安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3119号 上诉人（原审原告）：刘其，男，1963年8月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区鼓楼办事处赵瓦房巷17号5平房1户，身份证号码342101196308080238。 委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方永英,女,1962年4月4日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区颍河西路260号7幢403户,身份证号码342101196204041322。 被上诉人（原审被告）：王强，男，1979年11月28日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区文峰办事处施庄巷8号1幢204户，身份证号码34210119791128861X。 被上诉人（原审被告）：李立军，男，1976年1月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区文峰办事处二里井新村95幢201户，身份证号码342101197601011017。 被上诉人（原审被告）：金静，女，1976年9月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区文峰办事处二里井新村95幢201户，身份证号码342101197609282225。 被上诉人（原审被告）：余光，男，1975年6月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区解放中路117号24户，身份证号码342101197506030412。 被上诉人（原审被告）：纪茜茜，女，1977年5月23日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区文峰办事处二里井新村81幢403户，身份证号码342101197705232228。 被上诉人（原审被告）：阎文彬，男，1970年10月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区文峰办事处施庄巷29号3幢104户，身份证号码342101197010042217。 被上诉人（原审被告）：蔡阜颍，女，1971年9月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区文峰办事处施庄巷29号3幢104户，身份证号码342101197109200422。 被上诉人（原审被告）：丁亮，男，1975年6月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区中南大道129号中京花苑2幢404室，身份证号码342101197506211010。 被上诉人（原审被告）：黄影，女，1977年1月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区颍河东路321号东区7幢202户，身份证号码342101197701081821。 被上诉人（原审被告）：陶阳，男，1985年10月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区民主路72号12幢308户，身份证号码341204198510020039。 以上十被上诉人的诉讼代表人：王强，身份信息同上。 被上诉人（原审被告）：阜阳市恒信房地产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路516号古商城C1#，统一社会信用代码91341200740893481Q(1-1)。 法定代表人：李玲，该公司董事。 委托诉讼代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。 上诉人刘其因与被上诉人王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、黄影、陶阳（以下简称王强等十人）及阜阳市恒信房地产经纪有限公司（以下简称恒信公司）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初7367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘其上诉请求：撤销一审判决，改判涉案《房地产买卖合同》无效。事实与理由：涉案期限为五年的授权委托书系篡改伪造，该授权委托书对其无效，恒信公司无权处分涉案房屋，王强等十人未尽到必要的审查义务，不属于善意第三人，一审法院以王强等十人善意取得涉案房屋为由，判决驳回其要求确认涉案《房地产买卖合同》无效的诉讼请求显属错误。 王强等十人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案《房地产买卖合同》合法有效，应驳回刘其的上诉，维持原判。 恒信公司辩称，一审判决正确，刘其的上诉理由不能成立，应予驳回。 刘其向一审法院起诉请求：判决恒信公司与王强等人订立的《房地产买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2013年1月31日，张治强因资金周转需要经阜阳市金源融资担保有限公司（以下简称金源公司）担保,并用登记在刘其名下位于阜阳市颍州区文峰街道办事处搬井白蟹泉居委会2幢、5幢101、201号房产抵押向颍东农商行贷款1200000元，约定贷款期限从2013年1月31日起至2014年1月31日止。金源公司因该笔贷款与颍东农商行签订了保证合同，约定担保方式为连带担保。为办理贷款，刘其委托阜阳和德房地产评估咨询有限公司评估，并向颍东农商行提供了评估报告，报告显示评估时点2013年1月22日，5幢101、201号房产评估价1290000元，2幢房产评估价1352000元。金源公司为减少担保风险，贷款时金源公司建议自己的关联公司即恒信公司，和刘其签订委托卖房协议，如果张治强不按期归还贷款，恒信公司能够将案涉房产变现归还担保人金源公司垫付款项，刘其夫妻和张治强同意该建议。2013年2月4日以刘其与妻子王红燕为委托方，以恒信公司为受托方，在安徽仲天律师事务所李国颖和王魏律师的见证下，双方签订了“授权委托书”，同日，安徽仲天律师事务所出具（2013）皖仲律见证字第0090号《律师见证书》，见证律师李国颖、王魏及安徽仲天律师事务所在《律师见证书》上签字、盖章。 刘其持有的一份“授权委托书”，主要内容为：“一、委托人刘其、王红燕系夫妻关系，有(单独所有、共同所有)房地产二处，位于颍州区文峰街道办事处搬井白蟹泉居委会，房产证号码2005006985、2002003181。因委托人公务繁忙，特授权受托人全权(特别授权)处理以上房地产事宜。受托人的权限为：1、以上述房产向金融机构办理抵押借款签订经纪合同、借款合同、抵押合同、办理抵押、领取他权证、办理借款的各项借款手续上签字、领取贷款、签订注销抵押登记；2、到金融机构及相关部门领取房地产权证、土地使用证、他项权证及注销他项权手续；3、代表委托人出售上述房地产、签订买卖合同，缴纳相关税费、调阅档案、更正登记、房地产权转移等各项相关事宜；4、受托人以委托人的名义出售房屋的价款，无论高于或低于市场价格，或以何种方式处理，由受托人决定，委托人均认可，并不提出任何反悔意见。二、办理第一条载明的房地产买卖，买受人支付的房款首先用于偿还委托人在颍东农商行贷款本息、受托人为出售上述房地产所支付的相关费用，在还清银行借款本息及受托人支付实际费用后，如有剩余退还委托人。三、委托人连续六个月不能支付颍东农商行的利息，经催告，仍不能在七日内支付，受托人可直接按本协议第一条载明的权限履行。四、办理本协议第一条1-3内容涉及的税费及受托人实际支出的费用由委托人承担。五、委托期限一年，自2013年2月4日起至2014年2月4日止。六、关于报酬，委托人自上述房地产权转移完毕十日内向受托人支付代理费人民币贰仟元。七、受托人在委托权限范围内所签署的一切有关合同、协议及相关文书资料等，均代表委托人的真实意思表达，委托人均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务均由委托人享有和承担。八、本授权委托书经律师事务所见证生效”。 恒信公司持有的一份“授权委托书”，主要内容除“委托期限五年，自2013年2月4日起至2018年2月4日止”与刘其持有的一份“授权委托书”不一致外，其他内容一致。刘其称恒信公司持有的“授权委托书”中的“五”和“8”是由“一”和“4”未经过刘其同意擅自改动的。恒信公司的代理人庭审中解释称：“签的时候就签了两份，一份期限是1年的，一份期限是5年的，刘其为其提供抵押担保时向不动产登记中心办理抵押登记提供的是授权委托书就是5年的”。恒信公司为证明自己的辩解提供了同时段类似担保的委托书和类似见证书10余份，授权卖房均未低于四年，恒信公司和购房方均认为此笔贷款到期日为2014年1月31日，如果委托卖房日期截止到2014年2月4日，两者仅相差4天，这么短时间内不可能卖掉房屋，显然与交易习惯不符，也违背了当初签订该“授权委托书”是为保障担保人权益实现的合同目的。 刘其向一审法院提起本案诉讼后，2017年12月4日，安徽仲天律师事务所出具《关于（2013）皖仲律见证字第0090号见证过程的情况说明》，内容为：“2013年2月4日，我所接受阜阳市恒信房地产经纪有限公司、刘其、王红燕的委托，对见证委托人签署《授权委托书》的过程进行见证，并出具了（2013）皖仲律见证字第0090号《律师见证书》。安徽仲天律师事务所律师见证的《授权委托书》第五条文本内容为“五、委托期限1年，自2013年2月4日起至2014年2月4日止”。不存在改动后委托人刘其、王红燕重新签字确认的情形。特此说明。二〇一七年十二月四日”。 一审另查明：由于张治强没有按期归还银行贷款本息，2014年2月17日，安徽省金业房地产评估有限责任公司依据委托，对案涉房产进行评估，评估报告记载，委托方刘其，估价时点2014年2月17日，5幢101、201号、2幢房产建筑面积603.75平方米，单价2190元，评估价总额1320000元。恒信公司在涉案房产处张贴售房信息小广告，王强等十人看到后便按广告单上面电话联系恒信公司，该公司工作人员向王强等人出示了律师见证书、恒信公司持有的期限为五年的“授权委托书”、安徽省金业房地产评估有限责任公司就案涉房产132万元的评估报告及其他相关资料，经过讨价还价，最后双方以1297402元价格成交。2014年3月3日，恒信公司委托代理人解林与王强等十人签订《房地产买卖合同》，恒信公司在合同甲方处加盖公司印章，王强在乙方栏及委托代理人栏签名。2014年3月4日，余光作为付款人通过中国工商银行向张治强在颍东农商行银行账户转款1226970元，用于归还银行贷款，余款70432元按恒信公司要求转入担保人金源公司银行账户，恒信公司称该款用于偿还金源公司垫付款。2014年3月27日，余光作为预告登记权利人进行了房屋所有权转移预告登记（房预阜字第2014193073号），附记载明：余光、纪茜茜占22.99%份额、李立军、金静占11.76%份额、阎文彬、蔡阜颍占16.56%、丁亮、黄影占17.55%份额、陶阳占23.52%、王强占7.62%份额。 王强等人诉恒信公司、李静排除妨害纠纷一案，一审法院于2014年5月26日受理，李静辩称，涉案诉争的房屋系李静的前夫张治强和李静的共同财产，2012年3月31日，李静和张治强离婚时，李静分得一层150平方米的房屋，该房屋只是登记在刘其名下。一审法院经审理作出（2014）州民一初字第01585号民事判决，认为王强等人就案涉房屋已办理预告登记，于是判决李静搬出该房屋，李静不服提出上诉，二审维持原判。李静仍不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提出申诉，再审后认为，该案应以确认合同无效纠纷审理结果为依据为由，中止诉讼。 阜阳市房地产管理局出具《2014年2月份房地产市场监测报告》，该报告载明：2014年2月份，全市二手住房成交均价3861元/㎡，阜阳城区二手住房成交均价5550元/㎡。涉案两处房屋性质均为自建房而非开发商开发的商品房，刘其分别于2002年5月21日及2005年8月23日取得案涉房产的房产证。 一审法院认为，认定房屋买卖合同效力，应综合考虑合同缔结与履行过程中的各种因素，同时审查购买方是否为善意第三人，是否已尽到合理注意义务。本案中，诉争房产虽登记在刘其名下，但恒信公司受刘其委托向他人出售诉争房屋时，王强等十人从恒信公司张贴的售房广告上面得到售房信息，该公司工作人员向王强等人出示了律师见证书、恒信公司持有的期限为五年的“授权委托书”、就涉案房产1320000元的评估报告及其他相关资料，经协商最后双方以1297402元价格成交也在评估报告显示1320000元上下浮动合理范围之内。二手房交易价格受区位、周边环境、房屋新旧、房屋质量、房屋高度、市场等因素影响，一房一价，均价仅作为参考，两个估价报告显示委托人均为刘其，并不能以一个报告否决另一个报告。况且也无证据显示购房时王强等购买方知道存放在颍东农商行的评估报告和刘其持有一年期限的“授权委托书”。综上，王强等购买方合法购买诉争房屋，且在交易过程中已尽到必要合理的审查注意义务，双方签订的房地产买卖合同合法有效。刘其主张合同无效，依据不足，不予支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘其的诉讼请求。案件受理费80元，由刘其负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘其出具的委托恒信公司处理涉案房屋的授权委托书明确载明“受托人以委托人的名义出售房屋的价款，无论高于或低于市场价格，或以何种方式处理，由受托人决定，委托人均认可，并不提出任何反悔意见”，作为该房屋的购买方，王强等十人在与恒信公司签订《房地产买卖合同》购买房屋的过程中，对于恒信公司出示的刘其签字的授权委托书、见证授权委托书签署的律师见证书及安徽金业房地产估价有限责任公司就该房屋出具的评估金额为1320000元的评估意见书等已经进行审查，而对于授权委托书中的委托期限是否被篡改、评估金额等实质性内容，并不属于房屋购买方的必要审查义务，同时，刘其亦未提交充分证据证明王强等十人在购买涉案房屋时明知委托授权期限为一年等事实主张，且恒信公司与王强等十人签订的房屋买卖合同合法有效，已经生效的（2015）阜民一终字第00490号民事判决认定。故一审判决驳回刘其要求确认恒信公司与王强等人订立的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求并无不当，刘其的上诉理由不能成立，本院不予支持。如刘其认为恒信公司出售涉案房屋的行为侵害其合法权益，可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘其负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年九月二十五日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。