北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初44571号原告（反诉被告）：北京市五环空调净化工程有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡咸宁候村。法定代表人：叶全元，经理。委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：周双，男，1978年7月17日生，汉族，北京市五环空调净化工程有限公司副总经理。被告（反诉原告）：北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村。法定代表人：刘建民，社长。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司（以下简称五环工程公司）与被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社（以下简称咸宁侯村合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五环工程公司的法定代表人叶全元及该公司的委托诉讼代理人戴君，被告咸宁侯村合作社的委托诉讼代理人杨伦、程潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五环工程公司向本院提出诉讼请求：要求咸宁侯村合作社赔偿我司如下损失：1、合同解除导致的经营损失12746460元；2、停产停业损失1000万元。事实与理由：2001年3月15日，咸宁侯村合作社与我司签订《土地租赁协议》，约定咸宁侯村合作社将位于南邻铁道、西邻双桥路，北邻小寺村的十六亩（合10656平方米）土地出租给我司，租期十五年，自2001年3月1日至2016年2月28日。同年，咸宁侯村合作社在上述协议基础上，与我司签订《土地租赁协议》，该协议约定，咸宁侯村合作社将我司东边4亩加前期20亩土地出租给我司，位置为南边靠近养猪场，东边到渣土堆边，北边靠小寺村，租期为二十年，自2001年2月1日至2021年1月31日。2014年，咸宁侯村合作社在上述协议的基础上，又与我司签订《补充协议》约定，在原有20亩土地的基础上再增加7亩土地出租给我司，租期自2014年7月1日至2021年1月31日。依据上述租赁协议，我司所承租的土地用于建设房屋、车间、厂房等，并开展经营活动。协议签订后，我司在上述协议约定范围内，根据经营需要进行了较大规模的施工建设。现协议范围内共计有11617平米建筑物，包括厂房，洁净生产车间、研发化验、多功能会议厅、演播厅、办公楼、生产办公用房、冷库、医疗中心、浴室、宿舍、卫生间、锅炉房、污水处理站、变电室、深水井、道路、围墙、绿化、配电、供水、排水、蒸汽、压缩空气、工艺水管网、空调系统、排风除尘系统等等。2017年9月25日和2017年10月11日，咸宁侯村合作社两次发布通知，要求我司腾退租赁协议范围的土地，移交建筑物。我司认为，其上述行为实质为单方解除合同，属于违约行为，依据双方的上述《土地租赁协议》，我司要求其赔偿相关损失。故此，我司诉至法院。我司的第一项请求的计算依据为依据评估意见确定的地上物的现价值，第二项请求是依据集体土地停产停业的补偿规定酌情主张的。咸宁侯村合作社辩称，不同意五环工程公司的全部诉讼请求。五环工程公司违反协议，在土地上擅自修建房屋并使用，我社认为土地上所有的建筑物均是违法建设，不应当获得补偿。涉案土地是集体土地绿地性质，我社认为该合同无效。我社提出反诉。咸宁侯村合作社向本院提出如下反诉请求：1、确认双方于2001年2月1日签订的《土地租赁协议》及2014年7月签订的《补充协议》无效；2、五环工程公司立即拆除其在前述合同项下土地修建的房屋设施等地上物，腾空土地恢复原状后交付我社；3、五环工程公司支付我社涉案土地占有使用费（按照每月23770.83元的标准，自2017年1月1日至实际腾退之日止）。事实与理由：五环工程公司与我社先后于2001年2月1日签订《土地租赁协议》及2014年7月签订《补充协议》，由五环工程公司从我社租用农村集体土地。但五环工程公司未经政府主管部门审批许可，在该土地上修建房屋建筑设施，涉案土地规划用途为公共绿地，生产防护绿地，五环工程公司未经批准修建房屋建筑物，改变了土地的性质和用途，严重违反法律规定。针对咸宁侯村合作社的反诉，五环工程公司辩称，双方签订的土地租赁协议是合法有效的，不存在违反土地管理法的无效情节。我司在2001年承租土地后一直在租赁土地上修建地上物直到2006年。在城乡规划法及城乡规划条例颁布实施之前不存在违章违法建筑。关于租金，2017年，咸宁侯村合作社通知我方从租赁的土地上腾退，之后我司曾主动要求支付租金，但被拒收，故不存在拖欠租金的情况。诉前，针对其拒收租金，我方曾要求公证机关提存，但公证机关以其他理由拒绝我司的提存请求。咸宁侯村合作社给我方补偿或赔偿后，我方同意腾退。当事人围绕诉讼请求依法提交了土地租赁协议、补充协议、腾退通知、评估报告等材料。本院依法组织双方举证、质证。根据当事人陈述及经审查认定的证据材料，对于无争议的事实，本院认定如下：双方均称，咸宁侯村合作社原名称为北京市双桥农场咸宁侯村农工商合作社，后变更为北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社。2001年2月1日，五环工程公司（乙方）与咸宁侯村合作社（甲方）签订《土地租赁协议》，约定：一、甲方将五环公司东边土地约4亩加前期合同共计20亩出租给乙方，位置为：南边靠近养猪场，东边到渣土堆边，北边靠小寺村。租期为20年。二、租费自签订之日至2003年2月1日前，每年共计72000元，2003年2月1日以后，租费按每亩5000元计算，每年共计100000元，当年交清。每年分两次交付，即每年6月、12月。并在第二个五年，租金递增5%，依此类推。三、甲方权利和责任：1.甲方需拥有所出租土地所有权，方可将土地租给乙方，协助乙方办理相关手续。2.积极营造良好的投资环境，负责协调当地有关部门和村、乡群众关系。并保证今后生产道路畅通。3.合同期内如果发生国家征用土地等不可抗力事情，地上建筑物赔偿归乙方所有，土地赔偿归甲方所有。租赁期间土地税由乙方承担，由甲方代交。4.甲方督促乙方按时交纳租赁费。四、乙方权利和责任：1.乙方在租赁的土地上投资兴建的房屋，车间，厂房等不动产归乙方所有。2.在合同期内乙方拥有对所建房屋的出租权。如转让要征得甲方同意，并办理相关手续。3.乙方在租赁的土地上遵守有关法律法规有权独立经营，自主安排，业务不受干扰。五、违约责任：1.乙方违约以不动产作为抵押。2.甲方违约必须赔偿乙方在租赁土地上的全部投资及相关损失，遇到不可抗拒因素除外。本协议双方签字后生效，未尽事宜可随时订立补充协议，并具有同等法律效力。以前所定合同中止执行。六、合同期满后，乙方有优先继续租赁本土地。如不续签合同甲乙双方再协商解决。七、本合同自2001年2月1日生效到2021年1月31日止。合同履行中，双方于2014年7月1日针对上述协议签订补充协议，约定：一、经双方协商，就原协议甲方将20亩土地出租给乙方，因乙方经营需要，现新增7亩出租给乙方，自2014年7月1日至2021年1月31日止。二、土地以每亩/年25000元计算，每年共计175000元，大写：壹拾柒万伍仟元。租金每年一付。每年6月30日（租赁期限起算之日）之前一次性支付下一年度的租金（第一年为本协议生效后十日内一次性支付）。三、甲、乙双方权利、义务及所应负法律责任按补充协议正本执行。四、本补充合同协议加盖村（乡）集体经济组织公章后方为有效。本补充合同协议自双方签章之日起生效，本补充合同协议一式三份，双方各持一份，乡经管站备案一份，具有同等法律效力。经询，双方均表示，双方签订租赁协议后，咸宁侯村合作社向五环工程公司交付案涉土地时是空白地，五环工程公司承租上述土地后，在该土地上自建了厂房、车间、办公楼、附属设施等建筑物、构筑物，并注册了五环工程公司的住所地。上述案涉土地是集体土地，规划为绿地。咸宁侯村合作社在诉讼中还提交了包括上述土地在内的2001年的规划图。五环工程公司截至2020年9月16日的法庭辩论终结前仍占用土地，地上房屋及建筑物等尚未拆除，五环工程公司自2017年1月1日起未再支付咸宁侯村合作社的任何费用。双方均表示就2017年1月1日前涉案土地的使用费支付均无争议。另，双方均未向本院提交订立上述租赁协议前已经过合法审批等手续的证据。对于有争议的事实和证据，本院认定事实如下：诉讼中，五环工程公司提交了腾退通知，分别是：2017年7月10日北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村民委员会向五环工程公司发出《通知》，内容为：“管庄乡是连接北京中心城区与城市副中心的廊道，是朝阳区的东大门和城市副中心的西大门，咸宁侯村紧邻广渠路，地理位置较为特殊。为顺应首都发展新趋势，按照市、区政府关于城市副中心建设以及疏解非首都功能的指示精神，长安街延长线、朝阳路、广渠路沿线周边将建成市级景观大道，我村的非宅拆迁腾退工作刻不容缓。现正式通知于2017年8月20日前将承租用地内的全部建筑物、构筑物腾退干净，所有商户一律迁出。希望各位商户能够顾全大局，克服困难，积极配合。”2017年10月11日，北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村民委员会再次发出《通知》：“商户：根据市、区两级关于城市功能疏解和环境综合整治的指示精神，咸宁侯村的非宅属于疏解和整治范围，限期拆除。按照上级要求，即日起至2017年10月25日签订腾退补偿协议，地上建筑物移交给拆除公司拆除。如仍没有签订腾退补偿协议，将对非宅建筑进行帮拆。特此通知。”咸宁侯合作社不认可上述通知的真实性及关联性，因五环工程公司提交原件予以核对，咸宁侯合作社未提交相反证据反驳，故本院采信上述通知真实性。诉讼中，经五环工程公司申请，商双方当事人同意，本院通过摇号随机确定并委托由北京鼎春德房地产土地评估有限公司对位于案涉的27亩土地上的建筑物价值进行评估。经评估，北京鼎春德房地产土地评估有限公司于2019年4月25日作出（京）鼎（2019）（估）字第F028号房地产司法鉴定估价报告，即：估价对象为：位于北京市朝阳区管庄乡南临养猪场，东林渣土堆，北靠小寺村的27亩土地上的建筑物、构筑物及地上附着物，包括门房、车间、厂房、凉亭、花坛、树木等，根据资料，估价对象所有权人应为五环工程公司，用途为工业及配套，测量结果建筑面积共计9498.76㎡，共有62栋房屋及地上附属物，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。……根据估价人员现场查勘，估计对象所在区域的宗地形状较为规则，所在四至为：东至渣土堆；南至养猪场；西至双桥路；北至塔营北街。估价对象宗地红线内外达到“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水）。价值时点：2019年3月14日。价值类型：房屋及附属物重置成新价，即采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。估价方法：选取成本法作为本次估价的基本方法。估价结果：估价对象单价：1343元/平方米??建筑面积。估价对象总价：12746460元。本估价报告中已考虑并计算提供的已灭失部分的文件，其金额共计202798元。上述报告送达双方后，五环工程公司认可上述报告。咸宁侯村合作社认可真实性，但认为地上建筑物属于违法建筑，不应获得补偿，且报告中很多设施已灭失，不应算价值，并提出书面质询，北京鼎春德房地产土地评估有限公司针对其书面质询予以一一回复。但咸宁侯村合作社仍不认可上述报告。因其未提交相反证据证明，且上述评估过程未见违反法定程序及其他不能采用的情况，本院对上述评估报告予以采信。五环工程公司为上述评估支出评估费127464.6元。关于停产停业补偿，五环工程公司未提交证据，咸宁侯村合作社不同意支付。关于腾退，五环工程公司表示尚未腾退，并表示给予补偿后同意腾退。本院认为：关于本案双方签订的《土地租赁协议》及《补充协议》效力问题。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，涉案土地为绿地，属于非建设用地，双方均未提交证据证明取得建设用地审批手续，亦未举证证明双方订立集体土地租赁合同的其他合法审批手续，根据查明的事实，咸宁侯村合作社将涉案土地出租给五环工程公司用于非农业建设，双方签署的《土地租赁协议》及《补充协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据已查明事实，双方在订立上述协议时，涉案土地为空白地，从双方订立的协议内容看，咸宁侯村合作社出租涉案土地时对于五环工程公司将在涉案土地上用于生产并投资兴建房屋系明知，因咸宁侯村合作社作为土地的所有人、管理人或者控制人，对土地的性质较承租人而言应更为清楚，其明知涉案土地为绿地规划仍然出租，对于合同无效应当承担主要责任。现合同无效，五环工程公司在涉案土地上建造了房屋等建筑物，存在一定的损失。根据查明的事实，咸宁侯村合作社对于五环工程公司在涉案土地上建造地上物明知且同意，双方协议中，咸宁侯村合作社有配合办理相关手续的意思。本院结合双方立约时的意思表示、腾退中关于补偿的意思，并参考评估报告的意见，扣除已灭失部分价值，确定由咸宁侯村合作社补偿五环工程公司10000000元。关于停产停业损失，因无证据证明涉案土地被征收，或咸宁侯村合作社就此获取停业停产损失的补偿，五环工程公司亦未提供证据证明其损失，咸宁侯村合作社不同意赔偿。故，对五环工程公司的停业停产损失的请求，本院不予支持。关于拆除腾退。本案中，五环工程公司目前仍占用涉案土地，因双方上述协议无效，五环工程公司占用依据不存在，故应将上述协议中涉及的土地腾退，地上物拆除恢复原状后交还咸宁侯村合作社。关于占有使用费，因五环工程公司仍占用涉案土地，且在2017年1月1日后未再支付费用，故咸宁侯村合作社要求其支付占用使用费有依据，本院参照双方的约定，按照每月23000元的标准，自2017年1月1日起，支付至实际腾退并交还涉案土地之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司与被告（反诉原告）于2001年2月1日签订的《土地租赁协议》及2014年7月1日签订的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司经济损失10000000元；三、原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司于本判决生效后两个月内从上述2001年2月1日签订的《土地租赁协议》及2014年7月1日签订的《补充协议》的地块中腾退并将上述土地上修建的房屋等地上物拆除、土地恢复原状后交付被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社；四、原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社上述地块的占用使用费，按照每月23000元的标准，自二〇一七年一月一日起支付至原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司实际腾退并将上述协议所涉的土地交付至被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社之日止；五、驳回原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司的其他诉讼请求；六、被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费127464.6元，由被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社负担（北京市五环空调净化工程有限公司已预交，北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社于本判决生效后十五日内支付给付北京市五环空调净化工程有限公司）。本诉案件受理费155532元，由原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司负担73732元（已交纳），被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社负担81800元（北京市五环空调净化工程有限公司已预交，北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社于本判决生效后十五日内支付给付北京市五环空调净化工程有限公司）。反诉案件受理费7641元，由原告（反诉被告）北京市五环空调净化工程有限公司负担（北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社已预交，北京市五环空调净化工程有限公司于本判决生效后十五日内支付给付北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村经济合作社）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋晓佩审判员  张佳琪审判员  于 婷二〇二〇年九月二十三日书记员  谭嘉熹