重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初9771号 原告：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所重庆市万州区渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。 法定代表人：杨茂君，总经理。 委托诉讼代理人：周芹（特别授权），重庆渝万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文（特别授权），男，1969年7月29日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：胡洪云，男，1966年9月3日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：谢理仁，重庆新盟律师事务所律师。 原告重庆市茂诚物业管理有限公司(以下简称茂诚物业公司)与被告胡洪云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告茂诚物业公司的委托诉讼代理人周芹、何文，被告胡洪云及其委托诉讼代理人谢理仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茂诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告2015年6月1日至2020年5月31日的物业服务费1618.8元、路灯费14元、2019年3月1日至2020年5月7日的水费305元，合计1937.8元；2.判决被告按照合同约定的每日万分之九标准支付原告违约金1305.7元，违约金自2015年6月1日支付至2020年5月31日；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与兴茂渝东步行街业主委员会分别于2013年4月20日，2016年9月1日签订《物业服务合同》。约定原告对×小区提供物业服务。签订合同后，原告入驻该小区提供物业服务至今。被告为该小区×室业主，在原告提供物业服务期间，被告未向原告缴纳2015年6月1日至2020年5月31日的物业服务费1618.8元，路灯费14元，2019年3月1日至2020年5月7日的水费305元，合计1937.8元。原告多次催收，被告拒不支付，现诉请法院依法判决。 胡洪云辩称：不认可业委会签订的物业服务合同，原、被告不存在物业服务合同关系；物业服务存在重大瑕疵，小区共有部位漏水导致被告房屋受损，原告怠于处理，被告有权拒绝缴纳物业服务费；被告欠费行为从2015年6月开始，每月都有欠费，结合原告的催收证据来看，至少有部分费用超过了诉讼时效。 本院经庭审确定事实如下： 一、2013年4月20日，甲方兴茂渝东步行街业主委员会与乙方茂诚物业公司签订《物业服务合同》，甲方委托乙方对×小区提供物业服务。合同约定，物业服务费用按建筑面积计算费用，还房1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.20元/月·㎡，多层住宅即步行街2号楼、19、20、26号楼0.28元/月·㎡，电梯房18、25、27号楼0.45元/月·㎡，商业物业0.6元/月·㎡；电梯费按重庆市778号文件内标准收取，月票票价，按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月14日至20日缴纳物业服务费用；未按期缴纳物业服务费，按照每日万分之九的标准支付违约金；合同期限为两年，自2013年4月20日起至2015年4月19日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2016年9月1日，甲方兴茂渝东步行街业主委员会与乙方茂诚物业公司签订《物业服务合同》，甲方委托乙方对×小区提供物业服务。合同约定，物业服务费用按建筑面积计算按月收取，还房1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.25元/月·㎡，多层住宅即步行街2号楼、19、20、26号楼0.35元/月·㎡，电梯房18、25、27号楼0.55元/月·㎡、商业物业0.6元/月·㎡；电梯费按重庆市778号文件内标准收取，月票票价，按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；楼道路灯费，1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、13-1、15、19、18、20号楼每户1元/月，23号楼每户1.50元/月，27号楼每户1.80元/月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月14日至20日缴纳物业服务费用；未按期缴纳物业服务费，按照每日万分之九的标准支付违约金；合同期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年12月16日，茂诚物业公司作出《关于兴茂渝东大花园和儿童公园物业服务合同到期开展物业工作的报告》，称因万州区渝东大花园高档住宅小区业主委员会与兴茂渝东步行街业主委员会未在任期届满前组织召开业主大会选举新一届业主委员会，按照《重庆市物业管理条例》第35条规定，两小区业主委员会自行解散，在未选出新一届业主委员会之前，茂诚物业公司愿意按照原签订的物业服务继续开展物业服务工作。 二、被告胡洪云系万州区×号×室【房屋产权证号：渝（2018）万州区不动产权第×号，建筑面积113.95㎡】业主。 三、被告胡洪云未缴2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理费1618.1元（0.2元×113.95㎡×16月+0.25元×113.95㎡×44月），未缴纳路灯费14元（1元×14月），共计1632.1元。庭审后，原告撤回了要求被告支付水费305元的诉讼请求。 四、2019年9月30日，重庆渝万律师事务所向被告胡洪云发出律师函进行催收；2020年5月19日，原告重庆市茂诚物业管理有限公司向被告胡洪云发出了催缴通知书。 五、被告胡洪云的房屋有漏水、渗水及墙面受损情况。 本院认为，兴茂渝东步行街业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效，被告辩称不认可该物业服务合同，但是被告依据该合同约定缴纳了一段时间的物业服务费，本院认为双方已经存在事实上的合同关系，对该辩称意见本院不予采纳。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费及相关费用，原告要求被告支付2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1618.8元，原告计算有误，本院支持1618.1元；对路灯费14元的请求本院予以支持。诉讼中，原告撤回了要求被告支付水费305元的诉讼请求，是原告对其权利的合法处分，本院予以支持。关于被告辩称部分费用超过诉讼时效的问题，本院认为物业服务合同属于继续性合同，兴茂渝东步行街业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中约定续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，因而物业服务合同一直处于有效期内，且原告一直在为被告所在的小区提供物业服务，从来没有间断过，故不存在被告辩称的部分物业服务费已经超过诉讼时效而不应当支持的情形，因此对被告的该项辩称理由，本院不予采信。关于被告辩称的房屋漏水受损问题，不属于本案调整范畴，被告可以另行主张权利。原告要求被告按合同约定支付违约金，但是合同关于违约金的约定年利率高达33%，违反法律禁止性规定，且原告提供物业服务存在瑕疵，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩兴茂渝东步行街业主委员会聘请原告的程序违法问题，该事项不属于本案审查范围，被告可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告胡洪云于本判决生效后十五日内支付原告重庆市茂诚物业管理有限公司物业服务费1618.1元、路灯费14元，合计1632.1元。 二、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡洪云负担(此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔晓琴 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 张宏祥 书 记 员 牟 丹 书 记 员 熊凤铭