四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6626号 上诉人（原审原告）：王鹏飞，男，1991年3月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓仕美，四川普联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡通，四川普联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人王鹏飞因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初9667号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王鹏飞上诉请求：撤销一审判决、依法改判支持王鹏飞的诉讼请求；一审、二审诉讼费用全部由中德世纪公司承担。 事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，中德世纪公司应于2015年3月1日向王鹏飞交付涉案房屋，其次在房屋交付之日起365日内为王鹏飞办理房屋所有权证书，最后于取得房屋产权证后2年内为王鹏飞办理国有土地使用证。 一、原审法院认定中德世纪公司应于2017年8月10日前为王鹏飞办理房屋所有权证书，系错误的，中德世纪公司应于2016年3月1日前为王鹏飞办理房屋所有权证书。 1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第10条、第19.2条及《补充协议》第8.3条的约定，中德世纪公司应于2015年3月1日前向王鹏飞交付涉案房屋，其次在“房屋交付之日”起365日内为王鹏飞办理房屋所有权证书，最后于取得房屋产权证后2年内为王鹏飞办理国有土地使用证。因合同系中德世纪公司提供的格式合同，在解释《商品房买卖合同》第19.2条的“房屋交付之日”时应按照有利于王鹏飞的方式解释，中德世纪公司应按合同约定的交房之日（2015年3月1日）起365日内为王鹏飞办理房屋所有权证书，而非原审法院认定的以中德世纪公司逾期1年多后的实际交房日（2016年8月10日）起365日内。 2、若以原审法院的逻辑，中德世纪公司逾期3、5年向王鹏飞交房，因此产生的逾期办证都不算违约，也不用承担违约金的支付责任，中德世纪公司反而因其违约而获利，该逻辑与立法精神不符，有违诚实信用原则、公平原则。因此，中德世纪公司应于2016年3月1日前为王鹏飞办理房屋所有权证书。 二、原审法院依其查明的成都天府新区直管区于2016年8月19日起实施不动产统一登记为由，认定中德世纪公司事实上已经不能为王鹏飞单独办理房屋所有权证书，因而中德世纪公司未违约，与事实不符，系错误的。原审法院查明成都天府新区直管区于2016年8月19日起实施不动产统一登记，但根据双方合同的约定，中德世纪公司应于2016年3月1日前为王鹏飞办理房屋所有权证书，约定办证的时间在前，“二证合一”的政策在后，中德世纪公司在新政实施以前就已构成违约。 三、原审法院已认定王鹏飞与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方就应按照合同约定履行义务，如果中德世纪公司动辄以政策变化为由任意违约，不利于维持市场交易秩序，也让购房者感受不到法律的公平、正义。 综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判，支持王鹏飞的诉讼请求。 中德世纪公司辩称，依法驳回王鹏飞的上诉请求、维持原判，案涉预售合同已载明交房时间以及具体的交房条件，中德世纪公司未按照合同约定的时间交付符合合同约定的房屋，王鹏飞已知晓其权利收到侵犯，故逾期交房应从约定交房次日起算。逾期交房违约金依托于逾期交房行为，其并非若干个权利的集合，故，每日违约金不能单独计算时效。 王鹏飞向一审法院起诉请求：判令中德世纪公司向王鹏飞支付逾期办证的违约金73710元。 一审法院认定事实：双方在一审庭审中对签订合同、合同内容、房屋价款及案涉房屋交付时间、不动产权证书实际取得时间等事实均无异议。对中德世纪公司与王鹏飞均无争议的事实，一审法院予以确认。 一审法院查明，双方签订的《商品房补充协议》第八条：对合同第十九条的补充约定“2．按揭贷款买房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。3．合同第十九条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购买房屋占用范围内的分户国有土地使用证的办理，双方约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助买受人办理分户国有土地使用证；……”2016年8月10日中德世纪公司向王鹏飞交付房屋，发票显示2017年11月1日王鹏飞缴纳了契税、2017年11月7日王鹏飞缴纳了维修基金。 一审法院还查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 一审法院认为，王鹏飞与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及商品房补充协议合法有效，对双方具有约束力。合同第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。……”补充协议第八条约定：“2．按揭贷款买房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。3．合同第十九条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购买房屋占用范围内的分户国有土地使用证的办理，双方约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助买受人办理分户国有土地使用证；……”本案中，2016年8月10日中德世纪公司向王鹏飞交付房屋，发票显示2017年11月1日王鹏飞缴纳了契税、2017年11月7日王鹏飞缴纳了维修基金。结合合同约定来看，王鹏飞应在2016年8月10日收房时已经办理完委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，故中德世纪公司应于2017年8月10日前为王鹏飞办理完毕房屋所有权证。但由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，自2016年8月19日起，成都天府新区直管区实行不动产统一登记，只能进行不动产统一登记。因此中德世纪公司事实上已经不能为王鹏飞单独申请办理房屋所有权证书或者单独申请办理国由土地使用权证。合同约定的房屋所有权证书办理时限为2017年8月10日前，故办理房屋分户国有土地使用证时限应当在2019年8月10日前。因“二证合一”导致不能够单独申请办理国有土地使用权证，且“二证合一”系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故不动产权证书的办理时间应当以合同约定的办理国有土地使用权证的时限为限。一审庭审中双方均认可王鹏飞已经于2018年3月22日取得房屋不动产权证书。中德世纪公司并未逾期，因此对王鹏飞主张中德世纪公司向其支付逾期办理房屋产权登记的违约金的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王鹏飞的全部诉讼请求。一审案件受理费1642元，减半收取计821元，由王鹏飞负担。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据上诉人王鹏飞的上诉请求与被上诉人中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：中德世纪公司是否应向王鹏飞支付逾期办理房屋所有权证书的违约金、逾期办理不动产权证书的违约金。 根据中德世纪公司与王鹏飞签订的合同约定，房屋所有权证书的办理期限应为“买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证”。案涉房屋的实际交付时间在2016年8月10日交付，故应从实际交付之日起计算办理房屋权属证书的时间。王鹏飞主张从约定交付之日起计算办证期限，本院不予支持。在房屋交付后，2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记，不动产统一登记系将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，在此情况下中德世纪公司在客观上已不能单独申请办理房屋所有权证，且在此时房屋所有权证书的办理期限亦未届满，故中德世纪公司不应当承担逾期办理房屋所有权证书的责任。 关于不动产权证书的办理。如上所述，因不动产统一登记系将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，故应以双方约定的后证办理期限即国有土地使用权证书的办理期限作为不动产权证书的办理期限。根据双方约定，所有土地使用权证书的办理时间应为房产证办理完毕后2年内。案涉房屋交付时间为2016年8月10日，中德世纪公司公司在约定的办理国有土地使用权证的期限内办理为王鹏飞办理了不动产权证书，故不存在违约行为。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1642元，由王鹏飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月一日 书记员 龙春光