北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8438号上诉人（原审被告）：北京无衣文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园金家村中街9号大地时尚文化创意园A座二层2001号。法定代表人：夏星，总经理。委托诉讼代理人：李彧妤，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁刚，湖南骏熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京乐图投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路唐家村26幢9-D平房。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：郭宝珩，女，1983年5月20日出生。委托诉讼代理人：程雪峰，北京邦辰律师事务所律师。上诉人北京无衣文化传媒有限公司（以下简称无衣公司）因与被上诉人北京乐图投资管理有限公司（以下简称乐图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。无衣公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回乐图公司一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由乐图公司承担。事实和理由：1.本案系乐图公司违约在先，且我公司已经与乐图公司多次进行过沟通。合同签订后，我公司依约支付了租赁费、押金及所谓滞纳金，但在我公司因经营需要注册公司过程中，乐图公司未依约提供房屋产权证、消防验收证明等，且涉案房屋附近存在高压线，对人体有害，有极大安全隐患。鉴于乐图公司的违约行为，我公司曾多次与其沟通解除合同并要求赔偿。2.一审法院认定涉案房屋系违法建筑，根据《商品房屋租赁管理办法》，违法建筑不得出租，既然不能出租，当然不会产生空置损失。一审法院却认定产生了空置损失，不符合法律规定。3.一审期间，乐图公司诉请为房屋空置损失，一审却判决免租期房屋使用费。空置损失与免租期房屋使用费并非同一概念，且既然是免租期，就不会产生使用费，故一审判决自相矛盾。乐图公司辩称，同意一审判决，不同意无衣公司的上诉请求及理由。无衣公司如果认为乐图公司违约应另案处理。关于无衣公司提出的房屋空置损失等费用不应该支付的问题，我公司认为一审认定事实、适用法律正确。乐图公司向一审法院起诉请求：1.无衣公司支付两个月租金的违约金772493.3元；2.无衣公司支付房屋交易佣金损失439630.33元；3.无衣公司赔偿免租期损失675931.64元；4.无衣公司支付逾期付款违约金、滞纳金178527.48元；5.无衣公司赔偿房屋空置损失2317479.9元。一审法院认定事实：2017年7月16日，乐图公司（甲方）与无衣公司（乙方）签署《办公用房租赁合同》，约定甲方出租给乙方涉案房屋，租赁期限为36个月，自2017年7月20日至2020年10月19日，免租期自2017年7月20日至2017年10月19日，第一年租金为4521912元，房屋租金支付方式为押三付三，续交房屋租金最迟应在上次租金用完前15日缴纳。房屋押金为1130478元，于2017年8月15日前乙方将第一期的3个月租金及押金支付至甲方指定账户。第二年租金为4634959.8元，第三年租金为4750833.8元。双方可以协商变更或终止本合同，但乙方须自行找到其他人承接本合同约定执行租赁期限，否则视为违约。违约方赔偿另一方两月租金标准为合同违约金。延迟交租的，每天按应交租金总额的千分之三计算每日滞纳金，拖欠房租累计15日（含）以上的，视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁关系，合同关系终止。乙方若在合同有效期内，未连续交付合同约定租金，使本合同不能继续履行的，乙方负全部责任并视为违约，甲方不退还所交房屋租金及租赁押金等所有费用。在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之三支付甲方违约金。在租赁期内，乙方中途退租的，甲方对乙方所缴押金、所余租金不予退还，若乙方所缴押金、所余租金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……2017年7月20日，乐图公司与无衣公司就居间费用的支付签署《协议书》，约定无衣公司从应支付租金数额中，扣除753652元作为居间方的居间服务费，直接支付至居间方账户。上述合同签订后，双方开始履行，乐图公司将涉案房屋交付无衣公司使用，无衣公司向乐图公司交纳了押金1130478元及截止2019年1月19日的房屋租金。因无衣公司自第一期租金即存在逾期情况，故2018年3月26日及2018年4月30日，无衣公司向乐图公司支付55万元作为逾期支付第一期租金的滞纳金，之后每期租金仍逾期支付，但未再支付滞纳金。2019年1月初，无衣公司不再在涉案房屋办公，并陆续撤离人员及办公用品。2019年1月25日，无衣公司法定代表人签署《关于进场搬迁的函》及《搬迁完成确认书》，确认当日将物品全部搬走，涉案房屋内已无遗留物品。庭审中，乐图公司表示无衣公司直至1月27日才将物品彻底搬完，且撤离并未提前通知，导致其寻找下个租户出现困难，只能将涉案房屋分租出去，其中1527平米系2019年8月8日出租，1000平米为2019年12月27日出租，剩余面积直至2019年12月30日才出租，故主张按照合同租金标准计算无衣公司搬离之日至起诉之日的空置损失。经询，涉案房屋系乐图公司承租后转租给无衣公司，至今未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故乐图公司与无衣公司就涉案房屋订立的《办公用房租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方合同无效，乐图公司主张滞纳金、违约金缺乏合同依据，法院不予支持。关于佣金损失部分，佣金系交易双方因居间方促成交易成立而给予的报酬，该费用在合同成立后即一次性支付，无论后续合同履行期间长短均已实际发生，故该项费用并非无衣公司提前退租给乐图公司造成的直接损失，乐图公司主张没有事实和法律依据，法院不予支持。关于免租期租金损失，因双方合同无效，免租期约定亦无效，无衣公司应当支付实际占有使用房屋期间的使用费，乐图公司主张的该项损失符合法律规定，法院予以支持。关于空置损失，涉案房屋为办公用房，双方合同虽无效，但无衣公司擅自提前搬离确会使涉案房屋产生一定的空置期，造成乐图公司的损失，但乐图公司主张的损失数额过高，考虑到无衣公司向乐图公司支付了三个月租金标准的押金，故该笔押金用于冲抵乐图公司的空置期损失，法院对该项请求不再支持。无衣公司经法院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。一审法院判决：一、北京无衣文化传媒有限公司于判决生效后七日内向北京乐图投资管理有限公司支付免租期房屋使用费损失六十七万五千九百三十一元六角四分；二、驳回北京乐图投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32829元，由北京乐图投资管理有限公司负担25935元（已交纳），由北京无衣文化传媒有限公司负担6894元（于判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由北京无衣文化传媒有限公司负担（于判决生效后七日内给付北京乐图投资管理有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。无衣公司提交：证据1.装修合同、装修付款凭证、收款证明，拟证明租赁房屋已经装修并支付了200万元装修款；证据2.主要负责人的身份证明书，拟证明胡舜清是北京恒锐家具有限公司的主要负责人；证据3.通知函、微信记录的截屏，拟证明双方多次沟通租赁合同约定的事宜。乐图公司质证称：证据1.装修合同真实性、合法性、证明目的均不认可，收款证明真实性、合法性、证明目的不认可，如果属于证人证言，证人应该出庭，付款凭证真实性认可，关联性不认可，系个人之间的装修，不能证明用在涉案房屋；证据2.真实性、合法性、证明目的均不认可，理由同证据1；证据3.微信聊天记录真实性、合法性、关联性不认可，如果其认为乐图公司违约，要求赔偿损失应该另案起诉。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故原审法院认定乐图公司与无衣公司就涉案房屋订立的《办公用房租赁合同》无效正确。因双方合同无效，乐图公司依据合同主张滞纳金、违约金缺乏依据，故其相应的诉讼请求不应予以支持。关于佣金损失部分，佣金系交易双方因居间方促成交易而给予的报酬，该费用在合同无效情况下是否能够确认为损失尚不确定，故在目前情况下乐图公司主张该损失系无衣公司提前退租给乐图公司造成的损失，不应予以支持。关于免租期租金损失。因双方合同无效，免租期约定亦无效，无衣公司应当支付实际占有使用房屋期间的使用费，乐图公司主张的该项损失符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。关于空置损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本院认为，司法解释作出相应规定的本意即系禁止未取得建设工程规划许可证的房屋进入租赁市场。而本案中，涉案房屋因未取得建设工程规划许可证而被确认为无效，故乐图公司主张空置期损失，本院无法予以支持。原审法院对司法解释适用存在错误，认为该损失可以与无衣公司支付的押金折抵，缺乏依据，本院予以纠正。鉴于本案中无衣公司未提出反诉，故就房屋押金问题，双方可另行解决。综上所述，北京无衣文化传媒有限公司的部分上诉意见具有法律依据，本院予以采纳；一审判决适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10559元，由北京无衣文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年九月二十三日法官助理 黄 蕾法官助理 孙亚男书 记 员 卢园园