福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3361号 上诉人（原审原告）：吴明理，女，1975年11月4日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘颖，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门中海地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路33号3楼301。 法定代表人：刘显勇，董事长。 委托诉讼代理人：白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：中海物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市集美区宁海六里119号101室。 法定代表人：何海，总经理。 委托诉讼代理人：白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人吴明理与上诉人厦门中海地产有限公司（以下简称厦门中海地产公司），原审被告中海物业管理有限公司厦门分公司（以下称中海物业厦门分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019)闽0211民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年7月1日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 吴明理上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为：厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道；厦门中海地产公司立即赔偿吴明理逾期交房违约金；逾期安装烟囱导致租金损失人民币180000元；房屋漏水导致租金损失人民币36000元；房屋修复费用75661元及鉴定费19000元。2.本案一、二审诉讼费用由中海地产公司承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋渗漏水原因可能存在第三方责任，显属事实认定错误，依法应予改判。首先，被上诉人销售的房屋为精装修，6＃住宅楼三层卫生间防水层显然也在被上诉人的保修范围内。其次，上诉人于2018年6月1日才将涉案房屋出租，但是涉案房屋2013年12月30日便开始漏水至今。显然，不管是6＃住宅楼三层卫生间防水层失效，还是排水管道周边混凝土封堵不到位，必然是涉案房屋本身的问题或是被上诉人维修不到位导致的，并无第三方责任。因此，原审判决认定涉案房屋渗漏水原因可能存在第三方责任，显属事实认定错误，被上诉人应全额承担厦门市集美区房屋的修复费用人民币75661元及鉴定费人民币19000元。 二、原审判决事实认定错误，依法应予以改判。1、原审判决认定上诉人与被上诉人未就设置直排烟囱管道达成一致，上诉人无须承担逾期安装烟囱的租金损失，显属事实认定错误，依法应予改判。如原审判决认定，郭毓俊与几位亲朋好友看中厦门中海地产有限公司销售店铺的优越地理位置，筹划餐饮一条街，遂向被上诉人一次性购买27个店铺。郭毓俊代表吴明理等人与被上诉人沟通，表明该些店铺将开设餐饮店，并正式书面递交《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》给被上诉人，表明需要店铺内设置直排烟囱管道，被上诉人人员于2012年12月31日允诺答应。于是上诉人与被上诉人签订《商品房认购协议》。根据相关法律法规，餐饮服务店铺需要有专用烟道。如上所述，被上诉人允诺为上诉人设置直排烟囱管道，但却于2014年10月才统一安装好烟道，导致上诉人无法依照原计划实现店铺的使用价值，将店铺出租开展餐饮服务，被上诉人应承担逾期安装烟囱的租金损失。依照上诉人提供的与熊先念签订的《店铺租赁合同》，可得知涉案店铺每月租金为人民币18000元，故被上诉人应承担逾期安装烟囱的租金损失为人民币180000元。2、原审判决认定被上诉人依约交房，上诉人无须承担逾期交房的租金损失，显属事实认定错误，应予以改判。本案中，虽然涉案房屋在2013年12月5日取得《厦门市建设工程竣工验收报告》，在2013年12月23日向上诉人寄送《入伙通知书》，但却在2013年12月31日后才通过环境保护设施验收。根据1998年11月29日发布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用，”那么本案涉案房屋可正式投入使用的时间应在2013年12月31日之后。 那么，即使被上诉人如原审法院认定，在2013年12月31日实际交付了涉案房屋，但依照《建设项目环境保护管理条例》规定，上诉人仍是无法使用状态。这种情况下的交付并无任何意义，涉案房屋能够正常使用的时间才应被视为交付时间，故通过环境保护设施验收之日才是涉案房屋的交付时间。而该时间超出了双方签订的《商品房认购协议》第八条对涉案房屋交付时间的约定，“2013年12月31日前交付”。因此，原审判决认定被上诉人依约交房，与事实不符，应予改判。《商品房认购协议》第九条约定，上诉人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日应向上诉人支付已付款万分之三的违约金。故被上诉人应承担逾期交房的违约金。 三、基于节省司法资源，原审判决认定被上诉人无须承担上诉人因房屋漏水导致的损失的认定，应予以改判。根据鉴定机构出具的鉴定意见书及补充说明函，原审判决确认讼争房屋渗漏的责任为被上诉人，修复工期为60天。被上诉人有修缮义务，但被上诉人迟迟未履行该义务，应承担上诉人因此而产生的损失。而修复店铺是必然要发生的，在修复工期60天内，上诉人损失主要在于涉案房屋使用价值不能实现的损失。因上诉人已将涉案房屋出租给林伯雄，那么租金便是衡量被上诉人维修期间导致上诉人损失的主要标准。依照租金每月人民币18000元，修复工期60天，则上诉人因房屋漏水导致的损失为36000元。上诉人因房屋漏水导致的损失虽在审判时尚未实际发生，但系根据鉴定机构出具的鉴定意见书及补充说明函所能够预计的。如果要求上诉人必须待这些费用实际发生后再行起诉要求被上诉人赔偿，既大幅增加当事人诉累，又严重浪费司法资源，实无必要。故可根据鉴定机构出具的鉴定意见书及补充说明函和《店铺租赁合同》计算出损失36000元，在审判时一并判决。 四、原审判决遗漏部分事实的认定。1、上诉人在原审中向原审法院申请委托有资质的鉴定机构对上诉人名下的，位于厦门市集美区房屋因漏水导致的租金损失进行评估鉴定，厦门欣途工程技术有限公司出具的异议说明函表明，“因受鉴房屋渗漏，可能造成房屋建筑装修受损，屋内设施受损、租金受损等。鉴定意见的修复费用仅指修复受鉴房屋建筑装修受损所产生的费用，因漏水造成房屋租金等直接（或间接）损失的相关鉴定事项超出我司鉴定业务范围，请贵院另行委托其他鉴定机构进行鉴定”。从该说明函可知，因漏水导致的租金损失超出欣途鉴定机构范围无法鉴定，原审法院应另行委托其他鉴定机构进行鉴定，但原审法院没有委托有相应资质的鉴定机构进行鉴定，对上诉人不公，请贵院另行委托其他鉴定机构进行鉴定。2、上诉人在原审中提及的被上诉人统一安装好烟道的时间为2014年10月，但原审判决未提及、阐述此点，宁海六里130号业主因烟道问题与被上诉人产生纠纷，且双方达成调解协议，请二审法院予以查明、认定。 厦门中海地产公司辩称，一、上诉人吴明理在上诉中增加、变更诉讼请求，且其依据的事实和理由亦发生变更，该些诉讼请求及事实不属于二审审理范围。1、吴明理在上诉中增加、变更三项诉讼请求，具体如下：（1）增加逾期交房违约金。吴明理在上诉中主张讼争房产交付时未通过环境保护设施验收，并据此要求答辩人支付逾期交房违约金。（2）增加房屋漏水修复期间的租金损失36000元。吴明理在一审中主张的房屋漏水导致的租金损失系指2014年10月至2018年10月期间的租金损失，金额为550942元；其在上诉中所主张的租金损失系指鉴定单位所述的修复房屋漏水所需的60天工期期间的损失，金额为36000元。（3）一审中主张的逾期安装烟囱导致的租金损失金额为132055元，现变更为180000元。2、根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，吴明理增加、变更诉讼请求的，应在法庭辩论结束前提出，现其增加、变更诉讼请求已超过法定期限。二审审理范围应限定在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求不属于二审审理范围，故对其上述三项上诉请求及其所依据的事实应不予审理。3、吴明理在一审中，已经多次变更诉讼请求，现其在上诉中又再次增加、变更诉讼请求，纯属浪费司法资源，增加讼累。 二、即使不考虑上述问题，吴明理的上诉请求亦不能成立，应予以驳回。（一）讼争房产漏水主要系6#住宅楼三层业主装修造成，吴明理应向其主张权利。1、根据厦门欣途工程技术有限公司（以下称“欣途公司”）出具的厦欣途[2019]评鉴（工质）字第46号《司法鉴定意见书》，讼争房产漏水是因6#住宅楼三层卫生间防水层失效及排水管道周边混凝土封堵不到位、6#住宅楼三层东南侧房间空调板防水措施不到位及屋面变形缝进水所致。该些问题系6#住宅楼业主二次装修导致，吴明理应向该业主主张权利。2、吴明理主张出租讼争房产的时间为2018年，但其在一审中自认于2014年8月出租，二者自相矛盾，不应采信。（二）答辩人已依约按期交付符合合同约定的房产，吴明理现再行主张逾期交房违约金缺乏依据。1、根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条之约定，讼争房产交付的条件为“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照片、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程时间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”吴明理主张的环境保护设施验收不属于合同约定的交付条件，且商品房项目的环境保护设施验收主要指生活污水等问题的处理，不影响商品房的质量安全和实际使用，不影响讼争房产交付。吴明理在一审中系以答辩人逾期安装烟囱为由要求答辩人承担逾期交房期间的租金损失，并未提出环境保护设施验收的问题，故该事实亦不属于二审审理范围。（三）答辩人未向吴明理承诺安装直排烟囱，吴明理要求答辩人安装直排烟囱并承担逾期安装烟囱的租金损失缺乏依据。1、吴明理所述的筹划餐饮一条街、开设餐饮店及安装直排烟囱，均是吴明理单方的预期和要求，对答辩人不具有约束力。吴明理向答辩人发出的《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》中提出委托答辩人加装烟囱的申请，但答辩人仅确认收到该函件，并未承诺加装直排烟囱。在此后签订的《补充协议》第十三条第3款第3项中，更是直接明确“SD22、SD23两处商铺可连接预留烟道；其余商业未预留烟道。”吴明理现要求答辩人设置直排烟囱，缺乏合同依据。2、吴明理主张按照《店铺租赁合同》（以下称“租赁合同”）约定的租金标准18000元/月计算租金损失，亦缺乏依据。（1）吴明理提供的租赁合同真实性存疑，不应采信。吴明理仅提供该合同的复印件，未提供原件。而且，该系列案中，另案业主孙丽娟提供的租赁合同约定的租金标准为9000元、陈碧兰提供的租赁合同约定的租金标准为12000元、吴明理主张的租金标准则为18000元，该些房产的面积、坐落基本一致，但租金标准却存在巨大差距，明显不合常理，该合同可能是为本案需要而事后炮制的虚假文件。（2）即使不考虑租赁合同的真实性，其约定的租金标准亦与吴明理主张的租金损失不具有关联性。吴明理主张的逾期安装烟囱的期间为2014年1月至2014年10月，而上述合同约定的租赁期限为2018年6月至2023年5月，二者相距四年时间，租金标准显然不同。现吴明理以租赁合同约定的租金标准作为计算逾期安装烟囱的租金损失标准，明显缺乏依据。（四）吴明理要求答辩人承担修复期间的租金损失，缺乏依据。1、吴明理据以主张修复期间的租金损失的依据为欣途公司出具的《异议说明函》，但该函件不属于鉴定意见。吴明理申请评估鉴定时，未提出对修复工期及由此造成的损失进行评估鉴定，该事项不属于评估鉴定范围。欣途公司对此所作出的说明，亦不属于其鉴定范围，不是鉴定意见，不应采信。2、欣途公司关于修复工期的说明明显有误，不应采信。首先，对讼争房产漏水部位的修复，属于零星工程，工程量非常小，应使用修缮定额，而非《建筑安装工程工期定额》的规定。结合鉴定意见书所述的修复内容，欣途公司据此酌定期工期60天，明显过长。其次，欣途公司未明确60天是投入多少人力、物力，其直接酌定工期60天缺乏依据。最后，该系列案涉及多套房产，每套房产的漏水及受损情况均不相同，但欣途公司却认定每套房产修复工期均为60天，该估算显然过于随意，不具有客观真实性，不能采信。 3、房屋保修属于双方商品房买卖合同约定的正常范畴，零星修缮也不会影响吴明理房屋的整体使用，且其也未举证证明漏水问题给其造成房屋不能使用的事实及损失发生，其主张该租金损失缺乏依据。（五）吴明理要求贵院委托评估机构对讼争房产漏水导致的租金损失进行评估缺乏依据，且已超过法定期限，不应予以支持。1、讼争房产的漏水问题不影响实际使用，且根据吴明理提供的租赁合同及其在一审中的陈述，讼争房产处于持续出租状态，其主张租金损失缺乏依据，亦无需对租金进行评估。2、一审法院组织双方协商确定评估鉴定事宜时，已多次向吴明理释明该评估鉴定仅针对房屋因漏水导致的直接损失，吴明理并未提出异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，申请鉴定应在举证期限届满前提出。现吴明理又提出要求对租金进行鉴定，已超过上述期限，不应予以支持。 厦门中海地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由吴明理承担。事实和理由：一、上诉人、被上诉人及住宅楼业主对讼争房产渗漏均负有责任，一审判决未明确区分各方责任直接酌定上诉人承担80%的责任，明显有误，应予以改判。一审法院委托厦门欣途工程技术有限公司对讼争房产漏水原因及损失情况进行鉴定，其出具的厦欣途[2019]评鉴（工质）字第46号《司法鉴定意见书》虽查明漏水的原因，但是未明确承担责任的主体。上诉人认为，根据该鉴定意见书及本案情况，被上诉人及住宅楼业主对讼争房产漏水亦负有责任，具体理由如下：1、被上诉人对讼争房产的装修改造，是讼争房产漏水的原因之一。被上诉人对讼争房产进行多次装修，而且被上诉人与毗邻的128单元业主擅自打通两套房产的隔墙，对房屋的主体结构进行重大改造，这些改造对墙体的破坏、对改造部分是否做好防水措施等问题，均可能导致漏水或导致漏水情形进一步扩大，被上诉人应承担相应的责任。在该系列案件中，其他业主也申请对漏水原因进行鉴定，但各个房产漏水原因并不相同，显然各个业主的装修改造对房产漏水有直接的影响。因此，就被上诉人装修改造造成的损失，应由被上诉人自行承担。2、被上诉人未及时要求上诉人进行保修，将导致损失进一步扩大。被上诉人在一审庭审中，陈述第一次发现讼争房产漏水的时间为2013年12月30日，至被上诉人起诉时也已5年时间。即使原施工问题是讼争房产漏水的原因之一，但被上诉人在5年的时间里未要求上诉人履行保修义务，必然会造成漏水情形及损失扩大，就扩大部分的损失应由被上诉人自行承担。3、根据鉴定意见书，6#住宅楼三层卫生间防水层失效及排水管道周边混凝土封堵不到位、6#住宅楼三层东南侧房间空调板防水措施不到位也是漏水原因，相关业主也负有责任。 二、一审判决要求上诉人承担80%鉴定费用错误，应予以改判。房屋漏水的损失属于被上诉人应承担的举证责任范畴，根据最高人民法院有关诉讼费的承担办法的相关规定，该部分费用应由被上诉人承担。退一步讲，如果不由其单方负担，如前所述一审判决未加区分各方责任直接酌定上诉人承担80%明显有误，其在此基础上认定上诉人承担80%鉴定费亦存在错误。 吴明理辩称，一、厦门中海地产公司所陈述的吴明理进行装修改造没有事实和法律依据，均是猜测并没有实际的举证证明。且在厦门中海地产公司的陈述中未提及房屋的漏水时间，至吴明理起诉时间没有履行保修义务不是事实，吴明理已经就该部分进行明确陈述，吴明理多次要求厦门中海地产公司进行修复，多次未修好导致情形严重。二、一审判决认定的厦门中海地产公司承担全部鉴定费用存在鉴定机构的意见，有明确的事实和法律依据，并以一审审判为准。 中海物业厦门分公司的意见与厦门中海地产公司的上述上诉、答辩意见相同。 吴明理向一审法院提出诉讼请求：1.被告厦门中海地产公司立即修缮位于厦门市集美区的房屋，将漏水房屋修缮至能长期正常使用（以法院委托第三方鉴定机构评估质量过关为准，修缮、评估所需费用由厦门中海地产公司承担）；2.被告厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道（以法院委托第三方鉴定机构评估质量过关为准，修缮、评估所需费用由厦门中海地产公司承担）；3.被告厦门中海地产公司立即赔偿原告逾期交房导致原告租金损失132055元、房屋漏水导致原告租金损失645603元、装修费损失73364元；以上暂计851022元；4.被告厦门中海地产公司立即召开首次业主大会，成立业主委员会；5.被告中海物业厦门分公司对被告厦门中海地产公司以上一至三债务承担共同赔偿责任；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。原告变更诉讼请求为：1.被告厦门中海地产公司立即向原告支付本次修缮厦门市集美区宁海六里1号129房屋费用75661元、鉴定评估费19000元；2.被告厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道；3.被告厦门中海地产公司立即赔偿原告逾期交房及逾期安装烟囱导致原告租金损失132055元、房屋漏水导致原告租金损失550942元、装修费损失73364元；4.被告中海物业厦门分公司对被告厦门中海地产公司以上第1、3项债务承担共同赔偿责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。 一审法院认定事实如下：2012年12月31日，郭毓俊代表吴明理等人向厦门中海地产公司发出《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》，载明其申请购买中海寰宇天下五段商铺27间，具体房号为69B-SD1单元等，请求厦门中海地产公司在其购买的商业物业内加装连接烟道，等等。同日，厦门中海地产公司签收了上述函件，并书面承诺将在2013年1月10日前答复。2013年1月15日，郭毓俊（代表吴明理等人）作为买方，厦门中海地产公司作为卖方，双方签订《商品房认购协议》，约定买方自愿认购卖方中海寰宇天下项目的69B-SD1单元等共27套物业。2013年4月10日，吴明理与厦门中海地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴明理向厦门中海地产公司购买中海寰宇天下（地下室三期一标段及6#、69B#楼）1跃夹层01单元房屋，用途为商业服务，建筑面积为183.41平方米，合同中载明了吴明理的地址为厦门市集美区集源南里国建东海岸53号及联系电话，其中第八条交付条件与期限处载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……”第十八条前期物业服务约定处载明：“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘中海物业厦门分公司提供前期物业服务……”附件六《合同补充协议》第十条工程质量保修处载明：“1、本建筑工程及附属设施发生质量问题时按《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》规定的保修范围和期限进行保修，在保修期内，由出卖人负责安排相关施工单位完成保险工作。……”《合同补充协议》第十三条本项目红线内外不利因素载明“……3、项目建筑结构提示：……3）SD22、SD23两处商铺可连接预留烟道；其余商业（铺）未预留烟道……” 2013年12月23日，厦门中海地产公司通过快递方式按照上述合同载明的吴明理的地址及联系电话向其邮寄《入伙通知书》，通知吴明理上述房屋已符合交付条件，即日起可办理入伙手续。叶宝华签收了该通知书。 吴明理收房后发现上述房屋存在墙壁天棚渗漏水问题，于2018年12月3日将厦门中海地产公司、中海物业公司厦门分公司列为被告，向本院提起本案诉讼，本院经审查决定予以预立案，转由本院民商事纠纷快速处理平台进行诉前调解，经调解，双方协商未果。在本案审理过程中，吴明理申请对讼争房屋即厦门市集美区房屋的漏水原因及因漏水所造成的损失进行鉴定，本院依法委托厦门欣途工程技术有限公司（以下简称欣途公司）进行鉴定。2019年11月30日，欣途公司向出具了厦欣途［2019］评鉴（工质）字第46号司法鉴定意见书，该鉴定意见书载明：现场勘验的情况为：受鉴房屋一、二层在6＃住宅楼内，二层南侧与128单元房屋相邻（以下称“相邻店铺”），店铺承租人租赁受鉴房屋及相邻店铺二层，两房屋二层打通后做足浴经营场所，店铺名为“心新情足浴”。相邻店铺与6＃住宅楼之间设有变形缝。受鉴房屋为钢筋混凝土框架结构，地上二层。现状房屋由承租人自行装修。受鉴房屋主要存在因渗漏水造成的一、二层天棚和墙面受潮发霉等受损现象，主要受损部位包括：（1）楼梯间吊顶及吊顶以下的墙面，拆开硅酸钙板吊顶，吊顶内排水管周边渗漏严重，水滴顺管道和墙体下流，吊顶下方的墙纸大面积受潮发霉、脱落，渗漏影响到墙体背面的一层大堂；（2）二层东南侧房间的吊顶和墙面受潮发霉，拆开房间吊顶，靠窗一侧的混凝土板底存在二次浇捣的施工缝，水自缝隙处不断流出；（3）受鉴房屋与相邻店铺二层打通，与受鉴房屋紧邻的相邻店铺二层内墙被拆除，相邻店铺二层被分隔成若干房间，两店铺交接处的变形缝下方多处渗漏，渗漏使房间吊顶和墙面受潮发霉。相邻店铺屋面与6＃楼住宅楼间设高低跨型屋面变形缝，变形缝有多个拐角，整条变形缝均有翻修，屋面板高低差处修复后重新开裂。因受鉴房屋渗漏，可能造成房屋建筑装修受损、屋内设施受损、租金受损等，本次鉴定仅针对受鉴房屋建筑装修受损所产生的修复费用。鉴定意见为：1.受鉴房屋渗漏水原因：6＃住宅楼三层卫生间防水层失效及排水管道周边混凝土封堵不到位；6＃住宅楼三层东南侧房间空调板防水措施不到位；屋面变形缝进水；2.渗漏受损修复费用估算为75661元整。吴明理支出鉴定费19000元。2020年2月25日，吴明理针对上述意见书提出如下异议：鉴定意见书未对修复漏水房屋所耗费时间及因此造成的各项直接、间接损失进行列明（包括但不限于租金损失及租客因此停工而造成的损失等）；对漏水导致的租金损失未能鉴定的原因未列明。2020年3月4日，欣途公司出具了《异议说明函》，载明：参照《建筑安装工程工期定额》（ＴＹ01-89-2016），福建气候条件划分为Ｉ类地区，受鉴房屋室内装饰装修为一般标准，建筑面积1000平方米以内，定额工期为74天。修复工程包括拆除、泥水、油漆等工序，但修复工作量相对较少，实际修复工期可酌情调整，建议修复工期按60天计；鉴定意见的修复费用仅指修复受鉴房屋建筑装修受损所产生的费用，因漏水造成房屋租金等直接（或间接）损失的相关鉴定事项超出其鉴定业务范围，等等。2020年3月18日，欣途公司向本院出具一份《补充说明函》，载明6＃住宅楼三层卫生间防水层、排水管道周边混凝土封堵，在保修期内开发建设单位负有保修责任，防水层失效或存在第三人责任。屋面变形缝和6＃住宅楼三层东南侧房间空调板（外墙面）属房屋共用部位，在保修期内开发建设单位负有保修责任。 本案证据交换时，吴明理提交的《房屋租赁合同》复印件中载明租期自2018年6月1日至2023年5月30日，其提交的房屋受损清单载明受损部位为一楼负一楼墙壁、板面开裂、拼接缝、地下一楼屋面、墙壁四周均漏水，其委托诉讼代理人陈述讼争房屋于2013年12月30日开始漏水至今，其于2018年5月1日接收讼争房屋。吴明理于2020年2月20日向本院提交的变更诉讼请求申请书所附的损失清单中载明：1、延迟安装延迟导致租金损失：暂按80元/平方米×183.41平方米×9个月=132055元（从2014年1月1日至2014年9月30日）；2、因漏水严重，至今5年没有使用，等等。本案庭审时，吴明理委托诉讼代理人陈述吴明理路过讼争房屋的时候有看到漏水，其于2014年8月份接收房屋，在2014年8月之后才出租，但期间因房屋漏水，租户有退租，其主张的装修费损失是指房屋漏水导致房屋无法使用后，屋面贴纸等装修而导致的损失，具体装修时间不清楚，其因漏水修复支出将近5万元装修费，后又陈述应该是支出7万多的装修费；厦门中海地产公司委托诉讼代理人陈述自2014年1月1日起，其未对讼争房屋屋面变形缝、6#住宅楼三层东南侧房屋的空调板进行维修过。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴明理与厦门中海地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效。关于吴明理的各项诉求，一审法院分述如下： 一、关于修缮费用及鉴定评估费。经鉴定，讼争房屋渗漏水原因为6#住宅楼三层卫生间防水层失效及排水管道周边混凝土封堵不到位，6#住宅楼三层东南侧房间空调板防水措施不到位，屋面变形缝进水，一审法院对该鉴定意见予以采纳。厦门中海地产公司自认自2014年1月1日起，其未对讼争房屋屋面变形缝、6#住宅楼三层东南侧房屋的空调板进行维修过，结合鉴定意见书中对讼争房屋渗漏原因的具体分析以及《补充说明函》的内容，6#住宅楼三层卫生间防水层失效可能存在第三方的责任，则一审法院确认讼争房屋渗漏的主要责任主体为厦门中海地产公司，一审法院酌定厦门中海地产公司应对此承担80%的责任，即厦门中海地产公司应支付讼争房屋渗漏的修复费用75661×80%=60528.8元及鉴定费19000×80%=15200元。 二、关于设置直排烟囱管道的问题。吴明理主张在购房之前，双方口头约定由厦门中海地产公司设置直排烟囱管道，但未提交证据予以证明，且厦门中海地产公司未予认可，再结合上述合同约定的内容，双方并未就设置直排烟囱管道达成一致，则一审法院对吴明理的主张不予采信，故吴明理主张厦门中海地产公司设置直排烟囱管道，缺乏依据，不予支持。 三、关于逾期交房及逾期安装烟囱、房屋渗水导致的租金损失、装修费损失。厦门中海地产公司于2012年12月23日按照合同载明的吴明理的地址、电话向其邮寄《入伙通知书》，虽然案外人叶宝华签收时未在快递回单载明具体日期，但根据同城快递所需时间，应当最迟已于2013年12月26日签收。吴明理委托诉讼代理人在证据交换时陈述其于2018年5月1日接收房屋，在庭审时又陈述于2014年8月接收房屋，前后矛盾，一审法院不予采信；吴明理委托诉讼代理人在证据交换时主张讼争房屋于2013年12月30日开始漏水至今，主要受损部位为地下室，又在庭审时陈述吴明理在路过讼争房屋时看到漏水，其庭审陈述显然不符合常理，一审法院不予采信，吴明理主张房屋于2013年12月30日开始漏水至今，房屋主要受损部位为地下室，且其诉称房屋质量保证书第三点承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限自2013年12月31日至2018年12月30日等条款，说明其应当已于2013年12月31日接收了房屋，厦门中海地产公司亦主张于2013年12月31日交房，则本院认定吴明理已于2013年12月31日实际接收了讼争房屋。吴明理在签订上述合同前曾由郭毓俊代表其向厦门中海地产公司申请在讼争房屋内加装连接烟道，厦门中海地产公司书面承诺于2013年1月10日前答复，吴明理主张厦门中海地产公司当时的法定代表人于2012年12月31日口头答复予以同意，但其未提交证据予以证明，且厦门中海地产公司未予认可，再根据上述合同约定的内容，双方并未就加装烟道达成一致，虽然吴明理的第三项诉求中载明包括逾期交房及逾期安装烟囱导致的租金损失132055元，但根据其所附的损失清单，132055元仅指延迟安装烟囱导致的租金损失，故吴明理主张厦门中海地产公司支付逾期交房及逾期安装烟囱导致的租金损失132055元，缺乏事实与法律依据，不予支持。吴明理诉称讼争房屋至2018年6月才出租，但其提交的房屋租赁合同系复印件，真实性无法确认，被告亦不予认可，则一审法院对其该项主张及证据不予采信。吴明理诉称讼争房屋至2018年6月才出租，又在起诉状及变更诉求申请书所附的损失清单中载明“因漏水严重，至今5年没有使用”，吴明理委托诉讼代理人当庭陈述房屋于2014年8月后开始出租，期间租户有退租，前后矛盾，一审法院不予采信，根据鉴定人员现场勘验的情况，讼争房屋目前仍处于出租状态，吴明理未举证证明其因房屋漏水实际造成租金损失，应承担举证不能的法律后果，故其主张因房屋漏水造成的租金损失，缺乏依据，不予支持。吴明理委托诉讼代理人当庭对于装修费损失金额的陈述前后不一致，且未提交证据证明其因漏水实际支出装修费73364元，则一审法院对其该项主张不予支持。 四、关于中海物业厦门分公司是否应对修缮费用、鉴定费、租金损失、装修费损失承担共同赔偿责任的问题。一审法院认为，中海物业厦门分公司作为物业服务提供方，并非本案合同的相对方，讼争房屋漏水与其无关，故吴明理要求中海物业厦门分公司承担共同赔偿责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门中海地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向吴明理支付厦门市集美区宁海六里1号129房屋的修复费用60528.8元及鉴定费15200元；二、驳回吴明理的其他诉讼请求。案件受理费12310元，减半收取计6155元，由吴明理负担5540元（已预交），厦门中海地产有限公司负担615元。 二审审理期间，吴明理认为一审判决遗漏查明：1.我方多名业主一次性购买27个店面，签订前达成共识要建立美食街，因此双方签订合同是存在交易背景的；2.关于鉴定情况，吴明理店面是共同出租给肖鎏小吃，一审鉴定有七处发霉，对租金造成影响，所以本案中关于租金损失的诉求是为了解决问题，减少讼累。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案中双方当事人均提起上诉，针对各方上诉请求和主张分析如下： 一、对吴明理上诉请求和主张的分析认定 首先，吴明理本案中提出的主要上诉请求为厦门中海地产公司立即赔偿吴明理逾期交房违约金；房屋漏水导致租金损失人民币18000元。但吴明理在一审中并未提出逾期交房违约金的诉求，且在上诉请求中亦未对此金额予以明确。吴明理在二审中提出的房屋漏水导致的租金损失，系基于一审鉴定意见中所需的修复时间而在二审中提出诉求，与其一审中提出的因房屋漏水导致的承租人拒交、减交租金损失及装修损失所基于的事实、赔偿内容及金额明显迥异，属于新的诉求。综上所述，吴明理在二审中提出上述新的诉求，根据“诉讼恒定原则”，不在二审的审理范围之内，其应另行处理。其次，吴明理上诉主张其与厦门中海地产公司达成一致意思表示，厦门中海地产公司应在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道并由此诉求损失，但吴明理无法举证证明其与厦门中海地产公司达成一致意思表示，由厦门中海地产公司为其安装烟囱。厦门中海地产公司在收到请求加装连接烟道函件后，既未在承诺时间内予以答复，在此后双方签订《商品房买卖合同》亦未对此作出约定，故吴明理诉求因未安装烟囱所导致的相应损失，本院不予支持。 二、对厦门中海地产公司上诉请求和主张的分析认定 厦门中海地产公司上诉主张双方当事人对讼争房产的渗漏均负有责任，但并未举证证明吴明理的装修改造与渗水之间存在因果关系，亦无举证证明吴明理怠于行使权利，故对厦门中海地产公司的该项上诉主张不予支持。至于厦门中海地产公司对鉴定费分担持有异议，但根据查明的事实，过错在于厦门中海地产公司，故由其负担鉴定费用，并无不当。 综上，吴明理的部分上诉请求不在本案的二审审理范围之内，其余上诉请求及厦门中海地产公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费12310元，由吴明理负担9848元，厦门中海地产有限公司负担2462元。 本判决为终审判决。 审判员  刘文珍 二〇二〇年九月七日 书记员  林忻忻 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。