江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4600号上诉人（原审原告）：南京拓普健康管理有限公司,住所地南京市玄武区天山路6号。法定代表人：孙萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皖，江苏永润律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京华兴行置业有限公司,住所地南京市建邺区云龙山路98号天盛大厦20层。法定代表人：杨兴华，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜志民，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人南京拓普健康管理有限公司（以下简称拓普公司）因与被上诉人南京华兴行置业有限公司（以下简称华兴行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。拓普公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人于2019年11月18日向一审法院申请调查案涉房屋系何时、由何人另行出租，原审法院对此未予答复，程序违法。2.上诉人与华兴行公司2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》约定租期为2018年1月15日至2023年1月14日，免租期三个月。合同签订后，华兴行公司一直未交付房屋，故双方于2018年2月9日签订《租赁合同补充协议》，约定房屋起租日期调整为2018年1月1日，免租期调整为3.5个月。2018年6月1日，华兴行公司突然通知上诉人收房，并从6月1日当日起算租期，同时免租期缩短为3个月。另外，《租赁合同补充协议》约定起租日期为2018年1月1日，被上诉人直至2018年6月1日才交房，已然超过合理期限，给上诉人造成巨大损失，且被上诉人在交房通知中单方面变更免租期，违反了双方补充协议的约定，上诉人有权拒绝按交房通知的要求收房进场。原审法院认定上诉人不能按时进场非华兴行公司原因、华兴行公司交房是在收到上诉人保证金、租金后的合理时间与事实不符。3.双方签订《房屋租赁合同》时，仅出具了《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》，根据《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》，被上诉人应当是协助上诉人与江苏省舜禹投资有限公司签订租赁合同，其无权限与上诉人直接签订租赁合同，也无权限收取上诉人的保证金及租金。后上诉人设计师进场时被赶出，上诉人无法实现合同目的，于2018年7月3日向被上诉人发出函告解除了《房屋租赁合同》，并要求被上诉人返还履约保证金及半年的租金。原审法院认定双方矛盾非合同主体资格问题，而是空调设施问题与事实不符。4.根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，根据法律规定，被上诉人应返还上诉人已缴纳的保证金及租金。华兴行公司辩称，本案于2018年10月30日开庭后已经闭庭，上诉人在一审判决作出同时申请法院调查取证，本身极不符合证据规则的相关规定。上诉人既无法定解除权又无约定解除权，其擅自要求解除涉案租赁合同已经构成违约，应按照涉案租赁合同第5条，第13条第2款第2项、第3项之约定，承担违约责任。上诉人一审代理人在2018年10月30日庭审当中又向一审法院表示就是否履行租赁合同征询上诉人意见，但是直至原审判决前仍未就此作出答复，导致涉案房屋自2018年6月1日后空置时间超过半年，因此上诉人主张被上诉人支付违约金、返还履约保证金、半年租金的诉讼请求于法无据，不应得到支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，上诉费用由上诉人承担。拓普公司向一审法院起诉请求：1.判令华兴行公司立即返还履约保证金34665元及预交的半年租金207990元，共计242655元，并承担违约金103995元；2.判令华兴行公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：双方于2017年12月签订《房屋租赁合同》，约定作为出租方的华兴行公司将位于本市香山路以西6楼东南向建筑面积422.1平方米的房屋出租给承租方拓普公司作为办公、经营使用，租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日，其中免租期为2018年1月15日至4月14日，每6个月为一个租金支付周期，先支付后使用，拓普公司应于2018年1月1日前支付第一期租金，华兴行公司向拓普公司开具增值税发票，合同签订当日拓普公司向华兴行公司支付房屋租赁履约保证金34665元，合同约定了保证金退还的条件、双方的权利义务，其中约定华兴行公司应按合同约定如期向拓普公司交付房屋，如华兴行公司延期交房，则免租期及租期同比顺延，关于房屋交付，约定华兴行公司应在收到履约保证金及首次支付租金后将房屋按现状交付给拓普公司，《房屋移交确认单》经双方签字后视为交付完成，合同还约定了解除合同及违约责任等事项。合同签订后，拓普公司通过银行于2017年12月30日向华兴行公司支付保证金34665元、于2018年1月5日向华兴行公司支付半年租金207990元，华兴行公司出具了收到租赁定金34665元的收条。2018年2月9日，拓普公司法定代表人孙萌与华兴行公司签订《租赁合同补充协议》，约定房屋起租日期为2018年1月1日，其中2018年1月1日至4月14日为免租期，因华兴行公司延期交房，免租期及租期同比顺延；华兴行公司为拓普公司所租赁房屋配备空调设施，在原定租金上不另外收取任何额外费用。2018年3月21日华兴行公司通过银行向舜禹公司转款6楼东南角房租207900元。2018年6月1日华兴行公司向拓普公司发出《交房通知》，言明写字楼6楼东南向房屋于2018年4月27日竣工验收合格，达到正式交付使用条件，通知拓普公司前来履行租赁合约，且合约从2018年6月1日起正式计算租期。2018年7月3日拓普公司向华兴行公司发出函告，称双方签订了〈房屋租赁合同〉及补充协议，华兴行公司至今未将出租房屋交付拓普公司，按华兴行公司提供的其与舜禹公司签订的《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》的内容，华兴行公司应协助拓普公司与舜禹公司签订租赁合同，华兴行公司无权限与拓普公司直接签订租赁合同、收取保证金及租金，且未开具发票，故公司认为华兴行公司不具备签订合同主体资格，其行为给拓普公司带来巨大经营风险，故函告华兴行公司自函件送达之日解除《房屋租赁合同》及补充协议，三个工作日内退还履约保证金及半年租金。在双方2018年6月4日的微信聊天中，华兴行公司告知《交房通知》已发出，告知房屋2018年4月27日已竣工验收，可以进场装修，敦促拓普公司尽快办理进场手续，6月11日的微信聊天中，拓普公司称1月初交了房租，到本月才交房且一直对补充合同有争议，所以要达成一致才行，对拓普公司的要求华兴行公司应回函，华兴行公司称4月27日后几次通知拓普公司进场，拓普公司一直不进场，拓普公司回复请华兴行公司遵守给予大金空调的承诺，并称这是双方达成一致的，2018年7月11日的微信聊天时华兴行公司向拓普公司发出授权书，并告知华兴行公司是可以转租的，2018年7月12日的微信聊天中拓普公司称双方签订合同时华兴行公司出示的是与舜禹公司签的租赁代理合同，从未出示过授权书，拓普公司于7月3日发函解除双方的租赁合同后，华兴行公司于昨天发了授权书的图片明显是后补的。此后聊天中双方就退款问题无法达成一致。对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：华兴行公司否认拓普公司提供的《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》打印件、拓普公司于2018年6月2日向华兴行公司及舜禹公司就关于房屋延迟交付问题、2018年7月9日向华兴行公司就退还保证金及租金问题发出律师函附快递单真实性，表示合同系打印件，另二份函件未收到。拓普公司否认华兴行公司提供的华兴行公司与舜禹公司签订的《房屋租赁合同》、授权书真实性，表示双方签订《租赁合同》后，华兴行公司提供的是其与舜禹公司签订的代理合同，是对整个大楼的招商，而非该份合同，且该合同承租面积与拓普公司承租面积相同，有明显针对性，该合同约定半年房租恰是拓普公司支付的房租金额207990元，证明了华兴行公司与舜禹之间是代理关系而非租赁关系，按照合同约定华兴行公司应在合同签订当日2017年12月26日支付履约保证金，但直到2018年7月11日，拓普公司通知华兴行公司终止租赁合同后，华兴行公司通过微信将落款2017年12月26日的授权书才出具给拓普公司。一审庭审时，拓普公司表示华兴行公司当时是整个在建的舜禹大厦负责招商的，拓普公司租的6楼是为了开健身房，当时，华兴行公司称2018年1月可以交房，双方在签订合同时华兴行公司出具过整栋楼的招商租赁代理合同，华兴行公司与舜禹公司签订的合同及授权委托书均未看过，因2018年1月15日未交房，双方于2月9日签订了补充协议，明确华兴行公司延期交房并补偿半个月免租期，华兴行公司于4月20日左右口头通知拓普公司可以进场装修，此时间是华兴行公司工作人员带拓普公司去的，拓普公司请了设计师进场画图，25日左右被物业（可能是舜禹公司保安）以楼还未竣工验收为由赶走，施工队还未进场，双方即开始交涉，华兴行公司微信聊天及双方的函件可以证明，签订合同后华兴行公司拿了一个二手窗机，不符合补充协议约定。华兴行公司表示与舜禹大厦产权人舜禹公司于2017年12月26日签订合同时大厦快建好了，当日针对案涉房屋出具了授权委托书，产权证或其他规划设计手续华兴行公司应该是看过的，原、华兴行公司签订的合同并未明确交付时间，不能推断1月15日为交房期，补充协议签订后，华兴行公司4月27日通知拓普公司进场装修，保安和拓普公司均未提及被赶走事，补充协议是对免租期的变更及延期交房拓普公司是同意的，双方矛盾是在空调设施，华兴行公司也给拓普公司配备了空调且不收取另外费用，后可能是拓普公司在外另外租房不能再履行合同。综上，因拓普公司提供的《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》虽未有原件，但双方微信聊天中有提及而华兴行公司未否认，故该合同与二份律师函附快递单真实性法庭予以确认；因华兴行公司提供的其与舜禹公司签订的《房屋租赁合同》、授权书均有当事公司印章，根据双方当事人2018年6月4日以后的聊天记录可知，双方签订《房屋租赁合同》时华兴行公司仅向拓普公司出具其与舜禹公司签订的《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》，故《房屋租赁合同》、授权书除落款时间外的真实性法庭予以确认。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。首先，关于房屋交付问题，《房屋租赁合同》约定华兴行公司应按合同约定如期向拓普公司交付房屋，如华兴行公司延期交房，则免租期及租期同比顺延，关于房屋交付约定华兴行公司应在收到履约保证金及首次支付租金后将房屋按现状交付给拓普公司，因合同未明确约定交付房屋具体年、月、日，但通过约定可知华兴行公司交房应在收到拓普公司的保证金及租金后合理时间，但必须在大楼竣工验收后。因合同有“如华兴行公司延期交房，则免租期及租期同比顺延”的约定，2018年6月1日华兴行公司已向拓普公司发出《交房通知》，此后通过双方微信聊天可知华兴行公司是敦促拓普公司履行合同，故拓普公司在大楼竣工前不能按时进场并非华兴行公司原因。其次，关于华兴行公司是否具有签订合同主体资格问题，拓普公司如因进场时设计师被赶且华兴行公司向其出具的是《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》而对华兴行公司签订合同主体资格有异议，但华兴行公司通过正式书面向拓普公司发出《交房通知》及双方微信聊天可知华兴行公司一直催促拓普公司进场且后又出示授权委托书，而在此情况下无人阻止拓普公司进场且舜禹公司亦未出面称华兴行公司无签约资质，即拓普公司无证据证明华兴行公司签订合同主体资格有问题，综上，一审法院对华兴行公司的双方矛盾是在空调设施的陈述予以采信。而双方补充协议上约定有华兴行公司为拓普公司所租赁房屋配备空调设施，在补充协议双方既未对空调品名又未对空调型号、件数有明确约定情况下，拓普公司认为华兴行公司的空调安装也不符合双方约定标准无事实依据。拓普公司曾向华兴行公司发函解除租赁合同，且其以自己的行为表明不履行合同，至判决前亦未有履行合同的表示，故双方签订的租赁合同已解除。拓普公司认为华兴行公司无签订合同主体资格及履行合同不符合法律规定，无证据证明，法庭不予采信。综上所述，对拓普公司要求华兴行公司立即返还履约保证金34665元、租金207990元共计242655元并承担违约金103995元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定精神，一审法院判决如下：驳回拓普公司的诉讼请求。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，拓普公司提交照片一组，证明涉案房屋在一审期间由第三方在使用，其申请一审法院去核实。华兴行公司质证认为，该证据真实性无法确认，涉案房屋于2019年11月才另行出租。本院认为，拓普公司在2018年7月3日向华兴行公司发函要求解除合同，理由有两点：一是认为华兴行公司仅是房屋所有权人的代理人，无权以自己名义与拓普公司订立租赁合同；二是认为华兴行公司未交付案涉房屋。关于拓普公司第一点理由，其在本案审理中自认华兴行公司向其出示过《舜禹大厦主楼租赁代理服务委托合同》，即使华兴行公司以自己名义签订合同，在拓普公司知晓华兴行公司系代理人身份的情况下，其可直接根据《中华人民共和国合同法》四百零三条及相关法律规定确认租赁合同的相对方，而拓普公司直接以此理由要求解除合同退还租金和保证金缺乏依据。关于其主张的第二点理由，从本案证据来看，至少在2018年6月1日华兴行公司已经通知其接收房屋，故其该解除理由亦不能成立。综上，拓普公司该解除合同的函件不发生法律效力。拓普公司虽无法律规定的解除权，但在其提出解除合同后，华兴行公司亦另行向他人出租案涉房屋，已经以其实际履行同意解除案涉租赁合同，应视为双方协商一致解除。关于解除时间，拓普公司虽提交案涉房屋已经另行出租的照片，但该照片无法证明华兴行公司另行出租案涉房屋的具体时间，本院根据华兴行公司的自认，认定双方合同于2019年11月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从本案合同履行情况来看，首先，华兴行公司与拓普公司签订案涉房屋租赁合同后，未能按照约定向拓普公司交付房屋，违反了双方合同的约定。之后双方于2018年2月9日签订了补充协议，约定增加了免租期时间，延期交付期间免租期及租期同比顺延，并由华兴行公司为拓普公司配备空调。但双方在补充协议中，并未明确约定延期交付的具体期间及空调品牌、型号，应视为对相关内容约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方始终未对相关约定不明确条款协商一致，在此情况下双方应按照合同条款及交易习惯确定如何履行案涉合同。2018年6月1日，在双方就补充协议条款约定内容仍存在争议时，华兴行公司发函要求从2018年6月1日起计算租期，但华兴行公司并未举证证明其在当时已经为案涉房屋配备了符合租赁房屋用途的空调设施；从2018年6月2日律师函及微信聊天记录的内容来看，拓普公司提出要求明确免租期为3.5个月，延期交房导致租期和免租期应当顺延，并提出因延期期间导致承租人损失，要求赠送安装22匹大金空调设备等诉求，具有一定的合理性，但华兴行公司对拓普公司提出的相关诉求并未回复或进一步协商，在履行过程中亦存在一定过错。而双方当事人就相关条款虽然存在争议，但有关空调品牌、型号以及免租期时间的争议，显然不会导致合同目的无法实现，在此情况下拓普公司单方解除租赁合同，亦明显不符合法律规定，应当承担违约责任，对其主张华兴行公司构成违约、要求华兴行公司支付违约金103995元的上诉请求，本院不予支持。但考虑到华兴行公司在合同履行过程中延期交付租赁物、未举证证明其及时履行补充协议的相关义务、且未能尽到妥善协商的义务等客观情况，上述情形亦直接有碍于合同的正常履行，在此情况下本院酌定拓普公司承担三个月租金的违约金，华兴行公司还应向拓普公司返还履约保证金34665元及租金103995元。综上所述，上诉人拓普公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5597号民事判决；二、南京华兴行置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还拓普公司履约保证金34665元、租金103995元；三、驳回南京拓普健康管理有限公司其他上诉请求和诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元，由南京拓普健康管理有限公司负担3900元，由南京华兴行置业有限公司负担2600元；二审案件受理费6500元，由南京拓普健康管理有限公司负担3900元，由南京华兴行置业有限公司负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长 钮丽娜审 判 员 李 斐审 判 员 白文虎二〇二〇年九月二十四日法官助理 李映碧书 记 员 朱亚芳