陕西省富平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0528民初1904号 原告：王某某，男，汉族。 委托诉讼代理人：李晖，陕西秦平律师事务所律师。 被告：渭南鑫瑞房地产有限公司。 法定代表人：原雪英，任总经理。 委托诉讼代理人：刘岩红，陕西频阳律师事务所律师。 被告：范某某，男，汉族。 原告王某某与被告渭南鑫瑞房地产有限公司、范某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人李辉，被告渭南鑫瑞房地产有限公司（以下简称鑫瑞公司）法定代表人原雪英的委托诉讼代理人刘岩红到庭参加了诉讼,被告范某某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告渭南鑫瑞房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括2020年7月23日所签订的合同）；2.判令被告鑫瑞公司返还原告房屋销售款592744元，赔偿原告损失592744元；3.判令被告范某某返还原告装修部分销售款137256元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年9月30日，被告鑫瑞公司因欠被告范某某材料款将水岸茗居3号楼中单元D号房屋以592744元的价格折抵给被告范某某，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被告范某某实际占用了涉案房屋，并进行了装修，未办理过户登记手续。原告为了使女儿王安茜2020年9月能在富平县实验小学读书，拟在富平县实验小学附近购买一套房。2019年7月，原告与二被告约定，涉案房屋按原价款592744元转让给原告；房屋买卖合同由被告鑫瑞公司与原告签订，连同装修部分总共给付被告范某某73万元。7月30日在被告鑫瑞公司处将二被告签订的《商品房买卖合同》中的买受人变更为原告；三方约定，原告交纳给被告范某某的房款视为交纳给被告鑫瑞公司。原告向范某某支付了73万元，被告鑫瑞公司向原告出具了收取592744元的收据。原告女儿上学在即，原告多次督促被告鑫瑞公司办理过户手续，而被告鑫瑞公司一再推诿。原告最近发现被告出售给原告的房屋属于该小区的物业用房。被告鑫瑞公司将业主物业用房再出售给原告，致使合同目的无法实现。原告因此请求解除合同，并要求被告鑫瑞公司赔偿损失，被告范某某返还装修部分销售款137256元。 被告鑫瑞公司辩称，从程序上应当驳回原告起诉；买受人是两个人，不是王某某一个，原告一人解除两个人备案的合同，应当是错误的；根据双方签订的备案合同18页第27条约定，原告将本案诉至法院是错误的。从实体上，鑫瑞公司与王某某没有关系，2018年鑫瑞公司将涉案房屋出售给被告范某某，用于顶材料款，并签订商品房买卖合同，并交付给被告范某某；后被告范某某将该房屋转让给原告王某某和王一；原告王某某和被告范某某找到鑫瑞公司要求变更房主，鑫瑞公司办理完手续未收取分文购房款；原告2020年7月27日在鑫瑞公司处领取房屋备案合同；不存在推诿不办理的情况。原告认为是物业用房没有事实依据，涉案房屋在房管局能备案登记，就不可能是物业用房。综上，原告要求鑫瑞公司返还房款、赔偿损失没有依据，应当驳回诉请；要求的装修款与鑫瑞公司没有关系。 被告范某某经合法传唤未到庭，未提交书面答辩。口头辩称，2019年7月原被告两厢情愿谈妥涉案房屋现状价格73万元，后双方履行了其义务，被告已实际使用该房屋至今，且审理中鑫瑞公司已给原告办理了网签备案合同，应依法驳回原告的诉讼请求。 原告王某某为支持自己的主张向法庭提交的证据有： 1、2018年9月30日签订的《商品房买卖合同》；2.收据3张；3.手机银行转账记录；4.2020年7月23日签订的《商品房买卖合同》；证明：1、2019年7月，三方达成商品房买卖合同，其中房价592744元，装修价137256元，原告于2019年7月29日、8月2日分别付款33万元、40万；2、两份合同内容是一致的，是双方达成买卖合同的载体；3、仲裁条款从没有人释明，不是两方意思表示；4、印证前述证明目的。 被告鑫瑞公司对原告证据的质证意见为，真实性全部认可，目的性不认可；1、两份合同中，2018年9月30日合同将范某某改换为原告王某某，2020年7月23日合同是原告与王一，根据合同，原告没有权利独自处分夫妻共同财产；2、关于两份合同的关系，第二份合同是在第一份基础上变更而来，房屋的面积、位置一样，主体不同；3、提供的票据中，59万余元的收款收据后面备注着只是换票，没有收取款项，更没有返还的义务；13万余元转款不能证明是装修款。 被告鑫瑞公司为支持自己的主张向法庭提交证据有：《商品房买卖合同》两份，范文刚身份证及说明；领取备案合同登记表；富平县开发企业房产业务申报系统查询备案情况；水电管理费收据；房屋钥匙交付情况；王某某业主资料登记表；交接验房表；2019年1月29日范某某装修保证金收据，2020年4月26日原告王某某领取装修押金证据；2019年7月29日范某某将该房屋转到原告名下，范某某承诺发生任何纠纷与鑫瑞公司无关的声明；建设用地规划许可证。证明：1.范某某与鑫瑞公司有用房顶帐的合同关系；2.王某某与范某某有房屋买卖关系；3.涉案房屋已经备案登记，签订了备案登记合同，鑫瑞公司与王某某有形式关系；4.该房屋是商品房，不是物业用房。 原告对被告鑫瑞公司证据的质证意见为，一、对证据真实性无异议；对证明目的1认可；对证明目的2不认可，房屋的所有权主体没有变更，原告与被告范某某之间不存在买卖合同；二、备案不一定有效，应当由法庭决定；三、对规划许可证真实性无异议；对居住用地无异议，但对住宅用地有异议，物业管理只能用于物业用房。 被告范某某经合法传唤未到庭，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告证据证明三方达成商品房买卖合同，其中房价592744元，装修价137256元及仲裁条款从没有人释明，不是两方意思表示之目的不予认定。对被告鑫瑞公司证据的证明目的予以认定。 本院经审理认定事实如下，被告鑫瑞公司开发了位于富平县东华街道办复兴路北段东侧，规划用途为住宅，面积约为33333.5平方米土地建造商品楼房（嘴头村综合商城）。因被告鑫瑞公司欠案外人范文岗沥青款592744元，经鑫瑞公司与范文岗商议，范文岗自愿将该欠款转为其侄子范某某购买鑫瑞公司开发的嘴头村综合商城购房款（3#中单元一楼D号），2018年9月30日案外人范文岗向被告鑫瑞公司出具了书面承诺，且声明发生任何纠纷与被告鑫瑞公司无关；随后被告鑫瑞公司与被告范某某签订了《商品房买卖合同》，合同确定了房屋位置（3#中单元一楼D号）、面积（126.06㎡）、价款（单价4702.08元/㎡）592744元、认购形式为一次性交清房款，并注明材料顶账。2019年1月29日被告范某某领取了房屋钥匙，交纳了1000元装修保证金；2019年3月26日范某某向鑫瑞公司小区交接验房表签名确认；后范某某对涉案房屋进行了装修。2019年7月原告需要购买房屋，经给被告范某某装修的工人介绍,便于被告范某某联系协商涉案房屋的买卖。经口头商议,该房屋总价73万元，并配合原告在被告鑫瑞公司对《商品房买卖合同》买受人予以更名,未签订书面合同；2019年7月29日原告向被告范某某之叔父范文岗支付房款40万元，同日范某某向被告鑫瑞公司出具承诺“本人范某某自愿将嘴头商城3号楼中-1-D房屋转到王某某名下，发生任何纠纷与渭南鑫瑞房地产有限公司无关”；7月30日，原告与被告范某某共同来到鑫瑞公司，将二被告2018年9月30日签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为王某某，被告鑫瑞公司向原告出具了NO：0009095号收到592744元收据，并注明为换票（此时原告仅向被告范某某叔父范文岗支付购房款40万元）；2019年8月2日原告向被告范某某之父范文武支付购房款33万元。后原告实际占有使用涉案房屋，并于2020年4月26日在被告鑫瑞公司处领回了2019年1月29日被告范某某交纳的1000元装修保证金；使用中，原告认为自己购买的房屋属水岸茗居小区的物业用房，被告鑫瑞公司将业主物业管理用房出售给原告，致合同目的无法实现，于2020年6月10日将二被告诉至法院。请求：1、解除原告与被告鑫瑞公司落款日期为2018年9月30日的《商品房买卖合同》；2、判令被告鑫瑞公司返还原告房屋销售款592744元，赔偿原告损失592744元；3、判令被告范某某返还原告装修部分销售款137256元；法院立诉前调75号案，于2020年7月3日转为（2020）陕0528民初1904号案。本案在审理中，2020年7月23日，原告王某某及其妻子王一与被告鑫瑞公司就所诉的、签订日期落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》变更为备案登记的《商品房买卖合同》,备案号为202002619；2020年7月23日14时57分备案登记的《商品房买卖合同》第二十七条约定，争议解决方式，提交渭南仲裁委员会仲裁。 本院认为：2019年7月29日原告王某某与被告范某某就涉案的房屋达成的口头买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。被告范某某于7月30日履行了将与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》中，买受人变更为原告的约定义务及其他义务；原告履行了付款义务，并实际占有使用该涉案房屋。2020年7月23日原告王某某及其妻子王一将讼争合同与被告鑫瑞公司变更为备案号202002619号《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人的利益，应合法有效。 原告王某某及其妻子王一2020年7月23日与被告鑫瑞公司签订的备案号为202002619号《商品房买卖合同》，是对原告王某某与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》的承继，双方均已履行实施完结；因此原告继续请求解除与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日的《商品房买卖合同》不能成立；同理请求被告鑫瑞公司返还购房款并予以赔偿损失、被告范某某返还装修款之诉亦不能成立，本院不予支持。2020年7月23日签订的备案号202002619的商品房买卖对外公示信息，买受人为王某某、王一，故王某某一人无请求解除《商品房买卖合同》之权利；且该《商品房买卖合同》第二十七条约定，争议解决方式为提交渭南仲裁委员会仲裁，被告鑫瑞公司已提出法院受理的异议；故原告王某某个人请求解除2020年7月23日签订的《商品房买卖合同》不能成立，且也不符合约定（双方约定争议解决方式，提交渭南仲裁委员会仲裁），故本院不予支持；同理其他诉求亦不能成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告诉请的理由不符合该法律规定，故请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、赔偿损失等均不能成立，本院不予支持。 综上,原告王某某与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》，已被2020年7月30日签订的备案号为202002619《商品房买卖合同》所承继。原告请求解除上述合同既不符合约定，又不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国仲裁法》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告王某某的诉讼请求。 案件受理费16705元，由原告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  赵福军 人民陪审员  赵春良 人民陪审员  杜凯利 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  邓 凯