贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初1848号原告（反诉被告）：先远秀，女，1974年10月2日生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶勇（系原告丈夫），男，1971年8月18日生，汉族，住贵州省赤水市。被告（反诉原告）：贵州奥斯特物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市盐井小区3号楼2层3号，统一社会信用代码：91520381078457262J。法定代表人：李显平，执行董事。委托诉讼代理人：苏茂辉，公司员工。原告（反诉被告）先远秀与被告（反诉原告）贵州奥斯特物业管理有限公司（简称奥斯特物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告先远秀的委托诉讼代理人蒋俊端、叶勇，被告奥斯特物业公司的法定代表人李显平及其委托诉讼代理人苏茂辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先远秀向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的“奥斯特建材城”商铺租赁合同；2、判决被告退还原告保证金7000元；3、判决被告赔偿原告各项损失252748元。事实和理由：被告系“赤水奥斯特建城”的管理人，该公司通过招商引进原告在该建材城经营，双方于2017年9月30日签订“奥斯特建材城”商铺租赁合同，合同对租赁相关事宜进行了约定。合同签订后，原告缴纳保证金7000元后进场进行装修，店铺名称为“赤水市八益床垫家居”。装修完成后，被告的建材城一直不能开业。2019年10月1日，被告将建材城改造成车库。2020年5月20日，被告书面通知原告，因世纪尚品1#-3#楼负二层（建材城）消防验收时存在部分设施未达到合格要求，原告清理退场。综上所述，被告的建材城至今不能开业，且也部分已改为车库，原告有权解除合同，并有权要求赔偿损失，双方经多次协商未果。被告奥斯特物业公司辩称：对于建材城开业的时间，我方认为营业时间应该是办理营业执照上的时间为准。2017年期间就从泸州进货，还有销售出具的单据，对开业时间没有争议，还有税务局的票据。按照合同来说，先营业后交一年租金再启动免租期，现在已经营业了。对于装修是原告自身营业，和我方是没有关系的，从原告入住到现在还有物业费等。还有押金，合同不履行可以，但是要拆除场地，恢复原样才可以退换押金，但是原告入住后租金没有交，物业管理费也没有交。被告奥斯特物业公司向本院提出反诉请求：1、判决解除原被告签订的“奥斯特建材城”商铺租赁合同；2、判决被反诉人支付反诉人房屋租金210649.72元，利息8042.98元，合计218692.70元；3、依法判决被反诉人支付物管费32407.65元，利息1237.38元，合计33645.03元；4、案件受理费、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2017年9月30日签订了“奥斯特建材城”商铺租赁合同，合同对租赁相关事宜进行了约定。被反诉人当时只缴纳了5000元的履约保证金进场装修，承诺商铺装修完工后第一年租金76599.96元，物业管理费11784.60元。事后，反诉人多次催收被反诉人的租金和物业管理费，但被反诉人以各种借口拒绝支付。从2017年12月25日起至2020年8月25日止，被反诉人已欠反诉人租金及资金占用费218692.70元、物业管理费及资金占用费33645.03元。按照合同约定，被反诉人已经违约，反诉人有权解除合同，不退还被反诉人缴纳的履约保证金，尚欠租金、物业管理费、资金占用费由被反诉人支付。反诉被告先远秀辩称：1、反诉原告属于违约方，不具有解除权，无权请求法院解除合同；2、反诉原告的建材城一直未开业，且已改为地下车库，同时书面向我方送达因消防不合格无法履行合同的通知，因此租赁费和物业管理费的条件均不成立，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，原告先远秀（乙方，承租人）与被告奥斯特物业公司（甲方，出租人）签订《“奥斯特建材城”商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁赤水奥斯特建材城的商铺（套内面积为327.35m2），合同主要内容：房屋租赁期限自2017年12月25日至2022年12月25日，共60个月（以奥斯特建材城正式开业时间为准）；甲方同意乙方缴纳一年租金享受两年免费的房屋使用权，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金第一年19.5元/㎡/月合计6383.33元，年租金合计76599.96元；乙方应向甲方交纳保证金伍仟元整，签订本合同时付清，该保证金是用于房屋内的设备完好和乙方应结清费用的保障；商家2017年12月15日进场前缴纳第一年租金76599.96元（以后租金按年支付）；物业管理费3元/㎡/月（不包含电费、水费及其他规费），按年收取，费用与房租同时收取，乙方自行向物业管理公司缴纳，甲方同意乙方缴纳一年物管费后免缴两年物管费。合同签订后，被告向原告交付商铺，原告对租赁商铺进行装修用于经营赤水市八益床垫家居，产生室内装饰工程装修款220968元，以及室内灯箱、电子产品、水泥、沙、搬运费、灯具、消防整改、广告制作安装等费用29223元。在原告租赁商铺期间，共计产生电费2567元。2020年5月20日，被告向原告发出通知，载明：因世纪尚品1#至3#负二层（建材城）消防验收时存在部分设施未达到合格要求，你租用的门市正位于整改范围内，为确保整改施工顺利进行并早日达到消防验收合格要求望你在5月28日前清理退场。2020年6月28日，被告再次向原告发出通知，载明：因世纪尚品1#至3#负二层（建材城）消防验收时存在部分设施未达到合格要求，你租用的门市外墙正牌防火卷帘门位置（消防车道边附近柱子）需拆除石膏板隔墙后才能满足安装要求，为确保整改施工顺利进行并早日达到消防验收合格要求望你在7月6日前清理并退出此场地便于满足施工要求。另查明：原告分别于2017年8月31日、9月21日、9月30日向被告支付展销会保证金2000元、建材保证金2000元、租房压金3000元，共计7000元。本院认为：原、被告共同协商，自愿签订《“奥斯特建材城”商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”的规定。双方均应按《“奥斯特建材城”商铺租赁合同》约定履行各自的义务。合同签订后，原告未按约定支付被告第一年租金，被告也因其管理的奥斯特建材城消防验收未合格，导致其出租给原告的商铺现在不能继续供原告使用、收益，双方的合同目的不能实现，原、被告均存在违约行为。现原告起诉要求解除双方签订的租赁合同，被告也反诉要求予以解除，根据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，双方要求解除租赁合同的请求，是双方一致的真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告退还保证金7000元和赔偿各项损失252748元的诉讼请求：根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告因租赁涉案商铺事宜向被告支付保证金共计7000元，现因双方的租赁合同已解除，故被告应退还原告所缴纳的保证金，故原告要求被告退还保证金7000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿的各项损失，即原告装修所产生的室内装饰工程装修款220968元和室内设施安装等费用29223元，租赁期间电费2567元，共计252758元的诉讼请求:因被告出租给原告的商铺所在的奥斯特建材城消防验收不合格，被告也向原告出具通知要求原告清理退场，导致原告不能继续使用租赁商铺，而商铺中的室内装饰工程和室内相关设施安装无法移除，必然给原告造成损失；从现有证据来看，奥斯特建材城虽然办理了营业执照，但实际并没有正式开业，致使原告租赁的商铺也不能正常营业，由此也给原告造成了一定的损失。故对原告要求被告赔偿租赁商铺产生损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但损失金额只能是装修款和设施费用，即250191元（220968元+29223元），其电费2567元，系原告维持其所租赁商铺运行所使用的第三方产品，且已经消费，不应由被告赔偿。对于被告辩称，建材城的开业时间应以办理营业执照的时间为准，还有相关进货、销售为依据：营业执照的办理时间只能证明具有经营的资格，被告向本院提交的相关的进货、销售依据仅能证明存在销售行为，展销会也只是一种营销活动，以上均不能作为正式开业的依据，且被告在庭审中也明确表示没有开业仪式，也表示原告带客户看商品需要联系工作人员开门，故对被告的上述辩称理由，本院不予采信。关于反诉原告要求反诉被告支付租金、物管费及逾期利息的反诉请求：根据合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，虽然租赁合同中约定租赁期以奥斯特建材城正式开业时间为准，但同时约定2017年12月15日进场前缴纳第一年租金76599.96元，物业管理费3元/㎡/月与房租同时收取。反诉原告已将涉案商铺交付反诉被告实际使用，且已超过两年时间，反诉被告在此期间也并未要求停止租赁或解除合同，故反诉原告要求反诉被告支付第一年租金76599.96元和第一年物业管理费11784.6元（327.35㎡×3元/㎡/月×12月）的反诉请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，支持金额为88384.56元（76599.96元+11784.6元）。合同中约定缴纳一年租金享受两年免费的房屋使用权，缴纳一年物管费后免缴两年物管费。并未约定反诉被告未按期支付不再享受该优惠，且第二年、第三年的租金部分约定为空白，反诉被告使用房屋未超过三年，反诉原告此前也未对反诉被告进行租金的催收。因此，对反诉原告要求支付超过一年租金和物管费的反诉请求，本院均不予支持。而对于反诉原告要求反诉被告支付租金和物管费逾期利息的反诉请求，因双方并无相关约定，其请求没有事实依据，也不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告各项损失250191元，反诉被告应支付反诉原告的租金和物管费共计88384.56元，经品迭后，本院确认被告还应赔偿原告的损失为161806.44元（250191元-88384.56元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告先远秀与被告贵州奥斯特物业管理有限公司于2017年9月30日签订的《“奥斯特建材城”商铺租赁合同》；二、被告贵州奥斯特物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告保证金7000元；三、被告贵州奥斯特物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告先远秀各项损失161806.44元；（以上二、三项合计总金额为168806.44元)四、驳回原告先远秀的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州奥斯特物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2598元、反诉费2543元，共计5141元，由原告（反诉被告）先远秀承担1141元，被告（反诉原告）贵州奥斯特物业管理有限公司承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇二〇年九月二十一日书记员  李兆文