重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终2085号 上诉人(原审原告):重庆博道京百润商业有限责任公司。住所地重庆市渝北区人和镇龙寿路448号2-1-103，统一社会信用代码915000003527776816。 法定代表人：何**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：余先军，男，1979年7月29日出生，汉族，住重庆市梁平区。 委托诉讼代理人：曾兰芳，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁霄媛，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。 上诉人重庆博道京百润商业有限责任公司(以下简称博道京百润公司)因与被上诉人余先军物业服务合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初447号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 博道京百润公司上诉请求：1.撤销重庆市梁平区人民法院作出的（2020）渝0155民初447号民事判决第一项，依法改判支持博道京百润公司的一审的此项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由余先军承担。事实及理由：1.余先军将其承租的房屋部分转移给案外人邱武纲，邱武纲系次承租人，邱武纲虽然实际使用了案涉商铺的租赁面积，但其并未就案涉商铺的物业服务费与博道京百润公司建立合同关系；而余先军是案涉商铺的直接承租人，与博道京百润公司建立了支付物业服务费的合同义务，余先军应当向博道京百润公司支付物业服务费。至于邱武纲承租面积所涉费用应由余先军与邱武纲解决，与博道京百润公司无关，一审法院排除余先军转租面积而以余先军实际使用面积计算物业服务费属认定事实有误，适用法律错误。2.一审法院程序不当。本案中，既然余先军主张其转租部分的物业服务费应由邱武纲承担，且一审法院也认为应由邱武纲承担，那么一审法院应当追加邱武纲为本案当事人参加诉讼，未追回程序违法。事实上，邱武纲也从未认可其应就转租部分面积向博道京百润公司支付物业服务费。 余先军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院维持原判。 博道京百润公司向一审法院起诉请求：1.判决余行军支付物业服务费75582元及逾期违约金(以28343.50元为基数从2019年3月11日起，以28343.50元为基数从2019年6月11日起，以18895元为基数从2019年9月11日起，均按0.1%每日计算）。2.判令余行军支付水电费81443元。3.诉讼费由余行军负担。 一审法院认定事实：博道京百润公司（甲方）与余先军（乙方）于2015年12月17日签订《物业管理合同》一份，约定由博道京百润公司为余先军租赁经营的重庆市梁平区名豪商贸区中心广场1层×商铺提供物业管理服务，合同约定一、物业管理范围的建筑面积为528.78平方米，合同期限与双方签署的《租赁合同》一致（即10年）。二、物业服务费及收取：物业服务费自物业交付日起算。物业服务费递增及支付条件标准为：先支付物业服务费后提供物业服务；物业服务费3个月支付一次；第一个支付周期物业服务费在本合同生效后三日内由乙方一次性向甲方支付，之后的支付时间为每期物业服务费到期日的一个月前支付下一个周期的物业服务费。如不按期按时缴纳则按违约执行。物业服务费从第二年起逐年递增8%，逐年费用如下：第一年年物业服务费9万元，第二年年物业服务费97200元，第三年年物业服务费104976元，第四年年物业服务费113374.00元……。三、甲方权利和义务：3.1对共用设施设备及共用部位进行日常管理和日常维修维护；3.2按照《室内装饰装修管理办法》对乙方装饰装修进行指导和服务；3.3按照《城市环境卫生管理办法》对公用、共用部位实施清洁、保洁以及雨污水井、化粪池进行清理清运；3.4按照《物权法》和《物业管理条例》加强公共区域的管理，维护公共区域秩序，协助公安机关维护商场的治安秩序和消防管理，但不包括私人的财产保管和人身安全保险；3.5按约定收取物业服务费、水电费及其它相关费用。五、违约责任之5.3乙方未按照合同约定支付应付费用（包括水电费用、物业服务费等），每逾期一日，按照应付未付费用总额的1%向甲方支付违约金……。 该合同签订后，余先军按照合同约定向博道京百润公司缴纳了2019年4月11日以前的物业服务费及水电费。2018年8月20日，余先军（甲方）与案外人邱武纲（乙方）签订《房屋转租合同》一份，约定余先军将其中253平方米商铺转租给邱武刚经营，租赁期为2018年9月1日至2025年11月30日，此转租合同签订后，余先军按照转租合同约定，将其中253平方米商铺交给邱武刚经营。由于合同解除时间以及余先军租赁使用的物业面积中的253平方米由案外人邱武刚租赁使用的事实已由梁平区人民法院在原、余先军的租赁合同纠纷案件中予以了认定，因此余先军2019年4月11日至2019年12月10日期间应缴纳的物业服务费为39416.01元（其中2019年3月11日应缴纳14781.14元、2019年6月11日应缴纳14781.14元、2019年9月11日至2019年12月10日应缴纳的物业服务费为9853.73元）。2019年4月11日至2019年12月10日的水电费尚有24916.00元余先军没予缴纳的事实博道京百润公司于庭审中予以了认可。 一审法院认为，本案中，双方于2015年12月17日订立的《物业管理合同》系真实意思表示。由于双方在合同中明确约定的为按约定收取物业服务费、水电费及其它相关费用，因此余先军应当按照合同约定缴纳自己实际租赁使用的物业面积的物业服务费，同时余先军对自己使用博道京百润公司出租物业期间的水电费亦应当承担缴纳之义务。 关于博道京百润公司主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。余先军迟延向博道京百润公司支付物业服务费，应该依约向博道京百润公司支付违约金，但余先军的违约行为，给博道京百润公司造成的损失为资金利息的损失，按照前述法律和司法解释之规定，本案的违约金超过损失的30%的部分为过分高于造成的损失，违约方可以请求适当减少，本案的余先军在庭审中认为诉争合同约定的违约金过高，请求调低，根据前述法律和司法解释之规定，本案余先军应以到期物业服务费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日以前为中国人民银行同期贷款利率，以后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的130%标准向博道京百润公司支付违约金，博道京百润公司请求的违约金中高于此标准的部分，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条之规定，判决如下：一、由余先军于判决生效后十日内支付博道京百润公司物业服务费39416.01元并承担逾期缴纳物业服务费至判决之日的违约金2347.42元（其中14781.14元从2019年3月11日起、14781.14元从2019年6月11日起、9853.73元从2019年9月11日起计算利息，利率标准为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算），其后的违约金以39416.01元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清时为止。二、由余先军支付博道京百润公司水电费24916.00元。三、驳回博道京百润公司的其他诉讼请求。案件受理费2909.00元，减半收取1454.50元，由博道京百润公司负担717.00元、余先军负担737.00元。 二审中，当事人没有提交其他新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，在本院审理的（2020）渝02民终2084号上诉人博道京百润公司与被上诉人余先军服务合同纠纷一案中，余先军陈述，将部分商铺转租给邱武纲时，余先军与邱武纲约定的租金含案涉合同的相关费用。 本院认为，双方于2015年12月17日订立的《物业管理合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，余先军、博道京百润公司均认可案涉商铺的房屋租赁合同于2019年12月10日解除，因房屋租赁而发生的案涉服务合同也因租赁关系解除而终止。因此，博道京百润公司要求余先军支付截止2019年12月10日前的物业服务费符合案涉合同的约定。本案争议的焦点是：2018年8月20日，余先军将其承租中253平方米的商铺转租给邱武纲，并签订房屋转租合同，余先军对转租部分是否还承担支付案涉合同约定的物业服务费。本院认为，余先军将从博道京百润公司承租的商铺转租部分给邱武纲，征得了博道京百润公司的同意，但转租合同系余先军与邱武纲之间形成，且双方对余先军对博道京百润公司应支付的相关费用在转租合同中一并约定，由邱武纲支付给余先军，虽然双方约定2018年11月30日之后的租金直接按季度支付给博道京百润公司，博道京百润公司对此是明知的，但不能认定博道京百润公司与邱武纲就该部分商铺建立了物业服务合同关系，故依据合同相对性原则，余先军仍负有向博道京百润公司履行的支付义务。另在本院（2020）渝02民终2018号民事判决中已认定邱武纲向博道京百润公司四次交纳的租金（第一、二季度各98550元，第三、四季度各65000元）认定为余先军支付之租金。因此，余先军应按案涉合同的约定支付相应的物业服务费，并承担逾期付款的违约责任。 综上所述，博道京百润公司的上诉请求及理由部分成立，应予支持；因二审中余先军作出的陈述认可与邱武纲之间签订的转租合同包含案涉物业服务费的事实，导致一审判决认定事实及适用法律有误而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初447号民事判决第一项； 二、余先军于本判决生效后十日内支付重庆博道京百润商业有限责任公司物业服务费75582元，并承担逾期缴纳物业服务费的违约金（其中：28343.50元从2019年3月11日起、28343.50元从2019年6月11日起、18895元从2019年9月11日起计算利息至付清时为止，利率标准均为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率的130%、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 三、维持重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初447号民事判决第二项； 四、驳回重庆博道京百润商业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 一审案件受理费2909.00元，减半收取1454.50元；二审案件受理费2050.93元，均由被上诉人余先军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 斌 审 判 员  柯 言 审 判 员  胡玉婷 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  马学文 书 记 员  王 勤