浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0212民初719号原告：宁波佳德裕能物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330201316923864J）。住所地：浙江省宁波市鄞州区潘火街道岙里王村。法定代表人：王飞能，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱慧，浙江甬泰律师事务所律师。被告：夏绍刚，男，1989年9月28日出生，汉族，户籍所在地：四川省马边彝族自治县。原告宁波佳德裕能物业服务有限公司（以下简称佳德裕能公司）为与被告夏绍刚房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告佳德裕能公司的委托诉讼代理人朱慧、被告夏绍刚到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。本案原适用简易程序审理，后转为适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。原告佳德裕能公司起诉称：2016年5月5日，夏绍刚担任法定代表人的宁波市鄞州区宝忻汽车维修有限公司（以下简称宝忻公司）因经营汽车维修业务需要，就租赁佳德裕能公司位于宁波市鄞州区××街道××村××路××号××的房屋事宜，与佳德裕能公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定房屋租赁面积为1500平方米（其中Ｂ1区域为900平方米，Ｂ2区域为600平方米），租期为三年即自2016年5月6日起至2019年5月5日止；第一年度租金为36万元，之后逐年递增3%，按照先付后用、每半年支付一次、每次提前20天的方式支付；如逾期支付租金的，按照每日千分之五的标准计算违约金；物业费按照3元／平方米／月的标准与租金同时支付；水电费以实际发生的为准，由佳德裕能公司代收代缴；如承租人逾期支付租金或其他费用连续达30天以上的，视为严重违约，佳德裕能公司有权提前终止合同，并可要求承租人支付三个月的租金作为违约金，等等。合同签订后，佳德裕能公司按约交付了合同约定之租赁房屋，宝忻公司在经营过程中亦陆续支付了合同约定之租金和物业费等。后在租期届满之际，佳德裕能公司向宝忻公司提出腾房要求，宝忻公司法定代表人夏绍刚表示需继续租用上述房屋，并称宝忻公司因经营调整拟注销登记，且已将上述房屋转租给他人，提出愿以个人名义租赁上述房屋并支付相应租金等。为此，双方一致同意，自2019年5月6日起，由夏绍刚按照原合同标准继续向佳德裕能公司租赁上述房屋，直至房屋产权人收回房屋为止。随后，宝忻公司于2019年6月21日开始申办注销手续，并于同年8月15日被正式注销登记。令人遗憾的是，之后夏绍刚并未依约向佳德裕能公司足额支付租金等费用。为此，佳德裕能公司多次催促夏绍刚支付租金等费用，并要求其腾退房屋，但夏绍刚在支付租金76592元和结清水电费后未再支付分文，且直至2019年11月10日才开始腾房，至此双方租赁合同关系终止。之后，夏绍刚多次承诺会结清所拖欠的租金和物业费，但却始终未能积极履行。故诉至法院，请求判令（变更后）：一、夏绍刚支付佳德裕能公司房屋占有使用费89562元（已扣除履约保证金36000元），并支付该款自2019年11月10日起至实际付款之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金；二、夏绍刚支付佳德裕能公司物业费27000元。被告夏绍刚答辩称：一、原宝忻公司与佳德裕能公司签订的合同涉及B1租房、B2租房两份合同，B2租房早在2019年8月1日已通过微信告知佳德裕能公司吴姓工作人员已腾空，该工作人员也到现场进行了交接。二、原宝忻公司与佳德裕能公司签订的合同到期日为2019年5月5日，合同到期前后，夏绍刚多次电话询问佳德裕能公司王总是否可续签合同，她表示再等等，她正在与房东宁波日报社沟通，并让夏绍刚先行支付两个月的房租，夏绍刚无奈只能先行支付了租金64592元，还差8000元表示随后会支付。2019年7月中旬，宁波日报社一位李姓领导要求夏绍刚立即搬离，并称佳德裕能公司无权向夏绍刚收取房租，佳德裕能公司与宁波日报社之间的合同已解除。至此，夏绍刚才知道续租已无可能。之后，夏绍刚与佳德裕能公司多次协商房租免除及后续搬离时间问题，实际B1租房未付房租的时间为3个月（2019年7月5日至同年10月5日）计房租65388元，B2租房为25天计房租12109元，加上之前所欠的房租8000元，合计85497元。三、据了解，房东宁波日报社在2019年4月就已通知佳德裕能公司腾退房屋，此时佳德裕能公司就应通知夏绍刚，以便夏绍刚早作处置和打算。合同到期后，未续签合同，无违约约定，也无口头约定，夏绍刚不应承担违约责任。四、佳德裕能公司2018年发出的催缴单有物业费项目，但2019年发出的催缴单无物业费项目，这时已无物业管理，其他租户的物业费也均予免除了。水电费已结清。本院经审理认定以下事实：佳德裕能公司现持有与宝忻公司签订的《厂房租赁合同》一份，该合同约定经房屋产权人宁波报业传媒集团有限公司（原名称为宁波日报报业集团有限公司，以下简称报业公司）授权同意，佳德裕能公司有权将其租赁的位于宁波市鄞州区××街道××村××房中的1500平方米转租给宝忻公司使用，租赁期限为三年即自2016年5月6日起至2019年5月5日止，第一年租金为36万元，合同期内第二年租金在第一年租金基础上递增3%；租金先付后用，每半年支付一次，提前20天支付；宝忻公司逾期支付租金的，应按未付款金额每天向佳德裕能公司支付千分之五的违约金；本合同签订后，宝忻公司应向佳德裕能公司支付年租金的10%作为履约保证金；租赁期内，宝忻公司租赁区域内的物业费由宝忻公司承担，宝忻公司应按3元／平方米／月的标准向佳德裕能公司支付物业费，物业费与租金一并支付，每半年支付一次；宝忻公司经营中实际发生的水电费由宝忻公司承担；宝忻公司逾期支付租金或其他代缴费用连续达30天以上的，佳德裕能公司有权提前终止合同，并可要求宝忻公司支付三个月的租金作为违约金，等等。上述合同落款处分别盖具了佳德裕能公司、宝忻公司的印章印文。2018年1月29日，宝忻公司时任法定代表人李邦群在上述合同的落款处签字。该合同落款处载明签订日期为2016年5月5日。夏绍刚称上述合同约定之租赁厂房实际包括Ｂ1区域厂房和Ｂ2区域厂房（两区域相邻，中间有隔开），Ｂ1区域厂房是在2016年5月5日承租的，Ｂ2区域厂房是在2017年5月5日承租的，上述合同应当是将原两份合同合并后再补签的，可能是李邦群接手期间补签的。宝忻公司按约向佳德裕能公司支付了履约保证金36000元，并按约支付了2019年5月5日合同到期前的全部租金和物业费。2019年6月26日，佳德裕能公司员工吴波云通过微信告知夏绍刚：“但是这个月房租必须交纳的”、“如果交不了，就只能你负责了”、“所以你尽快处理吧”。夏绍刚回复称可从押金中扣除。2019年6月30日，吴波云通过微信询问夏绍刚：“厂房还续租吗？”、“马上又要开始交纳房租了”。2019年5月5日至2019年7月17日期间，夏绍刚向佳德裕能公司陆续支付了“租金”合计64592元。2019年7月17日，吴波云通过微信发给夏绍刚一份《撤场通知书》，该通知书载明：“致夏绍刚先生（B1座、B2座使用人）：我方和您方于2016年5月6日签订了《房屋租赁合同》，按照合同签定，您方已在2019年5月6日合同到期，因报业集团与我方不予续签合同，故我方暂时代收2019年5月6日-2019年7月5日计两个月，支付租金和物业费（B1座、B2座）总计72654元。至今还欠我方8062元租金，虽经我方多次口头电话和微信催要，但您方至今仍未及时支付。限您方在2019年7月20日之前腾出房屋，交还我方，而且必须支付2019年7月6日-2019年7月20日期间的租金和物业费，如逾期不撤场，我方将停水、停电。”次日，吴波云发给夏绍刚微信称：“小夏：我公司王总说了，报业集团哪个领导说了我们物业没有上缴房租费？如果有领导说不用付，那我们大家也了事了。还有你需要报业集团给你二个月的补偿金，你把申请报告写好，我们王总帮你递交上去。”2019年8月1日，夏绍刚发给吴波云微信称：“B2退租了。这个月五号开始。”2019年8月3日上午，夏绍刚将B2区域厂房腾空后的照片通过微信发给了吴波云，吴波云回复称：“我下午来拉闸。”夏绍刚回复称：“B1B2都抄一下。”2019年8月3日下午，吴波云抄了电表并拍照通过微信发给了夏绍刚，同时告知：“B2我马上拉闸了。”2019年10月18日，佳德裕能公司发给夏绍刚一份《催缴房租通知书》，该通知书载明：“致宁波鄞州区宝忻汽车维修服务有限公司（夏绍刚）先生：我方和您方于2016年5月6日签订了《房屋租赁合同》，按照房屋租赁合同的条款约定，每期租金和物业服务费需提前二十天支付，您方应该在2019年10月20日前支付租金和物业费（总计196285.00元）。虽经我方多次口头和电话催要，但您方只支付了64592.00元，尾款还欠131693.00元。限您方在2019年10月20日之前支付。若逾期不付，我方将按照贵、我双方2016年5月6日签订的《房屋租赁合同》约定及有关法律规定，依法解除与您签订的《房屋租赁合同》，乙方应继续承担其他的相关责任。”2019年12月17日，吴波云通过微信发给夏绍刚一段文字截图称：“小夏这个是我们公司与日报社的法律诉讼上的要求，我们园区房租费截止日期是11月10日，整个园区的，所以你看看内容吧。”2019年12月31日，夏绍刚发给吴波云微信称：“你看房租付个2万减个一个月的，这些设备我去卖来给你们”、“外面汽配的晚点，在想办法给别人”、“本来这个是卖了给汽配的”。吴波云回复称：“这个我得告知王总，让她决定。”B1区域厂房中的部分区域夏绍刚转租给了他人使用，该次承租人向夏绍刚支付了2019年5月6日至同年11月5日共计6个月的“租金”合计108000元。该次承租人在搬离时向佳德裕能公司支付了款项12000元，佳德裕能公司称该款是次承租人代夏绍刚支付的“租金”。夏绍刚称其存放在B1区域厂房的小型设备于2019年10月5日都清理掉了，只剩下大型设备如升降器、大梁校正仪、烤漆房等未拆下搬离。夏绍刚称其于2019年10月22日将上述大型设备拟以32000元的价格打包出售给他人，但因欠房租，佳德裕能公司不让拆走，后2020年3月厂房购置新业主要求夏绍刚赶紧拆走，夏绍刚以19000元的价格处置掉了。佳德裕能公司于2016年5月5日向报业公司租赁了位于宁波市鄞州区潘火街道岙里王村的厂房（建筑面积约5400平方米）用于建设汽车配件、汽车修理方向或相关行业的电商产业园，租赁到期日为2019年5月5日。2019年1月，佳德裕能公司向报业公司提出书面续租申请。2019年4月10日，报业公司书面回复称因厂房拟公开出售，不再续租，要求佳德裕能公司于2019年5月5日前将所租厂房腾空。2019年5月5日前，佳德裕能公司组织次承租人腾空了约2400平方米的租赁厂房。因剩余厂房未及时腾空，报业公司于2019年7月15日诉至法院。法院经审理后认定佳德裕能公司于2019年11月10日腾空了剩余的约3000平方米的租赁厂房，并判令佳德裕能公司支付2019年5月6日至同年11月10日期间的房屋占有使用费218333元（已扣除履约保证金9万元）。宝忻公司注册登记成立于2016年6月23日，初始股东为夏绍刚、徐天云，由夏绍刚出任公司法定代表人。2017年6月5日，宝忻公司股东变更登记为夏绍刚、陆奇斌、单毅尔，法定代表人变更登记为陆奇斌。2018年1月22日，宝忻公司股东变更登记为李邦群，法定代表人亦变更登记为李邦群。2018年4月8日，宝忻公司股东变更登记为夏绍刚、王登，法定代表人变更登记为王登。2019年1月9日，宝忻公司股东变更登记为夏绍刚、裘贤旭，法定代表人变更登记为夏绍刚。2019年8月15日，宝忻公司被核准注销登记。以上事实，由原告佳德裕能公司提交的《厂房租赁合同》、微信聊天记录、转账凭证、《撤场通知书》、《催缴房租通知书》等证据，以及当事人的陈述予以证明。本院认为：原宝忻公司于2016年6月23日才注册登记成立，即在2016年5月5日尚未成立，故佳德裕能公司提交的落款日期为2016年5月5日的《厂房租赁合同》应当如夏绍刚庭审中所说是后补的，即将原涉及的B1区域厂房、B2区域厂房的两份合同合并为了一份合同。根据本案查明的事实，佳德裕能公司于2016年5月5日向原房屋所有权人报业公司租赁了约5400平方米的厂房后一定时期内将其中的1500平方米厂房转租给了原宝忻公司，在2019年5月5日三年租期届满之前，佳德裕能公司曾向报业公司提出书面续租申请，但报业公司明确不予同意，并通知在上述租赁到期日之前应全部腾空搬离。此后，佳德裕能公司有义务及时组织次承租人腾空搬离，但包括原宝忻公司租赁的涉案租赁厂房在内约3000平方米厂房并未按时腾空，以致引发报业公司提起诉讼，在诉讼中报业公司与佳德裕能公司确认在2019年11月10日剩余3000平方米厂房全部腾空（事实上原宝忻公司租赁的B1区域厂房此时并未全部腾空，夏绍刚自称剩下的大型设备于2020年3月才处置完毕），故佳德裕能公司就原宝忻公司租赁的B1区域厂房的房屋占有使用费及物业费主张计算至2019年11月10日，未为不当，本院予以支持。但根据本案查明的事实，原宝忻公司租赁的B2区域厂房在2019年8月3日已腾空，夏绍刚亦通知了佳德裕能公司有关人员，双方进行了交接，至于佳德裕能公司与报业公司就该部分区域厂房腾空事宜如何对接或在诉讼中是否抗辩已腾空，是其自决事务，与原宝忻公司或夏绍刚无关，故原宝忻公司租赁的B2区域厂房的房屋占有使用费及物业费只能计算至2019年8月3日，佳德裕能公司主张计算至2019年11月10日，缺乏依据，本院不予支持。至于房屋占有使用费的计算标准，佳德裕能公司主张按第三年度的租金标准再递增3%计算，但根据佳德裕能公司于2019年7月17日发给夏绍刚的《撤场通知书》载明的2019年5月6日至同年7月5日两个月的“租金”和物业费合计72654元（该金额来源经核算为：第三年度月租金为3万元/月×1.03×1.03＝31827元/月，换算成每平方米租金为31827元/月÷1500平方米＝21.218元/平方米/月，加上物业费3元/平方米/月合计为24.218元/平方米/月，由此24.218元/平方米/月×1500平方米×2个月＝72654元），可知双方事实上仍然是按第三年度的租金标准计算当时所谓“租金”（其实应为房屋占有使用费）的，另外佳德裕能公司在2019年5月发给各租户的一份《通知》中表明现有场地无法继续长租，要求各租户在2019年6月底前搬离、清空场地，对有意继续经营的租户，租金实行按月收取，收费时间为2019年6月5日之前，房租、物业费收费标准参照上年度标准执行，依此计算租赁到期之后的房屋占有使用费的参照标准应为第三年度的租金标准，而非在此基础上再递增3%。从上述《撤场通知书》及佳德裕能公司于2019年10月18日发给夏绍刚的《催缴房租通知书》，以及夏绍刚答辩主张的B1区域厂房2019年7月5日至同年10月5日期间计房租65388元（即24.218元/平方米/月×900平方米×3个月＝65388.60元，取整65388元）、B2区域厂房25天计房租12109元（24.218元/平方米/月×600平方米÷30天×25天＝12109元）可看出，佳德裕能公司向夏绍刚催缴的款项中包含了物业费，夏绍刚自认的应付款中亦包含了物业费，故夏绍刚称佳德裕能公司在2019年5月6日之后未再催缴物业费，显然不是事实。根据上述确认的房屋占有使用费、物业费的收费时段和收费标准，本院确认就B2区域厂房夏绍刚应向佳德裕能公司支付房屋占有使用费37343.68元、物业费5280元，就B1区域厂房夏绍刚应向佳德裕能公司支付房屋占有使用费117759.90元、物业费16200元（物业费根据佳德裕能公司的诉请仅计算了6个月），扣除佳德裕能公司自认收到的房屋占有使用费76592元，再扣除原宝忻公司交纳的履约保证金36000元，夏绍刚还应向佳德裕能公司支付房屋占有使用费42511.58元、物业费21480元。因佳德裕能公司与原宝忻公司补签的涉案《厂房租赁合同》约定的租赁期限到期后，原宝忻公司或夏绍刚与佳德裕能公司未续签合同，也无法续签，因原房屋产权人报业公司不同意续租，故该合同到此已履行完毕，此后涉案租赁厂房由夏绍刚继续占用，由此才产生房屋占有使用费，在此情况下，佳德裕能公司根据已终止履行的原《厂房租赁合同》约定的租金逾期付款违约金标准（因该约定标准过高，自行调整为按年利率24%计算）主张逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持，但因夏绍刚未及时支付房屋占有使用费，应当向佳德裕能公司承担相应的逾期付款利息损失。综上，本院对佳德裕能公司提出的诉讼请求中要求夏绍刚支付房屋占有使用费42511.58元及相应利息损失和物业费21480元的部分，予以支持；对其余部分诉讼请求，则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告夏绍刚于本判决生效后十日内支付原告宁波佳德裕能物业服务有限公司房屋占有使用费42511.58元，并赔偿该款自2019年11月10日（不含当日）起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失；二、限被告夏绍刚于本判决生效后十日内支付原告宁波佳德裕能物业服务有限公司物业费21480元；三、驳回原告宁波佳德裕能物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2631元，由原告宁波佳德裕能物业服务有限公司负担1231元，由被告夏绍刚负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  刘志刚二〇二〇年九月十四日书记员  邓晓敏