北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7928号上诉人（原审原告）：北京龙海通达装饰工程有限公司，住所地北京市房山区阎村镇紫园南路北侧（敬老院）1号楼4层。法定代表人：孟竞浛，经理。委托诉讼代理人：白如静，北京熙明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市地方煤炭工业总公司，住所地北京市海淀区交大东路17号。法定代表人：李凤文。上诉人北京龙海通达装饰工程有限公司（以下简称龙海通达公司）因与被上诉人北京市地方煤炭工业总公司（以下简称地方煤炭公司）买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙海通达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙海通达公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，错误。地方煤炭公司已于2003年经政府相关部门批准，改制为股份制公司。地方煤炭公司于1984年成立，隶属于当时的北京市人民公社企业局（后名称变更为北京市乡镇企业局），2000年，北京市乡镇企业局依当时政策下发文件，将地方煤炭公司的主管单位变更为北京市乡镇企业总公司，2003年，北京市乡镇企业总公司作为地方煤炭公司的直属上级单位发文批复，同意地方煤炭公司改制为股份制公司，政府相关职能部门发文，同意该改制。因此，地方煤炭公司经过合法手续，已于2003年从国有企业的性质变更为股份制企业，其土地使用权相关事宜不应再适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。二、法律不应具有溯及既往的效力。关于划拨和出让的规定，根据中华人民共和国国土资源部令（第9号）《划拨用地目录》，2001年10月22日之后的土地才严格按照划拨和出让的规定履行程序和手续，而本案土地使用权的取得，发生在1991年之前，不应适用其后的法律。一审法院关于“北京市规划和自然资源委员会房山分局复函亦未对上述土地属于出让还是划拨作出定性”的论述，是以2001年的法律适用于1991年以前的事件，法律不应具有溯及既往的效力。三、地方煤炭公司对于其使用的位于北京市房山区坨里镇石梯村的土地，分为两部分，一部分3.3亩，另一部分1.95亩，上述两块土地均有合法的审批手续，地上物均有合法的买卖手续。首先，3.3亩土地的审批流程如下：1991年5月10日，地方煤炭公司的主管部门北京市乡镇企业局批复，批准地方煤炭公司在房山区坨里乡坨里村建设化验站。1991年5月28日，北京市乡镇企业局房山坨里运销站（以下简称坨里运销站）就上述建站用地事宜向房山区规划局提出申请。同日，北京市房山区坨里乡石梯村农工商经济联合社（以下简称石梯村联合社）、坨里乡人民政府、房山区规划局均在《建设用地申请书》上签署“同意”意见，并加盖公章。1991年6月13日，坨里运销站与石梯村联合社签订征用土地协议书，就地方煤炭公司占地建站一事的征用土地范围、土地补偿、付款方法等进行了约定。1991年6月，坨里运销站向石梯村联合社支付了补偿款，并制作了《国家建设征地拆迁结案表》，1991年6月18日，房山区人民政府发出征用土地通知书，正式通知地方煤炭公司，其申请占用房山区坨里乡石梯村的土地，经审核业已批准。以上就是地方煤炭公司取得编号为110111112001GB00423的北京市地籍调查表中所涉土地使用权的过程。其次，1.95亩土地的审批流程如下：1973年10月30日，北京市房山县革命委员会（房山区政府前身）向房山县工业局经理部（房山区乡镇企业经委的前身）发出征地通过书，告知其在坨里乡石梯大队（石梯村）的申请用地，业已核准，面积为1.95亩。1990年11月5日，北京市房山区乡镇企业经济委员会（以下简称房山企经委）与地方煤炭公司签订关于房屋财产买卖的协议书，将上述土地上的房屋等所有财产出售给地方煤炭公司。1990年12月28日，房山企经委经北京市房山区房地产交易所定立卖契，就上述出售行为形成正式公式文书。2017年3月28日，北京市房山区不动产登记中心出示证明，就上述财产的权属予以确认。以上就是编号为110111112001GB00424的北京市地籍调查表中所涉土地使用权的过程。地方煤炭公司对两块涉案土地均享有使用权，对地上物享有所有权，地方煤炭公司因债务问题已将涉案土地使用权及房屋所有权转让给龙海通达公司，是双方真实意思表示，地方煤炭公司有义务配合龙海通达公司办理土地使用权及房屋所有权的手续。地方煤炭公司未到庭发表答辩意见，也未提交书面意见。龙海通达公司向一审法院起诉请求：1.判决确认地方煤炭公司名下位于房山区青龙湖镇坨里村北的土地（编号为110111112001GB00423和编号为110111112001GB00424的北京市地籍调查表确认的土地）（以下简称涉案土地）的使用权归龙海通达公司所有。2.判决确认涉案土地上的地上物所有权为龙海通达公司所有。3.判决地方煤炭公司协助龙海通达公司办理涉案土地使用权和地上物所有权的相关手续。4.诉讼费等由地方煤炭公司承担。一审法院认定事实：龙海通达公司一审提交地籍调查表两份（复印件），编号为110111112001GB00423，日期2014年4月18日，记载如下内容：土地使用权人：地方煤炭公司，组织机构代码证编号10197927-0，土地座落房山区青龙湖镇坨里村北。权属性质：国有建设用地使用权，使用权类型：未勾选。地籍号110111112001GB00423，宗地面积2244.65㎡。宗地四至：北至房山青龙湖镇石梯村经济合作社，东至地方煤炭公司，南至房山区青龙湖镇坨里村经济合作社，西至房山区青龙湖镇石梯村经济合作社。批准用途：其他商服用地（054），备注：房山区人民政府征用土地通知书（91）房政地字第17号。本宗地指界人签名孟广海，日期2014年4月18日。土地调查员刘克平、王佶，审核员杨文利，审核日期2014年4月28日。编号为110111112001GB00424，日期2014年4月18日，记载如下内容：土地使用权人：地方煤炭公司，组织机构代码证编号10197927-0，土地座落房山区青龙湖镇坨里村北。权属性质：国有建设用地使用权，使用权类型：未勾选。地籍号110111112001GB00424，宗地面积1346.95㎡。宗地四至：北至北京市房山区青龙湖镇石梯村经济合作社，东至北京市房山区青龙湖镇石梯村经济合作社，南至中国网通集团北京市通信公司，西至地方煤炭公司。批准用途：其他商服用地（054），备注：北京市房山县革命委员会，征用土地通知书：房革计地字第44号。本宗地指界人签名孟广海，日期2014年4月18日。土地调查员刘克平、王佶，审核员杨文利，审核日期2014年4月28日。地方煤炭公司一审对上述2份北京市地籍调查表无异议。2002年8月20日，北京万路通煤炭有限公司（以下简称万路通公司，后更名为龙海通达公司）与地方煤炭公司共同签署《关于使用和处理原北京市银涛科技服务公司房院及地磅问题的报告》，记载：“市地煤总公司：北京市银涛科技服务公司，因欠我公司煤款33万元，被我公司起诉，银涛公司败诉。但银涛公司无力偿还，经与我公司协商，房山法院认定，银涛公司以自己的办公院落和房屋做了抵押。另外，银涛公司因欠陈文秀款，也被陈文秀起诉，银涛公司败诉。房山法院拍卖地磅和地磅房，总公司找到我公司经理孟广海做工作，我公司出资7万元购买了所拍卖的地磅和磅房，并把支票交给了房山法院。前后我公司共计支付40万元，接管了银涛公司的办公院落房屋、地磅和磅房。我公司的目的是收回我们自己的40万元，为此我公司将以自主使用、出租等方式到2022年（或者银涛公司、总公司把40万元还给我公司）。然后，将房院、地磅归还给银涛公司或者总公司。如果出让拍卖，我公司将争得总公司同意再行实施。当否。”地方煤炭公司批复：“经办公会议研究，同意万路通公司自己使用或出租，期限20年，但未经总公司同意不准拍卖或转让”。落款双方公司盖章。2006年4月7日，万路通公司与地方煤炭公司签订协议书，约定：“因万路通公司欲将原房山区坨里运销站房产中部分自有资产（中间院落）出售，北京市地方煤炭工业总公司所属资产（后院及前部磅房）将无法使用，经双方协商北京市地方煤炭工业总公司委托万路通有限公司将原房山区坨里运销站全部房屋财产（包括后院中间院落及磅房）整体出售，出售价款中万路通有限公司付北京市地方煤炭工业总公司资产出售款10万元整，付款日期为收到出售款项5日内。”落款双方盖章。2006年4月9日，双方签署《关于购买市地煤土地、房产的公司办公会会议纪要》（以下简称《会议纪要》），会议内容为：“因银涛公司欠我公司煤炭款40万元，至今已经将近七年，市地煤公司始终不能偿还，现市地煤公司同意由我公司出售其位于青龙湖镇坨里村北的土地及房产，出售后由我公司再向市地煤公司支付款项十万元。以上事项公司领导班子一致同意，购买市地煤公司的土地及房产，向市地煤公司再支付十万元。”2006年4月10日，万路通公司交付市地煤公司100000元，市地煤公司出具收据。一审中，龙海通达公司陈述其以北京市银涛科技服务公司（以下简称银涛公司）的330000元债权加100000元现金，合计430000元购买涉案土地使用权及地上物。且2006年后，龙海通达公司一直占有使用涉案土地及地上物。地方煤炭公司对此表示无异议。2014年4月18日，针对涉案土地，国土管理部门对地方煤炭公司制作了北京市地籍调查表，但至今没有办理土地使用权登记。一审法院就涉案土地及地上物向北京市规划和自然资源管理委员会房山分局发函调查，调查事项：“1、编号为110111112001GB00423和编号为110111112001GB00424的北京市地籍调查表复印件是否真实存在？贵单位是否存有对应原件？2、关于两份地籍调查表记载的土地，北京市地方煤炭工业总公司何时通过何种方式取得土地使用权？（划拨？出让？还是其他方式？地籍调查表未记载）3、地籍调查表是否可以证明北京市地方煤炭工业总公司合法享有对应地块的土地使用权？北京市地方煤炭工业总公司是否可以对地籍调查表记载的土地办理土地使用权登记？4、地籍调查表记载的土地，北京市地方煤炭工业总公司是否可以转让其土地使用权？贵单位是否同意？办理土地使用权证过户变更登记的条件和流程？5、地籍调查表记载土地的地上建筑物是否办理过建设用地规划审批手续？”北京市规划和自然资源管理委员会房山分局复函如下：一、2份北京市地籍调查表属实。二、1101111112001GB00423宗地，地方煤炭公司于1991年6月18日取得（91）房政地字第17号征用土地通知书；110111112001GB00424宗地，县工业局经理部于1973年10月30日取得房革计地字第44号征用土地通知书，未查询到地方煤炭公司出让和划拨的土地手续。三、北京市地籍调查表不可以证明地方煤炭公司合法享有对应地块的土地使用权。不动产登记属于依申请登记，是由当事人自愿申请。并列明了首次登记的条件和流程。四、依据不动产登记工作规范要求，该单位取得国有建设用地使用权首次登记后，可以申请国有建设用地使用权转移登记。五、2份北京市地籍调查表记载的土地的地上建筑物，经核实，未查询到办理过建筑工程规划许可证。龙海通达公司一审申请调查令调取了北京市房山县革命委员会房革计地字第44号征用土地通过书，记载：房山县工业局经理部于1973年10月30日在坨里公社石梯大队申请用地，业已核准，核准项目用途建泵站，面积1.95亩。房山县工业局向石梯大队支付征地款97.5元。1990年12月18日，房山企经委与地方煤炭公司在北京市房山区房地产交易所办理房交字第217号《房产卖契》，将坨里村货站的1-9号房卖与地方煤炭公司。房山区人民政府征用土地通知书（91）房政地字第17号记载：“地方煤炭公司：你单位因工程建设需要申请占用我区坨里乡（镇）石梯村土地，经审核业已批准，特此通知。核准项目：非耕地折亩数3.3。”落款时间1991年6月18日。坨里运销站向石梯村支付土地补偿费和地上物补偿款共计22000元。《国家建设征地拆迁结案表》记载：“用名称：北京市乡镇企业局房山坨里运销站。”以上征地通知书均未记载土地取得属于划拨还是出让，且没有记载使用年限。2016年12月30日，北京市国土资源局房山分局向地方煤炭公司发出房权属审[2016]第XXXX号、062号土地权属审查告知书，告知：“根据你单位的申请，按照北京市土地权属审查办法的有关规定，经调查核实，截止到2016年12月30日，该用途范围内现有宗地共计1宗。具体土地权属状况见《地籍状况表》（附件1）及《地籍状况图》（附件2）。本告知书自下发之日起有效期为1年，仅限于办理相关国土资源审批事项使用。”地方煤炭公司未申请办理土地权属审批。一审法院认为，关于《会议纪要》的效力。地方煤炭公司以土地使用权和地上物抵偿买卖合同项下债务，实质是土地使用权转让合同，且地方煤炭公司未取得涉案土地使用权登记证书。龙海通达公司提交北京市地籍调查表2份，国有土地管理部门答复北京市地籍调查表不可以证明地方煤炭公司合法享有对应地块的土地使用权，不动产登记属于依申请登记，由当事人自愿申请，并列明了办理国有建设土地使用权首次登记的流程。北京市规划和自然资源委员会房山分局复函亦未对上述土地属于出让还是划拨作出定性，亦未表示同意涉案土地使用权转让。国有土地使用权转让合同应遵守国有土地使用权的行政法规特别规定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。在地方煤炭公司未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的情况下，《会议纪要》处于未生效状态。龙海通达公司主张地方煤炭公司办理涉案土地及地上物的转移变更登记的诉讼请求，一审法院不予支持。关于龙海通达公司要求确认国有土地使用权和地上物所有权的主张。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。国有土地使用权和房屋所有权属于物权，应适用《中华人民共和国物权法》的规定以登记为准，在涉案土地没有完成土地使用权初始登记的情况下，龙海通达公司依据《会议纪要》要求确认其享有涉案土地使用权和地上物所有权的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决：驳回北京龙海通达装饰工程有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.《会议纪要》是否生效；2.涉案土地使用权及地上物所有权是否属于龙海通达公司所有。针对争议焦点一，《会议纪要》约定，地方煤炭公司将涉案土地使用权及地上物所有权转让给龙海通达公司，用以抵偿银涛公司所欠债务，此外龙海通达公司还应向地方煤炭公司支付款项。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”根据上述司法解释规定，《会议纪要》属于土地使用权转让合同。龙海通达公司主张地方煤炭公司签订《会议纪要》前已经改制为股份制公司，因此不适用上述司法解释，该上诉理由缺乏依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案起诉前，涉案土地使用权并未办理设立登记，涉案土地使用权的转让也未经有批准权的人民政府同意，一审判决据此认定《会议纪要》未生效，并无不当，本院予以维持。针对争议焦点二，由于涉案土地使用权并未办理过设立登记，且涉案土地地上建筑物也未办理过建筑工程规划许可证，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，龙海通达公司请求确认其享有涉案土地使用权及地上物所有权，缺乏依据，一审判决据此驳回龙海通达公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，龙海通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由北京龙海通达装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫 飞审 判 员  周 岩审 判 员  周晓莉二〇二〇年九月二十五日法官助理  吕小彤书 记 员  张淨惠