湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6961号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段88号。法定代表人：黄浩明，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，居民，系该公司法务。被告：陈志平，男，1971年6月19日出生，汉族，居民，住。委托诉讼代理人：赖红兵，女，1976年2月6日出生，汉族，居民，住。被告：张永其，男，1983年2月13日出生，汉族，居民，住。原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称新里物业公司）与被告陈志平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依原告申请追加物业承租人张永其为被告。本案依法由审判员肖艳适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏博玲及被告张永其、陈志平的委托诉讼代理人赖红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费21502元，违约金700元，共计22202元；2.被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：原告新里物业公司与湖南新府房地产开发有限公司分别于2010年9月1日与2015年9月1日，签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定由原告向新府房地产开发有限公司开发的绿地中央花园小区提供物业管理服务。2018年5月18日原告与绿地中央花园业主委员会签订了《绿地中央花园物业服务委托合同》，合同约定由原告继续向绿地中央花园小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业4-117／217号的业主和物业使用人，其中4-117物业面积87.76平方米，收费标准为2.5元/月/平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年11月13日至2018年12月30日的物业管理费10751元，另4-217物业面积87.76平方米，收费标准为2.5元/月/平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年11月13日至2018年12月30日的物业管理费10751元，违约金700元，共计22502元。但被告一直拒缴费。被告陈志平辩称：1.新里物业公司提供的服务质量未达到物业合同约定标准,业主陈志平为了保护自己的合法权益才暂缓缴纳物业服务费。2014年1月5日，业主将4-117号门面出租给张永其，承租人张永其也按时足额交纳了物业服务费。但2015年3月起，4-117门面出现渗漏现象，致使房子墙面受损严重，业主陈志平及物业使用人张永其就房屋渗漏问题多次与原告进行交涉，但一直未得到解决，造成业主及物业使用人严重经济损失。被告张永其口头辩称：物业费我与业主承诺了，由我给业主再由业主去交，但是因为从我租房第二年开始房屋就有渗水的情况，我打过物业的电话，也打过业主的电话，但是物业公司一直没有维修好，房屋里面到处发霉，所以我才没交物业费。本院认为，基于庭审查明的事实，被告陈志平系原告所服务的位于宁乡××××环路（中央花园）4，5，11栋4-217门面的业主，该房屋建筑面积为87.76×2＝175.52㎡。2014年1月被告张永其承租了该门面至今，约定租赁期间的物业服务费由被告张永其负担。湖南新府房地产开发有限公司与原告签订的两份《前期物业服务合同》及宁乡市绿地中央花园首届业主委员会与原告签订的《绿地中央花园物业服务委托合同》，系各方真实意思表示，合法有效，该协议对小区全体业主均具有约束力，被告应依约缴纳物业管理费。依据合同约定的商铺2.5元／月／平方米的标准，被告张永其作为物业使用人，与业主约定了由其承担物业服务费，应缴纳2014年11月13日至2018年12月30日的物业管理费22057元（175.52㎡×2.5元／月／㎡÷30×1508天），原告仅主张21502元，系其民事权利的自由处分，本院予以准许。两被告主张，其楼顶长期有业主种菜、喂鸡、堆放各种杂物等，原告服务不到位。经庭审查明确实存在前述情形，2020年5月底双方到宁乡市人民法院调解后原告才对楼顶进行了清理。鉴于原告向两被告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少5%，即被告张永其应交的物业服务费为20427元（21502元×95%）。被告陈志平作为业主，依法对被告张永其欠缴的物业服务承担连带责任。两被告抗辩称，外墙渗水属物业服务合同中约定的服务范围，但原告没有处理好。根据庭审查明的情况，就外墙渗水问题，原告向开发商反映了，开发商亦进行了处理，原告亦愿意补修，因双方就如何补修未达成一致意见，一直未处理好，本院认为就该问题，原告已履行了相应的义务。如两被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。如果是因为房屋质量问题导致渗漏，两被告可另循法律途径解决。因原告向两被告提供的服务存在瑕疵，故对其要求两被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求两被告支付公告费的诉讼请求不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。同时，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动与业主沟通、协商，尽已所能解决实际问题，努力提升服务水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张永其自本判决生效之日起五日内向原告长沙新里物业服务有限公司支付物业管理费20427元；二、被告陈志平对第一项金钱给付义务承担连带责任；三、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取178元，由原告长沙新里物业服务有限公司负担16元，被告陈志平、张永其共同负担162元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年九月二十二日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。