四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初812号 原告（反诉被告）：董盈倩，女，1993年8月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈双衔，四川维州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭志斌，男，1974年12月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 原告（反诉被告）董盈倩与被告（反诉原告）彭志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年2月18日立案受理。被告（反诉原告）彭志斌向本院提起反诉，经审查，本院予以准许，本案审理期限从反诉之日起重新计算。后彭志斌要求追加都江堰市兴堰安居置业投资有限公司作为本案被告，经审查，不符合法律规定，本院不予准许。本院依法适用简易程序对本、反诉合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）董盈倩及其委托诉讼代理人陈双衔，被告（反诉原告）彭志斌及其委托诉讼代理人姚廷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董盈倩向本院提出诉讼请求如下：1．解除《个人租房合同》；2．判令彭志斌返还保证金2000元、赔偿损失136641元（赔偿损失费包括：装修费46000元、灯具费10045元、空调7610元、软装21000元、剩余货物价值36841元、已支付房租15000元、公证费2800元、一年安防费1200元，共计140496元，现仅主张136641元）；3．本案诉讼费由彭志斌承担。事实和理由：2017年12月31日，诉争双方签订《个人租房合同》，约定董盈倩承租彭志斌的位于都江堰市，租期为2018年1月1日至2019年12月31日，租金5000元／月，半年结算一次，第一个月免租，保证金2000元等内容。合同签订后，董盈倩按约定支付房租，并将该商铺用于经营中高档服装。2019年8月20日，因下雨该商铺漏水致使装修、货物毁损。董盈倩多次找到彭志斌协商未果，故涉诉，望判如所请。 彭志斌辩称，1．《个人租房合同》约定租期已届期，不存在合同解除的问题，而是双方是否续签。且该合同未约定解除的内容，彭志斌不存在法定解除合同的行为，故董盈倩以承租房屋质量不合格而解除合同的理由不成立；2．董盈倩承租的房屋在一楼之上还有一层，董盈倩未证明是二楼导致的漏水还是因下雨导致的；3．董盈倩所主张的装修、货物损失未经评估，其没有证据证明损失的具体金额，也未采取有效措施及时止损；4．董盈倩未按约定支付租金，合同到期后未及时返还房屋，故彭志斌不应承担责任。 彭志斌向本院提起反诉请求如下：1．判令董盈倩立即将位于都江堰市腾退给彭志斌；2．判令董盈倩向彭志斌支付租金15000元，并自2019年6月1日起至租金支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3．判令董盈倩自2020年1月1日起至腾退房屋之日止按5000元／月（166.7元／日）的标准向彭志斌支付房屋占用费。庭审中彭志斌明确上述第2项诉请，董盈倩应于2019年6月1日前支付2019年7月1日至12月31日的租金30000元，但当时只支付了15000元，故尚拖欠2019年10月1日至12月31日的租金15000元。事实和理由：2017年12月31日，诉争双方签订《个人租房合同》，约定彭志斌将位于都江堰市出租给董盈倩，租期为2018年1月1日至2019年12月31日，租金5000元／月等内容。后彭志斌将该商铺交付给董盈倩使用，董盈倩支付了2017年12月31日至2019年6月30日的租金。根据合同约定，董盈倩需在2019年6月1日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金30000元，但仅支付了15000元，董盈倩应当支付租金及资金占用利息。2019年12月31日租期届满后，董盈倩未返还商铺，应腾退并按租金标准支付房屋占用费。故涉诉，望判如所请。 董盈倩辩称，1．其已经返还案涉商铺；2．彭志斌违约，该商铺质量不合格导致雨水灌入致使装修、家具、货物毁损，商铺在2019年8月20日已无法正常使用，彭志斌应当赔偿其损失；3．董盈倩多次要求解除合同，彭志斌置之不理，应由其承担纠纷期间的租金；4．在起诉后，董盈倩对2019年12月31日之后的租金不承担责任，且彭志斌向董盈倩承诺过，待恢复营业后才继续计算租金，因其不解决房屋漏水问题导致一直未恢复营业，故此期间的租金董盈倩不应承担，彭志斌还应退还其已经缴纳的15000元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于租赁合同的签订情况。2017年11月9日，彭志斌作为业主与都江堰兴堰投资有限公司就案涉商铺签订《房屋交接确认书》。2017年12月31日，彭志斌（出租方、甲方）与董盈倩（承租方、乙方）签订《个人租房合同》，约定（与本案有关的内容）“一、甲方将案涉商铺即位于都江堰市的房屋（商铺）出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，计两年24个月。二、本房屋月租金5000元，按半年（6个月）结算一次。乙方须提前一个月向甲方支付半年（6个月）租金30000元。甲方同意在租赁期内房租保持不变，并免去第一个月房屋5000元。四、乙方同意预交2000元作为保证金，合同终止时，一次性退还。五、在房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，在租赁期内未经甲方同意乙方不得随意转租或转借给他人；租赁期满，在同等条件下乙方有优先续租权，如果乙方不再续租甲方有权收回该房屋使用权。十、本合同自双方签字之日起生效”。 二、关于装修的情况。合同签订后，彭志斌向董盈倩交付案涉商铺。2018年1月1日，董盈倩（业主、甲方）与成都市乐之家装饰工程有限公司（承包方、乙方）就案涉商铺的装修签订《装修合同》一份，约定（与本案有关的内容）“第一条工程概况。1．施工地点：太平街铺面。3．装饰施工内容：甲方铺面的水电改造工程，吊顶安装，门窗拆除，墙面涂料，灯具安装，楼层搭建，空调安装，搬运工程等其他装修工程中应包含的所有工程。4．总价款46000元。5．工期：自2018年1月1日开工，至2018年1月31日竣工，工期30天”。在该合同附件《乐之家装饰工程装修报价单》上，载明装修的项目及金额如下：天花板刷漆2055.42元（54.09㎡×38元/㎡）、吊顶1260元（9㎡×140元/㎡）、二楼隔层搭建11000（10㎡×1100元/㎡）、地板8978.94元（54.09㎡×166元/㎡）、墙面粉刷5700元（150㎡×38元/㎡）、玻璃橱窗及玻璃门14900元（20㎡×745元/㎡）、外墙真石漆约305元（5㎡×61元/㎡）、楼梯1800元。成都市乐之家装饰工程有限公司分别于2018年1月6日、2018年2月17日出具收据两份，分别载明其收到董盈倩服装店装修款现金10000元和36000元。同时，董盈倩向都江堰市原色家居饰品经营部订购软装饰品，其软装饰品清单包括：沙发、茶几、地毯、装饰画、窗帘等，总金额计21085元。都江堰市原色家居饰品经营部分别于2018年1月20日、2018年2月4日出具收据2份，分别载明其收到董盈倩支付的软装定金10000元、软装尾款11000元。 三、关于付租的情况。合同签订后，董盈倩依约支付租金至2019年9月30日止。2019年8月20日，案涉商铺因下雨漏水双方发生纠纷，其后租金董盈倩未再支付。 四、关于案涉商铺受损情况。1．关于漏水的事实。2019年8月20日因下雨致案涉商铺漏水，其中案涉商铺天花板中间雨水顺着洞口流下，案涉商铺四周墙壁也有浸水现象，致董盈倩经营的衣物受潮、受损，其装修受潮受损。董盈倩于当日上午9点46分，以及2019年8月21日上午9点37分，第一时间通过微信告知彭志斌案涉商铺发生漏水，微信告知如下内容：“店里又开始漏水了，有点严重。刚找了物管，他们说他们不管，彭叔你看这边方不方便找个人过来看看”“铺子淹惨了，一楼全是水，衣服也打湿完了，现在怎么处理啊”等。对方立即回复“好的，我马上联系。我问了，只有喊修建方赔，下午修建方来看”“发点照片过来”等。其后彭志斌并未对案涉商铺进行维修，董盈倩也停止经营。案涉商铺漏水后，董盈倩未将受潮受损衣物搬离案涉商铺，进行一定晾干等措施减少衣物的受潮、受损程度。 2．关于漏水后公证情况。2019年8月21日，董盈倩向四川省成都市国立公证处申请证据保全公证，就案涉商铺漏水情况进行拍照、摄像。庭审中，诉争双方对此证据的真实性无异议。该公证处于2019年8月26日出具《公证书》一份，该公证处出具四川省增值税电子普通发票一张，载明董盈倩支付公证费2000元。 3．关于被淋货物的确认情况。2019年3月1日至2019年8月21日期间，董盈倩在成都来服道贸易有限公司（以下简称来服道公司）进货872件，价值302430元。董盈倩并向本院提交了来服道公司出具的进货单价清单，清单上载明品类（如上衣、裙装、裤装、包包、围巾）、品牌、单价。董盈倩陈述现存放在案涉商铺内剩余的货物价值36841元。2020年4月15日，本院组织诉争双方查看现场并清点受损货物，诉争双方确认以下内容：围巾，品牌BURBERRY、共计2条；包包，品牌LOUISVUITTON为3件，CHANEL为3件，其余包包均予以认可，存在商铺中。其余上衣、裙装、裤装数量共计153件予以认可。因案涉商铺存在品类不同（如上衣、裙装、），物品数量众多，还有数量不等的鞋和箱包，且品牌也不同，现场难以一时清点完毕，故给予双方一定的时间自行清点。 2020年4月30日，董盈倩与彭志斌签署货物清单一份，经庭审核实，该清单部分品牌及单价笔误，结合董盈倩提交的成都来服道贸易有限公司所出具的进货单价清单，该清单内容如下：品牌2K，2件，152元/件，共304元；品牌ZHOOMi，15件、共2937元（206元/件×6件＋189元/件×9件）；品牌KOTOMINI，1件，192元/件，共192元；品牌Kerry&Jerry，2件，199元/件，共398元；品牌SIMIDA，1件，156元/件，共156元；品牌EVITOR，1件，143元/件，共143元；品牌A.Kskylan，2件，154元/件，共308元；品牌CZY，1件，167元/件，共167元；品牌KOTOMINI，1件，192元/件，共192元；品牌EJOBASQMI，1件，216元/件，共216元；品牌YOOMINI，5件，189元/件，共945元；品牌O′mi，2件，176元/件，共352元；品牌X2，8件，266元/件，共2128元；品牌Lafalian，1件，173元/件，共173元。以上货物总计43件，进货总金额为8611元。 4．关于漏水后房租协商的情况。庭审中，董盈倩提交了一份2019年8月21日案外人（董盈倩之夫）廖青云与彭志斌就案涉商铺漏水协商电话录音，彭志斌对此证据的真实性无异议。该电话录音中，廖青云说“因为你店铺的问题，我们无法营业，这个责任要我们来承担哦？”，彭志斌说“不用不用，我给你说了各说各的，到时候该咋个承担就咋个承担”。廖青云说“因为你店铺的问题，我们无法营业，这个租金我们不得交哦”。彭志斌说“唉。对的嘛，我给你说了各算各的嘛”。廖青云说“啊，我们这个交了三个月的，哪个时候营业就从哪个时候开始算哈”，彭志斌说“我给你说的很清楚了嘛，各算各的，如果没有营业就算了，就完了”。 五、关于案涉商铺腾退及交房情况。审理中，诉争双方就合同的解除及2020年5月15日前腾退房屋达成协议。2020年5月13日，董盈倩将商铺内所有货物包括衣服、鞋、箱包等全部搬走，空调、灯具、软装（包括茶几、地毯、装饰画、窗帘）全部拆除，并将房屋腾退返还彭志斌，并与彭志斌签订《房屋交接确认书》，载明“承租人董盈倩于2020年5月31日将位于太平街××商铺移交给出租人彭志斌，现就房屋有关事项确认如下：1．经双方实地查验，该商铺内各项设施齐全，可正常使用；2．移交该商铺钥匙一把；3．承租期间电费度数为6001度，水表7吨由承租人缴清”。因董盈倩已腾退案涉商铺，故彭志斌向本院提交申请撤回第一项诉讼请求。 上述事实，有诉争双方的当庭陈述，董盈倩提交的诉争双方身份信息、《个人租房合同》《公证书》及发票、《装修合同》及收据、原色软装产品购（订）清单及收据、《证明》及现场货物清单、微信及电话录音，以及彭志斌提交的《房屋交接确认书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，董盈倩与彭志斌签订的《个人租房合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，对合同双方均有约束力。至本院受理此案时，该合同已届期，但案涉商铺实际未腾退，依照前述法律规定，此时双方为不定期租赁合同法律关系。2020年5月13日，诉争双方以协议解除的方式将该合同解除并完成了案涉商铺腾退交接工作，故本院认为诉争双方就位于都江堰市所签订的《个人租房合同》，已于2020年5月13日解除。彭志斌申请撤回第一项诉讼请求，系真实意思表示，本院予以支持。 本案争议的焦点在于合同解除后法律后果及责任如何确认，包括保证金、损失赔偿、未缴纳租金及利息、房屋占有费是否应当履行。本院逐一评析如下： 第一、关于保证金的问题。本案中，诉争双方对案涉商铺于2019年8月20日发生的漏水的事实无争议。作为出租人的彭志斌，在租赁期间确有保持租赁物符合约定用途并承担维修之义务，董盈倩在第一时间告知漏水并要求修缮未果的情形下，本院认为双方合同协商解除的原因应归责于出租方彭志斌。关于彭志斌提出的因案涉商铺交房质量不合格、因二楼业主未做防水导致漏水等抗辩理由，本院认为，本案的基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，彭志斌作为出租人应当承担相应责任，故对此抗辩理由不予采纳。合同约定保证金为2000元，且在庭审中彭志斌确认此款项尚未退还，现合同已解除，故彭志斌应当向董盈倩返还保证金2000元。 第二、关于董盈倩主张的赔偿损失问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，如上所述，本案合同解除的原因在于出租方，其应就漏水承担相应的责任。董盈倩向本院明确其所主张的损失包括：装修费、灯具费、空调、软装、剩余货物价值、已支付房租、公证费以及一年安防费。依照上述法律规定，关于已形成附合的装饰装修物的装修及软装费，因案涉商铺漏水，致其装修受损并影响其使用年限，故彭志斌应在剩余租赁期内的残值损失进行赔偿。虽然本案中合同约定的租赁期为2年，已于2020年5月13日协商解除，但诉争双方对2019年8月20日发生漏水后停止营业的事实无争议，故本院认为，装修残值应从导致承租人无法使用案涉商铺之时开始起算，该商铺实际使用时间为2018年1月1日至2019年8月20日，计20个月，故彭志斌应赔偿董盈倩装修残值损失11167元，计算方式：（装修费46000元＋软装费21000元）÷24个月×（24个月-20个月）=11167元。因案涉商铺漏水，董盈倩为了保全证据所支出的公证费，属于其实际损失的一部分，彭志斌应当赔偿。经庭审核实，董盈倩向本院提交的发票金额为2000元，故本院认为彭志斌应向董盈倩支付公证费2000元。 对于剩余货物价值损失问题。鉴于诉争双方在租赁合同中并未约定违约金或损害赔偿的计算方法，因案涉商铺漏水致董盈倩存放在商铺内的货物受潮、受损，虽然未影响其使用性能，但董盈倩系经营服装、鞋、箱包等销售，其已影响货物的二次销售，造成董盈倩的剩余货物价值受损，预期利益受损。故彭志斌作为出租方因未提供安全合格的房屋，应当予以赔偿。同时损害发生后，董盈倩也未及时采取适当措施防止损失的扩大。故，本院根据合同的履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并结合本院在查验现场进行清点的货物情况及双方当事人确认的货物情况，酌定由彭志斌向董盈倩支付剩余货物价值损失费8000元。关于彭志斌提出董盈倩应对受损货物进行价值鉴定的问题，本院认为货物并未破损，只是因下雨漏水致货物受潮，影响其销售价值，且董盈倩已向本院提交了进货单价清单，清单上载明了品类、品牌及单价，故鉴定并无必要，本院不予支持。 对于已支付的15000元房租，庭审中诉争双方确认该租金支付至2019年9月30日止。2019年8月20日，因案涉商铺下雨漏水致无法经营，董盈倩在第一时间告知漏水并要求修缮未果的情形下，再结合董盈倩之夫廖青云与彭志斌的通话录音，诉争双方就案涉商铺恢复营业后方起算租金达成一致的事实足以认定。故彭志斌应当向董盈倩退还2019年8月21日至2019年9月30日一个月零10天的租金6666元（5000元＋5000元÷30天×10天）。 对于董盈倩主张的灯具费及空调损失，因董盈倩已经拆除，同时董盈倩也无证据证明其灯具、空调因漏水致其损坏无法使用，对此应承担举证不能的责任；安防合同的期限是2019年3月6日至2020年3月5日，而《个人租房合同》于2020年5月13日才解除，且在此期间董盈倩的货物一直存放在案涉商铺之中，故该安防系统是其实际使用，应由董盈倩自行负担。以上，董盈倩所主张的灯具费、空调、以及一年安防费由彭志斌赔偿的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 第三、关于彭志斌主张的租金及利息、房屋占有费的问题。如上所述，在2019年12月31日之后，诉争双方是不定期租赁合同法律关系。在庭审中，双方确认董盈倩缴纳租金至2019年9月30日止。根据廖青云与彭志斌的通话录音，诉争双方就案涉商铺恢复营业后方起算租金达成一致的事实足以认定。董盈倩主张该商铺至今未营业，在彭志斌未提出相反证据证明的情形下，本院对此事实予以认定，故彭志斌所主张的租金、逾期付租的资金占用利息、至实际腾退之日的房屋使用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）董盈倩与被告（反诉原告）彭志斌签订的《个人租房合同》已于2020年5月13日解除； 二、被告（反诉原告）彭志斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）董盈倩返还保证金2000元； 三、被告（反诉原告）彭志斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）董盈倩支付公证费2000元； 四、被告（反诉原告）彭志斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）董盈倩支付装修残值损失费11167元； 五、被告（反诉原告）彭志斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）董盈倩支付剩余货物价值损失费8000元； 六、被告（反诉原告）彭志斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）董盈倩退还租金6666元； 七、驳回原告（反诉被告）董盈倩其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）彭志斌所有诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1536元，由被告（反诉原告）彭志斌负担1200元，原告（反诉被告）董盈倩负担336元；反诉案件受理费减半收取200元，由被告（反诉原告）彭志斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年九月十六日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红