浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初1438号 原告：三门家祥农业发展有限公司，住所地：三门县海润街道枫坑工业园区兴业街2号。 法定代表人：翁建国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程琳琳，浙江持正律师事务所律师。 被告：叶建南，男，1959年7月22日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：杨建员，浙江知仁律师事务所律师。 第三人：三门县青蟹行业协会，住所地：三门县海游街道人民路199号。 法定代表人：丁明标，该协会会长。 委托诉讼代理人：叶浩琛，浙江思源昆仑律师事务所律师。 原告三门家祥农业发展有限公司（以下简称“家祥公司”）诉被告叶建南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理过程中，因被告叶建南的申请，本院依法追加三门县青蟹行业协会（以下简称“青蟹协会”）为本案第三人。本院于2020年8月18日进行公开开庭审理。原告家祥公司的委托诉讼代理人程琳琳、被告叶建南及其委托诉讼代理人杨建员及第三人青蟹协会的委托诉讼代理人叶浩琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家祥公司起诉称：2015年12月16日，原告与第三人青蟹协会签订了一份《商铺租赁协议》，约定：1、原告将其所有的位于三门客运中心旁的商铺共121间统一租赁给第三人青蟹协会；2、租赁期限为10年，即自2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金前四年每年为13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由第三人青蟹协会先支付二年，后每两年支付下二年的租金，时间均为支付期限内3月30日当天。合同签订后，原告依约将商铺统一交付给第三人青蟹协会，第三人青蟹协会在该处成立了三门青蟹批发交易中心。2016年3月30日，第三人青蟹协会与被告签订两份《租赁合同》，其中摊位为B116号的合同约定：1、青蟹协会将三门青蟹批发交易中心B116号摊位出租给被告；2、租赁期限为2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金分五期支付，第一期于2016年3月28日17时前付清，租金为20000元/间；第二期于2018年3月10日17时前付清，租金为20000元/间；第三期于2020年3月10日17时前付清，租金为24000元/间；第四期于2022年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；第五期于2024年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；4、违约责任：被告未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止租赁合同。摊位为B118号的合同约定：1、青蟹协会将三门青蟹批发交易中心B118号摊位出租给被告；2、租赁期限为2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金分五期支付，第一期于2016年3月28日17时前付清，租金为24000元/间；第二期于2018年3月10日17时前付清，租金为24000元/间；第三期于2020年3月10日17时前付清，租金为28000元/间；第四期于2022年3月10日17时前付清，租金为30000元/间；第五期于2024年3月10日17时前付清，租金为30000元/间；4、违约责任：被告未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止租赁合同。合同签订后，因被告逾期未向第三人青蟹协会支付第二期的租金，致使第三人青蟹协会逾期未向原告交付租金。2018年3月28日，原告函告第三人青蟹协会，要求第三人按时支付租金。同日，第三人向被告发送《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》，要求被告在2018年3月29日前支付租金，如没有按时支付的，押金全部没收，同时终止租赁合同。然被告仍未在约定的时间内支付租金，2018年3月31日，原告函告第三人，若其在4月2日17时前不支付租金，原告将终止与其签订的《商铺租赁协议》。第三人在第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用该摊位却未付租金，原告向被告发送租金催讨函，被告于2018年4月12日向原告支付了两年的摊位租金27920元，现被告所租赁的摊位租赁期已到，然其却仍实际占有该摊位，又拖欠摊位租金不付，原告多次催讨无果。为保护原告的合法权益，现原告起诉要求：1、判令被告立即腾退在原告处租赁的位于三门青蟹批发交易中心B116、B118号摊位。2、判令被告向原告支付自2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金（截至5月31日是4334元）。3、本案诉讼费由被告承担。原告家祥公司当庭将第一、二项请求变更为：1、判令解除原、被告之间的租赁关系，要求被告立即腾退在原告处租赁的位于三门青蟹批发交易中心B116、B118号摊位。2、判令被告向原告支付从2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金，其中B116号摊位按照年租金12000元支付实际使用的租金，B118号摊位按照年租金14000元支付实际使用的租金。 被告叶建南答辩称：请求驳回原告方的起诉或者驳回原告方的诉讼请求。1、原、被告之间不存在租赁合意也不存在租赁关系。原告与第三人之间的租赁关系没有解除，第三人也没有交还摊位给原告，第三人与被告之间的租赁关系也没有解除，根据合同的相对性，原告不能直接越过第三人向被告主张租金，也不能直接要求被告交回摊位。原告要行使上述权利，应当直接向第三人主张。2、从原告提供的本案证据来看，原告没有证据证明其系青蟹市场房屋或者摊位的合法出租人，也不能证明其出租的摊位符合国家法律的相关出租屋的规定。而且就在近期，消防验收没有通过，被告方作为承租人，不管出租方是谁，在出租的标的物没有通过合法的消防等验收之前拥有延迟支付租金的抗辩权，并且有权要求减少或者免去原来租赁期间的租金。原告方当庭变更的诉讼请求，显然是很慎重的行为，但是该诉讼请求的变更证明了一点，即原告向被告存在所谓的送达（被告没有收到）的解除通知并没有生效，是意向性的东西，如果原告认为该意向性的东西是直接的解除通知的话，那么他的诉讼请求应当是确认在某年某月某日已经解除双方的租赁关系，但是其诉讼请求为要求法院按照目前状况来解除租赁关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼或者诉讼请求。 第三人青蟹协会陈述称：1、原告通知解除租赁合同是有法律依据的，第三人与原告租赁协议已经解除。首先第三人与原告于2015年签订的摊位租赁协议，之后第三人再将承租的摊位转租给经营户，在2018年时根据合同的约定经营户应当支付的第二期租金是在2018年3月10日前，经营户支付之后第三人再将支付的租金支付给原告，但是由于经营户在3月10日前并未支付租金。此后原告于2018年3月28日发函催讨租金，第三人同日也向各经营户催讨，但各经营户仍未支付租金，造成第三人不能履行合同，于是在2018年3月31日，原告再次发函告说如果在4月2日前再不支付租金，将于4月3日解除合同，那么在4月5日第三人发通知给经营户，告知第三人与原告的租赁协议终止，且在2019年青蟹协会理事会会议也通报了2015年签订的租赁协议，由于经营户拒付租金，造成协会无法履行合同，原告函告第三人于2018年4月3日终止合同，而且在2018年3月16日原告发函给第三人终止协议之前，被告等104户经营户选派代表要求直接与原告发生租赁关系，既然经营户委托代表直接与原告商谈租赁协议等事宜，要求建立新的租赁关系，鉴于此情形，第三人也同意原告终止租赁的请求。2、第三人与被告之间的租赁合同也已经解除。首先，被告等104户经营户逾期未支付第二期的租金，并于2018年3月16日授权委托代表要求直接与原告签订摊位合同，所有的经营户于2018年4月至5月份，直接将第二期租金支付给原告，并且部分经营户也重新与原告签订书面的租赁合同。其次因被告等经营户未按时支付租金，根据第三人与经营户于2016年3月签订的租赁合同第八条第三项约定，承租人未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止本租赁合同。2018年3月28日第三人张贴摊位收缴租金通知，向经营户催讨租金，但是被告等经营户仍未支付租金，而且原告终止了与第三人签订的协议，那么第三人也必然要终止与被告的协议。被告在2016年是将第一期的租金先付给第三人，第三人再付给原告。然而到了2018年第二期支付租金的时候，原告将租金催讨函发给了被告，被告按照租金催讨函将租金直接支付给了原告，而且被告已经收回当时2016年缴纳的4000元保证金，依据被告与第三人签订的租赁合同，被告于2016年缴纳了4000元保证金，那么在2018年因为第三人与被告之间的协议解除，第三人将被告缴纳的4000元保证金也一并退回给了被告。其中4000元保证金在被告支付租金时予以抵扣。原告与第三人签订的租赁协议，是第三人与被告之间租赁关系的前提条件，在原告与第三人之间的合同已经解除的前提下，第三人不可能还有摊位租赁给被告。如果被告认为其与第三人的租赁合同没有解除，那么被告应当按照原租赁合同支付两个摊位第二期的租金40000多元，且被告已经两年未支付租金。3、第三人不是经营单位，在原租赁关系存在之时，第三人只是代收代管。因为第三人是非盈利机构，是社会团体，注册资本只有30000元，三百多万的租金第三人是没有能力也不可能进行垫付的，只能通过从经营户处收缴租金之后，再统一支付给原告。综上所述，原告与第三人之间的租赁合同已经解除，第三人与被告之间的租赁关系也已经解除。补充一点事实情况，刚刚被告提到4月12日进场的问题，第三人进行一下说明，当时2016年3月上旬，原告将摊位交付给第三人，在2016年3月21日至22日，第三人将摊位进行招投标确定摊位的经营权归属，确认之后各经营户可以进场经营，但是4月12日只是经营户统一选定一个好日子进行开业，而且当时4月12日也办了酒席。所以说4月12日不是合同意义上的交付日期，实际之前就已经交付了。 原告家祥公司反驳称：根据本案事实及相关证据可以证明原告与被告之间是存在实质上的租赁关系，前期原告与第三人，第三人与被告之间的租赁合同均已经解除。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告家祥公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 第一组证据：《代建代管合同》、《三门县人民政府专题会议纪要（[2016]50号）》、建设工程规划许可证、市场名称登记证原件各一份，拟证明原告承租浙江省三门公路运输总公司的土地并合法建立了房屋，设立了摊位，经房屋质量安全、消防安全均已验收通过后，经过市场登记合法设立三门青蟹批发交易中心的事实。 被告叶建南质证称：该组证据恰恰证明了原告不具有主体资格。1、对《代建代管合同》，该合同约定很明确，从合同名称看是代表行为，从合同的第一点第五项来看，利润分成的情况看代建代管不是租赁合同，不能证明原告主张的其从浙江省三门公路运输总公司获取到了租赁标的物的事实，反而能够证明出租物的所有者是浙江省三门公路运输总公司，同时对该份代建代管合同的三性均有异议，这是原告单方面提供的，涉及到案外人对于合同的义务，浙江省三门公路运输总公司没有对该份合同发表意见的情况下，被告认为不能对该份合同发表意见，否则剥夺了案外人浙江省三门公路运输总公司的权利义务。至少原告应当提供补充证明，让浙江省三门公路运输总公司来证实已经将房屋或者土地出租给原告的事实，所以被告方认为原告获得租赁物的理由不充分。2、对《三门县人民政府专题会议纪要（[2016]50号）》的真实性、合法性予以认可，关联性有异议，该会议纪要显示出举办青蟹市场等行为是政府为了扶持三门青蟹行业的发展。所以如果存在青蟹协会出面租赁的摊位，该租赁合同具有公益性以及行政性的特征，符合原告主张的其与第三人签订的租赁摊位的第八条违约责任的规定，该条规定如果发生违约时不能解除租赁关系，只能收取延迟履行金。所以该份会议纪要不仅不能支持原告的主张，反而能证明即使存在原告将摊位租赁给第三人，即使存在第三人违约，原告方也不能立即解除租赁合同。对参与会议纪要的原告方的主体资格存在异议，既然是政府扶持的青蟹行业，为什么是原告方来收取租金，这个环节按照市场来看是可以免除租金的。事实上第三人是出租行为，那么这样原告方就没有必要参与该行为，若原告参与意味着几百万的租金费用流失掉，要么意味着三门政府费用的流失，要么是青蟹养殖户费用的流失。这也是为什么被告与其他租赁户一直认为家祥公司就是青蟹协会的。3、对建设工程规划许可证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该份证据恰恰证明了青蟹市场的摊位属于违章建筑，按照规划许可证上面的要求，颁发一年以后如果未取得施工许可证的，施工许可证就失效。原告没有证据证明在一年内取得施工许可证所以该许可证已经失效，且不属于原告，不能用来证明原告所说的摊位属于他们的且是合法的。该份失效的规划许可证可以明确证实摊位的建造未获得国家有关部门的许可，是不合法的。4、对市场名称登记证的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。这只能证明原告系三门青蟹交易中心的举办者，不能证明其主张的原告已经从浙江省三门公路运输总公司租到了土地和房屋，也不能证明三门青蟹批发交易中心已经通过了质量消防的验收，更不能证明三门青蟹批发中心是符合法律规定的合法建筑。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。补充以下几点：1、根据浙江省三门公路运输总公司与原告签订的代建代管合同中，第一点明确写明甲方决定引入乙方的资本和管理技术，愿意将闲置资产也就是土地交给乙方开发和使用，乙方即原告。该份合同的第三项第一款，乙方应按照县政府的要求做好该地块的开发和经营。2、从2016年市场建成开始，市场摊位一直都是由经营户进行专门的青蟹经营活动，并没有挪为他用等情况的产生和出现。3、对市场名称登记证，根据相关法律法规的规定，如果办理了该证，就是有权利进行该市场的经营和招商的。 第二组证据：《商铺租赁协议》原件一份、三门公证处的《租赁合同》原件二份，拟证明1、原告将商铺租赁给第三人的事实；2、第三人将涉案商铺租赁给被告的事实。 被告叶建南质证称：对两份合同的证明目的无异议，对第一份租赁协议，被告不了解其存在。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均没有异议，但是被告说对第一份即2015年的协会与原告签订的租赁协议不知情，但是在该协议的第二页右下角，被告本人的签名就在这上面，而且第三人转租给被告的两份租赁协议中第一条也明确注明了摊位是从原告转租过来的，再分别转租给经营户，且将承租的价格13000元、15000元、18000元明确告知了各经营户。被告说不知道原告的存在，完全是撒谎。 第三组证据：《函告》原件两份，拟证明2018年3月28日，原告发函给第三人催讨租金。因第三人逾期未支付租金，原告于2018年3月31日再次发函给第三人，通知其如果在2018年4月2日前拒不支付租金，原告与其签订的租赁协议于2018年4月3日终止的事实。 被告叶建南质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对3月28日的函告，这个发生在原告与第三人之间，被告没有参与不知情，但是就内容而言，它只是催讨函，不是解除通知，不具有解除的效力。对于3月31日的函告，对真实性、合法性、关联性不确认，被告没有参与不知情，但是从内容看也只是警示性的通知，而非解除合同所具有的确定性，不产生解除合同的效力，从行文内容看函告可能涉及伪造，函告落款时间是3月31日，行为内容确是已经知道了4月2日五点钟拒不支付租金的事实，而且解除通知确定于2018年4月3日终止，不符合双方租赁的事实情况，被告方是4月12日拿到房屋进行租赁经营，那么2018年4月3日合同是没有到期的，不能进行解除。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均无异议，第三人也确实收到了该两份函告，原告于2018年3月31日发出的解除函告符合相关合同法律规定。 第四组证据：《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片打印件一张、《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册原件各一份，拟证明1、第三人向全体经营户发通知要求按期支付租金，未按期支付者终止租赁合同的事实；2、第三人在会议上通报原告与其终止商铺租赁协议的事实。 被告叶建南质证称：1、对《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》的三性均不认可。被告没有看到过相关通知，根据第三人当时实际管理人在王小华案件中陈述，表明这么大的通知会盖好第三人的印章，但是该份通知没有印章，而且这也是催讨租金的通知，不是解除的通知，虽然有解除的内容但是是警告性的，不具有解除的确定性。2、对《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》形式上的真实性、合法性没有办法确认，内容看形成时间是2019年，涉及的内容却是2018年3月份的内容，差了一年半的时间，不符合常理。签到册原件与内容原件的新旧程度差别较大，存在伪造的可能，从签字的落款时间看，签字没有落款时间，所以不能证明签字就是针对会议纪要的，所以我们对该证据是否存在伪造提出意见。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性无异议，关于第一份《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》，当时在王小华的案件中，郑某证人证言有说当时有通知，通知有张贴，也告知了经营户，至于没有印章的问题，也只是形式上存在瑕疵。因为张贴是第三人去张贴的，内容也是相关的内容。关于会议纪要第八项仅仅提到了当年2015年租赁协议解除的事项，但是其他七项都是对协议的决定，第八项仅仅是通知没有决定，所以说明当时确实已经解除，不然在开会议的时候会有一个决定。 第五组证据：《授权委托书》原件一份、分户明细对账单原件一份、收取摊位租金登记清单原件一份、《租赁合同》原件四十二份，拟证明1、包括被告在内的104户经营户委托代理人与原告商谈摊位租赁事宜的事实。2、全体经营户将租金支付给原告的事实。3、部分经营户与原告签订租赁合同的事实。 被告叶建南质证称：1、对授权委托书内容的真实性、合法性、关联性有异议。被告签署该份授权委托书不是办理委托，而是收取所谓的投资分红，这与其他租户的说法一致。从授权委托书的形式要件看，委托人叶建南的签字却是在最后面，特别是附在后面的众多签字人，上面打印的是受委托人，也就是说叶建南等二十多个人签字委托了下面的几页人，其次从来没有证据证明蒋明添等人与受托人存在沟通，可以对委托人进行询问，证明事情的真实性。所以说第一页的签字是利用了被告叶建南不识字来进行欺诈。2、对租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，比如叶以国的合同，同一个摊位，在原告的举证中出现了两份协议，但是两份协议不一致，一个是有手印，一个是有印章，同时协议的纸张比较新，不排除事后存在伪造，而且签字的人是三门县青蟹行业协会的股东、领导层或者是亲朋好友。3、对收取摊位租金登记清单的三性均有异议，一、内容中有一项备注中减去原押金4000元等相关的描述，这应该是第三人承担的责任，但是原告方认为是其责任。二、减免每个摊位50%以及摊位评估费分摊数额，这也是第三人的责任，但是原告也认为是其责任，所以恰恰能证明被告的主张，被告认为原告与第三人是一致的，分不清两者的区别。4、对对账单也有异议，对账单中没有写明4000元押金由第三人支付给原告，但是原告将4000元直接退回给了被告。所以该组证据恰恰证明了被告的主张，被告分不清原告与第三人之间的关系，被告只是按照第三人的要求进行付款。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均无异议。1、对授权委托书，请法庭注意被告不仅签字，还按了手印，在日常生活中，对一份文件不仅签字还按了手印说明签字的人很慎重，被告一直以自己不认识字来推脱是不符合常理的。在事实情况中，也不存在签字领分红的情况，被告根本没有任何的分红。2、对收取摊位租金登记清单，其中有一项是减退还原押金4000元，在原租赁合同当中，第三人是代收代管的关系，第三人从租赁户中收取保证金和租金再支付给原告，在2018年原租赁关系解除的时候，将被告等经营户缴纳的4000元押金逐一退还给各经营户，而且被告叶建南的两个摊位在2018年应当支付的租金27920元，该数额也与被告直接支付给原告的数额是一致的，也就是说在2018年原租赁关系已经解除，被告叶建南与原告直接发生了租赁关系。 第六组证据：《租金催讨函》原件一份、收款收据原件一份，拟证明被告承租原告摊位未付租金，原告向其催讨后，被告向原告转账支付租金27920元，原告向其出具收款收据。 被告叶建南质证称：1、被告没有收到催讨函，对三性均提出异议。而且从催讨函的内容看，它将之前被告与第三人之间的合同约定内容作为了它的权利义务，能够印证被告认为原告与第三人其实是同一的事实。2、收款收据是由原告出具的，只能证明被告有过付款的行为，不能证明被告行为主体的性质，到底是向原告付款还是向第三人付款。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均无异议。其中租金催讨函可以证明原租赁关系已经解除，原、被告已经建立了新的租赁关系，因为原告于2018年4月5日直接向被告发租金催讨函，而且租金催讨函上面载明的付款账号也与被告实际支付2018年第二期租金的账号是一致的，而且金额也都是27920元，都是一一对应的。 第七组证据：《第三期摊位租金收缴的通知》原件二份、《三门县家祥农业发展有限公司股东会决议》原件一份，拟证明原告向被告催讨租金及被告逾期未向原告支付租金的事实，原告在股东会决议上解除与被告之间的租赁关系。 被告叶建南质证称：1、被告方没有收到过租金催讨函，所以对该证据的三性均有异议，原告方也没有证据证明送达给被告，不排除是否是伪造的。2、对于股东会内部决议的三性也有异议，很异常的现象是，所谓拖欠租金的租户有六十多户，股东召开这么重要的会议，居然只对其中的五六户人家进行决议催讨，所以被告认为该份股份会决议也可能是伪造的，请法庭辨析。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均无异议。 被告叶建南为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 第八组证据：三门三信会计师事务所针对第三人青蟹协会2016年-2017年、2018年分别审计出具的《审计报告》复印件各一份，拟证明第三人实际上是存在经营活动的，是有足额的资金去支付青蟹市场的租金的。 原告家祥公司质证称：该组证据系复印件，原告对该组证据的真实性、合法性无法判断，由法庭予以认定。关于关联性，该组证据与原告主张的本案诉求并无直接关系。 第三人青蟹协会质证称：被告没办法提供审计报告的原件，对真实性有异议。即使该份证据是真实的，从审计报告的内容看，第三人的收入指的是一年总的收入，不是一笔或者两笔的收入，第三人平时收入和支出是平衡的，平常就是保证第三人正常运营的协会活动的资金。其次，在一年中，青蟹成熟与销售是在三、四季度即九月份以后，经营户应当支付租金是在2018年3月份，而且第三人主要的收入其实是青蟹平时的包装壳、礼品袋等，因此收入也主要集中在三、四季度，对于摊位的租金，第三人只是代收代管。审计报告中的资金只是保证第三人正常运转的资金。青蟹协会是全县养殖户的协会，不单单是青蟹交易中心的个别人的协会，如果第三人对未支付租金的养殖户代付租金，是对其他线上线下的养殖户是不公平的，所以即使有能力支付也不可能代付。 第三人青蟹协会为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 第九组证据：《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》原件一份，拟证明第三人通知被告等经营户，因被告等经营户不缴纳租金，第三人没有钱给原告缴纳租金，原告根据合同法的规定，于2018年4月3日终止与第三人的租赁协议。而且第三人出租的摊位已经被原告收回去了，各经营户转承租的摊位第三人已经没有转承租权的事实。 原告家祥公司质证称：对该组证据的三性均无异议，且该组证据可以证明原告合同解除的通知到达了第三人，原告与第三人的租赁合同已经解除。 被告叶建南质证称：1、被告方没有收到或看到过该份通知，第三人也无证据证明向被告方送达。2、从通知的内容看，只是向租户告知原告与第三人解除合同的事实，不能证明第三人说的要与被告方解除租赁合同的事实。 第十组证据：汇款收据原件一组、各经营户支付2016年-2017年租金、押金的记账汇总、收款收据原件各一组，拟证明被告等经营户将第一期租金于2016年3月支付给协会的事实，以及被告叶建南于2015年预先缴纳的20000元已经全部退还的事实，且被告本人在上面已经签名。且该20000元在被告于2016年支付第一期租金时进行了抵扣，根据记账汇总显示被告两个摊位应当支付的租金、物业费、保证金合计54000元。那么2016年3月28日，叶建南实际汇款34000元，加上之前退款的20000元，正好是54000元。 原告家祥公司质证称：对该组证据的三性无异议。补充一点，被告于2016年是将租金支付给第三人，2018年将租金直接支付给了原告，足以证明在2018年被告与原告之间存在直接的租赁关系。 被告叶建南质证称：对被告本人的汇款真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。其他的汇款被告本人不知情，由法庭辨别。 第十一组证据：周方垚的证明原件一份以及身份证复印件一份、第三人青蟹协会的证明原件一份，拟证明周方垚邮政银行账号为6034××××2084账户是专门为青蟹协会使用租赁资金收支的事实。该组证据与第十组当中被告汇款收据可以相互印证，证明被告于2016年3月28日将第一期租金汇入该账户，以及第三人使用周方垚的个人账户是为了使摊位租金收支与协会收入区别开来，因为第三人对摊位租金是代收代管的。 原告家祥公司质证称：对该组证据的三性无异议。 被告叶建南质证称：1、周方垚无法定理由应当出庭作证，所以对证据的三性持否定意见。2、对于第三人自己向法庭提交的证明，被告认为不是证明的范畴，只要第三人当庭讲即可。 第十二组证据：（2020）浙1022民初1436号第三人申请郑某出庭所作的证人证言，拟证明原租赁关系确已解除，其中证人证言证明其于2018年3月28日、3月31日收到原告的函告，以及在2018年3月28日、4月5日发通知告知各经营户，第三人与原告之间的租赁关系于4月3日解除的事实，并将书面通知张贴在青蟹交易中心专用的宣传窗上。 原告家祥公司质证称：原告对证人证言的三性均没有异议。其中证人证言可以证明原告合同解除的通知已经到达第三人。 被告叶建南质证称：对该组证据的内容形式的真实性无异议，对内容的真实性有异议，对关联性有异议。1、该证人证言证明了解除租赁协议等事项是需要盖章的，但是原告方提交的通知是没有盖章的。2、当询问到原告与第三人相关领导关系的时候，证人说不清楚。作为协会的管理者说不知道是不符合常理的，说明在回避问题。3、在证言中证人很明确向法庭告知，如果被告等人不同原告方签订，交还摊位的决定还是在第三人处。4、证人一方面承认了知晓原告向第三人发函的事实，一方面又否认了参与具体的处理，实际上他是第三人的实际管理人，所以这些说法不可信，请法庭综合全案考量。王小华案件中原告方承认，王小华与本案被告都是拒绝与原告方签订协议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有较大争议的证据，本院认定如下： 原告提交的第一组证据均系原件，其中《三门县人民政府专题会议纪要（［2016］50号）》、建设工程规划许可证、市场名称登记证来源于政府部门，证明力强。至于被告认为建设工程规划许可证已经过期以及市场消防不合格问题，根据《三门县人民政府专题会议纪要（［2016］50号）》的内容：“在房屋质量安全、消防安全经过鉴定、验收合格后，市场监管部门要依法及时对三门青蟹批发交易中心进行市场名称登记”，原告已提交了市场名称登记证，反过来可以证明建造的房屋通过了质量验收及消防验收，被告的质证意见，缺乏证据支持，本院不予采纳，本院对上述证据予以采信；至于《代建代管合同》，虽然被告对该份证据的三性存疑，但并未提交相应证据证明该份证据存在虚假、违法的相关事实，从该证据的形式、内容、来源上看，该份证据系原件，落款处有原告与浙江省三门公路运输总公司的印章，来源合法，真实可信，故本院对该份证据的真实性、合法性予以采信。至于被告抗辩原告是否有诉讼主体资格，本院将在说理部分予以阐述。原告提交的第二组证据《商铺租赁协议》系原件，第三人作为《商铺租赁协议》的合同签订相对方对该协议无异议，且被告对其证明目的无异议，故本院予以采信。对于原告提交的第三组证据《函告》两份，作为协议一方的第三人对该组证据无异议，被告质证称2018年3月31日的《函告》以尚未发生的事实作为解除条件存在伪造可能的意见，本院认为，2018年3月31日的《函告》，虽然载明“于2018年4月2日17时前拒不支付。在无奈之下……于2018年4月3日终止本协议”的语句，但结合两份函告的内容整体来看，其本义应为若第三人在2018年4月2日17时前拒不支付租金，原告将在2018年4月3日终止本协议，该内容得不出伪造的推论，故本院对该组证据予以采信。对于原告提交的第四组证据，其中《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片系打印件，被告对此存在异议，原告也没有提交该照片拍摄时间的证据，真实性无法确认，故本院对该份证据不予采信。至于该组证据中的《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册原件，第三人对其证据三性均无异议，结合第三组证据，能够证明其待证事实，故本院予以采信。对于原告提交的第五组证据，其中证据授权委托书中载明被告等104户经营户授权委托蒋明添等人与原告协商签订摊位租赁合同、解除摊位租赁合同及相关事宜，被告在授权委托书上签字确认，被告称自己不识字，而且当时是为了分红在空白纸上签字，但这与授权委托书内容不符，且该市场的经营户基本上在该份授权委托书签字，被告不可能不清楚签字的目的，被告的说法无法让人信服，故本院对被告的质证意见不予采纳，对该份证据予以采信；至于四十二份《租赁合同》，经本院核对，四十二份《租赁合同》的经营户，大部分都在《授权委托书》上签过字，其中有二份《租赁合同》的承租人叶以国在本院的另一个案件中到庭旁听，并就两份《租赁合同》的质疑进行了解释，且原告也无伪造与四十二户经营户的《租赁合同》的必要及条件，在没有相反证据的前提下，本院对该四十二份《租赁合同》予以采信。至于收取摊位租金登记清单与对账单，这两份证据均系原件，且对账单系金融部门出具，故对该两份证据的真实性、合法性予以认定。收取摊位租金登记清单中载明被告需缴纳的租金一共为27920元，该数额与对账单中的数额一致，且对账单中显示被告系转账给原告的法人，若如被告所言其与第三人的租赁关系未解除，为何要违背交付习惯转账给原告，故被告的质证意见本院不予采纳，本院对该组证据予以采信。对于原告提交的第六组证据，即《租金催讨函》、收款收据原件各一份，该组证据均系原件，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。被告虽然否认收到《租金催讨函》，但是被告在2018年4月12日已实际支付了第二期租金，且开具的租金收据也是以原告名义开具，原告在2018年4月5日向被告发送过《租金催讨函》符合情理，故本院对《租金催讨函》及收款收据予以采信。对于原告提交的第七组证据，即《第三期摊位租金收缴的通知》、《三门县家祥农业发展有限公司股东会决议》各一份，《第三期摊位租金收缴的通知》系原件，故本院对其真实性、合法性予以认定，因被告否认收到该通知，且原告未提交证据证明被告收到、知晓该通知，故本院对该份证据的证据目的不予采信；另一份证据《三门县家祥农业发展有限公司股东会决议》系原件，真实性应予认定，本院予以采信。对于被告提交的第八组证据审计报告，该组证据与本案缺乏关联性，本院不作具体认证。第三人提交的第九组证据，原告终止与第三人租赁合同通知原件一份，该份证据系原件，故本院对其真实性、合法性予以认定，且该份证据与原告提交的第六组证据亦能互相印证，正因为原告与第三人解除了租赁关系，所以被告将第二期租金汇给了原告，故本院对该组证据予以采信。第三人提交的第十一组证据，即周方垚出具的证明以及身份证复印件、第三人出具的证明各一份，该组证据中的证明均系原件，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认定，虽然周方垚未出庭，但其证明与第三人的证明内容能相互印证，故本院予以采信。第三人提交的第十二组证据，即证人郑某在类案开庭中所作的证人证言，郑某系第三人的秘书长，对第三人与原告、被告之间的事务应该有所了解，结合第三人提交的第九组证据《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》，其证言已将原告与第三人签订的商铺租赁合同终止事由告知经营户的证言内容是可信的，故本院对第三人提交的第十二组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月3日，原告家祥公司与浙江省三门公路运输总公司签订了一份《代建代管合同》，该合同约定：浙江省三门公路运输总公司将其所有的坐落于三门客运中心西侧同原告相邻的地块，约14亩土地交给原告开发和使用，合同期限为十年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止，合同期满后的2026年12月1日至2027年11月30日止，为合同的存续期，这一年所产生的利润双方各半分成，结束后，原告将固定的地上物无偿移交给浙江省三门公路运输总公司所有。2015年12月14日，浙江省三门公路运输总公司取得了上述地块物流仓库的建设工程规划许可证。2015年12月16日，原告与第三人签订了一份《商铺租赁协议》，该租赁协议约定：原告承租三门客运物流中心地块，拟开发该地块作为商铺使用，该商铺物业租赁给第三人作为青蟹经营商铺，拟建商铺共121间，租赁期限为10年，即2016年4月1日至2026年3月31日止；租金支付方式：2016年4月1日至2020年3月31日，租金为每年13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由第三人先支付两年，后每两年支付下两年的租金，时间均为支付期限内3月30日这天。之后，由原告出资建造浙江省三门公路运输总公司的物流仓库工程项目。2016年4月26日，三门县人民政府召集相关职能部门以及原告、第三人、浙江省三门公路运输总公司等单位召开专题会议，专题研究浙江省三门公路运输总公司物流仓库用房用于兴办三门青蟹批发交易中心有关问题，原则同意将位于客运中心西侧的物流仓库用房临时用于兴办三门青蟹批发交易中心，并形成专题会议纪要。2016年9月9日，原告作为市场举办者在三门县市场监督管理局登记了三门青蟹批发交易中心，取得市场名称登记证。 另查明，2015年8月11日和2015年12月17日，被告共向第三人交纳了集资款20000元。第三人统一租赁了原告开发的三门青蟹批发交易中心摊位商铺后，经讨论内部由各经营户进行竞标承租，投标溢价部分租金按摊位数及投标租金数额返还给各经营户。2016年3月30日，被告承租了第三人向原告统一租赁的B116、B118号摊位并签订两份《租赁合同》，其中B116号摊位《租赁合同》约定前两年租金共计20000元，保证金4000元、卫生、保安费1000元，被告共需支付给第三人25000元，B118号摊位《租赁合同》约定前两年租金共计24000元，保证金4000元、卫生、保安费1000元，被告共需支付给第三人29000元，扣除第三人退还被告的前期集资款20000元，被告于2016年3月28日向第三人指定的周方垚的账户汇款支付了租金34000元。2018年3月16日，被告等104户经营户委托案外人蒋明添、许常品、俞良胡、王瑞德、叶忠产等人与原告协商签订摊位租赁合同、解除摊位租赁合同及相关事宜，被告在授权委托书上签字确认。2018年3月28日，原告函告第三人，要求第三人按时支付第二期两年租金，如逾期支付，将按照协议的第8条第2款执行（即每逾期一天按租金总额的日千分之三支付违约金）。2018年3月31日，原告再次函告第三人，若在2018年4月2日17时前拒不支付租金，则按照合同法的相关规定于2018年4月3日终止与其签订的《商铺租赁协议》。2018年4月5日，第三人向各经营户发布《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》，通知各经营户其与原告的《商铺租赁协议》终止的事情。第三人在2019年8月22日召开的第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用摊位而未付租金，原告向被告发送了《租金催讨函》，要求被告在2018年4月15日下午3时前向原告缴纳两摊位2018年3月10日至2020年3月10日的租金共计27920元，租金汇入其指定的翁建国账户内。被告于2018年4月14日向原告支付了2018年度至2019年度的摊位租金27920元，原告于同日向被告开具了租金的收款收据。2020年第三期租金缴纳期间，因被告无故拖欠第三期租金，原告于2020年5月16日召开股东会，并作出股东会决议，该决议内容为：收回包括被告在内的六个经营户的商铺经营权。被告至今未支付第三期租金，但仍实际占有使用三门青蟹批发交易中心B116、B118号摊位。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一是原告家祥公司诉讼主体是否适格；二是原告要求解除与被告叶建南摊位租赁关系的条件是否成就；三是本案租金如何计算。本院具体阐述如下： 一、原告家祥公司诉讼主体是否适格。首先，要认定原告是否系被告叶建南租赁摊位的合法使用权人。案涉地块登记使用权人系浙江省三门公路运输总公司，2015年12月3日，原告与三门青蟹批发交易中心地块的土地使用权人浙江省三门公路运输总公司经过协商后签订《代建代管合同》，浙江省三门公路运输总公司将该地块授权给原告开发和使用，原告据此取得该地块十年内的开发、建设、管理的权限。之后，经三门县住房和城乡建设规划局规划许可，原告出资在该地块上兴建了物流仓库房屋。此后，由三门县人民政府召开专题协调会议，同意在该地块设立三门青蟹批发交易中心，原告经三门县市场监督管理局审批获得三门青蟹批发交易中心的市场举办权。原告虽非三门青蟹批发交易中心不动产的所有权人，但系市场的合法举办者及摊位的合法使用权人。其次，要认定原告和第三人签订的《商铺租赁协议》是否解除。原告开始是将三门青蟹批发交易中心摊位整体租赁给第三人，再由第三人转租给被告等各经营户，原告系出租人，第三人系承租人，被告系次承租人。后第三人因各经营户没有向其按约支付第二期的租金而没有向原告按期支付第二期租金，原告在两次催讨均未支付后，解除了与第三人的租赁合同关系，第三人也认可了原告与其解除合同的事实。原告解除与第三人签订的《商铺租赁协议》后，第三人也就丧失对摊位转租权的合同基础。之后，被告仍实际占有并使用涉案商铺，并向原告支付了第二期的租金，虽然被告认为其是向第三人支付的租金，但是第二期租金的收款收据盖有原告的财务章，结合被告曾授权委托他人与原告协商商铺租赁事宜，以及第三人向各青蟹经营户告知与原告签订的租赁合同解除事实和原告向被告等青蟹经营户催讨租金事实，可以认定被告是向原告支付了第二期租金，原、被告之间形成了事实租赁合同关系。综上，本院认为原告是本案诉讼的适格主体。 二、原告家祥公司要求解除与被告叶建南摊位租赁关系的条件是否成就。如前所述，虽然原、被告之间未签订过书面的租赁合同，但已形成事实租赁关系。根据原告与被告等经营户实际履行的第二期租赁合同，以及原告与其他经营户后来直接签订的《租赁合同》，原告本意是按第三人之前与各经营户签订的租赁合同继续履行合同，但原、被告没有签订书面的租赁合同，原、被告之间形成的事实租赁关系宜认定为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故原告可以基于不定期租赁关系而单方解除合同。虽然被告称其未收原告发出的《第三期摊位租金收缴的通知》，但是被告至迟在本院向其送达原告的起诉材料时已经知晓原告催讨租金的事实，但其在本案开庭前仍未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告迟延支付租金，并且在原告催告后未在合理期限内支付租金，原告也有权解除与被告之间的事实租赁关系。 三、本案的租金如何计算。原告家祥公司与被告叶建南之间没有签订书面的租赁合同，关于被告第三期的租金计算标准，原告主张B116号摊位按照一年12000元的标准计算，B118号摊位按照一年14000元的标准计算，被告在庭审中对此未作出回应或认可。本院认为，根据原告与第三人签订的《商铺租赁协议》，所有商铺（摊位）的每间租金约定为：2016年4月1日至2020年3月31日的租金为每年13000元，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为15000元，2022年4月1日至2026年3月31日的租金为每年18000元；可见，租金是逐期递增的。原告提供的四十二份租赁协议亦是如此约定，各经营户承租的摊位租金支付规律也应是逐期递增。不过，原告与第三人签订的《商铺租赁协议》是一份整体摊位租赁协议，而第三人与各经营户转租租金主要是根据竞标确定，再将租金溢价按一定比例返还给各经营户，不能作为每个经营户的摊位租金标准。根据原告提交的第二期收取摊位租金登记清单，被告租赁商铺第二期的租金标准是B116号摊位每年10000元，两年租金20000元，减退还原押金4000元，减租金溢价2400元（其中50%按每个商铺分摊）及1490元（另外50%按每个商铺原评估租金分摊），被告实际支付的两年租金为16110元（12100元+4000元），平均每年为8055元。B118号摊位每年12000元，两年租金24000元，减退还原押金4000元，减租金溢价2400元（其中50%按每个商铺分推）及1790元（另外50%按每个商铺原评估租金分摊），被告实际支付的两年租金为19810元（15810元+4000元），平均每年为9905元。被告承租摊位2020年4月1日以后租金的确定，参照原告与第三人签订的《商铺租赁合同》、第三人与被告之间签订的《租赁合同》及原告后来直接与各经营户签订的《租赁合同》约定，每个摊位该期要增加租金2000元，本院酌情认定被告承租的B116商铺2020年4月1日至今的租金可按每年10055元标准计算，B118商铺2020年4月1日至今的租金可按每年11905元标准计算。关于被告辩称的租金减免问题。本院认为，新型冠状病毒疫情系不可抗力的情形，疫情防控对被告等经营户的经营状况产生了一定影响，且原告向本院提交的《第三期摊位租金收缴的通知》中亦表现出自愿将租期顺延一个月及减免当年的商铺物业费的意思表示，根据公平及自愿原则，被告第三期未支付的租金可从2020年5月1日开始计算。至于被告主张因消防问题迟延支付租金的抗辩，因原告不予认可，且被告未举证予以证明，故本院不予支持。 综上所述，原、被告之间发生的事实租赁关系应予以解除，原告要求解除与被告的租赁关系并要求被告立即腾退在原告处租赁的位于三门青蟹批发交易中心B116、B118号摊位的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。对于原告要求被告支付从2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金（其中B116按年租金12000元计算，B118按年租金14000元计算）的诉讼请求，可从2020年5月1日起按B116商铺每年10055元标准计算，B118商铺每年11905元标准计算至摊位实际归还之日止，本院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告三门家祥农业发展有限公司与被告叶建南之间的租赁关系； 二、限被告叶建南于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于三门青蟹批发交易中心B116、B118号摊位； 三、限被告叶建南于本判决生效之日起十日内支付给原告三门家祥农业发展有限公司自2020年5月1日起至实际腾退摊位之日止的租金（其中B116号摊位按年租金10055元的标准计算，每日租金按27.55元的标准计算；B118号摊位按年租金11905元的标准计算，每日租金按32.62元的标准计算）； 四、驳回原告三门家祥农业发展有限公司的其他诉讼请求。 若被告叶建南未在本判决确定的期限内履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶建南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 杨廷能 二〇二〇年九月九日 法官助理 吴其辉 代书记员 吴如意 浙江省三门县人民法院 不履行裁判法律后果告知书 一、依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按生效法律文书指定期间履行给付金钱义务的，将支付迟延履行期间的双倍债务利息。被执行人未按生效法律文书指定期间履行其他义务的，将支付迟延履行金。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，将根据中央办公厅、国务院办公厅下发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动执行联动制约机制进行信用惩戒，对失信被执行人采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境、扣押车辆等措施，直至其全部履行义务为止。 三、严禁任何单位和个人干涉、阻挠人民法院的执行活动。对以暴力、威胁、围攻、谩骂等手段阻碍执行的，或者采取转移、隐匿财产等手段妨碍执行的，法院将视情采取罚款、拘留等手段，一律追究行为人的法律责任。 四、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 五、当事人不履行发生法律效力的民事调解书的，按照上述规定处理。