山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2958号上诉人（原审被告）：济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司，住所地惠民县城东环路西侧木材公司南175号，统一社会信用代码91371621552244417B。法定代表人：孙宝建，总经理。委托代理人：薛宏，山东宏臣律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：惠民县古城社区宋城华府业主委员会，住所地惠民县宋城华府小区，统一社会信用代码372321195607290013。主要负责人：牛广志，主任。委托代理人：刘远，山东民杰律师事务所律师。上诉人济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司（以下简称民营科技公司）因与被上诉人惠民县古城社区宋城华府业主委员会（以下简称宋城华府委员会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院（2019）鲁1621民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。民营科技公司上诉请求：1.撤销惠民县人民法院上述民事判决，作出正确裁判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人开发建设的宋城华府住宅小区总建筑面积110497.5平方米分为二期建设，业主分为安置和非安置居民。一期工程建设12栋楼2012年完工，其建设总面积为41224.27平方米；二期工程建设17栋楼2015年完工，系对外销售的商品房，其建筑面积为69273.23平方米，整个小区建设配套物业服务功能的用房面积为838.71平方米，一审法院认定小区物业用房面积250平方米与事实不符。二、一期工程安置的街道居民，街道原有400平方米幼儿园和办公室县里已经拆除，当时上诉人出资在安置居民的同时为安置居民建设了幼儿园和物业办公用房，其建筑面积为573.71平方米。2018年4月份该小区业主委成立后，上诉人与被上诉人达成协议，又将29号、30号沿街商品房及一间平房共265平方米交付物业公司使用，加上小区建设的物业服务警卫室15平方米，这样整个小区配套物业服务用房建设用地面积达到了838.71平方米，远远超过小区物业用房配置的要求标准。三《山东省物业管理条例》明确规定：物业用房配置按照总建筑面积千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米。从本条例的立法意义来看，小区物业配置用房只要达到100平方米的最低要求就属于符合规定。另外一审判决被上诉人需要购买物业用房也不符合事实，上诉人2018年将265平方米的物业用房交付给物业使用后，被上诉人将一期工程配置的物业用房改变了物业用途对外出租，不存在小区物业服务用房紧缺需要购买的情况。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误无法律依据，请二审法院予以撤销或发回重审。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。宋城华府委员会向一审法院起诉请求：1.依法确认位于惠民县宋城华府小区17号楼东侧一、二楼共约520平方米的物业管理用房归宋城华府小区全体业主所有；2.本案诉讼费由被告承担。后在案件审理过程中，原告追加一项诉讼请求为：若被告不能为宋城华府小区全体业主提供552.5平方米物业管理用房，则折价赔偿购买相应面积物业管理用房的费用2,209,950元。庭后原告补交了追加诉讼请求部分的诉讼费。一审法院认定事实：被告民营科技公司是宋城华府业委会所在的惠民县古城社区宋城华府小区的开发企业，被告在取得惠规建字第2018-13号、惠规建字第2018-14号《建设工程规划许可证》后，在惠民县环城南路7号开发建设了建筑面积为110497.5平方米的宋城华府小区，现已交付房屋，业主入住。2018年5月31日，原被告签订《惠民县宋城华府小区物业用房协议》，约定：“经甲（济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司）乙（惠民县古城社区宋城华府业主委员会）双方友好协商，便于业主委员会更好的服务于小区居民，甲方同意把18#楼楼下29#、30#商铺及锅炉房约计250平方米作为业主委员会办公用房长期使用，甲方不负责维修及装饰”。现华府委员会依据惠民宋城华府住宅小区室外给水、消防布置图显示的规划定点，主张其中17#楼“综合办公室”用房应为物业管理用房，并且依据物业管理条例的相关规定，要求被告提供552.5平方米物业管理用房或赔偿相应折价补偿款。但在庭审后的现场勘查中，华府委员会负责人及小区物业管理人员表示被告根据用房协议已提供的房屋可以继续充当物业服务用房使用，但应根据规定补足面积或者折价补偿。另，原被告对涉案小区楼房的市场均价一致认可为5000元。一审法院认为，根据山东省人大常委会制定的《山东省物业管理条例》第十二条“物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。”的规定，惠民县古城社区宋城华府小区建成后，根据建筑面积，被告应为该小区业主无偿提供至少332平方米的物业服务用房。根据国务院发布的《物业管理条例》第十一条第七项的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项必须由业主共同决定。被告民营科技园惠民分公司提交的与宋城华府业委会签订的用房协议中双方一致同意的“把18#楼下29#、30#商铺及锅炉房约计250平方米作为业主委员会办公用房长期使用”的约定系宋城华府业委会对业委会办公室场所及面积作出的处分，该部分意思表示不违反法律及行政法规的强制性规定和社会公共利益，对双方均具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。但对被告以该份用房协议的约定视为其与宋城华府业委会对宋城华府小区全部物业服务用房的让渡的抗辩意见，因涉及小区全体业主共有和共同管理权利，在没有证据证明经过业主大会投票通过的情况下，加之协议约定的面积不符合相关法规的规定，损害了业主的权益，一审法院不予认可。本案系业主与开发商之间因建筑区划内物业服务用房的权利归属、使用和处分而产生的建筑物区分所有权纠纷，根据最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知第三条第五项之规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。故本案案由变更为建筑物区分所有权纠纷。因原告主张小区布置图上显示的17#楼中的综合办公室为物业管理用房的依据不足，故对其要求确认惠民县宋城华府小区17号楼东侧一、二楼为物业管理用房的诉讼请求一审法院不予支持。但因被告提供的物业服务用房面积不符合《山东省物业管理条例》的规定，根据涉案小区的物业用房现状，对原告要求被告折价赔偿购买相应面积的物业服务用房费用的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，被告应向原告提供332平方米的物业服务用房，已提供250平方米，不足的82平方米应根据原被告一致认可的惠民县宋城华府小区楼房市场均价5000元/平方米折价赔偿。据此，一审法院判决：一、被告济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司于判决生效后十五日内支付原告惠民县古城社区宋城华府业主委员会购置物业服务用房的折价款410,000元；二、驳回原告惠民县古城社区宋城华府业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费24,480元，由原告惠民县古城社区宋城华府业主委员会负担19,939元，由被告济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司负担4541元。本院二审期间，诉讼双方均认可涉案小区内建设14.35平方米的泵房。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人民营科技公司是否已按照有关规定向被上诉人华府委员会交付物业管理用房。上诉人民营科技公司作为涉案小区的建设方，主张已按照规定向被上诉人交付包括幼儿园、锅炉房等共计853.71平方米的物业管理用房。对其主张，在审理中查明，上诉人主张的幼儿园等，是以回迁置换的方式为所在居委会建设，幼儿园的所有权不属于上诉人民营科技公司，因此民营科技公司主张承建的幼儿园属于物业管理用房的理由不能成立。在二审中，双方均认可为了涉案小区业主生活方便，建设14.35平方米的泵房，泵房应当属于物业管理用房，但一审确认的民营科技公司已交付的250平方米的物业管理用房没有包含在内，因此，二审确认民营科技公司已交付物业管理用房为264.35平方米，民营科技公司还应当支付华府委员会购置物业服务用房折价款338250元。上诉人主张幼儿园等应当属于物业管理用房的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持惠民县人民法院（2019)鲁1621民初85号民事判决第二项及诉讼费承担部分二、变更惠民县人民法院（2019)鲁1621民初85号民事判决第一项：济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司于本判决生效后十五日内支付惠民县古城社区宋城华府业主委员会购置物业服务用房的折价款338250元。二审案件受理费24480元，由济南民营科技产业园房地产开发公司惠民分公司负担20410元，惠民县古城社区宋城华府业主委员会负担4070元。本判决为终审判决。审判长  郑乃群审判员  王忠民审判员  高立俊二〇二〇年九月二十一日法官助理张宁书记员宋廷晓