辽宁省康平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0123民初1342号原告：孙国民,男，汉族，1968年11月26日出生，住辽宁省康平县。被告：康平县人民政府北三家子街道办事处，住所地：康平县北三家子街道。负责人：刘大勇，系办事处主任。委托诉讼代理人：袁君君，辽宁联胜律师事务所律师。被告：康平县国有资产管理和金融工作办公室，住所地：康平县新城区迎宾路。法定代表人：韩冰，系办公室主任。被告：康平县公物拍卖处理中心，住所地：康平县康平镇朝阳街。法定代表人：温涛，系中心主任。原告孙国民与被告康平县人民政府北三家子街道办事处、康平县国有资产管理和金融工作办公室、康平县公物拍卖处理中心拍卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日作出（2016）辽0123民初2043号民事判决，康平县人民政府北三家子街道办事处对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）辽01民终6998号民事判决，判决撤销本院（2016）辽0123民初2043号民事判决、驳回孙国民的诉讼请求，孙国民不服此判决，申诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）辽民申4593号民事裁定，裁定指令沈阳市中级人民法院再审本案，沈阳市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）辽01民再16号民事裁定，裁定撤销该院（2017）辽01民终6998号民事判决和本院（2016）辽0123民初2043号民事判决、发回本院重审。本院于2020年4月29日立案后，原告孙国民撤回了对康平县国有资产管理和金融工作办公室的起诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进了审理。原告孙国民，被告康平县人民政府北三家子街道办事处的委托诉讼代理人袁君君到庭参加诉讼，被告康平县公物拍卖处理中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙国民向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的拍卖合同；2.由二被告共同返还购房款505,300元及利息，给付房屋维修款58,520元及利息，赔偿房屋经营损失60,000元，房屋六年的看护费每年24,000元；3.由康平县公物拍卖处理中心返还佣金25,265元及利息、报名费1000元及利息；4.由康平县人民政府北三家子街道办事处返还购买北侧房屋款20,000元及利息；5.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年11月6日，原告作为竞买人参加原山东屯乡派出所房屋（此房屋归康平县人民政府北三家子街道办事处所有）的竞拍。康平县公物拍卖处理中心是拍卖人，康平县行政事业单位资产管理科（其职能现归康平县国有资产管理和金融工作办公室）为委托人。原告作为买受人于2012年11月22日付清了房屋的全部价款共505,300元（其中100,000元由原告预先支付的拍卖保证金抵作价款）,原告将价款按照康平县公物拍卖处理中心的要求存入康平县康发价格鉴证服务中心账户。原告另外购买竞买申请书支付1000元,还给付康平县公物拍卖处理中心佣金25,265元。因被告一直没有将房屋过户到原告名下，2014年2月28日，原告与康平县人民政府北三家子街道办事处签订协议，约定由康平县人民政府北三家子街道办事处在4个月内将房产的土地使用证和房产证办理给原告，否则将由其承担一切经济损失。之后，原告一直不间断地要求二被告特别是康平县人民政府北三家子街道办事处办理房屋过户手续，但时至今日，康平县人民政府北三家子街道办事处一直未能将房屋过户给原告。这时，原告才得知康平县人民政府北三家子街道办事处在拍卖时就没有取得房屋所有权证和土地使用证。原告接收房屋后进行了维修，主要是维修了房顶和室内刷了涂料并安装了两处电动卷帘门，共支出维修费用58,520元。原告于2013年3月另付给康平县人民政府北三家子街道办事处20,000元购买了拍卖标的物北侧的配房。原告通过拍卖购买此房屋是为了出租，因为原告一直未能取得房屋产权证和土地使用证，因此房屋从2013年6月闲置至今三年多，共给原告造成损失60,000元。另外，原告每年看护房屋，每年的看护费用为24,000元。康平县人民政府北三家子街道办事处作为房屋的所有权者、康平县公物拍卖处理中心作为拍卖人在明知被拍卖标的物没有房屋产权证和土地使用证的情况下就委托和组织拍卖，均存在过错，二被告的行为违反了《中华人民共和国拍卖法》第五十八条、第六十一条及合同法、物权法的相关规定及《康平县公物拍卖处理中心拍卖规则》的规定，二被告应当承担连带责任。特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。康平县人民政府北三家子街道办事处辩称，第一、不同意解除房屋买卖合同。1、该房产于2012年11月经过合法拍卖程序，2012年11月16日原告成功竞拍了该处房产，程序合法有效，依据合同法第九十四条的规定，双方已经实际履行了各方的义务，原告于2012年11月23日将房款支付完毕，被告同时交付了房费，原告也实际使用了房屋，双方之间的买卖合同不具备解除条件。关于起初不能办理不动产变更登记的事宜，并非被告方的故意行为和未告知行为，因案涉房屋的土地在2008年航拍时，被告院内存在误勘情况，原因是该房院内种植了玉米，误认为该块地是耕地，此种情况被告及康平监狱毫不知情，各种建设正常进行，后因为该房屋拍卖后办理过户手续事宜时才发现。因该房屋土地勘查有误，用途为耕地，不是建设用地，因此该房产才无法办理房产证。后期案件审理过程中，被告一直积极的为解决原告的问题与上级进行沟通，最终于2019年1月14日该土地进行了挂牌，只要原告摘牌后，即可办理房产证和土地使用证，但原告却迟迟未进行摘牌，原告自己放弃摘牌，产生的后果不应由被告承担；2、被告单位名称曾为“康平县山东屯乡人民政府”，后经辽宁省人民政府批准，撤销了“康平县山东屯乡人民政府”，设立了康平县人民政府北三家子街道办事处，即被告。而本案涉及的房产系原康平县山东屯乡人民政府于2007年8月投资建设的山东屯乡派出所办公楼。2011年8月12日康平监狱与原康平县山东屯乡人民政府协议书中，明确康平监狱将约70亩的土地使用权转让给原康平县山东屯乡人民政府用于街道办事处办公及附属设施建设，土地使用权转让费50万元，面积为80.1亩，证明被告是有土地使用权的。2012年11月，因山东屯乡派出所办公楼格局、面积影响正常办公，经康平县公安局与康平县人民政府北三家子街道办事处磋商，拟将派出所办公地点迁至街道城内交通局所属客运站，原山东屯乡派出所办公楼由北三家子街道办事处处置。原山东屯乡派出所办公楼由原康平县山东屯乡人民政府2007年8月出资建设，该办公楼为国有资产，经辽宁省人民政府批准，撤销了“康平县山东屯乡人民政府”，设立了康平县人民政府北三家子街道办事处，那么，关于原山东屯乡人民政府的事宜均由新设立的被告康平县人民政府北三家子街道办事处继承，该房产本身为被告出资，被告有权利处置，按照沈阳市财政局和《康平县行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》的规定，2012年11月6日、2011年11月8日均报请康平县财政局、康平县人民政府批准，符合法律和行政法律的规定，原、被告双方买卖交易合法有效；3、关于原告主张的房屋维修费及利息及看护费用的问题，被告不同意支付；4、关于原告主张赔偿房屋经营损失的问题，原告方已经在原一审中自认在接受房屋后进行了经营行为，并且取得了经营收益，因此，被告不同意支付；5、关于原告主张另一处北侧耳房的问题，属于拍卖之后另行建行的交易行为，不属于一个标的，与本案所涉拍卖合同无关，不同意原告诉请。第二、若法院判决解除合同，我方也不同意赔偿原告各项损失，理由如上。又因房产一直由原告向外出租使用，并收取资金，如解除合同，按照法律规定，原告应向我方支付占用房屋期间的使用费。因此，原告所主张的损失与占用该房屋期间的使用费已经相抵，互不给付。解除合同后，原告应将该房产腾空后交给我方。康平县公物拍卖处理中心未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经辽宁省人民政府批准，原康平县山东屯乡人民政府被撤销，设立康平县人民政府北三家子街道办事处。2007年8月，原山东屯乡人民政府投资建设了山东屯乡派出所办公楼一栋。2012年11月，因原山东屯乡派出所办公楼破损严重影响正常办公，经康平县公安局与康平县人民政府北三家子街道办事处磋商，拟将派出所办公地点迁至街道办事处办公楼内，原山东屯乡派出所办公楼由北三家子街道办事处处置，被告康平县人民政府北三家子街道办事处在未取得原山东屯乡派出所办公楼土地使用证和房产证的情况下决定出售原山东屯乡派出所办公楼。按照沈阳市财政局和《康平县行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》的规定，经报请康平县财政局（康平县财政局行政事业资产管理科）批准，同意康平县人民政府北三家子街道办事处出售原山东屯乡派出所办公楼。国有资产的出售统一由康平县财政局行政事业资产管理科委托康平县公物拍卖处理中心拍卖。2012年11月康平县公物拍卖处理中心发布拍卖公告，定于2012年11月16日上午10时在康平县举行公开拍卖会，拍卖标的物中包含原山东屯乡派出所办公楼。标的物预展地点为标的物所在地，时间为2012年11月7日至2012年11月13日。2012年11月7日，康平县公物拍卖处理中心发布特别提示：一、拍卖标的物的状况、瑕疵，请竞买人自行前往标的物所在地详细了解、查看，拍卖人不负责担保；二、竞买人成功取得标的，需交纳标的物成交额5%的佣金；三、买受人成功取得标的，财产更名、过户的相关税费由买受人承担；四、原山东屯乡派出所：总占地面积为291.72平方米，于2009年建成，建筑面积为479.04平方米。2012年11月15日，原告交纳了1000元的报名费和100,000元的保证金参与拍卖竞买。2012年11月16日，原告成功竞买了拍卖标的物原山东屯乡派出所办公楼，并签订了拍卖成交确认书和拍卖标的物交割书，原告于2012年11月22日前将505,300元价款交付完毕，于2012年11月23日向康平县公物拍卖处理中心交纳了25,265元的佣金。原告在房屋交付后对房屋进行了部分维修。2013年3月，原告与康平县人民政府北三家子街道办事处签订补充协议约定：康平县人民政府北三家子街道办事处将原山东屯乡派出所北侧耳房东西长9.30米、南北3.55米一次性出售给孙国民，价款为贰万元，已交纳完毕。2014年2月28日，原告与康平县人民政府北三家子街道办事处签订协议：1.双方均对拍卖交易的行为认可；2.即日起双方共同办理原山东屯乡派出所的土地使用权和房产产权的过户手续，期间所产生的一切费用均由康平县人民政府北三家子街道办事处负担；3.时间约定：康平县人民政府北三家子街道办事处于即日起4个月内将该房产的土地使用证和房产证办理给孙国民；4.如康平县人民政府北三家子街道办事处4个月内未能将土地使用证、房产证办理给孙国民，孙国民因无土地使用证、产权证产生的一切经济损失由康平县人民政府北三家子街道办事处承担。另查明，2011年8月12日，康平监狱与原山东屯乡人民政府签订协议书约定，依据辽政发（2009）259号文件“设立北三家子街道办事处，驻地设在北三家子社区”的具体要求，康平监狱将约70亩的土地使用权转让给原山东屯乡人民政府用于街道办公及附属设施建设。土地使用权转让费为50万元。签订协议后原山东屯乡人民政府将受转让的土地办理了土地使用证，土地使用者仍为康平监狱，面积为80.1亩，其中本案所涉拍卖标的物所坐落的土地位于受转让的土地面积之内。至今康平县人民政府北三家子街道办事处仍未能将受转让的土地使用权更名过户到自己名下。至今康平县人民政府北三家子街道办事处仍未能取得拍卖标的物的土地使用证和房屋所有权证书，不能将土地使用权和房屋所有权更名过户给原告。再查明，沈阳市中级人民法院作出的（2019）辽01民再16号民事裁定载明，“因孙国民请求解除合同，康平县人民政府北三家子街道办事处再审期间亦表示同意解除合同，故孙国民与康平县人民政府北三家子街道办事处因案涉房屋形成的买卖合同应予解除。”2018年10月13日，原告孙国民妻子王淑杰与案外人刘玉宽签订租房合同，将案涉房屋出租给刘玉宽使用。本院认为，关于本案所涉拍卖合同的委托人问题。在本案中，拍卖标的物的实际投资建设并占有、使用、管理者为原山东屯乡人民政府即现在的继受者康平县人民政府北三家子街道办事处。而原来康平县财政局所属的康平县行政事业资产管理科并不是该标的物的投资建设并占有、使用、管理者，该管理科只是按照有关规定统一委托本行政区域内国有资产拍卖而已，该管理科只是名义上的委托人，真正的委托人为投资建设并占有、使用、管理者康平县人民政府北三家子街道办事处。关于本案的拍卖合同的效力问题。2012年11月，康平县公物拍卖处理中心接受真正的委托人康平县人民政府北三家子街道办事处的委托公开向社会发布拍卖公告，公开拍卖本案所涉标的物原山东屯乡派出所办公楼。原告孙国民参与拍卖并最终竞买了该标的物，同时签订了拍卖成交确认书和拍卖标的物交割书，是原告孙国民与被告康平县人民政府北三家子街道办事处、被告康平县公物拍卖处理中心真实意思表示，三方形成拍卖合同关系，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方应按照合同约定诚信的履行合同义务。关于本案所涉拍卖合同的解除问题。拍卖合同亦是买卖合同的一种形式。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中康平县人民政府北三家子街道办事处作为出卖人负有交付标的物并保证将标的物的所有权完全转移给买受人原告的义务，同时有协助原告办理不动产物权变更登记的附随义务。按照《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可处分的物品或者财产权利”。康平县人民政府北三家子街道办事处现在未经登记取得拍卖标的物的土地使用证和房屋所有权证，未办理物权登记，不发生物权效力，即拍卖标的物存在权利上瑕疵，导致不能更名到原告名下，致使原告的合同目的不能实现，且原告已经全部完成了自己的合同义务，故原告解除拍卖合同，符合合同法的相关规定。现康平县人民政府北三家子街道办事处在再审期间表示同意解除合同，故原告孙国民与被告康平县人民政府北三家子街道办事处因案涉房屋形成的买卖合同应予解除，本院对此予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。因此，原告孙国民应将案涉房产腾退给被告康平县人民政府北三家子街道办事处，被告康平县人民政府北三家子街道办事处应当返还原告孙国民房屋价款并按照人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算赔偿原告的利息损失。关于被告康平县人民政府北三家子街道办事处的违约责任问题。被告康平县人民政府北三家子街道办事处在本案所涉拍卖标的物存在权利瑕疵的情况下，应当知道自己的处分权受到了限制，仍然委托被告康平县公物拍卖处理中心拍卖该标的物，导致原告不能将房产更名到自己名下从而不能实现合同目的而解除合同。故此被告康平县人民政府北三家子街道办事处存在过错，对原告构成违约。2014年2月28日，原告与康平县人民政府北三家子街道办事处签订协议，双方均对拍卖交易的行为表示认可，康平县人民政府北三家子街道办事处承诺在4个月内未能将土地使用证、房产证办理给孙国民，一切经济损失由康平县人民政府北三家子街道办事处承担。因此，被告康平县人民政府北三家子街道办事处应承担违约责任，即承担返还拍卖价款并承担赔偿利息损失（从2014年6月28日起算）的违约责任。关于被告康平县公物拍卖处理中心的过错问题。本案被告康平县公物拍卖处理中心作为拍卖人，按照《中华人民共和国拍卖法》的规定，其有审查拍卖标的的来源和瑕疵并应向竞买人说明拍卖标的瑕疵的法定义务。在本案中其明知所拍卖的房屋没有办理土地使用权登记和房屋产权登记而仍然接受了委托进行拍卖，而且未对原告说明拍卖标的权利上的瑕疵，导致原告不能办理更名登记，其存在过错。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定，其应当对返还拍卖价款并赔偿利息损失承担连带责任。被告康平县公物拍卖处理中心自己收取了原告的佣金和报名费应当由其自行返还并赔偿利息损失。关于原告要求被告给付房屋维修费及利息及看护费用的问题。原告在本案审理过程中并未提供充足的证据证明其维修的项目和维修费的数额及看护费用数额，故此其主张本院无法确认。再则原告接收房屋后即进行了经营活动，取得了经营收益，其维修房屋及看护房屋是其进行经营行为的必要投入，与本案的被告的违约行为和过错不具有关联性，故此本院对此诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋经营损失的问题。原告亦自认在接收房屋后即进行了经营行为，并且取得了经营收益，说明涉案房屋还是具有经营收益条件的，对于经营风险应由原告自担。且原告并未向本院提供相应的证据证明其经营损失及数额的存在及经营损失与被告的约为或过错存在关联性，故此原告的此项诉讼请求无充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告康平县人民政府北三家子街道办事处返还购买北侧房屋款及利息的问题。原告购买康平县人民政府北三家子街道办事处的涉案房屋北侧耳房是于拍卖合同之后另行进行交易的，与本案所涉拍卖合同无关，非本案审理范围，原告可以另行解决，故此对于此项诉讼请求本院不予支持。关于被告康平县人民政府北三家子街道办事处提出的原告应予支付被告涉案房屋占用期间使用费用的问题。本案中，原告通过正常的拍卖形式竞买了涉案房屋，并且按照合同的约定完全履行了价款支付义务，不存在违约行为，也不应承担违约责任。原告作为守约方，其所取得的房屋经营收益是基于先前合法占有涉案房屋后取得的正常收益，依法应当予以保护，故对被告的此项主张本院不予支持。综上所述，原告孙国民的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第二十七条、第四十条、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告孙国民与被告康平县人民政府北三家子街道办事处、康平县公物拍卖处理中心于2012年11月16日签订的拍卖合同；二、原告孙国民于本判决生效起10日内将原山东屯乡派出所办公楼腾退给被告康平县人民政府北三家子街道办事处；三、被告康平县人民政府北三家子街道办事处于原告孙国民腾退房屋之日起3日内一次性给付原告孙国民房屋价款505,300元及利息（从2014年6月28日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算，2019年8月20日至本判决确定的给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告康平县公物拍卖处理中心对上述款项承担连带责任。被告康平县公物拍卖处理中心对上述款项承担连带责任后，有权向被告康平县人民政府北三家子街道办事处追偿；五、被告康平县公物拍卖处理中心于原告孙国民腾退房屋之日起3日内返还原告孙国民佣金25,265元及利息（从2012年11月23日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算，2019年8月20日至本判决确定的给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告康平县公物拍卖处理中心于原告孙国民腾退房屋之日起3日内一次性给付原告孙国民报名费1000元及利息（从2012年11月15日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算，2019年8月20日至本判决确定的给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,501元，由被告康平县人民政府北三家子街道办事处、康平县公物拍卖处理中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曹 阳人民陪审员  王雪松人民陪审员  杨金华二〇二〇年九月四日书 记 员  刘雨霖