黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终247号上诉人（一审原告）：马荣庆，男，1966年3月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：赵明，黑龙江赵明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓丹，黑龙江赵明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：石彦斌，男，1965年12月11日出生，汉族，无固定职业，户籍地哈尔滨市呼兰区，现住哈尔滨市道里区。上诉人马荣庆因与被上诉人石彦斌物权保护纠纷一案，不服黑龙江哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马荣庆委托诉讼代理人赵明，被上诉人石彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马荣庆上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审判决认定事实不清。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，石彦斌对涉案房屋经过商定归其所有的事实，负有提供证据证明的责任。石没有提供马荣庆将涉案房屋向其转让的证据，一审判决未对石彦斌所述事实进行审查和作出结论。石彦斌已经承认出具借条中的签名是其本人书写，应对借条中的全部内容承担责任。关于借条中的其他内容是否为石彦斌书写，马荣庆不知情，马荣庆在收到借条时内容已经全部填写完毕，至于是否存在石彦斌本人书写内容，不能排除此证据的证明效力。石彦斌认为借条借房及日期并不是其所写，是马荣庆后填的，石彦斌对该抗辩理由也没有提供证据证明。双方对房屋所有权并不存在争议。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，石彦斌没有证据证明其已经取得，或者与不动产权利人设定物权变更的证据。马荣庆与提交单位自建职工住房内部销售合同，及黑龙江省单位往来资金结算票据，可以证明马荣庆与涉案房屋权利人设定了物权变更，对涉案房屋享有期待物权及占有权，马荣庆因不可归责于自身原因，尚未取得涉案房屋的不动产权证书，客观上也不能由马荣庆通过法律行为产生物权变动，故一审法院没能查清该事实，也不能以此为由驳回马荣庆的诉讼请求。二、一审法院审判程序错误。根据谁主张谁举证的原则，马荣庆已经提供证据证明其为涉案房屋有权占有人，一审判决将举证责任分配给马荣庆，庭审中并没有向马荣庆释明应当承担的举证责任，马荣庆因未能提供该证据而导致败诉的后果，一审法院存在审判程序错误。石彦斌辩称：马荣庆将案涉房屋的往来票据、三联单交给石彦斌，如马荣庆未承诺将案涉房屋给石彦斌，石彦斌不能进户和装修。石彦斌出具49万余元欠条，是因为石彦斌给马荣庆担任项目经理，马荣庆要求石彦斌再为其工作一年。如果马荣庆收回案涉房屋，应该返还石彦斌进户费、装修费及对石彦斌的承诺。马荣庆向一审法院起诉请求：1.石彦斌立即返还位于哈尔滨市南岗区枫蓝国际小区12栋3003号房屋（南岗区复旦路73号）以及该房屋的CNo5887071黑龙江省单位往来资金结算票据；2.石彦斌支付自2018年4月20日起至实际返还房屋之日止占用房屋的经济损失，按每月2000元计算；3.石彦斌将案涉房屋复原状。一审法院认定事实：2014年4月，马荣庆取得哈尔滨市南岗区枫蓝国际小区12栋3003室抵账房一处，单位往来资金结算票据写明房款金额为498,807元。同年9月，石彦斌为马荣庆出具借条一份，借条写明金额为498,807元。同时借条上标有“借房：枫蓝国际12#3003”字样。审理中，石彦斌认为借条真实，但“借条”“借房”这四个字及日期均非其所写，是马荣庆后添加的。借条出具后，马荣庆将案涉房屋及购房票据交给石彦斌，石彦斌交纳进户相关费用后办理入户手续，并将房屋进行了装修。一审法院认为，马荣庆认为其系将房屋借给石彦斌居住，要求石彦斌迁出并赔偿损失。石彦斌认为马荣庆将房屋三联单及房屋钥匙交给石彦斌，石彦斌为马荣庆写下借条，石彦斌交纳了房屋进户费并进行了装修，上述行为均是基于当初商定房屋归石彦斌所有。马荣庆、石彦斌双方对房屋所有权存在争议，且根据本案查明的事实，确实存在马荣庆将购房票据交付石彦斌，石彦斌为马荣庆出具借条后，由石彦斌交纳进户费并进行装修入住的行为，马荣庆要求石彦斌迁让，系物权保护纠纷，马荣庆应首先确认其为案涉房屋所有人，故双方应先进行房屋所有权确认，马荣庆依据所有权确认结论再行提起迁让诉讼。判决：驳回马荣庆的诉讼请求。本院二审期间，马荣庆提交不动产权证书一份。拟证明：2019年11月8日，马荣庆取得的涉案房屋不动产权证书，房屋所有权人是马荣庆，所有权的情况为单独所有，马荣庆对涉案房产享有请求返还、损害赔偿和恢复原状的权利。石彦斌质证意见：对不动产权证书的真实性无法确定，对证明问题有异议。三联单在石彦斌处，不清楚马荣庆如何办理的不动产权证书。本院认证意见：石彦斌对证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。石彦斌未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。另认定，2019年11月8日，马荣庆取得案涉房屋不动产权证书，证号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0308811号，房屋坐落于南岗区××街××号枫蓝国际12栋1单元30层3号，建筑面积62.83平方米，权利人为马荣庆，共有情况为单独所有。2014年9月19日，石彦斌以马荣庆名义办理案涉房屋进户手续，交纳契税及代办费、煤气开栓费、包烧费、水电费合计12,259元，马荣庆同意给付石彦斌该款项。本院认为，本案争议焦点为双方当事人间的法律关系确认问题。石彦斌主张双方之间为房屋买卖关系，购房款根据石彦斌为马荣庆工作的效益确定，总价款498,807元，但未签订书面合同，亦未能提供证据证明双方对房屋买卖的主要内容进行了约定，其仅以马荣庆给付其的案涉房屋购房款票据，并以借住房屋人身份交纳了进户费并进行房屋装修为由提出的上述抗辩意见不符合房屋交易常理与习惯，该抗辩意见亦不能证明双方当事人间存在房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”的规定，石彦斌的该项主张事实和法律依据不足。双方当事人对案涉房屋购买权利人为马荣庆的事实无异议，双方未约定房屋装修费用的负担问题，故石彦斌以马荣庆给付装修费为迁让条件的依据不足。现马荣庆已经取得案涉房屋的物权登记，并取得了案涉房屋的不动产权证书，结合前述，马荣庆请求石彦斌迁出案涉房屋事实和法律依据充分，应予支持。因双方当事人并未约定石彦斌占有使用案涉房屋的时间，马荣庆亦不能证明石彦斌占有期间为非法占有，故其请求石彦斌自2018年4月20日起给付占有使用费的依据不足，应自马荣庆提起本案诉讼的2018年6月12日起计算，占有使用费计算标准应以双方当事人在一审审理中各自自认的月租金1100元和2000元标准的平均值1550元予以确认较为公平。马荣庆同意返还石彦斌进户费12,259元，本院予以确认。一审判决对本案的认定适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，马荣庆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9101号民事判决；二、被上诉人石彦斌于本判决生效之日起30日内自坐落于南岗区复旦街73-3号枫蓝国际12栋1单元30层3号房屋迁出，并将上述房屋恢复原状返还上诉人马荣庆；三、被上诉人石彦斌于本判决生效之日起30日内返还上诉人马荣庆本判决第二项房屋的CNo5887071号黑龙江省单位往来资金结算票据；四、被上收入石彦斌于本判决生效之日起10日内给付上诉人马荣庆房屋占有使用费，自2018年6月12日起至实际迁出房屋之日至，按每月1550元计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人石彦斌负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月九日书记员  周小倩