广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初1633号 原告：平果维和物业服务有限公司，住所地平果市教育路万冠新天地A7栋一楼。统一社会信用代码：91451023564048472L。 法定代表人：覃克强，该公司经理。 被告：黄帅，男，1980年5月10日出生，壮族，平果正源出租汽车有限公司经理，住广西平果市。 原告平果维和物业服务有限公司与被告黄帅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告平果维和物业服务有限公司的法定代表人覃克强和被告黄帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平果维和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2012年8月28日至2020年4月30日止，所欠物业管理费6597.30元、电梯费2760元、专项维修基金1027.70元、垃圾费364元、水费205.10元、公摊电费60元、公摊水费9.5元，共计11023.6元，并从2012年9月30日起按日支付3‰违约金；2.全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年2月29日与原告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定被告每个月向原告缴纳物业管理费71.71元、电梯使用费30元、专项维修基金11.95元，如逾期未缴纳的按日支付3‰违约金。被告自2012年8月28日以来一直没有交清以上款项，原告经多次催交，被告均以各种借口和理由不予支付。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．营业执照，证明原告的主体资格。 2．前期物业管理服务协议、物业服务收费公示牌，证明原告与被告双方在物业管理服务中的权利和义务，以及违约应负的责任等事实，以及物业费的收费标准情况。 3．小区保安值班表、小区保洁值班表，证明小区有相应的保安巡逻、管理和相应的保洁员。 4．欠费明细表，证明被告尚欠物业费的情况以及具体的数额。 5．物业交费通知，证明原告曾向被告催收物业费。 6．生活垃圾费交费通知，证明原告收取2016年年底之前的生活垃圾费的收费依据，2017年之后的生活垃圾费由环卫站自己收取。 被告黄帅辩称，原告没有证据证明其已经按《协议》约定的内容、标准履行义务，无权要求被告支付物业管理服务费。原告不能只凭一份协议不做工就可以收费；原告提供的物业管理存在严重瑕疵，说明原告没有履行协议。原告没有履行合同的义务，依据《合同法》第六十七条的规定，被告有权拒绝物业公司交费的要求。原告没有取得物业服务资质证书，其与被告签订的《协议》不符合2007年10月1日起施行的《物业管理条例》的强制性规定而无效，故原告的诉讼请求不合法。另外，原告没有提供物业管理费、专项维修基金和生活垃圾费的收费依据和收费标准。被告拒交物业管理费是原告违约在先，业主是行使正当的抗辩权，违约金是惩罚违约的行为，被告不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其辩称，向本院提交的证据有： 1．照片16张，证明原告物业管理不到位，存在各种各样的问题。 2．物业服务合同，证明针对物业管理费，原告没有收费依据。 经质证，被告黄帅对原告的证据1无异议；对证据2认可《协议》是被告签的，但是被告对其中的第四条第二项中的物业费有异议，被告持有的合同是空白的，而原告向法院提交的写有0.6元/平方米，被告不知道这个是怎么来（定）的；关于收费公示牌被告没有看见过；对证据3的真实性有疑问；对证据4欠费明细表，原告没有收费依据，被告不予认可；对证据5没有贴在被告家门口，是贴在电梯门口，原告没有向被告书面催收，被告不予认可。 原告对被告的证据1有异议同，认为其已依约提供相应的服务；对证据2认为是漏写的，原告持有的协议是写有物业管理服务费的。 本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据仅作为认定案件事实的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件法律事实如下： 平果县于2020年6月撤县设市，名称变更为平果市。2012年2月29日原告与被告黄帅签订《协议》，约定：原告对被告购买的平果县马头镇万冠新天地二期2栋1单元701号，建筑面积为119.51平方米的房屋提供物业服务。物业管理服务收费标准约定住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取；受有关部门的委托，原告提供水费、生活垃圾处理费代收代缴服务；公共维修基金按房屋建筑面积每月每平方米0.1元筹集；每月5日-15日交纳当月费用；业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告经原告催收但未交纳物业费，尚欠2012年8月28日至2020年4月30日期间的物业管理费6597.30元、电梯费2760元、专项维修基金1027.70元、垃圾费364元、水费205.10元、公摊电费60元、公摊水费9.5元，共计11023.6元及违约金。为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订《协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业管理费应按约承担相应违约金。现原告主张被告支付拖欠的平果市马头镇万冠新天地二期2栋1单元701号房物业费合计11023.60元，其中物业管理费6597.30元、电梯费2760元、专项维修基金1027.70元、垃圾费364元、水费205.10元、公摊电费60元、公摊水费9.5元及违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张2012年9月30日起按日支付3‰违约金过高，本院予以酌减为按中国人民银行同期银行贷款利率计算。为此，本案违约金计算方式为：自2012年9月30日起，以当月拖欠物业费的金额为基数，自合同约定交纳之日的次日起算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率，按月依次计算。被告辩称原告无相应资质，双方签订的《协议》无效，与本院查明的案件事实不符，且《物业管理条例》第三十二条、第三十三条的规定系管理性规定，并非效力性规定，故对被告的辩称不予采信；被告辩称其拒交物业管理费系行使后履行抗辩权，因后履行抗辩针对的是异时履行，双方在《协议》中约定被告应于每月5至15日交费，故被告的辩称不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告黄帅向原告平果维和物业服务有限公司支付尚欠的平果市马头镇万冠新天地二期2栋1单元701号房在2012年8月28日至2020年4月30日期间的物业费11023.60元及违约金（违约金计算：自2012年9月30日起，以当月拖欠物业费的金额为基数，自合同约定交纳之日的次日起算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率，按月依次计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费38元，由被告黄帅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄河元 二〇二〇年九月十四日 法官助理 谭永前 书 记 员 黄源婷