福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初9781号 原告：苏秀霞，女，汉族，1972年2月8日出生，住晋江市。 委托诉讼代理人：戴雪花、姚婉君，福建学行律师事务所律师。 被告：晋江惠风置业有限公司，住所地晋江市磁灶镇人民政府大院内，统一社会信用代码91350582052319080E。 法定代表人：张萍萍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艳峰、朱志龙，福建杰斐逊律师事务所律师。 原告苏秀霞与被告晋江惠风置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理址于晋江市磁灶镇大埔村惠风世纪城第1城3幢1301号（以下简称涉案房屋）房屋所有权属证书；2.确认《商品房买卖合同》第二十条第二款“600日”条款无效、附件十一《补充协议》第八条第二款的“日万分之零点五”约定无效；3.被告合计应支付原告逾期交房和逾期交付房屋所有权属证书的违约金63779元（其中逾期交房违约金按已付房款747702元日万分之一计算自2018年1月1日—5月2日共9122元；逾期交付房屋所有权属证书违约金按已付房款747702元日万分之一计算自2018年4月1日—2020年3月31日止共54657元）。事实与理由：2015年9月2日，被告与原告签订编号201509020014《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，面积172.32平方米，房款747702元，交房日期2017年6月30日。双方签订的合同附件十一《补充协议》第四条第1、2款及《商品房买卖合同》第九条对宽展期、逾期违约金及商品房交付条件已进行约定。但被告至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未能成就交房条件，《商品房买卖合同》第二十条第二款及附件十一《补充协议》第八条第二款的约定系格式条款，取得房屋权属证书在交房后600日偏长，约定的违约金标准偏低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告取得房屋权属证书是在交房后不得超过90日。故《商品房买卖合同》第二十条第二款违反法律强制规定，应予确认无效。关于逾期取得房屋权属证书违约金条款为格式条款，同时与《商品房买卖合同》附件四第二条第2、3、5款原告应支付被告违约金不平等显然不公平，该违约金也严重低于银行同期同类贷款利率，应予认定无效，原告要求调整按已付房款的日万分之一计算违约金。 被告辩称：1.原告的第2项诉讼请求属于确认之诉，第1、3项诉讼请求为给付之诉，二者是否可以独立审理由法庭决定；2.关于协助办证义务，根据《商品房买卖合同》第二十条第一款规定，被告无主动办证义务，原告诉求被告协助办证，恰恰证明原告的主动义务，但原告在起诉之前并未要求与被告共同办理所有权转移登记，系原告怠于行使权利。被告于2018年8月1日向不动产登记中心提交首次登记的材料，已经履行在共同办证中的义务，原告无权单方增加被告的合同义务。关于合同条款的效力问题，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案并不适用90天的规定，依法应当认定合同条款有效；3.关于逾期交房的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋转移占有即视为交付使用，本案房屋已在约定时间内交付给原告并转移占有，双方已办理房屋交接手续，原告收房后已经实际享受并取得对商品房占有、使用的利益。若存在逾期办证，原告对此存在过错，应承担相应责任；4.关于逾期办证的问题，《商品房买卖合同》第二十条显示被告不存在交付所有权证的单边合同义务。若存在逾期办证，原告对办证逾期也负有责任；5.关于违约金的问题，原告不具有追索违约金的依据，且计算的截止时间与事实不符。 在举证期限内，原告向本院提供如下证据：1.居民身份证一份，证明原告诉讼主体资格；2.政府部门公示信息打印件一份，证明被告诉讼主体资格；3.销售不动产统一发票、收款收据、贷款受托支付凭证、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表及《商品房买卖合同》复印件各一份，证明原、被告之间的合同签订、履行情况及约定条款，但被告至今未能提交符合交房成就条件的房屋和办证已构成违约。被告质证认为，对上述证据的真实性均无异议，合同中已明确约定交房时间和办证义务承担人，不能达到原告的证明目的。 在举证期限内，被告向本院提供如下证据：1.福建省房屋建筑工程竣工验收报告、工程质量监督报告各一份，证明2017年6月28日涉案房屋已经五方验收合格，2018年1月31日质监站出具工程质量监督报告，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条约定的房屋交付条件；2.消防备案复查意见书一份，证明涉案房屋于2017年11月27日消防验收合格；3.交房通知书、EMS快递单、房屋验收确认书各一份，证明2017年10月25日被告已向原告发送交房通知书，原告也已实际收房；4.晋江市不动产登记受理回执单一份，证明被告已于2018年9月21日向晋江市不动产登记中心提交办理首次登记的材料；5.开发项目首次登记证明一份，证明2020年1月10日涉案房屋已进行首次登记，符合办理权属证书条件。原告质证认为，对上述证据1的真实性不清楚，由法院审查，但原告于2017年12月8日签收房屋确认书时，被告尚未符合交房条件，且《商品房买卖合同》第九条已明确约定交付条件，因此竣工验收应当以合同约定的备案证明文件为准，至今被告未向原告出示该证明文件；对证据2的真实性不清楚，由法院审查，对该证据无异议；对证据3的真实性无异议，但无法达到被告的证明目的，当日原告未实际收房；对证据4、5的真实性无异议，可以证明涉案房屋至今尚未取得房屋所有权属证书。 本院认为，原、被告提供的上述证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，予以采纳作为定案依据。 经庭审举证、质证和认证，对本案事实作如下认定：2015年9月2日，被告与原告签订《商品房买卖合同》一份（含附件），约定将涉案房屋出售给原告，建筑面积172.32平方米，成交价747702元。原告于同年10月8日支付房款227702元，并于同年10月16日按揭贷款52万元，支付购房款完毕。 涉案房屋所在楼盘于2017年6月28日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位共同验收通过，于2017年11月27日经消防验收通过。被告于2017年10月25日向原告邮寄书面交房通知，原告于2017年12月8日验收被告交付之涉案房屋。被告于2018年9月21日向晋江市不动产登记管理中心提交涉案房屋所在楼盘办理首次登记所需材料，晋江市自然资源局于2020年1月10日作出答复同意予以办理。 本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。涉案房屋所在楼盘业经房地产管理部门同意办理相关权属登记手续，原告主张被告立即协助办理房屋所有权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张《商品房买卖合同》第二十条第二款“600日”为格式条款，依法无据，且该约定系双方当事人意思表示一致，本院不予支持。原告主张附件十一《补充协议》第八条第二款“日万分之零点五”约定无效，逾期取得商品房权属证书的违约金计算标准偏低显失公平，该约定系双方当事人意思表示一致，且该合同义务不能简单等同于金钱义务来确定计算标准，故原告主张调整为“日万分之一”，依法无据，本院不予支持。 根据合同约定“交房日期为2017年6月30日，逾期交房免违约金宽展期为3个月即2017年9月30日，2017年10月1日—12月30日期间逾期交房的违约金自2017年10月1日起至被告书面交房通知确定的交付日之首日（2017年10月25日后两日送达即10月27日）止按已付房款日万分之一计算”，因此被告应付逾期交房的违约金的期间应为2017年10月1日—10月27日。但原告主张的逾期交房违约金的期间是2018年1月1日—5月2日，不符合事实和法律依据，本院不予支持。 根据合同约定“如因被告原因造成原告不能在商品房交付之日起600日内取得商品房权属证书，被告应按已付房款日万分之零点五向原告支付违约金”，该“600日”系双方当事人特别约定，依法不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。交房之日系2017年12月8日，故逾期协助办理商品房权属证书的时间应为“600日”后即自2019年8月1日起算。原告主张计算至2020年3月31日，本院予以支持逾期协助办理商品房权属证书违约金按已付房款747702元日万分之零点五计算244天为9122元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告晋江惠风置业有限公司应于本判决生效之日起十个工作日内协助原告苏秀霞办理址于晋江市磁灶镇大埔村惠风世纪城第1城3幢1301号房屋所有权属证书； 二、被告晋江惠风置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏秀霞逾期协助办理商品房权属证书的违约金9122元； 三、驳回原告苏秀霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本案受理费1494元，减半收取747元，由原告苏秀霞负担672元，由被告晋江惠风置业有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王清镇 二〇二〇年九月二十一日 书记员  王晓君 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条【合同免责条款的无效】合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官温馨提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。