安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2407号上诉人（原审原告）：芜湖市贺记食品有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区武夷山路（石城工业园）。法定代表人：贺锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟羽，安徽真见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王康，男，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。上诉人芜湖市贺记食品有限公司（以下简称贺记公司）与被上诉人王康房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3512号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺记公司上诉请求：改判王康支付租金44794元（一审判决为34794元）。事实与理由：一审判决依据贺记公司委托诉讼代理人在庭审中自认60000元，认定王康尚欠34794元存在认定事实错误。王康实际只支付了50000元，贺记公司一审提交的王康支付租金明细可证实，但代理人口误说成了60000元，一审不应仅凭口误认定为贺记公司自认。王康二审未作答辩。贺记公司向一审法院起诉请求：1.判令王康支付租金43835元，违约金11760元（自2019年11月15日计算至2020年6月14日）、水电费465元；2.由王康承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2018年4月25日，贺记公司（甲方）与王康（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于芜湖市鸠江区武夷山路综合楼第1层工业用房；租赁期限自2018年5月25日至2021年5月24日；年租金20万元整，此价格为不含税价格，自第三年起租金每年递增5%；房租每季度支付一次，逾期支付的，乙方需按日租金的10%/日支付违约金；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等任何一切费用由乙方承担等。合同签订后，贺记公司依约将房屋交付给王康使用。2019年11月14日，双方经协商终止了《房屋租赁合同》。贺记公司自认王康支付了2018年5月25日-2019年5月24日的房租200000元，2019年5月25日至2019年11月14日的租金仅支付了60000元。一审法院认为，贺记公司与王康签订的《房屋租赁合同》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同中除违约金约定标准过高，应予调整外，其余部分内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方均有约束力。该合同虽于2019年11月14日解除，但王康应按约支付合同内租金。贺记公司诉称王康共计支付了260000元租金，王康未应诉答辩，系对自己诉讼权利的放弃，对贺记公司诉称的王康支付租金事实应予确认。按照《房屋租赁合同》约定年租金为200000元的标准，王康尚欠租金为34794元（200000元/365天×173天-60000元）。王康未按约支付租金，给贺记公司造成的损失为租金利益损失。双方在《房屋租赁合同》中约定每日按日租金的10%支付逾期付款违约金显然过高，根据公平原则对此予以调整，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，为1090.28元（34794元×4.15%×1.3÷365天×212天=1091元）。贺记公司要求王康支付水电费465元，但对此未能提供相关水电费支付凭证予以证明，对贺记公司诉称的王康欠水电费事实无法确认，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王康于本判决生效之日起十日内支付贺记公司房屋租金34794元，违约金1090.28元。二、驳回贺记公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费601元，由贺记公司负担213元，王康负担388元。本院二审期间，贺记公司提交2018年4月25日至2019年8月16日王康（或委托他人）支付租金的银行转账记录打印件一份，合计10笔共250000元，证明王康在第二个租赁年度（2019年5月25日始）通过案外人陶胜庭的账户支付了三笔租金，即2019年7月15日15000元、2019年8月1日10000元和2019年8月16日25000元，合计50000元。王康对此未予质证。本院结合一审贺记公司提交的《新能源房租付款明细》中自认王康租金情况，对上述转账记录打印件的真实性、合法性、关联性予以认证。本院二审查明：贺记公司与王康签订的案涉《房屋租赁合同》中约定：四、租金、支付方式和限期，4.2甲乙双方约定，房租每季度支付一次。2018年5月25日至2018年8月24日的季度房租在本合同签订后当天内支付。以后乙方每次应提前半个月前向甲方支付租金。以此类推，直至租赁期满。二审查明其他事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，一、关于王康已付租金。贺记公司代理人在一审庭审时陈述“从2019年5月25-2019年11月14日的租金，仅支付了6万元，还欠43835元”。但该陈述与贺记公司提交的书面转账记录不相符。且依据案涉合同约定，房租每年200000元，每季度支付一次，即每季度50000元。现贺记公司自认王康在2019年5月26日至2019年8月25日期间转款50000元，与合同约定相符，亦与贺记公司一审诉请主张王康在2019年8月26日至2019年11月14日期间未付租金的数额相符。王康二审仍未应诉答辩，系对自己诉讼权利的放弃。故，应以贺记公司提供的书面材料（转账记录和付款明细）所反映的转款情况为依据来认定王康已付的租金数额。一审仅以贺记公司代理人庭审陈述“6万元”作为贺记公司自认明显不当，依法应予以更正。二、关于王康未付租金。贺记公司主张未付租金期间为2019年8月26日至2019年11月14日（双方协议解除合同之日）。如以一审判决确定的方式计算租金，未付租金应为200000元/365天×173天-50000元=44794元，超过贺记公司一审诉请43835元，故应认定王康欠付租金为43835元。三、关于违约金。一审按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍调整违约金计算标准并无不当。因王康欠付租金为43835元，则违约金也应随之予以调整。现贺记公司主张违约金计算期间为2019年11月15日至2020年6月14日，系其对权利的自由处分，于法有据，应予以支持。违约金为43835元×4.15%×1.3÷365天×212天=1374元。综上，贺记公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3512号民事判决；二、被上诉人王康于本判决生效之日起十日内向上诉人芜湖市贺记食品有限公司支付租金43835元和违约金1374元；三、驳回上诉人芜湖市贺记食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取601元，由芜湖市贺记食品有限公司负担113元，王康负担488元。二审案件受理费50元，由芜湖市贺记食品有限公司负担10元，王康负担40元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月十六日法官助理唐红莹书记员高佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。