四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初1444号 原告：巴中鑫隆房地产开发有限公司，住所地巴中市恩阳区登科街道办事处登科寺路82号。统一社会信用代码：915119033270759289。 法定代表人：王福华,系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵曙光，系公司职工。 委托诉讼代理人：鲜爱萍，系四川九朝律师事务所律师。 被告：潘成江，男，生于1991年12月26日，汉族，农民，初中文化，住巴中市恩阳区。 被告：吴国芳（系被告潘成江之妻），女，生于1993年7月10日，汉族，农民，户籍地四川省简阳市。 原告巴中鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）与被告潘成江、吴国芳商品房预售合同纠纷一案，于2020年8月14日起诉来院，本院受理后，依法由审判员王显强独任审判，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告鑫隆公司法定代表人王福华的委托诉讼代理人赵曙光、鲜爱萍到庭参加诉讼。被告潘成江、吴国芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告鑫隆公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2018年2月28日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》与附件。2、二被告立即腾退巴中市恩阳区文治居委会张家碥天骄华都13栋15楼4号房屋并交还给原告。2、二被告立即协助原告到巴中市恩阳区抵押登记解除手续等。4、二被告支付违约金26580元，及律师代理费10632元。5、本案受理费由二被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：将违约金变更为房屋总价款的10%及2%的律师代理费。事实及理由，位于巴中市恩阳区系原告开发建设，2018年2月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》与附件。被告购买原告开发建设的天骄华都13栋15楼4号房屋，建筑面积为141.54㎡，总价款为531618元，首付款为161618元，余款采用向巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行（以下简称农商行）申请按揭贷款支付。2018年5月，原告、二被告与银行签订《个人购房借款担保合同》，贷款37万元，期限十年。原告作为保证人承担连带担保责任。根据原被告购房合同补充协议的约定：在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成了损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。如银行因此而解除与买受人所签订的《借款合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全部担保损失，否则，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，应向买受人发出书面解约通知，自解约通知书送达买受人之日起，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除。并要求买受人按照买卖合同约定的房价总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、按诉请金额2%支付的律师代理费等）进行赔偿。因被告未履行与银行签订的《个人购房借款担保合同》，被告持续逾期偿还银行贷款本息，银行扣划了原告账户的钱款作为以收取被告按揭贷款本息。原告多次通知被告履行与银行签订的《个人购房借款担保合同》，但被告不履行合同约定，致使银行扣划了原告保证金，原告2020年6月24日通知被告归还银行扣划原告公司的保证金344434.11元，但被告不予理会。根据合同约定，2020年7月2日，原告向被告发出了解除《商品房买卖合同》通知书，告知被告来原告公司办理退房等相关事宜，但被告仍不予理会，特起诉至人民法院。 被告潘成江、吴国芳未提供书面或口头答辩，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，以鑫隆公司为出卖人，潘成江、吴国芳为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，载明：买受人购买被告鑫隆公司开发的“天骄华都”13幢15楼4号住宅房一套，建筑面积141.54平方米，套内面积117.34平方米，公摊面积24.2平方米，总价531618元。买受人采取贷款方式付款，于2018年2月28日前支付首期房价款161618元，余款人民币370000元向巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行申请贷款，期限10年。逾期付款的处理：逾期在240日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金；逾期超过240日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金等内容。 2018年2月28日，以鑫隆公司为出卖人，潘成江、吴国芳为买受人，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，在第十四条付款方式及期限的约定中载明：在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成了损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。如银行因此而解除与买受人所签订的《借款合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全部担保损失，否则，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，应向买受人发出书面解约通知，自解约通知书送达买受人之日起，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除。并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、按诉请金额2%支付的律师代理费等）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应将房屋恢复原状后交付给出卖人等内容。 2018年3月29日，以潘成江、吴国芳为借款人，巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行为贷款人，鑫隆公司为保证人，三方签订《个人购房借款担保合同》，载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币37万元；本合同项下贷款用途购住房。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权监督贷款的使用。本合同项下贷款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人连续两个月未按时足额偿还贷款本息，或发生约定违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，或采取本合同约定和法律规定的其他措施。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证等内容。 原告鑫隆公司与被告潘成江、吴国芳签订预售合同后，对该合同进行了网上签约备案，合同签约备案号为：564603。2018年12月，原告鑫隆公司公告通知购房户于2018年12月30日至2018年12月31日进行交接房屋。但被告潘成江、吴国芳并未到场进行房屋交接。 巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行于2018年5月10日按约放款后，被告潘成江、吴国芳自2018年6月21日开始偿还贷款本息至2019年7月21日止，共偿还贷款本息57664.9元。尔后，被告潘成江、吴国芳未再履行还本付息义务。2019年12月30日、31日，巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行两次从鑫隆公司账户中扣划本息共计344434.11元，将被告潘成江、吴国芳的贷款本息全部扣收。原告多次电话与被告潘成江、吴国芳及其家人联系无果，2020年6月24日，原告向被告潘成江、吴国芳送达了《还款通知》，要求：潘成江、吴国芳于2020年7月1日前偿还被扣划按揭保证金344434.11元，签订的《商品房买卖合同》继续履行。否则将解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并追究相关责任。被告夫妇未予理会。2020年7月2日，鑫隆公司向潘成江、吴国芳送达《解除购房合同通知书》，载明：潘成江、吴国芳于2018年2月28日以按揭方式共同购买由鑫隆公司开发建设项目（天骄华都）13栋15楼4号房，并签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，因潘成江、吴国芳多次逾期还款、并且鑫隆公司多次敦促还款未果，巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行于2019年12月31日扣划鑫隆公司按揭保证金344434.11元，用于偿还按揭逾期还款全部本息。鑫隆公司已于2020年6月24日，以短信、微信等形式向潘成江、吴国芳发出书面还款通知，至今未予以回应，鉴于潘成江、吴国芳的违约行为，现鑫隆公司郑重通知如下：1、鑫隆公司将解除与潘成江、吴国芳签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等，并办理相关手续。2、鑫隆公司收回天骄华都13栋15楼4号房。并有权另售。3、鑫隆公司将依法追究相关违约责任。 2020年8月4日，巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行出具《情况说明》，载明：客户潘成江因购买天骄华都13幢1504号住房，于2018年5月10日在银行办理住房按揭贷款37万元。因该客户不遵守还款约定，多次连续逾期三期以上，银行按照制度于2019年12月31日扣收开发商鑫隆公司保证金结清该笔贷款，现贷款余额为零。银行与潘成江已解除贷款关系。 上述事实，有原告陈述，当事人身份信息，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》及其附件，《个人购房借款担保合同》，潘成江还款明细，内部帐明细清单，还款单据，按揭贷款保证金扣划通知书，情况说明，还款通知，解除购房合同通知书等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，被告潘成江、吴国芳未按期偿还银行按揭贷款本息，连续累计六期，且在以前的还款中，多次存在逾期还款现象，导致按揭银行宣布贷款提前到期，一次性从原告的保证金账户中将按揭贷款本息全部扣收。原告代偿后，多次与被告及家人联系无果，依照双方签订的补充合同，先向被告送达了还款通知书，因被告未履行五日内支付完全部担保损失的义务，合同约定的解除合同条件已成就，原告依照合同约定向被告送达了解除购房合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，案涉合同及其附件、补充协议已于2020年7月2日解除。原告要求被告承担合同总价款10%的违约金53161.8元，考虑到原告的代偿时间及金额，原告主张的违约金过高，本院酌情支持26580元。就原告主张的律师费10632元，合同中有明确约定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因案涉房屋尚未交付给被告，故案涉合同解除后被告不存在将房屋腾退返还原告，但被告应配合原告办理案涉合同备案登记的注销手续。原告应向被告退还购房款及已还按揭贷款本息，但应扣除被告应承担的违约责任和律师费。被告潘成江、吴国芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相关的法律后果。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告巴中鑫隆房地产开发有限公司与被告潘成江、吴国芳于2018年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议已于2020年7月2日解除。 二、被告潘成江、吴国芳于本判决生效之日起十五日内协助原告巴中鑫隆房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房买卖合同网上签约备案的手续及解除商品房抵押登记手续。 三、被告潘成江、吴国芳应向原告巴中鑫隆房地产开发有限公司支付违约金26580元、律师费10632元，合计37212元，原告巴中鑫隆房地产开发有限公司应向被告潘成江、吴国芳退还购房款及已偿还的按揭贷款本息合计219282.9元，相互品迭后，原告巴中鑫隆房地产开发有限公司应向被告潘成江、吴国芳退还购房余款182070.9元，此款于本判决生效之日起十五日内向被告潘成江、吴国芳退还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费730元，由被告潘成江、吴国芳负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二〇年九月二十一日 书记员  宋 馨