江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏07民终2165号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王展翅，男，汉族，1974年12月18日生，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：徐建春，男，汉族，1978年5月18日生，身份证地址江苏省沭阳县，现住连云港市连云区。 被上诉人（原审原告、案外人）：张亚豪，男，汉族，1991年11月26日生，住连云港市连云区。 被上诉人（原审原告、案外人）：牛亚结，女，汉族，1992年9月19日生，住连云港市连云区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：池小水，江苏明智达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：**，男，汉族，1983年12月8日生，住连云港市连云区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：秦玉青，女，汉族，1982年6月21日生，住连云港市连云区。 上诉人王展翅因与被上诉人张亚豪、牛亚结、**、秦玉青案外人执行异议之诉一案，不服连云港市连云区人民法院（以下简称连云区法院）（2019）苏0703民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王展翅上诉请求：一、撤销（2019)苏0703民初1914号民事判决书，继续执行第幢单元室房屋。二、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：王展翅与**、秦玉青民间借贷一案，在申请执行期间，王展翅申请查封了登记在**、秦玉青名下第幢单元室房屋。被上诉人张亚豪、牛亚结以已经购买并入住为由提出执行异议被驳回，后又起诉。一审法院判决不得执行该房产。张亚豪、牛亚结购买被执行人**、秦玉青房屋时，该房屋抵押在银行，贷款未还清，至今未办理所有权登记及转移手续。一审法院法律理解与适用存在如下问题：第一、一审法院混淆了合同有效与所有权转移之间的关系。本案中，被上诉人张亚豪、牛亚结购买房屋之后，如果出售方没有其他的经济纠纷，顺理成章的最终会获得房屋产权。但如果有争议，就会有风险。作为有学历的张亚豪、牛亚结买房时应知道有风险。一般人不会也不敢买没有房产证的二手房。第二，一审法院没有就因自身原因没有办理过户登记的，不得排除执行论述清楚。不能办理房产证的现实原因是有抵押权的存在。本案中，被上诉人张亚豪己经约定如何偿还贷款，肯定明知有抵押。其理由是未办理变更登记是因为有抵押存在，而非上诉人张亚豪、牛亚结所致。但上诉人认为，最高院和省院对能够排除执行设定了较为严苛的条件，即只要知道上面有抵押，未办理变更登记的，就从法律层面推定是买受人自身原因没有办理登记，就不可以排除执行。第三，法院无权要求被上诉人张亚豪、牛亚结到银行还清贷款。或即使还清银行贷款，与排除执行无关联性。本案中，执行阶段法院让上诉人张亚豪、牛亚结还清抵押贷款，无法律依据。况且，这不是简单的还清贷款，而是给当事人一种错觉，默认还清贷款就可以排除执行，这是关乎上诉人权利能否实现非常重大事项，而法院在无法律支撑情况通知被上诉人还清贷款，既而出现之后被上诉人张亚豪、牛亚结一审起诉胜诉，不得执行房屋的判决，严重损害了上诉人的权利。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。该规定的文义解释非常清楚，是指按人民法院的要求交付执行。银行不是案件的申请执行人，交给银行与交付执行无任何联系，所以一审法院以被上诉人张亚豪、牛亚结还清银行贷款就认定交付执行，以此为由排除执行，显然不符合本条的规定。另一方面，从法律的舆论导向看，被上诉人在一审胜诉，不利于大众对房屋这类大宗财产的交易养成良好的习惯。综上，请法院依法撤销一审判决，继续执行该房屋。 被上诉人张亚豪、牛亚结辩称：一、一审查明的事实被上诉人没有异议。二、被上诉人符合执行异议和复议案件若干问题规定第28条的规定，可以排除上诉人的执行。上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明：2019年1月25日，连云区法院对王展翅诉**、秦玉青民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0703民初2267号民事判决：“一、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告王展翅借款本金人民币120000元及利息（借款本金80000元的利息，从2018年9月25日至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；借款本金40000元的利息，从2018年9月25日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）。二、被告**、秦玉青于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告王展翅借款本金120000元及利息（借款本金40000元的利息，从2018年9月25日起至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；借款本金80000元的借款利息，从2018年9月25日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）。”2018年9月25日，连云区法院作出（2018）苏0703民初2267号民事裁定：“一、查封被申请人**、秦玉青的由连云港景力房地产有限公司开发的第幢室房产。二、查封申请人王展翅的坐落于连云港开发区（不动产单元号：）的房产。”同年10月10日，连云区法院将上述民事裁定书、协助执行通知书送达连云港市房屋产权管理中心。 根据王展翅的申请，连云区法院于2019年5月5日立案强制执行，案号为（2019）苏0703执548号。在本案执行过程中，连云区法院于2019年5月29日作出（2019）苏0703执548号执行裁定：对被执行人**、秦玉青名下位于第幢单元室（丘号：）房产予以查封。2019年5月30日，将上述执行裁定书、协助执行通知书送达连云港市房屋产权管理中心。案外人张亚豪、牛亚结对本案执行标的提出异议后，连云区法院于2019年7月26日作出，驳回张亚豪、牛亚结的异议请求。 案外人张亚豪、牛亚结对(2019)苏0703执异48号执行裁定不服，向连云区法院提起执行异议之诉称，其于2018年4月27日与**、秦玉青签订了书面的《房屋买卖合同》，向**、秦玉青购买第幢单元号房屋。2018年9月14日签订了《补充协议》，对原《房屋买卖合同》中约定的内容进行了部分变更。《房屋买卖合同》签订后，张亚豪、牛亚结即实际占有了房屋，并对房屋进行全面装修后入住。张亚豪、牛亚结亦按照合同约定支付了除房屋贷款之外的全部房款33万元。由于**、秦玉青购买案涉房屋时办理了抵押贷款手续，因此双方约定房屋交付后由张亚豪、牛亚结偿还贷款，待房屋具备办理产权证书条件后支付剩余全部价款。2018年10月，王展翅因民间借贷纠纷一案申请保全了案涉房屋，该案现已经进入执行阶段。张亚豪、牛亚结在执行阶段提出执行异议，贵院以张亚豪、牛亚结未支付完全部房款为由驳回了张亚豪、牛亚结的执行异议申请。执行异议裁定送达后，执行人员告知张亚豪、牛亚结将剩余房款交付执行。现张亚豪、牛亚结根据执行要求，将剩余房款全部交付执行。已经完全符合法律规定，应当停止对案涉房屋的执行。请求：1.依法停止对第幢单元号(丘号)房屋的执行，房屋价值51.5万元。2.本案诉讼费由被告承担。 连云区法院经审理查明，2015年，**、秦玉青购买案涉房屋，并办理房地产按揭贷款抵押手续。抵押权人为中国工商银行股份有限公司连云港连云支行，建筑面积93.11平方米，权利价值260000元，设定日期为2015年3月19日。 2018年4月27日，**、秦玉青与张亚豪、牛亚结签订《房屋买卖合同》，**、秦玉青将案涉房屋以55万元价格出售给张亚豪、牛亚结。2018年9月14日，**、秦玉青与张亚豪、牛亚结就案涉房屋签订《补充协议》，将房屋转让款55万元变更为51.5万元。张亚豪、牛亚结按上述《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，分别于2018年4月27日、4月30日、9月14日给付**、秦玉青购房款10万元、10万元、13万元，共计33万元，同时，自2018年9月至2019年6月，为**、秦玉青代还银行贷款2.723万元。 2019年8月8日，连云区法院制作张亚豪谈话笔录一份，内容为：“？关于（2019）苏0703执548号案件涉案房屋第幢单元室商品房的余款，现法院通知你交纳，你有何意见？张：我愿意按法院的交纳通知将涉案房屋剩余款项交到银行。？请于五日内将交款凭证提交法院，逾期承担相应法律后果，是否听清？张：听清。……”2019年8月12日，张亚豪、牛亚结将案涉房屋的贷款一次性偿清，还款金额为16.244128万元。 又查明，2018年4月30日，张亚豪、牛亚结付第二笔10万元款项时，**、秦玉青将房屋钥匙交给张亚豪、牛亚结，2018年5月8日，张亚豪、牛亚结开始对房屋进行装修，2018年9月20日入住至今。 连云区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 案涉房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且已经实际履行，合法有效。张亚豪、牛亚结于2018年5月就案涉房屋进行装饰装修，后入住至今，上述事实能够证实张亚豪、牛亚结已经在查封之前依约合法占有案涉房屋。同时，张亚豪、牛亚结已按照合同约定支付部分价款，并将剩余价款按照人民法院的要求交付抵押权人中国工商银行股份有限公司连云港连云支行。 关于涉案房屋未能办理过户登记是否系张亚豪、牛亚结自身原因的问题。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致涉案房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给中国工商银行股份有限公司连云港连云支行，而非张亚豪、牛亚结自身原因所致。且张亚豪、牛亚结已按照合同约定支付部分价款，并将剩余款项按照人民法院的要求交付抵押权人代为清偿了债务。 综上所述，连云区法院对张亚豪、牛亚结的诉讼请求依法予以支持。连云区法院于2020年2月27日作出（2019）苏0703民初1914号民事判决，不得执行（2019）苏0703执548号执行裁定查封的位于第室（丘号：）房产。案件受理费8950元，由**、秦玉青共同负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，认定上述事实的证据均经庭审质证，本院予以确认。本院另查明，2018年9月14日双方签订的《补充协议》约定：在具备办理不动产证书的情况下，（**、秦玉青）必须在一周内办理，办理成功后甲方在一周内还清银行贷款，解除抵押。……配合乙方（张亚豪、牛亚结）办理过户及贷款手续……”。连云港市不动产登记信息证明，张亚豪、牛亚结名下无房产。 本案的二审争议焦点为张亚豪、牛亚结是否享有对涉案房屋足以排除强制执行的民事权利。 本院认为，张亚豪、牛亚结对涉案房屋享有足以排除执行的民事权利。主要理由： 一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，根据查明的事实，**、秦玉青与张亚豪、牛亚结于2018年4月27日签订了《房屋买卖合同》，2018年5月对房屋进行装饰装修，后入住。连云区法院2018年9月25日查封了涉案房屋，张亚豪、牛亚结在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有。并且已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于房屋买受人张亚豪、牛亚结未办理房屋过户登记是否存在过错的问题，本院认为，2018年9月14日双方在补充协议中已约定**、秦玉青应在一周内协助张亚豪、牛亚结办理办理过户及转贷款手续，后因王展翅与**、秦玉青民间借贷纠纷，涉案房屋于2018年9月25日被法院查封。基于上述事实，张亚豪、牛亚结对这一问题已尽到合理注意义务。一审判决认定非因张亚豪、牛亚结自身原因未办理涉案房屋过户登记手续并无不当。因此，张亚豪、牛亚结符合上述法律规定的情形，其权利能够排除执行。 二、从张亚豪、牛亚结的权利性质内容来看，张亚豪、牛亚结与**、秦玉青签订房屋买卖合同，并付清了购房款，虽然因未办理权属变更登记导致未发生物权变动效果，但张亚豪、牛亚结享有请求将涉案房屋登记在自己名下的请求权，即享有物权期待权。从王展翅的权利性质和内容看，其与**、秦玉青系民间借贷纠纷，对**、秦玉青享有的权利属于普通金钱债权。并且张亚豪、牛亚结对该房屋已合法占有，根据连云港市不动产登记信息证明显示张亚豪、牛亚结名下无房产，故对其权利保护赋予一定优先性，也符合社会大众的一般认知。因此，从双方债权的性质和价值等因素综合考量，张亚豪、牛亚结对涉案房产所享有的权利能够阻却执行。 综上所述，王展翅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8950元，由**、秦玉青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 二〇二〇年九月七日 法官助理 于学金 书 记 员 王 坤 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。