四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9871号 上诉人（原审第三人）：戴世和，男，1953年9月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川万千房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 原审原告：黄茂晟，男，1982年11月22日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：龚欣宁，四川君合律师事务所律师。 原审原告：魏玉林，女，1988年7月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：龚欣宁，四川君合律师事务所律师。 原审第三人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 上诉人戴世和与因被上诉人四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）以及原审原告黄茂晟、魏玉林，原审第三人杨海毅商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院(2019)川0180民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。戴世和及委托诉讼代理人王京星，万千公司的委托诉讼代理人盛小俊，黄茂晟、魏玉林及委托诉讼代理人龚欣宁，杨海毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴世和上诉请求：1.撤销四川省简阳市人民法院(2019)川0180民初4742号民事判决；2.改判戴世和与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效；3.确认位于简阳市莱茵河畔（预售许可证1XX4号）商品房为戴世和所有；4.判令万千公司立即向戴世和履行上述商品房的交付手续；5.本案一审、二审诉讼费用由万千公司承担。事实及理由：一、戴世和、万千公司签订合同后戴世和已经向杨海毅支付了全部购房款，且支付的部分购房款已经进入到万千公司的商品房销售资金监管账户，部分购房款由杨海毅收取后用于支付了万千公司债务人的债务利息，万千公司已经向戴世和出具了全款收据，并依法将房屋备案登记在戴世和名下。杨海毅作为公司的法定代表人，其收取房款的行为属于万千公司的职务行为。无论四川万千房地产开发有限公司破产管理人（以下简称管理人）是否在其所谓的财务系统中查到戴世和支付款项的记录，也无论款项进入公司账户是以什么名义记账，这都是万千公司内部管理行为，与戴世和无关。由于万千公司财务资料混乱，管理人聘请的审计机构并未对万千公司财务状况作出审计，管理人认为没有收到购房款没有任何依据。买卖合同的签订以及房款的缴纳都是发生在破产管理人介入之前公司已经确认的行为，不能因为公司破产被管理人接管就对之前公司已经作出的合同行为全盘否认。二、黄茂晟及管理人的证据不能证明黄茂晟向万千公司支付了购房款，其转账凭证的账户是与万千公司无关的第三方账户。管理人辩称进入第三方账户是由于当时万千公司的对公账户已经被法院查封，但一审中管理人仅能提供一份没有任何财务人员签字或者加盖万千公司财务章的打印的记账单，就以此主张在万千公司的既往账目中可以查到黄茂晟交付的20万房款，是违反会计法和会计准则的。三、管理人当庭要求解除万千公司与戴世和签订的商品房买卖合同，属滥用管理人权利，损害戴世和合法权利的行为。戴世和与万千公司签订的《商品房买卖合同》已经履行了作为房屋买受人的全部付款义务，黄茂晟与万千公司签订的《定购协议》仅支付了一部分的购房款。且戴世和的合同属于商品房买卖合同关系，而黄茂晟的合同仅属于房屋定购协议，戴世和的合同签订时间远远早于黄茂晟。管理人无视上述情形，错误适用破产法，对已经履行全部付款义务的合同提出解除，却对形成在后尚未履行全部付款义务的定购协议不提出解除。本案的争议实质是一房二卖，需要解决的是房屋归属以及向谁交付的问题，根本牵扯不到通过解除权来实现破产财产价值最大化的问题。本案一审是房屋预售合同纠纷，破产管理人仅仅以第三人的身份参与诉讼，其提出的解除商品房买卖合同，属于独立的请求权，只能通过另案诉讼的方式来提出，不能在本案中一并处理。 万千公司答辩认为，在一审庭审中，管理人已将万千公司财务账本关于戴世和及黄茂晟、魏玉林缴纳购房款的财务凭证提交至法院，从财务凭证上可看出，戴世和并没有支付购房款。而黄茂晟是支付了部分购房款，此种情况下，管理人保护了已部分履行的合同的当事人，而解除未实际履行的合同，并无过错。故，请求法院驳回戴世和的全部上诉请求。 黄茂晟、魏玉林答辩认为：一、现有证据无法证明戴世和向万千公司实际支付了合同约定的购房款，戴世和提供的相关账户资金支取记录无法和戴世和所称的购房款金额相对应，不能证明是戴世和向万千公司支付的购房款；戴世和陈述购房款是通过现金向杨海毅支付的，但对支付过程和细节无法解释说明，也无法提供本人账户支取相应购房款的记录，现有证据能够证明戴世和未实际向万千公司履行合同义务，一审认定戴世和未实际履行购房款义务事实清楚。二、管理人未在规定期限内通知或答复戴世和视为解除购房合同，管理人解除戴世和的购房合同符合破产法第十八条的规定。三、黄茂晟、魏玉林与万千公司签订的定购书合法有效，黄茂晟、魏玉林已实际支付首付款21万元，与万千公司的入账记录相互对应。因此，戴世和与万千公司的购房合同已经解除，一审判决正确。 杨海毅述称，戴世和已经缴纳完了全部的购房款，一部分由其亲自转入万千公司在简阳市建行开设的的监管账户，大概转的16到18万元左右，剩余的购房款用于支付万千公司的债务利息。戴世和完成了购房的全部手续，戴世和付清款项后，万千公司与其签订了正式的购房合同。万千公司向戴世和开具了收到全部购房款的收据，收据上加盖了万千公司的财务专用章，并且出纳也有签字。万千公司前往简阳市房产管理局办理了备案手续，将房屋备案在戴世和名下。万千公司破产后，管理人进场，杨海毅个人认为不能全盘否定万千公司以前作出的签订合同行为，不能简单以破产法第十八条对合同进行撤销，而且即使要解除合同，不应当在本案中提出，应当另案起诉。 黄茂晟、魏玉林向一审法院提出的诉讼请求：1.判令确认黄茂晟、魏玉林与万千公司签订的简阳市房屋的购房合同有效，并协助办理该房屋的网签手续及书面合同；2.判令万千公司向黄茂晟、魏玉林交付简阳市房；3.本案诉讼费由万千公司负担。一审审理中，黄茂晟、魏玉林变更诉讼请求为：1.确认黄茂晟、魏玉林与万千公司签订的《莱茵河畔商品房定购协议书》有效；2.判令万千公司按照破产管理人统一制定的房屋单价标准继续履行《莱茵河畔商品房定购协议书》；3.判令万千公司在《商品房买卖合同（预售）》登记备案注销手续办理完成后，为黄茂晟、魏玉林办理案涉房屋的所有权转移登记手续。 戴世和向一审法院提出的诉讼请求：1.确认位于简阳市莱茵河畔（预售许可证1XX4号）商品房为戴世和所有；2.万千公司向戴世和履行上述商品房的交付手续；3.本案诉讼费由万千公司负担。 一审法院认定事实：2015年8月14日，戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508140000339），约定将万千公司开发的简阳市莱茵河畔（预售许可证1XX4号）商品房销售给戴世和，建筑面积为79.35平方米，房屋销售总价款为317400元。该合同办理了网签备案。 合同签订后，万千公司的法定代表人杨海毅于2015年8月12日分两笔均备注“代戴世和支付购买莱茵河畔住房款”，转入万千公司中国建设银行账户95220元和107600元。万千公司于2015年8月9日出具收取95220元的收据、2015年10月6日出具收取222180元的收据。以上两笔款项在万千公司记账凭证中载明为“应付款”。 2016年11月1日，黄茂晟就案涉房屋与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购协议书》，约定总价款为35万元；以按揭方式，首付21万元，贷款14万元。该合同第六条约定“定购人同意在签订定购书之日起/天内（即2016年月日前）携带定购书、定金票据、身份证明与出卖人签订相关合同文件”。同日，双方签订《签约确认单》中明确合同总价款为35万元，首付款21万元，贷款14万元，年限10年。万千公司于2016年11月17日出具收据一张，载明黄茂晟、魏玉林支付21万元购房款，之后黄茂晟多次要求商品房网签备案未果。 2017年8月7日，万千公司进入破产清算。黄茂晟向管理人申报，在第一次债权人会议上，管理人公布的业主名单上载明了黄茂晟为案涉房屋的业主身份。 2018年11月12日，管理人与戴世和的谈话记录，显示管理人就网签在戴世和名下的住房至今未查询到资金入账记录进行了告知，戴世和在该谈话记录上注明其给付现金与杨海毅的情况经过。 2019年11月8日，管理人在“关于黄茂晟要求交付房屋的回复”中明确，因案涉房屋网签备案在戴世和名下，房屋权属处于争议状态，无法向其交付房屋。 管理人提交记账凭证及银行转款记录，载明杨海毅打入万千公司建行账户的款项，在记账凭证的摘要中注明“收到杨海毅转款”，在记账凭证中注明为“（其他应付款）杨海毅”，在银行凭证附言中备注为“代戴世和支付”购房款两笔，合计202820元，与公司出具两张收据金额31.74万元不一致。 一审法院另查明，戴世和于2017年10月13日以民间借贷为由向万千公司申报破产债权，借款本金240万元、利息252050元，申报材料有民事调解书及执行裁定书，同时在该债权申报登记表中注明“房子问题因本人不太清楚，暂不申报”。该债权申报通过了管理人的审定后予以确认。管理人于2017年10月24日出具“债权初审告知函”，确认戴世和债权本金2011756元、利息426082元，共计2437838元。2019年2月13日，戴世和的委托律师向管理人邮寄了对两套住房（戴世和、高雅）的申报申请，该申报未得到管理人审定。 诉讼中，黄茂晟称与魏玉林系夫妻关系，虽然定购书以黄茂晟的名义签订，但购房系夫妻二人共同购买，故起诉时以夫妻二人共同起诉，并主张权利。一审审理中，魏玉林向一审法院申请撤回起诉，该申请符合法律规定，一审法院予以准许。 一审法院认为，黄茂晟与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》及《签约确认单》、戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508140000339）是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，以上合同均真实、合法、有效。 关于合同的履行问题。黄茂晟提交的收据能证明其已按合同约定交付购房款21万元，管理人在该公司账目中查询到该款项以“预收账款”入账信息与公司出具的收据一致，对此予以确认。戴世和主张其将购房款以现金方式支付给杨海毅，由杨海毅转交万千公司，万千公司于2015年8月9日、2015年10月6日分别出具收取95220元、222180元的收据（合计31.74万元），以此证明其已履行给付购房款31.74万元的义务。管理人在破产清算审查时，查询到杨海毅以“戴世和购房款”转入万千公司的两笔款项，合计202820元；另两笔款项，以“高雅购房款”转入，合计189180元。以上款项均以“其他应付款（杨海毅）”入账。 杨海毅审理中认可收取戴世和现金后，一部分转入公司账户（为办理网签），一部分于2015年8月14日通过银行转账的方式给付朱其明利息20万元、刘方柏利息21万元。 从戴世和、杨海毅提交的证据看，杨海毅以戴世和名义转款至公司账户202820元、以高雅名义转款至公司账户189180元；两套住房出具的票据分别为31.74万元，即两套住房应交购房款为31.74*2人=63.48万元，而两套住房出具的收据金额与入账金额不一致。杨海毅补交的支付他人利息41万元，与本案无关联性，不能证明以上款项系戴世和支付的购房款。结合管理人查询到以上款项在公司记账凭证中以“其他应付款（杨海毅）”入账，对戴世和主张已支付31.74万元的购房款，因证据不充分，不予认可。杨海毅出示的相关证据与本案无关联性，不予采信。 关于合同的解除问题。黄茂晟、戴世和在万千公司破产后均向管理人申报权利，管理人登记确认黄茂晟的购房人资格，对戴世和的购房人资格未予认可。审理中，管理人明确表示愿意继续履行黄茂晟的合同，并根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，对戴世和的合同行使解除权。一审法院认为，由于万千公司已进入破产清算程序，管理人根据特别法的规定，在破产清算过程根据具体情况有解除合同或继续履行合同的相关权利。本案中，戴世和与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》未实际履行付款义务，万千公司进入破产清算程序后，管理人未在规定期限内通知和答复戴世和，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，戴世和与万千公司签订的该合同已视为解除。在一审法院向当事人释明相关法律规定后，戴世和仍坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求。 关于黄茂晟签订的定购合同性质问题。因该定购合同第六条中明确约定双方应另行签订合同书，且该定购合同中不具备房屋买卖合同的主要条款，故该合同性质属预约合同。若管理人愿意继续履行该合同，则应在解除网签合同后，与黄茂晟另行签订书面合同。黄茂晟请求交付房屋和办理过户手续等请求，因目前尚不具备履行条件，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄茂晟与万千公司于2016年11月1日签订的《莱茵河畔商品房定购书》合法、有效；二、驳回黄茂晟的其他诉讼请求；三、驳回戴世和的诉讼请求。案件受理费3275元，由万千公司负担；戴世和的案件受理费3031元，由戴世和负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审审理过程中，管理人陈述案涉房屋已经具备交付条件。 本院认为，黄茂晟与万千公司签订的《莱茵河畔商品房定购书》及《签约确认单》、戴世和与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均合法有效，本院予以确认。本案二审争议的焦点是戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》是否应当继续履行的问题。本院认为，虽然戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》在戴世和向管理人提出债权申报后，管理人未予审定确认，但从戴世和提交的证据看，万千公司已分别于2015年8月9日、2015年10月6日向戴世和出具了载明“交来购房款”合计317400元的购房款收据，同时加盖了财务专用章，结合杨海毅以“戴世和购房款”转入万千公司的款项和杨海毅的陈述、《商品房买卖合同（预售）》签订后万千公司于2015年8月14日已将案涉房屋以戴世和为买受人备案的事实，应当认定戴世和已经向万千公司履行了购房款支付义务的事实。由于戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》后支付了全部购房款且已签约备案，且案涉合同具备履行条件，管理人不予履行的理由不成立，戴世和上诉主张与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效、万千公司应当向戴世和履行商品房交付义务的请求成立，本院予以支持。对于戴世和主张确认位于简阳市莱茵河畔（预售许可证1XX4号）商品房为戴世和所有的诉讼请求，因案涉房屋未交付且未产权登记，该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省简阳市人民法院(2019)川0180民初4742号民事判决第一项、第二项，撤销第三项； 二、四川万千房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将简阳市莱茵河畔（预售许可证1XX4号）商品房交付戴世和； 三、驳回戴世和的其他诉讼请求。 一审黄茂晟、魏玉林起诉案件受理费3275元，由四川万千房地产开发有限公司负担；一审戴世和诉讼案件受理费3031元，由四川万千房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6550元，由四川万千房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月二十三日 书记员 杨珍梅