福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3478号 原告：福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道古田路60号建福大厦（建福广场）19层15办公，统一社会信用代码913501037463641342。 法定代表人：高希军。 委托诉讼代理人：杨茜，女，公司员工。 被告：胡文清，女，1968年12月12日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）与被告胡文清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合嘉源物业公司的委托诉讼代理人杨茜与被告胡文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合嘉源物业公司向本院提出诉讼请求：判决胡文清支付2017年8月16日起至2020年5月31日止物业管理费3052.52元、2017年8月16日起至2020年5月31日止公摊水电费954.8元及违约金（自胡文清欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额千分之一计算，至实际支付之日止，暂计至2020年5月31日止1579.68元）,总计5587元；2.判决胡文清承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，合嘉源物业公司撤回对公摊水电费954.8元的该项诉请。事实和理由：胡文清系福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲61#楼606单元业主，合嘉源物业公司于2017年8月16日实际入驻武夷绿洲三期并进行实际物业管理服务至今，并于2018年2月16日与武夷绿洲社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》，合同期限2018年2月16日起至2021年2月15日。其公司一直依约为武夷绿洲提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对胡文清居住的小区实施规范的物业管理。胡文清房屋属于高层住宅，物业费为每月每平方米1元，房屋面积91.12平方米，每月应支付91.12元物业费，公摊水电费按照每月28.5元进行缴纳，胡文清自2017年8月16日起均未缴纳相应费用，其公司曾多次以多种形式向胡文清催讨物业管理费及公摊水电费等，但胡文清均未予以回复。自2017年8月16日至2020年5月31日，胡文清应缴纳物业费3052.52元，依据合同违约金条款规定，自胡文清欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额千分之一计算，至实际支付之日止，暂计至起诉之日计1579.68元，综上，胡文清应向其公司支付4632.2元。现根据相关法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。 胡文清辩称，签订的物业合同未征得业主同意，在业主不知情的情况下和居委会签订合同，居委会代业主签字出现问题应当通过居委会进行调解；物业公司应出示过半业主同意物业管理小区的证明，并出示试运营期间的法律文件，收益明细应当在小区醒目位置公示；2015年其均有缴纳物业费，但出现家中被盗造成了一万元的损失；监控损坏、安保工作不到位，消控设备不完善，消防设施里没有水，威胁到业主的生命安全，且还存在乱停车的问题，以及使用百草枯破坏小区绿化。合嘉源物业公司管理不到位，小区内垃圾没有清理，小区内积水严重，消防通道占用，业主安全无法得到保障。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 合嘉源物业公司围绕诉讼请求向本院提供了《福建省物业服务合同》、台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具的《证明》、武夷绿洲三期自查表、EMS快递面单为据，胡文清经质证认为《福建省物业服务合同》没有经过其签字；对社区出具的《证明》真实性不予认可；对自查表真实性持有异议；没有收到邮政快递，真实性不予认可。 胡文清就其辩解向本院提交如下证据（仅复印件）：投诉记录（网络打印件）、媒体曝光记录（网络打印件）、一系列照片（反映小区垃圾清理情况、小区消防现状、小区电路裸露、小区绿化现状、小区门禁、停车管理、地库管理、小区其它设施）、接处警情况登记表拟证明合嘉源物业公司物业管理不到位、未按合同履约，存在严重违约。合嘉源物业公司经质证对上述证据的真实性和关联性、合法性均持异议，提出投诉记录、媒体曝光记录出版不能确定，不能反映物业的实际情况；拍摄的照片拍摄时间、地点存在异议，不能证明是本小区存在的情况，且不能反映小区的实际情况；其公司2017年入驻，该被盗事件与其公司没有关联性。 综合上述双方质证意见，结合证据关联性，合嘉源物业公司提供了《福建省物业服务合同》、《证明》原件予以核对，本院确认《福建省物业服务合同》、《证明》的真实性，可以作为本案的定案依据，本院予以确认并在卷佐证，胡文清否认曾收到过EMS快递面单，本院不予确认。胡文清提供的拍摄照片有的无法体现具体拍摄时间，有的拍摄时间发生于2020年8月即本案讼争的未缴纳物业费期间（2017年8月16日起至2020年5月31日止）之外，不予认定；胡文清家中被盗时间为2015年5月，胡文清未提交证据证明合嘉源物业公司早于2015年5月就已入驻案涉小区提供物业服务，接处警情况登记表与本案不具有关联性。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月15日，武夷绿洲社区居民委员会为甲方与福建嘉庆物业管理有限公司（现名合嘉源物业公司）为乙方双方签订一份《福建省物业服务合同》，约定：委托物业项目的基本情况：本物业名称武夷绿洲三期（48号楼-73号楼），委托管理的期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止，甲乙双方约定合同第一年结束，若遇有产权面积及业主户数超过小区总建筑面积及业主总户数的50%以上（双过半）反对继续履行合同，则合同中止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准为高层住宅1元/月•㎡，公共水电分摊费由乙方按照公共部位实际发生额按月向全体业主共同分摊，每月定期公布。物业服务费用按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费；委托管理事项包含负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。合同还约定了其他事项。 2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司名称变更为福州合嘉源物业管理有限公司。 2020年7月27日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具《证明》一份，内容为“证明：坐落于福州市台江区、二期（24-47栋）、三期（48-73栋）于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由福州合嘉源物业管理有限公司进行物业管理服务。庭审中胡文清陈述其2015年8月之前的物业服务费均有缴纳，后因2015年5月家中被盗致之后没有缴纳物业服务费。” 另依本院另案生效判决查明，2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“武夷绿洲小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业管理有限公司）签订物业管理合同。” 再查，胡文清系台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲三期（C地块）61#楼606单元的业主，该房屋所有权记载建筑面积为91.58平方米。 本院认为，结合福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具的《证明》，本院认定合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期（48-73号楼）提供物业服务。武夷绿洲社区居民委员会与合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2018年2月15日签订的《福建省物业服务合同》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对案涉小区所有业主具有法律约束力。胡文清作为案涉小区的业主，自2017年8月16日起接受了合嘉源物业公司提供的物业服务，胡文清提供的证据无法证明合嘉源物业公司未提供物业服务，其提出不缴纳物业服务费的辩解于法无据，胡文清作为物业服务的实际受益人理应及时向合嘉源物业公司缴纳物业管理服务费用。诉讼中，胡文清确认尚未交纳2017年8月16日起至2020年5月31日止物业服务费，案涉房屋建筑面积为91.58㎡，此期间的物业服务费为3067.93（1元/月•㎡×91.58㎡×33.5个月），现合嘉源物业公司主张此期间的物业服务费以3052.52元计，本院予以照准，因此胡文清应向合嘉源物业公司支付2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计3052.52元。关于合嘉源物业公司主张胡文清支付违约金的诉请，鉴于合嘉源物业公司无法证明其曾向业主催缴物业服务费，与业主之间缺乏有效沟通，且胡文清提供的证据中能反映出合嘉源物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于合嘉源物业公司违约金的诉请，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业服务费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业服务费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、胡文清应于本判决生效之日起十日内一次性向福州合嘉源物业管理有限公司支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计3052.52元； 二、驳回福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担9元，胡文清负担16元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。