山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8879号 上诉人(原审原告)：孙奇茂，男，1967年6月16日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李凤，胶州立丰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘鹏，胶州立丰法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：赵凯，男，1988年6月29日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：曲华强，山东广桥律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人)：胶州市乐当家房产信息服务部，住所地山东省胶州市徐州路1号网点1-2层。 经营者：朱秀美，经理。 委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。 上诉人孙奇茂因与被上诉人赵凯、胶州市乐当家房产信息服务部（以下简称乐当家信息部）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙奇茂的委托诉讼代理人李凤、刘鹏，被上诉人赵凯的委托诉讼代理人曲华强，被上诉人乐当家信息部的委托诉讼代理人丁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙奇茂上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、撤销孙奇茂与赵凯于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》；2、赵凯返还给孙奇茂购房款603000元；3、赵凯支付违约金271000元（暂计算至2019年8月21日）或发回重审；二、一、二审诉讼费用由赵凯负担。事实和理由：一审判决驳回孙奇茂的诉讼请求认定事实错误，适用法律不当，依法应撤销并改判或发回重审。一、一审判决认定事实不清，适应法律错误，依法应当撤销原判，改判或发回重审。1、赵凯及乐当家信息部在签订房屋买卖合同时，应遵循诚实守信的原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。按日常生活经验，房屋为顶层，必然会使房屋的价值下降，对于房屋出售价格、购房者居住的舒适度等必然产生实质性影响，从而影响孙奇茂的缔约基础，属于赵凯及乐当家信息部必需要披露的重要信息，乐当家信息部作为专业的中介机构具有专业的房屋买卖经验对于房屋为顶楼对购房者产生的影响是明知的。本案中，赵凯及乐当家信息部将涉案房屋出售时未告知孙奇茂，并以非顶楼的价格出售给孙奇茂，明显违反了诚实守信的原则。2、赵凯及乐当家信息部未向孙奇茂提供涉案房屋所有权证明等材料，且涉案房屋所有权证中房屋登记产权人并非赵凯，赵凯及乐当家信息部在出售涉案房屋时存在隐瞒房屋登记产权人真实信息的行为。庭审中赵凯提交的案外人李某名下的房屋权属证书的取得时间是2017年，根据相关规定取得未满5年房屋不能买卖，若在签订合同时赵凯及乐当家信息部告知孙奇茂房屋权利人并非赵凯且房屋权属证书取得时间未满5年不能买卖等情形，孙奇茂是不会购买涉案房屋的。3、赵凯及乐当家信息部未尽到将涉案房屋为顶楼、赵凯非涉案房屋登记产权人、产权证明取得不满5年涉案房屋不符合买卖条件等事项告知给孙奇茂的披露义务，致使孙奇茂陷于错误，孙奇茂在签订合同时存在重大误解，在不知情的情况下签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，赵凯及乐当家信息部的行为构成欺诈，根据我国《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”。二、李某的房产证在购房过程中孙奇茂一直未见过，在庭审中赵凯提交了李某的房产证，但房产证所显示的总层数为25层，涉案房屋的所在层为22层，涉案房屋是顶楼这一事实乐当家信息部和赵凯是故意隐瞒的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求改判支持孙奇茂的上诉请求。 赵凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 乐当家信息部辩称，乐当家信息部仅提供居间服务，孙奇茂与赵凯纠纷与乐当家信息部无关。乐当家信息部在履行居间服务时从未有过隐瞒行为。 孙奇茂向一审法院提出诉讼请求：1.解除孙奇茂、赵凯于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》；2.赵凯返还孙奇茂购房款603000元，并支付违约金3000元；3.诉讼费由赵凯承担。后孙奇茂增加诉讼请求，要求赵凯支付违约金共268000元（1340000元×20%）。最后一次庭审中，孙奇茂变更诉讼请求为：要求撤销孙奇茂、赵凯签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》。 一审法院认定事实：1.2019年3月31日，孙奇茂（乙方）、赵凯（甲方）签订《房屋买卖合同》一份。约定：第一条甲方所售房屋位于胶州市车位。成交价格为1340000元；第二条该房屋所有权证号为：鲁（2017）胶州市不动产权第xxxxxx号；第三条成交价格壹佰叁拾肆万元整，具体付款方式及期限的约定见补充协议；第四条甲方应当保证该房屋没有任何纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；甲方应当保证已如实陈述房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋；第五条甲方应当在过户当日内将房屋交付给乙方；第七条甲方如将该房屋出卖给乐当家信息部，导致乙方不能取得该房屋所有权的，乙方有权解除合同；第九条权属转移登记，双方同意约定于2019年8月1日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。另外双方对逾期付款及逾期交房的违约责任、税费负担、争议解决等内容进行了详细约定。涉案房屋的实际产权人为李某。 2.同日，孙奇茂（乙方）、赵凯（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定了具体付款方式及时限：（1）乙方于2019年3月31日向甲方支付购房定金人民币贰拾伍万元整（250000元），自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金，甲方不再另行出具收条，购房定金留存居间方托管。（2）甲方过户之前留存人民币壹万元于居间方作为房屋交接保证金，该保证金应于甲方和乙方办理完毕房屋交界及户口迁出后3日内，由居间方支付甲方。（3）乙方于2019年4月10日前支付给甲方购房首付款人民币叁拾伍万元。（4）剩余购房款柒拾肆万元，乙方于过户当日以银行转账的方式支付。 3.2019年3月31日，孙奇茂支付购房款250000元，4月16日，孙奇茂分两次支付购房款共353000元。孙奇茂共支付购房款603000元。孙奇茂称，孙奇茂是按照中介的催款进度付的款。 4.关于购房过程。孙奇茂称，2019年3月乐当家信息部处 工作人员张秀花、张菲菲（音）和孙奇茂共同到涉案房屋现场查看。2019年3月31日孙奇茂和其配偶，在张秀花、张菲菲（音）的陪同下与赵凯签订合同。签订合同当天支付房款25万元，2019年4月16日支付两笔款项。后来孙奇茂家里人一起又去现场看合同约定房屋，发现涉案房屋为顶层。因此，与中介交涉，中介称不知道房屋为顶楼，中介称赵凯也不知道为顶楼。赵凯称，签订合同时，李某、孙奇茂夫妻二人、中介、赵凯均在场，李某当场书写声明认可由赵凯签订房屋买卖合同及补充协议，李某配合办理房屋过户手续，孙奇茂应对涉案房屋登记在李某名下是明知的。赵凯面对面回答了孙奇茂的所有问题，并在乐当家信息部的见证下签订了合同；整个交易过程中，孙奇茂、赵凯并未直接联系，均是通过本案乐当家信息部进行联系的，孙奇茂在签订合同之前现场看过涉案房屋，对房屋为顶层应该了解。乐当家信息部称，孙奇茂到现场实地查看过涉案房屋，孙奇茂主张的电梯间楼层数是开发商和相关主管部门设置与乐当家信息部无关，孙奇茂对于购房楼层没有提出特殊要求，孙奇茂、赵凯签订合同时李某也在现场，赵凯和李某同意出售房屋，至于李某为何授权赵凯中介不清楚。 4.关于孙奇茂的诉讼请求。孙奇茂2019年4月16日付完第二笔购房款后，于2019年4月23日向一审法院提出诉讼要求解除合同。孙奇茂认为赵凯违约的依据：赵凯隐瞒涉案房屋为顶楼致使孙奇茂产生重大误解，且赵凯并非涉案房屋的实际产权人。在2020年4月16日庭审中，经一审法院释明，孙奇茂坚持变更诉讼请求为：要求撤销孙奇茂、赵凯签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》。孙奇茂要求撤销的理由为：孙奇茂和乐当家信息部去现场勘验房产时，电梯间楼层最高数不是本案孙奇茂购买的楼层数，孙奇茂认为购买的不是楼顶。但是由于第三方和赵凯隐瞒了涉案房屋的真实情况，致使孙奇茂做出了买房的错误判断，所以孙奇茂认为赵凯和第三方存在欺诈情况。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循信用原则，秉持诚实，恪守承诺。孙奇茂与赵凯签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋实际产权人亦认可孙奇茂、赵凯签订的合同及协议，为有效合同，双方当事人应全面履行合同。 本案争议的焦点为孙奇茂签署的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》是否存在欺诈而撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。本案中，（1）孙奇茂主张赵凯、乐当家信息部隐瞒房屋为顶楼的真实情况，致使其作出错误的意思表示，但孙奇茂并未举证证明赵凯或乐当家信息部对涉案房屋为顶楼有虚假陈述或故意隐瞒的情形，亦无证据证明孙奇茂在签合同时对涉案房屋非顶楼与赵凯或乐当家信息部进行过约定或向赵凯或乐当家信息部提出过该要求；（2）孙奇茂所进行的房屋购买系重大交易，其对此应尽审慎的注意义务，作为完全民事行为能力人其对自己所实施的民事法律行为应当承担相应的风险和后果。孙奇茂在签订涉案合同及协议前与乐当家信息部到涉案房屋进行了实地查看，孙奇茂在实地看房后，通过乐当家信息部乐当家信息部与赵凯就涉案房屋签订了房屋买卖合同及补充协议；合同及协议就涉案房屋的位置、产权情况、成交价格、付款方式、各方义务、违约责任等内容进行了详细约定。从合同、协议的相关约定看，孙奇茂并未就购买房屋非顶楼进行过约定，赵凯和乐当家信息部亦无隐瞒涉案房屋相关情况的情形。（3）对于涉案房屋的坐落位置、是否是顶层等情况，均系一般人所能观察到的情况，孙奇茂在签订合同前不仅可以通过乐当家信息部现场查看房屋情况，亦可以自行对房屋位置、周围环境等情况进行实地查看，孙奇茂在合同部分履行后，主张赵凯或乐当家信息部隐瞒涉案房屋理由主张撤销合同，于法无据，一审法院不予支持。 综上，当事人均认可《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的真实性，属各方当事人真实意思表示，孙奇茂主张涉案合同及协议存在欺诈情形，但并无就自己的主张提交充分证据证明，故对于孙奇茂主张撤销涉案《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。 孙奇茂主张撤销《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》后，要求赵凯返还购房款并支付违约金。由于孙奇茂要求撤销合同的主张不能成立，故孙奇茂要求赵凯返还购房款和支付违约金的主张不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第一百三十二条、第一百四十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回孙奇茂的诉讼请求。案件受理费12510元，由孙奇茂负担。 本院二审期间，赵凯申请证人李某、姚某出庭作证，以证实涉案房屋所有权人李某同意委托赵凯代为出售涉案房屋。证人李某出庭证实，其欠赵凯的钱，几年前其将涉案房屋抵顶给赵凯；孙奇茂与赵凯签订涉案房屋买卖合同时证人在现场，中介没让证人在买卖合同上签字，证人就没签字；其公证委托姚某全权办理涉案房屋出售事宜；一审中赵凯提交的关于李某付清全部房款、同意赵凯将房屋出售给孙奇茂并承诺随时配合将房屋过户到孙奇茂名下的声明是证人本人签字。证人姚某出庭证实，赵凯是证人的同事，那段时间赵凯很忙，赵凯让证人帮助他过户给孙奇茂；有公证委托的事；李某与赵凯有债权债务关系，李某就将房屋顶给了赵凯；李某、赵凯、证人、孙奇茂夫妻在乐当家信息部签订的房屋买卖合同；签订合同之前没有和孙奇茂一起去看过房子，证人不清楚房子是顶楼。 孙奇茂质证称，证人李某没有出示房屋抵账协议，对抵账事实无法确认，而且证人将房屋抵给赵凯，赵凯没有取得房屋产权证，赵凯又将房屋卖给孙奇茂逃避了部分税费。姚某的陈述和公证授权与录音中的很多问题自相矛盾。 赵凯质证称，认可李某、姚某的证人证言。 乐当家信息部质证称，认可李某、姚某的证人证言。 经本院审理查明，二审中，乐当家信息部当场提交涉案房屋的房产证原件。孙奇茂称，房产证上显示的楼层总层数是25层，房屋所在楼层是22层。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，孙奇茂主张赵凯、乐当家信息部隐瞒与订立涉案合同的重要事实、提供虚假情况，赵凯、乐当家信息部未告知孙奇茂涉案房屋为顶楼，房屋产权人并非赵凯，未告知孙奇茂涉案房屋权属证书取得未满五年等情况，不符合房屋买卖条件，孙奇茂以此为由要求撤销双方签订的涉案房屋买卖合同及补充协议、由赵凯承担违约责任。赵凯、乐当家信息部对此不予认可。对此，本院审查认为，孙奇茂未提交证据证明其在与赵凯、乐当家信息部沟通时明确表示不想购买顶楼，双方签订的涉案房屋买卖合同及补充协议中未约定孙奇茂购买的房屋不能是顶楼，无有效证据显示孙奇茂关于当时其要求不购买顶楼及涉案房屋取得权属证书必须满五年的意思表示已有效传达给赵凯、乐当家信息部。赵凯并非涉案房屋所有权人，但赵凯提交的李某、姚某的证人证言、李某委托姚某代为出售涉案房屋的公证书、李某的声明等证据能够相互印证，签订涉案房屋买卖合同时房屋所有权人李某在场，李某同意赵凯代为出售涉案房屋并表示愿意配合办理房屋过户手续，孙奇茂与赵凯签订的涉案房屋买卖合同及补充协议因房屋所有权人的追认而予以效力补正，涉案房屋买卖合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合以上分析，孙奇茂提交的证据不足以证明涉案房屋买卖合同及补充协议存在可以撤销的法定情形，亦无证据显示赵凯在本案中存在违约情形，孙奇茂要求撤销涉案合同及协议，并主张违约责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人孙奇茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12510元，由上诉人孙奇茂负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英