上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6651号上诉人（原审被告）：上海数远医疗科技有限公司，住所地上海市浦东新区芙蓉花路500弄10号302室。法定代表人：JIMZBLU，执行董事。委托诉讼代理人：陆夏岩，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海国际医学园区联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区康桥工业区康士路17号301室。法定代表人：周永刚，董事长。委托诉讼代理人：邹梦涵，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海数远医疗科技有限公司（以下简称数远公司）因与被上诉人上海国际医学园区联合发展有限公司（以下简称医学园区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人数远公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为数远公司无需支付被上诉人医学园区公司房屋租金；撤销一审判决第三项，改判为数远公司无需支付医学园区公司违约金。事实与理由：数远公司在医学园区公司承诺可申请政府补贴、房租减免和引入投资等一系列优惠政策的前提下，与园区签署了三份具有法律效力的《租赁协议》，三份协议均有明确的签署日期、租赁面积和租金金额并同时载明了“为了扶持园区入驻企业发展，免除该企业租金”的条款。一审判决不应当认定上述《租赁协议》仅为应付办理工商登记之用。医学园区公司误导数远公司于2017年9月签署了不具有法律效力的《房屋租赁合同》。按照医学园区的说法，签署该租赁合同的目的是为了向政府申请补贴，出于对医学园区公司的信任，数远公司基于向政府申请补贴的目的签署了《房屋租赁合同》，但之后发现该合同存在诸多严重瑕疵，且合同中约定的租赁面积与产证面积不符。本案同一租赁部位先后出现四份主体、内容均不同的租赁合同，医学园区公司对此无合理解释，一审法院未详加审查，简单机械运用禁止反言规则加重数远公司的举证责任，适用法律错误。被上诉人医学园区公司辩称，不同意上诉人数远公司的上诉请求。数远公司的上诉请求无事实依据，所谓的减租和免租政策并不存在，数远公司在筹备期签订的《租赁协议》仅是为了新设公司使用，其在获得营业执照和公章后，盖章确认的《房屋租赁合同》为正式合同，替代了原《租赁协议》。之所以本案出现三份《租赁协议》，完全是由数远公司一手安排。上海A有限公司（以下简称A公司）原先已在园区注册并拿到了补贴，为了继续申请补贴，就新设立两家公司承租房屋，实际上数远公司与A公司、上海B有限公司（以下简称B公司）为三家公司一套班子。三份《租赁协议》没有实际履行，仅是为了办理工商登记之用。一审法院认定事实清楚，适用禁止反言规则正确，请求二审驳回上诉，维持原判。2019年9月，医学园区公司向一审法院起诉请求判令：1.解除医学园区公司与数远公司签订的序号为QYLYXZL172017的房屋租赁合同；2.数远公司支付医学园区公司2017年11月1日至2019年6月30日的欠付租金人民币960,756元；3.数远公司支付逾期付款违约金暂计347,649.76元（以144,133元为基数，分别从2017年10月21日、2018年1月21日、2018年4月20日、2018年7月21日、2018年10月21日、2019年1月21日、2019年4月20日起算，按照每日千分之一的标准，计算至判决生效之日）；4.数远公司支付房屋占有使用费233,740.10元（自2019年7月1日起计算至2019年9月12日止，按照日租金1,579.325元的2倍标准计算）；5.数远公司支付医学园区公司律师费2万元。一审法院认定事实：医学园区公司系上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号、垃圾房、车库房屋的所有权人。2017年4月30日，医学园区公司（甲方）与A公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意租赁给乙方浦东新区XX路XX弄XX号XX室，总建筑面积89.76平方米，月租金5,500元，乙方应于每季度第一个月的前7个工作日内向甲方缴纳该季度的房租。为了扶持园区内入驻企业发展，免除该企业租金。本协议的租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止。2017年5月1日，医学园区公司（甲方）与数远公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意租赁给乙方浦东新区XX路XX弄XX号XX室，总建筑面积333.14平方米，月租金20,266元，乙方应于每季度第一个月的前7个工作日内向甲方缴纳该季度的房租。为了扶持园区内入驻企业发展，免除该企业租金。本协议的租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，自本协议生效之日起计算。协议落款处乙方代表处由徐某签名，未盖数远公司公章。医学园区公司、数远公司均表示，徐某系数远公司筹备期间的员工。医学园区公司表示，该份合同系注册数远公司而作为工商登记之用。数远公司表示，该份合同系医学园区公司、数远公司之间真实履约的合同。2017年12月1日，医学园区公司（甲方）与B公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意租赁给乙方浦东新区XX路XX弄XX号XX室，总建筑面积140.99平方米，月租金10,000元，乙方应于每季度第一个月的前7个工作日内向甲方缴纳该季度的房租。为了扶持园区内入驻企业发展，免除该企业租金。本协议的租赁期限自2017年12月1日至2020年12月31日止。落款处乙方未盖公章，由余某在代表栏签名。同年，医学园区公司（甲方）与数远公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同登记序号为Q/YL-YX-ZL-17-2017，约定甲方向乙方出租上海市上海国际医学园区XX路XX弄XX号三层房屋，双方确认该房屋实测建筑面积631.73平方米，不再异议，作为乙方项目经营的场所。若乙方接受交付则视为乙方认可租赁房屋的计租面积符合合同约定。乙方保证在该房屋内合法经营以及将自行办理并及时取得基于该房屋内从事经营活动所必需的行政主管部门登记、备案、行政许可（包括但不限于工商、卫生、环保、消防、文化、公安等）。乙方向甲方租赁本合同所定租赁房屋，租期为36个月，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。甲方应于收到乙方支付的履约保证金十五天内正式向乙方开具《入户通知书》，将租赁房屋交付乙方使用。租金标准为每天每建筑平方米2.5元，每三个月支付一次，先付后用，乙方应于本合同签订后15天内，向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金，其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。本合同生效后十五日内，乙方支付两个月租金96,075.60元作为租赁保证金。乙方理解并承认，甲方同意出租该房屋给乙方的前提，是乙方在上海国际医学园区内办理工商注册登记。如乙方尚未注册于上海国际医学园区内，则应于本合同签订后60日内将注册地迁到上海国际医学园区内（以乙方营业执照上的“住所”载明为准）。如乙方未能在上述期限内注册到上海国际医学园区，或乙方在租期内将住所转移出上海国际医学园区，则甲方有权单方面解除本合同，并按照合同约定租金标准的130%收取租金，甲方不承担任何责任，乙方承担由此造成的一切损失。除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……未按期支付租金及其他费用。乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其他费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。医学园区公司表示，数远公司法定代表人于2017年5月签署了该份合同，数远公司注册完毕后，于2017年8月底在合同上盖章。数远公司表示，对法定代表人的签名予以认可，公章是在2017年9月份以后补盖的。数远公司还认为，该份合同是医学园区公司提供的格式合同，签约时数远公司已经实际入驻并装修完毕，签约目的是为了退还数远公司部分租金。关于数远公司法定代表人何时签订上述合同，数远公司未作说明。2017年7月，A公司支付医学园区公司保证金96,075.60元及三个月房租144,113.41元。医学园区公司、数远公司一致认为，该笔款项系数远公司支付医学园区公司的费用。之后数远公司未再付款。2018年9月4日、2018年11月27日、2018年12月7日、2018年12月18日，医学园区公司四次发函数远公司，催讨租金。2019年4月15日，数远公司向医学园区公司出具《退租告知函》，表示：“数远公司作为上海国际医学园区孵化企业入住该园区，并于2017年8月1日与贵司签署房屋租赁合同（合同登记序号：Q/YL-YX-ZL-17-2017），承租贵司位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX层作为数远经营场所，但由于我公司入住园区后园区房租补贴政策出现变化，导致数远公司无法获得相应的孵化器补贴，且目前数远公司资金困难，故无法继续承租该处房屋，现特告知贵司自2019年4月16日起我司对该处房屋不再承租，我司将确保承租房屋的完整性，并确保至少保持租赁前的房屋状态。望贵司能理解我司目前的实际经营困难状况，并能同意我司退租该处房屋。对于欠缴房租我司将与贵司另行协商，并愿意积极处理欠缴的费用，我司将根据双方协商后的情况提出一份合理可行的还款计划。”为本案诉讼，医学园区公司聘请律师，花费律师费2万元。数远公司提供上海“千人计划”引进人才证明，载明数远公司法定代表人卢正斌2016年入选第五年上海“千人计划”引进人才。医学园区公司对卢正斌为数远公司法定代表人JIMZBLU的关联性不予认可，并认为与本案无关。一审另查明，2017年8月28日，数远公司经核准成立。一审审理中，关于签约过程，医学园区公司表示，当时招商引资，数远公司法定代表人JIMZBLU与案外人陈某一并到医学园区公司处商谈，表示欲将A公司迁往上海国际医学园区内，根据当时的财政政策，只有新设立公司，才能获得相应补贴。所以医学园区公司将系争房屋拆分三个部位，分别与三个公司签订租赁合同，供工商登记之用。数远公司表示，数远公司法定代表人JIMZBLU原先已经在别处经营A公司，当时医学园区公司招商引资，将医学人才引入园区进行孵化，同时有优惠条件，比如减租、免租，如果A公司也迁往园区的话，还有更多优惠，于是JIMZBLU承租系争房屋，设立数远公司公司，并将A公司迁入园区内。关于补贴，医学园区公司表示，上海市及浦东新区每年都有财政补贴的政策文件，数远公司提出申请，如果符合条件，上海市或浦东新区财政对数远公司缴纳的税收和租金予以部分返还。医学园区公司提供相应指导工作。数远公司表示，医学园区公司先收取租金，再向政府申请补贴，返还给数远公司，这样一来一去，达到免租的效果。所以数远公司配合签订了《房屋租赁合同》，支付租金和押金。关于租赁面积，医学园区公司、数远公司均表示，医学园区公司交付的房屋为3层整层，包括301室、302室、303室。数远公司表示，三份《租赁协议》约定的租赁面积及附属产权证标注的三间房屋面积之和为568.39平方米。医学园区公司表示，三份《租赁协议》约定的房屋面积为三个房间分拆的面积，并非整层面积，租赁面积应以《房屋租赁合同》约定为准。关于合同解除时间，医学园区公司表示，2019年6月30日双方曾经口头磋商过，但未达成一致，具体时间由法院认定。数远公司表示，合同解除时间由法院认定。关于房屋返还，医学园区公司表示，数远公司于2019年9月12日迁出系争房屋。数远公司则称，数远公司、A公司、B公司均于2019年9月11日搬离系争房屋。关于租赁保证金，医学园区公司表示，抵扣数远公司欠付的租金。关于违约金，数远公司表示，合同约定的标准过高，请求法院予以调低。一审法院认为，本案争议焦点之一在于，医学园区公司、数远公司实际履约的是《房屋租赁合同》（合同登记序号为Q/YL-YX-ZL-17-2017）还是2017年5月1日的《租赁协议》。本案中，医学园区公司、数远公司确实在同一租赁时段签订过两份不同内容的租赁合同，法院综合考虑签约目的以及实际履行情况等因素予以判定。医学园区公司对与数远公司及数远公司关联公司签订三份《租赁协议》解释为办理工商登记之用，与数远公司及数远公司关联公司在租赁期内实际使用房屋的说法可以互相印证。反观数远公司，首先，对其法定代表人签署《房屋租赁合同》的时间语焉不详，未作明确回答，对此，数远公司应承担不利的法律后果。其次，数远公司按照《房屋租赁合同》约定的标准交纳了首期三个月租金及相当于两个月租金标准的租赁保证金，并自认于2017年9月补盖公司公章，说明当时数远公司对《房屋租赁合同》并无异议。再次，数远公司审理中提出的“房租优惠政策即将交纳的租金50%退还数远公司”、“签订《房屋租赁合同》目的是为了退还数远公司部分租金”与《租赁协议》约定的免租并不相符，而数远公司对补贴的理解为“医学园区公司先收取租金，再向政府申请补贴，返还给数远公司，这样一来一去，达到免租的效果”与数远公司上述说法亦存在矛盾，说明医学园区公司、数远公司签订《房屋租赁合同》、《租赁协议》的目的并非如数远公司所言。最后，2019年4月15日数远公司向医学园区公司出具《退租告知函》中明确表示系因其经营困难，申请退租，并愿意积极处理欠缴的费用，意味着数远公司承认存在欠付费用的事实。综上，根据禁止反言规则，数远公司在本案中以《租赁协议》作为抗辩，拒绝承认《房屋租赁合同》实际履行，有违诚信，法院难以采纳，医学园区公司、数远公司实际履行的应为《房屋租赁合同》。本案争议焦点之二在于,数远公司的租赁面积。医学园区公司、数远公司实际履约的系《房屋租赁合同》，该份合同明确约定房屋租赁面积为631.73平方米，数远公司接收房屋后未提出异议，根据合同约定，应视为数远公司认可。另外，《房屋租赁合同》约定的两个月标准的租赁保证金系根据631.73平方米乘以单价计算得出，数远公司据此标准支付了租赁保证金及三个月租金，亦可认为数远公司当时对租赁面积并无异议。故法院以《房屋租赁合同》约定的631.73平方米认定租赁面积。数远公司未按约支付租金，医学园区公司请求确认双方合同解除，于法有据，法院予以支持。因医学园区公司未向数远公司发送过解除通知，故法院以数远公司实际搬离，医学园区公司收回系争房屋之日作为合同解除之日。数远公司提出其于2019年9月11日搬离，但未提供相应证据，法院不予采信。医学园区公司自认数远公司搬离时间为2019年9月12日，法院可予照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。医学园区公司要求数远公司支付截至2019年9月12日的租金及房屋使用费，因法院已认定《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除，故此前产生的均为租金，法院对医学园区公司该项诉请予以调整，判令数远公司向医学园区公司支付自2017年11月1日至2019年9月12日止的租金。鉴于数远公司逾期支付租金，已经构成违约，根据约定，应承担相应的违约责任，数远公司抗辩合同约定的违约金标准过高，请求法院调低。法院认为，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，本案中，数远公司并未提供证据佐证其该项主张，法院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等因素，认定合同约定的违约金标准并未明显过高，可予遵照。但医学园区公司主张的违约金起算日期与《房屋租赁合同》约定不符，法院依法予以调整。医学园区公司要求数远公司支付律师费2万元，并无合同依据，且法院已经支持医学园区公司违约金的相关诉请，足以弥补医学园区公司损失，故法院难再支持医学园区公司该项诉请。医学园区公司提出数远公司交纳的租赁保证金抵扣应付租金，于法不悖，法院可予准许。一审法院审理后,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○二○年四月三十日作出判决：一、确认上海国际医学园区联合发展有限公司与上海数远医疗科技有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、上海数远医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国际医学园区联合发展有限公司租金（自2017年11月1日至2019年9月12日，按照每月48,037.80元的标准计算，扣减上海数远医疗科技有限公司交纳的96,075.60元租赁保证金）；三、上海数远医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国际医学园区联合发展有限公司违约金（以144,133元为基数，分别从2017年10月23日、2018年1月23日、2018年4月22日、2018年7月23日、2018年10月23日、2019年1月23日、2019年4月22日起，均按照每日千分之一的标准，计算至判决生效之日）；四、驳回上海国际医学园区联合发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,695元，由上海国际医学园区联合发展有限公司负担1,255元，上海数远医疗科技有限公司负担17,440元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人数远公司提供：A公司的付款单一份，欲证明2017年7月19日A公司向医学园区公司支付三个月房租和保证金时，没有租赁合同和发票。被上诉人医学园区公司质证意见：对付款单真实性认可，对证明目的不认可，该证据在一审已经过质证。经审查，本院认为，付款单在一审程序已经过当事人举证、质证，不属于二审新证据。医学园区公司提供：一、申请书，欲证明数远公司与B公司自行向医学园区公司申请将租赁场地分拆承租，且承认总面积为631.73平方米；二、回款凭证，欲证明数远公司的母公司A公司在签订房屋租赁合同后，正常向医学园区公司支付租金，数远公司与A公司均知晓A公司与医学园区公司于2017年4月签订的租赁协议仅为工商登记注册使用，相关条款不是双方真实意思表示；三、联合发展发票签收登记表、门禁系统使用申请表，欲证明数远公司的工作人员已在医学园区公司处领取了2018年1月至3月、2018年10月至12月的房屋租金发票；四、专项资金项目申报指南、科技企业孵化器管理办法，欲证明数远公司所谓的政府补贴应按照实际发生的房租金额50%计算，与数远公司主张的免除租金相矛盾，数远公司为满足申请补贴的条件，将系争房屋拆分并签订多份用于工商注册的专用合同。数远公司质证意见：一、申请书为复印件，对该复印件的真实性有异议，申请书没有落款日期且涉及B公司，故对该证据关联性、合法性均不认可；二、对回款凭证真实性认可，但凭证载明的付款人是A公司，与本案缺乏关联性；三、对联合发展发票签收登记表、门禁系统使用申请表真实性认可，但该证据发生在2018年以后，与本案无关；四、对规范性文件的真实性无法确认。经审查，数远公司对证据二、三的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据一、四的内容与本案无关，本院不作认定。本案审理过程中，医学园区公司向本院提交申请，表示其注意到一审判决主文中存在笔误以及计算问题，自愿将一审判决主文第三项的内容调整为“数远公司应于一审判决生效之日起十日内支付医学园区公司违约金（以144,113元为基数，分别从2017年10月23日、2018年1月23日、2018年4月22日、2018年7月23日、2018年10月23日、2019年1月23日、2019年4月22日起，均按照每日万分之五的标准，计算至一审判决生效之日）”。本院认为，本案争议焦点为双方实际履行的为2017年5月签订的《租赁协议》还是之后签订的《房屋租赁合同》（合同登记序号为Q/YL-YX-ZL-17-2017）。上诉人数远公司认为双方应当按照在先签订的《租赁协议》履行，而《房屋租赁合同》仅为向政府申请补贴而与被上诉人医学园区公司签订，医学园区公司认为《租赁协议》仅为办理工商登记注册使用，双方实际履行的为签署在后的《房屋租赁合同》。对此，本院注意到，本案双方签订《租赁协议》时，数远公司尚未成立，且数远公司成立之后，对《房屋租赁合同》进行盖章确认，结合公司登记注册时确实需要提供住所的事实，医学园区公司关于《租赁协议》为办理工商登记所需而签订，具有可信度。《房屋租赁合同》对系争房屋的租金标准、租赁保证金的支付进行约定，数远公司亦按约支付首期租金与租赁保证金，表明双方实际履行的即为《房屋租赁合同》。何况，在数远公司逾期不付租金而医学园区公司向其催讨之后，数远公司在《退租告知函》中明确表示对拖欠租金的事实予以认可，并且愿意积极处理欠缴的费用。因此，本院有理由认定双方实际履行的为签订在后的《房屋租赁合同》。至于租赁面积，因双方在《房屋租赁合同》中明确建筑面积631.73平方米并约定数远公司接受交付则视为其认可租赁房屋的计租面积，数远公司早已入驻系争房屋，未有证据显示其在租赁期内曾经对计租面积提出异议，现数远公司以租赁面积与产证面积不符为由对计租面积提出异议，本院不予采信。数远公司未能按约支付租金，其行为构成违约，医学园区公司有权主张解除《房屋租赁合同》并追究数远公司的违约责任。一审法院对合同解除后，数远公司应向医学园区公司支付欠租的判定并无不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人数远公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于医学园区公司在二审中自愿对违约金的计算标准予以调低，属于处分自身的合法权益，于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78890号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78890号民事判决第三项为“上海数远医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国际医学园区联合发展有限公司违约金（以144,113元为基数，分别从2017年10月23日、2018年1月23日、2018年4月22日、2018年7月23日、2018年10月23日、2019年1月23日、2019年4月22日起，均按照每日万分之五的标准，计算至判决生效之日）”。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,695元，由上海国际医学园区联合发展有限公司负担1,255元，上海数远医疗科技有限公司负担17,440元；二审案件受理费18,695元，由上海数远医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 潘俊秀审判员 韩朝炜二〇二〇年九月十六日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。