湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2043号原告：李斌，男，1965年3月9日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告李斌与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李斌的委托诉讼代理人刘奎到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李斌向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房款、委托装修和酒店开办费用总计764520元；2、判令两被告支付房屋收益款272504元；3、判令两被告支付违约金4332.28元；4、判令两被告付连带责任；5、判令两被告承担本案全部诉讼费。在庭审过程中，原告李斌将诉讼请求2变更为：判令两被告支付房屋收益款376714元。事实与理由：2015年12月18日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买张家界大成山水国际大酒店的大成座第9层965号房，原告当日一次性支付购房款382260元。同日，原告与两被告签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，原告当日一次性支付了装修改造款382260元，改造期不少于3年，不超过5年，第一年、第二年按房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例返还给原告，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告。同日，原告与被告张家界大成酒店公司还签订了一份《房屋承包经营合同》，合同约定承包经营期内，第一年、第二年被告支付原告租金每年57339元,第三年至第五年支付原告租金每年38226元。同日，原告与二被告还签订了一份《三方承诺合同》，三方约定在2018年12月18日至2020年12月18日期间，原告可以无理由退房，并由张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计764520元。从2015年12月开始，被告少付或拒付原告房屋租赁收益款，至2020年8月18日止，共计欠付272504元。根据《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，即2166.14元，根据《房屋承包经营合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的租金的1%作为违约金，即2166.14元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。请法院依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同辩称，请依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、回购款及租金支付情况。回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益。被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2015年12月18日至2020年8月18日，被告已向原告支付134240元。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任。被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告即使主张承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》亦于本案起诉之日解除。本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。原、被告双方签订合同的目的是融资，合同期满后，原告有权要求办理房屋产权证或者要求回购，且双方在2012年7月30日，签订商品房买卖合同的同时，签订了《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满3年后，张家界山水置业公司需回购该房屋，须在房屋回购手续办妥之日将房屋回购款一次性支付给原告。现早已超过合同期满达8年之久，原告未在5年前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，应不予支持原告主张回购。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋投资经营合同》无法履行而终止。四、因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告张家界大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2015年12月18日，原告李斌与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，原告李斌购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店大成座第9层965号房屋，并于当日一次性付清购房款382260元。2015年12月18日，原告李斌（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）9层965号房交由被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，装修费用共计382260元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；2、委托期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款标准为房屋委托装修改造款总额的15%，即57339元，第三年至第五年为房屋委托装修改造款总额的10%，即38226元；3、合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，另支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金。原告李斌于当日向被告张家界大成酒店公司付清了装修款382260元。2015年12月18日，原告李斌（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋承包经营合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）9层965号房交由被告张家界大成酒店公司统一管理经营，承包经营期限最短不少于三年，最长不超过五年，承包经收益标准为合同承包经营期限内第一年、第二年为购房总额的15%，即57339元/年，第三年至第五年为购房总额的10%，即38226元/年；2、合同承包经营期内，如逾期3个月未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付承包金的1%作为违约金。2015年12月18日，原告李斌（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）签订《三方承诺合同》，约定：1、甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证；2、甲方自2018年12月18日至2020年12月18日期间，可以向乙方提出无理由退房要求，同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求；3、如果甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请；4、甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计柒拾陆万肆仟伍佰贰拾元整；5、乙方支付了上述返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给甲方；6、丙方作为担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。自2015年12月开始，张家界大成酒店陆续拖欠李斌承包经营收益和委托装修改造折旧款。截止至2020年8月18日，张家界大成酒店公司共下欠原告李斌承包经营收益和委托装修改造折旧款376714元（57339元/年×2年+38226元/年×2年+38226元/年÷12个月×8个月+57339元/年×2年+38226元/年×2年+38226元/年÷12个月×8个月-38226元-3000元-15288元）。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《三方承诺合同》、中信银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告李斌与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界大成酒店公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》以及与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订的《三方承诺合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。《三方承诺合同》约定原告李斌有权提出无理由退房，被告张家界山水置业公司不得拒绝，并应按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用，被告张家界大成酒店公司作为担保方在《三方承诺合同》上盖章确认，且《三方承诺合同》明确约定原告李斌可以一并要求张家界山水公司、张家界大成酒店公司共同履行债务，故原告李斌要求被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计764520元的诉讼请求，本院予以支持。原告于2020年9月3日起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年9月3日《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月3日。被告张家界大成酒店公司未按照《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》的约定履行支付委托装修改造折旧款和承包经营收益的义务，应承担相应的违约责任。现原告李斌要求被告张家界大成酒店公司支付2019年4月15日至2020年8月18日期间欠付的承包经营收益和委托装修改造折旧款共计376714元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间没有经济收入，认为酌情减免一个月的承包经营收益和委托装修改造折旧款6371元（38226元/年÷12个月+38226元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告李斌支付欠付承包经营收益和委托装修改造折旧款共计370343元，本院对原告李斌要求被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款376714元的诉讼请求部分予以支持。《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定，被告张家界大成酒店公司应支付违约期内应支付承包经营收益和委托装修改造折旧款的1%作为违约金，故原告李斌主张承包经营收益和委托装修改造折旧款的违约金共计4332.28的诉讼请求，本院支持3703.43元（370343元×1%）。原告要求被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司应支付的承包经营收益和委托装修改造折旧款承担连带责任的诉讼请求，因双方未在合同中进行约定，亦未另行签订书面担保合同，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内共同支付原告李斌房屋款、委托装修款和酒店开办费用共计764520元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李斌支付2015年8月18日至2020年8月18日下欠的承包经营收益和委托装修改造折旧款共计370343元及违约金3703.43元；三、驳回原告李斌其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15110元，适用简易程序减半收取7555元，由被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年九月二十八日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。