江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终448号上诉人（原审被告）：许佳欢，男，1993年9月30日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：蒋欢，男，1983年6月13日生，汉族，住山东省鱼台县。被上诉人（原审原告）：赵玉红，女，1987年4月15日生，汉族，住山东省鱼台县。被上诉人（原审第三人）：无锡淘新居房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道凯旋华庭C区50号。法定代表人：李存龙，该公司总经理。上诉人许佳欢因与被上诉人蒋欢、赵玉红、无锡淘新居房地产经纪有限公司（以下淘新居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许佳欢上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋欢、赵玉红的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、蒋欢、赵玉红未能成功办理案涉房屋贷款系因自身原因导致。1.根据无锡市房地产调控领导小组办公室锡房调办[2017]3号《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》之规定，非本市户籍居民家庭购买住房时，应提供自购房之日前累计2年（含）以上在本市缴纳的社保或个税证明。该规定自2017年9月25日24时起开始执行，至双方协议解除房屋转让协议时，上述规定依然有效。蒋欢、赵玉红系“双外”人员（既不是无锡户口，也不在无锡工作），属于限购对象，在无锡不具备购房的资格。蒋欢、赵玉红明知其二人不具备购房资格，仍与淘新居公司合谋，以补税单等方式骗取购房资格，并向银行申请贷款。其在不知情的情况下，曾多次从上海赶到无锡配合蒋欢、赵玉红去银行办理案涉房屋的贷款手续，但均未成功。蒋欢、赵玉红的上述行为已构成根本违约，依照双方房屋转让协议之约定，其有权不予退还定金。2.一审法院在未对蒋欢、赵玉红系“双外”人员的基本事实进行调查认定的情况下，单纯依据蒋欢、赵玉红的个人征信报告即认定该二人信用良好，继而认定案涉房屋贷款未能发放的结果并非因蒋欢、赵玉红的个人原因所导致，系认定事实不清。本案中，信用良好仅是蒋欢、赵玉红能够办理房屋贷款的必要条件，而非充分条件。蒋欢、赵玉红的个人信用良好，并不代表他们可以在无锡市购房，也不代表他们可以在无锡办理房屋贷款。二、蒋欢、赵玉红并无自筹资金支付余款的经济能力。1.蒋欢、赵玉红两次贷款未成后，不仅未积极筹措现金以付清余款，反而继续无理要求其继续配合申请贷款，甚至企图以违法的手段来申请抵押贷款。在长达数月的时间内，其房屋权利始终处于受限状态，无法将该房屋出卖给其他购房人，随着市场行情的变化，其的经济利益也在不断受损。在蒋欢、赵玉红的房屋贷款无法获得审批且迟迟未以其他方式支付余款的情况下，其无奈于2018年11月28日发通知催告蒋欢、赵玉红在2018年12月5日前付清余款，否则将解除合同。但截至2018年12月5日，蒋欢、赵玉红并未支付任何房款。其抱着以和为贵、妥善解决问题的态度，并未立即解除合同，而是在2018年12月10日再次询问蒋欢、赵玉红近日能否付清余款，同时也向淘新居公司表达了同样的想法，但未获回应。无奈之下，其最终于2018年12月13日发出解除通知函。蒋欢、赵玉红虽于2018年12月10日发短信表示愿意在近日内支付全款，但实际上蒋欢、赵玉红并无支付全款的经济实力（包括筹借借款的能力），否则也不会在长达数月的时间里仍无法解决付款问题。蒋欢、赵玉红所称的支付房款来源实际是要以涉案房屋作为抵押物，以过桥贷的方式来取得资金。该筹款方案是任何一个正常的出卖方均无法接受的方案，也超出了双方约定的付款方式的范畴。一审判决仅根据蒋欢、赵玉红最后愿意付全款的虚伪意思表示即认定两人具有履行合同的诚意及能力，并认定其未给予蒋欢、赵玉红必要的付款准备时间是完全错误的。三、一审判决适用法律错误。本案中，因蒋欢、赵玉红根本违约，其发函解除双方的房屋转让协议，蒋欢、赵玉红在回函中也同意解除该协议，只是双方就合同解除后的结算和清理事项未能达成一致意见。蒋欢、赵玉红及淘新居公司在本次合同签订时，并未向其如实告知“双外”人员的情况，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违反了《合同法》第42条的规定，其有权拒绝退还30万元定金。蒋欢、赵玉红辩称：一、其二人并未迟延给付房款，不存在违约行为。1.双方签订的房屋转让协议第三条第二款约定，2018年7月16日将59万元交至中介指定的银行监管账户。这一约定并非其二人的单方义务，而是双方共同的义务，许佳欢应将案涉30万元定金先退给其二人，然后再由其二人将该29万元付至第三方银行监管账户。因双方明确约定以资金监管的方式贷款，但许佳欢并未退还30万元定金，致使其二人无法办理资金监管和贷款，故应认定许佳欢违约在先。2.许佳欢在庭审中自认“如果需要资金监管就打到监管账户，如果无需监管就在过户时再交付”。据此，即使认为双方未对是否需要办理资金监管作出明确约定，其二人也仅应在过户时再给付首付款。二、案涉房屋办理贷款的时间或过户时间应在2018年10月之后。1.淘新居公司已出庭说明案涉房屋需在许佳欢的原房产证办理满两年时再办理贷款和过户，以节约交易税费。淘新居公司的这一说法符合市场上的房屋交易惯例，应为可信。2.在案涉房屋的原房产证办理满两年以前（即2018年10月份以前），许佳欢并未催促过其二人办理贷款和过户，这也说明双方所约定的贷款办理时间并不是2018年7月份。三、许佳欢拒不配合办理贷款手续是导致案涉房屋买卖行为无法履行的原因。1.其二人第二次办理房屋贷款未成功的原因系由于许佳欢拒不配合将首付款退出以办理资金监管而导致，许佳欢的该退款义务双方已经在房屋转让协议第三条第二款中以手写方式予以明确。2.蒋欢有在无锡缴纳两年个税的完税凭证，因此蒋欢在无锡是有购房资格的。许佳欢没有证据证明蒋欢存在所谓补税单的行为。淘新居公司也向法庭说明了蒋欢具备24个月的纳税记录，符合无锡市当时的购房政策，且淘新居公司也向许佳欢作出了书面保证，保证其二人可以顺利办理贷款，但是许佳欢拒不配合。3.办理房屋贷款过程中，向多家银行尝试申请贷款系正常情况，许佳欢仅需配合办理即可。在合同未明确约定贷款办理时间的情况下，双方均有相互配合容忍的义务，以保证合同的主要条款能够顺利履行。况且，即使需要许佳欢第三次配合办理贷款手续，也不会给许佳欢造成巨大的经济负担，因此许佳欢应当予以配合。四、许佳欢在律师函中认可了全款付清的付款方式，其二人在收函后也当即回函表示愿意一次性付清全款，但许佳欢要求其二人在5日内付清全款，明显不合理。案涉30万元定金系其二人辛苦工作所得，仅仅因为办理房屋贷款耗费了个把月的时间，许佳欢就不予配合并解除合同及不再退还该30万元定金，于法于理都无依据。淘新居公司辩称：同意蒋欢、赵玉红的答辩意见。蒋欢、赵玉红向一审法院起诉请求：1.判令许佳欢返还购房定金30万元；2.本案诉讼费用由许佳欢承担。一审法院认定事实：2018年4月22日，许佳欢作为甲方（售房人），蒋欢、赵玉红作为乙方（购房人），淘新居公司安镇分公司作为丙方（中介方）签订房屋转让协议一份，约定甲方自愿将坐落在泓郡华府170-901的房屋出售给乙方。该房屋产权证号：01××21，总面积95.01平方米。甲乙双方协商的实际成交价格为149万元…，付款方式：1.甲、乙双方签订本协议之时，乙方支付甲方房屋定金30万元，由甲方收取。暂存款待该房屋乙方所有权证下发，甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚，迁户完毕、物业交割完毕后丙方向甲方结清。2.购房定金可冲抵购房款，贷款种类为商业贷款，于2018年7月16日前委托丙方根据银行政策办理贷款手续；且以丙方指定评估机构评估的价格作为乙方贷款的依据，办理贷款的相关费用由乙方承担。付款特殊规定：如需资金监管甲方需将收到的定金30万元存到指定的第三方监管银行。其他约定：备注：1.乙方承诺征信良好，不影响贷款审批，如因乙方自己的问题造成不能贷款则由乙方承担违约责任，甲方定金不予退还，如因国家政策原因导致乙方不能与甲方进行交易，则互不违约，如因中介方经营不善导致合同无法履行则违约责任由中介方承担，中介方由责任人将合同继续履行除外。2.乙方定金30万元给到甲方，甲方积极配合将房屋内的按揭还清，并注销他项，由中介配合备案。签订合同当日，蒋欢、赵玉红向许佳欢支付了定金30万元。2018年11月28日，许佳欢发函要求蒋欢、赵玉红于5日内支付全部房款。当日，蒋欢、赵玉红委托上海方本（无锡）律师事务所（以下简称方本所）向许佳欢发律师函，载明方本所接受蒋欢、赵玉红的委托，就编号0000112的房屋转让协议履行事宜致函如下：“蒋欢、赵玉红与你方签署的房屋转让协议约定蒋欢、赵玉红给付你方首期款项（包括30万元定金和29万元监管账户房款）；其余90万元房款由中介方代理蒋欢、赵玉红办理贷款手续。因交易房屋产证未满两年，双方约定在房屋满两年后再行办理贷款和过户手续。现中介方多次要求你方配合办理贷款手续，你方拒绝配合；中介方明确告知若你方配合，贷款可于2018年11月30日前完成放贷手续。你方的行为使得双方签订的房屋转让协议无法继续履行；你方于2018年11月28日函告蒋欢、赵玉红于2018年12月5日付清全款，仅给予5个工作日的宽限期，明显不合理。你方的上述行为表明你方拒绝履行房屋转让协议，你方构成根本违约，现函告你方，立即配合办理贷款手续，若贷款最终无法顺利办理，蒋欢、赵玉红将于贷款确定无法办理后的合理期限付清全部款项。你方若执意不予配合，蒋欢、赵玉红将向房屋所在地法院依法提起诉讼，要求你方退还已收款项，并承担30万元违约金。”2018年12月13日，许佳欢向蒋欢、赵玉红发出《解除合同通知书》载明：“蒋欢、许佳欢：你们好！你我双方于2018年4月22日签订了无锡市房屋转让协议，约定将我所有的坐落于无锡市锡山区泓郡华府170-901的房屋以149万元的价格出售给你。协议约定：乙方支付房屋定金30万元后，应于2018年7月16日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续；乙方贷款申请批准以后办理产权转让手续；若乙方未按本协议规定时间付款，逾期一个月以上的即视为乙方不履行本协议，甲方有权解除协议；如因乙方自己的原因造成不能贷款则由乙方承担违约责任，甲方定金不予退还。我在上海工作，协议签订后，为了配合你方办理银行贷款手续，多次请假中断工作从上海赶至无锡和你们洽谈并配合银行录音录像、签字等。你们辗转中国银行、中国工商银行等多家银行却始终无法办理贷款，具体原因我亦不得而知。鉴于此，我有理由相信由于你们个人原因，贷款实际已经无法审批下来，你们应当以现金形式付清房屋剩余款项。然而多日后，一方面你方的贷款依然迟迟无法办理下来，另一方面你方也未以其他方式支付剩余房款，协议依然没法继续履行。我的房屋始终处于权利受限的状态，无法继续出卖给其他买受人。随着市场行情的发展，我也遭受了相当程度的经济损失，我认为你们的行为已经构成了根本违约，故我于2018年11月28日发出通知催告你方及中介要求于2018年12月5日前付清余款，否则将解除合同。截止2018年12月5日，你方依然未再支付分文房款。抱着以和为贵、妥善解决问题的出发点，我仍对你方继续履行合同抱有一丝希望。故2018年12月10日我再次询问你们近日能否付清余款，同时我也向中介公司表达了同样的想法。遗憾的是，在我多次催告付款后，你方仍未支付余款或提出付款的方案，只是一再无理要求我方从外地赶至无锡来配合所谓的贷款手续，你方已经以实际行为表明了不会再履行合同的主要义务了。金融机构之间的征信系统都是互通的，贷款政策也大同小异，如果中国银行、中国工商银行都办不下贷款了，我还能相信其他银行能通过你方的贷款审批？我方没有义务无止境地答应你方不合理的要求。你方拒不付房款的行为已经构成根本违约，经过我多次催告后，你们仍不履行，并以自己的行为表明不履行主要债务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，我决定即日起解除你我双方于2018年4月22日签订的《协议》，鉴于你方的违约行为，已经收取的定金我方不予返还。我已委托江苏法舟律师事务所张洪律师将此份《解除合同通知书》发送给你们并处理后续法律事宜。”2019年1月8日，方本所发出律师函载明：“许佳欢：方本所接受蒋欢、赵玉红的委托，就编号为0000112的无锡市房屋转让协议履行事宜致函如下：蒋欢、赵玉红委托本所于2018年11月底向你发送律师函，要求你配合办理贷款手续，你非但拒不配合办理还于2018年12月13日向蒋欢、赵玉红发送律师函，要求解除编号为0000112的《无锡市房屋转让协议》。你的行为表示你拒不履行《无锡市房屋转让协议》，构成根本违约。蒋欢、赵玉红现正式通知你解除编号为0000112的《无锡市房屋转让协议》。请你退还30万元购房款，并承担违约责任。”淘新居公司工作人员季存存与许佳欢的微信聊天记录显示，2018年8月至10月期间，季存存与许佳欢联系办理贷款事宜，期间许佳欢两次至无锡配合办理贷款事宜。10月25日后，季存存与许佳欢的微信聊天记录显示，季存存联系许佳欢希望就贷款事宜约许佳欢与蒋欢、赵玉红进行协商，并转述蒋欢的方案为：再配合进行第三次贷款。许佳欢表示其已两次配合办理贷款，不同意办理第三次贷款，并表示没有时间至无锡与蒋欢、许佳欢协商。2018年12月10日，许佳欢与赵玉红的微信聊天记录显示：“许佳欢：上次和你们说12月5日前务必把余款付清，现在已经12月10日了，你们到底怎么说？我合同跟你们签了那么久了，贷款也配合你们去了两个银行。如果你们银行贷款办不下来，就应该想其他办法付款啊！结果到现在还没有给我接下来付款的初步方案。请你明后天能把剩余房款准备好吗？赵玉红回复：现在我提出一个和解方案。我近日内准备全款付清，过户和全款同步进行。我们当日交接完毕。具体安排请与中介确认。”蒋欢、赵玉红的个人信用报告显示，两人征信良好，未有逾期情况。一审法院认为，蒋欢、赵玉红与许佳欢签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，亦未违反国家有关法律规定，合法有效，对此法院予以认定，确认合同有效。此后许佳欢发函要求解除合同，蒋欢、赵玉红委托方本所回函同意解除合同，故本院认定双方签订的房屋转让协议已解除。本案争议焦点在于许佳欢收取的定金30万元是否需要返还。双方签订的房屋转让协议约定的付款方式为蒋欢、赵玉红进行商业贷款支付部分房款，对于如果蒋欢、赵玉红无法办理商业贷款，款项如何支付未做明确约定。转让协议签订后，双方均按约积极履行了贷款办理事宜，但前两次贷款未获银行审批通过，而蒋欢、赵玉红提供的证据可以证明其二人信用良好，本案中亦无其他证据证明系因蒋欢、赵玉红个人原因导致贷款无法办理。在此情况下，双方对于如何继续履行转让协议未达成一致意见，此后许佳欢发函要求蒋欢、赵玉红在收到函件后5日内付清房款，因双方的买卖标的为房屋，金额较大，许佳欢仅给予5天的时间，未给予蒋欢、赵玉红必要的准备时间，蒋欢、赵玉红当日即提出了异议，此后也表示愿意支付全款的方式来履行合同，但双方仍未能就转让协议的继续履行达成一致意见，致使合同解除。综上，蒋欢、赵玉红在房屋转让协议履行过程中积极履行了协议约定的义务，本案中未有因蒋欢、赵玉红原因导致转让协议无法继续履行的情形，许佳欢不予退还定金30万元不符合双方合同约定及法律规定，故蒋欢、赵玉红有权要求许佳欢退还定金30万元。当事人的其他意见，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：许佳欢于判决发生法律效力之日十日内退还蒋欢、赵玉红定金30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元（已减半收取），由许佳欢负担（蒋欢、赵玉红已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由许佳欢直接向其支付，法院不再退还）。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对此依法予以确认。二审中，许佳欢向本院提交2018年10月24日至2018年12月14日期间其与蒋欢、赵玉红，淘新居公司工作人员李存龙、季存存以及贷款中间人的通话录音及文字整理稿一份，证明蒋欢、赵玉红是“双外”人员，在无锡无购房资格。其中在2018年11月1日许佳欢与季存存的通话录音中，季存存陈述：“所以现在银行双外这边我要挑的，它是有一个期限，是截止的，一刀切的。我们单子是四月份签的合同啊，如果我们是在政策出来之后签订的我无话可说”“这次他找的银行，那边说一定可以做的下来的，一定可以，蒋欢付出的代价是利率要比之前高。”“我跟你说，没有变态到说不接双外的单子，蒋欢的贷款肯定可以下来的，保证”“蒋欢并不是最惨的，因为蒋欢他还有税单，现在无锡连税单也补不了了，你可以去问问，没有办法补税单了。”在2018年11月7日许佳欢与贷款中间人的通话中，中间人陈述：“不是不能放给他，是不能批。那不能批的话，我们只能想办法，我们之前找了其他的银行，那就是需要你再回来，你因为工作原因你也回不来，你也不能过来，那我们只能继续想办法，还是在工商银行做呀”“因为之前工商银行像蒋欢这种不在无锡工作的补个税单确实能批过去的，我们确实也做过的……”“当时送上去政策有变呀，当时你到工商银行，马上送上去，送上去以后政策有变呀，双外就是没办法做呀。”“如果不是限购，不是双外，像蒋欢这种是非常优质的客户，可他偏偏碰在这个枪口上，那没办法呀，一点办法都没有，他们夫妻两个根本不在无锡呀。”“一个是双外，一个是无锡这边就是说相关政策这种情况不能做，但是有别的银行可以做，你这边工作原因来不了，只能死马当活马医。”在2018年12月14日许佳欢与赵玉红的通话记录中，许佳欢陈述：“你现在准备怎么付款？”赵玉红陈述：“我们要付全款呀。”许佳欢陈述：“你们不是之前没有全款吗，要贷款吗？”赵玉红陈述：“对啊，贷款你不去签字的话，我们只能通过别的办法，付全款了呀。”许佳欢陈述：“你让我怎么相信你现在付全款呢？你们钱凑出来了咯？”赵玉红陈述：“我们就做了那个抵押贷，叫什么过桥贷，我们要多付好几万块钱，没办法，你不肯去签字，我们没办法。”许佳欢陈述：“我没明白，你这个钱从什么办法来呢？”赵玉红陈述：“这个你就不用管了，到时候你去的话，我们就把全款给你付清。你什么时间过去，我们就直接过户就可以了。”“现在你不配合也可以，但是我们现在付全款，你要过去过户的。”许佳欢陈述：“没有，什么叫没有问题，当然有问题，你没有在你应该付款的时间里付款。”赵玉红陈述：“我们都付全款了你还不愿意，你这是什么意思啊？”许佳欢陈述：“现在我们之间要解除这份合同，你明白吗？”赵玉红陈述：“你解除是你违约，不是我们违约。”许佳欢陈述：“没有，是你违约，是你没有在应该付款的时间内付款。……”经质证，蒋欢、赵玉红对上述录音证据的真实性予以认可，并认为上述录音证据能够证明系许佳欢拒不配合办理贷款，且许佳欢拒不同意赵玉红付全款，故应认定许佳欢违约在先。淘新居公司则认为上述证据不能证明蒋欢、赵玉红系因自身原因导致无法办理贷款。许佳欢另向本院提交e房网、无锡微博房产、无锡城事公众号等媒体在2017年8月期间所发布的关于“双外”人员停贷的报道截图一组，其中在e房网的报道中载明“目前小银行还没有‘双外’的要求”及“农业银行工作人员还称我们对‘双外’人员提供贷款”。许佳欢以此证明蒋欢、赵玉红系双外人员，故无法办理商业贷款。经质证，蒋欢、赵玉红认为其二人非“双外”人员，该证据与本案无关。淘新居公司对上述证据的真实性没有异议，但认为蒋欢、赵玉红在无锡缴纳了24个月的个税，具备在无锡地区购房的相应资格。为证明其主张，淘新居公司向本院提交纳税人为蒋欢的《税收完税汇总证明》原件一份予以证明。经质证，许佳欢对淘新居公司所提交的纳税人为蒋欢的《税收完税汇总证明》真实性没有异议，但认为该税单系蒋欢、赵玉红通过欺骗手段后补取得。而蒋欢、赵玉红则认为，该税单是否为后补取得与双方之间的交易行为无关，只要具有该税单，即证明其二人具有在无锡购房的相应资格。二审中，就蒋欢、赵玉红两次向银行申请商业贷款未成的原因，本院至中国银行及工商银行进行了调查。中国银行向本院出具书面说明一份，载明：“该笔贷款于2018年8月15日发起流水，于2018年9月29日删除流水，经系统查询该笔贷款并未进入审批流程，仅录入借款人身份信息，故无法查询贷款未能正常发放的原因。”工商银行工作人员经系统查询，未查询到蒋欢、赵玉红向其银行申请贷款的相关信息，故口头答复称无法查询该贷款未能正常发放的原因。经质证，各方对本院上述调查情况的真实性均无异议，但许佳欢认为蒋欢、赵玉红的贷款申请未进入最终审批环节的原因系由于蒋欢、赵玉红不具备购房资格所致。蒋欢、赵玉红则认为上述两家银行均未说明蒋欢在无锡不具备购房资格或不具备申请贷款的条件，其两次贷款未成的原因系由于许佳欢不配合退款并办理资金监管手续所致。淘新居公司则认为中国银行未进入审批环节的原因系因为中国银行放款较慢，而许佳欢又急于用钱，故该贷款手续被提前撤回导致；而工商银行的贷款未能被受理系因为许佳欢拒绝退款并办理资金监管手续导致。庭审中，许佳欢表示：2018年12月14日，其打电话给赵玉红是因为蒋欢、赵玉红尚未在其所发送的最后一份律师函的约定时间内付款，其认为在其打电话给赵玉红时双方之间的房屋转让协议实际并未解除，故打电话向赵玉红催款。以上事实，有通话录音光盘及文字整理稿、《税收完税汇总证明》、e房网、无锡微博房产、无锡城事公众号等媒体的报道截图和中国银行出具的证明、法院工作追记以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案二审的争议焦点为：蒋欢、赵玉红履行合同是否存在违约。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许佳欢与蒋欢、赵玉红所签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定，案涉房屋剩余90万元房款需以商业贷款的方式支付，在此情况下，许佳欢作为该房屋的出卖方负有协助买受人蒋欢、赵玉红申请商业贷款的义务。关于蒋欢、赵玉红两次申请商业贷款未获审批的原因，许佳欢主张系由于蒋欢、赵玉红为“双外”人员而导致，但根据许佳欢所举证的无锡市房地产调控领导小组办公室锡房调办[2017]3号文件之规定，蒋欢、赵玉红虽非无锡本地户籍，但若在无锡地区购房则仅需提供自购房之日前累计2年（含）以上在本市缴纳社保或个税的证明即可。事实上，蒋欢也实际取得了自购房之日前累计2年在本市缴纳个税的证明。因上述通知文件中并未明确否定后补税单的证明效力，故即使蒋欢所提交的《税收完税汇总证明》系后补取得，亦不能因此而否定蒋欢、赵玉红在无锡地区的购房资格。虽然经本院调查，案涉两家贷款银行均无法明确蒋欢、赵玉红的相关贷款申请未能获批的具体原因，但根据许佳欢所提交的贷款中间人的通话录音可知，蒋欢在本案中未能成功申请商业贷款的原因是因为在蒋欢的相关贷款申请提交之后银行的信贷政策发生了变化。另根据许佳欢所提供的e房网等媒体的报道来看，并非所有的银行均不对“双外”人员提供贷款。再结合一审中蒋欢、赵玉红所提交的个人征信报告可知，其二人的个人征信良好，因此不存在蒋欢、赵玉红因个人征信不佳而影响贷款审批的情形。在此情况下，许佳欢主张本案系因蒋欢、赵玉红为“双外”人员而导致两次贷款未成，依据不足，本院对此不予采信。虽然在蒋欢、赵玉红前两次申请商业贷款时，许佳欢曾给予了积极协助，但因双方在房屋转让协议中并未对出卖方协助申请商业贷款的次数作出具体约定，且淘新居公司也明确保证第三次贷款能够成功，蒋欢、赵玉红也已在律师函中明确承诺，若第三次贷款无法顺利办理，则将在合理期间内付清全部款项，在此情形下，从积极促成交易的角度出发，许佳欢理应继续协助蒋欢、赵玉红第三次申请商业贷款。但许佳欢却拒绝继续配合蒋欢、赵玉红办理第三次贷款申请手续，蒋欢、赵玉红第三次贷款申请因此而无法进行，故应认定蒋欢、赵玉红第三次贷款申请未成与蒋欢、赵玉红的个人原因亦无关。另一方面，蒋欢、赵玉红作为买受人，其主要的合同义务是按约支付购房款，而办理商业贷款只是买受人支付购房款的方式之一，在商业贷款无法获批的情况下，买受人有权选择其他方式替代履行。事实上，在蒋欢、赵玉红两次贷款未成的情况下，许佳欢也已于2018年11月28日发函要求蒋欢、赵玉红在收到函件后5日内付清房屋余款。蒋欢、赵玉红在当日的回函中虽对许佳欢所给予的5天宽限期提出了异议，并要求许佳欢继续配合办理贷款手续，但同时也承诺若第三次贷款无法顺利办理，则将在合理期限付清全部款项。该节事实说明，双方已通过函件往来的方式对房屋余款的支付方式作出了变更。在此情况下，判断许佳欢是否需要退还案涉30万元购房定金，不应再以蒋欢、赵玉红是否成功办理了商业贷款为依据，而应以蒋欢、赵玉红有无在合理期限内支付房屋余款为标准。由于双方所交易的标的物为房屋，价值较大，2018年11月28日许佳欢向蒋欢、赵玉红发函催告剩余90万元房屋余款时仅给予蒋欢、赵玉红5天的履约宽限期，有失合理，且蒋欢、赵玉红也已在当日回函中对许佳欢所给予的5日宽限期提出了异议，并要求许佳欢继续配合办理房屋贷款手续，如前所述，蒋欢、赵玉红的上述要求尚属合理，故在此情况下，蒋欢、赵玉红未能在收函后5日内足额支付剩余房款的行为并不构成逾期支付。2018年12月13日，许佳欢虽向蒋欢、赵玉红发出了解除合同通知书，但在2018年12月14日，双方仍在电话协商剩余房款的付款事宜，且在本案二审中，许佳欢也承认至2018年12月14日双方之间的房屋转让协议实际尚未解除。而此时，赵玉红已明确表示其已通过抵押贷款的方式筹集了全部剩余房款，并承诺将在蒋欢配合办理过户之日全额支付剩余购房款，但许佳欢却以蒋欢、赵玉红的付款期限已过为由，对赵玉红的上述替代履行方案予以拒绝，并执意要求解除双方之间的房屋转让协议。双方之间的房屋转让协议虽最终被解除，但综合以上分析应当认定，蒋欢、赵玉红在案涉房屋转让协议履行过程中并不存在怠于履行付款义务的违约情形，其二人对双方之间房屋转让协议的解除亦不负有过错，故蒋欢、赵玉红有权要求许佳欢退还定金30万元。一审判令许佳欢退还定金30万元，于法有据，并无不当。综上所述，许佳欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人许佳欢负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇二〇年九月九日法官助理 唐广征书 记 员 汪丽敏