江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初1363号原告：某集团金湖房地产开发有限公司，住所地金湖县.法定代表人：黄某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，该公司法务。委托诉讼代理人：李某，该公司法务。被告：主某，男，1990年10月10日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：沈某，女，1993年1月16日出生，汉族，住金湖县。第三人：江苏金湖农村商业银行股份有限公司，住所地金湖县健康西路1号。法定代表人：叶某，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱某，该公司员工。原告某集团金湖房地产开发有限公司与被告主某、被告沈某、第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某集团金湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈晗及李海冬、被告沈某、第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人钱军喆到庭参加诉讼，被告主某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某集团金湖房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1045320000081）及《补充协议》；2.判令两被告协助原告办理撤销网签备案手续，逾期按照合同总价款的万分之二/日支付违约金；3.判令两被告返还原告代其支付的银行欠款8080元及利息（截止起诉之日前）（自银行扣划每笔款项之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际还款之日）；4.判令解除原告对两被告与第三人的个人购房借款合同的担保；5.判令两被告与第三人配合注销位于金湖县房屋预抵押登记；6.判令两被告支付原告解约违约金及赔偿金合计244666.99元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月20日原告与两被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，两被告购买原告开发的位于金湖县房屋一套，房屋建筑面积121.85平方米，单价5621.67元/平方米，总价款685000元，付款方式为首付加商业性贷款方式。两被告前期支付购房款275000元，剩余41万元由两被告向第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司办理个人购房贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，案涉房屋分别办理了网签备案及商品房抵押权预告登记手续。案涉补充协议第二条第3项约定“乙方未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息导致甲方可能承担保证责任的，乙方应将其欠付银行之贷款本息、罚息全额付清，如银行扣划甲方保证金的，乙方应偿还甲方，否则甲方有权解除本合同及其附件、补充协议”，两被告在偿还一段时间银行按揭贷款后，出现断供行为，第三人于2020年4月28日、5月26日分两次扣划了原告款项共计8080元，原告在收到扣划通知后多次电话联系二被告按期向银行还款但均遭拒绝，遂于2020年5月28日向二被告发送《解除商品房买卖合同通知书》，通知两被告解除合同。案涉补充协议第二条第3项、第三条第1项约定，二被告需按照中国人民银行同期商业贷款基准利率，以总房款为基数，计算自本合同签订之日至本合同解除之日止同期利息的双倍的赔偿金，同时承担合同总价款15%的赔偿金，合计244666.99元。为维护自身合法权益不受侵害，原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。主某未做答辩。沈某辩称，我与被告主某已于2020年8月11日离婚，离婚协议约定案涉房产归被告主某所有，被告主某负责偿还银行按揭贷款；我同意解除合同，违约金确应承担，但过高，请求人民法院依法予以调整。江苏金湖农村商业银行股份有限公司辩称，要求原告将两被告所欠剩余按揭房款及利息从被告交纳的购房款中直接扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2018年4月20日原告与两被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，两被告购买原告开发的位于金湖县房屋一套，房屋建筑面积121.85平方米，单价5621.67元/平方米，总价款685000元，付款方式为首付加商业性贷款方式。两被告前期支付购房款275000元，剩余41万元由两被告向第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司办理个人购房贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，案涉房屋分别办理了网签备案及商品房抵押权预告登记手续；2.商品房买卖合同补充协议（一）第二条“关于按揭贷款付款的补充约定”第3.1条款约定“乙方未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致甲方可能承担保证责任的，乙方应将其欠付银行之贷款本息、罚息全额付清，如银行扣划甲方保证金的，乙方应偿还甲方，否则甲方有权解除本合同及其附件、补充协议，自甲方解除通知送达即解除”；补充协议（一）第二条第3.3条款约定“因上述情形导致合同解除的，乙方除按主合同约定承担相关责任，偿还甲方被扣划的保证金及全部垫付款，还需按购房合同总价款的15%支付给甲方赔偿金”；补充协议（一）第三条第1款约定“因买受人原因导致本合同解除的，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，买受人按总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的双倍赔偿出卖人损失。出卖人应在解除本合同30日内，将已收价款扣除买受人违约赔偿金后，无息退还买受人。买受人尚有预购商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项待买受人归还到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款”；补充协议（一）第三条第3款约定“买受人在出卖人解除本合同7日内，协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因买受人原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，买受人按合同总价款的万分之二/日计算，向出卖人支付迟延期间的违约金”3.因两被告未能按期缴纳银行按揭贷款，第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司于2020年4月28日、5月26日分两次扣划了作为保证人的原告的款项共计8080元，其中2020年4月28日扣划5400元，2020年5月26日扣划2680元。原告于2020年5月28日向被告沈某发送“解除《商品房买卖合同》通知书”，通知两被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求两被告在通知书送达之日起7日内至原告处办理合同解除及注销各项登记手续，延迟办理需按合同约定承担违约责任。上述通知书于2020年5月29日送达至被告沈某。本案争议焦点如下：一、原告某集团金湖房地产开发有限公司是否有权行使合同约定的解除权；案涉商品房买卖合同应认定何时已经解除；二、原告第四项、第五项诉请本院是否应予支持；三、原告同时主张违约金和赔偿金是否合理合法，两被告应从何时按何种标准支付原告违约金。本院认为，关于第一个争议焦点，案涉《商品房买卖合同》在签订时不存在一方受胁迫受欺诈等情节，不违反国家法律禁止性规定，属合法有效之合同，原、被告双方均应按照合同约定履行己方合同义务。原、被告双方在签订《商品房买卖合同》当天即2018年4月20日签订的合同补充协议（一）第二条第3.1条款中明确约定“乙方未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致甲方可能承担保证责任的，乙方应将其欠付银行之贷款本息、罚息全额付清，如银行扣划甲方保证金的，乙方应偿还甲方，否则甲方有权解除本合同及其附件、补充协议，自甲方解除通知送达即解除”，该条款内容不违反法律规定，应认定为有效条款，该条款赋予了商品房出卖人即原告方在商品房买受人即两被告未能偿还到期银行贷款本息从而导致作为保证人的原告方承担保证责任后的合同单方解除权，该解除权自解除通知到达相对方时即发生合同解除之效力。本院认为，作为商品房买受人的两被告未能按时偿还银行贷款本息两期，且在原告起诉至本院后截止日前，仍未按期偿还银行按揭贷款本息已近六期，两被告已用己方行为明确表示不再履行2018年5月2日与第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司签订的“个人楼宇按揭（抵押）借款合同”，进而导致作为上述借款合同保证人的原告承担连带保证责任。两被告上述行为已构成严重违约，原告按照补充协议约定行使单方解除权符合合同约定和法律规定，本院注意到原告方虽未按合同载明的联系方式和通讯地址送达上述通知书，但向被告沈某发出的上述通知已为其有效收取且两被告当时尚系夫妻关系且补充协议第一条第3款已约定“若买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任一种方式的通知，即视为向买受人全体发出通知”，故本院认定上述通知书已于2020年5月29日有效送达至两被告，两被告在上述通知有效送达后并未在法定的三个月异议期间内提出异议，故案涉《商品房买卖合同》及相关补充协议自原告解除合同的通知到达两被告时即已解除。综上，本院确认案涉《商品房买卖合同》及相关补充协议已于2020年5月29日解除，原告方第一项诉请本院无需再理涉。补充协议（一）第三条第3款约定“买受人在出卖人解除本合同7日内，协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因买受人原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，买受人按合同总价款的万分之二/日计算，向出卖人支付迟延期间的违约金”，合同解除后，两被告应在合同解除后的七日内协助原告方办理撤销网签备案的手续，两被告未能按补充协议约定履行上述协助义务。虽案涉商品房买卖合同及补充协议已经解除，但作为守约方的原告要求按照合同和补充协议中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求违约方即两被告承担违约责任的，本院依法予以支持，故原告该项诉讼请求本院予以支持，两被告应协助原告办理案涉商品房网签备案撤销手续。迟延办理撤销网签备案手续确影响原告再次销售案涉商品房并给其造成相关损失，故原告要求两被告按给付延迟办理期间违约金的诉讼请求本院予以支持，但合同约定的违约金计算标准日万分之二过高，本院调整为日万分之1.5。上述违约金计算方式如下：两被告自2020年6月5日起至实际办理好网签备案撤销手续之日止，按房屋总价的日万分之1.5承担违约金（如遇两被告拒不协助，原告应在判决生效后的合理期限内申请强制执行，该合理期限本院确定为10日，超过上述合理期限的期间不计算上述违约金），但如因涉及第三人异议等其他原因导致的延期办理期间不计算上述违约金。原告方基于保证责任而为两被告垫付的贷款本息合计8080元，上述款项两被告应予返还，原告主张逾期给付利息与法有据，本院予以支持，但计息标准本院依法确定。即以5400元为基数，自2020年4月28日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息；以2680元为基数，自2020年5月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息。关于第二个争议焦点，本院认为原告第四项、第五项诉讼请求涉及商品房贷款担保合同，涉及第三人江苏金湖农村商业银行股份有限公司的合同权利，是否解除上述商品房贷款担保合同系第三人的权利，而该第三人当庭陈述或答辩并未有明确的上述意思表示，本庭已当庭向原告进行法律释明，告知其不予理涉，故本院对原告上述诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点，原告主张既主张违约金又援引补充协议的相关条款要求两被告给付合同总价15%的赔偿金。本院认为，我国司法实践中的违约金已兼顾了赔偿性和惩罚性，合同虽已解除，但原告作为守约方依据合同约定的违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款主张违约金，本院予以支持，但原告要求两被告按合同约定给付合同总价15%的赔偿金的诉请一则因原告方未能充分举证合同解除确对其造成了相当于或者大于合同总价15%的损失，二补充协议（一）本就系格式合同，第二条第3.3条款的约定“因上述情形导致合同解除的，乙方除按主合同约定承担相关责任，偿还甲方被扣划的保证金及全部垫付款，还需按购房合同总价款的15%支付给甲方赔偿金”本就有加重商品房买受人责任之嫌，故本院认为两者不宜同时支持，但本院在确定两被告承担违约金的计算方式上会充分考虑合同解除给守约方即原告造成的实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，被告沈某作为商品房买受人的一方已当庭表示原告主张的违约金和赔偿金总额过高，请求本院依法酌情调整。综观全案，两被告违约导致案涉商品房买卖合同解除，作为守约方的原告虽未能充分举证两被告的违约行为给其造成的实际损失，但损失客观存在，客观上而言亦难以准确的加以估算，为弥补守约方客观损失并给予违约方负面评价即从违约金兼顾补偿性和惩罚性的双重性质出发，本院酌定两被告应承担的违约金如下：自2018年4月20日合同签订之日起至2020年5月29日合同解除止，以总房款685000元为基数，按日万分之1.5计算违约金。被告主某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院在查明案件真实情况的基础上可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告主某、被告沈某于本判决生效之日起十日内给付原告某集团金湖房地产开发有限公司8080元及逾期给付利息（以5400元为基数，自2020年4月28日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息；以2680元为基数，自2020年5月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息）；二、被告主某、被告沈某于本判决生效之日起七日内协助原告某集团金湖房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房的网签备案手续并承担迟延办理期间的违约金（自2020年6月5日起至实际办理好网签备案撤销手续之日止，按房屋总价的日万分之1.5承担违约金，如遇两被告拒不协助，原告应在判决生效后的合理期限内申请强制执行，该合理期限本院确定为10日，超过上述合理期限的期间不计算上述违约金，如因涉及第三人异议等其他原因导致的延期办理期间不计算上述违约金）；三、被告主某、被告沈某于本判决生效之日起十日内给付原告某集团金湖房地产开发有限公司违约金79220.25元，计算方式如下：自2018年4月20日合同签订之日起至2020年5月29日合同解除之日止合计771天，以总房款685000元为基数，按日万分之1.5计算；四、驳回原告某集团金湖房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5092元，减半收取2546元，由原告某集团金湖房地产开发有限公司负担825元，两被告负担1721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：(62×××46）。审 判 员 张艳勇二〇二〇年九月二十八日法官助理 郭 娇书 记 员 李晓曼附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。