包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初3324号原告：刘丽萍，女，1973年5月26日出生，住内蒙古自治区包头市。原告：陈喜迎，男，1973年4月22日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：李飞，男，1978年7月28日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：王娜，女，1980年7月17日出生，住内蒙古自治区包头市。原告刘丽萍、陈喜迎诉被告李飞、王娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽萍、陈喜迎、被告李飞、王娜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘丽萍、陈喜迎向本院提出诉讼请求：1.判令二被告偿还原告为其代偿的银行贷款142000元、诉讼费用10121元，共计152121元；2.判令被告偿还原告代偿的武某欠款50000元；3.判令被告偿还原告垫付的房屋过户费用10309.53元；4.判令被告向原告支付延迟过户违约金20000元；5.本案诉讼费及保全费由二被告承担。（原告当庭减少诉讼请求）事实与理由：2017年8月8日，二原告通过中介公司与二被告达成购房协议，购买被告所有的位于包头市××区房屋一套，双方约定房屋总价款为58万元，二原告已支付首付款42万元，但被告未按约定还清银行贷款并为原告办理过户手续。后该房屋被邮政储蓄银行及案外人武某分别查封，导致原告无法办理过户。原告为解决过户问题，替二被告清偿了银行贷款及对案外人武某的负债5万元。现涉案房屋已经过户至原告陈喜迎名下，但代偿资金尚未返还。故二原告诉至法院要求判如所请。被告李飞辩称，不同意承担违约金，因为我不构成违约。我认为原告替我给银行还的贷款是8万元。因为双方约定原告应当向我支付全部房款58万元后，我去银行结清贷款，再配合原告办理过户，但原告没有按照约定全额付款，导致我无法按时结清贷款，当时我欠银行贷款仅为25万元，如果原告及时向我支付剩余房款17万元，我仅需向银行支付8万元即可。但原告没有及时付款导致银行利息增加，对于扩大的损失我不应当承担责任。原告给武某还的欠款5万元我应当支付。办理过户给房管局缴纳的费用我同意承担，但具体数额需要看到证据进行核对。保全费及诉讼费由法院判决即可。被告王娜辩称，不同意承担赔偿责任，虽然卖房子的时候是我与李飞婚姻存续期间，但房屋是李飞的个人财产，现在我们也离婚了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1.房产交易合同书（原件及复印件各一份），证明双方于2017年订立了购房合同，合同总价为58万元。证据2.收条（原件及复印件各一份）、转账凭证（打印件一份），证明2017年11月1日陈喜迎向被告李飞共支付房款10万（含2万定金），2017年11月7日刘丽萍向李飞转款32万，至此共向李飞支付房款42万元。证据3.房屋证明（原件一份），证明二被告承诺如有房产纠缠，李飞王娜均愿意承担责任，但当时因为笔误，将已经支付的42万房款错写成41万。证据4.资产保全还款单（打印件两份），证明二原告已替二被告清偿了全部银行贷款。证据5.微信转账凭证（打印件一张）、谈话笔录（系法院从执行局调取）两份，证明2020年8月4日刘丽萍向李飞姐姐转账3000元，是因为李飞欠他姐夫武某8万元，导致本案涉争房屋被查封，为解封以便过户，刘丽萍替李飞向他姐夫偿还了5万元，但上午在法院做笔录时刘丽萍只带了4.7万元，下午又给他姐姐转了3000元，凑足5万元；另外证明刘丽萍替二被告向邮储银行共还款312110元。证据6.税收定税证明（原件及复印件各一份），证明因为过户共向房管部门支付过户费用10309.53元。被告李飞发表质证意见如下：对证据1的真实性和证明目的均认可。对证据2收条的真实性认可，但我没有从原告处拿过整的10万元，对于银行转款凭证所列32万元认可，除此之外我收到过9万元，当时因为笔误所以在收条上写的10万元，原告直接向我支付的房款是41万元。对证据3的真实性认可，该房屋证明能够说明如果出现后续纠纷由我和王娜负责，而且能够说明我只收到了41万房款，双方约定房屋过户时房款17万一次性付清。对证据4的真实性认可，对原告向银行还款的数额认可。对证据5的真实性认可，对原告还款数额认可，但银行扩大的利息损失是由于原告的原因导致，我不应该承担责任。对证据6的真实性和证明目的均认可。被告王娜发表质证意见如下：对证据1的真实性和证明目的均认可。对证据2的真实性不清楚，因为我没有参与原告向李飞转房款的过程。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，我在房屋证明上签字只是为了说明原告支付了41万房款，还剩17万没支付，并没有承担后续责任的意思。对证据4、5、6的真实性认可，但是原告与李飞之间的纠纷与我无关。被告王娜为证明其主张，向本院提交了离婚协议（原件及复印件各一份），证明李飞所欠债务与其无关。二原告发表质证意见如下：对证据的真实性、证明目的均不认可。2017年买房时他们给我看过他们的结婚证，我买房在先，他们签订离婚协议在后，他们的离婚协议与我无关。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告刘丽萍与被告李飞在众信中介的居间下签订了《房产交易合同书》，约定刘丽萍购买李飞名下的位于包头市××区房屋一套，房屋总价款为58万元，并由刘丽萍预付定金2万元，如果刘丽萍违约则定金不退，如果李飞违约则赔偿定金。李飞应保证房屋产权清楚，如果发生与其有关的房屋产权纠纷及各项费用，均由李飞负责，如果给刘丽萍造成经济损失，也由李飞负责赔偿。同时约定过户前刘丽萍应将首付款付清。2017年11月1日，李飞向刘丽萍配偶陈喜迎出具收条一张，载明共收到房款10万元。2017年11月7日，刘丽萍向李飞转账支付购房款32万元。此后，原告刘丽萍、陈喜迎与被告李飞、王娜共同签订房屋证明一份，载明卖方为李飞、王娜，买方为刘丽萍、陈喜迎，并共同确认李飞将本案涉争房屋出售给二原告，房屋价格58万元，买方已支付41万元，房屋过户时17万元一次性付清，如有房产纠纷，由卖方负责。后李飞并未按照约定对中国邮政储蓄银行包头市分行结清贷款，同时欠付案外人武某借款8万元，导致该银行和武某将其起诉并分别查封了本案涉争房屋。二原告为保障房屋能够顺利过户，替二被告向银行清偿贷款、保全费、公告费、执行费共计312110元，替二被告向案外人武某清偿欠款5万元。现本案涉争房屋已经银行及武某同意后解封，并在被告李飞的配合下办理了过户手续，现本案涉争房屋登记在原告陈喜迎名下。过户时，二原告支付过户税费10309.53元。在本案诉讼过程中，经原告刘丽萍的申请，本院于2020年7月27日依法查封了被告李飞名下的本案涉争房屋，后经原告刘丽萍申请，于2020年8月12日解除了查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定忠实履行自己的义务。本案中，关于合同主体问题，虽然《房产交易合同书》形成与刘丽萍、李飞与众信中介之间，未载明签订时间，但房产证明却形成与刘丽萍、陈喜迎与李飞、王娜之间，虽也未载明签订时间，但联系上下文文意，可明确判断形成于《房产交易合同书》签订之后，则应当视为四方协商一致对合同主体进行了变更，故本案涉争房屋的买卖合同系二原告与二被告之间形成，对四方均具有约束力。李飞、王娜在该房屋证明中明确载明如有房产纠缠由其负责，则二被告均应对本案所引发纠纷承担责任。王娜提出其与李飞已经离婚，签订房屋证明仅是见证人的身份，并没有承担责任的意思表示，该主张与事实相违背，其与李飞签订的离婚协议也不产生外部效力，故对该抗辩意见本院不予采信。关于二被告是否存在违约行为的问题，结合《房产交易合同书》及房屋证明的内容可知，双方均清楚二原告在支付房屋首付款后应当由被告为其办理过户手续，过户后二原告应当支付尾款，该约定也符合一般交易习惯和风险控制思路，且出售房屋后积极清偿银行贷款促成交易尽快完成也是卖方应尽的善良义务，被告李飞当庭陈述双方发生交易时，其欠银行贷款为25万元，而二原告已向其支付首付款高达40余万元，足以清偿银行贷款，而被告李飞却辩称二原告付款不足以清偿银行贷款，明显违背事实，对该抗辩意见本院不予采信，故本院认定二被告存在违约行为。且该违约行为最终导致二原告为保证房屋顺利过户，不得不替其清偿银行贷款及对案外人武某的欠款，增加了不必要的交易成本，二被告理应按照合同约定向二原告返还由其代为清偿的资金并承担违约责任。关于二被告应当向二原告支付的款项数额问题，对于二原告代为清偿的银行贷款，因双方均认可为312110元，本院予以确认，二原告称其尚欠二被告房款为16万元，但因笔误在房屋证明上写作17万元，故应当从312110元中扣除16万元，并由二被告向其退还152110元，但房屋证明出具在10万元的收条之后，原告在本案庭审前的谈话笔录中也陈述自己尚欠二被告房款17万元，在没有转款凭证予以佐证的条件下，根据禁止反言原则，本院对其陈述不予采信，并认定其在本案诉讼前尚欠二被告房款17万元，则扣除该17万元后，二被告应向二原告返还代偿银行贷款142110元。对于二原告代为清偿的案外人武某欠款5万元，因双方对该事实均认可，本院予以确认，二被告应向二原告返还该笔款项。对于二原告为办理房产过户支付的税费10309.53元，因被告李飞认可双方约定的房款中已经包含了过户费，并认可应当由其承担，故本院对此予以确认，二被告应向二原告返还该笔款项。被告王娜对此辩称并不知情，本院不予采信。对于原告主张的违约金2万元，因二被告已存在违约行为，且合同中对违约责任有明确约定，对此本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李飞、王娜于本判决生效之日起三十日内向原告刘丽萍、陈喜迎返还由二原告代偿的银行贷款142110元、返还由二原告代偿的案外人武某欠款5万元、返还过户税费10309.53元，并支付违约金2万元；二、驳回二原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2393元、保全费3420元（原告刘丽萍已预交）由被告李飞、王娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 权 静 二〇二〇年九月十日书记员 张晓虹附：本判决适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。