重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9042号原告:唐密，女，汉族，1979年7月12日出生，个体工商户，住重庆市合川区。被告:李孝西，女，汉族，1990年1月19日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王慧杰，重庆圣必德律师事务所律师。第三人：金融街重庆置业有限公司，住所地重庆市江北区建新东路88号融景中心B座25层，统一社会信用代码91500105745331031M。法定代表人：陈晓燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔晓荣，女，该公司法务。原告唐密与被告李孝西、第三人金融街重庆置业有限公司（以下简称金融街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐密、被告李孝西及其委托诉讼代理人王慧杰、第三人的委托诉讼代理人崔晓荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐密向本院提出诉讼请求：1.判令和被告李孝西于2020年7月28日解除《金悦府商铺租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年8月1日至2019年9月30日、2020年8月1日至2020年8月30日，三个月免租期的租金11961.54元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告及被告的合伙人（金融街公司）因被告在金融街公司的负责人王小燕的介绍下，原告在2019年8月5日交定金20万元买下位于重庆市沙坪坝区金磁路8号附39号商铺。当时卖商铺的时候金悦府负责人王小燕说，原告如买这门面，租金就可以抵房贷，她很有底气的对原告说：门面是出租给被告的，已签三年合同，合同上黑字白纸写好了的，合同是受法律保护的，口口声声说租金可抵房贷，在他们（金融街公司）的吹哄下，原告在8月30日向金融街公司通过银行转账付商铺款共608319.20元，由于资金不足，特向农业银行贷款385000元，随后金融街公司把上述商铺《租赁合同》权利义务转让给原告。当原告把买此商铺的款项向金融街公司付清后，被告在2019年9月10日前就停止营业，三年的合同物管费只交了三个月（2019年10月1日至12月31日），不包括免租期前两个月的物管费，被告造成违约后也没有按租赁合同上面的第四条：租赁期限4.1条，被告应向原告补缴免租期的租金（3个月）免租期分段的分别计算相加，及两年零九个月的物管费补缴给原告。原告通过电话和被告的微信多次沟通，向被告提出违约金的事情，被告每次都回复拒绝赔偿给原告，故此，原告特提起诉讼，及早维护自己的合法权益，以避免更大的损失发生，请人民法院支持原告诉讼请求。被告李孝西辩称,1.原被告之间的租赁合同关系已经于2020年1月1日解除，原告已经将案涉租赁房屋出租给他人使用并且已经开始营业。2.根据《金悦府商铺租赁合同》权利义务转让协议第一条约定原告从2019年11月5日才开始成为房屋出租方，原告无资格享有2019年8月、9月的租金。现案涉房屋已经出租给其他人，也不存在2020年8月份的免租期情形。3.被告已经支付租赁保证金11727元，该保证金是由第三人转给原告的，被告已经承担了该承担的责任。第三人述称：原告于2019年8月30日与第三人签订案涉房屋的商品房买卖合同，原告在2019年11月付清了购房全款，原被告与第三人在2019年12月3日签订了《金悦府商铺租赁合同》权利义务转让协议，约定自2019年11月5日起第三人将商铺租赁合同出租人的权利义务全部转让给了原告，第三人已经退出租赁关系，对后续原被告的履约情况不清楚。第三人与被告于2019年7月18日签订了案涉商铺的案涉租赁合同。收取了被告租赁保证金11727元（三个月租金），这个金额是按照2019年的租金标准计算的，现已转给了原告。根据庭审中当事人、第三人的陈述主张、举示的证据材料及举质证意见，本院就本案事实认定如下：2019年7月18日，第三人金融街重庆置业有限公司（甲方）与被告李孝西（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定:甲方将“金悦府”项目重庆市沙坪坝区商铺租赁给乙方，租赁物业的建筑面积为39.09平方米。租赁期限为3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止。租赁期包含免租期3个月。免租期为第1租赁年度的前2个月（即指2019年8月1日至2019年9月30日）、免租期为第2租赁年度的前1个月（即指2020年8月1日至2020年8月31日）。免租期乙方仅免交租金，但须交纳物业管理费、水电气等公用事业费及其他费用。如因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方须在合同终止之日向甲方补缴免租期的租金，应补缴租金标准为免租期所属租约年的月租金标准*免租月数（免租期分段的，分别计算相加）。租赁物业仅供乙方用于从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的经营餐饮等乙方营业执照中所规定的品类（种类）。乙方应自行办理在租赁物业内进行商业经营的所有合法手续。除非事先得到甲方书面确认同意，乙方不得擅自变更租赁物业上述规定的品牌及用途。乙方应按如下标准向甲方缴纳租金：租赁期间2019年8月1日至2020年7月31日，月租金标准100元/月/平米，每月租金3909元。如计收租金的期限不足一个月的，则该期限租金＝所属租约年年租金/(365-免租期天数)×该计收租金期限的实际天数（小数点后保留两位）。在本合同签署之日起5个工作日内，乙方应向甲方预付首期的租金，即：2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金11727元。此后各期租金以3个月作为一个付款周期，乙方应在每个付款周期开始前的上个自然月25号前（遇节假日提前至前一个工作日）支付下一付款周期的租金。本租金合同签署后的5个工作日内，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的租赁保证金，共计人民币11727元。租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证。甲方有权按本合同约定扣除乙方支付的租赁保证金并要求乙方予以补足。在签订本合同且乙方已全额交纳租赁保证金和首期租金的条件下，甲乙双方共同约定甲方向乙方交付租赁物业的时间为2019年8月1日。本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：甲方可全额没收租赁保证金。如届时租赁保证金不足本合同约定金额的，乙方应在本合同解除后三个工作日内将差额部分的租赁保证金支付甲方；按本合同约定收回租赁物业；已交租金不予退还；要求乙方支付本合同其他条款约定的违约金、赔偿金。任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应自违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。上述合同订立后，被告向第三人支付了约定的租赁保证金11727元以及2019年10月1日至2019年12月31日的租金11727元。原告唐密于2019年8月30日与第三人金融街重庆置业有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，原告向第三人购买上述重庆市沙坪坝区商铺，2019年11月4日原告向第三人付清了购房款。2019年12月3日，原告（丙方、受让方）、被告（乙方、承租方）以及第三人（甲方、出租方）签订《金悦府商铺租赁合同》权利义务转让协议，合同主要约定：甲乙双方于2019年7月签订了《金悦府商铺租赁合同》约定乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区房屋的相关事项。乙方此前已确认放弃租赁物业的优先购买权，丙方于2019年8月30日同甲方签署了《重庆市商品房买卖合同》，购买了租赁物业。甲乙丙三方本着公平自愿、诚实信用的原则，经过友好协商，现就租赁合同项下权利义务转让事宜签署本协议，以资各方共同遵守。甲乙丙三方同意，自丙方付清买卖合同约定所有购房款项次日起（即2019年11月5日），甲方在租赁合同项下关于租赁物业所有出租人权利义务全部转让给丙方，由丙方取代甲方成为租赁合同约定的出租人，享有或履行相关的权利义务。乙方按照租赁合同的约定已向甲方支付了租赁保证金人民币11727元，甲方应在本协议生效之日起15个工作日内支付至丙方以下账户，届时乙方应配合甲方财务要求办理原租赁保证金收据的退还手续，否则，甲方有权拒绝向丙方支付直至乙方办理完毕前述手续。丙方收到租赁保证金后应重新向乙方开具租赁保证金收据。乙方按照租赁合同的约定已向甲方支付的2019年11月5日至2019年12月31日期间租金7266元，甲方应在本协议生效之日起15个工作日内支付至丙方账户。届时乙方应配合甲方账务要求及时办理原租赁增值税专用发票的换票手续。之后各期租金支付时间及金额仍执行租赁合同约定，租金付至丙账户。本协议附件：甲方与乙方签订的《金悦府商铺租赁合同》。签订上述合同后，第三人于2019年12月23日向原告转交了被告给付的租赁保证金11727元及2019年11月5日至2019年12月31日期间租金7266元。被告后因自身原因通知原告解除合同，原告通过电话向被告表示要求被告承担违约责任，并要将商铺另行出租。被告于2020年1月1日将案涉商铺的钥匙交至第三人售房部，原告于2020年1月5日从售房部取回钥匙，并于2020年3月14日将案涉商铺出租给案外人。原告现依法向本院提起诉讼。审理中，被告陈述愿意用租赁保证金对原告进行补偿，不同意向被告支付免租期期间的租金。原告认为是被告违约提前解除合同，原告有权没收租赁保证金，还有权要求被告支付免租期期间的租金。经本院主持调解，双方当事人自行和解，因分歧较大未能达成协议。上述事实，有原告唐密举示的《金悦府商铺租赁合同》权利义务转让协议、《金悦府商铺租赁合同》、2019年12月25日原告与被告电话录音、2020年1月1日微信聊天记录截图，被告李孝西举示的中国农业银行客户回执（借记卡交易明细）、《金悦府商铺租赁合同》权利义务转让协议、《金悦府商铺租赁合同》以及双方当事人的陈述等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，原被告与第三人三方签订《金悦府商铺租赁合同》权利义务转让协议，原告从第三人处受让了第三人与被告订立的租赁合同约定的出租人的权利和义务，原告与被告之间就案涉商铺形成了租赁合同关系，受《金悦府商铺租赁合同》的约定约束，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。被告在履行合同中存在提前解除合同的行为，已由原被告的陈述、原被告举示的双方租赁合同及权利义务转让协议、原告举示的通话记录等证据所证明，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告提前解除合同的行为违反合同约定和法律规定，构成违约行为，按照双方合同约定，被告应当向原告补交2019年8月1日至2019年9月30日原免租期间的未交租金，因此原告有权请求被告支付合同约定的2019年8月1日至2019年9月30日原免租期间的租金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据本案证据证明的事实，被告提出提前解除合同后，原告向被告提出被告应承担违约责任，同时表示要将商铺另行出租，并收回案涉商铺的钥匙，于2020年3月14日将案涉商铺出租他人，原告与被告之间的租赁合同已经于原告本案起诉前解除，因此，原告现又请求解除租赁合同关系，没有事实及法律依据，本院不予支持。原被告双方的案涉租赁合同关系已经解除，原告已于2020年3月14日将案涉商铺出租给他人，原告请求被告给付2020年8月1日至2020年8月30日的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称原告不享有收取2019年8月1日至2019年9月30日期间的租金的权利，与租赁合同约定不符，本院不予采信，被告主张被告的租赁保证金在原告未退还，被告已经承担了违约责任，本院认为，被告该主张与本案原告请求给付应付租金的诉讼请求无关，且与双方合同第二十四条24.4约定不符，因此被告不能以此为由拒不支付。综上所述，原告的诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。其余诉讼请求，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告李孝西于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告唐密2019年8月1日至2019年9月30日期间的租金7818元。驳回原告唐密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1762.95元（原告已预交），由原告唐密负担1737.95元，被告李孝西负担25元，此款限被告李孝西于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告唐密。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杭安华二〇二〇年九月二十五日书记员  辛嫣梦