福建省闽侯县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0121执异60号 异议人：柯幼明，男，汉族，1970年11月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 申请执行人：黄秋雨，女，汉族，1962年5月27日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:陈玉生，福建豪诚律师事务所律师。 被执行人：方建平，男，汉族，1962年4月1日出生，住福建省闽侯县。 在本院执行黄秋雨与方建平民间借贷纠纷一案中，案外人柯幼明对执行闽侯县（方建平）自用房（权证号：Ｈ字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人柯幼明向本院提出请求事项：请求中止对闽侯县（方建平）自用房（权证号：Ｈ字第××号）房屋的执行。事实与理由：被执行人方建平因经营需要自2014年1月29日至2018年1月10日期间，陆续向异议人柯幼明借款13笔，共计借款金额379万元。在借款过程中被执行人方建平提供名下的位于闽侯县自用房（权证号：Ｈ字第××）房产作为还款担保。因被执行人方建平无法偿还借款，经被执行人方建平与异议人柯幼明双方结算，确定尚欠本金270万元。双方协商一致以闽侯县的自用房抵债。2018年7月1日，被执行人方建平、案外人方美华（方建平配偶）、异议人柯幼明、案外人潘亦榕（系柯幼明配偶）签订《房屋买卖合同》确定闽侯县自用房产售予异议人柯幼明夫妇，并出具《委托书》授权其办理房屋过户手续，因该房屋权属登记存在客观原因，异议人无法进行产权登记变更，但异议人柯幼明从2018年7月起即实际合法占有并使用该房屋至今。2020年2月27日，该房屋因申请执行人黄秋雨与被执行人方建平民间借贷纠纷一案，被闽侯县人民法院作出（2019）闽0121执3441号之一执行裁定书查封、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人请求解除对闽侯县（方建平）（权证号：Ｈ字第××号）房屋的查封、冻结，并不再对其进行处置。 申请执行人黄秋雨辩称，1.根据异议人提供的证据可知，被执行人方建平最多只是向异议人借款，然后签订房屋买卖合同，故异议人提供的《房屋买卖合同》实际上是“以房抵债”行为。这种行为显然侵犯了其他债权人的合法权益，该“以房抵债”行为无效。另外，异议人没有提供任何的银行汇款凭证，即借款事实是否存在还有待于考证。2.本案执行标的系被执行人方建平宅基地上的自建房，属小产权房，非本村村民不能自由买卖，故涉案《房屋买卖合同》系无效合同。3.异议人柯幼明以“以房抵债”的行为提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，依法应当予以驳回。 被执行人方建平辩称，柯幼明提供的借条上的钱款已经还清，借条忘记拿回。涉案房屋是其租给柯幼明，买卖合同中约定的卖房款270万元柯幼明至今未付给他。 柯幼明向本院提交了如下证据：1.借条，证明被执行人方建平于2014年1月29日至2018年1月10日期间向异议人柯幼明借款事实；2.房屋买卖合同，证明被执行人方建平自愿将闽侯县（方建平）自用房（权证号：Ｈ字第××号）房屋产权和土地使用权全部归异议人柯幼明所有，供居住使用权益处分；异议人柯幼明已支付合理对价；3.（2019）闽0121执3441号之一执行裁定书，证明闽侯县人民法院查封、冻结闽侯县南通罗州村（方建平）自用房（权证号：Ｈ字第××号）房屋。 本院查明，黄秋雨与方建平民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月29日作出（2019）闽0121民初3753号民事判决书，判决方建平应向黄秋雨返还借款本金330万元及利息等。在本院作出民事判决书生效至今，被执行人仍未履行生效法律文书确定的还款义务。后黄秋雨申请本院执行，本院于2020年2月27日作出（2019）闽0121执3441号之一执行裁定书，裁定：查封、冻结被执行人方建平名下位于闽侯县（方建平）自用房整座及土地使用权（权证号：Ｈ字第××号）。 另查明，2015年至2018年期间，方建平共计向柯幼明出具借条、借据13份（其中9份已备注作废），方建平与柯幼明签订借款协议2份，上述未作废的借条、借据、借款协议约定的借款共计270万元；2018年7月1日，方建平向柯幼明出具收条一张，内容：兹收到售给柯幼明在南通房屋壹座（侯房权证字第××号），折现价计人民币贰佰柒拾万元（¥270万元）。方建平、方美华与柯幼明、潘亦榕签订房屋买卖合同，约定：方建平自愿并与家庭商量同意将依法拥有坐落于福建省闽侯县×××××××××××××××房屋（登记三层总建筑面积××平方米，持有“侯房权证Ｈ字第××号”《房屋所有权证》，及“侯集建（×××××）字第××××××××号”；房屋所有权人方建平）和前向铁皮结构肆间单层店屋（总建筑面积×××平方米）及后向钢架铁皮房单层仓库（总建筑面积约×××平方米），总用地面积约×××平方米，全部以价格人民币贰佰柒拾万元整（2700000元）卖断给乙方。乙方已于本合同双方签字同时交付清房款给方建平方收妥，其上列房屋产权和土地使用权就全部归乙方所有居住使用收益处分，永远为业。方建平方乃至家庭后代都不得赎讨纠纷讼争。 又查明，2017年起至今，柯幼明一直住在南通房屋（侯房权证字第××号）。 本院认为，本案中柯幼明与方建平不属于同一集体经济组织，双方之间签订的房屋买卖合同未经有关组织和部门批准，属无效合同，且从柯幼明提交的证据可以证实其与方建平之间也并未建立真实的房屋买卖意思。当前我国采取物权登记公示主义，房屋系不动产以登记为准，目前执行标的仍登记在方建平名下，柯幼明对执行标的不具有足以排除强制执行的实体权利。故柯幼明请求解除查封南通房屋（侯房权证字第××号），本院不予支持。综上，异议人柯幼明提出的异议理由不成立，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回柯幼明的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  江 静 人民陪审员  杨木金 人民陪审员  刘文振 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  陈 惠 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。