浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3591号上诉人（原审原告）：梅雪，女，1954年12月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：王崴，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林耀，男，1976年3月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。被上诉人（原审被告）：林光轮，男，1979年9月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：陈定杯，浙江方来律师事务所律师。原审第三人：金传丰，男，1979年9月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人梅雪因与被上诉人林耀、林光轮及原审第三人金传丰确认合同无效纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初6140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅雪上诉请求：1、撤销原判，改判支持梅雪一审全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由林耀、林光轮承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案《房屋卖尽契约》有效系事实认定错误。诉争房屋系梅雪、林耀、案外人林沁沁共有，林耀在未征得其他共有人同意的情况下私自出卖诉争房屋，林光轮明知诉争房屋非林耀独有，仍要求林耀私自出具证明并与其签订《房屋卖尽契约》，林耀与原审法官的谈话笔录中清晰陈述：林光轮在诉争房屋签订契约后诉争房屋没有立即交付，而是过了好几年才主张的原因是该房屋买卖系其与林耀私下买卖，林光轮当时不敢立即过来主张，此证据能证明林光轮与林耀系恶意串通，损害梅雪与案外人林沁沁的利益。当原审法官在庭审中问及林光轮在签订契约后，没有立即交付诉争房屋的原因时，林光轮陈述称2011年签订《房屋卖尽契约》时，诉争房屋处于空置状态，而梅雪提供的与案外人自2007年至2014年的房屋租赁合同清楚载明，林光轮所述不实，林光轮为掩盖其与林耀恶意串通的事实，甚至称与林耀原来根本不认识，而是在房产中介的介绍后，并在房产中介见证下签订《房屋卖尽契约》，完全颠倒是非。二、原审判决认定林光轮的行为构成善意取得诉争房屋系事实认定错误。（一）原审法院认定林光轮系“善意”属事实认定错误。原审认定林光轮对诉争房屋的性质和共有人是否一致同意处分的事实已尽审慎注意义务，系事实认定错误。诉争房屋系梅雪及家人的祖遗建筑，共有人之一林耀出让讼争房屋时，该房屋为林耀、梅雪、林沁沁的共同财产，林耀没有全部的处分权。林光轮在知晓诉争房屋系林耀、梅雪、林沁沁共有的情况下，应该更加全面地了解房屋的状况，应更加谨慎地核实林耀是否有处分权，而他却仅要求林耀征求其他共有人的同意并要求村委会盖个章，对受让讼争房屋必须由共有人林耀、梅雪、林沁沁一致同意没有尽应有的注意义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……。”根据该法律的规定，出让共有房产时共有人应当出具书面同意交易声明。因此同意出让房屋的共有人必须是以明示的方式表示同意出让。当知晓受让房屋存在共有人时，作为受让人没有向梅雪及第三人林沁沁明确林耀是否有权处分诉争房产，转而向村委会寻求证明，对最终造成不知晓林耀实际上无处分权存在重大过失。首先，林光轮作为受让人未进行实地查看诉争房产的实际占有状况。诉争房屋地处农村，未办理不动产登记，此类房屋所有人无法登记公示，因此，在此类房屋买卖过程中，实际占有状况对其权属的了解至关重要，故是否实地查看过房产占有状况系确认买受人是否尽审慎注意义务的关键。林光轮在原审庭审中称其在签订房屋买卖契约前曾实地查看过诉争房屋，并称房屋当时系空置状态，但梅雪提供的其与案外人于自2007年至2014年的房屋租赁合同清楚载明，期间诉争房屋一直有他人租住，如果林光轮在与林耀签订《房屋卖尽契约》前对实地查看过，就会知晓诉争房屋的实际占有状况，同时也可以了解梅雪是否同意林耀处分诉争房屋。同时原审法院认为梅雪提供的这几份租赁合同与本案无关联亦为事实认定错误。林光轮选择向不一定知道权属实情的村委会核实权属信息对造成不知情的后果存在重大过失。村委会作为基层群众自治性组织，并不具备不动产登记中心的功能，不能核实房屋的实际权属，村委会只能证明房屋常年实际占有人为谁，或者告知用水、用电登记户名为谁等表面事务，并不能直接证明房屋的实际权属归谁。当知晓受让房屋存在共有人时，作为理性谨慎的成年人，按照常理受让人更加应该谨慎地明确出让人对诉争房屋是否有处分权，但林光轮不向完全可以明确出让人是否有处分权的共有人求证，却向不一定知晓实情的村委会求证，不合常理。林光轮完全有能力、有条件向梅雪求证却没有这么做。梅雪与林光轮同住鳌江镇，梅雪还系当地有一定知名度的退休医生，并不存在无法查找、下落不明等情形，更何况，在原审中称一直参与诉争房屋买卖过程的金传丰的家就在平阳县××镇××街××号，距离梅雪鳌江镇阳春街10-7号的住址仅步行五分钟左右的路程，他们却要舍近求远地去村委会打证明，实在不合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一》第十五条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定为善意。根据前述规定，林光轮因没有尽审慎注意义务，对出让人林耀无权处分出让房屋不知情存在重大过失，因此，不能认定林光轮对林耀无权处分不知情系善意的。原审法院罔顾事实，在判决书中称林光轮以村证明作为林耀对房屋有处分权的信赖依据，符合交易习惯，由此认定林光轮对林耀无权处分不知情系善意的，该事实认定错误。（二）诉争房屋实际权属已变更系事实认定错误。《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”原本法律规定，应当登记的已经登记，也即不动产作为人安身立命之所的不动产系重要的物权，大都具有较大的经济价值和实用价值，法律规定买受人善意取得其物权作了严格的规定，也就是要求诉争不动产的所有权已经变更登记，才能作为买受人善意取得诉争房产的物权，但诉争房屋并未作房产登记，故诉争房屋原则上不可能构成善意取得，原审法院却认为因诉争房屋未办理不动产登记，故系以实际占有作为交付的依据，由于诉争房屋用电户名已经变更至林光轮名下，且诉争房屋已被强行更换门锁等原因便径行认为实际占有人为林光轮，从而推断出前述占有行为已经起到了等同于变更不动产登记的法律效果，此系原审法院事实认定错误。即便按照原审法院的说法，因诉争房屋未办理不动产登记，故系以实际占有作为交付的依据，原审法院认定诉争房屋已实际交付的认定也不正确。诉争房屋2011年至2014年一直由梅雪的租客居住，也即2011年至2014年间，诉争房屋仍为梅雪实际占有。2014年林光轮采用各种恶劣手段逼迫租客搬离诉争房屋，甚至采用在其中部分尚未搬离的租户房前擅自加装铁拉门并上锁，但因林光轮始终未向梅雪出示《房屋卖尽契约》等证据，梅雪始终认为自己仍为所有权人，诉争房屋其他门仍由梅雪上锁，以示其主人身份。之后，诉争房屋一直均无人居住，当事人陈述及林光轮提供的用电户名变更后用电费用记录均为零可以证明这一点，梅雪也将在二审中提供邻居的证言证明这一点。林光轮的上述行为如果一定要定义为占有的话，可以用如下几个特点来概括：一是恶意占有，因其未明确林耀是否有权处分诉争房产便与其签订《房屋卖尽契约》，对造成其不知晓出让人林耀无权处分诉争房屋主观上存在严重过失，因此其占有诉争房屋的行为系恶意占有，非善意占有；二是林光轮纠集打手、采取各种恶劣的暴力手段逼迫梅雪的租客搬离诉争房屋并强行加锁的行为系强暴占有，而非和平占有；三是梅雪和林光轮均在诉争房屋门上加锁的行为表明林光轮并未实际持续占有。原审法院将其标准降至与不动产一致，即以交付为视为变更权属的条件，即便原审法院的推断有一定合理性，但正因其本身已经降低标准，是否交付应该严格审查，而不能再次降低交付的审查标准，但原审法院仅凭林光轮已经将诉争房屋的用电户名变更至其名下、强行更换门锁视为其已实际占有诉争房屋，从而推断出林光轮已取得诉争房屋的权属，完全忽视了林光轮系恶意占有、强暴占有、有过失的瑕疵占有，以及林光轮根本没有实际居住于诉争房屋的事实，完全忽视了此处的交付与一般不动产交付的应有所甄别，这样的推断未免过于简单、粗暴，非但没有法律依据，且完全不符合我国《物权法》的立法精神。三、原审法院认定林光轮与原审第三人金传丰签订的《商品房卖尽契约》合法有效系事实认定错误。（一）原审判决认定林光轮的行为构成善意取得诉争房屋系事实认定错误。原审法院认定被上诉人林光轮与第三人金传丰签订的《商品房卖尽契约》合法有效的前提是林光轮善意取得诉争房屋，但如前所述，原审法院该认定系事实认定错误后，皮之不存毛将焉附？因此，林光轮与第三人金传丰签订《商品房卖尽契约》系无权处分。（二）第三人购买诉争房屋不符合善意取得的要素。首先，第三人自始至终参与林光轮与林耀的房屋买卖过程，并知晓林光轮明知林耀无权处分仍与之签订《房屋卖尽契约》，故第三人金传丰知晓林光轮不构成善意取得，知晓林光轮出让诉争房屋系无权处分，该行为不符合善意取得构成要件中对出让人无权处分不知情这一首要条件；甚次，诉争房屋于2018年9月7日被拆迁征收，拆迁补偿权益高达85万元至100万元左右，而在拆迁之前不到一个月的时间，即2018年8月10日，仅仅以35万元的低价受让诉争房屋，价格明显不合理，故不符合善意取得的“合理价格受让”的构成要素。简言之，原审法院认定林光轮与原审第三人金传丰签订的《商品房卖尽契约》合法有效，第三人金传丰由此取得诉争房屋所有权，从而取得诉争房屋因拆迁征收所得的权益于法无据。综上，一审判决认定事实不清，请求二审撤销原判，改判支持梅雪原审的诉讼请求。林光轮辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决结果合情合理合法。合同是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，没有违反合同法第五十二条规定的情形，双方签订的合同有效。双方经人介绍购买房屋，是正常的房屋买卖行为，并非梅雪所述的林耀、林光轮的抵债行为。一审与林光轮多次交流，林光轮一直称与林耀不认识，不存在债务的可能，是梅雪自己的臆想。2013年的时候，双方发生过争议，也有向平阳县派出所报案，对买卖行为都是认可的。出卖之后，梅雪仍然霸占房屋出租给他人，所以林光轮将房屋加装了铁门并对房屋进行了简单装修，并非向梅雪陈述的房屋一直由梅雪占有使用。水电也是从2013年就进行了变更。从目前证据来看，无法证明原审第三人金传丰不是善意取得，拆迁款金额以拆迁安置补偿协议书为准，不像梅雪陈述的高达85-100万元。林耀辩称，我跟林光轮、金传丰都是认识的，买卖也是我向林光轮、金传丰借了十万元，利息六分，钱还不出来，所以把房屋以25万元抵押，后来的钱他们没有打给我。金传丰未到庭进行答辩。梅雪向一审法院起诉请求：1.依法确认林耀、林光轮于2011年8月3日签订的《房屋卖尽契约》无效；2.金传丰与平阳县鳌江人民政府、平阳县新鳌城市建设有限公司签订的《建筑物自拆协议书》和《协议书》约定的权利（即补偿款118868元及182.4平方米安置房，安置房指标价2000元/平方米，合计364800元，总计483668元）归梅雪；3.本案讼诉费由林耀、林光轮承担。一审法院认定事实：梅雪与丈夫林增康（已过世）生育一子一女，分别系林耀、案外人林沁沁。案外人林汉生（系林增康父亲）去世后，坐落于平阳县××镇××号房产由林增康继承。2000年11月24日，林耀作为报告人向平阳县经济开发区提交《关于要求建房用地的申请报告》，内容为其以结婚住房困难为由将坐落于下厂村蔡落桥地方的老屋边建造平房两间（现门牌号为蔡落桥43号），上述房屋均未办理产权登记。2011年7月20日，林耀出具《证明》，载明坐落在平阳县××镇××村××号房屋一间归林耀所有，该《证明》上还有一栏加注“下厂村蔡落桥44号有林耀全权代理梅雪林沁沁”，诉讼中，林耀、林光轮及金传丰均否认系其书写。同月21日，平阳县鳌江镇下厂村村民委员会在《证明》载明“情况属实”并盖章确认。同年8月3日，林耀、林光轮经中介签订《房屋卖尽契约》，载明：立房卖尽契约人林耀现有贰间落地房坐落于××镇××村××号××号××东首河边，坐东北朝西南……愿将此间一楼老屋卖尽给林光轮为业……总房价共计贰拾伍万元整……附件说明：该落地房老屋44号-43号包括一切土地为此。2013年11月25日，林光轮将上述44号房屋用电用户名变更为其本人名下。2014年，梅雪与林光轮因涉案房屋纠纷曾向鳌江镇边防派出所报案。2018年8月10日，林光轮、金传丰签订《商品房卖尽契约》，约定林光轮将自有的两间坐落于××镇××村××路××号××号房屋以三十五万元的价格卖给金传丰，并在备注中载明该落地房44号、43号包括一切土地为此。后林耀在该卖契的备注中写明，下厂村蔡落桥44号、43号原房主林耀同意转卖。2018年9月7日，金传丰（乙方）与平阳县鳌江镇人民政府（甲方）、平阳县新鳌城市建设有限公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方同意坐落于鳌江镇下厂村拆迁编号为×××28（蔡落桥44号，占地面积45.6㎡，建筑面积45.6㎡）被征收，乙方获得房屋主体补偿费22101元、住宅搬迁费及自来水等安装补偿费1800元、临时安置补助费8755元、按时签订协议奖励30000元，合计补偿款总额62656元，另乙方可获得坐落于平阳县鳌江镇万达北侧地块建筑面积为182.4㎡的安置房。同月，金传丰（乙方）与鳌江镇人民政府（甲方）签订《建筑物自拆协议书》，约定乙方同意坐落于平阳县××镇××村××路××号，拆迁编号为×××43、ＸＣ-044号（即梅雪主张的蔡落桥43号房屋）被征收拆除，未认定合法房屋占地面积为50.1㎡，乙方获得房屋清障费26152元、征地补偿费30060元，合计补偿款56212元。2019年3月19日，金传丰作为出让方与受让方平阳县鳌江镇下厂村股份经济合作社签订《房屋出让（买卖）协议》，约定其将下厂村拆迁编号为×××28的房屋安置面积以583680元价格出让。一审法院认为，本案争议焦点在于涉案《房屋卖尽契约》效力问题及林光轮是否构成善意取得。关于涉案《房屋卖尽契约》效力问题。结合梅雪及林耀陈述，可认定林耀出卖涉案房屋时并未取得共有人同意，故该出卖行为系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。出卖人在缔约时对标的物没有处分权并不影响作为原因行为的买卖合同效力，且梅雪亦无证据证明涉案卖契存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上，梅雪主张林耀、林光轮于2011年8月3日签订的《房屋卖尽契约》无效，于法无据，不予支持。关于林光轮是否构成善意取得。首先，须对林光轮是否“善意”作出认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定为善意，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。故善意与否的判断，应以受让人对不知且不应知无权处分无重大过失以上过错为标准。就本案而言，诉争43号房屋系以林耀结婚为名义建造的违章建筑，诉争44号房屋系祖遗建筑，两间房屋均未办理不动产登记。在无不动产登记可供查询情况下，根据建房用地申请报告，林光轮有理由相信林耀对诉争43号房屋有处分权。关于诉争44号房屋，根据林耀、林光轮陈述，该房屋转让时林光轮即知晓共有状态，故要求林耀向其出具对房屋有处分权的相关证明，后林耀向其出具村证明，该证明还记载了涉案房屋其他共有人的意见，结合卖契签订时间、房屋坐落于农村及林耀系家中独子等因素，林光轮以村证明作为林耀对房屋有处分权的信赖依据，符合交易习惯，并无重大过失，故认定林光轮系善意第三人。梅雪应就其主张林光轮存在主观恶意承担举证证明责任。第二，涉案房屋是否以合理价格有偿转让。涉案卖契中载明立契时付人民币贰拾伍万元整，双方未在卖契中就购房款支付作其他否定表述，林耀亦无证据证明对方未支付购房款或其有向林光轮催讨购房款，且林耀在林光轮将涉案房屋转让给金传丰时还签字表示同意，现梅雪及林耀主张明显低于市场价值，无相应证据证实林耀主张林光轮未实际支付购房款，亦与常理不符，均不予采信。第三，涉案房屋是否已实际交付。因诉争房屋未办理不动产登记，故系以实际占有作为交付依据。林光轮于2013年11月25日就涉案房屋办理变更用电户名。双方均认可2014年双方因涉案房屋交付产生纠纷而向鳌江镇边防派出所报案，后林光轮更换房屋门锁并实际占有房屋。故梅雪于同年即应知晓涉案房屋已由林耀无权处分并被林光轮实际占有，然其并未提供证据证明后续对林光轮的上述占有行为提出异议，且林光轮将涉案房屋转卖金传丰，林耀又签字同意，故可认定该房屋已交付给林光轮。综上，林光轮主张其系善意取得，一审法院予以采纳。林光轮善意取得诉争房屋后与金传丰签订《商品房卖尽契约》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规等强制性规定，该卖契应认定合法有效，金传丰由此取得诉争房屋所有权。现梅雪主张诉争房屋因拆迁征收所得的权益归其所有，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回梅雪全部诉讼请求。案件受理费8555元，由梅雪负担。本院二审期间，林耀、林光轮、金传丰均未提供证据。梅雪向本院提供了证明两份，拟证明梅雪一直占有使用涉案房屋的事实。经质证，林光轮认为该证据未在举证期限内提交，且真实性无法核实，两位村民是否住在涉案房屋旁边无法核实，且根据证据规则，证人证言应出庭接受法庭询问。证明也只是表述2014年前出租的情况，2013年9月份林光轮已经将水电过户到自己名下，之后发生纠纷在派出所调解后，林光轮也对房屋进行了修缮，并更换了铁门。林耀称对该证据没有意见。金传丰未到庭发表质证意见。本院认为，上述证据实质属于证人证言，证人未到庭接受质询，不符合法律规定，真实性无法核实，本院不予采信。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为林耀、林光轮于2011年8月3日签订的《房屋卖尽契约》的效力问题及涉案房屋的安置权益归属问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故梅雪以涉案房屋系其与林耀、林沁沁共同所有为由，主张《房屋卖尽契约》无效的理由不能成立。涉案《房屋卖尽契约》的效力，应审查其是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。而善意取得制度，是保护交易秩序的制度，解决的是无处分权人处分动产或不动产时，受让人能否取得所有权的问题，属于物权领域问题，不影响《房屋卖尽契约》效力。至于合同签订后，房屋立即交付与否，属于合同履行问题，亦不影响合同效力。根据建房用地申请报告、当地村委会证明、林耀系家中独子等情况，林光轮有理由相信林耀对涉案房屋有处分权。梅雪主张涉案房屋买卖系其儿子林耀与林光轮恶意串通损害其与林沁沁的合法权益，依据不足，本院不予采信。涉案房屋未经不动产登记，一审法院并未认定房屋实际权属已经变更，而是根据当事人一审提供的证据，认定涉案房屋用电用户名已于2013年11月25日变更到林光轮名下，符合客观事实。涉案《房屋卖尽契约》系林耀与林光轮的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。现房屋拆迁，拆迁权益应由买受人享有。梅雪主张拆迁权益归其所有，于法无据，一审不予支持，处理正确。综上所述，上诉人梅雪的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8555元，由上诉人梅雪负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月十四日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁