江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5128号原告：南通瑞普活性炭过滤材料有限公司，住所地如皋市下原镇腰庄村二组。法定代表人：丁艳伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王烨，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：邱军，男，汉族，1973年9月18日生，住如皋市。委托诉讼代理人：陈光宇，北京市中闻（上海）律师事务所律师。原告南通瑞普活性炭过滤材料有限公司（以下简称瑞普公司）与被告邱军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞普公司的法定代表人丁艳伟及其委托诉讼代理人王烨，被告邱军及其委托诉讼代理人陈光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞普公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《厂房转让合同》；2、判令被告返还原告已付购房款350万元，双倍返还定金100万元，赔偿原告损失15万元，以及至实际返还之日止的利息损失(其中61万元自2020年4月21日起算，4万元自2020年4月22日起算，30万元自2020年4月28日起算，200万元自2020年5月21日计算，150万元自2020年5月29日起算，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%)；3、判令被告承担本案诉讼费用(包括保全费、保全保险费)。事实和理由：原告因经营需要经马晓建介绍向被告购买厂房。2020年4月21日，原、被告双方就厂房总价、款项支付、交房时间达成一致意见，原告向被告支付定金50万元。2020年4月24日，双方签订厂房转让合同，约定原告向被告购买厂房，并约定总价款、付款方式、交付时间等事项。该合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款400万元，但被告并未按约履行交付厂房的义务并明确告知不想出卖。另外，马晓建作为案涉厂房的承租人为这次厂房买卖提前与被告解除租赁关系，原告向马晓建支付补偿款45万元，尚余20万元补偿款未付。据此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告邱军辩称，1、对于要求解除原被告之间的厂房转让合同的诉求，被告不同意，从双方签订转让合同到现在，被告都愿意按照合同约定将涉案厂房转让给原告，原告提出解除转让合同没有依据。2、对于要求被告返还购房款及双倍定金及赔偿损失的诉求，因被告不同意解除合同，该诉求同样没有依据；关于利息部分，被告认为原被告之间涉及到款项支付是基于双方之间的转让合同，而非基于借贷关系，在合同中并无购房款计息的约定，原告主张按照贷款利率并且上浮50%计息没有任何依据，且原告主张计算利息的基数也不正确，将其支付给马晓建的补偿款也作为计算基数没有依据。3、对于要求被告承担本案诉讼费用、包括保全费、保全保险费的诉求，我们认为保全费、保全保险费不是本案必须费用，应由原告承担，诉讼费应由法庭认定。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换及质证。对原告提交的2020年4月21日收条、2020年4月24日厂房转让合同、中国农业银行网上银行电子回单、2011年4月20日租赁协议书、2020年5月27日照片、如皋市公安局下原派出所出具的接处警情况说明等证据，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认。对原告提交的马晓建出具的情况说明，原告质证认为不符合法律规定的证据形式，本院认证认为该情况说明属于马晓建的证言，在原告未申请马晓建作为证人出庭作证的情况下，对该证据的真实性，本院难以确认。对原告提交的向马晓建汇款的记录，被告质证认为该证据与本案无关，本院认证认为该证据确系原告法定代表人丁艳伟向马晓建汇款形成的证据，对该证据与本案的关联性，本院待后结合本案情况综合予以认定。对原告提交的保全保险费发票，被告对该证据的关联性提出异议，本院认证认为该证据与本案中原告提交的诉讼保全保单保函能相互印证，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对原告提交的马晓建解除租赁协议的说明，被告对该证据的真实性提出异议，本院认证认为该证据仅为复印件，原告未能提供证据原件供本院核实复印件的真实性，对该证据的真实性，本院难以确认。对被告提交的2007年1月8日土地租赁协议书，原告对该证据的真实性不持异议，但对关联性提出异议，本院认证认为该证据系案涉厂房转让合同标的物所占用土地的来源，与本案具有关联性，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的如皋市下原镇腰庄社区居民委员会出具的证明，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，本院认证认为该证据虽然未经出具人员签名，但加盖有出具单位的公章，且案涉厂房转让合同标的物所占用土地系该社区的集体土地，与该社区具有直接利害关系，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的其与原告法定代表人丁艳伟之间的短信往来，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认。对被告提交的其银行账户存款被冻结的明细，原告对该证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院认证认为该证据系本院在本案中根据原告的财产保全申请而对被告的银行存款采取的冻结措施，符合法律规定，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明，2020年4月21日，原告瑞普公司的法定代表人丁艳伟经马晓建介绍就购买厂房事宜与被告邱军进行磋商，并向邱军支付定金50万元。2020年4月24日，原告瑞普公司（乙方）与被告邱军（甲方）签订厂房转让合同一份，约定由乙方购买甲方位于下原镇腰庄村2组的10亩土地（蒲黄线南侧）上现有建筑，总价款400万元；付款方式为本协议签订之日30日内乙方向甲方付250万元，作为首付款，2021年2月11日前乙方向甲方付清剩余房款150万元；交付期限为乙方按甲方要求办结相关手续，按期履行本协议约定的义务并交纳协议约定的总款项及其他应交费用后，甲方将乙方所受让的建筑物于2020年5月1日向乙方支付。该协议签订后，原告瑞普公司通过其法定代表人丁艳伟于2020年5月21日下午14时28分、14时29分分别向被告邱军汇款100万元、合计200万元。当日下午14时30分，被告邱军通过短信告知丁艳伟：“他们没有答应搬，你先不要打款”。2020年5月29日14时许，原告瑞普公司的法定代表人丁艳伟派人在案涉厂房处张贴告知书，要求厂房内所有租户2020年5月30日之前与其联系搬迁事宜。原、被告双方就此发生纠纷并报警处理。当日下午17时49分，原告瑞普公司通过其法定代表人丁艳伟分别向被告邱军汇款98万元、52万元、合计150万元。此后，原告瑞普公司的法定代表人丁艳伟与被告邱军通过短信方式沟通解除合同的事宜，其中2020年6月1日被告邱军要求丁艳伟发送银行卡号，提出退还所汇款项。2020年6月17日，丁艳伟通过短信要求邱军在24小时之内退还款项并告知银行卡号。2020年7月2日，原告瑞普公司诉至本院，要求判如所请。另查明，案涉厂房所占用的土地系如皋市下原镇腰庄社区居民委员会于2007年1月8日通过签订土地租赁协议书的形式交予被告邱军使用的，案涉厂房本身并未办理相关的报批报建手续，也未取得相关不动产权证。2011年4月20日，邱军将案涉厂房中的部分出租给马晓建使用，租赁期限为十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止。审理中，原告瑞普公司经本院释明变更诉讼请求，要求确认案涉厂房转让合同无效，并明确其主张的实际损失系原告向马晓建支付的提前解除租赁合同的补偿款65万元（其中45万元分别于2020年4月21日支付11万元、2020年4月22日支付4万元、2020年4月28日支付30万元，尚余20万元未付）。本院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，案涉厂房所占用的土地系由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理的农民集体所有的土地，在建设案涉厂房时未经相应的土地流转及报批报建手续，未办理相应的不动产权登记，故原、被告双方就该厂房转让所签订的案涉厂房转让合同，违反相关土地管理法律效力性的禁止性规定，应当属于无效合同。在案涉合同无效的情况下，被告因案涉合同取得的财产即原告支付的购房款400万元，应当予以返还。关于原告主张的利息损失。结合原、被告之间的履行情况，对于其中250万元（2020年4月21日50万元、2020年5月21日200万元），系原告按照合同约定履行付款义务所支付的款项，对该部分款项实际被占用期间的利息损失应由被告负担；对于2020年5月29日150万元，系原告在被告通过短信明确告知不要再打款的情况下支付的款项，在被告于2020年6月1日通过短信要求提供银行账号以退款时，原告直至2020年6月17日才要求被告在24小时内退还，对该部分款项实际被占用期间的利息损失应当自2020年6月19日起算；对于利息损失计算的标准，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%的标准计算，没有相应的法律依据，本院酌情支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。关于原告主张的由双倍定金100万元中的50万元及另行主张的损失15万元组成实际损失65万元，原告陈述该部分损失系其向马晓建支付的提前解除租赁合同的补偿款。对定金部分，由于原、被告双方在案涉合同中并未约定定金罚则，对于2020年4月21日丁艳伟向被告邱军支付的50万元定金的性质双方亦未进行明确，且案涉合同系无效合同，即使有相应的定金罚则，也不再具有法律约束力，故在本案中并不符合适用定金罚则的条件。同时，根据原告主张该部分实际损失的产生原因，该租赁合同与案涉厂房转让合同系相互独立的合同关系，在被告向原告实际交付案涉厂房之前，原告并非该租赁合同的当事人，对于该租赁合同是否已经解除及具体履行情况，在本案中难以查明，也不属于本案审理的范围，且涉及案外人马晓建的权益，本院在本案中难以厘清该65万元损失的具体组成及责任分担，故在本案中本院不予理涉该部分损失，原告可根据其介入马晓建、被告邱军之间租赁合同关系的独立民事法律行为另行主张权利。对于原告主张的该65万元中已付部分45万元的利息，本院同样不予理涉。关于原告主张的保全保险费，该部分费用并非原告为主张权利必然发生费用，也不在被告的预期范围之内，对该部分费用，应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告邱军于本判决生效后十日内向原告南通瑞普活性炭过滤材料有限公司返还款项400万元并承担利息（以50万元为基数，自2020年4月21日起；以200万元为基数，自2020年5月21日起；以150万元为基数，自2020年6月19日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年报价利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告南通瑞普活性炭过滤材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取22105元，由原告南通瑞普活性炭过滤材料有限公司负担2665元，被告邱军负担19440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费44210元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 崔小兰二〇二〇年九月二十七日法官助理 王智勇书 记 员 丁晓亮