湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10755号原告：广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司，曾用名广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼，统一社会信用代码91430104668585803H。法定代表人：粟文其，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思翔，湖南通程律师事务所实习律师。被告：曾某，女，汉族，1990年1月13日出生，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：周懿，男，苗族，1984年11月27日出生，住湖南省芷江侗族自治县，系被告曾某配偶。原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“昌跃物业”）与被告曾某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昌跃物业的委托诉讼代理人唐娅信及被告曾某的委托诉讼代理人周懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌跃物业向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即向原告支付自2017年8月1日至2020年6月30日期间（共35个月）的物业管理费人民币8921.5元；2．请求判令被告支付逾期支付物业管理费的违约金人民币3221.6元；3．请求判令被告支付原告因维权支付的律师代理费人民币3000元；4．请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系利海世纪绿洲花园小区（以下简称米兰春天）X房屋（建筑面积127.46平方米）业主，在收房后于2016年3月19日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告于每月5日前按2元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费，即被告每月应付物业管理费人民币254.9元，如被告逾期支付，则每逾期一日，按欠付总额的千分之三的标准向原告支付违约金，并需承担原告因维权产生的律师费等费用。上述协议签订后，原告依约向被告提供服务，但被告自2017年8月起拒绝向原告支付物业管理费，为此，原告于2017年10月10日向被告发送缴费通知，被告置之不理。此后，经原告多次催要，并于2020年6月向被告发送缴费通知，被告仍拖延不付。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告曾某辩称：第一，被告于2016年收房并预交了一年的物业费，与原告签订的前期物业服务协议上并未明确服务费收费依据，也未明确长沙市物业服务等级标准是属于哪一级，后经被告查看相关条例，其实是有规定，协议中应当予以注明。第二，被告并未对通知置之不理，被告只是认为物业服务水平没有达到两元的标准才未缴纳，这点可以从被告提交的照片看出原告所提供的物业服务并未达标。第三，至小区业委会成立，前期物业合同应该已经到期，后来有无续签被告不知，若有续签原告应当提交。经审理查明：2019年1月16日，原告将其企业名称由广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司变更为广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司。被告曾某系长沙市岳麓区利海·世纪绿洲花园小区X房屋（建筑面积为127.46平方米）的业主。2016年3月19日，被告曾某确认原告受案外人利海集团委托已将其购买的房屋移交给其本人，并经双方验收且确认无异。同日，原告昌跃物业（乙方）与被告曾某（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条双方的权利和义务约定：甲方依据本协议按时向乙方交纳物业服务费用和其他乙方可依法收取的费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……乙方依据本协议向甲方收取物业服务费用。协议第二条对物业服务内容进行了约定，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。协议第三条物业服务质量约定：1．房屋外观在甲方的配合下保持房屋整体外观统一、完好、整洁；2．设备良好，运行正常，无事故隐患，特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程；3．共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善，道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；4．整体环境及环卫设施保持清洁，生活垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠；5．绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，绿化定期消杀，无大面积黄土裸露；6．车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通顺畅；7．公共区域内文明有序，可能危及住户安全处有标识。协议第四条物业服务费用约定：甲方所属房屋按建筑面积每月每平方2元（高层住宅）由乙方收取，业主或物业使用人应于每月的五日前向乙方交纳当月的物业管理费，物业服务费于本物业交付使用之日起计收。协议第十一条违约责任约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。该协议还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告从2017年8月1日起至2020年6月30日未按时交纳物业服务费。2017年10月10日，原告在小区内张贴缴费通知，要求欠付物业服务费用的业主缴纳所拖欠的物业服务费。庭审中，被告曾某对原告诉请的物业费欠付金额予以认可。现因被告曾某主张原告所提供的物业服务不符合协议约定的标准拒交物业管理费用，故原告诉至本院。另查明：涉案房屋所属的利海·世纪绿洲花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，协议约定甲方选聘乙方为利海·世纪绿洲花园小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2019年6月1日至2022年5月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2元/月/㎡，乙方按月向业主收取。上述事实有原、被告双方的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的收楼确认书、前期物业管理服务协议、物业服务合同、缴费通知等证据，被告曾某提交并经庭审质证的照片、微信聊天记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及其与利海·世纪绿洲花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案被告具有约束力。对被告提出小区业主委员会与原告签订物业服务合同时未召开业主大会并公示的抗辩，本院认为，此应属小区业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，被告如认为业主委员会的决定侵害业主合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对被告具有约束力，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。本案中，原告依约向被告曾某提供了物业管理服务，被告曾某作为小区业主亦接受了原告提供的物业管理服务，故原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。现因庭审中被告对原告所主张的物业费欠付金额予以认可，故被告应当向原告交纳自2017年8月1日起至2020年6月30日止的物业服务费，共计8921.5元。对被告曾某提出原告物业服务不达标物业费应予扣减的抗辩，本院认为，被告所提供的证据尚不足以证明原告在提供物业服务中存在重大瑕疵而得以使业主拒绝支付相应物业费的行为，故其应当承担举证不能的不利后果，对该抗辩，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，根据双方签订的物业管理服务协议中关于违约责任的约定，逾期未交物业费则从逾期之日起按每天3‰收取违约金，现被告未按时缴纳物业服务费，应承担违约责任，但约定的违约金过高，本院根据本案的实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，酌情认定为400元。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的费用3000元的请求，本院认为双方签订的物业管理服务协议虽有约定，但是原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续性的动态过程，小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间系相互依存的关系，物业服务企业应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，重视业主反映的问题，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，要看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告曾某在本判决生效之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司支付物业服务费8921.5元及违约金400元，共计9321.5元；二、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费89元，由被告曾某予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年九月二十八日法官助理邓欣书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。