河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2550号上诉人（原审原告）：任淑平，女，1955年8月23日出生，汉族，住平顶山市新华区。被上诉人（原审被告）：平顶山恒建置业有限公司，住所地河南省平顶山市建设路西段中央花园小区1号楼12层1207号。统一社会信用代码：91410400MA40F7XC34。法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：潘婷，女，该公司职工。上诉人任淑平因与被上诉人平顶山恒建置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人(原审原告)任淑平，被上诉人(原审被告)平顶山恒建置业有限公司（以下简称恒建置业公司）的委托诉讼代理人潘婷参加了诉讼。本案现已审理终结。任淑平上诉请求：1.请求平顶山市中级人民法院依法撤销平顶山市新华区人民法院作出的（2020)豫0402民初1292号民事判决或查明事实后依法改判;2.本案上诉费由平顶山恒建置业有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实与实际不符，且适用法律错误。首先，任淑平与恒建置业公司工作人员通过沟通交涉所达成的意愿是购买恒建置业公司所销售的面积在140平方米以上的房屋,而恒建置业公司的工作人员在明知所销售的房屋中不存在此户型,故意拿出建筑面积95.63平方米的房屋认购书与任淑平签订,以达到销售房屋收取相关提成的目的;其次,双方之间所签订的认购书,明确了房屋的位置、面积、价款等主要合同条款,恒建置业公司的工作人员在出售房屋时存在故意欺诈上诉人的行为,根据相关法律规定,该合同应予撤销并返还上诉人的购房款20000元。二、据了解，《恒大悦龙湾商品房认购书》并不是任淑平本人签订，双方就房屋的购买约定并未达成合意,该合同书并不发生法律效力。基于上述事实,恒建置业公司收取任淑平案涉费用毫无事实和法律依据,理应予以返还。恒建置业公司辩称，合同双方的权利义务应当以最终达成的合意即《认购书》进行认定，原审法院适用法律正确，认定事实清楚，应予以维持。关于任淑平所称“非本人签字”，任淑平对此没有证据予以证明，我方不予认可。且依据任淑平一审及二审陈述和交纳保证金的情况来看，任淑平对于签订《认购书》的效力没有异议。任淑平向一审法院起诉请求：1.判令恒建置业公司返还商品房认购款20000元整;2.本案诉讼费用由恒建置业公司承担。一审法院认定事实：2019年10月7日,任淑平经恒建置业公司售楼代表周俊阳邀约与恒建置业公司签订了编号为0001345号的《恒大悦珑湾商品房认购书》,甲方为恒建置业公司,乙方为任淑平,约定:任淑平认购恒大悦珑湾楼盘22幢2单元902号房屋一套,房屋建筑面积95.63平方米,单价为7043元/m,总金额为673500元。认购书第一条约定:乙方同意签署认购书时支付20000元作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)。第二条约定:乙方选择按揭付款:乙方须于2019年10月8日前支付首期房款123569元(不含定金)，同时签署《商品房买卖合同》；余款(即530000元)由银行提供按揭贷款,乙方需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续,实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额,该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。第五条约定:乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山·恒大悦珑湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方放弃购买该房屋,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋。认购书签订当日,任淑平向恒建置业公司支付20000元购房定金。后双方未能订立《商品房买卖合同》。2019年10月19日恒建置业公司通过邮政快递将通知送至任淑平,称因任淑平违约,恒建置业公司将其所交的20000元定金挞定。一审法院认为，任淑平与恒建置业公司签订的《恒大悦珑湾商品房认购书》内容不违反法律禁止性规定,属于双方真实意思表示,真实有效,双方应按该认购书的约定履行自身权利义务。认购书签订后,任淑平按约支付定金20000元。后任淑平以房屋面积不符合其要求,是受恒建置业公司售楼代表欺骗为由,要求恒建置业公司退还定金。但任淑平提供的证据不足以证明其主张,且认购书中已明确约定案涉房屋的房号为22幢2单元902房间、面积为95.63平方米。按约定,任淑平只能就认购书中明确的房屋与恒建置业公司签订商品房买卖合同。现任淑平因面积不符合其要求为由未按期限交付首付款,根据认购书约定,应视为任淑平放弃购买该房屋,其支付的定金不予退还。故对于任淑平要求退还定金的请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回任淑平的诉讼请求。案件受理费300元,由任淑平负担。本院二审期间，任淑平围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任淑平提供的证据为其儿媳妇与恒建置业公司销售人员周俊阳的电话通话录音，其拟通过该证据证明,任淑平向恒建置业公司销售人员表达的购房意愿是购买面积在140平方以上的房屋，恒建置业公司销售人员周俊阳对此是知情的，且任淑平发现恒建置业公司销售人员为其代签的《恒大悦珑湾商品房认购书》所载明的房屋面积不符合其购房意愿后,一直在和邀请其到售房现场签订认购书的恒建置业公司销售人员周俊阳交涉此事。恒建置业公司对该份证据的质证意见为：1.通话对方身份不能确定，对该份证据的真实性不予认可；2.通话录音可以证明任淑平儿媳妇已认可任淑平签订了案涉《认购书》，且通话对方称并未要求其必须签订《认购书》；3.关于任淑平所称的周俊阳的承诺，系周俊阳个人行为，恒建置业公司并不知情，任淑平应按照其与恒建置业公司签订的《认购书》履行相关义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：任淑平提交的通话录音因无其它证据予以印证,且通话对方在通话中所表达的意思合糊、不明确,即使有其它证据能够证明通话对方确系周俊阳本人,也对解决本案争议意义不大,故对其不予采信。二审查明，本案争议所涉及的编号为0001345的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》系恒建置业公司制作的格式合同,合同所显示的内容除双方人员签名外均为打印而成,且合同所显示的房屋面积、单价,需购房者履行的主要义务如签订《商品房买卖合同》并支付首期房款的时间（签订案涉《认购书》的次日前）、数额及办理完毕余款银行按揭贷款申请手续的时间（亦为签订案涉《认购书》的次日前）等内容均以较小且不明显字体打印，不容易引起注意。同时,恒建置业公司的委托诉讼代理人在二审中亦认可,无法提供证据证明其关于该公司工作人员在签订案涉《认购书》时就上述条款内容口头向任淑平履行了说明义务的主张。另外,仅凭肉眼辨识,即可辨明案涉《认购书》上乙方签名处“任淑平"三个字与任淑平在本案起诉状、上诉状及一、二审开庭传票送达回证，一、二审法庭笔录上的签名存在明显差异,且任淑平愿意就案涉《认购书》上签名是否其本人所签进行司法鉴定。除此外，二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议所涉及的《恒大悦珑湾商品房认购书》系恒建置业公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”之规定,及第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定,恒建置业公司依法负有就合同相关格式条款向合同相对人任淑平提示、说明的义务，如果其提供的格式条款存在加重对方责任等情形,该格式条款应依法认定为无效。就二审查明的事实来看,案涉编号为0001345的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》所显示的内容除双方人员签名外均为打印而成,且合同所显示的房屋面积、单价,需购房者履行的主要义务的时间节点等内容均以较小且不明显字体打印，不容易引起注意，起不到提示作用。该《认购书》显示的签订时间为2019年10月7日，但其第二条所载明的付款方式及时间节点等相关要求为：“2.按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款￥23569元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即53.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。”其第五条要求：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山·恒大悦珑湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”上述条款要求合同相对人任淑平于签订《认购书》的次日前即完成签订《商品房买卖合同》并支付首期房款及办理完毕余款银行按揭贷款申请手续等一系列按照日常交易习惯难以按期完成的事务，明显加重了任淑平的责任。且仅凭肉眼辨识,即可辨明案涉《认购书》上乙方签名处“任淑平"三个字与任淑平在本案起诉状、上诉状及一、二审开庭传票送达回证，一、二审法庭笔录上的签名存在明显差异，任淑平关于案涉《认购书》系恒建置业公司销售人员为其代签，《认购书》上的签名并非其本人所签的主张存在高度盖然性,但作为格式条款提供方的恒建置业公司不能提供证据证明其在签订案涉《认购书》时，已就上述格式条款的内容向任淑平进行了说明,并征得了任淑平的同意。因此,应依法认定上述明显加重任淑平责任的格式条款为无效条款，在任淑平与恒建置业公司存在较大争议无法达成合意，不愿意购买恒建置业公司所出售房屋的情况下,恒建置业公司应予退还任淑平已支付的20000元。综上所述，任淑平的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1292号民事判决；二、平顶山恒建置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还任淑平人民币20000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由任淑平负担；二审案件受理费300元，由平顶山恒建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  樊为民审判员  李 洁二〇二〇年九月十四日法官助理孔宪宇书记员孔宪宇（兼）