湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终3013号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕煌公司投资管理有限公司，住所地：广州市天河区兴民路222号之ー（自编号C1栋办公楼）905房。法定代表人：温永锋。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:易明娥，女，1975年1月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：岳阳裕煌公司置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区站前路与德胜北路交汇处都市华庭1409室。法定代表人：黄桂仲。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。上诉人广州裕煌公司投资管理有限公司（以下简称广州裕煌公司）与被上诉人易明娥、岳阳裕煌公司置业有限公司（以下简称岳阳裕煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9710号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年8月11日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。广州裕煌公司的委托诉讼代理人吴用平，易明娥及其委托诉讼代理人王小青，岳阳裕煌公司的委托诉讼代理人吴用平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州裕煌公司的上诉请求:1、撤销一审判决，驳回易明娥的全部诉讼请求；2、判令易明娥立即支付第二、第三、和第四期购铺款共计31998元；3、判令易明娥立即支付逾期付款违约金17203.20元，并自2019年11月25日起每日按商铺总价款0.2‰的标准计算逾期付款违约金至支付完毕之日止；4、判令易明娥承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，主要证据不足。（一）、一审错误认定未交付商铺。1、本案所涉交易不是普通的商铺交易，而是产权式商铺交易。一审认定本案交易为普通的商铺交易错误。2、产权式商铺之间没有物理隔离，买受人购铺时已经决定由专门的经营公司负责统一经营管理，出卖人无需也不可能直接向买受人交付商铺。一审判决对此认定错误。3、广州裕煌公司向易明娥发出了《商铺交付通知函》，易明娥收到通知后长达一年多时间未提出异议。（二）、一审判决错误认定诉争商铺至今不具备交付条件错误。案涉商铺工程在2011年12月1日就已经竣工验收备案，符合法定交付条件。合同中未约定具体的交房条件，故不存在不符合约定的交付条件。商铺的整体装修、开业、招商等事宜，是伟达嘉公司的义务。（三）、一审判决认定违反《商品房销售管理办法》第十一条规定错误。广州裕煌公司不是办法所称的“房地产开发企业”，所涉工程早已竣工备案，销售行为并非售后包租或变相售后包租，且该办法属行政规章，不是法律法规，不导致合同无效或解除。（四）、案涉合同不是格式合同。本案中，双方就合同的基本内容进行了充分磋商、平等洽谈，在自愿基础上订立的，广州裕煌公司采取了合理的方式履行了相关提示和说明义务，相关条款不应认定为无效。二、一审判决遗漏了重要答辩意见及相关诉讼观点。（一）、广州裕煌公司提出对方因超过法定行使期限解除合同，其解除权已消灭。根据法律规定，解除权应当在规定期限内行使，以诉讼的方式也应以起诉状副本到达时为合同解除。广州裕煌公司收到起诉状副本时，对方合同解除权已经超过法定期限。（二）、对方如有意解除，又继续支付分期款项，应认定其放弃了合同解除权。广州裕煌公司认为，合同目的大部分已经实现，获得商铺产权的目的也可以实现。案涉商铺已经交付，整体升级装修完毕，招商工作有序推进，未来的租金收益不会落空，合同不应判决解除。请求支持上诉请求。岳阳裕煌公司无答辩意见。易明娥辩称，一、广州裕煌公司没有交付商铺。产权式商铺的构成要件：要独立，是商铺，无物理间隔，统一经营。依据合同约定，易明娥购买的是框架结构的商铺，到现在都不能开业。销售宣传之初，广州裕煌公司承诺有电影院、大型娱乐设施、停车场、音乐酒馆、运动保健中心，上述无一兑现，广州裕煌公司未履行义务。易明娥于2019年10月16日告知了广州裕煌公司，送达了解除合同的通知。二、至今没有达到商铺的交付条件。广州裕煌公司与岳阳伟达嘉商业管理有限公司（以下简称伟达嘉公司）是利害关系企业，其认为向伟达嘉公司交付铺面就是向易明娥交付铺面的理由不能成立。消防不合格是不能交铺的必然条件。2019年11月11日，商铺才通过消防验收，在此之前，商铺不符合交铺条件。三、销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十条的规定。该办法是行政规章，但依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定，一审认定是正确的。四、一审判决认定合同第七条的约定是格式条款并认定无效正确。本案合同是广州裕煌公司提供的格式合同，裕煌公司受让岳阳友协置业公司的房产后进行转让，岳阳友协置业公司的法人代表叶海丽在相关会议上认可本案争议大楼的第四层处于法院冻结中，2019年4月底前尚未取得产权证，承诺2019年10月1日开业。故向广州裕煌公司送达《退铺函》符合双方的约定。五、要求解除合同的诉讼请求符合法律规定。岳阳友协置业公司的法人代表作出了开业时间的承诺，但至今未开业。六、签订《商铺买卖合同》目的不能实现。商铺至今未开业，给业主带来巨大经济损失，广州裕煌公司的投入收回了，而债务转嫁给了购铺者。请求驳回上诉请求。易明娥一审诉讼请求：一、解除双方签订的《商铺买卖合同》；二、由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司返还购买岳阳市步行街北辅道中华广场四楼4289＃铺的购铺款128674元，并按月利率1.5％标准支付自起诉之日起至债务清偿之日止的利息；三、由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司承担本案全部诉讼费用。广州裕煌公司一审反诉请求：一、判令易明娥继续履行商铺买卖合同；二、判令易明娥立即支付购铺款共计31998元；三、判令易明娥支付逾期付款违约金17203.2元，并自2019年11月25日起每日按商铺总价款0.2‰的标准计算逾期付款违约金至支付完毕之日止；四、判令易明娥承担本案全部诉讼费用。一审查明，一、双方无争议的事实。2018年7月27日，以广州裕煌公司为出售方（委托代理人岳阳裕煌公司）、易明娥为买受方签订《商铺买卖合同》约定：买受方所购商铺位于岳阳市间，作为该商铺的附带条件，买受方承认接受出售方选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受方承诺接受出售方选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币256000元；首期购铺款108008元于合同签订之日支付，购铺余款127992元于2018年11月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币10666元，支付时间为2018年11月1日起每季度第一个月的头三天内。商铺的交付原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应按本条第二款的约定支付违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行；若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。之后易明娥按约定支付二期前购铺款共计138674元。二、双方有争议的事实。1．广州裕煌公司是否通知易明娥收铺。广州裕煌公司主张，2018年9月27日，广州裕煌公司向易明娥发出了《商铺交付通知函》，告知易明娥将根据易明娥与岳阳伟达嘉商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。广州裕煌公司提交了邮寄该通知函的ＥＭＳ详单。易明娥承认曾收到广州裕煌公司发出的ＥＭＳ，但主张收到的是一份可以开业的通知。一审法院认为，易明娥认可收到广州裕煌公司发出的ＥＭＳ，又未举证证明收到的文件是开业通知，对易明娥收到的文件并非《商铺交付通知函》的主张，不予采信，应认定已通知收铺。2．易明娥是否书面通知广州裕煌公司公司解除合同。易明娥主张，2019年10月16日，向岳阳裕煌公司送达《退铺函》，称因岳阳裕煌公司至今不能交付诉争商铺，易明娥决定解除《商铺买卖合同》。易明娥提供了《退铺函》及送达《退铺函》给岳阳裕煌公司负责人的视频资料。广州裕煌公司认为，退铺函是向岳阳裕煌公司公司发出的，广州裕煌公司没有授权岳阳裕煌公司解除合同的权利，岳阳裕煌公司无权代广州裕煌公司接收易明娥的退铺函。一审法院认为，岳阳裕煌公司系广州裕煌公司与易明娥签订《商铺买卖合同》的委托代理人，易明娥向岳阳裕煌公司发出《退铺函》对广州裕煌公司公司不产生效力。3．涉案商铺是否具备交付条件。易明娥主张，涉案商铺至今不具备交付条件。易明娥提交了2019年10月17日拍摄的照片10张，证明包括涉案商铺在内的中华广场四楼内部装修尚未完成。广州裕煌公司主张，该组照片不能证明交付门面的状况。一审法院认为，易明娥提交的该组照片证明中华广场目前仍处于装修阶段，诉争的商铺是中华广场中的一部分，可以证明诉争商铺不具备交付条件。一审法院认为：广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司和易明娥签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，但合同中关于广州裕煌公司通过EMS发出收铺通知书就无须承担逾期交铺违约责任的条款及未在广州裕煌公司公司逾期交铺的第31日起的15日内书面要求即无权再要求解除合同的条款是格式条款，免除了广州裕煌公司的基本义务、过度加重了易明娥的义务、排除了易明娥的权利，属无效条款。易明娥按约定支付了前二期购铺款，虽然广州裕煌公司在2018年9月27日向易明娥发出了收铺通知，但是，广州裕煌公司不直接向易明娥交付诉争商铺，而是向岳阳伟达嘉商业管理有限公司交付诉争商铺，证明广州裕煌公司是以包租或变相包租的形式销售商品房，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，且诉争商铺至今不具备交铺条件，应认定广州裕煌公司未按约定时间交付验收合格的商铺，易明娥要求解除合同的条件成就，对易明娥要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，广州裕煌公司应向易明娥返还购铺款，同时，广州裕煌公司占用易明娥资金，应当支付占用费用，易明娥请求从起诉之日起主张资金占用期间的利息，不违反法律规定，予以支持；但易明娥主张按月利率1.5％标准计算利息，该利率偏高，酌情调整为按年利率6%标准计算。对于广州裕煌公司辩称，易明娥没有在约定的逾期交付商铺的第31日起15天内行使合同解除权，其合同解除权也归于消灭的辩论意见，因该条款无效，且广州裕煌公司至今未能提交验收合格的商铺，对广州裕煌公司的辩论意见不予采信。岳阳裕煌公司辩称，岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的销售代理人，在本案中不应承担责任的意见正确，予以采纳。关于广州裕煌公司反诉要求易明娥继续履行商铺买卖合同，并由易明娥支付购铺款及其违约金的请求，根据查明的事实，广州裕煌公司不能按约定交付涉案商铺，已违约在先，其诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除易明娥与广州裕煌公司投资管理有限公司2018年7月27日签订的《商铺买卖合同》；二、广州裕煌公司投资管理有限公司在判决生效后十日内返还易明娥商铺购买款138674元，并按年利率6%标准支付自2019年11月6日起至确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回易明娥的其他诉讼请求；四、驳回广州裕煌公司投资管理有限公司的全部反诉请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取1537元，反诉案件受理费302元，共计1839元，由广州裕煌公司投资管理有限公司承担。二审期间，易明娥向本院提供以下证据，证据1，光盘；证据2，收款收据及委托书；用以证明广州裕煌公司承诺停车场、酒店、电影院等基础设施属虚假宣传，未兑现，不符合交付条件。实际收款人为同一方当事人。证据3，未竣工实景图照片；证据4，宣传图片；证据5，熊媛、熊臻为当事人的民事裁定书；以上三份证据用以证明商铺不具备交付的条件，对方交付的商铺是未竣工的格子铺，销售商铺的行为属违法行为。在熊媛、熊臻为当事人一案中，裕煌公司对其进行了补偿后，熊媛、熊臻撤诉，法院作出撤回上诉裁定。广州裕煌公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，因没有原始数据介质，对真实性有异议，且与本案没有关联性。证据2，对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，达不到对方的证明目的。委托书，也达不到对方的证明目的。证据3，图片是真实的，但达不到对方的证明目的，反而说明伟达嘉公司在履行义务，如认为商铺装修、改造不符合条件，应当向案外人主张权利。证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议，无法达到证明目的。证据5，不是一份完整的民事裁定书，所列裁定书第二页是答辩意见，对真实性、合法性、关联性存在疑问。岳阳裕煌公司无质证意见。本案二审期间，广州裕煌公司与岳阳裕煌公司未向本院提供证据。本院认证意见为，证据1，易明娥提出光盘所记录的相关承诺不是双方签订的合同中约定的内容，不属于交付商铺的必备条件，本院不予采信。证据2，广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司对商铺进行销售，并不构成解除合同的理由，本院不予采信。证据3、证据4、证据5，不能达到易明娥认为不符合交付条件的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明，易明娥二审明确双方签订的《商铺买卖合同》有效，部分条款无效，要求解除该合同。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议焦点为，广州裕煌公司主张继续履行合同及要求支付逾期付款违约金能否支持。一、广州裕煌公司与易明娥签订的《商铺买卖合同》，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，根据《商铺买卖合同》约定，广州裕煌公司通过岳阳裕煌公司向易明娥发出了《商铺交付通知函》，易明娥认可收到《商铺交付通知函》，故应视为广州裕煌公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，且无须承担逾期交铺的违约责任，该条款系合同的主要条款，易明娥应知悉商铺的交付时间及交付方式，不存在无效的情形。一审对此认定并无不当，本院予以确认。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”；第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定。本院依据上述规定，对易明娥主张解除合同理由是否成立评析如下：1、本案中，双方在《商铺买卖合同》中就一方存在逾期付款、逾期交铺等行为进行了约定，即使易明娥认为广州裕煌公司存在达不到交付商铺的条件而解除合同，也应在法定期限内行使合同解除权。依据本案查明的事实，广州裕煌公司于2018年9月27日向易明娥发出了《商铺交付通知函》，告知其将于2018年10月1日向承租人伟达嘉公司交铺，而易明娥长达一年多时间未提出异议，于2019年10月16日提出解除合同，其主张解除案涉《商铺买卖合同》也超过了法律规定的期限，故易明娥已丧失对案涉《商铺买卖合同》的解除权。2、经审查，案涉商铺所在区域系“中华广场”一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔离的商铺组成，广州裕煌公司出售的商铺为产权式商铺。双方签订的合同中没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔离的约定，依常理易明娥也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔离的现状知情，故对易明娥以商铺未进行物理隔离为由，主张广州裕煌公司交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。关于易明娥在答辩中陈述广州裕煌公司在销售之初作出的有电影院、大型娱乐设施等承诺的问题，该承诺未在合同中进行约定，不构成商铺不符合交付的必备条件，易明娥以此认为广州裕煌公司没有履行合同义务，理由不能成立。3、广州裕煌公司与伟达嘉公司系两个独立的法人，无证据显示两家公司在人格及财务上存在混同。易明娥提出向伟达嘉公司交付商铺不是向其交付商铺与事实不符。案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在合同中也没有该约定，故对易明娥以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。4、易明娥提出销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十条第二款的规定，广州裕煌公司不是该办法所称的房地产开发企业，案涉商铺所在的工程早已竣工备案，广州裕煌公司的销售行为不符合该办法中的条款规定，且该办法属行政规章，不是效力性法律规定，不导致本案合同条款无效或合同解除。一审法院对此认定不当。5、经审查易明娥与伟达嘉公司签订的租赁合同，易明娥收取租金的时间应自2021年10月1日起，目前还未到支付租金的时间。案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并不必然影响易明娥取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的的实现，故对易明娥以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。综上，易明娥提出广州裕煌公司存在虚假宣传、商铺无物理隔离、迟迟不能开业、消防不合格违反《商品房销售管理办法》售后包租等情形既不属于合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，其要求解除合同的理由不能成立。三、广州裕煌公司主张合同继续履行，本院予以支持。易明娥按合同约定支付二期前购铺款138674元，广州裕煌公司主张的第二期、第三期、第四期购铺款31998元未予交纳，易明娥应当交纳。关于广州裕煌公司提出易明娥应支付逾期付款违约金的请求，易明娥在一审中将《职责协议书》作为证据提供，说明其对协议书中的内容予以认可，《职责协议书》约定分期付款购铺的在2019年3月25日之后陆续办理网签和办证，网签前中华广场不追究购买方的违约责任，易明娥有理由相信是黄旭槟代表岳阳裕煌公司，根据约定，其违约责任被免除，故对广州裕煌公司主张逾期付款违约金的请求，本院不予支持。综上，广州裕煌公司的上诉理由部分成立，其请求本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9710号民事判决；二、驳回易明娥的诉讼请求；三、易明娥与广州裕煌公司投资管理有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，易明娥于本判决生效之日起10日内支付第二期、第三期、第四期的购铺款31998元；四、驳回广州裕煌公司投资管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费、反诉费共计1839元，由易明娥负担1439元，广州裕煌公司投资管理有限公司负担400元。二审案件受理费4058元，由易明娥负担3000元，广州裕煌公司投资管理有限公司1058元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月二十五日书记员  潘 烨