安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终970号 上诉人（原审原告）：张瑶，女，1990年11月20日出生，汉族，住安徽省和县。 委托诉讼代理人：姚圣琴（系张瑶母亲），住安徽省和县。 委托诉讼代理人：王学峰，安徽汪维斌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：和县远洲镇淮置业有限公司，住所地安徽省和县历阳镇历阳东路81号。 法定代表人：颜安乐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。 上诉人张瑶因与被上诉人和县远洲镇淮置业有限公司（以下简称远洲置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2019）皖0523民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理后作出（2019）皖05民终1268号民事裁定，裁定撤销安徽省和县人民法院（2019）皖0523民初595号民事判决，发回安徽省和县人民法院重审。安徽省和县人民法院另行组成合议庭进行了审理，并于2020年5月30日作出（2020）皖0523民初302号民事判决。张瑶不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张瑶及其委托诉讼代理人姚圣琴、王学峰，被上诉人远洲置业公司的委托诉讼代理人陈贤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张瑶上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请，一、二审诉讼费用由远洲置业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。其在一审中已提交案涉房屋的相关资料，如《建设规划许可证》、《施工图设计文件审查合格证》、《规划总平面图》、《建设工程消防设计备案表》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《施工图设计文件审查合格证书》、《建设工程竣工报告》等，证明案涉房屋规划设计为三层，该房屋现为四层，是远洲置业公司在原第二层上分隔增加一层所致，该行为未经合法的规划许可审批及竣工验收备案手续，不具有合法性。和县自然资源和规划局曾口头答复，案涉房屋属主体三层，局部四层，后和县自然资源和规划局书面仅回复已发放了规划合格证书，一审对此也予以回避，没有进一步明确四层是否合法。住建部门、消防部门对案涉房屋都是按三层组织验收的，案涉房屋的四层是违法违规建设，其与远洲置业公司所签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》应属无效。远洲置业公司对案涉房屋的审批及验收情况是明知的，但在双方订立合同的过程中，远洲置业公司从未向其说明过该房屋的情况，刻意隐瞒重要事实，导致其对案涉房屋的了解不全面，产生了错误认识，并基于该错误认识作出了意思表示，双方所签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》属于可撤销可变更的合同，其有权要求远洲置业公司承担相应的赔偿责任。2.其在一审中提交了大量证据证明案涉房屋的建设没有履行竣工验收和备案手续，导致其合同目的无法实现，一审仍认为其诉请缺乏证据证明，属于适用法律错误。 远洲置业公司辩称，一审法院认定的事实客观真实，案涉房屋的四层是按照规划部门审核通过的施工图纸建设的，相关材料所反映的三层是指主体层数。其按照合同约定交付了房屋，并与张瑶办理了不动产变更登记手续，张瑶无权要求解除合同。 张瑶向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与远洲置业公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》，远洲置业公司返还购房款4600000元及利息（利息自2018年10月19日起按年利率15％计算至还款之日止）；2.判令远洲置业公司支付已交的税费219047.62元及利息（利息自2018年11月5日起按年利率15％计算至还款之日止）；3.判令远洲置业公司赔偿装修损失50000元；4.判令远洲置业公司赔偿误工费、公司运营费、精神损失费合计300000元；5.诉讼费用由远洲置业公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月19日，张瑶与远洲置业公司签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》，约定张瑶购买远洲置业公司建设的镇淮商业街5幢S158室商铺，面积581.76平米，房屋总价款4600000元，建筑总层数为4层。张瑶已付清全部房款4600000元，并支付契税、印花税共177538.10元。 一审另查明，和县城乡规划局于2013年9月26日颁发了案涉房屋的《建设工程规划许可证》，案涉房屋于2014年8月8日通过安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测，检验结论为合格。案涉工程于2014年11月4日通过和县公安消防大队消防备案。和县城乡规划局于2014年11月12日颁发了案涉房屋《建设工程规划核实合格证》。2014年12月31日，案涉房屋通过了和县建设局工程竣工验收备案。2015年9月21日，和县城乡建设指挥部办公室出具综合验收意见，内容为：根据和县住宅小区综合验收规定，该小区申请验收镇淮商业街三期4-1＃、5-1＃、4＃-8＃、10＃楼具备验收条件，同意该小区综合验收，请县房管局给予办理房产证。2018年11月9日，张瑶办理了案涉房屋不动产权证［皖（2018）和县不动产权第××号］，产权面积为581.76平米，总层数5层，所在层数4，3，2，1。 另查明，原和县城乡规划局因机构改革名称变更为和县自然资源和规划局。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张瑶与远洲置业公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解除合同的情形作了列举。案涉房屋是现售房屋，具备和县自然资源和规划局颁发的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》，也通过了和县公安消防大队消防备案、和县建设局工程竣工验收备案，且张瑶是现场观看房屋后签订案涉《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》，也已办理了案涉房屋不动产权证。张瑶主张案涉房屋系远洲置业公司私自改造，具有安全隐患，要求解除合同，张瑶对该主张未能提供有效证据。同时，张瑶称案涉房屋不具备消防双通道，无法实现合同目的，要求解除合同，因张瑶的该项主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所列举解除合同的情形，故对张瑶要求解除合同的请求不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，于2020年5月30日作出如下判决：驳回张瑶的全部诉讼请求。一审案件受理费47990元，由张瑶负担。 二审中，张瑶向本院提交了以下证据：1.和县自然资源和规划局规划文本的照片一张、现场照片一张、马鞍山和洲影城有限公司的消防安全检查合格证一份，证明案涉房屋的原始规划是三层，案涉房屋的四层是后来添加的；2.收据三份、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明张瑶支付购房款的时间。 远洲置业公司质证认为，证据1中，和县自然资源和规划局规划文本的照片不能证明案涉房屋的层数是三层，张瑶所称的增加一层是符合施工图纸要求的，没有违反规划设计，马鞍山和洲影城有限公司的消防安全检查合格证不属于新证据，与本案没有关联性；对证据2没有异议。 本院认证意见为，张瑶提交的和县自然资源和规划局规划文本的照片一张、现场照片一张，需结合本案的其他证据综合予以认定；张瑶提交的马鞍山和洲影城有限公司的消防安全检查合格证与本案缺乏关联性，不予认定；张瑶提交的证据2与本案具有真实性、合法性及与本案的关联性，应予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 另查明：张瑶与远洲置业公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》第十四条约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。非出卖人原因造成的质量问题，出卖人不承担维修责任。2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，由此给买受人造成损失的，出卖人承担相应的赔偿责任，并在60日内整改到位直至符合验收标准。合同签订后，张瑶于2018年10月19日分别支付1400000元、450000元，于2018年10月20日支付450000元，余款2300000元通过贷款方式于2018年11月12日支付。 再查明：案涉房屋的规划设计图纸显示，该房屋的外墙应搭设室外钢结构楼梯。远洲置业公司所交付的房屋未搭设室外钢结构楼梯，远洲置业公司认为该室外钢结构楼梯应由张瑶搭设。2020年1月9日，和县公安消防大队下发责令限期改正通知书，认为和县历阳镇镇淮商业街5幢S158号房屋是四层商铺，应设置两部疏散楼梯，实际只有一部疏散楼梯，缺少一部疏散楼梯，责令于2020年2月9日前改正。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.张瑶与远洲置业公司之间的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》应否解除；2.如解除，张瑶要求远洲置业公司返还购房款、支付税费及赔偿损失等是否有事实和法律依据。 本院认为，1.关于张瑶与远洲置业公司之间的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，张瑶现场察看案涉房屋后，与远洲置业公司签订了《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》，并支付房屋价款。该《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同签订后，张瑶发现其要使用案涉房屋，需另外设置一个消防通道，而规划设计的图纸显示案涉房屋的外墙设计了室外钢结构楼梯，但远洲置业公司在诉讼中表示该室外钢结构楼梯应由张瑶搭设。对此，本院认为，室外钢结构楼梯是图纸设计时已经明确要求搭设的，远洲置业公司并未实际施工，也未在销售房屋时告知张瑶该情况，和县公安消防大队也针对该房屋于2020年1月9日下发责令限期改正通知书，要求进行整改，可见该房屋的消防存在问题。远洲置业公司认为责令限期改正通知书是针对张瑶发出的，因张瑶尚未使用该房屋，并未对该房屋做任何改动，故对远洲置业公司的该项意见，不予采纳。在案涉房屋的消防存在问题的情况下，远洲置业公司在诉讼过程中坚持认为应由张瑶搭设室外钢结构楼梯，应视为其不愿及时更换、修理，且室外钢结构楼梯搭设后，与张瑶购买房屋时所看到的状况并不相符，对房屋后续的使用（如需预留通向室外钢结构楼梯的通道等）以及张瑶是否决定购买该房屋均产生影响，故张瑶基于《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》第十四条的约定，要求解除该合同，符合法律规定，应当予以支持。 2.关于张瑶要求远洲置业公司返还购房款、支付税费及赔偿损失等问题。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，远洲置业公司应当返还张瑶支付的购房款，并按《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》的约定的5.9%的年利率支付利息。因案涉房屋已过户至张瑶名下，张瑶应当协助和县远洲镇淮置业有限公司办理返还和县镇淮商业街5幢S158室商铺的产权登记手续。对于张瑶已支付的税费及利息问题，因《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》被解除后，还涉及相关部门是否退还该部分费用问题，故在本案中不予处理，如相关部门不退还该部分费用，双方可另行解决。张瑶主张远洲置业公司赔偿误工费、公司运营费、精神损失费，无法律依据，不予支持。关于张瑶主张远洲置业公司赔偿装修损失50000元，因张瑶在委托他人设计时应当优先考虑消防问题，故对张瑶主张该部分费用，不予支持。 综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省和县人民法院（2020）皖0523民初302号民事判决； 二、解除张瑶与和县远洲镇淮置业有限公司于2018年10月19日签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》； 三、张瑶于本判决生效之日起十五日内协助和县远洲镇淮置业有限公司办理返还和县镇淮商业街5幢S158室商铺的产权登记手续； 四、和县远洲镇淮置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张瑶购房款4600000元，并以2300000元为基数按年利率5.9%支付自2018年10月21日至2018年11月12日的利息，以4600000元为基数按年利率5.9%支付自2018年11月13日起至实际付清之日止的利息； 五、驳回张瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费47990元，由和县远洲镇淮置业有限公司负担；二审案件受理费47990元，由张瑶负担8600元，和县远洲镇淮置业有限公司负担39390元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  赵丽萍 二〇二〇年九月二十四日 法官助理陈婷婷 书记员温芳