山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0116民初4755号 原告：济南市莱芜区万和园小区业主委员会，住所地：济南市莱芜区鲁中东大街60号万和园小区。 负责人：卜繁红，职务：主任。 委托诉讼代理人：魏曙光，男，1970年4月26日出生，汉族，住，系该小区业主。 被告：莱芜阳光物业管理有限公司，住所地济南市莱芜区鲁中东大街60号万和园小区。 法定代表人：李境，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：宋振海，男，1990年3月12日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：朱从义，济南莱芜鹏山法律服务所法律工作者。 原告济南市莱芜区万和园小区业主委员会（以下简称万和园业委会）与被告莱芜阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和园业委会的委托诉讼代理人魏曙光、被告阳光物业公司的委托诉讼代理人宋振海、朱从义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万和园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决阳光物业公司赔付其自2017年1月1日起至2019年9月18日期间非法占用全体业主所有产权房1幢东3单元102房的房屋租赁款19,500元（以月租价600元计32.5个月）；2.请求判决阳光物业赔付其自2017年1月1日起至2020年8月1日期间非法占用全体业主所有产权房1幢东2单元101房的房屋租赁款107,500元（以月租价2500元计43个月算）；3.请求判决阳光物业承担诉讼费、保全费等一切诉讼费用。事实和理由：1、万和园小区业主与山东豪晟投资置业有限公司签订的《商品房预售合同》附属的物业服务协议第17条，合同双方明确约定前期物业服务期限至自成立业主委员会之日终止，2015年12月29日万和园小区业主委员会成立并备案，根据双方合同约定及相关的法律法规阳光物业在万和园的前期物业服务已于万和园业委会成立之日起自动终止，但4年来阳光物业拒绝退出万和园物业，强行服务，拒不退出，以胁迫手段强制业主缴费；2、万和园业委会成立后依法行使业主赋予的权利，应大部分业主强烈要求，数次与阳光物业公司协商退出万和园物业或续签物业服务合同，但阳光物业公司置若罔闻，置之不理，拒绝退出或续签合同，无奈业委会采取书面形式通知阳光物业公司，督促其移交万和园所有资料和物业服务用房等设施，并立即退出，先后已三次书面通知，但阳光物业公司仍然拒绝退出或续签合同；3、因阳光物业公司自2016年1月份至今一直拒绝同万和园小区办理相关法律法规规定的移交手续并撤离，根据济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终767号、（2020）鲁01民终1096号、（2020）鲁01民终468号判决可以说明该物业自2017年1月1日以后在我们万和园小区没有服务的合法依据，2020年7月28日山东省济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终7848号民事判决书明确载明：“万和园业委会已于2015年12月29日经合法程序备案成立，其有权代表万和园小区业主行使相关权利。阳光物业公司与豪晟置业签订的《前期物业服务合同》于2016年12月30日到期后，万和园业委会并未与阳光物业公司续签新的物业服务合同，此时阳光物业公司应及时交接物业并撤离小区。现因阳光物业公司未履行上述义务，侵害了万和园小区业主的合法权利，故万和园业委会代表小区业主起诉要求阳光物业公司移交相关设施并撤离该小区于法有据，应予支持。”也就是说阳光物业公司这些年一直属于非法存在，非法侵占。涉案两套房屋因与山鲁价评字[2020]LWLW第004号租赁价格评估报告中评估标的为同一时间段，同一幢楼，同一楼层，同一单元，所以涉案两套房屋的租赁价格依据该评估报告合情合理，涉案房屋东3单元102房依据该报告按600元计算，自2017年1月1日起至2019年9月18日止共计32.5个月。东2单元101房依据该报告的平方数价格每平方15元左右计算按2500元每月计算，自2017年1月1日起至2020年5月1日计算共计43个月。阳光物业公司4年来在没有与万和园业主签订服务合同的情况下，单方面制定收费标准，强行占用我们业主共有配套用房，强行服务，强行收费于法无据，其采取各种威胁手段要求业主缴费属于强制交易，导致万和园小区业主在精神和生活上产生了巨大压力，在居住质量上造成了重大损失，给业主身心造成严重创伤。在今年2月份以后，广大业主联名要求，以书面征求意见的形式对该物业提起诉讼，同时选聘新的物业。最后经过万和园小区业主委员会和部分业主代表研究决定，对该物业提起诉讼。 阳光物业公司辩称，1.原告所诉与事实不符，无事实法律依据。本案原告主体不适格，济南市莱芜区万和园小区成立的业主委员会，程序违法，票数远远达不到规定人数，违反国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及有关行政法规的规定，原告2015年成立业委会过程中，参加人数仅仅83人，得票最多的12票当选业委会成员，不符合以上相关法律规定，原告代表不了小区400多户，业主人数1400多人的意愿。莱芜区人民政府凤城街道办事处经调查核实后，责令其停止工作、解散业委会成员，上交公章，但原告拒绝上交公章，违规出示证据、乱用诉权。根据《物权法》第七十六条的规定。有下列事项由业主共同决定：(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意及相关行政法规的规定；2.根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《山东省物业管理条例》第六十八条规定，解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。根据以上规定，原告在没有与其他物业管理服务单位签订合同的情况下，前期物业管理服务合同继续履行是合法、合情、合理的。二是退一步讲即使前期物业终止履行，也应当从终审判决生效之日起计算，在之前被告始终履行前期合同，并正常提供服务，占用房产是理所当然的，不存在租赁费一说；3.根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。物业公司与业主之间产生服务与被服务的关系，其基础文件就是《物业服务合同》，因原告自2011年9月至2020年12月期间没有新聘物业服务公司，被告只好一直按原《物业服务合同》正常履行义务。目前还处于前期物业管理过度阶段，虽然小区业委会所谓“选举了业委会”，但原告尚未选定其他物业单位更没签订物业服务合同，同时拒绝与被告签订《物业服务合同》。而前期物业公司依旧按照与小区开发商签订的《前期物业服务合同》在小区实施服务。在这个过程中，被告使用办公楼房是理所当然的，不存在非法强占的行为；4.莱芜区人民政府凤城街道办事处已于2020年8月4日对莱芜区万和园小区全体业主下发重新组建“莱芜区万和园小区业主委员会”的通知，并张贴在莱芜区万和园小区院内。被告也已向莱芜区人民法院提交行政诉讼相关材料并已审核通过。请求依法撤销“济南市莱芜区万和园小区业主委员会”及相关备案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条有下列情形之一的，中止诉讼；(三)、作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(五、)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；(六)、其他应当中止诉讼的情形。故本院申请中止审理此案。 本院经审理认定事实如下：济南市莱芜区鲁中东大街万和园小区系由山东豪晟投资置业有限公司开发建设。2015年9月21日，山东豪晟投资置业有限公司与阳光物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2015年9月20日至2016年12月30日止。本合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有财务及时完整地移交给万和园业委会。2015年12月29日，万和园业委会依法成立并备案。2016年1月25日，原告向被告发出通知，要求被告于通知之日起三日内向原告交接物业及相关资料，并撤离本小区。2017年3月13日，因被告没有向原告交接物业及相关手续，原告再次通知被告即日撤离万和园小区，并停止违法收取费用的行为。2018年9月8日，原告第三次通知被告自即日起三日内交接物业及相关资料，并撤离小区。因被告一直未撤离，原告于2019年2月5日诉至法院。本院于2020年5月8日作出（2019）鲁0116民初6615号民事判决，判决被告阳光物业公司于判决生效之日起十五日内撤离济南市莱芜区鲁中东大街60号万和园小区，并移交物业相关设施及资料。后被告对该判决不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）鲁01民终7848号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，被告阳光物业公司一直将位于济南市莱芜区鲁中东大街60号万和园1幢东3单元102室及1幢东2单元101室房屋作为物业办公用房，该两处房产的所有权使用权人为万和园小区全体业主。其中被告已于2019年9月18日撤离1幢东1单元102室，但至今仍继续占用1幢东2单元101室。经原告申请，本院委托，山东鲁伟保险公估股份有限公司作出山鲁价评字【2020】LWLW第047号评估结论书，认定莱芜区鲁中大街60号万和园小区1号楼2单元101房月租赁价格为壹仟伍佰壹拾伍元整（￥.1515.00元），原告为此花费鉴定费3000元。在（2019）鲁0116民初5875号案件中，经原告申请，本院委托，山东鲁伟保险公估股份有限公司对万和园小区1幢东1单元102室及东2单元102室房屋租赁价格进行了评估，认定租赁价格为616.00元/月（2015年12月29日至2019年10月24日期间）。本案所涉标的房产万和园1幢东3单元102室的建筑面积为45.51平方米，（2019）鲁0116民初5875号案件所涉标的房产万和园小区1幢东1单元102室的建筑面积为45.33平方米。 本院认为，关于原告主体资格问题，根据原莱芜市莱城区凤城街道办事处于2015年12月28日出具的证明，万和园业委会程序合法，选举结果依法有效。2015年12月29日已经备案在册。因此，原告主体适格，可以作为本案原告提起诉讼。被告辩称原告成立时程序违法，无事实依据，本院不予采信。虽然2020年8月4日，济南市莱芜区凤城街道办事处向万和园小区全体业主发布招募通知，拟组织对该小区业委会进行规范改选工作，但在新的业主委员会选举产生之前、现任业委会任期尚未到期的情况下，原告仍具有合法地位，可以代表全体业主行使相关权利，因此原告作为本案适格主体，可以提起本案诉讼。 阳光物业公司与山东豪晟投资置业有限公司签订的《前期物业服务合同》于2016年12月30日到期后，万和园业委会并未与阳光物业公司续签新的物业服务合同，此时阳光物业公司应及时交接物业并撤离小区。因阳光物业公司未履行上述义务，继续使用万和园小区全体业主所有的房产，侵害了万和园小区业主的合法权利，万和园业务会有权要求阳光物业公司支付占有使用费。关于费用计算问题，因万和园业委会自2016年12月31日起即可代表全体业主享有涉案两套房产使用权，故租赁费可按原告要求自2017年1月1日起计算。因被告已于2019年9月18日撤离万和园小区1幢东3单元102室，因此该涉案房产的租赁费应计算至2019年9月18日止，同时该涉案房产与万和园小区1幢东1单元102室处于同一幢楼、同一楼层，且面积相当，故1幢东3单元102室的月租赁费可参照1幢东1单元102室的评估价格予以确定，原告按照600元/月的价格计算租赁费，合情合理，本院予以支持，该房产的租赁费本院计算为19560元（600元/月×32个月＋600元/月÷30天×18天），原告要求被告支付该房产租赁费19500元，符合法律规定，本院予以支持。因被告至今仍在万和园小区1号楼2单元101室内开展业务，原告要求将该涉案房产的租赁费计算至2020年8月1日，符合法律规定，本院予以支持，该涉案房产的月租赁费经评估确定为1515元/月，因此本院将该房产的租赁费计算为65145元（1515元/月×43个月）。综上，被告阳光物业公司应支付原告万和园业委会租赁费84645元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告莱芜阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告济南市莱芜区万和园小区业主委员会租赁费84645元； 二、驳回原告济南市莱芜区万和园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2850元，减半收取计1425元，由被告莱芜阳光物业管理有限公司负担946元，由原告济南市莱芜区万和园小区业主委员会负担479元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王珊珊 二〇二〇年九月二十八日 法官助理于杰 书记员周亚男