西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9583号 原告:陕西冠诚实业有限公司，住所地：陕西省西安市经开区，统一社会信用代码91610000773820019H。法定代表人：李彦斌。委托诉讼代理人：王晓雪，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗莉，北京国枫（西安）律师事务所律师。 被告:西安老房我家餐饮管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市XX区西安市，统一社会信用代码91610132MA6W1MRW6X。法定代表人：江德志。被告：江德志，男，1981年12月7日出生，汉族，住浙江省乐清市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：方治，西安市新城区解放门法律服务所法律工作者。原告陕西冠诚实业有限公司（以下简称冠诚公司）与被告西安老房我家餐饮管理有限责任公司（以下简称老房公司）、江德志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冠诚公司的委托诉讼代理人王晓雪，被告共同委托诉讼代理人方治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认其与二被告签订的《商铺租赁协议》和《商铺租赁补充协议》已经解除；2.判令二被告向其立即支付截止2020年4月23日的租金106874.66元，并从应付款之日（2019年9月10日）起按银行同期贷款市场报价利率标准支付逾期付款违约金计算至直至付清之日止；3.判令二被告向其支付其代付的物业管理费及水电费31366元，并从代付款之日（2020年5月14日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准支付违约金直至付清之日止；4.判令二被告将租赁商铺恢复原状，将第二被告注册地址迁出西安市未央区XX城XX路XX号鼎和国际（公馆）3号楼10104商铺，并立即向其进行房屋移交，否则自2020年4月24日起按照25996元/月承担房屋占用费，应计算至直至商铺恢复原状、公司注册地址迁出并移交房屋完成之日止；5.判令被告承担违约解除合同给原告造成的经济损失77988元（3个月的租金损失，包含空租期与重新招租的免租期）；6.判令本案的诉讼费、公告费、保全费由二被告承担。事实和理由：被告江德志于2019年4月16日接手被告老房公司的老房酸菜鱼商铺，继续承租其位于西安市未央区XX城XX路XX号鼎和国际（公馆）3号楼10104商铺，并与其签订《商铺租赁补充协议》，约定双方按照原租赁合同履约，继续经营老房酸菜鱼，《商铺租赁补充协议》签订当天被告支付商铺2019年4月10日至10月10日半年的租金155973.3元。2019年9月10日，被告应付2019年10月11日至2020年4月10日的租金，但被告一直拖延支付，经其多次催促，在支付6万元租金后再未进行任何付款，截至2020年4月23日，累计拖欠租金已达106874.66元，同时，被告并未按约支付物业费、水电费，截止2020年4月，累计拖欠物业费及水电费等已达31366元，其已代付，被告应予偿还。被告的行为已构成根本违约，依法其有权解除合同，其已发函向被告行使合同解除权。另，涉案商铺系被告江德志承租用于接手并经营老房公司的“老房酸菜鱼”，2019年4月16日签订的《商铺租赁补充协议》中，老房公司当时的法定代表人贝怀东代表公司作为乙方（承租方）签字，且老房公司系实际使用人，因此，本案租赁合同纠纷的承租人系被告江德志和被告老房公司，二者应对商铺租赁协议下的债务承担共同清偿责任。其现诉至法院，望判如所请。被告共同辩称：江德志是老房公司的法定代表人，所有行为代表公司不是个人，把江德志单独列为被告不合适。现在的老房公司接管时是四个人，2019年4月开始协商，接管的四个人分别是江德志、林建丰、江阿波、曹杰，每人出资18万元，三个人汇款到江德志账上，2019年6月29日有个合伙协议，每人百分之二十五股份，由江德志当法定代表人。商议后接管了原老房公司。拖欠的租金到2020年4月23日，今年的疫情导致无法正常经营，因此希望法院依据真实情况有所减免。对方要求承担空置期费用，这个事情不认可，今年的空置期都是由于疫情影响的经济下滑，希望租金减免一部分，不应承担空置费。经审理查明：2018年8月8日，原告冠诚公司（甲方）与安志飞（乙方）签订《商铺租赁协议》一份，约定由乙方租赁甲方房屋，商铺坐落位置：西安市XX城XX路XX号XX楼XX号商铺，商铺面积约305.83平方米；物业费按照3.8元/平米/月收取，电费按照1.3/度/月收取；乙方租赁本商铺作为经营餐饮使用，经营品牌老房酸菜鱼；租期三年，2018年8月10日至2021年8月9日，其中2018年8月10日至2018年10月10日止为装修免租期；租赁金额每月每平方米85元，月租金为25996元，租约期内租金不递增；乙方于签订本合同之日一次性向甲方支付六个月房租，此后租金每六个月交纳一次，于每个已交租金期届满至少30日前向甲方交付下一应交租金期的租赁费用。具体为：乙方于合同签订之日支付首次6个月的租金，房屋交付后5个月内支付下一期租金，每期6个月租金。依次类推，本着先付租金后用房的原则，乙方提前一个月将下次房租一次性足额支付至甲方指定账户；乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，乙方保证按合同规定如期足额支付租金及本合同规定的应向甲方支付的其他费用，否则甲方有权向乙方收取延迟付款违约金，具体计算公式为：拖欠金额*千分之五*拖欠天数。乙方逾期满十个工作日仍不缴清拖欠的费用，甲方有权直接采取停止供应水、电、气等措施而无须另行通知乙方，由此造成的一切损失均由乙方自行承担。同时，甲方有权单方解除本合同，甲方解除合同的通知送达（包括视为送达）乙方之日起本合同解除，乙方应付清房屋租金及其他欠付款项并支付延迟付款违约金，同时本合同履约保证金全部扣除，甲方有权将该商铺另行出租；……若发生以下情形，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，履约保证金（押金）直接扣除，并要求乙方按照本合同相关具体约定承担违约金，若本合同无具体约定的，则乙方应承担的违约责任为扣除履约保证金且乙方应按照本合同约定的租金标准向甲方支付3个月租金作为违约金：……4）未按照本合同约定期限支付租金、履约保证金或其他费用的；甲方根据本合同约定单方解除本合同的，乙方应在接到解除通知之日起3日内将商铺交还甲方；乙方交还时应将该商铺恢复原貌，或现状征得甲方认可后，乙方可退场；无论任何原因，上所述交还期满后乙方仍未能将符合要求的商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止/解除时该商铺租金标准的200%向甲方支付租金，并承担物业管理服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；乙方超过本合同及物业协议约定时间不缴纳物业管理费用的，甲方有权视同乙方对本合同违约，乙方除应当按照与物业公司合同约定向物业公司承担违约责任，同时须向甲方支付月租金的千分之五元的违约金。合同还对其他事项进行了约定。2019年4月16日，原、被告签订《商铺租赁补充协议》，协议载明“现经甲、乙友好协商，就位于XX城XX路XX号XX公馆XX楼XX商铺租赁有关事宜达成以下补充协议，并共同遵守：1.经乙方申请，甲方同意与乙方签订的《租赁合同》负责人变更为江德志（……地址：浙江省乐清市南塘镇南浦路48号/西安市灞桥区XX巷XX园XX栋XX单元XX），变更后按照原合同履约。2.乙方经营品牌老房酸菜鱼继续经营，不得更换营业执照和门头，如私自更换给甲乙双方引起的损失及法律纠纷由乙方全部承担。3.乙方不得将此商铺再次转让餐饮行业”，甲方落款处为原告，乙方落款处为被告江德志，贝怀东于“乙方法定代表人或授权代表”处签字。2020年4月20日，原告冠诚公司通过EMS特快专递分别向被告江德志于《商铺租赁补充协议》中所留浙江省乐清市、西安市灞桥区地址发出《解除通知函》，载明因二被告累计拖欠房屋租金达104638元，且拖欠水电费、物业费已达叁万余元，经其公司多次催要均未支付完毕。现其公司通知立即解除《商铺租赁协议》及补充协议，解除租赁合同关系，扣除商铺押金等。寄给江德志浙江省乐清市地址的特快专递显示于2020年4月23日由他人代收。2020年5月14日，原告冠诚公司通过中国建设银行网上银行向西安鼎志物业管理有限公司汇款31366元，用途处载明：“代付3#楼1单元1栋1层10104商铺物业费及水电费”。另查，被告老房公司于2018年8月15日成立，法定代表人为贝怀东，安志飞为股东之一；2019年6月25日，法定代表人变更为江德志，股权变更为江德志持股100%。再查，2019年6月28日，江德志、江阿波、曹杰、林建丰四人签订《合伙协议》一份，载明：“江德志、江阿波、曹杰和林建丰四人协商一致同意共同出资在西安开设一家饭店，饭店股权平等，即每人拥有25%的股份。同时共同选举江德志为饭店经理且工商登记完成后任法人”。庭审中，被告对于原告所计算的欠付租金数额及物业费、水电费金额予以认可。以上事实有当事人陈述、商铺租赁协议、商铺租赁补充协议、银行流水、EMS邮寄单等证据在卷为证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《商铺租赁协议》及《商铺租赁补充协议》（以下简称补充协议）均系合同当事人自愿签订，内容不违反相关法律规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中被告自认其2020年4月起不再使用涉案房屋，结合两份协议内容及原告提供的EMS邮寄单回执，能够认定被告于2020年4月23日收到《解除通知函》，且被告在庭审中亦同意解除，故案涉《商铺租赁协议》及《商铺租赁补充协议》均于2020年4月23日解除。根据本案查明情况，被告违反合同约定逾期交纳租金及其他相关费用，导致合同解除，应当承担违约责任。原告请求被告支付106874.66元租金及按照银行同期贷款市场报价利率标准分段支付逾期利息损失，不违反合同约定，且被告对于原告所计算的欠付租金数额亦予以认可，故本院予以支持。除此之外，被告违约致合同解除，还应当按照合同约定支付违约金，原告现依据《商铺租赁协议》第九条约定主张77988元违约金，不违反相关法律规定，依法应予支持。在此基础上，原告另主张房屋占用费，但其并未提交充分有效证据证明系因被告导致其在合同解除后无法继续出租涉案商铺，故对该请求，本院不予支持。庭审中，被告对原告主张其代付的物业管理费及水电费31366元的数额及计算时间均予以认可，现原告要求被告支付该款及逾期付款违约金，理由正当，依法应予支持。关于原告诉请二被告将案涉商铺恢复原状一节，结合当事人关于涉案商铺现状的陈述，且在本院释明后，双方均未提交房屋原状的物品清单，故对此项主张，本案不予支持。原告所诉将第二被告注册地址迁出案涉商铺，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。至于被告江德志辩称其系代表公司，且接手时存在合伙，不应当单独承担违约责任一节。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告老房公司的股东为被告江德志一人，其应当举证证明公司财产独立于自己的财产，虽其向本院提交《合伙协议》、身份证复印件及微信截图三组证据，但该三组证据均无法体现江德志与老房公司间的财产关系，且原告均不予认可。在被告江德志无法提供充分有效证据证明公司财产独立于自己的财产时，其应当按照法律规定对公司债务承担连带责任。《合伙企业法》第37条规定：“合伙企业对合伙人执行合伙企业事务以及对外代表合伙企业权利的限制，不得对抗善意第三人”。本案中，被告不能提供充分有效证据证明原告知晓其合伙内部约定，且原告对此不予认可，故被告江德志不能以其与案外人所签订的《合伙协议》对抗原告冠诚公司。综上，对被告江德志该辩称，本院不予支持。被告以疫情为由请求减免三个月房租，根据最高人民法院相关规定并结合涉案相关证据，本院酌情认定减免两个月租金即51992元，与其自2020年3月10日起到期应付租金进行抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《合伙企业法》第37条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商铺租赁协议》及《商铺租赁补充协议》于2020年4月23日解除；二、被告西安老房我家餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西冠诚实业有限公司租金106874.66元及逾期利息（利息分段计算，分别从2019年9月10日至2019年10月18日以155973.3元为基数；2019年10月19日至2019年11月18日以115973.3元为基数；2019年11月19日至2020年3月10日以95973.3元为基数； 2020年3月11日至本判决确定给付之日以54882.66元为基数；以上均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告西安老房我家餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西冠诚实业有限公司物业管理费及水电费31366元及逾期利息（以31366元为基数，从2020年5月14日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定给付之日止）；四、被告西安老房我家餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西冠诚实业有限公司违约金77988元；五、被告江德志对上述给付承担连带责任；六、驳回原告陕西冠诚实业有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（原告已预交），现由原告承担900元；被告承担4000元，于付上款时一并直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                                                             审  判  员     白  锋    二〇二〇年八月十七日 法 官 助 理    王  东                        书  记  员    薛妮妮