四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初956号 原告：凉山州赢政房地产开发有限责任公司，住所地：冕宁县泸沽镇南街南路113号，统一社会信用代码：915134330582444542。 法定代表人：张光阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：马小祥，男，1998年2月13日出生，彝族，四川省冕宁县人，现住四川省冕宁县。 被告：杨慧，女，1995年5月29日出生，彝族，四川省冕宁县人，现住四川省冕宁县。 原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司（以下简称：赢政公司）与被告马小祥、杨慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赢政公司委托诉讼代理人肖海，被告马小祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赢政公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告违约金16000元；二、请求法院依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》；三、请求法院依法判令被告立即退还原告房屋钥匙和相关票据原件；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告马小祥、杨慧与原告赢政公司于2017年12月13日签订商品房认购协议并缴纳了20000元定金，该定金于交付首付款时已抵作商品房价款。2018年3月5日，被告确认定购住房一套，房号为A-2-802，并与原告签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同载明房屋总价466652元。合同签订后买受人支付了含2万元定金在内的首付款146652元。但后续因被告征信问题，其无法办理银行按揭贷款且也没有支付所欠的剩余房款，原告多次书面通知催促后，被告仍不予理睬。依据原被告双方签订的《房屋商品房买卖合同(预售)》第八条“买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人未按照约定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”之规定，原告欲行使解除权解除《房屋商品房买卖合同(预售)》并于2019年9月2日向被告方送达了《解除通知书》。但时至今日，被告都未按约前来办理手续，现原告起诉来院，请求支持原告诉讼请求。 被告马小祥辩称，我买房的时候告诉过原告公司的人我的征信有问题，但是原告公司的人说这个款可以贷下来，所以我才交了首付款。并且我认为，合同不该解除，房屋可以贷款的，工商银行说一审通过了，但是原告公司说贷款没有通过才没有贷款的，我没有违约，原告让我干什么我就干什么，钥匙和相关票据也不该退还。 被告杨慧未到庭，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据《商品房买卖合同》，《解除商品房买卖的通知书》，证明双方有房屋买卖的事实，被告支付了首付款，被告没有支付剩余款项，原告于2019年9月2日发出了解除合同的通知。被告质证意见：因为我本身没有贷款能力，是原告方让我去贷款的。对原告提交的证据本院予以确认，对是否具备合同解除条件，本院在本院认为中予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马小祥、杨慧与原告赢政公司于2017年12月13日签订商品房认购协议并缴纳了20000元定金，此定金收据原告已向被告出具。2018年1月3日，被告马小祥、杨慧向原告赢政公司交纳购房首付款50000元，2018年3月1日被告马小祥、杨慧交纳购房款76600元，以上购房首付款及购房款收据原告已向被告出具。2018年3月7日，被告确认定购住房一套，房号为A-2-802，确定首付金额为146600元，按揭贷款320000元。在购买房屋期间，原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，该《商品房买卖合同(预售)》并未写明签订合同的时间，该合同载明房号为A座2单元8层802号，房屋总价466652元，首付房价款为146652元，余款320000元向中国工商银行冕宁支行申请贷款。该《房屋商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任条款1项中约定：“买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人未按照约定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”，但该《商品房买卖合同(预售)》未对向工商银行冕宁支行办理贷款的时间进行约定，也未对不能办理按揭贷款怎样处理进行约定。被告签订《商品房买卖合同(预售)》及交纳购房首付款后，原告赢政公司将A座2单元8层802号的房屋钥匙交给了二被告，但不准其装修和入住，因此，现二被告仅持有该房屋的钥匙，并未入住，也未对该房屋进行装修。被告在收到入户钥匙后，已向原告赢政公司交纳了水电入户费1020元，原告赢政公司向被告出具了水电入户费收据一张。2019年9月3日原告赢政公司向马小祥、杨慧发出《解除合同通知书》，该通知书上已明确告知马小祥因征信问题，导致银行不能办理按揭贷款，且该解除合同通知书上已载明多次通知被告马小祥办理购房事宜，马小祥均未予办理，要求马小祥、杨慧于2019年9月15日到原告赢政公司处办理解除合同事宜。被告马小祥、杨慧收到《解除商品房买卖通知书》后，仍未到原告处处理商品房买卖合同事宜。直到本案审理时，原、被告双方仍未对余款部分怎样付款达成协议。 本院认为，本案有三个争议焦点：一是原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是否应当解除；二是被告是否应当支付违约金16000元；三是被告是否应当退还原告房屋钥匙及相关票据。 对于争议焦点一，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是否应当解除问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定余款320000元付款方式为向中国工商银行冕宁支行申请贷款，在原告2019年9月3日书面发出的《解除合同通知书》上已告知被告因其征信问题无法办理按揭贷款并要求解除合同后，被告仍未协调及处理有关付款事宜。且庭审中，被告亦未提交其有良好征信的证据，也未提交原告告知其银行征信不过关的情况下，原告仍承诺能为其办理好按揭贷款的证据，因征信不过关而无法按揭付款的责任由被告承担。因双方在《商品房买卖合同(预售)》中对因一方原因导致无法贷款的情形未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或是定金返还买受人”的规定，本案因被告征信问题导致无法办理按揭贷款，属被告原因导致未能订立商品房担保贷款合同，庭审中双方也不能达成给付余款的协议。因此，对原告要求解除《商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求，本院予以支持。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，解除合同后，原告应当将已收取的首付款146600元及水电入户费1020元退还二被告。 对于争议焦点二，是否应当给付违约金16000元的问题。因《商品房买卖合同(预售)》原、被告双方对银行贷款的时间未进行约定，也未对具体付款时间进行约定，且该案系因一方原因导致不能办理按揭贷款，合同不能继续履行的情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，守约方可以要求赔偿损失，结合本案案情，该案损失不应当是违约损失，而应当是实际损失，庭审中，原告未向本院提交其实际损失的有关证据，《商品房买卖合同(预售)》中逾期付款责任的约定，并不针对向银行贷款部分，本院不能依据《商品房买卖合同(预售)》中关于逾期付款责任的规定支持原告要求支付违约金的诉讼请求，对赔偿损失部分，因原告未提交其实际损失的证据，自行承担举证不利的法律后果。为此，对于原告要求赔偿违约金16000元的诉讼请求，本院不予支持。 对于争议焦点三，被告是否应当退还原告房屋钥匙及相关票据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除合同合同后，一方取得的财产应当返还，因购房后原告已向被告交付了钥匙，并出具了首付款、定金、水电入户费收据四张，因此，对原告要求被告退还钥匙及返还原告定金、首付款收据、水电入户费收据的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司与被告马小祥、杨慧签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内退还被告马小祥、杨慧购房款146600元及水电入户费1020元； 三、被告马小祥、杨慧于本判决生效之日起三日内退还原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司A座2单元8层802号房屋钥匙； 四、被告马小祥、杨慧于本判决生效之日起三日内返还原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司开具的购房首付款、购房定金、水电入户费收据四张； 五、驳回原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4270元，由原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司负担170元，由被告马小祥、杨慧负担4100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  周罡英 二〇二〇年九月二十五日 书记员  万 希