苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5622号原告：岳锦花，女，1971年7月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：钱建云，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王主玉，江苏天辩律师事务所律师。被告：周青松，男，1985年2月24日出生，汉族，住河南省商城县。被告：朱坤丹，女，1986年11月14日出生，汉族，住河南省商城县。以上二被告共同委托诉讼代理人：鲍海龙，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告岳锦花诉被告周青松、朱坤丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序进行审理，并于2020年7月17日、2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告岳锦花及其委托诉讼代理人王主玉、被告周青松、朱坤丹的委托诉讼代理人鲍海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳锦花向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告双方签订的《房屋买卖(居间)合同》于2020年5月16日解除；2、请求法院判令两被告共同赔偿原告违约金25万元、赔偿原告律师费损失19900元，合计269900元；3、请求法院判令原告不予退还两被告2万元购房定金；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告岳锦花变更诉讼请求为：1、请求法院判令原被告双方签订的《房屋买卖(居间)合同》于2020年5月16日解除；2、请求法院判令两被告共同赔偿原告违约金25万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年1月7日，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定两被告购买原告名下位于的房屋，房屋面积68.57平方米，总价125万元，定金2万元，双方应在2020年1月25日之前进行资金托管，否则视为违约。合同第5条约定，任何一方拒绝履行合同均由违约方向另一方支付房屋成交交个的20%作为违约金。然而两被告在签订合同后一直拒绝办理房屋过户手续，在原告发函催促履约后仍未办理过户手续，构成根本违约。按照我方履约通知的内容，双方的合同已经解除，特向贵院提起诉讼。被告周青松、朱坤丹辩称：1、买卖合同不应当被解除，可以继续履行，之前双方沟通合同履行方式时，因为疫情影响导致被告收入不能得到保障，且因疫情影响导致被告签订合同的目的，即为孩子上学需要，无法按时报名，合同目的无法实现，故商量履行方式变更，现在因为疫情稳定，被告收入得到相应保障，购房款可以很快筹集完成，上述困难不存在，可以继续履行。2、定金已能弥补原告损失，律师费无证据支持，不应被法院采纳，且因原告主张的不合理的违约金过高，即使原告提供律师费相应凭证，也不符合收费标准。经审理查明：2020年1月7日，岳锦花作为售房人即甲方与作为购房人即乙方的周青松、作为居间方即丙方的朱坤丹、苏州市云悦居房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：甲方同意将本人坐落在吴江区的房屋出售给乙方，建筑面积68.57平方米；成交价格为人民币壹佰贰拾伍万元整；乙方于2020年1月7日向甲方交付定金人民币贰万元整；甲乙双方须在2020年1月25日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；经甲乙双方协商，由违约方承担诉讼费和律师费；经甲乙双方协商，甲方同意给乙方审核资格即购房资格，即在2020年1月10日前，如果因乙方购房资格有问题导致不能交易的，互不追究违约责任，甲方退还乙方贰万定金；甲方承诺该房无户口，学区未用。合同签订后，周青松、朱坤丹向岳锦花支付了定金20000元。2020年1月17日，房屋中介通过微信与周青松联系，中介：“你好周先生，我早上刚刚从住建局回来。现在就差最后一步购房资格审核，他们现在没有开始审核，问他最早什么时候审，他们说要星期天审核过，最后一步过了我们就可以去办托管啦。最起码也要在21号差不多。前边的都过了，就购房资格是住建局审核查询的，他们固定周末审”，周青松：“噢，那就22号回家吧”，中介：“嗯嗯，所以你们咋说，会不会耽误回家时间，就是现在时间不是太确定，19号我会再去一趟，跟你说情况”，周青松：“好，我是不想等了”，中介：“其实你们20几号就是办托管贷款年前这几天他们也不会审，你们要是想早点回家，我们就和房东沟通下，年后早点来了我们把手续办理也可以，看你们”，周青松：“好，那就年后吧，谢谢，初八开工”，中介：“刚跟房东打过电话了，房东也同意年后房管局上班咱们办木中的房子手续，办贷款，房东让我们都回家过个好年，那你们就可以安排好提前回家了，不用再等了，我年后初三初四就回来苏州，我会提前去房管局拿号，贷款安排好，你们过来了我们就安排办理房屋手续”，周青松：“好，谢谢”。2020年3月6日，朱坤丹通过微信与中介联系，朱坤丹：“亲爱的，想和你说个事，去年底那么着急订房最主要是想着孩子上学的，但是没想今年是这个情况，上学怕是来不及了，刚好我这边资金也没够，所以想先给推了，可以吗”。2020年3月7日，朱坤丹通过微信与岳锦花联系，朱坤丹：“阿姐，我是订你房的丹，去年我们回去时资料没弄好，回去后疫情搞这么久还没确定啥时候复工。疫情出后，我老公好几个工程款没下，打电话现又没上班。同中介也讲了，听从你意见，不如房子先对外卖”，岳锦花：“你好，你有什么具体打算跟中介说明，按照合同办理吧”。2020年3月19日，岳锦花向周青松、朱坤丹寄送《履约通知》，主要载明：我方与贵方于2020年1月7日签订一份《房屋买卖（居间）合同》，双方合同中约定应于2020年1月25日前办理托管手续，因为新型冠状病毒影响，未能按约完成托管手续。吴江区房产交易中心已于2020年2月20日开放办理房屋托管过户等手续，现我方特发本通知，请贵方在收到本通知之日起15日内办理房屋托管手续。若贵方在收函后15日内未能办理房屋托管手续，则视为贵方逾期，如果贵方逾期超过30日，则视为贵方违约，我方有权解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，同时按照合同约定要求贵方承担违约责任，并赔偿我方损失。朱坤丹、周青松于2020年3月24日收到。另查明，岳锦花就其与周青松、朱坤丹房屋买卖合同纠纷一案委托了江苏天辩律师事务所，江苏天辩律师事务所委派钱建云、王主玉律师作为岳锦花的委托代理人。岳锦花支付了律师费19900元。岳锦花于本案立案时申请了财产保全，要求保全周青松、朱坤丹名下价值269900元的财产，并提交了阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司的保函作为担保，岳锦花为此支付了700元保险服务费。再查明，被告周青松、朱坤丹于2020年6月9日签收本案起诉状、证据等诉讼材料。庭审中，岳锦花同意将其已经收取的定金20000元在周青松、朱坤丹的违约金中抵扣。以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、微信聊天记录截屏、履约通知、邮寄单、民事委托合同、转账记录、江苏省增值税普通发票以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：一、《房屋买卖（居间）合同》能否解除。原告岳锦花主张《房屋买卖（居间）合同》中约定双方应于2020年1月25日前进行资金托管，否则视为违约。两被告一直拒绝办理房屋过户手续，经原告发函催促后仍未办理过户手续，已构成根本违约，按照原告发送的履约通知的内容，案涉《房屋买卖（居间）合同》已经解除。被告周青松、朱坤丹抗辩，案涉《房屋买卖（居间）合同》不应当被解除，可以继续履行：1、被告周青松、朱坤丹因疫情影响导致被告收入得不到保障进而导致合同不能履行，以疫情属于不可抗力或情势变更的情形要求延期履行；2、被告签订合同的目的即孩子上学因疫情的影响无法实现。现在因疫情情况稳定，被告的购房款可以很快筹措完成可以继续履行合同。本院认为：1、被告周青松、朱坤丹以疫情影响其收入导致其不能履行合同，主张疫情属于不可抗力或情势变更，要求延期履行案涉合同。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖（居间）合同》及周青松与中介的聊天内容来看，案涉房屋的资金托管原本应在2020年1月25日前即2020年农历春节前完成，故被告周青松、朱坤丹本应在2020年1月25日前准备好案涉房屋的购房款进行资金托管。但因住建局的审核时间临近过年，周青松表示其不想等了，经中介与岳锦花沟通后，将办理案涉房屋的相关手续变更至过年后。故，发生在2020年农历春节期间的新型冠状病毒疫情并不会对两被告应提前准备好的购房款产生影响。对于该抗辩，本院不予采信。2、被告周青松、朱坤丹抗辩其购买案涉房屋的目的系为了孩子上学，但因疫情影响导致其合同目的无法实现。本院认为，首先，案涉合同系双方就木中小区的房屋进行买卖，周青松、朱坤丹的主要合同目的系取得案涉房屋的所有权，而利用该房屋所在学区为孩子上学属于案涉房屋买卖合同的附带合同目的。其次，即使被告周青松、朱坤丹购买案涉房屋的目的系获得学区给孩子上学，但如上文所述，系因周青松、朱坤丹的原因导致未及时履行合同而非因不可抗力导致合同目的无法实现。再次，即使系因不可抗力导致合同目的无法实现的，但被告周青松、朱坤丹也未做出解除案涉《房屋买卖（居间）合同》的意思表示。故，对周青松、朱坤丹的该项抗辩，本院不予采信。综上，案涉《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，依法成立并生效。被告周青松、朱坤丹延迟履行主要债务，经原告岳锦花催告后仍未履行的，原告岳锦花有权解除案涉《房屋买卖（居间）合同》。但原告岳锦花出具的履约通知中仅载明其有权解除案涉《房屋买卖（居间）合同》，未明确作出解除的意思表示。故，本院以本案起诉状、证据等诉讼材料送达日期即2020年6月9日作为案涉《房屋买卖（居间）合同》的解除之日。二、违约金金额的确定原告岳锦花主张按照合同约定，以案涉房屋成交价格的20%确定违约金。原告主张的违约金对应的损失包括律师费、诉讼保全中的保函费，其与请法院酌定。被告周青松、朱坤丹抗辩：1、被告并未解除合同或拒绝履行合同，不符合合同约定的违约金支付的前置条件；2、案涉合同的订立与解除时间相距不久，原告并没有产生实际的损失，原告主张的违约金过高。即使原告存在损失，原告收取的定金已能弥补其损失。律师费没有证据支持，保函费并非必然产生的损失，且因原告主张的违约金过高导致其律师费、保函费过高，及时律师费、保函费属于损失，也仅应当支持其中的部分；3、被告周青松、岳锦花主张案涉合同中约定若因被告没有购房资格导致合同不能履行的，不予追究被告的违约责任。本院认为，如上文所述，案涉合同因被告周青松、朱坤丹的原因而解除，被告周青松、朱坤丹理应承担相应的违约责任。案涉房屋买卖合同中约定的：“经甲乙双方协商，甲方同意给乙方审核资格即购房资格，即在2020年1月10日前，如果因乙方购房资格有问题导致不能交易的，互不追究违约责任，甲方退还乙方贰万定金”，该条款系买卖双方协商的给购房人审查其购房资格的期间，即在2020年1月10日前，周青松、朱坤丹因购房资格存在问题导致合同不能履行的，不承担违约责任。但被告周青松于2020年1月17日还在与中介商量履行合同相关事宜，已超出了合同约定的购房资格审查期限。且被告朱坤丹于2020年3月6日通过微信向中介表示其因孩子上学来不及加上自己资金不足，所以想先退房，并非系因被告没有购房资格导致合同不能履行。且，在原告岳锦花系于2020年3月19日向两被告发送履约通知后，两被告也从未表示其系因无购房资格而不履行合同。故，两被告理应承担违约责任。原告岳锦花主张其损失为律师费、诉讼保全中的保函费，本院认为，原告岳锦花以合同约定违约金的计算方式进行主张并无不当，不存在因此导致律师费过高的情况，且案涉合同中约定了律师费由违约方承担，故律师费19900元属于原告岳锦花的损失。保函费并非必然产生的费用，故本院不予认可。原告岳锦花虽未提交其他证据证明其损失，但考虑到被告周青松、朱坤丹的违约行为必然给原告岳锦花造成损失，结合违约金的弥补性和惩罚性原则认定被告周青松、朱坤丹应支付违约金40000元，扣除周青松、朱坤丹已经支付给岳锦花的定金20000元，被告周青松、朱坤丹还需支付原告岳锦花20000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告岳锦花与被告周青松、朱坤丹的《房屋买卖（居间）合同》于2020年6月9日解除。二、被告周青松、朱坤丹于本判决生效之日起十日内向原告岳锦花支付违约金20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8025元、保全费1870元，共计9895元，由被告周青松、朱坤丹负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）原告岳锦花已预交之数，本院于本判决生效之日后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 刘辉云二〇二〇年九月十八日法官助理 邱清颖书 记 员 范昳丽附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。