辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9364号上诉人（原审被告）：恒大长基(沈阳)置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区南阳湖街154-3号(7门)。法定代表人：李玉武，系公司董事长。委托诉讼代理人：徐泽，该公司员工，现住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：关成，住沈阳市于洪区。原审被告：金碧物业有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市于洪区南阳湖街168号。负责人：阎明，系公司董事长。上诉人恒大长基(沈阳)置业有限公司（以下简称“恒大长基公司”)因与被上诉人关成、原审被告金碧物业有限公司沈阳分公司（以下简称“金碧物业公司”)财产损害赔偿责任纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初7947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。案件现已审理终结。恒大长基公司上诉请求，1、撤销一审判决，案件发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一审法院认定事实不清，超范围裁判。一审原告起诉至起诉索要旁屋维修费用及损失，一审却判我司支付租房损失5,000元。原告一审未提供其房屋是在交房第二年就损坏的证据，也未举证证明其已经租房的合同或发票，认定以上事实，缺乏法律依据。一审判决我司支付一审原告房屋维修费用，没有法律依据。在第一次委托鉴定被退回的情况下，应该组织二次鉴定，而一审法院未继续组织鉴定，自行确定原告的损失有失公允。关成、金碧物业公司均未提交二审参诉意见。关成向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋维修义务(房顶外墙)，赔偿损失7万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月，原告购买了恒大长基公司开发的沈阳市于洪区南阳湖街168-7号13栋1单元1102室房屋。入住之前，发现房顶存在漏水、灌风等隐患，恒大长基公司多次承诺给修好，不影响居住，且对该楼外墙存在缝隙，也承诺一并处理。当原告入住后，恒大长基公司未履行承诺。金碧物业公司接手。原告去协商解决该房屋问题，物业公司每次都说上报开发商，后又说缺失材料，到现在房屋也没有给修复。恒大长基公司一审辩称，1、该房屋在2012年已经交付，至今已经达到7年以上，房屋已经超过质保期，故被告公司不再负有维修义务。2、原告主张已经超过诉讼时效。3、原告提出的7万元赔偿请求没有事实和法律依据。金碧物业公司一审辩称，被告公司只负责公共区域的日常维护和保养，原告所起诉与物业公司无关。一审诉讼中，当事人依法提交了证据，经证据交换和质对。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2011年3月，原告关成与被告恒大长基公司签订《商品房买卖合同》，关成购买恒大长基公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积为151.55平方米，套内建筑面积为123.44平方米。房屋的实际交付日期为2012年4月，交付的房屋为精装修房屋。合同第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。又查明，2013年1月开始，关成的房屋主卧顶棚、主卧平台、书房顶棚、室内墙面多处存在渗水情况，导致屋内墙皮、壁纸、窗台板损坏。恒大长基公司曾对房屋的漏水问题进行维修。但是，至今该房屋仍存在外墙裂纹渗水、屋顶渗水、房顶部分瓦片缺失问题。2019年11月19日，辽宁省建设科学研究院有限责任公司向本院出具《退鉴说明》，载明：“贵院编号为(2019)辽01工质鉴104号司法鉴定委托书已收悉。案件原告是关成(本鉴定申请鉴定方)，被告是辽宁金碧物业有限公司沈阳分公司、恒大长基(沈阳)置业有限公司。收到鉴定委托后，我鉴定机构工作人员与原告取得联系，对鉴定事项进行调查了解。现由于该委托事项超出了我鉴定机构的鉴定能力，故司法鉴定委托书予以退回。”一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。关于被告恒大长基公司提出原告诉讼请求已过诉讼时效问题。《民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款第二项规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。被告恒大长基公司交付的涉诉房屋系精装修屋，虽交付房屋交付日期为2012年4月，但自交付第二年起，一直存在漏水问题，原告多次报修，被告恒大长基公司虽予以了维修，但至原告起诉之日，漏水问题一直未彻底解决，故被告恒大长基公司主张原告请求已过诉讼时效的反驳意见，本院不予采纳。被告恒大长基公司对原告房屋的渗水问题应承担维修义务，因此给原告造成的损失应承担赔偿责任。关于损失赔偿数额问题。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，涉诉房屋系顶楼，室内财产损失确系存在，但因鉴定机构无法鉴定，故对室内的财产损失，参考受损面积及市场价格等，本院酌情支持室内损失8,000元。关于室外楼顶及外墙裂缝漏水、屋顶瓦片缺失，因原告要求被告恒大长基公司予以维修，故被告恒大长基公司应在合理期限内予以维修，如被告恒大长基公司在合理期限内不予维修，鉴于鉴定机构无法鉴定，参考涉诉房屋建筑面积、市场维修材料费、人工费等，本院酌情认定维修上述损失需15,000元，则被告恒大长基公司需直接给付原告赔偿款15,000元。关于原告主张涉诉房屋因无法入住的财产损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告虽主张无法入住产生损失，但未提供充分有效证据予以证明，故结合渗水位置、面积、持续时间、对房屋使用的影响程度，参考同等地段、同等面积房屋的出租价格，本院酌情判令被告恒大长基公司赔偿原告因房屋使用存在瑕疵导致的租房损失5,000元。关于原告主张被告金碧物业公司承担赔偿责任问题。本案中，金碧物业公司系物业管理公司，其对涉诉房屋室外漏水无质保及及维修义务，故原告该诉讼请求，本院不予支持。一审法院依照《民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第十五条第(六)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告恒大长基(沈阳)置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告室内漏水损失8,000元及租房损失5,000元；二、被告恒大长基(沈阳)置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对沈阳市于洪区南阳湖街168-7号13栋1单元1102号房屋楼顶及外墙漏水、瓦片缺失进行维修，如被告在上述期间内不履行上述义务，则一次性赔偿原告上述自行维修费用15,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，由被告恒大长基(沈阳)置业有限公司负担。本院二审期间中，各方当事人均未提交其他有效证据，本院对一审法院采信的证据及确认的事实再予采信、确认。本院认为：上诉人恒大长基公司于2011年3月，与被上诉人关成签订《商品房买卖合同》，关成购买恒大长基公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋一套。房屋实际交付时间为2012年4月，交付的房屋为精装修房屋。现原审被告金碧物业公司一审中陈述证明，关成曾于2014年3月2日向物业公司报请棚顶维修，且物业公司业已进行了维修活动，故应当认定关成就案涉房屋的质量问题在房屋交付后的5年之内既已发现并提出了维修赔偿请求，因维修活动未有效解决房屋渗漏等问题，关成于2019年4月提起本次诉讼，主张恒大长基公司、金碧物业公司承担维修责任，故恒大长基公司上诉提出的案涉房屋不是在5年质保期限内出现质量瑕疵的事实主张，不应得到确认。因案涉房屋渗漏的维修涉及部分隐蔽工程，且成因复杂，维修费用难以一次确定，鉴定机构以法院委托事项超出了其鉴定能力为由，作出退鉴决定，故一审法院酌定前述维修需15,000元，并参考受损面积及市场价格等因素，酌判关成室内8,000元的损失数额。前述判项，基础事实清楚，证据充分，相关裁决意见符合法律规定及同类争议的司法处理常规，并无不当，故恒大长基公司请求继续组织二次鉴定的程序主张，不应支持。一审诉讼中，因关成未向法庭提交其因房屋质量瑕疵在外租房生活的事实证据，一审法院酌判恒大长基公司赔偿其租房损失5,000元存有不当，应予纠正。如案涉房屋发生的实际、合理维修费用超过15,000元以及另提举租房损失证据后，关成可向相关责任主体再行主张权益。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初7947号民事判决第三项；二、维持沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初7947号民事判决第二项；三、变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初7947号民事判决第一项为：恒大长基(沈阳)置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿关成室内漏水损失8,000元；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费1,550元、二审案件受理费1,550元，均由上诉人恒大长基(沈阳)置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 刚审判员 邹明宇审判员 王 勇二〇二〇年九月九日书记员 孙代宇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。