江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2317号上诉人（原审原告）：蒋守军，男，1969年12月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：谢春明，女，1975年2月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：房登峰，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：淮安恒大富丰房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡政府大楼五楼。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓囡，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人蒋守军、谢春明因与被上诉人淮安恒大富丰房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812号民初7608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋守军、谢春明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人立即退还多收购房款88380元，并以此为基数按年利率6%的标准从2016年7月30日起计算至实际给付之日止的利息；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2016年7月29日，双方就商品房买卖事宜达成一致，于同日签订了认购须知，并按被上诉人的要求将定金及部分预付款合计98380元存入被上诉人指定的原总经理刘检荣的个人账户。后双方签订正式的商品房买卖合同，并于当日一次性将购房款572337元缴纳给被上诉人，对前期的定金及预付款多次催要，被上诉人只退还了10000元，被上诉人对余款88380元一直不能履行给付义务，一审认定双方对房屋总价款为572337元加上88380元意思表示明确，应按约履行，无任何证据支持。恒大公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋守军、谢春明向一审法院提出诉讼请求：1、判决恒大公司退还多收的房款88380元，并按年利率6%的标准从2016年7月30日计算至2019年5月29日间的利息13257元，合计103627元，2019年5月29日之后的利息按照年利率6%的标准计算至实际给付之日止；2、恒大公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2016年7月28日，蒋守军、谢春明在恒大公司售楼中心签订认购须知，内容载明“……3、客户认购流程前往售楼处挑选房屋，并做预约登记；客户一次性将不开具发票部分金额和前期我方房屋预存定金部分打往指定帐户认购需付定金2万，7天内补齐30%首付，逾期不齐则认购作废、定金不退。4、认购3个月后由我方通知并配合客户进行更名，并签署《商品房买卖合同》，……”谢春明在认购须知上签名确认。蒋守军、谢春明于当日向刘检荣银行账户转账98380元、于次日支付定金2万元。2016年8月2日，蒋守军、谢春明通过银行转账向恒大公司支付142337元。恒大公司于2016年11月9日与蒋守军、谢春明签订了《商品房买卖合同》，约定涉案房屋价款为572337元，并支付首付款172337元（包含2016年8月2日银行转账142337元、拿门牌号××万元、交给刘检荣的98380元中的1万元），恒大公司出具发票。2016年11月15日，蒋守军、谢春明通过银行按揭的方式向恒大公司支付40万元。2018年8月30日，恒大公司向蒋守军、谢春明出具了总金额为572337元的购房款发票。对于蒋守军、谢春明支付给刘检荣个人账户中的98380元，恒大公司认可其中1万元已支付至公司账户，余款是否交至恒大公司账户，在一审法院限期内未作陈述。刘检荣在蒋守军、谢春明购房时系淮安恒大的副总经理，负责对外房屋销售。2017年4月26日刘检荣为恒大公司法人，2018年12月13日，刘检荣不再担任恒大公司法定代表人，恒大公司表示刘检荣于2018年底已离职，现无法向法庭提交刘检荣的联系方式。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。根据双方签订的《商品房买卖合同》内容来看，恒大公司系涉案房屋的出卖人，蒋守军、谢春明系涉案房屋的买受人，双方之间买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。蒋守军、谢春明以恒大公司就双方买卖房屋多收房款为由提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。恒大公司主张蒋守军、谢春明诉讼主体不适格以及其作为本案被告的诉讼主体资格不适格，无事实和法律依据，不予支持。《认购须知》中已明确载明“不开具发票部分金额”，即在发票金额之外，还需支付不开具发票部分的金额，原告在《认购须知》上签名确认，表明其对《认购须知》内容已清楚知晓。蒋守军、谢春明按《认购须知》的要求和进度于当日支付98380元、次日支付2万元定金，并于2016年8月2日支付142337元，尾款通过按揭贷款方式付清，上述支付行为表明蒋守军、谢春明完全知晓房屋总价是由合同内价款和合同外价款两部分组成。2016年11月9日与蒋守军、谢春明签订了《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋价款为572337元，蒋守军、谢春明在前期已支付260717元后，如无需支付不开具发票部分金额，则仅需再支付尾款311620元即可，而其实际却支付40万元，且在将1万元定金抵冲的同时，却不要求抵冲已支付的88380元，明显不合常理。另涉案房屋总价虽由合同内价款和合同外价款两部分组成，但与同期同地段市场价相比，未造成双方之间的权利义务明显失衡。综上，双方对房屋总价款为572337元加上88380元意思表示明确，应当按照约定履行。恒大公司采取上述方式进行销售，如违反了相关管理规定，应由相关行政部门处理，但此并不影响双方之间民事权利义务的履行。蒋守军、谢春明主张恒大公司会计说以后再退，无证据证明。综上，双方对房屋总价款为572337元加上88380元意思表示明确，应当按照约定履行。据此，蒋守军、谢春明要求恒大公司退还多收房款并支付利息的诉讼，依据不足，不予支持。一审判决：驳回蒋守军、谢春明的诉讼请求。一审案件受理费2373元，由蒋守军、谢春明负担。二审中，双方并未提供新证据。本院经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人上诉主张不能成立，具体理由如下：首先，从《认购须知》内容来看，已明确载明“不开具发票部分金额”，即在发票金额之外，还需支付不开具发票部分的金额，谢春明在《认购须知》上签名确认，表明其对《认购须知》内容已清楚知晓。其次，蒋守军、谢春明亦是按《认购须知》的要求完成相应的支付义务。涉案房屋原挂价572337元，按照《认购须知》第3条第②项要求，蒋守军、谢春明在2016年7月28日向刘检荣个人账户打款98380元，按照第3条第④项要求，蒋守军、谢春明在2016年7月29日向恒大公司交纳定金2万元，2016年8月2日向恒大公司付142337元，2016年11月15日，蒋守军、谢春明通过银行按揭的方式向恒大公司支付40万元。2018年8月30日，恒大公司向蒋守军、谢春明出具了总金额为572337元的购房款发票。蒋守军、谢春明四次支付均是按照《认购须知》要求的进度和金额完成，上述支付行为表明蒋守军、谢春明完全知晓房屋总价是由合同内价款和合同外价款两部分组成。再次，涉案房屋在2016年11月9日确定价款为572337元，蒋守军、谢春明在前期已支付260717元后，如无需支付不开具发票部分金额，则仅需再支付尾款311620元即可，而其实际却支付40万元，且在将1万元定金抵冲的同时，却不要求抵冲已支付的88380元，明显不合常理。蒋守军、谢春明主张恒大公司会计说以后再退，无证据证明。最后，涉案房屋总价虽由合同内价款和合同外价款两部分组成，但与同期同地段市场价相比，未造成双方之间的权利义务明显失衡。综上，双方对房屋总价款为572337元加上88380元意思表示明确，应当按照约定履行。恒大公司采取上述方式进行销售，如违反了相关管理规定，应由相关行政部门处理，但此并不影响双方之间民事权利义务的履行。综上所述，上诉人蒋守军、谢春明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2373元，由蒋守军、谢春明负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  孙 艳审 判 员  柏娟娟二〇二〇年九月二十三日法官助理  陈 浩书 记 员  赵亚运