河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4958号原告:陈明，男，1992年6月18日出生，汉族，住河南省罗山县。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市人民路西段南侧，主要营业地新郑市龙湖镇郑新快速通道与泰山路交叉口向北100米路东。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增奎，男，1987年3月6日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司法务经理。原告陈明与被告郑州华南城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈明，被告郑州华南城有限公司的委托诉讼代理人王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：1.判令被告变更《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期违约交房的违约责任时发生“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行”；2.请求判令被告支付逾期交付商品房的违约金8633元，并判令被告支付自原告起诉之日起至被告符合交房条件为止的违约金（按照变更后已交付房价款日万分之1计算）。事实和理由：原被告双方在2018年7月26日签订了编号为18002004472号商品房买卖合同,合同约定：被告将位于新郑市××镇××大道南侧、××（C）宗西侧、华南城××幢×单元××层××号房产以814479元的价格出售给原告。双方在合同中约定了交付期限、交付条件、逾期交付等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，被告应在2019年12月30日前将该房交付原告。时至今日，未接到原告任何交房的通知。在原告主张依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期违约交房的违约责任时发现“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行”。与《商品房买卖合同》项下附件四第三天关于买受人逾期付款“3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止”。原、被告双方在约定违约金比例时相差500倍，无疑加重了原告的违约责任，合同双方的权利义务明显不对等，显失公平。显失公平的合同是指在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己重大不利的合同，也可以说是一方意思表示不真实的合同，因此并不与当事人意思自治原则相违背。根据《合同法》的规定，订立合同时显失公平的，当事人一方请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告郑州华南城有限公司辩称，一、原被告之间存在商品房买卖合同关系。涉案商品房交付的标准是经验收合格。2019年11月29日,涉案商品房所在的51号楼通过勘察、设计、施工、工程监理和建设单位的验收。二、2020年6月24日，被告向原告邮寄交房通知书，尽到了通知交房的义务。本案商品房未能交付，是由于原告拒不收房的原因造成的，视为被告已履行了交付义务。被告不应再承担2020年6月29日之后的逾期交房违约责任。三、原告要求被告按照已交房款日万分之一的标准支付至房屋实际交付之日的逾期交房违约金的诉讼请求没有法律与合同依据。四、涉案商品房买卖合同约定，交房逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行。被告通知原告2020年6月29日收房。但是，原告没有任何理由拒绝收房，视为被告2020年6月29日已经完成交付义务。被告可以承担2019年12月31日开始至2020年6月28日按照已交付房价款万分之0.01的标准计算的违约金。五、商品房买卖合同附件四4.2约定，可以据实延期交付：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致的工期延误；政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的。从2017年工程开工开始，至2019年底，因大气污染防治，政府相关部门多次通知工地停工、禁止车辆进出工地，尤其是2019年国庆阅兵和少数民族运动会最具代表性，可以据实延期交付房屋，该期间约73天应当从逾期天数中扣除。本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，陈明与郑州华南城有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件一至附件四，合同主要内容为：陈明购买郑州华南城有限公司开发的位于新郑市××镇××大道南侧、×（C）宗西侧华南城××××号楼×单元××层×××号房屋一套，房屋总价款814479元。……第八条交付期限，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议主要内容为：第三条关于买受人逾期付款：买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止……第四条关于房屋交付及验收:4.1由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务。该房地产的毁损、灭失等风险责任自交房通知书（入伙通知书）载明的交付之日起由出卖人转移给买受人。买受方并应承担由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费等），由此造成出卖人其他损失的，买受人须承担赔偿责任……第八条关于通知与联系8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担……。8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照原合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为已送达，邮件退回之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。合同签订后，陈明依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款。郑州华南城有限公司提交的工程竣工验收意见表显示涉案华南城中园四组团51号楼工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年11月29日，工程竣工验收备案表的取得时间为2020年1月17日。郑州华南城有限公司于2020年6月24日向原告陈明在《商品房买卖合同》上载明的地址邮寄送达了交房通知书，通知陈明于2020年6月29日办理交房手续，该通知书于2020年6月25日签收。以上事实，有原、被告双方陈述，商品房买卖合同及附件，工程竣工验收备案表、交房通知书等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即陈明应当按照合同约定的期限支付购房款，郑州华南城有限公司应按照合同向陈明交付符合合同约定的房屋。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年12月30日前，截止2020年6月29日交付时，实际逾期天数为181天，因双方签订的《商品房买卖合同》同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……附件四4.2.3政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的。综合郑州华南城有限公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因“十一”国庆阅兵及“少数民族运动会”等因素影响，华南城中园作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，综合考虑以上因素，本院对其逾期交付天数酌定扣除60天，故案涉房屋实际逾期交付的天数为121天。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房的违约责任为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；但在补充协议中关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人。因此，双方关于权利义务的约定不对等，且关于出卖人逾期交房的违约金数额约定过低，故本院酌情调整为按照日万分之1计算，故本案逾期交付违约金为9855.20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈明支付逾期交付违约金9855.20元；二、驳回原告陈明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郑州华南城有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  许伟红二〇二〇年九月二十四日书记员  杨 磊