朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1573号原告：孙会艳，女，1967年10月25日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：徐建春，辽宁红枫律师事务所律师。被告：朝阳市天润丰达房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段578号。统一社会信用代码：912113027654121038。法定代表人：佟世锋，执行董事。委托诉讼代理人：王木伟，朝阳市双塔区站南法律服务所法律工作者。第三人：李保华，男，1967年8月15日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。原告孙会艳与被告朝阳市天润丰达房地产开发有限公司（以下简称天润丰达房地产公司）、第三人李保华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙会艳的委托诉讼代理人徐建春、被告天润丰达房地产公司的委托诉讼代理人王木伟及第三人李保华的委托诉讼代理人董德庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙会艳向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与第三人签订的房屋销售合同无效，被告继续履行合同将房屋交付给原告并承担逾期交房的违约责任（按合同约定以370万元为基数自2016年1月1日起至2020年5月18日止按照日万分之五给付违约金，但约定违约金过高，请求法院依法确定违约金的数额）；2、案件受理费用由被告负担。事实和理由：2015年6月10日，原告孙会艳与被告朝阳市天润丰达房地产开发有限公司签订一份春华市场改造项目A区第26、27号商业网点实际为A区6、7号，面积355.72平方米的商品房预售协议书，双方约定，被告将该网点以10,401元每平方米的价格出售给原告，总价款为370万元。原告已于2015年将全部购房款370万元支付给被告，但被告至今没有向原告交付房屋。原告多次要求被告交付房屋，但被告却迟迟不按照合同约定交付房屋。被告违反双方在协议中的约定，逾期不向原告交付所购买的商业网点的行为，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了损失。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天润丰达房地产公司辩称，认可原告所主张的事实。同意继续履行与原告的合同，因房屋现未正式交工，暂时无法交付房屋，现公司经营出现资金断裂，不同意承担违约金。第三人李保华辩称，不同意原告诉讼请求。确认合同无效的前提是违反社会公共利益，或者说是本案的被告和第三人恶意串通，导致商品房买卖合同无效，本案被告与第三人签订的商品房买卖合同，双方已实际履行，第三人交纳了涉案房屋的维修基金，并在登记机关办理了备案登记，恰恰是本案原告和被告所谓的商品房预售合同事实上是订购合同，该合同按书证反应出来的内容，签订日期在2015年6月份，在将近5年的时间，原告没有要求被告为其备案及履行房屋交付等手续，原告与被告订购合同真实性存在异议，可能涉嫌刑事犯罪，请法庭酌定，是否移送公安机关。1、原告与被告天润丰达房地产公司签订的是预售房屋合同，不是正式房屋买卖合同。2、第三人与被告天润丰达房地产公司签订的是正式的买卖合同并在房产部门进行了备案。第三人的物权期待权应当大于原告的普通债权。本院经审理认定事实如下：2015年6月10日，原告孙会艳作为乙方与被告天润丰达房地产公司作为甲方签订了《商品房预售协议书》一份，协议约定：1、乙方购买甲方开发的朝阳市北大街与龙江街交汇西南处，春华改造项目中A区第26号和27号的商业网点，总面积合计355.72平方米，每平方米单价为人民币10,401元（含营业税及其他规费，不含维修基金及契税），两套商业网点总计价款人民币370万元。自本协议签订之日，乙方付甲方人民币70万元，此后12日内交付人民币200万元整，剩余100万元，在2015年8月15日前一次性付清。如到时不能付清，延缓交付部分按每天万分之五交付滞纳金。2、甲方交予乙方的商业网点最终面积以房产部门测定实际面积为准，房款多退少补。3、双方商定春华市场改造项目A区中乙方订购该商户商业网点，甲方应在2015年12月31日前交乙方使用（不可抗力因素除外），如到期甲方未按约定将商网交于乙方，甲方每延迟一天，甲方按已交付现金的万分之五赔偿乙方损失。甲方在该合同上加盖天润丰达房地产公司公章，法定代表人佟世锋签字盖章。乙方计哲（原告孙会艳之子）代签并捺印。协议签订后，原告孙会艳通过其子计哲的账户分别于2015年6月10日、2015年8月17日分三笔向被告天润丰达房地产公司指定的佟冠男（被告公司法定代表人佟世锋之子）账户转账70万元、100万元、30万元，合计200万元；于2015年6月23日通过其丈夫计国君的账户分两次向佟冠男转账合计170万元。综上，原告孙会艳通过其儿子和丈夫共向被告天润丰达房地产公司支付370万元。另查明，2015年12月2日，被告天润丰达房地产公司与第三人李保华签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容为将案涉房屋卖与第三人李保华，并进行了备案登记。2015年12月7日，被告天润丰达房地产公司因资金紧张向第三人李保华借款500万元。另，案涉房屋现尚未实际验收合格进行交工。原告针对其诉讼请求向本院提交《商品房预售协议书》复印件、银行转账流水复印件两张、收款收据复印件四张、户口本复印件、协助查询通知书复印件等证据材料予以证明，经本院审查及庭审质证，可以采信。对于双方当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。原告孙会艳与被告天润丰达房地产公司签订的《商品房预售协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告孙会艳按合同约定足额交纳了购房款，被告未能按约向原告交付房屋的行为系违约行为，应当承担相应的民事责任，故原告有权要求被告继续履行合同。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，因案涉房屋未实际交工，现尚不具备交付条件，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，协议约定甲方应在2015年12月31日前向乙方交付房屋，甲方每延迟一天，甲方按已交付现金的万分之五赔偿乙方损失，双方约定的违约金日万分之五标准过高，被告应自2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率及自2019年8月20日起至2020年5月18日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以370万元为基数计付利息。关于被告提出因公司经营出现资金断裂，不同意承担违约金的辩解意见，无事实与法律依据，本院不予采信。关于原告要求确认被告天润丰达房地产公司与第三人李保华签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，被告向第三人借款并与第三人签订房屋买卖合同将案涉房屋卖与第三人，实际系为向第三人借款提供抵押担保，被告与第三人之间存在真实的借贷关系，而双方不具有真实的买卖房屋意思表示，故被告天润丰达房地产公司与第三人李保华之间签订的商品房买卖合同无效。关于第三人提出原告与被告天润丰达房地产公司签订的是预售房屋合同，不是正式房屋买卖合同，其与被告天润丰达房地产公司签订的是正式的买卖合同并在房产部门进行了备案，第三人的物权期待权应当大于原告的普通债权的辩解意见，本院不予采信。第三人李保华还辩称转账记录为计国君和计哲并非原告孙会艳，无法证明原告所付款项为购房款，对此原告孙会艳提供户口本复印件证明计哲系其儿子，计国君系其丈夫，鉴于370万元数额巨大，通过家庭其他成员进行转账购买合情合理，且被告天润丰达房地产公司对孙会艳为购房者的事实予以认可，故对第三人李保华提出的该项意见，本院不予采信。综上所述，原告请求继续履行合同及要求被告承担违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告要求确认被告天润丰达房地产公司与第三人李保华之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告天润丰达房地产公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告朝阳市天润丰达房地产开发有限公司继续履行与原告孙会艳签订的《商品房预售协议》，并分别以370万为基数，自2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率及自2019年8月20日起至2020年5月18日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；二、确认被告朝阳市天润丰达房地产开发有限公司与第三人李保华签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回原告孙会艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,400元（原告孙会艳预交），保全费5,000元，合计41,400元，由被告朝阳市天润丰达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王文成人民陪审员  刘 红人民陪审员  任秀红二〇二〇年九月二十八日书 记 员  雒文茹