山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终3026号 上诉人（原审被告）：蒋光宪，男，1987年5月21日出生，回族，幼儿园经营者，住聊城经济技术开发区。 被上诉人（原审原告）：唐爱峰，男，1963年8月27日出生，汉族，农民，住聊城经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘小芹，女，1965年4月26日出生，汉族，农民，住址同上，系唐爱峰之妻。 上诉人蒋光宪因与被上诉人唐爱峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 蒋光宪上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判驳回唐爱峰的诉讼请求；一、二审诉讼费用由唐爱峰承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋被依法征收后，唐爱峰已丧失原有物权，一审判决判令蒋光宪再向其支付租赁费无事实依据和法律根据。首先，2018年1月5日，山东省聊城经济技术开发区管理委员会作出聊开管征(2018)1号征收公告，决定对聊高路两侧规划红线(路沿石两侧各35米)内涉及所有建筑物进行征收，案涉房屋位于征收范围内。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因行政行为一旦作出便具有公定性，所以在聊开管征(2018)1号征收公告作出后，唐爱峰对案涉房屋享有的物权即告消灭。一审判决判令蒋光宪向其支付租赁费无事实依据和法律根据。其次，聊开管征(2018)1号征收公告张贴后，征收部门和社区对征收范围内的房屋使用人进行了搬迁动员，蒋光宪在2018年3月1日就已搬离了租赁房屋，唐爱峰对此完全知情。因蒋光宪已将租赁费支付至2018年2月底，所以并不欠唐爱峰租赁费，一审判决判令蒋光宪支付使用期间的租赁费2917元无事实根据。2.一审判决错误援引合同法第二百三十五条之规定要求将案涉房屋恢复原状、将楼前铁围栏清除，导致判决结果错误。首先，合同法第二百三十五条是对租赁期满所返还的租赁物应具备的状态进行的规定，而蒋光宪与唐爱峰之间的房屋租赁合同是因政府征收行为导致无法继续履行而终止，终止后合同双方无需承担违约责任。因合同终止的原因不同，蒋光宪与唐爱峰之间的权利与义务不应由合同法第二百三十五条进行调整，一审判决援引该法条进行裁判加重了蒋光宪的义务。其次，政府对案涉房屋进行征收后，不仅要对房屋所有人进行补偿，还要对房屋使用人的营业损失和装修损失进行补偿，因唐爱峰已丧失了房屋物权，无权要求蒋光宪恢复原状。一审判决要求将案涉房屋恢复原状、将楼前铁围栏清除，直接导致蒋光宪丧失了部分征收补偿权益，加大了合同终止后的损失。综上，请二审法院依法审查，支持蒋光宪上诉请求。 唐爱峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予驳回上诉，维持原判。一、一审法院依据唐爱峰的房屋所有权现状，以及蒋光宪使用租赁房屋的期限，判决蒋光宪支付房屋租金，认定的事实、租金数额是正确的。1.在蒋光宪使用案涉房屋期间，唐爱峰对该房屋拥有绝对的房屋所有权。2018年1月5日，聊城经济开发区管委会发布的聊开管征（2018）1号征收公告，只能证实唐爱峰的房屋在征收的范围内，该征收公告是一个计划性方案，但是开发区管委会及其他单位并没有对唐爱峰的房屋实施具体的征收行为，也未与唐爱峰签订任何的拆迁安置和补偿协议，唐爱峰的房屋所有权并没有转移，唐爱峰对租赁房屋享有物权，该权利具有排他性。2.蒋光宪一直使用唐爱峰享有物权的房屋，直至2018年4月初才搬离，蒋光宪应支付占用案涉房屋期间的租金，一审判决蒋光宪支付租金，认定事实无误。2016年1月17日，双方签订租赁合同，直至2018年4月3日，蒋光宪搬离，2018年4月3日之前，蒋光宪租赁案涉房屋经营的幼儿园一直在营业，所有学生在上课，家长按时接送学生，一审中唐爱峰已经申请相关的学生家长作为证人证实了该事实，因此，一审法院根据蒋光宪的使用期限判决其支付租金，完全正确。二、蒋光宪未经唐爱峰同意，擅自改装、改造房屋，应当将房屋恢复原状，并拆除其安装的铁围栏。双方签订的房屋租赁合同明确约定，房屋不能擅自改造，如果改造需要唐爱峰同意。唐爱峰将房屋交付后，蒋光宪在房屋墙面凿出多处墙洞，钉有长钉，且内外墙面喷有大面积喷涂，蒋光宪搬离后并没有将这些擅自改造的装修部分予以恢复原状，遗留了零散的破损家具，围栏也没有拆除，蒋光宪的这些做法严重影响了唐爱峰的后期使用，且恢复原状需要消耗大额资金，一审判决其恢复原状，并拆除围栏，并无不当。综上，请二审法院查清事实，依法驳回蒋光宪的上诉请求。 唐爱峰向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.蒋光宪给付租赁费64166元；3.蒋光宪将房屋恢复原状；4.本案诉讼费由蒋光宪承担。 一审法院认定事实：唐爱峰与蒋光宪于2016年1月17日签订了《房屋租赁合同》，约定唐爱峰将楼房及楼房后所对照的后院租赁给蒋光宪，租期五年，时间自2016年3月1日至2021年2月29日，租赁费每年35000元，一年一交。合同签订后，蒋光宪在此开办了红黄蓝幼儿园，对房屋进行了装修，并在楼前安装了铁围栏。租赁费交至2018年2月底。2018年初，由于政府拓宽聊高路，山东省聊城经济技术开发区管理委员会下发了征收公告及征收补偿方案。2018年4月初，蒋光宪搬离该房屋。案涉房屋现尚有蒋光宪的部分装修物未清除，因装修所打穿的墙洞未修复，楼前铁围栏未清除。另查，唐爱峰至今未与房屋征收部门签订案涉房屋拆迁协议。 一审法院认为，唐爱峰与蒋光宪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应依约定履行。山东省聊城经济技术开发区管理委员会和聊城经济技术开发区房屋征收管理办公室于2018年初发布了公告及聊高路拓宽改造房屋征收补偿方案，预征收案涉房屋，双方均清楚该事实，故该合同应在蒋光宪搬离时，合同即已解除，蒋光宪应支付唐爱峰使用期间的租赁费。唐爱峰至今未与相关部门达成拆迁协议，故唐爱峰现依法享有对案涉房屋的所有权，要求蒋光宪恢复原状，于法有据。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法合同法》第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、被告蒋光宪于本判决生效后十日内将涉案房屋恢复原状、将楼前铁围栏清除。二、被告蒋光宪于本判决生效后十日内支付原告所欠租赁费2917元。二、驳回原告唐爱峰的其他诉讼请求。案件受理费702元由原告承担652元，被告承担50元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审另查明，唐爱峰已在一审判决后将案涉楼房楼前铁围栏清除。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，聊开管征[2018]1号公告虽已公示，但后唐爱峰就案涉房屋拆迁补偿提出过行政诉讼，且至今尚未签订拆迁补偿安置合同，故就本案而言，该公告并非生效的征收决定。蒋光宪主张唐爱峰已丧失案涉房屋的物权，无事实和法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院就蒋光宪在案涉房屋所经营幼儿园的两名学生家长进行了调查，其证实蒋光宪系2018年4月搬离案涉房屋。蒋光宪主张其在2018年3月1日搬出房屋，但未提交相关证据证明自己的主张，蒋光宪应当自行承担举证不能的法律后果，故关于蒋光宪搬离的时间，一审认定为2018年4月初，并无不当，本院予以维持，蒋光宪应当支付2018年3月份的租金。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，蒋光宪与唐爱峰的房屋租赁合同已解除，唐爱峰有权根据法律规定要求蒋光宪将房屋恢复原状。蒋光宪将房屋恢复原状之行为，并非蒋光宪的违约责任，而是其应尽的合同解除后义务。一审法院援引《中华人民共和国合同法》第二百三十五条虽有不妥，但并未加重蒋光宪的责任承担，一审判决结果并无不当。 综上所述，上诉人蒋光宪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1404元，由上诉人蒋光宪负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 孙久强 审判员 孔繁奎 二〇二〇年九月二十四日 法官助理李志新 书记员王倩倩