西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21040号原告：余露绚，女，汉族，1983年1月22日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦琪，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：张博，男，汉族，1973年3月26日出生，住西安市灞桥区洪庆街19号家属区。被告：成雯，女，汉族，1982年2月26日出生，住海口市龙华区。共同委托诉讼代理人：任亚林，陕西金镝律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘继继，陕西金镝律师事务所律师。第三人：西安金阁房屋中介有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王宁，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘勇，男，汉族，1987年2月2日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告余露绚与被告张博、成雯、第三人西安金阁房屋中介有限公司（以下简称金阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余露绚的委托诉讼代理人袁有文、李梦琪，被告张博、成雯及其共同委托诉讼代理人任亚林、刘继继，第三人金阁公司的委托诉讼代理人刘勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告余露绚诉称，2019年6月16日，原告为购买被告所有的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，与被告签订《西安市存量房买卖合同（经纪成交版）》（以下称“买卖合同”），约定房屋成交价格为2790000元。《买卖合同》签订当日，原告向被告张博支付购房定金50000元。《买卖合同》签订后被告本应按照第二条第（四）项之约定及时办理预购商品房抵押备案注销手续，但是经原告及居间方多次催告，被告始终拖延履行上述义务。鉴于此，原告认为《买卖合同》系原、被告的真实意思表示，原、被告本应遵循契约精神严格按照《买卖合同》履行义务，然而被告拒不配合办理相关交易手续严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨额损失，故诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付违约金558000元；2、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。被告张博、成雯共同辩称，一、涉案合同已履行完毕，二被告不存在根本违约的情形，原告在未主张解除合同的前提下请求二被告支付该房屋总价款20％的违约金，无事实和法律依据。涉案房屋转移登记手续于2019年11月11日已办理完毕，不存在合同目的不能实现的情形。因此，二被告不构成根本违约。另根据《合同法》第94条的规定与《房屋买卖合同》第十条第（二）项的约定，适用根本违约的前提应当是解除合同，原告在未主张解除合同的情况下，要求二被告支付高额的违约金，缺乏法律与事实依据。二、原告与第三人就迟延办理相关手续事宜，已达成一致，并接受补偿，原告在本合同履行过程中未受到任何损失。2019年9月17日，原告在明知房屋不动产权证书办理迟延将影响抵押撤销手续办理的情况下，接受并认可了第三人的补偿方案。另从2019年至2020年，二被告出售涉案房屋价格已是紫薇意境类似房屋成交价格最低，且在办理房屋转移登记时涉案房屋的房价已远远高于合同签订时。因此，原告在本合同履行过程中未受到任何损失，反而是唯一的受益人。三、二被告积极履行合同义务，就涉案房屋不动产权证的办理，曾向第三人额外支付加急费。《房屋买卖合同》签订后，第三人多次与紫薇地产沟通，紫薇地产方迟迟未能将涉案房屋产证材料报送房管局。后二被告于8月29日向第三人支付4500元，用于加急办理房屋不动产权证书。因此二被告为促进涉案房屋的交易，已竭尽所能。未能在合同约定的期限内办理房屋抵押注销手续，并非二被告主观原因所导致。四、房屋抵押注销手续的办理，对房屋权属转移登记的正常进行未产生任何影响。2019年10月14日二被告向抵押银行偿还全部贷款本息362710.79元，二被告于2019年11月11日上午取得不动产权证书，当日下午原告及二被告、第三人、垫资公司四方共同前往房管局办理了房屋权属转移登记手续。据此，房屋抵押注销手续的办理并未影响房屋权属转移登记。需要特别说明的是:《房屋买卖合同》第五条第2项:“乙方于银行批贷后7个工作日内将第一笔购房款/首付款人民币840000元（不包括前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付甲方。”本案中，二被告银行批贷时间为9月20日，10月8日双方办理了资金监管账户，10月13日原告支付首付款到资金监管账户。如此看来，原告显然也是逾期履行本合同约定义务超过十五日，符合《房屋买卖合同》第十条第三项关于原告根本违约的情形。基于原告同样具有违约行为，二被告本可以在本案中依合同反诉原告承担违约责任，但因合同已顺利履行完毕，未予以主张。若原告坚持诉求，二被告不承诺放弃要求原告承担违约责任的权利。综上所述，涉案合同已履行完毕，二被告不存在根本违约的情形。原告在受益的情况下，于涉案合同履行完毕的当日，将二被告诉至法院，令人费解。民事法律的适用以鼓励交易为原则，恳请法院驳回原告诉讼请求，维护二被告合法权益。被告金阁公司辩称，涉案房屋房产证一直没有办理，需要积极办理房产证；在办理房产证过程中是因为开发商的原因没有按照约定时间办理，当时原告没有要求追究违约责任，只是督促第三人并要求中介费打折。第三人公司经理高圣佑给原告写了单方面声明，声明中约定房产证若在2019年9月20日未办理下来，就减免一部分中介费，如房产证在2019年9月30日未办理下来中介费打折，并取得原告的谅解。现在涉案房屋按正常交易顺利交易完毕，虽办理房产证在时间上有一定的拖延，但是二被告在整个过程中比较积极配合。原告可以追究二被告因为时间拖延的滞纳金，但是追究违约金不合适，因为买卖已经完结了。原被告及第三人三方签订房屋买卖合同中约定，买方应该支付中介费，但开始原告一直没有支付中介费，而是后面陆陆续续支付的中介费。在涉案房屋买卖合同履行过程中，被告承担了加急的中介费8000元，中介收取了3500元。经审理查明，2019年6月16日，原告（乙方）余露绚与被告（甲方）张博、被告（共有权人）成雯签订《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，合同约定，甲方将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为174.71平方米，不动产权证号为Y14XXXXXX,；该房屋设定有抵押，甲方应于2019年7月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；甲乙双方协商一致，房屋成交价为2790000元，乙方向甲方支付定金100000元，其中乙方于2019年6月16日（含当日）将第一笔定金50000元支付给甲方，于首付款刷后当日将第二笔定金50000元支付给甲方，乙方于银行贷款后7个工作日（含当日）将第一笔购房款840000元以房管局监管支付的方式支付给甲方。乙方拟申请商业贷款1950000元，甲乙双方应于网签通过后15个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户；就房管局监管账户划转的资金，甲乙双方协商一致于网签通过后10个工作日共同向西安市住房保障和房屋管理局申请开通资金监管账户；甲乙双方授权居间方于资质审核通过且房源挂牌通过后10个工作日开始办理网上签约手续，并配合居间方办理相关手续；甲乙双方应于资金监管金额全额到达资金监管账户5个工作日（含当天）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，若甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面方式通知解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。垫资共管账户共2790000元，其中有100000元是定金，被告拿到房款后当日应全额退还定金100000元；乙方应在网签合同当日一次性付给中介方中介服务费。同日，原被告及第三人签订《居间服务合同》，约定第三人为原被告之间的房屋买卖合同提供居间服务，居间服务费为79515元，由原告承担。合同签订后当天，原告向被告张博支付50000元定金，被告张博向原告出具收据。2019年7月5日，原告向被告张博支付35000元定金，被告张博向原告出具收条。2019年7月5日，被告缴纳了涉案房屋的大修基金及契税，2019年7月8日，第三人及被告张博向涉案房屋的开发商递交办理房产证资料，被告知近期无法办理房产证，后被告张博为紧急办理房产证支付4500元。2019年9月20日涉案房屋不动产权进行了登记，同日原被告办理了银行面签，9月23日，涉案《西安市存量房屋买卖合同》进行了网签备案。10月8日，原被告签署二手房交易结算资金监管协议，10月12日原告将首付打入资金监管账户并向被告支付剩余定金15000元，10月13日被告张博向原告退还定金100000元，10月14日垫资机构代被告偿还涉案房屋的银行贷款，10月16日原告办理了银行贷款，10月19日贷款银行将原告的贷款金额转入资金监管账户，10月31日被告办理完抵押注销手续，11月11日被告取得涉案房屋不动产权证，同日原被告办理了房屋过户手续。庭审中，原告提交高圣佑、樊雷雷证人证言，证明被告因自身原因一直拖延履行注销抵押登记义务，直至2019年10月25日才完成抵押注销，严重侵害了原告的合法权益。二被告对高圣佑的证人证言的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为被告并未严重侵害原告的合法权益，且原告已经得到了补偿，根据证人证言，2019年9月20日房产证办理下来，扣除节假日仅有10天时间，被告并未严重拖延。认为樊雷雷的证人证言与本案关联不大，被告不存在严重侵害原告权益的行为。第三人对原告提交的证人证言无异议，但认为房产证最终是周勇办理下来的，且后续事宜均需要房产证办理下来才能处理，因为办理房产证需要开发商办理，并非中介可以控制。二被告主张原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。另查，2019年9月17日，第三人向原告出具声明，如2019年9月22日前涉案房屋房产证办下来，居间费打折1.5%；如2019年9月23日至2019年9月30日之间涉案房屋房产证办下来，居间费打折1%；本声明与房屋买卖业务具有同等法律效益。第三人按照合同总价款的1%收取了原告的中介费。原告申请诉中财产保全，花费保全费3310元。上述事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、居间服务合同、收条、收据、短信记录、声明、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告及二被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,系合法有效成立的合同,双方均应依照合同履行各自义务。本案中，合同约定被告应于2019年7月31日前提交一次性还清剩余贷款申请，并于2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，但被告直至2019年10月14日偿还涉案房屋的银行贷款，10月31日办理了涉案房屋的抵押注销手续，已经超过了合同约定的时间，构成违约。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定,原告所主张的违约金是否过高应以其因被告的违约行为给其造成的损失为判断标准。本案中,涉案合同约定应于2019年7月31日前提交一次性还清剩余贷款申请，并于2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，被告2019年10月14日偿还涉案房屋的银行贷款，10月31日办理了涉案房屋的抵押注销手续晚于合同约定的时间，但二被告在办理完抵押注销手续后积极配合原告，双方于2019年11月11日办理了涉案房屋的产权过户登记手续，二被告随后向原告交付了涉案房屋，原告的合同目的已经实现，被告虽有违约，但并未达到根本违约的程度，且原告在办理房屋产权过户登记当天即向本院提起诉讼，要求被告支付违约金，被告的违约行为给原告造成的损失较少,故其诉请违约金金额过高,应予调整。综合考虑被告违约行为确定日、过错程度及合同履行程度、房屋交付、合同目的是否实现等相关因素,本院酌情由二被告向原告支付违约金共计30000元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张博、成雯于本判决生效之日起十日内支付原告余露绚违约金30000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告余露绚的其余诉讼请求。本案案件受理费9380元，由原告承担8830元，由二被告承担550元。保全费3310元，由原告承担3000元，由二被告承担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  李凤瑜人民陪审员  刘 宁二〇二〇年九月二十六日书 记 员  王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2020年月日送达1