江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏12执复111号 复议申请人（申请执行人）：江苏前盛建设工程有限公司，住所地兴化市五里西路北侧南阳新村。 法定代表人：张开钱，总经理。 委托诉讼代理人：王善刚，江苏悦道律师事务所律师。 异议人（利害关系人）：季锦华，男，汉族。 异议人（利害关系人）：季锦林，男，汉族。 异议人（利害关系人）：纪井泉，男，汉族。 三异议人共同委托诉讼代理人：丁慎言，江苏通南律师事务所律师。 被执行人：江苏润达机械有限公司，住所地兴化市李中镇工业集中区3号。 法定代表人：李国军。 复议申请人江苏前盛建设工程有限公司（下称前盛公司）不服兴化市人民法院（2020）苏1281执异55号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查。本案现已审查完毕。 兴化法院查明，前盛公司与江苏润达机械有限公司（下称润达公司）建设工程施工合同纠纷一案，兴化法院于2017年4月1日作出（2016）苏1281民初8156号民事判决书，该判决主文载明：一、解除江苏前盛建设工程有限公司与江苏润达机械有限公司于2013年5月13日签订的《建设工程施工合同》；二、江苏润达机械有限公司于本判决生效后十日内支付江苏前盛建设工程有限公司工程款及停工损失共计3040000元及利息（从2016年10月11日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、江苏前盛建设工程有限公司对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在2520000元范围内享有优先受偿权；四、驳回江苏前盛建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31120元由润达公司负担。判决生效后，润达公司未能履行判决义务。根据前盛公司的申请，兴化法院于2017年5月13日立案执行，执行案号为（2017）苏1281执2189号，在执行过程中对被执行人润达公司的房屋土地使用权进行了评估、拍卖，拍卖成交价4199328元，其中有1163032.54元汇至南通市港闸区人民法院。异议人季锦华、季锦林、纪井泉向兴化法院提出执行异议。 异议人季锦华、季锦林、纪井泉异议称：兴化法院对拍卖成交价款处置不当，不符合有关拍卖和“优先受偿”的法律规定，侵害了我们的合法权益。润达公司的房屋估价为295.32万元，土地估价为454.56万元，申请执行人前盛公司得款3036295.46元，扩大了优先受偿范围，不合理不合法，兴化法院应将土地拍卖成交价款254.5536万元减去评估费汇至港闸法院，由该院对我们按比例进行执行分配。 申请执行人前盛公司答辩称：1、李国军将其担任法定代表人的江苏润达机械有限公司私自为其个人债务承担连带还款责任并提供担保行为无效，理由如下：第一，为防治法定代表人未经授权代表公司对外提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益，《中华人民共和国公司法》第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所处表决权的过半数通过。”根据该条规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东会或者股东大会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。本案中，没有证据证明李国军代表江苏润达机械有限公司向南通市港闸区人民法院出具的《承诺书》经过了股东大会决议（该承诺书未加盖公司章印），其行为属于越权代表。第二，关于公司法定代表人越权代表行为的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”因此，认定公司法定代表人越权代表行为效力问题的关键是相对人是否知道或者应当知道法定代表人的行为超越权限，是否属于善意相对人。本案中，李国军在出具案涉《承诺书》时是江苏润达机械有限公司的第一大股东、法定代表人，其以江苏润达机械有限公司名义为自己的债务提供担保，属于关联担保，道德风险很高。因此相对于其他担保，关联担保的相对人应当承担更高的注意义务。而且，《中华人民共和国公司法》第十六条亦对关联担保和非关联担保作了区分，关联担保“必须经股东会或者股东大会决议”。因此，关联担保的相对人应当审查担保合同是否经公司股东会或者股东大会决议，且决议的表决程序符合《中华人民共和国公司法》第十六条的规定。第三，江苏润达机械有限公司属于刚成立、还在建设阶段的公司，且由于工程款未能按时支付，承建方已停工，并向当地法院起诉追偿工程款。相对人应当负担更高的注意义务。特别应当审查该担保是否经过股东大会决议。第四，从南通市港闸区人民法院（2016）苏0611执944号、987号、1308号案卷中可以看出，李国军代表江苏润达机械有限公司向南通市港闸区人民法院出具的三分《承诺书》的时间都是2017年2月12日，季锦华和季锦林向法院申请追加江苏润达机械有限公司为被执行人的申请时间为2017年2月13日，纪井泉向法院申请追加江苏润达机械有限公司为被执行人的申请时间为2017年4月27日，而南通市港闸区人民法院作出的三分追加裁定书的时间都是2017年2月14日，并于2017年2月20日作出三分查封江苏润达机械有限公司土地裁定书，在季锦华2017年1月10日的谈话笔录中，法院明确告知润达公司的土地因不是被执行人无法查封。该证据不难看出，异议人与李国军之间有恶意串通之嫌，更谈不上有审查义务。综上，异议人未提交充分有效的证据证明李国军向法院出具《承诺书》时，提供任何股东会决议，故异议人不属于善意相对人，且还存在恶意串通之嫌，案涉的《承诺书》依法无效。2、依据相关法律规定，建筑物占用范围内的建设用地使用权是与建筑物不可分割的，即通常所说的‘地随房走’，故不存在异议人所陈述的分割情形。综上异议人异议不能成立，请求驳回。 另查，异议人季锦华、季锦林、纪井泉申请执行李国军民间借贷纠纷案件执行案号为（2016）苏0611执944、987、1308号，在执行过程中被执行人李国军代表润达公司向南通市港闸区人民法院出具三份《承诺书》时间为2017年2月12日，同月14日港闸区人民法院作出执行裁定书即追加润达公司为被执行人，同月20日作出执行裁定书即查封被执行人润达公司在兴化市李中镇工业集中区3号的土地，查封期限为2017年2月21日至2020年2月30日，2017年7月25日兴化法院作出（2017）苏1281执2189号商请移送执行函至南通市港闸区人民法院即移送财产处置权。同年8月17日港闸区人民法院作出（2016）苏0611执375号《委托执行函》同意财产处置权移交兴化法院处理。 本案当事人争议的焦点：拍卖成交价款是否分两块即土地的价款与房屋的价值分配受偿。 异议人向法院提交的评估报告中：表1、房屋估价结果一览表，表2、土地估价结果一览表，房屋估价295.32万元，土地估价454.56万元。 经质证，申请执行人对上述二份证据真实性无意义，但对证明目的有异议，认为土地随房走该土地与建筑物不好分割。 申请执行人向法院提交南通市港闸区人民法院执行卷宗中的执行裁定书，李国军的承诺书等相关材料。 异议人表示不需要质证，认为不属于本案审查范围。 兴化法院认为，土地和土地上建筑物、构筑物属于不同的物。建设工程承包人所享有的工程款优先受偿权的范围应限于地上建筑物、构筑物，不及于该土地使用权。但在实现工程优先受偿时，不能仅拍卖、折价其建设工程部分，而是必须贯彻‘房地一体’原则，对建设工程及相应部分建设用地使用权一并处置，但必须区分建设工程价值与建设用地使用权价值，在建设工程价值范围内优先清偿工程款，本案申请执行人对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在252万元范围内享有优先受偿权，异议人要求受偿土地使用权拍卖成交价款符合相关法律规定，异议人请求理由成立，予以支持。至于李国军代表润达公司承诺偿还异议人债务问题，不属于兴化法院异议审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第项、第十七条第项的规定，裁定：支持异议人季锦华、季锦林、纪井泉的异议请求，对被执行人江苏润达机械有限公司拍卖成交款项重新分配。 前盛公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称，1、原审认为润达公司法定代表人李国军代表润达公司承诺偿还利害关系人债务，不属原审法院异议审查范围不当；2、原审裁定违反我国物权法的规定及“房地一体”的原则。请求撤销原裁定。 本院经审查认为，南通市港闸区人民法院于2017年2月14日分别作出（2016）苏0611执944号、（2016）苏0611执987号、（2016）苏0611执1308号执行裁定，裁定追加润达公司为该案的被执行人。复议申请人认为上述三份追加润达公司为该案被执行人的执行裁定，没有事实和法律依据，应予撤销。但该三份执行裁定系南通市港闸区人民法院作出，原审无权审查。原审据此认为该请求不属于原审法院异议审查的范围，并无不当，但复议申请人可通过其他法律途径予以解决。此外，本案执行过程中，原审法院根据“房地一体”的原则，对建设工程及相应的建设用地使用权一并处置，符合法律规定。但建设工程承包人所享有的工程款优先受偿权的范围应限于地上建筑物、构筑物，不及于土地使用权。原审据此将建筑物的价值及土地使用权的价值分别计算，予以分配，并无不当。综上，复议申请人的申请复议理由，没有事实和法律依据，本院难以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人江苏前盛建设工程有限公司的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2020）苏1281执异55号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青