内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1212号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 共同委托诉讼代理人：董某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古中朗置业有限责任公司。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某1，内蒙古西蒙律师事务所律师。 原审第三人：曹某1，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：张某2，内蒙古合志律师事务所律师。 原审第三人：锡林郭勒盟嘉伟建筑有限责任公司。 法定代表人：史某。 委托诉讼代理人：刘某，现住内蒙古自治区。 上诉人程某、宋某因与被上诉人内蒙古中朗置业有限责任公司（以下简称中朗置业公司）及原审第三人曹某1、原审第三人锡林郭勒盟嘉伟建筑有限责任公司（以下简称嘉伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程某、宋某及共同委托诉讼代理人董某、被上诉人中朗置业公司的委托诉讼代理人张某1、原审第三人曹某1的委托诉讼代理人张某2、原审第三人嘉伟公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程某、宋某上诉请求：1.依法撤销锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初2559号民事判决第三项、第四项；2.依法改判被上诉人内蒙古中朗置业有限责任公司给付上诉人程某、宋某逾期办理房屋权属证书违约金（464087元为基数,自2014年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际办结房屋权属转移登记之日止),并驳回被上诉人的反诉请求；3.判令本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院认定事实不清。本案中,真实的情况是，被上诉人中朗置业公司开发建设锡林浩特市逸都国际2#公寓楼、地下车库房地产项目，第三人曹某1系实际施工人,被上诉人与第三人签订《建设工程施工合同》约定实际施工人可以出售本项目的楼房（住宅或商业房)用于抵顶工程款,基于与被上诉人在《建设工程施工合同》中可以出售房屋的约定，第三人曹某1向本案上诉人出售位于锡林浩特市××楼房屋一套,经上诉人、被上诉人、第三人曹某1三方协商一致,用该房屋抵顶被上诉人欠付第三人曹某1的工程款464087元，后上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人依约将房款交付于第三人曹某1，后被上诉人为上诉人办理了房屋网签手续，并将房屋实际交付于上诉人居住使用，待该房屋能够办理房屋产权证时，被上诉人出尔反尔,又以不知情为答辩意见拒绝为上诉人办理房屋产权证书。二、本案抵账事实清楚，第三人曹某1有权出售该房屋。被上诉人是开发企业,因而明知办理网签及交付房屋的实际意义,原审法院以上诉人及第三人曹某1不能提供事前同意或事后追认涉案房屋抵顶工程款的相关证据为由采纳被上诉人的答辩意见属于认定事实错误。首先，被上诉人与第三人曹某1在签订《建设施工合同》时,工程还未完工，无法明确具体的房号，且合同中明确约定了在完成施工面积的30%（毛坯房）时，施工人就可以出售楼房，这是事前同意，后被上诉人在未收到上诉人直接给付房款的情况下，就为上诉人办理网签，交付房屋，这是事后追认。三、结合在原审法院各方出示的证据足以推翻被上诉人的反诉请求。且被上诉人作为开发企业,具有一定的社会责任，老百姓买房为安居乐业，被上诉人交付上诉人房屋后，上诉人已经在该房屋中居住了6年之久，试问，被上诉人如果像一审中所述对上诉人与第三人曹某1之间的交易不知情的话,能够为未交房款的上诉人办理网签手续吗，能够交付房屋吗，能够让上诉人在该房屋中居住多年从未主动主张权利吗，而是在上诉人起诉之后才提起反诉吗，被上诉人在原审法院庭审中陈述的事实也与原审法院采纳被上诉人的答辩意见存在多处矛盾。四、原审法院单纯适用合同相对性原则，置事实于不顾，适用法律错误，导致错误判决。综合本案事实及开发商的行为,完全可以证实被上诉人同意的抵顶行为。上诉人在本案中已经支付过购房款，没有再次支付房款的理由,请求人民法院在查明事实的基础上依法改判或者发回重审! 被上诉人中朗置业公司辩称，上诉人称其将购房款全部交给了第三人曹某1,根据合同的相对性上诉人向答辩人购买了房屋并交付了购房定金，又于2014年5月15日与答辩人签订商品房买卖合同,答辩人与上诉人之间存在商品房买卖合同,而上诉人在本案中无任何证据证明，其购买的房屋是答辩人抵顶给第三人曹某1的顶工程款的房屋。 原审第三人曹某1述称，上诉人的上诉理由具有事实基础，更有法律依据，上诉人的上诉请求依法应当得到支持。 原审第三人嘉伟公司述称，与本公司无关。 程某、宋某向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告继续履行《商品房预售合同》，依法确认该房屋归原告所有；2.请求法院判令被告赔偿逾期履行合同违约金（464087元为基数，自2014年4月16日起按照同期人民银行贷款利率计算利息至确权日为止）；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。后变更诉讼请求：1.请求人民法院依法判令申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被申请人继续履行合同；2.请求人民法院依法判令被申请人办理房屋产权证书；3.请求人民法院依法判令被申请人赔偿逾期履行合同违约金（以464087元为基数，自2014年4月16日起按照同期人民银行贷款利率计算利息至实际办理完毕房产证日为止）；4.请求法院判令被申请人承担本案的全部诉讼费用。 中朗置业向一审法院反诉请求：1.要求反诉被告向原告交付购房款464087元，被告从2014年4月16日起至实际交付购房款止向反诉原告支付银行贷款利息，以464087元为基数计算；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：锡林浩特市逸都国际2#公寓楼、地下车库系被告（反诉原告）中朗置业开发建设的房地产项目。2012年8月21日，原告程某向被告中朗置业交纳逸都国际2#4单元8层01室定金10000元及逸都国际008#停车位定金10000元。2014年4月15日，原告程某、宋某与被告中朗置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的逸都国际2#公寓楼-8-801室房屋，该房屋建筑面积129.24平方米，每平方米价格3590.89元，房屋总价款464087元.00元；合同约定被告于2014年7月30日前，将房屋交付原告使用，原告于2012年4月1日前一次性给付商品房全部价款464087元；关于商品房权属登记的期限该合同约定：订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方按照房屋价款的0.03%向乙方支付违约金。合同签订后，2015年4月，原告入住该房屋。另查明，2012年8月6日，被告中朗置业作为甲方与第三人曹某1作为乙方签订《建设施工合同》，合同约定：甲方将位于团结大街北侧的逸都国际小区的2#写字楼发包给乙方施工，施工方式为包工包料，一、二层为内装修，剩余为毛坯房，包括全部外装修工程，施工图纸除设备在外的所有施工内容；施工价格为每平方米一次性包死为1800元，结算时以实际的施工平米数计算；结算方式：甲方以乙方施工的楼房实际面积的进度作为结算方式，工程施工到四层，根据乙方实际施工的工程量工程造价的50%价款，进行计算，工程款甲方给乙方楼房（住宅或商业房），按市场价格每平米优惠100元/㎡计算（减去所付的各种税之外，全部用于施工）；合同还约定：乙方完成工程施工面积的30%（毛坯房），乙方经甲方同意可以出售楼房（住宅或商业房），临街商业房或住宅的出售价格按市场价确定出售，如果市场价无法确定，甲乙双方可以协商根据该房屋的选择确定出售价格；另该合同对施工工期、竣工验收等事宜作出约定。合同签订后，第三人曹某1完成了该工程的施工建设。被告中朗置业与第三人曹某1至今未就工程款进行结算。一审法院认为，原告（反诉被告）程某、宋某与被告（反诉原告）中朗置业双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同真实有效。当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）韩莉、史士东先向被告（反诉原告）中朗置业交纳购房定金2万元，后又与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，且已入住所购房屋，明知房屋买卖合同的相对人为被告（反诉原告）中朗置业，理应按照合同约定向被告（反诉原告）给付购房款。针对原告（反诉被告）程某、宋某提出已将房款交付第三人曹某1，所购买房屋系第三人曹某1以工程款抵顶所得的诉讼主张，被告（反诉原告）中朗置业提出“未将涉案房屋抵顶给第三人曹某1，对原告与第三人之间的交易不知情，因被告与第三人曹某1至今未就工程款进行结算，现在也不认可该涉案房屋用来抵顶工程款”的答辩意见，因原告（反诉被告）及第三人均不能提供被告（反诉原告）事前同意或事后追认以涉案房屋抵顶工程款的相关证据，且第三人曹某1与被告签订的《建设施工合同》虽约定以房屋抵顶工程款，但未明确抵顶房屋的数量、坐落位置等具体情况，双方在合同履行过程中，经被告（反诉原告）同意已经抵顶第三人曹某1工程款的房屋，均由被告（反诉原告）向买受人出具购房款的收款收据。第三人曹某1未能提交该涉案房屋因抵顶工程款发生权属转移的证据，其无权处分该涉案房屋，故被告（反诉原告）的上述答辩意见，予以采纳。原告（反诉被告）程某、宋某提出判令申请人与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行合同；判令被告（反诉原告）办理房屋产权证书的诉讼请求，予以支持；对于原告（反诉被告）程某、宋某提出判令被告（反诉原告）赔偿逾期履行合同违约金（以464087元为基数，自2014年4月16日起按照同期人民银行贷款利率计算利息至实际办理完毕房产证日为止）的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办理产权证约定为：“由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方按照房屋价款的0.03%向乙方支付违约金”，系被告（反诉原告）免除、减轻自身违约责任，排除原告（反诉被告）程某、宋某主要合同权利的格式条款，故依法应属无效。双方当事人签订合同时房屋已竣工，应按照合同约定自合同订立之日（2014年4月15日）起90日内办结权属转移登记，即2014年7月15日前为原告（反诉被告）程某、宋某办理房屋权属证书，而被告（反诉原告）至今未办结，故其已构成违约。双方合同逾期办证违约金条款无效后，被告（反诉原告）即应按原告（反诉被告）程某、宋某已付购房款数额2万元，以中国人民银行同期同类逾期贷款利息计算违约金；被告（反诉原告）中朗置业提出判令原告（反诉被告）交付购房款464087元并承担2014年4月16日起至实际交付购房款之日止的银行贷款利息的反诉请求，因原告（反诉被告）程某、宋某已向被告（反诉原告）交付购房定金2万元，应抵顶购房款，现原告（反诉被告）欠付购房款数额为444087元，被告（反诉原告）中朗置业的反诉请求，合理部分予以支持。判决：一、原告（反诉被告）程某、宋某与被告（反诉原告）内蒙古中朗置业有限责任公司于2014年4月15日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告（反诉原告）内蒙古中朗置业有限责任公司于本判决生效之日起30日内为原告（反诉被告）程某、宋某办理锡林浩特市逸都国际2#公寓楼-8-801室房屋的房屋所有权证书；三、被告（反诉原告）内蒙古中朗置业有限责任公司给付原告（反诉被告）程某、宋某逾期办理房屋权属证书违约金（以20000元为基数，自2014年7月16日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算；自2019年8月20日起至办结房屋权属转移登记之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的逾期利率计算）；四、原告（反诉被告）程某、宋某于本判决生效之日起30日内给付被告（反诉原告）内蒙古中朗置业有限责任公司购房款444087元及利息（以444087元为基数，自2014年4月16日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的贷款利率计算）。案件受理费200元，由被告（反诉原告）内蒙古中朗置业有限责任公司负担；反诉费8261.31元，由原告（反诉被告）程某、宋某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋总价款464087元，上诉人程某、宋某除向被上诉人中朗置业公司交纳定金20000元外，因被上诉人中朗置业公司已将涉案房屋抵顶给原审第三人曹某1，故剩余购房款444087元，程某、宋某已全部交付给曹某1。 本院认为，被上诉人中朗置业公司开发锡林浩特市逸都国际小区2#公寓楼、地下车库期间，将该小区2#写字楼发包给原审第三人嘉伟公司，原审第三人曹某1系施工人，施工方式为包工包料。双方签订的《建设施工合同》约定了实际施工工程量造价50%的价款，可以以住宅或商业房抵顶，经中朗置业公司同意嘉伟公司、曹某1可以出售临街商业房或住宅，出售价格按市场价确定，如果市场价无法确定，双方可以协商根据该房屋的选择确定出售价格。为此，实际施工人曹某1按照《建设施工合同》的约定，将逸都国际2#公寓楼8-801室涉案房屋，以每平方米3590.89元的价格，房屋总价款464087元出售给上诉人程某、宋某。上诉人程某、宋某交付给被上诉人中朗置业公司定金20000元后，将剩余购房款444087元交付给原审第三人曹某1，对此，二审庭审中证人曹某22予以证实。应曹某1之要求中朗置业公司将涉案房屋交付程某、宋某并对涉案房屋进行了网签。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，中朗置业公司应在商品房买卖合同订立之日起90日内为程某、宋某办理商品房权属证书，但四年后，程某、宋某向中朗置业公司主张办理商品房权属证书时，中朗置业公司却反诉要求程某、宋某交付购房款及利息。中朗置业公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回，原审判决予以支持不当，本院予以改判。中朗置业公司理应为程某、宋某办理商品房权属证书并承担逾期办证违约金。上诉人程某、宋某提出被上诉人中朗置业公司以对上诉人与第三人曹某1之间的交易不知情为答辩意见拒绝为上诉人办理房屋产权证书，有违诚信原则等上诉主张，符合事实和法律规定，本院予以支持。中朗置业公司因与曹某1签订有《建设施工合同》，有关工程款结算等是双方内部问题，可另行解决。基于中朗置业公司将涉案房屋抵顶给曹某1，程某、宋某交付给曹某1的购房款应视为中朗置业公司收取了程某、宋某的购房款，故本案逾期办理商品房权属证书的责任应由中朗置业公司承担，并以房款464087元为基数进行计算。 综上所述，程某、宋某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2019)内2502民初2560号民事判决第一、二项； 二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2019)内2502民初2560号民事判决第四项； 三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2019)内2502民初2559号民事判决第三项：“被告（反诉原告）内蒙古中朗置业有限责任公司给付原告（反诉被告）程某、宋某逾期办理房屋权属证书违约金（以20000元为基数，自2014年7月16日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算；自2019年8月20日起至办结房屋权属转移登记之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的逾期利率计算）”为：被上诉人内蒙古中朗置业有限责任公司给付上诉人程某、宋某逾期办理房屋权属证书违约金（以464087元为基数，自2014年7月16日起至办结房屋权属转移登记之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）； 四、驳回上诉人程某、宋某的其他诉讼请求。 五、驳回内蒙古中朗置业有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200元，反诉费8261.31元，由被上诉人内蒙古中朗置业有限责任公司负担。二审案件受理费8461.31元，由被上诉人内蒙古中朗置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年九月七日 书记员  王 磊 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；