河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2354号 原告：雷利省，女，1968年3月16日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘牧天，河北仙龙律师事务所律所。 被告：李春喜，男，1959年1月3日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李鑫（系原告雷利省及被告李春喜之女），1992年9月21日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 被告：庄杰，男，1960年7月22日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：马永辉，河北三言律师事务所律师。 原告雷利省与被告李春喜、庄杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告雷利省委托诉讼代理人刘牧天，被告李春喜委托诉讼代理人李鑫，被告庄杰委托诉讼代理人马永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷利省向本院提出诉讼请求：1.判决被告李春喜将位于石家庄市鹿泉区西山花园Ｄ2××号别墅的房屋出售给被告庄杰的买卖行为无效；2.判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告李春喜于1991年7月25日登记结婚，系夫妻关系，石家庄市鹿泉区西山花园Ｄ2××号别墅系原告与被告李春喜婚后购买的房屋，属于夫妻共同财产。2019年11月原告突然得知被告李春喜在没有经过原告同意的情况下将涉案房屋出售给了被告庄杰，被告李春喜没有经过原告同意私自处分夫妻共同财产的行为属于无权处分，二被告之间的买卖行为严重侵犯了原告的合法权益，应确认其买卖行为无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告李春喜辩称，被告李春喜与被告庄杰在2000年左右就认识了，是多年的朋友，庄杰也见过原告即李春喜的妻子。2007年，由于李春喜急需用钱，与庄杰秘密协商将涉案房屋出售给庄杰，背着原告将房屋卖给了庄杰，偷偷收取了庄杰的购房款。因为办理过户时需要夫妻双方共同到场签字或者提供民政部门出具的单身证明，因此从2007年到2019年的十几年中一直无法给庄杰办理过户手续，庄杰也对此表示同意，所以在长达几十年的时间中从未要求过办理过户也未向法院起诉要求办理过户，但李春喜收了庄杰的购房款，由于家里在村里还有房子，便欺骗原告说涉案房屋是租借给庄杰居住的。2019年，庄杰带着律师找到李春喜，说想要办理涉案房屋的过户手续，要求李春喜签署出卖房屋的承诺书，李春喜也同意了，但李春喜表示原告不同意将涉案房屋卖出，原告也不清楚李春喜已经收了庄杰房款的情况，所以在承诺书中约定2021年9月1日前办理过户，因为庄杰没有付清涉案房屋的扩建款、装修款及家具款，所以庄杰利用这两年的时间将欠款付清，李春喜利用这两年的时间去说明原告，让原告同意出卖涉案房屋，如果原告仍不同意，便退还庄杰的购房款并给其一定的补偿，庄杰也同意了并且在承诺书中签字捺印。现在因为庄杰在鹿泉法院起诉李春喜要求办理过户，原告知道了李春喜将涉案房屋卖给庄杰的事后十分愤怒，便将我们诉至法院，李春喜承认背着与庄杰私下协商出卖房屋的事实，一边是朋友一边是家人，李春喜因为这件事已经与原告多次吵架，我作为原告与李春喜的女儿也在中间调和了很多次仍没有解决问题，现在只希望法院秉公审理。 被告庄杰辩称，1、本案应当中止审理，因另一案庄杰诉李春喜案审判结果直接影响到本案的审理，因为认为应当中止审理；2、原告应当知悉二被告之间的房屋买卖，被告李春喜签订的买卖合同足以证明其具表示代理，因此应该确认二被告的房屋买卖合同有效，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，被告李春喜系原告雷利省丈夫，其与被告庄杰系朋友关系。2007年8月10日，被告李春喜（甲方）与被告庄杰（乙方）签订购房协议一份，约定乙方购买甲方位于石家庄市鹿泉区上庄镇西山花园Ｄ2××号别墅一套，价格为138万元人民币。乙方于协议签订之日起向甲方支付定金6万元人民币，甲方接到定金后十日内搬清室内物品，搬清后钥匙交由乙方保管，同时交付甲方45万元人民币，余款待乙方入住或在办理房产证过户前交付甲方，结清期限2007年10月1日前，未付清房屋全款前，房屋产权由甲方所有。乙方将全部购房款交清后甲方负责协助乙方过户，过户所需税费由乙方承担。2007年8月9日被告庄杰通过其妻姜丽华向原告雷利省名下银行账户内存入54万元。上述购房协议签订后，被告李春喜向被告庄杰交付了房屋。2019年8月29日，被告李春喜出具承诺书，载明“承诺人于2007年以138万元（大写壹佰叁拾捌万元）价格将石家庄市鹿泉区西山花园Ｄ2××号别墅房产出售给庄杰（居住证号810000196007220136，港澳居民外来内地通行证号：Ｈ00950767），庄杰已将全部房款付清。因该房房产证丢失，造成至今无法办理房产过户手续。承诺人承诺于2021年9月1日前无条件将该房产过户给庄杰。否则承担全部法律责任和经济损失。特此承诺！”，二被告在该承诺书中签字并按手印。现被告已补办案涉房屋不动产权证书，未将房屋过户登记至被告庄杰名下。 另查，庄杰于2019年10月向石家庄市鹿泉区人民法院提起诉讼，要求被告李春喜配合其将石家庄市鹿泉区上庄镇西山花园小区Ｄ2××号房产登记手续过户到其名下。石家庄市鹿泉区人民法院于2020年6月12日作出（2019）冀0110民初4992号民事判决，判决：“被告李春喜自本判决生效之日起三日内协助原告庄杰办理位于石家庄市鹿泉区上庄镇西山花园小区Ｄ2××号房屋的过户登记手续，将上述房屋过户到原告庄杰名下。”。被告李春喜不服该判决，上诉于石家庄市中级人民法院。经关联案件查询，市中院于2020年8月24日作出（2020）冀01民终7308号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 以上事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提交的不动产权证书、结婚证、承诺书户口页；被告庄杰提交的购房协议、承诺书、存款单、石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4992号民事判决书，在卷佐证。 本院认为，本案中，案涉房屋产权证登记在被告李春喜名下，李春喜对其与庄杰签订的《购房协议》及《承诺书》真实性无异议，且李春喜已收取了庄杰的购房款，其中部分购房款系由庄杰存入到了原告雷利省名下银行账户，被告庄杰有理由相信原告对李春喜卖房事宜知情，庄杰作为善意第三人也有理由相信李春喜有代理权，构成表见代理。承诺书对购房协议中约定的相关过户条款进行了明确具体，且该承诺书所附条件已成就，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告以李春喜作为出卖人以其在缔约时对标的物没有全部处分权为由主张合同无效，本院不予支持。原告提出被告李春喜以其名义开设银行账户，未举证证实，本院不予采信。被告庄杰在另案中并未申请追加原告雷利省参加诉讼，且本案原告要求确认李春喜与庄杰之间合同无效，不符合中止审理的情形。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，判决如下： 驳回原告雷利省的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告雷利省负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050051，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  赵子平 人民陪审员  赵 芸 二〇二〇年九月七日 书 记 员  丁云鹏