广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2350号原告：钟添兴，男，汉族，1957年4月19日出生，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：钟卓琳（原告女儿），女，1998年11月20日出生，汉族，住广东省中山市************。被告：蒋海霞，女，1988年9月6日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县************。委托诉讼代理人：林贵玲（被告配偶），男，1984年1月15日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县*************。原告钟添兴与被告蒋海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。钟添兴及其委托诉讼代理人钟卓琳，蒋海霞及其委托诉讼代理人林贵玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟添兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年5月11日签订的租赁合同；2.判令蒋海霞向钟添兴支付2020年1月至同年2月期间拖欠的租金26000元；3.判令蒋海霞马上搬离出租物业，交回钟添兴另行处理；4.判令钟添兴没收押金80000元；5.判令蒋海霞支付占用费（从2020年2月20日起按每月18000元计算至办理之日）。诉讼过程中，因双方就第1、3项诉求达成调解（本院已另行出具民事调解书），钟添兴将第2、5项诉求合并变更为：蒋海霞向钟添兴支付2020年1月20日至同年4月19日期间的尚欠租金39500元。事实和理由：钟添兴与蒋海霞于2019年5月11日签订租赁合同，约定钟添兴将位于中山市*************出租给蒋海霞，蒋海霞需在每月19日支付租金18000元。蒋海霞于2020年1月19日需缴纳18000元，而其仅支付10000元，尚欠8000元。蒋海霞表示不会按时支付，也不会搬离租赁物。钟添兴为维护自身合法权益，遂向法院起诉。蒋海霞辩称，1.其不存在违约，因其有联系钟添兴商谈租金的问题，但钟添兴没有回复。2.2020年2月10日，钟添兴的女儿联系其要求其交纳2020年1月的6500元及2、3月的租金，但是2月份的租金应当在2020年2月19日交纳。3.由于疫情原因，房租有迟交的情况，其有主动联系钟添兴告知情况，至2020年3月份其才知道钟添兴起诉其。4.该租赁合同也不符合法律法规，该合同的所有义务全由其履行，没有公平公正对待其，且该房屋不具备日租房的规格，当时签订合同时钟添兴称做日租房生意会很好。针对钟添兴变更后的诉求，蒋海霞辩称，确认尚欠钟添兴截止2020年4月19日的租金39500元，但因疫情原因导致无法经营，希望2020年2、3月份的租金能减少一半。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：钟添兴、梁笑欢系位于中山市小榄镇东区******的房地产权属人。2019年5月11日，钟添兴（甲方）与蒋海霞（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于中山市*************的建筑物出租给乙方，租赁期限自2019年5月20日至2029年*月19日；每月租金18000元，先付后用；押金80000元，合同十年，中途退租，押金不退；10天装修时间；每月19日前交租，过期当违约押金不退；期满时，卫生搞好才退回押金。合同还约定了其他内容。合同签订后，蒋海霞向钟添兴支付押金80000元。2020年1月19日，蒋海霞向钟添兴支付了2020年1月20日至同年2月19日期间的部分租金10000元。双方确认每月租金16500元，蒋海霞已交清截至2020年1月19日的租金，尚欠2020年1月20日至同年4月19日期间的租金共计39500元。庭审中，双方均确认涉案租赁物由蒋海霞承租后再出租，分为长租房与日租房，作长租房还是日租房出租，蒋海霞可自行调整。蒋海霞陈述，2020年1、2月份租赁物内的租客仅6、7家，其他都是空房，过年前与年初是淡季，年前租客会退房回老家，年后回来再租，所以2020年1、2月份租客会减少，而2020年1月底至2月初已经封城，租赁物前面的空地已经封闭，流管站的人员劝租客不要返回小榄。另查明，为有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年1月24日，中山市启动重大突发公共卫生事件一级响应，作出包括建议市民暂停外出探亲访友、暂缓接待亲友来访，尽量避免外出聚餐等要求。再查，2020年农历春节时间为2020年1月25日。本案审理过程中，双方于2020年4月17日达成调解协议，同意于2020年4月19日解除双方签订的案涉租赁合同。本院认为，钟添兴与蒋海霞签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。之后双方协商一致解除合同，亦系双方对各自权利义务的处分，不违反法律规定，本院对此予以确认。双方均确认蒋海霞尚欠钟添兴2020年1月20日至同年4月19日期间的租金39500元（16500元-10000元+16500元+16500元），本院对此亦予以确认。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，中山市也于同年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。蒋海霞承租案涉租赁物用作日租房及长租房经营，固然会受疫情及疫情防控措施影响，收入亦会相应减少，继续按双方约定的租金标准支付租金对蒋海霞明显不公。但蒋海霞并未举证证明因疫情或疫情防控措施导致其收入减少的程度，现蒋海霞请求减半收取2020年2月20日至同年4月19日期间的租金，理据不足。本院综合疫情及疫情防控措施的客观性、经营的商业风险等因素，对该期间的租金酌情扣减20%。据此，本院认定蒋海霞应向钟添兴支付2020年1月20日至同年4月19日期间的租金为32900元（16500元-10000元+16500元×80%+16500元×80%）。案涉租赁合同虽约定“中途退租，押金不退”，但本案中双方系协商一致解除合同，故本案不适用该款约定。而根据案涉租赁合同约定，蒋海霞应于2020年1月19日前交清2020年1月20日至同年2月19日期间的租金16500元，但蒋海霞仅向钟添兴支付了10000元，其行为已构成违约。虽新型冠状病毒感染的肺炎疫情在此时已存在，但广东省系在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，说明在此之前疫情尚未对蒋海霞的经营构成重大影响。而蒋海霞也自认农历年前及年初淡季，年前租客会退房回老家，年后回来再租，所以2020年1、2月份租客会减少，即2020年1月份租客减少导致其营业收入减少属于蒋海霞可预见范围，属于正常的商业风险，而非因疫情原因造成。故钟添兴要求蒋海霞承担违约责任，理据充分。但案涉租赁合同仅约定“每月19日前交租，过期当违约押金不退”，并未对部分履行时的违约行为作出具体明确的约定。而租赁合同中的押金具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。钟添兴主张没收押金也基于蒋海霞存在违约行为，故此时的押金体现的是违约金性质。蒋海霞虽未在2020年1月19日交清下月租金，但亦履行了部分支付义务，而此后受疫情及疫情防控措施影响，蒋海霞未及时支付租金亦系不可抗力所造成，非其存在违约故意。故在钟添兴未举证证明因蒋海霞违约给其造成的损失数额的情况下，本院兼顾合同的履行情况、蒋海霞的违约程度以及钟添兴的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定由钟添兴没收蒋海霞30000元押金。因蒋海霞并未在本案提出反诉要求退还押金，钟添兴也未明确同意在租金中扣减押金，故对剩余的押金，本院在本案中不作处理，蒋海霞可另行主张权利。综上，蒋海霞应向钟添兴支付2020年1月20日至同年4月19日期间的租金32900元，钟添兴有权没收蒋海霞押金30000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋海霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟添兴支付2020年1月20日至同年4月19日期间的租金32900元；二、原告钟添兴没收被告蒋海霞押金30000元；三、驳回原告钟添兴超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由原告钟添兴负担1062元，被告蒋海霞负担688元（该款已由原告向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告688元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年七月二十二日书记员  丁也芹