江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5331号上诉人(原审原告)：南京亿立方酒店管理有限公司，住所地南京市玄武区十字街3号。法定代表人：陈秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鹤州，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海鸿，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：南京国悦养老服务有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈越路28号46栋。法定代表人：梁丽梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨衡生，江苏斐多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞梁国，男，1982年5月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人南京亿立方酒店管理有限公司（以下简称亿立方公司）因与被上诉人南京国悦养老服务有限公司（以下简称国悦公司）、庞梁国房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿立方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付违约金人民币136131.59元（截止2019年12月31日，自2020年1月1日起应付违约金以29511.58元为基数，按月3%计算至实际给付之日）；2.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付律师代理费人民币330942.36元；3.撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付垫付开票税款人民币81929.7元；4.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人依法承担。事实和理由：一审法院对违约金、税款、律师费的判决，违背当事人约定，适用法律错误。一、违约金具有惩罚性，除非当事人提出，法院不得依职权主动进行调整，一审法院以违约金过高为由主动调整，没有法律依据。涉案《房屋租赁合同》约定，国悦公司延迟支付款项的违约金为每天百分之零点五，在本案诉讼过程中，上诉人按每月百分之三进行主张，已经主动降低了计算标准。一审中，国悦公司也从未提出违约金过高请求法院进行调整的抗辩。另有，亿立方公司系二房东，作为租赁方同样面临要按期及时缴纳业主上百万租金的压力，故国悦公司的违约行为必然给亿立方公司造成经济损失。一审法院以亿立方公司未举证为由，依职权认为违约金的计算标准过高，主动降低违约金的计算标准，于法无据。二、一审法院以国悦公司未要求开发票为由，未支持亿立方公司要求其支付税款的诉讼请求，不仅违反合同约定，还涉嫌违法。双方在《补充协议》中明确约定原合同约定的房租金额不含税,开具发票所承担的税由国悦公司承担，税费应在支付租金时按多退少补（租金总额5.6%)原则一并支付给亿立方公司。但在合同履行过程中，国悦公司缴纳了上百万的房屋租金，却迟迟未能将相关税款交付到位。一审法院该认定，不仅损害了亿立方公司的利益，客观上纵容支持了不开发票的恶意逃税行为，涉嫌违法,应该予以纠正。三、一审法院以未提供证据证明律师费的具体依据及收费标准为由，对亿立方公司已支付的律师费不予全额支持，没有法律依据。根据国家发改委2014年12月17日公布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》、江苏省物价局、司法厅2016年11月3日公布的《省物价局省司法厅关于印发江苏省律师服务收费管理办法的通知》，律师服务除以下三种情形实行政府指导价之外，其他律师服务收费实行市场调节价。本案为房屋租赁合同纠纷，不属于政府强制指导价格范围，应由市场决定，各律师事务所自行制定收费标准，交由司法行政机关备案即可。北京市盈科（南京）律师事务所在所内公示收费标准,并已经过备案，完全符合法律规定，根据收费标准，2700余万元的涉案标的，律师费应为810000元，现约定收取33万余元，已属优惠收费。一审法院认为33万余元的律师收费已经超过合理范围、明显过高，应依法予以调整，没有依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。国悦公司辩称：一、关于违约责任。本案中案涉租赁合同虽由上诉人与被上诉人签订，但签订合同时上诉人系案外人江苏天筑驿站酒店管理有限公司的代理人，被上诉人在得知江苏天筑驿站酒店管理有限公司解散清算后才暂停支付租金，后在诉讼中得知作为代理人的上诉人已经与房东另行签订租赁协议，取得承租人身份，被上诉人第一时间缴纳了足额的房租，且在租赁装修期间内，双方产生大量纠纷，装修活动难以推进，故被上诉人无违约情形。一审法院认定被上诉人违约，但未造成上诉人诉请的损失，依法进行调整，于法有据。二、关于房屋租金税款问题。上诉人有缴纳税款的法定义务，且补充协议明确约定税款在租金支付时一并支付，被上诉人始终未要求上诉人开票，上诉人单方主动开票税金应由其承担。三、关于律师费问题。一审法院在综合本案双方诉争情况，综合予以酌定，并无不当。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。庞梁国未陈述意见。亿立方公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除亿立方公司与国悦公司签订的房屋租赁合同；2、国悦公司支付拖欠租金491892.58元（暂计算至2019年8月31日）且支付违约金（自2019年4月30日起至实际支付之日止，按照每月3%计算）；3、国悦公司支付水电费24063.4元且支付违约金（自2019年5月20日起至实际支付之日止，按照每月3%计算）；4、国悦公司支付租金开票税款1463030.5元×5.6%=81929.70元和律师费330942.36元；5、庞梁国对国悦公司的债务承担连带责任。一审法院认定事实：2017年3月12日，中国兵工物资南京公司（以下简称兵工公司）（甲方）与江苏天筑驿站酒店管理有限公司（以下简称天筑公司）（乙方）签订一份租赁合同，双方约定：1、乙方改造、使用阶梯教室及大礼堂和前期水电增容改造，甲方比较满意，也对乙方经营、履约能力予以肯定。鉴于甲方房屋建成年代久远、建筑物、水电管网、下水道、地面等相当陈旧，乙方同意全面出新、费用自理；2、甲方出租房屋坐落于南京市玄武区大院内，除了甲方自用“小红楼”及平房外，其余全部租给乙方使用（包括2015年12月31日签订租赁合同的使用范围：阶梯教室的二楼、三楼及大礼堂，2019年1月1日原合同终止），租期10年，自2019年1月1日至2028年12月31日，2018年9月1日至12月31日为装修期。同年7月10日，兵工公司书面授权说明：关于红山路197号大院房屋，除了所有权以外的占用、使用、收益等一切权限，包括直接使用、与他人合作、租赁给他人、收取使用费等，均由天筑公司行使，授权期限10年。2018年5月1日，在一份授权委托书上亿立方公司与天筑公司共同盖章确认：关于红山路197号大院房屋，除了所有权以外的占用、使用、收益等一切权限，包括直接使用、与他人合作、租赁给他人、收取使用费等，均由天筑公司行使，授权期限10年。同年5月10日，亿立方公司（甲方）与国悦公司（乙方）、庞梁国（乙方保证人）共同签订一份房屋租赁合同，三方约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于南京市玄武区（见附图），总面积5252平米（以实际测量面积为准），房屋租期十年，自2018年9月1日至2028年8月31日止，装修免租期自2018年9月1日至2019年2月28日止。甲方应在2018年9月1日前把涉案房屋交付给乙方，房屋租赁用途是仅作为医疗、养老使用；2、房屋租金单价1.5元／平方米／天（含物业费），约为2875470元（不含税，详见补充协议），房屋租金以半年为周期支付（第一年房屋租金以季度为周期支付），先付租金后使用。第一周期租金718868元，应于2018年7月31日前付清（同时缴纳装修押金5万元）；2019年4月30日支付租金718868元；2019年7月31日支付租金1437735元。乙方在签订本合同两日内应向甲方缴纳履约保证金20万元；3、乙方对涉案房屋进行内部装修或者安装设备时，应遵循安全、环保、规范的原则，设计方案须事先征得甲方的书面同意；未经甲方书面同意，不得私自将公共区域据为己有；关于该房屋的内部结构、装修、外观或者设置，对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得甲方书面同意后方可施工；4、甲方应为乙方申请接通用电、用水等，乙方用水、用电以独立表计量，收费按实收取。乙方未按约定时间支付房租、水电费等任何款项，甲方给予乙方10天宽限期；宽限期满后仍未支付，则自逾期付款日按0.5%／日的标准支付违约金；逾期付款超过30天，甲方有权解除合同、停水停电、收回房屋，并追究违约责任；5、违约责任包括但不限于拖欠的租金、违约金、物业费、水电费及维权采取诉讼所支出的诉讼费、保全费、律师费等。乙方发生的任何违约情况，由保证方承担连带担保责任。同时，亿立方公司与国悦公司签订一份补充协议，约定：房屋租金不含税，开具发票所承担的税款则由乙方承担（备注：在5.6%的基础上按照税务部门标准多退少补，最高不超过10%上限），在支付房屋租金时一并支付给甲方。2018年9月10日，国悦公司正式接收涉案房屋并开始装修。2018年12月4日，关于装修施工问题亿立方公司曾向国悦公司书面发函指出：国悦公司未按合同约定提交装修方案并征得亿立方公司书面同意，将两幢建筑间的空间擅自封闭、违章搭建，擅自改变泵房建筑结构，擅自拆除电梯井的水泥浇筑建筑，未报送有关改造、深挖部位的可行性报告。同年11月1日，亿立方公司与国悦公司又签订了一份补充协议，约定：乙方租赁教学楼一楼和二楼之间的夹层，面积126平方米，年租金50589元，该部分的租赁期限以及租金支付时间，与涉案合同约定应一致。2019年1月6日，亿立方公司（甲方）与国悦公司（乙方）签订一份“关于房屋租赁合同履行会谈备忘录”，双方确认：1、厨房深挖工程已经无法查看，如果因此影响房屋安全，责任将由乙方承担。甲方同意乙方将泵房外墙向外推移、扩大面积，以便乙方安装消防水泵，乙方则将泵房内外重新出新。关于拆除的水泥浇筑的建筑以及电梯安全，乙方应有可行性说明或报告，限一个月内交给甲方；2、乙方确认，在施工前未向甲方提供装修方案且征得甲方同意。鉴于乙方已将大门外移以及不能有踏步和建无障碍通道需要，甲方同意乙方保留现有改造，但需拆除两边水泥围挡，封平公寓两级台阶、向外延伸两级台阶，保持齐平、美观；3、甲方允许乙方使用现存的化粪池，但是清理沉淀工作由乙方负责，如发现超过三次外溢现象，乙方应另外新建化粪池。甲方现有电力负荷额度为630KW，现在乙方安装一根电缆，在开业后可以增大用电负荷，如果总体用电量报警时，乙方应增容；4、乙方租赁物上的空气动力源设备和水箱属于甲方，乙方不得阻拦甲方控制。在履行合同中，发生分歧造成肢体冲突，乙方对此进行道歉，支付医疗费和误工费总计8000元。乙方在装修过程中未能全面履行合同，鉴于乙方装修工程量大、资金周转困难，甲方同意不再追究乙方装修违约责任；5、甲方要求乙方全面履行合同、确保沟通顺畅、及时支付租金，否则甲方将按涉案合同严格执行。2019年4月15日，亿立方公司曾以电子邮件和短信方式向国悦公司发送履约催告函：截至4月9日国悦公司逾期未交水电费15067元，因此要求国悦公司在收函后5日内无条件向亿立方公司支付拖欠水电费，否则追究国悦公司的违约责任。4月26日，以短信方式亿立方公司又向国悦公司发送租金缴付催告函：截至4月30日应当缴纳第二期房屋租金731515.25元，因此通知国悦公司按时缴付，否则应承担相应违约责任。由于认为国悦公司逾期缴纳租金以及水电费用，2019年8月16日，亿立方公司委托北京市盈科（南京）律师事务所诉至一审法院，且因此支付了律师费330942.36元。一审另查明：1、2019年4月1日，天筑公司发布企业公告：该公司股东会决议解散公司，要求债权人于公告发布之日起45日内申报债权。2、2019年9月9日、10月21日、11月7日，以银行转账方式，国悦公司分别给付亿立方公司租金479245元，共计1437735元，对应租期自2019年7月至12月。2019年9月9日，国悦公司另外给付亿立方公司水电费23813.40元。一审审理中，亿立方公司补充表示：（1）在涉案合同签订后，国悦公司已经向亿立方公司给付的租赁款项如下：2018年5月14日租赁保证金20万元、2018年8月8日装修保证金5万元、租金718868元、2018年11月2日租金12647.25元、2019年5月31日租金239622.67元。合计已给付房租数额为971137.92元，对应租期是自2019年3月1日至2019年6月30日；（2）教学楼租金，国悦公司已经给付至2019年12月31日，教学楼一楼和二楼之间夹层的租金则给付至2019年5月31日，2019年5月20日前的水电费国悦公司已全部付清。如果开具发票税款，国悦公司还应支付费用81929.70元（1463030.5元×5.6%）；（3）在涉案房屋开始装修后，因房屋改造、配套设施使用以及水电增容等问题，亿立方公司与国悦公司曾经产生争议，双方人员因此发生肢体冲突，国悦公司人员更是破坏现场财物，亿立方公司因此报警请求处理。国悦公司补充表示：1、2019年3月以后涉案房屋装修完成，此后才进入试营业阶段，目前尚未正式进行经营，如果亿立方公司坚持要求解除涉案合同，应当赔偿国悦公司全部装修损失2000多万元；2、在本案第一次庭审后，经过核实能够认可亿立方公司作为涉案房屋的出租方，天筑公司的解散清算并不影响涉案合同履行，拖欠租金以及水电费用已经给付，现在要求继续履行涉案合同。一审法院认为，亿立方公司与国悦公司签订的房屋租赁合同、与庞梁国签订的保证合同，系双方当事人真实意思表示，应当依法成立并生效，各方当事人应严格按约履行各自的义务。在涉案合同签订后，亿立方公司已按约交付涉案房屋。依据双方约定，2019年4月30日国悦公司应支付租金718868元，但是国悦公司是于2019年5月31日支付租金239622.67元，在亿立方公司已经起诉后，又于9月9日、10月21日、11月7日分别给付亿立方公司租金479245元。国悦公司上述支付租金的行为，未能严格依照双方约定的支付时间，已对亿立方公司构成违约，应当承担违约责任。关于涉案合同是否应当解除。一审法院认为：1、在涉案房屋开始装修后，关于改造工程、化粪池、用电负荷等事项上，双方之间曾经发生争议、冲突，虽然亿立方公司认为国悦公司存在明显违约行为，但是关于上述问题，在2019年1月6日国悦公司作出承诺且双方重新约定后，应视为双方已经互谅互让、达成和解，且亿立方公司也同意不再追究国悦公司装修方面的违约责任，仍然愿意继续履行涉案合同。因此，2019年1月6日前即使国悦公司曾经存在违约行为，亿立方公司也不应再追究国悦公司的违约责任；2、涉案合同约定，装修免租期是自2018年9月1日起至2019年2月28日止，自2019年3月1日起开始计算应付租金。在本案审理中，国悦公司明确表示：为了实现合同目的，其投入巨额资金已将涉案房屋全部装修完毕，且已于2019年3月正式开始经营，所以要求继续履行涉案合同；3、在诉讼前和本案审理中，国悦公司已经分期分批给付亿立方公司相应租金以及水电费用，在主观上具有继续履行涉案合同的积极意愿，客观上也具备支付约定租金的履行能力，且涉案合同的继续履行，同样有利于涉案房屋使用价值的最大化利用和亿立方公司合同根本目的的充分实现。综上，虽然双方约定国悦公司逾期付款超过30天时亿立方公司有权解除涉案合同，但是如果解除涉案合同，既不利于最大限度的发挥涉案房屋现有装修的使用价值，将会造成社会资源的巨大浪费，也将对国悦公司的合法权益造成明显损害，不符合民事活动的公平原则。所以，亿立方公司要求解除涉案合同的诉请，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予支持。关于租金以及违约金。一审法院认为：1、在诉讼前和本案审理中，2019年12月31日前的租金以及水电费，国悦公司已经分期分批给付亿立方公司，但是未能按照约定时间及时支付，因此国悦公司迟延给付的违约责任仍然不能免除，仍应支付逾期付款违约金。关于教学楼一楼和二楼之间夹层部分的租金，在补充协议中双方作出约定，所以计算至2019年12月31日的租金数额应为29511.58元；2、虽然双方约定逾期付款时按每日5‰的标准支付违约金，但是在本案审理中，亿立方公司没有提供证据证实：因国悦公司逾期支付租金而给其造成的经济损失。所以该违约金的计算标准明显过高、应予调整，综合涉案合同履行过程、国悦公司逾期具体时间、已付清部分租金等因素，一审法院酌定按照年利率10%的标准来计算违约金；3、在约定的应付款时间与实际付款时间之间，即是国悦公司的逾期付款天数，依照每期应付租金数额和10%标准计算以后，截止2019年12月31日国悦公司应支付的逾期付款违约金为37814.33元。关于开票税款。在本案两次庭审中，亿立方公司均未提供证据证明：国悦公司曾经明确要求开具已缴纳租金的相应发票，在未收到税款的前提下亿立方公司所开具的发票已经及时交付给国悦公司。故，亿立方公司要求国悦公司承担开票税款81929.7元的主张，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予支持。关于律师费用。涉案合同明确约定，在违约时国悦公司应承担亿立方公司因维权诉讼而支出的律师费用。在本案审理中，亿立方公司要求国悦公司承担律师费330942.36元，但是没有提供证据证明：该律师费用数额确定的具体依据以及合理收费标准，基于本案亿立方公司实际的诉讼数额，该律师费用数额已经超过合理范围，明显过高而依法应予调整。综合本案纠纷属性、标的金额、难易程度以及国悦公司违约程度等因素，一审法院酌定律师费用的数额为4.5万元。关于庞梁国的担保责任。在涉案合同担保人处，庞梁国签字确认，自愿为国悦公司的债务向亿立方公司提供保证担保。现在国悦公司未能按期足额给付亿立方公司房屋租金，所以亿立方公司要求庞梁国对国悦公司的付款义务承担连带担保责任的主张，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。庞梁国在承担保证责任以后，有权向国悦公司再行追偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、国悦公司应于判决生效之日起十五日内给付亿立方公司房屋租金29511.58元、逾期付款违约金37814.33元（截至2019年12月31日的违约金数额，自2020年1月1日起的应付违约金，以29511.58元为基数，按照10%/年的标准计算至国悦公司实际给付之日止）；二、国悦公司应于判决生效之日起十五日内给付亿立方公司律师费45000元；三、庞梁国对国悦公司的上述付款义务承担连带责任；在承担连带责任后，庞梁国有权向国悦公司追偿；四、驳回亿立方公司的其它诉讼请求。如果国悦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费177671元，由亿立方公司负担88835元，由国悦公司负担88836元。二审中，上诉人提交证据1、国家发改委（2014）2755号的通知、江苏省物价局和江苏省司法厅关于江苏省律师服务收费管理办法、北京市盈科（南京）律师事务所服务收费项目及标准一份。证明相关律师代理费用是符合国家及地方政府的规范要求，且根据合同的约定该相关费用是由国悦公司承担。证据2、中国农业银行银行卡交易明细清单以及借条一份。证明因为国悦公司反复多次拖欠房屋租金，导致亿立方公司资金周转困难，实际经营处于入不敷出的状态，亿立方公司股东对外借款，产生了经济损失。证据3、租金费用发票。证明亿立方公司已实际交纳了部分税款，国悦公司应当按合同约定支付税款。被上诉人国悦公司质证称，对证据1真实性予以认可，但对其关联性与证明目的不予认可，此组证据只能证明相关律师费的收费规范，不能证明案涉律师费的承担以及承担方式，一审法院综合考虑后酌定的律师费数额，于法有据。证据2的真实性无法确认，且与本案无关联性，不能达到亿立方公司的证明目的。对证据3的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。本院二审查明，亿立方公司二审提交的其2019年9月6日开具的发票中载明税率为5%。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，被上诉人逾期给付涉案房屋租金，具有违约情形，应当承担相应的违约责任。被上诉人一审中虽未明确提出减少违约金，但抗辩认为，其不存在根本违约行为，不应当承担违约金。故一审法院根据双方合同履行期间发生的事实，结合被上诉人实际租金给付情况和违约程度，以及上诉人对被上诉人逾期支付租金造成的经济损失举证情况，全面考量，平衡双方利益，综合认定双方约定的违约金计算标准明显过高、予以调整，不违反法律规定，并无不当。本案双方当事人在涉案合同的补充协议中明确约定，开具房屋租金发票的税款由被上诉人承担，并在支付房屋租金时给付上诉人。一审法院认为被上诉人未明确要求开具发票等，未支持上诉人要求被上诉人给付税金的诉请，与合同约定不符，本院予以纠正。本院暂根据双方合同中约定，计算至一审上诉人起诉后2019年7月31日，被上诉人应当支付上诉人租金为1437735元，再依据上诉人二审提交的发票中载明5%的税率标准，暂计税款为71887元，由被上诉人向上诉人予以给付。根据双方合同约定违约责任包括但不限于拖欠的租金、违约金、物业费、水电费及维权采取诉讼所支出的诉讼费、保全费、律师费等。上诉人虽提交证据证明其为涉案诉讼支付30多万元律师费，但根据本案查明的事实以及诉讼情况，依据本案纠纷属性，标的金额以及被上诉人违约程度等，一审法院认为该数额超过合理范围，酌定被上诉人给付上诉人律师费用4.5万元，并无不当。本院对上诉人认为应当支持其主张的全部律师费用，不予支持。综上，亿立方公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初9034号民事判决第一、二项；二、撤销南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初9034号民事判决第三、四项；三、南京国悦养老服务有限公司于本判决生效之日起十五日内给付南京亿立方酒店管理有限公司税款71887元；四、庞梁国对南京国悦养老服务有限公司给付租金29511.58元、违约金37814.33元、律师费45000元、税款71887元的付款义务承担连带责任；在承担连带责任后，庞梁国有权向南京国悦养老服务有限公司追偿；五、驳回南京亿立方酒店管理有限公司其他诉讼请求;六、驳回南京亿立方酒店管理有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费177671元，由南京亿立方酒店管理有限公司负担87238元，由南京国悦养老服务有限公司负担90433元。二审案件受理费7215元，由南京亿立方酒店管理有限公司负担5917元，由南京国悦养老服务有限公司负担1298元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年九月十六日书记员  王宇白