浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再244号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李琼玛，女，1978年7月14日出生，汉族，住浙江省宁波市宁海县。委托诉讼代理人：卢江丽，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张建国，男，1967年9月25日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷子冠，浙江文天律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：李爱国，男，1957年2月3日出生，汉族，住浙江省宁波市宁海县。再审申请人李琼玛因与被申请人张建国及二审被上诉人李爱国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市中级人民法院（2019）浙02民终4334号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月30日作出（2020）浙民申1960号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李琼玛的委托诉讼代理人卢江丽、王玲，被申请人张建国及其委托诉讼代理人陈文泽、殷子冠，二审被上诉人李爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琼玛再审请求：1.依法撤销（2019）浙02民终4334号民事判决，维持（2019）浙0226民初2223号民事判决；2.一、二审诉讼费用由张建国承担。事实与理由：（一）张建国签订《房屋转让协议》时明知案涉房屋状态，仍同意受让，应对其行为承担法律责任。李琼玛因张建国根本违约，为使损失不再扩大，根据合同约定转卖房屋没有过错。1.张建国对案涉房屋现状明知且仍同意转让。张建国本是该小区业主，与宁波宁兴房地产开发集团有限公司（以下简称宁兴公司）林董事长是邻居，还是朋友，经林董事长介绍才成为案涉房屋的买受人。2.二审认定李琼玛与宁兴公司的协议能否履行存在不确定性，不符合事实。如果案涉房屋存在争议，宁兴公司早就该收回房屋。宁兴公司自2009年起并未向李琼玛发出过解除合同通知，反而极力促成李琼玛与张建国之间的交易。3.案涉房屋不需要由李琼玛向张建国进行交付。双方都知道案涉房屋为预售商品房，已经宁兴公司同意，案涉房屋只需在张建国付款后，由李琼玛通知宁兴公司直接更名给张建国，进而由张建国办理产权。（二）二审认为张建国中止履行支付房款义务符合法律规定错误。1.行使不安抗辩权的第一个先决条件是先履行的一方有确切证据证明后履行一方履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险。双方签协议时张建国已知晓李琼玛与宁兴公司签订的合同存在及李琼玛已经违约，本案不能行使不安抗辩权。2.张建国没有履行通知义务。（三）本案系张建国恶意违约所致，二审违背事实、偏袒张建国。1.张建国故意不履行合同的根本原因是签约后宁波市房价急剧下跌。2.张建国虚假诉讼违反诚信，足见其不履行合同之故意。在李琼玛多次口头催促履行后，张建国不仅不履行合同，还书面函告李琼玛要求以借款名义返还房屋定金。张建国辩称：（一）李爱国与张建国签订案涉《房屋转让协议》时，并无李琼玛的授权，该协议处于成立但未生效的效力待定状态，李琼玛随时可以反悔。张建国出于对自身权益的保护，在无李琼玛授权或追认前，完全可以中止付款。（二）李琼玛、李爱国未提供资料，也未配合办理更名手续。李爱国若将案涉房屋转让给张建国，不仅应经李琼玛同意，也应经宁兴公司同意或认可，并办理相关手续。（三）李琼玛于2015年3月26日的发函行为是对案涉《房屋转让协议》的追认。即使张建国之前有逾期付款，但李琼玛、李爱国同意变更付款方式，并要求继续履行协议，同时，双方对于变更后的付款时间并无约定。（四）根据协议约定及法律规定，只有根本性违约，乙方才可以没收定金。张建国中止付款是行使不安抗辩权，且双方均认为张建国中止付款并未导致合同目的不能实现，否则，李琼玛、李爱国也无须发函要求张建国继续履行协议并支付款项。（五）李琼玛、李爱国已经违约，实际上已无法履行转让义务。2015年2月9日，李琼玛、李爱国与宁兴公司取消原购房协议并将案涉房屋转让给案外人黄泽正。李琼玛已完全丧失对该房屋的期权，其已不可能再将该房屋转让给张建国。李爱国述称：李爱国本打算卖给余姚的老板，张建国当时在旁边，其准备按照同等价格购买。第二天在宁兴公司跟张建国见面，当时约定好先支付定金，余款在2013年3月底付清。李爱国在2013年4月打电话给张建国，张建国以女儿在国外，要等女儿回来为由拒绝付款。李爱国在2013年6月催促张建国付款，张建国以房价降低为由希望李爱国降价，张建国自始至终没有付款。李爱国已告知张建国如果再不付款就把案涉房屋卖给他人，直到李爱国把案涉房屋卖给第三人，张建国才发函要求还款200万元，李爱国、李琼玛也发函给张建国。2013年后房价下跌很多，李爱国卖给他人的价格是1500多万元。张建国向浙江省宁海县人民法院起诉请求：1.解除原、被告于2013年2月7日签订的《房屋转让协议》；2.判令两被告双倍返还定金400万元。一审法院认定事实：李琼玛与李爱国系父女关系。2009年10月29日，李琼玛与宁兴公司签订一份《城市花园商品房买卖协议》，约定李琼玛购买宁兴·城市花园项目商品房（施工号）Ａ20幢01室，总价959.8486万元。2013年2月7日，李爱国以李琼玛名义与张建国签订一份《房屋转让协议》，约定：1.李琼玛所拥有的坐落于宁波市鄞州区××花园小区，施工编号×××01，门牌号城市花园21幢92号，建筑面积地上371.54平方米，地下199.08平方米，张建国对该房屋已充分了解；2.涉案房屋转让成交价1768万元；3.签订协议时张建国支付200万元作为购房定金，余款1568万元于2013年3月30日前付清；4.涉案房屋产权登记手续由张建国自行办理，办理产权证、土地证、契证等所需费用由张建国自理；5.如张建国未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，则已付之定金由李琼玛没收，而李琼玛有权再将涉案房屋转让给任何人，如李琼玛在收取定金后不依协议条款将涉案房屋售予张建国，则李琼玛须返还张建国双倍定金弥补张建国的损失。同日，张建国以浙江同信园林工程有限公司（以下简称同信公司）账户转给李爱国购房定金200万元，之后张建国未再付款。2015年2月9日，李爱国、李琼玛出具一份《房屋定金转移说明》给宁兴公司，载明：本人同意取消城市花园20幢01号的原购买协议，将原购房定金200万元转为新购房人黄译正的购房款，并承诺本人与黄译正之间有关此房产房款差价部分与贵公司无关。同日，宁兴公司与黄译正就涉案房屋签订一份《商品房买卖合同》。2015年3月20日，同信公司发催款函给李爱国，载明：因近期我公司资金紧张，为此特函告于您，望您及时归还我公司于2013年2月7日汇入您建设银行宁海支行的人民币200万元。李琼玛、李爱国收到催款函以后，于2015年3月26日发催告函给张建国，催告如下：一、根据《房屋转让协议》，房屋转让成交价款共计1768万元，请你继续履行合同付清全部款项；二、如你在接到本函后不向催告人付清全部价款，催告人将可能随时向法院起诉，要求你继续履行合同确定的付款义务，或者要求你赔偿因房价下跌所造成的一切损失（以2013年2月7日的房屋市场评估价与当前的房屋市场评估价之间的差价作为直接损失），因诉讼所产生的一切费用损失将由你承担。另查明，同信公司于2017年2月14日以民间借贷起诉李琼玛、李爱国归还涉案的200万元，后于2018年2月6日撤回起诉。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李琼玛向宁兴公司购买涉案房屋后，李爱国出面将涉案房屋转让给张建国，李琼玛对此予以确认，故涉案合同相对方为张建国与李琼玛。合同解除应当通知对方，自通知到达对方时解除。张建国起诉要求解除与李琼玛于2013年2月7日签订的《房屋转让协议》，李琼玛对合同解除没有异议，但是认为合同已于其收到张建国的催款函时解除，因为张建国要求李爱国归还200万元即以其行为表示不继续履行合同，但催款函中并无解除涉案合同的意思表示，李琼玛抗辩合同于2015年3月20日解除的意见，不予采纳。对于张建国起诉解除合同，李琼玛未提出实质性异议，予以确认。本案争议焦点在于原、被告均认为对方违约在先，对方应当承担违约责任。房屋买卖合同是典型的双务合同，买方须向卖方支付相应价款，卖方须为买方办理房屋产权过户登记，转移不动产所有权给买方。根据双方签订的《房屋转让协议》约定，签订协议时张建国支付200万元作为购房定金，余款1568万元于2013年3月30日前付清，付款的时间点双方有约定；涉案房屋产权登记手续由张建国自行办理，办理产权证、土地证、契证等所需费用由张建国自理，关于过户只约定由张建国自行办理，过户的时间点未明确约定。张建国提出李琼玛在出卖涉案房屋时，其与宁兴公司签订的《商品房买卖合同》并未履行完毕，无法确认李琼玛是涉案房屋的所有人，也无法确认李爱国是否有授权书，因此，张建国未支付剩余购房款。但在此情况下，张建国可行使不安抗辩权，及时通知李琼玛，要求李琼玛提供适当担保，而不是拒绝履行合同约定的付款义务，故可认定系张建国违约在先，根据双方约定，李琼玛有权没收定金200万元。张建国陈述李琼玛于2015年2月9日向宁兴公司取消原购房协议将涉案房屋转让给黄译正，构成违约，该行为发生在原、被告签订合同两年之后，张建国主张李琼玛违约在先的意见，不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认张建国与李琼玛于2013年2月7日签订的《房屋转让协议》解除；二、驳回张建国的其他诉讼请求。本案受理费38800元，减半收取19400元，由张建国负担19300元，由李琼玛负担100元。二审中，当事人未提交新证据。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院另查明：宁兴公司（甲方）与李琼玛（乙方）签订的《城市花园商品房买卖协议》约定：一、乙方选择2009年10月29日前支付房款200万元，2009年11月25日前付款184.8486万元，按揭575万元。2009年11月25日前须办妥按揭申请手续。二、乙方须在2009年11月25日携带本协议与甲方签订网上备案的商品房买卖合同及补充协议，若乙方逾期未至指定地点签约，甲方可将本商品房另行出售给他人。三、乙方选择其中一种付款方式后，若逾期未付足应付款项，则视为乙方违约，甲方可将商品房另行出售给他人。四、如甲、乙双方任何一方无正当理由要求退房，视为违约；乙方逾期未付足应付款项或逾期不签订商品房买卖合同，视作违约。违约方须承担总房款10%违约金。张建国于2013年2月7日向李琼玛支付了200万元购房定金后，李琼玛将该款支付给了宁兴公司作为房款。李琼玛未向宁兴公司支付其余房款。二审法院认为：李琼玛于2015年2月9日，向宁兴公司出具《房屋定金转移说明》，表示其取消购买涉案房屋；同日，宁兴公司与案外人黄译正就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》；至此李琼玛已不可能履行与张建国之间的《房屋转让协议》。故一审法院判令解除双方当事人签订的《房屋转让协议》，并无不当。2013年2月7日，张建国与李琼玛签订《房屋转让协议》，约定李琼玛将涉案房屋转让给张建国，但因当时李琼玛尚未取得涉案房屋的所有权，故张建国能否履行《房屋转让协议》取决于其与宁兴公司就涉案房屋的买卖结果。李琼玛与宁兴公司签订的《城市花园商品房买卖协议》，约定李琼玛于2009年10月29日前支付房款200万元，2009年11月25日前付款184.8486万元，按揭575万元，2009年11月25日前须办妥按揭申请手续，但李琼玛并未按约履行上述约定的付款义务。因此，李琼玛在与张建国签订《房屋转让协议》之时，已经构成对宁兴公司的违约，李琼玛能否完成向宁兴公司购入涉案房屋进而向张建国履行交付涉案房屋的义务，存在不确定性。因李琼玛没有证据证明其在与张建国签订《房屋转让协议》时，就前述的不确定性向张建国作出明确告知的事实，故应认定李琼玛存在过错。又因前述的不确定性，李琼玛构成《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定的“可能丧失履行债务能力”的情形，张建国称其中止履行支付房款义务的理由成立。但张建国未能举证证明其按《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定向李琼玛履行了通知义务的事实，故应认定张建国在行使不安抗辩权时存在过错。李琼玛在2015年2月9日向宁兴公司取消了涉案房屋的购买，且明知涉案房屋已被案外人购买，但其仍于次月的26日要求张建国履行付款义务，有违诚信，过错明显。鉴于双方当事人均存在过错，故双方均不得主张定金罚则。一审法院认定李琼玛有权行使定金罚则，应属不当。双方之间的《房屋转让协议》解除后，李琼玛应当返还已收取的定金200万元。综上，一审法院认定事实有误，导致案件实体处理失当，二审予以纠正。张建国的部分上诉理由成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款第四项、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初2223号民事判决第一项，即确认张建国与李琼玛于2013年2月7日签订的《房屋转让协议》解除；二、撤销浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初2223号民事判决第二项；三、李琼玛向张建国返还定金200万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回张建国的其他诉讼请求。一审案件受理费38800元，减半收取19400元，由张建国、李琼玛各负担9700元；二审案件受理费38800元，由张建国、李琼玛各负担19400元。本院再审期间，李琼玛向本院提交如下证据：证据1.证人金某的调查笔录，并申请证人金某出庭作证，拟证明张建国是经宁兴公司林董事长介绍而购买案涉房屋，其在签订协议时已知晓案涉房屋情况，因房价下跌而拒绝付款构成违约，系造成合同无法继续履行的根本原因，若张建国能够及时付款，宁兴公司可以直接更名。证据2.网页打印件，拟证明2013年开始宁波房价下跌，直至2016年才开始回暖。张建国质证意见如下：对证据1的真实性和关联性都有异议，证人不能证明他曾经担任过宁兴公司的销售总监，更不能证明宁兴公司曾参与案涉协议的签订，证人的证言与其笔录自相矛盾，笔录中的很多情况与实际情况不一致，证人并未在签约现场。对证据2的三性都有异议，数据是否真实无从可知，无法证明双方签《房屋转让协议》时的房价走势。李爱国对证据1、证据2没有意见。本院再审期间，张建国向本院提交如下证据：证据3.2013年鄞州房价走势打印件，拟证明2013年房价整体是往上走。李琼玛质证意见如下：对证据3的三性都不予认可，不清楚证据3的来源及提供主体。李爱国对证据3没有意见。本院认为：证据1.证人金某陈述其2009年至2017年间在宁兴公司工作，案涉《房屋转让协议》签订时其在现场，并表示庭后会提交其在宁兴公司工作的证据，但其庭后并未向本院提交相关证据，故本院对其证言不予采纳。证据2、证据3的数据来源不明，真实性难以判断，故本院不予采纳。经再审审理，本院对“张建国于2013年2月7日向李琼玛支付了200万元购房定金后，李琼玛将该款支付给了宁兴公司作为房款”不予确认，对一、二审法院认定的其他事实予以确认。再审另查明，宁兴公司于2009年11月4日向李琼玛出具收款收据，载明收到李琼玛交付的200万元案涉房屋预售款。双方当事人均认可张建国、李爱国在案涉房屋所在小区均另有其他房屋，经宁兴公司林董事长介绍而签订案涉《房屋转让协议》。本院再审认为，本案争议焦点为李琼玛是否应向张建国返还200万元定金。首先，关于案涉《房屋转让协议》的效力。案涉《房屋转让协议》虽由李爱国代李琼玛签订，但该协议并非格式合同，而是当事人自行制作的简易合同，其中已明确约定张建国对案涉房屋已充分了解。结合张建国、李爱国自认在案涉小区均有房屋，双方又系经宁兴公司林董事长介绍而签订案涉《房屋转让协议》，及李爱国与李琼玛系父女关系，李琼玛始终承认该协议，亦无证据证明张建国曾催促李琼玛追认该协议或要求李爱国提交李琼玛的委托授权手续。故张建国现以李爱国没有授权为由主张该协议尚未生效，本院不予支持。其次，关于张建国是否违约。案涉《房屋转让协议》明确约定：涉案房屋转让成交价1768万元，张建国签订协议时支付200万元作为购房定金，余款1568万元于2013年3月30日前付清。该协议还约定：如张建国未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，则已付定金将由李琼玛没收，李琼玛有权再将该物业转让给予任何人。现张建国仅支付200万元定金，剩余购房款迟迟未付，且并无证据证明张建国已就迟延付款事宜与李琼玛、李爱国协商一致，直至2015年2月9日李琼玛、李爱国向宁兴公司出具说明，同意取消原购买协议后，同信公司才于2015年3月20日发催款函给李爱国，要求李爱国归还案涉200万元，据此足以认定张建国已构成根本违约，张建国无权要求李琼玛返还该200万元定金。李琼玛、李爱国接到同信公司的催款函后，于2015年3月26日发催告函给张建国，要求张建国付清全部款项的行为，并不会改变张建国已根本违约的事实，而张建国收到催告函后仍未及时支付剩余购房款。因双方系经宁兴公司林董事长介绍而签订案涉《房屋转让协议》，张建国现以李琼玛对宁兴公司构成违约为由，主张中止付款是履行不安抗辩权，难以成立。在张建国逾期付款近两年的情况下，李琼玛有权依据案涉《房屋转让协议》约定将案涉房屋出卖给案外人，张建国据此主张李琼玛违约，本院不予支持。综上，李琼玛的再审请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省宁波市中级人民法院（2019）浙02民终4334号民事判决；二、维持浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初2223号民事判决。一审案件受理费38800元，减半收取19400元，由张建国负担19300元，由李琼玛负担100元；二审案件受理费38800元，由张建国负担。本判决为终审判决。审判长 王 君审判员 李良勇审判员 方 晓二〇二〇年九月二十二日书记员 郑 宇