江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0733民初1581号原告：刘强，男，汉族，1994年3月2日出生，住江西省赣州市会昌县。委托诉讼代理人：彭炎林，广东华商律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢星莲，广东华商律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西贤都房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县行政服务中心五楼，统一社会信用代码：913601240839064990。法定代表人：胡高波，公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：钟融，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理。原告刘强与被告江西贤都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强的委托诉讼代理人彭炎林、谢星莲，被告江西贤都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹晓柯、钟融到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以全部房价款437093元为本金，按日万分之零点五的标准计算，从2017年5月31日计算至实际交房之日止，暂计算至2018年4月7日为764.91元）；2.判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金（以总房款437093元为本金，按日万分之零点五的标准计算，从2017年10月3日计算至被告实际办理案涉房屋产权证并交付原告之日止，暂计算至2020年4月20日为20346.48元）；3.本案诉讼费由被告承担。原告刘强庭审时增加一项诉讼请求为：4.请求被告退回购房款4496.63元。事实和理由：2016年10月4日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于会昌县月亮湾新区，房屋总价款为436598元。合同约定，被告应于2017年5月30日前将符合约定条件的房屋交付给原告，逾期交付的，被告应按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同同时约定被告应在案涉房屋交付之日起90日内为原告办理产权证，逾期办理的，被告应按日向原告支付全部房价款的万分之零点五的违约金，直至实际完成产权登记之日止。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，且于2018年7月4日向被告交纳了面积补差款495元、代收办证费、物业管理费等费用。但因被告超规划建设，导致案涉房屋一直未通过竣工验收。截止本案起诉之日，被告仍未按合同第九条“商品房交付条件”的约定向原告出示或公示案涉房屋的竣工验收备案表，更未能为原告办理案涉房屋的产权证。原告认为，原告与被告之间的合同关系依法成立并合法有效，应当受到法律的保护。被告的上述行为已严重违反合同约定，应承担违约责任。被告于2020年6月8日通知原告办理不动产权证，原告于2020年6月15日收到了不动产权证，但该不动产权证登记的面积为113.51平方米，而购房合同约定的面积为114.56平方米，面积差为1.05平方米，购房单价为3811.08元／平方米，被告应按合同约定退回面积差价款。故诉请法院支持原告的请求。被告江西贤都房地产开发有限公司辩称，一、答辩人已经切实诚信履行合同，交付了房屋并支付了一次性逾期交房违约金。答辩人已履行房屋交付义务，交付的房屋亦符合实质上的交付条件。合同约定的交付时间至答辩人通知原告办理交楼手续的时间相距较短，均在1-6个月之间，尚属于合理期限内，未给原告造成实际损失，且大部分业主已经装修入住，入住率达到了80%-90%，因此，答辩人无需承担逾期交房违约金。原告办理房屋交接手续时，就逾期交房与答辩人达成了一致处理意见，答辩人以现金补偿的方式一次性付清了逾期交房金，应视为原告对自身权利的处分，因此，原告无权重复主张逾期交房违约金。二、承担逾期办证违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同第十九条第（二）项明确约定：“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的不动产权证书的，……”。未能按期办证的原因诸多，但是合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证的才需承担相关不利后果。从导致本案逾期办证的因素看，都属于答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。在办理不动产权证的过程中，答辩人的主要义务是向权属登记部门递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料），而最终导致延期办证并非答辩人的原因，答辩人至今仍在积极办理。三、办理登记涉及合同之外的第三方，答辩人因该条款无效而免责。提交申请办证材料是答辩人基于开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。在办理不动产权证的过程中，要经过受理、审查、审核、发证等程序，答辩人提出的材料是否符合条件涉及房管局、土地管理局、城乡规划建设局、消防、人防等多个部门的审核。因而，办理不动产权证的时限涉及合同之外的第三方，并非答辩人能控制和决定，将合同之外第三方的履行设定为答辩人义务的合同条款应确认为无效条款。四、现已办理商品房首次登记，原告未受到任何实际损失，赔偿违约金显失公平。如果法院认为需安支付违约金，请依法综合考虑相关因素核减违约金。答辩人已经将商品房交付给原告，商品房买卖合同的根本目的已经实现，现原告己装修入住，按揭贷款仍在按月归还，不动产权利处于银行抵押状态之中，逾期办证没有损害原告的居住权，没有给原告带来生活上的任何影响以及经济损失，原告主张的违约损失实际并不存在。2020年6月，案涉房屋已办理总证，进行了商品房首次登记，正逐步办理按户登记的分户手续，原告尚需提交办证资料，答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，对逾期办证应子免责。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”案涉房屋已办理总证，原告未受到任何实际损失，主张违约金有违公平。五、逾期存在情势变更及不可抗力的情形。合同法解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，合同成立后，由于行政机关职能的转换，以及政策变化等原因，出现了答辩人无法预见和避免的客观情况。因疫情不能履行合同，属于不可抗力。根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力造成的影响程度，要部分或者全部免除责任。答辩人在不动产权证申办期间，因疫情原因停办业务多个月，如果继续按照合同条款要求答辩人承担违约责任，显失公平。六、合同条款未体现权利义务的对等性，也不符合客观情况。原、被告签订的《商品房买卖合同》为房地产管理局强制推广使用的合同格式文本，该合同以“保护购房人合法权益”为出发点，未能兼顾合同双方的利益，使合同双方的权利义务处于失衡状态，导致当前房地产市场群访、群诉现象的发生，已严重影响了房地产市场的健康稳定发展。买卖合同的主要权利义务是卖方交付房屋，买方支付购房款。答辩人履行了合同主要义务即交付房屋，合同约定出卖人协助购买方办证，答辩人最终也将协助原告办理不动产权证，逾期交房及办证违约金条款加重了出卖人一方的责任。自2019年起，《商品房买卖合同》中不动产权登记期限为“商品房交付之日起360天内”与本案中的“商品房交付之日起90天内”相差甚远，足以说明90日的办证期限在客观上无法实际履行。因此《商品房买卖合同》的原条款不具有合理性及可操作性，对尚未履行完毕的合同，应当结合现状调整至现行规定。七、恳请法院综合考虑，对本案中止审理。本案的不动产权证正在办理过程中，案件情况尚处在不确定状态，贸然判决将引发集体诉讼，终将损害的业主的合法权益，产生更多社会的矛盾。希望法院能从维护社会稳定，建立良好的房地产交易秩序的角度出发，兼顾情理与法理，对本案适用公平原则进行裁决。八、案涉房屋已经于2019年7月17日办理不动产权证。经审理查明，2016年10月4日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落会昌县月亮湾新区。合同约定房屋总价款436598元、房屋建筑面积为114.56㎡；被告应于2017年5月30日前将符合交付条件的房屋（取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、符合基础设施设备及公共服务设施要求、取得房屋测绘报告）交付给原告，逾期交付的，被告应按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。另合同约定被告应在该房屋交付之日起90日内为原告办妥房产证，逾期应按已付房价款的万分之零点五每日支付违约金给原告，直至实际完成不动产产权登记为止。合同签订后，原告总计支付437092元购房款给被告（其中房屋合同价款436597元、面积补差款495元）。2017年7月4日，被告将房屋交付给原告。2017年12月31日，被告向原告支付逾期交房违约金677元，原告出具领条一份，内容为：“领到贤都御花园项目逾期交房违约金（一次性结清），计人民币677元，今领人：刘强（房号5栋楼505房），2017年12月31日”。2019年7月11日，原告刘强向被告提交办理转移登记的资料，2019年7月17日会昌县自然资源局向被告下发了［赣（2019）会昌县不动产权第××号］不动产权证书，不动产权证载明的房屋建筑面积为113.51㎡。后原告诉至本院处理。另查明，被告所建房屋取得了建设用地使用权证[会国用字（2014）第1011号]、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证[会房预售证第2016-013号]。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、预收款收据、税收完税证明、会昌县专项维修资金交款单、物业管理费收据、代办证费收据、面积补差款收据、微信聊天记录、不动产权证影印件，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、竣工验收备案表、交楼手续交接单、领条等证据证实，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告所签商品房买卖合同，符合商品房预售相关规定，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按合同约定严格履行。被告未按合同约定的期限交房及办理产权证，应承担相应的违约责任。被告向原告交房的同时已向原告支付了逾期交房违约金677元，且注明一次性结清，应视为逾期交房违约责任双方已处理，原告再提出该项赔偿于法无据，本院不予支持。按合同约定，被告应在房屋交付次日起（2017年7月5日）90日内为原告办妥房产证，但被告至2019年7月17日才办理好不动产权登记，构成违约，应按合同约定自2017年10月3日起以原告所付购房款437092元为本金按日万分之零点五（即21.85元/日）向原告支付至2019年7月17日止的逾期办证违约金。关于案涉房屋不动产权证书载明的房屋建筑面积与《商品房买卖合同》载明的房屋建筑面积差的问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五章“面积差异处理方式”第2条约定：建筑面积、套内建筑面积误差比值绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；…实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。原告于2017年7月4日向被告补交了房屋面积0.13㎡的补差款495元，故被告江西贤都房地产开发有限公司应向原告刘强返还房价款4496.63元[（114.56-113.51）*3811.08+495]。另被告逾期办证系因其所建房屋超规划导致，系其本身过错造成，且无其他法定免责事由，对被告的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西贤都房地产开发有限公司支付原告刘强逾期办证违约金14268.05元（自2017年10月3日起至2019年7月17日止共653天，以原告所付购房款437092元为本金按日万分之零点五即21.85元/日计算），限本判决生效之日起5日内付清；二、被告江西贤都房地产开发有限公司返还原告刘强购房款4496.63元，限本判决生效之日起5日内付清；三、驳回原告刘强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费328元，减半收取计164元，由被告江西贤都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  孙云长二〇二〇年九月二十八日书记员  黄跃文