浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初2031号 原告：刘峻余，男，1975年12月10日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：鲍珍方，浙江跃龙律师事务所律师。 被告：宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社，住所地：宁海县桃源街道泉水社区后畈王，统一社会信用代码N2330226587489131D。 法定代表人：傅杨**，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：杨飞龙，男，1959年7月30日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：鲍益丰，浙江正导律师事务所律师。 第三人：应明强，男，1968年4月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：谷元香，浙江文天律师事务所律师。 原告刘峻余与被告宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社（以下简称后畈王股份经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月11日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年5月14日，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）浙0226民初2031号民事裁定书，并采取相应的保全措施。2020年5月26日，本院依职权追加应明强为本案的第三人。本案于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告刘峻余及委托诉讼代理人鲍珍方，被告后畈王股份经济合作社的委托诉讼代理人杨飞龙、鲍益丰、第三人应明强及委托诉讼代理人谷元香到庭参加诉讼。2020年8月10日，本案转为普通程序独任制审理。本案现已审理终结。 原告刘峻余起诉称，经杨飞龙的丈人葛诗军介绍。2018年5月23日，原告向被告以银行汇款的方式（经被告指令直接划入建筑商应明强的名下）支付定金100000元。次日，原、被告双方签订《订房协议书》，确认原告于2018年5月23日的划款100000元其收到，也确认受被告指令将这100000元划给第三人应明强。2018年7月15日，原、被告双方签订《集体土地房屋转让协议书》，合同约定原告向被告购买坐落于宁海县××街道××村××幢××室的房屋，合同约定的价格为495000元。2018年7月18日，原告向被告以银行汇款的方式支付剩余金额395000元。至此，原告已付清全部购房款。2018年7月19日，因杨飞龙的丈人葛诗军介绍，原告将介绍费32000元划入葛诗军账户，将另行起诉，事实是这么一个事实，原告有汇款凭证佐证。综上，原、被告之间发生买卖关系，原告按照被告的指令已经履行了款项交付义务，由于被告的房屋不具有交易的属性，土地性质属于集体性质，再加上村民的强行入住。故原告诉至法院要求：1.判令原、被告双方于2018年7月15日签订的《集体土地房屋转让协议书》无效；2.判令被告返还购房款495000元，并支付以100000元为基数从2018年5月24日起，以395000元为基数从2018年7月19日起，按月利率1%计算至实际还款之日止的资金占用损失110876.5元（暂算至2020年5月18日）。 为证明自己的主张，原告提供以下证据： 1.2018年5月24日《订房协议书》、2018年7月15日《集体土地房屋转让协议书》原件各一份，拟证明：①原、被告签订房屋买卖合同；②2018年5月23日，原告将100000元定金汇给第三人系被告指令的事实；③被告在2018年5月24日的订房协议书中予以确认的事实。 2.工商银行汇款凭证原件两份、收据原件一份，拟证明原告已付清全部购房款的事实。 被告后畈王股份经济合作社答辩称，原、被告双方之间根本不存在房屋买卖合同关系。涉案的位于宁海县××街道××村住宅楼工程是2013年8月2日由后畈王村王世宏个人发包给第三人应明强，王世宏与第三人应明强签订建设工程施工合同，王世宏是发包人，应明强是承包人。到2017年的时候，王世宏因诈骗被公安机关逮捕，工程款也开始出现拖欠，导致工程屡次停工，为解决涉案工程的工程款问题，第三人应明强决定自行对外出售在建工程的套房，并通过房产中介发布相关房屋出售信息，后经他人介绍，第三人与原告双方就购房事宜进行接触，商谈后原告表示愿意购买涉案工程的套房，原告和第三人应明强出于对后畈王村村干部的信任，双方都希望村干部能够出面见证一下购房以及付款经过，以免产生纠纷。出于好心，村干部同意见证，才出现了与原告签订的《集体土地房屋转让协议书》。实际情况与协议内容完全不是同一回事。实际情况是，第三人应明强为取得建房工程款，向原告取得495000元并承诺将涉案房屋及车库出售给原告，495000元建房工程款由原告直接汇入第三人的账户。原告与第三人之间存在事实上的房屋买卖关系，原告认为受被告的指令或指示将款项付给第三人，这个没有事实依据。尽管被告在2018年7月15日向原告出具过一份收款收据，但是原告第一笔付款时间是2018年5月23日，第二笔395000元付款时间是2018年7月18日，这二笔付款时间与原告出具的收款收据的时间不同，这也能充分说明原告并不是按照被告指示或指令将款项支付给第三人。被告认为向原告返还款项的应该是第三人，而不是被告，原告要求被告返还购房款没有事实和法律依据。 被告后畈王股份经济合作社提供付款凭证复印件两份，拟证明原告刘峻余支付的495000元建房工程款实际为第三人应明强收取的事实。 第三人应明强陈述称，同意原告的诉讼请求，对被告在当庭陈述中歪曲事实应该引起重视。本案中卖方是本案的被告，买方是本案的原告，原、被告在2018年7月15日签订《集体土地房屋转让协议书》，在该协议中，被告的法定代表人傅杨**以及委托诉讼代理人杨飞龙均作了见证方。2018年7月15日，被告向原告出具了收据，收据中也加盖了被告的公章，被告在庭审中虚假陈述，法庭应该追究其责任。原告为什么把钱打给第三人，是因为被告欠第三人工程款，原告受被告指令将款项打入第三人账户，被告为了达到自己的非法目的，歪曲事实，请求法院对被告的答辩不予采信。 第三人应明强未提供证据。 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下： 一、原告提供的证据1，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这两份协议书当时是村干部为了帮助解决后续烂尾的问题，帮助第三人与原告解决实际纠纷，帮助双方见证建房工程款的交付以免产生纷争，仅此而已。协议书上的款项是原告直接打给第三人，按照严格意义上讲，这495000元不是购房款，在收据当中也写明建房工程款。第三人对该组证明无异议，该组证据恰好能证明本案卖方是本案被告，付款是经过被告指令付到第三人账户，《订房协议书》是村里文书叫应明强写的，意思是被告的意思。本院认为，2018年5月24日的《订房协议书》可以明确被告出具《订房协议书》给原告，明确经双方协商同意隔河畈第三幢套房302室及车库一间，车库位置在北髟前第一间订给刘峻余，总价530000元，已预付定金100000元，计划在2018年8月中旬交房。2018年7月15日的《集体土地房屋转让协议书》可以明确被告后畈王股份经济合作社作为甲方，原告刘峻余作为乙方，双方签订《集体土地房屋转让协议书》一份，约定甲方将坐落于宁海县××街道××村××幢××室房屋（建筑面积120㎡），车库北髟第一间（前面），本房产转让给乙方使用权70年。双方议定，上述房产交易价为495000元。同时该协议书明确本宗土地为集体土地。被告后畈王股份经济合作社的书记杨飞龙、法定代表人傅杨**作为见证人在该协议书上签名。本院对以上事实予以认定。 二、原告提供的证据2，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，工商银行汇款凭证恰能证明原告与第三人发生法律关系，款项是直接打入第三人账户，收据是虚假的，当时被告没有收到495000元款项，以收据来推定原告是受被告指令打入第三人账户，是不能成立的。第三人对该组证据无异议。本院认为，该证据可以明确2018年5月23日，原告的母亲黄亚萍向第三人汇款100000元，2018年7月18日，原告向第三人汇款395000元。2018年7月15日，被告向原告出具收据一份，明确交款金额人民币肆拾玖万伍仟元整。本院对以上事实予以认定。 三、被告提供的证据，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，这个与事实不符，这恰恰证明了原、被告之间发生买卖关系，是被告收取了原告款项的事实，基于被告欠第三人工程款，经过杨飞龙的丈人葛诗军介绍形成买卖关系，款项经被告口头指令划款100000元，结合2018年5月24日的《订房协议书》确认了2018年5月23日划款的事实，2018年7月18日是与2018年5月23日一样的方式划给第三人，这些交易过程以及书面的反映可以证明原、被告之间发生买卖关系，证明被告收取原告的款项。第三人对该组证据的真实性无异议，该两份付款凭证证明了付款方是本案被告，收款方是第三人，同时证明了该款项是工程款的事实，被告的证明目的没法成立，原告没有向任何人支付工程款的义务，原告在本案中支付的是购房的款项，被告一直在虚假陈述。本院认为，该证据可以明确2018年5月24日、2018年7月15日，被告向第三人出具付款凭证，明确第三人应明强分别收到被告后畈王股份经济合作社隔河畈地块套房建房工程款100000元、395000元，同时被告后畈王股份经济合作社的书记杨飞龙备注系刘峻余付款，本院对以上事实予以认定。 经审理，本院认定本案事实如下： 2018年5月23日，原告的母亲黄亚萍向第三人汇款100000元。2018年5月24日，被告向原告明确经双方协商同意隔河畈第三幢套房302室及车库一间，车库位置在北髟前第一间订给刘峻余，总价530000元，已预付定金100000元，计划在2018年8月中旬交房。2018年7月15日，被告后畈王股份经济合作社作为甲方，原告刘峻余作为乙方，双方签订《集体土地房屋转让协议书》一份，约定甲方将坐落于宁海县××街道××村××幢××室房屋（建筑面积120㎡），车库北髟第一间（前面），本房产转让给乙方使用权70年。双方议定，上述房产交易价为495000元。被告后畈王股份经济合作社的书记杨飞龙、法定代表人傅杨**作为见证人在该协议书上签名。2018年7月15日，被告向原告出具收据一份，明确交款金额人民币肆拾玖万伍仟元整。2018年7月18日，原告向第三人汇款395000元。2018年5月24日、2018年7月15日，被告向第三人出具付款凭证，明确第三人应明强分别收到被告后畈王股份经济合作社隔河畈地块套房建房工程款100000元、395000元，同时被告后畈王股份经济合作社的书记杨飞龙备注系刘峻余付款。 另，原告并非是后畈王股份经济合作社社员。被告也并未向原告交付涉案房屋。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。原告与被告于2018年7月15日签订的《集体土地房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。故对原告要求判令原、被告双方于2018年7月15日签订的《集体土地房屋转让协议书》无效的诉请本院予以支持。被告辩称原、被告之间不存在房屋买卖合同关系以及与原告发生房屋买关系的是第三人，被告的上述辩称缺乏依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，结合原告提供的《订房协议书》、《集体土地房屋转让协议书》、工商银行汇款凭证以及被告出具给原告的收据以及被告提供的付款凭证，被告提供的付款凭证中被告后畈王股份经济合作社的书记杨飞龙备注系刘峻余付款，上述证据足以认定原告向第三人汇款系通过被告指令。故对原告要求被告返还购房款495000元的诉请本院予以支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方违反法律法规强制性规定买卖房屋，均存在过错，应各自承担相应的责任。本案中，原告主张的资金占用损失，实际系利息损失，原告要求按月利率1%计算缺乏依据，该利息损失应该按年利率6%计算。鉴于过错程度，对于利息损失，本院酌定被告承担80%的责任。故利息损失其中以100000元为基数，从2018年5月24日起按年利率4.8%计算至款项付清之日止，其中以395000元为基数，从2018年7月19日起按年利率4.8%计算至款项付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘峻余与被告宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社于2018年7月15日签订的《集体土地房屋转让协议书无效》； 二、被告宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社应于本判决生效后十五日内返还原告刘峻余购房款495000元并支付利息（其中以100000元为基数，从2018年5月24日起按年利率4.8%计算至款项付清之日止，其中以395000元为基数，从2018年7月19日起按年利率4.8%计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告刘峻余的其他诉讼请求。 如果被告后畈王股份经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费8725元，减半收取4362.5元，保全费2995元，合计7357.5元，由被告后畈王股份经济合作社负担。 原告刘峻余于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告后畈王股份经济合作社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员  王 琼 二〇二〇年九月二十八日 代书记员  陈丽妮 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。