重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初7817号原告：重庆国能物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）松林路111号（国能天街），统一社会信用代码91500110094267709Y。法定代表人娄杨，董事。委托诉讼代理人：汪世伟，男，1986年10月25日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市壁山区壁城街道。被告：黄丽娟，女，1978年4月4日出生，汉族，住重庆市万盛经开区松林路111号。原告重庆国能物业管理有限公司与被告黄丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年08月18日立案后，由审判员王拥红独任审判，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆国能物业管理有限公司委托诉讼代理人汪世伟、被告黄丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆国能物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付:4121.95元，包括2018年4月1日-2020年6月30日期间物业服务费3859.95元及公摊费270元，并以前述欠款为基数按日千分之三计算违约金至款项实际付清之日止（暂计算至2020年6月30日为4832.04元）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年6月2日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，由原告为被告提供物业管理服务，服务期限内按照房屋建筑面积1.3元/平方米收取物业服务费，水电公摊费10元/月/户等合同内容。被告系万盛国能天街7号楼4-4的业主，于2016年6月11日接房入住，房屋建筑面积109.97m2，被告应缴纳物业管理费142.96元/月，水电分摊费用10元/月。但被告从2018年4月1日起到2020年6月30日期间未向原告缴纳物业服务费3859.95元及水电公摊费270元。共计4121.95元。经原告多次催收未果，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告黄丽娟辩称，原告诉称我系国能天街7号楼4-4的业主、房屋建筑面积109.97m2、从2018年4月1日起欠交物业服务费至今均属实，其主要原因是：我窗户外的通风井被擅自改造安装成楼下商业区的烟道；并且在平台上安装了七八个空调外机，发出的噪声影响我的休息；窗户外楼上乱丢垃圾无人清理；窗户外平台很多老鼠，将其管线都咬断了等问题物管都未解决。本院经审理认定事实如下：被告黄丽娟系重庆市綦江区（原万盛区）松林路111号（国能天街）7号楼4-4号的业主，该房屋建筑面积109.97m2。2016年6月2日，原、被告双方签订前期物业服务合同及业主临时管理规约，约定原告负责1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、制定本物业的管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知乙方（即被告）；3、建立健全本物业的管理档案资料；4、制止违反本物业的管理制度和《业主临时管理规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本合同向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；9、不得因私占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能；10、向乙方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务……。物业服务内容：一、房屋共用部位的维护管理；二、房屋共用设施设备（即共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）及其运行的维护和管理；三、小区公共环境卫生与绿化。四、小区公共区域秩序维护。五、小区交通秩序管理。六、社区文化。七、小区房屋装饰装修管理。服务质量标准：1、房屋共用部位、共用设施设备的维护（1）房屋完好率达95%以上；零修和急修及时率90%以上；零修工程合格率90%以上；外观良好、整洁、无缺损现象；房屋装修符合管理规定。（2）协助配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障服务范围内下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫设施完好无损。（4）道路畅通、路面平整。（5）消防设施完好无损。2、公共区域秩序维护（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；（2）公共区域秩序维护巡查；（3）交通、车辆管理有序：机动车辆按序停放、道路畅通。（4）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；（5）有应急处理计划、措施，遇突发事件能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。3、绿化与环境卫生：（1）绿化布局合理；（2）花草长势良好，无大面积枯死、破坏现象，不可抗力因素除外；（3）修剪及时，整齐美观；（4）房屋立面整洁，公共楼阁及道路整洁，无堆放杂物及隐患；（5）水、电等设施设备整洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；（6）环卫设施整洁；（7）对于乱贴、乱挂、乱划现象，及时制止或清除。4、硬件环境符合规划要求；楼宇、建筑等各类标识明显；供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全。物业服务费用：一、乙方应于每月10日前缴纳物业服务费及其他应缴费用……。二、收费标准：1、住宅1.3元/月.平方米，按建筑面积标准收取；……3、公共区域水电费、自备发电机油料和二次加压供水等，由业主及使用人按建筑面积据实分摊……合同签订后，原告按照合同约定的标准全面履行合同义务，虽服务时有瑕疵，但总体上能够满足绝大部分业主的物业服务需要。被告黄丽娟于2016年6月2日接收房屋后，缴纳了部分物业服务费的义务，但从2018年4月1日起，被告黄丽娟以其上述辩称理由认为原告没有履行好物业管理服务义务为由拒不缴纳物业服务费至今。截止到2020年6月30日，被告黄丽娟共计欠缴物业服务费3859.95元及水电公摊费270元，共计4129.95。原告经多次催收未果。上述事实，有前期物业缴费收据、催缴物业服务费通知、前期物业服务合同备案证明、原告与被告签订的前期物业服务合同、保洁服务外包合同及保洁人员出勤考勤表和照片、国能物业2020年保安巡逻部分楼层签到表及日常工作照片、2017年-2019年物业服务工作简报、工程部对公共区域的维护照片和日常维护周报等在卷证实，并经当庭质证属实，本院予以采信。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。被告作为小区业主，既然接受了原告提供的物业服务，就应当按约支付相应的物业管理服务费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费、水电公摊费，理由正当，本院予以支持。被告拒交物业管理服务费属于违约行为。原告通过在其住宅门张贴欠费催款通知，应当视为原告已经向被告书面催交所欠物业管理服务费、水电公摊费。原告要求被告支付2018年4月1日起至2020年6月30日止的物业管理费3859.95元、水电公摊费270元，合计4121.95元的诉讼请求，少于其合计欠费总额的4129.95元，属于处分自己的合法权益，本院予以支持。根据被告的陈述及本院审理该小区其他业主拒交物管费的案件中可以看出原告提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对国能天街小区提供物业服务，并能及时对存在问题进行整改，以保障该小区的正常运转及日常维修，可以认定原告已履行了前期物业服务合同的主要义务,故本院对被告抗辩原告未履行合同义务的意见不予采信。因物业公司的服务是一个动态的持续的过程，业主不能以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业的服务质量优劣而拒交物业服务费，但原告自身的服务质量确实也存在瑕疵，有待提高，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。被告辩称其窗户外通风井被改造及其他物业使用人安装了空调外机影响其休息的问题，涉及相邻关系，应另案处理，不属本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄丽娟于本判决生效后10日内支付原告重庆国能物业管理有限公司2018年4月1日至2020年6月30日的物业服务费共计4121.95元。二、驳回原告重庆国能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄丽娟负担（此款原告已经预交，由被告于上述给付款期限内直接给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王拥红二〇二〇年九月二十二日（院印）书记员代 菲 菲书 记 员 李诗赟