河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初3803号原告：李云龙，男，1988年2月4日出生，汉族，住济源市。委托代理人：王亚飞，河南艳阳天律师事务所律师。被告：田国强，男，1963年10月31日出生，汉族，住济源市。第三人：河南豫房房产营销策划有限公司，住所地：济源大道长基8号楼11号。统一社会信用代码：914190013176768931。法定代表人：黄寅峰，系公司总经理。原告李云龙与被告田国强、河南豫房房产营销策划有限公司（以下简称豫房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云龙的委托诉讼代理人王亚飞，被告田国强，第三人豫房公司法定代表人黄寅峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的房地产买卖合同，被告退还原告购房款147000元，双倍返还定金40000元；2、判令被告支付原告违约金195786元，从起诉之日起按447000元每天0.03%计算违约金至付清之日。3、判令被告赔偿原告购房中介费损失4400元，并赔偿原告房屋增值损失。事实和理由：2015年11月6日，原、被告及第三人三方签订房地产买卖合同，被告将其所有的北海路星湖湾15号楼西单元15楼西户（合同上错写为16楼）出售给原告，约定房屋总价447000元，原告支付首付款147000元，余款于房屋过户后45个工作日内支付。2015年12月1日，被告带领原告与开发商签订了购房合同，合同约定交房时间是2016年12月30日前，但被告承诺2016年6月份交房，原告另支付第三人中介费4400元。后来被告未如期交房，原告多次找其和开发商，被告称一直与开发商协商。2020年4月2日晚被告打电话说房屋可以装修了，让原告交尾款。原告到小区核实发现房屋已经卖给了他人被告已构成根本违约，购房合同目的无法实现。被告田国强辩称：2015年原告交给其首付14.7万元，其余款项迟迟未交，其没有违约，房子是星湖湾顶账给其的房，其以低于市场价卖给原告，原告又与星湖湾签订了合同，房屋维修基金原告也交到星湖湾了，星湖湾一直没有交房。2017年6月5日其起诉原告要求支付房屋尾款，后来双方调解待房屋能够交付的时候再支付尾款。现在房屋建成了，原告发现房屋已经出卖给他人，后来其去落实过之后，星湖湾说其他人先备案，让其把房子退了。其同意解除合同，其不同意赔偿损失。第三人豫房公司辩称：同意解除合同，中介费同意返还，但当初付首付款的时候，其公司没有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的房屋出售定金收款收据，第三人无异议，本院予以确认。2、被告提供的2020年5月10日翰兴置业有限公司出具的借据中载明有该公司收回房屋的内容，该内容本案当事人均无异议，本院予以认定；对于其他部分，因涉及案外人，本案中不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年11月6日，原告李云龙（乙方）与被告田国强（甲方）及豫房公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲乙双方通过河南豫房房产营销策划有限公司居间介绍，甲方同意将坐落在济源市星湖湾15号西单元16楼西户（实际为15楼西户）的房屋一套，及该房屋占用范围的土地使用权出售给乙方。甲乙双方经协商一致同意上述房地产转让价款为447000元；，如乙方未全额付款方式，在订立合同后10日（2015年11月16日）内付清余款；如乙方为贷款方式，首付款为该房屋成交总价款的30%。在订立合同后10日内（2015年11月16日）付清首付款余额，贷款类型为公积金贷款，如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担；上述房产办理过户手续所需要交纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用，经商定乙方承担；甲、乙、丙三方商定签订本合同时，甲方向丙方支付房屋成交总价款1%的中介费4400元，乙方向丙方支付房屋成交总价款1%的中介费服务费4400元；本合同签订后乙方中途毁约的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有，甲方中途悔约的，应及时通知乙、丙两方，并应在悔约之日起3日内双倍返还购房定金给乙方。乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日由违约方给付对方该房屋总房款万分之三的违约金。逾期7个工作日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。同一日，原、被告签订《首付款收到证明》一份，载明：李云龙在河南豫房房地产营销策划有限公司购买田国强位于星湖湾15号西单元16楼西户（实际为15楼西户）房产一套，现田国强收到李云龙房屋首付款共计147000元，河南豫房房地产营销策划有限公司帮助办理贷款，房屋尾款为300000元，尾款于过户后45个工作日内支付。2015年12月1日，原、被告双方在签订以上合同之后，一起到星湖湾售楼部。济源市北街瀚兴置业有限公司（星湖湾开发商）就涉案房产星湖湾15号西单元15楼西户与李云龙签订《商品房买卖合同》，合同约定：商品房总价款为496790元；出卖人应当在2016年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。当日，济源市北街瀚兴置业有限公司给李云龙出具收据，收到李云龙15号楼西单元西户15层维修基金、印花税、测绘费、交易费、工本费、登记费等16701元。2015年12月28日，济源市北街瀚兴置业有限公司为李云龙开具了销售不动产统一发票，票据金额为496790元。2017年6月5日，原、被告及第三人签订《承诺》书一份，载明：我通过豫房房产中介公司买田国强在星湖湾的房子，如果该房屋具备装修入住的条件（包括水、电、电梯、安装完毕），我把剩余房款在5日内交给田国强，同时田国强把房屋买卖合同和发票归还给我，逾期不付款，另支付每日违约金300元。2020年5月10日济源市北街瀚兴置业有限公司出具借据一份，载明：济源市北街瀚兴置业有限公司，于2014年12月1日借田国强现金伍拾万元整，当时月息按二分五。备注：此款在2015年12月1日顶房一套（15号西15西），后济源市北街瀚兴置业有限公司于2018年12月收回顶房15号西15西。经协商此款从2015年12月1日按月息一分计算。另查明，2015年11月6日豫房公司出具定金收款收据，认可收到李云龙购房定金20000元，该款现在豫房公司存放。本院认为，原告李云龙（乙方）与被告田国强（甲方）及豫房公司（丙方）签订《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，对三方当事人具有法律约束力，现三方均同意解除合同，本院对此予以确认。合同解除后，被告田国强收取原告的购房款147000元应当返还原告。对于原告要求的定金，按照法律规定，定金应当在交付之日起产生法律效力，该定金系第三人豫房公司收取，并未交付被告，故被告不应承担双倍返还责任。原告要求被告支付违约金，系基于其与被告签订的《房地产买卖合同》及济源市北街瀚兴置业有限公司与李云龙签订《商品房买卖合同》，但该两份合同相对独立，济源市北街瀚兴置业有限公司与李云龙签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，因被告田国强并未在合同上签名，故原告称该合同约定交付房屋的日期就是被告承诺的房屋交付日期的意见，本院不予采纳；《房地产买卖合同》与《商品房买卖合同》签订的前提是济源市北街瀚兴置业有限公司欠被告田国强款项，该公司用涉案房产抵账，济源市北街瀚兴置业有限公司与被告田国强之间应为以物抵债的法律关系，被告田国强也是基于该以物抵债关系将房屋出卖给原告，说明在三方签订《房地产买卖合同》时均不存在恶意；但被告田国强在签订《房地产买卖合同》后的2018年，私自与济源市北街瀚兴置业有限公司解除以物抵债协议，客观上对原告收房造成障碍，侵害了原告利益，主观上存在过错，故对与原告的损失应当承担必要的责任；综上，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因济源市北街瀚兴置业有限公司给被告田国强出具的借据上载明有“经协商此款从2015年12月1日按月息一分计算”的内容，故本院确定被告田国强从2015年12月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付被告损失至实际给付之日止。原告要求的房屋中介费，系第三人收取，第三人庭审中表示同意返还原告，故原告要求被告赔偿该费用本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》。二、被告田国强于本判决生效之日起十日内归还原告李云龙147000元及违约金（从2015年12月1日起至2020年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2020年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7108元，减半收取3554元，由原告李云龙负担2000元，由被告田国强负担1554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  徐晶晶二〇二〇年九月四日书记员  李豆豆