江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1055号上诉人(原审被告):扬州神舟物流设备有限公司，住所地扬州市广陵区金苑23号。法定代表人：戴璐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏长威律师事务所律师。被上诉人(原审原告):扬州信达实业有限公司，住所地扬州市生态科技新城泰安镇。法定代表人：尤志军。委托诉讼代理人：尤信礼，该公司股东。上诉人扬州神舟物流设备有限公司（以下简称神舟公司）因与被上诉人扬州信达实业有限公司（以下简称信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。神舟公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回信达公司的一审全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由信达公司承担。事实和理由：一、信达公司并不是涉案厂房的所有权人，一审法院认定信达公司“有权出租案涉厂房”明显认定事实错误。1.信达公司在一审中提供的《财产转让协议书》系无效合同。首先，案外人扬州信达钢圈厂（以下简称钢圈厂）与信达公司在签订财产转让协议书时处于破产清算状态，且钢圈厂在签订该协议书时已成立了破产清算组。因此，应由破产清算组对外作为钢圈厂的民事权益的行使主体，而钢圈厂作为协议签订的一方明显主体不适格。其次，财产转让协议书中所涉及的部分不动产，在财产转让协议书生效前有的已有了抵押权人，有的已经法院裁定用于钢圈厂以物抵债变更了所有权人。因此，该份协议书的内容与现实情况明显不符，已严重侵犯了其他物权人的合法权益。再次，钢圈厂于破产清算期间与信达公司签订该财产转让协议书，并未将财产转让事宜告知其他债权人，且其他债权人的债权在钢圈厂破产清算结算后也并未实际受偿完整。因此，钢圈厂与信达公司在明知钢圈厂有众多债权人的情况下依然将钢圈厂的绝大部分资产进行了转让，该份协议书的内容明显严重侵犯了钢圈厂其他债权人的合法权益。最后，钢圈厂的法定代表人与信达公司的法定代表人系父子关系，且钢圈厂的法定代表人现在也是信达公司的大股东，信达公司于1998年才成立，注册资金350万元，1998年实缴注册资金250万元，剩余100万元注册资金于2007年11月才缴纳完毕。因此，信达公司在短短2年内对钢圈厂享有700多万的债权的可能性极低，而双方恶意串通的可能性极大。2.信达公司提供的泰安镇人民政府的证明系复印件，证明中也并没有明确说明涉案的厂房也被钢圈厂抵冲债务给了信达公司，且泰安镇人民政府也不是相关房管行政部门，无权作出不动产产权变更的说明。神舟公司在一审中也向法院提交了扬州市人民政府撤销决定书，可见泰安镇人民政府有过出具错误的书面证明给信达公司的前科，且如前所述，钢圈厂与信达公司的财产转让协议明显损害了他人的合法权益，因此，该证明不能作为一审法院认定事实的证据。二、因神舟公司与信达公司就涉案厂区的其他不动产的租赁产生了纠纷，信达公司于2019年3月开始，即通过断电、垃圾堆门、电焊车间大门等违法手段阻碍神舟公司正常使用涉案厂房，并早已实际控制了涉案的厂房，给神舟公司造成了严重的经济损失。因信达公司上述违法行为，神舟公司于2019年3月份即迫于无奈搬离了涉案厂房，因此，信达公司就涉案的厂房实际上仅向神舟公司提供了9个月的租赁期限，神舟公司至今还有3个月的租赁期限未能使用。因此，神舟公司有权要求信达公司就涉案的厂房继续提供3个月的租赁期限或返还3个月对应的租金。现一审法院判决决神舟公司返还涉案厂区并从2019年6月15日起计算逾期腾房占有使用费明显审理事实不清。三、一审法院适用法律错误。如前所述，钢圈厂与信达公司的财产转让行为明显侵犯了其他人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第154条，民事行为是否无效应是法院主动审查的问题之一，且钢圈厂与信达公司财产转让的民事行为是否有效直接关系着信达公司是否有权提出一审诉求。一审法院仅因神舟公司非信达钢圈厂清算组、信达钢圈厂的债权人及其他利害关系人，即认定无权提出该请求，而非依据上述法律规定主动履行审查职责明显属于适用法律错误。信达公司辩称，神舟公司提出的疑问都在一审讲的很清楚，如果对方现在有合法的证据可以看，如果没有合法的证据一审已经讲的很清楚了。信达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令神舟公司立即腾让泰安镇金桥东路64号13号北跨1830㎡的房屋；2.判令神舟公司给付信达公司自2019年6月15日起至腾让房屋之日止占有房屋的租金并赔偿损失4万元；3.本案诉讼费由神舟公司承担。事实和理由：2018年5月17日，信达公司、神舟公司就信达公司厂区三联跨北跨1830㎡厂房签订合同一份，租期为2018年6月15日至2019年6月14日止，租金年14.2万元整。合同签订后双方按约履行，神舟公司亦交付了年度租金。信达公司、神舟公司就信达公司厂区三联跨南跨1830㎡厂房房屋也签订了租赁合同。租赁期满前因神舟公司不同意上调年度租金故不再续签租赁合同。信达公司将两处厂房另租给他人，租金上调至18.3万元。信达公司多次催促神舟公司腾让房屋以便新承租人使用，神舟公司置之不理，导致信达公司和新承租人签订的合同违约，按合同约定必须返还定金并承担违约金4万元。神舟公司一审辩称，涉案房屋系案外人扬州信达钢圈厂（以下简称信达钢圈厂）所有，因信达钢圈厂资不抵债于2000年被邗江法院裁定破产，其名下的房屋都进行了抵押，甚至有些房屋在破产案件前已被法院裁定直接以物抵债给了银行用于清偿债务。财产转让协议书所涉清偿行为无效，信达公司对涉案房屋没有任何处置权，信达公司没有出租涉案房屋的资格，无权向神舟公司提出相关诉求。一审法院经审理查明，信达钢圈厂（甲方）、信达公司（乙方）签订财产转让协议书，落款时间为2000年10月26日，内容有：甲方自愿将甲方厂房计19幢、12100㎡计金额726万元转让给乙方以冲抵甲方所欠乙方的往来款等，有信达钢圈厂破产清算组见证。其中包括案涉三联跨的北跨厂房。信达钢圈厂于2000年11月20日经原邗江县人民法院裁定宣告破产。2001年5月11日邗江区人民法院作出（2000）邗民破字第3号民事裁定：钢圈厂欠太安信用社708.51万元，太安信用社可以抵押物（以登记机关登记的财产为准）折价或者变卖的价款优先受偿。所附物资交接清单中并无案涉三联跨的北跨厂房。2005年8月2日，扬州市邗江区泰安镇人民政府出具证明，内容有：兹证明信达公司现有厂房19幢，此厂房办公房、综合楼在1996年左右分别建成，当时都经我政府批准信达钢圈厂建成，后来由我政府协调钢圈厂冲抵债务给信达公司。2018年5月17日，信达公司的股东尤信礼与神舟公司就泰安镇金桥东路64号13号厂区三联跨北跨厂房出租事宜签订租房协议书，租期为2018年6月15日至2019年6月14日止，租金年14.2万元整；付款方式先交费后租用；乙方在租期结束时如需继续租赁必须提前两个月与甲方协商续签协议，甲方应在同等条件下优先租给乙方使用等。信达公司认可该租赁协议书的法律效果。合同到期后，双方未签订续租合同。现神舟公司占用案涉房屋。扬州信达机械有限公司于1998年设立，于2000年10月23日更名为信达公司。一审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。信达公司、神舟公司作为合同的当事人，应当按照约定履行自己的义务。信达公司提供了财产转让协议书、泰安镇人民政府的证明等材料证明其有权出租案涉厂房，神舟公司认为根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第十二条的规定该财产转让协议书所涉清偿行为无效。若确实发生该情形，则应由信达钢圈厂清算组、信达钢圈厂的债权人及其他利害关系人向人民法院提出，由人民法院裁定无效。神舟公司作为本案租赁合同当事人并非适格主体，无权提出该请求，且神舟公司未提供证据证明该财产转让协议书已被确认无效的事实；神舟公司提供的证据涉及被法院裁定处分的房产并不包括三联跨的北跨厂房，神舟公司提供的证据不足以推翻信达公司主张的事实，故对其抗辩意见不予采纳。合同约定的租赁期限届满，信达公司、神舟公司并未签订续租协议，且信达公司已以通知、诉讼等明示方式表明不同意神舟公司继续使用租赁物，故信达公司要求神舟公司腾让房屋并给付逾期腾房占有使用费有事实和法律依据，一审法院予以支持。占有使用费从自2019年6月15日至神舟公司实际返还房屋之日止，按14.2万元/年标准计算。信达公司陈述因神舟公司未能按期返还租赁物导致其与孙成国签订的租房协议书无法履行故而返还定金产生损失4万元，并提供了其与孙成国2019年6月11日签订的租房协议书。该合同签订时间在信达公司、神舟公司租房协议书履行期间，信达公司应在神舟公司是否继续使用房屋、何时实际返还房屋合理期限内得到明确答复后再出租他人以防止损失的扩大方面具有审慎义务，且信达公司提供的证据尚不足以证明其受到损失4万元，故对信达公司的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、神舟公司于判决发生法律效力之日起三十日内将本市泰安镇金桥东路64号13号厂房三联跨的北跨厂房腾空让尽，交信达公司执管；二、神舟公司于判决发生法律效力之日起三十日内向信达公司支付逾期腾房占有使用费（从自2019年6月15日至神舟公司实际返还房屋之日止，按14.2万元/年标准计算）；三、驳回信达公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为625元，由信达公司负担200元，由神舟公司负担425元。二审中当事人围绕上诉请求提交证据。本院组织当事人进行了质证。神舟公司提交：1.照片4张，用以证明案涉房屋在2019年3月份即被信达公司采取断电、锁门、石子堵门等方式阻碍神舟公司在租赁期限内的正常使用，因此涉案房屋实际上早在租赁期限内就已经被信达公司实际控制，神舟公司并没有使用，因此一审法院要求神舟公司返还涉案房屋并支付2019年6月15日之后的房屋占有使用费与客观事实不符。另外，因为神舟公司与信达公司产生房屋纠纷后，神舟公司的员工也多次向当地派出所（扬州生态科技新城泰安镇派出所）报警。2.2019年3月7日、2019年5月2日中国银行交易流水及相应收据，用以证明神舟公司缴纳了2019年2月、3月水费电费。3.不动产权登记证书、广陵区小江货运中心搬家单，用以证明在信达公司阻碍神舟公司正常使用案涉厂房后，神舟公司不得已将部分设备和生产材料搬运至金苑路23号。信达公司经质证认为，1.第2张照片是信达公司贴在对方门上的，其他三张照片和北跨厂房无关，反映的是另外三跨厂房的情况。信达公司锁门的原因是对方3月份的电费应该在4月10号之前交，但是到5月1号对方都没有交电费，加上南跨因为到期没有让房已经被信达公司锁起来了，后来对方将北跨厂房的电通过电缆拉到南跨去进行夜里生产，被信达公司发现，信达公司才将北跨锁起来。2.水电费确实已经交纳，这组证据是真实的。3.因为神舟公司租赁了四个厂房，搬家单并不能证明是搬的案涉厂房，即使其搬走了，也没有口头或书面的形式向信达公司交还厂房。现在厂房里东西没有那么多了，但还有神舟公司的东西，门也是对方锁的。信达公司提交：1.2019年5月1日情况反映、2019年5月1日向神舟公司的告知书、2019年5月26日留置说明、2019年6月4日反映材料、门卫记录，其中谷锦澜是信达公司门卫，孙玉山是租用信达公司厂房的客户，用以证明信达公司门没堵得住，东西也没有留置成，神舟公司该拿走的都拿走了。2.泰安镇刘文富调解工作室刘文富出具的情况说明，用以证明信达公司多次要求通过泰安派出所调解，但神舟公司一直不接受调解。神舟公司经质证认为，1.对于2019年5月1日情况反映，谷锦澜和孙玉山均没有到庭接受询问，且谷锦澜信达公司的员工、孙玉山也是信达公司的承租方，均与信达公司存在利害关系，因此对于上述两人出具的情况反映内容不予认可。情况反映中记载的内容可以看出案涉北跨厂房在2019年4月已被信达公司实际控制，神舟公司根本无法使用。2.对于2019年5月1日的告知书真实性予以认可，从该份告知书的内容可以看出信达公司对于涉案厂房的物品自发出通知之日起即进行了留置，也就是证明信达公司自发出通知之日起对涉案厂房进行了实际的控制。3.对于2019年5月26日留置说明，是信达公司单方出具，不予认可。而且通过该份说明也能看出信达公司自认在2019年4月7日即对涉案厂房采取了停止供电的措施，且信达公司也陈述在4月30日晚上神舟公司将北跨的相关电缆线拖至南跨使用一夜，由此可以证明涉案厂房神舟公司无法使用。4.对于2019年6月4日反映材料、门卫记录，因没有提交证据原件，且出具证明的也系信达公司职工，因此不予认可。即使是真实的，从两份材料可以看出神舟公司仅是去案涉厂房拿走了相关物资，而没有对案涉厂房进行使用。综上，证据不能达到信达公司的证明目，信达公司要求神舟公司支付房屋使用费的诉请没有任何依据。5.对情况说明真实性不予认可，对是否刘文富本人签字以及双方是否经过刘文富调解均无法核实。从这份情况说明记载可以看出双方在合同到期前产生矛盾，信达公司对案涉厂房有停电、锁门等措施。双方共同提交的留置物品通知和信达公司的庭审自认在到期前采取锁门等措施，可以看出信达公司并不是在刘文富调解之后才采取停电、锁门等措施。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。另查明，2020年9月21日，本院组织双方当事人勘察现场，经查看，案涉厂房大门现有一把锁锁住，门上存在焊接割开的痕迹，厂房内存有神舟公司物品。本院就是否开锁、清空物品、交接厂房征求双方当事人意见，信达公司表示同意，神舟公司表示不同意。本案二审争议焦点为：本案中信达公司向神舟公司主张腾空交还房屋并支付2019年6月15日之后的房屋占有使用费是否有事实和法律依据？本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期间届满，双方并未达成续租合意的情况下，承租人应向出租人返还租赁物。本案中，神舟公司作为承租人与信达公司作为出租人签订了案涉租房协议书，且协议书签订后，神舟公司也向信达公司交纳了租金并对案涉北跨厂房进行了实际使用，因此，现神舟公司以信达公司并非案涉北跨厂房所有权人以及信达钢圈厂破产相关问题主张不应向信达公司返还案涉厂房，本院不予支持。鉴于案涉租赁合同于2019年6月14日已经到期，信达公司与神舟公司并未就案涉厂房的续租达成合意，故神舟公司应将案涉厂房内的物品清空并将案涉厂房交还信达公司。关于信达公司主张的租赁合同到期后的房屋占有使用费的问题。从信达公司的角度来讲，信达公司认可其于2019年5月1日锁住了案涉北跨厂房的门，但其认为由于神舟公司没有交纳2019年3月电费并将电拉到南跨厂房生产所以锁门，但锁了几天后神舟公司撬了锁继续使用，现在门是神舟公司锁着的。对此信达公司提交了情况反映、告知书、留置说明、反映材料和门卫记录，但是上述材料均为信达公司人员出具，而证明人身份不明，即使确为其他租户，亦与信达公司相关，且材料内容上亦不能体现出与神舟公司撬锁、继续使用北跨厂房、自行锁门这一情况的直接关联。另，信达公司提交了刘文富出具的情况说明，但从内容上看也仅反映了租赁合同到期前的调解情况。故信达公司存在租赁合同到期前锁门的不当私力救济行为，而其提交的证据并不足以证明神舟公司在信达公司锁门后撬锁使用以及自行锁门，信达公司对于纠纷的发生以及损失扩大负有相应责任。从神舟公司的角度来讲，神舟公司认为信达公司从2019年3月断电、4月5月堵门、锁门，阻碍神舟公司正常使用，租赁合同到期前厂房就被信达公司实际控制。但是其一，神舟公司确实直到2019年5月2日方交纳3月的水电费；其二，神舟公司作为承租人，在租赁合同到期时本就负有返还租赁物的义务，然而租赁合同到期前双方发生纠纷后，信达公司在2019年5月1日也向神舟公司发出告知书要求处理相关问题，但神舟公司从双方的锁门纠纷发生后，并没有就租赁合同的履行问题和留在厂房内的物品如何处理向信达公司进行过口头或者书面的意思表示，即使在信达公司已经提起本案诉讼的情况下，神舟公司亦未做出相应意思表示；其三，神舟公司陈述其在案涉厂房从事材料加工，在门锁死之前，将部分设备和材料搬至另一地点进行生产，但是其仅提交了搬家单和不动产权证，并不足以证明其另行生产的事实；其四，经本院现场勘查，案涉厂房大门已经不再被焊接封死，目前厂房内还留有神舟公司的物品，但神舟公司并不同意交接厂房。因此，神舟公司对于案涉纠纷的发生，尤其对于损失的扩大，亦负有相应的责任。因此，综合考量双方应承担的责任情况，本院酌定对于2019年6月15日之后的房屋占有使用费，由神舟公司按照70%的比例承担。综上所述，神舟公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初5380号民事判决第一项；二、撤销扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初5380号民事判决第二项；三、扬州神舟物流设备有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按照70%的比例向扬州信达实业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年6月15日起至扬州神舟物流设备有限公司实际返还房屋之日止，按14.2万元/年标准计算）；四、驳回扬州信达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取625元，由扬州信达实业有限公司负担188元，扬州神舟物流设备有限公司负担437元。二审案件受理费1250元，由扬州信达实业有限公司负担375元，扬州神舟物流设备有限公司负担875元。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年九月二十三日书记员 施   亚   芹