黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终895号上诉人（一审被告）：贾淑妍，女，1964年5月15日出生，汉族，黑龙江省农垦勘测设计院工程师，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋宁，黑龙江中山律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵海滨，男，1963年12月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。一审被告：王学农，男，1962年3月12日出生，汉族，黑龙江省农垦总局机关干部，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋宁，黑龙江中山律师事务所律师。上诉人贾淑妍因与被上诉人赵海滨、一审被告王学农房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾淑妍委托诉讼代理人宋宁，被上诉人赵海滨，一审被告王学农及委托诉讼代理人宋宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾淑妍上诉请求：撤销一审判决，追加刘宇飞为当事人，并承担赵海滨所购房屋灭失责任。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。贾淑妍为案涉房屋代卖人。因赵海滨已与刘宇飞之间已签订房屋买卖合同书，贾淑妍与赵海滨所签订协议书既无交易房屋坐落地点、结构及面积，也无产权凭证，房产交易必不可少的要件内容均无设定。协议书第二条所指手续就是《合同书》，东兴满族生态风情园的所有房屋，在买卖当中均签订合同书，贾淑研与赵海滨签订的协议书是代收买房款文书，且刘宇飞已出具证据，证明贾淑研系代卖关系。二、一审漏列必须参加诉讼当事人。刘宇飞在一审出证自认涉案房屋系其所建所有，确实委托贾淑研代卖，并且与赵海滨签订合同书。一审依法应将刘宇飞追加为必须参加诉讼的当事人，并按物权所有权关系确定责任人及责任，未追加刘宇飞为本案当事人程序错误，裁判结果不公正。赵海滨辩称：贾淑妍的上诉理由没有证据。赵海滨购买的是二手的房屋，不认识开发商，是与贾淑妍商谈并签订的协议，购房款也打到贾淑妍的账户，赵海滨与开发商或者刘宇飞并不认识，也未签订合同。一审被告王学农称：同意贾淑妍的上诉请求。赵海滨向一审法院起诉请求：1.确认赵海滨与贾淑妍、王学农之间房屋买卖协议无效；2.贾淑妍、王学农返还购房款60万元、装修赔偿费13.5万元。一审法院认定事实：涉案土地位于哈尔滨市××向阳乡，土地使用权人为黑龙江省公安厅安康医院（以下简称安康医院），土地用途为旱地，使用权类型为划拨。安康医院与黑龙江省天泰生态农业发展股份有限公司（以下简称天泰股份公司）签订黑龙江省公安厅安康医院旧址与新址新建建筑工程置换协议，约定安康医院将其位于哈尔滨市××向阳乡东平村所属土地及房产永久置换给天泰股份公司，但天泰股份公司并未提交经批准转让的证据，亦未办理变更登记。2009年5月10日，天泰股份公司取得哈尔滨市国土资源局香坊分局备案的建设阳光节能温室的手续，2009年6月10日，天泰股份公司取得哈尔滨市香坊区发展改革局的备案手续。嗣后，案外人宏飞投资发展有限公司建设了满族生态风情园-温室生产基地项目。2011年9月13日，贾淑妍与案外人黑龙江宏飞投资发展有限公司签订合同书，合同约定：贾淑妍承包案外人黑龙江宏飞投资发展有限公司开发的位于哈尔滨市××向阳乡东平村与东方红交界处、东平村后关家屯北500米处的“满族生态风情园-温室生产基地项目”中紫荆园A-07号温室生产基地50年的经营及使用权，总计转让价款为人民币80万元整；合同另约定，该项目土地系农用地，甲方（即宏飞公司）不予办理土地证和房产证，其所占地的土地使用权和地上附着物所有权归贾淑妍所有。2015年7月15日，赵海滨与贾淑妍签订协议书，内容为：贾淑妍同意将紫荆A15栋转让给赵海滨，价款60万元，赵海滨现付30万元，贾淑妍出具收据，暂不交付转让房的手续，待尾款交清后再把手续交给赵海滨，赵海滨暂不装修该房，赵海滨和贾淑研签字。中间人陈喜林。后赵海滨向贾淑妍转账20万元。2018年11月6日哈尔滨市国土资源局下发国土行处罚字（2018）1327号行政处罚决定书，认为天泰股份公司于2010年起，在未依法履行建设用地审批手续的情况下，擅自在香坊××向阳镇公安精神病医院（现满族风情园）施工建设房屋69栋，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条规定，现依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条之规定，对天泰股份公司作出行政处罚：责令退还非法占用的土地，限期15日自行拆除擅自在香坊××向阳镇原公安精神病医院(现满族风情园)施工建设的房屋69栋。限期拆除的房屋包含本案所涉房屋。2018年12月14日，涉案房屋被行政机关强制拆除。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。该条第四款规定，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。赵海滨、贾淑妍之间签订的协议书所涉土地的规划用途是旱地，即耕地的一种，属于农用地。但本案中，看护房系合同的主要目的之一，并非仅为附属设施，亦并非以看护农业生产为主要目的,而是以居住为目的。现温室生产基地已被行政机关认定为未依法履行建设用地审批手续，构成非法占用土地行为，故赵海滨与贾淑妍签订的协议书违反了我国相关法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案中，贾淑妍取得60万元转让款，赵海滨取得2015年7月起的使用权和经营权。贾淑妍自2011年9月与案外人宏飞公司签订50年承包合同，故赵海滨与贾淑妍签订的协议书应为46年使用权。自赵海滨2015年7月交付全部转让款，贾淑妍将温室生产基地交付给赵海滨起至2018年12月涉案房产被强制拆除之日止，赵海滨已实际取得3年5个月涉案温室生产基地的经营和使用权，故赵海滨只能返还剩余年限温室生产基地的经营及使用权，赵海滨对此应折价赔偿，折价的计算方式为44565元（44元/46年/12月×41月），即贾淑妍应返还赵海滨的转让款为555435元（600000元-44565元）。对于赵海滨主张的装修涉案房屋的损失，因赵海滨未提供其他证据予以佐证付款方式，且装修公司亦仅给原告出具收据，而并未出具国家正规发票予以佐证上述款项已经真实支付，因此对于房屋装修损失的证据不足。且即使赵海滨存在装修损失，因赵海滨、贾淑妍存在明知改变土地使用用途仍故意违法的行为，双方应各自承担各自相应的损失，故对于赵海滨赔偿损失的诉请不予支持。对于赵海滨请求王学农与贾淑妍承担连带责任，因王学农不是协议书中签订合同的主体，故对此请求不予支持。对贾淑研辩称其行为是代案外人刘宇飞代卖行为，应另行主张权利。判决：一、赵海滨与贾淑妍之间于2015年7月签订的协议书无效；二、贾淑妍于本判决生效后立即返还赵海滨温室生产基地转让款555435元；三、赵海滨于本判决生效后立即返还位于哈尔滨市香坊区××村与××交界处、××村后××风情××温室生产基地；四、驳回赵海滨其他诉讼请求。本院二审期间，贾淑妍举示房屋买卖合同书（复印件）两份。拟证明：两份合同中的购房人情况与赵海滨购买案涉房屋的情况一致，赵海滨与房屋的出卖方签订了同样的合同，贾淑妍与赵海滨间是房屋代卖关系。赵海滨质证意见：对合同书的真实性无异议，对证明的问题有异议。证据中李淑华是与开发商签订合同，赵海滨是在贾淑妍处购买房屋并签订合同，并不是在开发商处购买，购房款打到贾淑研账户。本院认证意见：赵海滨对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据不能证明赵海滨与开发商签订案涉房屋买卖合同，故对贾淑妍对案涉房屋系代卖法律关系的待证问题不予采纳。赵海滨、王学农未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉协议效力的认定正确，本院予以确认。关于本案责任主体问题。案涉协议的合同双方当事人为贾淑妍与赵海滨，中间人为陈喜林，并无案外人刘宇飞；合同内容为贾淑妍将案涉房屋转让给赵海滨，亦无贾淑妍代刘宇飞出售案涉房屋的约定。贾淑妍主张赵海滨与刘宇飞间就案涉房屋存在买卖合同，但其提供的证据不足以证明其主张的事实存在，且赵海滨对此亦不予认可。贾淑妍以刘宇飞的自认提出的抗辩主张，不能对抗贾淑妍与赵海滨间的合同约定，刘宇飞不是本案必需参加诉讼的当事人。贾淑妍基于此的上诉请求依据不足。综上所述，贾淑妍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人贾淑妍预交的二审案件受理费11150元，由上诉人贾淑妍负担9354元，退还上诉人贾淑妍1796元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月九日书记员  周小倩