江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2293号上诉人（原审被告）：春天联华（盐城）商业管理有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道中科新城市广场商业步行街6幢S108室C。法定代表人：郭井凯，该公司经理。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城中科商业管理有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道北京路与苏州路交界处新城花园售楼处一楼C。法定代表人：陈尚飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。上诉人春天联华（盐城）商业管理有限公司（以下简称春天联华公司）因与被上诉人盐城中科商业管理有限公司（以下简称中科商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2019）苏0923民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。春天联华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中科商管公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实有误，春天联华公司与中科商管公司签订的商业房屋租赁合同虽然约定了商铺经营的业态系经营百货，但在实际招租过程中，中科商管公司对春天联华公司招商的超出上述百货经营范围外其他业态的商户均知情，并提供了相关手续配合办理商铺的工商登记，一审中春天联华公司已经举证证明实际招商的铺位经营的项目内容系经与中科商管公司协商一致；2.春天联华公司改变经营范围已经得到中科商管公司的同意，合同实际履行过程中，春天联华公司通过工作联系函、聊天信息、户外广告等各种形式变更了原合同内容，中科商管公司并未提出异议，应认定双方已经对合同约定的范围进行变更；3.春天联华公司将案涉房屋的部分商铺转租给他人经营符合市场规律和经营需要，严格按照合同的单一业态经营，不能实现经营收益，春天联华公司本身并未超范围经营，因此一审法院认定春天联华公司超范围经营有误；4.中科商管公司要求与春天联华公司解除合同的实质原因，系案涉房屋已经被原权利人处置转让过户给阜宁县城市投资发展有限责任公司（以下简称阜宁城投公司），而阜宁城投公司要求净项目移交，因此中科商管公司才要求解除案涉合同，本案应追加阜宁城投公司为第三人；5.本案应追加案涉房屋的实际承租人为第三人。中科商管公司辩称，1.春天联华公司已经对案涉房屋进行了转租的客观事实，严重违反了原合同不得转租的约定；2.一审庭审中，中科商管公司已经申请次承租人（实际承租人）出庭作证，次承租人已经充分证明了春天联华公司进行乱作为，导致商业业态混乱的现状，部分次承租人甚至向阜宁县人民政府书面申诉，要求中科商管公司进行管理和约束，中科商管公司不得已才与春天联华公司解除合同；3.中科商管公司并未支付广告费，广告费均为春天联华公司支付。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中科商管公司向一审法院起诉请求：1.确认中科商管公司与春天联华公司于2018年12月20日签订的中科•城市广场商业房屋租赁合同于2019年6月17日解除；2.判令春天联华公司立即返还房屋，停止侵权；3.本案诉讼费用由春天联华公司负担。一审法院查明的事实：2018年12月20日，中科商管公司（甲方，出租方）与春天联华公司（乙方，承租方）签订中科•城市广场商业房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于阜宁县中科城市广场项目6号楼、7号楼（以下简称该商铺）租赁给乙方经营；租赁该商铺建筑面积（含公摊）约为9131.64平方米；乙方租赁该商铺仅限于经营[百货]用途，品牌为[春天时尚百货]，未经甲方书面同意，乙方不得超范围经营；该商铺的租赁期限为6年，即自2019年1月1日起至2024年12月31日止。租赁实际起始日为项目开业之日，合同期限相应顺延；标准租金价格为15元/平方米/月，租金递增率为每2年递增5%；乙方有下列行为：“1.利用该商铺进行违法活动；2.擅自改变该商铺的经营性质、范围；3.逾期开业超过三十天，未经甲方同意连续停业十五天或累计停业二十天；4.逾期交纳租金、物业费等相关费用超过三十天；5.有违反甲方或甲方指定的物业公司对本项目各项规章制度管理条例的行为；6.严重违反商铺的其他有关管理规定，致使甲方或第三人的权益受到严重侵害，经甲方提出后仍不予改正；7.保证金不足合同约定金额三分之二时，乙方未在收到甲方通知后五天内补足的”之一的，甲方有权提前终止合同，收回商铺，除乙方支付的合同保证金不予退还外，乙方需另向甲方支付相当于合同终止前乙方支付甲方及指定物业公司的所有款项的月均费用的两倍的违约金，如前述的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。该合同还就租赁费的付款时间和方式、甲乙双方的权利义务、房屋装修、开业及运营管理、合同期满与终止的处理、其他解除合同条件、其他违约责任等作出了约定。合同签订后，中科商管公司向春天联华公司交付了租赁物，春天联华公司对外进行印发宣传册、商业广告等招租活动。该广告册载明：“项目规划1F品牌零售、品牌餐饮，2F英伦主题、炫酷主题室内恒温步行街，3F教育集合体、KTV、主题宾馆”。春天联华公司于2019年1月至6月期间与顾某等人签订了中科城市广场•春天联华时尚百货商铺服务管理协议书。所招租的商户中经营范围有服装、美妆化妆、教育培训、航模、餐饮、零售、药店、广告工作室、美容等。2019年6月14日，中科城市广场6号楼、7号楼的部分商户联名向广源集团公司作报告，要求集团公司对春天联华公司改变商业主体规划、管理混乱予以整改，并要求恢复到原有规划给予答复。2019年6月17日，中科商管公司向春天联华公司作出告知函：“告知如下事项：“一、请立即停止违法犯罪行为，立即停止未经资产方阜宁县城投公司的同意，通过黄牛为商户办理营业执照的违法犯罪行为。二、请立即停止对外非法转租，且向我司提交特约经营许可证书。在未接到我司正式书面通知你单位开业之前，不得收取商户任何现金及签订任何形式的合同，退还已收商户租金，积极妥善处理好商户投诉事宜。三、如你单位对我司提出的上述事项不予整改，我司将通过公安、司法途径予以追究你单位人员之责任。另，我司正式书面告知你单位解除租赁合同，因此产生的一切责任和损失由你单位自行承担”。中科商管公司向春天联华公司邮寄了该告知函，春天联华公司予以拒收。2019年6月24日，中科商管公司作出了公告“致：阜宁县城市广场二期6#、7#楼各位商户春天联华（盐城）商业管理有限公司鉴于我司作为阜宁县城市广场二期6#、7#楼资产的管理方，现正式对外公告如下：一、因第三方春天联华（盐城）商业管理有限公司违反合同约定，存在改变规划设计方案、改变经营用途，以及未经我司及资产方的同意擅自开业等行为，我司决定自2019年6月17日起，解除与春天联华（盐城）商业管理有限公司的房屋租赁合同，停止其对外一切经营活动。二、自本公告出具之日起，春天联华（盐城）行业管理有限公司已无权对外转租任何商铺，如有商户仍与该单位签订合同或交纳任何费用，产生的一切不利后果以及损失，自行负责。如需购买、承租商铺，请与本公告下列人员联系洽谈。三、请已与春天联华（盐城）商业管理有限公司签约的商户，在本公告发布后七日内与我司下列人员联系登记备案核实确认，以便我司后期管理服务，否则，我司将停止一切服务，因此产生的损失，我司概不负责。联系人：李主任，手机号137××××9722；张科长，手机号：150××××7578”。当日，中科商管公司派员将该公告张贴于春天联华公司经营场所。一审中，春天联华公司向一审法院提供了广告册、与中科商管公司的工作人员联系的商城开业通知、工作联系函、商户户外广告牌照片、与中科商管公司工作人员微信聊天记录等证据，旨在证明其改变合同约定的经营范围为中科商管公司知晓并同意，且对外转租亦为中科商管公司知晓，但其未有提供中科商管公司对其改变经营范围得到了中科商管公司的书面同意的证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。当事人在签订合同时可以约定解除合同所附的条件。本案中，中科商管公司与春天联华公司所签订的中科•城市广场商业房屋租赁合同为当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当恪守合同的约定履行各自义务。合同约定春天联华公司“租赁该商铺仅限于经营[百货]的用途，品牌为[春天时尚百货]，未经甲方（中科商管公司）书面同意，乙方（春天联华公司）不得超范围经营”。并约定如果春天联华公司擅自改变商铺的经营性质、范围，中科商管公司有权提前终止合同，收回商铺。中科商管公司向春天联华公司交付其所出租的房屋后，春天联华公司在经营过程对外进行招租，而其所招租的商户中有服装、美妆化妆、教育培训、航模、餐饮、零售、药店、广告工作室、美容等，春天联华公司明显超出了其与中科商管公司约定的经营范围。而商业经营往往具有整体性、规模性、特色性、一体性的特点，具有这些特性的商业容易产生效益。春天联华公司改变经营范围的行为，一定程度上损害了部分商户的利益。春天联华公司的违约程度并不属于显著轻微，春天联华公司明显违反了经营范围的约定，中科商管公司行使单方解除权的条件成就。我国合同法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中科商管公司将解除合同的通知邮寄给春天联华公司时，春天联华公司予以退回，后中科商管公司又在春天联华公司的经营场所张贴了公告予以告知，张贴公告的场所系春天联华公司的人员可以到达的场所。因春天联华公司拒收邮件，其对邮件的内容不一定知情，故张贴公告之日即2019年6月24日，应为双方合同解除之日。我国合同法规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状等。据此，中科商管公司要求交还房屋的诉讼请求，一审法院亦予以支持。春天联华公司不同意解除合同的辩解意见及理由证据不够充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、盐城中科商业管理有限公司与春天联华公司春天联华（盐城）商业管理有限公司于2018年12月20日签订的中科•城市广场商业房屋租赁合同于2019年6月24日解除；二、春天联华（盐城）商业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向盐城中科商业管理有限公司交还阜宁县中科城市广场项目6号楼、7号楼；三、驳回盐城中科商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38254元，由春天联华（盐城）商业管理有限公司负担。二审中，春天联华公司为证明其主张，提交了以下证据：证据一、2019年6月5日春天联华公司向中科商管公司提交的开业申请书一份，该申请书明确记录了春天联华公司的业态包括零售商服、餐饮娱乐、教育培训，中科商管公司总经理王某2于2019年6月7日代表中科商管公司批复，内容为“同意加强商铺宣传工作，做好开业期间的巡查”，证明春天联华公司在开业前提交的开业申请书上已经将经营业态、品牌如实申报中科商管公司，中科商管公司对业态、品牌已清楚知悉并同意。证据二、2019年4月15日中科城市广场签收单、告知函复印件，其中时任中科商管公司总经理王某2签名，以及中科商管公司法定代表人陈尚飞签署同意王某2意见，证明王某2任中科商管公司总经理；告知函中载明签约商铺进场装修事宜，该函件由中科商管公司总经办发给中科商管公司的两个股东，即盐城广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）与苏州远景合新商业有限公司（以下简称远景公司），证明在2019年4月，春天联华公司招租的商铺已经进场装修，相应的业态中科商管公司非常清楚，也没有提出过异议。证据三、王某2建设银行个人账户交易明细一份，载明中科商管公司在2019年6月向王某2支付1万元工资，证明王某2为中科商管公司时任总经理。春天联华公司还申请证人王某2到庭作证，证人王某2证明2019年3月其经远景公司委派至中科商管公司任总经理一职，后于2019年6月春天百货广场开业后离职，王某2并非远景公司员工；其对春天联华公司提交的证据一、证据二中的签名认可为其本人签名，其签名系行使中科商管公司总经理职权；另案涉房屋的产权人变更为阜宁城投公司，在开业前，阜宁城投公司并未提出超范围经营的问题；王某2不负责管理中科商管公司印章，其对2019年6月17日邮寄解除合同告知函的情况不知情。中科商管公司证明其主张提交了以下证据：证据一、案涉房屋产权登记证书复印件一组，证明阜宁城投公司于2019年12月取得案涉房屋的所有权；证据二、2020年8月13日阜宁城投公司的情况说明一份，证明经案涉房屋现所有权人阜宁城投公司确认，中科商管公司对于案涉房屋经营及本案纠纷享有处置权。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。中科商管公司对春天联华公司提交证据的质证意见为：对证据一不予认可，认为王某2在2019年6月7日期间是否是中科商管公司的总经理存疑，该开业申请并没有中科商管公司的签章，不能证明中科商管公司收到了该申请；对证据二、证据三及证人王某2证言认为，因中科商管公司股东广源公司未同意王某2任职，中科商管公司并未聘用王某2为总经理，该1万元系中科商管公司在另一股东远景公司的控制之下向王某2支付的一个月生活费，后因广源公司不同意未再发放。春天联华公司对中科商管公司提交的证据质证意见为，对七号楼产权证复印件真实性无异议，但根据法律规定，产权证变更不影响租赁权合同继续履行；对证据二的内容不认可，春天联华公司认为该说明不符合法律规定，春天联华公司是否涉嫌转租应当由法院依法判决，不属于产权人授权中科商管公司处理本案的证据。本院经审查，对春天联华公司提交的以上三份证据、证人王某2的证言以及中科商管公司提交的以上两份证据均予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉商业用房租赁合同载明：第十条，乙方在商铺租赁期间应按时向甲方（或甲方指定的物业公司）交纳综合物业费，……。商业物业费不包含超市、餐饮、茶室、KTV、酒吧等业态的室内日常垃圾清运费。……第二十四条，乙方应根据本合同约定时间要求开业。……可根据不同业态相应调整营业闭店时间。二审中，中科商管公司认可该公司的董事长由股东广源公司派驻，总经理由股东远景公司派驻。二审中，春天联华公司称案涉房屋经招商，实际承租人约40户，转租面积约6000平方米；春天联华公司还称，目前百货经营的范围并非仅限家居用品，而是应理解为以金某百货、银泰百货等为例的包括各种业态的组合。中科商管公司称，案涉房屋现已正常经营，没有管理混乱情形，混乱情况发生在2019年6月之前，如案涉合同解除，则该公司将对案涉6号、7号楼整体业态重新调整，将不符合百货业态的承租人调整到其他楼栋。本案的争议焦点为：1.春天联华公司是否超合同约定范围经营；2.中科商管公司是否享有合同约定解除权。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，春天联华公司与中科商管公司签订的商业房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于案涉商业房屋租赁合同应否确认解除的问题。经查，中科商管公司于2019年6月17日邮寄告知函给春天联华公司解除合同，并于2019年6月24日张贴公告解除租赁合同，其中2019年6月24日公告载明解除合同的理由为春天联华公司存在改变规划设计方案、改变经营用途及擅自开业；诉讼中，中科商管公司称春天联华公司超合同约定范围经营，其有权行使合同约定解除权解除案涉商业房屋租赁合同。春天联华公司不同意解除合同，并称该公司不存在超范围经营的情况，且经营的品牌和业态在开业前均已告知中科商管公司，得到中科商管公司确认。对此，本院认为，中科商管公司于2019年6月17日发出的告知函以及于2019年6月24日张贴的公告不发生解除合同的效力，理由如下：1.春天联华公司未超百货范围经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”案涉合同约定的经营范围为百货，一般指以生活日用品为主营的零售业态，随着经济社会的发展，百货已逐渐发展为经营范围广、商品类别多的商业集中体，包括服装、鞋帽、食品、文化、娱乐、五金和日用小百货。如今百货公司都已不再只是购物场所，零售业由单业态转向多业态是市场发展的必然趋势。本案中，案涉房屋系新建成的商业广场，案涉合同中并未对百货范围作限缩性解释，反而在第十条物业费交纳、第二十四条闭店时间等部分已经对多业态经营作出预期，且双方签订案涉租赁合同的宗旨系为招商，为盘活市场活力，故案涉合同约定的经营百货范围应理解为多业态百货经营。春天联华公司主张百货并非仅限家居用品，而应包括各种业态的组合，符合当前市场行情及认知，春天联华公司并未超范围经营。2.中科商管公司不享有解除权。经查，春天联华公司提交的2019年6月5日春天联华公司向中科商管公司出具的开业申请书、2019年4月15日中科城市广场签收单、告知函、王某2建设银行个人账户交易明细以及证人王某2的证言，结合中科商管公司认可的该公司董事长由股东广源公司派驻，总经理由股东远景公司派驻的情况，能够证明王某2为中科商管公司总经理，其在本案中数次签字的行为应为职务行为。春天联华公司提交的证据能够证明该公司于2019年6月5日已经书面告知中科商管公司实际经营的品牌、业态，中科商管公司总经理王某2于2019年6月7日已经签署意见，加强宣传，做好开业准备，应认定中科商管公司已经知悉实际经营的品牌、业态，且无异议。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，即使春天联华公司招商的业态超出原合同约定的传统小百货范围，双方当事人也已在合同履行过程中以实际行为变更了原合同约定的内容，故中科商管公司不得以春天联华公司超范围经营为由解除合同。3.案涉合同解除不利于维护社会秩序。春天联华公司租赁案涉房屋后，对外招商，已经实际转租几十户，涉及约6000平方米的范围，如果案涉商业用房租赁合同解除，则极可能导致春天联华公司与实际承租人之间的合同解除。中科商管公司要求解除合同的理由为春天联华公司超范围经营，并称合同解除后将调整6号楼、7号楼的经营业态。对此，本院认为，如中科商管公司调整经营业态，必然引发诸多与次承租之间纠纷，形成社会不稳定因素，可能造成的损失无法估量；如中科商管公司不调整经营业态，则案涉商业用房租赁合同无解除必要。中科商管公司将案涉房屋出租给春天联华公司的目的系招商，促进市场兴旺发展，目前案涉房屋经营状况尚好，并无管理混乱情形，春天联华公司经营的业态不影响中科商管公司合同目的的实现。据此，从保护交易安全，维护市场和社会和谐稳定角度出发，案涉商业用房租赁合同不宜解除。4.中科商管公司解除案涉合同有违契约精神，有违诚信原则。诚信是契约之灵魂，是我国社会主义核心价值观内容之一，我国《民法典》亦明确，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实恪守承诺。诚然，逐利系经济活动的目的之一，但“义利思想”亦应为人们从事经济活动的正当性应遵循的准则，即追求利益应为合“义”之利，应建立在利益正当的前提下，追求利益的正当正义精神也应体现在契约的践行过程中。本案中，案涉房屋系新开发商区，招商、盘活市场须精心策划、大力宣传，春天联华公司为此耗费大量人力、物力，然在市场基本成型、初具规模时，中科商管公司即要求解除合同，难免背信弃义之嫌疑。中科商管公司作为出租人应对市场初期经营中的困难和一些混乱现象给予一定容忍，并主动协助春天联华公司解决，以促进市场更好经营发展，实现合同双方共赢。然中科商管公司并未积极促进合同履行，反而恣意解约，使得相对人春天联华公司前期努力将失去回报，合同信赖利益将落空。中科商管公司要求解除合同违反契约精神，有违诚信原则，与社会主义核心价值观相悖，不利于构建和谐的社会关系和良好的社会环境，该主张不应得到人民法院判决之支持。综上，中科商管公司不享有解除权，该公司邮寄的告知函及张贴的公告，不发生合同解除的效果。中科商管公司一审提出要求确认合同解除并要求春天联华公司返还房屋的诉讼请求没有依据，本院不予支持。春天联华公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省阜宁县人民法院（2019）苏0923民初3985号民事判决；二、驳回被上诉人盐城中科商业管理有限公司的一审诉讼请求。一审案件受理费38254元，由被上诉人盐城中科商业管理有限公司负担；二审案件受理费38254元，由被上诉人盐城中科商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年九月二十五日书记员  施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。