西安市中级法院民事判决书 西安市中级法院民事判决书(2020)陕01民终7521号上诉人(原审被告反诉原告)：刘岗，男，1969年11月28日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人(原审被告反诉原告)：方玉，女，1977年1月9日出生，汉族，住西安市长安区。共同委托诉讼代理人：何平川，陕西臻理律师事务所律师。被上诉人(原审原告反诉被告)：郭娟，女，1987年11月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：葛峰昊，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李康，陕西金镝律师事务所律师。原审第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司，住所地：西安曲江新区。负责人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪飞，男，1990年6月10日，汉族，该公司员工，住莲湖区。委托诉讼代理人：张柔，女，1995年11月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人刘岗、方玉因与被上诉人郭娟原审第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司(以下简称境商公司西安第三十八分公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18825号民事判决，向本院提起上诉。上诉人刘岗、方玉之诉讼委托代理人何平川、被上诉人郭娟之诉讼委托代理人葛峰昊、李康，原审第三人境商公司西安第三十八分公司之诉讼委托代理人张柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2017年6月16日，郭娟(乙方)与刘岗、方玉（甲）及境商公司西安第三十八分公司签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方出售房产坐落于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积为61.4平方米。商品房买卖合同登记号为：Y14062691，房产的抵押情况为该房产已设定抵押，甲方应于2017年6月30日之前开始办理还款、撤押、注销等相关手续。经双方协商一致，该房产的价格为600000元。乙方的付款方式为：乙方应于本协议签订后，将购房首付款180000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，待乙方领取《房屋产权证》后，资金监管解除，由监管银行自动划转到甲方银行账户。合同另约定，本次交易的居间费为18000元，由郭娟向第三人支付。合同违约责任约定：自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款7%的违约金，逾期超过7日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费用及其他相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率给付利息，乙方应在解除合同通知送达之日起7日内退还甲方该房屋。合同第十一条争议解决方式约定，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。该合同签订后，郭娟与刘岗又签订《合同补充协议》，约定：乙方于2017年7月20日前将部分购房款200000元转入甲方账户，至此乙方共计支付购房款300000元给甲方，同时甲方自愿将房屋交付于乙方使用，乙方有权对该房屋进行装修同时有权对该房屋进行出租并获得租金，剩余购房款300000元以银行按揭贷款方式于过户当天由贷款银行打入房地局指定监管账户。待甲方的网签日期满足国家过户政策要求时，居间方通知甲乙双方该房屋可过户，7个工作日内甲乙双方需无条件配合居间方办理该房屋后续网签、面签、交税以及过户等相关事宜，在首付款监管当天，甲方将乙方已支付的购房款300000元中200000元存入房地局指定监管账户，同时将剩余100000元退还给买方。合同存续期间，若甲方提出不再出售此房，则甲方承担乙方装修该房屋的所有相关费用并承担合同内的违约责任，若乙方提出不再购买此房，则甲方不承担乙方装修该房屋的费用，相关违约责任由乙方承担。上述合同签订后，郭娟依约向刘岗支付购房款300000元，并向第三人支付中介费16000元，刘岗及境商公司西安第三十八分公司分别向郭娟出具收据。2017年6月17日，刘岗向郭娟出具授权委托书，郭娟持该委托书对涉案房屋进行装修，并入住。在合同履行过程中，刘岗于2018年7月11日，将该房屋抵押给案外人，担保债权数额为800000元。故该房屋现无法办理过户登记手续。本案在审理过程中，郭娟申请对涉案房屋的溢价损失及装修价值进行司法评估，经西安市中级人民法院委托，中和资产评估有限公司出具资产评估报告，结论为涉案房屋的装修价值为9.34万元。陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司出具房地产评估报告，结论为涉案房屋的市场价值为103.57万元。郭娟于2018年10月18日起诉至西安市雁塔区人民法院请求：1.判令解除其与刘岗、方玉签订的《房屋买卖三方合同》；2.请求判令刘岗、方玉返还原告定金100000元及购房款200000元，并向其支付资金占用期间的利息(以100000元为本金，按同期银行贷款利率自2018年6月16日起计算至实际偿还完毕之日止，暂计算至2018年9月26日为1232.5元；以200000元为本金，按同期银行贷款利率自2018年7月20日起计算至实际偿还完毕之日止，暂计算至2018年9月26日为1643.33元)；3.请求判令刘岗、方玉赔偿其因房屋涨价造成的损失860000元；4.请求判令刘岗、方玉赔偿其损失177815元（包括：中介佣金18000元，房屋装修装饰费用103000元，家具家电费用15815元，律师费41000元）；5.本案诉讼费由刘岗、方玉承担。事实和理由：2018年6月16日，郭娟（乙方）与刘岗、方玉（甲）及境商公司西安第三十八分公司签订《房屋买卖三方合同》。合同第三条约定，刘岗、方玉将其位于西安市曲江新区XX路XX号的紫薇曲江意境1幢1单元11005号房屋以60万元价格出卖给原告。合同第七条约定，若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费用。合同第九条第（三）款第2项约定，自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。合同签订后，原告依第三人要求向其支付了中介佣金1.8万元，并依被告要求支付购房定金10万元，支付了购房款20万元，刘岗、方玉将房屋交付给其，并允许其对房屋装修、出租，其与刘岗及境商公司西安第三十八分公司就此签订了《合同补充协议》。其收房后，对房屋进行了装修装饰，并购买家具家电等入住的必备设施。刘岗、方玉收到其定金及购房款后，多次推诿、延迟履行合同义务，经其查询，刘岗、方玉已于2018年7月在涉案房屋上恶意设定抵押，阻碍《房屋买卖三方合同》继续履行。刘岗、方玉的行为构成恶意违约，给原告造成巨大损失，为保护原告合法权利，故诉至法院，请求判如所请。被告刘岗、方玉共同辩称，本案所涉的郭娟与刘岗、方玉于2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》和2017年7月20日签订的《合同补充协议》项下的权利义务，刘岗、方玉均未构成任何违约情形，郭娟诉刘岗、方玉“行为构成恶意违约”与事实不符。郭娟将刘岗、方玉告上法庭要求解除合同，其目的是拒绝履行合同义务，以合法手段来达到非法目的。郭娟违反2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》及2017年7月20日签订的《合同补充协议》约定，给刘岗、方玉造成了经济上及名誉上的严重损失，现刘岗、方玉提出反诉，请求依法判令：1.郭娟恢复该房屋原状；2.郭娟赔偿因其违约造成的损失210000元(包括中介佣金18000元、合同违约金120000元、律师费72000元)；3.本案本诉及反诉的诉讼费均由郭娟承担。针对本诉及反诉，第三人一并述称郭娟与刘岗、方玉及其公司于2017年6月16日签订了《房屋买卖三方合同》，合同签订时，西安市未出台“满二满五”的政策，2017年6月27日西安市出台了住房交易政策，房屋出售需要房产证满两年或者购房合同满五年方可出售，此时涉案房屋不具备交易的条件，所以双方于2017年7月20日签订了《合同补充协议》，约定刘岗、方玉先将房屋交付给郭娟，并进行装修和出租，郭娟再向刘岗、方玉支付20万元购房款，等房屋网签日期满足国家过户政策要求时，由其公司通知郭娟及刘岗、方玉，在通知后七个工作日内，郭娟及刘岗、方玉，配合其公司办理该房屋的后续事宜。2018年6月24日，西安市政策调整，原网签满五年改为网签满三年即可交易，所以该房屋满足当下过户政策，其公司于2018年6月25日通知郭娟及刘岗、方玉，办理房屋后续相关手续时，刘岗、方玉，以将房产抵押为由要求延期。2018年8月中旬，郭娟及刘岗、方玉，沟通，刘岗、方玉，提出房屋售价有所上涨不愿意按照三方合同履行相应的义务，提出两种方案，其中一种方案为解除合同，双倍返还郭娟支付的定金共计600000元，同时赔偿郭娟的装修损失。2018年9月17日三方就解约问题沟通时，刘岗、方玉，反悔。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，本案中，郭娟与被告刘岗、方玉签订《房屋买卖三方合同》及《合同补充协议》，约定由郭娟购买刘岗、方玉所有的位于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，房屋售价60万元。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行。根据合同约定：在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押，且在符合国家政策可以办理房产证时，双方应在7个工作日内无条件配合居间方办理该房屋后续网签、面签、交税以及过户等相关事宜。但刘岗却于2018年7月11日将涉案房屋抵押，导致该房屋无法办理过户手续。刘岗、方玉的违约事实清楚，郭娟现依据合同约定的解除权，要求解除合同，并要求刘岗、方玉返还其已支付购房款的诉请，本院予以支持。对于刘岗、方玉的违约行为，给郭娟造成的损失，本院确定如下：1、装修损失，刘岗、方玉将房屋交付郭娟时该房屋系毛坯状态，由郭娟负责装修，根据评估报告，该房屋内现存装修价值93400元，双方在补充合同中约定，若因出卖方违约，出卖方应向郭娟赔付装修损失，故对于该部分费用，刘岗、方玉应向郭娟支付。2、房屋溢价损失，根据房地产评估报告，涉案房屋现价值为103.57万元，上涨43.57万元，结合合同在履行中的具体情况及刘岗、方玉违约后郭娟应承担的及时止损义务，本院将刘岗、方玉应向郭娟承担的房屋溢价款确定为30万元。3、居间费用，根据合同约定，居间方的居间行为已完成，因刘岗、方玉的违约行为造成合同解除，刘岗、方玉应向郭娟支付郭娟已支付的居间费16000元。4、已付购房款利息损失，双方合同约定，出卖方违约导致合同解除的，除应向买受方退还房款外，还应按中国人民银行同期贷款利率向其支付利息损失。5、律师费，根据合同约定，因一方违约导致守约方产生的律师费由违约方承担，郭娟该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于家具家电费用，因该部分装饰未与房屋形成附着，可由郭娟自行搬离。故对于该部分费用，本院不予支持。对于刘岗、方玉的反诉请求，根据法庭调查，该合同不能继续履行的原因在于刘岗、方玉违反合同约定，在与郭娟签订房屋买卖合同后，又在该房屋上设立抵押，故刘岗、方玉主张郭娟违约并要求其恢复原状及赔偿损失的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)郭娟与被告（反诉原告）刘岗、方玉，第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司于2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告（反诉原告）刘岗、方玉应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭娟返还购房款300000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）郭娟支付利息（以100000元为本金，自2018年6月16日起计算，以200000元为本金，自2018年7月20日起计算，至实际给付之日止）。三、被告（反诉原告）刘岗、方玉应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭娟支付装修损失93400元、房屋溢价损失300000元、居间费损失16000元、律师费损失41000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）郭娟其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘岗、方玉的诉讼请求。本案本诉案件受理费16866元，由被告（反诉原告）刘岗、方玉承担10000元，由原告（反诉被告）郭娟承担6866元，因原告（反诉被告）已预交，故被告（反诉原告）在履行生效判决时将其承担的费用一并支付于原告；反诉案件受理费2225元，由被告（反诉原告）刘岗、方玉承担。宣判后，刘岗、方玉不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18825号民事判决书第一项、第三项、第五项判决，并依法改判或发回重审。2、请求二审法院判决郭娟人承担本案一审（包含反诉）、二审的全部案件受理费。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，逻辑推理混乱。遗漏本案“上诉人与被上诉人签订《房屋买卖三方合同》时，案涉房屋完全具备银行按揭的一切条件，也符合西安市二手房屋买卖政策”的事实；遗漏本案“上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》，是被上诉人同意上诉人在案涉房屋上设定抵押”的事实；遗漏本案“被上诉人错过案涉房屋符合西安市二手房屋买卖政策后，案涉房屋应当于2019年4月11日后不配合被上诉人办理该房屋过户手续，才能构成拒不履行合同义务之违约责任”的事实；遗漏本案“被上诉人没有等到约定办理过户2019年4月11日之时，提前于2018年9月25日将上诉人诉至雁塔区人民法院”的事实。为了使判决有利于被上诉人郭娟达到不劳而获，合法侵占他人财物之目的，违反《证据规则》，故意断章取义，偷换概念，罔顾事实，忽视证据。二、适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。(一)案涉房屋为二手房。上诉人与被上诉人通过中介机构于2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》和2017年7月20日签订的《合同补充协议》均不符合西安市对二手房买卖合同签订的规定，应当认定为无效合同。(二)按原审认定案涉合同为有效合同，郭娟违反2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》和2017年7月20日签订的《合同补充协议》约定在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第六十九条。若乙方提出不再购买此房，则甲方不承担乙方装修该房屋的费用，相关违约责任由乙方承担。郭娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘岗、方玉上诉请求无事实法律依据，依法应予以驳回；1、刘岗、方玉关于一审判决认定事实错误的上诉理由不成立。2、刘岗、方玉关于一审判决适用法律错误的上诉理由不成立。涉案合同并未违反任何法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在刘岗、方玉违约后，已符合约定及法定解除条件。其按约定支付了相应购房款，刘岗、方玉人具有设定抵押恶意违约的客观事实，不享有不按抗辩权。境商公司西安第三十八分公司辩称，合同成立并有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，法院应予维持。1、本合同不属于合同无效的情形。2、在签订三方合同时此房屋符合交易政策。3、限购限售政策属管理性规定，不影响合同的效力、针对刘岗、方玉所述的不配合办理手续事实，按照2018年6月25日出的限售政策，网签合同满三年且房产证满两年，涉案房屋网签的时间是2014年按照新政策，此房屋符合交易政策，可以办理后续过户手续，第三人通知双方办理过户手续，但刘岗、方玉未履行办理手续，针对刘岗、方玉所称郭娟拖延时间不办理过户手续意见，房屋买卖合同第二条第三款约定，刘岗、方玉应以2017年6月30日之前开始办理还款撤押手续，刘岗、方玉一直未按照合同约定时间办理。经二审审理查明，原审判决认定事实属实。在二审审理期间，郭娟自愿放弃购房款的利息损失。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应向守约方承担相应的违约责任。本案中，郭娟与刘岗、方玉、境商公司西安第三十八分公司签订《房屋买卖三方合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同。郭娟依约向刘岗、方玉支付购房款300000元，并向第三人支付中介费16000元，根据合同约定：在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押，且在符合国家政策可以办理房产证时，双方应在7个工作日内无条件配合居间方办理该房屋后续网签、面签、交税以及过户等相关事宜。但刘岗却于2018年7月11日将涉案房屋抵押，导致该房屋无法办理过户手续，房屋买卖合同无法继续履行。刘岗、方玉的违约事实清楚，故刘岗、方玉应承担因违约给郭娟赵成的损失。郭娟请求解除合同、返还购房款及赔偿损失应予支持。二审审理期间，郭娟自愿放弃购房款利息损失，系对自己权利的处分，本院予以准许。原审判决对郭娟的其它损失认定正确。刘岗、方玉的上诉理由及请求无事实及法律依据，不予支持。鉴于郭娟自愿放弃购房款利息，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)（二）项之规定。判决如下：一、    维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18825号民事判决，一、三、四、五项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕011民初18825号民事判决第二项为刘岗、方玉于本判决生效后十日内向郭娟返还购房款300000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16866元，由刘岗、方玉承担10000元，由郭娟承担6866元，郭娟已预交，刘岗、方玉将其承担的费用一并支付于郭娟；反诉案件受理费2225元，由刘岗、方玉承担。二审案件受理费10404元，由刘岗、方玉承担。本判决为终审判决。 审  判  长   侯 静审  判  员   高 玮审  判  员   侯新省二○二○年八月二十七日法官助理袁观磊书  记  员   惠婧华 1