江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初4136号原告：江西雅园物业管理有限公司，住所地：江西省新余市康泰路19号（城南街道办事处五楼），统一社会信用代码：913605005686615140。法定代表人：张灿文。委托代理人：陈永红，江西至开律师事务所律师。被告新余市大祺商贸有限公司，住所地：江西省新余市渝水区暨阳世纪城，统一社会信用代码：91360502576126706B.（下称被告一）法定代表人：黎春花。被告：黎春花，女，43岁，汉族，住址：江西省新余市渝水区，（下称被告二）共同委托代理人：廖小勇，江西山南律师事务所律师。被告：肖小雄，男，44岁，汉族，住址：江西省新余市渝水区，（下称被告三）原告江西雅园物业管理有限公司诉黎春花、肖小雄、新余市大祺商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理。依法由审判员廖红明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈永红、被告及其委托代理人廖小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西雅园物业管理有限公司诉称：原告与第一被告于2018年6月1日签订《商铺租赁合同》，约定：将享有出租权的位于新余市春江花月项目二期26＃27＃楼东侧商铺出租给第一被告经营使用，租金为每月15286元租赁期限为五年；从2018年6月1日起至2023年5月31日止，原告与被告约定的租金为每月15286元，每季度租金为45858元；租金支付方式每季度支付一次，被告一应当在每季度提前30日向原告支付下季度租金；被告一应当预缴物业费，物业费按每月每平方米建筑面积1.2元计算并且壹年壹缴。然而被告一却未按照约定支付租金及物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。据查，被告一是被告二依法设立的一人有限责任公司，被告二、被告三系夫妻关系，应对被告一欠付的租金和物业费承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求人民法院：１、判令被告一立即向原告清偿到期租金共计人民币268252.23元；2、判令被告一立即向原告支付违约金共计人民币24676.57元；（暂算至2020年6月30日至）；3、判令被告一以欠付租金为基数，按月利率2%计算，向原告支付从2020年7月1日起至清偿完毕前述到期租金之日止的违约金；4、判令被告一向原告支付欠付物业费共计人民币20990.9元；5、判令被告一向原告支付从2018年6月1日起至2020年6月30日止的违约金共计人民币3924.5元；6、判令被告一以欠付物业费为计算，按月利率2%计算，向原告支付从2020年7月1日起至付清欠付物业费止的违约金；7、判令被告一承担本案律师代理费共计人民币5000元；8、判令第二、三被告对前述费用承担连带清偿责任；9、本案诉讼费用和包括诉责险在内的财产保全费用由三被告共同承担。原告为支持其诉请，向法院提交了以下证据：《商铺租赁合同》，企业信息、结婚登记审查处理表、微信记录、委托代理合同、江西增值税专用发票、租金和物业费的租金和违约金计算示意图。被告新余市大祺商贸有限公司、黎春花辩称：被告一拖欠原告房租属实，租金应该把该扣除的扣掉，关门13天的锁门的房租和物业管理费应该扣除，2020年5月15日锁门之后已经无法经营了，不应该缴纳之后的房租和物业管理费，视为原告事实解除租赁关系。原被告双方达成了口头协议，原告也同意延期。双方一致同意在2019年7月28日隔断经营，租金和物业管理费应该按减少后的面积计算；违约金的比例按月利率2%计算，没有事实和法律依据，原告没有证据证明拖欠房租会造成原告2%的损失，这一计算方法错误，就算要支付只能按照银行同期利息来计算支付，新冠病毒的背景下，更不能按2%的违约金计算；律师代理费并没有明确的法律依据，应该由原告自行承担；这是公司的债务，与被告二、被告三个人没有关联，原告要求被告二、被告三承担债务没有事实和法律依据；财产保险，保险公司的保险费由被告承担没有事实和法律依据；原告申请了保全，现在事实是原告方的保全将被告方的三百多万的茶叶财产进行了保全，本案诉请只有三十多万，茶叶是有保质期的，也需要妥善的保存，我方要求原告方将超出诉请的保全解除。被告：肖小雄辩称：合同是刘敏签约的，不是法人代表签字，我们期间进行了私下的物业费的下调，2019年7月29日，经原告同意已做了隔断，面积也减少了。经审理查明，2018年6月1日，原告与被告一签订《商铺租赁合同》，约定：将享有出租权的位于新余市春江花月项目二期26＃27＃楼东侧商铺出租给第一被告经营使用，其中一楼商铺181.38㎡，二楼商铺建筑面积579.16㎡，总建筑面积为760.54㎡，租金为每月15286元；租赁期限为五年，从2018年6月1日起至2023年5月31日止；租金每季度支付一次，被告一应当在每季度提前30日向原告支付下季度租金；被告一应当预缴物业费，物业费按每月每平方米建筑面积1.2元计算并且壹年壹缴；合同签订之日，被告一向原告缴纳保证金2万元，待合同终止时，如被告一无任何违约行为，原告将该保证金无息退还；被告一未经原告书面同意提前终止办合同的，保证金不予退还，被告一仍需支付剩余租期内的租金；如被告一逾期缴纳租金，每逾期一日，应按未付租金日5%的比例向原告支付违约金；未按合同约定时间逾期支付租金、保证金达30天的，原告有权解除合同，收回商铺，被告一缴纳的保证金及该商铺的装饰装修等附着物归原告所有，且应按照合同总租金的10%向原告支付违约金；被告违反合同约定，处承担违约责任外，还应承担原告所指出的律师费等中介机构费用、诉讼费、仲裁费、调查取证费、交通费等损失。被告一是被告二设立的一人有限责任公司（一人独资），被告三是被告二的配偶，被告一由被告二、被告三共同经营管理。被告一的物业管理费交至2018年12月31日，房租交至2019年5月4日，一年物业管理费为8172元。疫情期间为2019年12月24日至2020年3月10日，共计：45天。原告2020年5月15日锁门，被告5月28日向原告发出《告函》一份，载明：从终止合同之日其商铺产生的电费和水费由原告承担。原告于6月5日签收。后经原告多次催缴房租及物业费未果，诉至法院。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告一签订的《商铺租赁协议》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应诚实信用遵守合同的约定。被告一是被告二设立的一人有限责任公司，被告二作为一人有限责任公司的股东理应公私分明，做到财产不混同，本案中被告二不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。被告一由被告二、被告三共同经营管理，对公司债务应认定为夫妻共同债务，承担连带责任。综合双方的辩诉主张，结合本案的事实。本案的争议焦点为：一、2019年7月29日，被告做的隔断是否经过原告同意，是否是有效的隔断；二、双方的租赁合同解除的时间；三、2万元的保证金是否抵扣房租。关于第一个争议焦点，经过本院工作人员现场查看，被告所做的隔断仅仅是在二楼用木板隔开了，并没有其他的出口，还是要通过被告一一楼的进出口出入，事实上也不好出租；关于第二个争议焦点，原告2020年5月15日锁门的行为是否成立原告解除租赁合同的事由，由于双方在《商铺租赁合同》的租金及其他费用的第五条约定了：被告一未按时支付租金，原告有权制止乙方暂停营业，但租金能需继续计算。故本院认为原告的锁门行为不是双方解除合同的事由，应以原告收到被告的《告函》的时间为解除租赁合同的时间；关于第三个争议焦点，由于双方签订的《商铺租赁合同》约定了：未按合同约定时间逾期支付租金、保证金达30天的，原告有权解除合同，收回商铺，被告一缴纳的保证金及该商铺的装饰装修等附着物归原告所有，且应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。本院认为2万元的保证金归原告所有。关于原告要求三被告支付到期租金268252.23元及物业费20990.9元的诉请，本院认为三被告应及时支付租金及物业管理费，经原告多次催缴，三被告仍不按约支付的行为违反诚实信用，但到期租金应为175789元（月资金15286*自2019年5月5日至2020年6月5日共计13个月-疫情期间1.5个月=11.5个月），物业管理费应为10623.6元（8172元*1.3年）；关于原告要求三被告支付到期租金违约金24676.57元及物业管理费违约金3924.5元的诉请，由于双方约定了按照合同总租金的10%向原告支付违约金，到期租金违约金应为17578.9元，物业管理费违约金为1062.36元；关于原告要求三被告支付律师费5000元的诉请，由于双方有约定由被告承担，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告黎春花、肖小雄、新余市大祺商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告江西雅园物业管理有限公司租金175789元，物业管理费应为10623.6元，利息18641.26元，共计：205053.86元；律师费5000元由被告承担；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费用6143元，诉讼保全费2170元由被告承担7170元，原告承担1143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  廖红明二〇二〇年九月三日法官助理王彦丽书记员姚婷