黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0227民初823号原告：陈立琴，女，1961年7月6日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：陆汝国，男，1963年5月28日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。被告：富裕县金园王朝房地产开发有限公司，住所地富裕县富裕镇五街鑫鑫嘉园二期1号楼。法定代表人：马洪波，职务总经理。委托诉讼代理人：任强波，黑龙江任强波律师事务所律师。被告：李太全，男，1955年12月8日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告陈立琴、陆汝国与被告富裕县金园王朝房地产开发有限公司（以下简称王朝地产）、李太全确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈立琴、陆汝国、被告王朝地产的委托诉讼代理人任强波到庭参加诉讼，被告李太全经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认二被告签订的鑫鑫五期拆迁协议书无效。2.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，被告李太全向原告借款，将其位于富裕镇五社区友谊卫生院西的二层楼房及附属物抵押给原告，双方在房产机关办理了抵押登记，原告获得了房屋他项权证，抵押期间为2014年4月14日到2017年4月14日。2016年9月27日，被告李太全在未与原告协商、未通知原告的情况下，私下与王朝地产下设的富裕县鑫鑫五期项目部签订鑫鑫五期拆迁协议书，约定立体回迁360平方米的商品楼、100平方米住宅楼、100平方米地下室。原告认为，2016年9月27日二被告签订拆迁协议期间，正处于房屋抵押期之内。在此期间，李太全并没有权利处分抵押房屋，更没有权利以签署拆迁协议的方式转移房屋所有权，二被告这种违反法律规定和侵犯原告权利的行为应属无效。故原告为维护其合法权益诉至法院。被告王朝地产辩称，被告公司下设的鑫鑫五期项目部及顼目经理代表公司与李太全所签订的拆迁协议书合法有效，该协议书签订之前富裕县人民政府下发（2012）第一号富裕人民政府房屋征收决定和富裕县水利一处家属区地段征收补偿方案，原告取得富裕县发改委等相关行政机关的开发手续，具有与李太全签订拆迁协议的合法依据，因此和李太全签订的拆迁协议符合相关条款，应视为有效，该拆迁协议签订后，李太全将拆迁事宜告知了陆汝国，原告得知后于2017年2月6日向富裕县法院提起民事诉讼，要求确认李太全和富裕县鑫鑫五期项目部签订的拆迁协议无效，富裕县人民法院以被告主体错误驳回起诉，根据该裁定，被告公司及李太全已向原告履行了告知，陆汝国可根据物权法一百七十四条规定，对回迁补偿行使优先受偿权，该协议并未损害原告的合法权益，应当确认合法有效。被告李太全未到庭答辩。原告为证明其诉称理由，提供如下证据：1.2016年9月27日鑫鑫五期与李太全的拆迁协议书复印件一份、出示富房权证字第（2000）3××号房权证复印件一份、富国用（92）字第0002933号国有土地使用证复印件一份、富裕房他证富裕字第××号房屋他项权利证复印件一份、富裕县不动产权第0002221号不动产权证复印件一份、收据复印件一份、房屋买卖协议复印件一份，证明李太全管我们借钱，我们到房产做了他项权利，我们的手续是正规合法有效的。而且办理完他项权利后涉案房屋的产权证和土地使用权证的原件都在我们手里，鑫鑫五期与李太全签订拆迁协议的时候李太全手里的都没有原件，他们之间签订的拆迁协议是无效的。我们后来2018年去办理房屋过户手续的时候也是证件齐全的，房产处才给我们办理的不动产证。所以我们之间签订的买卖协议是有效的，他们的动迁协议是无效的。被告王朝地产质证认为，对拆迁协议的真实性无异议，该协议是被告公司下设的鑫鑫五期项目部及项目经理代表我公司和李太全签订的拆迁协议书。该协议是在被告公司取得土地合法使用权，根据富裕县人民政府下发的拆迁决定合法有效的；李太全房产证和土地使用权证复印件真实性无异议，李太全在与被告王朝地产签订拆迁协议时也提供了复印件，该房产证能证明李太全将房屋抵押给了陆汝国；对陆汝国的房产证真实性无异议，合法性有异议。原告办理房产证违反担保法第一百七十四条和一百七十九条的规定；对李太全和陆汝国签订的房屋买卖协议书和收据有异议，双方并没有20万元的房款真实给付，李太全是以涉案房屋抵顶给陆汝国折抵借款220万元，双方并没有真实的房屋交易行为，该行为违反担保法及司法解释关于抵押物不能折抵债权的法律规定，他只是对抵押物享有优先受偿权，而不能直接折抵债权。被告李太全未到庭质证。本院认为，该组证据符合客观性、真实性，对该组证据的效力予以认定。2.富国土资发（2018）7号富裕县国土资源局文件一份，证明国土局和梁县长接待的我们，县里经过研究用文件的形式告知我们涉案房屋可以办理过户。被告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。将抵押物直接折抵债权违反担保法和相关司法解释的规定，同时违反物权法第一百七十四条的规定，被告也就富裕县土地局的行政行为提起过行政诉讼，但行政诉讼需在民事处理完后再行提出，所以驳回了我们的诉讼。被告李太全未到庭质证。本院认为，该组证据符合客观性、真实性，对该组证据的效力予以认定。被告王朝地产为证明其辩称理由，提供证据如下：1.富裕县发展和改革局项目备案申请回执单复印件一份、土地使用权转让合同复印件一份、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份（出示），证明被告对鑫鑫五期（案涉房屋所在地段）经过合法审批，被告公司具有合法的开发权利。原告质证认为，我买房子跟他们没关系，但是当时他们跟李太全签拆迁的时候没有资质，那个时候用的是鑫鑫五期的章。被告李太全未到庭质证。本院认为，该组证据符合客观性、真实性，对该组证据的效力予以认定。2.2016年9月19日签订的土地使用权转让合同复印件一份、富裕县人民政府房屋征收决定（2012）1征收决定书复印件和富裕县水利一处家属区地段房屋征收补偿方案复印件各一份（出示），证明案涉地段富裕县土地局出让给了富裕县鼎鑫房地产开发公司，富裕县鼎鑫房地产开发公司于2016年9月17日转让给了富裕县金园王朝房地产开发有限公司予以开发。原告根据合同和决定与李太全签订了拆迁协议书。原告质证认为，有异议。李太全当时已经把房子抵押给我了，如果要签拆迁协议应该通知我们，而且房照和土地使用证都在我们手里，他们私自就签了拆迁协议，我们认为这个协议是无效的。被告李太全未到庭质证。本院认为，该组证据符合客观性、真实性，对该组证据的效力予以认定。3.鑫鑫五期拆迁协议书复印件一份、李太全房产证复印件一份（出示），证明原告公司设立的鑫鑫五期项目部及项目经理负责该地段的拆迁工作，我公司对富裕县鑫鑫五期项目部及项目经理谷玉承签订的拆迁协议是认可的，2016年9月27日鑫鑫五期项目部代表我公司与李太全签订了拆迁协议书，协议书约定我公司拆迁其位于南四道街路南收费所西侧水利家属区地段的房屋360平方米，回迁是360平方米的商品楼，100平米的住宅楼和商品楼下100平米的地下室。同时根据李太全提供的房产证复印件可以证实房屋所有权人是李太全，房产证复印件下面有一个他项权利中有李太全向陆汝国抵押了80万元，办理了抵押登记，当时约定由李太全告知陆汝国已经签订了拆迁协议书。原告质证认为，有异议，我也有李太全跟鑫鑫五期项目部签订的拆迁协议，原告所述的证明目的我们不认可，协议上只能证明鑫鑫五期项目部跟李太全约定了拆迁补偿的内容，跟金园王朝没有关系。我们与李太全2014年做的他项权利，2016年他们双方签订的时候没有通知我，也没有让我们当场一起签订拆迁协议。现在李太全也不还我钱，房子拆迁也不给我，我们也起诉他们了。被告李太全未到庭质证。本院认为，因富裕县鑫鑫五期项目部与李太全签订拆迁协议时是在二原告抵押期间，而抵押期间，抵押人（即李太全）未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案李太全与富裕县鑫鑫五期项目部签订了拆迁协议，则李太全的原抵押房产势必会被拆毁，进而会影响抵押权人（即二原告）的利益，产生的法律后果相当于李太全将原抵押房产转让的法律效果，而二原告并未同意，故该份拆迁协议因违反法律强制性规定而无效。对拆迁协议的效力不予认定。4.购房协议复印件各一份（出示），证明这份协议实际是李太全向陆汝国借款，并在房产部门办理了抵押登记，2018年4月24日李太全和陆汝国签订了购房协议书，将抵押登记解除，协议书约定以20万元的价格将房屋交给陆汝国，实际上双方未进行交易也没有买卖，就是李太全以涉案房屋折抵陆汝国的借款，当时双方为了少交交易税，价格写为20万元。事实上双方并未交易，而是以抵押物折抵债权。原告质证认为，有异议。房子是我花了220万元买的，20万是房产来评估写的价格，并不是我们为了少交交易税写的这个价格。被告李太全未到庭质证。本院认为，因涉案房产建筑面积为300余平方米，而李太全和陆汝国双方的成交价格仅为20万元，明显不符合常理，且该份购房协议与原告提交的房屋买卖协议矛盾，本院无法确认该份购房协议的真实性。对该份证据的效力不予认定。5.（2020）黑0227行初2号黑龙江省富裕县人民法院行政裁定书复印件一份，证明被告已经就富裕县自然资源局为李太全和陆汝国办理房产证提出行政诉讼，富裕县人民法院根据最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题规定的第八条，应该先解决房屋登记的民事案件，待民事案件解决后再提出行政案件的规定，驳回了原告的诉讼。所以原告在收到裁定后提起本案的民事诉讼。原告质证认为，有异议。李太全是在与鑫鑫五期签订拆迁协议前与我们做的抵押，我们的抵押经过了登记，涉案房屋的房产证和土地使用证都在我们手里。他们拆迁就是不合法的。被告李太全未到庭质证。本院认为，该份证据符合客观性、真实性，对该份证据的效力予以认定。6.（2018）黑0227民初429号民事裁定书一份，证明被告公司与李太全签订拆迁协议书之后，将该情况告知了二原告，陈立琴认为李太全和被告公司损害其利益，并于2017年2月6日提起诉讼，说明李太全和被告公司的拆迁协议已经告知二原告。原告质证认为，有异议，当时并没有告知我，我们是2016年12月从河套回来，看到房子墙上有拆字，我去找开发商，当时是杨柏林接待的我，我告诉他，我有两套房产要拆迁，那时候我才知道要拆迁。被告李太全未到庭质证。本院认为，该份证据能证明原告陈立琴于2017年2月6日前就已知道被告李太全和鑫鑫五期项目部签订拆迁协议的事实。对被告的证明目的予以认定。被告李太全未提供证据。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2014年，被告李太全向二原告借款，被告李太全用其所有的位于富裕镇五街（友谊卫生院西、房产权中显示建筑面积为352.00㎡）的房权证号为房权证字第（2000）3××号的住宅抵押给了二原告，双方于2014年4月14日办理了抵押登记，且富裕县人民政府为二原告办理了房屋他项权证，抵押期限为2014年4月14日至2017年4月14日，债权数额为800,000.00元，他项权利种类是一般抵押权。2016年9月27日，富裕县鑫鑫五期项目部与被告李太全签订一份拆迁协议书，约定将李太全所有的位于南四道街路南收费所西侧的房屋立体回迁称360平方米商品楼、100平方米住宅楼、商品楼下100平方米地下室，并约定了交房日期等事项。2017年8月15日，被告李太全、刘艳华和原告陆汝国、陈立琴签订了一份房屋买卖协议，约定被告李太全将其所有的位于富裕镇五街（友谊卫生院西）、房权证号为房权证字第（2000）3××号的住宅出卖给了原告陆汝国，原告陆汝国、陈立琴于当日将2,200,000.00元买楼款支付给被告李太全，李太全为二原告出具了一份收据。原告陈立琴曾于2017年向本院提起诉讼，要求确认富裕县鑫鑫五期项目部和李太全签订的拆迁协议无效，后本院作出（2018）黑0227民初492号民事裁定书，以鑫鑫五期项目部作为王朝地产的内部机构不具有诉讼主体资格为由驳回起诉。原告陆汝国曾于2018年就鑫鑫五期北侧有一处房产办理房屋过户事宜向富裕县信访平台信访，富裕县国土资源局于2018年4月2日印发一份富国土资发[2018]7号文件，处理意见为：因该宗地产权人没有签订合法的拆迁协议，房屋所有权证和土地使用权证姓名属于李太全个人。同意将土地和房屋同时过户给信访人陆汝国，2018年4月25日已为陆汝国颁发了不动产权证书。原告陆汝国已得到富裕县国土资源局为其颁发的位于富裕县富裕镇五街友谊卫生院西的房屋（即涉案原为李太全所有的房屋）的不动产权证。王朝地产于2020年向本院提起行政诉讼，要求富裕县国土资源局撤销为李太全和陆汝国办理案涉房屋过户行政行为，本院以应首先解决李太全和陆汝国房屋买卖协议效力问题、不是行政法调整范围为由驳回了王朝地产的起诉。王朝地产和富裕县鼎鑫房地产开发有限公司于2016年9月19日签订了一份土地使用权转让合同，约定富裕县鼎鑫房地产开发有限公司将位于富裕县水利家属区地段合法取得的土地使用权29009平方米转让给王朝地产。王朝地产于2017年之后陆续获得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。本院认为，被告李太全因向二原告借款而将其原所有的涉案房产抵押给了二原告，并且双方已经做了抵押登记，二原告获得了房屋他项权证。富裕县鑫鑫五期项目部与李太全签订拆迁协议时是在二原告抵押期间，而抵押期间，抵押人（即李太全）未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案李太全与富裕县鑫鑫五期项目部签订了拆迁协议，则李太全的原抵押房产被拆毁后会影响抵押权人（即二原告）的利益，产生的法律后果相当于李太全将原抵押房产转让的法律效果，而二原告并未同意，故该份拆迁协议因违反法律强制性规定而无效。故本院对二原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：被告李太全和被告富裕县金园王朝房地产开发有限公司（其内部机构富裕县鑫鑫五期项目部具体签订）于2016年9月27日签订的鑫鑫五期拆迁协议书无效。案件受理费50.00元，由被告富裕县金园王朝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  屈文祥审判员  夏保贵审判员  吕 涛二〇二〇年九月九日书记员  李晓娇