四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0792民初959号 原告（反诉被告）:四川祥尔电气有限责任公司，住所地：绵阳市高新区创新大道69号。统一社会信用代码：9151070058648104X。 法定代表人：谢丽。 管理人：四川子贡会计师事务所有限公司，住所地：绵阳市。统一社会信用代码：915107007847094202。 法定代表人：陈伟。 委托诉讼代理人：胡彬，涪城区城郊法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：石元，男，汉族，生于1985年7月1日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：石涛，男，汉族，生于1969年4月16日，住三台县。系被告亲属。 原告（反诉被告）四川祥尔电气有限责任公司（以下简称：“祥尔电气公司”）与被告（反诉原告）石元租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祥尔电气公司的委托诉讼代理人胡彬，被告（反诉原告）石元的委托诉讼代理人石涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）祥尔电气公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2018年1月12日双方签订的《厂区闲置空地租赁合同》于2020年5月24日解除，并判决被告立即搬离租赁场地；2.判决被告向原告支付2019年3月1日至2020年5月24日的土地租金209589元；3.判决被告从2020年5月25日起，按465.75元/日的标准计算土地占用费至被告实际腾退时止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月12日，原、被告签订了《厂区闲置空地租赁合同》，原告将位于高新区创新大道69号祥尔工业园内空置土地面积约11000平方米出租给被告使用，租赁期限为10年，租金按170000元/年计算，租金一年一付，被告需在到期前15个工作日续交下年租金。合同签订后，被告缴付了2018年3月1日至2019年2月28日的租金170000元，按合同约定被告没有缴纳2019年3月1日至2020年2月28日及2020年3月1日至2021年2月28日的土地租金，共计340000元。合同存续期间，因绵阳新兴融资担保有限责任公司向绵阳高新区法院申请对原告进行破产清算，2018年2月8日，绵阳高新区法院裁定受理该破产清算申请并指定四川子贡会计师事务所有限公司为祥尔电气公司的管理人。2020年1月3日，原告和管理人向被告出具了《关于限期提交租金支付凭据的通知书》，要求被告收到通知书15日内向原告及管理人提交支付租金的凭证，并协商欠付租金的补交及租赁物退还事宜。被告收到通知书后迟迟不履行义务，后经管理人查明被告仍拖欠原告土地租金。2020年3月5日，原告再次向被告出具《通知》，要求被告向原告支付拖欠的租金和缴纳租金的相应凭证，被告收到通知后仍未向管理人提供支付的租金凭证和缴纳土地租金。2020年5月19日，原告及管理人向被告送达了《解除合同通知书》，被告收到后至今都未缴纳土地租金及腾退承租的土地。综上，被告的行为严重违反合同约定，损害了原告合法权益，原告已被法院裁定破产，原、被告之间所签合同已无履行必要，为配合破产清算，特诉至法院。 被告（反诉原告）石元辩称：1.原告隐瞒其已被人民法院通知破产清算的情况而采取欺诈手段与答辩人签订《厂区闲置空地租赁合同》，并收取20万元租赁费及押金（其中租金17万元，押金3万元），该合同应当至自始无效。2.答辩人在2018年3月1日至2019年3月1日期间一直未实际使用租赁土地，此后至今也一直未使用该土地，不应支付原告租金及土地占用费。 反诉原告石元提出反诉请求：1.判令原、被告于2018年1月12日签订的《厂区闲置空地租赁合同》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告已向其缴纳的租金17万元及押金3万元，并从收款之日起，按同期商业银行贷款利率计算利息至付清之日止；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿因合同无法履行造成的损失285087元；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2018年1月，反诉原告准备租用一块空地投资修建停车场、物流仓库和汽车修理厂的厂房，得知反诉被告有一块面积约11000平方米的闲置空地需要对外出租，反诉原告找到反诉被告公司负责人刘某某，反诉被告当时隐瞒已接到高新区法院通知破产清算的实际情况，欣然答应出租，双方于2018年1月12日签订了《厂区闲置空地租赁合同》。次日反诉原告向反诉被告交纳了定金5万元，后于同年2月10日缴纳了租金15万元，此后反诉原告购买了二十余万元的原材料雇请工人开始修建厂房、库房和停车场。2018年4月6日，绵阳高新区法院法官来到现场要求反诉原告停止施工，并现场张贴相关文书，向反诉原告出示了破产裁定书。至此反诉原告才知晓反诉被告已于2017年12月20日被申请破产清算，2017年12月21日法院就已经通知了祥尔公司，而祥尔公司却在接到法院通知的21天以后还与反诉原告签订合同，将闲置空地出租给反诉原告10年，明显构成欺诈，该合同应当无效。2018年4月9日，绵阳市城管执法局向反诉原告出具责令（限期）改正通知书，要求立即停止修建厂房、库房和停车场。反诉原告要求反诉被告按合同约定提供该土地符合国家规定的各项手续也未提供。此后反诉原告彻底停止修建，也未实际使用该土地，反诉原告反复多次找反诉被告协商要求终止合同并退还租金、押金及赔偿相关损失，但反诉被告一直置之不理。2019年反诉原告向管理人申报485087元债权，被管理人告知不属于债权人。反诉原告受欺诈不仅没有使用到租赁土地还损失了投入的资金，为维护合法权益，特提起反诉。 反诉被告祥尔电气公司针对石元的反诉请求辩称：1.反诉原告的诉讼请求不应得到支持，双方签订的合同是否有效，按照合同法的规定，应在1年内提出撤销；2.本案的合同是合法有效的，反诉被告虽被人民法院裁定受理破产，但公司仍然可以进行独立性的经营行为，反诉原告的请求并不能得到支持；3.反诉原告实际申请了破产债权，债权不能成立，应向人民法院起诉，进行确认。所以反诉原告的请求不符合法律规定，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及当庭陈述，经审理本院认定事实如下：1.2018年1月12日，原告祥尔电气公司（甲方）与被告石元（乙方）签订一份《厂区闲置空地租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在高新区新区创新大道69号祥尔工业园空置土地（面积约为11000平方米，以卫星截图标线为准：北边科发大道以围墙为边界，东边创新大道以围墙为边界，西边以现有大门内水泥地面停车区边缘为界，南边以现已经修建的办公楼和厂房边缘4米为用地边界）出租给乙方做停车场、物流、修理厂使用；租赁期限为拾年，自2018年3月1日至2028年3月1日；每年租金（含物管费）170000元，租房押金30000元（合同到期后无息退还）;乙方付款到甲方指定账户，银行：农村信用社，姓名：王小兰，账号：62×××82；拾年合同到期后，如甲方愿意出租，乙方也愿意续租，双方根据当时周边土地租金行情另行签约续租相关事宜，如乙方继续续租时，原乙方自费修建建筑物不另行计算租金；乙方土地租金一年一付，合同签订后乙方立即付清第一年租金，乙方应在土地租金到期前15个工作日续交下年租金；乙方自费修建地上建筑，由甲方负责协调，乙方如要进行修建，须书面报告给甲方征得甲方同意后乙方才能自行修建；甲方因不能提供本合同约定的土地而解除合同的，应支付乙方已经支付的租金和已经支付租金的总额50%的违约金，甲方除应按约支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿（如乙方出资修建的建筑物）；甲方应向乙方提供该土地符合国家规定的各项手续，如因甲方的手续不符合国家规定造成乙方的损失由甲方承担；因甲方的债务造成乙方损失由甲方负责，若因乙方造成的债务引起甲方的损失由乙方承担。2.2018年1月13日，石元向祥尔电气公司指定的收款人王小兰支付租地定金50000元，2018年2月10日，石元再次向王小兰支付租金150000元。3.2017年12月20日，绵阳新兴融资担保有限责任公司以祥尔电气公司不能清偿到期债务为由向绵阳高新区人民法院申请祥尔电气公司进行破产清算，本院于2017年12月21日通知了祥尔电气公司，并于2018年2月8日作出“（2017）川0792破申1号”民事裁定书，裁定受理绵阳新兴融资担保有限责任公司对祥尔电气公司的破产清算申请，同时指定四川子贡会计师事务所有限公司为祥尔电气公司的管理人。2019年4月6日，绵阳高新区人民法院作出“（2018）川0792破1号之一”民事裁定书，裁定祥尔电气公司进行重整。4.2018年3月，石元采购材料、雇请工人开始在租赁土地上修建施工，2018年4月9日，绵阳高新区人民法院作出“（2018）川0792破1号”通知书并发放给祥尔电气公司，通知为了破产程序的顺利进行要求立即停止房屋基础建设。同日，绵阳市城市管理行政执法局向石元发出《责令（限期）改正通知书》，载明：未取得建设工程规划许可证，擅自在高新区祥尔工业园69号院内建设搭建钢架结构厂房等建设行为，责令在2018年4月16日前进行改正。此后，石元未再进行修建施工。5.反诉原告石元向本院提交相关依据为修建设施支出材料费、机械费及人工工资共计人民币284957元。 本院认为，原告（反诉被告）祥尔电气公司与被告（反诉原告）石元签订的《厂区闲置空地租赁合同》内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。反诉原告认为签订合同时反诉被告存在欺诈行为主张合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第五十五条第一款第一项：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，欺诈签订的合同属可撤销合同而不属于无效合同，反诉原告石元也未在法律规定的期限内申请撤销，故撤销权已消灭。此外，绵阳新兴融资担保有限责任公司虽然于2017年12月20日向本院申请了对祥尔电气公司进行破产清算，本院也于2017年12月21日通知了祥尔电气公司，但本院裁定受理破产清算申请及指定管理人的时间为2018年2月8日，在双方签订《厂区闲置空地租赁合同》之时，祥尔电气公司仍有自主经营及对外签订合同的权利，不存在欺诈行为。故反诉原告石元主张合同无效的理由不能成立。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”而管理人和祥尔电气公司于2020年5月19日，才向被告石元送达了《解除合同通知书》，本院受理破产申请及指定管理人的时间为2018年2月8日，管理人在两个月内也未通知被告石元，故《厂区闲置空地租赁合同》于2018年4月8日应即视为解除。原告祥尔电气公司要求被告石元支付土地租金及占用费的请求本院不予支持。 关于租金及押金问题，《厂区闲置空地租赁合同》对租赁空地的用途作了明确约定，目的是用于做停车场、物流及修理厂，因此必然会在租赁空地上进行修建行为，且合同中也多处提到乙方修建建筑相关内容。反诉原告石元虽无书面通知反诉被告的证据，但结合本案实际情况看，2018年2月8日，法院即受理了破产申请并指定了管理人，管理人作为管理破产企业的专业机构，应当做到为企业利益考虑和尽量减少各方损失的谨慎的审慎职责，而租赁合同的起始时间为2018年3月1日，被告的修建行为也是从2018年3月开始的，在破产企业厂区内进行较大规模的修建，祥尔电气公司及其管理人不应当不知晓，但对此并未提出异议和尽到合理审慎职责，应当视为祥尔电气公司及其管理人认可石元的修建行为。此外，石元不能继续修建的主要原因系祥尔电气公司被人民法院裁定破产清算后，人民法院要求停止建设，导致合同目的不能实现，合同不能继续履行的责任在祥尔电气公司，故应当承担相应的责任。综上原因，反诉原告石元要求反诉被告祥尔电气公司退还租金及押金的请求本院予以支持。 关于损失赔偿问题，反诉原告石元向本院提交了十二张票据及一张工资表，证明其损失金额。本院认为，根据合同的约定，在租赁土地上修建施工必然需要投入相应的人工及材料，根据石元提供的票据、工资表的时间、内容、金额来看，较为合理可信，经计算采购材料及雇请工人的总费用为284957元，祥尔电气公司应当给予一定的赔偿。但反诉原告石元在未取得相关建设手续情况下就动工修建，亦未做到合理的注意义务，亦应承担相应责任。本院认为，对于损失284957元，各承担50%的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一款第一项、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、原告四川祥尔电气有限责任公司与被告石元于2018年1月12日签订的《厂区闲置空地租赁合同》于2018年4月8日解除； 二、反诉被告四川祥尔电气有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向反诉原告石元退还租金及押金共计人民币200000元； 三、反诉被告四川祥尔电气有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向反诉原告石元支付赔偿金人民币142478.5元； 四、被告石元于本判决生效之日起二十日内将其位于绵阳市高新区空置土地（面积约为11000平方米）腾退完毕交还给原告四川祥尔电气有限责任公司； 五、驳回原告四川祥尔电气有限责任公司要求被告石元支付土地租金及占用费的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为10050元，由原告四川祥尔电气有限责任公司负担；反诉案件受理费减半收取为11460元，由反诉原告石元负担1146元，由反诉被告四川祥尔电气有限责任公司负担10314元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  张 冰 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  杜国选 书 记 员  何姣姣