江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初1318号原告：张萍萍，女，1995年8月14日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。被告：九江颐玺置业有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区莲花镇濂溪区大道77号，统一社会信用代码：91360402MA35QBFJXF。法定代表人：赵益庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：江利来，男，1986年10月10日出生，汉族，系该公司员工。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司九江分行，住所地：江西省九江市浔阳区庐山南路293号东磁丽景湾A区3#楼一层二层商铺，统一社会信用代码：9136040067799940XH。负责人：孔耘，该行行长。原告张萍萍与被告九江颐玺置业有限公司（以下简称颐玺公司）及第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行（以下简称浦发银行九江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，经两次公开开庭进行了审理。原告张萍萍到庭参加诉讼、被告颐玺公司的委托诉讼代理人樊正根、江利来分别于第一次、第二次到庭参加诉讼，第三人浦发银行九江分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萍萍向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、由于逾期交房，判决被告向原告返还购房款218000元、支付利息28077元（利息暂计至2020年6月5日，之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止）；3、由于逾期交房，判决被告向原告支付违约金21800元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于九江市濂溪区濂溪大道77号九江颐高创业基地AB座不分单元328号房出售给原告，商品房面积为35.82平方米，商品房价款为218000元以及交付商品房应当取得建设工程验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，商品房交付时间为2018年12月31日之前。签订《商品房买卖合同》后，原告依约于2018年5月1日向被告支付房屋首期购房款109000元，并通过向银行按揭的方式于2018年6月27日向被告支付109000元，合计218000元。2018年12月31日，合同约定交房日期到来后，原告多次到被告公司的售楼部询问何时可以交房，被告公司员工开始说快了，一个月拖一个月。交房时间已构成商品房买卖合同的组成部分，与涉案楼房销售定价有密切关系，是促使买受人签订购房合同的重要条件，对买受人决定购买涉案房屋起关键作用。合同第十二条约定：逾期交付责任，即逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，出卖人自收到解除合同通知之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受之日起按照银行同期贷款利率计算利息；同时，出卖人按照全部房价10%向买受人支付违约金。被告未按照原定交房日期取得房屋验收报告，工期拖延，市场紊乱，纵使原告购买房屋贬值，2019年8月原告向被告邮寄《解除合同通知书》，时至今日，被告没有按照合同办理退房手续、支付相应赔偿金21800元、约定利息28077元（利息暂计至2020年6月5日，之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止）。根据《商品房管理办法》第三十一条：地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。实际房屋照片和样板房差距很大，多了横梁和外露水管、阳台有大量遮挡物，货不对板，虚假宣传，构成商业欺诈，导致房屋价值贬损，要求解除合同，同时被告应就其虚假宣传承担赔偿责任。现向法院起诉，要求法院支持原告诉请。被告颐玺公司辩称，原告起诉解除合同理由不足，无权解除合同并要求返还购房款，违约金及利息不能双重计算，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人浦发银行九江分行既未到庭应诉亦未提交陈述意见。原告张萍萍为支持其上述诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：证据一、《商品房买卖合同（预售）》，以证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。证据二、快递邮寄物流信息及邮寄的视频，以证明原告于2019年8月23日向被告邮寄解除合同通知书。证据三、收款收据及贷款合同，以证明原告已经履行了买卖合同中给付房款的义务。证据四、照片打印件一组，以证明原告所购房屋与样板房实际不符。证据五、照片2张，以证明案涉房屋与样板房不一致，多了横梁和外露水管，被告存在虚假宣传。上述证据经庭审质证，被告颐玺公司对证据一的真实性、合法性无异议，对其关联性提出异议，解除权的行使期间为2019年3月2日至2020年3月2日，解除权行使期限已经届满，原告起诉的时间为2020年6月18日，并未在解除权行使期限内行使解除权。证据二原告提供的快递单为复印件，未提供邮寄的内容，视频中的快递单无法看清快递单号，只看到快递装封过程，并未看到邮政工作人员的交接过程，并不能证明快递已经寄出并送达给被告，不能达到原告欲证明发出解除合同通知书的目的，更不能证明解除通知书已经送达给被告，不具有关联性；且快递单号尾号为725的邮寄时间为2020年6月7日，在解除权行使期之外；如果尾号为8325的快递单是解除合同通知书，则原告完全无需在2020年6月7日再次发出解除通知，且两份快递单所寄内容无法确认。对证据三的真实性、合法性无异议，但是在借款合同中被告作为了原告借款的担保人，原告起诉解除合同与贷款银行具有法律上的利害关系，其应该作为第三人参加诉讼。对证据四的三性均提出异议，照片并非是原告所购房屋的照片，该照片来源于何处、照片中房屋是何处的房屋均无法反映，与原告的证明目的之间不具有关联性。对证据五的三性均无异议，但原告所谓的横梁是整个建筑外立面的装饰结构，已经过规划局的图审。被告颐玺公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：竣工验收备案表以及交房通知，以证明案涉房屋具备交房条件且已通知原告交房。上述证据经庭审质证，原告张萍萍对竣工验收备案表无异议，但竣工验收备案表的时间为2019年6月14日，该时间在合同约定的交房日期之后，被告提供的房屋才具备交付条件，违反了合同约定的时间2018年12月31日，根据双方签订的合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金及利息，违约金和利息的约定也是被告自己拟定的，且有关约定也并不高。对交房通知无异议，但被告通知交房的时间为2019年8月10日至8月17日，合同约定的交房时间为2018年12月31日。第三人浦发银行九江分行未到庭参加诉讼，亦未在举证期限内提交证据，视为其放弃举证、质证权利。本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，原告（买受人）张萍萍与被告（出卖人）颐玺公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发出售的位于九江市濂溪区濂溪大道77号地块“东至规划道路、南至B地块、西至B地块、北至规划道路”颐高创业基地AB座不分单元328号房，建筑面积35.82平方米，单价每平方米6085.99元，总价218000元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年5月2日前支付首期房价款109000元，余款109000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内的，……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同附有附件，其中附件十一为“补充协议”，该《合同补充协议》对房屋交付有如下补充约定：该房屋的具体交付时间以甲方（出卖人）发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方(买受人)对此无异议；补充协议还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于当日支付首付款109000元，于2018年6月27日与第三人浦发银行九江分行签订《个人购房担保借款合同》，通过银行按揭贷款方式向被告支付购房余款109000元。2018年12月31日被告未按合同约定向原告交付房屋，2019年6月14日涉案房屋完成了竣工验收，2019年8月7日被告通过手机短信的方式通知原告于2019年8月10日至2019年8月17日办理房屋交付手续。因被告逾期交房，故而原告至今未去验收交房。另查明：1、以日万分之二计算的违约金为9635.60元[218000元×日万分之二×221天（从2019年1月1日至2019年8月10日）]。2、以全部购房款按10%计算的违约金为21800元（218000元×10%）。3、2018年6月27日，第三人浦发银行九江分行与原告张萍萍签订《个人购房担保借款合同》，其中贷款金额为109000元，贷款期限自2018年6月27日至2028年6月27日止，合同的借款人为原告张萍萍，保证人为被告颐玺公司。本院认为，原告张萍萍与被告颐玺公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了全部购房款218000元，被告亦应按合同约定在2018年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按照合同约定，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，故原告行使解除权的时间自2019年3月4日至2020年3月4日止，原告在庭审中提交的尾号为8325邮件单及该份邮件单网络查询结果，欲证明其在法定时限内行使了解除权，本院认为，该封邮件由谁所发不清楚，原告亦无法证实该挂号信邮寄的内容是《解除合同通知书》。原告为进一步证明其已向被告行使了解除权，向本院提交了一份尾号为9725的EMS快递单号复印件以及该快递单网络查询结果，同样该EMS快递由谁所发不清楚，原告亦无法证实该EMS邮寄的内容是《解除合同通知书》且该EMS快递邮寄时间为2020年6月7日，亦过了解除权行使的时间，故本院对被告辩称的原告起诉时解除权已经消灭的意见予以支持。至于原告诉称的实际房屋与样板房不一致问题，本院认为，原、被告间的《商品房买卖合同（预售）》并未约定涉案房屋建筑设计、房屋结构、大小等参照某某样板房而定，现原告以实际交付的商品房与样板房不一致，构成商业欺诈为由，要求解除合同，同时要求被告应就其虚假宣传承担赔偿责任，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院对原告该项主张不予支持。现因被告已于2019年6月14日办理了涉案房屋的验收手续，该涉案房屋已满足交付条件，且被告已于2019年8月7日向原告发出于2019年8月10日至2019年8月17日交房的通知，原告购买涉案房屋的合同目的已经可以实现，在此情况下，被告逾期交房未构成根本性违约。为维护合同及市场交易的稳定性，不宜解除涉案的《商品房买卖合同（预售）》。故原告起诉要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予以支持。而根据双方合同约定，原告自愿继续履行合同情况下的违约金9635.60元低于合同解除时的违约金21800元，考虑到被告逾期交房是事实，存在违约行为，在合同继续履行且购房款不退还的情况下，违约金计算方法应做出对原告有利的认定，即酌情认定由被告按合同解除时双方约定的违约金标准向原告支付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金21800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告九江颐玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张萍萍支付逾期交房违约金21800元；二、驳回原告张萍萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5318元，减半收取2659元，由被告九江颐玺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 许 峰二〇二〇年九月三日书记员 户佐静