北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7634号上诉人（原审原告）：宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司，住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元2层201内002A。负责人：郭建，总经理。委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华地融信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路52号院1-B109室。法定代表人：吴延坤，总经理。委托诉讼代理人：王会迎，男，1988年10月19日出生，北京华地融信物业管理有限公司员工，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：刘孟孟，北京市风清律师事务所律师。上诉人宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司（以下简称宁波旺田公司）因与上诉人北京华地融信物业管理有限公司（以下简称华地融信公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁波旺田公司的法定代表人郭建及其委托诉讼代理人曹海良，上诉人华地融信公司之委托诉讼代理人王会迎、刘孟孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波旺田公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，改判或发回重审；2.上诉费由华地融信公司承担。事实和理由：1.一审法院关于宁波旺田公司应支付的房屋占有使用费的计算，不应将免租期间计算在内（涉及881457元），而且一审法院没有考虑到本案的实际情况，即房屋系框架毛坯房、合同无效的原因、主要过错以及宁波旺田公司行使履行抗辩权的因素，只根据合同起始时间片面的认定占用时间，并判令宁波旺田公司负担期间内全额的占有使用费，没有依据事实和双方意愿，违反了公平原则。对于宁波旺田公司应支付的占有使用费，双方应该按照各自的过错比例进行分担；2.一审法院认定华地融信公司向宁波旺田公司支付的经济损失中，对宁波旺田公司支出的中央空调、钢结构等施工费的计算错误，且宁波旺田公司对涉案房屋进行改造、装修并与房屋形成附和而仍具有使用价值的部分，没有据实认定，存在遗漏。华地融信公司辩称，不同意宁波旺田公司上诉意见。1.合同是在双方协商一致下签订的，免租期系基于宁波旺田公司全部履行合同前提下享有。房屋交付后，华地融信公司就不能再行出租，所以应该从交付就开始计算占有使用费。2.损失金额误差问题，涉案合同是有效的，宁波旺田公司所称的经济损失不存在。假定损失存在，应当以鉴定结果为准，故本案应发回重审。华地融信公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.宁波旺田公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、涉案租赁房屋具备相应的用地规划许可手续，建设在集体土地上，属于小产权房。一审法院以涉案房屋未取得规划许可证为由判决《房屋租赁合同》及补充无效，事实认定及法律适用均有误。二、一审法院认定事实有误。1.宁波旺田公司逾期支付租金，属根本违约，华地融信公司不存在违约行为；2.华地融信公司不存在违约行为，不应退还保证金、也不应赔偿其经济损失，且宁波旺田公司的经济损失核定有误；三、如果华地融信公司应当赔偿宁波旺田公司相关损失，损失的数额应当发回重审，进行鉴定。宁波旺田公司辩称，不同意华地融信公司的上诉请求。1.一审认定涉案房屋无效正确；2.宁波旺田公司不存在违约行为；3.关于损失承担问题，宁波旺田公司对一审法院确定的责任比例和损失计算方式认可，对漏项和计算错误有异议。宁波旺田公司向一审法院起诉请求：1.判令宁波旺田公司、华地融信公司2016年6月13日签署的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月13日解除；2.判令华地融信公司返还宁波旺田公司保证金881475元；3.判令华地融信公司赔偿宁波旺田公司经济损失5941396.04元（包括装修损失5341396.04元、提前退租的赔偿损失和无法出租的损失500000元及律师费100000元）。一审法院认定事实：2016年6月13日，宁波旺田公司（承租方、乙方）与华地融信公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，双方约定：甲方将坐落在北京市朝阳区南磨房路平乐园甲×号（和众天成商务楼×座），建筑面积约为2300平方米的房屋出租给乙方使用，乙方对此予以确认，乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋；乙方承诺承租以上房屋后只用于办公使用，不做其他用途；每两年租金递增一次，每次递增8%；本合同租赁期限自2016年6月13日起至2026年6月12日止；本合同租金包括房租、物业管理费，该房屋每天每平米4.2元，月租金为293825元；本合同签订时，乙方应向甲方交纳3个月房屋租金共计881475元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息；本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、管理费及其他应付费用，且无任何纠纷，由甲方查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方；在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同，甲方将无偿没收保证金并追究因此给甲方带来的损失；乙方免租期90天，从2016年6月13日起至2016年9月11日止，在免租期内乙方无须向甲方交纳房租，但须交纳本合同规定的物业管理费及各项公用设施费等其他费用；乙方应付的租金按3个月支付，首期向甲方缴付租金为881475元，首期租金和保证金应在签合同当日支付，此后每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付；乙方如需对所租赁的房屋进行装修及修缮，需由符合国家标准的设计、装修资质的公司出具装修方案并将装修方案报甲方审核；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当现状完好无偿移交给甲方。另合同中还对双方的权利和义务、违约责任及合同的终止和解除等进行了约定。在双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定：甲方同意乙方将所租赁房屋以众创空间的形式与其客户签订办公及注册手续，并到工商部门办理登记手续，如果乙方需要甲方出具书面同意转租的证明或者授权书，甲方应给予乙方配合；甲方物业产权清晰且已通过消防验收合格，甲方提供30个该物业或同地区物业的有效注册地址给予乙方并协助乙方客户进行工商登记注册，如乙方及乙方的客户需要该物业或同地区物业的工商注册、税务登记所需的房产证明相关资料复印件和经营场所证明文件，甲方给予乙方提供相关证明文件及工商注册的手续；补充协议与主租赁合同具备同等法律效应，如与主租赁合同有不同之处则以本补充协议为准。2016年6月13日，华地融信公司给宁波市旺田商务服务有限公司出具《转租证明》，同意宁波市旺田商务服务有限公司将承租的房屋分割转租与其他客户办公及注册，并协助办理登记注册备案手续。2016年6月29日，华地融信公司（甲方）、宁波市旺田商务服务有限公司（乙方）、宁波旺田公司（丙方）签订《变更协议》，约定：甲乙方于2016年6月13日所签关于和众天成商务楼×座2300平方米房屋租赁合同，现将合同主体宁波市旺田商务服务有限公司变更为宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司，甲方权利与义务不变，丙方承担原乙方所有权利与义务，及时全额缴纳租金及各项费用。2016年6月13日，宁波旺田公司向华地融信公司交纳了房屋保证金881475元。合同履行中，宁波旺田公司并向华地融信公司交纳了2016年9月13日至2019年10月14日期间的租金10930290元。华地融信公司承认收到上述期间租金10930290元。2017年5月26日，深圳市创富港商务服务股份有限公司向华地融信公司发出《通知函》，称其旗下的公司宁波旺田公司租赁华地融信公司的房屋，在使用过程中遇到华地融信公司未能提供中央空调、物业管理费重复收费及招商入驻的客户不能办理注册登记等三个问题，要求华地融信公司予以解决。华地融信公司认可其收到了该《通知函》，但对文中内容不予认可。2019年4月11日，宁波旺田公司向华地融信公司发出《关于工商注册地址的告知函》，催促华地融信公司按照合同约定提供剩余24个工商注册地址，以供宁波旺田公司客户使用，否则宁波旺田公司则不再缴纳2019年7月16日至2019年10月15日的租金。2019年4月15日，华地融信公司向宁波旺田公司发出《的回函》，告知宁波旺田公司，华地融信公司对宁波旺田公司所称“不缴纳2019年7月16日至2019年10月15日的租金”表示不予认可。2019年5月13日，宁波旺田公司向华地融信公司发出《关于履行合同约定告知函》，告知华地融信公司因其无法履行合同约定中的协助配合办理工商备案，导致宁波旺田公司亏损严重，要求华地融信公司履行合同义务并给予宁波旺田公司免租等补偿。华地融信公司认可其收到了该《关于履行合同约定告知函》，但对文中内容不予认可。2019年10月21日，华地融信公司向宁波旺田公司发出《紧急催款函》，通知宁波旺田公司尽快支付欠租。2019年10月21日，宁波旺田公司复函华地融信公司，称因华地融信公司拒不履行合同义务，宁波旺田公司将于近期腾退房屋，并要求华地融信公司退还保证金、赔偿损失。2019年10月28日及2019年11月18日，华地融信公司向宁波市旺田商务服务有限公司先后发出两份《告知函》，通知宁波市旺田商务服务有限公司即日起解除租赁合同，移交房屋，支付租金，并承担违约金。2019年11月8日，宁波旺田公司针对华地融信公司的告知函复函，称同意解除房屋租赁合同及补充协议，解除时间为2019年8月13日，并告知将于一个月内腾空房屋并移交华地融信公司。一审庭审中，宁波旺田公司举出《政府信息公开申请答复告知书》欲证实宁波旺田公司向北京市规划和自然资源委员会申请北京市朝阳区南磨房路平乐园甲5号和众天成商务楼B座的建设规划许可等信息，华地融信公司知信息不存在。华地融信公司对上述证据不予认可，并举出北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书、规划审批申请表、立项批复、请示报告、北京市朝阳区规划局规划意见书、图纸及南磨房乡人民政府证明等，证实租赁合同所涉项目的前期手续在南磨房乡政府有备案，项目手续齐全。宁波旺田公司对上述证据真实性不予认可，称上述证据所涉内容与涉案房屋位置、面积等均不符，与本案并无关联性。宁波旺田公司对其主张的装修损失一节，举出《空调工程施工协议》及付款回单、空调辅材付款回单、空调技术咨询费发票，《消防工程施工协议》及发票、付款回单，门窗、自流平工程、铝合金发票及付款回单，《北京市建设工程施工合同》及发票、付款回单，灯具、装修设计费、空调、电线电缆、五金、瓷砖等发票、付款回单，《钢构工程施工协议》及发票、付款回单，装修人工费单据等欲证实。宁波旺田公司对其主张的经营损失一节，举出客户出具的情况说明及其支付搬家费的单据等欲证实。宁波旺田公司对其主张的律师费一节，举出《委托代理合同》及律师费发票欲证实。华地融信公司对宁波旺田公司主张的上述损失证据均表示不予认可。另，双方均认可2019年11月18日完成了涉案房屋的交接手续，现房屋在华地融信公司控制之中。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一审庭审中，华地融信公司提交的证据无法证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，且宁波旺田公司申请的政府信息公开也答复涉案房屋的建设规划许可等信息不存在。虽然在诉讼中双方均未主张租赁合同无效，但涉及合同效力问题属人民法院依职权进行审查的内容，因此一审法院认定原、华地融信公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2019年11月18日宁波旺田公司已将涉案房屋交还华地融信公司，华地融信公司也应将宁波旺田公司交纳的房屋保证金881475元及已付租金10930290元返还宁波旺田公司。宁波旺田公司在2016年6月13日至2019年11月18日期间一直占有使用华地融信公司的房屋，其应向华地融信公司支付此期间的房屋占有使用费，具体数额参照租金标准依法判决。关于合同无效的过错，一审法院认为，华地融信公司作为出租人，其将未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设的房屋对外出租，应承担主要过错责任。宁波旺田公司作为承租人，对所租赁房屋的相关手续未进行严格审查，应承担次要过错责任。综合考虑，一审法院认定宁波旺田公司承担30%的责任，由华地融信公司承担70%的责任。中央空调、消防系统、箱式变压器及设施、钢结构等已与房屋形成附和，且日后对华地融信公司仍有使用价值，因此宁波旺田公司支出的上述施工费用由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。宁波旺田公司主张的其他装修损失，系宁波旺田公司为自身经营所需，且在使用三年多之后也无折旧价值，故一审法院不予采信。宁波旺田公司主张的提前退租赔偿损失和无法出租的损失，证据不足，一审法院不予支持。律师费于法无据，一审法院亦不予支持。判决如下：一、宁波旺田公司与华地融信公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议无效；二、华地融信公司于判决生效后七日内返还宁波旺田公司保证金八十八万一千四百七十五元；三、华地融信公司于判决生效后七日内返还宁波旺田公司租金一千零九十三万零二百九十元；四、宁波旺田公司于判决生效后七日内给付华地融信公司房屋占有使用费一千二百五十万零九千八百九十三元；五、华地融信公司于判决生效后七日内给付宁波旺田公司经济损失一百六十万零一百一十六元；六、驳回宁波旺田公司之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁波旺田公司提交空调施工方重新开具的空调发票17张。证明宁波旺田公司就空调支出的费用为：主合同金额138万，辅材（增项）金额33300元，空调技术咨询费141455元，共计1554755元。华地融信公司庭上发表质证意见为，不属于新证据，真实性认可，不认可证明目的，与空调合同的金额不符。装修的损失应该按照装修残值进行折价认定，不应该按照发票的金额来计算损失。在庭后邮寄的质证意见中，华地融信公司表示无法确定票据的真实性，合法性认可，证明目的和关联性不认可，15张浙江增值税专业发票共计138万元，该部分发票的开票时间均为2020年5月，不符合先开具发票后支付款项的情况。辅材和技术咨询费不应该计算在设施设备的折价款中。结合上述空调发票的开具情况和其他证据的佐证，本院对于空调发票的真实性予以确认，证明目的综合全案做出评判。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。华地融信公司上诉主张涉案租赁合同应属有效，但未能提供充足有效证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故其上诉主张，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。华地融信公司作为出租方，宁波旺田公司作为承租方订立《房屋租赁合同》及补充协议，双方作为成熟的商事主体，均应当对合同标的涉案房屋的产权情况、出租市场、办照事项进行详细核查，双方对于租赁缺少建设工程规划许可证的房屋导致合同无效均存在过错，对于造成的损失应当各自承担相应的责任。关于责任比例，一审法院认定出租方华地融信公司承担70%的责任，承租方承担宁波旺田公司30%的责任并无不当，本院予以确认。本案中，宁波旺田公司已于2019年11月18日将涉案房屋交还华地融信公司，涉案合同无效后，一审法院认定华地融信公司应将宁波旺田公司交纳的房屋保证金881475元及已付租金10930290元返还宁波旺田公司，宁波旺田公司应支付2016年6月13日至2019年11月18日期间房屋占有使用费，并无不当。关于免租期内的占有使用费，宁波旺田公司主张不应予以支付，对此本院认为，双方合同无效，合同中关于免租期约定亦无效，结合合同中关于免租期约定的初衷、合同无效的原因及责任分担、合同的实际履行时间，本院酌定房屋占有使用费为45万元。关于免租期届满后至2019年11月18日的占有使用费，一审法院参照《房屋租赁合同》中的租金标准进行计算，并无不当。宁波旺田公司主张的中央空调、消防系统、变压器、钢结构以及部分装修损失，因已与房屋形成附和，上述费用应当由双方根据过错比例各自分担责任。二审中，宁波旺田公司补充提交空调工程的相关发票，本院对其真实性予以采信。在核查宁波旺田公司提交的相关装修、添附设备证据的真实性、合理性基础上，本院综合考虑装修及设备折旧问题、已形成添附、继续利用情况及双方的过错程度，酌情认定华地融信公司赔偿宁波旺田公司经济损失共计180万元，华地融信公司提出鉴定申请不符合法律规定，本院不予准许。综上所述，宁波旺田公司的上诉请求部分成立，应予支持；华地融信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77020号民事判决第一项至第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77020号民事判决第六项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77020号民事判决第四项为：宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司于本判决生效后七日内给付北京华地融信物业管理有限公司房屋占有使用费一千二百零七万八千四百一十八元；四、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77020号民事判决第五项为：北京华地融信物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司经济损失一百八十万元；五、驳回宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59560元，由宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司负担31308元（已交纳），由北京华地融信物业管理有限公司负担28252元（于判决生效后七日内交纳）。一审案件保全费5000元，由宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司负担2500元（已交纳），由北京华地融信物业管理有限公司负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费51501元，由宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司负担14749元（已交纳），由北京华地融信物业管理有限公司负担36752元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 赵 霞审 判 员 江锦莲二〇二〇年九月十六日法官助理 何 平法官助理 王永基