浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7106号 原告（反诉被告）：朱华文，男，1979年5月6日出生，汉族，住户籍所在地：浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：郑依杰、王银薇，浙江共业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海钧正网络科技有限公司（统一社会信用代码为91310112MA1GB63D5E），住所地上海市闵行区秀文路898号1幢501室。 法定代表人：任亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王阳阳，该公司员工。 委托诉讼代理人：张肇洋，京衡律师集团（上海）事务所律师。 原告朱华文与被告上海钧正网络科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案，适用简易程序由审判员李建宏独任审判。被告在审理期间提起反诉，本院经审查后准许合并审理。本案于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告朱华文及其委托诉讼代理人王银薇、被告上海钧正网络科技有限公司的委托诉讼代理人张肇洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱华文向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2019年12月15日至2020年6月14日期间的租金96000元。后经本院释明，原告变更诉讼请求，要求被告支付场地占有使用费96000元。事实和理由：2019年6月15日，原、被告签订场地租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于宁波市鄞州区的场地作为共享单车停放使用，场地经双方实际测量面积确定为8000平方米，租期为2019年6月15日至2020年6月14日，租金每月16000元，每三个月为一个支付周期，第一期于合同签订后15日内支付。合同签订后，被告只支付了二个周期的租金就未履行其余租金的付款义务，经原告多次催讨仍未履行，故向法院起诉。 被告上海钧正网络科技有限公司答辩称：首先，涉案租赁地块属于农村集体土地，原告向宁波市鄞州区××镇××村经济合作社（以下简称*经济合作社）租赁后用于非农建设，违反了土地管理法的强制性规定，应属无效；其次，原告向被告隐瞒租赁地块仅能够用于堆放建筑工具等非农建设这一事实，导致后期被告无法正常使用该租赁地块，签订的租赁合同的目的无法实现，被告为此已于2019年12月31日通知原告解除合同，不再租赁涉案地块，并在此前已清空租赁场地。第三，根据《场地租赁合同》约定，被告确需提前解约，需提前15日书面通知原告。被告已于2019年12月中旬通知解除合同，根据被告提供的录音资料，原告承认于2019年12月31日收到被告不再租赁涉案地块的通知，故原、被告签订的《场地租赁合同》已于2019年12月31日解除，被告已付清截止该日的全部租赁费用，请求驳回原告的诉讼请求。 被告上海钧正网络科技有限公司反诉称：判令原告向被告返还租金40000元。事实与理由：原、被告于2019年6月15日签订场地租赁合同后，于2019年11月1日双方达成《补充协议》，约定被告扩租场地5000平方米，租期为2019年11月1日至2020年4月30日，扩租部分每月租金10000元。2019年12月31日，被告通知原告解除《场地租赁合同》，此前被告已向原告支付了上述两块场地租金共计156000元，扣除截止2019年12月31日产生的租金116000元，原告应当向被告返还多支付的租金40000元。 原告朱华文对被告上海钧正网络科技有限公司的反诉答辩称：原、被告签订《场地租赁合同》后，根据被告的要求，双方于2019年11月1日又签订《补充协议》一份，约定被告扩租原告场地5000平方米，租金共计60000元，被告一次性支付了该租金。但对双方之前签订的《场地租赁合同》，被告仅支付了两个季度的租金96000元，剩余租金一直未付。被告称其已于2019年12月31日通知原告解除合同，租金结算时间应截止该日，但原告并未收到被告正式的书面解约通知，双方也并未办理租赁场地腾退及返还手续，故被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 经审理查明：2016年3月22日，原告与*村经济合作社签订《关于**场地租赁协议》，约定*村经济合作社将位于该村**的空场地24亩租赁给原告，主要用途为原告堆放建筑工具。双方还约定了租金事宜等。2019年6月15日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定：原告将位于*村黄夹庵山脚下、东沿山脚机耕路，南水沟（沿原有切石），西沿山脚水沟（沿原有填埋塘渣痕迹），北水沟（沿原有切石）的场地租给被告，确定租赁场地面积为8000平方米；租赁期限从2019年6月15日起至2020年6月14日止；场地租金为每月16000元，每3个月为一个支付周期。该合同还约定：如被告确需提前解约，须提前15天书面通知（包括实名认证的微信、短信、邮件）；若被告未按约定提前通知的，须向原告支付违约金8000元。合同签订后，被告按约支付了二个周期的租金共计96000元。之后，*村经济合作社以原告租赁该村场地用于堆放共享单车，违反了双方于2016年3月22日签订的租赁协议中约定的场地租赁用途为堆放建筑工具为由，于2019年8月1日与原告签订《*租赁补充合同（二）》，约定原告需另缴共享单车的场地费50000元、押金200000元，并应于2020年11月30日前清理完毕该场地上的共享单车，其他有关条款按原协议执行。2019年11月11日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定被告扩租原告位于*原租赁场地往东方向及南边延伸5000平方米场地，场地扩租期限为2019年11月1日起至2020年4月30日止，租金为每月10000元。双方还约定该《补充协议》为原协议不可分割的组成部分，原协议的契约部分继续有效。补充协议签订后，被告一次性支付了协议约定的租金60000元。 2019年12月31日，被告电话通知原告解除合同，2019年1月19日，其工作人员通过微信聊天正式通知原告解除双方签订的场地租赁合同，并称“2020年1月8日我们就正式不用了”。另，原告于2019年12月25日、2020年1月7日与被告工作人员“金裕捷”微信聊天中向被告催讨第三个周期的租金时，对方并未提出异议。 另查明，原告出租的涉案地块系农村集体土地，未经审批转为建设用地。 以上事实，由原告提供的《关于**租赁协议》及《补充合同（二）》、收款收据、《场地租赁合同》、微信聊天记录，被告提供的《补充协议》、录音资料及内容摘要、交通银行回单、微信聊天记录等证据，本院对宁波市鄞州区××镇××村村委会主任朱建龙所作的调查笔录，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为,涉案租赁地块属于农村集体土地，被告租赁后用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故原、被告签订的场地租赁合同应认定无效。租赁合同虽然无效，但被告实际使用了涉案的场地，故原告有权参照合同约定的场地租金标准要求被告支付租赁场地的占有使用费。因原、被告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》的租赁期限分别为2019年6月15日至2020年6月14日和2019年11月1日至2020年4月30日，被告称其已于2019年12月31日通知解除上述两租赁合同，并腾退了租赁场地堆放的共享单车，但其提供的录音资料仅能证明原告曾承认被告于2019年12月31日电话通知说“不租了”，并告诉原告已搬空堆放的共享单车，但对实际是否已腾退的事实仍需承担举证责任。根据被告提供的微信聊天记录，其工作人员于2020年1月19日才通过微信正式通知原告解除合同，并称“2020年1月8日我们就正式不用了”，但被告未提供证据证明在此之前已腾退租赁场地，也未证明在2020年1月8日曾通知原告接收场地，故本院认定被告腾退的时间为2020年1月19日，被告应支付截止该日的场地占有使用费。参照双方合同约定的租金标准，被告应支付场地占有使用费为141000元，被告已支付156000元，原告尚应返还被告15000元。故对原告的诉讼请求，本院不予支持，对被告的反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、驳回原告朱华文的本诉诉讼请求； 二、原告朱华文返还被告上海钧正网络科技有限公司租金15000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回被告上海钧正网络科技有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 本诉受理费1592元，减半收取796元，由原告朱华文负担，反诉受理费400元，由原告朱华文负担250元，被告上海钧正网络科技有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李建宏 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 谢露露