湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1584号上诉人(原审被告)：湖北江山粮油贸易有限公司。住所地：湖北省黄梅县濯港镇柳埂村。法定代表人：江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师，执业证号：14211201010720518。被上诉人（原审原告）：周子文，男，1961年6月16日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，系由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被上诉人(原审被告)：湖北天丰科技股份有限公司。住所地：湖北省黄冈市龙感湖管理区工业园。统一社会信用代码：91421100770753519X。法定代表人：王正国，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄冈市龙感湖管理区交通中路。统一社会信用代码：9142110067645345565。法定代表人：王春香，该公司董事长。被上诉人(原审第三人)：王萌，女，1990年3月5日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被上诉人(原审第三人)：杨定先，男，1963年7月20日出生，汉族，住湖北省黄梅县。上诉人湖北江山粮油贸易有限公司（以下简称为江山粮油公司）因与被上诉人周子文、湖北天丰科技股份有限公司（以下简称为天丰公司）、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称为瑞通房地产公司）、王萌、杨定先案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江山粮油公司上诉请求：撤销原判，改判驳回周子文提出的执行异议诉讼请求。事实与理由：一、周子文与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效。1、杨定先以月利率6%至7%不等向该公司实际控制人王正国名下的龙感湖瑞通运输贸易有限公司放高利贷，在该公司无力偿还的情况下强迫王正国以其名下瑞通房地产公司开发的房屋抵债，王正国受杨定先的胁迫将多份盖有瑞通房地产公司公章的空白合同及空白财务收据交给杨定先，涉案雷池花苑小区17栋6号商品房其实是周子文与杨定先签订的，瑞通房地产公司对此不知情，亦未收取周子文的购房款。2、瑞通房地产公司从未与杨定先之间达成以房抵债的协议，杨定先无权处置瑞通房地产公司开发的房屋。3、杨定先与周子文之间签订的商品房买卖合同确定的房屋总价为30万元，远远低于市场价值，是杨定先、周子文之间恶意串通损害瑞通房地产公司权益的行为，商品房买卖合同因违法而无效；4、周子文就是杨定先找来与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同进而达到掩盖高利放贷的目的。二、周子文没有排除执行的权利，不能阻却法院执行。1、本案中，周子文与杨定先恶意串通，以明显低于市场价值违背瑞通房地产公司真实意思所签订的合同无效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，周子文不是合法权利人，不能提起执行异议之诉。2、瑞通房地产公司开发的房屋并未竣工验收，更没有向周子文办理交付手续，周子文并未实际占有，且周子文另有住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不应支持其异议请求。3、周子文提出异议的房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，周子文无权主张涉案房屋所有权。三、上诉人对争议的房产早已办理抵押登记，享有合法抵押权，周子文无权提出执行异议。周子文答辩称，同意原审判决。杨定先答辩称，同意原审判决。天丰公司、瑞通房地产公司、王萌未予答辩。周子文向一审法院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认周子文于2015年10月12日与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（17栋06号）商品房归周子文所有；2、裁定撤销对周子文购买的位于黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（17栋06号）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、督促瑞通房地产公司立即协助和配合钱定雄办理“雷池花苑”小区（17栋06号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由江山粮油公司、天丰公司、瑞通房地产公司负担。一审法院认定事实：江山粮油公司与天丰公司、瑞通房地产公司、张刚买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年11月17日调解审结。调解书生效后，江山粮油公司向一审法院申请执行，2018年2月3日，瑞通房地产公司向一审法院出具担保书，以其开发的“雷池花苑”9栋别墅（分别为A101栋、A102栋、A103栋、A105栋、A106栋、302栋、303栋、1206栋、1706栋）为天丰公司提供执行担保。2018年4月10日，天丰公司与江山粮油公司签订“以房抵债协议书”，约定天丰公司用瑞通房地产公司别墅8栋（分别为A101栋、A102栋、A103栋、A105栋、A106栋、302栋、303栋、1706栋）抵偿其欠江山粮油公司的债务。一审法院于2018年5月15日作出（2015）鄂黄梅执字第00671-6号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的担保房屋9栋。周子文遂向一审法院提出执行异议，一审法院经审查于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异32号执行裁定书，驳回周子文异议请求，故周子文依法提起案外人执行异议之诉。天丰公司于2005年1月16日成立，法定代表人为王正国。瑞通房地产公司于2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香（系王正国前妻）。2015年9月10日，因王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司对杨定先负有债务，龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司与杨定先委托人杨林（杨定先儿子）签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套为借款900万元提供抵押担保，双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。后经双方结算借款金额并协商，约定以瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”39套商品房抵偿借款。2015年10月12日，周子文通过杨定先与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定将“雷池花苑”第三栋17栋06号、建筑面积为284．72㎡的一套商品房以30万元的价格出卖给周子文，瑞通房地产公司于2015年10月12日开具收据，注明“收周子文购房款30万元”。该收据加盖瑞通房地产公司财务专用章，经办为“吕丽娟”。2015年10月6日，瑞通房地产公司与江雄签订协议，约定以房权证龙房字第××号房屋作为抵押，向乙方借款410万元，抵押期限一年，且瑞通房地产公司出具证明，说明其用于抵押的1#楼是雷池别墅总销控图所示的A栋（101-110）。2015年10月13日，双方在黄冈市龙感湖管理区建设局办理了房屋他项权证。还查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋17栋06号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋17栋06号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。周子文作为涉案房屋17栋06号业主已交纳该费用，并对该房屋装修完毕且实际入住。一审法院认为，本案的争执焦点为：（一）周子文与瑞通房地产公司之间基础法律关系的问题；（二）周子文是否享有排除强制执行的权益的问题。（一）周子文与瑞通房地产公司之间基础法律关系的问题。因王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司开发的房产抵偿债务，后周子文通过第三人杨定先与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向周子文出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实周子文与瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。周子文占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。瑞通房地产公司辩称其关联企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故瑞通房地产公司该项辩解意见一审法院不予采纳。周子文于2015年10月12日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。周子文虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对周子文要求确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区17栋06号商品房归周子文所有的诉讼请求，一审法院不予支持。（二）周子文是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周子文于2015年10月7日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月29日按照合同的约定支付了购房款，而一审法院查封涉案房屋系2018年5月15日。且周子文购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因周子文的原因而未能办理过户登记。周子文对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。天丰公司及瑞通房地产公司主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非周子文名下唯一住房，周子文不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无须审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对天丰公司及瑞通房地产公司的此项述称一审法院不予支持。综上，周子文在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于周子文，故周子文对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。遂判决：一、不得执行黄梅县龙感湖管理区“雷池花苑”17栋06号房屋。二、驳回周子文的其他诉讼请求。本院二审期间，江山粮油公司提供鄂瑞华审字（2017）LGB035号审计报告,拟证实王正国或王正国实际控制的公司与杨定先之间的审计报告中没有出现涉案17栋06号房屋抵债信息，杨定先主张用17栋06号房屋冲抵王正国或王正国实际控制的公司拖欠其债务缺乏事实依据，周子文与瑞通房地产公司于2015年10月12日签订的房屋买卖合同并非瑞通房地产公司真实意思表示，对瑞通房地产公司没有约束力。经过质证，周子文认为，上述证据真实性无法确认，且与本案没有关联，不能达到证实周子文与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效的证明目的，应不予采信。杨定先对该证据真实性没有异议，但称其与王正国或王正国实际控制的公司并未进行最终结算，审计报告并未完整反映双方的债务往来，案涉房屋用于冲抵王正国或王正国实际控制的公司拖欠杨定先债务属实，该证据与本案缺乏关联性，应不予采信。被上诉人天丰公司、瑞通房地产公司、王萌未发表质证意见。对于上述有争议的证据，本院认为，江山粮油公司提供的审计报告是否是杨定先与王正国或其实际控制的公司之间债务往来的最终审计结果难以确认，审计报告中未出现案涉17栋06号房屋抵债信息与合同是否合法有效没有必然关联，该证据无法证实周子文与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效的证明目的，本院对其证明目的不予采信。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、周子文与瑞通房地产公司于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。结合已经查明的事实可知，杨定先与王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司之间存在债权债务关系，在杨定先债权无法实现的情况下，双方商定通过龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司开发的房屋予以抵偿龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠杨定先的债务。案涉周子文购取的房屋系通过杨定先由周子文与瑞通房地产公司于2015年10月12日签订房屋买卖合同而取得，周子文与瑞通房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。上诉人江山粮油公司辩称上述合同是杨定先胁迫王正国将多份盖有瑞通房地产公司印章的空白合同和收据交由杨定先、合同实际是周子文与杨定先签订、瑞通房地产公司对合同订立不知情均无相应的证据予以证实。根据周子文与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同、收款收据及龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠杨定先债务的基本事实看，周子文、杨定先提出的通过瑞通房地产公司与购房户签订买卖合同用以冲抵龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠杨定先的债务具有合理性和可信性，江山粮油公司辩称瑞通房地产公司未与杨定先达成以房抵债的辩解与现已查明的事实不符，本院不予采纳其辩解意见。涉案合同是周子文与瑞通房地产公司签订，并非杨定先与周子文所签订，房屋价格是瑞通房地产公司与周子文之间的合意行为，杨定先对房屋价格并无决定权，故上诉人江山粮油公司以民法总则第一百五十四条之规定主张涉案房屋买卖合同无效的理由显然不能成立。虽杨定先参与促成周子文与瑞通房地产公司房屋买卖合同的签订意在冲抵龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠其债务，但现有证据无法证实杨定先向王正国控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司高利放贷，故不能认定周子文与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同旨在掩盖杨定先高利放贷行为，更不能据此认定周子文与瑞通房地产公司之间签订的合同无效。因瑞通房地产公司与周子文于2015年10月20日签订的房屋买卖合同加盖有出卖人瑞通房地产公司合同专用章，加盖法定代表人王正国签名章，买受人周子文已经签字且认可房屋买卖的事实，合同内容具体明确，无合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、周子文是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周子文与瑞通房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，签订合同的时间早于涉案房屋被查封的时间，瑞通房地产公司向周子文出具的收据可证实周子文付清了全部购房款30万元，且周子文购买涉案房屋后，对该房屋已装修、入住，并按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求履行了业主的义务，进行了有效控制和管理，应认定其对涉案房屋进行了实际占有。之所以未能办理过户登记系因小区房屋竣工验收手续不齐全，并非因买受人周子文的原因而未能办理过户登记。故周子文对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。对于本案到底是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。对于房地产开发企业作为被执行人的案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，当事人可选择对其有利的条款进而主张权利。基于上述分析，周子文作为合法购房户，在履行其合同义务的基础上有权对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的权利应予保护，故对于周子文名下是否存有其他用于居住的房屋，则不属于本案必须审查的范围。另外，涉案周子文购取的17栋06号房屋并未设立抵押，江山粮油公司上诉称其对涉案房屋享有抵押权缺乏事实依据。综上所述，江山粮油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由湖北江山粮油贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年九月二十四日法官助理朱章勇书记员吴慧娟