广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1247号 上诉人（原审原告）：赵兴梅，女，1977年12月4日出生，壮族，住来宾市。 上诉人（原审原告）：何安，男，1974年8月1日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西星民商贸有限公司，住所地：来宾市人民路西277号金色宏都第4幢03号房。统一社会信用代码：91451300574583938E。 法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 上诉人赵兴梅、何安因与上诉人广西星民商贸有限公司（下称星民公司）商品房销售合同纠纷一案均不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4668号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 赵兴梅、何安上诉请求：1．请求被上诉人支付违约金36,368元（从2015年10月2日计算至2017年9月13日止，计712天，违约金255399×0.0002元/天×712天=36368）。2．判令被上诉人办理房屋所有权证。3．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、星民公司应承担的逾期交房违约责任，应当根据双方签订的买卖合同而不是委托管理合同来认定，且逾期交房的时间应从约定交房时间的次日开始计算，委托其管理的期间也应计入其中；2、不能办理产权证是由于星民公司自身的原因造成，一审法院对办证条件不成就的认定显失公平；3、一审法院对诉讼费用的分担不合理。 星民公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1．根据合同约定，上诉人在2018年4月30日前，无需向被上诉人交付摊铺；2．一审判决认定违约天数从2017年5月1日计算至2017年9月13日是错误的。上诉人与被上诉人签订的《自营/委托经营管理合同》约定2017年5月1日至2018年4月30日摊铺由上诉人经营，不存在上诉人不交房的违约行为。3．上诉人已将摊铺交付给被上诉人，上诉人在购房款中抵扣了两年租金、在第二次委托经营届满后，双方没有重新签订委托经营合同，被上诉人自己经营至今。总之，上诉人不存在违约行为，一审判决上诉人支付违约金是错误的，应予撤销，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 赵兴梅、何安一审起诉请求：一、请求判决被告向原告支付违约金：从2015年10月2日计算至2019年7月25日止，计l392天，共计219282×0.0002元/天×1392天=61,048元；二、请求判决被告按照合同约定交付房屋以及办理房屋产权登记证；三、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年12月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于古三路23号来宾市祥和农贸市场1120号房，建筑面积7.09平方米，价格30,928.34元/平方米，总计219,282元，买受人按揭支付；出卖人应当在2015年10月1日前交房，逾期超过90日后，买受人解除合同的，出卖人在30天内退还全部已付款，并按已付房款的10%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之二的违约金；房屋交付以书面通知为准；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致手续迟延办理的，买受人不退房的，按10元/日计算支付违约金。 同日，来宾市盈丰物业服务有限公司（甲方，下称盈丰公司）、原告（乙方）、被告（丙方）共同签订了《委托经营管理合同》约定：甲方委托丙方自2015年5月1日起至2017年4月30日止经营管理来宾市古三路23号祥和农贸市场；乙方同意将购买摊铺的经营权托管给甲方招商及运营管理，租金7%即18,058元计算两年从乙方购房总价扣除，摊铺实价为255,399元；乙方承诺在本合同约定的托管期内不解除合同。 合同签订后，原告于2015年6月12日付首付款110,282元、契税6,688.1元、预告登记费、查档费1,290元。2016年4月21日，原告与广西来宾桂中农村合作银行签订购房贷款合同，贷款109,000元，2016年5月14日贷款汇入被告账户。 2016年9月左右，被告召开了业主大会，协商《委托经营管理合同》托管摊铺期满后的经营管理。2016年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《自营/委托经营管理合同》，约定乙方委托甲方于2017年5月1日至2018年4月30日经营管理1120号摊铺，月租金为660元；甲方只在摊铺出租并收取租金才向乙方交付，反之则不用支付。合同签订后，原告遂将涉案摊铺交付被告管理经营。 2017年5月24日，来宾市祥和农贸市场建设工程通过了消防验收合格；2017年9月13日通过了建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2017年9月30日左右，农贸市场正式开业，被告未向原告支付月租金。 一审法院认为，原告与被告于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律相关规定，合同依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《委托经营管理合同》约定2015年5月1日至2017年4月30日期间原告将涉案摊铺交付被告委托的盈丰公司管理使用两年，并由被告向原告支付两年的租金，该款项从原告的购房总款中予以扣除，原告亦认可该事实。原告向被告支付涉案摊铺价款219,282元（总价255,399元-租金18,058元×2年）中已含抵扣的租金，故2015年5月1日至2017年4月30日属于原告交付被告使用管理期间。5月1日起被告应将涉案摊铺交还原告使用，但被告未能在该时间内获得五方验收通过，直至2017年9月13日才获得涉案摊铺五方验收合格，符合合同约定的交房条件，方可交付使用。根据原、被告于2016年10月16日签订的《自营/委托经营管理合同》可知，原告已知涉案摊铺可以使用，因此本院认定涉案摊铺符合交付条件并已实际交付给原告使用时间为2017年9月13日，被告逾期交房天数为136天（2017年5月1日至9月13日），被告应支付原告逾期交房违约金为6,946元（255,399元×0.0002×136天）。 被告将涉案摊铺抵押给银行办理贷款，至今被告尚欠银行贷款未清偿完毕，故该摊铺至今尚未解押，不符合办理房屋所有权证的办证条件，因此原告诉请要求被告办理房屋产权证，条件尚未成就，不予支持。被告辩称本案诉讼时效已过，与事实不符，不予采信。 一审判决：一、被告广西星民商贸有限公司向原告赵兴梅、何安支付逾期交房违约金6,946元。二、驳回原告赵兴梅、何安其他诉讼请求。案件受理费1,326元，减半收取663元，由原告何安、赵兴梅承担584元，由被告广西星民商贸有限公司负担79元。 二审审理期间，赵兴梅、何安向本院提交一份来宾市住房和城乡建设委员会出具的“关于停止使用来宾市祥和农贸市场并按规定组织竣工验收的函”，欲证实星民公司开发的来宾市祥和农贸市场工程尚未通过五方验收合格的事实。经查，该函出具的时间为2017年6月5日，与之后发生的竣工验收事实无必然联系，本院不予采信。 经二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，“售后返租”或“售后包租”是指商业地产开发商将其开发的商品房、商铺等地产出售给投资者的同时，与投资者签订承租协议或委托出租协议，并以租金直接冲抵部分售价款的一种经营模式。 本案双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《委托经营管理合同》，约定购买人同意将所购摊位委托给第三方统一运营管理，即可获得为期两年的租金收益用于冲抵部分首付款。购买人实际是以所购买摊位的占有、使用权作为对价换取了租金回报，现该租金收益已冲抵完毕，双方形成了一个具有售后返租性质的买卖法律关系。在此情形下，购买人欲要求开发商承担逾期交付的违约责任，就不能仅以买卖合同为凭进行主张，还应综合考虑委托管理合同的约定情况。一审法院将约定的托管期限从逾期交付的期间中予以扣除，与双方实际上的权利义务是对等的。购买人上诉认为，应将该托管期限计入逾期交付的期间，并要求星民公司承担逾期违约责任，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予以支持。 另根据查明的事实，在签订的《委托经营管理合同》期限届满后，双方又续签了《自营/委托经营管理合同》，但依该份合同的内容，租期内收益的风险将由购买人自行承担，并不具备“售后包租”的特征。故购买人可以签订也可以不签订，亦可以将摊位收回自营管理，即摊位的管理使用权已交回上诉人行使，应视为已交付使用，只是由于验收的原因，星民公司所交付的摊位尚不符合约定的条件。据此，一审法院从可将摊位视为交付后至验收前的期间认定为逾期交付期间，并无不当，星民公司就此提出上诉，其理由与客观事实不符，本院亦不予以支持。 至于摊位所有权证的办理问题，依双方约定，星民公司确有协助办理所有权证的义务，其未能依约协助办理，已经违约，应承担逾期办证的违约责任。究其原因，其中既有星民公司自身的问题，也有政策变化带来的影响。经本院核实，在《不动产登记暂行条例》颁布实施后，已对设定有抵押权地产的所有权证办理进行了限制。故现阶段欲要求星民公司履行协助办证义务，已是不可能的客观事实，购买人可通过另行协商或请求其支付逾期办证违约金等途经进行救济。据此，一审法院对购买人的该项请求不予以支持，与现阶段的客观事实相符。 综上，上诉人赵兴梅、何安及上诉人星民公司的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。一审法院认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵兴梅、何安负担25元，由上诉人广西星民商贸有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 莫 荻 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。