湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2989号 原告：株洲华晨房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路珠江丽园23栋17/301、17/401号。 法定代表人：陈文义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨添成（公司员工），男，汉族，1981年2月8日出生，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提出上诉、反诉，签收法律文书。 被告：罗俊峰，男，1996年3月19日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。 原告株洲华晨房地产开发有限责任公司（以下简称华晨房地产公司）与被告罗俊峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理。依法由审判员邹晓明适用简易程序独任审理，法官助理张佳协助审理，书记员许钦担任法庭记录，本案于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告华晨房地产公司委托诉讼代理人杨添成到庭参加了诉讼。被告罗俊峰经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告华晨房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000529834）以及解除房屋预告登记手续；2、请求判令被告偿还原告代为支付的中国建设银行株洲珠江支行逾期贷款人民币23,489.34元；3、请求判令被告支付违约金人民币188,647元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000529834）。合同约定由被告向原告购买原告开发的位于株洲市天元区滨江西路1099号华晨金水湾XX栋XXXX号住宅一套，该房屋建筑面积为129.53平方米。被告购买该房屋总房价款为人民币943,235元，被告应在合同签订时付清首付款人民币193,235元，余款人民币750,000元以银行贷款方式支付。合同签订后，被告在中国建设银行株洲珠江支行（以下简称建行珠江支行）办理了贷款手续，原告为被告提供了保证担保。因被告未按时归还银行按揭款，该银行已于2020年7月31日要求原告承担担保责任，直接扣划原告保证金人民币23,489.34元。因被告怠于履行还款义务导致原告被银行追究保证责任，已严重违反双方合同约定。为维护原告的合法权益，请求人民法院判如所请。 被告罗俊峰未予答辩。 本院经审理查明以下案件事实：原告华晨地产公司系一家房地产开发、经营企业，该公司于1995年9月12日登记成立。2018年5月5日，原告华晨地产公司（出卖人）与被告罗俊峰（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000529834）。该合同包含十一个附件（其中附件十一为补充协议），合同主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于株洲市天元区滨江西路1099号金水湾XX栋XXXX号规划用途为成套住宅，出卖人预（实）测该房屋建筑面积129.53平方米。2、买受人购买该房屋按建筑面积每平方米7,281.98元，根据出卖人预（实）测的建筑面积，该房屋总房价暂定为943,235元。3、付款方式及期限：商业贷款方式付款，买受人应当于2018年5月5日前支付首期房价款193,235元，余款750,000元申请贷款支付；付款方式及期限具体见附件四。4、逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。5、合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。6、附件十一，补充协议：第3条约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，房屋另售，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；7、出卖人应当自本合同签订之日起（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。如因买受人原因，而需要修改备案登记的，产生的费用由买受人承担。双方签订的合同并经过不动产登记部门进行网签备案登记。 合同签订后，被告罗俊峰向建行珠江支行办理了贷款手续，贷款750,000元向原告支付房款。原告华晨地产公司为该笔货款也向建行珠江支行作了连带保证担保。 2020年5月29日，建行珠江支行因被告罗俊峰未按期偿还按揭贷款本息扣划原告保证金14,093.83元，此次还本金3,770.62元；2020年6月29日扣划4,729.19元，此次还本金1,268.69元；2020年7月31日扣划4,666.32元，此次还本金1,274.65元；三次扣划合计：23,489.34元，共还本金6,313.96元，按揭利息、其他费用为17,175.38元。原告作为保证人为被告向建行珠江支行代偿了23,489.34元。2020年7月24日，基于上述被告违约事实，原告向被告发出追究被告违约责任的通知。为维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。 以上事实，有原告工商登记信息、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》及其附件、银行扣划保证金凭证、催告通知、邮政快递单以及当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原告华晨地产公司对被告罗俊峰各项诉讼请求有无事实与法律依据？具体分析如下： 原告华晨地产公司与被告罗俊峰签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同内容系双方真实意思表示，双方的合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按合同约定向建行珠江支行履行按揭贷款的还款义务，构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，房屋另售，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”的约定。原告作为按揭贷款的保证人承担了相应的保证责任，就有权解除合同。对于原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同主张，与法有据，本院予以支持。 原告因承担保证责任向建行珠江支行偿还的贷款本息，依法可以向被告进行追偿。原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》后支付了购房首付款，且被告在建行珠江支行的贷款实际上作为购房款已向原告支付。 原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告应将被告实际支付的购房款返还给被告，故原告为被告向按揭贷款银行代偿的本金部分为原告应向被告返还的购房款。对于原告作为保证人告向建行珠江支行代偿本金6,313.96元，本院不予支持。对于原告要求被告支付代偿的利息和违约金17,175.38元，本院予以支持。 原告要求被告按总购房款的20%支付违约金问题。原被告在合同的附件十一补充协议中有约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，房屋另售，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。按该商品房总价款的20%计算本案违约金为：188,647元=943,235元×20%。被告罗俊峰出现违约事实后，原告于2020年7月24日向被告发出追究违约责任的催告通知。对于原告华晨地产公司主张被告支付违约金188,647元，证据充分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲华晨房地产开发有限责任公司与被告罗俊峰于2018年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000529834）； 二、限被告罗俊峰于本判决生效之日起十日内向原告株洲华晨房地产开发有限责任公司17,175.38元； 三、限被告罗俊峰于本判决生效之日起十日内向原告株洲华晨房地产开发有限责任公司支付违约金188,647元； 四、驳回原告株洲华晨房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4,482元，减半收取2,241元，由被告罗俊峰负担2,241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 邹晓明 二〇二〇年九月三十日 法官助理 张 佳 书 记 员 许 钦 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。