文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12043号上诉人（原审原告）：广州广一电子商务产业园有限公司。住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋三楼。法定代表人：谢宁，总经理。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州方云信息科技有限公司。住所地广州市海珠区广州大道南788号自编15栋102房。法定代表人：易伟恒，总裁助理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市凯撒服饰电子商务有限公司。住所地广州市海珠区广州大道南788号自编6栋之301房。法定代表人：谢新辉，执行董事。委托诉讼代理人：谢维文，系该公司员工。上诉人广州广一电子商务产业园有限公司（以下简称广一公司）与上诉人广州方云信息科技有限公司（以下简称方云公司）、被上诉人广州市凯撒服饰电子商务有限公司（以下简称凯撒公司）租赁合同纠纷一案，广一公司、方云公司均不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。广一公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0105民初620号民事判决书中第九项判决，改判方云公司向广一公司支付欠付租金、物业管理费、综合服务运用费等的逾期付款违约金（违约金计算方式为：以每月所签的租金、物业管理费、综合服务运营费为本金，自当月6日开始按照每日5‰的标准计算违约金，计至欠款实际结清之日止；其中自2018年2月1日至2018年6月13日止，每月的租金本金按99273.08元计算、物业管理费本金按19836.61元计算、综合服务运营费本金按66172.05元计算；自2018年6月14日至2018年11月30日止，每月的租金本金按198546.16元计算、物业管理费本金按39673.22元计算、综合服务运营费本金按132344.10元计算；自2018年12月1日至实际返还物业之日止，每月的租金本金按208473.48元计算、物业管理费本金41658.88元计算、综合服务运营费本金按138961.30元计算）；2.方云公司、凯撒公司承担全部诉讼费。事实和理由：方云公司、凯撒公司自2018年2月起，恶意长期拖欠涉案物业的租金、物业管理费、综合服务运营费以及水费、电费等，导致广一公司遭受巨大经济损失，从而引发本案诉讼。广一公司多次追讨无果并于2018年12月25日起诉之后，方云公司、凯撒公司不仅未补缴任何欠缴费用，而且还在继续非法占用涉案物业、向第三方收取租金，却拒不向广一公司支付租金、物业管理费、综合服务运营费、税费、电费等至今。一审判决第九项中“2018年12月26日起以3273310.75元为本金计算”所涉本金，仅为方云公司、凯撒公司拖欠的2018年2月至2018年12月期间的租金、物业管理费、综合运营服务费的本金总额（即截至起诉之日的方云公司、凯撒公司应支付本金总额），并未计算方云公司、凯撒公司拖欠的2019年1月之后的租金、物业管理费、综合运营服务费，导致方云公司、凯撒公司承担的违约金大幅减少，广一公司损失无法得以有效弥补，不符合涉案协议约定和法律规定。综上，一审判决对2019年1月起的租金、物业管理费、综合运营服务费的逾期付款违约金不作计算，没有事实和法律依据，依法应予改判。方云公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0105民初620号民事判决书中第一、三、五、七、九、十、十一项判决；2.本案一、二审全部诉讼费用由广一公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误，应依法予以纠正。具体理由如下：一、因广一公司有过错在先，方云停止缴纳租金、物业管理费和综合服务费等费用具有正当理由，广一公司无权没收方云公司已缴纳的租赁保证金。（一）案涉场地到目前为止仍未通过一次消防验收，方云公司停止缴纳租金等费用是为了敦促广一公司尽快办理场地消防验收。（二）为了维护自身的利益，方云公司才停止缴纳租金、物业管理费和综合服务费等费用。（三）事实上，在方云公司暂停缴纳租金、物业管理费和综合服务费等费用后，广一公司也停止为方云公司提供物业管理服务和综合服务。（四）广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行电商公司）同意将对广一公司的债权抵消方云公司欠付租金等债务，双方的债权债务应在等额范围内抵消，抵消后广一公司还欠付五行电商公司费用。（五）广一公司在2018年1月1日开始以莫须有的理由拒绝向五行电商公司分配运营服务费和政府扶持金等费用，方云公司因与五行电商公司为关联公司，且与广一公司存在多种合作关系，故方云公司也暂时停止缴纳租金等费用也是为了维护自身合法权益，具有合法抗辩理由。（六）方云公司停止缴纳租金等费用具有正当理由，广一公司无权没收方云公司已缴纳的租赁保证金。二、广一公司无权收取涉案物业的经营管理权，且判决合同解除不利于双方的利益，增加社会管理成本及诉讼成本。三、一审判决违约金过高，且重复计算，依法不予支持。四、一审判决并未考虑双方产生纠纷的特殊背景，没有考虑广一公司也存在违约的事实，而是机械、生硬地根据合同相对性进行判决，导致判决严重不公。（一）一审判决明显偏袒广一公司，对事实方面未予以全面查清。（二）方云公司停止缴纳租金等费用是为了维护自身及关联公司五行电商公司的利益，没有恶意，一审判决没有公平考量。五、一审判决明知在广一公司除利息损失外没有其他损失的情况下居然判决方云公司需支付两倍租金的占用费、两倍物业管理费、两倍综合服务运营费外，且按照日千分之五的标准支付违约金，该违约金及占用费明显极高且重复，对方云公司严重不公平。方云公司针对广一公司上诉请求辩称：不同意广一公司上诉请求，不同意一审判决。广一公司上诉请求是没有事实根据和法律依据的。1.一审判决显失公平，在租金的基础上已计算日5‰的滞纳金，再判决两倍的场地占用费，这两倍的基础上判决5‰的滞纳金，计算起来等于是租金的3.5倍到4倍，显失公平。按照广一公司所提交的证据，无法证实其具体损失，最多为银行存款利息的损失。广一公司拖欠方云公司的关联公司五行电商公司的款项，违约在先，判决方云公司承担违约责任不恰当。2.现有证据证实广一公司没有办妥消防手续，广一公司存在过错，一审判决既不公平，也没有事实和法律依据。案涉的企业协议第七条仅仅是对逾期支付租金约定违约金，但对场地占用费、物业管理费、综合运营费就没有约定违约计算标准的。3.广一公司认为2018年6月14日起双方已经解除了协议，并自2018年6月14日起主张物业占用费，那就不存在租金。2019年1月之后的租金再计算违约金也与事实不符。广一公司针对方云公司上诉请求辩称：一、方云公司故意长期拖欠涉案物业租金、物业管理费、水电费、恶意违约，其主张不安抗辩权和抵消权均没有合理合法依据。1.涉案物业已依法办理产权，方云公司称其未通过一次消防验收没有事实和法律依据。方云公司一审证据《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》所指的消防申报是针对广一电商园区改造项目的二次消防，并非建筑建设的一次消防，方云公司故意混淆概念。事实上，广一公司从未因园区内物业的一次消防问题而被园区入驻企业主张权利或责任，方云公司所称涉案租赁物业未通过消防验收，完全是以此为借口恶意拖欠物业租金。2.方云公司抗辩自救所涉纠纷物业与本案所涉物业并非同一物业，两者毫无关联。涉案协议合法有效，双方应严格履行，方云公司长期拖欠涉案费用，经广一公司多次催告仍拒不缴纳，违约恶意明显，其主张不安抗辩权没有任何依据。3.方云公司所称的（2018）粤0105民初17455号案纠纷当事人与本案并不相同，且案由为合同纠纷，与方云公司无关。本案争议发生时，相关纠纷仍然未决，方云公司要求就广州五行电子商务产业发展有限公司尚不明确的债权行使抵消权，根本是为了逃避违约责任。二、方云公司恶意违约，导致广一公司遭受巨大经济损失，方云公司要求调低违约金的理由不成立。1.涉案协议约定的违约金标准是合同双方充分考虑合作预期利益、违约损失等因素协商一致的结果，不存在任何欺诈、胁迫，属于方云公司在签约时可预见的责任和损失。2.广一公司已按照涉案协议约定提供合格的物业以及物业管理服务，方云公司没有正当理由，长期恶意拖欠涉案费用，导致广一公司遭受巨大经济损失，广一公司要求其承担违约金责任是应有之义。3.方云公司恶意违约，如果免除或减轻其承担违约金的的代价，不但违背公平原则和诚实信用原则，也将给其他经济主体起到不良的示范效果，破坏市场秩序。方云公司主张调低违约金没有事实和法律依据，一审判决要求方云公司按涉案协议承担违约金责任，合法有据。三、方云公司恶意违约，广一公司依据涉案协议约定行使合同解除权，涉案协议已在方云公司签收解除通知当日解除，方云公司应及时将涉案物业交还广一公司管业。凯撒公司未到庭参加庭询，其提交书面答辩意见称：1.不同意广一公司上诉请求，一审判决第九项明显加重了方云公司和凯撒公司的责任，显失公平，广一公司并无任何证据证明其有什么损失，最多也只是银行存款利率的损失，并且广一公司和方云公司的关联方五行公司违约在先、其拖欠五行公司的运营分成与资金分成，当事人不能因违约而获利，因此一审判决逾期支付租金按每日千分之五的违约标准明显过高，应进行下调至银行同期贷款利率。2.凯撒公司同意方云公司的上诉意见及答辩意见，凯撒公司自2013年与广一公司签订入园协议，后于2016年4月引入方云公司加入该项目合作，一直由方云公司支付相应租金、管理费、运营费及水电费给广一公司，方云公司也会分部分收入分成给凯撒公司，另外方云公司的关联公司五行公司是与广一公司一起合作，主要为整个园区规划、运营管理服务的，各方一直合作融洽，方云公司也曾通过五行公司付费给凯撒公司，民营企业经营过程中，有时关联方的款项相互抵消或者代为付款也是属较正常的情况。方云公司之前也一直没有违约的行为，其履约能力充足、诚信经营。3.广一公司自2013年与凯撒公司合作涉案场地起，一直未完成一次消防的办理工作，导致入园企业无法办理工商营业执照变更，不少入驻的企业需租赁其他地址办理工商登记，而这些年因消防问题退出的企业数量不少，例如广东星城科技有限公司，原先承租的三楼共900多平方米，因未办理一次消防影响二次消防的办理，中间退租后一直空置着；广州崔逸斯餐饮管理有限公司、广州易流系能源汽车科技有限公司等企业入场不到几个月或经营过程未满足就退出。广一公司存在重大过错及违约行为，造成方云公司与凯撒公司的重大经济损失。4.自2016年4月起，涉案场地一直由方云公司在运营，因此凯撒公司不存在需配合交回经营权给广一公司的情况，广一公司以此为由不同意方云公司7月底提出的交回经营权的说法不成立，并且广一公司自2018年6月份就不再提供管理及综合运营服务，反而处处为难入驻企业，广一公司不应收取2018年6月后的管理费及综合运营服务费，存在故意拖延、获取高额利益的嫌疑。5.广一公司既主张协议解除后的场地占用费、物业管理费、综合运营管理费要按2倍的租金、物业管理费及综合运营管理费的标准，此项主张已具有严重的惩罚性质，同时还主张上述费用要按日千分之五的标准计算违约金，属双重主张违约责任，明显加重凯撒公司的责任，广一公司明显向借此而获取丰厚利益。显然，广一公司并无任何证据证实其场地被占用期间的实际损失，且应考虑其自身违反契约精神（无故拖欠方云公司关联方五行公司的分成）及未办妥一次消防的重大过错责任，实际上方云公司并无故意违约欠租的出发点，其根源是因广一公司确实拖欠其关联公司五行公司的分成费用，方云公司是有合理的理由。因此若法院认定双方已解除协议，则应综合考虑本案的实际情况及纠纷产生的根源、广一公司的过错行为，支持方云公司主张的占用期间应按1倍租金、物业管理费、综合运营管理费来支付，且应下调逾期支付租金的违约标准为银行同期贷款利率或银行间拆借中心公布的贷款市场利率的标准。广一公司于2019年1月4日向一审法院起诉请求：1.方云公司自判决生效之日起5日内交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编5号楼第1-3层（自编101、201、301）、自编6号楼第1-3层（自编101、201、301）物业的经营管理权给广一公司；2.方云公司按照99273.08元/月的标准支付涉案物业2018年2月1日至2018年6月13日的租金，合计440110.65元；3.方云公司按照198546.16元/月的标准支付涉案物业的物业占用费，自2018年6月14日计至实际返还物业之日止，其中自2018年12月1日起，按208473.48元/月，暂计至2018年12月，合计1313713.78元；4.方云公司按照19836.61元/月的标准支付涉案物业2018年2月1日至2018年6月13日的物业管理费，合计87942.3元；5.方云公司按照39673.22元/月的标准支付涉案物业的物业管理费，自2018年6月14日计至实际返还物业之日止，其中自2018年12月1日起按41658.88元/月，暂计至2018年12月，合计262504.48元；6.方云公司按照66172.05元/月的标准支付涉案物业2018年2月1日至2018年6月13日的综合服务运营费，合计293362.76元；7.方云公司按照132344.10元/月的标准支付涉案物业的综合服务运营费，自2018年6月14日计至实际返还物业之日止，其中自2018年12月1日起按138961.30元/月，合计875676.78元；8.方云公司支付拖欠的涉案物业2018年1月至2018年11月的水费18569.20元、电费246533.96元，合计265103.16元；9.方云公司按照5‰/天的标准支付拖欠的租金、物业管理费、综合服务运营费等的逾期付款违约金，自2018年2月6日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计2383062.86元；10.方云公司按照5‰/天的标准支付拖欠的水费、电费等的逾期付款违约金，自2018年2月6日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，合计217140.07元；11.方云公司补缴租赁保证金34451.48元，同时按照5‰/天的标准支付逾期付款违约金，自2018年2月22日起计至实际结清欠款之日止，暂计至2018年12月25日，为52710.76元，合计87162.24元；12.凯撒公司对上述第1-11项诉讼请求承担连带责任；13.确认广一公司有权没收方云公司、凯撒公司已缴纳的租赁保证金336112元；14.方云公司、凯撒公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年4月25日，广州广一集团有限公司（以下简称“甲方”）与广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称“乙方”）签订《广一国际电子商务产业园运营专业服务》、约定鉴于甲方系广州市海珠区一家大型区属集体企业，现有位于海珠区广州大道南788号原广一集团大院的旧厂房及地块，总用地面积38792平方米（其中已取得国有土地使用权面积32122平方米，已取得房地产权证的建筑物面积24689平方米，可用于电子商务产业园的用地面积约为32000平方米）。按照海珠区委、区政府的有关决定，该物业将打造为广一国际电子商务示范园区，并作为核心区推动海珠区电子商务大道的发展。乙方系广州五行数字创意园有限公司控股的电子商务园区投资运营公司。广州五行数字创意园有限公司是我省领先的电子商务产业园区运营机构，目前已开发运营包括广州电子商务（荔湾）产业园、龙腾18电子商务产业园等在内的多个电子商务园区，取得国家、省、市等有关部门多个立项、认定及授牌，也是国家电子商务试点项目、国家科技企业孵化器。……现为进一步推动海珠区电子商务产业的聚集发展，将甲方广州大道南788号原广一集团大院打造成具有文化与科技相融合特级色的广一国际电子商务产业园，甲方决定引入乙方作为该园区的运营服务提供商，并就有关事项达成本协议。第四条、服务费和支付方式：1、甲方双方同意，乙方为该园区提供运营专业服务，通过租金分成的方式收取服务费。2、甲乙双方共同确定园区租金价格，双方按比例分享租金，第一阶段即前三年的租金收入暂按甲方60%、乙方40%进行分配，第二阶段即第二个三年的租金收入按甲方70%、乙方30%进行分配。该园区租金价格不含物业管理费、停车费等，物业管理费、停车费等由甲方收取。3、由甲方、乙方与入驻企业三方共同签订《企业入驻园区协议》，甲乙双方的收入按上款约定的分配比例，由入驻企业直接支付给甲、乙双方各自的帐户，并各自开出合法票据。物业管理费由甲方直接收取。等。2017年7月19日，广州广一集团有限公司向广州五行电子商务产业发展有限公司发出《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》，内容：广一园区的消防栓系统工程、喷淋系统工程、园区整体消防管网工程以及园区消防报警系统工程已陆续竣工。按合同约定，由消防报警系统工程的施工单位茂名建筑集团第三有限公司在完成消防报警系统工程后开始负责协助我司进行园区消防系统的申报验收工作。验收申报流程自2016年底已经开始实施，经了解获悉广州市公安局海珠分局消防科在2016年对海珠区内重点改造项目的统一报验政策做出了重大调整。自2016年10月底开始，具有三旧性质的商业园区消防报验规则由原来的园区整体报验改为园区内单体建筑物分部报验。符合报验的单体建筑要求为：1、所报验的建筑物拥有单独产权；2、物业实际使用性质与产权性质一致；3、所申报的物业建基面积不得低于500平方米；4、所申报的物业需要具备合乎标准的消防管道、烟感等消防设施。根据上述相关规定，园区内符合报验标准的建筑只有园区2号楼与7号楼。2017年第一季度茂名建筑集团第三有限公司开始着手对7号楼内部消防系统进行连接与调试，并且在2017年4月向相关部门递交报验申请。经消防科查阅审核后，消防科提出：7号楼实际使用性质与产权性质不符。为此我司在与茂名建筑集团第三有限公司协商后决定更改由2号楼进行消防报验申请。在园区2号楼申报验收过程遇到如下问题：1、因2号楼的入驻企业数量较多，且每个单元内的消防设计和与施工是由各自公司进行；所提供的消防图、装修图、电路图的资料不齐全；2、部分租户安装的消防设备存在不同程度的问题，如点位布置不符合消防标准、系统设置错误等。我司与茂名建筑集团第三有限公司再次协商，同意由该公司统一对本次消防报验资料（园区消防整体消防图纸、2号楼大楼整体的消防图纸、2号楼各企业内部装修图纸、消防图纸等）进行重新整合优化。在2017年7月初重新将资料递交消防科进行报验。根据海珠区消防科的初步批复，预计2017年8月中旬进行摇号验收（具体以海珠区消防科正式出具的文件时间为准）。2018年2月8日，广一公司（园区出租方、甲方）与凯撒公司（园区入驻方、乙方一）、方云公司（园区入驻方、乙方二）签订《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，甲方受广州广一集团有限公司（下称“广一集团”）委托，拥有对广一国际电子商务产业园区物业的经营权及管理权。在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方、乙方就入驻广一国际电子商务产业园发展达成如下协议：一、使用场地和期限：1、甲方提供给乙方使用的场地位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编5号楼第1-3层（自编101、201、301）、自编6号楼1-3层（自编101,201.301房），计租面积为3001平方米。5、乙方承诺将租赁场地作孵化器运营用途。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。乙方不得将租赁场地擅自分租、转租、借用给第三方使用或与第三方互换使用。二、使用场地费用和支付：1、乙方对租赁场地每月应付总费用185281.74元，其中租金标准为每月每平方米33.08元，物业管理费标准为每月每平方米6.61元，综合服务运营费标准为每月每平方米22.05元。2、租赁期第二年起,即从2018年12月1日起，每年租金、物业管理费和综合服务运营费按上一年的5%每年递增。3、乙方应于每月的5日以前（节假日顺延）以支票、现金或划账方式缴纳当月租金、物业管理费和综合服务运营费，甲方出具正式发票。4、租赁保证金：租赁保证金为每月租金、物业管理费、综合运营服务费总额的贰倍，即￥370563.48元。本协议签订前，乙方已支付336112元租赁保证金，乙方应于本协议签订之后5个工作日内向甲方补足支付￥34451.48元租赁保证金。5、甲方统一按乙方实际用水、电量每度电￥1.30元、每吨水￥5.20元的标准向乙方收取水、电费，不再加收公共照明部分及其他分摊电费，按月计收，但只限于正常的办公及展示用电，其他用电甲方有权另行收取费用。租赁期内，如供水、供电部门调整收费标准导致供水、供电费用超出本合同约定标准的，本协议项下水、电费用按供水、供电部门的涨价幅度进行相应调整。8、鉴于乙方一、乙方二双方现合作共同在租赁场地建设凯撒移动互联网孵化中心，因此，甲方、乙方在此明确：由乙方二负责承担和支付上述第二条第1款约定的全部费用和租赁保证金并由甲方向乙方二出具等额的发票，乙方一对于乙方二应缴纳的租赁费用承担连带担保责任。四、双方的权利和义务：4、出现下列情况之一的，甲方有权单方解除本协议并可没收租赁保证金，停止租赁物业的水、电等供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，甲方无须对乙方作出任何补偿：4.1、乙方违反本协议的规定，累计或者连续拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费、水电费用或其他各项费用超过一个月的；4.2、乙方自本协议签订之日起超过两个月未进场经营（包括装修）；4.3、乙方被依法撤销，宣布破产或停止经营的，或乙方违法经营，被政府部门勒令停业整顿或被罚没查处的；4.4、未经甲方同意，乙方擅自改变场地结构或用途的；4.5、未经甲方同意，乙方擅自将租赁场地转租、分租、出借与他人使用或与第三方互换使用的；4.6、乙方拒付或拒绝补足租赁保证金。6、甲方行使单方解除权应书面通知乙方，本协议自甲方书面解除通知送达乙方之日起解除。八、场地归还：2、本协议因甲方行使单方解除权而终止的，乙方应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将租赁场地清扫干净归还甲方。4、乙方逾期不归还租赁场地的，甲方有权自行进入租赁场地，单方关闭租赁场地，单方停止水电供应，单方申请公证处做证据保全公证，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，占用期间，乙方每月租金、物业管理费、综合服务运营费等租赁费用甲方有权按本协议约定租赁费用的两倍计收。九、通知与送达。双方有关本协议的通知、信函或者其他文件，速递至本协议首部约定的通讯地址视为送达。一方的通讯地址如有变更，应当及时书面通知对方，未书面通知，视为未变更，送至原书面约定的通讯地址视为送达。一方将通知、信函或其他文件以特快专递通知的，以对方签收日期为送达日；对方未签收的，以特快专发出后的第三日为送达日。等。2018年3月30日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：广州方云信息科技有限公司：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》约定承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》约定我园区自编A5-A7号楼场地委托我司管理；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》约定承租我园区自编4号楼；于2017年12月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号楼（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。但截至目前，贵司已拖欠我司2018年2月至2018年3月两个月租赁费用等合计675698.88元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              370563.48              27284.40              397847.88                  A5-A7号楼              172692.00              68624.40              241316.40                  4号楼（三月份）              35206.00              1328.60              36534.60                  合计：675698.88      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计710150.36元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年4月2日，方云公司签收了该通知。2018年4月3日，广州五行电子商务产业发展有限公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月2日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1、根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付的服务费用约为130万元。2、根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3、我司与广州方云信息科技有限公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年4月17日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》，约定承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》，委托我司管理自编A5-A7号楼场地；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。我司于2018年3月30日发出《催收租赁费用通知》知会贵司尽快缴纳2018年2月至2018年3月的租赁费用。但贵司未予缴纳，截至目前已拖欠我司2018年2月至2018年4月三个月租赁费用等合计1039574.02元，具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              555845.22              44267.60              600112.82                  A5-A7号楼              259038              108040.40              367078.40                  4号楼（三月份）              70412              1970.80              72382.80                  合计：1039574.02      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计1074025.50元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年4月17日，方云公司签收了该通知。2018年4月18日，广州五行电子商务产业发展有限公司向广一公司发出《关于〈催收租赁费用通知函〉的复函》，内容：我司于2018年4月17日收到贵司发出的两份《催收租赁费用通知》，经我司审慎研究，作出回复如下：1、根据我司与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》的规定及双方的合作惯例，贵司应于2018年4月初与我司进行2018年第一季度服务费用的对账工作，但由于贵司一直不配合我司执行对账工作，我司目前尚未获悉2018年第一季度服务费用的具体数额。根据我司与贵司在2017年度的服务费用结算情况，可知贵司每季度向我司支付130万元。2、根据我司与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广—电子商务科技企业孵化中心框架协议》及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》，贵司现尚欠付我司专项资金奖励分成333.38万元。3、我司与广州方云信息科技有限公司皆属于五行集团旗下公司，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。根据《服务协议书》、《框架协议》与《补充协议》，鉴于贵司尚欠付我司服务费用约130万元，专项资金奖励分成333.38万元，而我司与方云公司目前欠付贵司租赁费用共计858457.69元，我司认为，可将上述三笔费用进行抵扣。请贵司自收到本函件之日起三个工作日内联系我司进行服务费用对账、专项资金支付及费用抵扣事宜。2018年5月21日，广一公司向方云公司发出《催收租赁费用通知》，主要内容：贵司于2014年8月4日与我司签订了《广一水泵厂部分无产权厂房租赁合同》，承租我园区自编A5-A7号楼；于2016年6月16日与我司签订了《物业管理服务合同》，委托我司管理自编A5-A7号楼场地；于2017年4月24日与我司签订了《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，承租我园区自编4号楼；于2017年l2月1日与我司签订了《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，承租我园区自编5号楼（101，201、301房）；自编6号（101、201、301房）。根据上述协议（合同）的约定，贵司应在签订后每月指定日期交纳当月的租赁费用。我司于2018年3月30日、4月17日发出《催收租赁费用通知》知会贵司尽快缴纳2018年2月至2018年4月的租赁费用。但贵司未予缴纳，截至目前已拖欠我司2018年2月至2018年5月共四个月租赁费用等合计1408589.36元。具体如下：            场地名称              租金、综合服务费              水电费              合计（元）                  5、6号楼场地              741126. 96              63128.40              804254.96                  A5-A7号楼              345384.O0              150524.40              495908.40                  4号楼（三月份）              105618.00              2808.00              108426.00                  合计：1408589.36      根据2017年12月1日贵司与我司签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》的约定，贵司应于协议签订后的5个工作日内向我司补足支付34451.48元租赁保证金，但截至目前，贵司仍未支付该款项。现依据上述协议（合同）的相关条款通知贵司按时缴纳租赁费用并补足租赁保证金，合计1443040.84元。请贵司于收到本通知日起，五日内向我司补缴上述租赁费用并补足租赁保证金。若逾期未缴纳，我司将根据上述协议（合同）．的相关规定执行，以维护我司的合法权益。2018年5月23日，方云公司签收了该通知。2018年5月31日，广一公司的委托诉讼代理人广东广信君达律师事务所余一爱律师向方云公司、凯撒公司发出《律师函》，主要内容：本所接受广州广一电子商务产业园有限公司之委托，就贵公司拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费及水、电费一事，指派余一爱律师特致此函。根据本所委托人提供的资料，贵公司方云公司和凯撒公司于2018年2月8日共同与本所委托人签订《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，约定……上述协议书签订时，租赁场地己实际交由贵公司使用。但自2018年2月起，贵公司无故拖欠租金、物业管理费和综合服务运营费，并拖欠2018年1月以来的水、电费。而且根据协议约定，贵公司应支付租赁保证金370563.48元，扣除已支付的336112元，贵公司应在协议签订后补缴租赁保证金34451.48元，但贵公司至今仍未补缴。本所委托人于2018年5月21日书面通知贵公司，要求贵公司于收到通知后5日内补缴拖欠的租金、物业管理费、综合服务运营费、水电费以及补缴的租赁保证金等，贵公司于2018年5月22日签收该通知，但至今仍未支付任何拖欠费用。截至本函出具之日，贵公司己拖欠本所委托人租金、物业管理费、综合服务运营费共741126.96元，拖欠水、电费63128元以及补缴的租赁保证金34451.48元，并应支付本所委托人逾期支付租金的违约金280386.71元、逾期支付租赁保证金的违约金17914.77元，合计1137007.92元。据此，本所委托人委托本律师在此通知贵公司：（1）、上述《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》于贵公司收到本函之日即日解除；（2）、请贵公司于收到本函之日起7日内结清拖欠的租金、物业管理费、水电费等全部费用，并将租赁场地清空后交还本委托人。如贵公司逾期未结清拖欠费用并交还租赁场地的，本所委托人将委托本所律师采取法律行动，通过诉讼方式解决此事。届时，贵公司除丧失租赁场地的租赁权和清偿所欠费用、逾期违约金外，还须额外承担诉讼费以及名誉受损等原本不必发生的损失。2018年6月7日，方云公司的委托诉讼代理人广东穗南律师事务所陈奕荣律师向广一公司发出《律师函》，内容：广东穗南律师事务所依法接受广州方云信息科技有限公司（下称我司）的委托，就我司于2018年6月6日接收到由贵司委托广东广信君达律师事务所余一爱律师发来有关我司拖欠广一国际电子商务产业园自编5号楼第1-3层（自编101、201、301）、自编6号楼第1-3层（自编101、201、301）物业租金、物业管理费、综合服务运营费及水电费一事特指派本律师予以复函，特致函回复如下：根据委托人提供的材料显示：1、我司与广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称“五行电商”）皆属于五行集团旗下公司，两家公司皆为同一法定代表人，皆承租贵司位于广一园区的几处物业，亦长期与贵司保持密切的合作关系。2、五行电商与贵司于2013年4月25日签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》（下称《服务协议书》）及2014年5月12签订的《广一国际电子商务产业园运营专业服务，协议书，补充协议》（下称《补充协议》）第一条第2款规定：“甲方根据前款的约定收取款项后，将乙方上一月份所得运营专业服务费总额于每月5日前转入乙方账户”中可知贵司应于2018年2月5日前将五行电商应得的运营专业服务费支付给五行电商。而贵司直到发函之日止尚未支付该笔费用，根据之前贵司每月大约需支付50万左右（具体金额以核对为准）给五行电商，贵司累计己欠五行电商运营专业服务费300万左右。3、根据五行电商与贵司于2014年2月21日签订的《合作共建广一电子商务科技企业孵化中心框架协议》（下称《框架协议》）及于2014年2月23日签订的《关于合作共建广一电子商务科技企业孵化中心补充协议》。根据《框架协议》与《补充协议》，贵司现尚欠付五行电商专项资金奖励分成333.38万元。4、自我司与贵司合作以来，我司本着友好合同共同发展的理念与贵司保持良好合作，并一直严格按照合同的约定定期缴纳租金和水电费，并未出现任何违约情况。反之，贵司现在欠五行电商的服务费及专项资金奖励分成己达到600多万元。关于我司于2018年6月6日收到贵司发出的律师函要求缴纳租金及单方解除贵我双方签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，我司正式函告贵司，我司与五行电商均属于五行集团旗下公司，属于关联企业，皆承租贵司位于广一园区的几处物业并与贵司存在合作关系，正因为贵司违约在先，为维护五行集团的利益，我司才暂停向贵司缴纳租金与水电费，并非无故拖欠租金与水电费，故我司不构违约，贵司并无权单方终止双方签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》。关于我司未缴的租金、物业管理费等其他费用，五行电商同意在贵司尚欠五行电商的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，抵扣后贵司仍欠五行电商费用，我司并不拖欠贵司租金及其它费用，不构成违约。2018年6月6日至2018年12月17日，广一公司分别每月向方云公司发出《交款通知单》，其中2018年6月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费33025.20元，水费2329.60元。2018年7月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费33774元，水费2527.20元。2018年8月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费36129.60元，水费2511.60元。2018年9月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费34616.40元，水费2454.40元。2018年10月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费25584元，水费1762.80元。2018年11月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费15022.80元，水费1029.60元。2018年12月租金99273.08元，管理费19836.61元，综合服务费66172.05元，电费10334.36元，水费873.60元。2018年6月6日至2018年11月5日，广一公司分别每月向方云公司发出《催交款通知单》，其中2018年6月6日《催交款通知单》记载：2018年2月-5月租金99273.08元×4，管理费19836.61元×4，综合服务费66172.05元×4，电费14648.40元，10748.40元、15490.80元、17160元，水费1294.80元、592.80元、1492.40元、1700.40元。合计804254.96元。2018年11月5日《催交款通知单》记载：2018年2月-10月租金99273.08元×9，管理费19836.61元×9，综合服务费66172.05元×9，电费14648.40元，10748.40元、15490.80元、17160元、33025.20元、33774元、36129.60元、34616.40元、25584元，水费1294.80元、592.80元、1492.40元、1700.40元、2329.60元、2527.20元、2511.60元、2454.40元、1762.80元。合计1905378.46元。另查，方云公司与广东星城科技有限公司于2017年1月21日签订《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》，约定方云公司提供给广东星城科技有限公司的场地位于广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编5号楼第3层（自编301）、自编6号楼第3层（自编301），期限2017年1月21日至2022年1月20日。2017年7月5日，广东星城科技有限公司向方云公司发出《通知函》，认为本幢楼没有通过消防验收，至今无法办理营业执照。2018年9月29日，广东星城科技有限公司、广东中大星城职业培训学院向方云公司发出《解除租赁协议申请书》，2018年9月30日，广东中大星城职业培训学院向方云公司发出《关于广东中大星城职业培训学院租金缓交申请》，申请九月的租金缓交。2018年10月11日，方云公司向广一公司发出《关于广一园区消防验收申报事宜的函》，要求本函发出之日起三日内对消防手续处理结果以书面形式回复。2018年10月26日，广东星城科技有限公司与方云公司签订《具结协议》。另查，原告（反诉被告）广州五行电子商务产业发展有限公司诉被告（反诉原告）广州广一集团有限公司、被告广州广一电子商务产业园有限公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月31日作出的（2018）粤0105民初17455号民事判决书查明如下事实：原告起诉要求：1、判令被告继续履行合同，并确认原告与两被告的合作尚处于建设合作期阶段；2、判令被告广州广一集团有限公司、被告广州广一电子商务产业园有限公司将尚未交付的符合交付条件的建筑面积23772.16平方米（合同约定4万平方米，截止至起诉之日只交付了16227.84平方米）交付给原告招商使用；3、判令两被告立即支付2018年1月1日起至2019年1月31日起的运营专业服务费约人民币650万元，并从2018年2月6日起计至2019年1月31日按未付运营专业服务费金额，按照银行同期贷款利率4.35%支付逾期付款违约金至实际付清之日止）；4、判令本案诉讼费及其他相关费用由两被告承担。两被告共同答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。并反诉请求：1、确认原、被告双方于《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》项下权利、义务已于2017年12月31日终止；2、判令原告自判决生效之日起5日内清空并交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业给被告；3、判令原告自判决生效之日起5日内将广一国际电子商务产业园2013年4月25日至2017年12月31日期间入园企业全部资料移交给被告；4、判令原告按照260元/月·平方米的标准，支付广一国际电子商务产业园自编15栋首层物业的物业占用费，物业面积按263㎡计，自2018年5月1日起计至实际交还物业之日止，暂计至2018年12月10日，合计500718.06元；5、判令原告按照464779.42元/月的标准，支付未及时移交资料的违约金929558.84元；6、判令原告承担本诉、反诉案件全部诉讼费用。经审理，一审法院作出判决：一、被告广州广一集团有限公司、被告广州广一电子商务产业园有限公司在本判决生效之日起十日内共同向原告广州五行电子商务产业发展有限公司支付专业运营服务费3176079.77元，并从2018年4月6日起以962955.83元为基数，从2018年7月6日起以2028880.56元为基数，从2018年10月6日起以3176079.77元为基数，按照年利率4.35%的标准计付至款项实际付清之日止的逾期利息给原告广州五行电子商务产业发展有限公司；二、驳回原告广州五行电子商务产业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广州广一集团有限公司、广州广一电子商务产业园有限公司的全部反诉请求。该案被告不服提出上诉。原告广州五行电子商务产业发展有限公司诉被告广州广一电子商务产业园有限公司合同纠纷一案，一审法院于2019年12月23日作出的（2019）粤0105民初8186号民事判决书查明如下事实：原告起诉要求：1、被告立即向其支付广一园区所获得各级政府、部门专项扶持奖励资金分成共计386.58万元；按银行同期贷款利率计算利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止）。2、承担诉讼费用及其它相关费用。被告不同意原告的诉讼请求，认为涉案框架协议以及补充协议已于2018年3月15日解除，双方分成的政府扶持资金所涉项目为涉案框架协议解除前其实际收到的政府扶持资金为准。经审理，一审法院判决：一、被告在本判决生效之日起十日内支付分配款项386.58万元及利息（以332万元为本金从2019年3月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及从2019年8月20日起至清付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）给原告。二、驳回原告的其他诉讼请求。该案被告不服提出上诉。位于广州市海珠区广州大道南788号自编5栋房屋产权人广州广一集团有限公司，建筑面积2821.38平方米。广州市海珠区广州大道南788号自编6栋房屋产权人广州广一集团有限公司，建筑面积2399.18平方米。2015年5月9日，广州广一集团有限公司出具授权证明书，广州广一电子商务产业园有限公司是我司的全资子公司，现授权该公司全面负责我司位于广州大道南788号所有物业的经营管理事务，有效期至2019年5月30日。一审法院认为：广一公司与方云公司、凯撒公司于2018年2月8日共同签订的《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应切实履行。关于方云公司交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编5号楼第1-3层（自编101、201、301）、自编6号楼第1-3层（自编101、201、301）物业的经营管理权问题。合同约定，出现下列情况之一的，广一公司有权单方解除本协议并可没收租赁保证金，停止租赁物业的水、电等供应，由此造成的一切损失由方云公司全部承担，广一公司无须对方云公司作出任何补偿；方云公司违反本协议的规定，累计或者连续拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费、水电费用或其他各项费用超过一个月的；拒付或拒绝补足租赁保证金。广一公司行使单方解除权应书面通知被告，本协议自广一公司书面解除通知送达方云公司之日起解除。本协议因广一公司行使单方解除权而终止的，方云公司应于收到解除协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将租赁场地清扫干净归还广一公司。方云公司从2018年2月1日起拒交租金、物业管理费、综合服务运营费、水电费用，虽然其关联公司五行电商同意在广一公司尚欠五行电商的运营专业服务费及专项资金奖励分成中抵扣，但关于双方对运营专业服务费及专项资金奖励分成的债务金额有争议，且不是同一诉讼主体，双方没有达成协议，故方云公司拒绝缴纳相关费用，已经违约，广一公司在2018年6月6日已经书面通知方云公司解除合同，故广一公司有权收回场地的经营管理权。对于方云公司拖欠的租金、物业占用费，物业管理费，综合服务运营费，广一公司要求方云公司按双方合同约定的标准计算合理合法，一审法院予以支持。对于广一公司要求方云公司支付拖欠涉案物业水费、电费，广一公司从2018年6月6日至2018年12月17日先后向方云公司发出《交款通知书》、《催交款通知单》，对其欠款金额方云公司一直没有提出异议，故一审法院予以采纳。对于方云公司按照5‰/天的标准支付拖欠的租金、物业管理费、综合服务运营费等的逾期付款违约金，广一公司已经提供合法产权的房屋给方云公司，方云公司进行转租经营，二次消防的验收、备案的义务应当是方云公司，方云公司以涉案场地消防验收不合格抗辩拒绝交纳租金、物业管理费、综合服务运营费，理由不充分，一审法院不予采纳，广一公司要求符合合同约定，一审法院予以支持。对于广一公司要求方云公司补缴租赁保证金34451.48元，合同约定，方云公司拒绝补足租赁保证金，广一公司可以单方解除合同，现广一公司已经解除合同，广一公司收取方云公司、凯撒公司已缴纳的租赁保证金336112元予以没收，广一公司再要求方云公司补缴租赁保证金和支付逾期付款违约金，依据不足，一审法院不予采纳。合同约定，由方云公司负责承担和支付上述合同约定的全部费用和租赁保证金，凯撒公司对于方云公司应缴纳的租赁费用承担连带担保责任。故广一公司要求凯撒公司对其诉讼请求承担连带责任，符合合同约定，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月17日判决如下：一、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内交还广州市海珠区广州大道南788号广一国际电子商务产业园自编5号楼第1-3层（自编101、201、301）、自编6号楼第1-3层（自编101、201、301）物业的经营管理权给广州广一电子商务产业园有限公司；二、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照99273.08元/月的标准支付涉案物业2018年2月1日至2018年6月13日的租金合计440110.65元给广州广一电子商务产业园有限公司；三、广州方云信息科技有限公司向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起至实际返还物业之日止涉案物业的物业占用费（其中自2018年6月14日起至2018年11月30日止，每月按198546.16元的标准计，自2018年12月1日起至实际返还物业之日止，每月按208473.48元计，至本判决生效之日的物业占用费在本判决生效之日起十日内支付，之后部分逐月月底前支付）；四、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照19836.61元/月的标准支付涉案物业2018年2月1日至2018年6月13日的物业管理费合计87942.3元给广州广一电子商务产业园有限公司；五、广州方云信息科技有限公司向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起至实际返还物业之日止涉案物业的物业管理费（其中自2018年6月14日起至2018年11月30日止，按照每月39673.22元的标准计；自2018年12月1日起至实际返还物业之日止，按每月41658.88元计，至本判决生效之日的物业管理费在本判决生效之日起十日内支付，之后部分逐月月底前支付）；六、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内按照66172.05元/月的标准支付涉案物业2018年2月1日至2018年6月13日的综合服务运营费合计293362.76元给广州广一电子商务产业园有限公司；七、广州方云信息科技有限公司向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起至实际返还物业之日止涉案物业的综合服务运营费（其中自2018年6月14日起至2018年11月30日止，按照每月132344.10元的标准计，自2018年12月1日起至实际返还物业之日止，按每月138961.30元计，至本判决生效之日的综合服务运营费在本判决生效之日起十日内支付，之后部分逐月月底前支付）；八、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付拖欠的涉案物业2018年1月至2018年11月的水费18569.20元、电费246533.96元，合计265103.16元给广州广一电子商务产业园有限公司；九、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、综合服务运营费等的逾期付款违约金（自2018年2月6日起计至实际结清欠款之日止，按照5‰/天的标准计算，截止至2018年12月25日，合计2383062.86元，2018年12月26日起以3273310.75元为本金计算，违约金合计以本金3273310.75元为限）；十、广州方云信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付拖欠的水费、电费等的逾期付款违约金（自2018年2月6日起计至实际结清欠款之日止，按照5‰/天的标准计算，截止至2018年12月25日，合计217140.07元，2018年12月26日起以265103.16元为本金计算，违约金合计以本金265103.16元为限）；十一、广州方云信息科技有限公司、广州市凯撒服饰电子商务有限公司已缴纳的租赁保证金336112元归广州广一电子商务产业园有限公司所有；十二、广州市凯撒服饰电子商务有限公司对广州方云信息科技有限公司上述债务承担连带清偿责任；十三、驳回广州广一电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57733.20元，财产保全费5000元，由广州方云信息科技有限公司、广州市凯撒服饰电子商务有限公司共同负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，方云公司主张广一公司在纠纷发生后，消极履行业主义务，没有尽到管理职责，构成违约。为证实其该上诉主张，方云公司提交了以下证据：1.2018年前案涉场地出租情况；2.关于办公室漏水致办公设备损坏的函；3.企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议、（2018）粤0105民初17312号民事判决书、（2019）粤01民终20434号民事判决书；4.企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书、（2019）穗仲案字第6599号仲裁裁决书；5.关于广一园区6号楼茶里天花批荡脱落的函20180523、关于广一园区6号楼茶里天花批荡脱落的函20180925、申请书20180504、申请书20180528。经质证，广一公司表示上述证据均非一审判决作出后形成，不属于新证据；对证据1、2的真实性不予确认，表示方云公司及其转租户从未向广一公司主张解决所涉问题，方云公司的租户也未因该问题终止租赁，仍在园区入驻；方云公司提供的证据3、4，恰恰证明方云公司因自身原因导致第三方租户退租，与广一公司无关，同时证明第三方退租后，方云公司均通过司法途径得到充分救济，不存在所谓巨大损失；对证据3、4的真实性无异议，但所涉纠纷的事实与本案存在明显差异，但与本案无关；证据5真实性无异议，广一公司已经为园区提供了全面合格的物业管理服务，未影响园区入驻企业的正常使用，第三方公司茶里仍在园区正常入驻和办公。广一公司为证实其尽到物业管理职责，提交了工程合同和竣工验收报告，拟证实方云公司主张的物业维修问题，广一公司已经及时委托第三方进行维修，未影响园区入驻企业的正常使用。经质证，方云公司对该证据的真实性、合法性及关联性不予认可，认为其要求广一公司维修的日期为2018年5月份，此后未收到广一公司的回复及维修，且上述证据与方云公司反映的不是同一个地方的维修。另，方云公司在二审期间提交了以下证据：1.《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议书》及其合同补充协议书、情况说明书，拟证实凯撒公司自2013年与广一公司签订入园协议，该协议并未约定场地占用费按租金标准双倍计收；2.租金、水电费及其他各项费用的缴费凭证及投入大量建设资金，拟证实方云公司承租涉案物业后严格履行合同，并无违约行为；3.往来款项凭证，拟证实方云公司与五行电商公司系关联企业；4.（2020）粤01民终7247号民事判决书、（2020）粤01民终5440号民事判决书，拟证实生效判决查明方云公司与五行电商公司为关联企业，且支持了五行电商公司要求方云公司支付拖欠的运营服务费、资金分成的诉请，说明方云公司主张抵扣符合生活法则和正常交易习惯。5.案涉场地的空置图片，拟证实因消防未完成导致涉案物业无法正常使用，造成方云公司巨大经济损失。经质证，广一公司对证据1的真实性无异议，证明内容不认可，该协议与本案所涉协议相互独立，与本案争议无直接关系；证据2相关财务凭证的形式真实性无异议，但除广一公司租金的付款回单外，其他凭证对应的财务事项真实性均不予确认，该证据与本案争议无关；证据3的真实性、合法性及关联性均不予确认；证据4的真实性无异议，但与本案争议无关；证据5的真实性、合法性及关联性不予确认。二审另查明：《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》第七条违约责任约定：1.乙方逾期支付租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款5‰的违约金，该违约金根据实际发生金额计算，可以超过本金，超过本金的部分，视为乙方对甲方损失的损害赔偿金。2020年7月24日，方云公司向广一公司发出《场地经营权交还通知函》，函件中表示方云公司决定将涉案物业场地经营权交还给广一公司，请广一公司于收到函件后5日内办理场地经营权交接手续，且表示仍有两家案外公司与方云公司的租赁合同未到期，愿意将该两企业的租赁合同移交给广一公司，逾期办理视为经营权已交还。该函件显示于2020年7月30日签收。2020年7月30日，广一公司向方云公司发出《关于场地经营权交还的复函》，表示为避免争议，应在移交前配合提供凯撒公司同意交还场地经营权并全权委托方云公司办理相关手续的证明文件、方云公司与第三方的合同及相关费用交费凭证、租户确认的债权债务结清资料、租户承诺书等。二审审理期间，广一公司、方云公司确认双方已于2020年8月31日将涉案物业广州市广州大道南788号广一国际电子商务园自编5号楼第1-3层（自编101、201、301）、自编6号楼第1-3层（自编101、201、301）交还给广一公司，双方已办理物业交接手续，签署物业移交确认表。广一公司主张方云公司拒不提供涉案物业于移交日“方云公司确认已出租”物业的转承租方支付租金的凭证文件，该等第三方租金是否支付以及是否存在预交，情况不明，且《物业移交确认表》仅记录涉案物业移交之日的现状，广一公司无法确认该表中标注为“已清空”、“无人办公”的物业是否存在未了结的租赁关系或纠纷。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点为：1.方云公司是否需向广一公司交交还涉案物业经营管理权；2.方云公司有无拖欠广一公司租金、物业占用费、物业管理费、综合服务运营费；3.各项费用的违约金计算标准如何确定；4.租赁保证金应否没收。关于方云公司是否需向广一公司交交还涉案物业经营管理权的问题，虽然方云公司对一审判决有关方云公司将涉案物业的经营管理权交还给广一公司的判决内容提出上诉，但在二审期间，方云公司与广一公司已经办理了涉案物业的交接手续，方云公司已于2020年8月31日将涉案物业交还给广一公司，故双方有关涉案物业经营管理权的交还问题已实际解决，一审判决第一项已实际履行完毕，本院对方云公司该项上诉请求不再重复处理。至于广一公司提出的物业交接时案外第三方的租金支付情况不明及是否存在租赁关系或纠纷的问题，并非本案的处理范围，如因此产生争议，广一公司可另行主张权利。关于方云公司有无拖欠广一公司租金、物业占用费、物业管理费、综合服务运营费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据本案查明的事实以及（2018）粤0105民初17455号案中五行公司、广一集团、广一公司各自诉求及主张来看，五行公司、广一集团就《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书》、《广一国际电子商务产业园运营专业服务协议书补充协议》应否继续履行存有争议，五行公司有无权继续取得2018年1月1日起的专业运营服务费尚不确定，且五行公司、广一集团、广一公司对于2018年1月1日起的专业运营服务费并无进行结算，五行公司可获得的专业运营服务费的数额尚不确定，在此情况下，尚不具备行使法定抵销权的条件；其次，五行公司在（2018）粤0105民初17455号案中不仅向广一集团、广一公司主张了自2018年1月1日起的专业运营服务费，还主张了逾期支付专业运营服务费的违约金，由此可见方云公司所称的债权债务相互抵销的情形事实上亦无发生，方云公司以其享有法定抵销权为由拒付涉案物业自2018年2月1日起的租金、物业占用费、物业管理费、综合服务运营费，缺乏合理的依据。方云公司称其与广一公司之间的债权债务已因法定抵销而消除，其并不欠付广一公司上述费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。方云公司并无充分证据证明其因消防问题而无法正常使用涉案物业，其仅凭在签订涉案《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》前广一集团向五行公司发出的《关于广一园区消防申报验收进度的情况说明》主张其租赁合同目的不能实现，并主张其有合理原因暂停缴纳租金、物业管理费、综合服务费、水费、电费等费用，依据不足，本院对方云公司的该主张不予采信。方云公司虽在二审期间提交了函件、申请书拟证实其停止向广一公司缴纳物业服务费后，广一公司停止为方云公司提供物业管理服务。但由于物业管理服务内容涉及范围较广，上述证据仅反映部分办公室天花位置批荡脱落、6号楼前楼顶采光钢窗框及玻璃走廊漏水，尚不足以证实广一公司停止提供物业管理服务，方云公司亦未提交证据证实其停止向广一公司缴纳综合服务运营费后，广一公司停止为方云公司提供综合服务，故方云公司认为广一公司无权主张物业管理费、综合服务运营费，依据不足，本院不予支持。方云公司长期拖欠租金、物业管理费、综合服务费、水费、电费已构成违约，达到合同约定的解除条件，广一公司于2018年5月31日向方云公司发出《律师函》通知解除合同，方云公司于2018年6月6日收到该函，故涉案《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》自2018年6月6日解除。涉案协议书约定“4.乙方（方云公司、凯撒公司）逾期不归还租赁场地的，甲方（广一公司）有权自行进入租赁场地，单方关闭租赁场地，单方停止水电供应，单方申请公证处做证据保全公证，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，占用期间，乙方每月租金、物业管理费、综合服务运营费等租赁费用甲方有权按本协议约定租赁费用的两倍计收。”，方云公司未在收到解除合同通知之日七日内结清欠款并交还涉案物业给广一公司，一审法院认定方云公司自2018年6月14日起应按照合同约定的占用费标准支付物业占用费、物业管理费、综合服务运营费并无不当，本院予以维持。方云公司认为合同约定的占用期间的物业占用费、物业管理费、综合服务运营费标准明显过高，但并未举证证实上述标准明显超出广一公司因无法收回涉案物业造成的损失，故方云公司主张应按照合同正常履行期间的计算标准支付占用期间的物业占用费、物业管理费、综合服务运营费，理据不足，本院不予支持。由于方云公司已于2020年8月31日将涉案物业交还给广一公司，故上述费用应计算至2020年8月31日。关于逾期付款违约金的问题。如前所述，方云公司拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费已构成违约，应承担逾期支付租金、物业管理费、综合服务运营费的违约责任，方云公司应向广一公司支付拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费的逾期付款违约金。涉案《广一国际电子商务产业园企业续约协议书》约定“乙方逾期支付租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款5‰的违约金，该违约金根据实际发生金额计算，可以超过本金，超过本金的部分，视为乙方对甲方损失的损害赔偿金”，该约定的违约金标准过高，一审法院已经对方云公司所应承担的逾期付款违约金作出以欠款本金为限的调整，已经相应减轻方云公司所应承担的逾期付款违约责任，方云公司认为一审法院确定的逾期付款违约金标准过高并要求予以调整的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。因此，方云公司应以依约支付2018年2月1日起至2018年6月13日止的租金、物业管理费、综合服务运营费的逾期付款违约金。上述违约金应分别以当月拖欠的租金、物业管理费、综合服务运营费为本金，自欠款当月6日起按照5‰/天的标准计至实际结清欠款之日止，违约金总额分别以各项费用的本金为限。关于占用物业期间的物业占用费、物业管理费、综合服务运营费的违约金问题，由于方云公司已就其逾期归还房屋的违约行为须自2018年6月14日起向广一公司支付相当于双倍租金的物业占用费以及双倍的物业管理费、综合服务运营费，广一公司并无充分证据证明方云公司支付的物业占用费、物业管理费、综合运营服务费尚不足以弥补其因场地被占用所致的损失，广一公司要求方云公司支付合同解除后的物业占用费、物业管理费、综合服务运营费的逾期付款违约金，明显加重了方云公司的责任，本院对广一公司的该主张不予支持。对于方云公司使用涉案物业期间产生的水费、电费，由于方云公司至今未支付2018年1月起至2018年11月止的水电费，按合同约定的“乙方逾期支付租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款5‰的违约金，该违约金根据实际发生金额计算，可以超过本金，超过本金的部分，视为乙方对甲方损失的损害赔偿金”，该约定的违约金标准过高，一审法院已经对方云公司所应承担的逾期支付水费、电费的违约金作出以欠款本金为限的调整，已经相应减轻方云公司所应承担的逾期付款违约责任，方云公司认为一审法院确定的逾期付款违约金标准过高并要求予以调整的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。因此，方云公司应以依约支付2018年1月起至2018年11月止的水费、电费的逾期付款违约金，并以水费、电费的本金为限。一审判决对水费、电费的逾期付款违约金的处理并无不当，本院予以确认。关于租赁保证金应否没收的问题。如前所述，方云公司拖欠租金、物业管理费、综合服务运营费已构成违约，方云公司认为广一公司无权没收租赁保证金的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，方云公司关于不应承担2018年6月14日起的物业占用费、物业管理费、综合服务运营费的逾期付款违约金的上诉请求成立，本院予以支持。方云公司的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。广一公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院对占用期间的物业占用费、物业管理费、综合服务运营费的逾期付款违约金处理不当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决的第二项、第四项、第六项、第八项、第十项、第十一项、第十二项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决的第一项、第十三项；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决的第三项为：广州方云信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起至2020年8月31日止涉案物业的物业占用费（其中自2018年6月14日起至2018年11月30日止，每月按198546.16元的标准计，自2018年12月1日起，每年按上一年的5%递增）；四、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决的第五项为：广州方云信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起至2020年8月31日止涉案物业的物业管理费（其中自2018年6月14日起至2018年11月30日止，每月按39673.22元的标准计，自2018年12月1日起，每年按上一年的5%递增）；五、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决的第七项为：广州方云信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付自2018年6月14日起至2020年8月31日止涉案物业的综合服务运营费（其中自2018年6月14日起至2018年11月30日止，每月按132344.10元的标准计，自2018年12月1日起，每年按上一年的5%递增）；六、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初620号民事判决的第九项为：广州方云信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向广州广一电子商务产业园有限公司支付2018年2月1日至2018年6月13日拖欠的租金、物业管理费、综合服务运营费的逾期付款违约金（分别以当月欠付的租金、物业管理费、综合服务运营费为本金，自欠款当月6日起按照5‰/天的标准计算至实际结清欠款之日止，违约金总额分别以各项费用的本金为限）。七、驳回广州广一电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57733.2元，财产保全费5000元，由广州方云信息科技有限公司负担；二审案件受理费83597.7元，由广州方云信息科技有限公司负担57733.2元，由广一电子商务产业园有限公司负担25864.5元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月二十四日书记员  熊盈颖林臻灏