河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12172号上诉人（原审原告、反诉被告）：时丹，女，1988年1月23日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张书占,河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯思凡，河南舒展律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵小光，男，1990年4月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：郭兴领，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原审第三人：郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司，营业场所河南省郑州市二七区宏泰建业国际城12号院13号楼104。负责人：崔坦坦。委托诉讼代理人：孔永奇，男，该公司员工。上诉人时丹因与被上诉人赵小光及原审第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时丹上诉请求：1、撤销（2020)豫0103民初5106号民事判决书第二项，改判赵小光向时丹支付违约金30万元，律师费14000元。2、本案一审，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人明显违约。1、被上诉人应当向上诉人支付《房屋买卖合同》中约定的违约金30万元。被上诉人没有在4月10日签订《房屋买卖合同》当时交齐定金、佣金、代办费18000元。没有按照双方在2020年4月10日签订的《房屋买卖合同》中约定的签订该合同后五个工作日内共同到贷款机构办理按揭贷款相关手续后及时按照银行的要求提供被上诉人本人的银行流水继续办理贷款手续。2020年4月16日上诉人收到第三人通知后在贷款机构签订了贷款相关手续，但是一直未收到银行放款通知。该《房屋买卖合同》的无法履行是由于被上诉人没有在约定的时间内办理按揭贷款相关手续，也没有在规定的时间内缴纳首付款。由于被上诉人母亲不提前联系深夜敲门喊叫看房行为，上诉人不堪其扰，才决定移住他处，因生活所需，上诉人搬走电视机、洗衣机、冰箱及卧床，且上诉人在搬走该部分附属设施时，已通知了被上诉人。同时上诉人为所售房屋购置了质优价高的同类产品，新购置的产品价值和上诉人房子中遗留的其他物品价值足以构成对附属设施变更部分的担保。在接到被上诉人异议后，上诉人也积极进行沟通，并及时将房屋附属设施恢复原状；上诉人的行为自始至终都不足以影响合同的正常履行，也未给被上诉人造成难以弥补的损失，被上诉人主张上诉人违反合同约定转移财产，且在合理期间内未采取任何弥补措施并不属实。被上诉人所称的不安抗辩权不成立，不安抗辩权是一方不履行合同可给对方造成损失时才可行使。本案《附加协议》第二条明确约定，如果给设施造成损失的，照价赔偿，被上诉人以不安抗辩权不履行合同，显然超出了合同的约定，也超过了必要限度。本案被上诉人不能提供，也不愿提供其银行流水，是其违约的根本原因。不安抗辩权只是借口，况且，上诉人已经恢复原状，拉走家具也是被上诉人母亲半夜多次敲门喊叫骚扰原告造成的。反观被上诉人所为，在上诉人依照合同约定，将房屋附属设施恢复原状后，被上诉人不及时补齐合同第四条约定的佣金、代办费、定金，不配合办理贷款手续。在上诉人一次次善意提醒和催告后，明确表示不再购买上诉人房屋并要求中介退回收取的中介费、代办费，一审庭前协商时被上诉人借机提出要求减少房屋价款20万元的不合理请求。被上诉人借上诉人在合同履行中的瑕疵行为，为实现减少房屋价款的不当要求，恶意拖延履行合同义务，最终拒绝履行义务，不仅导致《房屋买卖合同》无法继续履行，同时也导致上诉人错失将房屋转售他人的机会，给上诉人造成严重的经济损失。一审法院认为，上诉人搬走涉案物品设施违反了有关规定，应承担相应违约责任是错误的。在《房屋买卖合同》第十四条物业交割：1、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起七个工作日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起个一日内将该房屋名下所有户口全部迁出。合同附加协议第2条：现甲乙双方就房屋现有设施规定如下：现有设施甲方于收齐全款完毕后七个工作日内将此房使用权以及附属设施如数交付于乙方，因设施包含在房间内，交房时甲方需保证设施完好无损，如有损坏甲方需照价赔偿，具体设施在本协议第三条约束。上诉人在没有收到定金和房款时不属于违约，如果在交付房屋和附属物时物品还没有放回，对此被上诉人可依法向上诉人主张恢复原状或给予相应赔偿，但是被上诉人据此终止合同的继续履行，属于根本违约，所以被上诉人应当支付《房屋买卖合同》中约定的违约金30万元。2、被上诉人应当支付上诉人支付的律师费14000元。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中第十八条违约责任3、“乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已支付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。”本案是由于被上诉人的原因导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，同时也导致上诉人错失将房屋转售他人的机会，给上诉人造成严重的经济损失。上诉人法律知识欠缺，为了维护自己的合法权益和及时止损，不得已采取了聘请律师进行诉讼的方式解除双方的《房屋买卖合同》，属于合理且必须的费用，符合律师费支付的合同中约定条款。上诉人也在一审时向法庭提交了律师费发票和委托代理合同来证明上诉人支付的律师费。原审法院并没有依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赵小光辩称，一、原审认定事实基本清楚，被上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。上诉人上诉状所述均不属实：1、根据一审判决认定的事实，答辩人已于房屋买卖合同签订当天向第三人支付了10000元，被答辩人和第三人对此均表示认可并同意，不构成违约，否则，双方合同就不会继续进行下去。2、《房屋买卖合同》第九条仅规定甲方即被答辩人保证自本合同签订后五个工作日内向贷款银行提出还款申请，并未约定乙方（即答辩人）共同到银行办理相关手续的义务，答辩人是基于被答辩人先违反合同约定，在既未通知第三人也未通知答辩人的情况下私自将合同约定的房屋内洗衣机、电视、主卧床、烤箱、蒸箱等物品转移别处，致使合同约定的房屋价值降低的情况下，基于被答辩人的违约行为，为了避免自己的损失进一步扩大，才中止进一步办理贷款手续，答辩人在房屋买卖过程中没有违约行为，系不安抗辩权的正当行使，反而是被答辩人的行为构成了违约。3、被答辩人称其不堪忍受答辩人母亲的“深夜骚扰”才移住他处，并将合同约定的重要物品转移，与事实严重不符，答辩人母亲先后五次看房，因为被答辩人时丹称白天要上班，只能晚上七八点才回来。因此答辩人除第三次双方合同签订当天时间比较晚之外，其他均是在夜晚七八点左右才去的。答辩人每次看房都事先联系时丹，并且前四次都是在中介联系过时丹后，经时丹同意，在中介的带领下去看的，根本不存在所谓骚扰。另外，根据一审查明的事实，被答辩人在4月16日便将涉案物品转移，但答辩人两个妹妹及父亲4月14日第四次去看房时，被答辩人拒绝开门，赵小光完全有理由相信此时被答辩人已经着手转移上述物品，因为被答辩人所转移物品均是大件物品，而且她白天也要上班，并非一日能够转移，为了防止答辩人一家发现其正在转移贵重物品，因此才拒绝给答辩人家人开门的。随后，才故意以深夜骚扰为由拒绝答辩人确认房内物品的要求，在最后一次4月19日答辩人父母在第三人工作人员的陪同下七八点左右来到被答辩人处，才发现被答辩人已将屋内蒸箱、烤箱、电视机（两台）、洗衣机、床、卫生间镜子、次卧床垫均已转移。随后答辩人为了掩盖其违约的行为不得已才购置同类产品。二、《房屋买卖合同》无法继续履行的责任完全由于被答辩人缺乏诚实信用，在未经被上诉人同意，第三人不知情的情况下私自转移财产，构成违约行为，答辩人为了防止自己的合法权益进一步受到侵害，才中止贷款手续的办理，系行使不安抗辩权，具有正当性及合理性。三、上诉人要求答辩人支付30万元违约金，缺乏事实依据和法律依据。上诉人的违约行为给答辩人造成了损失，应当承担违约责任并向答辩人支付违约金。首先，由于上诉人违反诚实信用原则在未经被上诉人同意，第三不知情的情况下私自将合同约定的房屋内洗衣机、电视、主卧床、烤箱、蒸箱等物品转移别处，其已构成违约行为，并最终导致合同无法继续履行，责任完全在于上诉人。其次，根据郑州市房管局网站上提供的2020年4月份至8月份的郑州市房地产市场销售数据来看二七区二手住宅房交易均价从4月份的10973元一直涨到8月份的11343元，上诉人没有任何损失。最后，由于上诉人的违约行为致使被上诉人无法在4月份如期买到婚房，被上诉人现在买房需要以每平米多出400元的价格，如按照本合同房屋面积119.3m2计算的话，被上诉人要多支付47720元，该损失系由上诉人的违约行为造成，上诉人依法应当赔偿被上诉人损失47720元。该请求被上诉人已在一审反诉中提出。四、上诉人要求被上诉人赵小光支付律师费没有事实及法律依据。本案合同不能履行导致解除的责任在上诉人,并不能适用律师费支付的合同约定条款，委托律师代理系上诉人时丹的个人行为，费用应当由其自行承担。原审第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司述称，买卖双方有瑕疵，但是不影响房屋的正常过户。希望双方能够正常和解，由居间方继续走完剩余的交易过户流程，最终违约责任由法庭以正式判决为准。时丹向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金300000元和律师费14000元；3、被告承担本案诉费用。赵小光向一审法院反诉请求：1、解除原、被告及第三人之间的房屋买卖合同（合同编号NO.S0200523）及附加协议；2、原告赔偿被告违约金40984元（以1888800元为基数，按年息12%，暂计算至2020年6月24日，之后继续计算到判决解除合同生效之日止）；3、反诉费用由原告承担。一审法院认定事实如下：2020年4月10日，原告时丹（甲方）与被告赵小光（乙方）及第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号NO.S0200523）和一份《附加协议》，主要载明，乙方购买甲方位于郑州市二七区绿水路36号18号楼2单元21层2102号房产一处，甲乙同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为1888800元，此价格包含现有屋内设施以及维修基金费用，自签订本合同之日起，甲方应当维持房屋现状不得改变，房屋现有设施甲方于收齐全款完毕后七个工作日内将此房使用权以及附属设施如数交付于乙方，房屋内所属附属物品以附加协议为准，因设施包含在屋内，交房时甲方需要保证设施完好无损，如有损坏甲方需照价赔偿，具体设施在本协议第三条约束（“3、现有屋内家电：西门子滚筒洗衣机一台、东芝中央一拖六空调加新风系统一组、55寸50寸三星高清电视两台、西门子高端博士电冰箱一台、西门子烤箱蒸箱洗碗机各一组。”），原、被告应当在签订该合同后五个工作日内共同到贷款机构办理按揭贷款相关手续，甲乙任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金300000元，各方还就其它相关事项进行了约定。上述房屋买卖合同签订当天，被告向第三人支付10000元。其后，被告母亲曾到涉案房屋中看房。2020年4月16日，原告将涉案房屋内的洗衣机、电视机、主卧床、烤箱、蒸箱等物品搬走，被上诉人据此中止办理后续贷款手续。之后，原告、被告就涉案房屋买卖合同的履行问题引发纠纷且协商无果，为此，原告诉至法院。诉讼中，被告提出反诉。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原告时丹与被告赵小光及第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应诚信地全面履行各自的义务。在涉案房屋买卖合同的履行过程中，原告搬走涉案房屋内的相关物品设施，被告据此中止办理后续贷款手续。综合全案及交易习惯，该院认为，原告搬走涉案物品设施，违反了有关约定，应承担相应违约责任，被告对此可依法主张原告恢复原状或给予相应赔偿，但是，被告据此终止合同的继续履行，亦有所不妥，但是，因原、被告现均要求解除涉案房屋买卖合同，故该院对此予以支持。关于原告要求的违约金300000元和赔偿律师费14000元诉讼请求，缺乏事实根据，该院不予支持。关于被告要求原告支付违约金40984元的反诉请求，亦缺乏事实根据，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告时丹与被告赵小光及第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》解除；二、驳回原告时丹的其他诉讼请求；三、驳回被告赵小光的反诉请求。案件受理费6010元，由原告时丹负担。反诉费412元，由被告赵小光负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：第一组：1、上诉人与第三人员工王梅的聊天记录截图。证明目的：被上诉人违约的根本原因是房屋的价格问题，被上诉人觉得房屋价格较高。第二组：1、2020年4月14日第三人员工王梅与被上诉人微信聊天记录截图；2、2020年4月22日第三人员工王梅与被上诉人沟通继续履行合同，被上诉人明确表示拒绝的录像一份；3、2020年4月21日在第三人公司，被上诉人和其父亲明确表示不再购买，要退钱的录像一份；4、2020年7月15日上诉人与第三人员工之间针对上诉人是否履行合同的谈话的录像一份。证明目的：被上诉人有不履行合同的违约动机和被上诉人多次已经明确表示不再履行合同，被上诉人和第三人明确知道有其他人想买房，清楚知道上诉人与其他买房人的谈话。第三组：1、第三人员工王梅与上诉人之间在2020年4月12日和4月15日的微信聊天记录截屏与录像一份。证明目的：被上诉人没有按时去办理贷款手续有可能是被上诉人的个人征信，银行流水有问题，是被上诉人隐瞒了自己购房能力，存在合同欺诈等根本违约行为。第四组：1、2020年4月13日上诉人与中介进行了微信沟通说明自己搬走家具的事情的截图一份；2、2020年4月13日上诉人与第三人员工王梅通话6分42秒沟通换家具的事的通话记录清单一张。证明目的：上诉人在这个合同的履行过程中没有违约行为，已经提前与第三人进行了沟通。被上诉人不能对上诉人搬走家具的行为行使不安抗辩权，被上诉人可依法向上诉人主张恢复原状或给予相应赔偿，但是被上诉人据此终止合同的继续履行，属于根本违约。第五组：1、2020年9月24日居理新房和安居客网站上诉人房屋的价格截图打印件一份。证明目的：现在涉案房屋的价格是1610550元比合同的成交价1888800元降低了278250元。第六组：1、上诉人与21世纪中介孟俐的聊天记录一份。证明目的：上诉人与被上诉人签订合同，现今合同解除后上诉人也错失与他人的合作机会，被上诉人明确知道有一个人想买房子并且全程都在。第七组：1、上诉人17513358818手机号的淘宝订单截图一张和上诉人17513358818手机号信息录像一份。证明目的：上诉人为房屋重新购置了家电和上诉人的淘宝账号上的石丹与实名认真的时丹身份一致。被上诉人质证称，第一组证据证明方向有异议，该证据仅能显示被上诉人及其家人存在价格商讨问题，不能证明因价格高不愿意购买，而且最终也签订了这个合同，不能证明房子价格是违约的原因。第二组证据，证明目的有异议，无法证实被上诉人有违约动机。该四份证据均是在双方矛盾已经产生的情况下，由于上诉人违约行为，导致合同无法继续履行，因此违约方在上诉人并非被上诉人，该几份证据均在上诉人私自转移屋内贵重物品之后才有的，此时双方矛盾已经产生。第三组证据，该份证据并未显示第三人说赵小光征信有问题，属于上诉人的主观臆断。第四组证据，该组证据无法证实上诉人向第三人表达要转移财产的意思，反而证实上诉人于4月13日就已经陆续转移合同所约定的贵重物品，因此关于4月14日和4月19日，上诉人所称被上诉人母亲深夜骚扰，完全是出于怕上诉人及其家人提前发现其转移财产，而故意拒绝为其开门。第四组证据，只有通话记录，并未显示通话内容，无法证实其证明方向。第五组证据，根据上诉人所陈述，其房屋位置在三环以外，其均价应当比郑州市房管局网站所公示的均价低，而该网站上，居旅新房网站仅能显示其要求网站显示其出售的价格，并非该房的实际价格，无法证实其证明目的。第六组证据证明方向有异议，仅能显示客户来看房，看房并不代表想买房，更不能代表其愿意与上诉人签订买卖合同。第七组证据与本案无关，不予质证。原审第三人质证称，对于上诉人提供的证据真实性无异议，其证明目的以及结果导向最终以法院判定为准。被上诉人提交郑州市房管局郑州市房地产市场2020年4月份至8月份销售网站网页截图5张。证明目的：上诉人房屋价值没有受到任何损失，由于上诉人的行为给被上诉人造成现在买房需多出每平米400元的价格购买，总计要多付47720元，上诉人应当赔偿被上诉人的上述损失。上诉人质证称，对证据真实性有异议，对其关联性也有异议。本参考数据是一种均价，所以存在不确定性，不精确，不能够反映涉案房屋的价值。该二手房除了均价外，还以评估指导价为计算依据，并不是按实际交易价为依据，因此不能起到参考的作用，也不能作为定案的依据。该证据与上诉人提交的证据存在矛盾之处。上诉人提交的证据是涉案房屋由中介公司所提交的销售价格，二者之间存在明显差别。该安居客反映的房屋是涉案房屋所在的小区比较精确。本案房屋的买卖还涉及到房屋内的家具和家电，而不是纯粹的房屋，所以其价格有其特殊性。因此被上诉人所提交的该组数据不应被采纳。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人时丹与被上诉人赵小光及原审第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自的义务。在合同履行期间，上诉人搬走涉案房屋内的相关物品设施，被上诉人据此中止办理后续贷款手续。上诉人搬走涉案物品设施，违反了合同约定，其应承担相应违约责任，被上诉人对此可依法主张恢复原状或给予相应赔偿，但是，被上诉人据此终止合同的继续履行，亦有所不妥，因此，原审综合考虑全案的案情，从而对上诉人要求被上诉人支付300000元违约金和赔偿14000元律师费的诉讼请求及被上诉人反诉要求上诉人支付违约金40984元的反诉请求，均不予支持并无不当。上诉人称其不存在违约行为，但合同明确约定，签订本合同之日起，甲方应当维持房屋现状不得改变。因此，上诉人的上诉理由不成立。二审中上诉人、被上诉人提交的证据，均不能证明各自主张，本院不予采信。综上所述，时丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6010元，由上诉人时丹负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  谢宏勋审判员  王燕燕二〇二〇年九月二十五日法官助理张彦超书记员娄杨杨