杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10423号 原告：龚陈荣，男，1991 年6月24日出生，汉族，住福建省寿宁县 号。 原告：张小慧，女，1995 年10月9日出生，汉族，住安徽省歙县。 两原告共同委托诉讼代理人：邵吉永，浙江商祺律师事务所 律师。 被告：陈龙，男，1989年 12月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：陈鸳鸳。 系陈龙姐姐。 委托诉讼代理人：冯莉，浙江杭天信律师事务所律师。 原告龚陈荣、张小慧与被告陈龙房屋买卖合同纠纷一案，本 院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于同年9 月9日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人邵吉永、 被告陈龙及其委托诉讼代理人陈鸳鸳及冯莉到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。 原告龚陈荣、张小慧向本院提出经变更后的诉讼请求：1.被告 2- 双倍返还购房定金计200000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实 与理由：2020年4月16日，双方签订《房屋转让居间协议》（以 下简称案涉协议），约定协议签订后7个工作日内签订房屋转让 合同，原告方将定金100000元支付给被告，被告出具收据一份。 同年4月23日，中介杭州易房房地产代理有限公司（以下简称易 房公司）安排双方在当天签订房屋转让合同，但被告以房屋存在 抵押需要还贷为由，拒不签订合同，原告方多次催促未果。大半 个月后，被告声称可签订合同，原告方予以拒绝并要求退还定金， 但被告拒不退还。 原告方认为，一、案涉协议约定由被告办理解除抵押手续， 其未在约定时间内办理完毕，导致无法签约，构成违约。同时， 本案适用合同法的一般归责原则，被告即使无过错，也需要承担 违约责任。被告未在2020年4月23日前注销不动产抵押登记， 未履行合同义务，导致双方无法签订房屋转让合同，构成根本性 违约，应承担相应违约责任。前述程序系房屋买卖的基本流程， 被告称其不知该流程，与事实不符。签订协议时，三方曾共同协 商房屋包括如何解抵押在内的整个交易过程，确认7天内能否完 成房屋买卖合同的签订，以及后续挂牌及还款等事项。从聊天记 录等可看出，被告未及时联系贷款银行，且双方在同年4月21日 时仍约定4月23日可签约，当时中介得知原告方解抵押存在困难， 也主动向被告建议与原告方联系处理相关延期问题，但被告始终 未与原告方进行协商，故原告方不存在过错，被告存在重大过错。 3- 退一步讲，即使被告无过错，应适用合同法的严格责任原则，不 以无过错为免责适用，除非构成不可抗力。二、案涉协议并非商 品房买卖合同的预约合同，其具备《杭州市房屋转让合同》（示 范文本）的主要条款，具备实际需履行的义务内容，且条款与后 续将签订的转让合同条款没有重大变化，应认定为本约。三、被 告主张中介方未尽到提醒义务，不知晓需解除抵押的抗辩，与协 议所约定被告的承诺内容相互矛盾，与事实也不相符。协议已明 确被告有涤除抵押权的义务，且根据物权法的规定，转让房屋须 经过抵押权人的同意，对此不能认定被告不知晓该规定。同时， 中介方已明确告知，并确认双方在7天内可完成相关手续后签约。 综上，原告方的行为属于迟延履行，导致其合同目的无法实现， 故起诉请求依法支持其变更后的诉讼请求。 被告陈龙辩称，一、关于案件事实。2020年4月21日晚，中 介人员龚建华告知萧山地区特殊，需先归还贷款，但在签订协议 时明确在签订正式买卖合同时一起处理。被告于次日晚上就与银 行客户经理积极联系，想通过APP还款，但银行告知因系统关账， 要到同年5月6日才可办理。同年5月6日，被告第一时间到银 行还清全部贷款，并于同年5月9日注销抵押登记。二、被告在 交易过程中积极配合中介，从未有原告所述“以抵押还款为由拒不 签订合同”的情形，相反被告至今仍在促成交易，若有人看房，被 告均予拒绝。双方谈好交易条件，原告方又委托熟悉的房产中介 为整个交易提供专业服务，但中介并不专业，其刚开始表示挂牌 4- 要等3个工作日，后又表示萧山房屋需先归还抵押贷款，因原、 被告是老乡且沟通良好，均表示继续交易，故被告按中介方的指 示提前还清按揭。现因原告以身体原因为由不想买房，与被告协 商解除协议，才引起诉讼，故被告不应双倍返还定金，反而原告 方系违约方，应按定金罚则处理，即定金不予退还。综上，请求 依法判决驳回原告方的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进 行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告方提供的《房屋 转让居间协议》、定金收据及产权证各1份，被告提供的嘉润公 馆转让群及与龚建华的聊天记录1组、个人还款凭证及不动产抵 押权注销登记证明各1份，系双方无争议的事实，本院予以确认 并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对被告提供的与工 商银行人员的聊天记录1份，原告方虽无法确认其真实性，但该 证据与前述聊天记录中三方就还贷问题的陈述、后续被告归还贷 款并注销抵押登记的情形能相互印证，故予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月16日，原告方（甲方）、被告（乙方）及易房公司（丙 方）签订《房屋转让居间协议》，约定甲方经丙方购买乙方所有 的案涉房屋，有抵押情况等。总房款1135000元，房款支付方式 为贷款。签订本协议时，甲方向乙方交付购房意向金100000元， 该意向金用于甲方委托丙方与乙方洽谈房屋买卖事宜的保证，一 旦乙方或其代理人认可并签署本协议，丙方可将上述购房意向金 5- 转付乙方或其代理人，上述转付行为视为已征得甲方同意，且丙 方无需另行通知甲方，该购房意向金一经乙方或其代理人签收即 转为购房定金。甲乙双方同意在双方签订本协议之日起7个工作 日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由丙方安排。 乙方承诺本协议所涉房产产权清晰、权属分明，无第三人异议、 法院查封、冻结、抵押等情况，如已设定抵押，须由乙方办理解 除抵押手续等内容。当日，原告方向被告支付购房定金100000元， 被告出具收据一份。后中介方告知须待房管部门挂牌通过后再签 约，同年4月21日，双方确认在同年4月23日签约没问题。次 日，中介方告知银行抵押还款办理及网签合同签订事宜，后被告 于同年5月6日还清银行贷款，并于同年5月9日办理房屋抵押 权注销登记。同年5月10日，中介方表示因挂牌到期须待重新挂 牌，双方予以认可，但之后原告方表示因时间拖太长等确定不买。 双方因此发生争议，原告方遂起诉来院，案经调解无效。 本院认为，针对本案主要争议点，即合同履行的违约情形及 责任认定，包括定金罚则的适用问题。就案涉协议的性质，其约 定双方在将来订立新的转让合同，以最终明确在双方之间形成房 屋买卖法律关系的具体内容，据此可认定协议系预约合同，双方 均予确认其应按约履行签订合同义务。庭审中原告方明确无法继 续履行，因预约合同无法强制缔约，故协议不再继续履行。至于 导致正式转让合同无法签订的原因及定金罚则的适用问题，原告 方主张系被告未及时办理还款等事项所致，构成违约；被告主张 6- 其已按中介指示积极履行义务，原告方系因自身原因不想买房， 构成违约等。本院认为，协议明确被告确有办理解除房屋抵押手 续的义务，且双方在沟通过程中也明确了签约时间，但因房屋挂 牌、办理抵押注销手续的流程及时间要求等事项并未约定明确， 导致延迟；后续抵押注销后，中介方表示需重新挂牌等，双方均 予认可，并催促及时签约，但最终未能协商一致。基于此，双方 因抵押注销及挂牌等未明确约定事项的办理，导致未能在约定期 限内签约，后续在条件发生变更后未能继续协商一致，或达成新 的交易条件，导致双方最终未能达成本约，据此无法认定完全系 一方原因所致，故难以适用定金罚则。在案涉协议无法继续履行 的情况下，卖方应按约返还买方已付定金，故对原告方诉请中的 合理部分予以支持，其余部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判 决如下： 一、陈龙在本判决生效后十日内返还龚陈荣、张小慧定金 100000元； 二、驳回龚陈荣、张小慧的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由龚陈荣、张小 慧与陈龙各半负担。 7- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级 人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年九月二十五日 书记员  童栎丞