西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初4675号原告：吕小锋，男，1981年8月10日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托代理人：李建宁，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人：赵睿，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被告：郭冠男，男，1994年11月10日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托代理人：李平，陕西金盾法律事务所法律工作者。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托代理人：张柔，该公司职工。委托代理人：汪飞，该公司职工。第三人：高颖，女，1985年11月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告吕小锋与被告郭冠男、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司、第三人高颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日作出（2018）陕0113民初3803号民事判决，后被告郭冠男提起上诉，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终8965号民事裁定，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建宁、赵睿，被告委托代理人李平及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司委托代理人张柔、汪飞均到庭参加了诉讼，第三人高颖经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告吕小锋诉称，原告代理人吕学财于2017年初在第三人处了解到被告出售其位于曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋，后经第三人确保房屋及卖家可靠的情况下，2017年3月1日原告代理人与被告代理人尹丽南以及第三人于2017年3月1日签订了《房屋买卖定金合同》，约定由原告预定被告上述房屋，同日，原告按约向被告支付了50000元定金（由第三人代收）。此后，原、被告双方根据已签订的《房屋买卖三方合同》，正式确立了房屋买卖关系。该三方合同签订后，第三人于2017年4月11日加急为被告办理取得了房屋产权证，原告也积极配合第三人于2017年4月25日前提供了办理按揭贷款所有手续，在房屋具备办理过户手续的情形下，被告突然告知第三人房屋要加价至180万元，否则就不卖了。后原、被告多次协商未果，诉至法院要求继续履行合同。一审判决原、被告继续合同后，被告提起上诉，在二审开庭时，被告提交了已将房屋出售给第三人高颖，由于被告一直隐瞒所售房屋出卖给第三人的事实，导致本案发回重审，鉴于此，原告迫于无奈，变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖三方合同》；2、判令被告返还原告已付房款5万元及利息（利息自2017年3月1日起按同期银行贷款利率计算至实际支付之日）；3、判令被告赔偿原告购房差价损失1971513元；4、判令被告赔偿原告10万元（“一房二卖”赔偿责任）；5、判令被告承担由原告向第三人支付的居间报酬34000元；6、判令被告承担原告律师费68000元；7、被告承担本案诉讼费用、鉴定费用。被告郭冠男辩称，关于原告要求解除买卖定金合同和房屋买卖三方合同，被告同意解除。但认为在2017年5月份双方就解除合同进行协商，且原告对合同解除的意向是清楚，所以解除合同时间为2017年5月。同意返还原告5万元，但认为该5万元在合同中约定的是定金，并非房款。如果说原告要求返还房款5万元，就不能再要求按照定金罚则多要求被告支付5万元。被告不同意原告的房屋差价赔偿的诉讼请求，因为被告于2017年5月已经向原告及第三人告知解除房屋买卖合同的意见。也就是自2017年5月份之后扩大部分损失由原告自行承担，被告对扩大部分损失的不应该承担责任。对原告要求赔偿10万元的诉讼请求，认为原告已经支付的5万元是定金，并不是房款，故不能作为计算赔偿依据。对原告请求第5、6、7项诉讼请求，请求法院依法裁判。第三人陕西境商房地产营销策划有限公司述称，同意解除三方签订合同。本案争议的房屋买卖三方合同履行不能的原因系被告不同意出售，三方曾一起协商过此事，但最终未达成一致。第三人高颖经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年3月1日,原、被告及第三人签订《房屋买卖定金合同》，合同约定被告将西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，买方应该在本合同签字之时，支付定金5万元，以确定买卖关系，定金由居间方代卖方收取。经买卖双方约定于2017年3月15日之前至居间方签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐文件，并委托居间方权证中心办理过户手续。合同第九条约定，本合同未尽事宜，按照中华人民共和国的相关法律法规执行，因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，各方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担。当日，原告向被告缴纳定金5万元。2017年3月7日,原告(乙方)、被告（甲方）与第三人（居间方“丙方”）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定甲方将坐落在西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋出售给乙方，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为136万元，其中包含定金5万元。甲、乙、丙三方约定，在签订此合同当天买方支付定金5万元，剩余房款在过户当天一次性打入房管局监管帐户。作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲、乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲、乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间报酬40800元，乙方向丙方支付居间服务费20400元。第八条约定甲方应当在过户当天将该房产交付给乙方占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。2017年6月5日，原告将被告诉至本院，要求继续履行合同，本院经审理后于2018年4月27日作出（2018）陕0113民初3803号民事判决，判决原告于判决生效后十日内向被告支付西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房款131万元，被告在收到房款三日内将房屋过户至原告名下，过户产生的税费由原告承担；被告于判决生效后十日内向原告支付律师费34000元；后被告不服，提出上诉。西安市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）陕01民终8965号民事裁定，裁定发回重审。还查明，被告于2017年5月将涉案房屋出售给第三人高颖，2018年7月16日，被告与第三人高颖签订二手房交易结算资金监管协议，该协议载明被告与第三人高颖在2018年7月16日签订西安市存量房买卖合同，合同备案号C18037855，将坐落于西安市曲江新区XX路紫薇曲江意境的房屋（不动产权证书：陕(2017)西安市不动产权第1095913号，建筑面积174.69平方米，成交价150万元）出售给高颖。本案在审理过程中，原告申请对争议房屋市场价值进行评估，本院委托西安市中级人民法院司法技术鉴定室对外委托鉴定。陕西中大房地产评估有限责任公司于2020年5月12日作出陕中大房估字【2020】XZ005号房地产司法鉴定估价报告，本案争议房屋在2019年11月28日的市场价值3331513元，单价19071元/平方米。另查明，2017年8月1日，原告向其代理律师所在的北京金诚同达（西安）律师事务所缴纳68000元律师费。原告预交了鉴定费10800元。上述事实，有《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》、二手房交易结算资金监管协议等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原、被告、第三人三方签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖定金合同》系当事人真实意思表示，合法有效。合同各方均应按照合同约定履行各自义务。现原告已按照合同约定积极履行义务，被告理应配合原告办理房屋登记备案及收受房款、过户等手续，但其并未按照合同约定履行义务，已构成违约。因被告已将该房屋出卖给合同以外的第三人而无法继续履行本合同，原告要求继续履行合同已不可能，故双方合同应予解除。近年来二手房交易价格攀升过快，易促使卖房人为了更多收益而恶意毁约，在办理房屋所有权过户手续前进行“一房二卖”的恶意过户，故意酿成房屋买卖合同在客观上无法实际履行的后果，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益。由于房价上涨，卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，俗称为房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即可以期待的利益。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此原告诉请被告赔偿房屋差价损失是违约行为造成的实际损失，理应由被告进行赔偿，故对原告要求被告赔偿房屋差价损失之诉讼请求符合法律规定，本院予以认可。同时，参考涉案房屋合同约定价值及评估价值，综合考虑本案实际情况，以及被告违约情形，原告预付款的多少，本院酌情认定被告应向原告按照房屋差价的30%赔偿原告房屋差价损失，即591453.9元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告在本院作出一审判决继续履行合同后，在二审提出已将房屋出售给第三人高颖，由于被告隐瞒了这一事实，导致本案发回重审，被告对此应承担一房二卖的赔偿责任，故被告应向原告支付一房二卖赔偿金50000元。对于原告要求被告承担律师费用一节，因该费用系原告维权合理费用支出，且在《房屋买卖定金合同》已约定由违约方承担。故原告要求被告承担律师费68000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告承担中介费用一节，因原告并未实际支付该笔费用，故对此项请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告吕小锋与被告郭冠男及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》；二、被告郭冠男于本判决生效后十日内向原告吕小锋返还定金50000元并支付判决生效之日至实际返还之日止的利息（按同期人民银行贷款利率计算）；三、被告郭冠男于本判决生效后十日内向原告吕小锋赔偿房屋差价损失591453.9元；四、被告郭冠男于本判决生效后十日内向原告吕小锋赔偿一房二卖赔偿金50000元；五、被告郭冠男于本判决生效后十日内向原告吕小锋支付律师费68000元；六、驳回原告吕小锋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23788元，由被告承担。本案鉴定费10800元，由被告承担。因原告已预交，被告将其承担部分与上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 王 华审判员 孟元元二〇二〇年九月八日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波2020年月日送达1