福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初193号 原告：福州市仓山区人民防空办公室（统一社会信用代码：××××××××），住所地福州市仓山区复园支路1号。 代表人：冯青，主任。 委托诉讼代理人：吴少珍，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 被告：卞楠榕男，1970年11月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告福州市仓山区人民防空办公室（以下简称仓山人防办）与被告卞楠榕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告仓山人防办的委托诉讼代理人吴少珍到庭参加诉讼。被告卞楠榕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仓山人防办向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即将坐落于福州市仓山区房屋腾空并交还原告；2.判令被告立即向原告支付2019年3月1日至2019年10月31日期间房屋租金人民币5699元（662×1.05%×4＋662×1.05%×1.05%×4＝5699）及逾期交还租赁房屋期间占有使用费［占有使用费参照合同约定租金，自2019年11月1日起算，按每月使用费730元（662×1.05%×1.05%）计算；若2020年7月1日后仍未腾空交还，则按每月使用费766元（730×1.05%）计算，应计至被告腾空交还租赁房屋之日止］；3.判令被告立即向原告支付金额等同三个月房屋租金的逾期腾退租赁房屋违约金2190元（730×3＝2190）;4.判令被告立即向原告支付逾期支付房屋租金违约金约1500元（按逾期支付租金总额月利率3%计算支付，暂计至原告起诉之日，应计至被告实际交纳全部应付房屋租金之日止）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。2020年3月2日，原告增加诉讼请求为：请求判令确认原告与被告之间关于福州市仓山区房屋《租赁合同书》已于2019年10月30日解除。 事实与理由：2015年6月16日，原、被告签订《租赁合同书》,约定原告将坐落于福州市仓山区房屋现状出租给被告使用，租赁合同书还就租赁期限、租金及交纳方式、双方权利义务以及违约责任等内容做详细约定。 依据《租赁合同书》第二条约定“租赁期限三年(2015年7月1日—2018年6月30日)”，房屋租赁期限于2018年6月30日届满。后被告仍然占有使用该租赁房屋，并交纳租金至2018年10月30日。 2018年11月28日、2019年2月11日、2019年11月8日，原告三次致函被告，明确函告租赁合同已解除等相关事宜，要求被告限期搬离租赁房屋。然而，时至今日，被告仍然拒绝腾空并交还租赁房屋，且自2019年11月1日起拖欠原告租金。 原告认为，被告收到原告限期清场搬离通知后应当按约定履行相关腾房退房义务，被告逾期交还租赁房屋以及拖延支付房屋使用费之行为已构成违约，应当按照《租赁合同书》相关约定承担违约责任。现原告为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律法规，向贵院具状起诉，望判如所请。 被告卞楠榕未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将坐落于福州市仓山区房屋现状出租给乙方居住使用；租赁期限三年（2015年7月1日-2018年6月30日）；月租金为人民币600元，以后每年在月租金基础上递增5%，即2015年7月1日-2016年6月30日的月租金为人民币600元，2016年7月1日-2017年6月30日的月租金为人民币630元，2017年7月1日-2018年6月30日的月租金为人民币662元；租金按月缴纳，实行先缴租后使用的原则，即每月1日前交纳当月租金；乙方未按时向甲方交付租金的，乙方每延期交付一天按逾期缴交租金总额的3‰向甲方支付迟延付款违约金，迟延交付租金超过15天，甲方有权解除合同，收回出租房屋；甲、乙双方确认乙方的通讯地址为福州市仓山区××××××；甲、乙双方通过合理方式发送的书面通知，视为一方对对方的有效送达等等。 合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告仅支付至2018年10月31日的租金,自2018年11月1日起被告拖欠原告租金至今。 2019年11月10日，福建名仕律师事务所吴少珍律师受原告委托按被告在合同中预留的送达地址“福州市仓山区××××××”向被告邮寄《律师函》，函告被告解除租赁合同关系。2019年11月26日，该邮件因逾期被退回原寄局。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2018年6月30日届满，但被告仍继续使用该租赁房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。原告于2019年11月10日向被告邮寄《律师函》，虽然该邮件于2019年11月26日被退回，但根据双方约定，该情形应视为有效送达，据此可以认定原告解除《租赁合同书》的意思表示已于2019年11月26日送达至被告，双方的租赁关系即终止。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当在合同解除后将讼争房屋腾空并返还给原告，但应给予被告合理的腾房时间，本院酌定腾房期为30天。关于被告欠付的租金及房屋占有使用费问题：本院认为，在2019年11月26日双方租赁关系解除前，被告仍应按《租赁合同书》约定的标准支付租金，因合同明确约定租金每年在月租金基础上递增5%，故2018年11月1日至2019年6月30日的月租金标准为695元[662元×（1+5%）],2019年7月1日至2019年11月26日的月租金标准为730元[662元×（1+5%）2]。现原告仅起诉要求被告支付2019年3月1日至2019年10月31日期间的租金5699元[662元×（1+5%）×4+662元×（1+5%）2×4]，是对其权利的合法处分，故本院予以支持。《租赁合同书》解除后，被告仍占有使用该租赁房屋，应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照2019年7月1日至2019年11月26日的月租金标准730元计算，故被告仍应继续参照月租金730元的标准，向原告支付自2019年11月27日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，但应扣除30天腾房期内的占有使用费。 关于原告主张逾期交租违约金的计算标准按逾期支付租金总额月利率3%计算，标准过高，本院予以核减为以每月应缴的租金为基数，按日万分之五分别计算。 关于原告诉请要求被告支付金额等同三个月房租的逾期腾退房屋违约金2190元，不符合合同约定，本院不予支持。 被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告福州市仓山区人民防空办公室与被告卞楠榕签订的《租赁合同书》于2019年11月26日解除； 二、被告卞楠榕于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区房屋，并返还原告福州市仓山区人民防空办公室； 三、被告卞楠榕于本判决生效之日起十日内向原告福州市仓山区人民防空办公室支付2019年3月1日至2019年10月31日期间的租金5699元； 四、被告卞楠榕于本判决生效之日起十日内向原告福州市仓山区人民防空办公室支付自2019年11月27日起至实际交还租赁物之日止的房屋占有使用费（以每月730元的标准按实际天数计算，但应扣除30日的腾房期）； 五、被告卞楠榕于本判决生效之日起十日内向原告福州市仓山区人民防空办公室支付违约金（以合同约定的每月应缴租金为基数，按日万分之五分段计算：2019年3月1日至2019年6月30日的违约金，以每月应缴租金695元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止；2019年7月1日至2019年10月31日的违约金，以每月应缴租金730元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止）； 六、驳回原告福州市仓山区人民防空办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告卞楠榕负担。被告应负担的案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张文捷 二〇二〇年九月十二日 法官助理 刘 菲 书 记 员 杨 敏 附：本判决适用的法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。