陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异663号异议人（被执行人）：济源交大科技园实业有限公司，住所地河南省济源市高新技术产业开发区商务楼112。法定代表人：武沁安，该公司董事长。委托诉讼代理人：王红斌，该公司员工。申请执行人：陕西真水生态农林开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区高新路西部国际广场13401室6号。法定代表人：邢雅江，该公司总经理。申请执行人：中信银行股份有限公司西安分行，住所地陕西省西安市碑林区朱雀路中段1号。负责人：胡宝安。被执行人：王太川，男，汉族，1953年3月13日出生，住陕西省西安市碑林区。在本院执行陕西真水生态农林开发有限公司（以下简称真水公司）、中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信西安分行）与济源交大科技园实业有限公司（以下简称济源公司）、王太川借款合同纠纷一案中，异议人济源公司对本院拍卖其位于济源市高新技术开发区二号线南、王屋路西的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人济源公司称，一、执行法院委托评估的时间与拍卖时间相距一年多，评估的价格明显过低。评估委托书于2019年7月24日出具，按照相关法律规定，评估报告最迟应于2019年9月23日前出具，但该次评估的报告提交日期为2019年11月12日，明显超过了最长时限60日。对此，执行法院应另行委托评估。实际拍卖日为2020年8月3日，逾委托评估一年多，土地价值已发生很大变化。二、济源公司是案涉土地权利人，未经其对评估的范围、内容进行质证确认，严重损害其合法利益。异议人已经完成对土地的围墙、文物普探、勘测、迁坟、试桩、配电设计以及施工、施工设计、道路硬化、土方开挖、施桩、临建等项目。根据房地产不可分离原则，异议人已投入的部分应一并评估，否则直接减少异议人享有的土地使用权的巨额价值，对异议人和其他债权人不公平。三、土地评估报告采取市场比较法、剩余法得出地价估值的依据不足，价格明显过低。采取市场比较法需要估价对象所处区域市场交易实例，剩余法需要确定不动产总价和开发成本等关键要素，但该报告中没有相应材料。市场比较法如何得出3892元/平方米（商业）、3208元/平方米（住宅），剩余法如何得出2841元/平方米（商业）、2694元/平方米（住宅）的结论报告没有体现。采用市场比较法与剩余法测算地价相差不大，但二者关于商业用地每平方米相差1000元，关于住宅用地每平方米相差506元。四、评估价值数额有错误，大小写并不一致，金额相差十倍。五、估价对象所处区域环境状况有遗漏，估价对象毗邻济源古轵公园，环境优美，交通便利，是影响住宅用地商业价值的重要因素。综上，异议人请求撤销此次拍卖行为。为支持其异议请求，异议人向本院提交了借款协议、补充协议、保证合同、委托贷款合同、抵押合同、公证书、执行证书、执行通知书、执行裁定书、网拍时间告知书等证明材料。申请执行人真水公司称，一、陕西建业不动产估价咨询有限公司系法院委托具有评估资格的第三方评估机构，并且评估公司作出的评估报告符合法律规定，在评估报告第三部分《土地估价结果》中已对评估报告使用期限做出了明确的说明“本评估报告有效期限为自报告提交之日起一年”，即2019年11月12日至2020年11月11日，法院于2020年7月依据该评估报告对评估物进行处置完全合理合法。二、济源公司收到评估报告后未在规定的异议期内对评估报告提出异议，却在法院对案涉土地进行处置成交后对评估报告提出异议，明显为滥用异议权利，恶意拖延执行。综上，真水公司认为法院依据合法有效的评估报告作为依据对案涉土地进行处置，程序合法；济源公司在拍卖成交后才对评估报告提出质疑，明显超过对评估报告提出异议的规定期限，请求驳回济源公司的异议请求。本院查明，真水公司、中信西安分行与济源公司、王太川借款合同纠纷一案,陕西省西安市汉唐公证处作出的（2017）陕证经字第001068号公证书和（2019）陕证执字第074号执行证书已经发生法律效力,执行标的为被申请人济源公司、王太川向申请执行人真水公司、中信西安分行支付贷款本金人民币叁仟伍佰万元整；截止至二○一九年三月六日产生的利息、罚息合计人民币壹仟陆佰零肆万零贰佰捌拾叁元捌角陆分；二〇一九年三月七日起至实际清偿完欠款之日所产生的利息。因济源公司、王太川未履行生效法律文书所确定的义务，真水公司、中信西安分行向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本院在执行中，2019年6月20日，申请执行人真水公司向本院递交查封、评估、拍卖申请书，请求对被执行人济源公司为债权人提供抵押担保的国有土地使用权进行查封，并对查封的土地依法进行评估、拍卖。2019年6月24日，本院作出（2019）陕01执1373号之一执行裁定，查封被执行人济源公司在河南省××市高新技术开发区××南、××西的土地使用权[土地权属证号：济国用（2014）第037号；面积：48271㎡]。2019年7月24日，本院作出（2019）陕01执1373号委托书，委托陕西建业不动产估价咨询有限公司对案涉土地进行评估。2019年11月12日，陕西建业不动产估价咨询有限公司完成案涉土地的评估并出具陕建业不动产（2019）估字第1102320号《土地估价报告》，报告载明案涉土地坐落于济源高新技术开发二号线南，王屋路西，土地面积48271.0平方米（折合72.41亩），其中商业用地面积为5792.52平方米，住宅用地面积为42478.48平方米；商业用地单位面积地价为3367元/平方米（折合224.47万元/亩），商业用地总地价1950.34万元，住宅用地单位面积地价为2951元/平方米（折合196.73万元/亩），住宅用地总地价12535.4万元，估价对象土地评估总值14485.74万元。对上述评估报告，本院委托陕西省西安市汉唐公证处向济源公司进行了送达，陕西省西安市汉唐公证处关于陕建业不动产（2019）估字第1102320号《土地估价报告》的流程登记单载明：2020年6月4日，陕西省西安市汉唐公证处工作人员在西安市××号，经电话联系武沁安，武沁安委托他人代为签收（有电话录音），现场送达情况为送达成功。本院（2020）陕01执恢269号送达回证载明：送达文书名称和件数为陕建业不动产（2019）估字第1102320号估价报告一份，受送达人为武沁安，送达地址为西安市××号，代收人为马桂云，时间为2020年6月4日。2020年7月13日，济源公司向本院执行实施部门提交异议申请书，以评估存在程序违法和实体错漏为由申请对案涉土地重新评估。2020年7月24日，评估公司作出以下书面回复：一、关于异议申请书的第一个问题。1.我公司严格按照《资产评估法》、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）及人民法院司法评估的要求开展评估工作，估价程序及评估资料均经过办案法官确认。2.我公司严格按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）开展评估工作，《土地估价报告》中要求两名土地估价师及公司法定代表人签字。我公司对出具《土地估价报告》有完整的内部审核程序，留存有《土地估价报告内部审核表》。3.我公司于2019年7月25日收到评估委托书后及时与办案法官取得联系，沟通项目情况，于2019年7月29日提交了评估所需材料清单及评估收费通知单并提请法院辅助人员协调本案双方当事人安排现场勘查事宜，随后本案申请人提出双方当事人正在商议和解，评估暂停，在征得办案法官的同意后，我公司于2019年9月17日给法院递交了暂将评估委托退回的情况说明。后法院法官通知启动评估工作，2019年10月15日我公司评估人员在法院辅助人员及申请人的配合下进行了现场查勘工作，与异议申请人进行了现场沟通，随后我公司按照评估程序于2019年11月12日出具了《土地估价报告》，我公司出具的估价报告不存在程序违法问题。二、关于异议申请书中的第二个问题。1.《土地估价报告》中估价对象土地评估总值为：14485.74万元（人民币大写：壹亿肆仟肆佰捌拾伍万柒仟肆佰元整）。2.本案评估委托书中确定的需评估的财产为济源高新技术开发二号线南，王屋路西，土地面积48271平方米，产权证号：济国用（2014）第037号的国有土地使用权，我公司是以委托书中确定的评估事项及法院确认的相关资料开展评估工作，故本次评估不存在变相减少对异议人的财产或者财产价值的问题。3.估价对象毗邻济源古轵公园等区域因素，在估价报告区域因素中有相关具体描述，并在地价测算过程中已进行修正。按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的要求，我公司有完整的《土地估价技术报告（评估工作底稿）》，市场比较法选取的比较实例均为近期内与估价对象处于同一供需圈层、交易情况类似、用途一致的交易实例，且估价人员留存有三个比较实例的现场勘察照片，剩余法中需要确定的不动产总价、开发成本等数据及整个地价的确定过程在《土地估价技术报告（评估工作底稿）》中均有详细说明。综上，我公司出具的《土地估价报告》不存在实体错漏问题。另查，2020年7月17日，济源公司委托员工王红斌到本院了解评估情况，本院执行人员对其进行谈话，谈话笔录显示济源公司已收到案涉土地的评估报告，其对评估报告提出异议的时间已超过法定期限。再查，2020年6月30日，本院作出（2020）陕01执恢269号执行裁定，裁定：拍卖被执行人济源交大科技园实业有限公司名下位于济源市高新技术开发区××南、××西的土地使用权。2020年7月1日，本院通过邮寄方式向济源公司法定代表人武沁安送达了（2020）陕01执恢269号执行裁定书及网拍时间告知书，邮件回执显示收到日期为2020年7月6日。2020年8月4日，案涉土地在淘宝网司法拍卖平台以成交金额10140.018万元竞价成功，买受人为济源金丰置业有限公司。上述事实有公证书、执行证书、执行裁定书、土地估价报告、谈话笔录、异议回复、送达流程登记单、送达回证、法院专递邮件详情单等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。首先，在本案执行中，本院依法对被执行人为申请执行人提供抵押担保的案涉土地进行查封、评估，并在评估价值的基础上进行网络司法拍卖，最终竞买人济源金丰置业有限公司于2020年8月4日以10140.018万元的价格成功竞买。本次拍卖在淘宝网司法拍卖平台进行了为期30天的公告，对拍卖流程、拍卖标的物等涉及竞买人和当事人权益的重要事项在公告中均予以说明，整个拍卖程序公开、公正，拍卖程序合法有效，并不存在损害竞买人或当事人利益的情形。其次，济源公司所提异议实质上是对评估报告的异议,但对评估报告的异议应当在法定期限内提出，否则将不予支持。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。第二十四条规定：当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。本案中，执行实施部门已于2020年6月4日向异议人济源公司送达了案涉土地的评估报告，但济源公司并未在收到评估报告的五日内提出异议，本院执行人员在与济源公司代理人于2020年7月17日的谈话中亦对此进行了明确。虽然异议人济源公司在2020年7月13日曾提出异议并申请对案涉土地重新评估，但该异议的提出时间显然也已超过了5日的法定期限。为了妥善解决争议，本院执行实施部门将济源公司在2020年7月13日提出的异议交由评估公司进行了说明，评估公司也已作出书面答复，充分保障了异议人的权利。评估是为司法拍卖提供参考价的一种方式，在标的物经过公开拍卖后其实际价值已经得到市场的充分检验，并未损害被执行人的利益。在案涉土地已经实际拍卖成交的情况下被执行人济源公司对评估报告重复提出异议不仅影响执行效率，也存在拖延执行之嫌。再次，异议人济源公司提出的委托评估与拍卖时间过长的异议理由，也与实际情况和法律规定不符。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第一款规定：评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。本院执行实施部门在作出委托评估决定后，由于出现当事人和解等情形，评估期限将相应予以扣除。评估公司于2019年11月12日作出评估报告，2020年8月4日拍卖成交，从评估报告作出之日到实际拍卖成交之日并未超过一年时间。另外，对于异议人提出的评估范围、评估方法、评估价值、估价对象所处环境等异议理由，评估公司已经在书面回复中进行了详细说明，综合整个评估程序和评估结果来看并不存在违法和实体错漏等问题。至于异议人提到的评估金额错误问题，属大小写不一致的笔误，不影响评估结论的准确性。综上，济源公司作为被执行人未履行法定义务，本院依法对案涉土地进行拍卖符合法律规定，异议人济源公司的异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人济源交大科技园实业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年九月九日书记员  季 琳