广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3200号 上诉人（原审被告）：桂林福龙房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路41号。统一社会信用代码：91450300687782925M。 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘旗胜，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟光雄，广西三心律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴高顺，男，1976年2月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：许爱元，女，1977年2月3日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陆叶，广西桂强律师事务所律师。 原审被告：桂林科创置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区铁山路8号漓东科技新城铁山工业园508房。统一社会信用代码：9145030069022115XR。 法定代表人：江赛，该公司总裁。 原审被告：桂林高新技术产业开发总公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦。统一社会信用代码：91450300282698135D。 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 原审被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦1006号。统一社会信用代码：914503007451075904。 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 原审被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区漓江路13号1栋2-1号商场。统一社会信用代码：91450300745120541Y。 法定代表人：苏启权，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘旗胜，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭强，广西三心律师事务所实习律师。 上诉人桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）因与被上诉人吴高顺、许爱元，原审被告桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 福龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项内容，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.维持一审判决第三项；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实缺乏充分确凿的证据证实，违背逻辑常理，与客观事实完全不符。1、一审法院认定被上诉人不知晓上诉人与四原审被告的五方内部约定；不知晓交易对手、权责对象只是科创公司；上诉人与四原审被告应作为共同出卖人对被上诉人履行合同义务。这些认定都是完全错误的。一审法院已经查明涉案地块土地使用权系上诉人等五方联合竞买所得，五方约定对该宗土地使用权各自所占份额，即各方按份所有，五方并不具有连带债权债务关系，只是因为土地未分证而不得不在相关文件上盖章而已，并且从上诉人一审提供的证据证明，上诉人所享有的土地份额已从大证中分出。在本案中，除了《商品房买卖合同》上面出现过上诉人的印章之外，订购单（协议）、定金收据、发票、其他应交款项收据、交房通知、契税纳税申报表、往来函件等都只有科创公司一家盖章，被上诉人心知肚明而且认可、接受其交易对手就是科创公司一家、其权责对象就是科创公司一家。根据这一基本、关键事实，上诉人根本是不需要向被申请人承担任何责任义务的。2、一审法院认定出卖人逾期未向房产局报送办理房屋登记的资料构成违约，也与客观事实不符，是明显错误的。涉案合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。”因目前小区未全面验收、竣工档案也未整理完毕，根本不符合房地产行政主管部门对办证收件材料的规定。买卖双方已对出卖人向房地产行政主管部门提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后。一审判决没有认定该事实是错误的。二、一审判决适用法律确有错误。1、根据合同法及合同法司法解释（二）中对关于违约金是否偏高、如何调整确定等问题的规定，在本案中，上诉人本就是被动的“挂名出卖方”，在涉案合同履行过程中是没有任何过错、责任及受益的，而且涉案房屋早已交付给被上诉人，有没有房屋权属证书，并不影响被上诉人对房屋的占有、使用及受益，被上诉人也没有提供证据证实没有房屋权属证书给其带来了什么确凿的损失。一审判决上诉人按已收购房款的年百分之六计付违约金给被上诉人，而且持续计算，明显属于理解适用法律错误。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用的前提是：买受人逾期办得房屋权属证书是因为出卖人的原因造成、且双方没有特殊约定。在本案中，双方并没有约定出卖人要负责为买受人办好房屋权属证书，反而特别约定出卖人只是将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，且如出现小区全面验收、竣工档案整理报送等因素影响时，提交、办理时间顺延。因此，上诉人没有逾期办证的违约情形，也有权顺延提交办理房屋登记资料的时间，一审判决适用该第十八条规定判令上诉人支付违约金没有前提和基础。3、本案中上诉人只是被动的“挂名出卖方”，在涉案合同履行过程中是没有任何过错、责任及受益的，被上诉人也没有任何损失。一审判决违背了相关法律规定的公平原则、等价有偿原则，判令上诉人承担极度责任、后果，是明显错误的，显失公平正义。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。事实和理由：一、上诉人推卸其与一审被告应当共同承担的违约责任的上诉理由不能成立，依法应予驳回。上诉人在本系列案的一审程序中未提交任何证据，只提交了书面答辩意见，其上诉理由与一审答辩意见都是极力推卸其与一审被告应当共同承担的违约责任，应予驳回。上诉人明知其与一审被告共同共有案涉商品房项目的国有土地使用权，相关行政主管部门均要求其与一审被告在共有的土地上按批准的规划共同开发建设、对外销售商品房，这些有国有土地使用权证、建设用地规划许可证等证据证实。上诉人辩称其是被动的“挂名出卖方”恰恰证明上诉人不依法依规共同开发建设案涉商品房项目，而是擅自变更项目规划，按照私下签订的内部协议各自分片开发、建设、销售，从未共同履行出卖人应尽的开发职责与合同义务，其与一审被告的行为不仅违法违规，而且对买受人构成欺诈和根本违约。二、上诉人与一审被告应当依法共同向被上诉人支付逾期违约金，直至出卖人报送办理案涉商品房权属登记所需资料之日。上诉人故意不写明出卖人为买受人办理房产证的具体时限以及不提交办证资料的违约金计算方式，以免除出卖人因自身原因导致买受人在法定期限内未能取得房屋权属证书时，应当承担的违约责任，排除了买受人的主要权利。上诉人自以为的条款就不用履行办证义务，其实是私自分片开发无法办理登记所需资料，同时，已有相关案例判决上诉人承担相应义务。 高新公司、高科公司、科创公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 竣为公司意见同上诉人意见。 吴高顺、许爱元向一审法院起诉请求：1、判令被告科创公司、高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司限期将需要由其提供的办理桂林市七星区桂磨路英才科技园区内A-2地块科赛·智汇城小区2栋1单元2-2号房屋权属登记所需的资料报送至桂林市房地产行政主管部门；2、判令五被告共同支付原告违约金54814.83元（计算方式：以304249元为基数，自2017年5月6日起按年利率6%暂计至2020年5月6日，之后另计至五被告报送涉案房屋权属登记所需资料之日止）；3、判令五被告共同负担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月13日，买受人（原告吴高顺、许爱元）与出卖人（被告科创公司、高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于桂林市英才科技园内编号为P037-A-2的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名科赛·智汇城；买受人购买的商品房为位于桂林市七星区桂磨路英才科技园区内A-2地块科赛·智汇城小区2栋1单元2-2号；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币304249元；出卖人应当在2013年6月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。上述合同签订后，原告已全额付清了购房款。原告于2014年5月25日收房。但五被告一直未向房屋行政主管部门报送办理房屋登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书。 另查明，桂市国用（2011）第000833号土地使用权证记载的土地使用权人、地字第450301201100038号建设用地规划许可证记载的用地单位、建字第450301201100435号建设工程规划许可证记载的建设单位、编号450304201112220301建筑工程施工许可证记载的建设单位均为五被告。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；二、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。 关于争议焦点一，原告与五被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告福龙公司、竣为公司共同辩称，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。故本案所涉房屋办证的时间并未届至，因为小区并未全面验收。但该院认为，因五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，涉案房屋系因上述原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料。本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内，故该院对被告福龙公司、竣为公司的上述观点，不予采纳。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任。但该院认为，因五被告之间就土地开发的权责利约定，均属于五被告之间的内部约定。五被告并未提供证据证明原告在签订《商品房买卖合同》之时知晓五被告之间的内部约定，故五被告的内部约定对原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对原告承担应负有的合同义务。五被告系涉案房屋的出卖人，至今仍未按约定将办理房屋登记的资料报送房屋主管部门，构成违约，故对原告要求五被告向桂林市房地产行政主管部门报送办理权属登记所需资料的诉讼请求，该院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2014年5月25日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金进行约定，根据上述法律规定可知，原告可要求五被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付违约金。原告主张按年利率6%计算违约金未超过上述标准，故该院对原告要求五被告按年利率6%支付违约金的观点，予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2020年5月9日该本院递交起诉状，故2017年5月9日之前的违约金已经超过诉讼时效。原告可要求五被告从2017年5月9日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%支付违约金。此后如产生违约金，当事人可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂林市房地产行政主管部门报送办理桂林市七星区桂磨路英才科技园区内A-2地块科赛·智汇城小区2栋1单元2-2号的商品房权属登记所需资料；二、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司向原告吴高顺、许爱元支付违约金（违约金计算：以304249元为基数，从2017年5月9日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告吴高顺、许爱元的其他诉讼请求。本案收取案件受理费1170元，因适用简易程序，减半收取案件受理费585元（原告已预付该院），由被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了如下证据：1、同一小区业主梁会成契税、纳税申报表，欲证明小区业主向税务局申报时，填写只有科创公司一家，业主是明知出卖人只有科创公司一家；2、2016年11月14日，业主委员会给科创公司咨询函、2016年11月24日科创公司给业主委员会的复函、2017年1月6日科创公司给业主的一封信、2017年3月15日业委会发给科创公司的公开披露信息的函、2017年3月16日科赛·智汇城业委会发给科创公司的提供发票的函，欲证明函件来往只有和科创公司一家，被上诉人是明知、接受、认可涉案房屋出售方只有科创公司一家，权责对象也只有科创公司。经本院组织质证，被上诉人质证意见为：因为是复印件，对证据三性有异议，也不是新证据，与本案无关，不能证明被上诉人知道上诉人与原审被告的关系，且被上诉人的贷款合同上都加盖了上诉人与各原审被告的公章，其都是担保人。本院认为，上诉人提交的证据本身未涉及被上诉人，且均为复制件，真实性无法核实，被上诉人亦均不认可，该证据不足以证明其证明目的，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：一、出卖人未报送办证资料是否构成违约；二、上诉人应否与原审被告共同承担本案的违约责任；三、本案的违约金应当如何确定。 本院认为，关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。”本案所涉房屋于2014年5月25日交付，依据双方合同的约定，房屋出卖方应当在房屋交付使用后90日内向房产管理部门报送办证资料。由于被上诉人至今未能取得房屋权属证书，房屋出卖方的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现上诉人虽以双方在合同中约定“如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延”为由主张买卖双方已对出卖人向房地产行政主管部门提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后；但本院认为出卖人并未提供证据证明其向房产局提交过办理房屋登记的资料，也未提供证据证明因上述原因导致办证时间顺延，因此，本院认为出卖人未在房屋交付使用后90日内向房产管理部门报送办证资料已构成违约。 关于争议焦点二，上诉人与四原审被告均为本案《商品房买卖合同》中的出卖人，依法应共同承担出卖人的合同义务。上诉人与四原审被告签订的《桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书》是五方签订的内部协议，对被上诉人并不具有约束力，在对外关系上，应以五方共同在商品房买卖合同上作为出卖人签章为准。本案案件审理过程中，上诉人所享有的土地份额已经人民法院生效判决认定，并单独办理了不动产权证，但物权变动并不影响上诉人报送涉案房产办证资料的合同义务。因此，上诉人认为其与四原审被告对提交办证资料不存在违约行为，不应承担未依法报送办理房屋权属登记资料违约金的责任及上诉人不享有合同的权利义务，不应承担科创公司作为开发商的报送办证资料义务的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”房地产开发企业在办理产权证书中承担的主要义务就是协助购买人，并提供必要的证明文件，即提供办证资料；未按法律规定及合同约定提供办证资料，则应承担逾期办证的违约责任。一审法院根据本案的实际情况，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人与四原审被告共同承担的违约责任并无不妥，本院予以维持。上诉人对此提出的异议理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1170元，由上诉人桂林福龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月十四日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 文 静