河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8452号 上诉人（原审被告）：白国敬，男，回族，1968年8月25日生，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：白佩佩，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冬娜，河北三和时代律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司，住所地石家庄市鹿泉开发区横山村西西山御园会所二楼东侧。 法定代表人：董震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁利，石家庄市鹿泉区惠民法律服务所法律工作者。 上诉人白国敬因与被上诉人石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人白国敬的委托代理人白佩佩、周冬娜、被上诉人石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司的委托代理人刘洋、梁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白国敬上诉请求：1、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院作出的(2020)冀0110民初1217号民事判决书，依法改判上诉人向被上诉人按20%缴纳物业费。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，导致适用法律错误。一、原审法院认定上诉人因房屋空置向被上诉人缴纳20%物业费之行为系新的要约，应当和被上诉人重新签订物业服务协议，对空置房的收费标准进行约定，在上诉人与被上诉人未签订新的物业服务协议的情况下，要求上诉人按《前期物业管理服务协议》履行，全额缴纳物业费，该认定不符合事实，导致原审法院做出错误的判决。第一，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》并未就空置物业的缴费情况进行约定。但协议中第九条约定：本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十条约定本协议的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规、政策。《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。”上诉人按照《石家庄市物业管理条例》向被上诉人交纳20%物业费的行为符合合同约定，并非新的要约。第二，上诉人自与被上诉人办理交房手续后，从未居住、使用、装修过空置物业。符合《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，可以根据规定按20%缴纳物业服务费。另外，在被上诉人向上诉人提供的《临时管理规约》，第一条“为落实物业售后的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》及有关法规，由取得西山御园物业前期服务管理权的，鹿泉市润华物业服务有限公司（被上诉人原公司名称）制定了本临时管理规约，本物业区域内全体业主及物业服务企业共同遵守。”该条明确说明，被上诉人在制定物业服务的相关管理规定及签订《前期物业管理服务协议》时，均依据了《石家庄市物业管理条例》及其他有关法律、法规。既然，被上诉人制定物业服务等相关管理规定时，均依据了《石家庄市物业管理条例》，那么，上诉人与被上诉人在有关物业服务相关问题产生纠纷时，而双方所签订的各种协议中又未作出约定的情况下，上诉人也可依据《石家庄市物业管理条例》的规定解决问题，即在本案中，上诉人可以根据规定按20%缴纳物业服务费。以上从两个维度解释上诉人在与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》未规定空置物业如何缴费的情况下，上诉人适用《石家庄市物业管理条例》中关于空置物业缴费的合法性。综上，原审法院基于对事实错误的认定，判决上诉人按全额缴纳物业费是错误。二、原审法院认定上诉人存在违约的情况，判决上诉人向被上诉人支付违约金也是错误的。上诉人按照《石家庄市物业管理条例》第三十七条的规定，符合按20%缴纳物业费的情况，由于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》关于物业费的缴纳是预付费制，上诉人除了履行了《石家庄市物业管理条例》关于空置物业按20%缴纳费用的告知义务外，当时，还向被上诉人通过转账的方式预付了下一年度的物业费，并未欠缴纳任何以往年度的物业费，根本不存在违约的情况，也就不涉及违约金的支付问题，上诉人不应向被上诉人支付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法予以改判。 石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。原被告在2018年签订《前期物业管理服务协议》，在签订协议后，上诉人按照协议的约定交纳了2017年及2018年的物业管理费。上诉人明知其房屋是空置房的情况下，向被上诉人缴纳全额物业费，说明上诉人对该协议是认可的。事后虽上诉人向被上诉人主张要求按照有关规定按照空置房缴纳物业费，但按照有关规定其应该与被上诉人重新签订新的合同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。 石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判合被告支付我公司物业服务费(20064.66元)及滞纳金，自2019年10月27日到实际给付之日为止。2、本案案件受理费及其他费用由上述被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月13日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，达成委托与被委托关系。根据合同约定，被告接受原告提供对物业管理服务，协议约定收费标准每月每平方3.5元，被告不按照约定交纳物业管理费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，被告按每逾期一日加收应交纳额的千分之三支付滞纳金，被告全额缴纳了2017年8月16日至2019年8月15日两年的物业费，2019年10月29日，被告称自己购买的房屋空置，向原告只缴纳了20%物业费，原告要求被告全额缴纳，被告拒绝，原告于是诉至本院。 一审法院认为，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，原被告均应当按照该协议履行，原告已依约向被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定按时向原告缴纳物业费，被告辩称房屋空置，只缴纳20%的物业费，协议中并未就空置费进行约定，而且被告此辩称属于新的要约，应当和原告重新签订物业服务协议，对空置房的收费标准进行约定，在原被告未签订新的物业服务协议的情况下，被告应当按照原被告签订的《前期物业管理服务协议》履行，原被告并未约定交付时间，被告应当从原告起诉之日起向原告支付利息，原被告约定违约金过高，超过年利率24%，本院不予支持，违约金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，一审法院判决如下：被告白国敬在本判决生效后三日内给付原告物业服务费20064.66元及自2020年3月27日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付逾期付款的滞纳金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204.0元，由被告白国敬负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2018年5月13日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按协议履行。协议签订后，被上诉人提供了物业服务，上诉人也依约向被上诉人全额缴纳了2017年8月16日至2019年8月15日两年的物业费。现上诉人辩称房屋空置，要求按照20%缴纳物业费，被上诉人不同意。《石家庄市物业管理条例》第三十七条第二款规定：业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。本案中，上诉人在一审提交的《减按20%缴纳物业费申请》中并未明确向被上诉人说明空置物业的起止时间，也未办理相关手续，故上诉人要求按20%缴纳物业费无事实及法律依据，本院不予采信，一审判决上诉人全额缴纳物业费并无不妥，本院予以确认。关于上诉人应否支付违约金。因双方对交付物业费时间未作约定，故上诉人不存在违约行为，无需支付违约金；但上诉人收到被上诉人催缴物业费的通知后，仍未全额缴纳物业费，后被上诉人提起本案诉讼，故上诉人应支付自被上诉人起诉之日起至付清之日止的利息，一审法院判决的滞纳金实为逾期付款利息，并不是滞纳金，亦不是违约金，只是表述错误，判决结果并无不妥。综上所述，白国敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费408.0元，由上诉人白国敬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  王 琪 书 记 员  苏立媛 ——