四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初1209号 原告：赵晖，男，1968年10月29日出生，汉族，四川省冕宁县人，住冕宁县。 被告：杜明刚，男，1989年7月13日出生，汉族，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务律师，一般代理。 委托诉讼代理人：周贤，四川普天律师事务律师，一般代理。 第三人：邓瑶，女，1992年9月21日出生，汉族，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 原告赵晖与被告杜明刚、第三人邓瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晖、被告杜明刚及其委托诉讼代理人肖海、第三人邓瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵晖向本院提出诉讼请求：1、判决被告交还承租房屋。2、判决被告承担逾期交还房屋给原告造成的以下经济损失：(1)被告未按时交还房屋导致原告与邓瑶签订并生效的“房屋租赁合同”条款无法履行，负违约赔偿责任，支付给邓瑶的违约金损失30000元；(2)被告自2020年8月1日起至交还房屋日止，期间占用房屋给原告造成的租金损失，以实际占用房屋天数，按每日305.5元(年租金11万元÷360天)的租金计付损失，即:实际租金损失=305.5元/日×实际占用天数(自2020年8月1日算至交还房屋日止)。3、判决被告履行房屋租赁协议，对房屋内损坏的设备设施予以恢复或按以下金额进行赔偿。(1)修理损坏的卷帘门费用600元(每修理一个300元，2个共计600元);(2)修复拆除的吊顶望板工时材料费用2580元(单价30元/M²×86/M²=2580元)；(3)疏通堵塞的下水道人工费用500元(按2个工日计算)。4、判决被告支付其租赁房屋经营期间产生的水费和电费(含原告已代缴的电费284元)。5、判决被告支付拆除灶台的费用500元。6、判决被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告将自己位于冕宁县长征路的门面房屋出租给被告经营。原告与被告2018年8月1日共同签订了《房屋租赁协议》(协议中，赵晖为甲方，杜明刚为乙方)，该协议中的内容条款有:“第一条、房屋租赁期限:租赁期2年，租赁期自2018年8月1日至2020年7月31日止:第四条、税费缴纳。乙方负责缴纳因租赁和经营产生的一切税、费;第五条、租赁到期，不再续签协议时甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。房屋内出租时已有的装饰及设施如有损坏，乙方必须修复或按价赔偿，并结清水费、电费等费用，经甲方认可无异议后，乙方将房屋钥匙交甲方；第七条、租赁到期前一个月双方须明确告知对方是否续签租赁协议；第八条第二款、违反协议方须赔偿对方因此造成的直接经济损失。”原告于2019年8月3日电话通知被告，房屋租赁协议到期后，如续签协议，租金将涨至9.5万元/年，已有人愿意以9.8万/年的租金出价承租，被告当即表示不能接受涨价后的租金，原告果断告知被告，房屋租赁协议到期后不再续签，下来会将房屋出租给他人。2020年5月6日，原告再次电话通知被告：门面房屋已经另外出租给了他人，并签订了租赁合同，现房屋租赁到期后将收回，要求在2020年8月1日进行房屋及设备设施等交接。2020年8月1日，原告出租给被告的房屋租赁期满，原告要求被告腾房时，被告以其经营的设备无处存放为由，不予腾交。另外因为水电每天都在产生，现在水电费无法确认数额，被告什么时候交还，就计算到什么时候，到时候需要水电公司和水厂处查询。综上所述，被告不履行租赁协议条款，租赁到期不按约定腾交承租房屋，原告多次催收仍强行霸占，给原告造成经济损失，侵犯原告合法权益，诉至法院望判如所请。 被告杜明刚辩称，对于案涉《房屋租赁合同》答辩人认为，虽然是被答辩人单方制定，有许多霸王条款，但是答辩人一直与被答辩人是愉快合作，没有提出如何异议，至今已经履行15年了。协议是双方真实意思表示，且是履行完毕至租赁期满，答辩人认为该协议合法有效。1.被答辩人要求答辩人交还承租的房屋没有事实依据。答辩人在2020年8月1日就已经交还所承租的房屋钥匙，至今被答辩人没有提出让我归还钥匙的要求。答辩人已经将门市钥匙退还之日即视为房屋退还，没有侵占其房屋。不可能赔偿其所谓的房屋租金损失。2.被答辩人诉状所述与客观事实不符。被答辩人诉称，2019年8月3日通知答辩人要涨房租不符合事实。答辩人是在今年疫情过后的5月左右，听被答辩人说要涨房租，于是回复希望涨幅低一些。且按照《房屋租赁协议》第七条约定:租赁到期前一个月双方必须明确告知对方是否续签租赁协议。故，被答辩人提前一年通知答辩人完全不符合常识和约定，其所述不实。3.被答辩人要求答辩人赔偿因违约造成的损失30000元于法无据。首先，据双方《房屋租赁协议》第八条违约责任1的约定：租赁期间内，乙方(答辩人)有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回房屋，并要求承担违约责任。(1)乙方擅自将房屋转租他人;(2)乙方逾期交付房屋租金时。而答辩人没有违反合同约定，不存在违约行为。被答辩人要求答辩人赔偿30000元于法无据。其次，根据被答辩人自己提供的与邓瑶签订的《房屋租赁合同》时间来看，早在2019年12月2日，被答辩人就与第三方签订的《房屋租赁合同》，明显存在不想续租给答辩人的主观违约故意，违反了《合同法》关于优先承租权的规定，反而恶人先告状。最后，被答辩人虽然提前与第三方邓瑶签订了《房屋租赁合同》，但是并没有约定交付房屋的时间和逾期交房的违约责任。其支付违约金是自身对合同的判断意识，与答辩人无关。答辩人完全有理由相信，被答辩人与第三方恶意串通来损害答辩人利益。4、被答辩人诉称的相关房屋内的设备设施损坏没有依据。答辩人一直在使用房屋内的相关设备设施，并没有出现相关情形，况且2015年来，一直是答辩人在维护和管理，以保证门市经营正常运行。今年冕宁政府关于疫情期间所有经营场所的停业的规定，被告从停止营业到恢复经营有3个月，这属于法律规定的不可抗力，被告没有要求原告减少房租等，也没有任何违约的规定，现在是因为双方缺少正常沟通，原告房租的涨价超出了正常的范围，属于缺乏诚实信用的原则。 第三人述称，原告给了我30000元违约金，我们的合同已经结束了。 原告为证明其主张向法庭提交如下证据; 1.房屋租赁协议一份，证明我与被告签订的协议是合法有效的。 被告：对该证据的三性无异议。 第三人：无异议。 2.出租房屋的房屋所有权证，证明该房屋是归我所有的。 被告：无异议。 第三人：无异议。 3.我与邓瑶签订的房屋租赁合同一份，证明房屋到期后，我将房屋租给了邓瑶，但是被告没有按时把房屋还给我，造成我违约。 被告：对真实性无异议，对合法性和关联性有异议，证据上没有约定承租期满后被告什么时候交给原告，与原告什么时候移交给邓瑶，是没有明确约定的，要证明原告对邓瑶属于违约责任，是判断失误，不能达到原告的证明目的。 第三人：无异议，原告已经把钱给我了。 4.通话记录，证明2019年8月3日12时26分，我电话通知被告房屋到期要涨价，当时被告就告诉我不能接受，所以我就将房屋转租给被告。2020年5月6日我也打电话告知过被告让他把房屋归还给我。 被告：对真实性无异议，但是不能明确通话的内容，不能证明原告已经提前告知过被告是否续租，租金涨到多少。 第三人：与我无关。 5.转账凭证及流水清单，证明我支付了邓瑶违约金。 被告：真实性和合法性无异议，对关联性有异议，与起诉书递交的时间是一致的，我们有理由相信这是原告他们之间的串通行为。 第三人：这是事实。 6.电费发票单，证明我付了被告经营期间的电费284元。 被告：对三性无异议。 第三人：与我无关。 被告为反驳原告主张，向法庭提交如下证据： 1.房屋租赁协议、证明一份，证明被告按照合同约定对门市设施设备卷帘门等进行了维护维修。 原告：维修是他的责任，与我无关。 第三人：无我无关。 2.录音及视频。视频证明2020年8月1日被告已经把案涉门市的钥匙交还给了原告，录音证明了关于房屋租赁涨价的问题进行过协商，而原告在2019年12月份已经剥夺了被告优先承租权，违反法律规定。 原告：他把钥匙丢给我，但是他的东西是没有搬的，所以钥匙交给我我也不可能接受。录音只能证明我们协商过，但没有达成统一意见，他不愿意给我所要求的租金，证明被告给不起这个租金，所以我就租给其他人了。 第三人：没有意见。 对原告所举第1、2、6份证据被告均无异议，本院予以采信。对原告所举的第3、4、5份证据被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告所举的两份证据，原告对其真实性不予否认，其真实性本院也予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵晖将自己位于冕宁县长征路的门面房屋出租给被告杜明刚，用于经营餐馆，双方已合作多年，每次签定的合同期限为一年或两年不等，每次的租金也不同。2018年8月1日，原被告双方再次签定《房屋租赁协议》，租期从2018年8月1日起至2020年7月31日止，租金为140000元，并对税费缴纳、违约责任等内容进行了约定。其中协议第五条约定：“租赁到期，不再续签协议时甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。房屋内出租时已有的装饰及设施如有损坏，乙方必须修复或按价赔偿，并结清水费、电费等费用，经甲方认可无异议后，乙方将房屋钥匙交甲方。”2019年8月3日和2020年5月6日，原告曾打电话给被告。2019年12月2日，原告赵晖和第三人邓瑶签订《房屋租赁合同》，合同载明租期两年，自2020年8月5日至2022年8月4日，租金每年110000元，两年合计220000元，并对税费缴纳、装修、违约责任等进行了约定，其中第十条“违约责任”项下第一款约定：“甲乙双方须共同遵守本合同各条款，不得反悔。如有违约，须承担违约责任，违约方须向守约方支付违约金30000元”。2020年8月1日，被告在诉争门市上将钥匙扔给原告，门市内尚有被告经营餐馆的桌椅板凳等物品未清理腾退，原告以被告未将门市内东西搬离为由拒绝接受。2020年8月6日，原告赵晖通过中国工商银行向第三人邓瑶付款30000元。原告已垫付被告经营期间的电费284元。 本院认为，案涉《房屋租赁协议》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当交还承租房屋；二、被告是否应当赔偿逾期交房造成的经济损失及违约金；三、被告是否应当恢复或者赔偿房屋内设备设施相关费用。针对第一个焦点，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告在合同期满前未能达成续租协议，被告理应将房内己方物品清理并将房屋腾退给原告，被告以无处堆放物品为由，在未腾退房屋的情况下强行交钥匙的做法不应视为返还出租房屋，故原告要求判决被告交还承租房屋的诉讼请求本院予以支持。针对第二焦点，被告逾期交房违反了合同约定，也给原告造成了租金利益损失，但按照合同相对性原则，应当按照原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的违约责任，即赔偿对方因此造成的直接经济损失进行处理。原告与第三人签订的合同，不能作为原告与被告的损失认定。原告的租金利益损失，本院按照原、被告约定的租金标准计算，每日损失为191.52元（140000÷731天）。针对第三个焦点，按照原、被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁协议》第五条的约定，如租赁到期后房屋内出租时已有的装饰及设施如有损坏的，被告应该修复或按价赔偿，但原告提出的修理损坏的卷帘门费用600元、修复拆除的吊顶望板工时材料费用2580元、疏通堵塞的下水道人工费用500元、拆除灶台的费用500元等均未提供任何证据加以证明，应承担举证不利的后果。租赁房屋经营期间产生的水费和电费被告认可，但原告只提供了284元的票据，本院支持284元，剩余水电费可待产生后另行主张或由被告直接支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杜明刚于本判决生效后十日内将承租房屋清理腾退给原告赵晖； 二、被告杜明刚于本判决生效后十日内向原告赵晖支付违约损失。计算方式为：自2020年8月1日起，按每日191.52元的标准支付至承租房屋清理腾退之日止； 三、被告杜明刚于本判决生效后十日内支付原告赵晖垫付的水电费284元； 四、驳回原告赵晖其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费331元（已减半收取），由原告赵晖承担165元，被告杜明刚承担166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  肖正富 二〇二〇年九月二十八日 书记员  万 希