贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10552号 原告：周华，男，汉族，1979年12月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陆远珍，女，汉族，1976年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：赵鑫（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610600981。 二原告委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告周华、陆远珍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周华、陆远珍共同的委托诉讼代理人赵鑫，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周华、陆远珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判决被告支付原告逾期办理房产证的违约金暂定20000元，实际违约金从2015年3月31日起至实际办理房屋所有权证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准1.3倍计算；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为：判决被告支付原告逾期办理房产证的违约金14178元（计算方式为：以281768元为基数，按每日万分之零点五从2017年6月17日起计算至2020年3月20日止）。 事实及理由：原、被告于2012年5月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为281768元。原告支付了首付款后，按约定履行了按揭义务。合同第八条约定，出卖人于2013年3月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任）”。按合同约定，被告应当于2015年3月31日前办理房屋所有权证，但被告至今未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述两条法律规定，原、被告双方虽然约定了违约金，但因被告未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书，导致原告的损失数额难以确定，且约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，本案应以购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利息1.3倍）计算。综上，原告的诉请于法有据，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定向法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告瑞丰公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、原告诉请支付逾期办证违约金计算标准错误。原、被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。故原告在不能举证证明因被告逾期办证给其造成客观具体损失的前提下，其诉请按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金实属错误。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得不动产权证书，其后原告于2020年3月16日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年3月20日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年3月16日），最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日（2020年3月20日），若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。 六、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义市等地予以调减才能兼顾公平原则。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理认定事实如下：2012年5月1日，原告周华、陆远珍作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款281768元；出卖人应当在2013年3月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款281768元。2013年7月11日，原告向被告交纳办证费、维修基金、开户费。被告于2013年7月12日将涉案房屋交付给原告。原告认为被告逾期办理涉案房屋产权证书，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明：2019年4月29日，被告取得涉案瑞丰新城4幢房屋的首次登记确认书。2020年3月16日，原告向被告出具《委托书》，委托被告办理涉案房屋不动产权证书。2020年3月20日，被告向房屋产权登记机关提交涉案房屋的不动产登记申请表。2020年3月20日，毕节市自然资源和规划局为原告颁发涉案房屋的不动产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月12日将涉案房屋交付给原告，其应从2013年7月12日起的730日内，即2015年7月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原则上违约金应从2015年7月13日开始计算。由于被告提出诉讼时效抗辩，而原告并未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案应根据原告向本院起诉之日（2020年6月17日）倒推三年作为诉讼时效保护期间，即应以2017年6月17日作为违约金计算开始时间。原告主张从2017年6月17日开始计算违约金于法有据，本院予以支持。对被告提出“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案房屋不能在合同约定的期限内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同约定，被告应于2015年7月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在政策调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策调整不会影响其履行义务。故对被告提出的前述抗辩主张，本院不予采纳。对被告提出违约金条款的设置“以填补损失为原则、存在损失为前提”的抗辩主张，首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了交付办理商品房转移登记有关文书的期限，也明确约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动的。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告提出的前述抗辩主张，本院不予采纳。因此，对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告在具备办证条件后，原告于2020年3月16日向被告出具委托办证的委托书。故违约金的计算时间应为2017年6月17日至2020年3月16日，共计1003天，对计算标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款281768元。综上，被告应支付原告逾期办证违约金为以已付购房款281768元为基数，按日万分之零点五的标准计算1003天为14130.67元（281768元×0.5÷10000×1003=14130.67元）。对原告请求被告支付逾期办证违约金14178元的诉讼请求，本院予以支持14130.67元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周华、陆远珍逾期办证违约金14130.67元； 二、驳回原告周华、陆远珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），由原告周华、陆远珍负担44元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月十六日 书记员  邵烨旭