四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2065号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地成都市双流区东升街道南昌路1号。统一社会信用代码：915101225620289296。 法定代表人：曾戈，该公司行政总监。 委托诉讼代理人：代燕，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：伍应超，男，该公司员工。 被告：宋晓梅,女,汉族，住峨眉山市。 原告成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称众恒物业公司）与被告宋晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告众恒物业公司委托诉讼代理人代燕、伍应超到庭参加了诉讼，被告宋晓梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告众恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付拖欠的物业服务费4771元，代收生活垃圾费204元，共计4975元；2.判决被告支付违约金1492元；3.诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原告与峨眉山市绥山镇乐河国际社区业主委员会签订了《物业服务合同》。被告拖欠了2017年1月1日起至2019年10月31日的34个月的物业服务费、204元的代收生活垃圾费，合计4975元。在这期间原告多次采取书面催缴，电话催缴，并通过邮寄催缴通知等进行催收，被告都置之不理，拒不履行自己的缴费义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告众恒物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告宋晓梅系峨眉山市业主，该住房面积116.95平方米。 2016年11月1日，原告与峨眉山市绥山镇乐河国际社区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对该小区提供物业服务，物业管理服务包括以下内容：……制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主物业。……负责建筑物共用部位、物业共用设施设备的日常运行、养护和管理；负责建筑物共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；负责物业服务档案的建立和管理。……物业服务标准。……服务期限为3年，从2016年11月1日至2019年10月31日。……物业服务相关费用，收费方式为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为……高层电梯住宅1.2元/月/平方米。……物业服务费构成……物业服务费交纳。业主物业服务费的从本合同生效之日起按约交纳。业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主或使用人在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的承担违约责任。……车位使用及车辆停放服务费。……特约服务。……双方权利义务。……违约责任，业主未按时、足额交纳物业服务费及其他应缴费用的，经乙方书面和电话催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付费用金额30%的违约金，但业主有法定正当理由的除外。……争议解决方式……其他约定……。2019年10月27日，原告又与与峨眉山市绥山镇乐河国际社区业主委员会签订了《物业服务合同》，期限自2019年11月1日起至2024年10月31日止。 原告经电话催收、上门催收，张贴、送达催费通知单等方式进行了催收。原告2019年11月15日以张贴催款通知书的方式催交2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费4771元，代收生活垃圾费204元，并注明如未在10内缴纳，原告将向人民法院起诉依法追缴。原告又于2020年4月16日通过邮寄向被告送达催费通知，被告宋晓梅逾期仍未按时交纳物业服务费，原告遂诉至本院。 以上事实，有原告提交的法定代表人证明、资质材料、营业执照、物业服务合同、催费通知、照片、邮寄回执、代收垃圾处理费文件、不动产查询通知书，以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为：一.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与峨眉山市乐河国际社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同应受法律保护。对被告在内的全体业主具有约束力。二.依据《物业纠纷司法解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对原告要求被告交纳物业服务费、代收生活垃圾费的主张，本院依法予以支持。三.被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金之诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高于实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。故结合本案事实，本院认为原合同违约金的标准计算过高，参照资金占用利率的标准及本案的实际情况，对原告案涉违约金酌情调整为286.26元。四.对原告的诉请确认如下：1.物业服务费4771元（116.95平方米×1.2元×34个月）；2.垃圾清运费204元（6月×34个月）；3.违约金286.26元；合计5261.26元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋晓梅于本判决生效后十日内支付原告成都众恒物业服务有限责任公司物业服务费4771元，垃圾清运费204元，违约金286.26元，合计5261.26元； 二、驳回原告成都众恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取25元，由原告成都众恒物业服务有限责任公司承担5元，被告宋晓梅承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 邹 波 二〇二〇年九月二十五日 书记员 冷在强 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。