河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初3318号 原告：徐强，男，1986年7月18日生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托代理人：张雷、续延，北京国旺律师事务所律师。 被告：鹏渤房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区城西北街252号，统一社会信用代码91130681601178242J。 法定代表人：刘鹏，职务，董事长。 委托代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告：北京华美天海房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-3259（经济开发区集中办公区），统一社会信用代码9111022809606370XQ。 法定代表人：程碧连，职务，总经理。 委托代理人：黄文婷。 原告徐强与被告鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤公司）、北京华美天海房地产经纪有限公司（以下简称华美天海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张雷、续延，被告鹏渤公司委托代理人刘然，被告华美天海公司委托代理人黄文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：一、请求法院确认原告与被告一于2017年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ＺＺＳ2017-10331）及补充协议于2020年7月31日解除；二、请求法院判令被告一向原告返还全部购房款1737383元及利息（以1737383元为基数，自2017年4月10日起至实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、请求法院判令被告一向原告支付自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止的违约金（以1737383元为基数，按照日万分之二十标准计算，暂计至2020年7月31日，暂定5000元）；四、请求法院判令被告二向原告返还购房优惠服务费40000元，被告一承担连带责任；以上共计：1782383元；五、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年5月31日，原告与被告一签订了合同编号为ＺＺＳ2017--10331的《商品房买卖合同》及补充协议，确定购买由被告一开发的位于涿州市房屋（以下称“涉案房屋”）。在此之前，为享受购房优惠，原告于2017年4月10日通过刷卡方式向被告二支付了购房优惠服务费4万元。合同约定，商品房总价款为1737383元，买受人（原告）应当于2017年5月31日前支付首期房价款527383元，余款1210000元向银行申请贷款支付；出卖人（被告一）应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在交付日期届满前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。同时，合同约定，逾期交付房屋超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息及违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但被告不仅违反合同约定逾期交房，且房屋存在严重质量问题，包括墙体开裂、墙皮脱落、水、电、气未开通；小区消防设施不过关、公共设施及小区周边配套设施不具备等。综上，原告认为，被告一的上述行为已构成根本违约，现根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所求! 被告鹏渤公司辩称，1、本案涉案房屋商品房买卖合同尚未解除，我方在收到解除通知后，在法律规定的三个月期限内要起诉原告，但三个月未到，原告就起诉我公司了。根据最高院司法解释，不能以解除通知签收为生效条件，而应考量实体问题，所以本案合同尚未解除。2、本案涉案房屋已具备交房条件，我公司已取得了合同约定及法律规定的交房相关手续。如果法院认定存在逾期交房行为，也是因政府文件及不可抗力，交房时间是可以顺延的。所以本案不符合合同约定及法律规定的解除条件。3、原告未收房，对质量问题并不了解，并竣工备案证明是在完全符合交房条件后由行政机关颁发的。4、关于优惠费，实质是中介费，我方也没有收取，该费用与我方无关。综上，本案未达到解除条件，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告华美天海公司辩称，不同意退还居间服务，我公司是提供居间服务的，并且已履行了义务，原告提交的购房优惠服务说明书证明我方已经履行了义务。 经审理查明，2017年5月31日，原告作为买受人与出卖人即本案被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的金茂府住宅小区2幢3单元24层2405号房屋。后原告向鹏渤公司交付首付款527383元；向华美天海公司交付电商服务费40000元。2017年11月2日，原告就上述房屋余款与中国工商银行股份有限公司涿州支行签订《个人购房担保借款合同》。 另查明，《商品房买卖合同》第九条约定：该商品房交付时应符合条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条主要内容为：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任1.（2）内容为：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……”；“（二）其他质量问题……（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……。”补充协议第六条第三款约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动，导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房的违约责任，但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。 再查明，被告开发的涉案项目自2017年11月至2020年1月16日,因政府相关部门发布文件停工共计204天。2020年1月23日至2020年4月15日因××防疫原因再次停工，2020年4月16日起，逐步恢复施工作业。涉案房屋贷款已经发放。2019年12月25日、2020年5月23日，被告两次向原告发送收房通知函。2020年7月29日，原告向被告发出解除合同通知书，2020年7月31日被告收到该通知。 上述事实的认定，有原告的起诉陈述，原告提供的商品房买卖合同、收款收据、发票、银行交易明细、借款凭证、个人购房借款/担保合同、解除合同通知书、邮件交寄单、邮件查询截屏，被告提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、保定市大气办涿州市建筑施工扬尘治理办公室河北省大气办下发的停工文件及统计表、涿州市住房和城乡建设局出具的证明、房屋面积测绘报告、保定市建设工程竣工验收备案证明书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、收房通知函，庭审笔录入卷为凭。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议焦点集中在原告行使解除权是否符合约定或法定解除合同的情形。涉案商品房买卖合同签订时间为2017年5月31日，自2017年11月至2020年1月16日，因政府部门发布的文件导致被告停工204天，2020年1月23日至2020年4月15日因××防疫原因再次停工92天，该停工非因被告违规违纪行为造成；涉案工程确实存在不可归责于被告的情形，故本院认定造成停工原因属不可抗力。根据上述《商品房买卖合同》，被告作为出卖人可据实予以延期，至被告向原告发送收房通知函，不符合逾期交付解除合同的条件。另，原告申请调取的证据，属需要被告举证的内容，庭审中，被告出具的房屋面积测绘报告、保定市建设工程竣工验收备案证明书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，应认定所交付的房屋符合合同约定的房屋交付条件，原告不能依据该条解除双方之间的商品房销售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。房屋质量问题需达到严重影响正常居住使用的情况，买受人才享有合同解除权。本案中，原告出示的证据无法得出房屋质量存在严重问题的结论，故其据此要求解除合同亦不能成立。返还购房款、支付违约金的诉讼请求建立在解除合同成立的前提下，因此，该诉讼请求也不能成立。被告华美天海公司作为居间方，已经促成涉案房屋买卖合同的成立，原告要求其返还电商服务费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费10421元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 赵 芳 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王慧珠 注： 递交上诉状之日起七日内交纳上诉费（交纳方式：银行转账；账户：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行；账号：10×××07），并向本院递交转账凭证。逾期，视为不上诉。