广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9553号上诉人（原审被告）：文宝轩，男，1984年1月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓惠娟，系文宝轩配偶。被上诉人（原审原告）：广州市侨泓新厦物业管理有限公司，住所地广州市白云区庆槎路61号自编208房。法定代表人：黄彪。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人文宝轩因与被上诉人广州市侨泓新厦物业管理有限公司（以下简称侨泓公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。文宝轩上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判文宝轩无需向侨泓公司支付租金和占用费113970元；2.一、二审诉讼费由侨泓公司承担。事实和理由：（一）一审法院对文宝轩的损失未予以考虑，应予以纠正。涉案协议书签订后文宝轩立即投入50万元进行店铺装修装饰、备齐设备设施、货品库存等予以经营，然而在文宝轩去办理营业执照时才知道涉案物业属于消防通道，场地根本不符合要求，行政部门不予办理。由于没有取得营业执照，严重影响了文宝轩的正常经营。2018年8月1日，文宝轩突然看到张贴于各个店铺的通告，称侨泓公司与该公司的租赁合同已于2018年7月31日到期，其公司要求收回场地，请租户在2018年8月10日前搬离经营场地，其后还发布通知称将于2018年8月10日停止向该场地提供用电。文宝轩在看到该通告后咨询了物业管理人员，其方称可正常经营，并不知道租赁合同到期事宜。因侨泓公司强制要求文宝轩搬离而产生的巨大损失（直接和间接经济损失）共计50多万元，一审对文宝轩的损失未予以考虑，显失公平公正。（二）由于侨泓公司与业主方广州市海珠资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）经常停水停电，导致文宝轩一直未能正常经营店铺，从2018年10月停水停电之后，文宝轩不应再向侨泓公司缴纳租金（场地占用费）。（三）由于侨泓公司将消防通道违法转租，导致文宝轩没有证照正常经营，一审却按照正常的标准计算租金，显属无理，对于该部位的租金显然不能按照正常的合法的房屋面积来计算租金。（四）本案一审判决作出之后，侨泓公司与业主早已将文宝轩承租的部位另租他人，所以其在2019年12月14日、15日将文宝轩所承租的场地予以拆除，商铺的东西搬走，该场地已经移交。那么按照一审判决，从2018年5月23日至2019年12月14日，文宝轩被强制腾空交房日期为止，共计18个月21日，该期间房租151470元，减去该时段内文宝轩已缴纳的房租37500元，还剩应交113970元。基于上述理由，文宝轩本应无需缴纳该租金，为此二审应改判文宝轩无需缴纳113970元。侨泓公司二审答辩称，（一）对于涉案房屋的装修损失，文宝轩已在另案中提出主张并经生效判决确认，其以此为由在本案中再次提出抗辩系重复主张，违反了“一事不二审”的原则，不应予以支持。（二）涉案房屋一直由文宝轩占有、使用并经营，侨泓公司有权向文宝轩主张租金和占用费，自2018年5月23日起计付到2020年4月6日止（扣除文宝轩已缴纳的37500元）。在本案一审庭审时，文宝轩明确表示同意归还房屋的前提是向其赔付装修损失，否则其不同意搬走，在前述另案中其也在庭审时承认涉案房屋一直未交还侨泓公司，根本不存在其主张的断水断电等妨碍使用行为。2019年3月5日，涉案物业的业主方广州市海珠资产经营有限公司以侨泓公司为被告、文宝轩为第三人提起诉讼，要求侨泓公司返还涉案物业（包括本案文宝轩承租区域），一审法院判令侨泓公司、文宝轩共同向业主方返还涉案物业，同时判令侨泓公司向业主方支付租金及占有使用费。2020年4月6日侨泓公司才实际收回涉案物业，并向业主方完成交付义务，故文宝轩在实际占用期间应当向侨泓公司支付租金及占有使用费。（三）文宝轩存在其他违法或者违约行为，但与一审判决无碍，在此只做事实补充。涉案协议约定由文宝轩自办一切有关的手续证照，但其为了节省费用，使用涉案房屋一年多后仍拒办证照，直至2018年6月7日中央检查团督查组进检时才去办理营业执照，但因其自行改变原状未经报建不符合消防规定的原因，工商管理部门未予办理，因此文宝轩对其无法办理营业执照的损失应当自行承担责任。在另案生效判决中，法院判令文宝轩腾空涉案房屋时不得拆除该房屋内的固定镶嵌物及破坏房屋结构，但其利用本案二审期间、另案尚未生效之际，在离场时擅自拆除了涉案物业内的固定镶嵌物，是缺乏民事诚信的行为表现。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，文宝轩的全部上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回，维持原判。侨泓公司向一审法院起诉请求：1.文宝轩交纳欠侨泓公司的房屋场地使用费（从2018年5月23日起至实际交付商铺之日止，每月按8100元标准计算，其中2018年5月23日至6月22日已付7500元、尚欠600元，2018年6月23日至2018年7月22日已付7000元、尚欠1100元；2018年7月23日起租金按每月8100元为标准，暂计至2019年5月30日尚欠租金为85130元）；2.要求文宝轩缴纳逾期缴纳使用费的滞纳金，从2018年5月23日起计至实际付清欠款之日止，以每月所欠款项为本金（其中2018年5月23日至2018年6月22日，以尚欠600元为本金；2018年6月23日至2018年7月22日，以尚欠1100元为本金；2018年7月23日起每月以8100元为本金。每月滞纳金均是由当月23日起计至实际清付之日止，暂计至2019年5月22日为76617元）；3.判令终止双方签订的【用房协议（合同）】，文宝轩归还涉诉房屋（广州市海珠区赤岗西路*号之一）给侨泓公司告；4.本案受理费由文宝轩承担。一审法院认定事实：2017年5月23日，侨泓公司以广州市侨厦房地产物业部（甲方）的名义与文宝轩（乙方）签有《用房协议（合同）》，约定甲方将广州市海珠区赤岗西路*号之一号房屋/场地/仓库租给乙方作为合法使用，建筑（分摊）面积合约现有㎡期限从2017年5月23日起至2020年5月22日止共三年；乙方使用期间必须按每月7500元的房屋场地使用费（装修折旧费）交付甲方（该款是乙方交纳一切有关费、税后甲方实收到的款），从本协议签字即日交付二个月押金（一万五千元），使用和折旧费在每月的23日前逐月现支付，过期视作违约；房屋使用费（装修折旧费）逐每年租金基数递增8%直至期满；乙方自办一切有关该处的手续证照，按国家和当地政府法律法规要求办事，使用该处的有关证照及有关费税及物管费等由乙方负责；（八）协议期间乙方必须按时交付场地使用费（装修折旧费）；不得中途退回或中止，否则作违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回。除不可抗力因素和国家需要外甲方同样也不得无理终止乙方的使用。若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方应无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退还乙方。（九）乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金。本协议期间乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起的一切后果和责任，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存的一切物件和装饰作乙方丢弃任由甲方处置，而乙方自行承担因此而起的一切后果承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权；补充：甲方同意给予乙方45天装修期免租金，（即一个半月）原旧合约作废；等。合同签订后，侨泓公司将涉案场地交给文宝轩。据侨泓公司提交的《同意使用土地通知书》、规划报批材料复印件反映，有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区赤岗广州卷烟一厂西面红线范围内的土地用于建设工业厂房*幢*层（自编8A4）、集体宿舍楼*幢*层（自编5H1）。一审法院另查明，侨泓公司（甲方）与广州市海珠资产经营有限公司（乙方）签有《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1出租给乙方作厂房、宿舍使用，出租建筑面积6000平方米，分摊公用建筑面积；租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。2019年4月23日，侨泓公司（甲方）与广州市海珠资产经营有限公司（乙方）签有《协议书》，双方确认海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内的其他场地及固定附属设施已于2018年8月1日交还给乙方；海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内，被第三人占用的场地及固定附属设施包括：1.乙方转租给何*杰的场地[5H1小楼部分]；2.乙方转租给文宝轩的场地[5H1小楼部分]；3.乙方转租给钟*攀的场地；4.丁*安占用的场地；乙方承租范围内被占有物业面积共317平方米，乙方负有将所有被占用物业清场交付给甲方的义务，并承担被占用物业给甲方，包括但不限于：支付至完全交付场地之日止的场地占用费、水电费、管理费、因使用及经营租赁物业而产生的其他费用；等。一审法院再查明，广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月名称变更为广州市江南城建开发总公司，于1998年9月再变更为广州市江南城建开发集团有限公司。2019年2月28日，广州市江南城建开发集团有限公司出具《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业用地证明》，其中记载该司自2015年8月1日起委托广州市海珠资产经营有限公司出租经营海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1物业，该物业于1992年经海珠区规划局《海规批复字[1992]第964号》同意取得物业用地及房屋规划。一审法院还查明，文宝轩于2018年8月起诉侨泓公司、资产经营公司，要求确认文宝轩与侨泓公司签订的《用房协议（合同）》无效、要求侨泓公司退还租赁押金和场地使用费并赔偿损失等。一审法院以（2018）粤0105民初11711号立案审理。该案中，文宝轩与资产经营公司现场确认了文宝轩承租的物业在《赤岗工业区规划（修改图）》中的位置。据该案中一审法院所依法委托的广东明润造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》及《关于场地面积的说明》反映，涉案场地的装修造价包括：1.室内不含消防通道部分（30.13㎡）；2.消防通道部分（86.16㎡）；3.消防通道口的地面装修部分（18.45㎡）。本案中，侨泓公司与文宝轩均确认：1.侨泓公司交付给文宝轩的场地是已经间隔好的，文宝轩接收场地后没有加盖建筑物，只是进行内部装修；2.文宝轩按租金每月7500元、垃圾费每月200元的标准交纳截至2018年10月份（即2018年9月23日至2018年10月22日期间）的费用；3.根据合同约定，自2018年5月23日起，涉案场地的租金为每月8100元。侨泓公司表示，文宝轩所承租的部分为《赤岗工业区规划（修改图）》中的H1-K连接的部分，包括H1的部分、K的部分及H1-K之间通道的部分。文宝轩表示，文宝轩承租的物业位置为《赤岗工业区规划（修改图）》中K建筑物的一部分及与K建筑物紧邻的通道的一部分构成的区域。另外，针对侨泓公司拒收文宝轩2018年11月、12月租金的情况，侨泓公司表示因原收费人员杨*俊想辞职，所以就退了文宝轩转账的2018年11月、12月的租金，侨泓公司在2019年4月已将公司的开户账户发给了文宝轩，但文宝轩没有转账租金给侨泓公司。文宝轩表示是侨泓公司工作人员表示不收租金、只收水电费的，且侨泓公司一直没有提供产权材料给文宝轩办理营业执照导致文宝轩被工商部门处理，所以才没有按8100元的标准交租的，之后文宝轩也担心侨泓公司工作人员提供的资料是虚假的而被骗且联系不上文宝轩（应为侨泓公司，本院注）的老总，另外文宝轩已提起诉讼主张合同无效，所以之后也没有再交费了。侨泓公司还表示，其认为侨泓公司与文宝轩之间的合同是有效的，文宝轩逾期交纳租金构成违约，侨泓公司有权主张解除合同，其在本案中主张的终止合同实际就是要求解除侨泓公司与文宝轩之间关于涉案场地的租赁合同关系；关于涉案场地的水电费及其他杂费，其将另行结算，不在本案中主张。经一审法院释明及询问，侨泓公司坚持认为其与文宝轩之间的合同合法有效，并坚持其主张和诉讼请求；文宝轩表示，其搬出涉案场地的前提是侨泓公司先向其赔偿损失，否则的话，文宝轩不同意搬走。一审法院认为，关于合同效力问题，根据涉案场地现场的状况及文宝轩和资产经营公司的现场确认，文宝轩所承租的物业包括了室内不含通道部分（约30.13㎡）和通道部分（约86.16㎡），本案中侨泓公司与文宝轩也确认侨泓公司交付给文宝轩的场地是已经间隔好的建筑物，文宝轩接收场地后没有加盖建筑物，只是进行内部装修，即使侨泓公司与资产经营公司已就涉案场地的使用问题于2019年4月签订《协议书》，但现有证据未能反映涉案物业中属于上述通道上的上盖建筑是合法建筑，故涉案《用房协议（合同）》中位于通道部分的物业的租赁合同关系无效，现双方当事人均同意终止合同，故侨泓公司要求解除《用房协议（合同》中关于室内不含通道部分（面积约30.13㎡）的物业的租赁合同关系及要求文宝轩腾空交还涉案场地的请求合理，一审法院予以支持。关于场地使用费，根据涉案《用房协议（合同）》的约定及双方当事人的陈述，涉案场地的使用费自2018年5月23日起每月为8100元，故侨泓公司要求文宝轩按每月8100元的标准支付自2018年5月23日起至交付场地之日止的租金和场地使用费的请求符合约定，一审法院予以支持，但鉴于文宝轩已按每月7500元的标准交纳了2018年5月23日起至2018年10月22日期间的租金37500元，故文宝轩应支付的上述期间的租金和场地使用费应扣除已支付的租金。关于逾期缴费滞纳金，一方面，涉案《用房协议（合同）》的关于通道部分属于无效合同；另一方面，侨泓公司与文宝轩所签订《用房协议（合同）》约定的租期截至2020年5月22日，而侨泓公司与资产经营公司签订的《广州市房屋租赁合同》所约定的租期是截至2018年7月31日，侨泓公司与资产经营公司直至2019年4月23日才签订《协议书》对涉及文宝轩承租部位的使用问题进行约定，在此期间文宝轩于2018年8月已就涉案合同效力问题提起诉讼；再者，文宝轩在交纳2018年11月、12月的费用后，该款项被侨泓公司的工作人员杨*俊退回，虽侨泓公司的工作人员杨*俊在2019年4月曾要求文宝轩再交租，但在文宝轩提出质疑后侨泓公司并未作出答复，鉴此，侨泓公司要求文宝轩向其支付滞纳金的请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年11月28日作出如下判决：一、解除广州市侨泓新厦物业管理有限公司与文宝轩于2017年5月23日签订的《用房协议（合同）》中关于室内不含通道部分（面积约30.13㎡）的租赁合同关系；二、文宝轩在本判决生效之日起十日内，腾空广州市海珠区赤岗西路*号之一号物业并将该物业交还给广州市侨泓新厦物业管理有限公司；文宝轩在腾空该物业时，不得拆除该物业内的固定镶嵌物及破坏物业结构；三、文宝轩在本判决生效之日起十日内，向广州市侨泓新厦物业管理有限公司支付2018年5月23日起至文宝轩交还上述物业给广州市侨泓新厦物业管理有限公司之日止的租金和占用费（按每月8100元的标准计算，扣除文宝轩已交的37500元）；四、驳回广州市侨泓新厦物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3535元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担1674元，文宝轩负担1861元。二审期间，侨泓公司向本院提交：1.（2018）粤0105民初11711号民事判决书、（2020）粤01民终381号民事判决书，拟证明文宝轩关于装修损失的主张已在另案中提出，并经生效判决确认，本案以此为由抗辩属于重复诉讼，且在前述案件的庭审中，文宝轩承认涉案房屋一直未交还；2.（2019）粤0105民初7472号民事判决书，拟证明业主方起诉侨泓公司、文宝轩，法院判令侨泓公司、文宝轩共同向业主方返还涉案物业，同时判令侨泓公司支付租金及占有使用费，截至2020年3月25日，文宝轩一直实际占有使用涉案物业；3.《场地移交书》，拟证明直至2020年4月6日，侨泓公司才实际收回涉物业，并向业主方履行交付义务；4.涉案铺面一直经营的部分照片，拟证明文宝轩所称的2018年9月之后被停水停电、影响使用不属实。文宝轩收到上述证据后未提交质证意见，但认为其在2019年12月15日已撤场。文宝轩向本院提交：1.律师函，拟证明文宝轩于2019年12月6日收到律师函才知道涉案物业的归属；2.回执号为4401002019121512025200856的《报警回执》，拟证明文宝轩与新物业已在公安的见证下交接场地，并不是占有使用至2020年4月6日，更不存在擅自拆除。侨泓公司经质证认为：1.对《律师函》的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，这是案外人广东天石投资有限公司对文宝轩发送的律师函，与本案无关，其该律师函也不能证明文宝轩何时将涉案场地交付侨泓公司或业主，2019年12月6日，文宝轩与侨泓公司的争议正在诉讼审理之中，文宝轩完全有能力联系到侨泓公司，并进行场地交接；2.对《报警回执》的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，不论文宝轩有无向案外人交付物业，其未对侨泓公司或资产经营公司履行告知义务，产生的房屋占用使用费应当自行承担。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审法院作出（2018）粤0105民初11711号民事判决后，侨泓公司不服提起上诉，本院于2020年3月26日作出的（2020）粤01民终381号民事判决书，该判决查明：“……诉讼过程中，文宝轩表示涉案房屋由文宝轩使用尚未交还给侨泓公司，文宝轩曾要求交还给侨泓公司但侨泓公司不接收，对此侨泓公司不予确认，侨泓公司表示文宝轩未要求向侨泓公司交回涉案房屋。在（2019）粤0105民初11351号案中文宝轩表示，其搬出涉案场地的前提是侨泓公司先向其赔偿损失，否则的话，其不同意搬走。文宝轩与侨泓公司确认文宝轩已向侨泓公司支付了押金15000元及按合同约定的租金标准支付了2017年7月9日至2018年10月23日期间的场地使用费116400元……”，认定：“……关于涉案《用房协议（合同）》的效力认定问题。根据一审查明的事实可知，侨泓公司与资产经营公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定资产经营公司将海珠区赤岗西路工业区自编8A4、5H1两幢楼出租给侨泓公司作厂房、宿舍使用，上述两幢楼中间包含了消防通道。侨泓公司向资产经营公司承租后，将5H1楼中的部分室内面积和通道部分面积分租给文宝轩，对于通道部分面积的上盖物，各方当事人并没有举证证明为合法建筑。而对于室内部分面积，因资产经营公司提供涉案房屋所在楼层的《建设工程规划许可证》显示建筑楼层为8层，建筑面积为1906.02平方米，但涉案房屋所在楼层现状为3层。本案中，亦无证据证实该幢楼已申请办理了规划验收，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：‘出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。’的规定，涉案《用房协议（合同）》应为无效合同，一审仅认定文宝轩承租涉及消防通道部分面积无效不妥，本院予以纠正。侨泓公司对《用房协议（合同）》效力问题提出上诉，理据不充分，本院不予支持……”，并判决：“一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决第五项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决第一项为：确认文宝轩与广州市侨泓新厦物业管理有限公司于2017年5月23日签订的《用房协议（合同）》的租赁关系无效；四、驳回文宝轩的其他诉讼请求……”再查明，本院于2020年7月16日就文宝轩提交的回执号为4401002019121512025200856的《报警回执》所涉情形是否属实等问题向广州市公安局海珠区分局江海派出所（以下简称海珠江海所）发函询问，海珠江海所于2020年7月23日复函称“经查，我所无出具贵院所称回执号为4401002019121512025200856的《报警回执》”。本院就前述复函组织各方当事人进行质证，侨泓公司经质证认为，对该复函的真实性、合法性和关联性认可，文宝轩与侨泓公司从未就涉案物业进行过任何口头或书面的移交，天石公司也表明其从没有与文宝轩“在警察的见证下签字移交”一事。文宝轩代理人邓惠娟称，“对于这份复函我本人去过海珠区的江海派出所了解情况，也将2019年12月15日的视频以及当天的出警人员的视频给了派出所看，证明该人员是该所的工作人员，按常规该所不应当出具我所提供的报警回执给我方，但是为何出现这种情况，派出所表示也会调查追究，他建议我方用2019年12月15日的报警所用电话收到短信中的警情编号去调查，警情编号是J440105620000201912000604。建议法院用这个警情编号调查。……与新的物业有书面交接，书面交接在警察那里。……我就报警了，书面交接书与报警回执的上一栏一起取走了。”之后，本院于2020年8月3日、2020年9月9日，就警情编号为J440105620000201912000604的报警情况是否属实、是否收取文宝轩与天石公司的书面交接材料等问题再次向海珠江海所发函询问，海珠江海所于2020年9月11日复函称，“2019年12月15日12时19分许，报警人邓惠娟打110报警（警情编号J440105620000201912000604）称在广州市海珠区艺苑南路赤岗西工业区门口天虹超市对面，因撤场条款问题发生纠纷，双方打架，不清楚是否有人伤，其余不详，一直听到争执声。我所接报后指派民警迅速到场处置。经查，邓惠娟因租赁纠纷与天石公司工作人员有产生推拉，无发生打架，后因邓惠娟自述正在走司法途径，因此现场做指引处理。民警在处置该警情的过程中无收取相关的书面交接材料。”对于该复函，侨泓公司经质证认为，对该复函予以认可，文宝轩与侨泓公司从未就涉案物业进行过任何口头或者书面的移交，文宝轩陈述并不属实，其主张没有任何事实依据，复函中邓惠娟与案外人天石公司的争执情况，因侨泓公司并非事件参与人，对争执情节，交由法庭认定。文宝轩经质证认为，该回复内容与事实内容不相符，当时在2019年12月15日上午12点因撤场交接发生冲突而打110报警，派出所接警后到现场进行处理，当时在场的有同一天撤场的店主、场地接收方负责人，各方约定在当天进行交接，但因在交接时对方要求签署苛刻且不合理的条款而产生冲突，其后在警察的见证下双方完成场地交接手续。文宝轩在2019年12月15日已搬离，但由于联系不到旧物业，管理处新物业人已进驻，就新物业移交场地后要求签署不合理文件而引起的事情，有货拉拉平台上的地址、时间证明、司机图片、视频等材料证明，已证实12月16日文宝轩的店铺已被拆除，对于文宝轩已经搬离且新的物业已进场拆除店铺的情况，还要求文宝轩支付租金不合理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审争议焦点在于：文宝轩应否向侨泓公司支付自2018年5月23日起至交还物业给侨泓公司之日止的租金和场地占有使用费。关于涉案《用房协议（合同）》的效力问题，已发生法律效力的（2020）粤01民终381号民事判决书对此已作出合同无效的认定，一审法院仅认定文宝轩承租涉及消防通道部分面积无效不妥，本院予以纠正。涉案《用房协议（合同）》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，一审法院判令解除《用房协议（合同）》中关于室内不含通道的租赁合同关系有误，二审予以纠正。关于场地占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如前所述，涉案《用房协议（合同）》无效，故文宝轩应将涉案场地交还给侨泓公司。涉案场地一直由文宝轩实际使用，且根据生效判决查明的事实，“在（2019）粤0105民初11351号案中文宝轩表示，其搬出涉案场地的前提是侨泓公司先向其赔偿损失，否则的话，其不同意搬走”，造成场地未及时交还的责任在于文宝轩，故侨泓公司有权要求文宝轩按照合同约定标准支付占用期间的场地占有使用费。文宝轩称涉案场地自2018年10月份起停水停电，但并无提供充分证据予以证实，其认为自2018年10月份起不应支付场地占有使用费，依据不足，本院不予支持。文宝轩主张已于2019年12月15日撤场并与天石公司进行交接，并就该主张提交了回执号为4401002019121512025200856的《报警回执》与警情编号为J440105620000201912000604的报警短信。然而，根据海珠江海所的复函，因当事人自述正在走司法途径，警方仅在现场做指引处理，现有证据不足以证明文宝轩已于当日撤场并与天石公司交接场地的事实，本院对文宝轩该主张不予采纳。侨泓公司确认其公司已于2020年4月6日实际收回涉物业，故文宝轩应支付自2018年5月23日期至2020年4月6日的场地占有使用费，扣除文宝轩已缴纳的2018年5月23日至2018年10月22日期间的租金37500元，文宝轩还需向侨泓公司支付场地占有使用费144750元（8100元/月×22个月+8100元÷30天×15天-37500元=144750元）。如前所述，侨泓公司确认该公司已收回涉案物业，故一审判决第二项实际履行完毕，二审对该判项相应予以调整。至于文宝轩所主张的损失问题，因文宝轩在另案中已经要求确认合同无效并要求侨泓公司赔偿损失，相关生效判决对此已作出相应处理，故对于文宝轩在本案中以其因合同无效存在损失为由作为拒付场地占有使用费的抗辩，本院不予采纳。综上所述，文宝轩主张其无须支付自2018年5月23日起至交还物业给侨泓公司之日止的租金和占用费的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定合同效力有误，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11351号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11351号民事判决第三项为：文宝轩于本判决送达之日起十日内，向广州市侨泓新厦物业管理有限公司支付自2018年5月23日起至2020年4月6日期间的场地占有使用费144750元；三、驳回广州市侨泓新厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3535元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担1674元，文宝轩负担1861元。二审案件受理费3195元，由上诉人文宝轩负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年九月二十五日书记员  贾妍苏劲丹