文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7116号原告：李素琴，女，1990年1月8号出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告：胡湘姝，女，1962年2月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭程凯，湖南仁翰律师事务所律师。被告：湖南家边购连锁企业管理有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区东六路南段77号金科亿达长沙科技新城小区C2栋11-12层。法定代表人：李秋姣。委托诉讼代理人：李顺康（，男，1981年4月15日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告李素琴、胡湘姝（以下简称两原告）与被告湖南家边购连锁企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人谭程凯及被告的委托诉讼代理人李顺康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告支付两原告合同解除前拖欠的租金90558元、逾期违约金33314.33元及截至2020年4月30日的物业费7008元，上述共计130880.33元（逾期违约金暂计算至2020年7月20日，后续按照每日90.6元支付至租金付清之日止）;三、被告将其拆除的租赁房屋与相邻房屋隔墙予以恢复原状，并支付2020年5月16日起至隔墙恢复交付原告前的房租费及物业费（房租费计算标准为每月5724元，物业费计算标准为每月438元）;四、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月27日,两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租两原告名下位于长沙市雨花区房屋，租赁期自2017年11月28日至2020年12月30日。房屋初始租金为每月6000元，自2020年1月1日开始每年递增6%，租金支付周期为每3个月支付一次，每次租金于上周期结束前10日支付，即下一个周期开始前的上月20日支付，若逾期支付的，按逾期天数与应交租金之积的千分之一支付违约金。被告使用租赁房屋期间产生的水、电、物业费用由被告承担。此外，由于被告承租两原告房屋的同时，还承租了两原告相邻房屋114房，为此被告拆除了两原告房屋与相邻房屋之间的隔墙。2018年5月25日，两原告与被告又签订《降租协议书》，约定自2018年7月1日起至2019年12月31日租金变更为每月5400元，自2020年1月1日起租金仍按原合同标准递增（即每年递增6%）。被告承租房屋后仅支付租金到2018年12月31日，自2019年1月1日起再未支付任何租金。经两原告从相邻房屋（114房）业主处了解到，被告曾于2018年12月份向该业主提出提前解除合同，但两原告却从未收到被告的提前解除合同通知。针对被告单方面拒付租金的行为，一方面，被告不符合合同约定的单方解除条件；另一方面，被告也未履行合同第十条第二款约定的解除合同告知程序，未履行合同第九条第五款约定的合同终止前修复隔墙义务，也未按合同第五条第三款约定于退租前出示其与供电、供水、物业、电讯部门的费用结清单据。被告单方面拒绝支付租金的行为已经构成违约，为此，两原告多次通过微信、电子邮件、快递与被告沟通，要求其赔偿相应损失，支付违约金，另一方面又无法另行出租。直至2020年4月23日，两原告收到被告邮寄的房屋钥匙。两原告认为被告长期拖欠租金以及邮寄钥匙的行为，已明确表明其不履行租赁合同，两原告已遭受极大损失，为及时止损，两原告于2020年5月15日向被告送达《合同解除通知函》，提出正式解除合同，并要求被告完成水、电、物业费用结算，支付逾期租金，交付房屋并恢复隔墙。被告在2020年5月底委托其员工与两原告沟通恢复隔墙事宜，但以内部款项审批等理由，至今未能完成隔墙恢复。原告认为，被告单方面违约行为，已经符合《房屋租赁合同》第十条第三款约定的原告单方解除合同条件，原告已发出《合同解除通知函》并于2020年5月15日送达被告，合同已经解除。根据《房屋租赁合同》第十一条第二款，因被告原因解除合同的，被告支付的租赁保证金不予退还；被告还应当根据《房屋租赁合同》第六条第二款之规定支付2019年1月1日至2020年5月15日的未付租金及其逾期违约金，并向原告支付租赁期间所欠物业费。此外，根据《房屋租赁合同》第九条第五款约定，被告至今未恢复隔墙，导致原告房屋无法另行出租，原告有权要求被告按合同约定恢复原状，并按合同终止前的租金标准，向被告收取隔墙恢复期间的租金损失。被告辩称，一、因被告的涉案门店持续亏损，被告于2018年12月7日向两原告发出《关于提前解除的告知函》（以下简称《解除告知函》），符合《房屋租赁合同》第十条第二款之约定，被告据此享有合同约定的解除权，虽然《解除告知函》注明的解除时间与两原告收到的时间不足30日，但在两原告收到后30日，该瑕疵已消失，被告行使解除权的条件己成就，且两原告就上述《解除告知函》未依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定在法定异议期内提起诉讼，《房屋租赁合同》己于两原告收到《解除告知函》30日后正式解除。《房屋租赁合同》第十条第二款关于乙方向甲方交回房屋、交清实际承租期内的租金及其它因本合同所产生的费用的约定系结算和清理条款，并非《房屋租赁合同》解除生效的前置条款。两原告主张确认《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除的诉讼请求不应得到支持；二、两原告于2018年12月24日出具《家边购毁约需支付费用明细表》，要求被告支付相关费用，该行为应视为两原告认可《房屋租赁合同》己解除，现两原告诉请中关于确认《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除，并要求被告支付2020年5月15日前的租金、物业费等，明显有违禁止反言原则。《家边购毁约需支付费用明细表》明确提到被告需支付隔墙恢复费用、恢复隔墙期间的租金及押金不退等事项，如果两原告不是认可《房屋租赁合同》己解除这个前提，就不会提出上述要求，事实上两原告与被告已就《房屋租赁合同》解除达成了一致意见，仅因双方对被告需支付费用的具体数额产生分歧，致使纠纷一致搁置至今；三、两原告怠于履行防止损失扩大的义务，无权就扩大的损失请求赔偿。根据《合同法》第一百一十九条之规定及《房屋租赁合同》第9条第5款之约定，两原告有义务在被告未按合同约定恢复隔墙时及时将隔墙予以恢复。被告于2018年12月31日前已彻底搬离门店，而两原告至今仍未恢复隔墙，听任损失扩大，两原告要求被告支付2020年5月16日起至隔墙恢复交给原告前的房租及物业费等诉讼请求应不予支持,且两原告应向被告返还租赁保证金。综上，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请驳回两原告不合理的诉讼请求。经审理查明，2017年11月27日，两原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将其位于长沙市雨花区房屋出租给乙方，用于乙方及其关联公司或乙方与第三方成立的合伙企业经营便利店使用；租赁期自2017年11月28日至2022年12月30日（其中2017年11月28日至2022年12月30日为乙方的装修期）；租金标准：初始租金为6000元／月（不含税），含税租金为6846元／月。自第3年（2020年1月1日）开始每年递增6%，租金支付周期为每3个月支付一次。乙方向甲方支付的租金为不含税租金，甲方收取租金收入中的各项税费由乙方代扣代缴，扣缴的税金从每期含税租金总额中抵扣，甲方予以配合和协助；租金支付方式：首次租金于签订合同之日起3个工作日内支付，以后的租金应于每周期开始前10日支付，即下一个周期开始前的上月20日支付（若租金支付截止日期是法定节假日的，将顺延至法定节假日结束后的第一个工作日），否则按逾期天数与应交租金之积的1‰支付违约金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金6000元，租赁保证金与首期租金一并支付;乙方因使用租赁物所产生的水、电、物业管理费用，由物业管理公司（如有）按独立水、电表的实际用量及标准计收，物业管理公司同时向乙方出具合法的水电费及物业管理费发票，或由乙方自行向相关部门缴纳；因乙方需拆除本房屋与相邻房屋（1-114）之隔墙，合同期满或提前终止时，乙方需在合同期满或提前终止日前，将所拆隔墙恢复交与甲方，否则，甲方不予退还保证金，并有权追偿超过保证金部分的恢复费用及按恢复时间与合同期满或终止前日租金标准计算的租金损失；“第十条合同的解除和终止”载明：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）租赁期间，如乙方因特殊情况需终止合同，应提前30日书面通知甲方，且向甲方交回房屋，交清实际承租期内的租金及其它因本合同所产生的费用，租赁保证金不退还乙方；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除协议：1、未按约定时间交付该房屋达10日的；2、隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，影响乙方正常使用的；3、若房屋已抵押，因甲方未能按时偿还借款，导致本合同所涉之房屋被查封、冻结、拍卖、变卖的；4、因甲方原因致使乙方不能完成二次消防报建等手续申报或证件的办理；5、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；6、提供虚假的资料、信息或有其他任何商业欺诈行为的；7、其他因甲方个人原因，致使乙方无法正常使用房屋的。2018年5月25日，两原告与被告签订《降租协议书》，约定2018年7月1日至2019年12月31日期间的租金变更为每月5400元，自2020年1月1日起租金仍按原合同标准递增。2018年12月7日，被告向两原告发出《解除告知函》，载明：因被告的涉案门店经济效益很低，严重入不敷出，为防止被告损失的进一步扩大，被告根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关规定，特提前通知两原告将于2018年12月31日前解除双方的租赁合同，被告保证在2018年12月31日前结清承租期间的各项费用。两原告收到该《解除告知函》后，于2018年12月25日向被告作出《对的回复》（以下简称《回复》），载明：因未出现《房屋租赁合同》第十条第一、四款的情形，且被告未遵守第十条第二款的规定，故两原告不同意解除合同。2020年4月22日，被告向原告邮寄了涉案房屋的钥匙及水电卡，原告于次日签收。2020年5月14日，两原告向被告邮寄《合同解除通知函》，载明：因被告自2019年起未支付任何租金，已经构成违约，现两原告正式行使合同解除权，解除与被告签订的《房屋租赁合同》。同年5月15日，被告收到该《合同解除通知函》。另查明，1、被告向两原告支付了租赁保证金6000元，被告的租金已付至2018年12月31日；2、被告承租两原告房屋的同时，还承租了与两原告相邻的长沙市雨花区沙湾路339号第1栋1层114号房。被告因经营需要，拆除了涉案房屋与114号房之间的隔墙。两原告多次要求被告修复该隔墙，但被告未修复；3、涉案房屋拖欠了2019年1月1日至2020年4月30日的物业费共计7008元；4、涉案房屋的物业费为438元/月。以上事实，有《房屋租赁合同》、《降租协议书》、《解除告知函》、《回复》、物业费催缴通知单、《合同解除通知函》、邮寄凭证、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。本案中，被告于2020年4月22日向原告邮寄了涉案房屋的钥匙及水电卡，原告于次日签收。故被告实际于2020年4月23日向原告交付了涉案房屋。原告与被告签订的《房屋租赁合同》实际已于2020年4月23日事实上解除。被告称，其系依据《房屋租赁合同》第十条第二款之规定，行使合同约定的解除权，《房屋租赁合同》己于原告收到《解除告知函》30日后正式解除。本院认为，《房屋租赁合同》关于“租赁期间，如乙方因特殊情况需终止合同，应提前30日书面通知甲方，且向甲方交回房屋……”的约定，应理解为双方协商一致解除合同的程序性规定，被告主张的经济效益低并非合同约定的被告享有单方解除权的情形，故对被告的上述意见，本院不予采纳；两原告于《房屋租赁合同》已事实上解除后向被告送达《合同解除通知函》，不对被告发生法律效力，故对两原告要求确认《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除的诉请，本院不予支持。二、关于合同解除前的欠付租金及物业费。根据双方的合同约定，2018年7月1日至2019年12月31日期间的租金为每月5400元，自2020年1月1日开始每年递增6%，故2020年的租金标准为5724元。原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月23日解除，双方确认被告的租金已付至2018年12月31日，故被告应向原告支付2019年1月1日至2020年4月23日期间的租金86360.4元（5400元/月×12个月+5724元/月×3个月+5724元/月×23天÷30天/月）。关于物业费。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的物业费由被告承担，而被告自2019年1月1日以后未再支付物业费，故被告应支付2019年1月1日至2020年4月23日的物业费6907.26元（438元/月×15.77个月）。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。三、关于恢复隔墙原状及后续租金及物业费损失。根据合同约定，乙方需在合同期满或提前终止日前，将所拆隔墙恢复交与甲方，否则，甲方不予退还保证金，并有权追偿超过保证金部分的恢复费用及按恢复时间与合同期满或终止前日租金标准计算的租金损失。故原告要求被告将其拆除的涉案房屋隔墙恢复原状，符合合同约定，本院予以支持。同时根据上述合同约定，被告应向原告支付合同解除之日即2020年4月23日至房屋隔墙恢复交付给原告之日止的租金损失。原告主张被告支付2020年5月13日起至隔墙恢复交付原告前的物业费，缺乏合同约定及法律规定，本院不予支持。被告称原告有义务在被告未按合同约定恢复隔墙时及时将隔墙予以恢复，因原告未及时恢复导致的扩大的租金及物业费损失不应由其承担，被告的该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。四、关于违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金的，应按逾期天数与应交租金之积的1‰支付违约金。本案中，被告自2019年1月1日以后，未再按照合同约定支付租金，已构成违约，原告要求被告支付违约金，本院予以支持，但上述约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以未付租金为基数，按日万分之二的标准计算违约金。截至2020年7月20日，被告应向原告支付违约金6560.4元（计算公式详见附表）。鉴于被告支付了6000元租赁保证金，在本院支持了原告合同解除后的租金损失及上述违约金后，该项费用应予退还被告，综上，扣除6000元租赁保证金后，被告应支付违约金560.4元，此后的违约金以欠付租金86360.4元为基数，按日万分之二的标准计算至实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告李素琴、胡湘姝与被告湖南家边购连锁企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告湖南家边购连锁企业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李素琴、胡湘姝支付租金86360.4元；三、被告湖南家边购连锁企业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李素琴、胡湘姝支付物业费6907.26元；四、被告湖南家边购连锁企业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李素琴、胡湘姝支付违约金（截至2020年7月20日为560.4元，自2020年7月21日起的违约金以86360.4元为基数，按日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；五、被告湖南家边购连锁企业管理有限公司将拆除的长沙市雨花区房屋的隔墙恢复原状，并向原告李素琴、胡湘姝支付自2020年4月23日起至恢复隔墙并交付两原告之日止的租金损失（按5724元／月计算）；六、驳回原告李素琴、胡湘姝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1520元，由被告湖南家边购连锁企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年九月十六日书记员 张赛君附表：            租金期间              租金数额              应支付时间              违约金（截至2020年7月20日）                  2019年1-3月              16200元              2018年12月20日              1872.7元                  2019年4-6月              16200元              2019年3月20日              1581.1元                  2019年7-9月              16200元              2019年6月20日              1283元                  2019年10-12月              16200元              2019年9月20日              985元                  2020年1-3月              17172元              2019年12月20日              731.5元                  2019年4月1日至4月22日              4197.6元              2020年3月20日              107.1元                                共计86360.4元                            共计6560.4元      附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。