广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17052号上诉人（原审原告）：广州市三阳房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区新华街保利城三街22号铺。法定代表人：杨先朝。委托诉讼代理人：杨艳国，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈典，男，1988年4月27日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。上诉人广州市三阳房地产经纪有限公司（以下简称三阳公司）因与被上诉人陈典居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员白小云独任审理。本案现已审理终结。三阳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持三阳公司一审诉讼请求；2.本案诉讼费由陈典承担。事实和理由：一、三阳公司已完成全部中介服务，按约应当收取全部费用，陈典未按约支付中介费，应当支付全部中介费并承担违约责任。根据三阳公司与陈典签订的房屋买卖三方合同第十六条第4项约定：“三阳地产应全程带领买卖双方走完全部流程，直到交完房而已。”买卖双方于2019年6月1日完成交接，因此三阳公司已提供完成全部中介服务，按照约定应当收取全部中介费用。二、三阳公司提供中介服务并无瑕疵，一审判决认定不当，应当予以纠正。三阳公司提供中介服务时，房屋根本不存在任何问题，在完成中介服务后，陈典又同意卖家继续居住房屋相当长的时间，之后房屋出现了天花板发霉的情况，在这种情况下，三阳公司积极协助买卖双方解决，卖家也赠送了部分家具和剩余的燃气给陈典，该事项在三阳公司的积极协调下已经解决。三、一审法院对二手房交易流程不了解，不清楚每个相关部分（包括但不限于南方电网花都供电所、花都自来水公司、新奥燃气公司、保利物业公司等）的过户规定和要求，仅凭陈典一面之词就判定三阳公司提供的居间服务有瑕疵，导致判决错误，应予以纠正。四、陈典故意违约不支付中介费，应当支付中介费和承担违约金。五、一审判决将中介服务混同于买卖双方义务并以此作出错误判决，应当予以纠正。陈典辩称，一、2019年6月1日没有完成交房，该房屋至今未完成交房手续，三阳公司没有按照合同约定带领买卖双方走完全部流程。物业未交接，房屋质量未验收。二、三阳公司隐瞒涉案房屋漏水等重大质量问题，欺骗陈典。三阳公司在服务过程中偏向原业主，在三阳公司所谓的服务下，原业主从承认漏水变成否认漏水，并当面威胁要违反合同，要求补交物业维修基金才交房，三阳公司没有按照合同约定为陈典提供服务。三、房屋存在的重大质量问题多达20多处，已给陈典造成重大经济损失及使用困扰。四、陈典没有违约，不存在支付违约金。相反，是三阳公司没有履行合同约定的义务，是三阳公司违约。陈典在二审开庭后提交补充意见要求三阳公司返还其前期支付的10000元中介费作为赔偿，并驳回三阳公司要求支付中介费10000元的诉请。三阳公司于2019年10月28日向一审法院起诉请求：1.请求陈典向三阳公司支付中介费用人民币10000元；2.请求陈典向三阳公司支付违约金1万元。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区保利城八街6号XXX房。三阳公司与陈典均确认涉案房屋于2018年12月登记至陈典名下。2018年8月30日，王谦（卖方）、陈典（买方）与三阳公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，约定由买方向卖方以208万元的价格购买涉案房屋。合同第八条第1点约定，经纪方应根据诚实信用原则、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。第3点约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中，……买方向经纪方支付中介服务费人民币贰万元整（小写20000）或详见佣金支付承诺书；签署本合同后，如本合约被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下成交或者通过其他经纪方成交该物业，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。该条款后手写“中介方同意买方网签当天支付5000元中介费，过户当天付5000元，交房当天付10000元。”第十六条三方约定的其他事项：4、三阳地产应全程带领买卖双方走完全部流程，直到交完房为止。……7、逾期支付中介费的，中介方每天收取未付金额的百分之一滞纳金。王谦（卖方）、陈典（买方）于2019年6月1日签署《物业交接确认书》，约定：1、买卖双方同意交接该物业无异后，签署该《物业交接确认书》，并视为该物业成功交接。2、除权属纠纷导致外，自交接之日其所产生的物业费、水、电、燃气、有线电视等一切费用和毁损风险归买方承担。……7、物业交接后，施工与居住等安全隐患，由买方承担，与卖方无关。王谦、陈典及三阳公司的工作人员杨桂花在该《物业交接确认书》上签名确认。陈典陈述，其确实在2019年6月1日收房，于2019年8月搬入涉案房屋。但该《物业交接确认书》只是确认水电费用，并非完成房屋交付。陈典主张三阳公司并未完成中介义务，涉案房屋的燃气用户并未更名，物业管理处也未变更业主，且涉案房屋存在多处漏水情况。陈典为此提交了燃气公司收款收据、物业收费通知单及照片、视频拟证实其主张。三阳公司对于上述证据不予认可，认为与本案无关。陈典主张在其发现涉案房屋存在漏水后，三方协商过程中，三阳公司并未积极协调买卖双方解决问题，而是同原业主王谦一起找各种理由推脱，拒绝解决问题。陈典为此提交了微信聊天记录及录音拟证实其主张。该微信聊天记录中，三阳公司员工杨桂花于2019年5月31日告知陈典“你看看做防水要多少钱？我只是作为中间人提醒你一句，至于你怎么打算你自己做决定，如果做防水的钱不多就算了，万一惹火业主了，不好搞了，那个费用也差不多一万块钱，当然我们是不会提，你也不要提，如果业主提你怎么办？”在2019年6月1日收房现场的录音中，各方对漏水问题进行协调，三阳公司员工李欣春陈述“那你这样你现在防水的问题找业主给你弄，业主同时买二手房，二手房的话都是以看为单位的，你不可能说有任何一点小问题全部都要业主给你弄，是不可能的对不对。……如果你真要这样吵起来，他跟你要物业维修基金你还敢这样说吗？……所以这个事情，不是说我提出来，之前也遇到过很多也是这样子，本来一点点小事情，在这里扯扯扯，把业主一下子惹火了，那维修基金你们要拿出来。”三阳公司杨桂花陈述“意思是买二手房都会有那些问题存在。”三阳公司对于上述微信聊天记录和录音不予认可，认为与本案没有关联，表示涉案房屋是否存在漏水，其不清楚，《物业交接确认书》上未注明漏水，且该确认书已明确约定相关责任由买方承担。三阳公司多次要求陈典向其支付中介费10000元，陈典认为三阳公司与原业主王谦共同隐瞒其涉案房屋存在漏水问题，拒绝向三阳公司支付剩余中介费。三阳公司于2019年8月25日向陈典发出催款通知书，要求陈典尽快支付剩余中介费10000元，并支付滞纳金，否则将追究其法律责任。陈典表示自己未收到该催款通知书。一审法院认为：王谦、陈典与三阳公司签订《房屋买卖三方合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。涉案房屋已过户至陈典名下，且陈典自认其已于2019年8月搬入涉案房屋。三阳公司作为居间人，其主要合同义务已履行完毕，陈典应向三阳公司支付中介费。三阳公司要求陈典支付中介费，一审法院予以支持。《物业交接确认书》上虽未注明涉案房屋存在漏水问题，但陈典提交的照片、视频足以证实涉案房屋存在严重的漏水问题。三阳公司虽否认涉案房屋存在漏水情况，但并未提交证据予以反驳。一审法院对于陈典提交的照片、视频予以采信。涉案房屋存在漏水情况，陈典可以依据涉案《房屋买卖三方合同》的约定，向卖方主张违约责任。陈典主张三阳公司与原业主王谦共同隐瞒，三阳公司对此予以否认，且其提交的证据无法证实三阳公司事先得知涉案房屋存在漏水情况。对于陈典的上述主张，一审法院不予采纳。陈典据此主张三阳公司应承担违约责任，一审法院不予采纳。根据《房地产经纪管理办法》第四条的规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”三阳公司作为从事房地产经纪活动的专业公司，在发现涉案房屋存在漏水情况后，应根据其专业知识，协助买卖双方积极解决问题。陈典提交的一系列证据相互佐证，已形成高度概然的证据链，足以证实三阳公司在协商过程中，并未起到居间人的积极协调作用。且涉案房屋的燃气用户未完成更名，物业管理处未变更业主。由此可见，三阳公司提供的居间服务存在瑕疵，一审法院据此酌定，陈典向三阳公司支付中介费5000元。三阳公司要求陈典支付中介费5000元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。至于违约金，因三阳公司提供的居间服务存在瑕疵，陈典并非故意拖延拒付中介费。三阳公司要求陈典支付违约金，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《房地产经纪管理办法》第四条的规定，于2019年12月13日作出判决如下:一、陈典自本判决发生法律效力之日起十日内向三阳公司支付中介费5000元；二、驳回三阳公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由三阳公司负担75元，由陈典负担75元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，三阳公司提交了以下证据：1.录音光盘及部分录音文字版本；2.微信聊天记录，拟证实三阳公司在中介服务中不存在瑕疵，并非未对漏水问题进行协商；漏水问题已在三阳公司的协调下以卖方赠送陈典家私和200元燃气费协商解决；陈典故意不办理燃气、物管过户等手续，三阳公司已尽到通知义务，应由陈典自行承担责任。经质证，陈典对上述证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，证明内容不予认可，表示上述录音仅为部分录音，并不完整，陈典在一审提交了大量录音，可证实三阳公司的服务存在否认、偏袒、狡辩等违约行为；免费赠送家私与200元燃气费与三阳公司无关，并非三阳公司协调处理的结果，陈典也未将家私及200元燃气费作为解决漏水问题的条件，与本案无关；陈典不清楚应在哪里办理燃气过户，陈典一直要求办理燃气过户，三阳公司未提供协助；三阳公司不解决漏水问题，带原业主离开，在原业主离开后通知陈典办理房屋交接，故意避开房屋重大质量问题，完成三阳公司所谓的交接房屋向陈典收取中介费；漏水问题是原业主的责任，如果陈典到物业处办理业主更名手续，即需要承担漏水责任，故不同意在6月1日当天办理业主更名过户，当时陈典也想不到其他解决办法，故要求先处理好漏水问题再到物业处办理更名手续。陈典在二审期间提交了以下证据：1.微信聊天记录，拟证实因阳台往楼下漏水，2020年6月、7月物业要求陈典尽快维修的微信聊天记录；2.厨房漏水视频，拟证实涉案房屋多处从楼上往涉案房屋漏水，经陈典多次维修，厨房至今还有一处漏水没有解决，严重影响厨房的使用；3.主厕因漏水无法使用的视频，拟证实因主卫生间往楼下漏水，至今无法使用主卫生间。经质证，三阳公司表示对陈典提交证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。陈典提供的证据不能确定是涉案房屋；陈典其证明内容自相矛盾，严重夸大了质量问题，不排除涉案房屋可能会有小的瑕疵，但涉案房屋的质量问题绝对没有达到影响房屋正常使用的标准，也不会导致卫生间和厨房无法正常使用。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.三阳公司的中介服务是否已履行完毕；2.三阳公司要求陈典支付中介费余款10000元是否能够得到支持。关于三阳公司的中介服务是否已履行完毕的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，三阳公司已促成陈典与原业主签订《房屋买卖三方合同》，提供了订立合同的媒介服务，但是《房屋买卖三方合同》第十六条同时约定“三阳地产应全程带领买卖双方走完全部流程，直到交完房为止”，根据合同自由原则，该约定对各方具有法律约束力，三阳公司依约应提供的服务内容不仅包括促成双方订立买卖合同，还应提供至交完房的全部流程。实际履行中，根据双方在一、二审提交的微信聊天记录及对话录音显示，在双方于2019年6月1日各方签署《物业交接确认书》之前及当天，陈典对于涉案房屋存在漏水问题已向三阳公司提出异议，并要求协调解决，但在2019年6月1日签署的《物业交接确认书》中并未注明房屋漏水的情况，在双方的微信聊天记录及录音中，未显示陈典在交接当天对于房屋的现状予以接受并认可，亦未显示三阳公司积极协助买卖双方就房屋漏水问题达成解决方案，故一审判决认定三阳公司在协商过程中未起到居间人的积极协调作用、三阳公司提供的居间服务存在瑕疵正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条有关瑕疵履行的规定，一审法院根据本案所涉居间合同关系的履行情况，酌情减少居间报酬5000元，认定陈典向三阳公司支付剩余中介费5000元，并驳回三阳公司要求陈典支付违约金的诉请并无不当，本院予以确认。陈典在一审期间未就返还中介费提出反诉，且三阳公司已依约履行了主要合同义务，故陈典在二审期间主张三阳公司返还已付中介费用10000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。陈典可就房屋漏水问题另行向相关义务方主张权利。综上所述，三阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由广州市三阳房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年九月二十四日书记员  熊盈颖林臻灏