河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2122号上诉人（原审原告）：高俊红，女，1980年9月30日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯云霞，女，1983年8月21日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王娟，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨金平，男，1963年1月10日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：段德花，女，1963年10月4日出生，汉族，住河南省焦作市解放区，系杨金平妻子。被上诉人（原审被告）：焦作市幸福家房地产经纪有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区龙源湖国际广场13号楼3号商铺。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。上诉人高俊红因与被上诉人侯云霞、杨金平、焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称：幸福家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年6月15日作出的（2020）豫0802民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高俊红上诉请求：1、撤销焦作市解放区人民法院作出的（2020）豫0802民初37号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人侯云霞并非涉案的《房屋买卖（置换）合同》的合同相对人。涉案房屋的产权证书一直登记在杨金平名下。涉案房屋位于焦作市解放区民主北路××楼××单元××号，在交付给上诉人之前，一直登记在被上诉人杨金平名下。同时，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，即被上诉人侯云霞一审提交的《房屋买卖合同》并非产权证书，不发生物权变动的效力，那么在交付给上诉人之前，杨金平才一直是涉案房屋的所有权人。高俊红所签订的《房屋买卖（置换）合同》中的卖房人系杨金平。首先，《房屋买卖（置换）合同》中明确显示，买方系高俊红，卖方是杨金平。而侯云霞仅仅是杨金平的委托人，即侯云霞是接受杨金平的委托与高俊红签订《房屋买卖（置换）合同》，那么涉案合同的相对人一方为杨金平，另一方为高俊红，侯云霞并不享有涉案合同中的权利与义务，故其不是合同的相对人。其次，客观上，涉案房屋也是由杨金平直接过户给的高俊红，并非由侯云霞交付给高俊红，这也印证了侯云霞并没有承担合同的相对义务。最后，因在整个房屋交易过程中，侯云霞均表示涉案房屋系其代杨金平出售的，高俊红也一直认定涉案房屋是由杨金平出售给自己的。故《房屋买卖（置换）合同》中的合同相对人一方为高俊红，一方为杨金平，一审法院将侯云霞认定为合同的相对人显然是缺乏事实与法律依据的。被上诉人在售房过程中，存在欺诈的行为，上诉人有权撤销《房屋买卖（置换）合同》。一审法院单单以上诉人看过房子就认为其对《房屋买卖（置换）合同》中关于地下室的叙述情况是知道的，显然是一种逻辑错误。根据生活常理可知，上当受骗大都是在受害结果发生之后才被受害人察觉，如果受害人在交付财物之前就发现了会上当受骗，就不可能继续进行交易的，也就不会出现权利受损的结果。一审法院错误的将看过房就一定会对涉案房屋的真实情况完全了解显然是一种逻辑错误，实际情况是本案中，上诉人高俊红正是在交付了涉案房屋的部分购房款后，发现了出售一方对房屋的描述与实际情况是不一致的，为避免损失的进一步扩大，才先暂停了交易。《房屋买卖（置换）合同》中明确显示是有10平方米地下室的。根据《房屋买卖（置换）合同》第一条第2款的约定，涉案不动产应当由86.42平方米的住宅以及10平方米的地下室共同组成，共计价款为45万元。如果说地下室不属于合同标的物的一部分，那么为什么会在合同中予以明确、详细的描述呢？该条款也可以印证房屋的出售方在出售房屋时，就合同中约定的地下室对高俊红作出了承诺的。被上诉人一方在一审庭审中自认，涉案房屋根本就不存在配套的地下室，故其存在欺诈的行为。首先，本案房屋买卖过程中，房屋的出售方在销售房屋的过程中，对高俊红承诺涉案房屋是有独立的地下室的，且地下室是由房屋的出售人具有排他性的使用权的。高俊红也正是看中了这些条件，才愿意购买涉案房屋的。其次，在一审庭审时，杨金平当庭自认，涉案房屋不存在独立的10平方米地下室，客观情况是所谓的地下室就是占用了公共部分的一间小房间，是属于该单元中多家业主共同使用的。那么就无权出售给上诉人，其将该作为合同的一部分出售给上诉人明显存在欺诈。最后，一审时，上诉人提交了房屋中介工作人员史宏亮的微信聊天记录。该记录明确显示，上诉人要求被上诉人按照之前协商好的，提供涉案地下室的产权证明，以证明涉案地下室是完全由被上诉人占有和使用的，史宏亮也直接进行了回答“好的”。该聊天记录充分证明了在房屋销售过程中，房屋的出售一方明确表示涉案的地下室是由其完全占有和使用的，再结合其庭审中的自认，完全可以认定其是存在欺诈的行为。《房屋买卖（置换）合同》条款中的手写部分均非高俊红本人书写。《房屋买卖（置换）合同》中第九条等手写部分均不是上诉人本人书写的，而是由房屋的出卖方以及中介起草好后，直接交由上诉人签字，该内容并非上诉人的真实意愿表示。侯云霞辩称，一、侯云霞已实际取得涉案房屋的所有权，系涉案房屋的实际所有人，也系两次房屋买卖合同关系的真实的相对人。侯云霞与杨金平、段德花夫妇于2019年6月30日签订《房屋买卖合同》，二人将其所有的位于焦作市解放区民主北路建安处8号楼1单元2号的房屋（房屋权属证书编号为：焦房权证解字第××，面积86.42㎡），以290000元的价格卖与侯云霞，合同签订后，侯云霞分三次向杨金平、段德花交付了全部房款，杨金平、段德花于2019年8月4日将涉案房屋交付给侯云霞进行装修，于2019年9月18日给侯云霞出具了房款结清证明，侯云霞实际取得了涉案房屋的所有权，成为涉案房屋的实际所有人。因杨金平、段德花的外孙上学需要使用该房的房屋所有权证，应杨金平、段德花二人请求，就暂未办理该房屋的过户手续。为方便双方，杨金平、段德花与侯云霞到焦作市众信公证处办理了就涉案房屋的相关事宜委托侯云霞代为办理的公证。该公证书只是为了方便双方办理涉案房屋的相关手续，并不能成为高俊红否认侯云霞系涉案房屋的实际所有人的理由。2019年10月14日，侯云霞经焦作市幸福家房地产经纪有限公司居间介绍，与高俊红签订了《房屋买卖（置换）合同》，将该房以成交价为450000元整的价格卖与高俊红。因涉案房屋未过户至侯云霞名下，侯云霞只得以杨金平的名义签订该《房屋买卖（置换）合同》。虽然在侯云霞处标注“代”字，但不同于真正意义的代理人的是，侯云霞是以涉案房屋实际所有人作为售房人的，而其他代理人仅是在落款处签名，而不是记录在售房人一栏。纵观本案涉案房屋所经历的两次买卖过程，即杨金平、段德花将涉案房屋出售给侯云霞，之后侯云霞又依据杨金平、段德花经公证的委托，以杨金平的名义将涉案房屋出售给了高俊红，两次房屋买卖合同关系的真实的相对人分别为杨金平、段德花与侯云霞，侯云霞与高俊红。其次，整个交易过程，侯云霞都是委托幸福家公司居间服务的，包括实地看房、商定价格，侯云霞仅是在合同签订时才到场见到高俊红，之前从未与高俊红见过面，又何来“因在整个房屋交易过程中，侯云霞均表示涉案房屋系其代杨金平出售的”之说呢。因此，一审判决认定侯云霞系两次房屋买卖合同关系的真实的相对人，且两次房屋买卖合同，均系双方当事人经协商后自主自愿签订，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同双方当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益的情形，涉案房屋也已过户至高俊红名下，故涉案《房屋买卖（置换）合同》合法有效，完全属于认定事实清楚，适用法律正确。高俊红认为侯云霞并非涉案《房屋买卖（置换）合同》的合同相对人的上诉理由不能成立。二、侯云霞在涉案房屋的买卖过程中，严格按照《房屋买卖（置换）合同》的约定履行合同义务，不存在任何欺诈的情形，高俊红无权撤销《房屋买卖（置换）合同》。高俊红曾在豫0802民初5551号民事案件2020年4月28日公开开庭审理过程中，自述在签订《房屋买卖（置换）合同》前，幸福家房地产经纪公司工作人员带其去现场看过房，在与侯云霞见面签合同时，侯云霞还特别强调了地下室是她自己占用的，不能办房产证。而《房屋买卖（置换）合同》也明确记载：第一条“乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。甲方必须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一样”。第九条约定其他事宜：1、双方均已实地看房，乙方认同该房屋现状，甲方承诺保持该房屋现状……10、“甲方承诺把地下室、车房一并全部留给乙方”。二者所反映的客观事实完全一致，能够相互印证，高俊红在购买涉案房屋前已实地看房，其对涉案房屋、及所谓的“车房”、“地下室”的现场实际状况进行了充分的了解和现场查看，其对涉案房屋的实际状况是清楚的、明知的、掌握的，且其也明确知道“车房”、“地下室”无独立产权，不能办理产权证，只是留给其使用。其次，涉案房屋自杨金平所有时，房屋权属证书就载明房屋面积为86.42㎡，不包括地下室/储藏室，房产测绘平面图也显示仅是住宅。且地下室/储藏室和车房是真实存在的，经现场查勘测量，地下室/储藏室的面积达18.36㎡，而不是高俊红所说的不存在。第三，涉案《房屋买卖（置换）合同》系幸福家房地产经纪公司提供的该公司制作的固定模板合同，虽然该合同第一条第2项载明了“地下室/储藏室10平米”的内容，但并未载明该“地下室/储藏室”有独立产权的内容。众所周知，不动产权属证书登记的产权是不包括地下室/储藏室和车房的，况且本案所涉地下室/储藏室和车房只是留给高俊红使用，而不是随着涉案房屋卖与高俊红，侯云霞出卖的只是登记面积为86.42㎡的涉案住宅，这一点在合同中已明确载明，是高俊红偷换概念，混淆是非，恶意逃避承担违约责任所为。最后，高俊红在《房屋买卖（置换）合同》上签字按指印，是对合同内容和效力的确认。合同也不会因条款中的手写部分不是高俊红本人书写而无效，更不能因此证明合同内容不是高俊红的真实意愿。综上，侯云霞已实际取得涉案房屋的所有权，系涉案房屋的实际所有人，也系两次房屋买卖合同关系的真实的相对人。在涉案房屋的买卖过程中，侯云霞严格按照《房屋买卖（置换）合同》的约定履行合同义务，不存在任何欺诈的情形，高俊红无权撤销《房屋买卖（置换）合同》，高俊红的起诉没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。杨金平辩称，房子卖给了侯云霞，定金是在6、7月份交的，当时没有办理过户手续，但进行了公证。储藏间是我占的公共地方，我占的公共位置是停放车辆的，办理过手续后我给侯云霞说过。侯云霞将房子又卖了我是收到法院传票才知道的。幸福家房地产经纪公司辩称，幸福家房地产经纪公司提供中介服务，买卖双方就标的物达成一致签订合同，幸福家房地产经纪公司已履行了相关义务，上诉人主张欺诈行为与客观事实不符。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。高俊红向一审法院起诉请求：1、依法撤销原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、依法判令被告杨金平、侯云霞向原告退还购房款140000元并支付违约金60000元；3、依法判令被告杨金平、侯云霞向原告支付因房屋过户所支付的各项税费7821.41元；4、依法判令被告幸福家房地产经纪公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、依法判令被告幸福家房地产经纪公司向原告返还10000元服务费并支付资金占用费426.67元（暂计算至2019年12月19日，此后按照10000元为基数，以银行同期贷款利率的4倍计算至被告清偿完毕之日止）；6、本案诉讼费、保全费、公告费等其他费用均由被告承担。一审法院认定，涉案位于焦作市解放区民主北路××楼××单元××号的房屋，原系杨金平与段德花的夫妻共有财产，登记在杨金平名下。2019年6月30日，杨金平、段德花与侯云霞双方在焦作市盛世管家不动产经纪有限公司的居间服务下，就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定杨金平、段德花以290000元的价格将涉案房屋（房屋权属证书编号：焦房权证解字第××号，建筑面积86.42平方米）出售给侯云霞。侯云霞于合同签订当日向杨金平、段德花交付购房定金10000元，后于2019年8月4日向杨金平、段德花支付190000元，杨金平、段德花按合同约定于2019年8月4日将涉案房屋交付给侯云霞，侯云霞对涉案房屋进行了装修。2019年9月18日侯云霞将余款90000元支付给杨金平、段德花，杨金平、段德花向侯云霞出具了房款结清证明，但双方未办理房产过户手续，而是于同日到焦作市众信公证处办理了杨金平、段德花将出售涉案房屋的事宜委托给侯云霞办理的公证。2019年10月14日，经幸福家房地产经纪公司居间服务，侯云霞依据公证书，以杨金平的名义与高俊红就涉案房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同内容为：“售房人：杨金平、侯云霞（代）（以下简称甲方），身份证号码：（系侯云霞身份证号码）；购房人：高俊红（以下简称乙方），身份证号码：；中介方：焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称丙方）。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、互相信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条、房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在解放区民主北路建安8号楼的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。甲方必须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一样。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人杨金平，产权证号0031117687，房型3-1-1，建筑面积86.42平方米，以实测面积为准，地下室/储藏室面积10平方米；《国有土地使用证》编号：20383。楼层：二楼，总层数：七层；使用性质：住宅。第二条、成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾伍万元整，该房屋产权或租赁权过户的相关税费由乙方承担（该房屋产权或租赁权过户税费的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方确定的实际成交价），该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担。第四条、付款约定（本条各款项均不计利息）：乙方交款约定：贷款（1）乙方于2019年10月15日交付甲方定金人民壹万伍仟元整；（2）乙方于2019年10月31日前向甲方支付购房款人民币拾万零伍仟元整，剩余房款人民币叁拾叁万元，乙方委托丙方向银行办理贷款，待银行放款后付与甲方；（3）乙方按约定缴清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在三日之内办理该房屋的过户手续并将房屋本领证单交于丙方保管。第五条、相关事宜：1、乙方需要贷款时则以银行认可的评估公司的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方须向丙方支付相应的服务费，办理贷款的相应费用由乙方自知负担。2、丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询、并协助甲、乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲、乙双方须提供相应的合法证件。3、甲方承诺于款齐三日内腾出房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲、乙双方自行办理该房屋发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜，甲方承诺将该房屋中的所有人口的户口全部迁出，否则视为违约。第六条、违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到有关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此办理影响过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，另一方须以现金方式补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）甲、乙双方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因证明不属实或其征信度不够造成贷款未果，责任方承担相应责任及经济赔偿。（3）甲、乙双方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条（1）（2）（3）违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。如未进行首付款或全款交接赔偿则定金作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条、免责条款：如因洪水、地震、火灾和法律、金融机构、政府政策等变化不可抗拒因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议，其补充协议双方签章与本合同有同等法律效力。第九条、约定其他事宜：1、双方均已实地看房，乙方认同该房屋现状，甲方承诺保持该房屋现状。2、该房屋涉及到的附属设施，水、电、气、暖、物业费，腾房前由甲方承担，腾房后由乙方承担。3、本合同第四条涉及的定金壹万伍仟圆整包含在首付款内。4、丙方留存甲方房屋产权证原件一份，编号为0031117687。5、甲方承诺该房屋产权清晰，无不良债务纠纷，无抵押，乙方承诺无不良征信或被银行作为禁贷群体，以家庭为单位。6、甲方承诺固定在墙体上的家具、家电、洁具、灯具一并全部留给乙方，包含全部家具，一并全部留给乙方。7、该房屋所产生的税费以税务部门出票为准。8、签署本合同，甲、乙双方不得违约，如有一方违约，则赔付对方违约金陆万元（￥60000元）。9、总房款不变的情况下，能多贷款，首付以贷款金额为准。10、甲方承诺把地下室、车房一并留给乙方。第十条、其他：1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份一页，甲、乙、丙三方各执一份，各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。”在该合同落款甲方处由侯云霞签字按指印，乙方处由高俊红签字按指印，丙方处加盖了幸福家房地产经纪公司的合同专用章及潘云涛的手章。上述《房屋买卖（置换）合同》签订次日，高俊红向侯云霞交付定金15000元，向幸福家房地产经纪公司支付中介费10000元。2019年11月1日，高俊红向侯云霞支付购房款50000元，2019年11月22日，高俊红向侯云霞支付购房款75000元。为了办理房屋抵押贷款，2019年11月25日，经侯云霞的协助，涉案房屋被过户登记至高俊红名下（不动产权证书号：豫（2019）焦作市不动产权第0033407号，建筑面积91.35平方米）。高俊红为办理房屋过户手续，支出测绘评估费1333元、交易契税4122.94元、个人所得税2061.47元，不动产登记费及土地收益金304元，合计7821.41元。就涉案房屋，幸福家房地产经纪公司为高俊红提供服务，向焦作中旅银行股份有限公司申请了抵押贷款，但在银行批准了抵押贷款申请，涉案房屋过户至高俊红名下，已具备办理抵押贷款条件的情况下，当幸福家房地产经纪公司通知高俊红去办理抵押贷款手续时，高俊红以《房屋买卖（置换）合同》约定的10平方米地下室及车房均不存在，更没有相关的产权证书为由拒绝办理，并拒绝继续履行合同。侯云霞与高俊红因此发生纠纷。2019年12月5日，侯云霞以高俊红、幸福家房地产经纪公司为被告，以杨金平、段德花为第三人，向该院提起诉讼，要求高俊红继续履行双方签订的《房屋买卖（置换）合同》，支付剩余房款310000元，支付违约金60000元，幸福家房地产经纪公司对上述请求承担连带清偿责任，该院将该案立为（2019）豫0802民初5551号民事案件。后高俊红于2020年1月9日向该院提起本案诉讼。另查明，高俊红与侯云霞双方所争议的涉案房屋所谓的“车房”与“地下室”的实际情况为：涉案房屋所在的民主北路建安8号楼一楼为临街门面房，二楼以上为住宅房。该楼非临街一面二楼住户的阳台下与一楼形成了开放式的空间，楼上住户用彩钢板将该部分空间予以封闭并加锁，用于存放车辆及杂物，该部分即所谓的“车房”。该楼1单元一楼与二楼楼梯拐角处有一门（该门被楼上住户安装了一铁门），可以通向该楼的地下部分，在一楼楼梯下的空间又被杨金平进行封闭并安装了铁门，该部分空间区域即所谓的“地下室”。事实上，上述所谓的“车房”、“地下室”均为该楼住户共有共用部分。再查明，在（2019）豫0802民初5551号民事案件于2020年4月28日公开开庭审理过程中，高俊红陈述在签订《房屋买卖（置换）合同》前，幸福家房地产经纪公司工作人员带其去现场看过房，在与侯云霞见面签合同时，侯云霞特别强调了地下室是她自己占用的，不能办房产证，但可以让宏程公司给其出个证明，让其一直使用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。仅从涉案《房屋买卖（置换）合同》的外观来看，合同双方的当事人表现为杨金平与高俊红，但经审理查明，本案涉案房屋实际经历了两次买卖过程，即杨金平、段德花将涉案房屋出售给侯云霞，之后侯云霞又依据杨金平、段德花经公证的委托，以杨金平的名义将涉案房屋出售给了高俊红，两次房屋买卖合同关系的真实的相对人应分别为杨金平、段德花与侯云霞，侯云霞与高俊红。该两次房屋买卖合同，均系双方当事人经协商后自主自愿签订，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同双方当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益的情形，且涉案房屋已过户至高俊红名下，杨金平对涉案房屋的整个交易过程及结果也不持异议，故涉案《房屋买卖（置换）合同》合法有效。关于本案的第一个争议焦点及核心问题，即侯云霞在与高俊红签订《房屋买卖（置换）合同》过程中，侯云霞是否存在欺诈行为，并因此导致高俊红违背真实意愿订立合同，而应依法撤销该合同的问题。该院认为不能认定侯云霞存在欺诈行为，理由如下：首先，房屋买卖显然系日常生活中的重大事项，双方当事人对此理应给予高度的重视，尽到足够的谨慎义务。正常情况下，买房人在购买房屋前均会对所购房屋的状况进行充分的了解和现场查看。而本案中，高俊红自认在购房前已实地看房，其应对涉案房屋、乃至所谓的“车房”、“地下室”的现场实际状况予以了解和掌握；高俊红亦自认在签订合同时，侯云霞特别强调了“地下室”系自己占用，没有独立产权，不能办理房产证；在涉案《房屋买卖（置换）合同》第一条中，也明确写明高俊红“对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋”。故应认定高俊红在签订合同时，对涉案房屋、乃至所谓的“车房”、“地下室”的现场情况及产权情况有着充分、足够的了解，侯云霞已向其明确告知了“地下室”无独立产权的情况。其次，涉案《房屋买卖（置换）合同》系幸福家房地产经纪公司提供的该公司制作的固定模板合同，该合同第一条第2项房屋基本情况中虽载明了“地下室/储藏室10平米”的内容，但并未载明该“地下室/储藏室”有独立产权的内容，且在该合同第九条手写的“约定其他事宜”中，除第1项再一次明确了“双方均已实地看房”外，第10项还明确写明“甲方承诺把地下室、车房一并全部留给乙方”。按照合同特别约定条款效力高于普通条款的原则，该合同第九条手写的特别约定内容能够更为有效地证明双方所谓的“车房”、“地下室”并无独立产权，不能进行所有权转让，而是由侯云霞留给高俊红使用。故从双方签订的合同内容来看，亦不能反映出侯云霞在签订合同过程中存在欺诈行为。综上，对于高俊红提出的涉案《房屋买卖（置换）合同》系其在受到侯云霞欺诈的情况下，违背自身真实意愿所签订，相应合同应予撤销，并由对方归还其已支付的购房款并支付违约金、赔偿其为办理房产过而支出的费用的诉讼请求，无事实依据，该院不予支持。在此基础上，因涉案《房屋买卖（置换）合同》事实上买卖双方当事人为侯云霞与高俊红，杨金平并非该合同当事人，且亦无证据证实杨金平在售房过程中对高俊红存在欺诈行为，故高俊红提出的要求杨金平与侯云霞共同承担责任的诉讼请求，该院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，即幸福家房地产经纪公司在为侯云霞与高俊红提供交易机会，促成双方签订涉案《房屋买卖（置换）合同》过程中，是否存在因未尽到审核义务、未核实涉案房屋真实情况，而应当与侯云霞承担连带赔偿责任，并退还中介费用的问题。首先，如前所述，侯云霞在签订涉案《房屋买卖（置换）合同》过程中，并不存在欺诈行为。其次，高俊红称幸福家房地产经纪公司在网络上发布售房信息时夸大了涉案房屋的面积，但并未提供证据予以证实，而且即便高俊红提供了相应证据，幸福家房地产经纪公司在网上发布售房信息的行为也仅是邀约邀请行为，涉案房屋的相关情况及合同各方的权利义务应以正式签订的合同文本为准，而在涉案《房屋买卖（置换）合同》中，涉案房屋的面积是与原杨金平所持有的房产证所登记的面积一致的；同时，在签订涉案《房屋买卖（置换）合同》过程中，侯云霞持有杨金平、段德花委托其出售涉案房屋的委托公证书，且幸福家房地产经纪公司现场查看了涉案房屋，故该公司已经尽到了相应的审核义务。再次，幸福家房地产经纪公司已经促成了侯云霞、高俊红双方签订合同，并为高俊红办理涉案房屋的抵押贷款提供了相应的服务，完成了约定的居间服务工作。故高俊红的相应诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。一审法院判决：驳回原告高俊红的诉讼请求。案件受理费4624元，保全费1620元，由原告高俊红负担。二审中，上诉人高俊红提供如下证据：2020年7月24日焦作市幸福街社区居民委员会出具的证明一份。证明：涉案的地下室车棚属于违章建筑。根据焦作市违章建筑拆除的工作要求，幸福社区将在门禁系统安装后将其统一拆除，且涉案房屋不存在地下室。被上诉人侯云霞质证称，对该证据的证据三性均持异议，从证明的形式要件来看，所盖的居民委员会的章是非常模糊的，而且落款与这个章不符，也没有社区居民委员会负责人的签字或者是签章，居民委员会没有认定建筑物系违章建筑的认定资格，认定违章建筑物属于住建部门的职责，而非居民委员会。该证明出具于2020年7月24日不是涉案房屋买卖的时间，与本案没有关联性。被上诉人杨金平质证称，我把房子卖给侯云霞的时候并不牵涉地下室和车棚，合同中也没有，我卖的就是房子，对该证据不发表意见，被上诉人幸福家房地产经纪公司的质证意见与侯云霞的质证意见相同，另补充，涉案合同标的物为86.42平方米的房产，该标的物并无任何瑕疵。至于车棚使用情况和交付时的现状，高俊红在购房前均已查看了解该车棚之后是否能够使用，不能作为撤销房屋买卖置换合同的合法事由，该证明无论从形式内容以及关联性来讲，均与本案无关。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人高俊红提供的证明仅加盖印章，无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合单位证明材料形式要件的规定，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，杨金平、段德花与侯云霞签订房屋买卖合同将涉案房屋出卖给侯云霞，双方虽未办理房屋权属变更登记，但双方对涉案房屋的买卖及过户事项达成一致意见，侯云霞具有处分涉案房屋的权利。在高俊红与侯云霞之间的房屋买卖合同关系中，侯云霞虽以杨金平代理人的身份签订合同，但该合同的实际履行双方为高俊红与侯云霞，侯云霞已按该合同的约定履行了将涉案房屋所有权转移给高俊红的合同义务，高俊红应当按约定支付相应的房屋价款。侯云霞作为合同一方已经履行了合同义务，高俊红接受侯云霞对合同义务的履行，并支付了部分购房款，现以侯云霞欺诈为由，主张解除合同，理由不能成立。涉案房屋买卖（置换）合同系由幸福家房地产经纪公司提供的制式合同文本，在合同中手写特别约定，双方均已实地看房，高俊红认可该房屋现状。涉案房屋买卖（置换）合同虽非高俊红本人草拟书写，但其在该合同中签字确认，视为认可该合同中的内容，高俊红主张涉案房屋买卖合同非其本人真实意思表示，理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋所在楼房并无地下室设计，双方争议的所谓“地下室”、“车房”系原房主对楼房公共使用部分进行封闭，形成的相对独立的空间，区别于同楼的其他住户，原房主可以对该空间进行占有使用，杨金平、侯云霞均称，该“车房”、“地下室”系自己占用，高俊红购买了涉案房屋，对该“车房”、“地下室”也可以使用，高俊红在购买涉案房屋时，已实地查看，在与侯云霞签订合同时对所谓“车房”、“地下室”系侯云霞自己占用，不能办房产证是明知的，故高俊红主张侯云霞对其进行欺诈，证据不足，一审未予认定正确。综上所述，上诉人高俊红的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4624元，由上诉人高俊红负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月二十五日书记员 刘 颖