湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6644号上诉人（原审原告）：胡云敏（曾用名袁静），女，1976年10月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区马池路8号。统一社会信用代码914200007987600324。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：张健，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团武汉有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道634-1号新世界中心18层A1-A11号。统一社会信用代码91420104789333661D。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：张健，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨幸，女，该公司员工。上诉人胡云敏、上诉人湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）与被上诉人恒大地产集团武汉有限公司(以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。胡云敏上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第五项，并依法改判怡清雅筑公司、恒大公司向胡云敏支付64万元购房款资金占用期间的利息34240元（以64万元为基数，按照同期人民银行贷款利率从2018年3月9日暂计至2019年1月24日，后续利息计算至付清本金之日止），另怡清雅筑公司、恒大公司赔偿胡云敏违约金192000元；2、依法改判支持胡云敏一审全部诉讼请求或发回重审；3、本案一审和二审诉讼费用均由怡清雅筑公司、恒大公司负担。事实和理由：1、一审法院以胡云敏未举证证明其实际损失为由，以合同标的额571986元为基数，按照该金额的20%进行赔偿属于认定事实错误；2、胡云敏主张怡清雅筑公司、恒大公司支付资金占用期间的利息应属合法诉求，法院应支持；3、一审法院适用法律错误，请求二审法院予以纠正。怡清雅筑公司上诉请求：1、撤销原判，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，怡清雅筑公司返还胡云敏已付款项571986元或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费全部由胡云敏承担。理由：1、一审认定是怡清雅筑公司存在故意隐瞒导致胡云敏陷入错误签订合同、因而胡云敏享有撤销权属于认定事实不清，适用法律错误。怡清雅筑公司2016年就已经取得相关许可，并按照相关许可进行售房，2018年我们与胡云敏签订合同，但直到2019年东西湖区国土局才公示砍层事宜，我方不存在隐瞒。合同不能履行责任不在怡清雅筑公司，合同不符合可撤销情形，怡清雅筑公司不应承担违约责任；2、一审法院认定怡清雅筑公司和案外人沈婧收取胡云敏64万元款项应由怡清雅筑公司全额返还属于认定事实不清，证据不足；3、一审法院认定赔偿金额适用法律错误，证据不足。本案不符合合同撤销的情形，怡清雅筑公司在合同履行过程中不存在故意隐瞒或欺诈，砍层行为是政府作出；胡云敏应提供证据证明其损失情况。恒大地产公司辩称：恒大公司不是本案合同主体，不是适格当事人，不应承担连带责任，请求驳回胡云敏上诉。胡云敏向一审法院起诉请求：1、依法撤销胡云敏与怡清雅筑公司签订的商品房买卖合同；2、依法判令怡清雅筑公司向胡云敏退还购房款640,000元及资金占用期间的利息（以640,000元为基数，按照同期人民银行贷款利息从2018年3月9日计算至本金付清之日止，利息暂计至2019年1月24日，利息金额暂为34,240元，后续利息计算至本金付清之日止；3、判令恒大公司在怡清雅筑公司退还640,000元购房款及资金占用期间利息的范围内承担连带责任;4、判令怡清雅筑公司、恒大公司共同向胡云敏赔偿违约金192,000元；5、本案诉讼费由怡清雅筑公司、恒大公司承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，胡云敏(买受人）与被告怡清雅筑公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东170063917），约定：买受人购买出卖人开发的位于武汉市东西湖区金银湖街环湖中路东、柏环二路北怡清雅筑商业八、8地块1、2#办公楼及商业商品房1号办公单元42层22号房（以下简称案涉房屋）案涉房屋所在楼宇的主体结构为框剪结构，建筑物地上层数为43层，地下层数为2层。案涉房屋的用途为办公，层高为4.5米（10、21、32层高为4.435米），案涉房屋的建筑面积共计52.17平方米，其中，套内建筑面积为36.67平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为15.5平方米。案涉房屋的价款为每平方米10,963.89元，总金额为571,986元。买受人应于2018年3月27日前，一次性支付全部购房款571,986元。出卖人应当在2019年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人。另，双方在合同的附件六：合同补充协议中约定：“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按已付款的50%向对方承担违约责任。”合同同时还约定了买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等内容。2018年3月8日，胡云敏委托案外人王彤向沈婧转款500,000元，沈婧于同日转款260,389元入王彤账户，王彤随即将该笔260,389元转入胡云敏账户。同日，胡云敏向怡清雅筑公司转账付款400,389元。怡清雅筑公司于2018年3月27日向胡云敏出具《湖北增值税普通发票》一张，载明：货物或应税劳务、服务名称为房地产预收款恒大城公寓，规格型号为1号楼4222，金额为571,986元。同日，合同编号为东170063917的《武汉市商品房买卖合同》在政府相关部门完成了备案登记。一审另查明，沈婧于2018年2月至2018年4月期间系怡清雅筑公司员工。武汉市东西湖区国土资源和规划局于2018年2月3日向怡清雅筑公司下达了《整改通知书》，载明：“你司在东西湖区金银湖街环湖中路以东、柏环二路以北建设的‘商业地块I#、2#办公楼’，经民航湖北管理部门实测，项目主体建设海拔高度已达224.35米，施工塔吊最高点海拔高度达252.86米，均超出经批复的海拔216.85米限制高度。请你司迅速对‘商业A地块I#、2#办公楼’施工塔吊及未按批准建设的内容进行整改恢复。（于2018年2月5日前上报整改方案及进度）。”武汉市东西湖区国土资源和规划局于2018年4月2日向湖北机场集团有限公司出具《关于怡清雅筑东西湖区环湖路商业地块建筑物超高影响机场运行安全处置情况的函》，主要内容：一、2栋建筑物原规划批准情况。该项目地块于2015年7月提出申请，拟建1栋影城、I#、2#超高层办公楼及商业裙房。I#、2#办公楼总平面层数为44层、56层，因面积校核指标，办理建筑核位（许可）层数为43层、55层，建筑檐口高度分别为194.30米、195.85米，海拔按22.0，分别为216.30米、217.85米。期间怡清雅筑公司提供了机场集团航务管理部签署的意见“如开发商承诺并确保经航行评估后，按照航行评估修改施工设计方案，可以原则同意该方案，如开发商不执行评估结果，造成的一切后果开发商负责”。该项目随后组织相关航行评估获得批复限高为海拔216.85米。二、建筑物高度超限情况。经民航湖北管理部门实测，项目主体建设海拔高度已达224.35米，超出经批复的海拔216.85米限制高度。经复核，I#楼已建设至封顶及上部施工，2#楼已建设至第30层。项目超出批复限制高度为1#楼出屋顶的机房、构架等部分。三、前期整改推进情况。1、我局于2018年2月初下达整改意见书，并随后与怡清雅筑公司多次约谈，要求怡清雅筑公司迅速拿出整改(拆降)方案并按机场批复的高度整改落实。2、2018年3月，怡清雅筑公司会同项目建筑设计单位提出了整改调整方案，I#、2#办公楼设计净高度分别调整至194.85米、194.35米，海拔按22.0,分别为216.85米、216.35米。该调整设计涉及消防、图审事项同步进行了对接。3、该项目施工塔吊持续时间，被告怡清雅筑公司呈报I#楼将于2018年6月完成拆除、2#楼将于2018年10月完成拆除;其按要求的航行障碍物标志灯已进行采购将组织安装。2018年7月30日，怡清雅筑公司向胡云敏邮寄《告知函》一份，告知胡云敏怡清雅筑二期商业项目1、2号楼建设过程中，受武汉天河机场障碍物限高要求，怡清雅筑公司将调整原建筑设计总高度，并重新报武汉市东西湖区国土资源和规划局审批。其中1号楼总层高由原来的199.5米变更为194.85米，42层、43层变更为更大空间复制办公。一审还查明，怡清雅筑公司为一人有限责任公司，恒大公司系其唯一股东。一审诉讼过程中，袁静变更姓名为胡云敏。一审法院认为，胡云敏与怡清雅筑公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于胡云敏是否享有撤销权的问题。怡清雅筑公司于2018年2月之时已收到武汉市东西湖区国土资源和规划局的《整改通知书》，明知1号办公楼施工存在超出批复海拔216.85米限制高度的情况下，之后依然于2018年3月27日与胡云敏签订《武汉市商品房买卖合同》。即怡清雅筑公司存在故意隐瞒事实，其隐瞒的事实直接导致胡云敏陷入错误并签订合同。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，可以认定胡云敏享有撤销权。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。怡清雅筑公司知晓1号办公楼超出限制高度在先，双方签订《武汉市商品房买卖合同》在后，所以本案所涉合同无法履行，不属于不可抗力的情形。故对胡云敏要求撤销其与怡清雅筑公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于合同撤销的法律后果的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，怡清雅筑公司及其员工沈婧收取胡云敏的款项共计640,000元（500,000元-260,389元十400,389元），依法应当返还胡云敏。至于怡清雅筑公司辩称其只收到胡云敏支付的购房款571,986元，沈婧无权收取胡云敏支付的款项的意见。首先，胡云敏提交了其向怡清雅筑公司及沈婧支付640,000元的证据，而怡清雅筑公司并未向法院提交证据证明其收款明细；其次，沈婧系怡清雅筑公司员工，其收取胡云敏款项的行为属职务行为，行为后果应由怡清雅筑公司承担。故对怡清雅筑公司的该意见不予支持。胡云敏主张怡清雅筑公司支付其资金占用期间的利息及赔偿违约金192,000元，均属上述合同法第五十八条“所受到的损失”的范畴。《武汉市商品房买卖合同》中约定“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按已付款的50%向对方承担违约责任。”该违约责任的约定过高，明显有悖我国合同法违约责任系以填补守约方实际损失为主的立法宗旨。另，胡云敏并未举证证明其实际损失。综合考虑怡清雅筑公司的违约程度，参照《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，酌情支持怡清雅筑公司赔偿胡云敏损失114,397.2元（合同标的额571,986元20%）；胡云敏主张利息及违约金的超出部分，不予支持。关于恒大公司是否应在本案中承担责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案中恒大公司未能提交证据证明，其财产与怡清雅筑公司的财产相互独立，故应当对怡清雅筑公司所负债务承担连带清偿责任。恒大公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为其自行放弃举证、质证及抗辩权，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、撤销胡云敏与湖北怡清雅筑房地产开发有限公司于2018年3月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还胡云敏已付款项640,000元；三、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿胡云敏损失114,397.2元；四、恒大地产集团武汉有限公司对湖北怡清雅筑房地产开发有限公司上述金钱给付义务承担连带清偿责任;五、驳回胡云敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,462元，由湖北怡清雅筑房地产开发有限公司、恒大地产集团武汉有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，上诉人胡云敏和上诉人怡清雅筑公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证其主张，故上诉人胡云敏和上诉人怡清雅筑公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡云敏和上诉人怡清雅筑公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,156元，由上诉人胡云敏负担4,694元，上诉人湖北怡清雅筑房地产开发有限公司负担12,462元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年九月二十四日书记员 陈佳佳