文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1977号上诉人（原审被告）：李翔，男，1977年9月27日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：马宏波，上海山田（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江余凯，男，1986年6月19日出生，汉族，住江苏省丹阳市。被上诉人（原审原告）：江伟，男，1988年8月19日出生，汉族，住江苏省丹阳市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王慧，江苏创格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴纳，女，1979年2月26日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：高波，男，1988年10月1日出生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）：海澜集团有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇陶新路8号。法定代表人：周建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：鞠建，男，该公司职员。上诉人李翔因与被上诉人江余凯、江伟、吴纳、海澜集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李翔上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人江余凯、江伟支付2018年12月1日至2019年2月29日期间的房屋租金93万元；被上诉人江余凯、江伟向上诉人返还房屋押金30万元；被上诉人吴纳、海澜集团有限公司就上诉人应付款项承担连带责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定“租赁合同的解除日期为2019年7月19日，由上诉人委派人员见证被上诉人拿到租赁房屋钥匙”，该认定无事实依据，上诉人从未委托任何人与被上诉人江余凯、江伟就房屋钥匙的交接进行见证，且上诉人作为转租人未参与租赁房屋的交接，自始至终没有见过租赁房屋钥匙。2、被上诉人江余凯、江伟2019年3月1日即可以进入租赁房屋并拍摄现场照片，足以证明此时被上诉人江余凯、江伟已经掌握了房屋的使用权，且被上诉人江余凯、江伟提起诉讼的时间为2019年3月27日，诉讼请求中明确要求解除合同，一审法院认定合同解除时间为2019年7月19日没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人在得知吴纳欲提前解除转租合同消息的第一时间（2019年2月1日）即书面告知被上诉人江余凯、江伟并提出解除合同，被上诉人江余凯、江伟就恶意扩大的损失应当自行承担责任。被上诉人江伟2019年3月1日即进入租赁房屋进行查看，其在明知上诉人无法继续履行合同的情形下有义务积极减少损失，但其一直拒绝解除合同，直至2019年7月其将租赁房屋对外出租后才不得不收回房屋，2019年2月29日至2019年7月19日期间租赁房屋空置而造成的租金损失全部由上诉人承担缺乏公正。2、被上诉人江余凯、江伟的经济损失仅限于租金损失，至于其所谓的修复费用未经司法鉴定，其合理性、合法性均不应当予以确认。根据房屋租赁市场行规，被上诉人江余凯、江伟至多享有三个月的招租期，2019年2月1日至2019年5月1日的租金损失由上诉人承担具有一定合理性，超出该范围的租金损失不应当由上诉人承担。一审法院不但判令上诉人承担实际损失还另行让上诉人承担80万元的违约金属于重复计算被上诉人江余凯、江伟的经济损失。3、被上诉人江余凯、江伟在起诉时将吴纳列为被告，一审法院应当将吴纳列为有独立请求权第三人参与诉讼。依据上诉人与吴纳签订的房屋租赁协议，吴纳系房屋修复的实际承担人，吴纳未能将租赁房屋恢复原状且未与上诉人以及被上诉人江余凯、江伟办理房屋交接手续，被上诉人江余凯、江伟的经济损失实际的最终承担者为吴纳，一审法院判令吴纳不承担责任是错误的。三、一审法院在判决中遗漏了押金的处理。上诉人向被上诉人江余凯、江伟交付了30万元的押金，该款项被上诉人江余凯、江伟应当在合同终结时退还给上诉人。被上诉人江余凯、江伟辩称：1、一审法院认定2019年7月19日双方解除租赁合同正确，有事实依据。2019年7月19日双方进入涉案房屋进行现场查勘，并对需修复的位置作了记录，事后被上诉人江余凯、江伟还催告上诉人及时履行修复义务，但上诉人置之不理。上诉人提供的2019年3月1日的照片，对此上诉人不清楚具体情况，但初步可见房屋内仍摆放着部分物品，承租人并未完全撤场，且未对电梯井、钢架结构等重要设施进行拆除，未对房屋内部结构进行修复。2、被上诉人江余凯、江伟从2019年7月28日开始耗时近三个月修复房屋，期间租金损失再加上修复费用，一审法院酌情认定违约金80万元不属于过高，亦不存在重复计算。3、上诉人作为转租人已经与次承租人达成协议并取得补偿款，其拖欠租金且怠于履行房屋修复义务，严重损害了被上诉人江余凯、江伟的合法权益，理应承担相应责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人吴纳辩称，其已经履行完与上诉人租赁合同关系中的全部义务，其不应当承担责任。被上诉人海澜集团有限公司辩称，其在本案中不应承担任何责任。江余凯、江伟向一审法院起诉请求：1、判令解除江余凯、江伟与李翔签订的房屋租赁协议；2、判令李翔支付江余凯、江伟自2018年12月1日至判决确认协议解除之日的租金及自2018年12月1日至实际支付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令李翔支付江余凯、江伟违约金100万元；4、判令李翔、吴纳、海澜集团有限公司将租赁房屋恢复原状（后改为判令李翔、吴纳、海澜集团有限公司支付江余凯、江伟将租赁房屋恢复原状费用）；5、判令李翔、吴纳、海澜集团有限公司腾退房屋并支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费（按租赁协议约定的租金价格计算）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6、判令李翔、吴纳、海澜集团有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：江余凯系镇江市中山东路333号太和广场101室房屋所有权人，江伟系镇江市中山东路333号太和广场102室、103室房屋所有权人，房屋设计用途均为商业。2014年11月22日，江余凯、江伟与李翔签订一份《租赁协议》，协议内容为“甲方（指江余凯、江伟）将位于镇江市中山东路333号太和广场101室、102室、103室的店面房出租给乙方（指李翔），乙方租用该房屋只作经营海澜之家及其旗下品牌和玛可欣咖啡使用，未经甲方书面同意不得改变约定用途以及擅自转租转让，乙方在2014年11月22日前向甲方支付租房定金300万元，租赁期间为2014年12月1日至2024年11月30日止，其中2014年12月1日至2016年11月30日间租金为645万元，2016年12月1日至2017年11月30日间租金为335万元，2017年12月1日至2020年11月30日期间每年租金为372万元，2020年12月1日至2024年11月30日期间每年租金为408万元。2014年12月1日至2016年11月30日期间租金645万元待甲方本人签订之日起4日内一次付清（扣除定金），2016年12月1日至2024年11月30日期间的租金支付方式为一年一付，且每年租金需提前一个月付清。本协议签订之日乙方向甲方交纳租房押金30万元，该押金由甲方于本协议到期后乙方向甲方完整交还房屋后十日内无息退还乙方。乙方对房屋装修、使用应对房屋结构安全负责，如改变房屋结构则乙方有义务在双方结束租赁关系时将房屋结构恢复原样。租赁期内，如欲变更或解除本协议，应由甲乙双方协商一致，方可变更或解除。乙方不按时缴纳租金及各种税费，给甲方造成损失由乙方承担责任，甲方可追究乙方的违约责任。甲乙双方如有任何一方违反本协议，违约方应向另一方支付违约金100万元”。同日，江余凯、江伟又向李翔出具一份《同意转租证明》，该证明载明江余凯、江伟同意李翔将该房产转租用于开设海澜集团旗下品牌，由李翔签订相关租赁合同。2014年11月23日，李翔与吴纳签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定李翔将镇江市中山东路333号太和广场一层101、102、103室房屋及二层201部分房屋出租给吴纳，用于经营海澜集团旗下服饰品牌和玛可欣。同日，李翔、吴纳、海澜集团有限公司签订一份《担保协议》，该协议约定海澜集团有限公司为吴纳在履行租赁合同期内的全部权利义务承担连带保证责任。上述协议签订后，协议各方当事人即开始履行协议。自2018年12月1日起，李翔一直未按约向江余凯、江伟支付租金。2019年1月30日，李翔与吴纳协议解除了2014年11月23日签订的《房屋租赁合同》，同年2月29日，吴纳将租赁房屋腾空。2019年2月2日，李翔向江余凯、江伟邮寄一份《告知函》，内容为：“我方于2014年11月22日与贵方签订房屋租赁合同，租赁期限为10年，租赁用途为仅用于经营海澜之家及其名下品牌。同年我方将该房屋转租给吴纳用于经营海澜集团品牌。近日，吴纳以及江苏海澜集团有限公司通知我方，吴纳于2019年2月29日提前解除与我方的房屋租赁合同，吴纳的违约行为导致我方无法继续履行与贵方的房屋租赁合同，鉴于以上情形，我方特通知贵方：我方与贵方的房屋租赁合同于2019年2月29日解除，望贵方及时对外招租，避免损失的进一步扩大。”发函后，江余凯、江伟与李翔就合同解除事宜未达成一致意见，亦未将房屋交给江余凯、江伟，直至2019年7月19日，在江余凯、江伟方及李翔委派人员见证下江余凯、江伟方拿到房屋钥匙，并于2019年7月28日开始修复房屋。一审法院认为，江余凯、江伟与李翔之间的租赁合同关系合法有效。李翔对江余凯、江伟要求解除合同的诉讼请求无异议，一审法院予以确认。关于解除的时间点，一审法院认为，江余凯、江伟方于2019年7月19日拿到案涉房屋钥匙，至此租赁合同即宣告解除，李翔应向江余凯、江伟支付合同存续期间2018年12月1日至2019年7月19日的租金236万元【372÷12×（7+19/31）】。李翔因逾期支付租金给江余凯、江伟造成的利息损失是客观存在的，江余凯、江伟主张的利息损失应以236万元为基数，自2018年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于江余凯、江伟要求李翔、吴纳、海澜集团有限公司腾退房屋及恢复原状的诉讼请求，因江余凯、江伟已实际占有并修复案涉房屋，该项诉请已无事实依据，一审法院不予支持。关于江余凯、江伟主张的违约金及损失，一审法院认为，当事人约定违约金的主要目的在于对因违约造成损失的弥补，本案江余凯、江伟的损失主要系合同解除后案涉房屋恢复至能重新对外出租状态之间的租金损失及江余凯、江伟因房屋恢复至能重新对外出租状态的费用损失，江余凯、江伟与李翔约定的违约金100万元已足以弥补上述损失，诉讼过程中李翔要求降低违约金，一审法院酌定支持80万元。至于江余凯、江伟主张的自合同解除之日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费，已无事实依据，一审法院不予支持。关于江余凯、江伟要求吴纳、海澜集团有限公司承担相关民事责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、江余凯、江伟与李翔于2014年11月22日签订的《租赁协议》于2019年7月19日解除；二、李翔应于判决生效之日起十日内支付江余凯、江伟租金236万元及利息（以236万元为基数，自2018年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、李翔于判决生效之日起十日内支付江余凯、江伟违约金80万元；四、驳回江余凯、江伟的其他诉讼请求。二审中，当事人没有围绕上诉请求依法提交新证据。另二审审理中，被上诉人江余凯、江伟方认可收到上诉人李翔租房押金30万元，并同意在本案中一并处理。本院认为，本案主要争议焦点系案涉租赁协议解除时间及协议解除后责任如何承担。关于协议解除时间，承租人李翔在2019年1月30日与次承租人吴纳达成解除租赁合同协议后，2019年2月2日即向出租人江余凯、江伟发出告知函，函中明确其无法继续履行案涉租赁协议，并要求于2019年2月29日解除协议。虽李翔不享有单方解除协议的权利，但此后江余凯、江伟2019年3月27日向一审法院提起本案诉讼的诉请中亦明确要求解除案涉租赁协议，据此应当视为江余凯、江伟对李翔要求解除协议的同意。因此，案涉租赁协议的解除时间应为2019年3月27日。一审法院以江余凯、江伟拿到房屋钥匙时间认定案涉租赁协议于2019年7月19日解除，与上述事实相冲突，该认定依据不足，对此本院依法予以纠正。李翔应向江余凯、江伟支付的合同存续期间内（2018年12月1日至2019年3月27日）的租金应为120万元【372÷12×（3+27/31）】。关于协议解除后责任如何承担，承租人李翔以无法继续履行为由而要求解除协议，协议解除后，李翔作为违约方应当承担赔偿损失的违约责任；同时，出租人江余凯、江伟作为守约方也负有减少损失扩大的义务。案涉租赁协议于2019年3月27日即已解除，后双方未能进行有效交接，直至2019年7月19日出租人方接收房屋，对于期间发生的空置损失，出租人江余凯、江伟亦存在一定过错。案涉租赁协议约定：“双方如有任何一方违反本协议，违约方应向另一方支付违约金100万元”，结合案涉房屋空置期间、承租人过错程度等因素，本院对江余凯、江伟要求李翔支付违约金100万元的诉请依法予以支持。同时，鉴于江余凯、江伟为使案涉房屋恢复至可出租状态，亦实际支付相关费用，并提供了施工合同、收条收据、转账凭证等证据予以证实，结合案涉租赁协议约定，本院对江余凯、江伟主张的该部分修复费用358300元予以支持。至于江余凯、江伟主张的自合同解除之日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费，2019年2月29日次承租人吴纳已将租赁房屋腾空，江余凯、江伟的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。另因李翔付有租房押金30万元，现协议已解除、案涉房屋已另行出租，江余凯、江伟亦同意押金在本案中一并处理，故该30万元押金江余凯、江伟应予以退还。另关于李翔要求吴纳、海澜集团有限公司就其应付款项承担连带责任的主张，该主张于法无据，亦与江余凯、江伟的诉请范围不符，故本院不予支持。综上所述，李翔的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1417号民事判决；二、江余凯、江伟与李翔于2014年11月22日签订的《租赁协议》于2019年3月27日解除；三、李翔应于本判决生效之日起十日内支付江余凯、江伟租金120万元及利息（以120万元为基数，自2018年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、李翔于本判决生效之日起十日内支付江余凯、江伟违约金100万元；五、李翔于本判决生效之日起十日内支付江余凯、江伟房屋修复费用358300元；六、江余凯、江伟于本判决生效之日起十日内退还李翔租房押金30万元；五、驳回江余凯、江伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32080元，由江余凯、江伟负担6200元，由李翔负担25880元。二审案件受理费24640元，由江余凯、江伟负担4800元，由李翔负担19840元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月二十四日书记员 朱玉岑