江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2099号上诉人（原审被告）：陈金莲，女，1970年4月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张新鑫，男，1992年10月20日出生，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：黄宜花，女，1983年9月13日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：肖二平，江苏鑫炎律师事务所律师。原审被告：袁书明，女，1965年11月3日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原审第三人：宿迁兴泰房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321311MA1Q3U545B，住所地江苏省宿迁市宿豫区锦泰花园松花江路商铺14号。法定代表人：单芹芹，该公司总经理。原审第三人：江苏民丰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码9132130068353983XJ，住所地江苏省宿迁市宿城区高宝湖路1号。法定代表人：许尔波，该公司负责人。上诉人陈金莲因与被上诉人黄宜花、原审被告袁书明及原审第三人宿迁兴泰房产经纪有限公司（以下简称兴泰公司）、原审第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初9042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈金莲上诉请求：1.撤销（2019）苏1302民初9042号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由黄宜花承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。（一）案涉房屋买卖合同解除前，上诉人与被上诉人之间没有纠纷，只是各自与兴泰公司之间发生矛盾。1.签订合同前，兴泰公司告知2019年8月18日签订的合同是定金合同，上诉人于8月23日要求重新签订正式合同时，兴泰公司告知之前签订的就是正式房屋买卖合同，不同意重新签订。2.上诉人未同意赠送家具而被写入合同，经协商后上诉人同意赠送，并在收到首付款后到银行协助办理按揭手续。3.上诉人另购一套房屋，没办理产权登记手续，兴泰公司认为此情况不影响上诉人唯一住房的认定，属于唯一住房并满五年的情形，不需要缴纳个人所得税。在银行签完字后兴泰公司告知上诉人需缴纳个人所得税，上诉人与兴泰公司因是否由上诉人缴纳税费问题发生争执。4.上诉人与被上诉人于8月23日私下见面时得知兴泰公司额外收费，被上诉人对兴泰公司也不满意。（二）案涉房屋买卖合同于2019年8月24日协商解除，之后没有达成继续履行的合意。2019年8月24日，因发生纠纷被上诉人报警处理，到场警察告诉上诉人，被上诉人不想买房子了，要求上诉人尽快退钱给被上诉人，上诉人同意被上诉人退款要求；在派出所被上诉人要求将30000元定金一起退还，但警察告诉被上诉人定金到兴泰公司去退款。8月25日上诉人至兴泰公司退还定金，兴泰公司拒绝接受并要求双方继续履行合同。之后，被上诉人也反悔提出继续购买房屋；上诉人认为如继续履行，应重新签合同，兴泰公司及被上诉人均不同意；8月25日双方未达成继续履行合同的合意。8月26日被上诉人给上诉人发短信，要求一起去银行办理按揭贷款手续，上诉人明确告知被上诉人继续出卖房屋的条件，并没有同意继续履行原合同。（三）在合同履行过程中，上诉人与兴泰公司发生争执，但在2019年8月24日合同解除之前，上诉人不存在不履行合同的违约行为。签订合同时兴泰公司存在误导和欺诈行为，合同签订后，上诉人并没有不履行合同。被上诉人担心合同可能无法履行提出退款，在公安机关调解下，双方自愿解除合同。合同解除前被上诉人明确要求返还首付款及定金370000元，其他事情不再问；双方对于合同解除及之后责任承担已经达成合意，不存在哪一方违约情形；即使上诉人违约，被上诉人也放弃了对违约责任的主张。上诉人不存在违约行为，一审判决上诉人双倍返还定金及赔偿律师费没有事实和法律依据。被上诉人黄宜花辩称：1.双方于2019年8月18日签订的合同并非定金合同，该合同包括定金交付时间、首付款交付时间及后续流程、房款支付方式等必要条款，系正式的房屋买卖合同，被上诉人于8月18日、22日依据合同约定支付定金及首付款，上诉人亦接受了上述款项。2.上诉人与兴泰公司之间矛盾不应波及被上诉人，其对兴泰公司是否满意与本案无关联。3.8月24日被上诉人强调给付370000元才解除合同，且警察调解时要求上诉人返还全款，不存在定金到兴泰公司退款的说法，故案涉合同于8月24日并未解除。8月25日双方在兴泰公司并未谈到退还定金事宜，而是协商继续履行合同，上诉人第二天又反悔违约。上诉人存在违约行为，其应当承担违约责任，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人兴泰公司述称：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，双方在银行办理贷款手续，上诉人签字后被上诉人将首付款付给上诉人，上诉人出具收条，并约定第二天至银行偿还按揭贷款。第二天上诉人表示不去银行还贷，后被上诉人报警要求上诉人退还首付款，警察处理意见是不处理房屋买卖合同纠纷问题，要求上诉人先将首付款退了，但定金未退。上诉人丈夫回来后三方调解继续履行合同，之后到银行办理按揭贷款时上诉人丈夫又反悔未签字。原审被告袁书明未作陈述。原审第三人民丰银行未作陈述。黄宜花向一审法院起诉请求：1.要求继续履行2019年8月18日签订的关于买卖城市公寓B2305的房屋买卖合同；2.袁书明、陈金莲赔偿违约金30000元及经济损失30000元；3.本案的诉讼费由袁书明、陈金莲承担。一审期间，黄宜花变更诉讼请求：1.解除房屋买卖合同；2.陈金莲双倍返还定金60000元；3.陈金莲赔偿差价损失50000元，待鉴定后具体确定;4.陈金莲承担律师费3000元；5.诉讼费和鉴定费由陈金莲负担。一审法院认定事实：陈金莲委托其儿子张新鑫出售其名下位于宿迁市宿城区的房屋，张新鑫委托袁书明签订房屋买卖合同。2018年8月18日，张新鑫微信联系兴泰公司员工，该中介称“我保证阿姨到手不会低于105万，卖多了，除去中介费都给你们”，张新鑫回复称“她意思最低105万就行。完事你看着操作吧”。同日，张新鑫将涉案房屋房产证、土地使用证、陈金莲身份证拍照后发给中介，中介将房屋买卖合同拍照后发给张新鑫。张新鑫称“你确定没有税费就行”，中介回“你确定是满五唯一就没有税”。2019年8月18日，陈金莲（甲方）与黄宜花（乙方）签订房屋买卖合同，约定乙方以1070000元购买甲方名下的位于XXXXB2305室房屋，面积102.71平方米。合同第四条约定，乙方在签订本合同时支付购房定金30000元给甲方，甲方收到定金后不得以任何理由不按合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此套房屋，否则定金归甲方所有。合同第五条约定……（2）乙方在2019年8月26日前支付甲方首付款340000元，甲方收到首付款当日，还清银行贷款，解除房屋一切债务或抵押……合同第十七条约定，若甲乙双方或任何一方的原因造成中介方或其他第三方承担民事责任或经济损失，责任方应向中介方承担相应赔偿责任，履约方因向违约方争取权益支出的仲裁或诉讼费、律师费等费用由违约方承担。同日，黄宜花支付定金30000元，袁书明出具收条，兴泰公司将定金扣除中介费9000元后转账给张新鑫。2019年8月22日，黄宜花支付首付款340000元，陈金莲出具收据一张。2019年8月23日，中介联系张新鑫称“阿姨什么意思？说好早上去签字的，现在又说有事了，我没懂，当时你说阿姨要到手105万……”，张新鑫回复称“她又意思不卖了，把我骂了一通”。2019年8月24日，黄宜花、陈金莲至兴泰公司协商房屋买卖事宜未果，后报警处理。宿迁市公安局宿豫分局珠江路派出所出具的接出警工作登记表载明“2019年8月24日11时许……陈金莲对中介合同不满意导致产生纠纷，后民警告知双方如果不愿意买卖应当将首付款交还买家，合同纠纷通过法律诉讼解决”。民警与黄宜花单独协商时称“房主意思钱能退，她不想给中介违约金，把钱退给你，就不来中介了。”黄宜花称“可以，但她必须写个东西给我，她自愿要退这钱的，因为这有中介合同……”“她只要给我37万就行了，其他事情我不问”“你得跟她说得给我37万，别给我36万”“其他不讲了，你给我37万保证我不损失就行”。2019年8月24日，陈金莲给付黄宜花340000元。2019年8月25日，黄宜花夫妇和陈金莲夫妇至兴泰公司协商房屋买卖事宜，黄宜花丈夫称“我们从始至终都是想买房的”，陈金莲称“那不算那个，咱们合同重新签”，陈金莲丈夫称“不改合同，只是重新签，一个字都不改，现在我们双方都在，要代理人干嘛？”“明天到银行一块办……到银行，我们保证签字……”“不让改一个字的吗”。陈金莲称“他说不让改一个字就不改，我又不改合同但是要把附加条款写上”。陈金莲丈夫称“既然我都同意重新签，之前条件不改一个字就行了”。“首付款明天到账是的”。黄宜花称“那天也是，你签过字首付款明天就到账”。2019年8月26日，陈金莲微信联系黄宜花丈夫程雪松称“你好小程，如果你诚心想买这房子咱们就坐下来好好谈这事情，首先我要求的是全款，至于昨天我老公怎么跟你谈我不清楚！”程雪松称“昨天你家先生约会今天早上签字付钱了，没有关系您有什么要求我配合”“即便您不卖了我也绝不会要求什么只是中介机构找你也找我索取损失让我很无语”“你说需要我怎么做”。双方就房屋买卖事宜协商未果故而成讼。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中，陈金莲委托其儿子张新鑫出售涉案房屋，张新鑫委托袁书明签订房屋买卖合同后并收取定金。后陈金莲收取按该房屋买卖合同约定收取首付款，能够证明其认可黄宜花与袁书明签订的房屋买卖合同，即该合同相对人为黄宜花和陈金莲。陈金莲收取首付款后未按约定偿还银行按揭贷款并办理撤押手续，不同意出售房屋，存在违约行为。双方于2019年8月24日发生纠纷报警处理后，依据陈金莲提供的执行记录仪录像能够证明其与黄宜花达成合意：解除房屋买卖合同，退还购房款370000元。但陈金莲未按该约定履行返还购房款义务，仅退还首付款340000元。定金30000元未退情况下，黄宜花夫妇与陈金莲夫妇于2019年8月25日就房屋买卖事宜达成房屋买卖合意：按2019年8月18日签订的房屋买卖合同内容继续履行房屋买卖事宜。但陈金莲于2019年8月26日以全款支付购房款为条件变更约定内容，导致合同未继续履行，存在违约行为，故黄宜花主张解除合同并双倍返还定金60000元，依法予以支持。黄宜花主张按照合同约定支付律师费3000元，有委托代理合同及律师费发票在卷作证，依法予以支持。上述款项合计63000元。陈金莲提供与黄宜花丈夫程雪松的微信聊天记录程雪松称“即便您不卖了我也绝不会要求什么”,不足以证明系黄宜花放弃主张违约责任的意思表示，一方面权利的放弃应该明示，另一方面并非黄宜花的意思表示。审理中，黄宜花放弃申请鉴定房屋差价损失，故其主张陈金莲赔偿损失50000元，依法不予支持。该房屋买卖合同直接约束黄宜花和陈金莲，黄宜花在签订合同时明知袁书明和陈金莲之间的委托关系，故其主张袁书明承担责任，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄宜花与陈金莲之间的房屋买卖合同；二、陈金莲于本判决生效之日起十日内给付黄宜花63000元；三、驳回黄宜花其他诉讼请求。案件受理费1300元,由陈金莲负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：陈金莲是否应当承担双倍返还定金及赔偿律师费的违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，2019年8月18日袁书明作为陈金莲的代理人与黄宜花签订的房屋买卖合同，该合同首部即载明“出卖方（以下简称甲方）：陈金莲……代理人：袁书明买受方（以下简称乙方）：黄宜花……”，订立案涉房屋买卖合同时，黄宜花已经明知袁书明与陈金莲之间的代理关系，因此，案涉房屋买卖合同直接约束陈金莲与黄宜花。当事人双方签订的房屋买卖合同意思表示清楚，合同内容具备了房屋买卖合同主要条款，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。陈金莲主张该合同属于定金合同无事实和法律依据，对该主张不予支持。当事人应当依照合同约定全面履行义务，在黄宜花按照约定支付了定金及首付款的情况下，陈金莲没有按照合同约定偿还房屋抵押贷款,并办理解除抵押手续，已构成违约。对于陈金莲有关在2019年8月24日发生纠纷经报警处理后，双方已经达成解除合同的合意，合同已经解除，陈金莲不应再承担违约责任的主张。本院认为，双方当事人在派出所调解期间，黄宜花提出要求陈金莲退还首付款和定金370000元的解除合同条件，但陈金莲仅退还首付款340000元，定金30000并没有退还;陈金莲没有满足黄宜花提出的解除合同条件，且派出所《接处警工作登记表》中的“处警经过及结果”一栏亦载明：“……后民警告知双方如果不愿意买卖应当将首付款交还买家，合同纠纷通过法律诉讼解决”；2019年8月25日买卖双方及中介人员的谈话记录亦表明，陈金莲丈夫要求重新签订房屋买卖合同，但对方没有同意，其也认可“……现在就剩定金的问题，定金我们跟中介交涉就行了”。综合以上情况，不能认定2019年8月24日陈金莲与黄宜花在派出所已经就解除案涉房屋买卖合同的全部事宜达成了最终协议。因此，陈金莲上述有关案涉房屋买卖合同已经解除，不应当再承担违约责任的主张，依据不足，不予支持。另外，2019年8月25日、26日的谈话录音亦表明，在案涉房屋买卖合同未达成最终解除协议的情况下，黄宜花丈夫与陈金莲丈夫于2019年8月25日达成一致意见，约定于2019年8月26日到银行继续办理案涉房屋买卖的相关手续，并约定陈金莲丈夫签字后，黄宜花丈夫支付首付款;但2019年8月26日因陈金莲又违反约定,要求全额支付房款，黄宜花及其丈夫未能同意，致案涉房屋买卖合同最终未能履行。鉴于陈金莲存在未依照约定办理解除房屋抵押手续和要求全额支付房款等违约行为，致使案涉房屋买卖合同的交易目的未能实现，黄宜花要求解除案涉房屋买卖合同,并要求陈金莲承担相应的违约责任，并无不当。一审判决依据本案事实，判决解除案涉房屋买卖合同，并判令陈金莲双倍返还定金及赔偿黄宜花因诉讼产生的律师费用损失，符合相关法律规定。对于上诉人陈金莲上诉理由中涉及的其与原审第三人兴泰公司之间的矛盾纷争，不属本案审理的内容，对此不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律方面适用《中华人民共和国合同法》第九十三条不妥，属适用法律瑕疵，但裁判结果正确，故对陈金莲的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由上诉人陈金莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年九月十六日法官助理 丁涛涛书 记 员 朱子俊