山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁14民终2796号 上诉人（原审原告、反诉被告）:李亭亭，女，1988年5月2日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。 委托诉讼代理人：胡善善，山东德洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:德州百脑汇电子信息有限公司，住所地山东省德州市德城区解放中大道500号。 法定代表人：许昆泰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁春青，女，该公司职员。 上诉人李亭亭因与被上诉人德州百脑汇电子信息有限公司（以下简称百脑汇公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区（2019）鲁1402民初3606号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李亭亭上诉请求：1.撤销（2019）鲁1402民初3606号民事判决书第二、三项判决内容，查明事实后改判或发还重审；2.一、二审诉讼费由百脑汇公司负担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，恳请查明事实维护李亭亭的合法权益。1.百脑汇公司单方面变更了合同约定的租金缴纳方式和缴纳期限，李亭亭有权利要求与百脑汇公司就缴纳租金问题进行协商。双方之间签订的《租赁专柜合约书》第五条第3款第(2)项约定除首期租金外，其他交租期租金均按每【叁】个完整的自然月为一个交租期交纳。李亭亭应当在每个交租期最后一个月的20号前向百脑汇公司一次性足额支付下个交租期租金；第六条约定李亭亭应当在每个交租期最后一个月的20号前向百脑汇公司一次性足额支付下季租金、物业管理费、场地维护服务费和其他相关费用。李亭亭在次月10号前对账、次月/季的15号前缴纳高于固定收费的抽成收费部分；根据该约定，李亭亭应在2019年3月20号之前缴纳2019年4月至6月的固定租金，应该在2019年5月15日前支付4月份的抽成租金，2019年6月15日前支付5月份的抽成租金，2019年7月15日前支付6月份的抽成租金，但是百脑汇公司于2019年6月11日向李亭亭发送收缴租1/3金的联系函时，既不在缴纳固定租金的时间也不在缴纳抽成租金的时间，而且要求李亭亭一次性缴纳三个月的抽成租金，这明显加重了李亭亭的负担。百脑汇公司单方变更租金的缴纳时间和邀纳方式，李亭亭有权利就此提出异议，而且李亭亭并没有拒绝缴纳租金，而是在协商无果的情况下以诉讼的方式要求恢复合同约定的缴纳租金方式，一审认定李亭亭违约并判令李亭亭承担违约责任属于事实认定错误。2.百脑汇公司变更了开始计租的时间，双方未就该计租时间达成一致意见。双方之间的《厂商合约书》第六条第一项约定起租时间为2018年11月1日，但是因为百脑汇公司消防等手续迟迟未办妥，所以商场一直未正常营业，所以也一直未开始计租，2019年1月7日在正式计租之前，百脑汇公司向李亭亭等商户发出书面计租通知书，告知计租开始的时间自2019年2月1日开始以及在2019年1月20日之前缴纳下期租金，并告知每月的明细可于厂商对账平台中查询，厂商对账平台访问链接：http：//dzcsw.chieonysquare.co：88，但是因2-4月份商场营业并未稳定，因此商场通知暂不缴纳租金，待正式计租之前会再发出书面通知，直到2019年6月17日李亭亭收到百脑汇公司的《厂商业务联系函》，通知李亭亭于2019年4月份开始计租，不管是按照合同约定亦或者百脑汇公司之前的计租通知，李亭亭均有理由认为百脑汇公司应该在4月份计租之前提前通知，以便各商户做好营业准备，一审判决对于“原告诉称被告未经证实书面通知便开始计租的主张本院不予认定”属于事实认定错误。3.百脑汇公司在2019年6月初就开始谋划关停商场，整个商场的商户都无心营业，百脑汇公司又拒绝商谈商场关停后的赔偿问题，为了逃避赔偿就以催租的方式解除与商户的合同。整个商场的商户都收到了催缴通知，但是所有的商户都没有缴纳4-6月份的租金，百脑汇公司不敢与一些大的商户抗衡，只得乖乖赔偿人家的装修损失，但是对于像李亭亭一样的散户，百脑汇公司就采取解除合同的方式拒绝2/3承担赔偿义务。李亭亭自始至终都没有不交房租的想法，自收到催缴通知后多次与商场的负责人进行协商，负责人态度强硬，所以李亭亭才不得已以诉讼的方式寻求双方对等谈话的机会，在明知商场要关停而且商场明确表态不会赔偿的情况下，李亭亭有权利行使不安抗辩权，在明确商场经营策略之前，暂不支付房租。所以李亭亭并不存在故意迟延嫩纳房租的行为，百脑汇公司无权解除双方之间的合同，其提前关停商场，应当赔偿李亭亭的损失。 百脑汇公司辩称，1.百脑汇公司发送催款书履行催缴义务，并未变更租金缴纳方式和缴纳期限，一审法院对此事实认定清楚。李亭亭作为承租人，本应依据双方签订的《租赁专柜合约书》(以下称“合同”)第五条第3款、第六条第1、2款的约定，按时足额向百脑汇公司缴纳应付款项，但自合同签订之后，李亭亭并未履行过任何付款义务，百脑汇公司于2019年6月11日向李亭亭发送《厂商业务联系函》、于7月11日向李亭亭发送《缴费通知函》(以下统称“函件”)履行催缴义务，百脑汇公司的行为未对李亭亭的权利造成任何损失，未加重李亭亭的任何义务、责任，完全符合法律规定和合同约定，与变更租金缴纳方式和缴纳期限没有任何关系。李亭亭称百脑汇公司单方面变更合同约定的租金缴纳方式、缴纳期限完全没有任何事实和法律依据，一审法院对此事实认定清楚。2.计租时间不存在变更，一审法院对此事实认定清楚，证据确实充分。李亭亭明知合同约定的计租日期是2018年12月28日，即明知其付款义务应按照合同约定自2018年12月28日起算。百脑汇公司于2019年1月7日向其发送的《厂商业务联系函》载明“自2018年12月28日起依据合约收取相关费用”，后百脑汇公司以发送函件的方式明确告知李亭亭自2019年4月开始缴纳租金，并向其发送应缴款项的明细，百脑汇公司已减轻了李亭亭的付款义务(将租金缴纳日期自2018年12月28日改为2019年4月1日)，且李亭亭也对从2019年4月开始缴纳租金未提出过任何异议。3.李亭亭未履行任何缴款义务的行为构成严重违约，应向百脑汇公司履行付款义务并承担违约责任。李亭亭自合同签订后至今未缴纳过任何应付款项，逾期缴款时间已长达18个月，该行为是严重的故意违约，与其自称“自始至终没有不交房租的想法”相矛盾，与其所称的“不安抗辩权”更没有任何关系。李亭亭上诉状的说辞与事实相悖，且没有任何法律依据。一审法院认定李亭亭拖缴应付款项的行为属于严重违约，应向百脑汇公司履行付款义务并承担违约责任，一审法院对此认定事实清楚，证据充分。综上所述，李亭亭的上诉请求无法成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。 李亭亭向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认李亭亭与百脑汇公司之间的《租赁专柜合约书》合法有效，要求百脑汇公司按照该合约书的约定继续履行合同；2.本案诉讼费用由百脑汇公司承担。后李亭亭变更诉讼请求为：1.依法解除李亭亭与百脑汇公司之间签订的《租赁专柜合约书》；2.本案诉讼费用由百脑汇公司承担；3.依法判令百脑汇公司赔偿李亭亭店铺装修费用11万元；4.依法判令百脑汇公司赔偿李亭亭因停业期间遭受的经济损失2万元。 百脑汇公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认双方之间的《租赁专柜合约书》已经解除，判令李亭亭清空租赁场地并交回；2.依法判令李亭亭交纳2019年4月至6月份租金及其他费用共计46116.33元，并自2019年7月1日起按日万分之五支付滞纳金至付清之日止；3.依法判令李亭亭交纳2019年7月、8月租金及其他费用，共计15825元，并自2019年9月21日起按日万分之五支付滞纳金至付清之日止；4.本案反诉费用李亭亭承担。 一审法院认定事实：2018年10月25日，百脑汇公司作为甲方，李亭亭作为乙方，双方签订00107600号《租赁专柜合约书》，合约约定乙方在甲方开设的位于山东省德州市德城区解放中大道500号的“德州群光汇”商场内租赁专柜，专柜面积145平方米，合约有效期为2018年11月1日起至2021年8月31日止。合同第五条收益方式约定：“甲、乙双方同意按照下述第3种方式进行双方受益的结算。……3、固定收费与抽成收费两者取其高模式（固定收费模式为自2018年11月1日起至2021年8月31日止按每平方米每月45元计费；抽成收费模式为自2018年11月1日起至2020年8月31日止按乙方每月营业额的12%计费，自2020年9月1日起至2021年8月31日止按乙方每月营业额的15%计费）。⑴由甲方依上项抽成收费标准核算租金及费用（具体详见附表2）。⑵乙方应暂以固定收费标准预付相关费用及物业管理费，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每叁个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。⑶补交抽成收费与同期固定收费的差额：乙方同意甲方取得其每月正确之营业额数字，于租赁期限内，若无透过甲方收银系统，乙方须于每月5号前向甲方提供上月营业额数据。乙方提供的营业额数据经甲方确认同意后，作为计算乙方应补缴金额后，通知乙方依本合约第六条结算方式中规订行之。”合同第六条结算方式约定：“……2、抽成收费：采月核月结，甲方于次月5号前，核算乙方当月销售营业总额，核算乙方扣点，乙方在次月10号前对账、次月/季15号前缴纳每月高于固定收费的抽成收费部分（如有），结算方式为票据或电子银行转入甲方指定账户。付款日遇节假日顺延。……3、物业管理费：每平方米每月30元，即每月总金额为4350元。……”合同第十三条违约责任约定：“……2、本合约有效期内，如乙方不能按照相关条款约定及时交纳租金、其他应付款项等按本合约应由乙方支付的款项（以下简称“应付款项”），甲方第一次书面催告送达乙方之日起15日内为宽限期，在宽限期内乙方应积极交纳应付款项及滞纳金（滞纳金额自应付款项应缴之最后期限届满之日的次日起，每逾期一日应按应付款项金额的每日万分之五收取）。宽限期届满乙方仍不能交纳的，自甲方第二次书面催告通知书送达乙方之日起，甲方有权终止本合约，同时有权向乙方追索乙方未交纳的应付款项、滞纳金、违约金及相应的经济损失。……”合同附表2结算条件及各项收费项目、标准约定：“……二、甲方收益方式：固定收费：租赁面积共145平方米，每月租金3915元；抽成收费：租金7.2%；固定收费与抽成收费两者取高模式（基准如上）。三、各项收费项目及标准：……5、物业管理费：30元/平米/月。……11、收银机租赁费：按300元/月/台收取，每台押金10000元。12、收银服务费：由乙方100%承担，收取0.6%刷卡手续费。……14、场地维护服务费：如采用抽成收费方式的，每月收费，按营业额的4.8%计提；如采用固定收费方式的，每月收费，每月场地维护服务费2610元（不足半个月以半个月计算，不满一个月以一个月计算）。” 2019年1月7日，百脑汇公司向李亭亭发送了第一份《厂商业务联系函》，通知李亭亭于2019年1月20日前按合约约定预交2019年2月份至4月份的租金及相关费用共计33525元，李亭亭未交纳。2019年6月17日，百脑汇公司向李亭亭发送了第二份《厂商业务联系函》，通知李亭亭于收到通知后一周内交纳2019年4-6月份的租金及相关费用共计55226.33元，李亭亭未交纳。2019年7月11日，百脑汇公司向李亭亭发送了《关于租金、管理费及各项收费的缴费通知函》催缴租期费用。2019年7月24日，百脑汇公司向李亭亭发送了《〈厂商合约书〉解除通知书》，通知李亭亭因其未按约定交纳相关费用，即日起解除双方签订的00107600号《租赁专柜合约书》，并要求李亭亭自收到该通知书十日内搬离、交还租赁场地。2019年8月23日，百脑汇公司向李亭亭发送《公函》，再次要求李亭亭在8月31日前闭店并交还租赁场地。 另查明，李亭亭所经营的店铺2019年4月份的营业额为202740元，2019年5月份的营业额为90921元。群光汇商场于2019年8月31日闭店停止经营。 一审法院认为，李亭亭、百脑汇公司签订的00107600号《租赁专柜合约书》系双方真实的意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效。依法成立的合同对合同相对人具有法律约束力，合同双方应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。庭审中，双方均同意解除00107600号《租赁专柜合约书》。 百脑汇公司于2019年1月7日向李亭亭发送的第一份《厂商业务联系函》中载明“群光汇自2018/12/28日起依合约收取相关费用”，李亭亭应当知道正式计租日期为2018年12月28日，对于李亭亭诉称的百脑汇公司未经正式书面通知便开始计租的主张，一审法院不予认定。《租赁专柜合约书》约定的费用交纳方式为预交下季度租期费用，在李亭亭未交纳2019年1月7日《厂商业务联系函》中载明的2019年2月份至4月份的租期费用的情况下，百脑汇公司于2019年6月17日向李亭亭发送第二份《厂商业务联系函》催缴2019年4月份至6月份的租期费用，百脑汇公司在本案中并未对2019年2月份至3月份租期费用及提前收取租期费用的权利进行主张，百脑汇公司此行为对李亭亭不存在不利因素和权利侵害，也没有违反合同约定，李亭亭无权要求百脑汇公司赔偿其装修费用及停业损失，一审法院依法驳回李亭亭的上述本诉诉讼请求。 本案中，李亭亭作为承租方，理应按照合同约定按时足额向出租方交纳租期费用。现李亭亭未按约定向百脑汇公司交纳费用，已经构成违约，理应按照《租赁专柜合约书》向百脑汇公司交纳租赁期间的租赁费用。依照《租赁专柜合约书》第五条及附件二中所列明的收费项目及标准，租赁期限内李亭亭需按月向百脑汇公司交纳的费用项目包括：租金、场地维护服务费、物业管理费（每月4350元）、收银机租赁费（每月300元）、收银服务费。百脑汇公司未就收银服务费的计算标准提供证据，因此对百脑汇公司反诉请求中要求李亭亭支付收银服务费189.51元的部分不予支持。庭审中，李亭亭主张百脑汇公司要求其于2019年6月交纳2019年4月份、5月份的抽成租金系违约行为，应当于2019年7月15日交纳，对此一审法院经审查认为，《租赁专柜合约书》第六条第二款明确载明，抽成收费采用月核月结模式，即次月15日前交纳每月高于固定收费的抽成收费部分（如有），因此百脑汇公司于2019年6月17日发送《厂商业务联系函》催缴2019年4月份、5月份的抽成租金符合合同约定，并无违约，对李亭亭的该答辩理由一审法院不予认定。 李亭亭2019年4月份应付租赁场地费用如下：收银机租赁费300元；物业管理费4350元；租金及场地维护服务费按固定收费应为3915元+2610元=6525元，按抽成收费应为2019年4月份的营业额202740元*12%=24328.8元，按照合同约定承租方应先按固定收费预交6525元，于对账后交纳高于固定收费的抽成收费部分即24328.8元-6525元=17803.8元。现百脑汇公司主张固定收费及物业管理费可按7折收取，应付4月份租赁场地费用共计300元+4350元*70%+6525元*70%+17803.8元=25716.3元。 李亭亭2019年5月份应付租赁场地费用如下：收银机租赁费300元；物业管理费4350元；租金及场地维护服务费按固定收费应为3915元+2610元=6525元，按抽成收费应为2019年5月份的营业额90921元*12%=10910.52元，按照合同约定承租方应先按固定收费预交6525元，于对账后交纳高于固定收费的抽成收费部分即10910.52元-6525元=4385.52元。现百脑汇公司主张固定收费及物业管理费可按7折收取，应付5月份租赁场地费用共计300元+4350元*70%+6525元*70%+4385.52元=12298.02元。 李亭亭2019年6月份应付租赁场地费用如下：收银机租赁费300元；物业管理费4350元；租金及场地维护服务费按固定收费应为3915元+2610元=6525元。现百脑汇公司主张固定收费及物业管理费可按7折收取，应付6月份租赁场地费用共计300元+4350元*70%+6525元*70%=7912.5元。2019年4月份至6月份的租期费用共计25716.3元+12298.02元+7912.5元=45926.82元。 李亭亭2019年7月份应付租赁场地费用如下：收银机租赁费300元；物业管理费4350元；租金及场地维护服务费按固定收费应为3915元+2610元=6525元。现百脑汇公司主张固定收费及物业管理费可按7折收取，应付7月份租赁场地费用共计300元+4350元*70%+6525元*70%=7912.5元。 李亭亭2019年8月份应付租赁场地费用如下：收银机租赁费300元；物业管理费4350元；租金及场地维护服务费按固定收费应为3915元+2610元=6525元。现百脑汇公司主张固定收费及物业管理费可按7折收取，应付8月份租赁场地费用共计300元+4350元*70%+6525元*70%=7912.5元。2019年7月份至8月份的租期费用共计7912.5元+7912.5元=15825元。 李亭亭无故拖欠租期费用，已经构成违约，理应按照合同第十三条第二款的约定向百脑汇公司支付滞纳金。百脑汇公司于2019年6月17日向李亭亭书面催缴2019年4月份至6月份的租期费用，李亭亭应于催缴之日起15日宽限期届满后的次日（即2019年7月3日）起按应付款项的日万分之五交付滞纳金。百脑汇公司未就2019年7月份至8月份的租期费用向李亭亭进行书面催告，其要求李亭亭自2019年9月21日向其支付滞纳金的主张亦无约可依，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李亭亭与百脑汇公司于2018年10月25日签订的00107600号《租赁专柜合约书》；二、李亭亭给付百脑汇公司2019年4月份至6月份的租期费用45926.82元及滞纳金（以45926.82元为基数，自2019年7月3日起至实际付清之日止，按日万分之五计算）；李亭亭给付百脑汇公司2019年7月份至8月份的租期费用15825元，限于判决生效后十日内付清；三、驳回李亭亭的其他诉讼请求；四、驳回百脑汇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由李亭亭负担。反诉案件受理费675元，由李亭亭负担673元，由百脑汇公司负担2元。 本案二审期间，当事人针对上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。李亭亭提交群光汇与另外一个业主的聊天记录截屏一份，证明2019年6月2日，群光汇领导亲口承认群光汇商场会统一关停，该证据是本案一审判决后，在另案（2019）鲁1402民初4437号案件中发现。该证据可以证明李亭亭可以行使不安抗辩权。商场从2019年6月份就确定要关停，在后续赔偿事宜没有商量好之前，李亭亭有权行使不安抗辩权，暂时拒绝缴纳房租。百脑汇公司质证称，对该证据的真实性及关联性存在异议。首先，无法证明该对话发生于我公司工作人员与其他商户之间，而且该证据存在被恶意截取、删除的可能性，无法证明该对话的真实意思表示。其次，就图片内容显示“统一撤柜”既可指商场统一撤柜，也可指李亭亭的三个品牌商铺统一撤柜。仅凭“统一撤柜”四个字无法证明百脑汇公司有于2019年6月将商场统一关停的说法。再次，李亭亭自合同签订后未履行过任何付款义务，李亭亭不履行合同义务在先，该证据与李亭亭的不安抗辩权无任何关联。因李亭亭始终未缴纳过任何费用，故其主张“暂时拒绝缴纳房租”的说法不成立。本院认为，因百脑汇公司对李亭亭提交上述证据的真实性不予认可，本院对该证据不予采信。 本院查明，李亭亭与百脑汇公司签订的《租赁专柜合约书》第十一条第七项约定：本合约有效期内，在下列任一情况下，甲、乙双方均有权解除本合约并终止本合约的履行，按照乙方实际使用该场地的天数进行租金、场地维护服务费、场地促销服务费等其他相关费用的结算，双方互不承担违约责任，乙方对由此造成的包括装修费用、应得营业利润在内的损失不得向甲方索赔。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，李亭亭与百脑汇公司签订的《租赁专柜合约书》系双方真实的意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效。依法成立的合同对合同相对人具有法律约束力，合同双方应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。李亭亭自租赁开始后一直未履行过缴纳租金的义务，百脑汇公司向李亭亭发出催交通知符合法律规定，且催交通知并未改变租金的缴纳方式及租金数额，因此，李亭亭所主张的不安抗辩权不能成立。一审法院判决李亭亭承担缴纳租金符合合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《租赁专柜合约书》第十一条第七项约定，李亭亭主张的装修损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，李亭亭的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4246元，由上诉人李亭亭负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 芳 审判员 高红梅 审判员 宋珊珊 二〇二〇年九月十四日 书记员 庄 宁