江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5389号上诉人（原审原告）：南京石膏矿业有限公司，住所地南京市栖霞区西岗街道桦墅村。法定代表人：王方汉,该公司董事长。委托诉讼代理人：秦文婧，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张长松，江苏圣典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘信勇，男，1971年7月19日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：赵亲田，江苏苏清律师事务所律师。上诉人南京石膏矿业有限公司（以下简称石膏矿公司）因与被上诉人刘信勇租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法由审判员许云苏进行独任审理，于2020年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人石膏矿公司的委托诉讼代理人秦文婧、张长松，被上诉人刘信勇及其委托诉讼代理人赵亲田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石膏矿公司上诉请求：请求改判被上诉人将位于栖霞区甲方（上诉人）一号竖井原食堂地块[土地证号：宁江国用（2008)第21653号]上的土地及地上附属物恢复原状后返还给上诉人(对于被上诉人自行搭建部分，被上诉人可以选择自行拆除或由上诉人代为柝除，上诉人放弃主张因代为拆除而产生的费用），被上诉人承担本案一审及上诉费用。事实和理由：一、2015年11月1日上诉人、被上诉人双方签订的《房屋临时租赁协议》已有明确约定，上诉人应将案涉土地及地上附属物恢复原状后返还，对于其自建房屋应拆除且不得提出任何经济补偿。二、关于刘信勇搭建部分，上诉人不应承担任何责任。1.被上诉人刘信勇搭建部分并未经过上诉人同意。被上诉人自行搭建部分所产生的费用应由被上诉人自行承担，上诉人无需承担任何责任。2.上诉人、被上诉人之间的租赁合同己经到期，被上诉人就其装修以及搭建部分己经使用至租赁合同期限届满，被上诉人己经获取了使用该部分相应的利益。因此，被上诉人并不存在任何损失，上诉人无需进行补偿。3.依据《房屋临时租赁协议》第四条，被上诉人刘信勇不能提出任何经济补偿等要求，说明上诉人、被上诉人双方己经就费用作出约定，上诉人无需支付被上诉人任何费用。上诉人亦不存在默认的情形，被上诉人搭建的房屋并未办理任何行政审批手续，上诉人也没有因此加收被上诉人房租，说明上诉人并未认可。且被上诉人搭建的房屋并未影响上诉人的原有建筑，上诉人不需要对被上诉人的搭建行为进行干涉。对违法建设的查处应属于行政机关的职能。依据《房屋临时租赁协议》第五条约定，被上诉人必须在相关的法律法规监督之下从事经营活动，否则后果自负。现被上诉人自行搭建的房屋并未办理任何行政审批手续，属于违法建筑，由此产生的后果应由被上诉人自行负责，上诉人无须支付任何补偿。4.被上诉人搭建房屋后，上诉人并未因此另外收取被上诉人房租，且上诉人的土地及房屋被政府收回时，对被上诉人另外搭建的房屋，上诉人并未取得任何补偿，可见，上诉人并未因被上诉人搭建房屋的行为取得任何收益，上诉人亦不应由此向被上诉人支付任何补偿。5.本案为租赁合同纠纷，合同已经期满，被上诉人应无条件返还。三、一审法院其他判决应予以维持。刘信勇辩称：1.双方的租赁关系从2003年就开始产生了，在此之前被上诉人一直按约缴纳租金，并不存在任何违约情形，只是到2016年时，上诉人一方拒绝接收租金，才导致诉讼。2.被上诉人自建的房屋部分是产生于2004年，也就是双方产生租赁关系的第二年之后，被上诉人就开始在上诉人认可的情形下，自建了将近有700平米的房屋，上诉人称对该部分房屋不认可不承认显然与事实不符。上诉人是在2008年才办理了相应的土地证，但被上诉人是在2004年自行建造了相应的房屋，十几年来对于自建房上诉人并没有要求另行收取租金，当地的土地和建设部门也默认了该自建房的存在，并没有下达过任何要求拆除的行政命令。3.双方从2003年达成书面租赁关系以来，所有的租赁合同所针对的租赁范围都是指上诉人一方原竖井食堂房屋，也就是212平方米之内的建筑面积，十几年并未针对其他土地面积上的房屋，上诉人将被上诉人自建房的去向和权利处置纳入到本案之中，显然不在双方的合同范围之内。4.被上诉人一直在承租房屋以及自建房内从事经营生产，从双方合同所约定的根本目的和用途来看，在相关房屋还没有被征收或拆迁之前，完全具备继续履行的可能性。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。石膏矿公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认2015年11月1日与刘信勇之间签订的《房屋临时租赁协议》（以下简称租赁协议）合同关系终止；2.请求判令刘信勇将位于栖霞区甲方(石膏矿公司)一号竖井原食堂地块[土地证号:宁江国用(2008)第21653号]上的土地及地上附属物（刘信勇自建房屋可由其自行拆除或交由石膏矿公司拆除）返还给石膏矿公司；3.请求判令刘信勇向石膏矿公司支付所欠租赁费用11139元(2017年7月1日至2019年9月22日)及后期房屋占有费(自2019年9月23日至实际搬迁日止，标准为2500元/半年)；4.本案诉讼费用由刘信勇负担。一审法院认定的事实：石膏矿公司名下登记有坐落于南京市江宁区（现区划调整为南京市栖霞区）的国有土地使用权证［证号为：宁江国用（2008）第21653号］。自2003年起，石膏矿公司将其所有的位于上述地块中的一号竖井原食堂房屋（以下简称案涉房屋）出租给刘信勇使用。刘信勇在接手案涉房屋后进行了修缮，并陆续在案涉房屋周围自行加盖了部分房屋用于经营及生活居住。在此期间，双方陆续签署过多份租赁协议。2015年11月1日，石膏矿公司（甲方）与刘信勇（乙方）签署租赁协议一份。该协议主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方用于纸品加工；租期自2015年11月1日至2016年4月30日止；租金2500元／半年，于签订协议时一次性付清；租期内不得改变房屋结构，房屋及门窗修缮自行解决；如遇政策性拆迁或甲方建设需要，乙方应在接到甲方通知之日起两周内无条件撤离，不得提出任何经济补偿要求……。租赁协议到期后，双方仍维持租赁关系但未签署新的租赁协议，刘信勇交纳租金至2017年6月30日。2019年8月21日，石膏矿公司委托律师向刘信勇发出律师函一份。该律师函的主要内容包括：刘信勇应支付自2016年5月1日至实际搬迁之日止的租赁费用；刘信勇应在接到律师函之日起5日内赴石膏矿公司处洽谈交接事宜，如未能达成新的协议，刘信勇应在接到律师函之日起30日内做好腾空、迁让准备工作，并及时向石膏矿公司交付案涉不动产；如刘信勇期满未能腾空、迁让，则视为刘信勇放弃原不动产上所有物的一切权利，由石膏矿公司自行处置。如造成石膏矿公司或第三方的任何损失则由刘信勇全额承担。刘信勇收到上述律师函后，双方未就腾空、迁让等问题达成一致意见。审理中，一审法院赴案涉房屋所在地进行了现场查看。经查看，刘信勇在案涉房屋西面相连处加盖厨房一间；南面相连处加盖厂房、仓库；东面加盖仓库三间、气泵房一间、磨刀房一间；北面加盖仓库七间、二层小楼一幢。上述事实有土地使用权证、《房屋临时租赁协议》、律师函、快递查询截图、房屋所有权证复制件，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，石膏矿公司、刘信勇于2015年11月1日签署的租赁协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁协议到期后，双方未签署新的租赁合同，但仍按照租赁协议履行各自权利义务，故该租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。石膏矿公司于2019年8月21日向刘信勇发出律师函，以其实际行动表明要解除与刘信勇之间的租赁协议，并且给予了30日的合理期限。该律师函于2019年8月22日被签收，双方在审理中对于解除租赁协议均无异议，故一审法院确认租赁协议于刘信勇收到律师函之日起的30日即2019年9月20日解除。双方一致确认刘信勇已交纳房租至2017年6月30日，故刘信勇仍应支付2017年7月1日至2019年9月20日期间的房屋租金11111元。合同解除后，刘信勇应当将租赁协议载明的案涉房屋（一号竖井原食堂）返还给石膏矿公司，并承担自2019年9月21日起至实际返还之日止，按照417元／月（2500元÷6个月）标准计算的房屋占有使用费。关于刘信勇自行搭建房屋的处理。在本案中，租赁协议载明的租赁物仅指原食堂房屋，刘信勇自行搭建的房屋未办理相应行政审批手续，租赁协议对搭建房屋的归属亦无约定，故对该部分房屋在本案中不予处理。关于刘信勇提出的要求确认自建房屋征收补偿利益归其所有的请求，刘信勇亦可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京石膏矿业有限公司与刘信勇在2015年11月1日签署的《房屋临时租赁协议》于2019年9月20日解除；二、刘信勇于判决生效之日起十日内向南京石膏矿业有限公司支付租金11111元；三、刘信勇于判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区宁江国用（2008）第21653号地块上的一号竖井原食堂房屋返还给南京石膏矿业有限公司并承担自2019年9月21日起至实际返还房屋之日止，按照417元／月标准计算的房屋占有使用费；四、驳回南京石膏矿业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由刘信勇负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，被上诉人提交：1.2007年—2009年房屋租赁协议原件，拟证明租赁对象和范围为原矿机修厂东面老一号竖井食堂，建筑面积212平方米。2.南京勇业纸品厂的营业执照复印件，拟证明房屋一直在经营使用中，可以继续履约。3.自建房内外照片，拟证明自建房不在租赁范围内，属于独立建筑，非附属物。上诉人质证认为：对证据1、3的真实性、合法性予以认可，但不认可证明目的，上诉人一审中已经提交了最新签订的协议，是2015年的，应以该份协议为准。其次涉案租赁范围应为原食堂地块的土地及地上附属物，上诉人只是依据原食堂房屋的面积来计算租金，对于其自行搭建的房屋，上诉人并未予以认可，现在租赁协议解除，被上诉人应将其自行搭建的部分拆除，将租赁物恢复原状后予以返还，而且就其提交的协议中也可以看出，当时交付的房屋仅为原食堂房屋，没有其他建筑物。对于证据2，该营业执照上的营业场所并不在涉案土地范围内，与本案无关，真实性无法核实。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否应将案涉南京市栖霞区宁江国用（2008）第21653号地块上的土地及附属物恢复原状后返还给上诉人。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，石膏矿公司、刘信勇于2015年11月1日签署的《房屋临时租赁协议》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有拘束力。租赁协议到期后，双方未签署新的租赁合同，但仍按照租赁协议履行各自权利义务，故该租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审法院结合本案事实，认定租赁协议于刘信勇收到律师函之日起的30日即2019年9月20日解除于法有据。双方一致确认刘信勇已交纳房租至2017年6月30日，故刘信勇仍应支付2017年7月1日至2019年9月20日期间的房屋租金11111元。合同解除后，刘信勇应当将租赁协议载明的案涉房屋即一号竖井原食堂返还给石膏矿公司，一审认定刘信勇需承担自2019年9月21日起至实际返还之日止，按照417元/月标准计算的房屋占有使用费并无不当。双方签订的《房屋临时租赁协议》明确约定，租赁物为一号竖井原食堂房屋，并未提及土地租赁及费用约定问题，亦未涉及被上诉人自行搭建部分，其中虽然约定租赁期内，如遇政策性拆迁或甲方建设需要，乙方必须无条件搬离等内容，但该协议约定的租赁期限届满后，双方亦未另行就被上诉人搭建房屋相关权益问题形成补充约定。被上诉人自行搭建的房屋未办理相应行政审批手续，但仍具备物的相应价值，在刘信勇已对搭建房屋征收补偿利益存在争议的情况下，一审认定对该部分房屋在本案中不予处理符合公平原则，亦符合法律规定。上诉人认为被上诉人刘信勇应自行拆除或由上诉人代为拆除后恢复原状后返还案涉地块上土地及地上附属物的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，石膏矿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京石膏矿业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年九月十六日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东