安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初1950号原告：马鞍山市紫元物业服务有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区印山东路692号122号，统一社会信用代码91340500771149938P。法定代表人：罗畅，该公司董事长。委托诉讼代理人：査正巧，该公司员工。被告：章天，女，1991年5月23日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：章光安（系章天父亲），男，1962年9月23日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山紫元物业服务有限公司（以下简称紫元物业公司）与被告章天物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告紫元物业公司的委托诉讼代理人查正巧，被告章天的委托诉讼代理人章光安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告紫元物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的原告自2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费27670元；2.判令被告支付因拖欠物业费产生的滞纳金5000元，合计32670元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与业主委员会、雨山区佳山乡春晖社区居民委员会签订的相关《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》二份，根据上述二份物业管理服务合同约定，原告为被告居住的春晖家园商住小区提供物业管理服务，被告应依约按时向原告交纳物业管理服务等相关费用。二份合同均约定：如被告未按协议约定时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所交费用并从逾期之日起按每天千分之三加收滞纳金。原告现依约为被告提供了物业管理服务，但被告却拖欠原告2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费用27670元。被告的行为违反了合同的约定，特提起诉讼。被告章天辩称:一、从原告提供的合同期限看，其主张物业费和滞纳金期限到2019年12月31日于法无据；二、从原告提供的合同看,签字的双方是业主委员会和原告，原告应提供春晖家园业主管理委员会依法成立的相关证据，是否经过业主大会选举产生，能否代表广大业主的真实意思表示；三、如果按照原告诉状所述和提供的合同有效，依照合同的约定双方权利和义务，事实是原告违约在先，没有按照合同履约，表现在：1.管理不善，被告家属2018年6月至12月之间先后两人两次在小区被流浪狗咬伤，向原告反映，要求加强管理，但原告工作人员称以后走路带根棍子就好了；2.自被告2016年初入住小区，小区消防通道从6米宽被南北二边住户扩建围墙缩小至不足三米宽，长5年之久，目前还没完全恢复；小区内住户乱建占用公共道路绿化，车辆乱停，原告没有任何管理和措施；3.2019年初108栋101室住户装修违规私自扩建30多平米，并将被告家阳台东侧破坏扩建，原告要我们自己协商，不管不问；4.被告自入住之初家居外墙及门廊部位多处渗水，造成家具及书房装潢毁坏，损失巨大，住户南门阶梯变形塌陷，多次反映，原告不闻不问；5.依照物业管理相关规定，物业公司应定期向业主公示费用结算账目，但原告没有一次公布过；6.小区内有公共广告多处，依照法律规定公共商业广告收入，公摊面积的费用应依法由业主所得部分，原告没有依法作为，而是不管不顾的据为己有。综上所述，被告认为原告诉请与法无据，与事实不符。原告紫元物业公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、变更登记公告、前期物业服务协议、马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同、物业服务费催款通知、快递回单、照片打印件相关证据；被告章天针对抗辩意见依法提交了照片和房屋交接验收表相关证据。经庭审质证,章天对紫元物业公司提交的前期物业服务协议、马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同、照片打印件的合法性、真实性持有异议，对其余证据无异议。紫元物业公司对章天提交的房屋交接验收表真实性无异议，但认为实际渗水部位是楼下的保姆房间；对照片的真实性持有异议。本院认为原告所提交的营业执照、法定代表人身份证明、变更登记公告、前期物业服务协议、马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同、物业服务费催款通知、快递回单具有真实性、合法性、及与本案的关联性，本院依法予以确认并在卷佐证；原、被告提交的照片涉及物业管理服务的本院依法予以确认并在卷佐证，其余照片及被告提交的房屋交接验收表因与本案不具有关联性，本院依法不予以确认。根据当事人庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日紫元物业公司作为乙方与春晖家园业主管理委员会作为甲方签订了《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》一份，约定：紫元物业公司对春晖家园小区提供物业管理服务，委托期限为自2013年1月1日起至2015年12月31日止。2016年7月30日紫元物业公司作为乙方与雨山区佳山乡春晖社区居民委员会作为甲方签订了《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》一份，约定：紫元物业公司对春晖家园小区提供物业管理服务，委托管理服务期限为：春晖家园业主管理委员会成立并选定物业公司签订物业服务合同时止。前述两份《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》均载明：物业综合服务费的收费标准为排屋（别墅）为2.0元/月/平方米，在办理房屋交付入伙时，业主一次性交纳半年物业服务费用，以后每半年交纳一次物业服务费用，如逾期无故未交纳乙方有权按照业主欠费总额每日千分之三收取滞纳金。乙方紫元物业公司的物业服务事项包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；市政府公用设施和附属配套建筑及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品、水系的养护维修与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区消杀；小区交通与车辆停放秩序的管理等。合同签订后，紫元物业公司依约为该小区提供物业服务，章天系春晖家园小区108栋102室的业主，房屋面积为256.48平方米。2014年4月29日章天签署《承诺书》确认已详细阅读春晖家园业主管理委员会与马鞍山紫元物业服务有限公司签订的“马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同”。章天拖欠2015年7月1日至2019年12月31日54个月的物业费共计27670元，紫元物业公司催收未果，以致成讼。另查明，紫元物业公司在绿地绿化、水系景观、车辆停放等物业管理方面存在瑕疵。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。紫元物业公司与春晖家园业主管理委员会签订的《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》以及与雨山区佳山乡春晖社区居民委员会签订的《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。紫元物业公司为春晖家园小区提供了物业服务，章天作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对紫元物业公司要求章天支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、鉴于紫元物业公司在物业管理方面存在的瑕疵，可适当减少章天所要缴纳的物业费，综合本案以拖欠物业费27670元的90%计算为妥，即24903元。三、章天关于物业合同的期限、业主委员会的合法性的抗辩意见，因其未能提交证据予以佐证，本院不予采纳。四、章天关于家中阳台被违建破坏、外墙及门廊多处渗水致其财产受损、物业公司账目的公布及广告收入的分配等抗辩意见,因与本案不属同一法律关系,故在本案中不予处理,可另行主张权利。五、关于滞纳金，因合同中起算时间约定不明确，同时章天拖欠物业费系因家中外墙及门廊多处渗水、南门阶梯变形塌陷等客观原因造成而非其主观恶意，故对原告的此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告章天于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山紫元物业服务有限公司支付自2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费24903元。二、驳回原告马鞍山紫元物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用308元（已减半收取），由原告马鞍山紫元物业服务有限公司负担62元，由被告章天负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇二〇年九月十四日书记员 方蕊妍附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。