北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8255号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京德坤君健物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村北大街178号二层201室。法定代表人：陈彩华，经理。委托诉讼代理人：包树良，北京科仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏红兵，男，1972年3月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓军，北京市京师（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：南粥北面餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：庄志军，总经理。委托诉讼代理人：肖小林，男，1979年6月3日出生，南粥北面餐饮管理（北京）有限公司副总经理，住甘肃省天水市秦州区。上诉人北京德坤君健物业管理有限公司（以下简称德坤君健公司）因与被上诉人魏红兵、被上诉人南粥北面餐饮管理（北京）有限公司（以下简称南粥北面公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人德坤君健公司之委托诉讼代理人包树良、何碧玉，被上诉人魏红兵之委托诉讼代理人胡晓峰、何晓军，被上诉人南粥北面公司之委托诉讼代理人肖小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德坤君健公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回魏红兵的一审诉讼请求，支持德坤君健公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决与北京市朝阳区人民法院（2018）年京0105民初65078号案件属于同案不同判。北京市朝阳区人民法院（2018）年京0105民初65078号案件与本案有关联，争议双方是出租人与承租人之间的租赁合同纠纷，出租人为北京天奇阳光百货商城有限公司，承租人为德坤君健公司。本案魏红兵是次承租人，争议是德坤君健公司作为出租人与次承租人魏红兵之间的租赁纠纷。但两案主要争议是一致的。一审法院认定事实不清，判决错误，对同一事实采取了不同的标准，一审法院判决违反公平原则、等价有偿原则。二、一审法院认定涉案房屋未能通过正餐服务的环境评估是德坤君健公司违约有误。魏红兵提出2013年因污水处理未通过而无法办理营业执照，但到2016年一审时才提出这个问题，该主张并不充分。2015年，德坤君健公司为防止双方损失进一步扩大，起诉到法院要求解除双方的租赁合同，但德坤君健公司在明知物美超市无法进场之下仍旧坚持继续履行租赁合同，占有使用涉案房屋但又不向德坤君健公司交纳任何费用。在法院判决继续履行之后，魏红兵未履行生效判决，未开展经营，不积极解决问题，致使双方损失扩大。在判决生效后的2016年12月1日，鉴于魏红兵的消极行为导致损失的扩大，德坤君健公司再次发函给魏红兵，要求解除租赁合同，德坤君健公司为避免双方损失扩大尽到了相应责任，魏红兵违反诚实信用原则占有房屋近5年不支付任何费用反而向德坤君健公司主张违约赔偿。魏红兵对目前造成双方损失的结果是有责任的，一审法院对魏红兵的上述行为没有予以查明认定是错误的，判决结果对德坤君健公司不公平。三、德坤君健公司对魏红兵各项设备的损失不应当承担责任。德坤君健公司出租房屋给魏红兵，主要义务是交付房屋，对魏红兵的物品并无保管责任。魏红兵在一审中表述，其承租房屋被天奇阳光百货有限公司收回，经营海鲜故事餐厅，其各项设备均未能取回，当时报警解决。事实证明魏红兵一直占有使用该房屋，其店内物品的损失被案外人侵占，其就该部分损失应当向案外人主张侵权责任，上述损失不应当由德坤君健公司承担。四、关于本案的装修损失，德坤君健公司认为依法应当由评估机构依法评估作价，一审法院以对方提交的装修合同等证据认定装修损失是错误的，而且涉案房屋由政府拆迁，其对房屋进行了评估，一审法院应当调取该证据作出正确认定。一审法院审理程序错误，没有进行实质审理。魏红兵在2015年就已经收到了腾房通知。魏红兵仍要求履行房屋租赁合同，对于扩大损失部分应该自行承担相应责任。魏红兵辩称：不同意德坤君健公司的上诉请求，请求二审法院驳回德坤君健公司的上诉请求。第一，本案与北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初65078号案件不同，不具有类比性，不属于同案同判。两案所涉租赁合同存在重大差异。德坤君健公司有收益而魏红兵无任何收益。德坤君健公司无装修投入而魏红兵投入巨额资金进行装修。第二，德坤君健公司应当赔偿魏红兵全部损失，包括经营损失。魏红兵未能开业经营完全是德坤君健公司原因造成的。第三，德坤君健公司无权要求魏红兵支付租金或占用费。第四，魏红兵在（2016）京03民终8860号案件中要求继续履行《租赁合同》是对自身利益的保护，且未给德坤君健公司造成任何损失。第五，一审判决认定魏红兵装修损失金额与客观事实相符。第六，德坤君健公司称魏红兵于2015年即知道物美超市不会进场，仍要求继续履行合同，责任应由魏红兵承担的理由不成立。德坤君健公司称魏红兵租赁物被第三方侵权，其不应承担赔偿责任的理由不成立。魏红兵未收到腾房通知，且北京天奇阳光百货商城有限公司与魏红兵不存在房屋租赁合同关系，其无权约束魏红兵。一审法院已依法开庭审理本案，不存在违反程序问题。南粥北面公司辩称：一审法院认定事实清楚。本案与北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初65078号所涉租赁合同没有关联性。德坤君健公司的违约事实确实存在，应当向魏红兵赔偿相关损失，魏红兵与北京天奇阳光百货商城有限公司没有关系。魏红兵向一审法院起诉请求：1、解除魏红兵与德坤君健公司于2013年9月4日签署的《租赁合同》；2、判令德坤君健公司退还魏红兵租赁保证金125000元；3、判令德坤君健公司支付魏红兵违约金375000元；4、判令德坤君健公司赔偿魏红兵各项损失2791568.37元。德坤君健公司向一审法院提出反诉请求：判令魏红兵、南粥北面公司连带支付德坤君健公司2013年9月24日至2016年9月23日期间房屋租金及占有使用费225万元。一审法院认定事实：德坤君健公司原名称为北京德坤君健投资有限公司，于2017年10月25日经核准变更为现名称。2013年9月24日，魏红兵与德坤君健公司签订《租赁合同》，约定德坤君健公司将涉案房屋出租给魏红兵用于经营中式快餐，租期12年，年租金75万元，自物美超市开业之日起正式计算租金，租金按6个月支付，魏红兵应向德坤君健公司支付履约保证金125000元。合同约定德坤君健公司保证确实拥有房产的出租经营权，德坤君健公司确保有权将涉案房屋出租给魏红兵，并保证魏红兵能正常从事合同约定经营活动，魏红兵在办理行业经营相关性行政许可时，德坤君健公司在法律规定的义务范围内可以予以协助和配合，如因德坤君健公司房屋情况的客观原因或德坤君健公司的主观原因无法依照合同履行义务，使魏红兵无法正常开业经营的，德坤君健公司应承担给魏红兵造成的全部损失；德坤君健公司须配合魏红兵办理经营证照并提供所需的相关资料。合同还约定，租赁期内，由于德坤君健公司原因发生权属纠纷或债务造成魏红兵无法使用涉案房屋的，或因德坤君健公司原因提前终止或解除该合同的，魏红兵有权单方解除合同，德坤君健公司应向魏红兵支付6个月租金金额作为违约金并承担由此给魏红兵造成的全部损失；租赁期内魏红兵不支付或者不按照约定支付租金超过20日的，德坤君健公司有权单方解除合同，魏红兵应向德坤君健公司支付相当于6个月租金金额作为违约金及承担由此给德坤君健公司造成的全部损失。后魏红兵向德坤君健公司支付保证金125000元，德坤君健公司将涉案房屋交付魏红兵使用。2013年10月11日，魏红兵与南粥北面公司签订《南粥北面特许经营合同》，约定南粥北面公司特许魏红兵开设“粥面故事”快餐厅垡头店。魏红兵出具《授权委托书》，授权南粥北面公司经营上述餐厅。2013年9月24日，南粥北面公司出具《承诺书》，承诺如魏红兵在涉案房屋经营粥面故事特许经营餐厅期间欠缴房租，由该公司代为缴纳。2014年3月26日，魏红兵以北京依昕伊霖餐饮服务有限责任公司的项目名称向环保管理机关申请正餐服务的环境评估，因未提供污水处理设施合同方案资质而被环保管理机关退回。经询，德坤君健公司称涉案房屋具有污水处理配套设施，但经法院释明其未提供相应证据。庭审中，魏红兵提交了合同、发票、收据、转账凭证若干份，证明其承租涉案房屋后购入设备、支付装修费等共计花费1325016.5元。经询，各方均认可涉案房屋于2017年11月被拆除。德坤君健公司称魏红兵一直占用涉案房屋至被拆除。魏红兵则称其在2016年3月16日发现涉案场地已经被天奇阳光公司收回，经营名为“海鲜故事”的餐厅，因房屋被他人占用，其为经营而购置的各项设备均未能取回。魏红兵提交其在当日报警的照片对其陈述予以佐证。又询，各方均认可物美超市一直未进场。经查，2015年，德坤君健公司曾以租赁合同纠纷为由将魏红兵、南粥北面公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除涉案租赁合同，并要求魏红兵、南粥北面公司返还涉案房屋、连带支付2013年9月24日至实际返还涉案房屋之日止的租金；魏红兵、南粥北面公司在该案中提出反诉，要求继续履行涉案租赁合同，并要求德坤君健公司赔偿损失。后北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第52626号民事判决书，认定涉案租赁合同有效，驳回了德坤君健公司的全部诉讼请求，支持了魏红兵、南粥北面公司要求继续履行租赁合同的反诉请求，未支持魏红兵、南粥北面公司要求赔偿损失的请求。后德坤君健公司上诉至北京市第三中级人民法院，二审维持原判。本案庭审中，魏红兵认可德坤君健公司在上述案件的二审审理阶段表示物美公司不会进驻。另查，在本案原一审过程中，天奇阳光公司曾派工作人员到庭称，涉案房屋的建设人为案外人何某，是何某从王四营乡官庄村承租土地后建设了包含涉案房屋在内的建筑物；2016年6月14日天奇阳光公司变更登记信息后想接手上述房屋及场地，但德坤君健公司以与何某的合同没有到期为由占据场地不让天奇阳光公司进场，故天奇阳光公司是在2017年5月才实际接收涉案场地并开始收取房租；2016年6月涉案场地有卖手机的、还有海澜之家、棋牌室，但其他都没有经营，没有餐饮的。一审法院认为：契约应当严守。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，德坤君健公司虽称涉案房屋具有污水处理配套设施且能够办理经营餐饮行业的营业执照，但其未提交证据对此予以佐证。根据魏红兵提交的证据，涉案房屋未能通过正餐服务的环境评估，不能满足办理餐饮类营业执照进而开展合法经营的条件，故德坤君健公司违反了其在租赁合同中的相关约定。此外，德坤君健公司曾承诺将引进物美超市，并以此作为租期起算的条件，但后又表示物美超市不会进驻涉案房屋所在场地，导致魏红兵对其承租房屋经营餐厅所能实现的经营规模和能够获得的利润的预估落空。综上，德坤君健公司的上述违约行为导致魏红兵不能实现合同目的，现魏红兵要求解除租赁合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现魏红兵要求德坤君健公司返还租赁保证金125000元，法院予以支持。关于魏红兵要求德坤君健公司支付违约金375000元的请求，符合合同约定，法院亦予以支持。关于魏红兵要求德坤君健公司赔偿各项损失的请求，其中装修费1325016.5元，魏红兵提交的合同、票据、支付凭证基本能够相互印证，法院予以采信；关于经营损失，因租金起算条件与合法经营条件一直未成就，故法院对魏红兵主张的该项损失不予支持。鉴于法院已经支持魏红兵要求德坤君健公司支付违约金的请求，故对于违约金已经涵盖的损失部分，法院酌情予以扣减，扣减后，德坤君健公司在支付违约金的同时，还应赔偿魏红兵装修等前期投入损失100万元。关于德坤君健公司要求魏红兵、南粥北面公司连带支付2013年9月24日至2016年9月23日期间涉案房屋租金及占有使用费的反诉请求，因租赁合同约定的起租条件未成就，德坤君健公司的请求缺乏依据，且法院生效判决已经对此进行过处理，故法院对德坤君健公司的上述请求予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除北京德坤君健物业管理有限公司与魏红兵于二○一三年九月二十四日签订的《租赁合同》；二、北京德坤君健物业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还魏红兵保证金125000元；三、北京德坤君健物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付魏红兵违约金375000元；四、北京德坤君健物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿魏红兵损失100万元；五、驳回魏红兵的其他诉讼请求；六、驳回北京德坤君健物业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新证据。二审审理中，德坤君健公司向本院提交调查取证申请，申请法院向北京市朝阳区王四营乡官庄村村民委员会调取北京市朝阳区王四营乡官庄村化工路东侧南楼的拆迁补偿协议及明细。本院另查，根据魏红兵一审提交的合同、收据和支付凭证，其所主张的1325016.5元前期投入损失包括筹备期工资支出、店面设计、建设施工、厨房设备、中央空调、壁挂广告机、触摸屏POS机、沙发、灯箱广告、消防工程增项、电磁炉、电脑、保险柜、微波炉、宽带、电话、灭火器、开业杂物、服务器、水电费、工服、墙面饰画、标牌、加盟费等费用，支付时间在2013年9月至2014年8月之间。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：2013年9月24日，德坤君健公司与魏红兵签订《租赁合同》，约定德坤君健公司将涉案房屋出租给魏红兵，用于经营中式快餐使用。合同签订后，双方均应按照合同约定履行相应义务。根据《租赁合同》第六章第4条约定，魏红兵在办理行业经营相关性行政许可时，德坤君健公司在法律规定的义务范围内可以予以协助和配合；第九章第2条约定，德坤君健公司须配合魏红兵办理经营证照并提供所需的相关资料。2014年3月，因德坤君健公司未能提供污水处理配套设施相关材料，魏红兵就涉案房屋申请的正餐服务环境评估未能通过，进而无法成功办理经营餐饮行业所必需的营业执照等手续。且德坤君健公司曾承诺引进物美超市，并以此作为租期起算的条件，但物美超市并未进驻涉案房屋所在场地。综上，德坤君健公司违反合同约定，未能履行合同义务，导致魏红兵不能实现合同目的，应承担相应违约责任。魏红兵起诉要求解除涉案《租赁合同》，一审法院予以支持，并无不当。德坤君健公司上诉主张其不存在违约行为，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁保证金，合同解除后，德坤君健公司应予返还。现魏红兵起诉要求德坤君健公司返还租赁保证金125000元，有合同和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。关于魏红兵主张的损失。本案中，德坤君健公司存在违约行为，应承担违约责任，对因违约造成魏红兵的损失，应予以赔偿。根据双方合同约定，租赁期内，由于德坤君健公司原因发生权属纠纷或债务造成魏红兵无法使用涉案房屋的，或因德坤君健公司原因提前终止或解除该合同的，魏红兵有权单方解除合同，德坤君健公司应向魏红兵支付6个月租金金额作为违约金并承担由此给魏红兵造成的全部损失。故一审法院判决德坤君健公司向魏红兵给付违约金375000元，并无不当。根据魏红兵提交的关于实际损失的证据可以看出，在2014年3月涉案房屋申请的正餐服务环境评估未能通过后，魏红兵仍在进行大量资金投入，进行施工，采购空调、广告机、厨房设备、沙发、工服等物资。此时，魏红兵应当认识到涉案房屋不能办理经营餐厅相关手续进而无法正常营业的风险，但其在此之后仍继续加大投入，造成涉案损失的扩大。其次，涉案房屋未能通过正餐服务环境评估发生在本院审理的（2016）京03民终8860号德坤君健公司与南粥北面公司、魏红兵租赁合同纠纷一案之前。在该案审理中，魏红兵已明知涉案房屋未能通过正餐服务环境评估，且物美超市迟迟未能进场，其仍不同意解除涉案《租赁合同》，不及时退还涉案房屋，要求继续履行涉案《租赁合同》，仍继续实际占有使用涉案房屋。基于此，魏红兵对于扩大损失亦应承担一定责任。再者，关于魏红兵主张的物品设备等损失。德坤君健公司作为出租人，其负有向承租人魏红兵如期交付房屋的义务和附随义务，但其不负有保管租赁房屋内物品设备的义务。德坤君健公司向魏红兵交付涉案房屋后，魏红兵取得涉案房屋的占有和控制，其对涉案房屋内的物品设备应负有保管责任。一审法院未考虑魏红兵在合同履行中存在的过错，判决德坤君健公司对魏红兵主张的前期投入损失1325016.5元承担全部赔偿责任有误。德坤君健公司上诉主张其不应对魏红兵主张的前期投入损失承担全部赔偿责任，有事实依据。因此，本院综合考虑涉案合同履行情况及双方过错责任和在案证据，扣除违约金已涵盖的损失部分，将德坤君健公司应向魏红兵赔偿的损失数额酌情调整为55万元。德坤君健公司关于一审判决与北京市朝阳区人民法院（2018）年京0105民初65078号案件属于同案不同判等上诉主张，证据不足，本院不予采纳。关于德坤君健公司提交的调查取证申请，因该调查取证申请与本案无直接关联，故本院不予准许。综上所述，德坤君健公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59424号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59424号民事判决第四项、第五项；三、北京德坤君健物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿魏红兵损失55万元；四、驳回魏红兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费45533元，由北京德坤君健物业管理有限公司37483元负担（已交纳），魏红兵负担8050元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 荆审 判 员  邢 军审 判 员  江 惠二〇二〇年九月三十日法官助理  卢恺晨法官助理  刘 栋书 记 员  陈 猛