浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2346号 上诉人（原审原告）：绍兴柯桥展辉纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤街道兴浦村。 法定代表人：沈条珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡炎炯,浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄马元,浙江越光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪巨江，男，1965年11月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：沈亮，男，1983年4月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗丹，浙江泽大律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王怡倩，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人绍兴柯桥展辉纺织品有限公司（以下简称展辉公司）因与被上诉人汪巨江、沈亮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，并征得双方当事人同意，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人展辉公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人之间明确约定了30万元定金，并且被上诉人已经实际交付，一审法院在没有查明本案事实的情况下，直接驳回上诉人要求确认30万元定金归其所有的诉讼请求，属于事实认定错误。被上诉人在2019年2月2日与上诉人的授权代表签订了《厂房租赁意向协议》，该份协议中明确约定，被上诉人汪巨江向上诉人支付定金50万元。在2019年2月3日，被上诉人汪巨江向沈条珍(即上诉人法定代表人)支付定金50万元，依约履行了定金的交付义务。后因为被上诉人资金困难，其向上诉人提出将定金由50万元变更为30万元，20万元作为房屋租金，对于该变更请求上诉人表示同意。故在2019年3月3日签订《租赁合同》之时，上诉人与被上诉人将定金由50万元变更为30万元，同时鉴于被上诉人已经向上诉人交付了50万元定金，故上诉人与被上诉人在协议的第五条和第十三条中约定：该30万元的定金在双方签订厂房租赁协议当天由被上诉人支付给上诉人。被上诉人在一审庭审中陈述，其支付的50万元属于预付款，显然是向一审法院作出了虚假陈述，导致一审法院没有查明该50万元款项中包含有30万元定金的事实，直接判决驳回上诉人主张定金的诉讼请求。二、一审法院未认定被上诉人至今仍占有使用案涉场地的事实，显属事实认定不清。一审法院仅确认了双方租赁合同自2020年3月20日起解除，但至今被上诉人仍将机器设备放置于场地处，即被上诉人仍占有使用案涉场地，该行为对上诉人的利益造成了损失。 被上诉人汪巨江、沈亮共同辩称，一、案涉30万元定金条款未发生效力，该定金并未实际交付。依照《担保法》的规定，定金应当以书面形式约定。双方于2019年3月3日以书面形式签订的《租赁合同》明确约定是在签订租赁协议当天支付定金30万元，但双方并未实际履行该条款，故该定金条款未发生法律效力。至于被上诉人与案外人赵文忠于2月2日签订的《厂房租赁意向协议》系赵文忠无权处分的行为。即使事后得到追认，追认的时间是2020年7月1日，而双方在一审庭审中均确认《租赁合同》于2020年3月20日解除，因此该《意向协议》并未生效。双方的权利义务应当以3月3日签订的《租赁合同》为准。即使《意向协议》生效，该50万元定金系用于担保双方签订厂房租赁协议、定型机指标承包协议，即属于“立约定金”。一旦双方签订了正式协议，该定金的担保目的即已达到，不再具有定金性质。事实上，《租赁合同》中约定的定金其本质为租赁期间的保证金。《租赁合同》第五条第7点约定，定金在合同履行完毕且腾退后7日内无息返还，并不符合《合同法》的相关规定，反而更符合保证金的性质。二、被上诉人并未违约，即使定金条款生效，上诉人也无权罚没。《租赁合同》虽约定了租金先付后用，但合同末尾有上诉人一方手写：厂房租金乙方要求余款人民币五十万元正在2019年8月30日止全部付清；一审判决亦认定，2019年3月20日至2020年3月19日期间，被上诉人的应付租金是235万元，实际支付240万元，租金已足额付清，并不拖欠，故被上诉人不存在违约行为。三、被上诉人并未占有使用案涉厂房。被上诉人目前确有设备放置在上诉人处，但系上诉人扣押该设备拒不交还所致。被上诉人曾于2020年6月试图取回设备，但遭上诉人阻挠，双方为此发生纠纷。在（2020）浙0603民初2477号案件的庭审中，上诉人的代理人作为该案原告的代理人，承认绍兴光翔针织品有限公司与上诉人共同扣押被上诉人的机械设备。故被上诉人没有占用案涉厂房的故意，也未实施占用行为，更无须支付租金或赔偿损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 展辉公司向一审法院起诉请求（变更并明确）：1.判令展辉公司与汪巨江、沈亮于2019年3月3日签订的《租赁合同》自2020年3月20日起解除；2.判令确认30万元定金归展辉公司所有；3.汪巨江、沈亮支付展辉公司自2019年3月20日至2020年3月19日止欠付租金25万元，并支付自2020年3月20日起至判决确认合同解除之日止按照235万元/年标准计算的租金；4.判令汪巨江、沈亮支付展辉公司在其租赁标的厂房期间所产生的物业费27500元。 一审法院经审理查明：展辉公司系坐落于绍兴市柯桥区××街道××村××幢的登记所有人。2019年3月3日，展辉公司（甲方，出租方）与汪巨江、沈亮（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于齐贤工业园区兴浦路58号厂房出租给乙方，总建筑面积9200平方米，且甲方向乙方提供附属房一层（16个房间），用于乙方工人住宿；租赁期间为2019年3月20日至2024年3月19日止，租金均价为245元／平方米，一年合计2254000元，此为第一、二年的租金标准，第三年租金按市场价格调整，每间宿舍租金6000元／年，宿舍租金96000元，上述租金合计235万元，第一年租金在双方签订合同当天由乙方支付给甲方，之后每年年租金在上一年租期到期前的二个月由乙方一次性支付给甲方；乙方应当向甲方支付门卫费2500元／月，在乙方支付租金时候一并支付；乙方向甲方支付30万元的定金，该定金在双方签订厂房租赁协议当天由乙方支付给甲方；乙方逾期支付租金超过二个月的，甲方有权解除合同，乙方除应支付逾期的租金外，保证金作为违约金支付给甲方。2019年2月3日起至2019年9月19日期间，汪巨江向展辉公司支付了240万元。 一审法院认为，展辉公司与汪巨江、沈亮签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照租赁合同约定，全面履行己方的义务。关于双方之间的租赁合同于2020年3月20日起解除，双方均无异议，该院予以认可。关于汪巨江支付的240万元中的30万元是否属于定金的问题。展辉公司认为，汪巨江于2019年2月3日支付给沈条珍的50万元中包含了30万元的定金，汪巨江、沈亮则认为，租赁合同虽约定了定金，但实际未履行。该院认为，根据《担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”之规定，定金合同属于实践性合同，以定金的交付为成立要件。本案中，租赁合同约定定金30万元应于租赁合同签订之日即2019年3月3日交付，但根据双方的支付情况，该日汪巨江、沈亮未向展辉公司支付款项，而展辉公司所称的50万元系于合同签订前支付。因此，该定金条款未实际履行，该定金条款未发生法律效力。该院对汪巨江、沈亮的该项辩称予以支持，对展辉公司要求确认30万元属于定金归其所有的诉请，不予支持。关于2019年3月20日至2020年3月19日止欠付租金25万元的问题。该院认为，根据租赁合同约定，2019年3月20日至2020年3月19日期间，汪巨江、沈亮应付展辉公司的租金为235万元。现汪巨江、沈亮已经支付240万元，该期间的租金已经足额付清。因此，该院对展辉公司要求汪巨江、沈亮支付该期间的租金的诉请不予支持。至于展辉公司要求支付自2020年3月20日起至判决确认合同解除之日止按照235万元/年标准计算的租金，展辉公司该项诉请的时间起算点为2020年3月20日，但该院已经确认双方已于2020年3月20日解除租赁合同。展辉公司的该项诉请应基于汪巨江、沈亮于2020年3月20日起继续租赁的事实，显然与事实不符，不能成立。关于物业费27500元的问题。该院认为，根据租赁合同约定，汪巨江、沈亮应向展辉公司支付门卫费2500元/月，应在支付租金时一同支付。在庭审中，双方一致确认门卫费合计27500元。根据汪巨江、沈亮的付款情况以及合同约定，汪巨江、沈亮已经在支付租金中一并支付了门卫费27500元。因此，该院对展辉公司要求汪巨江、沈亮支付门卫费27500元的诉请不予支持。关于汪巨江、沈亮要求中止本案审理的申请。该院认为，本案的审理不需以（2020）浙0603民初2477号的审理结果为依据，汪巨江、沈亮要求中止审理的依据不足，该院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、展辉公司与汪巨江、沈亮于2019年3月3日签订的《租赁合同》于2020年3月20日起解除；二、驳回展辉公司其他诉讼请求。案件受理费9575元，减半收取4788元，由展辉公司负担。 二审中，上诉人展辉公司向本院提交以下证据： 证据1：厂房租赁意向协议一份，证明上诉人与被上诉人之间就厂房租赁达成意向，并且约定了50万元的定金。 证据2：情况说明一份，证明赵文忠代表上诉人与被上诉人签订了厂房租赁意向协议。 证据3：微信聊天记录一组，证明（1）本案被上诉人存在资金困难，要求延期付款的事实；（2）根据2019年2月26日聊天记录中汪巨江的陈述结合其当时支付的款项，说明双方对定金是有约定的；（3）双方有约定最后一笔余款50万元应在2019年8月31日付清。 被上诉人汪巨江、沈亮共同发表质证意见认为，对证据1的真实性没有异议，关联性有异议。该意向协议是被上诉人汪巨江与案外人赵文忠签订的，与上诉人无关。对证据2的真实性没有异议，但这是一种追认行为，在签订该意向协议时赵文忠没有向被上诉人出示委托授权材料，现在上诉人是向法院送达追认材料，但追认时间是7月1日，已经超过租赁合同的履行期限，对被上诉人不产生效力。关于证据3，被上诉人确实存在资金困难需要延期付款的问题，但与本案无关。2019年2月26日双方还没有签订本案的租赁合同，且从聊天记录看双方没有就付款达成合意，只是对租金的支付方式进行协商的过程，并未对定金进行约定，不能作为认定本案定金金额及性质的依据。被上诉人于2019年9月19日付完全部租金，被上诉人没有根本违约，双方有约定2个月的缓冲期。 本院对上述证据分析认证认为，证据1和证据2被上诉人对于其真实性均无异议，且均与本案具有关联性，故本院予以采纳。证据3系双方当事人对于租金履行情况的协商过程，无法达到上诉人主张的双方对定金是有约定的证明目的，故本院对此不予采纳。 二审中，被上诉人汪巨江、沈亮向本院提交了一组照片，证明是上诉人导致厂房不能使用，故由此造成损失的扩大应由上诉人承担。上诉人展辉公司对此未发表意见。本院对上述证据分析认证认为，该证据与审理本案无关，故不予认定。 经审理，本院除对一审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：2019年2月2日，赵文忠受上诉人委托，与两被上诉人签订《厂房租赁意向协议》一份，约定将案涉厂房出租给两被上诉人，并约定定金50万元，正式的租赁合同后面再签订。两被上诉人已支付该笔50万元的定金。 本院认为，因上诉人在二审审理过程中明确对案涉《租赁合同》解除之后的损失另行主张，故本案二审中的争议焦点主要是《租赁合同》中的定金条款是否生效。定金条款属于实践性条款，以定金的实际交付为生效要件。本案中，根据审理查明的事实，两被上诉人确实未有单独向上诉人支付过《租赁合同》中约定的30万元定金。但从前续的《厂房租赁意向协议》来看，双方曾约定有50万元定金并实际交付，故上诉人主张因双方重新协商一致，将原《厂房租赁意向协议》中的50万元定金变更为现《租赁合同》中的30万元定金具有合理性。在两被上诉人已交付50万元定金的情况下，再令其支付30万元定金明显与常理不符。两被上诉人辩称该《厂房租赁意向协议》未生效，赵文忠属于无权处分，与其在事后向上诉人支付该协议项下的50万元定金和与上诉人签订正式《租赁合同》的客观事实相悖，更何况上诉人也已明确追认了赵文忠的行为效力。两被上诉人又辩称该50万元定金属于立约定金，在双方正式签订《租赁合同》后已不再具有定金性质。本院认为，一方面双方在《厂房租赁意向协议》中并未明确该50万元定金属于立约定金；另一方面，即使该50万元确曾系立约定金，因《租赁合同》中又约定了定金30万元，故为方便交易，直接将50万元立约定金中的30万元转化为合同定金合情合理。至于两被上诉人提出的该定金实为保证金的理由，明显与《租赁合同》的约定不符，本院不予采信。交易具有连续性，双方洽谈案涉厂房的租赁事宜也具有一个过程，在这过程中形成的一系列协议、合同均应联系起来综合考量，而不应予以单独割裂，否则难以探究当事人的真实意思表示。故本院认为案涉《租赁合同》中的30万元定金条款已生效，款项来源系原《厂房租赁意向协议》中的50万元定金，剩余的20万元则自动转化为租金。 经核算，在扣除30万元定金的情况下，两被上诉人至今尚欠上诉人租金25万元（约定租金235万元-已付租金210万元）未清，显属违约，上诉人主张适用定金罚则，该30万元定金归其所有，并要求两被上诉人付清剩余租金的理由成立，本院予以支持。至于27500元的物业费（门卫费），双方对此金额本身均无异议，只因一审在认定两被上诉人已付租金240万元（超付）的情况下，认为该笔费用已经支付。现根据上诉人在二审中提供的新证据查明，两被上诉人还尚欠上诉人租金25万元，故该笔27500元的物业费（门卫费）也应属未清，两被上诉人亦应予以支付。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持，对其余部分予以驳回。因上诉人在二审中提交了形成于一审之前但未有在一审中提交的证据，故虽其上诉理由部分成立，但诉讼费仍应由上诉人负担，以作警示。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2384号民事判决第一项； 二、撤销浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2384号民事判决第二项； 三、确认30万元定金归绍兴柯桥展辉纺织品有限公司所有； 四、汪巨江、沈亮应支付绍兴柯桥展辉纺织品有限公司自2019年3月20日至2020年3月19日止的欠付租金25万元和欠付物业费27500元，合计277500元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回绍兴柯桥展辉纺织品有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9575元，减半收取4788元，由绍兴柯桥展辉纺织品有限公司负担。二审案件受理费9575元，由绍兴柯桥展辉纺织品有限公司负担。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年九月十日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺