四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4642号 上诉人（原审被告）杨中一，女，1950年10月25日出生，高山族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 上诉人杨中一因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年7月18日，青羊区××花园第三届业主委员会（以下简称××花园业委会，甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订了《××花园物业服务试用合同》，主要约定：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取；属于买断地下车库机动车位产权的，不管是否停放有机动车辆，车库所有权人均按机动车辆40元/辆每月的标准缴纳车辆服务费；城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方于业主和物业使用人协商解决。 原审法院另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业一直为××花园小区实际提供物业服务；2.杨中一系位于成都市青羊区××大道××号房屋业主，房屋面积170.86㎡；3.杨中一自2017年1月起未缴纳物业服务费及垃圾处置费。 原审法院认为，××花园业委会与嘉丽来物业签订的《××花园物业服务试用合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于案件是否已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，案件中，杨中一自2017年1月起未缴纳物业费，至《中华人民共和国民法总则》施行时，诉讼时效并未届满，故应适用三年诉讼时效期间的规定，嘉丽来物业于2019年11月起诉，并未超过诉讼时效，杨中一关于已过诉讼时效的抗辩主张，不予支持。关于应缴纳的物业服务费及相关费用。2012年10月31日，××花园业委会与嘉丽来物业签订的《××花园物业服务试用合同》约定的试用合同期限届满后，嘉丽来物业事实上仍按照《××花园物业服务试用合同》为××花园小区提供物业服务，杨中一作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为170.86平方米，故杨中一应缴纳自2017年1月1日至2019年11月30日的物业服务费，共计5980.1元（1元/平方米/月×170.86平方米×35个月）。根据合同约定，城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用），故杨中一应缴纳2017年1月至2019年11月的垃圾处置费280元（8元/月×35个月），前述金额合计6260.1元。上述物业费的计算依据来源于《××花园物业服务试用合同》的约定，嘉丽来物业在案件中系按《××花园物业服务试用合同》的约定标准主张物业服务费，故杨中一主张嘉丽来物业擅自提高收费标准、《××花园物业服务试用合同》已过期不应缴纳物业费无事实和法律依据，对其该抗辩理由不予支持。关于违约金。根据合同关于“每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金”的约定，杨中一逾期支付物业服务费，应按合同约定承担违约金，现嘉丽来物业主动下调违约金为未缴费的30%，即5980.1元×30%=1794.03元，予以支持。杨中一主张嘉丽来物业主张违约金无合同依据，无事实依据，对其该抗辩主张不予支持。杨中一主张嘉丽来物业提供的“事实物业服务”是违法的强行服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，杨中一并未举证证明嘉丽来物业系在业主委员会要求其退场其拒不退场的情形下提供物业服务，故对其该主张不予支持。杨中一主张嘉丽来物业提供的物业服务的对应标准为0.4元/平方米/月，因该收费标准并非合同约定标准，试用合同中也未对降低服务费标准进行约定，故对其该抗辩主张不予支持。杨中一主张嘉丽来物业管理质量差，小区不时发生盗窃事件，因其并未就该事实举证，也未提出反诉要求嘉丽来物业赔偿损失，故对其该抗辩理由也不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、杨中一于判决发生法律效力之日起十日内向嘉丽来物业公司缴纳自2017年1月1日至2019年11月30日的物业服务费、垃圾处置费共计6260.1元；二、杨中一于判决发生法律效力之日起十日内向嘉丽来物业公司支付违约金1794.03元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由杨中一承担。 宣判后，杨中一不服原审判决，向本院提起上诉称，案涉《××花园物业服务试用合同》为无效合同，故请求撤销原审判决并发回重审。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，案涉《××花园物业服务试用合同》为业委会的权利行使，合法有效，被上诉人依合同完全履责，提供的物业服务多次得到职能部门的表彰和大部分业主的认可，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××花园业委会签订的《××花园物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人杨中一提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××花园小区提供了物业服务，杨中一作为小区业主，亦应支付物业服务费、垃圾处置费等相关费用。关于违约金，因案涉试用合同到期后嘉丽来物业公司并未与××花园业委会继续签订物业服务合同，故其要求杨中一支付违约金无法律依据，原审法院判决杨中一向嘉丽来物业公司支付违约金不当，本院予以纠正。 综上，杨中一的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16300号民事判决； 二、杨中一于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳自2017年1月1日至2019年11月30日的物业服务费、垃圾处置费共计6260.1元； 三、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由杨中一负担20元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元由上诉人杨中一负担40元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦