安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6316号 上诉人（原审被告）：刘大祥，男，1979年1月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：安徽省安信物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路1号世纪家园13号楼一层。 法定代表人：肖宝旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军，男，该公司员工。 上诉人刘大祥因与被上诉人安徽省安信物业服务有限责任公司（以下简称安信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 刘大祥上诉请求：1．撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初4886号民事判决第一项，依法予以改判或发回重审（不服金额为6536.6元）。2．判令安信物业公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1．安信物业公司未完全履行合同约定义务，刘大祥有权拒绝履行。一审法院基于《名都花园前期物业管理服务合同》的内容，判令刘大祥对相应的物业管理服务费进行足额支付，忽视了安信物业公司对该合同存有违约行为。一审判决对刘大祥列举的大量物业管理服务存在的诸多问题，仅以物业服务质量存在一定的瑕疵一笔带过，排除了安信物业公司的责任，明显有损于刘大祥一方的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条与第六十七条之规定，在安信物业公司未履行合同义务的情况下，刘大祥有权拒绝履行。2．一审判决认定事实错误，适用法律错误。刘大祥2008年1月与安信物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定多层住宅、小高层一层住宅按建筑面积每月每平方米0.57元，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.95元（不含电梯电费）收费。同时约定该合同至业主委员会与物业管理企业签订“物业管理服务合同”生效之日终止。小区至今未成立业主委员会，此合同一直合法有效。安信物业公司提供的《名都花园前期物业管理服务合同》是开发商与安信物业公司2009年12月31日签订的。刘大祥与安信物业公司签订物业服务合同在先，开发商与物业签订的合同在后，开发商和物业签订的合同服务费高于0.95元的部分应由开发商履行。一审判决依据的《国元名都花园前期物业服务合同延期补充协议》，只有甲方“安徽国元房地产发展有限公司”、乙方“安徽省安信物业有限责任公司”公章，对于此补充协议的真伪以及安信物业公司调整物业服务费收费标准没有执行合肥市物价局合价房【2011】41号文件，刘大祥及其他参与诉讼的15户业主联名并按手印的补充诉求，一审法院完全没有采纳。刘大祥与安信物业公司签订的合同已明确合同期限，现今没有到期，依据合肥市物价局合价房【2011】41号文件的规定，应当继续依据原合同履行，一审法院错误适用开发商和物业签订的合同，而未适用刘大祥与物业公司签订的合同，违反合同相对性原则，系事实认定错误，适用法律错误。3．一审法院忽视对刘大祥证据的审查，即判决结案，恳请二审法院对原审证据进行充分的审查。一审中刘大祥向一审法院提交光盘一张，足以证明安信物业公司提供的物业服务也不符合《前期物业合同》的约定，不符合国家法律法规的规定。一审判决认定刘大祥不缴纳物业费行为是导致物业公司不全面履行义务的行为的根本原因，完全是逻辑错误，刘大祥未缴纳物业费是由于安信物业公司未尽合同义务，法院应当充分考虑安信物业公司在本案中有证据证明的过错部分，扣减相应物业费用。2014年案涉房屋租给了租客，物业公司在未经刘大祥允许的情况下将房子的墙砖和地板在全部掀除。刘大祥曾告知物业公司谁租房屋谁负担物业费，但物业公司没有去收取。2019年底刘大祥的房子失火，消防栓里没有水无法使用，火警消防车也无法进小区，房子被火烧造成损失。 安信物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘大祥的上诉理由没有事实和法律依据，请求维持原判。1．刘大祥上诉所依据的法律条文是错误的，关于物业费纠纷案件的司法解释明确规定当事人以对服务不满意或没有享受物业服务为理由抗辩不支付物业费的，人民法院不予支持。2.2012年12月31日前，多层按0.59元、小高层按1.08元收费有合同约定及物价部门备案，收费合法。2013年1月1日后多层按0.69元、小高层按1.28元收费是贯彻合肥市物价局合价房【2011】41号文。根据规定，2013年1月1日起采取一费制，不得再收取其他费用。一审判决符合法律和政策规定，有事实和法律依据。3．刘大祥主张的专有面积漏水不属于物业的责任，不应成为抗辩缴纳物业费的依据。 安信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘大祥支付2014年1月1日至2019年9月30日所拖欠的物业服务费6536.6元，违约金322.1元（附计算方法：568元×月数（69-6个月）×30天×0.0003=322.1元），共计6858.7元；2、判令刘大祥承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月31日，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司（甲方）与安信物业公司（乙方）签订《名都花园前期物业管理服务合同》，委托安信物业公司对名都花园住宅小区及商业进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。 对物业服务质量和物业服务费标准，合同第三条主要约定为：小高层住宅物业收费标准为1.08元/㎡/月（不含电梯等公共设备电费）。对物业服务费收取时间，合同第四条第二款约定为：业主或物业使用人应在当年3月底前缴纳上半年服务费，当年7月底前缴纳下半年物业费。对物业服务期限，合同第九条约定为：委托管理期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日止。 合同签订后，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司（委托人）与安信物业公司（服务人）签订了《国元·名都花园前期物业服务合同延期补充协议》，约定将国元·名都花园前期物业服务合同的期限由原2012年12月31日止延长到名都花园小区业主委员会成立，由名都花园小区业主大会授权的业主委员会续签新的物业服务合同。该小区一直没有成立业主大会，安信物业公司在该小区从事物业服务工作至今。 2013年1月1日，安信物业公司依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，对小区物业服务实施“一费制”，不再向业主另行收取公摊能耗等费用。修改物业管理服务费：高层住宅1.28元/㎡/月。 一审另查明：刘大祥系名都花园小区14栋810室的业主，该房屋建筑面积为74.01平方米，房屋类型为高层住宅。刘大祥自2014年1月1日至2019年9月30日未缴纳物业费，安信物业公司曾以电话、上门张贴通知、发短信的形式进行催缴。 一审法院认为，安信物业公司对名都花园小区进行物业管理依据的是与物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司签订的《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》，合同体现各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对安信物业公司、刘大祥双方均具有约束力。 在合同履行期间，安信物业公司依约为包括刘大祥在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，安信物业公司有权向刘大祥方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而刘大祥作为业主，在接受和享有了安信物业公司提供的物业服务内容后，理应负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。安信物业公司的物业费按照合同约定的收费标准、物价部门准予备案的标准及相关文件来收取，其要求刘大祥支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。 物业公司的物业费收费标准以物价局服务价格登记证上登记核准的收费标准为依据。对于物业公司物业服务管理不善、小区环境不佳、安信物业公司的履约不符合合同约定等问题，一审法院认为，小区的环境应靠小区的全体业主和物业服务公司共同维护，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以尽快成立业主委员会，督促其改进服务或更换物业服务公司，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，故对刘大祥的上述意见，一审法院不予采纳。 关于违约金的诉请，刘大祥已经连续不缴纳物业费达五年之久，违反了合同的约定，构成违约。但鉴于安信物业公司的物业服务质量存在一定的瑕疵，刘大祥未按期交纳物业管理服务费可认定事出有因，不属无故拖欠，故安信物业公司主张违约金应不予支持。 综上，一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘大祥于判决生效之日起十日内给付安信物业公司自2014年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费计6536.6元；二、驳回安信物业公司的其它诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘大祥负担。 二审中，刘大祥提交照片7张，证明案涉小区公共部位被私人占用。安信物业公司质证意见为：对该证据的三性有异议，照片系打印件，不能反映安信物业公司未按照合同约定履行物业服务。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：2008年1月，安信物业公司与刘大祥签订《物业管理服务合同》一份，约定物业费收费标准为多层0.57元/㎡/月、小高层住宅0.95元/㎡/月。 本院认为，安信物业公司与建设单位安徽国元房地产发展有限公司签订的《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》，系合法有效的合同，对包括刘大祥在内的名都花园小区业主具有法律约束力，安信物业公司及刘大祥均应当按照上述合同约定全面履行自己的义务。《延期补充协议》虽缺少法定代表人签字和签订日期，但加盖有法人公章，合同主体对合同约定内容也均表示认可，一审对《延期补充协议》的效力予以确认，并无不当。安信物业公司与刘大祥签订《物业管理服务合同》后，又与安徽国元房地产发展有限公司签订了《名都花园前期物业服务合同》，应视为双方对物业服务的相关事项重新进行约定，安信物业公司在履行了对名都花园小区物业管理服务的义务后，依据《名都花园前期物业服务合同》要求刘大祥缴纳物业管理服务等费用，具有事实及法律依据。根据刘大祥提交的证据及本案查明的事实可知，安信物业公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院据此对安信物业公司主张的违约金应未予支持，未有不妥。刘大祥上诉主张安信物业公司未完全履行合同约定义务，并据此拒绝履行缴纳物业费的义务，因其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。 关于物业管理费收费标准问题。2013年1月1日后，安信物业公司依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，对小区物业服务实施“一费制”，将物业管理费收费标准变更为多层0.69元/㎡/月、小高层住宅1.28元/㎡/月，该收费标准已经物价局核准，并由物价局颁发了服务价格登记证，安信物业公司以该收费标准主张2014年1月1日之后的物业管理费，本院予以认可。 综上所述，刘大祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘大祥负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年九月十四日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。