湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8038号原告：李仁超，男，1967年10月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：李江兰，女，1966年8月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：郑永忠，湖南碧灏(长沙)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈康睿，湖南碧灏(长沙)律师事务所律师。被告：陈利，男，1981年3月19日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：张帅，男，1998年2月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告李仁超、李江兰与被告陈利、张帅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李仁超、李江兰的共同委托诉讼代理人陈康睿，被告陈利、张帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李仁超、李江兰向本院提出如下诉讼请求:1.判令两被告继续履行《门面房买卖合同》，将长沙市门面出售给原告，并配合原告办理门面过户登记；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2020年2月17日，原告看到被告在长沙市门面上张贴的出售房屋的广告以后，便与被告联系洽谈购买事宜并谈好127、128两缝门面售价为一百一十七万。3月2日，双方基于上述真实的意思表示，签订了《门面买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定两被告将位于长沙市两缝建筑面积共250.4平方米的门面（以下简称涉案门面）以一百一十七万元（不含过户费）的价格出售给原告，原告应当向被告支付定金十一万元。对于涉案门面过户前未清偿的贷款及物业费等，双方约定由被告承担，因此《合同》第三条约定“过户前未清事项由甲方（即本案被告）承担全部责任”。基于双方此前口头约定了涉案门面的过户时间为2020年4月9日，并且约定过户前涉案门面的未清偿贷款由被告承担，而涉案门面的总额是一百一十七万。为了督促原告早日配合办理门面过户，被告在《合同》签订后又补充了“如2020年4月9日前未过户，之后每月按揭由乙方李仁超负责，直到过户后止”的内容，原告对此也予以认可。被告设置这个惩罚性条款，是为了防止发生原告怠于过户造成被告的贷款利息损失。若发生了原告怠于办理过户手续，导致门面在4月9日前仍未过户的，原告除了应当向被告支付117万元的总价外，还应当额外承担若干个月本应由被告承担的按揭款作为惩罚，拖延多少个月就承担多少个月。从这一条的内容以及惩罚期限到过户之日为止也可以看出，双方已经就被告承担涉案门面未清贷款达成了一致。合同签订后，原告通过银行转账以及现金支付的方式向陈利交付了定金十一万元，被告向原告出具了一张十一万元的收条。为了办理涉案门面的过户手续，4月30日，两原告和两被告以及陈利的配偶李茜一起到长沙市建设银行望城支行办理涉案门面的还贷手续。被告在办理手续时又一次提出加价，这次不是要求加价一万元，而是要求两原告承担上述涉案门面的全部按揭贷款再支付一百一十七万元。原告当场拒绝其无理要求并要求被告继续履行合同，被告陈利等人拔腿就跑。事后，原告为了避免纠缠，要求被告返还双倍定金，但陈利只同意返还实收定金的一半，对于由他收转的另外一半定金则要求原告找张帅退还，而张帅则以没有钱为理由拒绝退还。之后，原告多次找被告履行合同，受到两被告的恶毒咒骂。原告认为，双方经过协商一致签订的《合同》合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行各自的合同义务。两被告不仅违反诚信原则，无正当理由拒绝履行合同，并且连原告的定金也不退，已损害了原告的合法权益。原告为了维护自身利益，特向人民法院提起诉讼，要求两被告继续履行合同，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈利辩称：1.事实真相：被告与原告在合同签订前已经说得非常清楚。门面房4月9日前的成本价是58.5万元，不包含剩余未付的按揭款，面谈时被告陈利一一向原告说出了58.5万的成本依据，明确向原告表明亏本不会卖，只要不亏就卖给他，并且说只要不亏的话隔壁的127号也可以一起卖给他。原告考虑后，认可58.5万的确是除未付按揭款的成本价，并同意以被告的意思购买2个门面房，即2个门面房在4月9号前的已花本金117万元加上未付清的每月银行贷款。手写条款上已经很明确的说明“如2020年4月9号之前未过户，之后每月按揭由乙方李仁超负责，直到过户后止”因为117万就是到2020年4月9号前不包括银行按揭贷款的本金，所以4月8号后的每月按揭贷款都应由乙方李仁超负责，“每月按揭”是指未付完的所有贷款，直到过户后止，即未清事项。并已获得李仁超签字同意，但李仁超并未配合，所以无法结清过户前事项，因为必须还完银行所有贷款才能过户。2.合同签订后李仁超实际通过银行向被告陈利转账拾万元，并没有给被告陈利现金。被告陈利一直配合过户，只是李仁超误解了合同，才没有达成一致。请法庭查明事实，维护被告的合法权利。被告张帅辩称：被告张帅合同没有签字，被告张帅也没有授权任何人代理，也没有参与合同洽谈，但是正常价格正常买卖，如果李仁超、李江兰愿意以58.5万元加上2020年4月8日后的余下银行按揭购买127号门面，被告张帅愿意卖给原告，亏本不卖。请法庭查明事实，维护被告的合法权利。经审理查明：原告李仁超、李江兰系夫妻关系，被告陈利、张帅是舅甥关系，案外人李茜与被告陈利系夫妻关系。2020年3月2日，被告陈利、张帅（甲方）与原告李仁超（乙方）签订了《门面房买卖合同》一份，合同内容如下：“经甲、乙双方商定，甲方将高星物流园二期1-8栋127-128两缝出售给乙方，达成如下协议：1.高星物流园二期1-8栋127-128，建筑面积共250.4平方米。2.两缝售价壹佰壹拾柒万不含过户费。3.过户前未清事项，由甲方承担全部责任。4.甲方今收到定金11万，付款时充抵房款。甲方签字：陈利，身份证号：4325031981××××××××。乙方签字：李仁超，身份证号：4301221967××××××××。”合同右侧第3条后手写有：如2020年4月9日前未过户之后每月按揭由乙方李仁超负责，直到过户后止。合同签订当日，原告李仁超向李茜在中国工商银行账户62×××01转账支付了100000元。当日陈利出具收条载明：今收到李仁超购高星物流二期1-8-127、128,门面定金壹拾壹万圆元整。在本案开庭审理过程中，原告确认实际支付给被告陈利100000元。另查明，1.长沙市高星物流园二期1-8栋127号门面的产权人为张帅，其在开发商处购买该门面的价格为923350元，其中首付款463350元，按揭贷款46万元；长沙市高星物流园二期1-8栋128号门面的产权人为李茜，在开发商处购房价格与127号门面相当，两套房屋的贷款均未偿还完毕。现涉案门面系出租给他人使用。上述事实有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的《门面房买卖合同》、中国工商银行转账凭条、收条等证据，被告提交并经庭审质证的微信聊天记录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的为案涉合同能否继续履行的问题。首先，被告陈利并不是案涉长沙市高星物流园二期1-8栋127号、128号门面的所有权人，也没有取得案涉127号门面所有权人张帅的同意而与原告签订《门面房买卖合同》，被告张帅也没有在该合同书上签字，被告陈利与原告签订的《门面房买卖合同》，私自处分了他人财产，是否能继续履行，应由实际所有权人确认，现被告张帅不同意按照合同约定的价款予以履行。其次，双方所签订的《门面房买卖合同》对门面房的交易仅进行了粗略约定，对标的物的状况、质量、价款的支付方式、履行期限、违约责任等均未进行约定，双方在履约过程中，极易产生争议。现原告仅向被告支付了定金100000元，双方就对合同价款及过户的时间发生争议，对合同继续履行的相关条款应由双方继续协商确定。再次，现涉案房屋已出租给案外人，原告李仁超与被告陈利签订的合同是否损害承租人在同等条件下的优先购买权尚未可知。最后，涉案房屋尚有房屋贷款未偿还完毕，原告诉请要求被告办理门面过户登记，不具有现实基础。综上，原告诉请要求继续履行《门面房买卖合同》，将长沙市高新物流园二期1-8栋127、128两缝门面出售给原告，并配合原告办理门面过户登记的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:驳回原告李仁超、李江兰的全部诉讼请求。本案受理费减半收取7665元，由原告李仁超、李江兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年九月十六日法官助理贺玫书记员杨明