江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初684号原告（反诉被告）：丁正权，男，1975年7月20日出生，汉族，居民，住涟水县。原告（反诉被告）：马银春，女，1976年12月3日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：王升化，涟水县忠信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：赵小路，男，1972年7月15日出生，汉族，居民，住涟水县。被告（反诉原告）：刘永梅，女，1975年8月20日出生，汉族，居民，住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：杨金成，淮安市淮安区宋集法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）丁正权、马银春与被告（反诉原告）赵小路、刘永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告丁正权、马银春及其委托诉讼代理人王升化，被告赵小路、刘永梅及其委托诉讼代理人杨金成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁正权、马银春向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告于2019年8月30日签订的租房协议；2.判令被告退还原告租金17658元，并赔偿原告损失6000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月30日，被告将其家中房屋、大棚及门口场地出租给原告经营家具生产和销售。根据合同约定，原告给付被告租金20000元。可时至今日，被告未完全按照合同约定履行出租义务，出租的12间房屋只交付了11间，门口的场地至今未平整交付给原告使用。经与被告协商未果，原告于2019年10月12日委托涟水县忠信法律服务所，通知被告尽快履行合同约定。否则，原告将诉至法院维护自身的合法权益。但被告均未答复，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）赵小路、刘永梅辩称，1.对原告方申请撤销原、被告共同签署的租赁协议，被告认为在原告违约的情况下，此协议是不可以撤销的；2.原告方要求被告退还租金，我们认为原告方已经对租赁协议内容违约，应承担相应的违约责任，被告方已经完全按照协议内容履行完毕，是原告方因为其他原因自行毁约，所以被告方不应承担相应责任。被告（反诉原告）赵小路、刘永梅向本院提出反诉请求：反诉被告在房屋租赁期间要求反诉原告，在自己所有的场地上建筑大棚、铺设水泥地坪、大棚内铺设地板砖，产生费用94230元，现要求原告承担50000元；2.要求反诉被告承担协议中的违约金50000元。原告（反诉被告）丁正权、马银春反诉答辩称，系反诉原告违约在先，反诉被告不应承担违约金；反诉原告在双方签订租房协议之前，自行装修房屋，产生的费用不应由反诉被告承担。审理中，原告（反诉被告）丁正权、马银春变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2019年8月30日签订的租房协议；2.判令被告退还原告租金17658元，并赔偿原告损失6000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）赵小路、刘永梅答辩称，原告（反诉被告）赔偿其损失，并承担违约金后，同意解除双方所签订的租房协议。本院经审理认定如下事实：2019年7月，丁正权、马银春与赵小路、刘永梅开始洽谈，欲租赁赵小路、刘永梅所有的位于涟水县房屋，用于经营家具生产和销售。2019年7月30日，赵小路、刘永梅作为甲方，丁正权、马银春作为乙方，双方签订1份《租房协议》，约定乙方因经营家具需要租甲方现有房屋12间，外加大棚及门口场地，租期10年，每年28100元，租期从2019年7月30日至2029年7月30日，房租费每年7月30日前付清，一年分两期付款，前6个月付20000元，后6个月付款8100元。双方不得违约，如有违约，承担违约金50000元。后丁正权、马银春付10000元给赵小路、刘永梅。后因丁正权、马银春对房屋有特殊要求，赵小路、刘永梅对房屋进行了装修。2019年8月27日，丁正权、马银春再次给付赵小路、刘永梅10000元，赵小路向丁正权、马银春出具了1张收条，载明收到房租20000元。赵小路、刘永梅将位于涟水县由其所有的2间主屋、9间大棚、1间厨房交付给丁正权、马银春使用。2019年8月30日，赵小路、刘永梅作为甲方，丁正权、马银春作为乙方，双方再次签订1份《租房协议》，约定乙方因经营家具需要租甲方现有房屋12间，外加大棚及门口场地，租期10年，每年28100元，租期从2019年8月30日至2029年8月30日，一年分两期付清，前6个月付20000元，后6个月付款8100元。双方不得违约，如有违约，承担违约金50000元。2019年10月12日，涟水县忠信法律服务所代表丁正权、马银春向赵小路、刘永梅发出1份《催告函》，要求两被告（反诉原告）在接收函件后3个工作日内，将门口场地平整好，交付第12间房屋，否则将诉至人民法院。上述事实，有当事人陈述，丁正权、马银春提交的《租房协议》、收条、两张房屋照片、《催告函》；被告赵小路、刘永梅提交的2份《租房协议》、通话录音等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，丁正权、马银春与赵小路、刘永梅签订的《租房协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。丁正权、马银春主张赵小路、刘永梅未按照协议的约定向其交付第12间房屋、未将门口场地平整，要求解除该《租房协议》，但协议中未明确约定赵小路、刘永梅有义务平整门口场地，且原告（反诉被告）无证据证明被告（反诉原告）未将第12间房屋交付给其使用，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）存在该两项违约行为，要求解除合同、返还租金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。赵小路、刘永梅提出反诉，要求丁正权、马银春承担违约金50000元，并赔偿其装修房屋费用50000元后，即同意解除合同，对此，本院认为，丁正权、马银春已搬离涉案房屋，以自己的行为表明不再履行《租房协议》，故从利于涉案房屋的有效利用和实现最大价值出发，确认于赵小路、刘永梅提出反诉请求之日起，解除双方签订的《租房协议》。赵小路、刘永梅要求丁正权、马银春承担违约金50000元，因该50000元系双方约定10年租期，共计281000元租金而约定的违约金，现因双方仅履行了1年左右时间，故本院酌定丁正权、马银春承担违约金20000元。赵小路、刘永梅要求丁正权、马银春赔偿装修损失50000元，对此，本院认为，因该装修仍附着在赵小路、刘永梅所有的房屋上，且丁正权、马银春因提前解除合同，已向其支付相应的违约金，无需再重复赔偿其损失，故对赵小路、刘永梅的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认赵小路、刘永梅与丁正权、马银春于2019年8月30日签订的关于涟水县房屋《租房协议》于2020年9月15日解除。二、驳回丁正权、马银春的诉讼请求。三、丁正权、马银春于判决生效后十日内给付赵小路、刘永梅违约金20000元。四、驳回赵小路、刘永梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费392元，由丁正权、马银春负担。反诉案件受理费2300元，由丁正权、马银春负担400元，与赵小路、刘永梅负担1900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行。丁正权、马银春：6232636100133878655；赵小路、刘永梅：6232636100133878648）。审 判 长 王丽人民陪审员罗运喜人民陪审员 张    同    俊二〇二〇年九月十六日书 记 员 钱        泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。