江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1676号原告：罗卉，女，1986年12月26日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李银祥，系罗卉配偶。委托诉讼代理人：苏朗，江苏吴韵律师事务所律师。被告：蒋金义，男，1962年4月14日生，汉族，住无锡市新吴区。被告：吴丽萍，女，1970年10月24日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：顾经纬（受蒋金义、吴丽萍共同授权委托），江苏简恒律师事务所律师原告罗卉与被告蒋金义、吴丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗卉及其委托诉讼代理人李银祥、苏朗，被告蒋金义及蒋金义、吴丽萍的共同委托诉讼代理人顾经纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗卉向本院提出诉讼请求：1、判令蒋金义、吴丽萍协助其办理梅荆花苑525-303室的过户手续；2、判令蒋金义、吴丽萍支付逾期过户违约金（自2019年9月3日起至过户完毕止，按每日273元计算）；3、判令蒋金义、吴丽萍承担因逾期过户导致额外增加的土地出让金损失17057元；4、本案诉讼费用保全保险费由蒋金义、吴丽萍承担。事实和理由：2012年经中介介绍，其获悉蒋金义和吴丽萍欲出售新吴区梅荆花苑525-302室房屋。2012年10月23日，其向蒋金义交付了定金10000元。2012年11月6日，其与蒋金义、吴丽萍签订了《房屋买卖合同》，约定以273000元购买该房屋。当天，其交付了余款263000元。合同约定在政策允许的前提下，蒋金义和吴丽萍应配合其办理过户手续。此后，蒋金义、吴丽萍向其交付了房产，其使用至今。现该房屋可以办理过户，但蒋金义、吴丽萍拒绝办理过户，故其诉讼来院，请求判如所请。蒋金义、吴丽萍辩称，1、案涉房屋买卖合同因为涉及到其他共有人的份额，侵害了其他共有人的权益，所以合同无效，或者因法律障碍无法履行；2、案涉房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，案涉房屋的买卖必须得到无锡市人民政府的审理，没有前置审批，案涉合同无效或者未生效；3、案涉房屋土地出让金应当由罗卉进行交纳，其不存在违约；4、罗卉同意且承诺给与补偿款，但双方没有达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年11月6日，蒋金义、吴丽萍（甲方）与罗卉（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将新区梅荆花苑525号302室的房屋出售给乙方。合同还约定：1、房屋实际成交价为273000元，过户时产生的个人所得税、营业税、其他过户相关费用由乙方承担；2、付款约定：乙方于2012年10月23日交付定金10000元，于2012年11月6日交付房款263000元；3、乙方按约交清全款后，甲乙双方在政策允许过户前提下并在证件齐全之后的3日内开始办理该房屋的过户手续；4、乙方在办理该房过户时，甲方应积极配合，如甲方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，每逾期一天按已付购房款的千分之一向乙方赔偿损失。当日，罗卉向蒋金义支付了购房款263000元，此前，在2012年10月23日，罗卉还向蒋金义支付了购房定金10000元。当日，蒋金义、吴丽萍向罗卉交付了房屋钥匙，罗卉在当日入住。2016年9月8日，案涉房屋办理了不动产权证书，登记在蒋金义名下。2020年3月24日，罗卉的丈夫李银祥向蒋金义发送微信，内容为2020年5月1日起，无锡安置房土地出让金金额将上涨。2020年4月14日，蒋金义向李银祥发送微信，内容为要求罗卉先行交纳土地出让金，关于补偿事宜在过户时商量。另查明，罗卉为进行财产保全花费保险费1400元。以上事实由《房屋买卖合同》、收据、转账记录、登记簿证明、保费发票结合当事人陈述等证据在卷予以证明。诉讼中，蒋金义还向本院提交了以下证据：1、安置房协议书及户籍信息证明，拟证明安置对象有4口人；2、不动产权证书一份，拟证明案涉房屋的权利性质为划拨；3、蒋金义的兄弟姐妹出具的情况说明一份，内容为蒋金义的兄弟姐妹表示愿意放弃该房屋份额，同时需要一定的补偿；4、证据说明一份，为蒋金义出具，内容为蒋金义对事实的陈述，其中说到2019年9月3日，李银祥打电话给其并见面，李银祥表示现在房子可以过户了，但由于手头资金紧张，土地出让金需要等等再交，后双方又谈了补偿事宜。罗卉对上述证据的质证意见为：1、对真实性无异议，但安置协议书上的乙方均为蒋金义且均是蒋金义签字，故不认可案涉房屋存在其他共有权人；2、对土地性质为划拨无异议，但土地出让金的交纳方应当是蒋金义；3、对情况说明真实性无法确认；4、2019年9月3日，李银祥确实约蒋金义见面，但是是要求蒋金义进行过户的，并没有说由于自身资金紧张而不交土地出让金。本院对上述证据的认证及对相关争议事实的认定：1、安置房协议书及户籍信息证明均有原件，真实性予以认可，但通过安置房协议书并不能看出案涉房屋存在其他权利人，故蒋金义、吴丽萍认为案涉房屋涉及他人份额的意见，本院不予采纳；2、不动产权证书真实性认可，而权利性质为划拨并不影响合同效力，该部分理由在本院认为部分进行阐述；3、证人证言作为证据需要证人到庭接受质询，情况说明不符合证据形式，本院不予采纳作为定案依据；4、证据说明仅为蒋金义对事实的说明，但通过其陈述的事实和罗卉陈述的事实，可以确认在2019年9月3日，李银祥找过蒋金义并谈到房屋过户事宜。本院认为，本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同的效力；2、土地出让金上涨部分应由谁负担；3、蒋金义、吴丽萍是否应当向罗卉支付违约金，如需支付，违约金金额应为多少。关于争议焦点1，案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。故案涉房屋买卖合同依法成立、有效。关于争议焦点2，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，同时，案涉房屋买卖合同中约定房屋过户时产生的个人所得税、营业税、其他过户相关费用均由乙方承担，因此，土地出让金应当由罗卉进行交纳，在2020年5月1日前，蒋金义要求罗卉先行交纳土地出让金，而罗卉并未交纳，因此，土地出让金相应上涨部分应由罗卉自行承担。关于争议焦点3，根据对争议事实的认定，并结合双方此后的微信聊天记录，可知李银祥在2019年9月3日已经要求蒋金义进行过户，而蒋金义一直未予配合过户，存在违约行为，应承担违约责任。案涉房屋买卖合同约定的违约责任（每日按已付购房款的千分之一计算）过高，本院酌定按照逾期罚息利率标准计算，而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期罚息利率为贷款利率水平之上加收30%-50%，经计算，本院酌定蒋金义、吴丽萍应赔偿罗卉损失15765.75元（273000元*3.85%*1*1.5=15765.75）。关于保全担保的保险费，因不在双方约定的损失赔偿范围内，故本院不予支持。综上，对于罗卉的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、蒋金义、吴丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内协助罗卉将江苏省无锡市新吴区梅荆花苑525-302房屋［不动产权证号为：苏（2016）无锡市不动产权第××号］所有权转移登记至罗卉名下，过户产生的费用由罗卉承担；二、蒋金义、吴丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿罗卉损失15765.75元；三、驳回罗卉的其他诉讼请求。案件受理费7150元，减半收取3575，财产保全费4020元，合计7595元（此款已由罗卉预交），由罗卉负担1972元，由蒋金义、吴丽萍负担5623元（罗卉同意其预交的诉讼费用中的5623元由蒋金义、吴丽萍向其直接支付，本院不再退还，由蒋金义、吴丽萍在本判决发生法律效力之日起十日内向罗卉支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 徐晓磊二〇二〇年九月五日法官助理 毕 俊书 记 员 张建刚本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。