湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初557号原告：中国银行股份有限公司武汉省直支行，住所地武汉市洪山区徐东大街137号。负责人：胡忠，该行行长。委托诉讼代理人：谢飚，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋堃，湖北今天律师事务所实习律师。被告:杨晓丽，女，汉族，1963年8月13日出生，住武汉市洪山区。被告：杜艳兵，男，汉族，1984年6月27日出生，住山西省临县。被告：武汉百事恒悦房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第2幢15层7号房。法定代表人：林峰，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司武汉省直支行（以下简称中行武汉省直支行）与被告杨晓丽、杜艳兵、武汉百事恒悦房地产经纪有限公司（以下简称百事恒悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行武汉省直支行的委托代理人谢飚、蒋堃，被告百事恒悦公司的法定代表人林峰到庭参加诉讼。被告杨晓丽、杜艳兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司武汉省直支行向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告签订的《个人二手住房贷款合同》；2.判令被告杨晓丽、杜艳兵共同偿还原告未到期本金1207673.37元，逾期本息193233.89元，罚息5042.48元（截至2019年6月24日），并承担至贷款本息全部清偿之日止；3.判令被告百事恒悦公司对第二项所述债务本息承担连带还款责任；4.确认原告对被告杨晓丽的抵押房屋（东西湖区黄金海岸银海苑2栋3单元5-6层5号）享有抵押权，在三被告不履行第二项给付义务时，原告有权以前述房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5．本案全部诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实和理由：被告杨晓丽、杜艳兵系夫妻关系。2017年12月7日，被告杨晓丽与原告签订了《个人二手住房贷款合同》。合同约定贷款金额为1250000元整，借款期限为132个月，贷款利率为浮动利率，还款方式为按月还本付息。逾期贷款罚息为合同贷款利率水平上加收50%。双方约定以被告贷款购买的东西湖区黄金海岸银海苑2栋3单元5-6层5号房屋作抵押，并办理了他项权证。2017年12月7日，被告杜艳兵作为共同还款人签署了《家庭共同还款声明》，承诺对合同项下全部债务承担连带担保责任。被告百事恒悦公司作为居间方，签订了《阶段性担保承诺书》，承诺为借款人提供阶段性连带担保责任，担保期限截止至成功办理抵押物的《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》并送至原告处确认收押。但至今为止杨晓丽的抵押他项权证仍未办理。合同签订后，原告签发了借款借据，发放了贷款，但被告杨晓丽未依约按期履行还款义务，虽经原告多次催要，截至2019年6月25日，被告差欠原告未到期本金1207673.37元，逾期本息193233.89元，罚息5042.48元，被告杜艳兵亦未按合同履行共同还款责任，被告百事恒悦公司作为连带保证人也未履行连带还款责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告百事恒悦公司辩称，百事恒悦公司与原告为二手房贷款阶段性担保合作关系。按原告上级分行批复要求：百事恒悦公司应存入100万基础保证金，并在每笔业务发生时存入贷款金额2%业务保证金。如客户已放款后三个月内未办理抵押，由百事恒悦承担阶段性担保责任。截至目前，除100万元基础保证金以外，百事恒悦业务保证金账户余额73365.13元。被告杨晓丽与原告签订相关贷款合同，原告已发放贷款，百事恒悦公司未按《阶段性担保承诺书》之约定时间及时将抵押物的《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》提供给原告时，原告应及时终止贷款，要求被告杨晓丽偿还差欠原告未到期本金，或要求担保人承担担保责任，及时扣划百事恒悦基础保证金、业务保证金及分次支付的代偿款项以偿还被告杨晓丽差欠原告未到期本金。因原告未积极扣划保证金账户，导致罚息产生，要求百事恒悦公司承担并不公平，故百事恒悦公司仅愿意承担自贷款发放之日起三个月内的本息及相关费用，不同意原告主张的逾期本息及罚息的诉请。被告杨晓丽、杜艳兵经本院合法传唤未到庭答辩，也未提交书面答辩状及相应的证据材料，视为放弃答辩、举证质证及辩论的权利。本院经审理认定事实如下：被告杨晓丽、杜艳兵为夫妻关系（2017年8月21日登记）。2018年2月6日，原告与被告杨晓丽签订《个人二手住房贷款合同》。合同约定：原告向被告杨晓丽发放贷款1250000元整，用于被告杨晓丽购买位于东西湖区黄金海岸银海苑2栋3单元5-6层5号房屋，贷款期限为132个月，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，付息方式为按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；二被告将其贷款所购房屋抵押给原告，作为前述债务的担保，被告杨晓丽应及时与原告办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交原告执管。如被告杨晓丽出现未按期归还贷款本息等情形，原告有权终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告杨晓丽赔偿因其违约而给原告造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。2017年12月7日，被告杨晓丽、杜艳兵向原告出具《借款人及家庭声明》，杜艳兵愿对上述借款承担共同还款的保证责任。2018年3月6日，百事恒悦公司向原告出具《阶段性担保承诺书》，承诺该公司作为杨晓丽的保证人，保证该笔二手房贷款，房屋权属清晰，能及时办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》过户手续，办妥《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》抵押手续，并为该借款人提供阶段性连带担保。同时，在该笔二手房贷款发放后，在90日将办妥抵押的《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》送将原告确认收押。《个人二手住房贷款合同》签订后，原告于2018年3月9日依约发放了全额贷款，但被告杨晓丽却未依约履行合同，未及时办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，且截止到2019年6月24日，被告杨晓丽已逾期230天，差欠原告未到期本金1207673.37元，逾期本息193233.89元，罚息5042.48元。以上事实有原告中行武汉省直支行提交的二被告身份证及结婚证复印件、百事恒悦公司信息查询单、《个人二手住房贷款合同》及附件、借款人及家庭声明、《阶段性担保承诺书》、个人住房贷款划款委托书、银行借款借据、逾期未还款查询清单、《二手住房中介机构合作协议》；被告百事恒悦公司提交的基础保证金转款凭证、业务保证金账户余额查询单等在卷佐证。本院认为，原告中行武汉省直支行与被告杨晓丽签订的《个人二手住房贷款合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同具有法律约束力，受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。合同签订后，原告中行武汉省直支行依约发放了贷款，履行了合同义务；被告杨晓丽未按期归还贷款本息已经构成违约，应承担违约责任，被告杜艳兵向原告出具《借款人及家庭声明》，认可该笔贷款为家庭共同债务，其应与被告杨晓丽共同承担清偿该笔贷款本息的义务，被告杜艳兵亦未依约履行还款付息的义务，故原告要求解除与被告杨晓丽所签《个人二手住房贷款合同》，要求被告杨晓丽偿还原告剩余贷款本金、利息、罚息，要求被告杜艳兵对上述债务本息承担共同还款责任的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告百事恒悦公司对上述债务本息承担连带还款责任的诉请，被告百事恒悦公司表示仅愿意承担自贷款发放之日起三个月内的本息及相关费用，辩称其未按约定时间将抵押物的相关权利证书提供给原告时，原告应及时扣划百事恒悦公司的基础保证金、业务保证金等款项以偿还被告杨晓丽差欠原告的未到期本金，因原告未积极扣划才导致罚息等费用产生，故不同意原告主张的逾期本息及罚息。经查，根据百事恒悦公司向原告出具的《阶段性担保承诺书》，百事恒悦公司作为借款人杨晓丽的保证人，承诺在贷款发放后90日内办妥相关抵押手续，并为借款人提供阶段性连带担保。根据原告与被告百事恒悦公司签订的《二手住房中介机构合作协议》第三条第七款约定，凡自贷款发放之日起超过三个月百事恒悦公司未办妥抵押及他项权证并交付原告的个案，由百事恒悦公司负责在之后两个月内将贷款全部结清。本案中，百事恒悦公司在贷款发放之日起的三个月内未办妥涉案房屋的抵押手续，按约定应由百事恒悦公司负责在之后两个月内将贷款全部结清。根据原告庭审陈述，因被告杨晓丽、杜艳兵在贷款发放后三个月内没有逾期，故原告没有要求百事恒悦公司按约定的时间承担还款责任，直到杨晓丽首次逾期后，才向百事恒悦公司主张担保责任，这是原告对百事恒悦公司的宽限措施，及时将贷款全部结清本是百事恒悦公司的义务，被告百事恒悦公司以此作为抗辩理由不能成立。另，根据被告百事恒悦公司的陈述及其提供的证据，其基础保证金账户、业务保证金账户都并非针对该笔借款设立，余额亦不足以偿还该笔借款，且被告百事恒悦公司并未举证证明原告有划扣其保证金账户余额的义务，应承担举证不能的法律后果。故因涉案房屋未办妥相关抵押登记手续，被告百事恒悦公司应当履行保证义务，原告要求被告百事恒悦公司对该笔债务本息承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。被告百事恒悦公司作为保证人承担保证责任后，有权向被告杨晓丽、杜艳兵追偿。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉请，虽然《个人二手住房贷款合同》约定被告杨晓丽、杜艳兵将其贷款所购房屋抵押给原告，作为前述债务的担保，但被告杨晓丽、杜艳兵未办理抵押登记，原告的抵押权并未依法设立，原告对该房不享有优先受偿权。故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司武汉省直支行与被告杨晓丽签订的《个人二手住房贷款合同》；二、被告杨晓丽、杜艳兵于本判决生效之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司武汉省直支行偿还未到期本金1207673.37元，逾期本息193233.89元，罚息5042.48元（暂计至2019年6月24日）；三、被告杨晓丽、杜艳兵于本判决生效之日十五日内偿还原告中国银行股份有限公司武汉省直支行从2019年6月25日起至全部债务实际清偿之日止的利息和罚息（按《个人二手住房贷款合同》约定的利率标准计算）；四、被告武汉百事恒悦房地产经纪有限公司对前述第二、三项确定的债务承担连带还款责任。其承担保证责任后，有权向被告杨晓丽、杜艳兵追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司武汉省直支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17454元，由被告杨晓丽、杜艳兵负担，由被告武汉百事恒悦房地产经纪有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐文娟人民陪审员  徐 瑾人民陪审员  史方方二〇二〇年九月二十八日法官助理曹云扬书记员李加会