河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初2690号原告:陈轩，男，1986年3月10日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：党元林，河南文力律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：景红改，河南文力律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告:王靖，女，1986年12月12日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：党元林，河南文力律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：景红改，河南文力律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告:王张记，男，1985年1月7日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市高新区。委托诉讼代理人：岳嘉，北京达略（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾凡涛，北京达略（南阳）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告:翟梦源，女，1988年8月29日出生，满族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市高新区。委托诉讼代理人：岳嘉，北京达略（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾凡涛，北京达略（南阳）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告陈轩、王靖与被告王张记、翟梦源房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人党元林、景红改，被告王张记、翟梦源及其委托诉讼代理人岳嘉、曾凡涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈轩、王靖向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、二被告向二原告支付现行市场价房款总价86万元的30%违约金，计25.8万元及卖房款余款2万元，共计27.8万元；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年11月17日二原告和二被告签订了房屋买卖合同一份，原告将自己位于南阳市独山大道与两相路交汇处的光大宛都名邸小区3号楼1单元1803室、面积为72.7平方米的房产以35.6万元卖给二被告。2020年5月14日，双方又签署一份关于对《房屋权利义务转让合同》的补充合同，约定办理房产过户手续时，原告应当积极配合，自接到通知2日内递交相关手续或领取登记证书，不动产证下发后2日内协助将该房产过户至被告名下。完成过户后，除了该房产剩余房款扣减被告偿还按揭贷款剩余部分，被告另支付原告2万元。现原告已协助被告办理了房屋过户手续，但被告未按约定支付原告2万元房屋尾款，已构成违约，故诉至法院。被告王张记、翟梦源辩称：1、补充合同无效，该合同是被告在受胁迫的情况下签订，不是被告的真实意思表示，原被告双方于2016年签订转让合同，当时购房的该小区市场价四千多，被告购房时已经达到了5000元一平方，被告支付的房款远远高于市场价，到2020年原告提出不多支付2万元就不给过户，以及不向银行还款等种种理由威胁被告，被告处于保护自己无奈之下才签订的补偿合同，该协议应当认定为无效；2、被告并不欠付原告购房款，按照原购房合同35.6万元，合同签订当日已经支付了18万，剩余17.6万元也完成了支付；3、即便按照补偿合同被告也并未违约，首先被告按照约定完成了剩余房款17.6万元的支付，其次约定中的2万元也并非房款，另也未约定2万元的支付期限，违约责任中也没有该2万元的违约情形；4、即便违约，原告方主张违约金过高，没有事实和法律依据，根据合同法114条第二款及合同法司法解释二第29条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。人民法院在判断违约金是否过高时，应以当事人实际损失为基数进行判断，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中的购房款35.6万元已经全部按照约定支付，仅还有2万元款项未支付，原告并未实际损失，被告前期履行情况较好，2万元未支付系原告不当得利，预期利益小；5、原告王婧不具有主体资格，原告王婧、陈轩于2020年1月9日离婚，该房屋是原告陈轩的婚前个人财产，离婚协议上也约定了归男方所有，包括补充协议上也只有陈轩一个人的签名。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月17日，原告陈轩、王靖作为甲方，被告王张记、翟梦源作为乙方，双方签订了《房屋权利义务转让合同》一份，合同约定：甲方将其坐落于南阳市卧龙区独山大道光达宛都名邸小区3号楼1单元18-03户房产转让予乙方，面积为72.7平方米，《商品房买卖合同》及房产局备案编号均为11450942，转让价格为35.6万元，合同签订当日乙方向甲方支付首付款18万元，在房屋过户至乙方出新证当日，乙方一次性付清剩余房款；由于该房屋现无房产证，在未办理过户期间，银行按揭还款部分由甲方承担。合同签订当日被告如约支付原告18万元首付款。2020年5月14日，原告陈轩作为甲方，被告王张记作为乙方，双方签署一份关于对《房屋权利义务转让合同》的补充合同，合同约定：办理房产过户手续时，甲方应当积极配合房地产开发商取得该房屋的不动产权登记证书，自接到通知2日内递交相关手续或领取登记证书。自该房屋的不动产权登记证书下发2日内，协助乙方将该房屋过户至乙方名下；完成过户后，除了该房产剩余房款扣减乙方偿还按揭贷款剩余部分，乙方另支付甲方2万元。补充合同签订当日，被告向原告转款15.8万元。后原告于2020年7月14日协助被告办理了房屋过户手续，当日被告又向原告支付房款1.8万元。对补充合同中约定的2万元原告未曾向被告催要，被告未向原告支付，原告遂于2020年8月26日诉至本院。以上事实，有原告陈轩、王靖提交的《房屋权利义务转让合同》、关于对《房屋权利义务转让合同》的补充合同，被告王张记、翟梦源提交的通话录音、中国工商银行转账回单、中国建设银行手机银行转账回单等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为,原、被告签订的《房屋权利义务转让合同》及补充合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效，双方均应恪守履行。关于原告的主体资格问题，因补充合同系主合同权利义务的补充和延续，原告王靖系主合同的相对方，虽未在补充合同上签名，仍应享有补充合同中约定的权利和义务，故原告王靖的主体资格适格，对被告的辩解理由，本院不予采纳。关于补充合同中约定的2万元被告应否支付的问题，被告辩称该补充合同系在受胁迫的状况下签订，因原告威胁称不予配合过户和偿还按揭贷款，被告是在违背真实意思的情况下被迫签订，但本院认为，原告在被告不予配合过户的情况下，完全可以依照合同约定通过正当的途径依法主张自己的权利，被告的行为尚未达到足以胁迫其签订补充合同的程度，故对被告的辩解理由，本院不予采纳，该补充合同合法有效，根据合同约定，被告除付清剩余房款外，应另向原告支付2万元。关于原告主张的违约金应否得到支持的问题，本院认为，从双方的通话内容并结合整个案情可以看出，该2万元是原告基于其作为出卖方有办理过户的主动权等有利地位，以房屋涨价为由要求被告另行对其进行的补偿，并非合同中约定的“剩余尾款”，故合同中对“剩余尾款”约定的付款期限及违约条款对该2万元并不适用；且双方于2020年7月14日办理完过户手续后，被告从未向原告催要过该款项，被告在此期间也并未曾向原告表示拒绝支付该款项，原告遂于1个多月后诉至法院要求被告赔偿违约金，亦无证据证实其遭受有何损失，故对原告要求被告支持违约金的诉求，本院不予支持。司法是维护社会公平正义的最后一道防线，诉讼并不是解决问题的唯一途径，本院希望原、被告双方能遵循诚实信用的契约精神，弘扬社会主义核心价值观，本着有利于节约资源的原则解决问题，而不是激化矛盾无端引起纠纷，浪费司法资源。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、自判决生效后十日内，被告王张记、翟梦源支付原告陈轩、王靖2万元。二、驳回原告陈轩、王靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5470元，减半收取计2735元，由原告陈轩、王靖负担2585元，被告王张记、翟梦源负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  何志二〇二〇年九月二十一日法官助理靳伟克书记员彭博