四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初1657号 原告：宜宾市嘉佳物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市长宁县长宁镇鼎盛国际4号楼6号。 法定代表人：王祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳屹，该公司员工。 被告：罗光富，男，1971年5月13日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告宜宾市嘉佳物业管理有限公司（以下简称嘉佳物业公司）与被告罗光富物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉佳物业公司的委托诉讼代理人靳屹、被告罗光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费4171元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：长宁县鼎盛置业有限公司将其开发的鼎盛国际小区房屋实际交付后，2014年10月29日，被告与长宁县鼎盛置业有限公司签订了《鼎盛国际临时管理规约》，被告住房面积为126.39平方米。成都市泰和物业管理有限公司因管理不善与开发商于2018年元月初解除服务合同后，长宁县鼎盛置业有限公司于2018年1月19日重新聘用宜宾市嘉佳物业管理有限公司负责“鼎盛国际小区”物业管理服务工作，合同约定物业前期管理服务费用为1.1元/月/平方米。我司接手服务后与绝大多数业主签订了物业管理服务合同，但被告一直以种种理由拒绝签订，从我司进场之日起计算被告拖欠从2018年1月19日至2020年7月18日物业管理服务费4171元未交。综上所述，被告拖欠物业管理服务费无理拒交，故根据我国相关法律法规，特起诉来院，望判如所请。 被告罗光富辩称，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。事实与理由：一、答辩人未与原告签订过物业服务合同，根本不存在物业服务合同纠纷。1.答辩人是在2016年8月15日与成都泰和物业管理有限公司签订的《鼎盛国际临时管理规约》，答辩人接房严格按照规约履行了相关义务；2.到目前为止该小区都属于前期物业，由于开发商有很设施未完善，与购房户之间有很多矛盾，比如一期电梯未到地下车库，地下车库长期积水导致经常有业主摔倒，二期一层架空层花园未按要求装修，开发商逾期交房、逾期未办不动产权证并且不按照合同约定支付违约金等等。成都泰和物业不愿意按开发商的要求做损害业主利益的事情，与开发商出院矛盾。在这种情况下，开发商于2018年1月18日成立嘉佳物业公司，于2018年1月19日强行解除与成都市泰和物业管理有限公司的合同，并非泰和物业管理不善，相反泰和物业管理期间，与业主相处融洽。3.由于新成立的嘉佳物业公司是开发商的子公司，在其接手鼎盛国际小区物业管理后，按照开发商的意图，开始了一系列有损业主利益的动作。比如在开发商授意下，要将未装修的二期一层架空层装修后作为物管用房、提高地下车库租金逼迫业主购买地下车库、不让业主车辆进地下车库等等，引起广大业主强烈不满。按照物业管理规定，此时鼎盛国际小区已经具备成立业委会的条件，但在开发商的阻扰下，小区业委会至今未成立。大部分业主未与嘉佳物业公司签订任何协议。二、答辩人不存在拖欠物业管理费。1.答辩人与开发商的合同纠纷。2014年7月29日，我购买了鼎盛国际小区两套房屋，但开发商未按时交房，因多次协商不成，答辩人向长宁县法院提起诉讼，要求开发商退房或支付违约金；2.答辩人与开发商合同纠纷的解决。答辩人诉至法院后，经法院多次调解，答辩人与开发商达成口头协议，开发商支付答辩人部分违约金，由开发商出面与泰和物业公司协商，为答辩人购买的两套房子免两年的物业费。3.物业管理费的落实。与开发商达成口头协议后，答辩人于2016年8月15日找到开发商的工作人员，在她的带引下在开发商财务部分办理了违约金结算手续，然后到泰和物业办公室办理房屋交接、装修及免物业费事宜。关于免物业费事宜，实际上就是由罗洁给物业的负责人打了招呼，物业同意并在一个本子上做了记录就算办理好了。由于准备把802卖掉，所以答辩人与泰和物业协商后，泰和物业同意免物业费的时间从2017年1月1日起，两套房屋每套免两年物业费改为13-14栋702一套免4年，到2020年12月31日结束。因相信泰和物业公司一个工作人员是熟人，也相信开发商的诚信，在物业公司说由于答辩人未实际交物业费，不方便出具免除4年物管费依据的情况下，答辩人未坚持要泰和物业出具依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，被告罗光富系鼎盛国际小区13、14号楼4单元4-7-2号房屋的业主，该房屋面积126.39平方米。2016年8月15日,被告与成都市泰和物业管理有限公司签订《鼎盛国际前期物业服务合同》，约定被告委托成都市泰和物业管理有限公司实行鼎盛国际小区13、14号楼4单元4-7-2号房屋的前期物业管理服务。物业管理费为三年内1.1元/平方米每月，第四年起按1.3元/平方米每月收取。2018年1月初，长宁县鼎盛置业有限公司（建设单位）与成都市泰和物业管理有限公司解除了《鼎盛国际前期物业服务合同》。 2018年1月19日，长宁县鼎盛置业有限公司与原告嘉佳物业公司签订前期物业服务合同，约定长宁县鼎盛置业有限公司将鼎盛国际小区委托给原告进行物业管理，合同履行的期限为自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，普通高层住宅物业管理费为前三年1.1元/平方米每月，第四年起按1.3元/平方米每月，业主上年度末月最后一周内履行下一年的缴纳物业管理费的义务。原告嘉佳物业公司于2018年1月18日成立，营业期限为2018年1月18日至长期，经营范围：物业管理等。原告公司未成立前，于2018年1月15日入住鼎盛国际小区开始提供物业服务。被告罗光富未向原告交纳过物业管理费。 以上事实，有原、被告的陈述及经庭审质证的鼎盛国际前期物业服务合同、物业服务合同、证明等证据予以证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中至今鼎盛国际小区还未成立业主委员会，作为建设单位的长宁县鼎盛置业有限公司与成都市泰和物业管理有限公司解除《鼎盛国际前期物业服务合同》后，可以与其它物业服务企业签订前期物业服务合同，长宁县鼎盛置业有限公司与原告嘉佳物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业管理费并没有高于《鼎盛国际前期物业服务合同》约定的物业管理费，就该项约定并没有侵害被告罗光富等其他业主的权利，长宁县鼎盛置业有限公司与原告嘉佳物业公司签订的《前期物业服务合同》有效，对被告具有约束力，原告嘉佳物业公司提供了物业服务，被告应当支付原告相应的合理物业管理费。被告罗光富辩称与开发商约定免除了其4年的物业管理费，但被告罗光富提供的证据不能证明上述主张。原告与长宁县鼎盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》从2018年1月19日起生效，故按照合同约定物业管理费应为4171元（2018年1月19日至2020年7月18日）。但同时需要指出的是，原告嘉佳物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度，而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告罗光富在本判决生效后十日内支付原告宜宾市嘉佳物业管理有限公司2018年1月19日至2020年7月18日期间的物业管理费4171元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由罗光富负担，该款原告宜宾市嘉佳物业管理有限公司已预交，由罗光富在本判决生效后直接支付原告宜宾市嘉佳物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 员  张 敏 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  王惠娴 书 记 员  唐 琪