广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2027号原告（反诉被告）：唐德富，男，1986年1月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***************，居民身份证号码：440************41X。原告（反诉被告）：邓三妹，女，1989年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***************，居民身份证号码：440************788。共同委托诉讼代理人：李燕，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：林玉紫，女，1966年10月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************，居民身份证号码：441************006。委托诉讼代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，广东文证律师事务所律师。被告：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地：珠海市**************1-5轴。法定代表人：杨东方，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告唐德富、邓三妹与被告林玉紫、珠海正顺房地产代理有限公司（简称正顺公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告林玉紫于2020年7月21日对原告唐德富、邓三妹提起反诉，本院予以受理。两案于2020年8月27日公开开庭进行合并审理。原告唐德富、邓三妹及其委托诉讼代理人李燕，被告林玉紫及其委托诉讼代理人杨威龙、杨华，被告正顺公司的委托诉讼代理人吴江、张婧尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告提出诉讼请求：1.判令确认《房地产买卖合同》[（售）2020-00034]于2020年6月11日已解除；2.判令被告林玉紫向原告双倍返还定金10万元，被告正顺公司就定金返还承担连带偿还责任；3.判令被告正顺公司退回原告预交税费2.9万元；4.判令二被告支付原告维权律师费1万元。事实和理由：两原告为夫妻关系。2020年1月7日原告唐德富代表两原告与两被告签订《房地产买卖合同》，被告林玉紫将位于珠海市金湾区****************（房产证号：粤房地证字第C5223676）的不动产以现状装修转让给原告，房屋面积117.84平方米，成交总价为105万元；另约定被告林玉紫需在原告办理按揭审批通过后即时解除涉案房屋的抵押，因注销抵押或查封造成的办理过户日延期20日以内；若因被告林玉紫未按时解除涉案房屋的交易限制导致原告解除合同，被告林玉紫需双倍返还定金给原告。合同签订后，临近春节放假及之后受新冠疫情的爆发影响，被告林玉紫于2020年3月7日告知原告可以向银行申请办理按揭手续，原告在被告正顺公司的陪同下于同月7日将办理银行按揭手续的相关资料递交给了银行。2020年5月15日中国农业银行珠海拱北支行向原告出具同意贷款意向书，同意向原告发放商业贷款65.6万元、公积金贷款16万元，贷款期限30年，意向书有效期限为出具之日起一个月，即2020年5月15日起至2020年6月15日止。因疫情影响导致同贷书出具时间向后推迟，原、被告三方经协商同意将合同约定的履行时间顺延，被告林玉紫最迟应当在2020年6月5日前解除涉案房产的抵押。直至2020年6月10日被告林玉紫仍然未完成房产解除抵押手续，致使涉案房产的过户手续无法办理。原告经与被告正顺公司核实沟通情况得知，被告林玉紫至2020年6月15日时仍未办理解除房产抵押登记。2020年6月11日原告通过电话、微信告知被告正顺公司如被告林玉紫仍然无法办理过户，则解除《房地产买卖合同》，并要求被告退回原告已支付的定金5万元及预交税费2.9万元，共计7.9万元。2020年6月11日，原告未收到任何可以办理涉案房屋过户的通知。之后，原告多次与两被告协商解除合同退款事宜，无果。原告应二被告的要求于2020年3月10日通过手机银行转账支付5万元定金至被告林玉紫的农行账户。2020年6月5日，原告通过支付宝向被告正顺公司员工卿泽艳转账支付税费2.9万元，被告正顺公司于同日出具收据给原告。综上所述，被告林玉紫未按约定办理完毕解除涉案房产抵押登记的违约行为，导致原告办理按揭贷款的同贷书过期无法办理银行按揭贷款、《房地产买卖合同》无法继续履行，严重损害原告合法权益，应承担违约责任，双倍返还定金给原告。被告正顺公司作为涉案房产买卖的中介，应承担连带偿还定金的责任，同时被告正顺公司因买卖交易无法继续履行应退回原告预交税费2.9万元。两原告提供的证据有：1.房地产买卖合同；2.银行转账电子回单；3.个人住房贷款同意贷款意向书；4.支付宝转账记录；5.微信聊天记录、名片；6.光盘、唐德富与熊中英的电话录音记录；7.结婚证；8.委托代理合同、发票。被告林玉紫辩称：一、林玉紫未懈怠履行合同义务，不存在任何违约行为，两原告单方强行解除合同，林玉紫无需向两原告返还定金。（一）涉案《房地产买卖合同》第7.2款虽然约定林玉紫应在约定的交税或过户日前（即2020年4月30日前）将房屋的抵押、查封等限制解除完毕，否则，两原告有权延期第6.2款的交款日期，但同时第7.1款也明确约定由于林玉紫解除抵押需提前偿还抵押贷款或借款，林玉紫应在两原告先取得按揭审批通过后才办理解除抵押手续，且可以比原约定的交税及过户日延长20天。从前述内容可证实：1、两原告应先履行按揭审批通过义务后，林玉紫才需开始履行解除房屋抵押义务，即林玉紫具有先履行请求权及抗辩权；2、如果林玉紫不能按约定期限解除房屋抵押，两原告仅有权延期第6.2条约定的交款日期，但无权单方解除合同。本案由于两原告违约在先未能在约定的2020年4月30日前取得按揭审批通过手续，导致林玉紫也无法在约定的期限即2020年4月30日前将房屋原有的抵押解除，进而导致合同第7条所约定的林玉紫解除交易限制期限因已无法实际履行而失去效力、对合同双方不应再适用，双方其后也未就两原告应何时履行完毕按揭审批通过义务、林玉紫应何时履行完毕解除房屋抵押义务达成一致意思，在没有明确约定履行期限的情况下，林玉紫根本不存在违约的事实，何况林玉紫后来在得知两原告已取得银行同贷书后，立即向第三方借款过桥偿还银行抵押贷款用于解除抵押，但办理解押及审批手续均需要流程和时间，当时又是处于疫情期间，各银行审批的期限均比平时要延长，林玉紫已尽到催促义务，但银行领导一直未审批签名，林玉紫无法把款项转至银行还清贷款解除抵押，其过错不在林玉紫，林玉紫不存在懈怠履行义务的事实。（二）涉案合同第6.2.1款约定买卖双方应于2020年4月30日前（含当日）先予前往税务部门办理税费缴纳手续，且买方应于当日办理交税过户前支付首付款（以总价减去银行批准贷款额和之前已支付的定金及放款后为准）180,000元整给卖方，但在被告正顺公司的工作人员多次向两原告要求配合预约到国家税务总局珠海市金湾区税务局红旗办税服务厅办理缴纳税费时，却遭到两原告的拒绝，并且两原告也没有按约定向林玉紫支付首付款，系两原告违约在先，且违约行为一直持续至今，根据涉案合同第14.2款的约定，两原告因逾期3个工作日仍未交付房款、未按约定时间办理相关手续的，其无权向林玉紫主张解除合同及返还定金。二、本案中不具备约定解除和法定解除合同的条件，两原告无权单方解除合同和主张返还定金。（一）涉案合同没有关于任一方可以单方解除合同条件的约定，而合同第14.1、14.2款仅是关于承担违约责任的内容和形式的约定，并非关于合同解除条件的约定，被两原告无权以该两款内容为依据主张解除合同及要求返还定金。（二）从林玉紫提交的证据《视频光盘》内容可见，林玉紫分别到中国农业银行股份有限公司拱北支行及其贷款部向银行工作人员进行询问，银行经理明确表示只要买卖双方还有交易意向，银行是可以重新出具同贷书的，不存在两原告所称的因同贷书过期而无法办理银行按揭贷款的情况，涉案合同完全可以继续履行，涉案交易不会受影响，基于保护交易和诚实信用原则，两原告与林玉紫之间应继续履行合同，完成交易。（三）因涉案合同没有约定解除合同的条件，假设任一方存在迟延履行的行为，结合林玉紫已举证证明本案所涉房屋交易不会因此导致合同履行不能或导致合同目的不能实现，不构成根本违约，在未经双方协商一致或达到合同法第九十四条规定的情形时，另一方不得据此向迟延方主张解除合同及返还定金。退一步讲，假设本案被认定存在约定解除合同的条件以及违约行为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，在违约程度轻微、未构成根本违约以及不会导致合同目的不能实现的情况下，应坚守保护交易和诚实信用的原则，不应支持两原告关于解除合同的请求。（四）鉴于涉案各方履行争议合同义务的期限均在疫情流行期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，基于维护社会经济稳定发展、鼓励交易和有利于民商事持续正常交易的方针，两原告可以请求适当变更履行期限，但其关于解除合同及返还定金的主张不应得到支持。三、涉案合同已实质性变更，合同内容应由双方重新磋商及履行。（一）由于两原告违约在先，导致涉案合同内容已经实质性变更，合同所涉条款对双方已不再适用，基于公平原则，应由合同双方按照有利于实现合同目的的方式对合同内容进行重新磋商及履行，即使存在迟延履行合同，过错也在两原告一方，两原告无权向林玉紫主张解除合同及返还定金。被告林玉紫提供的证据有：1.金融业务收入凭证、银行回单联；2.视频光盘；3.民事委托代理合同；4.律师费发票；5.微信聊天记录（林玉紫与李世南）；6.微信聊天记录（林玉紫与熊中英）。被告正顺公司辩称：一、二原告要求正顺公司就定金返还承担连带责任没有事实和法律依据。案涉5万元作为房屋买卖合同的定金，由房屋买卖合同关系的当事人即被告林玉紫收取，假设被告林玉紫违约，导致产生双倍返还定金的法律责任，应由林玉紫承担，正顺公司并非房屋买卖合同关系当事人，而是居间合同关系当事人，原告要求正顺公司对双倍返还定金承担连带责任没有事实和法律依据。二、正顺公司收取的29,000元中，已代二原告缴纳契税13,500元、按揭代理费1000元，剩余部分应作为正顺公司的居间报酬。正顺公司已履行居间服务，促成二原告与被告林玉紫之间的《房地产买卖合同》成立，二原告应依约向正顺公司支付居间报酬。根据《房地产买卖合同》第11.2条的约定，二原告支付的29,000元，在支付税费后，剩余部分作为经纪方（即正顺公司）居间报酬。故正顺公司已收取的29,000元，在代二原告缴纳契税13,500元、按揭代理费1000元后，剩余部分依约应作为正顺公司的居间报酬。三、二原告要求正顺公司承担律师费没有法律依据。正顺公司在居间服务过程中，并无违约，二原告要求正顺公司承担律师费的诉讼请求没有法律依据。综上所述，二原告要求正顺公司对双倍返还定金承担连带责任，要求正顺公司支付律师费的诉讼请求没有事实和法律依据。正顺公司已代二原告缴纳了契税和按揭代理费，剩余部分应作为居间报酬不应退还。二原告对正顺公司提出的诉讼请求应被驳回。被告正顺公司提供的证据有：1.中国建设银行电子回单；2.熊中英与唐德富微信聊天记录；3.敦促履行通知书；4.EMS邮寄单；5.EMS邮件查询记录；6.税收完税证明；7.收款收据；8.房地产买卖合同；9.珠海市不动产登记情况查询结果。被告林玉紫提出反诉请求：判令两原告向被告林玉紫支付维权律师费10,000元。事实和理由：2020年1月7日，两原告与林玉紫签订《房地产买卖合同》，因受到疫情原因影响，经双方协商同意延期履行合同，在合同履行过程中，两原告起诉至法院要求确认涉案合同已于2020年6月11日解除并要求林玉紫返还定金等款项，林玉紫委托律师代理诉讼并支出维权律师费。《房地产买卖合同》并非无法继续履行，两原告起诉要求确认合同解除没有事实和法律依据，构成根本违约，属于滥用诉讼权利、浪费司法资源的不当行为，两原告应根据合同第14.2条的约定向林玉紫返还维权律师费这一直接损失。两原告就反诉辩称：两原告未违约，应驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2020年1月7日，原告唐德富（买方）、被告林玉紫（卖方）与被告正顺公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》[（售）2020-00034]，载明：“1.卖方将位于珠海市金湾区****************的房地产及现状装修转让给买方，该房建筑面积117.84平方米。3.抵押状况：有抵押，抵押权人为农商银行及林玉紫，抵押金额约为100万元。4.买卖房地产价格：105万元。5.定金支付：签订本合同后1天内买方向卖方支付定金50,000元。6.银行按揭付款：买方拟向银行按揭贷款（含公积金贷款）82万元，买方应于2020年4月30日前（含当日）办理完毕银行按揭贷款批准手续，并出具《同意贷款通知书》给卖方。买方有权选择（含更换）不超过三家银行申请贷款，卖方予以配合，因卖方未配合造成合同无法继续履行时，卖方应承担责任。6.2.2买卖双方应于2020年4月30日前（含当日）先予前往税务部门办理税费缴纳手续，完税后再到不动产登记机构办理房产过户递件手续，递件成功后取得不动产登记机构出具的《受理回执单》由经纪方保管。买方应于当日办理交税过户前支付首付款（以总价减去银行批准贷款额和之前已支付的定金及房款后为准）18万元给卖方。7.1卖方因需要提前偿还抵押贷款或借款，买方在6.2.1条的按揭审批通过后，买方收到该款后第一时间去解除抵押或查封（因注销抵押或查封造成的办理过户日延期20日以内，买方双方均予同意）。7.2卖方须于第6.2.2条约定的交税或过户日前将该房的抵押、查封等限制解除完毕，否则买方有权利延迟第6.2条的交款日期。11.2买方过户税费及居间佣金承担：承担买方交易税费，承担卖方交易税费，按照成交总价的2%（或人民币21,000元）支付经纪方居间佣金，买方向经纪方支付29,000元用于交纳卖方和卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。14.1卖方无法定或约定事由单方解除合同，因逾期3个工作日仍未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制或未配合买方办理按揭手续等因其他违约行为导致买方解除本合同，买方应退还卖方所交全部款项，并按双倍返还定金的方式承担违约责任。并承担买方追究卖方违约责任产生的费用（包括但不限于律师费、误工费、差旅费等）。14.2买方无法定或约定事由单方解除合同，或因逾期3个工作日仍未交付房款、未按约定时间办理相关手续或因其他违约行为导致卖方解除本合同，买方应按无权要求返还定金的方式承担违约责任。并承担追究买方违约责任产生的费用（包括但不限于律师费、误工费、差旅费等）。17.合同补充：由于卖方房产证在银行抵押，未领出，经买卖双方协商一致，同意5万定金先暂时托管在经纪方，等卖方领取房产证，并交给经纪方，经纪方将5万定金转给卖方。”该合同下方载明：林玉紫收到买方交来购房定金5万元。2020年3月10日，原告唐德富向被告林玉紫支付定金5万元。被告正顺公司解释称：被告正顺公司于2020年3月10日代收的定金，退还至原告唐德富的账户当中，原告之所以在收到被告正顺公司退还的定金之后又将其支付给了被告林玉紫，是因为原告要向银行申请按揭贷款，需要有买方向卖方支定金的凭证。2020年5月15日，中国农业银行珠海拱北支行向原告邓三妹出具《个人住房贷款同意贷款意向书》（简称同贷书），最长有效期限为出具之日起一个月。两原告与被告林玉紫确认：双方在签订案涉书面合同时，同意卖方可以在买方取得同贷书后20天内办理完毕抵押权注销登记。两原告还称：原告于2020年5月15日取得同贷书，被告应最晚于2020年6月5日前办理完毕抵押权注销登记，双方最终协商一致卖方应于2020年6月11日办理完毕抵押权注销登记。被告林玉紫称：原告因为自身原因没有按期取得同贷书，被告林玉紫同意原告延期办理，案涉合同原本约定的时间已经无法实际履行，双方在实际履行中没有对解除抵押的期限作出约定。被告正顺公司称：两原告与被告林玉紫同意延期之后，对合同期限进行了变更，但没有明确约定变更后的履行期限。上述同贷书由被告正顺公司于2020年5月15日直接取得。被告正顺公司称：其于2020年5月15日将取得同贷书的事宜电话通知被告林玉紫，于2020年5月22日通过微信将同贷书图片发送给被告林玉紫。被告林玉紫称：其于2020年5月22日收到上述同贷书。2020年6月17日，被告林玉紫结清案涉房屋的银行抵押贷款，并办理抵押权注销登记。2020年6月5日，原告向被告正顺公司支付税费29,000元。被告正顺公司称：其已经从该费用中支出了13,500元税费和1000元按揭代理费，依据合同约定，剩余部分应作为居间费用。原告提供了唐德富与被告正顺地产销售人员熊中英的微信聊天记录，显示：原告与正顺地产反复沟通案涉房屋交税、解押事宜，由于案涉房屋的抵押尚未解除，截止至2020年6月10日，两原告与两被告未办理交税事宜。原告还提供了唐德富与熊中英的电话录音记录，显示：2020年6月11日，唐德富称：我不可能再等，她是拿不出来的啦，拿出来也迟了，也搞不好了。2020年6月15日，唐德富称：不用问了，你就直接赔我钱。……我限你三天之内把钱退还给我。……我不可能再等了，现在是你们违约，我那个同贷书15号到期，上面写的清清楚楚。原告据此证明其于2020年6月15日向两被告提出解除案涉合同，两被告否认收到解除合同通知。两被告同意继续履行合同，并称履行合同没有客观障碍。被告林玉紫提供了视频光盘，以证明：中国农业银行拱北支行及其贷款部经理明确表示只要买卖双方还有交易意向，银行是可以重新出具同贷书的，不存在因同贷书过期而无法办理银行按揭贷款的情况，涉案合同完全可以继续履行。两原告对该视频光盘的真实性、合法性不予认可，并称：两原告不愿意继续履行合同。两原告提供了委托代理合同和律师费发票，以证明其支出律师费10,000元。被告林玉紫提供了委托代理合同和律师费发票，以证明其支出律师费10,000元。另查明，两原告为夫妻关系。本院认为，原告唐德富、被告林玉紫以及被告正顺公司（经纪方）签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法且有效。由于两原告系夫妻关系，且两原告主张共同购买案涉房屋，故两原告与被告林玉紫之间成立房屋买卖合同关系，而两原告与被告正顺公司之间成立居间合同关系。本案的争议焦点为：一、案涉《房地产买卖合同》是否已经解除；二、定金罚则的适用；三、税费的返还；四、律师费的承担。一、关于案涉《房地产买卖合同》是否已经解除《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”上述规定的前提是主张解除合同的一方当事人，应当享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，原告取得同贷书的时间由于新冠疫情原因导致延期。涉案合同约定同贷书应当于2020年4月30日取得，但原告实际取得同贷书的时间为2020年5月15日，逾期15日。被告正顺公司表示其于2020年5月22日通过微信将同贷书图片发送给被告林玉紫，被告林玉紫亦表示其于2020年5月22日收到上述同贷书。之后被告林玉紫于2020年6月17日注销了涉案房屋的抵押权登记。因双方均同意卖方在买方取得同贷书后20日内办理完毕抵押权注销登记，因此，20日的期限为约定期限，又考虑到疫情因素导致原告取得同贷书的时间逾期15日，根据对等原则，也应当允许被告适当的逾期，从被告林玉紫知晓原告取得同贷书之日起至注销涉案房屋抵押权登记之日，期间共计25日，比合同约定的期限逾期5日，但逾期时间处于合理范围，并不会导致合同目的无法实现。原告以被告逾期注销抵押权登记为由，主张解除涉案合同，理据并不充分，本院不予支持。因原告无权主张解除涉案合同，故原告请求确认合同于2020年6月11日已解除，无事实和法律依据，本院不予支持。因案涉合同并未解除，且被告林玉紫已于2020年6月17日办理完毕案涉房屋的抵押权注销登记，无证据显示案涉合同存在客观履行不能的情形，故原、被告仍应依照合同约定履行相应的义务。二、关于定金罚则的适用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”案涉合同也约定：“卖方无法定或约定事由单方解除合同，因逾期3个工作日仍未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制或未配合买方办理按揭手续等因其他违约行为导致买方解除本合同，买方应退还卖方所交全部款项，并按双倍返还定金的方式承担违约责任。”本案中，案涉合同并未解除，也无证据显示合同目的不能实现，本案不应适用定金罚则。故原告主张两被告双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于税费的返还。案涉合同约定两原告应向正顺公司支付税费29,000元，在合同未解除的情况下，原告主张被告正顺公司返还税费29,000元，无合同和法律依据，本院不予支持。四、关于律师费的承担。庭审中，各方均确认合同约定的相关日期实际已经发生变更，且变更之后的日期没有明确约定。可见，经双方变更履行日期之后，原告迟延取得同贷书的情形并没有造成违约。同样，被告林玉紫于2020年5月22日通过微信实际收到同贷书之后，于2020年6月17日办理完毕抵押权注销登记，亦系在合理期限内履行自身义务，难以认定为被告构成违约。因此，虽然案涉合同约定双方可以追讨因违约责任产生的律师费，但是经双方变更合同的履行日期后，双方实际并未存在故意迟延履行的违约情形，故两原告与被告林玉紫均主张对方承担律师费，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）唐德富和邓三妹的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）林玉紫的反诉请求。案件受理费1540元，由原告（反诉被告）唐德富、邓三妹负担，反诉受理费25元，由被告林玉紫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  朱 全二〇二〇年九月十五日法官助理  黄国靖书 记 员  谢静茹