浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初2437号 原告：周福根，男，1953年5月6日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告：陈水妹，女，1966年6月29日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告：王某1，女，2015年8月12日出生，汉族，住浙江省德清县。 法定代理人：王某2，1986年1月24日出生，汉族，住浙江省德清县，系原告王某1父亲。 上述三原告之共同委托诉讼代理人：胡闻龙，浙江清溪律师事务所律师。 被告：崔新龙，男，1955年10月24日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：程华英，女，1960年10月5日出生，汉族，住浙江省德清县。 上述二被告之共同委托诉讼代理人：姚杰，浙江莫干山律师事务所律师。 第三人：沈蓉美，女，1962年9月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告周福根、原告陈水妹、原告王某1与被告崔新龙、被告程华英、第三人沈蓉美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告周福根及三原告之共同委托诉讼代理人胡闻龙，被告程华英及二被告之共同委托诉讼代理人姚杰，第三人沈蓉美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋买卖中介合同》（审理过程中，三原告变更该项诉讼请求为判令解除原、被告之间的房屋买卖行为）；2.判令被告退还原告购房款2500000元及承担房屋过户费用；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月31日签订《房屋买卖中介合同》，约定原告购买被告位于德清县××镇××村××村××号房屋（不动产单元号330521009001ＧＢ00388Ｆ00010001），合同中约定了房屋价格为2900000元，2019年5月31日前支付购房定金100000元，包括剩余款项的支付等。原告按照约定支付了购房款2500000元（其中部分款项通过第三人支付给被告），并于2019年6月13日完成了上述房屋的过户登记手续，原告买房后委托专业机构鉴定该房屋系Ｄ级危房，遂向莫干山人民政府提出拆除重建申请，莫干山镇政府在2020年4月13日作出《会议纪要》，原告的房屋属于Ｄ级危房拆建，须报上级主管部门审核批准。原告欲办理拆建房屋手续之时，2020年6月1日，德清县文物保护管理所出具《证明》一份，告知上述房屋（莫干王家花厅）为德清县人民政府2002年公布的文物保护点，不能拆建。至此，房屋不能住人也不能拆建，原告在买房之初以及买房之后的合同目的不能实现，被告及第三人在整个房屋买卖过程中未告知原告该房屋系文物保护点的事实，造成原告的重大经济损失。原、被告经多次协商未果，纠纷成讼。 二被告共同辩称，1.案涉房屋为二被告所有的合法房产，现已按照合同约定交付且配合原告办理了不动产登记变更手续，二被告已按约履行合同义务，并没有违约行为，原告不能解除合同。2.案涉房屋是文物保护点的事实二被告并不知情，房屋外部亦没有任何标识，不存在故意隐瞒等违约行为。3.原告尚欠40万元购房款，应当按照合同约定立即支付，且保留向原告主张逾期支付房款违约金的权利。 第三人辩称，款项已如数转至二被告账户，原、被告之间的纠纷与其无关。 三原告为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《房屋买卖中介合同》一份，拟证明原、被告于2019年5月31日签订上述合同，对双方权利义务进行约定，合同中约定“甲方对该房屋的实际情况要如实告知乙方”，但二被告并未告知案涉房屋系文物保护点的事实； 2.手机银行汇款回单、银行转账业务凭证6份，拟证明原告已支付购房款250万元的事实； 3.《不动产权证书》三份，拟证明案涉房屋所有权已登记在三原告名下的事实； 4.浙江求是工程检测有限公司出具的《鉴定报告》、《检测报告》各一份，拟证明案涉房屋危险性等级为D级，构成整幢危房，无法用于居住的事实； 5.莫干山镇人民政府会议纪要[2020]23号文件（复印件）一份，拟证明原告对案涉房屋申请拆除重建并得到当地政府审批同意的事实； 6.徳文体旅发[2002]26号文件（复印件）一份，拟证明案涉房屋属于文物保护点，无法拆除重建，致使原告无法居住，合同目的无法实现的事实。 二被告质证认为：证据1真实性无异议，双方存在房屋买卖事实，对证明目的不认可，被告不清楚案涉房屋是文物保护点，因此不存在隐瞒不告知的情况，反而是原告在签订合同时就已经对房屋现状很清楚。证据2对于二被告收到的200万元无异议，对于转账给第三人的钱款不清楚。证据3予以认可。证据4是原告单方委托，二被告对于结论不知情，从鉴定结论作出的时间看，早于双方办理过户手续，因此原告是在对危房明确知情的情况下还是坚持过户，应当认为原告是接纳房屋现状的，因此合同应当继续履行。证据5予以认可，当地政府已经同意拆建申请，说明连政府也不知道案涉房屋为文物保护点的事实，二被告不知情很正常。证据6真实性无异议，但该证据未显示文物保护点不让拆建，无法证明原告待证事实。 第三人质证无异议，但主张已将原告转账至其名下的50万元购房款转汇给二被告。 二被告为证明其辩称意见，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《房屋买卖中介合同》一份，拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系，其中约定了款项支付期限，而原告已经逾期支付购房款，二被告保留向其主张违约责任的权利，其次合同约定“乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施等现状均已知晓，并无任何异议”，原告在履行合同过程中也多次实地查看，对房屋破旧的现状清楚知晓的事实； 2.银行明细对账单一份，拟证明原告存在付款逾期，应当承担违约责任的事实。 三原告共同质证认为：证据1、2真实性无异议，但为了确保能拆除重建，双方对于延期付款是口头变更过的，今年以前都想要继续履行合同，故原告不存在违约。 第三人质证认为：对证据1、2没有意见，但双方的中介费至今未付。 第三人未提交任何证据。 为进一步查明案情，本院向德清县文物保护管理所依职权调取《情况说明》一份，以证明案涉房屋为县级文保点，根据《浙江省文物保护管理条例》第十九条规定，未经依法批准，不得迁移、拆除的事实。 本院经审核，对当事人提交的上述证据认证如下： 三原告证据中：证据1真实性予以认定，但因内容缺页，本院以二被告提交的合同原件内容为准，对原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实予以认定。证据2真实性予以认定，二被告虽主张对于转账给第三人的款项不清楚，但结合二被告证据2，亦能反映第三人收到的房款已经转汇给二被告的事实，故该证据能证明三原告待证事实，本院予以认定。证据3、4符合有效证据形式要件，能够证明二原告待证事实，本院予以认定。证据5、6真实性予以认定，能够与本院依职权调取的《情况说明》相互印证，证明案涉房屋申请拆建事宜已经当地政府审批同意并报上级主管部门审核批准，后因该处为县级文保点不准许拆建的事实。 二被告证据中：证据1真实性予以认定，对待证事实不予认定。证据2真实性予以认定，但因二被告并未提起反诉，待证事实与本案无关，本院对该证据的证明效力不予认定。 本院经审理，认定事实如下：原告周福根、王某1与二被告以及德清家盟房产经济事务所（以下简称家盟房产）签订《房屋买卖中介合同》一份，约定二被告委托家盟房产将位于莫干山镇燎原村中村86号的房屋出售给原告，二被告对房屋的实际情况要如实告知原告，原告对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施等现状均已知悉，并无任何异议。合同另约定房屋成交价格为290万元，2019年5月31日前，原告支付首付款10万元，到2019年6月13日前必须支付余款40万元，二被告当天交房，2019年6月30日前到德清县行政中心房地产交易窗口办理产权转户时，支付首付房款100万元给二被告，剩余房款在2019年7月31日前付清140万元给二被告。合同签订后，原告通过家盟房产工作人员即第三人沈蓉美银行账户向二被告支付购房款50万元，双方于2019年6月13日完成房屋过户手续，三原告按份共有案涉房屋。2020年4月13日，德清县莫干山镇人民政府批准同意案涉房屋危房拆建事宜，并报上级主管部门审核批准。2020年5月11日，原告又支付购房款200万元，截止目前，尚余40万元未付。后因案涉房屋系县级文物保护点，原告意欲拆建受阻，双方协商未果，纠纷成讼。 另查明，经浙江求是工程检测有限公司于2019年6月5日进行勘查检测，案涉房屋危险性鉴定等级评定为D级，即承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，建议立即停止使用或进行拆除处理。 本院认为，本案争议焦点为：一、二被告是否存在足以使三原告有权解除合同的违约行为；二、三原告是否有权解除案涉合同。 关于二被告是否存在足以使三原告有权解除合同的违约行为的问题。三原告主张案涉房屋为D级危房不能满足居住需求，而二被告未如实告知案涉房屋为文物保护点的事实，直接导致三原告无法拆建致使不能实现合同目的。二被告抗辩认为对案涉房屋为文物保护点的事实并不知情，且三原告在买卖之前已明确知晓房屋破旧的现状，故不存在违约行为。经本院向德清县文物保护管理所调查，文保点的确定需经初始登记、现场勘验测绘、公布、复查、登记等多道程序，文物所有人不知情不符合常理。故对二被告的上述抗辩意见，本院不予采信。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据我国合同法第一百四十八条规定，出卖人负有对标的物的瑕疵担保责任，即出卖人应当保证标的物符合质量要求确保合同目的实现，否则买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，二被告作为出卖人，应当确保案涉房屋质量合格能够满足安全居住要求，现案涉房屋属于D级危房的事实已经第三方鉴定确认，三原告原本试图通过拆除重建等方式弥补标的物瑕疵并继续履行合同，但案涉房屋属于文物保护点而不准拆建的事实，致使三原告不能实际使用标的物又无法弥补标的物瑕疵，在此情况下，二被告的瑕疵担保责任不会因为买受人接受房屋外观破旧的现状而轻易免除。故此，根据我国合同法第九十四条规定，二被告存在违约行为且致使三原告购买房屋居住使用的合同目的不能实现，三原告具有法定解除权。 关于三原告是否有权解除案涉合同的问题。经本院审查，案涉《房屋买卖中介合同》实则包含了房屋买卖合同和居间合同两部分，三原告在未起诉家盟房产的情况下，只有权解除与二被告之间的房屋买卖合同关系，而不能径直解除整个合同。鉴于家盟房产未要求参与本案诉讼，且各方对中介费用的支付尚存在较大争议，同时考虑到本案的处理不影响居间合同效力以及结算问题，故本院经与原告释明，仅解除原、被告之间的房屋买卖行为。关于中介费用部分的争议，各方当事人可另作协商处理。 综上，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，应予保护。二被告作为出卖人，不能确保房屋符合居住要求，引起本案讼争，应当承担相应民事责任。三原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状并赔偿损失。现三原告要求二被告退还已支付的250万元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三原告另要求二被告承担房屋过户费用的请求，未提交证据证明，系举证不能，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周福根、原告陈水妹、原告王某1与被告崔新龙、被告程华英之间涉德清县莫干山镇燎原村中村自然村莫干王家花厅的房屋买卖行为； 二、被告崔新龙、被告程华英于本判决生效之日起十日内返还原告周福根、原告陈水妹、原告王某1已付购房款2500000元； 三、驳回原告周福根、原告陈水妹、原告王某1的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26800元，减半收取计13400元，财产保全费5000元，两项合计18400元，由被告崔新龙、被告程华英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员  杨 静 二〇二〇年九月七日 法官助理  严月辉 书 记 员  沈佳丽