淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3324号原告：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清江浦区健康东路59号，统一社会信用代码91320800839430807N。责任人：刘冰，职务行长。委托诉讼代理人：陆春海，江苏冠誉事务所律师。委托诉讼代理人：王娴，江苏冠誉事务所律师。被告：张朝军，男，汉族，1967年8月22日出生，住淮安市清浦区。被告：康海青，女，汉族，1968年5月4日出生，住淮安市清浦区。原告中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下简称“建行淮安分行”）与被告张朝军、康海青金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月10日公开开庭进行审理。原告建行淮安分行委托诉讼代理人王娴到庭参加诉讼，被告张朝军、康海青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告建行淮安分行向本院提出诉讼请求：1、两被告共同偿还原告借款本金314783.49元、利息2352.71元、利息罚息7.61元、本金罚息11.60元，合计317155.41元（利、罚息暂计算至2020年4月7日），此后利罚息以317136.2元为基数按照年利率4.9%下调10%再上浮50%计算至实际还款时止；2、两被告支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费27000元；3、判令原告对位于淮阴区沈阳北路605号华侨新苑小区6幢603室折价或者拍卖、变卖所得价款在36.5万元范围内享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告张朝军、康海青未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。两被告未到庭亦未提交书面答辩状，视为其对抗辩权的放弃。根据原告提供证据及陈述，本院经审理认定事实如下：两被告张朝军、康海青系夫妻关系。2017年12月14日，两被告出具《法律文书送达地址确认书》确认淮安市清浦区黄码乡港心村三组25号为银行和法院送达文书地址，截止庭审之日，两被告并未向银行提出变更上述地址的申请。2018年1月4日，两被告（借款人，抵押人）与原告建行淮安分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，载明：借款人将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，房屋坐落于华侨新苑小区6幢603室，房屋建筑面积81.23平方米，成交价为460000元，借款人借款本金365000元，借款期限为180个月，即2017年3月16日至2032年3月16日；本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止，据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人首付款金额为95000元；借款人的还款方式为：采用等额本息还款方式，每个月还本息金额为2775.47元；抵押财产名称为华侨新苑小区6幢603室，面积81.23平方米，抵押财产价值460000元；借款人与贷款人关于费用承担的约定为：登记费由贷款人承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费由借款人承担。关于抵押条款，双方约定：抵押担保范围包括本合同第二项所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同还约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借是款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。2018年1月4日，两被告为本案贷款办理房屋抵押登记，将华侨新苑小区6幢603室抵押给原告，不动产权证号为：苏（2017）淮阴市不动产权第0009704号，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为36.5万元。2018年1月15日，原告建行淮安分行向被告张朝军账户发放贷款36.5万元。上述贷款发放后，两被告按约履行还款义务，均于每月3日还款2775.47元。但两被告于2020年2月3日仅还款94.27元、于2月26日还款2681.20元，2020年3月3日仅还款118.80元后，未再还款后两被告未履行过还款义务。截止2020年4月7日，两被告尚欠原告借款本金314783.49元、利息2352.71元、利息罚息7.61元、本金罚息11.60元，合计317155.41元。另查，原告建行淮安分行与江苏冠誉律师事务所签订委托代理合同，委派律师王娴、林太平作为原告的诉讼代理人，为此原告支付一审代理费27000元。本院认为，原告建行淮安分行与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原告建行淮安分行按约向两被告发放贷款，两被告理应按照合同约定的时间及数额履行还款义务。现两被告从2020年2月起按约履行还款义务，并在3月份以后不再还款，其行为构成违约，应承担违约责任。原告建行淮安分行有权提前终止借款合同，并要求两被告还借款本息，并给付逾期罚息。现原告建行淮安分行要求两被告偿还借款贷款本金314783.49元、利息2352.71元、利息罚息7.61元、本金罚息11.60元，合计317155.41元（利、罚息暂计算至2020年4月7日，此后罚息以317136.2元为基数按照年利率4.9%下调10%再上浮50%计算至实际还款时止），于约有据，本院予以支持。根据合同约定，如借款人违约，则律师服务费由借款人承担。原告建行淮安分行其于两被告违约，要求其承担律师费27000元，符合合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。两被告为上述借款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记，担保债权的数额为36.5万元，现两被告未按约偿还案涉借款本息，构成违约，因此原告有权按照合同约定对华侨新苑小区6幢603室【苏（2017）淮阴市不动产权第0009704号】房屋进行折价或拍卖、变卖，并就所得款项在36.5万元的范围内行使优先受偿权，故本院对原告要求对两被告提供的抵押物折价、拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张朝军、康海青于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安分行借款贷款本金314783.49元、利息2352.71元、利息罚息7.61元、本金罚息11.60元，合计317155.41元（利、罚息暂计算至2020年4月7日，此后罚息以317136.2元为基数按照年利率4.9%下调10%再上浮50%计算至实际还款时止）；二、被告张朝军、康海青于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安分行律师费27000元；三、原告中国建设银行股份有限公司淮安分行对华侨新苑小区6幢603室【苏（2017）淮阴市不动产权第0009704号】房屋行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在40.5万元债权范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6462元，减半收3231元，由被告张朝军、康海青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年九月九日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。