常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初2674号原告：尹朝冉，男，1988年8月28日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：郝秀凤，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金科，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：汪彬，男，1975年5月13日生，汉族，住常州金坛区，现住常州市金坛区。原告尹朝冉诉被告汪彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告尹朝冉的委托诉讼代理人金科、被告汪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹朝冉向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的房屋买卖合同涉及无证房的部分无效，并要求被告返还无证房的房款31万元；2、请求法院判令解除有证房部分的房屋买卖合同；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月29日，原、被告签订《丹阳门中路1号营业房协议》，约定总价款200万元，并对付款方式、期限作出了约定，后原告分三次支付购房款539000元。原告取得房屋后即对协议中载明的西侧房屋进行装修，但是该部分房屋无权属证书，在装修过程中被城管部门拆除。后原告起诉被告，常州市中级人民法院作出的（2019）苏04民终1792号民事判决书认定双方签订的关于西侧房屋部分的买卖因违反法律、行政法规强制性规定而无效。2014年被告和朱国平、倪洪珍签订的房屋买卖合同中明确了附房走道价格为25万元，因此原告的200万元购房款中，包含了西侧房屋对应的价值，经过同比例计算，被告卖给原告的无证房部分的价值应当为31万元。买卖合同中无效部分房屋的面积占总面积的三分之一，价格超过合同总价的10%，且已被拆除，无法实现原告自住的购房目的，有证房部分的合同也应当解除。被告汪彬辩称：1、本案所涉房屋无证房的部分被告是赠与给尹朝冉的，房屋总价中并不包括无证房部分的价值，被告不需要返还无证房部分的房款。当时被告购买房屋花了160万，税25万元左右，土地性质转让花费了27万元左右，包括附属房屋在内共计212万元左右，这个价格低于双方的成交价200万元。尹朝冉在电视台做主持人工作，考虑以后可以通过其提高我女儿的主持能力，其离婚了带着小孩也不容易，在原告多番和我打感情牌的情况下，我就同意了200万元的价格，该价格并不包括附属房屋。虽然被告是花了25万元购买了附属房屋，但这是我与朱国平、倪洪珍之间的约定，与被告无关。本案所涉房屋在被告原来自己办理银行贷款时，评估价就达到了290万元，在2017年8月29日的时候该房屋的价值远远超过该价值。2、即使无证房部分的价值包含在总房款中，根据（2019）苏04民终1792号判决可以明确对于无效部分的损失双方应按过错进行分担。当时购房时原告完全清楚附属房屋的情况，由于其自身的原因三番五次不配合城管整改，最终导致附属房屋被城管拆除，由此造成的损失应当由尹朝冉自己承担，与被告无关。3、原告无权要求解除合同。根据生效判决，尹朝冉不能拒绝继续履行合同，其要求解除有证房部分的房屋买卖合同的诉讼请求不能成立。原告没有按照约定付清所有房款，被告将另案向原告主张剩余房款和给被告造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，汪彬（甲方）与尹朝冉（乙方）签订《丹阳门中路1号营业房协议》1份，主要约定：甲方以200万元将常州市金坛区丹阳门中路1号营业房及西侧房屋（苏2016金坛区不动产权第005188号）出售给乙方；2017年8月16日，乙方已支付给甲方30万元，同年8月29日，乙方已支付给甲方20万元；该房出售价格中17万元乙方以分期付款方式支付给甲方。分为30月，每月支付5500元，于2020年3月30日还清。乙方应在每月30日前以银行转账方式将钱款转入甲方江南银行卡，如出现逾期未还，所产生的一切不良后果由乙方承担；该房屋现有银行贷款133万元，自协议签订之日起，银行贷款利息由乙方负责，乙方于每月30号前将利息通过银行转账方式转入甲方江南银行卡内，如出现逾期未还，所产生的一切不良后果由乙方承担；自协议签订之日起，该房屋的使用权、收益权（租金等）归乙方所有。甲方不得擅自将该房屋出售、转让、转租；如乙方还清银行贷款，需要对该房屋进行产权变更及过户，甲方应积极配合，不得推诿。协议签订后，汪彬向尹朝冉交付了房屋。尹朝冉取得房屋后，对西侧房屋进行装修，尹朝冉陈述因该部分房屋无相关权属证书，在装修过程中城管部门将西侧房屋拆除。关于购房款，原告在签订合同时支付给被告50万元。2017年9月7日，原告支付被告9500元、同年9月21日支付5500元、10月9日支付9000元、10月26日支付5500元、11月9日支付9500元，以上合计39000元。无证部分房屋被拆除后，尹朝冉向汪彬表示无力支付贷款利息并主张解除合同，后汪彬自行收取租金。原告于2018年3月28日诉至本院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同、被告返还原告购房款539000元并承担利息。本院经审理，作出（2018）苏0482民初1967号民事判决书，驳回尹朝冉的诉讼请求。尹朝冉向常州市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2019年9月4日作出（2019）苏04民终1792号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该院认为：尹朝冉主张其享有合同解除权，系认为汪彬存在违约行为致其合同目的不能实现，这一主张不能成立。虽然汪彬向尹朝冉出售的房屋有一部分系无证建筑，但这一事实尹朝冉在签订合同之前就已经知晓。这从2017年7月30日尹朝冉与汪彬之间的微信信息可以看出，尹朝冉在签订案涉房屋买卖合同之前就考虑过对无证建筑部分装修会引来城管，而仍然存在侥幸心理。汪彬虽然存在自行收取租金的情况，但这一情形是在尹朝冉未能按约支付购房款的情况下，汪彬收取租金用于抵偿房款并无不当；未取得建筑规划许可证的房屋买卖合同无效。但合同部分无效，不影响其他部分的效力。汪彬与尹朝冉之间关于西侧房屋部分的买卖因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但其余具有合法产权部分的房屋买卖应属有效。对于无效部分的损失双方应按过错进行分担。汪彬主张无效部分系赠送并无充分依据，尹朝冉可主张扣除相应价值部分，但在汪彬不同意解除的情况下，尹朝冉不能拒绝继续履行合同有效部分。另查明，2014年4月2日，汪彬与朱国平、倪洪珍签订房屋买卖合同1份，朱国平、倪洪珍向汪彬出售本案讼争房屋，店面一间、上下两层房屋成交价格为135万，附房走道价格为25万，合计160万元。诉讼中，原、被告均认可双方签订的《丹阳门中路1号营业房协议》中的西侧房屋就是2014年4月2日汪彬与朱国平、倪洪珍签订的房屋买卖合同中的附房走道。本院认为，根据生效判决，本案原、被告签订的《丹阳门中路1号营业房协议》中西侧房屋因未取得建筑规划许可证，故该部分的房屋买卖合同无效，汪彬主张无效部分系赠送并无充分依据，尹朝冉可主张扣除相应价值部分。因《丹阳门中路1号营业房协议》约定具有合法产权部分的房屋及西侧房屋的总房价为200万元，对于西侧房屋的价格并未作出明确约定。原告主张根据2014年4月2日被告与朱国平、倪洪珍签订房屋买卖合同中约定的有证房及西侧房屋价格测算出本案房屋买卖合同中西侧房屋的价格为31万元并无不当，本院予以确认。但因合同签订后，原告作为房屋买受人仅向被告支付房款539000元，自2017年11月9日支付9000元后至今未再支付剩余房款，原告未按约定履行其支付房屋价款的主合同义务，本院对于其要求被告返还西侧房屋房款的诉讼请求不予支持。原告要求解除有证房部分的房屋买卖合同，因生效判决已经判决驳回其要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，故本院对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告尹朝冉与被告汪彬于2017年8月29日签订的《丹阳门中路1号营业房协议》中有关西侧房屋（无证房）的部分无效。二、驳回原告尹朝冉的其余诉讼请求。案件受理费人民币2975元（已减半收取），由原告尹朝冉负担2950元、被告汪彬负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币5950元。审判员 钱 蓉二〇二〇年九月二十八日书记员 金丽娜