重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初287号原告：敖顺红，女，1968年10月26日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：田国军，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆市奇正建设（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园1幢4-2，统一社会信用代码915001122087538021。法定代表人：杨继开，董事长。委托诉讼代理人：向进，男，重庆市奇正建设（集团）有限公司丰都分公司负责人。委托诉讼代理人：谭方林，重庆洪宇律师事务所律师。被告：丰都县名山街道综合行政执法大队，住所地重庆市丰都县名山街道花园街108号，统一社会信用代码12500230MB1D44015C。法定代表人：徐娅，大队长。委托诉讼代理人：付剑波，重庆力隆律师事务所律师。被告：李福州，男，1971年12月20日出生，汉族，住重庆市丰都县。被告：张文祥，男，1963年5月2日出生，汉族，住重庆丰都县。二被告委托诉讼代理人：夏明亮，重庆洪宇律师事务所律师。第三人：丰都县人民政府名山街道办事处，住所地重庆市丰都县名山街道广场路13号，统一社会信用代码11500230008689519F。负责人：石维，丰都县人民政府名山街道办事处党委书记。委托诉讼代理人：付剑波，重庆力隆律师事务所律师。原告敖顺红与被告重庆市奇正建设（集团）有限公司、丰都县名山街道综合行政执法大队、李福州、张文祥、第三人丰都县人民政府名山街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现案情复杂，于2020年5月13日裁定本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告敖顺红及其委托诉讼代理人田国君，被告重庆市奇正建设（集团）有限公司的委托诉讼代理人向进、谭方林，被告丰都县名山街道综合行政执法大队的法定代表人徐娅及其委托诉讼代理人暨第三人丰都县人民政府名山街道办事处的委托诉讼代理人付剑波，被告李福州、张文祥及其委托诉讼代理人夏明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敖顺红向本院提出诉讼请求：判决原告与被告奇正公司于2010年9月10日签订的《房屋购买合同》有效；判令四被告为原告办理房屋产权证并承担相应的税费；判令四被告向原告支付违约金30000元；判令奇正公司、李福州、张文祥退还多收费用26550元；被告承担诉讼费。事实和理由：2007年12月5日，丰都县名山街道综合行政执法大队（原丰都县市政管理监察大队名山镇中队）与重庆市奇正建设（集团）有限公司签订《联合建房协议》，约定由原丰都县市政管理监察大队名山镇中队投入建房所用土地，奇正公司投入全部建房资金及各种税费联合开发修建房屋出售；被告李福州、张文祥系实际开发修建房屋及卖房和收取原告房款的老板；第三人作为鉴证单位，同意二被告联合开发建房。2010年9月10日，敖顺红与奇正公司签订了《房屋购买合同》，约定被告将位于丰都县名山镇新城东区属名山镇市政执法中队综合楼XX房屋出售给原告，面积约131平方米，房屋总价款309160元。合同签订后，原告全面履行了合同义务，后被告重复收取原告尾款10000元并多收取办理房产证费用。合同约定交房后一年为原告办理产权证，被告未履行合同约定，已构成违约。重庆市奇正建设（集团）有限公司辩称，奇正公司与原告没有买卖合同关系，原告的合同上的印章不是该公司的印章，是挂靠人私自刻的印章；奇正公司不存在违约。原告买的房屋，土地权属属于国有资产，属于名山街道综合执法大队，张文祥、李福州没有处置权，签订的合同无效，不存在奇正公司退款问题；至于张文祥、李福州是否退款是以后的问题；本案争议的房屋土地权属是名山街道综合执法大队，形成原因是政府以合法形式凑钱添置设施,不能以办证就将违法的土地通过法院来确认合法，是政府历史遗留问题，应由法院提出司法建议。建房人是挂靠奇正公司。请求法院驳回原告的诉讼请求。丰都县名山街道综合行政执法大队辩称，原告的诉讼请求不成立，该合同是无效合同。签订买卖合同时没有取得权属证书，也没取得预售许可。奇正公司不认可项目部，不认可与原告签订的合同，丰都县名山街道综合行政执法大队则更不认可。丰都县名山街道综合行政执法大队系合作建房的当事人，如果要买房屋，名山街道综合行政执法大队要知道；案涉房屋的土地在名山街道综合行政执法大队获得使用权时是划拨土地，划拨只能是自己和合作的使用，合作以外的第三方进行出卖不合法。既然合同无效，要求四被告协助办理房产证也不合法，要求被告承担相应的税费的请求不成立，有约定从约定，无约定按照国家规定。合同无效不存在违约。即使合同有效，名山街道综合行政执法大队不存在违约。对于多收的尾款，同意奇正公司的答辩意见，谁收谁退。名山街道综合行政执法大队与奇正公司签订联合建房协议属实，对于交纳了多少款，名山街道综合行政执法大队不认可。名山街道综合行政执法大队与奇正公司签订联合建房协议后，开发建房过程名山街道综合行政执法大队没有参与。李福州、张文祥辩称，同意奇正公司、名山街道综合行政执法大队的答辩意见。李福州在庭审接受质询时称，张文祥请其与之合伙修建，所有合同的签名是经秦爱国和杨正祥的许可同意，不是具体负责。不协助办理房产证的原因是名山街道综合行政执法大队造成的。张文祥在庭审接受质询时称，因名山街道综合行政执法大队无钱购买环卫设施，给政府打报告，政府划了2亩土地给名山街道综合行政执法大队，与奇正公司联合开发，秦爱国就拿了45万元给政府，秦爱国就请其与李福州去修建，按700元/米修建，修多少平方就按多少平方结算，并请其帮忙出售房屋。除去修建房屋的钱外，其余全部打给他。丰都县人民政府名山街道办事处述称，与名山街道综合行政执法大队的答辩意见相同。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了《房屋购买合同》、交款收据、契税证明、名山府文[2007]37号丰都县名山镇人民政府文件《丰都县名山镇人民政府关于购置环卫设施所需经费的请示》、2007年11月28日丰都县名山镇党政办公室第十一期《议事纪要》、[2018]第110期《县政府专题会议纪要》、渝（2017）丰都县不动产权第XX号产权证、《房屋面积分户汇总表》、重庆市奇正建设（集团）有限公司向丰都县名山街道办事处递交的《督促丰都县市政管理监察大队尽快协助办理房屋产权分证申请书》等证据。经庭审审核，本院认为，上述证据与本案具有关联性，来源合法，符合证据法定形式，无影响证据效力的违法情形，且能相互印证，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2007年10月16日，丰都县人民政府名山街道办事处（原丰都县名山镇人民政府）以名山府文[2007]37号文件就购置环卫设施所需经费请示丰都县人民政府。同年11月21日，县政府领导批示：请名山镇在名山镇土地开发利用中解决。同年11月28日，丰都县名山镇党政办公室第11期议事纪要：一、县上主要领导要求名山镇市镇管理要上一个新台阶，名山镇决定购置一辆垃圾运输车和一辆街道洒水车；二、从0.2K㎡范围内划拨2亩土地给名山镇市政监察中队，开发方式收益，全部用于购置垃圾运输车和街道洒水车等市政设施。2007年12月5日，丰都县名山街道综合行政执法大队（原丰都县市政管理监察大队名山镇中队）（甲方）与重庆市奇正建设（集团）有限公司（乙方）签订《联合建房协议》。该协议约定：工程名称办公综合楼；甲方投入该建房所用土地共2亩，乙方投入全部建房资金及各种税费（含建房前期办证及设计等所有费用）；综合楼建成后，甲方分配600平方米房屋，其余房屋归乙方所有；综合楼的一切开工手续及开工前的施工准备工作由甲方协助乙方办理，其所有费用由乙方负责；该工程的全部施工由乙方独立承担；若甲方不需要分配600平方米房屋，则由乙方支付甲方45万元人民币后，全部房屋归乙方单方所有，由乙方自行处置。丰都县人民政府名山街道办事处以鉴证单位名义加盖印章。房屋竣工后，丰都县名山街道综合行政执法大队收取了45万元，没有分配房屋。渝（2017）丰都县不动产权第XX号产权证载明：权利人丰都县市政管理监察大队名山街道中队；坐落丰都县XX号；用途城镇住宅用地/城镇住宅。2010年9月10日，重庆奇正建设（集团）新城项目部（甲方）与敖顺红（乙方）签订《房屋购买合同》，约定：购买位于丰都县名山镇新城东区属名山镇市政执法中队综合楼，建筑面积约131平方米（最终房屋面积以房屋主管部门测量为准，房款多退少补），甲方负责把水、电、气安装到门口；房屋价款每平方米2360元，房屋总价款309160元；甲方办理水、电、气等上户事宜，其产生的相关费用由乙方承担；甲方负责办理房屋产权登记事宜，双方配合，其办理房屋产权证登记所产生的本房屋配套费由甲方承担，根据相关部门规定的其他费用由乙方承担，在一年之内将房屋产权证办理完毕交给乙方;如有违约，由违约方支付违约金3万元。李福州在合同尾部签名并加盖重庆奇正建设（集团）新城项目部印章。敖顺红交款后，已接收房屋进行装修，对其管业至今。敖顺红于2011年6月3日缴纳契税2292.90元。《房屋面积分户汇总表》载明该房屋位于第XX单元第XX号。另查明，2018年11月9日，丰都县政府组织县国土房管局、县国资监管中心、县机关事务中心、名山街道办事处、名山市政中队有关负责人就市政管理监察大队名山街道中队综合楼产权分证办理事宜进行了专题研究，纪要如下：名山市政中队与奇正公司于2007年12月5日签订的联合建房协议，实为名山市政中队将原名山镇党委研究后划拨给其的1226.41平方米国有土地使用权卖与奇正公司，由奇正公司全额投资修建了9582.58平方米的房屋。虽然该房屋的初始登记权利人为名山市政中队，但该房屋实质上不属于国有资产。奇正建设公司按照联合建房协议约定支付给名山市政中队45万元后，已将修建的房屋出卖给他人。为保护房屋买受人的合法权益，可以给房屋买受人办理分户登记。在办理分户登记时，应当收取国有土地出让收益，保证国家利益不受损失。张学云等78宗缴纳划拨土地收益金182500元，李柠波等26宗缴纳划拨土地收益金27336元。2019年11月14日，重庆奇正建设（集团）有限公司向丰都县名山街道办事处递交书面申请，要求督促市政监察管理大队协助办理房屋产权分证。在审理过程中，敖顺红撤回其主张的退还多收费用和违约金诉讼请求。本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，按照合同的约定全面履行其义务。丰都县名山街道综合行政执法大队（原丰都县市政管理监察大队名山镇中队）与重庆市奇正建设（集团）有限公司签订了《联合建房协议》。从合同形式上看，《联合建房协议》的合同主体是丰都县名山街道综合行政执法大队与重庆市奇正建设（集团）有限公司；从合同履行情况来看，房屋竣工后，丰都县名山街道综合行政执法大队收取了45万元，没有分配房屋，全部房屋归重庆市奇正建设（集团）有限公司方所有，由其自行处置，符合《联合建房协议》的约定。事实上，重庆市奇正建设（集团）有限公司对张文祥、李福州以重庆奇正建设（集团）新城项目部名义对外出售房屋是明知的，未提出任何异议，且其向丰都县名山街道办事处递交的《督促丰都县市政管理监察大队尽快协助办理房屋产权分证申请书》证明其自认其对外销售房屋的事实，故本院应当认定重庆市奇正建设（集团）有限公司对上述行为的认可。因此重庆市奇正建设（集团）有限公司对张文祥、李福州以重庆奇正建设（集团）新城项目部名义出售房屋的行为应承担相应的法律后果。如果重庆奇正建设（集团）有限公司认为张文祥、李福州是挂靠其公司且有证据证明张文祥、李福州有损害其公司利益的行为，则可另案向张文祥、李福州主张权利。根据联合建房协议和房屋买卖合同的性质、目的和交易习惯，重庆市奇正建设（集团）有限公司奇正建设公司与丰都县名山街道综合行政执法大队有协助房屋产权过户登记的义务。对于房屋买卖双方约定了有关费用的承担，但未约定税款的承担。双方应按照国家有关税收规定各自承担应缴税额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认重庆奇正建设（集团）新城项目部与敖顺红于2010年9月10日签订的《房屋购买合同》有效；二、重庆市奇正建设（集团）有限公司与丰都县名山街道综合行政执法大队自本判决发生法律效力之日起30日内协助将登记于丰都县市政管理监察大队名山街道中队（现丰都县名山街道综合行政执法大队）名下的坐落于丰都县XX号[渝（2017）丰都县不动产权第XX号]第X幢X单元第X号房屋（即X单元X，房屋面积分户汇总表载明建筑面积143.93平方米)产权过户登记至敖顺红名下；三、房屋配套费由重庆市奇正建设（集团）有限公司承担，其他费用由敖顺红承担；四、因房屋买卖所产生的税款由重庆市奇正建设（集团）有限公司和敖顺红按照国家有关税收规定各自承担应缴税额。案件受理费5936.00元，由重庆市奇正建设（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  杜海林人民陪审员  杨永会人民陪审员  陈强英二〇二〇年九月二十七日法官 助理  范家成书 记 员  周 银