河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9303号上诉人(原审被告、申请执行人):周克选，男，汉族，1984年12月9日出生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：李新杰、丁伟（实习），河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人(原审原告，案外人):张春丽，女，汉族，1984年12月13日出生，住郑州市。被上诉人(原审被告、被执行人):赵允峰，男，汉族，1980年9月27日出生，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告、被执行人）：王新桥，女，汉族，1981年5月11日出生，住郑州市金水区。上诉人周克选因与被上诉人张春丽、赵允峰、王新桥案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周克选及其委托诉讼代理人李新杰,被上诉人张春丽到庭参加诉讼。被上诉人赵允峰、王新桥经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周克选不服一审判决，向本院提起上诉：1、请求撤销原审判决第一项，依法改判恢复对位于郑州市管城区豫英路98号院1号楼2单元3层20号房产的执行。2、诉讼费用由张春丽承担。事实和理由：一、原审案件的争议焦点归纳错误：原审案件的争议焦点应当是张春丽是否缴纳了房款以及缴纳了多少而非张春丽是否与王新桥、赵允峰签订了房屋买卖合同。二、原审认定事实不清，证据不足：1、原审判决所谓的查明事实明显缺乏证据支撑：原审案件认定张春丽缴纳了房款1808570元，却只是在通篇显示出了616000元的定金收据，另外的款项支付无任何证据显示，甚至通篇判决对剩余款项只字未提就直接认定张春丽付了1808570元，明显属于事实认定不清。事实是剩余的款项支付是在该涉案房产已经被查封的情况下，由于张春丽为王新桥、赵允峰的一笔借款承担了连带保证责任，张春丽的房屋因为这个连带保证责任被查封。张春丽为避免自己房子被执行而替王新桥、赵允峰承担了该笔债务，其对该笔还款尚享有追偿权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；张春丽支付了定金，然后在房屋已经被查封的情况下因承担连带责任享有了一个对房屋所有人的债权。债权冲抵行为并未经人民法院认定，显然并不符合该条规定，原审并未对该事实进行查明，直接认定符合显然是不合理的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。原审对于该条未进行任何的查明，事实情况是买受人对于未能办理过户登记有很大的自身原因。在这些重要事实都未经查明的情况下，原审法院仅仅片面的援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定认为已经签订了房屋买卖合同并进行了部分装修就可以对抗申请执行人的执行显然是不合理的，也是不合法的。张春丽答辩称：当时的房屋出售总价二百多万，有一百多万元的银行贷款，同时我担保了一百多万的欠款，充抵购房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵允峰、王新桥经合法传唤未参加诉讼，也未提交书面意见。张春丽向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法停止对登记在赵允峰名下位于郑州市××路××院××楼××单元××房产的拍卖；2、请求贵院依法确认位于郑州市××路××院××楼××单元××房产的所有权归原告张春丽所有。一审法院认定事实：被告周克选于2019年1月30日向本院申请财产保全。本院于当日作出(2019)豫0105财保234号民事裁定书，裁定：冻结被告王新桥、赵允峰银行存款138400元或者查封其相应价值的其他财产。2019年2月1日，本院向郑州市国土资源局送达民事裁定书及协助执行通知书，将被告赵允峰名下涉案房产予以查封，查封期限为三年，自2019年2月1日至2022年1月31日止。原告周克选诉被告王新桥、赵允峰民间借贷纠纷一案，2019年6月28日，本院作出(2019)豫0105民初12886号民事判决书，判决：一、被告王新桥于本判决生效后十日内偿还原告周克选借款本金1100000元并支付利息(按年利率24%计算，以200000元为本金，自2017年10月1日起计算至实际还款之日止；以700000元为本金，自2017年11月24日起计算至实际还款之日止；以200000元为本金，自2018年4月28日起计算至实际还款之日止)。二、驳回原告周克选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18030元，减半收取9015元，保全费5000元，由被告王新桥负担。后原告周克选不服该判决向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。审理过程中，双方当事人自愿达成如下调解协议:一、双方确认王新桥、赵允峰尚欠周克选借款本金110万元及相应利息，同意王新桥、赵允峰于2019年8月15日前一次性向周克选支付借款本息147.4万元(收款账号:62×××21，开户行：上海浦发银行大学路支行，收款人姓名：周克选)，本案纠纷了结；二、一、二审案件受理费由周克选负担；三、如王新桥、赵允峰未按期如数偿还上述款项，则王新桥、赵允峰共同偿还周克选借款本金110万元及利息(按照年利率24%，以20万元为本金，自2017年10月1日起计算至实际还款之日止，以70万元为本金，自2017年11月24日起计算至实际还款之日止；以20万元为本金，自2018年4月28日起计算至实际还款之日止)；一审案件受理费由王新桥承担。河南省郑州市中级人民法院于2019年8月1日作出(2019)豫01民终15575号民事调解书对上述协议予以确认。该15575号民事调解书已于2019年8月1日发生法律效力。案件进入执行程序后，案号为(2019)豫0105执20236号。另查明，2018年11月16日，原告张春丽作为乙方(买方)和被告赵允峰作为甲方(卖方)签订《房屋买卖合同》一份，主要约定内容如下:甲方拥有位于管城回族区豫英路98号院1号楼2单元3层20号的房屋[不动产权证号:豫(2018)郑州市不动产权第01050388号]，乙方自愿购买甲方上述房屋，成交价格:2216000元，乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费人民币5万元整，付款方式为按揭贷款。2018年12月23日，被告王新桥、赵允峰出具收据一份，写明：兹收到张春丽交来购房定金616000元。2019年3月18日，孙辉召出具证明一份，载明：张春丽(身份证号)，所购买管城豫英路98号院1号楼2单元3层20号的购房定金61.6万是本人孙辉召(身份证号4143198046513)替张春丽转账支付，通过孙辉召微信转账1.8万至王新桥微信，和工行卡转账59.8万元转至王新桥和赵允峰银行卡。同时于2月5号微信支付王新桥8000元用于车位定金，支付中介费46000元给赵海楠，其中微信转账3万元和现金16000元；工行卡号：孙辉召6222081702007637876、微信号：孙辉召135××××5797。2019年9月21日，河南正商物业管理有限公司出具证明一份，写明：张春丽(身份证号)在物业处缴纳物业费和一户一表改造预存费，房产是豫英路98号院1号楼2单元3层20号。2020年6月22日本案审判员杨关及书记员周培敬至涉案房屋实地勘察，原告配偶孙辉召及被告周克选亦到场。勘查情况为：涉案房屋水电、灯具及中央空调已安装完毕，卫生用具安装完毕，窗户、吊顶及墙面装修完毕，地暖设备安装完毕。室内门未安装，已有部分家具进入。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，该院查封的涉案房产虽登记在被执行人赵允峰名下，但在该院查封涉案房屋前原告与被告王新桥、赵允峰已签订了合法有效的购房合同，原告已缴纳房款1808570元，占总房款的81.61%。根据实地勘察情况，该院认为原告已在查封前合法占有的涉案房屋，并进行了装修。涉案房屋至今未过户非原告自身原因导致的，故在原告同意将剩余房款407430元交付本院执行的情况下，应停止对涉案房屋的执行。原告诉求确定其对涉案房屋具有所有权，但原告与被告赵允峰之间系房屋买卖合同关系，双方系债权关系，原告现阶段仅享有对被告赵允峰的债权请求权，其在本案中要求确认其对涉案房屋的所有权不属本案应当审查的范围，该院不予处理，该项诉求应于驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、停止执行位于郑州市××路××院××楼××单元××房产（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0150388号），并予以解除查封；二、驳回原告的第二项起诉。案件受理费24528元，由被告赵允峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明，张春丽已于2019年4月23日向郑州市管城回族区人民法院提出了《变更诉讼请求申请书》，该申请书称涉案房屋已被（2019）豫0105财保234号裁定书查封，导致涉案房屋无法过户，购房目的难以实现，故请求1、解除与赵允峰之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令赵允峰、王新娇双倍返还购房定金1232000元等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记在赵允峰名下，赵允峰对涉案房屋就享有对外公示的物权权利。关于张春丽对涉案房屋所享有的民事权益能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案审理中，张春丽提交的证据显示其与赵允峰签订房屋买卖合同在法院查封之前，并提交了其支付房屋款项的支付凭证，故其是涉案房屋的权利人。涉案《房屋买卖合同》系张春丽和赵允峰通过第三方中介公司而签订的，合同对双方的权利义务作了明确约定，不违反法律的强制性规定，合法有效。在合同签订后，张春丽的爱人孙辉召支付了首付款（即定金）61.6万元。为了涉案买卖合同的及时履行，张春丽及其爱人孙辉召作为担保人，赵允峰、王新桥作为借款人，与出借人田晓雨签订了《借款合同》，借款1115500元用于涉案房屋抵押贷款的解封。涉案房屋的解押时间为2019年1月11日，在本案查封之前。房屋解押后，由于没有及时归还解押的借款，田晓雨又诉至法院，法院作出了（2019）豫0192民初1615号民事判决，判决赵允峰、王新桥偿还借款，张春丽、孙辉召承担连带责任，后孙辉召履行了该金钱给付义务共1192570元。该担保责任的履行是基于涉案房屋的买卖合同，为了使涉案房屋尽快解押过户，故涉案房屋解除抵押的款项应视为张春丽支付涉案的房款。涉案房屋总价款为2216000元，一审时张春丽已支付的房款达1808570元，剩余未支付房款张春丽一审时同意交付法院，在二审中也交付到了执行法院，也就是说张春丽已支付了全部房款。对于房屋的占有使用，一审承办法官也到了涉案房屋处查看，证明张春丽已经占用使用涉案房屋。故可以认定张春丽对涉案房屋已经拥有合法的权利，且其拥有的民事权益能够排除执行。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，周克选的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24528元，由周克选负担。本判决为终审判决。审判长  李运动审判员  张林利审判员  刘 敏二〇二〇年九月九日书记员  余 辛