广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15017号原告：佛山市世耀房产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：朱大胤，男，1984年6月7日出生，汉族，住广东省徐闻县**********，公民身份号码440************370。被告：张利，女，1988年3月13日出生，汉族,住四川省宜宾市**********，公民身份号码511************921。二被告共同委托诉讼代理人：唐水元，广东昊法律师事务所律师。第三人：何旭东，男，1989年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************116。原告佛山市世耀房产中介有限公司（以下简称世耀公司）与被告朱大胤、张利居间合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，根据被告朱大胤、张利的申请，依法追加何旭东作为无独立请求权的第三人参与诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王萍萍，被告朱大胤、张利的委托诉讼代理人唐水元到庭参加诉讼。第三人何旭东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付佣金38000元及违约金（违约金以38000元为基数，按每日1%从2019年5月15日起计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年5月14日，在原告的居间下，二被告与买方何旭东签订了《物业买卖合约》，被告同意以人民币938000元的价格出售位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区*委会文华路文华花园B5座702房之物业；合同还约定二被告应于签订《物业买卖合约》当天向原告支付中介代理费和咨询服务费。同日，被告签订《佣金确认书》，确认应向原告支付38000元居间服务费，如逾期支付，每逾期一日，须按佣金金额的1%支付违约金。但二被告在签署上述协议后，并未依约向原告支付居间服务费。经原告了解到，二被告已经和买方私下解除了《物业买卖合约》，且未告知原告，也未向原告支付居间服务费，经原告发函催告后，仍不支付。原告已促成买卖合同成立，已完成居间义务，二被告应向原告支付居间服务费，但二被告一直未付清，其行为构成违约，严重损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告朱大胤、张利答辩称，一、独家代理委托期间，原告并未促成被告与第三人的房屋交易。2019年5月12日，被告与原告签订《独家代理委托协议》，协议约定：独家代理委托期从2019年5月13日起至2019年8月14日。2019年5月14日，原告安排第三人与被告签署《物业买卖合约》。在《物业买卖合约》签订时，原告对第三人是否具备买房资格、是否具备银行按揭贷款资质、是否具备履约能力均未尽询问了解义务；《物业买卖合同》签订拟稿后，被告向银行贷款办理了交易房屋的涂销抵押手续，被告以实际行为积极履行《物业买卖合约》。截止至2019年12月17日，第三人一直未能取得银行审批出具的《同意贷款通知书》。从2019年5月13日起至2019年12月17日期间，被告多次催促原告工作人员吴立青和第三人办理银行的《同意贷款通知书》，原告不予理睬也不予协助，被告也陪同第三人三次去不同的银行办理申请《同意贷款通知书》，银行均不同意第三人的贷款申请。《物业买卖合约》约定，买卖双方同意银行经审批出具《同意贷款通知书》后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。原告没有审查第三人的履约能力，也没有跟进《同意贷款通知书》事务，更不论履行完成本次交易的递件手续。二、《独家代理委托协议》约定的独家代理委托期从2019年5月13日起至2019年8月14日。被告在2019年12月17日将交易房屋另行卖给他人不违反协议。三、《物业买卖合约》约定本合约签订后，若因不可抗力或合约三方的原因导致合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任。如果本次交易是因为原告未核实第三人履约能力、未了解国家政策导致合约未能履行，相应责任应由原告承担。四、《物业买卖合约》约定买卖双方任一违约方出现违约行为，违约方应即时向经纪方支付中介代理费和咨询服务费外，还应即时赔偿因违约给经纪方造成的损失。被告不是本次交易行为中的违约方，且被告为履行本次交易贷款办理涂销抵押，因原告的圈套蒙受了大量损失。五、被告未获得第三人的违约定金。《物业买卖合约》约定，出卖人收取或中介公司代为收取买受人定金后，买受人毁约放弃本次买卖交易的，出卖人承诺买受人违约三天内支付定金的一半给中介方，作为中介公司对本次物业买卖服务的报酬。被告并未获得第三人的违约定金赔偿，被告在原告的中介行为没有任何得利。综上所述，原告作为中介方，向被告提供了《独家代理委托协议》《物业买卖合同》等一系列格式合同，原告在这些格式合同中设置合同陷阱、排除自己义务，陷被告于诉讼。作为居间中介，原告明确知道自己并未促成交易，既不能勤勉审查第三人履约资质、也不能诚信促成交易达成，有违合同法约定的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。第三人何旭东向本院提交书面的意见称，第三人与被告在2019年5月14日签下位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区*委会文华路文华花园B5座702房的买卖合同，交易金额是938000元，并于当天向被告支付了50000元作为定金，协议约定用商业贷款进行购买，在申请贷款期间，第三人给了被告150000元解除房子的银行按揭贷款，但由于房子的贷款审批迟迟无法通过，耽误了一段时间，后来被告主动联系，希望解除合同，并退回200000元定金。为证明其主张，原告向本院提交了原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书及其身份证复印件、《物业买卖合约》、不动产权证、《佣金确认书》、催告函、快递单及查询结果打印件、微信聊天记录截图一页等证据。被告朱大胤、张利对催告函、快递单及查询结果打印件的真实性有异议，认为被告没有收到该催告函。本院认为，原告向被告朱大胤的户籍地址寄送催告函，快递查询单显示签收，可视为被告已收到催告函，被告认为催告函内容可能与原告提供的不一致，但其未提供相反证据，故本院对该证据予以采信。被告对原告提供的其他证据的真实性无异议，本院予以采信。被告向本院提交了《独家代理委托协议》《物业买卖合约》、中介吴立青与被告的微信聊天记录四页、何旭东与被告的微信聊天记录五页、《二手房买卖合同》、被告与第三人何旭东的录音光盘、被告与吴立青的录音光盘及文字资料等证据。原告对《独家代理委托协议》《物业买卖合约》、中介吴立青与被告的微信聊天记录四页的真实性无异议，本院予以采信。原告对何旭东与被告的微信聊天记录五页、《二手房买卖合同》、被告与第三人何旭东的录音光盘、被告与吴立青的录音光盘及文字资料不予认可，本院认为，何旭东与被告的微信聊天记录因被告未能提供原始载体予以核查，无法核实真实性，本院暂不予采信。《二手房买卖合同》系被告与案外人所形成，无法核查案外人签名的真实性，被告亦未能提供合同已实际履行的证据予以佐证，本院在本案中暂不予采信。被告与第三人何旭东的录音光盘、被告与吴立青的录音光盘及文字资料被告可提供原始载体予以核查，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年5月12日，被告朱大胤、张利与原告签订《独家代理委托协议》，约定被告委托原告出售位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区*委会文华路文华花园B5座702房，独家代理委托期从2019年5月13日起至2019年8月14日止。2019年5月14日，被告朱大胤（卖方）、张利（共有人）与第三人（买方）何旭东在原告（经纪方）的居间下签订《物业买卖合约》，约定被告朱大胤、张利将位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区*委会文华路文华花园B5座702房以938000元出售给第三人何旭东。付款方式为按揭付款，合同签订当天买方支付定金50000元，卖方应在收到定金后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签订合同后五日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年738000元的银行按揭贷款。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。同时约定基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合约签订当天向经纪方支付中介代理费和咨询费，买卖双方其中一方逾期支付中介代理费和咨询服务费时，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至应付中介代理费和咨询服务费支付完毕之日止。被告朱大胤、张利与原告世耀中介公司签订《佣金确认书》。《佣金确认书》第一条约定被告朱大胤、张利（甲方）作为佛山市顺德区龙江镇龙江社区*委会文华路文华花园B5座702房之物业的出卖人向原告（乙方）支付居间服务费38000元。第二条约定乙方需提供的居间服务具体内容包括：1.提供房屋买卖/租赁信息；2.提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲方签订物业买卖合同或者租赁合同；甲方确认乙方已提供上述第1、2、3项服务；甲方签订物业买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。第三条约定乙方权证过户服务的内容：协助甲方办理交易房屋过户手续。签订《物业买卖合约》后第三人何旭东向原告支付房款200000元，因第三人迟迟无法通过银行贷款审批，被告与第三人协商后解除了涉案《物业买卖合同》，被告向第三人退回200000元，并将涉案房屋另行交易。2020年5月14日，原告世耀中介公司向被告朱大胤、张利寄送《催告函》，催促被告于2020年5月20日前向原告支付佣金38000元。本院认为，本案为居间合同纠纷，主要争议焦点为被告朱大胤、张利是否需要向原告支付居间服务费及违约金。对此，本院作如下分析：一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，《物业买卖合约》及《佣金确认书》为双方真实的意思表示，合法有效，可证明原告与被告朱大胤、张利、第三人何旭东成立居间合同关系且原告作为居间人已经完成了通过提供居间服务促成合同订立的义务；二、本案中，被告认为原告对第三人是否具备买房资格、是否具备银行按揭贷款资质等未尽询问了解义务，而第三人一直未能取得银行贷款审批，致使本次交易无法进行，故被告无需向原告支付居间服务费。本院认为：一方面，被告未提供证据证明第三人未能取得银行贷款审批的具体原因；另一方面，能否获得银行贷款审批及具体的审批额度取决于第三人本身的资信情况及案涉房屋交易的具体情况，合同中也约定了“如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方”的内容，故被告对于该风险应当有所预见。故被告的该答辩意见本院不予采纳；三、被告认为若需向原告支付佣金，应由违约方即第三人承担责任，本院认为，根据查明的事实，被告与第三人是经双方协商一致解除本案的《物业买卖合约》，故被告的上述答辩意见本院不予支持；四、《佣金确认书》中明确约定了原告作为居间人需履行的义务的具体内容，包括居间服务具体内容：“1.提供房屋买卖/租赁信息；2.提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲方签订物业买卖合同或者租赁合同；”以及乙方权证过户服务的内容：“协助甲方办理交易房屋过户手续”。根据合同约定的内容及房屋买卖中居间合同的交易习惯，原告除报告订约机会及为订立合同提供媒介服务外，协助买方申请银行贷款及办理房屋过户等也是其附随义务，原告应如实披露与订立合同有关情况，对房屋交易中的相关法律、政策问题给予谨慎、合理的建议及必要的咨询服务。本案中，因第三人迟迟未能获得银行贷款审批手续，被告与第三人解除了《物业买卖合约》，虽然能否获得银行贷款及贷款额度取决于第三人，但原告作为中介方没有谨慎、全面、客观地披露购房贷款的有关情况，且在未能协助第三人及时申请贷款的情况下，又没有及时组织买卖双方就购房款支付方式问题进一步协商，且涉案房产最终未过户到第三人名下，即原告未完全按照《佣金确认书》约定的内容提供中介服务。综上，按照原告已履行约定的劳务占全部应履行的劳务的份额以及原告履行的劳务在交易中的作用，本院酌定被告朱大胤、张利应支付原告的居间服务费金额为8000元。对于原告超出该部分的主张，本院不予支持。关于原告要求被告朱大胤、张利按每日1%支付违约金的问题。原告向被告寄送催告函，催促被告于2020年5月20日前支付佣金，被告朱大胤、张利未在约定的期限支付佣金，已构成违约，应承担违约责任。因此原告诉请被告朱大胤、张利支付违约金，本院予以支持，违约金应从2020年5月21日起计算，违约金的数额应相当于被告因违约所造成的损失。因原告的损失主要为资金占用期间的利息损失，本院认为前述约定的违约金高于原告的损失，因此，本院仅支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，对于原告超出该部分的数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告朱大胤、张利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市世耀房产中介有限公司支付居间服务费8000元及违约金（自2020年5月21日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金）；二、驳回原告佛山市世耀房产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387.5元，由原告佛山市世耀房产中介有限公司负担100元，被告朱大胤、张利负担287.5元。如原告佛山市世耀房产中介有限公司、被告朱大胤、张利不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄俞璇二〇二〇年八月二十八日书记员  张捷云