安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2892号 原告（反诉被告）：任宇，男，1979年1月16日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县开发区。 被告（反诉原告）：赵后专，男，1983年12月19日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省宿州市萧县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张红侠（系赵后专的妻子），女，住安徽省淮北市相山区。 原告任宇与被告赵后专房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，被告赵后专于2020年7月27日提起反诉，本院予以受理并合并审理，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任宇，被告（反诉原告）赵后专及其委托诉讼代理人张红侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任宇向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令赵后专退还任宇押金4500元；2、诉讼费由赵后专承担。事实和理由：2020年5月12日，任宇去盛世商贸城租房，遇见赵后专在和物业吵架。在赵后专不知情的情况下，赵后专采用欺骗的手段和任宇签订房屋转让协议，并把任宇的4500元转到个人微信上，当时赵后专向任宇承诺如果任宇不经营使用，赵后专交给物业的4204元押金由赵后专退还给任宇，协议于2020年5月12日签订。任宇于2020年5月20日在没有使用经营的情况下，就把钥匙交给了赵后专邻居，并微信、电话告知了赵后专。任宇多次向赵后专人要求还款未果，现为保障任宇财产权利，特诉至人民法院，请依法判处为谢！ 赵后专辩称，1、任宇与赵后专签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方当事人应严格遵守，认真履行，且我国法律规定只有具备一定条件才能解除合同，本案中任宇单方解除合同构成违约，其主张退还押金不合情理。2、任宇称赵后专采用欺骗手段与其签订房屋转让协议没有事实及法律依据，订立合同时，赵后专将涉案盛世商贸城F6-209号房屋的详细情况告知了任宇，并将与盛世商贸城签订的原租赁合同的副本给了任宇一份，赵后专不存在欺诈。3、任宇称于5月20日将钥匙交给邻居，但时至今日，赵后专也没有见过此把钥匙。4、任宇称没有使用涉案房屋，但不能改变其租赁涉案房屋的事实，签订协议后，任宇就更换了涉案房屋的门锁，其事实上已经享有租赁房屋的使用权。5、任宇并未按照约定提前两个月提出解除合同，构成违约；6、双方租赁基础及依据不仅包括《房屋转让协议》，还包括原《经营租赁合同》，在签订协议前，赵后专已经告知任宇，房屋转租协议中的未尽事宜与《经营租赁合同》中的规定相同，请法院查明事实时，参照《经营租赁合同》相关内容来审理。综上，任宇的诉讼请求无事实及法律依据，请予以驳回。 赵后专向本院提出诉诉讼请求：1、依法判决任宇继续履行合同，按照房屋协议支付房租从2020年5月12日到2021年9月30日计27234元及房屋转让材料费4000元，合计31234元。2、本案诉讼费由任宇承担。事实与理由：2020年5月12日，赵后专与任宇签订了房屋转租协议，将赵后专承租的位于淮北市相山南路盛世商贸城Ｆ区转让给任宇使用，双方协定转租期限为2020年5月12日至2021年9月30日，每月10日直接由任宇向物业支付房屋租金1620元。协议签订后，任宇未按合同约定履行合同，没有按照约定支付房租。赵后专与任宇签订的房屋转租协议合法有效，赵后专认为任宇的违约给赵后专造成了较大的损失，根据《合同法》第六十条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，任宇应当继续履行合同，继续支付房租直至合同约定期限届满之日。故依法提起反诉，请予合并审理。 任宇针对赵后专的反诉请求辩称，涉案房屋是赵后专在安信公司不知情的情况下转租给任宇的，任宇一天都没有使用该店铺，任宇将钥匙交给赵后专的邻居了；赵后专称安信公司同意任宇租赁涉案商铺，但赵后专和安信公司签的协议中的第七条第四款明确规定，商铺是不能转租转让的，现在物业公司就拿了这一条不同意任宇继续使用房屋，任宇签订合同之后不干就是因为原始的出租方不同意任宇使用，任宇无法经营，故要求解除房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2020年5月12日，任宇与赵后专签订《房屋转租协议》，约定：今有盛世商贸城F6-209转让给任宇使用，赵后专接手时交给物业的两个月房租押金3204元及水电押金1000元，今天转交给任宇使用；任宇付给赵后专房租及水电押金4204元，如任宇不经营使用，赵后专交给物业的4204元押金由赵后专退给任宇；每月10号由任宇向物业交1602元（含物业费），自2020年5月12日至2021年9月30日止（任宇应于2021年9月30日前两个月联系赵后专）；如果任宇使用房屋期间的房租及水电违约金，由任宇承担，2020年5月12日之前产生的欠费与任宇无关，由赵后专承担。签订合同当日，任宇向赵后专支付4500元，赵后专将腾空后涉案商铺的钥匙交给任宇。后任宇于2020年5月18日向涉案商铺管理者淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司（以下简称安信物业公司）询问能否转租，被告知未经公司书面许可不得转租，不同意任宇使用涉案商铺。2020年5月20日，任宇向赵后专提出退租，通过微信告知赵后专其已经将钥匙放在商铺隔壁的壁纸店里。任宇于2020年6月1日向本院提起诉讼，本院受理后予以先行调解立案。 另查，2019年9月17日，赵后专（乙方）与安信物业公司（甲方）签订了《经营租赁合同》，合同约定：承租商铺位于盛世商贸城F区6栋209号，租赁面积95.11平方米；本商铺租赁期限2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止；商铺月租金1421元，物业服务费181元；每月10日前一次性交清当月租金及物业服务费；乙方承租商铺需缴纳履约保证金3204元+水电押金1000元；乙方私自转租、转让、转借、互换商铺的，甲方有权停止乙方经营，扣除保证金，解除合同收回商铺，并要求乙方赔偿损失。合同签订后，赵后专交纳了履约保证金3204元、水电押金1000元，合计4204元，赵后专经营建材生意至2020年5月初。至2020年7月底，因无人交纳涉案商铺6、7月份的租金及相关费用，安信物业公司将涉案商铺收回。 以上事实，有任宇提交的《房屋转租协议》、《经营租赁合同》复印件、微信聊天记录、安信物业公司出具的证明，赵后专提交的《房屋转租协议》、《经营租赁合同》复印件、微信聊天记录，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，任宇与赵后专签订房屋转租协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。 关于解除合同。任宇于2020年5月20日向赵后专发出微信要求退租，赵后专也未在合理期限内对涉案房屋及时进行处理，导致到2020年7月底，安信物业公司将涉案房屋收回，涉案租赁合同已无法继续履行，对任宇主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对赵后专要求继续履行合同，并要求任宇支付后续租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于退还租金或押金。任宇与赵后专签订房屋转租协议约定的租赁期限不超过赵后专与安信物业公司签订租赁合同约定的期间，系有效合同。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。即使安信公司发现赵后专未经其同意将房屋转租给任宇的，也应当是安信公司直接向赵后专主张解除合同、收回房屋。任宇在与赵后专签订转租协议时应当审查赵后专是否具有转租权，赵后专也将其与安信物业公司签订的经营租赁合同的复印件交付给了任宇，任宇对赵后专是否具有转租权应当是明知的。另任宇于2020年5月20日向赵后专发出微信要求退租时，并没有申明是安信物业公司不让其使用涉案商铺，即使是安信物业公司口头告知不让其使用涉案商铺，其也应当要求赵后专予以出面解决，故任宇以安信物业公司不让其使用房屋而单方主张解除合同，不符合法律规定，属违约解除合同，理应承担相应违约责任。任宇于2020年5月20日以微信方式告知赵后专要求退租并把钥匙交至赵后专原租房的邻居处，以自己的行为表明不再继续履行合同，赵后专在收到解除合同通知后未在合理期限内对涉案房屋进行处置，没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。本院酌情认定任宇承担租金及相关损失1500元。赵后专收取了任宇的租金及押金4500元，扣除任宇应当承担的违约赔偿责任后，应当返还任宇3000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、解除任宇与赵后专签订的房屋转租协议； 二、赵后专于本判决生效后十五日返还任宇3000元； 三、驳回任宇的其他诉讼请求； 四、驳回赵后专的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由任宇负担9元，赵后专负担16元。反诉案件受理费291元，由赵后专负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  陈永战 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。