贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初1319号原告：石娟，女，1980年8月4日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：江平（系原告之夫），住六枝特区。被告：贵州成仁贵房地产开发有限公司，住所地贵州省六枝盘水市六枝特区平寨镇军供站安水路边，统一社会信用代码915202030806961310。法定代表人：徐世龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：白晶，六枝特区郎岱镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100062。原告石娟与被告贵州成仁贵房地产开发有限公司（以下简称成仁贵房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日作出（2019）黔0203民初113号民事判决，被告成仁贵房开公司不服该判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）黔02民终1799号裁定，发回重审。本院于2020年4月14日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告石娟及其委托诉讼代理人江平，被告成仁贵房开公司的委托诉讼代理人白晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石娟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款302362元、支付利息60428.47元（利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款月利率6.5312‰暂计至2019年1月4日，之后的利息计算至购房款还清之日止）；3.判决被告补偿原告所购房屋在购房时与现在的房屋差价298742元；4.判决被告承担评估费10000元。事实和理由：2016年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买六枝天顺汽摩机电城房号11-1-8的门面，付款方式为分期付款，原告支付房款的50%后，由被告到相关部门办理备案及银行按揭贷款。合同签订当日，原告将房款302362元支付给被告。后被告一直未办理案涉房屋的备案登记，经原告核查才知，被告因与他人发生纠纷，该房屋已被其他法院查封，被告却一直向原告隐瞒房屋被查封的事实，且不向查封法院提出执行异议，双方签订的合同也不能继续履行。被告成仁贵房开公司辩称，1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告向被告购买门面时约定的付款方式是按揭付款，而不是分期付款，《商品房买卖合同》第八条第3项约定了因买受人或出卖人原因不能办理按揭的处理方式，法院对案涉房屋进行查封并不必然导致合同不能履行。原、被告签订《商品房买卖合同》是在案涉房屋被查封之前，这并不当然导致合同无效。被告在得知案涉房屋被查封后是积极与查封法院协调的，并没有刻意隐瞒原告，被告作为被执行人无权提出执行异议，反而原告作为案外人在得知房屋被查封后却不提执行异议。原、被告签订的《商品房买卖合同》不具备解除的法定情形。2.原、被告在签订合同当日，被告即将案涉房屋交付给原告，原告将案涉房屋委托给重庆驰晟商业管理有限公司六枝公司出租，并享受了投资收益。3.即使商品房买卖合同解除，原告的诉请也不能得到支持。原告主张返还购房款302362元，该款项包含了23304元的办证费用，系支付给办证机构的。原告购房时，被告是按套内建筑面积销售给原告的，且原告只支付了一半购房款，以一半购房款换取全款房屋的差价显失公平。北京建亚恒泰房地产评估有限公司作出的评估报告并不严谨，首先，被告从未配合该公司进行现场查勘，该公司难免对被告产生偏见；其次，案涉房屋是按套内建筑面积销售的，但该评估公司以市场上大多数房地产是按建筑面积进行销售来掩盖该客观事实；再次，该评估报告的地址是贵阳市观山湖区，鉴定人张小英、赵博的执业机构是北京建亚恒泰房地产评估有限公司贵州分公司，但所附的营业执照住所地是北京市丰台区，加盖的印章为“北京建亚恒泰房地产评估有限公司”，显然是一份不严谨的评估报告，不能作为认定事实的依据。虽然被告未能及时办理原告所购房屋的不动产登记，但这并不是被告的主观过错，不属于被告严重违约。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不具备解除的法定情形，且该房屋已经交付原告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》与被告提供的证据《委托经营管理合同》、《租房委托证明》相互印证，能证明原告向被告购买六枝天顺汽摩机电城房号11-1-8的门面，已付首付及办证费用302362元，原告委托重庆驰晟商业管理有限公司六枝公司对该商铺进行管理5年，前3年的房租已抵房款，后2年房租归原告所有的事实；原告提交的《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《重庆市永川区人民法院公告》，能证明案涉房屋因被告与他人发生纠纷，于2018年被重庆市永川区人民法院和四川省泸州市龙马潭区人民法院查封，至今未解除，也未给原告办理所有权证。2020年4月3日，重庆市永川区人民法院公告对案涉房屋进行评估、拍卖。《评估报告》系具有房地产估价资质的机构所出具，且被告未提供证据证明该评估报告存在违法评估之情形，该《评估报告》符合证据的“三性”，能证明涉案房屋现价值837800元，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告六枝天顺汽摩机电城11-1-8的门面，建筑面积69.11平方米，套内建筑面积67.5平方米。原告委托被告将该商品房出租，租赁期限自2015年9月30日至2020年9月30日，自本合同约定的交付日至出租期届满期间的收益归被告所有；出卖人已将租金优惠到房款中，收益由出卖人与物业管理公司签订合同后收取。该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米7986元，总价款539058元。原告应于合同签订之日向被告交付首期房款279058元，余款260000元以银行按揭方式支付；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并承诺于2016年取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订当日，原告将首付房款279058元、办证费用23304元，合计302362元支付给被告。同日，原告与重庆驰晟商业管理有限公司六枝公司签订《委托经营管理合同》，将该房屋全部经营管理权委托给该公司经营，委托期限为2015年9月30日至2020年9月30日。合同第五条约定因甲方（石娟）在购买丙方（成仁贵房开公司）所销售的商铺时，已享受前3年投资收益，即前3年甲方收益丙方已提前支付，所以前3年乙方（重庆驰晟商业管理有限公司六枝公司）使用该商铺不再支付任何费用给甲方；签订5年委托期限的，后2年租金的支付方式为：乙方保证按甲方购买该物业总价的6%支付第四年租金，第五年按7%的比例支付，支付日期为每年的1月1日，原告未得到2019年、2020年的房屋租金。原告未支付被告房屋余款260000元。案涉房屋于2015年1月13日办理了《建设用地规划许可证》（证号：地字第520000201417350）和《建设工程规划许可证》（证号：建字第520000201307561），于2015年2月3日办理了《商品房预售许可证》（证号：六住建商房预字第××号），预售许可期限为2015年2月3日至2018年1月4日。案涉房屋因被告与案外人的纠纷，于2018年被重庆市永川区人民法院和四川省泸州市龙马潭区人民法院查封，至今未解除，也未给原告办理所有权证。2020年4月3日，案涉房屋被重庆市永川区法院公告评估、拍卖。涉案房屋未办理备案登记。《预算单》中约定的房屋单价为每平方米7800元。诉讼过程中，原告向本院申请对案涉房屋的市场价值进行评估，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行司法评估，估价结果为房屋总价837800元，单价为每平方米12123元，原告支付评估费10000元。被告收到评估报告后提出书面异议，认为案涉房屋是按照套内建筑面积销售给原告的，但北京建亚恒泰房地产评估有限公司却按照建筑面积计算房价。该评估机构回复称：市场上绝大多数房地产是按建筑面积进行销售，套内面积与建筑面积可进行换算，公司按照建筑面积计算无误。本院认为，本案争议焦点是：一、《商品房买卖合同》是否具备解除条件。二、被告是否返还原告购房款。三、被告是否支付原告利息及购房款差价。关于焦点一，涉案房屋已取得商品房预售许可证，《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……。本案中，首先，《商品房买卖合同》约定办理房屋所有权登记的时间为2016年，虽未具体到月，被告最晚应于2016年12月30日办理房屋所有权登记，但被告至今未办理。其次，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，除首付款外的购房款通过银行按揭方式支付，但因涉案房屋未办理备案登记，且涉案房屋因被告原因已被查封，导致原告不能办理银行贷款。第三，《商品房买卖合同》虽然约定因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。但本案中原、被告未对继续履行合同的付款方式及付款期限达成协议。综上，《商品房买卖合同》已具备约定和法定解除条件，故对原告主张解除《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持。关于焦点二，因《商品房买卖合同》已解除，被告应将原告已支付的购房款279058元、办证费用23304元,共计302362元返还原告。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告要求被告补偿的房屋价格差及利息，实为在合同实际履行的情况下，原告可获得的利益。因被告的原因导致合同目的不能实现，被告应承担原告因此而受到的损失。原告主张的损失总的参照评估报告，按原告已支付的购房款占总房款比例乘以房屋差价计算，即279058元÷539058元×298742元（837800元－539058元）=154651.9元，利息不再支持。关于原告主张的评估费10000元，系因被告违约而产生，应由被告承担。关于被告辩称北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具的评估报告不严谨、系按照建筑面积计算的意见。本院认为，该评估报告系具有房地产估价资质的机构所出具，且被告未提供证据证明该评估报告存在违法评估之情形，故对被告此辩称，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十八条、第十九条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告石娟与被告贵州成仁贵房地产开发有限公司于2016年3月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州成仁贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石娟购房款279058元、办证费用23304元；三、被告贵州成仁贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告石娟房屋价格差154651.9元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10428元、保全费4020元，合计14448元，由原告石娟负担4558元，被告贵州成仁贵房地产开发有限公司负担9890元；评估费10000元，由被告贵州成仁贵房地产开发有限公司负担（被告贵州成仁贵房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告石娟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  肖 鸿人民陪审员  陈小英人民陪审员  王兴海二〇二〇年九月九日法官助理滕素静翠书记员周程程