山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初1466号原告：彭为锋，男，1981年11月27日出生，汉族，居民，户籍登记住址青岛市市南区，现住日照市东港区。被告：日照埃菲尔置业有限公司，住所地日照市经济开发区北京路229号。统一社会信用代码913711001683815726。法定代表人：张仕彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙玉林，该公司工作人员。原告彭为锋与被告日照埃菲尔置业有限公司（以下简称埃菲尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭为锋，被告埃菲尔公司的委托诉讼代理人孙玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭为锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金计69068元（自2009年10月31日应交房之日起，计算至2016年3月31日收房之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，原告购买被告开发的位于日照开发区，合同总价297323元，根据合同约定，被告应当于2009年10月31日交房，但原告付款后，被告未按约定交房。根据2010年7月1日被告发放给原告的《关于凯旋帝景项目延期交房的通知》，被告就延期交房的违约责任承诺按照总房款的日万分之一的比例据实支付违约金。被告应按照逾期交房的实际天数向原告支付违约金69068元（29.7323元/天×2323天）。埃菲尔公司辩称，对原告所诉无异议；双方在合同中约定违约金不超过购房款的2%，在延期交房通知中，埃菲尔公司承诺按照总房款的日万分之一支付违约金属实。本院经审理认定事实如下：2007年7月22日，彭为锋向埃菲尔公司交纳购房款10000元。2007年7月29日，埃菲尔公司（出卖人）与彭为锋（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定彭为锋购买埃菲尔公司开发的位于日照市凯旋帝景1号楼2单元2-1001号房，建筑面积84.51平方米，房屋总价款297323元。第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照产权登记面积据实结算房屋总价款。第六条付款方式和期限约定，买受人于2007年7月22日交房款10000元，2007年7月29日交房款87323元，其余房款200000元办理银行按揭贷款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2009年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家及地方政府颁布的可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规及通知，而导致出卖人延期交房；3、突发公共卫生事件、重大技术问题及其他非出卖人所能控制的因素导致房屋无法按期交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过60（含）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2、见补充协议第六条。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第六条关于房屋交接的补充约定：（1）、出卖人超过60日仍未按本合同规定期限将商品房交付买受人使用，而买受人又愿继续履行合同的，出卖人应按逾期交付使用的实际天数按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，但违约金的总额最高不超过买受人已付房款总额的2%。……。上述合同签订当天，彭为锋依约交付购房款87323元，另依约交付剩余购房款200000元。因埃菲尔公司未依约在2009年10月31日前交付案涉房屋，2010年7月1日，埃菲尔公司向彭为锋等业主发出《关于凯旋帝景项目延期交房的通知》，该通知称：凯旋帝景项目在工程建设过程中，由于建筑公司的原因，导致整个施工期较长；加上遭受寒冷极端恶劣天气影响以及确实存在的其他原因，影响了整个工程的施工进度，致使埃菲尔公司无法按合同约定期限按时交房。目前各项工程正紧张的进行，预计12月份能完工，具体交房时间将另行书面通知。就交房延误的违约责任，埃菲尔公司将按照总房款的日万分之一的比例，据实支付业主违约金。2016年3月11日，在《凯旋帝景房屋交接验收单》上签字确认，并与日照埃菲尔物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》等文件后，埃菲尔公司将案涉商品房交付彭为锋。同时查明，2020年5月18日，日照经济技术开发区建设质量监督站就凯旋帝景工程项目出具《工程竣工验收监督检查表》，检查意见为符合要求。本院认为，彭为锋与埃菲尔公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于违约问题。彭为锋与埃菲尔公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了彭为锋付款期限和埃菲尔公司交房条件和期限，彭为锋依约履行了交付购房款的义务，本院予以确认。本合同第八条明确约定了埃菲尔公司交付案涉房屋的期限和条件，即埃菲尔公司应当在2009年10月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但埃菲尔公司并未按照上述约定交付房屋，而于2016年3月11日才将案涉房屋交付彭为锋，且此时案涉房屋并未经验收合格，埃菲尔公司未提交证据证实存在第八条约定的存在予以延期交房的情形，故应当认定埃菲尔公司存在逾期交房的违约行为。二、关于违约责任问题。根据《商品房买卖合同》第九条约定，埃菲尔公司存在逾期交房违约行为的情形下，彭为锋可以选择解除合同或继续履行合同。现彭为锋主张继续履行合同并要求支付逾期交房违约金，根据已经查明的事实，埃菲尔公司已经向彭为锋交付了案涉房屋，且该案涉房屋已经于2020年5月18日经相关部门验收合格，埃菲尔公司已经履行了交付房屋的合同义务。关于逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付违约金。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，出卖人超过60日仍未按本合同规定期限将商品房交付买受人使用，而买受人又愿继续履行合同的，出卖人应按逾期交付使用的实际天数按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，最高不超过总房款的2%。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同补充协议》约定埃菲尔公司每日按彭为锋已交付房款的万分之二支付逾期交房的违约金，同时约定违约金上限不超过房屋总价款的百分之二，根据上述法律和司法解释规定，该条款应当认定为格式条款，合同双方对于每日万分之二的违约金标准意思表示真实有效，但埃菲尔公司提供的合同中同时规定了违约金的上限，则属于免除自己责任、限制对方权利，该限定条款明显违背公平原则，且该条款并无特别标识，埃菲尔公司亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，故此限制条款应属无效条款。彭为锋主张按照《关于凯旋帝景项目延期交房的通知》中埃菲尔公司关于违约金支付标准的承诺由埃菲尔公司支付违约金。该通知系埃菲尔公司向包括彭为锋在内的业主发出，在该通知书中就逾期交房的违约责任，埃菲尔公司作出了明确的承诺，该承诺系其真实意思表示，不违反法律规定且未侵犯他人合法权益，具有法律效力。现彭为锋依据埃菲尔公司的该承诺主张违约责任，视为彭为锋认可并接受该承诺，双方就埃菲尔公司逾期交房的违约责任达成了新的合意，双方应当依照该协议履行。按照该承诺，埃菲尔公司逾期交房违约金应当按照总房款的日万分之一标准计算，即每天29.7323元（297323元×0.0001）。按照双方约定的违约金起算时间2009年11月1日计算至实际交房时间2016年3月11日共计2323天，违约金数额为69068元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法律规定看，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，其在本质上属于损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方的损失。违约金是以实际损失为限，最高不得超过实际损失的30%，若约定的违约金过高，可请求法院予以调整。本案中，应以埃菲尔公司逾期交房造成彭为锋的实际损失作为调整违约金的基础，埃菲尔公司、彭为锋均未提交证据证实该损失具体数额，所以无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情形下，应结合双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。从合同履行情况看，彭为锋向埃菲尔公司实际支付了购房款297323元，依据合同约定违约金为69068元，并不违反公平原则，埃菲尔公司应当支付该违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告日照埃菲尔置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭为锋违约金69068元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元（已减半收取），由原告彭为锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘春明二〇二〇年九月二十四日法官助理刘明明书记员叶文文