江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1642号 上诉人（原审原告）：何国华，男，1968年10月6日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市康之居装饰工程有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道景田西路70号景蜜村12栋506，统一社会信用代码91440300724716426B。 法定代表人：谢坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何月，江西英华律师事务所律师。 上诉人何国华因与被上诉人深圳市康之居装饰工程有限公司（以下简称康之居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何国华的上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人合同保证金10000元和押金10000元；2.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人直接经济损失1053309.5元；3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院故意歪曲事实，将消防设计审核混同于消防竣工验收，错误的将违反国家强制性法律规定的无效《租赁合同》认定为有效合同；2.被上诉人是无效合同的责任方，应对上诉人的损失承担全部赔偿责任；3.被上诉人应退还上诉人缴纳的保证金10000元、押金10000元（8000元+2000元）。上诉人提供的2016年5月27日与被上诉人就308、309两个展厅分别签订的《租赁合同》中均明确约定了保证金10000元、押金10000元（8000元+2000元），由于这两份合同均是由2013年及2015年开始履行的《租赁合同》的续签，其中保证金及押金也是直接又上一份合同转承，并不需要缴纳，这完全符合商业租赁的交易习惯，被上诉人在2016年5月27日《租赁合同》中确认了保证金及押金的条款，证明上诉人已经在前一份合同中履行了缴纳义务，一审违背常理，只因被上诉人不认可就认定上诉人未缴纳保证金和押金，就认为上诉人举证不能，综上所述，一审判决违背客观事实，违背法律规定，明显偏袒被上诉人，为保证案件审理的公平公正，上诉人特此上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 康之居公司答辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。涉案场所已于2017年6月27日经南昌市公安消防支队验收合格、并于2017年9月18日通过消防安全检查，涉案房屋租赁合同已经履行完毕，亦未对《租赁合同》的实际履行产生影响，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，《租赁合同》依法有效，双方均应按照合同约定履行义务；二、上诉人要求被上诉人赔偿装饰物“损失”于法无据且与事实不符，依法应予驳回。本案中，上诉人的装修构成附合，租赁期限届满后，上诉人无权要求被上诉人对该附合装饰物予以补偿，被上诉人并未对装饰装修物予以拆除、破坏，在合同履行过程中被上诉人亦不存在任何过错，上诉人要求被上诉人对该“损失”承担赔偿责任毫无依据，上诉人在一审审理时亦未提供附合装修部分价值相关证据，装饰物价值无法确定，上诉人主张装修物“损失”1053309.5元亦无事实依据。即便上诉人能提供相关证据，但涉案房屋租赁合同也已经履行完毕，该“损失”与被上诉人无关；三、一审法院认定上诉人支付保证金及押金证据不足并无不当，上诉人的上诉请求应予驳回。首先，上诉人与被上诉人虽在《租赁合同》中约定上诉人需向被上诉人支付保证金、押金，但一审审理过程中上诉人并未提供任何其已实际支付保证金及押金的相关证据，一审法院认定上诉人要求返还保证金、押金证据不足并无不当。其次，即便认定上诉人已向被上诉人实际支付保证金及押金，上诉人租赁期间多次欠付租金、水电费等费用，严重违反了《租赁合同》的约定，构成根本违约。根据《租赁合同》第八条的约定，被上诉人有权不予退还保证金并将押金抵扣上诉人拖欠的租金。因此，上诉人要求被上诉人退还保证金及押金毫无事实与法律依据，依法应予驳回。综上，上诉人上诉请求被上诉人退还保证金、押金及赔偿损失于法无据且与事实不符，恳请贵院依法予以驳回。 何国华向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告合同保证金10000元和押金10000元；2.判令被告赔偿原告直接经济损失1053309.5元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：因康之居公司南昌分公司注销，经康之居公司授权，康之居公司江西分公司于2016年5月26日将康之居公司南昌分公司承租的位于江西省南昌市展厅继续出租给何国华，双方就两展厅签订了两份一年期的租赁合同（此前何国华与康之居公司南昌分公司关于案涉308-2号、309-2号展厅的租赁也系一年一签）。该两份合同约定租赁期间为2016年5月28日起至2017年5月27日止，308-2号展厅租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）为8453.70元／月，309-2号展厅租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）为15233.40元／月；均约定租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）三个月支付一次，先付后用，签订合同时一次性付清首次金额，到期前10天内一次性付清下期费用，逾期视作违约；均约定租赁场地所发生的水电费、宽带费、电话费于每月25号之前支付上月应缴费用，逾期交款，须支付每日5‰滞纳金；均约定未能按照约定期间交纳各项费用的，应赔偿未交款项。案涉308-2号展厅租赁合同明确约定押金8000元、保证金10000元、水电费、电话费、宽带押金2000元，并约定何国华若未按约缴纳租金及其他各项费用，康之居江西分公司有权单方解除合同，何国华所交纳的合同保证金不予退还并由何国华赔偿未交款项逾期间每日1%的违约金。对上述押金、保证金是否实际交纳，何国华未举证证明，康之居公司不认可其已收到上述押金及保证金。案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆内部装修工程消防设计于2013年8月14日经南昌市公安消防支队审查合格。案涉租赁期内，案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆根据消防部门的要求于2017年3月3日进行消防改造，导致何国华所租两个展厅暂停营业。2017年6月27日，案涉租赁房屋所在康之居建材馆内部装修工程经南昌市公安消防支队验收合格。2017年9月18日，案涉租赁房屋所在康之居建材馆经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证。此后，何国华在未与康之居江西分公司签订新的租赁合同的情况下继续使用案涉308-2号、309-2号展厅，直至2018年3月31日康之居江西分公司对上述展厅采取停水停电及封门等措施。 另查明，何国华对案涉308-2号、309-2号展厅进行过装修，并在展厅内安装了展品家具。何国华陈述案涉展厅装修时间是在其最初承租案涉展厅时所装修，308-2号展厅装修时间是在2013年，案涉309-2号展厅装修时间是在2015年。对于可移动的沙发家具，何国华陈述在消防整改前已搬走。对安装在展厅内的家具及固定装修残值，何国华于2019年5月28日向法院申请司法鉴定。2019年7月8日，鉴定机构江西大信诚信资产评估有限责任公司向一审法院回函要求何国华补充提供鉴定所需要的相关材料。何国华虽补充了部分材料，但鉴定机构以其提供的材料不规范、不完整而达不到评估要求、无法进行评估为由退回鉴定。 再查明，在一审法院于2018年6月11日对康之居公司与何国华房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）赣0102民初5060号民事判决后，康之居公司于2018年7月1日通过顺丰快递向何国华发出《合同解除通知书》，通知何国华解除合同、要求其在2018年7月10日前清空店面，否则康之居公司将自行处理店内所有物品。 2018年8月1日，被告与周红梅签订《房屋租赁合同》，将案涉309-2号展厅出租给周红梅经营使用。 一审法院认为，本案争议焦点主要在于，1.案涉308-2号、309-2号展厅租赁合同是否因消防改造事项而无效；2.何国华是否已按合同约定交纳合同保证金10000元和押金10000元，若已交纳，康之居公司是否负有退还的义务；3.何国华是否有权要求康之居公司赔付或补偿案涉装修残值。 关于第一个争议焦点。案涉租赁合同系双方真实意思表示，案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆内部装修工程消防设计于2013年8月14日经南昌市公安消防支队审查合格，并于2017年6月27日经消防验收合格，于2017年9月18日经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证，故对何国华提出的案涉租赁合同因违反消防法而无效的主张，该院不予采纳。 关于第二个争议焦点。案涉308-2号展厅租赁合同虽对押金、保证金金额已作约定，但在康之居公司不认可其已收到约定押金及保证金的情况下，对押金、保证金是否实际交纳的事实，何国华仍负举证责任，因何国华并未举证证明其已实际交纳上述押金、保证金，故对其要求康之居公司退还合同保证金10000元和押金10000元的诉请，该院不予支持。 关于第三个争议焦点。根据何国华的举证情况及双方合同的履行情况，何国华无权要求康之居公司赔付或补偿案涉装修残值。具体理由如下：第一，根据何国华的陈述，案涉租赁展厅的装修系在2013年及2015年，而装修期间所在租赁合同早已履行完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，何国华只有权在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，其无权要求出租人予以补偿。第二，即便考虑何国华对案涉展厅系一年一签的滚动式租赁而其装修在案涉租赁合同履行时尚存在装修残值，就案涉租赁展厅的装修残值，何国华亦负有举证责任。对案涉租赁展厅的装修残值，何国华虽在庭审中已申请司法鉴定，但因其提供的材料不规范、不完整而达不到评估要求，其鉴定被鉴定机构退回，其应承担举证不能的不利后果。第三，在案涉308-2号、309-2号展厅租赁合同约定的履行期快到期时虽出现过消防改造事项，但该消防装修经改造后验收合格，且在约定的合同期到期后康之居公司并未立即收回案涉展厅，而是消防改造完毕后允许何国华延期使用了与改造期相当长的时间段。在消防改造期间，何国华未提出解除合同的要求，在消防改造完毕后，其未再签订书面合同而继续使用租赁展厅，却拒不支付租用场地费用，甚至在法院对康之居公司提起的索要租金之诉一审判决作出后何国华仍未支付租用场地费用，在此情形下，康之居公司通知何国华解除双方租赁关系，其对合同的解除并无过错，其将案涉309-2号展厅出租给周红梅经营使用的行为应视为减损行为，何国华不能据此要求康之居公司对其装修残值予以补偿。 综上所述，何国华要求康之居公司退还合同保证金10000元和押金10000元的诉请，缺乏证据支持，该院予以驳回。对何国华提出的有关装修残值损失赔偿的诉请，因何国华既未举证证明其装修具体残值额，又未能举证证明其装修系在合同履行期内而因康之居公司的违约行为导致合同解除致使无法继续利用或因康之居公司的过错行为导致其租赁关系提前终止而无法继续利用，故对何国华该诉请，该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告何国华的诉讼请求。案件受理费14460元（原告何国华已预交），由原告何国华负担。 二审期间，何国华提交以下证据，第一组：①2017年6月28日康之居公司出租场所的《建设工程消防验收意见书》；②2017年9月18日康之居公司出租场所的《公众聚集场所投入使用，营业前消防安全检查合格证》。用以证明被上诉人出租给上诉人的店面在2017年9月才取得消防验收许可，被上诉人与上诉人签订的合同无效，上诉人自2017年3月到9月之间属于停业关闭状态；第二组：上诉人承租店面的现场照片22张，用以证明上诉人的实际损失情况。第三组证据：①询问笔录一份，接处警登记表一份及图片5张，（2018）赣01民终2232号民事裁定书；②《经销合同》一份，明细一组；③家居报价单一份，出库单2张，收据2张，销售订货单一份，室内装饰工程报价表一份，银行转账记录一份，证明一张，中信银行卡账户交易明细一组，以上均用以证明店面现在已经受损，要求赔偿。 康之居公司在二审未提交新证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。康之居公司质证称：对于第一组证据，一审庭审已提供，不属于二审的新证据，且该两份证据无法达到上诉人所述的证明目的，被上诉人与上诉人签订的租赁合同合法有效，被上诉人系配合政府部门进行消防整改，并非因消防不达标而导致停业，且被上诉人已免除上诉人在此期间的租金；对于第二组证据，三性均有异议，该组证据不属于二审的新证据，其在二审中提供不符合法律规定；该组照片中所呈现的装修，被上诉人并未拆除，上诉人不存在任何损失，也达不到上诉人所述的证明目的；对于第三组证据，首先，询问笔录是另案主审法官对上诉人及被上诉人进行询问，且询问笔录中明确被上诉人对案涉房屋的装饰未予破坏，无法达到上诉人所述证明目的，生效裁定无需证明，对接处警登记表及图片均有异议，上诉人并未提供其原件及原始载体，且图片系上诉人单方拍摄，没有拍摄地点，无法达到上诉人所述目的；其次，《经销合同》、明细均在本案一审审理前即已存在，上诉人在一审审理时未提交，现提交违反法律规定，上述材料上诉人亦未提供相应原件予以核对，无法证明其真实性，另外《经销合同》、明细系上诉人与案外人就上诉人有权销售案外人旗下系列产品所签的合同及交易流水，与本案无关，无法达到上诉人所述证明目的；最后，对于家居报价单，上诉人在一审审理时已经作为证据提交，且该报价表系上诉人单方自行制作，没有事实依据，无法达到上诉人的证明目的；对于出库单、收据、收款收据、销售订货单，上诉人并未提供原件予以核实，无法明确其真实性，上述材料在本案一审审理前即已存在，上诉人在一审审理时未提交，现在提交违反法律规定，而且上述材料没有银行流水或者其他证据对款项已实际支付进行佐证，亦无法达到上诉人的证明目的；对于室内装饰工程报价表，上诉人在一审审理时已经作为证据提交，且该表格系各项材料报价，而非销售价格，亦无法达到上诉人的证明目的；对于证明，该证明系案外人吕小勤在二审庭审结束后出具，上诉人作为二审证据提交违反法律规定，该证明系证人证言性质的证据，案外人吕小勤在二审时未出庭接受询问，不应该将证明作为认定案件事实的依据，此外，上述证明没有银行流水或者其他证据对款项已实际支付进行佐证，也无法达到上诉人的证明目的。 综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：对何国华提交的第一组证据，其于一审已经提交，不属于新证据，本院不予采信；对第二组证据，康之居公司不认可，且仅凭照片亦不能证明其实际损失；对第三组证据，康之居公司均不认可，该组证据亦不能证明何国华的经济损失。 本院对一审查明相关事实予以确认。 本院认为，何国华与康之居公司之间签订了租赁308-2号、309-2号展厅的租赁合同。关于租金纠纷，双方另案诉讼并已生效。本案中，何国华诉请康之居公司退还其缴纳的保证金10000元、押金10000元，但却没有提交其缴纳保证金和押金的凭证。何国华辩称后续合同是2013年及2015年开始履行的《租赁合同》的续签，其中保证金及押金是直接由上一份合同转承，并不需要缴纳。但即便是在2013年及2015年最初租赁308-2号、309-2号时已缴纳保证金和押金，也应当有当时缴纳保证金、押金的凭证或者康之居公司出具的收款收据。经本院多次释明后，何国华声称时间久远无法提交，其应当承担举证不能的法律后果，故此诉请本院不予支持。何国华诉请康之居公司赔偿其直接经济损失1053309.5元；因其在一审中不能鉴定其装修的具体残值额，而二审提交的照片及证据，亦不能证明其实际损失及其损失具体金额，该举证不能的法律后果应由其自身承担，故对此诉请，本院亦不予支持。 综上所述，何国华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14460元，由何国华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月九日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕