广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3444号原告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：杨林森，副总裁。委托诉讼代理人：闫丽娜，该公司职员。被告：刘晖，男，1980年2月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：黎铮，女，1979年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘晖，系黎铮的丈夫。原告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）与被告刘晖、黎铮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告雅恒公司的委托诉讼代理人闫丽娜，被告黎铮的委托诉讼代理人即被告刘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认刘晖、黎铮位于广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编E-26栋1层101号的房屋已经于2016年3月20日交付；2.刘晖、黎铮承担本案诉讼费。事实和理由：刘晖、黎铮于2015年6月18日与雅恒公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同编号：201506189179，刘晖、黎铮购买的物业地址为广州开发区悦然二街3号101房（自编26栋101房），该物业位于雅居乐富春居小区。根据《买卖合同》第十一条约定，收楼日期为2016年3月20日前。雅恒公司于2016年3月8日向刘晖、黎铮寄出《收楼通知书》，书面通知刘晖、黎铮于2016年3月12日至2016年3月20日期间前来办理收楼手续。但是，刘晖、黎铮并未办理收楼手续。根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第十二、十三、十五条规定，由于乙方原因，导致未能按期交付的,以及《补充协议》第七条第七、八项约定“甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续”，根据以上合同内容之约定，视为该房屋已于2016年3月20日交付给刘晖、黎铮。综上所述，刘晖、黎铮的行为已构成违约，为维护雅恒公司及小区全体业主的合法权益，特诉至法院。被告刘晖、黎铮辩称，其主观行为上积极配合，也反复多次主动推进收楼进程。其未能收楼的主要原因是雅恒公司未按合同约定提供符合入住标准的房屋，且雅恒公司在收到其多次书面和口头通知后拒不履行维修、保修义务，或不能一次性完整履行。未能按时收楼客观上给刘晖、黎铮已造成了大额经济损失。刘晖、黎铮按合同约定于2016年3月19日到场进行房屋验收，并在《业主收楼验收表》中提出了8条房屋质量反馈意见，要求开发商尽快修复。刘晖、黎铮于3月27日即选定了室内装修公司（全额支付设计费38783.2元）并数次到房屋现场量房查勘，5月11日购买橱柜（支付定金9000元）。刘晖、黎铮反复多次催促开发商修复及处理相关质量问题，以便于收楼并开展装修，却迟迟没有得到全面解决，致使装修无法开展，无法入住新房。刘晖、黎铮此后多次联系历任物业管家，催问维修的结果，却一直没有解决。例如，2016年3月31日，物业管家称已维修好，但刘晖、黎铮到现场后发现，天井玻璃破裂、天花漏水渗水、墙面空鼓等问题都未解决。2017年9月中旬收到物业公司发出的《催款函》，联系物业公司，答复称相关问题已修复可以收楼，但9月20日到场发现仍有8处质量问题，并再次通过《客户诉求处理单》要求限期解决。但雅恒公司继续拖延不履行维修、保险义务。2019年8月下旬，刘晖、黎铮再次主动联系开发商，希望其履行保修义务，但在8月31日依约现场收楼时，发现不仅反馈的问题没有得到全面解决，反而全屋积水超过20公分，室内电梯井积水深度超过160公分（严重安全隐患）。2020年2月下旬收到《收楼催收函》后立即联系物业管家询问相关问题的解决进展，得到答复称基本解决好了，依约2月27日到场查看收楼，结果户内门框、外窗变形、天花有水渍痕迹、采光井超过6块玻璃破碎（即负一楼屋顶）等问题。刘晖、黎铮通过《客户诉求处理单》提出协商解决方案，物业管家、物业主管等反馈正向公司领导汇报申请，让等待公司的答复结果，3月20日还没结果故刘晖、黎铮提出约对方负责人面谈。3月23日，刘晖、黎铮收到法院送达的应诉材料，之后刘晖、黎铮仍第一时间联系雅恒公司（物业代表），约其负责人面谈。3月24日，物业经理改口说负一层不在合同约定范围内，不解决采光井玻璃破损的问题。刘晖、黎铮认为事实不容篡改，案涉小区楼盘绝大部分一楼户型附送负一楼的使用权，这也是其售价远高于其他楼层的原因，故刘晖、黎铮要求约见其上级。3月26日，雅恒公司经理致电表示其权限只能将管理费减免至2018年12月。综上所述，因雅恒公司不履行职责，一直不能交付符合质量标准的房屋，致使刘晖、黎铮无法收楼。经审理查明：2015年6月17日，雅恒公司（甲方、卖方）与刘晖、黎铮（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编号E-26栋1层101号房（以下简称涉案房屋），该商品房产权登记建筑面积共209.82平方米，其中套内建筑面积172.83平方米，共有分摊面积36.99平方米。该商品房按总价交易，总金额4300000元。第十一条房屋交付约定，甲方应当在2016年3月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十二条延期交房的违约责任约定，由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第七条。第十三条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本合同附件六中有关约定负责更换。第二十四条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。上述合同载明刘晖、黎铮的通讯地址为广东省广州市天河区东莞庄路28-3号704房。刘晖、黎铮和雅恒公司当日还签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）作为《买卖合同》的附件七，约定：七、对《商品房买卖合同》第十二条、十三条、十五条的补充约定：1.符合第十二、十三、十五条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金。若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方。2.乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。八、双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。十、甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第十八条的约定，并增加补充条款：乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房，但是甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。十二、对《商品房买卖合同》第二十四条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。2016年3月8日，雅恒公司向刘晖、黎铮发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求刘晖、黎铮于2016年3月12日至2016年3月20日前来物业管理公司办理收楼手续。如未在上述期限内前来收楼，视为已收楼。该份《收楼通知书》通过EMS快递方式邮寄至刘晖、黎铮的通讯地址广东省广州市天河区东莞庄路28-3号704房，快递单上的邮戳日期为2016年3月8日。刘晖、黎铮确认已收到上述《收楼通知书》。刘晖、黎铮主张其一直未收楼的原因为一楼天花有水浸，负一楼采光玻璃破裂，而且房屋出现大面积积水以及水浸的情况，并称其2020年3月20日去现场查看除了积水已经排除之外，还存在以上问题。其提交如下证据：1.两份《业主收楼验收表》，载明刘晖、黎铮于2016年3月19日到现场收楼时发现涉案房屋存在主人房墙面批灰掉沙，书房墙面一处空鼓，室内有施工垃圾，负一层推拉门缺少窗把手，负一层采光井玻璃爆裂、脱落等质量问题；于2019年8月31日到现场收楼时发现涉案房屋存在后阳台推拉门缺铝合金边条，天花板发白圈、有掉漆现象，负一楼前后阳台有积水、缺把手，房间各个沉池有积水、（负一楼）电梯井有积水、一楼门框未补等质量问题，并手写“请一周内给予明确解决问题的时间计划”内容。2.两份《客户诉求处理单》，载明刘晖、黎铮于2017年9月20日投诉E26-101房存在负一层主人房洗手间顶上有窟窿、推拉门把手全部没有、采光井多块玻璃爆裂、甚至脱落，一层两边阳台门把手缺少、入户门多处刮坏、底边起泡、劈刀起皮等质量问题，并手写“以上问题分别于2016年3月19日、5月11日、7月27日等多次通过书面、短信及电话与管理处、管家反映，均未解决”。于2020年2月27日提出建议，一是希望尽快按国标和合同条件交付涉案房屋，至今未能收楼的主要原因是住宅质量有缺漏；二是鉴于拖期时间对双方的困扰，提议双方协商解决，如天窗玻璃破碎、外窗变形等问题，如发展商无法解决，按实际收楼时间后如三个月还无法修复，改为免除6个月物业管理费方式。3.与备注名为“龙管家”之间的短信/彩信记录，与备注微信名为“富春管家，龙梓豪，刘志锋”之间的微信聊天记录，与备注名为“富春.物业黄经理”“雅居乐地产．吴旭清经理”的通话记录截图，显示双方就涉案房屋维修问题进行了多次沟通。4.照片，刘晖、黎铮主张照片可以反映2019年8月31日涉案房屋的客厅、厨房、阳台、电梯井都被水浸。雅恒公司主张一楼天花是由于二楼装修以及天气原因所导致的，负一层不在交付范围内。刘晖、黎铮则主张双方有口头约定附送负一层使用。截至庭审之日，刘晖、黎铮尚未接收涉案房屋。另查明，2012年12月18日，雅恒公司与广州邮政报刊发行局签订《邮政投递服务协议书》，就为涉案小区提供邮政服务达成协议。2013年6月20日，广州雅居乐科学城一期燃气管道工程取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，涉案房屋燃气管道工程通过验收。2013年9月18日，涉案房屋所在雅居乐科学城项目一期住宅（自编号B30、B31、C27、C28、E25、E26、G29）、公建（自编号地下室）工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年10月21日，涉案房屋经广州供电局有限公司萝岗供电局验收合格，并在雅恒公司报请竣工检验的《客户受电工程竣工检验意见书》上签署竣工检验意见“合格”，雅恒公司在上述意见书上确认送电时间为2014年10月27日。2014年10月30日，涉案房屋所在楼盘取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，广州开发区供水管理中心供水管理部验收意见为“验收合格”。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及《补充协议》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《邮政投递服务协议书》《雅居乐富春山居收楼通知书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，刘晖、黎铮与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于涉案房屋是否交付的问题。双方在《买卖合同》第十一条约定了交楼时间为2016年3月20日前及相应的交房条件，在第十四条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第八条中亦再次补充约定办理收楼手续时雅恒公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，涉案房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，涉案房屋所在小区于2012年12月18日通邮、2013年6月20日接通燃气、2013年9月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2014年10月27日确认送电、2014年10月30日户内给水工程验收合格，取得永久用水，以上可以认定涉案房屋于2014年10月30日前已满足交楼条件，雅恒公司在房屋符合交楼条件后于2016年3月8日向刘晖、黎铮发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求刘晖、黎铮于2016年3月12日至2016年3月20日前往收楼，上述《收楼通知书》邮寄至刘晖、黎铮在《买卖合同》中约定的通讯地址，依据双方《补充协议》第十二条的约定，“如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”，《收楼通知书》应视为2016年3月11日已送达，雅恒公司已履行通知收楼的义务。关于刘晖、黎铮主张的房屋质量问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房者拒绝收楼的合理理由应为房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用。认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。而本案中，刘晖、黎铮陈述的一楼天花有水浸、负一楼采光玻璃破裂，以及提交的多份其签署的《客户诉求处理单》及《业主收楼验收表》载明涉案房屋存在墙面空鼓、天花板发白圈、负一层推拉门缺少把手等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，并非房屋主体结构问题，亦未严重影响其正常居住使用。因此，刘晖、黎铮未能举证证实涉案房屋存在的质量瑕疵严重影响其正常居住和使用，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，其据此拒绝收楼无理据。故对刘晖、黎铮的上述抗辩理由本院不予采纳。综上，刘晖、黎铮在收到雅恒公司的《收楼通知书》后，无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋的相关风险自《收楼通知书》确定的交付使用之日起由刘晖、黎铮承担。因此，《收楼通知书》确定的最后收楼时间即2016年3月20日为涉案房屋的交付时间，此后未收楼的责任由刘晖、黎铮自行承担，本院确认雅恒公司于2016年3月20日将涉案房屋交付予刘晖、黎铮。至于涉案房屋交付时的质量瑕疵问题，属于雅恒公司的保修责任范围，刘晖、黎铮可另循其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告广州雅恒房地产开发有限公司已于2016年3月20日将位于广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编E-26栋1层101号房交付被告刘晖、黎铮。案件受理费100元，由原告广州雅恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李焕雯人民陪审员  张文寅二〇二〇年九月四日法官助理钟陈书记员姚春华