浙江省杭州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙01民终6972号 上诉人（原审原告）：徐刚，男，汉族，1972年8月16日出生，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈晓亮，北京康达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州领尚酒店有限公司，住所地：杭州市江干区五福天星龙大厦A楼23-27层。统一社会信用代码：91330104MA27Y2K99C。 法定代表人：陈凑标，执行董事。 被上诉人（原审被告）：杭州健风大厦，住所地：杭州市江干区秋涛北路30号101-104室，第二至四层。统一社会信用代码：913301047042405716。 法定代表人：柴云健，董事长。 委托诉讼代理人：吕虹、葛校焱，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人徐刚因与被上诉人杭州领尚酒店有限公司（以下简称领尚公司）、杭州健风大厦（以下简称健风公司）业主共有权纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初9457号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员茹愿适用普通程序独任审理。 徐刚上诉请求：撤销原裁定，依法发回重审。事实和理由：首先，《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定的是业主共有部分受侵害时，业主所享有的诉权，该条款并未直接排除业主在共有部分权利受侵害时享有诉权。法理上，业主的专有部分和公共部分权利受到侵害均应具备诉权，作为实现救济的途径。业主大会和业主委员会，其具备诉权不必然导致业主丧失诉权。其次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条，业主可以就侵害公共部分权利的行为单独起诉，亦佐证业主单独具有诉权。再次，全体业主的利益并非完全一致，或者在个案中存在具体侵害行为仅影响部分共有权人的情形，如仅业主大会或者业主委员会具备诉权，将使受影响的业主无法得到救济。最后，在本案中，绝大多数业主将自己的物业委托给领尚公司管理，领尚公司在一定程度上已经成为类似业主大会或者业主委员会的组织，发挥着公共管理的作用，但徐刚认为健风大厦将自己承租部分面积擅自转租且堵塞酒店消防通道的行为构成侵权而起诉，现在一审法院要求业主大会或业主委员会作为起诉主体，将造成“原告和被告是同一人”的情况，剥夺了徐刚的诉权。 健风公司辩称，一、原裁定认定事实清楚，适用法律正确。大部分业主将自己的物业委托给领尚公司管理，未侵害其他业主的权利，更无“将造成原告和被告是同一人”的情况。上诉理由系根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定。前述条文系基于相邻权，而讼争法律关系属于建筑物区分所有权，应当适用最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《物业管理条例》第五十四条的规定。二、健风公司对讼争部分的用益物权系合法处分，相关租赁关系已经生效法律文书确认。三、原裁定不存在认定不清和违反法定程序的问题。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。 徐刚向一审法院起诉请求判令：1.领尚公司、健风大厦支付徐刚一楼公共部位租金4.9万元（自2015年9月11日至2019年8月10日，实际支付至判决之日）；2.诉讼费由领尚公司、健风大厦承担。 一审法院认定事实：徐刚系杭州市江干区秋涛北路30号1106室的房屋所有权人，即健风大厦主楼1106室的业主。2015年9月10日，优筑公司与健风大厦签订《房屋租赁合同》，租赁了健风大厦部分房屋、场地及附属设施，具体范围包括：1、辅楼地下室负一层（全部，包含锅炉所占的面积），面积1266.19平方米；2、第一层（部分），面积1266.19平方米，主楼大堂与优筑公司承租的三楼主楼部分调换使用，酒店入口保留净空4.5米之外；3、第二层，面积2130.69平方米；4、第三层（辅楼部分，以房产证所载面积为准），主楼同酒店承租人调换使用；5、第四层（全部）；6、第五层（全部）；7、第六层（部分）面积为82平方米。领尚公司将酒店一楼其中300多平方米面积与优筑公司的三楼相应面积置换使用。健风大厦第六层以上为酒店式公寓房间，总计酒店式公寓房间为223间，其中197间业主已委托领尚公司经营。 一审法院认为，徐刚系基于其为健风大厦主楼内房屋的业主，而健风大厦将一楼大厅公共部分出租给领尚公司收取租金，二者侵害了除健风大厦外业主的权利，应支付其享有相应份额内的租金。即徐刚起诉系基于其作为业主享有的健风大厦大楼公共部分共有权被侵害。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主对于建筑物内共有部分享有共同管理的权利。第八十三条第二款规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定了业主大会和业主委员会在业主损害其他业主合法权益的诉权，以及业主自身合法权益被侵害时诉权，该条规定的业主合法权益受侵害的诉权应指业主的专有权利，而非共有权。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”该条规定了权利人可对侵害共有部分权利的行为人的诉权。该条未明确权利人具体指向，但明确了受侵害权利客体为共有部分即业主共有权，相对应的权利人应为全体业主。如前所述，业主对共有部分享有共同管理的权利，即在共有权受侵害时应有业主大会或业主委员会提起诉讼，未成立业主大会的，则应由全体业主提起诉讼，单个业主不能代表全体业主起诉。因此，徐刚不能代表全体业主起诉侵害共有权的行为人。另外，徐刚系起诉主张支付其根据份额相对应的租金。《中华人民共和国物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”该两条规定系针对合法利用共有部分的经营收益的处理规则，且亦规定了以业主共同决议为原则。即在合法利用共有部分经营收益的情况下，也应当以业主共同决议为原则，而不必然产生向单个业主分配收益的结果。何况，本案徐刚系基于违法侵害业主共有权起诉。综上，该院认为，徐刚不能代表全体业主就其所称的侵害业主共有权的行为提起诉讼，其起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回徐刚的起诉。 本院认为，本案中，徐刚诉请判令领尚公司、健风大厦向其支付一楼公共部位租金份额，系单个业主就专有部分以外的共有部分对外要求按份给付。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及第七十六条第一款“第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之规定，业主对于共有部分的使用、收益等应以业主共同决议为原则。一审法院认定本案诉请属于涉及共有和共同管理的权利的重大事项，不能由单个业主提起本案诉讼，并无不当。综上，徐刚的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判员 茹 愿 二〇二〇年九月九日 书记员 汪美凤