江苏省建湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0925民初4776号 原告：陈广发，男，1944年1月13日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 原告：李佩芬，女，1945年8月9日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：徐建生，江苏存真律师事务所律师。 被告：陶康，男，1962年5月1日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 被告：刘明兰，女，1964年10月17日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 被告：吴迅，男，1951年6月6日生，汉族，居民，住所地在上海市杨浦区。 被告：杨正娟，女，1953年7月23日生，汉族，居民，住所地在上海市浦东新区。 上述两被告的委托诉讼代理人：高登军，江苏一枝笔律师事务所律师。 原告陈广发、李佩芬与被告陶康、刘明兰、吴迅、杨正娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐建生，被告吴迅、杨正娟委托诉讼代理人高登军到庭参与诉讼、被告陶康、刘明兰经本院合法传唤，无未到庭参加庭审，依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，本院执行申请人吴迅、杨正娟与被申请人陶康、刘明兰民间借贷纠纷一案中，本院作出（2018）苏0925执1627号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陶康、刘明兰所有位于建湖县屋。案外人陈广发、李佩芬对执行标的不服，向本院提出书面异议，本院于2019年6月25日作出（2019）苏0925执异34号执行裁定书，以“被执行人未履行生效法律文书的义务，本院裁定对登记在其名下的建湖县屋拍卖符合法律规定”驳回案外人陈广发的异议请求。案外人陈广发、李佩芬不服本院裁定，向本院提起诉讼。 原告陈广发、李佩芬诉称：被告陶康与被告刘明兰系夫妻关系，在其夫妻关系存续期间，于2011年12月1日、2012年2月20日，分二次向原告李佩芬立据各借款10万元，合计20万元，被告陶康、刘明兰在借据上注明以其所有的坐落在建湖县产作为抵押，并当场将该房产证书交与原告李佩芬。截止2016年6月20日，经原被告双方结算借款本息，被告陶康、刘 明兰共计欠原告借款本息38万元，此后，经原告李佩芬多次追要，被告陶康、刘明兰表示无法以现金偿还借款，但愿以其位于建湖县的已向原告抵押的房产作价38万元抵充借款，原被告双方就此签订了一份《房屋买卖合同》，此合同签订后，被告陶康、刘明兰将案涉房产交付给原告处置，后因被告陶康、刘明兰差欠外债较多，长期不在建湖无法联系，且下落不明，加之该房屋无土地权属证书，原告无法在被告不协助的情况下独立完成办理产权变更登记手续。2018年2月26日，贵院因被告吴迅、杨正娟申请强制执行被告陶康、刘明兰民间借贷一案，查封了案涉房产。原告得知后即向贵院提出执行异议，贵院作出了苏执异34号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，并告知了原告提起诉讼的权利。请求判令停止对建湖县产，本案诉讼费由被告承担。 被告吴迅、杨正娟辩称：案涉房产可以执行，陶康、刘明兰借吴迅、杨正娟160万元及利息已经法院判决，并诉前对案涉房屋进行了查封。原告提出异议，已经经建湖法院裁定驳回，原告认为房屋已出卖归其所有，原告与陶康、刘明兰之间的借款是否存在及资金交付的实际情况，无证据证实。由于陶康、刘明兰未到庭，对于买卖合同的真实性需要进一步证明。即使买卖合同有效，由于原告的原因，导致案涉房屋未能过户，人民法院仍有权处置该房产，原告的诉讼请求不应得到支持。 被告陶康、刘明兰未作辩称，亦未提交证据。 经审理查明：案涉房产位于建湖县，登记所有权人为被告陶康与刘明兰，建筑面积主房59.94平方米，厨房21.52平方米，土地性质为国有。 被告陶康与刘明兰、被告吴迅与杨正娟均系夫妻关系。2010年5月，被告陶康、刘明兰向被告吴迅、杨正娟借款86万元，同年8月两被告再次借款10万元，借款均约定月利率为1%。2017年5月1日，刘明兰、陶康共同向吴迅、杨正娟作出了还款承诺。承诺：“今年七月以后确保按时付给所欠款项的相应银行利息，确保按时付房租有安稳的居住环境。同时承诺今年12月31日前将上冈大堆的承包经营权变更到吴迅名下，确保给吴迅、杨正娟有个保障，以示对我们信任度，对今后的生产经营得到帮助。因此特此承诺。”本院于2018年6月作出本案（2018）苏0925民初388号民事判决书，判决被告陶康、刘明兰偿还被告吴迅、杨正娟借款160万元、利息5.3万元，合计165.3万元，其余利息以160万元为本金，按照年利率12%自2017年1月1日起计算，偿还至借款还清之日止。该案审理过程中，经申请本院作出了（2018）苏0925民初388号民事裁定书，裁定查封被申请人陶康在江苏新绿洲生态林业发展公司的股权以及被申请人陶康、刘明兰所有的位于建湖县产，产权证号为（020956），限查封金额为170万元。因被告陶康、刘明兰未能履行生效文书所载明的义务，吴迅、杨正娟申请法院强制执行，本院作出（2018）苏0925执1627号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陶康、刘明兰所有位于建湖县屋。 原告陈广发、李佩芬系夫妻关系，2011年12月1日、2012年2月20日，被告陶康、刘明兰向两原告合计借款20万元，并分别出具两张借条，载明“以本人房产证书抵押”。此后，两被告未能按期偿还借款。2016年6月20日，原告陈广发、李佩芬与被告陶康、刘明兰签订《房屋买卖合同》，载明因2011年12月1日、2012年2月20日，被告陶康、刘明兰向两原告合计借款20万元，年利率20%并以房产作抵押（证号020956号），现因无力偿还，协商以房产抵偿债务的买卖合同。合同约定，所抵偿债务的房产坐落于建湖县，主房59.94平方米，厨房21.52平方米，作价38万元，从合同签字之日房权归原告所有，所欠债务全部结清。房权转移后，原告的房屋将房屋出租给被告陶康、刘明兰父母居住，每年租金2000元，由被告陶康、刘明兰支付，水电费由原告承担。协议签订后，房屋由被告陶康、刘明兰的父母居住使用直至去世。此后，2017年11月原告陈广发、李佩芬居住案涉房屋至今。 以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、产权证书、借条、证明、证人证言，被告提交的判决书、裁定书等及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告陈广发、李佩芬与被告陶康、刘明兰于2016年6月20日签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。合同中明确约定，原告陈广发、李佩芬购买被告陶康、刘明兰所有的位于建湖县房屋一套，并约定38万元价款，以被告陶康、刘明兰欠原告陈广发、李佩芬的借款20万元本金及利息冲抵价款。首先，原告陈广发、李佩芬与被告陶康、刘明兰存在合法、有效的债权债务关系，其20万元借款有借条证实，且有房屋买卖合同及原告实际占有房屋的客观事实佐证。其次，案涉房产价值双方作价为38万元，与实际价值大致相当。再次，原告陈广发、李佩芬与被告陶康、刘明兰于2016年6月20日签订了书面的房屋买卖合同。另外，原告陈广发、李佩芬与被告陶康、刘明兰所签订的房屋买卖合同发生在被告吴迅与杨正娟起诉之前，且在本院保全案涉房屋之前已经实际交付并入住，并非规避执行，也未损害被告吴迅与杨正娟的债权利益。因被告陶康、刘明兰未及时协助原告办理产权过户，导致案涉房屋截止本院保全之间未能办理过户手续，不可归责与原告。被告陶康、刘明兰未到庭，依法承担相应的法律后果。综上所述，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 停止对建湖县房产的执行。 案件受理费7000元，由被告陶康、刘明兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。 审 判 长  王道才 人民陪审员  程茂亚 人民陪审员  陈信军 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理  王中秋 书 记 员  陈晓婷