河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初14601号原告（反诉被告）牛嘉琪，女1992年8月26日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托代理人赵曌，河南信行律师事务所律师。委托代理人贾瑞娟，河南信行律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州建业高新置业有限公司，住所地河南省郑州高新区环保路1号。法定代表人赵丽明，总经理。委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。委托代理人吴佳颖，金博大律师事务所律师。原告（反诉被告）牛嘉琪与被告（反诉原告）郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。牛嘉琪委托代理人赵曌、贾瑞娟，建业高新置业公司委托代理人郭志宏、吴佳颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛嘉琪诉称：2018年3月4日，牛嘉琪与建业高新置业公司签订《商品房买卖合同》,购买该公司开发的商品房1套。牛嘉琪已依约支付全部房款。建业高新置业公司依约应在2019年1月30日前，将达到合同约定交付条件的房屋交付牛嘉琪使用。截至起诉之日，建业高新置业公司仍未完全达到合同约定的交付条件，其行为已构成违约，应依合同第九条第二款之约定向牛嘉琪支付违约金。请求判令建业高新置业公司支付牛嘉琪2019年5月29日至2019年6月28日的延期交房违约金10188.03元、2019年6月29日至2019年9月11日的延期交房违约金、房屋交付后因暖气和燃气未通产生的瑕疵违约金。被告建业高新置业公司辩称：1、由于政府扬尘管控、大气污染治理等原因导致停工，由于郑州市消防验收主管行政机关职能调整，导致房屋消防验收滞后。根据《商品房买卖合同》约定，自2019年1月31日起至6月25日，因上述原因导致延期交房，建业高新置业公司不应支付逾期交房违约金。2、即使存在逾期交房行为，根据合同约定，建业高新置业公司应承担逾期交房违约金的上限为房屋总价款的2%，牛嘉琪实际收取的逾期交房违约金已超出合同约定的上限，应退还超出部分的违约金。3、根据合同约定，建业高新置业公司于2020年1月15日完成所交付房屋装饰、设备、设施的完善工作即不应承担违约责任。4、房屋竣工验收合格后，建业高新置业公司按牛嘉琪要求将房屋交付中国建筑一局（集团）有限公司进行装修改造，并书面告知牛嘉琪该事实，应被视为建业高新置业公司已完成房屋交付义务。牛嘉琪与中国建筑一局（集团）有限公司签订的《装修改造协议》约定装修改造时间从2019年5月21日至2019年9月12日，系牛嘉琪个人原因导致交房时间顺延，与建业高新置业公司无关。综上，应驳回牛嘉琪对建业高新置业公司的诉讼请求。反诉原告建业高新置业公司诉称：2018年3月4日，建业高新置业公司与牛嘉琪签订《商品房买卖合同》,牛嘉琪购买建业高新置业公司开发的商品房1套。在项目开发过程中，由于郑州市扬尘治理、消防验收机构职能调整等原因，导致房屋逾期交付。根据合同约定，建业高新置业公司应按日向牛嘉琪支付已交房款万分之二的违约金，但支付比例最高不超过房屋总价款的2%。建业高新置业公司已向牛嘉琪支付了从2019年2月份至2019年5月28日的逾期交房违约金38780.25元，支付款项已超出房屋总价款的2%，超出金额为5915.63元。请求判令牛嘉琪退还建业高新置业公司超额支付的逾期交房违约金5915.63元。反诉被告牛嘉琪辩称：1、扬尘治理整治工作自2012年确定至今，政府相关部门每年都对其进行要求，是可预见的，不是建业高新置业公司免责的理由。2、合同约定房屋交付时间是在2019年1月30日前，房屋实际完工时间为2019年4月26日，消防验收职能部门调整时间是2019年4月1日，不能以此为由免除建业高新置业公司的相关责任。3、违约金不超过总房款2%的相关条款的适用范围，是在交房时发现存在质量问题进而无法交付时，建业高新置业公司不应刻意混淆。综上，对建业高新置业公司的反诉请求应当不予支持。经审理查明：2018年3月4日，牛嘉琪与建业高新置业公司签订《商品房买卖合同》1份,约定其购买该公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1643231元。合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2019年1月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定出卖人承诺水、电、燃气、供暖等设施于2019年1月30日达到相关使用条件。合同附件四第八条第6项约定对房屋质量存在异议的，由房屋所在地的建设工程质量监督机构出具鉴定意见作为处理争议的根据。房屋逾期交付超过180日，买受人要求继续履行的，出卖人承担逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。牛嘉琪按合同约定支付了全部购房款。《商品房买卖合同》签订当日，牛嘉琪与中国建筑一局（集团）有限公司签订《房屋装修改造协议》1份，约定其委托该公司对所购房屋根据本协议附件附图要求及内容进行装修、改造并调整、变更部分房屋的使用功能及相关用途；中国建筑一局（集团）有限公司确认于该房屋完成交付（即开发商交付房屋）之日起4个月内完成该房装修、改造事宜并将该房屋交付牛嘉琪使用。牛嘉琪在协议上签名，中国建筑一局（集团）有限公司加盖“中国建筑一局（集团）有限公司五龙口城中村改造项目N-04-01地块（香榭园）项目部”印章。当日，牛嘉琪向建业高新置业公司出具《户型改造确认书》、《收房委托书》各1份，告知该公司其委托中国建筑一局（集团）有限公司对房屋进行装修、改造使用，改造后其放弃以交付房屋与《商品房买卖合同》载明的交付条件、设施设备有差异为由拒绝收房的权利，其委托中国建筑一局（集团）有限公司对该房屋办理相应收房手续，其签署的相关文件牛嘉琪均予以认可。2019年4月1日，郑州高新技术产业开发区建设工程消防设计审核部门由郑州高新技术产业开发区消防大队移交至郑州市城乡建设局，交接工作至2019年6月30日完成。2019年5月21日，建业高新置业公司向牛嘉琪出具《房屋移交改造施工方通知书》，载明本案所涉房屋已于2019年5月15日取得《工程质量监督报告》，因政府部门职能变化，消除验收及取得竣工备案的具体日期暂无法确定；交房日期顺延，违约金的计算截止到2019年5月28日，此后至政府部门恢复消防验收且完成竣工备案期间建业高新置业公司不再承担延期交付违约责任；依据牛嘉琪委托，建业高新置业公司将届时与中国建筑一局（集团）有限公司履行房屋交付手续，由其按《房屋改造装修协议》约定的4个月期间完成装修改造工作；关于具体房屋移交日期，待房屋装修改造完成后将以书面形式另行通知。2019年6月25日，建业高新置业公司就本案所涉房屋取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2019年9月12日，建业高新置业公司将房屋交付牛嘉琪。因房屋未能按约定时间交付，建业高新置业公司已按合同约定标准支付牛嘉琪2019年2月至2019年5月28日违约金。牛嘉琪要求建业高新置业公司支付此后违约金未果，遂引起本案纠纷。以上事实有下列证据在案佐证：企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、购房发票、《通知》、《房屋移交改造施工方通知书》、郑建文（2019）89号文、豫建设计（2019）100号文、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收备案证书、《房屋装修改造协议》、《户型改造确认书》、《收房委托书》、《告知书》、生效判决书、《公告》、违约金转账凭证、《交付使用通知书》、收楼资料移交清单、收楼物品领用登记表、《集中供热协议》、当事人陈述。本院认为：《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行相应合同义务。《商品房买卖合同》签订后，牛嘉琪另与中国建筑一局（集团）有限公司签订《房屋装修改造协议》，委托该公司于所购房屋完成交付（即开发商交付房屋）之日起4个月内对房屋进行装修、改造，故本案在计算逾期交房期限时应扣除4个月的装修、改造期。《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2019年1月30日前，建业高新置业公司于2019年9月12日将装修、改造完毕后的房屋交付牛嘉琪，并支付逾期交房违约金从2019年2月至2019年5月28日，扣除4个月装修改造期，其应承担的逾期交房违约金已支付完毕。牛嘉琪诉请建业高新置业公司支付交房后暖气、燃气未接通违约金。本院认为，2019年6月25日，建业高新置业公司取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，所载明验收范围包括市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料，由此可认定建业高新置业公司已完成相关合同义务，故对牛嘉琪该诉请本院不予支持。建业高新置业公司反诉称根据合同附件四第八条第6项之约定，其所支付逾期交房违约金已超过房屋总价款的2%,请求牛嘉琪返还超额支付的逾期交房违约金。本院认为,该条款系因房屋质量存在异议造成逾期交付时出卖人应承担的违约责任，不适用本案所涉及情形，建业高新置业公司以该条款为依据请求牛嘉琪返还逾期交房违约金超过房屋总价款2%部分的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告牛嘉琪的诉讼请求。二、驳回反诉原告郑州建业高新置业有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取25元，由牛嘉琪负担；反诉费25元，由郑州建业高新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李洁二〇二〇年九月二十五日书记员  郭娜