上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41728号原告：李金代，男，1976年2月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：陈泽鑫，北京京师(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：林之晨，北京京师(杭州)律师事务所律师。被告：罗琴琴，女，1986年1月10日出生，汉族，户籍地湖南省澧县澧阳镇人民西路XXX号。原告李金代与被告罗琴琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金代的委托诉讼代理人陈泽鑫、被告罗琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金代向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金2020年4月1日至2020年4月27日的房租人民币(以下币种相同)11,227元；2、判令被告向原告支付违约金22,454元；3、判令被告赔偿原告损失70,747.56元。事实和理由：2019年9月10日,原告(甲方出租方)与被告(乙方承租方)签订租赁合同。约定甲方将位于上海市浦东新区晨阳路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给乙方,商铺建筑面积67.11平方米。被告同时租赁了原告隔壁商铺，租期从2019年10月1日至2022年9月30日，第一年和第二年租金按每天每平米租金5.50元计算,即每年134,723元;第三年租金增加5%,即141,459元，首期六个月(即2019年10月1日至2019年3月31日)的租金67,361.50元于签约当日支付,此后均提前15日半年一交,先付后用。合同签订之日，被告向原告支付了租赁押金22,484元,原告按约向被告交付房屋。被告在收房后对房屋进行了结构性破坏式装修,造成原告与案外人房屋之间的隔墙被拆除。2020年3月20日,被告单方通知原告,要求免除疫情期间全部租金,并明确告知原告如不免除租金,则拒付房租,并强制要求房屋租赁至2020年5月30日止，且被告未按约支付租金。根据合同约定,2020年4月1日至10月30日租金67,361.50元应于2020年3月15日前支付,但被告并未按约支付。被告未将原告商铺恢复原状。2020年4月25日,经过原告实地查验,被告经营的“辣嘟生态老火锅已经停止营业,被告对前期为营业目的进行的装修进行了拆除,但未对承租房屋恢复成租赁前的原样,隔墙及外部装修等均未有效处理。原告主张相关赔偿和支付金额的计算方法。根据合同约定,违约金数额为两个合同月的租金,即22,454元。被告应支付4月27日搬离之前的租金11,227元。被告应赔偿因违约导致合同提前终止给原告造成的损失,因违约及房屋受损给原告造成的损失70,747.56元，其中主张2020年5月1日-2020年7月11日的房屋空置损失26,575.56元，主张因被告未将房屋恢复原状，造成后期房屋租赁价格降低(新合同月租金10,000元)的间接损失44,172元。另根据合同约定被告应支付原告因维权产生的律师费8,000元。为维护原告的合法权益，起诉要求判如诉请。被告罗琴琴辩称，被告承租系争房屋及隔壁36号房屋用于经营火锅店，2020年春节期间全国爆发疫情导致餐馆无法经营，属不可抗力终止合同，被告损失巨大，因疫情原因一度关门了，恢复营业后被告发现没有生意，遂和原告协商可否减少租金，原告不同意，要求和律师谈，后被告即收到律师函，要求被告于2020年4月30日前搬离系争房屋，被告遂按照原告要求的时间内搬离，是原告提前终止合同，并非被告，故不同意承担违约责任。被告付租至2020年3月31日，于4月27日将系争房屋的电卡、水卡、门钥匙还给原告，4月1日至4月27日的租金应当支付，但疫情期间系争房屋所在的美食城大门关闭，被告停止营业了两个月，已付的2、3月份的租金应适当减免，抵扣4月租金。被告已付的押金不同意没收，要求原告返还。被告并未对系争房屋造成结构性破坏，只是和隔壁打通，且前住租客也将隔断墙打通了，还房时被告已将系争房屋按原告要求恢复原貌，故不同意承担损失。如果法院支持违约金的，被告认为违约金计算标准过高，要求调低。律师费要求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年9月10日,原、被告签订租赁合同，约定被告(出租方、乙方)向原告(出租方、甲方)承租原告所有的上海市浦东新区晨阳路XXX弄XXX号商铺，建筑面积67.11平方米，租期自2019年10月1日至2022年9月30日，租金每天每平方米5.50元，年计算365天，第一年、第二年租金分别为134,723元;第三年租金增加5%,即141,459元，首期6个月(即2019年10月1日至2019年3月31日)的租金67,361.50元于签约当日支付,此后每期6个月租金，均提前15日支付，先付后用；乙方逾期支付租金即构成违约,甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施且每逾期一日,乙方需按应付完整一个合同年年租金的千分之五支付违约金;逾期超过30日,甲方还有权解除合同,并按规定收取乙方的违约金,违约金不足以弥补由此造成的一切损失的,按损失赔偿；乙方应于本合同签订之日,向甲方支付租赁押金22,484元；甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用,包括但不限于租金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用以及违约金、赔偿金、损失、因甲方维权所支付的相关费用(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等),由此造成的押金不足部分,乙方须在不足之日起三日内补足；租赁关系终止后,若乙方按约履行本合同,则押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,如有剩余部分,则按照合同规定,由甲方在租赁关系终止后30天内无息归还乙方;否则甲方有权全部扣除,不予退还且不承担任何责任；合同另对其他事项作了约定。原告租赁系争房屋后，支付了租赁押金22,484元，并支付租金至2020年3月31日。另查明，系争房屋处于2019年11月29日注册了企业名称为上海市浦东新区祝桥镇吴宏定餐饮店的个体工商户。原、被告于4月27日办理系争房屋返还的交接手续。现因双方对违约责任和相关费用意见分歧，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的租赁合同、微信聊天记录、商铺现场照片、律师函、企业信用报告、上海市房地产权证，被告提供的照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原、被告对合同已于2020年4月27日解除均无异议，本院予以确认。经查被告租金已付至2020年3月31日，被告于2020年4月27日将系争房屋的卡和钥匙交还给原告，故原告主张2020年4月1日至4月27日的租金，本院应予支持。至于租金的金额，应参照合同约定的年租金标准134,723元，按实际使用天数27天结算，共计9,966元。关于违约金。2020年春节期间，由于新冠疫情防控的需要，确实影响到餐饮行业的经营，但并不必然导致租赁合同目的不能实现。被告以不可抗力提出解除合同、不承担违约责任的抗辩，不符合法律规定，本院难以支持，被告提出提前解除合同，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，22,484元押金不予退还。违约金的金额和损失，被告认为原告主张的违约金过高，要求调整降低，结合合同的履约情况、过错责任及押金不予退还的情节，并考虑到疫情的影响，本院将违约金酌定为11,227元，空置损失不再另行支持。原告主张的后期房屋租赁价格降低的间接损失，于法无据，本院不予支持。律师费的诉请根据合同约定，尚属合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告罗琴琴于本判决生效之日起十日内支付原告李金代2020年4月1日至4月27日的租金9,966元；二、被告罗琴琴于本判决生效之日起十日内支付原告李金代违约金11,227元，现在原告李金代处的押金22,484元归原告所有；三、被告罗琴琴于本判决生效之日起十日内支付原告李金代律师费8,000元；四、驳回原告李金代要求被告罗琴琴支付损失70,747.56元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,426元，减半收取计1,213元，由被告罗琴琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年九月二日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。