湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初1205号原告：湖北合田物业服务有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号，统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：余干，宜昌市中信法律服务所法律工作者。被告：刘成，女，1985年6月1日出生，汉族，湖北省宜都市人，户籍地宜都市。原告湖北合田物业服务有限公司与被告刘成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，于2020年8月24日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告湖北合田物业服务有限公司的诉讼代理人余干、被告刘成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北合田物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2016年1月19日至2020年12月31日的物业服务费8833元、违约金2114元，共计10947元；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月22日，原告湖北合田物业服务有限公司与湖北大地基置业有限公司签订了《雅斯国际广场前期物业服务合同》，该份前期物业服务合同约定2011年2月22日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后二个月止。业主委员会成立后于2018年8月10日与原告签订了正式的物业服务合同，合同为期六年。2011年2月22日起原告正式全面接管宜都市雅斯国际广场小区的物业管理服务工作，根据《雅斯国际广场前期物业服务合同》及与业主委员会签订的《雅斯国际广场物业服务合同》约定，住宅按占有建筑面积每月每平方米1.10元收取住宅物业服务费，并对其他费用的收取、付费时间及违约责任作了约定。被告从2016年1月19日起一直未向原告交纳物业服务费，因原告多次催交无果，故诉至法院。被告刘成对原告诉请物业服务费的计算标准、金额没有异议，但认为时限只能计算至2019年8月9日，同时辩称：1．被告从2012年入住以来，家中墙面多处渗水，窗户玻璃碎了两大块，质量不合格。被告将问题反映给原告后，原告要被告自己去换，被告更换玻璃花了2000元。2．被告房屋在四楼，买房的时候开发商并未告知自己楼下有餐饮行业，每年一到夏天，房间、卫生间、客厅都爬满了蟑螂，并且一到中午11点，鼓风机就吵个不停。2017年原告上门收物业费时，被告向他们反馈了情况，但他们没有解决也没有理睬，反而讽刺被告购买四楼，被告为此买药和杀虫剂花了大几千元。3．5号楼电梯卫生做得非常不好，业主多次提醒原告也未打扫。4．外墙渗水。5．5号楼下的空地之前都种着树，现在没有树了，一些一次性垃圾没有清理。6．5号楼门口臭气熏天，苍蝇满天飞。7．5号楼楼梯间墙体脱落已经3年，至今物业都没有解决。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，湖北大地基置业有限公司与宜昌合田物业有限责任公司（公司名称于2019年12月5日变更为湖北合田物业服务有限公司，以下均简称“合田物业公司”）签订雅斯国际广场《前期物业服务合同》；2018年8月10日宜都市雅斯国际广场小区业主委员会与合田物业公司签订雅斯国际广场《物业服务合同》。合同均约定由原告合田物业公司对宜都雅斯国际广场小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅1.1元/㎡·月。首期物业服务费于业主收到办理入住手续的通知时交纳，续交时间为新计费年度开始的第一个月。物业服务范围主要包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，公共清洁卫生管理服务，公共绿化养护，公共秩序维护以及安全防范等事项的协助管理服务。其中《物业服务合同》第六条约定：本物业服务合同期限为六年，自2018年8月10日至2024年8月9日。其中考察期为壹年，自2018年8月10日起至2019年8月9日止（考察期结束前一个月，经全体业主测评，满意度达70%，本合同继续履行；否则，本合同即终止）。第十六条约定：本物业区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业区域专有（住宅或商业）专项维修资金中列支。物业公司在物业服务过程中应当配合业委会开展专有（住宅或商业）专项维修资金申请使用工作。第二十八条约定：合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。物业公司同意继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业公司不同意继续提供服务的，应提前两个月在本物业区域内公告并告知社区居委会，合同期满即自行终止。第三十条第二款约定：物业公司不履行合同约定，致使不能提供和达到合同约定的服务内容和标准的，以及每年一次业主测评满意度低于60%，业主委员会有权依法解除合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。但业主（物业使用人）不得以物业公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。第三十四条约定：业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经物业公司书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费总额3‰的比例向物业公司支付违约金。被告刘成作为业主入住宜都雅斯国际广场小区5栋403号房屋（建筑面积135.12㎡）。被告自2016年1月19日起未交纳物业服务费，原告合田物业公司于2017年11月13日以在被告门上张贴通知单的方式向被告催收。宜都市陆城街道清江社区居委会于2020年7月10日、17日出具书证证实，因种种原因，雅斯国际广场小区暂未就该小区物业服务工作情况开展业主测评。本院认为，湖北大地基置业有限公司作为宜都雅斯国际广场小区的建设单位与原告合田物业公司签订的《前期物业服务合同》以及该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。原告在宜都雅斯国际广场小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。一、关于《物业服务合同》的期限问题。该合同约定对原告的考察期为一年，即至2019年8月9日，但该小区业主委员会未决定是否选聘原告的原因并非业主测评对原告的满意度未达70%，而是该小区至今尚未开展业主对合田物业公司的满意度测评工作，根据该合同第二十八条第一款、第二款约定，原告作为物业服务企业有权选择继续提供服务，现原告以其行为做出了继续提供物业服务的意思表示，故该合同自动延续至业主大会作出选聘、续聘或者解聘决定为止。二、关于被告辩称其房屋质量问题。该问题属于其与他人房屋买卖合同所涉问题，与本案物业服务合同不属于同一法律关系，原告作为物业服务企业，对业主提出的房屋质量问题主要开展沟通协调和辅助工作，并非建筑物的质量瑕疵担保和与此相关的维修责任主体。三、关于被告辩称的蟑螂问题，在原告与被告之间没有特别约定此类专属服务的情况下，不属于原告提供物业服务的范围。四、关于公共区域墙体瓷砖、涂料剥落问题。共用部位的维修工作确属物业服务范围，但根据《物业服务合同》第十六条约定，保修期满后对共用部位的维修、更新、改造费用在本物业区域专有（住宅或商业）专项维修资金中列支，物业公司在物业服务过程中配合业委会开展专项维修资金申请使用工作。由此可知，物业公司对小区公共区域进行修缮还涉及资金动用等程序以及其他主体的权限问题，并非物业公司可单方处理。综上所述，被告以上述事由要求减免物业服务费不能成立，原告要求被告给付2016年1月19日至2020年12月31日的物业服务费8831.71元（135.12㎡×1.1元/㎡?月×59.42月）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持；同时考虑到被告提供了证据证明原告在提供物业服务过程中确实存在垃圾、剥落的墙灰及瓷砖未及时清理等瑕疵，故本院对原告诉称的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘成于本判决生效之日起十日内向原告湖北合田物业服务有限公司支付2016年1月19日至2020年12月31日的物业服务费共计人民币8831.71元；二、驳回原告湖北合田物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37元，由被告刘成负担。本判决为终审判决。审判员 秦 刚二〇二〇年九月二日书记员 杨雪莉