西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16882号原告：中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行，住所地西安高新区。负责人：冯治山，该分行行长。委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：丁雪伟，女，1993年4月11日出生，汉族，住河南省鹿邑县XX楼。被告：陕西聚安实业有限公司，住所地陕西省西安市未央区。 法定代表人：常永梅，该公司董事长。委托诉讼代理人:曹钊国,陕西秦岳律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行（以下简称中国农行高新分行）与被告丁雪伟、陕西聚安实业有限公司（以下简称聚安公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农行高新分行的委托诉讼代理人金辉、何炬到庭参加了诉讼，被告丁雪伟、聚安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农行高新分行诉称，2017年4月，被告丁雪伟与聚安公司该签署了商品房买卖合同，购买被告聚安公司开发的位于西安市未央区太华路北延伸段以西老洼滩村以北杜家堡城中村改造项目国会山21幢3单元2层30202号的商品房，房屋总价款512237元。2017年4月20日，原告与被告丁雪伟、被告聚安公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号61020120170013849），约定借款金额380000元，借款期限30年，即从2017年4月20日至2047年4月19日。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载日期为准,借款到期日根据借款期限相应调整；贷款年利率为自中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整；采用等额本息还款方式；借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息,罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%；担保方式为聚安公司提供阶段性保证，被告丁雪伟用所购之上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同12.4条约定借款若未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。为担保合同的履行，被告丁雪伟以上述购买的房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保。2017年4月20日，原告与被告丁雪伟签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，针对该房屋办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（市房预抵字：201911801323）。抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。原告于2017年5月2日依约向丁雪伟指定的聚安公司的账户发放贷款380000元，记载执行利率4.655%。丁雪伟自2019年2月开始拖欠贷款, 自2020年1月起，连续未按约定日期偿还贷款本息。原告为保护其合法权益诉至法院，请求判令：1、被告丁雪伟偿还原告借款本金362355.96元，以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月29日为2809.13元）；2、原告对被告丁雪伟所有的位于西安市未央区太华路北延伸段以西老洼滩村以北杜家堡城中村改造项目国会山21幢3单元2层30202号房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权优先受偿；3、被告聚安公司对丁雪伟的上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任；4、判令二被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、保全保险费、律师费以及原告为实现债权所产生的一切费用，并互负连带责任。被告丁雪伟缺席未辩，其庭后至本院称对原告主张的本金及利息无异议，对原告主张的律师费不同意支付。被告聚安公司缺席未辩，亦未在法定期限内提交任何书面答辩意见。经审理查明，2017年4月20日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行作为贷款人（抵押权人）与被告丁雪伟作为借款人（抵押人）、被告聚安公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额38万元，用于购买住房，购买的房产位于西安市未央区XX路XX段XX村XX幢XX单元XX号。贷款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民贷款基准利率为基础下浮百分之五后确定。还款方式为等额本息还款法。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，提前行使担保权。本案担保方式为阶段性保证+抵押。借款人将其购买的上述房屋抵押给原告。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。保证期间自借款到期日起两年。同日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与被告丁雪伟签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，丁雪伟将上述房屋抵押担保给原告，但至今仍未进行正式抵押登记。另查明，2017年5月2日，原告依约向被告丁雪伟发放贷款380000元，借款日期为2017年5月2日至2047年5月1日，贷款执行年利率4.655%。后被告丁雪伟未按照合同约定履行还本付息义务。原告起诉后，被告陆续偿还贷款，截止2020年8月24日，被告丁雪伟尚欠原告借款本金359559.76元。再查明，2017年12月13日中国银监会陕西监管局发文批复同意中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格并更名为中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行。本案在审理过程中，经询问，原告称其诉请的律师费尚未实际支付,数额无法明确。公告费、保全费未产生。以上事实有《关于中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格的批复》、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、贷款发放通知单、借款人还款记录、欠付本息明细及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告西安农行高新分行与被告丁雪伟、聚安公司签订了《个人购房担保借款合同》后，依约履行了放款义务，现被告丁雪伟未依约定履行还本付息义务，按照合同约定，债权人有权提前收回贷款，并要求被告丁雪伟依约偿还本金、利息、罚息、复利，故被告应当向原告偿还剩余贷款本金359559.76元及2020年8月25日之后的利息、罚息、复利。关于原告主张应对涉案房产变现所得享有优先受偿权一节，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，即不动产未办理抵押登记，不发生物权效力，故涉案房屋的抵押权并未设立，原告该项请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告聚安公司承担连带清偿责任的诉讼请求，按照合同约定聚安公司自愿为丁雪伟在本合同项下的债务提供连带责任保证，现丁雪伟逾期还款，故原告有权要求被告聚安公司依约承担连带保证责任。关于原告请求被告支付律师费一节，截止庭审之日，律师费用尚未产生且无法明确，对该项诉请本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告丁雪伟应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行偿还贷款本金359559.76元，并按合同约定支付自2020年8月25日起至贷款全部清偿之日止的利息、复利、罚息；二、被告陕西聚安实业有限公司对本判决第一项被告丁雪伟的债务承担连带保证责任，陕西聚安实业有限公司承担连带责任后有权向被告丁雪伟追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6777元，减半收取计3388.5元，由二被告共同负担。因原告已预交，故二被告应在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                      审  判  员     申  国  英                         二 〇 二〇 年 九 月十四日                         书  记  员     陈      静 打印：赵  珍         校对：刘婷婷         2020年  月  日送达 1