台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1405号原告（反诉被告）：李永真，女，1979年3月21日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：王健，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹韩康，浙江利群律师事务所律师。被告（反诉原告）：王沙，女，1986年2月26日出生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。被告：武海艳，女，1974年9月27日出生，汉族，住辽宁省北票市。第三人：台州市椒江区海门街道陶王股份经济合作社，住所地：浙江省台州市椒江区海门街道屷崦路71-3号。法定代表人：陶夏青。原告李永真为与被告王沙房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年4月30日，被告王沙提起反诉，本院依法与本诉合并审理。本院于2020年5月12日公开开庭审理本案，原告李永真的委托诉讼代理人王健、詹韩康，被告王沙的委托诉讼代理人陆莎莎到庭参加诉讼。庭审后，原告李永真申请追加武海艳为本案被告，本院审查后予以准许，本院依职权通知台州市椒江区海门街道陶王股份经济合作社（以下简称陶王经济合作社）为本案第三人参加诉讼，并于2020年8月3日再次对本案进行公开开庭审理，原告李永真的委托诉讼代理人王健、詹韩康，被告王沙的委托诉讼代理人陆莎莎到庭参加诉讼。被告武海艳、第三人陶王经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。李永真向本院提出诉讼请求：判令王沙归还李永真装修补偿费74106元。诉讼过程中，李永真变更诉讼请求为：判令王沙、武海艳共同归还李永真装修补偿费74106元。事实和理由：2013年1月23日，李永真与陶王经济合作社签订《房屋租赁合同》，约定陶王经济合作社将坐落于海门街道陶王村枫南东路、一中对面东幢共6间房屋出租给李永真，租赁期限自2012年12月22日至2017年12月21日。签订合同后，李永真对租赁的房屋进行了装修。2017年2月23日，李永真与王沙签订房屋租赁合同，约定由王沙承租上述房屋二楼的1-6间，租赁期限为2017年3月15日至2018年3月14日，议定租金为38500元，并约定租赁期满，本合同即终止，承租方对房屋的结构和装修不得随意损害和拆除。否则，出租方有权要求按原状恢复或交纳恢复工程所需费用。签订房屋租赁合同后，王沙在承租房屋内开办心之桥教育培训业务。为缓解道路交通压力，提升主城区城市形象，经市、区两级论证，政府机构决定对枫南东路台州一中至陶王村沿街店铺区块建设人行天桥，因该沿街店铺产权属陶王村集体所有，台州市椒江区人民政府海门街道办事处（以下简称海门街道办事处）对改造搬迁范围内的店铺进行征收，上述房屋位于改造搬迁范围内。2017年10月22日，海门街道办事处对王沙经营的心之桥教育培训室内装饰及零星项目进行评估，评估装修补偿费用为74106元。李永真作为承租人对房屋进行装修，现房屋在租赁期间未届满前被征收，由承租人装饰装修的物品应归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，理应归承租人李永真所有。搬迁补偿协议系武海艳与海门街道办事处签订，其与本案存在利害关系。王沙辩称：李永真与王沙之间仅存在租赁合同关系，李永真并非案涉房屋的所有人，其出租给王沙的房屋系从陶王经济合作社处承租，其无权主张案涉房屋的各项拆迁补偿款。案涉房屋的拆迁补偿协议由海门街道办事处与武海艳签订，王沙并非拆迁补偿主体，拆迁补偿款也并非由王沙收取。李永真装修的房屋原用于经营餐饮，案涉房屋被征收时用于教育培训，二者用途不一，为保障培训学生的身体健康，营造良好的学习氛围，案涉房屋曾进行过重新装修。2014年3月14日，李永真将案涉房屋出租给王沙时，双方签订的《房屋租赁合同》约定李永真将房屋设备、装修等一并转让给王沙，王沙为此支付了30000元的转让款。案涉房屋在征收时用于教育培训使用，其存在搬迁、临时安置、停业停产等情形，案涉房屋拆迁补偿的74106元实际包含了装修补偿款、搬迁补助费、停产停业费，即使本案中要分配装修补偿款，也应当从74106元中确认装修补偿费的具体金额，同时要考虑房屋二次装修的情况。李永真与王沙之间的房屋租赁合同因政府征收行为而解除，合同解除时，对于房屋的装修物应按约定处理。李永真与陶王经济合作社签订的房屋租赁合同中约定，房屋的室内装修不得拆除，归陶王经济合作社所有。因此，案涉房屋在被征收时的装修物所有权归陶王经济合作社，李永真无权就房屋装修物向王沙主张权利。即使装修物属于李永真，其只享有形成附合的装修物，但其无法证明形成附合的装修物的具体价值。综上，李永真无权要求王沙支付房屋装修补偿款，请求法院驳回李永真的诉讼请求。武海艳未作答辩。王沙提出反诉诉讼请求：1、判令李永真向王沙返还房屋租金13184.93元（2017年11月9日至2018年3月14日的租金：38500元/365日×125日=13184.93元）；2、判令李永真向王沙返还房屋押金1000元。事实与理由：2014年3月14日，王沙与李永真签订《房屋租赁合同》，约定由王沙向李永真承租台州市椒江区一中对面东幢二楼1-6间房屋，用于经营教育培训机构，租期自2014年3月15日至2017年3月14日。王沙向李永真全额支付了租金，且支付了押金1000元，房屋设备转让费30000元。双方约定“如遇房屋拆迁或村委会收回使用权，剩余时间段租金如数退还，设备转让费不予退还”。租期届满前，双方于2017年2月23日签订第二份《房屋租赁合同》，约定由王沙继续承租房屋，租期自2017年3月15日至2018年3月14日，租金为38500元。双方还约定“合同期内拆迁或村委会收回房屋，按剩余天数，退回乙方租金”。李永真辩称：对王沙的反诉事实没有异议。但之所以不返还押金，是因为王沙没有将拆迁补偿款返还给李永真。王沙主张的款项应该在拆迁装修补偿款里面予以抵扣。陶王经济合作社书面陈述称：2013年1月23日，陶王经济合作社与李永真签订了《房屋租赁合同》，将位于椒江区××路××幢共6间房屋租赁给李永真，租赁期限自2012年12月22日至2017年12月21日止。李永真承租房屋后，在陶王经济合作社原有的装修基础上如何进行装修，陶王经济合作社并不知情。同时也不知晓李永真在租赁期间又将案涉房屋转租给王沙使用。关于出租房室内装修补偿款的处理，已由政府直接与承租方协商解决，陶王经济合作社对此没有异议。对于案涉装修补偿款的分配，陶王经济合作社决定放弃主张该项权利，由法院依法处理。本院经审理，认定案件事实如下：2013年1月23日，李永真与陶王经济合作社签订《房屋租赁合同》，约定陶王经济合作社将坐落于海门街道陶王村枫南东路、一中对面东幢共6间房屋出租给李永真，租赁期限自2012年12月22日至2017年12月21日；租赁期满后，本合同即终止，届时李永真须将房屋退还陶王经济合作社，李永真对房屋的室内装修不得拆除，归陶王经济合作社所有。2014年3月14日，王沙与李永真签订《房屋租赁合同》，约定由王沙向李永真承租台州市椒江区一中对面东幢二楼1-6间房屋，租期自2014年3月15日至2017年3月14日，租金35000元，押金1000元，如遇房屋拆迁或村委会收回使用权，剩余时间段租金如数退还，设备转让费不予退还。2017年2月23日，王沙续租案涉房屋，并与李永真签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年3月15日至2018年3月14日；租金为38500元，押金1000元；合同期内拆迁或村委会收回房屋，按剩余天数，退回租金。王沙按约向李永真支付了上述租金及押金。2017年11月3日，海门街道办事处与武海艳签订《枫南东路一中天桥项目陶王村店铺搬迁补偿协议》，约定双方就店铺搬迁补偿达成如下协议：店面装修补偿金额为74106元，11月7日前搬迁的给予12000元的搬迁奖励，合计为86106元；武海艳搬迁经确认，7日内付清上述补偿费用。2017年11月13日，王沙代武海艳办理领取86106元征迁补偿款的手续。上述事实有李永真提供的陶王经济合作社与李永真签订的房屋租赁合同、李永真与王沙签订于2017年签订的房屋租赁合同、拆迁补偿协议、结算清单、拆迁补偿领取凭证、房屋补偿征收赔偿明细表，王沙提供的李永真与王沙于2014年签订的房屋租赁合同以及到庭当事人的陈述等证据证实。本院认为：李永真与王沙签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方于2017年2月23日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限超过了李永真剩余的租赁期限，故该超出部分的约定无效，两份房屋租赁合同的其他内容均合法、有效。李永真基于房屋租赁合同要求王沙归还装修补偿款，但王沙并非装修补偿款的实际受益人，其仅是代武海艳办理领取相应款项的手续，李永真要求王沙归还装修补偿款的请求缺乏依据，本院不予支持。武海艳与李永真之间并不存在直接的房屋租赁合同关系，李永真基于房屋租赁合同要求武海艳支付装修补偿款的请求缺乏依据，本院对该请求不予支持。李永真与王沙于2017年2月23日签订的房屋租赁合同部分内容无效，且案涉房屋于2017年11月7日被征收，王沙要求李永真退还租金13184.93元及押金1000元的请求合理，本院予以支持。综上，本院对李永真的本诉请求予以驳回，对王沙的反诉请求予以支持。被告武海艳、第三人陶王经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告李永真的诉讼请求；二、原告李永真返还给被告王沙房屋租金13184.93元及押金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费827元（已减半计算，原告李永真已预交），由原告李永真负担；反诉案件受理费77元（已减半计算，被告王沙已预交），由原告李永真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二〇年九月七日代书记员 尚艺艺