广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12056号原告：莫妃祝，女，1986年3月22日出生，汉族，住广东省雷州市，委托代理人：李全全，广东安国律师事务所律师。被告：戴凤娟，女，1984年8月17日出生，汉族，住广东省茂名市电白区，委托代理人：罗艳婷、赵刘波，均为广东启兰律师事务所律师。原告莫妃祝诉被告戴凤娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告莫妃祝及其委托代理人李全全，被告戴凤娟的委托代理人罗艳婷、赵刘波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2020年2月1日签署的租赁合同已解除；2、判决被告退还保证金26000元；3、判决被告退还租金13000元；4、判决被告支付占用资金利息（以39000元为本金，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；5、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年12月，经原、被告协商，被告同意将其位于昌岗中路××大街××5档口（以下简称：涉案商铺）的一半出租给原告经营，双方于2020年1月7日签订《租赁合同》，但合同签订日是2020年2月1日，约定租赁期限自2020年2月1日至2020年8月31日，每月租金13000元，押金26000元作为合同保证金。合同签订后，被告并没有如期腾空交付涉案商铺，至今涉案商铺仍是被告占有使用，被告无权收取原告的租金。原告是做服装批发生意的，但2020年1月新冠疫情爆发后，因防控措施影响，原告无法开门营业，合同目的无法实现，被告应退还保证金。被告答辩并反诉称：合同签订后，被告已于2020年1月12日将钥匙交给了原告，并且腾空了涉案商铺的一半档口，原告可以随时使用档口。新型冠状病毒及防控措施并未影响原告营业，因为根据广东省复工的通知，原告最迟于2020年2月10日就可以复工，被告并未阻拦原告营业或要求原告延迟营业。相反，原告自2020年3月起就以租金过高、疫情影响等借口拒付租金，但疫情及防控措施并不影响原告营业，不会使合同目的无法实现。被告现在仍欢迎原告回来使用涉案商铺，要求原告继续履行租赁合同，即使法院判决解除合同，也属于因原告违约导致的解除合同，原告应承担违约责任。故被告反诉要求：1、判决原告继续履行《租赁合同》；2、判决原告向被告支付2020年3月欠付的租金13000元及滞纳金（以13000元为本金，按每日1%的标准从2020年3月4日起计算至实际清偿款项之日止）；3、本案诉讼费由原告负担。原告对被告的反诉答辩称：被告的反诉理由不能成立，合同签订后被告并未交付涉案商铺给原告使用，合同并未实际履行，且合同已经实际解除，故被告的反诉请求没有任何事实依据。经审理查明：2020年2月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昌岗中路××大街××5（以下简称：涉案房屋）半档出租给乙方经营使用，租赁期限自2020年2月1日至2020年8月31日止，每月租金13000元；在签订本合同当天内，乙方一次性向甲方缴交39000元作为合同保证金，保证金不计利息，不抵作租金，合同租赁期限届满，本合同自行终止；若乙方无违约行为，无欠费，保证金在乙方在场地完好退回甲方后七个工作日内如数返还乙方；如乙方中途自行退出或违反本合同有关条款，视违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方合同上该铺位使用权；如甲方违约，双倍退还保证金；乙方在每月3日前向甲方缴交月的租金，每逾期一天按所（应交）欠的费用1%向甲方交纳滞纳金。逾期15天以上，则甲方有权单方终止本合同并收回该商铺，并有权拒绝返还保证金，作为乙方补偿甲方各方面的经济损失之用；本合同履行期内乙方单方面违约退租或单方面违约被收回租赁场地的，已交租金和履约保证金归甲方所有，且乙方要拿回本租赁合同与甲方终止，并交清一切乙方至终止本合同之日所产生的各项费用（包括但不限于租金、滞纳金、管理费、水电费、卫生费等），否则甲方有权通过法律途径追究乙方责任；因自然不可抗力因素影响，导致合同期内双方无法继续履行合同的，本合同可自行终止，双方互不承担对方责任；甲方按照保证金的退还手续，无息退还保证金给乙方；租赁期内，乙方拖欠租金15天以上（含本数）的，甲方有权单方面解除合同，已交租金和履约保证金归甲方所有，并收回租赁场地，且甲方有权追究乙方责任；等。原、被告均确认合同实际签订时间为2020年1月7日，原告支付了押金26000元、2020年1月租金13000元给被告。被告向原告开具收据，载明“今天收到莫妃祝两押一租共39000元档租，仓库租租金2000元、押金1000元”，落款时间为2020年1月6日。双方对涉案房屋的交付问题存在争议，原告称被告从未交付过涉案房屋给其使用；被告称其于2020年1月9日交付涉案房屋给原告，2020年1月12日交付涉案房屋钥匙。为此，被告提供微信聊天记录予以证明，双方均确认微信名称为“火凤凰服装批发”为被告，微信名称为“薇薇半档”为原告。2020年1月10日，原告通过微信发送语音给被告称“你档口钥匙什么时候给？因为我这几天要回老家了。”2020年1月12日，被告通过微信发送图片给原告，图片显示有一把钥匙悬挂在铁架处，被告并发送语音给原告称“翻过这里挂着了”，原告通过微信发送语音回复称“好的，好的”。被告提交监控录像截图，拟证明原告于2020年3月22日将其物品搬出涉案房屋，录像截图中显示一名男子搬走铁架。原告确认录像中男子为其朋友，代其搬走铁架，但认为只是寄存了铁架在涉案房屋内，不代表被告已经移交涉案房屋给其使用。原告称其未向被告催促交付涉案房屋，理由是疫情影响实际无法经营。原告称承租涉案房屋用于经营牛仔裤，被告对此不予确认，称原、被告均从事服装销售，没有区分服装类别。双方均确认原告自2020年3月18日将涉案房屋钥匙交回给被告。原告主张双方的租赁合同已于2020年3月18日解除；被告对此不予确认，并在本案中主张继续履行合同。原告主张因新冠疫情及防控措施影响且被告未交付涉案房屋，故一直未使用涉案房屋进行经营。被告对此不予确认，认为涉案房屋已交付，且2020年2月10日后可以正常经营，不记得正常恢复营业的时间，大约是二月十几号左右。诉讼过程中，被告称其是向产权人承租涉案房屋后转租给原告，但经本院多次释明，被告在本院限期内未能提交涉案房屋的产权证或规划报建等资料，拒绝提供产权人姓名及联系方式、未能提供其承租涉案房屋的租赁合同或相关凭证。本院依法发函查询涉案房屋不动产登记情况，显示查无该房屋信息。被告表示即便法院认定双方的租赁合同无效，其亦不变更反诉请求；原告亦表示坚持诉讼请求。本院认为：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告将涉案房屋出租给原告作服装经营用途使用，但被告未能提供涉案房屋的合法产权证明，亦未提供证据证明其取得涉案房屋的合法使用权来源，本院依法查询亦未查询到涉案房屋的相关产权登记信息，被告在本院限期内亦未提交涉案房屋的规划报建等资料，应承担举证不能的法律后果，故本院认定原、被告签订的《租赁合同》应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故原告要求确认《租赁合同》已于2020年2月1日解除、被告反诉要求继续履行《租赁合同》均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。关于房屋占用费问题。本案中原告所支付的租金实际属于房屋占用费性质。综合原、被告提供的证据及庭审陈述，被告已于2020年1月12日通过微信方式告知原告涉案房屋的钥匙所在位置，原告在微信中表示清楚收到，至此原告已经获得了进出涉案房屋的权利，原告此后亦未通过书面或其他方式向被告催促交付涉案房屋。结合被告提供的监控录像，原告亦确认于2020年3月18日交还钥匙给被告，于2020年3月22日从涉案房屋中搬走了其存放的铁架，故可以认定被告已于2020年1月12日将涉案房屋交付给了原告使用至2020年3月18日的事实，原告主张被告从未交付涉案房屋的意见，依据不足，本院不予采信。考虑到新冠疫情及防控措施的影响，客观上原、被告均有损失，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对原告经营的影响程度等，本院酌定原告向被告支付2020年2月至2020年3月18日期间的房屋占用费共计13000元为宜。因原告已实际支付了13000元给被告，故本案中原告无需再向被告支付房屋占用费。鉴此，对原告要求被告返还租金13000元及利息的诉请，以及被告反诉要求原告支付2020年3月的房屋占用费13000元及滞纳金的请求，本院均不予支持。关于保证金问题。考虑到双方签订的合同为无效合同，故原告要求被告退还保证金的诉请有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告戴凤娟在本判决生效之日起10日内退还保证金26000元给原告莫妃祝。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费775元，由原告负担受理费258元，由被告负担受理费517元，上述受理费由原告预缴，原告同意被告在本判决生效之日起十日内将应负担的受理费直接支付给原告。本案反诉受理费62.5元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年九月三日书记员 彭智媚