贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4081号上诉人（原审被告）：朱文武，男，1966年8月28日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县黎明花园西区。被上诉人（原审原告）：贵州世纪宏洋物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县莲城办事处阳光大道明德新城公寓楼6号。统一社会信用代码：91520522666976990X。法定代表人：周廷洋，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈风翔，公司员工。上诉人朱文武因与被上诉人贵州世纪宏洋物业管理有限公司（以下至判决主文前简称宏洋物业）物业服务合同纠纷一案,不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初1951号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱文武上诉请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、物业费收费过高，当时所收的物业费为每平方米1.2元，高于业内平均收费标准。且本人在未自愿同意的情况下物业公司采取不交钱就不给钥匙的做法。二、根据《黎明社区安置房前期物业服务》第二条被上诉人未履行条约进行设施设备维修、管理、养护义务，应承担相应的补偿责任。三、根据《黎明社区安置房前期物业服务》第二十七条，如乙方的管理服务达不到本合同的以上约定内容服务和质量标准，乙方应予业主相应的补偿。被上诉人收取上诉人364元装修垃圾清运费及办酒席水电费及垃圾处理费800元应予退回。被上诉人宏洋物业二审答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。原审原告宏洋物业向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付物业管理费1609元；2、被告以所欠物业费为基数，以月利率为1%计算违约金，自2018年6月30日直至物业费付清为止（暂计至2020年4月30日止为386元整）3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，原告宏洋物业与金沙县房产管理局签订了《黎明社区安置房前期物业服务合同》，服务期限为壹年，自书面通知进场之日起计算，服务期限届满后，如业主委员会未成立，本合同自动顺延（以年为单位），至物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。被告朱文武系黎明社区安置房（即黎明花园西区）3栋5层3号房屋业主，房屋建筑面积91.04平方米。2015年11月12日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费按被告房屋建筑面积每月每平方米1.20元收取。合同签订后，原告宏洋物业为黎明花园西区提供物业服务至2018年6月30日终止。但被告未支付2017年4月9日至2018年6月30日期间物业服务费，原告经催收未果，诉至法院要求支持如前诉请。一审法院认为，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，享有物业服务合同确定的权利，并承担相应的义务。2015年10月19日，原告宏洋物业与金沙县房产管理局签订《黎明社区安置房前期物业服务合同》，2015年11月12日与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方即构成物业服务合同关系，双方均应根据合同约定履行合同义务。被告系金沙县黎明花园西区业主，原告为该小区提供了物业服务，其应按合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告要求被告支付物业服务费1609元的诉讼请求，被告对物业服务费金额并未提出异议，一审法院予以支持。另外，原告提出要求被告以所欠物业费为基数，以月利率1%计算违约金，自2018年6月30日直至物业费付清为止(暂计至2020年4月30日止为386元)的主张，原、被告双方在签订的《前期物业管理服务协议》中未予约定、无法律依据，故对原告的该项请求一审法院不予支持。对于被告朱文武提出的2015年原告收取被告办酒席的水电费800元及装修垃圾清运费364元应予抵扣物业服务费的抗辩，与本案无关联，被告若认为自己的权利受到侵害，可依法另行主张。对于被告提出的2016年因其电瓶车电池被盗花了1200元应由原告赔偿的抗辩，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第二条第四项明确约定物业服务不含财产保险和财产保管责任，故对被告的抗辩不予支持。关于被告提出的自己被迫签订《前期物业管理服务协议》的抗辩，其未提出证据加以证明，一审法院不予采信。关于被告提出的《前期物业服务合同》上没有自己的签字，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告朱文武提出的辩解理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。如果被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，可根据该解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行主张权利。综上，原告的诉讼请求部分合法，对其合法部分一审法院予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决:一、由被告朱文武在本判决生效后十日内支付原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司物业服务费人民币1609元；二、驳回原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币30元，由被告朱文武负担。二审中，上诉人朱文武向本院提交证据：1、宏洋物业收费标准。用以证明：被上诉人收费过高；2、移交清单、照片。用以证明：被上诉人的物业服务没有达到标准，电梯、水管及过道应激灯等未及时维修，消防不到位，花草等都未维护，上诉人的电瓶车被偷物业也没有管。3、被上诉人收取办酒席的卫生费、水电费收据、证明。用以证明：我办酒席的水电是我自己搭的，和被上诉人没有关系。被上诉人宏洋物业质证意见：对证据1，收费标准是新的物业公司的收费标准，上诉人应按双方物业合同交纳物管费。证据2，对证据三性都不认可。物管公司没有义务为上诉人保管财物。证据3，上诉人办酒席搭的电就是搭在宏洋物业的公用电上。如果上诉人能证明垃圾是上诉人自己找人拖运出小区，我们就负责返还垃圾清运费。经审查，上诉人提交的证据1不能证明该收费标准是宏洋物业的标准，本院不予采信；证据2移交清单为复印件，也没有任何单位加盖公章，被上诉人对真实性不予认可，本院不予采信；照片能证明被上诉人的物业管理确实存在不到位的地方，本院予以采信；证据3被上诉人质证称上诉人所搭电线就是接到宏洋公司的公用电路上，上诉人亦没有证据证明其将电线搭到其他人的线路上，达不到其证明目的，本院不予采信。二审另查明：宏洋物业在履行物业管理职责的过程中存在一定问题，如：未及时维修电梯、公用水管、过道应激灯给业主的日常生活带来不便、未管理好消防设施存在安全隐患、监控不力致业主朱文武电瓶车被偷后不能向公安机关提供有效线索等。对一审查明的其余事实本院予以确认。本案二审争议焦点：上诉人是否应向被上诉人交纳差欠的物业管理费及应交纳多少。本院认为，金沙县房产管理局于2015年10月19日与被上诉人签订了《黎明社区安置房前期物业服务合同》，同年11月12日上诉人又与被上诉人签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被上诉人提供物业服务，物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米1.20元收取。合同签订后，被上诉人提供物业服务至2018年6月30日终止。但上诉人未支付2017年4月9日至2018年6月30日期间物业服务费。本院认为，无论是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，还是根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，上诉人朱文武都应当按照合同约定向被上诉人宏洋物业支付差欠的物业管理费。上诉人称《前期物业管理服务协议》是被上诉人采取不交钱就不给钥匙的做法胁迫其签订，但上诉人一、二审中均未能提供证据证明被上诉人在签订协议的过程中存在胁迫行为，且即使上诉人该陈述真实，其也要根据建设单位与被上诉人之间《黎明社区安置房前期物业服务合同》的约定向被上诉人支付物业管理费。至于上诉人称被上诉人收取上诉人364元装修垃圾清运费及办酒席水电费、垃圾处理费800元应予退回，根据物业服务合同的约定，被上诉人提供的上述服务并不属于被上诉人的管理义务而是其他有偿服务，上诉人也没有证据证明装修垃圾是自己清理拖运出小区、办酒席所用电是搭载其他人的线路，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人在履行管理义务的过程中，虽然履行了大部分合同义务，但存在未及时维修电梯、公用水管、过道应激灯给业主的日常生活带来不便、未管理好消防设施存在安全隐患、监控不力致业主朱文武电瓶车被偷后不能向公安机关提供有效线索等问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，对被上诉人要求上诉人支付1609元物业管理费的诉讼请求，本院酌情支持1126.3元（1609元×70%）。一审判决上诉人支付差欠的全部物管费不当，本院予以纠正。综上，上诉人朱文武的上诉请求部分成立，对请求成立部分应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初1951号民事判决；二、上诉人朱文武于本判决生效之日起十日内支付被上诉人贵州世纪宏洋物业管理有限公司1126.3元服务费。三、驳回被上诉人贵州世纪宏洋物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人朱文武其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元，二审案件受理费50元，共计80元，由上诉人朱文武负担55元，被上诉人贵州世纪宏洋物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年九月二日书记员 向 旭