广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29057号原告：佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社，住所地：佛山市南海区******。负责人：罗冠威。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯子良，广东盈宇律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司，住所地：佛山市南海区*********块沙洲围地段（A2区），统一社会信用代码914********643754G。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：张兴华，系员工，代理期限至2020年4月19日。委托诉讼代理人：何佛元，广东人可和律师事务所律师，代理期限至2020年4月19日。委托诉讼代理人：张裕忠，系员工，代理期限自2020年4月20日起。委托诉讼代理人：聂杰英，广东人可和律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社诉被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序于2020年4月21日、2020年8月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓紫聪、冯子良，被告的委托诉讼代理人聂杰英到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人张裕忠到庭参加了第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告返还涉讼合同项下的租赁物给原告；3.被告向原告支付从2019年4月1日起至被告实际返还场地日止的租金及迟延履行违约金（以每月租金为本金从每月11日起按日0.3%计至清偿日止）；4.被告向原告支付2019年8月1日起至被告实际返还场地之日止的卫生费（按月2000元计算）；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确在本案中不主张2020年1月、2021年1月的租金。事实和理由：2018年4月16日，原、被告签订《物业使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将其名下的位于佛山市南海区大沥镇东秀社区东秀工业区**面积为7850平方米的物业（以下简称涉讼租赁物）出租给被告作为厂房使用，租期从2018年4月21日至2039年4月20日，租金计算方式为首层及场地面积3091平方米的单价为41元/月/平方米，二层以上面积4759平方米为31元/月/平方米，租金每三年递增10%，当月租金在当月10日前支付；另双方就物业的卫生费达成协议，被告每月向原告支付卫生费2000元。涉讼合同签订后，原告交付涉讼租赁物予被告使用，但被告未能按约定支付2019年4月起的租金及2019年8月起的卫生费。原告多次催收，被告置之不理，原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称，一、涉讼合同约定的租赁期限长达21年，被告前期厂房装修等投入资金巨大，扣除增建、装修期，被告实际使用期间不足两年，故请求继续履行合同。涉讼租赁物地段偏僻，加上市场不景气，被告经营收入剧减。被告前期投入过大，加上新冠肺炎疫情的影响更是雪上加霜，被告并非恶意拖欠租金，原告主张解除合同对被告不公平。二、原告未履行办理消防合格证义务，影响被告正常使用涉讼租赁物及正常经营，原告应承担违约责任，相应减免被告租金；原告没有出具书面转租证明给被告，仅口头同意被告转租，导致被告无法转租涉讼厂房；请求减免新冠肺炎疫情期间即2020年1月31日至同年3月31日期间2个月的租金；被告已支付1457604.99元保证金，被告请求保证金抵扣欠付的租金。三、原告主张的滞纳金过高，超出原告的实际损失。诉讼中，原告举证如下：1.广东省农村集体经济组织证明书复印件、被告工商信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.物业使用权租赁合同（附东秀工业大厦租金计算表、资产交易用地位置示意图）原件1份。3.集体土地使用权证原件1份。4.房地产权证原件4份。5.东秀工业大厦厂房计租面积明细表原件1份。6.南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1份。7.律师函复印件、EMS邮单复印件及打印件各1份。8.律师函复印件、EMS邮单原件各1份。被告举证如下：1.工程合同书原件1份。2.（2018）粤0605民初23217号民事判决书原件1份。3.照片6张。4.照片9张。5.交东秀大厦押金和租金支出明细表原件1份、南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1份、中国银行网上银行电子回单复印件2张。6.申请书复印件1份。7.厂房装修项目费用原件1份。8.已交厂房合同保证金及租金原件1份。经质证，当事人对对方提交的无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的东秀工业大厦厂房计租面积明细表、律师函、EMS邮寄结果查询，本院结合其他证据及双方陈述在本院认为部分进行认定；2.被告提交的交东秀大厦押金和租金支出明细表系被告单方制作且系原告主张的期限之前的租金，故本院对其关联性不予确认；被告提交的申请书未获原告确认，原告当庭也不予认可，故本院对其证明力不予确认；被告提交的厂房装修项目费用与本案无关，本院不作认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：位于佛山市南海区大沥镇盐步东秀社区居委东秀工业区**的地块用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积为2713平方米，土地使用权人为原告。位于佛山市南海区大沥镇盐步东秀社区居委东秀工业区**（电房1）、（电房2）、（南座）、（北座）建筑物已办理不动产权证书，证号分别粤房地权证佛字第0200534793号、粤房地权证佛字第0200534789号、粤房地权证佛字第0200534804号、粤房地权证佛字第0200534802号，权利人均为原告。2018年4月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定甲方将物业租赁给乙方作厂房用途，物业位于佛山市南海区大沥镇东秀社区东秀工业区**，面积为7850平方米；使用期限为21年，即从2018年4月21日至2039年4月20日，从2018年4月21日起甲方按现状交付物业给乙方使用；首层及场地面积3091平方米单价为41元/月，二层以上面积4759平方米单价为31元/月；租金每三年在上一期的租金基础上递增10%；免租期为3个月（第1至3年每年扣减一个月租金，每月扣减租金以中标单价计算租期第一个月的租金金额为计算标准，详见《物业租赁费用计算明细表》，该表经甲乙双方签字或盖章确认）；乙方在签订合同时付清第一个月的使用费，第二期起每期费用在当月10日前一次性付清给甲方；租赁期间，乙方独立承担的费用包括不限于工商管理费等；为保证合同的履行，乙方应在《竞投租赁成交确认书》次日起五个工作日内，把合同履行保证金1457604.99元支付给甲方并与甲方签订合同，在合同期满后三十天内乙方没有拖欠税费或没有因该物业经营过程的其他原因产生的纠纷而未解决，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方将保证金不计利息退还给乙方；乙方可以将该物业转租给分租户使用，但必须经甲方书面同意；乙方按现状使用租赁物，原则上不得重建、新建、改建现有建筑，如需重建、新建、改建，须事先向甲方提交方案，并经甲方书面同意方可进行；乙方按合同约定缴交租赁使用费，如拖欠租金，甲方除追缴所欠租金外，乙方还须每日按所欠金额的0.3%支付延迟履行违约金，逾期欠缴租金达30日，甲方有权收回物业，解除合同；水、电费由乙方承担，若乙方拖延支付，甲方按照乙方当月实际用水用电量加收20%滞纳金，租赁期间的治安费、卫生费等费用由乙方负责，如需甲方代缴的，甲方代缴后按实缴金额向乙方收回；租赁期未满，甲方单方提前终止合作关系的，甲方须向乙方退还保证金本金，向乙方支付违约金1000000元，甲方如有其它违约行为，按合同约定执行，并须赔偿乙方的实际经济损失；乙方有下列违约情形之一，甲方有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及保证金不作退回，并赔偿甲方的实际经济损失：拖欠应付租金超过30日的......原、被告双方签订的《东秀工业大厦租金计算表》载明2018年4月21日至2021年4月20日每月租金274260元，2021年4月21日至2024年4月20日每月租金301686元，2024年4月21日至2027年4月20日每月租金331854.6元，2027年4月21日至2030年4月20日每月租金365040.06元，2030年4月21日至2033年4月20日每月租金401544.07元，2033年4月21日至2036年4月20日每月租金441698.48元，2036年4月21日至2039年4月20日每月租金485868.33元，免租期3个月从2019年至2021年每年一月扣减一个月租金，合同保证金金额为1457604.99元，等等。2018年4月25日，原告向被告出具收据，载明收东秀工业大厦合同保证金1457604.99元。2019年11月8日，原告向被告发送律师函，要求被告在收到律师函的五日内支付拖欠的2019年3至11月的租金2194080元及相应违约金、2019年8至11月的卫生费8000元。该函于2019年11月9日被签收。2020年4月2日，原告再次向被告发送律师函，载明因被告拖欠租金已超30天，双方签订的租赁合同即日解除，并要求被告返还涉讼租赁物，支付拖欠的租金3291120元及违约金、卫生费24000元。该律师函被拒收。诉讼中，被告确认使用的是两座厂房、两个电房,未使用空地面积2000多平方米，被告在签订涉讼合同时曾对面积提出异议但仍按合同约定面积支付租金；自2019年4月1日起没有支付租金，自2019年8月起未支付每月2000元的卫生费；涉讼租赁物被告已转租给其他次承租人使用，故无法返还予原告。原告认为其可没收被告支付的保证金，故不同意保证金抵扣欠付的租金等费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼合同为原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告自2019年4月1日起没有支付涉讼租赁物的租金，已构成根本违约，原告享有涉讼合同的单方解除权，原告于2020年4月21日第一次庭审时提出解除涉讼合同，解除通知于该次庭审时到达被告，故本院认定涉讼合同于2020年4月21日解除。涉讼合同因被告单方违约而解除，被告以前期投入大、解除涉讼合同对其不公平为抗辩理由缺乏理据，本院不予采纳。涉讼合同解除，根据合同相对性原则，原告据此主张被告返还涉讼合同项下的租赁物，本院予以支持。被告将涉讼租赁物分租给其他分租户使用，应自行处理与分租户的租赁合同，不能以此对抗返还涉讼租赁物予原告的义务。关于被告应当支付的租金、使用费和卫生费的问题。涉讼合同于2020年4月21日解除，合同解除日及之前，被告应当支付租金，合同解除后，被告尚未返还涉讼租赁物予原告，故应当参照合同约定的租金支付使用费。被告确认自2019年4月1日起没有支付租金，故应当支付2019年4-12月的租金为2468340元。原告确认2020年1月及2021年1月被告无需支付租金、使用费。关于2020年2-3月的租金，因新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，疫情的发生及相关防控措施对原告使用涉讼租赁物确有影响，根据涉讼合同的履行情况，本院酌情确定2020年2-3月的租金按照双方约定的租金标准的一半计算，即2020年2-3月被告共需向原告支付租金274260元。综上，被告需向原告支付2019年4月至2020年3月的租金共2742600元。自2020年4月起至被告返还涉讼租赁物予原告时，被告应当按照《东秀工业大厦租金计算表》的标准支付租金、使用费予原告。原告请求超过的部分，本院不予支持。被告庭审中陈述未使用首层空地面积2000多平方米，在签订涉讼合同时曾对面积提出异议但仍按合同约定面积支付租金，双方在《东秀工业大厦租金计算表》也签字盖章，可见被告对涉讼租赁物的租金计算标准知情并同意，被告庭审中对租赁物面积提出的异议不能作为未支付租金的抗辩理由。被告抗辩原告未履行办理消防合格证的义务，影响被告正常使用涉讼租赁物及正常经营，被告未举证证明双方约定原告具有办理消防合格证的义务，也未举证证实因未办理消防合格证影响了被告使用涉讼租赁物，被告该点抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告确认每月需向原告支付卫生费2000元且自2019年8月起未支付，故原告主张被告按每月2000元标准支付自2019年8月1日起至返还租赁物日止的卫生费，本院予以支持。因被告单方违约，原告可根据涉讼合同的约定没收被告支付的保证金，故被告抗辩应以支付的保证金抵扣欠付的租金等费用缺乏理据，本院不予采纳。原告没收的保证金已弥补其损失，故本院对原告主张被告支付迟延履行违约金的诉讼请求，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社与被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司于2018年4月16日签订的《物业使用权租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述第一项《物业使用权租赁合同》项下的租赁物返还予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；三、被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月至2020年3月的租金共2742600元及自2020年4月1日起至被告实际返还上述第二项的租赁物日止的租金、使用费[2020年4月1日至2021年4月20日每月274260元（2021年1月无需支付使用费），2021年4月21日至2024年4月20日每月301686元，2024年4月21日至2027年4月20日每月331854.6元，2027年4月21日至2030年4月20日每月365040.06元，2030年4月21日至2033年4月20日每月401544.07元，2033年4月21日至2036年4月20日每月441698.48元，2036年4月21日至2039年4月20日每月485868.33元]予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；四、被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月2000元支付2019年8月起至被告实际返还上述第二项的租赁物日止的卫生费予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费计48033.76元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 莎人民陪审员  曾春前人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年八月二十六日书 记 员  邓洁婷