福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1766号 原告：范宜构，男，1963年6月14日出生，三明市气象局退休干部，住三明市梅列区。 原告：叶喜连，女，1963年3月7日出生，三明市制药厂职工，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：范宜构，男，系叶喜连丈夫。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告范宜构、叶喜连与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告范宜构（同时为叶喜连的委托诉讼代理人），被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范宜构、叶喜连向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司赔偿范宜构、叶喜连合同违约金66524.0元，并由碧桂园公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月17日范宜构、叶喜连与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：第2014041700005号）,范宜构、叶喜连向碧桂园公司购买了三明市梅列区商品房一套，合同总价款为976861元。现范宜构、叶喜连已按合同的约定履行了全部的义务，并采用全额付款的方式支付了全部价款。合同在“第八条交付期限”中明确约定：“出卖人应当在2016年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;…”，经查询，2020年6月17日三明市住房和城乡建设局作出“政府信息公开答复书”（2020）第2号作出答复可知：直到2017年8月14日，三明市碧桂园房地产开发有限公司Ｅ地块10﹟楼9（层）901号房（梅列区碧桂园1号20幢）商品房才完成了勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格备案，也就是说碧桂园公司直到2017年8月14日才具备了交房条件，换句话说，在2017年8月14日之前，碧桂园公司不具备将商品房交给范宜构、叶喜连的可能，构成了合同履行不能和根本违约，因此，碧桂园公司构成了逾期交房违约责任，且逾期交房达到227天（2016.12.31-2017.8.14）。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”且在双方签订的《商品房买卖合同》附件八：合同补充协议“第三条关于商品房交接”明确约定：“…（二）买卖双方一致同意关于出卖人逾期交房违约责任按如下执行：…（2）逾期超过90日后,…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，碧桂园公司需支付给范宜构、叶喜连逾期交房违约金66524.0元。碧桂园公司逾期交房的行为，已侵犯范宜构、叶喜连的合法权益。现为维护范宜构、叶喜连的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，具状起诉，请依法公正判决。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司在合同约定交房日前已取得合同约定文件五方验收和消防合格证明,案涉房屋符合交付条件，范宜构、叶喜连所诉与事实不符，其主张赔偿要求无依据，应予驳回。双方基于平等、自愿的原则签订案涉商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律法规的强制性规定,应当认定为合法有效,双方都应遵守。根据合同第八条交付期限中约定交付前需具备：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格（简称“五方验收”）和消防验收合格。案涉房屋于2016年12月30日取得五方验收合格，于2016年11月18日取得消防验收合格，案涉房屋已于合同约定日前取得合同约定需具备文件五方验收合格和消防验收合格，不存在违约行为。二、就诉讼时效而言，范宜构、叶喜连所诉逾期交付诉讼时效是按日计算，范宜构、叶喜连所诉基本时段已过诉讼时效。综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回范宜构、叶喜连的诉讼请求。 范宜构、叶喜连围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、购房发票、政府信息公开答复书及信息内容等证据，碧桂园公司提交了房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、期楼收楼通知书及快递单、民事判决书等证据，双方对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据本院对证据的审查确认和庭审陈述，查明事实如下： 1、2014年4月17日，范宜构、叶喜连与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：范宜构、叶喜连向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为976861元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已如期交房。 2、合同签订后，范宜构、叶喜连支付了976861元购房款。2016年12月26日碧桂园公司向范宜构、叶喜连邮寄收楼通知，告知房屋可按合同约定于2016年12月30日交付，范宜构、叶喜连在期楼收楼通知书上签字确认。房屋实际交付日期为2017年2月9日。 3、2016年11月18日碧桂园公司取得涉案房屋所在建设工程《建设工程消防验收意见书》，综合评定本工程消防验收合格。2016年12月30日，由建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等单位在涉案房屋所在建设工程（三明碧桂园一期E地块）的《建筑工程竣工验收报告》签字盖章，竣工验收结论：本工程已按合同约定内容，图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格、内业资料齐全有效，同意验收交付使用。2017年8月8日碧桂园公司就上述工程申请办理竣工验收备案，2017年8月14日同意备案。 对本案争议，本院作如下分析认定： 《房屋买卖合同》中有关房屋交付条件的约定是否有效的问题 范宜构、叶喜连主张，合同有关房屋交付条件的约定违反法律、行政法规强制性规定，应认定无效。 碧桂园公司辩解，双方基于平等、自愿的原则签订案涉商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律法规的强制性规定,应当认定为合法有效。 本院认为，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，属于建设行政主管部门对建设工程竣工验收的管理性强制性规定。根据“强制性规定”限于“效力性强制性规定”的精神，本案合同有关房屋交付条件的约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的情形。 综上所述，本院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律法规的强制性规定,应当认定为合法有效,应受法律保护。碧桂园公司于合同约定的房屋交付时间之前书面通知范宜构、叶喜连可于2016年12月30日进行房屋交付，已尽房屋交付的通知义务，未违反合同关于房屋交付的期限约定。根据合同的约定，房屋交付的条件为该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。至2016年12月30日，涉案房屋经五方验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，碧桂园公司未违反合同有关房屋交付条件的约定。范宜构、叶喜连以碧桂园公司尚未取得竣工验收备案就交付房屋为由，要求碧桂园公司支付合同约定的交房时间至取得竣工验收备案时逾期交付房屋违约金的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，判决如下: 驳回范宜构、叶喜连的诉讼请求。 案件受理费1463元，因适用简易程序审理，减半收取732元，由范宜构、叶喜连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  甘峰才 二〇二〇年九月二十四日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国建设工程质量管理条例》 第四十九条第一款建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。