宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初1253号 原告：中国工商银行股份有限公司宁波北仑分行，住所地：宁波市北仑区中河路15号，统一社会信用代码：913302068442812522。 法定代表人：汪前，该行行长。 委托诉讼代理人：王道军、胡思洁，该行员工。 被告：陆旭光，男，1972年4月10日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：胡志明，浙江太安律师事务所律师。 被告：顾燕尔，女，1974年6月9日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：陆旭光，男，1972年4月10日出生，系顾燕尔丈夫。 委托诉讼代理人：胡志明，浙江太安律师事务所律师。 被告：宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司，住所地：宁波市北仑区新碶好旺角大厦1幢B1211号，统一社会信用代码：913302066982464079。 法定代表人：陈竹铨，该公司执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司宁波北仑分行（以下简称工行北仑分行）与被告陆旭光、顾燕尔、宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美房产）金融借款合同纠纷一案，适用普通程序于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王道军、胡思洁，被告陆旭光、顾燕尔的委托诉讼代理人胡志明、被告顾燕尔的委托诉讼代理人及被告陆旭光到庭参加诉讼。被告大美房产经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。在审理中，被告陆旭光、顾燕尔申请要求追加陈新宇为被告，追加北仑区不动产登记服务中心为第三人参加诉讼，本院均口头裁定不予准许。 原告以被告陆旭光、顾燕尔逾期未还本付息，被告大美房产未承担担保责任为由，向本院提出诉讼请求：1.被告陆旭光、顾燕尔向原告归还借款本金7424997.47元，利息、罚息、复利2729990.71元；（暂计算至2019年11月20日此后的利息、罚息按合同的约定付至实际付款之日）；2.被告大美房产对被告上述还款承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由各被告共同承担。 原告提供个人购房借款/担保合同，个人借款凭证、贷款归还明细表等证据， 被告陆旭光、顾燕尔对原告证据的真实性无异议，承认个人借款/担保合同上为本人签字。 被告陆旭光、顾燕尔答辩称：本案不同于一般的、传统的金融借贷案件，法院在审理期间不能只审查原告提供的表面证据应证的事实，请法庭结合（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书和镇海区人民法院（2015）甬镇行初字第21、24、25号行政判决书查清和认定的基本事实，并依法追加陈新宇为本案共同被告、追加北仑区房地产管理处为第三人，本金融借贷法律关系中被告陆旭光、顾燕尔为受害者、被侵权者，应以实际使用贷款款项的主体即被告大美房产或实际控制主体即陈新宇向原告承担全部的还款义务和法律责任。作为涉诉抵押物的三套房屋的买卖合同，即被告顾燕尔与被告大美房产签订的合同编号为YS00333855的《商品房买卖合同》（2幢302室）、YS0033342的《商品房买卖合同》（2幢220号）和YS0033351的《商品房买卖合同》（2幢384号），业经法院判决生效确认均已于2019年3月9日解除。鉴于案涉抵押物的三套房屋买卖合同已经解除，借款人即被告陆旭光和顾燕尔将诉请解除本案中的商房贷字工行北仑支行2012年0000445号《个人购房借款/担保合同》、0000446《个人购房借款/担保合同》、和0000447号《个人购房借款/担保合同》，并要求被告大美房产赔偿上述三份《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款及相应的利息、罚息和复利。请求法院依法判决驳回对被告陆旭光、顾燕尔的全部诉请。具体理由如下：原告的诉请已经过了诉讼时效，应当判决驳回其全部诉请。根据事实和原告提供的证据，被告陆旭光在2015年3月18日支付按揭款后，没有支付过之后的按揭款，按照法律规定和《个人购房借款/担保合同》约定，在2015年4月18日未支付按揭款开始已经起算案涉三份《个人购房借款/担保合同》的诉讼时效，而原告于2019年12月16日启动诉讼救济，已经过了诉讼时效，应当判决驳回其全部诉请。对于诉请中计算的利息、罚息和复利过高，不予认可。案涉《个人购房借款/担保合同》系原告为了重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的合同，该合同系众所周知的《合同法》第39条规定的格式合同，故对于所涉的罚息和复利部分条款不予认可。导致案涉抵押物三套房屋未办理抵押登记，原告自身有过错，对于其诉请的借款本金和利息应由其自身承担因抵押物不能变现偿债的风险。被告顾燕尔与被告大美房产于2012年4月15日签订案涉抵押物三套房屋的《商品房买卖合同》，约定2012年8月31日前被告大美房产交付房屋给买受人，并于同年12月30日办理该商品房产权转移登记等。2012年9月18日，被告陆旭光、顾燕尔与原告签订案涉商房贷字工行北仑支行2012年0000445号《个人购房借款/担保合同》、0000446《个人购房借款/担保合同》和0000447号《个人购房借款/担保合同》和办理案涉房屋抵押登记的相关手续，且将上述案涉抵押物三套房屋的《商品房买卖合同》交存原告，在签订《个人购房借款/担保合同》时，原告明知被告大美房产尚未按约交付抵押房屋，也知晓在同年12月30日办理该商品房产权转移登记，期间没有对被告大美房产进行催促，以至于对案涉抵押物三套房屋未办理抵押登记，对其诉求的借款本金和利息应由自身承担因抵押物不能变现偿债的风险。案涉抵押物的三套房屋均未按《商品房买卖合同》约定交付、办理商品房转移登记，直至现在在法律上无法交付，今后也无法交付，买受人被告顾燕尔无法取得房屋，均系被告大美房产和其实际控制人陈新宇的故意行为所致。案涉抵押物的三套房屋按照《商品房买卖合同》约定，均应在2012年8月31日前交付给买受人，并于同年12月30日办理该商品房转移登记，而被告大美房产不仅未按约交付履行义务，还以伪造被告顾燕尔签名方式将《商品房买卖合同》在行政机关即北仑区房地产管理登记处注销备案，继而将该合同项下即案涉抵押物的三套房屋的产权登记在自身名下后又将该三套房屋抵押给交通银行中兴支行，因交通银行中兴支行的抵押债权到期未能偿还，该行将该债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，该公司又转让给宁波荣升资产管理有限公司，宁波荣升资产管理有限公司就上述债权向法院提起诉讼，并已于2018年9月12日作出（2017）浙0206民初4484、4485号民事判决，且已生效并向法院申请执行，现法院正在依法执行拍卖处置，故买受人被告顾燕尔无法取得案涉房屋，且无法实现合同目的。基于以上事实，被告顾燕尔于2019年3月21日起诉大美房产，要求解除合同编号为YS00333855的《商品房买卖合同》（2幢302室）、YS0033342的《商品房买卖合同》（2幢220号）和YS0033351的《商品房买卖合同》（2幢384号），业经法院于同年5月14日判决解除上述《商品房买卖合同》，且已生效。对于案涉房屋，被告陆旭光、顾燕尔是真实购房，但是原告与被告陆旭光、顾燕尔对于案涉按揭购房金融贷款法律关系中，实质被被告大美公司及其实际控制人陈新宇所掌控，并由被告大美房产或其实际控制人陈新宇享有贷款和抵押物房屋。被告陆旭光、顾燕尔是案涉按揭购房金融贷款法律关系中的受害人，其既没有得到相应的贷款款项，也没有取得案涉抵押物的三套房屋产权，且已无法实现合同目的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除或者商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的目的无法实现，借款担保合同项下的借款款项及利息应由开发商承担。案涉三份《商品房买卖合同》已业经法院判决解除，导致解除的事实和理由均系被告大美房产的行为所致，且案涉抵押物的三套房屋产权经大美房产伪造被告顾燕尔的签名的方式将《商品房买卖合同》在行政机关即北仑区房地产管理处注销备案后，登记在其自身名下，即还是由被告大美房产控制、收益、并作出以抵押方式的处分，且抵押收益也被被告大美房产实际控制人占有、处分等，所以原告诉请的借款本金、利息、罚息和复利应由被告大美公司承担。综上，请法院依法判决驳回原告对被告陆旭光、顾燕尔的全部诉请，其相关诉请的法律责任应由被告大美房产承担。 被告提供证据：（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书，（2015）甬镇行初字第21、24、25号行政判决书，（2019）浙0206民初1875号、1869号、1873号民事判决书，原告对其真实性无异议，被告提供蒋勇情况说明及房产证等等，原告对其关联性不予认可。 被告大美房产未答辩亦未提供证据。 被告大美房产未到庭，视为其放弃答辩及质证的权利。根据原、被告的举证、质证和庭审陈述，本院对双方无异议的证据及认可的事实予以认定。对双方有争议的事实和证据，本院将在后面的评析部分予以分析认定。 本院经审理查明：原告于2020年3月19日由中国工商银行股份有限公司宁波北仑支行改为现名。被告陆旭光、顾燕尔系夫妻关系。 2012年4月25日，被告顾燕尔与被告大美房产分别签订《商品房买卖合同》三份，向被告大美房产购买康桥商业广场2幢302号房、2幢岷山路384号、2幢岷山路2201号各一套。 2012年9月18日，原告与被告陆旭光、被告大美房产分别签订《个人购房借款/担保合同》三份，约定：被告陆旭光以购买上述房屋为由，向原告分别按揭贷款330万元、160万元、500万元，借款期限均为10年，实际放款日与到期日已借款凭证为准，均为自2012年9月18日至2022年9月18日。还款方式为等额本息还款法，每月结息日均为18日。贷款利率为中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%，罚息利率为贷款利率基础上上浮50%，复利按罚息利率计收。被告顾燕尔自愿以其购买的上述房屋提供抵押担保，被告大美房产自愿在上述房屋正式抵押登记已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书前，对被告陆旭光的涉案债务提供阶段性连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、律师费等。若被告陆旭光连续三个月或累计六次未按约足额偿还借款本息，则原告有权宣布贷款立即到期，要求被告陆旭光、顾燕尔、立即清偿借款本息及相关费用。被告授权原告向被告大美房产账号发放贷款。被告顾燕尔作为共同借款人在该合同上签字。同日原告向被告大美房产账号发放贷款990万元。 现被告陆旭光、顾燕尔尚欠借款本金7424997.47元及暂计算至2019年11月20日的利息、复利、罚息2729990.71元。 2015年11月19日，本院作出（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决：康桥小镇商业广场房产项目系由大美公司开发建设。2012年7月至9月，陈新宇找来虚假购房人与其实际控制的大美房产签订虚假的商品房买卖合同，开具虚假首付款发票向工商银行北仑支行、交通银行北仑支行办理按揭贷款。其认为被告顾燕尔等人均系虚假购房，帮其出面套取贷款。其在未告知被告顾燕尔等人的情况下将他们的房屋商品房买卖合同备案注销，又向其他银行按揭贷款和抵押贷款。该刑事判决认定陈新宇的上述行为构成骗取贷款罪，并被判处相应刑罚。该案中，未追回任何赃款。涉案房屋至今未办理抵押登记手续，原告非抵押权人。本院（2019）浙0206民初1875号、1869号、1873号民事判决书分别确认被告顾燕尔与被告大美房产上述涉案三份《商品房买卖合同》均已于2019年3月9日解除，被告大美房产分别应返还被告顾燕尔购房款6605800元、10012000元、3210000元及从2012年6月28日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期同类基准利率计算的违约金。 本院认为：被告大美房产实际控制人陈新宇为了骗取贷款，与被告顾燕尔签订《商品房买卖合同》，并以该合同为凭，骗取原告提供按揭贷款服务。原告在与被告陆旭光、顾燕尔、大美房产签订本案所涉借款合同时，按照银行正常的放贷手续办理，未参与骗取贷款等不法行为，且在合同签订后按约发放了贷款。故从本案借贷法律关系的成立和履行过程来看，原告对陈新宇等人骗取贷款的行为并不知情，其作为被欺诈一方，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对《个人购房借款/担保合同》享有撤销权，然而，其并未主张撤销，故本案所涉《个人购房借款/担保合同》应为有效合同，各方均应依约履行。根据《中华人民共和国刑法》第六十四条的规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还。陈新宇等人被本院作出的（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决认定为骗取贷款罪，但该案未适用《中华人民共和国刑法》第六十四条的规定，对其违法所得予以追缴、退赔或返还等作出判决，故原告有权另行通过民事诉讼的方式主张其损失。退一步讲，即使该案适用了《中华人民共和国刑法》第六十四条的规定，对陈新宇的违法所得予以追缴、退赔或返还等作出判决，也不影响原告以陆旭光、顾燕尔、大美房产为被告提起民事诉讼予以救济。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。涉案贷款期限为2012年9月18日至2022年9月18日，被告自2015年4月18日起未再支付按揭款，并不意味原告已放弃要求被告还款。现被告无其他证据证明原告在2015年4月起已放弃要求被告还款。被告陆旭光、顾燕尔认为本案已过诉讼时效的答辩意见，本院难以采纳。原告依约发放贷款后，被告陆旭光、顾燕尔理应按约承担相应的还款责任，被告大美房产应承担相应的担保责任。更何况本院生效判决书已判决被告大美房产应返还被告顾燕尔涉案房产全部房款，这其中的银行按揭款被告顾燕尔理应归还。现陆旭光、顾燕尔拖欠不付，被告大美房产亦未承担相应的担保责任，显属违约，原告有权按约要求被告陆旭光提前归还全部借款本金并支付相应利息、复利、罚息。被告顾燕尔作为共同借款人，应对涉案债务承担共同还款责任。同时，因涉案房屋至今未办理抵押登记手续，被告大美房产作为阶段性连带责任保证人，应在保证责任范围内对上述款项承担连带清偿责任。综上，原告诉请正当合法，本院予以支持。被告大美房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陆旭光、顾燕尔应于本判决发生法律效力之日起七日内归还原告中国工商银行股份有限公司宁波北仑分行借款本金7424997.47元及利息、复利、罚息2729990.71元（该款计算至2019年11月20日，此后的利息、复利、罚息按合同的约定计算至其实际履行之日止）； 二、被告宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司对被告陆旭光、顾燕尔上述款项承担连带清偿责任。 如未按期履行付款义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费82730元，由被告陆旭光、顾燕尔、宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 严 学 军 人民陪审员 张 海 蓉 人民陪审员 张 珊 珊 二〇二〇年九月四日 法官 助理 欧  林 代书 记员 张以筱斐