陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕09民终749号 上诉人（一审被告）：朿永强，男，1974年5月29日出生，回族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：朿传智(朿永强三叔)，系水电三局退休干部。 被上诉人（一审原告）：陕西兴科房建集团物业服务有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：胡崇安，公司经理。 委托诉讼代理人：冯建安，男，公司经理。 委托诉讼代理人：刘新，陕西理衡律师事务所律师。 上诉人朿永强因与被上诉人陕西兴科房建集团物业服务有限公司（以下简称“兴科物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朿永强的委托诉讼代理人朿传智，被上诉人兴科物业公司的委托诉讼代理人冯建安、刘新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朿永强上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案二审诉讼费用由朿永强和兴科物业公司分担。事实与理由：一、一审审理程序违法。朿永强和某某城59户业主在一审中另案起诉确认案涉《物业服务合同》无效，一审法院在该确认之诉尚未审结的情况下，直接在本案中认定《物业服务合同》有效，剥夺了业主的诉讼权利。二、一审判决金额违反相关规定。物业服务费中已包含了公摊费，兴科物业公司每月收取8元公摊费属于违规收费，于法无据。即使合法的公摊费也应以电表产生的实际费用为基础，公开后由业主分摊。朿永强仅对200多元有异议，由于兴科物业公司违法捆绑收费导致朿永强无法对无争议部分交费，故朿永强不应承担违约金。朿永强提交的证据能够证明兴科物业公司和某某城业主委员会签订的《物业服务合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二款、第三款之规定，但一审法院仅以此合同未违反该条第五款规定为由认定合同有效。三、一审法院对于朿永强与兴科物业公司提交的证据认定和采纳具有片面性并且与事实不符。1.某某社区关于某某城小区部分业主申请成立业主大会和业主委员会的回复，系朿永强提交的证据，而非兴科物业公司提交的证据。2.一审认为是部分业主对现有业主委员会不满，才申请成立新的业委会，与事实不符。3.朿永强提交的证据能够证明业委会签订的合同连业委会成员都不知道内容，业委会公章在物业公司保管，故合同内容不是双方意愿的真实表达。4.兴科物业公司提交的备案登记表和物业服务合同，内容不完善且缺少法定程序，一审以该证据作为判决的基础错误。四、一审法院认为某某城小区召开业主大会选举了业主委员会，与事实不符。由此得出物业服务合同是双方真实意思表示的结论，也与事实不符。五、一审法院认为某某城小区业主委员会是经过安康市房地产管理局合法批准成立的，是新城办事处和某某社区同意备案的，与朿永强查证的情况不符。本案中，朿永强提供的证据足以证明某某城小区没有召开过业主大会并选举业主委员会，此业主委员会是物业公司瞒过小区业主进行备案的，即使业主委员会合法，其签订案涉《物业服务合同》也违反合同法相关规定，应为无效合同，对业主没有约束力。 兴科物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分；2.朿永强起诉业主委员会与兴科物业公司确认合同无效纠纷一案与本案不是同一法律关系；3.兴科物业公司收费标准有合同依据，且水电费是代收代缴，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 兴科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朿永强支付物业费、垃圾费、水费、煤气费合计3586.7元，违约金1906.36元，合计5493.06元；2.由朿永强承担诉讼费用。 一审法院认定事实：朿永强系某某城小区入住业主，其住宅建筑面积为128.91㎡，某某城小区自成立以来一直由兴科物业公司提供物业管理服务。2016年3月10日，某某城小区业主委员会与兴科物业公司签订物业服务合同，约定：业主大会选聘兴科物业公司为某某城小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2016年3月10日起至2019年3月9日止；物业服务费为0.54元/㎡，高层电梯费每户按均价收取，其中电梯电费每户每月16元、电梯维护费每户每月18.5元；委托服务事项有代收代缴水电费、天然气费、煤气费、生活垃圾收集处理费，水电费收费标准为按政府定价+公摊，生活垃圾处理费按政府定价收取，每户每月11元；合同还约定了物业服务内容、违约责任、双方的权利义务等内容。合同加盖了该小区业主委员会印章，并有业主委员会主任王某某的签名。上述合同签订后，兴科物业公司仍按原0.45元/㎡的标准收取物业费直至2017年11月。2017年12月，兴科物业公司开始按照合同约定的0.54元/㎡标准收取物业费，朿永强对涨价部分的物业费有异议并拒交，其他费用也一并未交纳。截止2019年11月，朿永强共欠物业费1670.4元、垃圾费264元、水费768.3元等共计2702.7元。兴科物业公司催收未果，遂诉至法院，提出上列诉讼请求。同时查明，2015年4月23日，某某城业主委员会在安康市房产管理局进行了备案登记，备案登记表载明业主委员会主任为王某某，并载明了业主委员会副主任、委员、候补委员名单，以及业主大会会议情况等内容，该小区所属新城办事处及某某社区居委会均签署意见同意备案。2016年2月29日，兴科物业公司作出关于调整某某城物业服务费用的情况说明，将物业费从2016年4月1日起每平方米上调0.09元，即从0.45元/㎡调整为0.54元/㎡，并在小区的公告栏张贴公示，还以征询表的形式向业主征询涨价意见。2016年3月25日，某某城小区的部分业主向某某社区居委会递交书面申请，要求召开业主大会及成立业主委员会，该社区居委会于2016年4月13进行了书面答复，以某某城小区已于2005年成立了首届业主委员会为由，未予批准。 一审法院认为，某某城小区业主委员会经过法定程序选举产生并已获准备案登记，形式上具备签订《物业服务合同》的合法主体资格。至于业主委员会的产生过程是否符合法律规定的程序和条件不是本案审理的内容。因此，某某城小区业主委员会与兴科物业公司签订的物业服务合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对“某某城小区”的业主具有约束力。朿永强作为某某城小区的业主应当严格按照该物业服务合同的约定享受权利并履行义务。因物业服务合同约定的物业费收费标准为0.54元/㎡，故兴科物业公司主张按照该标准收取物业费符合合同约定，依法应与支持，违约金为欠费总额千分之三即8.12元。朿永强辩称某某城小区业主委员会成立过程违法，不具备合法的主体资格，且其与兴科物业公司签订物业服务合同及提高物业费标准，并没有召开业主大会讨论并表决通过，违反《物业管理条例》第十一条、十二条规定，根据合同法五十二条的规定，应为无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条的强制性规定是指效力性强制规定，《物业管理条例》第十一条、十二条规定并非效力性强制规定。因此，涉案物业服务合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定。本案中，业主委员会与兴科物业公司签订合同时，没有召开业主大会表决聘请物业服务的问题，系小区业主的内部问题，与兴科物业公司无关，且在该业主委员会形式主体合法的情况下，兴科物业公司是否有义务审查业主委员会的成立过程是否符合法律规定，以及执行的事务是否经业主大会表决通过，法律对此并未做强制性规定，故兴科物业公司有理由相信该业主委员会的行为是能够代表某某城小区全体业主的行为。综上，朿永强上述抗辩理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由朿永强支付兴科物业公司2017年12月至2019年11月的物业服务费、垃圾费、水费、电梯电费、电梯维护费共计2707.7元及违约金8.12元。限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由朿永强承担。 本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。朿永强提交预交案件受理费通知单及民事起诉状，拟证明朿永强等业主已向一审法院提起确认之诉，请求确认某某城小区业委会与兴科物业公司之间签订的2016年和2019年两份物业服务合同无效，并交纳了100元的诉讼费。经当庭质证，兴科物业公司对该证据真实性没有异议，但认为与本案无关。本院经审查认为，兴科物业公司对朿永强提交的证据真实性无异议，故予以采信。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，本案一审于2019年12月12日立案受理，朿永强与某某城小区59位业主于2020年4月20日以确认合同无效纠纷为由向一审法院提起诉讼，请求确认兴科物业公司与兴科某某城小区业主委员会分别于2016年3月10日、2019年3月10日签订的两份《物业服务合同》无效。 本院认为，根据朿永强的上诉请求以及兴科物业公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、一审审理程序是否合法；二、朿永强应否向兴科物业公司支付物业费、垃圾费、水费共计2702.7元。 关于焦点一，朿永强认为其与某某城小区其他59位业主已经另案请求确认案涉两份《物业服务合同》无效，一审在另案尚未审结的情况下，在本案中直接认定上述两份合同有效，剥夺了业主的诉讼权利，故本案应发回重审。经查，兴科物业公司一审请求朿永强支付2017年12月至2019年11月期间的物业费、垃圾费、水费等各项费用，一审确定本案案由为物业服务合同纠纷正确。因本案系物业服务合同纠纷，兴科物业公司请求朿永强支付上述期间的物业费等各项费用，系建立在兴科物业公司与某某城小区业主委员会分别与2016年3月10日、2019年3月10日签订的两份《物业服务合同》依法成立并生效的基础上，故对于上述两份《物业服务合同》效力的审查属于本案依法审查的范围。朿永强等人虽然在一审中另案提起确认上述合同无效的诉讼，但并不影响本案依法审查上述《物业服务合同》的效力，故朿永强认为一审在另案确认之诉未审结的情况下对合同效力进行认定，剥夺业主的诉讼权利，应将本案发回重审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，本院不予支持。 关于焦点二，朿永强上诉主张某某城小区业委会与兴科物业公司于2016年3月10日签订的《物业服务合同》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一至三款的规定而无效。根据本院生效的（2018）陕09民终726号民事判决，某某城小区业委会与兴科物业公司于2016年3月10日签订的《物业服务合同》合法有效，且朿永强已经按照该判决内容向兴科物业公司支付相关物业费等费用。现朿永强在本案中认为上述《物业服务合同》无效与生效判决认定情况不符，本院不予支持。朿永强上诉还主张2019年3月10日某某城小区业委会与兴科物业公司签订的《物业服务合同》亦违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一至三款的规定而无效。经查，本案中朿永强提交的证据不能证明2019年3月10日的《物业服务合同》具有前述法律规定无效情形。根据某某城小区业委会的备案资料显示，某某城小区业委会系在某某社区居委会监督下选举成立，并经安康市房产管理局备案，即备案后的某某城小区业委会能够对外代表全体业主签订物业服务合同。朿永强认为小区未召开过业主大会并成立业委会，同时又认为业委会成员不知道物业服务合同内容，因业主委员会的成立程序是否合法，属于业委会与业主之间的内部关系，不产生外部对抗效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业委会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。如前所述，备案后的某某城小区业委会能够对外代表全体业主签订物业服务合同，且2019年3月10日签订的《物业服务合同》上加盖了业委会公章，该《物业服务合同》在被依法撤销之前，对小区业主朿永强具有约束力，在兴科物业公司已经提供物业管理服务的情况下，朿永强应按照合同约定支付相应的物业费等。一审法院结合本案实际情况，认定朿永强支付违约金8.12元亦符合合同约定。 关于朿永强应支付各项费用的数额问题，因一审中兴科物业公司并未主张电梯电费、电梯维护费，且一审查明事实部分认定截止2019年11月，朿永强共欠物业费1670.4元、垃圾费264元、水费768.3元等共计2702.7元，故一审判决认定朿永强应支付的费用包括电梯电费、电梯维护费，且认定各项费用共计2707.7元属于笔误，本院二审予以纠正。 综上所述，朿永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决存在笔误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初488号民事判决； 二、由朿永强支付陕西兴科房建集团物业服务有限公司2017年12月至2019年11月的物业服务费、垃圾费、水费共计2702.7元及违约金8.12元； 三、驳回陕西兴科房建集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费共计100元，由陕西兴科房建集团物业服务有限公司负担50元；由朿永强负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 刘慧琴 审判员 张 燕 二〇二〇年九月九日 书记员 南亨莉