宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初6325号原告：张普亮，男，1972年5月19日出生，汉族，甘肃省宁县人，个体户，住固原市原州区。被告：苗志强，男，1981年3月18日出生，汉族，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区。原告张普亮与被告苗志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张普亮及被告苗志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张普亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2.判令被告向原告返还所租赁的九龙国际C2-2116/2216号房屋；3.判令被告向原告支付自2020年3月8日至2020年7月8日租金9484元，并从2020年7月9日起按每月2371元支付房租费至房屋实际返还之日；4.判令被告对损坏的商铺楼梯、消防和水电暖、门窗等设施恢复原状；5.判令被告支付其拖欠的暖气费5946.46元和物业费自2019年1月1日至2020年7月1日共计5120.28元，并从2020年7月2日起按每月284.46元支付物业费至实际返还之日；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原告与被告签订商铺租赁合同，原告将其所有的位于固原市九龙国际C2-2116、2216号房屋出租给被告使用，双方约定租赁期限、押金交付、租金计算方式、付款方式、付款期限、经营范围和水电暖等费用承担等事项。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告违反约定，未按约定时间向原告支付房租费用，后经原告多次催要，被告一拖再拖，至今仍未支付。被告苗志强辩称，不同意原告的诉讼请求，但原告所说的事实与理由属实，但因为租赁期限未到，如果原告收回商铺应返还被告的装修资金353730元及1万元的经营保证金。被告苗志强未向法庭提供证据。原告张普亮向本院提交的证据有：1.商铺租赁合同一份，证明原告与被告签订了商铺租赁合同，合同中约定了租期、计费方式、付款方式、水暖电各种费用的交付方式和期限、并约定了违约责任等事项；2.暖气费、水费、物业费的催款单据，证明被告租赁房屋期间所拖欠的暖气费、水费、物业费。对原告提供的证据本院经审查认为，原告提供的证据内容真实合法，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据，予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将其购买的位于固原市西南新区九龙国际C2-2116/2216号商铺出租给被告经营宾馆，租赁商铺面积为94.84平方米，租赁期限为五年，即2018年3月8日至2023年3月8日，租金为前三年每月每平方米25元，第四、第五年的租金按市场价涨幅，第一年租金为16597元，于2018年6月8日前交付；第二年租金为28450元，于2019年2月8日前交付；第三年租金为28452元，于2020年2月8日前交付。同时被告向原告缴纳了1万元的经营保证金，约定：被告逾期30天不缴纳房租、中途解除租赁合同或者连续停业七日以上，视为违约，所交经营保证金和租金作为违约金不予退还。同时合同还约定了租赁期间的水费、取暖费、电费、物业管理费等一切费用由被告负担。合同签订后，原告按照约定向被告交付租赁房屋供其经营宾馆，但被告未按约定向原告支付房屋租金。经原告催要，被告至今未向原告支付2020年3月8日以后的房屋租金。也未缴纳2018年至2019年度，2019年至2020年度的暖气费，2019年1月1日至今的物业管理费也未缴纳。同时查明，被告在使用所租赁的商铺时对商铺中的楼梯等设施有不同程度的损坏。被告对其主张的装修资金353730元其称另行起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张普亮与被告苗志强签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当全面履行各自的义务。原告已按合同约定向被告交付租赁房屋供其经营宾馆，被告亦应当向原告支付涉案租赁房屋的租金。庭审中核实，根据合同约定，被告应当在2018年6月8日前向原告支付第一年的房屋租金16597.00元，并按约定于2019年2月8日前支付第二年房屋租金28450.00元，2020年2月8日前支付第三年房屋租金28452.00元。但被告经营宾馆后未按约定支付房屋租金及暖气费、物业费、水费，其行为构成违约，根据合同约定及法律规定，对原告要求解除合同，支付拖欠的租金、暖气费、物业费并由被告返还租赁房屋及恢复租赁房屋楼梯等设施原状的诉讼请求予以支持。但今年受疫情影响，原告应酌情给被告减免一个月的商铺租赁费。经计算从2020年3月8日到开庭审理之日被告欠原告房屋租赁费28452.00元÷365天×187天=14576.78元，若减免一个月的商铺租赁费，应欠商铺租赁费为12238.78元、物业费5634.00元、暖气费5945.20元、水费525.00元，共计24342.98元。被告所交的经营保证金在合同约定中具有违约金性质，按有关规定违约金不能过分高于造成损失的百分之三十，按24342.98元×30%=7302.89元计算违约金，多余部分算为租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张普亮与被告苗志强之间的商铺租赁合同；二、由被告苗志强于本判决生效后十日内向原告张普亮支付2020年3月8日至实际返还房屋之日的租金（租金按每日77.95元计算，履行时应给被告免除一个月的租金）；三、由被告苗志强于本判决生效后十日内向原告张普亮支付拖欠的暖气费5945.20元、物业费5634.00元（自2019年1月1日至2020年8月25日），并按每月284.46元支付自2020年8月26日起至实际返还房屋之日止的物业服务费，并支付违约金7302.89元（以原告所缴纳的1万元经营保证金顶抵违约金，剩余部分的经营保证金冲抵租金）；四、被告苗志强于本判决生效后十日内将固原市西南新区九龙国际C2-2116/2216营业房返还给原告张普亮；五、被告苗志强于本判决生效后十日内恢复固原市西南新区九龙国际C2-2116/2216营业房的原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314.00元，减半收取157.00元，由被告苗志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马向玲 二〇二〇年九月二十五日书记员 吕晓慧附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。