江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3232号上诉人（原审原告）：郇露，男，1991年1月1日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏同丰置业有限公司，住所地沭阳县学院路与上海路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司三楼）。法定代表人：郭振南，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。上诉人郇露因与被上诉人江苏同丰置业有限公司（以下简称同丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开听证进行了审理。上诉人郇露的委托诉讼代理人孙兆辉，被上诉人同丰公司的委托诉讼代理人陶新龙参加了听证。本案现已审理终结。郇露上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由同丰公司负担。事实和理由：1.交房承诺书是郇露为了提前拿房装修，由同丰公司提供格式模板，夹在物业合同中一并签字，是郇露在不在知情的情况下受欺诈签订的，并非郇露的真实意思。而且，郇露需要拿房装修居住，同丰公司已经违约长达两年，即使郇露对此知情，但迫于压力，也只能签订“城下之盟”。2.从交房承诺书中“本人郇露承诺装修前对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括不限于逾期交房）”文义看，真实意思应为郇露对该房屋没有通过验收的情况下交房无异议，认可同丰公司不承担交房之后逾期交房违约责任，对于己经产生的逾期交房违约责任，郇露并没有放弃。同丰公司辩称，上诉人郇露的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：案涉房屋已经于2020年8月3日完成初始登记，于2020年8月6日取得竣工验收备案表，同日，同丰公司通知业主可以办证。郇露向一审法院起诉请求：1.同丰公司给付郇露逾期交房违约金28236.6元（以498000元为基数，自2017年8月31日起按日万分之一计算至2019年3月21日止）；2.同丰公司给付郇露逾期办证违约金（自2019年6月19日起按每日5元计算至同丰公司将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2016年12月15日，郇露和同丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郇露购买同丰公司开发的沭阳县中央花园2号楼2单元2405室房屋，总价款为498000元。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按超出日期伍元每日支付违约金。2019年3月21日，同丰公司向郇露交付案涉房屋。同日，郇露向同丰公司出具交房承诺书一份，载明：本人郇露购买江苏同丰置业有限公司开发的沭阳中央花园2幢2单元2405室，现本人因自身原因要求收房装修，现向贵公司办理交房入住手续，本人郇露承诺：已知悉所购房屋的工程进度及现状，自愿按现有工程进度及现状收房，且配合贵公司完善物业相关后续手续及交纳各项费用，本人郇露承诺装修前对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房），否则，后果由郇露自行承担。一审法院另查明：同丰公司尚未将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。一审法院认为：一、关于案涉交房承诺书的法律性质及效力应当如何认定的问题。关于案涉交房承诺书的法律性质。所谓单方允诺行为，是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示。此种行为具有两个显著特征：其一，是表意人单方的意思表示，不需要相对人对该意思表示作出承诺即可成立。其二，是表意人为自己设定义务、为相对人设定权利的意思表示，不需要相对人付出某种代价，相对人对于表意人也不负实施某种特定行为的义务。具体到本案，案涉交房承诺书的基本内容是：“本人郇露承诺出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房）”，该承诺书显然符合上述特征，一是郇露单方意思表示，不需要同丰公司作出承诺即可成立；二是郇露给自己设定义务和放弃权利，为同丰公司设定权利。因此，案涉交房承诺书应系单方允诺行为。关于案涉交房承诺书的效力。根据诚实信用原则和意思自治原则，单方允诺行为是表意人以自己单方的意思表示任意处分自己财产权利的结果，只要该项允诺出于自愿，且不损害社会利益和他人利益，不违反法律的强制性规定，就应得到法律的承认，因此而发生的权利义务也应得到法律的肯定和保护，表意人亦应当对其表意行为负责，否则将会对社会信用造成破坏。具体到本案，案涉交房承诺书系郇露自愿出具，亦不存在损害社会利益、他人利益和违反法律强制性规定的情形，故应当认定为合法有效。郇露主张案涉交房承诺书并非其真实意思表示，同丰公司趁人之危，未提供证据证明，一审法院不予采纳。郇露主张案涉交房承诺书中系无效格式合同，如前所述，案涉交房承诺书系单方允诺行为，并非双方合意之下产生的合同，故不应当认定为格式合同。另外，即便案涉交房承诺书系同丰公司向广大购房者提供的预先拟定的统一格式、统一内容的书面文件，购房者签字后，在双方之间成立了格式合同，但基于案涉交房承诺书的内容简单、清晰、明确，即“承诺出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房）”，所谓的交房责任（包括但不限于逾期交房）条款是该份交房承诺书的基本内容和中心思想，不存在需要同丰公司进行提示、说明和解释的情况，购房者作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当清楚承诺书的基本内容，故该交房责任条款也无法构成合同法中的无效格式条款。因此，郇露的上述主张于法无据，不予支持。关于郇露出具的交房承诺书是否免除了同丰公司承担逾期交房、逾期办证违约金的责任的问题。如前所述，郇露作出的案涉交房承诺书合法有效，其应当对该交房承诺书负责，依法履行案涉交房承诺书的义务，自行承担案涉交房承诺书的后果。根据案涉交房承诺书内容中的“本人郇露承诺出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房）”，可见，郇露已经明确作出了不再向同丰公司索要逾期交房违约金的意思表示，该意思表示清楚、明确，在郇露已经明确免除了同丰公司承担逾期交房违约金责任的情况下，其无权再要求同丰公司承担逾期交房违约金，故郇露要求同丰公司承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。权利的放弃应当以明示的方式作出，郇露出具的交房承诺书没有涉及逾期办证问题，因此，该交房承诺书无法得出郇露免除了同丰公司承担逾期办证违约金责任的结论，即郇露并未放弃要求同丰公司承担逾期办证违约金的权利，因此，同丰公司仍应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定承担逾期办证违约金，即自2019年6月20日（交房90日后）起按5元/天计算至同丰公司将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。同丰公司辩称郇露已放弃要求其承担逾期办证违约金的权利，无事实和法律依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、同丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向郇露支付逾期办证违约金（自2019年6月20日起按5元/天计算至同丰公司将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回郇露的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取265元，由郇露负担240元，由同丰公司负担25元。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提供新的证据。本院二审查明：案涉房屋于2020年8月6日取得竣工验收备案表，同丰公司已将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。双方当事人一致确认本案逾期办证违约金计算截至2020年8月6日。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：案涉交房承诺书是否是郇露受欺诈签订的，是否是郇露真实意思表示。本院认为：郇露主张案涉交房承诺书并非其真实意思表示，一审辩称是在同丰公司趁人之危，威胁其不签字则不交房的情况下签订的，二审变更主张称在不知情的情况下受欺诈签订的。本院认为，首先，郇露一、二审主张显然自相矛盾，无法自圆其说。如果同丰公司系趁人之危，威胁其不签字则不交房，则郇露必然是对其签署案涉交房承诺书的行为和法律后果是明知的，就不可能存在不知情、受欺诈签署的情况；如果郇露是不知情、受欺诈而签署案涉交房承诺书，则不可能存在同丰公司趁其危困而威胁其签署的可能。其次，案涉交房承诺书内容简短，文字仅有半页纸，不足200字，郇露在该内容中前后签署自己的名字五次，五个签字横跨文段始末，并在每一个签字上均捺指印，故从签字的情况看，郇露辩称其在不知情的情况下在物业合同中混入的交房承诺书上受欺诈签字，显然不合常理，不能成立。最后，无论是一审中主张的受同丰公司威胁不签字则不交房的情况下签署案涉交房承诺书，还是二审中主张的不知情、受欺诈的情况下签署案涉交房承诺书，郇露均没有任何证据能够初步证明同丰公司胁迫和欺诈事实存在的可能性。因此，郇露主张其签署的案涉交房承诺书非其真实意思表示，既无证据证实，亦不符合常理，不能成立，本院不予支持。关于郇露辩称其在交房承诺书中仅放弃之后的逾期交房违约金，并未放弃已发生的逾期交房违约金。本院认为，案涉交房承诺书载明的“出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房）”意思清楚、明确，即郇露放弃要求同丰公司承担逾期交房责任，在没有特殊约定的情况下，应当理解为全部逾期交房责任，包括已经产生的和之后可能产生的逾期交房责任。另外，案涉房屋实际交付完成后，同丰公司无需再向郇露承担逾期交房责任，故郇露主张的交房之后的逾期交房违约金本不存在，更不存在放弃的问题。因双方当事人二审中一致确认本案逾期办证违约金计算截至2020年8月6日，本院依法对本案逾期办证违约金的金额予以明确为：同丰公司应当向郇露给付逾期办证违约金2065元（自2019年6月20日起至2020年8月6日止，共计413天，每天5元，共计2065元）。综上，上诉人郇露的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人郇露负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年九月十六日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。