甘肃省卓尼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘3022民初267号 原告:陈某某，男，藏族，系州公安局干部，住甘肃省卓尼县。 原告:赵某某，女，藏族，系卓尼县森林公安局干部，住甘肃省卓尼县，系陈某某之妻。 被告:吴某，男，藏族，系卓尼县某乡政府干部，住甘肃省卓尼县。 被告:卢某某，女，藏族，系卓尼县藏族小学教师，住甘肃省卓尼县，系吴某之妻。 被告:吴某1，男，藏族，系卓尼县某中学教师，住甘肃省卓尼县，系吴某之兄。 原告陈某某、赵某某与被告吴某、卢某某、吴某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某、被告吴某、吴某1均到庭参加诉讼。原告陈某某、被告卢某某未能出庭参加诉讼，分别委托赵某某、吴某特别代理进行诉讼。本案现已审理终结。 陈某某、赵某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告方一次性付清出售房屋剩余欠款46000元，或者由被告吴某和卢某某夫妻二人返还二原告已出售的该房屋；2.要求被告方支付2011年10月1日至一审审理终结前的逾期利息(利息按双方合同约定第四项计算)共计96184元；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由:2011年10月1日，二原告将位于卓尼县武装部家属院1号楼1单元5楼西户的房屋以316000元的价格出售给吴某和卢某某夫妻二人，因二人反复声称经济困难，难以一次性付清，要求首付250000元，剩余66000元于2015年10月1日前付清，二原告处于同情考虑，同意了吴某和卢某某及吴某1的意见。可是到2015年10月1日被告吴某和卢某某夫妻二人并没有还款，吴某1作为担保人，也没有尽担保人的职责，经二原告多次催要，于2016年5月4日被告吴某和卢某某夫妻二人汇款支付20000元，剩余欠款46000元至今未付。二原告近年来一直催要该笔房屋剩余欠款，被告找各种理由和借口不支付，在没有办法的情况下，二原告只好诉诸法律途径，请求人民法院依法公正判决! 吴某、卢某某辩称，原告所述房屋买卖情况基本属实，但被告不同意支付逾期利息。理由是房屋买卖合同签订以后，原告一直未协助被告办理房屋过户手续，故被告对剩余购房款46000元一直拖欠，现原告如果能够协助被告及时办理房屋过户手续，被告愿意支付剩余购房款。同时辩称，原告要求返还房屋，被告表示同意，但要求原告返还已付购房款270000元以及从2011年10月1日至今的利息共计995889元，且被告的一切损失及案件诉讼费用由原告承担。 吴某1辩称，自己作为买方吴某、卢某某的保证人，希望能够按照约定依法履行合同，由卖方陈某某、赵某某协助吴某、卢某某办理房屋过户手续，且由吴某、卢某某支付陈某某、赵某某剩余购房款。同时辩称，房屋手续一直在陈某某、赵某某名下，导致买方无法对房屋行使其他权利，在生活中极为不便，如果原告坚持返还房屋，被告同意，但要求原告按照法律规定支付购房款270000元的本金及利息。 陈某某、赵某某针对自己的主张，向本院提交如下证据：1.原告方身份证复印件各一份，拟证明原告的身份信息真实有效；2.购房合同、公证书复印件各一份，拟证明该合同是在双方自愿平等的基础上签订的，内容真实有效；3.欠条原件一份，拟证明被告尚欠原告66000元；4.购房原始发票复印件3页，拟证明房屋产权明确，归原告所有；5.接口费收据一份，拟证明被告要求原告承担接口费，原告表示愿意承担；6.还款凭证一份，拟证明被告于2016年5月4日偿还原告20000元的事实。 吴某、卢某某针对自己的主张，向本院提交如下证据：1.购房合同复印件一份，拟证明该合同是在双方自愿平等的基础上签订的，原告负责变更房屋买卖手续上的买方姓名，并协助办理房产证，将房屋作为一手房出售给吴某夫妇；2.2013年9月16日陈某某出具的证明书一份，拟证明陈某某向卓尼县武装部表示，将武装部解决给其的住宅楼（1号楼1单元502室）自愿转让给卓尼县喀尔钦乡干部吴某，承诺办理房产证时，直接办到吴云名下即可。 吴某1未向法庭提交任何证据。 对于上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，吴某、卢某某对陈某某、赵某某提供的第1、2、4、5、6份证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。吴某、卢某某对陈某某、赵某某提供的第3份证据有异议，经审查，结合陈某某、赵某某提供的第6份证据，能够相互印证，剩余购房款46000元，本院予以认定。陈某某、赵某某对吴某、卢某某提供的第1份证据无异议，对第2份证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。陈某某、赵某某对吴某、卢某某提供的第2份证据证明目的有异议，结合本案的事实，经审查，来源合法，客观公正，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2011年10月1日，陈某某、赵某某将位于卓尼县武装部家属院1号楼1单元5楼502室的房屋以316000元的价格出售给吴某、卢某某夫妻二人，吴某1作为担保人，签订了购房合同。同时合同还约定陈某某、赵某某负责为吴某、卢某某变更物权姓名，办理房产证，办证费由吴某、卢某某承担；房屋接口费1160元由陈某某、赵某某负担。若吴某、卢某某违反合同约定，陈某某、赵某某有权提起诉讼，并要求吴某、卢某某承担四年期间66000元的本金及利息，且房产证办好后先由陈某某、赵某某暂持；同时还约定吴某、卢某某未付清剩余房款前出售房屋，须征得陈某某、赵某某同意；房屋钥匙交付后，与房屋所有组成部分及相关设施引起的后果均由吴某、卢某某承担，与陈某某、赵某某无关；并约定此合同对双方夫妻都有约束力。当时吴某、卢某某立即向陈某某、赵某某支付了购房款250000元。2011年10月24日吴某支付了房屋接口费1160元，2011年10月25日双方将合同内容向卓尼县公证处作了公证。同日，吴某向陈某某出具欠条一份，承诺剩余购房款66000元于2015年10月1日前付清。之后，陈某某、赵某某二人未按照合同约定变更房屋过户手续，且因客观原因未办理房产证。2015年10月1日吴某、卢某某二人亦未按约定偿还剩余购房款。后经陈某某、赵某某二人催要，2016年5月4日吴某、卢某某以汇款的方式支付了20000元，对剩余购房款46000元至今未付。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，双方当事人均属于完全民事行为能力人，有能力认识自己行为所产生的法律后果，且双方意思表示自愿、真实，故双方签订的房屋买卖合同合法、有效，且不存在合同无效或可撤销的情形，该合同应当依法受到法律保护。因此，在本案审理过程中陈某某、赵某某要求返还房屋，吴某、卢某某要求返还已支付价款的主张，均违反了民事活动中的诚实信用原则，更不利于维护现有经济关系的稳定性，故本院依法不予支持。另根据法律规定，房屋买卖合同属于不动产物权转让合同，不动产物权的设立、变更、转让以登记为要件，未经登记的，不发生法律效力。本案中陈某某、赵某某与吴某、卢某某签订的房屋买卖合同虽然已经成立且生效，且买方吴某、卢某某已经履行了大部分合同义务（即支付购房款270000元），剩余46000元购房款未支付，但是卖方陈某某、赵某某一直未办理房屋产权转让登记，仅仅转移了房屋占有，而房屋所有权一直属于陈某某、赵某某，故卖方未履行合同主要条款，因而违反了合同的主要义务。同时我国合同法还规定，在双务合同中，双方当事人均违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。法律对双方当事人的保护是平等的，所以对于原告要求被告支付逾期利息96184元、以及被告在答辩中要求原告赔偿其经济损失的要求，本院均不予支持。依法成立的合同，双方当事人应当完全履行，故对于陈某某、赵某某要求吴某、卢某某支付房屋剩余价款46000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；且庭审中，陈某某、赵某某当庭表示同意返还吴某、卢某某接口费，本院予以支持。另根据我国担保法规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中对于吴某1的保证责任没有明确的约定，视为在陈某某、赵某某与吴某、卢某某之间的房屋买卖合同中，吴某1对债权人陈某某、赵某某承担连带责任保证；我国担保法还规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，且在主债务履行期届满之日起六个月内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，合同约定的主债务履行期为2015年10月1日，主债务履行期届满之日起六个月内，即为2016年4月1日前。庭审中，陈某某、赵某某就此期间内是否要求保证人吴某1承担保证责任未向法庭提供证据予以证明，故根据法律规定，吴某1不承担担保责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吴某、卢某某于本判决生效后立即支付陈某某、赵某某剩余购房款46000元；陈某某、赵某某协助吴某、卢某某办理房屋过户事宜； 二、陈某某、赵某某于本判决生效后立即返还吴某、卢某某接口费1160元； 三、驳回陈某某、赵某某的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950.00元，减半收取计475.00元，由陈某某、赵某某负担237.50元，吴某、卢某某负担237.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 员 郑月琴 二〇二〇年九月十四日 法官助理 关 睿 书 记 员 曹 静