内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初1311号   原告:杨某，男，汉族，个体经营者，住通辽市开鲁县，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：秦辉。   被告：金某，男，蒙古族，个体经营者，住通辽市，公民身份号码：×××。   被告：曹某，女，汉族，农民，住通辽市，公民身份号码：×××。   第三人：通辽市安家地产经纪有限公司。   法定代表人:唐立新，通辽市安家地产经纪有限公司总经理，公民身份号码：×××。   原告杨某与被告金某、曹某、第三人通辽市安家地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及委托诉讼代理人秦辉、曹某、第三人通辽市安家地产经纪有限公司的委托诉讼代理人唐立新到庭参加诉讼，被告金某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告杨某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即向原告支付违约金60500.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原告通过第三人在被告处购买房屋一套【不动产权证书编号：蒙（2017）通辽市不动产权第xxx号】。所购买房屋坐落于通辽市科尔沁区清真办事处万达广场A10#xx室，建筑面积97.56平方米。二被告为房屋登记的共同所有权人。根据合同规定，原告于2018年9月6日向被告支付定金20000.00元、2018年9月8日向被告支付首付款280000.00元，合计支付300000.00元整。2018年9月8日，在原告首付款交付完毕后，被告将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告现已入住该房屋并对房屋进行了装修。双方约定被告应于2019年12月1日前将涉案房屋过户至原告名下。时至今日，涉案房屋仍然存在银行商业贷款未偿还完毕的情形，致使原告不能按期办理过户事宜。因此，原告就被告的违约行为依法提起诉讼。由于居间合同约定的违约金为房屋实际成交价格的20%作为违约金，但是原告认为合同违约金约定过高，主张按照10%的比例予以支持。因此，为了维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。   被告金某未作答辩。   被告曹某辩称：这个房子是我和金某处对象的时候买的，登记在我俩名下，金某卖房子的时候我也不清楚，具体细节是什么我也不清楚，原告我是第一次见面。现在同意金某处分该房屋。违约金和我没有关系。   第三人辩称：没有答辩意见。   原告杨某为证明自己主张的事实成立，出示如下证据：1、不动产登记权证书一份、二被告的身份证复印件两份，拟证明涉案房屋的所有权人为被告金某、曹某按份共有，及房屋其他基本情况的事实。2、房屋买卖（居间）合同一份，拟证明2018年9月6日原告、被告签订房屋买卖合同约定房屋的总价款及买卖的面积、房屋的位置,同时还约定原告支付首付款的金额及时间。被告应于2019年12月1日前办理过户手续的事实。3、收款收据两枚，拟证明原告按合同约定分两次共计向被告支付房款（含定金）30万元整。4、补充协议，证明在第一次庭审期间原、被告及第三方就房屋的清偿贷款事宜与剩余尾款达成的协议。第一被告金某应于2020年5月25日前将贷款清偿完毕，但至今仍未清偿完毕，违约行为持续至今。   被告曹某及第三人质证均无异议。   二被告及第三人未出示证据。   根据原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告出示的证据来源合法、内容客观且与本案具有关联性，能够证明原、被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的过程和违约责任的承担方式，本院予以确认；对于原告出示该证据拟证明被告金某承担违约金的金额的问题因原告与被告金某在《补充协议书》中进行了约定和变更，因此对其主张的违约金金额不予确认而按照《补充协议书》的约定予以调整。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，原告杨某（乙方）、被告金某（甲方）及第三人通辽市安家地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，三方约定甲方自愿将坐落在通辽市××区出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实际看房，对该房屋现状无异议，原告愿意购买该房屋。房屋所有权人为金某、曹某，两室一厅，建筑面积为97.56平方米，双方协商后实际成交价格为605000.00元。该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担并在该合同的第四条约定为保障此次房屋买卖交易的顺利完成，丙方为甲乙双方提供居间服务，即成交房屋的买卖、交易机会，同时丙方为甲乙双方提供代办过户及贷款的手续，付款约定如下：一、乙方于2018年9月6日向甲方交付该房屋定金2万元；二、若乙方为一次性购买房屋双方约定该房屋过户时间为2019年12月1日前，甲方承诺无条件配合乙方办理该房屋过户手续，过户当日乙方承诺将该房屋的房款支付给甲方。并在该合同第五条第四项规定甲方承诺于拿到首付款腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，在交钥匙前该房屋所产生的一切费用及纠纷由甲方负责清理，甲乙双方自行办理该房屋的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理、户口迁移等事宜的交接手续。双方在违约责任部分约定为甲方应该保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的任何权属纠纷或者债务纠纷由甲方负责解决并承担一切后果，如甲方因以上原因导致本合同无法履行，甲方承担相应违约责任。甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上违约责任均由违约方向其他方支付本合同第二条所确定的该房屋实际成交价格的20%作为违约金（违约金不足1万元按1万元计）且丙方所收取的服务费不予退还，如实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方在第八条约定了其他事宜为经甲乙双方友好协商约定甲方同意在房产证过两年过户费用由乙方负责，乙方在2018年9月10日前向甲方交首付款30万元包含定金在内，甲方拿到首付款腾空该房屋剩余房款待房证过两年时办理二手房按揭贷款，甲方负责交钥匙之前的一切房产纠纷。双方在合同中同时约定了其他条款等。合同签订后，原告向被告交付了部分房款，被告于2018年9月8日将房屋交付原告。另查明：原告杨某（乙方）、被告金某（甲方）在本案审理过程中申请庭外和解一个月，在和解过程中于2020年4月25日达成《补充协议》，约定：就该房屋（通辽市科尔沁区清真办理处万达广场A10#xx室）清理现有贷款问题甲乙双方做出如下约定：1、由甲方负责清理该房屋现有贷款。甲方承诺于2020年5月25日前清理该房屋现有贷款，并在5个工作日内无条件配合甲方办理过户手续。2、在办理完过户手续后乙方将房屋尾款302000.00交付甲方。3、违约责任签订本协议时乙方已准备好房屋尾款305000.00元，此房款是乙方从它处借款而来，如因甲方违约未能按协议约定时间来履行，需付给乙方此笔款项利息（月息2%）。   原告杨某于2018年9月6日向被告金某交付房屋定金20000.00元，于2018年9月8日向被告金某交付房款280000.00元，现尚欠房款305000.00元未向被告金某交付。被告金某未按《补充协议书》约定履行清偿房屋现有贷款涤除抵押权的义务，原告杨某自2020年4月25日至2020年9月4日判决作出之日其借用款项305000.00元为清偿尾欠房款按《补充协议书》约定形成的损失为31110.00元（305000.00元×月利率2%÷30天×153天）。   再查明：被告曹某未在《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议书》上签字，但当庭陈述同意被告金某将涉案房屋出卖。   本院认为，本案的争议焦点问题为：原告要求被告支付违约金60500.00元的事实根据和法律依据（合同在履行过程中各方是否存在违约行为、是否应该承担违约责任、承担违约责任的范围）。本案中原告杨某、被告金某、第三人通辽市安家地产经纪有限公司在签订《房屋买卖（居间）合同》时均明知涉案房屋存在他项权且银行贷款未清偿完毕。原、被告在庭审诉讼过程中达成《补充协议书》对于原告的房屋尾款清偿义务与被告金某偿还涉案房屋贷款的义务的先后顺序进行了明确，被告金某未按《补充协议书》的约定履行先行义务，明显违约，应按照该协议书的约定承担违约责任；原告主张被告金某按照《房屋买卖（居间）合同》约定承担违约责任与本案查明的事实不符，原、被告约定的违约责任在《补充协议书》中更为明确且该《补充协议书》与《房屋买卖（居间）合同》关于违约责任部分约定的内容不一致，后来签订的《补充协议书》系对《房屋买卖（居间）合同》中违约责任的明确和变更，故本院以此予以支持，对原告主张的不符合该《补充协议书》约定的部分，本院不予支持。被告曹某系涉案房屋登记的共有权人，其在庭审中仅对被告金某的房屋处分行为予以追认，而对违约责任承担未作出明确的意思表示，故原告要求其承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。第三人在本案中为促成双方交易行为达成，提供中介服务，未违反《房屋买卖（居间）合同》约定的义务且原告未要求其承担民事责任，故第三人在本案中不承担民事责任。被告金某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃陈述、答辩、质证、抗辩的权利。因涉案房屋存在他项权利，原、被告及第三人在磋商、订立、履行合同过程中均应尽到谨慎的注意义务，减少交易风险，促进商品流通，维护交易秩序。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：   一、被告金某向原告杨某支付违约金31110.00元；于判决生效后立即履行；   二、被告曹某在本案中不承担民事责任；   三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费1312.00元，由原告杨某负担734.00元，由被告金某负担578.00元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判长 李晓艳   人民陪审员 张振源   人民陪审员 许异芳   二〇二〇年九月四日   书记员 王 爽