广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38096号原告：张建辉，男，1972年7月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：安生和，系广东启兴律师事务所律师。被告：钟细美，女，1961年10月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：凌裕容，男，1962年6月19日出生，汉族，住址。被告：凌满森，男，1989年6月2日出生，汉族，住址。被告：凌满权，男，1991年4月17日出生，汉族，住址。四被告的共同委托诉讼代理人：朱艳英、秦红华，均系广东高义律师事务所律师。原告张建辉与被告钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权物权保护纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告张建辉的委托诉讼代理人安生和，被告凌裕容及其与被告钟细美、凌满森、凌满权的共同委托诉讼代理人朱艳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建辉向本院提出诉讼请求：1.四被告立即迁出原告所有的广州市天河区前进宦溪桥头新村街21号房屋（以下简称案涉房屋），并将案涉房屋腾空交还给原告；2.四被告立即按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋租金参考价向原告支付案涉房屋2013年4月27日至迁出之日止的房屋使用费（按照建筑面积152.72平方米计算，案涉房屋的性质为住宅，地段为天河区前进街的“其他区域”。具体计算如下：2013年：20元/平方米·月×152.72平方米×12个月=36652.8元；2014年至2016年：23元/平方米·月×152.72平方米×12个月=42150.72元/年；2017年：24元/平方米·月×152.72平方米×12个月=43983.36元；2018、2019年：28元/平方米·月×152.72平方米×12个月=51313.92元/年）；3.四被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2007年，原告通过参加广州市天河区人民法院执行案件的拍卖竞投购得案涉房屋，广州市天河区人民法院于2007年8月10日作出（2006）天法执字第4103号民事裁定书，裁定案涉房屋归买受人张建辉（即本案原告）所有。2008年10月22日，原告办理了案涉房屋的《集体土地房产证》。原告取得案涉房屋的产权后，四被告没有依法迁出案涉房屋。2011年5月，原告起诉要求四被告迁出案涉房屋并支付房屋使用费。2011年11月2日，广州市天河区人民法院作出（2011）穗天法民四初字第1222号民事判决书（以下简称1222号判决书），判决如下：一、被告钟细美自本判决发生法律效力之日起6个月内，将案涉房屋腾空并交还给原告张建辉；二、被告钟细美于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告张建辉支付案涉房屋自2008年10月22日至被告钟细美实际搬出案涉房屋为止的使用费；三、驳回原告张建辉的其他诉讼请求。在本案被告钟细美提出上诉后，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）于2012年4月24日作出（2012）穗中法民五终字第432号民事判决书（以下简称432号判决书），判决如下：一、维持1222号判决书第三项；二、变更1222号判决书第二项为：本判决送达之日起30日内，钟细美向张建辉支付使用案涉房屋自2008年10月22日至本判决送达之日止的房屋使用费；三、撤销1222号判决书第一项；四、本判决送达之日起一年内，钟细美继续使用案涉房屋，使用期间，钟细美按上述第二项核定的使用费标准，于每月20日前支付当月使用费给张建辉。432号判决书的生效日期为2012年4月26日。根据432号判决书，本案四被告应于2013年4月27日搬出案涉房屋，但四被告至今没有搬出。原告购买案涉房屋至今已长达12年，由于四被告拒不迁出的违法行为，致使原告至今仍没有获得应当享有的房屋使用权。四被告的行为严重侵害原告的合法权益，四被告应当立即迁出案涉房屋。根据432号判决书，四被告应于2012年4月27日起按照同期同类同地段房屋租金标准向原告支付房屋使用费，但四被告并未依据432号判决书向原告支付房屋使用费，因此，请法院依法判决四被告立即向原告支付相关房屋使用费。被告钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.案涉房屋是被告钟细美所有的房屋，原告通过错误的司法拍卖获取案涉房屋的所有权不符合法律规定，应予以撤销。被告钟细美已向广州市天河区人民法院提起（2019）粤0106联调2929号确权诉讼，请求确认案涉房屋属于本案被告钟细美所有，因此，原告要求四被告搬出案涉房屋没有事实和法律依据。2.原告主张租金的基准错误。案涉房屋属于集体住宅，而非商品房的楼梯楼住宅。原告提交的广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价显示原告并未以集体住宅的标准主张使用费，因此四被告认为原告主张的租金基准不符合法律规定。3.原告主张的2016年10月1日之前的所有租金已超过诉讼时效，按照旧的民事诉讼法关于诉讼时效的规定，租金的诉讼时效为一年。经审理查明：关于（2011）穗天法民四初字第1222号原告张建辉诉被告钟细美房屋搬迁纠纷一案，本院经审理后于2011年11月2日作出1222号判决书，查明：“2006年12月18日，本院立案执行申请人谢福波、陈金莲申请执行被执行人凌裕容侵权纠纷一案[（2006）天法执字第4103号]，委托广东景茂拍卖行有限公司拍卖以凌裕容名义登记的位于广州市天河区前进村桥头新村2号，委托备注：该房为宅基地拍卖（限本村村民竞买）、交吉拍卖等。张建辉通过参加拍卖，以101000元竞投购得案涉房屋，本院于2007年8月10日发出（2006）天法执字第4103号民事裁定书，裁定：被执行人凌裕容所有的位于广州市天河区前进村桥头新村2号（现地址为前进村宦溪桥头新村街21号）（即案涉房屋）归买受人张建辉所有。2007年9月20日，本院向广州市天河区国土资源和房屋管理局发出《协助执行通知书》，要求该局协助张建辉将案涉房屋过户至其名下手续。2008年10月22日，广州市国土资源和房屋管理局向张建辉颁发以其为权属登记人的《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号），权属证书确定的房屋建基面积59.95平方米，为混合2-3/5层，总建筑面积为152.72平方米。权属来源为：2008年法院拍卖。钟细美与凌裕容于1988年12月15日登记结婚，于2006年4月18日登记离婚。2006年4月18日《离婚协议书》约定：一、子女抚养问题：二个儿子（大子凌满森、次子凌福权）由女方抚养，男方每年承担20000元抚养费，直至儿子参加工作止。二、财产分割：1.现有存款及现金分割：无；2.房屋分割：案涉房屋归女方所有；3.其他分割：无；三、债权债务问题：债务由男方承担，双方无共同债权；四、住房问题：无；五、其他事项：无。庭审时，钟细美表示案涉房屋由其及两儿子居住至今，其每月收入1300元，村分红13000元，凌裕容每年给予20000元抚养费，无其他住所。对于使用费标准，张建辉表示按16元/平方米计算”，认定：“……张建辉通过拍卖程序取得案涉房屋的所有权，广州市国土资源和房屋管理局亦向其颁发权属证书，张建辉为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。钟细美抗辩案涉房屋归其所有缺乏法律依据，本院不予采纳。现钟细美占用案涉房屋缺乏法律依据，张建辉主张钟细美搬离案涉房屋并将其交由张建辉管业，本院予以支持。鉴于钟细美的实际生活情况，本院从公平角度，酌情给予钟细美在本判决发生法律效力之日起6个月内搬迁并将案涉房屋交还给张建辉。关于张建辉主张钟细美支付房屋使用费问题，钟细美占用案涉房屋致使张建辉至今无法使用房屋，造成一定损失。张建辉自2008年10月22日取得案涉房屋的《广州市集体土地房产证》权属证书，其主张自该日起计付使用费并无不当，使用费标准以核定的建筑面积152.72平方米，标准应按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，但总额以不超过张建辉主张的每月2444元为限。对于张建辉主张按16元/平方米计付，该请求缺乏法律依据，本院不予采纳。实际搬迁前的使用费，本院酌情判令钟细美于当月20日前支付相应的使用费给张建辉，使用费计算标准与上述标准一致”，判决如下：“一、被告钟细美自本判决发生法律效力之日起6个月内，将案涉房屋腾空并交还给原告张建辉。二、被告钟细美于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告张建辉支付案涉房屋自2008年10月22日至被告钟细美实际搬出案涉房屋为止的使用费（自2008年10月22日计至2011年10月31日期间使用费以建筑面积152.72平方米计，按具有房地产评估资质的评估机构对案涉房屋核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，以原告张建辉主张的每月使用费2444元为限；自2011年11月1日至被告钟细美实际搬出案涉房屋之日止的使用费，由被告钟细美按上述标准，于每月20日前支付当月使用费用给原告张建辉）。三、驳回原告张建辉的其他诉讼请求。……本案受理费1270元由被告钟细美负担。……”。判后，钟细美不服，向广州中院提起上诉。广州中院经审理后，于2012年4月24日作出432号判决书，确认原审查明事实，认定：“钟细美基于与原产权人凌裕容的婚姻关系居住在案涉房屋，因凌裕容与案外人的纠纷，案涉房屋被原审法院执行拍卖。虽然张建辉通过拍卖程序取得了案涉房屋的所有权，但鉴于没有证据证明钟细美除了案涉房屋外，还有其他住所可供搬迁，因此，在钟细美没有其他住所去向的情况下，本案不宜判决钟细美搬离案涉房屋。考虑到上述情况，从公平角度出发，本院酌情给予钟细美暂住案涉房屋一年期限。钟细美上诉认为原审法院拍卖案涉房屋的行为违法及要求撤销张建辉案涉房屋的房屋产权证均不属本案审理范围，本院不予审处。张建辉已取得案涉房屋的产权，其要求钟细美支付房屋使用费合理，但房屋使用费以计至本判决生效后一年内止为宜”，判决如下：“一、维持广州市天河区人民法院1222号判决书第三项；二、变更广州市天河区人民法院1222号判决书第二项为：本判决送达之日起30日内，钟细美向张建辉支付使用案涉房屋自2008年10月22日至本判决送达之日止的房屋使用费（以建筑面积152.72平方米计，按具有房地产评估资质的评估机构对案涉房屋核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，以不超过张建辉主张的每月房屋使用费2444元为限）；三、撤销广州市天河区人民法院1222号判决书第一项；四、本判决送达之日起一年内，钟细美继续使用案涉房屋，使用期间，钟细美按上述第二项核定的使用费标准，于每月20日前支付当月使用费给张建辉。……本案一、二审案件受理费各1270元，均由上诉人钟细美负担。本判决为终审判决”。432号判决书于2012年4月26日发生法律效力。双方当事人在庭审中均确认案涉房屋一直由钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权居住。张建辉未能举证证明其在提起本案诉讼前曾向钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权主张案涉房屋2013年4月26日之后的使用费。广州市房地产租赁管理所公布的2013年至2017年的广州市房屋租金参考价的“适用说明”中均包括“房屋租金计算面积采用建筑面积”“住宅/居住用房分为国有土地上的住宅/居住用房和集体土地上的住宅/居住用房……集体土地上的住宅/居住用房不再区分有无电梯。住宅/居住用房租金参考价为普通装修、未含家私电器状态下的租金”等内容；2018、2019年的广州市房屋租金参考价的“适用说明”中包括“本租金参考价是以租金单价的形式发布……面积依据应采用产权资料所记载的建筑面积为准”“居住用房分为国有土地上居住用房和集体土地上居住用房……而集体土地上居住用房不区分有无电梯。本租金参考价中公布的居住用房租金参考价对应的是成新度中等、楼层中等、普通装修、空房（硬装到位，不含家私家电）条件下的租金参考价。因此，在实际应用中应当根据物业的楼层、装修标准、内部配套等因素差异，分别在公布租金参考价的基础上予以上浮或下调”等内容。其中，于2013年12月31日公布的《2013年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区ZT00015/黄村（东至深涌西至东环高速公路南至珠江北至广九铁路）的‘其他区域’的集体住宅的租金参考价为建筑面积21元/平方米·月”；于2014年12月31日公布的《2014年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区前进街‘其他区域’的集体住宅的租金参考价为建筑面积16元/平方米·月”；于2016年1月22日公布的《2015年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区前进街‘宦溪社区’的集体住宅的租金参考价为建筑面积25元/平方米·月”；于2016年12月公布的《2016年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区前进街‘宦溪社区’的集体住宅的租金参考价为建筑面积30元/平方米·月”；于2017年12月公布的《2017年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区前进街‘宦溪社区’的集体住宅的租金参考价为建筑面积25元/平方米·月”；于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区前进街‘宦溪社区’的集体住宅的租金参考价为建筑面积23元/平方米·月”；于2020年2月18日公布的《2019年广州市房屋租金参考价》载明“广州市天河区前进街‘宦溪社区’的集体住宅的租金参考价为建筑面积32元/平方米·月”。2020年的广州市房屋租金参考价尚未公布，张建辉表示其同意2020年及之后的租金参考价按照其主张的2019年的租金参考价计付。钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权抗辩称案涉房屋的司法拍卖存在错误。本院已告知钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权：案涉房屋的执行问题不属于本案审查范围，如有异议，应另循合法途径主张权利。另，本院于2020年1月10日立案受理（2020）粤0106民初1040号原告钟细美与被告张建辉、第三人凌裕容物权确认纠纷一案。钟细美向本院提出以下诉讼请求：1.确认案涉房屋的所有权属于钟细美所有；2.本案诉讼费由张建辉承担。本院经审理后于2020年5月8日作出（2020）粤0106民初1040号民事判决书（以下简称1040号判决书），判决如下：“驳回原告钟细美的全部诉讼请求。案件受理费10800元，由原告钟细美负担。……”。1040号判决书于2020年5月26日发生法律效力。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“……人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。1222号判决书已查明张建辉通过参加本院委托进行的司法拍卖取得案涉房屋的物权，因此，张建辉对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于张建辉主张钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权迁出、腾空并交还案涉房屋的问题。本院认为，432号判决书虽撤销1222号判决书第一项即“被告钟细美自本判决发生法律效力之日起6个月内，将案涉房屋腾空并交还给原告张建辉”，但亦认定“从公平角度出发，本院酌情给予钟细美暂住案涉房屋一年期限”并判决“四、本判决送达之日起一年内，钟细美继续使用案涉房屋，使用期间，钟细美按上述第二项核定的使用费标准，于每月20日前支付当月使用费给张建辉”，据此，钟细美仅有权于432号判决书发生法律效力之日起一年内（即2013年4月26日前）居住在案涉房屋中。钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权至今仍居住于案涉房屋中，张建辉要求其四人迁出及腾空交还案涉房屋，理由成立，本院酌情判令钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权于本判决发生法律效力之日起30日内腾空、迁出并交还案涉房屋给张建辉。关于张建辉主张钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权支付2013年4月27日至迁出之日止的使用费问题。432号判决书已对案涉房屋截止至2013年4月26日的房屋使用费作出处理，张建辉主张钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权支付无权占用案涉房屋期间即上述日期之后的使用费有事实和法律依据。钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权抗辩称2016年10月1日以前的使用费已经超过诉讼请求，对此，本院认为，房屋使用费不同于租金，在《中华人民共和国民法总则》施行之前应适用2年诉讼时效、施行之后应适用3年诉讼时效，由于张建辉未能举证证明其在提起本案诉讼之前曾主张上述使用费，同时结合432号判决书判令案涉房屋的每月使用费应于当月20日前支付的情况，张建辉主张的案涉房屋2013年4月27日至2016年8月31日期间的使用费均已超过诉讼时效，本院均不予支持；至于2016年9月1日至迁出之日止的使用费，并未超过诉讼时效，本院予以支持。关于使用费的标准，本院认定案涉房屋的使用费可参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段集体土地上住宅/居住用房的租金参考价计付，2020年及之后的租金参考价尚未公布，参照张建辉主张的2019年的租金参考价的标准计付使用费；即2016年9月1日至12月31日期间按建筑面积30元/平方米·月、2017年按建筑面积25元/平方米·月、2018年按建筑面积23元/平方米·月、2019年1月1日至迁出之日止按建筑面积32元/平方米·月的标准计付；张建辉主张2016年按建筑面积23元/平方米·月、2017年按建筑面积24元/平方米·月、2019年1月1日至迁出之日止按建筑面积28元/平方米·月的标准计付，属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。综上，案涉房屋的使用费应按照建筑面积152.72平方米及上述单价计付。对于张建辉主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空、迁出广州市天河区前进宦溪桥头新村街21号房屋并将上址房屋交还给原告张建辉。二、被告钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张建辉支付上址房屋2016年9月1日至2020年8月31日期间的使用费（按照建筑面积152.72平方米，2016年9月1日至12月31日期间按建筑面积23元/平方米·月、2017年按建筑面积24元/平方米·月、2018年按建筑面积23元/平方米·月、2019年1月1日至2020年8月31日期间按建筑面积28元/平方米·月的标准计付）；2020年9月1日至迁出上址房屋之日止的每月使用费，于当月20日前支付给原告张建辉（按照建筑面积152.72平方米、建筑面积28元/平方米·月的标准计付）。三、驳回原告张建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6330元，由原告张建辉负担2820元，被告钟细美、凌裕容、凌满森、凌满权负担3510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  王丽梅人民陪审员  林 艳二〇二〇年九月九日法官助理罗小玲书记员李思婷梁炎梅