浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5445号 上诉人（原审被告）：杭州九友电子商务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道莫干山路333号8楼804室。 法定代表人：任启云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢艺文，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江易舱科技有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道莫干山路333号802室。 法定代表人：刘昌红，总经理。 委托诉讼代理人：孙嘉伟，浙江峰翔律师事务所律师。 上诉人杭州九友电子商务有限公司（以下简称九友公司）因与被上诉人浙江易舱科技有限公司（以下简称易舱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初1068号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。九友公司的法定代表人任启云、委托代理人卢艺文、易舱公司的委托代理人孙嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年5月10日，易舱公司（甲方）与九友公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方将其所有的位于美莱商务大厦802—806指定的377方区域（莫干山路333号）的房屋出租给乙方作办公使用。租赁期为30个月，自2017年5月17日起至2019年11月30日止。甲方应于2017年5月17日前将房屋交付乙方使用。租金数额为每年384783元，按6个月为一起支付，第一期租金于2017年5月17日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前15天支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的3‰向甲方支付违约金，如乙方逾期七日，经甲方催告后，在合理期限内仍未支付的，则甲方有权解除本合同，并要求乙方承担10.1条约定的违约责任。10.1条约定，甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为人民币32065元。租赁期内的水、电、物业、能耗、网络等费用由乙方承担，并按公用事业供应单位、管理公司实际收取的费用按单如期缴纳。合同签订后，易舱公司按约定将出租之物业交付给九友公司使用。九友公司法定代表人向易舱公司支付租赁押金32060.75元。九友公司已付清截至2018年11月17日止的租金。此后的租金九友公司仅支付124960.50元，余款未支付。2019年3月，九友公司经办人员曾与易舱公司经办人员协商尚欠租金、物业费支付及退租事项，但未达成协议。截至2019年8月2日，九友公司尚欠物业费13450.50元，尚欠的租金为147023.10元。易舱公司曾函告九友公司限期支付欠付的租金与物业费，九友公司未支付。2019年8月2日，易舱公司函告九友公司要求解除合同。 易舱公司的诉讼请求为：1、判令易舱公司、九友公司签订的房屋租赁合同于2019年8月2日解除。2、判令九友公司支付房租147023.10元，物业费13450.5元。3、判令九友公司支付违约金32065元。4、诉讼费用由九友公司承担。 原审法院认为：易舱公司、九友公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。九友公司未按照合同约定的期限支付租金，在易舱公司催告后仍未支付，构成违约，易舱公司要求法院确认合同于其发函要求解除之时解除的诉讼请求，符合合同之约定，原审法院予以支持。易舱公司要求九友公司支付尚欠的租金及物业费的诉讼请求亦具有合同依据，原审法院予以支持，但九友公司已经支付的押金可以从中抵扣。易舱公司主张的违约金虽有合同约定，但视本案中易舱公司、九友公司曾就退租问题进行过协商及易舱公司的实际损失，原审法院酌情降低为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一边一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认易舱公司与九友公司于2017年5月10日签订的房屋租赁合同于2019年8月2日解除。二、九友公司于判决生效之日起十日内支付易舱公司租金147023.10元、物业费13450.5元，扣除押金32060.75元后共计128412.85元。三、九友公司于判决生效之日起十日内支付易舱公司违约金5000元。四、驳回易舱公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2091元，由易舱公司负担654元，九友公司负担1437元。 宣判后，九友公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决九友公司与易舱公司之间的房屋租赁合同于2019年8月2日解除是错误的，事实上本案房屋租赁关系于2019年3月已经解除。早在2019年1月14日，九友公司就向易舱公司提出解除房屋租赁关系。2019年3月15日前，九友公司已经搬离了案涉房屋，并且付清了截至2019年3月15日的房屋租金及物业费。在此期间，易舱公司从未否认九友公司这一解除合同的行为，也没有拒收房屋，而是在收回房屋后另行寻找新的承租人。根据《房屋租赁合同》第8.8条的约定，九友公司在提前两个月书面通知易舱公司且征得其同意的情况下，易舱公司应将剩余租金及保证金返还。九友公司因疏忽未采取书面形式通知易舱公司退租，但双方就此曾多次口头协商，在2019年3月15日前，九友公司已将案涉房屋密码告知易舱公司并将房屋实际交由易舱公司接管，易舱公司工作人员也陪同了有承租意向的人实地查看房屋，由此可见，易舱公司并不反对九友公司提前退租，而是默示认可的。退一步讲，即使九友公司提前退租的行为构成违约，《房屋租赁合同》第9.4条和第l0.1条约定了解除合同的违约责任，即九友公司在承担违约金32065元的情况下，有权与易舱公司解除合同。根据《合同法》第119条的规定：当事人一万违约后，对方没有采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上述减损规则是法律明确规定的守约人的法定义务，目的是为了防止损失的无限扩大。本案中，易舱公司在收回房屋后，应在合理期限内及时采取措施出租房屋，易舱公司以2.6元/千米的金额向案外人杭州美仁物业管理有限公司承租案涉房屋，提高价格以2.8元/千米的金额出租给九友公司，在与九友公司解除合同后，因价格过高未能再次将房屋出租。20l9年8月2日，易舱公司函告九友公司要求解除合同，实际上是将房屋闲置的损失转嫁给九友公司承担，严重违背了公平、诚信原则。房屋闲置系易舱公司未及时采取合理措施所致，应由其自行承担闲置期间的损失。二、原审判决九友公司支付租金、物业费和违约金，没有事实根据和法律依据。2018年11月7日，九友公司支付了房屋租金124960.5元及物业费10269元，根据双万约定的支付标准折算，九友公司已经付清截至2019年3月15日的租金和物业费。合同解除后，九友公司无需再支付租金和物业。即使原审法院认为九友公司构成违约，需要支付违约金，违约金也应在九友公司支付的32060.75元押金中扣除，故九友公司也无需支付违约金。综上，请求撤销原审判决，改判驳回易舱公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审，并由易舱公司承担本案第一、二审诉讼费用。 易舱公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。在本案中九友公司在上诉状多次提出双方的房屋租赁关系于2019年3月已经解除，但是在本案查明事实过程当中，九友公司所谓的房屋在3月解除，缺少事实及法律依据，双方从未就房屋租赁及解除事宜，达成过一致意思表示，直至2019年8月2日，因九友公司拖欠租金，由易舱公司多次发函告知而予以解除。因此，一审法院认定事实十分清楚，也有相应的证据以证明。故九友公司提出的上诉理由不符合客观事实。在此情况下，九友公司当然应当按照合同约定，将房屋租金、物业费支付至2019年8月2日，也就是合同解除之日。因此，一审法院认定事实清楚，应当驳回九友公司的上诉请求。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的意见。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。本案中，根据在案证据及当事人陈述，可以认定双方在合同履行过程中，曾就合同解除事项进行协商，但并未达成一致意见，不能认定双方已通过协商一致的方式解除合同。合同第9.4条和10.1条的约定仅为违约条款的约定，不能依据该条款得出九友公司享有合同解除权。本案中，经审查易舱公司的履行行为符合合同约定，不能认定存在其扩大损失的情形。现因九友公司未按照合同约定支付租金，易舱公司解除合同的行为符合合同约定及法律规定，九友公司应支付至合同解除之日止的租金和物业使用费，并承担违约金，原审斟酌本案情形，酌情减少违约金为5000元，符合法律规定。 综上，九友公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2968元，由上诉人杭州九友电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年九月二十二日 书记员  姚丽萍