河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1702号 上诉人（原审被告）：衡水千里马房地产开发有限公司，住所地衡水市桃城区前里马村。 法定代表人：王保林，执行董事。 委托诉讼代理人：何洪振，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹泽锋，河北冀骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵二民，男，1953年10月27日出生，汉族，住武强县。 被上诉人（原审原告）：韩二青，女，1951年10月2日出生，汉族，住武强县。 二被上诉人委托诉讼代理人：徐佳佳，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。 上诉人衡水千里马房地产开发有限公司（以下简称千里马公司）因与被上诉人赵二民、韩二青房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省武强县人民法院（2020）冀1123民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 千里马公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误应及依法纠正。被上诉人与上诉人间不存在法定及约定解除凳的情形，一审法院判决解除合同错误，另退一步讲即使解除合同被上诉人也不给付被上诉人房屋拆迁款335010元及利息，也不应赔偿被上诉人386550元，一审法院判决无事实和法律依据。上诉人认为一审法院是故意偏袒被上诉人，并作出错误判决，不利于法律的正确实施及社会的稳定，为了维护自身合法权益故提起上诉，望二审法院查明事实，支持上诉人上诉请求。 本院二审开庭中上诉人补充陈述，协议不具备解除条件，协议没有明确约定被上诉人回迁入住的时间，只是约定回迁时间自规划建设手续经政府和城建局形式许可证生效24个月交付被上诉人入住，但截至今日案涉项目仅17号地块取得开工许可，被上诉人的土地至今仍未征收，拆迁置换协议约定的房屋交付条件尚不具备。其次，协议第6条约定自上诉人开工之日起超过24个月未交房，上诉人向被上诉人继续按照原租房补助标准支付租房补助金加上违约金补助。退一步讲，假设案涉项目取得开工许可，上诉人在24个月内未交房的违约责任也只是支付违约金，而不是解除协议，最后一审法院认为协议应在合理期限内履行上诉人履行合同义务超过合理期限，明显属于一审法院的主观臆断。合理的期限如何界定，及界定的依据是什么？一审法院没有明示。 武强县征收办拆迁安置工作推进缓慢是被上诉人不能及时回迁的根本原因，2015年7月6日征收办与上诉人签订了武强县国有土地上房屋征收与补偿办公室关于朝阳片区改造协议书，该协议书约定上诉人实施旧城改造项目，征收办负责安排组织已签订补偿安置房屋拆迁工作，还明确约定了征收工作应于2015年9月份完成。但是，征收办及在2017年9月12日完成了17号地块的征收补偿工作。上述事实表明正是因为征收办未按照协议约定完成涉案地韦伯的征收补偿工作造成上诉人无地开发建设。因此，被上诉人不能回迁的原因是征收办违约行为造成的。 新冠疫情因素也是导致工作推进缓慢的主要原因，因疫情的原因上诉人不惜巨额损失暂停案涉项目施工。 被上诉人二审开庭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对上诉人意见补充辩称，对方主张的2015年7月6日与开武强县征收办签订的协议书，该协议约定是武强征收办与上诉人的约定，与本案协议没有任何关系，如上诉人认为是征收办未按协议履行而造成案涉协议解约，给上诉人造成损失，上诉人可以另案起诉征收办。关于上诉人主张的疫情问题，自2013年10月份被上诉人房屋被拆除，截止疫情近六年半的时间，疫情原因并未造成影响。 赵二民、韩二青向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《武强县画乡御苑拆迁置换协议》；2.被告支付原告拆迁过渡费（按每月600元，自2019年1月15日至房屋补偿款全部给付之日止）；3.被告支付原告被征收房屋补偿款每平方米5400元＊128.85平方米，共计695760元；4.以695760元为基数，支付自2013年10月14日至房屋补偿款全部给付之日止的利息，按年利率24%计算。庭审中，原告变更第3项和第4项诉讼请求为：3.被告按每平方米5800元支付原告房屋补偿款共计747330元，包含按每平方米2600元计算的房屋拆迁款及按每平方米5800元现价计算的可得利益损失即2600×128.85＋（5800－2600）×128.85＝747330元；4.以747330元为基数，支付自2013年10月14日至房屋补偿款全部给付之日止的利息，按年利率24%计算。事实与理由：2013年10月14日，原告与被告千里马公司签订了《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》，合同约定：由被告拆除原告居住的位于房屋一套，共计128.85平方米；补偿标准：按128.85平方米以1：0.98比例折算置换楼房面积；过渡安置补偿：自2013年10月14日，被告按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至经验收交原告方楼房钥匙止，不足月按足月发放；……。合同签订当日，原告就将所涉房屋一套全部交付给被告，并将土地使用证及房屋产权证原件交付被告，房屋已于2013年10月底拆除。自房屋拆除、原告搬迁已6年之久，在此期间，被告多次未按照合同约定给付拆迁过渡费，自2019年1月15日至今，被告未给付拆迁过渡费。原告多次到被告公司询问拆迁房屋再建情况，被告均不能给予明确答复，并称“你们房屋所占用的土地还未征收，什么时候开发更是遥遥无期”，原告想通过房屋拆迁、选择在改建地段进行房屋产权调换的目的已不能实现，原告改善住房条件的美好愿望已落空。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求与被告解除拆迁置换协议，并要求被告支付拆迁过渡费及因被告的违约行为而给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，保障原告的基本住房条件，依据《中华人民共和国合同法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律的有关规定，特诉至贵院，望法院依法支持原告的上述诉讼请求。 千里马公司未做答辩。 一审法院经审理认定事实如下：原告房屋位于武强县区域旧城区改建范围，同意将其自有宅院一套提供给千里马公司进行房地产开发建设。2013年10月14日，千里马公司（甲方、拆迁人）与赵二民、韩二青（乙方、被拆迁人）签订《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》（以下简称置换协议）一份，协议第一条约定，乙方宅院基本情况：乙方宅院（位置图），房产证（没有房产证的按实地丈量）东西长7.3米，南北宽15.65米，面积114.25平米，宅院如有前后伙巷各加1米面积计算14.6平米，按实际情况执行宅院及伙巷面积总和128.85平方米。第二条约定，补偿标准：按乙方宅院及伙巷折合面积总和以1：0.98比例折算置换楼房面积（每套房子须选储藏间、车库任选）。第三条约定，过渡安置补偿：乙方签订协议后，按乙方交钥匙日期，甲方按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至经验收交乙方楼房钥匙止，不足月按足月发放。第五条约定，程序：1.本协议签订后，乙方将土地使用证及房屋产权证交予甲方，没有证件的，按实际丈量面积，乙方积极协助甲方办理土地过户等手续，费用由甲方承担。2.优惠政策：住户于2013年10月20号以前签订协议并交钥匙的，免收两年物业费及3000元现金奖励（此款项可和房屋过渡费7200元共10200元一次性打到住户账户）。如2013年10月20号前未签订协议的或已签订协议未腾空宅院交钥匙给甲方的，不再享受上述优惠政策，且原选房号作废，以交钥匙时间重新确定选房号。3.回迁时间：自规划建设手续经政府批准和城建局开工许可证生效之日起18—24个月内交付乙方入住（不可抗拒的自然灾害造成的不能施工的除外）。第六条第7款约定，如果不选择回迁房，可以进行货币补偿。补偿金按所置换回迁楼面积，每平米以2600元一次性给予现金补偿（交旧房钥匙时一次性补偿到住户指定账户）。不再涉及搬迁补偿、临时安置补偿等其他费用。协议另就其他事项进行了约定。协议签订后，原告将案涉房屋及国有土地使用证（使用权人为韩三青，原告述称该土地系从韩二青妹妹韩三青处受让取得）、房屋所有权证书交付给千里马公司。千里马公司已将该房屋拆除，拟在该区域开发建设武强县悦泰嘉园小区，规划建设面积315833.51平方米、房屋30幢，但目前仅有14号和20号两幢住宅楼在建。两幢楼于2019年3月12日取得建筑工程施工许可证，开工日期为2019年3月12日，计划竣工日期为2020年8月2日。14号楼规划17层在建9层，20号楼规划17层在建14层，工程处于停工中。千里马公司将20号楼的商品房预售方案在武强县行政审批局进行了备案，20号楼预售价格为每平方米5800－6500元，暂定上下浮动20%，均价为每平方米6329元。2020年4月17日，本院依原告申请向武强县国有土地上房屋征收与补偿办公室调取了原告案涉房屋的土地使用情况，原告案涉房屋所涉及土地尚未被县政府征收，千里马公司未取得土地使用权。经原告申请，本院在（2019）冀1123执393号执行卷宗中调取了衡水正誉资产评估有限公司对位于悦泰嘉园南邻的都市的资产评估报告，7号楼商品房的评估价格为每平方米5000元至5100元。 另查明，千里马公司向原告支付房屋过渡费至2019年1月15日，之后的房屋过渡费未支付。 一审法院认为，原告与千里马公司签订的置换协议书系在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同一经成立，即具有法律效力，双方当事人均应履行合同义务。协议约定回迁时间为自规划建设手续经政府批准和城建局开工许可证生效之日起18—24个月内交付入住，虽未明确约定千里马公司应取得规划审批的时间，但按常理来说应在合理期限内履行，而并非无期限限制。自原告将案涉房屋及其权属证书交付给千里马公司后已长达六七年，千里马公司拟在该区域开发建设武强县悦泰嘉园小区，规划建设面积315833.51平方米、房屋30幢，但是从工程进度来看，到目前为止该工程仅有14号和20号两幢住宅楼取得了建筑工程施工许可证，且被告明确表示该两幢楼基本上已经全部预售完，而工程项目处于停工中，仍有包括原告房屋在内的部分土地尚未取得土地使用权，按照房地产的建设周期来看，可以预见相当一段时期内其将无法向原告交付房屋。千里马公司虽表示可以给原告调剂20号楼1楼或14号楼4楼的房屋，但原告拒绝接受。双方签订的置换协议第五条第2款约定了选房号，可见原告有权依照其选房号的顺序在一定范围内选择置换楼房的具体位置，鉴于其拒绝接受被告指定的房源，而千里马公司又无其他房源交付原告，千里马公司履行合同义务显然已经超出了合理期限，其行为已经构成根本违约。二原告均系年近七十的老人，其以千里马公司违约致使不能实现合同目的为由要求解除与千里马公司签订的置换协议，合理合法，本院予以准许。置换协议自起诉状送达千里马公司时即2020年4月7日解除。千里马公司辩称，14号楼、20号楼取得建筑工程施工许可证的日期为2019年3月12日，按置换协议约定自开工许可证生效之日起18－24个月内交房，因此其交房日期未到，原告无权解除合同；并且按照最高院涉新冠疫情的指导意见，疫情导致当事人不能按照约定的期限履行合同，当事人请求解除合同的，不予支持。本院认为，如前所述，千里马公司虽未确定其取得规划审批的时间，但按常理来说应在合理期限内履行，目前千里马公司仅就14号楼和20号楼取得了施工许可证，庭审中其明确表示两幢楼已经基本上没有房源，因此其关于未到约定交房日期的抗辩，本院不予支持。原告于2013年10月份将房屋交付给千里马公司，千里马公司在长达六七年的时间里未能向原告交付置换房屋，而新冠疫情今年年初全面爆发，发生在千里马公司违约后，千里马公司未提交证据证明疫情与其违约之间存在因果关系及其关联程度，其称因新冠疫情导致其不能按照约定期限履行合同的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。 根据置换协议第三条约定，乙方签订协议后，按乙方交钥匙日期，甲方按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至经验收交乙方楼房钥匙止，不足月按足月发放。根据本院查明的事实，千里马公司仅向原告支付过渡费至2019年1月15日，其后的过渡费未能支付，因此原告要求千里马公司自2019年1月15日按每月600元支付拆迁过渡费，符合双方约定，本院予以支持。但其要求支付至房屋补偿款全部给付之日止，没有法律依据，本院不予准许，应给付至置换协议解除之日即2020年4月7日，共计9000元。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告的房屋已被拆除，因原告房屋位于武强县区域旧城区改建范围，这种情形下，置换协议解除后，原告无法依据合同法第九十七条规定要求“恢复原状”，只能请求采取补救措施和损失赔偿。原告要求千里马公司按每平方米5800元支付其房屋补偿款747330元，包含按每平方米2600元计算的房屋拆迁补偿款及按每平方米5800元房屋现价赔偿的可得利益损失。（一）关于拆迁补偿款。根据置换协议第六条第7款约定，如果不选择回迁房，可以进行货币补偿，补偿金按所置换回迁楼面积，每平米以2600元一次性给予现金补助。原告要求按每平方米2600元给付房屋拆迁补偿款，符合拆迁补偿标准，本院予以支持。千里马公司应给付原告房屋拆迁补偿款2600元×128.85平方米＝335010元。原告主张的利息，应以此数额为基础计算，自2013年10月14日按照同期银行同类贷款利率计算为宜，超出部分，本院不予支持。千里马公司辩称补偿方式有两种，一种是按建筑面积×0.98给付楼房，另一种是按建筑面积×0.98给付补偿款，因此即便解除合同，拆迁补偿款也应按原告房屋建筑面积乘以0.98计算。对此，本院认为，置换协议解除后，原告并未与千里马公司另行签订按建筑面积×0.98给付补偿款的置换协议，因双方确定原告宅院及伙巷面积总和为128.85平方米，合同解除后，千里马公司理应按128.85平方米给付原告拆迁补偿款，故千里马公司的该项辩解没有法律依据，本院不予采纳。（二）关于原告的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。置换协议因千里马公司违约而解除，原告要求千里马公司赔偿其损失，即合同履行后可以获得的利益，符合法律规定，本院予以准许。千里马公司关于应按2600元每平方米给付原告拆迁补偿款，不应支持其损失的抗辩意见，于法无据，本院不予认可。依据置换协议约定，原告交付房屋、土地所期望得到的利益是一定面积的产权置换房屋。千里马公司在订立《拆迁补偿协议》时，应当预见到其若不能交付置换房屋，可能造成的损失就是对应房屋在交房日期的市场价值。因双方并未确定交房日期及回迁房的具体位置，本案无法通过鉴定确定回迁房的市场价值。根据千里马公司在武强县的商品房预售方案，其住宅的预售价格为每平方米5800－6500元，暂定上下浮动20%，均价为每平方米6329元。该价格并没有超过千里马公司应当预见的损失范围，因此原告可得利益损失可以参照千里马公司备案的预售价格予以酌定。同时参考衡水正誉资产评估有限公司2019年12月12日对悦泰嘉园小区路南与其相邻的都市绿城小区7号楼的评估价为每平方米5000元至5100元，再根据目前武强县房地产市场商品房整体销售价格均为5000元以上至6000多元，考虑到悦泰嘉园小区的地理位置，本院酌定以每平方米5600元确定回迁房的市场价值，则原告的损失为（5600元－2600元）×128.85平方米＝386550元。原告主张按每平方米5800元确定其损失，本院不予支持。 综上所述，千里马公司应给付原告房屋拆迁款335010元、自2013年10月14日按照同期银行贷款利率支付利息、给付原告拆迁过渡费9000元并赔偿原告损失386550元。千里马公司第一次开庭时经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应自行承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决，1、确认原告赵二民、韩二青与被告衡水千里马房地产开发有限公司签订的《武强县画乡御苑拆置换协议书》已于2020年4月7日解除；2、被告衡水千里马房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵二民、韩二青房屋拆迁款335010元及利息（利息以335010元为基数，自2013年10月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算），并赔偿原告赵二民、韩二青损失386550元；3、被告衡水千里马房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵二民、韩二青拆迁过渡费9000元；4、驳回原告赵二民、韩二青其他诉讼请求。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》三百二十三条的规定，本院二审围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议的主要问题是一审判决解除本案双方当事人之间的协议，由上诉人给付被上诉人拆迁款335010元及利息并赔偿被上诉人损失386550元是否正确？ 首先，本案双方当事人签订的《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》应否解除问题。本案的双方当事人争议的法律关系的性质为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据双方当事人于2013年10月14日签订的《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》，被上诉人选择了回迁房安置，协议书载明，“为迎合居民急于改善居住条件的愿望，经甲乙双方友好协商，乙方同意将自有宅院一套”，上述协议证明甲方明知居民急于改善居住条件，但本案自2013年双方当事人签订置换协议后，至今近7年时间上诉人没有建设完成回迁安置房，虽然置换协议没有明确约定回迁日期，回迁安置可以适当滞后，但仍需要在合理期限内完成。一审判决认为千里马公司履行合同义务显然已经超出了合理期限，其行为已经构成根本违约，认定事实并无不当，据此解除双方之间的置换协议，符合法律规定，应当予以维持。 其次，关于上诉人如何向被上诉人承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依照上述规定，本案上诉人应当向被上诉人承担赔偿责任，一审判决综合多种因素以每平方米5600元确定回迁房的市场价值，认定事实清楚，应以此作为标准，按置换协议约定的回迁安置面积，确认上诉人应当给付被上诉人的损失，即5600元×128.85平方米为721560元，一审法院将5600元分为2600元和3000元分别计算，没有法律依据，应予变更。 第三、对于拆迁过渡费的问题。对于拆迁过渡费，是上诉人依据置换协议将被上诉人房屋拆除后至回迁安置完成期间给予被上诉人的临时居住的补偿，应当补偿至回迁安置完成后，具体到本案，由于上诉人至今未完成回迁房建设，本案确定上诉人以回迁房的市场价值对被上诉人进行赔偿，故拆迁过渡费应当给付至赔偿款全部付清时止。一审认为应当计算至2020年4月7日协议解除之日止，适用法律有误，应予变更。同时，虽然对拆迁过渡费一审判决后被上诉人没有提出上诉，但该项内容与赔偿损失的方式相关联，应当一并进行调整。 第四，关于上诉人称本案应当由拆迁办进行赔偿等问题。本案《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》的合同主体是本案当事人，与拆迁办没有关联，上诉人的该项上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人千里马公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省武强县人民法院（2020）冀1123民初107号民事判决第一、四项； 二、撤销河北省武强县人民法院（2020）冀1123民初107号民事判决第二、三项； 三、衡水千里马房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿赵二民、韩二青损失721560元； 四、衡水千里马房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付赵二民、韩二青拆迁过渡费9000元（自2019年1月15日起计算至2020年4月14日，此后继续参照置换协议的约定进行计算至本判决第三项确定的赔偿款付清之日止）。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5379元，保全费4170元，由衡水千里马房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11015.60元，由衡水千里马房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  李成立 审判员  李春蕾 二〇二〇年九月十六日 书记员  王聪颖 ——