江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初8719号 原告：张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司，住所地常熟高新技术产业开发区珠泾路18号1幢，统一社会信用代码91320581069464647R。 负责人：吴健,总经理。 委托诉讼代理人：丁玲，江苏达因律师事务所律师。 被告：陈明，男，1982年4月15日出生，汉族，住常熟市。 原告张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司与被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司的委托诉讼代理人丁玲、被告陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司向本院提出诉讼请求：请求被告支付拖欠原告的物业费14784.82元（自2014年7月1日至2019年12月31日共66个月*1.58元/月/平方米*141.78平方米）；诉讼费被告承担。事实和理由：2014年7月10日原告受让了苏州爱涛物业管理有限公司常熟分公司对常熟市衡泰国际花园2013年3月25日至2014年6月30日应收未收物业费的债权，原告并就该受让情况通知了被告，同年7月1日原告与常熟市衡泰花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。被告名下的×××室房产，面积141.78平方米，截止至2019年12月31日止被告尚拖欠物业管理费14784.82元。经多次催讨无果提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告陈明辩称：一、原告所诉超过2年部分的物业服务费已过诉讼时效。二、2013年起入住衡泰花园，前后共接触过两任物业公司，爱涛物业和宝洁物业。交房时发现一扇玻璃损坏，一扇玻璃严重污损,爱涛物业指定人员过来量过尺寸，并承诺更换玻璃，但事后沓无音讯直至撤场，新接替的宝洁物业更是不理不问。三、宝洁物业接管以来，首先是门卫不履职，经常在上班期间睡觉，对外来车辆、人员进入小区，不加查问。二是对小区僵尸车停放，占用公共车位问题、车辆违停问题、外人张贴、印刷小广告问题放任不管，不采取有效的应对措施。三是对公共卫生环境管理不称职，小区公环境不堪入目，垃圾随意丢弃。四是对公共设施不加维护，房屋漏水、渗水，地下车库积水等问题随处可见，但多年来就是未见物业采取有效措施解决问题。四、宝洁物业占用公共资源收取停车费、广告费等，占用房屋墙面安装广告电视、占用电梯等地随意张贴外来广告，不仅破坏了环境，降低小区档次。还侵占小区业主公共资源，获取高额费用，均据为己有。对不当得利，应予返还小区业主。五、宝洁物业还指使涉黑人员、讨债公司，冒充法官、律师，向我方及小区多名业主不分时段，变换号码，拨打讨债电话，甚至进行人身威胁、言语漫骂，已经严重损害了业主利益。申请：一、否定原告请求事项中超过2年的已过诉讼时效的服务费。二、建议将衡泰此类案件合并审理，以便查清事实。三、对于宝洁物业侵占公共资源的不当得利，及不作为行为导致我方的经济损失和后续房体维修，提出反诉请求。四、对宝洁物业串联黑恶势力对业主威胁恐吓情况，我方将会同衡泰其他受害人，汇总证据，向公安机关报案。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，常熟市衡泰花园业主委员会（甲方）与张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司（乙方）签订了《常熟市物业服务合同》，合同约定：委托管理服务期限为1年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.58元/月/平方米，小高层住宅1.5元/月/平方米，花园洋房(不带电梯)0.65元/月/平方米，花园洋房(带电梯)1.3元/月/平方米，叠排1.3元/月/平方米，排屋0.65元/月/平方米，商业物业1.1元/月/平方米。后原告入驻该小区并进行物业服务。合同到期后，双方没有续订合同，但原告继续在该小区进行物业服务至今。 另查明，2014年7月10日，原告与苏州爱涛物业管理有限公司常熟分公司达成债权转让协议，苏州爱涛物业管理有限公司常熟分公司将2013年3月25日至2014年6月30日应收未收物业费的债权转让给原告。常熟市衡泰花园×××室房屋系被告陈明和戴礼花共同共有，建筑面积141.78平方米。原告曾于2016年5月向本院提起诉讼，要求被告陈明支付2014年6月30日前的物业管理费3411元，同年6月被告支付了500元后原告撤回了起诉，但被告未支付原告2014年7月1日起的物业服务费，原告催付未果而提起诉讼。 庭审中，针对被告提出的停车等问题，原告表示，停车问题，采取了摇号方式，使业主停车更加便利，由于该小区建立的时候所设置的停车位数量远远不能满足现在的实际停车量，导致停车难的一个根本的原因。现在原告还采用流动巡逻的方式，尤其是夜间保安巡逻，发现问题后及时打电话给相关部门，让车主挪车；卫生问题，今年开始推行垃圾分类，原告积极响应政府的政策，安排相关的人员在规定的时间段内监督业主投放垃圾，但超出这个时间段外，由于监管人员不在，有个别业主乱扔垃圾，一旦发现，第一次是警告，第二次是报城管部门过来处理；近年来业主反映的外墙渗水等问题，原告也在听取业主的反映登记后，保安也上门让业主签字，走相关的流程进行报修。因双方各执己见致调解未成。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会有权依法选聘物业服务企业并与物业服务企业签订物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。本案中，常熟市衡泰花园业主委员会与原告签订的物业服务合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。合同到期后，虽然未续订合同，但原告继续为该小区提供了物业服务，故原告有权向被告收取相应的物业服务费用，被告拖欠物业服务费的行为有碍原告正常提供物业管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。原告主张2014年7月1日至2019年12月31日止的物业服务费14784.82元，合法有据，未超出约定，本院予以支持。本案中原告明确向共有人之一的被告主张权利，不违反法律禁止性规定，本院亦予以准许。原告自2014年7月1日入驻小区进行物业服务至今，物业服务未有中断，并对欠费业主进行了催讨，诉讼时效应连续计算，故被告认为原告请求事项中部分超过2年的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出原告的行为导致其经济损失，如有证据可另行依法主张权利。被告所提其他问题，即使对被告生活有一定影响，但尚不足以据此拒付物业服务费。本案与案涉小区其他物业纠纷并非必要共同诉讼，本案无与其他案件合并审理的必要。原告如有涉黑、涉恶等违法犯罪行为，被告可向有关机关举报。同时，原告作为物业管理企业，对业主普遍反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告陈明于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司2014年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费14784.82元。 上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：张家港市宝洁物业管理有限公司常熟分公司，开户行：常熟农商行兴隆支行，账号：10×××87。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取85元，由被告陈明负担并于本判决生效之日起十日内直接支付原告上述指定账户，原告预交的本院不再退还。 本判决为终审判决。 审判员  王维清 二〇二〇年九月七日 书记员  陶 莹