文书内容江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初2428号原告：镇江天雨餐饮管理有限公司，住所地镇江市中山东路288号第7层7G-6，统一社会信用代码91321102MA1MYB7D5A。法定代表人：季民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶朋，江苏德升汇律师事务所实习律师。原告：京口区鱼得水餐饮店，住所地镇江市中山东路288号八佰伴7楼7G-6，统一社会信用代码92321102MA1N9B463Q。经营者：张红玲，女，1968年6月11日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶朋，江苏德升汇律师事务所实习律师。被告：镇江市八佰伴商贸有限公司，住所地镇江市中山东路288号，统一社会信用代码91321100791097215X。法定代表人：杨剑霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭永华，系该公司员工。委托诉讼代理人：桑京娜，系该公司员工。原告镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店与被告镇江市八佰伴商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，并于2019年8月6日以及2020年6月23日两次公开开庭进行了审理。期间，原告镇江天雨餐饮管理有限公司（以下简称“天雨公司”）与京口区鱼得水餐饮店变更了委托诉讼代理人，由郑超（公司员工）及陈冰变更为陈冰及叶朋。第一次庭审，原告天雨公司及京口区鱼得水餐饮店的共同委托诉讼代理人郑超、陈冰，被告镇江市八佰伴商贸有限公司（以下简称“八佰伴公司”）的委托诉讼代理人彭永华到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告天雨公司及京口区鱼得水餐饮店的共同委托诉讼代理人陈冰、叶朋，被告八佰伴公司的委托诉讼代理人彭永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天雨公司及京口区鱼得水餐饮店向本院提出诉讼请求：⒈被告赔偿因其侵害所造成原告的各项损失1150988元（评估的财产损失1005988元，加上评估报告未计入的设计费100000元、工程款30000元、设备款15000元）以及经营损失179007元，合计1329995元；⒉被告返还租赁现场的设备；⒊被告返还原告合同保证金116618元以及2019年4月24日至2019年8月15日预交的租金150900元；⒋本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月份签订了格式化的租赁合同。该合同约定租期为60个月（从2016年11月16日至2021年11月15日止），原告一直都依约支付各期租金及相关费用。原告已经支付了2019年第二季度的租金及相关费用。但被告在2019年初，突然要求割让租赁场地的四分之一给隔壁的避风塘餐厅。原告要求进行协商时，被告对原告租赁场地中的设备和装修进行拆除并砌了一堵墙，强行隔去了原告所租赁的经营场地，且单方通知原告解除租赁合同。之后被告不断对店内的设施和装修进行拆除，致使原告不能正常经营。被告的行为不符合法律规定和合同约定，给原告造成了巨大损失，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。至于两原告之间权利义务的分配，确认两原告间对本案的权利义务均概括承受，无论是连带责任或共同责任均由两原告自行解决。被告八佰伴公司辩称，双方2016年12月签订的租赁合同中，明确约定了原告交纳租金以及物业费的具体时间，但在合同履行过程中，原告基本上从未按期交纳过租金和物业费，经多次提醒和催促，原告仍拒绝改正。因此我公司不得不根据租赁合同的约定依法解除双方之间的合作，原告要求继续履行合同以及其它各项诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经通知解除合同后，因原告未按合同约定腾空交付租赁场地，我公司只能采取自力救济进行清场，清场盘点出的原告物品现存放于我公司地下仓库二层。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2016年12月8日，八佰伴公司（甲方）与天雨公司（乙方）签订《华地国际集团房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方商场7楼7G-6号铺位，用于经营炉鱼品牌的餐饮，租赁面积为426平方米，租期60个月，自2016年11月16日至2021年11月15日。合同还就相关内容作出了详细约定，其中：关于费用数额和支付方式约定：2016年11月16日至2017年2月15日，免月租金和月物业管理费（以下简称物管费）；2017年2月16日至2017年11月15日，月租金25900.8元、月物管费12780元；2017年11月16日至2018年11月15日，月租金25900.8元、月物管费12780元；2018年11月16日至2019年11月15日，月租金为26677.82元、月物管费为13163.4元；2019年11月16日至2020年11月15日，月租金27454.85元、月物管费13559.58元；2020年11月16日至2021年11月15日，月租金28361.38元、月物管费13964.28元。租金与物管费均按季度支付（每个季度为一个支付期）。首期费用支付后，租金和物管费按期于每一期前一个月10日前将下期应付金额足额交至甲方。关于租赁保证金的相关约定：乙方应在签约后3日内，向甲方交付116618元保证金。如乙方违约，甲方有权扣减保证金抵偿乙方应付未付款或用以赔偿甲方遭受的损失。租赁关系终止时，在乙方注销或变更以该店铺为注册（营业）地址的工商手续，且按约恢复原状可再租赁的前提下，甲方在三个月内将保证金在做出扣除（如有）后的余额一次性无息退还乙方。关于双方义务的约定有：甲方应提供可正常使用的店铺，并保证公共设施正常运行。租赁期内，甲方应保证该店铺及其附属设施处于正常的可使用状态。乙方应按约按时足额缴纳及补交租金、保证金及其他全部费用。关于合同的变更解除约定有：甲方有权因经营管理、布局规划调整提前解除合同，但应提前2个月书面通知乙方。甲方提前解除应赔偿乙方装修损失（以3年折旧为标准按撤场日装修费残值计算；租期不满3年的，按约定租期为总折旧期标准折旧）。装修费金额指合同解除时装修总金额（存在两次以上装修的，以最后一次装修金额为基准），应经双方工程核算认可，双方不能达成一致的，由第三方机构评估。上述赔偿或补偿为甲方提前解除合同需向乙方支付的全部费用，乙方应按甲方书面通知要求时间清场，妥善处理好与自身员工间的纠纷，并不得再向甲方请求其它补偿或赔偿。一方存在违约、另一方有权书面通知解除合同并要求赔偿的情形包括：甲方交付的出租店铺不符合约定，致使不能实现租赁目的的，或出租店铺存在严重缺陷危及乙方安全且无法营业的。乙方逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的。关于违约责任约定有：因乙方根本违约或因乙方违约致甲方有权解除合同的，甲方有权在解除合同并收回店铺时，对乙方已支付的各类保证金、租金等（无论所对应期间是否届满）均不予退还，并有权索取免租期内免去的租金。此外，甲方将根据租赁剩余时间向乙方收取补偿金（标准为：离租赁期届满之日多于12个月的，收取相当于6个月租金的补偿金：不足12个月的，收取相当于3个月租金的补偿金）。除此之外，乙方不因上述事由承担其他赔偿或补偿责任。因甲方根本违约或因甲方违约致乙方有权解除合同或甲方在租赁期内擅自提出提前解除合同的，乙方有权在解除合同并交还店铺时，要求甲方返还各类保证金、已缴纳尚未履行租赁期所对应的租金及各类费用。此外，乙方将根据租赁剩余时间向甲方收取补偿金（标准为：离租赁期届满之日多于12个月的，收取相当于3个月租金的补偿金；不足12个月，收取相当于2个月租金的补偿金）。除此之外，甲方不因上述事由承担其他赔偿或补偿责任。在租赁期内，乙方逾期支付部分或全部租金、物业管理费等，则每逾期一日，按逾期款项的0.5%支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，乙方还应按约承担责任。如甲方未履行合同责任及义务，则乙方有权要求甲方赔偿因此所遭受的有证据证明的全部直接损失，但系乙方原因所导致的除外。此外，合同还对其他事项进行了约定，其中规定有：乙方应当是在该房屋所在地设立的具备经营资格的主体，否则乙方应在开业前获得房屋所在地设立具备经营资格的主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为合同承租人，乙方对该主体承担连带保证责任。上述合同签订后，被告按合同约定将7楼7G-6号铺位进行了交付，天雨公司则于2016年12月8日向被告缴纳了116618元的租赁保证金，并根据合同的约定，于2017年1月5日注册设立了京口区水兴炉鱼餐饮店（次月10日变更名称为京口区鱼得水餐饮店）。此后，本案所涉出租店铺实际由京口区鱼得水餐饮店使用。在合同约定的免租期后，从2017年2月16日起，原告即进入缴费期。2017年7月起，被告在每季度前一个月的月初向各租赁户发出缴费通知，并向原告发出缴费函，要求原告就下季的租金、物管费，以及已发生的水、电费金额进行确认，并要求按合同约定支付。原告虽按季度缴纳合同约定的租金等费用，但与合同要求的缴费时间（每一期前一个月的10日前）均有迟延。其中：2017年2月16日至5月15日（合同要求2017年1月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元，合计116042.4元），原告实际于2017年2月7日缴纳116042.4元；2017年5月16日至8月15日（合同要求2017年4月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元，合计116042.4元），原告实际于2017年5月3日缴纳127588.4元（汇款附注：5、6、7月租金、物业费，3月水电费）；2017年8月16日至11月15日（合同要求2017年7月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。被告2017年7月8日发函要求确认水电费及8至10月的租金、物管费合计128244.32元），原告于2017年8月2日缴纳128244.32元；2017年11月16日至2018年2月15日（合同要求2017年10月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。被告2017年10月10日发函，要求确认水电费及2017年11月至2018年1月的租金、物管费合计129989.67元），原告实际于2017年11月3日缴纳129989.67元；2018年2月16日至5月15日（合同要求2018年1月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。被告2018年1月4日发函，要求确认水电费及2至4月的租金、物管费合计127501.29元），原告于2018年2月8日缴纳127501.29元；2018年5月16日至8月15日（合同要求2018年4月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。被告2018年4月8日发函要求确认水电费及5至7月的租金、物管费合计128231.92元），原告于2018年4月29日缴纳128231.92元。2018年7月25日，被告向原告发出函一份（同日由原告股东左万祥签收），主要内容为：根据合同约定，逾期不支付保证金、租金、物业管理费等，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的，另一方有权解除合同并要求违约方赔偿。由于原告多次违约拖欠费用，且拖欠时间超过5日以上，希望原告立即履行付款义务并保留解除合同的权利。2018年8月16日至11月15日（合同要求2018年7月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。被告2018年7月9日发函，要求确认水电费及8至10月的租金、物管费合计130725.01元），原告于2018年7月27日缴纳77702.4元（汇款附注8-10月租金），于2018年8月11日缴纳38340元（汇款附注8-10月物业费）。2018年8月16日，原告还缴纳了8485.92元的滞纳金（其中租金滞纳金3885.12元，物业费滞纳金4600.8元），被告开具了收款收据；2018年11月16日至2019年2月15日（合同要求2018年10月10日前缴季租金80033.46元、季物管费39490.2元。被告2018年10月8日发函，要求确认水电费及2018年11月至2019年1月的租金、物管费合计132399.94元），原告实际于2018年10月19日向被告缴纳132399.94元。2019年1月4日，被告开具了相应发票（其中水电费11457.32元，租金80033.46元，物管费39490.2元）；2019年2月16日至2019年5月15日（合同要求2019年1月10日前缴季租80033.46元、季物管费39490.2元。被告2019年1月7日发函，要求确认水费765.32元、电费10692元，以及2至4月的季租金80033.46元、季物管费39490.2元，合计130980.98元），原告实际于2019年1月18日分别向被告缴纳120980.98元和10000元，共计130980.98元。此外，原告另于2019年2月18日向被告账户（账11×××344）转账12750.01元（1月份水电费），又于2019年3月18日向被告该账户转账10025.41元（2月份水电费）。2019年4月4日，被告开具了相应发票（其中水电费10399.75元，租金80033.46元，物管费39490.2元）；2019年4月5日，被告向原告发函，要求确认631.75元的水费、9768元的电费，以及5月至8月的80033.46元季租金、39490.2元的季物管费，合计129923.41元，并要求按合同的约定进行支付。后被告于同月15日再次向原告发出落款为“2019年4月10日”的公函（函发地址为租赁场地，指定收件人为左总。该函显示于次日由他人签收，原告自认为4月23日收到），内容有：原告未能按合同约定将按季缴纳的租金物业费，于前一个月10日前缴纳。今提醒按期缴费的重要性，但原告未完全改正。已有10次逾期缴费记录，逾期天数长达210日。根据合同约定可提前解约，并有权追究违约责任。请收函后高度重视，并与被告协商解决。如仍置之不理，将不得不考虑行使提前解约权，并进一步追究违约责任。2019年4月19日，原告向被告账11×××344转账121000元，2019年4月22日缴纳8923.41元，共计129923.41元。同日，被告开具了收据，其中注明：电费9768元，租金80033.46元，水费631.75元，物业3490.2元。对此，被告虽确认已收到该款，但认为此时已解除合同，该款应为违约金而非租金。原告则认为不存在违约情形何来违约金。审理中，被告提交了向原告发出的落款日期为2019年4月18日的《解约函》（该件交EMS投递的时间为2019年4月22日，庭审中原告确认该解约函于4月23日收到。被告亦主张从4月23日起解除），函的主要内容为：就原告违反合同约定，租期内多次逾期缴纳租金等费用，被告曾书面告知，经多次沟通未能达成一致。且根据合同约定，原告应于2019年4月10日前缴纳5至7月的季租80033.46元、季物业费39490.2元。但原告又未缴纳。鉴于此，被告正式书面告知：双方2016年12月签订的租赁合同正式解除。对于原告缴纳的保证金、租金及其他各项费用将全部没收，并请原告立即支付6个月的租金补偿160066.92元，以及补交免租期间的租金77702.4元。按合同约定，原告还需支付2019年3月份水费631.5元、电费9768元，以及逾期缴费产生的滞纳金104064.8元。此外，请原告务必至迟于2019年4月22日下午5点，将场地以毛坯的标准交还予被告。就此原告还提出，因次日被告封闭承租场地，遂与被告交涉并报警等。2019年4月23日，被告向原告发函（原告自认于4月25日收到），函的主要内容为：我方已于4月22日以书面形式解除了双方间的合作。根据约定，应履行交付场地的义务，但你方仍强占场地继续非法经营。现通知至迟于4月24日前将场地以毛坯房形式交还。如逾期不交，将采取包括但不限于停供能源、更换门锁等措施，并考虑其他自力救济等。审理中，原告提出2019年4月24日清晨，被告即强行进行了清场，此后原告再无法进入店铺经营。被告则自认系5月5日起委托施工队开始逐步进行整体拆除。此外，在被告提交的清场物品清单中，显示有原告的“椅子、桌子、吊灯、吊灯灯泡”在2019年4月25日被送至地下室二层仓库存放。2019年4月25日，原告报警称：被告的物业将原告经营场所的桌椅搬出等。镇江市大市口派出所出警，建议通过法院解决租赁纠纷。同日，原告委托律师向被告发出落款时间为2019年4月24日的律师函一份，主要内容为：原告不存在逾期未支付的情形，不仅不构成根本违约，且不存在所谓的违约情形。故被告无权要求赔偿，更无权提前解除合同。原告要求继续履行租赁合同，否则由被告承担相应法律责任。2019年4月28日，因原告实际已无法再进入店铺经营，为防止食品变质，经与被告交涉，同意原告取走了店铺内的部分食品退还供应商。2019年5月4日，被告通过EMS邮件方式再次向两原告发出落款时间为2019年4月28日的公函（被告指定收件地址均为租赁场地，指定收件人分别为张红玲和付祥，两封函显示均于次日由他人签收。庭审中，原告否认收到此函，被告则自认函被退回），内容为：因原告在租期内无视合同约定，长期拖欠、逾期缴费。被告已于2019年4月18日以正式书面形式，依法解除了双方的合作。但原告2019年4月24日回函称不存在迟延、逾期缴费的情形。对此被告不予认同。此外，在合同已解除的情形下，原告应根据约定履行限期交还场地，且被告也明确告知了具体交还标准，并让步给予一定的宽限期。但原告仍未按期将场地交还，场地内还存放大量物品。就此，被告第三次告知：立即将场地以毛坯的标准交还。如拒绝履行，则被告将不得不考虑采取一定自力救济措施，并将按合同约定收取场地占用费，以及追究其他责任。后，被告委托镇江万德福装卸运输有限公司（以下简称万德福公司）施工，在无第三方在场的情况下，对案涉承租场地的设施和装修等进行拆除。对此，被告自认系5月份拆除，原告则提出照片显示4月26日已在拆除。经对比双方提交的照片，被告的照片显示至5月5日时，租赁场所的外观基本完好，但4月26日时，租赁场地西侧已有部分空间被封闭。原告方的照片显示5月2日时，租赁场地内部已存在拆除。2019年5月21日，原告的股东左万祥向公安机关报警称“案涉承租场地的厨房被人拆了一部分”。2019年5月22日，左万祥再次报警称“昨晚厨房的墙和摆台还有部分存在，今天已被完全拆除了”。同日，左万祥与万德福公司的翟德学发生肢体冲突。公安出警后，被告租户一部主管陈维鑫陈述有：4月22日发解约函，因炉鱼不配合清退场地，接上级通知进行清场。被告与万德福公司一直有零星工程的框架合同，故通知该公司人员来施工。拆除工程现场进行了摄像（审理中，本院要求提供该影像，但被告提供的影像资料为七楼公共过道中的监控影像）。2019年5月23日，被告的副总经理薛海涛向公安机关陈述有：4月22日发解约函，原告23日签收。因原告仍不清场，被告就自行对商铺进行了清场。此时，公安机关明确告知：公安依法将商铺现场保护，保护期间不得再进入商铺施工。2019年6月4日，两原告诉来本院，即本案。原告最初提出的诉讼请求为：⒈继续履行2016年12月8日签订的租赁合同；⒉被告赔偿原告各项损失暂定310万元；⒊被告立即停止破坏租赁场地和设备并恢复原状。审理过程中，经对租赁场所现场勘验后，发现原租赁场所已被拆除，本院向原告进行了释明，原告遂不再要求继续履行合同并提出损失鉴定的申请，经鉴定评估后，原告将诉讼请求变更为现诉请。2019年8月13日，被告针对原告的诉讼，也诉来本院，本院立案登记案号为（2019）苏1102民初3536号，被告提出的诉讼请求为：⒈原、被告之间的房屋租赁合同于2019年4月23日正式解除；⒉两原告支付逾期缴纳滞纳金139174.6元、场地占用使用费78980.4元（计算至2019年5月12日）、施工费用77881.6元；⒊两原告所支付的116618元租赁保证金不予退还，并判令两原告支付违约金40543.26元（违约金以6个月的租金计算为160066.92元，扣除已支付的119523.66元）。另查明：㈠天雨公司系2016年11月3日设立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册资本50万元，注册地址：镇江市京口区中山东路288号第7层7G-6。公司法定代表人两次变更，2017年5月24日由冯诗强变更为付祥，2018年8月10日变更为季民。股东（投资人）也经两次变更，2017年5月24日由闫益、冯诗强变更为付祥、左万祥。2018年8月10日由付祥、左万祥变更为季民、左万祥、许海祥。2017年1月5日，设立了京口区水兴炉鱼餐饮店，企业性质为个体工商户，2017年2月10日变更名称为京口区鱼得水餐饮店。注册资本50万元，注册地址：镇江市京口区中山东路288号八佰伴7楼7G-6。2018年11月12日，经营者由付祥变更为张红玲。㈡2019年5月11日，被告内部立项申请审批对炉鱼商铺拆除。2019年6月7日，八佰伴公司（发包人）与万德福公司（承包人）签订《七楼炉鱼商铺拆除施工合同》，约定：根据商场规划招租要求对商场原炉鱼区域的地面、天花、墙面、水电、排烟管道、消防等相关设备设施进行拆除。开工时间暂定2019年5月7日（具备开工条件后由双方进行交接，并由承包人递交开工报告，以双方签字确认后的日期为准），此拆除协议包干价75000元。同年7月14日该施工合同内部会签。因需开具税率为10%的专业发票，与原定3%增值税之间存在4366.71元的差额，故在应付款75000元中扣减。2019年11月18日，被告向承包人支付了70366.29元。㈢2019年6月11日，在公安机关主持下，左万祥与翟德学达成调解协议，约定：就5月22日的肢体冲突、翟德学挥拳及脚踢致左万祥左下牙一颗产生松动，由翟德学赔礼道歉并赔偿左万祥5000元。㈣2019年9月26日，本院组织原、被告双方到案涉租赁场地（八佰伴7楼原京口区鱼得水餐饮店）进行现场勘验。此时，该店铺现场已完全处于毛坯空置状态，外围标有“品牌装修、即将开幕”的字样，场地内之前的装修已全部拆除，除一台商用灶台外未见任何设备，电线、水管等外露，管线等结构一目了然。另外该店铺紧靠“避风塘”的一边被割出了部分面积，里面已水泥浇筑隔离，外面割让出去的部分装修为“避风塘”餐饮，已正常营业。就此现状，本院向原告进行了释明，继续履行合同已不具有可能性。后原告撤回了要求继续履行合同的诉请。㈤审理中，被告向本院提交了其清理租赁场所时编制的原告物品明细单，其中显示：在2019年5月13日时，存放于被告地下室二层仓库内的原告物品有：铁质黑色椅子45把、桌子（餐桌）27张、电视机2台、透明椅子10张、红色椅子8张、凳子7张、立式空调[格力KFR-120LW/(125325)NhAa-3]1台、空调外机3台、顶部空调2台、白色玻璃吊灯12盏、配套吊灯灯泡12只、监控5个、白色水桶1只、铁质桶1只、铁质水槽1只、黄色拖把池1个、铁质护栏3个、吧台1个、花坛2个、宝宝椅4张、塑料盆9只、收银机2台、红色灯笼4只、铁盆1只、显示屏3个、塑料透明杯34只、盘子24只、儿童碗4只、路由器1只、喇叭1只。㈥经原告申请，本院委托了镇江正信资产评估事务所有限公司，就天雨公司、京口区鱼得水餐饮店相关的经营损失、财产损失进行评估。2020年6月3日，该评估公司作出镇信司鉴评（2020）第007号《资产评估报告》，其中载明：依据委托方提供的相关资料，经实施必要的资产评估程序，采用收益法和成本法，得出天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在2019年4月25日至2020年4月24日期间的经营损失、财产损失在评估基准日2019年4月25日的市场价值为1184995元，其中：经营损失179007元，财产损失1005988元。该报告特别说明：⒈因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店租用八佰伴公司第7层7G-6铺位的装潢装修、设备设施等已被拆除，已有其他人员入驻，只能进行现场勘查，并根据提交的相关资料作为依据；⒉因评估对象现场已不存在，评估仅对有付款凭证的项目根据已使用年限进行评估测算，对无合同和付款凭证的申报项目无法做出判断和估算，主要有：⑴装修设计费用100000元；⑵装修工程183148元（谢刚装修协议650000元-有付款凭证的466852元）；⑶围挡款9700元；⑷装修变更及信风工程、弱电工程、自备8台吸顶空调及安装工程600000元；⑸炉鱼系统工程6314元；⑹厨具（孙威）50000元；⑺厨房用品及设备（石强强）15000元；⑻厨房前厅设备（左万祥）200000元；⑼烤鱼炉、引碳炉120000元；⑽修下水道5000元。以上申报项目金额合计1289162元；⒊广告费58000元，应作为营销费用列入经营成本，不应作为财产损失；⒋预交商场租金150900元，依据法院判决退还；⒌交商场保证金116618元、装修押金10000元，依据法院判决退还；⒍本次评估经营业绩时，未考虑疫情期间房租和物业费的减免，如果通过协商可以减免，则应调增该期间的经营利润；⒎本次评估在测算经营业绩时，摊销成本按已评估确认的金额测算，如有增加项目和金额，则应调增摊销成本，同时调减该期间的经营利润。就上述《资产评估报告》，原、被告分别提出了若干意见，针对双方的问题，镇江正信资产评估事务所有限公司提供了书面回函进行补充说明，主要内容有：⒈委托评估时没有明确具体的财产损失明细清单以及双方的违约责任，故无法判断双方的违约责任和预交的租金、保证金、装修押金能否如数退还。本次评估结果不包括预交商场150900元租金、116618元保证金；⒉即使合同约定了摊销期限，也不影响本次评估结果。资产评估是一种价值的判断活动，资产的确认和评价是以效用和市场价值为依据的，摊销期限一般以租赁合同的期限以及资产的耐用年限作为评估的依据；⒊本次评估是以委托方提供的2017年1月23日至2019年4月25日的营业报表数据为基础测算的营业额和经营损失。如认为报表数据不真实，可请专业机构对公司的经营情况进行审计；⒋炉鱼品牌发展金和保证金合计70万，有合同约定并有发票和转账凭据，同时合同还约定，合同生效后，发展金概不退还；如发展经营门店经营亏损或出现重大债务或出现其他情形无法正常经营的，有权解除合同，发展金和保证金不予退还；⒌在评估消防工程款时，将支付给石强强的4500元消防资料款，统计在消防工程（李伟）中，未单独列示支付给石强强的消防资料款，备注中已注明包括消防设计4500元。该款项汇款附言中注明是消防资料款，原告统计的设备、设施费用清单中列示是消防设计费，此款项与消防委托合同中双方约定的内容不符，应统计在消防工程中；⒍本次评估时曾要求提供设备、设施外购合同及付款凭证，但原告方说明资料已灭失，无法提供。故只能依据有付款凭证的金额确定评估的项目和金额，对无合同和相关付款凭证的项目，本次并未列入评估的范围，这部分内容已在评估报告的特别事项中作了说明。被告方提出拆除的设备、设施存放在被告的库房中，保管良好，我公司无法做出鉴定和判断，一般情况下厨房设备、器具、设施在使用了几年后拆下来又放置了一年多，几乎没有变现的价值。如果认为库房中有可以利用的物品，可以列出明细清单请拍卖公司拍卖；⒎关于资料的真实性由委托方负责。本次评估结果是根据原告方列示的财产项目并结合实际支付的款项和金额做出的价值估算。对无合同、无付款凭证的申报项目，因现场已不复存在无法做出判断，本次并未列入评估范围（可以试想或调查了解一下周边城市，面积400多平方米炉鱼品牌经营店的装修、设备设施的投资有多大）。经营损失的期限是根据委托期限确定的，如果按被告提出的6个月为限计算，经营损失会更多，因为2020年1月底至3月底疫情的影响，造成经营亏损，抵减了2020年1月份之前的利润；⒏评估报告特别事项说明第2条中的⑸、⑹、⑺、⑻、⑼，因缺乏相关的合同和相应的付款凭证，本次评估未作认定，评估结果也未反映上述资产的损失金额；⒐对原告提交的补充资料（主要是炉鱼设计费、炉鱼工程款），其中：⑴网银支付给万润的2笔计10万元，无汇款附言，手写炉鱼设计费，没有依据说明此款项就是支付给委托设计合同中指定的设计单位或个人，无法对该款项的支出做出判断;⑵微信支付给谢刚3笔计2万元，网银支付给谢刚1笔计1万元，因为与谢刚签订的炉鱼店装修合同约定的工程款共计65万元，而出具评估报告时只是根据原告提供的有付款凭证的466852元确认，此3万元在合同约定的工程款范围内，可以确定是支付给谢刚的工程款。如按摊销后的金额计算，可增加装修财产损失评估值15386.3元，同时应增加2019年4月25日至2020年4月24日期间的经营摊销成本6000元，减少该期间的经营利润6000元。二者相抵可增加评估结果的损失金额9386.30元；⑶网银支付给石强强的2笔计1.5万元无法确定款项用途，无法对该款项的支出做出判断。⒑评估费用共计5万元，由张红玲支付，收费标准依据江苏省涉案财产价格鉴证收费项目标准苏价费（2008）153号，按损失财产标的额的5%并给予适当优惠后协商确定。就评估公司的上述补充回函意见，原告再未提异议。上述事实，有房屋租赁合同、汇款凭证、催费通知、报警记录、照片、双方往来函件、寄件凭证、相关票据、镇江正信资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》及补充回函、本院调查材料以及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，被告八佰伴公司与原告天雨公司签订的《华地国际集团房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。在合同履行中，当事人除根据合同法的规定依法享有法定解除权外，当事人也可以在合同中约定某种条件成就时享有约定的合同解除权。解除合同应当通知对方，对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案中，签订合同的一方虽然仅有天雨公司，但天雨公司系根据与被告所签合同的约定，在租赁房屋所在地新设立了具备经营资格的京口区鱼得水餐饮店，由该京口区鱼得水餐饮店作为承租人，再由天雨公司承担连带责任。审理中，两原告对此也予以确认，同意权利义务概括承受。考虑到在实际租赁经营中，确系以京口区鱼得水餐饮店的名义在经营，而经营中也存在两原告人员的混同情形，故本院认定原告京口区鱼得水餐饮店与被告之间形成了事实上的租赁合同关系。综合本案已查明的事实可见，原告在订立合同后从2017年2月16日进入缴费期起，均未按照合同的约定按期履行缴费义务，经被告数次提醒仍然未予纠正。因此，原告在租赁合同履行的过程中，存在明显的违约行为。由此也导致了被告最终决定解除合同，但被告在行使合同解除权时不符合法律规定，且在双方仍然存在争议的情况下，单方强行清场并拆除了租赁场所的装修和设备，直接导致了租赁合同再继续履行的严重障碍和困难，也存在严重的违约行为。针对本案因租赁合同形成的纠纷，本院就相关问题分析说明如下：⒈被告并非依照合同法的规定按法定解除权的方式行使，而是依据双方合同的约定按约定解除的程序行使的解除权。即被告解除的理由为双方合同中约定的条件“原告逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上”。经查，合同履行中，第一个缴费期2017年2月16日至5月15日，合同要求应于2017年1月10日前缴纳相应费用，但原告实际2017年2月7日才缴纳。此即意味着2017年2月7日时已满足“单次超过5日”“累计超过15日”这两个解除合同的约定条件。而此后原告又连续在后续的两个缴费期未按约按期履行缴费义务（第二个缴费期2017年5月16日至8月15日，合同要求2017年4月10日前缴纳，原告实际2017年5月3日缴纳；第三个缴费期2017年8月16日至11月15日，合同要求2017年7月10日前缴纳，原告实际2017年8月2日才缴纳），即至2017年8月2日时满足了“合同期内累计达3次以上”的解除合同的约定条件。⒉解除权属于形成权的一种，其行使可直接导致合同权利义务关系消灭的法律后果。但如果享有解除权的合同当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。因此，我国法律规定：合同解除权应当在一定期间内行使，期限届满不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于合同解除权而言，上述一年期限为除斥期间，不因任何事由中止、中断或者延长。⒊双方在合同中未约定解除权的行使期限。根据法律规定，在约定的解除条件成就后，必须一年内行使解除权，否则该解除权利消灭。据此，被告如未在一年内即最迟2018年8月2日前，基于三种成就条件行使解除权的，则合同约定的解除权消灭，即2018年8月2日后被告依法不再享有合同约定的解除权。虽然被告也曾数次向原告发函提醒或重申合同解除的条件，但被告明确通知原告解除合同的时间是2019年4月，已超出可行使约定解除权的除斥期间，此时被告已不再享有合同的约定解除权，即被告此时再无权依据合同的约定向原告单方主张解除合同。⒋原告收到解除通知后，立即向被告提出了异议，双方就解除合同一直未能达成一致意见，双方不存在协商解除合同的情形。⒌原告对被告解除合同提出异议后，被告未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力，而是单方强行封闭并阻止原告再进入租赁场所，特别是在原告报警后，警察已要求现场保护、不得再进入施工的情况下，被告仍单方自行拆除原告场地中的装修和设施，对此，被告应承担相应的违约责任，并且因被告的不当行为，造成原告损失的应当依法予以赔偿。⒍基于对本案客观状况的评价，本院认为被告以其自行清场并拆除场地的实际行为表明了不再履行合同主要义务；原租赁经营的场所和设施均已不复存在，继续履行合同的基本条件已完全丧失，也不再存在可以继续实现合同目的的可能；如强行要求合同的继续履行，则增加的成本势必将远高于合同解除的成本。经本院释明后，原告也不再要求继续履行合同，认可了事实上的合同解除。结合被告于2019年4月23日起封闭承租场地致原告无法再进入店铺经营，且随后被告单方面自行清场的实际情况，在本案关联的（2019）苏1102民初3536号案件中已判决：八佰伴公司与天雨公司签订的《华地国际集团房屋租赁合同》（包括八佰伴公司与京口区鱼得水餐饮店所形成的事实上租赁合同关系）均于2019年4月23日解除。⒎根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综上，原告的损失经评估鉴定后，原告按照鉴定意见变更了相应诉请，本院对于原告主张的经营损失179007元予以支持，至于财产损失，虽然评估报告认定的财产损失是1005988元，但评估机构对原告补充的三项材料审核后，又对其中3万元工程款进行了分析认定，并确定可增加评估的财产损失金额9386.3元，故本院确定被告应赔偿原告财产损失的金额为1015374.3元；原告虽然提出返还租赁场所设备的诉请，但原告未能提供其要求返还物品的详细清单以及清单物品确实存在的证据，被告提供了其清场后将原告物品存放于地下室仓库的明细清单，在评估机构提出“一般情况下厨房设备、器具、设施在使用了几年后拆下来又放置了一年多，几乎没有变现的价值。如果认为库房中有可以利用的物品，可以列出明细清单请拍卖公司拍卖”后，原、被告双方均未提出相关申请，考虑到鉴定评估中已包含有设备等财产损失，因此，本院认为，可以按被告自认存放其地下室仓库的物品清单予以返还。此外，根据双方的合同，既约定了因原告违约不予退还已支付的各类保证金、租金等，同时又约定了因被告违约应返还各类保证金及对应的租金等。现本案中，原、被告双方均存在违约情形，单独适用合同的约定显然不公平，因此，本院根据法律规定“双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，结合本案的实际，确定合同保证金116618元不予退还，但对于原告已支付的2019年4月24日起至2019年8月15日的租金及物管费应予退还。经核算，被告还应退还原告相应租金及物管费共计149068.83元。为了从根本上实现定争止纷，本院进一步作特别说明如下：第一、因约定解除条件能使合同的解除手续简化，所以合同约定解除条款在现实中被广泛应用。但由于这类条款容易成为强者恃强凌弱的工具，为了保障当事人在合同法律关系中的实质平等，维护良好的交易秩序，在立法和实践中对该条款均有加强限制的趋势。在相关经营活动的合同中，除对解除条件进行约定外，还应当就行使解除权的期限等作出明确的约定。第二、尽管本院认定被告在行使合同解除权上存在不当，但对于原告而言，并非毫无过错。作为市场经济中的经营者，应当恪守承诺，切实按照合同的约定履行义务。原告在订立合同进入付费期后就没有按照合同的约定按期履行付款义务，经被告数次提醒仍然未予纠正，原告屡次拖延履行付款义务的行为，客观上也是造成纠纷的因素。如非被告的多次宽容，在约定的解除条件成就后，被告直接在法定期限内行使解除权，则本案将会是另一种结果，即原告将承担全部违约责任和相应的合同解除后果。第三、关于被告认为自行清场的行为属自力救济的观点。本院认为，在现代社会，除法定的特殊情况，如因公力救济难以及时获得，不立即采取积极行动将导致严重后果的正当防卫、紧急避险情况外，当权利遭受侵害或权利无法实现时，原则上不能自力救济，而应当诉诸公权力，请求司法机关做出于己有利的判决并强制执行。当事人违法实施自力救济，造成他人损害，可构成侵权行为并应承担相应的赔偿责任。法律之所以以公力救济为原则，原因在于自力救济泛滥可能破坏社会秩序，导致社会陷入以暴制暴的丛林状态，不利于弘扬民主法制，保证公平。故法律规定以公力救济为原则，以自力救济为例外。因此，被告单方自行清场的行为，不属于受法律保护的自力救济范畴。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十五条第一项、第九十四条第二项、第四项、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十二条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告镇江市八佰伴商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店财产损失赔偿款1015374.3元；被告镇江市八佰伴商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店经营损失赔偿款179007元；被告镇江市八佰伴商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店租金及物业管理费合计149068.83元；被告镇江市八佰伴商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将存放于地下室二层仓库的以下原告物品返还原告镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店：铁质黑色椅子45把、透明椅子10张、红色椅子8张、桌子（餐桌）27张、凳子7张、立式空调[格力KFR-120LW/(125325)NhAa-3]1台、空调外机3台、顶部空调2台、电视机2台、白色玻璃吊灯12盏、配套吊灯灯泡12只、监控5个、白色水桶1只、铁质桶1只、铁质水槽1只、黄色拖把池1个、铁质护栏3个、吧台1个、花坛2个、宝宝椅4张、塑料盆9只、铁盆1只、收银机2台、红色灯笼4只、显示屏3个、塑料透明杯34只、盘子24只、儿童碗4只、喇叭1只、路由器1只；驳回原告镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店在本案中的其他诉讼请求。案件受理费19178元、鉴定评估费用50000元，合计69272元（原告已预交），由原告负担9639元，被告镇江市八佰伴商贸有限公司负担59639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  杨 毅人民陪审员  朱龙顺人民陪审员  沈 芸二〇二〇年九月二十四日法官 助理  魏晓虹书 记 员  陈 香附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：⒈相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。⒉上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账11×××6161；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。