河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初12115号原告：李素勤，女，汉族，1978年1月11日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈源慧，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷亚飞，河南亚太人律师事务所律师。被告：河南省清华房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼，统一社会信用代码：91410100747446318A。法定代表人：邢菲，董事长。委托诉讼代理人：连丰姣，公司员工。委托诉讼代理人：张坤杰，北京天平（郑州）律师事务所律师。被告：郑州悦如寓电子商务有限公司，住所地：河南省郑州市金水区英协路南段79号2号商铺，统一社会信用代码：91410105MA452K3U9A。法定代表人：杜平。被告：河南水星网络科技有限公司，住所地：郑州市金水区金水路219号1号楼1单元20层2005号，统一社会信用代码：91410100MA3XB0088E。法定代表人：李亚磊。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，营业场所：郑州市金水区金水路299号，统一社会信用代码：91410100727025903N。负责人：张健，行长。委托诉讼代理人：赵伟航，河南昌浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳丽，河南昌浩律师事务所实习律师。原告李素勤与被告河南省清华房地产开发有限公司、郑州悦如寓电子商务有限公司、河南水星网络科技有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈源慧、被告河南省清华房地产开发有限公司委托诉讼代理人连丰姣、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行委托诉讼代理人赵伟航、徐佳丽到庭参加诉讼，被告郑州悦如寓电子商务有限公司、河南水星网络科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××3120）、《欠款协议》（合同编号0000129）；２.判令解除原告与被告河南省清华房地产开发有限公司、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告河南省清华房地产开发有限公司向第三人偿还判决生效日以后的银行贷款本金及利息；3.判令被告河南省清华房地产开发有限公司退还原告已付首付款281484元、维修基金3562元、相关税费1809元，支付原告违约金13429元，以上合计300284元，并以房款281484元为基数，按照同期贷款利率支付原告付款日至被告实际偿付之日止的利息；4.判令被告河南省清华房地产开发有限公司退还原告自银行放款至法院判决被告向第三人偿还判决生效日期间的银行贷款，并按原告实际偿还贷款为基数，按照同期贷款利率支付自原告开始还贷至被告实际向原告偿付之日止的利息；5.判令被告河南省清华房地产开发有限公司、河南水星网络科技有限公司共同返还原告团购服务费3万元及自2018年7月2日起至实际偿付日按照同期贷款利率计算的利息；6.判令解除原告与被告郑州悦如寓电子商务有限公司委托出租协议；7.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年7月18日，原告与被告河南省清华房地产开发有限公司（以下简称清华地产公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××3120），合同实际备案日期为2018年7月18日，并同时签订了《欠款协议》（合同编号0000129）。买卖合同约定原告购买的商品房为金水××、货××房，建筑面积共54.8平方米，合同总价款为781484元，首付391484元采用首付分期，其余39万元为银行按揭。2018年8月1日原告与被告河南省清华房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定按揭金额39万元。原告为购买房屋支付首付款41484元（2018年6月30日-2018年7月4日多次支付），2018年12月25日支付首付款12万元；2019年6月30日支付首付款12万元；按揭款项亦于2018年8月发放并转至被告河南省清华房地产开发有限公司账户。截止原告起诉之日，原告支付房屋首付款281484元、银行按揭39万元，共计671484元，银行按揭贷款发放后，原告如期还款，截止起诉之日，原告共计偿还银行贷款111169.59元。为购买该套房屋，原告于2018年7月18日支付给原告维修基金3562元，于2018年7月18日支付办理合同备案及银行按揭的各项杂费共计1809元，其中：手续费1000元（2019年6月30日），抵押费550元，公证费220元，印花税39元。另，原告2018年7月18日签订买卖合同当日按照被告河南省清华房地产开发有限公司的要求在项目售楼部内支付给被告河南水星网络科技有限公司团购服务费3万元，原告之前从未与被告河南水星网络科技有限公司有过联系和接触，该公司收款之后也未提供过任何的服务。原告2018年7月18日按照被告河南省清华房地产开发有限公司的要求与被告郑州悦如寓电子商务有限公司签订委托出租协议，由于被告河南省清华房地产开发有限公司一直未交房，该委托出租协议并未履行。2019年12月20日，距离被告河南省清华房地产开发有限公司约定的交房日期仅剩余11天，被告突然发出《延期交房通知书》，通知书载明“将清华城1号院住宅和公寓产品交付时间调整到2020年9月30日前，具体交付日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准。”根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付××使用”；第九条出卖人违约交房的违约责任约定“逾期超过90日后，××有权解除合同。出卖人应按××累计已付款的2%向××支付违约金。按照《延期交房通知书》载明的交房日期，延期交房达274日，原告在收到通知书后，前往被告河南省清华房地产开发有限公司处了解情况并协商退房事宜，被告均未予以答复。截止原告起诉之日已经延期交房140日，工程形象进度距离交房尚有很多工程需要完成，也未有关于交房的最新通知。因被告的违约行为导致合同目的根本不能实现，且原告多次与被告协商均未能达成解除合同退款的合意，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规司法解释的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告河南省清华房地产开发有限公司辩称，一、依据《商品房买卖合同》约定，因政府作为影响工期，答辩人有权延期交付，不承担逾期交付违约责任。1.根据双方购房合同约定，答辩人逾期交房系政府因素影响的，在受到影响的范围内，答辩人不承担延期交付责任，且交房日期相应顺延。答辩人与被答辩人双方于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延”。在购房合同履行期限内，因郑州市政府采取大气污染治理、扬尘防控、采取封土令及政府重大活动等客观因素影响，答辩人开发的清华城项目施工期间多次停工，答辩人有权顺延交房。2.经统计因政府大气污染治理、采取封土令及政府重大活动等客观因素影响导致清华城项目停工389日，在受影响停工范围内，答辩人不承担延期交房违约责任。郑州市人民政府分别于2017年、2018年、2019年印发《郑州市重污染天气应急预案》、《大气污染综合治理攻坚行动实施方案》。其中，文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停工建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。有些文件虽未明确要求停止施工，但根据建设工程施工的实际工序要求，土石方运输、水泥、钢材厂的停工，均对工程施工进度确实有较大的影响。答辩人于2017年12月取得清华城1号院《预售许可证》，2018年因政府扬尘防控、大气污染治理等因素导致答辩人项目停工132天；2019年停工257天，共计389天，应当予以顺延。答辩人有权在受到影响范围内不承担逾期交付违约责任。因此，目前解除合同条件尚未成就，被答辩人无权要求解除《商品房买卖合同》。二、被答辩人的第二三四五六项诉讼请求以《商品房买卖合同》解除为前提条件，在《商品房买卖合同》不能解除的情况下，其他诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。三、被答辩人主张的房款利息损失及提前还款差额损失，无合同及法律依据，被答辩人无权主张该损失，应予以驳回。综上所述，被答辩人李素勤主张解除《商品房买卖合同》、《欠款协议》、《个人购房担保借款合同》的诉讼请求无合同及法律依据。请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行述称，一、原告无权单方解除与被答辩人签订的《个人购房担保借款合同》。答辩人与原告、清华公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，当属有效合同。合同签订后，答辩人已按照合同约定将款项打入借款人指定收款账户，已依约履行了出借义务。合同履行过程中，答辩人并无任何违约行为，亦不符合法定的合同解除条件，原告无权单方解除与答辩人签订的《个人购房担保借款合同》。二、即便解除《个人购房担保借款合同》，原告作为借款人亦应承担还款责任。原告作为借款人与答辩人签署的《个人购房担保借款合同》明确约定答辩人履行出借义务，借款人对该笔借款向答辩人承担还本付息的义务。合同签订后，答辩人已按照合同约定将款项支付至借款人指定的清华公司账户，如因清华公司的违约导致《商品房买卖合同》解除进而导致《个人购房担保借款合同》被解除，根据《合同法》第97条之规定，原告作为借款人在合同解除后应向答辩人返还已出借的款项，清华公司作为该笔借款的实际占用人，应当对借款人返还借款承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款仅基于房屋买卖合同关系规定了××与出卖人之间的权利义务关系，即在房屋买卖合同和借款合同均被解除时，出卖人应当作为责任的最终承担者，将收受的购房款和贷款分别返还给担保权人和××。但该司法解释并未解决借款合同解除后借款人与出借人之间的权利义务关系，亦未明确免除借款人应当承担的清偿责任。因此，答辩人可以选择要求继续由原告承担还款责任并由清华公司承担连带清偿责任，也可以选择只要求清华公司承担还款责任。但是当答辩人不同意放弃要求原告承担还款责任时，即便法院判定解除原告与答辩人之间的《个人购房担保借款合同》，根据《合同法》规定原告作为借款人仍应当承担还款责任，在借款人履行还款义务后有权向最终责任承担者清华公司追偿。截至2020年8月4日，借款人仍需偿还借款本金共计312000元，应付未付利息为零。综上，合同履行过程中，答辩人主观上并无过错，客观上亦无违约行为，原告无权单方要求解除借款合同。即便由于购房合同的解除导致借款合同被解除，原告作为借款人仍应向答辩人承担返还借款的责任，同时，清华公司作为借款的实际占用人，应当对借款人的全部还款义务承担连带清偿责任。被告郑州悦如寓电子商务有限公司未到庭亦未答辩。被告河南水星网络科技有限公司未到庭亦未答辩。经审理查明：2018年7月18日，原告李素勤（××）与被告河南省清华房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××3120），约定原告购买被告开发的位于金水××、货××房，建筑面积共54.8平方米，出卖人与××约定按建筑面积计算价款，单价为每平方14260.66元，总金额为781484元，付款方式及期限为：约定金额391484元，付款方式现金，约定付款时间为2018年7月18日，缴纳比例50.09%；约定金额390000元，付款方式商业贷款，约定付款时间为2018年8月3日，缴纳比例49.91%。合同约定交付期限为出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、在××未按本合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣天气、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。合同还约定逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金。同日，原告与河南省睿斯特物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，物业名称为清华城1号院。原告签署《承诺书》一份，确认已详细阅读河南省清华房地产开发有限公司制定的“临时管理规约”并同意遵守该临时管理规约。同日，原告与被告河南省清华房地产开发有限公司签订《欠款协议》一份，载明乙方（原告）欠甲方（河南省清华房地产开发有限公司）购房款350000元，乙方须在2018年12月30日前向甲方偿还120000元、在2019年6月30日前向甲方偿还120000元、在2019年12月30日前向甲方偿还110000元。同日，原告（甲方）与被告郑州悦如寓电子商务有限公司（乙方）签订《郑州市房屋出租委托代理合同》一份，约定甲方委托乙方代为办理其购买的涉案房屋出租相关事宜，委托代理期限自2020年1月1日至2024年12月31日，并附有付款计划表。2018年8月1日，原告（借款人、抵押人）与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人、抵押权人）、被告河南省清华房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定本合同贷款金额为390000元，贷款用途为购买座落于金水的房产，贷款期限为10年即自2018年8月1日起至2028年8月1日止，抵押财产为上述座落于的房产。2018年7月18日，被告河南省清华房地产开发有限公司出具两份收据，载明收到原告交来房款3-2722人民币41484元及维修基金3-2722人民币3562元；2018年12月25日出具收据载明收到原告交来房款3-2722人民币120000元；2019年6月30日出具两份收据载明收到原告交来房款3-2722人民币120000元及手续费3-2722人民币572元。另查明，案涉房屋尚处于施工中，本案涉案房屋截至立案之日2020年7月2日，不具备交房条件。涉案房屋施工期间，郑州市人民政府、郑州市政务服务网、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室多次下达通知，发布重污染天气预警通知，要求全市停止渣土、水泥罐车、物料运输（市政府批准的应急抢险工程，且持有“红警通行证”的除外），全市非道路移动机械（含装载机、平地机、挖掘机、压路机、铺路机、叉车等）停止使用（经市政府批准的应急抢险工程和电动非道路移动机械除外），全市所有工地停止施工（经市政府批准的应急抢险工程除外）。本院认为，原告与被告河南省清华房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院予以认可，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告河南省清华房地产开发有限公司支付了全部购房款，被告应按合同约定于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋。因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，涉案工程在施工过程中存在停工多日的情形，导致案涉工程至今未结束，达不到交房条件。《商品房买卖合同》约定有“遇政府机构相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣天气、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延”，被告逾期交房系由于政府相关部门整治环境、扬尘防控所导致，依约被告不应承担延期交付的违约责任，故原告请求被告支付违约金13429元，理由不力，本院不予支持。原告主张解除合同，但提交的证据不足以证明该合同达到解除条件，且被告亦无不履行合同的意思表示，故原告主张与河南省清华房地产开发有限公司解除合同并返还房屋购置款281484元及利息、维修基金3562元、相关税费1809元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告返还贷款利息损失的诉讼请求，无事实依据，本院亦不予支持。原告其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告李素勤的诉讼请求。案件受理费减半收取3127元，由原告李素勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年九月二十六日书记员  于文文