四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11293号 上诉人（原审原告）：四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司，住所地成都市高新区益州大道中段722号1幢1单元5层501号。 法定代表人：马强，董事长 委托诉讼代理人：李谧，四川德斯普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖家秀，四川德斯普律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市朗升房地产开发有限公司，住所地成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：钟利华，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 上诉人四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司（以下简称艾迪韦尔公司）与上诉人成都市朗升房地产开发有限公司（以下简称朗升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院(2019)川0193民初10728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 艾迪韦尔公司上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的(2019)川0193民初10728号民事判决第二、三项并依法改判支持艾迪韦尔公司要求朗升公司赔偿各项损失(暂计至2019年3月10日共计人民币1970994元),朗升公司支付艾迪韦尔公司停业期间的水电气费用补贴(从2018年3月1日暂计至2018年12月30日的金额为500000元)；二、一、二审诉讼费用由朗升公司承担。事实和理由：一、一审已认定朗升公司违背诚实信用原则单方解除合同行为无效，因朗升公司根本性违约致使合同目的无法实现，艾迪韦尔公司只能变更诉讼请求主张解除合同，故朗升公司应当赔偿艾迪韦尔公司全部损失。1.朗升公司在签订合同时已经可以预见,如因其违反合同可能给艾迪韦尔公司造成的损失包含了会员损失、器械损失、人员损失等，这些损失系朗升公司的不诚信行为直接导致,应当由朗升公司承担全部赔偿责任，一审法院在认定朗升公司违反诚实信用蓄意违约的前提下,认为艾迪韦尔公司所产生的会员损失全部由艾迪韦尔公司承担明显不公平。2.一审中艾迪韦尔公司已举证证明投入设备总价值为664490元，双方未解除合同前，朗升公司强制性收回场地后应承担设备的保管、看护义务。因目前仓库中的设备系由朗升公司保管,对于设备是否还在、具体数量以及是否具备继续正常使用的条件、损坏折旧程度等均应当由朗升公司举证，一审法院认为艾迪韦尔公司未提交上述健身器械无法继续使用的证据明显系举证责任分配错误。同时,一审法院认定朗升公司仅赔偿艾迪韦尔公司器械设备损失190000元也无任何法律和事实依据。3.一审法院认可了朗升公司应当赔偿艾迪韦尔公司停业期间的员工工资损失,从艾迪韦尔公司提交的证据可以看出7名员工除2名离职外,其余均在岗。艾迪韦尔公司在2020年4月14日才向法院明确提出解除合同,因此一审法院判决支持停业期间的员工工资期间不正确,剩余5名员工的工资损失应当计算至2020年4月14日。4.按照《租赁合同》约定，如果艾迪韦尔公司正常营业,朗升公司应当每月承担5万元以内的能耗补贴,该补贴是朗升公司为弥补前期艾迪韦尔公司投入资源为带动朗升公司房屋销售而给予的政策奖励，故朗升公司应当支付每月50000元水电气费用补贴。二、一审法院认定艾迪韦尔公司放弃违约金的主张明显不当。艾迪韦尔公司变更诉讼请求后从未表示放弃违约金的主张，按照《租赁合同》第十三条第二款的约定，违约金仅为100万元，艾迪韦尔公司的损失明显远超过了违约金约定的金额，故艾迪韦尔公司请求朗升公司以不超过实际损失额为限承担赔偿，符合法律规定。 针对艾迪韦尔公司的上诉，朗升公司的答辩意见与其自身的上诉意见一致。 朗升公司上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的(2019)川0193民初10728号民事判决第二项，改判朗升公司不支付艾迪韦尔公司任何费用；二、上诉费由艾迪韦尔公司承担。事实和理由：一、一审判决认定朗升公司单方解除合同无效明显错误，朗升公司不应承担任何赔偿责任。艾迪韦尔公司在未取得任何审批，且房屋尚未竣工验收合格的情况下开始营业，办理会员资格并收取会员费用属于严重违法经营，其行为不仅对公众安全构成威胁，亦对朗升公司的形象造成恶劣影响。根据租赁合同、合同附件及合同法，朗升公司具有合同约定以及法律规定的解除权，解除合同合法合规，不应承担艾迪韦尔公司的任何损失。二、一审判决认定的艾迪韦尔公司损失金额错误。1.艾迪韦尔公司未提交员工的社保证明、纳税证明、工资转款凭证等客观证据，朗升公司对其真实性全部不予认可。艾迪韦尔公司在违法经营期间产生的员工费用支出应当由其自行承担，且留守人员岗位明显不是处理停业期间事务所需的岗位，故其主张的停业期间留守善后的员工工资、员工离职补偿金金额不客观，不真实，不应当认定为损失。2.艾迪韦尔公司购买健身器械进行违法经营，应自行维护管理，折旧、使用等损耗与朗升公司无关。朗升公司在发出合同解除通知后，即要求艾迪韦尔公司自行搬离相关设备，在其未搬离的情况下自费将设备存放，若有损失也应当由艾迪韦尔公司自行承担，且设备现仍存放于项目上，不存在艾迪韦尔公司所谓的损失，一审在没有任何依据的情况下认定损失金额为190000元明显错误。 艾迪韦尔公司辩称，1.朗升公司在明确知晓房屋未竣工验收的情况下要求艾迪韦尔公司开业，合同约定如果由于艾迪韦尔公司的原因导致租赁期限开始后的六个月内不开业，艾迪韦尔公司还要承担违约责任，所以房屋未竣工验收并不能达到合同约定或法定的解除条件。同时，高危许可证仅是针对游泳池，而不是整个健身房，不具有并不会影响租赁合同的履行，朗升公司在不满足合同解除条件的情况下擅自解除合同，应当承担违约责任。2.关于停业补偿，艾迪韦尔公司并不认可朗升公司解除合同，且在起诉时要求继续履行合同，但在起诉的过程中才知道朗升公司已经将房屋租给第三方，导致合同不能履行，因此才变更诉讼请求。朗升公司擅自解除合同，艾迪韦尔公司由此产生的员工损失、会员善后损失应该由朗升公司承担，健身器材需要定期保养维护，艾迪韦尔公司无法进入仓库也没有再使用，朗升公司应当承担赔偿责任。 艾迪韦尔公司向一审法院起诉请求：1.判令朗升公司继续履行租赁合同，将租赁合同中约定的租赁物交付给艾迪韦尔公司使用；2.判令朗升公司恢复租赁房屋的供水供电；3.判令朗升公司对租赁房屋进行维修整改，满足国家对于健身房装修的各类标准，达到艾迪韦尔公司正常经营使用的状态；4.判令朗升公司支付艾迪韦尔公司停业期间的水电气费用补贴（从2018年3月1日暂计至2018年12月30日的金额为500000元）；5.判令朗升公司赔偿艾迪韦尔公司损失人民币1970994元（暂计至2019年3月10日）；6.判令朗升公司承担本案的诉讼费用。在审理过程中，艾迪韦尔公司将第1项、第2项、第3项诉讼请求变更为请求解除双方签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001），并判令朗升公司承担因其根本性违约导致合同无法继续履行给艾迪韦尔公司造成损失的赔偿责任。 一审法院认定事实：2017年2月，朗升公司（甲方）与艾迪韦尔公司（乙方）签订《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：ＨＴ-和今缘（营销）2017-001），约定甲方将位于成都市高新区内建筑面积约1432平方米（以竣工后实测面积为准）的“朗基和今缘20号楼负一层”商品住宅出租给乙方，用于开设经营性健身会所。租赁房屋性质为商业，协议签订时该房屋尚未完成竣工验收。乙方租赁该物业用于开设经营性健身会所。租赁期限为13年，暂定自2017年4月1日至2030年3月31日。租赁期限前三年（即2017年4月1日至2020年3月31日）为免租期，免租期期间，无论乙方是否使用租赁房屋，均不收取房屋租金。免租期前两年（自2017年4月1日至2019年3月31日期间），甲方按照年月度均不超过5万元的标准补贴乙方水电气费用（水电气能耗月均费用不超过5万元的，甲方据实向乙方补贴；超过5万元的，由乙方自行承担）。甲方应当于2017年4月1日之前向乙方移交租赁房屋，乙方在签订合同前已对房屋现状予以确认，知晓房屋尚未经五方验收合格、消防验收等，乙方同意甲方交付房屋时按照本协议附件一约定的交付标准交付房屋。因房屋尚未经五方竣工验收合格，也未取得相关主管部门的验收合格证明，故若乙方在2019年12月31日前办理其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件（包括但不限于在租赁物业内进行合法经营所需的营业执照和其他有关批准文件）的，由乙方全部自行办理，甲方无需提供任何协助；2019年12月31日后，乙方办理其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件，甲方应向乙方提供必要协助。若乙方在取得其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件且租赁物业经五方竣工验收合格前开始经营的，乙方应独立承担经营过程中产生的民事、行政等相关责任。如果在泳池装修期间，乙方提出合理建议，甲方不采纳的话，后期，乙方在办理相关执照由于该问题不符合规定的，由甲方按照主管部门及相关规范要求进行整改并承担整改费用（乙方提出的建议应以书面形式提出，否则视为乙方未向甲方提出相应建议）。乙方保证按照本合同约定的用途使用租赁物业，租赁物业移交后，由于乙方使用不当造成租赁物业及其设施的损坏，所造成的一切损失均由乙方承担。在租赁期限内，甲方应保证乙方对租赁物业的独家和不受第三者损害的使用权，并不得将租赁物业同时出租给任何第三方；甲方应对租赁物业在甲方施工项目保修期（即指各个施工项目各自的保修期）内进行维修和使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，租赁房屋出现任何非人为损坏或功能丧失，如：吊顶垮塌、瓷砖脱落、楼顶漏水、渗水等，维修费用均由甲方承担（由乙方责任造成除外）；甲方不得无故收回出租给乙方的部分或全部物业，不得无故对乙方租赁使用的场地进行调整，不得无故提前终止与乙方约定的租赁期限。在租赁期限内，乙方保证对租赁房屋的使用不超出合同所规定的租赁物业的范围；乙方承诺为甲方员工及业主提供相应优惠折扣，并在甲方补贴能耗期间，全力配合甲方营销部门做好接待和市场宣传活动，每月提供不同类型的健身体验券，在试营业期间组织开展相应的健身主题活动。如果任何一方（违约方）在本合同中所作的任何声明、保证和承诺与事实不符，或违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，致使本合同无法继续履行或守约方依法或按约解除合同的，违约方应就守约方因违约方的上述违约支付违约金人民币100万元整，并对由此所造成的守约方的全部支出、损失、损害、债务和责任做出赔偿或补偿；若因乙方的原因导致会所未能在租赁起始日之后6个月内开业，则乙方应承担相应违约责任。 朗升公司与艾迪韦尔公司同时签订了《廉政协议书》作为该合同附件。该合同签订后，朗升公司与艾迪韦尔公司的法定代表人分别于2017年2月15日、3月17日在《和今缘售楼部健身会所精装修标准》上进行了签字。2017年3月8日，艾迪韦尔公司公司与青岛中科运动器材有限公司签订《订货合同》，购买了总价为664490元的健身器械。2017年4月1日前，朗升公司将案涉房屋交付给艾迪韦尔公司。随后，艾迪韦尔公司开始在案涉房屋经营健身房，即艾迪韦尔公司和今缘店，同年5月该健身房内的游泳池开始投入使用。在健身房经营过程中，游泳池区域出现防潮石膏板造型天花腻子脱落及发霉、反黑等情况。 2018年1月30日，朗升公司向艾迪韦尔公司发送《告知函》，载明“我司接到有关‘和今缘项目负一层游泳池区域’的对建筑提损坏等相关投诉，并收到监理单位因该投诉事宜的函件，致使我司项目品质及朗基品牌受到严重不良影响。为此……自本告知函送达之日起，终止贵我双方签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》……请贵公司于2018年2月5日前配合进行撤出。”2018年2月15日，朗升公司向艾迪韦尔公司发送《告知函（二）》，要求艾迪韦尔公司于2018年2月22日前撤场并腾退房屋。 2018年3月10日，艾迪韦尔公司和今缘店正式对外暂停营业。2018年6月、7月，艾迪韦尔公司和今缘店的多位会员因该店暂停营业诉至成都高新技术产业开发区人民法院，请求解除合同，赔偿损失。成都高新技术产业开发区人民法院已作出判决并生效。 成都高新技术产业开发区中和街道办事处分别于2018年6月29日、9月29日对艾迪韦尔公司和今缘店的游泳池进行了高危险性体育项目经营场所现场检查，《现场检查记录告知单》分别载明“门锁闭未营业。整改要求，在未取得高危体育行业许可证前不得开业，取得证照后应上报街道及社区进行备案方可开业。”、“目前装修未营业。在未取得高危体育行业许可证前禁止开业。”。 2018年9月30日，朗升公司以特快专递方式向艾迪韦尔公司寄送了《限期搬离告知函》，并对该过程进行了公证，要求艾迪韦尔公司在该函出具后3日内腾退案涉房屋。2018年11月30日，朗升公司对案涉房屋内的物品陈设及房屋现状进行了证据保全公证。随后，朗升公司将上述经公证证据保全的物品存放于四川科峰租赁有限公司位于高新区的库房中。 一审另查明，2016年10月27日，案涉房屋获得了《建设工程规划许可证》（建字第510122201639070号）；2018年12月21日，该房屋通过了五方竣工验收，并于2019年1月30日办理了竣工验收备案；2018年12月13日，该房屋经成都市高新技术产业开发区公安消防大队消防验收合格；2019年1月25日，该房屋经成都市规划管理局进行建设工程规划核实合格。 一审再查明，2018年11月1日，朗升公司与案外人成都酷佳体育文化传播有限公司签订《和今缘项目健身商铺租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2018-025），将案涉房屋出租给成都酷佳体育文化传播有限公司用于健身房及恒温游泳馆经营，并进行了交付，案涉房屋已开始运营。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：1.朗升公司与艾迪韦尔公司签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）是否已于2018年1月30日解除；2.如果该合同未解除，艾迪韦尔公司主张解除案涉合同是否成立；3.艾迪韦尔公司损失的具体金额以及朗升公司责任承担问题。 一、关于朗升公司与艾迪韦尔公司签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）是否已于2018年1月30日解除的问题。一审法院认为，《和今缘项目健身会所租赁合同》系朗升公司与艾迪韦尔公司在平等、自愿基础上经协商签订的，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朗升公司主张其行使合同解除权是基于合同约定以及法律规定。就合同约定而言，解除权作为一项对双方权利影响巨大的重要权利，合同对单方解除权的约定应当要明确、具体。朗升公司认为，根据《和今缘项目健身会所租赁合同》第13.2条关于“如果任何一方（违约方）在本合同中所作的任何声明、保证和承诺与事实不符，或违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，致使本合同无法继续履行或守约方依法或按约解除合同的……”的规定，以及《廉政协议书》第1.1条“甲、乙双方严格遵守国家有关法律、法规”，第3.1条“乙方应与甲方保持正常的业务交往，按照有关法律法规和程序开展业务工作”，第4条“乙方或工作人员违反本协议第一条或第三条的，……甲方有权据此解除《和今缘项目健身会所租赁合同》”，如艾迪韦尔公司存在违法行为，或违反承诺保证导致合同目的不能实现，朗升公司则享有合同解除权。就本案而言，艾迪韦尔公司在案涉房屋未竣工验收合格和取得消防验收的情况下投入使用，未取得高危险性体育项目许可的情况下开展经营，完全不符合合同使用目的，使合同目的无法实现，系严重违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《全民健身条例》的行为，据此，朗升公司当然有权解除合同。艾迪韦尔公司主张其在未取得高危险性体育项目经营许可且案涉房屋未完成竣工验收、消防验收的情况下提前经营健身房及游泳项目的行为是根据合同约定配合朗升公司开展接待和市场宣传活动。结合艾迪韦尔公司的法定代表人马强与朗升公司工作人员唐宛如在《和今缘项目健身会所租赁合同》签订前的磋商，唐宛如多次提出要求艾迪韦尔公司进场、配合宣传等以及房屋交付使用后双方就装修问题进行协商处理的事实，可以认定朗升公司在合同签订时是清楚且认可在案涉房屋未完成竣工验收、消防验收的情况下艾迪韦尔公司进行提前经营，双方在形成一致合意的情况下，朗升公司以艾迪韦尔公司在案涉房屋未竣工验收合格和取得消防验收的情况下投入使用，未取得高危险性体育项目许可的情况下开展经营，完全不符合合同使用目的，系违约行为为由，主张解除合同，显然违背了诚实信用原则。再从法定解除权而言，朗升公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失”之规定，艾迪韦尔公司在案涉房屋未竣工验收合格和取得消防验收的情况下投入使用以及未取得高危险性体育项目许可下擅自经营，违反了案涉合同第七条第二款关于租赁房屋使用方式以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国消防法》第十三条关于租赁房屋的使用方式，其亦有权解除合同。从合同第七条第二款内容看，“若乙方在取得其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件且租赁物业经五方竣工验收合格前开始经营的，乙方应独立承担经营过程中产生的民事、行政等相关责任。”，其条款目的是朗升公司为规避自身风险，对艾迪韦尔公司非合规经营可能产生的责任进行了约定，印证了朗升公司是清楚且认可艾迪韦尔公司在不具备合规经营条件下提前经营。从《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定而言，艾迪韦尔公司在案涉房屋未完成竣工验收、消防验收的情况下开展经营，确实构成对法律规定的违反，但朗升公司并不因此当然取得合同解除权。根据该条款规定，朗升公司取得法定解除权，至少需要满足两个要件：一是艾迪韦尔公司不当使用租赁房屋；二是艾迪韦尔公司的不当使用导致租赁物损失。首先，朗升公司现有证据不足以证明艾迪韦尔公司前述行为导致了案涉房屋游泳池区域防潮石膏板造型天花腻子脱落及发霉、反黑的损失。根据双方约定，泳池装修由朗升公司负责，且朗升公司有义务采纳艾迪韦尔公司就泳池瓷砖、地面防滑、灯光建议等合理建议，否则由朗升公司承担整改责任及费用。如租赁期内租赁房屋出现任何非人为损坏或功能丧失，如吊顶垮塌、瓷砖脱落、楼顶漏水、渗水等，维修费用由朗升公司承担。结合合同签订前艾迪韦尔公司就泳池天花板及瓷砖等问题与朗升公司进行了多次沟通，并向朗升公司指出了装修问题以及会出现天花顶脱落、漏水等隐患，为维护其权益，在合同签订时特别约定了因装修出现问题的责任承担条款，以及合同签订后，朗升公司就泳池漏水等问题也进行过维修等情况。朗升公司以案涉房屋装修方及监理方的勘查结论，来证明泳池装修损坏系艾迪韦尔公司人为原因即未启用通风、除湿设备所导致，但朗升公司未提供相关勘查报告经法庭质证，该结论一审法院不予采纳。按照“谁主张、谁举证”，朗升公司不能提供证据证明损失系艾迪韦尔公司造成，亦不能证明艾迪韦尔公司非合规经营与该损失有直接因果关系。故，朗升公司依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，主张享有法定解决权，没有事实依据。其次，艾迪韦尔公司的非合规经营并非一定导致双方合同关系无法继续，以及合同目的无法实现。事实上，艾迪韦尔公司长期从事健身房以及游泳馆经营，待案涉房屋消防验收通过后，合同仍可继续履行。综上，朗升公司主张依据合同约定或者法律规定享有合同解除权的理由不能成立，其单方解除合同行为无效。 二、关于艾迪韦尔公司诉请解除案涉合同的主张是否成立的问题。艾迪韦尔公司认为，朗升公司擅自解除合同，并将租赁房屋转租给案外人的行为构成根本性违约，导致合同无法继续履行，主张解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，朗升公司采取搬离艾迪韦尔公司的物品、将租赁房屋转租进行经营等行为，不履行合同主要义务，构成根本违约，艾迪韦尔公司主张解除案涉合同，于法有据，一审法院予以支持。 三、关于艾迪韦尔公司损失的具体金额以及朗升公司责任承担问题。艾迪韦尔公司主张因朗升公司的违约行为产生损失包括停业期间的水电气费用补贴（从2018年3月1日暂计至2018年12月30日的金额为500000元）；停业期间留守善后员工工资、员工离职补偿金、健身器械损失、会员费损失等共计2051289元（计算至2020年4月23日）。 关于停业期间水电气费用补贴。艾迪韦尔公司主张，免租期前两年的水电气费用补贴属于其可得利益，朗升公司应按照《和今缘项目健身会所租赁合同》第3.2（1）条约定，继续支付其在2018年3月1日至2018年12月30日停业10个月期间的水电气费用补贴共计500000元。一审法院认为，《和今缘项目健身会所租赁合同》第3.2（1）条中已经明确“水电气能耗月均费用不超过5万元的，甲方据实向乙方补贴；超过5万元的，由乙方自行承担。”。根据文义解释，水电气费用补贴的金额以实际产生为准，艾迪韦尔公司在停业期间并未产生相应的水电气能耗，其主张并无事实依据，一审法院不予支持。 关于会员费损失。一审法院认为，艾迪韦尔公司与朗升公司在签订《和今缘项目健身会所租赁合同》时均已知晓案涉房屋未经竣工验收、消防验收的事实，艾迪韦尔公司于2017年4月开始在案涉房屋经营健身房，同年5月开始经营游泳项目，其经营行为一直持续到2018年3月10日，在其经营期间案涉房屋仍未取得五方竣工验收和消防验收，艾迪韦尔公司亦未取得经营高危险性体育项目的行政许可，其经营行为违反了相关法律法规，系不合规经营。艾迪韦尔公司作为常年经营健身会所的公司，理应知晓经营健身及游泳项目所需办理的相关行政许可及相关要求，在明知不具备经营条件的情况下进行不合规不合法经营，其存有过错。法律不保护基于不法经营所获取的利益，艾迪韦尔公司基于不合规经营期间所取得的可得利益不受法律保护，由于不合规经营而导致的经营暂停所造成的会员退费以及会员转至其他分店而导致其他分店收入减少而造成的损失等，均不受法律保护。故，艾迪韦尔公司公司主张赔偿会员费损失的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于停业期间留守善后员工工资、员工离职补偿金。艾迪韦尔公司提交的《劳动合同》《和今缘店留守人员工资表》等证据能够证明其在与朗升公司签订《和今缘项目健身会所租赁合同》后，为开展健身会所的经营，自2017年3月1日起聘请了7名员工进行经营准备工作。一审法院认为，艾迪韦尔公司虽然存在不合规经营行为，其基于不合规经营的利益不受法律保护。但其为履行合同进行的合理投入，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”，其有权要求合同违约方朗升公司赔偿其为履行合同而支付的员工工资，以及因朗升公司擅自解除合同致使合同无法继续履行导致员工离职所支付的离职补偿金。艾迪韦尔公司提交的7份《劳动合同》与《和今缘店留守人员工资表》中的人员及工资发放金额能够相互印证，其聘请7名员工为经营健身房等开展准备工作的事实，一审法院予以认可。艾迪韦尔公司主张其2018年4月到2019年2月停业期间支付的员工工资损失，于法有据，一审院予以支持。但其仅提交了2018年4月到2018年12月的工资发放情况的证据，证明停业期间支付的员工工资金额为190547元。另艾迪韦尔公司提交的《劳动合同》《和今缘店留守人员工资表》《费用领取签收表》等证据能够证明艾迪韦尔公司公司两名员工因合同无法继续而离职，艾迪韦尔公司支付了两名员工离职补偿金10036元。故，艾迪韦尔公司诉请朗升公司支付其停止营业期间产生的员工工资损失、员工离职补偿金的主张，一审法院在200583元范围内予以支持。 关于健身器械损失。一审法院认为，艾迪韦尔公司提交的《订货合同》及转账凭证、健身器械照片等证据能够证明其在与朗升公司签订《和今缘项目健身会所租赁合同》后，为开展健身会所的经营购置了价值664490元的健身器械并安装于艾迪韦尔公司和今缘店内使用；且朗升公司工作人员签订合同前多次催促艾迪韦尔公司购置器械以及进场经营，以配合其进行市场宣传。故，艾迪韦尔公司购买上述健身器械系其为履行合同进行的合理投入，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，艾迪韦尔公司有权要求朗升公司公司赔偿其健身器械损失。但对于健身器械的损失金额，艾迪韦尔公司因上述器械长期缺乏维护且系为该健身房定制，无法继续使用，主张损失金额为购买金额664490元。一审法院认为，按照“谁主张、谁举证”，艾迪韦尔公司提交的证据不足以证明上述健身器械的损失为664490元，亦未提交上述健身器械系定制无法继续使用的证据，故其主张损失金额为664490元，与事实不符。但艾迪韦尔公司系为履行合同义务购买健身器械并进行安装使用，产生了一定损失，一审法院综合考量健身器械的使用期限、折旧情况、闲置期间，以及朗升公司的过错等因素，酌定艾迪韦尔公司的健身器械损失为190000元。 综上，本案中，艾迪韦尔公司仅就朗升公司的违约行为造成的损失进行了主张，并未主张违约金，系对其自身权利的处分，故一审法院在390583元范围内予以支持。 综上，一审法院认为艾迪韦尔公司的主张部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除艾迪韦尔公司与朗升公司签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）；二、朗升公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿艾迪韦尔公司损失390583元；三、驳回艾迪韦尔公司的其他诉讼请求。如朗升公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49546元，由艾迪韦尔公司负担546元，朗升公司负担49000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朗升公司没有提交新证据。艾迪韦尔公司提交了以下证据：和今缘留守员工工资表（2019年4月1日—2020年5月1日），拟证明：到现在还有四个员工，分别是财务部（1人）、人事部（1人）、教练部（2人），工资共计为208500元。朗升公司质证认为，该证据真实性无法确认，这些留守人员在停止经营的情况下没有必要进行留守，且这么多留守人员与停止经营的客观情况严重不符。本院认为，艾迪韦尔公司提交的和今缘留守员工工资与其一审提交的《劳动合同》能够相互印证，本院对其三性予以确认，对证明目的综合认定。 朗升公司除对艾迪韦尔公司购买健身器材的订货合同真实性及总价不予认可外，对一审审理查明的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。针对健身器材的订货合同真实性及总价，本院认为，朗升公司与艾迪韦尔公司签订《和今缘项目健身会所租赁合同》明确约定艾迪韦尔公司租赁案涉物业系开办经营性健身会所，艾迪韦尔公司在一审也提供了2017年3月8日与案外人青岛中科运动器材有限公司签订健身器械《订货合同》转账记录、健身器械照片等证据，可以相互印证艾迪韦尔公司为在案涉物业经营健身会所购买了总价为664490元的健身器械，本院对该事实予以确认。 二审另查明，艾迪韦尔公司在一审提交的成都市高新技术产业开发区人民法院作出的14份《民事判决书》，均载明因艾迪韦尔公司于2018年3月10日关门，一审判令艾迪韦尔公司退还其会员在2018年3月10日后未消费期间的会费。 二审再查明，艾迪韦尔公司与案外人青岛中科运动器材有限公司签订《订货合同》第1条备注中载明：“配重部分无保修；其余产品配件保修1年，框架、漆面保修5年。”。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为朗升公司是否应当承担赔偿责任及具体赔偿金额，对此评述如下： 一、关于导致合同解除的责任在哪方的问题。从双方签订《和今缘项目健身会所租赁合同》的内容来看，双方在签订合同时均明确知晓案涉房屋未经过五方竣工验收、未取得竣工验收及消防验收，但双方仍在合同中约定了艾迪韦尔公司需在2017年10月1日前开业，否则视为艾迪韦尔公司违约，并在合同中约定了泳池的装修和整改由朗升公司负责。在此合同背景下，本院认为，朗升公司以艾迪韦尔公司无法取得高危险性体育项目经营许可证，存在违法违规经营及泳池使用不当对案涉房屋造成损坏的原因，行使单方解除权不成立。案涉合同无法履行的真正原因系2018年11月1日朗升公司与案外人就案涉房屋重新签订了租赁合同，并于2018年11月30日将艾迪韦尔公司物品搬离案涉房屋，朗升公司不履行合同主要义务的行为构成根本违约，艾迪韦尔公司向一审法院起诉行使单方解除权成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、四一百零七条之规定，合同解除后，朗升公司作为违约方应当对艾迪韦尔公司的损失进行赔偿。 二、关于艾迪韦尔公司的具体损失及朗升公司应当承担的责任问题。艾迪韦尔公司主张其损失包括：1.停业期间2018年3月1日至2018年12月30日的水电气费补贴500000元；2.会员费损失1086835元，包括已退费会员金额和由其他门店代为履行合同的未退费会员金额；3.停业期间留守员工工资（包括2018年4月至2019年2月7名员工工资209633元及2019年3月至2020年4月4名员工工资208500元）及员工离职补偿金10036元；4.健身器械损失664490元。 1.关于停业期间的水电气费补贴500000元。本院认为，依据双方签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》第3.2条第（1）项的约定：“......免租期前两年（2017年4月1日至2019年3月31日期间），甲方（朗升公司）按照年度月均不超过5万元的标准贴补乙方（艾迪韦尔公司）水电气费用（水电气能耗月均费用不超过5万元的，甲方据实向乙方补贴；超过5万元的，由乙方自行承担）”，朗升公司向艾迪韦尔公司补贴的水电气费应以艾迪韦尔公司实际使用案涉物业期间产生的水电气费为准。而艾迪韦尔公司未提供证据证明其在2018年3月1日至2018年12月30日期间产生的水电气费金额，而实际上艾迪韦尔公司也于2018年3月暂停营业，客观上也不会产生水电气费，故对艾迪韦尔公司的该项主张，本院不予支持。 2.关于会员费损失1086835元。首先，诚如一审所言，艾迪韦尔公司在明知案涉物业未经过五方竣工验收、未取得竣工验收及消防验收的情况下经营健身会所，其违规经营的行为虽不导致合同的解除，也不应得到法律的积极评价。其次，本院认为，健身卡会员费的实质为预存费用，艾迪韦尔公司所提交的相关会员诉其退还会员费的判决书也明确载明，会员诉请及法院判决支持退还的均为2018年3月10日后艾迪韦尔公司案涉健身会所未实际经营期间的会员费。该部分会员费所对应的健身服务艾迪韦尔公司尚未提供，故其并未付出相应的成本，该部分预存费用的退还不应作为损失。至于艾迪韦尔公司主张由其他门店代为履行合同的未退还会员费金额，在案涉健身会所未实际经营期间，该部分会员的健身会费所对应的收益与成本均由其他门店收取与承担，艾迪韦尔公司也不存在损失。至于艾迪韦尔公司主张因朗升公司承诺提供补贴，其收取的会员费较低以及其他门店代为履行合同会挤占其他门店招收新会员的名额，艾迪韦尔公司对该主张并未提供证据予以支持，且此为艾迪韦尔公司在案涉健身会所不能经营后的经营决策，并非案涉房屋不能使用导致的直接损失。综上，对艾迪韦尔公司主张的会员费损失，本院不予支持。 3.关于停业期间留守员工工资及员工离职补偿金。艾迪韦尔公司为履行合同聘请员工系其为履行合同而支付的正常开支，其在一审提交了2018年4月至2018年12月发放工资190547元以及支付两名员工离职补偿金10036元的证据，一审在200583元范围内予以支持正确，本院予以维持。至于艾迪韦尔公司在二审主张2019年3月至2020年4月4名员工工资208500元，首先超过了其在一审主张的金额。其次依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，艾迪韦尔公司作为案涉合同履行中的守约方，应当负有减损义务。艾迪韦尔公司于2018年3月即停止经营，2018年11月1日朗升公司与案外人另行签订租赁合同并将案涉房屋交付案外人开设健身房并开始运营，艾迪韦尔公司可通过现场查看等方式对案涉房屋的现状进行了解并对合同实际已无法继续履行产生合理的心理预期，故艾迪韦尔公司在二审主张的自2019年3月至2020年4月为经营案涉健身场所所支出员工工资不属于其合理范围内的损失，本院不予支持。 4.关于健身器械损失。艾迪韦尔公司主张朗升公司应当赔偿其购买健身器械所支出的全部费用664490元，本院认为，据一审查明的事实及朗升公司在二审中的陈述，朗升公司将艾迪韦尔公司的健身器械存于案外人四川科峰租赁有限公司的库房中，艾迪韦尔公司可随时取回。健身器械也不属于在房屋中形成附合的装饰装修物，艾迪韦尔公司可通过取回其购买的健身器械进行再次利用或出卖的方式弥补部分损失。而艾迪韦尔公司主张其购买的健身器械系针对案涉房屋定制的，未提供证据予以支持，本院不予采信。故对艾迪韦尔公司要求按照其购买健身器械的全部费用计算损失的主张本院不予支持。另外，案涉合同系因朗升公司拒不履行合同擅自收回房屋并搬离艾迪韦尔公司所有的物品导致解除，致使艾迪韦尔公司购买的健身器械自2018年3月起处于闲置状态，而艾迪韦尔公司未将其所有的健身器械及时取回亦存在一定程度违背减损义务，在艾迪韦尔公司与案外人青岛中科运动器材有限公司签订的健身器械订货合同中约定的框架、漆面保修期为5年，一审综合考虑健身器械的使用期限、折旧情况、闲置期间以及双方过错酌定艾迪韦尔公司的健身器械损失为190000元并无不当，本院予以维持。 另，艾迪韦尔公司认为其未在一审中放弃对违约金的主张，本院认为艾迪韦尔公司在一审中并未主张违约金，而我国对于违约金的立法原则为“以补偿性为主，以惩罚性为辅”，即便艾迪韦尔公司主张违约金，法院也会依据其实际损失、合同履行情况等进行综合判断，一审已经对艾迪韦尔公司在合同解除后的各项损失进行了认定，足以对艾迪韦尔公司的损失进行补偿，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，艾迪韦尔公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；朗升公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56737元，由四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司负担23443元，成都市朗升房地产开发有限公司负担33294元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 王 果 二〇二〇年九月二十五日 书记员 何浩铭