江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终438号上诉人（原审原告）：王成英，女，1949年9月21日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审原告）：王桂英，女，1964年8月17日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审原告）：王兰英，女，1957年3月12日出生，汉族，住涟水县。三位上诉人共同委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王中兵，男，1956年1月16日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王忠宝，男，1968年2月23日出生，汉族，住张家港市。原审第三人：王梅英，女，1955年10月30日出生，汉族，住涟水县。上诉人王成英、王桂英、王兰英因与被上诉人王中兵、王忠宝、原审第三人王梅英确认合同无效纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王成英、王桂英、王兰英上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：1、一审判决漏审、漏判诉讼请求。上诉人在一审庭审中明确诉讼请求为“确认两被告签订的售房协议书无效，被告王中兵向原告返还位于涟水县地上附属物（两间厨房、三间堂屋、树木以及农作物尚在要求返还……）”，一审判决中漏列原告的返还宅基地等返还物及物权的诉讼请求，也未进行说理；2、一审判决适用法律错误，被上诉人王中兵在签订《售房协议书》时已经在本集体组织拥有一处宅基地，按照土地管理法关于一户只能拥有一处宅基地的规定，其无权再享有第二处宅基地，该协议书应认定无效。其三个儿子即使符合申请宅基地的条件，因他们不是本案宅基地的受让人，与本案无关联；3、即使本案争议合同有效，原审判决引用无权处分的法律适用规则来驳回上诉人的返还物及物权的主张，也是适用法律错误。无权处分合同的效力仅仅约束交易相对人，对合同以外的物权人并没有约束力。另就本案而言，王中兵还应当证明其符合物权善意取得的条件，才能排除本案上诉人要求返还宅基地等物及物权的主张。王中兵明知宅基地属姐妹五人所有而与其中一人签订售房协议，并无善意，故不构成物权法规定的善意取得。综上，请求二审依法发回重审。被上诉人王中兵辩称，1、上诉人在一审庭审中明确陈述不要求恢复原状，也不要求赔偿，故一审不存在漏审一说。2、原告主张的返还请求及诉讼就基于合同的无效，而确认合同无效的诉求已被一审依法予以驳回，被上诉人王中兵对该宅基地具有使用权，原告要求返还的主张已没有依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人王忠宝辩称，一审判决无事实依据，土地不存在买卖，只能用土地置换宅基地或自留田，当时卖的就是房子，没有卖土地。卖涉案房屋时确实没有征求上诉人的同意，只是在吃饭的时候说了一下，也没有告诉村里。被上诉人王中兵应返还房子周边的自留田，房子可以不返还。如果王中兵不要这房子可以退还给我，我可以返还购房款，并付相应利息，如果造成被上诉人王中兵的损失，同意承担赔偿责任。王成英、王桂英、王兰英向一审法院提起诉讼，请求：1、依法确认两被告于2003年1月31日签订的售房协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：三原告与被告王忠宝及第三人王梅英系亲姊妹关系，其父母去世后遗留了位于涟水县，2003年1月31日，两被告签订一份售房协议书，被告王忠宝以5500元的价格，将父母留下的房产出售给被告王中兵。2019年6月18日三原告诉至一审法院，请求依法确认两被告于2003年1月31日签订的售房协议无效，被告承担本案诉讼费用。审理中，被告王中兵提供其所在村委会加盖公章的证明一份，内容为：“本村西王组王忠宝售给王中兵的房屋和树木等和本村其他户售房相同，原售房协议村委会已阅属实。特此证明2019.4.14”。该村委会委员王国林陈述，王忠宝户口迁出，王中兵家三个儿子符合申请宅基条件，王忠宝与王中兵双方协商将房屋和宅基卖给王中兵，村里这样情况很多。一审法院认为，2003年1月31日，两被告签订售房协议书，对案涉房屋进行买卖，并已实际完成交付多年。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综观案涉房屋买卖的签约履行过程，体现了协议双方当事人的真实意愿，条款内容也无显失公平之处，出卖人王忠宝在缔约时虽对标的物没有完全所有权或者处分权，但并不影响作为物权变动原因的该房屋买卖的效力。农村房屋买卖并未强制要求办理房屋产权变更手续。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案所涉房屋位于涟水县，被告王中兵与被告王忠宝均是同一组村民，同组村民之间转让房屋不违反相关法律规定。并且，被告王中兵有三个儿子符合申请宅基条件，村委会对该买卖也知晓和认可，因此，原告所诉无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王成英、王桂英、王兰英的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王成英、王桂英、王兰英负担。二审中，被上诉人王中兵提供其二儿子王和荣的常驻人口登记卡，载明王和荣户口于2014年7月30日由涟水县东胡集镇莲花村西王组27号迁至本案争议90号房屋的地址。证实涉案房屋是王中兵的儿子王和荣的户籍所在地，且王和荣也符合分户的条件。上诉人对该登记卡的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本案买卖合同签订于2003年，应当审查2003年时合同双方进行交易时的主体资格。二审中，上诉人陈述：对涉案房地产买卖一事已经知道五六年了，是听王忠宝说的。每年清明节会回来扫墓，春节基本不回来，但是家里边有亲戚结婚、过生日、生小孩请客的，一般我们都要回来出礼。回来时住宾馆或者住在二姐王兰英家。每年大约都回来五六趟。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：涉案售房协议是否有效，如果协议无效被上诉人王中兵是否应当承担返还的责任。本院认为，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的属于无权处分，第三人善意、有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益，除非买卖双方恶意串通的；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，上诉人在一审诉状中是以涉案房产系上诉人父母的遗产，在未依法分割前属于上诉人及被上诉人王忠宝几个兄弟姐妹共同共有，王忠宝在未征得全体共有人同意的情况下擅自处分该共有物，属于无权处分。经审查，虽然王忠宝存在无权处分的情形，但作为买受人的被上诉人王中兵，根据农村风俗在王忠宝父母已去世七年，王忠宝已移居外地，且无其他人明确对该遗产行使管理权，王中兵有理由相信作为独子的王忠宝对其父母的遗产享有处分权。在双方签订售房协议后王中兵已按照约定向王忠宝支付了全部购房款，并实际占有使用了该房产，至今售房合同已实际履行了近十七年，王中兵的购房行为应认定为善意，故对上诉人主张被上诉人王中兵不构成善意取得的观点，本院不予采纳。上诉人在一审庭审中以及二审中又主张被上诉人王中兵在已有一处宅基地的情况下，又购买涉案房产，违反了土地管理法规定的一户只能拥有一处宅基地的相关规定，该买卖合同应认定无效。经审查，就涉案房屋和宅基地而言，王中兵在购买时也是基于家庭居住生活的刚性需要而购买，在购买的时候其家庭可能存在拥有两处宅基的事实，但因双方买卖合同已履行多年，且事后已得到当地村委会的认可和批准，现该宅基地已由其子一家实际使用，并不存在无效的情形。另就买卖双方身份而言，均属同一村民集体组织的成员，就涉案房产可以进行买卖，且并无同组村民之间宅基地转让无效的法律、法规的规定。由于被上诉人王中兵受让涉案房产符合善意取得的相关规定，故上诉人要求其返还涉案房产的主张也当然不应得到支持。一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求正确，不存在遗漏诉讼请求的问题。综上所述，上诉人王成英、王桂英、王兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用买卖合同司法解释虽有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人王成英、王桂英、王兰英承担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  丁 然审判员  孙 艳二〇二〇年九月二十一日书记员  费婉燕