江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2370号上诉人（原审原告）：陈姝妤，女，1987年1月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：韩卫转，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，江苏安淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:周进峰，男，1968年4月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：杜元芳，女，1980年3月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周进峰，男，1968年4月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：淮安市我爱我家房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：卢丽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：项春霞，该公司员工。委托诉讼代理人：常成红，该公司员工。上诉人陈姝妤因与被上诉人周进峰、杜元芳、原审第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈姝妤提起上诉称：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还定金10万元并承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审违反法定程序，以未经当事人质证的（2019）苏0812民初10421号民事判决书为依据认定案件事实不当。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既主张约定违约金，又主张定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。上诉人主张双倍返还定金，一审未经当事人同意就随意将当事人的诉求变成了违约金之诉，酌定两被上诉人支付违约金5万元，损害了上诉人的合法诉权。3.一审认定上诉人存在过错错误，涉案合同未能履行的原因在于被上诉人，被上诉人应承担全部责任。被上诉人周进峰、杜元芳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人我爱我家公司述称，对上诉人主张没有意见。陈姝妤一审诉讼请求：1.解除双方签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；2.返还定金10万元并承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：本案所涉房屋位于清江浦区，原系周进峰父亲周寅单独所有。周寅于2016年10月11日去世。2019年9月24日，陈姝妤（买方）与周进峰（周寅）、杜元芳签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，主要内容：卖方转让房产坐落于华城小区O座108室，登记建筑面积为99.3平方米，转让总价款为233万元，定金总额为10万元，定金交付方式为买方直接向卖方交付；买方向银行按揭付款：买方须于2019年12月31日之前支付除定金之外的剩余首期款83万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；卖方应当于2019年12月31日之前将该房产交付买方；买卖双方于2019年12月31日之前办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；备注条款：卖方周进峰积极把周寅房户继承手续顺利办理下来，如继承手续因政策原因办理不下来，定金10万元不计利息退还给买方，因个人原因，继承手续办理不下来，视为卖方违约。陈姝妤、周进峰、杜元芳及原审第三人均在合同下方签字或盖章确认。合同签订当日，陈姝妤支付杜元芳定金10万元。2019年11月，周进峰告知陈姝妤涉案房屋因继承产生纠纷，暂时无法办理产权登记手续，陈姝妤要求周进峰于2020年2月15日前给出房屋能否过户的答复。2020年1月19日，杜元芳将10万元定金退还陈姝妤。一审另查明，周浩然诉周成、周进峰遗赠纠纷一案，一审法院于2019年11月20日立案，于2020年6月19日作出（2019）苏0812民初10421号民事判决书，判决：一、坐落于本市华城小区O座108室房屋（房屋所有权证号：房权证淮房字第××号）归周浩然所有；二、驳回周浩然的其他诉讼请求。一审法院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。陈姝妤、周进峰、杜元芳签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，双方当事人均应该按照合同履行义务。但由于涉案房屋原系周进峰父亲周寅所有，一审法院作出的（2019）苏0812民初10421号民事判决书判决涉案房屋归周浩然所有，因此，周进峰、杜元芳对涉案房屋并无所有权，事后亦未取得周浩然追认，涉案合同无法实际履行，杜元芳于2020年1月19日退还定金的行为亦明确表明其无法继续履行合同。现陈姝妤要求解除双方之间的房屋买卖合同，符合法律规定，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周进峰、杜元芳明知自己没有取得涉案的所有权，而与陈姝妤签房屋买卖合同，并约定：“因个人原因，继承手续办理不下来，视为卖方违约”，对合同解除负有主要过错，应当承担违约责任；陈姝妤在合同签订时明知涉案房屋登记在周寅名下，周进峰、杜元芳未取得涉案房屋的所有权，仍然与其签订了房屋买卖合同，其本身亦存在一定过错。结合双方一致同意将房屋交付时间延迟到2020年2月15日，且杜元芳已经于2020年1月19日及时将收取的10万元定金退还陈姝妤的事实，一审法院酌定，周进峰、杜元芳支付陈姝妤违约金5万元，陈姝妤主张超出部分，不予支持。综上，一审判决：一、解除陈姝妤与周进峰、杜元芳于2019年9月24日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、周进峰、杜元芳于判决生效之日起十日内一次性支付陈姝妤违约金5万元；三、驳回陈姝妤其他诉讼请求。如不能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26240元，减半收取13120元，由陈姝妤负担6120元，周进峰、杜元芳负担7000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审查，确认一审查明的事实。二审另查明，周浩然系周进峰、杜元芳之子，于2004年3月31日出生。2016年7月15日下午3时，周寅、成荣华（周成母亲）、周成、杜元芳、周浩然在华城小区0座4单元10室共同签订《家庭会议》，载明：“1、东大街锦江花园归周成（侄女）所有；2、西大街华城小区归周浩然（儿子）所有；3、财产无；4、医药公司结算费用三分之二归周成；5、医药公司结算费用三分之一归周浩然；6、三方签字立即生效。此次会议为友好协商，三方同意，达成一致，此协议一式三份。”本院认为，上诉人主张被上诉人双倍返还定金应予支持。具体理由如下：首先，涉案合同备注条款约定，卖方周进峰积极把周寅房屋继承手续顺利办理下来。因个人原因，继承手续办理不下来，视为卖方违约。现周进峰主张涉案房屋因继承产生纠纷，导致无法办理产权登记手续，周进峰应承担相应的违约责任。根据涉案合同第七条约定，上诉人有权要求被上诉人双倍返还定金。其次，涉案房屋虽然原系周进峰父亲周寅单独所有，但周寅已经于2016年10月11日去世，陈姝妤客观上已经无法与原产权人周寅签订房屋买卖合同，而周进峰系周寅的儿子，基于周进峰与周寅的特殊亲属关系，陈姝妤在签订涉案合同时有理由相信周进峰、杜元芳有权出售房屋，且涉案合同已经约定了周进峰积极将涉案房屋产权手续办理下来及无法办理的相应责任，陈姝妤已经尽到了相应的注意义务。再次，虽然周进峰主张在签订涉案合同时已经将家庭会议出示给陈姝妤，但陈姝妤予以否认，周进峰亦未提供相应的证据予以证明，且原审第三人亦陈述签订合同当日周进峰并未将家庭会议出示给陈姝妤，故签订合同时陈姝妤并不知晓涉案房屋原产权人周寅已经将涉案房屋赠予周浩然。故周进峰、杜元芳构成违约，应当双倍返还陈姝妤支付的定金，现周进峰、杜元芳已经退还陈姝妤10万元，仍应支付陈姝妤10万元。另外，上诉人主张一审程序违法，将未经当事人质证的文书直接作为认定案件事实的依据。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，可直接作为认定案件事实的依据，故对上诉人该主张不予采信。综上，陈姝妤上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1404号民事判决第一项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1404号民事判决第二、三项；三、被上诉人周进峰、杜元芳于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人陈姝妤10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26240元，减半收取13120元；二审案件受理费1050元，合计14170元，由周进峰、杜元芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年九月八日法官助理  孙祚伟书 记 员  王 倩