浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初9316号原告:穆文海，男，1979年3月26日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：葛有松，浙江世纪新天律师事务所律师。被告：张志强，男，1987年5月7日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：王怀玉，安徽胡正军律师事务所律师。原告穆文海（下称原告）为与被告张志强(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周新宇独任审判，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人葛有松，被告及其委托诉讼代理人王怀玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2019年7月18日签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告将其名下位于杭州市余杭区××街道××幢××的营业房（下称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期限自2019年7月18日起至2024年7月17日止，免租期为30天，租赁保证金为17500元；租赁期2019年7月18日至2019年8月16日为免租期；租赁期2019年8月16日至2020年1月17日租金为87500元，该租金支付日为2019年7月17日；租赁期2020年1月18日至2020年7月17日租金为105000元，租金支付日为2020年1月7日；租赁期2020年7月18日至2021年7月17日租金为210000元，租金支付日为2020年7月7日；租赁期2021年7月18日至2022年7月17日租金为225000元，租金支付日期为2021年7月7日；租赁期2022年7月18日至2023年7月17日租金年递增百分之五为236250元，租金支付日为2022年7月7日；2023年7月18日至2024年7月17日租金年递增百分十七为252787.5元，租金支付日为2023年7月7日。本协议签订时，因考虑被告启动资金困难，第一年租金按半年支付一次，原告同意被告先交付前五个月租金及保证金，共计105000元。第二年起为缴纳整年租金，每年租金需前10日支付。后又改成租金可半年支付，每次需提前一个月支付，租赁保证金在租赁期限届满被告付清了租金等所有费用后7日内退还；在被告违约的情况下，原告有权没收保证金。合同还约定，在租赁期间，原、被告不得单方面终止或解除本协议，任何一方解除合同或者违约必须承担给对方造成损失的5倍。原告已于合同签订当日将商铺钥匙交付给被告，被告也在2019年7月21日支付了第一期租金及保证金等其他费用合计103904元。按照合同约定，被告应当于2019年12月17日支付自2020年1月18日至2020年7月17日的租金105000元，然经原告多次催讨，被告只在2020年1月17日支付17500元，其余至今仍未支付。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，被告未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。为此，特诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付原告租金87500元；2、判令被告赔偿原告逾期付款利息损失6270元（自2019年12月17日起至2020年1月16日，以105000元为基数，按年利率6%五倍损失为2625元；自2020年1月17日起至2020年3月5日以87500元为基数按年利率6%的五倍损失为3645元）及2020年3月6日至租金付清之日止的损失（以87500元为基数，按照年利率6%的五倍另行计付）；3、本案案件受理费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、不动产权属证书一份，证明案涉房屋系原告所有的事实。2、房屋租赁合同书一份，证明原、被告于2019年7月18日签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告将案涉房屋出租给被告使用，双方对租赁期限，租赁保证金，租赁期限租金支付，违约责任等作了约定的事实。3、原告2019年7月21日银行个人账务回单一份、微信截图一份（打印件），证明被告在2019年7月21日支付了第一期租金及保证金等其他费用合计103904元，以及按照合同约定被告应当于2019年12月17日支付自2020年1月18日至7月17日的租金105000元，然经原告多次催讨，被告只在2020年1月17日支付17500元，其余至今仍未支付的事实。4、微信截图一份，证明原告要求被告按照合同支付房租的事实；被告答辩称：1、依据双方签订的房屋租赁合同第11.2条之规定，被告确有必要解除合同的需提前一个月通知原告。被告已经在2020年2月17日前通知原告解除该合同，且于2020年3月17日发出书面解除合同通知函，已经完全满足所有提前解除的相关条件。原告表示房屋租赁期限是五年，被告必须继续租赁于法无据于理不合。2、因原告不仅没有损失还扣除了被告的押金获得收益17500元，被告认为不需要再对原告进行任何赔偿。原告房租收入属于或然性收入，在被告不再租赁该房屋后，原告的房屋是否出租、租金多少均具有不确定且需要原告主动抉择付出劳动进行营销推广宣传才可能获取租客。如不能出租大概率是因为原告想留下用于自用或者不愿低价出租、不愿积极投入广告支出、不愿支付中介费用等原因。故原告主张此后的房屋租金为原告的损失没有依据。综上，请求贵院依法驳回原告对被告的全部诉请。被告为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据材料：1、终止合同通知函一份（复印件），证明被告已经按照合同约定提前一个月通知原告解除合同，并且已经书面送达的事实。2、微信聊天记录一份（打印件），证明原告已经收到终止合同通知函并对此作出回应的事实。3、快递签收截图EMS电子面单一份（复印件），证明原告收到被告邮寄的终止合同通知函的事实。4、微信截图一份，证明双方合同进行了变更的事实；当事人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定：对原告提供的证据，被告对证据1三性无异议；证据2真实性合法性无异议，关联性有异议；证据3银行回单无异议，微信截图事实无异议，但内容不全；证据4三性不认可。经本院审查后认为，原告提供的证据符合有效证据的形式要件，故本院予以认定。对被告提供的证据，原告对证据1真实性无异议，证明力有异议；对证据2真实性无法确认；对证据3三性无异议；对证据4三性有异议。经本院审查后认为，被告提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。本院根据到庭当事人的庭审陈述和确认的有效证据，查明本案的事实如下：原、被告于2019年7月18日签订《房屋租赁合同书》，约定：“甲方（即本案原告）将位于仓前街道时尚万通城3幢3-9的营业房（下称案涉房屋）租赁于乙方（即本案被告）使用”；“租赁期限为5年，即从2019年7月18日起至2024年7月17日止”；“租赁物免租期为30天，即从2019年7月18日起止至2019年8月16日止。免租期届满此日为起租日，由起租日开始计收租金”；“本出租合同的租赁保证金为人民币17500元”；“租赁期2019.8.16-2020.1.17，租金金额87500元，租金支付日为2019.7.17。租赁期2020.1.18-2020.7.17，租金金额105000元，租金支付日为2020.1.7”；“租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金”；“未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁物；b、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方”；“任何一方解除合同及或者违约必须承担给对方造成损失的5倍”；以及双方其他权利义务。合同签订后，原告将案涉房屋交由被告使用，被告按约支付了2019年8月16日至2020年1月17日的租金87500元及租赁保证金17500元。后原、被告就租金支付时间进行协商，重新约定“租金可半年支付（每次需提前一个月支付）”，并将该条款写在《房屋租赁合同书》首页空白处。此后，被告于2020年1月17日支付租金17500元。2020年3月17日，被告委托律师向原告发出《终止合同通知函》，其中载明：被告已经在2020年2月17日前通知原告解除房屋租赁合同，现时间已过去一个月，符合合同约定的提前解除合同的相关条件；原告已扣除押金获得收益17500元，被告认为无需进行其他赔偿；以及其他合同相关事项。原告于2020年3月19日收到上述函件，但拒绝解除合同。原告认为，被告未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求上判。另查明，原告主张的房屋租金87500元，系自2020年2月18日至2020年7月17日，共计五个月的房屋租金。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力。现双方争议焦点是被告在2020年3月17日提出的《终止合同通知函》是否具有法律效力。被告认为，其提出的解除合同通知已经发生法律效力，理由有三点，其一，被告在2020年2月17日通过电话明确向原告表示了解除合同的意见，截至其发送律师函的2020年3月17日，已满足合同约定的提前一个月通知的要求。其二，被告于2020年3月15日已搬离房屋，并将钥匙交给物业管理人员，完成房屋移交手续。其三，被告支付租金至2020年2月17日，但其交纳的租赁保证金可用于抵扣一个月租金，故实付租金应计至2020年3月17日，即被告发出解除合同律师函之时，至该日被告已交清承租期的租金及其他费用。针对被告的上述意见，原告认为被告未完全履行提前解约的手续，其解约行为应属无效。本院认为，被告所称的2020年2月17日口头通知解除合同，以及2020年3月15日搬离房屋并将钥匙交给物业管理人员的事实，均无相应证据予以佐证，原告在庭审中也否认收到相关信息。此外，被告在2020年3月17日发出解约函件时，尚欠2020年2月18日至当日的房屋租金未付，其主张的以租赁保证金抵扣一个月租金的意见，无合同依据，也未得到原告同意。被告也未按约向原告支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。综合上述情况，被告提出的《终止合同通知函》，因不符合双方约定的提前解除合同的条件，故应属无效。被告未按合同约定办理解约手续，亦未支付2020年2月18日后的房屋租金，其行为构成违约，应当承担相应的法律责任。原告要求被告支付2020年2月18日至2020年7月17日期间的租金87500元的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。逾期付款利息损失部分，按照双方变更后的约定“租金可半年支付（每次需提前一个月支付）”，被告应在2019年12月17日支付2020年1月18日至2020年7月17日期间的租金105000元，但被告延至2020年1月17日仅支付一个月的租金17500元，违反合同约定，故原告主张自2019年12月17日起至2020年1月16日，以105000元为基数计算逾期利息；自2020年1月17日起至租金付清之日止，以87500元为基数计算逾期利息，与法有据，本院予以支持。计算标准方面，原告主张按照年利率6%的五倍计算，标准过高，本院依法调整为按照年利率6%进行计算。被告辩称原告曾同意租金每月支付，但未提交相应证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张志强支付原告穆文海房屋租金87500元，于本判决生效后十日内付清。二、被告张志强支付原告穆文海逾期付款利息损失（自2019年12月17日起至2020年1月16日止，以105000元为基数，按年利率6%计算；此后，以87500元为基数，按上述标准计算至租金付清之日止），于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告穆文海的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1072元，由原告穆文海负担60元，由被告张志强负担1012元。原告穆文海于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张志强于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  周新宇二〇二〇年九月十四日书记员  姚泽华