河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1565号上诉人(原审被告)：李学民，男，1975年7月16日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：周鑫阳，河南万朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹跃军，男，1978年3月21日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：田军奇，河南金鹏律师事务所律师。原审第三人：刘士克，男，1983年9月16日生，汉族，住河南省禹州市。上诉人李学民因与被上诉人曹跃军、原审第三人刘士克案外人执行异议之诉一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李学民及其委托诉讼代理人周鑫阳，被上诉人曹跃军及其委托诉讼代理人田军奇，原审第三人刘士克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李学民上诉请求：1.请求依法撤销河南省长葛市人民法院作出的(2020)豫1082民初297号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案的一审诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，判决错误。一、被上诉人并非涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定：对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。被上诉人并非是本案涉案房屋的法定权利人。二、被上诉人的举证无法证明其房屋买卖的真实性以及已经合法占有涉案房屋的事实。首先,被上诉人仅仅出示房屋买卖协议，但并未出示支付房款的凭证，根本无法证明房屋买卖协议是否真实，同时根据被上诉人房屋买卖协议内容约定买房不再单独出具收到条，但被上诉人的举证中却出现了收到条，这很明显是被上诉人证明其支付了本案所涉房款，为了让房屋买卖关系显得真实而伪造的看似完整的证据链条。其次，一审法院认定被上诉人偿还按揭贷款3000元没有任何依据，根据被上诉人举证只能证明第三人刘士克偿还本案所涉房屋按揭的事实，但是每月的还款数额并非3000元，更无法证明被上诉人与之的关联性。最后,被上诉人出示的所谓的在本案所涉房子居住的物业费、水电费的收据，其来源、真实性均无法确认，更不要说以此来认定其系本案所涉房屋的所有权人了。综上所述,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案中被上诉人既无法证明房屋买卖的真实性，其已实际履行给付房款的义务，也无法证明因买卖关系合法占有房屋的事实，更无法证明每月偿还了3000元贷款，同时被上诉人的举证没有任何证据证明房屋未办理过户的原因是非因自身原因造成的，故被上诉人的举证不符合排除执行的情形，无法达到排除的执行的目的。综上，一审法院事实认定不清，判决错误，应依法依法撤销河南省长葛市人民法院作出的(2020)豫1082民初297号民事判决书,发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人曹跃军辩称，1.答辩人系涉案房屋实际所有人。答辩人在2015年4月22日和第三人签订房屋买卖协议，出资20万元购买涉案房屋，有协议和收据为证。2015年5月及装修入住，有禹州市硕达物业管理公司出具的证明为据。答辩人原审中提供的水、电、暖气费等自2015年11月到2019年的各项物业收费票据。2015年9月到2019年答辩人的银行转账明细等证据充分证明答辩人系涉案房屋的实际所有人。2.答辩人原审提供的证据的真实性、合法性和关联性能相互得到印证。首先，第三人夫妇和答辩人签的房屋买卖协议，出具的收据是真实的，也是符合当时的交易习惯的。上诉人出借给第三人的30万元借款也是仅有一张借条予以确认。答辩人让第三人出具收据是更好的说明答辩人支付房款的事实。其次，答辩人支付房屋分期款项时自2015年9月份开始，有银行转账明细相印证的，第一次3000元，是第三人购买房屋后，并没有支付分期款项，由答辩人支付的。每次的转账没有按照约定的分期费用支付。但是，每次都是由答辩人的银行账号转到第三人的分期付款银行账号的，银行的联系手机也更改为答辩人的手机号码。最后，答辩人出具的水、电、暖气等费用收据，是具有连续性的，并非单个，并且有物业公司的证明相印证。因此这些证据是应当予以采纳的。3.涉案房屋不能过户并非因自身原因不能办理。房屋买卖协议签订后，答辩人就找第三人商量过户事宜，第三人一直避而不见。答辩人以中断支付分期款项的方法想让第三人协助过户，但是，第三人拒不见面，更不配合过户。不能过户的原因，是第三人的拒不配合造成的，非因答辩人自身原因为办理过户登记。因此，答辩人认为，答辩人在房屋第一次被查封之前就和第三人签订了房屋买卖协议，支付了20万元房款，随后装修、入住、缴纳相关费用和分期房款，不能过户的原因是第三人拒不配合的原因造成的。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人刘士克述称，上诉人与被上诉人他们与李自豪借款协议是他们定的，当时用的结婚证的名义办理的购房手续。后期上诉人与被上诉人和李自豪他们谈的借款事宜，我一概不知，当时只是让我去签了字。所以我不承认钱是借给我了。曹跃军向一审法院起诉请求：1.判令停止对禹州市硕达盛世阳光小区11号楼1单元11楼-12楼复式西户房屋的执行；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月22日，原告曹跃军与第三人刘士克及其妻子赵慧娟签订房屋买卖协议，原告购买第三人名下的位于禹州市××盛世××小区××楼××单元××楼××楼××西××房产××套，房款20万元。当日，原告付清房款20万元，第三人刘士克及其妻子赵慧娟出具收到条一份，原告曹跃军即在涉案房屋居住并交纳物业费、水电费至今。2015年9月23日，原告曹跃军通过银行转账代第三人刘士克还按揭房款3000元，后原告代第三人通过银行转账还按揭房款至今。2016年5月20日，禹州市人民法院依据（2016）豫1081民初313号民事判决书作出（2016）豫1081民初313-1号民事裁定书，对登记在第三人刘士克名下、证号为禹房权证禹州市字第××号、位于禹州市××盛世××小区××楼××单元××楼××楼××西××房产××套予以查封。2019年9月，原告向原审法院提出案外人执行异议申请。原审法院于2019年12月11日作出（2019）豫1082执异68号执行裁定书，驳回原告曹跃军的异议申请。后原告诉至原审法院。上述事实，有房屋买卖协议、收到条、商品房买卖合同、物业费水电费收据、个人活期账户交易明细、个人贷款还款凭证、物业公司证明、(2019)豫1082执异68号执行裁定书及庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，在人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面房屋买卖合同，原告曹跃军已合法占有该房屋，并支付了第三人刘士克全部购房款20万元；在禹州市人民法院2016年5月20日查封涉案房产前，原告曹跃军已于2015年9月23日通过银行转账代第三人刘士克还按揭房款3000元，并代还按揭房款至今；未办理房屋过户登记非原告曹跃军自身原因，故原告曹跃军所提执行异议符合法律规定，其对登记第三人刘士克名下、产权证号为禹房权证禹州市字第××号、位于禹州市××盛世××小区××楼××单元××楼××楼××西××房产××套享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对上述房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决停止对产权证号为禹房权证禹州市字第××号、位于禹州市硕达盛世阳光小区11号楼1单元11楼-12楼复式西户房产的执行。案件受理费5800元，由被告李学民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了网页截屏二份，共6页。证明：本案所涉及的禹州市硕达盛世阳光小区二手房均价6000元左右，100平方米左右的房子二手房市场大概六七十万。本案所涉房屋面积180多平方米，在二手房市场上最低也得卖100万左右。被上诉人曹跃军所述的，与刘士克之间20万元转让本案所涉房屋的行为，从价格方面分析，根本不可能真实。被上诉人质证意见：对该组证据的真实性不予质证。本案被上诉人出20万元购买房屋款项是首付款，并非是全部款项，并且当时购买房屋的时间是2015年4月份，因此上诉人提供的证据上的房价与总房款与当时的房价与房款不符是正常的，上诉人的证据不能证明其证明目的，不能成立。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为被上诉人曹跃军作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院评析如下：物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅仅是例外，且该突破必须有实体法上的依据，否则会对民法基本理论以及交易秩序造成冲击。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”商品房消费者享有物权期待权，商品房消费者的概念相对应的是房地产企业，因此二手房并无适用的余地。二手房的买受人不是商品房消费者，其权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让案涉房产（即执行标的）。本案中案涉房产上设定有银行的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，被上诉人曹跃军未向法庭提供有效证据证明案涉房产抵押权人同意转让，也无有证据证明被上诉人曹跃军代为清偿债务消灭了抵押权。故被上诉人曹跃军系商品房消费者之外的一般买受人，其权利不应当优先于抵押权人。再者，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，商品房消费者之外的一般买受人请求排除执行的，应当同时满足上述第二十八条规定的四种情形。被上诉人曹跃军在购房时明知案涉房产已抵押且未能代为清偿债务消灭了抵押权，不能办理过户登记，但仍然购买房产，说明在主观上被上诉人并没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿。被上诉人对案涉房产具有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，同时被上诉人对房产过户登记明知不能而仍然进行交易，主观上明显具有过错，不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的第四种情形，故被上诉人曹跃军对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人李学民的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2019）豫1082民初297号民事判决；二、准许执行产权证号为禹房权证禹州市字第××号、禹州市硕达盛世阳光小区11号楼1单元11楼-12楼复式西户房产。二审案件受理费5800元，由被上诉人曹跃军负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  颜 森审判员  郭林山二〇二〇年九月二日法官助理李仕元书记员杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口