江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1498号上诉人（原审原告）：杨秀明，男，1966年1月31日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审原告）：苏红梅，女，1965年1月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：郭晓华，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王江艳，女，1989年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王一帆，遂川县龙城法律服务所法律工作者。上诉人杨秀明、苏红梅因与被上诉人王江艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2020）赣0827民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨秀明、苏红梅的委托诉讼代理人郭晓华、被上诉人王江艳的委托诉讼代理人王一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀明、苏红梅上诉请求：撤销原判，支持其诉讼请求，即判令王江艳支付自2018年1月1日起至2019年12月31日的江津锦苑A幢103号商铺租金24000元；判令王江艳支付违约金12000元；本案一、二审诉讼费由王江艳负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，采信王江艳提供的伪证，对本案作出了错误的判决。一审法院认定“2018年1月5日，王江艳与吴珠兰、舒平安签订协议书，双方协议解除遂川县西路街江津锦苑A幢103号房屋租赁合同，王江艳将房屋交还给吴珠兰、舒平安”这个事实是错误的，王江艳解除租赁合同明显是为了本案诉讼而炮制。杨秀明、苏红梅在一审法院提供的第3号证据即吉安市中级人民法院作出的（2018）赣08民终817号民事判决书，吉安市中级人民法院于2018年3月15日立案受理王江艳不服（2017）赣0827民初1497号民事判决提起上诉案，在该起上诉案中，王江艳没有提及解除租赁合同，把房屋交还给吴珠兰、舒平安这事实，吉安市中级人民法院作出的（2018）赣民终817号民事判决书，认为“王江艳应依照《房屋租赁合同》的约定向杨秀明、苏红梅支付2018年1月1日之后的租金，杨秀明、苏红梅可向王江艳另行主张权利”。故王江艳本案中提供的解除租赁合同并非2018年1月5日签订，一审法院不应采信该证据。综上所述，王江艳未按照吉安市中级人民法院的认定和合同约定支付租金，显然违约，其行为侵害了杨秀明、苏红梅的合法权益。王江艳辩称，一、杨秀明、苏红梅在上诉中称一审法院认定事实错误无事实和法律依据。理由如下：1.江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初1497号民事判决书和吉安市中级人民法院（2018）赣08民终817号民事判决书都认为王江艳与吴珠兰、舒平安于2011年6月30日签订的江津锦苑Ａ幢103号商铺《房屋租赁合同》为有效租赁合同，关于2018年1月1日至2021年6月29日的租金，如王江艳继续承租该房屋，则由王江艳直接交付租金给杨秀明、苏红梅。上述两判决书亦说明王江艳如果使用，即将交付2018年之后的租金，然王江艳自2018年1月开始，就根本未使用过且不需要再使用江津锦苑Ａ幢103号商铺来进行尚舞文化艺术授课或彩排，因为其自2016年11月开始，又在半层的房屋进行授课或培训（已向一审法院提交证据），所有的课程都安排在此栋楼，无需再使用Ａ幢103号商铺。2.根据王江艳向一审法院提交的第二、第四号证据足以说明其承租的遂川县江津锦苑Ａ幢103号商铺已经人去楼空的事实，未再有任何艺术学校的设施和装潢，且在2018年之前已经将尚舞艺术学校迁至其它地方，根本未使用该商铺进行艺术学校的授课和培训。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。王江艳从承租江津锦苑Ａ幢103号商铺就波折、麻烦不断，而且经历了多次的法院诉讼，其已经不敢再承租和使用该商铺，在2018年元月初双方签订解除租赁商铺的《协议书》，根本未再使用商铺，更无需支付租金。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，合同相对性是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。具体来说，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求。本案为房屋租赁合同纠纷，并不能突破“合同相对性”原则，即吴珠兰、舒平安与王江艳签订的房屋租赁合同中约定的违约金只能约束双方，杨秀明、苏红梅要求王江艳承担违约责任于法无据。杨秀明、苏红梅向一审法院起诉请求：判令王江艳支付自2018年1月1日起至2019年12月31日的江津锦苑A幢103号商铺的租金24000元；判令王江艳支付逾期支付租金的违约金12000元(其中2018年度、2019年度逾期支付租金的违约金各6000元)；诉讼费由王江艳负担。一审法院认定事实：2011年6月30日，王江艳与吴珠兰、舒平安签订了遂川县西路街江津锦苑A幢103号房屋租赁合同，合同约定租赁期自2011年7月15日起至2021年7月14日止，租金为12000元/年。2015年6月5日,杨秀明、苏红梅取得了遂川县西路街江津锦苑A幢103号房屋所有权证。2016年6月27日，杨秀明、苏红梅就本案涉及房屋向遂川县人民法院起诉吴珠兰、舒平安、王江艳及吉安市振龙房地产开发有限公司，要求将江津锦苑A幢103号房屋腾还并支付2015年6月5日至腾还房屋之日占用费。遂川县人民法院经审理作出的（2016）赣0827民初965号民事判决书认定，王江艳与吴珠兰、舒平安房屋租赁合同有效。2017年8月，杨秀明、苏红梅就本案涉及房屋向遂川县人民法院起诉吴珠兰、舒平安、王江艳及吉安市振龙房地产开发有限公司，要求其等人支付江津锦苑小区A幢103号房屋自2012年3月29日至2017年12月31日的租金57000元；自2018年1月1日起至2021年6月29日止每年支付租金12000元，并腾还房屋。遂川县人民法院经审理作出(2017)赣0827民初1497号民事判决书认定，“吴珠兰、舒平安于2011年6月30日与王江艳签订的江津锦苑A幢103号商铺《房屋租赁合同》为有效租赁合同，关于2018年1月1日至2021年6月29日的租金，如王江艳继续承租该房屋，则由王江艳直接交付租金给杨秀明、苏红梅，王江艳应当在2021年7月15日以前将房屋交付给杨秀明、苏红梅”。王江艳不服前述判决，提起上诉，吉安中级人民法院经审理作出(2018)赣08民终817号民事判决书维持该认定。2018年元月5日，王江艳与吴珠兰、舒平安签订协议书，双方协议解除遂川县西路街江津锦苑A幢103号房屋租赁合同，王江艳将房屋交还给吴珠兰、舒平安。一审法院认为，本案涉案的江津锦苑A幢103号房屋租赁合同经判决确认合法有效，但合同在履行过程中确实会存在变更、解除等事实。2018年元月5日，王江艳与吴珠兰、舒平安已协议解除相关租赁合同，王江艳已将房屋交还给吴珠兰、舒平安，故杨秀明、苏红梅主张王江艳支付2018年和2019年的房屋租金，没有事实依据。杨秀明、苏红梅系涉案江津锦苑A幢103号房屋的产权所有人，可以向吴珠兰、舒平安主张相关权利。对杨秀明、苏红梅的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，判决：驳回杨秀明、苏红梅的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取计350元，由杨秀明、苏红梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：王江艳应否支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金和违约金？吴珠兰、舒平安和王江艳于2018年1月5日签订《协议书》，双方协商一致就位于遂川县商铺的《房屋租赁合同》进行解除，王江艳已将房屋交还给吴珠兰、舒平安。杨秀明、苏红梅虽主张该协议书系吴珠兰、舒平安和王江艳为本案诉讼而炮制，因其未能提供证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，故对其上诉提出王江艳支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金和违约金的请求不予支持。综上所述，杨秀明、苏红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由杨秀明、苏红梅负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年九月二日法官助理高晓丽书记员王荷英