北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终8558号上诉人（原审原告）：天津美都物业服务有限公司，住所地天津市河东区八纬路宫前东园15号楼6门202号。法定代表人：赵涤陈，经理。委托诉讼代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，天津凡佑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京马连道关忠动物医院有限公司，住所地北京市丰台区华源四里8号楼1至2层8126。法定代表人：杨雪松，执行董事。委托诉讼代理人：杨霖，天津张盈（滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣宁宁，天津张盈（滨海）律师事务所律师。上诉人天津美都物业服务有限公司（以下简称：美都公司）因与被上诉人北京马连道关忠动物医院有限公司（以下简称：动物医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。美都公司上诉请求撤销一审判决第四项，依法改判动物医院支付我方滞纳金。事实和理由：一、双方在原合同到期之后，虽未签订新的租赁合同，但动物医院继续占用涉案房屋是基于我方自原租赁合同生效之日起即享有的承租权和转租权，对此出租人也明确进行了追认和确认，双方之间已经形成事实上的租赁合同关系，应参照原合同约定内容向我方交纳滞纳金；二、双方约定滞纳金的初衷和目的是为了敦促动物医院按时履行足额支付租金的义务，事实上对动物医院未依约履行合同义务的惩罚性措施。我方在整个合同履行过程中及合同到期后续租的整个期间内均充分尽到了出租人的义务，我方多次要求动物医院支付2019年9月3日至12月14日期间的租金，但动物医院故意拖欠导致诉讼，这一行为已经给我方造成了重大的经济损失，动物医院应承担相应的责任。动物医院辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。美都公司向一审法院起诉请求：1.请求判令动物医院向美都公司支付租金130926元（按1283.59元/天的标准，自2019年9月3日计算至2019年12月14日，共计102天）；2.判令动物医院向美都公司支付滞纳金（以130926元为基数，按照每日3%的标准，自2019年11月30日计算至实际支付之日止）；3.判令动物医院向美都公司支付截止至2019年12月14日的水费2321.71元，电费10959.45元，取暖费2178.86元；4、本案诉讼费用由动物医院承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年1月3日，美都公司作为出租方，动物医院作为承租方，双方签订《中新佳园8号楼底商房屋租赁合同》，约定出租方将中新佳园8号楼底商3-4号出租给承租方，承租方所承租建筑面积按照195.28平方米为标准计价面积。承租方承租该底商期限自2018年1月3日至2019年9月2日，承租方承租该底商作经营用途。租金按建筑面积计算，基础租金按6.174元/天/㎡计算。自合同的第二年度起，每年度租金按上一租赁年租金5%递增：第一年2018年1月3日至2019年1月2日的租金及税费总计465173元，承租方应于2018年1月3日前支付给出租方。第二年2019年1月3日至2019年9月2日的租金及税费共计325621.13元，承租方应于2019年1月3日前支付给出租方。如出现拖欠租金的情况，出租方给予承租方7个自然日的宽限期，自第8个自然日起出租方有权向承租方每天按实际欠租总金额的3%加收滞纳金且不可撤销。双方对其他各项费用缴纳的约定如下：“1、水费：按照北京市商业用水6.21元/吨，由乙方自行缴纳。如承租方需要安装计量装置，需提起以书面方式向出租方提交申请。2、电费：按照北京市商业用电1.1元/度，由乙方自行缴纳……3、供暖费：按照北京市非居民供热价格46元/建筑平方米·采暖季，由乙方自行缴纳……”。双方约定在合同的终止条款中约定：《房屋租赁合同》及补充协议期限届满，双方不再续签合同。2019年9月24日，美都公司向动物医院发送通知：“我司与中共中央直属机关物业服务中心（以下简称出租方）签订的关于中新佳园8号楼底商的房屋租赁合同于2019年9月14日到期。经与出租方确认表示由贵单位承租的中新佳园8号楼底商3-4号房屋不再做留用。贵我双方签订的关于中新佳园8号楼底商的房屋租赁合同于2019年9月2日到期，请贵单位将2017年6月1日至2019年9月2日承租该房屋所产生的水费、电费、暖气费等相关费用结清，并将2019年9月3日至2019年9月14日房屋租金交齐。望贵单位在收到我司通知后15日内办理清场并将营业执照注册地址迁出”。2019年11月22日，中共中央直属机关物业服务中心作为甲方，美都公司作为乙方，双方签订了《补充协议》，约定：“……3、合同履行过程中，乙方将租赁房屋分为1、2、3、4、5号商铺分别转租给第三方。4、截止目前，合同约定的租赁期限已满，乙方已将1、2号商铺按现状交还甲方。现甲乙双方经平等协商，就合同期限届满后房屋交还等事宜达成以下补充条款，以资共同遵守：一、甲方同意将租赁房屋3号、4号、5号商铺的租赁期限延长三个月，即自2019年9月15日起延长至2019年12月14日止……并支付使用期内供暖费人民币5240.46元……水费、电费按实际发生额于2019年12月20日前足额支付。二、乙方知晓上述延长租赁期内目的之一系为方便乙方撤出，故乙方承诺：延长租赁期内不再变动次承租人……”。中共中央直属机关物业服务中心于2019年12月2日向美都公司开具发票两张，显示其收取美都物业公司2019年9月15日至2019年12月14日租金148745元。另查，一、庭审中，美都公司为证明其电费支出，提交了《中新佳园小区8号楼承租单位（天津美都）电费明细》，其中显示：“制表时间：2019.12.14，1号电表，原表底数18244，现表底数22662，用电量4418，单价1.2，金额5301.60元，周期2019年1月20日至2019年12月14日，备注宠物医院……”；同时提交银行转账凭证、大业房地产开发公司的收费发票及工商登记信息，证明中共中央直属机关物业服务中心在扣除美都公司应交电费25893.60元后退还的押金，从而证明美都公司向中共中央直属机关物业服务中心支付电费的情况。动物医院对电费明细的真实性不认可，上述明细不能证明是涉案房屋发生的电费，且依据合同约定，电费交纳是动物医院的合同义务，与美都公司无关；对于美都公司提交的银行转账、发票等与本案无关，收款方并非电费收缴部门，不能证明美都公司已实际交纳电费，且无法证明相应电费由动物医院产生。另，美都公司提交微信记录中照片三张，证明动物医院人员分别于2019年1月21日拍摄的涉案房屋中的电表读数为77914，2019年3月2日拍摄的电表读数为79678，2019年8月16日拍摄的电表读数为91091；动物医院对上述电表读数不认可，因房屋装修电路混乱，不能证明该电表统计的用电量就是涉案房屋产生；诉讼过程中，动物医院同意按照5480元计算2018年1月3日至2019年12月14日的电费。二、庭审中，美都公司为证明其代为垫付水费的情况，提交《中新佳园小区8号楼承租单位（天津美都）水费明细》、付款回单、北京市污水处理费收费专用票据、增值税普通发票；动物医院庭审中认为上述证据不能证明涉案房屋产生的水费数额，同意按照1160元计算2018年1月3日至2019年12月14日期间的水费。三、庭审中，美都公司为证明其代为支付了2019年11月15日至2019年12月14日期间的包括涉案房屋在内的供暖费提交了发票及付款回单。动物医院对上述证据真实性认可，但证明目的不认可，认为动物医院并无向美都公司交纳取暖费的义务，且动物医院已自行缴纳了上述期间取暖费。经询，双方均认可动物医院向美都公司支付房屋租金至2019年9月2日。一审法院认为，美都公司与动物医院所签订的《中新佳园8号楼底商房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属有效。美都公司主张合同到期后，其与动物医院之间仍存在房屋租赁合同关系，但动物医院则认为双方之间的房屋租赁合同于合同到期日已终止。根据在案证据以及当事人陈述，美都公司与动物医院在合同到期后并未就继续租赁涉案房屋达成一致，且美都公司亦向动物医院发出通知办理清场及注册地址迁出，故美都公司主张其与动物医院自2019年9月3日至2019年12月14日期间存在房屋租赁合同关系，缺乏依据。又因，美都公司系将其从中共中央直属机关物业服务中心所承租的房屋转租给动物医院，美都公司在其与中共中央直属机关物业服务中心租赁合同于2019年9月14日到期后，双方又签订补充协议将租期延长至2019年12月14日，而动物医院在上述期间实际使用房屋，故应当支付上述期间的房屋占用费，美都公司主张上述期间该费用为房屋租金系认识错误，法院予以纠正，但法院对美都公司参照租金标准主张上述期间房屋使用费金额130926元不持异议。对于美都公司要求动物医院支付滞纳金的诉讼请求，因合同到期后，双方并未就仍适用原合同条款履行达成一致，双方亦未就2019年9月3日至2019年12月14日期间的房屋使用费进行确认，故美都公司主张动物医院按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。对于美都公司主张动物医院支付2018年1月3日至2019年12月14日电费10959.45元的诉讼请求，动物医院虽表示对上述金额不予认可，且双方在2019年12月14日并未进行电量核算，但动物医院认可其在承租涉案房屋后一直未交纳电费，且结合动物医院向美都公司发送的微信中电表照片显示的电量，法院认为美都公司所主张电费金额并未过高，故法院对美都公司该项诉讼请求予以支持；动物医院主张因涉案房屋电路混乱，其所发送的电表照片所显示用电量，不一定是涉案房屋所产生，但动物医院并未提交证据证明其上述主张，故法院对动物医院的抗辩意见不予采纳；动物医院主张美都公司所提交证据不足以证明其交纳了电费，但结合美都公司提交的证据显示，大业房地产开发公司向其开具的发票中收取的费用为中新佳园电费，且结合美都公司的收款回单、微信记录、中共中央直属机关物业服务中心与大业房地产开发公司的管理关系，法院有理由认为美都公司存在代为给付电费的情况，故法院对动物医院的该项抗辩意见不予采纳。对于美都公司主张动物医院支付2018年1月3日至2019年12月14日水费2321.71元的诉讼请求，因美都公司所提交证据不足以证明动物医院使用涉案房屋在上述期间的实际用水量，动物医院认可其上述期间水费为1160元，故在美都公司未有证据证明动物医院使用水费超过上述金额的情况下，法院对美都公司主张的超出部分不予支持。对于美都公司主张动物医院支付2019年11月15日至2019年12月14日期间供暖费的诉讼请求，因动物医院已自行交纳了上述期间的供暖费，故法院对美都公司再行要求动物医院支付上述期间供暖费的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、自判决生效之日起七日内，北京马连道关忠动物医院有限公司支付天津美都物业服务有限公司二〇一九年九月三日至二〇一九年十二月十四日期间的房屋使用费130926元。二、自判决生效之日起七日内，北京马连道关忠动物医院有限公司支付天津美都物业服务有限公司二〇一八年一月三日至二〇一九年十二月十四日的电费10959.45元。三、自判决生效之日起七日内，北京马连道关忠动物医院有限公司支付天津美都物业服务有限公司二〇一八年一月三日至二〇一九年十二月十四日的水费1160元。四、驳回天津美都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，美都公司与动物医院所签订的《中新佳园8号楼底商房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方已明确约定合同期限届满后不再续签，且美都公司与动物医院在租赁合同到期后亦未就继续租赁涉案房屋达成一致，故应当认定美都公司与动物医院之间的房屋租赁合同于约定的2019年9月2日终止。合同期内的租金动物医院已依约支付。合同期限届满后，2019年9月3日至2019年12月14日期间，动物医院实际使用房屋，应当支付相应使用费。但美都公司上诉主张动物医院支付该期间的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，美都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3228元，由天津美都物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年九月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯