山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9450号 上诉人（原审原告）：任海霞，女，1969年7月11日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：时衍伟，山东正航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区居民委员会，住所地青岛市城阳区惜福镇西葛家社区。 法定代表人：黄聿青，主任。 被上诉人（原审被告）：青岛盛汇德商贸有限公司，住所地青岛市李沧区文昌路308号。 法定代表人：宋永修，总经理。 委托诉讼代理人：李延伟，山东胶澳律师事务所律师。 上诉人任海霞因与被上诉人青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区居民委员会（以下简称西葛家居委会）、被上诉人青岛盛汇德商贸有限公司（以下简称盛汇德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任海霞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判西葛家居委会、盛汇德公司共同赔偿任海霞装修损失68516元；2.本案诉讼费用由西葛家居委会、盛汇德公司承担。事实与理由：一、任海霞在本案中不存在过错，任海霞的装修损失应当由西葛家居委会、盛汇德公司全部承担。任海霞在购买西葛家居委会、盛汇德公司出售的房屋时，并未被告知涉案房屋产权存在瑕疵，在《房屋销售协议》中，西葛家居委会、盛汇德公司承诺任海霞在全部购房款付清后十日内，给任海霞发放房屋产权证。任海霞是在得到西葛家居委会、盛汇德公司的上述保证和承诺后，才购买涉案房屋并付清了全部购房款。因此，任海霞在本案中不存在过错。涉案房屋交付后，任海霞因房屋装修而支出的装修费用68516元，应当由西葛家居委会、盛汇德公司全部承担。二、任海霞在一审时已经向法院提交了装修合同及照片等房屋装修证据，任海霞的实际装修损失应当可以通过评估鉴定的方式进行确定。为确定任海霞的实际装修损失数额，任海霞在一审时，申请法院委托评估机构对任海霞的装修损失进行评估。根据一审法院的要求，任海霞向一审法院提交了《装饰装修施工合同》、预算结算清单、装修费支付收据及房屋装修不同阶段的现场照片一宗，任海霞的上述证据可以正确反映涉案房屋的装修现状，但一审法院委托的评估机构却以现场已经灭失，无法进行现场勘查等理由退案，对任海霞的装修损失没有进行评估。根据本案任海霞提供的证据材料，应当具备评估条件，任海霞请求二审法院另行委托评估机构对本案任海霞的装修损失进行评估。综上所述，请二审法院查明事实，纠正一审错误判决，依法支持任海霞的上诉请求。 盛汇德公司辩称，任海霞提交的装修合同不具有真实性，且任海霞在一审没有提交相应的转账记录和取款记录等证实其已经支付款项。一审法院对于该装修费用68516元不予认定正确。但同时，本案没有认定该清单、该费用，却部分支持装修损失，与证据相矛盾，应基于该装修损失无法鉴定，且当事人没有进行实际装修，对装修损失应不予支持。如果支持一审认定的装修损失，也应当依据《合同法》的规定，对损失予以公平分担，由西葛家居委会、盛汇德公司承担是不公平的。 西葛家居委会未答辩。 任海霞向一审法院起诉请求：1.判令西葛家居委会、盛汇德公司返还购房款110万元；2.诉讼费用由西葛家居委会、盛汇德公司承担。一审开庭前任海霞追加一项诉讼请求：判令西葛家居委会、盛汇德公司赔偿经济损失68516元。 一审法院认定的事实： 2017年9月20日任海霞（乙方）与西葛家居委会、盛汇德公司（甲方）签订《房屋销售协议》，约定一、经甲乙双方友好协商，根据国家法律法规和现有规定，本着平等互利的原则达成如下协议：1.乙方自愿购买西葛社区静湖山庄(原青岛赢利花卉示范基地)房屋，用于自营。2.项目地址青岛市城阳区王沙路1473-1号惜福镇街道西葛社区静湖山庄项目A区x号楼x户，该房屋赠送院落面积约50平方米。3.房屋总建筑面积280平方米，共三层。4.房屋单价3928.57元/平方米，总价110万元。5.该房屋赠送车位一个，乙方享有使用权且服从物业管理。二、本房屋销售协议面积为最终交付的产权办理面积，不存在多退少补。三、土地与房屋性质房屋所占用土地为农村集体土地，土地使用年限为50年，期限自政府批准该项目之日起，若后期国家办理土地使用权手续或者续期，甲方协助办理，所需费用由乙方自行负担。地上房屋为所有权，乙方享有房屋的全部产权，甲方出具房屋所有权证，除去政府拆迁外，居委会（土地所有人）不征用、拆除房屋，不阻止妨碍房屋正常使用。四、付款方式1.乙方应于本协议签订之日向甲方支付5万元。2.乙方应于2017年9月30日前向甲方支付50万元。3.乙方应于2017年10月31日前向甲方支付45万元。4.乙方应于2018年2月14日前向甲方支付10万元。……。六、交付日期2018年2月15日前。……。十一、房屋配套及产证办理情况：1.甲方保证能够取得本项目的相应证明文件，保证项目配套的水、电、天然气入户到位一户一表，保证正常开通使用，并承诺不再收取客户房款之外的任何配套费用。2.甲方保证项目水、电、天然气配套完整，由客户自行到相关职能部门缴纳费用，若因本项目配套、权属或资格之瑕疵而引致的纠纷由甲方承担全部责任。3.甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛家社区居委会房产证》正本。……。合同落款处加盖盛汇德公司印章、西葛家社区售房专用章。 2017年9月20日任海霞支付房款5万元，2017年9月29日支付房款20万元，2017年11月10日支付房款30万元，2017年11月15日分两笔支付房款45万元，2018年2月7日支付房款20万元。上述房款共计110万元均由盛汇德公司收取并出具收据。任海霞已接收案涉房屋，并进行了部分装修。 2019年4月6日城阳区违法建设治理工作领导小组办公室作出城治违办字[2019]32号《关于对青岛民生花木种植示范园项目内大棚和2处住宅进行拆除的通知》，载明“盛汇德公司：你公司在西葛社区西、青岛民生花木种植示范园内，位于王沙路北建设的花卉大棚、位于建设的2处住宅，均改变了土地用途。按照《青岛市城阳区人民政府关于严厉打击非法占地行为的通告》要求，现责令你公司在2019年4月7日24时前自行拆除，逾期不拆除，区相关部门和街道将组织集中拆除。”2019年4月8日案涉房屋被拆除。 2012年3月8日城阳区林业局作出《关于惜福镇街道办事处申请建设青岛赢利花木种植示范园项目的复函》，载明“惜福镇街道办事处：你街道《关于建设青岛赢利花木种植示范园项目的函》已收悉，经研究，在符合规划的前提下，我局原则同意此实施方案。现批复如下：一、项目名称青岛赢利花木种植示范园项目。二、建设地点该项目位于惜福镇西葛社区南部，北两侧。三、主要建设内容及规模该项目计划总投资2626万元，占地总面积59656.96㎡，建设现代智能温室6个，面积17121.59㎡，培育蝴蝶兰、大花惠兰、耐冬、桂花等高品质花卉6.7万株，建设办公用房、仓库、食堂面积1624㎡。四、资金及来源该项目总投资2626万元，资金全部由西葛社区自筹。五、建设工期2012年3月至2020年10月。请你街道尽快落实建设条件，按照批复严格履行基本建设程序，并确保项目建设质量。同时，要及时验收和审计，验收审计材料报我局备案。”。 2012年3月22日西葛家居委会（甲方）与盛汇德公司（乙方）签订《协议书》，约定双方经协商同意以甲方名义在甲方辖区内，利用拆迁后的农用地从事农业、林业开发建设、农产品销售及与之配套的办公设施建设。第一条项目建设内容该项目位于两侧，共占地约90余亩，建设智能连栋温室大棚20000平方米，共需投资3200万元，主要从事林木花卉业发展。第二条双方责任义务一、甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等。二、甲乙双方负责组织编制建设工程设计方案和施工图，图纸审批由甲方负责。三、甲方负责项目土地腾地工作，在签订协议7日内，将土地全部清理完，并将土地补偿及附着物拆迁补偿明细提供给乙方。四、乙方在签订本协议，且在政府正式批复的各项文件全部下达齐全后三日内，将拆迁补偿款付给甲方。五、上述三、四项经甲乙双方确认和认可后，由甲方负责拆迁及拆除工作并按照乙方的交地时间和标准要求报给乙方。六、甲方负责办理建筑工程施工许可证，费用由甲方负责，综合验收等在内的全部手续和文件，涉及的费用由乙方承担。七、乙方负责该项目投资、施工及监理工作，在施工过程中，工地安全生产问题由乙方负责，因政策、手续等原因造成停工情况，损失由甲方负责。八、甲方负责该项目建设相关手续，项目基础配套设施，硬化、绿化、水电配套设施由乙方承担。九、……第三条合作方式一、甲方按照乙方的要求负责提供以甲方名义盖章签字的空白合同文本和销售（租赁）收据。二、甲乙双方同意以甲方名义开发，乙方负责该项目的销售、经营、管理，甲方不得以任何形式擅自降低统一价格销售，按本协议约定的方式各负其责，投资建设，并按本协议约定的方式和比例进行房屋和损益分配。第四条收益分配该项目甲方出地，乙方负责土地和附着物补偿款，该项目建设完成并验收合格后，所建大棚以实测占地面积、房屋以实测建筑面积为准，每平方米乙方付给甲方400元，乙方按以物抵款形式给甲方大棚及房屋，大棚价格、房屋价格按每平米市场价计算，管理由甲方自行负责，大棚与房屋的分配比例1:0.094851。第五条大棚分配方案大棚建成后，进行协商，以补充协议为准。 2012年4月18日城阳区人民政府作出《关于2012年第三批设施农用地（西葛社区1宗地）建设的批复》，载明“你单位《关于建设青岛民生花木种植示范园项目的请示》收悉。经城阳国土资源分局、区农业局、区海洋与渔业局、区林业局联合进行的可行性和用地合规性审核，该项目符合国土资源部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》及有关规定，区政府原则同意项目建设。现批复如下：青岛民生花木种植示范园项目批准用地面积59656.96平方米，其中，花卉种植用地约17121.59平方米，建设全自动智能联栋大棚6个，主要培育种植高档花卉苗木，水产养殖用地约18000平方米，主要养殖淡水鱼、毛蟹等；附属设施管理用房6处占地面积1624平方米，用途为仓库等。望你街道严格按照有关规定使用土地，加强附属设施建设建管，严禁改变用途建设经营性项目，依法合理利用土地资源。”。 根据任海霞的申请，一审法院依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对案涉房屋装修费用进行鉴定，2019年10月8日该公司以“申请人仅有房屋装修过程中的照片资料可以证明其有过装修，但没有装修工作量及具体尺寸、材质的证据，因此不具备评估条件，无法完成评估任务”退案。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、案涉《房屋销售协议》是否有效；二、若案涉合同归于无效，西葛家居委会是否应与盛汇德公司共同返还任海霞购房款及数额的认定；三、西葛家居委会、盛汇德公司是否应赔偿任海霞装修损失及数额的认定。结合当事人陈述、提交的证据，一审法院评判如下： 关于第一个焦点问题，案涉房屋所占用土地为农村集体土地，任海霞非该农村集体组织成员，且案涉房屋的建设改变了土地用途，系违法用地，故双方签订的《房屋销售协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。 关于第二个焦点问题，首先，涉及《房屋销售协议》甲方是谁的认定。纵观本案的事实，案涉房屋所在的项目即青岛民生花木种植示范园系以西葛家社区办理批复，为此西葛家居委会（甲方）与盛汇德公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等；甲乙双方负责组织编制建设工程设计方案和施工图，图纸审批由甲方负责；甲方负责办理建筑工程施工许可证费用由甲方负责；甲方负责该项目建设相关手续。甲方按照乙方的要求负责提供以甲方名义盖章签字的空白合同文本和销售（租赁）收据；甲乙双方同意以甲方名义开发，乙方负责该项目的销售、经营、管理；该项目甲方出地，乙方负责土地和附着物补偿款，并约定了具体收益分配。故案涉房屋所在项目系西葛家居委会、盛汇德公司共同开发建设。结合《房屋销售协议》载明甲方为西葛家居委会、盛汇德公司，落款处加盖盛汇德公司印章、西葛家社区售房专用章的事实，一审法院认为《房屋销售协议》的甲方应为西葛家居委会、盛汇德公司。对西葛家居委会“《房屋销售协议》与其无关”的抗辩主张，一审法院不予采纳。其次，根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，案涉《房屋销售协议》无效，任海霞为购买案涉房屋所支付的购房款110万元应予返还，案涉房屋因系违法占地而被拆除，导致任海霞不能返还案涉房屋，其责任不应由任海霞承担。案涉房款虽由盛汇德公司收取，但因《房屋销售协议》的甲方既有盛汇德公司也有西葛家居委会，故任海霞要求西葛家居委会、盛汇德公司共同返还购房款110万元，一审法院予以支持。 关于第三个焦点问题，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋销售协议》明确载明“涉案房屋所占用土地为农村集体土地；甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛社区居委会房产证》正本”，故任海霞对案涉房屋系占用农村集体土地系明知的，任海霞非西葛家社区居民，其仍与西葛家居委会、盛汇德公司签订《房屋销售协议》，因此，任海霞与西葛家居委会、盛汇德公司对合同无效均应承担相同的过错责任，案涉房屋的装修损失应由双方共同承担。因案涉房屋已被拆除，鉴定单位无法根据任海霞提供的照片进行鉴定，而未能作出评估报告，但根据任海霞提交的现场装修照片等，任海霞确实已进行了部分装修，根据公平原则，对任海霞的装修损失应由西葛家居委会、盛汇德公司适当赔偿1万元为宜。 据此，判决：一、西葛家居委会、盛汇德公司于判决生效后10日内返还任海霞购房款110万元；二、西葛家居委会、盛汇德公司于判决生效后10日内赔偿任海霞装修损失1万元；三、驳回任海霞的其他诉讼请求。案件受理费15317元，由任海霞承担617元，西葛家居委会、盛汇德公司承担14700元。 经审理查明，原判认定事实正确，本院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋装修损失责任及数额认定问题。 关于涉案房屋装修损失责任认定问题。任海霞虽主张其在本案中不存在过错，涉案房屋装修损失应由西葛家居委会、盛汇德公司全部承担，但任海霞与西葛家居委会、盛汇德公司签订的《房屋销售协议》明确载明“涉案房屋所占用土地为农村集体土地”，故，任海霞在明知涉案房屋土地性质的情况下仍签订涉案《房屋销售协议》，其对合同无效亦应承担过错责任，任海霞现要求西葛家居委会、盛汇德公司就涉案房屋装修损失承担全部责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于涉案房屋装修损失数额认定问题。任海霞主张通过评估方式确定涉案房屋装修损失数额，并提交《装饰装修施工合同》、预算结算清单、装修费支付收据及房屋装修不同阶段的现场照片等作为评估材料，对此本院认为，一审法院委托的具有评估资质的评估机构已以不具备评估条件为由退案，故，在涉案房屋已灭失无法进行现场勘验且任海霞提交的证据现不具备评估条件的情况下，一审法院结合任海霞提交的现场装修照片显示的装修情况，兼顾公平原则，酌情认定西葛家居委会、盛汇德公司赔偿任海霞装修损失1万元并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人任海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1263元，由上诉人任海霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊