吉林省红石林区基层法院民 事 判 决 书（2020）吉7603民初101号原告：孙建国，男，1961年2月5日出生，现住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：代志祥，桦甸市八道河子镇法律服务所红枫分所基层法律服务工作者。委托诉讼代理人：刘国峰，桦甸市红石镇法律服务所基层法律服务工作者。被告：张秀凤，女，1952年4月4日出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：黄亮，吉林良佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李布江（张秀凤之夫），男，1951年5月14日出生，住长春市南关区。被告：李伟光，男，1972年4月2日出生，现住吉林省长春市高新区。被告：冷国晶，女，1972年11月25日出生，现住吉林省长春市高新区。原告孙建国与被告张秀凤、李伟光、冷国晶申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月4日第一次公开开庭审理，原告孙建国及其委托诉讼代理人代志祥，被告张秀凤的委托诉讼代理人黄亮、李布江，被告冷国晶、李伟光到庭参加诉讼，被执行人冯玉金经本院依法传唤未到庭参加诉讼。原告孙建国于2020年8月4日申请撤回对被执行人冯玉金的起诉。本院于2020年9月4日第二次公开开庭审理，原告孙建国及其委托诉讼代理人代志祥、刘国峰，被告张秀凤的委托诉讼代理人黄亮、李布江，被告冷国晶到庭参加诉讼，被告李伟光经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建国向本院提出诉讼请求：一、请求准许执行登记在李伟光、冷国晶名下的两套房产，丘地号：204-1-22，房间号：603、605。事实与理由：2019年8月23日，红石林区基层法院作出（2018）吉7603民初80号民事判决，判决冷国晶于判决生效之日起三日内一次性给付孙建国14.6万元，并从2018年11月2日起，按年息12%支付利息至实际给付之日。事实和理由：2019年11月26日，吉林省长春林区中级法院作出（2019）吉76民终28号民事判决书驳回上诉，维持原判，二审案件受理费15,905元，由冷国晶负担。2020年1月21日，吉林省高级人民法院作出（2020）吉民申138号民事裁定，裁定驳回冷国晶的再审申请。2020年3月19日，红石林区基层法院作出（2020）吉7603民初22号民事判决，判决冷国晶于判决之日起三日内一次性给付孙建国17万元，并从2019年11月2日起按年息12%支付利息到实际给付之日。2020年3月19日，红石林区基层法院作出（2020）吉7603民初30号民事判决，判决李伟光、冯玉金对红石林区基层法院（2018）吉7603民初80号民事判决书中冷国晶所负的全部给付义务承担连带保证责任。2020年4月22日，张秀凤提出执行异议申请，对执行标的提出书面异议，红石林区基层法院于2020年4月30日作出（2020）吉7603执异2号执行裁定，裁定张秀凤的异议请求符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，中止对登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：7-6/204-1-22，房间号：603、605）的执行。一、（2020）吉7603执异2号执行裁定认定事实错误，适用法律错误。该裁定书第7页“2020年4月17日，长春市南关区房屋征收经办中心出具情况说明证明：‘因我中心不是产权核发部门，无法办理更名过户手续’……因相关部门无法办理更名过户手续，导致案涉房屋更名过户出现障碍，此情形，并非张秀凤与李伟光所能掌控……可以确定案涉房屋非因张秀凤的自身原因未办理过户登记。”各地的房屋征收经办中心（含长春南关区）都是代表当地政府对棚户区改造的土地征收土地储备机构，而不是房屋产权办理机构。“证明机构”已经说的非常清楚。首先，对所征收的土地应签订三方协议，土地征收中心、土地开发商、被征收的产权人。其次对该征收的房屋及附属物评估即征收评估单，再次是房屋分配证，这是房屋中心办理的业务。而该裁定认为长春市南关区房屋征收经办中心就是产权核发部门，来确定案涉房屋非因张秀凤的自身原因未办理过户登记，故该认定事实错误。房屋产权登记应在不动产登记中心办理。二、张秀凤与被执行人李伟光签订的《房屋买卖合同》及《民事调解书》，程序不合法，内容不真实。《执行异议复议规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。（二）该权利的合法性与真实性。（三）该权利能否排除执行。1.吴景泰系长春市南关区幸福乡八一村（以下简称幸福乡八一村）副主任，分工主管农业、工业、企业、道路、安全工作，本不应介入调委会工作，冯玉金（与张秀凤也是亲家）证实，吴景泰是被告张秀凤的亲家是张秀凤儿媳冷国晶的舅舅，是利害关系人。吴景泰有权力借用村调解委员会的公章，为帮助李伟光逃避法院的执行和为满足《执行异议复议规定》第二十八条的条件，把《民事调解书》和《房屋买卖合同》提到在法院执行查封的时间前。调委会由3-9人组成，在农村39万元的调解应属大案，应有其他成员参加，但为造假需要，仅有吴景泰主持，如果真有吴景山参加，吴景山也应是冷国晶的舅舅。吴景山的名从字迹上看，也是吴景泰签的，从名字上看二吴是哥俩，程序不合法。2.幸福乡八一村的《民事调解书》不是调委会的工作人员或吴景泰制作，《民事调解书》《房屋买卖合同》中张秀凤的两处签名也不是张秀凤本人签名。（1）《民事调解书》的张秀凤签名与《房屋买卖合同》张秀凤的签名，让人一眼就能看出不是一人所签，该协议不能体现张秀凤本人意思表示，《房屋买卖合同》非本人签名不能生效。（2）《民事调解书》中多处李伟光的李字，撇甩的很长，捺都有点回勾，李字下面的子不抬笔直接完成，（39的9与别人写的不一样）与李布江在2020年4月29日红石林区基层法院（2020）吉7603执异2号听证会笔录签名的李字是同一人书写。同样可以认定《民事调解书》是李布江制作。李布江是本案的代理人，是张秀凤的丈夫，李伟光的父亲，由李布江制作的《民事调解书》利用与吴景泰是亲属，吴景泰利用自己的公权力盖上“调委会”的公章，以这样的权利向法院主张执行异议应依法驳回。3.《民事调解书》和《房屋买卖合同》内容不真实。调解书阐述，“我村民李伟光从2010年-2014年从四社村民张秀凤处借款39万元，经调解李伟光同意把前进雅苑的回迁房（现在是房票子即房屋分配证）2套每套70平方米，以房抵债的方式还张秀凤的借款”。（1）李伟光的儿子李昊岩在2016年9月16日，以397,617元购买幸福乡八一水韵城7区3栋3单元505面积120.49平方米，现与李伟光、冷国晶同住。2016年李昊岩年仅21岁，正值学校的学生，没有经济收入，根本不可能有此款购房，是李伟光、冷国晶购买房，登记在儿子名下，该购房款应出自李伟光。（2）2017年8月15日以价款52万元购买孙建国的林蛙沟，同日交款15万元，并于2018年5月27日以1分钱利息借给孙建国5万元，并非调解书所述没钱。（3）李伟光开着高档轿车，不可能穷的欠母亲钱还不上的程度。《民事调解书》内容不真实。（4）调解书中的名词疑点（房屋分配证及前进雅苑）。房屋分配证是2018年12月28日下发，调解书是2015年8月26日签订，当时该分配证尚没下发，调解员及双方当事人是否知晓“房屋分配证”的名词，四年前该小区还没建设，何来前进雅苑小区，又何来诉争《房屋买卖合同》，又没有交款的事由，是抵债，无疑是为应对《执行异议复议规定》第二十八条规定，该异议不符合相关规定。综上，案外异议人张秀凤与被执行人李伟光是母子关系，制作《民事调解书》书的人是代理人又是被执行人李伟光的父亲，《房屋买卖合同》不是张秀凤签字，多项程序违法，故应驳回异议。张秀凤辩称：红石林区基层法院作出的（2020）吉7603执异2号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，本案依法应当驳回孙建国的诉讼请求。一、张秀凤与李伟光在人民法院查封前签订的《房屋买卖合同》系双方形成的真实意思表示，且合法、有效。张秀凤与李伟光于2015年8月26日签订的《民事调解书》系双方真实意思表示，人民调解员吴景泰已经签字并加盖人民调解委员会公章，符合《中华人民共和国人民调解法》（以下简称《人民调解法》）第二十九条之规定，该《民事调解书》具备法律效力。张秀凤与李伟光于2015年9月15日签订的《房屋买卖合同》是基于2015年8月26日签订的《民事调解书》所约定的，且李伟光无法履行债务而产生的，是对双方以物抵债意思表示的再确认，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》规定的其他无效情形，何况《民事调解书》《房屋买卖合同》形成时间在2015年，远远早于人民法院对本案案涉房屋查封的时间（2020年4月17日），可以确定张秀凤与李伟光于查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。二、人民法院查封本案案涉房屋前，张秀凤已合法占有。首先，张秀凤在执行异议阶段已向人民法院提供证据证明物业费、水费、燃气、电费等收据，证明张秀凤一直在实际使用本案案涉房屋，另外，张秀凤是基于《民事调解书》《房屋买卖合同》为基础，对本案案涉房屋的占有为合法的有权占有。其次，李布江作为张秀凤的丈夫，代理张秀凤在人民法院对本案案涉房屋查封前，已将房屋出租，占有方式为间接占有。综上，结合第一项答辩意见，足以证明，张秀凤在人民法院查封之前，已经对本案案涉房屋合法且有权占有。三、张秀凤于2015年9月已支付全部价款。张秀凤与李伟光于2015年8月26日经人民调解委员会调解达成《民事调解书》，双方于2015年9月15日达成《房屋买卖合同》，约定本案案涉房屋价格42万，被告李伟光用本案案涉房屋抵债，张秀凤为此返还3万元差价，李伟光收到差价款后出具收条，可认定为已经实际支付全部价款，且上述事实均发生在2015年，远远早于本案案涉房屋被人民法院查封的时间。四、无法办理更名过户的原因并非系张秀凤自身原因。张秀凤与李伟光关于以物抵债达成协议，并对房屋过户更名作出明确约定，但因相关部门无法办理过户更名手续，导致本案案涉房屋更名过户出现障碍，并非是张秀凤怠于办理、故意拖延不办理或自身没有尽到合理义务导致本案案涉房屋未办理更名过户，张秀凤认为：本案案涉房屋未办理更名过户并非为张秀凤的原因。综上所述，张秀凤认为，张秀凤在本案中的主张及证据符合《执行异议复议规定》第二十条、第二十八条的规定，张秀凤为本案案涉房屋的合法、真实的权利人且张秀凤的权利足以能够排除执行，望人民法院依法判决驳回孙建国的诉讼请求。李伟光辩称：2010至2015年期间，其一直处于经营大型轿运车状态。贷款购车，由于货源不好，每月需向公司还贷款两至三万元，并且还需支付雇佣司机的工资款，车辆维修等各项费用。资金出现短缺，手中无可用的流动资金，所以多次向张秀凤借款共计39万元。从法院调取的李伟光和冷国晶的银行流水可以看出，2010至2015年期间，可见大量提现金的流水记录，在长春市至少300笔以上的提款记录（详情见银行流水）。全国各地均有大量提现金的交易记录，而且从银行流水可以看出，外地提取现金有跨省跨行的费用，大约在10%还要多点儿。也就是说，取两万块钱至少要给银行200块钱的手续费。往返取钱还需要打车。当年的轿运车身庞大，可以装载21台小轿车，车身总长40米，这么一个庞然大物，所有城市的主机厂（轿运装车场）都在城外的郊区，打车取钱也极不方便。2010年至2015年期间，没有滴滴打车，也没有手机支付。所以每次从家出来都会带大量的现金，就是为了节省在外地取钱的手续费和打车的不方便。已有银行流水证明2010年至2015年期间，张秀凤有借款能力，李伟光在2010年至2015年期间确实需要大量流动现金符合当地的生产生活情况。请法院以事实为依据，以法律为准绳，给予公正的判决。冷国晶的答辩意见与李伟光一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张秀凤向本院提交如下证据：1.长春市土地储备中心出具的《关于前进雅苑回迁小区有关情况的说明》一份、前进雅苑西区-2栋建筑工程竣工标识牌照片一张，证明前进雅苑的建成时间及命名时间为2014年8月，竣工时间为2013年11月30日。孙建国质证认为该证据与本案无关联性；李伟光、冷国晶对该证据没有异议。2.长春市南关区幸福乡八一村村民委员会出具的《证明》一份、村委会办公室一览表照片四张，证明吴景泰在幸福乡八一村委会工作26年，任副主任，主管治安防火，民事调解，村屯卫生等工作。孙建国质证认为四张照片中并未显示吴景泰从事民事调解工作。李伟光、冷国晶对该证据没有异议。3.（2014）南民初字第207号民事判决书，证明2010年，吴景泰作为村副主任、调解员主持调解工作，2014年6月被长春市南关区人民法院判决确认，吴景泰在幸福乡八一村一直从事人民调解工作。孙建国质证认为该证据与本案无关联性，《民事调解书》是李布江制作，不是吴景泰制作。李伟光、冷国晶对该证据无异议。4.证人吴景泰出庭作证的证人证言，证明张秀凤与李伟光、冷国晶之间的民间借贷纠纷的真实性。证人吴景泰当庭陈述内容如下：吴景泰在2000年后，负责管理幸福乡八一村治安、防火、调解等工作，李伟光经常向其父亲（李布江）借钱，李伟光母亲（张秀凤）经常和儿媳吵架（冷国晶），李伟光父子向吴景泰提出调解请求，2015年8月26日下午，张秀凤、李布江、李伟光、冷国晶带着借条一起到村委会调解，借条金额吴景泰用计算器核对后共计39万元，《民事调解书》由李布江在调解室现场书写，张秀凤、李布江、李伟光、冷国晶在家已经合计好了，到村上走一个过程。《民事调解书》上吴景山的签字系该调解书签订后另找吴景山签字证明。吴景泰对借条内容已经记不清楚，吴景泰手中没有《民事调解书》，也未建立调解档案。孙建国质证认为调解书应由调解员制作，由利害关系人李布江制作程序违法，调解员手中没有调解档案不合法，吴景泰在该调解过程中不是主持方，其签名和盖章行为是证实作用，李布江作为利害关系人制作调解书，其目的是对抗执行。冷国晶质证认为调解书由谁制作不影响双方基于真实意思表示形成的有效合同。李伟光质证认为《民事调解书》签订在前，不是为了本案做准备，其与孙建国都是现金交易。5.2015年8月26日签订的《民事调解书》一份、2015年9月15日签订的《房屋买卖合同》一份、2015年9月15日李伟光出具的《收条》一份、2020年3月25日长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会出具的《证明》一份。其中《民事调解书》证明：《民事调解书》形成于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》前，张秀凤与李伟光发生借贷的期间为2010年至2014年，借款金额共计39万元，李伟光以案涉房屋抵偿张秀凤的债权是双方真实意思表示，《民事调解书》中约定的房屋办理产权变更登记的约定为附条件和期限的约定，截止开庭前，约定条件尚未成就，期限尚未到期，案涉房屋无法办理产权变更登记。《民事调解书》符合法律规定，人民调解委员会是否留存调解协议，不影响该人民调解协议的效力。《房屋买卖合同》证明：该合同依据《民事调解书》中确定的权利、义务而形成，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。《房屋买卖合同》形成于2015年，距法院查封案涉房屋时间4年以上，孙建国与李伟光、冷国晶的合同纠纷发生在2017年，从时间顺序上看，不存在提前造假的问题。《收条》证明：张秀凤在《房屋买卖合同》签订当日，已经履行了《民事调解书》《房屋买卖合同》约定的义务，案涉房屋的权利归张秀凤所有，张秀凤已退还给李伟光差价款3万元。该收条已经明确记载张秀凤与李伟光之间无经济纠纷，双方的债权债务自2015年9月15日起，因双方达成《民事调解书》《房屋买卖合同》而形成的以物抵债的意思表示因张秀凤付给李伟光3万元房屋差价而消灭。幸福乡八一村委会出具的《证明》证明：《民事调解书》的真实性，在人民法院查封前，张秀凤与李伟光已经履行了《民事调解书》中约定的义务。孙建国质证认为《民事调解书》制作程序违法，是利害关系人李布江制作，《房屋买卖合同》系利害关系人李布江制作，不真实，《收条》因张秀凤与李伟光之间的母子关系，不真实，幸福乡八一村委会出具的《证明》不真实。李伟光、冷国晶对以上证据无异议。6.张秀凤、李布江2010年至2014年银行流水，证明张秀凤及李布江在2010年至2014年存在持续向李伟光出借借款的能力，张秀凤与李布江有现金交易的习惯。孙建国质证认为根据法律规定必须有转账记录，否则不予采信，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。被告李伟光、冷国晶对该证据无异议。7.李伟光的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书（所有）》，证明李伟光于2010年10月30日签订了该协议，调换产权面积为70平方米，被拆迁房屋为120平方米，2010年10月30日评估价值为331,440元。孙建国、李伟光、冷国晶对该证据无异议。8.李布江分别与梁安琪、郝明强签订的《房屋租赁合同》。证明在法院对案涉房屋查封前，张秀凤与李伟光对案涉房屋已经形成合法有效的书面买卖合同，且支付了全部价款，张秀凤在查封前已经合法占有案涉房屋，案涉房屋的电费、物业费、水费均为张秀凤现金缴纳，结合《房屋分配证》证明房屋会签手续是由张秀凤的爱人李布江办理。孙建国质证意见对上述证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为租赁合同是李布江替李伟光写的，即便没有本案争议，李布江代替李伟光代为缴费都是合理的。李伟光、冷国晶对上述证据没有异议。9.南关区房屋征收经办中心于2020年4月17日出具的《情况说明》，证明未能办理过户登记是其他不归属于张秀凤所能控制的原因，张秀凤不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记或由于自身没有尽到合理注意义务导致权属变更登记不能等情形。孙建国质证意见对《情况说明》的真实性无异议，认为南关区房屋征收经办中心不是办证机关。李伟光、冷国晶对上述证据没有异议。10.案涉房屋的《房屋分配证》，证明办理房屋分配证是李布江代表张秀凤依据《民事调解书》和《房屋买卖合同》达成的以物抵债意思表示来办理，房间号是李布江选择的，房屋是2019年1月交付给张秀凤，分配证面积与拆迁补偿安置协议中的约定面积大致相同，差价款由李伟光支付。案涉房屋于2018年12月28日办理登记证，结合《房屋租赁合同》等其他证据证明张秀凤在人民法院查封案涉房屋前已经实际占有。孙建国质证认为李布江代理李伟光办理房屋分配证是为了规避法律，以物抵债不能排除强制执行，李伟光与李布江系父子，李布江代李伟光行使相关权利符合常理。冷国晶对该证据无异议。11.法院调取的张秀凤、李布江的银行流水，证明张秀凤有向李伟光出借资金的能力和实力。孙建国质证认为银行流水不能证明张秀凤将钱出借给李伟光，只能证明张秀凤、李布江从银行取款的事实。冷国晶对该证据没有异议。12.法院调取的案涉房屋的入住手续，证明李伟光为了履行《民事调解书》及《房屋买卖合同》约定的义务配合办理入住手续，案涉房屋李伟光在办理入住时就已经交付给张秀凤。孙建国质证意见对证据真实性没有异议，认为是李伟光实际办理的相关入住手续。冷国晶对该证据没有异议。本院对张秀凤提交的证据评析如下：1.长春市土地储备中心出具的《关于前进雅苑回迁小区有关情况的说明》能够证明案涉房屋所在小区的建成时间及命名时间，予以采信；前进雅苑西区-2栋建筑工程竣工标识牌照片不能直接证明案涉房屋的竣工具体时间，且所证事项与本案无关联性，不予采信。2.长春市南关区幸福乡八一村村民委员会出具的《证明》及村委会办公室一览表照片四张，可以证明吴景泰在幸福乡八一村担任副主任，并从事民事调解工作的事实，予以采信。3.（2014）南民初字第207号民事判决书所载内容及所证事项与本案无关联性，不予采信。4.证人吴景泰出庭作证的证人证言可以证明本案相关事实，予以采信。5.2015年8月26日签订的《民事调解书》、2015年9月15日签订的《房屋买卖合同》、2015年9月15日李伟光出具的《收条》、2020年3月25日长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会出具的《证明》，可以证明张秀凤与李伟光之间就案涉房屋进行交易的过程，孙建国认为上述证据不真实，但未向本院提交相反证据予以反驳，对上述证据予以采信。6.张秀凤、李布江2010年至2014年的银行流水，不能直接证明张秀凤向李伟光出借资金的事实，且所证事项与本案无关联性，对上述证据不予采信。7.李伟光的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书（所有）》，能够证明案涉房屋的客观实际情况，各方质证均无异议，对该证据予以采信。8.李布江分别与梁安琪、郝明强签订的《房屋租赁合同》，可以证明李布江将案涉房屋出租的事实，予以采信；《长春天然气集团有限公司燃气民用户明细表》用户签字为李布江，与本案中张秀凤占有案涉房屋的事实具有关联性，对该份证据予以采信；《物业收费专用收据》《物业代收款收据》、水费《收据》、电梯费《收据》、物业费《收据》《电费缴费明细》不能客观反应张秀凤对案涉房屋实际占有的事实，与本案无关联性，不予采信。9.南关区房屋征收经办中心于2020年4月17日出具的《情况说明》，一方面，案涉房屋已于2020年4月17日查封，该证据不能证明张秀凤在人民法院查封前已经积极履行过办理产权的义务；另一方面，因该中心不是产权办理部门，该证据所证事项与本案无关联性，对该证据不予采信。10.案涉房屋的《房屋分配证》可以证明案涉房屋的实际分配情况，对该证据予以采信。11.法院调取的张秀凤、李布江的银行流水，仅能证明张秀凤、李布江的资金状况，不能直接证明张秀凤向李伟光出借资金的事实，所证事项与本案无关联性，对上述证据不予采信。12.法院调取的案涉房屋的入住手续虽然不能够直接证明张秀凤实际占有房屋的事实，但能够证明案涉房屋的客观实际情况，予以采信。孙建国向本院提交如下证据：1.李昊岩的《村民回迁住房有偿安置协议》，证明李昊岩是李伟光与冷国晶的儿子，其购买八一水韵城的房屋花费397,617元，时间是2016年9月16日，李昊岩当时21岁，自己不具备购房能力，是李伟光、冷国晶为其购买，李伟光、冷国晶有钱，不需要向张秀凤借钱。李伟光质证认为李昊岩也是农户之一，征收补偿也有份，比李伟光、冷国晶得的多。冷国晶质证认为李昊岩签订合同是2016年，李伟光与张秀凤签订《民事调解书》是2015年，冷国晶与孙建国签订合同是2017年，发生纠纷是2018年，李昊岩购买房屋的事实与案涉房屋的争议无关。张秀凤的质证意见与李伟光、冷国晶一致。2.2017年8月15日孙建国与冷国晶签订的《买卖合同》及2018年5月27日孙建国向冷国晶出具的《借条》一份，证明买卖林蛙沟价款为52万，李伟光、冷国晶向孙建国出借5万元、利息1分，李伟光、冷国晶手中有钱，无需以房抵债。张秀凤质证意见对证据真实性无异议，认为以上证据与本案无关。李伟光、冷国晶的质证意见与张秀凤的质证意见一致。3.孙建国与冯玉金通话录音一份、照片3张，证明吴景泰与李伟光、冷国晶是亲属关系。张秀凤质证意见对证据真实性有异议，认为录音无法证明双方身份，与本案无关联，录音中冯玉金未明确陈述孙建国主张的事实；照片中看不清人物长相，无法确定照片中人物的真实身份。李伟光、冷国晶质证意见与张秀凤一致。本院对孙建国提交的证据评析如下：孙建国提交的李昊岩的《村民回迁住房有偿安置协议》、2017年8月15日孙建国与冷国晶签订的《买卖合同》、2018年5月27日孙建国向冷国晶出具的《借条》，不能证明张秀凤与李伟光之间借贷关系相关事实，对该证据不予采信；孙建国与冯玉金通话录音及照片3张，不能证明吴景泰与冷国晶的亲属关系，且所证事项均与本案无关，不予采信。冷国晶向本院提交如下证据：1.李伟光的《个人住房信息查询结果证明》一份、2016年长春市亚奇物流有限公司与李伟光签订的《合同转让协议》一份、长春市亚奇物流有限公司于2020年4月27日出具的《情况说明》一份，证明李伟光2010年至2015年间经营特种车，名下无房产，因产权部门未办理登记，无法给张秀凤办理过户登记。孙建国质证意见对证据真实性没有异议，认为李伟光名下因为没有房产，根据居住需要，以房抵债协议不真实。张秀凤、李伟光对该证据没有异议。2.法院调取的李伟光、冷国晶的银行流水，证明李伟光在2010年-2014年间从事的生产生活需要大量现金，符合借用大量现金的事实。孙建国质证意见对证据真实性没有异议，认为不能证明张秀凤将钱借给李伟光。张秀凤对该份证据没有异议。本院对冷国晶提交的证据评析如下：冷国晶提交的李伟光的《个人住房信息查询结果证明》、2016年长春市亚奇物流有限公司与李伟光签订的《合同转让协议》、长春市亚奇物流有限公司于2020年4月27日出具的《情况说明》，仅能证明李伟光从事的行业情况，所证事项与本案无关联性，不予采信。法院调取的李伟光、冷国晶的银行流水仅能证明李伟光、冷国晶的资金流水情况，所证事实与本案无关，对该证据不予采信。本院经审理查明认定事实如下：本院于2019年8月23日作出的（2018）吉7603民初80号生效民事判决确认：冷国晶于该判决生效之日起三日内一次性给付孙建国14.6万元，并从2018年11月2日起按年息12%支付利息至实际支付之日止。本院于2020年3月19日作出的（2020）吉7603民初22号生效民事判决确认：一、冷国晶于该判决生效之日起三日内一次性给付孙建国17万元，并从2019年11月2日起按年息12%支付利息至实际给付之日止；二、李伟光、冯玉金对上述款项承担连带保证责任；三、李伟光、冯玉金承担保证责任后，有权向冷国晶追偿。本院于2020年3月19日作出的（2020）吉7603民初30号生效民事判决确认：一、李伟光、冯玉金对红石林区基层法院（2018）吉7603民初80号民事判决书中冷国晶所负的全部给付义务承担连带保证责任；二、李伟光、冯玉金承担保证责任后，有权向冷国晶追偿。孙建国于2020年4月8日向本院申请执行上述生效判决。本院立案后，于2020年4月17日裁定查封登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北，长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：7-6/204-1-22，房间号603、605），查封期限三年。案外人张秀凤于2020年4月22日对本院查封登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北，长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：7-6/204-1-22，房间号603、605）提出书面异议。本院于2020年4月30日作出（2020）吉7603执异2号执行裁定，裁定中止对登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北，长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：7-6/204-1-22，房间号603、605）的执行。另查明：2010年10月30日，长春市南关区拆迁工作办公室与李伟光签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议（所有）》。案涉房屋所在的回迁小区于2014年8月建成，于2014年8月命名为前进雅苑。2015年8月26日，在长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会的见证下，李伟光与张秀凤达成《民事调解书》，将案涉房屋以物抵债出售给张秀凤，调解书内容为：“我村四社村民李伟光，因经营运输（大车），从2010年至2014年，几次从四社村民张秀凤处借款人民币39万元，2015年张秀凤催要李伟光还借款，由于李伟光运输亏损，还不上张秀凤的借款而引起争吵，八一村给予调解。1.经调解，李伟光同意把前进雅苑的回迁房（现在是房票子，即房屋分配证）2套，每套70平方米，合计140平方米，以房抵债的方式还给张秀凤的借款。2.房屋经双方同意作价每平方米3000元，合计42万元，以房抵债卖给张秀凤，李伟光剩余款3万元，由张秀凤给付李伟光。3.有关部门正式房产证下发时，李伟光负责给张秀凤更名，更名费用由李伟光负责。双方同意以上调解。调解员吴景泰。四社负责人吴景山。”吴景山未在调解现场，系在《民事调解书》形成后签字。李伟光与张秀凤于2015年9月15日签订《房屋买卖合同》，该合同内容为：“甲方李伟光，乙方张秀凤。1.甲方因欠乙方2010年至2014年期间的借贷款39万元，甲方愿以自己的前进雅苑回迁房2套，每套70平方米，合计140平方米（房票子即房屋分配证），以每平方米3000元，合计42万元，以房抵债卖给乙方。2.甲方房屋作价合42万元，剩余3万元由乙方付给甲方。3.甲方负责给乙方更改房产证，更名费用由甲方负责。以上合同甲乙双方共同签定，共同遵守，合同一式二份，甲乙双方各执1份，合同签字后生效。”李伟光于2015年9月15日出具《收条》，该收条内容为：“今收到张秀凤购买李伟光前进雅苑回迁房款现金叁万元整，另加上李伟光2010年至2014年共计向张秀凤借款的叁拾玖万元，共计人民币肆拾贰万元，从此再无经济纠纷，前进雅苑的两处房子归张秀凤所有。收款人：李伟光。”长春市南关区房屋征收经办中心于2018年12月28日为案涉房屋发放《房屋分配证》，该分配证被征收人处写有“李伟光，委托人李布江”。2019年1月21日，李伟光办理了案涉房屋的入住手续。李布江于2019年12月23日领取了案涉房屋中605室的燃气IC卡。李布江于2019年3月24日与郝明强签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋（南关区前进雅苑2栋2单元603室）出租，租赁期限为2019年3月24日至2020年3月24日。李布江于2020年3月22日与梁安琪签订房屋租赁合同，将案涉房屋（南关区前进雅苑2栋2单元605室）出租，租赁期限自2020年3月24日起至2020年9月24日止。再查明：张秀凤、李布江系夫妻，李伟光是张秀凤、李布江的儿子，李伟光与冷国晶系夫妻。吴景泰系长春市南关区幸福乡八一村村民委员会副主任，主管治安防火、民事调解、村屯卫生工作。李伟光与张秀凤于2015年8月26日签订的《民事调解书》系李布江制作。幸福乡八一村村民调解委员会未对案涉《民事调解书》及相关材料建立调解档案。证明以上事实的证据有：1.长春市土地储备中心出具的《关于前进雅苑回迁小区有关情况的说明》；2.长春市南关区幸福乡八一村村民委员会出具的《证明》及长春市南关区幸福乡八一村村民委员会办公室一览表照片四张；3.证人吴景泰出庭作证的证人证言；4.张秀凤与李伟光于2015年8月26日签订的《民事调解书》；5.张秀凤与李伟光于2015年9月15日签订的《房屋买卖合同》；6.李伟光于2015年9月15日出具的《收条》；7.2020年3月25日，长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会出具的《证明》；8.2010年10月30日，长春市南关区拆迁工作办公室与李伟光签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议书（所有）》；9.李布江分别与梁安琪、郝明强签订的《房屋租赁合同》；10.案涉房屋的《房屋分配证》；11.案涉房屋的入住手续；12.当事人当庭陈述。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：张秀凤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，参照《执行异议复议规定》第二十八条规定，即符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，依据张秀凤与李伟光签订的《民事调解书》所约定的内容及张秀凤当庭的陈述意见，可以认定《民事调解书》系张秀凤与李伟光之间因解决债权债务问题而形成的以物抵债协议。张秀凤与李伟光签订的《房屋买卖合同》中约定的内容与《民事调解书》内容基本一致，并无新增的意思表示内容，因此，《房屋买卖合同》虽名为买卖合同，但其实质为张秀凤、李伟光为履行《民事调解书》约定事项的意思表示延续，仍未超出以物抵债的意思表示范畴。由于实践中存在大量恶意串通损害第三方利益的抵债行为，且通过该方式获得房产的“买受人”毕竟不同于房屋一般买受人，因此，通过以物抵债方式排除强制执行的构成要件应该采用更为严格的审查标准。即在金钱债权执行中，通过以物抵债排除强制执行，除参照《执行异议复议规定》第二十八条规定外，还应符合“以物抵债受让提供的证据应足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满”这一条件。一、以物抵债协议，属于诺成合同，自双方达成合意时成立。孙建国认为《民事调解书》由李布江制作，不是吴景泰主持调解形成，在程序上不合法，且该调解书存在串通嫌疑，导致《民事调解书》无效。本院认为，由李布江制作调解书存在调解程序上的瑕疵，但不是合同无效的法定理由，孙建国主张张秀凤与李伟光之间串通，但未提交证据证明。孙建国主张《民事调解书》为倒签，但未申请鉴定。因此，对孙建国的意见不予采纳。证人吴景泰作为幸福乡八一村副主任，从事调解工作，证明了张秀凤与李伟光调解经过，可以认定《民事调解书》系基于张秀凤与李伟光之间的真实意思表示签订，《民事调解书》自张秀凤与李布江达成合意时成立。《房屋买卖合同》系基于张秀凤与李伟光的真实意思表示签订，孙建国主张《房屋买卖合同》无效，但未提交证据证明其主张，因此，对孙建国主张《房屋买卖合同》无效的意见不予采纳。二、李布江于2019年12月23日领取了案涉房屋中605室的燃气IC卡。李布江于2019年3月24日与郝明强签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋（南关区前进雅苑2栋2单元603室）出租。李布江于2020年3月22日与梁安琪签订房屋租赁合同，将案涉房屋（南关区前进雅苑2栋2单元605室）出租。李布江与张秀凤系夫妻，其代理张秀凤从事民事活动具有合理性，结合上述事实，可以认定张秀凤在人民法院查封案涉房屋前已经实际占有案涉房屋。三、张秀凤主张其以抵债方式支付案涉房屋的价款。本院认为，对于采用抵债方式的，可以视为支付价款，但张秀凤应当提供所抵债物客观存在及符合抵债要件的证据材料。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张秀凤主张其为以物抵债受让人，因张秀凤与李伟光之间为抵顶借款，张秀凤应当提供原借款合同、收款收据或借条以及银行转账凭证，以物抵债协议书及相应的清算材料。张秀凤、李伟光、冷国晶均未提交张秀凤与李伟光2010至2014年间借贷关系的债权债务原始凭证及相关转账记录等证据材料。对此，张秀凤、李伟光、冷国晶均主张在2010年至2014年间，各方均习惯现金交易，无转账习惯，并提出因张秀凤与李伟光签订了《民事调解书》，因此未保留原始借条的意见。本院认为，张秀凤提出《民事调解书》系在幸福乡八一村村民调解委员会的调解下形成，依据《人民调解法》第二十九条应当认定《民事调解书》合法有效的主张，并以此作为其享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益的权利基础和法律依据。故本案中张秀凤与李伟光参与民事调解的程序，亦应当符合《人民调解法》的相关规定。《人民调解法》第二十七条规定：“人民调解员应当记录调解情况。人民调解委员会应当建立调解工作档案，将调解登记、调解工作记录、调解协议书等材料立卷归档。”综上，结合张秀凤不能提交其与李伟光之间借贷关系的原始债权凭证的事实、《民事调解书》系李布江制作的事实及张秀凤与李伟光经人民调解委员会调解后无调解档案的事实，应当认定案涉《民事调解书》的证明力不能当然等同于其他由人民调解组织依法定程序制作的调解协议的证明力。本案中，《民事调解书》及《房屋买卖合同》仅能证明张秀凤、李伟光因债权债务关系达成了以物抵债的合意，不能当然证明张秀凤与李伟光在2010年至2014年之间形成的债务的客观情况及在该期间内的9笔债务的履行期限均已届满的事实。故，张秀凤提交的证据材料不充分，不足以证明其与李伟光在2010年至2014年间债权债务的客观情况，无法确认张秀凤已经实际支付案涉房屋的转让价款，因此，张秀凤的主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定。四、张秀凤在庭审中称其多次找拆迁办及国土部门办理产权，但以上单位均回复办理不了，且不接收书面材料及出具相关回执。由于案涉房屋为回迁房屋，应由政府职能部门启动房屋产权的初始登记办理，在案涉房屋产权初始登记未完成的情况下，张秀凤与李伟光办理过户登记存在客观障碍。因此，应认为案涉房屋非因受让人的自身原因未能办理过户登记。综上，张秀凤在本案中未同时满足可以排除对案涉房屋强制执行的所有条件，张秀凤不享有足以排除孙建国对案涉房屋申请强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：准许执行登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：7-6/204-1-22,房间号：603、605）。案件受理费6040元，由张秀凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。审 判 长  于汉博人民陪审员  王长春人民陪审员  王宏霞二〇二〇年九月二十八日书 记 员  王天爽