辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1740号 原告：中国农业银行股份有限公司法库县支行，住所地法库县法库镇兴法路24号。 负责人：许耸岩，系该行行长。 委托诉讼代理人：张雨泽，男，汉族，1967年10月2日出生，员工，住所辽宁省法库县。 被告：李家宁，男，满族，1993年10月20日出生，户籍所在地辽宁省义县，经常居住地法库县。 被告：辽宁亿佳置地发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈新路107号。 法定代表人：徐艳秋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：阚雨波，女，汉族，1964年5月6日出生，员工，住所沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：韩姝男，辽宁正直律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司法库县支行（以下简称农行法库支行）与被告李家宁、被告辽宁亿佳置地发展有限公司（以下简称辽宁亿佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告农行法库支行委托诉讼代理人张雨泽、被告辽宁亿佳公司委托诉讼代理人阚雨波、韩姝男到庭参加诉讼，被告李家宁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行法库支行向本院提出诉讼请求：1.被告李家宁返还借款本金159059.16元；2.被告李家宁支付利息4378.83元（计算至2020年7月20日）；3.被告李家宁支付借款159059.16元逾期利息（自2020年7月21日起至实际给付之日止，按合同约定逾期执行利率计算）；4.原告对被告李家宁所购买的坐落于法库县建筑面积86.69平方米房产享有优先受偿权；5.被告辽宁亿佳置地发展有限公司承担连带责任；6.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月20日，被告李家宁在被告辽宁亿佳公司开发楼盘购买一手房一处，建筑面积86.69平方米，购房总价303415元，首付123415元。2014年6月30日，被告李家宁在原告处办理个人住房按揭贷款，并签订《个人购房担保借款合同》，借款期限25年自2014年7月16日起至2039年7月15日止，贷款金额18万元，执行利率为7.205%，逾期执行利率为10.8075%，还款方式等额按月还款，贷款合约号：0615505780000751。担保方式抵押居住用房。2014年7月11日，原告与被告李家宁在法库县房产管理处办理沈房预抵法2014字第654号《房屋预告登记证明》，权利人为原告，义务人为被告李家宁，房屋坐落法库县。同时，被告李家宁签订了《同意房产抵押承诺书》及《办理房屋土地使用权抵押登记承诺书》。原告与被告辽宁亿佳公司达成楼盘贷款准入协议，协议约定开发商在未办理他项权证抵押之前承担连带保证责任。2014年7月16日，原告如约放款，被告李家宁从2014年8月16日开始按约还款，2020年2月16日被告违约，截止2020年7月20日已逾期155天，直至起诉始终未能按约偿还剩余借款本金159059.16元，支付利息4377.36元。经原告方多次催要，被告李家宁仍未按合同约定偿还贷款本息，导致原告房贷出现风险，故将二被告诉至法院。请法院公正裁判，依法支持原告的诉讼请求。 被告李家宁未到庭，未答辩。 被告辽宁亿佳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：一、答辩人提供的担保是附条件的，按照我公司签署的承诺书，答辩人承担贷款担保是阶段性连带责任，即原告与被告李家宁不能办理抵押权属证书时承担保证责任。该条的签订是为了保证如因答辩人的原因导致案涉房屋迟迟办理不了房屋权属证书及他项权利证，为了保护原告的权益而签订的。而现如今案涉房屋已经能够办理产权证及抵押权属证书，是因被告李家宁不配合造成抵押权属证书不能及时办理。答辩人对办理不了《他项权利证书》并无过错，因此其不应承担担保责任。依据合同法第45条规定：“当事人对合同的效力可以附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据该约定，现案涉房屋已经可以办理抵押登记即《他项权利证书》，因此我公司担保责任已经解除。二、本案原告在提供贷款时，与本案被告李家宁签订了《抵押承诺书》，根据物权法第176条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的。债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”就本案而言，即使现阶段不能办理抵押手续，原告也应先就案涉房屋拍卖、变卖后仍有不足才能向答辩人主张权益。依据该物权法176条规定,在没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的情况下，应当先就物的担保实现担保权。因为，如果债权人先行使人的担保，保证人在履行保证责任后，还需要向最终的还债义务人进行追偿。如果担保物权人先行使物的担保，就可以避免保证人日后再向债务人行使追索权的诉累，减少实现债权的成本和费用。而且，在债务人自己提供物的担保的情况下，要求保证人先承担保证责任，对保证人也是不公平的。同时该案涉房屋实际价值已经能够足够保证原告的利益。三、现案涉房屋可以办理《房屋产权证书》及《他项权利证书》，答辩人愿意协助原告及被告李家宁办理抵押手续。综上，答辩人对被告李家宁的违约行为不应承担连带保证责任。请法院依法公正裁判。 原告农行法库支行对其诉讼请求依法提交了农行《个人信贷业务申请表》、《专用收款收据》、《个人购房担保借款合同》、《贷款发放通知单》、农行《业务受理凭证（补打）》、农行《借款凭证》、《房屋预告登记证明》、农行《辽宁省分行代保管抵（质）押品清单》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、《账户查询单》、《同意房产抵押承诺书》、《办理房屋土地使用权抵押登记承诺书》等相关证据；被告辽宁亿佳公司依法提交了《不动产登记受理凭证》等相关证据，经庭审质证、认证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述认定事实如下： 2013年4月16日，甲方原告与乙方被告辽宁亿佳公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》第六条借款担保约定：“6.1乙方不可撤销地承诺为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。6.2乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。6.3乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。”同时，原、被告还对其他事项进行了约定。 2014年5月20日，被告李家宁向被告辽宁亿佳公司购买位于法库县产，向被告辽宁亿佳公司交纳首付款123415元。 2014年5月28日，被告李家宁填写申请个人购买位于法库县产按揭贷款农行《个人信贷业务申请表》。 同日，被告李家宁出具给原告《同意房产抵押承诺书》及《办理房屋土地使用权抵押登记承诺书》。 2014年6月30日，借款人（抵押人）被告李家宁与贷款人（抵押权人）原告、保证人被告辽宁亿佳公司签订《个人购房担保借款合同》约定：“借款金额18万元。借款人购买房产位于法库县。借款期限300个月即2014年7月16至2039年7月15日。借款执行利率以借款发放日按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。还款方式为按月等额本息还款法还本付息。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人为担保债务履行将其购买的坐落于法库县建筑面积86.69平方米房产进行抵押。保证人辽宁亿佳公司承诺为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。”同时，原、被告还对其他事项进行了约定。 2014年7月11日，法库县房产管理处沈房预抵法（2014）第654号《房屋预告登记证明》载明：“权利人原告农行法库支行；义务人被告李家宁；房屋坐落法库县住宅建筑面积86.69平方米；预告商品房预告登记号沈房预法（2014）字第757号；房屋登记种类预告商品房抵押权预告登记；贷款金额18万元；贷款期限300个月即自2014年6月3日至2039年6月2日止。” 2014年7月15日，原告出具给被告李家宁农行《辽宁省分行代保管抵（质）押品清单》。 2014年7月16日，原告出具《贷款发放通知单》，将客户名称被告李家宁一手房贷款18万元支付给被告辽宁亿佳公司开户行农行账号内。 截至2020年2月16日，被告李家宁停止向原告还本付息。 截至2020年7月20日，被告李家宁尚欠原告借款本金159059.16元，应支付原告利息4378.83元。 被告李家宁尚未办理房屋坐落法库县住宅建筑面积86.69平方米《房地产权利证书》及《他项权利证书》。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李家宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据及其陈述对案件事实予以认定。 借款人被告李家宁应当按照《个人购房担保借款合同》约定的期限向原告返本付息。 借款人被告李家宁未按照《个人购房担保借款合同》约定的期限向原告返本付息，应当承担违约责任，返还原告剩余借款本金159059.16元，支付原告利息4378.83元，并按合同约定支付原告逾期利息。 为担保债务的履行，债务人被告李家宁将其所购买的坐落于法库县建筑面积86.69平方米房产抵押给债权人原告，并办理抵押预告登记，抵押人被告李家宁不履行到期债务约定的情形，抵押权人原告有权就该房产价款优先受偿。 保证人被告辽宁亿佳公司应当按照《一手住房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》约定对借款人被告李家宁的债务承担连带责任。 因此，原告诉讼请求于法有据，事由充分，本院予以支持。 被告辽宁亿佳公司抗辩主张对被告李家宁的违约行为不应承担连带保证责任。 因被告李家宁尚未办理案涉房屋《房地产权利证书》及《他项权利证书》，被告辽宁亿佳公司的上述抗辩主张不符合合同约定，故对其抗辩主张，本院不予支持。 综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告李家宁返还原告中国农业银行股份有限公司法库县支行借款本金159059.16元； 二、被告李家宁支付原告中国农业银行股份有限公司法库县支行利息4378.83元（计算至2020年7月20日）； 三、被告李家宁支付原告中国农业银行股份有限公司法库县支行借款本金159059.16元逾期利息（自2020年7月21日起至实际给付之日止，按合同约定逾期执行利率计算）； 四、被告李家宁不履行上述第一项、第二项、第三项给付原告中国农业银行股份有限公司法库县支行债务，原告中国农业银行股份有限公司法库县支行有权利就被告李家宁所购买的坐落于法库县建筑面积86.69平方米房产价款优先受偿； 五、被告辽宁亿佳置地发展有限公司对被告李家宁上述第一项、第二项、第三项的债务承担连带责任。 上述给付款项，于本判决发生法律效力后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3568元，减半收取1784元，由被告李家宁负担，被告辽宁亿佳置地发展有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  郁洪强 二〇二〇年九月十四日 法官助理李凌飞 书记员司杨 本案判决所适用的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。