广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1793号上诉人（原审被告）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区******恒裕海湾自用综合楼四层1号商场。法定代表人：黄瑞添,该公司总经理。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴耀球，男，1980年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高要区***************。被上诉人（原审原告）：陈炎婷，女，1991年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*************。委托诉讼代理人：戴耀球，系陈炎婷配偶。上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）因与被上诉人戴耀球、陈炎婷商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海湾花城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为海湾花城公司无需支付逾期交楼违约金；2.戴耀球、陈炎婷承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：戴耀球、陈炎婷已经自行办理收楼入住手续，一直以来对涉案房屋使用和支配，期间并无任何损失。戴耀球、陈炎婷购买房产的目的是居住和使用并办理合法的产权登记，现戴耀球、陈炎婷的目的全部已经实现。海湾花城延迟办理验收备案登记是因不可抗拒的原因导致，海湾花城已经按照合同约定尽力履行合同，但确因涉案房产所在的地块上有多户原住户不愿意搬迁，导致验收备案有所延迟，但延迟验收备案并不代表涉案房产存在任何质量问题，也无法证实延迟验收备案的行为会给戴耀球、陈炎婷一方带来实际损害。戴耀球、陈炎婷自己主动收楼并居住，应视为对涉案房产质量的认可，戴耀球、陈炎婷在实际使用房产后再另行主张逾期交楼违约金的行为，实际是牟取不当得利的行为。另外，一审法院在此前审理的涉案楼盘其他住户的案件中，均以业主实际收楼时间来判断和计算逾期交楼违约金，现在情况完全相同的本案中，对已经收楼的戴耀球、陈炎婷重复支持逾期交楼违约金，明显违反同案同判的司法原则，也极易激化矛盾和损害司法机关的权威。综上所述，一审判决认定事实错误，二审法院依法应当改判。戴耀球、陈炎婷辩称，1.案涉房屋存在墙体空鼓、开裂问题，楼顶私自加建大体积水池影响楼宇结构安全、而地下停车场多年存在水浸情况未解决及小区管理存在严重管理问题等影响业主居住、使用的情况。2.海湾花城公司在明知未经竣工验收备案的情况下还通知收楼，该房屋实际未达到使用条件，但迫于经济生活压力才收楼，而未办理产权证导致损失高达20万以上。故海湾花城公司理应承担违约责任，请二审法院维持一审判决，驳回海湾花城公司的上诉请求。戴耀球、陈炎婷向一审法院起诉请求：1.海湾花城公司支付逾期交房违约金94720.38元（以购房款总数538184元为基数，从2017年11月10日起暂计至2020年4月10日，合计：880日。违约金按每日万分之二计算，即：538184元×880日×万分之二/日=94720.38元；以后的违约金计至将符合合同约定交付条件的商品房交付之日止）。2.海湾花城公司支付逾期办证违约金47360.19元（以购房款总数538184元为基数，从2017年11月10日起暂计至2020年4月10日，合计：880日，违约金按每日万分之一计算，即：538184元×880日×万分之一/日=47360.19元；以后的违约金计至办理房屋所有权证之日止）。3.由海湾花城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月17日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定戴耀球、陈炎婷购买海湾花城公司开发的位于肇庆市端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B7幢802房，建筑面积97.15㎡，总金额538184元。在《商品房买卖合同（预售）》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点八的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……，2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，戴耀球、陈炎婷支付了房款538184元。2017年8月10日，戴耀球、陈炎婷接收了案涉房屋。此后，戴耀球、陈炎婷以海湾花城公司逾期交付房屋及至今未协助办理产权证等为由于2020年4月13日诉至一审法院。诉讼中，海湾花城公司向一审法院提交了案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表，载明备案日期为2019年10月28日。另查明，2020年4月20日，肇庆市自然资源局向戴耀球、陈炎婷出具了不动产权证，载明肇庆市端州区******海湾花城B6、B7幢B7-802房的权利人为戴耀球，附记记载戴耀球、陈炎婷向海湾花城公司购买。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。关于戴耀球、陈炎婷主张逾期交楼违约金的问题。根据合同第九条和第十一条的约定，出卖人应当在2016年12月31日前将符合“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”条件的商品房交付给买受人。本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2016年12月31日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2019年10月28日。海湾花城公司存在逾期交房的行为，理应依约向戴耀球、陈炎婷支付违约金。根据合同第十二条“逾期交付责任”约定，逾期交付超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。虽海湾花城公司于2017年8月10日已向戴耀球、陈炎婷发出收楼确认书，但案涉商品房交付时未达《商品房买卖合同（预售）》约定交付的条件，故实际交付日期应系案涉商品房符合约定条件交付之日，以海湾花城公司取得建设工程竣工验收备案证明文件即2019年10月28日为宜。戴耀球、陈炎婷主张从2017年11月10日起计付逾期交房违约金，系其对自身权利的自由处分，一审法院予以确认。依据案涉合同约定，（即2017年11月10日）起至2019年10月28日共逾期717日，故应适用逾期超过60日的计算方式违约金。由于戴耀球、陈炎婷以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得海湾花城公司应付逾期交房违约金为38588元（538184元×717日×0.01%＝38588元）。故戴耀球、陈炎婷关于逾期交房违约金的请求，理据充分部分，一审法院予以支持。关于戴耀球、陈炎婷主张逾期办理房产证违约金的问题。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因案涉商品房实际交付日期为2019年10月28日，海湾花城公司向一审法院提交的涉案商品房不动产权证记载的登记日期为2020年4月20日。依案涉合同约定，海湾花城公司已构成违约，海湾花城公司应向戴耀球、陈炎婷支付违约金5382元[538184元×1%]。戴耀球、陈炎婷认为约定的逾期办证违约金按已付房款的日万分之一计算，因戴耀球、陈炎婷并未举证证明该违约金低于其已造成的实际损失，故戴耀球、陈炎婷的上述诉讼请求，理据不足部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金38588元给戴耀球、陈炎婷；二、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金5382元给戴耀球、陈炎婷；三、驳回戴耀球、陈炎婷的其他诉讼请求。一审案件受理费1571元，由戴耀球、陈炎婷负担1085元，海湾花城公司负担486元。二审期间双方均没有提交新的证据。本院另查明，戴耀球、陈炎婷确认在2017年8月10日已实际收楼并实际使用案涉房屋居住至今，但认为实际收楼时海湾花城公司还没有办理竣工验收备案，楼盘还有很多设施未完善。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：如何确定逾期交楼的违约期间。根据案涉合同约定，海湾花城公司应当在2016年12月31日前向戴耀球、陈炎婷交付案涉房屋。本案中，案涉房屋虽然未具备合同约定的交付条件，但戴耀球、陈炎婷确认在2017年8月10日已实际收楼并实际使用案涉房屋居住至今，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，因此应认定戴耀球、陈炎婷于2017年8月10日已经收楼，逾期交楼的时间应从2017年1月1日起计至2017年8月10日，一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。故戴耀球、陈炎婷主张从2017年11月10日起计付违约金并无依据，应不予支持，海湾花城公司上诉认为无需向戴耀球、陈炎婷承担逾期交楼违约责任的主张理据充分，本院予以支持。另外，对戴耀球、陈炎婷提出案涉楼盘存在影响使用的其他问题并非本案审理范畴，其可另循合法途径解决。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，海湾花城公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，实体处理部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1394号民事判决第二项；二、撤销肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1394号民事判决第一、三项；三、驳回戴耀球、陈炎婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1571元，戴耀球、陈炎婷负担1511元，肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担60元；二审案件受理费764.7元，由戴耀球、陈炎婷负担（一、二审诉讼费互相抵扣后，戴耀球、陈炎婷应在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市海湾花城房产发展有限公司径付诉讼费704.7元）。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年九月十五日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍