辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初1085号 原告：大连鑫园恒业发展集团有限公司（原大连鑫园置业集团有限公司、大连鑫园房地产集团有限公司），住所地辽宁省大连市高新技术产业园区黄浦路439号20层7号。 法定代表人：李春雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师（2020年6月16日之前）。 委托诉讼代理人：孙福谋，辽宁君连律师事务所律师（2020年6月16日之后）。 委托诉讼代理人：李双双，辽宁君连律师事务所律师（2020年6月16日之后）。 被告：大连市经济贸易学校，住所地辽宁省大连市沙河口区龙江路47号。 法定代表人：易向新，该学校校长。 委托诉讼代理人：金洪智，辽宁申智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐凤霞，辽宁申智律师事务所实习律师。 原告大连鑫园恒业发展集团有限公司（以下简称鑫园公司）与被告大连市经济贸易学校（以下简称经贸学校）合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫园公司的委托诉讼代理人孙福谋、李双双，被告经贸学校的委托诉讼代理人金洪智、齐凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫园公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年12月28日签订的《换建合同》；2、经贸学校赔偿房屋占有使用期间损失30224816元(损失数额依照估价报告确定的房屋租金标准，自2013年9月1日至2018年5月30日，房屋面积以技术报告确定的21967.59平方米为准）。事实和理由：2012年12月28日，鑫园公司与经贸学校签订《换建合同》。合同约定，经贸学校以坐落于大连市高新园区校区土地面积为12000平方米和大连市沙河口区校区土地面积为8257.3平方米，共20257.3平方米的两宗土地及地上、地下附着物与鑫园公司在大连市甘井子区购买的248.7亩（约165634.2平方米）集体土地和原大连第一中学分校42亩（28000平方米）的国有土地及21670.2平方米的校舍进行置换。协议签订后，鑫园公司依约履行相关义务，并于2013年8月按约定将新校舍交付给了经贸学校。但经贸学校始终未按合同约定向鑫园公司交付约定校区。案涉《换建合同》合法、有效，因经贸学校至今没有办理新校区各项审批手续，也没有提出校区总体建设规划、总体效果图和建筑施工意见等，没有将位于红凌路654号高中校区交付给鑫园公司，基于经贸学校已搬离大一中分校的事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）款规定，请求判令解除《换建合同》。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况可以要求恢复原状、赔偿损失，损失包括但不限于房屋使用价值损失。2013年8月15日，鑫园公司已将原大一中分校移交给经贸学校，因此占用期间及空置期间的租金应由经贸学校承担。 经贸学校辩称，不同意鑫园公司的诉讼请求，请求驳回其全部诉讼请求。事实与理由：一、《换建合同》违反法律强制性规定，应当认定无效，鑫园公司诉请解除《换建合同》没有法律依据。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》）第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”；第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权纠纷案件解释》）第九条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。鑫园公司用于置换的案涉原大一中分校土地，为国有划拨教育用地，案涉土地在不符合《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十五条规定条件的前提下，禁止进行转让、出租、抵押。同时，案涉土地至今没有取得出让土地使用权证书，没有经过有批准权的人民政府的同意转让，双方签订的《换建合同》违反法律法规的强制性规定，应当认定为无效。二、无论合同是否有效，在本案中，合同无法继续履行是鑫园公司过错造成，应由鑫园公司自行承担责任。双方签订《换建合同》后，鑫园公司并没有履行合同义务。合同约定，鑫园公司应将原大连第一中学分校于2013年7月1日前装修完且水电暖配套完工经经贸学校验收合格后移交经贸学校，并将相关房屋和土地产权办至经贸学校名下。但实际上，鑫园公司没有变更相关房屋和土地的产权，也不可能将其办至经贸学校名下。大一中分校部分房屋涉及法律纠纷，无法交付给经贸学校。在装修改造过程中，鑫园公司不仅未能履行合同约定的装修义务，且经贸学校自行出资进行了部分装修工程。后鑫园公司口头承诺经贸学校于2013年9月开始无偿使用原大一中分校的主楼，作为教学楼、男寝、女寝、食堂，并等待鑫园公司全部履行完前置合同义务。2014年11月11日，鑫园公司突然以书面形式要求经贸学校搬离案涉校舍，腾退房屋并给付租金，并称即使出现空置，其损失也应由其自行承担，同时期待经贸学校起诉鑫园公司追究法律责任。因当时正在教学期中，为维护社会稳定，经贸学校等到该学期教学任务完成后，搬离了原大一中分校的主楼，双方的换建合同也不再继续履行。三、鑫园公司主张经贸学校占用大一中分校部分校舍期间的占有使用费，已经超过法定诉讼时效，鑫园公司已经丧失胜诉权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，鑫园公司在2014年11月11日要求经贸学校腾退房屋并支付租金，经贸学校已于2014年底搬离原大一中分校主楼，诉讼时效应当自2015年1月1日起算，至2016年12月31日前届满。即使按照鑫园公司主张经贸学校是2015年9月搬离，诉讼时效应当于2017年9月前届满，鑫园公司于2019年提起诉讼已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。四、鑫园公司诉请经贸学校支付房屋占有使用费30224816元，没有事实和法律依据。1、鑫园公司无证据证明其有案涉房屋的所有权，没有要求经贸学校支付使用费的诉讼主体资格。鑫园公司提供的房证显示房屋所有权人为大连科技进修学院，土地为国有教育划拨用地，鑫园公司没有取得上述房屋的所有权，诉讼主体资格不适格。2、经贸学校在2013年9月至2014年年底仅使用了大一中分校的1-4号楼，校区内5-7号楼没有装修，不具备使用条件，经贸学校未使用该部分校舍。同时，鑫园公司提交的大连供电公司出具的电费缴费明细显示，经贸学校缴费时间到2015年的9月份，考虑用电缴费滞后两个月的惯例，最多认定经贸学校占有使用校舍到6月末7月初，7、8月份学校是假期，学校没有占有使用校舍到8、9月份的可能性。在此之后鑫园公司因校舍空置造成的损失与经贸学校无关。3、鉴定结论不能作为法院判决依据。评估报告中关于校舍年收入的计算不合理，学费计算标准偏高，报酬率的评估值偏低，显失公平。该片校区地处鞍子村，现今周围还均为农地和山地，在2013年到2015年附近没有任何开发迹象，当时的租赁标准比现在更低，故鉴定结论租金标准明显缺乏依据，不符合常理，不能作为法院的判决依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人于2019年8月29日、9月19日、9月26日、2020年4月26日、6月15日进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实： 一、《换建合同》签订情况 鑫园公司成立于2005年，原名称为大连鑫园房地产集团有限公司；2019年8月26日，经核准变更名称为大连鑫园置业集团有限公司；2019年9月24日，公司名称变更为现在的名称。 2012年11月8日，经贸学校（甲方）、鑫园公司（乙方）与案外人大连盛一峰装饰设计工程有限公司（丙方，以下简称盛一峰公司）签订《大连经济贸易学校夏家河子校区改造项目协议书》（以下简称《三方协议》），约定：为确保经贸学校夏家河子校区改造项目按时完成，就项目有关事宜签订本协议。本改造项目的竣工最后竣工日期为2012年11月30日。……项目开工前，乙、丙双方已签订本项目的施工合同，……丙方应积极与甲、乙双方配合、统筹计划，确保在三方确定的竣工日期前完成全部工程。据鑫园公司与盛一峰公司签订于2012年8月25日的《建设工程施工合同》显示，工程内容包括：教学楼、宿舍楼、餐厅室内外装修改造，合同价款800万元（最终按实结算）。 2012年12月28日,经贸学校与鑫园公司签订《换建合同》一份。约定“双方本着诚实守信、互惠互利的原则，就校区规划改造、换建等有关事宜，签订本合同”，第一条换建项目，经贸学校以坐落于大连市高新园区校区土地面积为12000平方米和大连市沙河口区校区土地面积为8257.3平方米,共20257.3平方米的两宗土地及地上、地下附着物与鑫园公司在大连市甘井子区购买的248.7亩(约16563⒋2平方米)集体土地和原大连第一中学分校42亩(28000平方米)的国有土地及21670.2平方米的校舍进行置换。第二条换建价格及标准，1、经贸学校置换的两宗土地面积20257.3平方米、建筑面积23000平方米及地上、地下附着物的价格以政府相关部门的挂牌价格为准。2、鑫园公司置换的宗地面积248.7亩以净地50万元/亩的价格提供给经贸学校。3、原大一中分校的校舍及土地按鑫园公司实际购买价格为准。4、新建校区价格以招标决算价格为准。5、相关手续费、设计费均按实际发生为准。第三条换建规则及手续，在经贸学校配合下，由鑫园公司全权负责办理相关手续和遗留问题。1、将新校区248.7亩集体土地变更为国有教育土地，并将国有土地使用权证书和房屋所有权证书办理至鑫园公司名下；2、规划建设手续包括建设工程立项计划批文，建设用地规划许可证。第四条新校区建设标准及要求，鑫园公司按经贸学校规划要求建设新的教学楼、实训基地、学生公寓、图书馆、食堂、体育场及校园周边环境设施等（具体建筑设计方案另行制定）；2、按国家标准规范配备给排水、采暖、强弱电、安全消防等设施。供电需达到国家配备标准，按国家标准规范配备闭路电视等设施；3、按经贸学校要求改造现有大一中分校门前道路，并按国家标准规范建设校园内外及校园周边的道路，增设公共交通车站点。第五条装修改造项目，鑫园公司按照经贸学校要求负责对原大一中分校教学楼进行装修改造，以审核后的决算价格为准。……第十条项目移交，1、鑫园公司应根据新校区的建设进度，竣工建筑物验收合格后40天内分期将原有校舍土地及设施使用权证等交给经贸学校，原大一中分校应于2013年7月1日前装修完及水电暖配套完工经经贸学校验收合格后移交给经贸学校，经贸学校于2013年8月15日前交付大连市高新园区高中校区，二期交付大连市沙河口区校区。2、鑫园公司应将新校区建设工程所有批文、证件、档案等资料交给经贸学校。3、在新校区主体建筑启动后，经贸学校可协助鑫园公司办理沙河口区宗地挂牌相关证件。此外，合同对于双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。 据鑫园公司提交的辽宁省教育厅批复、大连市教育局批复显示：2003年1月9日，经辽宁省教育厅批复，原大连科技进修学院更名为大连科技专修学院；2004年5月17日，经大连市教育局批复，同意成立大连市第一中学分校，校址设立在大连市甘井子区夏家河子；2012年6月21日，大连市教育局批复同意大连市第一中学分校自行终止办学。 鑫园公司提交其与案外人大连科技专修学院签订于2011年8月1日的《资产转让协议》一份。该协议约定：因科技专修学院办学活动停止，校区闲置，将名下房屋所有权、土地使用权及相关附属权益转让给鑫园公司，转让价款为4300万元。转让资产包括：1、土地使用权两宗，均坐落于大连市甘井子区。《国有土地使用证》号分别为：大甘国用（2007）第40019号、第40020号，证载使用权面积共计23295.1平方米，性质为国有划拨教育用地。2、房屋所有权七套，建筑面积共计21678.19平方米，证号分别为：大甘村房字第0205060098、0205060099、0205060101、0205060102、0205060103、0205060108、0205060109号，具体包括：教学楼2栋、宿舍楼3栋、食堂1栋、教学楼加层。3、上述土地覆盖范围内其他无证房屋等一切建筑物、构筑物及附着物，包括锅炉房、篮球训练馆、校园北侧山顶自建蓄水池、生活服务部、门口传达室。该资产转让协议对于转让价款支付方式、资产的交付、其他权利义务、违约责任等均进行了约定。 鑫园公司所持有的两份土地使用权证上登记的土地使用权人均为“大连科技专修学院”，登记日期均为2007年7月20日，土地使用权证的证号、面积、土地性质与《资产转让协议》所记载的内容均一致。鑫园公司所持有的7份房屋所有权证显示，所有权人均为“大连科技进修学院”，所有权性质为“集体房”，使用性质包括“公共建筑”、“生产建筑”，填发日期均为2010年9、10月份左右。上述7份房屋所有权证书证号与《资产转让协议》所记载的内容一致，证载总面积为21678.19平方米。 经贸学校提交其与案外人大连金赛房地产开发有限公司（以下简称金赛公司）签订于2005年10月13日的《关于征用土地的协议》一份。该协议约定，金赛公司同意将位于大连市甘井子区万平方米，燕铁厂身后红凌路东侧约2000平方米，位于，理工大学规划用地以北的约2万平方米三宗，共计约32000平方米的土地及地上地下所有附着物的使用权有偿转让给乙方，经贸学校向金赛公司支付土地补偿费1200万元。金赛公司协助经贸学校办理相关的转让手续，并提供办理转让手续所需的所有证件。该协议备注有“原土地所有人大连市甘井子区岭村民委员会同意本合同内容，并配合办理相关土地过户手续”的字样。 经贸学校所持有的大国用（2007）第05080号国有土地使用证显示，土地使用权人为经贸学校，坐落于“沙河口区”，用途为“教育用地”，使用权类型为“划拨”，使用权面积为8257.3平方米。但经贸学校未能提交坐落于“大连市高新园区”校区的土地使用权证。 二、《换建合同》履行情况 鑫园公司虽主张其已将上述《换建合同》所约定的“原大连第一中学分校21670.2平方米的校舍”交付给经贸学校使用，但未提交有关交付时间及面积的证据。经贸学校承认鑫园公司于2013年9月1日仅交付了其中的4栋楼，即1-3号楼（用途为教学楼、宿舍楼）、4号楼（用途为食堂）。5号楼为锅炉房，由于锁门一直未能使用；6号楼原设计用途为教学楼、7号楼原设计用途为宿舍，由于均未装修，不具备使用条件，鑫园公司并未交付，也无法使用。鑫园公司同意以2013年9月1日作为交付校舍时间，对经贸学校未实际使用6、7号楼无异议，但认为仍应支付相应费用。庭审中，鑫园公司承认，根据《换建合同》及《三方协议》，鑫园公司负有对原大一中分校区进行装修改造的义务。经贸学校承认该学校至今未履行《换建合同》项下的任何义务，理由是在鑫园公司未将房屋所有权及土地使用权办理至学校名下之前，学校没有履行合同的义务。 2014年11月11日，鑫园公司向经贸学校发出《通告》，主要内容为：“自我司与贵校合作以来，贵校通过高新园区相关领导说情，我司将庙岭校区廉价卖给贵校，且因贵校当时资金紧张，同意分期付款。然后又提供多处房屋和场地给贵校使用。我司未曾想到贵校能如此无情、无义、……因此，我司依据《换建合同》和贵校于2014年11月5日向我司发出的《大连经贸学校回复函》，特通告贵校事项如下：1、关于《换建合同》未能正常履行，我司期待贵校追究法律责任；2、双方签订的《换建合同》不涉及贵校占用我司庙岭村的房屋和场地；3、鞍子山村的房屋和场地在未交接前产权为我司所有。鉴于上述原因，我司严令贵校在12月3日前将上述第2、3项内容的房屋和场地腾空归还我司，并按市场价交付租金，我司将于11月20日进行停水、停电、停暖等行动，12月3日进行拆除、清除等行动。由此带来的一切后果由贵校自负”。 经贸学校称在收到鑫园公司的《通告》后，于2015年1月1日之前已自行搬离校区，但未提交搬离或双方交接的证据。据鑫园公司在大连供电公司调取的电费缴费单显示，客户号为0316537320，客户名称在2013年11月28日之前为“辽宁永承投资管理有限公司”，2013年11月28日至2015年9月29日期间为“大连市经济贸易高级中学”，并备注“2013年9月27日客户提交更名手续”字样。电费缴费时间间隔1-3个月不等，第一笔缴费时间为2013年11月28日，缴费金额为2万元，2015年4月16日之前，每笔金额2万或3万元，最后三笔缴费时间均为2015年9月29日，缴费金额分别为60元、40元、2900元。现双方对于“大连市经济贸易高级中学”即为本案被告没有异议。但经贸学校认为，根据用电缴费惯例，缴费存在滞后性，其在2015年4月16日缴费3万元，应该是截至2014年底的电费，此后的金额与该校无关。 因鑫园公司所提交的房屋所有权证书显示所有权人均为“大连科技进修学院”，且经贸学校对鑫园公司所实际交付的校舍栋数、面积均有异议，鑫园公司向本院申请对位于大连市甘井子区革镇堡夏家河子原大一中分校校区的7栋校舍的建筑面积分别进行测绘鉴定。本院依法委托鉴定机构进行了鉴定。2019年12月4日，大连市勘察测绘研究院有限公司向本院出具工程编号为DLKC-2019-CH-01-SF-0107的《技术报告》一份。《技术报告》对1-7号楼所对应的房权证号、房权证面积、实测面积分别进行了记载。上述7栋楼的实测面积为21967.59平方米。双方对该《技术报告》均无异议。 鑫园公司称其已于2018年6月1日将案涉校区租赁给案外人大连荣辉文化传媒有限公司，故在本案中主张的房屋占有使用期间损失30224816元共由两部分构成，其一是2013年9月1日至2015年9月30日，经贸学校实际占用期间的租金，其二是2015年10月1日至2018年5月30日期间房屋空置的损失。因双方对租金（费用）标准有异议，鑫园公司向本院申请对上述7栋楼在2013年9月1日至2018年5月30日期间的租赁费用进行评估鉴定。双方同意7栋楼的建筑面积以测绘报告为准，并同意鉴定期间共分四段，即：2013年9月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年7月30日，2015年8月1日至2015年9月30日，2015年10月1日至2018年5月30日。本院依法委托辽宁华鼎房地产土地估价有限公司（以下简称华鼎公司）对上述7栋楼在2013年9月1日至2018年5月30日的租赁费用进行了评估鉴定。2020年5月13日，华鼎公司向本院出具华鼎房地估字[2020]第HD228号《房地产司法评估报告》，估价方法采用收益法进行评估测算，估价结果为：估价对象于鉴定期间（2013年9月１日至2018年5月30日）的租赁费用合计为2062.65万元，扣除6、7号楼的租赁费用合计为1290.61万元，具体详见下表：                            序号                       鉴定期间                       天数                       租赁标准             （元/㎡.日）                       租赁费用（总建筑面积）                       租赁费用（扣除6、7#楼建筑面积）                               1                       2013.9.1                       2014.12.31                       487                       0.45                       481.42                       301.23                               2                       2015.1.1                       2015.7.30                       211                       0.50                       231.76                       145.01                               3                       2015.8.1                       2015.9.30                       61                       0.50                       67                       41.92                               4                       2015.10.1                       2018.5.30                       973                       0.60                       1282.47                       802.45                               合计                       1732                                             2062.65                       1290.61                鑫园公司因两次鉴定共支付鉴定费155066元。 因经贸学校对《房地产司法评估报告》提出异议，且对鉴定人出具的书面答复意见仍有异议，本院于2020年6月17日、7月14日开庭时，通知鉴定人出庭接受质询。鉴定人对于经贸学校提出的为何采用收益法进行评估测算、收益率的计算方法、报酬率偏低等问题均作出答复。经贸学校以鉴定所采用的方法及鉴定所使用的数据没有依据为由，向本院申请重新鉴定，本院未予准许。 以上事实，有鑫园公司提交的《换建合同》、房屋产权证、资产转让协议、土地权属证明、辽宁省教育厅批复、大连市教育局批复、缴纳电费明细、《技术报告》、《房地产司法评估报告》、鉴定费发票，经贸学校提交的国有土地使用证、《关于征用土地的协议》、《通告》，当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据材料已经质证和本院审查，可以采信。 本院认为，鑫园公司与经贸学校于2012年12月28日签订《换建合同》，约定经贸学校以两宗土地及地上、地下附着物与鑫园公司的两宗土地及校舍进行置换。现鑫园公司要求解除合同，经贸学校赔偿自2013年9月1日至2018年5月30日止的占有使用费30224816元；而经贸学校则辩称《换建合同》无效，鑫园公司主张的占有使用费没有依据，且鑫园公司的主张已经超过诉讼时效。故根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉《换建合同》的性质和效力；二、鑫园公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、鑫园公司要求解除合同、经贸学校赔偿房屋占有使用费30224816元的请求应否支持。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 一、关于《换建合同》的性质和效力问题。 首先，关于《换建合同》的性质。 本案中，鑫园公司与经贸学校在《换建合同》中就换建项目、换建价格、换建规则、手续及经贸学校新校区建设、装修改造标准、时间、移交等作出约定。根据约定，经贸学校以共计20257.3平方米的两宗土地（其中一宗为国有划拨教育用地）及地上、地下附着物与鑫园公司所购买的集体土地及原大连第一中学分校的国有土地、校舍进行置换，由鑫园公司负责将大连市甘井子区248.7亩集体土地变为国有教育土地，在约定的期限内对经贸学校新校区进行建设、对原大连第一中学分校的教学楼进行装修改造，并另行为经贸学校购买车辆、提供公建房。本案中，双方当事人虽均以取得对方的土地使用权为合同目的，但支付的对价不仅包括己方的土地使用权，还包括相应的金钱、实物及其他合同义务。因此，案涉《换建协议》并非土地使用权互换协议，而是土地使用权转让协议。 其次，关于《换建合同》的效力。 根据双方所提交的证据显示，合同中所涉及的鑫园公司的两宗土地，一宗为登记在“大连科技专修学校”名下的国有划拨教育用地，一宗为鑫园公司购买的集体土地，但鑫园公司未提交相关手续；涉及经贸学校的两宗土地，一宗为登记在经贸学校名下的国有教育划拨用地，另一宗为经贸学校购买的集体土地，但经贸学校除提交协议外，亦未提交其他相关手续。可见，案涉合同涉及转让的土地既包括登记在当事人及案外人名下的国有划拨教育用地，亦包括集体所有的土地。本案中，鑫园公司并未依法取得合同中所约定的“原大连第一中学分校42亩国有土地”的使用权，经贸学校虽为坐落于“沙河口区”土地的使用权人，但该土地性质为国有划拨用地。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护”；第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”；《国有土地使用权纠纷案件解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，但本案直至庭审辩论终结，双方就案涉土地均未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。 此外，案涉协议亦涉及集体所有的土地使用权转让问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”可见，在现行法律模式下，集体所有的土地原则上不能够直接作为建设用地、通过出让或划拨的方式进入市场流转，而必须转变为国家所有后，方可进入市场流转。即除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权，或因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 综上理由，本院认为，双方所订立的《换建合同》为无效合同。 二、关于鑫园公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。 合同效力属于人民法院在审理合同纠纷案件时依职权应审查的范畴，故即使经贸学校不以合同无效作为抗辩，本院亦应审查《换建合同》的效力。因此，关于合同无效的确认不涉及诉讼时效问题。本案涉及《换建合同》被认定无效后，鑫园公司所主张的赔偿房屋占有使用费是否超过诉讼时效问题。从权利性质而言，合同无效后当事人享有要求返还财产或赔偿损失的权利，此种权利属于请求权范畴，应受诉讼时效制度的限制。但因案涉合同系被本院认定无效，故鑫园公司请求赔偿房屋占有使用期间的损失没有超过诉讼时效，对于经贸学校的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 三、关于鑫园公司要求解除合同及赔偿损失的诉请应否支持问题。 因本院已认定双方所签《换建合同》为无效合同，无效合同不存在解除问题，故对于鑫园公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于鑫园公司要求经贸学校赔偿损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。案涉《换建合同》虽然无效，但鑫园公司已经根据合同约定将原大一中分校校区的部分校舍交付经贸学校使用，且经贸学校已实际占有、使用部分校舍，依照无效合同的处理原则，支付房屋占有使用费是返还依无效合同取得的财产的一种方式。经贸学校应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，故经贸学校只能采用折价补偿的方式，即以支付房屋占有使用费的方式返还其占有利益，占有使用费的计算应参照租金标准。经贸学校辩称鑫园公司口头承诺经贸学校可无偿使用原大一中分校校舍，但未提交相关证据，故对其辩解本院不予采纳。 因房屋占有使用费的计算涉及天数、面积及日租金标准的认定，故本院分别予以阐述。 首先，关于占有、使用天数的认定。现双方对于以2013年9月1日作为交付校舍的时间均无异议，但对于经贸学校搬离原大一中分校的时间有异议。鑫园公司根据其调取的电费收据主张经贸学校实际占有、使用校区至2015年9月30日，而经贸学校则辩称根据鑫园公司2014年11月11日的《通告》，学校至迟已于2015年1月1日之前搬离，庭审中经贸学校又辩称即使缴纳最后一笔电费的时间为2015年9月29日，但学校当时已放假，故应该在7月份已搬离。鉴于双方均未能提交直接证据证明经贸学校的搬离时间，且交付、搬离时双方均未办理交接手续，故本院根据现有证据，结合缴费收据显示的时间、金额，电费缴纳存在滞后性等特点，认定经贸学校搬离时间为2015年７月30日，即经贸学校占有、使用原大一中分校校区的时间为2013年9月1日至2015年7月30日。 其次，关于占有、使用面积的认定。鑫园公司主张其已将全部校舍交付经贸学校，故经贸学校应按7栋楼的总建筑面积支付占有使用费。而经贸学校则辩称，其仅使用了1-4号楼，5-7号楼并未使用。从现场勘验情况看，5号楼为锅炉房，6、7号楼均未装修，一直空置，鑫园公司亦承认经贸学校未实际使用6、7号楼。案涉《置换协议》无效，双方均有过错。经贸学校系返还实际占有房屋所获取的占有利益，鑫园公司亦不能因无效合同获取比合同有效情况下更多的利益，考虑到6、7号楼并未实际占有使用，故在计算租金时不应包括6、7号楼的建筑面积。5号楼为锅炉房，属学校在开办过程中必须使用的设施，且经贸学校未能提交证据证明其未使用锅炉房，故应支付5号楼的占有使用费。鉴于双方对《技术报告》中的实测面积均无异议，故以该《技术报告》所载明的1－5号楼的实测面积作为计算占有使用费的依据。 再次，关于日租金标准的认定。诉讼中，根据鑫园公司的申请，本院委托鉴定机构对原大一中分校校区的7栋校舍在2013年9月1日至2018年5月30日期间的租赁费用进行评估鉴定。鉴定机构所出具的《房地产司法评估报告》中，分四段期间对日租金标准、总租赁费用、扣除６、７号楼的租赁费用分别出具估价结果。对于经贸学校提出的租金标准过高、评估方法无依据等异议，鉴定人除出具书面答复外，亦出庭就相关问题予以解释、说明。本院对评估报告审查后，认为该评估报告符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第三十六条之规定，鉴定机构将１－７号楼作为整体校区进行评估，并参考公办学校的补贴标准，鉴定依据充分、鉴定方法合理，对该评估报告本院予以采信，并采纳评估报告中的日租金标准作为计算占有使用费的依据。因评估报告不存在《证据规定》第四十条所列之情形，故对经贸学校重新鉴定的申请，本院不予准许。 根据评估报告，2013年9月1日至2015年７月30日期间，扣除6、7号楼面积之后的租赁费用为446.24万元（301.23万元+145.01万元），故经贸学校应向鑫园公司支付2013年9月1日至2015年7月30日期间原大一中分校校区１－５号楼的房屋占有使用费446.24万元。对于鑫园公司诉请超出部分，本院不予支持。 关于鑫园公司所主张的2015年10月1日至2018年5月30日期间校舍空置的损失。根据鑫园公司向经贸学校发出的《通告》，双方在2014年11月11日之前即知晓案涉合同未能正常履行，且鑫园公司在《通告》中已明确表示不再履行合同、要求经贸学校在2014年12月3日之前搬离。故在经贸学校搬离后，案涉校园空置损失应由鑫园公司自行承担，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。至于双方因《置换合同》无效所造成的其他损失问题，因双方在本案中均未主张，本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告大连市经济贸易学校于本判决生效后十日内向原告大连鑫园恒业发展集团有限公司支付房屋占有使用费4462400元； 二、驳回原告大连鑫园恒业发展集团有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费192924元、鉴定费155066元，合计347990元，由被告大连市经济贸易学校负担65500元，原告大连鑫园恒业发展集团有限公司负担282490元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  贾春雨 审判员  杨 威 审判员  任 娲 二〇二〇年九月四日 书记员  杜玉洁 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。