江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2372号上诉人（原审被告）：朱开群，男，1979年3月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：姜明月，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈孝林，男，1974年12月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：季晨，江苏引航律师事务所律师。上诉人朱开群因与被上诉人沈孝林房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱开群上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋系上诉人父母拆迁安置房，上诉人父亲去世后并未进行析产继承，上诉人无权独立处分涉案房屋，一审法院未将其他继承人追加为当事人属于遗漏案件当事人，程序违法。一审在没有充分证据证明其他继承人知情的情况下判决支持原判诉讼请求损害案外人权利。综上，请求二审法院支持上诉请求。沈孝林辩称：上诉人与被上诉人就涉案房屋签订了买卖合同并按照合同约定交付首付款，被上诉人将房屋所涉材料一并交付。涉案房屋拆迁协议被拆迁人信息及房屋产权均登记为上诉人，签订协议及交付款项过程中上诉人母亲及大哥朱开章均在场也未表示反对，被上诉人有理由相信上诉人有权处分该房屋。涉案房屋与上诉人住所在同一小区，被上诉人装修入住的七年中上诉人及家人从未对此提出过任何异议，现主张不知情显然不可信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。沈孝林向一审法院起诉请求：判令朱开群协助沈孝林办理淮安市清江浦区清荷家苑3-6号楼601室不动产权属过户手续。一审法院认定事实：朱开群父母朱长永与黄秀凤共生育三子，长子朱开章、次子朱磊、三子朱开群，朱长永于2019年3月19日去世，生前与黄秀凤一直随朱开群一家共同生活，原居住房屋位于淮安市清河区，于2009年11月份被拆迁获得两套安置房，相关拆迁补偿安置协议系朱开群作为被拆迁人签订。安置房中一套位于淮安市清江浦区，另一套位于该小区1-2号楼106室（下称106室），两套安置房于2012年8月份交付使用，106室由朱开群一家和其父母装潢后入住使用。2012年11月11日，沈孝林（乙方）与朱开群（甲方）通过中间人朱志云、巫永祥的介绍签订房屋买卖合同一份，约定甲方将601室（建筑面积约为107平方米）、附带阁楼面积70平方米，车库8平方米出售给乙方，成交价格为226000元，首付款22万元在2012年11月11日付给甲方，余款6000元待产权过户后再付清，甲方应当在乙方首付款付完后当日将上述房屋交付乙方使用，税费由乙方支付，双方还对违约责任作出了约定。合同签订当日，沈孝林给付朱开群现金10万元作为部分首付款。剩余首付款12万元后于2012年11月15日以现金形式付清，同时朱开群将601室（毛坯状态）的钥匙随同《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《清荷家苑小区业主档案》等材料一并交付沈孝林。2013年4月份，沈孝林对601室进行装潢后，于当年10月份左右搬入居住使用至今。2019年10月份，沈孝林听闻601室所在小区清荷家苑可以办理产权证，遂联系朱志云找朱开群办理601室的产权过户手续，但朱开群拒绝按双方合同约定履行协助过户义务。2020年4月13日，因双方就601室产权过户事宜协商无果，沈孝林诉至一审法院，要求朱开群协助办理房屋产权过户手续，引起本案讼争。另查，朱志云与沈孝林系均经营移动营业厅同行而认识，与朱开群系原邻居关系。朱志云到庭证实沈孝林在106室朱开群家中给付剩余首付款12万元，朱开群在收到12万元同时将601室的两书等材料和钥匙一并交给沈孝林，当时黄秀凤和朱开章二人在场，朱长永是否在场记不清楚；同时证实原被拆迁房屋建造时朱开群尚未成年。经质证，沈孝林对证人证言没有异议，朱开群对证言中其母亲当天在家无异议，但辩解付款和交钥匙等行为发生时其母亲已经回房间观看电视，人并不在场，对被拆迁房屋系其父母建造没有异议。一审庭审中，朱开群陈述一直向其家人隐瞒出售601室的真相，直至接收本案传票才如实告知家人实情，其与前妻于2014-2015年左右协议离婚时，离婚协议财产分割部分未涉及到601室的处分。601室于2019年登记在朱开群个人名下。一审法院认为：本案争议焦点是朱开群处分案涉房屋601室是否构成无权处分。从案涉房屋来源途径来看，601室系朱开群父母建造的房屋被拆迁而获得的安置房之一，有关权属本应与朱开群无涉，但从2009年案涉房屋拆迁补偿安置协议中的被拆迁人信息来看，仅为朱开群一人，且2019年案涉房屋产权亦登记在朱开群个人名下，在购买案涉房屋过程中，朱开群之母黄秀凤和大哥朱开章均对于售房知情并未提出反对意见，朱开群之父朱长永生前一直随朱开群共同生活，与沈孝林同住一个小区，在沈孝林入住案涉房屋使用的近七年期间内，朱开群的家人均未提出异议，因此，作为案涉房屋买方，沈孝林在购买时有充分理由相信朱开群有权处分案涉房屋，朱开群亦有权处分案涉房屋。朱开群和前妻在离婚协议中财产分割部分未涉及到案涉房屋的处分的事实，亦可以印证朱开群一家对于朱开群处分案涉房屋完全知情的事实。朱开群辩解其父母等家人对案涉房屋出售事实在本案讼争发生之前并不知情，于事实相悖，一审法院不予采信。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，有关内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。沈孝林已经按合同约定履行了支付房款义务，朱开群拒不履行协助办理案涉房屋产权过户义务，其行为已构成违约，应当承担继续履行等违约责任。案涉房屋目前已具备产权过户条件，沈孝林主张朱开群协助办理产权过户手续，一审法院依法予以支持。根据双方合同约定，沈孝林应在案涉房屋产权过户之后付清剩余房款6000元，朱开群可在协助办理案涉房屋产权过户手续之后，向沈孝林主张剩余房款权利，如双方协商不成可另案解决。综上，一审法院判决：朱开群于判决发生法律效力之日起五日内协助沈孝林办理淮安市清江浦区清荷家苑3-6号楼601室房屋的产权过户手续。一审案件受理费减半收取40元、案件申请费1650元，合计1690元，由朱开群负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，朱开群应履行协助沈孝林办理涉案房屋的产权过户手续。首先，涉案房屋性质为朱开群父母拆迁安置房，2012年11月11日《房屋买卖合同》签订时，朱开群父亲朱长永健在且与其共同生活。涉案房屋与朱开群居住的房屋在同一小区，在沈孝林房屋装修入住的近七年时间内，朱长永、黄秀凤对房屋买卖事宜未提出异议，可以证明两人对房屋买卖事项知情。本案房屋买卖合同签订发生在朱开群父亲在世时，母亲亦知情，故本案不存在遗漏当事人的情况。其次，朱开群与沈孝林签订的《房屋买卖合同》合同第六条约定：甲方（即朱开群）保证在交易时除本合同及其附件和补充协议附件外，该房屋没有其他受国家限制交易的情况，也没有产权纠纷……；合同补充协议第6条约定：甲方（即朱开群）房屋的所有权人，全部需在协议中签字认可此房屋同意出卖。涉案合同中有且仅有朱开群一人在甲方处签字确认，朱开群母亲黄秀凤和大哥朱开章对房屋买卖知情，但未在协议上签字也未提出反对意见。最后，结合朱开群签订合同时提交的业主档案、拆迁安置协议等房屋材料权利人均显示为朱开群个人，可以证明朱开群系房屋权利人，有权对房屋进行处分。现朱开群主张无权处分房屋没有事实和法律依据，且不符合常理，本院对此不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沈孝林已经按照合同约定履行了交付房款义务，朱开群未履行协助过户义务构成违约，应承担继续履行的违约责任。综上，朱开群的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱开群负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年九月九日法官助理  孙祚伟书 记 员  王 倩