浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3690号上诉人（原审原告）：温州广纳五金市场开发有限公司。住所地：浙江省温州市高新区温州大道508号广纳商务中心一楼。法定代表人：翁亦武，总经理。委托诉讼代理人：金宪宽、陈煜龙，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州市旧机动车交易市场有限公司。住所地：浙江省温州市温州大道508号温州广纳五金装饰市场西区大开间。法定代表人：葛旭峰。委托诉讼代理人：陈琨、秦苗，浙江光正大律师事务所律师。上诉人温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称广纳五金公司）、温州市旧机动车交易市场有限公司（以下简称旧机动车公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初203号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广纳五金公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持广纳五金公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由旧机动车公司承担。事实和理由：一审在认定案涉查验厅、查验棚的租金标准，物业管理费负担以及旧机动车公司迟延支付租金、物业管理费的违约责任，存在诸多错误。一、一审认定涉案查验厅月租金为20元/平方米，涉案查验棚月租金为5元/平方米，标准过低，严重偏离租赁物价值。1、经广纳五金公司计算，涉案租赁土地的租金、政府配套设施规费、建设成本等合计成本达到20元/平方米。2、涉案查验棚、查验厅在交付给旧机动车公司时与其他场地在结构上并无明显差别。广纳五金公司出租给旧机动车公司的其他场所亦为四周通透、没有墙壁仅有顶棚的钢构建筑物。目前其他场所和查验棚的现状有区别是由于承租户在承租后根据自身用途另行改建、装潢而成。之所以旧机动车公司愿意以28元/平方米（且递增）的租金标准承租场地，主要的价值在于土地使用权而非搭建建筑物的成本，因此，在确定租金标准时应更多考虑土地价值、使用功能而非建筑物本身的价值。3、认定查验厅、查验棚的租金收取标准应更多考虑场地的整体价值，而非割裂考虑查验厅、查验棚的地理位置。查验厅、查验棚虽处于比较靠边的地理位置，但与其他场地一起作为整体出租给旧机动车公司使用。一审割裂租赁物整体，错误强调部分价值而忽略整体价值。4、双方签署的《租赁合同》第八条第2项明确约定，车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金。广纳五金公司在一审中请求以该合同项下一楼场地标准收取租金及物业管理费，并无不妥。一审认定查验厅月租金20元/平方米，涉案查验棚5元/平方米，与合同中约定的租金标准差距巨大，且合同约定第五年至第八年租金及物业管理费单价在第四年的基础上递增15%，但—审在认定租金标准时并未考虑这一因素。二、一审法院认定旧机动车公司无须向广纳五金公司支付物业管理费，错误。旧机动车公司承租广纳市场内场地，享受广纳五金公司管理市场带来的便利，缴纳管理费属附随义务，即使合同没有明确约定，根据生活常理也应支付相应的管理费。三、旧机动车公司应当承担迟延支付租金及管理费的违约责任。首先，根据双方当时真实的意思及合同的表述，查验厅、查验棚的租金及物业管理费收取方式均与其他场地的租赁相同，即先付后用。在同一份合同中，该部分约定的违约金即是对整个合同项下义务的约束。旧机动车公司没有如约按时支付查验厅、查验棚的租金，应当支付合同约定的违约金。即使双方对违约金约定不明，广纳五金公司在2019年7月26日也已发函告知旧机动车公司应缴纳租金及物业管理费，故旧机动车公司应当支付从2019年7月26日起至实际履行之日止的迟延履行违约金。综上，请求支持广纳五金公司的上诉请求。旧机动车公司辩称：一、涉案租赁合同对于查验厅、查验棚无需支付租金的约定明确，并且实际履行中，广纳五金公司四年来均未主张过相应租金，以实际行为来表明无需支付查验厅、查验棚租金。二、广纳五金公司称租赁土地租金为20元每平方米，所谓计算系其单方制作，没有事实和法律依据。广纳五金公司称查验棚、查验厅与其他场地结构无任何差别，没有依据。查验厅、查验棚所处位置是双方约定不计算租金的范围。一审是在进行现场勘查并且结合查验棚、查验厅的位置、现状、建筑结构等因素，并参考合同其他租赁标的物四年后逐渐递增15%的约定确定租金，广纳五金公司称一审割裂了查验棚、查验厅独立位置，错误强调部分价值而忽略了整体价值，与事实不符。涉案租赁合同没有约定查验厅、查验棚租金支付方法、计算标准，广纳五金公司要求依据其他租赁物标准计算，无事实和法律依据。三、涉案租赁合同没有约定承租人需支付查验棚、查验厅的物业管理费，一审法院不支持广纳五金公司的主张，正确。广纳五金公司依据其他的租赁物的物业管理费计算标准主张查验厅、查验棚的物业管理，缺乏合同及法律依据。四、双方在租赁合同中并未约定查验棚、查验厅租金计算标准以及违约金计算方式或具体金额，在此情形下，一审不支持违约金是有法律依据的。广纳五金公司所称的其他租赁标的物逾期支付租金所产生的违约责任与本案所涉查验棚、查验厅没有关联性，不能作为计算本案违约金的依据。2019年7月份之前，广纳五金公司从未向旧机动车市场主张过查验棚、查验厅的租金，现其主张违约金本身既无事实依据，也无合同依据。广纳五金公司称即使不支持2019年7月之前的违约金，之后的违约金也应当计算，同样没有合同依据。双方对于2019年7月26日之后该部分租金是否支付存在争议，旧机动车市场不存在违约行为，广纳五金公司主张违约金的前提不成立。综上，广纳五金公司上诉理由不成立，一审支持其部分租金的诉讼请求已经考虑了其相关利益，请求驳回其上诉请求。旧机动车公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回广纳五金公司的一审全部诉讼请求：2.本案一、二审诉讼费用由广纳五金公司承担。事实和理由：一、查验厅、查验棚无需计付租金。旧机动车公司与广纳五金公司签订《租赁合同》后，广纳五金公司应按约定应当将具有规划和建设审批手续并完好的查验厅、查验棚交付旧机动车公司，但在广纳五金公司交付前，查验厅、查验棚就因未取得规划和建设审批手续被相关部门拆除。此后，广纳五金公司仍无法取得规划和建设审批手续，只好将被拆后残缺的查验厅、查验棚交由旧机动车公司，让旧机动车公司自行想办法应对违章问题，并无偿使用。通过双方2017年7月26日重新核算租金、物业管理费和2019年6月20日广纳五金公司所发催租通知以及2019年6月28日解决争议达成的和解协议等均未涉及本案租金可以推定出上述事实。2019年7月26日前，广纳五金公司从未以其它任何方式向旧机动车公司主张过查验厅、查验棚的租金也可以进一步印证。二、查验厅、查验棚不具备计付租金条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。据此，在查验棚的规划和建设审批手续前，是不具备租金计付条件的。至于查验厅，广纳五金公司虽然在一审有提供临时建设工程规划许可证，但该证据无档案可核查，真实性、合法性等均待确定，无法作为广纳五金公司计算该部分租金的依据。即使前述临时建设工程规划许可证是真实的，其有效期为2017年1月16日至2019年1月15日，有效期外不能计算租金，而有效期内的租金也因超过诉讼时效不应计算。三、广纳五金公司主张的2019年6月30日前的租金均超过诉讼时效。根据双方签订的《租赁合同》第四条第1项和第2项的约定，租金和物业管理费先付后用，旧机动车公司在签订合同后10日内应支付第一年到第四年的全部租金和物业管理费。2015年7月10日前，旧机动车公司己经将2015年7月1日到2019年6月30日的租金和物业管理费支付给广纳五金公司，其在本案主张的2019年6月30日前租金己经超过诉讼时效，不应获得支持。即使按一审租金每年一付的观点，结合《租赁合同》约定的2016年7月1日至2017年6月30日的租金应对在2016年6月15日前支付，旧机动车公司主张该部分租金也超过《民法通则》规定的一年诉讼时效。请求支持旧机动车公司的上诉请求。广纳五金公司辩称：一、涉案查验厅、查验棚由广纳五金公司修复。首先，一审已经查明，涉案查验厅在拆除时仅被拆除正面的门窗，未涉及主体建筑，涉案查验棚并未被拆除。其次，一审中旧机动车公司申请出庭的证人陈某也证实该部分门窗的修复费用由广纳五金公司承担，对上述事实一审在判决中已予以确认。旧机动车公司所称广纳五金公司让其“自行想办法应对违章问题，并无偿使用”，系无稽之谈。二、涉案查验厅、查验棚具备计付租金的条件。1、涉案查验厅、查验棚已经由旧机动车公司使用多年，该部分是否应收取租金在涉案的《租赁合同》中已经有过初步约定。且旧机动车公司在签订涉案《租赁合同》时明知涉案查验厅、查验棚尚未取得规划许可证。2、即使上述约定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准交付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，旧机动车市场也应支付占有使用费。三、广纳五金公司一审的诉讼请求并未超过诉讼时效。前述租赁物和其他租赁物的交付并非完全同步，合同中也没有约定该部分租金的具体缴纳日期。因此，旧机动车公司主张以2016年6月15日作为应付租金的截止日期，没有事实依据。综上，旧机动车公司的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。广纳五金公司向一审法院起诉，请求：1、判令旧机动车公司立即支付查验厅、查验棚租赁费、物业管理费合计886239.19元（自2015年7月1日开始至2019年6月30日止租金以每平方米28元计算，物业管理费以每平方米10元计算；自2019年7月1日开始至2019年12月31日止租金以每平方米32.2元计算，物业管理费以每平方米11.5元计算）；以拖欠的租金为基数按照每日万分之五计算违约金至实际履行之日止（暂计至2020年4月15日违约金为176611.12元）2、本案诉讼费由旧机动车公司承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，广纳五金公司作为甲方与旧机动车公司作为乙方签订一份《租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），就旧机动车公司租赁广纳五金公司营业房事宜达成如下约定：一、租赁地点与面积、甲方同意将位于温州市温州大道508号的温州广纳五金装饰市场内西区××层××层××房××层，建筑面积共计17061平方米出租给乙方，用于经营二手车市场及相关服务项目。租赁建筑物及之间的通道面积约40亩，其中通道等公共区域供双方市场共用，但甲方享有所有权并行使管理权。二、租赁期限8年，从2015年7月1日起至2023年6月30日止。（略）三、租金及物业费的计算方法。1、计算标准。营业用房的租金及物业管理费以建筑面积作为计价依据，每年7月1日至次年6月30日为一租赁年度。第一年至第四年年租金及物业管理费单价：一楼（含西区大开间一楼及绿化带改建一楼，下同）营业用房的月租金28元／平方米，月物业管理费10元／平方米；二楼（西区大开间二楼）月租金12元／平方米，月物业管理费5月／平方米。2、第一年至第四年年租金及物业管理费。西区一楼按建筑面积5448平方米计算，第一年每年租金为1525440元，物业管理费544800元，合计2070240元；第二年至第四年每年租金1830528元，物业管理费653760元，合计2484288元。西区二楼按建筑面积5625平方米计算，第一年每年租金为675000元，物业管理费281250元，合计956250元；第二年至第四年每年租金810000元，物业管理费337500元，合计1147500元。绿化带改建的营业用房一层按建筑面积5988平方米计算，第一年每年租金为1676640元，物业管理费598800元，合计2275440元；第二年至第四年每年租金2011968元，物业管理费718560元，合计2730528元。上述第一年合计租金3877080元，物业管理费1424850元，合计5301930元。上述第二至第四年合计年租金4652496元，物业管理费1709820元，合计6362316元。3、第五年至第八年年租金及物业管理费单价在第四年年租金及物业管理费的基础上递增15%，分别为：一楼月租金32.2元／平方米，月物业管理费11.5元／平方米；二楼月租金13.8元／平方米，月物业管理费5.75元／平方米。4、第五年至第八年年租金及物业管理费。西区一楼按建筑面积5448平方米计算，第五年至第八年每年租金为2105107元，物业管理费751824元，合计2856931元；西区二楼按建筑面积5625平方米计算，第五年至第八年每年租金为931500元，物业管理费388125元，合计1319625元。绿化带改建的营业用房一层按建筑面积5988平方米计算，第五年至第八年每年租金为2313763元，物业管理费826344元，合计3140107元。上述合计年租金5350370元，物业管理费1966293元，合计7316663元。四、付款方式。1、租金及物业管理费每年一付，先付后用。第一期租金及物业管理费于本合同签订后10日内支付，以后各期在每年6月15日前支付。2、乙方同意在支付甲方第一期租金及物业管理费时预支甲方第二年至第四年租金及物业管理费19086948元。但甲方需每半年支付一期利息，计息的年利率标准为9%。3、乙方在2019年6月15日前支付第五年度租金及物业管理费时预支甲方第六年的租金及物业管理费7316663元，但甲方需每半年支付一期利息，计息的年利率标准为9%。乙方在2021年6月15日前支付第七年度租金及物业管理费时预支甲方第八年的租金及物业管理费7316663元，但甲方需每半年支付一期利息，计息的年利率标准为9%。（略）五、定金和履约保证金。（略）六、甲方权利和义务。（略）七、乙方的权利和义务。（略）八、其他租赁。1.甲方在公共区域内若有新建的营业用房用于二手车经营的，除甲方针对特定客户以外（总面积不超过300平方米），乙方在同等条件下有优先承租权。2.除车辆查验厅、查验棚外，乙方如在租赁物之外需要搭建的，必须征得甲方书面同意，且在搭建前需对搭建部分的租金、物业管理费达成补充合同。车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金。九、（略）十、（略）十一、违约责任。1、乙方未能按期足额向甲方支付租金及物业管理费的，甲方有权按未交部分的租金及物业管理费，每天收取万分之五的违约金。乙方迟延支付租金及物业管理费超过30天的，甲方有权解除租赁合同收回出租用房。甲方收回出租用房的，乙方必须在90天内清理场地物产，逾期不清理的，所留物产均归甲方所有。2、甲方在规定期限内无法将出租营业房交付给乙方，逾期期间，乙方向甲方收取已付保证金每天万分之五的违约金。甲方超期60天无法将出租的营业房交付给乙方的，乙方可单方终止合同。甲方以乙方定金的双倍赔偿乙方。3、（略）4、租赁期间。绿化带改建的三幢营业房若因未取得临时建设工程规划许可证的原因而被拆除，且直接导致乙方无法继续经营的，则甲方需退换乙方已付而未使用期间的租金及物业管理费，并对乙方承担营业房的装修费用予以适当补偿（以下略）。上述合同签订后，旧机动车公司依约支付了上述约定的第一年至第四年的全部租金和物业管理费24388878元。2017年7月26日，双方就租赁合同约定的因旧机动车公司预付租金广纳五金公司应付利息的具体数额重新进行计算形成利息计算表。2019年6月8日，双方就2019年7月1日至2021年6月30日两年租金及物业管理费事宜再次达成协议并签订《协议书》（以下简称涉案协议书），约定旧机动车公司承租广纳五金公司位于温州市温州大道508号西区××层××层××房××层的建筑面积共计17061平方米场地，两年租金及物业管理费14633326元，双方并对支付时间、利息及方式进行了约定，广纳五金公司在协议书中承诺旧机动车公司按照本协议约定支付款项后，广纳五金公司不得以任何其他理由向旧机动车公司主张支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的场地租金及物业管理费，并放弃追究协议书签订之前旧机动车公司迟延支付租金的违约责任以及产生的其他损失的赔偿责任。双方在该协议中明确对“2019年7月1日至2021年6月30日期间的场地租金及物业管理费的支付再无其他争议”。2019年7月26日，广纳五金公司向旧机动车公司发送催租通知，要求旧机动车公司根据涉案租赁合同的约定支付涉案查验厅、查验棚的租金及物业管理费，计算期限为2015年7月1日至2019年6月30日，租金及物业管理费共计886239.19元，利息156382.5元。旧机动车公司于2019年8月14日复函称涉案查验厅、查验棚在交付初期因属违章建筑被拆除，现有建筑系由旧机动车公司自行搭建且使用已有四年多，不存在租金及利息。涉案查验厅于2015年交付给旧机动车公司使用时因违法建筑被相关部门拆除，拆除范围为涉案查验厅的正面门窗，主体建筑未拆除，后由广纳五金公司予以修复。涉案查验棚于2015年交付给旧机动车公司使用，旧机动车公司于2018年进行了扩建。经双方确认，涉案查验厅面积为107平方米，涉案查验棚2018年扩建前为210平方米，2018年旧机动车公司扩建面积60平方米。一审法院认为，1、涉案租赁合同与涉案协议书系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，在签订时已依法生效。同时双方均明确涉案租赁合同与涉案协议书所约定的相应租金及物业管理费的数额均不包含涉案查验厅、查验棚部分，双方对涉案查验厅、查验棚的租金支付的约定仅有涉案租赁合同第八条第2项“车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金”，该约定应视为对涉案查验厅、查验棚的租金收取约定不明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方在履行过程中达成的补充协议仍未涉及涉案查验厅、查验棚的租金及物业管理费收取。现广纳五金公司主张旧机动车公司应支付涉案查验厅、查验棚租赁费的意见，根据上述合同条款的约定内容，对广纳五金公司该主张予以支持。由于上述条款中仅约定了租金的支付未涉及物业管理费，故广纳五金公司要求旧机动车公司支付物业管理费的诉请，缺乏事实依据，不予支持。旧机动车公司辩称涉案查验厅、查验棚被相关部门拆除后系由旧机动车公司搭建，根据双方的陈述并结合相关证人证言，涉案查验厅在拆除时仅被拆除正面的门窗，未涉及主体建筑，且旧机动车公司的证人陈某亦证实该部分门窗的修复费用由广纳五金公司承担，而涉案查验棚旧机动车公司亦确认未被拆除。旧机动车公司亦辩称广纳五金公司涉案协议书中已经明确双方对涉案场地的租金与物业管理费无其他争议，已经视为放弃涉案查验厅、查验棚的租金主张。一审法院认为，双方于2019年6月28日签订的涉案协议书解决的是关于“西区大开间的一层、二层及绿化带改建营业用房一层的建筑面积共计17061平方米场地”的租金及物业管理费支付的相关事宜，旧机动车公司亦陈述在2019年7月之前广纳五金公司从未主张过涉案查验厅、查验棚的租金，故双方在涉案协议书中“双方无其他争议”的意思表示所指向的系“西区大开间的一层、二层及绿化带改建营业用房一层的建筑面积共计17061平方米场地”部分，不包括涉案查验厅、查验棚。故对旧机动车公司上述辩称的意见，不予支持。涉案查验棚经双方确认广纳五金公司交付给旧机动车公司使用的为210平方米，后经旧机动车公司扩建的为60平方米，该扩建部分租金不包含在涉案租赁合同中，广纳五金公司主张该扩建部分租金依据不足，不予支持。2、涉案查验厅、查验棚的面积经双方确认为查验厅107平方米，查验棚（2015年交付部分）210平方米。根据涉案租赁合同第八条第2项“车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金”的约定，结合车辆查验厅、查验棚的位置、现状以及建筑结构等因素，以及后四年递增15%的约定，本院酌情认定涉案查验厅月租金20元／平方米，涉案查验棚5元／平方米。广纳五金公司诉称租期从2015年7月1日起算至2020年6月30日，旧机动车公司辩称因双方约定租金预付故2015年7月1日至2019年6月30日的租金已过诉讼时效。一审法院认为，涉案租赁合同第四条第1项约定“租金及物业管理费每年一付，先付后用。第一期租金及物业管理费于本合同签订后10日内支付，以后各期在每年6月15日前支付。”故根据双方交易习惯，对涉案查验厅、查验棚的租金广纳五金公司亦应在每个租赁年度前主张，现广纳五金公司于2019年7月26日向旧机动车公司主张涉案查验厅、查验棚全部租金，其中2016年7月26日前的租金支付请求已经超过3年诉讼时效，故认定涉案查验厅、查验棚租金起算点为2016年7月26日，计算至本租赁年度2020年6月26日，共计47个月，故涉案查验厅租金为100580元，涉案查验棚租金为49350元，合计租金149930元。3、广纳五金公司诉称根据涉案租赁合同第十一条第1项规定从旧机动车公司违约之日起应按照每天万分之五支付违约金。由于双方对涉案查验厅、查验棚的租金收取约定不明，对应付租金额以及支付期限均未明确，且在2019年7月之前广纳五金公司亦未向广纳五金公司主张过涉案查验厅、查验棚的租金及物业管理费，故对广纳五金公司认为旧机动车公司违约应支付违约金的意见，不予支持。4、旧机动车公司认为涉案查验厅、查验棚未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，关于涉案查验厅、查验棚的约定应属无效条款。一审法院认为，针对广纳五金公司提交的临时建设工程规划许可证，双方确认涉案查验厅在该许可范围内，查验棚是否在该许可范围双方有争议。由于涉案查验厅、查验棚已经由旧机动车公司现实使用多年，该部分是否应收取租金亦在涉案租赁合同中有过初步约定，且旧机动车公司在涉案租赁合同中对该部分约定作出意思表示当时已经明知涉案查验厅、查验棚尚未取得相应规划许可，故对旧机动车公司辩称上述约定条款无效的意见，不予支持，但在酌情确定涉案查验棚的租金收取标准时对该因素已予以考量。综上，对广纳五金公司合理部分的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、旧机动车公司于判决生效之日起十日内向广纳五金公司支付租金共计149930元；二、驳回广纳五金公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11673元，减半收取5836.5元，由广纳五金公司负担4725元，由旧机动车公司负担1111.5元。二审期间，旧机动车公司未提供新的证据。广纳五金市场提供了以下证据：1、土地成本清单表，证明涉案查验棚、查验厅每月成本为19.85/平方米及成本构成；2、土地使用权租赁协议书、3、报告书、4、交地确认及移交协议书，共同证明第1-7年土地租金为76223元/亩/年，第8年开始的租金每年增加500000元；5、结算单、6、支付凭证，共同证明涉案查验厅、查验棚成本为90元/平方米；7、矿渣回填承包协议、8、矿渣填方协议、9、支付凭证17张（其中发票9张，支票存根7张，进账单回单1张），共同证明涉案查验棚、查验厅填土成本为每平方米45元；10、工程造价咨询报告书，证明涉案查验厅、查验棚维修室外道路的成本是153.22元/平方米；11、浙江省政府非税收入一般缴款书，用来证明涉案查验厅、查验棚填土城市配套设施费100元/平方米；12、温州市人民政府办公室温政办（2014）116号文件、13、支付凭证4张，共同证明涉案查验厅、查验棚的土地收益金为80元/平方米/年。旧机动车市场对上述证据的质证意见是：证据1系广纳五金公司单方制作，没有任何依据，对其真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议；证据2、3、4虽然有原件，但均系广纳五金公司与案外人所形成，真实性无法确认，且不在《租赁合同》范围内，不能作为计算租金的依据；对证据7、8、9、10的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议；证据12、13没有原件，真实性无法核实，且与本案缺乏关联性；证据5、6、11一审已经提供并经质证。经审查本院认为，广纳五金公司提供上述证据欲证明涉案查验厅、查验棚所占用的土地成本，而本案争议的并非整体土地使用权的租金，而是整体土地上部分建筑物即涉案查验厅、查验棚的租金，故上述证据与本案缺乏关联性，本院均不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于旧机动车公司是否应承担涉案查验厅、查验棚租金的问题。本案中，涉案《租赁合同》明确约定“车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金”，且双方当事人一致确认涉案《租赁合同》及后续的《协议书》约定的租金均不包含查验厅、查验棚的租金在内，一审据此认定旧机动车公司需承担查验厅、查验棚的租金，符合合同约定和本案实际。旧机动车公司主张双方约定查验厅、查验棚免费使用，未提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。另外，旧机动车公司以查验厅、查验棚未取得建设工程规划许可证为由主张其无需支付租金，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定不符。一审对旧机动车公司的上述主张不予采纳，正确。关于旧机动车公司是否应支付涉案查验厅、查验棚物业费的问题。涉案《租赁合同》及《协议书》均未约定旧机动车公司需承担查验棚、查验棚的物业管理费，广纳五金公司要求旧机动车支付该部分物业管理费，缺乏合同依据，一审不予支持，并无不当。关于旧机动车公司是否应承担逾期支付租金及物业管理费的违约责任的问题。鉴于双方对于涉案查验厅、查验棚的租金标准及支付时间的约定不明，广纳五金公司要求旧机动车公司承担逾期支付该部分租金的违约金，依据不足。另外，如前所述，广纳五金公司主张查验厅、查验棚的物业管理费缺乏依据，一审驳回其要求旧机动车公司承担逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求，正确。关于一审对涉案查验厅、查验棚租金标准的认定是否正确的问题。一审结合合同约定以及查验厅、查验棚的位置、现状、建筑结构等因素，酌情确定查验厅的租金标准为20元/平方米、查验棚的租金标准为5元/平方米，并无明显不当。关于一审对涉案查验厅、查验棚租金诉讼时效的认定是否正确的问题。一审根据双方的交易习惯认定查验厅、查验棚的租金应在每个租赁年度前支付，于法有据。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”租赁期限为一年以上的租赁合同按年度支付租金属上述规定的同一债务分期履行的情形，现涉案《租赁合同》尚在履行过程中，最后一期租金履行期限尚未届满，广纳五金公司要求支付2015年7月1日至2020年6月30日期间查验厅、查验棚的租金均未超过诉讼时效，一审认定2016年7月26日前的租金已超出诉讼时效，不当，本院予以纠正。旧机动车公司应支付2015年7月1日至2020年6月30日期间查验厅、查验棚租金共计191400元（107平方米×20元/平方米/月×60个月＋210平方米×5元/平方米/月×60个月）。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当。旧机动车市场的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。广纳五金公司的上诉理由部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初203号民事判决；二、温州市旧机动车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内向温州广纳五金市场开发有限公司支付租金191400元；三、驳回温州广纳五金市场开发有限公司的其他原审诉讼请求。二审案件受理费11673元，减半收取5836.50元，由温州广纳五金市场开发有限公司负担3772.50元，温州市旧机动车交易市场有限公司负担2064元。二审案件受理费11673元，由温州广纳五金市场开发有限公司负担7545元，温州市旧机动车交易市场有限公司负担4128元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月十四日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮