辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执复69号申请复议人（异议人、申请执行人)：鞍山宏荣物资有限公司，住所地：鞍山市千山区宁远镇二台子村2680号19-9、10号。法定代表人：陆绍红，该公司董事长。被执行人：辽宁旭东建筑工程有限公司，住所地：沈阳市和平区中华路121甲号（912）。法定代表人：佟庆伟，该公司经理。被执行人：崔明宝，男，1948年5月25日出生，朝鲜族，住址：沈阳市皇姑区。申请复议人鞍山宏荣物资有限公司不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异889号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人鞍山宏荣公司向执行法院提出执行异议，异议事项：请求撤销和平法院于2018年6月1日作出的告知书，支持异议人申请评估拍卖崔明宝、李欣奇名下位于沈阳市××北新区××家村两处房产:档案号8-2-0038452，面积430平方米房屋和档案号8-2-0038451，面积927.17平方米房屋请求。异议理由：异议人鞍山宏荣公司与被执行人崔明宝买卖合同纠纷经法院作出（2014）沈和民三初字第00863号民事判决书，确定给付欠款1,450,000元并支付相应利息，因未自动履行给付义务，经申请进入执行程序。执行期间查封了被执行人享有房屋产权权利的案涉房屋两处（现未腾空由第三方沈阳建正床垫制造有限公司使用中），异议人申请对该两处房屋予以评估拍卖。但执行法院不予评估、拍卖上述房产违法，理由如下，案涉房屋权利人为被执行人所有，已办理了房屋所有权证书。执行法院依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号）第四十五条第一款否认申请人评估拍卖司法权利属于法律适用错误。该条例仅仅是针对普通的转让交易行为适用，而不应当扩大适用于涉及司法拍卖情形。并且本条仅是针对主要涉及国有划拨土地使用权和地上建筑物予以规定转让的行为，是针对划拨土地的使用权人和地上建筑物权利人同一主体情况，而本案申请人主要申请的是涉及被执行人的房屋所有权，现实中存在房、地权利主体登记不一致情况。故执行法院以此法规依据驳回评估拍卖申请错误。执行法院依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，结合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来综合论述房屋必须和土地一并评估拍卖，进而说明因为土地不能拍卖故房屋也不能拍卖，系法律引用本末倒置，应以作为基本法的物权法为依据予以处理。依据物权法规定，本案被执行人对该房屋具有绝对无可争议的所有权，同时依据物权法第一百四十七条规定能够说明地上物处分附属的土地使用权一并处分，相关条款亦未禁止和限制建设用地使用权和地上建筑物所有权转移，因此理应可以处置房屋。本案涉及申请处置的房屋系被执行人所有，其附着土地使用权虽登记于新城子区水利综合经营管理所名下，但实际权利人为黄家乡人民政府，而被执行人在1996年5月22日已通过产权转移的形式以27万元的价格取得该土地的实际权利，才存在2009年被执行人个人名义取得房屋所有权证书的情况，房证不统一的现实状况不能否认被执行人对房屋及土地均享有处置的权利。和平法院以行政法规的限制性条件来否认司法强制拍卖程序适用错误，行政审批只是在买卖双方自愿交易时权属转移登记变更的规定，而不应当适用司法拍卖情况。至于拍卖后的转移登记也是由购买方按行政审批要求缴纳费用后予以变更，而司法强制执行不应当人为设定条件，导致有财产却不能予以执行。综上，异议人异议的最终目的是希望法院撤回告知书，恢复执行程序，继续执行被执行人的财产，而执行法院不予评估拍卖行为错误，请求予以纠正。执行法院查明，2014年10月11日，执行法院出具（2014）沈和民三初字第00863号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁旭东建筑工程有限公司于本判决生效后10日内给付原告鞍山宏荣物资有限公司货款1,450,500元；二、被告崔明宝对被告辽宁旭东建筑工程有限公司应支付的上述款项承担连带责任。如被告辽宁旭东建筑工程有限公司、崔明宝未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”；判决作出后，旭东公司、崔明宝不服上诉，2015年4月20日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民三终字第00224号民事裁定书，准许旭东公司、崔明宝撤回上诉，双方均按原审判决执行。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2015年5月8日，申请执行人鞍山宏荣公司向执行法院申请强制执行，执行案号：（2015）沈和执字第01573号。另查明，2018年6月1日，执行法院出具《告知书》，内容为：你公司（鞍山宏荣公司）与被执行人旭东公司、崔明宝买卖合同纠纷执行一案中，申请拍卖被执行人崔明宝、李欣奇名下位于沈阳市××北新区××家村（档案号：8-2-0038452，建筑面积430平方米）、沈阳市××北新区××家村（档案号：8-2-0038451，面积92.17平方米）两处房产。因拍卖两处房产项下土地性质为划拨，用途为公共建筑，2017年12月15日，执行法院就拍卖房产及土地事宜向沈阳市规划和国土资源局沈北分局发函咨询。同年12月18日、2018年1月5日，沈阳市规划和国土资源局沈北分局复函[沈规国土沈北（2017）21号][沈规国土沈北（2018）1号]称，坐落于沈北新区黄家乡××地××130219346土地，使用权人为沈阳市新城子区水利综合经营管理所，使用面积为9,556平方米，使用权类型为划拨，土地用途为公共建筑，被执行人崔明宝未在我局办理过任何土地手续。沈阳市新城子区水利综合经营管理所为自收自支事业单位，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号）第四十五条第一款：“经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权可以转让、出租、抵押”之规定，因此其名下土地不能拍卖。且依据物权法第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。综上，我院就你公司提出的单独拍卖被执行人崔明宝、李欣奇名下位于沈阳市××北新区××家村（档案号：8-2-0038452，建筑面积430平方米）、沈阳市××北新区××家村（档案号：8-2-0038451，面积927.17平方米）两处房产的申请不予准许。现将该结果书面告知你公司，若你公司认为我院执行行为违反法律规定，可向我院提出执行异议。另查明，座落于沈阳市××北新区××家村，地号为130219346，使用权面积9,556平方米土地的使用权人为沈阳市新城子区水利综合经营管理所，使用权类型：划拨；2017年9月11日，申请执行人鞍山宏荣公司向执行法院提出申请，愿意以流拍价格接收两处房产，并同意如无法办理更名过户，只需出具确权裁定即可。执行法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。执行过程中，针对鞍山宏荣公司提出的房产拍卖申请，执行法院于2018年6月1日向其作出《告知书》，不予准许申请执行人单独拍卖房产。文书送达后申请执行人就此提出书面异议请求撤销。经审查，《告知书》中不予拍卖房产决定系基于案涉房产、土地的登记权利人不相一致而作出的，申请执行人虽曾于2017年9月11日提出申请，愿意以流拍价格接收两处房产，并同意如无法办理更名过户，只需出具确权裁定即可。但根据相关法律规定，房屋所有权和占用范围内的土地使用权应同时转让，不能仅单独拍卖房产。本案案涉土地的使用权人为沈阳市新城子区水利综合经营管理所并非被执行人，土地性质划拨且申请执行人自称其没有缴纳划拨土地出让金。因此，在沈阳市规划和国土资源局沈北分局复函被执行人崔明宝从未在该局办理过任何土地手续的情况下，执行法院作出不予准许单方拍卖房产的决定符合法律规定，自身并无不当，予以支持。综上，异议人的异议请求不能成立，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定：驳回异议人鞍山宏荣物资有限公司的异议请求。鞍山宏荣物资有限公司申请复议称，我国物权法第一百四十六条、第一百四十七条，房地产管理法均对房随地走、地随房走做了明确规定，房随地走是指某块土地使用权被处分时，该土地上的房屋及建筑方及附属物也随之一并处分，反之建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物被处分时该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也应一并处分，即所谓的地随房走。地随房走旨在强调权利转移时一定要随着转移以保证权利最终归属同一个权利主体，和平法院执行局对于不予执行土地是片面理解房随地走的含义，将房与地的权利予以割裂，是错误的。请求撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异889号执行裁定书。本院审查查明的事实与执行法院查明的事实相一致。本院认为，民诉法第二百二十五条与第二百二十六条的规定赋予了当事人不同的救济途径。其中，第二百二十五条是对于执行行为异议程序的规定，其异议事由主要包括执行法院采取的具体执行措施和执行过程中应当遵守的具体法定程序。当事人、利害关系人认为具体执行措施或程序违反法律规定，并对其合法权益造成侵害的，可以依照第二百二十五条的规定提起执行异议。而第二百二十六条是对于督促执行程序的规定，执行法院在法定期限内未执行的，申请执行人可申请上一级法院督促执行，督促事由是执行法院消极执行、怠于执行。本案中，申请复议人针对2018年6月1日执行法院出具的《告知书》提出异议，而该裁定书并非具体执行措施或程序。异议人提出异议的实质是请求执行法院采取相应的执行措施，将本案执行完毕。从其主张看，应适用督促执行程序予以救济，而非适用异议程序予以救济。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异889号执行裁定；二、驳回申请复议人鞍山宏荣物资有限公司的申请。本裁定为终审裁定。审判长 关 兵审判员 乔维修审判员 王雪征二〇二〇年九月二十四日书记员 唐 璐