湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初3073号原告（兼反诉被告）：黄祥明，男，汉族，1963年1月22日出生，住邵东市。原告（兼反诉被告）：赵复兴，男，汉族，1940年9月9日出生，住邵东市。原告（兼反诉被告）：范新祥，男，汉族，1965年3月22日出生，住邵东市。原告（兼反诉被告）：赵素兰，女，汉族，1970年4月25日出生，住邵东市。原告（兼反诉被告）：简秋桂，女，汉族，1965年7月6日出生，住邵东市。上述五原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐平平，系邵东县东辉法律服务所法律工作者。被告（兼反诉原告）：容桂英，女，汉族，1950年1月17日出生，住邵东市。委托诉讼代理人：彭海军，湖南启航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李如钢，男，汉族，1967年2月15日出生，系被告容桂英之女婿。原告黄祥明与被告容桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂为本案共同原告，被告容桂英向本院提出反诉，并依法由审判员王志明适用简易程序独任审判，于2020年8月13日、9月10日和9月27日公开开庭进行了三次审理。原告黄祥明及其委托诉讼代理人唐平平、被告容桂英及其委托诉讼代理人彭海军、李如钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄祥明、赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即退还原告押金400000元及支付资金占用期间利息120000元（利息按年利率6%计算，从2015年8月13日至2020年8月13日止，以后叧计）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告方增加一个要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。事实和理由：2015年，原告黄祥明、赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂在邵东市县）八一路5巷合伙联建福祥家园小区，该小区与被告容桂英的房屋（两间两层加一个露天楼梯）只有一墙之隔，原告方想购买一并联建，2015年4月13日，原告黄祥明与被告容桂英达成房屋买卖协议约定原告黄祥明以72万元的价格购买被告容桂英的房屋，原告黄祥明先支付40万元，余款待房屋过户后付清（期限4个月）。尔后原告黄祥明于同日转账40万元至被告容桂英的账户内。约定的期限到期后，被告容桂英未将出卖房屋过户，双方多次协商亦未果。被告容桂英辩称：一、被告容桂英在邵东市县）八一路5巷有房屋一栋，该房屋左侧为他人房屋，高度基本相当。2014年1月，原告黄祥明购买被告容桂英相邻方的房屋用于福祥家园小区开发，因原告黄祥明开发建筑的房屋系高层建筑物，严重影响了被告容桂英房屋的通风、釆光及扩建，与原告黄祥明交涉未果后，被告容桂英多次向相关部门反映，相关部门责令原告黄祥明停工并停止供电，为此，原告黄祥明提出购买被告容桂英的房屋，经双方协商，房屋作价72万元，由原告黄祥明首付40万元。被告容桂英于2015年4月13日向原告黄祥明出具1份收条约定：八一路5巷5号购房押金肆拾万正（该房作价柒拾贰万，余额叁拾万和另加利息壹万正，待房子过户后付清，期限4个月），如买方违约，押金概不退还。尔后原告黄祥明继续开发房，被告容桂英因房屋已出售未提出异议，同年8月将案涉房屋的土地使用权证及房屋所有权证等手续交由原告方并多次催促办理房产过户手续及支付余欠购房款和利息，但原告一直以各种理由拖延，故案涉房屋未过户的责任在原告，应由原告方承担违约责任；二、原告方要求退还的押金实质为购房首付款，其退还的前提条件是房屋买卖合同被确认无效或解除，因双方签订的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同，也无约定或法定解除合同的事由，原告无权解除合同，故原告方要求退还押金40万元并支付资金占用期间的利息12万元的诉讼请求应当驳回。反诉原告容桂英向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告方将邵东市县）八一路5巷5号的房屋产权过户至其名下；2、判令反诉被告方向反诉原告容桂英支付余欠购房款32万元及利息1万元，并支付资金占用费9.6万元（以32万元为基数，按年利率6%自2015年8月13日计算至2020年8月13日止，以后另计）；3、本案反诉费用由反诉被告黄祥明承担。事实和理由：反诉原告容桂英按合同约定于2015年8月将案涉房屋的土地使用权证及房屋所有权证等手续交由反诉被告方并多次催促办理房产过户手续及支付余欠购房款和利息，但反诉被告方一直以各种理由拖延，其行为明显有违诚实信用原则，在合同能继续履行的条件下，反诉被告才应当继续履行合同，办理案涉房屋过户手续并向反诉原告容桂英支付余欠购房款及利息。反诉被告方辩称：案涉房屋的土地使用权证及房屋所有权证现均在反诉原告容桂英处，且土地使用权证上载明的土地使用权人为二人，至今反诉原告容桂英未将上述相关权证交给反诉被告方，是反诉原告容桂英的违约行为致案涉房屋不能办理过户手续，导致合同目的不能实现，反诉被告方有权解除合同，故请求驳回反诉原告容桂英的全部反诉请求。经审理查明：邵东市县）人民政府出具的房屋所有权证登记的坐落于两市镇××号的房屋（本案争议房屋，建筑面积356.3㎡）的所有权人为容桂英（即被告）。邵东市县）国土管理局出具的国有土地使用证登记坐落于两市镇××巷的房屋（本案争议房屋）所占的土地（使用权面积为173.48㎡）使用者为赵雨楼和容桂英（即被告）二人。赵雨楼系被告容桂英丈夫赵全德之父。赵雨楼与其妻龙香英在生前共生育儿子赵全德、女儿赵蓬莲、赵秀莲三个子女。赵雨楼与其妻龙香英各自的父母、儿子赵全德现已去世。原告黄祥明、赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂于2015年在邵东市县）八一路5巷合伙联建的福祥家园小区与被告容桂英的房屋只有一墙之隔。2015年4月13日，被告容桂英向原告黄祥明出具1份“今收黄祥明八一路五巷五号购房押金肆拾万正（该房作价柒拾贰万，余额叁拾万和另加利息壹万正，待房子过户后付清，期限4个月），如买方违约，押金概不退还；附：卖方负责在过户时同座宫右侧靠西墙相邻户签订同意买方原址原基础改建的协议”的收条。原告黄祥明通过合伙人简秋桂（出纳）的儿子莫斌于收条之日转账400000元至被告容桂英的银行账户内。从收条之日起至原告方合伙联建的福祥家园小区房屋于2017年中秋竣工前，原告方与被告容桂英均未办理好本案买卖房屋的相关过户手续，本案买卖房屋的所有权证和国有土地使用证至今均在被告容桂英处，且该房屋由被告在使用，未实际交付给原告方。赵蓬莲、赵秀莲于2015年8月25日向被告容桂英书面承诺放弃对八一路5巷5号的房屋所占土地使用权的继承。被告容桂英在庭审中陈述到房产部门办理过户手续时，房产部门工作人员讲因土地使用证上登记的使用权人为二人，要二人到场或继承人到场签份协议放弃继承权才能办理过户手续。上述事实，有原告提供的身份证，被告的户籍证明，被告向原告出具的收条，房屋所有权证和国有土地使用证；亲属关系证明；放弃土地继承权的书面承诺；协议书；银行转账凭证；证明；录音资料；证人证言；双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告黄祥明向被告购买房屋，经双方协商，被告同意将房屋出卖给原告黄祥明，系当事人真实意思表示，未违背法律强制性规定，受法律保护，房屋买卖合同依法成立。原告黄祥明是福祥家园小区联建的合伙人，其与被告协商达成房屋买卖的行为应系执行合伙事务的行为，对全体合伙人具有约束力。原告黄祥明与被告达成房屋买卖合同时支付的400000元应为预付购房款，不系购房押金，双方对余下的购房款约定的支付条件是附生效条件的民事法律行为，即办理房屋过户手续时该房屋买卖合同生效。因案涉房屋的土地使用权人登记为二人，原告黄祥明在购房时未尽注意义务，被告未在约定的期限内取得法定继承土地使用权的其他继承人同意将案涉房屋出卖，造成不能在约定的期限内办理房屋过户手续，且案涉房屋至今未交付给原告方，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”的规定，本案房屋买卖合同不发生效力，原告黄祥明的行为存在一般过失，被告的行为存在重大过失，双方应承担相应的缔约过失责任。被告容桂英反诉要求原告方支付余欠购房款32万元及利息1万元，并支付资金占用费9.6万元的反诉请求，因本案房屋买卖合同不发生效力，原告方不负履行合同的义务，故对其反诉请求本院不予支持。被告容桂英反诉要求原告方将邵东市县）八一路5巷5号的房屋产权过户至其名下的反诉请求，因案涉房屋所占的土地使用权系被告容桂英与他人共有，被告容桂英在处分案涉房屋所占的土地使用权时，未在双方约定期限内即2015年8月13日前取得其他土地使用权共有人的同意，使本案房屋不能在双方约定期限内办理所有权变更登记，致房屋买卖合同不发生效力，即使被告容桂英在双方约定期限期满后取得其他土地使用权共有人的同意，享有处分土地使用权的权利，但因原告方联建开发的房屋已竣工，如继续履行，与合同目的不符，不能实现合同目的，原告方享有法定的合同解除权，故对被告容桂英的该反诉请求本院不予支持，合同解除后，原告方有权要求被告容桂英退还购房预付款。原告方要求支付资金占用期间利息的诉讼请求，因原告方存在过失，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄祥明、赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂与被告容桂英签订的《房屋买卖合同》。二、由被告容桂英于本判决生效后十日内退还原告黄祥明、赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂购房预付款400000元。三、驳回原告黄祥明、赵复兴、范新祥、赵素兰、简秋桂的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告容桂英的全部反诉请求。如被告未在本判决指定的期限内履行上述给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4500元，反诉费减半收取3845元，共计8345元，均由被告容桂英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  王志明二〇二〇年九月二十八日法官助理李巧军代理书记员  郭 雯附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。