广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5102民初538号原告（反诉被告，下称原告）：朱喜菊，女，1978年3月31日出生，汉族，住江西省九江市修水县************，公民身份号码：360************547。委托诉讼代理人：刘洋，广东艾科斯律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：张泽燕，女，1975年3月23日出生，汉族，住潮州市潮安区***************，公民身份号码：440********3233989。委托诉讼代理人：谢树琨（张泽燕之丈夫），基本情况同下。被告（反诉原告，下称被告）：谢树琨，男，1971年5月22日出生，汉族，住潮州市潮安区***************，公民身份号码：440************739。原告朱喜菊诉被告张泽燕、谢树琨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告张泽燕、谢树琨于2020年4月30日提起反诉，本院决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2020年5月21日裁定本案转为普通程序审理。本案于2020年6月3日、同年7月17日二次公开开庭进行了审理。原告朱喜菊及其委托诉讼代理人刘洋、被告谢树琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱喜菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告张泽燕、谢树琨向原告朱喜菊返还已收取租金150000元和1000元押金，合计151000元；2.判令被告张泽燕、谢树琨向原告赔偿资金占用利息损失13286元（以151000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2018年3月20日起暂计至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿之日止的利息，以上利息合并暂计至起诉之日为13286元，全部利息计至被告张泽燕、谢树琨实际清偿151000元之日止）；3.判令被告张泽燕、谢树琨承担本案诉讼费用。原告朱喜菊当庭增加请求被告张泽燕、谢树琨支付为维权所支付的律师费损失12000元。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告张泽燕签订了第二份《铺面租赁合同书》，合同第二条、第三条明确约定，原告每月应向被告张泽燕支付租金25000元，其中2018年3月27日至2018年4月30日合计支付租金27500元，而提前支付的担保租金2021年1月1日至2021年6月30日6个月的租金为150000元。签约当日，原告合计共向被告谢树琨支付租金177500元。截止2020年1月，由于我国新型肺炎冠状病毒疫情的爆发，以及中央、地方采取的一系列行之有效的隔离举措，包括但不限于确诊人员、疑似人员均隔离治疗，接触人员、重灾地区人员均实行自我隔离，其他正常人员也采取居家隔离或在线工作等严厉隔离措施，以致不能正常开店营业，更没有任何顾客可言。故原告依据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，全国人大常委会法工委之立法解释，根据原告与被告张泽燕双方签订的《铺面租赁合同书》第七条之约定，因不可抗力事件导致本合同无法履行，本合同自然终止，双方互不承担责任。原告于2020年2月28日解除了与被告张泽燕之间签订的《铺面租赁合同书》，并要求被告张泽燕、谢树琨返还依法提前收取的担保租金150000元与1000元押金，合计151000元。同时被告张泽燕与谢树琨为夫妻关系，该债务产生于双方夫妻关系存续期间，故双方应对该债务承担连带返还及由此产生的连带赔偿责任。被告张泽燕、谢树琨辩称，一、原告朱喜菊以我国新型冠状病毒爆发系《铺面租赁合同书》中约定的不可抗力为由要求解除合同，于法无据。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的相关规定，确因疫情或政府及有关部门采取疫情防控措施导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。疫情或防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或情势变更，请求解除或变更合同、减免责任的，不予支持。当事人一方主张不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八条之规定，负有通知和证明义务。结合疫情期间潮州市的相关措施，有关部门从未对位于潮州市新桥东路180号门市的经营活动进行限制或要求关闭，且早在2020年2月上旬潮州市已经逐步恢复正常的生产生活，原告以不可抗力为由要求解除租赁合同于法无据，也无相应证据支持。二、原告单方解除合同，且自2020年2月份起拖欠租金至今，已构成违约，根据双方签订的《铺面租赁合同书》第四条、第八条的约定，被告无需退还已收租金150000元。三、原告要求退还的1000元押金于法无据，也应予以驳回。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张泽燕、谢树琨反诉请求：1.判决原告朱喜菊付还被告张泽燕、谢树琨租金275000元（自2020年2月起计至2020年12月），拖欠租金的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年3月20日被告张泽燕与原告朱喜菊签订一份《铺面租赁合同书》，双方约定租赁期限从2018年3月27日至2021年6月30日止，月租金25000元。合同签订后，被告张泽燕、谢树琨依约交付铺面给原告朱喜菊，按合同约定，合同期限是至2021年6月30日，但自2020年2月起，原告朱喜菊拖欠租金不还，故请求法院依法支持被告张泽燕、谢树琨的反诉请求。原告朱喜菊对被告张泽燕、谢树琨的反诉辩称，2019年末原告朱喜菊回江西老家过春节，直至2020年1月末全国各地发生新冠肺炎疫情。据此，原告朱喜菊江西老家限制出行一周左右，直至2020年2月初，原告朱喜菊才开始返回深圳坪山，返回深圳坪山后又因处于疫情重灾区，被隔离在家两周左右。从2020年1月末直至2020年2月末，原告朱喜菊都因新冠疫情的影响无法回到潮州实质经营其店铺，加之2020年2月正处于全国疫情高峰期，国家、地方等政府部门采取的疫情防控措施，包括强制性与自律性的疫情防控措施，几乎属于公共场合的街上、店铺、商场等都相较于平时正常经营时段人员要稀少很多，从被隔离、国家、地方采取的强制性防控措施，以及社会公众就新冠疫情对于国家宣导与自身健康考量的自律性防控措施，基本上都处于人人自危而又全面自我安保的状态，故造成原告的店铺客户数量、销售业绩、经营收入等都相较于平时非新冠疫情期间有着极大的下降、收入甚微，处于严重亏损状态。为了双方更好合作、共克时艰、响应国家号召，原告与被告协商减免租金事宜，但被告直接拒绝并不给予原告任何商量的机会。原告几经周转、无奈又没办法的情况下，拿起法律的武器解除与被告的租赁合同，从而要求达到解除合同以后的法律效力。根据《民法总则》、《合同法》等相关规定，结合本案证据，原告依法依约解除合同，于法有据、于案有理，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告为夫妻关系，谢昭宇系二被告之子。位于潮州市新桥东路180号门市（首层连二层）房地产登记权属人为谢昭宇。2018年3月20日，以张泽燕为甲方，朱喜菊为乙方，双方签订《铺面租赁合同书》一份，约定：甲方自愿将座落在潮州市新桥东路180号门市（首层连二层）的铺面一间出租给乙方作合法经营使用（不得经营餐饮行业）；租赁日期从2018年3月27日起至2021年6月30日止，月租金25000元；乙方一次性付一个月又3天租金自2018年3月27日至2018年4月30日月租金27500元及后半年租金自2021年1月1日至2021年6月30日共6个月租金150000元，共计1775000元，余下租期租金为每个月一付（即在以后每月5号前付清），（以银行转账形式转入甲方指定账户：谢树琨中行账号601*************566）；因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任；如乙方提前终止合同，已付租金不予退回。合同同时对双方其他权利义务作约定。合同签订后，出租方依约将铺面交朱喜菊使用，该铺面工商登记经营者朱喜菊，经营范围为：零售服装，庭审中朱喜菊自认该铺面的经营字号为“潮州市湘桥区丽哲服装店”。朱喜菊通过其丈夫樊最晓的银行账户向谢树琨转账共计1775000元，依约支付2018年3月27日至2018年4月30日的租金27500元及2021年1月1日至2021年6月30日共6个月租金150000元。后朱喜菊依约支付租金至2020年1月。朱喜菊主张于签订合同当天以现金方式交付谢树琨水电费押金1000元，谢树琨予以否认，朱喜菊对此也未能提供相关证据。2020年2月18日，朱喜菊向张泽燕发出《关于终止〈铺面租赁合同书〉的函》，主要内容是：2018年3月20日双方签订的《铺面租赁合同书》，旨在用于商业经营，但现因新型肺炎冠状病毒爆发，现依据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《全国人大常委会法工委：因疫情防控不能履行合同属于不可抗力》之立法解释，又根据双方签订的《铺面租赁合同书》第七条之约定，故双方签订的该《铺面租赁合同书》已终止，贵方应于收到本函之日起5日内退还我方根据合同向贵方分别支付的1000元押金和6个月的租金合计150000元。该函通过中通快递（运单号731********944）向谢树琨所在单位潮州市公安局反恐部突击队邮寄送达，快件显示2020年2月20日由门卫签收。谢树琨否认收到该邮件。2020年2月19日，谢树琨知悉原告搬走店铺内物品，该店铺的店员同时在该店铺中把钥匙交与谢树琨。谢树琨曾于2020年2月16日向原告发送内容是“湘桥区新桥东路180号铺面2020年2月1日至19日的租金请在明天结还，还有本月19号水电费也要结还”的微信。2020年2月20日，谢树琨向朱喜菊发送微信，主要内容是：原告律师已告知其要走法律程序解决该纠纷，其将反诉原告单方毁约给其造成的损失，本次疫情不能成为终止合同的理由。希望原、被告尽量商量，共克时艰，也衷心希望原告能继续做下去。如果原告现在搬回去，损失也不大。朱喜菊回复谢树琨，主要内容是：由于这个店铺租金高昂，加上现在疫情非常时期，已经快一个月没有开张了，原告一家都还在政府规定隔离期内，也不能到店里上班，已经没有能力在这个店铺经营下去。原告方想争取一下，能退给其5个月未使用的租金。前在2019年11月29日，原告向谢树琨发送微信，主要内容是：因为店铺租金对他们来说确实承受不起，店铺已贴出转让告示，如果不能帮转出，做到2020年6月份就不做了，这半年也不交房租。2020年2月1日，原告向谢树琨发送微信，主要内容是：鉴于目前疫情严重，到处封街封路，街上行人稀少，生意惨淡，他们正经受经营上巨大压力和经济上的巨大损失，能否为他们共克时艰减免一些租金。谢树琨对原告的信息均未予以明确回复。另查明，原告的身份证上记载的住址为江西省九江市修水县************。原告主张因不可抗力不能履行合同，对此举示的证据有：1.深圳市金地怡家物业管理有限公司亚迪三村物业管理服务中心于2020年2月15日发布的《关于预防新型冠状病毒感染肺炎疫情防控的温馨提示》，主要内容是如果是从包括江西九江市等地来坪山者，建议自觉居家观察14天；2.落款为“修水县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部办公室”于2020年1月29日发布的通告，主要内容是自2020年1月29日下午4时起对大桥镇集镇区域全面实行交通临时管制，解除时间另行通知；3.落款为“修水县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部”于2020年1月31日发布的通告，主要内容是自2020年2月1日零时,对全县入境道路实行交通临时管制，解除时间另行通知；4.居住证明及不动产权证，证明原告经常居住地为深圳市坪山区****。庭审中，原告对上述通告的具体解除时间无法说清楚，主张管制时间至2月初。再查明，以朱喜菊作为登记经营者的还有位于潮州市湘桥区*********面，登记字号“潮州市湘桥区丽哲服装店”，注册日期为2016年11月17日，经营范围为：零售服装。该店铺一直正常营业。庭审中，朱喜菊主张该店铺登记经营者虽为原告，但实际经营权是第三人，对此当庭提供其与第三人吴杰签订的《服装店铺转让协议》，主要内容是朱喜菊将双方合伙经营的新桥东路88号店铺中其全部50%股份转让给吴杰，合同落款时间为2019年8月31日。朱喜菊另主张在潮州还经营了枫溪区瓷兴路兴发园A区18-19号店铺，并于第一次庭审结束后提交落款时间为2020年4月1日的《服装店铺转让协议》，主张该店铺转让给吴杰。朱喜菊确认与吴杰是亲戚关系。庭审中，经询问原告是否考虑请求减免租金、延长租期或延期支付租金，原告表示因此前被告不同意，现无法继续经营下去，故也不考虑提出该请求。被告否认原告曾向其提出减免租金的事情。本院认为：根据本案当事人的诉讼请求、答辩情况及案件事实，本案争议焦点问题是：一、本案是否存在因不可抗力致合同无法履行的情形，原告可否依约终止合同；二、涉案合同可否解除及解除后的责任如何承担；三、原告应否向被告支付合同约定的租赁期限内的租金。关于争议焦点一，位于潮州市新桥东路180号门市（首层连二层）房地产登记权属人为谢昭宇，张泽燕作为其母亲，以自己的名义与朱喜菊签订《铺面租赁合同书》，谢昭宇也无异议，故该《铺面租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，应认定合法、有效。涉案合同成立并生效后，各方当事人应当按照约定全面履行己方义务。按照双方合同的约定，租赁期至2021年6月30日止。2020年2月18日，原告以存在不可抗力及双方《铺面租赁合同书》中关于“因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，本合同自然终止”的约定向被告发出《关于终止〈铺面租赁合同书〉的函》，终止双方的租赁合同。原告主张因不可抗力不能履行合同，系基于我国新冠肺炎疫情发生的事实,对此,最高人民法院、广东省高级人民法院专门就依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件出台相关的指导意见。参照最高人民法院的指导意见精神，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。对疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，当事人以合同履行困难为由请求解除合同，不予支持；如继续履行对一方当事人明显不公平的，请求变更合同履行期限、方式、价款数额等，应当结合实际情况决定是否予以支持。合同变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可根据公平原则变更合同。广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引也明确疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。本案中，原告主张因不可抗力不能履行合同，对此举示了深圳市金地怡家物业管理有限公司亚迪三村物业管理服务中心于2020年2月15日发布的《关于预防新型冠状病毒感染肺炎疫情防控的温馨提示》、落款为“修水县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部办公室”于2020年1月29日发布的通告、落款为“修水县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部”于2020年1月31日发布的通告、原告的居住证明及不动产权证，并主张2020年1月31日至2月初在江西老家因新冠肺炎疫情被强制隔离，2020年2月初返回深圳又被强制隔离半个月至2020年2月22日，故即使按照原告上述主张，原告因疫情防控措施无法到店的时间也只是2019年1月底至2月22日，且原告作为登记经营者、经营范围与讼争铺面一致、经营地点也在讼争铺面所在的潮州市湘桥区****的另一家“潮州市湘桥区丽哲服装店”自疫情发生至今一直正常经营，其还自认在潮州还经营了枫溪区瓷兴路兴发园A区18-19号店铺，虽然原告分别在第一次庭审时、庭审后出示原告与第三人吴杰关于上述两个店铺的《服装店铺转让协议》，并主张已将店铺转让给吴杰，但原告自认与吴杰是亲戚关系，本身存在利害关系，且其内容也与工商登记资料不一致，故对原告该主张，本院不予采信。此外，自疫情发生前的2019年11月29日，原告就曾以经营困难向被告提出提前解除合同。综上，现原告以疫情及防控措施致其营业收入减少、无法到店经营为由解除合同理由不足，不符合上述指导意见的精神，也不能视为符合双方在合同中约定的“因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，本合同自然终止”的情形，原告不能依约终止合同。关于争议焦点二，朱喜菊于2020年2月18日向张泽燕发出的《关于终止〈铺面租赁合同书〉的函》，明确不再履行合同义务，应视为朱喜菊向张泽燕发出的解除合同的通知。该函件于2020年2月20日由谢树琨所在单位门卫签收，虽然谢树琨否认收到该邮件，但从谢树琨与朱喜菊的聊天记录，可以体现被告方知悉该函件内容，该店铺的钥匙也于2020年2月19日由原告方的店员交给谢树琨，故应认定该函件于2020年2月20送达被告。庭审中，经询问原告，原告明确表示不愿意通过减免租金、延长租期或延期支付租金协商变更相应的合同内容，无法继续在该店铺经营下去，明确其不再履行合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，双方的租赁合同于2020年2月20日解除。因朱喜菊提前解除合同,必然给张泽燕造成租金损失,虽然今年年初新冠疫情的防控措施对租赁合同的履行产生了一定的影响,但尚未达到致使合同目的不能实现的程度,且案涉租赁合同于朱喜菊解除合同时尚未履行的租赁期限超过了一年,如果据此认定朱喜菊享有解除权,不承担违约责任,不利于对守约方利益的保护，故朱喜菊应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在《铺面租赁合同书》约定“如乙方提前终止合同，已付租金不予退回”，应视为双方对违约责任的约定，因朱喜菊违约解除合同，故应承担相应违约责任,其已付租金依约应作为违约金处理。但本院综合考虑新冠肺炎疫情的发生及防控措施对经营者的经营确实产生一定的影响，根据上级法院关于处理此类案件应把握的平衡各方利益，服务经济社会发展的指导意见精神，结合原告明确表示不愿意通过减免租金、延长租期或延期支付租金协商变更相应的合同内容的案件事实，现朱喜菊请求退回已付租金15万元，本院酌情确定支持2.5万元，其余12.5万元应作为违约金处理，朱喜菊请求退还并要求被告支付利息损失，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，讼争店铺由原告使用至2020年2月19日，同日交由被告方保管，原告本应向被告支付该期间的租金，但结合原告因疫情防控措施致2019年2月无法到店的事实，可部分免除原告的责任，而基于被告已于2020年2月19日起实际掌控该店铺及本案依法确认双方的《铺面租赁合同书》已于2020年2月20日解除，现张泽燕、谢树琨请求原告支付2020年2月及此后至2020年12月的租金及利息，本院不予支持。关于原告请求被告返还已收取1000元押金的问题，因对押金的交付双方各执一词，原告也无相关证据证明已向被告实际支付该押金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告该请求无相应依据，本院难以支持。至于原告请求被告支付为维权所支付的律师费损失12000元，该请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱喜菊与被告（反诉原告）张泽燕于2018年3月20日签订的《铺面租赁合同书》于2020年2月20日解除；二、被告（反诉原告）张泽燕、谢树琨应于本判决生效之日起10日内退还原告朱喜菊租金2.5万元；三、驳回原告（反诉被告）朱喜菊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张泽燕、谢树琨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3586元，由原告朱喜菊负担3161元，被告张泽燕、谢树琨负担425元。本案反诉受理费2712.5元，由被告张泽燕、谢树琨负担。原告朱喜菊应负担的本诉受理费已由其预交，被告张泽燕、谢树琨应负担的本诉受理费应于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  林文杰人民陪审员  吕秀刁二〇二〇年九月七日书 记 员  蔡淑贤