江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏0982民初2520号原告：卞卫玲，女，汉族。委托诉讼代理人：张磊，江苏道远律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佩佩，江苏道远律师事务所律师。被告：江苏大丰江南村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码91320900567842954M，住所地盐城市大丰区健康东路49号。法定代表人：夏晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘文，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。原告卞卫玲诉被告江苏大丰江南村镇银行股份有限公司（以下简称江南村镇银行）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告卞卫玲的委托诉讼代理人张磊，被告江南村镇银行的委托诉讼代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法承担其出租饭店的维修维护费用238000元（其中：空调更新添置费80000元，厨具锈蚀更新添置费4000元，下水道及水电维修改造费60000元，排油烟改造费18000元，墙面维修改造费40000元。）2、判令被告返还原告押金50000元；3、判令被告给付原告餐费54457元；4、判令被告赔偿原告租赁房屋维修期间的停业损失25000元（按三个月计算的租金损失）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月底，被告与讼争饭店（原江南会所）的原承租人吉某串通，刻意隐瞒双方租赁关系已被法院判决解除、资产全部归被告所有的事实，采取支持和配合吉某的方式，致使原告向吉某支付饭店转让费20万元，造成巨大损失。2014年10月，被告就其副楼三层房屋与原告签订了期限为3年的租赁合同，当时被告负责后勤的副行长李朝阳向原告承诺租赁期不少于10年，合同三年一签，让原告放心，上述事实有多名在场人均可证明。原、被告双方2014年10月签订的租赁合同第一条、第四条均约定租赁物应当满足餐饮经营这一基本租赁条件和需求。但原告实际租赁过程中，租赁物发生了以下非原告原因，而属于租赁物自然损耗等情形急需维修:①租赁物中央空调年久失修无法工作；②厨具锈蚀损坏无法使用；③下水道堵塞引起厨房间粪便横流无法疏通，电路老化短路；④房屋老旧，墙面返潮且渗漏风化严重等，严重妨碍了原告的正常经营，原告多次与被告相关的负责人反映并提出维修要求，被告要求原告先行维修，日后给予补偿处理。在此情况下，原告于2017年前委托了相关单位和个人实施了维修维护工程，产生相关费用238000元。《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务……”，第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故被告负有法定的维修义务。2017年10月30日，原告依约与被告续签了房屋租赁合同，租期截止2020年2月29日。但上述租赁期间届满后，被告却拒绝与原告续签合同，拒不履行十年租期的约定，就原告的维修补偿要求，也表示原告系无权处理，甚至在租赁期限届满后，即对租赁房屋予以断水断电，迫使原告关闭了饭店，停止了经营活动，给原告造成了巨大的损失。另，原告缴纳的租赁保证金5万元被告亦未予以退还，被告尚欠原告5万余元餐费未付。综上，请求法院支持原告的诉请。被告江南村镇银行辩称，1、原告主体不适格。2017年10月30日，被告与盐城市大丰区江南小楼酒店（以下简称江南小楼酒店）签订的房屋租赁合同，并加盖有江南小楼酒店的公章。被告认为本案适格原告应是江南小楼酒店；2、上述租赁合同第八条约定：“在租赁期内甲方（被告）应保证租赁房屋的安全……，日常的房屋维护费用由乙方（江南小楼酒店）承担”，第九条约定：“租赁期满时，对于乙方装修部分或购置物品，乙方自行处理，如到期不作处理，则由甲方无偿使用，乙方不提出任何异议”，我方认为根据租赁合同中的上述约定，原告主张房屋租赁期间的维修维护费用及停业损失，与合同约定不符。关于押金和餐费，因原告拖欠被告自2019年10月1日至2020年2月29日租金4万元，及自2017年11月1日至2020年3月16日的水电费135444元，以及自2020年3月1日起至实际交付房屋之日止按原租金标准计算的房屋占用费，因被告就上述费用已另案起诉，贵院已经立案受理，请求法庭将上述餐费及押金在另案中抵扣；4、根据租赁合同第八条的约定，被告将江南银行物品免费给江南小楼酒店使用，物品清单见附件，租赁到期乙方须将所有物品移交给甲方，若有损坏或意识，乙方照价赔偿。我方要求江南小楼酒店在退出房屋时对上述清单中的物品进行清理，若有损害或遗失，我方保留要求江南小楼酒店照价赔偿的权利。根据原、被告双方陈述和经审理确认的证据，本院查明事实如下：一、2014年11月1日，原告卞卫玲（乙方）与被告江南村镇银行（甲方）签订租赁合同一份，载明：“1、甲方将位于健康中路甲方办公大楼后副楼三层约700平方米房屋（整套厨房设备设施详见清单）出租给乙方使用，用于经营餐饮，按现状交付。甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。2、租赁期间共36个月。自2014年11月1日起至2017年10月31日止。租赁期满，甲方有权收回房屋和按交接据册所列厨房设备设施，乙方应保证房屋和据册所列厨房设备设施完整并如期交还。如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，同等条件下，乙方具有优先承租权，续租需重新签订租赁合同；租赁期间任何一方要求终止合同，应提前三个月通知对方。3、租金为每年拾万元。签订合同时，一次性交清第一年租金。甲方收取后应向乙方提供收款收据。4、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方使用租赁物而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清各项欠费。5、乙方同意预交伍万元保证金，该保证金租赁期满无纠纷无息退回。6、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用承租房屋和设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即修复。未经甲方同意，不得改变房屋结构。租赁期满，乙方改扩建、装饰装潢、添置的不可拆除的部分归甲方……”。原告卞卫玲在乙方处签字，被告江南村镇银行在甲方处盖章。另，在租赁合同签订前的2014年9月23日，原告卞卫玲已经向被告支付了5万元保证金。二、2014年12月5日，原告卞卫玲设立大丰市江南小楼酒店（现更名为盐城市大丰区江南小楼酒店），企业性质为个体工商户，经营者卞卫玲（本案原告），经营场所为盐城市大丰区健康东路北侧10幢江南村镇银行副楼，即案涉租赁合同对应的租赁房屋。三、原告卞卫玲与被告江南村镇银行于2014年11月1日签订的租赁合同届满前的2017年10月30日，双方当事人按约续租并重新签订了房屋租赁合同，该合同载明：出租方（甲方）江南村镇银行,承租方（乙方）江南小楼酒店。1、甲方房屋为坐落于大丰区，共三层，建筑面积约694.42平方米。2、该房屋租赁用途为商业（具体范围以营业执照为准）。3、租赁期限为两年零四个月，自2017年11月1日至2020年2月29日。4、该房屋年租金为人民币12万元整。5、乙方应于本合同生效15日内向甲方支付第一年度的租金。第二年度的租金乙方应于2018年11月1日前支付。最后四个月的租金乙方于2019年11月1日前支付。6、甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋（按现状）一并交付给乙方。7、甲方保证在租赁时该房屋没有产权纠纷，乙方承租后如有上述纠纷，由甲方承担责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。8、甲方将江南银行物品免费给乙方使用，物品清单详见附件。租赁到期乙方须将所有物品移交给甲方，若有损坏或遗失，乙方照价赔偿。租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每隔6个月检查一次，乙方应于积极协助，不得阻挠；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用承租房屋及设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即修复。日常的房屋维护费用由乙方承担。租赁期间，防火安全，门前三包、安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。9、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。租赁期满时，对于乙方装修部分或购置物品，乙方可自行处理，如到期不作处理则由甲方无偿使用，乙方不提出任何异议。10、在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：①水电费；②燃气费；③物业管理费；④其他各项因乙方经营而发生的费用。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与乙方使用该房屋有关的费用，均由乙方支付……。原告卞卫玲在合同落款处签字加盖了“大丰市江南小楼酒店”的章印。四、2020年6月3日，原告向本院提起诉讼。庭审中，被告确认结欠原告餐饮费54457元。被告辩称其已另案起诉要求江南小楼酒店支付拖欠的水电费及租金[案号：（2020）苏0982民初2529号]，被告主张该餐饮费应用于抵扣江南小楼酒店拖欠的水电费及租金。五、原告卞卫玲在庭审中举证：1、原告卞卫玲以江南小楼酒店为合同抬头与承包方大丰市卓越广告装潢有限责任公司于2016年4月12日签订《工程承包协议》一份，载明：甲方即发包方江南小楼、承包方即乙方大丰市卓越广告装潢有限责任公司。工程名称为饭店室内水电改造；承包范围为厨房清理，水电路改造安装；承包方式为大包干；工期为2016年4月20日至2016年5月20日；合同价款约陆万元；合同落款处由卞卫玲签字。2、2016年5月12日，原告卞卫玲以江南小楼酒店为合同抬头与承包方大丰市卓越广告装潢有限责任公司签订《江南小楼酒店改造工程承包协议》一份，载明：工程名称为饭店包房墙面墙布施工及一楼电器线路敷设改造；承包范围为二三楼包房墙面，一楼电器线路；承包方式为大包干；工期为2016年5月11至2016年5月25日；合同价款约肆万元；合同落款处由卞卫玲签字。3、大丰市一条龙厨具城2016年5月20日出具的收据及发货清单一份，证明其购置相关厨具、电器等合计40000元。4、盐城市苏毅机电安装有限公司于2017年5月3日出具的收据一份（收据载明的交款单位为江南小楼酒店），证明其购置空调费用为80000元。5、大丰市卓越广告装潢有限责任公司法定代表人施某于2020年5月19日出具情况说明一份，证明江南小楼酒店2016年5月份的改造工程已交付使用且相关工程款已结清。被告江南村镇银行对原告卞卫玲的该项举证证据及相关陈述均不予认可。庭审中，原告陈述其租赁原告房屋的目的就是用于餐饮经营，江南小楼酒店的工商登记状态显示仍在业。上述事实，有原、被告双方陈述，《租赁合同》原件、保证金收据、《工程承包协议》复印件、《江南小楼酒店改造工程承包协议》复印件、发货清单及收据、情况说明、微信聊天记录打印件、《房屋租赁合同》及物品清单复印件等证据在卷证实。本院经审理认为，本案争议焦点首先是卞卫玲作为本案原告主体是否适格。本院认为，2014年11月1日，原告与被告签订第一份《租赁合同》时，江南小楼酒店尚未成立，原告即以个人名义与被告签订了第一份《租赁合同》，约定由原告租赁被告的房屋用于经营餐饮，租期自2014年11月1日至2017年10月31日。2014年12月5日，原告注册成立了江南小楼酒店，经营地点即为合同约定的租赁房屋所在地。原告在庭审中提交的证据表明，在签订相关改造协议时均以江南小楼为合同抬头注明发包方名称。其提交证人即诉称相关改造工程的承包方的法定代表人施某出具的说明亦明确载明相关合同的相对方为江南小楼。相关供货单位出具的收据载明的交款单位亦为江南小楼酒店，相关证据被告虽不予认可，但可以推定原告在承租房屋期间正常以江南小楼酒店的名义对外独立进行民事活动。在第一份《租赁合同》租期届满前，原告于2017年10月30日又以江南小楼酒店名义与被告续签了第二份《房屋租赁合同》，租期自2017年11月1日至2020年2月29日。案涉两份租赁合同为在同一租赁房屋上产生的继续性合同，第一份合同虽为原告以个人名义所签，但原告租赁房屋的目的系用于经营餐饮，而后原告亦在租赁房屋处设立了江南小楼酒店，并且对外均以江南小楼酒店的名义独立进行民事活动，故本院认定本案适格主体应为江南小楼酒店。江南小楼酒店系经依法核准登记的有字号的个体工商户，本案应以营业执照上登记的字号为当事人，同时注明该字号经营者的基本信息。原告作为有字号个体工商户的经营者以个人的名义提起民事诉讼，不符合相关法律规定。经本院释明，原告仍坚持以个人名义起诉，其提起的相关诉讼，依法应予裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告卞卫玲的起诉。案件受理费6812元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  王 萍人民陪审员  葛中成二〇二〇年九月二十四日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条【裁定范围】裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。