浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7036号 上诉人（原审原告）杭州淳海新能源科技有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道仁良路288号1幢2楼201室。 法定代表人俞莉，执行董事兼总经理。 委托代理人郑卫平，系俞莉丈夫。 被上诉人（原审被告）杭州大尧电子科技有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道仁良路288号1幢2层201室。 法定代表人董玲君，董事长。 上诉人杭州淳海新能源科技有限公司（以下简称淳海公司）因与被上诉人杭州大尧电子科技有限公司（以下简称大尧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初5359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人淳海公司的委托代理人郑卫平、被上诉人大尧公司的法定代表人董玲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年9月18日，淳海公司注册成立；2019年1月18日，淳海公司股东变更为林某、俞莉等人，经营地址变更为现住址，法定代表人由俞莉变更为林某；2019年7月30日，淳海公司法定代表人由林某变更为俞莉，股东由林某、俞莉变更为俞莉等人。2014年，杭州遂吉电子科技有限公司（以下简称遂吉公司）成立，初始公司股东为徐美如（占股45%）、林某（15%）、张普民、倪庆华（10%）、郑卫平，其中倪庆华股份由林某代持，法定代表人为张普民；2019年1月22日，该公司法定代表人变更为徐美如，该公司股东变更为倪庆华、徐美如；2019年5月31日，该公司股东变更为董玲君、倪庆华，法定代表人由徐美如变更为董玲君，公司登记名称由遂吉公司变更为大尧公司。2018年10月20日，淳海公司、遂吉公司（大尧公司前身）签订《杭州市房屋租赁合同》1份，租赁合同约定：杭州遂吉电子科技有限公司（甲方）自愿将288号房屋400平方米出租给淳海公司（乙方）做生产办公仓储使用，租期自2018年10月20日至2020年10月19日止；季度租金为15000元。2019年7月30日，本案双方又签订《租房协议》1份，该协议约定：淳海公司租用大尧公司（原遂吉公司）仓库到期时间为2019年7月31日，须支付仓库费用11000元，另大尧公司尚有一生产线存放于淳海公司场地内；双方之间签有租房协议，原协议约定半年支付一次房租、物业费，期限为2019年9月21日至2020年9月20日，月房租为10000元、水电费2500元；淳海公司租金、水电费已交纳至2019年5月31日，因此剩余房租45833.3元未交纳；后续淳海公司还要不要租赁大尧公司场地，将在2019年8月5日前双方协商再议；大尧公司保证甲方在上述期间的正常经营。同日，双方另达成《付款协议》1份，就双方租赁期间水电费、房租、物业费、卫生费、餐费等费用以及加工价款进行结算。2019年8月6日，大尧公司向淳海公司发送《告知函》1份，该函载明：“因我厂扩大产能，自身生产需要更多场地，目前分组给你们的地方于2019年9月20日到期后将不再续租，场地将按期悉数收回，特此通知”。2019年9月5日，淳海公司就前述《告知函》内容向大尧公司回复称：大尧公司该告知函内容违反租赁合同约定，淳海公司有权依据租赁合同要求大尧公司赔偿装修费、搬厂费、三个月房租等相关费用（其中装修费用为37895元、电力线路电信及监控费用28600元、变更工商登记手续及场地环评费5000元、房租损失30000元、违约金10000元、搬迁整理费30000元，以上费用淳海公司大部提供相应合同、支付凭证予以证明）。庭审中，各方当事人均确认：租赁合同、协议签订时林某在原告处担任法定代表人，亦在大尧公司担任总经理；288号房屋系租用杭州威浩实业有限公司厂房。现因大尧公司未支付前述损失，淳海公司起诉至法院，要求判令：大尧公司赔偿各项损失合计101495元（包含装修费37895元、搬迁费30000元、变更注册地址费及新场地环评手续费共5000元，以及监控、宽带、电力线路施工工程费28600元），并承担本案诉讼费用。本案诉讼中，淳海公司变更诉请为：大尧公司赔偿各项损失107135元（除监控、宽带、电力线路施工工程费金额28600元变更为34240元，其余保持不变），并承担本案诉讼费用。 原审法院认为，关于288号房屋租赁关系各方当事人均无异议，原审法院予以确认；本案争议焦点为双方租赁关系的合同依据为2018年10月20日租赁合同还是2019年7月30日《租赁协议》。1.租赁合同虽有明确租金缴纳、支付期限等条款，但淳海公司并未提供证据证明该合同存在相应的履行事实；在租赁关系持续过程中双方签订的《付款协议》、《租房协议》已就双方之间租赁费用结算、支付达成详尽意见，但该意见中租金支付时间、方式、金额与租赁合同存在显著差异、冲突。2.《租房协议》中明确“原协议约定……”，也即双方之间是存在既有租赁合意，该合意是否为租赁合同在所不论，但该约定以清楚表明双方之间租赁事实、租金结算以《租房协议》的重新约定为准。《租房协议》并约定“剩余的时间6月1日-9月20日……至于后续乙方还要不要租赁甲方的场地，将在2019年8月5日前双方协商再续订协议”，也即双方实际租赁关系截止日期为2019年9月20日，租赁关系是否持续需要双方于2019年8月5日前商定，现缺乏证据证明双方已就租赁关系持续达成一致意见。3.综合本案双方股东、法定代表人、公司名称变更的一系列事实，可知在租赁合同签订、租赁关系履行过程中，双方公司股东、实际管理人员存在明显的身份交叉，且双方对林某身份变动情况均无异议，结合无明确证据证明租赁合同存在履行事实以及租赁合同签订不久淳海公司登记地址变更为288号房屋的事实，证人林某陈述租赁合同系双方为工商备案需要而签订、张普民陈述合同未履行，更符合客观事实，故大尧公司举证符合高度盖然性标准，原审法院予以采信。综上，基于租赁合同履行事实不明，各方当事人均应按照《租房协议》的约定全面履行各自义务，在缺乏明确证据证明2019年8月5日之前双方就租赁关系持续进行协商的情况下，大尧公司在2019年9月20日租赁关系终结前发出《告知函》终结双方租赁关系，并未违反《租赁协议》的约定。此时，淳海公司在租赁关系终结的情况下另觅新址并产生新的费用，显然与大尧公司无关；故其诉请，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回杭州淳海新能源科技有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1221.50元，由杭州淳海新能源科技有限公司负担。 宣判后，淳海公司不服，向本院提起上诉称：一、一审不顾事实裁判。一审不认定上诉人依法履行杭州市房屋租赁合同不当。2018年9月19日，本案双方签订合作协议，使双方真实合作的体现，也是规避企业经营风险的有效手段。2018年10月20日，本案双方签订杭州市房屋租赁合同，约定租房以及提前解除合同的双方责任，双方加盖公章并得到原房东同意盖章。2018年9月18日上诉人公司注册成立，10月20日搬迁至案涉房屋地址，2019年1月18日上诉人办理工商变更手续，该变更与上诉人公司章程、生产经营者、税务登记地一致。为了上诉人该搬迁，需进行合理装修，2018年10月上诉人委托被上诉人原总经理张普民对场地装修，10月11日张普民提供了材料预算表，装修于12月7日结束，张普民提供了上诉人装修明细费用，费用已经结清。上诉人根据杭州市房屋租赁合同按期如数支付了租金。二、张普民、林某与本案有利益冲突，且陈述不实。2019年7月30日经股权变更，该二人实际为遂吉公司控制人。2018年9月19日本案双方签订合作协议约定租赁合作意思表示，张普民代表遂吉公司签字。上诉人2018年10月委托张普民装修，其也提供了相应的明细。根据遂吉公司2019年1月3日第一次临时股东会议决议第1、3点，以及出席会议人员的签字，张普民和林某非总经理，林某自称总经理缺乏依据。2019年7月30日前上诉人和遂吉公司关系复杂，人事交叉，签订协议是为了规避风险。但此后双方经变更明确了股权关系，结束了股权交叉的问题。2019年7月30日签订的付款协议和租房协议就是对过去混乱关系的清算。2019年7月29日上午8点，林某伙同社会人员阻挠上诉人工作，目的是通过暴力手段驱逐上诉人，次日本案双方变更，俞莉、郑卫平夫妻和郑建平放弃了遂吉公司股权，林某放弃了上诉人的干股，即上诉人归还俞莉、郑卫平夫妻，遂吉公司股权由张普民、林某、董玲君取得。租房协议纠正了杭州房屋租赁合同中规定的使用面积和租金不符的内容，重新约定了面积、租金和支付方式，以及续租双方要协商，这样约定是因为杭州市房屋租赁合同第十三、十四条中约定人和一方提前解除合同须向对方支付赔偿金。鉴于2019年7月29日遂吉公司非法阻挠上诉人正常经营，故租房协议第三条还约定了甲方须拨正在合法租赁期限内乙方的正当权益等，故租房协议订立的重要目的是为了保障上诉人生产经营以及工人不受伤害。四、一审未认定上诉人的复函内容不当。复函中上诉人明确要求遂吉公司履行杭州市房屋租赁合同，若要强制驱离则要议约赔偿。从7月30日至9月16日双方一直协商，其中有郑建平和董玲君之间的协商，郑建平和林某的协商，俞莉与董玲君的协商，双方已非常接近达成协议，上诉人同意搬离，遂吉公司给予相应赔偿：上诉人要求赔偿5万元，遂吉公司只答应赔偿3万元。2019年9月16日上诉，为了达成最后协议，林某致电郑建平下午一点前往办公地点进行最后搬场协商，下午一点多郑卫平前往遂吉公司，林某推翻了之前的口头约定并动手打了郑卫平，林某已被刑事立案。五、一审不尊重事实。37895元系上诉人搬迁至遂吉公司所花费的装修费，且已经于2018年12月7日支付完毕。2018年9月19日，双方签订合作协议，10月20日双方签订杭州市房屋租赁合同，林高中实际是2018年11月24日才介入，2019年1月18日成为上诉人法定代表人，故对于提前草拟合同事宜林某并不清楚。上诉人与遂吉公司的合同与遂吉公司和房东签订的合同版本一致，2016年就开始签订，不存在林某所述拟定问题。一审对2014年遂吉公司成立时的股东情况记载也存在错误。综上，上诉人淳海公司请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其各项损失107135元，一、二审诉讼费由被上诉人大尧公司负担，并对张普民、林某作伪证予以处罚。 被上诉人大尧公司答辩称：俞莉夫妇在2019年7月11日前是淳海公司遂吉公司的实际控制人，在两家公司分家前共用会计和出纳，房屋、水电、卫生费口头约定，分租面积667平方米，租金1万元／月，半年一付，该口头协议在内部结算时得到了实际操作和履行。2019年7月11日两家公司分家，上诉人欠被上诉人房租、水电、卫生费和货款，并依据之前一直履行的口头协议在2019年7月30日签订付款协议、租房协议，就双方租赁费用结算、支付、租期等达成一致。租房协议约定租期到2019年9月20日，故被上诉人没有违约。上诉人凭借未实际履行的租房合同（系为变更经营地址工商备案而写）要挟被上诉人不当。林某、张普民证词真实，其分别系本案双方的法定代表人和分组厂房的实际执行人，非大尧公司的股东，二人先后退股的证据也有。 上诉人淳海公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、《合作协议》复印件一份，拟证明《杭州市房屋租赁合同》是双方当事人约定后签订的事实；2、《杭州淳海新能源科技有限公司章程》复印件一份，拟证明杭州淳海公司搬迁至余杭区仁和街道仁良路288号1幢2楼201室并开展生产经营活动是合法有效的；3、《杭州遂吉电子科技有限公司2019年第一次临时股东会》复印件一份，拟证明张普民、林某并不是杭州遂吉电子科技有限公司的总经理，其所说的证言证词与事实严重不符，是无效的；4、《杭州市公安局余杭区分局鉴定意见通知书》复印件一份，拟证明林某与郑卫平在协商因搬迁赔偿问题产生的纠纷时，林某不满意赔偿要求而打人的事实，从而证明双方就《杭州市房屋租赁合同》的内容进行了有效协商的事实；5、股份代持协议书复印件一份，拟证明张普民的股权由倪庆华代持。 被上诉人大尧公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、租房合同签约完整经过即林某与张普民微信聊天记录打印件一份，拟证明2018年12月5日至12月13日，上诉人与被上诉人当时的法人林某和张普民为了工商变更法人、注册地址而签订《租房合同》的完整经过，拟证明该合同不是双方真实意愿的表现；2、张普民退股证明复印件一份（加盖工商部门公章），2017年1月21日遂吉公司法定代表人张普民退股、变更法人给俞莉的母亲徐美如的工商备案登记，拟证明其与大尧电子无利害关系，他的证词合法有效；3、林某退股证明复印件一份，2019年7月25日林某将所持股份全部转让给董玲君的协议和转帐凭证，拟证明其与大尧电子无利害关系，证言证词合法有效；4、股权转让协议复印件一份，拟证明之前倪庆华代持的协议作废，股份已经转让给董玲君；5、申请林某出庭作证的申请书一份，其手机中有相应微信聊天记录。 对上诉人淳海公司二审提交的证据材料，被上诉人大尧公司认为，证据1只是郑卫平和张普民之间的协议，与本案无关，该约定是口头的；证据2是上诉人的章程与本案无关；证据3是张普民与林某为办理淳海公司营业执照经营地为仁良路288号所作，当时张普民是遂吉公司的法人，林某是淳海公司的经营负责人，10月20日的租赁合同是该两人亲身经办的；证据4是林某与郑卫平之间的私人事情，与本案无关；据5该协议无效，倪庆华后续已经将所有股权转给董玲君。本院认为，证据1涉及案外人，真实性无法核实；证据2、3、4、5与本案无关。 对被上诉人大尧公司二审提交的证据材料，上诉人淳海公司认为，证据1与上诉人提交的证据1、证据3形成证据链可以证明上诉人所欲证明的事实，故对真实性予以认可；证据2、３、４与本案无关。本院认为，证据１涉及案外人，即便淳海公司对真实性无异议，本院对真实性仍不予确认；证据２、３、４与本案无关；对证据５证人出庭作证申请，因林某一审已经出庭作证，且大尧公司二审申请其再次出庭系为了核实证据１的真实性，而该证据还涉及其他案外人，仅凭此不足以认定该证据的真实性，故本院不予准许林某再次出庭作证。 本院除对一审查明的遂吉公司成立后的初始股东情况不予认定外，其余经审理查明的事实与原审经审理查明的其他事实一致。另，双方二审中一致确认案涉房屋淳海公司已经于2019年9月20日交还大尧公司。 本院认为，本案双方就案涉房屋租赁先后于2018年10月20日达成杭州市房屋租赁合同，于2019年7月30日达成租房协议、补充协议，租房协议中亦明确记载双方之前签有租房协议以及原协议约定的租金支付、租期等，并就淳海公司租金、水电费进行结算，还约定后续（双方二审中一致确认为2019年9月20日之后的租赁）淳海公司要不要租赁将在2019年8月5日前双方协商，故租房协议系对杭州市房屋租赁合同的变更，就2019年9月20日之后的租赁双方应另行协商确定，不应再以杭州市房屋租赁合同约定的租期等继续履行。因双方未能在2019年8月5日前就后续租赁事宜达成一致，且大尧公司于2019年8月6日向淳海公司发送告知函明确不再续租、收回场地，同时结合一审中双方确认的杭州市房屋租赁合同和租房协议签订时林某在两个公司分别担任法定代表人、总经理的情况等，本院认为本案双方的租赁关系经租房协议约定已于2019年9月20日终止且已完成房屋交还，淳海公司以大尧公司提前解除违法为由提起本案损失赔偿主张依据不足，本院不予支持。综上，淳海公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2443元，由杭州淳海新能源科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年九月二十一日 书记员 万丹丹