浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初2325号原告：台州市中盛商业管理有限公司，住所地台州市路桥区路桥街道银座街488号。法定代表人：毛国政，经理。委托诉讼代理人：陈俊秀，浙江利群律师事务所律师。被告：周永官，男，1978年4月1日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：王琳，浙江时空（台州）律师事务所律师。原告台州市中盛商业管理有限公司与被告周永官房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台州市中盛商业管理有限公司的委托诉讼代理人陈俊秀、被告周永官的委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市中盛商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的租赁合同；2.判令被告向原告支付自2020年5月15日起至租赁合同解除第5日止按1158000元/年标准计算的租金及占用费（暂计算至2020年5月31日为53934元）；3.判令被告向原告支付自租赁合同解除第6日起至下列第7、8、9、10项诉讼请求履行完毕之日止按2316000元/年标准计算的占用费；4.判令被告向原告支付自2020年4月15日起至租赁合同解除之日止按1158元/日标准计算的延期支付租金违约金（暂计算至2020年5月31日为54426元）；5.判令被告向原告支付自2020年5月28日起至租赁合同解除之日止按579000元/年标准计算的停业违约金；6.判令被告向原告支付违约金200000元；7.判令被告立即将台州市路桥区路桥街道邮电路198号商铺被改造的外立面恢复原状；8.判令立即砌回台州市路桥区路桥街道邮电路198号商铺与196号商铺之间被拆除的隔墙，并恢复至毛坯墙面状态；9.判令被告将台州市路桥区路桥街道邮电路198号商铺室内装修拆除至毛坯状态；10.判令被告于上述第7、8、9项诉讼请求履行完毕之日向原告交还台州市路桥区邮电路198号商铺；11.判令被告向原告支付律师代理费11000元。在审理中，原告撤回第9项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年1月就被告向原告承租台州市路桥区路桥街道邮电路198号1-3层商铺签订了《租赁合同》，合同约定：承租商铺用于经营“周凤祥珠宝”，承租面积629.49平方米，年租金1158000元，租期为2019年5月15日起至2022年5月14日止，被告不得提前退租，一年为一个缴租期，被告应当在每个缴租期提前一个月向原告一次性足额支付下个缴租期租金，被告迟延缴付租金的，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；被告开业后不可以无故停业，如被告停业超过3天，应向原告支付相当于届时日固定租金50%的停业违约金；合同因任何原因终止后5日内，被告应当将房屋按毛坯状态交还原告，交还期内按所在租约年租金标准向原告支付占用费，被告未按约定要求交还房屋的，应当按合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费。原、被告签订补充协议，约定被告租约未满2年提出撤铺，需支付原告违约金200000元。2019年3月27日，被告因房屋外立面改造需要，与原告达成协议，在合同结束时对所改造及破坏部分进行原样复原。装修过程中，被告还擅自拆除了租赁商铺与邮电路196号商铺之间的隔墙。现被告未按约向原告支付租金，甚至未经原告同意于2020年5月28日擅自停业撤铺，未恢复被改造的外立面，未恢复被拆除的隔墙，未按约将房屋恢复至毛坯状态，已构成合同违约。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周永官辩称，双方已于2020年5月28日解除租赁合同，被告已支付租赁期内租金，不存在拖欠租金，无需承担逾期支付租金违约金、停业违约金。双方未能就降租事宜达成一致，被告只得选择退租，并于2020年5月16日即原租金支付到期后通知原告，将于2020年5月28日搬离并要求就交接事宜进行明确。被告于2020年5月28日搬离并书面通知解除合同，搬离后已通知原告接收钥匙，原告要求被告将房屋恢复毛坯状态，因双方对于交接事宜存在争议，尚未完成解除合同后的结算。被告按现状交付房屋符合双方约定，无需恢复毛坯状态，无需恢复外立面原状，无需承担占用费。被告接收房屋时系非毛坯状态，双方协商一致退租时按退租现状交付。被告在改造外立面时仅就门头部分进行了装修，没有破坏外立面，无需恢复原状。对于恢复室内隔墙，建议由原告或新租户砌回，合理费用被告愿承担。被告尚有96500元保证金在原告处，该费用可从保证金中抵扣。被告已搬离现场并通知原告接收钥匙，遗留装饰、设备、物品等均由原告处置，被告并无继续占有使用房屋的意思表示也没有实际占用的行为。被告不应支付占有使用费，且占有使用费通常参照租金标准计算，原告主张按双倍租金计算明显过高。被告受疫情不可抗力影响，提前退租，非恶意违约，应当免除违约责任。对于原告诉请的200000元违约金，是针对合同正常履行过程中，被告恶意违约提前解除合同需要承担的违约责任，且系被告事后添加，原告系被迫接受，双方提前解除合同，系受疫情不可抗力影响导致，非被告主观恶意造成。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定的事实如下：2019年1月，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同，约定：甲方同意将坐落于台州市路桥区××座街××广场××座××层房屋出租给乙方使用，租赁面积为629.49平方米。租赁期间为三个租约年，即2019年5月15日起至2022年5月14日止，乙方不得提前退租。年租金为1158000元，固定租金的支付方式以年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期到期提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，甲方在收到租金后五日内开具收据。本合同签署当日，乙方以固定租金方式结算的应当向甲方支付96500元（相当于第一个租约年的1个月固定租金）作为履约保证金。乙方开业后不可以无故停业，如乙方停业超过3天（含累计），应向甲方支付相当于届时日固定租金50%的停业违约金，如乙方停业超过5天（含累计），甲方有权认定乙方违约，可以单方终止合同，没收本合同项下之履约保证金，已付租金不予退还，双方无异议。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金及已付租金不予退还。乙方延迟缴纳本合同项下租金或物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。如果因乙方未按约定时间和方式支付应付租金、物业费或其他款项时，甲方及物业公司有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，因此产生相关的律师费、诉讼费等费用均由乙方承担。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后5日内，乙方应当将该房屋及其附属设施按毛坯状态交还甲方并符合甲方相关要求，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料（如有）的全部原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件《房屋返还交付标准》的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费等费用。无论任何原因，本合同所述交还期满后乙方仍未能将符合本合同约定要求的房屋交还给甲方的，则交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还房屋为止。在乙方向甲方交还房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书后，或虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无须赔偿。如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应承担按合同终止时该房屋租金标准承担房屋占用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。合同签订后，双方又签订补充协议，约定：合同到期交付状况：周凤祥合同到期后，瓷砖墙面按照实际营业状态交还给甲方；甲方承诺于2019年3月15日之前将房子交付乙方，如有推迟，则起租期推迟，甲方不得推迟交付超过10天；1-3楼外墙广告未给于乙方使用，乙方在使用之前，效果图要经过甲方审批；如乙方租约未满2年提出撤铺，则需赔付甲方200000元（包含履约保证金在内）的违约金。2019年3月27日，被告出具承诺书，承诺：周凤祥品牌于2019年5月承租中盛商业管理公司Ｂ1-198号1-3楼，现需对外立面进行改造，承诺该项改造不对铝合金、玻璃部分以及所有外立面装饰结构部分进行任何改动和破坏，仅对部分干挂大理石拆除做固定作用，并在合同结束时对所改造及破坏部分进行原样复原（依据现场照片），否则将进行相应的赔偿。2020年5月27日，被告向原告出具合同解除通知书，提出双方的合同于2020年5月28日解除。2020年5月28日，原告收到该合同解除通知书，并作出说明，表示对该通知书不予认可，被告无权单方解除合同，若被告执意违约，原告将追究被告的违约责任。该说明，被告已经知悉。2020年6月11日，被告向原告出具律师函，通知原告在收到律师函后3日内与被告签署房屋交还确认书，并就解除后的结算清理予以协调明确，如双方无法就结算金额达成一致的，可以通过诉讼解决；如原告拒绝接受钥匙，拖延办理交接手续，视为被告已履行完毕交接手续，由此造成损失由原告承担。另查明，原告为此次诉讼，花费律师费11000元。被告已缴纳一年的租金1158000元。上述事实有原告提供的原告营业执照，法定代表人身份证明、被告户籍信息、租赁合同、补充协议、承诺书、律师函、律师费发票、被告提供的合同解除通知书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原、被告自愿成立房屋租赁合同法律关系，双方意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。原、被告之间租赁合同未到期，被告因新冠疫情影响导致其经营困难，于2020年5月27日向原告出具合同解除通知书，提出双方签订的租赁合同于2020年5月28日解除，并已实际搬离，原告收到该合同解除通知书表示对该通知书不予认可，双方未就合同解除达成一致意见，被告亦无法定解除权，现原告于2020年6月12日向本院提起诉讼，要求解除合同，被告亦同意解除合同，故双方签订的租赁合同于2020年6月12日解除，原告诉请要求解除租赁合同，本院依法予以支持。双方签订的租赁合同于2020年6月12日解除，被告租金支付至2020年5月14日，2020年5月15日起至2020年6月11日止的租金为88832.88元（1158000/365*28）。依据双方签订租赁合同的约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后5日内，乙方应当将该房屋及其附属设施按毛坯状态交还甲方并符合甲方相关要求，该等期限为本合同项下该房屋之交还期”，“因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费等费用”，原告诉请要求被告支付自2020年5月15日起至合同解除第5日止按年租金1158000元标准计算租金及占用费，合理合法，本院依法予以支持。根据双方签订的租赁合同约定“乙方应当在每个缴租期到期提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金”，即被告应于2020年4月15日前支付下一年的租金，但被告已于2020年4月27日明确表示其不再租赁该租赁物，并与原告协商解除合同的相关事宜，虽双方未达成解除合同的一致意见，但被告的本意并不是拖延支付租金，而是解除合同，若非要苛责被告在2020年4月15日前支付下一年的租金而不论实际情况，明显显失公平，故本院认为被告并未存在逾期支付租金的行为，不应承担逾期支付租金的违约金。被告自2020年4月27日起一直与原告在协商案涉租赁合同解除问题，被告于2020年5月27日向原告发送了《合同解除通知书》，并于2020年5月28日搬离了案涉租赁物，因此，不存在被告无故停业的情况，本院对原告主张的该违约金不予支持。关于租赁合同解除后，被告是否应将租赁物外立面恢复原状问题。被告辩称，双方签订的补充协议中载明“合同到期交付状况：周凤祥合同到期后，瓷砖墙面按照实际营业状态交还给甲方”，故其无需将外立面恢复原状。本院认为，双方虽在签订租赁合同之后又签订了补充协议，对租赁物外立面是否需恢复原状做了补充约定，补充协议虽无落款时间，但从该协议书第7条“甲方承诺于2019年3月15日之前将房子交付乙方”可推断，该协议应于2019年3月15日之前签订，但被告周永官于2019年3月27日又出具了承诺书，承诺“合同结束时对所改造及破坏部分进行原样复原”，故应以被告最后作出的承诺为准，被告应按承诺履行，在合同解除后，将租赁物外立面恢复原状。原告诉请要求被告将租赁物改造的外立面恢复原状，合理合法，本院依法予以支持。原告诉请要求被告砌回店铺内拆除的隔墙，并恢复至毛坯墙面状态，被告予以认可，故本院对该诉讼请求依法予以支持。原告诉请要求被告支付违约金200000元，被告辩称，虽补充协议约定租赁未满2年提前解除合同，需要承担违约金200000元（包括保证金），该条款系针对正常履约过程中被告恶意违约提前解除合同需承担的违约责任，且系被告事后添加。本院认为，2020年春节期间新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情，政府相关部门做出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定。因疫情防控的需要，案涉商场响应政府政策暂时关闭了案涉商场，但政府为鼓励复工复产，案涉商场已于春节过后2月份开业，案涉商铺亦已经恢复营业，现被告以疫情影响为由提前撤柜，已构成违约，应承担相应的违约责任。按补充协议约定，原告诉请的违约金200000元包含被告已支付的履约保证金96500元，该履约保证金没收，原告无需再返还，故被告仍需再支付违约金103500元。被告辩称，该条款系事后添加，无证据予以证实，对该辩称本院依法不予采信。故原告该诉请，合理合法，本院依法予以支持。原告诉请要求被告支付自租赁合同解除第6日起至被告将租赁物外立面、隔墙恢复原状止按年租金200%标准支付占用费，双方租赁合同虽约定了“无论任何原因，本合同所述交还期满后乙方仍未能将符合本合同约定要求的房屋交还给甲方的，则交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还房屋为止”，但结合本案的实际情况，被告已于2020年5月28日搬离租赁物，2020年7月6日庭审时亦表示租赁物内遗留的物品其已废弃，可由原告随意处置，占有使用费支付的前提是未实际腾空租赁物，恢复原状是承担民事责任的一种方式，若被告未能将租赁物恢复原状，原告主张的应该是违约责任，而不应该是占有使用费。若依据该约定，实际扩大了被告的损失，显示公平。原告主张按租金标准的200%计算占用费，明显过高，鉴于被告实际于2020年7月6日腾空租赁物，故原告主张的占用使用费应自2020年6月17日起计算至2020年7月6日止按年租金1158000元为标准计算为63452.05元（1158000/365*20）。原告主张合理的占用使用费，本院依法予以支持，不合理部分，本院依法不予支持。原告诉请要求被告支付律师费11000元，合理合法，本院依法予以支持。双方虽未按合同约定履行租赁物的交还手续，但双方已通过诉讼方式解除合同，被告已于2020年7月6日实际腾空租赁物，可视为被告已经将租赁物交还给被告，被告虽然还需砌回租赁物内拆除的隔墙及恢复外立面的装饰装修，但并不影响原告对租赁物的占有使用、继续出租的权利，故原告诉请要求被告在砌回租赁物内拆除的隔墙及恢复外立面的装饰装修后交还案涉房屋，已无必要。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告台州市中盛商业管理有限公司与被告周永官签订的租赁合同于2020年6月12日解除。二、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司租金88832.88元及合同解除后5日内的占用费15863.01元。三、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司自2020年6月17日起计算至2020年7月6日止的占用费63452.05元。四、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司违约金103500元。五、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内将案涉商铺的外立面恢复原状。六、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内将砌回案涉商铺的隔墙，并恢复至毛坯状态。七、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司律师代理费11000元。八、驳回原告台州市中盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6090元，减半收取3045元，由原告台州市中盛商业管理有限公司负担355元，被告周永官负担2690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 胡月二〇二〇年九月二十四日代书记员 陈惠附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。