广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1454号原告：向葆贤，女，汉族，1975年9月5日出生，住英德市国际新城帝景阁1单元22A，身份证号码：441************520。原告：李玉兰，女，汉族，1982年4月18日出生，住广州市白云区*******锦翠苑J梯1106，身份证号码：440************127。被告：清远市海泰房地产开发有限公司，地址：清远市***********************。法定代表人：汤某1。委托代理人：韩道荣，职务：该公司副总经理。原告向葆贤、李玉兰诉被告清远市海泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法由审判员黄永生担任审判长，与人民陪审员林伯根、谢新顺适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向葆贤、李玉兰、被告的委托代理人韩道荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向葆贤、李玉兰提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付逾期交房违约金104192元。2、判令被告向两原告返还面积差异部分的所有购房款85065.71元。3、判令本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中增加诉讼请求：1、要求被告返还面积差部分购房款的利息，2、要求被告返还代收办证费2000元。事实和理由：2013年12月29日，原告一与原告二共同购买被告位于英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B2-83号商铺，与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定案涉商铺属预售，总价为叁拾贰万元整（320000元），付款方式为两原告在签订本合同前支付甲方购铺款192000元，剩余购铺款128000元由两原告在规定的时间内办理银行按揭贷款支付。两原告于当日向被告支付代办房产证费用2000元，并陆续支付契税9600元、首期款192000元、维修基金等费用，剩余购铺款已通过银行按揭贷款完成支付。根据合同约定，被告应在2013年12月29日前将案涉商铺交付两原告使用。而直到2018年6月，被告才向两原告交付商铺，且经验收发现所交商铺面积不符合合同约定，验收商铺的套内面积为12.29平方米，与合同约定的套内面积16.74平方米相差4.45平方米，双方对此重新协商约定收楼事项。原告认为，被告逾期交付商铺和交付不符合合同约定商铺的行为是严重的违约行为，其行为严重侵害了原告的合法权益，现原告请求法院判令被告履行房产权属证书义务，及依据合同约定，向原告支付逾期交房违约金104192元、向原告返还面积差异部分的所有购房款85065.71元，利息按银行同期利息计算。恳请法院依法查明案件事实，并依法支持原告的所有诉求。原告向葆贤、李玉兰为证实其主张提供的证据有：证据1、身份证复印件、企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体资格；证据2、广东省商品房买卖合同，证明原告向被告购买涉案房屋，合同约定被告应当在2013年12月29日前交付商铺给原告，并商铺套内面积应为16.74平方米的事实；证据3、税收缴款书、首期款收据、代办房产证费用收据、维修基金缴纳凭证、个人购房按揭借款合同、账户交易明细查询，证明原告已按照约定向被告付清购房款及相关费用的事实；证据4、收楼通知书，证明被告逾期交付商铺，且经原被告现场核实，确认被告所交付的商铺套内面积与合同约定的套内面积出现面积差异，双方对此重新约定收楼事项的事实；证据5、深圳中铭高科信息产业股份有限公司出具的分户平面图，证明涉案商铺套内面积与合同套内面积不符；证据6、深圳中铭高科信息产业股份有限公司测绘资质证书、英德市不动产权及调查业务实行市场化的通告，证明深圳中铭高科信息产业股份有限公司具备相应的测绘资质。补充证据7、（2016）粤1881民初3982号民事判决书。被告代理人韩道荣提供的证据有：租赁合同。被告清远市海泰房地产开发有限公司辩称：请求驳回被答辩人的诉讼请求。被答辩人2013年12月29日向答辩人购买位于英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B2-83号商铺，该商铺总价款为320000元，并交房款192000元，剩余购房款128000元向银行申请办理按揭，2014年待该商铺按揭款到位后，该商铺已移交给被答辩人，同年12月19日被答辩人将该商铺转租给英德市维多利商业有限公司经营管理，并签订了《商铺租赁合同》，为此，被答辩人提出逾期交铺要求支付违约金的诉讼请求不符合事实，请求法院查明事实驳回被答辩人的诉讼请求。庭审被告补充抗辩超过诉讼时效部分违约金不应支持。经审理查明，原告向葆贤、李玉兰与被告清远市海泰房地产开发有限公司在2013年12月29日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：“原告向葆贤、李玉兰购买被告位于英德市*******、富强东路南维多利广场西区首层（B区）B2-83号房产，该房屋建筑面积26.3平方米，套内建筑面积为16.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.56平方米，房屋总价为320000元，采取签订本合同前，支付购铺款192000元，剩余128000元应在规定的时间内办理银行按揭贷款支付。房屋交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意：3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比＝（相应的产权登记面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100％。出卖人应当在2013年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交付超过90天后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”同日，原告向被告交付代办证费用2000元。2014年5月16日，双方到英德市住房和城乡建设局办理合同备案。2014年10月23日，被告向原告出具收据已收到了原告支付的首期款192000元。2014年12月8日，原告与英德市**信用合作联社签订《个人购房按揭借款合同》借款128000元，原告于2014年12月15日向被告支付剩余购房款128000元。庭审中，被告确认已付清了购房款。2018年5月26日，被告通知原告于2018年6月1日前收楼，但因现场与合同图纸有误，收楼时间另行通知。庭审中原告确认被告于2018年6月15日交付涉案商铺，但被告抗辩已于2014年12月19日在原告与案外人英德市维多利商业有限公司签订《商铺租赁合同》时已交付房屋，并提交该租赁合同予以佐证。另查明，2020年1月7日，英德市自然资源局为涉案商铺办理了《不动产权证书》[粤（2020）英德市不动产权第0000600号]，该证载明：权利人向葆贤共同权利人李玉兰，房屋面积26.3平方米，其中专有建筑面积16.74平方米，分摊建筑面积9.56平方米。原告曾委托第三方鉴定机构深圳中铭高科信息产业股份有限公司对涉案商铺实地测量，经测量建筑面积21.85平方米，其中套内面积12.29平方米，分摊建筑面积9.56平方米。被告承认涉案商铺实际套内面积12.29平面，分摊建筑面积9.56平方米，建筑面积21.85平方米，同意退还原告购房款85065.71元。以上事实有原告、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原告向葆贤、李玉兰与被告清远市海泰房地产开发有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，该合同符合法律规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定，原告已按照合同约定支付了购房款，被告应按合同约定履行义务。关于面积差问题。虽房产证登记面积与合同约定面积一致，但原、被告双方确认涉案房屋实际存在的面积差为4.45平方米，且亦经有资质的第三方鉴定机构实地测量，被告亦同意按合同约定按房屋单价退还85065.71元。原告请求被告退还购房款85065.71，本院予以支持。被告从2014年12月16日起占用原告该购房款，原告请求被告支付占用期间的利息，有法律依据，本院酌定按年利率6%计算。关于商铺交付时间问题。交付商铺是被告的合同义务之一，被告主张在2014年12月19日交付，但提交的原告与案外人签订的租赁合同与被告是否交付商铺无关联。被告反驳原告在2018年6月15日交付商铺，提交由被告出具的《收楼通知书》。结合双方举证，本院采信原告确认的收楼时间，即2018年6月15日。双方签订的合同约定被告应在2013年12月29日前交付商铺，被告至2018年6月15日才交付，构成违约，合同约定逾期交付超过90天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。被告抗辩超过诉讼时效部分不应支持。本院认为，双方约定的违约金是按日计算，因此按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，原告在2020年3月23日向本院提起诉讼请求被告支付逾期交付违约金，向前推算三年诉讼时效，即从2017年3月24日起计算的违约金未超过诉讼时效。因此，原告请求被告支付逾期交付违约金104192元，本院仅支持从2017年3月24日起至2018年6月15日止按日万分之二标准计算违约金21097.10元（234934.29×0.2‰×449），依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、限被告清远市海泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告向葆贤、李玉兰逾期交付违约金21097.10元。二、限被告清远市海泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告向葆贤、李玉兰退还面积差购房款85065.71元及利息（以85065.71元为基数按年利率6%计算至退还之日止）。本案受理费4085.15元，由原告向葆贤、李玉兰负担1662元，被告清远市海泰房地产开发有限公司负担2423.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄永生人民陪审员  林伯根人民陪审员  谢新顺二〇二〇年九月二十三日书 记 员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。