江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1486号上诉人（原审被告）：蔡阳，男，1980年2月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，住所地泰兴市曾涛路88号。法定代表人：王彬，董事长。委托诉讼代理人：杨翠英，该公司职员。被上诉人（原审被告）：江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司，住所地泰兴市文江南路88号。负责人：杨帅，总经理。委托诉讼代理人：徐志明，该公司员工。原审被告：杨玉群，女，1976年3月3日生，汉族，住泰兴市。原审第三人：泰兴市土地开发储备中心，住所地泰兴市文昌东路6号。法定代表人：孙红东，主任。委托诉讼代理人：吴朝阳，该中心工作人员。上诉人蔡阳因与被上诉人泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司（以下简称中南房地产公司）、江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称中南物业公司）及原审被告杨玉群、原审第三人泰兴市土地开发储备中心（以下简称土地储备中心）排除妨害、返还财产纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初8441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定中南房地产公司诉讼主体适格，适用法律错误。排除妨害请求权应由权利人主张，中南房地产公司不是案涉房屋的所有权人，也不是《物业用房租赁合同》的合同相对方，其对于案涉房屋不享有任何权利；中南房地产公司明确诉讼利益归于第三人土地储备中心，并不能使其具备法定的诉讼主体资格。（二）一审判决认定中南物业公司与杨玉群签订《物业用房租赁合同》，构成无权处分，适用法律错误。中南房地产公司与中南物业公司签订的《前期物业服务合同》属于双方之间的内部约定，蔡阳对此并不知情，该内部约定不能对抗作为善意第三人；蔡阳开设的超市开业以来，中南房地产公司对蔡阳的经营行为从未提出异议，可以认定中南物业公司与蔡阳签订经营意向协议书的行为是经过中南房地产公司认可的。（三）蔡阳对案涉房屋系合法占有，中南房地产公司无权要求蔡阳返还房屋。中南物业公司签订《物业用房租赁合同》系有权处分，蔡阳依据经营意向协议书占有使用案涉房屋系合法占有；案涉房屋确定为公共服务用房及办理产权登记系在《物业用房租赁合同》签订之后，依据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被上诉人中南房地产公司、中南物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告杨玉群、原审第三人土地储备中心未发表意见。中南房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认杨玉群与中南物业公司签订的《物业用房租赁合同》中涉及为泰兴市人民政府代建的市政用房101室约25平方米的部分无效；2.判令杨玉群、蔡阳立即将遗留在101室约25平方米内的物品搬离并将该房屋恢复原状后返还给中南房地产公司；3.判令中南物业公司、杨玉群、蔡阳承担本案诉讼费用。诉讼中，中南房地产公司撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：中南房地产公司通过出让方式获得泰兴市惠泽路南侧、文江路西侧、跃进河南侧8-c地块国有土地使用权，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和2013年11月12日该公司与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，中南房地产公司应配套建设500㎡的市政用房（公共服务用房）交泰兴市人民政府调配使用。2014年1月24日，中南房地产公司与南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司（后更名，即被告中南物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定中南房地产公司将中南世纪城建筑面积为211118.8平方米的高层住宅项目（其中包含上述市政用房）委托中南物业公司提供前期物业管理服务，合同中约定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”，“物业服务企业违反物业服务合同或规约的，产权人可依照合同或规约追究其民事责任”等内容。嗣后，中南物业公司作为甲方、杨玉群作为乙方签订《物业用房租赁合同》一份，约定甲方将位于泰兴市文江南路88号的一期物业客服中心的室内空间及其设施租赁给乙方，租赁面积约为25平方米，合同期从2017年4月20日至2020年4月19日止；租金按建筑面积0.8元/天/平方米计算，共计7300元/年，租金自2017年4月20日起支付，一年一付，如逾期未付，乙方按月租金的日千分之三向甲方支付违约金，此后的租金逐年递增20%，双方均在该协议书上签章确认。嗣后，蔡阳据此登记注册“泰兴市全城超市”并投入经营。泰兴市自然资源和规划局与中南房地产公司多次协商，于2018年年底将位于泰兴市确定为市政用房，101室包含案涉约25平方米面积。2019年4月，该市政用房办理完毕产权登记，产权登记号为苏（2019）泰兴市不动产权第0010535号，产权权利人为第三人土地储备中心。泰兴市自然资源和规划局遂多次催促中南房地产公司交付该市政用房，中南房地产公司要求中南物业公司交房，中南物业公司多次通知杨玉群、蔡阳解除双方的合同关系、要求及时搬离案涉房屋中的物品、返还房屋。当事人交涉未果，中南房地产公司遂诉至法院。“全城超市”目前仍在营业，案涉房屋仍由杨玉群、蔡阳经营使用。一审法院认为，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和中南房地产公司与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，中南房地产公司应配套建设市政用房交政府调配使用。在包括案涉市政用房在内的中南世纪城高层住宅项目建成后，中南房地产公司为防止房屋使用功能下降，委托物业公司对该高层住宅项目进行前期物业管理。在案涉市政用房确定并由第三人土地储备中心领取不动产权证书后，中南房地产公司依约负有向第三人交付市政用房的义务。中南物业公司明知其并非案涉房屋的所有权人，在没有征得中南房地产公司以及权利人同意的情况下，擅自与杨玉群签订租赁合同，构成无权处分，且该协议中约定的租赁期限已届满，三被告负有从案涉市政用房中搬离物品、将该房屋恢复原状并交付给中南房地产公司的义务。至于杨玉群、蔡阳认为中南房地产公司不具备原告诉讼主体资格的问题，一审法院认为，中南房地产公司系案涉市政用房的建设方，其为了履行与政府部门所签合同约定的义务而以自己的名义提起诉讼、主张权利，而且明确诉讼利益归于第三人土地储备中心，并不违反法律的相关规定，故杨玉群、蔡阳的该抗辩主张不能成立。判决：中南物业公司、杨玉群、蔡阳于判决生效后十日内从位于泰兴市中南世纪城一期五号楼东侧物业用房中101室市政用房中搬出，将该房屋恢复原状后返还中南房地产公司，由中南房地产公司向土地储备中心交付。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，中南房地产公司系案涉市政用房的建设方，为履行与政府部门所签合同约定的义务而以自己的名义提起诉讼、主张权利，且明确诉讼利益归于第三人土地储备中心，故该公司具备诉讼主体资格。中南物业公司并非案涉房屋的所有权人，在未征得中南房地产公司以及权利人同意的情况下，擅自与杨玉群签订租赁合同，构成无权处分，且合同约定的租赁期限已届满，一审法院判令中南物业公司、杨玉群、蔡阳从案涉市政用房中搬出、将该房屋恢复原状并交付给中南房地产公司，并无明显不当之处。上诉人蔡阳所持上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人蔡阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由上诉人蔡阳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年九月十四日书记员  黄 璐