江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1081号原告：徐志君，男，汉族，1971年5月13日生，住淮安经济技术开发区。原告：郑慧，女，汉族，1972年2月1日生，住淮安经济技术开发区。被告：淮安众源物业服务有限公司，住所地淮安经济技术开发区汕头路18号钵池创业大厦405室。法定代表人：尹传学，该公司总经理。委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。原告徐志君、郑慧诉被告淮安众源物业服务有限公司（以下简称众源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐志君、郑慧及被告众源物业公司的委托诉讼代理人余元顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志君、郑慧向本院提出诉讼请求：1.要求被告公开物业费收费标准的相关依据；2.要求被告赔偿损失误工损失1800元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告自2018年底进驻大湖城邦小区提供物业服务，自2019年4月起收取当年物业费时，对“原告住宅按照别墅标准”收取。原告对被告的收费标准提出疑问，并多次请求其出具收费依据。自2019年4月至2020年4月的一年时间内，原告先后五次向被告提出书面请求，并至少八次主动到被告处当面交涉，被告均无法出示“原告住宅按照别墅标准”的收费依据，并主观武断的坚持认为原告就是不愿意缴纳物业费。更为严重的是，被告单方面以此为由，通过小区进出门禁设置障碍的方式，影响原告的正常生活。原告住宅大湖城邦小区2号地32栋503室，是一栋普通六层的房屋，房型是多层复式结构（每户两层，1-2、3-4、5-6各为一户，户内有楼梯）。房产证建筑面积是214.18平方，包含室内两层实有全部面积，不存在开发商赠送面积和不纳入房产证的面积。土地证按照多层楼房分摊面积35.7平方，也不是像别墅一样的独用面积。原告购房时签订的《商品房买卖合同》附件《关于物业费收取的补充协议》中，对物业费收取的说明是“按照多层住宅、小高层住宅、别墅和商业等收取物业服务费”。并没有对“原告住宅按照别墅标准”收费的明确说明，也没有对原告住宅属于别墅的类型定性，更没有在协议中有双方认可的个性化收费价格。据被告讲，其收费依据是物价部门审批的住宅物业费收取标准，但只是对不同类型住宅的定价，并不是针对包括原告在内住宅“应该是别墅”的定性，而原告住宅事实上就是普通多层楼房。原告已就此问题咨询过物价部门和住建部门，他们均表示不能认可被告自作主张的说法和收费行为。原告认为：被告在没有法规依据的情况下，擅自对原告应缴纳的物业费提高收费标准；实行欺骗性和虚假性的收费；利用其工作便利实行强制消费；直接影响到原告的正常生活，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告众源物业公司辩称，根据被告与淮安飞耀房地产开发有限公司于2019年2月25日签订并备案的《项目委托物业服务合同》，被告在本案诉争小区服务期限为2018年12月1日至2021年11月30日，在服务过程中，被告单位已提前终止物业服务，终止时间为2020年5月31日，在服务过程中，被告根据物业服务合同及原告与建设单位的商品房买卖合同及附件，按照原告房屋属叠加住宅性质，按0.85元每月每平方米收费，符合约定标准，被告在物业服务管理中，周六、日均有人正常上班，可以为全体业主提供所需要的服务，原告主张的误工费标准为1000元每天，原告并未举证其请假手续及用人单位是否停发了未上班期间的工资、超过法定标准以后的收入是否依法缴纳了个人所得税，而根据此条件，原告主张误工费用没有事实及法律依据，综上，请法院驳回原告的诉讼请求。另外其对收费标准及依据已经公示，其依据是在原物业公司办理房屋交接入住手续时，其他业主均与前物业公司签署了公共服务协议及物业管理收缴费等手续，而原告方在2012年12月20日集中办理交接手续时，并没有参与，原告的房屋入住验房时间为2013年4月29日上午，而其装修开工时间为2013年4月6日，原告方办理入住装修时间与建设单位及前物业公司办理集中交房手续时间并不一致，根据其现有的材料可以证明原告未能与其他业主一样，单独与前物业公司签署公共服务协议、物业管理收缴费等。但根据物业费的性质及用途，物业费的用途是为全体业主提供基础服务，针对的并不是原告单一的业主，原告没有依据物业服务合同及标准缴纳物业费侵害的是其他业主享受正常物业服务的权利。本院经审理认定如下事实：原告徐志君、郑慧与案外人淮安飞耀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（二）第三条第一款约定：本物业的公共管理服务费标准：多层住宅0.40元/㎡/月；小高层住宅0.92元/㎡/月（不含电梯运行费）；别墅0.85元/㎡/月；商业（其他物业）0.60元/㎡/月。2019年被告众源物业公司与案外人淮安飞耀房地产开发有限公司签订《“大湖城邦花苑”项目物业服务委托合同》，其中约定：合同期限自2018年12月1日至2021年11月30日，多层住宅0.40元/㎡/月；小高层住宅0.92元/㎡/月（不含电梯运行费）；别墅0.85元/㎡/月；商业（其他物业）0.60元/㎡/月。该合同于2019年2月25日在淮安经济技术开发区住房和城乡建设局备案。审理过程中，原告陈述因被告未公开物业收费标准，其所购买的房屋应按照多层标准，而被告强行要求原告按照别墅收费标准缴纳，原告为此多次前往被告处解决并通过邮寄反映材料等方式，均未解决该问题，虽然被告处在节假日也有人留守，但原告多次均未找到经办人，原告只得利用工作日请假去办理，其日工资为1000元，其根据处理事务的时间，将损失酌情确定为1800元。被告陈述其已公示了相应收费标准，且原告所在楼栋的其他业主的物业费均是按照别墅标准即0.85元/㎡/月收取的。双方一致认可，被告已经退出案涉小区，不再提供物业服务。以上事实，有当事人的陈述及举证等在卷证实，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，被告亦认可应当将收费依据向业主公开，其辩称已经通过公告栏张贴的形式进行公开，但被告未能提供证据予以证明，原告作为小区业主，其提出要求被告公开物业费收费标准及依据的主张，鉴于被告已经退出案涉小区，不再从事物业服务，被告理应提供物业费收费标准供原告查阅。对于原告主张的误工损失1800元，本院认为，原告因案涉物业收费标准与被告发生争议，但原告未能提供证据证明其损失的发生，且即使损失实际发生，原告并未举证损失产生与案涉争议之间存在合理关联，故对原告的该项主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安众源物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内提供其服务期间大湖城邦花苑小区物业收费标准及依据供原告查阅；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告淮安众源物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××28）。审 判 长  邵爱静人民陪审员  孙美红人民陪审员  刘艳芳二〇二〇年九月二十八日法官 助理  左 龙书 记 员  徐婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。