海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初1580号 原告：黄某，男，1956年2月12日出生，汉族，住河南省郑州市，或者住海南省澄迈县福山镇台湾风情小镇1号楼1单元11B。 被告：海南大地春天房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县福山镇咖啡文化风情镇中心区3号楼，统一社会信用代码：91469027589273078W。 法定代表人：翟某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某，海南德银律师事务所律师。 原告黄某诉与被告大地春天房地产开发有限公司（以下简称大地春天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理。依法适用普通程序由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员邱勋禄、王娟共同组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告黄某，被告大地春天公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某的诉讼请求为：1、判决被告承担违约责任并向原告支付违约金47350元；2、被告承担诉讼费用。 事实与理由如下： 原告2015年12月9日在海南大地春天房地产开发有限公司购买现房一套，总价款375870元，一次性付款，合同约定90日内办好房产证，最终房产证办好的时间是2019年9月19日，逾期3年9个月，按合同约定，逾期按房价的万分之一每日赔偿原告逾期违约金，按3年6个月计算共计43750元。现特诉至法院，请求判如所请。 被告大地春天公司辩称，2019年9月19日，澄迈县自然资源和规划局，给被答辩人颁发台湾××镇房）不动产权证书，答辩人在办证过程中，不存在违约行为。 有证据证明，被答辩人在2019年8月22日才向澄迈县税务局缴纳11B号房的房屋买卖契税3758.7元；在2019年8月23日才向澄迈县住房保障与房产管理局缴纳11B号房屋的住宅专项维修基金5214元。被答辩人随后将取得的税收完税证明和住宅专项维修基金专用收据交给答辩人。答辩人收到被答辩人交来的办证材料后，及时向澄迈县自然资源和规划局递交材料申请办理11B号房的不动产权证书。被答辩人在不到一个月的时间，取得不动产权证书。 答辩人在履行办理不动产权证书的过程中，没有违反双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（简称合同）约定。该合同附件七本合同补充协议第七条第（五）项约定：“因非出卖人原因或不可抗力致使出卖人在约定期限内未能完成该商品房的房屋产权登记及领取房屋权属证书、土地使用权证工作的，出卖人不承担责任”。本案中，办理不动产权证书的必备条件是，被答辩人必须缴纳11B号房的契税和住宅专项维修基金。而被答辩人在合同约定的3年半之后，才缴纳11B号房的契税和住宅专修维修基金，造成办理不动产权证逾期办理的原因在于被答辩人，答辩人不存在任何过错。 答辩人在被答辩人提交了税收完税证明和住宅专项维修基金专用收据的一个月内，为被答辩人办妥不动产权证书，答辩人已严格按照合同约定履行办证义务，不存在违约行为，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原告黄某提交的证据材料如下：第一组证据：澄迈县商品房买卖合同复印件1份，用于证明原告与被告于2015年12月8日签订商品房买卖合同（CML000056655），购买被告开发的台湾××镇房，被告应于房屋交付之日起90日为买受人办理房屋权属证书及在买受人取得该房屋权属证书后720日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之1向买受人支付违约金等。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告却逾期办证，3年9个月，应由被告承担逾期办证的违约金43750元；第二组证据：房产证复印件1份，用于证明被告拖至2019年9月19日才办妥涉案房屋的不动产权证，即（2019）澄迈县不动产权第0024585号不动产权证；第三组证据：收据复印件1份（3页）、台湾风情小镇专用收据复印件1份（3页）、海南增值税普通发票复印件1份，共同用于证明原告依约缴交了房款375870元（含定金20000元）及其他费用（包括物业管理费、垃圾清运费、水电费、燃气费等）；第四组证据（当庭补充）：澄迈县商品房买卖合同（买受人彭嘉琦，出卖人为被告）复印件1份和收据复印件1份，以证明不因为买受人迟延缴交契税及房屋维修基金而使办证不能，疑因被告将出卖的房屋进行了抵押，而造成办证阻碍。 被告大地春天公司的质证意见如下：1、对原告提交证据一至证据三的真实性均无异议；2、对证据四合同的真实性无异议，其中的收据是复印件，对其真实性不予认可。 被告大地春天公司提交的证据材料如下：证据一组：台湾风情小镇认购、签约、入会详情表复印件各1份，证明2015年12月7日，黄某在台湾××镇房（简称11B房）时，海南大地春天房地产开发有限公司（简称大地春天公司）已经告知黄某该房应缴纳契税金额和住房维修基金的数额；证据二组：入伙手续复印件1份，证明2015年12月8日，黄某办理收房入住手续时，大地春天公司告知其11B房应结清款项包括公共维修基金和税金等；证据三组：税收完税证明复印件1份，证明2019年8月22日，黄某才向税务机关缴纳11B方的房屋买卖契税；证据四组：海南省住宅专项维修基金专用收据复印件1份，证明2019年8月23日，黄某才向澄迈县住房保障与房产管理局缴纳11B房的维修基金；证据五组：涉案房屋不动产权证书复印件1份，证明大地春天公司收到黄某缴纳契税和维修基金的凭证后，向澄迈县自然资源和规划局申请办理11B房的不动产权证，该局在不到一个月的时间为该房办理了不动产证，大地春天在办理11B房不动产权证过程中，不存在违约行为；证据六组：台湾风情小镇不动产证领取流程表复印件1份，证明2020年3月17日黄某领取11B房不动产权证，并备注“维修基金和契税自己已缴纳”，2020年5月27日。黄某向法院起诉要求大地春天公司支付其逾期办证违约金。 原告黄某的质证意见为：对被告提交的全部证据关联性不予认可。 经审理查明：（一）2013年7月，大地春天房地产开发有限公司（简称大地春天公司）以出让方式取得位于××县地块（面积47995.75平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2013年7月17日至2083年7月24日止。大地春天公司将该地用于建设《台湾风情小镇》项目，并取得【2013】澄房预字029号《澄迈县房产预售许可证》。2015年12月8日，大地春天公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目1号楼1单元11层11B号房订立《澄迈县商品房买卖合同》1份（编号CML000056655）及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的台湾××镇房；③第四条约定：该商品房总金额375870元；④第五条：买受人于签约当日支付房款20000元；于2015年12月9日前支付房价款200000元；于2015年12月16日前支付房价款155870元；⑤第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2015年6月30日之前将本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经综合验收合格。但是，如果遇到下列特殊原因，除了双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能向出卖人支付全额购房款及相关应缴款项的；国家相关法律、法规、政策调整或政府行为而导致延误的”；⑥第九条关于交接的约定：买受人收到交房通知之日起15日内会同出卖人对房屋进行验收交接；此时出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，向买受人提供《住宅质量保证书》，并签署交接单。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接等；⑦第十二条面积确认及面积差异处理约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积有差异的，按下列方式（略）处理等；⑧第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证等。还有其他内容等。 该合同并订立7个《附件》。其中特别约定有：《附件七：本合同补充协议》，共订立十三个条款，其中，第七条双方同意本合同第十五条对关于产权登记约定的补充。第七条第（二）项约定：“出卖人与买受人一致同意，买受人将办理该商品房的房屋产权登记及领取房屋权属证书、土地使用权证的过程中，应由买受人提供的文件、证件、票据交给出卖人，并确保所提供的文件、证件、票据合法有效，且将办理该商品房的房屋产权登记及领取房屋权属证书、土地使用权证过程中就由买受人交纳的相关税费及委托费用，一次性全额支付给出卖人。”第七条第（四）项约定：“若买受人提供的文件、证件、票据有误或过期、失效，则买受人须在出卖人发出的书面通知送达之日起10日内向出卖人提交合法有效的文件、证件、票据，逾期出卖人不承担延期办理其合同或权证等相关责任。”第七条第（五）项约定：“因非出卖人原因或不可抗力致使出卖人在约定期限内未能完成该商品房的房屋产权登记及领取房屋权属证书、土地使用权证工作的，出卖人不承担责任。”等等。 （二）关于缴交房款问题。原告向被告大地春天公司支付375870元，有税务机关于2016年11月22日增值税发票NO.00357058号为凭。其他交款单据，被告未提异议；但被告举证原告未提交的两份证据：①税收完税证明，证明黄某延至2019年8月22日才缴纳涉案房屋的契税；②海南省住宅专项维修基金专用收据，证明黄某延至2019年8月23日才向澄迈县住房保障与房产管理局缴纳涉案房屋维修基金。被告于2019年9月19日为涉案房屋办妥（2019）澄迈县不动产权第0024585号不动产权证并交与黄某持有。 原告黄某认为被告大地春天公司的行为属逾期办理不动产权证已构成违约，造成原告的损失应由被告承担相应责任，遂于2020年7月2日诉至本院。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》（编号CML000056655）及其附件，均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效，双方应依照合同及附件的约定内容，履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：被告逾期办理不动产权证，是否应承担违约责任？原告的诉讼请求应否支持？ 被告举证的税收完税证明和海南省住宅专项维修基金专用收据，足以证明原告因自己原因而拖延至2019年8月22日及23日，才为涉案房屋缴交相关税费、费用。而只有买受人及时将该必要的缴费票据交给出卖人，出卖人才能为其办理不动产权证书。依据《附件七：本合同补充协议》第七条第（二）、（四）、（五）项约定，并综合整个案情，本院认为属于因非出卖人原因而致使未能按时完成该商品房的房屋产权登记及领取房屋权属证书、土地使用权证工作之情形，故出卖人即被告不承担涉案房屋逾期办证的违约责任。 被告收到原告提交的相关税费及费用后30日之内办妥不动产权证，视为被告在合理期间内完成办证义务，被告不需承担违约责任。原告黄某由于自己的原因迟延缴交相关必要的契税及费用，迟延办证的损失，由原告独自承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄某的诉讼请求。 案件受理费984元（原告已预交），由原告黄某全部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  邱勋禄 人民陪审员  王 娟 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  符史榜 书 记 员  吴 政 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。