四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终593号 上诉人（原审被告）：朱艳，女，1982年6月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：敖贵东，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨国金，男，1963年3月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗涛，四川壮思律师事务所律师。 上诉人朱艳与被上诉人杨国金房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱艳及其委托诉讼代理人敖贵东、被上诉人杨国金的委托诉讼代理人何峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱艳上诉请求：1.撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初941号民事判决，依法改判驳回杨国金的起诉。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人杨国金不是案涉合同当事人，无权以原告身份对案涉合同提起诉讼。2018年6月6日，上诉人与案外人吴敏签订《二手房买卖合同》，杨国金以代理人身份在该合同上签字。在签订合同时杨国金向上诉人出示了其作为吴敏代理人的公证书、委托书等证明材料。上诉人依据《二手房买卖合同》办理了房屋所有权转移登记，并缴纳了相关税费，资阳市不动产登记中心确认的买卖合同当事人为吴敏，征税的对象也是上诉人与吴敏。如认定杨国金与吴敏的交易成立并受法律保护，该交易行为造成的是国家的税收损失，因此，吴敏与杨国金之间不成立合法的房屋买卖合同，吴敏与杨国金之间的房屋买卖合同无效。2.一审认定案涉房屋买卖合同相对人为上诉人与被上诉人系认定事实错误。本案《补充说明》、《补充协议》都是由被上诉人杨国金执笔所写。《补充说明》、《补充协议》是对主合同《二手房买卖合同》的补充，并未改变合同的主体或标的，且案涉房屋已完成了过户、税费缴纳及房屋交付等履行合同的行为。3.一审法院通过电话询问吴敏的录音证据为证言，该询问未经双方当事人的申请，违反法定程序，且吴敏陈述的公证书内容与杨国金主张的公证书内容不一致，对其证据三性不应予以认可。 被上诉人杨国金辩称，1.上诉人与被上诉人之间形成了直接的房屋买卖合同关系，故杨国金的主体资格适格，并有权向上诉人主张权利。房屋从吴敏处购买后，一直由杨国金占有、使用、收益。杨国金在合同签订时就履行了相应的告知义务，上诉人对合同相对人是杨国金是知晓并认可的。且合同的履行过程中，上诉人一直是与杨国金进行交涉，向杨国金支付房款，并向杨国金出具欠条。在发生争议后，双方又签订了《补充协议》，进一步约定《补充协议》与《二手房买卖合同》约定不一致的以《补充协议》为准。故本案应认定上诉人与被上诉人之间成立合同关系。2.本案《二手房买卖合同》对双方当事人具有法律约束力，根据物债二分的理论，办理过户行为并不影响合同的性质及效力。3.一审法院认定的吴敏的录音证据属于视听资料，一审法院予以采信正确。该证据与杨国金与吴敏签订的《二手房买卖合同》、吴敏与其妻出具的收条能够相互印证，也符合日常生活经验，上诉人虽提出异议，但无证据予以反驳。4.上诉人的行为有违诚信。在《补充协议》中被上诉人杨国金已对房款作出了让步，上诉人一方面接受杨国金少10万元的表态，另一方面又认为杨国金不是合同相对人，其主张相互矛盾。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨国金向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告购房款73万元并承担违约责任（其中20万元从2019年9月1日起按月2%计算至付清之日止、其中53万元从2020年1月25日起按月2%计算至付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月6日，原告杨国金以代理人的身份以吴敏的名义与被告朱艳、中介方李桂华签订《二手房买卖合同》，该合同约定，卖方：吴敏，身份证号码5110261958××××××××（以下简称甲方）。买方：朱艳，身份证号码5110811982××××××××（以下简称乙方），第一条，甲方将有完全所有权的房屋卖给乙方，房屋坐落在资阳市雁江区，建筑面积为413.69平方米，总层数3层，所在楼层数3层，房产证号2007-××3，国土证号2007第××号，土地使用性质出让；第二条，房屋的成交价格及交付购房定金，1.经甲、乙双方商定该房屋的成交价总额为¥2279800元（大写贰佰贰拾柒万玖仟捌佰元，含三楼、四楼搭建）办理该房屋手续时产生的一切税费，由买方支付；2、甲方收到乙方购房定金¥100000.00元（大写壹拾万元整）；第三条，手续办理及房屋交付，1、手续办理期间，甲乙双方协商一致于2018年6月30日前，双方到资阳市不动产中心办理该房屋过户手续。2、甲乙双方协商一致，乙方采用按揭购房，在乙方付清全部房款时，甲方当天交付房屋，如乙方需要按揭购房，甲乙双方无任何理由干涉银行放款。第四条，违约责任，1、甲方不卖，以双倍定金退还乙方¥200000.00元（大写贰拾万元整）；若乙方不买，甲方不退定金。第五条，服务佣金，1.甲乙双方签订本合同后，甲、乙双方各支付房款总价的1%，买方6000元，卖方10000元的中介服务佣金。……第七条双方约定其他事项：①买方于2018年6月6日付定金10万元，过户当天买方即付卖方900000.00元，大写玖拾万元整。剩余的127.98万买方贷款支付，贷款不足，买方自行凑齐付给卖方。②朱艳购买后，继续租给现租方，维持原租赁合同不变，租金不变，年限不变。三楼买方付清总房款2279800元，卖方则转2019年剩余租金，该房四楼2018年租金不退还。③资阳市雁江区四楼（无产权），四楼为搭建。特别备注：①该房四楼2018年卖方租金不予退还给买房者。四楼租赁合同维持原合同，四楼为搭建，无产权。②卖方净收房款¥2279800元，大写贰佰贰拾柒万玖仟捌佰元，其他不出任何费用。合同签订当日，被告朱艳向原告杨国金支付购房定金100000元，原告杨国金向被告朱艳出具收条一份，该收条载明，今收到朱艳购买资阳市雁江区0元大写壹拾万元正。注买方不买，定金不退，卖方不卖，双倍退还定金共计贰拾万元正，收款人杨国金，2018年6.6。2018年7月24日，原告杨国金将上述营业用房过户登记至被告朱艳名下。2018年8月28日，原告杨国金与被告朱艳及中介方李桂华签订二手房买卖合同补充说明，该补充说明载明，经买方朱艳和卖方杨国金商定晶鑫小区3号营业房，该房成交总价2278900.00元，大写贰佰贰拾柒万玖仟捌佰元整。其中，三楼成交价为1980000.00元，大写壹佰玖拾捌万元整，四楼搭建无产权，价格为299800.00元整，大写贰拾玖万玖仟捌佰元整,房屋地址位于晶鑫街晶鑫小区，房产证号：2007-××3，国土证号：2007第××号，中介方：李桂华，买方：朱艳，卖方：杨国金，2018年8月28日。2019年3月31日，原告杨国金与被告朱艳签订《补充协议》，该协议约定，甲方：杨国金，身份证号：5110261963××××××××；乙方：朱艳，身份证号：5110811982××××××××；鉴于2018年6月6日，甲乙双方签订《二手房买卖合同》。乙方以现状购买甲方杨国金位于资阳市雁江区，建筑面积413.69平方米的房屋［不动产证号：2007-××3］，甲方已将该房屋的不动产权证登记于乙方名下，现双方对后续房款的支付及房屋交付、租金归属等问题达成如下补充协议：一、乙方朱艳已支付甲方房款145万元，尚欠829800元，现双方商定乙方朱艳在支付甲方杨国金购房款73万元，余款99800元，甲方杨国金自愿放弃。二、乙方朱艳定于2019年8月31日前付房款20万元，2020年1月24日前付清甲方杨国金购房款53万元，任何一期逾期未付的，从逾期之日按应付金额每月2%支付利息至付清为止。三、租金的收取，1.关于上述房屋中的3楼由甲方杨国金于本协议签订当日移交给乙方，杨国金已收取的2019年4月租金不予退还，同时甲方杨国金结清移交前已发生的水、电及物业费等实际费用，双方移交后3楼的费用由乙方承担，权利由乙方享有。2.关于上述房屋中的4楼已对外出租，在乙方付清房款前，该房的租金及收益归甲方所有（如4楼的房屋租赁关系因承租人违约而提前解除，承租人赔偿的损失或支付的违约金归甲方杨国金所有，同时乙方授权甲方以现有价格出租4楼房屋），乙方付清房款后该房屋的租金及收益归乙方所有。3.在乙方付清房款前，甲方将4楼出租时需乙方配合的，乙方应配合出具相关手续，如因乙方不配合，导致房屋不能出租的，则本协议第一条甲方放弃房屋余款99800元的约定不再执行，即乙方最迟应在2020年1月24日付清房款829800元。……2019年6月11日，原告杨国金通过收取房屋租金的方式抵扣购房款68000元。 另查明，2011年3月15日，原告杨国金与案外人吴敏、凌文娟签订二手房买卖合同，约定原告杨国金购买吴敏、凌文娟位于晶鑫街3号楼3楼，建筑面积约413.69平方米的房屋（房产证号2007-××3，国土证号2007第××号），2011年4月26日，原告杨国金向案外人吴敏、凌文娟付清了全部购房款，案外人吴敏、凌文娟将上述房屋交付给原告杨国金使用，但未就上述房屋办理过户登记手续。 再查明，2011年4月20日，原告杨国金与案外人吴敏、凌文娟到四川省资阳市雁城公证处办理（2011）资雁证字第841号公证书，该公证书载明：兹证明委托人吴敏（男，一九五八年二月十二日出生，身份证住址：四川省资阳市雁江区，身份证号码：5110261958××××××××）、凌文娟（女，一九八〇年八月五日出生，身份证住址：四川省资阳市雁江区，身份证号码：5110811980××××××××）于二〇一一年十月二十日来到我处，我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺印。本公证仅证明委托人在委托书上的签名、捺印属实，不产生对委托人房产权属是否真实的证明效力。其中委托书的内容为：委托人为吴敏、凌文娟，受托人为杨国金，坐落在资阳市雁江区【建筑面积413.69平方米，房屋所有权证号：房权证资阳字第××号，国有土地使用证号：资阳国用2007第××号】的房屋是我们夫妻共同所有的房产。现我们欲出售此房产，但因作繁忙，无时间亲自办理房产出售及过户手续，故委托杨国金办理如下事宜：杨国金全权代表我们到资阳市房管局、资阳市国土资源局办理上述房产出售及过户登记相关的一切手续并收取卖房款。受托人在办理上述事宜时有权签署相关法律文书、所签署的一切法律文书我们均予以承认并承担法律责任。受托人有转委托权，委托期限至上述委托事项办完为止。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告杨国金是否是与被告朱艳签订的《二手房买卖合同》的合同相对人？原告杨国金与被告朱艳签订的《二手房买卖合同》中，虽然载明卖方是吴敏，杨国金是代理人，但在原告杨国金与被告朱艳后续签订的补充说明、补充协议等书面材料中，均存在房屋出卖方为杨国金的表述，由此可见被告朱艳是明知并认可杨国金作为房屋的出卖人的身份。同时，原告杨国金早在2011年3月15日就与案外人吴敏、凌文娟签订二手房买卖合同购得本案案涉房屋并支付全额购房款，案外人吴敏、凌文娟也将案涉房屋交付给原告杨国金，原告杨国金是案涉房屋的合法处分人。对于原告杨国金不与原房主办理房屋变更登记手续，而是和原房主办理公证授权委托书，以委托代理人的身份出卖案涉房屋，确实存在规避税费的嫌疑，但并不影响杨国金作为二手房买卖合同相对人的身份和二手房买卖合同的效力。因此，原告杨国金是案涉房屋的出卖方，系房屋买卖合同的相对人，享有作为出卖方要求买受人支付购房款的权利。对于原告杨国金主张的购房款金额的问题，根据原、被告双方于2019年3月31日签订的补充协议中约定，被告朱艳尚欠原告杨国金购房款730,000元。对被告朱艳主张案涉房屋第四层系违法搭建，无产权，该部分买卖的约定应视为无效，一审法院认为，该部分房屋系搭建，无产权，该部分买卖应依法认定为无效，故该部分购房款应予以扣除，根据原、被告于2018年8月28日补充说明中约定，四楼搭建部分价格为299,800元，故被告朱艳向原告支付的购房款为730,000元-299,800元=430,200元。2019年6月11日，原告杨国金通过收取租金的方式抵扣购房款68,000元，应从购房款中金额中予以扣除，最终被告朱艳尚欠原告杨国金购房款4302,00元-68,000元=362,200元。对于原告杨国金主张逾期利息的问题，根据原、被告于2019年3月31日签订的补充协议，被告朱艳应于2019年8月31日前支付200,000元，2020年1月24日前支付剩余购房款，任何一期逾期未付的，从逾期之日按应付金额每月2%支付利息至付清为止，被告朱艳应于2019年8月31日前支付原告杨国金200,000元，被告朱艳仅在2019年6月11日通过租金抵扣的方式支付了原告杨国金购房款68,000元后就再未支付国购房款，被告朱艳的行为属于逾期支付，构成违约，原告杨国金主张被告朱艳因违约支付逾期利息的诉讼请求符合法律规定和合同的约定，一审法院予以支持，故被告朱艳应自2019年9月1日起以132,000元（200,000元-68,000元）为基数，按月息2%计算至132,000元付清之日止；剩余购房款230,200元的逾期利息自2020年1月25日以230,200元为基数按月息2%计算至230,200元付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，判决：被告朱艳于本判决生效之日起十日内支付原告杨国金购房款362,200元并支付逾期利息（自2019年9月1日起以132,000元为基数，按月息2%计算至132,000元付清之日止；自2020年1月25日以230,200元为基数按月息2%计算至230,200元付清之日止。）如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,100元（已由原告杨国金向一审法院缴纳)，由原告杨国金负担4367元，由被告朱艳负担6733元，由被告朱艳负担的诉讼费用，由被告朱艳于本判决生效之日起十日内向原告杨国金给付。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审认定的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.关于杨国金是否是与朱艳签订的《二手房买卖合同》的合同相对人。从本案合同的签订及履行情况来看，朱艳明知并认可杨国金作为房屋出卖人的身份，即合同相对人的身份，现房屋已登记在上诉人名下，一审对该焦点问题的分析认定及处理并无不当。上诉人主张杨国金原告主体资格不适格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。2.关于一审法院采信吴敏的录音证据是否违反法定程序。一审法院为查明案件的基本事实，对吴敏进行询问的录音资料，经向双方当事人出示、质证后予以采信，不违反法律的程序性规定，上诉人该理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人朱艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6733元，由上诉人朱艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇二〇年九月十四日 书记员 官晓丹