甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初3907号原告：张某某，男，1978年出生，汉族，住兰州市七里河区。被告：邓某某，女，1982年出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。委托诉讼代理人：张文琴，甘肃旭祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：成彩霞，甘肃旭祥律师事务所律师。原告张某某诉被告邓某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某，被告邓某某的委托诉讼代理人张文琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告邓某某继续履行2018年5月19日签订的《房屋买卖协议书》。二、根据《房屋买卖协议书》第4条第3章规定，请求判令被告承担2016年4月1日至2019年8月31日由于被告不缴纳之前的物业费，导致目前物业费及滞纳金11210.2元，2018年之前的暖气费10000元，合计21210.2元。三、判令被告承担违约责任，支付原告违约金227000元。四、判令被告承担本案诉讼费用和其他合理费用。庭审中，因被告已实际支付原告2018年之前的暖气费10000元，故原告当庭撤销第二项诉讼请求中“判令被告承担2018年之前的暖气费10000元”的诉求。事实与理由：原告通过兰州嘉合房地产代理有限公司提供居间服务，与被告邓某某在2018年5月19日签订《房屋买卖协议书》一份，由原告购买被告邓某某名下位于兰州市七里河区××街道××路××幢××单元××号楼××室××房屋一套。房屋建筑面积128平方米，成交价1135000元。被告在协议中明确其对该房屋拥有百分之百产权，无抵押、无贷款、无冻结、无查封。协议同时约定原告分三次向被告付款，第一次由原告于2018年5月19日前支付205000元用于办理银行撤押。第二次付款为待产权证下发后15日内由原告向被告支付400000元。第三次在被告配合原告办理产权过户后将剩余购房款尾款530000元一次性支付于被告。协议第四条约定：“双方交接房屋时甲方结清该房屋之前所产生的一切费用”。协议第八条约定：“如有违约的，违约金按房屋市场价的20%计算”。原告在2018年5月19日向被告支付205000元后入住所购买的房屋。2018年7月4日，原告又在被告称付款后就能办理过户的情况下，向被告支付了275000元。原告已共计给付被告购房款480000元。但原告在事后发现，在原告向被告交付了480000元购房款后，被告却一直不予办理房屋过户，不履行协议。原告多次找被告沟通，要求被告履行协议并且缴纳之前所欠的物业费及暖气费。但被告一直编造各种谎言推脱，拒不履行协议，所欠费用也不予缴纳，导致所欠费用及滞纳金越来越多，欠费金额达21210.2元。后原告经查得知原告与被告签订的《房屋买卖协议书》并付款480000元之后，根据协议约定付给银行撤押的款项被被告挪作他用。被告之后又重复出售该房以及其他欺诈行为，已被受骗者分别起诉至不同法院，原告找被告解决问题，但被告躲避不见，不予回应。综上，被告邓某某已构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益，理应承担违约责任，对原告进行赔偿。故诉诸法院，请求依法保护原告合法权益。邓某某辩称，一、被答辩人诉请答辩人继续履行2018年5月19日签订的《房屋买卖协议书》于法无据。案涉房屋已被人民法院轮候查封四次，依据《合同法》第110条的规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。这一规定实际上指明了继续履行的障碍主要存在于非金钱债务上。故此，不是答辩人不履行而是出现了答辩人无法履行的非金钱债务。被答辩人当时低价购买该房屋一是明知答辩人有按揭贷款，才同意分三次交纳购房款，第一次付款205000元。二是被答辩人在案涉房屋交易过程中，明知有他项权利存在，为了低价购买积极配合第三方实现债权，根本不存在答辩人隐瞒案涉房屋有他项权利的事实。三是（2018）甘0103民初10号调解书、（2018）甘0103民初4725号之二裁定书，2018年11月12日被答辩人的起诉书等均能印证被答辩人在交易案涉房屋时是明知的，其愿意为之便宜的交易付出代价，请求法院查明。二、被答辩人诉求答辩人承担物业费和暖气费，与事实不符。答辩人分别于2019年9月12日、2019年9月16日、2019年9月29日将欠付款项通过被答辩人提供的尾号“8465”甘肃银行储蓄卡转账10000元，故不存在欠付。三、被答辩人起诉让答辩人承担227000元的违约金没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金的方式和标准是参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其年利率为5.04%。本案中答辩人与被答辩人并未明确约定该违约责任系惩罚性约定还是补偿性约定，故此，本案违约金约定不明且答辩人也不存在支付违约金的情形。综上，被答辩人主张继续履行《房屋买卖协议书》以及承担违约金等诉求与事实不符，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证对双方无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2018年5月19日，经兰州嘉合房地产代理有限公司提供居间服务，原告张某某（乙方）与被告邓某某（甲方）签订《房屋买卖协议书》，合同约定：1．邓某某将自己合法拥有的位于兰州市七里河区××街道××路××幢××单元××号楼××室××0元出售给张某某。2．经甲乙双方协商一致同意将购房款分三次支付：第一次付款，乙方于2018年5月19日前支付甲方人民币205000元，若该房屋有银行抵押，则产权证下发前甲方负责撤押；第二次付款，待产权证下发后乙方向甲方支付人民币400000元；第三次付款，在产权证下发后15日内甲方积极配合乙方办理产权过户，乙方在办理完毕后将剩余购房款尾款人民币530000元一次性支付给甲方。3．甲乙双方各自承担该房屋办理产权过户时所产生的相关过户费用，甲方负责结清入住费及办理一手产权契税等一切费用。4．甲方承诺保证出售的房屋拥有百分之百的独立产权，无抵押、无欠款、无冻结、查封等，甲方保证自己对该转让房屋拥有绝对的处分权，转让该房屋不存在法律上任何的障碍。5．甲乙双方如若违约，由违约方承担违约责任，违约金按照违约行为发生时房屋市场价的20%计算；甲方违约的在此基础上还应双倍退还乙方已缴房款；乙方违约的已缴房款不予退还并承担违约金。2018年7月4日，被告邓某某向原告出具收条一份，载明：“今收到张某某恒大名都（七里河区崔家大滩）3幢1单元702室，房款肆拾捌万元整（480000元）”。2018年12月9日，被告邓某某向原告出具借条一份，载明：“今借张某某人民币壹万元整（10000元），因欠恒大名都壹期3幢1单元702室2014年至2017年供暖暖气费，现无力支付，故此借张某某壹万元，按照协商规定还款日期为2019年1月25日，逾期不还愿意承担所有法律责任”。后邓某某分别于2019年9月12日、2019年9月16日、2019年9月29日通过微信向张某某转账5000元、3000元、2000元，共计转账10000元用于偿还2018年12月9日邓某某因欠付恒大名都一期3栋1单元0702室房屋供暖暖气费借张某某的10000元借款。根据金碧物业有限公司2019年8月收费通知单显示，2016年4月1日至2019年8月31日邓某某名下兰州恒大名都一期3栋1单元0702室房屋欠付住宅物业服务费11210.2元。另查明，为购买恒大名都一期3栋1单元0702室房屋邓某某于2011年10月13日向上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行贷款650000元，自2011年11月10日起每月偿还本金、利息。根据商业银行按揭贷款客户期供表显示，自2017年8月10日起至今邓某某一直未向银行还款，尚欠银行贷款本金553215.81元。经查，案涉恒大名都一期3栋1单元0702室房屋现处查封状态且涉及多起权利纠纷，本案原被告双方就案涉房屋尚未办理过户登记手续，恒大名都一期3栋1单元0702室房屋依然为被告邓某某所有。本院认为，本案争议焦点为原被告双方签订《房屋买卖协议书》后案涉房屋被法院查封的，买受人能否主张合同继续履行并要求办理房屋过户手续。本案中，原被告双方于2018年5月19日签订《房屋买卖协议书》，约定：原告张某某以合同约定价款1135000元购买被告邓某某名下恒大名都一期3栋1单元0702室房屋。本院认为，案涉《房屋买卖协议书》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，本案中，原被告双方虽已签订《房屋买卖协议书》且原告已实际支付部分购房款480000元并实际占有案涉房屋，但双方尚未办理案涉房屋过户登记手续，原告张某某尚未取得案涉房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，本院认为，因案涉房屋现处法院查封状态且涉及多起权利纠纷，属于法律上履行不能的情形，已构成阻碍合同继续履行的主要事由。对此，关于原告主张要求被告继续履行2018年5月19日签订的《房屋买卖协议书》并办理房屋过户登记手续的诉求及主张要求被告承担2016年4月1日至2019年8月31日欠付的物业费及滞纳金11210.2元以及违约金227000元的诉求，本院认为，原告的诉求是在《房屋买卖协议书》继续履行基础上实现的。现案涉房屋因被告邓某某涉诉被法院查封，《房屋买卖协议书》实际已无法履行，故对于原告的诉求，本院不予支持。原告可待履行不能的情形消除后再行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告张某某的全部诉讼请求。案件受理费5124元，减半收取2562元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘克斌二〇二〇年九月二十五日书记员  申俪洁