苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4345号原告：苏州市永盛房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区郭巷街道北港路198号苏州古玩城。法定代表人：顾三官，执行董事。委托诉讼代理人：周玲亚，江苏越湖律师事务所律师。被告：雷福金，男，1967年4月13日生，汉族，住河南省潢川县。原告苏州市永盛房地产有限公司与被告雷福金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周玲亚到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市永盛房地产有限公司诉称，原、被告于2015年5月24日签订房屋租赁合同1份，约定被告租赁原告坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日止，租金为4994元/月。合同还约定了逾期支付租金的违约责任及合同终止后的相应责任。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，但被告自2015年12月起拖欠租金。原告于2019年12月23日向被告发了律师函，明确解除租赁关系并催讨租金。但被告未支付租金，亦未返还房屋。综上，请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年12月23日解除；判令被告向原告支付自2015年12月1日起至2019年12月31日止的租金119912元，支付逾期支付租金的违约金9988元；判令被告腾退房屋后返还原告，并支付房屋占有使用费（从2019年12月31日起计算至实际返还之日，按租金4994元/月上浮10%计算），支付利息至实际清偿之日止（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。审理中，原告放弃主张利息的诉讼请求，并变更诉讼请求如下：确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2019年12月26日解除；判令被告腾空并返还房屋；判令被告支付自2015年12月1日起至2019年12月26日的租金118020元（租期为4年26天，计租时间为2年13天，租金标准为4994元/月，合计租金为122020元，被告缴纳的保证金4000元冲抵租金后结欠租金118020元），判令被告支付房屋占有使用费（自2019年12月27日起按租金4994元/月的标准计算至房屋实际返还之日止）；判令被告支付违约金9988元。被告雷福金未作答辩。经审理查明，原告系坐落于苏州吴中经济开发区房屋的所有权人。2015年5月24日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，出租房屋情况及用途：甲方出租给乙方坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，建筑面积为58.64平方米，乙方自营古玩使用。租赁期限自2015年6月1起至2017年5月31日止。租金及支付方式、期限：每日每平方米租金为2.8元，月租金为4994元。乙方应于规定的付款日期内向甲方支付租金及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期费用总额的千分之五支付滞纳金。甲方给予乙方免租期12个月。乙方支付租金方式详见本合同附件一。保证金和其它费用：乙方应向甲方支付保证金4000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方因违约使甲方遭受损失时，甲方可按实际损失数额从保证金中扣除抵偿。房屋返还时的状态：本租赁合同无论因何种原因终止后，乙方必须在合同终止后的7日内返还该房屋并撤走属于乙方的所有物品，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金单价上浮10%向甲方支付该房屋的占有使用费。解除合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……，乙方逾期不支付租金、或水、电等费用的，累计超过1个月的。合同附件一即租金支付方式载明，2015年5月24日支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金14930元，2015年11月15日支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金15000元，2016年5月15日支付2016年6月1日至2016年11月30日的租金15000元，2016年11月15日支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金15000元。2019年12月23日，江苏越湖律师事务所以特快专递的方式向被告的户籍所在地发律师函。该函明确，该所受原告委托致函被告，即日起原告与被告的租赁关系解除，要求被告于2019年12月31日前支付拖欠租金119912元，并返还房屋。该律师函于2019年12月26日由他人代收。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、律师函、快递详情单、签收查询单及当事人陈述予以证实。原告称，原、被告之间仅签订上述1份租赁合同，之后双方间存在不定期租赁合同关系，一直参照该份合同履行。其将合同原件给了被告用于注册个体工商户吴中区某古玩店，该店注册地为涉案房屋处，用于证明被告租赁该房屋。现其提供的房屋租赁合同是其向工商部门调取的。租赁合同实际是按租一年免一年租金的方式履行的。被告共支付18930元，其中4000元是保证金，14930元支付的是至2015年11月30日的租金。目前被告还占有使用租赁房屋。原告向被告发律师函、微信，提出解除合同关系并催促被告支付租金，双方间的租赁合同关系于被告收到律师函之日即2019年12月26日解除。但被告收到律师函后还是不支付租金，亦不返还房屋。因被告承租的商铺长期关闭，电话联系不上被告，发微信又不回复，故律师函寄到了被告的户籍所在地。其主张的至租赁关系解除之日的租金，还是按租一年免1年的标准计算。另租赁合同约定，被告逾期支付租金超过1个月的，原告可解除合同，违约方应向另一方支付月租金4994元的2倍的违约金。据此，原告提供了吴中某古玩店的工商信息材料及微信聊天记录截图打印件。吴中某古玩店的工商信息材料载明经营者为被告，经营场所为苏州吴中经济开发区。微信聊天记录内容为“雷总，我是苏州古玩城的李某，你承租的苏州古玩城x幢x室租赁早已到期，但你方未续租也未腾退房屋，请于2020年3月31日前，联系苏州古玩城招商部”。本院认为，首先，原、被告签订的租赁合同于2017年5月31日到期。原告称之后被告继续租赁房屋使用至今，故双方之间存在不定期租赁合同关系。因被告未到庭，亦未提出任何异议，故本院采纳原告意见，即确认租赁合同到期后双方之间存在不定期租赁合同关系。现原告要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，本院予以支持。关于租赁合同关系解除时间，原告向被告的户籍所在地发律师函，明确解除双方之间的租赁关系。虽律师函由他人签收，但被告在收到起诉状副本后对此未提出异议，故原告主张双方之间的不定期租赁合同关系于律师函签收之日即2019年12月26日解除，并无不妥，本院予以确认。基于此，原告要求被告腾退租赁房屋并返还，本院亦予以支持。其次，关于租金及占有使用费。虽双方签订的租赁合同于2017年5月31日到期，但之后双方之间存在不定期租赁合同关系，故该租赁合同继续有效。原告主张按此合同约定的金额及时间要求被告支付租金，本院予以采纳。原告称被告仅支付了3个月租金为14930元，即租金支付到2015年11月30日。对此，被告未到庭，亦未提出任何异议，故本院采纳原告的该陈述。原告要求被告支付自2015年12月1日起至2019年12月26日的租金，本院予以支持。关于租金标准，租赁合同明确每日每平方租金为2.8元，月租金为4994元。另合同附件载明租金支付方式，半年租期支付3个月租金，即合同租期2年支付1年租金。对此原告亦称实际履行中，租金为租一年免一年履行。原告陈述与合同约定相符，本院予以确认。据此，原告主张2015年12月1日至2019年12月26日的租期为4年26天，实际计租期为2年13天，本院予以采纳。经核算，租金为121990元，扣除原告已收取的保证金4000元，尚欠租金117990元。另原告要求被告支付自租赁关系解除之次日起按月租金4994元计算至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。第三，关于违约金，租赁合同明确，被告逾期不支付租金，原告可通知解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。如前所述，被告未按期支付租金，构成违约，原告据此约定要求被告支付违约金9988元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市永盛房地产有限公司与被告雷福金之间的不定期租赁合同关系于2019年12月26日解除。二、被告雷福金于本判决生效之日起二十日内腾空位于苏州吴中经济开发区的房屋并返还原告苏州市永盛房地产有限公司。三、被告雷福金于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永盛房地产有限公司租金人民币117990元、支付自2019年12月27日起按月租金人民币4994元计算至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。四、被告雷福金于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永盛房地产有限公司违约金人民币9988元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1614元，由被告雷福金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇二〇年九月四日书记员  王 宇