广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终816号 上诉人(原审被告)：莫某文，男，1968年11月29日出生，汉族，住广西苍梧县。 委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所。 被上诉人（原审原告）：李某连，女，1970年8月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人莫某文因与被上诉人李某连房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区苍梧县人民法院（2019）桂0421民初526号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月16日受理后，依法组成合议庭于2020年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人莫某文及其委托诉讼代理人胡敏坚、被上诉人李某连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫某文上诉请求：一、请求撤销广西苍梧县人民法院（2019）桂0421民初526号民事判决的第二项、第三项、第四项，并依法改判驳回被上诉人李某连的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人李某连违约在先，上诉人莫某文有权解除合同，无需承担赔偿责任。理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的《经营场所租赁合同》第4条约定：“租金的支付方式与期限：先交租后使用，租金以年计现金支付，每年1月5日前交清当年租金”。在本案中，2014年6月30日，被上诉人交了2014年7月1日至2014年12月31日半年的租金；2015年1日5日，被上诉人交了半年的租金，其因经济原因要求延期支付余下的半年租金，上诉人莫某文同意2015年余下的半年租金于2015年3月5日前付清；2016年1月5日，被上诉人又是仅交了半年的租金，又要求延期支付，上诉人莫某文不得已同意2016年余下的半年租金15000元于2016年3月5日前付清。但事实上，经过上诉人莫某文多次追讨，2016年6月2日，被上诉人仅交了5000元，以经济困难推脱不支付余下的10000元。又经过上诉人莫某文多次追讨，被上诉人于2016年11月6日才结清当年的租金,2017年也是如此。到了2018年、2019年的租金，被上诉人则变本加厉改成每月支付租金。上诉人多次提出异议，但被上诉人拒不改正。2019年3月份的租金经过上诉人多次追讨，被上诉人拖到月底才支付。另外，被上诉人在诉状中称其于2019年4月30日筹款3万元一次性交付全年租金并要求继续履行合同，更加说明了2018年、2019年每月支付租金并非双方的合意，上诉人对被上诉人每月支付租金一直都有异议。2、被上诉人称其于2019年4月26日及2019年4月29日向上诉人支付2019年4月份的租金，上诉人拒收不是事实。实际上，上诉人向被上诉人追讨租金时，被上诉人回应什么时候有钱就什么时候交。而且经旺甫司法所两次调解，被上诉人也没有将拖欠的租金提存。3、若被上诉人按照合同约定每年1月5日前交清当年租金，也不会出现本案的纠纷，因此，被上诉人李某连存在先违约的情形。综上，被上诉人无数次出现拖延支付租金的情形，且每次支付租金都要经上诉人无数次追讨才支付，因此，被上诉人已违反了租赁合同第4条及第10条的约定，上诉人有权提前解除与被上诉人签订的租赁合同及补充协议，无需承担赔偿责任。二、国宏信价格评估集团有限公司广西梧州分公司作出的《价格评估报告书》及补充附件违反了客观、公平、公正的评估原则。1、根据被上诉人提供的《装修协议》可知，被上诉人于2014年4月25日对租赁房屋进行装修。而《价格评估报告书》提到的物品没有购置发票，那么，物品的成本价、购置时间等等概不能确定。试问评估人员是依据什么来确定这些物品的实际价值呢？若按照现在的购置价格来评估明显不当，定价太高。2、被上诉人不经过上诉人同意，安装铝炉、灶台、烟囱、砖结构中药灶己超出了正常装修范围。上诉人不但不应赔偿，而且被上诉人还应支付上诉人恢复原状的费用。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人搬迁费2600元没有事实根据和法律依据。被上诉人搬迁费用是其解除租赁合同的必要支出，并非上诉人造成的损失，换句话说，即使租赁期限届满，被上诉人搬迁费用也是由其自行承担。且被上诉人搬离时，上诉人势必要清理涉案房屋，并付出相应的费用及精力，那么，上诉人清理涉案房屋的费用又由谁承担？故被上诉人自行承担搬迁费用是合法合理的。四、被上诉人尚欠上诉人2019年4月份、5月份的租金未支付。另外，上诉人于2019年5月30日向被上诉人发出解除合同通知，并通知被上诉人在三天内将属于其物品搬走。但至今，上诉人未将其物品搬离，仍实际占用租赁房屋，其应当支付上诉人占有使用费直至实际腾空并返还房屋完毕之日止。综上所述，一审认定事实错误，请二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人李某连辩称，一、2014年4月下旬李某连与莫某文签订租赁合同时第13条双方就已约定，天棚顶允许承租方安装太阳能，电视接收器，搭棚砌灶，柴火烧药，安装水塔，晒毛巾等。莫某文拿去复印时就变成了现在的条文，当时被上诉人为了不撕破脸皮就签了合同。2017年4月搭铁棚砌砖灶也是提前告知莫某文同意的。安装位置也是莫某文指定的。二、双方商议签订合同前，上诉人答应给三个月装修承租房屋，装修期间上诉人一直在场，装修方案也是经过上诉人同意的。三、自从签订合同后，被上诉人交租金都是按时交纳，变更交纳租金方式也是经过房东的同意的。第一次交半年租金，也是莫某文提出的。自从2015年后，被上诉人多次介绍客户购买上诉人的钢材，上诉人就同意被上诉人年付租金变为月付租金。2017年5月份起，上诉人与被上诉人口头约定被上诉人按月交纳当月租金。直至2019年4月，上诉人拒收被上诉人租金。2019年4月24日上诉人莫某文要求被上诉人按租赁合同书约定一次性交一年租金。2019年月30日被上诉人筹备好3万元现金准备交给上诉人，但上诉人拒收被上诉人租金。四、2018年3、4月份有他人想承租涉案房屋，上诉人就想以被上诉人拖欠水费为由终止合同。五、2019年4月有修建公路的公司想以每月10000元的租金承租案涉房屋的三层楼。上诉人为了让被上诉人搬离承租房屋，多次言语恐吓被上诉人，被上诉人不得已去派出所、司法所、街道社区办、乡镇综治办公室反映情况。两次司法调解后，都没有解决纠纷。六、签订合同时被上诉人就交纳了5000元信用金，既然是合同信用金，这“合同”两个字是相互制约的，现在是上诉人违约那么必须返还被上诉人信用金本金5000元和违约金5000元。七、被上诉人被上诉人赶出承租房屋后，迫于无奈才起诉。在苍梧法院审理期间申请法官通知上诉人，上诉人也不让被上诉人拿走被上诉人的生活用品。被上诉人所有的东西都被上诉人控制，被上诉人所以没理由没必要交2019年4月、5月租金和占用费。八、因上诉人的违约行为造成被上诉人损失，上诉人莫某文应承担以下违约赔偿责任，装修残值款47224元，赔偿搬迁费10000元，返还合同信用金5000元和违约金5000元，经营物品损失费16678元，合同还有10年未到期的经营损失违约金50000元，一共133902元。本案的诉讼费和评估费用也应由上诉人承担。 李某连向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2019年4月1日起解除租赁合同关系；2.被告赔付双倍定金10000元；3.被告赔偿装修款56000元；4.被告支付搬迁费用20000元；5.被告赔偿违约金50000元。 一审法院认定事实：2014年4月22日，原告与被告签订《经营场所租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于广西苍梧县，租赁期限为15年，自2014年7月1日起至2029年6月30日止；租金：第一年至第五年年租金为30000元，第六年至第十年年租金为32000元，第十一年至第十五年年租金为40000元；租金以年计现金支付，每年1月5日前交清当年租金；租赁商铺用途为：按摩、足浴、泡浴、住宿；原告交信用金5000元给被告，合同期满后被告返还给原告，如有违约或未到合同期满终止合同，信用金作违约金赔偿给被告。合同签订后，原告向被告一次性现金支付了2014年7月至2014年12月的租金15000元及信用金5000元，随后被告将涉案房屋交付给原告经营使用。2014年6月30日和2015年1月5日，原、被告就原告投资购置的物品、需要安装设备的处理问题，以及被告还需要完善出租房屋的装修装饰等问题做了《补充协议》。租赁期间，原告经被告同意装修了涉案房屋，并购置了一批经营养生阁所需的用品，安装了空调、水塔、太阳能热水器等主要配套设备。 2015年1月至2017年12月，原告按约不定期向被告交纳租金。2018年1月起原告按月向被告支付当月租金2500元至2019年3月。2019年4月5日，被告认为原告不明确何时向原告交当月的租金，而提出要与原告解除合同并要求原告马上搬迁。原告遂以现金方式向被告支付当月租金2500元，但被告拒收。原告又分别于同年4月26日、29日再次以现金方式向被告支付租金，被告都拒收。在此过程中，被告曾提出要求原告一次性支付全年租金30000元，原告于同年4月30日经筹款后，以现金方式向被告支付全年租金30000元，但被告再次拒收。双方经协商未果，争执不休，被告要求原告搬离涉案房屋。同年5月28日之后，被告还以停水停电、新设门道等方法阻挠原告合法经营，导致原告无法正常经营。2019年5月30日，被告在出租房屋门前张贴《告知》：认为原告违反合同的约定，合同已经解除，限原告在三天内搬走其存放在租赁场所内的物品，否则当原告放弃处理。上述期间，双方就租赁房屋存在的争议，曾到其辖区司法所和派出所进行多次调解协商均未果。为此，原告于2019年7月4日向该院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，原告于2019年11月1日向该院提出申请，要求对租赁的楼层装修残值及购置物品、设备搬迁费用进行评估。该院于同年11月13日委托评估公司进行评估，12月16日和2020年2月16日，评估公司分别作出的国宏（桂•梧）（评）字[2019]第155号、第155-1号评估报告书，价格评估结论为：原告李某连租赁的楼层装修残值款为47224元，设备搬迁费为2600元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告与被告签订的《经营场所租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，合同合法有效，该院予以确认。双方当事人应按合同约定的条款全面履行义务。签订合同后，被告租赁楼层给原告使用，原告依约交纳租金及装修房屋进行经营至2019年3月。2019年4月起，双方因交纳租金等问题产生争议，被告未经事先通知，擅自以拒收租金、停水停电、新设门道等方式，使原告无法使用租赁楼层，经营场所租赁合同虽然约定了“承租方如有下列行为出租方可以解除合同：（1）承租方超过一个月未交租金……”但被告未经通知原告而单方面解除合同致使合同无法履行，合同的目的无法实现，其行为存在明显过错，构成根本违约，应当承担违约责任。 被告于2019年5月30日以书面的形式告知了原告解除租赁合同，该告知属于解除合同的通知，原告当日知悉，并于同年7月4日诉至该院，要求与被告解除双方签订的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，因此，双方解除租赁合同的时间应当确定为2019年5月30日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此，原告主张被告赔偿装修残值及支付搬迁费用的诉请，评估报告书认定，原告租赁的楼层装修残值款为47224元，设备搬迁费为2600元，该院予以确认及支持。 关于原告主张赔偿双倍定金10000元的诉请，原告虽然支付了信用金5000元，但双方在《经营场所租赁合同》中，并未约定专门的定金条款，该信用金不属于定金，不应双倍赔付，但合同因出租方即被告的违约导致解除，被告应当退还信用金5000元给原告。 关于原告主张赔偿违约金50000元的诉请，双方并未约定违约金条款，原告该主张，证据不足，于法无据，该院不予支持。 对于被告主张不同意解除合同，但解除合同的告知是由被告发出并到达了原告，如今再主张继续履行合同，于法无据，该院不予采纳；对于被告主张，驳回原告要求返还双倍定金和赔偿违约金的请求，其理由合法合理，该院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告李某连与被告莫某文签订的《经营场所租赁合同》及《补充协议》自2019年5月30日起解除；二、被告莫某文应当退回给原告李某连信用金5000元；三、被告莫某文应赔偿给原告李某连装修残值款47224元；四、被告莫某文应赔偿给原告李某连设备搬迁费2600元；五、驳回原告李某连的其他诉讼请求。案件受理费3020元，评估费4000元，合计7020元（原告已预交），由原告李某连负担3191元，被告莫某文负担3829元。 本院二审期间，上诉人提交了以下新的证据材料：上诉人与被上诉人的手机信息，拟证明双方对涉案合同于2019年5月30日解除均没有异议，在此前提下，为了防止损失的扩大，上诉人多次要求被上诉人将涉案房屋的设施和物品搬离并恢复原状，被上诉人拒不搬离的事实。被上诉人提交了以下新的证据材料：1.2019年6月11日之前的录音，拟证明李某连想进去拿东西，上诉人不准被上诉人进去拿的事实；2.2019年5-6月拍摄的十张照片，拟证明上诉人停水停电，设门锁门，上诉人想把涉案房屋出租给别人的事实；3.微信交易支付明细，拟证明被上诉人在经营时候的收入，被上诉人是用微信二维码进行收款，其余的为现金收入；4.装修计算依据，拟证明被上诉人的装修支出；5.记账本三本，拟证明被上诉人每月的经营收入。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人质证意见为：对证据1，上诉人认为不是事实，5月份的事实上诉人多次提出要法院通知后才能搬离；对证据2-5，不能证明对方想证明的内容，不认可这些证据。被上诉人的质证意见为：对真实性无异议，但上诉人2019年6月11日不让被上诉人进去拿东西，导致所有的东西都已损坏，需要上诉人赔偿。本院认定如下：上诉人提交的证据，被上诉人也认可其真实性，本院对其真实性予以确认。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案的租赁物广西苍梧县已在2019年7月由上诉人用门锁控制，上诉人无法进入租赁房屋。 本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同的双方是否存在违约行为；2.上诉人应否赔偿被上诉人的损失。 关于租赁合同违约方的问题。2014年4月22日，上诉人与被上诉人签订《经营场所租赁合同》。合同约定租金以年计现金支付，每年1月5日前交清当年租金。被上诉人在合同签订后，向上诉人一次性现金支付了2014年7月至2014年12月的租金15000元及信用金5000元，随后上诉人将涉案房屋交付给被上诉人经营使用。2015年1月至2017年12月，被上诉人不定期向上诉人交纳租金。2018年1月起被上诉人按月向上诉人支付当月租金2500元至2019年3月。被上诉人认为从2018年起双方口头约定变更了交付方式，变更为月付。上诉人则认为被上诉人擅自变更交付方式，且不按时支付租金，因此在2019年5月上诉人提出解除合同。关于上诉人与被上诉人是否对交纳租金方式进行了变更问题。虽然被上诉人没有书面证据证实双方就交纳租金方式进行了变更，但被上诉人从2018年1月起开始按月支付2500元租金，上诉人没有提出异议，可以认定上诉人认可被上诉人按月支付租金方式。但因上诉人与被上诉人没有约定每月交纳租金的具体日期，而根据上诉人出具的收条显示，被上诉人一般是在1号到7号之间交纳本月租金，2019年4月5日上诉人认为被上诉人迟延交纳租金而要求被上诉人一次性交纳一年租金，之后2019年4月26日、29日被上诉人想要交纳一年租金，但上诉人予以拒收，因租金交纳问题双方发生争议，导致合同无法继续履行。本案涉案合同无法继续履行的情况，上诉人与被上诉人都有一定的责任，被上诉人存在迟延交纳租金行为，但该行为不构成根本违约。上诉人因被上诉人迟延几天就拒收租金并在2019年5月30日张贴《告示》方式解除租赁合同的行为，也不符合合同约定及法律关于解除合同的规定，该《告示》不发生解除合同的效力。上诉人以张贴《告示》方式明确作出解除涉案租赁合同的意思表示，而被上诉人也以诉讼方式明确提出要求解除合同，双方对于解除本案涉案的租赁合同达成合意。因上诉人没有对解除合同的时间提出异议，被上诉人也没有对一审判决提出上诉，因此对一审关于涉案租赁合同已在2019年5月30日解除的认定，本院予以确认。 关于被上诉人尚欠的租金及上诉人应否退还信用金问题。上诉人在2019年5月开始以停水停电方式等方式催收租金导致被上诉人无法正常经营，因此2019年5月被上诉人不需要交纳租金给上诉人，但2019年4月被上诉人实际使用了租赁物故应交纳该月租金2500元给上诉人，一审没有处理该月租金，显属不当，本院予以纠正。因双方对于解除合同都有一定过错，因此上诉人应将信用金5000元返还给被上诉人，与被上诉人应交纳的4月份2500元租金予以扣减后，上诉人尚需返还2500元给被上诉人。 关于租赁物返还问题。本案涉案租赁合同已经解除，被上诉人就应将租赁物返还给上诉人，但是上诉人自认在2019年7月已经将租赁物用门锁控制，因此实际上租赁物已经在上诉人掌控中。但租赁物中还有被上诉人的物品，被上诉人应在本判决生效后一个月内搬走，上诉人应予以配合。 关于上诉人应否赔偿被上诉人的损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案租赁合同解除，双方都有一定过错，被上诉人迟延几天交纳租金并不必然导致租赁合同无法履行，不构成根本违约，而上诉人以停水停电的方式行使权利才是导致租赁合同无法继续履行的主要原因。因上诉人违约行为与被上诉人的违约行为相比较严重，故剩余租赁期内的装修残值47224元由上诉人承担70%责任，被上诉人承担30%的责任更为适宜，因此上诉人应当赔偿33056.8元（47224元×70%=33056.8元）给被上诉人。因被上诉人也存在迟延交纳租金违约行为，且租期如果正常结束也会发生搬迁费用，故搬迁费2600元由被上诉人自行承担。 综上所述，上诉人莫某文的上诉请求部分成立，应予支持；部分上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，导致部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区苍梧县人民法院（2019）桂0421民初526号民事判决第一、五项； 二、三、撤销广西壮族自治区苍梧县人民法院（2019）桂0421民初526号民事判决第四项； 四、变更广西壮族自治区苍梧县人民法院（2019）桂0421民初526号民事判决第二项为上诉人莫某文应当退回被上诉人李某连信用金2500元； 五、变更广西壮族自治区苍梧县人民法院（2019）桂0421民初526号民事判决第三项为上诉人莫某文应当赔偿被上诉人李某连装修残值款33056.8元。 上述金钱支付义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人向一审法院申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 一审案件受理费3020元，评估费4000元，合计7020元（被上诉人已预交），二审案件受理费1171元（上诉人已预交），上述合计8191元，由上诉人莫某文负担5734元，由被上诉人李某连负担2457元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年九月九日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。