洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1204号原告：洛阳市增凯房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路17号院6层。法定代表人：杨钦武，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。被告：韩钊飞，男，1991年10月6日出生，汉族，住河南省孟津县。原告洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯地产公司）与被告韩钊飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告增凯地产公司的委托诉讼代理人郭丽红到庭参加诉讼，被告韩钊飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告增凯地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除增凯地产公司与韩钊飞于2018年1月14日签订的《商品房买卖合同》，并撤销该合同在洛阳市房地产市场管理部门的预售备案手续和预告登记；2、要求韩钊飞在商品房买卖合同解除后七日内退还该合同、发票等资料原件，并恢复原状交还香榭里畔山兰溪小区15-1-1304号房屋；3、要求韩钊飞向增凯地产公司支付违约金48549.85元；4、诉讼费用由韩钊飞承担。事实和理由：2018年1月，增凯地产公司与韩钊飞签订《商品房买卖合同》，由韩钊飞购买增凯地产公司开发的香榭里畔山兰溪住宅小区15-1-1304号商品房，合同附件十一第四条补充约定：买受人采取贷款方式支付房款的，如出卖人（增凯地产公司）被扣划保证金的，买受人（韩钊飞）按照出卖人被扣保证金总额的10％支付违约金，并支付被扣保证金总额的千分之二的违约利息；如出卖人代为还款达到二期的，有权解除合同并追究买受人合同总价款10％的违约责任。2014年9月，韩钊飞作为借款人、增凯地产公司作为担保人，与中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行（以下简称农业银行洛阳涧西支行）签订《个人购房担保借款合同》，由韩钊飞借款47万元用于支付房款，期限30年。之后，银行按期发放贷款，但韩钊飞自2019年出现逾期还款，截止2020年6月，增凯地产公司被银行扣划保证金达15498.47元。由于韩钊飞至今未验房入住，且长期联系不上，为维护自身合法权益，增凯地产公司特诉至法院。被告韩钊飞未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年1月14日，增凯地产公司与韩钊飞签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定了出卖人为增凯地产公司，买受人为韩钊飞；合同所涉商品房位于洛阳市老城区××与××交叉口西南角香榭里畔山兰溪（二期）15幢1单元13层1-1304号；商品房总价款为682727元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采用按揭贷款方式付款，买受人应于2017年11月12日前支付首期房价款人民币212727元，余款47万元向贷款银行（贷款机构）申请贷款支付等内容。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一还约定了根据合同第七条的约定，采取贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人存在以下情形的，即视为违约，应向出卖人承担违约责任。1、买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%支付违约金，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按日向出卖人支付被扣划保证金总额的2‰作为欠款期间的违约利息；2、买受人应当切实履行按期偿还银行贷款本息的义务，如出现因买受人逾期偿还贷款，甲方被扣划保证金，代为还款达到二期的，出卖人有权单方解除商品房买卖预售合同，并追究买受人总合同价款10%的违约责任，由此给买受人造成的经济损失，由买受人自行承担等内容。后增凯地产公司办理了上述《商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。韩钊飞依约支付了首付款212727元后，2018年1月22日，增凯地产公司、韩钊飞、农业银行洛阳涧西支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定韩钊飞为购买位于洛阳市老城区××与××交叉口香榭里畔山兰溪15号楼1单元1304号房屋向农业银行洛阳涧西支行借款47万元，借款期限为360个月，合同还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人增凯地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前，为借款人韩钊飞的债务承担连带责任保证等内容。该合同签订后，农业银行洛阳涧西支行将贷款47万元支付给了增凯地产公司。后增凯地产公司办理了涉案房屋的预告登记手续。韩钊飞按照借款合同的约定，向农业银行洛阳涧西支行还款，从2019年下半年开始韩钊飞未按约定向农业银行洛阳涧西支行还款，增凯地产公司开始承担部分保证责任，即代韩钊飞偿还贷款本息，截止2020年6月29日，增凯地产公司偿还的具体数额如下：2020年3月3日偿还8433.1元、2020年3月11日偿还1385.36元，2020年6月29日偿还5680.01元，共计15498.47元。另查明，2019年11月30日，增凯地产公司在洛阳晚报上发出通知：“尊敬的香榭里畔山兰溪业主：您购买的香榭里畔山兰溪15号楼、16号楼、17号楼、18号楼，根据《商品房预售合同》约定，我公司将于2019年11月30日办理业主入住手续。具体事项详询售房部。”韩钊飞至今未到增凯地产公司办理房屋验收入住手续。本院认为，原告增凯地产公司与被告韩钊飞签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件以及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。合同签订后，被告韩钊飞如约支付了首付款212727元，并以向农业银行洛阳涧西支行办理按揭贷款的方式支付了剩余购房款47万元。但被告韩钊飞在与农业银行洛阳涧西支行签订个人购房担保借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使农业银行洛阳涧西支行从原告增凯地产公司的保证金账户中扣取了共计15498.47元用于抵偿被告韩钊飞拖欠的贷款本息、罚息、复利。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定，被告韩钊飞未依约支付按揭款项导致原告增凯地产公司被扣划保证金二期以上，原告增凯地产公司行使合同解除权的条件已成就，故原告增凯地产公司要求解除与被告韩钊飞签订的《商品房买卖合同（预售）》，合法有据，应予支持。因原告增凯地产公司已为涉案房屋办理了合同备案登记手续、房屋预告登记等手续，故合同解除后，被告韩钊飞应协助原告增凯地产公司办理涉案合同的登记备案撤销手续、房屋预告登记撤销手续，同时原告增凯地产公司应将被告韩钊飞支付的购房款682727元返还给被告韩钊飞。关于原告增凯地产公司要求被告韩钊飞退还合同、发票等资料原件的诉讼请求，合同解除后无退还上述资料原件的必要，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告增凯地产公司要求被告韩钊飞恢复原状并交还香榭里畔山兰溪小区15-1-1304房屋的诉讼请求，因被告韩钊飞未办理验收入住手续，原告增凯地产公司未向被告韩钊飞实际交付上述房屋，故该项诉讼请求，本院不予支持。因被告韩钊飞没有按期归还贷款本息，导致原告增凯地产公司承担了连带保证责任，给其造成了损失，被告韩钊飞应承担相应的违约责任。关于原告增凯地产公司主张的违约金数额，因原告增凯地产公司主张解除合同，故应适用商品房买卖合同附件十一第四条第2项解除合同项下的违约金计算方法，即按总房款10%支付违约金，根据该款约定，被告韩钊飞应向原告增凯地产公司支付违约金68272.7元，因原告增凯地产公司只主张48549.85元，故对其主张的违约金数额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告洛阳市增凯房地产开发有限公司与被告韩钊飞于2018年1月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS0442543）；原告洛阳市增凯房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告韩钊飞购房款682727元；被告韩钊飞于本判决生效后十五日内协助原告洛阳市增凯房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS0442543）的备案登记撤销手续及洛阳市老城区道北四路与经七路交叉口西南角香榭里畔山兰溪（二期）15幢1单元13层1-1304号房屋预告登记撤销手续；被告韩钊飞于本判决生效后十五日内支付原告洛阳市增凯房地产开发有限公司违约金48549.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元，由被告韩钊飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姬玲利二〇二〇年九月二十八日书记员  王晓莹