湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5789号原告：滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所湖南省长沙市宁乡市历经铺街道南太湖村宁韶公路东方红郡售楼部第二层。负责人：熊强，男，1957年5月5日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区。该公司总经理。委托诉讼代理人：戴金花，女，1995年12月8日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。被告：程云，男，1980年1月30日出生，汉族，居民，户籍地，现住珠海市。原告滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称宇润物业宁乡分公司）与被告程云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴金花、被告程云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宇润物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费2266元，违约金680元，共计2946元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为东方红郡1-702号房的业主，建筑面积为100.71平方米。原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.5元。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但是，被告于2018年10月1日起停止缴纳物业费，截至2019年12月31日，共欠缴物业费2946元，违约金680元。被告程云辩称：本人于2018年10月停交物业服务费是有原因的：2017年1月交房时，本人发现卫生间漏水，当时就告知物业公司，并登记在收房验收表上，开发商及小区物业并未及时予以维修，直至2018年5月，本人再去看房时，发现客厅地面多了两条3米多长的修补痕迹，空中花园顶板三条近1米的维修痕迹，其他地方还有四、五处维修痕迹，之前已报修的卫生间漏水并未维修，已出现滴水现象。为了保证房屋维修效果，在本人的一再要求下2018年7月，本人与开发商签订了关于卫生间漏水、客厅地版裂纹维修事宜的相关协议，开发商口头将维修事宜全权委托给了小区物业，小区物业也接受了，并在协议上盖了章，后来小区物业对卫生间漏水，客厅、阳台地板裂纹进行了简单的维修。但2018年10月，本人从珠海回家后发现卫生间又出现漏水现象，并立即告知小区物业，此后至今我再未收到小区物业关于房屋维修情况的说明，期间我曾找小区物业公司张经理打听房屋维修情况，他回复我不清楚。小区物业在维修本人房屋的过程中存在应付拖拉，严重影响到本人对房屋的正常使用，造成了一定的经济损失，并影响到家人的生活质量。小区物业在催缴物业费的过程中，更换多个手机号码反复拨打本人手机，影响到本人的正常工作，多次收到公司安全生产部门的警告和谈话。本院经审理认定事实如下：被告程云系宁乡市历经铺乡金南社区、南太湖村（东方红郡香樟园-3）3栋1单元1002号房屋的业主，建筑面积为100.71㎡。2015年9月1日，滁州宇润物业管理有限公司（以下简称滁州宇润物业）与湖南宇尚置业有限公司签订了《东方红郡·香樟园前期物业服务合同》，合同约定由滁州宇润物业向湖南宇尚置业有限公司开发的东方红郡·香樟园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至小区首届业主委员会成立止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，即高层住宅收费标准为1.5元/月/平方米，商业物业为2.8元/月/平方米。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等事项进行了约定，但未约定逾期支付物业服务费的违约金的计算标准。被告未按约定向原告支付2018年10月1日起至2019年度的物业服务费2266元（100.71平方米×1.5×15月），经原告书面催缴，仍未缴纳。就被告反映的房屋质量问题，原告联系了开发商，且开发商上门与被告进行了协商，开发商亦进行了维修，但未维修好，故酿成本诉。另，2015年9月1日，滁州宇润物业向湖南宇尚置业有限公司出具了《委托书》，内容为：“致：湖南宇尚置业有限公司滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡市设立的分公司，我司全权委托滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司对宁乡东方红郡项目进行全面管理运作、办理相关业务等。分公司对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任。”以上事实，有原告提交的《东方红郡·香樟园前期物业服务合同》、宁乡县商品房买卖合同、东方红郡入住登记表、协商记录、被告提交的《关于房屋漏水渗水楼板开裂维修的协议》及到庭当事人陈述在卷予以证实。本院认为，双方虽然约定了仲裁条款，但被告首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，视为放弃仲裁协议，人民法院对该案有管辖权。建设单位湖南宇尚置业有限公司与滁州宇润物业签订《东方红郡·香樟园前期物业服务合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告作为滁州宇润物业的分公司，接受总公司的委托，已经履行了主要的物业服务方面的义务，且对被告所欠物业服务费已进行书面催缴，被告应依约向原告支付物业服务费，故对原告请求被告支付2018年10月1日起至2019年度物业服务费2266元的诉讼请求，本院予以支持。另因未对逾期支付物业服务费的违约金进行明确约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告就被告反映的房屋质量问题联系了开发商，且开发商亦与被告进行了协商，已尽到了协调责任；被告反映的房屋质量问题系另外的法律关系，与本案无关，被告可另行主张权利，其不能因此拒交物业服务费，故本院对被告的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告程云于本判决生效之日起三日内支付原告滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司物业服务费2266元；二、驳回原告滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告滁州宇润物业管理有限公司宁乡分公司负担6元，被告程云负担19元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年九月二十八日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国仲裁法》第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。