湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9211号上诉人（原审原告）：夏斌，男，1982年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：长沙市中升物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑小区E1幢3单元506房。法定代表人：龚蓬，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人夏斌因与被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司（以下简称中升物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省雨花区人民法院（2020）湘0111民初1453号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月24日进行了询问，上诉人夏斌，被上诉人中升物业的委托诉讼代理人唐齐到庭参加询问。本案现已审理终结。夏斌上诉请求：驳回原判，发回重审或依法改判并由被告依法承担相应的赔偿责任。事实和理由：原审判决认定事实错误。被上诉人行为不是管理瑕疵，而是严重违约。被上诉人应当全面履行《前期物业管理服务协议》规定的义务，并向上诉人承担恢复原状、支付违约金和赔偿损失的责任。中升物业辩称：答辩人已经按照合同全面履行合同。被答辩人损失应当自行承担，上诉人车辆被砸，与答辩人没有关联。夏斌向一审法院起诉请求:1、判令中升物业全面履行《前期物业管理服务协议》规定义务，确保小区各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患；2、判令中升物业立即对原告房屋渗水外墙进行修缮并消除因外墙渗水给房内造成的影响；3、判令中升物业赔偿原告直接经济损失4750元；4、判令中升物业支付违约金2000元；5、判令中升物业承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：夏斌系长沙市天凯东苑小区15栋1604房业主，中升物业系该小区物业服务单位。2011年3月16日，夏斌（乙方）与中升物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指涉案房屋出售之日起至业主委员会于物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；乙方所购房屋为15栋1604房，建筑面积为77.16平方米，性质为住宅；物业管理费标准为每平方米每月1.3元，物业管理费按月交纳，每月10号为当月物业管理费交纳截止日；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；物业服务质量达到房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按期交费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照拖欠总额的千分之三交纳违约金；协议还对专项资金的管理及使用、保险等其他事项进行了约定。协议签订后，夏斌车辆在涉案小区内于2017年前后被砸，夏斌为此产生维修费若干。夏斌认为，中升物业对车辆被砸事件负有责任，房屋渗水问题也没有解决，物业服务差、小区公共设施设备运行不畅、环境差，故未按时交纳物业费。中升物业催收无果后，曾对夏斌提起过诉讼。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。案件审理过程中，夏斌陈述称，诉请升物业支付违约金2000元，系按照应交物业费的千分之三标准，从中升物业违约即2012年5月起计算至立案之日。中升物业陈述称，涉案小区确属不能正常运行的电梯有两台，因费用较高无力垫付，计划启动维修资金进行维修，但很多业主不签字导致审批无法通过。中升物业还陈述称，夏斌车辆被砸系第三人所为，无法找到直接责任人导致夏斌损失，中升物业对此不应承担责任。一审法院认为,当事人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。夏斌诉请被告全面履行该协议义务，确保小区设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患，上述义务系中升物业的当然合同义务，无须判决履行。夏斌诉请中升物业对其房屋外墙进行修缮并消除因外墙渗水对房内造成的影响，该项请求涉及房屋质量问题，非物业服务范畴所能单独彻底解决，故依法不予支持。夏斌诉请中升物业赔偿车辆被砸的经济损失4750元，但所举证据不能证明中升物业对此存在过错，无法认定该事件发生系因中升物业违反合同义务所致，依法不予支持。夏斌诉请中升物业支付违约金2000元，虽中升物业服务质量存在瑕疵，但夏斌该项请求缺乏合同依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回夏斌的诉讼请求。受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由夏斌负担。本院二审期间,上诉人向本院提交了《关于加快落实天凯东苑小区物业提质达标》、聊天记录截图、照片，拟证明被上诉人提供的物业服务不达标，小区脏、乱、差，消防设备不合格。经审查，上述证据能够证明被上诉人物业服务存在瑕疵，采纳为本案证据。另据本院（2020）湘01民终9390号、9391号、9392号生效裁判文书查明，《华云社区居民议事会记录》记载，中升物业天凯东苑小区项目主任刘诚陈述：“环境问题：前期与代表进行了沟通，已在逐项逐步整改；安全问题：电动车充电：继续与派出所、社区共同开展专项整治（剪线、劝导）；停车位不足的问题，在保证安全的前提下，与开发公司商量地下车库是否能开辟停放场地；消防设施：之前每层配置灭火器，因偷盗而未重配（现1、7、10楼均有），仓库中有存放；消防水随时确保有水；电梯故障：维保、检测中；故障频发，保证及时维修；停摆电梯因业主不同意动用维修基金维修而暂无法修复”等。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：中升物业公司是否存在违反物业管理服务协议的违约行为及其是否应该承担相应的违约责任。本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条约定，“甲方（中升物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（夏斌）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”。本案中，夏斌提交的证据能证明中升物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在瑕疵，但并不能证明其因此产生实际损失。故夏斌主张中升物业公司承担损失或违约金，无事实基础，本院不予支持。夏斌主张中升物业公司应按照应交物业费千分之三的标准，从中升物业公司违约日即2012年5月起，计算至立案之日的违约金，无合同依据，本院不予支持。夏斌主张中升物业公司对渗水外墙进行修缮并消除渗水对房内造成的影响，但并未提交证据证明中升物业公司拖延履行合同义务，导致房屋过质保期、未能解决渗水问题，故对夏斌的该项主张不予支持。夏斌主张中升物业公司赔偿其车辆被砸的损失，但并未提交证据证明中升物业公司对其车辆被砸的损失存在过错，故对夏斌的该项主张不予支持。综上所述，上诉人夏斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人夏斌负担。本判决为终审判决。审  判  长  左 武审  判  员  蔡 晓审  判  员  闵俊伟二〇二〇年九月二十一日法官助理田露书记员（兼）  田 露附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。