广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1081民初2579号 原告：广西永航物业管理有限公司靖西分公司，住所地广西靖西市新靖镇城中路西延长线D-3-1地块。 法定代表人：陈燕广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆洋，该公司法务专员。 被告：李泳宏，男，1988年9月22日出生，汉族，户籍所在地广西陆川县，现住广西。 原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司（以下简称永航物业）与被告李泳宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永航物业委托诉讼代理人陆洋，被告李泳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永航物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付Ａ25栋1009、1010、1019、1020号商铺第一层物业服务费12,821.60元并承担该期间的违约金2,038.10元（以尚欠物业服务费12,821.60元为基数，从2017年12月1日于2020年7月25日，共967日按每年6%计算）；2.判令被告支付Ａ25栋1009、1010、1019、1020号商铺第一层生活垃圾处理费561.2元；3.判令被告支付Ａ25栋1009、1010、1019、1020号商铺第一层公摊电费228.8元；上述各项金额合计15,649.70元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月18日广西云天置业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，将其开发的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目（以下简称：靖西云天成物流区）委托原告进行管理，期限自2016年1月18日至本项目首 届业主委员会成立并重新选聘物业服务公司接管本项目。原告在管理涉案物业中，被告于2016年5月31日通过靖西冠成商业管理有限公司与涉案物业A25栋1009/1019/1020号商铺所有权人广西云天置业有限公司分别签订三方租赁合同，同时又因靖西冠成商业管理有限公司受广西云天置业有限公司的委托，与被告签订A25栋1010号商铺的租赁合同，与达成被告租赁上述物业第一层的事实。被告承租两间商铺总面积为165.11㎡。之后，被告与原告签订了一份《物业管理服务协议》，协议约定原告为被告提供物业服务，依照一楼商铺2.5元/㎡收取物业服务费，同时按月以实际用量公摊水电平摊标准缴纳公摊水电费，按月按市政规定缴纳生活垃圾清运费。根据原、被告的《物业管理服务协议》第四条，4.2款约定，如被告未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠交金额的2%向原告支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业服务费、生活垃圾清运费、以及公摊电费。自2017年12月1日起至2020年6月30日，被告承租的商铺共拖欠物业服务费12,821.6元，同时拖欠上述房屋2017年12月-2019年12月的生活垃圾清运费人民币561.2元、2018年5月-2020年2月的公摊水电费人民币228.8元。上述各项金额共计人民币13,611.6元。根据原、被告之间的《物业管理服务协议》第四条第4.2款的约定：“乙方未能按时向甲方交纳物业服务费、公摊水电费的，每逾期一天应按欠交金额的2%向甲方支付违约金，……”，故违约金应以被告承租的上述商铺第一层所欠的金额12,821.6元为基数，按每年6%计算，暂计至2020年7月25日，共967天，合计人民币2,038.1元。综上，被告应向原告支付各项费用共计人民币15,649.7元。为催促被告履行上述费用的给付义务，原告已于2020年5月15日通过邮政专递向被告发出催缴上述各项费用的缴费通知，要求被告于2020年5月20日前往原告设置在靖西云天城物业服务中心缴纳所欠款项。邮件于2020年5月16日被被告签收。原告认为被告恶意拖欠物业管理费等相关费用，违反了双方之间《物业管理服务协议》的约定，现根据我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等法律法规及相关司法解释的规定，原告提起对被告的诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 庭审中，原告变更第一项诉讼请求：1.判令被告支付Ａ25栋1009、1010、1019、1020号商铺第一层物业服务费9,796.55元（2017年12月1日起至2019年6月1日止，依照每月按1.5元/㎡计算18个月，2019年6月2日起至2020年6月30日止，依照每月2.5元/㎡计算12个月28天）、违约金1,557.24元（2017年12月1日起至2020年7月25日共计967日按每年6%计算）加上生活垃圾清运费公摊电费共计12,143.79元。 被告李泳宏辩称：1.原告乱收费，因此迟延缴纳，并且对于违约金的收取，被告不接受；2.对于原告计算的欠费月份，被告从2019年6月1日后就终止与原告签订的合同，但原告物业服务费却计算到2020年6月30日，应该算到我们签订合同终止之日（即2019年6月1日）。对于2019年6月1日后的物业费，因没有跟原告方签订合同，所以不认可；3.要求原告减免两个月的物业费，因为入驻前开发商说靖西汽车客运南站会搬到云天城租房的对面且当时开发商的规划图也有汽车客运南站，因此被告才决定与原告签合同入驻，入驻后被告发现汽车客运南站并没有搬过附近来，导致门面的生意冷淡没有客源；4.对于公摊电费和垃圾清运费的计算标准和收费方式无异议；5.还有一个问题，之前被告帮物业公司换消防栓玻璃35元/块，总共换了20块共计700元，但物业公司并没有支付给被告，这笔钱应抵扣本案的部分物业服务费。 当事人围绕诉讼请求向法庭提交证据如下：1.《前期物业服务合同》以及备案证明复印件各一份（庭上已提交原件核对），证实原告与云天置业建立物业服务民事法律关系、原告具备物业管理服务资质的事实；2.委托书（冠成）商铺租赁合同复印件一份，证实被告承租涉诉物业的事实；3.《物业管理服务协议》复印件一份（庭上已提交原件核对），证实原、被告签订物业服务协议，并约定收费标准的事实；4.委托书（环卫）复印件一份（庭上已提交原件核对），证实靖西市环卫站委托原告代收生活垃圾清运费的事实；5.缴费通知与缴费通知单邮件返单复印件各一份（庭上已提交原件核对），证实原告向被告催缴物业服务费等各项费用的事实；6.欠费统计表复印件一份（庭上已提交原件核对），证实被告在涉诉租赁商铺期间所欠的费用，因开庭时标准已变更，实际上的收费标准按变更的诉讼请求内容来确认。 被告李泳宏未向法庭提供任何证据。 被告李泳宏对原告向法庭提交的6份证据没有异议，但对于原告向法庭提交的第6份证据因原告变更诉讼请求，请求的数额与该证据所证实的内容不一致，本院经审核该证据的内容并综合本案事实，认定该份证据所要证实被告欠物业服务费的起始时间为2017年12月1日起，生活垃圾处理费561.2元、公摊电费228.8元的事实。 综合以上证据，结合原、被告的陈述，本院确认以下法律事实：2014年3月25日，广西云天置业有限公司与原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定，广西云天置业有限公司以招标方式选定原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司为自己建设位于广西靖西市延长线“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”（低层商铺）的前期物业服务单位，并于2018年7月12日到靖西市房产管理所备案。2015年6月1日，广西云天置业有限公司授权委托靖西冠成商业管理有限公司以其名义与承租人签订“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”D-3-5-2地块的商铺租赁合同。2016年3月31日，被告李泳宏与靖西冠成商业管理有限公司、广西云天置业有限公司签订合同编号：20170223190《商铺租赁合同》承租位于广西靖西市延长线“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”A25栋1009、1019、1020号第一层商铺。2016年5月31日，被告李泳宏与靖西冠成商业管理有限公司签订合同编号：20170223189《商铺租赁合同》承租位于广西靖西市延长线“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”A25栋1010号第一层商铺。关于被告李泳宏承租的位于广西靖西市延长线“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”A25栋1009、1010、1019、1020号第一层商铺，原告永航物业与被告李泳宏于2016年6月1日签订《物业管理服务协议》约定物业服务期限自2016年6月1日起至2019年6月1日止，同时约定被告李泳宏在合同期限内按1.5元/㎡/月的标准向原告支付商铺物业服务费。自2017年12月1日起2020年5月，被告未向原告交纳物业服务费等相关费用，2020年5月15日，原告对被告欠费统计表注明的各项欠费数额总计 13,611.60元，以邮寄方式向被告送达缴费通知进行催收，2020年5月16日，被告李泳宏签收邮件。2020年7月30日，原告向本院起诉，提出如诉请求。 本院认为，原、被告签订《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定履行了服务义务，被告应按合同约定按季度向原告交纳物业管理费，被告李泳宏自2017年12月1日起未按合同约定向原告交纳物业管理服务费等相关费用。为此，原告起诉请求被告支付其承租Ａ25栋1009、1010、1019、1020号商铺第一层物业服务费9,796.55元（2017年12月1日起至2019年6月1日止，依照每月按1.5元/㎡计算18个月，2019年6月2日起至2020年6月30日止；依照每月2.5元/㎡计算12个月28天）及违约金1,557.24元（自2017年12月1日起至2020年7月25日共计967日按每年利率6%计算），因原、被告签订的合同期限为自2016年6月1日至2019年6月1日，原告请求被告支付的物业服务费用自2017年12月1日至2020年6月30日，收取的物业服务费计算期限超出了双方签订的合同期限，对于原告超过合同期限计算收取的部分，因原告未与被告签订《物业服务合同》，也未向本院提供业主与被告约定由被告承担物业服务费用的证据证实，故本院不予支持，该部分物业服务费用，原告可另行向业主主张。根据合同约定，在合同期限内，被告李泳宏应向原告永航物业支付物业服务费4,457.97元【以承租商铺面积为基数，按每平方米1.5元计18个月（165.11㎡X1.5元/㎡X18）】。关于逾期交纳物业服务费用违约金的支付问题，因被告逾期未交纳物业服务费用，依照合同约定，原告有权要求被告支付相应的违约金，原告请求以被告尚欠物业服务费为基数，按年利率6%计算，符合相关法律规定，本院予以支持，但原告请求违约金计算起止时间自2017年12月1日起至2020年7月25日，与事实不符，本院不予支持，本院据实调整为自2019年6月2日起计算至被告付清之日止。关于生活垃圾处理费561.2元、公摊电费228.8元的问题，原告向被告收取生活垃圾处理费561.2元，是基于靖西市环境卫生管理站的委托以及与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，公推电费228.8元是原告为了服务的区域生活正常运转而支出的费用，被告已潜在享受服务。 且被告对于原告收取的生活垃圾处理费561.2元和公推电费228.8元没有异议，原告的该两项请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。对于被告主张以被告为原告更换消防栓玻璃支出700元抵扣本案的部分物业服务费的主张，因被告未能向本院提供相关证据予以证实，故本院不予支持，被告应承担举证不能的不利后果。 综上所述，被告李泳宏应向原告永航物业支付物业服务费4,457.97元及违约金（以尚欠物业管理费4,457.97元为基数按年利率6%计算，自2019年6月2日起至被告付清之日止）、生活垃圾处理费561.2元、公摊电费228.8元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告李泳宏于本判决生效之日起十日内向原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司支付物业服务费4,457.97元及违约金（以尚欠物业服务费4,457.97元为基数按年利率6%计算，自2019年6月2日起至被告付清之日止）； 二、被告李泳宏于本判决生效之日起十日内向原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司支付生活垃圾处理费561.2元、公摊电费228.8元，共计790元； 三、驳回原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192元，因适用小额诉讼程序审理减半收取计96元（原告已预交），由原告广西永航物业管理有限公司靖西分公司负担50元，由被告李泳宏负担46元。 本判决为终审判决。 审 判 员 何方祥 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 杨彩莲 书 记 员 梁 虎