广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1263号 上诉人（一审被告）：广西星民商贸有限公司，住所地为来宾市人民路西277号金色宏都第4幢03号房。 法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：覃淑娟，女，1979年12月25日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人广西星民商贸有限公司（以下简称“星民公司”）与上诉人覃淑娟，因商品房销售合同纠纷一案均不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星民公司上诉请求：1、请求撤销一审法院的判决，改判驳回覃淑娟的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由覃淑娟负担。事实和理由：双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了期限为两年即2015年5月1日至2017年4月30日的《委托经营管理合同》，覃淑娟这两年的租金收益已从房价中扣除，后双方又签订了期限自2017年5月1日至2018年4月30日的《自营/委托经营合同》。故在约定的交付日之前或之后，星民公司均不存在不交付摊铺的违约行为。 覃淑娟上诉请求：1、请求改判由星民公司支付从2015年10月2日至2017年9月13日逾期交房共计712天的违约金19106元（134172元×0.0002元/天×712天）；2、请求判决由星民公司依合同约定继续履行办理产权证的义务；3、本案一、二审案件受理费由星民公司负担。事实和理由：1、星民公司应承担的逾期交房违约责任，应当根据双方签订的买卖合同而不是委托管理合同来认定，且逾期交房的时间应从约定交房时间的次日开始计算，委托管理的期间也应计入其中；2、不能办理产权证是由于星民公司自身的原因造成，一审法院对办证条件不成就的认定显失公平；3、一审法院对诉讼费用的分担不合理。 覃淑娟向一审法院起诉请求：一、请求判决被告向原告支付违约金：114605×l0%=11460.50元；二、请求判决解除原、被告《商品房买卖合同》合同关系；三、请求被告返还购房款114605元；四、请求被告赔偿原告税费损失3495.45元；五、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定的事实：2014年11月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房位于古三路23号来宾市祥和农贸市场2076号房，建筑面积7.59平方米，总金额114605元，买受人选择一次性的付款方式，交付期限为2015年10月1日前。第十条，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十七条，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。 同日，来宾市盈丰物业服务有限公司（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）共同签订了《委托经营管理合同》约定：甲方受丙方委托为项目即来宾市古三路23号祥和农贸市场的统一经营管理方，委托统一经营管理周期为两年自2015年5月1日起至2017年4月30日止为该摊铺的托管期。乙方同意将自己购买的上述摊铺的经营权托管给甲方招商及运营管理。该摊铺委托期内的回报租金已一次性从乙方购房总价扣除，摊铺实价为134172元，每年租金7%即19567元。乙方与丙方签订的《商品房买卖合同》中所约定的该摊铺成交总价中已包含丙方先行给付的前两年租金收益。合同签订后，原告于2014年11月24日一次性向被告支付涉案摊铺全款114605元，并支付了涉案摊铺契税3495.45元，预告登记费、查档费660元。 2016年9月，被告召开了业主大会告知原告原签订的《委托经营管理合同》已到期，原、被告需共同协商关于摊铺的经营管理问题。原告（乙方）参加了此次会议并于2016年9月25日与被告（甲方）签订了《自营/委托经营管理合同》，约定乙方自愿选择按照委托经营管理的经营方式委托甲方经营管理（2076号摊铺），期限为一年，即自2017年5月1日至2018年4月30日，托管期的月租金为180元。甲方在该摊铺招租出去之前无需向乙方交付租金，只有在该摊铺租出去之后，甲方收到承租户的租金后才将租金交付给乙方。合同签订后，原告遂将涉案摊铺交付被告管理经营。 2017年5月24日，来宾市祥和农贸市场建设工程经消防验收合格。2017年9月13日，被告所开发的涉案项目获得建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2017年9月30日左右，被告所开发的来宾市祥和农贸市场正式开业，开业后被告未将租金支付给原告。原告认为被告至今尚未交付涉案摊铺给原告已构成违约，因此法院起诉，提出以上诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律相关规定，应合法有效。根据《委托经营管理合同》约定2015年5月1日至2017年4月30日期间原告将涉案摊铺交付被告委托的盈丰公司管理使用两年,并由被告向原告支付两年的租金，该款项从原告的购房总款中予以扣除。故2015年5月1日至2017年4月30日属于原告交付被告使用管理期间。2017年5月1日起被告应将涉案摊铺交还原告使用，但被告直至2017年9月13日才获得涉案摊铺五方验收合格，方符合合同约定的交房条件，可交付使用。因此应认定涉案摊铺符合交付条件并已实际交付给原告使用时间为2017年9月13日。根据法律相关规定：出卖人迟延交付房屋的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，原告可在被告逾期交房超过90天后申请解除合同，但原告未在解除权发生之日起一年内行使该权利，且2016年9月25日法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效原告还与被告签订《自营/委托经营管理合同》，故视为原告愿意与被告继续履行合同，因此原告诉请解除合同，于法无据，不予支持。本案合同应继续履行，故亦不存在返还已付房款的问题，原告诉请被告退还原告购房款，不予支持。被告逾期交房天数为136天（2017年5月1日至9月13日），被告应支付原告逾期交房违约金为3649元（134172元×0.0002×136天）。被告辩称本案诉讼时效已过，与事实不符，不予采信。 一审法院判决：一、被告广西星民商贸有限公司向原告覃淑娟支付逾期交房违约金3649元；二、驳回原告覃淑娟其他诉讼请求。 二审审理期间，覃淑娟向本院提交一份来宾市住房和城乡建设委员会出具的“关于停止使用来宾市祥和农贸市场并按规定组织竣工验收的函”，欲证实星民公司开发的来宾市祥和农贸市场工程尚未通过五方验收合格的事实。经查，该函出具的时间为2017年6月5日，与之后发生的竣工验收事实无必然联系，本院不予采信。 经二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据一审法院查明的事实，本案双方因同时签订有《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》，故而形成了一个“售后返租”或“售后包租”的买卖法律关系，并且托管理期内的租金回报已一次性地用于抵扣上诉人应支付的款项，星民公司履行了“包租”的义务。双方在签订售后《委托经营管理合同》的期限届满后，又续签了《自营/委托经营管理合同》，依第二份委托管理合同的内容，租期内收益的风险将由购买人自行承担，属一般性质的委托合同，并不具备售后包租经营模式的“包租”构成要件。其签与不签或将摊位收回自营管理，均由购买人自行决定，也即摊位的管理使用权已交给购买人行使，故此时应视为摊位已交付使用。但由于未经验收程序，星民公司所交付使用的摊位尚不符合约定的条件，一审法院据此从视为摊位已交付之日至验收之日的期间认定为逾期交付期间，符合客观事实，并无不当。星民公司提出的上诉理由，与客观事实不符，不能成立。 针对星民公司的逾期交付行为，购买人覃淑娟在一审起诉之初，便提出了解除合同、赔偿相关损失的诉请，因其解除权的行使确超过了法定的期限，故该司法救济的途径不再受法律保护。对此，为避免购买人损失的进一步扩大，一审法院直接作出了由星民公司向覃淑娟支付逾期交付违约金的判决。鉴于该判决是出于对同类型、同批次、同纠纷案件处理的一致性及当事人讼累的考虑，实际维护了守约方的利益，且双方对处理的法律适用及程序未提出异议，故本院予以维持。覃淑娟认为，认定逾期交房的时间应当以买卖合同而非委托管理合同作为依据，但在购买人事先领取了委托出租所获收益的情况下，如仅以买卖合同作为定案依据，与双方实际上的权利义务是不对等的，覃淑娟的该上诉理由亦不能成立。至于覃淑娟上诉提出的办证请求，由于已超过了其一审诉请和一审的处理范围，经调解未果，本院不予审查。 综上，上诉人星民公司及购买人覃淑娟的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由广西星民商贸有限公司负担25元，由覃淑娟负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 陈燕妮