浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初1237号 原告：徐林华，男，1969年2月16日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：何晓蓉，浙江圣文律师事务所律师。 被告：陈佳艳，女，1985年12月14日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：沈学弟，浙江当禾律师事务所律师。 第三人：平湖市美娟四海房产中介有限公司。住所地：平湖市当湖街道雅阁里3幢二层南面第一间。统一社会信用代码：91330482MA29GDQ74X。 法定代表人：沈美娟。 原告徐林华与被告陈佳艳、第三人平湖市美娟四海房产中介有限公司（以下简称美娟中介）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月10日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告徐林华及其委托诉讼代理人何晓蓉、被告陈佳艳的委托诉讼代理人沈学弟、第三人美娟中介的法定代表人沈美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐林华向本院提出诉讼请求（审理过程中已变更）：1.判令原、被告双方签订的《房屋转让合同》解除；2.被告退还原告买房定金50000元；3.被告支付原告买房损失190000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月13日，原告通过第三人美娟中介与被告陈佳艳商谈房屋买卖事宜。被告称其在万城·御珑湾三期即将开盘的房屋中有一套89平方米的房子，是8-1903室，自愿转让给原告。双方在第三人美娟中介沈美娟的见证下签订了《房屋转让合同》。双方约定被告将在御珑湾下一期开盘中一套89平方米的房屋（含一个汽车位）以1395000元的价格转让给原告，原告先支付定金50000元，开盘后由原告直接与开发商签订房屋买卖合同。合同签订后，原告向被告支付定金50000元。现御珑湾三期已经开盘，但被告一直未履行合同，原告多次联系被告要求其按照合同履行，但被告称房屋已涨价，现已涨至158万多元一套，且只有7楼，原告如想要房子，就要按照现在涨价后的价格支付被告方能履行。现原告以被告的行为已构成违约，致使原告错失买房机会为由诉至法院。原告补充事实称，原告已于2020年6月18日另行签订合同购买相同户型的御珑湾37幢1502室住房，成交价格1590000元。 被告陈佳艳答辩称：双方签订的房屋转让合同实际是委托购房合同，该合同属于无效合同；且委托购房合同并未造成原告的经济损失，原告诉请解除合同及赔偿损失没有事实及法律依据，请求法院驳回；被告未收到原告的定金，原告举证的收条不是本案合同的定金，在本案合同前双方签订过一份合同，后该合同解除了，50000元是支付第一份合同的预付款，当时50000元是通过案外人郭斌斌转账给被告的，被告已原路退回给郭斌斌。 第三人美娟中介答辩称：合同是在第三人中介下签订的，在本案合同之前原、被告确实签订了另外一份合同，后因改名时间太长，三期也将开盘，就解除了，本案合同的落款时间2019年1月13日实际是第一份合同的签订时间，本案合同是2019年3月份签订的，第一份合同在签订本案合同时撕掉了。本案的50000元收条是2019年1月13日出具的，现在定金50000元现在第三人法定代表人沈美娟女儿处，不在被告处。当时50000元是原告女儿转给沈美娟女儿，沈美娟女儿再转给郭斌斌，郭斌斌再转给被告的，现在50000元已经由郭斌斌在6月底转给沈美娟女儿了，当时沈美娟电话告知了原告，原告说钱先放在沈美娟处。郭斌斌也是中介，其认识被告，作为担保人在合同上签了字。 庭审中，为证明自己的主张，原告徐林华提供如下证据： 1、《房屋转让合同》1份，证明原、被告签订《房屋转让合同》及有关约定的事实； 2、收条1份，证明被告收到原告定金50000元的事实； 3、录音光盘和文字记录各1份，证明被告不愿意履行合同的事实； 4、原、被告签订的第一份《房屋转让合同》1份，证明原、被告于2019年1月13日签订过房屋转让合同，该合同在签订本案诉争合同时已撕掉； 5、与案外人签订的《房屋转让合同》1份，证明原告向案外人购买御珑湾37幢1502室，房屋面积89平方米，成交价格159万元，证实被告造成了原告的实际损失。 被告质证认为：证据1，真实性无异议，实际是委托购房合同，是原告委托被告向开发商购买约89平方米的住房，合同实际签订时间为2019年3月，合同第一条明确了在下一期御珑湾开盘的其中一套房屋，从备注也可证实约定的楼层不明确，说明出售标的不明确，合同第二条明确由原告与开发商直接签署购房合同，合同约定房屋价格1395000元，实际房屋还未开盘，具体价格不确定。证据2，真实性无异议，收条实际是支付原来合同的订金，相当于预付款。证据3，真实性无异议，开盘后价格确实很高，被告没有能力从开发商处拿到低价房。证据4，真实性不清楚，双方确签订过合同，但是不是这一份不清楚。证据5，真实性无异议，可以证明案涉房屋市场价的确在1590000元，被告并没有给原告造成损失，原告主张的190000元实际是委托购房合同中原告期待实现的获益部分，并非实际损失。 第三人质证认为：证据1，真实性无异议。证据2，真实性无异议，收条是第一份合同签订时出具的。证据3，是原、被告之间的录音，不清楚。证据4，确实是双方签订的、后来撕掉的第一份合同。证据5，真实性无异议。 被告为证明自己的主张，提供如下证据： 1、商品房预售证3份，证明原、被告签订第二份房屋转让合同时，约定的房屋范围在第3份预售证的范围内； 2、房屋户型图，证明标红的房屋里有约89平方的户型，说明被告在签订合同时并未欺骗原告。 原告质证认为：证据1，真实性无法确认，预售证是案外人的，原告也无法核实其真实性；证据2，真实性无法核实。 第三人质证认为：证据1，真实性无异议；证据2，对的。 庭审后，第三人向法院提供银行电子回单1份，证明第三人于2020年7月6日将原告支付的50000元退还给原告。 原、被告在浙江移动微法院平台质证均无异议。 对于上述证据，经审核，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、5，被告及第三人对真实性无异议，本院予以认定；证据3，第三人不清楚，被告对真实性无异议，本院予以认定；证据4，第三人无异议，被告虽表示不清楚真实性，但确认曾签订过合同，本院予以认定。 被告提供的证据1、2，原告对真实性表示无法确认，第三人对真实性无异议，本院予以确认。 第三人提供的证据，原、被告质证均无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月13日，原告徐林华与被告陈佳艳签订《房屋转让合同》1份，合同约定：被告自愿将坐落于××街道××幢××单元××室房屋，以1420000元转让给原告，该房建筑面积约89平方米，汽车位1个，注明改名房；2019年1月13日，原告预付被告定金50000元；付款方式：在2019年3月10日之前改名到原告名下，并同时付清首付款，余款由银行贷款后付清，银行贷款直接划在开发商账上（注：首付款不能超过合同价的40%）；付款以收条为准或者以转账凭证为准，被告改好名后，通知原告签合同，原告在被告通知之日起不超过三天办理好签合同，并同时付清首付款。第三人美娟中介在上述合同上签字盖章。合同签订后，原告按合同约定当天即支付定金50000元，被告当场出具收条1份，载明“今收到徐林华购买御珑湾8－1－1903订金50000元”，第三人美娟中介在收条上签字盖章。后因未能如期实现房屋改名，原、被告于2019年3月再次签订《房屋转让合同》1份即案涉合同，合同约定：被告自愿将坐落在下一期御珑湾开盘中的其中一套房屋，以1395000元的价格转让给原告，该房建筑面积约89平方米，送汽车位一个；合同仍注明：2019年1月13日，原告预付被告定金50000元；付款方式：由原告直接和开发商签合同，贷款额度为开发商签约的合同价50%，总金额以本合同为准（房屋总价）；被告应确保房屋的产权合法，并无条件协助原告办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还原告已付定金的同时，再赔偿原告已付定金的二倍。双方还在合同中备注约定：被告承诺原告以1395000元定购御珑湾约89平方米含车位一个房屋一套，层次在15层到25层自选（除18层以外），直接签原告本人或家人合同，如被告违约，由被告赔偿原告违约金200000元，如原告违约，由原告赔偿被告违约金200000元。第三人美娟中介在上述合同上签字盖章，合同落款订立日期仍为2019年1月13日。合同签订后，双方将2019年1月13日签订的原《房屋转让合同》撕毁（原告有拍照留存），原支付给被告的50000元未收回，也未重新出具收条，仍沿用原收条。此后，原告多次催促被告均未能取得合同约定的房屋。2020年3月29日，原告再次打电话给被告询问购房事宜，被告表示“房屋已涨价至157、158万元，八楼的房屋也卖157万元了，原定价格配不牢了”。原告遂于2020年4月10日向本院起诉即本案。2020年6月8日，原告已通过其他中介与案外人另行签订1份《房屋转让合同》，约定以1590000元购买御珑湾37幢15楼建筑面积为89.03平方米的房屋。2020年6月下旬，被告将收取的50000元退还给了第三人美娟中介，第三人美娟中介将退款之事告知原告，2020年7月6日，第三人美娟中介将此50000元汇款至原告账户。 本院认为，本案的争议焦点有三：一是原、被告实际于2019年3月签订的案涉合同的性质是否为房屋买卖合同及是否有效；二是原告支付的50000元是否为案涉合同的定金；三是被告是否应返还定金50000元及承担原告的损失。 关于争议焦点一。被告主张案涉合同实际为委托购房合同，是原告委托被告向房地产开发商购买约89平方米的房屋，该行为违反了国家政策，是法律禁止的，因此双方签订的合同属无效。本院认为，原、被告先于2019年1月13日签订关于××街道××幢××单元××室房屋（约89平方米，含汽车位一个）的《房屋转让合同》一份，约定被告于2019年3月10日前将上述房屋改名到原告名下，后因未能如期实现房屋改名，双方协商一致解除该份合同。2019年3月，解除前述合同的当日，双方又签订《房屋转让合同》即案涉合同一份，明确约定被告自愿将坐落在下一期御珑湾开盘中15层至25层（除18层外）的其中一套约89平方米的房屋（含汽车位一个）以1395000元的价格转让给原告，并将案涉合同的订立时间仍落款为2019年1月13日。根据上述二份合同签订过程、内容及落款时间看，在前一份合同目的无法实现后，原告作为承让人，被告作为转让人仍就相似条件的房屋转让事宜及违约责任等内容继续进行协商并在案涉合同中作了约定。上述约定表明，原、被告签订案涉合同的主要目的是通过双方之间的买卖行为实现房屋所有权的转移，案涉合同性质应属房屋买卖合同，被告关于案涉合同系委托购房合同的主张，不能成立，本院不予采纳。虽案涉合同中并未明确具体房号信息，但从被告提供的商品房预售证及房屋户型图看，原、被告能够从限定的楼层及房屋面积范围内选定具体房屋，双方有意将案涉合同的标的物即具体房号内容留待进一步商定，不妨碍案涉合同的成立。原、被告就房屋转让意思表示真实、连续，未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同合法有效，双方均应按约履行。 关于争议焦点二。原告主张其于2019年1月13日支付给被告的50000元系前一份《房屋转让合同》的定金，后原、被告默认转为案涉合同的定金。被告主张原告支付的50000元系前一份《房屋转让合同》的订金，属房款预付款，现已于2020年6月退还给第三人。本院认为，首先，原、被告签订的二份《房屋转让合同》中均明确约定原告需于2019年1月13日预付被告“定金”50000元，而非“订金”。关于收条上写了“订金”二字，被告主张“出具收条时改为订金了”，原告主张系笔误。该收条内容除了见证人名字系第三人本人书写外，其余文字均由被告书写，被告未提供证据进一步证实原、被告已协商一致将案涉合同中约定的“定金”更改为“订金”，故对被告的主张本院不予采纳。其次，根据前述分析，原、被告就房屋转让意思表示真实、连续，案涉合同约定的定金数额、支付时间和落款时间均与前一份合同一致，且在前一份合同解除后，原、被告未就退还50000元事宜进行协商，应属双方默认将该笔50000元转为案涉合同定金之用。另外，被告在庭审中陈述50000元于2020年6月退给原告是因为“一方面还有合同在，另一方面是原告起诉了，双方不可能合作了”，表明现因原告提起诉讼，双方无法继续履行案涉合同，被告才将50000元退还，表明被告认可50000元已转到案涉合同。故本院认为，原告已支付的50000元应属案涉合同的定金。 关于争议焦点三。原、被告签订的案涉合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告明确表示无法按照合同约定的1395000元价格转让房屋，经原告催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告即享有了法定解除权，原告于2020年5月25日变更诉讼请求，要求解除案涉合同，被告于2020年7月6日收到了原告要求解除合同的请求，因此，本院确定案涉合同于2020年7月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，原告要求被告返还已支付的定金50000元并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于定金50000元，庭审前被告已将该笔款项汇至第三人，庭审中原告要求由第三人返还且现已履行完毕，本院对此予以确认。关于原告的损失，原告主张房屋价格现已涨至1580000元至1590000元，并提供与案外人签订的《房屋买卖合同》一份，要求按照差价190000元确定原告的损失。本院认为，原告以此确定损失依据不足，本案原告仅支付了定金50000元，并未支付全部购房款1395000元，相对于全额付清购房款，原告的损失要小很多，且原告在签订案涉合同时明知被告尚未取得欲购房屋，理应意识到合同履行存在一定风险，对案涉合同未能履行也存在一定过错，应承担相应的责任。因此，本院结合上述情况酌定由被告赔偿原告损失50000元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告徐林华与被告陈佳艳于2019年3月签订的《房屋转让合同》于2020年7月6日解除； 二、被告陈佳艳返还原告徐林华定金50000元（已履行）； 三、被告陈佳艳于本判决生效后十日内赔偿原告徐林华损失50000元； 四、驳回原告徐林华本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告徐林华负担1429元，被告陈佳艳负担1021元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 唐永祥 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 张黛琳 书 记 员 黄韵如