河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7205号 上诉人（原审被告、反诉原告）张X庭，男，1955年11月19日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：袁晓丽，河北千山恒业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）杨X，男，1988年8月8日出生，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：顾训昌，河北捷诺律师事务所律师。 原审被告：张X，男，1986年8月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人张X庭因与被上诉人杨X、原审被告张X房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张X庭及袁晓丽，被上诉人杨X及委托诉讼代理人顾训昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张X庭上诉请求：撤销一审判决，改判定金15万元不予返还，改判由于被上诉人违约给上诉人造成损失8万元，一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，张X不构成表见代理。上诉人与张X虽为父子关系，但张X并没有涉案房屋的处置权，在张X与被上诉人协商售房事宜中，张X仅是中间人的角色，并不构成表见代理。表见代理要求相对人主观上须为善意、无过失，被上诉人不符合这一要求。被上诉人做为完全民事行为能力人，对于自己的行为应当有最基本的判断，买房子是件大事，应当与房主谈房屋价款，被上诉人知道产权人是上诉人的情况下，应当知道张X对房屋没有处分权，即使签合同，也是买方和所有权人签定房屋买卖合同，不是被上诉人与张X签定房屋买卖合同，通过被上诉人与张X的聊天记录可以看出被上诉人并非善意，明显存在过失。二、被上诉人违约在先，定金150000元不应当退还。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人自始没有不卖房子的意思表示，也无任何其他违约行为。2019年10月25日上午上诉人与被上诉人在国仕山售楼部口头约定房屋净价款158万元，如有意购买，将10万元定金给付上诉人，剩佘房款于当天下午在开发商处签字更名前支付给上诉人，尔后被上诉人通过其父亲杨爱和账户向上诉人转账10万元，上诉人将房产所有手续原件交予被上诉人，买卖双方至此未提出任何异议，充分证实买卖双方对158万元的净房款没有异议。一审开庭前涉案房产的所有手续原件均在被上诉人处，说明上诉人已尽到合同履行义务，被上诉人不依约支付剩余房款并于2019年10月25日晚上明确告知上诉人不再购买房产，造成房屋买卖合同无法履行，系违约在先。根据《合同法》第115条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。被上诉人交纳的定金5万元、定金10万元依法不应返还。其余款项上诉人根本不知情，也未收到，更不应当返还。三、上诉人损失8万元应当由被上诉人承担。上诉人在出售涉案房产时急需用钱，而被上诉人既不如期支付剩余房款，又不返还涉案房产购房手续原件，致使上诉人既得不到剩余房款，又不能对涉案房产再行出售，导致上诉人多处借钱并支付高额利息，在被上诉人声明不再购买房产后第四天即2019年10月29日上诉人借李吉雪款项50万元并支付利息5万元；2020年1月16日借邢鑫35万元，偿还38万元，支付利息3万元。被上诉人既不如期支付剩余房款又不返还购房手续原件的行为致上诉人损失8万元，应当由被上诉人承担。 杨X辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被答辩人与张X系父子关系，张X一直居住在涉案房屋，与答辩人系楼上楼下邻居。被答辩人通过张X发布房屋买卖信息，答辩人看到信息后即与张X接洽并商谈房屋买卖事宜，张X亲手将房屋原购买合同及其他相关手续原件交予答辩人并指使答辩人将部分款项转给被答辩人。张X代答辩人售房行为构成表见代理。后因双方未就房屋买卖达成最终共识，答辩人提出解除房屋买卖合同要求返还购房款22万元，于法有据。二、答辩人不存在违约行为，被答辩人理应返还已支付的购房款。在答辩人与张X商谈房屋买卖过程中，张X以种种借口多次向答辩人索要钱款，并承诺将来折抵房款。后因被答辩人对双方谈定房款148万元予以否认，最终导致该房屋买卖不能达成共识，答辩人不存在任何违约行为。现被答辩人亦同意解除房屋买卖合同，故被答辩人及张X应将答辩人支付的购房款22万元悉数退还。三、被答辩人主张所谓8万元损失与答辩人无任何法律或事实上的关联，与本案无关。 杨X向一审法院起诉请求：撤销原被告之间的房屋买卖合同，张X庭、张X返还杨X购房款22万元整，诉讼费用由张X庭、张X承担。张X庭向一审法院反诉请求：杨X赔偿张X庭损失8万元，反诉费由杨X承担。 一审查明的事实，二被告系父子关系，位于石家庄市裕华区房屋买受人为被告张X庭，该房屋尚未办理备案登记。2019年8月25日,被告张X使用“繁花落入”的微信号在“国仕山业主群”里发布“出售国仕山两室两厅房子，有意私聊”的信息。后原告将被告张X添加为微信好友，就购买被告张X出售的国仕山一期18-2-1302房产进行商议。2019年8月28日原告父亲杨爱和向被告张X转款5万元，汇款用途为“房子定金（杨X）”，原告于2019年9月3日向被告张X转款3万元，原告父亲杨爱和于2019年9月6日向被告张X转款2万元，原告于2019年9月27日向被告张X转款2万元；被告张X于2019年9月27日给原告出具《订金收条》：“今收到杨X购买国仕山18号楼2单元1302房款订金12万元整（壹拾贰万元），约定于10月16日办理更名过户手续。（并于10月20日房子搬清移交）。收款人：张X身份证：1301031986××××××××日期：2019年9月27日”。到期以后，被告张X并未履行承诺，同时告知原告该房屋是其父亲张X庭所有。2019年10月25日，原告父亲杨爱和向被告张X庭转款10万元，汇款用途载明为“国仕山一期18-2-1302购房款”，被告张X出具《订金》收条：“今收到杨X10万（壹拾万元）整购买国仕山一期18号楼2单元1302房订金。收款人：张X身份证号：1301031986××××××××日期：2019.10.25”。同日，被告张X将涉案房屋买卖合同原件、购房票据原件以及车位原件等相关资料交予原告。后双方就房款问题发生纠纷，未能办理过户及付款。2019年11月5日被告张X又在业主群登出该房屋出售的消息。原告称原告与被告张X协商的房屋价格为148万元，在2019年10月25日与涉案房屋的真实房主即被告张X庭协商房屋更名事宜时，被告张X庭对此价款提出异议，双方产生纠纷。被告张X庭对被告张X出具的收条不予认可，被告张X庭称其仅知道原告给付了5万元订金以及之后原告转款给被告张X庭的10万元，故被告张X出具的收条并不是被告张X庭授意的，不认可为房款。原告称，原告基于二被告之间的父子关系，信任被告张X，一直与被告张X协商购房事宜并确定房屋价格为148万元，但后得知被告张X在与原告交涉房屋买卖中存在隐瞒欺骗的行为，未按照约定及承诺办理房屋更名事宜，属于违约行为；被告张X在收取了原告缴纳的前期购房款项后就同一套房屋再次发布售房信息，属于一房二卖，故请求撤销双方之间的买卖合同。被告张X庭不认可，称被告张X只是作为其售房的中间人，被告张X庭与原告商讨的购房价格为158万元，不包括更名费用；原、被告双方约定于2019年10月25日原告缴纳全部购房款并办理更名手续，但原告之父以更名费用太高为由拒绝购买房屋，并要求原告退回已付款项，双方产生纠纷；被告张X庭只收到原告给付的购房款15万元，对于原告所称给付被告张X的款项不知情；原告交定金只是占住房子不再卖给别人，其他的双方再另行协商，如原告不购买房屋则定金不退，交定金之后的事由被告张X庭与原告协商，与被告张X无关；原告不再购房系违约在先，且10月25日原告父子知道房屋所有权人为被告张X庭后，要求被告张X庭退回22万元，应视为原告主动解除合同；被告张X庭未授权被告张X再次发布售房信息，不构成一房二卖，退一步讲，被告张X也没有对外签订合同及作出任何承诺的权利。原告提供与被告张X的微信聊天记录及原告与被告张X的电话录音记录，证明双方沟通的过程；其中2019年10月30日与被告张X的电话录音记录显示：“……杨X：实际成交价？张X：幺四八啊。杨X：148对吧？张X：对。杨X：你包更名对吧？张X：对啊。……张X：你说……你哪怕签一百四十八，我中间我给你给我签成158，这不是里面有10万块钱差额吗，对吧？杨X：对。张X：这差额我给你私下里打欠条，我说我欠你谁谁10万块钱，这不就得了吗？杨X：他，他这里边还有更名过户的费用呢。张X：我不是跟你说了吗？更名过户的费用，我爸说了，说给你，我跟你说，杨子，你要是这次再卖，我这次咱真谈崩了，我跟你说的话，我都是咱哥们俩，咱哥们俩也是喝过酒的，聊过心的人，我是现在我跟你说了，你更名费什么的，我还是不变，还是我出。你要说你按我往按我说的往下走，咱就这样能走下去。杨X：行。……张X：我爸意思也很坚决，我158，问我，我刚才问我好几遍，你们确定是158万啊？我说确定啊。……我说就158。你就按我说的来，按我说的做就行了，剩下什么东西签个协议就行了，然后剩下的东西我给你去解决去，我，你更名费什么的税费还都不用你掏。……张X：现在目前就，然后剩下更名费什么的你就别管了，你就别管我说哪出从哪出我你也就别管了，因为什么？杨子一开始我现在到目前为止，你给我打这22万这两个条，你说白了，杨子这两个条都是我给你打的。杨X：对。……”被告张X庭对原告与被告张X微信聊天记录的真实性认可，但称被告张X庭未授权被告张X与原告商议购房款148万元，而且包括更名费用；对10月25日以后被告张X与原告的聊天记录不认可，聊天记录10月25日23点37分显示被告张X与原告进行的沟通记录，当时原告之父杨爱和与被告张X庭均在派出所协调卖房一事，杨爱和在派出所仍然要求退回22万元；10月25日原告父子知道房屋所有权人是被告张X庭，在向被告张X庭要求退回22万元时，视为要求解除合同，被告张X庭并没有授意被告张X对房屋再次出售，基于房屋买卖合同等所有原件手续在原告处也无法出售；对于电话录音中谈到的房屋价款148万元被告不认可，10月25日当天被告张X庭向原告父子说明了158万元为净价款，原告也知道被告张X庭为产权人，即便签订买卖合同也应与被告张X庭签订而非与被告张X签订，被告张X在其中仅是中间人，录音4也能说明原告不接受158万元价款，系违约在先；原告未支付全部的购房款，也不存在更名，原告在仅仅交付定金的情况下，要求办理更名不符合买卖交易规则。二被告提供转款截图1张，证明原告之父杨爱和向被告张X庭转款10万元是在2019年10月25日12点，是在双方在国仕山售楼部确定为158万元净房款后原告向被告支付的款项。原告对转款截图无异议，但称不能证明被告主张的价款确定为158万元的事实。庭审过程中，原告已将被告张X交付的被告张X庭房屋买卖合同原件一份、地下停车位使用合同原件一份、相关票据原件11张及合同中夹有的查询证明、撤销合同备案申请书复印件一份、业主手册原件一份、住宅质量保证书、使用说明书原件各一份、燃气供应协议、消防责任书全部给付被告张X庭。二被告提供借款协议一份，证明因被告张X庭急需用款，于2019年10月29日向李吉雪借款50万元，借期是2019年10月29日到2020年5月29日，需要归还本息55万元，造成被告张X庭利息损失5万元；提供收据一份、购房合同书一份，证明被告张X在青园街××路购房，房屋总价1832400元，也证明被告张X庭所陈述的卖国仕山房子的原因，合同是到交清全款时换的协议，之前的款项从2018年就开始支付了，证明被告张X庭承诺给张X添钱的事情，证明被告张X庭急需用钱；被告张X庭与邢鑫的借款协议证明当时被告张X庭为了筹集房款于2020年1月16日向邢鑫借款35万元，但是到期还款38万元，产生利息3万，以上都是为了筹集房款借的钱，都是原告的损失。原告不认可，称对借款协议真实性、关联性、合法性均有异议，该协议仅为复印件，借款行为即便是真实的也与原告无任何关系；对购房收据及购房合同三性均有异议，收据没有写明交款人是谁，购房合同中的购房人是被告张X，与被告张X庭反诉主张没有关系；对2020年的借款真实性、合法性均有异议，与本案无关。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人之间订立合同应遵循自愿原则。被告张X在业主群发布售房信息，原告意欲购买并与被告张X商定价格，原告提供录音证据及微信聊天记录证实二人商定购房价格为148万元（包含更名费用）。原告在被告张X庭提出购房款为158万元且不包括更名费用时已明确表示不再购买且要求退回已支付款项，双方之间的购房合同已无法履行，故被告张X在未退还原告购房款的情况下再次发布售房信息，并告知原告通过诉讼解决购房款事宜未违反诚实信用原则，不符合合同撤销的要件，故对于原告要求撤销其与被告之间的房屋买卖合同，不予支持。因原、被告双方对购房价款无法达成合意，合同无法继续履行，应予解除。被告张X向原告出示商品房买卖合同显示该房屋为被告张X之父张X庭所有，但被告张X依旧与原告就售房事宜进行商谈，并未向原告告知其不具有代理权，原告亦在得知二被告系父子关系的情况下，向被告张X庭转款并与被告张X继续商议购房事宜，故被告张X代父售房并与原告商定价款的行为构成表见代理，被告张X的代理行为有效；二被告并无证据证实双方已就购房款为158万元（不包括更名费）及支付时间达成一致意见，故对二被告主张的原告存在违约行为，不予采信，被告张X、张X庭应向原告返还购房款22万元整。对被告张X庭反诉主张的损失8万元，其提供的证据无法证实与本案的关联性，故对被告的反诉请求，不予支持。被告张X经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。一审判决：一、解除原告（反诉被告）杨X与被告张X、被告（反诉原告）张X庭之间的房屋买卖合同关系；二、被告张X、被告（反诉原告）张X庭于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨X购房款22万元；三、驳回原告（反诉被告）杨X的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张X庭的反诉请求。案件受理费4600元减半收取2300元，由被告（反诉原告）张X庭、被告张X共同负担；反诉费900元，由被告（反诉原告）张X庭负担（案件受理费原告已预交，反诉费被告张X庭已预交）。 二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，对于解除房屋买卖关系，当事人均不持异议，本院予以确认。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，当事人双方系邻居，彼此相对熟知了解，张X与上诉人张X庭系父子关系且在此居住，出售房产系上诉人张X庭家庭内部的重大事项，张X经办商谈出售房产并向被上诉人杨X交付房产的相关手续，对此，上诉人张X庭应当知情，亦有2019年10月25日上诉人张X庭账户接收杨X之父杨爱和10万元转款的事实加以印证。被上诉人杨X有正当理由对张X代表上诉人张X庭出售房产具有合理信赖，张X的售房行为对上诉人张X庭具有约束力。对双方有争议的事实，根据谁主张、谁举证的证据规则，上诉人张X庭主张双方已就房产净价款158万元、不包括更名税费的事实达成一致意见，被上诉人杨X不予认可，上诉人张X庭未提供相关证据予以证实。基此，上诉人张X庭认为被上诉人杨X存在违约、定金15万元不退，本院不予支持。房屋买卖关系解除的同时，根据双方之间电话录音及微信记录中对房屋买卖事实所做的相关沟通和陈述，结合2019年11月5日张X再行发布售房信息的事实综合考量，上诉人张X庭主张被上诉人杨X违约并应赔偿损失，因其所述借款事实与本案损失之间缺乏必然因果关系，一审未予支持，符合本案案情。综上所述，张X庭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由上诉人张X庭负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二十五日 书记员  白娟娟