四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2021民初2911号 原告：彭军，男，1964年7月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：蒋彬，女，1965年7月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：卿国强，男，1974年9月22日出生，汉族，住四川省安岳县。 被告：李彬，男，1972年12月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告彭军、蒋彬与被告卿国强、李彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭军、蒋彬和被告卿国强到庭参加诉讼，被告李彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭军、蒋彬向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付从2020年5月7日起至解除《房屋租赁合同》判决生效之日止的房屋租金及赔偿原告至2021年5月6日前的房屋租金损失共计282954元；3、判令被告向原告支付违约金56590.8元。事实和理由：2011年5月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于安岳县平方米及其院落640平方米出租给被告经营酒店。按照合同约定，被告方应于2020年4月6日支付本年度的租金282954.00元。2020年5月13日，被告在未支付租金的情况下撤走酒店设备，提出终止租赁合同。原告于2020年5月14日书面回函告知被告不同意解除合同，要求被告继续履行合同，但被告既不交付租金，也不与原告协商解除租赁合同，原告认为被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益诉至人民法院。 卿国强辩称，答辩人不同意原告的上诉请求，被告方在2019年9月的时候就已经明确告知原告在2020年5月后就不再继续租赁该房屋。被告也多次要求原告就房屋租赁等事宜进行协商沟通，并且已经发了告知函。今年的疫情是发生在双方合同履行期间，属于不可抗力因素，最高院及四川省高院也有相关的规定。 李彬书面辩称，答辩人系代其老婆和卿国强联合租赁原告的房屋用于酒店经营，此后因各种原因，已将股份全部转让给卿国强夫妇，也口头告知了原告，对于该房屋的租赁纠纷，均由卿国强负责处理，与其无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了下列证据：1、原被告身份证复印件，拟证明原被告的主体资格；2、房屋租赁合同，拟证明被告租赁原告房屋的事实；3、房屋租赁终止告知书，拟证明2020年5月13日原告收到被告向原告邮寄的房屋租赁终止告知书；4、不同意终止房屋租赁合同的回函，拟证明原告收到被告卿国强的告知书后于2020年5月14日向其表明不同意终止合同，要求被告方继续履行合同；5、关于立即协商解除租赁合同相关事宜的通知，拟证明原告于2020年7月9日向被告发出通知，要求其于2020年7月15日前协商解除房屋租赁合同及办理手续等事宜。被告卿国强向本院提交了下列证据：1、2019年12月4日，被告卿国强与原告彭军的通话录音，拟证明原告同意与被告解除合同，要求被告制作书面告知书，被告于12月16日出具了告知书，原告要求修改，2019年12月26日原告拿走修改后的协议书。此后被告又于2020年5月4日向原告送达解除合同告知书；2、安岳县柠城锦绣大酒店有限公司股东会决议，拟证明李彬已经将其股份转让给卿国强。3、原告要求被告挂出房屋整体出租的横幅，拟证明被告已经在处理房屋的另行出租；4、李彬向原告短信送达的解除合同告知书。被告李彬未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：对被告卿国强提交的股东会决议，该股东会决议并无李彬签字，说明李彬并不是该公司股东，该组证据与本案不相关联或不能达到被告的证明目的，对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系，2011年5月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于安岳县平方米及其院落640平方米出租给被告经营酒店。合同约定了租赁期限十五年，第一年租金为120000元，从第二年起，每年的租金比上一年提高10%，租金一年一交，提前一个月支付下一年的租金，合同同时约定了违约责任及免责情形。按照合同约定，被告方应于2020年4月6日支付2020年5月8日至2021年5月7日的租金282954.00元。2019年12月，双方就解除房屋租赁等事宜进行了多次协商未果。2020年5月4日，被告卿国强向原告邮寄了房屋租赁终止告知书，被告李彬向原告短信告知房租租赁相关事宜，因原告不同意解除房屋租赁合同，于2020年5月14日向被告卿国强邮寄了不同意终止房屋租赁合同的回函。现双方就房屋租赁合同解除事宜等问题不能达成一致意见，原告为此起诉至人民法院，形成本案纠纷。 本院认为，被告卿国强、李彬与原告彭军、蒋彬本着平等、自愿、有偿原则签订了《房屋租赁合同》，原、被告之间因此形成房屋租赁法律关系。该合同合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。按照双方合同约定，被告应当在2020年4月7日前支付原告2020年5月8日-2021年5月7日的房屋租金，虽原、被告双方在2019年12月期间对解除房屋租赁进行了协商，但未能达成解除合同的一致意见。对于原告主张的解除合同的请求，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第九条对不可抗力进行了约定，本院认为因新冠疫情属于双方约定的社会异常事件，符合双方约定的不可抗力的情形，根据相关法律法规，虽被告在5月4日就向原告通过短信或邮寄方式送达了合同终止的告知书，但原告方最后收到时间为5月13日，故本院确定双方签订的《房屋租赁合同》的合同解除时间为2020年5月13日。对于原告主张的房屋租金的请求，2020年5月4日，被告方以受新冠疫情不可抗力导致其经营困难，要求与原告方解除合同，但应为原告方预留一定的合理期限，方便原告采取另外出租等方式来减少损失，本院认为该期限为一个月比较合理，且双方在《房屋租赁合同》中约定提前一月缴纳下一年度的租金，但被告在2020年4月7日前未明确告知原告方因不可抗力因素不再租用该房屋，而是在5月4日才向原告发出合同终止的告知书，被告在5月13日收到该告知书，导致原告不能及时对该房屋作出权利处置。同理，被告在2020年5月4日通过短信或邮寄方式告知原告不再租用该房屋，亦需要为原告预留一个月的合理期限，否则，原告可能因不及时对其房屋进行权利处置而产生房屋空置期，那么该期间内原告的房屋租金损失应当由被告方承担。参照双方对房屋租金的约定，原告的损失本院确定为23500元。对于原告主张的由被告支付违约金的问题，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，对原告主张的违约金，本院不予支持。对于被告李彬辩称的其股份已经转让给卿国强的问题，属于二被告内部合伙事务，与本案无关联，由当事人自行协商处理或另案处理。 综上所述，原告要求被告支付租赁房屋租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院依法予以支持；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，判决如下： 一、原告彭军、蒋彬与被告卿国强、李彬于2011年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除，限被告卿国强、李彬于本判决书生效之日起五日内腾空所租赁的房屋并交还给原告彭军、蒋彬； 二、限被告卿国强、李彬于本判决生效之日起十日内支付原告彭军、蒋彬房屋租金损失23500元； 三、驳回原告彭军、蒋彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6394元，减半收取计3197元，由原告彭军、蒋彬负担2976元（已交），由被告卿国强、李彬负担221元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 王 明 宏 二〇二〇年九月十四日 书记员 余灿（代）