重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6038号上诉人（原审被告）：重庆唯善信用管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7-1-4-4号，统一社会信用代码91500107MA5UUHM979。法定代表人：蒋润，总经理。被上诉人（原审原告）：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路1号5幢，统一社会信用代码915001077500662364。法定代表人：杨华，董事长。委托诉讼代理人：牟楠，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆唯善信用管理有限公司（以下简称唯善公司）因与被上诉人重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称中华企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初26394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人唯善公司的法定代表人蒋润，被上诉人中华企业公司的委托诉讼代理人牟楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唯善公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中华企业公司的全部诉讼请求，判决中华企业公司返还保证金9010元；2.本案一、二审诉讼费用由中华企业公司承担。事实及理由：1.唯善公司在入驻装修时才发现中华企业公司交付的房屋无移动通讯网络信号，唯善公司对此多次向中华企业公司反映但无果，遂分别向中华企业公司及物业公司寄送《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同并退还保证金。2.中华企业公司在一审中关于需由唯善公司自行与网络运营商衔接处理网络问题的辩称，已证明该房屋不能进行移动通讯，并且因地势原因，该房屋须由中华企业公司向网络运营商提出开通移动网络申请。房屋所在写字楼属5A级高端物业，因附近曾发生特大火灾导致大楼移动通讯网络遭破坏，而中华企业公司未重新安装网络，该房屋不符合5A级高端物业的交付标准。3.双方签订的《房屋租赁合同》仅赋予甲方的合同解除权而未赋予乙方的合同解除权不合理。中华企业公司故意隐瞒高层写字楼区域不能提供移动通讯网络服务的事实存在过错。中华企业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判；中华企业公司交付的房屋网络覆盖畅通，唯善公司所述并非事实。中华企业公司向一审法院起诉请求：1.判决中华企业公司、唯善公司之间的租赁合同于2019年1月17日解除；2.唯善公司向中华企业公司支付租金优惠期内所优惠的租金13514.88元；3.唯善公司向中华企业公司支付违约金27840.66元；4.唯善公司向中华企业公司支付截至2019年1月17日的物业费、空调费、电费、水费共计2001.55元；5.唯善公司向中华企业公司支付逾期交房违约金5491.86元；6.唯善公司向中华企业公司支付律师费10000元；7.本案诉讼费由唯善公司承担。一审法院认定事实：2017年10月20日，中华企业公司（甲方）与唯善公司（乙方）签订了房屋租赁合同，该合同约定甲方将位于重庆市九龙坡区奥体路X号X幢写字楼X层XX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公用房使用，租赁期限为3年，自2017年10月20日交付起至2020年10月19日止；租金优惠期为6个月，具体为2017年10月20日起至2018年4月19日，在租金优惠期内，租金按双方约定的租金标准的50%计算，但乙方须按时全额缴纳应付之物业管理费、水费、电费及其他一切相关费用。如因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方应按照双方约定的租金标准向甲方补交租金优惠期优惠的租金。租金标准：该房屋起始租金标准为4504.96/月，自2018年10月20日起，每一年为一个租金递增的周期，即下一个周期的租金均在上一个周期的基础上递增3%直至合同届满。2017年10月20日至2018年4月19日期间优惠后月租金为2252.48元；2018年4月20日至2018年10月19日期间月租金为4504.96元；2018年10月20日至2019年10月19日期间月租金为4640.11元；2019年10月20日至2020年10月19日期间月租金为4779.48元。租金不包括该房屋的物业服务费、中央空调费、公共区域水电公摊费、水电气费、加时空调费等，租赁期间的上述费用由乙方承担。乙方须在签订本合同后5个工作日内支付首期租金（2017年10月20日至2018年4月19日）13514.88元，除首期租金外，其他各期租金支付方式为每三个月作为一个支付周期，乙方应在每个支付周期开始的十个自然日前预先支付下一个周期的租金，不得有任何扣减。乙方应在最迟于租赁期限届满之日或终止之日后5日内向甲方交还该房屋，该期限为该房屋的交还期；在交还期内，乙方须将该房屋在良好的、清洁的和经过正常维护的可租用状态下交还给甲方。在交还期内，如经甲方事先书面同意且双方就乙方以支付一笔费用来替代恢复原状的安排达成一致的前提下，乙方可将该房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物以良好的可租用状态移交予甲方。如届时双方就前述费用无法达成一致且乙方未按合同约定将该房屋恢复原状并交还甲方的，则甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此产生的一切费用由乙方承担。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按照本合同终止当月所适用的标准支付租赁费用，物业费用、各项能源费用等并承担可能发生的违约责任。如交还期届满后乙方仍未将符合合同约定的房屋交还甲方，则视为乙方违约，并自交还期届满之日的次日起向甲方支付违约金，违约金标准为乙方租赁合同终止当月所适用的日租金标准的四倍，直至乙方按合同要求交还该房屋为止。在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署房屋交还确认书，在双方签署确认书之后或虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、甲方有权自行予以处置，但不予赔偿，同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、处理前述物品所产生的所有费用。甲方应保持本项目内部公共设施的正常运行和基础构造原状，如有故障，接到乙方通知后应派人修复（其他应由乙方或第三方负责的情况除外），由于非甲方的原因而使该房屋内设施不能正常运行，甲方不承担责任。若乙方在租赁期终止前，无合法理由单方面终止本合同的，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，乙方所支付的保证金不予退还，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效。在本合同被甲方终止或解除后，乙方应按合同约定将房屋交还甲方，否则甲方有权按照合同约定自行收回房屋。在租赁期限内，因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，应向甲方支付违约金，违约金标准为本合同终止当月所适用的月租金标准的六倍，如违约金不足弥补甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿不足部分。若乙方迟延支付租金或其他应付款项以及未按合同约定履行相应义务的，甲方因此向乙方主张租金、其他应付款项、违约金等所有相关权利所产生的一切费用由乙方支付（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费、执行费等）。关于通知与送达的约定：按本合同须向乙方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以邮资预付的挂号信或特快专递方式，寄往该房屋或列于本合同文首的乙方联系地址（或乙方日后书面通知更改的联系地址），则被视为送达乙方；按本合同须向甲方送达的任何通知，如以邮资预付的挂号信或特快专递方式，寄往列于本合同文首的甲方联系地址（或甲方日后书面通知更改的联系地址），则被视为送达甲方。如任何一方的联系地址、联系电话发生变更的，应在三日内以书面形式通知对方，否则另一方按本合同载明的联系地址发出的通知三日后，即视为已履行通知义务，变动方应自行承担相应的法律责任。一方若认为邮件封面标题与邮件中实际内容不符的，应在收到邮件之日起三个工作日内书面通知另一方，否则视为邮件封面标题与邮件中实际文件内容一致。本合同文首甲方联系地址为重庆市九龙坡区奥体路X号X幢，联系电话为023-68153333；乙方联系地址为重庆市九龙坡区南方花园B区银姗楼X单元XX号，联系电话为13206050028，收件人为蒋润。2017年10月20日，中华企业公司将租赁房屋交付给唯善公司，双方签订了租赁房屋交付清单。一审庭审中，中华企业公司陈述其于2018年12月24日向唯善公司在租赁合同中约定的唯善公司联系地址邮寄了《关于擅自搬离物品欲单方撤场的告知函》，该告知函载明中华企业公司工作人员在2018年12月23日发现唯善公司在未提前告知中华企业公司的情况下，擅自搬离物品欲撤离承租房屋；中华企业公司工作人员与唯善公司工作人员沟通后知晓唯善公司实际是要单方撤场，违反合同约定，单方提前终止合同；希望唯善公司严格履行合同义务，如唯善公司不想继续承租房屋，请唯善公司及时与中华企业公司沟通磋商，协商一致解约，否则中华企业公司将按合同约定采取相应措施。为此中华企业公司提供《关于擅自搬离物品欲单方撤场的告知函》及邮政EMS邮寄单予以证明其主张。唯善公司表示未收到上述告知函。2018年12月24日，唯善公司向中华企业公司发出《解除租赁合同通知书》，该通知书载明中华企业公司在合同履行过程中至今没有完善移动通讯网络，致使唯善公司不能正常开展办公活动，造成唯善公司经营损失；唯善公司15个月内多次沟通要求解决但至今没有答复什么时候可以室内移动通讯信号覆盖；现唯善公司决定自本月起解除双方的租赁合同。一审庭审中，中华企业公司陈述其于2018年12月24日收到上述通知书，并于2018年12月28日向唯善公司在租赁合同中约定的唯善公司联系地址邮寄了《关于对重庆唯善信用管理有限公司于2018年12月24日作出的提出异议的回函》，该回函中载明唯善公司在解除租赁合同通知书中陈述的与事实不符，并表示涉案房屋网络覆盖一直通畅，如唯善公司移动网络发生问题应该与相应的网络运营公司衔接处理；对解除合同提出异议，函告唯善公司继续履行合同，否则保留唯善公司因单方解除合同的行为给中华企业公司造成损失进行追究的权利。唯善公司表示未收到上述回函。一审庭审中，中华企业公司陈述其分别于2019年1月18日、2019年1月29日向唯善公司在租赁合同中约定的唯善公司联系地址邮寄了《关于解除与重庆唯善信用管理有限公司的房屋租赁合同及安全生产管理协议等配套协议的通知书》，该通知书告知因唯善公司单方解除合同，拖欠费用，唯善公司存在违约行为，中华企业公司有权解除合同，并告知双方租赁合同于2019年1月17日解除。为此中华企业公司提供《关于解除与重庆唯善信用管理有限公司的房屋租赁合同及安全生产管理协议等配套协议的通知书》、邮政EMS邮寄单、重庆市中信公证处出具的公证书予以证明其主张。唯善公司表示未收到上述回函。对于合同解除问题。中华企业公司主张双方租赁合同于2019年1月17日解除，解除的原因系唯善公司在无合法理由情况下单方提出解除合同，唯善公司构成违约，根据合同约定中华企业公司享有单方解除权。唯善公司表示认可双方租赁合同于2019年1月17日解除，但解除的原因系中华企业公司所提供的租赁物内手机信号弱，无法满足唯善公司的经营需要，唯善公司多次与中华企业公司协商手机信号弱的问题，但中华企业公司均未解决，故中华企业公司构成违约，并非唯善公司违约。一审庭审中，唯善公司出示欧艳、胡波的书面证言（主要内容为欧艳、胡波就职于唯善公司处，公司位于重庆市九龙坡区袁家岗中新城上城XX号，该公司一直存在通讯问题，导致公司业务无法正常开展，曾多次向物业、通讯公司及房东反映但均无果）及中国电信前置营销单（张燕）拟证明租赁物内存在通讯问题，租赁物内公司业务无法开展，多次向中华企业公司反映均未解决；因移动通讯无法保障唯善公司需要，唯善公司于2018年6月27日使用张燕的名义办理了电信的座机用于开展公司业务。中华企业公司对上述证据的真实性和关联性均不认可，并表示中华企业公司并不知晓上述情况，唯善公司也未向中华企业公司反映上述情况，即使存在移动通讯无法使用，手机信号弱，也并非中华企业公司的义务。对于租金优惠期内的租金。中华企业公司主张根据合同约定因唯善公司违约导致合同解除的，唯善公司应当补足租金优惠期的租金，故请求唯善公司支付租金优惠期的租金13514.88元（2252.48元/月×6个月）。唯善公司认为其不存在违约，因中华企业公司违约导致合同解除，故认为该期间的租金不应支付。对于违约金。中华企业公司主张根据合同约定因唯善公司原因导致合同解除的，唯善公司应向中华企业公司支付相当于合同终止当月六倍月租金的违约金，故请求唯善公司向中华企业公司支付违约金27840.66元（4640.11元/月×6个月）。唯善公司认为其不存在违约行为，不应承担违约责任，即使法院认定唯善公司违约，中华企业公司所主张的违约金也过高，应当调低。对于物业费、空调费、电费、水费。中华企业公司主张唯善公司支付截至2019年1月17日的物业费1003.63元、空调费849.22元、室内电费80.63元、公摊电费45.64元、公摊水费22.43元，共计2001.55元，中华企业公司认为唯善公司于2018年12月23日擅自搬离，中华企业公司要求唯善公司继续履行合同，后唯善公司无正当理由单方提出解除合同，因唯善公司原因导致双方租赁合同于2019年1月17日解除，上述费用已由中华企业公司代为支付，故应由唯善公司向中华企业公司支付上述费用。唯善公司对于上述列明的费用及组成认可，对于总金额2001.55元无异议，认可中华企业公司已实际支付上述费用，但认为其已于2018年12月24日搬离，故上述费用不应由唯善公司承担。对于逾期交房违约金。中华企业公司认为唯善公司虽于2018年12月23日搬离租赁房屋，但当时双方租赁合同并未解除，唯善公司也未按合同约定与中华企业公司办理交房手续，根据合同约定唯善公司应在合同终止后5日内交房，逾期交房应承担违约责任；双方租赁合同于2019年1月17日解除，中华企业公司于2019年1月31日自行收回涉案房屋，唯善公司交房存在逾期，故主张唯善公司支付2019年1月23日至2019年1月31日共计9天的逾期交房违约金5491.86元（4640.11元/月*12个月/365天*9天*4）。唯善公司认为其已于2018年12月24日搬离完毕，中华企业公司也知晓此事，所以中华企业公司所述唯善公司逾期交房不属实，即使法院认定唯善公司逾期交房，中华企业公司的主张也过高，应当调低。对于律师费。中华企业公司认为根据合同约定因唯善公司违约致使中华企业公司产生律师费的，该律师费应由唯善公司承担，中华企业公司因本案产生律师费10000元，故请求唯善公司支付律师费10000元。为此中华企业公司提供委托代理合同、律师费发票、支付凭证予以证明其主张。唯善公司对于上述证据的真实性无异议，但认为唯善公司不存在违约，不应承担律师费，即使法院认定唯善公司违约，该律师费标准也过高。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中华企业公司、唯善公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中华企业公司、唯善公司双方共同确认合同解除的时间为2019年1月17日，一审法院予以尊重，故依法认定中华企业公司、唯善公司于2017年10月20日签订的房屋租赁合同于2019年1月17日解除。关于合同解除原因的问题。本案中，唯善公司未提供充足证据证明租赁物内存在手机信号弱导致唯善公司无法开展经营业务，亦未提供证据证明手机信号弱系因中华企业公司原因造成的，唯善公司依法应承担不利的法律后果。至于唯善公司提供的欧艳、胡波的书面证言，一是因证人未出庭作证，二是因证言陈述该证人系唯善公司员工，三是因唯善公司未提供其他证据予以作证，故对于上述书面证言一审法院依法不予采信。根据双方租赁合同约定唯善公司在租赁合同终止前无合法理由单方面终止合同的，中华企业公司有权单方解除合同。唯善公司于2018年12月24日在无解除权的情况下向中华企业公司发出解除合同通知书，唯善公司构成违约，中华企业公司有权解除合同，故一审法院依法认定本案租赁合同解除系因唯善公司违约所致。关于租金优惠期内的租金问题。根据双方租赁合同约定因唯善公司原因导致合同解除的，唯善公司应向中华企业公司补足租金优惠期内的租金，现中华企业公司请求唯善公司支付租金优惠期的租金13514.88元，符合合同约定，一审法院依法予以支持。关于违约金的问题。根据双方租赁合同约定因唯善公司原因导致合同解除的，唯善公司应向中华企业公司支付相当于合同终止当月月租金的六倍的违约金。现中华企业公司请求唯善公司支付违约金27840.66元（4640.11元/月×6个月），一审法院认为中华企业公司主张的标准过高，应予以调整。一审法院结合租金标准、租赁期限、合同履行情况等因素，酌情认定违约金为9280.22元。关于物业费、空调费、电费、水费的问题。根据双方租赁合同约定，唯善公司应承担租赁期内上述费用，中华企业公司已代为垫付截至2019年1月17日的物业费1003.63元、空调费849.22元、室内电费80.63元、公摊电费45.64元、公摊水费22.43元，共计2001.55元，唯善公司对于上述费用金额无异议，现中华企业公司请求唯善公司支付上述费用，符合合同约定及法律规定，一审法院依法予以支持。唯善公司虽于2018年12月24日搬离，但未经中华企业公司同意，且双方租赁合同在当时并未解除，同时唯善公司未与中华企业公司办理交房手续，故对于唯善公司不承担上述费用的意见，一审法院依法不予采信。关于逾期交房违约金的问题。根据双方租赁合同约定唯善公司应在合同终止后5日内将涉案房屋交还中华企业公司，如逾期交还唯善公司应从交还期届满之日的次日向中华企业公司支付违约金，违约金标准为租赁合同终止当月所适用的日租金标准的四倍，直至唯善公司按合同要求交还该房屋为止。唯善公司虽于2018年12月24日搬离，但未经中华企业公司同意，且双方租赁合同在当时并未解除，同时唯善公司未按合同约定与中华企业公司办理交房手续，中华企业公司表示其于2019年1月31日自行收回房屋，故对于唯善公司表示不存在逾期交房的意见，一审法院依法不予采信。现中华企业公司主张唯善公司支付2019年1月23日至2019年1月31日共计9天的逾期交房违约金5491.86元，一审法院认为中华企业公司主张的标准过高，应予以调整。双方租赁合同于2019年1月17日解除，根据合同约定唯善公司应于2019年1月22日前将涉案房屋交还中华企业公司，唯善公司未按合同约定履行交付房屋的义务，中华企业公司于2019年1月31日收回房屋，结合本案基本案情，对于逾期交房违约金一审法院酌情参照2019年1月23日至2019年1月31日期间的房屋占用损失予以认定，即一审法院酌情认定逾期交房违约金为1392.03元。对于律师费。根据双方租赁合同约定因唯善公司未按合同约定履行相应的义务，中华企业公司因主张租金、违约金、其他应付款项所产生的律师费由唯善公司承担。本案中，因唯善公司的原因导致合同解除，唯善公司应当承担相应的律师费。现中华企业公司主张唯善公司支付律师费10000元，一审法院认为中华企业公司主张的标准过高，应予调整。结合本案实际及基本案情，一审法院酌情认定唯善公司向中华企业公司支付律师费5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告重庆唯善信用管理有限公司于2017年10月20日签订的房屋租赁合同于2019年1月17日解除。二、被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付租金优惠期内的租金13514.88元。三、被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付违约金9280.22元。四、被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付物业费1003.63元、空调费849.22元、室内电费80.63元、公摊电费45.64元、公摊水费22.43元，共计2001.55元。五、被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付逾期交房违约金为1392.03元。六、被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付律师费5000元。七、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费635元，由被告重庆唯善信用管理有限公司负担。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，唯善公司与中华企业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唯善公司上诉认为中华企业公司交付的房屋因移动网络信号弱导致其无法开展经营业务，违反合同约定。对此本院认为，首先，唯善公司提供的证据并不能证明中华企业公司交付的房屋无移动通讯网络或者网络信号弱。双方签订的《房屋租赁合同》中约定唯善公司已对房屋现状及其周边环境是有充分了解，同意按照房屋现状接受房屋，说明唯善公司在接收房屋时对房屋现状是予以认可。其次，唯善公司对涉案房屋进行了长达一年多的使用，如按照唯善公司所述，其是通过自行办理电信座机用于开展公司业务，亦说明即使房屋存在移动网络信号弱的问题，但该问题是能够通过后期完善予以解决，并不影响唯善公司对房屋的正常使用，合同目的并非不能实现；再次，即使假设中华企业公司交付的房屋存在移动网络信号弱的问题，但双方签订的《房屋租赁合同》中并未就该问题进行特别约定，亦未约定中华企业公司应承担保证涉案房屋移动通讯畅通的适租义务，故不能就此认定中华企业公司违约。因此，唯善公司关于中华企业公司违反合同约定的上诉理由，不能成立。本案中，唯善公司在中华企业公司并不存在违约的情形下，单方要求解除合同构成违约，按照合同约定，中华企业公司有权要求解除合同。现双方共同确认合同解除时间为2019年1月17日，一审法院对此予以确认，符合我国相关法律规定。唯善公司单方违约，应承担相应的违约责任，一审法院根据合同约定，并结合案件基本事实，判决唯善公司向中华企业公司支付相应的违约金、租金优惠期内的租金、物业费、空调费、电费、水费、逾期交房违约金、律师费等相关费用，并无不当，本院对此予以确认。对于唯善公司要求中华企业公司退还保证金9010元的上诉请求，因唯善公司在一审中并未通过反诉提出这一请求，而是在二审审理中提出，故其这一上诉请求为新的诉讼请求，不在本案二审审理范围内，本院依法不作审查。综上所述，唯善公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人重庆唯善信用管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年九月十六日法官助理 李茜希书 记 员 陈 涛