四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终416号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦19、20、21层。 负责人：谢涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：明向阳，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜小娟，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：赵相荣，女，1945年12月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告、案外人）：冉瑞琼，女，1967年11月13日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告、案外人）：冉瑞萍，女，1970年2月27日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告、案外人）：冉瑞君，女，1972年2月22日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告、案外人）：冉敬成，男，1975年3月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：孔祥忠，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川省巴中市市政工程有限责任公司，住所地四川省巴中市巴州区江北新区（原八小教学楼）。 法定代表人：侯朝发，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区江北大道中段211号。 法定代表人：侯朝发，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川东泉投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路西一段65号。 法定代表人：侯朝发，该公司董事长。 上列三公司共同委托诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产管理公司）因与被上诉人赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成、四川省巴中市市政工程有限责任公司（以下简称市政工程公司）、四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）、四川东泉投资有限公司（以下简称东泉投资公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产管理公司的委托诉讼代理人明向阳、姜小娟，被上诉人赵相荣、冉瑞君、冉敬成及其被上诉人赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成的共同委托诉讼代理人孔祥忠，被上诉人市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司的共同委托诉讼代理人陈宗元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产管理公司的上诉请求：1.依法撤销四川省巴中市中级人民法院作出的（2019）川19民初94号民事判决书，依法改判恢复执行“蓝湾国际”B9号楼A13号门市、B4号楼1单元17楼3号、B10号楼1单元12楼4号房屋。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：一、市政工程公司与冉瑞萍、赵相荣于2009年10月29日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》主体不适格，应为无效协议。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，房屋征收与补偿的主体应该是政府，但是《房屋拆迁产权调换协议书》显示的征收主体系市政工程公司。该公司的征收与补偿主体资格不适格。鉴于《房屋拆迁产权调换协议书》签约主体不适格，该协议依法应归于无效。二、市政工程公司与赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成于2015年3月3日、2015年7月7日签订的《门市调换补充协议》的合同标的系一审法院诉讼保全的房产，鉴于协议内容违反《中华人民共和国城市房地产管理办法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法应归于无效。首先，一审判决适用法律时，混淆具有优先权的房屋，以致结果错误。一审判决赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成对被查封后擅自调换的房屋享有优先权，是对拆迁补偿安置协议中有特定位置和用途的房屋认识错误。对于本案被查封的“蓝湾国际”Ｂ9号楼Ａ13号门市、Ｂ4号楼1单元17楼3号、Ｂ10号楼1单元12楼4号房屋，赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成对其占有无理无据，更没有优先权。其次，赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成不构成善意第三人，本案不应适用善意第三人制度。本案中，《房屋拆迁产权调换协议书》的合同标的并非“蓝湾国际”Ｂ9号楼Ａ13号门市、Ｂ4号楼1单元17楼3号、Ｂ10号楼1单元12楼4号房屋，但是，在一审法院对“蓝湾国际”Ｂ9号楼Ａ13号门市、Ｂ4号楼1单元17楼3号、Ｂ10号楼1单元12楼4号房屋查封期间，市政工程公司却隐瞒房屋被查封的真相，加之赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成怠于向巴中市巴州区产管理局核实以上房屋的权利登记状态，未履行最基本的必要注意义务，导致《门市调换补充协议》的签订。最后，此案不涉及赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成的基本生存权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。明确了基本生存权的含义及范围只限于居住权。该案查封房屋为门市，其用途为商业，并且其实际用途也为商业经营，远远超出基本生存权的保护范围。综上，《门市调换补充协议》将人民法院查封的“蓝湾国际”Ｂ9号楼Ａ13号门市、Ｂ4号楼1单元17楼3号、Ｂ10号楼1单元12楼4号房屋作为合同的交易标的，严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，严重侵犯华融资产管理公司的合法权益。综上，请求撤销原判，支持华融资产管理公司的原审诉讼请求。 赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成共同辩称，一、华融资产管理公司认为市政工程公司与冉瑞萍、赵相荣签订《房屋拆迁产权调换协议书》因主体不适格属无效合同的认识是错误的。在本案中，政府是拆迁的责任主体，市政工程公司是拆迁的实施主体，市政工程公司作为拆迁的实施主体签订案涉《房屋拆迁产权调换协议书》，具有主体资格。二、《门市调换补充协议》是对《房屋拆迁产权调换协议书》的补充，它的内容就是对产权调换协议的具体落实。不能把补充协议签订的时间拿来作为主合同的签订时间。三、案涉房屋发生调换是由于客观规划的调整，并非故意调换。由于规划的图纸发生改变，位置发生了变化，原来约定的安置房没有门牌号。后来修建的实际情况就存有些增大，有些缩小，有些没有。这样就出现了与合同约定不一致的情况，并非当事人对案涉房屋故意调换。请求驳回上诉，维持原判。 市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司共同辩称，市政工程公司与赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成签订的《房屋拆迁产权调换协议书》是合法有效的，且签订的时间早于华融资产管理公司申请的查封的时间；案涉房屋早已交付赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成使用多年，不存在捏造虚构事实的问题，案涉房屋应当确定为赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成所有。此外，2002年，市政工程公司是四川省巴中市人民政府下属的公司，市政工程公司作为拆迁主体都是合法的。在2016年有一份会议纪要载明，桑园坝的第四期拆迁有3.2万多平方米没有办理拆迁许可证，属于巴中当地的特殊情况。请求驳回上诉，维持原判。 华融资产管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2019）川19执异12号《执行裁定书》，恢复执行“蓝湾国际”B9号楼A13号门市、B4号楼1单元17楼3号、B10号楼1单元12楼4号房屋。2.案件诉讼费由赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成及市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司承担。 一审法院经审理查明：在审理华融资产管理公司与市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司金融借款合同纠纷一案中，一审法院根据中国农业银行巴中分行的财产保全申请，于2015年1月19日、2015年5月5日分别作出的（2015）巴中民保字第4号及4-2号民事裁定，查封了“蓝湾国际”部分房产。其中（2015）巴中民保字第4号民事裁定书向巴中市房地产交易中心送达的时间是2015年1月21日，向3家公司送达的时间是2015年1月27日，2017年8月11日，一审法院作出（2015）巴中民保字第4-3号民事裁定，当日向巴中市房地产交易中心进行了送达，对“蓝湾国际”部分房产进行了续查封。诉讼中，华融资产管理公司从中国农业银行股份有限公司巴中分行受让涉案债权，四川省高级人民法院于2017年9月18日作出（2017）川民终787号民事判决，华融资产管理公司与市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司金融借款合同纠纷一案终审生效；市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司继而向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2018年5月24日作出（2018）最高法民申875号民事裁定驳回其再审申请。案件执行中，2019年2月21日一审法院发布（2018）川19执85号拍卖《公告》，将对上述涉案房屋“蓝湾国际”B9号楼A13号门市、B4号楼1单元17楼3号、B10号楼1单元12楼4号房屋移送中介机构评估，并通过淘宝网公开拍卖。对此赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成提出执行异议。一审法院于2019年3月12日作出（2019）川19执异12号《执行裁定书》，认为涉案房屋目前虽仍然登记在市政工程公司等名下，但赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成在人民法院查封涉案房屋之前，已与市政工程公司签订房屋拆迁补偿协议、实际占有涉案房屋，其异议成立。遂裁定：对一审法院（2015）巴中民保字第4-2号、4-3号民事裁定、（2018）川19执85号《公告》涉及的“蓝湾国际”B9号楼A13号门市、B4号楼1单元17楼3号、B10号楼1单元12楼4号房屋中止执行。华融资产管理公司不服一审法院作出的（2019）川19执异12号执行裁定向一审法院提起诉讼。 同时查明：2009年10月29日，冉瑞萍与市政工程公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定冉瑞萍旧房拆除后，安置在“蓝湾国际”Ｂ区10号楼独立单元12楼4号。2015年3月3日，冉瑞萍、冉敬成与市政工程公司签订《补充协议》，约定原协议安置在桑园坝片区。2015年4月13日双方进行结算并交付该房屋。2009年10月29日，赵相荣与市政工程公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定赵相荣旧房拆除后，安置在“蓝湾国际”Ｂ区10号楼独立单元10楼4号、11楼4号房屋，门市安置在Ｂ区临小东门街第15＃、16＃-1、16＃-2。2015年7月7日，赵相荣、冉瑞萍与市政工程公司签订《补充协议》，约定原协议住房按照在桑园坝片区。同日，赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成与市政工程公司签订《门市调换补充协议》，约定将原安置在“蓝湾国际”Ｂ区临小东门街第15＃、16＃-1、16＃-2的门市，重新调换安置到新市门市。2015年7月6日、7月17日，赵相荣、冉瑞萍与市政工程公司进行结算，市政工程公司将案涉的房屋门市交付给赵相荣、冉瑞萍。 另查明：2002年7月11日市政工程公司取得了巴中拆许字（2002）第17号《房屋拆迁许可证》、2002年11月5日取得了巴中拆许字（2002）第35号房《屋拆迁许可证》、2003年5月12日取得了巴中拆许字（2003）第18号《房屋拆迁许可证》、2009年10月17日取得了巴中拆许字（2009）第08号《房屋拆迁许可证》、2009年12月2日取得了巴中拆许字（2009）第10号《房屋拆迁许可证》。 一审法院认为，市政工程公司与赵相荣、冉瑞萍签订《房屋拆迁产权调换协议书》前已取得案涉房屋所在土地上的拆迁许可证，依法享有拆迁的资质，具备签订产权调换协议书的合同主体资格，其与赵相荣、冉瑞萍签订的产权调换协议书，不违反法律的强制性规定，不损害第三人的合法权益，合法有效。华融资产管理公司认为市政工程公司签订产权调换协议书主体不合法的理由不成立，一审法院不予支持。赵相荣、冉瑞萍与市政工程公司于2009年10月29日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，在人民法院查封后，2015年3月3日、2015年7月7日赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成与市政工程公司又签订了《门市调换补充协议》，市政工程公司把人民法院已经查封的房屋调换给被拆迁人，现在被拆迁人已经对房屋、门市进行占有、使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、特定用途的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议，从合同约定来看，以产权调换为补偿方式的拆迁安置补偿协议为以物易物的互易合同，被拆迁人失去了拆迁的房屋的所有权，在安置还房不具备物权的条件下，被拆迁人对安置房屋享有的是一种物权期待权，目前案涉房屋没有办理过户登记，但并非是被拆迁人的过错，且被拆迁人与市政工程公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》在查封之前，签订补充协议时对房屋已经查封并不知情，现被拆迁人已经从市政工程公司接收房居并使用，在法律上已经形成了实际占有，赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成作为被拆迁人具有优先权。但市政工程公司在2015年1月27日收到人民法院对案涉房屋的查封裁定后，在明知房屋被人民法院查封的情况下，仍然将房屋调换给被拆迁人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：......(二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的......”的规定，此3家公司将被人民法院查封的房屋又调换给被拆迁人的行为严重违法，在安置还房后亦未按照有关规定在相关行政管理部门备案，违反了法律、法规，损害司法权威，应当受到严厉制裁，人民法院应当对市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司妨害民事诉讼的行为予以惩戒。被拆迁人的基本生存权利应当得到保护，其对案涉房屋享有的是物权期待权，较华融资产管理公司与市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司之间的普通债权具有优先性，赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成对被查封的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，华融资产管理公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决驳回华融资产管理公司的诉讼请求。一审案件受理费15600元，由华融资产管理公司负担。 本院二审期间，赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成向本院提交了以下证据作为二审新证据：1.2002年8月3日四川省巴中市人民政府《关于协调解决中坝、桑园坝开发建设有关问题会议纪要》复印件。2.2002年11月12日四川省巴中市人民政府《关于协调解决桑园坝开发建设有关问题会议纪要》复印件。3.2007年11月8日《巴中市政府常务会会议纪要》复印件。上述证据拟证明案涉房屋系拆迁安置房的相关事实。华融资产管理公司的质证意见：上述三份证据是复印件，对其真实性、合法性不予认可。市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司的质证意见：认可上述三份证据的真实性、合法性、关联性。 市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司向本院提交一份二审新证据：2016年7月4日巴中市住房和城乡建设局《研究处理桑园坝“蓝湾国际”项目建设遗留问题专题会议纪要》复印件，拟证明市政工程公司作为案涉房屋拆迁主体的合法性。华融资产管理公司质证意见：该证据是复印件，对其真实性、合法性不予认可，不能据此达到其证明目的。赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成质证意见：认可该证据的真实性、合法性、关联性。 本院认证认为：上述证据均为复印件，且未加盖发文主体印章，无法核实其真实性，不予采信。 本院经审查对一审判决查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：华融资产管理公司对案涉房屋能否要求继续执行。 首先，市政工程公司与赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成签订《房屋拆迁产权调换协议书》，具备相应的主体资格。经查明，市政工程公司在签订《房屋拆迁产权调换协议书》前已取得案涉房屋所在土地上的拆迁许可证，依法享有拆迁的资质，具备签订产权调换协议书的合法主体资格。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条虽然规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，但同时也规定了市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。所以，市政工程公司作为四川省巴中市人民政府确定的房屋征收部门，具体组织实施案涉房屋拆迁补偿工作，并与被拆迁人赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成签订相应的《房屋拆迁产权调换协议书》以及《门市调换补充协议》，主体资格适格，华融资产管理公司上诉主张市政工程公司不是合法的拆迁主体，案涉协议无效，缺乏事实依据，本院不予支持。 其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、特定用途的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生。因此，被拆迁人对拆迁安置或置换房屋所享有的权利是一种特殊债权，具有物权的优先效力。被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其基本的生存居住权或者使用权，其对拆迁安置房屋享有的权益应受特殊保护。结合本案事实，案涉房屋是拆迁人与被拆迁人根据《房屋拆迁产权调换协议书》《门市调换补充协议》的约定对拆迁安置房经调换形成，已交付被拆迁人租住使用。虽然被拆迁人调换后的房屋属于人民法院查封的房产，但拆迁安置房发生调换并非被拆迁人原因所致，且现有证据不能证明被拆迁人与市政工程公司存在串通损害其他债权人利益，故被拆迁人接受已经被人民法院查封的房屋作为拆迁安置调换房屋，并无过错。因市政工程公司擅自将被人民法院查封的房屋作为拆迁户的安置拆迁调换房的行为属于违法行为，一审法院已对市政工程公司作出司法罚款决定书，对其严重妨碍民事诉讼、损害司法权威的行为予以惩戒。华融资产管理公司对市政工程公司享有的是普通债权，被拆迁人赵相荣、冉瑞琼、冉瑞萍、冉瑞君、冉敬成对拆迁安置调换房屋享有物权期待权效力应优于该普通债权。故一审判决不予继续执行案涉房屋的结论正确，本院予以确认。 综上，华融资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 管雄亚 审 判 员 兰 娟 审 判 员 李 莉 二〇二〇年九月九日 法官助理 李 璐 书 记 员 贾春丽