广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终2134号 上诉人（一审被告）：罗德华，男，汉族，1968年4月24日出生，住广东省五华县***罗屋，居民身份证号码441************535。 上诉人（一审被告）：钟琼香，女，汉族，1968年9月13日出生，户籍地：广东省五华县***罗屋，居民身份证号码441************562。 委托诉讼代理人：罗丽苑，女，1992年11月4日出生，住广东省珠海市香洲区******，居民身份证号码441************582。系钟琼香女儿。 被上诉人（一审原告）：张建忠，男，汉族，1964年6月28日出生，户籍地：江苏省通州市*********，居民身份证号码320************019。 委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王耿芳，男，汉族，1966年4月23日，户籍地：广东省珠海市香洲区********，居民身份证号码440************131。 委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 一审被告罗德华、钟琼香因与一审原告张建忠、王耿芳返还原物纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初300号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 本院审理查明的事实 一审法院执行（2012）珠金法执字第203号被执行人珠海西部康乐实业有限公司（下称康乐公司）一案中，变卖了康乐公司所有的位于珠海市金湾区*********侧的土地使用权（权证号1995—0403—1300098）及相应的地上建筑物（康乐大厦）。张建忠、王耿芳受让了上述财产，一审法院2016年5月27日作出（2012）珠金法执字第203号之九执行裁定书，裁定确认上述财产归张建忠、王耿芳所有，张建忠、王耿芳各占50%的份额，该裁定送达后立即执行。一审法院于2016年5月27日、6月2日向张建忠、王耿芳及康乐公司分别送达了裁定书。张建忠、王耿芳于2019年10月16日取得了该土地的不动产权证书（不动产权证号：粤2019珠海市不动产权第0100506号及第0100507号）。 案中，罗德华、钟琼香称自2005年始为康乐大厦原所有人“康乐公司”法定代表人钟元乐打工，钟元乐同意其夫妻二人无偿居住占用康乐大厦一楼楼梯口右侧、面向楼梯口的方向，大概只有30平方米的房屋，但至今钟元乐尚欠罗德华、钟琼香二十余年工资及50多万元借款未付，故不愿清退居住占用的房屋。 罗德华、钟琼香提交了钟元乐2013年5月26日委托罗德华、钟琼香出租康乐大厦、收取租金的《授权委托书》。2020年2月28日钟元乐到庭确认《授权委托书》签名是其本人的所签，称2013年起即委托罗德华、钟琼香出租康乐大厦及收取租金，从2016年5月27日至今仍委托罗德华、钟琼香出租包括启华装饰公司、伟记餐厅及四海电脑网络科技公司、贞艳早餐店所租铺位及收取租金。钟元乐确认收到了罗德华、钟琼香以现金形式交付的自2016年5月27日起至今的租金。钟元乐自称系康乐公司的法定代表人，房屋属于康乐公司，其委托罗德华、钟琼香出租及收取租金的行为是代表公司之行为。 罗德华、钟琼香称2013年始，康乐大厦中“启华装饰公司”所租铺位每月租金2500元、“伟记餐厅”及“四海电脑网络科技公司”所租铺位合计每月租金3000元。2019年12月1日“贞艳早餐店”始租的铺位每月租金1800元。张建忠、王耿芳提交2013年4月28日钟元乐收到5月份洪坤交租金2500元的收据，2019年8月5日罗德华收到洪坤交付铺租费4300元的收据，称两张收据系“启华装饰”所租商铺支付的租金收据。 张建忠、王耿芳认可除罗德华、钟琼香仍居住占用的房屋及其二人收取租金的部分商铺外，已接收了康乐大厦内其他部分建筑物。 一审开庭审理中，在回答一审法庭询问现所居住房屋大概每月能以多少钱出租的问题时，罗德华称所居住占用的房屋是两房一厅一厨，没有洗手间，租金大概每月500元。张建忠、王耿芳同意主张的占用费以罗德华所述每月500元计。 另查明，罗德华、钟琼香为夫妻关系，钟元乐为“康乐公司”法定代表人。庭审中，罗德华、钟琼香称由于钟元乐还欠其工资，罗德华、钟琼香要继续使用房屋及收取租金。根据罗德华、钟琼香提交的工资结算单记载，康乐公司欠罗德华从2010年到2016年的工资共21.1万元、欠钟琼香1998年1月到2016年10月的工资共39.45万元。罗德华、钟琼香曾于2017年向一审法院起诉康乐公司主张上述工资的支付，被一审法院驳回后提出上诉，亦被本院驳回上诉，维持原判。 张建忠、王耿芳提起本案诉讼，请求判令罗德华、钟琼香一、返还其占用的位于珠海市金湾区**************约200平方米的房屋；二、支付房屋占用费86000元（以2000元/月为标准，自2016年5月27日起暂计至2019年12月26日，最终金额顺延计至罗德华、钟琼香实际腾退房屋之日止）；三、支付租金损失546100元（以12700元/月为标准，自2016年5月27日起暂计至2019年12月26日，最终金额计算至罗德华、钟琼香实际腾退房屋之日止）；四、承担张建忠、王耿芳支出的律师费20000元。 一审判决的理由与结果 一审法院认为，结合双方的陈述及证据，本案的争议焦点为：一、张建忠、王耿芳取得涉案土地使用权及相应的地上建筑物（康乐大厦）相关权益的时间。罗德华、钟琼香认为，虽然张建忠、王耿芳受让了康乐大厦，但是张建忠、王耿芳此前没有办理房产过户，于2019年10月16日方取得了该土地的不动产权证书。因此，康乐大厦在2019年10月16日前不属于张建忠、王耿芳。但《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。张建忠、王耿芳是通过一审法院组织的变卖程序竞得涉案土地及地上建筑物，一审法院作出的（2012）珠金法执字第203号之九执行裁定书已确认上述财产归张建忠、王耿芳所有。因此，张建忠、王耿芳取得涉案土地的物权及地上建筑物的相关权益等时间应适用上述第二十八条的规定。一审法院于2016年6月2日向康乐公司送达了执行裁定书，该执行书裁定于2016年6月2日就发生法律效力，涉案土地的所有权及地上建筑的权益即日起就属于张建忠、王耿芳，不再属于康乐公司。故张建忠、王耿芳取得涉案土地使用权地及地上建筑物相关权益的时间为于2016年6月2日。 二、关于罗德华、钟琼香是否应腾退现居住的位于康乐大厦一楼楼梯口右侧房屋（以下简称涉案房屋）的问题。目前，涉案房屋仍由罗德华、钟琼香占用。罗德华、钟琼香以钟元乐尚欠其工资及钟元乐无偿让其居住涉案房屋为由主张应继续居住涉案房屋，但是涉案房屋从2016年6月2日不再属于康乐公司，钟元乐无权对涉案房屋进行处分。罗德华、钟琼香与康乐公司之前只是无偿使用涉案房屋，双方之间不是租赁关系，不属于“买卖不破租赁”的情形。至于罗德华、钟琼香称钟元乐尚欠其工资，是罗德华、钟琼香与钟元乐之间的另一法律关系，与张建忠、王耿芳无关，罗德华、钟琼香应向钟元乐主张，而不应以此为由占用涉案房屋。罗德华、钟琼香在没有法律依据及没有经张建忠、王耿芳允许的情况下占用涉案房屋，侵害了张建忠、王耿芳的合法权益。张建忠、王耿芳作为涉案房屋的合法权益人，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定主张罗德华、钟琼香返还涉案房屋，依法有据，一审法院予以支持。 三、关于罗德华、钟琼香是否应支付占用费及占用费的标准问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条规定，赔偿损失是承担责任的方式之一。侵害他人财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。罗德华、钟琼香在知道张建忠、王耿芳已买下涉案房屋后仍不搬离房产，给张建忠、王耿芳造成财产损失。由于涉案房屋是由罗德华、钟琼香直接占有使用，罗德华、钟琼香是直接侵权人，罗德华、钟琼香应向张建忠、王耿芳支付占用费。 关于占用费的计算标准。罗德华、钟琼香主张涉案房屋的租金大概500元/月，张建忠、王耿芳同意按500元/月计算。本案的占用费以500元/月为计算标准。2016年6月2日张建忠、王耿芳已取得涉案房屋的相关权益，罗德华、钟琼香即日起无权占用涉案房屋。张建忠、王耿芳已多次通知罗德华、钟琼香搬离，罗德华、钟琼香仍不搬离。虽然罗德华、钟琼香称张建忠、王耿芳帮其起诉康乐公司，但是不能证明张建忠、王耿芳此前同意罗德华、钟琼香无偿使用涉案房屋。因此，罗德华、钟琼香应从2016年6月2日起向张建忠、王耿芳支付占用费直至罗德华、钟琼香腾退涉案房屋之日止，计算标准为500元/月。 四、关于罗德华、钟琼香是否应支付租金损失的问题。张建忠、王耿芳以罗德华、钟琼香实际收取相关商铺的租金主张租金损失。罗德华、钟琼香辩称其是代理钟元乐出租商铺、收取租金，收到的租金已支付给钟元乐，罗德华、钟琼香提交了相关的证据予以证明。案外人钟元乐亦确认是其委托罗德华、钟琼香出租商铺、收取租金。康乐大厦原属于康乐公司，张建忠、王耿芳提供的证据也有显示钟元乐收取租金的情况。因此，对罗德华、钟琼香的抗辩，一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。罗德华、钟琼香收取涉案商铺的租金是代理行为，所产生的法律后果由委托人承担。至于是钟元乐还是钟元乐代表康乐公司所作的委托行为，不属于本案争议的焦点，本案不做审查。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条规定：损害因他人造成的，第三人应当承担责任。张建忠、王耿芳主张罗德华、钟琼香支付实际收取的租金，没有依据，一审法院不予以支持，张建忠、王耿芳可另行向钟元乐或者康乐公司主张。 五、关于张建忠、王耿芳主张的律师费问题。该费用是张建忠、王耿芳为本案诉讼聘请律师所发生的费用，不是必要的费用，张建忠、王耿芳的主张没有依据，一审法院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、罗德华、钟琼香于判决发生法律效力之日起十五日内将占用的位于珠海市金湾区*********侧土地使用权上（不动产权证号：粤2019珠海不动产权第0100507号、0100506号）的康乐大厦一楼楼梯口右侧（面向楼梯口的方向）的房屋腾退给张建忠、王耿芳；二、罗德华、钟琼香于判决发生法律效力之日起七日内向张建忠、王耿芳支付占用费（计算方法：按500元/月的标准，从2016年6月2日起至实际腾退交还房屋之日止）；三、驳回张建忠、王耿芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取5161元，由张建忠、王耿芳负担5011元，罗德华、钟琼香负担150元。 当事人二审的意见 一审被告罗德华、钟琼香不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第二项。事实和理由如下：一、对方称罗德华、钟琼香占用200平方米，但我们实际占用的毛坯房面积仅有30平方米，且环境极差，如果按现在三灶范围相同年限的旧楼房来看，500元可以租八九十平方米的套房。一审开庭审理时提及的500元月租，是针对居住面积200平方米的前提下提出的。二、目前暂居在这条件极差的地方，实为无奈之举、工作之需。罗德华、钟琼香一直遵守为康乐大厦持有者钟元乐履行看守工作才暂居于此。现工资长期拖欠且金额巨大，在如此艰难情况下还要承担自2016年计起每月500元的租金，实为一笔毫无依据的重负。三、张建忠、王耿芳不曾沟通房屋拍卖进程，罗德华、钟琼香一直处于被动状态，房租竟从2016年算起，其二人负有一定责任。恳请二审法院改判。 一审原告张建忠、王耿芳答辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持；二、一审中罗德华、钟琼香已就占用房屋和面积和占用费计算标准提出了抗辩，自认“我现在居住的涉案房屋大概每月能出租500元”，现上诉称是在针对居住面积200平方米这一前提下提出的金额，没有事实和法律依据。三、张建忠、王耿芳在2016年6月2日已取得案涉土地及地上建筑物的所有权，罗德华、钟琼香在没有法律依据及经现所有人同意情况下占用案涉房屋，侵害了所有人的权益，应当支付房屋占用费。至于罗德华、钟琼香与钟元乐间是否存在债权债务，罗德华、钟琼香应当另寻法律途径解决，而非以侵害张建忠、王耿芳权益的方式进行。四、罗德华、钟琼香在张建忠、王耿芳多次通知撤离后仍占用至今，应当对侵权行为承担损失赔偿责任。请求二审法院驳回罗德华、钟琼香的全部上诉请求，维持一审判决。 本院判决的理由与结果 本院认为，一审法院在他案执行程序中对包括案涉房屋在内的“康乐大厦”建筑物及其土地进行权属处分的（2012）珠金法执字第203号之九民事裁定书已于2016年6月2日发生法律效力，张建忠、王耿芳自此已合法成为上述物业的所有人，享有充分的不动产权利。罗德华、钟琼香以与钟元乐间的纠纷抗辩张建忠、王耿芳享有案涉不动产权利，没有事实和法律依据。罗德华、钟琼香无合理合法的依据占用张建忠、王耿芳享有所有权的案涉房屋，应当支付占用费。 一审开庭审理中，罗德华、钟琼香自认所占案涉房屋可以每月500元出租，一审判决以此认定罗德华、钟琼香应当支付占用案涉房屋的费用，并无不当。而罗德华、钟琼香对此提出上诉，却未提出合理充分的理据，故上诉请求不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持一审判决。 二审案件受理费675元，由上诉人罗德华、钟琼香负担。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  王 芳 审判员  庹 佳 二〇二〇年八月十三日 书记员  陈瑞祥