北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9953号原告（反诉被告）：北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇立禅庵村委会会西100米。法定代表人：魏鹏，总经理。委托诉讼代理人：肖疆，北京市昊衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振忠，男，1962年8月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈阳（陈建忠之子），1986年4月3日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司（以下简称京鹏辉厨房）与被告（反诉原告）陈振忠租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。本案原告（反诉被告）的委托诉讼代理人肖疆、被告（反诉原告）陈振忠及其委托诉讼代理人陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）京鹏辉厨房向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2014年5月26日签订的《厂房租赁合同》；2、请求判令被告返还原告未使用期间的房屋租金19．125万元（2019年10月15日至2020年6月30日房租）；保证金10万元，赔偿原告装修损失50万元（暂估，以评估数额为准）；搬家费用10万元（暂估，以评估数额为准），违约金30万元，合计119．125万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因生产办公需要租赁厂房，在与被告协商时，被告提出其房屋产权有村委会证明，并向原告承诺不会因为房屋产权问题而影响原告的迁址和企业经营，遂原告于2014年5月26日与被告签署厂房租赁合同，约定由原告承租被告位于北京市通州区漷县镇东鲁村X号的厂房，租赁期为10年，自2014年7月1日至2023年6月30日止，每年租金为26万元，以后九年年租金为27万元。租金支付方式为先付款后使用。签约时，原告向被告交纳保证金10万元。租赁结束后如无造成直接经济损失，全额归还。此外，双方在第13条约定：“租赁期间，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成损失，由甲方负一切责任赔偿乙方经济损失。”如有违约，违约方应支付另一方违约金30万元。合同生效后，原告按约定向被告支付了租金，被告也将房屋交付给原告使用。同年6月，因企业经营需要，原告投资117余万元用厂房、办公室、餐厅、宿舍等的装饰装修。但当原告因向工商行政管理部门办理迁址变更登记手续向被告索要房屋产权证明时，被告予以拒绝，导致原告无法正常经营。2019年9月，通州区市场监督管理局责令原告办理住所变更登记或迁回原住所。原告遂与被告沟通，但被告仍拒绝提供产权证明，导致原告无法在规定的期限内办理变更登记手续。后被告以原告违约为由阻止原告搬家，给原告造成了损失。现原告为维护自身合法权益诉至法院。被告（反诉原告）陈振忠辩称，不同意京鹏辉厨房的诉讼请求。第一，京鹏辉厨房请求解除租赁合同无事实和法律依据，合同已履行6年多，在此期间，京鹏辉厨房实际占有使用涉案厂房并造成厂房的主体结构损坏和装饰物的破损。京鹏辉厨房的请求属单方面强制违约，所以我认可京鹏辉厨房提出的解除厂房租赁合同，但应在对厂房进行修复后。第二，根据合同，京鹏辉厨房应于2020年6月1日交纳下一年度的厂房租金，但京鹏辉厨房拒绝支付租金的事实构成根本违约，其已经支付的押金及房租我有权不予退还。根据合同，京鹏辉厨房对厂房进行装修须经我同意，且费用由京鹏辉厨房自行负担，但京鹏辉厨房的装饰装修行为并未经我同意，更未取得书面同意，故我不认可其所主张的装修损失。在京鹏辉厨房违约的情形下，其主张的搬家费、违约金无事实和法律依据。第三，京鹏辉厨房提交的材料有造假嫌疑。第四，京鹏辉厨房承担诉讼费。现我方提出反诉，要求：1、判令解除双方于2014年5月26日签订的《厂房租赁合同》；2、判令京鹏辉厨房赔偿其对房屋主体结构造成的损失60万元，包括厂房院子地面损坏、餐厅地面损坏、塑钢门窗损坏、主体圈梁损坏等，具体数额以评估为准；3、判令京鹏辉厨房拆除并清理前院玻璃房及后院小储物棚，将私自拆墙打洞的地方恢复原状；4、判令京鹏辉厨房支付租金14．2万元；5、诉讼费由京鹏辉厨房承担。事实与理由：双方于2014年5月26日签订了厂房租赁合同，约定陈振忠将位于北京市通州区漷县镇东鲁村X号院的厂房出租给京鹏辉厨房，租赁期限为2014年7月1日至2023年6月30日。合同期拿定后，陈振忠将办理营业执照的相关材料提供给了京鹏辉厨房。合同履行期间，京鹏辉厨房破坏厂房，导致主体结构受损，修复成本高。2020年4月，京鹏辉厨房单方面违约，要求解除租赁合同，并擅自搬离厂房。现陈振忠为维护自身合法权益提出反诉。原告（反诉被告）京鹏辉厨房针对反诉辩称，不同意陈振忠的反诉请求。我们认可解除厂房租赁合同，但对对方提出的2、3、4、5项反诉请求不予认可，因为造成合同不能履行的原因在于对方，对方导致我们无法办理工商登记变更手续。我方并未破坏承租的房屋，双方也并未在房屋交付的时候对现状进行描述，我方今年搬离的时候也没有交接，无法确定对方所述的房屋损坏是何时造成；对方要求支付租金14．2万元没有依据。我方今年搬离是因为对方无法提供工商手续，我方没有办法正常经营，由于对方的违约行为导致无法实现合同目的，请求法院驳回对方的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院分析认定。本院认定事实如下：2014年5月26日，陈振忠（甲方）与京鹏辉厨房（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定陈振忠将位于北京市通州区漷县镇东鲁村X号的砖混结构独院厂房租赁给京鹏辉厨房使用，该合同的主要内容如下：“厂房租赁自2014年7月1日至2023年6月30日止，每年租金为人民币26万元整，以后九年年租金27万元整。租金支付方式为先付款后使用的原则，签约时乙方应首付甲方当年租金，自下一年起每年提前一个月支付当年全部租金，乙方如不按期支付，按违约处理，并收取滞纳金10%。甲乙双方签约履行时乙方应向甲方交纳保证金10万元，待租赁结束后如无造成甲方直接经济损失，甲方全额归还乙方保证金10万元整。租赁期内，乙方未经甲方同意不得擅自改变原有设施，乙方需要装修、修理、改造或新建，应事先征得甲方同意，并经国家职能部门批准后实施，相关费用由乙方自理。但租赁结束后，乙方投入的房屋设施、场地等不动产，无偿归甲方所有。租赁期内如哪一方违约，违约方应支付另一方违约金30万元。租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任赔偿乙方经济损失，如因环保问题影响生产由乙方承担责任。关于涉案场地的土地性质，陈振忠称并不明确，其称涉案场地上原为村里的小学，后村里进行拍卖，陈振忠出价高便取得了涉案土地的使用权并在其上修建了厂房，修建时未履行审批手续。对此，陈振忠向法庭提交了其于2003年9月2日与北京市通州区漷县镇东鲁村村民委员会签订的《房屋土地购租合同》，载明：“村委会将村中原小学校房屋后排16间、前排14间出售给陈振忠，价格为人民币十万元。陈振忠购买房屋享有所有权。房屋宅基地及所占院落由陈振忠使用，使用期为三十年（2003年9月2日至2033年9月2日）。租赁土地期满后，乙方可按当时当地的价格继续承租此土地。本合同经村镇政府备案，具有法律效力。”该合同落款处加盖有村委会和北京通州区农村合作经济经营管理站漷县经营站合同鉴证专用章、陈振忠签字。同日，陈振忠与村委会签订了附加条款，将上述《房屋土地购租合同》中的土地使用期限延长至2053年9月。京鹏辉厨房承租涉案场地后，主要用于生产不锈钢厨具等厨房设备。2018年4月16日，北京市通州区漷县镇东鲁村村民委员会向京鹏辉厨房、陈振忠发放《致全体被腾退人的一封信》，告知将于2018年4月23日启动工业大院入户清登工作。京鹏辉厨房和陈振忠认可租金交至2020年6月30日，双方均认可涉案场地于2020年6月12日清空完毕。京鹏辉厨房主张陈振忠应返还自政府下达责令限期搬离通知书之日2019年10月15日之后的租金及合同保证金、支付违约金，陈振忠不予认可。庭审中，原被告各述对方存在违约事由。京鹏辉厨房称因陈振忠未能依约提供产权证导致自己无法办理工商登记变更手续，并被相关行政部门责令限期搬离，导致己方无法正常经营，合同目的未能实现。对此，京鹏辉厨房提交了2019年9月27日北京市通州区市场管理局下发的责令改正通知书，载明京鹏辉厨房实际经营场所与登记住所不一致，要求京鹏辉厨房向市场监管部门申请住所变更登记或迁回原住所。陈振忠对此不予认可，并称京鹏辉厨房未能办理变更手续的原因在于环评不通过，而《厂房租赁合同》中约定环保问题由京鹏辉厨房负责。此外，陈振忠称其向京鹏辉厨房提供了相关产权证明材料，其于庭审中向法庭进行了提交，包括：1．2003年9月2日，陈振忠与北京市通州区漷县镇东鲁村村民委员会签订的《房屋土地购租合同》；2．2006年12月28日，北京市通州区人民政府下发的关于授权漷县镇政府为入驻企业提供住所使用证明的批复；3．2014年5月19日，漷县镇政府出具的住所证明，载明同意将涉案场地提供给京鹏辉厨房使用；4．2015年11月27日，陈振忠交纳房产税和个人所得税的电子缴税付款凭证；5．2007年11月20日发放的房屋租赁合同登记备案证明。陈振忠称京鹏辉厨房在合同承租期限未至的情况下搬离构成违约，并且京鹏辉厨房在承租过程中对涉案场地造成破坏，故10万合同押金不应退还，京鹏辉厨房亦应就造成的损失进行赔偿。庭审中，京鹏辉厨房要求陈振忠支付搬家费用共计95000元，陈振忠对此不予认可，称京鹏辉厨房是擅自搬离且搬家费金额过高。关于涉案场地出租后的新建、装修等情况。第一，双方均认可京鹏辉厨房承租后新建了前院的彩钢房展厅，对此，京鹏辉厨房向法庭提交了2014年6月25日签订的施工合同，载明工程名称为“展厅钢结构柱及梁、屋面、地面、砌墙、钢架、屋面砌墙、不含地砖墙面砖”，合同价款为14．2万元，合同最后一页底部手书“此款共计14．2万元从房租中扣除，陈振忠认同此价格”的内容，陈振忠认可该内容是其本人书写。庭审中，陈振忠要求京鹏辉厨房返还该扣除的14．2万元租金并将该彩钢房拆除；京鹏辉厨房不予认可，称当初扣除14．2万租金修建彩钢房是双方同意的。第二，京鹏辉厨房称其承租过程中对涉案厂房、办公室、餐厅、宿舍等进行了装修，共花费1171880元，对此，京鹏辉厨房向法庭提交了其于2014年6月10日与北京中筑泰达建筑装饰有限公司签订的《房屋装修合同》及2014年9月12日的付款发票。陈振忠对此不予认可。第三，陈振忠称京鹏辉厨房承租过程中对涉案厂房造成了多处破坏，损失金额暂估为60万元，对此，陈振忠提交了厂房原有及现有状态的视频。本院经现场勘查，涉案场地不具备鉴定条件，本院已就此向双方释明，双方均不申请进行鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该司法解释处理。本案中，陈振忠出租给京鹏辉厨房的房屋未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故双方之间签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案合同无效的过错责任，本院分析如下：涉案厂房位于村民居住区内，四周皆为农村宅基地。这一点双方现场洽谈时，承租人就清楚明了。在双方签订合同时，出租人并未能提供涉案厂房的产权手续，关于涉案厂房土地性质并不明确，双方还在合同中约定了产权问题，可见承租人对产权问题是明知的。故而承租人的过错是显而易见的。涉案厂房的建设未有规划审批手续，出租人依然将房屋出租于用于生产的承租人，其过错也显而易见。综合以上分析，本院判定原被告双方关于合同过错承担同等责任。涉案合同无效，租金应为使用费。对已实际使用、且已交付的使用费，出租人无须返还给承租人。承租人有权请求出租人返还尚未发生实际使用关系、且已交付过的使用费。对京鹏辉厨房要求陈振忠返还尚未发生实际使用、且已经交付的使用费，正当合理，本院予以支持。双方确认租金支付至2020年6月30日、京鹏辉厨房于2020年6月12日搬离完毕，本院参照合同约定的年租金27万元的标准，确定应返还2020年6月13日至2020年6月30日期间使用费13315元。对京鹏辉厨房要求陈振忠返还合同保证金10万元的诉讼请求，现双方所签合同无效，陈振忠应将因该合同取得的10万元保证金予以返还。对京鹏辉厨房要求陈振忠支付30万元违约金的诉讼请求，双方之间合同无效，原合同中约定的违约条款不再适用，故而对于原告主张30万元违约金诉求，本院不予支持。对京鹏辉厨房要求陈振忠支付搬家费的诉讼请求，因搬离系京鹏辉厨房主动进行，依据庭审中查明，漷县镇政府出具的住所证明，载明同意将涉案场地提供给京鹏辉厨房使用，依据工商相关规定，在没有其他障碍的情况下，京鹏辉厨房是可以办理执照手续的，而京鹏辉厨房未能办理完成执照手续，应是有其他原因。在双方合同无效的情况，出租人陈振忠对于搬离结果并不存在过错，故搬离产生的费用应由京鹏辉厨房自行承担。对京鹏辉厨房主张的装修损失，根据本院现场勘查，京鹏辉厨房对于涉案厂房的改造并未达其主张的程度，且双方签订的合同中曾约定“京鹏辉厨房未经陈振忠同意不得擅自改变原有设施，装修、修理、改造或新建应事先征得陈振忠同意，并经国家职能部门批准后实施，相关费用由京鹏辉厨房自理。但租赁结束后，京鹏辉厨房投入的房屋设施、场地等不动产无偿归陈振忠所有”，合同虽无效，但上述内容却系双方签约时的真实意思表示。同时，对于陈振忠要求京鹏辉厨房赔偿涉案厂房损失、清理后院小储物棚、将私自拆墙打洞的地方恢复原状的诉讼请求，本院一并考量。根据本院现场勘查，京鹏辉厨房确对部分房屋进行了改建、厂房地面等存在部分损坏。涉案合同无效双方承担同等过错，对于损失的发生亦应承担相应的过错责任。综合二者考量，再本着化解矛盾与减少诉累，本院判定对于京鹏辉厨房的装修损失由其自行承担，对于陈振忠主张的房屋损失及恢复原状等由其自行承担。对于陈振忠要求京鹏辉厨房拆除彩钢房展厅并支付租金14．2万元的反诉请求，本院在此一并论述。因建设彩钢房系双方协商一致，陈振忠在施工合同上自书的“此款共计14．2万元从房租中扣除，陈振忠认同此价格”内容已明确表明陈振忠认可将修建该彩钢房展厅的14．2万元自租金中扣除，故本院对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司与被告（反诉原告）陈振忠于2014年5月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陈振忠返还原告（反诉被告）北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司使用费13315元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告（反诉原告）陈振忠返还原告（反诉被告）北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司保证金100000元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈振忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15521元，由原告北京京鹏辉厨房设备工贸有限公司负担14047元（已交纳），由被告陈振忠负担1474元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费5610元，由被告（反诉原告）陈振忠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 张伟营二〇二〇年九月二十四日法官助理 韩林林书 记 员 曹 萌