山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020）鲁0402民初3396号 原告：韩三高，男，1989年8月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：刘培玉，男，1976年3月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：赵绪忠，山东司杰律师事务所律师。 原告韩三高与被告刘培玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩三高与被告刘培玉及其委托诉讼代理人赵绪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩三高向本院提出诉讼请求：判令被告立即归还房屋。事实与理由：被告刘培玉在2019年4月2日将位于东王庄社区7号楼西单元二楼东户房屋卖于原告，未在规定时间内将房屋清空交付于原告，并以父母年迈为由占据房屋拒不交付。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 被告刘培玉辩称：一、被答辩人的诉请与事实不符，本案不属于房屋买卖合同纠纷，应系民间借贷纠纷。2019年4月2日，答辩人因急需用钱，便找到被答辩人要求借款4万元，被答辩人同意借款给答辩人，并口头约定月息6分，借款期限为二个月，同时被答辩人提出必须以答辩人的房屋作抵押，并要求答辩人与其签订房屋买卖合同作为担保，答辩人由于当时急于用钱，就在被答辩人事先准备好的房屋买卖合同上签了字，之后被答辩人在扣除了二个月的利息4800元后，于当日通过工商银行给答辩人转款35200元。借款到期后，被答辩人多次向答辩人催要借款，答辩人于2019年7月16日通过微信转账向被答辩人支付利息2500元。上述事实充分说明，本案不属于房屋买卖合同纠纷，应系民间借贷纠纷。二、答辩人与被答辩人之间签订的房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，应属无效合同。首先，根据《民法总则》第一百四十三条的规定，“意思表示真实”是民事法律行为应具备的有效条件之一。而答辩人与被答辩人的真实意思表示是民间借贷，并非房屋买卖，其房屋买卖合同实质上只是对民间借贷提供的担保。因此，其房屋买卖合同不是答辩人与被答辩人的真实意思表示。其次、本案房屋买卖合同约定价格为4万元，而案涉房屋面积为84.4平方米，作为2017年才搬迁居住的新房，其每平方米仅为473.93元，这样的价格连建安成本都不够。事实上，2019年4月份案涉房屋的市场价格至少应在10万元以上，其合同约定价格明显严重背离市场价格。答辩人作为智力正常的完全民事行为能力人，以如此低的价格签订房屋买卖合同显然不是自己的真实意思表示。再次，从答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同第一条和第二条约定的内容来看，被答辩人除应支付4万元购房款外，还应向答辩人支付2万元保证金，而事实上被答辩人只向答辩人转款35200元，并没有按照约定向答辩人支付4万元购房款，更没有向答辩人支付过2万元定金。显然房屋买卖合同所约定的内容也不是被答辩人的真实意思表示。从上述事实不难看出，答辩人与被答辩人之间签订的房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示，因此应属无效合同。三、答辩人与被答辩人之间所签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，依法应属无效合同。因为被答辩人当时让答辩人签订房屋买卖合同其真实目的，是为了能及时收回借款而让答辩人提供的担保，其房屋买卖合同中所约定的4万元购房款以及2万元定金等内容，只是答辩人与被答辩人之间的虚伪意思表示，其隐匿的真实意思表示是将案涉房屋作为借款合同的担保。而《民法总则》第一百四十六条明确规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”因此，答辩人与被答辩人之间所签订的房屋买卖合同，由于存在虚假意思表示，依法应属无效合同。综上所述，本案系民间借贷纠纷，房屋买卖合同只是为借款合同提供的担保，该合同不是双方的真实意思表示，系无效合同，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。因此，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月2日，出卖人（甲方）刘培玉与买受人（乙方）韩三高签订《房屋买卖合同》，该合同约定，甲方自愿将其村证房位于建筑面积84平方米以人民币40000元整的价款出售给乙方。乙方支付甲方合同保证金贰万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、买卖、占有等权利一并转让给乙方。本合同签订后，甲方保证乙方享有甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。违约责任：甲方应当于2019年4月2日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本合同。解约后，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币拾万元。如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。等等。 2017年3月24日，甲方西王庄乡东王庄社区搬迁安置办公室与乙方刘培玉签订《东王庄社区项目一期搬迁安置协议书》，约定，为进一步加快社会主义新农村建设，改善群众的居住条件，按照区委、区政府统一要求，结合本村实际，依据《东王庄土地增减挂钩项目一期搬迁安置实施方案》和《东王庄社区项目一期选房办法》实施搬迁安置，经双方协商达成以下协议共同遵守：第一条搬迁安置方式。甲方原则上按照人均35平方米的标准以“以房换房，以平方换平方”的方式进行安置，具体以规定为准。第二条拆旧房屋和常住人口认定。拆旧房屋的面积和结构以搬迁安置办公室工作人员现场实地测量勘测并公示的结果为准。常往人口的认定和参与此次选房的人数以公示的《东王庄社区项目一期搬迁证件勘验、户型选定统计表》中的结果为准。第三条安置房选择。甲方向乙方提供的安置房有两种户型(A户型：115平方米、B户型：140平方米)。乙方根据《东王庄土地增减挂钩项目一期搬迁安置实施方案》相关规定选择安置房数量和户型，并通过《东王庄社区项目一期选房办法》确定安置房位置。等等。被告将该《东王庄社区项目一期搬迁安置协议书》原件交付给原告。 2019年4月2日，韩三高通过银行转账给刘培玉35200元。2019年7月16日，刘培玉通过微信转账给韩三高2500元。2019年4月2日，韩三高录制刘培玉在涉案房屋中的视频录像，在该视频录像中，刘培玉陈述将涉案房屋出卖给韩三高。 庭审时，法庭向原告释明：原告是否坚持原告主张的诉讼请求，是否将本案诉讼请求变更为被告偿还借款本息？原告陈述：坚持被告归还房屋的诉讼请求，不变更诉讼请求。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 本案中,虽然原告韩三高与被告刘培玉签订了《房屋买卖合同》，但是该买卖合同约定的房屋出售价格明显低于房屋实际价值，原告向被告转款35200元后，被告又向原告转款2500元。综上，本案原告韩三高与被告刘培玉签订的《房屋买卖合同》实际系被告向原告借款提供的担保，原告与被告之间系民间借贷法律关系而非房屋买卖合同法律关系。诉讼期间，本院已向原告释明是否变更诉讼请求，原告坚持诉讼请求，不予变更。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零八条第三款,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,裁定如下: 驳回原告韩三高的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  赵言超 二〇二〇年九月二日 书记员  张辰华