安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2961号上诉人(原审被告、反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王美娇，女，1987年6月12日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人王美娇商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回王美娇的一审诉讼请求或发回重审；2、判决本案一审、二审诉讼费由王美娇承担。事实和理由：1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。王美娇一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。为此,王美娇请求法院判令茂业公司承担的是合同违约责任。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了王美娇的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担，不符合法律规定；2、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向王美娇支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。王美娇辩称，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助被上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而本案中，上诉人于2018年12月才取得初始登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同目的，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王美娇向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金26462元；2.被告支付原告逾期办证违约金101589元；3.由被告承担诉讼费用。茂业公司向一审法院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付逾期交纳购房款违约金53874元；2.被反诉人向反诉人支付房屋保管费2100元；3.由原告（反诉被告）承担诉讼费用。一审法院查明事实：原、被告双方于2017年9月20日签订《滁州市商品房预售合同》,被告将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》21幢商业单元101、102室房屋出售给原告。合同约定：1.合同附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人于合同确定日期之前支付房款等等。由于被反诉人原因，该款延迟至反诉人账户。2.合同补充条款第六条约定“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，原告延迟收房。另查明：被告于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，一、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期交房违约金问题。双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款中约定，购房人需要足额支付合同约定房屋总价款，出卖人方可向购房人交房，因为原告于2018年3月2日支付完房款，因此王美娇要求茂业公司承担逾期交房违约金本院不予支持。二、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证违约金问题。原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款。2、在对合同当事人是否违约判断上，首先看合同是否有约定，有约定看约定，没有约定看法定。考诸双方签订的合同，双方并未约定被告办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断被告是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告应当自交付原告房屋90日内协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至2018年12月24日才取得初始登记证，造成原告不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，被告显属违约。被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即被告按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房价款，承担自2018年6月5日起至2019年1月17日（被告2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金，因此原告诉请予以支持，对被告辩解不予支持。三、关于反诉人要求被反诉人支付逾期交纳购房款违约金和房屋管理费问题。1.合同应当严格遵守，对于当事人是否违反合同约定，适用严格责任原则，不以过错为要件。双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人通过银行贷款于约定期日之前支付剩余购房款，由于被反诉人原因，该款延迟转入反诉人账户，原告应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，即被反诉人应当支付违约金53505元。2.根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，被告主张房屋保管费元，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王美娇逾期办证违约金101589元；二、原告（反诉被告）王美娇于判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金53505元；三、原告（反诉被告）王美娇于判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司房屋保管费2100元；四、驳回原告（反诉被告）和被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费2861元，减半收取1431元，由原告（反诉被告）王美娇负担265元，被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担1166元；反诉案件受理费600元，由原告（反诉被告）王美娇负担。二审期间，双方均未提供新的证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助王美娇办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与王美娇办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致王美娇不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2332元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王献梅审判员  刘先勇审判员  张 倩二〇二〇年九月二十五日书记员  李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；