河南省洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异116号异议人（案外人）：梁志巧，女，汉族，1989年1月3日出生，住河南省嵩县。委托代理人：张佳、李晓珂（实习律师），河南万基律师事务所律师，特别授权。申请执行人：李明莉，女，1972年9月18日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被执行人：河南恒信置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区太康路与厚载门街交叉口。法定代表人：李娟，该公司董事长。被执行人：吴永进，男，1959年11月27日出生，汉族，住郑州市金水区。本院执行申请执行人李明莉与被执行人吴永进、河南恒信置业有限公司（以下简称恒信置业公司）借款合同纠纷一案中，异议人梁志巧作为案外人对该案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人梁志巧提起异议称：请求贵院立即中止对洛龙区恒信绿地公馆1幢1单元29层2904号房产的执行，并解除对该房产的查封。事实与理由为：李明莉与吴永进、恒信置业公司借款合同纠纷一案，李明莉向贵院申请诉讼保全，贵院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保274号民事裁定书，裁定：冻结被申请人恒信置业公司、吴永进银行存款款1000万元或查封、扣押同等价值的其他财产。依据该民事裁定书，贵院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保274号协助执行通知书，将恒信置业公司名下恒信绿地公馆1幢1单元2904号房产等24套房产予以查封。后李明莉作为申请执行人向贵院申请强制执行，执行案号为（2017）豫0311执1031号，目前贵院准备拍卖上述查封的房产。贵院查封的恒信绿地公馆1幢1单元2904号房产虽然现在还在被执行人恒信置业公司名下，但已不是恒信置业公司的财产，该房产实际为异议申请人个人所有的财产，申请人现提出执行异议，请求贵院中止对该套房产的执行，并解除对该房产的查封，具体理由如下：一、异议申请人与恒信置业公司在贵院查封上述房产之前已签订有效的书面买卖合同。贵院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保274号协助执行通知书，将恒信置业公司名下恒信绿地公馆1幢1单元2904号房产等24套房产予以查封。而在此之前，异议申请人与恒信置业公司于2016年3月1日即签订了书面的《恒信绿地公馆房源订购协议书》，约定由异议申请人购买恒信绿地公馆1幢1单元2904号房产用于个人居住，在时间上早于贵院的查封时间。二、异议申请人所购该房屋用于个人居住，并且异议申请人名下没有其他用于居住的房屋（见《不动产登记查询结果告知单》）。三、异议申请人所购该房屋，已支付合同约定的全部价款。因恒信置业公司以其法定代表人吴永进的名义于2014年9月19日、2014年7月25日向异议申请人哥哥梁志刚分别借款500万元、800万元未归还，恒信置业公司作为连带责任保证人也未归还上述借款及利息（见洛龙区人民法院梁志刚诉吴永进、恒信置业公司借款合同纠纷民事判决书[2016豫0311民初4503号]），债权人梁志刚作为异议申请人的哥哥，为帮助妹妹购买房屋居住，在2016年3月1日异议申请人与恒信置业公司签订《恒信绿地公馆房源订购协议书》的同时，与恒信置业公司达成一致，用借款500万元2014年7月19日至2016年3月的利息及800万元2016年3月24日的利息共计976200元中的397920元抵付异议申请人购买的1号楼1单元2904号房产的397920元购房款，并由梁志刚于当日向恒信置业公司出具《收条》、恒信置业公司于当日在《收条》复印件上批注和盖章。之后，在洛龙区人民法院在梁志刚诉吴永进、恒信置业公司借款合同纠纷一案民事判决（2016豫0311民初4503号）中，判决在计算被告应付借款500万元和800万元的利息时，均从2016年3月24日开始起算，说明双方当事人和人民法院均认可之前的利息已抵账。综上所述，恒信绿地公馆1幢1单元2904号房产系2016年3月异议申请人合法购买的房产并已支付了全部购房款，因为开发商的原因一直无法办理房产证故仍登记在开发商恒信置业公司名下，但实际所有人是异议申请人，且异议申请人名下无其他房产。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释2015第10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议申请人提出的执行异议，符合最高人民法院上述规定，因此贵院不应执行该房产。况且贵院查封的上述房产目前价值已远超过（2016）豫0311执保274号民事裁定书裁定保全的1000万元，而且贵院在本案中还查封有被执行人其他财产，对异议申请人房产的中止执行，不会影响人民法院（2017）豫0311执1031号执行案件的顺利执行，请求贵院裁定中止对洛阳市洛龙区恒信绿地公馆1幢1单元2904号房产的执行。经审查查明：本院在审理原告李明莉诉吴永进、恒信置业公司借款合同纠纷一案中，原告李明莉向本院申请诉讼保全，本院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保第274号民事裁定书，裁定内容为:冻结被申请人恒信置业公司、吴永进银行存款1000万元或查封、扣押同等价值的其它财产。依据该民事裁定书，本院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保第274号协助执行通知书，依法将恒信置业公司名下恒信绿地公馆1幢1-1202、1604、1802、1902、2002、2904、702、802，2-1104、1201、1202、1402、1503、2203、2401、2402、502、704；2幢1-2201、2-1901、1902、2304、2804、2904共计24套房产予以查封。本院于2017年1月16日作出（2016）豫0311民初5530号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，因吴永进、恒信置业公司未履行生效法律文书确定的义务，李明莉作为申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为：（2017）豫0311执1031号。异议人不服本院对涉案房产的查封，提起执行异议。根据异议人梁志巧提交的证据本院认定以下事实：2016年3月1日，梁志巧与恒信置业公司签订一份恒信绿地公馆房源订购协议书，购买恒信绿地公馆1栋1单元2904号房屋一套，约定房款总价为397920元。2016年3月1日梁志刚出具的收条一份，写明吴永进借梁志刚款利息（系付2014年7月19日借款500万元、2014年7月25日借款800万元截止2016年3月24日利息已结清）人民币玖拾柒万元陆仟贰佰元整，转为购河南恒信置业有限公司绿地公馆项目房款（1号楼1单元2904号，2号楼2单元2904号，人防车位贰个）。在此收条上恒信置业公司写明我公司同意吴永进借梁志刚此笔借款利息976200元转为以上两套房子购房款及两个车位款项。另查明，除该套所购商品房外，异议人洛阳市区范围内没有其他在其名下的商品房。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产登记在被执行人恒信置业公司名下，故本院的查封行为符合法律规定。异议人作为买受人对登记在被执行的恒信置业公司名下的商品房提出异议申请，双方在人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，异议人所购的商品房系用于居且其名下在××区区无其他用于居住的房屋。因此，异议人的异议请求符合法律规定，其异议请求成立，能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条的规定，经合议庭评议，裁定如下：中止在申请执行人李明莉与被执行人吴永进、河南恒信置业有限公司借款合同纠纷一案中对河南恒信置业有限公司名下恒信绿地公馆1-1-2904号房产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：武幼谦人民陪审员 ：王晓燕二〇二〇年九月二十五日书 记 员 ：卢璐璐