山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2657号上诉人（原审被告）：荣成市凤凰湖物业管理有限公司，住所地山东省荣成市石岛斥山西路3号。法定代表人：张军涛，总经理。委托诉讼代理人：安爱得，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：汤天奇，山东成山海天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐淑艳，女，1961年5月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市宾县。委托诉讼代理人：徐俊生（系唐淑艳之夫），住黑龙江省哈尔滨市宾县。被上诉人（原审原告）：苏政伟，男，1979年11月17日出生，汉族，住山东省荣成市斥山凤凰湖Ｃ区。上诉人荣成市凤凰湖物业管理有限公司（以下简称凤凰湖物业）、唐淑艳因与被上诉人苏政伟排除妨害纠纷一案，不服荣成市人民法院(2020)鲁1082民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。凤凰湖物业上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实与理由：1.一审有关凤凰湖物业因“同意并指定安装单位封闭阳台，对损失形成也有一定的过错”的认定，与“苏政伟购买房屋后，在房屋外立面范围封闭阳台以确保安全，未给房屋造成安全隐患，属于物业权法上正当使用范围，该封闭阳台是否属于违章建筑，应由行政管理部门处理，非本案审理范围”的认定相矛盾；2.苏政伟在不影响外在美观、不违反法律规定的情况下封闭半开放式阳台，无需经物业公司或有关政府职能机关批准，凤凰湖物业同意苏政伟封闭阳台本身不构成过错；3.阳台系业主专有部分，不属于物业管理范围，2013年6月27日唐淑艳向物业公司提交《装修保证书》，确认“有外阳台的，装修中禁止更改下水道口及提高阳台地面，超高粘贴瓷砖或墙砖，更改房屋外立面造型”，唐淑艳在阳台贴瓷砖行为改变了阳台原设计上的建筑物施工规范要求，使用建筑物专有部分不当造成阳台渗水，进而造成下层苏政伟损失，与凤凰湖物业无关；4.法律规定房屋、屋面及其它部分防水工程保质期为5年，唐淑艳使用案涉阳台已超过保质期，出现漏水、渗水现象，物业公司不承担管理义务和维修义务。唐淑艳答辩称，苏政伟家漏水系墙体开裂导致，并非防水层被破坏，室外墙属于公共部分，应由开发商和物业负责维修，属于房屋质量问题，通常每家都会在阳台贴瓷砖，不可能破坏防水层。苏政伟答辩称，其房屋因漏水造成损害，且至今家中仍在漏水，至于法院认定是楼上邻居抑或物业公司承担维修义务，均应解决其房屋漏水问题。唐淑艳提出上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，依法改判或发回重审。事实与理由：1.苏政伟将室外阳台封闭属于违章建筑，且渗漏问题出现在苏政伟封闭阳台之前，下雨飘进外阳台的雨水致使阳台底部出现湿润，因冬季不通风而霉变，该霉变在阳台未封闭的情况下，风一吹很快就干了，并不会影响楼下业主使用，现在的损失是苏政伟在未经楼上业主同意的情况下擅自违章封闭阳台造成；2.苏政伟提交两张发票没有物价权威部门认定，明显高于实际市场价格，一审判令唐淑艳赔偿750元没有法律依据。凤凰湖物业答辩称，不同意唐淑艳有关漏水原因的主张，且即使墙体开裂也不会导致下层阳台渗水，在刮南风的情况下，开放式阳台向下渗水是必然结果，只有楼上楼下邻居均将阳台包起来，才能根本解决；开发商交付的房屋于2010年4月通过验收，至2015年质保期就已届满，根据购房合同及有关司法解释的规定，自有部分改变原设计，已过质保期的由购房的不动产权人负责。苏政伟答辩称，其房屋因漏水造成损害，且至今家中仍在漏水，至于法院认定是楼上邻居抑或物业公司承担维修义务，均应解决其房屋漏水问题。苏政伟于2020年1月13日向一审法院起诉请求：1.判令凤凰湖物业、唐淑艳赔偿各项损失2000元；2.判令凤凰湖物业、唐淑艳排除妨碍，对漏水点进行维修。一审法院认定事实：苏政伟、唐淑艳分系荣成市凤凰湖小区337号楼1301室、1401室业主。凤凰湖物业系该小区物业服务公司。2019年7月18日，苏政伟购买了荣成市凤凰湖小区337号楼1301室房屋后，与凤凰湖物业公司协商，并由凤凰湖物业指定施工单位对该楼开放式阳台进行封闭。封闭前未与唐淑艳协商并确认楼上阳台状况。苏政伟装修入住后，于2019年11月发现阳台上方漏水，并向凤凰湖物业公司反映。凤凰湖物业遂通知唐淑艳协调解决。双方协商未果。一审法院庭前组织苏政伟、凤凰湖物业的委托诉讼代理人、唐淑艳委托人员对漏水阳台进行鉴定。经勘察，为防止漏水，造成墙面霉变，苏政伟已对封闭阳台顶盖原霉变墙皮铲除并安装扣板，主要漏水及霉变部位于阳台东侧。唐淑艳阳台已铺贴瓷砖，地漏处有少量污物，固定栏杆的约30CM矮墙内侧墙皮多处有开裂。苏政伟提供了现场照片一组证明漏水当时的情况，现场有一海尔吸尘器，主张系3、4年前花费900元购买，因浸水而损坏。苏政伟还提供荣成市斥山新美装饰店发票两张，金额合计1200元，证明其安装扣板，维修顶盖的费用，凤凰湖物业对于照片及发票无异议。一审法院认为，本案争议焦点为苏政伟阳台漏水的修复责任及赔偿责任的承担主体与数额认定。唐淑艳阳台地面漏水事实清楚，根据现场勘察的情况，可以认定在因阳台内侧墙面开裂进水后导致的渗漏，显然阳台防水层没有起到防水阻断作用，墙面开裂只是表征和诱因，如需彻底杜绝漏水情况发生，应当对阳台防水进行维修。苏政伟购买房屋后，在房屋外立面范围封闭阳台以确保安全，未给房屋造成安全隐患，属于物权法上正当使用房屋范畴，不能因此免除相关侵权人的责任。至于苏政伟封闭阳台是否违反行政管理法规，是否属于违章建筑，应由行政管理部门处理，非本案审理范围。苏政伟主张的清理霉变墙皮及安装扣板的费用1200元，有发票及现场勘察照片为证，予以认定。苏政伟主张的吸尘器损失，仅提供现场照片，不足以证明其损失情况，不予支持，可维修后另行主张。综上，唐淑艳作为楼上邻居，阳台属于其管理维护范围，对阳台漏水，应当履行维修的义务。因本案为物权保护纠纷，如阳台防水部位未超过保修期或者属于房屋主体保修责任，唐淑艳维修后可向开发商主张权利，该事实并非本案审理范围。对于苏政伟损失，苏政伟未与楼上邻居确认阳台是否漏水即封闭阳台，对损失形成有一定过错；凤凰湖物业同意并指定安装单位封闭阳台，对损失形成也有一定过错。苏政伟维修费用1200元，由唐淑艳按60%的责任比例承担720元，凤凰湖物业按20%的责任比例承担240元，余下损失由苏政伟自担为宜。综上，苏政伟起诉理由正当的部分，予以支持。唐淑艳、凤凰湖物业答辩理由正当的部分，予以采信。唐淑艳经合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃质证的权利。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、唐淑艳于判决生效后三十日内对阳台边墙、阳台地面漏水点进行维修，经二十四小时泡水试验，确保阳台地面及边墙不漏水；二、唐淑艳于判决生效后三十日内支付苏政伟财产损失720元；三、荣成市凤凰湖物业有限公司于判决生效后三十日内支付苏政伟财产损失240元；四、驳回苏政伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由苏政伟负担10元，唐淑艳负担30元，荣成市凤凰湖物业有限公司负担10元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交新的证据，本院依法组织双方进行了质证。凤凰湖物业提交凤凰湖C区建筑楼号与公安门牌号对比表、住宅工程质量分户验收记录、抽测表、23#18层平面图、建设工程规划许可证、凤凰湖C区平面图、市政基础施工工程竣工验收备案证、商品房买卖合同、装修保证书等。经质证，唐淑艳认为阳台漏水因墙体开裂造成，属于房屋质量问题，不受防水质保期5年限制。苏政伟认为，其不熟悉专业建筑知识，但房屋因漏水而受损，应当予以解决。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据物权法有关规定，物权受到侵害，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，造成损害的，可以请求损害赔偿。本案中，苏政伟以阳台顶盖漏水、霉变为由要求楼上业主唐淑艳及凤凰湖物业排除妨害并赔偿损失。唐淑艳、凤凰湖物业对于苏政伟房屋阳台顶盖漏水、霉变的事实无异议，但认为该问题并非己方过错造成，无需承担排除妨害及赔偿损失的责任。经一审法院现场勘查，苏政伟阳台渗漏水确来自于唐淑艳阳台地面渗漏。唐淑艳有关阳台地面渗漏水来源于外阳台外墙开裂渗漏雨水以及外墙开裂属建筑物质量责任范畴的主张，非唐淑艳对苏政伟阳台渗漏问题不予排除妨害、赔偿损失之正当事由，亦非本案审理范围，唐淑艳若对外墙开裂问题确有异议，可另行主张权利；唐淑艳另主张苏政伟封闭阳台之行为导致霉变无法风干，但无证据证实，苏政伟、凤凰湖物业亦不予认可，且在阳台未封闭的情况下，苏政伟亦可就阳台屋顶漏水问题主张物权保护，而非仅寄望于自然风吹干霉变，故唐淑艳以此为由拒不承担责任，亦无事实及法律依据，本院不予支持。据此，一审认定唐淑艳作为楼上渗漏水阳台业主向苏政伟承担排除妨害、赔偿损失之责任，于法有据，并无不当。另外，鉴于苏政伟封闭阳台时曾告知凤凰湖物业，凤凰湖物业亦向苏政伟推荐施工单位之事实，在苏政伟封闭阳台未与楼上业主确认阳台是否漏水的情况下，一审判令苏政伟与凤凰湖物业各担20%之过错责任，无明显不当，本院亦予以确认。凤凰湖物业有关质保期限的主张，非本案认定各方责任承担之考虑因素，凤凰湖物业以建筑物超过质保期限为由主张不应承担赔偿责任，本院亦不予支持。关于维修阳台费用，因各方协商时唐淑艳、凤凰湖物业均不同意承担维修责任，苏政伟为避免损失扩大而自行维修，一审即以苏政伟提交维修发票之金额认定维修损失，合法有据，唐淑艳以维修收费标准过高主张不予承担，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，唐淑艳、凤凰湖物业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由唐淑艳、荣成市凤凰湖物业管理有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  张丽萍审判员  郭林涛二〇二〇年九月二十四日书记员  刘双双