四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3056号 原告：胡妍，女，生于1992年3月18日，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：张友唯，四川高扬（郫都）律师事务所律师。 被告：四川快美洁汽车服务有限公司，住仁寿县文林工业园区，统一社会信用代码:915114210761300987。 法定代表人：王卫，执行董事。 委托诉讼代理人：程灿东（系公司员工），男，生于1948年8月10日，汉族，住四川省仁寿县。 原告胡妍与被告四川快美洁汽车服务有限公司(以下简称快美洁公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告胡妍的委托诉讼代理人张友唯，被告快美洁公司的委托诉讼代理人程灿东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡妍向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.依法判令被告返还原告定金10,000元；3.被告向原告返还购房款33221元，以及按同期银行贷款利率支付占有期间的利息1406元（计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计198天），上述两项总计44627元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭将返还定金及购房款的数额变更为87461元。事实和理由：原告于2018年1月16日与被告签订定金协议书，预定被告开发的天府国际车博城的商铺，同日，向被告支付1万元定金。并于2018年2月2日签订商品房买卖合同、商铺委托经营管理合同。原告按照合同约定向被告支付首付款87461元（含原告前期支付的1万元定金），后被告向原告支付出租该商铺5年的租金44240元。合同约定被告在2018年12月31日前向原告交付该房屋，但截止起诉之日，被告仍未取得交房所需的三书一证一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，因此被告不具有交付房屋的条件，也未向原告实际交付房屋。被告申请办理的按揭贷款未能通过银行审核，被告工作人员一直以原告未交社保、征信存在问题为由推脱是原告的原因，但原告同一日还能在同一个银行办理贷款手续，因此贷款贷不下来不可能是原告的原因，甚至被告方员工还鼓动原告去刻假章等违法行为。除此之外，被告售后包租的销售模式违反《商品房销售管理办法》的相关规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”。《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺。”原告方认为，被告不具有交付房屋的条件，因被告的原因导致原告不能通过银行的按揭贷款审批，且售后包租的行为违反相关法律规定，是致使合同目的无法实现的全部原因。原告有权要求解除商品房买卖合同，并且要求被告退还原告已经支付的购房款。现原、被告无法就返还费用等事项达成一致意见。原告为维护自身权益诉至法院，请求判如所请。 被告快美洁公司辩称，1、原告确于2018年1月16日与答辩人签订认购协议购买答辩人的天府国际车博城4栋2层94号商铺并预交定金1万元后，于同年3月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，并向房地产主管机关进行网签备案（备案号：171581）。该合同签订前是原告亲自到答辩人商业房地产销售现场，经实地考察和投资性价比较后而自愿决定购买的，因此双方签订《商品房买卖合同（预售）》是一份依法成立和生效的合同，对合同双方均具有法律的约束力，均应依合同约定履行义务，不得擅自变更或解除合同，其合同效力受法律保护；2、按照《商品房买卖合同（预售）》约定，原告已支付首付款87461元，尾款6万元原告选择按揭贷款方式支付。由于原告的银行征信不被贷款银行认可（负债大，偿付能力有限）原因，不为其发放按揭贷款，是其自身原因导致的，与答辩人没有任何法律上的因果关系，更无任何过错行为，针对此情况发生，答辩人委托销售公司向其发出变更付款方式和时间函，原告不予回复，拖至今天原告尚欠购房款6万元未偿付，已构成合同违约。3、答辩人出卖的格子商铺，原告购买的商铺（含公摊）面积有6.62㎡，购买后难单独出租，投资收益要由商业运营管理公司统一经营管理，再由商管公司支付租金方式实现投资收益。原告在购买商铺进行投资理财和签订房屋买卖合同之前是完全明知和认可的决策行为。因此，原告购买该商铺后就与四川黄橘子商业管理有限公司签订天府国际车博城商铺委托管理合同，并收取该公司5年一次性租金44240元。这是两个不同的主体，不同的合同，不同法律关系的法律行为，原告故意混淆概念，说成是答辩人的“售后购租”违章行为，与《商品房销售管理办法》第四十五条第二款规定的“售后包租”违章行为界定不符，原告以此作为解除合同的理由根本不成立；4、合同约定的答辩人交付时间2018年12月31日前属实，但原告已将购买的商铺从2018年3月21日起交付商管公司进行管理，由商管公司受托进行移交接受商铺。原告已从2018年3月21日起至2023年3月20日止收取了5年的租金44240元，此房产的转移占有行为，依据最高人民法院法释（2003）7号第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。原告与被告商铺没有交付的另外约定情形，因此答辩人的合同交房义务已按约定期限履行，没有违约行为。原告购买的商品房（商铺）质量早已验收合格并已取得《竣工验收备案表》。因此原告诉称没有“交付”和“交付不具备条件”的解除合同理由仍然依法不成立；5、原告购买商铺进行投资理财，已经实现前五年租金44240元收益，后十年收益应当按原告与商管公司的合同约定来实现。原告与答辩人之间只是商品房（商铺）的买卖合同关系，原告投资房地产盈亏风险责任后果与答辩人更无法律直接因果关系，更无包盈多少钱的责任。故原告诉状所称“使合同目的无法实现”的解除合同诉讼理由仍然依法不成立。综上，本案是在房地产市场不景气，投资风险系数加大环境下，购房客户的原告为转嫁投资风险责任于答辩人，弯曲事实后要求解除合同目的而提起的恶意诉讼，其诉讼请求和理由均依法不成立。为维护生效合同的严肃性，稳定房地产市场的合法交易秩序及法制环境，维护合同守约方的合法权益，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理根据当事人的陈述和审查确认的证据认定事实如下： 2018年1月16日，原告胡妍与被告快美洁公司签订了《天府国际车博城认购协议书》及《“天府国际车博城”定金协议》，认购被告开发的位于四川省眉山市仁寿县。同日，原告向被告支付10000元认购定金。2018年1月30日，原告向被告再行支付购房款77461元。2018年2月5日，案涉商铺进行了备案登记，备案号为：171581。2018年3月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人补充签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：原告向被告购买其开发的位于四川省眉山市仁寿县，房屋用途为商业，建筑面积为6.62平方米，价款为22275.07元／㎡，总价147461元；付款方式为买受人于签订本合同前已向出卖人支付首付款87461元，余款60000元向银行申请贷款支付；交付时间为出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，合同还对商品房质量及保修、前期物业服务、违约责任等进行了约定。截至目前，原告共计向被告支付了购房款87461元，余款60000元一直未予支付。 2018年3月21日，原告胡妍作为甲方与案外人四川黄橘子商业运营管理有限公司（以下简称黄橘子公司）签订了《天府国际车博城商铺委托经营管理合同》约定：甲方将其购置的“天府国际车博城”4栋2层94号商铺一套委托乙方进行统一经营管理，委托期限15年；前五年每年的租金8848元，前五年共计租金44240元，乙方在合同签订之日一次性支付给甲方五年租金，对剩余委托期限内的租金也进行了约定；委托期内，无论乙方经营是否盈利，甲方按照约定的时间和租金标准已向乙方收取租金；甲方全权委托乙方与成都仕彬物业服务有限公司办理该物业的验收交接等相关事宜，合同还对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。2018年2月1日，黄橘子公司已先行向原告胡妍支付了租赁费44240元。 另查明，原告于2019年5月31日向被告提交《退房申请》，被告于2019年6月30日进行了书面回复不同意解除合同并要求原告于2019年7月30日前往被告处协商分期付款协议。案涉商铺已于2019年7月26日完成竣工验收备案，目前，案涉商铺由案外人黄橘子公司在进行经营管理。 上述事实有双方当事人身份信息、双方当事人陈述、认购协议、收据、商品房买卖合同、委托经营管理合同等证据予以证实。以上证据经当庭质证和本院审查，予以采信并在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。本案争议焦点在于原告胡妍是否享有合同解除权。原告诉称被告未按约交房且因被告原因造成其不能办理房屋按揭，原告依法享有合同解除权。本院认为，本案中，原、被告签订的商品房买卖合同虽明确约定了交房时间，但根据原告与案外人黄橘子公司签订的《天府国际车博城商铺委托经营管理合同》约定的内容可以看出，原告已通过委托经营管理的方式将案涉商铺的收房及管理经营等相关权利让渡给了黄橘子公司，原告也因此获得了案涉商铺前五年的租金，目前尚在租赁期内。庭审中，双方均认可案涉商铺现在一直由黄橘子公司在进行实际控制经营，也就是说黄橘子公司已经从被告处接收了案涉商铺，即使被告确实存在违约交房的行为影响的也仅是黄橘子公司的经营使用权，并不会给原告造成任何实际损失。另，原告虽诉称系被告原因造成其不能采取按揭贷款的形式支付尾款，但原告提供证据不足以证实该主张，且从原、被告提供的证据及庭审中陈述均可以看出双方一直在协商尾款支付问题，被告也表示其愿意与原告重新协商尾款的支付事宜。综合，原告提供的证据不足以证实其享有合同的解除权，故对原告请求解除合同并要求被告返还购房款（含定金）及支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡妍的诉讼请求。 本案受理费减半收取计2071元，由原告胡妍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二〇年九月九日 书记员  苏宇