广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1265号 上诉人（一审被告）：广西星民商贸有限公司，住所地为来宾市人民路西277号金色宏都第4幢03号房。 法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：谭丽金，女，1975年6月5日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 上诉人广西星民商贸有限公司（以下简称“星民公司”）因与被上诉人谭丽金商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星民公司上诉请求：1、请求撤销一审法院的判决，改判驳回被上诉人谭丽金的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了期限为两年即2015年5月1日至2017年4月30日的《委托经营管理合同》，被上诉人这两年的租金收益已从房价中扣除，后双方又签订了期限自2017年5月1日至2018年4月30日的《自营/委托经营合同》。故在约定的交付日之前或之后，星民公司均不存在不交付摊铺的违约行为。 谭丽金未作二审书面答辩。 谭丽金向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付违约金：108782×l0%=10878.20元；2、请求判决解除原、被告《商品房买卖合同》合同关系；3、请求被告退还原告购房款：108782元；4、请求被告赔偿税费损失3317.85元；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年7月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房位于古三路23号来宾市祥和农贸市场1052号房，建筑面积5.21平方米，总金额108782元，买受人选择一次性的付款方式，交付期限为2015年10月1日前。合同第十条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十七条，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。 同日，来宾市盈丰物业服务有限公司（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）共同签订了《委托经营管理合同》约定：甲方受丙方委托为项目即来宾市古三路23号祥和农贸市场的统一经营管理方，委托统一经营管理周期为两年自2015年5月1日起至2017年4月30日止，共计两年为该摊铺的托管期。乙方同意将自己购买的上述摊铺的经营权托管给甲方招商及运营管理，该摊铺委托期内的回报租金已一次性从乙方购房总价扣除，摊铺实价为127819元，每年租金7%即9518.50元。乙方与丙方签订的《商品房买卖合同》中所约定的该摊铺成交总价中已包含丙方先行给付的前两年租金收益。合同签订后，原告于2015年12月9日一次性向被告支付涉案摊铺全款108782元，并支付涉案摊铺契税3317.85元，预告登记费、查档费1300元。 2016年9月，被告召开了业主大会告知原告原签订的《委托经营管理合同》已到期，原、被告需共同协商关于摊铺的经营管理问题。原告（乙方）参加了此次会议并于2016年10月11日与被告（甲方）签订了《自营/委托经营管理合同》，约定乙方自愿选择委托甲方经营管理（1052号摊铺），期限为一年，即自2017年5月1日至2018年4月30日，托管期的月租金为230元。甲方在该摊铺招租出去之前无需向乙方交付租金，只有在该摊铺租出去之后，甲方收到承租户的租金后才将租金交付给乙方。合同签订后，原告遂将涉案摊铺交付被告管理经营。 2017年5月24日，来宾市祥和农贸市场建设工程经消防验收合格。2017年9月13日，被告所开发的涉案项目获得建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2017年9月30日左右，被告所开发的来宾市祥和农贸市场正式开业，开业后被告未将租金支付给原告。原告认为被告至今尚未交付涉案摊铺给原告已构成违约，因此向法院起诉，提出以上诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告于2015年7月29日签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律相关规定，应合法有效。根据《委托经营管理合同》约定2015年5月1日至2017年4月30日期间原告将涉案摊铺交付被告委托的盈丰公司管理使用两年,并由被告向原告支付两年的租金，该款项从原告的购房总款中予以扣除。故2015年5月1日至2017年4月30日属于原告交付被告使用管理期间。2017年5月1日起被告应将涉案摊铺交还原告使用，但被告直至2017年9月13日才获得涉案摊铺五方验收合格，方符合合同约定的交房条件，可交付使用。因此应认定涉案摊铺符合交付条件并已实际交付给原告使用时间为2017年9月13日。根据法律相关规定：出卖人迟延交付房屋的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，原告可在被告逾期交房超过90天后申请解除合同，但原告未在解除权发生之日起一年内行使该权利，且2016年10月11日法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效原告还与被告签订《自营/委托经营管理合同》，故视为原告愿意与被告继续履行合同，因此原告诉请解除合同，于法无据，不予支持。本案合同应继续履行，故亦不存在返还已付房款的问题，原告诉请被告退还原告购房款，不予支持。被告逾期交房天数为136天（2017年5月1日至9月13日），被告应支付原告逾期交房违约金为3476元（127819元×0.0002×136天）。被告辩称本案诉讼时效已过，与事实不符，不予采信。 一审法院判决：一、被告广西星民商贸有限公司向原告谭丽金支付逾期交房违约金3476元；二、驳回原告谭丽金其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均无新证据向本院提交。 经二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《委托经营管理合同》，约定购买人同意将所购摊位委托给第三方统一运营管理，即可获得为期两年的租金收益用于冲抵部分首付款。购买人实际是以所购买摊位的占有、使用权作为对价换取了租金回报，现该租金收益已冲抵完毕，双方形成了一个具有“售后返租”或“售后包租”性质的买卖法律关系。 另根据查明的事实，在签订的《委托经营管理合同》期限届满后，又续签了《自营/委托经营管理合同》，依第二份委托管理合同的内容，租期内收益的风险将由购买人自行承担，属一般性质的委托合同，并不具备售后包租经营模式的“包租”要件。签与不签或将摊位收回自营管理，均由购买人自行决定，也即摊位的管理使用权已交给购买人行使，故应视为已交付使用。但由于未经验收程序，此时星民公司所交付使用的摊位尚不符合约定的条件，一审法院据此从视为摊位已交付之日至验收之日的期间认定为逾期交付期间，符合客观事实，并无不当。星民公司提出的上诉理由，与事实不符，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西星民商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 陈燕妮