文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初8799号原告：万勇，男，1971年1月14日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆宇广律师事务所律师。被告：袁坪，女，1970年2月7日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：邹开祥，重庆市江津区几江法律服务所法律服务工作者。被告：重庆三科房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道44-6号，统一社会信用代码91500113793520523X。法定代表人：徐魏，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐利，女，该公司员工。原告万勇与被告袁坪、被告重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称三科公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月25日公开开庭进行了审理。原告万勇及其诉讼代理人刘朝阳、简圣堤，被告袁坪及其委托诉讼代理人邹开祥，被告三科公司的委托诉讼代理人唐利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告万勇与被告袁坪、三科公司于2018年2月3日签订的《房地产居间买卖协议》；2.被告袁坪返还原告万勇购房款300000元；3.被告袁坪向原告万勇支付资金占用损失（以购房款300000元为基数，从2018年2月4日起，按中国人民银行贷款利率计算至还清购房款之日止）；4.被告三科公司对被告袁坪返还原告万勇购房款300000元以及支付资金占用损失的义务承担补充赔偿责任；5.被告三科公司返还原告万勇中介服务费18000元。在审理中，因被告三科公司退还了原告中介服务费，原告遂撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2018年2月3日，原告万勇与被告袁坪、被告三科公司签订《房地产居间买卖协议》。该协议就房屋基本状况、房屋权属现状、成交价格、中介服务费、房款支付、违约责任等进行明确的约定。同日，原告万勇向被告袁坪支付定金和首付款300000元，向被告三科公司支付中介服务费18000元。2018年9月，原告万勇去半岛明珠某房屋看房时才得知，被告袁坪并不是该房屋的产权人。原告认为，被告袁坪并非涉案房屋的权利人，无权将涉案房屋出售给原告万勇，应当承担向原告万勇返还购买款300000元并支付资金占用损失的法律责任。而被告三科公司作为居间方，未依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定履行其应尽之义务，除应当向原告万勇退还中介服务费18000元外，还应就被告袁坪向原告万勇返还购买款300000元以及支付资金占用损失的义务承担补充赔偿责任。为此，原告诉至法院提出上述诉讼请求。被告袁坪辩称，第一，被告袁坪系受龚河芳的委托与原告签订案涉合同，收到的购房款已经转交给龚河芳，而龚河芳将房款转给了江梅，被告袁坪在房屋买卖中并没有受益，袁坪与龚河芳是代理与被代理的关系，法律后果由龚河芳和江梅承担。第二，根据生效刑事判决书，以袁坪名义签合同卖房系江梅诈骗犯罪手段，江梅是卖房人和房款收取人，原告是江梅犯罪行为的受害人，原告诉请返还的购房款已经刑事判决退赔，原告不能以同一事实向法院提起民事诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告三科公司辩称，原告已交的中介费可以拿收据原件到公司进行退款，不同意原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2018年2月3日，原告万勇（买方）与被告袁坪（卖方）、被告三科公司（居间人）签订《房地产居间买卖协议》，约定由原告购买坐落于江津区半岛明珠某房屋，房屋权属现状为“经纪方已告知买卖双方，此房未办理房产证，双方自愿交易”，成交价格1680000元，包含大修基金和“五通”费用，在签订协议时支付诚意金30000元，在2018年2月4日前支付购房款270000元，在房屋全部手续办理完毕后支付1380000元，另外买卖双方各支付中介服务费16800元。同时，此协议备注条款：“……3.在卖方办理完改名手续，将房产证办理到买方指定人名下当日买方支付卖方全部尾款。”同日，原告万勇向被告袁坪转款支付诚意金和首付款共300000元，向被告三科公司支付中介服务费18000元。另查明，2018年2月4日，袁坪向龚河芳转款200000元。2018年7月4日，袁坪向龚河芳转款100000元。2017年10月2日，龚河芳出具《委托书》，全权委托袁坪和刘容代表本人出售位于半岛明珠房屋，代签买卖合同，代收定金，委托期限直到房产证办理到买方指定人名下。2018年6月26日，龚河芳出具《承诺书》，承诺半岛明珠房屋真实存在，在2018年10月15日前将房产证办理到买方指定人名下，如房产证未能办理到买方指定人名下，则承担全部法律责任。2019年11月25日，重庆市江津区人民检察院以渝津检刑诉〔2019〕943号起诉书指控案外人江梅犯诈骗罪，向本院提起公诉。经本院审理查明，2013年以来，江梅以非法占有为目的，虚构事实隐瞒真相，通过龚河芳、刘容、袁坪等人以给他人购买低价房、办理社保、承揽工作为由骗取他人钱财，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪。其中，2018年2月，江梅虚构可以代购别墅的事实，通过袁坪收取万勇、张均树300000元。2019年12月6日，本院作出（2019）渝0116刑初1073号刑事判决书，责令江梅退赔张均树、万勇经济损失300000元。2020年5月6日，因未发现江梅有可供执行的财产，本院作出（2020）渝0116执1688号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。再查明，案外人张均树在2018年9月6日接受公安机关询问中陈述：“万勇是我配偶，在决定买房前，袁坪告知房子不是她的，是受委托帮忙卖此房，未告知是谁的房子”。被告袁坪在2018年9月3日接受公安机关询问中陈述:“2017年9月，刘容告知我半岛明珠有房屋可卖，底价130万，超出部分一起分，后我告知三科公司唐利，三人达成共识卖房后多出的由三个人平分。我们不知道房屋所有权人是谁，在卖房时告知客户是受所有权人委托卖房，龚河芳安排向客户讲说是政府领导的，证肯定有见不得光，因而一直未核实到产权证。在卖房后，龚河芳补出《委托书》，委托刘容和我卖半岛明珠五套房。龚河芳安排我们做什么事这些唐利都参与了的，几套房子的情况她都知道，遇到客户质疑产权也帮我们给客户解释，告诉他们产权证还在办。”被告三科公司的委托诉讼代理人唐利在2018年8月13日、9月17日接受公安机关询问中陈述：“2017年9月左右，袁坪找到我说半岛明珠有几套房子是政府领导的要卖，房子还在开发商名下，客户买后可从开发商直接过户。过几天，刘容就和袁坪一起到店里，说是当官的委托她卖，具体是哪个委托她卖也没讲。登记卖房时也未提供钥匙、房产证和委托书，2018年7月左右，袁坪给我看了一份委托书和承诺书，大概是委托刘容和袁坪卖半岛明珠几套房子，委托他们签订协议和收房款，龚河芳承诺几套房子在2018年10月15日前过户到买方名下。我跟刘容、袁坪说过要核实房屋产权信息，她们都说在开发商名下，这房子和其他房子不一样，我就没去国土房管局核实。刘容、袁坪没有与我合伙卖房，只是委托我们三科公司卖房，没有说过把卖房子利润拿出来一起分。”2020年7月31日，本院向被告袁坪直接送达了民事起诉状副本等；2020年8月3日，本院向被告三科公司邮寄送达了民事起诉状副本。本院认为，根据双方的诉辩意见，归纳为以下几个主要争议焦点：一是本案与江梅诈骗案是否属于同一事实；二是被告袁坪是否承担返还300000元及赔偿损失；三是被告三科公司是否承担赔偿责任。针对上述争议问题及原告的诉讼请求，现评析如下。关于本案与江梅诈骗案是否属于同一事实的问题。本院认为，鉴于民事诉讼与刑事诉讼具有不同的职能与程序，分开审理是基本原则，因此要从行为主体、相对人以及行为本身三个方面认定是否属于“同一事实”：一是从行为实施主体的角度判断。“同一事实”指的是同一主体实施的行为，不同主体实施的行为不属于同一事实。二是从法律关系的角度进行认定。如，刑事案件的受害人同时也是民事法律关系的相对人的，一般可以认定该事实为“同一事实”。三是从要件事实的角度认定。只有民事案件争议的事实，同时也是构成刑事犯罪的要件事实的情况下，才属于“同一事实”。上述三个方面均相同，才能认定为“同一事实”。在本案中，从行为实施主体讲，原告诉请的事实是与被告袁坪、被告三科公司签订《房地产居间买卖协议》，此合同存在房屋买卖和居间介绍两个事实，行为实施主体分别是被告袁坪和被告三科公司，而（2019）渝0116刑初1073号诈骗案的行为实施主体只是江梅，且被告袁坪并非直接受江梅委托卖房；从法律关系角度讲，原告万勇请求被告袁坪承担返还购房款并支付资金占用利息，被告三科公司承担补充赔偿责任，调整的是原告与二被告之间，而不是与江梅之间的法律关系；从争议事实角度讲，本案争议的是被告袁坪是否为《房地产居间买卖协议》相对人、被告三科公司是否未尽谨慎注意义务，并非江梅构成诈骗罪的要件事实。因此，不属于同一事实，原告万勇有权提起本案诉讼。关于被告袁坪是否承担返还300000元及赔偿损失的问题。本院认为，原告与二被告签订的《房地产居间买卖协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，对各方当事人具有约束力。《房地产居间买卖协议》不能履行，原告有权向被告袁坪主张民事责任，理由如下：第一，债具相对性，依法律规定或当事人的约定产生。根据查明事实，被告袁坪系《房地产居间买卖协议》的卖方，在签订合同时是以自己的名义签订，并非以委托代理人的身份签订合同，根据合同相对性应受合同约束。在登记卖房、洽谈和签订合同时，被告袁坪并未向原告万勇、被告三科公司出示《委托书》，或者披露委托人身份信息，仅声称系受委托卖房，被告袁坪也陈述《委托书》系龚河芳事后补出，被告三科公司唐利陈述2018年7月左右才看到《委托书》。因此，在合同成立时，原告不可能将未知的委托人作为合同相对人，被告袁坪作为与原告建立房屋买卖关系的相对方，更符合当事人真实意思表示。第二，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。……”本院认为，第三人仅知道受委托但不知道委托人身份，符合该条“不知道受托人与委托人之间的代理关系”条件，原告万勇在事后知道委托人，仍有权选择将被告袁坪作为合同相对人。因此，被告袁坪应对其签订案涉合同的行为承担法律责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉房屋非被告袁坪或其委托人所有，也不能履行交付房屋、办理产权证义务，导致合同不能履行，原告万勇订立合同目的从根本上不能实现，原告万勇有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”在审理中，本院于2020年7月31日、8月3日相继向被告袁坪、三科公司送达载有原告主张解除案涉合同请求的民事起诉状副本，《房地产居间买卖协议》因此于2020年8月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已支付被告袁坪诚意金和首期房款共计300000元，被告袁坪应当基于合同解除予以返还。关于资金占用损失，系原告因合同产生的直接实际损失，因合同没有计算方法，可以参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。故诉请的损失在2019年8月19日前应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本院作出（2019）渝0116刑初1073号刑事判决书，已判决江梅退赔原告万勇300000元，为避免原告万勇重复获益，在本案中应扣除江梅退赔部分，退赔后一并调整计算资金占用损失。被告袁坪承担责任后，可依其与案外人之间的关系处理。关于被告三科公司是否承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本院认为，为保证交易安全和当事人权益，委托人委托房地产经纪机构出售、出租房屋的，应当提供真实有效的身份证明、房屋权属证书，房地产经纪机构有责任、有义务核验与交易相关的主体身份、房屋权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。房地产经纪机构未尽到必要的注意义务，由此使另一方遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。在本案中，根据查明事实，被告三科公司在提供居间服务过程中，不清楚房屋所有权人、委托人，也未到相关部门核实案涉房屋登记状况，合同中载明的“经纪方已告知买卖双方，此房未办理房产证，双方自愿交易”表明为促成合同成立明知且放任交易风险发生，被告三科公司作为专门从事房地产经纪活动的机构，对此具有重大过失。原告万勇作为当事人，虽然被告三科公司负有主要的注意义务，但并不能免除原告自身积极了解或督促三科公司调查交易房产状况的义务，自身也存在一定过失。综合本案案情和当事人的过错程度，本院酌定原告万勇对实际损失承担40%的责任，被告三科公司承担60%的赔偿责任。现被告袁坪能否返还原告已付款300000元和支付资金占用损失未定，为减少当事人诉累和节约司法资源，本院将该实际损失界定为被告袁坪应返还的购房款及支付的资金占用损失义务经强制执行不能清偿的部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百三十二条、第三百九十六条、第四百零三条、第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告万勇与被告袁坪、被告重庆三科房地产经纪有限公司于2018年2月3日签订的《房地产居间买卖协议》于2020年8月3日解除。二、被告袁坪在本判决生效后七日内返还原告万勇购房款300000元（若江梅在本案判决后退赔原告万勇，退赔部分须作扣减，并相应调整本条资金占用损失计付基数），并支付资金占用损失（以购房款300000元为基数，2018年2月4日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以购房款300000元为基数，自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告重庆三科房地产经纪有限公司对被告袁坪上述判决义务经强制执行不能清偿的部分承担60%的赔偿责任。四、驳回原告万勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19920元，减半收取9960元，由二被告各负担4980元。此款原告已预交本院，由二被告在履行上述判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  罗 勇二〇二〇年九月二十二日法官助理  侯倩玲书 记 员  朱 凤