河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3700号上诉人（原审被告）：郑晓，男，汉族，1974年12月29日生，住浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：南青青，女，汉族，1977年8月30日生，住浙江省温州市鹿城区。二上诉人委托诉讼代理人：谢先进，浙江臧韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁顺芝，男，汉族，1972年10月4日生，户籍地浙江省乐清市，现住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：刘雪红，河南法正律师事务所律师。上诉人郑晓、南青青因与被上诉人丁顺芝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑晓、南青青的委托诉讼代理人谢先进，被上诉人丁顺芝的委托诉讼代理人刘雪红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑晓、南青青上诉请求：1、撤销信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初2343号民事判决书；2、改判驳回被上诉人一审的诉请；3、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、上诉人南青青从未同意将房屋卖给被上诉人，也未追认其买卖行为，其属无效合同，然一审法院却以强迫南青青将房产过户给被上诉人，属强买强卖，应予改判。上诉人南青青自始至终不知情，也未签字，并且对其房屋买卖的真实性也不认可。房产证上是两个人的名字，对于这样的共有房产出售时必须要共有双方都签字，然一审法院强行判决南青青办理过户手续，违背了当事人的意志，其行为属于违法的行为，应予以撤销。涉案房屋系郑晓、南青青夫妻共有财产，郑晓的处分行为因违反《物权法》第97条、《婚姻法司法解释（一）》第17条第2款之规定，属无权处分，因涉案房屋尚未完成过户登记手续，无法善意取得，被上诉人因不符合基于法律行为的不动产物权变动规则，未能取得涉案房屋所有权。《房屋买卖契约》是否成立或者生效依照合同法确定，上诉人南青青并非合同相对人，无履行义务，被上诉人无权要求南青青履行过户登记手续。2、一审法院根据两上诉人的离婚协议未对涉案房屋进行分割，进而认为南青青对郑晓将房屋出卖给被上诉人知情且未表示异议，属于事实认定错误且没有法律依据。南青青对于郑晓将房屋出卖给被上诉人的行为是不知情的，离婚协议书可以分割财产，也可以不分割财产，也可以部分分割财产，也可以全部分割财产，是夫妻双方的意思自治。没有提到该房屋就证明南青青同意郑晓将房屋出卖给被上诉人的推断属于事实认定错误。南青青一直居住浙江省温州市，对于远在河南省信阳市的房产一直由郑晓打理，并告知其房产租给了远房亲戚，因此也没有去管涉案的房屋，毕竟是远房亲戚。一审法院凭一份离婚协议推定南青青知情，此乃对事实错误的认定。3、知情并不代表着同意出卖，一审法院一直未审查为什么2009年出卖的房产至今未过户？原因很明显，南青青一直不同意出卖房屋。然一审法院却强行要求过户，其道理何在，法律何在？如果南青青知情并同意出售房屋的话，为何要等到现在，为何还要去法院起诉要求过户？直接去办理过户就是了，从原告的起诉我们可以得知南青青不知情，也不同意出卖房产。一审判决违背了当事人意愿，也违背了法律规定，应予撤销。4、案涉房屋为郑晓与南青青共同共有，郑晓单独与被上诉人签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，该合同不存在其他无效事由，属于有效的合同，由于不符合善意取得的要件，所以不发生物权变动的法律效果，被上诉人无权取得该房屋的所有权。被上诉人无权请求上诉人协助办理房屋的过户登记。5、上诉人将购房合同、购房发票、完税凭证，放在自己家里有何不可？该房屋的所有权仍是上诉人所有，被上诉人只是使用人，本来就是远房亲戚，所以相信不会弄丢这些文件。上诉人与被上诉人之间乃亲戚关系，自从上诉人离开信阳后将房子租给被上诉人，并由其打理房屋，并未出售给上诉人。一审法院认为这些证件放在房屋里系出卖房屋，属事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》属于无权处分订立的合同，由于没有其他无效事由的，应当认定为有效的合同。一审法院在判决时适用了《婚姻法司法解释一》第十七条第二款的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但是，根据《婚姻法司法解释三》第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。从司法解释产生的时间先后可以看出，司法解释的目的是为了保护合法取得物权的物权人，而非债权人，本案中，被上诉人尚未取得房屋的所有权，因此不应当认定为善意第三人，而且为了保护南青青即婚姻关系中一方当事人的利益，也不应当认定被上诉人可以取得房屋的所有权。因此，本案应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。在本案中，南青青对该无权处分订立的合同自始不知情，且未作出任何追认的意思表示，因此，郑晓无法取得该房屋的处分权，房屋的所有权不能发生转移的法律效果。综上，本案中，被上诉人请求上诉人协助办理房屋过户手续的诉讼请求不能得到支持。丁顺芝答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2009年签订合同交付房屋的时候，二上诉人将购买家具的发票都交给了被上诉人，说南青青对房屋买卖不知情，不符合事实。房屋物业费、按揭贷款均由被上诉人交付，二上诉人的离婚协议没有对房屋进行分割，充分说明二上诉人知道房屋已经出售他人的事实，被上诉人作为第三人，法庭应保护其合法权益。请求驳回上诉，维持原判。丁顺芝向一审法院起诉请求：1、判令二被告为原告办理房屋产权过户手续、并承担三分之一的房屋产权过户费用；2、本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2009年9月28日，原告丁顺芝与被告郑晓签订《房屋买卖契约》，约定以总价24.5万元的价格购买被告郑晓、南青青共有的位于信阳市××桥区××路××城××单元××号房屋；原告支付被告现金9万元（含室内装潢、电器），原来被告所欠银行按揭款由原告按时到银行支付，付款方式为原告先行付给被告7万元，剩余房款待办理完过户手续后结清；被告必须在半年内负责办理完房屋过户手续，其费用甲方承担三分之一等。当日，被告郑晓向原告出具收条一份，内容为“今收到丁顺芝交来房款柒万元整（余贰万元整）”，后该房屋由原告居住至今。原告提供了泰安第一城8幢1单元702号房屋原购房合同、房屋所有权证存根、购房发票、完税证等原件以及原告向银行缴纳房屋按揭款的银行小票、物业费票据等，以证明被告将房屋出卖给原告。另查明，被告提供郑晓、南青青于2012年4月18日签订的离婚协议书，该协议书在夫妻共同财产分割中并未对信阳市泰安第一城8幢1单元702号房屋进行约定。被告郑晓申请对《房屋买卖契约》中其指纹进行鉴定，但未在法庭规定时间内来我院技术室采集手印，视为放弃申请。上述事实有买卖合同、收条、按揭款银行凭证、收据、开庭笔录等在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，2009年9月28日，原告丁顺芝与被告郑晓签订《房屋买卖契约》，约定购买被告郑晓、南青青共有的位于信阳市××桥区××路××城××单元××号房屋，原告提供有该房屋原购房合同、购房发票、完税证等购买房屋时的重要文件原件、银行按揭还款凭证、物业费、房款收条等，可以证明原、被告双方之间存在合法的房屋买卖关系，而非被告郑晓辩称的租赁关系；被告南青青辩称其作为房屋共有人不知情，该房屋买卖合同效力待定，但该房屋已于2009年就签订了《房屋买卖契约》，原告一直居住至今而两被告从未有异议，原告作为善意第三人有理由相信出售该房屋为被告夫妻的共同意思表示，以及两被告提供的2012年的离婚协议书中亦未对该房屋作为夫妻共同财产进行分割，从而可以佐证被告南青青知道该房屋已出售并知情，故其辩解理由不予采纳，因此《房屋买卖契约》合法、有效，双方当事人应依约履行义务。关于原告诉请的两被告承担房屋过户费用的三分之一，因出售该房屋时被告郑晓、南青青婚姻存续，且《房屋买卖契约》对房屋过户费有约定，两被告应据实给付办理过户手续时产生的费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，判决：一、被告郑晓、南青青于本判决生效后三十日内协助原告丁顺芝办理位于信阳市××桥区××路××城××单元××号房屋的过户手续。二、被告郑晓、南青青于办理房屋过户手续时凭票支付原告丁顺芝三分之一的过户费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告郑晓、南青青承担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，二审中上诉人对于郑晓与丁顺芝之间存在房屋买卖合同关系以及该合同系有效合同的事实不持异议，故本案的争议焦点在于上诉人南青青对于郑晓出售房屋的行为是否知晓并同意其处分。首先，2009年9月28日，郑晓与丁顺芝签订《房屋买卖契约》后，郑晓将该房屋的购房合同、房屋产权证书存根、购房发票、完税证等原件交于丁顺芝，并将其支付按揭贷款的银行卡交于丁顺芝，丁顺芝签订合同之后一直居住在该房屋至今，并持银行卡缴纳银行按揭贷款至2020年4月（由于郑晓自行将剩余按揭贷款一次性支付完毕并将房产证取出而停止缴纳），持续时间长达十余年，该买卖行为真实存在且已履行多年。其次，丁顺芝与二上诉人均为浙江温州籍在信阳居住生活之人，在信阳居住期间，基于同乡情节，按照常理，日常交往应多于周边其他人，双方彼此应较为熟知。再次，2007年郑晓和南青青购买案涉房屋的价格是138785元，而郑晓出售给丁顺芝的价格为24.5万元，丁顺芝支付了合理对价，且以房屋所有人的意思表示，缴纳房屋按揭款十余年，足以认定其为善意第三人。第四，郑晓与南青青于2012年4月18日协议离婚，离婚协议书中并未对该房屋作出任何约定，如果南青青对出售房屋的事实知晓并认可的话，则双方在离婚时及此后数年间，对该房屋的价值、债务（银行按揭贷款）仍未约定，显然与常理不符。综上，郑晓与丁顺芝签订的房屋买卖协议虽然南青青未签名确认，但是根据以上事实及分析意见，足以认定其知晓并默认该处分行为，因此丁顺芝要求二人履行协议，应予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑晓、南青青负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二〇年九月二十六日法官助理李艺璇书记员余露