重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2753号 原告：重庆碧海物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区羊角镇鹅岭村河脚组18号，统一社会信用代码91500232565602359Y。 法定代表人：曾鸿宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐静，重庆星空律师事务所律师。 被告：黄加明，男，1975年3月18日出生，住重庆市武隆区。 被告：文胜芳，女，1977年7月16日出生，住重庆市武隆区。 第三人：重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设西路33号冯家坡4号楼4-1，统一社会信用代码915002326710014266。 法定代表人：易斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：贺小菊，女，该公司员工，1976年1月1日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆碧海物业管理有限公司（以下简称碧海物业公司）诉被告黄加明、文胜芳、第三人重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易（小额诉讼）程序独任审理此案。因本案与君华物业公司存在利害关系，故本院依职权追加君华物业公司为本案第三人。该案于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告碧海物业公司的委托诉讼代理人唐静、被告文胜芳、第三人君华物业公司的委托诉讼代理人贺小菊到庭参加了诉讼。被告黄加明经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告碧海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付所欠物业费、原告垫付的水、气、电梯费、公摊电梯费等共计660.2元；另支付垫付利息及滞纳金39元[2%×10个月×35.7元（10+1）/2]。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与重庆君华物业管理有限公司签订前期物业服务合同，重庆君华物业管理有限公司依约提供了相应的物业管理，还为被告垫付了2019年2月到2019年11月共计10个月的电梯费、公摊电费等费用，被告以一些不能成立的抗辩事由经合理催收后仍拒不缴费，按约定应当承担未交费月9%的滞纳金。2019年10月30日原告与重庆君华物业管理有限公司签订《债权转让协议书》，约定重庆君华物业管理有限公司管理的XX街道XX路龙江**庭、龙江**庭小区将债权转让给原告，债权转让后前述小区的相关物业应收物管费、水费、燃气费（按实计算）全部转让给原告，即由原告全权负责追收。原告多次催收无果，故原告提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告文胜芳辩称，其一直按时缴纳物业费，这次没有缴纳的原因是因为漏水、积水导致被告家里的墙面脱落。被告发现后多次找过原告，原告一直没有处理，所以被告才未缴纳物业费等费用，如果原告把墙面处理好，被告愿意交纳物业费。 被告黄加明未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，2018年1月5日，被告黄加明、文胜芳购买了案外人杨光健位于重庆市武隆区XX街道XX城X号楼X-X房屋，并办理了权利变更登记，被告黄加明、文胜芳系案涉房屋的业主，该房屋的建筑面积为71.39平方米。2011年5月24日，案外人杨光健（甲方）与第三人君华物业公司（乙方）签订了《龙江**庭前期物业服务委托服务合同》，约定第三人对武隆区世纪·五龙城“龙江**庭”小区提供前期物业服务，管理服务期为三年，本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限。该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂时按以下标准收取（按建筑面积计算，但不包括电梯维修、停电时发电所用柴油费），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。住宅：物业管理费：0.5元/平方米·月，电梯运行费：每家/月=20元（第三层）+0.5元×（N-3），N为楼层数。……”。第七条约定：“业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。……”。第八条约定：“业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照相关法规相业主按日收取应缴费用千分之三的滞纳金”。第二十九条约定：“甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，被告黄加明、文胜芳入住该住宅小区，第三人君华物业公司一直为该小区提供物业服务，并为被告垫付了2019年2月至2019年11月期间的电梯费、公摊费等费用。 2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订《债权转让协议》，约定第三人君华物业公司将管理的龙江**庭、龙江**庭小区的相关物业应收物管费、水费、燃气费（按时计算）全部转让给原告碧海物业公司，由原告全权负责追收。之后，原告碧海物业公司及第三人君华物业公司共同向被告黄加明、文胜芳以张贴的形式发出律师函。 另查明，被告黄加明与文胜芳系夫妻关系。 再查明，第三人君华物业公司于2019年11月30日不再为龙江**庭业主提供物业服务。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的《龙江**庭前期物业服务委托服务合同》、武隆发改价[2012]11号文件、商品房屋使用说明书、收据、欠费明细表、律师函、照片、《债权转让协议》等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 被告文胜芳提交的照片达不到其证明目的，本院不予采信。 本院认为，被告黄加明、文胜芳作为龙江**庭住宅小区房屋的业主，其与第三人君华物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力。该合同虽然约定了三年的期限，但期限届满后，世纪·五龙城“龙江**庭”小区的业主及依法成立的业主委员会并未与原告重新签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对原、被告双方仍具有法律约束力。对于被告抗辩原告在服务期间存在未处理其房屋漏水的问题，仅表示该小区的物业服务尚存在一定瑕疵，并不足以证明原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，不能构成被告黄加明、文胜芳拒付物业服务费等相关费用的正当理由。经查明，被告黄加明、文胜芳仅支付物业服务费及公摊费至2019年1月，而2019年2月至2019年11月期间，第三人君华物业公司仍为世纪·五龙城“龙江**庭”小区提供了物业服务，故被告黄加明、文胜芳理应依照合同缴纳2019年6月至2019年11月期间欠付的物业服务费及公摊费用。 对于欠付的金额，根据审理查明的事实，被告黄加明、文胜芳每月应当支付的物业费为35.70元（71.39平方米×0.5元）、电梯费为21元【20元+0.5元×（5-3）】。因此，被告在2019年2月至2019年11月期间应当缴纳的物业服务费为357元（35.7元/月×10个月）、电梯费210元（21元/月×10个月）。另外，在2019年2月至2019年11月期间，产生公摊电费12.2元，水费57元，气费24元，故以上费用合计为660.2元。对于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，第三人为被告提供了物业服务，被告未按照约定按时缴纳物业服务费，应当承担相应的违约责任。因第三人与被告签订的合同中明确约定物业服务费应于每月5-20日缴纳，未能按时支付物业服务费的，被告应按照按每日3‰的标准从逾期之日起支付违约金。截至起诉之日，2019年2月至2019年11月期间的物业服务费已超过约定的支付期限，故被告黄加明、文胜芳应当需支付违约金为39.27元[2%×10个月×35.7元（10+1）/2]。原告主张以39元计算，是对自身权利的放弃。综上，被告黄加明、文胜芳欠付第三人君华物业公司物业服务费、电梯费、公摊费、水费、气费、违约金，合计699.2元。 根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”以及第八十条之规定：“债权人转账权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”经查明，第三人君华物业公司与原告碧海物业公司签订了《债权转让协议》，约定将第三人对被告黄加明、文胜芳享有的债权转让给原告，该转让协议不属于不得转让的情形，且系双方当事人的真实意思表示，故该债权转让协议合法有效。协议签订后，原告及第三人已通过张贴律师函的形式通知被告，故该债权转让行为对被告黄加明、文胜芳亦产生了法律效力。至此，对于原告碧海物业公司主张被告黄加明、文胜芳向其支付欠付的物业费、公摊费及违约金等费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告黄加明、文胜芳在本判决生效后五日内向原告重庆碧海物业管理有限公司支付2019年2月至2019年11月期间的物业服务费、电梯费、公摊费、水费、气费、违约金，合计699.2元。 如果被告黄加明、文胜芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄加明、文胜芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 洁 二〇二〇年九月十四日 法官助理  余若飞 书 记 员  徐 柠