浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1817号上诉人（原审原告）：李偲媛，女，1994年7月8日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：李振明，男，1965年12月8日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：孙灵芝，女，1975年12月13日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：季丽卿，女，1956年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上诉人（原审原告）：周时英，女，1963年6月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：徐达，男，1962年1月19日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：徐诚，男，1988年10月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：周逢之，女，1986年9月23日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：卜世杰，男，1991年10月19日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：陈少忠，男，1964年12月4日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：张雪芬，女，1964年3月12日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审原告）：黄成，男，1955年4月27日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上述十二上诉人共同委托诉讼代理人：章于冰，浙江潮乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司嘉兴分行，住所地浙江省嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦1幢105部分、108、A2301，统一社会信用代码91330401673891987Y。代表人：孙勇，该分行行长。委托诉讼代理人：沈金华、钟芸（实习），浙江凯信律师事务所律师。上诉人李偲媛、李振明、孙灵芝、季丽卿、周时英、徐达、徐诚、周逢之、卜世杰、陈少忠、张雪芬、黄成（以下简称李偲媛等12人）与被上诉人招商银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称招商银行嘉兴分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初8416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李偲媛上诉请求：撤销原判，改判招商银行嘉兴分行支付李偲媛等12人恢复房屋结构费用434998元，支付租金损失467411.94元及物业费10461.38元（2019年6月1日至2019年9月30日）。事实和理由：一、一审认定“房屋结构”为承重、安全结构错误。本案房屋租赁合同第四条第二款中的“房屋结构”应当理解为房屋的空间结构。本案争议的房屋有12间，分属于6家不同的业主。6家业主在交付房屋给招商银行嘉兴分行时，房屋与房屋之间有隔断墙，每间房屋有楼梯与楼上联通，有卫生间，有水电管线。房屋与房屋之间的隔断墙是区分物权边界的唯一标志。每间房屋内部的结构包括卫生间的位置，楼梯的位置。因此，李偲媛等12人认为形成房屋空间位置大小及位置关系的部件都属于房屋结构，如墙体、楼梯、卫生间等均属于房屋结构。结合房屋租赁合同第四条第二款：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期满或合同解除后，乙方所作的装饰、装修改动无需复原。”一审判决理解“房屋结构”应为承重、安全结构，那么“在不影响房屋结构的前提下”这一约定就变得毫无意义。因为，法律明文禁止在装修时改变房屋承重结构或者安全结构（《住宅室内装饰装修管理办法》第五条）。因此，理解为空间结构更符合本案中的约定。一审认为如果房屋结构理解为空间结构，会造成“因使用需要”与“不影响房屋结构前提下”产生矛盾，李偲媛等12人认为并不矛盾。本条主要约定如何装修以及后续是否需要恢复原状，并不是仅仅对装修的约定。在不影响房屋结构的前提下，招商银行嘉兴分行可以装修，不需要经过李偲媛等12人的同意，在影响房屋结构的前提下，招商银行嘉兴分行装修需要经过李偲媛等12人同意。因此并不存在矛盾。二、一审判决认为招商银行嘉兴分行租赁房屋用于开设银行，“因使用需要”就可以将房屋的隔断墙、楼梯等拆除，并且李偲媛等12人在长达10年的时间内没有提出异议，李偲媛等12人默认同意了招商银行嘉兴分行的装修方案。一审认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”招商银行嘉兴分行因使用需要将房屋隔断墙、楼梯等拆除，属于对租赁物进行改善，应当经出租人同意。至今为止，出租人并没有表示过同意，也没有证据表明出租人表示过同意。李偲媛等12人认为不提出异议是保留权利，不是放弃权利，更不是同意对方的主张，也未有法律条文规定出租人不提出异议就是默认同意。三、本案租赁的12间房屋分属6家业主，但12间房屋有12本房产证，均可以单独出租、出售。如果允许租赁期满后不恢复房屋结构，势必会导致6家业主对每间房屋的具体位置无法区分。招商银行嘉兴分行拆除了隔断墙，才导致各业主之间物权无法区分，理应由招商银行嘉兴分行恢复原状。四、招商银行嘉兴分行负有恢复原状的义务而没有履行，造成李偲媛等12人的租赁物无法再次租赁，租金损失及物业费用应当由招商银行嘉兴分行承担。招商银行嘉兴分行二审答辩称：法律、法规限制房屋主体承重结构的变动,对房屋室内空间的变动并无限制。双方合同中约定的“房屋结构”应是指房屋主体承重结构,而非李偲媛等12人认为的房屋空间结构。根据约定，因使用需要,招商银行嘉兴分行在不影响房屋结构的前提下,可以对租赁房屋进行装饰、装修,租赁期满或合同解除后,招商银行嘉兴分行所做的装饰、装修无需复原。李偲媛等12人作为房屋租赁合同的共同甲方,和招商银行嘉兴分行签订一份租赁合同,合同签订的目的是李偲媛等12人同意其各自所有的房屋作为一个整体提供给招商银行嘉兴分行经营使用,且李偲媛等12人明知招商银行嘉兴分行租赁涉案房屋系用以银行营业使用,招商银行嘉兴分行势必需要经过一定装修,即对房屋的墙体分隔等进行拆除才能将租赁房屋整合成一个统一体,以满足银行经营业务需要,符合监管部门对银行经营业务的监管要求,实现合同订立的目的。因此,招商银行嘉兴分行对房屋墙体分隔等进行拆除符合双方合同约定。反言之,李偲媛等12人在订立合同前就知道房屋之间的隔断墙会作拆除,如果李偲媛等12人认为将房屋之间的隔断墙拆除是属于改变“房屋结构”,那么双方在合同条款中必然会约定如何复原,而合同并未对此进行特别约定。因此，招商银行嘉兴分行所作的装修装饰并不属于双方约定的改变“房屋结构”,双方合同约定的“房屋结构”应是指房屋主体承重结构,而非李偲媛等12人认为的房屋空间结构。在长达十年的房屋租赁期内,李偲媛等12人从未对房屋装修提出异议,说明李偲媛等12人在此之前也并不认为招商银行嘉兴分行的行为违反了合同约定。涉案房屋虽属不同的业主,但房屋相互连接,李偲媛等12人可以根据需要共同出租，且根据合同约定,李偲媛等12人也应该自行进行间隔墙恢复。招商银行嘉兴分行已按租赁合同的约定,及时通知并向李偲媛等12人交还了房屋，李偲媛等12人要求招商银行嘉兴分行支付房屋租金没有依据。李偲媛等12人一审诉讼请求：一、判令招商银行嘉兴分行承担李偲媛等12人为恢复房屋结构所需费用434998元；二、招商银行嘉兴分行支付李偲媛等12人租金损失467411.94元及物业费10461.38元（2019年6月1日至2019年9月30日）。一审法院经审理认定：海宁市海洲街道海昌路168号房屋登记所有人为李偲媛，海宁市海洲街道海昌路170号房屋登记所有人为李振明、孙灵芝，海宁市海洲街道海昌路172号、174号、176号房屋登记所有人为季丽卿、黄成，海宁市海洲街道海昌路178号、180号、182号房屋登记所有人为周时英、徐达、徐诚，海宁市海洲街道海昌路184号、186号房屋登记所有人为周逢之、卜世杰，海宁市海洲街道海昌路188号、190号房屋登记所有人为陈少忠、张雪芬。2009年上半年，李偲媛等12人与招商银行嘉兴分行签订了一份《房屋租赁合同》，约定李偲媛等12人作为出租方（甲方），将上述涉案房屋出租给招商银行嘉兴分行（乙方）作银行营业使用，租赁期限自2009年6月1日至2019年5月30日。双方还对租金计算方式、支付方式、房屋修缮装饰、违约责任等作了约定。其中房屋修缮和装饰条款中明确约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期满或合同解除后，乙方所作的装饰、装修改动无需复原。对装饰工料费的支付和租赁期满后装饰物权属的处理，双方约定：工料费由乙方承担；所有权属乙方，但租赁期满或合同解除后不得将装饰部分折价为房屋租金，固定装饰不得拆除。”合同签订后，招商银行嘉兴分行对涉案房屋进行了装饰装修，包括将各房屋之间的隔断墙作了打通等。装修完成后，招商银行嘉兴分行即开始使用涉案房屋进行银行营业。2019年5月30日，租赁期到期后，招商银行嘉兴分行通知了李偲媛等12人接收涉案房屋，部分业主提出了由招商银行嘉兴分行将房屋恢复原状的要求，双方经过沟通协调后，未能达成一致意见。2019年7月31日，招商银行嘉兴分行向李偲媛等12人发出了书面告知函，认为招商银行嘉兴分行已经按约交还房屋，并提醒李偲媛等12人可以就争议事项提起诉讼。2019年8月17日，招商银行嘉兴分行委托浙江凯信律师事务所律师向李偲媛等12人发出了律师函，再次表达了前述告知函的意见。上述事实，有李偲媛等12人提交的不动产查询证明、房屋所有权证书复印件、房屋租赁合同、告知函、律师函、微信聊天记录打印件，招商银行嘉兴分行提交的现场照片打印件等证据材料予以证实。一审法院经审理认为，本案双方于2009年签订的房屋租赁合同，系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应依据合同约定全面履行各自义务。本案产生纠纷的主要争议在于李偲媛等12人与招商银行嘉兴分行对于租赁合同中关于修缮装饰条款的内容在理解上产生了分歧。争议的条款内容中约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期满或合同解除后，乙方所作的装饰、装修改动无需复原。对装饰工料费的支付和租赁期满后装饰物权属的处理，双方约定：工料费由乙方承担；所有权属乙方，但租赁期满或合同解除后不得将装饰部分折价为房屋租金，固定装饰不得拆除。”对此，李偲媛等12人认为条款中涉及的“房屋结构”应指房屋的墙体分隔等空间上的结构，招商银行嘉兴分行则认为指的是房屋的主体承重结构。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确认该条款的真实意思。从本案合同的有关条款可以看出，租赁双方对于承租人的使用目的是明确的，即招商银行嘉兴分行租赁涉案房屋用以银行营业使用，结合争议条款中“乙方因使用需要”的语义，该条款的适用前提是招商银行嘉兴分行需要对租赁物进行装饰修缮以达到符合银行营业的需求，根据生活经验可知，银行的营业场地都应是有较宽敞的大厅供顾客办理业务。根据出租时李偲媛等12人的房产分隔状态，显然是无法符合招商银行嘉兴分行的使用需要的，如此再将“乙方因使用需要”之后的“不影响房屋结构的前提下”理解为房屋的墙体分隔结构，就会造成语句的前后矛盾。从合同的目的看，招商银行嘉兴分行订立该合同的目的就是要以租赁物作银行营业，势必对租赁物进行较大的修缮和装饰，该条款的约定目的就是为了防止在租赁期满后对装饰部分产生争议，故特别约定哪些情形无需复原。如将上述房屋结构理解为墙体空间结构，则招商银行嘉兴分行的可修缮范围显然不符合招商银行嘉兴分行的使用目的。再从诚实信用原则看，本案合同履行期长达10年，招商银行嘉兴分行在完成装饰装修后至合同期满，李偲媛等12人都未曾有向招商银行嘉兴分行提出过装修不符约定，或是要求招商银行嘉兴分行整改装修的意思表达，以招商银行嘉兴分行的主观认知，是可以理解为其装饰装修已经得到了李偲媛等12人的默许，并未违反合同中关于装饰修缮条款的约定。而李偲媛等12人在10年租赁期间内，在接收租金的同时，却一直未就装修问题提出过相关异议，直至合同期满才提出，不符合履行合同的诚实信用原则。另，本案租赁合同不同于其他租赁合同的特殊之处是，出租方是多户房屋的共同体，是多个独立且相毗邻不动产的业主的组合，故对于承租方来说，出租方的租赁物在空间上是一个整体，既然李偲媛等12人同意作为共同的出租主体向招商银行嘉兴分行出租房屋，就应视为同意招商银行嘉兴分行从整体空间上来使用所有租赁物，而不是只能局限于每个独立的房产空间内。综上分析，对于合同中“房屋结构”的理解，李偲媛等12人的解释相较于招商银行嘉兴分行的理解，理由欠妥，不作采信。该“房屋结构”理解为房屋的承重、安全结构更符合当初订立合同时当事人的本意。基于此，招商银行嘉兴分行在使用租赁物时的相关修缮和装饰，目前并无证据证实影响了房屋的安全或承重结构，故李偲媛等12人援引该条款请求招商银行嘉兴分行恢复房屋结构，依据不足，其请求招商银行嘉兴分行支付恢复房屋结构的费用，一审法院予以驳回。另，即便认定该条款属约定不明，则从履行合同的事实看，李偲媛等12人在明知或理应知晓招商银行嘉兴分行的上述装修事实的情形下，在整个租赁期都未提出异议，应视为已经同意招商银行嘉兴分行的上述修缮，招商银行嘉兴分行的修缮也符合合同约定的银行营业的使用目的，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，招商银行嘉兴分行交还的租赁物符合按合同目的正常使用后的状态，招商银行嘉兴分行依法无需承担恢复原状的义务。基于上述理由，一审法院认为招商银行嘉兴分行已经按期履行了交还租赁物的义务，且返还的租赁物符合合同约定，李偲媛等12人拒绝接收的做法，并无正当理由，由此产生的相关租金损失和物业费用，应由李偲媛等12人自行承担。故李偲媛等12人请求招商银行嘉兴分行承担租赁期届满后的租金和物业费，亦不予支持。综上所述，李偲媛等12人就涉案租赁合同提出的诉请，依据不足，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条第一款、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李偲媛等12人的全部诉讼请求。案件受理费12928元，减半收取6464元，由李偲媛等12人负担。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确认该条款的真实意思。双方合同约定，“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期满或合同解除后，乙方所作的装饰、装修改动无需复原。”李偲媛等12人认为该条款中涉及的“房屋结构”应指房屋的墙体分隔等空间上的结构，在不影响房屋空间结构的前提下招商银行嘉兴分行不需要经过李偲媛等12人的同意即可以装修而无需复原，在影响房屋空间结构的前提下招商银行嘉兴分行装修需要经过李偲媛等12人同意。招商银行嘉兴分行则认为“房屋结构”指的是房屋的主体承重结构，只要不影响主体结构，其可以改变空间结构使用涉案房屋而无须复原。涉案房屋是多个独立且相毗邻的不动产，由李偲媛等12人分别享有所有权，李偲媛等12人与招商银行嘉兴分行共同签订租赁合同，同意将涉案房屋作为整体出租给招商银行嘉兴分行，在合同签订之时，李偲媛等12人也知晓招商银行嘉兴分行租赁涉案房屋是用作银行营业场所。因此，从招商银行嘉兴分行租赁目的来看，招商银行嘉兴分行必须将每个独立产权房屋打通作为整体使用，而不是将每个单元产权的房屋独立使用。李偲媛等12人知晓招商银行嘉兴分行租赁目的并同意共同与招商银行嘉兴分行签订合同，也表明其同意招商银行嘉兴分行整体使用房屋。出于整体使用的目的，双方需要在合同中对租赁物装饰、装修、交还租赁物时是否需要复原等作出约定。如将上述合同条款表述的“房屋结构”理解为墙体空间结构，则招商银行嘉兴分行无法进行打通使用，显然不符合招商银行嘉兴分行租赁房屋的目的，也不符合李偲媛等12人与招商银行嘉兴分行共同签订租赁合同的初衷。按照李偲媛等12人对合同条款的理解，招商银行嘉兴分行在改变空间结构时需要征得其同意，但并无证据显示双方曾就装修问题进行过协商。相反，李偲媛等12人在明知或理应知晓招商银行嘉兴分行装修事实的情形下，在长达10年的租赁期内都未以未经同意为由提出过异议。因此，李偲媛等12人认为条款中涉及的“房屋结构”应指房屋的墙体分隔等空间上的结构，不应采信。综上，李偲媛等12人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12928元，由李偲媛、李振明、孙灵芝、季丽卿、周时英、徐达、徐诚、周逢之、卜世杰、陈少忠、张雪芬、黄成负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年九月二十一日书记员 赵婉沁