重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初9784号 原告：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所重庆市万州区渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。 法定代表人：杨茂君，总经理。 委托诉讼代理人：周芹（特别授权），重庆渝万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文（特别授权），男，1969年7月29日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：罗小蓉，女，1980年12月9日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。 被告：熊德奖，男，1977年4月19日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告重庆市茂诚物业管理有限公司(以下简称茂诚物业公司)与被告罗小蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告茂诚物业公司的委托诉讼代理人周芹、何文，被告罗小蓉及其委托诉讼代理人潘祝，被告熊德奖均到庭参加诉讼。诉讼中，被告罗小蓉申请追加熊德奖为本案被告。本案现已审理终结。 茂诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告2016年5月1日至2020年5月31日的物业服务费2327.6元、路灯费88.2元、电梯费637元，小计3052.8元；2.判决被告按照合同约定的每日万分之九标准支付原告违约金1305.7元，违约金自2016年5月1日支付至2020年5月31日；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与兴茂渝东步行街业主委员会分别于2013年4月20日，2016年9月1日签订《物业服务合同》。约定原告对×小区提供物业服务。签订合同后，原告入驻该小区提供物业服务至今。被告为该小区×室业主，在原告提供物业服务期间，被告未向原告缴纳2016年5月1日至2020年5月31日的物业服务费2327.6元、路灯费88.2元、电梯费637元，小计3052.8元。原告多次催收，被告拒不支付，现诉请法院依法判决。 罗小蓉辩称：不认可业委会签订的物业服务合同，原、被告不存在物业服务合同关系；本案物业的实际使用人是熊德奖，应该追加被告；物业没有尽到管理职责，卫生、消防设施均不达标，未阻止私人对公共区域的占用，花园变荒园；被告房屋漏水不管；被告是因为物业服务越来越差，故近两年才没有交费的。另外，电梯费、路灯费不应该支持，2015年开始应该是包含在物业费之内了。综上，要求对原告的请求驳回。 熊德奖辩称，2003年，就在兴茂营销部上班，当初很多人都是找自己买的房屋，是见当时的小区环境、设备、设施好，与现状对比，看看物管是怎么管理的，很多设施、设备都不存在了。自己从2016年开始欠物管费的，本来去年回来打算给了，结果原告要收几千元的滞纳金。还有原告所收取的费用从未公布，现在的物管员、保安也无法与以前的比。问题说清楚，解决清楚了才交物管费。 本院经庭审确定事实如下： 一、2013年4月20日，甲方兴茂渝东步行街业主委员会与乙方茂诚物业公司签订《物业服务合同》，甲方委托乙方对×小区提供物业服务。合同约定，物业服务费用按建筑面积计算费用，还房1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.20元/月·㎡，多层住宅即步行街2号楼、19、20、26号楼0.28元/月·㎡，电梯房18、25、27号楼0.45元/月·㎡，商业物业0.6元/月·㎡；电梯费按重庆市778号文件内标准收取，月票票价，按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月14日至20日缴纳物业服务费用；未按期缴纳物业服务费，按照每日万分之九的标准支付违约金；合同期限为两年，自2013年4月20日起至2015年4月19日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2016年9月1日，甲方兴茂渝东步行街业主委员会与乙方茂诚物业公司签订《物业服务合同》，甲方委托乙方对×小区提供物业服务。合同约定，物业服务费用按建筑面积计算按月收取，还房1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.25元/月·㎡，多层住宅即步行街2号楼、19、20、26号楼0.35元/月·㎡，电梯房18、25、27号楼0.55元/月·㎡、商业物业0.6元/月·㎡；电梯费按重庆市778号文件内标准收取，月票票价，按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；楼道路灯费，1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、13-1、15、19、18、20号楼每户1元/月，23号楼每户1.50元/月，27号楼每户1.80元/月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月14日至20日缴纳物业服务费用；未按期缴纳物业服务费，按照每日万分之九的标准支付违约金；合同期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年12月16日，茂诚物业公司作出《关于兴茂渝东大花园和儿童公园物业服务合同到期开展物业工作的报告》，称因万州区渝东大花园高档住宅小区业主委员会与兴茂渝东步行街业主委员会未在任期届满前组织召开业主大会选举新一届业主委员会，按照《重庆市物业管理条例》第35条规定，两小区业主委员会自行解散，在未选出新一届业主委员会之前，茂诚物业公司愿意按照原签订的物业服务继续开展物业服务工作。 二、被告罗小蓉系万州区×号×室【房屋产权证号：渝×万州区不动产权第×号，建筑面积87.97㎡】业主。被告熊德奖是该房屋实际使用人，以前的费用由熊德奖交纳。 三、被告罗小蓉、熊德奖未缴2016年5月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2326.8元（0.45元×87.97㎡×5月+0.55元×87.97㎡×44月），路灯费88.2元（1.8元×49月），电梯费637元{[10元+（13层-3层）×0.3元]×49月}，共计3052元。 四、2019年9月30日，重庆渝万律师事务所向被告罗小蓉发出律师函进行催收；2020年3月17日，原告重庆市茂诚物业管理有限公司向被告罗小蓉发出了催缴通知书。 本院认为，兴茂渝东步行街业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效，被告辩称不认可该物业服务合同，但是被告依据该合同约定缴纳了一段时间的物业服务费，本院认为双方已经存在事实上的合同关系，对该辩称意见本院不予采纳。原告按合同约定提供了物业服务，被告熊德奖作为实际使用人应按约定支付物业服务费及相关费用，原告要求被告支付2016年5月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2327.6元，存在计算错误，本院支持2326.8元；对原告主张的路灯费88.2元、电梯费637元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告罗小蓉作为业主应当承担连带责任。原告要求被告按合同约定支付违约金，但是合同关于违约金的约定年利率高达33%，违反法律禁止性规定，且原告提供物业服务存在瑕疵，服务质量有待提高，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩兴茂渝东步行街业主委员会聘请原告的程序违法问题，该事项不属于本案审查范围，被告可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告熊德奖于本判决生效后十五日内支付原告重庆市茂诚物业管理有限公司物业服务费2326.8元、路灯费88.2元、电梯费637元，合计3052元。 二、被告罗小蓉对以上费用承担连带责任。 三、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗小蓉、熊德奖负担(此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔晓琴 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 张宏祥 书 记 员 牟 丹 书 记 员 熊凤铭