阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0902民初1631号原告：中国建设银行股份有限公司阜新分行，统一社会信用代码：912109001215120968，地址：阜新市海州区经纬路15号。负责人：芦戬，女，系行长。委托代理人：赵某某，男，系建行个贷中心员工。委托代理人：韩某某，女，系建行办公室律师。被告：李某，男，汉族，1989年7月15日出生，现住：阜新市细河区。被告：阜新市品阁房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210900567568473，地址：阜新市经济开发区迎宾大街46-111号。法定代表人：高云峰，系总经理。委托代理人：惠某某，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告李某、阜新市品阁房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司阜新分行的委托代理人韩某某、赵某某、被告阜新市品阁房地产开发有限公司的代理人惠某某到庭参加诉讼，被告李某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，故依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，被告李某于2014年02月12日与我行签定个人住房借款合同，从我行贷款190,000.00元，贷款期限为10年，贷款年利率为4.9%，贷款保证方式为抵押，还款方式为等额本息还款法。借款人以阜阜新市细河区迎宾大街甲345-4号451商品房作为抵押，并办理了预抵押登记手续。被告于2014年08月12日开始发生过拖欠还款，我行催收人员、贷款经办人员多次打电话及上门催收，但被告均未能按时偿还贷款，我行曾经警告被告，如拖欠还款将以法律途径解决，均无效果。现在已连续拖欠3期，累计拖欠53期，进入不良贷款。至2020年08月04日，尚欠建行贷款本金83,995.38元，利息991.11元，本息合计84，986.49元（合同期内利息按年利率4.9%计算，逾期后利息按人民银行同期逾期利率计算至还清日止）。被告的行为已严重违反了合同约定，严重损害了我行的利益，被告阜新市品阁房地产开发有限公司应承担连带保证责任。所以，我行将各被告起诉至法院，依法保全我行信贷资产。望法院依法维护我行利益。要求依法判令被告李某还原告借款本金83,995.38元，利息991.11元，本息合计84,986.49元（截至2020年8月4日），合同期内利息按年利率4.9%计算，逾期后利息应继续计算至本息还清之日止，（具体金额以银行系统记载为准）并要求与被告李某解除借款合同。请求建行享有阜新市细河区迎宾大街甲345-4号451房产优先受偿权。要求依法判令被告阜新市品阁房地产开发有限公司承担连带保证责任。本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。被告李某未到庭答辩。被告阜新市品阁房地产开发有限公司承认原告提出的全部诉讼请求。经审理查明，2014年2月12日，被告李某与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告李某从原告处借款190000元，购买坐落细河区1商品房。借款期限为120个月（自2014年2月12日至2024年2月12日），贷款月利率为5.458333‰（系浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%），如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下为每月还款2162.25元。贷款担保方式为预购商品房抵押权预告登记，预告权利登记人中国建设银行股份有限公司阜新分行，预告登记义务人李某，房屋坐落阜新市细河区迎宾大街甲345-4号451。双方合同违约条款约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告履行放款义务后，被告李某未依约履行还款义务，截止2020年8月4日，尚欠建行贷款本金83995.38元，利息及罚息1028.66元，本息合计85024.04元。另查：2013年8月3日，被告阜新市品阁房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：保证人（甲方）阜新市品阁房地产开发有限公司，债权人（乙方）中国建设银行股份有限公司阜新分行。为保障乙方债权实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债权人系因购置坐落于六合·龙城国际项目项目所属的住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年8月3日至2016年8月3日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金……。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为人民币壹亿元整。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。上述事实有原、被告陈述，《个人住房（商业用房）借款合同》，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》住房合同申请表，抵押权预告登记证书，贷款通知书，支付凭证，对账单在卷，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告李某之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市品阁房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是双方在平等自愿原则的基础上签订的，是双方的真实意思表示，所签订的合同符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。被告李某自原告处借款所购买房屋，其作为债务人即系原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市品阁房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定之由被告阜新市品阁房地产开发有限公司承担保证责任的债务人。因此被告阜新市品阁房地产开发有限公司应依照合同约定为被告李某在合同约定范围内承担连带保证责任。原告依照合同约定发放贷款后，被告李某未按约如期还本付息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求与被告李某解除借款合同，偿还本金及按合同约定方式计算的利息的请求，应予支持。关于原告请求享有阜新市细河区迎宾大街甲345-4号451房屋优先受偿权一项，因原、被告双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后，未经预告登记的权利人人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告中国建设银行股份有限公司阜新分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但并非对预告登记房屋享有现实抵押权。故本案抵押物权并未成立，原告不享有优先受偿的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告李某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告李某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜新分行本金83995.38元，利息及罚息1028.66元，本息合计85024.04元。（此利息截止至2020年8月4日），2020年8月4日后，继续按合同约定偿还逾期利息及罚息至付清之日。以上款项自本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告阜新市品阁房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》范围内承担连带保证责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜新分行的其他诉讼请求。案件受理费962元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员 成 健二〇二〇年九月二十二日书记员 李宛萤