湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4543号 原告：朱伏华，男，1970年6月1日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 原告：邓玉红，女，1971年9月8日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 二原告委托代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区裕湘路，统一社会信用代码91431002580908751E。 法定代表人：欧小明，系该公司总经理。 委托代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 原告朱伏华、原告邓玉红与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告朱伏华、原告邓玉红委托代理人唐鹏、被告裕湘公司委托代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伏华、原告邓玉红请求判令：一、被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、被告逾期交房而向原告支付违约金16200元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、被告承担本案全部诉讼费。 被告裕湘公司答辩要点：一、案涉房屋已于2017年9月经质量监督单位就建筑施工现场安全质量第3阶段（主体、装修装饰阶段）作出评定等级为合格，并于2018年1月22日颁发【安全合格工程证书】。工程施工单位于2019年4月29日提出【工程竣工报告】，工程监理单位会同建设、施工、设计单位对58项验收内容进行了核查，于2019年4月30日出具【建设工程质量评价报告（湘质监统编备2002-3）】并报质监单位竣工验收组备案。至此，施工、建设单位已事实上完成工程验收合格，已符合买卖合同第九条第1款“该商品房经质监部门验收合格”的交付条件。鉴于复式楼二层打好楼板的约定的原因，答辩人于2019年7月初，决定在同时办理竣工验收备案的情况下，通知业主办妥收房手续后再进行打隔板的再施工环节。答辩人于2019年7月26日向各业主拨打电话，分发短信消息，通知收房时间及相应自行打隔板的补贴方案。因此，答辩人在符合交房条件的基础上，也履行了办理房屋交接的告知义务。二、被答辩人计算的延期交房违约金明显错误。答辩人只是碍于复式楼二层打好楼板的约定，才延期至2019年7月26日向各业主分发收房通知，自2019年8月1日起办理房屋交付手续，实际交房逾期时间也只能计算至2019年7月31日止。即使按照取得竣工验收报告（备案）认定的时间来履行赔偿义务，也应最多计算至2019年8月2日，且北湖区人民法院此前就房屋竣工验收交房时间已作出生效判决【详见（2019）湘1002民初4201号民事判决书】，认定裕湘小区1号栋在2019年8月2日符合交付条件。综上，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法判决。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实: 一、2018年7月20日，原告朱伏华（买受人）、原告邓玉红（共有人）与被告裕湘公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。该合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的位于郴州市，购房总金额500000元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计250000元，余款250000元向银行申请贷款。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十条约定：由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述《郴州市商品房买卖合同》签订后，二原告按合同约定交清了涉案购房款500000元。庭审中，二原告要求被告裕湘公司继续履行合同约定的交房义务，被告裕湘公司称其于2019年7月26日通过打电话和微信等各种方式通知二原告交房，而二原告对此未予认可。二原告与被告裕湘公司尚未办理涉案房屋的交房手续，涉案房屋所在栋至今尚未办理不动产首次登记手续。 二、庭审中，被告裕湘公司提交了《建筑施工现场安全质量标准化阶段性评定表》、《工程竣工报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程质量评价报告》、《裕湘小区1#栋建设工程竣工验收报告》及《建设工程质量监督报告》等资料，证明涉案裕湘面业住宅小区项目中的第1栋房屋于2019年4月30日符合单体验收标准并在质监部门进行了备案，同时证明该栋房屋于2019年8月2日完成竣工验收的备案，监督单位的质量评价也于此日作出，涉案商品房于2019年8月2日达到了交付条件，而二原告对被告裕湘公司的以上观点不予认可。另被告裕湘公司提交的本院（2019）湘1002民初4701号民事判决书系本院于2019年9月23日作出，于2019年10月8日发生法律效力。而本院已经发生法律效力的于2019年11月26日作出的（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书均认定，郴州市建设工程质量监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备合同约定的交付条件，该两份民事判决书作出并发生法律效力的时间在被告提交的上述民事判决书之后。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二原告与被告裕湘公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房何时具备交房条件：根据以上事实分析，本案应以本院于2019年11月26日作出（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书确认的交付时间即2019年9月12日为宜，即涉案房屋所在栋于2019年9月12日经郴州市建设工程质量监督站作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。根据上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告裕湘公司应于2019年4月30日前交付房屋，故被告裕湘公司构成逾期交房，根据合同约定应承担逾期交房的违约责任。而被告裕湘公司关于涉案房屋于2019年8月2日即具备交房条件的辩解，因证据不充分，理由不成立，故本院不予采纳。二、被告裕湘公司应如何承担违约责任：如前所述，涉案商品房于2019年9月12日才具备交房条件，根据合同约定，被告裕湘公司逾期交房时间自2019年5月1日起计算至2019年9月12日止，逾期交房135天，逾期交房违约金按已交付购房款日万分之二计算，违约金为13500元（500000元×0.0002元/天×135天）。三、二原告要求被告裕湘公司继续履行合同约定交房义务的诉请，本院应否支持：根据合同第十条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。因被告裕湘公司尚未将涉案商品房交付给二原告使用，故被告裕湘公司应依合同约定继续履行涉案商品房的交付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行合同，按照合同约定的交房条件履行交房义务; 二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司于本判决发生法律效力后十五日之内支付原告朱伏华、原告邓玉红逾期交房违约金13500元。 三、驳回原告朱伏华、原告邓玉红的其他诉讼请求。 如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取103元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担69元，原告朱伏华、原告邓玉红负担38元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年九月二十二日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。