江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初3797号 原告：王祥，男，1996年9月12日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：熊培云，江苏显明律师事务所律师。 被告：南京金江春物流有限公司，住所地在南京市珠江工业区。 法定代表人：王守兵，总经理。 委托诉讼代理人：钱明辉，上海蓝白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王全欣，上海蓝白律师事务所律师。 原告王祥与被告南京金江春物流有限公司（下称金江春物流公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王祥及其委托诉讼代理人熊培云，被告金江春物流公司的委托诉讼代理人王全欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王祥向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《金春江创意科技园定制联建投资协议》；二、判令被告向原告返还购房款50万元（其中，定金2万元、购房款45万元、广告费3万元）；三、判令被告双方返还定金2万元；四、判令被告向原告支付违约金（以50万元为基数，自2020年1月1日起，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；五、判令被告向原告支付实际房租损失12720元（按照1060元／月计算12个月）；六、判令由被告承担保函费1200元、律师费15000元；七、判令由被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年8月12日，原、被告双方签订《金春江创意科技园定制联建投资协议》，约定原告购买位于南京市浦口区房产，约定购房款为50万元，其中定金2万元、购房款45万元、开发商广告费3万元。销售人员称如果缴纳3万元广告费，房价可以优惠，故原告支付了该3万元（1.8万元通过ＰＯＳ机刷卡，1.2万元转账给被告公司工作人员童净）。被告分别在2018年8月5日、8月12日和11月14日分别向原告出具2万元、22万元和23万元的收据，另有3万元广告费未出具收据。案涉协议第七条约定了房屋交付时间为2019年12月31日，被告要求原告等到2020年5月份，原告于2020年5月份与被告沟通，又被告知要等到7月份。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告金江春物流公司辩称，协议中约定的解除的条件并未成就，故被告不同意解除《金春江创意科技园定制联建投资协议》。因为协议并未解除，所以不存在向原告返还购房款、定金，被告也不存在承担违约责任。此外，原告实际向被告支付的购房款为47万元，另外3万元被告未收到，被告对原告所称支付3万元广告费的说法不予认可；原告要求被告双倍返还定金，同时还要求被告支付违约金、房租损失，没有依据，被告也不予认可。 经审理查明，2013年12月20日，金江春物流公司向南京市浦口区人民政府江浦街道园区管理委员会办公室（下称江浦街道园区管委会）递交《申请》一份，上书“南京金江春物流有限公司在2013年5月15日签订了《国有土地出让合同》，缴纳了土地出让金，并于2013年11月7日领取《国有土地使用权证》，于2013年12月27日领取《总平图审查意见书》。根据浦口区发改局的立项批文和《国有土地出让合同》条款约定，本项目所建房产可按建筑面积的50%以下比例转让、销售给研发机构、企业（不得转让、销售给个人）。为了满足我公司引进高新企业进入园区发展的需要，需销售园区建筑面积的50%给引进企业。现根据我公司实际产权分割情况，征询江浦街道办事处意见”。江浦街道园区管委会在《申请》上指示：“该项目用地为科技研发用地，已缴清全部土地出让金，按政策可享受建筑面积50%以内的房屋转让销售”。2015年5月5日，金江春物流公司向江浦街道园区管委会递交一份《关于南京金江春创意科技园招商销售的请示》，上书“……在征得江浦街道书面同意后，本项目所建房产可按建筑面积的50%以下比例转让、销售给研发机构、企业（不得转让、销售给个人）。根据政府有关规定，现已满足销售条件，拟开展招商引资业务并配合园区入驻企业办理相关手续及提供后勤服务”。同日，江浦街道园区管委会出具《关于同意“南京金江春创意科技园招商销售”的批复》，上书“……同意你公司按照程序在相关部门办理招商和房屋转让销售手续。销售面积可按建筑面积的50%以下比例转让、销售给研发机构、企业（不得转让、销售给个人）”。 2018年8月12日，原告王祥（合同称“乙方”）与被告金江春物流公司（合同称“甲方”）签订了《金江春创意科技园定制联建投资协议》，该合同主要约定：甲方取得位于南京市浦口区土地面积为26862.5平方米的土地使用权，甲方经批准在该地块上建设房屋；乙方自愿“定制联建”该房屋，房屋房号为××室，用途为科技研发办公；甲乙双方一致约定按照房屋建筑面积计算“定制联建投资价款”，乙方享受房屋优惠销售单价为8891.41元／平方米，总房款为470000元；签订本协议时，乙方同意支付20000元作为“定制联建投资保证金”（定金），此定金在乙方支付第一期房款时直接冲抵房款；乙方应在签订协议当日向甲方支付首付款24万元（含定金），剩余23万元与2018年11月15日前付清；甲方最晚于2019年12月31日向乙方交付房屋；甲方延迟交付该房屋，经乙方书面催告90个工作日后仍未交付的，乙方有权解除本协议，甲方无条件全额退款，并按照乙方已支付房屋金额的银行同期贷款利率1.5倍向乙方支付违约金；由于本项目为科研用地，无法出让给自然人，签署正式销售合同需以企业名义购买，双方一致同意按照房产管理部门要求办理相关手续；甲方协助乙方办理公司注册手续，所产生的费用由乙方承担…… 另查，原告王祥于2018年8月5日向被告支付定金20000元、于2018年8月12日向被告支付购房款220000元、于2018年11月14日向被告支付尾款230000元，共计支付了470000元。为此，被告金江春物流公司在上述款项支付当天分别向原告出具了金额为20000元、220000元、230000元的收据，该收据下方除有被告公司财务印章外，还分别有童净、陈花在“经办”处署名。 因案涉房屋未能在合同约定期限内交付给原告，2020年5月27日，原告王祥及其亲友与被告金江春物流公司工作人员王前进协商退房，商谈过程中，双方谈及提交书面退房申请及情况说明事宜。2020年5月31日，原告王祥前往被告金江春物流公司前台，并与被告金江春物流公司工作人员王前进电话联系，双方沟通中谈及原告向被告公司交送了“材料”。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述；原告王祥提供的《金江春创意科技园定制联建投资协议》、微信转账记录、POS机消费记录、银行流水、收据、房屋租赁合同、视频资料和录音资料及其文字整理材料等证据；被告金江春物流公司提供的国有土地使用权转让合同、政府批复文件、市政工程规划要求材料等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案原、被告之间签订的合同虽然名为“定制联建投资协议”，但双方在合同中约定了房屋买卖事项，其实质为房屋买卖合同预约合同，原告王祥为房屋预约购买人，被告金江春物流公司为房屋出卖人；该合同系原、被告真实意思表达，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立且合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据原、被告在庭审中的陈述及各自出示的证据，本院对双方主要争议问题认定如下： 一、原告王祥是否有权解除合同问题。原、被告在合同中明确约定“甲方最晚应于2019年12月31日向乙方交付该房屋”，现被告未能在约定期限交付房屋，已经构成违约；同时，原、被告双方还在合同中对延迟交付房屋解除合同的条件进行了约定，即被告延迟交付房屋，经原告书面催告90个工作日后仍未交付的，原告有权要求解除合同。 关于原告是否已经履行合同约定的书面催告义务，庭审中，被告金江春物流公司虽然否认收到原告的退房申请，但从原告与被告工作人员在2020年5月27日和31日两次沟通内容来看，在先的沟通谈及提交“退房申请”问题，在后沟通表明原告曾向被告公司工作人员交送了“材料”，故本院可以推定原告所提交材料为“退房申请”；被告对此虽予以否认，但其并未说明原告所提交的材料为其他何种材料，故本院认定原告已于2020年5月31日书面向被告要求退房。原告书面要求退房之日距本案法庭辩论终结之日已超过90个工作日，按照合同约定，原告有权要求解除合同。 二、被告金江春物流公司退还购房款数额问题。原、被告对被告已经收取案涉合同约定的47万元购房款均不持异议，双方主要争议在于原告是否有权要求被告退还3万元“广告费”。 原告王祥为证明其另向被告金江春物流公司支付了3万元“广告费”，庭审中出示了以下证据：1.微信转账记录、银行付款记录，证明原告王祥向童净支付了1.2万元、向陈花支付了1.8万元；2.童净的名片，证明童净为被告的工作人员；3.被告公司出具的收据三张，收据上分别有童净、陈花的签名，证明童净、陈花为被告公司的工作人员。经质证，被告金江春物流公司认为：对于证据1，被告公司从未收取“广告费”，原告的微信转账和POS机刷卡均与被告公司无关；对于证据2和证据3，童净、陈花均为第三方销售人员，并非被告公司员工，且童净名片样式与被告公司员工名片样式显著不同。对于原告上述证据，本院认为，原告提供的上述证据可以证明原告在购买被告开发的房屋时，童净、陈花作为销售人员以被告的名义对外开展销售活动，原告作为普通购房人无法分辨销售人员系被告公司员工或是第三方销售代理；从童净出示名片及其与陈花分别以“经办”身份在收款收据上署名行为来看，无论童净、陈花是否有权从购房人处收取钱款，原告有理由相信二人有权代表被告公司收取相应款项。现原告有权要求解除案涉房屋买卖合同，被告金江春物流公司应当将原告支付的购房款47万元及“广告费”3万元全部退还。 三、被告金江春物流公司承担违约责任问题。本案中，原告要求被告承担如下违约责任：1.双倍返还定金2万元；2.支付违约金（以50万元为基数，自2020年1月1日起，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.支付实际房租损失12720元（按照1060元/月计算12个月）；4.承担原告因本起诉讼支出的保函费1200元、律师费15000元。 本院认为，合同双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告在合同中约定，因被告延迟交付房屋，原告解除合同的，被告除全额退款外，还应当按照原告已支付房款金额的银行同期贷款利率1.5倍向原告支付违约金。原告支付购房款时间及数额为：2018年8月6日支付2万元；2018年8月12日支付22万元；2018年11月14日支付23万元。现被告金江春物流公司违约，原告主张违约金的，被告金江春物流公司应当以收取的购房款为基数，自款项实际收取之日起，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算至被告实际退还款项之日止。至于原告主张以50万元为基数计算违约金，因合同中明确约定购房款为47万元，且约定了违约金计算以“已支付房款金额”为计算基数，故对于超出的3万元基数部分，本院不予支持。 此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告同时主张定金、违约金及实际租房损失，其在本案中举证证明实际损失为房租损失（1060元/月），低于合同中约定的违约金数额；即合同中约定的违约金依据足以弥补原告所主张的损失，故原告在主张违约金同时要求被告双倍返还定金，并赔偿实际租房损失，本院不予支持。至于原告主张由被告承担律师费及保全担保费，缺乏合同依据，本院也不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除原告王祥与被告南京金江春物流有限公司于2018年8月12日签订的《金春江创意科技园定制联建投资协议》； 二、被告南京金江春物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王祥已付款50万元； 三、被告南京金江春物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王祥支付违约金（以2万元为基数自2018年8月6日起、以22万元为基数自2018年8月12日起、以23万元为基数自2018年11月14日起，均按照中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率1.5倍计算至2019年8月19日；以47万元为基数自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍，计算至被告实际退还款项之日止）； 四、驳回原告王祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9128元，减半收取4564元，财产保全费3184元，合计7448元，由原告王祥负担164元，由被告南京金江春物流有限公司负担7284元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判员  朱模宝 二〇二〇年九月七日 书记员  梁冬丽