陕西省西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0116民初7697号 原告：姜某甲。法定诉讼代理人：姜某乙，系原告之父。法定诉讼代理人：付燕妮，系原告之母。被告：陕西明辰房地产开发有限公司，住所地西安市长安区韦曲街道张家村1号商业楼003室，统一社会信用代码91610000786962390K。法定代表人：齐祥义，该公司总经理。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。原告姜某甲诉被告陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称陕西明辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜某甲之法定诉讼代理人姜某乙、付燕妮，被告陕西明辰公司之委托诉讼代理人史革俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜某甲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并履行为原告办理房屋权属证书的义务；2.判令被告支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金4421.18元；3.判令被告向原告支付延期交房的违约金3272元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于西安市长安区韦曲广场北路明威橡树湾小区X幢X单元XX层XX号商品房一套；总房款为884362元；还约定出卖人应在2017年3月31日前将符合约定的商品房交付买受人，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；出卖人应在交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约完全履行了支付房款的义务。2017年7月3 日，被告将房屋交付原告使用，而由于被告的原因，原告至今未能取得房屋产权证书，遂诉至法院。被告陕西明辰公司辩称：一、原告要求被告履行为其办理明威橡树湾X幢X单元XX层XX号房屋的不动产权证书的诉讼请求无事实及法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当履行的义务是“在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人（即本案被告）提供的资料报产权登记机关备案”。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，房屋买受人（原告）是申请办理房屋权属登记的法定义务人，被告仅承担协助和提供必要资料的义务。另，办理房屋不动产权证书是国家有关行政机关的法定职权，而非被告的职责。二、原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人才承担退房或支付违约金的责任。本案原告未取得房地产权属证书，非被告的责任。涉案房屋已取得了预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，通过了竣工验收、消防验收，已具备交房条件。同时涉案房屋系城改项目，因政府相关部门对涉案房屋项目用地的出让地价评估审定工作尚未完成，导致被告不能在产权登记机关备案。被告为尽快取得土地使用权证，于2017年向政府相关部门发文请求先行缴纳土地出让金，但政府相关部门未予回复。故，未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就。其次，依据我国相关法律规定，取得房地产权属证书必须由买受人提出申请，出卖人提供相关资料。本案中，未能提供备案资料的责任不在出卖人，买受人至今也未向房屋产权登记机关提出登记申请。最后，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告需要支付违约金的另一前提条件是未能取得房地产权属证书而非未能在规定时间内提交备案资料。三、关于原告主张逾期交房违约金一节，在约定的房屋交付期限届满前，政府禁令从2016年11月15日至2017年3月15日停工121天，依据合同第八条约定，被告可据实予以延期交房的日期为2017年7月14日，被告7月5日交房，不构成违约，且，原告为了提前收房，向被告书面承诺对被告的交付行为无任何违约争议，故原告主张逾期交房违约金，应予驳回，即使认定为逾期交房，原告主张已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的明威橡树湾第X幢X单元XX层XXXXX号房屋；房屋价款为884362元；被告应当于2017年3月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，原告有权选择解除或继续履行合同，继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金；被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还原告，并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失；2.原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。该合同落款处有原告的签名及印章、被告的合同专用章。双方签订合同后，原告依约向被告支付了房款884362元。2017年6月30日，被告通知原告收房，同年7月5日，原告向被告提交明威橡树湾二期业主提前收房申请，上载：本人对项目目前由于城改政策原因未取得《竣工验收备案表》表示理解，在此情况下本人自愿提前收房，并对五方验收不持有任何异议，也对甲方交付行为无任何违约争议，当日，原、被告签署了房屋验收交接单。后，因被告未能依约办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告遂诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告未能取得房屋权属登记证书。截止本案起诉时，原告未向被告主张逾期交房违约金。庭审中，原、被告各坚持其诉辩意见，调解不立。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房款发票、房屋验收交接单、西安市国土资源局文件、陕西明辰房地产开发有限公司陕明房字（2017）02号文件、西安市长安区建设局文件、明威橡树湾二期业主提前收房申请等证据在卷为凭，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2017年3月31日前，依规将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告于2017年6月30日通知原告收房，其行为已构成迟延交付，原告可依据合同约定向被告主张逾期交房的违约责任。但原告于2017年7月5日向被告出具《明威橡树湾二期业主收房申请》并办理了收房手续，其在《明威橡树湾二期业主收房申请》中承诺“对被告交付行为无任何违约争议”，据此，本院视为原告已对其可向被告主张逾期交房违约责任的权利作出放弃处分，现原告再依据合同约定主张逾期交房违约金，于理不同，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现原告已依约支付了房款，被告于2017年7月5日将涉案房屋交付原告，但被告至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对原告要求被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。对原告要求被告履行为原告办理房屋权属证书的义务一节，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可选择不退房，由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，现因被告未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，原告选择不退房，要求被告按已付房价款884362元的0.5%向其支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。经核算，违约金为4421.81元。被告以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告姜某甲所购买的明威橡树湾第X幢X单元XX层XXXX号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜某甲违约金4421.81元。三、驳回原告姜某甲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，本院减半收取计25元，由被告承担，于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李会茹 二〇二〇年 九 月 二十八 日 书 记 员    张  欢