山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9555号 上诉人（原审原告、执行案外人）：青岛德诺佳工贸有限公司，住所地山东省青岛市李沧区十梅庵路中段。 法定代表人：万初祥，总经理。 委托诉讼代理人：魏熙翔，青岛市北鑫盛达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李大家，男，1982年10月19日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：朱鹏，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琛慧，山东诚功律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：周轶，男，1976年12月28日出生，汉族，户籍所在地四川省巴中市巴州区。 上诉人青岛德诺佳工贸有限公司（以下简称德诺佳公司）因与被上诉人李大家、原审第三人周轶案外人执行异议之诉一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德诺佳公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持德诺佳公司的诉讼请求；2.确认德诺佳公司与周轶的涉案房屋租赁合同有效；3.判令不得执行（2015）李执字第564-1号执行裁定对涉案房屋的拍卖措施。事实与理由：德诺佳公司与周轶就涉案房屋于2013年5月30日签订房屋租赁合同，并占有使用该房屋，租赁合同的真实性和合法性是本案争议焦点，属于本案审理范围。执行措施是完整法律行为，当事人有权就整个程序进行审查和主张权利，一审片面适用法律，割裂执行程序，不符合执行程序及执行异议程序的立法本意。 李大家答辩称，无论涉案房屋租赁合同是否有效，均属于合同债权，即使租赁合同真实，也不能阻却执行行为，德诺佳公司对执行标没有可以阻却执行的合法权益。本案执行措施并未损害德诺佳公司的合法权益，德诺佳公司的上诉理由不成立。对于执行措施的相关的异议，此前青岛中院已经作出相关裁定，并产生本案相关的争议，请求驳回上诉请求。 周轶未到庭，亦未提交书面陈述意见。 德诺佳公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令不得执行（2015）李执字第564-1号执行裁定对执行标的物的拍卖措施；2.确认德诺佳公司与周轶的房屋租赁合同有效。事实与理由：一审法院对李大家申请执行周轶装修合同纠纷一案作出的（2015）李执字第564-1号执行裁定书，裁定评估拍卖标的物。德诺佳公司对该执行标的提出书面异议，（2017）鲁0213执异27号执行裁定驳回了德诺佳公司的异议。德诺佳公司向青岛市中级人民法院提起了执行复议，青岛市中级人民法院以（2018）鲁02执复19号执行裁定撤销了该执行裁定书。一审法院又于2019年1月作出（2018）鲁0213执异17号执行异议裁定，驳回德诺佳公司的执行异议。德诺佳公司与周轶就涉案房屋于2013年5月30日签订房屋租赁合同，并占有使用该房屋。双方约定该房屋由德诺佳公司自行装修，用于办公和居住使用。德诺佳公司依据买卖不破租赁的民事法律原则，就李大家对涉案房屋申请执行评估、拍卖的执行措施提起执行异议之诉。德诺佳公司认为，该执行措施没有示明、维护和赋予德诺佳公司依法享有的物上使用权和优先权，损害了德诺佳公司的合法利益。 一审法院查明事实：一、关于执行依据及采取强制措施情况。李大家与周轶装修合同纠纷一案，一审法院以（2014）李商初字第159号民事判决书，判令周轶于判决生效之日起10日内支付李大家装修款604684元。后李大家申请强制执行，一审法院于2014年2月25日查封了登记在周轶名下的坐落于青岛市李沧区户房屋，并于2017年5月23日作出（2015）李执字第564-1号民事裁定书，裁定拍卖涉案房屋。二、本案诉讼来源。德诺佳公司对该执行措施提出书面异议，一审法院以（2017）鲁0213执异27号执行裁定驳回了德诺佳公司的异议。德诺佳公司遂向青岛市中级人民法院提起了执行复议，青岛市中级人民法院以（2018）鲁02执复19号执行裁定撤销了一审执行裁定书。一审法院又于2019年1月作出（2018）鲁0213执异17号执行异议裁定，驳回德诺佳公司的执行异议。德诺佳公司对此不服，提起本案诉讼。三、德诺佳公司要求排除执行的事实依据。德诺佳公司称其与周轶就涉案房屋于2013年5月30日签订房屋租赁合同，并占有使用该房屋。对涉案房屋执行评估、拍卖的执行措施没有示明、维护和赋予德诺佳公司依法享有的物上使用权和优先权，损害了德诺佳公司的合法利益。德诺佳公司提供房屋租赁合同1份，证明德诺佳公司对涉案房屋与周轶签订了房屋租赁合同，德诺佳公司对涉案房屋合法占有，使用至今。李大家对该证据的真实性和证明内容均不认可，该租赁合同是复写件，不是周轶本人签的原件。同时该合同约定租金从欠款或货款扣减，证明该租赁合同并非以房屋租赁为目的签订，同时该租赁合同没有中介签字，第九条房租12000元也没有周轶签字。经审，该份租赁合同中有德诺佳公司的盖章和“周轶”字样的签字，因周轶未到庭，一审法院无法确认该合同的真实性。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，德诺佳公司的诉请可获支持的前提，是其在涉案标的上存在足以排除法院强制执行措施的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据该条规定，承租人请求排除的具体执行行为为移交占有被执行不动产的行为。执行程序中发出的拍卖公告及拍卖裁定，属于处分标的物的告知程序，涉案标的物尚未被实际处分，没有受让人，也未发生移交占有的情况，并未对承租人的实体权利造成影响。根据“买卖不破租赁”的原则，当买卖行为成立并发生后，出现了侵害承租人权利的行为时，承租人方有权利主张自身权益的保障。而本案的执行标的尚未实际处分，执行程序的拍卖公告及拍卖裁定亦未告知承租人需清户拍卖。因此，无论德诺佳公司与周轶之间的租赁合同是否成立，其承租权是否真实存在，对涉案房屋的评估拍卖行为均不构成对其权益的侵害。德诺佳公司在本案中主张的理由不成立，对其要求终止法院对涉案标的评估、拍卖的执行措施的诉讼请求，不予支持。德诺佳公司要求确认其与周轶的房屋租赁合同有效的诉讼请求，属于对合同效力的认定，不属于本案的处理范围。综上，判决：驳回德诺佳公司的诉讼请求。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为:德诺佳公司对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据买卖不破租赁原则，租赁权的行使并不受租赁物所有权转移的影响，故人民法院强制执行行为只要不影响租赁人对租赁物的使用，租赁人就无权请求排除对该租赁物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确规定承租人请求排除的具体执行行为为移交占有被执行不动产的行为，而本案执行程序中作出的裁定、拍卖公告等措施未对承租人加以任何义务，并不影响承租人的任何实体权益，德诺佳公司称执行措施应释明、维护及赋予其物上使用权和优先权的理由于法无据，其称损害其合法权益的主张不能成立。对于德诺佳公司要求确认涉案房屋租赁合同效力的诉请，本院认为，案外人执行异议之诉审查的是人民法院的执行行为是否妨害了案外人对执行标的所享有的实体权益，而在本案中，人民法院作出的裁定、拍卖公告等执行措施未妨碍德诺佳公司的实体权益，故一审法院对涉案租赁合同效力问题不予审查，并无不当。 综上,德诺佳公司的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回;一审判决正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费100元,由上诉人青岛德诺佳工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二〇年九月十四日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员李珊珊