安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2084号 上诉人（原审原告、执行案外人）：齐友亮，男，1983年5月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 上诉人（原审原告、执行案外人）：赵林军，男，1982年1月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑祥英，女，1959年3月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王辉，男，1984年5月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区，系郑祥英之子。 委托诉讼代理人：王龙，男，1986年10月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区，系王辉之弟。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王龙，男，1986年10月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原审第三人（被执行人）：段凤越，男，1977年12月11日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，住安徽省蚌埠市淮上区。 上诉人齐友亮、赵林军因与被上诉人郑祥英、王辉、王龙，原审第三人段风越案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 齐友亮、赵林军上诉请求：1.撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院(2019)皖0311民初3376号民事判决。2.支持上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为房屋未经房屋管理部门登记，不能对抗善意第三人，这一说法违背事实和法律。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。可见，即使未办理过户手续，只要符合该规定，上诉人的诉讼请求应当得到支持。其次，如果按照该判决，因该房屋尚不符合办证条件，段凤越也未办理产权证，人民法院也不能将房屋认定为段凤越所有，因此无权查封。第三，被上诉人不是善意第三人。所谓善意第三人，所指的是基于受让财产的权利不知情，从而善意取得财产所有权的人。从本案看，该财产只是被人民法院查封，并未拍卖，被上诉人也不是买受人。因此，本案并不存在善意第三人。二、人民法院应当审理的是上诉人是否能够排除执行，根据法律规定，上诉人的行为符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。首先，原告与段凤越、陈荣签订了合法有效的《房屋买卖合同》，其基于合同取得的权利，依法应当受到保护。其次，原告足额支付了购房款。根据合同约定，原告支付的购房款有三个部分组成：一是被告向原告的借款21万元；二是原告支付的40万元购房款；三是原告承担了按揭款，每月向段凤越账户转账，用于交纳银行按揭。第三，原告已经取得了变更登记的权利。根据公证书证明，段凤越、陈荣委托原告办理变更登记相关事宜，进一步说明原告已经取得房屋所有权。鉴于该房屋尚未满足办理产权证的条件，无法办理过户手续，但原告已经取得了办理变更登记的权利。第四，该房屋已经交付给原告。有以下证据可以证明：一是原告交纳了物业费等相关费用；二是原告对该房屋进行必要的装修。足以证明该房屋已交付给原告，原告已取得房屋所有权。 综上所述，请求本院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 郑祥英、王辉、王龙辩称，认可齐友亮、赵林军的上诉请求、事实和理由。 段凤越经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 齐友亮、赵林军向一审法院起诉请求：1.不得执行对位于安徽省蚌埠市淮上区陶然北岸7号商铺1层00014号（下称14号房屋）、00015号房屋（下称15号房屋）的查封；2.依法确认14号房屋、15号房屋的买方是两原告，该两套房屋属于两原告所有；3.三被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：该院在审理郑祥英、王辉、王龙与段凤越民间借贷纠纷一案中，于2017年8月10日作出（2017）皖0311民初1758号民事调解书，确认双方当事人达成的调解协议：段凤越于2017年10月10日前一次性归还郑祥英、王辉、王龙借款本金20万元及利息（按月利率1%的标准自2017年4月1日起计算至还本付息付清之日止）；诉讼费4300元，减半收取2150元，由段凤越承担。该调解书生效后，段凤越未履行，郑祥英、王辉、王龙向该院申请强制执行，该院于2017年10月26日立案执行，案号为（2017）皖0311执757号。2017年11月30日，该院作出（2017）皖0311执757号之二执行裁定，依法查封段凤越所有的15号房屋一处（合同备案号195559），查封期限三年。 另查明：2017年5月12日，因陈荣、段凤越向赵林军借款21万元，无法偿还，经双方协商，陈荣、段凤越将14号房屋、15号房屋出售给赵林军，售价为108万元，除陈荣、段凤越所欠21万元折抵房款外，赵林军再支付40万元现金给陈荣及段凤越，并承担该房屋的按揭款、契税、公摊基金等各项费用共计47万元。因赵林军无力再支付40万元，赵林军要求齐友亮出资40万元，两人共同购买该两间房屋。签订购房合同后，赵林军通过朱敏将40万元转入段凤越的账户内。同日通过公证的方式段凤越、陈荣委托齐友亮办理房屋过户相关事宜。合同签订后，两原告如约每月向银行支付涉案房屋按揭款，并交纳了各项费用。 齐友亮、赵林军在获悉该院对案涉15号房屋予以查封后，向该院提出书面异议，请求解除上述查封，经该院审查后，于2019年8月2日作出（2019）皖0311执异6号执行裁定驳回其异议。此后，两原告在法定时间内向该院提起诉讼。 一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案房产的转让必须经过房产管理部门登记后才发生法律效力，即齐友亮、赵林军与段凤越、陈荣签订的《房屋转让合同》在没有经过房产管理部门登记的情况下，不能对抗善意第三人。齐友亮、赵林军在涉案房产的交易过程中，其负有审查段凤越是否办理了涉案房产的房屋产权证的义务。在段凤越没有提供房屋产权证的情况下，齐友亮、赵林军仍继续交易，应当视为其明知段凤越没有涉案房产的房屋产权证或无法办理涉案房产的房屋产权证而自甘风险，所产生的法律后果应当由齐友亮、赵林军自行承担。同时，齐友亮、赵林军提供的还款记录能够证明段凤越仍是涉案房产按揭贷款的还款主体，齐友亮、赵林军并没有付清涉案房产全部价款的事实，故对齐友亮、赵林军辩称根据其与段凤越《房屋转让合同》的约定按月代替段凤越偿还房贷，两原告应为涉案房屋的所有人的辩解理由不成立，该院不予采信。因此，两原告并未享有足以阻却执行的民事权益。该院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（下称《民事诉讼法解释》）第三百一十二条规定，判决如下：驳回齐友亮、赵林军的诉讼请求。案件受理费4332元，公告费260元，由齐友亮、赵林军负担。 二审中,双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实均无异议；原审第三人段凤越经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，根据《民事诉讼法解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本院在审理中应当坚持实质审理原则，慎用自认规则。该类案件涉及到执行法院对被执行主体的确立、执行标的物的确定及其处置等执行行为的正当性与合法性，因此案件的裁判结果不应受当事人处分权利的约束。本案中，作为申请执行人的被上诉人郑祥英、王辉、王龙，虽然在二审中认可作为执行案外人的上诉人齐友亮、赵林军的诉讼请求，但是并不必然导致上诉人的诉讼请求成立，本院仍应依法对齐友亮、赵林军就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，齐友亮、赵林军的上诉请求能否成立，关键在于其所举示的证据能否证明其同时满足上述四项条件。根据一、二审查明的事实，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案房屋价款是否已全部支付。2.涉案房屋未办理过户登记能否归责于（买受人）齐友亮、赵林军自身原因。 关于焦点1。根据涉案《房屋买卖合同》的约定，案涉15号房屋及另案中的14号房屋合同总价款为108万元。齐友亮在一审庭审中回答审判人员询问时称，“当时还差银行43万元（贷款未还），现在还了6万元，物业费、税费交了7万元左右，现在（欠）银行贷款不到40万元”；结合齐友亮、赵林军在一审中提供的还款记录等证据，可以认定涉案房屋价款并未全部支付，故齐友亮、赵林军的诉讼请求不符合上述规定中的第（三）项条件。 关于焦点2。在司法实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略。如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。如明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。如有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，依法不予保护。本案中，案涉房屋为陈荣、段凤越以按揭贷款方式所购买，设有贷款银行的抵押权负担，因此，在购房贷款未还清、抵押权未涂销的情况下，不可能办理过户登记；齐友亮、赵林军明知该风险却仍然坚持购买，应由其承担不能排除本案强制执行的不利后果。故齐友亮、赵林军的诉讼请求不符合上述规定中的第（四）项条件。至于齐友亮、赵林军已经支付的购房款权益如何保护的问题，其可以通过提起另案民事诉讼的方式予以解决。 综上，齐友亮、赵林军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4332元（已预交），由齐友亮、赵林军共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  罗正环 审判员  耿 杰 二○二○年九月二十五 法官助理梅莹 书记员毛婉月 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。