广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2040号 原告：中国工商银行股份有限公司钦州分行。住所：广西壮族治区钦州市向阳路。统一社会信用代码：91450702901154816P 法定代表人：苏辉,该行行长。 委托诉讼代理人：谢滨，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建庆，广西桂通律师事务所实习律师。 被告：周发萍，女，1989年9月21日出生，汉族，户籍地：广西北海市海城区。 被告：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产开发有限公司。住所：钦州市扬帆北大道二号。统一社会信用代码：914507002011427426。 法定代表人：蓝方宋，经理。 原告中国工商银行股份有限公司钦州分行（下称工行）与被告周发萍、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产开发有限公司（下称中恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行的委托诉讼代理人谢滨，被告中恒公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告周发萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告周发萍签订的《个人购房借款/担保合同》，编号：A(房信购）字（钦州分）行（/）支行（2013)年（528)号；2.请求判令被告周发萍立即偿还尚欠原 告的借款本金及利息总计：145,590.05元;其中本金:133,762.08元，利息（包括：利息、罚息、复利）：11,827.97元（利息暂计算至2020年2月23日，以后利息按借款合同约定计至本息结清之日止）；3.请求判令被告周发萍承担原告为实现该债权支出的一审阶段律师费用7,050.00元；4.请求判令确认原告对抵押担保物（钦州市产）享有优先受偿权，并有权对该财产折价或拍实、变卖所得价款优先受偿；5.请求判令被告二对被告一的2、3项债务承担连带责任；6.请求判令本案诉讼费用由被告一、被告二共同承担。事实和理由：2013年4月18日，原告与被告周发萍签订了一份《个人购房借款/担保合同》，编号：A(房信购）字（钦州分）行（/）支行（2013)年（528)号，约定原告向被告周发萍发放借款用于购买房屋，借款本金为160,000.00元，借款期限为2013年4月23日至2033年4月23日，还款方式为按月等额本息还款，借款利率为年利率6.55%，逾期还款的罚息利率为8.8425%。合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除合同。因借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权及担保权利所支付的律师费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同还约定被告周发萍以所提供的钦州市产为该笔贷款作抵押，并在房产部门办理了商品房抵押权预告登记手续。合同还约定，被告周发萍未能按时还款的，处置抵押物原告有优先受偿权。被告中恒公司自愿作为该贷款的保证人承担连带保证责任，并在合同保证人处进行签章。贷款发放后，被告周发萍没有按合同约定按时履行还款义务，经原告多次催收，被告周发萍拒绝履行还款义务，累计拖欠贷款本息多期，构成违约。综上所述，被告周发萍拖欠贷款 本金利息多期的行为，已经构成根本违约。按合同约定原告有权要求被告周发萍立即偿还尚欠本金、利息、罚息等,被告周发萍未能按时还款的，处置抵押物原告有优先受偿权，被告周发萍应当承担原告为回收该债权所支付的律师费，诉讼费等费用。被告中恒公司作为保证人，应当对承担被告周发萍以上债务的连带责任。为此，原告向贵院依法提起诉讼，恳请贵院予以支持。 被告周发萍未作答辩。 被告中恒公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了A：(房信购）字（钦州分）行（/）支行（2013)年（528)号《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人住房贷款凭证》、《借据历史处理明细》、《预购商品房贷款抵押登记证明》、《广西区律师服务收费管理办法》、《律师费收据》、（2020）桂0702财保70号民事裁定书等证据，本院组织当事人进行了质证，被告周发萍、中恒公司无正当理由未到庭是对自己抗辩权利的放弃，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日，原告（贷款人）与被告周发萍（借款人）签订编号A：(房信购）字（钦州分）行（/）支行（2013)年（528)号《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向周发萍发放借款人民币160,000.00元，用途为：购买座落于钦州市；贷款期限为20年，贷款利率执行中国人民银行规定的利率，据此确定为年利率6.55%，利息从放款之日起计算并按月结息。担保方式为抵押、保证，并由借款人承担贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。被告周发萍作为借款人在合同上签字。后原告依约向周发萍的账户发放贷款人民币160,000.00元。2013年4月18日，由周发萍以其所有的座落于钦州市为周发萍在原告处形成的债务提供担保，并在钦州市住房和城乡建设委员会办理抵押预告登记 手续（预抵押登记证明：编号预201303578号），但至今未办理抵押登记手续。担保的债权范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。抵押权人有权先以本合同项下物的担保实现债权。后被告周发萍没有按合同约定还款，截止至2020年2月23日，累计逾期多期，共欠本金人民币133,762.08元、利息人民币11,827.97元，合计人民币145,590.05元。 另，依原告工行的申请，本院依法查封了周发萍名下所有的座落于钦州市，原告预交保全费人民币1,283.00元。 本院认为，原告与被告周发萍签订的《个人购房借款/担保合同》是各方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。原告按约履行借款义务后，借款人周发萍未按约履行还款义务，系被告周发萍违约，被告周发萍应承担还款义务，并承担相应的违约责任；被告周发萍未能按时还款付息，其行为构成违约，合同解除的条件已成就，原告要求解除合同并要求被告周发萍承担归还借款本金及支付利息的请求，本院予以支持。 原告就被告周发萍案涉的房屋办理了预购商品房贷款抵押预告登记，据此主张抵押权，本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。本案的合同双方当事人至今未办 妥房屋产权正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 根据双方签订《个人购房借款/担保合同》的约定，被告中恒公司对被告周发萍在本合同项下的债务承担连带责任保证，在借款人（被告周发萍）办妥上述合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人（原告工行）收到他项权证之日起，保证人（被告中恒公司）不再发生新的保证义务和责任，但在此之前，保证人应当承担连带责任保证。被告中恒公司的保证期间为办妥房屋的抵押登记手续并且原告工行在收到他项权证之日止。根据查明的事实，现在原告工行未收到他项权证，被告中恒公司仍在保证期间。故对原告要求被告中恒公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。 虽然双方当事人对为实现债权支出的律师费用有约定，但该笔费用没有相应的发票印证，本院依法不予支持。 被告周发萍、中恒公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款,《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司钦州分行与被告周发萍签订的编号A：(房信购）字（钦州分）行（/）支行（2013)年（528)号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告周发萍应归还原告中国工商银行股份有限公司钦州分行借款本金人民币133,762.08元及利息（计至2020年2月23日止的利息为人民币 11,827.97元，2020年2月24日起至实际清偿之日止的利息、罚息按照《个人购房借款/担保合同》约定计付利息）； 三、被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产开发有限公司对被告周发萍承担的上述付款义务向原告中国工商银行股份有限公司钦州分行承担连带责任保证; 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 案件受理费人民币元3,452.00，减半收取1,726.00元，保全费人民币1,283.00元，合计人民币3,009.00元，由被告周发萍、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产开发有限公司共同负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  杨守金 二〇二〇年九月二十二日 书记员  杨富星