四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初3106号 原告：阆中市国有资产管理中心，住所地四川省阆中市巴都大道财政局办公楼。 法定代表人：杨正义，主任。 统一社会信用代码：12511181450727485L。 委托诉讼代理人：张小云、杜小玲，四川源正律师事务所律师。 被告：董泽发，男，生于1964年3月23日，汉族，住四川省阆中市。 原告阆中市国有资产管理中心（以下简称国资中心）与被告董泽发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员和人民陪审员组成合议庭并适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告国资中心之委托诉讼代理人杜小玲和被告董泽发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国资中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告董泽发立即支付下欠的房屋租金150万元，并从2018年11月5日起按年利率24%向原告国资中心支付资金利息直至付清为止。2、本案诉讼费由被告董泽发承担。事实和理由：阆中市东园楼酒店（以下简称东园楼酒店）系被告董泽发开办的个体工商企业，现已注销登记；被告董泽发系东园楼酒店的实际经营者和负责人。2014年7月8日，东园楼酒店与国资中心共同签订《东园楼酒店租赁合同》，双方约定了租期、租金以及违约金。因双方约定的给付租金期限已经届满，经原告国资中心多次催要租金均无结果。 被告董泽发辩称，1、认可双方约定的150万元的租金金额，但是因为张飞大道下穿隧道以及房屋存在很多质量问题，故应对2014年至2019年的租金减免40%；2、新冠肺炎疫情应当扣减相关的租金；3、已经支付的15万元租金应当予以扣减；4、承租案涉出租房时属于清水房，现在已经经过装修，装修费造价评估为170万元，原告国资中心没有予以支付。请求驳回原告国资中心的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东园楼酒店系董泽发开办的个体工商企业，现已注销登记；董泽发系原东园楼酒店的实际经营者和负责人。 2014年7月8日，国资中心（甲方）与东园楼酒店（乙方）就位于阆中市张飞北路8号房屋租赁事宜签订《东园楼酒店租赁合同》，其主要内容为：一、酒店资产状况：一楼门面房四间，作为酒店大厅和消防通道；三层楼房的二、三层，五层楼房的二、三、四、五层，三层楼大门内停车场。租赁时，该酒店水电气三通，附属设施完好。二、经营期限：酒店租赁期限为六年，即从2014年6月1日至2020年9月30日，其中2014年6月1日至2014年9月30日为四个月装修时间。三、租赁金额及付款方式：1、该资产起始年租赁金额为20万元，以后每年递增2万元（即第一年20万元、第二年22万元、第三年24万元、第四年26万元、第五年28万元、第六年30万元）；2、六年租金共计150万元；3、租金支付方式：在每年租赁开始日前10天一次性支付（即每年9月20日前一次性支付下一年的租金）。四、合同终止：甲方对依附于房屋的装修、装饰、消防设施及酒店房间设施设备等不动产享有所有权，乙方不得拆除搬迁，如有损坏行为甲方有权扣除租赁保证金；乙方添置的空调、电视、桌椅等动产由乙方自行处理，甲方不给予任何补偿。五、合同解除条件：1、乙方不按约定支付租金10日以上；2、乙方不按规定向有关部门支付应交纳的税费；3、未经甲方同意擅自改变酒店房屋结构用途；4、未经甲方书面同意，擅自将酒店转租给他人。六、违约责任：1、当乙方存在合同解除情形之一，甲方在解除合同的同时，乙方应全额赔偿对甲方造成的损失，并向甲方支付租金总额30%的违约金；2、乙方逾期交付租金，则按日租赁金额双倍交付租赁金；逾期超过10日，则按日加收年租赁金额1%的滞纳金，且甲方有权解除合同。双方还对其他租赁事宜进行约定。国资中心、东园楼酒店在合同上签章；原国资中心主任郑刚和原东园楼酒店的经营者董泽发均在合同上签字。此后，董泽发进场装修并经营使用涉案房屋至今。 同时查明，2018年11月5日，董泽发向国资中心提交《延期给付租金的报告》，其主要报告内容为：自2014年租赁张飞北路8号的国有房屋经营酒店餐厅和茶楼，投资装修设备大约300万元，5年下欠租金120万元。现因经济下滑，特别是张飞路下穿隧道通行影响通行以及东风中学收回原院内停车场，恳请延长租期和减免第6年的租金。 还查明，2020年1月25日，阆中市市场监督管理局因新冠肺炎疫情发布《关于暂停餐饮服务单位有关宴会活动的通告》，决定：从2020年1月25日起暂停婚庆、祝寿、宴请等大型宴会以及其他集中聚餐活动。2020年3月25日，四川省应对××应急指挥部发布第14号《公告》，《公告》要求：终止“暂时停止群体性聚餐（含农村自办群体性宴席）”。 上述事实，有身份证复印件、东园楼酒店租赁合同、照片、餐饮部库存明细单、报告、通告、照片，当事人的当庭陈述等为据。 本院认为，东园楼酒店已被注销，故该酒店的债权债务应当由实际经营者董泽发概括承受。董泽发与国资中心签订的《东园楼酒店租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，本院予以认定，故各方当事人均应按约履行合同义务。董泽发未按约支付到期租金，故应承担相应的民事责任，故国资中心要求董泽发支付租金的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是租金金额和违约责任的认定问题。 一、关于租金金额的认定问题。 根据合同约定的六年房屋租金共150万元的事实，双方当事人均不持异议，有国资中心举示的《东园楼酒店租赁合同》和董泽发书立的《延期给付租金的报告》等为据，故本院对双方约定的租金总金额为150万元的事实予以认定。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”规定的内容，结合本案实际和本市疫情实际，本院酌定免除三个月的租金，根据第六年租金30万元，免除租金金额为7.5万元，故董泽发实际应向国资中心支付租金142.50万元。 诉讼中，董泽发辩称，张飞北路下穿隧道通行、房屋存在严重质量问题以及停车场被占用以免除40%的房屋租金，其未举示确实充分的证据并形成证据链予以证明，故董泽发的该项辩解意见无事实依据和法律依据，本院不予采信。同时，董泽发认为其已经支付租金15万元，但其未在本院指定期限内补交证据予以证明，其应自负举证不能的法律后果，故本院对董泽发的该项抗辩意见，也不予采纳。庭审中，董泽发认为，案涉房屋装修后的残值进行了造价评估为170万元，应由国资中心向其返还，但其未举示证据予以证明，且国资中心当庭予以否认，同时该笔费用应属于另一法律关系，宜由董泽发另案主张债权。 二、违约责任的认定问题。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，董泽发未如约给付房屋租金，应当承担违约责任。另，根据《东园楼酒店租赁合同》“违约责任：1、当乙方存在合同解除情形之一，甲方在解除合同的同时，乙方应全额赔偿对甲方造成的损失，并向甲方支付租金总额30%的违约金；2、乙方逾期交付租金，则按日租赁金额双倍交付租赁金；逾期超过10日，则按日加收年租赁金额1%的滞纳金，且甲方有权解除合同。”约定内容，并结合本案实际，本院酌定由董泽发从2018年11月5日起按年利率6%计付资金占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告董泽发在本判决生效后二十日内向原告阆中市国有资产管理中心支付截止2020年9月30日的房租费共142.50万元；并以142.50万元为基数，从2018年11月5日起按年利率6%计付资金占用费直至付清为止。 二、驳回原告阆中市国有资产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取18,300元，由被告董泽发负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  李大敏 人民陪审员  杜劲松 人民陪审员  李春梅 二〇二〇年九月九日 书 记 员  陈玉娇