重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5428号上诉人（原审被告）：冉喜玲，女，1988年1月19日出生，土家族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：赵毅敏（系冉喜玲丈夫），男，1966年8月21日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：吴斌，重庆万可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆豪生物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区青年路38号24楼，统一社会信用代码9150010370099679B。法定代表人：李顺平，总经理。委托诉讼代理人:陈开琼，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：李福彬，重庆正智律师事务所律师。上诉人冉喜玲因与被上诉人重庆豪生物业管理有限公司（以下简称豪生物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冉喜玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.重庆市物业管理条例的规定，前期物业服务费收费实行政府指导价，物价部门确定收费标准，本案前期物业服务收费标准没有事实和法律依据；2.被上诉人举示发票系案涉小区的开发商开具而非电力公司，一审合并审理5案，涉及5户业主，其户型、入住时间均不同，而被上诉人均主张公摊水电费均为1050.75元，不符合据实分摊原则，一审法院判决错误；3.被上诉主张的物业收费标准，远超市物价部门指导价，案涉小区配套会所、运动场所、游泳池不齐备，物业服务不到位，物管费应该降价、打折。一审法院判决上诉人支付违约金标准过高，显失公平。豪生物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。本案是业主对开发商不满转移到物业公司身上，发生纠纷。我司物业收费标准已经备案。前期物业合同在售楼部进行了公示的。开发商和物业公司签订前期物业合同之后，本来不需要另行签订合同，但政府部门鼓励与开发商签订物业合同同后，再与业主签订合同，我司与上诉人签订前期物业服务合同已登记备案。至2017年1月1日全部业主已接房或视为接房，2016年12月31日之前所有的公摊水电费是由开发商承担，2017年1月1日之后的才向业主收取，故每户公摊水电费起算时间是一样的，公摊水电费又是按户分摊，所以我们起诉金额一样，一审法院说理已很清楚。豪生物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告冉喜玲支付原告截止至2019年8月31日的物业服务费14008.59元；2.判令被告以当月欠付物业服务费为基数，自逾期之次日即当月16日起按年利率24%向原告计付违约金至物业服务费付清之日止；3.判令被告支付原告截止至2019年8月31日的公摊水电费1050.75元。一审法院认定事实：原告豪生物业是依法成立的物业服务企业，经招投标及备案，于2013年12月与重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道公司）签订《嘉道·狮子山花园（A区）项目前期物业服务合同》（以下简称项目物业合同），约定由原告为重庆市巴南区龙洲湾街道渝南大道163号长江国际原墅（后改名阳光100阿尔勒）A区（设计住户共832户）提供前期物业服务。被告冉喜玲系涉案房屋产权人，房屋建筑面积129.11平方米，每月物业服务费为451.89元（129.11平方米×3.5元/平方米）。原、被告于2016年3月21日签订前期物业合同，约定原告豪生物业为被告冉喜玲居住的阳光100阿尔勒小区提供前期物业管理服务；合同期限自签订之日起至业主委员会与选聘或者续聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；物业收费按房屋建筑面积计算，物业服务费收取标准为联排、电梯叠拼3.5元/㎡·月，叠拼3.2元/㎡·月；公共能源消耗，据实由业主分摊；物业服务费应自开发商通知交房之次日起交纳，每月15日前交纳当月物业服务费用，逾期缴费按日利率千分之一收取违约金。2015年6月16日，重庆市物价局出具2015-31号《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》（以下简称备案表），对原告制订的住宅物业服务费收费标准即联排、电梯叠拼3.5元/㎡·月（不含水电公摊费），叠拼3.2元/㎡·月（不含水电公摊费），予以备案。被告冉喜玲于2016年3月21日接房，原告豪生物业按合同约定向包括被告在内的小区业主提供了物业服务。被告冉喜玲自2017年2月1日至2019年8月31日期间拖欠物业服务费14008.59元（451.89元/月×31个月），自2017年1月1日至2019年8月31日期间拖欠公摊水电费1050.75元（按832户据实均摊）。后因原告豪生物业向被告冉喜玲催收相关费用未果，遂向一审法院提出如上所诉。审理中，被告冉喜玲举示一组照片拟证明小区物业管理脏、乱、差情形严重，以及小区违章情况突出，有多处违章建筑，并且违章建筑占用了公共绿地和公共区域。原告豪生物业陈述照片所示部分小区破损已经修复，对于违章建筑已经向相关部门进行反映。另查明，原告豪生物业与嘉道公司签订的项目物业合同中的内容除物业服务费收取标准为联排、叠拼5元/㎡·月外，其余条款内容与前期物业合同中对应条款的内容相同或近似。阳光100阿尔勒小区目前的公用区域水、电表仍登记在嘉道公司名下，原告豪生公司纳入公摊的水电费均系先向嘉道公司缴纳后，再按832户业主平均分摊。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业管理服务合同，进行前期物业管理服务。本案原告豪生物业作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业，在阳光100阿尔勒小区成立业主委员会之前，与开发商嘉道公司签订的项目物业合同，已经招投标及有效备案，合法有效，对包括被告冉喜玲在内的全体小区业主具有法律约束力。原、被告自愿签订的前期物业合同，除物业服务费收取标准低于项目物业合同约定标准外，其余条款内容与项目物业合同中对应条款的内容相同或近似，属基于项目物业合同框架下形成的合同。原、被告在前期物业合同中约定了物业服务标准及相应收费价格（已经物价部门备案）、公摊水电费据实分摊、违约责任等，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告冉喜玲作为业主，在接受原告豪生物业提供的物业管理服务的同时，应当履行按时交纳物业服务费、支付公摊水电费等义务。如果被告冉喜玲认为原告豪生物业与嘉道公司签订的项目物业合同以及原、被告签订的前期物业合同存在不合理合同条款，损害其利益的，可以请求物业管理行政部门或人民法院予以撤销或变更。被告冉喜玲所举示证据不足以证明原告豪生物业未尽到前期物业合同中约定的物业管理服务，而其所反映的入户大门歪斜整改及光纤挖断续接应属于小区开发商的合同义务，小区违章建筑的纠违不属于原告的管理职责范围，且原告已就违章建筑向相关部门进行反映。故被告冉喜玲拒付物业管理服务费的理由不成立。因阳光100阿尔勒小区目前的公用区域水、电表仍登记在嘉道公司名下，原告豪生公司只能先向嘉道公司缴纳纳入公摊的水电费后，再按832户业主平均分摊，原告就此已尽到其举证责任。对此，被告冉喜玲并未举示任何证据证明原告豪生公司纳入分摊的水电费支出有误，以及应按各户房产建筑面积进行分摊的规定或约定。故被告冉喜玲有关原告豪生物业起诉的公摊水电费金额是乱写的、不是据实分摊的抗辩没有事实依据，其拒付公摊水电费的理由不成立。被告冉喜玲拖欠物业服务费14008.59元、公摊水电费1050.75元，已构成违约，应承担支付欠费、按日息千分之一支付违约金的违约责任。现原告豪生物业自愿将违约金降低为按欠付物业服务费为基数，按年利率24%计算，是对其权利的自由处分，一审法院予以支持。故被告冉喜玲应以2017年2月1日至2019年8月31日期间各月欠付物业服务费451.89元为基数，从逾期之次日即当月16日起按年利率24%向原告豪生物业计付违约金至物业服务费付清之日止。因前期物业合同明确约定物业服务费自交房次日起缴纳，故被告冉喜玲有关物业服务费应自原告豪生物业接收符合设计要求并验收合格的小区全部配套设施后的日期起收取的抗辩不符合合同约定，一审法院不予支持。被告冉喜玲主张按2元/平方米支付物业服务费，不同意支付违约金，但未提供证明原告豪生物业服务质量不符合约定、对被告造成损失或者被告拒付物业服务费具有合理性的证据，应承担举证不能的后果。综上所述，原告豪生物业的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告冉喜玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆豪生物业管理有限公司物业服务费14008.59元；二、被告冉喜玲于本判决发生法律效力之日起十日内以2017年2月1日至2019年8月31日期间各月欠付物业服务费451.89元为基数，从逾期之次日即当月16日起按年利率24%向原告重庆豪生物业管理有限公司计付违约金至物业服务费付清之日止；三、被告冉喜玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆豪生物业管理有限公司公摊水电费1050.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取计184元，由被告冉喜玲负担。此款已由原告重庆豪生物业管理有限公司自愿垫付，被告冉喜玲于本判决发生法律效力之日起十日内径付原告重庆豪生物业管理有限公司184元，本院预收的案件受理费不作清退。”双方当事人二审中均未举示新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，阳光100阿尔勒小区成立业主委员会之前，开发商嘉道公司通过招标的方式选取有相应资质的豪生物业为案涉小区提供提供前期物业服务，开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同经过重庆市巴南区房屋管理局的备案，备案价格为联排别墅、叠院5元/㎡·月，该前期物业服务合同合法有效。嘉道公司与豪生物业签订前期物业服务合同后，上诉人与被上诉人另外签订前期物业服务合同并经过重庆市物价局的备案，两份前期物业服务合同条款相同或近似，仅将叠拼收费标准调减为3.2元/㎡·月，并未加重业主负担，双方当事人对收费标准达成新的合意并订立合同，该合同是当事人的真实意识表示，对双方均有约束力。上诉人认为一审法院按照合同约定主张前期物业服务收费标准违法的上诉意见，本院不予采纳。因案涉小区目前的公用区域水、电表仍登记在嘉道公司名下，上诉人只能先向嘉道公司缴纳纳入公摊的水电费后，再按832户业主平均分摊，故被上诉人举示的缴费发票上显示收款单位是案涉小区的开放商嘉道公司，并无不当。至于各户公摊水电费均摊问题，一审法院已作阐述，二审中被上诉人亦作进一步解释，上诉人未举示相反证据证明被上诉人主张的费用不实或其解释不合理，故被上诉人主张2017年1月之后各业主平摊公摊水电费并无不当，本院对上诉人的相应上诉意见不予采纳。上诉人认为案涉小区配套设施不完备，开发商宣传的会所、运动场所、游泳池并不存在为由，要求调减物业服务费问题。被上诉人一审举示了证据证明其已为小区提供了相应的物业服务，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同明确约定叠拼收费标准为3.2元/㎡·月，相较备案前期物业服务合同收费标准进行了调减，该收费标准也经物价局备案。上诉人要求调减收费标准没有充分依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同第二十六条约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，除缴纳本金外，应按每日千分之一的标准向豪生物业支付违约金。该违约金约定确系过高，一审法院根据上诉人的请求，兼顾公平、合理原则调整违约金按年利率24%计算，并不违反法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元，由上诉人冉喜玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年九月二十七日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨