浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初926号 原告（反诉被告）：浙江省三门安特电机有限公司，住所地：三门县海游街道庆福路107号。统一社会信用代码913310221481180648。 法定代表人：吕士强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：包陈妍，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鲍伟峰，男，1984年8月7日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）浙江省三门安特电机有限公司与被告（反诉原告，以下均称被告）鲍伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年5月20日，被告向本院提出反诉，本院予以受理。2020年7月7日，本院将本案转为普通程序继续审理，并依法将本诉与反诉合并审理。2020年7月22日，本院对本案进行了公开开庭审理，原告浙江省三门安特电机有限公司的委托诉讼代理人包陈妍，被告鲍伟峰及其委托诉讼代理人杨维科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江省三门安特电机有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金697665元及逾期付款违约金34883元（以逾期房租的20%计算违约金，暂计算至2020年4月1日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月15日，原、被告签订了一份房屋租赁合同（以下简称第一份租赁合同），约定原告将其所有的位于三门县××街道××路××号房产租赁给被告使用，租赁期为15年，年租金为48万元。次日，双方签订了一份补充协议，将年租金变更为57万元，前三年租金不变，第四年开始每年递增3.3%。2013年12月11日，因消防审批以及电梯使用需要，双方又签订了一份房屋租赁合同（以下简称第二份租赁合同），约定原告将其所有的东与171-173号房屋相邻，西与案外人杨汤祠所有的175号房屋相邻的房屋一并租赁给被告使用，年租金为4万元，前三年租金不变，第四年开始每年递增5%。2020年1月15日，原告公司负责人吕彬向被告催讨2020年度的租金，被告不予理睬。2020年2月21日，原告收到被告邮寄的一份告知商洽函，被告以转租方弃租为由，要求原告收回转租方租赁的部分房屋，原告告知被告转租系与原告无关的行为，转租带来的风险应由被告自行承担，不同意解除或变更上述合同。2020年2月27日，被告以微信方式向原告发送函件一份，要求原告收回全部房屋，原告再次告知被告不同意解除合同，要求被告继续履行并及时支付尚欠的租金。2020年3月11日，原告向被告发函，告知考虑到疫情影响，将被告支付租金的义务宽延至2020年3月31日，但截至起诉之日，被告仍未支付租金，而被告租赁房屋所经营的酒店仍在正常营业中，故提起本案诉讼。 被告鲍伟峰答辩并反诉称，一、在第一份租赁合同的框架内，有八间临街门面另成为一个独立租赁的单元转租给案外人徐人杰。由于转租经原告许可，且第一份租赁合同第十三条明确约定转租行为“在本合同框架内进行”，故转租行为体现了原告的意思表示，目的是把毫不相干的两个部分房屋捆绑租赁给被告，以转移收取租金的风险，徐人杰也是原告安排的实际承租人。2019年12月1日，徐人杰未经许可弃租，有关情况被告已电话告知原告。徐人杰弃租已经构成重大情势变更，对此，被告向原告提出如下处理意见：1、对于徐人杰的弃租行为，双方应合情合理地承担责任，包括风险。对于徐人杰在2019年12月31日前欠付的租金，由于系通过被告转租出去的，由被告负责补齐。2、该八间门面未来转租或另行发租的风险，不应由被告承担。因为转租是原、被告的共同意思表示，并非被告的单方行为，也不是被告实际承租，故转租或另行发租不成，由被告给付租金既不合法也不合情理。另外，不能转租或另行发租，系新冠肺炎疫情所致，属于不可抗力。综上，被告仍愿意租赁已经实际租用的部分，包括酒店及其大堂、电梯、消防过道。至于徐人杰弃租的八间门面，根据情势变更原则，不再捆绑租赁给一家，而应化整为零，分别出租，才能增大出租可能，避免扯皮而扩大损失。二、原告拒绝根据重大情势变更和不可抗力原则，变更捆绑租赁的履行方式，并明确表示于2020年1月20日收回全部租赁房屋。为此，被告书面告知原告，已作好随时交房的准备，并于2020年1月19日停业。由于原告已经明确表示收回租赁房屋，即解除合同，该意思表示已经生效，故其请求给付未来租金的请求不能成立，应当予以驳回。三、对于原告主张的违约金。1、补充协议约定租赁税由被告承担，由原告负责代办，为此，被告每年向原告支付了9万元的租赁税代办费用，且费用逐年递增3.3%，合计已经支付558215元。由于被告不知道有关租赁税的政策规定，本案纠纷发生后，被告才向有关人士咨询，发现原告从来没有申报、代办过租赁税，其收取代办费用的行为构成欺诈。2、第一份租赁合同第六条虽然约定了违约赔偿条款，但因其约定超过了双方交易金额而无效。该条同时约定了“合同期内，如原告违约，本年未到期租金退还被告，如被告违约，本年未到期租金不予退还”，这才是违约责任的生效约定，但本案不属于该种情形。原告解除合同后，又主张20%的违约金和尚未发生的租金，没有约定或法定依据，依法应当予以驳回。为此，被告提出反诉请求：1、依法解除原、被告签订的第一份租赁合同、补充协议以及第二份租赁合同。2、判令原告退还未代办的租赁税及代办费用558215元。3、本案诉讼费用由原告承担。 原告浙江省三门安特电机有限公司针对被告鲍伟峰的反诉答辩称，一、本案三份合同自签订之日起至2019年年底，双方都以实际履行行为证明合同是合法有效的。第一份租赁合同第十二条约定，如被告有下列行为之一的，原告可以终止合同并收回房屋，造成的损失由被告承担：1、拖欠租金达两个月；2、利用该房屋进行违法活动。这是原告可以行使合同解除权的条件，合同并没有约定被告的合同解除情形。按照合同法的相关规定，合同没有约定的可以参照法律规定，从目前情况看，原告没有任何行为导致被告合同目的无法实现，所以被告单方要求解除合同的诉讼请求缺乏事实及法律依据。在本案中，考虑到疫情影响以及多年合作的关系，在被告延迟支付租金达三个月的情况下，原告依然表示可以宽限其支付义务，故被告不具备任何可以行使解除权的理由。另外，原告公司负责人吕彬确实说过，要求被告于2020年1月20日前支付租金，否则会走法律程序并收回房屋，说这句话的目的是要求被告支付租金，而非达成了解除合同的意思表示。二、补充协议中明确约定，租赁房屋的税费由被告承担，由原告代办，税费包括了房屋租赁税以及房屋租赁带来的其他费用。2014年至2019年以来，原告一直严格按照相关法律规定向税务部门缴纳税费及其他相关费用，有相关电子缴费凭据及会计核算凭据为证。综上，被告要求单方解除合同以及要求返还税费没有依据，请求法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：一、对于原告提供的第一份租赁合同以及补充协议各一份，被告向原告发送的函件两份，原告向被告发送的回函、原告负责人吕彬与被告的微信聊天记录截图各一份，照片三份，被告提供的第一份租赁合同以及补充协议、被告与徐人杰签订的房屋租赁合同各一份，泰隆银行明细对账单四份，浙江三门农村商业银行股份有限公司海游支行分户明细对账单三份，被告与原告负责人吕彬于2020年1月8日的通话录音书面整理材料、告知商洽函、被告与原告负责人吕彬于2020年2月21日的通话录音书面整理材料、通知接房函、原告的工商登记信息各一份，由于原、被告对对方提供的上述证据的真实性均没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。二、对于原告当庭提供的2014、2015、2016年公司账本一组，虽然被告以该组证据系当庭提供为由不予质证，但该组证据经与原件核对一致，来源合法，内容真实，故本院对该证据的真实性予以确认。至于被告是否有权要求原告返还租赁税及代办费用的问题，本院将在裁判理由部分予以阐述。三、对于被告提供的歇业申请书一份，收条五份，被告提供该组证据用以证明，基于原告收回房屋的意思表示，被告于2020年1月19日申请歇业，并于次日结清了聘用人员的工资，至今没有恢复营业的事实。本院认为，歇业申请书系被告单方制作，且从歇业申请书的内容看，被告申请歇业的理由是因为新冠肺炎疫情和经营困难，而非营业所需的房屋被收回，而事实上，由于当时发生了新冠肺炎疫情，三门县疫情防控领导指挥小组根据本县疫情防控的需要，也要求全县所有的宾馆、酒店暂停营业。而被告提供的收条也无法证明是原告的原因导致被告经营的酒店歇业。综上，被告提供的该组证据，无法证明其主张的待证事实，故本院对该组证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月15日，原告浙江省三门安特电机有限公司与被告鲍伟峰签订了第一份租赁合同，约定原告将坐落于三门县××街道××路××号房屋（房产证地址：××街道××路××号）租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2013年10月15日至2028年10月15日，年租金为48万元。同时，合同第五条约定，2013年10月15日至2014年2月1日为免租期。第六条约定，本合同签订后，第1年至第5年，原、被告双方任意一方违约，支付对方255万元作为违约金。第6年至第10年，原、被告双方任意一方违约，支付对方150万元作为违约金。合同期内，如原告违约，本年未到期租金退还被告，如被告违约，本年未到期租金不予退还。第十二条约定，被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回该房屋，造成损失的，由被告承担：1、拖欠租金累计达两个月；2、利用该房屋进行违法活动（以国家公检法部门判定为准）。第十三条约定，被告在不改变原告租金总额的情况下，可以对该房屋进行自由转让或转租，提前通知原告，原告必须配合被告转让或转租，原告不得干预（转让或转租须在本合同框架内进行）。第十四条约定，如因不可抗拒的自然因素，造成的经济损失，双方互不承担责任。次日，原、被告签订补充协议一份，约定房屋租赁税由被告承担，原告负责代办，年租金总额为57万元，前三年租金总额不变，第四年开始每年在原有租金总额基础上递增3.3%，以此类推。原告不得以任何理由调整该房屋租金。2013年12月11日，原、被告签订了第二份租赁合同，约定原告将坐落于三门县海游街道光明路，东与171-173号房屋相邻，西与175号杨汤祠房屋相邻的房屋租赁给被告用于酒店消防楼梯和电梯使用，租赁期限为15年，自2013年10月15日至2028年10月15日，年租金为4万元。前三年租金不变，第四年开始在前一年年租金基础上提增5%，以此类推。原告不得以任何理由调整该房屋租金。同时，合同第五条约定，2013年10月15日至2014年2月1日为免租期。第六条约定，在租赁期内，如原告违约，须支付被告赔偿费30万元，未到期租金退还被告。如被告违约，须支付原告赔偿费30万元，未到期租金不予退还。第十二条约定，被告在不改变原告租金的情况下，可以对该房屋进行自由转让或转租，提前通知原告，原告必须配合被告转让或转租，原告不得干预。第十三条约定，如因不可抗拒的自然因素，造成的经济损失，双方互不承担责任。2013年12月25日，被告与案外人徐人杰签订了房屋租赁合同一份，约定被告将坐落于三门县××街道××路××号楼下自东向西八间门面房转租给徐人杰。 2020年1月21日，被告鲍伟峰以徐人杰于2019年12月1日弃租为由，向原告发送了一份告知商洽函，要求原告收回徐人杰转租的房屋并相应调整被告租赁部分房屋的租金。2020年2月27日，被告鲍伟峰再次向原告发函，提出由于原告于2019年1月20日表示要收回出租的房屋，现被告表示同意，要求原告尽快收回房屋。2020年3月11日，原告向被告发送了一份回函，认为徐人杰弃租的风险应当由被告自行承担，故原告不同意解除租赁合同，要求被告于2020年3月31日前支付本年度的租金697665元。 在庭审中，原、被告均认可，被告已经向原告付清了2013年10月15日至2020年2月1日的租金。由于发生上述纠纷，被告没有支付2020年度的租金。 另查明，因新冠肺炎疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。 本院认为，本案的主要争议焦点在于原、被告签订的第一份租赁合同、补充协议以及第二份租赁合同是否应当解除，被告是否应当继续支付租金并赔偿相应的逾期付款违约金，以及原告是否应当退还给被告租赁税及代办费用。 对于合同是否应当解除，被告是否应当继续支付租金并赔偿相应的逾期付款违约金。本院认为，原、被告自愿签订的第一份租赁合同、补充协议以及第二份租赁合同，系双方的真实意思表示，且经审查，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，故双方当事人均应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。现被告提出请求，要求解除上述租赁合同，其理由为，第一，案外人徐人杰的弃租行为已经构成重大情势变更，被告不能转租或另行发租，系新冠肺炎疫情所致，属于不可抗力。第二，原告已经明确表示于2020年1月20日收回全部租赁房屋，即原告明确要求解除合同，该意思表示已经生效。而原告则认为，原告没有任何行为导致被告合同目的无法实现，故被告单方要求解除合同的诉讼请求缺乏事实及法律依据。原告公司负责人吕彬确实说过，要求被告于2020年1月20日前支付租金，否则会走法律程序并收回房屋，说这句话的目的是要求被告支付租金，而非达成了解除合同的意思表示。对此，本院认为，首先，原、被告之间签订的租赁合同，明确约定原告将自己所有的房屋整体出租给被告，原告允许被告对该房屋进行自由转让或转租，而且原告必须配合被告转让或转租，原告不得干预被告转租。而从合同的履行过程看，确实也是由被告与案外人徐人杰签订了八间临街门面的转租合同，并由被告自行收取了转租的租金。可见，被告是在与原告建立了租赁合同关系后，再与案外人徐人杰形成转租合同关系。被告辩称，徐人杰转租系原告联系安排，属于规避风险、捆绑租赁，由于被告没有提供相应的证据，本院不予采纳。被告在与原告签订租赁合同以及与案外人徐人杰签订转租合同时，就应当预见到，整体租赁房屋后，可能会存在部分房屋出现长期或者短期空置以及转租合同不能完全履行等商业风险。而被告主张的徐人杰弃租行为也发生在新冠肺炎疫情爆发之前，且可以归责于一方当事人，另外，虽然后来确实发生了新冠肺炎疫情，但随着国内疫情得到控制，我县也有序地开展了复产复工，被告完全可以通过再次转租的方式减少损失。故本案的情形系可以预见的商业风险，而不属于不可预见的情势变更，被告没有及时转租房屋以减少损失，应当由被告自行承担相应的责任。其次，虽然原告公司负责人吕彬曾经说过，如果被告不及时支付租金，会走法律程序并收回房屋，但从原告在收到被告发送的两份函件后，明确回函告知被告不同意解除合同，以及从其当时说话的语境分析，吕彬说这句话的目的应当理解为催促被告及时支付租金，而非达成了解除合同的意思表示。另外，庭审后，承办法官也到被告经营的酒店进行了走访，发现被告经营的酒店虽然生意清淡，但仍在正常营业，并未如被告所述已经停止营业。综上，被告要求解除合同的反诉请求缺乏事实依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本院不予支持，原、被告签订的租赁合同应当继续履行。对于本年度的租金，由于发生了不可抗力的新冠肺炎疫情，对被告的经营活动造成了较大的影响，被告本可以与原告协商，或者请求法院判决调整租金的金额，但经本院释明后，被告坚持要求解除合同，不愿意变更诉讼请求，故对原告要求被告支付本年度租金697665元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，由于原、被告在双方签订的租赁合同中没有对逾期付款违约金的具体计算标准作出约定，另外考虑到今年的新冠肺炎疫情确实对被告的经营活动造成了较大的影响，故本院不予支持。 对于原告是否应当退还给被告租赁税及代办费用。本院认为，原、被告在双方于2013年10月16日签订的补充协议中明确约定，房屋租赁税由被告承担，由原告负责代办，现原告已经提供了2014、2015、2016年的公司账本，能够证明原告每年都在代为缴纳租赁税，而被告却未提供由于原告没有纳税从而导致税务部门向被告催缴税款以致造成被告损失的相关证据，故被告要求原告退还租赁税及代办费用558215元的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告鲍伟峰于本判决生效后十日内支付给原告浙江省三门安特电机有限公司租金697665元。 二、驳回原告浙江省三门安特电机有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告鲍伟峰的全部诉讼请求。 如果被告鲍伟峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11130元，由原告浙江省三门安特电机有限公司负担355元，由被告鲍伟峰负担10775元。反诉案件受理费4700元，由反诉原告鲍伟峰负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  叶未赏 人民陪审员  陈海忠 人民陪审员  陈世虹 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  蒋 俊 代书 记员  吴琼琼