贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4052号上诉人（原审原告）:顾香，穿青人，女，1981年7月16日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：尹咏梅，贵州法治时代律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李艳霞，贵州法治时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县居仁办事处雍和世纪城2＃5层1-2、6层1号。法定代表人：李发全，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。上诉人顾香因与被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司(以下简称：雍和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人顾香上诉请求：撤销原判并依法改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.合同约定的“建设工程竣工合格证明文件”应指“建设工程竣工验收备案表”。根据案涉《建设工程竣工验收备案表》载明的时间，案涉房屋至少于2019年5月28日之后才符合法律规定的交付条件。一审认定2016年12月13日符合法律规定的交付条件错误。2.案涉房屋还应满足合同约定的交付条件，即竣工验收合格的证明文件、取得商品房面积实测报告书、水电达到使用条件。根据该约定，被上诉人与上诉人办理交接手续的时候应当向上诉人出示涉案商品房满足交付条件的有关证明文件，被上诉人不能出示或拒不出示的，上诉人有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由被上诉人承担。但被上诉人一审中才出示建设工程竣工验收备案表等文件，且至今为止被上诉人都没有向上诉人及法官出示过涉案商品房面积实测报告书。《入伙通知书》通知上诉人于2019年2月23日收房时，因该时间在案涉工程竣工验收备案以前即2019年5月28日以前，通知交房时并不具备交房条件，上诉人有权拒绝接受该房屋。上诉人不存在怠于行使收房权利的行为，被上诉人应当承担逾期交房违约责任到交付符合约定的房屋时为止。3.合同约定的违约金是双方当事人的真实意思表示，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条，约定的违约金标准未超过年利率的24％，也未超过中国人民银行同期贷款利率标准，不存在违约金标准过高的情形，双方之间是商品房买卖合同，并非是租赁合同，上诉人的损失也不仅仅是租金损失，不应当按照租金来计算违约金。被上诉人主张调减违约金缺乏依据，应当按照约定的违约金标准计算逾期交房违约金。另，一审按照38元的1.3倍计算作为违约金计算标准没有事实依据，且50元/平方米是上诉人在调解过程中作出的妥协，不应作为上诉人的主张。4.《商品房买卖合同》属于被上诉人提供的格式合同，其中“因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。”的约定，违反合同法的强制性规定系无效条款，且被上诉人未尽合理提示和告知义务，被上诉人不能据此免责。5.政府的招拍程序的错误不属于政策调整，且被上诉人的逾期办理转移登记手续的事情和政府招拍程序错误的事情根本不具有因果关系，违约责任应当由被上诉人承担。第一次挂牌出让的时间为2017年11月23日，第二次挂牌出让的时间为2018年3月28日。被上诉人在质证时自称系第一次挂牌出让取得的土地使用权，即被上诉人是在2017年11月后才取得的该地块的土地使用权。而《商品房买卖合同》中约定的转移登记时间为2017年4月30日，在政府发生招拍错误之前，被上诉人已经由于未取得土地使用权导致无法办理房屋初始登记手续而违约。6.办理房产证和土地使用证调整为办理不动产权登记证的时间是2016年9月30日，而被上诉人需要给上诉人方办理房屋产权初始登记时间是2017年4月30日，其中相差了7个月。在这7个月里，被上诉人完全有足够的时间给上诉人办理登记及交付。办理落宗只需要被上诉人方完成测绘并提供测绘资料，但被上诉人方并没有实施该行为，也没有就不动产登记机关提供办理的申请资料，应当属于被上诉人自身责任和自身原因。被上诉人签订合同时对于房屋登记政策应有一定的前瞻性，被上诉人至今未完成办理初始登记以及交付，其应承担相应的责任。7.道路建设调整的对象对案涉房屋的建设和办证没有影响，且被上诉人在签订房屋前就已知道路需要调整但未告知上诉人，被上诉人在在销售合同过程中存在着过错。被上诉人提供的会议纪要属于政府机构内部管理行政行为，对合同双方当事人不具有拘束力。首先，2015-220号文件调整道路的时间在案涉合同签订之前，被上诉人方已经知道，道路需要调整，会影响按照房屋交房和办证，但在签订合同时没有明确告知上诉人，也没有新的说明，被上诉人在签订合同过程中存在着过错。其次，2015-220号文件对道路宽度进行调整，调整的地点为外环公路的东面，但是案涉房屋及地块属于第一期工程，位于发展大道一侧，该文件道路建设调整对案涉房屋的建设和办证没有影响；［2018］年105号会议纪要的内容与2015-220号没有实质性的变化，且该道路早已建设完工。被上诉人雍和置业公司答辩称：涉案房屋实测报告出具时间为2016年11月20日，且2017年1月5日涉案房屋已通过五方竣工验收，因此，2017年1月5日涉案房屋已符合交付条件。原审原告顾香一审诉讼请求：1.判令被告立即将纳雍县交付原告使用；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金直至依约合法交房止，暂计自2016年7月1日至2019年5月1日违约金为136277.06元；3.判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告并配合原告共同向房屋登记机关办理商品房转移登记；4.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金直至有关文书依约合法交付止，自2017年4月30日暂计算至2019年5月1日违约金暂计为96342.88元；5.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月12日，原被告签订《商品房买卖合同》约定:原告购买由被告开发销售的位于纳雍县，建筑面积为36.61平方米，套内建筑面积为35.19平方米。按照套建筑面积计算，该商品房每平方米价款为12484.23元，总价款为439320元。原告应于2015年3月10日前支付全部房款。被告应当在2016年7月1日前将商品房交付原告使用，并于2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现原告已依约向被告支付了全部购房贷款，但是被告却违反合同约定至今未将该商品房交付给原告使用，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1条第（2）款之规定，出卖人逾期30日内交付房屋的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。因此，被告应当向原告支付逾期交房的违约金共计136277.06元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第（二）款第2项之规定，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因此，被告应当向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金共计96342.88元。一审认定事实如下：2015年3月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了合同编号为2015000544的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县，建筑面积36.61㎡，套内建筑面积35.19㎡，按套内面积计算，每平方米单价为12484.23元，房屋总价款为439320元。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2016年7月1日前向买受人交付该商品房；第十三条第1款第（2）项约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第八章第二十二条第三款第（五）项第2目约定的“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”。后原告按合同约定向被告交付了案涉房屋购房款，被告于2019年1月30日通过快递“入伙通知书”的书面方式通知原告于2019年2月23日接房，原告在接到被告通知后未按照通知时间接房。另查明：毕资告（土矿）字[2017]187号国有建设用地使用权挂牌出让公告、毕资告（土矿）字[2018]029号国有存量用地（2012）年第二批次城镇用地（VI地块）ND-C02-A地块（二次）结果公告分别载明：挂牌出让地块基本情况中土地位置包含“东面金钟西路”的土地，该土地通过挂牌出让的结果公示中显示竞得人为杨洪军。纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2016年9月30日起在纳雍县全县范围内实施不动产统一登记。原办理房屋所有权初始登记所需资料有：1、房屋初始登记申请表，2、房开企业营业执照等相关资料，3、建设用地规划许可证，4、建设用地使用权证，5、建设工程规划许可证，6、建设工程施工许可证，7、竣工验收证明，8、规划验收合格证明，9、房屋实测报告，10、其他必要资料。而变更后不动产登记申请准备需要资料变更为：1、申请登记资料准备，2、查看不动产登记办事指南，3、不动产测绘，4、落宗。纳雍县不动产登记中心出具的情况说明载明：鉴于2016年以前修建市政道路利园路、纳东路占用被告开发项目规划红线部分建设用地，导致已办理土地登记的建设用地四至不完全一致，该土地不能落宗，无法办理不动产登记。前述客观情况为雍和世纪城楼盘未能办理不动产登记证给业主的原因。纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》第四条载明：关于金钟西路（原外环东路西段）沿线金城广场、欧府、雍和世纪城等三个规划项目沿路调整，维持2015年3月24日县城规委关于金钟西路（原外环东路）道路宽度调整的决定，维持道路红线12米宽度。金钟西路两侧项目统一按道路宽度12米、沿道路两侧各退8米标准进行布置建筑，涉及此路段各房开若需调整道路沿线方案，沿路建筑需严格按新城区退距及规范标准执行。纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》第九条载明：关于雍和世纪城项目相关事宜明确金钟西路（雍和世纪城段）建设事宜，会议决定在原规划12米的基础上（《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》纳府专议[2015]220号），道路两侧退距各留4米，满足20米道路宽度，解决市政道路瓶颈问题。《工程质量验收会议结论》显示：2016年12月13日，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位均同意对涉案7#8#房屋进行验收。《贵州省建设工程竣工验收备案表》载明：涉案7#8#房屋经纳雍县住房和城乡建设局备案，备案机关处理意见为1、符合基本建设程序；2、建设各方主体签字盖章齐全；3、工技术资料基本齐全；4、符合设计和施工验收规范；5、同意备案。并加盖了纳雍县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案专用章。再查明：纳雍县不动产登记中心出具的协助查询函（回执）载明：案涉商品房涉及地块已经办理落宗，涉案房屋已具备办理不动产登记条件，但因房产测绘数据与规划认可竣工备案表数据不相符，待数据核实后可办理不动产登记证。本案审理过程，经对案涉7#8#楼商品房（商铺）业主及租赁商户进行调查，被调查人中张青平陈述其已于2018年11月份实际接收购买的房屋并入住；被调查人陈梅陈述其系案涉8号楼业主，已于2017年年底实际接收购买房屋并入住，案涉争议商品房自2016年就有业主陆续入住；被调查人李荣陈述其系案涉同批房屋的承租租赁商户，其提交的《房屋租赁合同》载明房屋为纳雍县雍和世纪城8号楼一层24号门面，面积60平方米，租期为2019年3月27日至2022年4月26日，租金为每年24000元，约每月每平方米租金为33.33元。本案的争议焦点是：1.案涉争议房屋是否具备交付条件，被告应否将案涉房屋交付给原告；2.被告未按合同约定将案涉房屋交付给原告应否承担违约责任，违约金应否进行调整，违约金的起止时间及计算标准如何认定；3.被告是否具备立即交付案涉房屋转移登记的有关文书的条件；4.被告未向原告交付商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立、应否承担违约责任，违约金的起止时间及计算标准如何认定。一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。关于案涉争议房屋是否具备交付条件，原告要求被告立即交付案涉商品房的问题。根据法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，被告需提交证据证明其向原告交付的房屋满足具备条件而向原告交付，否则作为买受人的原告有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人即被告承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告作为出卖人负有举证证实已经将具备交付条件的案涉房屋交付给买受人的证明义务。本案中，结合被告庭审中提交的工程质量验收会议结论、工程竣工验收备案表显示：2016年12月13日，案涉7#8#楼已经过施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位验收后进行建设工程竣工验收备案，纳雍县住房和城乡建设局加盖建设工程竣工验收备案专用章同意备案。原被告双方均认可被告已于2019年1月30日向原告发放入伙通知书，该通知书已明确载明系通知原告应于2019年2月23日接收案涉房屋，庭审中原告仅有其自身陈述认为案涉争议房屋不符合交房条件而拒绝接房，但未提交证据证实案涉房屋不具备约定或法定交付条件，应承担相应不利后果，结合本案实际，案涉7#8#楼的大部分业主已实际接收房屋并实际入住或出租，可视为案涉房屋具备交付的条件，能够实现合同目的，在前述条件具备的情况下，原告主张被告交房的请求系原告自身怠于行驶权利，原告不能放任扩大被告应承担的逾期交房违约责任，其可自行按照约定向被告主张权利办理案涉房屋交接房手续。故对原告主张被告立即交付案涉房屋的诉讼请求，不予支持。关于被告应否承担逾期交付房屋违约责任，违约金应否进行调整，违约金的起止时间及计算标准如何认定的问题。根据查明的事实，原告按《商品房买卖合同》约定向被告缴纳全部购房款项，被告未按《商品房买卖合同》约定时限向原告履行交付案涉房屋的合同义务，被告的行为已经构成违约，双方在该《商品房买卖合同》中对违约责任进行了明确约定。诉讼中，被告提交书面申请提出违约金过高，认为本案双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失并申请评估，为减轻当事人诉累、提高诉讼效率、节约司法资源，结合审理过程中依职权所作的调查，一审对被告的该项评估申请向被告释明不予准许评估。结合原告请求判令被告向其支付逾期交房之日起至被告实际交付房屋时止的违约金的诉讼主张及被告的申请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告迟延交房的违约行为给原告造成了相应损失，虽然被告逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，但按原告诉请计算违约金方式确属过高，被告请求调整违约金的理由符合法律规定，依法予以采纳；从兼顾双方涉案合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则及诚实信用原则进行综合平衡，结合依法组织原被告双方所作的谈话征求意见笔录，该笔录中原告认为涉案商品房租金应为每月每平方米50元，被告认为涉案商品房租金应为每月每平方米26元，综合依法调取的该地段商品房（商铺）租赁情况笔录及租赁合同等材料，原告涉案房屋（商铺）酌情认定为房屋租金均值每月每平方米38元为基数上浮1.3倍为标准认定计算涉案房屋逾期交房违约金较为适宜，其起止日期应为自2016年7月2日起计算至2019年2月23日止，以套内建筑面积标准进行计算，即为38元/㎡×1.3×26.24㎡÷30天×966天=41739元，对原告主张超出的部分不予支持。关于被告是否具备立即交付案涉房屋转移登记有关文书的问题；截止本案开庭时，除被告陈述外，被告未能提交证据证实向原告已经交付或具备交付案涉商品房转移登记有关文书的条件，被告负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务截止目前客观上不具备履行条件，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。待案涉房屋交付案涉商品房转移登记有关文书的条件成就后，原告可另行主张权利。关于案涉房屋被告未向原告交付商品房转移登记有关文书的抗辩主张能否成立、应否承担违约责任，违约金的起止时间及计算标准如何认定的问题。诉讼中，被告抗辩主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，结合被告出示的纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”、纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》以及纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》等证据载明的内容可知,因政府为修建市政道路，征用了被告开发的雍和世纪城项目红线内的部分地块，其行为导致被告开发的该项目的实际用地与取得使用权的土地在2018年之前土地不能办理落宗，结合纳雍县不动产登记中心查询情况，案涉争议房屋涉及的土地现在已办理落宗。另外原被告双方签订《商品房买卖合同》时，房屋所有权证由纳雍县房产事业局办理，土地使用证由纳雍县国土资源局办理，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规规定，以及2016年9月19日发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗。政府通过“通告、会议纪要”等形式征收征用被告已经取得土地使用权的土地用于市政道路建设，加之纳雍县不动产登记中心调查的协助查询函（回执）载明“案涉商品房涉及土地已经办理落宗，涉案房屋已具备办理不动产登记条件，但因房产测绘数据与规划认可竣工备案表数据不相符，待数据核实后可办理不动产登记证”。上述政府行为或相关政策的调整均是被告与原告签订《商品房买卖合同》时被告不可控制的事件。办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗，虽然“落宗”的事宜已解决，但影响案涉房屋除初始登记外的各业主“办理不动产登记”或“案涉商品房转移登记有关文书”的情形在此之前并未完全消除，综上情形亦是导致被告不能按照案涉合同履行义务的客观因素和事实。综合庭审查明的事实以及原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（五）项第2目约定的“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款的明确约定，被告主张“因政府部门行为及政策调整”导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张成立，对被告的该抗辩意见予以采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然对被告向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书的日期作了明确约定，但前述不可控制因素应为原被告双方就案涉《商品房买卖合同》第八章第22条第三款第（五）项第2目中“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款，对出现此违约情形时的免责事由亦以合同条款的方式予以明确约定载明，该合同条款系双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人均具有约束力，故被告暂不能向原告交付涉案商品房转移登记有关文书在原被告约定免责范围之内，被告不应为此承担违约责任，故对原告的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告顾香支付自2016年7月2日起至2019年2月23日止的逾期交付商品房违约金55976元；二、驳回原告顾香的诉讼请求。案件受理费4790元，减半收取2395元，由原告顾香承担1819元，由被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司承担576元。本案二审过程中，被上诉人雍和公司向本院提交了以下证据：一、《雍和.世纪城7#，8#楼郡楼房屋实测报告》一份。证明目的：证明被上诉人在发出通知要求上诉人交房前，涉案房屋已具备了商品房买卖合同中约定的交房条件。上诉人质证意见：对此证据三性不予认可，理由是：1.证据里面出具报告的时间前后矛盾，首页出具报告的时间为2016年11月20日，后面《贵州省测绘仪器计量检定站》检定证书的时间为2019年4月10日，前后相差三年，到底以哪个时间为准，真实性无法核实。最后一页认可书落款时间有涂改的痕迹，对三性均无法核实，其次在第二部分第一页没有相关测量人员的签字，均为空白，测绘意见也没有相关经办人的签字。2.实测报告第一部分第三条，房产测绘人员为陈恒智,陈蕴方与后面房屋分层平面图上面显示的测绘人员陈恒智,宋垚不一致，该测绘报告的真实性存在问题。3.即使该测绘报告真实有效，但是按照商品房买卖合同的约定，交付商品房的时候被上诉人应当出示面积测绘报告，但是被上诉人今日才第一次向上诉人出示，按照合同约定假设该报告是真实的，其逾期交房计算的截止日期也应当计算至今日。经审查，该证据与待证事实相关联，足以证明纳雍县房地产测绘有限公司确于2016年11月20日就涉案房屋出具了面积实测报告，本院予以采信。二、纳雍县自然资源局不动产登记部门出具的该局不动产登记系统就涉案房屋楼栋不动产登记情况查询情况。证明目的：涉案房屋已于2019年12月9日办理完毕初始登记，被上诉人已履行完毕合同约定涉案房屋初始登记。被上诉人质证意见：对三性不予认可。1.从此份证据看不出办证日期为2019年12月9日，上述的那句话仅加盖了专用章，这句话是谁写的没有经办人和负责人签字，对真实性不予认可。2.该证据即使真实，被上诉人在2019年12月9日办理不动产初始登记，亦在商品房买卖合同第22条第三条约定的其应当在2017年4月30日前取得初始登记之后，被上诉人在今日之前亦未将该文书交付给上诉人。3.被上诉人取得涉案房屋初始登记至今已有长达8个月时间，其怠于向上诉人行使交付文书义务，不属于合同约定的不可抗力、政府政策等原因，被上诉人应承担违约责任。经审查，该证据证明案涉房屋于2019年12月9日已办理完毕初始登记，达到上诉人证明目的，本院予以采纳。经审理二审查明：被上诉人雍和公司在2016年11月20日取得涉案房屋面积实测报告，于2019年12月9日办理完毕初始登记。其余事实与原审认定的一致。本案二审争议焦点为：1.被上诉人承担逾期交房违约责任的期间及标准应如何认定；2.被上诉人是否怠于履行接收涉案房屋义务；3.被上诉人应否承担逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任。本院认为：关于焦点1、2，根据涉案《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2016年7月1日向上诉人交付案涉房屋，合同履行过程，被上诉人逾期通知上诉人于2019年2月23日接收房屋，已构成违约。因涉案房屋已于2016年11月20日取得房屋面积实测报告，且2017年1月5日涉案房屋的施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位均盖章确认已对涉案房屋竣工验收。故被上诉人于2019年1月30日通过发放入伙通知书形式，通知上诉人于2019年2月23日接收案涉房屋时，涉案房屋已符合涉案《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的“该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”的交房条件。基于上诉人怠于履行收房义务，一审将被上诉人向上诉人承担逾期交房违约金的截止时间计算至2019年2月23日并无不当。因2016年7月2日至2019年2月23日逾期交房违约金依约计算应为41739元，一审判决支持上诉人逾期交房违约金55976元错误，但因被上诉人对一审判决服判，这是被上诉人对自身权利的处分，二审对此不作更正处理。上诉人主张涉案房屋于2019年5月28日之后才符合交房条件，其未怠于履行收房义务的上诉理由不成立，本院不予采信。被上诉人请求调整逾期交房违约金，一审基于涉案合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，结合征求双方当事人的谈话意见，适用涉案商品房（商铺）同地段同类房屋平均租金即每月38元/平方米的1.3倍为标准，计算逾期交房违约金并无不当。故对上诉人主张一审适用违约金标准错误的上诉理由不予采纳。关于焦点3，根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项：“出卖人承诺于2017年04月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”,本案被上诉人未按合同约定如期于2017年4月30日向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书虽客观存在，但根据被上诉人一审举示的雍县人民政府于2015年11月27日作出的纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》及2018年7月23日作出的纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》所载明的内容、结合二审双方当事人自认政府调整规划影响涉案房屋使用土地落宗的期限至少至2018年11月20日之事实，应认定被上诉人未能如期向上诉人交付办理涉案房屋文书义务在2015年11月27日至2018年11月20日前系因市政道路调整规划，征用被上诉人开发的雍和世纪城项目红线内的部分土地，致被上诉人开发的涉案房屋使用土地不能办理土地落宗所致，根据涉案《商品房预售合同》第八章第二十二条第三款第（五）项第2目“因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”之约定，自政府出具市政道路调整规划会议纪要的2015年11月27日起至双方认可影响土地落宗时间至少截止至2018年11月20日止（共计1090日）的这段期间，不应计算在涉案合同约定被上诉人应向上诉人交付办理转移登记有关文书的时限内，被上诉人向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的时限应顺延至2020年4月24日止（合同约定的履约期间加上1090日）。因被上诉人至今未将办理案涉房屋转移登记有关文书交付上诉人，故其应依约定自2020年4月24日起至被上诉人向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日止按上诉人已付购房款439320元为基数，按日万分之三标准向上诉人支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。一审判决驳回上诉人主张的2020年4月24日起至被上诉人向其交付办理商品房转移登记有关文书的违约金之诉请无事实依据，本院予以纠正。一审在判决支持上诉人部分诉讼请求的情况下，同时又判决驳回上诉人的诉讼请求，判项自相矛盾，应予纠正。综上，上诉人顾香的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。原审认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三）项之规定，判决如下：一、维持纳雍人民法院（2019）黔0525民初3650号民事判决第一项，即“被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告顾香支付自2016年7月2日起至2019年2月23日止的逾期交付商品房违约金55976元”；二、撤销纳雍人民法院（2019）黔0525民初3650号民事判决第二项，即“驳回原告顾香的诉讼请求”；三、被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人顾香逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金以上诉人已付购房款439320元为基数，自2020年4月20日起至被上诉人向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日止，按日万分之三标准计算。四、驳回上诉人顾香的其他上诉请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2395元，由上诉人顾香负担1600元，由被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司负担795元。二审案件受理费4790元，由上诉人顾香负担3000元，被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司负担1790元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月五日法官助理 王 江书 记 员 何曼青