广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15847号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州常泰物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区中山大道中路38号加悦大厦1601房。法定代表人：麦瑞杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪萍，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王文质，男，1966年4月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州常泰物业管理有限公司（以下简称常泰公司）因与被上诉人王文质物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。常泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持常泰公司一审诉讼请求，驳回王文质一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由王文质承担。事实和理由：（一）一审法院不予支持常泰公司的违约金诉求，显属错误。常泰公司与王文质签订的《小区物业服务协议》第六条第三款约定，王文质不按约定逾期缴纳相关费用的，常泰公司有权要求王文质补交相关费用并要求对方按照1‰的标准承担逾期缴纳款项的违约金，逾期超过60日起，常泰公司有权采取必要的催缴措施。本案中，王文质不按协议约定的收费标准和时间缴交相关费用，常泰公司已于2016年12月16日向王文质发出过催缴函，一审法院在王文质无任何证据证明常泰公司未尽管理责任，对其生活造成影响的情况下，无视物业合同约定的违约责任，不予支持王文质应付的违约金，显属错误，应予撤销。（二）一审法院判决常泰公司退还装修垃圾清运费1200元，缺乏事实及法律依据。装修垃圾清运费1200元并非王文质缴交，而是广东星艺装饰集团股份有限公司（以下简称星艺公司）向常泰公司支付的，该款项与王文质无关。依据常泰公司与星艺公司签订的《装修管理服务协议》第三条，星艺公司负责将建渣清运袋从室内转运至装修垃圾指定堆放处，常泰公司负责将建渣清运出小区。因此，依据上述合同约定，星艺公司按工程工期以每天6元的标准向常泰公司支付管理服务费798元及装修垃圾清运费1200元。综上，恳请二审法院判如所请。王文质二审答辩称，一、依据《广州市物业管理暂行办法》第八十二条规定，常泰公司强制收取业主水电周转金、装修服务费、垃圾清运费应属违规收费。物业公司强制收取了水电费周转金600元、装修押金5000元、垃圾清运费1200元，在业主要求退押金时被要求交纳装修服务费798元。根据《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字[2016]4号）的相关规定，装修保证金（押金）不得超过2000元，常泰物业收取押金5000元属于违规；规定物业服务企业不得收取装修管理服务费；装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费；业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。常泰公司未与王文质签订垃圾清运合同，也未向王文质说明收费的原因，因此上述收费属于违规收费。垃圾清运费（1200元）收据写有王文质的房号和姓名，有收据原件为证。装修服务费（798元）写有王文质的房号，且交费日期与王文质退5000元押金是相同的，有常泰公司提供的退押金记录为证。这两项费用加上水电周转金600元是王文质交纳的，与房屋装修公司星艺公司无关。如常泰公司认为收取了星艺公司上述费用，我方认为常泰公司涉嫌同时收取王文质和星艺公司垃圾清运费和装修服务费等费用。根据《广州市物业管理暂行办法》的相关规定，物业服务企业应当每年向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。物业公司应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况。业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复，物业公司对业主的质疑没有公布和答复。公摊水、电费过高，业主提出质疑时，物业没有回复，多收的费（404.02元）也没有退还给业主。二、常泰公司在物业服务期间未尽服务管理职责。王文质作为广州市海珠区南洲路119号海洲花园A2-2501房业主，在2014年8月3日收楼时，一次性预交了两年物业管理费和车位费。在装修期间以及2015年5月入住到2016年7月期间，常泰公司未认真履行应尽的职责，管理混乱：装修垃圾堆在小区A8栋后面空地上，私拉电线给小区外商铺供电，业主发现后仍不整改；强制收取业主水电周转金、装修服务费、垃圾清运费；对多收的水、电费公摊不说明不退还。2016年7月，常泰公司服务期满业主和业委会要求其离场，随后部队、业委会和全体业主未与常泰公司签订续约，所以业主不需要向常泰公司交纳物业管理费和车位管理费。现常泰公司违规收取王文质水电周转金、装修服务费、垃圾清运费2598元，产生的滞纳金5463.92元（截止2020年8月12日），小计8061.92元。多收水、电公摊费404.02元，产生的滞纳金681.18元，小计1068.20元。以上共计9147.12元。三、根据（2019）粤0105民初27368号案中原告常泰公司提供的住所地与（2020）粤01民终15847号案中常泰公司提供的住所地不一致，我方前往住所地未找到对方，现已无法找到常泰公司，由穗天市监前进负字[2020]第060号为证，由此可见，常泰公司是一家没有固定住所的失信企业。常泰公司于2019年9月4日向一审法院起诉请求：1.判决王文质向常泰公司支付自2016年8月1日至2016年12月31日的物业管理费1445.65元（按照1.95元/平方米/月计算148.27平方米，每月为289.13元，共计5个月），并按每月289.13元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清物业管理费之日止；2.判决王文质向常泰公司支付2016年9月1日至2016年12月31日的车位物业费348元（按87元/月/个计算4个月），并按每月87元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清车位物业费之日止；3.判决王文质承担本案诉讼费。王文质反诉请求：1.常泰公司退回我装修押金5000元；2.常泰公司退回我垃圾清运费1200元，从2014年9月9日至2019年9月30日按照1200元为本金，按每日1‰计算滞纳金；3.常泰公司退回我装修服务费798元，从2015年4月24日至2019年9月30日按照798元为本金，按每日1‰计算滞纳金；4.常泰公司从2014年8月3日至2019年9月30日按照水电周转金600元为本金，按每日1‰计算滞纳金；5.常泰公司退回我多收取的公摊水电费404.02元，从2016年1月1日至2019年9月30日按照404.02元为本金，按每日1‰计算滞纳金。一审法院认定事实：王文质是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A2栋2501房、150号车位的使用人，2501房的建筑面积148.27平方米。王文质于2004年8月3日收楼使用至今。该房屋位于海洲花园小区内。2014年6月24日，中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方）与常泰公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为广州市海珠区南洲路119号海洲花园提供物业管理服务，收费标准为：高层住宅1.95元/月·平方米；停车位管理费：87元/月/个；合同委托服务期限2年，从2014年8月1日起至2016年7月31日止；等。2014年8月3日，王文质（甲方、业主）与常泰公司（乙方）签订《小区物业服务协议》，约定甲方购买位于一期A2栋2501室住宅，建筑面积148.27平方米，车位号150；乙方为甲方提供物业管理服务，物业服务费用：普通住宅：1.95元/平方米·月，停车位的物业服务费：87元/月·个。业主于每日10日前交清本月的物业服务费及车位管理费。乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；等。诉讼过程中，常泰公司、王文质均确认王文质在《物业服务合同》到期后，未与业主委员会续签物业服务合同，均确认常泰公司在2016年12月31日退场；均确认王文质缴纳住宅物业管理费至2016年7月31日，缴纳车位管理费至2016年8月31日，此后未再缴费；均确认王文质缴纳了水电费周转金600元、装修押金5000元，常泰公司同意退还水电周转金给王文质。常泰公司、王文质均确认常泰公司已退回装修押金5000元给王文质。王文质同意撤回退回水电周转金600元、装修押金5000元的反诉请求，但坚持水电周转金的滞纳金的反诉请求。关于装修服务费和垃圾清运费，王文质提交《收据》，载明“收到A2-2501装修服务费798元”及“收到A2-2501王文质垃圾清运费1200元”。常泰公司称上述两项费用由装修公司缴纳，提交《装修管理服务协议》，称开具收据的方式有多种，但无法区分费用是来自装修公司或业主。王文质称常泰公司未尽到物业管理服务，出现垃圾堆积、无人打扫、无人看管车库、私自提供水电给小区外商铺使用等情况，提供图片、水电费单据及银行流水予以证明，常泰公司对此均不予确认。一审法院认为，中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室与常泰公司签订《物业服务合同》、王文质与常泰公司签订《小区物业服务协议》合法有效，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。常泰公司在《物业服务合同》到期后，虽未重新订立物业服务合同，但常泰公司、王文质均确认常泰公司于2016年12月31日退场，故常泰公司履行了物业服务义务，王文质享受了物业服务，理应按时交纳管理费。王文质是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A2栋2501房、150号车位的使用人，至今没有支付2016年8月起至2016年12月期间的住宅物业管理费、2016年9月至2016年12月的车位物业管理费，根据常泰公司提交的《物业服务合同》、王文质与常泰公司签订《小区物业服务协议》，常泰公司要求王文质向其支付从2016年8月至2016年12月的住宅物业管理费（按照1.95元/平方米/月×148.27平方米×5个月）的请求，合法合理，一审法院予以支持，数额应为1445.63元。王文质主张按照1.85元/平方米/月计算主张物业管理费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，常泰公司要求王文质向其支付从2016年9月至2016年12月的车位管理费348元（按照87元/个/月×4个月），合法合理，一审法院予以支持。王文质主张常泰公司未管理车位，未提交充分证据予以证明，一审法院不予支持。至于违约金，鉴于常泰公司在提供物业管理服务过程中确有瑕疵及不足，与王文质存在一定矛盾，常泰公司作为提供物业管理服务一方，没有妥当、及时与王文质协调解决问题，对王文质的生活造成一定的影响，常泰公司对此存在一定程度的责任，因此常泰公司主张违约金没有合理依据，一审法院对常泰公司此项诉请不予支持。关于王文质的反诉请求。王文质已提交单据证明其缴纳了装修服务费798元、垃圾清运费1200元，常泰公司未对于单据原件在王文质处作出合理解释，一审法院对常泰公司的抗辩不予采纳，常泰公司应退回装修服务费798元、垃圾清运费1200元给王文质。王文质主张装修服务费、垃圾清运费、水电周转金的滞纳金，明显缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。王文质主张常泰公司私自提供水电给小区外商铺使用，导致其多交公摊水电费，未提交充分证据予以证明，一审法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年2月19日判决如下：一、王文质在判决生效之日起七日内，向广州常泰物业管理有限公司支付2016年8月1日至2016年12月31日的住宅物业服务费1445.63元、2016年9月1日至2016年12月31日的车位物业服务费348元；二、广州常泰物业管理有限公司在判决生效之日起七日内，向王文质退回装修服务费798元、垃圾清运费1200元；三、驳回广州常泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王文质的其他反诉请求。一审案件受理费50元、反诉费50元，由广州常泰物业管理有限公司负担受理费2元、反诉费13元，由王文质负担受理费48元，反诉费37元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，常泰公司向本院提交以下证据：1.常泰公司与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室、海洲花园业主委员会于2016年12月29日签订的《调解协议》，拟证实装修管理服务费如果是业主自己装修则退还给业主，如果委托装修公司装修则该项费用不予退还。2.（2017）粤0105民初10225号民事判决书，拟证实同类型案件一审法院支持了常泰公司的诉讼主张。王文质质证表示对证据的真实性予以确认，关联性均不予确认，《调解协议》的签订没有征求业主意见，业主对此不知情，另案判决事实与本案没有关联。本院二审另查明，常泰公司（丙方）与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方）、海洲花园业主委员会（乙方）二审提交的《调解协议》第6条约定：自乙、丙方交接完成后，海州花园的业主可以凭与丙方所签订的《装修管理服务协议》或者收据，在结清丙方欠费后，要求丙方退回房屋装修押金。第7条约定：自乙、丙方交接完成后，海州花园的业主可以凭与丙方所签订的《装修管理服务协议》，结清相关费用多退少补后，要求丙方退回管理服务费；由装修公司与丙方签署前述协议的，不在本次调解之列。对于上述约定内容，常泰公司解释称由于业主委托装修公司装修的情况下，装修队进出小区客观增加了常泰公司的管理成本，需增加巡逻人员并清理装修垃圾，因此当时协商确定对于委托装修公司装修的业主不退还装修押金和管理服务费。另常泰公司一审提供其司作为甲方与星艺公司作为乙方签订的《装修管理服务协议》，其中第六条关于费用约定：1.乙方按工程工期每天6.00元的标准向甲方支付管理服务费用，工程工期的起始时间为办理装修手续的当天，结束时间为最后一个工人退场，乙方按实际工程工期向甲方缴清所有费用。2.乙方须向甲方缴纳装修垃圾清运费1200元等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.王文质是否应当向常泰公司支付逾期付款违约金；2.常泰公司是否应当向王文质退还装修服务费798元及垃圾清运费1200元。首先，关于常泰公司主张王文质支付逾期付款违约金的问题。本院认为，虽常泰公司在原《物业服务合同》期满后仍实际提供物业管理服务至2016年12月31日，其有权向王文质收取该期间的物业服务管理费，但根据本案事实，在常泰公司退场时，双方因常泰公司收取的装修服务费、垃圾清运费等费用退还问题产生争议，并一直未能就费用结算达成一致，因此王文质并不存在故意拖欠物业服务费的情形，故本院对常泰公司上诉提出的支付逾期付款违约金的上诉主张不予支持。其次，关于常泰公司是否应当向王文质退还装修服务费798元及垃圾清运费1200元的问题。本案中，常泰公司依据其与案外人星艺公司签订的《装修管理服务协议》主张不予退还王文质缴纳的装修服务费及垃圾清运费，但王文质并非该《装修管理服务协议》的签约主体，常泰公司开具的收款收据也未能反映王文质系代星艺公司缴交上述费用，故常泰公司的该项主张缺乏合同依据及法律依据，一审法院判令其向王文质退还相关费用并无不当，本院予以维持。至于其与星艺公司之间的合同履行问题，属于另一法律关系，本院不予调处。综上所述，常泰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州常泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月二十五日书记员 杨 希叶小琳