四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4036号 原告：王元蓉，女，生于1971年9月5日，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：卢明辉（夫妻关系），男，生于1969年2月13日，汉族，住四川省华蓥市，系特别授权代理人 委托诉讼代理人：卢江（母女关系），女，生于1992年9月3日，汉族，住重庆市渝北区，系特别授权代理人 被告：广安亿佳置业有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山物流商贸园区光武南路188号。 法定代表人：彭海斌。 委托诉讼代理人：阮小琴，四川张小友律师事务所律师。 原告王元蓉与被告广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告王元蓉及其委托诉讼代理人卢明辉、卢江、被告亿佳公司委托代理人阮小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王元蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按于原告签订《商品房买卖合同》（2014003××号）之《商品房买卖合同补充协议》第六条关于“五年退房”的约定向原告一次性退还购房总价款475620元，并给付购房总价款25%的回馈金118905元；2.请求判令被告赔偿违约利息损失，计息利本可参考目前广安农商银行三年期10万元以上大额存款年利率4.07%;计息，本金为购房总价款与应支付回馈金之和，即54525.00元，计息期间为2020年04月02日起至原告收到全部退房款及全部回馈金之日止(结息方式，首次结息日为判决生效之日并付给原告，其后按季结息并同时支付当季利息，逾期则增加支付50%罚息)，自2020年04月02日起超过一年未退房及结清退房款、回馈金，则由被告加倍赔偿损失；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：计息利率为广安或华蓥农商银行三年期10万元以上差异化存款年利率4.07%，若自2020年1月1日起超过一年未退还完购房款总价款及付清回馈金，则利率加倍按年利率8.14%计息，计息金额为购房款和回馈金之和，即594525元，首次结息自202年4月1日起至判决生效之日并赔付，其后按季结清利息至被告退还完购房总价款及付清回馈金止，逾期未付息则加付50%罚息。事实及理由：2014年7月27日，原告与被告签订了由被告提供的“格式合同”《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同的定由原告购买“广安轻工博览城”14幢×××号商铺一间，房产总面积56.76平米(预测建筑面积56.61+实测新增面积0.15)，原告向被告支付了购房总价款475620.00元(含新增补差)。因《商品房买卖合同补充协议》第六条“关于‘五年退房"约定"第1款“买受人若在接收房屋之日起满五年后的第一个月之内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房”和第3款“买受人符合退房条件的，出卖人将向买受人退还《商品房买卖合同》约定的购房总价款，并另向买受人支付购房总价款的25%作为回馈；买受人在五年内已经享受的租金等各项收益(若有)无须退回”之约定表明，买受人在接收房屋之日起满五年后，只要在第1个月内向出卖人书面申请退房即符合“关于‘五年退房'的约定”的退房条件，出卖人即应当在三个月内办理退房，向买受人退还购房总价款井支付购房总价款25%的回馈金，无论此后房屋产权将移交回被告，还是移交给被告指定的第三方，被告均应当按照协议约定向原告支付购房总价款及回馈金。此为被告应当向原告履行的一项债务，井非原告强制要求与被告或是第三方签订房屋买实合同；在被告向原告支付购房总价收及回馈金之后，原告是否与被告还是被告指定的第三方订立房屋买卖合同，以及究竟是与被告还是被告指定的第三方订立房屋买卖合同的选择权均由被告所有，原告均配合办理相关手续。原告在房屋持有期间曾多次向被告咨询了五年退房事宜并及补充协议的约定，于2020年1月2日向被告书面申请了退房，符合补充协议第六条第1款的约定，因此也满足补充协议第六条第3款的约定，被告也已予以受理并给了“回执”，因此被告应为履行补充协议第六条第3款，现三个月期限已过，原告多次与被告交涉履行“五年退房”的约定事宣，被告至今仍未履行补充协议所约定办理“五年退房”的义务。强烈要求被告诚实守信按合同执行，务必立即按照与原告签订《商品房买卖合同》(2014003××号)的《商品房买卖合网补充协议》第六条关于”五年退房”的约定办理退房及支付回馈金。原告认为:上述“格式合同”补充协议第六条“五年退房"的约定使得此次商品房买卖合同成为附有售后回购条款的销售协议(若由被告回购)或是由被告指定第三方购买的条款的销售协议，该条款极大降低了原告购房的风险，极大增强了原告购房的信心，原告极大地受到此项约定的影响而与被告订立了上述合同，合同订立后不久，原告发现此商铺前景欠佳，便一直存在五年满后要求被告履行“五年退房”之约定的愿望，因此在被告通知原告办理产权登记时，原告考虑到产权转让过程中会产生相关费用，于是口头咨询被告因五年满后原告会退房，因此可否不办产权登记，被告对原告的请求予以拒绝并口头答复即便五年满后要退房也得先办理产权登记并取得产权证明；同时因《商品房买卖合同补充协议》第六条第5款:“办理退房手续(产权过户)时须交纳的各项税费，按当时的国家法律法规及相关政策规定，由各方自行承担。若出卖人指定第三方作为接受方并且确定的交易价格超过合同约定的购房总价款125%的，因超出合同约定的购房总价款125%部分产生的相应税费由出卖人或第三方补偿给买受人”之约定，明确地表达出了“原告应当先办理产权登记以获得房屋产权，之后再按补充协议第六条约定在五年满后1个月内书面申请办理退房手续”这一至关重要的信息。因为按照该两项表述，若出卖人指定了第三方购买上述合同中的房屋，因办理产权过户产生的税费按法律规定应由原告与第三方承担，否则原告与第三方进行产权转让过程中超出上述合同约定的购房总价125%部分产生的相应税费将无需“由出卖人或第三方补偿给买受人”。基于以上信息，原告遂同意办理了产权登记，也基于原告对造“格式合网”《商品房买卖合同补充协议)所称“五年退房”的理解，“五年退房”即原告先购房取得商铺的产权，按约定五年后在被告退还全部购房款给原告时由原告转移商铺的产权给被告或由被告指定的第三方，因此即便是原告在退房前办理了产权登记也并不影响合同约定的“五年退房”的履行。被告违约后，原告主动与被告协商，但被告称无钱办理退房并提出两个解决方案:一是签订《关于广安轻工博览城商铺买卖及委托经营管理补充协议书》，原告对此不于认可，因具有损害原告利益的不当条款。例知被告要求原告放弃“5年退房”权利，其补偿尚不够原告应得银行储蓄利息收益的所谓租金收益，二是诉讼，在被告已于200年1月2日收到“书面退房申请”、并在被告诚实守信的情况下，无故公然违约，被告这种置《合同法)于不限，不按期履行合同义务的行为已严重损害了原告的利益，给原告道成了损失，理应承担违的责任。关于“商铺委托经营管理”的问题，这是广安轻工博览城的整体商业规划的问题，被告亿佳公司作为开发商在签订合同前是知道的，自然可预见也应该考虑到“五年退房”、“商铺委托经营管理”所涉及到的责任与义务。因此“商铺委托经营管理”不应成为被告履行“五年退房”义务的障碍，也就是说依据(商铺委托经营管理合同)的约定在产权转移前，应提前15个工作日通知合同的乙方。现原告特向贵院提起前述请求以维护合法权益。 被告亿佳公司辩称：1.《补充协议》第六条的约定是双方为将来建立新的房屋买卖关系而作的预约约定，双方据此建立的仅仅是预约关系，而非原告所称的回购协议，预约的标的是签订正式房屋买卖合同，根据《合同法》第110条之规定，是否签订合同不适用于强制履行范畴，人民法院不能判令强制交易，由于新的房屋买卖关系尚未成立，王元蓉无权主张退款、退回馈金；2.被告已经取得案涉房屋产权，从事实及法律角度均无退还之可能，对已履行完毕的买卖合同主张退还合同价款缺乏事实依据、法律依据，非经物权变更登记，案涉房屋产权人无法变更；3.原告的第二项关于应得利息收益的主张同样缺乏事实和法律依据；4.如支持原告的请求，不仅对原被告两败俱伤，而且会给广安社会带来不利影响，被告公司现在各种渠道融资，极力推进项目、完善项目，并尽最大努力把项目完成，现已有300户提出退房申请，若法院支持，被告无力再推进项目，必将破产，一旦破产项目无法推进，项目成为烂尾楼，势必给政府带来负担，给广安经济环境和投资环境带来不利影响。 原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：《四川省商品房买卖合同》及其补充协议、申请表、发票、收到业主书面退房申请书、招商手册、广告宣传、产权证；被告亿佳公司提交的证据有：商品房预售许可证、商铺委托经营管理合同；前述证据经双方当事人当庭质证，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月24日，原告王元蓉（买受方）与被告亿佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广安市地块的中国广安轻功博览城14幢×-××商业门市，预测建筑面积为56.61平米，总价为474363元；买受人采取一次性付款方式，于2017年7月22日付清全部房款；出卖人在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；交付条件：该商品房已取得规划验收文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告；2016年3月31日前取得所在楼栋权属证明，交付使用后575日内办理房屋转移登记。2016年6月16日，该合同进行了备案，且双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第六条约定，买受人若在接收房屋之日起满五年后的第一个月内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房；买受人符合退房条件的，出卖人向买受人退还《商品房买卖合同》约定的购房总价款，并另向买受人支付购房总价款25%作为回馈，买受人在五年内已经享受的租金等各项收益无须退回；第九条约定，双方依据法律法规或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当在合同解除日起10日内共同办理解除合同备案登记手续。否则，守约方有权拒绝退房或者退款义务。 案涉商品房买卖合同签订后，原告向被告付清了购房款，现该房屋已经由被告按合同约定期限交付给原告，并于2018年9月10日办理了不动产登记，房权证号为川（2018）广安市不动产权第001××××号，产权人为王元蓉。2020年1月2日，被告亿佳公司收到了原告王元蓉的退房申请书，但至今未办理退房退款事宜，原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，原告王元蓉（甲方）与广安亿博商业管理有限公司（乙方）于2014年7月27日签订了《商铺委托经营管理合同》，约定了甲方将案涉房屋的所有权及抵押权之外的其他权利以特别授权的形式无保留地委托给乙方行使，乙方有权以自己的名义行使该权利，独立地享有权利并承担相应的义务；委托期限十年，自甲方与亿佳公司办结商铺交接手续之日起计算；甲方自愿放弃委托经营管理期限内前三年的租金等商铺使用收益，第四、五个年度按甲方购房款总额的8%向甲方支付租金，第六至十个年度，甲乙双方按委托商铺实际租金收入9:1分成，委托期间，乙方自行承担经营责任及风险，市场运营产生的各种费用均与甲方无关等。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。从该合同及补充协议的内容看，该合同及补充协议主要内容分为两大部分，第一部分是原告购买案涉房屋的价款、房屋交付、产权办理等双方的各种权利义务，第二部分是原告取得案涉购买房屋的产权及接收房屋后五年双方约定退房退款并支付回馈金的内容。第一部分合同内容双方各自义务已完全履行完毕。第二部分内容，其实质是赋予了王元蓉的任意解除权，即不以当事人违约为前提，而是完全按照其自己的意愿而单独解除合同的权利。但是，合同的任意解除权并不能由当事人任意约定，只能严格依照法律规定行使。我国合同法只规定了不定期租赁合同的合同双方当事人、承揽合同的定作人、货运合同的托运人、委托合同的双方当事人享有合同的任意解除权，案涉合同系商品房买卖合同，该合同的相对方并不享有任意解除权，该约定无效，原告要求继续履行该第二部分内容的请求，本院不予支持。 再者，即使该第二部内容的性质认定为原告所称的房屋回购协议，被告公司在庭审中，明确表示其已没有能力支付相应价款，不能继续履行该约定，如果继续履行该约定，支持王元蓉退还价款的诉请，则应当一并确认王元蓉向亿佳公司退还房屋，并将房屋不动产权属移转给给亿佳公司，但要求他人接收房屋并接受房屋产权转移不适宜强制履行，在此类合同履行陷入僵局的情况下，不宜强行要求当事人继续履行合同，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求，对此，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第八条、第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告王元蓉的全部诉讼请求。 本案受理费9746元，减半收取4873元，由原告王元蓉负担，并向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  黄发 二〇二〇年九月四日 书记员  楚陈 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自 己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的， 对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。