贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3507号 原告：沈某1（曾用名：沈某2），男，汉族，2011年10月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人：樊某，女，汉族，1989年1月30日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告之母亲。 法定代理人：沈某3，男，汉族，1987年7月9日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告之父亲。 委托诉讼代理人：王雪乂（特别授权代理），贵州好时律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。 统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），女，汉族。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。 统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），贵州三好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕民（一般授权代理），贵州三好律师事务所实习律师。 原告与被告以及第三人商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告以及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方于2017年1月24日签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议;2、判令被告返还原告支付的购房款950216.00元、公寓各项费用4982元、公寓办证费用1262元、维修基金13718元、不明用途费用249元，并以上述款项为基数按中国人民银行同期银行贷款年利率6%支付利息至全部本息偿还完毕之日止（利息暂计至2020年1月24日为174676.86元）;3、判令被告支付逾期交房违约金9502.16元、逾期办证违约金115451.24(2016年11月1日至2020年3月1日）并承担已付购房款一倍的赔偿责任即950216.00元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用，以上共计2220273.26元。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1、2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期交房违约金25180.72元，逾期办证违约金暂计117066.61元（时间从2017年1月24日计算至实际办证之日止），同时，原告增加一项诉讼请求：要求被告交付并办理涉案房屋的不动产权证书。 事实与理由：2017年1月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及附件补充协议，合同约定：1.原告向被告购买其位于毕节市城市南部新区房屋，总价款950216.00元；2.被告应当在2016年9月20日之前向原告交付房屋，如若被告逾期超30日仍未交房，则按原告已付款的1%支付违约金；3.被告应在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记，办理房屋所有权转移登记后将有关文书交于原告，被告应在2016年11月1日前取得房屋所有权初始登记，逾期超过180日的则按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2019年3月26日，原告按约定时间向被告足额支付4套房屋价款总计950216.00元，同日，原告按被告要求向其支付维修基金13718元、不明用途款项的249元。2019年9月19日，原告向被告支付房屋各项费用分别有4982元及办证费用1262元。原告已按照约定履行支付全部房款义务，但被告却未约定交付房屋义务、办理房屋相关所有权证。原告在起诉前得知被告已将涉案房屋抵押给案外人并办理了抵押登记，故原告取得案涉房屋所有权的合同根本目的实际上已经无法实现，被告之违约行为已经给原告造成严重经济损失。 综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向人民法院提起诉讼，请求贵院支持如前诉请为谢。 被告辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。 《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”，综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一》第十条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。 退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。 在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。 三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。 首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。 其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。 四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。 目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。 五、双方在签订商品房买卖合同时，就于签订合同当日向原告交付了房屋，且原告一直用于经营酒店，被告不存在逾期交房违约责任。在沈某1案中，双方于2019年3月26日签订了商品房买卖合同，但原告要求支付的交房违约金以及办证违约金起算时间是完全错误的。合同中关于交房的时间以及办证的时间均为被告方工作人员失误，应以合同签订的时间为准。 鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 第三人述称，一、对原告述称与被告于2017年1月24日签订《商品房买卖合同》及附件补充协议的相关事项，天厦公司并不知情。 二、2019年1月5日，被告与天厦公司签定《商品房买卖合同》，上述合同所涉房产均备案登记到天厦公司名下。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，上述合同所涉的备案登记于天厦公司名下的房产，其他单位或个人并不享有相应权利。 三、原告所提各项诉讼请求与天厦公司无关，恳请法院依法作出判决。 本院经审理查明：2016年10月1日，原告沈某1（曾用名：沈某2）之母亲樊某向被告七众公司委托销售房屋的置业顾问王琼处预定房屋，房号为奥莱国际公寓4-1、4-2、4-6、4-7、4-8、4-9、4-10、4-11、4-12。价格为5195.00元／平方米,并签订《特殊申请单》。2016年11月16日，因樊某资金不足，将上述9套公寓中的4-8、4-9两套公寓更名到沈某3（樊某之丈夫）名下。 2017年1月24日，以樊某、沈某3为买受人，被告七众公司为出卖人，双方签订奥莱国际公寓4-6、4-7、4-10、4-11号房《商品房买卖合同》，付款方式为2017年1月24日前一次性支付完毕，四套公寓总价款950216元。同日，樊某通过银行转账的方式向被告支付83万元。2017年9月19日，樊某、沈某3与被告七众公司销售置业顾问王琼签订《公寓签约确认单》，将前述奥莱国际公寓4-6、4-7、4-10、4-11号商品房更名登记到沈某2名下。同日，樊某通过银行转账的方式向被告支付145000.00元购房尾款、测绘费以及维修基金。2019年3月26日，以原告沈某1作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，将上述四套房屋更名到沈某1名下。被告承诺于2016年9月20日交付涉案商品房，并承诺于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款ｘ的违约金。 另查明，原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定:“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。” 另查明，2018年4月11日，以樊某为买受人，被告七众公司为出卖人，双方签订奥莱国际公寓4-1、4-2号房《商品房买卖合同》，付款方式为首付78321元，按揭182000.00元。同日，以原告沈某1（曾用名：沈某2）之父亲沈某3买受人，被告七众公司为出卖人，双方签订奥莱国际公寓4-8、4-9号房《商品房买卖合同》，付款方式为：其中4-8号房首付52321元，按揭208000.00元；4-9号房首付78321元，按揭182000.00元。 另查明，被告已将上述包括涉案四套房屋在内的九套公寓交付给沈某1、樊某、沈某3用于经营奥莱精品酒店。 另查明，2018年12月28日，以中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司为转让方（甲方），毕节市天厦房地产开发有限公司为受让方（乙方），贵州七众置业有限公司为债务人（丙方），甲乙丙三方签订《债权转让协议》（合同编号：贵州Ｙ25150021-16），中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司将其对贵州七众置业有限公司享有的债权153357427.78元转让给毕节市天厦房地产开发有限公司，其中，本金为14390万元，利息为9457427.78元。毕节市天厦房地产开发有限公司自愿以153773138.89元价款受让前述债权，并定于2018年12月28日前将前述转让价款一次性支付至中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司指定的银行账户。因此，毕节市天厦房地产开发有限公司对被告享有153773138.89元债权。2019年1月2日，第三人毕节市天厦房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将包含涉案第1幢公寓单元4层6号、7号、10号、11号在内的房屋出卖给第三人毕节市天厦房地产开发有限公司。2019年1月5日，被告与第三人在毕节市预售合同备案登记。 2019年8月15日，毕节市七星关区人民政府副区长陈俊主持召开专题会议，并形成七星府专议〔2019〕183号专题会议纪要，该纪要载明：根据市处置房地产遗留问题有关文件和会议精神，为有效化解贵州七众置业有限公司（以下简称“七众公司”）开发建设的“圆梦国际”项目遗留问题，切实保障购房群众合法权益，维护社会稳定，毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称“天厦公司”）与中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司（以下简称“华融公司”）签订七众公司“圆梦国际项目”15377.31万元债权转让协议，债权资产33566.64平方米，并将资产备案至天厦公司后，天厦公司为七众公司支付华融公司15377.31万元欠款；同时开源公司按5440元每平方米收购七众公司4479.66平方米资产和200个车位，总价值4436.94万元，开源公司已支付1755万元（代七众公司支付税款589.6656万元、退房款666万元、车位款500万元）,欠七众公司2681.94万元。综上所述，七众公司欠开源集团公司和天厦公司共计12696.04万元。截止目前，备案至天厦公司的33566.64平方米资产已由七众公司销售23035.08平方米，剩余资产10531.56平方米，经双方共同委托第三方按评估，按评估价下浮40%,剩余资产价值15546.22万元。从维护购房业主合法权益和社会稳定的大局出发，天厦公司要在确保收购华融公司债权资金安全的前提下，加快后续有关问题处理进度。会议议定：一是由天厦公司牵头，区住房和城乡建设局、区自然资源局、区房产事业局等单位参与，根据天厦公司与华融公司签订的七众公司“圆梦国际项目”债权转让协议，将七众公司备案至天厦公司价值12696.04万元的资产产权依法办理至天厦公司名下；同时，将开源公司购买的200个车位产权依法办理至开源公司名下。二是由天厦公司负责，待七众公司价值12696.04万元的资产产权办理完成后，从七众公司原备案至天厦公司10531.56平方米评估价值15546.22万元的资产中，扣除七众公司欠款12696.04万元，剩余资产退还七众公司。三是由天厦公司负责，督促七众公司将备案至天厦公司的资产中已售出部分备案至相应业主。以上意见按程序提请区人民政府常务会议研究。2019年8月28日，毕节市七星关区委副书记、区长胡敬斌同志主持召开区政府二届九十二次常务会议，并形成二届（92）次常务会议纪要，该会议纪要决定：一是鉴于处理七众公司“圆梦国际”项目遗留问题的紧迫性，原则同意天厦公司与华融公司签订的《债权转让协议》，债权金额153773138.89元。二是由天厦公司牵头，区住房和城乡建设局、自然资源局、房产事业局等单位参加，根据天厦公司与华融公司签订的七众公司“圆梦国际”项目债权转让协议，将七众公司备案至天厦公司价值12696.04万元的资产产权依法办理至天厦公司名下；同时，将开源公司购买的200个车位产权依法办理至开源公司名下。三是由天厦公司负责，待七众公司价值12696.04万元的资产产权办理完成后，从七众公司原备案至天厦公司10531.56平方米评估价值15546.22万元的资产中，扣除七众公司欠款12696.04万元，剩余资产退还七众公司。四是由天厦公司负责，区房产事业局参加，明确时间节点，督促七众公司及时依法将备案至天厦公司名下的资产中已售部分，备案至相应业主名下，若未按照时限办理的，移交有关部门依法处理。 最后查明，第三人毕节市天厦房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》已在毕节市住建局办理备案登记，但涉案四套房屋并未办理预告登记以及权属变更登记至第三人名下。 本院认为，根据原被告双方诉辩情况以及第三人陈述，本案争执的焦点为：1.《商品房买卖合同》备案登记与预告登记是否等同？2.如何确定原告与第三人的权利保护顺位？3.被告是否应当向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金？4.涉案房屋是否符合办理转移登记的条件。 关于焦点1：《商品房买卖合同》备案登记与预告登记是否等同？ 本案中，第三人陈述称，依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”，因此，上述合同所涉的备案登记于天厦公司名下的房产，其他单位或个人并不享有相应权利。 经查，虽然被告与第三人签订的《商品房买卖合同》已经在毕节市住建局办理备案登记，但涉案四套房屋并未办理预告登记和权属变更登记。《商品房买卖合同》备案登记与房屋预告登记并非同一概念，房屋预售合同登记备案是我国相关法律、行政法规就商品房预售规定的一种行政管理手段。从备案登记的对象、申请主体、性质及效力等方面看，房屋预售合同登记备案与预告登记存在较大区别，不能等同视之。 关于焦点2：如何确定原告与第三人的权利保护顺位？ 根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条之规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，本案中，原告与被告以及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》均属于有效合同，本院依法予以确认。现原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金以及办理涉案房屋的不动产权证书，而第三人陈述称其他单位或个人并不享有涉案房屋相应的权利。从前述内容可以看出，原告以及第三人均要求履行与被告签订的合同。依前述，按照物权优先于债权的原则，对不动产来说如果已经办理了过户登记，则受让人已经成为物权人，其依法享有的物权应当优先受到法律保护，自属当然。对于买受人尚未取得物权的，虽然与其他买受人同处于债权人地位，但如果已经先行占有，则该占有的事实状态，也应受到法律保护。尤其是基于房屋买卖关系的转移占有行为，在当事人之间本身就包含了一种转移所有权的意思在内。因此，对于“一房数卖”的纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已经成为合法的物权人；对于各买受人均没有办理登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人；如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等，总体的原则应是公平原则和经济原则，避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的巨大浪费。本案中，涉案四套房屋均未预告登记、变更登记至原告或第三人名下，那么，就要根据合法占有房屋的先后顺序来确定权利保护顺位。经庭审查明，被告已将涉案四套房屋交付给原告用于经营酒店，被告至今也未将涉案四套房屋交付给第三人占有，故应优先履行原告与被告签订的《商品房买卖合同》。 关于焦点3：被告是否应当向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金？ 对于原告诉请的逾期交房违约金。因合同约定的交房时间2016年9月20日早于合同签订的时间2019年3月26日，应当视为约定交房时间不明。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期办证违约金。根据合同约定，被告应于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但由于《商品房买卖合同》签订的时间为2019年3月26日，晚于合同约定的取得商品房所有权初始登记的时间，因此，应当视为原被告之间约定取得商品房所有权初始登记的时间不明，由于签订涉案合同时，涉案房屋为现房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应于合同签订之日起90日内取得涉案房屋的所有权初始登记证书，因此，被告应于2019年3月26日之日起90日内即2019年6月24日之前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，而被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记，故被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。但对于买受人不退房的情况下，被告应当如何支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的数额或计算方式未进行约定。按照有约定从约定，无约定从法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当支付原告违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额950216.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，亦即按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，时间从2019年6月25日起开始计算。由于被告已向原告代收了每套公寓的各项费用，即在原被告之间形成委托办证关系，被告只需将办证相关文书交付到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，至于何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应为提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2019年6月25日起开始计算至2019年8月19日，2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 关于焦点4：涉案房屋是否符合办理转移登记的条件。 因被告并未取得涉案房屋的所有权初始登记，不符合办理转移登记的条件，且涉案房屋《商品房买卖合同》已备案登记至第三人名下，办理变更登记存在障碍，原告可待办证条件成就以及障碍消除后，另案主张权利。故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈某1逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款950216.00元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2019年6月25日起开始计算至2019年8月19日，2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 二、驳回原告沈某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12281.00元，由原告沈某1负担11676.00元，被告贵州七众置业有限公司负担605.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年九月九日 书记员  邓 頔