贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12535号 原告（反诉被告）：邓勇，男，汉族，1976年1月22日出生，住贵州省毕节市。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告邓勇与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告瑞丰房开公司提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）邓勇及被告（反诉原告）瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓勇向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计至2020年4月1日为13000.00元(以购房款总额287723.00元为基数，每日按万分之零点五计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书之日止)；2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年3月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建造的位于瑞丰新城商品房，房屋总价款人民币287723.00元(贰拾捌万柒仟柒佰贰拾叁元)。同时约定，被告应该于2011年3月31日前，将该房屋交予原告使用并于730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人(被告)的责任，买受人(原告)不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金。由于被告原因，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，显属违约，严重侵犯了原告的合法权益，致使原告遭受巨大损失。为维护自身权益，原告依据《中华人民共和国合同法》60条、107条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若千间题的解释》第18条之规定，特向贵院提出上述诉讼请求，恳请人民法院依法判决。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效，应予驳回； 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2019年1月11日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，被告只需取得涉案房屋初始登记、通知原告提交应当由其提交资料用以办理相关文书，即履行完毕合同约定的义务。 2、被告自2018年11月12日取得涉案瑞丰新城10幢房屋的不动产权证书起，就通知该楼栋业主提供其持有的资料以办理权属转移登记，但原告迟延提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。如法院对前述关于办证期限的时间节点不予采信，2019年1月11日，经被告再次通知，原告向被告出具委托书并提交其持有的资料以办理房屋不动产证等相关事宜，被告在2019年3月5日为涉案房屋申请转移登记。截止2019年1月11日，因出卖人未能办证的原因已经消除，此后未能及时办理房屋不动产权证书的责任不应再由被告承担。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 反诉原告瑞丰房开公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告邓勇支付反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城10幢1单元8层2号房屋面积差价款9612.00元及资金占用费(以9612.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2019年1月3日起至面积差价款付清之日止)。事实及理由:2010年3月14日，反诉被告邓勇与反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司(简称“瑞丰公司”)订立《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共109.86m按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2619元，总金额287723.00元整(计算式为:109.86m×2619元/m2)。后邓勇向反诉原告支付了购房款287723.00元。 瑞丰公司于2020年3月5日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，毕节市国土资源局于2019年1月日颁发了涉案房屋的《不动产权证书》明确“房屋建筑面积为113.53m2”。实际登记的房屋建筑面积比合同约定的套内建筑面积多3.67m2(计算式:113.53m2-109.86m2)，根据《商品房买卖合同》第四、五条的约定，反诉被告应当向瑞丰公司补交3.67m2的房屋价款9612.00元(计算式:3.67m2×2619元/m2)，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款实际付清时止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 反诉被告邓勇答辩称：不动产权证书的办理我不知道，不应承担资金占用费，面积差价款同意支付。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年3月14日，原告邓勇作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××房，合同约定建筑面积为109.86平方米，套内建筑面积95.60平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方2619.00元，总金额287723.00元；面积确认及面积误差：根据当事人选择的计价方式，本条款定义建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。以本合同第四条异地款中的单价为依据，房价款多退少补；买受人应于2010年3月14日首付87723.00元，余额20万元由公积金贷款支付；出卖人应当在2011年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2011年4月1日，被告将涉案商品房交付原告使用。2018年11月12，毕节市国土资源局为被告办理了毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城10幢的《不动产权证书》。2019年1月11日，原告与被告共同签订了一份委托书，约定原告委托被告申请办理涉案商品房的产权转移登记。同年，毕节市不动产登记中心为原告办理了涉案商品房的不动产权证书，该产权证书载明涉案商品房的房屋建筑面积为113.53平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2013年4月1日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年4月1日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 被告在本案中提出的诉讼时效的抗辩理由。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年4月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年4月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年7月24日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年7月24日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。被告在取得办理权属转移登记条件的情形下，与原告于2019年1月11日共同签订了一份委托书，应当认定被告已经尽到通知义务。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年7月24日至2019年1月11日，共计536日，综合原告的诉讼请求，被告应当支付给原告的违约金计算为287723.00元×0.005%×536天=7710.98元。故对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持7710.98元。 关于面积差价款。《商品房买卖合同》约定建筑面积为109.86平方米，涉案商品房按建筑建筑面积计算，单价为每平米2619.00元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以前述条款之约定对房价款进行多退少补。不动产权证书载明涉案商品房的建筑面积为113.53平方米，与合同约定建筑面积相差3.67平方米（113.53平方米-109.86平方米），按照合同约定，反诉被告邓勇应当向瑞丰房开公司支付面积差价款9611.73元（3.67平方米×2619.00元）。故对反诉原告瑞丰房开公司要求反诉被告邓勇支付面积差价款2619.00元的诉讼请求，本院予以支持。但反诉原告主张的资金损失，即无法律规定，亦无合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）邓勇逾期办证违约金7710.98元； 二、原告（反诉被告）邓勇于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司支付面积差价款9611.73元； 三、驳回原告（反诉被告）邓勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63.00元（已减半收取），由原告（反诉被告）邓勇负担25.00元，被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担38.00元；反诉案件受理费25.00元，由原告（反诉被告）邓勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年九月二十一日 书记员  周晓华