贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初2236号原告：贵州贴心人物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市开发区西航路阳光花园2栋1单元两层商铺。统一社会信用代码：91520402MA6DL5B597。法定代表人：张发文，该公司经理。委托诉讼代理人：陈美玲、徐发顺（实习律师）。代理权限：特别授权代理。被告：袁仕伦，男，1971年7月17日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。原告贵州贴心人物业管理有限公司（以下简称：贴心人物业公司）与被告袁仕伦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贴心人物业公司委托诉讼代理人陈美玲、徐发顺，被告袁仕伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贴心人物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付截止2020年6月30日其拖欠的物业管理费3263.3元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月15日，经普定县红旗路智盛新天地（以下简称：新天地小区）业主委员会、业主代表与贴心人物业公司协商一致，新天地小区集体委托贴心人物业公司对该小区的一切物业事务进行管理。同时经双方商定，物业收费标准为“电梯楼按每月每平方米建筑面积1.1元计算收取，步梯楼按每月每平方米建筑面积0.7元计算收取，每半年或一年交纳一次”，合同期限自2017年1月16日至2020年1月15日。2019年12月28日，因2017年1月15日订立的合同即将到期，经新天地小区业主委员会及业主代表的委托，贴心人物业公司继续对该小区的物业事务进行管理，收费标准不变，每月或每季度交纳一次物业费，合同期限自2020年1月17日至2025年1月17日。合同签订后，贴心人物业公司依约对新天地小区组织了物业管理活动，居住于新天地小区4栋1单元901号房（房屋面积123.61㎡）的被告袁仕伦在贴心人物业公司依约尽到了物业管理义务的情况下却欠缴贴心人公司2018年下半年、2019年整年和2020年上半年的物业费共计￥3263.3元，后经原告依法催收仍不交纳，该行为已经严重影响了贴心人物业公司的正常经营管理。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望人民法院支持原告所请。袁仕伦辩称，前物管公司收了我们300多元的停车费后就退出，原告入住后说会解决此事，但一直未解决；2018年我的一辆摩托车被盗，监控也坏了，原告一直不予处理；原告在小区地面上栽地桩、上地锁，将小区车位出卖，没有车位的业主不让停。期间我将车停在小区外导致车顶的一排大灯被盗，车辆被剐蹭、撞坏，还有两次锁车导致我的车开不出去，上不成班，造成700元的损失；原告管理不到位，路灯坏了不管，电梯经常出故障；4栋1单元9楼起火将电梯口、楼梯间熏黑，原告去粉刷，但没有刷901、902及大门顶上；现在小区外墙脱落，墙面开裂，随时都可能掉下来；原告利用公共位置对外打广告，收取的费用也没有公示过；本小区的消防设施、设备都没有，水管里面水也没有。基于上述原因我才不交物业费。贴心人物业公司向本院提交了如下证据：1、营业执照、法人证明及身份证，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告身份情况；3、物业管理合同，证明原被告之间签订有合法的物业管理合同，约定相关事宜的事实；4、律师函，证明原告向被告催要物管费的事实；5、续签合同公示照片，证明原告与业主委员签订合同，合同内容向业主公示过。袁仕伦质证称，原告进驻小区后业主委员会没有通知业主，对物业管理合同我也不认可，业主委员会选举后没有公示，业主委员会没有权利续签第二份物业管理合同，对其他证据没有异议。袁仕伦未向本院提交证据。上述证据经开庭举证、质证并经本院审查，符合法律规定，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：贴心人物业公司受普定县智盛新天地小区业主委员会的委托，为普定县智盛新天地小区提供物业管理服务。贴心人物业公司与智盛新天地小区业主委员会于2017年1月15日签订《物业管理合同》，约定:原告为智盛新天地小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月16日至2020年1月15日，承包期为3年；原告管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行管理；物业共用部位和相关场地清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化养护和管理；车辆行驶、停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业管理形式为承包经营，自负盈亏。住宅物业管理服务费电梯楼按每月每平方米建筑面积1.1元计，步梯楼按每月每平方米建筑面积0.7元计，每半年或一年缴纳一次。因《物业管理合同》即将到期，2019年12月28日贴心人物业公司与智盛新天地小区业主委员会重新签订《物业管理合同》，约定:贴心人物业公司为智盛新天地小区提供物业管理服务，合同期限自2020年1月17日至2025年1月17日；该合同将之前贴心人物业公司管理服务事项进行了具体化，并增加了如下管理服务事项：至少增加一个微型消防站；每个单元1楼楼梯口墙体要及时粉刷，保持清洁；随时清理小区楼道、单元门、墙体上的野广告；对小区内的孤寡老人及重大疾病家庭进行物业费减免；节假日时，负责营造小区的节日氛围。其他物业管理形式、收费标准不变。按月或季缴纳物业费。同时查明：袁仕伦居住于该小区4栋1单元901号房，住宅建筑面积为123.61㎡，是电梯楼。袁仕伦于2018年7月1日起拒交物业管理服务费至今。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为，贴心人物业公司与智盛新天地小区业主委员签订的《物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同，双方应当按照约定履行义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，袁仕伦作为该小区的业主，该《物业管理合同》对其具有法律约束力，袁仕伦应当按照《物业管理合同》的约定享有权利，承担义务。贴心人物业公司将《物业管理合同》进行了张贴公示，袁仕伦对《物业管理合同》的内容是否清楚不影响合同效力，且袁仕伦对欠缴物业费用也是明知的，其实际接受了原告提供的物业管理服务，应当按合同约定支付物业管理服务费。袁仕伦辩称原告的管理很差，存在电梯经常出故障、路灯坏了不修、外墙脱落墙面开裂等问题，且其摩托车被盗原告不管，车辆被上锁造成经济损失原告不赔。本院认为袁仕伦与贴心人物业公司之间存在的是物业服务合同，并非财产保管合同，贴心人物业公司承担的是公共安全防范义务，并非业主个人财产保管义务。袁仕伦认为贴心人物业公司有过错或者确有证据证明存在重大过失的情况下，可另案提起诉讼，并不能以此为由拖欠物业费。同时，业主对物业管理服务公司的管理服务不满时，应当通过正常途径与物业管理服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可以向业主委员会反映，由业主委员会出面加以解决，业主委员会还可以依法解聘物业管理服务公司。如果物业管理服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业管理服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒不交纳物业管理服务费。故贴心人物业公司诉请袁仕伦支付2018年7月1日至2020年6月30日的物业管理服务费3263.3元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：袁仕伦于本判决生效之日起十日内支付贵州贴心人物业管理有限公司2018年7月1日至2020年6月30日的住宅物业管理服务费3263.3元。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由袁仕伦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张兵二〇二〇年九月七日法官助理任礼兰书记员陈彩