河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再335号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：河南南浦化工有限公司，住所地河南省郑州市金水区玉凤路361号南浦国际金融中心4层401号。法定代表人：秦新伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伟良，金研（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗璞，金研（郑州）律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：翟华敏，男，1968年4月11日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张蒙，河南纾解律师事务所律师。再审申请人河南南浦化工有限公司（以下简称南浦化工公司）因与被申请人翟华敏房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院(以下简称二审法院）（2019）豫01民终14815号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月29日作出（2020）豫民申1323号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年8月25日公开开庭审理了本案。再审申请人南浦化工公司的委托诉讼代理人刘伟良、苗璞，被申请人翟华敏及其委托诉讼代理人张蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南浦化工公司申请再审称，（一）一、二审认定基本事实认定错误。南浦化工公司与翟华敏于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。合同签订后,南浦化工公司依约将房屋交予翟华敏使用,翟华敏作为承租人已向南浦化工公司支付了定金20万元及部分租金，至2015年3月之后不再支付租金。经南浦化工公司多次催促,翟华敏于2015年5月4日出具承诺书一份，承诺2015年5月31日之前交纳所欠租金，应认定双方的《房屋租赁合同》已实际履行，翟华敏为该合同相对人，应由翟华敏交纳所欠租金。（二）一、二审法院混淆了三份合同关系。2014年4月3日，南浦化工公司与第三人河南绿坊源农业科技有限公司(以下简称绿坊源公司)签订的《房屋租赁合同》，2014年5月28日南浦化工公司与翟华敏签订的《房屋租赁合同》及2014年6月13日翟华敏征得南浦化工公司同意后，与绿坊源公司签订的《房屋转租合同》，这三份合同真实关系是2014年4月3日的合同因绿坊源公司未交纳租金并未实际履行,后南浦化工公司与翟华敏签订了合同，翟华敏交纳租金，后经南浦化工公司同意又转租给绿坊源公司。因此,翟华敏是承租人，绿坊源公司是次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系,但承租人仍然要承担原租赁合同义务。（三）南浦化工公司与翟华敏签订《房屋租赁合同》，翟华敏与绿坊源公司签订《房屋转租合同》，足以认定南浦化工公司与翟华敏之间是出租人与承租人的关系。翟华敏作为具有完全民事行为能力人，向南浦化工公司出具承诺书是其自认与南浦化工公司之间的房屋租赁关系，且从未提出异议。一、二审法院未采信该关键证据明显不当。综上，请求撤销一、二审判决,并改判支持南浦化工公司的一审诉请，由翟华敏支付所欠租金；一、二审诉讼费由翟华民承担。翟华敏辩称，（一）翟华敏与南浦化工公司之间不存在真实有效的房屋租赁关系。2014年5月28日，双方签订的《房屋租赁合同》，本是翟华敏为了承接绿坊源公司的装修工程，通过南浦化工公司副总经理鲁社教签订的虚假房屋租赁合同，鲁社教的证言可以证明。（二）翟华敏未以个人名义向南浦化工公司缴纳过租金，也未缴纳过水电费等费用。从秦新伟的刑事判决书可以看出，翟华敏出具承诺书是在南浦化工公司胁迫下签订的，不是其真实意思表示。（三）不存在翟华敏将房屋转租绿坊源公司的事实，翟华敏也从未通过转租获取任何利益，翟华敏只是为了租赁房屋的装修事宜按鲁社教的意思补写的转租申请和转租合同。（四）南浦化工公司与绿坊源公司存在真实有效的租赁关系，绿坊源公司股东裴国亮的朋友王丹向南浦化工公司转账10万元，先付租金是符合常理的。卢艳军缴纳租金与翟华敏个人无关。2014年4月3日，绿坊源公司与南浦化工公司确立合同关系后，南浦化工公司就交付了房屋，绿坊源公司也安排人进行了装修。综上，请求维持一、二审判决。2017年10月27日，南浦化工公司向郑州市金水区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求判令：1.翟华敏向南浦化工公司支付房屋租金1632504.5元、违约金470161.29元（以1632504.5元为基数，按日千分之一计算至实际付清之日止，暂自2015年7月18日起计算至2016年5月6日），共计2102665.7元；2.诉讼费由翟华敏承担。一审法院认定事实：2014年4月3日，南浦化工公司与绿坊源公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：绿坊源公司承租南浦化工公司所有的沈庄安置区4-6号楼临街商业房13-20号商铺，其中三层建筑面积为1908.07平方米，租赁期限10年；自2014年7月5日起开始计算房屋租金；沈庄安置区临街商业房第三层租金为85元/平方米/月，租金支付方式为按照先交付租金后使用房屋的原则，租金前半年每三个月支付一次，半年后每六个月支付一次，绿坊源公司应于每6个月的前10日向南浦化工公司支付租金；绿坊源公司逾期支付租金的，则应按拖欠租金总额的日千分之一向南浦化工公司支付违约金等。2014年5月28日，南浦化工公司与翟华敏签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：翟华敏承租南浦化工公司所有的沈庄安置区4-6号楼临街商业房13-20号商铺，其中三层建筑面积为1987.07平方米，租赁期限共计10年，自2014年9月1日起开始计算房屋租金；沈庄安置区临街商业房第三层租金为80元/平方米/月，租金支付方式为按照先交付租金后使用房屋的原则，租金前一年每三个月支付一次，一年后每六个月支付一次，翟华敏应于每6个月的前10日向南浦化工公司支付租金；租赁期间，翟华敏未经南浦化工公司书面同意不得以任何理由向第三方转让上述房屋；翟华敏逾期支付租金的，则应按拖欠租金总额的日千分之一向南浦化工公司支付违约金等。2014年5月28日，南浦化工公司与翟华敏签订《补充协议》一份，约定：因翟华敏所租赁面积较大，且位于三楼，南浦化工公司安装电梯处于商铺东半部，难以满足翟华敏经营之需要，应翟华敏要求，南浦化工公司同意另外在13号商铺位置安装一部观光电梯，费用南浦化工公司承担。2014年6月11日，翟华敏向南浦化工公司出具《转让申请》一份，主要内容为：双方于2014年5月28日所签《房屋租赁合同》项下4-6号楼13-20号商铺三楼，因经营困难需转让给第三方。特提出申请，望批复。南浦化工公司回复同意并盖章确认。2014年6月13日，翟华敏与绿坊源公司签订《房屋转租合同》一份，主要约定：翟华敏将上述沈庄安置区内临街商业房13-20号建筑面积为1987.07平方米的商铺转租给绿坊源公司，租期10年，自2014年9月1日起开始计算房屋租金，租金为80元/平方米/月等。2015年4月16日，绿坊源公司向南浦化工公司出具《申请书》一份，载明：绿坊源公司租南浦化工公司安置区4-6号楼13-20号三层商铺，因2015年4月14日晚上10点左右，房顶发生漏水，导致绿坊源公司不能正常经营，请南浦化工公司领导给于处理。绿坊源公司在该《申请书》上加盖公章，翟华敏在绿坊源公司加盖公章处签字。2015年4月28日，绿坊源公司向南浦化工公司出具《申请书》一份，载明：因2015年4月15日晚上10点左右，绿坊源公司值班人员发现绿坊源公司承租南浦化工公司的商铺房顶发生意外漏水，导致绿坊源公司正在经营的商场不能正常经营，漏水导致商场的监控设备、收银设备、电路烧毁，使商场的贵重货物漏水受损，商场房顶也被漏水泡毁，请南浦化工公司领导给于赔偿，如处理赔偿不当，绿坊源公司将在承租期到后，不在预交下季度租金并追究其损失，特此反映，请公司领导批示。绿坊源公司在下方加盖公司公章，翟华敏在绿坊源公司加盖公章处签字。2015年5月4日，翟华敏向南浦化工公司出具《承诺书》一份，载明：翟华敏系南浦化工公司4-6号楼13-20号三层商铺商户，2015年3月1日至2015年5月31日期间，三个月房租共476896.8元，因资金困难，已交纳20万元整，剩余276896.8元，现承诺于5月10日前交纳10万元整，剩余租金176896.8元于5月31日前交纳完毕，如逾期未交，愿承担全部责任（4楼漏水，请公司抓紧时间处理，如处理不好，下不交房租）。翟华敏称该《承诺书》系受胁迫所出，南浦化工公司对此不予认可。2016年3月20日，南浦化工公司向翟华敏发出《解除房屋租赁合同通知》一份，主要载明：翟华敏于2014年5月28日与南浦化工公司签订《房屋租赁合同》，租赁沈庄安置区4-6号楼13-20号商铺三层1987.07平方米的房屋用于发展高端服务业，截止目前翟华敏尚欠1632504.5元，经南浦化工公司多次催促未果，根据《房屋租赁合同》约定，翟华敏严重违约，南浦化工公司决定即日起解除与翟华敏签订的《房屋租赁合同》，并限翟华敏于五日内清空房屋所有物品，否则由此引发的一切损失和法律后果均由翟华敏承担等。后，南浦化工公司与案外人耿亚超签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺租给案外人耿亚超。2018年6月5日，南浦化工公司出具《证明》一份，载明：兹证明本公司2014年7月28日收到芦艳军通过本公司POS机刷卡（建设银行，卡号为62×××75）消费的455114元（大写：肆拾伍万伍仟壹佰壹拾肆元），该款为芦艳军替翟华敏代交房租。案件审理过程中，翟华敏提供一份加盖有绿坊源公司公章的已交租金明细表，证明绿坊源公司于2014年4月3日向南浦化工公司支付租金10万元，于2014年4月30日向南浦化工公司支付租金20万元，于2014年5月28日向南浦化工公司支付租金26949元、249948元，于2014年7月28日向南浦化工公司支付租金455114元，于2014年12月3日向南浦化工公司支付租金21808元、455088元，于2015年3月25日向南浦化工公司支付租金15万元，于2015年4月8日向南浦化工公司支付租金3万元，于2015年4月21日向南浦化工公司支付租金1万元，于2015年4月22日向南浦化工公司支付租金1万元，2015年5月14日向南浦化工公司支付租金1万元，于2015年5月15日向南浦化工公司支付租金2万元，于2015年6月23日向南浦化工公司支付租金5万元，于2015年7月17日向南浦化工公司支付租金10万元，共计1888907元。对此，南浦化工公司称对翟华敏提交的已交租金明细表中2014年4月3日10万元、2014年7月28日455114元不认可，其他都认可收到了。另查明，2014年9月1日的绿坊源公司（股东会决议）显示：绿坊源公司于2014年9月1日在绿坊源公司升龙环球大厦会议办公室召开了全体公司会议，会议提前1天以电话形式通知全体股东，会议应到2人，实到2人，持有公司100%股权，完全符合（公司法）的规定，参会的非工商注册股股份成员有裴国亮、芦艳军、翟华敏、陈晓凯、朱少峰等人。翟华敏在该股东会决议全体股东签字处签字确认。一审法院认为，南浦化工公司主张依据2014年5月28日其与翟华敏签订的《房屋租赁合同》要求翟华敏支付涉案房屋使用期间的房租，鉴于2014年4月3日南浦化工公司与绿坊源公司签订的《房屋租赁合同》及2014年5月28日南浦化工公司与翟华敏签订的《房屋租赁合同》均是将位于沈庄安置区4-6号楼临街商业房13-20号商铺的房屋对外进行出租，且2014年4月3日《房屋租赁合同》签订后，南浦化工公司已将涉案房屋交付绿坊源公司使用，结合本案中双方均认可房屋实际使用人为绿坊源公司，向南浦化工公司交纳租金的也是绿坊源公司，另结合翟华敏并未在租金收取中收益，一审法院认定2014年5月28日双方签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，故对南浦化工公司要求翟华敏支付房屋租金1632504.5元、违约金470161.29元的诉讼请求，不予支持。一审法院经该院审判委员会研究决定，于2019年6月6日作出（2017）豫0105民初23332号民事判决：驳回南浦化工公司的诉讼请求。一审案件受理费23621元，由南浦化工公司负担。南浦化工公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，上诉请求：1.撤销一审法院（2017）豫0105民初23332号民事判决，改判支持南浦化工公司的诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由翟华敏承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，南浦化工公司与绿坊源公司于2014年4月3日签订《房屋租赁合同》后，当天向南浦化工公司支付了租金，绿坊源公司先后向南浦化工公司支付租金共计1888907元，南浦化工公司也将涉案房屋交付绿坊源公司使用，双方在一审中均认可涉案房屋实际使用人为绿坊源公司的事实。由此来看，南浦化工公司与绿坊源公司均履行了各自的义务，且南浦化工公司与绿坊源公司并未就解除以上合同达成过合意。南浦化工公司与绿坊源公司签订的《房屋租赁合同》在前，与翟华敏签订的《房屋租赁合同》在后。因此，一审法院认定2014年5月28日南浦化工公司与翟华敏签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，认定事实清楚。关于翟华敏是否在收取租金中收益问题。南浦化工公司认为2014年4月3日签订《房屋租赁合同》中约定租金标准为每月每平方85元，2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》中约定租金标准为每月每平方80元，前后两个合同约定的每月每平方租金相差5元，翟华敏因此转租而受益。该院经查认为，虽然二者每月每平方租金相差5元，但后一个合同中约定的面积比前一个合同中约定的面积多79平方米（1987.07平方米—1908.07平方米）。南浦化工公司主张翟华敏租赁涉案房屋后转租收益，从而证明2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》已实际履行，与事实不符，对此上诉理由，不予支持。关于租金支付标准问题。南浦化工公司主张根据第一年每三个月的租金数额，可以认定本案系按照每月每平方80元租金标准支付租金，符合2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》中约定租金标准，以此证明2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》已实际履行。该院认为，缴纳租金的系绿坊源公司而非翟华敏，不能以第一年每三个月的租金数额来推定2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》已实际履行，两者没有关联性。关于第三人代为偿还债务问题。南浦化工公司主张绿坊源公司作为次承租人直接向南浦化工公司缴纳租金系第三人代债务人向债权人履行债务。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。南浦化工公司既没有证据证明翟华敏将其债务转移给绿坊源公司，亦无南浦化工公司同意翟华敏转移债务的证据。相反，证明了绿坊源公司系缴纳涉案房租的主体。综上所述，南浦化工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院于2019年7月26日作出（2019）豫01民终14815号民事判决书：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23621元，由南浦化工公司负担。本院再审除对一、二审认定的基本事实予以确认外，另认事实，再审中，南浦化工公司与翟华敏对南浦化工公司法定代表人秦新伟因涉嫌犯寻衅滋事罪等被刑事追究这一事实均无异议。本院再审认为，本案再审的争议焦点是：南浦化工公司分别与绿坊源公司、翟华敏签订了两份房屋租赁合同，实际履行了哪份合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”本案中，南浦化工公司于2014年4月3日、5月28日，分别与绿坊源公司、翟华敏签订对同一房屋出租的《房屋租赁合同》。判断南浦化工公司签订的两份《房屋租赁合同》，哪一份合同为实际履行合同存在两个重要标准，一是房屋租赁合同成立的先后，二是租赁房屋交付使用的情况。根据已认定的事实，南浦化工公司与绿坊源公司之间签订的《房屋租赁合同》，先于其与翟华敏签订的《房屋租赁合同》，绿坊源公司签订合同后即向南浦化工公司交纳了10万房租并进行装修、占有、使用。因此，南浦化工公司与绿坊源公司于2014年4月3日签订的合同为实际履行的合同。虽然本案南浦化工公司与翟华敏之间也存在一份《房屋租赁合同》，但是签订时间在后且客观上无法实际履行。况且，本案翟华敏并不认为其签订的租赁合同是其真实意思表示，也并不主张履行该合同。当时，鉴于翟华敏为绿坊源公司隐名股东之一，不能因仅存在部分支付租金行为就判定翟华敏为承租人。翟华敏原审提供的加盖有绿坊源公司公章的已交租金明细表及绿坊源公司向南浦化工公司提出房屋维修申请等事实，进一步佐证，绿坊源公司于2014年4月3日签订的《房屋租赁合同》为双方实际履行的合同。本院认为原审认定绿坊源公司为承租人，并无不当，应予确认。从再审庭审情况及目前现有证据看，2014年5月28日，南浦化工公司与翟华敏签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。翟华敏作为绿坊源公司的隐名股东，在绿坊源公司已经与南浦化工公司签订房屋租赁合同的情况下，翟华敏就同一处房屋又签订另一份租赁合同，然后再转租给绿坊源公司，未从转租行为中获取租金收益，这不符合租赁市场通过转租进行收益的一般惯例。综合绿坊源公司主张南浦化工公司强行锁门干扰其正常经营，与南浦化工公司法定代表人秦新伟涉嫌犯寻衅滋事罪被刑事追究及翟华敏向公安机关报案的情况等因素，可以认定翟华敏出具的承诺书并非其真实意思表示，该证据不能作为本案认定事实的依据。综上所述，南浦化工公司的再审请求及诉讼理由不能成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终14815号民事判决。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年九月九日书记员 马珊珊