上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8747号上诉人（原审原告）：唐婉珊，女，1983年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蓝花棉，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡文标，男，1953年8月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：沈家荃，女，1953年1月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人唐婉珊因与被上诉人胡文标、沈家荃房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初21114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐婉珊上诉请求：请求二审依法撤销原审判决、发回重审或者改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审对部分事实的认定存在前后表述矛盾，对部分事实未予认定。上诉人在签订居间协议后才发现被上诉人因系争房屋主卧窗外两根柱子起诉开发商，上诉人认为被上诉人刻意隐瞒、虚假陈述，严重误导上诉人购房意愿及价格判断。被上诉人收取100万元定金后，应按协议约定将系争房屋交给上诉人通风及存放家具，但截止2019年7月31日是，被上诉人从未将系争房屋交给上诉人，已违约，据此上诉人享有先履行抗辩权，对补充协议的履行提出异议。二、一审判决适用法律错误。双方约定的定金用途是对双方继续买卖房屋意愿的保证，但2019年7月31日前被上诉人不同意继续出售系争房屋，而非上诉人放弃购买，理应被上诉人双倍返还上诉人已付定金，一审对上诉人构成根本违约及被上诉人单方没收定金等同解除合同的认定有误。被上诉人胡文标、沈家荃辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求二审驳回上诉，维持原判。唐婉珊向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房地产居间协议》及《补充协议》于2019年11月1日解除；2.胡文标、沈家荃返还唐婉珊定金人民币（币种下同）100万元；3.胡文标、沈家荃承担违约责任100万元。一审法院认定事实：2019年3月16日，唐婉珊（乙方）与胡文标、沈家荃（甲方）签订《房地产居间协议》，约定甲方将系争房屋出售乙方，成交总价2,100万元，定金100万元。乙方在2019年7月1日前支付首期购房款420万元，包括已经支付的定金100万元。乙方在2019年12月1日前再向甲方支付购房款1,050万元。乙方向银行申请630万元的贷款用于支付部分房价款。在2019年12月1日前，乙方须向贷款银行申请房屋抵押贷款并将贷款初审材料提供给贷款银行。甲乙双方约定在2019年7月1日前签订买卖系争房屋的《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若因乙方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则已经支付给甲方的定金不予返还；若因甲方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。甲方需在2019年7月1日前办理完一手买进房屋的产权证。2019年7月1日前乙方支付首期房价款后交钥匙乙方并同意乙方居住，交系争房屋给乙方存放家具后所产生的水、电、煤及物业费均由乙方承担。双方约定2019年12月1日为最后过户日期，若在2019年12月1日前，因乙方原因仍不能继续交易，则视为乙方违约，乙方同意将房价款的20%视为违约金，甲方予以没收。若因甲方原因导致交易失败，无法配合乙方办理产证，则视为甲方违约，退还乙方已付所有房价款，并赔偿合同价的20%房价款给乙方作为赔偿。双方签订本协议后，乙方支付甲方定金100万元，若2019年7月1日前，甲方不同意继续出售系争房屋给乙方，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。若乙方放弃购买系争房屋，则乙方违约，已经支付甲方的定金不予退还。合同签订当日，唐婉珊支付胡文标、沈家荃定金5万元。2019年3月18日，唐婉珊支付胡文标、沈家荃定金95万元。2019年6月23日，唐婉珊（乙方）与胡文标、沈家荃（甲方）签订《补充协议》，补充约定：1、在甲乙双方签订该协议后，乙方须在2019年7月31日前支付首期购房款420万元给甲方，包括已经支付的定金100万元。2、甲乙双方约定在2019年7月31日前签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。3、甲方需在2019年7月31日前办理完一手买进房屋的产权证。4、甲方同意乙方在支付定金后，同开发商协商将系争房屋交给乙方通风以及存放家具，2019年7月1日前乙方支付首期房价款后交钥匙乙方并同意乙方居住，交系争房屋给乙方存放家具后所产生的水、电、煤及物业费均由乙方承担。5、甲乙双方签订本协议后，乙方支付甲方定金100万元，若2019年7月31日前，甲方不同意继续出售系争房屋给乙方，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。若乙方放弃购买系争房屋，则乙方违约，已经支付甲方的定金不予退还。6、本补充协议与2019年3月16日签订的《房地产居间协议》不一致的，以该补充协议为准。2019年7月27日，系争房屋产权登记至胡文标、沈家荃名下。2019年8月1日，胡文标、沈家荃向唐婉珊发送律师函，表示唐婉珊于2019年7月31日前，仅支付定金100万元，既未支付任何房款，也未签订房地产买卖合同，已经违反相关协议，应当承担违约责任，故胡文标、沈家荃函告唐婉珊，定金100万元不予退还，系争房屋将另售他方。唐婉珊于2019年8月3日签收。2019年9月5日，胡文标、沈家荃与新的买受人签订《上海市房地产买卖合同》，胡文标、沈家荃将系争房屋以2050万元价格出售。唐婉珊与胡文标、沈家荃女儿胡某的微信聊天记录摘录如下：2019年7月21日，唐婉珊发“我们这边还是希望买你们的房子”、“但是我这边房子没人签约没办法进行下一步”、“而且你可以去链家看我挂的房子，价格很合理，而且还降价了”、“实在没人签约，我没办法”、“你看一下，18年挂牌到现在没卖掉，本来觉得今年行情好了卖掉没问题，但是到现在一直卖不掉”。2019年7月31日，胡某发“我们已经到中介公司了，请问你什么时候到”。唐婉珊回“我们这边还是按照周末提出的方案不变”。胡某发“一切按合同执行”、“你今天还来吗”。唐婉珊回“本来就没说好今天要去签合同吧”、“我们周六谈的时候也没有达成协议说今天签合同吧”、“不知道你们今天跑去中介的目的是什么”、“反正我这边没有变化，就是希望可以到我房子卖掉以后继续”、“至于愿不愿意等，权利在你手里”。胡某发“我们是按合同执行7/31之前签约付款，今天是最后一天，过了今天就算违约，我也需要另行出售我的房子”、“我们周一已经让中介通知你，按照我们之前签订的合同协议办理，你们上周六说的想法我们不同意”。唐婉珊回“你去出售吧，有人要就恭喜你，假如出售时发现没那么顺利，也可以回来找我继续合同”。2019年9月5日，唐婉珊发“是这样的，我那天找小李问你愿不愿意便宜点卖给我嘛，然后没回音，我估计你不愿意吧。那既然我100万在你那边，咱们签个买卖合约解除合同，100万我也不打算追回了，你看这样好不好”、“就签一下吧，好吧，毕竟你拿了我这么多钱的，签一个解除协议，对你我都好，毕竟协议不签的话，我还是有概率向你追讨这笔钱”。唐婉珊与中介李川的微信聊天记录摘录如下：2019年7月24日，李川发“胡小姐周末不碰面了，经过我沟通下来他们现在的态度，就是7月31日网签付钱，按照合同履约，如果你没有付款，从法律层面上说就是违约，他们就重新挂牌出售。并且你们违约的成本：1、100万的定金损失。2、房东因为定购其他房子也造成了损失，所以不排除追究你们违约责任的可能。3、若你们违约，我们公司也会追讨佣金”。唐婉珊回“你不用来吓唬我，我房子都没买，追讨什么佣金，还有她和我签的合同不是背靠背的合同，打官司打不赢。你们要打官司我随时奉陪，我也有律师”。李川发“房东的态度我已经转达了，您自己考虑吧，我也不多说什么，不然又说我威胁你什么的”。唐婉珊发“别以为跟开发商打官司，次次打官司都能打赢”、“而且我从来没说过不买，现在是她们不卖，违约也是她们”。李川回“她卖啊，可是合同约定是7.31号签合同付钱”。唐婉珊发“合同也明确规定，由于国家政策原因，导致我房子卖不掉不算我违约，现在国家信贷政策收紧，我房子卖不掉，属于豁免条款，我好好和你们说，我想买的，让你们多宽限一些时间你们不听，那我只能通过法律手段要回我的订金了。还有，你追讨佣金？你从头到尾都向着她那边，你给我服务什么了，你有什么资格问我要钱”。另查明，2017年8月2日，胡文标、沈家荃起诉莉源公司，请求莉源公司将位于上海市浦东新区XX路XX弄（XX庭）XX号楼门廊雨棚顶部的两根斜拉柱予以拆除。2017年11月2日，本市浦东新区人民法院作出一审判决，驳回胡文标的诉讼请求。胡文标不服一审判决，向本市第一中级人民法院提起上诉。2018年2月27日，本市第一中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。审理中，唐婉珊表示，唐婉珊与胡文标、沈家荃签订的《房地产居间协议》及《补充协议》为买卖系争房屋的本约，2019年7月31日，唐婉珊支付的定金已经自动转化为首付款。唐婉珊没有按时签订《上海市房地产买卖合同》，存在轻微违约，并非根本违约。双方约定的最后履行期限是2019年12月1日。胡文标、沈家荃在双方履约期间明确表示另行出售系争房屋，构成预期违约，唐婉珊根据《房地产居间协议》约定的违约金条款将金额自行调整为100万元。胡文标、沈家荃表示，唐婉珊与胡文标、沈家荃签订的《房地产居间协议》及《补充协议》为买卖系争房屋的预约，唐婉珊未按约签订《上海市房地产买卖合同》，支付首付款，应承担定金责任。一审法院认为，唐婉珊与胡文标、沈家荃签订的《房地产居间协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因上述协议已将房屋标的、成交价格、付款方式、过户日期、违约责任等内容进行了明确约定，故双方已经成立系争房屋买卖的本约。根据交易惯例以及过户需要，双方还需要签订《上海市房地产买卖合同》，但并不影响双方已经成立的合同关系。从《房地产居间协议》及《补充协议》约定的定金用途来看，主要用于担保双方签订《上海市房地产买卖合同》、交易顺利进行，如果双方按期签约，则定金才转化为首付款。唐婉珊主张2019年7月31日定金自动转为首付款，与约定不符，法院难以采纳。该案仍可适用定金规则予以处理。《补充协议》将《房地产居间协议》约定的签订《上海市房地产买卖合同》、唐婉珊支付首付款、胡文标、沈家荃办理小产证时间变更为2019年7月31日前，对此唐婉珊与胡文标、沈家荃均应诚信履约。唐婉珊多次向中介以及胡文标、沈家荃女儿胡某表示2019年7月31日前无法签约、支付首付款，但胡文标、沈家荃根据合同有权予以拒绝，该行为系合同严守的表现，并无不当。反观唐婉珊，在明知胡文标、沈家荃不同意变更期限的情况下，仍然拒绝签约、支付首付款，已经构成根本违约，而非唐婉珊所称的轻微违约。唐婉珊所言胡文标、沈家荃隐瞒与开发商的诉讼，一方面与该案无关，另一方面，唐婉珊在与中介李川的微信聊天过程中也明确表述过该事项，故唐婉珊诉称对此多次提出异议，并无事实依据，不构成双方继续履约的抗辩。另外，《补充协议》明确约定胡文标、沈家荃于2019年7月31日前才将系争房屋交付唐婉珊，在唐婉珊拒绝签约、支付首付款的情况下，胡文标、沈家荃不予交付系争房屋，亦不构成违约。2019年8月1日，胡文标、沈家荃发函表示没收定金，实际蕴含了解除合同之意。在此之前，胡文标、沈家荃已经与唐婉珊进行充分磋商，为保障房屋及时出售，摆脱合同束缚，胡文标、沈家荃行使单方解除权，于法有据，与诚实信用不悖，法院予以认可。唐婉珊于2019年8月3日获悉胡文标、沈家荃解除合同的意思表示，一审法院确认《房地产居间协议》及《补充协议》于该日解除，胡文标、沈家荃有权没收定金。况且，胡文标、沈家荃另行出售房屋价格较该案合同约定价格低50万元，系唐婉珊违约给胡文标、沈家荃造成的损失。综合上述事实，一审法院驳回唐婉珊的全部诉请。一审法院审理后判决：驳回唐婉珊的全部诉讼请求。案件受理费22,800元，减半收取11,400元，由唐婉珊负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人唐婉珊与被上诉人胡文标、沈家荃未能继续履行协议的责任归属。双方签订的《房地产居间协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，于法不悖，一审认定有效当属正确。双方明确约定《补充协议》与《房地产居间协议》不一致的，以《补充协议》为准，则双方应当按约在2019年7月31日前签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，但上诉人未在约定的时间内支付首付款并与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，从微信聊天记录来看，签约未成系上诉人自身原因所造成，并非被上诉人未交付房屋，故上诉人主张先履行抗辩权，理由不能成立。至于被上诉人曾与开发商发生过诉讼，与本案争议无关联性，上诉人认为误导其购房意愿及价格判断，缺乏依据，本院不予采纳。被上诉人根据《补充协议》第5条约定，不予退还上诉人已付之定金，依法有据。一审认定上诉人已构成根本违约，确认被上诉人发函表示没收定金时已蕴含解除协议之意，并无不当。综上所述，上诉人唐婉珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,800元，由上诉人唐婉珊负担。本判决为终审判决。审判员  孔美君二〇二〇年九月九日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……