湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1024民初1706号原告：曹某。委托诉讼代理人：李文武，嘉禾县光大法律服务所法律工作者。被告：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地：嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李圆，湖南泓锐律师事务所律师。被告：周某华。第三人：张某祥。第三人：肖某。原告曹某与被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称“嘉瑞公司”）、被告周某华、第三人张某祥合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）湘1024民初659号民事判决，被告嘉瑞公司不服，提起上诉。2017年5月2日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2017）湘10民终44号民事裁定，将本案发回本院重审。本院经依法重审，作出（2017）湘1024民初813号民事判决，被告嘉瑞公司不服该判决，又向郴州中级人民法院上诉，郴州中级人民法院作出（2018）湘10民终485号民事判决，维持原判。嘉瑞公司向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）湘民申1569号民事裁定，指令郴州中级人民法院再审本案。郴州中级人民法院经再审，于2019年8月19日作出（2019）湘10民再55号民事裁定书，认为原一、二审判决遗漏当事人，应追加肖某为本案的当事人，裁定：一、撤销郴州中级人民法院（2018）湘10民终485号民事判决及嘉禾县人民法院（2017）湘1024民初813号民事判决；二、本案发回嘉禾县人民法院重审。本院2019年10月8日立案后，依法另行组成合议庭，依法追加当事人肖某为本案第三人，于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告曹某及其委托诉讼代理人李文武、被告嘉瑞公司的委托诉讼代理人张浩、李圆、第三人张某祥到庭参加了诉讼。第三人肖某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告曹某原审时向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司和被告周某华双倍返还定金，共应返还给原告定金人民币2000000元。2.诉讼费全部由被告承担。重审中，原告增加一项诉讼请求即请求依法解除原、被告签订的《滨湖壹号商铺认购协议书》。事实和理由：2015年1月28日，原、被告签订《滨湖壹号商铺认购协议书》（以下简称认购协议书），按照协议书第三条约定，原告于2015年1月28日、1月31日、2月4日、2月10日分四次共计1000000元定金交付给被告。2016年6月，原告要求被告履行合同时，被告却告知此项目已停止，且拒绝双倍返还原告的定金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判处。被告嘉瑞公司辩称，本案中的《滨湖一号商铺认购协议书》因系肖某与曹某签订，嘉瑞公司对周某华有委托代理的授权，但对肖某无授权，周某华转委托肖某未经嘉瑞公司同意。另外从肖某向公安机关的陈述中表明肖某明知按照周某华和陈建柏签订的协议，嘉瑞景程一期、二期商铺的单价为11000元/m2，曹某购买的商铺按协议价为9600元/m2，其告知原告曹某嘉瑞公司是不会同意在认购协议书上盖合同章的，但肖某仍然与原告签订认购协议书，显然肖某与原告存在串通的嫌疑。而且《滨湖一号商铺认购协议书》上的印章系周某华伪造的，周某华亦非嘉瑞公司的法定代表人，因此该认购协议内容超越代理权限，并损害了委托人的合法权益，肖某的行为不构成表见代理。本案认购协议书签订时嘉瑞公司尚未取得嘉瑞景城二期小区商品房预售许可证，还不具备预售条件。因此《滨湖一号商铺认购协议书》应当认定为无效协议。嘉瑞公司不应承担返还原告100万元的责任。嘉瑞公司即便要承担责任也只是对其中入公司账户的30万元承担返还责任，另外70万元是转到肖某的个人账户应由肖某独立承担返还责任。被告周某华辩称，其是在被告嘉瑞公司特别授权的情况下对二期项目进行开发，收取原告的定金均用于了二期项目的开发。在此期间，由于被告嘉瑞公司单方面终止了授权委托行为，其法律后果也应由被告嘉瑞公司承担。第三人张某祥述称，其代原告交了900000元给嘉瑞公司，另100000元也是其刷卡支付给嘉瑞公司的，要求嘉瑞公司双倍返还2000000元定金给原告。第三人肖某未答辩。经本院组织当事人举证、质证，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告嘉瑞公司的质证意见是：对1、2、3、6号证据的真实性无异议；对4号证据认为签订合同被告嘉瑞公司不知情，加盖公章系伪造的，肖某不是嘉瑞公司的法定代表人，也无授权委托书，周某华尚不符合预售和收取定金的条件，不应采信；对5号证据认为原告并未将定金1000000元汇入被告嘉瑞公司账户，且公司不具备销售商铺的条件，收取的定金被告嘉瑞公司不承担双倍返还责任。二、被告周某华的质证意见是：对1-10号证据的真实性无异议，但认为由于被告嘉瑞公司无故终止授权委托行为，导致协议无法履行，责任应由被告嘉瑞公司承担。三、第三人张某祥的质证意见是：对1—10号证据的真实性均无异议，但提出原告委托第三人付款1000000元给被告嘉瑞公司，均是在被告嘉瑞公司办公室刷卡的，被告嘉瑞公司也是知情认可的。四、原告的质证意见是：对7、8、9、10号证据的真实性无异议；但认为8号证据与本案无关联；9号证据中，被告嘉瑞公司是知情的，认购款也是在被告嘉瑞公司由原告委托第三人刷卡的，被告嘉瑞公司应承担责任。本院认证如下：原、被告及第三人对1-10号证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，被告嘉瑞公司法定代表人陈健柏与被告周某华分别签订了《股权转让协议》和《嘉禾县嘉瑞置业有限公司股权转让补充合同》，双方约定，周某华支付股权转让金后，取得嘉瑞置业有限公司45%的股权，并取得嘉瑞景程二期的开发权。补充合同第五条“营销计划和销售定价约定：甲乙双方应当协同合作，共同推进一、二期项目的销售。乙方承诺，针对二期项目制定的营销计划以及推售价格，均提前与甲方进行协商。甲、乙双方以书面形式指定价格，二期项目房屋和商铺的最终成交价格不低于一期项目的在售的类似房屋和商铺的销售价”。同日，被告嘉瑞公司向周某华出具了一份授权书，内容为：“经公司董事会研究，特授权予周某华同志负责‘嘉瑞·景程’二期项目的一切事务全权负责，特此授权”。在嘉瑞公司授权期间内即2015年1月28日，当日因周某华本人外出，周某华指示其妻肖某（时任“嘉瑞·景程”二期工程部出纳）代表嘉瑞公司（出售方、甲方）与原告（认购方、乙方）签订了一份《滨湖壹号商铺认购协议书》，协议书主要内容为：“第一条：乙方自愿向甲方购买‘滨湖壹号’项目中的部分商铺，具体为：第11栋15路与银行隔壹间后相邻的商铺（以甲方附着于本协议图纸上标注的商铺为准），面积不少于200平方米，具体面积和商铺号以产权证上登记为准；另外乙方所认购全部商铺地表以下的地下室归乙方所有和处分，甲方无偿赠与乙方。第二条乙方认购的上述商铺单价为：9600元/平方米，合计认购的商铺总面积、金额待房产部门实际测绘后再结算；另外双方已充分预见到市场行情风险，上述商铺单价永远不变。第三条：本协议签订后，乙方支付甲方认购商铺定金人民币1000000元，该款缴纳至甲方公司账户。认购商铺定金在签订正式的商品房买卖合同时转为购房款，同时本认购协议自动终止。第四条：自甲方预售许可证办理后6个月内，乙方须携带本认购协议书、定金收据、身份证等相关证件与甲方协商签订商品房买卖合同及相关文件，乙方必须办理按揭手续或一次性付清余款。若乙方自动放弃或逾期不至，视为乙方不履行本协议书，甲方已收的定金不予退还，并有权解除本协议另行处置该商铺。第五条：甲方在上述时间内不得另行出售该商铺，并且须依约定的时间签订商品房买卖合同，否则由甲方双倍返还乙方所缴纳的认购定金。第六条：乙方委托代理人代为办理签约手续的，代理人需出示乙方签署的授权委托书并携带本人身份证方可代替乙方代办各种手续。第七条：乙方应提供真实的资料和联系方式，如造成资料有误或无法联系所造成的损失，均由乙方自行承担。第八条：本协议书未尽事宜再行协商。第九条：本协议书一式二份，甲乙双方各一份。”肖某在上述认购协议书中“法定代表人”处签了字，并加盖了“嘉禾县嘉瑞置业有限公司合同专用章”印章，原告曹某也在协议中签了字。原告按照协议约定，2015年1月28日在嘉瑞公司售楼部刷卡付款100000元（注：收款收据为“订金”），后委托第三人张某祥到被告嘉瑞公司售楼部陆续三次刷卡付款，其中2015年1月31日付款300000元（注：收款收据为“定金”）、同年2月4日付款400000元（注：收款收据为“订金”）、同年2月10日付款200000元（注：收款收据为“定金”）。共计1000000元。上述1000000元均由经手人肖某向原告分别出具了收据，并加盖了“嘉禾县嘉瑞置业有限公司财务专用章”印章。其中的300000元存入了嘉瑞公司的对公帐户，另700000元存入了肖某的个人帐户。此后被告周某华对这1000000元进行了支配。之后，嘉瑞公司与周某华为工程项目资金等事由产生纠纷，2015年4月28日，嘉瑞公司在《郴州日报》刊登公告，自2015年4月16日起终止被告周某华及其合伙人在嘉瑞置业有限公司嘉瑞·景程项目中的一切业务活动，经营行为与公司无关。原告曹某要求两被告退还1000000元定金并赔偿损失无果，向本院提起诉讼。2015年1月28日，原、被告双方签订《滨湖壹号商铺认购协议书》时，嘉瑞公司尚未取得嘉瑞景城二期小区。嘉瑞景城二期小区工程于2018年开工建设，目前工程未竣工，嘉瑞公司已取得二期工程商品房预售许可证。另查明，2015年5月10日，被告周某华因涉嫌伪造公司印章罪被嘉禾县公安局刑事拘留。2017年5月31日，本院（2016）湘1024刑初126号刑事判决书判决，被告人周某华犯伪造公司印章罪、合同诈骗罪判处有期徒刑十年六个月，并处罚金100000元。周某华不服，提起上诉。2017年8月29日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2017）湘10刑终205号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院（2016）湘1024刑初126号刑事判决书查明，《滨湖壹号商铺认购协议书》中出售方（甲方）加盖的“嘉禾县嘉瑞置业有限公司合同专用章”印章，系被告人周某华伪造的。但嘉瑞公司对肖某出具给原告的收款收据中盖有“嘉禾县嘉瑞置业有限公司财务专用章”属于公司印章的真实性未予否认。本院认为：本案为合同纠纷。本案双方当事人存在以下争议的焦点问题，现评析如下：（一）本案诉争的《滨湖壹号商铺认购书》的性质及效力问题？首先，根据本案查明的事实，双方当事人签订认购书时及在较长时期内嘉瑞公司尚未取得嘉瑞景城二期小区商品房预售许可证明。可见，签订认购书时并不具备商品房预售条件。其次，《滨湖壹号商铺认购协议书》虽然约定了商铺位置、单价为9600元/平方米、面积不少于200平方米等内容，但该认购书中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同必须具备的必备条款，且部分条款内容尚不确定，该认购书是为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议，属预约性质。从认购书内容看，并无违反法律、法规强制性的规定，当事人意思表示真实、自愿，故该认购书应认定为有效。嘉瑞公司主张因该认购协议未取得商品房销售许可证而无效的辩解意见，因该认购协议书并非正式的商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故本院对嘉瑞公司此辩解意见不予采纳。（二）《滨湖壹号商铺认购协议书》解除的条件是否已成就。2015年4月，嘉瑞公司已在媒体上刊登公告，终止周某华及其合伙人在嘉瑞景程项目中的一切业务活动。2015年5月，周某华也被本院判处十年零六个月有期徒刑。结合本案合同纠纷双方当事人陷入长期反复诉讼的事实。综合上述情形表明双方均不愿继续履行认购协议书。原告因基于签订认购书的合同目的已不能实现而提出解除《滨湖壹号商铺认购协议书》的诉请符合法律规定，本院予以支持。（三）被告周某华和被告嘉瑞公司是否承担双倍返还定金2000000元及肖某在本案中是否承担责任。本案中，嘉瑞公司授权周某华全权负责嘉瑞·景程二期项目开发，两被告之间系委托与受委托法律关系，作为受委托人的周某华因当时有事外出，安排其妻肖某（同时肖某的公开身份系嘉瑞公司的财务人员），与原告于2015年1月28日签订《滨湖壹号商铺认购协议书》，并收取1000000元定金的行为，发生在嘉瑞公司特别授权周某华全权负责二期项目期间（2014年6月20日至2015年4月16日），肖某的行为系履行职务行为，符合表见代理的相关法律规定。由于嘉瑞公司出具给周某华的授权书明确二期项目一切事务由周某华负责，使原告有理由相信与周某华签订的合同是真实有效的，至于合同中加盖的公章真伪，作为原告是无法辩别的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“授权人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，由于嘉瑞公司在特别授权委托期间的违约行为，导致原告的经济损失，嘉瑞公司应承担双倍返还定金的民事责任。依照双方签订的认购协议书的约定，原告购买的商铺面积不少于200m2，按9600元/m2计算，200m2商铺价格为1920000元，按照相关法律规定，定金不能超过主合同标的额的20%。故原告预缴的1000000元定金中预付房款应为616000元，定金实为384000元。原告要求嘉瑞公司双倍返还定金合理部分的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于嘉瑞公司提出的签订认购协议书不知情，肖某在签订认购协议及收款过程中存在过错，应由肖某承担返还责任的辩解意见，本院认为，因肖某经本院合法传唤未到庭，其向公安机关的陈述的事实无其他证据印证，系孤证，本院对此证据的证明力不予确认，肖某的行为属于履职行为，其行为产生的法律后果应由嘉瑞公司承担。据此本院对嘉瑞公司的辩解意见因与事实和法律不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告曹某与被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司于2015年1月28日签订的《滨湖壹号商铺认购协议书》。二、由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司返还原告曹某购买商铺预付款616000元。三、由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司双倍返还原告曹某定金768000元。上列二、三项合计1384000元，限被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司于本判决生效后之日起三十日内付清。四、驳回原告曹某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告曹某负担6840元，被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担15960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  欧 华审 判 员  李享炽审 判 员  肖成忠二〇二〇年九月二十五日代理书记员  李志东附：原告曹某与被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司、被告周某华、第三人张某祥合同纠纷一案证据目录一、重审中，原告曹某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告曹某的身份证复印件一份，拟证明原告信息情况。2、被告嘉瑞公司的注册信息及被告周某华身份信息各一份，拟证明两被告主体合法。3、授权委托书复印件一份，拟证明被告周某华经被告嘉瑞公司授权，自2014年6月20日开始全权负责嘉瑞景程二期项目的一切事务的事实。4、《滨湖壹号商铺认购协议书》及平面图各一份，拟证明2015年1月28日，被告周某华在授权期内代表被告嘉瑞公司与原告签订嘉瑞景程二期商铺认购协议，协议中约定，商铺单价为9600元/m2，由原告交给两被告定金1000000元等内容及平面图中标注了门面所处位置的事实。5、收据原件4张，拟证明原告依合同约定先后四次支付给被告嘉瑞公司及被告周某华1000000元商铺定金的事实。6、公告复印件一份，拟证明被告嘉瑞公司授权委托被告周某华的有效期为2014年6月20日至2015年4月28日，原告曹某与被告周某华签订的合同是在授权期限内签订的事实。二、重审中被告嘉瑞公司为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：7、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书各一份，拟证明法人信息情况及被告周某华并非公司股东的事实。8、股权转让协议、补充协议、授权委托书、公告复印件各一份，拟证明被告嘉瑞公司股东湖南普润投资有限公司与周某华签订协议后，周某华并没有履行其义务；被告嘉瑞公司发现周某华无法履行其义务时已发出公告终止与周某华相关权利义务；授权委托书是基于股权转让协议及补充协议而授权，周某华未完成其义务的情况下不具有授权效力；被告嘉瑞公司发现周某华有私刻公章签订合同行为时已发出公告，明确表示私刻公章签署协议不具有法律效力。9、《滨湖壹号商铺认购协议书》、询问笔录及收据复印件各一份，拟证明被告嘉瑞公司从未认可该认购协议，也未收到过原告的商铺认购款，原告也是知情的事实。10、（2016）湘1024刑初126号刑事判决书和（2017）湘10刑终205号刑事裁定书各一份，拟证明被告周某华犯伪造公司印章罪、合同诈骗罪被依法判处有期徒刑，原告缴纳1000000元时，肖某曾告知原告，如果按9600元/米2，嘉瑞公司不会在协议上盖章，事后发现协议上的公章确实也是伪造的。附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。