吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初5704号原告：张燕，女，汉族，康美口腔诊所医生，现住延吉市，。委托诉讼代理人：赵明，吉林诚途（安图）律师事务所律师。被告：顾晓男，女，汉族，个体工商户（安妮花阅读馆），现住延吉市。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，男，汉族，延吉市园林建设投资有限公司员工，现住延吉市。被告：张黎黎，女，汉族，个体工商户，现住辽宁省鞍山海城市。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。被告：白鸽，女，汉族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。原告张燕诉被告顾晓楠、张黎黎、白鸽之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月日受理后，公开开庭进行了审理。原告张燕和委托诉讼代理人赵明，被告顾晓楠、张黎黎、白鸽的委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕诉称：1、请求判令解除原告与三被告之间的房屋租赁协议；2、三被告立即退还租赁费88022元以及押金1万元，合计98022元（双方是2018年4月10日签订了协议，至2020年12月31日期间共计为996天，而原告使用案涉房屋至2018年10月26日，能够正常使用，但自2018年10月26日开始，至2020年12月31日约定的合作期间结束，期间共计为797天，无法正常使用，按照原告支付给3被告共计11万元承兑费用计算，每日为110.44元，故无法正常使用案涉房屋期间的费用88022元）；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：已生效的延边州法院（2019）吉24民终673号判决认定：“......2014年5月20日，汇鑫旅游公司作为甲方与王振义作为乙方签订《南滨国际广场商铺租赁经营合同》，约定：乙方承租南滨国际广场C区第三层第001-057号商铺用于经营儿童乐园。三、商铺建筑面积5671.49平方米。四、租赁期120个月，即自2014年6月1日起至2024年5月31日止......”“合同签订当日，......汇鑫旅游公司交付涉案租赁房屋。2015年1月7日，爱宝娱乐公司注册成立，住所地注册为延吉市光华路500号（南滨国际广场C区三层001-057号）；本案争议租赁房屋，实际上由爱宝娱乐公司占有、使用至今”。2017年8月2日，作为甲方的延边爱宝娱乐服务有限公司与作为乙方的“小小学庭”当时的经营者顾晓楠签订了《合作协议书》，约定：“在延吉市××区位于西南侧处C1-C2区，建筑面积550平米。由甲方提供乙方场地设立“小小学庭”，合同有效期为三年，房租一年一交，租赁期间自2017年12月31日至2018年12月30日止。在承租期间，未经甲方同意，乙方不得私自转租、转借以及转移乙方之权利”。2018年4月10日，甲方顾晓楠、白鸽、张黎黎作为原“小小学庭”的经营者与张燕签订《合作协议书》，约定：“甲方将位于延吉市××区，建筑面积550平米场地（原小小学庭）以投资的方式与乙方进行合作管理。乙方出资11万元入股小小学庭，成为南滨国际广场C区三楼位于西南侧处C1-C2区场所的唯一经营者，乙方经营期间，甲方不得干涉乙方的经营方式与管理方法，且对乙方的经营成果不承担任何相关责任。甲方与爱宝娱乐服务有限公司签订的合同终止时，本合作协议自动终止。截至到2020年12月31日”。双方还约定乙方在经营期间，甲方不承担任何相关的法律责任和连带责任，而乙方经营所获利润也由乙方自行处理分配，甲方不得干涉。合同签订后，原告按约定向三被告支付包括房屋押金1万元在内共计12万元。后因原告与案外人陈鹏宇就涉案场地的出兑事宜发生争议，原告以合同纠纷为由在延吉市人民法院起诉案外人陈鹏宇，该案经过一审、二审，延边州法院作出（2019）吉24民终1356号民事判决，认定涉案场地于2016年6月末就已关闭了涉案场地三楼的电梯及楼梯通道，可以确定至2018年10月26日涉案场地已经不具备经营条件。原告向吉林省高院申请再审，吉林省高院作出（2020）吉民申1714号民事裁定，认为：“案涉房屋的所有权人为汇鑫置业公司，其委托汇鑫旅游公司管理，汇鑫旅游公司将案涉房屋租赁给王振义、爱宝娱乐公司，爱宝娱乐公司将房屋转租给小小学庭，小小学庭通过与张燕签订《合作协议书》的形式，将案涉房屋转租给张燕使用”。同时该裁定认定二审认定涉案房屋已不具备经营条件，陈鹏宇有权解除合同并无不当。原告认为，原、被告之间并非合作或合伙法律关系，双方之间签订的合作协议的本质实为房屋转租协议，双方之间不具备合作或合伙的法律特征，应认定双方之间系房屋租赁法律关系。被告有义务保障涉案房屋在租赁期限内能够正常使用。但根据延边州法院已经发生法律效力的判决认定，涉案房屋在2018年10月26日的时间节点已经不具备经营条件，且三被告本无转租涉案房屋权利，在汇鑫旅游公司与王振义、爱宝娱乐发生纠纷并解除包括涉案商铺在内的53处商铺租赁协议后，被告方已构成根本违约，故请求人民法院判令解除原告与三被告之间的房屋租赁协议，被告立即返还剩余租期的租赁费以及押金共计98022元。被告顾晓楠、张黎黎、白鸽辩称：原告在起诉状中主张的是房屋租赁协议，诉请为要求租赁费，当庭又变更了起诉状的内容及所依据的法律关系，认为双方存在整体的出兑关系，我方以收到的起诉状内容为主进行相应的答辩。1、原告起诉所主张的法律关系错误，双方并非单纯的房屋租赁合同，而是包含店内全部设施，装修及房屋剩余租期（2018年4月-2018年12月31日）的整体出兑合同，涉案11万元价款为上述整体转让款（出兑款），而并非单纯的房屋租金。被告于2017年8月从爱宝公司承租了涉案房屋开始使用，双方签订了合同书，租金交至2018年12月30日止，承租房屋后被告投入近9万余元对房屋进行了装修，并投入了6万元购买大量教学设施、办公用具等，经营至2018年4月，因合伙人之间出现分歧导致无法继续经营，故将房屋内设施、装修及剩余租期（至2018年12月31日）以11万元的价格整体出兑给了原告，双方签订《合作协议书》时爱宝娱乐公司代表赵亮也在场，被告也明确告知原告，2018年12月30日之后如继续使用房屋，直接与爱宝娱乐公司沟通，将房屋租金交给爱宝娱乐公司即可，与被告无关。因此原告要求被告返还的房屋租赁费的主张与事实严重不符。2、被告与原告之间的出兑合同已经履行完毕，屋内设施及房屋已经交付，原告方也用于自经营及对外出兑等，2018年12月31日前也没有出现房屋无法使用的情况，2018年12月31日后出现房屋无法使用的问题也应由原告与爱宝公司之间协商处理，而与被告无关。在被告与原告完成场地及设施出兑后，原告方自己经营至2018年8月，后又将自有的品牌、会员、师资、店内设施及剩余租期出兑给了案外人陈鹏宇用于经营收益（见州法院2019吉24民终1356号民事判决书），被告已经依照约定履行了合同义务，不存在过错，且2018年12月31日前也没有出现无法正常使用房屋的情况，因双方合同已经履行完毕，因此也不存在合同解除的问题。3、双方合同中并未区分整体出兑价款中设施的价款或剩余租金的价款，合同中约定的5.5万元租金标准也是剩余租金到期后原告应当支付给爱宝公司的年租金标准，原告起诉状中主张的返还的租赁费并无相应的事实依据。因被告与原告之间为出兑合同，故在合同中仅约定了整体出兑价款11万元，并未区分设施价格，以及剩余租期（2018年4月-2018年12月31日）的价格，如前所述，在双方合同已经履行完毕的情况下，原告方主张返还租赁费诉请并无法律依据，且原告主张的租赁费金额也没有相应的事实基础。经审理查明：2014年5月20日，汇鑫旅游公司作为甲方与王振义作为乙方签订《南滨国际广场商铺租赁经营合同》，约定：乙方承租南滨国际广场C区第三层第001-057号商铺用于经营儿童乐园。三、商铺建筑面积5671.49平方米。四、租赁期120个月，即自2014年6月1日起至2024年5月31日止，合同签订当日，汇鑫旅游公司交付涉案租赁房屋。2015年1月7日，爱宝娱乐公司注册成立，住所地注册为延吉市光华路500号（南滨国际广场C区三层001-057号），本案争议租赁房屋，实际上由爱宝娱乐公司占有、使用至今。2017年8月2日，作为甲方的延边爱宝娱乐服务有限公司与作为乙方的“小小学庭”，当时的经营者顾晓楠签订了《合作协议书》，约定：“在延吉市××区位于西南侧处C1-C2区，建筑面积550平米。由甲方提供乙方场地设立“小小学庭”，合同有效期为三年，房租一年一交，租赁期间自2017年12月31日至2018年12月30日止。在承租期间，未经甲方同意，乙方不得私自转租、转借以及转移乙方之权利。2018年4月10日，甲方顾晓楠、白鸽、张黎黎作为原“小小学庭”的经营者与张燕签订《合作协议书》，约定：“甲方将位于延吉市××区，建筑面积550平米场地（原小小学庭）以投资的方式与乙方进行合作管理。乙方出资11万元入股小小学庭，成为南滨国际广场C区三楼位于西南侧处C1-C2区场所的唯一经营者，乙方经营期间，甲方不得干涉乙方的经营方式与管理方法，且对乙方的经营成果不承担任何相关责任。甲方与爱宝娱乐服务有限公司签订的合同终止时，本合作协议自动终止。截至到2020年12月31日。双方还约定乙方在经营期间，甲方不承担任何相关的法律责任和连带责任，而乙方经营所获利润也由乙方自行处理分配，甲方不得干涉。合同签订后，原告按约定向三被告支付包括房屋押金1万元在内共计12万元。后因原告与案外人陈鹏宇就涉案场地的出兑事宜发生争议，原告以合同纠纷为由在本院起诉案外人陈鹏宇，该案经过一审、二审，延边州法院作出（2019）吉24民终1356号民事判决，认定涉案场地于2016年6月末就已关闭了涉案场地三楼的电梯及楼梯通道，可以确定至2018年10月26日涉案场地已经不具备经营条件。原告向吉林省高院申请再审，吉林省高院作出（2020）吉民申1714号民事裁定，认为：“案涉房屋的所有权人为汇鑫置业公司，其委托汇鑫旅游公司管理，汇鑫旅游公司将案涉房屋租赁给王振义、爱宝娱乐公司，爱宝娱乐公司将房屋转租给小小学庭，小小学庭通过与张燕签订《合作协议书》的形式，将案涉房屋转租给张燕使用，同时该裁定认定二审认定涉案房屋已不具备经营条件，陈鹏宇有权解除合同并无不当。认定上述事实的证据有：原告提供的延边州法院（2019）吉24民终1356号民事判决、吉林省高级法院（2020）吉民申1714号民事裁定书、《合作协议书》2份、收条，被告提供的物品清单、照片9张、截图13张、延边州法院（2019）吉24民终1356号民事判决，以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。本院认为，2018年4月10日，原告与被告签订的《合作协议书》，系双方当事人真实意思表示。合同约定房屋租赁费每年为55000元，合同有效期为三年，截止2020年12月31日止，签订合同后，原告已向三被告支付了包括定金1万元在内的人民币12万元，即视为原告已经向被告支付了2年的租金11万元，但根据延边州法院的生效判决，2018年10月26日止，涉案场地不具备经营条件，且被告无权转租涉案房屋，原、被告签订的租赁合同，无法继续履行，原告要求解除与三被告签订的《合作协议书》，返还剩余租赁费88022元以及押金1万元，合计98022元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张燕与被告顾晓楠、张黎黎、白鸽与2018年4月10日签订的《合作协议书》；二、被告顾晓楠、张黎黎、白鸽于本判决发生法律效力之日立即向原告张燕支付人民币98022元。如果被告顾晓楠、张黎黎、白鸽未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元，减半收取1125元，由被告顾晓楠、张黎黎、白鸽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  边万龙二〇二〇年九月二十五日书记员  刘 帅