江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3216号上诉人（原审原告）：江苏世茂房产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路78号。法定代表人：陶国彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张洪井，男，1939年1月24日出生，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：张苏全，男，1974年8月25日出生，住沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张苏军，男，1963年11月18日出生，居民身份证号码320823196311188419，汉族，住沭阳县沭城镇良种繁育场六队155号，现住沭阳县浦东国际小区3号楼一单元401室，系被上诉人张洪井儿子，被上诉人张苏全哥哥。上诉人江苏世茂房产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人张洪井、张苏全排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年9月8日组织双方当事人公开进行听证。上诉人世茂公司委托诉讼代理人张大双，被上诉人张洪井、张苏全的共同委托诉讼代理人张苏军参加了听证。本案现已审理终结。世茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。理由：1.一审法院认为“根据世茂公司陈述，案涉两间车库是张苏全、张洪井在进行房屋拆迁安置选择产权调换时一并选购的，因此双方关于案涉车库存在合同关系，张苏全、张洪井占有使用案涉车库存在合同基础”，无事实依据。被上诉人在房屋拆迁安置选择产权调换时的确选择了案涉车库，但上诉人与被上诉人并未达成一致意见，双方没有签订买卖合同，主要原因系被上诉人对车库价格不认可，双方仅处于合同磋商阶段，尚未订立合同，不存在合同关系，且被上诉人至今未缴纳车库款，其占有不存在合同基础。2.一审法院以上诉人提供的类似安置户办理的车库交接手续推断“被上诉人对案涉车库的占有使用随安置房屋一并入住视为得到上诉人的认可”，无事实依据。安置户拿到车库钥匙的前提是付清车库款，被上诉人并无证据证明案涉车库系上诉人交付其使用，况且被上诉人的安置房屋也是其未结清差价款的情况下私自非法占有使用的，故上诉人更不可能交付车库给其使用。3.一审法院认为“被上诉人占有车库存并非恶意侵占，而存在客观原因，即上诉人不按安置方案确定的价格结算，随意抬高车库价格”，无事实依据。案涉房屋安置方案中明确载明车库面积超出部分实行市场价，轿车车库不做安置。故当安置面积足够时，上诉人有权决定案涉车库的价格，不存在随意抬高价格的行为。张洪井、张苏全二审辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.一审法院认定案涉车库存在合同关系是正确的。被上诉人在选择房屋产权调换时也选择了案涉车库，并在车库认购图上签名，该图保管于上诉人处。上诉人一审提供的被上诉人制作的代收费用明细表中也载明案涉车库的面积、价格等相关费用，说明案涉车库系被上诉人选购的。并且双方在案涉拆迁安置方案中约定了房屋和车库的位置和价格，已经形成了完整的合同关系，被上诉人使用车库具有合同基础。2.一审法院认定上诉人随意抬高车库价格是正确的。被上诉人多次与上诉人进行房屋与车库差价结算，但上诉人不按安置方案价格执行，而是随意抬高价格，导致无法结算。并且该问题得到沭阳县住建局的回复“对于车库价格问题将督促开发单位严格按照拆迁安置方案执行”，也说明上诉人存在随意抬高车库价格的行为。世茂公司向一审法院起诉请求判令：张洪井、张苏全立即停止对世茂公司所有的沭阳县浦东国际小区秀竹苑1号楼4单元1号及3号楼3单元13号车库的非法占有使用，将车库返还世茂公司。一审法院查明：2007年8月，世茂公司与张洪井、张苏全签订房屋拆迁安置补偿协议，约定拆迁面积为165.13平方米，世茂公司总计应补偿张苏全、张洪井各项费用合计112636.28元，补偿安置方式为产权调换，安置房号为浦东国际小区秀竹苑1号楼4单元201室、3号楼3单元301室，面积分别为63.89平方米、104.38平方米，合计168.27平方米。张苏全、张洪井同时选购浦东国际小区秀竹苑1号楼4单元1号及3号楼3单元13号车库。2009年8月，世茂公司通过广告公司向张洪井、张苏全发出上房结算通知。世茂公司提供的安置房代收费用明细表中载明案涉1号车库面积30.36平方米，单价2600元/平方，13号车库面积6.518平方，单价1200元/平方。2009年11月，张苏全、张洪井入住浦东国际小区秀竹苑3号楼3单元301室，并结算相关费用；2015年2月，张苏全、张洪井入住1号楼4单元201室。另查明，世茂公司于2007年8月18日发布的“浦东国际花园”小区拆迁计划与拆迁安置方案中安置房屋价格表明确载明：自行车库安置价为820元/平方，市场价为1200元/平方。当安置面积不足拆迁面积时，自行车库相应面积也可作为安置面积，安置价为住宅安置价的平均价每平方米820元，车库面积超出部分实行市场价，轿车车库不作安置。2009年11月17日，沭阳县建设局出具《关于浦东国际花园安置户信访问题处理情况汇报》，该情况汇报中载明，世茂公司在开发浦东国际花园过程中，存在部分建筑未按规划审批内容施工问题，主要有1.秀竹苑3号楼南侧车库门由内开式改为外开式；2号、3号楼南侧各有两处天井被改为封闭使用空间，共增加建筑面积36平方米；2.秀竹苑1号楼至3号楼阁楼南北檐口高度由0.825米提高至1.63米，4号楼阁楼南北檐口高度由0.825米提高1.73米，共增加建筑面积532平方米。对于未按审批图纸施工的，责令整改到位。对于车库价格问题将督促开发单位严格按拆迁安置方案执行。一审法院认为，世茂公司主张张苏全、张洪井非法占有使用案涉车库，要求张苏全、张洪井返还车库，世茂公司对此应当承担举证证明责任，证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。根据世茂公司陈述，案涉两间车库是张苏全、张洪井在进行房屋拆迁安置选择产权调换时一并选购的，因此双方关于案涉车库存在合同关系，张苏全、张洪井占有使用案涉车库存在合同基础。张苏全、张洪井辩称案涉两间车库是在安置房屋办理上房手续时一并由开发单位向其交付车库钥匙，是开发单位交付其使用的。世茂公司对此予以否认，认为车库交付时应当办理书面交接手续。一审法院责令世茂公司提供类似的安置户办理车库交接手续时的书面材料，其提供了分别载明业主为丁某、王某的业主入伙手续书、入伙通知书、钥匙交接单或回执。根据钥匙交接单及回执载明的内容，业主在办理商品房入住手续时，从江苏万豪物业管理有限公司沭阳分公司领取房屋钥匙七把，分别为单元门钥匙壹把，车库门钥匙六把。根据该组证据可以证明世茂公司辩称的在办理安置房屋上房手续时其一并交付车库钥匙的事实客观存在。现张苏全、张洪井已经入住了相应的安置房屋，且一并占有使用案涉安置房屋对应选购的车库。世茂公司未曾对张苏全、张洪井占有使用安置房屋提出过无权占用的异议，仅主张了房屋差价款，视为其认可张苏全、张洪井的入住行为。结合安置房屋与车库一并办理入住手续的客观情况，一审法院认为对于案涉车库的占有使用随同安置房屋的入住一并视为得到世茂公司认可。双方争议的实质是车库款的支付问题，张苏全、张洪井辩称其曾与世茂公司结算，但世茂公司不按照安置方案确定的价格进行结算，随意抬高车库价格，张苏全、张洪井的该陈述与其提供的沭阳县建设局于2009年出具的《关于浦东国际花园安置户信访问题处理情况汇报》相互印证，可以证明张苏全、张洪井主张因车库价格问题与世茂公司发生争议的事实成立。因此，张苏全、张洪井未与世茂公司结算车库价款即占有使用车库存在客观原因，并非张苏全、张洪井恶意侵占。综上，一审法院认为，世茂公司与张苏全、张洪井在履行合同过程中，均应当遵循诚实信用原则，依法行使权利、履行义务。张苏全、张洪井系在拆迁安置过程中选购的案涉车库，且安置房屋随同车库一并交付使用。现安置房屋已经入住，车库一并由张苏全、张洪井占有使用，不属于无权占有。世茂公司主张张苏全、张洪井无权占有使用案涉车库，要求排除妨害，不予支持。一审法院调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回世茂公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由世茂公司负担。双方当事人对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。上诉人二审中提供（2018）苏1322民初2262号民事判决书，拟证明张洪井、张苏全在安置房屋时没有按照安置方案即时结算房屋差价，其二人连房屋差价尚未结清，上诉人不可能向其交付车库，故其对车库的占用并非合法占用。被上诉人质证认为：对该证据的真实性认可，但之所以没有结清差价款就是因为对单价有异议。本院认证意见：对该证据的真实性、合法性均予认定，但该案系房屋差价款纠纷，与本案车库的占有并无直接关系，故关联性不予认定。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人对于案涉车库是否系无权占有，上诉人是否有权排除妨害。本院认为，被上诉人占有案涉车库存在合同基础，上诉人无权排除妨害。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。妨害行为主要是指相对人以非法的、不正当的行为或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，阻碍特定物的权利人行使权利。而当相对人基于正当途径或者合法途径对权利人的物权占有、使用、处分、收益时，不应认定为产生妨害而被排除。结合本案情况，被上诉人占有案涉车库存在合同基础，并非无权占有。具体分析如下：上诉人主张被上诉人在房屋拆迁安置选择产权调换时虽然选择了案涉车库，并未与被上诉人达成一致意见，双方没有签订买卖合同。但根据审理查明的事实，双方针对安置房屋除了签订《拆迁安置补偿协议》外，还通过《“浦东国际花园”小区拆迁计划与拆迁安置方案》以及《安置房代收费用明细表》确定了安置房屋的单价和相关费用。而《拆迁计划与拆迁安置方案》中明确约定“当安置面积不足拆迁面积时，自行车库相应面积也可作为安置面积，安置价为住宅安置价的平均价每平方米820元，车库面积超出部分实行市场价，轿车车库不作安置。”《代收费用明细表》中也载明了案涉两间车库的面积、单价和价款。据此，被上诉人与上诉人就案涉车库的买卖存在合同关系，并非如上诉人所言仅仅处于合同磋商阶段。故上诉人占有案涉车库存在合同基础。当然，被上诉人尚未缴纳车库款是客观事实，究其原因系双方就车库款价格产生争议，但这涉及的是合同履行过程中的车库款支付问题，并不能因此否定被上诉人占有的合法性。上诉人就车库款可以另行向被上诉人主张。至于车库款的价格问题，因本案并不涉及故不作认定。综上所述，上诉人江苏世茂房产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏世茂房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年九月二十四日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。