湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11704号原告：李章益，男，汉族，1966年10月23日出生，户籍地湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：李慠，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建武，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地：长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天财富中心1102房，统一社会信用代码：91430100794712973N。法定代表人：曾支元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：向征，湖南见田律师事务所律师。原告李章益诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（简称“晟铭房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长沙市岳麓区人民检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，支持原告起诉，并向本院提交了《支持起诉书》。原告李章益委托诉讼代理人李慠、熊建武及被告晟铭房地产公司委托诉讼代理人王建新、向征均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李章益向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《长沙市商品房买卖合同》约定为原告办妥长沙市岳麓区房屋不动产权权属证书；2、判令被告将原告所购房屋整改达到《长沙市商品房买卖合同》中约定的交付条件；3、判令被告支付逾期办证的违约金102538.47元给原告（违约金以房屋总价546089元为基数按照每日万分之一，2015年4月22日至2020年6月30日期间，共计逾期1896天，被告应支付546089元×0.0001×1896-1500元＝102538.47元），后续逾期办证违约金按该标准计算到办妥原告房屋不动产权属证书之日；4、判令被告支付租金损失86736元；5、判令被告支付-127房屋空置的租金损失72280元（被告交付房屋没有达到《长沙市商品房买卖合同》交付条件及正常使用条件，从2018年10月31日开始造成该赔偿金起算，计算至2020年6月30日，以铺面合同价值为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，后续赔偿金按照该赔偿标准计算至被告将房屋整改至达到交付条件之日止）。事实和理由：2013年3月28日，原告与被告湖南省晟铭房地产发展有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买了位于长沙市岳麓区房屋（商铺），房屋总价为542160元，被告在2013年11月1日前交付房屋给原告。合同签订后，原告交纳了购房款及办证的相关费用，但被告迟迟未按约履行相关义务。2013年11月1日自2018年10月31日期间，原告将该房屋租赁给湖南悦购商业管理有限公司，前三年租金113854元直接抵作购房款，抵完后还支付了购房款428306元。该合同第20条约定，被告应在房屋交付后的365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按己付房款的万分之一每日向原告支付违约金。目前，该合同约定办妥房屋所有权证和土地使用权证截止日期（即2015年4月22日）已经几年，原告和悦购大厦业主一起无数次找被告相关负责人要求尽快履行该合同约定义务，但被告至今仍未为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证。原告商铺无法按《经营托管协议》市场价3614元／月出租，只得按《商铺委托经营管理协议》低价1800元／月出租，2016年10月31日至2018年10月31日期间24个月，每月租金损失为1814元／月，房屋贬值的租金损失为1814元／月Ｘ24月＝43536元。根据合同第9条约定，供水、供电等城市基础设沲应该在2013年11月1日达到接通条件，否则出卖人在接到买受人书面要求90日内完成整改。由于该房屋直到如今仍然没有达到合同约定的交付条件，自2018年10月31日开始原告无法继续出租或自用，按《经营托管协议》计算，2018年10月31日至2020年6月30日期间原告房屋空置造成租金损失72280元。2015年4月22日至2020年6月30日期间，共计逾期1896天，扣减被告已支付的逾期办证违约金1500元，被告应该支付违约金为101293.54元。2020年6月8日原告确认的业主代表与被告公司签订的《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》第一条约定：被告再次承诺于2021年1月31日前办好房屋不动产权证；被告若在上述时间办好不动产权证，原告同意免收被告2020年全年及2021年1月共13个月的逾期办证违约金；逾期办证违约金的支付方式：2020年6月至12月及2021年3月至5月分10次支付，每次支付金额为总金额的10%。该补充协议书第四条约定：如被告没有按期支付或未按金额数支付逾期办证违约金，则属被告违约；被告违约，原告终止履行本《补充协议书》，原告可选择诉讼。综上，原告已全面履行合同义务，被告没有按该合同和《补充协议书》约定履行，《补充协议书》已经终止。《补充协议书》已经终止。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大经济损失，被告应承担违约责任。被告晟铭房地产公司辩称，1、原告要求被告限期办妥案涉房屋不动产权属证书缺乏事实和法律依据。商品房预售、销售领域办理不动产权属证的义务主体为业主，开发商只是履行协助义务。被告无办证权限，更无法确定办证期限。2、原告主张2015年4月22日至2017年10月1日期间的违约金己超过诉讼时效，违约金数额畸高，恳请法庭予以调减。3、原告要求被告对房屋进行整改并达到交付条件，但被告已交付房屋，原告在接收房屋后出租给了悦购商业管理公司，原告的该项主张无事实依据。4、原告与被告之间并未签署《＜长沙帀商品房买卖合同＞补充协议书》。5、原告主张租金损失和空置租金损失，跟本案审理无关，况且也没有提供该方面的相应证据。经审理查明，2013年3月28日，原告李章益与被告晟铭房地产公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ130084-127）。合同约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区，双方在合同中约定房屋总价为428306元，建筑面积为11.92㎡，规划用途为商业，出卖人应在2013年11月1日前将商品房交付给买受人，所交付的商品房需满足合同第九条中约定的相关设施、设备需达到的条件。合同第九条约定，供水、供电、燃气应在2013年11月1日达到接通条件。合同的第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按己付房款的万分之一每日向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款及办理不动产权属证书所需的相关费用。被告按合同约定交房时间通知原告收房，案外人湖南省悦购商业管理有限公司于2013年11月1日代原告收房后，出租经营服装店。但房屋至今未办理竣工验收。因被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续，2020年6月5日悦购大厦四位业主代表（甲方）与被告（乙方）在长沙市岳麓区居委会的见证下签订《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》，被告再次承诺于2021年1月31日前办好房屋不动产权证，已产生的逾期办证违约金从2020年6月至2021年5月分10次支付，每次支付总金额的10%；双方约定如被告按约履行，甲方同意免收2020年全年及2021年1月共13个月的违约金，如被告未按约支付违约金，甲方终止履行该《补充协议》。该协议附则第四条约定：该《补充协议》生效后，其他愿意按协议条款执行的业主在《承诺执行业主登记表》（附件1）上签字后生效。2020年6月8日原告李章益在承诺执行确认表上签字并提交社区存档。因被告未按上述《补充协议》履行，原告遂诉至本院。另查明，1、2013年12月28日，原告（甲方）与案外人湖南省悦购商业管理有限公司（乙方）签订《经营托管协议》，乙方租赁甲方所有的悦购大厦商铺，租赁期限从2013年11月1日至2016年10月30日，共计三年，第一年租金32,530元，第二年37,951元，第三年43,373元，双方约定房屋交付标准按《商品房买卖合同》中的交房标准执行。此后，原告收取了三年的租金。2016年10月8日，双方再次签订《商铺委托经营管理协议》，甲方将商铺委托乙方经营管理，委托期限自2016年11月1日起至2018年10月31日，乙方按商铺使用费1,800元/月支付甲方收益。原告收取了20个月的租金。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》、业主承诺执行《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》确认表、《经营托管协议》、《商铺委托经营管理协议》、违约金到账记录及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李章益与被告晟铭房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按约履行相应的义务。一、关于逾期办证。原告按约支付了购房款，被告未在合同约定的时间内为原告办理不动产登记证书，属于违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。考虑到政策调整及涉案不动产的首次登记尚未办理，同时考虑到被告为原告办理房屋权属证书的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。二、关于涉案房屋的整改。原告要求被告将房屋进行整改，达到供水、供电、供气的接通条件，但在涉案房屋交付后，原告从案外人湖南省悦购商业管理有限公司处收取了近五年的房屋经营收益，在此期间，原告未就房屋没有达到交付条件向被告提出异议。对原告的该项主张，本院不予支持。三、关于逾期办证的违约金。依据合同约定，被告应在交房后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证。本案中，被告应在2015年4月21日前为原告办妥两证。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产登记证书，因此被告逾期办理不动产登记证书的违约金应自2015年4月22日起算。双方在合同中明确约定了房屋总价款，逾期办证的违约金应以合同约定的总价款为基数。原告提交的《经营托管协议》系原告与案外人所签订的协议，对被告不具有约束力。合同中约定的违约金标准过高，在原告未提交证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，根据公平原则予以衡量，扣除被告已支付的违约金后，酌定被告应向原告支付自2015年4月22日至2020年6月30日的违约金39,103元（428,306元×0.05‰×1896天-1,500元），并按每日0.05‰的标准向原告支付自2020年7月1日至实际办证之日止的后续违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告辩称原告主张的2015年4月22日至2017年10月1日期间的违约金已过诉讼时效，但被告在补充协议中明确承诺支付逾期办证的违约金。补充协议依法成立并生效后，原告根据补充协议的约定于2020年6月8日在承诺执行确认表上签名对该协议进行确认，并经社区送交被告公司，且被告向原告支付了部分违约金，故该协议对原、被告双方均具有法律效力。被告的上述承诺导致诉讼时效中断，逾期办证违约金的诉讼时效应重新计算。故原告的主张未逾诉讼时效期间，对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。四、关于房屋贬值及空置的损失。原告要求被告支付2016年10月31日至2018年10月31日的房屋贬值租金损失，但《经营托管协议》及《商铺委托经营管理协议》中的租赁价格均系原告与案外人协商一致后确定的，与被告无关。原告诉请被告支付2018年10月31日之后房屋空置的租金损失，但未提交证据证明房屋空置系被告的原因所致。原告的上述诉求，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起六十日内将办理原告李章益所购长沙市岳麓区的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，并在办理首次登记后三十日内将办理上述房屋的不动产转移登记至原告李章益名下需由出卖人提供的相关资料提交不动产登记机关，为原告李章益办理不动产登记证书；二、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起七日内向原告李章益支付逾期办证的违约金39,103元，并按每日0.05‰的标准支付自2020年7月1日起至实际办证之日止的后续违约金；三、驳回原告李章益的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,300元，由原告李章益承担800元，被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担1,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李天红二〇二〇年九月三十日法官助理陈佳辉书记员丁烁附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。