陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2020）陕0116民初5493号 原告：张国梁。委托代理人：张叶舒，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。被告：陕西地方电力房地产有限责任公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：李屹，系该公司董事长。委托代理人：罗鸿，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：程锦，陕西稼轩律师事务所律师。原告张国梁与被告陕西地方电力房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐峰章独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张叶舒，被告委托代理人罗鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:其与被告签订了商品房买卖合同，并按照合同约定履行了付款义务，被告未按约定将涉案房屋的不动产登记资料报产权登记机关备案，现要求被告将涉案房屋的不动产登记资料报产权登记机关备案，被告支付时至其收到办理不动产权证通知之日的违约金，其中时至2020年4月21日的违约金35941.36元，被告向其出示竣工验收备案表，向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其与原告签订商品房买卖合同之事属实，原告已向其交付了房价款，其已向原告交付了房屋，在其未出示相关证明文件的情况下原告并未拒绝收房。由于涉案房屋所属项目未完成竣工验收，无法进行登记备案，无法向原告出示、提供相关证明文件，原告第一项、第四项诉讼请求应予以驳回。双方合同中所约定的违约金标准过高，应调整为总房价款的日万分之零点五较为合适。经审理查明，2010年，被告取得了位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段地块的建设用地使用权，并欲在该地块上建设商品用房对外出售，被告对该项目取名曲江观山悦。被告于2011年取得了建设工程规划许可证，于2014年取得了建筑工程施工许可证。2015年，涉案房屋所属楼幢取得了商品房预售许可证。2016年11月前，原、被告经协商签订了商品房买卖合同。双方约定被告将曲江观山悦小区36幢2单元28层22802号房屋售予原告。双方在合同中就房屋基本情况约定为“预测建筑面积145.14平方米，套内建筑面积115.4平方米”（合同第三条）；计价方式及价款约定为“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6237.59元，总价款为905324元”（合同第六条）；房屋交付条件约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得了房屋测绘报告”（合同第九条）；房屋交付时间约定为“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人未出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收房屋（合同第十一条）；房屋登记约定为“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”（合同第二十条）。同时，双方对其它内容亦进行了约定。原、被告合同签订之前，原告已向被告交付了部分房价款。合同签订之后，原告还通过按揭贷款方式向被告交付了剩余的房价款。2017年10月31日，被告向原告出具了购房款增值税专用发票，显示总房价款为904950元。被告于2017年11月6日向原告交付了房屋。时至2020年4月，原告仍未取得涉案房屋的不动产权证书，原告遂诉至本院要求被告将涉案房屋不动产权登记的资料报产权登记机关备案，被告支付其收到办理不动产权证通知之日的违约金，其中时至2020年4月21日的违约金为35941.36元，被告向其出示竣工验收备案表，向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，本案诉讼费用由被告承担。原告认为被告于2017年11月6日向其交付了涉案房屋，依据合同约定被告应于2019年3月21日前将涉案房屋的不动产权登记资料报产权登记机关备案，未予登记备案已构成违约，自2019年3月22日至2020年4月21日，以房价款904950元的日万分之一计算违约金，违约金应为35941.36元。被告在答辩中认为其在未出示相关证明文件的情况下原告未予拒绝而接收了房屋，原告也有一定责任；由于涉案房屋所属项目未完成竣工验收，无法进行登记备案，无法向原告出示、提供相关证明文件，原告第一项、第四项诉讼请求应予以驳回；双方合同中所约定的违约金标准过高，应调整为总房价款的日万分之零点五较为合适。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实有商品房买卖合同（预售）、增值税专用发票、房屋验收交接单、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律强制性规定，现双方对合同真实性无异议，该合同应为有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，依据原、被告所签订合同的约定，被告应于原告接收房屋后500日内为原告完成涉案房屋不动产权证书的办理。依据本案查明的事实，被告于2017年11月6日向原告交付了房屋，经推算，被告应于2019年3月21日前协助原告完成不动产权证书的办理。在此之前，被告应将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未协助原告完成办理已构成违约，原告要求其办理房屋不动产权登记备案手续之请求，于法有据，依法应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据原、被告所签订合同的约定，被告未按时协助原告完成涉案房屋不动产权证书的办理，原告要求其承担时至2020年4月21日的违约金之请求，于法有据，依法应予以支持。同时，由于被告现仍未将涉案房屋的不动产权登记备案手续向房产登记机关报备，其还应向原告承担时至涉案房屋不动产权登记备案之日的违约金。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，原、被告对于逾期办理房屋不动产权证书的违约金计算标准约定为每日房价款的万分之一，该标准约定过高，且被告提出了异议，应予以调整，按每日房价款的万分之零点六计算违约金较为合理。经核算，时至2020年4月21日的违约金为21502元，被告应向原告予以支付。原告要求被告出示竣工验收备案表、并向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书之请求，因被告就涉案房屋所属项目未完成竣工验收，向原告出示及交付上述备案表、保证书、说明书客观不能，原告此节请求应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后三个月内协助原告张国梁办理完毕位于西安市长安区雁塔南路南段曲江观山悦小区36幢2单元28层22802号单元房屋不动产权的登记备案手续。二、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张国梁支付时至2020年4月21日逾期办理房屋不动产权证书的违约金21502元；被告还应向原告承担2020年4月22日至涉案房屋不动产权登记备案之日的违约金，违约金以房价款904950元为基数，按日万分之零点六标准计算。三、驳回原告张国梁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费698元，原告已预交，减半收取，由原告承担180元，被告承担169元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      徐峰章二○二〇年九月二十五日书  记  员      耿  华 1