重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初6291号原告：重庆润洲柏航房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）滨江路513号，统一社会信用代码91500110578995294L。法定代表人：龙江，总经理。委托诉讼代理人：雒扬，重庆儒泰律师事务所律师。被告：王永信，男，1972年10月20日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆润洲柏航房地产开发有限公司与被告王永信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆润洲柏航房地产开发有限公司的委托诉讼代理人雒扬、被告王永信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆润洲柏航房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付万盛区滨江路519号商铺、万盛区滨江路519号附1号，滨江路523附2-1商铺租金102875元（2019.5.1-2020.1.9），补缴免租期租金47474.88元（2018.7.1-2018.10.31），合计150349.88元；2.依法判决被告支付原告违约金32278.18元（暂计算至2020年6月12日，就拖欠金额按年利率24%计算违约金，最终计算至实际支付租金时止）；3.判令被告立即腾空万盛区滨江路519号、万盛区滨江路519号附1号，滨江路523附2-1商铺；4.依法判决被告按照租赁期间的租金标准向原告支付场地占用费63742.94元（自2019年1月13日起开始计算，暂计算至2020年6月12日，最终计算至被告腾房时止）；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，被告就租赁万盛区滨江路519号商铺（自编号：AB区#1F01号商铺）、万盛区滨江路519号附1号（自编号：AB区#1FO2号商铺），滨江路523附2-1（自编号：AB区2F30号商铺）与原告签订了《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”），合同约定租期为4年，2018年7月1日起至2022年6月30日止。A-B#1F01、A-B#1F02号商铺建筑面积共计140.44平方米，按建筑面积57元/月/平方米计算租金；A-B#2F30号商铺，建筑面积共计175.62平方米，按建筑面积22元/月/平方米计算租金；从第二年开始在上一年的基础上逐年递增6%直至合同结束。租金的支付方式为先付费后使用。租金由乙方按季度支付，在每一季度期满的拾天前向甲方缴纳下一季度租金。免租期为4个月，但被告违反合同第二条第2款第2.1项约定，应在接到甲方通知后15日内一次性向甲方补缴免租期的租金。被告接房后正常使用租赁门面，但被告拖欠原告租金，经原告多次催告，被告均未缴纳，结合合同第三条、第十二条第5款约定，甲方有权单方解除合同。2020年1月2日，原告向贵院提起诉讼，请求解除原被告之间的《房屋租赁合同书》等，贵院于2020年1月9日，向被告送达起诉状等，原被告签订的《房屋租赁合同书》于2020年1月9日解除。但被告一直持续占用租赁门面，不愿将租赁门面交还原告。综上，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为依法判决被告支付原告违约金33663.15元（暂计算至2020年6月12日，就拖欠金额按年利率24%计算违约金，最终计算至实际支付租金时止）；变更第四项诉讼请求为依法判决被告按照租赁期间的租金标准向原告支付场地占用费62904.22元（自2020年1月13日起开始计算，暂计算至2020年6月12日，最终计算至被告腾房时止）；增加第六项诉讼请求为原告不退还被告缴纳的保证金。被告王永信答辩称，原告答应免3个月租金，其才同意签订的合同，免三押三且其已经缴纳三个月的押金；2019年开始闹猪瘟，其向原告申请降低租金，原告未同意；不存在违约，不同意解除合同且不同意支付违约金，还想继续经营；从2019年5月份至今未缴纳租金。本院经审理查明，原告重庆润洲柏航房地产开发有限公司（甲方）与被告王永信（乙方）于2018年7月1日签订《房屋租赁合同书》，合同约定：重庆润洲柏航房地产开发有限公司将位于万盛区滨江路519号商铺（自编号：AB区#1FO1号商铺）、万盛区滨江路519号附1号(自编号:AB区#1F02号商铺)，滨江路523附2-1(自编号:AB区2F30号商铺)租赁给被告用于经营餐饮；合同约定租期为4年，从2018年7月1日起至2022年6月30日止。AB区#1F01、AB区#1F02号商铺建筑面积共计140.44平方米，按建筑面积57元/月/平方米计算租金;AB#2F30号商铺建筑面积共计175.62平方米，按建筑面积22元/月/平方米计算租金，从第二年开始在上一年的基础上逐年递增6%直至合同结束（租金明细：第一年、2018年7月1日至2019年6月30日，每年租金为142425元；第二年、2019年7月1日至2020年6月30日，每年租金为150970元；第三年、2020年7月1日至2021年6月30日，每年租金为160028元；第四年、2021年7月1日至2022年6月30日，每年租金为169630元）；租金由乙方按季度支付，在每一季度期满的拾天前向甲方缴纳下一季度租金；乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电，同时，以当年年度租金为基数，按日向乙方收千分之一的违约金，若超过30天未缴纳，在甲方书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，甲方有权单方终止租赁合同，并与第三方重新签订租赁合同，乙方装修成果归甲方所有，不再退还乙方所交履约保证金及已缴纳租金；因乙方违约，甲方提前解除合同，甲方不退还乙方所交履约保证金及已交租金,乙方未足额缴纳保证金及租金（包含物业费....）的，乙方应在合同解除后3日内补足，否则，乙方就拖欠金额按年利率24%向甲方支付资金利息....。合同签订后，乙方支付租金至2019年4月，从2019年5月开始一直未交纳租金给甲方。另查明，原万盛区滨江路519号至524号，526号至528号，519号附1号至附12号，524号附1号至附10号系重庆润洲柏航房地产开发有限公司单独所有，后原告重庆润洲柏航房地产开发有限公司已将重庆市万盛区滨江路519号房屋出卖给程江鸿，并于2017年9月17日从程江鸿处将该房屋租赁使用，后再转租给被告王永信。原告重庆润洲柏航房地产开发有限公司先后于2019年3月13日、2019年6月26日向被告王永信发出租金催缴通知。原告自愿减免2020年2月半个月的房屋占用使用费，被告目前仍在使用上述租赁物。再查明，原告于2020年1月2日向本院提起诉讼并提出诉讼请求：1.依法判决终止原、被告就万盛区滨江路519号商铺、万盛区滨江路519号附1号商铺及滨江路523附2-1号商铺签订的《房屋租赁合同书》；2.依法判决被告支付原告租金99222.5元（暂计算2019年5月1日至2019年12月30日，最终计算至《房屋租赁合同书》终止之日），补缴免租期租金47474.88元，合计146697.38元；3.依法判决被告支付原告违约金37597.26元（暂计算至2019年12月30日，最终以实际支付租金时间计算违约金）；4.依法判决被告在《房屋租赁合同书》终止后3日内将万盛区滨江路519号商铺、万盛区滨江路519号附1号商铺及滨江路523附2-1号商铺交还给原告；5.本案所有诉讼费由被告承担。本院于2020年1月9日向被告王永信直接送达了开庭传票及起诉状副本等材料，原告于2020年5月19日向本院提出撤诉申请，本院于2020年5月22日向双方送达了准予撤诉的（2020）渝0110民初90号民事裁定书。上述事实，有房屋租赁合同书、不动产权证书、重庆市万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果、重庆市商品房买卖合同、租赁合同、EMS邮单、民事起诉状、送达回证以及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行合同义务。一、关于合同终止及终止时间问题，被告未按合同约定交纳租金义务，已构成违约，原告于2020年1月2日向本院提起诉讼,要求终止双方签订的《房屋租赁合同书》，被告于2020年1月9日收到起诉状副本及本院传票，合同终止时间应计算至此时；二、关于租金问题及补缴免租期租金的问题，被告从2019年5月起未支付租金，按照合同约定的租金收费标准计算至2020年1月9合同终止日，应付租金102996.74元（142425÷12×2+150970÷12×6+150970÷12÷30×9），被告未按期支付原告租金，根据双方合同约定应由被告补足免租期租金47474.88元，共计150471.62元；三、关于房屋占用使用费起算日期及金额问题，起算日期原告主张从2019年1月13日起计算，本院予以支持，关于金额问题，根据合同解除时的租金计算，原告同意免除2020年2月份半个月的房屋占用使用费（6290.42元），即从2020年1月13日起至2020年6月12日扣除半个月房屋占用使用费后为56613.75元，从2020年6月13日起，按合同解除时年租金150970元计算至房屋实际腾退时止；四、关于违约金问题，根据双方合同约定，本院以欠付租金67390.74(102996.74-35606)为基数，按照年利率24%计算确定为16173.78元；五、关于租赁物退还问题，被告未按合同约定交纳租金义务，已构成违约，原告主张被告将租赁物交还，本院予以支持；六、关于履约保证金问题，虽然合同约定乙方违约履约保证金不予以退还，但综合本案来看，该保证金具有违约金的性质，原告已经主张了违约金，保证金35606元应予以抵扣被告欠付的租金，扣除被告支付给原告的保证金35606元，被告应支付原告租金及免租期租金114865.62元。综上，对于重庆润洲柏航房地产开发有限公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王永信于本判决生效后10日内给付重庆润洲柏航房地产开发有限公司房屋租金及免租期租金共计114865.62元；二、王永信于本判决生效后10日内给付重庆润洲柏航房地产开发有限公司2020年1月13日至2020年6月12日的房屋占用使用费56613.75元；三、王永信于本判决生效后10日内给付重庆润洲柏航房地产开发有限公司房屋占用使用费（从2020年6月13日起，按年租金150970元计算至房屋实际腾退时止）；四、王永信于本判决生效后10日内给付重庆润洲柏航房地产开发有限公司违约金16173.78元；五、王永信于本判决生效后10日内将万盛区滨江路519号、万盛区滨江路519号附1号及滨江路523附2-1号商铺腾空返还给重庆润洲柏航房地产开发有限公司；六、驳回重庆润洲柏航房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2498元，由重庆润洲柏航房地产开发有限公司负担596元，王永信负担1902元（此款重庆润洲柏航房地产开发有限公司已预交，限王永信于本判决生效后10日内直接给付重庆润洲柏航房地产开发有限公司1902元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周小波二〇二〇年九月二十五日书记员  胥 丹