山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3267号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩保芝，男，1954年12月8日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：孙桂玲，山东大仟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肥城市拾屯实业总公司，住所地肥城市老城街道办事处驻地。 法定代表人：石仁友，经理。 委托诉讼代理人：聂伟，山东信望律师事务所律师。 上诉人韩保芝因与被上诉人肥城市拾屯实业总公司（以下简称拾屯公司）土地租赁合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2020）鲁0983民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩保芝上诉请求：1、依法撤销原判决，查清事实后改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、2012年5月19日，上诉人与被上诉人签订了原砖厂场地租赁《协议书》，协议约定，租赁期限为2012年1月1号至2051年12月31号。在庭审中，被上诉人提交的上诉人与月庄村委会签订的《承包土地协议》，已明确证实被上诉人与月庄村委会签订的承包土地协议已于2019年11月15日到期；一审法院对肥城市村委会书记尹承军的调查笔录也明确表明被上诉人与月庄村委会签订的承包土地协议于2019年11月15日到期后，月庄村委会与被上诉人不再续签合同且被上诉人2020年的租金未缴纳，也就是说，被上诉人在2019年11月16日后即丧失了对涉案土地的承包权，已无权对上诉人要求支付2020年的租金及滞纳金，但一审法院却认定被上诉人与月庄村委会的合同于2019年后转为不定期租赁，判决上诉人支付租金及滞纳金属认定事实错误，证据不足，进而适用法律错误。二、被上诉人与月庄村委会签订的《承包土地协议》到期后，因月庄村委会不再与被上诉人续签，意味着被上诉人自2019年11月16日后已不再对涉案土地享有承包权更无权转租给上诉人，涉案土地因被上诉人履行不能而与上诉人解除合同，并且被上诉人因履行不能而与上诉人解除合同对上诉人构成了违约，但原审中仅凭被上诉人提交的无法显示时间、位置的照片及仅能证实通知打印时间，无法证实其是否送达上诉人的照片及催缴租金通知，据此认定被上诉人催缴租金的事实，进而依此为证据判决上诉人解除合同有法律依据，属认定事实错误，适用法律错误；总之，本案解除合同的原因是被上诉人与月庄村委会的土地承包协议于2019年11月15日到期后双方没有续签，因被上诉人的履行不能而解除了上诉人与被上诉人之间的合同。三、上诉人未缴纳租金有正当理由且被上诉人无权要求上诉人缴纳租金及滞纳金。(1)原审中，上诉人提交的上诉人与被上诉人负责人石德军录音光盘、山东省肥城市公证处出具的公证书、测绘书及光盘已明确证实上诉人与被上诉人签订了原砖厂场地租赁《协议书》后，承租场地面积与协议严重不符，且被上诉人也明知上诉人承租的场地面积有误差并且小于协议约定面积而且知道差异的具体地方，多缴纳的租金数额已远远超过2020年所应当缴纳的租金数额。(2)涉案土地因被上诉人承包的土地到期且没有续签，被上诉人无法履行其与上诉人之间的协议，被上诉人因履行不能而与上诉人解除合同，被上诉人承租的土地在2019年11月15日到期后，被上诉人在没有缴纳2020年的租金情况下，要求上诉人支付2020年的租金没有事实及法律依据。四、上诉人与被上诉人2004年签订协议没有约定租赁面积(虽有三砖厂租地平面图但平面图上并没有注明面积)，是对涉案土地整体约定的租金，但是2012年5月19日双方签订的涉案协议已明确约定租赁面积为47.96亩，租金为每年38000元，是针对涉案租赁的47.96亩土地约定的租金，体现了单位面积的租金价格，两份协议有着本质的不同。2012年5月19日的协议签订之后，上诉人在履行该协议的过程中发现实际承租面积与协议严重不符，多次找被上诉人要求实际丈量，被上诉人也明知涉案土地面积不符但拒不配合丈量的情况下，上诉人为了维护自己的合法权益，不得已才采取了两个措施：一是于2020年3月23日向被上诉人邮寄了因承租面积与合同不符暂缓交租金的通知函，在庭审中被上诉人也认可该通知函被上诉人己收到；二是上诉人委托测绘公司、公证处就涉案土地的实际面积进行了测绘并进行公证，测绘的涉案土地的实际面积为40.8168亩，远远小于合同约定的47.96亩，依据“谁主张谁举证的原则”，上诉人已提交证据证实其承租的土地面积远远小于协议约定的面积。但一审法院却无视上诉人提交的证据，认为自2004年使用涉案土地，对土地面积是明知的，是对土地整体使用约定的租金，就径行判决驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求贵院依法撤销原判决，查清事实后改判或发回重审。 拾屯公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，对案情的分析透彻，逻辑性强，且适用法律适当，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 拾屯公司向一审法院起诉请求：1.解除拾屯公司与韩保芝签订的场地租赁《协议书》；2.韩保芝返还拾屯公司所租赁的场地；3.韩保芝支付拾屯公司拖欠的租金（每月3166.67元，自2020年1月起至解除协议止）及滞纳金（每晚支付一天以未交租金为基数加付5%滞纳金）。 韩保芝向一审法院反诉请求：1.判令拾屯公司继续履行协议，韩保芝按实际承租土地面积交纳租金；2.判令从2012年开始韩保芝多交纳的租金抵顶拾屯公司的租金；3.本案有关费用均由拾屯公司负担。 一审法院认定事实：2004年11月16日，拾屯公司（协议中作为乙方）与月庄村中月北村民组（协议中作为甲方）签订《承包土地协议》一份。协议约定：乙方原三砖厂承包甲方土地，随着时间的推移，八七年双方签订的协议和九三年原拾屯总村分家时面积有差距，为进一步完善协议，经双方充分协商达成如下协议：一、甲方将47.96亩土地租赁给乙方（详细面积见图纸）。租期自2004年11月16日至2014年底，租期为10年，10年后如乙方不违约可继续承包。二、租金共19000元，平均每亩396.16元/年……十二、此协议一式四份，月庄村、中月北村民组、拾屯实业总公司、镇政府各一份”。其中，甲方落款处打印有“月庄村民委员会中月北村民组”字样，并加盖月庄村委会公章，乙方处加盖拾屯公司公章。协议书后附有“三砖厂租地平面图”。2014年，上述《承包土地协议》到期后，双方又协商顺延至2019年，该事实在《承包土地协议》中进行了注明。2019年到期后，双方未再续签《承包土地协议》，但月庄村委会曾向拾屯公司催交2020年度占用期间的租金。另查明，2004年8月8日，拾屯公司（协议书中作为甲方）曾与韩保芝（协议书中作为乙方，韩宝芝）签订《协议书》一份。协议约定：一、甲方三砖厂房屋和土地面积见附表，配电室320KV变压器一套租给乙方。二、租金：38000元/年（含月庄村地租）第一年于2004年12月底一次性交足以后每年初的一月一日交足，否则逾期每天加收5%滞纳金……七、乙方租赁经营期限20年，从2005年1月1日算起至2024年底协议期满后，乙方有优先租赁权，如甲方需要不再租给乙方，乙方所投资建筑项目，甲乙双方协商定价后，甲方有偿收回……拾屯公司与韩保芝（韩宝芝）分别在协议书落款处盖章、签字。该协议书后亦附有“三砖厂租地平面图”，该图纸与拾屯公司与月庄村委会于2004年11月16日签订的《承包土地协议》中所附图纸一致。后韩保芝（乙方）因对外招商要求延长承包期，遂于2012年5月19日与拾屯公司（甲方）重新签订《协议书》一份。协议约定：一、甲方原砖厂面积47.96原砖厂建筑物和乙方承包后所建建筑物已于2011年因矿方塌陷给予补偿，补偿数量方式方法，甲乙双方签订协议，此款已处理完。新协议签订后，所有因塌陷造成的一切问题，甲方不负任何责任，原砖厂一切建筑均已由乙方按所需重新安排建设。三、租金，38000元/年，每年12月31号交清下年全部租金，租金每晚交一天加收5%滞纳金，38000元/年从2012年1月1号执行至2024年底，从2025年起租金每年递增1%。七、租期：2012年1月1号至2051年12月31号。到期后乙方有优先租赁权，如甲方需要不再租给乙方，所有建筑物议价后，甲方有偿收回。再查明，韩保芝已按38000元/年的租金标准，向拾屯公司交纳租金至2019年度，2020年度的租金尚未交纳。2020年1月20日，拾屯公司向韩保芝下达催交租金通知，限其收到此通知3日内交清应交纳租金及违约金，否则解除与其所签协议，并依法催收应收租金。还查明，2020年3月23日，韩保芝向拾屯公司邮寄通知函一份，该通知函载明因其租赁的土地面积不够合同呈现的亩数，有瑕疵和误解，因此暂缓交租金，待处理妥当后再交租金。2020年5月22日，韩保芝委托泰安市信邦房地产服务有限公司（以下简称信邦公司）对涉案土地面积进行测量并申请肥城市公证处对测绘过程进行保全，最终信邦公司根据韩保芝现场指认的土地边界点得出测绘结果为40.8168亩。后双方因租金及面积事宜协商未果，诉至本院。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、拾屯公司与韩保芝之间租赁关系的性质问题；二、拾屯公司有无权利解除其与韩保芝于2012年5月19日签订的《协议书》。针对争议焦点一，首先，拾屯公司与月庄村委会之间签订的《承包土地协议》在2019年到期后，双方未再续签协议对租赁期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”。故拾屯公司与月庄村委会之间的租赁协议转为不定期租赁。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案中，月庄村委会称，其系在2015年左右知道拾屯公司将涉案土地转租给韩保芝，但至今对此并未提出异议，应视为拾屯公司的转租已经出租人同意。故拾屯公司于2012年5月19日与韩保芝签订的《协议书》合法有效，对此，本院予以确认。但关于租赁期限的约定，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”同时，涉案土地的转租系基于拾屯公司拥有的承租权，现拾屯公司与月庄村委会的租赁为不定期租赁，基于权利处分的原则，拾屯公司与韩保芝之间的租赁亦应为不定期租赁。针对争议焦点二，诉讼中，韩保芝辩称其未按约交纳租金系因协议中约定的土地面积与实际面积不符，导致租金数额不准确。本院认为，首先，2012年5月19日的《协议书》是因韩保芝为对外招商要求延长承包期而签订的，在此之前，双方曾于2004年8月8日就涉案土地签订过《协议书》，且在该《协议书》后附有涉案土地图纸，虽双方后因承包期问题重新签订协议，但韩保芝对涉案土地系自2004年起延续使用至今，涉案土地的实际使用面积一直未变，韩保芝对此亦是明知；其次，根据两份《协议书》中关于租金的约定及2012年5月19日《协议书》中关于面积的记载，双方仅是对涉案土地的整体使用约定了年租金，并未体现单位面积下租金价格。故对韩保芝的上述辩称，本院不予采纳，对其因面积问题提出的反诉请求，本院不予支持。综上，在租赁期限内，韩保芝有义务按约支付租金。在拾屯公司向其催要后，其至今未交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条约定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对拾屯公司关于解除其与韩保芝于2012年5月19日签订的《协议书》，返还涉案土地，并要求其按协议约定支付涉案土地占用期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的问题，因双方在《协议书》中关于逾期交纳租金时滞纳金的约定过高（即租金每晚交一天加收5%滞纳金），考虑拾屯公司的实际损失，本院依法予以调整，拾屯公司可以韩保芝实际占用期间的租金为基数，自2020年1月1日起至韩保芝实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司与被告（反诉原告）韩保芝于2012年5月19日签订的《协议书》；二、被告（反诉原告）韩保芝于本判决生效后三十日内，搬离本判决第一项《协议书》中载明的位于肥城市村委会的租赁土地，并返还给原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司；三、被告（反诉原告）韩保芝于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司租金[自2020年1月1日起至韩保芝实际搬出之日止，按104.11元/日（38000元/年÷365日）计算]；四、被告（反诉原告）韩保芝于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司滞纳金（以本判决第三项为基数，自2020年1月1日起至韩保芝实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；五、驳回原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）韩保芝的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）韩保芝负担；反诉案件受理费932元，减半收取计466元，由反诉原告（被告）韩保芝负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人韩保芝提交2020年9月4日上诉人与月庄村委签订的土地承包合同及协议书原件各一份，证实被上诉人的租赁合同到期后，经月庄村委多次催交续签合同并补交租金，被上诉人均无回应，月庄村委决定不再与被上诉人签订租赁合同，重新进行了土地租赁，与上诉人重新签订了土地承包合同，并要求上诉人支付2020年1月至8月的租金。被上诉人质证认为，对土地承包合同及协议书的真实性无法确定，我们没有参与其合同的订立。本院认为，上诉人提交的证据系2020年9月4日签订的，被上诉人对证据的真实性无法确认，且月庄村委会并未就涉案土地与被上诉人拾屯公司解除合同，上诉人韩保芝也未提交证据证明其交纳了2020年1月至8月的租金，对上述证据本院不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是：1、被上诉人拾屯公司解除合同的主张是否应予支持；2、被上诉人拾屯公司是否有权要求上诉人支付租金及滞纳金。 关于被上诉人拾屯公司解除合同的主张是否应予支持的问题，被上诉人拾屯公司与月庄村委会之间签订的《承包土地协议》在2019年到期后，双方未再续签协议对租赁期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，拾屯公司与月庄村委会之间的租赁协议转为不定期租赁，月庄村委会并未通知被上诉人拾屯公司解除合同，故被上诉人仍为涉案土地的承租人。被上诉人拾屯公司于2012年5月19日与上诉人韩保芝签订的《协议书》合法有效，现拾屯公司与月庄村委会的租赁为不定期租赁，基于权利处分的原则，被上诉人拾屯公司与上诉人韩保芝之间的租赁亦应为不定期租赁。在租赁期限内，上诉人韩保芝有义务按约支付租金。被上诉人拾屯公司向其催要后，其至今未交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被上诉人拾屯公司解除合同的主张应予支持。 关于被上诉人拾屯公司是否有权要求上诉人韩保芝支付租金及滞纳金的问题，双方曾于2004年8月8日就涉案土地签订过《协议书》，且在该《协议书》后附有涉案土地图纸，该协议约定的租赁期限为20年，后双方于2012年5月19日重新签订的《协议书》是因上诉人韩保芝为对外招商要求延长承包期而签订的，故上诉人韩保芝对涉案土地系自2004年起延续使用至今，对涉案土地的实际使用面积一直未变也是明知的。而且，两份《协议书》中关于租金的约定均是对涉案土地的整体使用约定了年租金为3.8万元/年，并未约定单位面积下租金价格，故上诉人韩保芝主张因协议中约定的土地面积与实际面积不符，导致租金数额不准确的理由不能成立，本院不予采信，被上诉人拾屯公司有权要求上诉人韩保芝按照合同约定支付租金及滞纳金。 综上所述，韩保芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费982元，由韩保芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月二十四日 书记员  梁 壮