湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2054号原告：刘雅，女，1946年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘雅与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告刘雅的委托诉讼代理人周金桂到庭参加了诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雅向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付房屋回购款238820元；2.判令两被告支付欠付的自2016年9月至2020年8月期间的房屋收益款10万元；3.判令两被告支付违约金5194元。事实和理由：2013年9月26日，原告、柳勇与两被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》各一份，合同约定：原告将购买的位于张家界市永定区房屋（原告与柳勇各占50%份额）出租给被告大成酒店公司经营，合同期限最短不少于3年，最长不超过5年。第1年、第2年被告大成酒店公司应付原告房屋租金21176元／年，房屋装修折旧款29646.75元／年。第3年至第5年被告大成酒店公司应付原告房屋租金14117.5元／年，房屋装修折旧款19764.5元／年。《房屋租赁合同》第6条第2、3项约定，租赁满3年后，原告可按该房屋的原始总价值即购房款和装修款总和转让给被告，被告必须接受转让。2016年9月25日三年期满，原告按合同约定提前90个工作日于2016年6月给被告递交了请求转让房屋的申请书，当时由大成酒店证券部范主任签收。但被告一直未办理同意转让的手续。期间被告多次催促维权，但被告一直拖延。2017年2月10日，被告退还了原告本金10万元。2015年至2020年6月31日，被告合计下欠10万元。根据装修合同第9条第3项的约定，被告应支付违约金1000元（10万元×1%），根据租赁合同第10条第3项的约定，被告应支付违约金3000元（10万元×3%），根据租赁合同第6条第5项的约定，被告应支付回购款违约金1194元（238820元×5‰）。原告特提起诉讼，望判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭答辩，但递交了书面答辩状辩称：（一）请求降低违约金，因出现新冠疫情，请求减免租金。1.自2015年9月26日起至2020年8月31日止,被告已经向原告付款30116元。2.被告对于投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。3.因出现××不可抗力因素，请求减免租金。（二）驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。1.原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。如法院支持原告回购的诉求，则应确认《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》于原告起诉之日解除。2.本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。原、被告双方签订合同的目的是融资。原告未在截止日期前解除租赁合同要求回购而选择了继续租赁，实质是原告放弃了回购。现房屋的回购手续并未办妥，回购条件并未成熟，被告有权拒绝回购，因此不存在违约，不应计算违约金。3．原告同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。原告主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，原告应当明示合同解除，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4.被告愿意协助原告办理房屋过户登记。（三）本案所涉合同均未约定担保期限，且本案已过保证期间，担保人已实际免除担保责任。且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2013年9月26日，原告刘雅、案外人柳勇与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：1.原告刘雅、案外人柳勇将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店山水座第8层806号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，原告刘雅第一年、第二年的租金收益为21176.25元／年，第三年至第五年的租金收益为14117.5元／年。按年支付租金，被告大成酒店公司自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内一次性付清。2.本合同租赁期内，被告大成酒店公司如逾期超过3个月未向原告支付租赁收益，除应付原告的租赁收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。3.租赁期满3年后，原告可按该房屋的原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修总额之和）转让物业，被告大成酒店公司须接受转让。期满5年后，原告有权按房屋原始总价值将该物业转让给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司须接受转让。原告向被告大成酒店公司提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，被告大成酒店公司在接到原告书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续。该房屋转让手续办妥之日被告大成酒店公司一次性将转让款支付给原告。任何一方若逾期60日未履行前述相关约定，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值5‰的违约金。（二）2013年9月26日，原告刘雅、案外人柳勇与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：1.原告刘雅、案外人柳勇将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第8层806号房屋以装修款395290元委托被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，第一年、第二年按照该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给原告及案外人柳勇，每年返还金额为59293.5元（原告刘雅、案外人柳勇各为29646.75元／年），第三年至第五年按照该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还，每年返还金额为39529元（原告刘雅、案外人柳勇各为19764.5元／年）。按年返还，由被告大成酒店公司自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内一次性付清。2.被告大成酒店公司收取的该房屋委托装修折旧款仅承担返还本金的义务，不再向原告支付利息，也不支付任何回报及收益。3.合同还约定，本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。4.被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2016年6月，原告向被告大成酒店公司递交了将案涉房屋转让的申请。2017年2月10日，被告大成酒店公司退回原告购房款10万元。2020年4月24日，案外人柳勇向本院出具《声明书》，声明其与原告刘雅共同购买的案涉房屋，其与原告刘雅各占50%份额，其对原告刘雅要求被告大成酒店公司回购房屋一事知悉，其决定放弃优先购买权。（三）2013年9月26日，原告刘雅及案外人付清了其应付的50%的购房款141175元和50%的房屋装修改造款197645元，将购买的第8层806号房屋交付给被告大成酒店公司经营。2013年9月26日至2015年9月25日（第一年度至第二年度）的全部租金和装修折旧款，被告大成酒店公司已全额支付。2015年9月26日至2020年8月25日，被告大成酒店公司向原告支付款项情况如下：2016年10月10日付款16941元；2017年2月10日付款8781元；2018年1月19日付款3000元；2018年3月至2018年11月每月付款398元，共计3582元（398元×9个月）；2019年1月25日付款398元；2019年5月10日付款398元；2019年8月13日付款398元；2019年9月27日付款398元；前述共计付款33896元（其中租金为13645.75元，装修折旧款为20250.25元）。被告自2015年9月26日至2020年8月25日期间应付原告租金为33994.38元（14117.5元／年÷12个月×16.5个月+4117.5元／年÷12个月×42.5个月），应付原告装修折旧款为97175.46元（19764.5元／年÷12个月×59个月）。因此，被告大成酒店公司下欠原告该期间租金20348.63元（33994.38元-13645.75元），装修折旧款76925.21元（97175.46元-20250.25元），前述下欠款项共计为97273.84元（20348.63元＋76925.21元）。上述事实，有当事人陈述、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》《张家界市商品房现房买卖合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行账户交易明细，三被告递交的付款明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。1.本案《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》约定，租赁期满3年后、5年后原告有权按该房屋的原始总价值338820元转让物业，被告大成酒店公司须接受转让。被告大成酒店公司在接到原告刘雅转让物业的申请后未履行相应义务，依法应承担继续履行及支付违约金的违约责任。被告大成酒店公司已经支付房屋转让款10万元，对未支付的238820元应继续履行。合同约定被告大成酒店公司违约应向原告支付房屋原始总价值5‰的违约金，现原告刘雅要求按照欠付的房屋转让款5‰的比例支付违约金1194元（238820元×5‰），本院予以支持。因《房屋租赁合同》约定由被告大成酒店公司受让租赁房屋和支付房屋转让款，并且合同仅约定被告山水置业公司为被告大成酒店公司向原告支付租赁收益提供担保，并未约定为被告大成酒店公司向原告支付房屋转让款提供担保责任，故原告刘雅要求被告山水置业公司支付房屋转让款，无事实和法律依据，本院不予支持。2.原告刘雅已经依约支付购房款及房屋委托装修款，将房屋交给被告大成酒店公司经营，被告大成酒店公司应当按照合同约定向原告支付租金及委托装修折旧款。被告大成酒店公司在原告刘雅提出转让房屋申请后没有按照合同约定支付全部的房屋转让款，并且还继续使用原告房屋进行经营，被告大成酒店公司应当支付原告该期间的租金和装修折旧款（装修款在2018年9月26日合同期满之日尚下剩118587元未予返还，按照19764.5元／年标准计算自合同期满后至2020年8月25日期间返还的装修折旧款为37881.95元，未超过118587元）。2020年9月3日，原告刘雅向本院起诉要求被告大成酒店公司受让房屋，则自2020年9月3日房屋租赁合同、房屋委托装修合同均应予终止，被告大成酒店公司履行前述合同义务的截止日期为2020年9月3日。现原告刘雅要求被告大成酒店公司支付自2015年9月26日至2020年8月25日期间欠付房屋租金、委托装修改造款共计10万元，被告实际欠付97273.84，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金343元（被告退回原告10万元后，实际支付租金每月为343元）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告刘雅支付欠付房屋租金、委托装修改造款96930.84元，本院对该部分诉讼请求予以支持。根据合同约定，被告大成酒店公司应支付原告违约金为（20348.63元-343元）×3%+76925.21元×1%＝1369.42元。因该违约金未超过损失的30%，故本院对于两被告抗辩要求调减违约金的诉讼请求不予支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，系提供的抵押担保责任。因被告山水置业公司以自有物业提供连带担保，设立的系担保物权而非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告山水置业公司抗辩已过6个月保证期间应免除其担保责任，理由不成立，本院不予采纳。被告山水置业公司应当对合同期满之日即2018年9月25日前产生的租金、装修折旧款、违约金承担的担保责任，其具体担保责任为：2015年9月26日至2018年9月25日应付租金为22671.25元（14117.5元／年÷12个月×16.5个月+4117.5元／年÷12个月×9.5个月），应付的委托装修款为59293.5元（19764.5元／年×3年），该期间已付租金和委托装修款31508元，故该期间下欠的租金和房屋装修折旧款为50456.75元（22671.25元+59293.5元-31508元），该期间的违约金为453.43元。故，被告山水置业公司应担保的租金和委托装修折旧款共计50456.75元，违约金为453.43元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘雅支付房屋转让款238820元及违约金1194元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告刘雅支付自2015年9月26日至2020年8月25日止的租金和装修改造折旧款共计96930.84元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计1369.42元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告刘雅的自2015年9月26日至2018年9月25日期间的租金和装修改造折旧款共计50456.75元，租金违约金和装修折旧款违约金共计453.43元承担连带清偿责任。四、驳回原告刘雅其他的诉讼请求。案件受理费6460元，适用简易程序减半收取3230元，由原告刘雅负担41元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担3189元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年九月二十五日书记员  赵李西附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。