浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2550号 原告：俞瑜，女，1992年11月13日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王晓松，浙江啸天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴彩霞，浙江啸天律师事务所实习律师。 被告：绍兴人和园房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624789665666G），住所地新昌县七星街道浙江江南名茶市场C6幢1011。 诉讼代表人：被告绍兴人和园房地产开发有限公司破产管理人即浙江新希望律师事务所、浙江中兴会计师事务所联合管理人。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊瑶，浙江新希望律师事务所律师。 第三人：新昌县金和物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624689114293D），住所地新昌县南明街道石城西路50号。 法定代表人：王春，该公司执行董事。 原告俞瑜诉被告绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称人和园房产公司）、第三人新昌县金和物业管理有限公司（以下简称金和物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理，并于2020年7月28日对本案公开开庭进行了审理,原告俞瑜的委托诉讼代理人王晓松、吴彩霞，被告人和园房产公司的委托诉讼代理人张瑶、周俊瑶，第三人金和物业公司的法定代表人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞瑜向本院提出诉讼请求：1.判决确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为原告所有（房屋估价120万元）；2.判决被告人和园房产公司协助原告办理产权过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告人和园房产公司开发的金立大厦聘请第三人金和物业公司进行物业管理，并多年未向第三人金和物业公司支付物业服务费。2014年8月10日，被告人和园房产公司与第三人金和物业公司对人和园房产公司应付未付的物业服务费数额进行了核算，确认为807267元。为此，双方于2014年12月31日签订一份《协议书》，约定被告人和园房产公司将新昌县南明街道金立大厦1幢3201号房屋作价90万元，地下二层3-21号车位作价10万元抵偿给第三人，用以抵消被告在2012年9月1日至2014年8月30日期间欠付的物业服务费，抵扣后房款差价92733元，由第三人在办理房产登记时结付。同时，被告人和园房产公司保证在2015年5月前可做房产证；车位10万待被告人和景园项目二期年底结账时在工程款中扣除。2015年3月20日，原告以88万元的价格向第三人金和物业公司全款购买并实际占有使用新昌县××街道××大厦××幢××室房屋，但该房屋至今皆未办理过户手续。原告多次要求第三人催促被告办理过户手续，被告至今未予配合办理。2019年5月8日，新昌县人民法院受理关于被告人和园房产公司的破产清算申请。之后，原告就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋向管理人申报物权，管理人对此答复不予确认。原告认为根据《九民会议纪要》第44条，被告与第三人以物抵债的行为并未侵犯他人的合法权益，合同应当合法有效。第三人再基于上述条件，将房屋出卖给原告，原告依约交付全部房款并实际占有该房屋，其行为应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以确保房屋买受人即原告的优先受偿权。据此，原告主张对该房屋享有物权，要求被告配合办理转移登记手续。 被告人和园房产公司辩称：一、人和园房产公司因拖欠第三人金和物业公司物业服务费，于2014年12月31日与第三人签订以物抵债协议书，将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋抵偿给第三人金和物业公司，但该协议相对方并非原告。此外，协议上甲乙双方签名确认的三个人均为金和物业公司股东，该协议存在损害人和园房产公司利益的情况，依法应属无效。即便该协议有效，也应由协议相对方金和物业公司向管理人主张权利，原告再向金和物业公司主张权利，原告无权直接向被告主张合同权利。协议上写明的车位10万元待被告人和景园项目二期年底结账时在工程款中扣除与事实情况不符，因为人和园二期项目并非人和园房产公司开发，不存在二期工程款的问题，对此管理人将另行主张权利。二、被告人和园房产公司与第三人金和物业公司签订以物抵债协议之前，人和园房产公司已经将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋抵押给新昌县联合投资管理股份有限公司，并办理了抵押登记手续。即便金和物业公司与人和园房产公司签订的以房抵债协议有效，金和物业公司也非善意第三人，不能据此取得房屋所有权。根据物权法规定，金和物业公司享有的合同债权不能对抗新昌县联合投资管理股份有限公司享有的抵押物权。另外，金和物业公司与人和园房产公司之间的交易情况也不符合可以对抗执行的规定，一是金和物业公司在明知房屋已经设立抵押登记的情况下与人和园房产公司发生交易，该房屋不能办理过户登记，其自身存在过错；二是金和物业公司与人和园房产公司未签订书面房屋买卖合同；三是金和物业公司未实际支付购房款。目前，案涉房屋上设立的抵押权虽已注销，但因人和园房产公司存在诸多诉讼债务，之后仍被法院依法查封。综上，被告认为，原告诉请无事实、法律依据，依法应予驳回。 第三人金和物业公司辩称：对原告诉称所主张的事实无异议。 原告俞瑜为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、原、被告及第三人的身份信息证明材料、物业费核对清单明细、协议书一组，证明原、被告系本案适格的诉讼主体，被告与第三人之间存在物业服务合同关系，被告欠缴第三人物业服务费807267元，第三人与被告就欠缴物业费签订抵债协议书，约定将新昌县南明街道金立大厦1幢3201号房屋及地下二层3-21号车位抵偿给第三人，用于清偿所欠物业服务费用的事实。 被告人和园房产公司经质证认为，对身份信息材料无异议，物业费核对清单因具体负责核对的人员吕旭东已经过世，其真实性由法院审查认定，对协议书的形式真实性无异议，对内容真实性和合法性提出异议，首先该协议中关于人和景园二期工程的陈述与事实不符，其次该协议存在三个自然人恶意串通损害人和园房产公司利益的情形，依法属于无效。 第三人金和物业公司经质证认为无异议。 2、第三人向原告出具的收款收据、新昌县××街道××大厦××幢××室历月电费明细及缴款记录各一份，证明原告向第三人全额支付房款购买并实际占有使用该房屋及车位的事实。 被告人和园房产公司经质证认为，收款收据并非其制作，对其真实性不清楚，对电费明细表的真实性无异议。 第三人金和物业公司经质证认为无异议。 3、物权审查确认单一份，证明原告就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋向人和园房产公司破产管理人申请确认物权，管理人不予确认的事实。 被告人和园房产公司经质证认为，对其真实性、合法性无异议，但其与原告不存在房屋买卖合同关系，原告不能据此向其主张权利。 第三人金和物业公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 4、新昌县不动产登记查询证明及附件一份，最高额抵押合同及附件、（2016）浙0624民初521号民事判决书及强制执行申请书、债权申报表一组，证明新昌县××街道××大厦××幢××室房屋自2014年5月23日起至今一直处于设置有抵押权的状态，且抵押权人一直在主张实现抵押权。 原告俞瑜经质证认为，对不动产登记查询证明及附件真实性无异议，虽然案涉房产在2014年5月23日设立了抵押登记，但该抵押登记已经注销，新的抵押登记形成于2015年7月31日，迟于人和园房产公司与金和物业公司签订协议的时间即2014年12月31日。对最高额抵押合同及附件、民事判决书和强制执行申请书、债权申报表无异议。 第三人金和物业公司经质证认为，对该组证据的真实性无异议。但案涉房屋的抵押权人在明知房屋已经出售的情况下，仍然于2015年与抵押人办理登记手续，其依法不能取得优先受偿权。 5、金和物业公司的工商登记信息一份，证明协议上签字确认的甲、乙各方代表人吕旭东、章品立和俞亚芹均为新昌县金和物业管理有限公司股东的事实。 原告俞瑜经质证认为，对工商登记信息的真实性无异议，但其不能达到被告主张的证明目的。 第三人金和物业公司经质证认为，对公司三个股东的情况无异议，但金和物业公司的业务系由其一人承包负责，自负盈亏，与其余股东无关。 第三人金和物业公司未向本院提供证据。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1，该组证据可以证明各方当事人的诉讼主体资格，以及被告人和园房产公司因欠付第三人金和物业公司物业服务费与第三人金和物业公司签订书面协议，将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋抵偿其欠付款项的事实；证据2，第三人对其收取原告支付的88万元房款予以认可，结合电费缴纳记录，可以证明原告实际占有使用该房屋；证据3，各方当事人均无异议，对其真实性予以认定；证据4，对其真实性予以认定，可以证明新昌县××街道××大厦××幢××室房屋在前述协议书签订前设立了抵押登记，后该登记于2015年7月31日注销。同日，该房屋上重新设立抵押登记的事实；证据5，工商登记信息可以证明第三人金和物业公司的股东组成情况，但据此不能直接证明证据1中协议书存在损害第三人利益的情形。 本院经审理，认定以下事实：被告人和园房产公司与第三人金和物业公司于2014年12月31日签订《协议书》一份，约定被告人和园房产公司将新昌县南明街道金立大厦1幢3201号房屋作价90万元，地下二层3-21号车位作价10万元抵偿给第三人金和物业公司，用以抵消其在2012年9月1日至2014年8月30日期间欠付的物业服务费，抵扣后房款差价92733元，由第三人在办理房产登记时结付。2015年3月20日，原告俞瑜以88万元的价格向第三人金和物业公司全款购买并实际占有使用新昌县××街道××大厦××幢××室房屋，但该房屋因自2014年5月23日起先后设立两次抵押，且被法院依法查封，至今皆未办理过户登记手续。原告多次要求第三人催促被告办理过户手续，被告至今未予配合办理。2019年5月8日，新昌县人民法院受理关于被告人和园房产公司的破产清算申请。之后，原告就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋向管理人申报物权，管理人对此答复不予确认。 本院认为，即便人和园房产公司与金和物业公司签订的协议合法有效，人和园房产公司确有将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价抵付物业服务费的意思表示，且金和物业公司与原告存在房屋买卖合同关系。与原告协议约定买卖房屋的相对方系第三人金和物业公司，原告请求协助办理过户登记手续的权利系约定形成，该约定权利其仅能向合同相对方主张。虽然，第三人金和物业公司与被告人和园房产公司签订了以房抵债协议，人和园房产公司负有约定义务，但考虑到被告人和园房产公司并非与原告形成房屋买卖关系的相对方，原告依法无权请求人和园房产公司承担继续履行的合同违约责任。另外，原告基于房屋买卖合同关系形成的请求履行权属于合同债权，原告可以据此主张债务相对方履行合同义务，但不能直接对合同所涉标的主张物权。根据物权法有关规定，在无法律特别规定的情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。综上，原告诉请主张被告人和园房产公司协助原告办理房屋转移登记手续，以及确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为原告所有，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于人和园房产公司与金和物业公司签订的协议是否合法有效，新昌县××街道××大厦××幢××室房屋至今未办理过户登记的客观原因，金和物业公司就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋要求人和园房产公司履行合同义务，是否具有法律依据，本院认为该部分情况对原告目前诉请的事项无实质性影响，本院对此不作审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告俞瑜的诉讼请求。 案件受理费15600元，减半收取计7800元，由原告俞瑜负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇二〇年九月九日 书记员  石贝贝