湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终8582号上诉人（原审被告）：长沙市湘浙小商品批发市场有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道湘浙市场内。法定代表人：林志台，董事长。委托诉讼代理人：甘小宁，公司职员。委托诉讼代理人：**，公司职员。被上诉人（原审原告）：陈坚正，男，1976年7月19日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：李雅纯，湖南炳坤律师事务所律师。上诉人长沙市湘浙小商品批发市场有限公司（以下简称湘浙公司）因与被上诉人陈坚正房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘浙公司上诉请求:撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2888号民事判决第2项和第3项，驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。当事双方于2019年12月5日已经就续租期限及租金数额等事项形成了合议。被上诉人按照原合同标准预付2020年3月1日至8月31日的租金、物管费、推广费，上诉人出具了书面收款凭证。被上诉人不得单方解除合同。如果被上诉人单方解除合同，则构成严重违约，履约保证金依法不应予以退还。一审法院根据涉案合同第17条免责条款，将应由被上诉人单方承担的2020年2月3日至3月29日的租金、综合管理费、推广费等作为双方共同损失，没有事实和法律依据。陈坚正辩称，上诉人在一审答辩时自认同意退还2020年3月29日至8月31日租金，应当作为本案认定事实的依据。被上诉人预交半年租金，没有签订正式合同，应认定为可以随时退组的不定期租赁。本案合同解除的根本原因是不可抗力，上诉人应当退还剩余租金、押金等费用。一审法院判决双方分担2020年2月3日至3月29日的租金、综合管理费、推广费等损失，合理合法。陈坚正向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告关于长沙湘浙小商品批发市场A1-024号商铺的租赁关系于2020年3月1日解除；2.判令被告退还原告2020年1月23日至2020年2月29日的租金、物业管理费和市场推广费共计18129元；3.判令被告退还原告2020年3月1日至2020年8月31日的租金、物业管理费和市场推广费共计87828元；4.判令被告退还原告保证金20000元；5.判令本案所有诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月20日，陈坚正通过转让的方式从案外人阳燕飞处受让了位于长沙市枫林路长沙市的餐饮店。2019年6月25日，陈坚正（承租人，乙方）与湘浙公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“1.总则鉴于甲方在本合同期限内是本合同所述租赁物的合法出租权利人，愿意将本合同项下租赁物租赁给乙方用于经营，乙方认可甲方的经营理念和经营模式，愿意自觉遵守甲方制定的市场管理制度。双方在平等自愿互利互惠的基础上，经协商一致签订本合同。2.租赁物甲方将位于长沙市枫林路长沙市建筑面积65平方米出租给乙方。3.租赁用途3.1乙方同意只将承租的商铺作为商业用途，经营项目为餐饮……4.租赁期限4.1租赁时间自2019年3月1日起至2020年2月29日止，共计一年。自2019年3月1日起至2020……4.3租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需续租，在甲方有权出租本合同租赁物的前提下，乙方应当在租赁期限届满180天前，向甲方提交书面续租申请；需在租赁期限届满90天前，完成合同续签手续并重新签订《商铺租赁合同》。同等条件下乙方享有优先租赁权，若乙方未在规定时间内向甲方提出续租的书面申请或未按照合同规定时间及流程完成续签《商铺租赁合同》手续的，则视为乙方放弃优先承租权。若乙方的经营产品或品牌不符合甲方要求的，甲方可以另行选择承租人。5.租金及支付方式5.1商铺租金按以下方式计算第一期：租金为71058元，付款时间为：2019年2月1日，该期租金租期为2019年3月1日至2019年8月31日止。第二期：租金为71058元，付款时间为：2019年8月1日，该期租金租期为2019年9月1日至2020年2月29日止……6.其他各项费用的交纳6.1综合管理费：乙方商铺建筑面积为65平方米，综合管理费用按28元／平方米／月标准收取，乙方向甲方支付综合管理费。每6个月为一个交费期，分贰期支付。第一期:综合管理费为1094元，付款时间为2019年2月1日，该期管理费期为2019年3月1日起至2019年8月31日止。第二期：综合管理费为1094元，付款时间为2019年8月1日，该期管理费期限为2019年9月1日起至2020年2月29日止……6.5市场推广费：本合同期内，乙方同意按所租赁商铺建筑面积10元／平方米／月标准承担整体市场的推广费用，每一年为一个交费期，推广费分一期支付。第一期：市场推广费为7800元，付款时间为2019年2月1日，该期市场推广费期限为2019年3月1日起至2020年2月29日止……7.履约保证金7.1为确保乙方按合同约定的期限和方式支付各项费用，乙方应在本合同签订时向甲方交纳保证金20000元，作为乙方履行本合同的担保。合同履行完毕，乙方无违约情形的，且乙方已办理完营业执照注销或地址变更的，乙方凭保证金票据无息退还。7.2该保证金用以担保乙方综合管理费、市场推广费、电费、租金等费用的缴纳以及其他合同义务的履行。经营期间，当保证金减少时，乙方应在15天内补交差额……8.租赁物的交接……8.4本合同期满或提前终止（含协议解除、法定解除）后3日内，乙方应将商铺内的各种物品清理搬运完毕。如乙方未及时清空货物和退还铺面，乙方应就腾空铺面的时间与甲方进行协商，同时，乙方应按照本租赁合同约定的租金向甲方支付延期使用费，该费用在保证金内扣除；如乙方就腾空铺面时间不与甲方协商，或未按照双方约定的时间腾空铺面的，乙方留下的物品视为废弃物，甲方有权进行处理，乙方应承担甲方因处理废弃物所支出的全部费用，该费用在保证金内扣除……14.合同的变更和解除14.1有下列情况之一的，可以变更或终止本合同：14.1.1甲乙双方协商一致的；14.1.2因不可抗力致使本合同不能继续履行的……14.2单方合同解除权合同一方有下列情形之一的，另一方有权单方解除本合同……14.2.2因客观原因，致使乙方租赁商铺丧失正常使用功能的……14.2.14乙方一个月内停业状态持续三天以上，或一年内停业三天以上的月份累计超过两个月份的……一方行使解除合同权时，应提前五天以书面形式通知另一方，通知送达后即发生效力……15.3.1一方因自身原因确需提前解除合同的，应提前三十天书面通知另一方。如甲方请求解除合同，应退还未到期部分的预收租金、综合管理费、市场推广费和保证金；如乙方请求提前解除合同，乙方应如数补交已减免的租金、交纳拖欠的租金、综合管理费、市场推广费等费用，甲方除不退还履约保证金外，乙方还应赔偿相当于保证金数额的违约金……17.免责条件由于不可抗力的原因（包括但不限于自然灾害、战争、政府禁令、政府征收行为等），致使合同无法按期履行或不能履行的，所造成的包括但不限于租赁物的毁损等损失，由双方各自承担。一方未尽通知义务的，应就扩大的损失负赔偿责任……”。合同签订后，湘浙公司依约将涉案商铺交付给陈坚正营使用，陈坚正依约缴纳20000元保证金。合同履行过程中，陈坚正依约履行了租金、综合管理费、市场推广费等费用的支付义务。2019年11月30日，湘浙公司向陈坚正发出《征求续签合同意愿书》，并在该意愿书中告知涉案铺面租赁合同到期后，续签租金将上调至220元／平方米／月，物业管理费将上调至33元／平方米／月，市场推广费将上调至10元／平方米／月。陈坚正为防止湘浙公司上调续签租金标准，于2019年12月5日按双方签订的《商铺租赁合同》约定的标准向湘浙公司预付了2020年3月1日至2020年8月31日的租金71058元、物业管理费12870元、推广费3900元，共计87828元。2020年1月24日，涉案商铺所在的小商品批发市场放春节假。后××疫情爆发，原定于2020年2月3日开市的小商品批发市场延长至2020年2月19日开市，且湘浙公司规定开市后，市场一楼外铺对外的门不得开放。后陈坚正以其无法正常经营为由，多次向湘浙公司提出解除租赁关系，并要求退还已预缴的租金、综合管理费、市场推广费及保证金，未果。2019年3月19日，陈坚正委托律师向湘浙公司邮寄送达《律师函》一份，函告如下：“1.委托人与贵司租赁关系自2020年3月1日解除；2.免除委托人2020年1月23日至2020年2月29日的租金、管理费和推广费共计18129元；3.退还委托人2020年3月1日至2020年8月31日的租金、管理费和推广费共计87828元；4.退还委托人保证金20000元。”湘浙公司于2020年3月20日收到上述律师函。2020年3月29日，陈坚正在与湘浙公司工作人员沟通后将涉案商铺腾空并退场，但湘浙公司一直未接收商铺钥匙，亦未向陈坚正退还相关费用。另查明，2020年2月20日，长沙市人民政府办公厅发布的《长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市有效降低疫情影响稳定经济运行实施方案的通知》（长政办发﹝2020﹞8号）第二部分重点任务中第23条载明：“降低企业租金成本。涉及国计民生、疫情防控、对本地区经济影响较大的住宿餐饮、批发零售、文化旅游体育、交通物流、商务会展、养老、家政等服务业及相关制造业（含高技术服务业），承租市属、区县（市）属国有企业经营性物业的非国有企业和个体工商户，2020年2、3月份租金减半；由其他市场主体建设运营的物业，鼓励协会倡议业主与承租方协商减、免、缓企业租金，各区县（市）人民政府对减免租金额度超过2/3的业主给予一定补贴，对于缓收租金的业主可顺延缴税期限，物业由业主单位自用或公司子公司承租的不享受财政补贴。（责任单位：市国资委、市财政局、各区县市人民政府）”。一审法院认为，本案系当事人因受××影响而引发的房屋租赁合同纠纷。××疫情爆发影响了合同的正常履行，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，根据涉案《商铺租赁合同》第17条约定：“由于不可抗力的原因（包括但不限于自然灾害、战争、政府禁令、政府征收行为等），致使合同无法按期履行或不能履行的，所造成的包括但不限于租赁物的毁损等损失，由双方各自承担。”关于租赁关系解除时间的认定问题。虽然陈坚正于2020年3月19日向湘浙公司邮寄送达《律师函》要求解除租赁关系，但其直到2020年3月29日才完全腾空涉案商铺并撤场，故租赁关系应认定自该日起解除。关于预交租金、综合管理费、市场推广费及保证金的退还问题。因租赁关系于2020年3月29日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，2020年3月30日起至2020年8月31日，陈坚正预交的租金、综合管理费、市场推广费及保证金，湘浙公司应予退还。2020年1月24日至2019年2月2日的租金、综合管理费、市场推广费，因该段时间属于涉案市场正常的春节假期，陈坚正理应如约支付。2020年2月3日起至腾空涉案商铺退场之日即2020年3月29日的租金、综合管理费、市场推广费，因该段时间××疫情爆发这一不可抗力事件导致租赁合同无法正常履行，根据涉案《商铺租赁合同》第17条约定，结合案件实际情况，酌定双方分担50%损失，湘浙公司应按50%比例退还。综上，2020年2月3日起至2020年3月29日，湘浙公司应退租金11843元/月÷30天×56天×50%=11053.47元、综合管理费(1820元/月÷30天×27天+12870元÷6个月÷30天×29天)×50%=1855.75元、市场推广费3900元÷6个月÷30天×56天×50%=606.67元；2020年3月30日起至2020年8月31日，湘浙公司应退租金11843元/月÷30天×2天+11843元/月×5个月=60004.53元、综合管理费12870元÷6个月÷30天×2天+12870元÷6个月×5个月=10868元、市场推广费3900元÷6个月÷30天×2天+3900元÷6个月×5个月=3293.33元。以上共计87681.75元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、确认陈坚正与长沙市湘浙小商品批发市场有限公司于2019年6月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月29日解除；二、限长沙市湘浙小商品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈坚正租金71058元、综合管理费12723.75元、市场推广费3900元，以上共计87681.75元；三、限长沙市湘浙小商品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈坚正保证金20000元；四、驳回陈坚正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1410元、财产保全费1059元，陈坚正负担469元，长沙市湘浙小商品批发市场有限公司负担2000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2020年1月23日晚，根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日晚，调整为二级响应。2020年3月31日晚，调整为三级响应。本院认为，根据当事人的陈述及二审询问谈话情况，本案争议焦点在于涉案合同续租的性质以及上诉人应否减免2020年2月3日至3月29日的费用。关于涉案合同续租的性质。涉案合同期满前，上诉人发出《征求续签合同意愿书》，上诉人收到后，预付六个月租金、物业管理费及推广费，被上诉人出具收款《收据》。该《征求续签合同意愿书》载明，续签以合同期限1-2年为条件；涉案合同第4条第3款约定，续租需在租赁期限届满90天前，完成合同续签手续并重新签订《商品租赁合同》。因此，上诉人于涉案合同期满前的2019年12月5日，向被上诉人出具预付款《收据》，并备注预付款对应费用区间，只能说明双方对续租问题形成了基本合意，不能据此认定双方对续租问题签订了书面协议、确定了租赁期限。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十三条、第二百三十六条规定，应当认定涉案合同期间届满后继续有效，双方续租为不定期租赁，被上诉人可以随时解除续租。涉案合同第14条第2款第17项约定，一方行使解除合同权时，应提前五天以书面形式通知另一方。合同第8条第4款约定，合同提前终止（含协议解除、法定解除），应当将清空商铺内的各种物品。一审法院确认涉案合同于被上诉人腾空商铺退场日即2020年3月29日解除，当事双方均无异议，本院予以确认。关于2020年2月3日至3月29日费用减免问题。受××疫情这一突发的不可抗力公共卫生事件影响，上诉人将涉案商铺所在市场的开市时间，从2020年2月3日推迟至2月19日，且要求市场一楼外铺对外的门不得开放。上诉人的上述行为虽无过错，但客观上导致被上诉人无法正常使用租赁商铺，按照公平原则，被上诉人请求减免租金等相关费用，应予支持。一审法院根据涉案合同第17条约定及本案实际情况，酌定上诉人按50%的比例退还该期间的相关费用，并无不当。综上所述，上诉人上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2453元，由上诉人长沙市湘浙小商品批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月二十一日法官助理田露书记员廖亚娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。