青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初2734号 原告：金柳君，女，汉族，1988年9月18日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，住西宁市。 原告：祁子轩，男，汉族，1987年2月11日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。 二原告委托诉讼代理人：史成军，青海言度律师事务所律师。 被告：谈华，女，汉族，1976年10月21日出生，公民身份号码：×××，住湟源县。 原告金柳君、祁子轩与被告谈华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金柳君、祁子轩的委托诉讼代理人史成军，被告谈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金柳君、祁子轩向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告给付合同剩余款项300000元；3.判令被告向原告支付违约金40000元（总房款的10%）；4.判令被告向原告支付由于被告违约所导致的原告其他损失8200元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月23日，原、被告双方自愿签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告出售其位于西宁市××区房屋，合同总价款400000元，建筑面积43.86平方米。被告于合同签订当日向原告给付购房款100000元，约定剩余300000元购房款在合同更名后给付。合同签订后，原告积极履行合同义务，在向被告按约交房的同时，协助被告完成了涉案房屋的更名备案，现被告已取得涉案房屋的商品房买卖合同并实际占有涉案房屋，而被告在支付房款100000元后，未履行剩余房款支付义务。现经原告多次索要，被告均以各种理由拒绝给付。因双方在合同中约定有违约责任，故被告应当承担违约责任及其他经济损失。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请求支持以上诉求。 被告谈华辩称，原告所述不属实。涉案房屋系其从开发商处直接购买，和开发商之间签订有合法有效的合同。本案中原、被告双方虽然签订房屋买卖合同，但合同违反国家强制性规定，合同无效。且双方签订合同时二原告隐瞒房屋性质，本人在受骗情况下签订合同。现原告主张给付剩余购房款300000元，无事实和法律依据，应当驳回原告的各项诉求。 经审理查明：2017年5月22日，原告祁子轩、金柳君与西宁安泰房地产开发有限责任公司就位于西宁市××区、1单元12312号房屋签订商品房预售合同，合同编号为YS0323798，两套房屋的总价为570954元。2019年11月（合同落款无签订时间），原告金柳君、祁子轩将其购买的位于西宁市××区房屋，以总价400000元的价格出售给被告。双方签订的《房屋买卖合同》约定：“乙方同意购买甲方坐落在西宁市××区的房产（公寓），建筑面积为43.86平方米。上述房产总交易价格为人民币40万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付房款人民币10万元，作为购房定金。甲、乙双方同意以上一次性付款方式付款，并按约定甲方带乙方办理房产更名，乙方向甲方付清剩余房款人民币30万元（大写叁拾万元整）后，甲方将变更后商品房预售合同交于乙方。”合同签订后，被告分别于2019年11月23日、2019年11月24日陆续向原告支付100000元购房款。后被告于2019年12月6日与西宁安泰房地产开发有限责任公司重新（更名）签订《商品房买卖现售合同》，并办理不动产登记，证号为：青（2019）西宁市不动产权第XXXX号。现双方就剩余款项的给付产生争议，导致纠纷产生。 以上事实，有二原告提交的房屋买卖合同、西宁市商品房预售合同、商品房买卖合同登记备案证明、转账记录、微信聊天记录、律师费发票及诉讼费收据，被告提交的商品房买卖合同登记备案证明、签约合同详情、商品房买卖现售合同、房屋买卖合同、房屋产权证明、增值税发票、税收完税证明、不动产完税证明及当事人陈述等证据在案为证，本院予以确认。 本院认为，本案中，原告金柳君、祁子轩与被告谈华签订的房屋买卖合同，属双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。另，被告与西宁安泰房地产开发有限责任公司虽签订《房屋买卖现售合同》但被告未能提交相关付款的凭证。结合被告向原告给付购房款的转账凭证、微信聊天记录可认定被告实际在履行和二原告签订的《房屋买卖合同》。同时，变更买卖合同等事宜需经房地产公司、不动产登记管理中心等部门批准，并非原、被告双方所能确定。故被告认为双方签订的房屋买卖合同无效且可撤销的答辩意见，无法律依据，本院不予采纳。二原告主张由被告谈华继续履行《房屋买卖合同》的付款义务，支付剩余款项300000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对违约金的诉求，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。被告谈华提出原告主张的违约金条款于法无据，请求调整。根据双方的《房屋买卖合同》约定：“在办理完全部的房产手续之前，因一方毁约给对方造成经济损失时，毁约方给予对方按总房款10%赔偿并对由此产生的法律及经济费用承担全部责任。”考虑双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，如按照房屋总价款计算违约金，明显加重被告一方的义务，故违约金基数应按照被告剩余未给付购房款300000元为标准进行计算。关于逾期时间的起算，因双方在合同中未约定具体的付款时间，故参照被告谈华提交的其与西宁安泰房地产开发有限责任公司之间的合同及不动产增值税发票的时间。自2019年12月7日起，以未付购房款300000元为基数按照每日万分之二的标准计算违约金，直至被告谈华实际付清房款之日止。另，原告主张的其他损失8200元，因我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，故原告的此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、原告金柳君、祁子轩与被告谈华继续履行双方签订的《房屋买卖合同》； 二、被告谈华于本判决生效后十日内支付原告金柳君、祁子轩购房款300000元； 三、被告谈华应自2019年12月7日起以未付房款300000元为基数按照日万分之二的标准向原告金柳君、祁子轩支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 四、驳回原告金柳君、祁子轩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3112元，已减半收取，由被告谈华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 柏  梅 二〇二〇年九月十四日 法官助理 （蔡乐园 书 记 员 张 雨 轩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。