杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初3214号 原告：杭州晶凯力商务服务有限公司，统一社会信用代码91330109MA2AX2WH8W，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道心意广场1幢17层。 法定代表人：黄锋利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑梁、徐卉，浙江金道律师事务所执业律师。 被告：张来军，男，1983年12月15日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。 被告：朱胜，男，1989年8月4日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被告：杭州月生装饰设计有限公司，统一社会信用代码91330109MA2GKH502L，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道鸿宁路1788号水天城2幢1单元902-1室（自行分割）。 法定代表人：朱咸友，执行董事兼总经理。 原告杭州晶凯力商务服务有限公司（以下简称晶凯力公司）诉被告张来军、朱胜、杭州月生装饰设计有限公司（以下简称月生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑梁，被告张来军、朱胜、月生公司的法定代表人朱咸友到庭参加诉讼。审理期间，原、被告曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限两个月，另委托人民调解委员会调解，扣除审限一个月。本案现已审理终结。 原告晶凯力公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付租金、物业管理费、能耗费63614.83元，并支付利息585.60元（利息暂从2019年10月28日起算至2020年1月16日，之后利息以63614.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.20%计算至实际履行之日止）；2.判令三被告向原告支付违约金30477元；3.本案诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：萧山区宁围街道鸿宁路1788号水天城2幢1单元902室系张士武、蔡红共同共有，2017年9月27日，原告的独资股东黄锋利与张士武签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告租赁水天城2幢1单元902室房屋用于办公使用；租赁期5年，租期自2017年10月1日至2022年9月30日；在租赁期内，可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。2019年1月24日，原告与张来军签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：张来军承租案涉水天城2幢1单元902室房屋用于办公经营使用；租赁期为1年，自2019年2月8日起至2020年2月7日止；不含税租金为365730元，其中2019年1月30日应支付91432元，2019年3月30日应支付91432元，2019年6月30日应支付182866元（合同中笔误为182864元）；租赁期内的物业管理费、能耗费每平方米每月4.5元由承租人承担，支付方式为半年付，半年费用为13527元。房屋交付使用后，一直由张来军及其合伙人朱胜使用。2019年3月5日，张来军、朱胜在案涉房屋处成立月生公司开展经营活动。张来军于2019年1月24日支付房屋租赁保证金30477元、同年1月31日支付76431元、2月1日支付6763元，但未依约在同年3月30日支付第二期租金91432元、未在6月30日支付第三期租金182866元。经原告不断催要，朱胜、张来军于同年4月20日支付50000元、7月5日支付20000元、8月27日支付13000元、10月3日支付23391.50元，共计支付220062.50元。同年10月25日，朱胜、月生公司出具欠条一份，载明朱胜、月生公司欠原告房租共计71452元，并承诺在同年10月28日搬走。但三被告至今未付清租金、物业管理费、能耗费等。经计算，2019年2月8日起至2019年10月28日，租金为264138.33元，物业管理费、能耗费为19539元，合计283677.33元，扣除已付款220062.50元，尚欠63614.83元。此外，因张来军、朱胜等逾期未支付房租等费用，导致合同中途解除，按照合同第10.1条，应当支付违约金30477元。 被告张来军辩称：张来军只是代朱胜签的租赁合同，不存在合伙关系，原告与朱胜之间关于终止租赁、费用结算等问题，张来军都不清楚。原告诉请张来军付款，张来军不同意。 被告朱胜辩称：对原告诉请的金额不认可，认可的欠付金额是33137.88元，利息、诉讼费认可并愿意承担。租金应计算至2019年10月20日，10月21日至10月28日是合理腾退时间，该8天的租金不同意支付。对原告主张的违约金不认可，是原告违约在先，原告将其家具强行放置于租赁场地，影响被告使用，双方协商好不追究违约责任，才签订了欠条。关于月生公司与原告之间签订欠条，实际是朱胜与原告之间协商处理的，月生公司是朱胜在实际经营，月生公司法定代表人确实不清楚。原告从始至终知道是朱胜个人承担责任，其诉请三被告共同承担赔偿责任，自相矛盾。 被告月生公司辩称：从租房到结束，月生公司（法定代表人）都不清楚租房事宜，故月生公司不认可原告所诉的付款责任。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.不动产产权证、《房屋租赁合同》各1份，以证明案涉租赁房屋系张士武、蔡红共同所有，2017年9月27日，原告的独资股东黄锋利与张士武签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋用于办公使用，约定租赁期限五年，在租赁期内可以将承租的房屋部分或全部转租给他人的事实； 2.晶凯力公司企业信用信息公示报告1份，以证明黄锋利系晶凯力公司独资股东的事实； 3.原告与张来军签订的《房屋租赁合同》1份，以证明2019年1月24日，原告与张来军签订《房屋租赁合同》，约定张来军承租案涉房屋用于办公经营，约定了租赁期、租金、物业管理费、能耗费、违约责任等权利义务的事实； 4.月生公司企业信用信息公示报告1份，以证明2019年3月5日，张来军、朱胜在案涉租赁房屋注册成立月生公司，开展经营活动的事实； 5.欠条1份，以证明朱胜、月生公司出具欠条，载明朱胜、月生公司欠原告房租共计71452元，并承诺在2019年10月28日搬走的事实； 6.支付凭证1组，以证明房租支付情况，且三被告存在逾期未支付房租的违约情形的事实； 7.通话录音（载体为光盘）1份，以证明张来军、朱胜系合伙人，共同使用案涉租赁房屋，在通话中，黄锋利已就欠租事宜通知了张来军，张来军通知了朱胜的事实。 经质证，被告朱胜对上述证据1-6均无异议，对证据7的证明对象不认可。被告月生公司质证称法定代表人没有参与月生公司的经营，不清楚，对欠条上面加盖了月生公司的公章，没有异议。被告张来军质证认为，对证据4的证明对象有异议，张来军本人从来没有在案涉租赁房屋处开展经营活动，张来军与朱胜及月生公司没有任何法律上的关系；证据7的通话内容基本属实，但对通话相对人的身份不清楚，且通话中没有显示原告所述的张来军与朱胜是合伙人的内容；对于其他证据没有异议。 经审查，本院认为：上述证据1、2、3、5，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据4系官网公示信息，对其真实性予以认定，但月生公司的公示信息中没有任何张来军、朱胜共同成立月生公司，或者与月生公司有关联的内容，对张来军、朱胜成立月生公司开展经营活动的证明对象不予认定；证据6真实、合法，与本案有关联，但其本身不能证明责任主体为三被告；对证据7的真实性予以认定，但不能证明张来军、朱胜系合伙人及共同使用租房的证明对象。 被告朱胜为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了原告与张来军签订的《房屋租赁合同》1份，以证明合同第7.5条约定，因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方除履行违约条款外还须赔偿乙方装修等费用，原告在2019年7月中旬以被告欠租为由，将其所有的家具摆放到租赁场地直至2019年10月20日，影响朱胜正常使用租赁场地；合同10.1条约定的违约金，朱胜与原告经过友好协商，原告不追究朱胜的违约责任；合同11.4条约定，物业费随房租支付，物业费支付时间与房租相同。庭审后，朱胜通过浙江移动微法院平台补充提供微信转账凭证1份，以证明朱胜在2019年9月17日还支付原告1919元的事实。 经质证，原告认为，对《房屋租赁合同》的真实性、合法性予以认可，对证明对象不予认可，关于原告影响其正常使用房屋的事实是不存在的，关于双方已经友好协商不追究违约责任的事实也不存在，结合欠条内容可见，之前的房租仍处于拖欠状态，单方作出的付款承诺也未兑现，不存在友好处理的问题；被告张来军质证认为无异议，朱胜所述问题确有其事；被告月生公司表示不清楚。对朱胜通过浙江移动微法院平台补充提供的转账凭证，被告张来军、月生公司未在本院限期内发表质证意见，原告质证认为，原告收到该1919元款项，但款项性质为电费，并非诉争的房租和物业费、能耗费，合同约定水电费应由承租方承担，由于被告逾期支付电费，导致电力公司多次向房屋所有权人张士武主张相关电费，张士武又向原告主张相关电费，原告于2019年9月17日向张士武支付电费1919.28元，之后承租方才于当日向原告转账1919元，原告提供其向张士武支付宝转账的凭证予以佐证。 经审查，本院认为，《房屋租赁合同》真实、合法，与本案有关联，确认具有证据效力，但合同履行过程中是否存在朱胜所述的事实，证据本身未能证实，对其证明对象不予认定；对微信转账凭证的真实性予以认定，但结合原告质证意见可以确认该款项系承租方支付的电费，故与本案争议事实无关，不予认定。 被告张来军、月生公司未在举证期限内向本院提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 萧山区宁围街道鸿宁路1788号水天城2幢1单元902室房屋系张士武、蔡红共同共有。2017年9月27日，原告的独资股东黄锋利经与张士武签订《房屋租赁合同》，承租了该房屋作为办公使用，合同约定租赁期5年，租期至2022年9月30日止，在租赁期内，承租方可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。2019年1月24日，出租方原告与承租方张来军签订《房屋租赁合同》，合同约定：张来军承租案涉水天城2幢1单元902室房屋用于办公经营使用，经承租方确认房屋面积加公摊为501平方米；租赁期为1年，自2019年2月8日起至2020年2月7日止；年租金（不含税）为365730元，支付方式为，2019年1月30日应支付91432元，2019年3月30日应支付91432元，2019年6月30日应支付182864元；租赁期内该房屋物业管理费、能耗费每平方米每月4.5元由承租人承担，支付方式为半年付，半年费用为13527元；物业费随房租（日期）支付；租赁期内该房屋的水、电、电话费等由承租人承担；任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为30477元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。 合同签订后，原告交付租赁房屋，张来军于2019年1月24日支付30477元，同年1月31日支付76431元，同年2月1日支付6763元。同年4月20日，承租方通过案外人账户支付50000元。同年7月5日，朱胜通过微信转账支付20000元。同年8月27日，朱胜又通过微信转账支付13000元。同年10月3日，朱胜支付23391.50元。上述已付款共计220062.50元。同年10月25日，朱胜、月生公司出具欠条一份，载明截至2019年10月20日，“欠款人朱胜（月生公司）欠晶凯力公司房租共计71452元”，“并于2019年10月28日之前搬走”，“所欠房租于2019年年底之前付清”。朱胜在该欠条的“欠款人”一栏签字，月生公司在该欠条的“欠款人”一栏盖章。欠条出具后，三被告均未再付款。 另查明，月生公司成立于2019年3月5日，系自然人独资的有限责任公司，独资股东即法定代表人朱咸友，公司住所地注册在案涉租赁房屋处。 本院认为：原告与张来军于2019年1月24日的签订《房屋租赁合同》，合同抬头及落款处的承租方均载明为张来军，合同内容中未表明张来军系代朱胜签订合同，承租方也未向原告提交相关委托代理手续，且前三笔租赁费用系由张来军支付给原告，故可认定张来军是案涉租赁合同的承租方，至于张来军将租赁房屋交与谁实际使用，是张来军与实际使用人之间的法律关系，不影响张来军作为案涉合同承租方承担合同权利义务。案涉《房屋租赁合同》是原告与张来军协商一致真实所签，系双方当事人真实意思表示，原告有合法转租权，不违反法律法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行，如违约则应承担相应违约责任。原告诉称张来军、朱胜作为合伙人成立月生公司，共同使用租赁房屋的主张，未提供有效证据证实，对该主张本院不予采纳。朱胜、月生公司非案涉《房屋租赁合同》的合同相对方，本无须直接向原告履行合同义务，但朱胜、月生公司以欠款人身份共同出具欠条，载明欠原告共计71452元并承诺限期付清，系以债务加入的形式自愿承担承租方张来军的付款义务，应在其承诺的限额内与张来军共同承担付款责任。 按照合同约定，承租人应在2019年3月30日支付第二期租金91432元，在2019年6月30日支付第三期租金182864元，但从本案承租方付款情况看，显然未按期支付第二期租金，也未按期足额支付第三期租金，构成违约，出租方就此有权依据合同约定及法律规定解除租赁合同、要求返还房屋，并要求结清返还房屋之前的房租及占有使用费。朱胜、月生公司出具的欠条，其内容为朱胜、月生公司单方承诺，不能证明是与原告达成合意后签署的双方共同意思表示，故其仅约束朱胜、月生公司，不能约束原告在欠条载明金额之外主张合法权利。朱胜辩称欠条所载金额71452元是其与原告负责人一起结算的结果，经协商租金计算至2019年10月20日，此后至10月28日为免费的合理腾退期，原告违约在先，经协商双方不再追究违约责任的主张，未提供有效证据证实，本院不予采纳。结合案涉合同及欠条等证据，案涉房屋张来军自2019年2月8日起租，至2019年10月28日搬离，实际租赁占用262天，按照合同约定的计费标准，租金为262524元（365730元/年÷365天×262天）；物业管理费、能耗费随房租应付日期支付，但并非包含在租金之内，按照合同约定的4.5元/月·平方米计算，为19539元【4.5元/月·平方米×501平方米×（8+20/30）个月】；两项合计282063元，减去承租方已付款220062.50元，尚欠租金、物业管理费、能耗费62000.50元。该欠款承租方本应在搬离前结清，因其逾期付款，原告主张逾期付款利息损失合理，从逾期之日起的利息损失本院予以支持。因张来军未按约履行付款义务，导致合同提前终止，原告有权依据合同约定主张违约金，合同约定的违约金30477元尚属合理，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张来军支付杭州晶凯力商务服务有限公司租金、物业管理费、能耗费欠款62000.50元，并支付该款自2019年10月29日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清； 二、张来军支付杭州晶凯力商务服务有限公司违约金30477元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、朱胜、杭州月生装饰设计有限公司在71452元限额范围内对上述第一、二项张来军的付款义务承担共同付款责任； 四、驳回杭州晶凯力商务服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2166元，减半收取计1083元，由张来军、朱胜、杭州月生装饰设计有限公司负担1058元，杭州晶凯力商务服务有限公司负担25元。 原告杭州晶凯力商务服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张来军、朱胜、杭州月生装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年九月二十四日 书记员  富美芳