福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1766号 原告：沙县春天物业管理有限公司，住所地三明市沙县，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 被告：郑少华，男，汉族，住福建省沙县。 被告：雷慧芬，女，汉族，住福建省沙县。 原告沙县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业）与被告郑少华、雷慧芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业的法定代表人李伟杰、被告郑少华到庭参加诉讼，被告雷慧芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 春天物业向本院提出诉讼请求：1.判令郑少华、雷慧芬支付从2019年4月1日至2019年11月30日的物业服务费1099元；2.判令郑少华、雷慧芬支付公共水电、电梯年检、维保分摊费55.53元；3.判令郑少华、雷慧芬支付违约金80.45元。以上合计1234.98元；4.本案的诉讼费用由郑少华、雷慧芬负担。事实与理由：郑少华、雷慧芬系沙县恒大华府2幢501室业主，郑少华、雷慧芬交房入住后，交纳了2016年4月1日至2019年3月31日止的物业费，第4年就以种种借口拒交物业费。经春天物业多次电话催缴、张贴《催缴物业服务费通知》、寄催缴物业服务费通知等，郑少华、雷慧芬仍未交纳物业费。春天物业认为，其作为一个有资质的物业服务企业，其与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有法律约束力，其为恒大华府小区提供了大量细致的服务，郑少华、雷慧芬拒交物业费的行为损害了其合法权益，为维护其合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。为支持其诉讼请求，春天物业向本院提交了营业执照、资质证书、沙县恒大华府前期物业服务合同、公共水电、电梯年检维保分摊费清单、服务照片、业主身份证复印件、恒大华府前期物业管理服务合同、承诺书、不动产档案查询结果证明、物业服务费催缴通知书、水电费和电梯年检、维保费用交纳证明及发票等证据证明。 郑少华辩称，1.春天物业要求其支付电梯年检费和电梯维保费无事实和法律依据该两项费用已包含在物业服务费中，不应再另行收取。春天物业在恒大华府小区服务期间，其均未交纳过该两项费用，春天物业亦未要求其交纳该费用，且春天物业在之前的催收材料中已明确物业服务费中包含了该两项费用，在实际履行中，春天物业已变更了物业合同关于这两项费用的约定；2.春天物业未按合同约定的一级服务标准提供服务，仅提供三级标准服务，存在重大瑕疵，应当扣减相应的物业费；3.公摊水电费的分摊计算方法不正确，由此计算出其应支付的公摊水电费也存在相应错误，应予以驳回；4.春天物业主张违约金没有法律和事实依据，不应得到支持。综上，请求驳回春天物业不合理的诉讼请求。为证实其主张，郑少华向本院提供了物业服务费催缴通知书、沙县恒大华府前期物业服务合同及附件、照片、证明、业主缴费收款收据及预交收据等证据。 雷慧芬未作答辩。 根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 1．春天物业系依法登记设立的物业管理企业。2015年9月29日，沙县恒大房地产开发有限公司为甲方与春天物业为乙方签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县恒大华府商住小区提供前期物业管理服务，期限自2015年9月2日起至业主委员会成立之日止；收费标准实行包干制，物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用），高层住宅按每月每平方米1.2元计算；乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取；业主应于每半年第一个月5日前向乙方支付下半年物业服务费。甲方、业主违反本合同物业服务费的标准和收取办法、车位使用费及停放服务费的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准向乙方支付违约金等。该合同附件五中约定了一级基础服务标准、清洁卫生标准、秩序维护标准、房屋公共部位管理标准、公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准等。该合同经沙县城市管理局备案。春天物业依据合同约定进入该小区从事物业管理服务。 2．郑少华、雷慧芬系沙县恒大华府2幢501室的业主。产权登记部门登记的房屋建筑面积为115.26平方米。2016年4月6日，郑少华的父亲郑海妹代郑少华与春天物业与了签订《恒大华府前期物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务费以建筑面积为准缴纳，小区内住宅按每月每平方米1.2元计算；小区共用水电费、电梯电费、弱电能耗分摊费按月按实际用量平均向全体业主分摊收取；甲方不按本合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起按甲方应交费用金额每天按千分之三向甲方收取违约金；双方对各自权利义务、违约责任等做了约定。同日，郑少华向春天物业预交装修电梯电维费、公共水电费、楼道粉刷费共计850元。 3．上述物业服务合同签订后，春天物业进入该小区从事物业管理服务至2019年11月30日退出该小区。郑少华、雷慧芬向春天物业交纳物业服务费至2019年3月31日。2016年1月至2019年11月期间的公共水电、电梯年检、维保分摊费合计905.53元及从2019年4月1日至2019年11月30日止的物业服务费1099元郑少华、雷慧芬至今未交纳。 关于物业服务费是否包含电梯年检费和电梯维保费的问题。首先，《沙县恒大华府前期物业服务合同》第七条第（一）项第2点明确约定物业服务费收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用。对此，2016年6月1日起执行的《三明市物业服务收费实施办法(试行)》第十六条明确规定，电梯的专业保养费、年度安全检测费属于应由业主分摊的费用，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。故上述合同约定符合该规定，应属有效。其次，从春天物业及郑少华向本院提供的预交收款收据中均可证明，春天物业与恒大小区业主在办理交房手续时，已预交了装修电梯电维费、公共水电费、楼道粉刷费等费用，该“装修电梯电维费”即电梯年检、维保费，因此，郑少华应当知道物业服务费中不包含电梯维保费、年检费。第三，春天物业于2018、2019年期间向业主发出的《物业服务费催缴通知书》中虽然载明“含电梯维保费”，但春天物业在庭审中陈述系其工作人员的失误造成，且春天物业在后续即2019年12月30日向业主送达的《物业服务费结算缴交通知书》中亦已载明物业服务费不包含公共水电、电梯维保分摊费。因此，不能认定春天物业与郑少华在实际履行过程中已变更了合同约定。郑少华提出的物业服务费已包含电梯年检费和电梯维保费的辩解意见，本院不予采纳。 关于物业服务的标准及服务质量问题。其一，物业服务标准是在物业服务合同中由双方予以约定，而物业服务企业资质只能限定物业服务企业接管物业服务项目的建筑面积，两者没有必然联系。春天物业与沙县恒大房地产开发有限公司签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》时具备三级资质，经双方协商一致约定提供一级服务标准且在合同附件五中对具体服务标准予以明确，该合同经沙县城市管理局备案，不违反法律规定，合法有效。其二，郑少华提出春天物业未按合同约定的一级服务标准提供服务，而仅提供了三级服务标准的服务。但郑少华提供的证据，仅能证明春天物业在公摊费用公示、催收物业服务费等费用时存在瑕疵，未能充分证明春天物业在提供的服务质量上明显存在不符合一级服务标准的重大瑕疵，且从长期来看，拖欠物业费直接影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，最终损害的是全体业主的合法权益，而春天物业为小区提供了物业服务，业主不交纳物业费对春天物业亦不公平。据此，春天物业向沙县恒大华府小区提供物业服务基本符合合同约定的标准和质量。 关于水电公摊费用计算标准问题。《沙县恒大华府前期物业服务合同》第七条第一项第3点约定物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；之后《恒大华府前期物业管理服务合同》第五项第3点约定小区共用水电费等按月实际用量平均向全体业主分摊收取，该合同对原合同作出了变更，郑少华家属予以确认并签字。春天物业按小区总户数平均分摊计算公共水电费，符合变更后合同约定。春天物业在庭审中陈述郑少华、雷慧芬应承担的各项水电公摊费用的具体金额及其计算标准并无不当之处，且郑少华、雷慧芬在春天物业服务期间及收到物业费催收通知后至起诉前，均未对水电分摊标准提出异议。因此，本院对春天物业关于水电分摊费用的计算标准予以采信。春天物业在服务过程中，未以合理的方式及时向业主公示水电公摊费用结果，侵犯了业主的知情权，该行为存在一定瑕疵，但在春天物业在催缴过程中已向业主后释明后，业主仍以该瑕疵为由拒交水电公摊费于法无据。 关于违约金问题。根据《沙县恒大华府前期物业服务合同》第七条第三项，第十四条第二项、《恒大华府前期物业管理服务合同》第六条第5点约定，业主应于每半年的第一个月5日前支付下半年物业费。业主未及时交费的，经春天物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三标准支付违约金。郑少华、雷慧芬未按合同约定按时交纳物业服务费等费用，春天物业要求郑少华、雷慧芬支付相应违约金符合合同约定。但鉴于春天物业在向恒大华府小区提供物业服务时亦存在一定瑕疵，未尽到全面履行物业服务合同的义务，双方在履行合同过程中均存在一定过错，故对春天物业要求郑少华、雷慧芬支付违约金的诉求，本院不予支持。 综上，本院认为，沙县恒大房地产开发有限公司、郑少华与春天物业签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》、《恒大华府前期物业管理服务合同》主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。春天物业作为物业管理企业，为郑少华、雷慧芬所居住的住宅小区提供了服务，郑少华、雷慧芬作为物业管理受益人，理应履行交纳物业服务费的义务。现春天物业要求郑少华、雷慧芬支付尚欠物业服务费及公共水电、电梯年检、维保的分摊费，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。春天物业要求从其应收取的分摊费中扣减郑少华、雷慧芬先前已预交的850元符合法律规定，本院予以准许。雷慧芬在答辩期与举证期限内未提出异议及提交证据，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、郑少华、雷慧芬应于本判决生效之日起十日内支付沙县春天物业管理有限公司自2019年4月1日至2019年11月30日止的物业服务费1099元； 二、郑少华、雷慧芬应于本判决生效之日起十日内支付沙县春天物业管理有限公司至2019年11月30日止的公共水电、电梯年检、维保分摊费55.53元； 三、驳回沙县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由郑少华、雷慧芬负担。郑少华、雷慧芬负担的案件受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 邓海铨 二〇二〇年九月十日 法官助理 张秀萍 书 记 员 庄 沁 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。