山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7146号 上诉人（原审被告、反诉原告）:孟新颖，女，1974年6月20日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：褚世绍，山东衡盛律师事务所律师 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛方盛置业有限公司，住所地山东省青岛市高新区火炬路57号。 法定代表人：胡克勤，执行董事。 委托诉讼代理人：李修超，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人孟新颖因与被上诉人青岛方盛置业有限公司（以下简称方盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟新颖上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的本诉请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对优惠15万元的合同义务是否履行认定错误。1.根据规定：对合同是否履行发生争议的，由负有义务的当事人承担举证责任。本案对此负有举证责任的被上诉人在一审时未提供任何已经履行优惠义务的证据，仅是进行了一些完全不符合正常逻辑的推测。2.一审中，上诉人一再强调，2017年7月27日当天是先签了认购书，后签的团购服务协议，因当天未交10万元所谓的服务费，按照团购服务协议第三条第1款的规定(乙方应予本协议签署的当日向甲方支付清团购活动服务费，乙方迟延缴纳团购活动服务费，在乙方付清团购活动服务费前，乙方不享有本团购活动的优惠购房资格和权利)，认购书中约定的价格并不是实施优惠后的价格。但一审判决无论是在认定事实部分还是在说理部分，均选择性地对这一至关重要的直接证据只字未提。3.说理部分更是通篇以臆想、猜测，拿条文中的一些字眼说事，把意思无限联想，作出了根本不符合正常逻辑的结论。需要明确的是，上诉人的反诉请求是要求履行优惠义务，而不是要求退还团购服务费。团购服务协议第一条，仅是一些笼统的参加团购活动的内容，这句话只是为后面具体条款进行铺垫，如何能推断出已经履行了优惠15万的义务。另外，一审判决在引述团购服务协议的内容时，故意篡改原文。原文第二条明确写明是“享有缴1万元团购活动服务费享受15万元购房价格优惠的权利”，而判决却写成“享有缴10万元团购活动服务费，这1万与10万之差，并不是笔误。4.关于备案价①备案价仅是行政机关为防止开发商过分抬高价格，要求开发商在销售前给出一个最高价格在行政机关备案，开发商在销售过程中不能高于此价格，但可以低于该价格，即备案价并不是房屋的唯一定价，在销售过程中买方可以基于市场行为与开发商讨价还价。②本案中双方在认购书中约定的购房价格是在签订团购服务协议之前基于市场行为经过讨价还价确定的，无论低于备案价多少，也是开发商为将房屋卖出而采取的措施，与团购服务协议中约定的优惠并无关系，因为当时尚未签订团购服务协议，更没有缴纳10万元的团购服务费。③具体的备案价应以行政机关的具体文件为准，一审判决以两个人的陈述就确定该房屋的备案价是126万，不符合证据采信的基本原则。即使该备案价就是126万，那么该价格是精装房的备案价格还是毛坯房的备案价格并不明确。另外，网签合同约定的价格是101万，比备案价少了25万，明明约定优惠15万，确成了25万，这又该如何解释。二、一审程序多处违法。上诉人有足够证据表明被上诉人与好屋公司之间签订了委托合同，该委托合同的内容对合同效力及事实的认定具有直接影响，上诉人申请调取该证据及备案价文件，并申请追加上海好屋信息技术有限公司为第三人参加诉讼，但一审未作出任何回应。 方盛公司辩称，《青岛中欧国际城商品房认购书》和《青岛市商品房预售合同》约定的价格即为优惠后的价格，原审认定事实清楚，适用法律正确。首先，涉案房屋的备案价格为1260665元，认购协议以及预售合同约定的价格为1013498元，认购协议以及预售合同的价格明显低于备案价格，可以认定认购协议及预售合同约定的价格系优惠后的价格无疑。其次，从团购协议、认购协议、预售合同签订的时间来看，根据孟新颖的陈述，团购协议系在2017年7月28日支付团购费的前一天所签订，也就是说团购协议最迟签订于2017年7月27日，与认购协议系签订于同一天，因此认购协议约定的价格即为优惠后的价格，这也再次与认购协议价格远远低于备案价格相互印证。进一步讲，涉案的商品房预售合同系签订于2017年7月31日，在孟新颖签订团购协议和认购协议之后。预售合同是双方购买涉案房屋的最终协议，是双方实际履行的合同，预售合同不仅得到了孟新颖的签字确认，而且孟新颖已经按照预售合同约定的付款方式，向答辩人支付了首付款，再次说明孟新颖对最终的购房价格是认可并已实际履行，再次可以印证预售合同约定的价格即为优惠后的价格。最后，根据团购协议的约定，“团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼房开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款”，说明孟新颖对团购费不能抵扣购房款是明知且认可的，孟新颖要求将团购费抵作房款的要求没有任何依据。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，且不存在任何程序问题，孟新颖上诉请求及事实理由无一成立，应当予以驳回。 方盛公司向一审法院起诉请求：1.确认方盛公司与孟新颖签订的《青岛市商品房预售合同》于2018年9月7日解除；2.判令孟新颖支付违约金202699.6元；3.判令孟新颖支付律师代理费50000元；4.本案诉讼费等相关费用由孟新颖承担。 孟新颖向一审法院反诉请求：1.判令方盛公司履行优惠15万元购房款的义务；2.判令方盛公司支付违约金（以已交款项606749元为基数，按照日万分之一自2017年7月31日计算至原告完全履行合同义务止）；3.判令方盛公司继续履行合同义务，在孟新颖交付剩余应交购房款后交付所购买的房屋并继续履行其他合同义务；4.判令方盛公司承担律师费60000元；5.所有诉讼费用由方盛公司承担。 一审法院认定事实：一、2017年7月27日，孟新颖作为乙方与甲方上海好屋网信息技术有限公司（以下简称上海好屋）签订《好屋中国团购服务协议书》，载明：甲方已提供团购服务活动的介绍并且乙方已了解甲方组织的团购服务活动内容，自愿加入并参与好屋中国组织的团购服务活动和平台，享受以优惠价格向开发商购买房屋的团购优惠待遇；乙方同意向甲方缴纳100000元团购活动服务费，以获得参与团购活动的资格及享有“缴100000元团购活动服务费享受150000元购房价格优惠”的权利；团购活动服务费由甲方收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款；乙方与商品房开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》等为准，因履行《房屋认购书》、《商品房买卖合同》等而产生的争议，由乙方与开发商按《房屋认购书》、《商品房买卖合同》或相关法律规定协商处理；活动有效期2017年7月1日至2017年8月31日，活动有效期届满，此次团购活动优惠购房方案将终止，如乙方超期仍未选定房源的，将不再享有以本次团购活动的优惠价格进行购房的资格和权利。2017年7月28日，孟新颖通过银行POS机刷卡的方式，向甲方支付了团购服务费100000元。二、2017年7月27日，方盛公司、孟新颖签订《青岛中欧国际城商品房认购书》，载明：预定房屋青岛中欧国际城A2地块11号楼904室；暂测面积92.99平方米，单价10899元，总房款1013498元，以上内容最终以签署的《青岛市商品房预售合同》约定的内容为准；签署认购书的同时，买受人应缴纳购房定金20000元；双方签订《预售合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，定金自动抵作预定房屋价款。同日，孟新颖向方盛公司缴纳定金20000元。三、2017年7月31日，方盛公司、孟新颖签订《青岛市商品房预售合同》，约定：孟新颖向方盛公司购买高新区华贯路1号“中欧国际城?金茂悦（三期）”项目11号楼9层904户的房屋；每平方米10899元，房屋总价款为1013498元，首付款506749元（含定金20000元），孟新颖应于2017年7月31日前存入合同指定的账户，剩余房价款506749元，孟新颖应于2017年8月13日存入合同指定的账户；孟新颖若未按合同约定的时间付款，应当向方盛公司支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之一计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，方盛公司有权选择单方面解除合同，合同自孟新颖收到方盛公司的书面解除通知之日起解除，孟新颖应向方盛公司支付房屋总价款20%的违约金；孟新颖应承担因其违约而解除合同的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、评估费等所有费用。孟新颖的通讯地址为青岛市市北区安达路2号，联系电话为133××××8170，孟新颖保证上述联系地址真实有效，保证方盛公司按上述联系地址向孟新颖邮寄的文件或物品均会得到孟新颖签收。若出孟新颖拒收、第三方代收、被退回等情形，均视为孟新颖已有效签收。同日，孟新颖向方盛公司支付购房款486749元。四、2018年9月6日，方盛公司通过EMS快递向孟新颖在上述《青岛市商品房预售合同》中的预留地址寄送了解约函，该EMS快递因留交超过期限被退回。庭审中，法院将该退回的快递开启，内有“解约函”一份，主要内容为因孟新颖逾期付款达389天，方盛公司根据约定通知孟新颖解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，并要求孟新颖按照合同总价款的20%支付违约金。五、方盛公司委托北京德和衡（青岛）律师事务所代理本案诉讼，并支付了律师费50000元。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、方盛公司是否已经履行了15万元购房款的优惠义务；二、孟新颖逾期缴纳剩余购房款是否构成违约。关于第一个焦点问题，法院认为，15万元购房款优惠义务方盛公司已经履行完毕。理由：第一，在孟新颖提供的调解录音证据中，高新区不动产登记局的王主任明确涉案房屋备案价格为1260665元。商品房备案价格是政府为了避免开发商无原则调整房价，对房地产市场造成不良冲击的监管制度。开发商在销售房屋之前，需要在房管局、物价局对每套房子进行价格备案。商品房的销售价格只能在允许的幅度内进行变动，多数地区规定，商品房的浮动价格原则上不能超过备案价格的5%，购房者可以通过管理部门的公示或者登录相应的官网，均可查询；第二，《好屋中国团购服务协议书》的签署表明孟新颖对10万元服务费的性质，以及向案外人缴纳10万元能够获得的利益是确认的：孟新颖可以优惠价格向开发商购买房屋，即孟新颖向开发商购买房屋的价格即是优惠的价格。且《好屋中国团购服务协议书》明确载明10万元服务费与开发商无关，且不抵扣购房款，孟新颖与开发商之间的权利义务以签订的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》等为准；第三，商品房交易价格，是商品房买卖双方在签订合同之前协商确定的主要合同条款。无论是双方签署的《青岛中欧国际城商品房认购书》，还是《青岛市商品房预售合同》均约定涉案房屋的总价款为1013498元，相较涉案房屋的备案价格1260650元，足以认定《青岛市商品房预售合同》中约定的房屋总价款，系孟新颖获得优惠15万元之后的价格。关于第二个焦点问题，法院认为，孟新颖逾期缴纳剩余购房款构成违约。理由：涉案《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。因孟新颖未按合同约定履行付款义务，且逾期付款时间已经超过了合同约定的60日，孟新颖的行为构成违约，依法应承担违约的民事责任。故方盛公司要求确认自其发出解除合同通知书的次日解除合同，并要求被告按照合同总价款的20%支付违约金，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。方盛公司主张的律师代理费属于上述《青岛市商品房预售合同》约定的应由孟新颖承担的费用，是方盛公司催收债务、实现债权的合理支出项目，律师费的金额也未超出《山东省律师服务收费标准》规定的标准，故方盛公司要求孟新颖承担律师费50000元，依法予以支持。 因方盛公司已经履行了优惠义务，且孟新颖逾期支付购房款构成违约，故孟新颖的反诉请求，依法不予支持。 一审判决：1.确认青岛方盛置业有限公司、孟新颖签订的《青岛市商品房预售合同》于2018年9月7日解除；2.孟新颖于判决生效后十日内向青岛方盛置业有限公司支付违约金202699.6元；3.孟新颖于判决生效后十日内向青岛方盛置业有限公司支付律师代理费50000元；4.驳回孟新颖的反诉请求。本诉案件受理费5090元，反诉费案件受理费8088元，合计13178元，由孟新颖负担。 二审中，上诉人提交2017年房地产十大维权案件目录、2018年3月28日青岛晚报刊登的高新区重拳监管楼市，中欧、世茂、招商、绿地都收到整改通知、多部门集中短时间内重罚中欧国际城、中介等违规楼盘资料一宗，拟证明：被上诉人存在价格欺诈行为，本案并非个案。被上诉人质证称，对该宗证据形式、真实性和证明内容均不认可。本院认为，上诉人提交的上述资料系打印件，但不能进一步证明证据的来源，对该宗证据的真实性本院不能认定，该宗证据不能证明被上诉人存在价格欺诈行为。另，上诉人表示同意解除与被上诉人签订的涉案《青岛市商品房预售合同》。本院查明的其他基本事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖产生的纠纷。2017年7月27日，上诉人孟新颖与上海好屋网信息技术有限公司签订《好屋中国团购服务协议书》，2017年7月28日，孟新颖向上海好屋网信息技术有限公司支付团购服务费10万元；上诉人孟新颖与被上诉人方盛公司于2017年7月27日签订《青岛中欧国际城商品房认购书》，2017年7月31日签订《青岛市商品房预售合同》，孟新颖向方盛公司支付购房款506749元。上述事实清楚，双方没有异议。后因“预售合同”约定的房屋价格是否系孟新颖享有“缴10万元团购活动服务费享受15万元购房价格优惠”权利后的价格，双方产生分歧，致使合同未能顺利履行。本案二审双方争议的焦点在于孟新颖与方盛公司双方的违约责任应当如何认定。对此，本院认为，双方的“预售合同”中并未明确载明房屋价格系团购优惠价格，“预售合同”中的价格与“认购书”中的价格一致。“团购服务协议书”与“认购书”系同一天签订，孟新颖称是先签订“认购书”后签订“团购服务协议书”，而方盛公司称是先签订“团购服务协议书”后签订“认购书”，但双方对此均未能举示证据予以证明。从常理讲，若“团购服务协议书”先于“认购书”签订，则“认购书”中的房屋价格可能是团购优惠价格，若“认购书”先于“团购服务协议书”签订，则“认购书”中的房屋价格可能不是团购优惠价格。对“团购服务协议书”是否先于“认购书”签订，本案已难以查清，但双方签订“认购书”时，孟新颖并未支付团购服务费10万元，由此，若认定“认购书”的价格是优惠后的团购价格，会导致只要签订团购协议，不管是否支付团购服务费，都可能享受团购优惠，该与常理不符。方盛公司解释称“认购书”的价格就是优惠后的价格，孟新颖在签约后第二天交纳10万元，方盛公司相信孟新颖会履行，所以按照优惠后的价格签订了“认购书”，如果孟新颖不履行团购协议的义务，其在签订正式合同时就会取消这15万元的优惠。若方盛公司该解释成立，则在孟新颖不交纳10万元团购服务费的情况下，双方“预售合同”的价格比“认购书”的价格会多出15万元。在“认购书”和“预售合同”对此并无明确约定的情况下，方盛公司该解释不具有说服力，本院不予采纳。虽然“团购服务协议书”载明10万元服务费与开发商无关，且不抵扣购房款，孟新颖与开发商之间的权利义务以签订的“认购书”、“预售合同”等为准，但本案孟新颖签订的“团购服务协议书”、“认购书”、“预售合同”应属同一整体，相互之间具有关联性，孟新颖认可“预售合同”的房款价格，但主张该价格并非团购优惠价格，认为其交纳10万元团购服务费后，在交纳购房款时可以扣除15万元，孟新颖该主张亦符合常理。综上所述，本院认为，对比双方的主张，孟新颖的主张比方盛公司的主张更加符合常理，更具有说服力。同时，在双方的“预售合同”及“认购书”并未明确载明房屋价格系团购优惠价格，且“预售合同”的价格与“认购书”的价格一致，在对“预售合同”的房屋价格是否系优惠后的团购价格难以作出认定的情况下，方盛公司作为格式合同条款的提供方，应承担对其不利的法律后果。因此，本院认定双方“认购书”及“预售合同”中的房屋价格并不是优惠后的团购价格。房屋的备案价格是开发商新售商品房的最高价格，实际成交价格还要受多种因素影响，一审以所谓的备案价格推定“预售合同”的价格是优惠后的团购价格不当，也不具有说服力，本院予以纠正。 因孟新颖与方盛公司双方对“预售合同”的价格是否系优惠后的团购价格存在分歧，在交纳剩余购房款时，孟新颖主张应扣除15万元，在方盛公司不同意扣除的情况下，孟新颖拒绝支付剩余购房款的理由正当，方盛公司主张孟新颖违约的依据不足，本院不予采纳。一审以孟新颖不按照合同约定交纳剩余购房款为由，认定孟新颖构成违约并判令孟新颖承担违约责任不当。二审中，因孟新颖表示同意解除与方盛公司签订的涉案《青岛市商品房预售合同》，对其主张判令方盛公司继续履行合同义务的诉求，本院不予支持。双方合同解除后，方盛公司应将孟新颖支付的首付款506749元返还给孟新颖。关于孟新颖向上海好屋网信息技术有限公司支付的团购服务费10万元，孟新颖并未能证明该10万元费用最终由方盛公司收取，本案对该10万元暂不予处理，孟新颖可另行主张权利。 综上所述，孟新颖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6117号民事判决第一项、第四项； 二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6117号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人青岛方盛置业有限公司于本判决生效后10日内返还上诉人孟新颖支付的首付款506749元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13178元，由上诉人孟新颖负担8088元，由被上诉人青岛方盛置业有限公司负担5090元。二审案件受理费5090元，由被上诉人青岛方盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英