浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5704号原告：绍兴好邻居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区舜江路2号五楼505室。法定代表人：刘林荣。委托诉讼代理人：王嫣，浙江柘为律师事务所律师。被告：胡海刚，男，汉族，1969年4月13日生，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。原告绍兴好邻居物业管理有限公司（以下简称好邻居公司）与被告胡海刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告之诉讼代理人王嫣、被告胡海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费共计7638元(其中2015年3月15日起至2017年3月14日止的物业服务费用为5958元，2015年3月15日起至2017年7月17日止的车位服务费为1680元)，并支付自2018年4月14日起至实际支付之日止的滞纳金按每日千分之二的标准计算；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告放弃第一项诉讼请求中对车位服务费1680元的诉讼主张。事实和理由：原告与恒联锦苑小区业主委员会签订《恒联锦苑物业服务合同》一份，约定由原告为绍兴袍江恒联锦苑住宅提供物业服务，并就有关委托管理事项、物业管理服务费用、服务期限、违约责任等进行了明确约定。现原告已按约提供物业服务，但被告胡海刚(系恒联锦园12幢1401室业主)却未按照约定向原告支付物业费，至令尚欠物业费服务费共计7638元。该款经原告催讨，被告拒不履行支付义务。原告为维护自身合法权益，遂成讼。被告胡海刚辩称，没有跟原告签订过物业服务合同，小区原先有物业，被告是跟他们签的。被告没有看到过原告的这个合同，被告自2015年3月15日起至2017年3月14日止的物业费没有交过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供《恒联锦苑物业服务合同》、催告函、ems快递回单1份，要求证明原、被告之间存在物业合同关系，且经过催告，被告尚欠原告物业服务费5958元的事实。被告认为其对物业公司变更的情况不知情，后来是看物业的人换过了，被告没有付物业费是因为房子质量、阳台护栏等有问题，有安全隐患问题，以及被告东西被盗窃，是物业没有管理好。本院对证据真实性予以确认。2、被告提供的照片1组，要求证明房屋存在质量问题的事实。原告认为照片真实性由法院核实，但该照片系原告原先交房时即存在的问题，并非原告造成，原告管理期间也已协助被告通知房产公司情况，房产公司一直未给被告处理。本院对证据真实性予以认定。3、被告提供的接收单1份，要求证明接收房屋的时候就是有质量问题的事实。原告认为被告接收房屋的时候，原告还不是负责小区的物业公司，当时是房产公司自己的物业进行管理，至于被告说的质量问题是一开始交房时就存在的，并不是原告的责任，应该由原先的房产公司承担责任，而且原先物业公司的承诺与现在的物业公司无关。本院认为，该份接受单落款出具时间在2012年9月23日，而原告于2015年起恒联锦苑小区提供物业服务，其反映的问题并非原告过错造成，该份证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日，原告与案涉小区恒联锦苑小区业主委员会签订《恒联锦苑物业服务合同》一份，约定由原告为恒联锦苑住宅小区提供物业服务，其中第七条约定物业管理服务费标准为“高层住宅每月每平方米1.38元，能耗费按楼层收取……10-14层0.4元/平方……”，物业服务费由原告“按建筑面积向业主按年收取，每年5月、6月、7月为集中收取阶段”，合同第十七条约定“业主或使用者（被告）违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应自逾期一个月起，按每日千分之二的标准向乙方（原告）支付滞纳金”。被告为恒联锦苑12幢一单元1401室业主，建筑面积139.52平方米。现被告未支付原告自2015年3月15日起至2017年3月14日止的物业服务费用为5958元。本院认为，原告作为被告物业所在小区的物业服务企业与该小区业主委员会签订物业服务合同，被告在该小区购买住房成为小区业主，小区业主委员的相关决议对全体业主有效，被告虽未与原告签订物业服务合同，但实际上也形成了事实物业服务合同，故该物业服务合同对业主具有约束力，应当认定原、被告之间物业服务合同关系依法成立并有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理服务费，现被告未按约向原告交纳物业管理服务费的行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称原告的物业服务存在瑕疵,包括电线被偷、房屋漏水、扶栏锈蚀、外墙装饰条脱离等问题，但未提供有效的证据来证明上述问题系原告侵权造成，或者原告在提供物业服务中因管理不到位、服务不当造成的，故并不因此构成被告拒付物业服务费的正当理由，对原告要求被告支付物业管理服务费的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金（滞纳金）,对此本院认为原、被告之间曾因物业服务质量发生纠纷,被告逾期交纳物业服务费系事出有因,并非恶意拒不缴纳物业服务费,结合被告抗辩意见，对原告主张的违约金本院酌情调整后支持。综上，本院认为，今后在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，积极改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的物业服务合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡海刚向原告绍兴好邻居物业管理有限公司支付自2015年3月15日起至2017年3月14日止的物业管理服务费5958元，并支付该款自2018年4月14日起至实际支付之日止按年利率15.4%计算的违约金，于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告绍兴好邻居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡海刚负担，于本判决生效后七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  樊式明二〇二〇年九月二十五日书记员  傅锦琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。