西安市未央区人民法院民 事 判 决 书     （2020）陕0112民初9476号 原告：西安郅辉房地产开发有限公司，住所：西安市碑林区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2950 。法定代表人：王焕，经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：霍洁如，女，该公司员工。被告：陕西永辉超市有限公司，住所：西安市莲湖区，统一社会信用代码91610104051591875D。法定代表人：吕东海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏谦，陕西丰东律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠洋，陕西丰东律师事务所实习律师。原告西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称“郅辉公司”）与被告陕西永辉超市有限公司（以下简称“永辉超市公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郅辉公司的委托诉讼代理人王燕、霍洁如，被告永辉超市公司的委托诉讼代理人苏谦、惠洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郅辉公司向本院提出诉讼请求：1、继续履行原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2020年4月21日至2020年10月20日期间的租金302234.40元和违约金50372.40元，共计352606.80元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月13日，其与被告之间签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租其位于西安市未央区XX路XX号XX广场XX号XX号房屋，面积419.77平米，租赁期限自2019年2月20日至2024年2月20日止，2019年2月20日至2019年4月20日，共计60天为装修免租日，计租日从2020年4月21日至2024年2月20日。房屋月租金为50372元，被告每6个月向其支付一期租金，在进场之日起7个工作日内付清第一期租金，之后每期提前15日支付下一期租金，如被告逾期支付超过15日，应按当月的租金向其支付违约金。合同签订后，其即将上述房屋交予被告，被告进行装修并开业，其已履行完毕自身义务，但被告迟至起诉之日尚未向其支付应于2020年4月6日之前支付的2020年4月21日至2020年10月20日期间的租金302234.40元，应向其支付相当于一个月的违约金，其与被告协商未果，为维护合法权益，故诉至法院，请求法院公正裁判。被告永辉超市公司辩称，其向原告交付的租赁费正常交至2020年5月12日，双方签订的《房屋租赁合同》约定的实际交房时间为2019年2月20日，但因原告方原因，实际交房时间为2019年3月12日，晚了22天，根据合同约定，每延期一日，计租起始日相应顺延，因此其的租赁费正常交至2020年5月12日。第二，原告要求支付2020年4月21日至2020年10月20日的租金属于继续履行合同的诉讼请求，但因合同客观上无法履行，应当依法解除，原告应当变更诉讼请求。其因经营策略调整于2019年12月23日从租赁房屋中撤出，并电话通知原告终止合同，因房屋租赁合同中其除支付租金外，还有按照约定使用租赁物的情形，其已经从租赁房屋中搬离，而继续履行租赁合同明显超过基于合同所能获得的利益，无论其终止合同的请求是否具有法律效力，该合同客观上已无法履行，属于法律规定的债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因此争议合同更应当依法由法院确认解除，原告应当根据法律关系的变化而变更其诉讼请求。第三，其依据合同第十二条第2项承担提前退租的违约责任。根据合同约定，乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按当月租金的一倍承担违约金且自行承担装修损失，甲方退还当月的租金及押金。其公司已于2019年12月23日提出提前退租，至2020年1月23日满一个月，应当按照当月租金标准即50372元承担违约责任，但原告应当退还当月租金及押金。综上，双方争议的房屋租金合同因无法继续履行而归于解除，其不应当支付2020年4月21日至2020年10月20日的租金，请求法院依法查明事实，支持其答辩意见。当事人围绕双方争议的焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据及事实，本院认定如下：2019年1月31日，原告郅辉公司（甲方：出租方）与被告永辉超市公司（乙方：承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告永辉超市公司租赁原告郅辉公司所有的位于盛龙广场9号地房屋，计租面积419.77平方米，甲方同意乙方装修，并配合办理装修手续，该租赁房屋仅作为商业使用，租赁期限自2019年2月20日至2024年2月20日，共计60个月，甲方同意在2019年2月20日前将房屋交付给乙方使用，并与乙方办理房屋交接手续；甲方同意从2019年2月20日起至2019年4月20日止，共计60天，此期间为甲方提供乙方的装修免租期，免租期内甲方内甲方不收取租金，但是在此期间，乙方使用该房屋所产生的费用，包括但不限于水、电、通讯设备、物业管理费等相关费用由乙方承担。免租装修期届满次日，即2019年4月21日为计租起算日，若甲方未按约定日期交付房屋，则每延期一日，计租起始日相应顺延。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。上述合同还约定，该房屋月租金为50372元，从第4年起，租金按每贰年5%递增，即每半年租金如下：1、2019年4月21日至2019年10月20日，月租金50372元，半年租金302232元；2、2019年10月21日至2020年4月20日，月租金50372元，半年租金302232元；3、2020年4月21日至2020年10月20日，月租金50372元，半年租金302232元……签订该合同七个工作日内乙方向甲方支付押金50372元，租期届满，房屋及设施若无人损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于3个工作日内将押金无息退还给乙方。上述合同对租金支付方式约定为：乙方每6个月向甲方支付一期租金，在进场之日起7个工作日内付清第一期租金，之后每期提前15日（如遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方支付下一期租金，甲方收到乙方所缴纳的租金后3日内向乙方提供增值税专用发票。该合同第十一条合同解除中约定：“……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不按照约定支付租金达15日的……”，合同第十二条违约责任中约定：“1、……乙方有第十一条第4款约定的情形之一的，应按照当月的租金向甲方支付违约金，并结清完未支付的租金及相关费用。同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状，甲方退还乙方押金。2、……乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按当月租金的一倍支付违约金且自行承担装修损失，甲方退还当月的租金及押金……”。上述租赁合同签订后，原告将案涉租赁房屋交付被告使用，被告永辉超市公司于2019年2月2日向原告郅辉公司支付押金50372元，于2019年3月18日向原告郅辉公司支付首期租金302232元，于2019年11月8日向原告郅辉公司支付第二期租金302232元，至此，被告向原告付清了截止2020年4月20日之前的房屋租金。2019年12月23日，被告永辉超市公司因其自身经营策略调整自行从案涉租赁房屋中撤离。2020年3月5日，被告永辉超市公司员工刘家麟曾向原告郅辉公司员工王燕发送微信，告知其公司要将案涉租赁商铺交还于原告，原告公司员工王燕告知被告公司员工应找其公司负责人进行谈判。2020年4月10日，原告郅辉公司向被告永辉超市公司发送《催款函》一份，要求被告永辉超市公司于2020年4月20日前向其公司支付从2020年4月21日至2020年10月20日的案涉房屋租赁费302232元，并告知被告公司已构成严重违约，其公司有权依照合同约定解除与被告的《房屋租赁合同》。另查，截止开庭审理时，案涉租赁房屋由被告实际控制，并未交还原告。现因原、被告未达成一致，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。诉讼中，被告永辉超市公司于2020年7月3日将案涉租赁房屋交还于原告郅辉公司。上述事实，有原、被告提交的证据材料、谈话笔录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对反可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行的；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行的。本案中，被告永辉超市公司因自身经营策略调整，早已撤离案涉租赁房屋，明确表示其公司不再继续履行合同，现原告要求被告继续履行承租案涉房屋的合同义务，属于非金钱债务的履行，不适于强制履行，且履行费用过高，故对于原告主张继续履行双方《房屋租赁合同》之诉讼请求，依法予以驳回。因被告已于2020年7月3日将案涉商铺交还原告，故应确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月3日予以解除，被告应支付所欠的自2020年4月21日至2020年7月3日的房屋租金，计为120892.8元，考虑到被告支付原告押金50372元，扣减后被告应支付原告房屋租金70520.8元。关于原告主张被告支付其违约金50372.4元的诉讼请求，因被告单方提前终止合同，构成违约，应依约向原告支付违约金50372元。对于被告主张其于2019年12月23日通知原告解除合同及双方房屋租赁合同早已解除的辩称，因证据不足，于法无据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认原告西安郅辉房地产开发有限公司与被告陕西永辉超市有限公司于2019年1月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除。二、被告陕西永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安郅辉房地产开发有限公司房屋租金70520.8元。三、被告陕西永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安郅辉房地产开发有限公司违约金50372元。四、驳回原告西安郅辉房地产开发有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6589元，原告已预交，由原告自行承担4330元，由被告承担2259元，于履行上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 (此页无正文)    审  判  员    康  璐    二〇二〇年九月十七日  法 官助 理    付丽娟书  记  员    李燕维