河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异166号 案外人：郑某燕，女，1980年10月24日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷某某，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某某，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路28号，统一社会信用代码：91130100718382004T。 法定代表人：赵某某，该公司经理。 委托代理人：杨某，公司员工。 三被申请人委托代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 在本院执行殷某某与杨某、赵某某、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人郑某燕对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年8月19日立案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的壹度恒园项目107号楼2单元502室的房产，案外人申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2012年6月3日与金建公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的壹度恒园项目某号楼某单元502室的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款625,968元，（详见购房协议及房款票据以及2017年6月6日至2019年12月已缴纳物业费的凭据。）因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷某某答辩称，石家庄中院查封金建公司的房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力。根据以上规定，案外人提出的房产现在合法登记在被执行人金建公司名下，因此案外人要求解除财产查封保全的请求不符合法律规定，请人民法院驳回。 赵某某、金建公司、杨某答辩称，被申请人与殷某某民间借贷纠纷一案中，申请人殷某某申请法院查封了金建公司开发的小区壹度恒园部分业主的房产，业主对此提出异议。被申请人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、郑某燕与金建公司于2012年6月3日签订的壹度恒园认购协议书一份； 证据二、郑某燕与正定县众鑫物业服务有限公司于2014年10月31日签订的壹度恒园住宅区地下车位认购协议书一份； 证据三、收据共计11张（包括部分首付款、首付余款、房款、维修基金、交易服务费、物业费等）：2012年6月1日缴纳部分首付款20,000元收据一份；2012年6月3日缴纳首付余款485,968元收据一份；房款120,000元收据一份；2017年6月6日补款11,842元收据一份；2017年6月6日契税12,519元、维修基金7,825元、交易服务费168元、办证费80元、共计20,592元收据一份；2017年6月6日物业费2,146元、垃圾清运费559元、装修证170元、水电电梯费700元、坐便灭火器车管费680元、共计4,255元收据一份；2014年10月31日车位费165,000元收据一份、小房款91,315元收据一份；2019年5月31日物业费（2018年5月31日-2020年5月30日）4,326元收据一份、2019年5月30日生活垃圾（2019年）36元收据一份、2018年12月24日车位管理费（2018年12月28日-2019年12月28日）600元收据一份。 证据四、2017年6月6日收房时，金建公司给的杨彬账户是中国建设银行62×××46，往里打款10万元，付款方是郑某燕；孙小勇通过中国农业银行打款111315元，收款方户名是杨彬，账户是中国建设银行62×××46。以上两笔都是同一时间打的，拟证明案外人买房的时候向金建公司给的账户打的款。 申请人质证称，对证据一购房协议书有异议，按照我国全国工商总局制定的格式性的商品房买卖合同，而本案案外人提交的协议显然与国家市场监督管理总局商品房买卖合同的版本不符，因此我们对其协议的真实性、合法性均有异议。对其他证据我们没有看到转账凭证，不能单单以收据来作为认定交费的依据，应当附有相应的转账凭证、发票才能认定交费的事实。对提交的证据四有异议，该证据不能证明案外人与金建公司发生了房屋买卖关系，并交纳了购房款，该两份证据与本案没有关系。 被申请人质证称，没有异议，认可以上证据，杨彬从2012年开始就一直担任金建公司的出纳。 本院查明，殷某某与杨某、赵某某、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人河北金建房地产开发有限公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260,922,022元，保全申请费5,000元，暂由殷某某负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括案外人郑某燕购买的107号2单元502室即本案案涉房产7-2-502号。 另查明，2012年6月1日，金建公司向郑某燕出具收到二万元部分首付款的收据，2012年6月3日，郑某燕与金建公司签订《壹度恒园认购协议书》一份，购买金建公司开发销售的“壹度恒园”小区107号楼2单元502室，面积111.78平方米，5,600元/平方米，金额625,968元，约定于2012年6月1日交付定金贰万元，于2012年6月4日前交纳总房款的80%即505,968元（小写，含定金），剩余房款120000（小写）元按揭贷款。同日，郑某燕交付485,968元，金建公司向其出具首付余款485,968元的收据，共计505,968元。剩余120,000元和小房款91,315元（共计211,315元）的收据则未标明日期，但案外人提供的其与孙小勇二人2017年6月6日下午分别向金建公司工作人员杨彬同一帐号打款记录共计211,315元，可以认定该票据于该日出具。后双方又于2014年10月31日签订了购买地下室及车位的协议，金建公司于当日向案外人出具58号车位款的收据。2017年6月6日物业为案外人出具契税12,519元、维修基金7,825元、交易服务费168元、办证费80元、共计20,592元收据一份。同日补款11,842元的收据一份和一份载有物业费交到2018年5月30日、垃圾清运费、装修费、水电费等费用的票据一张。2018年12月24日车位管理费（2018年12月28日-2019年12月28日）600元收据一份。2019年5月30日，案外人将物业费交至2020年5月30日。现案涉记产登记在金建公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人郑某燕在查封案涉房产前已与金建公司签订房屋认购书，结合案外人提交的认购协议、各项费用票据及交款记录，可以认定其已于查封前交清全款，并合法占有该不动产，案外人郑某燕提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年九月九日 书记员  张佳丽