安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1602民初4087号原告（反诉被告）：王云兴，男，1963年2月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告（反诉原告）：王威力，男，1979年9月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告王云兴与被告王威力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日按照小额诉讼程序立案，后转为使用普通程序审理。诉讼过程中，被告王威力于2020年4月26日向本院提出反诉请求，本院依法受理后予以合并审理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告王云兴及被告王威力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云兴向本院提出诉讼请求：1、判令王威力偿还王云兴房租7000元；2、判令王威力赔偿王云兴违约金2000元；3、判令王威力承担本案诉讼费用；4、判令王威力赔偿王云兴经济损失1000元；5、判令王威力赔偿王云兴精神损失费1000元。事实与理由：王威力续租王云兴坐落在三曹路306号房屋，前后两间年租金27000元（注:2018年房租29000元）。经双方友好协商，于2019年8月28日签订租房协议，约定房租现付。王威力的妻子当时用微信给王云兴转了20000元，还欠7000元，以两个孩子交学费为由要求拖欠几天。王云兴在一个星期后前来催要房租，王威力以生意不好为由拒付，并说只租20000元的，到期就搬，王云兴对此坚决反对，在此期间王云兴催要房租多次。2019年12月20日，王云兴到当地社区服务站找到袁主任进行调解，王威力仍坚持只租20000元的，王云兴坚决不同意。综上所述，为维护法律的尊严，维护自身的合法利益，故具状起诉。王威力辩称，王云兴如按合同执行给我两间两层房屋，我愿意补交房租7000元。王云兴没按合同执行，只给我一间两层，我不应赔偿王云兴违约金2000元，也不应该承担本案诉讼费用。王云兴没按合同执行，我当时要求退还房租20000元、押金2000元，可是王云兴不退房租和押金，并几次到店里不让营业要封门，且有不文明语言和动作，我不应赔偿王云兴经济损失1000元和精神损失费1000元。我们之间的合同上是两间两层，而实际上王云兴只给我使用一间两层，所以我当时要求退还房租和押金，可王云兴不愿退房租和押金，我只能按交付房租20000元、押金2000元，按年租27000元总房租的天数计算使用。王云兴不同意，后经居委会调解，也是按交付的钱数按年租的天数计算使用，王云兴也坚决反对，再经法院调解与居委会的调解方案一样，王云兴还是坚决反对，故又诉讼到法院。王威力向本院提出反诉请求：1、依法判令王云兴退还房租6500元、押金2000元，并追究王云兴因违约给王威力造成的经济损失6000元及违约金2000元，合计16500元，责令王云兴限期给付；2、本案诉讼费、反诉费均由王云兴承担。事实与理由：2019年8月28日，王云兴与王威力签订了《房屋租赁协议》，双方对房屋的位置、间数、价格均有约定，此协议第一条明确约定“两间两层”。依双方约定价格，王威力如期如数交付房租20000元，但王云兴只交付一间两层房屋，由于王云兴多次到店里无理取闹，严重违反双方协议约定，视法律而不顾，现又进入法院无理缠诉，已给王威力造成了不应有的经济损失。综上，为维护自身的合法权益及法律的严肃性，特具状反诉，望判如所请。王云兴就反诉答辩称，王云兴与妻子方素玲在原亳古路即现在的三曹路仅有一处房子，现在的街道编号为三曹路306号（房地权证：亳字第××号），也就是现在出租给王威力的这处房屋。2018年8月30日，王云兴将该房屋以29000元/年的价格租给了孟献锋，于2018年8月30日与孟献锋签订了租房协议，使用期限为2018年9月8日至2019年9月7日止。该房屋是王威力从孟献锋那里转租过来的，在王威力的要求下，按与孟献锋所签的协议日期又与王威力签订了一份租房协议。王云兴分别于2019年8月24日和2019年8月26日来到三曹路306号王威力正在营业的地方，与王威力商谈续租三曹路306号房屋的事。最终双方在公平、合情、合理、融洽的气氛中，经过友好协商，以年租金27000元(比上一年度少2000元)的价格，就王威力续租王云兴三曹路306号房屋一事达成口头协议。2019年8月28日，王云兴带着合同来到三曹路306号，与王威力签订了租房协议。当时王威力审阅了合同并签字，后让他妻子通过微信给王云兴汇钱(注：合同约定现付)。他妻子与王云兴商量说，两个孩子快开学了，先付你20000元房租，欠你的7000元过几天来拿。王云兴出于理解和友情，同意了该请求，因数额不大，当时没有让王威力出具欠条。租房协议签订后一个星期左右，王云兴来到三曹路306号王威力正在营业的地方向王威力催要所欠7000元房租，王威力以生意不好为由没有给付所欠的7000元房租。王云兴为此忧心忡忡，彻夜失眠，于2019年10月7日住进了人民医院，经过八天的治疗和出院后一段时间的休养，身体渐渐得以恢复。2019年12月19日下午4点31分，王云兴来到三曹路306号王威力正在营业的地方向王威力催要所欠7000元房租，当时王威力正在为一客户理发。王威力对所欠7000元房租承认不悔，但提出无理要求，要求已支付多少钱使用多少钱的。王云兴对王威力公然撕毁合同，践踏合同法尊严，损害王云兴利益的行为非常气愤，但一直保持克制，积极寻找正当合法的解决途径，并未做出损害王威力利益的事。2019年12月20日上午10点多，王云兴来到薛阁社区居委会寻求行政调解，居委会袁主任当时就带领一名社区工作人员来到三曹路306号王威力正在营业的地方进行现场调解。王威力执意撕毁合同，不按合同执行，坚持交多少钱用多少钱的，王云兴坚决不同意该意见，坚持按合同执行，最终调解未果，袁主任建议走法律程序。综上，双方于2019年8月28日签订的《租房协议》充分表达了当事人的意愿，王云兴在三曹路仅有三曹路306号一处房产，有房产权证为证。王云兴在三曹路所能支配房产使用权的仅有306号房屋，无权在三曹路其他地方再出租给王威力房屋。王威力也一直续租王云兴位于三曹路306号的房屋。协议中所写的两间两层，是前后两间、共四层，此种表达方式，并没有改变王威力承租三曹路306号标的物的结构和使用面积，没有损害承租人的利益。双方所签《租房协议》中年租金27000元，是针对三曹路306号王云兴房屋的一年使用权而应付的费用，并非其它。王威力当时支付给王云兴房租20000元，下欠7000元，是对承租三曹路306号标的房屋面积及结构的默认。为维护法律尊严，保护王云兴的合法权益，请求法院驳回王威力的无理诉求和恶意反诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认为王云兴所举录音证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。王威力所举证据与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于亳州市谯城区三曹路306号房屋的权利人为案外人方素玲，案外人方素玲系王云兴的妻子。经方素玲同意，王云兴于2018年8月30日与案外人孟献锋签订租房协议，将该房屋以年租金29000元的价格出租给孟献锋使用，租赁期限为2018年9月8日至2019年9月7日止。后王威力从孟献锋处转租该房屋，王云兴按与孟献锋所签租房协议又与王威力签订了一份内容完全相同的租房协议。在房屋租赁期限届满前，王云兴与王威力就续租该房屋进行协商。2019年8月28日，王云兴（甲方）与王威力（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将坐落在三曹路两间两层房屋出租给乙方使用；租赁期限12个月，自2019年9月7日起至2020年9月7日止；年租金27000元，交纳方式为现付，由乙方在2019年8月28日交纳给甲方；如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金2000元。双方在该《租房协议》中另约定了其他权利义务。《租房协议》签订后，王威力通过其妻子支付给王云兴租金20000元，剩余7000元租金未支付，经王云兴催要未果。后王威力以王云兴未按照《租房协议》的约定交付其“两间两层房屋”为由拒绝支付剩余租金并要求变更租赁期限，王云兴予以拒绝，双方协商未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王云兴与王威力签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。王云兴已按照合同约定将标的房屋交付王威力使用，王威力未按照约定将房租及时足额付清，且经王云兴催要未果，已构成违约，侵害了王云兴的合法权益，故对王云兴要求王威力支付剩余房租7000元并按照约定赔偿违约金2000元的诉讼请求本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王云兴诉求王威力赔偿经济损失1000元及精神损失费1000元，因其就上述损失未举证证明，故本院不予支持。王威力答辩及反诉均称王云兴未按照约定交付“两间两层房屋”，已构成违约。因双方签订的《租房协议》实际为续租协议，亦即未改变租赁标的物的继续租赁，结合双方于2018年8月30日签订的《租房协议》，该租赁标的房屋应为坐落在三曹路306号房屋。王威力在协议签订后支付租金20000元并一直继续使用该房屋，应视为其对王云兴已按照协议约定履行租赁标的房屋交付义务的认可，故对王威力的抗辩本院不予支持。王威力反诉称王云兴构成违约并对其造成经济损失，反诉要求王云兴退还房租6500元、押金2000元，并追究王云兴因违约给王威力造成的经济损失6000元及违约金2000元，因其就反诉请求未提供合法有效的证据证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王威力于本判决生效之日起五日内支付原告(反诉被告)王云兴房屋租金7000元及违约金2000元；二、驳回原告(反诉被告)王云兴的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王威力的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75元，反诉案件受理费106.5元，均由被告(反诉原告)王威力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  胡向国人民陪审员  田秀伟人民陪审员  王潇雯二〇二〇年九月十六日书 记 员  席 静