湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10270号上诉人（原审原告）：湖南东盛物业管理有限公司法定代表人：黄承国，总经理。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高翔上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人高翔物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东盛公司上诉请求：1.判决撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的(2020)湘0102民初3717号民事判决；2.改判被上诉人支付上诉人物业管理费等相关费用24095.59元；3.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人系物业服务合同纠纷，原审法院擅自酌情认定属于枉法裁判之举。让上诉人无法感受司法的公正。被上诉人在一审庭审中认可拖欠物业管理费等相关费用24095.59元。24095.59元包括2709房物业费6166.8元、水费300.62元、电费3509.98元、公共分推563.2元、灭鼠费60元；其中2710房物业费5907.6元、水费1808.6元、电费5179.27元、公共分推539.52元、灭鼠费60元组成。水电费上诉人只为被上诉人代扣代缴，也就是说被上诉人的水电费上诉人已代被上诉人上交给国家的相关水电部门。退一万步，上诉人给被上诉人提供物业服务，难道还需要自行垫付水电费?二、被上诉人称卫生间漏水之问题。东成大厦系2001年建成，上诉人并非系开发商，无法为房屋的质量负责，且房屋已快20年，早已超过保质期。漏水可题系上一户所导致，应当是相邻权问题来解决，用此问题来酌情认定上诉人的物业服务，有失公平、有失法理。高翔辩称，物业服务存在问题，东盛公司没有完全履行物业服务责任。东成大厦的消防泵锈蚀、消防联动不能使用，消防管道内无水，存在消防隐患。案涉房屋天花板污水一直渗漏，臭气难闻，多次反映没有得到处理。东盛公司的物业服务价格不合理，且违背业主意愿，合同到期不愿撤出。被上诉人接受一审判决结果。东盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高翔支付东盛公司物业管理费24095.59元；2.判令高翔承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2011年2月28日，东盛公司与东成大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：东盛公司为东成大厦的全体业主和物业使用人提供物业服务，东成大厦业主和物业使用人向东盛公司支付物业管理费和其他费用；东盛公司收取的物业管理费按建筑面积计算，住宅改办公用房的按每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，水费按3.08元每吨收取，电费按0.897元每度收取，公共分摊系数按每平方米0.215元收取；不属于保修范围内的维修、养护费用由业主按面积承担；合同未涉及到的新增收费项目及标准需先报业主委员会认可后再按程序执行收费，东盛公司不得擅自立项收费；合同约定的各项管理费及其他服务费用，遇到国家政策以及相关部门对费用标准进行调整，致使约定的费用标准上涨15%以上时，双方应重新协商收费标准，协商不成时东盛公司有权在通知业主委员会后按照有关部门调整后的同类服务项目的最低标准收费；东盛公司违反规定擅自提高收费标准，业主委员会有权要求东盛公司清退；东盛公司承诺让业主和物业使用人对东盛公司的满意率达到85%；委托管理期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。东成大厦于2001年3月建成。高翔系东成大厦2709-2710房的业主，不动产证登记面积分别为128.48平方米、123.07平方米，上述房屋非住宅系办公用房。上述房屋有一间的楼上是卫生间，天花板有污水渗漏现象且自2015年后渐渐散发臭味，高翔多次反映，东盛公司未予处理。高翔自2014年8月起拖欠东盛公司物业费，截至2016年3月，高翔共计拖欠东盛公司物业费24095.59元。上述费用分别由按建筑面积收取的物管费、公共分摊费、水费、电费、灭鼠费组成。计收标准分别为物管费2.4元每平方米、公共分摊费2014年8月-2015年7月为0.222元每平方米，2015年8月-2016年3月为0.215元每平方米、水费4.928元每吨、电费0.897元每度、灭鼠费2014年8月-2015年7月为5元每月，此后停收。因含高翔在内的东成大厦业主对东盛公司服务不满，上述费用一直未交。2015年12月31日，双方的合同期满后未予续约且新成立的东成大厦业主委员会聘请了新的物业服务企业。但东盛公司拒绝撤离。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局对东盛公司下函要求东盛公司于2016年3月24日前撤离东成大厦，将物管用房、相关财务账目及资料移交给新聘请的物业服务企业。至此，东盛公司才撤离东成大厦。2017年10月20日，东盛公司委托湖南金州律师事务所袁高凤律师给高翔及物业使用人湖南湘仪国际贸易有限公司发函，要求高翔按《物业管理委托合同书》约定的收费项目及标准向东盛公司支付相关物业服务费用共计24095.59元。以上事实，有东盛公司提交的高翔不动产登记情况表、《物业管理委托合同书》、《关于支付物业管理费的律师函》、长沙市芙蓉区城乡建设局关于东盛公司应依法交接物业项目的函、高翔欠费明细表等证据予以证实。一审法院认为：东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律法规，是合法有效的合同。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。虽然该合同至2015年底到期，但东盛公司实际服务至2016年3月24日，应予确认。东盛公司提供了物业服务，理应按约定收取物业服务费。高翔系东成大厦2709-2710房的业主，不动产登记面积为251.55平方米。可以看出，东盛公司按合同约定标准收取的物业费中只有物管费和电费。水费由3.08元上调至4.928元，上涨幅度超过15%，按约定应双方重新协商，协商不成再按有关部门调整后的同类服务项目的最低标准收费，东盛公司未提供国家政策及相关部门对水费调整的证据和重新协商的证据，属于擅自提高收费标准，多收部分应予清退。公共分摊费2014年8月至2015年7月东盛公司未按约定标准收取，多收部分也应清退。灭鼠费属于新增收费项目，按约定应经业主委员会认可后方可执行，东盛公司未提交证据证明获得了业主委员会的认可，一审法院认为系擅自立项收费，此部分应予清退。经计算，东盛公司应清退高翔灭鼠费120元、水费790.96元、分摊费21.12元。高翔实际应欠东盛公司物业费23163.51元。高翔拖欠东盛公司物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任。高翔辩称东盛公司物业服务不到位，以此拒交物业费，无法律依据，不予支持。高翔还辩称应减少三个月的物业服务费用交给新的物业公司，无事实依据，不予支持。鉴于东盛公司在提供物业服务期间，未能提供良好的物业服务，高翔及东成大厦其他业主对此意见巨大，故一审法院对东盛公司诉请的物业费，酌情支持80%即18530.81元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（一）项规定，判决：一、高翔于判决生效后三日内支付东盛公司物业管理费18530.81元；二、驳回东盛公司的其他诉讼请求。二审中，东盛公司提交了（2020）湘01民终4528号民事判决书、（2019）湘01民终742号民事判决书、（2019）湘01民终5706号民事判决书，以证明案涉房屋的水费、公共分摊费、灭鼠费均系按照物价部门的调价批文并征得东成大厦业主委员会同意后计收。鉴于上述民事判决已生效，本院予以采信。在一审查明事实的基础上，本院根据上述生效民事判决以及双方的意见陈述另查明：2006年1月16日，《东成大厦业主委员会2005年年会纪要》决定事项第4条记载：通过东盛公司有关有偿服务收费价格及全年灭鼠灭蟑工作的请求报告；该项工作费用按大户50元/月，小户5元/月标准收取，物业费用通知单中增列该项费用。2011年6月18日，东盛公司再次向东成大厦业主及物业使用人发布《东成大厦电价上调通知》：根据湖南省物价局从2011年6月1日起调整电价的相关批文，原每月公共分推系数0.215元/平方米上调0.007元/平方米至0.22元/平方米。东成大厦业委会在《东成大厦电价上调通知》上签署意见并盖章确认：同意按省物价局调整方案。2012年2月1日，东盛公司依据长沙市物价局作出的长价房(2012)15号通知，对水费进行上调，并向东成大厦业主发出《东城大厦水价上调通知》：将大厦二次供水价格调整为居民生活用水3.675元/吨，工业用水4.928元/吨，商业用水5.574元/吨，特种用水8.827/吨。该通知经东成大厦业委会审核，并加盖印章。案涉房屋的天花板污水渗漏及发臭属个别问题，该问题在东成大厦其他业主的房屋中并非普遍存在。本院认为，在《物业管理委托合同》履行期间，东盛公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价的批文调整电费公摊系数和水费，东成大厦业主委员会在东盛公司的相关调价通知单上签署了同意执行意见并加盖了业委会公章，该行为和收费标准符合《物业管理条例》第四十条确立的“遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应”的收费基本原则和精神。此外，本案争议的灭鼠费是在东成大厦业委会召开的《年会纪要》上讨论决定通过后再委托东盛公司实施的，该行为符合《物业管理条例》第四十三条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”的规定。同时，高翔已按调整后的水电费标准和增加的灭鼠费缴费标准实际履行多年，应视为对东成大厦业委会的决定予以接受。综上，一审判决关于东盛公司应向高翔清退灭鼠费、水费、公共分摊费的错误认定系未查清相关事实所致，本院予以纠正，确认高翔拖欠东盛公司的物业服务费、水费、电费、公共分摊费、灭鼠费合计应为24095.59元，其中，物业服务费为12074.4元、灭鼠费120元。此外，一审法院考虑到东盛公司在向高翔提供物业服务期间，未能保证良好的物业服务质量（例如对案涉房屋天花板污水渗漏且发臭问题，经高翔多次反映仍未予处理），导致高翔对此意见较大，酌情对东盛公司诉请的物业服务费支持80%较为合理，但因水费、电费及公共分摊费属于由东盛公司代收代缴的费用，最终并非由东盛公司实际收取，故对该部分费用高翔应全额支付。本院按80%的比例计算高翔应向东盛公司支付的物业服务费和灭鼠费为9755.52元，连同高翔欠付的水费、电费及公共分摊费，共计为21656.71元。综上所述，东盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《物业管理条例》第四十条、第四十三条规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3717号民事判决；二、高翔于本判决生效后三日内支付湖南东盛物业管理有限公司21656.71元；三、驳回湖南东盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费402元，减半收取201元，由湖南东盛物业管理有限公司负担40元，高翔负担161元；二审案件受理费50元，由湖南东盛物业管理有限公司负担25元，高翔负担25元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年九月二十一日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。