江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初5242号原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司建湖支行，住所地在江苏省建湖县湖中南路116号。负责人:丁成建，该支行行长。委托诉讼代理人：张士明、吴长江，该支行员工。被告（反诉原告）：柏建，男，1965年8月3日出生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。被告（反诉原告）：唐梅，1969年2月12日出生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。上述两被告共同委托代理人:高登军，江苏一枝笔律师事务所律师。被告（反诉被告）：江苏建超置业有限公司，住所地在江苏省建湖县建阳镇马厂村六组。法定代表人刘华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕旭东，建湖法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行与被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行的委托诉讼代理人张士明、吴长江、被告（反诉原告）唐梅及被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅共同的委托诉讼代理人高登军、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司的委托诉讼代理人吕旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行（简称工行建湖支行）诉称：中国工商银行股份有限公司建湖支行与柏建及唐梅于2012年9月3日签订《个人借款/担保合同》，约定由被告用位于建湖县京城国际17幢1-2层105号商用房作为抵押物，向被告发放个人商用房贷款386万元，期限10年，按月还本付息，并对抵押房产办理了预告登记，工行建湖支行按合同约定于2012年9月3日向柏建发放386万元个人商用房贷款。被告柏建从2015年1月开始违约，不能按期正常还款，多次催收，至2018年10月15日累计违约42次，截止2018年10月15日，被告积欠贷款本金1837935.68元、利息8255.39元、本息合计1846191.07元。判令被告柏建、唐梅向原告偿还借1837935.68元、利息8255.39元，本息合计1846191.07元（该息计算至2018年10月15日），以及至实际偿还时合同约定的应付利息，判令被告柏建、唐梅及江苏建超置业有限公司协助办理正式抵押登记，江苏建超置业有限公司为贷款客户柏建承担连带担保责任，诉讼及相关费用由被告负担。被告（反诉原告）柏建、唐梅辩称：工行建湖支行要求柏建、唐梅偿还本息缺乏事实依据，工行建湖支行与柏建、唐梅签订个人贷款合同是事实，但是涉案房产已被建湖县人民法院查封，该房产为许某金涉案财产，该房产在与柏建、唐梅签订合同的目的系建超置业公司股东许某金借用柏建、唐梅的名义向银行融资，首付款为许某金所缴纳，开出的税票事后也被注销，目前涉案房产因被法院查封，被告柏建和唐梅无权处分该财产。由于银行的贷款直接汇至建超置业公司的账户，相关款项也为建超置业公司所用，所以应该由建超置业公司退还银行的贷款。被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司辩称（简称建超置业公司）：建超置业公司作为本案的被告不应该承担责任，首先涉案房屋是公司分给许某金，许某金个人为了获得贷款，借用柏建、唐梅的名义向银行申请按揭贷款，其首付款前期的按揭贷款的利息均是由许某金偿还，后来由于许某金被非法吸收公众存款判刑，按揭贷款停止偿还，这笔贷款虽然进入江苏建超置业的账户，但资金一进入同时又被许某金转到许某金自己的恒鑫房产公司用于个人所用，建超公司则是协助办理房产的合同，该房屋的价款以及支付方式都是许某金和被告柏建、唐梅他们商量的，建超公司不清楚。从柏建、唐梅的答辩也能看出，这个按揭贷款是虚假的，我们认为案件仍然应当转到公安由公安侦查。被告（反诉原告）柏建、唐梅反诉诉称：建超置业公司因缺少资金，以许某金名义多次向柏建、唐梅借款，共计300余万，柏建、唐梅索要借款时，许某金提出将一处门面房以买卖形式作借款抵押给柏建、唐梅，首付款及银行按揭费用由建超置业负责缴纳。2012年7月20日，建超置业公司与工行建湖支行与柏建、唐梅签订购房合同，2012年8月27日，工行建湖支行与柏建、唐梅签订个人贷款合同均是事实。合同签订后，许某金交付了首付款，开具了税票，该税票后被注销，工行建湖支行将386万汇至建超置业的账户。此后，许某金案发后，柏建、唐梅担心影响个人信用代缴了两个月的银行按揭68850元，其余均是他人代缴，涉案房产已被建湖县人民法院查封，至今未交付。柏建、唐梅签订合同的目的系建超置业公司股东许某金借用柏建、唐梅的名义向银行融资，首付款为许某金所缴纳，开出的税票事后也被注销，目前涉案房产因被法院查封，被告柏建和唐梅无权处分该财产。由于银行的贷款直接汇至建超置业公司的账户，相关款项也为建超置业公司所用，柏建、唐梅签订借款协议的合同目的不能实现，工行建湖支行明知该贷款用于房地产开发，导致贷款不能收回应负主主要责任。请求解除反诉人与被反诉人中国工商银行股份有限公司建湖支行在2012年8月27日签订的按揭贷款合同，由被反诉人江苏建超置业有限公司退还未归的贷款，诉讼费由被反诉人江苏建超置业有限公司承担。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行反诉辩称：被告柏建、唐梅说我们缺乏事实和依据，事实上和我们签订的合同、签字都是真实有效的。被告也承认合同和签字都是真实的。房子问题和资金贷款使用是房产公司内部的事情，与本案无关，借款的是柏建、唐梅，还钱的也应该是柏建、唐梅。借款合同第三十条第一款有明确规定。被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司反诉辩称：柏建、唐梅与许某金某成一致意见到建超置业签订所谓的房屋买卖合同，在许某金出事前，公司不清楚。但通过今天庭审，能够证实反诉原告所签订的房屋买卖合同是不真实的。反诉原告也没有实际支付过房款。所有房款的首付以及前期的按揭都是许某金支付的。同时这笔贷款发放到我公司后，又被许某金利用职务之便转到许某金的恒鑫公司账户，被其使用。如果说柏建、唐梅与我们公司是直接建立买卖关系，那么人民法院也不会查封该房屋。所以说这笔贷款从发放到履行都是不合法的，存在恶意的贷款。同时也侵害了我们公司的合法权益。在许某金出事后，工行也从建超置业公司的保证金账户中扣取了部分按揭贷款。我们认为该案应当由公安机关继续侦查清楚。经审理查明：许某金系建超置业公司股东，与柏建、唐梅存在借款关系，双方协商以建超置业名下房产作为借款的抵押。2012年7月20日，许某金作为建超置业公司代表与柏建、唐梅签订《商品房买卖合同》一份，约定由柏建、唐梅购买建超置业公司的商品房一套，坐落于京城国际17幢105室，建筑面积574.01平方米，价款774.9元，合同约定按分期付款方式按期付款，房款已首付叁佰捌拾捌万玖仟元整，余款叁佰捌拾陆万元整需做按揭贷款手续，房屋交付时间为2012年12月30日前。2012年8月27日，柏建、唐梅、建超置业公司与工行建湖支行签订《购房借款/担保合同》一份，约定因柏建、唐梅购买建超置业公司位于京城国际17幢105室房屋向工行建湖支行申请贷款386万元，担保方式为抵押、保证，贷款利率为6.55%上浮10%确定，贷款支付方式为一次性支付入建超置业工行账户（账号为11×××39），还款方式为按月等额本息还款法，还款账户为柏建工行账户（账号为95×××76），逾期利息加收30%，建超置业公司为该笔债务提供阶段性连带责任保证，购买房屋证实办理抵押登记完毕，贷款人受到权利证书后免除建超置业公司的保证责任。2012年8月27日，柏建、唐梅与工行建湖支行办理了证号为YG033192的房屋预告登记证明，房屋坐落于京城国际17幢105室，义务人柏建、唐梅，权利人为工行建湖支行。2014年底，许某金因涉嫌犯罪，被追究刑事责任。本案审理中，柏建、唐梅及建超置业陈述2012年所签订的并非真实意思表示，案涉房屋的首付款、按揭贷款均系许某金缴纳，截止目前案涉房屋未交付，也未办理过户手续。2016年7月，本院出具（2015）建刑二初字第0124号查封令，对包括本案所涉京城国际17幢105室等房屋进行了查封。2012年9月3日，工行建湖支行立据将386万元支付至建超置业公司账户，借据载明利率为7.205%。2012年9月3日，建超置业公司将3668500元根据许某金要求转至盐城市恒鑫房产发开有限公司，另有191500元用于契税、维修基金等费用，并出具收据。截止2018年10月15日，案涉借款尚欠本金1837935.68元，利息8255.39元。以上事实，有工行建湖支行提交的借款借据、购房借款担保合同、抵押预告登记，柏建唐梅提交的商品房买卖合同，谈话记录，执行通知书，建超置业提供的对账单、收据等及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，工行建湖支行与柏建、唐梅、建超置业公司之间签订的借款合同、保证合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。关于柏建、唐梅与建超置业公司之间签订的商品房买卖合同，因双方之间并无真实的购买房屋的意思表示，柏建、唐梅也未实际缴纳首付款及按揭贷款，建超置业公司也未实际交付房屋，双方之间的买卖合同应属无效，更没有履行，故案涉京城国际17幢105室仍应归原出卖人所有。关于柏建、唐梅诉称要求解除与工行建湖支行签订的《购房借款/担保合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”首先，柏建、唐梅与建超置业公司签订的商品房买卖合同，并非双方真实意思表示，并未形成真实合意，因此并不具有法律效力；其次，商品房买卖合同于2012年签订，截止目前尚未实际交付，买卖合同目的未能实现；再次，案涉房屋目前已被法院查封，暂无交付的可能，合同丧失履行基础。综上，柏建、唐梅向工行贷款购买房屋的合同目的同样无法实现，柏建、唐梅要求解除《购房借款/担保合同》的诉讼请求，应予支持。关于柏建、唐梅要求建超置业承担还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，《购房借款/担保合同》解除后，因商品房出卖人建超置业公司直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行，故柏建、唐梅要求建超置业承担还款责任符合法律规定。关于柏建、唐梅要求免除柏建、唐梅的还款责任，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款并没有免除购房者的还款义务。因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，故柏建、唐梅仍应承担还款责任。关于偿还借款的数额，因工行建湖支行在本案借款合同签订、履行中并无过错，其利益应予以充分保护，工行建湖支行主张的借款本金及利息、罚息，应予支持。关于柏建、唐梅与建超置业公司之间因房屋买卖合同履行所产生的争议，因与本案并非同一法律关系，由其自行另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行与被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司于2012年8月27日签订的《购房借款/担保合同》；二、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司、被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅共同偿还原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司借款本金1837935.68元、利息8255.39元，并承担本金1837935.68自2018年10月16日起至实际付清之日止按年利率7.205%加收30%计算的利息，于判决生效后十日内付清。三、驳回原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21416元，由被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司共同负担，反诉案件受理费10708元，由原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行负担5354元，被告（反诉原告）柏建、被告（反诉原告）唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司共同负担5354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邵锦浩人民陪审员  程茂亚人民陪审员  陈信军二〇二〇年九月十六日法官 助理  王中秋书 记 员  陈晓婷