安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初3533号 原告（反诉被告）：谢志，男，1993年3月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 原告（反诉被告）：严谢敏，女，1994年6月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 共同委托诉讼代理人：王**,安徽宪达律师事务所执业律师。 共同委托诉讼代理人：魏晴晓,安徽宪达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:铜陵恒大置业有限公司，住所地安徽省铜陵市石城大道北段恒大绿洲2号商业202号商铺，统一社会信用代码9134070056342734XF。 法定代表人：刘和巨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵前辉，该公司法务。 原告（反诉被告）谢志、严谢敏与被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢志、严谢敏共同委托诉讼代理人王**、被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司委托诉讼代理人赵前辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢志、严谢敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告购房款199226元并支付利息（自起诉之日起至款付清止按照LPR标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的铜陵市铜官区恒大绿洲52号楼1103室，付款方式为：原告于2019年9月26日前支付首付款199226元，余款750000元于合同备案后三日内到银行办理按揭手续。当日，原告在交付首付款后，因银行无法办理贷款，原告无力支付750000元余款。后原告多次与被告协商解除合同，但被告要求楼层一半的首付款。现被告已将该房转卖他人，但首付购房款被告一直没有归还给原告。原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，恳请依法支持原告诉请。 被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司作答辩称：原被告双方签订《商品房买卖合同》、原告交付了购房首付款199226元（含定金）均是事实，但因原告个人原因导致按揭贷款银行没有审批通过其无力支付购房余款，原告违约在先，应当承担违约责任。 被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及认购书；2、请求判令反诉被告谢志、严谢敏支付反诉原告逾期付款违约金94922.6元；3、判令反诉被告协助反诉原告办理涉案房屋的备案登记注销手续；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告双方于2019年9月26日签订了《铜陵恒大绿洲商品房认购书》和《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的铜陵市铜官区恒大绿洲52号楼1103室房屋一套，总价款949226元。合同约定的付款方式为按揭付款，反诉被告在交纳定金20000元、首付款179226元后，应于2019年9月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。然反诉被告因其个人原因贷款未被银行审批通过。反诉原告多次催讨并于2019年12日12日向反诉被告发出了《告知函》，要求将剩余房款750000元付清但至今未付。依据《商品房买卖合同》补充协议二第四条第一项第3款的约定“……如因买受人无法付清房款致合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”；另依据《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。反诉原告为维护自身合法利益特诉至贵院，望判如所请。 原告（反诉被告）答辩称：1、对反诉原告所诉称的事实没有异议，同意解除相关合同；2、对其主张的房屋总价款10%的违约金明显过高，请求法院予以适当减少。 根据庭审中当事人的陈述和对相关证据的审查，可以认定事实如下：原告（反诉被告）谢志、严谢敏为购买由被告（反诉原告）开发建设的铜陵市铜官区恒大绿洲52号楼1103室房屋，与被告（反诉原告）于2019年9月26日签订了编号为1801293《铜陵恒大绿洲商品房认购书》和备案号为20190012188《商品房买卖合同》及相关补充协议，上述协议和合同就主要条款作了约定。其中总价款949226元，面积129.34平方米，单价7339元/平方米，付款方式为按揭付款，原告（反诉被告）在交纳定金20000元、首付款179226元后，余款750000元应于2019年9月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；《商品房买卖合同》补充协议二另就违约责任在该协议第四条第一项第3款作了约定：“……如因买受人无法付清房款致合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”。上述商品房认购书、合同及补充协议签订后，原告（反诉被告）依约交纳了定金20000元、首付款179226元，被告（反诉原告）将案涉房产备案登记在原告（反诉被告）名下。原告（反诉被告）就购房余款向银行提出按揭贷款申请，由于其个人原因银行未予审批通过。因在合同约定的时间内未能向被告（反诉原告）支付购房余款，2019年12月12日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出了催款《告知函》至今无果。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录、认购书、合同及补充协议、转账凭证、告知函、银行情况说明等相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方签订的《铜陵恒大绿洲商品房认购书》、《商品房买卖合同》及相关补充协议是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，应当受到法律的保护。合同双方当事人应当全面履行合同确定的义务。本案中由于原告（反诉被告）自身的原因无法通过银行按揭贷款审批，不能将购房尾款按约定及时支付给被告（反诉原告），属于违约应承担相应的民事违约责任。原被告双方因合同无法继续履行而依据合同法的规定和双方的约定要求解除相关认购书和购房合同的诉请本院予以支持；对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还定金和购房首付款部分及支付利息的诉请予以支持；对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）协助办理涉案房屋的备案登记注销手续的诉请予以支持。本案的争议焦点主要集中在约定的10%违约金是否过高。认定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，该损失既是合同履行中受到的损失还包括合同履行后可以获得的利益。违约金确定的标准应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本院依据原告（反诉被告）违约的具体情况和案件的事实，对双方约定的10%违约金作适当减少，酌定原告（反诉被告）因违约应承担总购房款949226元的5%计47461.3元违约金责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）谢志、严谢敏与被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司签订的编号为1801293《铜陵恒大绿洲商品房认购书》和备案号为20190012188《商品房买卖合同》及相关补充协议； 二、原告（反诉被告）谢志、严谢敏于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司办理铜陵市铜官区恒大绿洲52号楼1103室房屋的备案登记注销手续； 三、原告（反诉被告）谢志、严谢敏于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司违约金47461.3元； 四、被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）谢志、严谢敏定金和购房首付款合计199226元及利息损失（以199226元为基数，自2020年7月14日至款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4287元，减半收取2143.5元，由原告（反诉被告）谢志、严谢敏负担510.5元，被告（反诉原告）铜陵恒大置业有限公司负担1633元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  蔡茂胜 二〇二〇年九月二十八日 书记员  查 雁 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。