江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3567号原告：张庭林，男，1978年1月8日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：贾鹏坤，江苏东宇律师事务所律师。被告：扬州金亿翔建材市场有限公司，统一社会信用代码913210810586754493，住所地江苏省仪征市真州镇曹山路2号-2-7。法定代表人：魏全林，总经理。委托诉讼代理人：瞿小军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，该公司员工。原告张庭林与被告扬州金亿翔建材市场有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庭林的委托诉讼代理人贾鹏坤、被告扬州金亿翔建材市场有限公司的委托诉讼代理人瞿小军、王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庭林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行双方签订的两份《商品房买卖合同》，为原告办理合同所涉房产的过户登记手续。2.判令被告从房屋交付使用后90日起，向原告支付违约金直至实际履行之日。3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月26白，原告与被告协商一致并签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于曹山综合贸易区的12幢5层511号房产。原告于2018年3月20日向被告支付了房产全款310653元，被告当日向原告出具房款发票并将该房产交付给原告使用。2019年11月28日，原告为了扩大办公区域又向被告购买了位于该区域12幢5层509号房产并签订了《商品房买卖合同》，原告于2019年11月28日当日向被告支付了全款296619元，被告在收款后当天向原告出具了房款发票并将该房产交付给原告使用。原告装修使用上述的509号、511号房产后，多次催告被告按合同约定为原告办理房地产权证书。被告始终拖延敷衍，至今拒不为原告办理上述房产的房地产权证书。被告的违约行为导致原告无法买卖上述房产，也无法利用上述房产抵押贷款，给原告带来了巨大的经济损失。按照合同约定，被告应按己付房价款的0.01%/日向原告支付违约金直至实际为原告办理房地产权证书之日。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的所有诉讼请求。原告提供以下证据：原被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）二份、江苏增值税普通发票三张，证明原告已经将购房款全额支付给被告，根据双方签订的购房合同第八条和第十五条约定，被告应当自房屋交付使用后90日内办理不动产权登记证书，现被告违约，应按购房款日万分之一支付原告违约金。被告扬州金亿翔建材市场有限公司辩称，对于双方当事人签订的《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）以及原告全额支付房产购房款之后被告出具的购房发票的真实性没有异议，根据合同第十四条约定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下第2项方式处理，即使违约也应该给6个月的宽限期限，所以该6个月不应当计算违约金；合同第十五条约定的意思是出卖人应该在商品房出卖后90日内将所要的材料送到房管局备案，这点被告已经履行了约定的义务，被告是招商引资过来的，目前房产证办不下来的原因是由于当地政府对整个用地的供电、消防等不到位导致的。第十五条第二款约定出卖人应该在商品房出卖后90日内将所要的材料送到房管局备案，至于什么时候能办到房产证，合同中并没有约定。根据补充协议，第九条约定已对主合同的第十五条进行了变更，且根据补充协议第十二条的约定，本补充协议于合同约定不一致的以补充协议为准。综上，请求驳回原告的诉求。被告未提供相关证据。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告张庭林与被告扬州金亿翔建材市场有限公司签订《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）一份，购买仪征市真州镇曹山路1号曹山综合贸易区家具建材市场二期12幢5层511号（70.47㎡）办公房。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付价款的日0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第九条对上述合同第十五条予以变更：“甲方（出卖人）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《合同补充协议》第十二条约定：“本补充协议与合同约定不一致的，以本补充协议为准。”自2018年2月26日起至2018年3月20日止，原告二次给付被告房款合计310653元。在2018年3月20日交款当日，被告向原告交付了案涉房屋。合同约定的交付房屋时间为2018年9月30日前。2019年11月28日，原告为了扩大办公区域又向被告购买了位于该区域12幢5层509号（67.10㎡）办公房并签订了《商品房买卖合同》（该合同及补充协议内容除房号、面积、价款、交付时间外，其他内容与上份合同相同），原告于2019年11月28日当日向被告支付了购房全款296619元，被告在收款后当天向原告出具了房款发票并将该房产交付给原告使用。上列事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）、销售不动产统一发票、江苏增值税普通发票、双方当事人的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告购买曹山综合贸易区家具建材市场二期12幢5层511号办公房与被告签订《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）后，应按照合同及合同补充协议的约定期限，向原告交付经验收合格的房屋以及将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，使原告在约定期限内取得房地产权属证书，但被告向原告交付了未经竣工验收的房屋，未在合同约定的期限内为原告办理不动产权属证书，属于违约，应承担违约责任，即从逾期之日起按原告已付价款的日0.01%向买受人支付违约金。关于逾期起算日期，双方意见不一致，原告认为，应根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，从2018年3月20日交房的次日为起点，加90天的办证期限，即2018年6月18日该期限届满，2018年6月19日开始计算逾期日期；被告认为，应根据《商品房买卖合同》第八条、第十四条及《合同补充协议》第九条的约定，2018年9月30日为交房最终期限，从2018年10月1日起计算登记办证期限，该期限为540天（6个月+360天），之后才能开始计算逾期日期。本院认为，双方均有失偏颇，法定交付商品房的条件必须是竣工验收合格的房屋，被告在合同中承诺交付合格房屋的时间为2018年9月30日前，故应从2018年10月1日起计算登记办证期限，原告主张的起算登记办证时间错误。被告提出的《商品房买卖合同》第十四条是关于基础设施、公共配套建筑的约定，该宽限期限与登记办证期限是两个不同概念，不可累加。《合同补充协议》第九条约定：“甲方（出卖人）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同时该补充协议第十二条约定：“本补充协议与合同约定不一致的，以本补充协议为准。”因此，登记办证期限应为交房后的360日（为便于计算，360日推定为1年），即在2019年9月30日前，被告应使原告取得房地产权属证书，2019年10月1日为逾期登记办证的起点。被告提出“目前房产证办不下来的原因是由于当地政府对整个用地的供电、消防等不到位导致的”意见，据本院调查，曹山综合贸易区家具建材市场二期工程末尾停工的主因，系由于被告资金链断裂，无力支付相关建设单位的工程款而引发，导致建材市场部分基础设施未能完善，二期工程迟迟未能竣工验收，其责任在于被告自身，与当地政府以及供电、消防等部门无关。综上，原告就所购买的曹山综合贸易区家具建材市场12幢5层511号房屋要求被告立即为其办理不动产权证以及主张被告支付其逾期办理不动产权证的违约金的请求，合法有据，本院予以支持。原告关于违约金的计算时间有误，予以更正。违约金的计算方法：按照原告已交房款310653元的日万分之一的标准，从2019年10月1日起计算至被告实际办理不动产权证之日。原告购买曹山综合贸易区家具建材市场12幢5层509号房屋的时间为2019年11月28日，签订商品房买卖合同、交付房款、交付房屋均在同日进行，由于原告提交的509号房的《商品房买卖合同》多页缺失（内容亦缺失），不能看出约定的交付房屋时间，即使2019年11月28日当日交付，按照《合同补充协议》第九条约定，登记办证的时间亦应在2020年11月28日届满，原告在本案诉讼中要求被告立即为其办理该房不动产权证以及主张被告逾期办证而应支付其违约金的请求，无合同依据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告扬州金亿翔建材市场有限公司前往仪征市不动产登记机构为原告张庭林所购买的仪征市真州镇曹山路1号曹山综合贸易区家具建材市场12幢5层511号房屋办理不动产权登记。二、本判决生效之日起十日内，被告扬州金亿翔建材市场有限公司支付原告张庭林从2019年10月1日起至2020年8月10日逾期办理曹山综合贸易区家具建材市场12幢5层511号房屋不动产权登记的违约金人民币9630元（310653元×0.01%×310天﹦9630元），并支付之后的该项违约金（以原告已交房款310653元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年8月11日计算至原告取得不动产权证之日止）。三、驳回原告张庭林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告扬州金亿翔建材市场有限公司负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内将40元给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年九月二十四日书记员 程宵旭