安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初7712号 原告：钱海祥，男，1970年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住地江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：田世野（系钱海祥亲属），住安徽省合肥市庐阳区。 被告：合肥华景物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区文华阁小区4#楼01室，统一社会信用代码91340100692838233X。 法定代表人：陈俊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:鲍庆法,该公司员工。 原告钱海祥诉被告合肥华景物业服务有限公司（以下简称华景公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告钱海祥的委托诉讼代理人田世野，被告华景公司的委托代理人鲍庆法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱海祥向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照像其他有车位使用权的业主一样按70元/月收取停车费,而非现阶段120元/月收取；2.要求被告返还多缴纳的车位管理费1010元；3.启用地下立体式停车位,缓解小区车位紧张情况,让原告可使用指定车位。 事实和理由：2016年8月25日，钱海祥从原业主梁艳手中购得合肥市庐阳区阜阳北路望城公馆1栋2912室，房屋于2016年9月22日完成过户并完成了包括物业在内的变更事项。原业主梁艳在2013年购买此房时满足了《望城公馆买房送车位使用权活动须知》的相应条件，从该房屋开发商合肥永华房地产开发有限公司处获赠涉案地下车位使用权。根据《望城公馆赠与车位使用权协议》中的第二条关于车位使用权期限的规定，“车位使用权的赠与期限为交付之日（即2013年6月30日）至土地使用权届满之日（2080年2月12日）”。此外，钱海祥与原业主梁艳在房屋买卖过程中，针对此车位使用权也签订了《车位使用权转让协议》，原业主梁艳将相关附件《望城公馆赠与车位使用权协议》、《望城公馆买房送车位使用权活动须知》、《望城公馆地下机械式车位确认书》、《车位落位图》等也全部交付给了钱海祥。据梁艳回忆，当时开发商承诺车位使用权是可以转让的，这也是为何《赠与车位使用权协议中》并未对此进行限制的原因。 钱海祥房屋现由其子女居住。2019年1月,钱海祥子女要使用该车位，但华景公司以“房屋二手买卖车位使用权收回”为由，不予安排车位。钱海祥子女多次与华景公司协商无果，遂按照排号期临时车位180元/月缴纳了1个月车位费，排到车位时以无车位使用权120元/月的价格缴纳停车管理费。涉案车位虽为人防车位，产权为国家所有，但是开发商承建了人防工程，因秉承“谁开发，谁受益”的原则，开发商享有除所有权在内的使用权、占有权和受益权。开发商基于营销策略的原因将车位使用权“赠与”的行为并不违背法律法规的强制性规定，开发商与原业主签订的赠与协议中也没有对再转让行为进行限制。民事行为应遵循意思自治的原则，充分尊重双方的真实意愿，维护市场的稳定和可预期，因此原业主梁艳与钱海祥签订的协议有效。 案涉车位为立体式停车位，有指定的位置，例如钱海祥车位在A05区第2层第205号。但实际中,本小区自从交付之日起,立体式停车位因物业方某种原因,从未启用过。立体式停车位只能使用一层,当平面车位使用,本小区700余户业主,只有150个车位,车位紧张,多次社区协调、市长投诉都是因为这个,饱受诟病。与钱海祥情况一致的“买房送车位使用权”的业主还有50户,因物业方问题,立体式停车位从未启用过,导致50户业主不能使用指定车位。物业给的处理方式是:“无论车位多紧张,你是买房送车位使用权的业主,我给你预留车位名额(只能满足150辆停车需求)。用不了指定车位,你随便停,费用按照有车位使用权的费用70元/月收取。”而钱海祥属于有车位使用权,但是物业公司按照无车位使用权的价格120元/月收取。(备案价180元/月,物业自行下调)。 综上所述，华景公司从原开发商承接物业管理，与钱海祥只能通过物业协议来约束双方的权利义务，但华景物业公司无视相关法律及《物业服务合同》规定，强制乱收费。 华景公司辩称，开发方卖房子送车位，车位标准不一致，现在使用不了。2015年车位不能用，华景公司报停，机械车位无法使用。案涉车位如果属于原告所有，华景公司愿意按照70元收取车位费。 本院经审理认定事实如下：华景公司系合肥市庐阳区阜阳北路望城公馆小区（以下简称案涉小区）的物业管理公司。2016年8月25日，钱海祥从案外人梁艳处购买该小区1栋2912室房屋，且梁艳将其购买该房屋时赠送的A05区第2层第205号车位（以下简称案涉车位）使用权一并转让给了钱海祥，为此，双方签订了一份《望城公馆车位转让协议》。 案涉车位系立体机械升降式停车位。根据案涉小区的《房屋价格登记证申请表》载明的收费标准，该类车位中已售产权或使用权为70元/月，其他为220元/月。后，华景公司以案涉车位不得再次转增为由，自2019年1月11日起按每月120元标准向钱海祥收取车位费至2020年8月31日，其中2019年1月11日至2019年2月11日按180元标准收取。 另查明，案涉小区的立体机械升降式停车位于2015年8月10日经合肥市庐阳区市场监督管理局同意报停。 以上事实，有华景公司提供的《物业管理服务合同》、《房屋价格登记证申请表》、《望城公馆车位转让协议》、《望城公馆赠与使用权协议》、《望城公馆买房送车位使用权活动须知》、报停文件等证据，以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：本案中，双方就案涉车位收费标准存在争议，即钱海祥是否符合案涉小区的《房屋价格登记证申请表》已售产权或使用权类型按每月70元标准收取车位服务费。根据钱海祥提供的证据，案涉车位使用权系案外人购买房屋时赠送取得，且案涉车位并非产权车位，而钱海祥依据与案外人之间签订的《望城公馆车位转让协议》，亦取得案涉车位的使用权，故本院认定案涉车位的车位服务费应按已售产权或使用权类型的70元标准收取(如之后遇政府指导价变更作相应调整)，华景公司应返还钱海祥车位服务费960元[（180-70）+（120-70）×17]。 关于钱海祥诉请启用地下立体式停车位,缓解小区车位紧张情况,让原告可使用指定车位。由于立体机械升降式停车位于2015年8月10日经合肥市庐阳区市场监督管理局同意报停，故是否启用应经有关部门批准，故本院对钱海祥的该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、合肥华景物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内返还钱海祥车位服务费960元（车位服务按每月70元标准收取，后随政府指导价变更进行相应调整）； 二、驳回钱海祥的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由合肥华景物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢伟林 二〇二〇年九月二十八日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。