福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3938号 上诉人（原审原告）：吴招钦，男，1977年12月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：何永强，福建品博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马振霖，男，1958年4月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：张万铨，福建亚太天正律师事务所律师。 上诉人吴招钦、马振霖因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初14858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴招钦上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持吴招钦的诉讼请求。事实和理由：一、吴招钦除支付部分购房款后所余的款项136万元已于2018年4月8日以按揭贷款的方式由银行发放至马振霖的银行账户，根据合同约定，马振霖应在2018年4月12日前交房，逾期即构成违约。故一审关于“马振霖应在合理期限内交房”的认定是错误的。二、一审认定吴招钦未及时主张权利，继而认定自马振霖逾期交房之日起至（2019）闽01民终1674号民事判决作出之日止的马振霖应承担的违约责任系扩大的损失，应由吴招钦自行承担，认定事实及适用法律错误。1.马振霖违约、拒不履行交房义务，才导致本案成讼，本案显然不存在吴招钦具备可减损而未减损的情形。2.《房屋买卖合同》第十条第1款规定的是守约方解除合同的权利，予以催告亦是守约方权利，而不是义务。且吴招钦自始即有催告，一审认定吴招钦未主张权利并无依据。再者，吴招钦主张的是要求马振霖继续履行交房义务并追究其违约责任的债的请求权，并没有诉请解除合同。而且催告与否与马振霖是否如期依约履行交房义务及其违约责任承担之间不存在因果关系。三、一审认定吴招钦“主张的违约金计算标准高于法定幅度”没有事实依据，且违反法定程序。1.在马振霖既未主张违约金约定过高请求调整，一审又未予释明且未支持马振霖不构成违约的免责抗辩的情况下，一审自行调整双方约定的违约金，违反法律规定。2.实际损失数额的举证责任在违约方，一审在无证据证明吴招钦实际损失数额的情况下，自行调整违约金，不仅免除了马振霖的举证责任，实质上也剥夺了吴招钦的诉讼权利。且马振霖极其不诚信。其不仅逾期交房，且在另案中故意隐瞒其已委托案外人代为收取定金37万元的事实，企图回避交房义务，获取不当利益，在其诉请被驳回后，又上诉主张其有权依法行使不安抗辩权，顺延移交房屋钥匙。而在本案一审中，其又辩称吴招钦可随时打开并使用该房屋。但时至今日，马振霖仍未移交房屋钥匙、履行交房义务。可见，一审有悖公平原则，无形中助长了不诚信行为。 马振霖辩称，一、关于房屋交付确认问题，该问题系因吴招钦自身原因所致，其要求马振霖承担损失，没有事实依据。1.马振霖已多次通知吴招钦房屋已经腾空，房屋钥匙已经交给中介，其可自行行使权利。2.鉴于马振霖早已腾空房屋，且其一直以为中介方已将房屋钥匙交给吴招钦，吴招钦已实际占有使用房屋。如因中介方原因致吴招钦未能及时得到房屋，其也应及时进行催告，但其并未催告。3.房屋产权证已按约办理至吴招钦名下，其完全可自行处分。且吴招钦也已落户该房屋，其因此要求马振霖承担违约责任，有违公平原则。4.房屋系特殊商品，不可能向普通商品一样可运送给相对方，在马振霖将房屋产权过户至吴招钦名下，将房屋腾空，并通知吴招钦的情况下，可以视为移交。在双方当事人对立情绪下，强求双方一定要签署“交房确认”文件作为交房证明已无可能。二、马振霖在本案交易过程中，不存在违约情形，一审判决其承担违约金错误。在本案交易过程中，因中介方违反合同约定，将房屋定金37万元卷走，导致马振霖至今无法收取该款项，造成其极大的损失。中介方未履行《交易服务合同》第一条第8款的约定，显然也是其责任。故本案买卖双方均是受害者，应当追究的是中介方的责任。综上，请求驳回吴招钦的诉请。 马振霖上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴招钦的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴招钦承担。事实和理由：一、马振霖从未拒绝交房。1.吴招钦从未向马振霖要求交房。2.双方签订协议后一个月内，马振霖已将房屋打扫空置至今，钥匙也交给中介方，其未设置交房障碍。在房屋产权证办理至吴招钦名下后，吴招钦可随时使用该房屋，且吴招钦也已落户。从法律上讲，吴招钦已经对房屋拥有了绝对的所有权和使用权，马振霖已履行了法律上对房屋过户交接的所有义务。再者，马振霖在本案一审诉前调解时才知晓吴招钦要求马振霖对房屋进行正式交接，马振霖在接到调解电话时，就明确同意交接。二、马振霖未违反房屋交接的有关约定，中介方未按《商业按揭贷款类交易流程》第七条的约定，向马振霖要求协助办理房屋配套设施的过户和移交，因中介方的原因，导致双方至今仍无法办理正式的交接手续，故造成延期交房的责任在中介方，马振霖不承担延期交房的责任。吴招钦不追究中介方的责任，也未按约定向马振霖提出交房要求，却主张要求马振霖支付高额利息赔偿，明显系与中介方设下陷阱。三、马振霖不存在违约情形。若吴招钦认为马振霖违约，也应按合同约定向马振霖发出通知函处理相关的违约问题，但马振霖未接到任何通知函。且双方已办理房屋产权过户登记，吴招钦可随时控制房屋。四、一审认定“吴招钦已经履行了全部购房款，马振霖应在合理期限内将诉争房产交付原告；马振霖在（2019）闽01民终1674号民事判决书对370000元购房款作出认定，该判决书生效后仍未将诉争房产交付吴招钦有过错，应承担过错责任，向吴招钦支付自2019年4月15日至判决确认交付之日止的违约金。”，该认定明显错误。1.（2019）闽01民终1674号民事判决生效日期为2019年8月20日，而非一审认定的2019年4月15日。2.前案判决与本案交房系不同性质的案件，不能以前案判决结果作为本案依据。3.双方合同约定的逾期交房违约金过高，即便吴招钦存在损失，其损失是房屋一定时间内的使用权，该损失以当地同类型房屋租金标准进行认定更为合理。 吴招钦辩称，一、关于交房问题。1.吴招钦高价购买房屋，在付清购房款后，必然都在催促马振霖交付房屋，马振霖以吴招钦未催告为抗辩理由，不符合常理。2.马振霖在前案中主张了不安抗辩权，说明其明确知晓交房时间和交房义务，故马振霖所述其在一审诉前调解时才知晓吴招钦要求其交房，明显系虚假陈述。且根据一审庭审笔录中马振霖的陈述，其也再次确认了房屋还未交付。二、关于违约金问题。1.马振霖在一审中未主张要求调整违约金，也未提供证据证明违约金过高的依据。2.马振霖在前案中也是按照合同约定的违约金标准向吴招钦主张违约金，故本案违约金应按照合同约定的违约金标准进行计算。 吴招钦向一审法院起诉请求：1.判令马振霖将位于福州市鼓楼区的房屋交付给吴招钦；2.判令马振霖向吴招钦支付逾期交房违约金（以成交价3720000元为基数，自2018年4月12日起按每日万分之五计算至实际交付之日止），暂计至2019年8月12日止的违约金为892800元。3.由马振霖承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年2月3日，吴招钦、马振霖在居间方福建房管家房地产代理有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》，约定马振霖将福州市鼓楼区房产出售给吴招钦，建筑面积84.53平方米，成交价3720000元。双方约定吴招钦应在银行受理按揭贷款申请前将该房产按揭方式产生的首付款及差额价一次性存入房管家公司指定贷款银行冻结；在吴招钦贷款银行审批通过后2个工作日内携带有关证件会同房管家公司到房地产交易登记部门办理该房产交易收件手续，并同意把房地产交易登记部门出具的《产权交易登记受理单》交给房管家公司保管。在收件审核受理后根据“产权交易登记收证收件”核定的缴税时间两个工作日内，房管家公司即通知吴招钦、马振霖双方缴税并办理产权过户及抵押登记手续。《交易服务合同》第四条第2款约定：“签订本合同时乙方支付购房定金人民币370000元给甲方。甲乙双方同意此定金在交易过程中委托交易服务方无息监管，交易服务方代甲方向乙方开具代收定金收据。”《房产买卖合同》第八条约定“除甲乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及交易程序规定期限的约定将该房产交付给乙方使用，从逾期交付之日起甲方须按成交价款每日万分之五向乙方支付违约金，本合同继续履行”。合同签订后，吴招钦按照《交易服务合同》支付购房定金370000元给第三人房管家公司无息监管，房管家公司代马振霖向吴招钦开具了《收款收据》。马振霖依约于2018年2月3日将本合同项下《房屋产权证》和《国有土地使用权证》交付吴招钦和房管家公司，同年3月23日房屋产权过户登记至吴招钦名下。2018年5月11日，马振霖向福州市鼓楼区人民法院起诉吴招钦及第三人福建房管家房地产代理有限公司，要求判令1、吴招钦立即支付拖欠马振霖的购房款370000元；2、吴招钦支付逾期付款违约金（以370000元为基数，自2018年4月8日起按每日万分之五计算至实际还款之日止）。福州市鼓楼区人民法院于2018年9月30日作出（2018）闽0102民初4512号民事判决书，判决如下：一、福建房管家房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内向马振霖支付370000元；二、驳回马振霖其他诉讼请求。马振霖不服该判决，向福建省福州市中级人民法院提出上诉，福建省福州市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）闽01民终1674号民事判决书，维持原判。福建房管家房地产代理有限公司在前述案件一、二审审理过程中均缺席，仅于（2018）闽0102民初4512号案件审理过程中提出书面答辩，称，一、吴招钦与马振霖即购房合同的甲方与乙方双方合同约定的购房定金370000元整，乙方已按交易服务合同约定将该笔定金交由第三人即合同丙方无息监管，丙方按合同约定代甲方出具收款收据给乙方。二、乙方付清房款后，丙方协助乙方多次催促甲方按合同要求交房，但甲方到目前为止并未履行合同约定向乙方交付房屋，因此丙方无法将该笔定金支付给甲方。三、乙方付清最后一笔房款给甲方后，丙方应甲方要求又出具了该笔定金欠条给甲方。综上所述，吴招钦已履行合同全部付款义务，马振霖应履行交房义务后才能向第三人索要370000元款项。请求驳回马振霖的诉讼请求。一审庭审中马振霖确认尚未向吴招钦交付诉争房，同意向吴招钦交付。 一审法院认为，根据前述已生效判决书，吴招钦已经履行了全部购房款，马振霖应在合理期限内将诉争房产交付吴招钦；马振霖在（2019）闽01民终1674号民事判决书对370000元购房款作出认定，该判决书生效后仍未将诉争房产交付吴招钦有过错，应承担过错责任，向吴招钦支付自2019年4月15日至判决确认交付之日止的违约金。吴招钦主张的违约金计算标准高于法定幅度，应适当予以降低，以3720000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。吴招钦未及时主张权利，扩大的损失应自行承担。马振霖辩称福建房管家房地产代理有限公司未通知其办理交接手续导致其拖延交付与事实不符，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、马振霖于判决生效之日起三日内向吴招钦交付福州市鼓楼区房产；二、马振霖于判决生效之日起十日内向吴招钦支付逾期交房违约金（以3720000元为基数，其中自2019年4月15日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决确定交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回吴招钦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24086元，适用简易程序减半收取计12043元，由吴招钦、马振霖各承担6021.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，根据马振霖诉吴招钦、福建房管家房地产代理有限公司房屋买卖合同一案生效判决查明的事实，马振霖并未向吴招钦交付案涉房屋，马振霖关于双方签订协议后一个月内其已将房屋打扫空置至今，钥匙也交给中介的主张并不能推翻生效判决认定的事实，故马振霖关于其不存在违约行为，不应承担逾期交房责任的上诉主张，本院不予采纳。 吴招钦虽在前案诉讼答辩中称马振霖不交付房屋，属重大违约，其保留另行起诉的权利，但并未提交有效证据证明在此之前其对于房屋的交付曾向马振霖实际主张过，故一审认为吴招钦未及时主张权利，扩大的损失由其自行承担，将前案终审判决作出之日即2019年4月15日作为逾期交房违约金的起算日，并无不当。本案房屋买卖合同签订于2018年2月3日，同年3月23日房屋即已过户登记至吴招钦名下，一审庭审中马振霖明确同意向吴招钦交付房屋。综合本案合同的履行情况，当事人的过错程度，一审认为合同约定的违约金计算标准偏高，予以调整为以中国人民银行同期贷款利率计算，符合公平原则。对于吴招钦的上诉，本院亦不予采纳。 综上所述，吴招钦与马振霖的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24086元，由吴招钦负担12043元，马振霖负担12043元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月十八日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴