安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民终706号上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人：童斯文，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵原生生物养殖有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇五松村。法定代表人：章金虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：程启友，该公司职工。被上诉人（原审被告）：张文武，男，1984年9月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。上诉人铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺公司）与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）、张文武、铜陵原生生物养殖有限公司（以下简称原生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日二审立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。铜顺公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由瑞环公司、张文武、原生公司承担。事实与理由：1.一审认定原生公司与瑞环公司之间的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效不符合法律规定。2.一审认定铜顺公司与张文武之间的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效没有法律依据。3.一审判决铜顺公司承担以80584.8元为基数的利息有失公平。4.一审审理程序不当。瑞环公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。铜顺公司应向张文武承担购房款差价80584.80元及30264元部分对应利息的退还义务。原生公司、张文武无书面答辩意见。瑞环公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；2.判令张文武、原生公司、铜顺公司立即将新江花园21号楼304室房屋腾空并返还给瑞环公司；3.案件的诉讼费用由张文武、原生公司、铜顺公司承担。原审查明，2011年4月28日，瑞环公司与原生公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：第一条“基本情况”：1.甲方（原生公司）所认购的住宅房为乙方（瑞环公司）所开发的位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园（一期）项目中第21栋第2、3单元，共计24套（户）。2.该房屋的用途为住宅，总建筑面积为2263平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条“房价”：1.该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1928元/平方米，总房款约为人民币4363064元。2.上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条“立约定金、认购首付款及其他预付款”：1.立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元/户向乙方交纳立约定金，合计24000元，本认购书方可生效。2.认购首付款：2011年5月31日（含31日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计3054145元，其中：履约保证金（含立约定金）1308920元，房屋首付款为1745225元）。3.乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准……等。2011年5月12日，张文武与铜顺公司签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，约定：乙方（张文武）购买房屋为新江花园21号楼304室，该房屋的用途为住宅，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准；上述房价未含甲方所须承担的各类税费；装修保证金：500元/户（一年后按相关约定退还）；乙方在收取甲方认购房各款项后，向甲方开具收据作为凭证；房产证的办理，大约在八至九月份，凭铜顺公司收据到瑞环置业公司换取正规购房发票，凭发票到房管部门办理相关手续；本认购书经甲、乙双方签字、盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止……等。上述协议签订后，张文武于2011年5月12日向铜顺公司支付购房款198000元及装修保证金1000元，铜顺公司向张文武出具收款收据。后张文武占用并使用了涉案房屋，但因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。另查明，2019年10月31日，根据铜陵市至诚招商服务有限公司的申请，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司，对涉案的新江花园21栋304室装修价格进行评估，结果为74105元。再查明，张文武于2011年5月12日向铜顺公司缴纳的装修保证金1000元，铜顺公司已交给瑞环公司。关于当事人收取购房款的数额及返还问题。瑞环公司称其与铜顺公司约定的涉案房屋总价款为167736元，其从铜顺公司处收取涉案房屋70%的购房款117415.2元（单价1928元/平方米×87平方米×70%）。瑞环公司同意将购房款117415.2元退还给张文武，并同意以总房款167736元为基数向张文武支付利息损失。关于奖励款。瑞环公司称依照开发区的退房政策，张文武未能在规定时间内腾空并返还房屋，其已不符合支付奖励款的政策，奖励款部分请求法院酌情处理。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向铜顺公司出售涉案21栋304号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，张文武应将所购买的新江花园（一期）21栋304室返还给瑞环公司，其所付购房款亦应在本案中获得返还。根据《新江花园（一期）住宅房认购书》的约定，新江花园（一期）21栋304室房屋总价为167736元（单价1928元/平方米×87平方米），而瑞环公司收取了70%的房款即117415.2元，故瑞环公司应当向张文武退还其收取的该部分款项，而瑞环公司在本案中也同意将购房款117415.2元退还给张文武，并同意以总房款167736元为基数向张文武支付利息损失。铜顺公司实收购房款198000元，应当退还差价本金80584.8元（198000元-117415.2元）和瑞环公司未承担的购房款30264元（198000元-167736元）对应的利息。鉴于本案系因瑞环公司未取得商品房预售许可证明等原因导致，装潢损失74105元应当由瑞环公司承担。对于张文武要求瑞环公司支付退房奖励款12000元的诉讼请求，因无证据证明张文武己将新江花园（一期）21栋304室退还并交给瑞环公司，但张文武在对新江花园（一期）21栋304室的评估中能够配合，且其在本案中也同意在收取到相应款项后退还，从公平原则出发，瑞环公司应酌情补偿张文武退房奖励款5000元整。铜顺公司收取的张文武1000元装修保证金，由于该款铜顺公司已交给瑞环公司，故瑞环公司应予退还，张文武的该项诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵原生生物养殖有限公司于2011年4月28日签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效；二、确认张文武与铜陵原生生物养殖有限公司于2011年5月12日签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；三、铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还张文武购房款人民币117415.2元及利息损失（以购房款人民币167736元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年5月13日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）、赔偿装潢损失74105元、装修保证金1000元、退房奖励款5000元；四、铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还张文武购房款人民币80584.8元及利息损失（以购房款30264元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年5月13日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日）；五、张文武于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园21号楼304室房屋腾空并返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司。案件受理费4260元，减半收取计2130元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。二审期间，各方均未提出新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：1.原生公司与瑞环公司之间住宅房认购书及铜顺公司与张文武之间住宅房认购协议的效力如何认定；2.一审判决铜顺公司向张文武支付以30264元为基数的利息是否适当。本院认为，关于认购书、认购协议的效力问题。因案涉房产在起诉前仍未取得商品房预售许可证，依照合同法第52条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，瑞环公司与原生公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，铜顺公司又将案涉房屋再行转让给张文武，此行为亦无效。因此，铜顺公司与张文武之间签订的购房协议无效。一审法院对此认定适当，故对铜顺公司认为认购书、购房协议有效的上诉观点不予支持。关于一审法院判决铜顺公司向张文武支付利息损失问题。一审判决并无如铜顺公司上诉所称，要求铜顺公司承担80584.8元的购房款利息，而系判决以30264元为基数，计算利息损失。因案涉房屋的团购价为167736元，而铜顺公司实际收取张文武198000元，其中获取差价30264元。现案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，购房协议书无法继续履行，原审判令铜顺公司退还张文武购房款80584.8元并以30264元为基数承担利息损失，具有事实和法律依据，铜顺公司该项上诉请求不能成立。同时，一审关于认购书、购房协议被依法认定无效之后，对预售方与团购方、购房者之间的互为返还责任一并处理，符合法律规定，并无不当。铜顺公司的其他上诉意见，亦均不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，但一审判决中第二项将案涉《新江花园（一期）住宅房认购协议》的签订主体，错误表述为原生公司，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1785号民事判决第一、三、四、五项；二、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1785号民事判决第二项为：确认张文武与铜陵铜顺物业管理有限责任公司于2011年5月12日签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效。一审案件受理费4260元，减半收取2130元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担；二审案件受理费4260元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张庄女审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十六日书记员  汪 颖附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……