山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初794号原告：刘楚幸，曾用名：刘玉芳，女，1989年10月25日出生，汉族，住山东省广饶县。委托代理人：夏薪淇，山东合度律师事务所律师。被告：威海嘉禾实业有限公司，住所地威海市沈阳路112号1号网点，统一社会信用代码91371000790375965X。法定代表人：康彦臣，执行董事兼总经理。委托代理人：姜海亮，山东东方未来律师事务所律师。被告：康彦臣，男，1980年3月29日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托代理人：姜海亮，山东东方未来律师事务所律师。第三人：荣成市荣利新亮置业有限公司，住所地荣成市俚岛镇东烟墩村（俚岛路3007号楼门市10号），统一社会信用代码913710825845419694。法定代表人：袁延尚，执行董事。委托代理人：宗允强，男，1971年2月18日出生，汉族，系公司总工程师。原告刘楚幸与被告威海嘉禾实业有限公司（以下简称嘉禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，经原告申请，本院依法追加被告康彦臣及第三人荣成市荣利新亮置业有限公司（以下简称荣利公司）并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人夏薪淇、被告威海嘉禾实业有限公司、康彦臣之委托代理人姜海亮、第三人荣成市荣利新亮置业有限公司之委托代理人宗允强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘楚幸向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告嘉禾公司于2018年12月18日签订的《荣利·海云山认购协议书》。二、判令被告嘉禾公司向原告双倍返还原告购买山东省威海市荣成市《荣利·海云山》居民小区3号楼1单元402室房屋的定金合计人民币60000元。三、判令被告嘉禾公司向原告返还原告购买山东省威海市荣成市荣利·海云山居民小区3号楼1单元402室房屋的除定金以外的购房款合计人民币50000元。四、判令被告嘉禾公司赔偿原告的利息损失(利息计算方式：以人民币3万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年12月19日起计算至实际清偿之日止；以人民币2万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年04月16日起计算至实际清偿之日止；以人民币1万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月日起计算至实际清偿之日止。)五、判令二被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年12月18日，原告和被告嘉禾公司双方达成原告以人民币21万元购买被告嘉禾公司名下位于山东省威海市荣成市荣利海云山居民小区3号楼1单元402室房屋(以下简称：该房屋)的合意，该房屋建筑面积为39.69平米，购房定金为人民币3万元，首付款包括定金在内共计为人民币8万元(注：首付款中人民币3万元由被告向原告提供借款)，银行按揭贷款支付人民币13万元，该合同同时约定被告嘉禾公司应通知原告签订正式商品房买卖合同。2019年04月28日，原告和被告嘉禾公司在案外人荣成市荣利新亮置业有限公司的见证下签订了该房屋相关的《荣利·海云山借款协议》及相应的《欠据》，约定由被告嘉禾公司向原告提供借款人民币3万元用于购买涉案房屋的部分首付款，该款项被告嘉禾公司并未直接支付给原告，而是直接冲抵了涉案房屋的相应部分首付款。上述合同签订后，原告依约通过其个人账户先后向被告嘉禾公司及指定的代收款人支付购房款人民币5万，加上被告嘉禾公司向原告提供的借款人民币3万元(注：该笔借款原告自2019年5月至2019年12月期间已经向被告累计归还人民币1万元)，原告共向被告嘉禾公司支付涉案房屋的房款共计人民币8万元。但令人遗憾的是，被告嘉禾公司以公司变更登记等理由未按该合同的约定与原告签订该房屋相关的《商品房买卖合同》及配合原告办理贷款手续，更未向原告交付房屋及变更产权登记等，原告多次表明基于被告的违约行为要求与其解除该合同，并要求返还全部购房款给原告，但被告嘉禾公司以各种理由拖延原告。原告认为，原告已经依约履行了合同约定的义务，但被告嘉禾公司未按照合同约定期限向原告履行签订《商品房买卖合同》等义务，且拒不向原告返还该房屋的定金和购房款共计人民币8万元及承担相应的违约责任，虽经原告多次督促后仍未履行相关义务。因被告康彦臣为一人有限责任公司的被告嘉禾公司的唯一股东，依照公司法第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。故提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请。被告嘉禾公司答辩称，同意解除合同，但是不同意双倍返还定金及除定金之外赔偿款的诉讼请求。根据双方签订认购协议书的第八条约定，即使在被告违约的情况下，也仍然无需支付涉案款项的利息。双方于2018年12月18日签订了涉案的认购协议书，约定原告购买位于荣成，房屋价款21万元，首付款8万元，剩余13万元由原告申请银行贷款支付，原告于签订合同当日仅支付了5万元，剩余的3万元因原告自身经济能力问题无力支付。双方约定由被告向原告借款3万元，借期两年，双方另行签订了涉案的借款协议。根据协议第三条约定，原告作为借款人已逾期偿还借款超过90日，应按照房款21万元的30%支付违约金即6.3万元，并视为其自动放弃购房资格，因此被告请求在被告应当返还原告的房款中予以扣除上述6.3万元的违约金。被告康彦臣答辩称，其与被告嘉禾公司之间不存在直接法律关系，原告所说的公司法的六十四条更多从举证分配方面设定了一人股东的特定义务，而其是否应当对被告嘉禾公司的债务是否承担连带责任，应该以公司法的第二十条的规定作为判断依据，即作为被告嘉禾公司的股东，其是否滥用了公司法人的地位，逃避债务，请求法院驳回其承担连带责任。第三人荣利公司答辩称，一、对原告与被告的协议的签订情况并不知情，第三人既没有与原告签订任何协议，也没有收取原告的任何款项与费用，原告与被告签订的协议与第三人没有任何关系。二、原告明知被告嘉禾公司系代理商，不是房产所有人，不具备签约的代理资格，仍与被告签订认购协议书和借款协议，属于没有代理权、超越代理权的行为，应由原告和被告嘉禾公司自行承担法律后果。原告与被告嘉禾公司签订的协议对第三人无约束力，第三人不承担任何责任。三、原告与被告嘉和公司签订了相关协议及被告收取原告的款项已超出第三人对被告委托的代理权限。被告嘉禾公司明显没有遵守合同约定，私自与原告签订协议，收取原告款项，并没有将款项打入第三人账户，所以法律后果也应由被告自行承担。四、根据合同法的相关规定，被告接受委托后并没有如实报告销售房屋的情况，没有将收款打入第三人账户或转交给第三人，对此第三人不承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，被告嘉禾公司与第三人荣利公司签订了《海云山项目销售合作合同》，将第三人开发的包括涉案房屋在内的海云山项目委托嘉禾公司销售，该合同约定：嘉禾公司销售海云山项目为可售房产，对该房产拥有完全的销售权，乙方有权将该房产自由出售给第三方；第三人承诺：完全配合办理该房产在交易过程中存在的包含银行贷款等各种手续。合同自签订之日起生效，合作期限自2018年6月30日起至2019年6月29日。合同同时对双方的权利义务作了约定，其中约定：一切有关该项目之其他合同文件均需由第三人签订，任何单位和个人签订均属无效。2018年12月18日，原告刘楚幸（曾用名：刘娜娜，刘玉芳）与被告嘉禾公司签订《“荣利·海云山”认购协议书》，该《协议书》约定：鉴于买方（本案原告）对卖方（本案被告嘉禾公司）出售的位于荣成市的“荣利·海云山”项目已经有全面了解，并自愿在本项目取得预售许可证之前与卖方签订认购协议，以确保买方对本项目特定房产的优先购买权，经双方协商，签订协议如下：1、买方认购房屋位置：荣利·海云山3号楼1单元402室，总价210000元。3、买方为能优先购买该房屋，同意在本协议签署时向卖方支付定金30000元，买方向卖方借款30000元作为房屋首付款，借款协议在接到卖方通知后一周内统一签署，定金在买卖双方借款协议签署后转为房屋首付款，合计首付款80000元，银行按揭贷款130000元。5、卖方将采用电话、快递、电报、公司网站公示、报纸、电子邮件、传真、短信等其中的某一种形式通知买受人，卖方向买方发出签订《商品房买卖合同》的通知后，买方应在接到卖方通知后的15日内，携带本协议、买方身份证、付款凭证等材料原件到卖方售楼处签署《商品房买卖合同》，并根据《商品房买卖合同》约定的方式交付房款，买方已缴纳的定金转入购房房款。同日，原告与被告嘉禾公司签订《延期付款承诺书》，该《承诺书》内容为：本人刘玉芳于2018年12月18日购买荣成市荣利新亮置业有限公司开发的荣利·海云山3号楼1单元402室商品房一套，现因个人原因申请延期付款，签约时应付款80000元，实付50000元，余款30000元于2021年5月1日前分24次付清，逾期自愿缴纳罚款5000元整。同日，原告向被告嘉禾公司支付购房定金30000元。2019年4月15日，原告向被告嘉禾公司法定代表人康彦辰名下的民生银行账户转账20000元，备注为：刘玉芳3—402房款。2019年4月16日，被告嘉禾公司向原告出具《收款收据》一张，收据载明收到客户刘玉芳支付的3-402首付款20000元，收款单位处加盖被告嘉禾公司公章。2019年4月28日，原告向被告嘉禾公司出具《欠据》一张，内容为：威海嘉禾实业有限公司，本人刘玉芳现向贵公司借款三万元用于购买荣利·海云山3号楼1单元402室房屋，并承诺按《协议书》约定的内容按时还款。此为依据。2019年4月30日，甲方威海嘉禾实业有限公司、乙方刘玉芳、丙方（见证人）荣成市荣利新亮置业有限公司达成《荣利·海云山借款协议》，该《协议》内容为：一、乙方购买丙方荣成市荣利新亮置业有限公司开发的位于荣成市的“荣利·海云山”居民小区3号楼1单元402室房屋，并于2018年12月18日与丙方签订《“荣利·海云山”认购协议书》《商品房预售合同》，总房款为人民币贰拾壹万元整，按照银行按揭贷款要求，乙方须向丙方交付首付款人民币捌万元整，其余房款人民币壹拾叁万元整乙方采用银行按揭贷款方式支付。鉴于乙方无力支付全额首付款，乙方向甲方借款叁万元整，乙方指示甲方将所借款项直接付至账号为62×××58户名：康彦辰开户行：民生银行威海分行的账户。二、乙方向甲方借款的还款期从2019年4月28日到2021年3月27日为止，共计24个月；本借款分24期向甲方偿还所欠款项，每壹月为壹期，当月的15号为当期截止还款日，乙方须在当期截止还款日前支付当期借款，每期支付还款额为1250元整，第一期当期截止还款期为2019年5月15日。三、乙方必须在规定的期限内付清全部借款，乙方如有任意一期未按时足额支付甲方欠款本金，逾期还款30日内的，乙方同意按所欠房款总额每月3%的标准向甲方支付违约金；逾期还款超过90日的，视为乙方自愿放弃上述所购房屋全部权利，乙方自愿按房款总额的30%向甲方支付违约金，丙方同意按照甲方意愿，解除甲乙双方签订的《“荣利·海云山”认购协议书》、乙丙双方签订的《商品房预售合同》及本协议，并有权处理该房屋出售给他人，出售该房屋所得收益除补偿甲方损失和丙方费用外，余款由乙方认领。协议签订后，原告自2019年5月6日起至2019年12月14日间共向被告嘉禾公司转账10000元。2019年7月27日，被告嘉禾公司工作人员向原告发送微信，内容为：合同都做好了，你来签字，咱们去房管备案+预告登记（如果排队不多还好），然后去公证处做公证（看情况，可能费时间，之前有次排队等了2小时）回来去银行提交贷款材料，如果运气不太坏，1天时间够。后该工作人员以银行内部领导岗位变动导致无法开展贷款业务为由推迟签约时间至2019年9月12日，原告于2019年9月12日到达被告嘉禾公司售楼处，但被告未配合原告办理涉案房屋网签手续。后被告工作人员又分别以开发商工商登记信息变更、原告更名、网签系统关闭等为由推迟配合原告办理相关购房手续，2020年1月4日，原告向被告嘉禾公司工作人员发送微信，表示要求退回已经支付的购房款。双方协商不成，遂成诉。另查明，2019年8月30日，原告将姓名由刘玉芳改为刘楚幸。涉案房屋登记在第三人荣利公司名下，在原告与被告房屋认购合同履行过程中，因第三人原因，曾被其他法院依法查封，但目前不存在查封、抵押等限制信息。以上事实，有各方当事人陈述、房屋认购协议书、借款协议、欠据、付款收据、银行转账明细、微信聊天记录、不动产登记结果查询单等证据予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原告与被告嘉禾公司签订的《荣利·海云山认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原告及被告嘉禾公司均具有约束力。合同签订后，原、被告均按协议约定履行了部分义务，但对合同约定的被告嘉禾公司是否通知原告到被告售楼处签署《商品房买卖合同》，双方存在争议。被告嘉禾公司主张其工作人员分别以银行内部领导岗位变动导致无法开展贷款业务、开发商工商登记信息变更、网签系统关闭、原告更名未及时履行告知义务等为由推迟配合原告办理涉案房屋网签手续，但未提交证据对上述情形予以证明。而原告则提交了微信聊天记录截图证明原告于2019年9月12日依照被告嘉禾公司工作人员之微信通知去往被告嘉禾公司售楼处办理网签手续，但被告未配合原告办理涉案房屋网签手续。且依照被告嘉禾公司与第三人签订的销售合作合同约定，涉案房屋的预售合同应由第三人与原告签订，而第三人并不知情，亦未收到原告缴纳的任何款项，涉案房屋正处于被查封限制状态。因此本院认定导致房屋认购合同不能继续履行之过错在于被告嘉禾公司，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，原告有权要求解除合同，被告嘉禾公司亦同意解除，本院予以确认。对于原、被告双方所争议的采取微信通知的方式是否属于《认购协议书》第5条约定的通知方式这一问题，本院认为，虽然《认购协议书》第5条中并未明确约定可以采取微信通知的方式，但原告与被告工作人员在涉案合同的履行过程中均采用了微信沟通的方式来作出和接受意思表示，此时微信通知已经具备了与《认购协议书》约定的其他通知方式相同的效果，因此本院对微信通知在本案中的效力予以认可。对于原告所诉请的返还购房定金及首付款数额之问题，本院认为，虽然原告与被告嘉禾公司曾签订《荣利·海云山借款协议》，但因双方房屋认购协议无法履行导致合同目的无法实现，而且该协议约定被告嘉禾公司按原告指示，将借款打入被告嘉禾公司法定代表人即被告康彦臣个人账户，原告未真正收到该笔借款，实际款项的转移发生在二被告之间，不符合正常的借贷关系，故原被告之间不成立民间借贷法律关系。被告嘉禾公司以该《借款协议》第三条的约定要求在被告应当返还原告的房款中予以扣除6.3万元的违约金之主张不能成立，但原告按该协议约定已经向被告分期偿还的借款利息1万元，应予返还。原告向被告嘉禾公司支付购房定金3万元、但认购协议约定定金在双方借款协议签署后转为首付款8万元内，且双方已经在借款协议中予以履行，该3万元的定金属性发生变化，不能按定金法则判令被告双倍返还，加上原告于2019年4月15日按约定支付被告首付款2万元，被告应合计返还原告的款项为6万元，并自原告起诉之日起至实际偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应的利息。被告嘉禾公司系一人股东有限责任公司，被告康彦臣系该公司唯一股东，其未提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产。且在履行合同过程中，原告曾于2019年4月15日按约定向被告康彦臣个人账户汇入首付款2万元，原被告与第三人签订的借款协议亦约定嘉禾公司借给原告的3万元款项转入被告康彦臣个人账户，存在其个人财产于公司财产混同之情形。故依据《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，被告康彦臣应对被告嘉禾公司之债务承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘楚幸与被告威海嘉禾实业有限公司签订的《荣利·海云山认购协议》。二、被告威海嘉禾实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘楚幸购房款6万元及利息（以6万元为基数，自2020年4月23日起至实际偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告康彦臣对被告威海嘉禾实业有限公司的上述债务承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告负担600元，被告威海嘉禾实业有限公司、被告康彦臣负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年九月四日书记员  王青