广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17171号上诉人（原审原告）：广州市领荟翔物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区。法定代表人：梁镇江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：梁明辉，男，居民身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王佩琼，女，系被上诉人配偶。上诉人广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）因与被上诉人梁明辉物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华，被上诉人梁明辉及其委托诉讼代理人王佩琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人领荟翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁明辉立即支付从2016年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费3054.24元，及从2016年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超过本金为限为3054.24元），暂总计为6108.48元；2.诉讼费由梁明辉承担。事实与理由:一、一审法院就本案争议事实中确认梁明辉主张的涉案房屋遭到入室盗窃及广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）履行合同约定的委托管理事项质量差，并无事实依据。首先，梁明辉直至开庭审理时均无法证明其提交的《立案告知书》和《报警回执》所涉房屋为本案所涉房屋，并且至今无公安派出所机构的刑侦破案情况，如按其陈述，涉案房屋于2014年5月1日发生盗窃事故，梁明辉对物管公司提供的服务存有严重异议，那梁明辉在2014年5月至2015年12月期间均仍在持续足额缴纳物业费，这显然不符合常理；另入室盗窃案件属于刑事案件，即便梁明辉所提交的《立案告知书》和《报警回执》所涉房屋为涉案房屋，在梁明辉无足够证据证明物管公司有明显过失以及公安机关破案之前，不能据此认定物管公司的管理存有安全隐患。因此一审法院据此认定的洛城公司的管理存有安全隐患，并属于具有较为重大的瑕疵，显然依据不足。其次，领荟翔公司在一审庭审及答辩时已经明确指出梁明辉所提交的关于业主委员会出具的《证明》不合法且自相矛盾，以及梁明辉所提交的图片证据等无法述明证据来源、拍摄时的时间、实际场景等等；以及相关视频拍摄的原始载体等等。梁明辉关于以上的所有证据的真实性、合法性、关联性均不应得到认可，应承担举证不能的责任，一审法院据此认定事实显然与实情不符。最后，物业管理服务是一项综合性的服务，由多项服务内容构成，如清洁服务、绿化养护服务、保安服务、公共公用设施、设备维修、养护等，洛城公司作为物管公司，已尽到其基本职责，已满足了梁明辉及所有业主最基本的使用要求，即便在某些服务上存有瑕疵，也不能据此认定为重大瑕疵，更不能据此来减免和折抵物业服务费，因此一审法院作出的酌情减免判决的理据不足，应依法予以撤销。二、一审法院未参考既往案件，作出判决有失偏颇。另外一审法院所指的瑕疵抗辩权，并非法定抗辩权，在本案中并不适用，一审法院如此判决并不合理。被上诉人梁明辉辩称：同意一审判决处理，不同意领荟翔公司的上诉请求。事实与理由：一、梁明辉在一审已提交答辩状和证据，已证明洛城公司是没有经过合法的招投标方式选聘的物业公司，也不是经物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门批准以协议方式选聘的物业公司，是在广大业主不知情、没有任何公示的情况下非法进驻洛涛南区的物业公司，其将洛涛南区分成A、B两个区(拆分小区建筑面积，A区：133753.15平方米，B区：90522.10平方米，合计：224275.25平方米)与开发商非法签订物业管理合同，洛涛南区由建设用地、工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证到业主手上的房地产证的地址、身份证的地址、及小区内所有硬件、软件标识，都没有A区B区的区分，因此只有三级等级资质的洛城公司是为逃避资质审查、掩盖非法目的而投机取巧签订物业管理合同。同时，洛城公司和开发商所签订的《物业管理合同》与梁明辉之间并没有直接的权利义务关系，梁明辉不是合同关系中的相对人，即这份合同与梁明辉无关。正是洛城公司以以上不合法的途径进驻洛涛南区，不符合资质管理等级的服务，重大的管理瑕疵造成了洛涛南区的脏乱差，迫使2500户业主的小区，有2135户(85％)以拒交物业管理费履行抗辩权，维护业主权益。二、关于领荟翔公司陈述的瑕疵是不存在的，物管公司是失职并非瑕疵，梁明辉是受害者，因涉案房屋被入户盗窃，导致梁明辉一直无法从阴影出来。三、领荟翔公司收购债权债务的过程，物业管理费不应成为转让的对象。四、领荟翔公司提出一审法院没有参照以往判例进行判决的问题，梁明辉认为不应按照以往的判例进行判决，应当根据每个个案不同情况据实裁判。领荟翔公司于2019年8月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁明辉立即支付从2016年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费3054.24元，及从2016年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超过本金为限为3054.24元），暂总计为6108.48元；2.梁明辉承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：坐落在番禺区××（现××）洛溪××花园××601房屋（以下简称案涉房屋）的产权人为梁明辉，该房屋为住宅，所在楼层层数6，建筑面积90.90平方米，房屋所有权取得方式为2001年10月向广州市番禺洛溪新城地产有限公司购买。洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。2005年9月1日，广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为委托方（甲方），与洛城公司作为受托方（乙方）签订《物业管理合同》一份，该合同约定：甲方将番禺大石洛溪新城洛涛居南区B区在小区业主委员会未与物业公司签订物业管理委托合同前委托乙方实行物业管理；广州市番禺区大石洛溪新城建筑面积约90522.10平方米，住宅1044套；委托管理事项包括：1.房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、污水处理池、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备等。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、小区会所、文华体育娱乐场所。6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。9.管理与物业相关的工程图纸、主用户档案与竣工验收资料。10.组织开展社区文化娱乐活动。等等；委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；乙方须按下列约定，实施目标管理。业主和物业使用人对乙方物业管理各项工作的满意率达到80%以上，乙方必须提供具体物业管理服务质量标准；洛涛居南区B区住宅物业管理服务费标准为1.2元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天应按管理费的千分之一交纳滞纳金；乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。等等。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》一份，证实洛城公司自2005年9月1日进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（B区）之日起至2018年4月30日期间一直在为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。2017年10月20日，洛城公司委托律师事务所通过挂号信向梁明辉寄送律师函，向梁明辉催收2016年1月至2017年9月30日止欠付管理费2291元和滞纳金756.17元，收件地址为案涉房屋地址，信件因“逾期无人领取”于2017年11月27日退回。2018年6月26日，领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》一份，该协议约定：双方一致同意，洛城公司将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约700万元转让给领荟翔公司行使，抵消洛城公司负有领荟翔公司的借款本息2055000元债务；洛城公司承诺和保证其于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在领荟翔公司主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知领荟翔公司；双方确认的业主欠费明细清单作为本协议附件，是本协议不可分割的一部分。上述协议的附件欠费明细记载，洛涛居南区2005年7月至2018年4月欠缴物业管理费的住宅共2098套，案涉房屋欠费时间自2016年1月至2018年4月，欠费金额为3055.20元（1.2元/平方米/月×90.93平方米×28个月）。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》上发布债权转让公告，并于2019年3月1日通过EMS向梁明辉邮寄《债权转让及催缴费通知书》，收件地址为案涉房屋地址，该邮件于2019年3月8日退回，退回原因记载为“未妥投，原因：人已他往”。案涉房屋所在小区业主委员会于2017年5月27日成立，2018年5月选聘了新的物业管理公司。一审庭审中，梁明辉对领荟翔公司主张其未缴交案涉房屋2016年1月1日起至2018年4月30日物业管理服务费3054.24元（1.2元/平方米/月×90.90平方米×28个月）予以确认。梁明辉主张其没有缴费的理由同其答辩意见，其非恶意欠费。对此，梁明辉提交了以下证据：1.管理费发票原件21张。显示证明梁明辉缴交案涉房屋2005年至2014年期间大部分月份物业管理费的情况，缴费时间和期间不固定。2.报警回执原件1份、立案告知书原件1份和结婚证原件。显示梁明辉配偶于2014年4月29日向公安机关报案，公安机关于2014年5月1日决定对梁明辉配偶被入室盗窃案一案立案侦查。梁明辉主张被入室房屋为案涉房屋。3.案涉房屋所在小区业主委员会于2019年7月15日向一审法院出具的《关于洛城物业公司服务情况的证明》复印件1份。显示洛城公司为案涉房屋所在地小区提供物业管理服务期间有关情况包括小区环境脏乱、小区治安恶化、公共设施破败、公共绿化受损严重、乱砍树木和乱停车及违建泛滥、小区日常服务管理不到位，未收到过洛城公司编制的房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，未收到过其编制的物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告，也未收到其向全体业主和物业使用人公布的管理费用和公共收益账目，小区业主怨言较大。自业委会成立以来，业委会多次与洛城公司沟通并要求改进，但改进效果甚微，后经业委会大会表决，解聘并更换物业管理公司，洛城公司在退场时，不配合办理交接手续，至今未收到其任何有关移交资料。4.《洛涛南区业主维权倡议书》打印件1份、《关于洛城物业公司服务情况的证明》复印件1份、《洛城物业公司服务情况证明主业会签表》复印件10份。显示案涉房屋所在小区业主就洛城公司服务情况差及从未公示停车管理费的收费依据和各项公共收益的收入和支出等情况进行签名，以作为广大业主追讨公共收益的证据。5.案涉房屋所在小区微信公众号二维码和QQ群号码打印件1份、部分业主于2015年12月16日向当地居委会反映小区很多树木被业主私自砍掉等现象的照片打印件若干张、小区微信群和QQ群的聊天记录截图打印件若干张及相应照片等。显示业主反映小区存在被盗频发、车辆被刮花多、环境脏乱差、违建泛滥等现象，经告知洛城公司处理，洛城公司不作为。6.照片若干张。证明洛城公司进驻时，小区漂亮宜居，所有设施完好，洛城公司退场离开时，小区大部分设施受损，到处破败不堪，社区品质急剧降低。7.洛涛南区规划图照片。显示小区建筑面积为239589.69平方米。8.视频。显示业主因洛城公司服务低劣发起维权行动，高喊“非法物业，拒绝缴费，洛城物业，滚出南区”。2015年《今日一线》报导小区树木遭砍伐，2016年《今日一线》报导南区业主被盗情况。9.洛城公司物业管理企业资质证书复印件。显示洛城公司资质等级为三级。梁明辉主张，委托方和洛城公司为避免洛城公司资质未达到二级的情况，将洛涛南区分为A区和B区，分别签订物业合同。经质证，领荟翔公司主要意见如下：证据1无异议；证据2的真实性和合法性无异议，但认为无法证明是案涉房屋被入室盗窃，且在公安机关未破案定性之前不能证明洛城公司有任何失职的地方；证据3和4不予认可，认为该组证据是复印件，且业委会没有职权出具证明，也无法确认业主签名是否真实；证据5至8不予认可，认为该组证据来源于业主微信群和公众号，内容的真实合法性均不能确认，照片也是打印件，不足以证明事实的真实性。证据9的真实性无异议，认为洛城公司有无资质接管案涉物业属于另一范畴，不能成为拒交物业服务费的依据。领荟翔公司提交了《洛涛居南区物业服务项目交接清单》和《洛涛居南区交接物品清单》原件各1份，记载洛城公司于2018年4月30日向业主委员会移交了洛涛居南区业主产权资料清册1份、物业维修基金查询卡939张、洛涛南区业主停车卡209张、洛涛南区业主卡88张、大门岗道闸1套等物品。梁明辉对该两份清单的真实性无异议，但梁明辉主张移交资料不全。一审法院认为:洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订的《物业管理合同》为前期物业服务合同，对梁明辉具有法律约束力。梁明辉接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司根据案涉房屋地址向梁明辉寄送《债权转让及催缴费通知书》，虽邮件未被签收，但一审法院在诉讼中向梁明辉送达民事起诉状副本等诉讼材料，可视为领荟翔公司已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，故梁明辉负有向领荟翔公司支付拖欠物业管理服务费的义务。双方对案涉房屋欠缴2016年1月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费3054.24元（1.2元/平方米/月×90.90平方米×28个月）无争议，一审法院予以确认。本案争议在于梁明辉应否缴交物业管理服务费及滞纳金。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”据此，业主行使瑕疵履行抗辩权应限定在“正当理由”之内。从本案的具体情形分析，梁明辉提供的证据能够反映了洛城公司履行合同约定的委托管理事项质量差，以及洛城公司提供服务期间小区频繁出现盗窃、违建等现象，结合梁明辉缴交物业管理服务费的情况，梁明辉主张案涉房屋遭到被入室盗窃，一审法院予以采信。对此，领荟翔公司未能提出证据证明洛城公司采取了适当的合理、合法措施进行应对，故一审法院认定洛城公司管理造成的安全隐患确实给梁明辉的正常生活、居住带来一定程度的影响，洛城公司提供的物业服务对于梁明辉而言已具有较为重大的瑕疵，梁明辉行使瑕疵履行抗辩权具有相应合理性，综合本案事实，一审法院酌定梁明辉欠付的物业管理服务费可适当减免10%的幅度，且梁明辉无需支付拖欠物业管理服务费的滞纳金。因此，本案中，梁明辉应向领荟翔公司支付案涉房屋2016年1月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费2748.82元（3054.24元×90%）。领荟翔公司其余诉讼请求，一审法院予以驳回。至于梁明辉主张洛城公司存在强制收取停车费和广告费等侵占业主的公共利益等问题，不属本案处理范畴，本案对此不予调处，梁明辉可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十条、第八十二条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年6月10日作出一审判决：一、梁明辉于判决发生法律效力之日起五日内向广州市领荟翔物业管理有限公司支付案涉房屋2016年1月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费2748.82元；二、驳回广州市领荟翔物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州市领荟翔物业管理有限公司负担27元，梁明辉负担23元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中,梁明辉提交以下材料作为二审证据:证据1.物业管理合同；证据2.业委会函；证据3.业主大会函；证据4.洛涛南区简图；证据5欠费明细。领荟翔公司质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2-4的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议。该欠费明细虽然记录南区2500户中有2135户拒交物业管理费，但是该数据来源以及个中原因是需要区别看待，里面仅有20%是恶意拒交，10%是业主不在小区居住，无法找到联系人。剩下的分为两种情况，第一种情况是有部分业主知悉业委会重新选聘物业管理公司，因此存有观望的态度，而且有部分业主在业主群里怂恿业主暂时不要缴费，其中也有业委会的成员，因此该部分业主欠费并非恶意欠费，此为群众观望心理造成的欠费。另一种业主是年底或者年中的时候一次性缴费，因洛城公司撤场仓促，所以没来得及缴费，所以该部分业主并非恶意欠费的。另外涉案小区业委会因程序不合法，错误的在2018年1月份就公告说洛城公司自2018年1月份开始终止为涉案小区提供物业服务，已选定新的物业企业，因此造成涉案小区很多业主不清楚事件真相，后经住建局以及相关部门纠正，涉案小区业委会重新走了相关程序，因此洛城物业管理有限公司继续为涉案小区提供物业服务到2018年4月30日，因此涉案小区业主欠费有诸多因素在里面，并非梁明辉所抗辩的事由。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：领荟翔公司要求梁明辉支付100%的物业管理服务费以及滞纳金的上诉理由是否成立。领荟翔公司受让洛城公司的物业管理费债权，梁明辉对原物业服务公司洛城公司享有的抗辩权，可以向领荟翔公司主张。根据《物业管理合同》的约定，洛城公司的受委托管理事项包括维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，即洛城公司负有一定的安全保障义务。梁明辉主张其房屋被盗，一审期间提交了报警记录，本院对其主张的被盗事实予以合理采信。因洛城公司未尽其安全保障义务导致梁明辉损失，故一审法院酌情认定梁明辉按照90%的标准支付物业管理费，并驳回领荟翔公司主张的逾期支付物业管理费的滞纳金，并无不当，本院予以认可。领荟翔公司上诉，但无足以反驳的相反证据，本院不予支持。综上所述，上诉人领荟翔公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市领荟翔物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年九月二十五日书记员 冯冠豪