浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1676号上诉人（原审原告）：浙江浙北资产管理有限公司。住所地：湖州市滨湖街道泊月湾53幢B座-1。统一社会信用代码：91330500MA2B3NNX6D。法定代表人：金宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜良涛，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江齐家水泥有限公司。住所地：海盐县沈荡镇新丰村半路桥东堍。统一社会信用代码：91330424704424856M。诉讼代表人：冯鑫。委托诉讼代理人：汪韵夏、叶思思，浙江凯信律师事务所律师。上诉人浙江浙北资产管理有限公司（以下简称浙北公司）因与被上诉人浙江齐家水泥有限公司（以下简称齐家公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙北公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判浙北公司对海盐国用（2004）第2-84号建设用地使用权的全部面积62986平方米享有优先受偿权；2.上诉费用由齐家公司承担。事实和理由：一、整宗建设用地使用权均在抵押范围之内是抵押双方的真实意思表示。1.《最高额抵押合同》的附件《（房地产）抵押物清单》载明的抵押物包括房权证盐字第0××9、0××0、0××1、0××2号房产，房产面积12558.11平方米；海盐国用（2004）第2-84号建设用地使用权，土地面积62986平方米。可见，土地抵押权的范围就是整宗建设用地使用权。2.用于办理抵押贷款的《资产评估报告书》也是对整宗建设用地使用权进行的评估。也正是基于整宗建设用地使用权在抵押范围这一前提，原债权人中信银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称中信银行）才同意贷款给齐家公司，否则抵押物不足值。二、整宗建设用地使用权已办理抵押登记，一审认为未办理抵押登记是错误的。由于房屋和土地使用权抵押登记是同一登记部门，办理房屋抵押登记的同时建设用地使用权即也进行了抵押登记和公示，具有对抗第三人的效力和效果。首先，根据《浙江省人民政府关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》第三条规定，各市、县（市）政府确定办理房地产抵押物登记的部门后，原涉及办理房地产抵押登记的其他部门不再办理房地产抵押登记工作；根据《海盐县人民政府关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》规定，已取得产权或建筑工程已施工至±0.00以上的在建工程抵押一律由县住建局办理抵押登记，县国土资源局不再单独设立土地使用权抵押登记。本案所涉房地产抵押登记由海盐县住建局办理，既然是同一登记部门办理，那么办理房屋抵押登记意味着土地使用权也同时进行了抵押登记和公示，即整宗建设用地使用权已由登记机关登记，产生公示的法律效果。其次，抵押登记时，抵押双方将《最高额抵押合同》一并提交登记机关进行登记存档，登记机关在收件、审核时将此项业务作为土地使用权抵押登记业务加以办理，完成了“记载”土地抵押登记的工作，因此整宗土地抵押权已依法设立。而且，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人、第三人可通过查询档案获悉抵押物上的权利负担，足以产生公示的法律效果。三、一审法院按照办理抵押之后进行分摊的面积来认定建设用地使用权抵押范围是错误的。房屋和建设用地使用权办理抵押登记的时间是2015年5月11日，土地使用权按照房屋对应进行分摊的时间是2015年6月4日，登记抵押在先，土地使用权面积分摊在后，面积分摊也是齐家公司的单方行为，未向具有重大利害关系的抵押权人告知也未经抵押权人同意。并且，权证中记载分摊的目的是“为抵押融资需要”，即为了以后的融资，而不是也不应应用于与中信银行之间已经设置完成的抵押。因此，土地使用权“分摊面积”的结果只能在2015年6月4日之后适用，对已经设置抵押关系的中信银行不适用也没有溯及力。齐家公司辩称，一、浙北公司认为整宗建设用地使用权均在抵押范围之内，与事实不符。（1）虽然《最高额抵押合同》约定抵押物是整宗建设用地使用权，但抵押权人事实上并没有就该建设用地使用权办理抵押登记。根据《不动产产权情况表》，该建设用地使用权抵押情况信息一栏均显示为“无”，明确该建设用地使用权没有抵押。（2）根据物权法定和物权公示原则，法律要求设立抵押权除了订立书面合同外，对不动产的抵押还要求必须办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。（3）根据《房地产抵押权设立登记申请书》，房屋建筑面积一栏注明“12558.11平方米（抵押房屋所占用范围土地使用权随之抵押，处置时，对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准）”，这足以证明，抵押时双方仅就该块宗地上的部分房产办理了抵押登记，并没有就整宗建设用地使用权办理抵押登记，并且双方还约定处置时对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准。（4）《资产评估报告书》的评估范围包括整宗建设用地使用权并不意味着整宗建设用地使用权就办理了抵押登记，资产评估是银行的内部流程，而抵押登记是抵押权生效的必要条件，抵押权人在明知整宗建设用地使用权事实上未办理抵押登记的情况下仍同意出借款项，其需承担未办理抵押登记的不利后果。二、浙北公司认为整宗建设用地使用权已办理抵押登记，与事实不符。（1）本案诉争土地未办理抵押登记事实清楚，浙北公司认为已办理抵押登记，仅是其主观推断，事实上及法律上均无依据。（2）浙北公司认为未办登记是政府原因造成的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条的规定，“未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”，《最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复》，也认为“因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记是抵押未登记的特殊情形，如果抵押人向债权人交付了权利凭证，人民法院可以基于抵押当事人的真实意思认定该抵押合同对抵押权人和抵押人有效，但此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力。”齐家公司系破产企业，有大量的第三人，因此抵押合同中未经登记部分不得对抗破产案件中的其他债权人。（3）浙北公司认为抵押登记时将《最高额抵押合同》等资料一并提交登记机关存档备案，利害关系人、第三人可通过查询档案资料来获悉抵押物上的权利负担，就视同公示了，这缺乏依据。齐家公司调取的对外公示的《不动产产权情况表》里建设用地使用权的相关产权情况表中抵押信息一栏明确显示为“无”，表明公示信息是没有抵押的。三、案涉土地上的房产抵押没有全覆盖。（1）案涉宗地上有5个权证房产，其中盐字第0××2号4处房产抵押给了中信银行，而盐字第036636号房产未抵押，该事实清楚明确。因此，未抵押房产自然也有其占用范围内的土地使用权。另外，案涉土地上还存在大量无证房产及构筑物，经评估，其中无证房产面积共计11694.66平方米，评估价值为5138591元，构筑物码头、水泥桥、围墙等，评估价值为6221488元，上述无证房产及构筑物同样也有占用范围内的土地，应当予以区分。（2）浙北公司仅对抵押房产及相应房产占用范围内（即房产对应基底面积）的建设用地使用权享有抵押权，一审法院审理后以土地使用权分摊面积来认定建设用地使用权抵押范围，已经是最大限度保障了浙北公司的利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。浙北公司向一审法院起诉请求：1.判令浙北公司对权证号为海盐国用（2004）第2-84号土地使用权享有优先受偿权。2.本案诉讼费用由齐家公司承担。一审法院认定事实：齐家公司南区宗地【海盐国用（2004）第2-84号】共有土地使用权面积62986平方米，该宗地上有5个权证房产，分别为盐字第0××9号（建筑面积2761.76平方米）、盐字第0××0号（建筑面积5314.87平方米）、盐字第0××1号（建筑面积3304.68平方米）、盐字第0××2号（建筑面积1176.80平方米）及盐字第036636号（建筑面积2299.39平方米）。2015年5月7日，齐家公司与中信银行签订（2015）信杭嘉银抵字第ＺＤ0051号《最高额抵押合同》，合同约定，齐家公司以其所有的土地【海盐国用（2004）第2-84号】及盐字第0××2号房产为其向中信银行的贷款进行抵押担保，担保的债权最高额度为3200万元，担保范围包括主债权、利息、违约金等。2015年5月8日，双方至海盐县建设局办理了房产抵押登记手续，在《房地产抵押权登记申请》房屋建筑面积一栏中注明“12558.11平方米（抵押房屋所占用范围土地使用权随之抵押，处置时，对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准）”。抵押登记后，中信银行并取得了房他证盐字第Ｊ0××0号房屋他项权证，该证中登记的“房屋所有权证号”项下注明0××9、0××0、0××1、032802。2015年6月4日，齐家公司因抵押融资需要，对海盐国用（2004）第2-84号宗地土地使用权根据该宗地上的房屋所有权证分摊办理了五个土地使用权证，其中不动产权证书号为海盐国用（2015）第2-119号分摊土地使用权面积为11708.04平方米，对应房权证号为盐字第0××9号；海盐国用（2015）第2-120号分摊土地使用权面积为22531.54平方米，对应房权证号为盐字第0××0号；海盐国用（2015）第2-121号分摊土地使用权面积为14009.66平方米，对应房权证号为盐字第0××1号；海盐国用（2015）第2-122号分摊土地使用权面积为4988.86平方米，对应房权证号为盐字第0××2号；海盐国用（2015）第2-118号分摊土地使用权面积为9747.90平方米，对应房权证号为盐字第0××6号。上述抵押登记房屋分摊的土地面积共计为53238.10平方米。上述权证办理后，管理部门对海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证予以收回并注销。海盐县人民政府于2013年8月26日发布了《关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》，规定：已取得产权或建筑工作已施工至±0.00以上的在建工程抵押，一律由县住建局办理抵押登记，县国土资源局不再单独设立土地使用权抵押登记。齐家公司因未按期归还中信银行贷款，中信银行对齐家公司等四相关责任主体向嘉兴市南湖区人民法院提起民事诉讼。南湖区人民法院经审理于2016年1月20日作出（2015）嘉南商初字第1406号民事判决书，判决“一、齐家公司于判决生效之日起七日内支付中信银行借款本金3200万元及相应利息……；四、齐家公司……承担抵押担保责任，中信银行就上述一、二项债权对齐家公司提供抵押的坐落于海盐县××镇××村××的房地产……折价或拍卖、变卖后所得价款在最高债权额限度内享有优先受偿权。”判决生效后，齐家公司等未履行判决确定的义务，中信银行向南湖区人民法院申请执行。2019年5月23日，齐家公司经一审法院宣告破产。2018年12月，中信银行将其对齐家公司上述流动资金贷款合同下的债权及相关权利转让给浙北公司。齐家公司的破产管理人在审核浙北公司债权及抵押权时，确认浙北公司对齐家公司南区房产证号为0××9、0××0、0××1、0××2号四处房产及相应房产占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，其中对上述房产占用范围内的建设用地使用权范围认定为上述房产的基地面积。浙北公司对此认定有异议。针对南湖区人民法院作出的（2015）嘉南商初字第1406号民事判决，是否包含双方争议的海盐国用（2004）第2-84号土地使用权？经一审法院征询，南湖区人民法院回函称，（2015）嘉南商初字第1406号金融借款合同纠纷一案中，已对办理抵押登记的房地产（他项权证号：房他证盐字第Ｊ0××0号）的优先受偿权进行了审理并作出了裁判，判决后双方当事人均未提起上诉；上述判决第四项“齐家公司提供抵押的坐落于海盐县××镇××村××的房地产……在最高债权额限度内享有优先受偿权”中房地产是指办理了抵押登记的房屋及相应土地使用权。一审法院认为，本案中，双方就浙北公司对齐家公司享有的债权和对房产证号为0××2号四处房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权并无异议，争议的主要焦点是浙北公司是否对包含上述房产基地面积的原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的全部建设用地使用权在拍卖、变卖后均享有优先受偿权？我国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物范围内的建设用地使用权一并抵押。从本案事实看，原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的建设用地上登记有五处房产，其中房产证号为0××2号四处房产由中信银行与齐家公司设定了抵押且办理了抵押登记，故房产证号为0××2号四处房产及该房产建筑范围内的建设用地使用权抵押权设立有效，中信银行对上述房产及房产建筑范围内的建设用地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；而房权证号为0××6号房产双方未设定抵押，对该房产建筑物范围内的建设用地使用权也未办理抵押登记，故中信银行对该房产及该房产建筑物范围内的建设用地使用权在拍卖、变卖不享有抵押权。对于办理抵押登记的四处房产建筑范围内的建设用地使用权的范围。根据双方办理抵押登记时的《房地产抵押权登记申请》中的记载：“对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准”。而后，经齐家公司申请，海盐县国土部门对原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的全部建设用地进行了分割，并为每个房产证分别办理了对应的土地使用证。其中办理抵押登记的四处房产分摊的土地使用权面积共计为53238.10平方米，未予抵押的房产分摊的土地使用权面积为9747.90平方米。因此，对于办理抵押登记的四处房产建筑范围内的建设用地使用权应认定为53238.10平方米，其余建设用地虽双方在合同中约定抵押，但未办理抵押登记，且与双方办理抵押登记时《房地产抵押权登记申请》中的记载内容不符，故该部分建设用地使用权不发生抵押效力。浙北公司认为原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的全部建设用地使用权均享有优先受偿权缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十二条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认浙北公司对齐家公司所有的不动产权证书号为海盐国用（2015）第2-119号、（2015）第2-120号、（2015）第2-121号、（2015）第2-122号项下的建设用地使用权（面积共计为53238.10平方米）享有优先受偿权；二、驳回浙北公司其他诉讼请求。案件受理费80元，由齐家公司负担。二审中，双方当事人未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议在于浙北公司是否对案涉整宗建设用地使用权享有抵押权。对此，本院认同一审判决，即浙北公司仅对齐家公司所有的不动产权证书号为海盐国用（2015）第2-119号、（2015）第2-120号、（2015）第2-121号、（2015）第2-122号项下的建设用地使用权享有优先受偿权。首先，虽然《最高额抵押合同》约定的抵押物范围包括整宗建设用地使用权，但是中信银行与齐家公司仅办理了该土地上的四处房产的抵押登记，并未办理土地使用权的抵押登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”因此，浙北公司依法仅对办理了抵押登记的四处房产及占用范围内的土地使用权享有抵押权。其次，如果抵押物包括了整宗建设用地使用权，则依据上述规定，土地上的建筑物一并抵押，即《最高额抵押合同》签订时齐家公司就案涉土地上所有的办理了产权登记的五处房产均属于抵押物。但事实上，中信银行与齐家公司仅将四处房产约定在抵押物范围之内并办理房产抵押登记，可见，双方实际也将第五处房产及对应的土地使用权排除在抵押物范围之外。浙北公司提出整宗建设用地使用权均属于抵押物、未办理抵押登记是因政府原因的主张不能成立。最后，在办理案涉房产抵押登记手续时使用的《房地产抵押权设立登记申请书》明确载明，“抵押房屋所占用范围土地使用权随之抵押，处置时，对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准”。故一审法院根据土地分摊登记情况认定浙北公司对部分建设用地使用权享有抵押优先受偿权正确。综上，浙北公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由浙江浙北资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 翔审判员 黄 阁审判员 王 浩二〇二〇年九月十六日书记员 金惠芳