吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终546号上诉人（原审被告）：李英嘉，女，1988年9月10日出生，汉族，住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：郭明昊，东辽县白泉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吉林省东北袜业园产业投资有限公司。法定代表人：王长君，该公司经理。委托诉讼代理人：杨春雨，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵维财，该公司工作人员。上诉人李英嘉因与被上诉人吉林省东北袜业园产业投资有限公司（以下简称东北袜业投资公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2020）吉0422民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李英嘉上诉请求：1.撤销原判，或发回重审，既而由李英嘉提起反诉；2.驳回东北袜业投资公司无理诉讼；3.一审、二审诉讼费用由东北袜业投资公司承担。事实和理由：一审判决不公正，未能详尽的反映案件事实，及未对实际违约和恶意签订合同后的违约方加以评判，及该合同签订时即存在的严重显失公平之处未加以评判和调整。1.东北袜业投资公司法定代表人不一致，签订合同时合同明确载明的法人代表为田中君，职务董事长。然而在一审提起诉讼中，却被单方变更为签订合同时的委托方王长君。诉讼参与人的主体不符，不一致，主体不适格，应当作为判决或裁定驳回案件的理由加以引用。2.东北袜业投资公司作为国家扶持的大公司，应当以博大的胸怀不辱使命，为搞活和服务于地方经济为宗旨，不应以大欺小，强势垄断经营，作为主体招商和出租模式不应在拟定和签订招租合同中，附加隐藏霸王条款，欺诈被邀约方签订在订立之初即隐含显失公平的合同。在本地区东北袜业投资公司以绝对垄断式的袜业园区招租项目招租，延续利用隐性条款恶意侵害李英嘉合法权益，从中意图以民事诉讼的渠道获取金钱利益，且在一审中恶意操纵达到目的，是不道德和违反合同立法及违背公序良俗的违法经营行为。3.在一审中未被告知和允许提起反诉，现在二审中一并提及，要求东北袜业投资公司继续履行合同，同时请求法院剔除显失公平的条款，“即提前解除合同要约的条款部分”。商务合同的订立应当公平、等价、诚实守信，房租钱款亦应善意取得。本案中是由于东北袜业投资公司恶意操纵相关园区电力管理部门，不允许李英嘉、实际经营者正常在承租经营范围内依法缴纳电费，方才导致停产。而更是由于停电，经营收益受损，才导致延后交纳房租。所以，致使房租问题出现，责任方在于东北袜业投资公司。4.案涉合同签订之初和一审起诉至今均未有适格的被告，现李英嘉只是委托代理人，勉强可被列为第三人参与诉讼，起到说明作用或依法不应被选择性列为被告主体，合同主体不适用诉权选择。委托代理人并非实际承租人和使用权人，故该案被告不适格。故意回避遗漏必要诉讼参与人枉法错诉。可以理解为在合同签订之初，作为国有大公司应当具备的合同法律常识和社会公众善意形象，推定公司操控人故意回避合同应当以书面形式签订的承租人（法人）形式，且合同主体缺失。合同条款固有瑕疵及相关内容效力待定。至今未有乙方实际承租人的公章和法人签字确认租赁行为效力。现实中却由于东北袜业投资公司恶意策划操纵，使第三人即实际承租人利益遭受损失。5.李英嘉在本案中只能作为一个民事行为的委托代理人，即具备中介人员的性质出现和存在，故更加表示出被告主体不适格。综上，为查清案件事实，利于真实当事人双方正当行使诉讼权利及实现善意社会债权义务和为规避一审判决和恶意诉讼所带来的侵害社会公共法益效应，同时为教育指导本地大型国有企业，依法合规善意经营。现参照依法治国纲领纲要原则，请求二审法院支持李英嘉的合理上诉请求，或发回重审。东北袜业投资公司辩称，1.诉讼主体不适格情况不存在，该公司法定代表人由田中君变更为王长君。2.将李英嘉列为诉讼主体适格，签订合同时承租方是李英嘉，合同禁止转租，李英嘉未表明已经转租的想法且在一审时认同拖欠房租，李英嘉曾在2019年7－8月足额缴纳房租。3.李英嘉称合同显失公允，附加隐藏霸王条款侵害其利益等观点不能成立，反倒是李英嘉给该公司带来经济损失及名誉损失。4.如李英嘉按合同约定缴纳房租、电费，怎会发生东北袜业投资公司自力救济行为。案涉厂房内袜机早已被法院查封强制执行，甚至有部分袜机被第三人运出。东北袜业投资公司曾向园区电力部门给予李英嘉停止充值电费申请，是为防止财产被转移且李英嘉不给解决办法的自力救济、迫不得已的行为。东北袜业投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2019年7月3日签订的《厂房租赁合同》，李英嘉立即腾退从东北袜业投资公司处租赁的房屋，即东北袜业园区A7#楼305室；2．判令李英嘉立即给付2019年9月初至2020年3月末拖欠的房租本金及滞纳金合计52,818.59元（其中本金45,369.24元、滞纳金7,449.35元）；并给付自2020年4月1日至实际腾退之日的期间的房屋使用费用（每日比照租金216.04元计算）；3．判令李英嘉承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月3日，出租方（甲方）东北袜业投资公司与承租方（乙方）李英嘉签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将东北袜业纺织工业园区内的厂房（以下简称租赁物）A7楼305号租赁于乙方使用。租赁物面积为540.11平方米，租赁物功能为生产厂房，租赁期限为36个月，即2019年7月3日起至2022年7月2日止。租金每月交一次，上打租，签订合同当日缴纳本月租金，从次月开始，每月租期届满前的5个工作日内缴纳下个月租金，租金为每平方米人民币12元。保证金收取标准40元／㎡，其中不足两万元的，按两万元收取，甲方退还保证金的条件：租赁期满，乙方交清全部应付租金，物业管理费、水费、电费等相关费用，办理解除合同手续，各类设备全部迁出租赁场地，甲方接管验收租赁物合格。如乙方对上述义务有未履行或者未完全履行行为，甲方有权扣留保证金冲抵相关费用，同时甲方有权对乙方应履行而未履行的义务进行追究。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方法为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰。欠缴租金超过60天的，按本合同第十条执行。甲方未按规定日期提供承租物的、甲方提供的承租物不具备乙方使用功能的、乙方未按规定期限缴纳租金及相关费用超过60天的，相对方有权提前终止合同，双方解除合同等内容。在上述厂房租赁合同签订后，李英嘉向东北袜业投资公司交付保证金20,000.00元。2020年3月20日，东北袜业投资公司作出通知并告知李英嘉：截止2020年3月20日，你在园区已产生欠款，其中房租本金45,369.24元，滞纳金7,449.35元，共计52,818.59元，在接到此通知日起3个工作日内及时到园区办理还款手续，按期还款。逾期或未按还款计划执行者园区将对你企业室内所有设备及相关物品进行处理并强制退出。一审法院认为，关于东北袜业投资公司是否有权解除案涉厂房租赁合同问题。案涉厂房租赁合同中第十条“下列前三种情形，相对方有权提前终止合同，双方解除合同：10.3乙方未按规定期限缴纳租金及相关费用超过60天的。”本案中，2019年9月至2020年3月期间，李英嘉已欠付租金45,369.24元，且在东北袜业投资公司通知其限期缴纳租金后，李英嘉仍未缴纳租金，约定解除合同的条件成就，东北袜业投资公司作为解除权人可以解除案涉厂房租赁合同。关于案涉厂房租赁合同解除时间的确定问题。当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。当事人直接以起诉的方式解除合同的，经确认其确有解除权的，应认定合同从起诉状副本送达之日起解除。本案中，东北袜业投资公司以起诉的方式要求解除与李英嘉签订的案涉厂房租赁合同，应自载有厂房租赁合同解除内容的起诉状副本送达李英嘉之日即2020年6月22日解除。关于案涉厂房租赁合同解除违约责任承担问题。案涉厂房租赁合同解除后，李英嘉应当将其承租的租赁物即东北袜业纺织工业园区A7#楼305室腾退返还东北袜业投资公司。同时，李英嘉欠付的厂房租金应当给付东北袜业投资公司，2019年9月至2020年3月期间欠付租金45,369.24元，2020年4月1日至2020年6月21日欠付租金17,499.56元（6,481.32元＋6,481.32元＋6,481.32元÷30天×21天），2020年6月22日至判决确定腾退之日止的房屋占用使用费用参照月租金6,481.32元计算。在案涉厂房租赁合同中约定了欠付租金滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额3‰计算，实质为欠付租金违约金的约定，该约定过高应予调整，东北袜业投资公司未提供相关证据证明其逾期收到租金所造成的实际损失的具体数额，对李英嘉欠付租金违约金的计付标准调整为按其所欠付租金的利息计付，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对东北袜业投资公司的其他诉讼请求，原审法院不予支持。关于李英嘉支付的保证金20,000.00元应否返还问题。本案中，案涉厂房租赁合同中第四条中约定如李英嘉就合同义务有未履行或者未完全履行行为，东北袜业投资公司有权扣留保证金冲抵相关费用，李英嘉依约定向东北袜业投资公司支付了20,000.00元保证金，该项保证金兼具预付款的作用，在李英嘉欠付租金情况下可以折抵其欠付租金，折抵2019年9月1日至2019年12月31日期间欠付的租金，折抵后李英嘉尚需给付东北袜业投资公司2019月12月1日至2020年6月21日租金（62,868.80元-20,000.00元）=42,868.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条规定，判决：一、东北袜业投资公司与李英嘉2019年7月3日签订的厂房租赁合同于2020年6月22日解除；二、李英嘉应于判决生效之日立即将东北袜业纺织工业园区A7#楼305室腾退返还东北袜业投资公司；三、李英嘉于判决生效之日立即给付东北袜业投资公司2019年12月1日起至2020年6月21日止欠付租金42,868.80元，2019年12月1日起至2020年3月31日止期间欠付租金25,369.24元的利息（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月1日起至2019年12月31日止，以5,925.28元为基数计算；2020年1月1日起至2020年1月31日止，以12,406.60元为基数计算；2020年2月1日起至2019年2月29日止，以18,887.92元为基数计算；2020年3月1日起至2020年3月31日止，以2,5369.24元为基数计算；2020年4月1日起至判决确定履行之日止，以25,369.24元为基数计算），2020年6月22日起至判决确定腾退之日止的房屋占用使用费用参照月租金6,481.32元计算；四、驳回东北袜业投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,120.00元，减半收取计560.00元，由李英嘉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，李英嘉提交高少华与赵雪松于2020年6月8日和2020年6月9日通话录音，拟证明：实际经营者高少华和东北袜业投资公司单位主管人员沟通电费被拒绝，是该案发生的原因，与所谓拖欠东北袜业投资公司房租存在因果关系，应排除妨碍，方才能继续生产，东北袜业投资公司才能获得预期利益。东北袜业投资公司质证意见：证据的真实性无异议，对证明问题有异议，1.第一段通话录音中赵雪松明确表示不能交电费是因为高少华向园区电力主管部门申请缴纳电费被拒绝后向赵雪松求证，东北袜业投资公司非园区电力主管部门，且从未向园区其他企业（含李英嘉）收取电费。2.高少华言论有恶意诱导东北袜业投资公司员工赵雪松之嫌。3.东北袜业投资公司是与李英嘉签订的房屋租赁合同，与高少华无租赁关系，故高少华言论与案涉房屋租赁关系无关。4.据了解高少华涉及多起案件。本院认证意见：录音与李英嘉向一审法院提交的该录音的整理材料所要证明的问题一致，表明高少华因缴电费与赵雪松交涉的过程，但与本案争议焦点无直接关联性。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.本案当事人是否为适格诉讼主体；2.李英嘉应否承担违约责任，解除合同、返还租赁物、支付欠付租金、利息、房屋占用费用等。1.案涉合同是由李英嘉与东北袜业投资公司签订的，故东北袜业投资公司及李英嘉是关于该合同纠纷的适格主体。东北袜业投资公司法定代表人是否变更不影响该公司的诉讼主体资格及诉权。关于李英嘉主张不是实际经营者的问题，属于李英嘉与案外人之间的关系，与本案不是同一法律关系，且东北袜业投资公司明确表示在本案中不向案外人主张权利，不同意追加案外人参加诉讼，故李英嘉是本案适格被告。2.李英嘉以合同显失公平等为由在2019年9月后未付租金构成违约，依据合同约定，东北袜业投资公司有权请求解除合同、要求返还租赁物并要求支付欠付租金、利息、房屋占用费用等。关于案外人缴纳电费被拒的问题，属于李英嘉欠付租金多月后所产生的问题，并不能免除李英嘉的违约责任。综上所述，李英嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872.00元，由李英嘉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王诣渊审判员  肖翠芳审判员  李志华二〇二〇年九月二十五日书记员  王 赓