湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0204民初1473号原告：朱某某，男，汉族，1972年4月1日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈某某，女，汉族，1977年10月7日出生，住湖南省株洲市荷塘区。系原告朱某某的妻子。原告：陈某某，女，汉族，1977年10月7日出生，住湖南省株洲市荷塘区。被告：株洲市某某大酒店有限责任公司，住所地株洲市天元区。法定代表人：龚某某，系该公司副总经理。被告：株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司，住所地株洲市石峰区。法定代表人：刘某某，系该公司董事长。原告朱某某、陈某某与被告株洲市某某大酒店有限责任公司（以下简称株洲某某大酒店）、株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司（以下简称株洲某某公寓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈某某、朱某某的委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼，被告株洲某某大酒店、株洲某某公寓酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某、陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违约未支付递增租金给原告6800元；2、判令被告赔偿因违约应支付的全年的违约金16792元；3、判令被告支付拖欠12.5个月租金14362.5元给原告；4、判令被告将“某某地带”4栋、5栋XXXX室归还给原告，合同终止；5、判令被告将原告房屋恢复原样，水电一户一表；6、判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。（上述金额之后应计算至实际支付之日止）。事实与理由：原告朱某某、陈某某与被告株洲某某大酒店于2012年12月30日签订了房屋租赁合同。原告将其所有的“某某地带”4栋、5栋1108室租赁给被告株洲某某大酒店，根据合同约定，第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）租金标准为24元/㎡/月，自第二年起在上一年基础上按3%逐年递增。2017年5月被告方开始违约，未按合同约定支付递增部分的租金。截止至2020年8月未付租金为21162.5元。根据合同约定，拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天，如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应当承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金。另外，原告要求收房，解除合同，根据合同第十三条约定，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告株洲某某大酒店、株洲某某公寓酒店均未向本院提交书面答辩状。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下：2012年12月30日，原告（甲方）与被告株洲市某某大酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将某某地带小区4栋、5栋XXXX室房屋出租给乙方用于酒店经营。租期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）24元/㎡/月（基础租金1149元/月），第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定：“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”该合同第十三条第4款约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”。合同签订后，被告株洲市某某大酒店进驻“某某地带”经营酒店。租金支付方式为被告某某大酒店按照其与原告签订合同约定的租金标准支付租金给原告。2014年12月22日被告株洲某某公寓酒店成立，案涉酒店由被告株洲某某公寓酒店经营管理。2017年5月开始，被告未按合同约定支付递增部分的租金。2018年3月5日被告株洲某某公寓酒店就房租支付问题与原告等业主进行协商，参与人员有“某某地带”部分业主代表（59人）、株洲某某公寓酒店法定代表人刘某某及某某派出所民警，协商内容：1、2017年5-12月酒店所欠递增房租，酒店方承诺在2018年8月1日前付清；2、酒店承诺每月房租按月支付，不跨月；3、在以上承诺执行到位的前提下，2018年递增部分以办理会员卡的方式给业主进行充值；4、酒店方承诺消费卡不设消费年限，消费卡流通，两年之后没有消费完（包括未消费的）的金额，酒店承诺可继续消费或者变现。以上协商内容形成了书面的会议纪要。2019年7月，被告开始拖欠原告的基础租金。2020年4月28日至今案涉酒店处于歇业状态。另查明，被告株洲某某大酒店、株洲某某公寓酒店在本案中均未答辩，但在本院审理“某某地带”4栋、5栋其他业主起诉两被告房屋租赁合同纠纷的类似案件（批案）中，两被告提出“原告要求支付的违约金过高，今年因为疫情的影响，要求减免部分租金”的抗辩。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告株洲某某大酒店作为合同的一方当事人，应当依照房屋租赁合同的约定履行租金支付义务并承担违约责任。被告株洲某某公寓酒店从2014年12月22日成立之后开始实际经营案涉酒店，并且从2015年12月1日起至案涉酒店歇业止，按照原告与被告株洲某某大酒店签订的房屋租赁合同的内容，向原告支付租金；2018年3月5日被告株洲某某公寓酒店与部分业主代表（59人）就案涉酒店协商关于房租支付的问题，协商内容形成了书面的会议纪要。被告株洲某某公寓酒店上述行为完全符合债务加入中第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务的情形，并且被告株洲某某公寓酒店及原告没有免除债务人即被告株洲某某大酒店债务的意思表示。对于原告的各项诉请，本院分析如下：1、关于房屋租赁合同的解除。原告与株洲某某大酒店所签租赁合同第十二条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”被告某某大酒店自2019年7月开始拖欠租金至今，双方合同约定的解除条件已经满足，故原告该项诉请本院予以支持。2、关于“新型冠状病毒”疫情影响。因“新型冠状病毒”疫情影响属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，可以部分免除被告支付租金的义务，对于减免的租金金额，结合本案实际情况，本院酌情减免2个月的租金。3、关于租金的计算。按合同约定每年递增3%，2017年5月至2018年4月的租金为1293元/月，2018年5月至2019年4月的租金为1332元/月,2019年5月至2020年4月的租金为1372元。故从2017年5月起至2020年8月止，被告欠付递增租金为6800元；欠付基础租金2019年7月至2020年8月11618.5元【被告在2020年4月支付了半个月租金（减免2个月×1372）】；合计18418.5元，另外原告曾在被告处办理了消费卡，消费了200元。另外，原告要求租金计算至两被告实际交付房屋之日止，应予支持。4、关于违约金。结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对原告主张的违约金适当减少，本案中违约金调整为8396元。5、关于交还房屋。房屋租赁合同约定，合同解除时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分，对于原告要求水电一户一表（水电单独开户）的诉请本院予以支持。原告要求被告将原告房屋保持现状的诉请无合同约定和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱某某、陈某某与被告株洲市某某大酒店有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，并由被告株洲市某某大酒店有限责任公司、株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将“某某地带”4栋、5栋XXXX室交还给原告朱某某、陈某某；二、被告株洲市某某大酒店有限责任公司、株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内共同支付原告朱某某、陈某某2020年8月30日前的租金18218.5元，违约金8396元，合计26614.5元，2020年9月1日起至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费，按照房屋租赁合同约定的租金标准计付；三、被告株洲市某某大酒店有限责任公司与被告株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照房屋租赁合同的约定履行对原告某某地带4栋、5栋XXXX室水电一户一表的义务；四、驳回原告朱某某、陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费749元，减半收取374元，由原告朱某某、陈某某负担74元，由被告株洲市某某大酒店有限责任公司、株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司共同负担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。审判员  朱宏二〇二〇年九月二十三日法官助理张凯书记员文静