贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6455号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：谢福成，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张大娥，女，1989年4月23日生，汉族，住贵州省修文县。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称“集成公司”）因与被上诉人张大娥商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。集成公司上诉请求：1、依法撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定未签订《商品房买卖合同》系我司过错，属事实认定错误；二、原审法院以无理由退房为由解除双方签订的认购书系事实认定不清。被上诉人张大娥答辩认为：一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。张大娥向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即返还原告购房款180,744元；2.判决被告支付以180,744元为基数，按照同期银行贷款利率标准从2018年1月24日起至实际退还之日止的资金占用费；3.本案诉讼费用由被告承担。集成公司反诉请求：1.判决反诉原告与反诉被告继续履行《贵阳恒大帝景商品房认购书》；2.判决反诉被告支付逾期房款120,497元，并支付逾期付款违约金（按每日未交房款的万分之一，暂计算至2020年3月27日，共计759.13元）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审审理认定事实：2018年1月24日，张大娥作为乙方（买受人）、集成公司作为甲方（出卖人）签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》（以下简称《认购书》），主要约定：乙方自愿向甲方认购贵阳恒大帝景楼盘35公寓楼2406单元，建筑面积46.96平方米，总金额301241元；乙方同意签署本认购书时，支付1万元作为定金；乙方须于2018年1月28日前支付首期房款5062元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年7月24日前付清30124元，于2019年1月24日前付清45186元，于2019年7月24日前付清90372元，于2020年1月24日前付清120497元；如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳·恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。同日，张大娥通过案外人王某向集成公司支付定金1万元及首期房款5062元，集成公司向张大娥出具收据。同年8月20日，集成公司向张大娥出具收据二张,分别载明收到张大娥房款30124元及违约金81元。同年10月21日、2019年1月23日，集成公司向张大娥各出具收据一张，分别载明收到张大娥房款500元、44686元。2017年7月24日，张大娥通过王某的账户向集成公司支付90372元。2020年1月23日，张大娥诉至一审法院，请求如前。同年2月20日，集成公司向张大娥邮寄《催款通知书》及《敦促签约通知书》各一份，要求张大娥于2020年2月24日前到集成公司签署《商品房买卖合同》并支付房款120,497元，同时按认购书约定支付违约金。庭审中，张大娥申请证人王某出庭作证，证人述称其是张大娥表哥，曾是集成公司的员工，当时公司要求员工购房，证人资金不够，就请张大娥来购房，购房本意是交首付后再退或转让出去，后销售说公司新政策需提高付款比例才能退款，继续付款后，公司换人，说张大娥付款有逾期不能退款，张大娥直到交到还剩最后一期款时，销售要求把房款付清，证人私下听说公司为了效益不愿退款。不能签订合同的原因是集成公司告知条件不到不能签，且告知付款要到一定比例后才能退款。对证人证言，张大娥无异议，集成公司的意见为证人所述没有证据证明。针对要求集成公司返还购房款的诉请，张大娥主张系基于要求解除双方签订的《认购书》，而解除该《认购书》的依据系集成公司无条件退房的承诺。集成公司不同意解除该《认购书》，承认有无条件退房的承诺，但要求是不存在逾期。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张大娥与集成公司签订的《认购书》系双方真实意思表示，亦未违反相关法律规定，合法有效，各方当事人均应按照该合同履行各自义务。根据合同约定，张大娥应在2018年1月28日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，但双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》。双方对未能签署《商品房买卖合同》的原因均未能提供证据加以证明。根据双方履行《认购书》的情况来看，张大娥在约定签署合同的日期内未能签署《商品房买卖合同》，之后继续履行《认购书》约定的支付房款义务时，集成公司接受张大娥履行并向其出具收据，并未提出异议，故未能签署《商品房买卖合同》的责任不可归责于张大娥。庭审中，集成公司承认其作出无理由退房的承诺，虽其辩称无理由退房系附条件，但未提供证据加以证明，应自行承担举证不能的法律后果。据此，对张大娥依据集成公司无理由退房的承诺要求集成公司退还其已支付房款的诉请，予以支持。从而对集成公司的反诉请求，不予支持。对张大娥要求集成公司支付资金占用费的诉请，双方未对该笔费用进行约定，张大娥亦未能提供证据证明双方未能签署《商品房买卖合同》的责任在于集成公司，且张大娥现系基于集成公司无理由退房的承诺要求其退还购房款，张大娥要求集成公司另行支付资金占用费于法无据，故对张大娥该诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张大娥购房款180,744元；二、驳回原告(反诉被告)张大娥的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)贵州集成房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，减半收取2025元，由原告(反诉被告)张大娥负担73元，由被告(反诉原告)贵州集成房地产开发有限公司负担1952元；反诉费1363元，由被告(反诉原告)贵州集成房地产开发有限公司负担。二审审理中，上诉人集成公司提交证据：广告宣传单，拟证明在商品房销售现场的有公示和宣传，对于无理由退房附条件三个条件，第一仅适用于住宅，第二没有违约，第三双方要签订无理由退房协议。被上诉人张大娥质证意见为：不予认可，其在销售现场并未看到该公示。被上诉人张大娥提交的证据为：现场拍的宣传资料，两个展块，拟证实宣传资料对无理由退房没有任何附加条件。上诉人集成公司质证意见为：真实性无异议。但被上诉人提交的图片没有拍全，附加内容在展块的后半部分有相应的说明，对证明目的不予认可。本案查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案的争议焦点为：集成公司是否应当返还张大娥购房款。2018年1月24日，集成公司作为甲方与乙方张大娥签订了一份《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书中约定“乙方须于2018年1月28日前支付首期房款5062元，并签署《商品房买卖合同》”，同时集成公司对外公示可“无理由退房”。张大娥随后陆续向集成公司支付购房款共计180744元，但双方至今未能签订《商品房买卖合同》，而在二审审理过程中，双方均未就未能签订《商品房买卖合同》的原因提交相应证据。集成公司诉称在其对外公示“无理由退房”的承诺中是附带条件的，其中一个附加条件为购房者必须按照认购书约定时间支付款项，因被上诉人张大娥未按期支付款项，因此不符合“无条件退房”的条件。首先，认购书属于预约合同，并非本约合同，签订认购书后，买卖双方仍然可以就买卖事宜进行磋商，磋商不成的，导致双方当事人未能订立商品房买卖合同的，购房者可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“不可归责于双方的事由”放弃购买房屋；其次，集成公司在于购房者签订认购书时，应当就其对外公示的“无理由退房”的情形以明示的方式让购房者进行了解，而在本案中，集成公司未能提交证据证明其已将“无理由退房”的情形进行了告知，双方签订的认购书中亦未涉及“无理由退房”的释义，故对于上诉人集成公司主张其在销售处已公示相关资料足以引起购房者的注意的理由，本院不予采纳。据此，张大娥诉请解除合同并要求集成公司返还购房款的请求成立，上诉人集成公司应当将涉案购房款返还被上诉人张大娥。一审判决无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人之上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5413元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年九月十六日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦