云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1191号上诉人（原审被告）：玉波伦，女，1989年4月19日出生，傣族，身份证住址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：王建海，云南王建海律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）:李俊相，男，1990年5月27日出生，傣族，身份证住址：云南省西双版纳傣族自治州。委托诉讼代理人：杨爵铭，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张好芊妮，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人玉波伦因与被上诉人李俊相居间合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2020)云2801民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人玉波伦的委托诉讼代理人王建海，被上诉人李俊相的委托诉讼代理人杨爵铭、张好芊妮均参加了法庭调查审理。本案现已审理终结。李俊相向原审法院提出诉讼请求：1.判令玉波伦向李俊相支付居间所得款120000元；2.判令玉波伦向李俊相违约金36000元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中李俊相明确本案未产生保全费用。原审法院查明：2017年8月30日，玉波伦作为委托人（甲方）与受托人李俊相（乙方）签订《居间委托售房协议》，该协议第一条第1项约定：甲方自愿将其自己位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市的房产委托乙方代理销售，建筑面积／使用面积为148.88平方米。第一条第3项约定：该房产拟售价格为人民币（小写）850000元整，（大写）：捌拾伍万元。第二条约定：乙方接受委托有限期限：2017年8月30日至2017年9月30日止，委托期间，甲方同意乙方可在拟售价基础上加价代理销售，所增加差价均为乙方所得，甲方不得干涉，必须配合或协助乙方完成销售。第三条约定：在房屋的交易过程中，乙方有义务协助甲方办理权属过户登记、房款交割、房屋管理权交接等工作，保障交易的安全性。第六条第1项约定：甲方应尽委托责任，不得故意不支付或延迟支付乙方居间所得款，如有此行为则视为甲方违约，并承诺违约赔偿居间所得款的二倍作为违约金赔偿乙方。该协议还约定了其他内容。协议签订后，经李俊相介绍，玉波伦将房产以970000元的价格出售给案外人王小石、陈向宇夫妇，并协助玉波伦与买受人办理了房屋过户手续。现李俊相以玉波伦未按照协议约定向其支付居间所得款项120000元为由诉至本院。原审法院经审理认为，李俊相与玉波伦之间签订的《居间委托售房协议》,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同时居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。......”之规定，本案李俊相作为居间人促成了玉波伦与案外人王小石、陈向宇成功订立了《房屋买卖合同》并以970000元的价格出售。按照双方在《居间委托售房协议》中“该房产拟售价格为人民币（小写）850000元整、甲方同意乙方可在拟售价基础上加价代理销售，所增加差价均为乙方所得……”的约定，经李俊相居间介绍溢价出售的120000元款项应归李俊相所得，故对李俊相主张玉波伦支付居间所得款120000元的诉讼请求予以支持。关于李俊相主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......”，本案中玉波伦未按照合同约定支付居间费用构成违约，双方在《居间委托售房协议》中约定的违约金计算标准为应支付的居间所得的二倍，玉波伦自愿将该标准调整为居间费用的30%未违反法律规定的上限，故对李俊相要求玉波伦支付违约金36000元的诉讼请求，本院予以支持。玉波伦虽辩称已经向李俊相支付了120000元的居间所得款，但对此其未能提交有效加以证明应承担举证不能的不利后果，对于玉波伦的答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：玉波伦于本判决生效之日起三十日内向李俊相支付居间所得款120000元并支付违约金36000元。玉波伦上诉称，一、双方签订的2017年8月30日《居间委托售房协议》系无效协议，理由如下：1、被上诉人并没有签订合同的资质。《居间委托售房协议》系经济合同的一种，居间人应当获得工商部门的不动产中介业务经营的营业执照，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条规定，从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介业务机构。因不动产中介需要建设主管部门的特许，而特许有需要获得《中华人民共和国房地产经纪人协理职业资格证书》的一定人员，被上诉人没有获得《中华人民共和国房地产经纪人协理职业资格证书》，无权从事房地产中介业务，对外所签订的合同属于无效合同。2、被上诉人隐瞒房屋价格情况，故意利用其专业优势非法牟取上诉人的财产。上诉人的房屋市场价值97万元，被上诉人故意告知房屋低于市场价值的价格，通过签订《房屋委托售房协议》牟取不当利益，由此，该协议明显是以合法形式掩盖牟取上诉人利益的非法目的，依据《合同法》第52条规定：“有下列情况之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。故此，双方所签订的《居间委托售房协议》也应属于无效。”。本案中，即使双方的房屋售房协议不作无效，但一般的房屋中介中介费一般不超过房屋总价的2%，但是本案中所约定的中介费是12万，已经超过了标准。如果按照97万的房屋中介费，也只是1.94万元，所以本案12万元的中介费显失公平，因为正常的房屋中介在收费标准的基础上也不能超出30%以上。被上诉人李俊相辩称，1、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，希望二审法院依法维持。2、上诉人主张的房地产管理法第11条关于中介资质的规定并不存在。本案中系被上诉人的个人居间行为，案涉合同并没有违反国家法律的强制性规定，应当认定为有效合同，双方应当严格遵守居间委托售房协议的约定履行。被上诉人已经按照该协议的约定履行了义务，协助买房人完成了房屋的过户，所以上诉人应当按照协议的约定向被上诉人支付居间费用。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。原审对各方当事人提交的证据以及案件事实的认定正确，本院予以确认。本院认为，上诉人玉波伦与被上诉人李俊相之间签订的《居间委托售房协议》,系双方当事人的真实意思表示,签订的主体和内容等并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，李俊相作为居间人促成了玉波伦与案外人王小石、陈向宇成功订立了《房屋买卖合同》并以970000元的价格出售，按照案涉协议的约定，经李俊相居间介绍溢价出售的120000元款项应归李俊相所得。玉波伦作为房屋原所有人应对案涉房屋的状况和市场价格有一个基本的认知，其认为李俊相隐瞒房屋市场价格，从而造成交易不对等的观点本院不予采纳。玉波伦称已经向李俊相支付了120000元的居间所得款，但对此未能提交充分有效的证据证明，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，玉波伦未按照合同约定支付居间费用构成违约，原审对李俊相要求玉波伦支付违约金36000元的诉讼请求予以支持正确。综上，原审处理正确，上诉人的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费3420元由上诉人玉波伦负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二〇年九月七日书记员  罗健伟