广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4576号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区********。法定代表人：陈炳廉，该社社长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈玉兴，男，1954年12月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*********。委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锋，广东雅商律师事务所实习律师。上诉人中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）因与被上诉人陈玉兴土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人窈窕经联社上诉请求：一、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项至第六项；二、确认《土地租赁合同》依法有效；三、陈玉兴从2019年4月1日起至实际交还土地之日止，按每月5471.68元向窈窕经联社支付租金，并按每日万分之五向窈窕经联社支付滞纳金；四、陈玉兴向窈窕经联社支付律师费14800元；五、驳回陈玉兴的反诉请求；六、陈玉兴承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误，涉案《土地租赁合同》没有违反法律强制性规定，依法有效。1.涉案土地是山地，为婆坑石场采石后弃置的空地，不属农用地；2.涉案婆坑石场土地已领取了《林权证》，是窈窕经联社合法所有的土地。窈窕经联社有权将自有闲置的土地出租增加集体收益，符合法律规定。3.陈玉兴是窈窕经联社的股民，其承租本村土地合法有效。4.窈窕经联社将婆坑石场土地出租给陈玉兴、宋桂万、朱志强等人使用，而其他案件的生效判决均已认定婆坑山石场土地合同有效，并支持了窈窕经联社的主张。二、窈窕经联社在本案中没有过错，不能将陈玉兴的责任转嫁给窈窕经联社。1.双方签订的是《土地租赁合同》，窈窕经联社的合同义务是将土地交给陈玉兴使用，合同第二条已明确约定“不能再作违建违法用途”，合同第六条第8款也约定窈窕经联社已详细告知陈玉兴该地块具体情况，陈玉兴也已完全知晓该地块为无证，不能用于违建违法经营用途。2.违章建筑是陈玉兴所为，转租收益也是陈玉兴的行为，中山市规划局、住建局督促陈玉兴整改拆除违章建筑，陈玉兴也不执行。窈窕经联社是农村集体经济组织，无权强制其拆除。但窈窕经联社已通过法律途径解决，根本没有放任陈玉兴违法建筑，一审判决将陈玉兴违章建筑的过错责任转嫁给窈窕经联社，明显认定事实错误。三、一审实体判决错误，应依法纠正。1.依约陈玉兴从2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月应交租金5471.68元。但合同期满后陈玉兴没有退还土地，双方形成了无期限的租赁关系。陈玉兴从2019年4月1日起欠租，依法陈玉兴应按约定的租金标准向窈窕经联社支付租金，一审判令陈玉兴支付占用费错误。2.依约陈玉兴拖欠租金，应按每日万分之五向窈窕经联社支付违约金，该违约金标准符合法律规定，一审判决驳回窈窕经联社要求陈玉兴支付违约金的主张错误。3.陈玉兴长时间拖欠租金，且违反合同约定擅自在土地上违章建筑，导致窈窕经联社无法实现合同目的而解除合同，依约窈窕经联社有权没收陈玉兴的押金，一审判决窈窕经联社向陈玉兴返还押金，既违反了合同约定，又支持了违约行为，应予纠正。4.陈玉兴拖欠租金，依约窈窕经联社向陈玉兴追讨租金产生的律师费14800元，应由陈玉兴承担。一审判决不判令陈玉兴向窈窕经联社返还支付的律师费，实体判决错误。四、涉案土地以前是山林地，在1994年经政府批准进行开采，国土资源部门将资源证发给了冼容根，其向工商行政管理部门申请批准开办婆坑石场。因此，涉案土地已经不是林地了，实际上已变更为了工业用地，只是未办理土地证变更手续。直到2005年石料开采完毕后，遍地碎石，不能种植。为了避免土地浪费，窈窕村才将土地出租给陈玉兴等人的。五、窈窕经联社出租的是土地，没有任何建筑物，是陈玉兴在土地上自建了建筑物，自称为工业区，并未经过政府相关部门的批准，且其自建的建筑物均属于违章建筑。被上诉人陈玉兴答辩称：一、涉案土地目前仍为集体土地，且非建设用地，因此一审判决认定合同无效是正确的。窈窕经联社作为土地所有人，明知土地的性质，在无法报建的情况下，将土地出租给陈玉兴，具有明显过错。二、2018年6月19日发生火灾后，政府有关部门要求窈窕经联社进行整改，但窈窕经联社拒不整改，并在工业园区门口加锁，导致陈玉兴及其他案外人无法使用涉案租赁物。三、涉案租赁物目前的实际使用人原是陈玉兴的租户，自2019年1月之后直接向窈窕经联社交租。窈窕经联社每月收取的租金有七、八千元左右，远高于一审判决陈玉兴向窈窕经联社支付的占有使用费。四、租赁合同无效，其中的违约金条款也无效，陈玉兴不应向窈窕经联社支付违约金及律师费。如果窈窕经联社同意双方互不追究责任，陈玉兴同意与窈窕经联社进行调解，否则请求法院依法作出判决。窈窕经联社向一审法院起诉请求：一、陈玉兴立即拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑，将该土地恢复原状交还窈窕经联社；二、陈玉兴从2019年4月1日起至将土地交还窈窕经联社止，按每月5471.68元向窈窕经联社支付拖欠的租金；三、陈玉兴从欠款之日起至退还土地之日止，按欠款金额每日万分之五向窈窕经联社支付滞纳金。一审中，窈窕经联社增加诉讼请求，要求陈玉兴支付律师费14800元。陈玉兴向一审法院反诉请求：一、确认双方于2016年4月11日签订的《土地租赁合同》无效；二、窈窕经联社向陈玉兴返还2016年至2019年3月31日已支付租金201457.2元；三、窈窕经联社向陈玉兴退还租赁押金3000元；四、窈窕经联社赔偿陈玉兴搭建厂房的损失5万元。一审中，陈玉兴明确其第二项反诉请求201457.2元的计算方式为：2019年按每月5471.48元计算3个月，2018年按每月5471.48元计算12个月，2016年-2017年按每月4974.25元计算24个月，合计201457.2元。同时，陈玉兴表示其厂房损失5万元为估算得出的。一审法院认定事实：2016年4月11日，窈窕经联社（甲方，出租方）与陈玉兴（乙方，承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地2.9846亩（约1989.7平方米）土地租赁给乙方使用。该土地是甲、乙双方所签订前合同已期满，双方有意再续约，该土地原承租方出资兴建临时建筑物，故该土地只能用作已建厂房租赁，不能再作违建违法经营用途。租赁期限为4年，从2016年1月1日起至2019年12月31日止。2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金4974.25元；2018年1月1日起至2019年12月31日止每月租金5471.68元。乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金及物管费，如无故拖欠1个月租金即视为乙方根本违约，甲方有权解除合同回收该土地并追回所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其设备及货物。乙方必须在合同签订之日起3日内向甲方缴纳3个月的租金合计14922元作为押金。租赁合同期满，押金在乙方交清租金、物管费等租赁费用的一切费用后无息退还。如乙方中途退租作违约处理，甲方有权没收押金。甲方只提供场地给乙方使用，不涉及乙方的生产经营、债权债务。乙方在开发利用该土地的同时，不得随意改变本宗土地状况和用途，乙方如不按约定或违反法律规定，将土地用于其他用途，甲方有权随时中止或解除合同。甲方已详细告知乙方该地块具体情况，乙方也已完全知晓该地块为无证，不能用于违建违法经营用途。在租用期间，因乙方违规使用土地被有关单位查处的，乙方应无条件服从并配合，所产生的经济损失、费用和相关责任由乙方承担。乙方不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向甲方支付滞纳金。由甲方起诉向乙方追讨租金及违约金时，甲方产生的律师费等直接费用由乙方承担等事项。合同签订后，陈玉兴实际交纳押金3000元。陈玉兴按合同约定金额向窈窕经联社交纳租金至2019年3月。陈玉兴在该租赁合同签订前在涉案土地已搭建了厂房，并将部分厂房租予他人。2018年6月28日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于开展窈窕树白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的通知》，其中载明：“2018年5月15日和6月19日，我区张家边社区窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区一个月内接连发生2宗影响不良的火灾事故，经区管委会研究决定，从即日起，深入开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动，整治范围为窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区内建筑物（包括厂房、仓库和员工宿舍等）”等。窈窕经联社和陈玉兴确认涉案租赁土地及上盖建筑物位于上述违法建筑工业园区内。2018年11月26日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告》，载明：“窈窕村白岗一街（婆坑石场）共有企业30家，此次共对5家企业（振辉塑料厂、百事隆石材加工厂（空厂房）、白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）、恒轩家具厂仓库和白岗一街19号A4栋（无名，空厂房），均为铁锌棚一层建筑）进行验收，其他企业均无负责人到场或已停业搬迁。经现场验收，区住建局、区规划分局发现上述单位均无规划、报建手续，属违法建筑，影响城市景观，建议拆除，其中发现恒轩家具厂仓库内家具堆放不符合要求，振辉塑料厂和白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）透光未按规定安装防护网，均未生产作业。从验收总体情况来看，窈窕村白岗一街（婆坑石场）现有建筑都未办理规划、报建审批手续，且存在防火间距不足、电气线路隐患多、市政给水管网及市政消火栓不足等安全隐患，整改不到位。综合各部门意见，本次验收不予通过。”2019年5月5日，窈窕经联社向陈玉兴发出通知，内容为：“根据中山火炬高技术产业开发区安全生产委员会部门关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的规定，要求对在婆坑石场的厂企实施全面停止供电和整改，并禁止厂企私自发电。根据土地租赁合同第四条第二点第六条的明确规定，现陈玉兴违反了上述规定，至今消防整改仍未达标，存在严重的安全隐患。且长时间拖欠本社租金，构成根本性违约。鉴于上述情况，本社决定解除与你的租赁合同，并催告你在2019年5月10日前立即缴清租金，且在2019年6月10日内及时清场撤出，将场地交还本社，租金及滞纳金计至实际交还场地止。如发现私自发电或不按时撤场的，本社一律通过执法部门没收发电工具，并追究法律责任。”窈窕经联社以陈玉兴自2019年4月起未依约支付租金为由提起本案诉讼。陈玉兴确认2019年4月之后的租金并未缴纳，但主张涉案土地租赁合同无效及窈窕经联社自2020年1月起收取了实际占用人租金，并提起反诉。窈窕经联社为本案诉讼已支付律师费14800元。一审另查，窈窕经联社对于陈玉兴提供的收据7张予以认可，确认其2020年1月至5月收取了实际占用人租金合计29150元。一审再查，编号为中林证字（2014）第0161号《林权证》载明：坐落于火炬开发区窈窕村内面积为820亩林地所有权权利人为窈窕经联社。2019年8月12日，张家边社区居民委员会出具《证明》，载明婆坑石场位于中山火炬开发区窈窕村白石仑山内，该林地所有权及使用权属于窈窕经联社。窈窕经联社、陈玉兴确认当时租赁的为石场空地。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”位于中山火炬开发区窈窕婆坑山石场的涉案土地归属窈窕经联社集体所有，未有上述法律规定土地使用权发生转移情形，故不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该租赁合同签订前陈玉兴已建有临时建筑于土地之上，明显不属于农业建设。而实际上陈玉兴在该空地上未经相关报建许可搭建了厂房，经中山火炬高科技产业开发区住建局、规划分局确认属违法建筑，并与案外人搭建的其余违法建筑形成了窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区。而且涉案《土地租赁合同》约定土地用作已建厂房租赁即作工业用途使用，窈窕经联社明知并放任违法建筑的存在，任由陈玉兴转租收益，违反了法律强制性规定，损害了国家土地管理秩序，应认定无效。关于本诉问题。因涉案《土地租赁合同》无效，窈窕经联社要求陈玉兴拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）后向其交还，予以支持。关于2019年4月1日后拖欠租金问题。由于合同无效，但陈玉兴的厂房及相应建筑仍占用窈窕经联社土地，故2019年4月1日之后应为土地占用费。土地占用费应参照原合同租金交纳标准即每月5471.68元计算较为适宜，且计至陈玉兴实际交还土地之日止（应扣除窈窕经联社已收取陈玉兴租户的款项，截止2020年5月为29150元）。此外，由于合同无效，违约条款亦属无效，故窈窕经联社主张的滞纳金，没有法律依据，不予支持。同理，窈窕经联社主张陈玉兴支付律师费，亦缺乏法律依据，不予支持。关于反诉问题。关于合同效力问题，上述已经认定，不再赘述。因《土地租赁合同》无效，窈窕经联社因该合同收取的押金3000元，应当向陈玉兴予以退还。关于返还2016年至2019年3月31日已支付租金问题。在陈玉兴已占有使用涉案租赁物的情况下，其要求返还该期间已支付的租金没有依据，不予支持。关于厂房损失方面。首先，陈玉兴在签署涉案租赁合同时应当对于土地性质尽合理审慎义务，而且双方在合同中已明确约定“其已完全知晓该地块为无证，不能用于违建违法经营用途”，故对于合同无效应承担相应过错。其次，陈玉兴未经规划报建建设相应厂房本身违法，因此对于兴建的违章建筑拆除应由其自行承担相应法律后果。再者，窈窕经联社系要求陈玉兴拆除相应违章建筑（即厂房），而非归其所有，陈玉兴要求窈窕经联社进行赔偿或补偿没有依据。最后，该损失数额5万元为陈玉兴自行估算得出，未有相应依据，窈窕经联社亦不予确认，故不予采信。因此，对于陈玉兴主张的厂房损失，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈玉兴于判决生效之日起十五日内拆除涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑山石场土地上（2.9846亩，约1989.7平方米）的违章建筑，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）交还窈窕经联社；二、陈玉兴于判决生效之日起七日内向窈窕经联社支付土地占用费（自2019年4月1日起至上述土地实际交还之日止，按每月5471.68元计算，并扣除中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社已收取陈玉兴租户的款项，截至2020年5月为29150元）；三、确认窈窕经联社与陈玉兴于2016年4月11日签订的《土地租赁合同》无效；四、窈窕经联社于判决生效之日起七日内向陈玉兴返还押金3000元；五、驳回窈窕经联社的其他诉讼请求；六、驳回陈玉兴的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费990元，减半收取计485元（窈窕经联社已预交），窈窕经联社负担285元，陈玉兴负担200元（陈玉兴负担部分于判决生效之日起七日内迳付窈窕经联社）。反诉案件受理费5116元，减半收取计2558元（陈玉兴已预交），陈玉兴负担2500元，窈窕经联社负担58元（窈窕经联社负担部分于判决生效之日起七日内迳付陈玉兴）。本院二审期间，窈窕经联社围绕上诉请求依法向本院提交了中山火炬开发区窈窕婆坑山石场的机读档案登记资料。陈玉兴向本院提交了涉案土地的照片两张。本院组织当事人进行了质证。对于窈窕经联社提交的上述证据，陈玉兴对其真实性予以确认，但对其关联性不予确认。对于陈玉兴提交的上述证据，窈窕经联社对其真实性予以确认，但对其关联性不予确认。对于窈窕经联社及陈玉兴向本院提交的上述证据，已经质证，本院认为该两份证据均与本案无关。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方对此均无异议，本院予以确认。本院又查：根据窈窕经联社向本院提交的中山火炬开发区窈窕婆坑山石场的机读档案登记资料，中山火炬开发区窈窕婆坑山石场为个体工商户，经营者为冼荣根，成立于1994年7月26日，并于2005年8月5日被注销。本院再查：二审中，窈窕经联社确认涉案土地为集体性质的土地。本院认为，本案《土地租赁合同》是窈窕经联社与陈玉兴于2016年4月11日签订的，约定的租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止。因此，本案应适用2004年8月28日修订的《中华人民共和国土地管理法》。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是本案《土地租赁合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地系窈窕经联社集体所有的林地，尚未经批准转为建设用地，不具备作为建设用地出租的条件。虽然涉案土地上的厂房是陈玉兴在履行前一份租赁合同时修建的，但涉案《土地租赁合同》是双方在前一份租赁合同期满后续签的，且双方仍约定将涉案土地继续用作已建厂房租赁，明显改变了原土地用途。同时，陈玉兴未经相关报建许可即在涉案土地上修建厂房，且已被相关行政机关确认为违法建筑。因此，双方签订的《土地租赁合同》因违反上述法律的强制性规定，依法应属无效合同。在此情形下，考虑到陈玉兴已实际使用了涉案土地，一审判决陈玉兴参照双方合同约定的租金标准向窈窕经联社支付占有使用费，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如上所述，本案《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，对双方自始均没有法律约束力。窈窕经联社上诉要求陈玉兴按照合同约定向其支付涉案土地租金及滞纳金、律师费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人窈窕经联社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年九月二日书记员 勾华吴歌