贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2729民初924号原告：贵州省恒之顺物业管理有限公司，住贵州省长顺县迎宾大道1号，统一社会信用代码：91522729MA6E7X6R84。法定代表人：魏刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭贤康，男，1974年12月18日生，汉族，住贵州省长顺县。委托诉讼代理人：郑永胜，男，1973年12月24日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：鲁丽，女，1973年10月30日生，汉族，住贵州省长顺县。原告贵州省恒之顺物业管理有限公司（以下简称：“恒之顺公司”）与被告鲁丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序于同年9月14日公开开庭进行了审理。原告恒之顺公司委托代理人彭贤康、郑永胜，被告鲁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒之顺公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付物业服务费1183元；2．案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年12月8日，原告与长顺县明珠小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，服务费按住房建筑面积0.70元/平方米计收。原告依据合同约定与大部分业主签订了《东方明珠小区物业服务合同》，但被告拒绝与原告签订合同，也拒绝支付物业管理费用。但为了保障小区的整体环境，原告仍一视同仁地为全体业主提供相同的物业服务。被告鲁丽系小区业主，住房建筑面积为140.85平方米，应交纳物业费1183元，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。被告鲁丽辩称，2018年6月，东方明珠小区业主委员会向相关部门申请报备，同年8份正式成立，被告曾是业委会主任，任职期间与物业公司协调，要求物业公司先行整改再签订物业服务合同，因物业公司不整改，被告辞去主任职务。此后，被告没有与原告签订任何合同，被告所在的单元楼由业主自行出资清扫楼道、清理垃圾和安装楼道灯等，被告因没有享受原告提供的物业服务，故没有义务向原告支付物业管理费，要求驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据供法庭质证：1．恒之顺公司营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证，拟证明原告经营物业管理的资质及代表人身份信息，被告无异议；2．物业服务合同及业主签名册，拟证明原告于2018年12月8日与东方明珠小区业主委员会签订物业服务合同，业主委员会是经大部分业主同意成立的事实，合同主要内容为：地面和楼道保洁、公共照明等。服务期限为一年，即：2019年1月1日至2019年12月31日。收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方0.7元收取、商业每平方米1元、业主停车每月60元、外来车辆每月100元、临时停车每小时4元；3．2019年恒之顺公司财务收支明细，拟证明恒之顺公司支付保安、保洁、公共区域水电费等，被告异议；4．小区现场图片7张，拟证明恒之顺公司为小区提供服务的后，小区环境等明显好转，被告无异议；5．缴费通知单，拟证明原告在被告家门上张贴通知单，通知被告交费的事实，被告无异议；6．二号楼一单元部分业主倒垃圾到公共垃圾箱图片，拟证明该单元部分业主倒垃圾在公共垃圾箱内，由原告支付清运费用；7．图片两张，拟证明小区停电，原告未来及合闸时，被告自行撬开电表箱恢复自家用电。被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据供法庭质证：1．交费清单及收据共5张，拟证明被告所在2号楼1单元业主从2018年11月起出资维护楼道灯和清扫楼道卫生的事实；2．现场图片7张，拟证明东方明珠小区存在车辆乱停乱放、门禁无法正常使用、管线外露、门口杂乱，管理无秩的事实，原告无异议；3．证明刘某证言，证实东方明珠小区2号楼1单元由业方自行出资管理的事实。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的第2组证据是服务合同和小区业主成立业主委员会签名册，因原告实际与小区业主委员会签订服务合同，并为小区服务提供物业服务，本院予确认，至于小区业主委员会成立是否合法，不是本案审查的范围；2．原告提交的第6、7组证据，证明2号楼1单元部分业主倒垃圾及被告自行复电情况，该图片是从小区监控里截屏，本院予以采信；3．被告提交的第1组证据和证人刘某证言，证明2号楼1单元的楼道卫生和照亮由该单元楼自行管理，对该事实本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年12月8日，原告恒之顺公司与长顺县东方明珠小区业主委员会签订《东方明珠小区业主与恒之顺物业服务合同》，约定由原告恒之顺公司为该小区提供物业服务。合同主要内容为：1．聘请恒之顺物业管理有限公司管理东方明珠小区，签订服务合同期限为一年（2019年1月1日至2019年12月30日）；2．地面和楼道卫生每天必须保持整洁、干净、无杂物、乱堆乱放，排水必须保持畅通；3．小区照明必须完善，楼道必须保证明亮正常使用。楼道消防拆除楼梯扶手在第一季度必须完成；4．小区监控高清无死角，全天24小时监控，遇突发事件业主和物业公司共同处理，监控存放期为15天，保证发生事件有记录可查，业主委员会有权调查看监控；5．门面的整改：货物不能超出门面占用公共通道，不得堆放存放货物，广告声音不能影响业主休息，广告杆必须规范管理；6．小区屋面定期清除杂草、污泥以防堵塞下水管；7．小区KTV音响不能影响业主正常休息（物管公司协商未果，业主可举报给相关部门）；8．物业管理费住宅每平方米0.7元、商业每平方米1元，业方停车每月60元，外来车辆每月100元，临时车辆4元/小时；9．楼道袋装垃圾业主自行提放到楼下垃圾箱内，业方投放垃圾时间为9点至10点，下午17点以后进行投放，单元门外不能放垃圾桶，超过时间，业主自行将垃圾丢放到垃圾铁皮箱内。楼道和楼梯扶手卫生必须每天干净……18．对恶意欠费的业主，由物业公司电话通知催交3次未交，业主委员会和物业公司共同出具催交通知书3次拒缴的，业主委员会授权物业公司对恶意欠费业主进行停水停电的强制措施，并由物业公司向法院提起诉讼进行追缴……。被告系该小区业主，居住在小区2号楼1单元202室，建筑面积是140.85平方米。被告居住的单元楼从2018年11月至今聘请该楼业主陈明菊清扫楼道卫生，业主共同维护楼道照明。另查明，长顺县东方明珠小区系商住两用小区，人员关系较为复杂，小区内存在车辆无秩停放、小区保洁差等问题，因此，大部分业主拒不交纳物业服务费，原告也没有资金进行整改，物业服务不完善。本院认为，本案争议的焦点是原告与小区业主委员会签订的物业服务合同对业主有无约束力以及物业服务费的收费标准是否合理。针对合同约束力，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，“业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”。依照上述法律规定，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，原、被告间存在物业服务合同关系。原告提供了物业服务，有权按照约定和相关规定收取物业服务费。被告作为小区业主，其所住楼房是小区不可分割的一部分，公共部分在原告的服务区域内，被告应当按照约定及规定履行其给付物业服务费的义务，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于物业服务费用的交纳标准，根据物业服务合同的约定，住宅按建筑面积0.7元/㎡/月收取。由于原告履行合同时存在服务质量严重瑕疵，另因被告居住的楼道卫生和照明是由该楼业主自行出资管理，故可酌情在原约定基础上核减相应的物业服务费用，由被告按原约定的50%承担物业服务费用（从2019年1月至12月共计12个月）为591.57元（140.85㎡×0.7元/㎡×12个月×50%）。被告以不享受物业公司的服务，且与原告没有合同关系，拒不交纳物业服务费的理由不充分，不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告鲁丽于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省恒之顺物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费伍佰玖拾壹元伍角柒分（￥591.57）；二、驳回原告贵州省恒之顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告贵州省恒之顺物业管理有限公司负担12.50元，被告鲁丽负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  黄卫平二〇二〇年九月二十七日书记员  蔡 敏