山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2564号上诉人（原审原告）：威海市你家房地产经纪有限公司，住所地威海经济技术开发区长峰馨安苑45-10号。法定代表人：刘甜甜，总经理。委托诉讼代理人：洪坦金，该公司经理。被上诉人（原审被告）：威海凯通建筑工程有限公司，住所地威海经济技术开发区富安花园16号-3。法定代表人：刘明晓，该公司经理。被上诉人（原审被告）：刘明晓，女，1977年2月13日出生，汉族，住威海经济技术开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：阎焕璋，威海高新田和法律服务所法律工作者。原审第三人：梁信龙，男，1975年12月13日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人威海市你家房地产经纪有限公司（以下简称你家公司）因与被上诉人威海凯通建筑工程有限公司（以下简称凯通公司）、刘明晓、原审第三人梁信龙委托合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初1221号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。你家公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人凯通公司赔偿其经济损失8万元，并判令被上诉人刘明晓对上述债务承担连带责任。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决对洪坦金与刘明晓之间的电话录音认定为：被上诉人刘明晓同意将销售期限延长至2018年8月10日。而洪坦金在录音中明确提出：下个周之前肯定让客户没有问题，只要是开发商点个头，房管局这边就能搞定。被上诉人刘明晓对此并未提出任何异议，之后刘明晓同意联系顶账方案外人中海工程建设总局威海工程处（以下简称中海工程处）与开发商沟通。结合完整的录音内容及案涉房屋需要到开发商处办理更名手续，该谈话内容应当认定为，双方在协商如何办理案涉房预售合同的更名手续，而非一审判决认定的将销售期限延长至2018年8月10日。据此可以看出，被上诉人对案涉房屋已经出售给案外人王晓言是明知的。上诉人在委托协议签订后，向第三人梁信龙支付了15万元的定金，之后梁信龙向上诉人返还该款项时，明确载明“退山水城15#1006定金”。从该证据可以看出，梁信龙对案涉房屋已经出售给案外人王晓言及之后达成的补充协议均知情。被上诉人刘明晓及第三人在一审诉讼中，明确提出在2018年8月曾与上诉人及案外人王晓言协商，如何继续履行房屋买卖合同的问题，从此可以看出其对案涉房屋已经出售给王晓言是明知的。综上，通过上诉人提交的证据及被上诉人、第三人的陈述，均可证实被上诉人对签订《房屋买卖(居间)合同》及补充协议是明知的，并且其将房屋钥匙交付给买方王晓言，收取房屋定金，已经实际履行合同义务，能够认定其对该合同内容是认可的，被上诉人应受该合同的约束，现因被上诉人凯通公司的违约行为导致上诉人承担了该合同的违约责任，被上诉人对此应当予以赔偿。凯通公司答辩称，一、上诉人在上诉状中诉称的电话录音已充分证明为案涉房屋办理证件是上诉人承诺案外人（买房人）的义务，与被上诉人无关。二、上诉人多次陈述的协商并不是合同成立及生效的要件。上诉人提到房屋买卖合同内容和补充协议的内容时，其总是陈述与被上诉人协商，上诉人所述的协商并不代表被上诉人知晓其与案外人签订的房屋买卖合同和补充协议的内容。上诉人同案外人签订房屋买卖合同之后，再与被上诉人协商，并不表明被上诉人知晓该合同内容，该房屋买卖合同和补充协议对被上诉人不产生法律效力。三、上诉人混淆时间概念，以偏概全。一审法院对委托代理协议的终止时间、实际房屋买卖合同的签订人及因上诉人单方允诺案外人装修等造成损失增加及责任的承担的事实认定清楚，适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。你家公司起诉请求：1.判令凯通公司赔偿其经济损失8万元（包括你家公司赔偿王晓言的经济损失5万元及委托协议正常履行后你家公司应获得的报酬3万元）；2.判令刘明晓对凯通公司债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：凯通公司系刘明晓开办的一人有限责任公司，梁信龙系该公司工作人员，负责案涉房屋的出售业务，刘明晓与梁信龙系夫妻关系；洪坦金系你家公司的业务经理。凯通公司与中海工程处存在债权债务关系，2018年4月，中海工程处将案涉房屋以526610元的价格抵顶给凯通公司。2018年5月14日，梁信龙代表凯通公司与你家公司签订一份《房屋出售委托协议》，约定：凯通公司独家委托你家公司出售位于山水城15#1006室房屋，委托出售价格53万元，凯通公司仅承担更名费用，其余税费由买方承担；凯通公司不得与你家公司介绍过的客户私下成交或委托第三方达成交易，否则应给付房屋售价的2%作为对你家公司服务过程中支出相关费用的赔偿或补偿；如你家公司将案涉房屋销售成功（梁信龙与你家公司介绍的买方签订《房地产买卖合同》、《居间服务合同》），凯通公司同意将实际成交价的差额作为报酬支付给你家公司；凯通公司现授权梁信龙为其代理人，代理凯通公司处理该房屋转让的相关事宜，该代理人与你家公司及该房屋的买方（含意向买方）所签订的任何协议、文件或作出的任何承诺、确认等均视为凯通公司的行为，凯通公司予以认可；委托期限为2018年5月18日至2018年6月3日，你家公司应于2018年5月15日交付给凯通公司保证金2万元（已支付）。同日，洪坦金作为卖方、你家公司作为经纪方与案外人王晓言作为买方签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定：洪坦金将上述房屋出售给王晓言，该房屋系工程顶账房，需开发商更改名字；成交价格为56万元，王晓言于2018年5月14日向你家公司交付定金5万元，于同年6月6日向洪坦金支付274000元作为首付款，余款236000元王晓言委托你家公司向银行申请按揭贷款支付，于2018年6月10日前共同办理；王晓言按约定交清首付款并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按你家公司要求于2018年6月10日前到房管部门办理产权转移登记手续，洪坦金同意于2018年6月20日前将房屋交付王晓言使用；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同还就其他事项进行了约定。当日，王晓言向你家公司支付购房定金5万元，你家公司出具收款收据，收款事由为“定金”。2018年6月6日，洪坦金、你家公司、王晓言又在《房屋买卖（居间）合同》文本最后一页“备注”下方增加以下内容：王晓言于2018年6月6日向洪坦金补交15万元定金，江家寨房地产公司给予办理商品房网签合同后1个月内办理网签合同，2018年6月10日前将钥匙交给王晓言，由王晓言进行装修，如不能正常办理网签合同，洪坦金赔偿王晓言双倍定金，并且赔付王晓言所有装修费用（3个月内所有手续办理完毕）。当日，王晓言又向你家公司支付定金15万元，并由你家公司出具定金收据。同日，你家公司分三笔（每笔5万元）共向梁信龙银行账户转款15万元，并在第一笔5万元的银行交易凭证中注明为“山水城15号楼1006室购房定金”，其余银行交易凭证中未注明款项用途。2018年6月10日前后，洪坦金电话通知王晓言至案涉房屋所在物业公司领取了房屋钥匙。2018年8月3日，洪坦金与刘明晓通电话讨论案涉房屋的销售事宜，通话中，刘明晓反复明确表示再给你家公司一个星期的销售时间，如到期仍未完成销售，凯通公司将将案涉房屋抵顶给他人。2018年8月10日，洪坦金告知王晓言顶账方不想出售案涉房产，并召集王晓言与梁信龙在你家公司办公场所进行了协商，梁信龙要求支付全部购房款，王晓言则要求办理所有权变更登记手续后再支付剩余房款，各方未达成一致意见。2018年8月17日，凯通公司通过梁信龙银行账户向洪坦金银行账户转款17万元，并注明“退山水城15#1006定金”。2018年9月11日，王晓言诉至一审法院，要求解除与洪坦金、你家公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，并由你家公司双倍返还购房定金312000元、赔偿房屋装修费损失5万元、律师费损失12000元等。2018年10月8日，你家公司向王晓言转款17万元，付款事由备注为“退款”。一审法院经审理于2019年3月1日作出（2018）鲁1092民初1971号民事判决书（以下简称1971号判决书），判决解除《房屋买卖（居间）合同》、你家公司返还王晓言双倍定金112000元、购房款3万元、赔偿装修费损失5万元、律师费损失12000元。判决生效后，你家公司按照判决书实际向王晓言支付了49200万元（含2018年10月27日支付的4000元），剩余款项尚未履行。另查，案涉房屋网签登记在案外人张鑫名下，2018年8月22日被威海市环翠区人民法院查封，并随后拍卖，拍卖价款用于清偿凯通公司欠案外人威海博程混凝土有限公司债务。一审法院认为，本案的争议焦点为：你家公司的诉讼请求有无事实和法律依据。第一，梁信龙代表凯通公司与你家公司签订的《房屋出售委托协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。根据协议约定，案涉房屋销售完成的表现是指“梁信龙与你家公司介绍的买方签订《房地产买卖合同》、《居间服务合同》”，而根据本案查明的事实，你家公司并未介绍凯通公司或梁信龙与案涉房屋购买方签订《房地产买卖合同》、《居间服务合同》。另外，根据《房屋出售委托协议》约定，凯通公司委托你家公司销售案涉房屋的期限为2018年5月18日至2018年6月3日，根据洪坦金与刘明晓电话内容，可以认定凯通公司将销售期限延长至2018年8月10日，但你家公司在延长后的销售期限内仍未完成对案涉房的销售，即你家公司并未完成约定的委托事务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理事务完成；……。”的规定，凯通公司与你家公司委托代理已于2018年8月10日终止。你家公司要求凯通公司支付3万元报酬的诉讼请求，理由不当，一审法院依法不予支持。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，凯通公司或梁信龙并非《房屋买卖（居间）合同》的当事人，你家公司未提供充分证据证明凯通公司或梁信龙知道或者应当知道洪坦金、你家公司与王晓言签订《房屋买卖（居间）合同》，凯通公司或梁信龙对该合同的内容也不认可，根据合同相对性原则，该合同对凯通公司并无拘束力。并且，你家公司作为中介机构在未经凯通公司或梁信龙同意的情况下，增加定金数额、准许王晓言装修案涉房屋，相当于增加了凯通公司的履约负担，凯通公司对此不予认可，不违反法律规定，你家公司因履行《房屋买卖（居间）合同》应承担的违约责任与凯通公司无关。你家公司要求凯通公司赔偿其向王晓言赔偿的经济损失，无法律根据，法院依法不予支持。第三，你家公司于2018年5月14日根据《房屋买卖（居间）合同》约定收取王晓言购房定金5万元，并未交付给凯通公司。在2018年6月6日向梁信龙银行账户转付的15万元款项，虽在其中5万元的银行交易凭证中注明为“山水城15号楼1006室购房定金”，但因你家公司与梁信龙并未在《房屋出售委托协议》中约定定金条款，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，该5万元款项不适用定金罚则。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回威海市你家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1800元减半收取900元，由威海市你家房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理期间查明，2018年5月4日，梁信龙代表凯通公司（甲方）与你家公司（乙方）签订的房屋出售委托协议，其中协议第五条约定，委托报酬：1.如乙方（你家公司）将甲方（凯通公司）的上述房屋销售成功（甲方与乙方介绍的买方签署《房屋出售委托协议》《居间服务合同》），凯通公司同意将该房屋实际成交的差额作为委托报酬支付给你家公司。2.如你家公司未能提供签约机会，乙方不收取任何报酬。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是你家公司要求凯通公司及刘明晓连带赔偿其经济损失8万元有无事实及法律依据。对此，本院认为，凯通公司与你家公司签订的《房屋出售委托协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议明确约定：你家公司将凯通公司案涉房屋销售成功，凯通公司与你家公司介绍的买方签署房屋出售协议，房屋差价款将作为你家公司的委托报酬（3万元），如你家公司未能提供签约机会，则其不能收取任何报酬，现因你家公司未按约定提供凯通公司与买方签订合同的机会，尽管你家公司与买方王晓言签订了房屋买卖合同，但最终并未完成委托事项，你家公司要求凯通公司支付3万元委托报酬没有事实及法律依据。对于你家公司要求凯通公司赔偿其损失5万元的问题，因为双方签订的委托合同约定的委托期限为2018年5月18日至2018年6月3日，从你家公司提供的录音证据能够证明委托期限至多延长至2018年8月10日终止。最终你家公司未能将案涉房销售成功的原因双方各执一词，你家公司主张凯通公司对房屋买卖合同及补充协议的内容是明知的，因凯通公司未与中间顶账方联系导致案涉房屋不能网签更名至买房人名下，凯通公司对此不予认可。而凯通公司则主张案涉房产系经几次转手的抵账房，更名需要一定程序，且其并未承诺一定期限内可以将房屋网签至买房人名下。对此，本院认为，你家公司与凯通公司之间的委托合同对此只是约定凯通公司只承担更名费用，并未约定其负责办理更名等相关手续。而你家公司与王晓言之间的房屋买卖合同及补充协议只能约束合同的相对方，及你家公司与王晓言，不能约束凯通公司。你家公司主张凯通公司对此知情，证据不足。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述法律规定，你家公司因证据不足应承担对其不利的法律后果。因此，你家公司要求凯通公司承担其经济损失5万元，证据不足。上诉人你家公司的相关上诉意见的理由不当，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人威海市你家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年九月二十五日法官助理刘颖霞书记员邹乔