山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2900号上诉人（原审原告）：刘捷，男，1968年12月12日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。被上诉人（原审被告）：山东裕升置业有限公司，住所地山东省日照市经济开发区秦皇岛路北、北京路西(中瑞聚福园)(幢号:001)01单元4011号，组织机构代码913713217961982342。法定代表人：王东升，总经理。上诉人刘捷因与被上诉人山东裕升置业有限公司（以下简称裕升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘捷上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0406民初1167号民事判决书；2.依法改判裕升公司将办理房屋权属登记的资料报产权登记机构备案，并协助上诉人办理房屋所有权转移登记；3.依法改判裕升公司向刘捷支付逾期办理不动产转移登记的违约金(以379776元为基数，自起诉之日起至裕升公司办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按照年利率6%计算)；4.一、二审诉讼费用由裕升公司承担。事实和理由：一、裕升公司将办理房屋权属登记的资料报产权登记机构备案，并协助刘捷办理房屋所有权转移登记，既是《商品房买卖合同》中约定的义务，也是法定的义务。一审判决书第一判项仅判令裕升公司将办理房屋权属登记需由裕升公司提供的资料报产权登记机关备案，未判令裕升公司协助刘捷办理房屋所有权转移登记，属于认定事实和适用法律错误。刘捷与裕升公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第(三)项转移登记明确约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”自房屋交付使用后至今，被告未将办理房屋权属登记的资料报产权登记机构备案，未协助原告办理房屋所有权转移登记。被告的违约行为致使原告至今无法取得房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”以上法规均明确了房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的法定义务。且合同中约定双方同意共同向房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记，因此，裕升公司应当协助刘捷办理房屋所有权转移登记。一审法院认为：“办理房屋权属证书需由原告申请。”但《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”这也说明了，裕升公司应当与刘捷共同申请不动产转移登记，而不是刘捷单方申请，因此，裕升公司应当协助刘捷办理房屋所有权转移登记，而不仅仅是将办理房屋权属登记需由裕升公司提供的资料报产权登记机构备案。裕升公司在答辩状中也认可将办理房屋权属登记需由裕升公司提供的资料报产权登记机构备案，并协助刘捷办理房屋所有权转移登记。二、一审判决书第二判项判令裕升公司给付刘捷逾期办证违约金的截止时间为“将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日”，属于认定事实和适用法律错误。裕升公司向刘捷支付逾期办理不动产转移登记的违约金的计算方式应为：以379776元为基数，自起诉之日起至裕升公司办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按照年利率6%计算。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条明确规定“买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”，因此裕升公司给付刘捷逾期办证违约金的截止时间应当为“裕升公司办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日”。三、刘捷诉讼请求与枣庄市山亭区人民法院在同类案件中已作出的判决相一致，并且该类判决已得到山东省枣庄市中级人民法院的维持，故刘捷的诉讼请求应该得到法院支持。山东省枣庄市中级人民法院(2020)鲁04民终895号民事判决书，维持了枣庄市山亭区人民法院(2019)鲁0406民初2084号民事判决书；山东省枣庄市中级人民法院(2020)鲁04民终784号民事判决书，维持了枣庄市山亭区人民法院(2019)鲁0406民初1595号民事判决书；山东省枣庄市中级人民法院(2020)鲁04民终659号民事判决书，维持了枣庄市山亭区人民法院(2019)鲁0406民初2083号民事判决书等。上述民事判决书中明确判令裕升公司为房屋买受人办理房屋所有权转移登记手续，并支付逾期办证违约金，支付违约金的截止日期为裕升公司办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日。本案所涉房屋与前述列举民事判决书所涉房屋同属裕升山亭花园小区，均由裕升公司开发、销售，同类案件理应得到相同判决。综上所述，刘捷认为枣庄市山亭区人民法院作出的(2020)鲁0406民初1167号民事判决书认定事实错误，适用法律错误。刘捷与裕升公司权利义务关系明确，裕升公司应当为刘捷办理房屋所有权转移登记，并依法支付违约金。请求法院支持刘捷上诉请求，依法判决。裕升公司未作答辩。刘捷向一审法院起诉请求：1.判令被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机构备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产转移登记的违约金(以379776元为基数，自起诉之日起至被告办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按照年利率6%计算，支付方式为按月支付)；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS0055769，房屋代码：329911。合同约定:原告购买被告开发的裕升山亭花园17号楼3单元401室楼房一套，建筑面积120.33平方米，每平方米单价3156.12元，价款379776元。第十条约定交付时间：2015年10月1日。交付条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十九条（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任。原、被告对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后原告依约履行了义务，2016年3月20日被告将涉案房屋交接给原告。另查明，现裕升山亭花园小区建设项目未通过国土资源部门国土验收，也未取得竣工综合验收备案。刘捷于2020年5月13日通过山东法院电子诉讼服务平台网提交了立案材料。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方对合同效力均无异议，该合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。首先，根据法律规定和合同约定，裕升置业负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务。办理房屋权属证书需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，因此原告要求裕升置业协助其办理房地产权属证书，实际是裕升置业将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案，故原告的该项请求，予以支持。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。该条关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成，原告可依据合同约定或法律规定向被告主张逾期办证的违约责任。因原告提交的证据不能证明其与被告曾依约协商或协商未果，故自被告逾期办证之日起至原告提起本案诉讼之日为双方协商解决期间，原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时被告仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因原告的原因，则被告应承担逾期办证的违约责任，支付违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人自主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因此，本案逾期办证违约金可按照年利率6%的标准计算。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持；被告的抗辩理由，部分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告山东裕升置业有限公司于判决发生法律效力后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、被告山东裕升置业有限公司于判决发生法律效力后三十日内给付原告刘捷逾期办证违约金(以379776元为基数，自2020年5月13日起至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6%计算)。三、驳回原告刘捷的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘捷负担75元，被告山东裕升置业有限公司负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据裕升公司与刘捷签订的《商品房买卖合同》，裕升公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由裕升公司提供的资料报产权登记机关备案，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，办理房屋权属证书需由刘捷申请，相关房地产登记部门负责办理，一审法院判决裕升公司支付刘捷违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止并无不当，刘捷主张裕升公司付刘捷违约金的起始时间应自起诉之日起至裕升公司办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日止不能成立，本院不予支持。关于刘捷主张裕升公司协助刘捷办理房屋所有权转移登记的问题，裕升公司明确表示积极协助刘捷办理房屋所有权转移登记，双方之间对于协助义务不存在争议，刘捷亦未能提供证据证实裕升公司不履行协助刘捷办理房屋所有权转移登记义务的情形，故刘捷上述的诉讼请求在现阶段无法得到支持，其可待新的事实出现，另行主张权利。综上所述，刘捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘捷负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  李 帅二〇二〇年九月二十七日书记员  张晓宇