江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1361号上诉人（一审被告）：刘少飞，男，1981年10月1日出生，汉族，住址浙江省文成县，现住江西省上饶市信州区。委托代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。上诉人（一审被告）：刘日丰，男，1966年11月11日出生，汉族，住址浙江省文成县，现住江西省上饶市信州区。委托代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告）：王文英，女，1968年11月8日出生，汉族，住址江西省上饶市信州区。委托代理人：袁新平（系王文英小叔子），男，1971年10月10日出生，汉族，住址江西省上饶市信州区，特别授权。上诉人刘少飞、刘日丰因与被上诉人王文英房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人刘少飞、刘日丰的上诉请求：1、判令撤销一审民事判决第三项，改判上诉人承担租金即占有使用费损失71,940.75元；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人承担全部的租金即占有使用费的扩大损失，适用法律不当，显失公平。被上诉人未尽到止损的合同义务及法律义务，存在重大过错。上诉人于2018年12月份就单方提出解除合同，固然构成违约，上诉人也表示愿意承担违约责任，但被上诉人应根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定同样负有防止损失扩大的义务，然，被上诉人并未采取任何措施，相反，被上诉人放任房屋闲置，导致租金损失扩大，对此，被上诉人非善意履行合同，对扩大的损失主观上存在恶意；2、2020年3月份被上诉人发出了解除合同的书面函，据合同和法律规定，解除函发出后即合同解除，但是被上诉人并没有找上诉人协商和验收房屋店面，在诉讼过程中，被上诉人没有因一审法院要求先行办理交换房屋的手续，上诉人收到一审判决书后要求被上诉人在2020年7月3日前接收房，被上诉人并未接收，故被上诉人对租金的损失存在主观的故意，对于扩大的损失，不应当予以支持；3、受疫情影响，案涉房屋于2020年1月24日至2020年3月21日期间无人占用、经营，请求二审法院依据公平原则，免除该期间的房屋租金损失。被上诉人王文英辩称，1、上诉人未如实陈述案件事实本案租赁房屋一直处于上诉人管控中，并未交付给被上诉人；2、上诉人要求被上诉人接受房屋，但不符合接受条件，特别是水电和消防设施设备已从房屋中分离出；3、被上诉人并未怠于主张权利，而且主张权利连续时间未超过诉讼时效期间；4、一审法院判决本案租金和占有使用费时已经考虑了疫情因素，不应再减免；5、上诉人应当承担租赁房屋内的物品、垃圾清理腾空后，租赁房屋交还被上诉人之日止的占有使用费。王文英向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同书》，并判令刘少飞、刘日丰将租赁房屋内的物品和垃圾清理腾空后向王文英交还坐落于上饶市信州区带湖路22号一、二楼的租赁房屋；2、请求判令刘少飞、刘日丰支付2018年2月8日起至2020年3月6日止的房屋租金229,430元，并判令刘少飞、刘日丰从2020年3月7日起至交还租赁房屋日止的房屋占有使用费；3、请求判令刘少飞、刘日丰支付违约金三十万元；4、请求判令刘少飞、刘日丰支付欠付水电等费用；5、案件受理费及相关费用由刘少飞、刘日丰承担。一审法院认定事实：2015年6月15日，袁新平受原告委托与被告刘少飞、刘日丰签订了《房屋租赁合同》，第一条约定，原告将坐落在上饶市信州区带湖路22号3栋，建造面积一楼59.82平方米，二楼295.59平方米的房屋出租给刘少飞、刘日丰使用。第二条约定，租赁期限约定为2015年8月9日至2020年8月8日（5年）。第三条约定，租房保证金5万元。租金按年计算，第一年至第三年每年税后年租金为16万元；第四年税后年租金为168,000元；第五年税后年租金为176,400元整。租金每半年支付一次，并按先付租金后使用房屋的原则交纳。第七条约定，租赁关系终止后，乙方必须保证租赁房屋现有的或者乙方今后装修的地面、楼面、墙体、窗户、水电管道设施以及楼梯等基本结构完好无损，并无偿和无条件地移交给甲方。第八条约定，乙方违反本合同约定的任何一条，乙方应当向甲方租金损失，乙方应按约定的租金标准向甲方赔偿损失，直至甲方实际接受了租赁房屋为止。2018年12月7日，因经营情况变化，被告刘少飞、刘日丰向原告发送短信要求原告于2018年12月10日过来交接店面，原告短信回复不同意解除合同，要求被告继续履行合同。2018年12月11日，被告刘少飞、刘日丰向原告短信告知店内已搬空。被告刘少飞、刘日丰2018年8月9日前的房租已交清，2018年8月9日之后的房租交纳50,000元。另，被告刘少飞、刘日丰向原告交纳有5万元租房保证金。一审法院认为，1、原被告是否已就租金达成新的协议。被告抗辩称，原被告已口头约定其后每年租金为140,000元/年，原告陈述称双方从未达成按140,000元/年支付租金的协议。被告提交其2016年1月之后的银行流水，指出其中向原告支付租金流水有：2016年8月24日支付80,000元；2017年3月10日支付40,000元；2017年5月5日支付40,000元；2017年8月15日支付70,000元；2018年2月5日支付50,000元；2018年3月4日支付20,000元；2018年8月28日支付50,000元。另有被告于2018年8月28日向原告发送的短信“王总，你好！我现在只有五万元先转给你，还有二万下个月给你好！现在生意不好做。帮帮忙好吗？”，银行流水可看出2017年8月9日-2018年2月8日、2018年2月9日-2018年8月8日期间系按70,000元/半年支付租金，而2018年8月9日至2019年2月8日期间租金，结合银行流水及短信，亦可推出系按70,000元/半年支付。原告提交的《催讨房租通知书》未否认被告已缴足2018年8月9日之前的租金，2017年8月9日-2018年8月8日期间实际按140,000元/年交付租金的事实与原告从未达成按140,000元/年支付租金的协议的陈述意见相矛盾，故采信被告抗辩意见，即原被告已协商于2017年8月9日起每年租金变更为140,000元。2、关于欠付水电费，被告提交截至2020年4月20日止的水电费缴费单据，证明户号尾号为626、4000的电、水账户未拖欠水电费，因原告未能提交最新水电欠付证据，故对被告尚欠水电费不予采信。3、关于原告要求被告将店面恢复，安装卷闸门的诉讼请求，被告答辩称店面系从他人处转租而来，当时即为玻璃墙面，并无卷闸门，认为安装卷闸门非其义务。因原告未能提交其向被告交付租赁物是有卷闸门存在的证据，合同亦未约定应由被告恢复安装卷闸门，故对原告该项诉请不予支持。4、关于原告是否因被告告知而当然解除合同并负有防止损失扩大的义务。一审法院认为，合同应切实全面履行合同，经营情况恶化非法定解除合同条件，亦非本案合同约定解除事项。在原告已交付租赁物的情况下，被告应按约支付租金。违约方一般不享有单方解除合同的权利。虽在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，有时对双方都不利。在此前提下，并符合一定条件下，允许违约方通过起诉方式解除合同。但本案中，被告仅短信告知要求解除合同，未经司法程序对双方租赁关系进行调整，双方仍应按合同约定继续履行，原告不负担在租赁期内收回租赁物并处置租赁物的义务。5、关于租赁期间受新冠病毒疫情影响租赁费用是否应当减免的问题，被告认为2020年1月24日至2020年3月21日期间，无法从事餐饮服务，该事件属于不可抗力，此段时间不应计算租金或占有使用费。一审法院认为，最高院及省院关于疫情期间对于合同纠纷处理的规定，只是倡导性质的，具体是否减免，还要依据个案具体情况。本案中，因原被告双方原已就租金进行过调整减免，原被告的权益保障较为均衡，故，租赁费用不予减免。6、关于违约金调整问题。原被告双方虽在合同内约定有违约金，但违约金仍需以损失为基础，结合合同履行情况、当事人的过错程度已经预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为50,000元。7、关于合同解除问题，《房屋租赁合同》第八条第3项约定，乙方延迟十天交纳房租，或者未履行本合同约定的其他义务，甲方有权单方宣布终止租赁收回租赁房屋。被告刘少飞、刘日丰拖欠房租，原告于2020年3月6日发函解除合同，符合合同约定解除条件，《房屋租赁合同》于该日解除。综上所述，依法判决原告王文英与被告刘少飞、刘日丰于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同书》于2020年3月6日起解除；被告刘少飞、刘日丰应于本判决生效之日起十日内将坐落于上饶市信州区带湖路22号3栋一、二楼租赁房屋屋内物品和垃圾清理腾空后返还原告王文英；被告刘少飞、刘日丰应于本判决生效之日起十日内向原告王文英支付2018年8月9日至2020年3月6日止的欠付的租金170,488元，并按140,000元/年支付截至租赁物返还之日的占有使用费，被告刘少飞、刘日丰可先行扣除交纳的50,000元保证金；被告刘少飞、刘日丰应于本判决生效之日起十日内向原告王文英支付违约金50,000元；驳回原告王文英的其他诉讼请求。案件受理费4,841元（已减半），由被告刘少飞、刘日丰承担。二审中，上诉人刘少飞、刘日丰提交聊天记录，拟证明一审判决后其积极要求被上诉人于2020年7月3日前来接受租赁房，但被上诉人怠于履行，故2020年7月4日之后的占有使用费不应由上诉人承担；被上诉人王文英质证认为，对真实性没有异议，对证明目的有异议。被上诉人不同意接受租赁房是因为用水用电及相应的消防设施遭到破坏，房屋不能使用，且屋内仍有桌椅板凳未腾空。本院对该证据的真实性予以确认。被上诉人王文英提交聊天记录（与上诉人提交一致）、2020年7月20日现场照片，拟证明上诉人提出交房时一审判决并未生效，租赁房内没有水电设施，房屋也未腾空，被上诉人无法接受；上诉人刘少飞、刘日丰质证认为，对真实性没有异议，对证明目的有异议。房屋是否交付并不以案件判决生效为前提条件，租赁房内的物品基本是腾空的，而是否有水电设施并不能从照片中反映出。本院对该组证据的真实性予以确认。本院认定的其他事实与一审法院认定的一致。本院认为，合同主体的合法权益应予保护。房屋租赁合同是指出租人将租赁房交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人于2018年12月份单方要求解除合同，且已拖欠租金，被上诉人于2020年3月6日表示同意解除合同，故对一审法院作出双方解除合同的判决，本院予以维持。根据上诉人意见及答辩意见，本案二审争议焦点为本案是否存在扩大损失，若存在，被上诉人是否应对此承担责任。本院作如下评析：上诉人认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在上诉人存在违约行为时，被上诉人本负有减损责任，但其恶意履行合同导致租金损失扩大；2、上诉人已于2020年7月3日通知被上诉人接收租赁房，但被上诉人拒不接受，导致房屋占有使用费扩大，故2020年7月4日之后的占有使用费不能计算。被上诉人认为，1、是否负有减损责任，一审法院已做了详细评析；2、上诉人提出交房时一审判决并未生效，且租赁房并未达到交付条件。本院认为，一、关于租金损失的问题。违约行为发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，这是因为继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但当违约方继续履行所需的物力、财力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同就不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，而根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，违约方符合相应条件时可以起诉请求人民法院解除合同，但违约方应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除，以保证对方现实既得利益不因合同解除而减少或免除。本案中，二上诉人以经营亏损散伙为由向被上诉人要求提前解除租赁合同，该理由并非属合同履行不能的情形，若就此解除合同势必对被上诉人因合同确定的现实既得利益造成不合理的损失，且二上诉人也未通过诉讼程序对案涉合同请求解除，在案涉合同未依法解除的情形下，被上诉人有权利选择继续履行来维护自己现实既得利益，对于上诉人在本案中的租金损失不能依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定而要求被上诉人承担减损责任。二、关于占有使用费损失的问题。虽然上诉人已于2020年7月3日通知被上诉人接受租赁房，但因其不服一审判决而提起上诉，导致一审判决未予生效，一审判决认定的事实、裁判结果并未确定，需待二审生效判决予以确定，该部分损失属于二审程序中正当合理的风险，上诉人享有了上诉权利，理应承担二审程序所带来的风险，且一审判决第（二）项关于返还租赁房的判项并无不妥，本院予以维持。至于如何确定返还及接受租赁房日期的问题属执行程序需处理的事项，双方可在执行程序中妥善解决。另，上诉人称疫情期间的租金应予免除的上诉意见，本院认为，对于疫情期间的租金问题，法律并未进行强制性规定减免，属于倡导性、鼓励性，且双方就合同约定的租金已经进行了降低调整，故对该上诉意见不予采纳。综上，上诉人刘少飞、刘日丰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,263元，由上诉人刘少飞、刘日丰负担。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 徐志峰审判员 万利剑二〇二〇年九月十六日书记员 王丽红