云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初26号原告：徐玮，女，汉族，1970年8月24日生，住云南省曲靖市沾益区。现住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：路文伟，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：孙大荣，男，汉族，1972年1月8日生，住贵州省盘县。（缺席）被告：黎朝芬，女，汉族，1971年10月3日生，住云南省曲靖市富源县。现住曲靖市麒麟区。被告：云南嘉鸿房地产经纪有限公司。法定代表人：杨迪。统一社会信用代码：91530302MA6MY6NN40。住所：云南省曲靖市南片区。委托诉讼代理人：杨**，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权）原告徐玮诉被告孙大荣、黎朝芬、云南嘉鸿房地产经纪有限公司（以下简称“嘉鸿地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告徐玮及其委托诉讼代理人路文伟、被告黎朝芬、嘉鸿地产公司的委托代理人杨**均到庭参加诉讼。被告孙大荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原告与被告孙大荣、黎朝芬之间的《房产买卖合同》；二、判令三被告连带返还房款20万元，赔偿违约金6万元、中介费4000元、代办费2000元，共计266000元，及原告支付的诉讼费、律师费、交通费等。事实与理由：2019年9月21日，原告经被告嘉鸿房地产公司介绍认识被告孙大荣、黎朝芬，并与其二人签订了《房产买卖合同》。约定：被告孙大荣、黎朝芬将其二人共有的坐落于曲靖市产以40万元的价格出售给原告，被告嘉鸿房地产公司承诺后续如出现交易因甲方的征信或证件情况，其公司负连带责任，退还本金。《房产买卖合同》签订后，原告按口头约定打款到银行将被告孙大荣、黎朝芬购房时所欠的按揭本息158802.87元及欠开发商的21197.13元，共计18万元还清，另外还支了2万元定金，被告孙大荣、黎朝芬于2019年10月8日写下《收条》，确认收到上述款项。后在到不动产权登记机关办理过户时，工作人员告知该房屋已被法院查封不能过户。涉案房产买卖合同已经实际不能履行，被告孙大荣、黎朝芬严重违约。综上，为维护原告的合法权益，望法院判如所请！被告黎朝芬辩称，当时因为我母亲生病，涉案房屋欠银行贷款逾期无法偿还，我就找到嘉鸿房地产公司卖房还贷。后嘉鸿房地产公司介绍原告来给我买房子，原告把一部分购房款打入银行结清了贷款，双方约定过户以后再支付另一部房款。但在过户的过程中发现涉案房屋已被法院查封，进而得知孙启忠起诉孙大荣民间借贷一案，麒麟区法院判决由孙大荣偿还孙启忠连本带息共计25余万元，该案在执行过程中查封了涉案房屋。被告嘉鸿地产公司辩称：1.原告诉请要求我方承担连带清偿责任没有事实及法律依据，本案中我方并不涉及双方买卖合同中的实体权利及义务，且我方作为服务性质的中介机构在涉案合同中主要起促成原、被告双方建立买卖合同关系，并提供代为咨询、办理相关过户手续服务。2.原告与被告孙大荣、黎朝芬为涉案合同特定的买卖合同主体，涉及相关的款项及交易内容应当由合同双方自行承担，与我方没有任何关系，且在交易前我方已经尽了谨慎审查义务，当时房屋不存在任何权利瑕疵。同时，在具备交易过户条件时，我方已多次催促被告孙大荣、黎朝芬办理过户手续，因原告自己拖延了办理过户时间，导致涉案房屋被法院查封，我方没有任何责任。被告孙大荣未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，依法视为其自动放弃辩论、举证、质证等诉讼权利。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件、被告孙大荣、黎朝芬身份证复印件各一份，用于证明原告及被告的主体资格。二、《房产买卖合同》复印件一份，用于证明原告与被告孙大荣、黎朝芬签订了《房产买卖合同》，被告嘉鸿地产公司在合同中承诺如出现交易因甲方的征信或证件情况中介公司负连带责任；三、收条一份，用于证明原告已经支付了购房款20万元。四、收据两份，用于证明被告嘉鸿地产公司收到原告给付的中介费4000元、公共代办不动产权证费用2000元。五、发票一份，用于证明原告因本案开支律师代理费10000元。经质证，被告黎朝芬对证据一、二、三、四、五的三性均无异议。经质证，被告嘉鸿地产公司对证据一、四的三性无异议；对证据二的三性无异议，但认为此合同不能成为其承担连带责任的依据；对证据三中时间显示为2019年10月8日的收据的三性无异议，对时间显示为2019年11月5日的收据三性均不予认可，认为该收据未加盖其公司公章，且其公司并未收到该笔款项；对证据五的真实性、合法性无异议，但认为针对此费用的承担无相关委托合同印证，该费用应当由违约方承担，与其公司无关。本院认证，被告孙大荣怠于诉讼，原告提交的上述证据一、二、五及证据四中的显示为2019年10月8日的收据，客观、真实，与本案具有关联性，本院均予以确认。证据三中载明的黎朝芬、孙大荣收款并承诺甲方的部分内容客观、真实，本院予以确认，但收条中载明的“刘万贤”签字部分，因无法确认刘万贤的身份，故对该部分内容不予采信。证据四中时间显示为2019年11月5日的收据未加盖嘉鸿地产公司公章，亦无证据证实收款人受嘉鸿地产公司委托收款，不能证实原告的欲证目的，故不予采信。针对辩解，被告黎朝芬向本院提交了以下证据：一、收款收据复印件六张、银行还款流水表六张，用于证明针对涉案房屋，其偿还按揭贷款、初装费共计30余万元。二、离婚协议书、离婚证复印件各一份，用于证明其与孙大荣已于2018年4月2日协议离婚，协议涉案房屋归其所有，按揭贷款亦由其偿还。经质证，原告认为黎朝芬提交的上述证据与本案无关联性。经质证，被告嘉鸿地产公司对上述证据的三性均无异议，认为上述证据能够证明涉案房屋满足上市交易条件。本院认证，被告黎朝芬提交的上述证据客观、真实，本院对其真实性均予以确认。针对辩解，被告嘉鸿地产公司向本院提交了如下证据：一、房产买卖合同、物品交接清单各一份，用于证明其公司针对涉案房屋买卖并不享有权利及承担义务，房屋已于2019年9月21日进行了交接，合同约定其公司仅具有提供咨询、代办手续的义务。二、云（2019）曲靖不动产权第××号房权证复印件、不动产信息查询结果单各一份，用于证明其公司在涉案买卖合同签订后针对涉案房屋进行过查询，查询结果显示无任何权利瑕疵，其公司已尽到了谨慎审查义务。经质证，原告对证据一的三性均无异议，但不认可其证明目的，认为买卖合同在权利义务方面虽然不涉及嘉鸿地产公司，但其是合同履行的担保人。对证据二的真实性无异议，但不认可证明目的。本院认证，被告嘉鸿地产公司提交的上述证据客观、真实，本院对其真实性均予以确认。为查明案件事实，本院在庭审后依职权调取了（2019）云0302民初7060号民事裁定书一份、送达回证一份、（2019）云0302民初7060号民事判决书一份，用于证明涉案房屋被我院依法查封的事实。经质证，原告及嘉鸿地产公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。被告黎朝芬对送达回证表示不知情，对（2019）云0302民初7060号民事裁定书、（2019）云0302民初7060号民事判决书不予认可，认为不应该保全查封其房屋。本院认证，本院依职权调取的上述证据客观、真实，本院予以采信。根据庭审举证、质证及双方当事人自认，本院确认如下法律事实：被告孙大荣与黎朝芬于1995年8月6日登记结婚，于2018年4月2日在富源县民政局协议离婚。双方协商约定二人的夫妻共同财产位于曲靖市麒麟区，归黎朝芬所有，房贷亦由黎朝芬负责偿还。2019年9月21日，孙大荣、黎朝芬（甲方）与徐玮（乙方）及嘉鸿地产公司（丙方、经纪方）签订《房产买卖合同》，约定主要内容如下：1.甲方将其所有的位于曲靖市房屋（备案登记号ＱＪ2014030302484）以人民币40万元的价格出售给乙方，具体包含但不限于物品清单。办理房屋买卖产生的税费由乙方承担；2.签订本合同时，乙方交付购房定金2万元，该款可用于冲抵房款；3.甲乙双方应于2019年10月31日前办理交易过户手续，付款方式为一次性付款，付款时间为办理完不动产登记手续时；4.甲方保证拥有上述房屋的完全所有权并且无任何权利瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责并承担民事责任，因此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿；5.甲方应在收到全部房款后当日，将房屋正式交付乙方，甲方保证房屋内的水、电、有线电视等附属设施完好无损，并负责及时妥善处理该房一切事务；6.乙方支付丙方佣金8000元，丙方就该房屋转让向甲乙双方提供咨询服务，协助甲乙双方办理过户、评估、银行按揭、交接房等手续；7.签订本合同起，甲乙双方不得违约，若有一方违约，赔偿对方20%（双倍）违约金。中介方于2019年9月22日向开发商落实证件情况，如没有任何问题正常办理，若有问题合同作废，定金全退。定金2万元由中介保管，过户交易时付给甲方。后续如出现交易因甲方的征信或证件情况，中介公司负连带责任退还本金。8.甲乙双方在签订本合同后，不得中途违约。若一方违约，应当书面通知其余两方，并由违约方承担守约方因追究违约责任而开支的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、调查费等）。合同还对各方权利义务及违约责任等内容做了约定。上述合同签订当日，原告交付了定金2万元，该款由嘉鸿地产公司代为保管，原告与被告黎朝芬签署了物品交接清单。2019年10月8日，徐玮代孙大荣、黎朝芬偿还了涉案房屋的银行按揭贷款本息158802.87元、向涉案房屋开发商支付了相关费用21197.13元。后嘉鸿地产公司亦将定金2万元转交给了被告黎朝芬。综上，原告因购买涉案房屋共计支付20万元。孙大荣、黎朝芬于2019年10月8日向原告出具收条，收条主要内容如下：收到徐玮购买麒麟嘉园一期G27栋3004室购房首付款20万元，本人保证按时交房。交房时没有任何债权、债务纠纷，水、电畅通，无漏水现象出现，房子无损伤；房产证在12月1日以前正常过户、正常交房。如有违约，按双倍首付违约金支付给徐玮。另，原、被告在庭审中认可以下事实：在上述合同的履行过程中，三方口头约定剩余20万元房款在涉案房屋过户登记至原告名下后，由原告一次性付清。另，嘉鸿地产公司于2019年10月8日收取了原告徐玮交纳的中介费4000元。在原告徐玮代被告孙大荣、黎朝芬偿还了按揭贷款、交纳了相关费用后，黎朝芬于2019年11月13日取得了涉案房屋的不动产权证（证号为云（2019）曲靖市不动产权第××号），载明房屋为黎朝芬单独所有。之后，原告与被告黎朝芬相约去办理涉案房屋过户登记手续时发现，涉案房屋已因被我院依法查封而无法过户，双方遂起纠纷，原告便诉至本院提出前述诉请。另查明，案外人孙启忠诉孙大荣、黎朝芬民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理，在审理过程中，孙启忠申请查封备案登记在孙大荣、黎朝芬名下坐落于曲靖市房屋一套（合同备案登记号为ＱＪ2014030302484），本院审查后于2019年11月5日作出（2019）云0302民初7060号民事裁定书，裁定查封了上述房产，曲靖市房地产管理中心于2019年11月8日回复我院“已对该备案信息下的房产予以限制”。该案经本院审理后于2019年12月30日作出（2019）云0302民初7060号民事判决书，判决由孙大荣支付孙启忠借款本金62800元及相应利息。又查明，原告为本案支付律师代理费10000元。本院认为，原告徐玮、被告孙大荣、黎朝芬及嘉鸿地产公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。本案的争议焦点之一为涉案《房产买卖合同》是否应当解除？被告孙大荣与黎朝芬于1995年8月6日登记结婚，于2018年4月2日协议离婚，虽然二人协议将涉案房屋归黎朝芬所有，但该房屋系二人在夫妻关系存续期间购买，应属二人的共同财产，二人之间因离婚而对房屋归属的约定不能对抗第三人。其二人与原告签订房产买卖合同，约定将此房屋出售给原告徐玮，按照法律规定及合同约定均应保证此房屋无权利瑕疵，但在合同履行过程中，因涉案房屋被查封而无法按约过户至原告名下，被告孙大荣、黎朝芬确属违约，原告购买房屋的合同目的已不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”的规定，原告诉请解除其与被告孙大荣、黎朝芬及嘉鸿地产公司签订的《房产买卖合同》的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点之二为被告孙大荣、黎朝芬是否应当返还原告购房款20万元及赔偿违约金6万元？对此本院认为，上述合同已经本院依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张由被告孙大荣、黎朝芬返还房款20万元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。本案确因被告孙大荣、黎朝芬的违约行为造成涉案房产无法过户至原告名下，二人依法应当承担违约责任。涉案《收条》中载明“如有违约，必须按双倍首付违约金支付给徐玮”，原告依此主张由被告支付违约金符合合同约定，对此本院不持异议。根据本案查明的事实可知，被告孙大荣、黎朝芬虽然客观上发生了违约行为，但并未恶意违约，情节较轻，从本案合同的履行情况及被告孙大荣、黎朝芬的违约情形来看，原告主张的违约金6万元确属偏高，且被告黎朝芬在庭审中亦抗辩过高，故结合本案实际，原告主张的违约金数额本院依法支持2万元。本案的争议焦点之三为原告主张由被告嘉鸿地产公司连带返还购房款20万元、赔偿违约金，及返还中介费4000元、代办费2000元的诉请是否成立？原告诉请由被告嘉鸿地产公司连带返还购房款20万元及支付违约金的依据为涉案《房产买卖合同》第十一条的约定及涉案收条中签名为“刘万贤”的承诺内容，对此本院认为，首先，在案证据并不能证实被告嘉鸿地产公司在涉案房屋买卖过程中存在违约行为，其已经按照合同约定履行了作为房产中介方应尽的查询、协助等义务。其次，涉案《房产买卖合同》第十一条约定：“签订本合同起，甲乙双方不得违约，若有一方违约，赔偿对方20%（双倍）违约金。中介方于2019年9月22日向开发商落实证件情况，如没有任何问题正常办理，若有问题合同作废，定金全退。定金2万元由中介保管，过户交易时付给甲方。后续如出现交易因甲方的征信或证件情况，中介公司负连带责任退还本金。”，但除此之外，合同中还明确约定房款付款方式为一次性付款，付款时间为办理完不动产登记手续时，可见签订合同当时，双方并未约定要首付购房款。原告首付购房款（包含定金）20万元是在合同履行过程中双方口头作出的约定，在涉案收条上也有明确载明。且从本院审理查明的事实可知，签订合同当日，原告仅支付了定金2万元由中介嘉鸿地产公司代为保管。综上，从该合同条款的前后文义及原、被告双方在房屋买卖过程中的实际行为可知，涉案合同上述第十一条应理解为如被告孙大荣、黎朝芬违约，嘉鸿地产公司对原告交付的定金负连带返还责任。另经本院查明，嘉鸿地产公司已经将代为保管的定金2万元转交给了被告黎朝芬。黎朝芬向原告出具收条中载明的20万元包含定金，对此原告亦知晓，故原告据此主张由被告嘉鸿地产公司连带返还房款及支付违约金的诉请不能成立。最后，涉案收条左下角签名为“刘万贤”的承诺内容，未加盖嘉鸿地产公司公章，原告亦未提交证据证实刘万贤的身份或其受嘉鸿地产公司委托作出此承诺，故对该部分内容本院依法不能采信，原告依此主张由被告嘉鸿地产公司返还房款及支付违约金的诉请亦不能成立。根据本院查明的事实可知，被告嘉鸿地产公司于2019年10月8日向原告收取了中介费4000元，现涉案《房产买卖合同》已经本院依法解除，涉案房产交易无法进行，嘉鸿地产公司应当将上述中介费退还给原告。原告主张的代办费2000元，因其提交的证据不能证实该费用的收取人为被告嘉鸿地产公司，故该诉请，本院不予支持。本案的争议焦点之四为原告诉请的律师代理费及交通费是否成立，该费用应当由谁承担？涉案《房产买卖合同》约定：“若一方违约，应当书面通知其余两方，并由违约方承担守约方因追究违约责任而开支的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、调查费等）”，据此，原告开支的律师代理费应当由被告孙大荣、黎朝芬承担。原告诉请的交通费因其未提交证据证实，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐玮与被告孙大荣、黎朝芬、云南嘉鸿房地产经纪有限公司于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》。二、由被告孙大荣、黎朝芬于本判决生效之日起十五日内共同返还原告徐玮购房款人民币200000元、并支付违约金人民币20000元及律师代理费人民币10000元，以上共计230000元。三、由被告云南嘉鸿房地产经纪有限公司退还原告徐玮中介费人民币4000元。四、驳回原告徐玮的其余诉讼请求。案件受理费5290元（原告已预交），由被告孙大荣、黎朝芬承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  刘凤德人民陪审员  崔家荣二〇二〇年九月十六日书 记 员  朱 颖