江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)赣1103民初2096号 原审原告：何启平，男，1972年5月10日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 原审被告：江西天罡投资有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区芦林大道222号。 法定代表人：余宗仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏乐燕，江西金乘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师。 第三人：程正益，男，1968年9月20日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 第三人：余宗国，男，1965年1月17日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 第三人：周元光，男，1958年5月11日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 第三人共同委托诉讼代理人：叶绍英，江西时空律师事务所律师。 原审原告何启平诉原审被告江西天罡投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月30日作出（2017）赣1103民初1787号民事判决书，已经发生法律效力，经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。本院于2017年12月27日作出（2017）赣1103民监3号民事裁定再审本案。第三人程正益、余宗国、周元光认为本案的处理结果与其有利害关系，申请参加本案诉讼。本院于2018年11月6日作出（2018）赣1103民监1号民事判决书，江西天罡投资有限公司及第三人程正益、余宗国、周元光不服，上诉于上饶市中级人民法院，上饶市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）赣11民再5号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，裁定撤销江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民监1号民事判决书，发回重审。本案于2019年4月26日立案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告何启平及其委托诉讼代理人李剑平、原审被告江西天罡投资有限公司法定代表人余宗仁及委托诉讼代理人夏乐燕、洪学勇，第三人程正益、余宗国、周元光及其委托诉讼代理人叶邵英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告何启平请求判决：1、被告立即配合原告办理江南2号7号楼房号7-03号房屋的产权登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。原审原告认为：原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即配合原告办理江南2号7号楼房号7-03号房屋的产权登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月，原告向被告购买了被告开发建造的江南2号7号楼房号7-03号房屋，同时双方签订了《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20142348）。上述合同第四条约定了房屋价款172.4402万元；第六条约定了付款方式为一次性付款；第十五条约定了被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的价款，被告也按期向原告交付了房屋。但被告至今也未依约将办理权属登记的资料报由产权登记机关备案，致使原告不能办理房地产权属证书。原告多次要求被告配合办理产权登记手续，被告屡次推诿。为维护原告的合法权益，原告特具状法院，请求人民法院依法判决并判如所请。本案第三人出庭缺乏证据；本案不存在高息借贷问题；也不存在砍头息问题。原被告之间达成的买卖合同合法有效，要求被告配合原告办理房屋产权登记手续，合理合法。 原审被告江西天罡投资有限公司再审辩称：1、被告与原告之间不存在真实买卖合同关系，仅仅存在民间借贷关系，从2013年开始双方有资金往来，2013年4月10日，原告向被告支付了434万元本金，利息是5分，当时双方签订五套《商品房买卖合同》，这个事实有原告及被告法定代表人在公安做了笔录予以证明。该五套商品房由于无法办理登记，被告另外换了四套房屋（本案诉争的四套房屋），被告共归还原告利息297万元，被告认为应当按照民间借贷对本金及利息重新计算； 2、原被告签订的和解协议不能作为双方签订的以物抵债协议，该和解协议是没有经过被告公司盖章，该协议不生效；该协议因为被告公司印章与余宗仁的财产被公安查封扣押；和解协议签订的基础只是基于广丰区人民法院2017-1787号等四份判决书的基础上产生的，如果原判决被撤销的情况下，自然和解协议无效；所以签订和解协议之后，被告没有付利息的原因是因为以房抵债的原因，是不符合客观事实的；因为被告在签订协议时，公章资金已经被冻结，公司资产严重资不抵债，且法定代表人已被刑事拘留，是客观履行不能，不能单独清偿本案原告的全部借款； 3、被告已经进入破产清算阶段，所有财产已经被保全，原告要求办理过户手续，显然合同目的无法实现，且破产管理人没有以明示方式要求继续履行该协议，本案买卖合同应当解除。 第三人再审述称：一、本案原告与被告法定代表人余宗仁之间的基础法律关系是民间借贷，实质上是原告何启平向余宗仁提供了非法吸收存款，，人民法院应当驳回原告的起诉。原告于2013年4月10日借给被告法定代表人余宗仁460万元，是借款不是购房款的事实，有原告向法庭举出的广信银行回单和余宗仁提供的银行汇款凭证，足以证明何启平借款给余宗仁后，余宗仁共支付了原告287万元利息和部分本金的事实。既然是付房款，不存在余宗仁需按月陆续返还其利息和本金的交易习惯，同时460万元减去287万元，余款才173万元，焉能买到包括涉案房屋在内共4套总价为近620万元的房屋。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。余宗仁因涉嫌非法吸收公众存款罪于2014年10月12日被侦查机关立案刑拘，2017年8月18日被判决刑罚，原告于2017年5月5日提起本案诉讼，则根据《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第2条、《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第7条的规定，人民法院立案后发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉。 原告为了证明自己的主张，提交如下证据予以佐证： 1、转账凭证1份，证明2013年4月10日，通过原告的账户转款434万元给江西天罡投资有限公司法定代表人余宗仁； 2、收条1份，证明2014年9月3日，原告和余宗仁把江南一号5幢1401、1501号两套房子、西苑山庄3-B号房子、洋口江南二号7-03号房子签订商品房买卖后，两人协商将上述四套房子买断后，原告补了60万元的差价给余宗仁； 3、收款收据4份，证明2014年9月12日晚上八九点左右，在大井头十字路口，双方谈好价格后，原告将钱给余宗仁后，余宗仁将事先开好的收据给原告； 4、商品房买卖合同复印件5份，证明2013年4月9日，第一次签订商品房买卖合同是以担保签订合同的； 5、商品房买卖合同复印件4份，证明该四套房子双方谈好后，将房款价格定下后，双方结清后，于2014年8月25日签订的合同，且共同到房管局备案登记。 （以上证据原件由原审原告收回） 6、会议纪要复印件1份，证明有领导干预本案； 7、和解协议书复印件（原件当庭予以核对）1份，证明2017年11月12日和解协议上，被告加盖了公司印章，和解协议合法有效。 经被告质证： 对证据1真实性无异议，被告认可原告当天支付434万元借款本金，之后的利息应该在这个基础上按2分利息计算，超出部分应当抵扣本金； 对证据2真实性无异议，收条系余宗仁出具的，但余宗仁没有收到现金，该笔钱是利息。 对证据3四张收款收据真实性无异议，证明对象有异议，该份证据不能证明双方存在真实的商品房买卖合同关系，如果是真实交易的话，开具的是税务发票，而不是收款收据和白条，结合被告的证据能够证明该四张票据是抵押行为，不是买卖行为。 对证据4五份合同真实性无异议，说是担保合同也无异议。对合法性、关联性有异议，双方买卖合同只是民间借贷的担保，且买卖合同所约定的抵偿房屋的价款是高额利息累计的，根据最高院的司法解释规定，高额利息的以房抵债合同无效 对证据5九份合同真实性无异议，对证明对象有异议，被告认为不是真实的房屋买卖关系，根据合同第六条约定，买受人签订合同一次性支付房款。签订合同当日即2014年8月25日，被告没有收到原告的购房款，双方是存在债权债务纠纷，该四份合同是以物抵债，该四套房子的价格只有九百多万元，明显显失公平，可能会损害破产债权人的利益。 对证据6被告认为系复印件，且来源不合法，不予质证。 对证据7三性均有异议，协议方盖章的是金湖公司，与本案被告无关，不代表被告的任何意思表示，也与本案诉争的房屋无关； 经第三人共同质证，对证据1-4、7，其质证意见同被告的质证意见。 对证据5质证意见同被告意见。涉案房屋实际所有权人并不是金湖投资公司或天罡投资公司，实际所有权人系第三人及余宗仁。 对证据6因原告无法说明该证据的来源，故对该证据三性均有异议。 被告江西天罡投资有限公司为了证明自己的主张向法庭提供如下证据： 第一组证据：1、2013年4月10日汇款凭证；2、汇款凭证4张；证明：2013年4月10日，原告向余宗仁汇款434万元；余宗仁在向原告借款后，当天支付了原告100万元，2013年5月13日支付利息23万元，2013年6月14日支付利息23万元，2013年7月20日支付利息23万元，2013年8月21日支付利息23万元，2013年9月22日支付利息23万元，2013年11月1日支付利息10万元，2013年11月13日支付利息23万元，2013年12月18日支付利息13万元，2014年1月27日支付利息46万元，2014年4月29日支付利息40万元，2014年7月25日支付利息10万元，2014年7月29日支付利息10万元，2014年8月15日支付利息30万元，共计支付利息297万元（不含2013年4月10日支付的100万元）；3、证明原告与余宗仁存在民间借贷的法律关系，原告获得高额利息回报； 第二组证据：1、广丰区公安局经侦大队在2014年11月14日对余宗仁的询问笔录复印件1份；2、广丰区公安局经侦大队在2015年3月3日对原告的询问笔录复印件1份；3、原告江西省上饶市广丰区人民法院（2016）赣1103刑初195号刑事判决书复印件1份；证明：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，因违反法律强制性规定而无效。且被告及金湖公司已经进入破产程序，合同不再履行，应当解除。本案存在原告与余宗仁真借款，与被告假购房的事实；被告名下所有财产已经被广丰区公安局扣押或查封，扣押、查封期间被告及余宗仁已无处置权利；余宗仁在涉嫌非法吸收公众存款犯罪中的《询问笔录》中如实供述了原告主张的460万元为非法吸收公众存款的款项，该行为已经在犯罪行为中作出了界定，与购房款的法律性质完全不同；原告起诉主张的事实与实际情况严重不符；余宗仁因涉嫌非法吸收公众存款罪于2014年10月12日被广丰区公安局刑事拘留，于2017年8月18日判决余宗仁犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑二年缓刑三年。进一步证明，原告与余宗仁签订《商品房买卖合同》并办理备案的行为已经严重损害其他受害人的利益； 第三组证据：1、（2018）赣1103破1、2、3号决定书复印件各1份；（2018）赣11破1、2、3号裁定书复印件各1份，证明2018年1月8日江西天罡投资有限公司因不能清偿到期债务已被申请破产清算，且广丰区人民法院于2018年1月17日已裁定受理江西天罡投资有限公司等破产清算一案，现已进入破产清算阶段，如单独对原告借款进行清偿，将严重损害全体债权人公平受偿权，合同目的已经无法实现。 经原告质证： 对第一组证据2013年4月10日汇款凭证100万元是归还以前的借款。2013年5月13支付利息23万元等多笔，原告需要流水原件。对于第一组证据46万元，原告是不予认可的，2014年元月1、2号左右，余宗仁向原告借款50万元，原告说没有，余宗仁说贷款后第一笔就归还给原告，原告借款45万元，余宗仁转了46万元，算了1万元利息。2014年4月29日收到40万元是事实，原告也是现金支付给余宗仁，余宗仁通过汇款给原告，2014年8月15日30万元，余宗仁需要经费，向原告借款，余宗仁通过汇款还给原告的，其他的是利息，无异议。 对第二组证据余宗仁询问笔录有异议，说的不是真话，余宗仁说是借款，但当时原告已经对房子买断掉了；对原告的询问笔录无异议；对刑事判决书真实性无异议，但与本案无关； 对第三组证据决定书和裁定书真实性无异议，但与本案无关。 经第三人共同质证，对被告提供的三组证据均无异议。 第三人共同提供如下证据：1、（2019）赣11执复27号裁定书复印件1份（原件予以核对），证明该执行裁定将金湖投资有限公司的涉案房产涉及到广丰区丰溪街道江南一号五号楼1-1501号，确定是否属于破产财产应当在破产审理中确认，该执行裁定已否定了原告对于该商品房买卖合同的效力。 2、合伙协议书复印件（原件在各第三人手中）、出资证明复印件（原件在2018赣1103民监1号案卷内）各1份，证明三位第三人身份适格，本案与第三人有法律上的利害关系；江南二号项目是三位第三人与余宗仁合伙开发，涉案房屋所有权系第三人与余宗仁的合伙财产，房屋所有权不归被告所有； 3、江南2号房产的审计报告复印件（原件在2018赣1103民监1号案卷内）1份，证明结合第一组证据进一步证明江南2号项目是合伙财产，同时证明原告与被告购房合同实际上余宗仁私下抵押给原告，为原告的债权作担保的抵押行为； 4、（2020）赣1103民初195号民事判决书复印件1份，证明第三人和被告法定代表人余宗仁共同合伙开发（江南2号）的事实，已被生效的法律文书确认；诉争的房屋也属于合伙开发，属于合伙共有财产，余宗仁擅自处理的合同无效； 经原告质证，对证据1裁定书真实性无异议，对证明内容、证明对象有异议，第三人与本案无关。 对证据2三性均有异议，这个与本案系不同的法律关系，第三人与余宗仁或被告公司的合伙纠纷应另案处理； 对证据3三性均有异议，审计报告不是经过司法机关委托审计的，无法确定真实性，同时与本案无关； 对证据4判决书程序严重违法，该判决书提到的江南2号7-03是否是本案诉争的房屋，没有注明是哪一栋的7-03，请第三人明确下。涉及到7-03房屋的诉讼，本案从2017年开始诉讼，至今诉讼尚未作出明确的裁决，如果本案裁决要求被告办理对7-03的过户手续，195号判决必然发生矛盾，所以195号民事诉讼应该中止审理，待本案诉讼终结后才能启动195号审理。避免同一法院对同一标的作出不同的处理，故该判决书程序违法，是无效的判决。 经被告质证对第三人提交的证据均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原被告对证据无异议部分，本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据结合其他证据和双方所陈述的事实作综合性考虑。 本院原审认定事实如下：被告江西金湖投资有限公司与江西天罡投资有限公司均是房地产开发商，法定代表人都为余宗仁。被告经广丰县房地产管理局批准，取得商品房预售许可证，以字号为（广）房预售证第2011017号，开发广丰县芦林大道222号名称为“新西苑山庄”房地产；以字号为（广）房预售证第2013005号，开发广丰县工业区洋口区名称为“江南2号”房地产；江西天罡投资有限公司以字号为（广）房预售证第2011015号，开发广丰县芦洲电站南侧名称为“江南1号”房地产。原告何启平与被告法定代表人余宗仁系朋友关系，2012年起双方就有经济来往。2013年4月，被告又因资金紧张需向原告借款460万元，被告用其开发的房地产备案登记作借款抵押担保。同年4月9日，原告与被告签订五份《商品房买卖合同》并到房管部门办理备案登记，被告用其位于广丰县地块开发的新西苑山庄房屋第5幢2单元501号、502号，第2幢Ｂ号、Ｓ04号、Ｓ05号共五套、建筑面积746.12平方米、价值922.6913万元作担保。同年4月10日上午10时，余宗仁通过广丰广信村镇银行归还原告以前借款100万元，同日下午13时，原告通过广丰广信村镇银行汇款给被告法定代表人余宗仁434万元，付现金26万元，合计460万元。双方无借条。利息约定原告认可月息3分，被告认可月息5分。至2014年9月之间双方存在现金交往。2014年9月3日，原、被告双方重新结算，确定双方借款本息后，原告再次支付被告法定代表人余宗仁现金60万元（余宗仁出具了收条），双方解除原抵债担保的商品房房屋买卖合同备案登记，重新签订商品房房屋买卖合同达成以房抵债。被告重新用其开发的江南2号7＃楼房号7-03号房屋与原告签订本案商品房房屋买卖合同用以还债。合同约定：合同第三条原告（即买受人）购买被告江南2号7＃楼房号7-03号房屋，建筑面积共374.87平方米，套内建筑面积367.18平方米；第四条约定按建筑面积计算该商品房价款，单价每平方米0.46万元，总金额为172.4402万元；第六条约定付款方式为一次性付款；第八条约定交付期限在该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，在2014年12月31日前交付；第十五条约定关于产权登记的约定，被告（即出卖人）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对双方违约责任、交接、保修、争议解决方式等作了约定。同日，原告与被告签订本院（2017）赣1103民初1789号案件涉及的购买江南1号5号楼1-1501号商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积137.65平方米，套内建筑面积107.31平方米，单价每平方米0.56万元，总金额为77.084万元；原告与被告签订本院（2017）赣1103民初1805号案件涉及的购买江南1号5号楼房号5-Ｆ01号商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积为137.65平方米，套内建筑面积107.31平方米，单价每平方米0.56万元，总金额为77.084万元。原告与江西天罡投资有限公司签订本院（2017）赣1103民初1788号案件涉及的购买新西苑山庄3＃楼房号3-Ｂ商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积324.43平方米，套内建筑面积324.43平方米，单价每平方米0.9246万元，总金额为300万元；四套房子总价款为626.6082万元。原告以被告法定代表人余宗仁向其借的本金460万元及利息，并另外支付被告60万元现金作为购房款，被告分别向原告出据四张收到原告购房款的收款收据。双方共同到房管部门办理了房屋备案登记。 本院原审认为，本案是被告因资金缺乏向原告借款无力偿还而用房地产抵债行为。虽然物权法规定流质抵押无效，但本案不属流质抵押，而是被告借款到期后无力偿还，债权数额得以确认，将前期借款转为购房款的，不存在违反法律、行政法规禁止性规定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平，应当尊重当事人的意思自治。但在审查此类案件应禁止变相高利贷等不法行为。从本案中查明，原告与被告法定代表人自2012年起就有经济来往，2013年9月10日借款的同时就存在借款还款，至2014年9月3日结算期间也存在现金交往，并在最后确定债权、债务数额抵购房款时，还另行支付现金60万元，证明双方债权债务已结清转为购房款，期间无证据证明双方存在超出法律规定利率的高息。故对原、被告之间签订的商品房房屋买卖合同效力予以认可，双方理应按商品房房屋买卖合同约定履行。综上所述，原告何启平向本院起诉，要求被告江西金湖投资有限公司立即配合原告办理江南2号7#楼房号7-03号房屋的产权登记手续的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告江西金湖投资有限公司在本判决生效后立即配合原告办理江南2号7#楼房号7-03号房屋的产权登记手续。 本院再审认定事实如下：被告江西天罡投资有限公司与江西金湖投资有限公司均是房地产开发商，法定代表人都为余宗仁。被告经广丰县房地产管理局批准，取得商品房预售许可证，以字号为（广）房预售证第2013005号，开发广丰县工业区洋口区名称为“江南2号”房地产；江西天罡投资有限公司以字号为（广）房预售证第2011015号，开发广丰县芦洲电站南侧名称为“江南1号”房地产，以字号为（广）房预售证第2011017号，开发广丰县芦林大道222号名称为“新西苑山庄”房地产。原告何启平与被告法定代表人余宗仁系朋友关系，2012年起双方就有经济来往。2013年4月，被告又因资金紧张需向原告借款460万元，被告用其开发的房地产备案登记作借款抵押担保。同年4月9日，原告与被告签订五份《商品房买卖合同》并到房管部门办理备案登记，被告用其位于广丰县地块开发的新西苑山庄房屋第5幢2单元501号、502号，第2幢Ｂ号、Ｓ04号、Ｓ05号共五套、建筑面积746.12平方米、价值922.6913万元作担保。同年4月10日上午10时，余宗仁通过广丰广信村镇银行归还原告以前借款100万元，同日下午13时，原告通过广丰广信村镇银行汇款给被告法定代表人余宗仁434万元，付现金26万元，合计460万元。双方无借条。利息约定原告认可月息3分，被告认可月息5分。2014年8月25日，双方解除原抵债担保的商品房房屋买卖合同备案登记，重新签订商品房房屋买卖合同达成以房抵债。即被告用其开发的江南2号7＃楼房号7-03号房屋与原告签订本案商品房房屋买卖合同用以还债。合同约定：合同第三条原告（即买受人）购买被告江南2号7＃楼房号7-03号房屋，建筑面积共374.87平方米，套内建筑面积367.18平方米；第四条约定按建筑面积计算该商品房价款，单价每平方米0.46万元，总金额为172.4402万元；第六条约定付款方式为一次性付款；第八条约定交付期限在该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，在2014年12月31日前交付；第十五条约定关于产权登记的约定，被告（即出卖人）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对双方违约责任、交接、保修、争议解决方式等作了约定。同日，原告与被告签订本院（2017）赣1103民初1789号案件涉及的购买江南1号5号楼1-1501号商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积137.65平方米，套内建筑面积107.31平方米，单价每平方米0.56万元，总金额为77.084万元；原告与被告签订本院（2017）赣1103民初1805号案件涉及的购买江南1号5号楼房号5-Ｆ01号商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积为137.65平方米，套内建筑面积107.31平方米，单价每平方米0.56万元，总金额为77.084万元。原告与被告签订本院（2017）赣1103民初1788号案件涉及的购买新西苑山庄3＃楼房号3-Ｂ商品房房屋买卖合同，房屋建筑面积324.43平方米，套内建筑面积324.43平方米，单价每平方米0.9246万元，总金额为300万元；四套房屋总价款为626.6082万元。原告以被告法定代表人余宗仁向其借的本金460万元及利息，并另外支付被告60万元现金作为购房款，被告分别向原告出据四张收到原告购房款的收款收据。双方共同到房管部门办理了房屋备案登记。 另查明，原审判决后，余宗仁与何启平又通过协商，于2017年10月12日达成和解协议：一、协议人江西天罡投资有限公司同意配合何启平办理新西苑山庄3号楼3-B房屋以及江南2号7号楼的房屋产权登记手续；江西金湖投资有限公司同意配合何启平办理江南1号5号楼5-F01号房屋以及江南1号5号楼1-1501号房屋的产权登记手续，办证所需税费由何启平自行承担；二、何启平同意返还给江西天罡投资有限公司、江西金湖投资有限公司补偿款共计人民币壹拾陆万元整，该款在配合办证时交付；三、江西天罡投资有限公司、江西金湖投资有限公司自愿撤回广丰区人民法院（2017）赣1103民初1787、1788、1789、1805号案件的民事上诉，放弃上诉权。四、本协议自三方签字或者盖章生效。五、协议一式四份，各方各执一份，区人民法院存档一份。被告江西天罡投资有限公司未在该协议书上予以盖章确认。协议签订后，原审原告何启平向上饶市广丰区打击和处置非法集资工作领导小组办公室（余宗仁非吸案处置领导小组）汇款人民币16万元。 另查明，原审被告法定代表人余宗仁向原审原告何启平借款后，原审被告共支付原审原告利息计297万元，具体时间为：2013年5月13日支付利息23万，2013年6月14日支付利息23万、2013年7月20日支付利息23万、2013年8月21日支付利息23万、2013年9月22日支付利息23万、2013年11月1日支付利息10万、2013年11月13日支付利息23万、2013年12月18日支付利息13万、2014年1月27日支付利息46万、2014年4月29日支付利息40万、2014年7月25日支付利息10万、2014年7月29日支付利息10万、2014年8月15日支付利息30万。 再查明，本案第三人程正益、余宗国、周元光于2019年1月4日以原告的名义诉被告江西天罡投资有限公司物权确认纠纷一案，本院于2019年7月19日作出（2019）赣1103民初250号民事判决书，判决：一、确认被告江西天罡投资有限公司登记备案的江南2号7-03等共十套房产为原告程正益、余宗国和周元光按份共有财产。二、驳回原告程正益、余宗国和周元光的其他诉讼请求。宣判后，被告江西天罡投资有限公司不服判决，提起上诉，上饶市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）赣11民终1540号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年1月3日重新立案后，依法追加余宗仁为本案原告，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。本院于2020年4月24日依法作出（2020）赣1103民初195号民事判决书，判决确认被告江西天罡投资有限公司登记备案的江南2号房屋7-03等共十套为原告程正益、余宗国、周元光和余宗仁按份共有的合伙财产。宣判后，原被告均未上诉，现该判决书已发生法律效力。 本院再审认为：本案再审的争议焦点为：一、原告以现金方式支付给被告江西天罡投资有限公司的借款本金26万元是否实际发生，是否存在预扣利息？二、是否存在高息？三、2014年1月27日46万元，2014年4月29日40万元，2014年8月15日30万元，合计116万元是归还借款本金还是支付利息问题。四、被告法定代表人是否收取原告60万元现金？五、原审原被告双方签订的商品房买卖合同效力认定问题；六、本案第三人对本案诉争标的是否有请求权？ 关于焦点一：原告以现金方式支付给被告江西天罡投资有限公司26万元是否实际发生。根据原被告双方提交的证据及当庭陈述，被告江西天罡投资有限公司向原告何启平借款金额为460万元，对这一事实，双方均不持异议，本院予以认可。原告何启平声称该460万元系原告通过银行汇款434万元，其他26万元是现金交付给被告法定代表人余宗仁。被告法定代表人辩称：收到434万元是事实，但原告预扣利息26万元。原告何启平提出异议。根据被告当庭辩称，被告对该借款系按月利率5%支付利息来计算，以460万元为基数，应预扣月利息为23万元，而不是26万元，因被告不能作合理的解释，故被告抗辩原告预扣了利息缺乏依据，其抗辩主张本院不予采纳。本院认定该26万元系实际支付。 关于焦点二：原被告双方的借贷关系是否存在高息。原告当庭自认原被告双方最后按月息3分结算。被告法定代表人抗辩双方按月息5分结算。本院综合考量，原被告双方当庭陈述、双方关系、还款规律等因素来看，以借款本金460万元为基数，按月利率5%计算，每月利息为23万元，从被告支付利息规律可以推定，原被告双方借款后系按月息5分标准支付利息的，故本案存在高息情形。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条第二款规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。据此，高于法定最高利息标准直接调整为按月息3%计算，按照先支付利息后归还本金顺序抵扣，经审核，从2013年4月10日起至2014年8月25日（即签订商品房买卖合同日止），以借款本金460万元为基数，按月息3%计算，除已归还部分借款本金和支付利息外被告江西天罡投资有限公司尚欠原告借款本金378.32542万元，利息4.6423万元，合计人民币382.9678万元。 关于焦点三：被告分别于2014年1月27日，2014年4月29日，2014年8月15日汇至原告何启平46万元、40万元、30万元，合计116万元是归还借款本金还是支付利息问题。原告何启平主张上述三笔款项系被告法定代表人余宗仁归还其向他借的其他借款本金，不是支付460万元借款本金的利息。被告抗辩上述三笔款项系支付利息，不是归还何启平其他借款本金，因原告未提供相应的证据证明自己的主张，且不能作合理的解释，故本院认为上述三笔款项系被告支付460万元借款本息。 关于焦点四：被告法定代表人出具60万元收条问题。原告何启平声称该60万元收条因购房合同于2014年8月25日签订的，故借款利息应算至2014年8月25日止，2014年9月3日进行备案登记。原告主张该60万元是被告无能力归还借款的情形下，经原告与被告法定代表人余宗仁多次协商，经最后结算，被告同意用四套房屋抵债。原告找被告房屋差价60万元，原告支付了现金，被告法定代表人才出具了一份收到60万元的收条。被告法定代表人余宗仁抗辩，收条系其出具的，但没有收到原告现金60万元。经本院审核，被告法定代表人余宗仁在本院（2017）赣1103民初1787号案件，在2017年9月22日庭审中，当审判人员发问被告，对原告何启平提供的收条60万元是否收到？被告法定代表人余宗仁当庭回答：是事实，收到现金60万元。被告法定代表人余宗仁在本院（2018）赣1103民监1号案件，在2018年5月23日庭审中，被告法定代表人余宗仁抗辩，该收条系其出具的，60万元没有得到现金，是为了凑房价格备案担保的。被告法定代表人余宗仁在本案2020年6月11日庭审中抗辩，该60万元没有收到，是被告有几个月没有结算利息才出具的。因原被告双方对60万元各持意见。原告何启平先后三次庭审中均陈述已支付现金60万元。被告法定代表人余宗仁先后三次说法不一，根据《中华人民共和国民法总则》第八条：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本院认定，被告法定代表人余宗仁出具的收条，应是其真实意思表示，符合法律规定，本院应予以确认。综上，原被告双方签订的4份《商品房买卖合同》，根据合同的约定，原告应支付购房款为626.6082万元。截止原被告双方签订《商品房买卖合同》之日止，被告向原告借款，除已归还部分借款本金外，尚欠原告借款本金378.3254万元，利息4.6423万元，加上原告支付被告房屋价差60万元，合计人民币442.9678万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条规定，当事人所负的债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告何启平除已大部分支付本院已生效判决书【（2017）赣1103民初1805号、（2017）赣1103民初1788号、（2017）赣1103民初1789号三份民事判决书】所确认的购房款454.1680万元外，未支付案涉购房款的情形下，被告江西天罡投资有限公司有权拒绝履行办理房屋的产权登记手续。因原审被告江西天罡投资有限公司于2018年1月17日经上饶市广丰区人民法院裁定已经进入破产清算程序。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现案涉《商品房买卖合同》因原审原告何启平未实际支付购房款，故原审被告江西天罡投资有限公司要求解除案涉合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点五，涉案房屋产权问题。本院于2020年4月24日依法作出（2020）赣1103民初195号民事判决，确认被告江西天罡投资有限公司登记备案的江南2号房屋7-03为原告即本案第三人程正益、余宗国、周光元及案外人余宗仁按份共有的合伙财产。宣判后，原告（即本案第三人）、被告均未上诉，现已发生法律效力。本案中，被告江西天罡投资有限公司属无处分权人，其与原告何启平签订的商品房买卖合同，属无效合同，故原审原告诉请要求原审被告江西天罡投资有限公司配合其办理江南****房屋的产权登记手续，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于焦点六，本案第三人对本案诉争标的是否有请求权？最高人民法院《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第二十三条规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”。且本案的原审原、被告均未提供充分的证据证明存在最高人民法院上述解释的“除外”的情形，因此本案的再审应当根据最高人民法院关于再审的审理范围进行审理；本案原审原告何启平与原审被告江西天罡投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，经本院院长提交审判委员会讨论认为，该案的再审原因是原审判决书将被告名称写错。人民法院已经发生法律效力的判决，如果存在下列情形应当予以改判：(1)再审时发现有足以推翻原审判决、裁定的新的证据，且不属于当事人故意有证不举的。且原审判决书中将“江西天罡投资有限公司”误写为“江西金湖投资有限公司”，这是确实存在错误，本着有错必纠的原则，该错误应当予以纠正。申请参加诉讼的第三人对本案是否有请求权。《中华人民共和国公司法》第三十二条第三款规定“公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未登记或者变更登记的，不得对抗第三人”；我国《合伙企业法》第三十七条规定“合伙企业对合伙事务以及对外代表合伙企业权利的限制，不得对抗善意第三人”。根据上述法律规定，第三人如果认为江西天罡投资有限公司法定代表人余宗仁侵犯了其合伙利益，第三人可以请求余宗仁进行赔偿，但合伙内部事务不得对抗第三人，故本案第三人对本案诉争标的没有请求权，第三人在原审时未提出诉请，根据前文所述的最高人民法院关于再审范围的解释，不属于本案再审的审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第七十五条，第二百零七条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）赣1103民初1787号民事判决书； 二、驳回原告何启平的诉讼请求。 原审案件受理费100元，由原审原告何启平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  吴莲英 人民陪审员  潘丽华 人民陪审员  叶琼莹 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  徐艳芳