上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初35574号原告：张小波，男，1990年10月5日生，汉族，户籍地重庆市。原告：徐根梅，女，1990年9月2日生，汉族，户籍地安徽省安庆市。上述两原告共同委托诉讼代理人：金逸凡，上海陆兵律师事务所律师。被告：上海朗信房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁锋，董事长。委托诉讼代理人：马成龙，北京恒都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴茵，北京恒都(上海)律师事务所律师。原告张小波、徐根梅与被告上海朗信房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称朗信房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告张小波、徐根梅的共同委托诉讼代理人金逸凡、被告朗信房地产公司的委托诉讼代理人吴茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小波、徐根梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办理大产证的违约金人民币62,334.88元(以总房款1,121,131元为基数、按照日万分之二标准、自2018年10月1日起至2019年6月26日止)；2.判令被告支付原告逾期办理小产证的违约金57,120.08元(以已支付购房款1,121,131元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮50%的标准、自2018年10月1日起计算至2019年7月10日止)；3.本案诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理大产证的违约金30,046.31元(以已付房款1,121,131元为基数、按照日万分之一标准、自2018年10月1日起至2019年6月26日止)；2.判令被告支付原告逾期办理小产证的违约金20,242.55元(以已支付购房款1,121,131元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮50%的标准、自2019年3月31日起计算至2019年7月10日止)；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告购买被告出售的上海市浦东新区渔港路399弄朗诗桃梨公寓1号904室房屋(以下简称系争房屋)，总价1,121,131元。原告按约支付房屋价款，被告向原告送达《房屋交接书》，确认双方于2019年7月10日完成房屋交接。《预售合同》中对于大产证的约定，原告认为系格式条款，被告恶意制定非常低的违约金规避其违约时应当承担的责任，应属无效的格式条款，故根据公平原则，原告主张逾期大产证的违约金应按已购房款日万分之一标准计算。综上，因被告延期办理大产证导致原告未能及时办理小产证，其已构成违约，故原告诉至法院，要求判如所请。被告朗信房地产公司辩称，1.双方签订的《预售合同》合法有效，原告自愿签署，《预售合同》对大产证逾期违约责任已有明确，原告主张无法律依据和合同依据。2.被告在取得大产证后，便于2019年7月10日通过张贴方式在小区所有楼道内发布《通知》，告知含原告在内的业主可至物业公司处领取办理小产证的相关资料，被告一直积极处理小产证延期问题，其已充分履行合同约定的通知义务。3.合同未约定逾期办理小产证的违约责任，原告无实际损失，原告主张的逾期办理小产证违约金的逾期天数无法律和合同依据，如果法院认定被告应承担逾期办理小产证违约金，则应从2019年6月27日起算至7月10日，计算标准由法院酌定。本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积87.09平方米，每平方米单价12,904.36元，总价款暂定为1,123,841元。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”该合同《补充条款一》第五条第八项约定：“甲方承诺在2018年6月30日之前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。如甲方在本条约定的时间无法取得房地产权证，乙方同意给予甲方三个月的宽展期。如宽展期满后甲方仍无法取得前述房地产权证的，甲方应按乙方已付房款的万分之一向乙方承担违约责任。如因乙方原因，未在大产证办理的90日内签署《房屋交接书》，或未在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之二的违约金。”上述合同签订后，原告支付了全部购房款。后被告分别于2016年4月27日、2017年12月26日向原告开具了金额为50,000元、293,841元、777,290元的房款发票，合计1,121,131元。2017年12月31日，被告向原告交付了系争房屋。2019年6月26日，被告取得系争房屋所在的渔港路399弄1-2、42-49号房屋不动产权证(大产证)。2019年7月10日，被告在系争房屋所在小区公告栏内张贴《通知》，通知业主办理小产证事项等。当日，原、被告就系争房屋进行交接并出具《房屋交接书》。以上事实，由《预售合同》、发票、房屋交接书、不动产权证、《朗诗·桃梨公寓房屋交接验收单》、《通知》、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。《预售合同》约定2018年6月30日前被告办出系争房屋的大产证，如被告不能按期办理，则原告同意给予被告三个月宽展期，若宽展期满后被告仍无法取得大产证，被告应按原告已付房款的万分之一承担违约责任。根据上述约定推算，被告应至迟于2018年9月30日前办出大产证。现被告于2019年6月26日取得大产证，显属违约，故应支付原告逾期办理大产证的违约金112.11元。原告主张的大产证的违约金计算标准，缺乏合同依据，本院难以支持。对于逾期办理小产证的计算期限，合同约定被告办出大产证后90天内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》起90日内，办理价格申报、过户申请及申领小产证，被告应最迟于2019年3月30日前配合原告办理小产证，故逾期办理小产证的违约损失应从2019年3月31日起算。原告主张逾期办理小产证的违约损失起算日为2018年10月1日，无合同依据，本院不予采信。另，庭审查明原、被告于2019年7月10日就系争房屋进行交接，现原告主张该日期为逾期办理小产证违约损失的截止日，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于逾期办理小产证违约损失的计算标准，根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，结合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，本院酌情确定逾期办理小产证的违约损失以实际房款1,121,131元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海朗信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张小波、徐根梅逾期办理大产证的违约金112.11元；二、被告上海朗信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张小波、徐根梅逾期办理小产证的违约损失(以1,121,131元为本金、自2019年3月31日起至2019年7月10日止、按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算)；三、驳回原告张小波、徐根梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,057元，减半收取计528.50元，由原告张小波、徐根梅负担439元，由被告上海朗信房地产开发有限公司负担89.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年九月二十三日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。