四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初783号 原告：李成刚，男，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：汤光勇，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：陈荣，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 原告：倪俊杰，男，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：汤光勇，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：陈荣，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 被告：凉山州鑫合房地产开发有限责任公司，住所地西昌市。 法定代表人：王雪松，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王献章，男，公司员工（特别授权）。 第三人：西昌金信村镇银行有限责任公司，住所地西昌市。 法定代表人：梁文英，董事长。 委托诉讼代理人：王建涛，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：刘运朝，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 原告李成刚、倪俊杰与被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司（以下简称为：鑫合房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，西昌金信村镇银行有限责任公司（以下简称为：金信银行公司）申请作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李成刚、倪俊杰及其共同委托诉讼代理人汤光勇、陈荣，被告鑫合房地产公司的委托诉讼代理人王献章，第三人金信银行公司的委托诉讼代理人王建涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李成刚、倪俊杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于西昌市的住房（产权证号：西房权证西昌字第××号、西房权证西昌字第××号、西房权证西昌字第××号）实际所有人为原告；2、判令被告将上述房屋的产权登记变更到原告名下，过户产生的所有费用由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月20日，原告李成刚和倪荣与被告的股东王玮签订《土地使用权转让协议》，李成刚和倪荣将二人共同所有位于西昌市的国有建设用地使用权转让给王玮用于被告开发西昌市鑫合阳光小区，协议约定土地使用权转让价格为960万元，协议签订后，被告只支付了440万元转让费。2011年11月18日，原、被告协商签订《补充协议》，约定将《土地使用权转让协议》中后期应付的土地使用权转让款变为房屋置换，被告向原告返还该项目中2000平方米的房屋，并约定在项目竣工合格90日内将房产证、土地使用证无偿办理好移交给原告，所有费用由被告承担。西昌市鑫合阳光小区项目建成后，被告按约定在2013年将西昌市鑫合阳光小区一单元1-3号1楼的门市及2-3楼的商业住房交付给了原告，但未按约定将房产证和土地使用证交付原告，原告多次催促，被告一直推诿。2016年原告才获知被告已将上述房产的产权登记到被告名下，其行为严重损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请求依法判决。 被告鑫合房地产公司辩称，对原告第一项诉讼请求无异议，对第二项诉讼请求，因为客观原因我方无法办理，该房屋的产权证在金信银行公司抵押贷款。现在行政机构改革调整，房产证已经取消，统一办理不动产登记证，原有的国土证分为两个证件，其中一个在凉山州公路局机具站名下，还有一个在我公司名下。 第三人金信银行公司辩称，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二百零三条规定，案涉房屋经登记、抵押后发生法律效力，涉案房屋已登记在鑫合房地产公司名下，鑫合房地产公司系该房屋的合法所有权人，第三人系合法抵押权人，第三人的抵押权经人民法院确认后已经在执行过程中，若原告诉请得到支持，将对被告的物权、第三人的抵押权产生直接影响；原告与被告之间的协议并非通过买卖关系来取得涉案房屋的所有权，第三人在合法取得抵押权后，原、被告约定的合同条款实质损害了第三人的合法权益，其约定应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的《土地使用权转让协议》、《补充协议》、《房地产租赁合同》、《个人活期明细信息》，被告对其无异议，第三人对其均有异议，因上述证据与第三人无关，合同相对人为原告与被告，而被告对其无异议，本院对其证据“三性”予以确认；2、第三人提交的《房屋所有权证》三份、《房屋他项权证》、《最高额抵押合同》两份，原、被告对其真实性无异议，原告对其合法性有异议，因原告未提交其他证据反驳其合法性，本院对其证据“三性”予以确认；3、第三人提交的《民事判决书》两份，原、被告均无异议，本院对其证据“三性”予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月20日，李成刚、倪荣（倪俊杰的父亲）作为甲方，王玮作为乙方，双方签订《土地使用权转让协议》，约定：甲方自愿将位于西昌市的国有建设用地使用权转让给乙方；该土地使用权所包含李成刚和倪荣的两宗用地，面积共计约3.88亩，土地使用权为国有出让，性质为商业服务，甲方保证该宗地按土地使用权证书现状移交给乙方；该国有土地使用权经双方协商作价税后共计960万元人民币，其后的相关转让所发生的一切税费均由乙方自行支付；在本协议签订之日乙方支付给甲方36万元人民币的定金，在定金支付后十五日内再支付424万元人民币，余款在本协议生效后十日内付清。2011年11月18日，原告倪俊杰、李成刚作为甲方，被告鑫合房地产公司作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：甲方2000年2月依法受让了西昌市西郊乡长安村四组2626㎡，宗地号：西市国用（00）字第0010号和西市国用（00）字第0011号，使用终止期：2047年4月7日，原协议为双方商定为现金补偿，前期已付肆佰肆拾万元，现甲乙双方协商，后期应付现金补偿改为置换方式，将该受让土地作为双方合作建房的出资，同乙方共同联合开发建房；合作开发项目占地2625㎡，土地使用权人：李成刚，倪荣；乙方负责提供全部建设资金及双方共同联合修建项目的修建工作；乙方保证甲方在全部工程完工后应当取得并办理以下房产的房屋全部产权：《房屋所有权证书》、《土地使用证》；该项目中的2000平方米为甲方应得的房屋，其中一层为门市用房，二至四层为商业住房，面积共计约为1500㎡（以房屋产权证实际面积为准），原协议约定反售两套133㎡住房给甲方，按每平方米贰仟贰佰元计算，由甲方优先选择，并配套四个个人停车位（不计价），（两套133㎡住房不在甲方应得2000㎡之内）；乙方承诺在该项目竣工合格90日内，将以上物业房产证、土地使用证无偿的办理好并移交给甲方；合作开发房屋及物业应于竣工后10日内交付甲方使用，乙方为甲方办理相关的《房屋产权证书》、《土地使用权》、《建设工程质量核验证书》等相关权证，相关税费由乙方承担；若因乙方的原因造成甲方不能取得投资房产的房产证及土地使用证，由乙方承担全部经济和法律责任。合同签订后，被告于2012年7月27日办理了该宗地的《国有土地使用证》，使用权人为被告。被告鑫合房地产公司将该宗地用于开发鑫合阳光小区商业住房项目。工程竣工后，被告于2013年6月按《补充协议》约定向原告李成刚、倪俊杰交付了一楼门市（1号138.08㎡、2号106.35㎡、3号105.10㎡）、二楼商业住房（1号157.18㎡、8号133.17㎡、9号81.76㎡、10号63.05㎡）、三楼商业住房（1号157.18㎡、8号133.17㎡、9号81.76㎡、10号63.05㎡），共计1219.85㎡。2013年7月6日，原告李成刚、倪俊杰（甲方）与王玮（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将位于西昌市鑫合阳光Ａ栋一单元一至三层门市，建筑面积1200平方米的房屋及其设施及家电租给乙方使用；租赁期从2013年7月15日至2018年7月14日；租金每年610000元。2013年8月13日，王玮向倪俊杰账户转款610000元。2014年7月4日，被告办理了《房屋所有权证》，将包括上述已交付原告的房屋在内的房屋所有权登记在其名下。2014年9月22日，被告与第三人金信银行公司签订《最高额抵押合同》，被告以《房屋所有权证》登记在其名下的房产（房产证号为：西房权证西昌字第××号、01××97号、01××98号）为西昌市固业建筑地基工程有限公司向第三人的贷款 10000000元及吴晖向第三人的贷款5000000元提供抵押担保，并办理了抵押登记。因借款人未能偿还第三人的借款，第三人向本院提起诉讼，本院作出（2018）川3401民初942号《民事判决书》、（2018）川3401民初949号《民事判决书》，判决：金信银行公司对鑫合房地产公司提供抵押的上述房产以折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。上述两份《民事判决书》已发生法律效力。 本院认为，案涉《土地使用权转让协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告李成刚与原告倪俊杰的父亲倪荣将自己的土地使用权转让给被告鑫合房地产公司，双方签订《土地使用权转让协议》，约定了转让价款，该协议虽是由王玮与李成刚、倪荣签订，但王玮系作为鑫合房地产公司的股东代表公司签订，并且该合同实际由被告履行，被告对该协议亦予以认可，故该协议的相对方应为被告。在被告支付了部分转让款后，双方同意剩余未支付的转让款以被告开发建设的房屋予以折抵，因此时倪荣的父亲去世，倪俊杰作为其遗产继承人承接了其父亲的合同权利义务，由李成刚、倪俊杰与被告签订《补充协议》，在将案涉土地的《国有土地使用证》使用权人登记为被告之后，原告已完成自己的合同义务，被告在房屋修建竣工后，将位于西昌市鑫合阳光Ａ栋一单元一至三层1219.85㎡的房屋交付了原告，原告已实际占有该房屋，房屋的相关权属证明虽办理在被告名下，但根据双方签订的合同以及被告确认的事实，房屋实际由原告以土地使用权置换取得，其所有权人应为原告，因房产证号为：西房权证西昌字第××号、01××97号、01××98号所登记的房屋不仅为被告交付原告的房屋，原告只应对被告向其交付的房屋享有所有权，故本院确认位于西昌市鑫合阳光Ａ栋一单元一楼门市（1号138.08㎡、2号106.35㎡、3号105.10㎡）、二楼商业住房（1号157.18㎡、8号133.17㎡、9号81.76㎡、10号63.05㎡）、三楼商业住房（1号157.18㎡、8号133.17㎡、9号81.76㎡、10号63.05㎡），共计1219.85㎡的房屋所有权人为原告李成刚、倪俊杰。原告要求被告将上述房屋的产权变更登记在其名下，因上述房屋已办理抵押登记手续，第三人金信银行公司对上述房屋享有合法的抵押权，在第三人未解除抵押登记的情形下，被告无法协助原告办理上述房屋产权的变更登记，因无法确定第三人解除抵押登记的时间，对原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持，待第三人的债权实现并对上述房屋的抵押登记予以解除后，原告可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、原告李成刚、倪俊杰对位于西昌市鑫合阳光Ａ栋一单元一楼门市（1号138.08㎡、2号106.35㎡、3号105.10㎡）、二楼商业住房（1号157.18㎡、8号133.17㎡、9号81.76㎡、10号63.05㎡）、三楼商业住房（1号157.18㎡、8号133.17㎡、9号81.76㎡、10号63.05㎡），共计1219.85㎡的房屋享有所有权； 二、驳回原告李成刚、倪俊杰的其他诉讼请求。 案件受理费48200元，由被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  刘云川 审判员  叶志凯 审判员  毛 琳 二〇二〇年九月二十一日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告李成刚、倪俊杰提交证据和证明目的如下： 证据1.《土地使用权转让协议》、证据2.《补充协议》、证据3.《房地产租赁合同》、证据4.《个人活期明细信息》，证明：2009年11月20日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，原告将其位于西昌市的国有建设用地出让给被告，出让价款为960万元人民币，被告实际支付了440万元；2011年11月原、被告签订《补充协议》，就剩余土地出让款520万元的事宜达成了协议，双方约定原告享有被告所开发2000平方米房屋的所有权，剩余的520万元土地出让款被告不再支付，同时双方还对原告享有所有权的房屋的交付及办证进行了约定；2013年被告按补充协议的约定将房屋交付给了原告，自2013年开始，原告就实际占有了案涉房屋，并在行使相关的物权；2013年原告收到房屋后，被告又将房屋返租了回去，并支付了租赁费，这一客观事实也证明了房屋所有权人就是本案原告。 二、第三人西昌金信村镇银行有限责任公司提交证据和证明目的如下： 证据1.《房屋所有权证》三份、证据2.《房屋他项权证》、证据3.《最高额抵押合同》、证据4.《民事判决书》两份，证明：房屋所有权人凉山州鑫合房地产开发有限责任公司与第三人签订最高额抵押合同，为债务人西昌市固业建筑地基工程有限公司、吴晖、凉山华森林业科技有限公司提供最高额抵押担保，并办理了他项权证，经西昌市人民法院生效判决确定了第三人享有案涉房屋拍卖、折价或变卖所得价款享有优先受偿权。 三、被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。