贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8200号上诉人（原审原告）：潘慧，女，汉族，1977年11月20日生，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201511197783。委托诉讼代理人：袁翔，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201910125653。被上诉人（原审被告）：贵阳俊华置业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B608-B612室，统一社会信用代码：915201150657734184。法定代表人：蔡明健，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓奕，女，1990年8月11日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系公司员工。上诉人潘慧因与被上诉人贵阳俊华置业有限责任公司（以下简称俊华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初7941号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。上诉人潘慧上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，说理矛盾，判决结果不公。双方签订的《商品房买卖合同》中仅对套内建筑面积误差的处理方式作出约定，没有约定建筑面积出现误差时的处理方式，故应当根据司法解释规定，在俊华公司交付的房屋建筑面积与合同约定不符时，合同没有约定，面积误差比在3%以内时，双方应当按照合同约定的价格据实结算房价款，多退少补。被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘慧向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告多收购房款7,803.62元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2014年9月25日，原告潘慧通过按揭贷款方式向被告俊华公司购买了其开发的位于贵阳市高新区（以下简称涉案房屋），双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＪＨＺＹ2014-09-250）。双方在上述合同中约定：案涉房屋建筑面积88.64平方米，套内建筑面积69.15平方米；第七条“计价方式与价款”约定该商品房价款按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6331.06元，总价款437,793元；第十五条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；第十一条第一款约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条第三款“转移登记”约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金；（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共有设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后初始登记完成30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人；（四）双方同意按照买受人同意委托由出卖人指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费由买受人承担”。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款437,793元。经贵阳市测绘院2016年12月30日测绘，原告所购房屋的建筑面积为87.06平方米，套内建筑面积为69.15平方米，共有建筑面积17.91平方米。原告在办理不动产登记手续过程中，被告于2018年9月10日向其出具了房屋分层分户平面图及购房款增值税发票，原告据此知晓案涉房屋建筑面积减少。原告遂向本院提出诉请如前。另查明，时光俊园4-7号楼2014年房产预测绘地上套内面积为：83783.57平方米，其分摊的共有面积为：17148.17平方米，地下室套内面积为：100931.74平方米。实测与预测公摊面积变化，主要是：1、预测时计入公摊但实测时未计入公摊的3号和4号房屋之间的结构板（三面围合结构），由此导致的公摊面积减少1267.26平方米，平均每栋每层减少316.8平方米，实测中该结构板即没有计入公摊面积也没有计入套内建筑面积。2013年作面积预测时，规划行政主管部门并未明确3号和4号房屋之间的此类结构板是否应当计入公摊面积，测绘相关标准规范也未对此作具体明确的释明，因此我单位根据“即使用即公摊”的原则将该结构板计入公摊面积之内。2018年作面积实测时，规划行政主管部门已明确规定，3号和4号房屋之间的此类结构板属于不合理结构，因此我单位在作面积实测时，规划行政主管已经明确规定，3号和4号房屋之间的此类结构属于不合理结构，因此我单位在作面积实测时并未将该结构计入公摊面积内；2、地下室车库补土调规、人防的变化等导致住宅的总公摊面积增加54.14平方米。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照约定行使权利、履行义务。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均具有约束力，原告按约交纳了购房款，被告负有按约履行交付房屋等合同义务。原、被告双方争议的焦点：被告交付的商品房建筑面积少于合同约定的建筑面积是否构成违约从而应当承担退还相应购房款的违约责任。从合同约定来看，双方在合同第七条约定案涉房屋的房价款计价方式是按照套内面积（即专有面积）计算，而第十五条仅约定套内面积出现差异的处理方式，没有约定建筑面积出现差异时的处理方式。虽然被告向原告交付的购房款发票是按照建筑面积及单价确定的总房款，但是总房价与合同约定的总房价款一致，原告又没有其他证据证实双方通过其他方式对合同约定的房屋计价方式进行了变更约定，而交付发票系被告与原告签订《商品房买卖合同》的附随义务，仅凭该发票不能证实双方对房价款的计价方式进行了变更约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”，该解释对面积误差的计算方式确定了有约定的依约定的处理原则。《商品房买卖合同》第十五条约定了面积差异的处理方式即原被告选择了按套内建筑面积的误差比计算差异，该约定对双方具有法律约束力，而案涉房屋套内面积并未减少。因建筑面积是套内建筑面积(即专有建筑面积)和公摊面积（即分摊建筑面积）之和，套内面积未变而建筑面积减少，意味着公摊面积减少。公摊面积是全体业主分摊的共有建筑面积，虽然不能由买受人自己单独使用，但公摊面积的减少通常情况下意味着买受人享有的公共设施功能如楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积减少，而公摊面积的大小会影响到买受人的居住舒适及便利程序。但就本案而言，从贵阳市测绘院高新分院出具《关于时光俊园4-7号楼公摊面积变化的说明》来看，案涉房屋公摊面积变化系测绘计算方式发生变化所致（预测时将计入公摊的3-4号楼之间三面合围的结构板计入公摊，而实测时并未将该结构板计入公摊），而未计入公摊的三面合围结构在实测时是有的，只是没有将其进入公摊面积而已，尽管产权登记的公摊面积发生变化，但是原告等买受人所实质享有的公摊面积并未发生改变，故原告的权利实质上并没有因此受到损害。综上，原告诉请要求被告退还因案涉房屋建筑面积减少导致多收的房价款，在套内面积未发生改变的情况下，实质是要求被告退还因公摊面积减少而多收的房价款，而案涉房屋登记的公摊面积减少并不是因为原告实际享有的分摊建筑面积减少，仅仅是因为测绘计算方式发生变化所致，不能据此认定被告违约，故原告的诉请以及要求被告承担相应利息没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：原告潘慧的诉讼请求。二审审理中，上诉人提交如下证据：第一组：《滨湖俊园置业计划书》，《住宅专项维修资金收据》，《物业服务费发票》，证明：俊华公司对外宣传的案涉商品房均是以建筑面积计算单价和总价，政府相关部门和物业服务企业也是以建筑面积为标准收取房屋维修基金及物管费，说明当地商品房的交易习惯是按建筑面积计算，即便合同按套内建筑面积计算房价款，该单价也是按建筑面积核算而来。被上诉人质证认为，对专项维修资金收据真实性没有异议，但是对其关联性有异议，并非我方公司出具，该专项维修资金不属于双方合同组成内容，故该证据与本案无关；对物业费发票三性不予认可，该收据的落款公司与我公司无任何关联性，与本案无任何关联性；对置业计划书三性不予认可，其本身也是否认其内容对合同有约束效力。第二组：类似案例的生效判决、裁定书，证明：一审判决的裁判观点错误。被上诉人认为，案件内容与本案差距甚大，对本案无参考性，不予认可。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋建筑面积及套内建筑面积。第七条约定房屋价款按套内建筑面积计算。现经测绘，涉案房屋的套内建筑面积并未发生改变。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，因双方合同约定对面积差异的处理方式为“根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……”。现套内面积并未发生改变，一审判决对上诉人主张被上诉人返还其购房款的诉请予以驳回，并无不当。一审判决说理清晰，并明确说明了案涉房屋公摊面积变化系测绘计算方式发生变化所致，上诉人所提之证据不能达到其证明目的，另上诉人所提之裁判文书并非本案证据。故上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘慧负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年九月三十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦