贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4057号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州住哲汽博酒店管理有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑镇龙坑社区黔北国际汽车城主楼15楼。法定代表人：覃振峰，公司总经理。委托诉讼代理人：徐贤芳，贵州大智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义天恒房地产开发有限公司。住所地：遵义市南部新区遵南大道黔北国际汽车博览中心。法定代表人：李永林，公司总经理。委托诉讼代理人：叶霞，贵州宣典律师事务所律师。原审第三人：遵义乾坤汽车销售服务有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑街道遵南大道黔北国际汽车博览中心北四路。法定代表人：苟劲松，公司总经理。委托诉讼代理人：苟凌志，公司员工。上诉人贵州住哲汽博酒店管理有限公司（以下简称汽博酒店）因与被上诉人遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房开）及原审第三人遵义乾坤汽车销售服务有限公司（以下简称乾坤汽车）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汽博酒店上诉请求：撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5284号民事判决，改判：1.支持上诉人的一审诉讼请求;2.上诉人支付被上诉人租金36837.6元（2016年11月18日至2019年12月8日）;3、驳回被上诉人请求对上诉人立即拆除租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向广告牌的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。本诉部分：1.一审认为“关于汽博酒店请求由天恒房开赔偿因消防未验收合格损失1713600元。虽然因消防未验收合格对于汽博酒店装修经营有一定影响，但汽博酒店与梅秋平、遵义天诚消防工程有限责任公司关于消防验收已经达成三方协议，证明对消防验收问题汽博酒店己认可协议中的内容，不能再由此主张天恒房开的违约责任”是错误的。2.一审判决认为“关于汽博酒店请求天恒房开向其交付位于遵义市播州区平方米的大堂以及由天恒房开交付位于遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览城靠遵南大道门头楼顶（南一路、北一路两侧）的两个广告位及位于原售房部的遵南大道指示牌的诉讼请求，因合同中所约定的酒店大堂的所有权不属于天恒房开，导致交付不能，但双方就酒店大堂及广告牌的实际使用己进行协商，汽博酒店现己经实际使用双方协商后的酒店大堂及广告牌，故汽博酒店的该项请求，本院不予支持”是错误的。反诉部分：1.一审认为“根据双方合同约定及口头约定，结合催缴通知书和租金收据相互印证，证明汽博酒店于2016年2月1日至2016年8月24日应当承担3-17层房屋租金，2016年8月25日后应当承担4-10层房屋租金”是错误的。2.一审判决认为“关于被告请求原告立即拆除租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向广告牌的诉讼请求，因双方在租赁合同中对广告牌安装的位置进行了约定，原告未取得在租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向安装广告牌的权利，故被告请求原告对靠南白方向的广告牌予以拆除的诉讼请求，本院予以支持”是错误的。另外，上诉人汽博酒店的诉讼请求是变更的，一审法院民事判决书却根据原来的诉讼请求来说理判决，该判决书认定的事实是不清楚的。天恒房开辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。乾坤汽车述称，本案系上诉人与被上诉人之间的纠纷，我方只是参与了解案情，对一审判决结果没有异议。汽博酒店向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告于2015年7月31日签订的酒店租赁合同的实际起租时间为2017年4月13日。2.判决被告向原告支付因其交付的房屋不符合交付标准而给原告造成的经济损失1713600元。3.判决被告立即向原告交付位于遵义市南部新区平方米的大堂。4.判决被告立即向原告交付位于遵义市南部新区门头楼顶（南一路、北一路两侧）的两个广告位，以及位于原售房部的遵南大道指示牌。5.本案诉讼费用由被告承担。另，一审期间，原告汽博酒店变更第1项诉讼请求为：判决确认原告汽博酒店与被告天恒房开于2017年7月31日签订的《黔北国际汽车博览城酒店租赁合同》合法有效。天恒房开提出反诉请求：1、判令解除天恒房开与汽博酒店于2015年7月31日签订的黔北国际汽车博览城酒店租赁合同。2、判令汽博酒店按照租赁合同约定支付天恒房开年租金及市场服务费3546748.19元（从2016年2月1日期暂计算至2019年12月8日），直至汽博酒店清理退场之日止。4、判令汽博酒店按照租赁合同约定向天恒房开支付因逾期缴纳租金及市场管理费的滞纳金5469535.07元。4、判令汽博酒店向天恒房开支付违约金489227.22元。5、判令汽博酒店立即拆除租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向广告牌及未经许可擅自在租赁标的物四楼平台搭建的工棚、三楼平台修建的附合建筑物。6、本案全部诉讼费用由汽博酒店承担。一审法院认定事实：汽博酒店与天恒房开于2015年7月31日签订了《黔北国际汽车博览城酒店租赁合同》，约定原告（原为贵州天恒宫酒店管理有限公司）作为乙方承租被告位于遵义市国际汽车城主楼区域3-17层用于酒店经营。承租酒店建筑面积为7054.06平方米，酒店租赁期限为15年，被告给予原告7个月的装修免租期，合同约定租赁期从2016年2月1日开始计算。租金支付方式按年计算（包含年租金及市场服务费）:第一年：15元／㎡／月，租金为1269731元；第二年：16元／㎡／月，租金为1354380元；第三年：17元／㎡／月，租金为1439028元；第四年：18元／㎡／月，租金为1523677元。合同明确约定，租金半年一付。另外，合同关于广告指示及店招约定为:主楼顶楼正前方及靠遵义方向提供给乙方使用；靠遵南大道门头楼顶（南一路、北一路两侧）提供给乙方使用。关于酒店大堂约定为:乙方不使用现在的酒店大堂，按现在大堂的面积（约230平方米），同面积置换在会展中心一楼重新设置酒店大堂。装修方案及费用由承租方自行负责及承担。重新装修的大堂由酒店和写字楼共同使用；会展中心酒店大堂面积总计约960平方米。实际计租面积约为760平方米，租金为50元／㎡，租赁期限内的第一个年度由甲方负责租赁并收取租金。从第二个租赁年度开始承租方可以自行使用或对外租赁，租金按年度交由甲方；也可以选择由甲方负责租赁并收取租金；酒店大堂实际面积待承租方装修方案确定后，再由甲方工程部重新测算后确定。在除去同面积置换的部分后，如乙方需要使用和租赁，甲乙双方另行签订租赁合同。合同签订后，汽博酒店于2015年8月4日向天恒房开支付了3-17层的房屋租金634866元后便对租赁房屋进行装修，在装修过程中汽博酒店发现该房屋未进行消防验收，便联系天恒房开处理，因房屋消防属案外人梅秋平负责，汽博酒店与梅秋平、遵义天诚消防工程有限责任公司达成三方协议，由梅秋平出资105000元协助汽博酒店完成消防验收。汽博酒店便将4-10层装修后用于酒店经营，第3层和第11-17层只铺设了消防管道后就未装修使用。2016年8月24日，汽博酒店与天恒房开口头约定承租楼层更改为4-10层，天恒房开分别于2016年8月26日、2018年4月25日向汽博酒店下发通知书催缴4-10层房租。汽博酒店于2017年9月25日缴纳租金276507元、2018年4月4日缴纳租金100000元、2018年4月27日缴纳租金200000元、2018年9月29日缴纳租金289881.6元、2019年4月16日缴纳租金313374.6元、2020年1月9日缴纳租金313374.6元。另查明，天恒房开已于2019年8月7日将本案所涉房屋3-17层出售给第三人乾坤汽车，现已办理了房屋产权相关手续。一审法院认为，2015年7月31日汽博酒店与天恒房开签订的《黔北国际汽车博览城酒店租赁合同》，系签订合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对其效力，予以确认。双方应严格按照合同约定履行各自义务。关于汽博酒店请求由天恒房开赔偿其违约因消防未验收合格损失1713600元。虽然因消防未验收合格对于汽博酒店装修经营有一定影响，但汽博酒店与梅秋平、遵义天诚消防工程有限责任公司关于消防验收已达成三方协议，证明对消防验收问题汽博酒店已认可协议中的内容，不能再由此主张天恒房开的违约责任。且汽博酒店在诉讼中亦未提供有效证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，对汽博酒店的该项诉讼请求，不予支持。关于汽博酒店请求天恒房开向其交付位于遵义市南部新区平方米的大堂以及由天恒房开交付位于遵义市南部新区门头楼顶南一路、北一路两侧）的两个广告位及位于售房部的遵南大道的指示牌的诉讼请求。因合同中所约定的酒店大堂的所有权不属于天恒房开，导致天恒房开交付不能，但双方就酒店大堂及广告牌的实际使用已进行协商，汽博酒店现已实际使用双方协商后的酒店大堂及广告牌，故汽博酒店的该项请求，不予支持。关于天恒房开请求解除与汽博酒店签订的租赁合同，并由汽博酒店按照租赁合同约定支付年租金及市场服务费3546748.19元及支付逾期缴纳租金及市场管理费的滞纳金5469535.07元、违约金489227.22元的反诉请求。汽博酒店已于2015年8月4日缴纳租金634866元、2017年9月25日缴纳租金276507元、2018年4月4日缴纳租金100000元、2018年4月27日缴纳租金200000元、2018年9月29日缴纳租金289881.6元、2019年4月16日缴纳租金313374.6元、2020年1月9日缴纳租金313374.6元，共计2128003.8元。根据双方合同约定及口头约定，结合催缴通知书和租金收据相互印证，证明汽博酒店于2016年2月1日至2016年8月24日应当承担3-17层房屋租金，2016年8月25日后应当承担4-10层房屋租金。汽博酒店自2016年2月1日至2019年12月8日止应缴纳房屋租金为2743455.33元（其中2016年2月1日至2016年8月25日按每平方15元计算3-17层租金为720197.45元，2016年8月26日至2017年1月31日按每平方15元计算4-10层租金为239342.08元，2017年2月1日至2018年1月31日按每平方16元计算4-10层租金为589881.6元，2018年2月1日至2019年1月31日按每平方17元计算4-10层租金为626749.2元，2019年2月1日至2019年12月8日按每平方18元计算4-10层租金为567285元），故汽博酒店尚欠天恒房开房租租金615451.53元。虽汽博酒店尚欠天恒房开租金，但在天恒房开发出催缴通知书时，汽博酒店均支付有房屋租金，尚不具备合同中约定的单方解除合同条件，故天恒房开请求解除双方签订的租赁合同的理由不充分，不予支持。汽博酒店虽未按时足额支付房租，但在合同履行中双方都有一定违约行为，都应承担一定责任，故对天恒房开主张汽博酒店支付违约金及滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于被告请求原告立即拆除租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向广告牌的诉讼请求，因双方在租赁合同中对广告牌安装的位置进行了约定，原告未取得在租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向安装广告牌的权利，故被告请求原告对该靠南白方向的广告牌予以拆除的诉讼请求，予以支持。关于被告请求原告立即拆除未经许可擅自在租赁标的物四楼平台搭建的工棚、三楼平台修建的附合建筑物的诉讼请求，该附合建筑物系违章建筑，不属于法院管辖，被告应向有职权的行政机关请求处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限原告（反诉被告）贵州住哲汽博酒店管理有限公司在本判决生效后十五日内拆除租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向的广告牌；二、驳回原告（反诉被告）贵州住哲汽博酒店管理有限公司的诉讼请求；三、由原告（反诉被告）贵州住哲汽博酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）遵义天恒房地产开发有限公司房屋租金615451.53元；四、驳回被告遵义天恒房地产开发有限公司的其余反诉请求。案件受理费20222元，由原告（反诉被告）贵州住哲汽博酒店管理有限公司承担；反诉费39169元（减半收取），由被告（反诉原告）遵义天恒房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于计付租金的楼层以及租赁物楼顶左侧靠南白方向广告牌拆除的问题。双方于2015年7月31日签订的《黔北国际汽车博览城酒店租赁合同》约定租赁物为遵义市国际汽车城主楼区域3-17层，上诉人已按照合同约定的面积和价格交付前期租赁费用并进场装修使用。2016年8月24日，经双方协商并口头约定承租楼层更改为4-10层，被上诉人按照更改后的出租楼层分别于2016年8月26日、2018年4月25日向汽博酒店下发通知书，催缴4-10层房租。前述书面合同和口头协议均是双方的真实意思表示，合法有效并且双方已经实际履行，因此，上诉人主张应始终按4-10层的面积支付租金的上诉理由不能成立，不符合双方的合同约定，不予采纳。上诉人在租赁物楼顶左侧靠南白方向安置广告牌，但该广告位并不在双方签订的合同范围内，并且上诉人也不能提供享有该广告位使用权的证据，故一审判令其拆除并无不当，予以确认，上诉人主张享有该广告位使用权的上诉理由不能成立，不予采纳。关于黔北国际汽车城会展中心一楼230平方米的大堂以及原售房部的遵南大道指示牌的移交问题。双方虽然在合同约定被上诉人应将黔北国际汽车城会展中心一楼230平方米的大堂以及原售房部的遵南大道指示牌移交与上诉人使用，但大堂所有权不属于被上诉人，被上诉人实际上也不能交付，并且双方就酒店大堂及广告牌的实际使用已进行协商，上诉人已经按协商的方案把汽车城会展中心大堂和酒店大堂打通，之间设立两个通道；遵南大道指示牌也按协商方案，由上诉人使用该广告牌的另外一面，故上诉人已实际使用双方协商后的酒店大堂及广告牌，其该项上诉请求不成立，不予采纳。关于消防验收未通过期间的损失和责任的认定，以及靠遵南大道门头楼顶（南一路、北一路两侧）的两个广告位的移交问题。上诉人汽博酒店于2015年8月4日支付租金后入场装修，发现租赁物的消防设施未通过验收，经被上诉人天恒房开处理和完善，直至2016年9月13日消防设施验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，出租人天恒房开未能交付符合约定的租赁物，且租赁物在装修期间也持续存在瑕疵，导致上诉人对租赁物的使用客观上受到影响，造成一定的损失，天恒房开应对此承担违约责任。鉴于双方的租金从2016年2月1日开始起算，消防于2016年9月13日验收通过，故应支持汽博酒店在该期间的违约损失。被上诉人天恒房开主张上诉人与消防负责人梅秋平达成协议并已完成验收，不应再主张消防未验收合格期间损失的理由不成立，不予采纳。另，按双方合同约定，被上诉人应将靠遵南大道门头楼顶（南一路、北一路两侧）的两个广告位移交上诉人使用，但事实上被上诉人已经使用该两处广告位，客观上亦不能移交。综上，被上诉人天恒房开应对消防验收合格前的损失以及未移交的两处广告位承担违约责任，因消防不合格期间处于装修过程中，损失无法确认，故根据案情实际以及不能移交的两处广告位的事实，酌情调减租金为消防验收合格前按《黔北国际汽车博览城酒店租赁合同》租金标准的80%计付。具体计算如下：1.2016年2月1日至2016年8月24日期间，面积7054.06㎡（3-17层），按15元/㎡/月计算，租金为720197.45元；2.2016年8月25日至2016年9月13日期间，面积3072㎡（4-10层），按15元/㎡/月计算，租金为30720元；3.按80%计算，应付租金为（720197.45元+30720元）×80%=600733.96元。综上，一审认定的欠付租金应减去（720197.45元+30720元）×20%=150183.49元，则上诉人还应支付被上诉人租金（615451.53元-150183.49元）=465268.04元。综上所述，汽博酒店的上诉请求部分成立，相应予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5284号民事判决第一项、第四项（一、限贵州住哲汽博酒店管理有限公司在本判决生效后十五日内拆除租赁标的物主楼楼顶左侧靠南白方向的广告牌；四、驳回遵义天恒房地产开发有限公司的其余反诉请求。）；二、撤销遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5284号民事判决第二项（二、驳回贵州住哲汽博酒店管理有限公司的诉讼请求；）；三、变更遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5284号民事判决第三项为：由贵州住哲汽博酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付遵义天恒房地产开发有限公司房屋租金465268.04元；四、驳回贵州住哲汽博酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20222元，由贵州住哲汽博酒店管理有限公司承担；反诉案件受理费39169元，由遵义天恒房地产开发有限公司承担。二审案件受理费20222元，由贵州住哲汽博酒店管理有限公司承担12222元，由遵义天恒房地产开发有限公司承担8000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年九月七日法官助理李会书记员黄佩玉