贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终1167号 上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。 法定代表人：赵士芬。 委托诉讼代理人：钟永栋，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师，代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：**，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师，代理权限：特别代理。 被上诉人（原审原告）：杨某，女，1992年10月16日生，汉族，河南省淮滨县人，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈某，系杨某丈夫，代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告）：陈某，男，1991年1月30日生，汉族，河南省禹州市人，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开公司）因与被上诉人杨某、陈某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人精石房开公司委托诉讼代理人钟永栋、**，被上诉人杨某委托诉讼代理人陈某及陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人精石房开公司上诉请求：1.依法判决撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决事实认定错误。首先，上诉人的工作人员崔忆芳的本职工作为销售，其以自己的名义向被上诉人作出承诺并出具承诺书，增加对上诉人不利的条款，擅自处分上诉人的权利，事前既未得到上诉人的特别授权，事后也没有得到上诉人的追认，其行为超越权限。此外，承诺书承诺人为崔忆芳签字，并非上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司，也未加盖公司公章及其他有效印章。应认定为崔忆芳的个人行为，对上诉人不产生法律效力。其次，即使认为销售人员崔忆芳的行为是履行职务行为或者形成表见代理，该承诺应为附生效条件的承诺。即存在一个前提条件：那就是被上诉人在年后来售楼处办理网签贷款，才对上诉人产生“多出的4.5平米面积打六折”的承诺效力。最后，经上诉人电话、短信、微信以及函告通知后，被上诉人仍拒绝办理网签贷款，应视为被上诉人陈某、杨某违约在先（未及时配合办理网签贷款）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于......返还买受人。”的规定，通过上诉人工作人员与被上诉人通电话，内容已经表明被上诉人同意选购另一套小户型的商品房，在被上诉人签订合同办理网签等相关手续的前提下，双方可以继续履行合同。2.一审判决适用法律错误。被上诉人交纳了部分相关款项后，经上诉人催告后，被上诉人拒绝履行相关义务，至今双方仍未签订商品房买卖合同，一审判决以上诉人工作人员崔忆芳作出的承诺具有实质性内容而认定双方已经签订商品房买卖合同，从而按照商品房销售合同的法律关系依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条作出判决错误，损害了上诉人的合法权益。3.上诉人一直在积极促进合同正常履行，而被上诉人总是找各种借口拒绝履行合同，逃避其作为平等民事主体善意相对人应秉承的诚实、善良、守约、践约精神（从上诉人提供的微信聊天记录和电话录音可得到证实）。2019年9月5日以来，被上诉人要求解除商品房买卖合同并退还全部款项时，曾以房贷压力大、预期后期房屋亏钱、房屋价格下降、未通燃气、预售证未办下来等等各种理由，然上诉人为促进合同履行而努力，通过向公司申请置换小户型房、多种方式联系被上诉人进行网签贷款等等。被上诉人与上诉人同作为平等的民事主体，缺乏应有的诚信、守约和践约精神。综上，从坚持诚实信用原则和维护善意相对人的利益以及维持市场交易秩序等出发，请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人杨某二审中答辩称：1.对崔忆芳（上诉人销售人员）的承诺书不代表公司的说法不予认可，员工是公司的一部分，涉及员工的部分都应由公司承担责任；2.上诉人说经过电话、短信等多种形式进行告知，通知我去办理贷款，但是其实对方没有通知我去办理贷款；3.对方在没有预售许可证的前提下进行商品房买卖是不正确的；4.案涉房屋在我购买的面积和实际面积是有明显差别的，在我得知房屋面积大于购房面积的3%时，我及时向对方多次提出退房，但是对方并未有任何回应。 原审原告杨某、陈某向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告之间商品房买卖合同关系。2.判令被告双倍返还原告支付的定金，即人民币20000元。3.判令被告返还原告购房所支付的配套费用4920元、公摊费用11600元，共计人民币16520元。4.判令被告返还原告购房所支付的首付款人民币164000元，并按照银行同期利率支付利息。5.判令诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告精石房开公司系平坝区金石希尔顿项目的开发建设单位。2018年8月18日，原告与被告精石房开公司口头约定购买金石希尔顿3-25-8号商品房一套，面积为124.92平方米，总价款为580000元，首付款174000元，其余房款买受人按银行按揭付款。被告所售房屋于2018年11月12日取得商品房预售许可证。 同时查明，2018年5月18日原告向被告交付定金10000元，2018年5月25日交付配套费4920元、交付公维11600元、交付房款164000元。 另查明，被告销售人员崔忆芳、王丽通知原告所购房屋面积超出4.5个平方，要求原告方补足差价，承诺多出的4.5个平方按照6折价款进行补差。被告销售人员崔忆芳向原告出具承诺书一份，承诺函载明：“崔忆芳，身份证5222281995××××××××,3-25-8客户姓名杨某、陈某家年后过来办理网签贷款的话，多出的4.5平米面积，申请这4.5平米打6折,相当于抵了来回的机票费用。承诺人：崔忆芳”。2019年12月6日被告向原告发出关于《商品房买卖合同》网签备案的催告函，但双方最终未能就补差价款达成一致意见，未签订书面商品房买卖合同。 一审法院认为：原告与被告销售人员口头协议购买被告开发建设的金石希尔顿3幢1-25-8号房屋，原告与被告销售人员已就所购买房屋的房号、面积、房款达成口头约定，且原告向被告支付定金10000元、首付款164000元、公维11600元、配套费4920元，被告也出具了收据，原、被告双方虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但销售人员的行为应为职务行为，系代表被告与原告达成协议，相关权利义务应由被告承担，原告已履行合同的主要义务，原、被告之间应视为就购房事宜达成口头商品房买卖合同。该口头商品房买卖合同系当事人真实意思表示，对双方具有约束力。 本案争议的焦点是：原告诉讼请求是否具有事实和法律依据，围绕诉请争议焦点，本院作如下评析： 关于判令解除原、被告商品房买卖合同关系及返还相关购房款项的问题。原告支付购房首付款等费用后，被告告知原告其所购房屋面积超出4.5平方米，双方协商无果，原告主张涉案房屋面积误差超出法律规定面积误差3%，要求解除合同。本院认为，商品房买卖合同为要式合同，应签订书面合同，但当事人未采用书面形式订立合同，当事人已履行主要义务的，且被告接受的，该合同成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，被告销售人员明确告知原告所购房屋超过4.5个平方米，并出具承诺书，要求原告对超出的4.5个平方米按六折补交差价款，在双方未能达成一致意见的情况下，原告主张涉案房屋面积超过3%，要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。 在解除合同后，原告主张退还定金10000元、首付款164000元、公维费11600元、配套费4920元，并无不当，本院予以支持。关于被告抗辩原告支付定金10000元系达成预约合同关系，双方返还定金无事实依据，其次原告支付相关款项后，被告已发函通知原告办理合同网签备案手续，未签订书面商品房买卖合同系原告违约，另所购房屋面积尚未进行实测，应待测量后方知是否超过3%，抗辩不予解除合同，但被告抗辩均不能否认被告要求原告支付超出口头合同约定4.5平方米价款的事实，根据上述法律规定房屋面积误差超过3%，买受人有权解除合同，故被告抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于双倍返还定金的问题。原、被告达成口头合同购买房屋，原告支付了定金，就此，双方成立了定金合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，结合庭审查明的事实，被告同意继续履行合同，并通知原告进行网签备案，且被告所销售房屋在原告起诉之前已取得预售许可证，故原告主张双倍返还定金无事实和法律依据，本案并非被告拒绝履行合同或不能履行合同义务，而是基于法定事由解除合同，故对原告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。 对于原告诉请被告以首付款164000元为基数，按照银行同期利率支付利息的问题。该项诉请未说明支付利息是按同期贷款利息或存款利息，同时也无支付利息具体起止时间、金额，该诉请不明确，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十四条之规定，判决：一、解除原告杨某、陈某与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房买卖合同。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告杨某、陈某退还定金10000元、配套费4920元、公维费11600元、首付款164000元。三、驳回原告杨某、陈某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2154元，由原告杨某、陈某负担107元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担2047元。限于本判决生效之日交纳。 本院二审期间，上诉人精石房开公司向本院提交以下证据：第一组证据：商品房买卖合同三份，拟证明案涉小区出售商品房签订的合同中对于面积差异处理均约定“按照有资质测绘单位对建筑面积的测绘依据为准，以本合同建筑面积单价（非套内）为依据，双方协商实行多退少补。”崔忆芳作出的承诺并非上诉人真实意思表示，应不予采信。 为查明案件事实，本院责令上诉人精石房开公司向本院提交案涉房屋的测绘报告，精石房开公司向本院提交了第二组证据：《金石希尔顿3号楼（实测）房屋面积测绘报告》，拟证明案涉房屋实测建筑面积，金石希尔顿3-25-8号商品房与上述报告中金石希尔顿3号楼1-25-8号商品房系同一房屋。 被上诉人杨某、陈某向本院提交以下证据：第一组证据：微信聊天记录，拟证明被上诉人方无违约行为，并对房屋面积问题进行沟通。 本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。被上诉人认为上诉人提交的第一组证据对其无约束力，被上诉人并未签订合同，对该证据不予认可。经审查,上述合同并非杨某、陈某与精石房开公司签订，合同内容对杨某、陈某无约束力，上述合同与本案无关联性，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人对上诉人提交的第二组证据的真实性、合法性表示认可，同时3号楼1-25-8为其购买的商品房，故对该证据，本院予以采信。上诉人对被上诉人提交的第一组证据不予认可，崔忆芳已不在公司上班。经审查，微信聊天记录内容主要为办理贷款和网签、更名等事宜的协商，与案涉合同应否解除无关联性，本院不予采信。 根据二审采信的证据及当事人陈述，二审补充查明：杨某、陈某与精石房开公司于2018年5月18日口头约定购买金石希尔顿3-25-8号商品房一套。一审对日期认定错误，本院依法予以纠正。 另查明，精石房开公司委托贵州旭东房地产评估有限公司对金石希尔顿3号楼进行实测，并出具《房屋面积测绘报告》载明案涉房屋1-25-8的实测建筑面积为129.54㎡。杨某、陈某购买的金石希尔顿3-25-8号商品房与《房屋面积测绘报告》中载明的金石希尔顿3号楼1-25-8号商品房系同一房屋。 二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、上诉人精石房开公司与被上诉人杨某、陈某是否成立事实上的商品房买卖合同关系；二、若成立，案涉商品房买卖合同应否解除，上诉人精石房开公司应否向被上诉人杨某、陈某退还定金10000元、配套费4920元、公维费11600元、首付款164000元。 关于争议焦点一。2018年5月18日，杨某、陈某与精石房开公司于口头约定购买金石希尔顿3-25-8号商品房一套，面积为124.92平方米，总价款为580000元，首付款174000元。同日，杨某、陈某向精石房开公司交付了定金10000元。此时，双方成立事实上的定金合同关系。5月25日，杨某、陈某向精石房开公司支付配套费4920元、公维费11600元、房款164000元。虽然双方未签订书面商品房买卖合同，但是杨某、陈某已经履行了商品房买卖合同中支付首付购房款、公维、配套费的主要义务，精石房开公司亦通过出具《收款收据》表示接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，此时，杨某、陈某与精石房开公司成立事实上的商品房买卖合同关系。故上诉人精石房开公司认为一审认定双方签订商品房买卖合同属适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二。杨某、陈某最初购买案涉房屋的建筑面积为124.92平方米。精石房开公司提供的《房屋面积测绘报告》载明金石希尔顿3号楼1-25-8号商品房的建筑面积为129.54平方米，能够证明杨某、陈某所购房屋的实际测绘建筑面积系129.54平方米，超出了最初购买时的124.92平方米，面积差异超出了3%。本案中，因双方未签订书面房屋买卖合同，对房屋面积差异的处理未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，一审支持杨某、陈某关于解除商品房买卖合同、返还已付定金10000元、配套费4920元、公维费11600元、首付款164000元的诉请于法有据，本院予以维持。 此外，杨某、陈某与精石房开公司员工的微信聊天记录及通话记录等仅能证明双方对面积补差、退房等事宜未能协商一致，杨某、陈某陈述还款压力较大、置换小户型、后期亏钱等均是其在双方协商过程中的表述，不能以此对抗杨某、陈某享有的法定解除权。故上诉人精石房开公司认为商品房买卖合同不应解除，定金10000元、首付款164000元等款项不应返还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，本院依法不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费4308元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 刘    熹 审判员 辜  贤  莉 审判员 王    爽 二〇二〇年九月十六日 书记员 卢昌蝶（代） 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。