上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8808号上诉人（原审原告）：沈金花，女，1955年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：柴云海，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海宸东房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区海徐路939号3幢198室。法定代表人：黄伟利，董事长。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。上诉人沈金花因与被上诉人上海宸东房地产开发有限公司（以下简称宸东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈金花的委托诉讼代理人柴云海、王荣臻，被上诉人宸东公司的委托诉讼代理人徐岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈金花上诉请求：撤销一审判决主文第四项，改判支持其有关可得利益损失的一审诉讼请求。事实和理由：双方订立的租赁合同应属有效，被上诉人在合同期内明示不再履行，构成违约；以往历次临时建设许可证到期前，被上诉人都会主动向有关部门申请续期，但在2018年6月30日最后一份临时许可证到期前，被上诉人却未申请延期，这才导致门牌号为XX路XX号的商铺一间（32平方米、以下简称系争商铺）成为违法建筑，此等后果应归责于被上诉人；被上诉人是当地镇政府的下属企业，上诉人是出于对政府的信任，才忽视了对租赁房屋批建手续的审查；上诉人一次性付清了50年的租金，但实际仅享有了不到20年的权利，剩余租期已无法享有，故即使租赁合同无效，被上诉人作为过错方，理应赔偿上诉人可得利益损失。被上诉人宸东公司辩称，不同意上诉人的上诉请求；涉案房屋没有合法批建手续，属于违法建筑，故双方租赁合同自始无效；合同无效的法律后果，只是恢复到没有签合同时的财产状态，显然不可能包括可得利益；最后一份临时许可到期前，有关部门已确认涉案房屋没有合法规划，故客观上涉案房屋已不可能具备合法性；上诉人早已看到过临时许可证，即上诉人早已明知涉案房屋无合法批建手续，对相关后果也应早有心理预期。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。沈金花向一审法院起诉请求：1.判令宸东公司赔偿装修损失人民币（以下币种相同）41,600元（按每平方米1,300元计算）；2.判令宸东公司赔偿搬迁损失17,600元（按每平方米550元计算）；3.判令宸东公司赔偿合同可得利益损失155万元（按剩余租期31年X5万元/年租金收益计算）；4.判令宸东公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宸东公司原名称为上海杨园房地产开发有限公司，2001年更名为上海宸东房地产开发有限公司。系争商铺系宸东公司于1998年至1999年期间建造，位于浦东新区赵高路西侧，所占用土地系1992年国家预征的国有土地。1998年4月，上海市浦东新区杨园镇人民政府（现合并为上海市浦东新区高东镇人民政府）颁发了杨镇府（临建设）字（98）第27号杨园镇临时建设许可证，批准用地单位为“杨园房地产公司”，批准用途为临时经营房，有效期自1998年7月28日至2000年7月28日，备注内容为：XX镇XX路西侧XX号至XX号临时经营房产权归上海杨园房地产开发有限公司。备注上加盖了杨园派出所印章。发证机关处加盖了上海市浦东新区杨园镇人民政府印章，填发部门处加盖了上海市浦东新区综合规划土地局杨园规划土地管理所印章。在该许可证底部载明：1、本证供临时建设用地单位或个人在有效期内使用。2、需延长许可证有效期的，应在到期日前两个月向原批准机关申请延期，申请期限每次不超过二年。3、本证不得涂改，涂改无效。4、期满后，本证收回、注销，并自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。经批准延期使用的，另发许可证。1999年11月1日，沈金花作为承租方（乙方）、宸东公司作为出租方（甲方），双方签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定：一、乙方自愿租赁、甲方同意租赁XX镇商业用房XX号，建筑面积32平方米；二、乙方租赁该商业用房的租赁价为人民币50,000元；三、自本合同生效后，乙方将上述租赁价的40%交付甲方，余款等房屋竣工交付给乙方使用时一次性付清，交房时间为1999年；四、乙方在使用期间不得改变房屋结构，自觉遵守国家有关法律法规，遵守社会公德，维护公共设施和公众利益；五、该房屋权属归甲方所有，乙方拥有50年使用权，乙方在使用期间，如遇国家开发另作其他用途时，应服从国家安排。如使用期不超过15年，甲方按房屋使用的年限，向乙方收取租赁费每年3,600元，余款退给乙方；如乙方使用年限已超过15年，甲方不补偿任何费用；六、乙方承租必须满10年以上（含10年），由于经营不善等原因方可退房，退款办法参照第五条；七、乙方的房屋出租或转租，须经甲方同意后方可有效，否则发生的一切后果由乙方负责；八、乙方房屋的墙面、屋面渗水由甲方负责修理，其余部分由乙方负责修理；九、乙方按期支付水、电、卫生及治安等费用；十、本合同经双方签字盖章后生效，甲乙双方应共同履行，如果一方违约，应按合同法的有关规定赔偿另一方的经济损失。合同签订后，沈金花分别于1999年11月1日向宸东公司支付4万元，于1999年12月7日向宸东公司支付1万元。宸东公司出具了相应收据，收据记载收款事项为“商业用房款”。1999年12月7日，宸东公司将系争商铺交付给沈金花使用。之后，部分租户凭上述杨镇府（临建设）字（98）第27号杨园镇临时建设许可证办理了系争商铺的营业执照。之后至2016年7月1日，由高东镇人民政府及（或）镇规划土地管理所颁发了另九份临时建设许可证，有效期每两年延续一次，直至最后一份临时建设许可证有效期延续至2018年6月30日，发证文号均为镇府（临建设）字号，除有效期外，后九份许可证内容基本与第一份许可证一致。宸东公司一审庭审中陈述后九份许可证仅为租户办理工商年检所需而提供。2017年4月12日，高东镇环境综合整治办公室发出《告知书》，内容为：XX公路XX号-XX号商铺（主体房除外）以外部分所搭建的建筑物、构筑物为无证建筑，要求限期拆除。2018年5月11日，高东镇人民政府向浦东新区规土局监督检查大队发出《关于高东镇赵高公路部分房屋涉嫌违法建筑情况查询》，后者于2018年5月14日在该查询函上记载：经查，XX镇XX路XX号-XX号的建筑，我局未核发《建设工程规划许可证》。2018年6月6日，宸东公司向沈金花发出《告知书》，内容为：根据高东镇“无五违”居村创建工作领导小组办公室2018年6月5日发放给我司的《告知书》，我司于XX公路西侧XX号-XX号商铺属于违法建筑，现根据上级“五违四必”整治工作的要求，公司同意拆除上述违法建筑。请承租户于2018年6月19日9：00前自行搬离该房屋。逾期不履行本告知书内容的，我司将申请镇相关执法部门协助进行集中整治，所造成的一切后果由租户自行承担。2018年7月6日，宸东公司将系争商铺内物品搬出，将系争商铺收回后自行拆除。现系争商铺原址种植了绿化。一审另查明，宸东公司之股东分别为上海XX（集团）有限公司、上海A总公司及XX总公司，上述三股东由高东镇人民政府直接或间接控股。一审庭审中，沈金花明确双方签订的《商业用房租赁合同》性质为房屋租赁合同，其请求权基础为房屋租赁合同关系，宸东公司亦主张双方之间系房屋租赁合同关系。沈金花主张基于合同无法继续履行，应根据系争商铺实际使用期限对应合同约定的租期，折算系争商铺未使用租金为31,435.62元，宸东公司应予返还，该部分未使用租金包含在沈金花主张的可得利益损失内。宸东公司对沈金花主张的上述未使用部分租金计算方式及金额无异议。宸东公司另陈述，政府部门给予宸东公司的补偿标准就是装修费最高标准为每平方米1,300元，搬迁费每平方米550元，除此之外无其他补偿，上述补偿宸东公司尚未实际拿到。另，一审庭审中法庭向双方释明合同部分无效的后果，沈金花主张剩余未履行部分的租金应予返还。一审法院认为，本案沈金花、宸东公司之争议涉及如下方面：一、关于合同性质问题。沈金花、宸东公司均确认双方通过签订《商业用房租赁合同》建立房屋租赁合同关系，对此，一审法院认为，双方签订的《商业用房租赁合同》系有名合同，且合同内容中关于使用权转移、出租人维修义务、转租约定、退房约定等条款均符合房屋租赁合同特征，故一审法院对双方确认的合同性质予以认同，双方之间系房屋租赁合同关系。二、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，系争商铺为临时建筑，而《商业用房租赁合同》约定的租期长达50年，显然已经超过临时建筑的使用期限，故本案双方签订的《商业用房租赁合同》超出系争商铺临时建筑的使用期限部分无效。三、合同部分无效后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。由此可知，合同无效的法律后果为返还财产（折价补偿）及赔偿损失。适用到本案，其一，关于返还财产，宸东公司已收回系争商铺，继续保有沈金花支付的租金已丧失依据，理应返还。现沈金花、宸东公司对剩余租金金额不持异议，一审法院予以认可。基于利息作为法定孳息，因宸东公司提前收取了全部租金，返还剩余租金时应一并支付利息。其二，关于损失，首先，宸东公司同意补偿沈金花装修及搬迁损失，且认可沈金花的计算标准，一审法院可予照准。其次，沈金花要求宸东公司赔偿可得利益损失，依据不足，一审法院难以支持。理由如下：（一）沈金花主张可得利益损失以《商业用房租赁合同》有效，并且顺利履行完毕50年租期作为计算依据，然而，系争商铺为临时建筑，无论根据法律规定，还是一般人的常识，均无法得出《商业用房租赁合同》可以顺利履行完毕的结论。沈金花自述购买系争商铺目的在于投资，在缔结长达50年的租赁合同时，标的物合法性是重要考量内容，对此沈金花应负有充分的注意义务。结合沈金花持第一份临时建设许可证办理了系争商铺营业执照的事实，一审法院足以认定沈金花明知系争商铺为临时建筑而自愿承租，沈金花并不存在信赖《商业用房租赁合同》可以顺利履行完毕的履行利益。（二）虽然宸东公司股东涉及镇政府，但本案《商业用房租赁合同》为民事合同，沈金花、宸东公司之间为民事法律关系，受民事法律规范的调整，双方的民事活动均应遵守法律。沈金花以基于对宸东公司的信任为由主张信赖可以承租临时建筑长达50年，与法律规定不符。（三）《商业用房租赁合同》第五条中对系争商铺“国家开发另作其他用途时”使用不超过15年、超过15年两种情况下双方的权利义务分别作了相应约定，超过15年“甲方不补偿任何费用”。上述约定表明，双方对合同实际履行期限不满50年而对沈金花的损失如何赔偿均有所预期并预设了赔偿方式，在合同履行已届满15年的情况下，宸东公司不予赔偿。现双方租赁合同已履行近19年，沈金花预期的15年履行利益已经完全实现。本案中，沈金花再行主张宸东公司赔偿剩余租期的可得利益，与缔约时的预期相悖，有违诚信。至于诉讼费承担，一审法院考虑到导致本案纠纷发生的成因，应由本案沈金花、宸东公司各半负担为宜，以减轻沈金花诉讼负担。一审法院判决：一、上海宸东房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沈金花装修损失41,600元；二、上海宸东房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沈金花搬迁损失17,600元；三、上海宸东房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还沈金花租金31,435.62元及利息（以31,435.62元为基数，支付自1999年11月1日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、驳回沈金花的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,282.80元（沈金花已预缴），由沈金花、上海宸东房地产开发有限公司各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的租赁标的并无建设工程规划许可证，仅有临时建设许可证，且最后一份临时建设许可证已到期，故讼争双方签订的租赁合同部分无效。双方约定的租期长达50年，承租人对于租赁标的之合法性理应给予高度关注，上诉人对于租赁标的之性质应属早已明知；在此情况下，上诉人仅以“出于信任”作为对自身长期忽视租赁标的合法性的解释，显然缺乏说服力，本院无法采信。相关部门在2018年6月30日前已明确查实本案租赁标的未曾获得过建设工程规划许可证、属无证建筑，故租赁标的客观上不可能具备合法性，与被上诉人是否申请延长临时建设许可证的期限无关，况且被上诉人并无申请延期之法定或约定义务。上诉人坚称被上诉人对此负有过错，依据显非充分，本院不能采信。双方在合同中明确约定“如乙方使用年限已超过15年，甲方不补偿任何费用”，而上诉人对租赁标的实际享有占有、使用、收益之权能的时间已超过15年，一审据此判决驳回上诉人有关可得利益损失的诉请，并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人沈金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,750元，由上诉人沈金花负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年九月十四日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……