云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3737号原告：云南山水物业服务有限公司楚雄分公司，住所地：楚雄市灵秀路山水龙庭1栋2楼，统一社会信用代码：915323000615639151。负责人：刘恒，职务：主任。委托诉讼代理人：邱万斌，云南同润律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王锐婕，云南同润律师事务所律师（特别授权）。被告：谢琳，女，1982年9月10日生，彝族，现住楚雄市。委托诉讼代理人：李正跃，男，系谢琳之夫（特别授权）。被告：李正跃，男，1978年12月20日生，彝族，现住楚雄市。原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司(以下简称山水物业楚雄分公司)与被告谢琳、李正跃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山水物业楚雄分公司的委托诉讼代理人邱万斌、王锐婕，被告李正跃(被告谢琳的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山水物业楚雄分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费16534.32元、水池清洗费44元、垃圾清运费352元，合计16930.32元；2.判令被告向原告支付自2020年4月30日起至实际支付之日止按应交费金额的0.3%／日的滞纳金（暂计至2020年7月1日为3199.83元）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告向原告支付自2020年4月30日起至实际支付之日止按应支付金额的15.8%／年的滞纳金（暂计至2020年7月1日为461.71元）。事实与理由：2012年6月18日原告云南山水物业服务有限公司与云南山水房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由山水物业楚雄分公司负责山水龙庭小区的物业管理服务。2013年，被告购买了云南山水房地产开发有限公司开发的位于云南省楚雄州楚雄市山水龙庭×××号住宅，房屋于2013年9月1日移交给被告，双方签订了《“山水龙庭”房屋移交清单》。同日，被告与原告签订了汇签书，表明已同意履行包括《山水龙庭前期物业管理服务协议》、《山水龙庭业主手册》、《山水龙庭临时管理规约》等文件中规定的相应的义务，并约定违反时愿意承担相应的违约责任。《前期物业服务协议》中约定物业服务费为每户业主每月1.5元／㎡，水池清洗费为每户业主6元／月，垃圾清运费为每户业主8元／月。自2016年8月30日起，被告无故不向原告支付物业服务费及其他费用，至2020年4月30日止，被告累计欠费44个月，拖欠物业服务费16534.32元，水池清洗费44元，垃圾清运费352元，共欠费16930.32元。原告于2020年5月28日在小区内布告栏张贴缴费通知单通知被告缴纳相关费用，但被告依旧未缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告谢琳、李正跃辩称，原告山水物业楚雄分公司属于山水地产指定的物管公司，2012年至2020年4月期间管理一直极差，服务不到位，在此期间没有组织过任何业主会议，我方也多次提出意见和建议，都没得到任何回复和改善，给小区业主带来了很多烦恼和不便。2020年小区业主成立了业主委员会，更换了新的物管公司。被告计算的2012年6月18日至2020年4月期间共交物业服务费为18037.44元（2012年6月18日至2016年6月18日共计4年×4509.36元/年），在本市区鹿城花园优质的服务环境，物管费每平方米为0.7元的收费标准计算，被告2012年6月18日至2020年4月共计92个月应交给原告的物管费为16133.49元（250.52㎡×0.7元/㎡×92个月）。综上，被告未拖欠原告任何费用，同时请求法院判决原告退还被告多交的物管费1903.95元。原告山水物业楚雄分公司围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组：原告营业执照；第二组：1.被告身份信息；2.住户登记表；3.商品房买卖合同登记备案表；第三组：《前期物业服务合同》（包含合同补充协议）；第四组：1.“山水龙庭”小区物业管理文件资料；2.“山水龙庭”小区居住约定；3.“山水龙庭”房屋移交清单；第五组：缴费通知单；第六组：楚发改批（2013）311号文件。被告谢琳、李正跃针对其辩解向本院提交了以下证据：1.收据；2.照片；3.收据、照片。原、被告提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的第三组证据，证实了云南山水物业服务有限公司与被告签订前期物业服务协议等事项，对山水龙庭小区进行物业管理并对双方权利义务进行了约定的事实，本院予以采信；第五组证据，证实了原告向被告催缴物业服务费的事实，本院予以采信；第六组证据，证实了原告收取物业服务费等费用标准的事实，本院予以采信。被告谢琳、李正跃提交的证据1仅证实了原告缴纳案外房屋物业服务费的事实，与本案无关，本院不予采信；证据2无其他证据相互印证，且不能直接证明被告欲证明的事实，本院不予认定；证据3仅证实了被告向云南金山物业管理服务有限公司缴纳物业服务费的事实，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告山水物业楚雄分公司系云南山水物业服务有限公司的分公司。被告谢琳、李正跃系楚雄市灵秀路山水龙庭123-3号住宅业主，房屋建筑面积为250.52㎡。云南山水房地产开发有限公司与云南山水物业服务有限公司分别于2012年6月18日签订《前期物业服务合同》及2016年3月18日签订《前期物业管理服务委托合同》补充协议，约定由云南山水物业服务有限公司对山水龙庭小区提供物业管理服务。2013年9月1日，原告山水物业楚雄分公司与被告李正跃签订《前期物业服务协议》并加盖原告山水物业楚雄分公司印章，协议约定原告对山水龙庭小区提供物业管理服务，按每户产权面积（建筑面积）以1.50元/㎡/月的标准收取住宅物业服务费，以8元/户/月的标准收取生活垃圾处置费，以6元/户/月的标准收取生活用水二次加压及水池清洗费，以每逾期一日按欠交金额的0.3%的标准收取滞纳金直至缴清欠费为止，并对双方其他权利义务进行了明确约定。原告山水物业楚雄分公司对山水龙庭小区进行物业服务管理期间，被告谢琳、李正跃未缴纳自2016年8月30日起至2020年4月30日止的物业服务费16534.32元、水池清洗费44元、垃圾清运费352元。原告山水物业楚雄分公司用张贴催收单方式于2020年5月28日向二被告催收物业管理等费共计16930.30元，但今二被告仍未缴纳。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为二被告是否应承担支付物业服务费等费用的法律责任？本院认为，被告李正跃于2013年9月1日与原告山水物业楚雄分公司签订《前期物业服务协议》。原告山水物业楚雄分公司接受被告委托后，依约对物业进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了原告山水物业楚雄分公司提供的物业服务，原告山水物业楚雄分公司与被告谢琳、李正跃之间的物业服务合同关系有效成立,故二被告应当按合同的约定支付物业服务费。因此二被告应当支付原告自2016年8月30日起至2020年4月30日止的物业服务费16534.32元，水池清洗费44元，垃圾清运费352元。二被告辩称原告山水物业楚雄分公司未尽职履行物业管理委托事项，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于二被告提出的小区部分业主私搭乱建、占用公共用地及门卫保安服务质量不到位等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。况且，原告山水物业楚雄分公司在接受委托对小区进行物业管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告谢琳、李正跃等业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。因二被告未依约缴纳物业服务费、水池清洗费及垃圾清运费，已构成违约，应支付原告相应的违约金（即合同约定的滞纳金）。对滞纳金的具体计算，本院以被告实际未付款金额为基数，自2020年4月30日起至实际支付止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告谢琳、李正跃支付原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司自2016年8月30日起至2020年4月30日止的物业服务费16534.32元、水池清洗费44元、垃圾清运费352元，共计16930.32元；二、由被告谢琳、李正跃支付原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司自2020年4月30日起以未付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止的滞纳金。三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元（已减半收取），由被告谢琳、李正跃负担（未交）。上述应由被告谢琳、李正跃履行的款项，限于本判决生效起十日内交纳，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杜元梅二〇二〇年九月二十一日书记员  白 丽