江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2014号上诉人（原审被告）：倪原，女，1986年10月24日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：鲁浩，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李道夏，男，1984年2月13日生，汉族，住连云港市海州区。原审被告：朱涛，男，1970年10月9日生，住连云港市海州区。原审第三人：连云港百年房地产经纪有限公司，住所地连云港开发区东方大道109号绿地观湖一号。法定代表人：王敏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱香钱，该公司职员。上诉人倪原因与被上诉人李道夏、原审被告朱涛、原审第三人连云港百年房地产经纪有限公司（以下简称百年公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人倪原上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人和第三人均称打电话征询上诉人同意。这一认定仅仅凭被上诉人和第三人一面之词而无其它依据印证，况且被上诉人和第三人连最起码的当日通话记录都举证不出来。一审如此认定纯属错误。原判认定上述事实的理由是：上诉人与被上诉人的短信记录“吾悦钱一下来就让他还”。原判仅凭这一句话就认定上诉人对涉案房屋买卖知情且同意显然是错误的，更毫无依据。首先这句话是发生在《房屋买卖合同》及《补充协议》之后，且在被上诉人长期通过上门及电话骚扰的情况下（见被上诉人提供2019年2月13日短信记录），上诉人深陷其烦，被迫通过联系朱涛得知赣榆吾悦广场欠朱涛所在的连云港身边事网络科技有限公司业务款且朱涛准备用此款退还被上诉人，上诉人在此仅仅是转告而己。且上诉人在2019年2月13日短信上也告知被上诉人“你们的事情，你联系朱涛，让他处理”恰恰说明上诉人只是一个传话者，并没有同意和参与涉案房屋的买卖。原判如此认定上诉人同意且知情纯属荒唐。况且从被上诉人所举的证据看均能证实上诉人不知情更不同意涉案房屋的买卖。如2019年2月16日短信均证明上诉人并不同意更不知情。二、本案从涉案资金全部走向来看，均与朱涛所在连云港身边事网络科技公司有关，是朱涛为了公司经营周转需要瞒着上诉人与被上诉人达成买卖协议，涉案房屋买卖与上诉人毫无关系，由此可见原判认定事实错误。三、该涉案房屋买卖涉及的预付款是朱涛在上诉人不知情的情况下收取并全部转移到连云港身边事网络科技有限公司法人穆传本个人名下后用于公司经营周转，并没有和上诉人一起用于家庭生活支出，非夫妻共同债务。因此，被上诉人将上诉人立为被告是错误的。另外，该涉案房屋为夫妻共同财产，在没有经上诉人同意的情况下是朱涛与被上诉人私下签订的，且该涉案房屋在《房屋买卖合同》及《补充协议》签订前后买卖双方都没有取得过相关部门的产权登记。同时根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释，该涉案房屋的首付款没有用于朱涛和上诉人家庭生活开支，因此被上诉人和朱涛签订的《房屋买卖合同》无效。被上诉人李道夏答辩称：一、倪原应当承担责任。主要理由：1.答辩人与第三人均能证明朱涛打视频电话征询倪原同意，这与《房屋买卖合同书》载明的“朱涛保证已就该房屋出卖事宜征得所有权人倪原的同意”相互印证。2.返还购房款期间，倪原与答辩人妻子顾某的短信记录也表明吾悦钱某就还他。3.该房产是倪原、朱涛婚后财产，按照权责统一的原则，夫妻双方应该共同承担。4.倪原与顾某、李道夏电话、短信、当面交流过程中，从未表达明确反对或者合同无效的意见，且倪原作为朱涛妻子，知悉首付款的用途是被朱涛挪作他用，证明他们交流是正常的。二、涉案合同有效。主要理由：1.李道夏与朱涛签订的合同是有效的。2.朱涛提供了其本人与上海绿地集团连云港东部置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、发票、契税凭证复印件都记载该房屋权利登记仅为出卖人朱涛一个人，买受人有权相信朱涛有权出卖涉案房屋。综上，请求维持原判，驳回上诉。原审第三人百年公司答辩称：2017年4月20日，卖方朱涛与买方李道夏在本公司签订买卖合同，经双方协商买方支付了首付款给卖方，后来因卖方违约导致买方起诉朱涛，对一审判决没有意见。被上诉人朱涛未到庭答辩亦未提交书面代理词。李道夏向一审法院起诉请求：1.朱涛、倪原返还李道夏购房款35万元及利息暂计5.6万元（以实际发生天数为准），本息共计40.6万元。2.朱涛、倪原给付李道夏交易过户延期违约金2.96万元。3.朱涛、倪原支付给李道夏违约金16万元。4.诉讼费等费用由朱涛、倪原承担。以上合计59.56万元（诉讼费等除外）。一审法院认定事实：2017年4月20日，李道夏（乙方）与朱涛、倪原（甲方）、百年公司（丙方）签订了《房屋买卖合同书》，约定“甲方将位于开发区东方大道109号绿地观湖一号8号楼1单元102室转让给乙方，面积181平方米，成交总价为160万元。甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索。甲方保证已就该房屋出卖事宜征得所（共）有权人倪原的同意。本合同签订之日，乙方向甲方支付定金5万元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金。除定金外的剩余房款155万元，乙方采取贷款方式付款：首付款为66万元在过户前存入甲方指定银行账户；剩余贷款89万元如银行实际审批额度不足申请额度，乙方应该在房屋交付前补足房屋差额。产权过户：甲乙双方同意于2017年6月15日，双方应共同携带相关材料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。第七条第三款甲方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付200元/天违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起3个月内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。合同书还对其他事项进行了约定。朱涛在甲方处签名，并代签倪原的姓名。李道夏在乙方处签名。百年公司在丙方处盖法人章。签订合同时，倪原不在现场。涉案房屋未办理产权证，只有购房合同。2017年4月20日，李道夏通过其妻顾某转账朱涛、倪原定金5万元（其会计穆传本账上），朱涛出具收条。朱涛、倪原却未按照合同约定在2017年6月15日办理过户手续。2017年8月19日，李道夏（乙方）和朱涛（甲方）签订了《房屋买卖补充协议书》，载明“因甲方至今未取得转让合同书的不动产登记证书，导致无法按原合同约定时间办理过户手续。现双方达成如下补充协议：一、乙方于本补充协议生效后3日内支付甲方购房款45万元。二、甲方应于收到本补充协议第一条约定的购房款后15日内将转让房屋办理不动产登记至乙方名下，使转让具备办理过户登记条件，并通知乙方。……。2017年8月21日，李道夏通过其妻顾某转账朱涛、倪原账户首付款45万元，朱涛于2017年11月23日出具收到李道夏购房首付款45万元的收条。因银行贷款需要一次性转账50万元的记录，李道夏与朱涛协商一致，由朱涛2017年8月22日11：38分，通过其工作人员盛某转账5万元给李道夏的妻子顾某。2017年8月22日12：05分，李道夏又通过顾某转账朱涛账户5万元。有朱涛和李道夏的微信截图为证。朱涛收到45万元首付房款后并未按《房屋买卖补充协议书》的约定在15日内将转让房屋办理不动产登记至李道夏名下。在2018年1月中下旬，李道夏接到第三人工作人员朱香钱打电话，告知朱涛交易的绿地房产被网上拍卖了。李道夏网上查询到确有拍卖公告，于是打电话与朱涛联系，朱涛称正在协调解决。2018年2月1日，李道夏通过邮政EMS向朱涛、倪原寄送《履行房屋买卖合同催告函》，明确告知朱涛、倪原：“在收到函3日内履行合同义务，将转让房屋办理不动产登记至我方名下并履行其他办理手续。逾期，本人将视你方不再履行《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该合同，并依法追究你方的违约责任。”一审诉讼中，李道夏与朱涛、倪原均称因涉案房屋被法院查封无法过户，在朱涛、倪原收到《履行房屋买卖合同催告函》后，双方口头协商同意解除合同，朱涛、倪原退款。合同解除的具体时间双方均称记不清了。关于已还款的数额，朱涛、倪原称2017年8月22日退款5万元给李道夏，2018年7月5日退款10万元给李道夏，2019年1月28日退款5万元给李道夏，共计20万元，尚欠30万元未还。李道夏称2018年7月5日朱涛返还购房款10万元、2019年1月28日返还购房款5万元，共计15万，尚欠35万元未还；因银行贷款需要50万元一次性到账记录，朱涛、倪原所称的2018年8月22日房款5万元到账的当天，李道夏通过其妻子顾某的手机银行又转账5万元给朱涛本人账户。有李道夏提供4笔款项转账的借记卡活期交易明细、与朱涛的微信截图为证。一审诉讼中，李道夏称签订涉案房屋买卖合同时，朱涛通过视频电话征求倪原意见，倪原表示同意后朱涛才代签的；视频电话中，倪原当时在带孩子。倪原称不知道卖房一事，朱涛没有打电话说卖房事宜。李道夏称并且在合同解除后，其妻顾某以李道夏的名义还跟倪原通过短信联系催其还款，并提交与倪原短信截图。2018年9月28日上午11.59分倪原的短信截图载明“我在保险公司开会，我昨天已问他，他说昨天回你电话和你沟通过了。我这几天保险公司封闭学习，电话不能及时接。吾悦钱一下来，我就让他给你。我来盯着，你放心”。一审法院另查明，朱涛与倪原系2010年4月6日结婚。2011年3月9日，朱涛作为购买人与案外人上海绿地集团连云港东部置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买绿地观湖一号第8幢无单元102室，建筑面积181.11平方米。2018年1月8日，一审法院发出关于对被执行人朱涛名下的位于连云港绿地观湖壹号8幢无单元102室房产（第一次拍卖）公告，载明将于2018年2月11日10时至2018年2月12日10时止在海州区法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。一审诉讼中，顾某明确表示关于涉案房屋买卖合同项下的权利、义务由李道夏一并主张，其撤回对朱涛、倪原的起诉。本案争议焦点：1、涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》是否有效？2、2017年8月22日朱涛通过盛某转账顾某的5万元是否是返还的购房款及朱涛、倪原已还购房款的数额是20万元还是15万元？3、李道夏主张朱涛给付利息、交易过户延期违约金2.96万元，以及违约金16万元有无事实和法律依据？4、倪原在本案中是否承担责任？关于争议焦点1，本院认为，李道夏与朱涛、倪原就涉案房屋达成的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》系双方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。各方当事人均应按约履行。本案中，在2018年2月1日，李道夏向朱涛、倪原发出《履行房屋买卖合同催告函》后，李道夏与朱涛经口头协商同意解除涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于争议焦点2，一审法院认为，2017年8月22日朱涛通过盛某转账顾某的5万元不是朱涛所返还的购房款。理由：首先，李道夏提供的转账的借记卡活期交易明细和微信截图足以证明：2017年4月20日李道夏通过顾某转账朱涛定金5万元（其会计穆传本账上）；2017年8月21日，李道夏通过顾某转账朱涛账户首付款45万元，共计50万元。后因银行贷款需要一次性转账50万元的记录，经双方协商，2017年8月22日朱涛通过盛某转账5万元给顾某。当天，李道夏又通过顾某转账朱涛账户5万元。即2017年8月22日，朱涛通过盛某转账顾某的5万元并不是返还购房款。其次，本案中，涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》系在李道夏2018年2月1日发出《履行房屋买卖合同催告函》后解除的。即在2017年8月22日时，涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》尚在履行中，朱涛、倪原辩称2017年8月22日朱涛通过盛某转账5万元是返还购房款的意见，显然与事实不符。故本院对朱涛、倪原该辩称意见不予采信。因此，朱涛已返还购房款的数额为15万元，分别系2018年7月5日退款10万元，2019年1月28日退款5万元。因李道夏共付朱涛50万元（5万元定金+45万元首付款），扣除朱涛已返还的15万元，朱涛尚欠35万元购房款未付。一审法院对李道夏要求朱涛、倪原返还购房款35万元的诉讼请求依法支持。关于争议焦点3，诉讼中，李道夏称根据《房屋买卖合同书》第七条第三款“甲方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付200元/天违约金，直至实际履行完毕之日止”的约定，主张过户延期违约金2.96万元（200元/天、从2017年9月9日到2018年2月4日），一审法院认为，该条款适用的前提系涉案的房屋买卖合同实际履行完毕，而本案中的《房屋买卖合同书》已解除，故李道夏的该主张缺乏事实和法律依据，一审法院对李道夏的该主张不予支持。关于李道夏主张利息（从2018年2月5日起、还款时间分段计算，按照月利率1%计算）以及违约金16万元（按合同成交总价160万元的10%计算）的诉讼请求，一审法院认为，《房屋买卖合同书》第七条第三款“因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起3个月内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金”，根据该约定，李道夏主张朱涛、倪原退款35万元、给付利息（从2018年2月5日起、按还款时间分段计算、月利率1%）及违约金16万元的诉讼请求均符合双方合同约定，本院依法支持。结合朱涛返还购房款的情况，故朱涛应给付的利息为：从2018年2月5日起至2018年7月4日止，以50万元为基数；从2018年7月5日起至2019年1月27日止，以40万元为基数；从2019年1月28日起至实际给付之日止，以35万元为基数，均按月利率1%计算。关于争议焦点4，倪原在本案中是否承担责任。一审法院认为，虽然《房屋买卖合同书》上倪原的名字系朱涛代签，但李道夏和第三人均称朱涛打电话已征询其同意，这与《房屋买卖合同书》载明的“朱涛保证已就该房屋出卖事宜征得所（共）有权人倪原的同意”相互印证；同时，返还购房款期间，倪原在与李道夏妻子顾某的短信记录中也表明吾悦钱一下来就让他还。以上足以证明倪原对涉案房屋买卖知情且同意，故倪原应承担责任。一审法院对李道夏的该诉讼请求，依法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，一审法院遂判决：一、朱涛、倪原于判决生效之日起十日内返还李道夏购房款35万元及利息（其中，从2018年2月5日起至2018年7月4日止，以50万元为基数；从2018年7月5日起至2019年1月27日止，以40万元为基数；从2019年1月28日起至实际给付之日止，以35万元为基数，均按月利率1%计算）。二、朱涛、倪原于判决生效之日起十日内给付李道夏违约金16万元。三、驳回李道夏的其他诉讼请求。一审案件受理费9756元，诉讼保全费4020元，其中，李道夏负担488元，朱涛、倪原和倪原负担13288元。二审期间，上诉人倪原向本院提交：证据一，上诉人与被上诉人短信截图，内容是“我没碰过你们一分钱，你们交易我也是后来才知道，朱涛卖房时中介没有告诉我，也没有说夫妻去签字。我要知道，我也不会同意卖这个房子，而且我和朱涛分居多年，你们只能催朱涛还款，你们卖房子的时候不通知我，事后来找我，我不无辜吗，一开始我都不懂卖房，这你也是知道的，你钱给朱涛又没给我，我没碰你们一分钱你们找朱涛要”，时间是2019年5月29日，还有一张截图是“朱涛的事情我不懂也不想问，你们和他的事情你们之间沟通。”证明：上诉人对朱涛与被上诉人之间的买卖毫不知情。证据二，2016年1月21日海州区市场监督管理局公司准予变更通知书，证明：本案发生时，身边事公司的股东是穆传本；证据三，招商银行历史交易明细表，证明：涉案房屋的资金走向全部都是转移给穆传本或者李道夏的妻子，与上诉人毫无关系；证据四，江苏银行借记卡交易明细，证明目的同上；证据五，连云港市新城万博房地产开发有限公司与连云港身边事网络科技有限公司签订的广告合同，证明：一审时提到的吾悦广场的钱就是这笔钱，说明与上诉人没有关系，上诉人仅是在被上诉人纠缠下答应找朱涛把钱归还，没有答应还钱。被上诉人李道夏质证称：对证据一真实性无异议，对时间有异议，我认为是2020年，证据上我说“买卖房子你也从来没说不同意，你俩是夫妻你应该问他”，如果隐瞒也是他丈夫隐瞒她不是我隐瞒，我说“你每次都说你会还钱的。”我理解是他们夫妻俩一起还钱；对证据二真实性无法核实，想请倪原提供与身边事公司的关联证明，我在网上查询到倪原和朱涛是一起开公司，很多诉讼都是这样；对证据三真实性无异议，对证据四、五真实性我方无法核实。原审第三人百年公司质证称：同被上诉人的质证意见。本院结合双方当事人的质辩意见，对上诉人倪原提供的证据一、二、三、四、五的真实性予以认可。但对于证据一微信记录的时间，根据微信截图未显示年份，推断应为2020年5月29日，而非上诉人所称的2019年。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人是否应承担连带还款责任。本院认为，关于该项争议焦点，本院经审查后认为，首先，涉案合同中第二条（一）5明确写明“甲方保证已就该房屋出卖事宜征得其所（共）有权人倪原的同意”，该处“倪原”字样系手写。由此可以认定，签订合同之时合同三方均已注意到该点。其次，涉案三方中，李道夏、百年公司的工作人员朱香钱均认可朱涛曾视频电话征得倪原的同意。在各方均注意到涉案房屋存在共有权人的情况下，朱涛的行为符合常理。再次，从合同履行及解除的过程来看，倪原并未提出其对买卖不知情，也未提出不应由其承担责任。最后，倪原在案发过程中也未提出其对此事不知情。至于倪原在二审期间提供的微信截图，时间应为2020年5月29日，此时，一审判决已于2020年4月30日作出对倪原不利的判决，倪原已提起上诉，本院认为此时倪原的否认不能证明其证明目的。至于倪原提供的其他证据只能证明涉案款项被朱涛用于他用，但不能否定该笔款项未用于夫妻共同生活。结合上述几点，本院认为一审法院认定倪原承担共同还款责任的认定并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人倪原的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9756诉人已预交），由上诉人倪原负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月十四日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。