广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10604号原告：广州市百满物业管理有限公司，住所地广州市花都区花山镇三东大道东，统一社会信用代码91440114783784533M。法定代表人：任浩彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秋霞,广东南磁律师事务所律师。被告：黄开万，男，1957年8月16日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：陈艳伶,广东正善律师事务所律师。原告广州市百满物业管理有限公司（以下简称百满物业公司）与被告黄开万物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告百满物业公司的委托代理人刘秋霞，被告黄开万的委托诉讼代理人陈艳伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百满物业公司向本院提出诉讼请求:1.黄开万支付百满物业公司2012年10月1日至2020年5月31日的物业服务费47374元、弱电保养费940元、公共水电公摊费2034元及违约金1510.44元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年9月1日，百满物业公司与广州市百满房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，约定：由百满物业公司为馨泉居物业提供物业管理服务，服务期间为2006年9月1日至2025年5月31日止；小区业主应该按照合同约定支付物业服务费用，如未能按时足额交纳物业服务费用，应该按照百分之三的标准向百满物业公司支付违约金。黄开万作为小区业主，经百满物业公司多次催告，仍拒绝交纳相关费用。百满物业公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。黄开万辩称，2012年10月1日至2017年5月31日物业服务费、弱电保养费、公摊水电费均已超过诉讼时效。2017年5月31日之后的物业服务费和违约金，由于百满物业公司没有按照合同提供合格的物业管理服务，未能尽到最基础的物业安保义务，占用了黄开万的房屋，故不同意支付，而且我方将另行起诉追究对方的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街三东大道189号18栋01房，权属人为黄开万，建筑面积为343.29平方米。2006年9月1日，百满物业公司（乙方）与广州市百满房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为馨泉居（涉案小区名称）提供物业服务。第三十五条，本合同期限自2006年9月1日起至2022年5月31日止；第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1、包干制。物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：1.5元/月?平方米；第七条第四款，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；第三十一条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3%的标准向乙方支付违约金；第二条，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业的维修、养护和管理……6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……。合同还对其他事项进行了约定。双方当事人一致确认：物业服务费按照《物业服务合同》约定的方式标准计算。据此计算，涉案房屋于2012年10月1日至2020年5月31日期间所产生物业服务费为47374.02元（1.5元/月/平方米×343.29平方米×92个月）。关于欠付弱电保养费，百满物业公司称已实际支出，但目前找不到票据，黄开万对此不予确认。百满物业公司提交了广州市花都自来水有限公司盖章的历月抄表收费明细表、盖有广州农村商业银行股份有限公司东升分理处业务专用章的账户交易明细，黄开万对此不予确认，认为上述证据显示金额为总数，无法进行区分，与涉案房屋不具有关联性。百满物业公司补充提交了水电费分摊明细，黄开万认为该表格是单方制作，没有盖章，也没有配合交费流水组成证据链条，真实性、合法性、关联性均不予确认。关于诉讼时效问题。百满物业公司认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，涉案债务为分期收取，故没有超过诉讼时效。黄开万认为，百满物业公司没有进行过催收行为，其从未收到过百满物业公司的催收通知。诉讼时效有关司法解释及相关法律均规定，债权有诉讼时效，涉案物业服务费不存在分期情形。为证明涉案房屋被占用情况，黄开万提交了广州市公安局花都区分局新东派出所出具的报警回执、储存有涉案房屋现场情况的视频、照片的光碟1张。其中的视频、照片内容显示，涉案房屋多处堆置有环卫杂物、纸箱、酒瓶等物品。百满物业公司对该两组证据的关联性不予认可，认为堆放垃圾并非物业管理方的安排，即便真实存在我方工作人员侵占涉案房屋的行为，也不是黄开万拒交物业服务费的的直接理由，黄开万曾交纳过物业服务费，只是后来联系不上了。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，百满物业公司与广州市百满房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效，对业主具有约束力。合同签订后，百满物业公司依约为涉案小区提供了物业管理服务，黄开万作为涉案小区业主理应受该合同约束，支付相应的物业服务费。但从黄开万提交的视频和照片可以看到，涉案房屋确实存在被占用和堆放杂物的情况，在百满物业公司没有证明其已合格履行安全保障方面义务的情况下，可以认定百满物业公司在履行物业管理义务时存在一定的瑕疵，故本院酌定扣减10%的物业服务费，百满物业公司要求黄开万支付违约金的请求，依法不予支持。即黄开万每月的物业服务费为463.4415元（1.5元/月/平方米×343.29平方米×90%）。关于弱电保养费，公共水电公摊费。百满物业公司主张的弱电保养费940元，黄开万不予认可，应由百满物业公司承担举证不能的法律后果。百满物业公司主张黄开万欠付公共水电公摊费2034元，提交了历月抄表收费明细表、交易账户明细，补充提交了水电费分摊明细，因前两组证据的金额均无法区分出公共水电公摊的金额，没有与水电费分摊明细所列金额形成对应，百满物业公司也没有相应月份的公用水表及电表读数记录和发票为证，故百满物业公司的该项主张依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题。涉案《物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务。可见，该合同属于继续性合同，依合同约定按月支付的物业服务费，每一期债务在合同履行过程中相继发生，且针对的均是不同时期的物业服务费，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，并非约定可分期履行的同一债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。百满物业公司主张自2012年10月1日至2020年5月31日的物业服务费，但并未提交其向黄开万主张权利的证据，黄开万抗辩百满物业公司2017年6月1日前欠缴费用已过诉讼时效的意见，该时间点早于本案起诉之日的倒推三年之日（即2017年7月7日），本院予以采纳。故本院对百满物业公司诉讼请求中2017年6月1日起计算至2020年5月31日期间共计36个月的物业服务费16683.89元（每月的物业服务费463.4415元/月×36个月）予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定的规定，判决如下：一、被告黄开万于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百满物业管理有限公司支付2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费16683.89元；二、驳回原告广州市百满物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由原告广州市百满物业管理有限公司负担372元，被告黄开万负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  龙兰军二〇二〇年九月三十日书记员  王子侨张琳若