辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初1317号原告：丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。法定代表人：宫兆武，该公司董事长。委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。委托诉讼代理人：湛贵学，辽宁凡响律师事务所律师。被告：孙进伟，男，1971年9月22日出生，住丹东市振兴区。原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司（以下简称“鸿润公司”）与被告孙进伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿润公司委托诉讼代理人湛贵学，被告孙进伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即倒出丹东市元宝区仁忠前路**-*号房屋；2、判令被告立即给付原告2018年3月1日至2019年2月28日的租金5万元及违约金（从2018年1月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算，暂计算到2020年6月30日为3万元）；3、判令被告从2019年3月1日起至将上述房屋实际交付之日止，按年租金5万元的双倍赔偿原告的损失（暂计算到2020年6月30日为133333元），以上合计：213333元。事实和理由：2016年1月18日，原告委托娄某以个人名义与被告签订了一份《房屋租赁协议》。协议约定：原告将丹东市元宝区仁忠前路**-*号房屋出租给被告经营小吃部，租期3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，年租金5万元，租金交纳方式为上打租一年，合同到期后应及时将房屋交还，逾期承担违约金等。协议签订后，被告交纳了第一年的租金5万元，原告将租赁房屋交付给被告使用。第二年被告也缴纳了5万元租金，但是应交第三年租金时，被告一拖再拖，协议到期后，原告以短信方式催收过违约金，并口头要求过解除合同，但没有证据，原告要求被告立即交还房屋，但被告既不交纳租金也不倒出房屋。为此，根据我国法律的有关规定，特向法院提起诉讼，望依法裁判，以维护原告的合法权益。被告孙进伟辩称，1、同意倒房，随时可以。2、同意缴纳2018年3月1日至2019年2月29日租金，但违约金过高，不同意承担。3、2019年3月1日至实际倒房之日止的租金损失，同意按照合同约定5万元／年支付，不同意双倍赔偿。4、对涉案房屋的出租方是原告鸿润公司无异议。5、原告催收过房租，但没有要求解除租赁合同。经审理查明：丹东市元宝区仁忠前路27-5号147.4平方米商业服务用房（丹东市房权证元宝区字第××号）登记所有权人为原告。2016年1月18日，原告工作人员娄某以自己名义作为甲方，被告孙进伟作为乙方，共同签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将仁忠前路**-*#门市房(双层)，建筑面积约148平方米，出租给乙方使用，乙方租赁使用目的为小吃部；租赁期限三年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止；乙方按协议约定足额缴纳了租金及保证金后，甲方将承租房屋交给乙方；租金及缴租方式：1、租金标准：年租金为5万元整。(注：1、协议租金为纯房屋使用租金，因承租房屋发生的所有税、费均由乙方承担。在承租期间的水费、电费、煤气费、物业费取暖费、电话费、有线电视费等税、费及乙方经营需办理的各项手续、开业、经营、使用期间发生的一系列相关税、费全部由乙方承担。甲方不出具租金发票，乙方若需发票税金由乙方承担)；2、缴纳方式：乙方以现金或转账支票的形式每年交纳一次租金，具体交租时间：除首次交租时间协议约定时间交纳外，第二年租金于2017年1月1日前交纳；第三年租金于2018年1月1日前交纳；四、保证金：为了使本合同在有效期内顺利履行，乙方在签订租赁合同的同时交纳3000元保证金。合同期满后30天内且无下列情形的，甲方应将保证金于合同期满30天后，无息返还给乙方，否则不予返还：1、乙方拖欠租金，水、电费等乙方应交纳的全部税、费；2、乙方对甲方有损害赔偿责任或违约责任需要承担的纠纷；3、乙方对第三人负有与租赁物有关的损害赔偿责任纠纷；4、乙方在协议生效后毁约。五、甲、乙双方权利、义务及责任：1、甲方：(1)甲方出租的房屋内原有设施及物品归甲方所有。(2)甲方不干涉乙方的日常经营，保证乙方对租货场所拥有完整的使用经营权。(3)乙方逾期缴租达15天(含15天)，甲方视乙方为自动放弃承租权，甲方可收回出租房屋，并将该承租房另租(售)他人，乙方已缴纳的保证金甲方不予返还。2、乙方：(1)乙方必须按协议约定时间缴租，逾期缴租乙方按应缴租金金额的日千分之五乘以逾期天数向甲方另行支付违约金，违约金计算至乙方搬出并将承租房交还给甲方日止……如合同到期乙方不再续租承租房，必须提前三个月通知甲方，不得破坏和拆除乙方已装修的固定部分及房屋构造，并于停止租赁日起30日内结清承租期间所发生的一切费用，但乙方应承担的相关责任仍由乙方承担解决……六、乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除协议，乙方应按当年度租金的双倍支付给甲方违约金，乙方已缴剩余租金及保证金不予返还，一切损失和责任由乙方承担：1、乙方未按期缴租超过15天(含15天)；2、乙方私自将承租房转租他人……八、合同期满后或按本协议约定甲方有权解除协议时，乙方应及时将所承租的房屋交还给甲方，否则，乙方除应交纳占用期间的租金外，还应按合同租金的双倍承担违约金支付给甲方，租金及违约金计算至乙方腾出租赁房屋时为止。九、协议期满后，如甲方仍继续出租，同等条件下乙方享有优先承租权。十、本协议如有未尽事宜，双方协商解决，可另行签署补充协议，作为本协议的附件具有同等法律效力。如双方产生争议协商不成，可向房屋所在地管辖人民法院提起诉讼。十一、本协议自双方签字盖章后生效，一式贰份，甲、乙双方各执一份，共同信守。2020年6月29日，原告员工娄某为原告出具《证明》1份，内容为：“2016年1月18日，丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司委托我以个人名义与孙进伟签订房屋租赁协议，该协议的实际履行都是由丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司与孙进伟之间进行的。特此证明。”原告亦在《证明》尾部盖章。合同签订后，被告于2016年1月18日交纳了2016年3月1日至2017年2月28日的5万元租金，于2017年4月8日交纳了2017年3月1日至2018年2月28日的房屋租金。2020年7月14日，原告在涉案房屋卷帘门上发现被告张贴“出兑”字样及电话。原告认为被告未经原告同意擅自对外招募转租属于违约行为，拍照留证。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、房屋所有权证复印件、《证明》、照片各1份以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭审查，可以采信。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然《房屋租赁协议》以原告工作人员娄某名义签订，但原告系房屋所有权人，且有娄某出具《证明》，被告对出租方系原告鸿润公司没有异议，本院应当认定原告与被告之间房屋租赁法律关系依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行。《房屋租赁协议》约定租期至2019年2月28日。2019年3月1日起，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但原告作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未能提供证据证明其在起诉前已向被告主张解除不定期房屋租赁合同关系，并给予被告合理的腾退期限。庭审中，被告否认原告曾要求解除合同，但同意倒房。本院酌定涉案房屋租赁合同于2020年9月21日解除。原告要求被告倒出房屋，本院予以支持，酌情判令被告于2020年11月5日前返还涉案房屋给原告。被告作为承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。关于原告要求被告按《房屋出租协议》约定价格支付2018年3月1日至2019年2月28日即第三年房屋租金的问题。被告没有异议。本院予以支持。关于原告以被告逾期支付第三年房屋租金为由，主张违约金的问题。《房屋出租协议》约定年租金5万元，每年实行上打租，第三年租金于2018年1月1日前缴纳，并约定如被告未按期缴租，须按应缴租金金额的日千分之五乘以逾期天数支付违约金，逾期超过15天按当年租金的双倍支付原告违约金。合同履行过程中，被告未按约定上打租，原告主张按年利率24%计付违约金。被告辩解称违约金过高，不同意支付。原告未能提供证据证明其损失数额，本院酌定自2018年1月1日起至被告实际给付第三年房屋租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率四倍支持原告该项诉讼请求。2019年8月20日之前的部分，因未发布一年期贷款市场报价利率，酌定参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计付，超出该数额的违约金请求本院不予支持。关于原告主张被告赔偿自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的损失问题。因无证据显示原告诉前已经通知被告解除合同，本院酌定如被告在2020年11月5日前向原告腾退涉案房屋，则仅须按《房屋租赁协议》约定年租金5万元/年向原告计付自2019年3月1日起至实际向原告腾退房屋之日止的租金。如被告2020年11月5日前未腾退涉案房屋，则自2020年11月6日起至实际腾退房屋之日止，按《房屋租赁协议》约定年租金的双倍即10万元/年计付原告损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告孙进伟于2020年11月5日前将丹东市元宝区仁忠前路**-*号房屋腾退给原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司；二、被告孙进伟于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司2018年3月1日至2019年2月28日的房屋租金5万元及违约损失（以5万元为基数，自2018年1月1日起至被告孙进伟实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率四倍计付；2019年8月20日之前的部分，参照2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率四倍计付）；三、被告孙进伟如按时履行第一项判决义务，则于实际交付房屋之日按5万元/年的标准支付原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；四、被告孙进伟如未按时履行第一项判决义务，则于2020年11月5日按5万元/年的标准支付原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司自2019年3月1日起至2020年11月5日止的房屋租金，并自2020年11月6日起至实际返还房屋之日止，按10万元/年的标准赔偿原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司损失；五、驳回原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告孙进伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，减半收取2250元，由原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司负担612元，由被告孙进伟负担1638元。（原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司已垫付案件受理费2250元，被告孙进伟于本判决生效之日起十日内支付原告丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司案件受理费1638元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  于巍巍二〇二〇年九月二十一日书记员  李 彦