徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初9167号原告：金连华，男，1974年5月20日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：沙晓陆，江苏尊鼎力律师事务所律师。被告：江苏恒龙万相房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区泉新路东。江苏恒龙万相房地产开发有限公司管理人：江苏恒龙万相房地产开发有限公司清算组。管理人负责人：郑学彬，清算组组长。委托诉讼代理人：张丽君，该公司职工。委托诉讼代理人：牛建华，该公司职工。原告金连华与被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙万相公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日以（2017）苏0312民初6818号立案受理，于2018年5月22日作出判决，因金连华不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院以（2018）苏03民终4906号立案受理，于2019年7月25日裁定撤销本院（2017）苏0312民初6818号判决，发回本院重审，本院于2019年8月14日立案，依法另行组成合议庭于2019年12月10日公开开庭审理了本案。原告金连华的委托诉讼代理人沙晓陆，被告恒龙万相公司的委托诉讼代理人张丽君、牛建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金连华向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付逾期上房违约金310429元（计算方法：根据合同约定的上房时间金连华实际交纳购房款2068149元，按照每日万分之一，自2012年8月11日计算至2016年9月23日）。事实和理由：2010年4月7日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于铜山新区房屋，合同总价款为2068149元，被告应于2010年10月18日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交付则每日按买受人交付房款的万分之一向买受人支付违约金。另外，合同中的第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因迟迟没有接到上房通知，原告于2016年8月初到被告处询问相关情况，被告称已于2012年8月10日通知原告上房，原告要求其提供通知上房的相关手续，遭到被告拒绝。为此，原告于2016年9月27日诉至徐州市铜山区人民法院，要求被告支付逾期交房违约金（暂计算至2012年8月10日）。铜山区人民法院作出判决支持原告诉请。庭审中，被告始终不能提供已于2012年8月10日通知原告上房的相关手续，且时至今日被告尚未向原告出示以上两书，逾期交房的违约状态一直持续中。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司辩称，被告已于2012年8月10日以快递的方式通知金连华上房，金连华逾期上房是为了逃避物业费用的缴纳。第二点，金连华所购买的房屋不是用来住的，因此逾期上房是为了寻求出卖的机会。现该房屋已经出售，也说明了上述事实。因此我公司不存在违约的行为，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2010年4月7日，原告金连华与被告恒龙万相公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于铜山新区，房屋总价为2068149元。合同第八条约定被告应当于2010年10月18日前将房屋交付给原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。2、因施工过程中发生重大设计变更，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期，出卖人在发生之日起10日内告知买受人。同时约定如逾期交房，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按总房价款的银行同期贷款利率向出卖人支付利息。附件四：合同补充协议（一）二、买受人确保所留联系地为送达地址，如因买受人地址不详，或地址变动未通知出卖人，导致出卖人邮寄送达通知退回的，视为已送达通知，买受人自行承担法律责任。买受人地址为徐州市云龙区铁货街2－2－202，联系电话139××××2726（合同中其他内容略）。合同签订后，原告金连华付清全部房款。2014年3月17日，原被告签订补充协议，内容为：金连华购买依山龙郡22号楼102室，预测面积302.63平方米，实测面积305.24平方米，总房价款2068149元。2012年8月3日，被告取得涉案项目的交付使用通知书。另查明，被告恒龙万相公司因用地问题向铜山区人民政府反映，2007年铜山区国土资源局向铜山区人民政府出具《关于江苏恒龙万相房地产开发有限公司反映情况的处理意见的报告》，载明：“江苏恒龙万相房地产开发有限公司反映的2006-2号地的情况，经我局调查基本属实，同创地产公司汉泉山庄项目占压建设红线，挤占了公共通道，并在2006-2号地内倾倒了很多建筑垃圾，将来会影响恒龙的规划建设。”2010年12月13日，被告向铜山区政府出具《关于解决“依山龙郡”小区出入口问题的报告》，载明：“……该道路是小区唯一的出入口，在拍转土地时合同就因实际情况：坐落在山顶，前方又有同创的汉泉A区阻挡，出口只能沿同创汉泉小区的围墙向西下陡坡至，而提出路通的问题至今政府也未能解决。该地段所有的荒地，我们施工用地期间多次受阻，虽多次与之协商，屡屡赔款，但仍未解决施工的道路问题……”2011年8月7日，被告与徐州市铜山区汉王镇望城村民委员会签订租赁协议书一份，约定被告承租徐州市铜山区汉王镇望城村民委员会的土地位于铜山新区北侧“依山龙郡”小区入口处，被告承租该土地作为“依山龙郡”小区出入口通道使用，租赁期限自2011年8月17日起至2031年8月16日止，共计20年，租金为25万元。原告因与被告房屋买卖合同逾期交房纠纷于2016年9月27日向本院起诉，本院以（2016）苏0312民初8463号立案受理。该案审理过程中，证人李某,4陈述：当时其是天天快递公司负责人，其从被告处收到一批连号的邮件并送达完毕，当时应该没有退信，现因时间过长，快递签收人底联没有再留存，送达情况现已无法查询。本院于2017年6月29日作出（2016）苏0312民初8463号民事判决，判决被告恒龙万相公司赔偿原告金连华截止2012年8月10日的逾期上房违约金11万元。该判决已生效。本院于2020年3月26日作出（2020）苏0312破2号民事裁定书，受理了申请人江苏汉嘉建设工程有限公司对恒龙万相公司的破产清算申请。本案争议的焦点是：被告是否已于取得涉案项目的交付使用通知书后通知原告上房，应否承担逾期交付的违约责任。被告为证明其于2012年8月通过天天快递公司向包括原告在内的业主寄送了一批上房通知书，提供了邮寄单40余份，邮寄单上无寄件人签名及快递公司签章；徐州弘旺物业管理有限公司依山龙郡服务处出具的依山龙郡物业欠费表说明一张，内容标注了原告金连华所购买房产的坐落以及面积。从2012年至2017年间未办理上房手续，物业费至今未缴。其中欠物业费约43955元，公用能耗费1200元，上房装修保证金305元；第三,2014年3月17日原被告签的商品房买卖合同补充协议，原告金连华对所购买的依山龙郡22号楼1单元102室商品房预测面积、实测面积及总房价款予以确认。原告质证意见为：对邮寄单40余份真实性、合法性、关联性均不予认可，理由为快递单据并没有揽投公司及具体揽投人员的签章以证明该快递已被实际寄出，同时快递如若实际寄出，应当缴纳快递费用，该快递单据同样没有支出快递费用的相关材料予以佐证。更进一步说明该快递实际是否已经被寄出，是不能够得到确认的事实。原告对物业欠费表质证意见如下，该证明没有具体出具人员的签字，形式上并不符合证据的要求。同时该欠缴物业费用的内容是龙山服务处出具，该物业公司对原告购买的房屋是否已经被告按照合同约定的方式通知上房，办理交接手续等并不知情，更不能按被告的说法，反推在该欠交物业费的证明之前，被告已经实际交付了房屋。对商品房买卖合同补充协议质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该补充协议是在商品房建成之后，由测绘部门对实际建成的房屋进行实际测绘得数据之后，与双方签订的买卖合同的数额、面积进行比对。综合质证三份证据均不能够证明被告已经按照合同约定以书面的方式通知原告办理上房手续，无法证实被告履行了合同义务。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应当诚实信用履行合同义务。原告作为商品房买受人，已经按照约定交纳全部购房款，被告恒龙万相公司应当按照约定及时向原告交付房产。被告是否一直存在逾期未交房的事实，恒龙万相公司陈述其于2012年8月10日向原告寄送上房通知书，并提供了海航天天快递单的发件人联、天天快递有限公司出具的书面证明、李某,4证言、同一批次寄出的连号的40余张海航天天快递单的发件人联、12张依山龙郡上房缴费手续表（办理时间自2012年8月10日至2012年11月28日）等证据材料。上述证据不足以证明被告主张。被告提供的邮寄单上无快递公司揽件签章，因时间久远，天天快递未保留签收联及相关查询资料，现无法确定被告是否实际向原告邮寄上房通知书及签收情况。通知业主上房是被告的重要合同义务，被告应及时跟踪上房通知书的送达情况，并及时联系未办理上房手续的业主处理上房事宜。被告辩称因原告告拒不办理上房手续无证据证实，对其所负的重要合同义务的履行未尽到充分举证责任，应对此承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”。2014年3月17日，原被告签订补充协议，对涉案房屋实际的面积进行了核对。原告金连华也至恒龙万相公司领取了发票、房屋所有权初始登记证书等手续用以办理房屋产权登记。依据诚实信用原则，原告当时应当得知房屋具备了交付的条件。原告在得知房屋具备交付条件后，仍未积极向被告要求办理上房手续，对此后产生的逾期上房违约金本院不予支持。综上，本院支持原告自2012年8月11日至2014年3月17日的逾期上房违约金，以总购房款2068149元为本金，按日万分之一计算，为120573元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司支付原告金连华自2012年8月11日至2014年3月17日的逾期上房违约金120573元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告金连华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5960元，由原告金连华负担3249元，被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司负担2711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  李东春人民陪审员  韩龙兰二〇二〇年九月十五日书 记 员  吴瑜婷