河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0609民初868号 原告：王艳荣，女，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：李学玲，河北广容律师事务所律师。 被告：刘亚芳，女，汉族，住保定市徐水区。 被告：张昆英，男，汉族，住保定市徐水区。 二被告委托诉讼代理人：王春霞，河北佳篷律师事务所律师。 原告王艳荣与被告刘亚芳、张昆英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳荣及其委托诉讼代理人李学玲、被告刘亚芳及二被告的委托诉讼代理人王春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳荣向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行原、被告于2016年12月22日签订的《房屋买卖协议书》；2.要求被告办理位于保定市徐水区的房屋登记手续；3.要求被告协助原告办理位于保定市徐水区房屋所有权变更登记手续。诉讼过程中，王艳荣变更第2项诉讼请求为：要求被告办理位于保定市徐水区的房屋登记手续并支付办理登记手续的相关费用。事实和理由：2016年12月22日，王艳荣与刘亚芳签订房屋买卖协议书，协议约定：被告将位于保定市徐水区房屋出售给原告，房屋成交价为74万元，该房屋全款被告已向房产公司交清，后期公共维修基金、契税、印花税产权办理费都已交清，该协议生效后权利都归原告。因房产公司的原因，该房的房产证正在办理中，待房产证下来以后，被告接到通知后立即通知原告，原、被告共同领取，将房产证原件交给原告，被告负责协助原告办理产权过户手续。2016年12月22日原告向被告支付全部房款74万元。被告向原告交付了房屋及相关购房手续。2017年11月该房屋开始办理产权登记，原告多次要求被告办理该房屋的产权登记，协助原告办理房产所有权变更登记手续，被告一直拒绝办理，且被告并未缴纳上述房屋的契税、印花税。 刘亚芳、张昆英辩称，被告不应当继续履行原告王艳荣与被告刘亚芳于2016年12月22日签订的《房屋买卖协议书》，也不应当协助原告办理本案合同争议房屋的产权变更登记手续。理由如下：一、签订房屋买卖合同时涉案房屋未依法登记领取权属证书，涉案房屋是夫妻共有房产，未经被告刘亚芳丈夫张昆英书面同意，双方签订的《房屋买卖协议书》违反法律禁止性规定应认定合同无效。刘亚芳与王艳荣签订协议时对涉案房屋未依法登记领取权属证书的事实是明知的。刘亚芳于2015年购买本案争议房屋，是婚姻关系存续期间购房，应为夫妻共同财产，而《房屋买卖协议书》中并没有张昆英的签名。双方的房屋转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《房屋买卖协议书》违反了法律强制性规定，应认定合同无效，双方的房屋转让行为无效，被告不应继续履行房屋买卖协议书。二、王艳荣从未要求被告办理涉案房屋的产权登记及协助办理房产变更登记手续。双方签订合同后不久雄安新区成立，涉案房地产房价突然上涨，刘亚芳所在科室的同事在单位遇见刘亚芳就说房子卖的便宜了，还有人给刘亚芳打电话说关于卖房子的事。当时刘亚芳非常生气，认为王艳荣不应当得了便宜还到处宣扬，不顾及刘亚芳的感受，就去找王艳荣理论，王艳荣一句歉意的话都没有，还说“有合同呢，你还敢不跟我去办”。刘亚芳被王艳荣的行为气的病倒了，到医院检查患上了甲状腺结节，医生说生气是患病的主要原因。双方产生矛盾后就不再来往。涉案房屋已经交付王艳荣，刘亚芳就不再关注房子的事。对该房屋能否办理产权证书从没有收到过任何通知，王艳荣也从未要求刘亚芳协助办理房产过户手续。三、涉案合同中关于第五条的规定的内容被告并不知悉。涉案合同是王艳荣提供的，被告将所有的购房资料都交给了王艳荣，王艳荣并未向刘亚芳索要关于公共维修基金、契税、印花税、产权办理费的票据，双方也未就办理房产登记手续的费用承担问题进行过协商。 原告围绕诉讼请求，提交证据有：1.二被告补发的结婚证的审查处理表，拟证明二被告已于2015年12月24日结婚；2.《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票1张，拟证实2015年12月24日刘亚芳购买徐水县新丰房地产开发有限公司开发的位于保定市徐水区，刘亚芳与该公司签订商品房买卖合同1份，支付购房款278208元，该公司为刘亚芳出具发票1张；3.房屋买卖协议、银行卡明细清单、原告王艳荣与丈夫吴跃东的结婚证各1份，拟证实2016年12月22日王艳荣与刘亚芳签订房屋买卖协议，刘亚芳自愿将本案所涉房屋出售给原告王艳荣，房屋成交价为740000元。同日，王艳荣通过自己的银行卡给刘亚芳转账130000元，通过王艳荣丈夫吴跃东的银行账户给刘亚芳转账610000元，总计740000元。刘亚芳为王艳荣出具收条一张，并将涉案房屋交付王艳荣。王艳荣占有使用至今，至原告起诉前被告张昆英没有提出任何异议；4.署名“张某”的证明1份，拟证明涉案房屋具备办理房产登记的条件；5.原、被告通话录音，拟证实原、被告买卖房屋时二被告均同意出售房屋；6.2017年4月11日王艳荣与刘亚芳的谈话录音1份，拟证明签订房屋买卖协议时，二被告均在场，被告张昆英同意出售，同时证实被告刘亚芳因为涉案房屋房价猛增，而不配合办理房产登记。 被告的质证意见为：1.二被告结婚证补发审批表的真实性以法院核实的为准，该份证据证明本案涉案房屋购买于二被告婚姻关系存续期间，属于夫妻共同房产。本案中原告与被告刘亚芳签订的房屋买卖协议没有经过被告张昆英的书面同意，刘亚芳不能单独转让。2.对《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票真实性无异议，两份证据是双方签订协议时被告交付原告的全部房屋资料，但这两份证据不能代替依法登记领取的权属证书，证实了原告购买本案争议房产时明知该房屋没有权属证书，不具备转让条件。3.对《房屋买卖协议书》的真实性认可，但该份协议书违反法律禁止性规定，属于无效协议。该份协议书卖方是刘亚芳，但该房屋系夫妻共同财产，无共有人张昆英的签字，该房屋没有权属证书，依法不得转让。该协议书的原稿系原告提供，双方并未就第五条中的后期维修基金、契税、印花税、产权办理费的承担问题进行协商；4.对银行明细单、刘亚芳收条真实性无异议，两份证据均证明是刘亚芳一人收到了卖房款，被告张昆英并未参与，也不知情。5.对证人张某出具的书面证明真实性不认可，该证明不能证实张某系知语城小区业主，同时证明中涉及的房产在2号楼，涉案房产在3号楼，不能证明涉案房产具备办理产权登记的条件。6.对谈话录音的真实性不清楚。对录音内容不认可，因为该证据是截取的，与原件无法核实，不能证明被告张昆英同意卖房。而恰恰证明双发在履行合同过程中，由于原告的行为导致双方产生矛盾，被告刘亚芳并没有因为房子卖便宜了与原告产生矛盾，而是因为原告四处宣扬自己买的房子便宜，导致被告非常生气，被告刘亚芳才去找原告理论，认为原告不应该宣扬他们之间的买卖房之事。该证据证明不了原告的证明目的，原告未在法院指定的举证期间内提交该证据，不属于新证据，不应采信。 被告为反驳原告的主张，提交的证据有：被告刘亚芳的两份超声检查报告单，证明原、被告履行协议过程中，由于对外宣称自己买了便宜房子，被告刘亚芳非常生气，与原告产生矛盾，精神长期抑郁，导致患甲状腺结节。原告质证称，对超声检查报告单的真实性、关联性、合法性均不认可，不能证实被告的证明目的，两份报告单中没有任何单位的公章。被告刘亚芳即便患有疾病与原告也没有任何关系。 二被告对原告提交的二被告结婚证补发审批表、《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票、《房屋买卖协议书》、银行明细单、收条的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。原告提交的署名张某的证明，因证人未出庭作证，无法核实证言的真实性，本院对该份证明不予采纳。原告提交的谈话录音无法确定内容的真实性，本院不予采纳。被告所称曾患疾病与原告的行为具有因果关系，不属于本案法律关系的调整范围，本院不作处理。 根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下： 二被告系夫妻关系。被告刘亚芳于2015年12月24日与徐水县新丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司位于保定市徐水区房产，二被告对该房产权益共同享有。2016年12月22日，原告王艳荣为乙方，被告刘亚芳为甲方，双方签订《房屋买卖协议书》，该协议书主要约定内容为：刘亚芳将坐落在保定市徐水区房产以740000元出售给王艳荣，刘亚芳保证房屋权属清楚。《房屋买卖协议书》第五条约定“该房产全款刘亚芳已向房地产公司交清，后期公共维修基金、契税、印花税产权办理费都已交清，协议生效后权利都归乙方”。第六条约定“经双方协商一致同意，目前房产公司原因，该房的房产证正在办理中，待房产证下来后，甲方接到通知后立即通知乙方，双方共同领取，将房产证原件交于乙方。甲方负责协助乙方办理产权过户手续，所产生的费用均由乙方负担。若甲方不履约，甲方赔偿乙方全部损失。……”。双方于签订房屋买卖协议当日将房产与价款交付完毕。原告购得该处房屋后，即对房屋进行装修并入住。现被告尚未取得涉案房屋产权证，双方因继续履行合同义务发生纠纷。 另查明，该房屋所在小区已经办理首次登记，具备办理房屋权属登记的条件。徐水县新丰房地产开发有限公司表示予以协助办理该房屋的权属登记。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二被告主张协议无效的抗辩理由不成立，原告王艳荣与被告刘亚芳签订的协议有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定全面履行义务。现在本案所涉房产具备办理产权登记的条件，被告刘亚芳应继续履行合同义务。被告张昆英与被告刘亚芳系夫妻关系，对本案所涉房产买卖合同共同享有权利，则亦共同承担义务。 在房屋买卖协议中载明该房后期公共维修基金、契税、印花税产权办理费等被告刘亚芳均已交清，该部费用应由被告承担。被告称“房屋买卖协议书”是原告提供的，已经把所有的购房资料都已交给原告，原告当时并未索要相关税费票据，双方未就办理房产登记手续的费用的承担问题进行协商。被告未提供证据证实，该抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告刘亚芳、被告张昆英继续履行《房屋买卖协议书》，于本判决生效后三十日内办理位于保定市徐水区房产权属登记，并负担相关税费；原告王艳荣予以协助。 二、被告刘亚芳、被告张昆英在取得产权证后三十日内协助原告王艳荣到保定市徐水区不动产登记中心办理上述房产的产权变更登记。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告刘亚芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 崔占清 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 吴 凡 书 记 员 耿胜意