广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1121号 原告：广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司。住所广西梧州市长洲区红岭路10号第48幢一层102﹒103﹒104房。统一社会信用代码：914504050543953358。 负责人：叶伟雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦坚，男，该公司员工。 被告：刘建连，女，1982年12月26日出生，汉族，住广西苍梧县。 委托诉讼代理人：黄志楼（刘建连丈夫），男，住广西苍梧县。 原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司（以下简称金诺物业公司）与被告刘建连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金诺物业公司的委托诉讼代理人韦坚，被告刘建连及其委托诉讼代理人黄志楼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金诺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月至2020年4月的物业服务费3772.24元，公共水电分摊费、电梯年检维保分摊费338.37元及违约金(违约金从逾期之日起按日万分之五计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月30日为863.83元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系梧州市长洲区卡地亚花园的前期物业服务企业，被告系梧州市西堤三路63-3号卡地亚花园第9幢402房的业主，双方于2017年8月22日签订《前期物业服务协议书》，约 定物业服务费用由被告按其总建筑面积交纳，具体标准为1.50元/月/平方米，被告房屋的总建筑面积为90.63平方米，被告每月应交纳物业服务费为135.95元，公共水电分摊费按多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费、公共水电由业主共同分摊。被告每月应交物业服务费的时间为每月10日前，被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日万分之五追缴逾期付款违约金。被告于2017年8月22日办理收楼手续，但被告自2018年1月起一直拖欠物业服务费、公共水电分摊费，至2020年4月共拖欠物业服务费3772.24元，公共水电分摊费、电梯年检维保分摊费338.37元及违约金863.83元，共计4974.44元。原告为维护其合法权益，故诉至法院成讼。 被告刘建连辩称，其房屋天花板开裂，要求原告帮其修复好后再计算物业服务费，修复好之前的物业服务费被告不予承担。 本院经审理认定事实如下：原告系梧州市长洲区卡地亚花园的前期物业服务企业。2017年6月16日，被告与广西梧州市海骏达房地产开发有限公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定被告购买广西梧州市海骏达房地产开发有限公司开发的位于梧州市长洲区的商品房，后被告接收了上述房屋。2017年8月22日，原告作为甲方，被告作为乙方就梧州市长洲区的物业签订了《前期物业服务协议书》，主要约定：甲方对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准为1.50元/月•平方米，乙方房屋的总建筑面积为90.63平方米，每月应缴物业服务费135.95元，乙方应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前；多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费、公共水电由业主共同分摊，公用水电分摊费从房产公司通知收楼期限届满之次日起计摊。乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。原告为海骏达卡地亚小区提供物业服务至今。被告 从2018年1月起开始拖欠物业服务费至今，原告为维护其合法权益，故诉至法院成讼。 上述事实，有原告提供的海骏达·卡地亚花园业主欠费及违约金计算表、《前期物业服务协议书》复印件、《梧州市商品房买卖合同》复印件及庭审笔录予以佐证并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原告金诺物业公司系卡地亚花园小区的前期物业 服务企业。原告与被告签订了《前期物业服务协议书》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告应按合同的约定对卡地亚花园小区进行管理，提供物业服务，被告作为梧州市长洲区的业主，应当履行交纳物业管理服务费用的义务。根据《前期物业服务协议书》的约定，被告每月应缴纳物业服务费为135.95元，被告自2018年1月起至2020年4月止拖欠的物业服务费为3806.60元，现原告要求被告支付自2018年1月起至2020年4月止的物业服务费3772.24元，符合法律规定，本院予以支持。另外，被告自2018年1月起至2020年4月止还拖欠公共水电分摊费、电梯年检维保分摊费338.37元，现原告要求被告支付该项费用，合理合法，本院亦予以支持。被告辩称，其房屋天花板开裂，原告未为其与开发商协调房屋修复事宜而拒交物业服务费用。本院认为，原告作为物业服务企业，系对小区房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理，并不包括对业主房屋内部空间进行管理，被告房屋天花板裂缝问题未得到解决并不能成为其拒交物业服务费等相关费用的理由，故对被告该辩解，本院不予采纳。 根据《前期物业服务协议书》的约定，被告逾期交纳物业服务费已构成违约，依法应承担违约责任，向原告支付违约金。现原告要求被告从逾期交纳物业服务费之日即2018年1月11日起按日万分之五支付违约金，标准过高，且已明显高于被告违约所造成的损失，本院予以调整。原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，本院将违约金调整为按被告每月欠缴物业服务费的金额，自2018年1月11日起至2019年8月19日止，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付，自2019年8月20日至2020年4月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3 倍分段计付，经本院核算，被告从2018年1月11日起至2020年4月30日止应向原告支付其拖欠物业服务费的违约金262.59元，从2020年5月1日起，违约金以3772.24元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至被告实际清偿之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告刘建连应向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付物业服务费3772.24元、公共水电分摊费、电梯年检维保分摊费338.37元，合计4110.61元； 二、被告刘建连应向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付拖欠物业服务费的违约金（违约金计算至2020年4月30日止为262.59元；从2020年5月1日起，以3772.24元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至实际清偿之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘建连负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。