黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1028号上诉人(一审被告)：王显承，男，达斡尔族，1984年4月25日出生，中庆燃气公司职工，住哈尔滨市。被上诉人（一审原告）：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街35号3栋3单元1层3号。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人王显承因与被上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司、（以下简称昱德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王显承上诉请求：请求撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8416号，改判昱德物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》无效，驳回昱德物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会只是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员未经业主大会的同意与昱德物业公司签订的《物业服务合同》无效。二、昱德物业公司作为物业服务企业应知与业主委员会签订《物业服务合同》需经业主大会的同意，昱德物业公司应该提交相关证明证明与业主委员会签订的合同合法有效，否则合同应认定为无效，昱德物业公司存在过错。应驳回昱德物业公司诉讼请求。昱德物业公司有义务提交业言大会民言议定选聘物业服务企业的记录或者授权等相关证据，昱德物业公司与业主委员会侵害了全体业言的利益。假设《物业服务合同》有效，昱德物业公司在开运花园小区提供物业服务按照一级物业标准收费，现昱德物业服务没有达到一级物业标准，构成违约，应减免物业费支付违约金。公共管理存在重大缺陷，未能及时对公共区域卫生进行清扫、擦拭，小区绿化被毁、被杂物长期占用，夜间庭院照明长期失修等问题。物业服务不达标，物业费不应该按一级物业的标准收费，物业费应按业言实际享受到的内容收取，并按合同向业主支付违约金。昱德物业公司利用小区公共区域出售、出租车位，收取广告费应归业主所有，应公示收入明细，并冲减物业费。昱德物业公司2019年8月1日起诉要求王显承支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，诉讼请求已经部分过诉讼时效。昱德物业公司辩称，整个物业服务是程凤所在小区业主委员会与物业服务公司签订的，业主委员会协商、洽谈以及使用的相应公章是合法有效的。业主大会、业主委员会对此事具体如何沟通、行使的如何，物业公司没有必要在签订合同时做相应完全的尽职调查。因本小区的物业服务为整个物业服务标准最低级的标准，昱德物业公司只需要履行相应的哈尔滨市住宅物业服务指导标准一级标准完成即可，因此王显承对昱德物业公司要求以更高的标准进行服务不合理，也超出物业服务合同要求。如果部分业主认为物业服务合同有问题，可以行使权利，撤销业主委员会的相应决定，目前由于没有业主行使，昱德物业公司有理由相信物业服务合同成立，并且昱德物业公司的服务已经基本举证，按照哈尔滨市住宅服务指导标准提供了基础服务，因此王显承给付相应的物业费是合法合理的。如果王显承认为物业服务侵害了其权益，可以提出相应的诉讼请求，但不能阻碍王显承给付相应物业费。对于王显承提出房屋漏水问题，如果是房屋质量问题，在保修期内应当是房地产开发企业承担维修义务，保修期外，应当是房屋共有人共同承担其维修费用，启动住房维修基金或请物业公司帮助其寻找维修单位，或自行寻找维修单位予以维修，不是物业公司出费用。同时，一审时王显承并未反诉。昱德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王显承支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2778元；2.判令王显承支付违约金138．9元（每年违约金46．3元）；3.请依法判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王显承是哈尔滨市香坊区中山路开运花园小区2栋4单元804号房屋的业主。昱德物业公司系该房产所在小区的物业服务企业。2014年1月1日，哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会作为甲方、昱德物业公司作为乙方签订了《物业服务委托协议书》，协议期限为2013年12月16日至2014年12月31日。2015年1月1日，双方再次签订《物业服务委托协议书》，协议期限为2015年1月1日至2019年12月31日。协议第三条服务费用中第二款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.62元／月／平方米；高层住宅0.64元／月／平方米；商业物业0.9元／月／平方米；改做办公室的单体车库0.62元／月／平方米；在本小区无住宅的单体车库0.62元／月／平方米；与住宅配套使用的单体车库0.31元／月／平方米。王显承家物业费为926元／年。昱德物业公司服务期间，王显承按时交纳了2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费用。2016年1月1日至2018年12月31日期间，王显承拖欠物业管理费2778元（926元／年×3年）。另查明，昱德物业公司在开运花园小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对开运花园小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对开运花园小区已履行物业管理服务。一审法院认为，昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。昱德物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，按照协议约定，王显承应向昱德物业公司交纳物业管理服务费。2016年1月1日至2018年12月31日期间，王显承拖欠物业管理费2778元，昱德物业公司现诉请要求王显承给付该费用，符合法律规定，一审法院予以支持。王显承抗辩称其居住的顶层房屋存在漏水问题，不同意缴纳物业费用，但房屋漏水造成王显承的财产、装修等损失属于侵权纠纷案件，王显承可另诉主张权利，王显承不应以此为由拒绝缴纳物业费。另王显承在本案中举证证明该小区存在垃圾未及时清理、小区绿化不达标等昱德物业公司在物业管理服务方面的问题，可以证实昱德物业公司在该小区整体的物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵。但因昱德物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故一审法院对昱德物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，昱德物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。判决：一、王显承于判决生效后立即给付昱德物业公司2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2778元；二、驳回昱德物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（昱德物业公司已预交），一审法院减半收取25元，由王显承负担，此款王显承于判决生效后立即给付昱德物业公司。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，昱德物业公司于2013年末开始对开运花园小区进行物业管理服务，并于2014年1月1日与开运花园小区业主大会签订了《物业服务委托协议书》，哈尔滨市香坊区开运花园小业主委员会加盖了公章并有负责人签字。虽王显承等部分业主提出昱德物业公司在服务管理上存在重大缺陷，但在昱德物业公司进驻开运花园小区近6年时间，王显承及部分小区业主未能就此问题行使业主权力，况且昱德物业公司已提供了相应的物业管理服务，故收取物业服务费实属合理范围。同时，王显承等部分业主主张开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，王显承等部分业主有责任提供证据加以证明，现王显承等部分业主并未举示充分证据予以证明，故王显承该项请求不成立，本院不予支持。至于昱德物业公司服务不到位等问题，一审法院认定物业服务质量存在瑕疵，从而驳回了昱德物业公司关于违约金的诉讼请求，亦是对昱德物业公司变相处罚，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故昱德物业公司请求王显承交纳所欠物业费有法律依据。一审法院处理得当，本院予以维持。关于昱德物业公司的诉请是否超过诉讼时效期间的问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算。王显承关于昱德物业公司的诉请部分已超过法律规定诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持综上所述，王显承的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王显承负担。本判决为终审判决。审判长  谢国丰审判员  潘雪梅审判员  李 萌（）二〇二〇年九月十七日法官助理杨波书记员刘晶