浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3894号上诉人（一审原告、反诉被告）：周春芳，女，1975年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：谢城飞，浙江海昌律师事务所律师。被上诉人(一审被告、反诉原告)：温州市凯泽置业有限公司。住所地：温州市鹿城区黄宅路锦东家园二期2幢111室。法定代表人：段晓素，经理。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。上诉人周春芳因与被上诉人温州市凯泽置业有限公司（以下简称凯泽置业公司）预约合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周春芳上诉请求：1.撤销原审判决主文第二到第四项，依法改判支持周春芳一审诉讼请求，驳回凯泽置业公司一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由周春芳承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判决书第七页中的“金德锦园”，应为“金德景园”；“与原告签订《商品房买卖合同》”处的“原告”应为“被告”。一审法院认定凯泽置业公司所邮寄的5份文书均是针对周春芳，错误。根据凯泽置业公司提供的证据，该5份文书的抬头均为李志鹏，而非周春芳。一审法院认定凯泽置业公司所邮寄的5份文书中有4份已经签收，但均无李志鹏本人签收的证据。客观事实是：李志鹏的户籍地在温州瑞安，2018年开始便常年居住在杭州，期间没有签收过凯泽置业公司的任何文书。一审法院认定凯泽置业公司所邮寄的5份文书都是针对涉案房屋，但其提供的2019年3月4日的《律师函》却是针对4幢2401室，与本案无关。二、一审适用法律错误。根据凯泽置业公司提供的证据，双方签订协议不久，周春芳即提出《更名申请》，要求将一切有关涉案房屋的协议、合同、定金、房款等均由周春芳改名为李志鹏。同时，凯泽置业公司提供的收据载明的也是李志鹏，说明双方已经达成一致意见，将原合同项下周春芳的权利义务一并转让给李志鹏。因此，双方均同意概括性转让合同权利义务，周春芳与凯泽置业公司已经无合同关系。嗣后李志鹏与凯泽置业公司的合同签订与否、是否履行以及合同变更或解除，均与周春芳无关。凯泽置业公司应当与李志鹏签订合同，对李志鹏进行催告，与周春芳无关。一审法院忽视该重要的事实，径直根据周春芳与凯泽置业公司已经转让的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十一条第一款、第九十三条等法律规定作出判决，显然是适用法律错误。相反，因为凯泽置业公司未及时通知李志鹏签订合同，导致涉案房屋被出卖后没有签订合同的必要，周春芳据此要求凯泽置业公司退还收取的款项并承担利息损失，合法有据。凯泽置业公司辩称：一、一审认定凯泽置业公司向周春芳邮寄的函件已经由其签收，不存在错误。凯泽置业公司因周春芳未按约签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款手续及缴纳车位款而向其数次发函。因周春芳申请将合同更名为其儿子李志鹏，涉案函件抬头名字才为李志鹏。在凯泽置业公司与李志鹏签订商品房买卖合同前，商品房的认购人并没有发生变更，《商品房认购协议书》的签约主体仍为凯泽置业公司和周春芳。涉案两份《车位使用权转让协议书》是周春芳以李志鹏的名义签订，该代理行为因无李志鹏追认，故对李志鹏不发生法律效力。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，凯泽置业公司有权要求周春芳履行债务。周春芳以其名义与凯泽置业公司签订《商品房认购协议书》，也以其名义要求解除《商品房认购协议书》及《车位使用权转让协议书》。周春芳在起诉状中明确“被告于2019年3月4日发函称原告违约，通知解除《商品房认购协议书》”，说明其对收到凯泽置业公司函件的事实也予以确认。故周春芳现主张凯泽置业公司邮寄的函件对其无约束力，明显不成立。凯泽置业公司系按照合同约定的地址邮寄，根据《商品房认购协议书》第5.4条约定，无论是他人代收、无人签收或拒收，均视为送达。故周春芳以李志鹏没有在该地址居住为由否认收到函件，不成立，亦与其起诉状中的陈述相矛盾。二、周春芳与凯泽置业公司签订的《商品房认购协议书》并未概括性转给李志鹏。如前所述，虽周春芳提交了更名申请，但该更名只有在凯泽置业公司与李志鹏签订购房合同以后才具有法律意义。因李志鹏未与凯泽置业公司签订合同，故双方未形成合同转让的法律效果，不存在周春芳所称的债权债务已概括转让给李志鹏的情况。合同更名本为周春芳利益考量，在李志鹏签订合同前，周春芳仍为合同主体。现周春芳主张其已退出合同关系，无法律依据，且其在起诉状中对自己为合同相对方是认可的，否则也不会以自己的名义提起诉讼。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。周春芳向一审法院起诉，请求：1.解除双方签订的《商品房认购协议书》和《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》；2.判令凯泽置业公司返还周春芳636600元及利息损失（利息按照年利率4.35%计算，已经返还的3930495元从2019年3月4日开始计算至2020年1月16日，剩余款项636600元从2019年3月4日计算至实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费用由凯泽置业公司承担。一审审理过程中，凯泽置业公司提起反诉，请求：1.确认双方于2018年8月8日签订的《商品房认购协议书》已于2019年3月4日解除；2.确认双方于2018年9月16日签订的两份《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》已于2019年3月12日解除；3.判令凯泽置业公司没收周春芳缴纳的凯泽锦园4幢2401室的定金50万元；4.判令周春芳向凯泽置业公司支付周春芳购买凯泽锦园地下386号、387号车位的违约金138600元；5.判令周春芳承担本案本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月8日，周春芳与凯泽置业公司签订《商品房认购协议书》一份，约定：周春芳认购凯泽置业公司开发的凯泽锦园项目第4幢2401室商品房，建筑面积230.05平方米；房屋单价为47987.23元/平方米，总价款计11039463元；周春芳应在签订本协议的同时向凯泽置业公司交纳定金50万元；周春芳须于签订本协议书后7日内即2018年8月15日前支付首付款，并与凯泽置业公司签订商品房买卖合同、补充协议及其他相关协议、文件，且周春芳应于当日一并提供齐全按揭常规资料以及房管查询资料；周春芳未按协议书约定期限签订商品房买卖合同、补充协议及其他相关协议、文件的，凯泽置业公司有权单方面解除本协议书，不经向周春芳催告直接将其已订购房屋另行出售，且周春芳已付的定金不予退还。周春芳在协议签订前，已向凯泽置业公司支付了定金50万元。协议签订后，周春芳向凯泽置业公司递交了《更名申请》，载明：本人认购的凯泽锦园4幢2401室房，由于本人原因申请将一切有关该房的协议、合同、定金、房款等名字均由本人名字改名本人儿子李志鹏。但该申请并非经李志鹏同意并追认。至同年8月15日，周春芳未前来与凯泽置业公司签订《商品房买卖合同》。同年8月29日，周春芳通过李志鹏以银行转账的方式向凯泽置业公司支付房款4007095元，凯泽置业公司出具了《收款收据》一份。同年9月16日，周春芳以李志鹏的名义（作为乙方）与凯泽置业公司（作为甲方）签订《凯泽锦园地下室车位使用权转让协议书》二份，约定：乙方向甲方购买位于温州凯泽锦园地下386号、387号车位使用权；每个车位使用权的价格为256000元；车位使用权转让款在签订本协议时一次性付清；若乙方未按照约定的金额和期限支付车位使用权转让费，甲方有权解除本协议并按照转让费的30%向乙方收取违约金；无论甲方和乙方因何种原因解除4幢2401室商品房买卖合同，本协议也一并解除。周春芳分别于同年9月4日、9月16日向凯泽置业公司支付车位使用权转让费2000元、6万元，共计62000元。上述转让协议书亦未经李志鹏同意并追认。由于周春芳一直未前来与凯泽置业公司签订《商品房买卖合同》，凯泽置业公司于同年11月21日向周春芳登记的地址金德锦园1幢701室邮寄了《催告函》，要求周春芳在收到此函后的3日内前来大发都会道1号售楼处签订《商品房买卖合同》。周春芳收到《催告函》后，未在3日内前来与凯泽置业公司签订《商品房买卖合同》。2019年1月17日，凯泽置业公司向周春芳邮寄了《律师函》，限周春芳于2019年1月23日前，与凯泽置业公司签订《商品房买卖合同》，若逾期的，凯泽置业公司将根据合同履行相关权利，并追究周春芳的违约责任。届期，周春芳又未前来与凯泽置业公司签订《商品房买卖合同》。同年3月4日，凯泽置业公司向周春芳邮寄了《律师函》，载明：收到本函之日即解除双方签订的《商品房认购协议书》，解除后，对周春芳已支付的定金50万元不予退回。该《律师函》于次日签收。同年3月12日，凯泽置业公司向周春芳邮寄了《通知》，载明：于我公司发出本函之日即解除双方签署的《车位使用权转让协议书》，且我公司有权按照该车位使用权转让费的30%向您收取违约金。该《通知》因收件人不在家而被退回。同年6月20日，凯泽置业公司向周春芳邮寄了《通知函》，载明：根据双方签订的协议，扣除房款定金50万元及车位违约金138000元后，余款3930495元，请您收到函件之日起3日内，到财务室办理退款手续，逾期未前来办理退款手续，因此所造成的一切损失我司概不负责，后果由您本人承担。该《通知函》于同年6月22日签收。但周春芳未在规定时间内前往凯泽置业公司处办理退款手续。凯泽置业公司在收到周春芳的起诉状后，于2020年1月16日向周春芳退回房款3930495元。凯泽置业公司在销售凯泽锦园时，在其售楼处有楼宇沙盘展示，但现已拆除。凯泽锦园部分购房户曾投诉凯泽锦园楼宇沙盘展示的楼间距与实际楼间距严重不符，存在虚假宣传。一审法院认为，双方签订的《商品房认购协议书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，对双方具有约束力。后周春芳虽向凯泽置业公司提出更名申请，但未经案外人李志鹏同意并追认，对案外人不发生效力。周春芳以案外人李志鹏名义与凯泽置业公司签订《凯泽锦园地下室车位使用权转让协议书》，亦未经案外人同意并追认，对案外人不具有约束力，该协议的权利义务由周春芳、凯泽置业公司享有、承担。周春芳在凯泽置业公司多次催告后，仍未按照《商品房认购协议书》的约定签订《商品房买卖合同》，已构成违约。根据合同约定，凯泽置业公司有权没收周春芳已支付的定金50万元。周春芳于2019年3月5日收到凯泽置业公司邮寄的《律师函》，故双方签订的《商品房认购协议书》即解除。根据《车位使用权转让协议书》的约定，在《商品房认购协议书》解除后，《车位使用权转让协议书》一并解除。由于周春芳未按《车位使用权转让协议书》的约定支付车位使用权转让款，已构成违约，应承担违约责任。但协议约定的违约金为转让费30%过高，应予调整，一审法院酌情调整为51200元。周春芳向凯泽置业公司支付了4569095元，扣减凯泽置业公司已返还的3930495元及周春芳应承担的违约金551200元，凯泽置业公司应向周春芳退还87400元。由于凯泽置业公司已通知周春芳办理退款手续，但周春芳未去办理，且凯泽置业公司在收到周春芳诉状后，即回退了3930495元，故周春芳要求凯泽置业公司支付已退回款项的利息损失，于法无据，不予支持。对于凯泽置业公司应向周春芳退回的款项，利息损失可从周春芳起诉之日起计算。周春芳称，凯泽置业公司所展示的楼宇沙盘与实际楼间距严重不符，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、确认周春芳与凯泽置业公司签订的《商品房认购协议书》及《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》于2019年3月5日解除；二、凯泽置业公司于判决生效之日起十日内返还周春芳87400元，并支付利息损失（利息损失以87400为基数，从2019年11月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）；三、凯泽置业公司没收周春芳缴纳的凯泽锦园4幢2401室房屋的定金50万元；四、周春芳向凯泽置业公司承担凯泽锦园地下386号、387号车位的违约金51200元；五、驳回周春芳的其他诉讼请求；六、驳回凯泽置业公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10166元，减半收取5083元；由周春芳负担4090.5元，由凯泽置业公司负担992.5元；反诉案件受理费5093元，由周春芳负担4656元，凯泽置业公司负担437元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，周春芳与案外人李志鹏系母子关系，二审期间周春芳自认因其欲给儿子买房故提交了《更名申请》。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审期间的争议焦点为周春芳有关其与凯泽置业公司已不存在合同关系，应由李志鹏与凯泽置业公司发生权利义务关系的主张是否成立。周春芳向凯泽置业公司提交《更名申请》后，通过李志鹏账户支付涉案房屋首付款，并以李志鹏的名义代签涉案《凯泽锦园地下室车位使用权转让协议书》，结合周春芳与李志鹏的身份关系及周春芳有关购房给儿子李志鹏的陈述，应认定李志鹏仅是名义上的购房人。况且，周春芳提起本案一审诉讼的行为足以说明其自认系实际购房人，一审据此认定周春芳作为合同当事人承担责任，并无不当。现周春芳上诉称与凯泽置业公司不存在合同关系，与一审的陈述相悖，违反民事诉讼禁止反言原则，本院不予采纳。周春芳主张凯泽置业公司应向其退还款项的同时，又主张其在涉案合同项下权利义务已转移给李志鹏，显然矛盾。综上，周春芳的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10166元，由上诉人周春芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月九日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮