云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3210号原告：楚雄军盾物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄市高新区丰胜路南侧商业城欧倍德街4号苑2单元301室，统一社会信用代码：91532301MA6K7KU184。法定代表人：刘良军，职务：执行董事。委托诉讼代理人：毛军培，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王平，男，代理权限为特别授权。被告：宋菊英，女，1983年11月7日生，汉族，四川省荣县人，初中文化，个体，住云南省楚雄市。被告：姚洪波，男，1977年5月17日生，汉族，四川省西昌市人，大学文化，个体，户籍地四川省西昌市，住云南省楚雄市。原告楚雄军盾物业服务有限公司（以下简称:军盾物业）与被告宋菊英、姚洪波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军盾物业的委托诉讼代理人毛军培、王平，被告宋菊英、姚洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军盾物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告宋菊英、姚洪波支付原告楚雄军盾物业物业费1286元；2.请求法院判决被告宋菊英、姚洪波支付原告楚雄军盾物业二次加压费240元;3.请求法院判决被告宋菊英、姚洪波支付原告楚雄军盾物业垃圾清运费96元；4.请求法院判决被告宋菊英、姚洪波支付原告楚雄军盾物业车位管理费260元；5.请求法院判决被告宋菊英、姚洪波支付原告楚雄军盾物业电费239.19元；6.由被告宋菊英、姚洪波承担本案诉讼费用。共计2121.19元。事实与理由：2015年8月25日，被告宋菊英、姚洪波向楚雄源泰房地产开发有限公司购买了位于楚雄房产。2017年3月20日，原告军盾物业与源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告军盾物业对楚雄源泰房地产开发有限公司开发的“源泰.浩庭花园”项目提供前期物业管理服务，双方对合同各项内容进行了详细约定。原告军盾物业公司于2017年4月15日开始提供前期物业管理服务。2017年6月9日，原告军盾物业公司与宋菊英、姚洪波签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务事宜进行了详细约定。截止2020年4月30日，被告宋菊英、姚洪波尚欠原告物业费1286元、二次加压费240元、垃圾清运费96元、电费239.19元、车位管理费260元，共计2121.19元。现支付物业管理费期限已过，经原告军盾物业公司催要未果。综上所述，为维护原告军盾物业公司的合法权益，原告军盾物业公司根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告军盾物业公司的诉讼请求。被告宋菊英、姚洪波辩称：一、答辩人认为楚雄军盾物业服务有限公司与源泰房地产开发公司签订的源泰浩庭花园《前期物业服务合同》是不合法和无效的。1.楚雄军盾物业服务有限公司向法院提交源泰浩庭花园《前期物业服务合同》复印件与原件不是同一合同，从而证明此前期物业合同存在两个版本，且主要内容不同。也说明合同订立双方（军盾物业和源泰地产）是恶意串通签定了两个不同版本及内容的前期物业合同违法事实，以损害第三人（全体业主）利益，以合法形式掩盖非法目的。按照《合同法》第52条第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”第3款“以合法形式掩盖非法目的；”条款规定此合同属于无效合同的法定情形。请求法院判定楚雄军盾物业服务有限公司与源泰房地产开发公司签订的源泰浩庭花园《前期物业服务合同》为无效合同。2.楚雄军盾物业服务有限公司以提供虚假的源泰浩庭花园《前期物业服务合同》为由，要求业主与其签订《前期物业服务协议》以掩盖自己非法入驻浩庭花园小区物业管理的不合法行为。且在源泰地产按《商品购销合同》向答辩人履行交房义务时被楚雄军盾物业服务有限公司强制附加条件，要求必须与其签订《前期物业服务协议》并一次交纳两年的垃圾处理费、二次加压费和物业管理费为条件才能验房及交付入户钥匙给答辩人。在此交房之时，在答辩人无法、无力抗拒的情况下，让答辩人被动接受军盾物业前期服务协议。此行为所订立的合向按《合同法》第54条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”属于可撤销合同。请求法院撤销我与楚雄军盾物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》。二、答辩人针对楚雄军盾物业服务有限公司在非法入住浩庭花园小区物业管理后收取费用是不合法的答辩。1.首先，楚雄军盾物业服务有限公司入驻浩庭花园小区物业管理已是不合法行为，在管理过程更是以榨取业主钱财为目的。我及广大业主被迫与楚雄军盾物业服务有限公司所签的前期物业服务协议的内容和价格虽有发改委的批文，但并未得到广大业主的认可，按同期的市场价格，显然高于周边小区的物业服务费。按楚雄市发展和改革局楚市发改批【2017】101号的批复中只对前期物业服务费做了指导性规定，但没对二次加压费、车位管理费做出明确价格规定，且第一条第二款中也明确批示二次加压费要根据收支情况据实向业主分摊收取，具体分摊收取办法和标准应向业主公示，对费用收支情况公司应加强核算，单独列帐，专款专用，并定期向业主公布收支情况。但军盾物业没有按发改委批复要求定期向业主公示二次加压费收支情况。将二次加压费再次作为自己赚钱的理由和借口。在此请求法院驳回被答辩人收取二次加压费的诉讼请求，并要求对所收两年二次加压收支进行公示，并退还多收费用。2.楚雄军盾物业服务有限公司非法入住浩庭花园小区物业管理以来，楚雄军盾物业服务有限公司在物业安保、卫生、车位管理上松懈懈怠，未曾尽到管理义务。在安保工作方面，在职的保安年龄大无能力达到安全保卫专业技能及体能，没经过专业培训。造成我在入住小区二个月时间，于2019年3月16日晚家中的自行车被盗，而且是在监控设备的全程监控下保安不作为被盗的。事发后军盾物业不积极配合调取监控资料报案，要求我自己到监控室调取资料和报警。事后我妻子宋菊英在长达一年半时间多次找到军盾物业法定代表人刘良军要求赔偿无果，在2019年11月15日业主委员会筹备会上宋菊英再次向刘良军提出赔偿时，刘良军公开表示“只要是在摄像头监控范围之内发生失盗，且我公司保安没有及时出警处置造成的损失由军盾物业全部赔偿”经刘良军这样的口头承诺的情况下仍不履行安保义务和赔偿义务。在此情况下我只能同时履行抗辩权拒绝交纳物业管理费。三、楚雄军盾物业服务有限公司在非法入住浩庭花园小区物业管理后收电费是不合法的。楚雄军盾物业服务有限公司非法进驻浩庭花园小区三年电力都未曾移交，经询问电力公司，电力公司明确表示在这三年军盾物业就没有主动找他们办理这电力移交手续。此行为属于恶意拖延的不作为行为。其目的是想将业主接房被强行收取的每户500元的预交电费留存在自已手里拖延退还给业主。在此期间我和广大业主一直使用电力移交前0.51元每度的高价电费，给我和广大业主造成巨大的经济损失，军盾物业以己之利损害他人利益。在此情况下我只能同时履行抗辩权拒绝交纳电费。四、楚雄军盾物业服务有限公司在非法入住浩庭花园小区物业管理后收车位管理费是不合法的。楚雄军盾物业服务有限公司非法进驻浩庭花园小区收取车位管理费是不合法的。针对车辆管理没有按前期物业服务协议中第二条第五款第1项“指挥进出车辆、维护小区交通秩序，车辆需按规定行驶，有序停放，禁止乱停乱放，各种车辆应停放在各自的专用停车场所。车辆停放严禁阻塞交通、消防通道。”“每2项车辆进出小区一律使用车辆出入工C卡通行（一车一卡），非机动车、摩托车、助力车等需要遵守规定行驶和停放”进行有效管理，违反其合同约定条款，车辆随意停放无人管理。按照楚发改通【2013】12号补充通知中第八条第一款中规定有车库的业主，物业公司只准收取物业管理费，不得再收停车保管费。本人是通过购买方式己取得了本车位的使用权是属于有业库的业主。本人所缴纳的物业管理费己经是包含有诉讼请求中所指的车位管理费。五、楚雄军盾物业服务有限公司在非法入住浩庭花园小区物业管理强制性一次收取两年物业及其它费用不合法的。楚雄军盾物业服务有限公司非法进驻浩庭花园小区强制性一次收取两年物业及其它费用不合法的。按照《云南省物业服务收费管理实施办法》第14条和楚雄市发展和改革局楚雄市住房和城乡建设局《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的补充通知》楚发改通【2013】12号第7条中明确指出物业服务收费以月、季、半年或一年为交费时限。但军盾物业要求一次性交纳两年物业服务费及其它费用，属违法行为。综上所述，军盾物业在通过恶意串通签订阴阳合同，提供虚假前期物业服务合同，附加强制条件迫使业主签订前期物业服务协议，非法入住小区，并一次性交纳两年物业服务费、二次加压费、垃圾清运费且不履行物业服务义务，违法乱收费行为达到敛财的目的。在此军盾物业以与源泰地产签订的源泰浩庭花园前期物业服务合同，附加条件与业主签定前期物业服务协议，一次性收两年费用的合法性，及我作出同时履行抗辩权是为了维护自身合法权益，是否系“正当理由”是本案审查的重点。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司以非法行为入驻小区，且不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不作为弱势群体的业主的利益的保护也是十分不公平的，因此，我及广大业主不希望法庭偏颇哪一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是正当和合理，对物业服务企业拒不履行合同条款的违法行为做出正确判断。故针对军盾物业恶意起诉行为，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；2.源泰.浩庭花园《前期物业服务合同》；3.楚雄市发展和改革局关于对“源泰.浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复（复印件）；4.商品房购销合同、源泰.浩庭花园接房确认书、前期物业服务协议、源泰.浩庭花园小区交房物业流转表；5.电费缴费发票、浩庭花园电费清单（复印件）；6.物业管理费催收信息、物业管理费催缴通知书（复印件）。被告宋菊英、姚洪波针对其辩称，向本院提交如下证据：1.关于源泰.浩庭花园小区交房、接房及前期物业服务情况证明书；2.楚雄市公安局东瓜派出所受案登记表；3.源泰.浩庭花园地面专用停车位使用权转证合同、车位款交款收据；4.垃圾清运费、物业服务费、二次加压费一次性收两年收据；5.预交水费500元收据；6.楚雄军盾物业服务有限公司与源泰地产签订源泰浩庭花园《前期物业服务合同》另一版本复印件；7.小区内车辆乱停乱放照片；8.2019年3月16日在小区自行车被盗控制视频；9.电力公司工作人员证明军盾物业不作为不主动移交电力视频录像。经被告宋菊英、姚洪波在举证期限内申请，本院依职权向楚雄市公安局东瓜派出所调取以下证据：1.受案登记表；2.行政案件权利义务告知书；3.询问笔录。经被告宋菊英、姚洪波在举证期限内申请证人鲁某、赵某出庭作证，本院依职权通知证人鲁某、赵某到庭接受询问。本院认为，原告提交的证据1能够证实原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2能够证实原告与楚雄源泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的事实，本院予以采信；证据3能够证实政府批复“源泰.浩庭花园”小区物业管理收费标准的事实，本院予以采信；证据4能够证实业主的身份信息及签订前期物业服务协议的事宜，本院予以采信；证据5能够证实电度数及产生电费的事实，本院予以采信；证据6能够证实业主催收物业管理费的事实，本院予以采信。被告提交的证据1系被告单方制作，本院不予采信；证据2能够证实2019年3月17日19时34分，被告的山地自行车在浩庭花园7栋1单元丢失的事实，本院予以采信；证据3能够证实2018年1月12日，被告与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《源泰.浩庭花园地面专用停车位使用权转让合同》，甲方向乙方转让源泰.浩庭花园小区内101号车位，转让价款为25000元，被告于当日交纳车位款的事实，本院予以采信；证据4、5能够证实2017年6月9日被告向原告交纳生活垃圾处理费、物业服务费、二次加压费、水电费的事实，本院予以采信；证据6能够证实原告与楚雄源泰房地产开发有限公司在同一时期签订两份《前期物业服务合同》，物业服务费收费标准均一致的事实，本院予以采信；证据7、8证实了浩庭花园小区存在的问题及原告物业服务存在的瑕疵，本院予以采信；证据9无其他证据佐证，不足以证实被告欲证明的事实，本院不予采信。证人鲁某、赵某的证言本院综合全案予以参考采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原告楚雄军盾物业与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告军盾物业对楚雄源泰房地产开发有限公司开发的“源泰.浩庭花园”项目提供前期物业管理服务，双方对合同各项约定进行了详细约定。约定：“军盾物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。住宅物业管理费1.3元/m2/月、二次加压费240元/户/年、商业物业管理费2元/m2/月、商业城市生活垃圾处理费按环卫站分行业标准代收，地面车位物业服务费10元/月/辆;120元/年/辆。”2017年6月9日，被告宋菊英与军盾物业签订了《前期物业服务协议》，双方对合同进行了详细约定：“房号：7-1-303，建筑面积82.46平方米，被告在每年第一个月结束前缴纳该年度物业费，如在该年度最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一年度首月1日起计收滞纳金，被告逾期缴纳相关物业费，原告将按欠交金额的0.1%向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止。”2017年6月9日，被告宋菊英接房并确认签字。被告宋菊英、姚洪波系浩庭花园小区7幢1单元3层7-1-303号房屋业主，其房屋实际建筑面积为82.46平方米。自2017年5月31日起至2020年4月30日止，被告宋菊英、姚洪波尚欠原告2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业管理费共计1286元（82.46平方米×1.3元/月/平方米×12个月）、二次加压费240元、垃圾清运费96元、2019年9月至2020年5月的电费239.19元、2018年3月1日起至2020年4月30日止的车位管理费260元，共计2121.19元。在被告宋菊英、姚洪波入住期间，由于开发商前期在小区建设中遗留房屋质量等问题，加之后期物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、楼道经常不打扫、电梯维护等配套设施不完善等现象。2019年3月17日19时34分，二被告停放于浩庭花园小区7栋1单元楼下的一辆山地自行车被盗，二被告多次向物管公司反映，未得到有效解决。二被告于2017年6月9日向原告预交水电费500元，该费用至今未退还二被告。另查明，原告楚雄军盾物业与楚雄源泰房地产开发有限公司签订了两份落款时间为2017年3月20日的《前期物业服务合同》，内容存在不同，但物业服务费收费标准均为：住宅物业管理费1.3元/m2/月、二次加压费240元/户/年、商业物业管理费2元/m2/月、商业城市生活垃圾处理费按环卫站分行业标准代收，地面车位物业服务费10元/月/辆;120元/年/辆。楚雄市发展和改革局于2017年3月23日作出的关于对“源泰.浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复载明：1.物业费多层电梯住宅每月每平方米1.3元，已包含电梯的正常运行和维护费用，最高上浮浮动幅度为15%，下浮幅度不限。实际执行的收费标准由物业公司根据小区的实际情况在浮动差率范围内计算确定；2.供水二次加压所产生的费用由你公司根据收支情况据实向业主分摊收取，具体分摊收取办法和标准应向业主公示，对费用收支情况公司应加强核算，单独到账，专款专用，并定期向业主公布收支情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告军盾物业公司与被告宋菊英、姚洪波签订的《前期物业服务协议》后，原告军盾物业公司已实际进驻“源泰·浩庭”花园小区并提供物业服务，被告交纳了物业管理费用及其他费用，原、被告之间已形成物业服务合同关系。二被告关于源泰地产与原告签订了两份不同版本的《前期物业服务合同》，属无效合同，并要求业主与原告签订合同掩盖其非法入驻的不合法行为，原、被告签订的合同属可撤销合同的辩解，根据庭审及双方陈述、证据、证人证言，原告与源泰地产虽签订了两份不同《前期物业服务合同》，但合同内容中对物业服务费用的收取标准约定是一致，且合同内容无法定无效情形，原告已实际入驻，二被告实际享受了原告提供的物业服务，已实际形成物业服务关系，故对二被告的辩解，本院不予采纳。原告根据《前期物业服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告宋菊英、姚洪波作为浩庭花园小区的业主，接房并实际入住享受了原告提供的物业服务，应根据《前期物业服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。被告宋菊英、姚洪波如认为原告提供的物业服务存在瑕疵，可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。根据庭审及双方陈述、证据、证人证言，原告军盾物业提供的物业服务存在瑕疵，被告宋菊英、姚洪波不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但二被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告军盾物业提供的物业服务有瑕疵，但鉴于二被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少二被告应承担的物业费1286元、二次加压费240元、车位管理费260元，合计1786元，由被告支付上述费用的80%计1429元，并由二被告承担垃圾清运费96元、电费239.19元。二被告关于物业费高于周边小区，二次加压费收支情况未公示，原告恶意拖延移交电力以便留存业主预交的500元电费致使业主支出高额电费，车位管理费已包含在物业管理费中的辩解，根据庭审双方陈述、证据及常理，二被告提交的证据不足以证实其辩解，本院不予采纳。二被告预交的500元电费可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告宋菊英、姚洪波于本判决生效后十日内支付原告楚雄军盾物业管理有限责任公司自2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业管理费1029元、二次加压费192元、垃圾清运费96元、自2019年9月至2020年5月止的电费239.19元、自2018年3月1日起至2020年4月30日止的车位管理费208元，合计1764.19元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理25元（已减半收取），由原告楚雄军盾物业管理有限责任公司负担4元（已交），由被告宋菊英、姚洪波负担21元（未交，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年九月二十二日书记员  丁 一