湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初4092号原告：姚玲玲，女，汉族，1991年2月1日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：曾丹，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：田鹏，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路29号。法定代表人：王国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：明亮，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告姚玲玲与被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司（以下简称寿康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚玲玲及其委托诉讼代理人曾丹、被告寿康公司的委托诉讼代理人明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令寿康公司返还姚玲玲缴纳的租赁保证金、物业管理保证金、物业费、推广费、装修保证金等费用共计43352元，后变更为51109.40元；2、案件受理费由寿康公司承担。事实和理由：2017年4月20日，姚玲玲与寿康公司签订《华悦城商铺租赁合同》，约定寿康公司将位于华悦城B1-23号商铺租赁给姚玲玲经营化妆品，租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止，暂定开业日为2017年5月20日。合同签订当日，姚玲玲即按约定缴纳了首期租金、保证金、管理费等费用。后寿康公司开业日变更，直至2017年7月25日才开业，也仅为负一楼开业。经营10天后，寿康公司告知因管道维修暂停营业。后寿康公司通知于2017年10月2日进场配合试营业。但试营业期间整个商场不具备开业条件，空调供暖等基础设施尚不能正常运行，外围持续装修且进度缓慢，一大半商户未进场装修，整个卖场氛围差，客流稀少。导致姚玲玲销售下滑，经营亏损。寿康公司华悦城于2018年1月28日才正式营业。姚玲玲经营了3个月，在2018年4月30日合同到期后未续签合同。要求寿康公司退还各项押金遭拒绝。请求依法判决。被告寿康公司辩称：1、姚玲玲主张的租赁保证金、物业管理费保证金、装修保证金等费用因为其租赁华悦城商铺后没有缴纳租金、水电费和物业费等相关费用，用以抵扣其欠费。物业费、推广费是依据其实际使用进行计算和缴纳的，没有返还的依据；2、姚玲玲在合同没有到期之时，拖欠租金、水电、物业费等费用，在未告知我方的情况下单方面停止营业，按照合同约定应当承担违约责任。其租赁保证金和物业管理保证金不予退还；3、姚玲玲单方离场后，我方曾多次要求其恢复营业、缴纳费用，但姚玲玲未按要求履行。合同解除后我方多次通知其结算，姚玲玲也未来结算。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2017年4月20日，姚玲玲（乙方）与寿康公司（甲方）签订《华悦城商铺租赁合同》，租赁寿康公司华悦城内购物中心负一层（商业广场）B1-23号商铺经营槿素牌化妆品，建筑面积32平方米，套内建筑面积为20.50平方米。租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止。租金标准为每月每平方米310元，起始月租金标准为6355元。首期租金应于合同签订当日支付2017年5月20日至2017年8月31日期间的租金21607元，其他租金按每3个完整的自然月（每月1日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，一次性足额支付下个交租期租金。合同约定，装修期内，乙方应支付装修管理费410元、装修保证金为3000元以及本商铺发生的水电费等其他费用。装修管理费不退还，装修保证金装修期满且经甲方验收合格后90个工作日内无息退还。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方需每月缴纳物业费1025元。首期物业费3485元（2017年5月20日至2017年8月31日）应于签订合同当日支付。物业管理费乙方应按约定向甲方指定的物业公司支付。公共事业费（包括但不限于水费、电费、通讯费等）由乙方承担。合同签订当日，乙方应支付租赁保证金19065元，物业管理费保证金3075元，合同终止90日之后，经确认乙方缴清了应缴款项，乙方应退还租赁保证金及物业管理费保证金原件，甲方将保证金（如有）剩余金额无息退还给乙方。合同约定进场日暂定为2017年5月20日。甲方另行通知乙方进场日的，以甲方通知为准。关于乙方对商铺的装修约定，乙方应在进场日前15日，向甲方提供装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险的保单，供甲方审查，并在获得甲方批准后方可开始对商铺的装饰装修。并约定乙方对本商铺的装饰装修投资额不得低于40000元。合同约定，为提升双方的品牌形象，乙方保证每年在商业广场自行开展至少4次品牌推广活动，并承担相关费用。同时全年须配合甲方开展至少5次大型节假日促销宣传。甲方每月按2元/平方/月的标准向乙方收取宣传推广费。2017年4月25日，姚玲玲向寿康公司交纳了首期租金21607元、租赁保证金19065元、装修保证金3000元、装修管理费410元，首期物业费3485元、物业管理保证金3075元、推广费467.40元，寿康公司开具了收据。但因寿康公司装修未到位等原因变更开业日期。寿康公司于2017年7月25日通知姚玲玲进场试营业，经营10天后，因外围装修问题又通知暂停营业。后寿康公司通知2017年10月2日进场试营业。寿康公司华悦城商业广场于2018年1月28日正式营业。姚玲玲经营到合同期满（2018年4月30日）未再续租而撤场。双方因结算发生纠纷，遂诉诸本院。本院认为：姚玲玲租赁寿康公司案涉商铺的租期自2017年5月20日至2018年4月30日止。期间因寿康公司经营条件尚不完全具备，姚玲玲按寿康公司的通知试营业了4个月零6天，于2018年1月28日正式营业。因试营业期间尚不完全具备营业条件，客流量小，对姚玲玲的经营活动产生了不利影响，应视为寿康公司出租的标的物（商铺）具有一定的瑕疵，可适当减少租金数额。根据本案的客观情形，从公平原则出发，本院酌情对姚玲玲试营业期间的租金按原租金标准的70%确定。故姚玲玲在2018年1月28日前试营业期间应支付租金18683.70元[（6355×4+6355÷30×6）×70%]。2018年1月28日至2018年4月30日正常经营期间，姚玲玲应按正常租金标准支付租金19488.67元（6355×3+6355÷30×2）。故姚玲玲共计应支付租金38172.37元。租赁合同签订后，姚玲玲进行了装修、试营业及正常营业活动，姚玲玲应依约定支付物业管理费。扣除合理的装修期间及营业期间，其他等待营业的期间系因寿康公司原因致使姚玲玲未能营业，相应物业费损失应由寿康公司承担。姚玲玲的整个租赁期间为11个月零10天，本院酌情扣减姚玲玲等待营业2个月的物业费，姚玲玲共计应支付物业管理费9635元（1025×9+1025÷30×12）。根据双方合同约定，姚玲玲已交纳的装修管理费410元不予退还，故姚玲玲交纳的首期租金21607元、租赁保证金19065元、装修保证金3000元、首期物业费3485元、物业管理保证金3075元、推广费467.40元，合计50699.40元，扣除姚玲玲应承担的租金38172.37元、物业管理费9635元后，余额2892.03元寿康公司应予返还。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司返还原告姚玲玲缴纳的首期租金、租赁保证金、首期物业费、物业保证金、装修保证金、推广费共计2892.03元；二、驳回原告姚玲玲的其他诉讼请求。案件受理费884元，由被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担300元，原告姚玲玲负担584元。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年九月六日书 记 员  赵冰玉