浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初5302号 原告：永康市宏景物业管理有限公司，住所地：永康市象珠镇清渭街村升平中路342号3楼。 法定代理人：蘧晓飞。 委托诉讼代理人：赖侃昕，浙江金哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕴怡，浙江金哲律师事务所律师。 被告：王可正，男，1950年10月8日出生，汉族，户籍所在地：永康市，现住永康市。 原告永康市宏景物业管理有限公司与被告王可正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告永康市宏景物业管理有限公司的委托诉讼代理人赖侃昕、被告王可正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永康市宏景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告王可正支付所欠的2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费4607元，并支付违约金293元（已从2020年1月1日计算至2020年7月9日，2020年7月9日违约金按月利率1%计算至款清之日止）；2、判令被告王可正立即支付原告因追缴物业服务费所支出的合理费用1500元。 事实和理由：被告王可正系象珠颐苑49#18幢业主，房屋类别为别墅，建筑面积319.96㎡。2019年1月1日，原告永康市宏景物业管理有限公司与永康市象珠颐苑业主委员会签订《象珠颐苑物业服务合同》，由原告向被告所在象珠颐苑业主提供物业服务。根据双方《象珠颐苑物业服务合同》约定，本合同期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止（第六条）；本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为1.2元/月/平方米（第十条）；物业服务费每年7月1日起开始收取（第十四条）；业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的物业公司可向物业所在地人民法院起诉，并承担诉讼费、律师费等相应费用（第三十条）。原告接受象珠颐苑的物业服务事务后，按照合同约定，履行了对小区公共部位与公共配套设施的维护维修、秩序管理、环境卫生、绿化养护、安全防范等义务，积极处理矛盾纠纷和突发情况。但自2019年1月1日起，被告至今未按照合同约定向原告缴纳约定的物业服务费。期间，原告按照《象珠颐苑物业服务合同》第八条第4点约定的方式，通过在物业管理区域内张贴《物业费催缴函》、挂号信以及短信的方式向被告催缴物业服务费，被告均未予回应，反而煽动其他业主拒绝履行相应义务，给原告正常物业服务秩序和经营情况都造成了极为恶劣的影响，损害广大业主合法权益。原告自愿将合同约定的违约金计算利率降低为每月1%。 被告王可正辩称，物业费不是不交，而是原告的服务没有达到合同约定，应按原告的服务质量标准来交。具体理由：1、原告是一家没有任何资质的公司，2018年12月29日注册，2018年12月30日就进入小区，直到现在也没有到建设局备案。2、没有按合同要求配备人员，合同规定是6人，长期以来都是4、5人，夜班都是一个人，安全得不到保障。3、园林管理严重偷工减料，从来不施肥，浇水，长年杂草丛生。按正常要求是上半年从3月份开始，每月打草一次，今年是7月16日开始打草。4、公共景观湖没有管理过，湖水发臭，去年夏天湖里鱼基本死光；5、因为原告物业质量太差造成小区房价过低有一定关系；6、要求从2019年1月1日至2020年6月30日物业费打折30%。如果下半年服务质量有所提高，不比2018年差可以不打折。7、原告不提高服务质量，就是通过不断电话催收的做法，催交物业费。 原告永康市宏景物业管理有限公司围绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、象珠颐苑物业服务合同复印件一份，用以证明原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，对于合同期限、权利义务、物业服务费支付标准、支付方式、违约责任均有明确约定的事实。 2、物业费催缴通知书原件、张贴照片、XA6365580898933国内挂号信函收据原件、短信截图各一份，用以证明原告向被告催讨物业费的事实。 3、委托代理合同、增值税发票原件各一份，用以证明原告为实现债权所花费的律师代理费1500元的事实。 被告王可正质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3不知情。 被告王可正围绕其抗辩主张，向本院提交了下列证据： A、2018年业主委员会与永康市万顺物业管理有限公司的《物业服务合同》及收款收据原件各一份，用以证明2018年物业服务收费与2019年一致，且被告已交纳的事实。 B、照片一份，用以证明原告管理不善，与2018年相比有明显差距的事实。 C、短信聊天记录一份，用以证明被告多次向原告提出服务质量的问题，要求对物业费进行协商，而并非不交物业费的事实。 D、部分的业主签名一份，用以证明许多业主都同意被告要求的事实。 E、2018年要求退还物业费及物业管理用房租金的函一份，用以证明2018年永康市万顺物业管理有限公司因为没有按约定配备服务人员，业委会发函要求退还30%物业费的事实。 原告永康市宏景物业管理有限公司质证意见：对证据A的真实性没有异议，该收款收据正好能证明被告是根据物业合同标准支付物业费，与其所提交的证据E退还物业费30%的事实是相互矛盾的，且该证据与本案没有关联；对证据B的三性均有异议。物业服务具有时间上的持续性和无法记载的特点，所以单凭某张或某天的照片无法确定原告没有按照合同履行，并且被告所提供的照片大多是小区业主的私家花园部分，根据合同的第三、五条，该区域不是物业公司服务范围；对证据C的真实性没有异议，其中涉及装修押金、业主大会的召开并非原告的义务，该证据与本案无关；对证据D真实性无法确认，且该签名无法证明上述业主共同要求减免物业费；对证据E的三性均有异议，根据被告陈述2018年其是按照物业合同交纳的物业费，且该证据与本案无关。 本院认证意见：对证据1、2被告无异议，本院予以确认；对证据3、证据A、B、C真实性，本院予以确认；对证据D，无法证明签名的目的与来源，与本案的关联性不予确认；对证据E，因系复印件，本院不予确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王可正系永康市象珠颐苑18#的业主。2019年1月1日，永康市象珠颐苑业主委员会与原告永康市宏景物业管理有限公司签订《象珠颐苑物业服务合同》，约定由原告对永康市象珠颐苑小区提供物业服务，服务期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止；物业费标准为：别墅1.20元/月·平方米；物业服务费每年的7月1日开始收取；业主、物业使用人逾期支付物业服务费的，原告有权要求按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，原告可向物业所在地人民法院起诉，并承担诉讼费、律师费等相应费用。2019年1月-12月的物业服务费4607元，经原告催收，被告至今未交纳。 本院认为，原告永康市宏景物业管理有限公司与永康市象珠颐苑业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被告王可正作为永康市象珠颐苑业主应按合同约定向原告支付物业管理费。对于被告提出原告的物业服务质量没有达到合同约定，要求降低物业费计算标准的辩解，本院认为物业服务具有动态性、涉众性、同质化的特点，涉及的是全体小区业主利益，按合同条款精神，关于物业费减免或上调，应属业主集体决策范畴；且被告提供的证据尚不足以证明其抗辩主张，故本院不予采纳。另，原告主张要求被告支付从2020年1月1日起的违约金及为本案诉讼支出的律师代理费，合法有据，本院予以支持；但其主张的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、由被告王可正支付原告永康市宏景物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业费4607元并支付违约金（违约金自2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。 二、由被告王可正支付原告永康市宏景物业管理有限公司为本案所支出的律师代理费1500元。 上述第一、二项，款限本判决生效后五日内履行完毕。 三、驳回原告永康市宏景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告王可正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  黄 颖 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  王亚慧 代书记员  施建芳