浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初4873号 原告：潘建波，男，1979年10月6日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。 委托诉讼代理人：马远奔，浙江杭湾律师事务所律师。 被告：余姚锦绣伟业置业发展有限公司，住所地：浙江省余姚市低塘街道环城北路88号。统一社会信用代码91330281587479048U。 诉讼代表人：余姚锦绣伟业置业发展有限公司管理人，浙江金汉律师事务所。 委托诉讼代理人：潘玉健，浙江金汉律师事务所律师。 原告潘建波与被告余姚锦绣伟业置业发展有限公司（以下简称锦绣伟业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月4日立案受理后，依法由审判员叶科技适用简易程序于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告潘建波及其委托诉讼代理人马远奔，被告锦绣伟业公司的委托诉讼代理人潘玉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘建波向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原告对被告出售给原告的位于余姚市低塘街道新堰路南侧城市××幢××号××房地产享有物权所有权的权利，上述房地产不应作为破产财产处理;2.被告协助原告办理案涉房产的产权过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系宁波杭州湾新区联城企业管理咨询有限公司（以下简称联城公司）的大股东，享有该公司90%的股份，另一股东董骥与原告系夫妻关系，即原告实为上述公司的实际控制人。2013年9月9日，联城公司曾与被告签订一份《锦绣.城市格调项目销售代理协议》，约定被告委托联城公司代理销售被告开发的锦绣.城市格调楼盘的房屋，由被告根据销售业绩支付联城公司相应的代理销售费用。上述协议签订后，联城公司尽职尽责的履行合同义务开始推销上述楼盘的房屋。截止2014年9月16日，被告的营销总监祝成波经过被告财务确认后向原告发送了一份邮件，邮件内容是根据联城公司的销售业绩应结算并支付给联城公司的代理费（佣金）814822元，联城公司对此表示确认。之后，联城公司不断联系被告的相关人员要求被告支付上述款项，但被告一直以财务紧张为由拖延。2015年7月上旬，经原告不断催讨上述款项后，原告与被告达成一致，由原告购买一套被告开发锦绣.城市格调楼盘的房产，被告以特批的最优惠价格出售，其中被告应支付联城公司的代理费以债务抵销的形式抵销原告应支付被告的部分购房款。2015年7月12日，原告与被告签订《认购协议》一份，被告将其开发的锦绣.城市格调楼盘中2幢-08号的房屋以特批价1398000元的价格出售给原告，原告予以认购。上述协议签订后，原告随即支付了债务抵消后的剩余购房款583178元。 2015年7月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，并同步备案于余姚市房地产管理中心。当时被告为原告少交房屋买卖契税考虑，将合同价定为1009800元，并开具了相应金额的发票。《商品房买卖合同》签订后，被告承诺会为原告即时办理产证，为方便办理产证，原告将被告开具的购房发票重新交还给被告(该票据现应在破产管理人处)，并于同日向被告缴纳了购房契税、印花税、产权证、办理费、产权证工本费及物业维修基金总计41130.70元，被告收款后出具了一份对应金额的收款收据。另，原告又向余姚市振兴物业管理有限公司支付了首期物业费及清运费，合计5768元。上述手续及原告该支付的费用完成后，原告实际占有使用上述房屋至今。期间，原告曾多次要求被告办理上述房屋的相关产证，被告一直无正当理由的拖延。现被告己被余姚市人民法院宣告破产，进入破产程序，但破产管理人也未即时通知原告申报相关权利。 综上所述，原告认为原告与被告之间达成的《认购协议》及《商品房买卖合同》合法有效，原告已在《认购协议》签订当天全额支付了购房款并实际占有使用房屋至今。现因被告的原因导致该房屋在被告破产前未即时办理产证。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条及其他相关法律法规、司法解释的规定，原告作为消费者购买的锦绣.城市格调楼盘中2幢-08号的房屋是属于原告的财产，不属于破产财产范围，原告对上述房屋享有物权所有权的权利。因故起诉。 被告锦绣伟业公司辩称：原告要求确认交房的优先债权的主张证据不足。联诚公司享有对本案被告的814822元债权的依据不足。依照我国企业破产法第十四条第一款规定，债务人的债务人在破产申请受理后，取得他人对债务人的债权的，应当不能作抵销处理。对于本案来说的话，原告是联城公司的股东。但实际上，被告的债权人系联城公司，被告对于联诚公司将债权转让给这个原告的这个事实不清楚。退一步讲，即使是在破产受理前进行债权转让的相关事宜，也并没有通知被告，对被告不产生法律效力。请求法庭依法予以驳回原告的诉请。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：认购协议一份、商品房买卖合同一份，用于证明2015年7月12日，原告与被告签订认购协议一份，被告将其开发的城市格调家园2幢一08号的房屋以特批价1398000元出售给原告，原告予以认可，并于同月13日签订商品房买卖合同，并同步备案于余姚市房地产管理中心。被告对上述证据的真实性无异议。本院予以采信。 证据2：销售代理协议一份，邮件一份、发票一组，用于证明截止2014年9月16日，被告应支付给联城公司代理费用814822元。被告对销售代理协议及发票的真实性无异议，对于邮件真实性提出异议，认为根据相关的账目，并无证据证明被告拖欠联城公司代理费用814822元，对于邮件的发送方是否为被告员工并不能确认。本院对销售代理协议的真实性予以认定。对于被告是否应支付给联城公司的代理费用，本院综合本案案情认定。 证据3：收款收据一份、发票联一份、余姚市振兴物业管理有限公司收款收据一份，用于证明原告已向被告交付购房契税、印花税、产权证办理费等41130.70元及物业费5768元的事实。被告对收款收据、发票的真实性无异议，本院予以采信。被告认可案涉房产的物业管理公司为余姚市振兴物业管理有限公司，故该公司是否开具物业管理费收据，并不影响本案的实体处理。 证据4：交易明细一份，用于证明原告支付了剩余房款583178元。被告对证据的真实性无异议，但认为根据银行明细，不能认定原告向哪个主体支付了上述款项。本院认为，根据被告庭后核对，原告确向被告公司支付了部分房款，故本院对该证据的真实性予以认定。 证据5：股东会决议一份，用于证明联城公司的全体股东一致同意将公司对被告的债权让与原告，由原告自行处理的事实。被告对证据形成时间提出异议，并认为并未告知过被告。本院认为，该决议形成于联城公司及相关股东之间，鉴于原告系该公司的大股东，对于形式的真实性，本院予以认定。 被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据1：本院民事裁定书一份、任命书一份、决定书一份，用于证明被告已被法院受理破产清算及相关主体的事实。原告对此无异议，本院予以采信。 证据2：审计报告一页，用于证明经审计，原告尚欠被告房款426622元。原告对审计的真实性提出异议，认为审计报告并未将联城公司的债权计算在内，本案真实交易价格为1398000元。该审计报告系经被告公司管理人委托作出，对该审计报告形式的真实性，本院予以认定，但对案涉原告部分，本院根据相关的证据综合认定。 证据3：购房增值税发票一份，用于证明被告已开具的案涉房产的发票及金额问题。原告对该票据的真实性无异议，但认为案涉房产实际交易价格为1398000元。本院对该证据的真实性予以采信。 根据采信的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：原告系联城公司的大股东，享有该公司90%的股份2013年9月9日，联城公司曾与被告签订一份《锦绣.城市格调项目销售代理协议》，约定被告委托联城公司代理销售被告开发的锦绣.城市格调楼盘的房屋，由被告根据销售业绩支付联城公司相应的代理销售费用。2015年7月12日，原告与被告签订《认购协议》一份，被告将其开发的锦绣.城市格调楼盘中2幢-08号的房屋以特批价1398000元的价格出售给原告，原告予以认购。上述协议签订后，原告随即支付购房款583178元。2015年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，并已办理了备案登记。双方合同约定案涉房产合同价1009800元，被告并开具了相应金额的发票。《商品房买卖合同》签订后，原告于同日向被告缴纳了购房契税、印花税、产权证办理费、产权证工本费及物业维修基金总计41130.7元，被告收款后出具了相应金额的收款收据一组。庭审中，原告提交了联城公司开具的发票一组，总计金额745960元及佣金结算清单一份，并主张系被告拖欠联城公司的房产销售代理费用,载明应付未付佣金745960和未结算佣金68862元。被告在诉讼过程中，认可原告已付房款1098000元，但认为根据原告所主张的事实，实际房产成交价为1398000元，根据审计报告，原告尚欠被告房款426622元。 另查明，本院于2017年12月11日作出裁定，受理宁波市敏华机电工程有限公司对被告的破产清算申请，并指定浙江金汉律师事务所为被告的管理人。 庭审中，双方争议的是原告所购的案涉房产是否为被告破产财产的问题。原告主张，原告与被告之间达成的认购协议及商品房买卖合同合法有效，原告已在认购协议签订当天全额支付了购房款并实际占有使用房屋至今，系被告的原因无法在被告破产前办理产权过户登记。故要求按照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条及相关法律规定，案涉房产属于原告的财产，不属于破产财产，并要求被告办理过户登记。被告认为，原告并未实际付清房款，不认可原告的诉请。 本院认为，首先应当明确的是，原告与被告签订的商品房买卖合同（备案合同）与认购协议之间存在价格差，根据原告的自认事实，案涉房产实际的成交价格应为1398000元，双方在备案合同的价格上存在虚假意思表示，对于备案合同所确定的价款为无效条款，实际成交价格应当按1398000元核算。对于原告已付款项的争议，根据原、被告的各自举证来看，双方认购协议确定的案涉房屋交易价格1398000元，扣除原告所主张的以联城公司应收债权折抵房款814822元，原告另实际付款583178元，二者合计1398000元，高度一致，且被告已开具的购房发票中记载，实际款项已付清的事实来看，对于案涉房产，原告已足额付清款项，故案涉房产不应列入破产财产。对于联城公司的债权，双方已于2015年7月实际抵销，且联城公司在本院受理被告破产案件后也未申报债权，本案也不涉及个别清偿。因双方存在真实的房屋买卖合同关系，原告要求被告协助办理案涉房产的过户登记手续的诉讼请求，本院应予支持，虽然原告已向被告交纳了购房契税、印花税、产权证办理费、产权证工本费及物业维修基金总计41130.70元，但因被告已被本院受理破产清算，故相应的过户所需费用及需补交的税费等需由原告先行垫付，相应的款项可作为普通债权进行申报。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项之规定，判决如下： 一、原告潘建波向被告余姚锦绣伟业置业发展有限公司所购的锦绣.城市格调楼盘中2幢-08号的房产不列入被告余姚锦绣伟业置业发展有限公司破产财产； 二、被告余姚锦绣伟业置业发展有限公司在本判决发生法律效力后一个月内协助原告潘建波办理锦绣.城市格调2幢-08号房产的产权过户登记手续（按实际交易价1398000元结算），相应的税费（含被告应承担部分）由原告潘建波先行支付； 三、驳回原告潘建波的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告余姚锦绣伟业置业发展有限公司负担，被告应承担部分限于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 叶科技 二〇二〇年九月二十五日 代书记员 范 勤