安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终4288号 上诉人（原审被告）：安徽上华喜品牌运营有限责任公司，住所地合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦1810室。 法定代表人：何维元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥顺添商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区祁门路333号新地中心8幢516。 法定代表人：肖徐哲,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李西安，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 上诉人安徽上华喜品牌运营有限责任公司（以下简称上华喜公司）因与被上诉人合肥顺添商业管理有限公司（以下简称顺添公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6783号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上华喜公司的上诉请求为：1、变更一审判决第二项，上华喜公司支付顺添公司租金1350487元及欠付租金违约金135043元，不服金额199733元；2、变更一审判决第三项，上华喜公司支付顺添公司管理费785714元及欠付物业管理费违约金78571元，不服金额116109元；3、本案上诉费由顺添公司负担。事实和理由：一审法院将2019年5月31日作为双方费用计算的截止时间缺乏事实及法律依据，依法不能成立。一审法院认定2019年4月28日顺添公司就已经停止了涉案商场公共区域的用电，而一审法院在处理在同一场地经营的其他案件中也是将2019年4月28日作为双方费用计算的截止时间的。故一审法院在该案中将2019年5月31日作为双方费用计算的截止时间缺乏事实依据及证据支持。 顺添公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 顺添公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除顺添公司与上华喜公司签订的《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同补充协议》、《保利MALL合肥购物中心物业管理合同》；2、上华喜公司支付欠付的租金1697914元及违约金509374元；3、上华喜公司支付欠付的物业管理费987507元及违约金296252元；4、上华喜公司已经支付的200000元保证金不用返还，归顺添公司所有；5、上华喜公司支付涉案商铺恢复原状产生的拆除费用781605.65元；6、上华喜公司赔偿空租损失497160元；7、本案诉讼费由上华喜公司承担。 一审法院查明：2018年1月31日，顺添公司（甲方）与上华喜公司(乙方)签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》，约定甲方将位于保利MALL合肥购物中心内5层铺号Z503/5005/5006/5007商铺出租给乙方使用，套内建筑面积为4488平方米；乙方租赁商铺仅限用于餐饮业种；乙方租赁期限为2018年5月1日至2028年4月30日，装修期从乙方收铺日至2018年4月30日，开业日为2018年5月1日，经营期租金起算日为2018年5月1日；租金及物业费标准：2018.5.1-2020.4.30期间月租金157080元/月，物业管理费89760元/月；乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金150000元，物业管理保证金50000元；租金、物业管理费按自然季度结算一次，乙方须在每个自然季度的10日前（节假日不顺延）交纳当期款项给甲方，即如按自然季度结算，则乙方须在每年1月、4月、7月、10月的10日前交纳当个季度租金及物业管理费；乙方须在合同约定的租金起算日前五日内（节假日不顺延）支付首期租金及物业管理费740520元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费；租金、物业管理费等应缴款项按一个季度结算；一个结算周期内的计费标准或者方法有两个或者以上的，需要根据各计费标准或方法对应的时间段分别计算，然后加总当月的计费金额，其中各时间段的计费金额=（不同计费标准或方法下的）月收费标准÷当月的自然天数×适用该收费标准或方法的自然天数；合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；如乙方遗失甲方开具的保证金收据原件，则甲方有权不予退还相应的保证金；租赁期满双方不续约，或双方协商提前终止合同的，或甲方因合同约定事由向乙方发出解除合同通知的，租赁期满日或终止（解除）日为合同终止日；乙方应在合同终止日后五天内搬出所租赁的商铺，五天后仍然遗留在商铺内的物品视为乙方的弃置物，可由甲方任意处理；乙方在合同终止搬出商铺前应按甲方要求将该商铺恢复至毛坯状态，恢复原状的费用由乙方承担；如乙方未将商铺恢复原状的，甲方可代为进行，费用由乙方承担；否则，甲方有权按合同第十条第9款约定处理，并有权要求乙方偿付违约金；租赁期内，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索；乙方拖欠甲方租金或者其他款项，应承担违约责任；每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方；凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其他方式所指定的时间搬出商铺，并将商铺恢复至毛坯状态；否则，视为乙方放弃铺内财物的所有权，甲方有权处理铺内财物并将商铺恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，所有费用由乙方承担，乙方所交的一切款项（包括但不限于各项保证金）不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的场地使用费等内容。同日，双方签订《保利MALL合肥购物中心物业管理合同》。2018年5月10日，双方签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同补充协议》，约定因主力店得味街主通道入口整体形象及氛围需求，现补充租赁5层5023铺位，此铺位合同期三年；租金80元/㎡/月，物业费60元/㎡/月，面积108㎡；第三年租金及物业费同步递增3%（此递增与得味街主合同递增保持一致），特此补充；此铺位涉及的水电费及其他条款，参照得味街主合同执行等内容。前述合同及补充协议签订后，顺添公司将案涉铺位交付给上华喜公司使用，2018年7月26日，保利·得味街开业经营。上华喜公司仅支付租金157080元、物业管理费89760元、保证金200000元。 因上华喜公司未按约支付租金及物业管理费，2018年12月16日，顺添公司向上华喜公司发函，称“贵司与我商场于2018年1月31日签订了商铺租赁合同，合同位置为5F-503.5005.5006.5507号商铺，合同约定租金、物业管理费按季度结算一次，你方需在每个季度最后一个月20日前缴清下季度租金物业费用（节假日不顺延）；我司现以函件正式告知你方于2018年12月20日前缴清当前所有费用，合计740520元，费用明细如下：租金471240元（2019.1.1-2019.3.31）；物业费269280元（2019.1.1-2019.3.31）；希望你方依据合同切实履行相关责任，请在收到函件2日内给予书面回复并在12月20日前完成费用支付。”后因上华喜公司未能支付欠付的租金物业管理费，2019年5月底顺添公司陆续对案涉商铺进行清理物品、拆除装修。 另查，根据双方之间签订的《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同补充协议》，2018年7月26日至2019年5月30日期间的租金标准为165720元/月（157080元/月+80㎡×108㎡），物业管理费标准为96240元/月（89760元/月+60㎡×108㎡）。 一审法院认为，顺添公司与上华喜公司签订的《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同补充协议》、《保利MALL合肥购物中心物业管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。上华喜公司在租赁期内未能按期足额支付租金、物业管理费，其行为显属违约。顺添公司依据合同约定起诉要求解除案涉合同，并主张对上华喜公司交纳的保证金200000元不予返还，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，案涉合同于起诉状副本送达之日即2019年9月4日解除。结合案涉商铺所在的保利·得味街于2018年7月26日开业经营，2019年5月底顺添公司陆续对案涉商铺进行清理物品和拆除装修等实际情况，顺添公司要求上华喜公司支付2018年7月26日至2019年5月31日期间的租金1532194元（165720元/月÷31天×6天+165720元/月×10月-已付157080元）、物业管理费891267元（96240元/月÷31天×6天+96240元/月×10月-已付89760元），于法有据，一审法院予以支持；顺添公司相关诉请中的超出部分，一审法院不予支持。虽然合同约定了上华喜公司拖欠租金及其他款项时的违约金计算方法，但该约定明显过高，综合考量合同实际履行情况、当事人过错程度、实际损失及不予返还保证金等因素，对顺添公司主张的欠付租金违约金，一审法院酌减为153219元（1532194元×10%）；顺添公司主张的欠付物业管理费违约金，一审法院酌减为89127元（891267元×10%）；顺添公司诉请的违约金超出部分，一审法院不予支持。本案中，顺添公司已就上华喜公司的违约行为主张了欠付租金、物业管理费的违约金，并主张不予返还保证金，在其未能提供合法有效证据证明前述违约金、保证金不足弥补其实际损失的情况下，其关于要求上华喜公司另行赔偿空租损失的诉请，一审法院不予支持。顺添公司主张的案涉商铺拆除费用，证据不足，一审法院不予支持。上华喜公司关于顺添公司在合同履行过程中存在多处严重违约行为、顺添公司有关负责人明确同意免除其四个月的租金及管理费的辩解意见，缺乏证据予以证明，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、合肥顺添商业管理有限公司与安徽上华喜品牌运营有限责任公司签订的《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同补充协议》、《保利MALL合肥购物中心物业管理合同》于2019年9月4日解除；二、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内支付合肥顺添商业管理有限公司租金1532194元及欠付租金违约金153219元；三、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内支付合肥顺添商业管理有限公司物业管理费891267元及欠付物业管理费违约金89127元；四、安徽上华喜品牌运营有限责任公司已支付的保证金200000元，合肥顺添商业管理有限公司不予返还；五、驳回合肥顺添商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46559元，由合肥顺添商业管理有限公司负担19555元，安徽上华喜品牌运营有限责任公司负27004元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案中，上华喜公司提供的已生效的民事判决中小商户与上华喜公司的支付租金截止日期虽为2019年4月28日，但直至2019年5月31日，顺添公司才实际收回商铺，且有部分小商户亦于2019年5月底终止经营，故一审法院将本案所涉的支付租金截止日期认定为2019年5月31日并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6041元，由安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月七日 书记员 孟 成 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。