河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11044号上诉人(原审原告)：徐庆涛，男，1987年10月16日生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：代全喜，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马瑞峰，男，1979年10月20日生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。原审被告：河南豫居房地产营销策划有限公司第二分公司，住所地郑州市惠济区金达路南香山路东18幢1层商10号。负责人：刑兵利。委托诉讼代理人：党贝贝，男，该公司员工。上诉人徐庆涛因与被上诉人马瑞峰、原审被告河南豫居房地产营销策划有限公司第二分公司（以下简称“豫居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。徐庆涛上诉请求：一、依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院(2020)豫0108民初3225号民事判决书；二、依法发回重审或者在查明事实的基础上依法改判。三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定事实不清,适用法律错误,具体理由如下:一、在上诉人徐庆涛与被上诉人马瑞峰于2017年9月17日签订《房屋买卖合同》时,虽然上诉人知晓被上诉人马瑞峰不具备郑州市购房资格,但是在签订《房屋买卖合同》后,上诉人积极履行了自己的合同义务,于2017年12月31日将涉案房屋交付给被上诉人;2017年4月24日,上诉人缴纳了涉案房屋的契税;2019年6月3日,涉案房屋的不动产权证书下发,2019年7月16日上诉人拿到涉案房屋的不动产权证书;根据双方之间签订的《房屋买卖合同》第六条约定:“甲乙双方明确由乙方负责在上述房产证及不动产证下发后,契税发票满两年后30个工作日内解押(须有关部门先审批后解押)。并确定解押后60个工作日内办理产权过户或有关手续,”,根据该条约定和结合涉案房屋的不动产证书下发时间、契税缴纳时间推算,2019年5月10日为涉案房屋缴纳契税后30个工作日的最后一天,因此应当以上诉人领取到涉案房屋不动产证书时间即2019年7月16日后的合理期限内(2至3个月时间)作为解押日期,但是在经过上诉人多次催告后,甚至到上诉人徐庆涛于2019年12月5日起诉到法院立案时,中间时间有大概5个月时间,被上诉人仍未出资将涉案房屋解押,5个月的时间足够被上诉人出资解决涉案房屋的解押问题,但是在上诉人多次催促后,被上诉人一直未履行出资解押义务,被上诉人行为已经构成根本违约。二、在被上诉人马瑞峰不具备郑州市购房资格的情况下,上诉人为积极促使合同的履行,曾于2019年8月16日与被上诉人指定的涉案房屋过户人白静静一起到位于经××农业路交叉口的郑州银行办理了银行贷款申请手续,2019年8月29日白静静的银行贷款审批通过,双方之间《房屋买卖合同》第五条约定:“甲、乙双方应在本合同签订之日上述房产证及不动产证下发后、契税发票满两年后30个工作日内共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续,如乙方需要按揭贷款时,应在银行按揭手续时,应在银行按揭手续审批通过后50个工作日内,共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。”,根据白静静的银行贷款审批通过时间起算50个工作日,2019年11月15日应为《房屋买卖合同》第五条约定的立契过户的截止时间,被上诉人更应该在2019年11月15日之前出资涉案房屋解押,根据上诉人在一审中提交的2019年11月1日、11月6日、11月19日、11月20日,上诉人与豫居公司的工作人员以及被上诉人马瑞峰的通话录音能够证明,上诉人多次催促被上诉人履行房屋买卖合同约定的出资解押义务,但是被上诉人一直未履行合同约定的解押义务,直到上诉人立案起诉后的2019年12月27日被上诉人才通过短信方式通知上诉人过完节后办手续,被上诉人此时通知上诉人办理涉案房屋手续已经超过合同约定的截止立契过户时间42天,更何况被上诉人需要先出资给涉案房屋解押后才能办理立契过户手续,但被上诉人未提供其能够出资给涉案房屋解押的证据,被上诉人已经违反了《房屋买卖合同》第五条的约定,所以即使上诉人在签订合同时知晓被上诉人不具备郑州市资格,但是后期上诉人也配合被上诉人指定的具有购房资格的过户人白静静办理了贷款申请手续,但被上诉人仍然未能在合同约定的期限内和上诉人给出的合理期限内,出资给涉案房屋解押,从这一点来讲,被上诉人也构成根本违约。三、上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》中违约责任条款虽未约定合同解除的条件,但是由于被上诉人一直未按合同约定的时间出资给涉案房屋解押,才导致涉案房屋的立契过户手续无法进行下去,结合上诉人多次催告和立案起诉解除房屋买卖合同的时间,可以看出上诉人也给了被上诉人合理的期间用来筹备资金出资给涉案房屋解押,进而促成涉案房屋过户手续的办理完毕;由于被上诉人怠于履行出资解押的行为,上诉人迫不得已于2019年12月5日起诉要求解除合同,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定:“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。”,因此上诉人根据该条由法定的单方解除权,并有权要求被上诉人承担责任。四、上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》一旦解除,基于被上诉人的违约行为,其应当承担违约行为,包括支付的定金应当归上诉人所有,承担合同约定的其他违约责任等,因此上诉人一审中在违约金和定金之间选择的是要求对于被上诉人支付的20万元定金归其所有,是完全符合合同法规定的,应当获得法院的支持。综上所述,上诉人认为一审法院审理此案时,在没有查明相关事实的情况下做出的一审判决是错误的。马瑞峰辩称，一、马瑞峰始终积极履行《房屋买卖合同》中约定的各项权利义务，不存在任何违约行为。2019年7月16日徐庆涛取得涉案房屋不动产证后，马瑞峰就立即与徐庆涛及本案原审被告豫居公司沟通以尽快办理过户事宜。经协商一致，2019年9月份三方共同去往银行办理贷款手续，但银行第三方因客观原因未按时发放涉案房屋解押款；经马瑞峰多次协调，在11月份银行第三方同意发放解押款，马瑞峰随即联系豫居公司通知徐庆涛继续履行合同，但徐庆涛一直拒绝配合办理过户手续。12月27日马瑞峰自行联系徐庆涛，然而徐庆涛未予任何答复，同时豫居公司也一直在联系徐庆涛办理过户事宜，徐庆涛予以拒绝。结合上述事实足以证明马瑞峰一直积极履行合同义务，已尽早办理过户手续，然而徐庆涛以各种理由拒绝履行其合同义务，直接导致本案纠纷的产生。马瑞峰在本案中不存在任何违约行为，因此不应当承担任何违约责任。2019年8月16日马瑞峰、徐庆涛及马瑞峰指定的房屋过户人白静静到位于经三路与农业路口的郑州银行办理案涉房屋银行解押及贷款手续，该事实同样能够证明马瑞峰始终积极协助房屋尽快解押、过户，促进双方合同根本目的的实现。二、因徐庆涛多次拒绝协助马瑞峰办理房屋过户手续，其违约行为导致《房屋买卖合同》解除，由此产生的违约责任应当由徐庆涛承担。在涉案房屋具备解押放款条件时，马瑞峰多次通过各种方式要求徐庆涛履行《房屋买卖合同》的各项义务、尽快为马瑞峰办理过户手续，甚至在本案一审判决前马瑞峰还与一审法院及徐庆涛协商继续履行合同的相关事宜，然而徐庆涛子以拒绝。依据上述事实，涉案合同解除的根本原因即徐庆涛迟延履行其合同义务，经马瑞峰催告后在合理期限内仍未履行，因此涉案合同根本目的无法实现的过错在徐庆涛，徐庆涛应当向马瑞峰返还购房款20万元，马瑞峰还将另行提起诉讼追究徐庆涛的违约责任。徐庆涛的上诉请求事实不清、证据不足，二审法院应当在查明事实的基础上驳回徐庆涛的上诉请求，维持一审民事判决。豫居公司未发表意见。徐庆涛向一审法院起诉请求：1．解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2．被告马瑞峰按照合同约定支付的定金20万元归原告所有；3．被告豫居公司返还收取原告的以下房产手续：契税票（证）00249660一份、购房合同150××××1464一份、购房发票01282676、00918843两份；4．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月17日，原告徐庆涛（卖方、甲方）与被告马瑞峰（买方、乙方）、河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十四分公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于郑州市××区××路南××东天地山水涧3期40幢2单元12层1203号的房产，商品房购买合同号为150××××1464；房屋所有权人为徐庆涛，房屋建筑面积86.6平方米，乙方已对上述房产进行了必要的勘察和了解，自愿购买甲方该房屋；房产及其配套设施总价款120万元；乙方应于合同签订时支付定金20万元；甲乙双方签订合同后，应在上述房产证及不动产登记证下发后、契税发票满两年后20个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在银行贷款审批通过后，网签当日，将首付房款交付甲方，剩余房款由银行向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；甲乙双方应在合同签订之日起上述房产证及不动产登记证下发后、契税发票满两年后30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，如乙方需要按揭贷款时，应在银行按揭手续审批通过后50个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；如甲方所转让房产已抵押，甲方向乙丙两方如实说明，甲乙双方明确由乙方负责在上述房产证及不动产登记证下发后，契税发票满两年后30个工作日内解押（须有关部门先审批后解押），并确定解押后60个工作日内办理产权过户或有关手续；甲、乙双方自合同签订之日起，乙方先支付甲方购房定金2万元，剩余18万元在2017年9月29日前支付给甲方，上述房屋的产权证面积差由乙方负责承担；甲方同意在收到上述房屋钥匙后将钥匙交由乙方，同意乙方装修入住；上述房屋的贷款月供由乙方拿到钥匙后负责还，在每月20日之前交由甲方；乙方的购房款首付款金额最终以银行审批为准，如因乙方原因导致上述房屋月供出现逾期，乙方应赔偿甲方总房款的1‰，如果连续2次，累计5次，违约方向守约方支付上述房产总价的10％作为违约金；甲方同意乙方所还上述房屋的贷款月供合并到购房定金里，如违约，甲方双倍返还乙方，装修费用凭票据退还等。合同签订后，原告于2017年12月31日将涉案房屋交付予马瑞峰；马瑞峰分别于2017年9月17日、9月28日支付原告2万元、18万元；2018年1月至2019年10月，原告收到马瑞峰支付的款项共计65406元，其用于偿还涉案房屋银行贷款月供。原告认可，涉案《房屋买卖合同》签订时，其知晓马瑞峰不具备郑州市购房资格；马瑞峰认可其至今不具备郑州市购房资格。涉案房屋登记的所有权人为原告，房屋坐落于郑州市××区迎宾路××楼××单元××号，不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0196812号。河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十四分公司于2018年2月1日注销；原告及被告马瑞峰均认可河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十四分公司在案涉《房屋买卖合同》中的权利由被告豫居公司行使、义务由豫居公司承担。涉案房屋契税票一份（编号00249660）、购房合同一份（编号150××××1454）、购房发票两份（编号01282676、00918843）现由豫居公司保管。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应本着诚实信用原则予以履行。被告马瑞峰至今不具备郑州市购房资格，导致合同目的无法实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。原告明知马瑞峰不具备郑州市购房资格仍签订合同，原告及马瑞峰均存在过错，故原告要求马瑞峰已支付的20万元定金归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施；由被告豫居公司保管原告的涉案房屋契税票一份（编号00249660）、购房合同一份（编号150××××1454）、购房发票两份（编号01282676、00918843）应返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告徐庆涛与被告马瑞峰、河南豫居房地产营销策划有限公司第二分公司2017年9月17日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、被告河南豫居房地产营销策划有限公司第二分公司于判决生效之日起返还原告徐庆涛涉案房屋契税票一份（编号00249660）、购房合同一份（编号150××××1454）、购房发票两份（编号01282676、00918843）；三、驳回原告徐庆涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告马瑞峰负担700元，原告徐庆涛负担1450元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，徐庆涛与马瑞峰、豫居公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。但本案中作为买受人一方的马瑞峰明确属于郑州市辖区内不具备购房资格的人员，且徐庆涛对此明知。鉴于上诉人马瑞峰不具备讼争房屋的购房资格，双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现，徐庆涛一审中请求解除买卖合同，一审法院判决予以解除，定性正确，裁决适当。双方争议的焦点在于合同解除后，徐庆涛认为马瑞峰违约，应当承担相应的责任；首先徐庆涛在明知马瑞峰不具备购房资格的情况下，仍然和马瑞峰订立合同，是合同目的无法实现致使合同解除的主要原因，虽然双方在履行中拟将房屋过户至马瑞峰指定的其他人名下，是为了规避郑州市政府颁布的限购令，以此实现购房目的。根据两审的查明事实，诉讼参与的三方均明知订立房屋买卖合同违反调控政策的禁止性规定，对买卖合同的目的无法实现，均有责任；对于本案房屋买卖合同的解除，双方无权追究对方的违约责任。因此对于徐庆涛主张马瑞峰已支付的20万元定金归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持，处理适当，予以维持。综上所述，徐庆涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人徐庆涛负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年九月九日书记员 陈明真