成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初9836号 原告：成都雁科恒吉科技有限公司（以下简称雁科公司），住所地：成都市武侯区新城管委会。 法定代表人：胡增江。 委托诉讼代理人：史银胜，泰和泰律师事务所律师。 被告：罗昊，男，汉族，1994年8月8日出生，住四川省巴中市巴州区。 原告雁科公司与被告罗昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法由审判员陈克刚适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告雁科公司的委托诉讼代理人史银胜、被告罗昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雁科公司诉称，原被告于2019年3月1日签订房屋租赁合同，约定原告将自己位于本市武侯区房屋出租给被告使用；租赁期限一年，月租金31986.40元。租赁期间，被告仅支付了截止至2020年1月31日的房租，未支付2020年2月房租31984.60元，且在租赁期限届满后，拒不退还房屋。故而，请求判令被告向原告支付2020年2月的房租31984.60元及逾期支付房租的违约金31984.60元；判令被告立即腾退房屋并按31984.60元／月的标准向原告支付房屋占有使用费；判令被告承担律师费10000元。 被告罗昊辩称，租赁合同虽然是被告签署，但实际使用房屋的是四川壹墨公司。2020年2月，壹墨公司受疫情影响无法正常经营，经壹墨公司股东李磊与原告联系，原告同意延迟交付房租并退还原告押金63969.20元。但此后原告又反悔，不同意退还押金。此后，双方协商解除租赁合同并于2020年3月4日在优博广场签订了解除协议，被告将钥匙返还给了原告。未能腾退房屋系因物管公司要求支付物管费，但被告本身就有63969.20元押金，足以抵消物管费。由于双方发生争议，导致无法腾退房屋。请求追加壹墨公司股东李磊、段涛、吴幽作为共同被告参加诉讼。 经审理查明：位于本市武侯区房屋（以下简称案涉房屋）系雁科公司所有。2019年3月1日，雁科公司与罗昊签订《房屋租赁合同书（优博）》一份，约定雁科公司将案涉房屋出租给罗昊；租期从2019年3月1日至2020年2月29日；租金31984.60元／月；罗昊应交付押金63969.20元，且在房屋租赁期满后，雁科公司、罗昊、物业管理三方完全结清三方之间的所有事务和费用后，押金由雁科公司全额退还给罗昊（第3.5条）；如罗昊未能按期支付房租，逾期按照双倍房租支付。且雁科公司有权解除合同、收回房屋。如罗昊阻止雁科公司收回房屋而造成雁科公司损失的，除赔偿雁科公司损失外，雁科公司不退还押金（第6.1条）；因罗昊未交物管费而导致合同解除的、租赁期满后既不交租又阻止雁科公司收回房屋的，同上（第6.2条、第6.7条）；一方违约的，应承担守约方维权导致的律师费等费用（第7.2条）。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，雁科公司将案涉房屋交付罗昊使用，罗昊与案外他人共同在案涉房屋内开办四川壹墨艺术品展览有限公司并在案涉房屋内展示瓷器等艺术品。罗昊也向雁科公司支付了截止至2020年1月31日的房租。 由于罗昊未能交付2020年2月的房租且租赁合同已经期满，罗昊于2020年2月29日通过微信与雁科公司秦田（音）进行联系，双方对押金如何处理产生分歧。雁科公司遂于2020年3月25日向罗昊发出函件，告知罗昊如要续租，则应在三日内支付2020年2月、3月的房租及物管费并重新签订合同，否则将对存放于案涉房屋内的物品进行公证搬迁和封存。罗昊收到函件后，既未与雁科公司续签合同、交付房租，也未腾退房屋。因案涉房屋内的瓷器报价高昂，雁科公司也未对案涉房屋内的物品进行搬迁和封存。 此后，雁科公司诉至本院。为本次诉讼，雁科公司委托泰和泰律师事务所代为参加诉讼，并支付律师费10000元。 上述事实，有身份信息、工商登记信息、房屋产权证、《房屋租赁合同书（优博）》、房屋照片、微信聊天记录、函、委托合同及律师费发票、当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。 本院认为： 一、关于合同主体 租赁合同的签订方系雁科公司与罗昊，且载明系个人承租，故雁科公司向罗昊主张权利，其主体适格。至于罗昊在承租案涉房屋后是否与案外他人共同使用案涉房屋，是罗昊对自身权利的处分，也系其内部事宜，与雁科公司无关。罗昊申请追加李磊、段涛、吴幽参加诉讼，缺乏依据，本院不予支持。如罗昊认为李磊、段涛、吴幽应承担责任，应另行讼争。 二、关于罗昊的违约责任 罗昊在签订房屋租赁合同后，未能按合同的约定支付租金，且截止至法庭辩论终结时止，其既未腾退案涉房屋，又未支付剩余租金，系属违约，应承担逾期付款的违约责任。按照合同约定，罗昊逾期支付房租的，应双倍计算房租。本院认为，双方约定的违约金比例过高，本院将其降低至月租金的30%即9595.38元。 现房屋租赁期限已经届满，而罗昊至今未腾退房屋，应支付相应的房屋占有使用费。其中，因受新冠肺炎疫情影响，四川省人民政府于2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月25日调整为三级响应。由于疫情影响系属不可抗力，不可归责于任何一方，由此导致的损失，应由双方共同负担。故疫情期间的房租应适当减免，结合本案情况，本院对因疫情影响所导致的免租期酌定为31天。亦即罗昊应从末期租金到期即2020年1月31日后的31天即2020年3月3日起按照31984.60元/月的标准向雁科公司支付房屋占有使用费。 罗昊辩称，之所以未能腾退房屋系因自己未交物管费而被物管公司阻拦。对此本院认为，首先，罗昊未能提交任何证据对自己的该部分抗辩理由予以支持。其次，罗昊作为案涉房屋的承租人，缴纳物管费系其应尽的义务。罗昊在未交物管费的情况下，已经违反了其应尽的合同义务。由于物管费的收取标准远较房屋租金为低，罗昊本可及时付清物管费，腾退房屋，却未采取任何措施，放任损失扩大。再次，罗昊罗昊在未交物管费的情况下，已经违反了其应尽的合同义务。其以自己的违约行为作为本案的抗辩理由，有违社会公平正义。最后，案涉房屋至今仍为罗昊实际占有，且无证据显示罗昊在占有期间具有搬离房屋的意思表示。综上，罗昊的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 三、关于雁科公司未主动清理案涉房屋的行为 雁科公司在2020年3月25日向罗昊发出函件，要求罗昊腾退房屋，否则将自行对房屋内的物品进行搬迁，但此后并未实施。雁科公司陈述，因屋内物品过于贵重，无法自行主动对其进行搬迁。对此，根据罗昊在庭审中的陈述，其在案涉房屋内所摆放的主要为瓷器艺术品，且部分瓷器价格超过100万元。由于瓷器系属易碎物品，且价格高昂，雁科公司基于该事实在罗昊未到场的情况下未对案涉房屋内的物品实施搬迁、封存，系属自我保护的手段，并无不当，不属于放任损失扩大的行为。 四、关于保证金 罗昊在承租案涉房屋时向雁科公司交付了押金63969.20元，由于本案已经对房屋占有使用费及违约金均进行了明确，故押金应予抵扣。 五、关于律师费 合同中明确约定违约方应向守约方支付律师费，故本院对雁科公司主张的律师费10000元予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、罗昊于本判决生效之日起十日内将位于本市武侯区房屋予以清退，向成都雁科恒吉科技有限公司返还占有； 二、罗昊于本判决生效之日起十日内按照31984.60元/月的标准向成都雁科恒吉科技有限公司支付从2020年3月3日起至占有返还之日止的房屋占有使用费； 三、罗昊于本判决生效之日起十日内向成都雁科恒吉科技有限公司支付违约金9595.38元； 四、罗昊于本判决生效之日起十日内向成都雁科恒吉科技有限公司支付律师费10000元； 五、上述第一项、第二项、第三项、第四项计算完毕后，扣除罗昊已支付的押金63969.20元； 六、驳回成都雁科恒吉科技有限公司其他诉讼请求。 案件受理费4329元，简易程序减半收取2164.50元，由罗昊负担。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈克刚 二〇二〇年九月四日 书记员  胡晶晶