江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初2787号原告：习梦琦，女，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：万梁，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：无锡万家联航房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区锡沪家艺中心。法定代表人：张宪玉，该公司经理。委托诉讼代理人：李林盛，该公司员工。原告习梦琦与被告无锡万家联航房地产经纪有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告习梦琦的委托诉讼代理人万梁、被告万家公司的委托诉讼代理人李林盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。习梦琦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月30日所签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令被告支付房屋租金10750元（2020年2月、3月、4月半个月），并支付违约金9460元。事实和理由：原、被告双方于2019年10月30日签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将其位于梁溪区的住宅委托被告对外出租，租金为每月4300元，按季度支付，物管费由原告承担，水电费等其他费用由被告承担。合同签订当日双方清点了出租房屋内的物品，且原告将房屋交付被告使用。但被告自合同约定的2020年1月23日第二次支付房租的约定日起至今未支付租金，原告多次催收未果，原、被告双方也就新冠肺炎疫情期间房租是否减少做了多次协商，但被告至今分文不付。万家公司辩称，1.其实际支付了至2020年1月31日止的租金，根据双方签订的合同约定，遇节假日支付租金顺延不另行通知，故因春节放假未支付第二期租金。2020年1月23日始疫情期间，涉案房屋无人居住，原租客搬走，被告自签订合同至今共实际收取租金7871元（不包含佣金及租客押金）；2.根据合同约定，被告只是帮原告管理出租房屋，理应除了委托期间产生的租金差价或佣金收入归被告所有外，其他租客租金应归原告所有，双方不存在租赁关系也不存在转租行为，被告只是代理出租，疫情期间该房屋没有人居住也没有租客支付租金，故被告不应承担租金；3.被告自3月2日复工以来，数次与原告就该房屋一事进行协商，协商未果。根据合同法第一百一十七条的规定，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；根据双方合同约定，不可抗力致使合同不能继续履行的，双方不承担违约责任。且原告于2020年4月5日将房屋钥匙收回，按合同约定系原告违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，坐落于家乐苑22-602室的房屋（建筑面积131.75平方米）登记在习梦琦名下。2019年10月30日，甲方（委托人）习梦琦与乙方（经纪公司）万家公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定：习梦琦将其坐落于家乐苑22-602室的房屋委托万家公司对外出租，委托期限自2019年11月1日至2020年10月31日，租金为每月4300元，按季度支付；甲方将房屋交付乙方后，除工作期外，无论房屋实际出租与否，乙方均应按合同约定的租金标准按时向甲方支付租金。如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有；乙方提前退租的，应赔偿甲方合同总金额的20%违约金；甲方提前收回房屋，应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方合同总金额的20%违约金，承担给乙方造成的损失。作为合同附件有《物品交接单》和《房屋出租授权委托书》。委托书载明：习梦琦全权委托万家公司为代理方，将位于家乐苑22-602室房屋对外出租。有关租赁事宜，请与万家公司洽谈，该公司有权签订房屋租赁合同，并监督合同履行。合同签订后，习梦琦向万家公司交付房屋，万家公司向习梦琦支付了第1期租金8600元。根据合同约定，2020年1月23日需预付第2期租金12900元，但万家公司未向习梦琦支付。习梦琦于2020年3月12日向万家公司发微信催要租金，并“同意推迟到3月给4300，4月给8600”；3月17日，万家公司原法定代表人王正强回复：“房租真没办法付，租客年后就住了前几天隔离的几天都在找房子，不住了，他们要住也在找我们要免租，找好了就搬，20来号保洁做完，水电燃结清给你房子”，并要求重新签合同；3月19日，习梦琦发：“一个月房租4300，2月份的房租，因为疫情原因，我可以承担一半，只收你2000，合同就不另签了，你看如何”；王正强回复：“哪怕你免一个月也解决不了问题”；3月21日，习梦琦发：“因为疫情，我可以酌情减免2月房租。合同上标明的1月23日应付的房租12900元已经推迟两个月还未缴纳，我可以再宽限一周，如果你同意我的建议，请在3月底以前将房租缴纳。如你之前提出的需要提前解除合约也请一并安排违约金9460元。如果我3月底以前没有收到房租的话，我将申请诉讼程序，并收回减免房租的优惠，按合同追回恶意拖欠的房租、合同的违约金及这期间的损失”。2020年4月5日，万家公司向习梦琦交还房屋。庭审中，万家公司称：其接收房屋后对房屋进行检修并进行了分租（5个卧室）；实际出租了三间，向本院提交了三份《房屋租赁合同》，分别为其公司与赵某（租赁期限自2019年11月9日至2020年11月8日，租金为每月500元）、与崔某（租赁期限自2019年11月24日至2020年11月23日，租金为每月900元）、与陈某（租赁期限自2019年11月24日至2020年11月23日，租金为每月800元）；赵某、崔某自2020年1月下旬回老家过年后至4月初未实际居住，陈某自2020年1月下旬离开，于2月23日返回至3月9日隔离，于4月初搬离；其公司与赵某、崔某、陈某协商退租，实际收取赵某租金2068元（3000-932），崔某3135元（3600-465），陈某2668元（3200-532），共计7871元；疫情期间没有新租客入住；其公司于2020年1月17日放假，至3月2日复工。习梦琦质证认为，对房屋租赁合同、录音内容真实性、合法性无异议，但均与其无关。另查明，2020年1月24日为除夕，调休放假，1月25日至27日为法定节假日，1月28日至30日为调休放假，1月31日至2月2日为延长春节假期，2月3日至9日为江苏省延迟复工期间。无锡市人民政府于2020年1月25日发布通告，决定自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施；于2020年2月26日发布通告，决定自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别调整为二级响应防控措施。以上事实，有不动产权证、房屋出租委托代理合同、微信聊天记录截屏、无锡市人民政府通告、房屋租赁合同、录音光盘及书面整理材料以及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。万家公司已经于2020年4月5日向习梦琦交还房屋，案涉合同实际已经解除，对习梦琦要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点为：一、本案原、被告之间系委托合同关系还是房屋租赁合同关系；二、本案中，疫情因素能否构成减免房租的事由，被告是否需承担违约金。关于争议焦点一，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同，其主要权利义务内容是委托人应当支付委托事务的报酬，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。案涉合同名称虽为房屋出租委托代理合同，附有房屋出租授权委托书，合同内容也含委托事项、委托权限、委托期限等字眼，但习梦琦将租赁房屋交付给万家公司后，无论该房屋实际出租与否，万家公司均应该按照约定的租金标准向习梦琦支付租金，显然不符合委托合同的基本要素，应认定案涉合同名为委托合同，实为房屋租赁合同。对万家公司主张双方系委托合同关系的辩称意见，本院不予采纳。因此，本案案由也应变更为房屋租赁合同纠纷。关于争议焦点二，案涉房屋非万家公司自用，系万家公司用于出租他人居住使用，习梦琦对此明知。在2020年1月底至2月期间，确因疫情防控原因致案涉房屋未实际正常使用，基于公平原则，双方当事人应考虑适当变更合同履行，以合理分摊损失、共克时艰，但本案双方对变更合同未达成一致意见，以致对簿公堂。应当肯定的是，习梦琦在万家公司拖延支付租金的情形下作出的理解和让步。万家公司提前退租，本案情形不构成不可抗力，根据合同约定，万家公司构成违约，应当按照合同约定向习梦琦支付违约金。但考虑到案涉房屋确实在出租前期即遭受了疫情的冲击，对万家公司造成的不利影响和损失较大，因此应该公平分摊损失，适当酌情减免租金和减轻违约责任，具体为由万家公司向习梦琦支付自2020年2月1日至2020年4月5日的租金6500元，违约金承担5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、习梦琦与无锡万家联航房地产经纪有限公司于2019年10月30日所签订的《房屋出租委托代理合同》解除。二、无锡万家联航房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向习梦琦支付房屋租金6500元，并支付违约金5000元。三、驳回习梦琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元减半收取152.5元，由习梦琦负担62.5元，由无锡万家联航房地产经纪有限公司负担90元，无锡万家联航房地产经纪有限公司负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给习梦琦。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李家先二〇二〇年九月二十九日书记员  胡晓月本案援引法律条款第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。