浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5314号 上诉人（原审原告）：俞解平，女，1970年9月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：石海国，浙江追梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李政，浙江迈远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州转塘万邦旅游开发有限公司，住所地杭州市转塘街道转塘直街83号。 诉讼代表人：杭州转塘万邦旅游开发有限公司管理人（由浙江京衡律师事务所担任，负责人：任一民）。 委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人俞解平因与被上诉人杭州转塘万邦旅游开发有限公司（以下简称万邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员魏之薏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 俞解平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持俞解平的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由万邦公司承担。事实和理由：一、一审判决认为案涉合同及补充协议无效是错误的。1.杭州转塘股份经济合作社（以下简称转塘经合社）与台州万邦置业有限公司（以下简称台州万邦公司）签订的《项目合作协议书》第一条约定符合杭州市10%留用地管理规定。2.案涉房开项目共开发1号楼、2号楼、3号楼三幢楼房（垃圾收集间，建筑面积44.80平方米忽略不计），其面积分别为15580.76平方米、6553.70平方米、6553.70平方米，1号楼面积占54.31%，2号楼和3号楼占45.69%。2014年万邦公司向俞解平销售房屋时，明确告诉，1号楼是留给转塘集体经济组织的部分，2号楼、3号楼是属于合作方的可以向社会销售流通的部分。俞解平所购房屋位于3号楼，而与俞解平情况相似的祝剑敏等人所购房屋也均是位于2号楼和3号楼内。1号楼至今未有任何销售行为。可见，案涉房开项目事实上已经在转塘经合社和台州万邦公司之间划分清楚了各自的应得部分，且该划分符合政府规定，符合双方的约定。俞解平购买的房屋与转塘集体经济组织无关，对其利益不会产生任何影响。3.《项目合作协议书》第二条第（一）款第2项约定，转塘经合社负责办理双方的项目合作经股民代表大会、转塘街道办事处及之江度假区管委会同意的相关核准手续。第二条第（四）款第3款约定，转塘经合社应积极配合台州万邦公司办理房屋所有权证和土地使用权证，不得故意阻挠，否则应承担相应的违约责任。第三条第6项又重申，转塘经合社确保办理45%房产和土地转让给台州万邦公司的行为通过股民代表大会同意及政府有关部门的相关核准手续。4.以上与本案高度相关的重要事实，一审法院或是认定错误，或是未予查明，其后的错误结论也就不足为奇了。俞解平请求二审法院向转塘经合社、万邦公司原总经理及授权代表张新进行调查，以查明上述与本案相关的关键事实。二、一审判决认为俞解平向万邦公司购买房屋交付款项的目的在于获得房屋所有权和资金回报的双重利益，定性错误，不是事实。1.补充协议的文本是万邦公司提供的，其条款也是万邦公司设计的，其中万邦公司向俞解平按月支付补偿款的约定，是万邦公司为了吸引俞解平签订购房合同，打消其担心留用地房产办不出产权证的疑虑，表示肯定能办出产权证的决心，而进行自我加压的一种措施，这决不是俞解平谋取资金回报的手段。事实上俞解平只收到万邦公司8期左右的补偿款。俞解平也没有把这种补偿款当作破产债权进行申报。2.补充协议中，也约定了若万邦公司办出了产权证，则俞解平要补足房屋转让价差款300万元，如果未按约定时间支付的，则每月也要按房屋转让价差款的2%支付违约金。这表明补充协议中双方的权利义务是对等的。3.俞解平在2014年按合同支付的购房款，是当时房屋现状的市场价格。购房价格应该按照房屋当时的权利状况来评价，从购房时约定的价格来看，俞解平是按照房屋当时的权利状况的市场价格约定并支付购房款的。事实上双方也约定在办理出房产证后，俞解平是要支付房屋转让价差款的。综合以上3点来看，虽然双方签订的购房合同及补充协议中有一些特别约定的非典型的条款，却并不能改变其为房屋买卖合同的本质，与所谓的追求资金回报无关。三、俞解平对于案涉房屋的占有是基于合同约定和法律规定的有权占有，其合法有效，应受法律保护。在本案中，双方约定应在2014年10月31日交付房屋，实际迟至2015年9月28日万邦公司才把房屋交付给俞解平。根据俞解平在一审中提交的证据7“杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初344号民事判决书”和证据8“建设工程竣工验收消防备案情况登记表”，案涉开发项目杭州转塘国际大厦已经于2015年7月23日竣工验收合格，于2015年9月23日通过消防验收。在这种情况下，根据杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1751号民事判决书的本院认为部分，“被告通知原告交付房屋的时间，涉案工程不仅已经竣工验收合格，而且也已经消防部门验收合同，故被告通知原告交付房屋时的交付使用条件即符合双方之约定，也不违反法律强制性规定，因此，原告无权拒收，由此产生的不利法律后果应由原告自行承担。”而双方签订的《合同书》第五条“房屋交付”的第2项明确约定为“甲方交付给乙方的房屋须经验收合格”，与（2015）杭西民初字第1751号案的情况相同，则万邦公司向俞解平交付房屋是按约履行合同义务，是合法有效的交付行为；而俞解平接收房屋既有合同上的依据，也依法构成有权占有，其合法有效，应受法律保护。四、案涉的购房合同及补充协议合法有效，一审判决在这个合同效力的问题上犯了根本性的错误。1.案涉的购房合同及补充协议，其订约主体适格，意思表示真实。2.案涉的购房合同及补充协议，不存在《合同法》第52条的无效情形：（1）俞解平所购买的房屋不是转塘集体经济组织所有的55%部分的房屋，也就没有对作为村民生存基础的财产进行处分，当然就没有侵犯村集体利益，没有对转塘集体经济组织的生存权和发展权产生任何影响。（2）如前所述，俞解平的订约行为，就是应作为开发商的万邦公司的邀请，按照其给出的交易条件，购买其开发的可以上市流通部分的房屋。俞解平支付了订约时的市场价格，希望尽快获得房屋并办出产权证。俞解平无意获得资金回报，更不是想低价获得房屋所有权的不善意买受人。（3）杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》不是法律和行政法规，其中规定的村民（或股民）会议同意并报乡、区政府批准同意的程序性要求，肯定不是判断房屋买卖合同效力的依据。这种内部性的例行性的手续要求，按照《项目合作协议书》的约定，本身就是转塘经合社应该负责办妥的，根本不应该有也不可能有影响到俞解平权利的外部效力。更何况，其为了一些自身利益的考虑，还恶意地阻挠办理这些手续。3.在杭州三堡的同样是10%留用地项目东方大厦的涉诉案件中，杭州市江干区人民法院的（2015）杭江民初字第543号案的原告陈建中与项目开发商杭州堡业建设有限公司签订的东方大厦房屋转让合同，江干法院判定合同合法有效。而在最高人民法院的（2017）最高法民终940号案中，在各方均承认陈灵康与杭州堡业建设有限公司之间的《房屋转让合同》为借款的担保合同的情况下，最高院仍然认为其合法有效，即在《房屋转让合同》实为让与担保合同的情况下，最高院仍然认为其合法有效，则举轻以明重，俞解平签订的意在真实购房的《合同书》和补充协议当然是合法有效的。综上所述，俞解平已经合法占有房屋，按约付清了全部购房款，所签约的购房《合同书》及补充协议合法有效，应当继续履行，实际上也可以继续履行，以达到实现合同目的的结果。为了维护自身的合法权益，特此提出上诉，请求二审法院查明本案事实真相，纠正一审判决错误，并依法判如所请。 万邦公司答辩称：一、关于双方法律关系的问题。从《合同书》及《补充协议》内容上看，双方缺乏房屋买卖的真实意思表示。双方签订的《合同书》上虽然显示是房屋买卖的内容，但签订合同书的同时双方又签订有《补充协议》，从该《补充协议》的内容来看，双方的真实法律关系并非房屋买卖。该补充协议约定在俞解平交付购房款之日起万邦公司按月支付购房款2%作为补偿款；若正常支付补偿款的，房屋过户时俞解平需要补交相当于一倍房款的差价；若逾期支付补偿款的，则不需补交差价就可以获得全部产权；这显然区别与一方交付房屋一方支付对价的房屋买卖合同关系，而更接近于出借款项获取利息的借款关系，房屋在其中起到担保物以及违约以后俞解平可以超过24%标准获得非法利息的作用。《补充协议》中若正常支付补偿款的，房屋过户时俞解平需要补交相当于一倍房款的差价的约定，也反映出了房款明显低于当时市场价格，不符合房屋买卖的意图。因此，俞解平和万邦公司真实法律关系为民间借贷。一审法院虽然没有全部采纳万邦公司的上述观点，仅认为非单纯的房屋买卖，但最终还是认定合同无效，故万邦公司未再提出上诉。二、关于《合同书》及《补充协议》效力的问题。首先，一审中俞解平未将《项目合作协议书》作为证据提交，系其未尽到举证责任，一审法院未就《项目合作协议书》进行审查并无错误。事实上《项目合作协议书》相关约定也不能推翻本案的结论。项目协议书明确案涉项目系10%村级留用地项目，办理相关办理相应面积房屋所有证书和土地使用权证需要遵守杭州市××%留用地政策。根据政策规定，析产系依据村级留用地相关政策，在土地复核验收、办理房产证及土地证使用权证后依法将相应房地产过户至村集体及合作方，在上述程序未完成前无论是合作双方事先的约定或者按照持股比例推算面积等方式均不是法律意义上的析产。《项目合作协议书》不仅不能证明案涉项目已经析产，反而说明了案涉项目尚未完成析产，而且析产需要经过相应程序。其次，一审法院认定合同无效并非基于《合同法》第52条违反法律、行政法规的强制性规定，而是基于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。按照杭州市关于村级留用地政策，关于村级留用项目合作开发，一方面规定了村集体的最少持有份额，另一方面规定了项目在土地复核验收并办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让，特别是《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）明确规定“项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况（项目公司成立时已经明确的除外），应在村级集体经济组织范围内进行公告，并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，依法办理土地、房产转让手续。”为什么政策关于10%村级留用地项目的规定明显严苛于普通的房地产开发，正是基于保障撤村建居村集体经济组织的生产权和发展权。留用地可看作对农民财产权和生存权的补偿。生存权保障则是二元社会背景下农民集体土地制度特殊社会功能的政策性要求。一方面，由于我国城乡社会保障的替代物发挥着生存保障的基础性作用；另一方面，农民的土地承担着吸收农业劳动人口就业、获取基本生活来源的生存保障功能。如果允许留用地项目在析产到村集体前进行转让，村集体是否能够享受到留用地的权益将有极大的不确定性，并非转让村集体对应部分才损害村集体利益，在析产前转让非村集体部分亦将可能造成村集体利益的损害。正如本案中，项目公司对外转让房屋、大量举债导致项目烂尾，村集体迟迟无法取得相应的房地产，村民的利益被极大的损害。对于案涉房屋的对应项目的性质在双方签订的合同中予以了明确，对于村集体项目房屋转让的规定也属于公示文件，对此合同双方在订立合同的时候均应明知而仍然签署案涉合同及补充协议，侵犯了村集体的利益，在此基础上一审法院认定合同无效并无不当。再次，我国虽然有案例指导的规定，但并非判例法国家，俞解平所举案例也非最高院的指导案例，本案中并非要严格参照适用，而且以上案例中的案情与本案也存在明显的区别。本案中，项目公司对外销售房屋的行为已经严重影响后续的土地符合验收及析产，村集体迟迟无法取得相应的房地产，村民的利益已被极大的损害，这是以上案例中没有体现的。三、俞解平不享有诉争房屋的所有权，合同确认无效后亦无权占有。根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权转让以产权登记为要件。诉争房屋前尚未完成竣工验收，万邦公司未办理房屋所有权变更登记，本案也不存在俞解平仍可以直接取得房屋所有权的例外规定。同时，根据《破产法》第三十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条的规定，诉争房屋属于万邦公司财产，俞解平对此不享有所有权。根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，上诉人不能依据《合同书》及《补充协议》进行占有，不享有滞纳金、租金损失的债权及要求办证过户的权利。诉争房屋所涉工程目前仍为在建工程，项目尚未完成竣工验收，且不具备竣工交付的条件，基于目前的现状，诉争房屋客观上无法办理过户。俞解平对于其提及的（2015）杭西民初字第1751号民事判决书的相关内容的理解系误解，房产项目验收包括主体验收外，还包括消防、人防、规划等验收，所有项目验收合格并竣备后才具备交付及办证的条件。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律总体正确，请求驳回上诉，维持原判。 俞解平向一审法院起诉请求：1.确认俞解平对万邦公司享有破产债权340800元（逾期交房滞纳金债权15600元、逾期交房租金损失债权325200元）；2.确认位于杭州转塘国际大厦（美原中心）3号楼5层房屋归俞解平所有；3.判令万邦公司在判决生效之日起30日内协助俞解平将上述房屋的产权过户登记至俞解平名下；4.本案诉讼费用由万邦公司承担。 一审法院认定事实：万邦公司系杭州转塘国际大厦（美原中心）项目（以下简称转塘国际项目）的开发商。2014年5月13日，俞解平、万邦公司签订了《合同书》一份，其中约定：俞解平向万邦公司购买该项目3号楼5层房屋，房屋为商业、办公用途，面积为600平方米，房屋总价为312万元，俞解平于签订合同当日一次性全额付清购房款；万邦公司将根据《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等文件和法规进行本项目的建设，按计划将于2014年10月31日之前将符合本合同约定的房屋交付给俞解平使用，具体交付手续办理方式和时间以万邦公司书面通知为准；万邦公司应在本协议约定之物业取得初始登记权证后20个工作日内向俞解平发出通知，共同配合杭州市房管局的相关手续；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等法规以及后续的相关文件，万邦公司承诺在完成房屋初始登记且具备产权转移登记条件后两年内，配合俞解平共同申请办理房屋产权转移登记给俞解平的手续。 同日，俞解平又签订了《杭州转塘国际大厦（美原中心）项目转让合同补充协议》一份，载明转塘国际项目涉及10%村级集体留用地项目，鉴于该项目具体可以析产及房屋产权转移登记给俞解平的时间有一定的不确定性，为此万邦公司愿按本协议条款向俞解平支付相应的补偿款，其中补偿如下：1.自俞解平支付房屋总价款之日起至房屋产权登记至其名下止，万邦公司每月按照房屋总价2%（每月62400元）向俞解平支付补偿款；2.自房屋产权转移登记至俞解平名下之日起30个工作日内，俞解平须补缴给万邦公司房屋转让价差款300万元。否则，自房屋产权转移登记至俞解平名下之日起第31个工作日起至其付清差款或万邦公司收回房产之日止，俞解平须每月按照该差款的2%向万邦公司支付违约金；3.自俞解平支付房屋总价款之日起至房屋产权转移登记至其名下期间，万邦公司逾期支付补偿款累计达两期以上，俞解平无须补缴房屋转让价差款，万邦公司应无条件办理房屋产权转移登记手续；4.万邦公司按时连续支付俞解平补偿款累计达50个月尚未出现房屋产权可以转移登记的条件，万邦公司可以停止支付补偿款，但须再配套给俞解平1个地下车位，俞解平无需补缴差价即可拥有房产（包括俞解平拥有转让权）或可选择退房并要求万邦公司退还购房款；5.如万邦公司按时连续支付俞解平补偿款累计达50个月，俞解平选择继续持有房产或转让房产给第三方，今后无论何时段出现房屋产权可以转移登记给俞解平情形时，自房屋产权转移登记至俞解平名下（如已转让房产给第三人即登记在第三方名下）之日起30个工作日内，俞解平（或第三方）仍须按本协议第二条规定补缴给万邦公司房屋转让价差款312万等。 2014年5月13日，俞解平通过银行转账向万邦公司汇款312万元，万邦公司出具了收据。截至目前，万邦公司向俞解平支付了补偿款共计499200元。 一审庭审中，双方均认可如果案涉房屋办出产权证书，该房屋的市场价明显高于2份《合同书》中约定的房屋转让价格，约为该2份合同约定价格的一倍。 后因万邦公司资金短缺，案涉项目无法竣工验收，万邦公司未能按期交付房屋。2014年12月25日万邦公司向俞解平出具《承诺书》一份，载明案涉房屋需延期至2015年2月15日前交付，如再次逾期交付，则自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止按每日每平方米2元的价格对其进行租金损失赔偿。2015年9月28日，万邦公司将案涉房屋的钥匙移交给俞解平，但案涉项目至今仍未通过竣工验收。 2018年7月26日，万邦公司因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力被该院裁定受理破产清算。2018年8月9日，该院指定浙江京衡律师事务所担任万邦公司的管理人。2018年9月25日，俞解平向管理人申报债权793200元，并要求办理案涉房屋的产权变更登记手续。2019年7月26日，万邦公司作出《债权审查通知书》认为双方之间的房屋买卖合同无效，对俞解平申报的债权不予确认。 一审法院还查明，案涉转塘国际项目系10%村级留用地项目，由转塘经合社与合作方台州万邦公司组建项目公司即万邦公司进行开发。2014年2月21日，杭州市人民政府印发《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》（杭政函〔2014〕35号），该办法规定以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请；协议出让的留用地项目允许转让部分只能按幢或层分割转让，不得按间或套分割转让；本办法实施前协议出让的合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让；为确保村级集体权益，属村级集体部分的房产与相应的土地份额转移至村级集体经济组织名下后，项目公司可转让部分的房产方可进行转让。案涉项目的土地使用权证上亦载明：该宗地系利用10%留用地独立开发的建设项目，不得用于经营性房地产开发。在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。该项目的地上建筑物和土地转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。 一审法院认为：根据俞解平、万邦公司的诉辩意见，本案存在如下争议焦点： 争议焦点一，双方之间的法律关系如何认定。本案中，双方先后签订《合同书》与补充协议，上述协议的内容与相关条款并不符合民间借贷的特征。民间借贷是指借款人向出借人借款，到期返还借款并支付利息。由此可见，到期归还本金系民间借贷关系的构成要件之一。通观案涉合同及补充协议之约定，除了万邦公司支付50期补偿款后仍未出现房屋可以过户的条件，俞解平可以选择退款，其他情形下并无约定万邦公司应退还购房款的情况，不符合借贷关系中“到期还本”的特征。而前述俞解平选择退款的约定，可以理解为合同目的长期无法实现，双方约定解除合同之条款。故万邦公司辩称双方实为民间借贷关系，该院不予采纳。 双方之间存在有偿转让房屋的意思表示，但有别于典型的房屋买卖合同关系。万邦公司在协议中承担的义务不仅限于交付房屋和转移房屋所有权，还包括每月向俞解平支付固定金额的“补偿款”。从双方对房屋转让对价、付款条件以及“补偿款”的数额、支付方式、支付期限、违约责任的设置可以得出如下结论：俞解平能够获得房屋物权的时间越早，万邦公司负担“补偿款”的数额则越少；万邦公司只有每月足额支付“补偿款”，才能按市场价向俞解平收取房屋转让款，否则只能按市场半价向俞解平收取转让款。由此可见，房屋买卖的履行与“补偿款”的支付相互影响，相互担保。俞解平向万邦公司交付款项的真实目的在于获得双重利益——房屋所有权和资金回报，双方并非单纯的房屋买卖行为。 争议焦点二，案涉合同及补充协议是否有效。案涉项目系村集体经济组织与合作方成立项目公司，以项目公司名义合作开发的村级留用地项目。留用地项目上的房屋源于村集体留用地政策，具有极强的政策优待属性。政策规定，项目建成后，村集体经济组织应持有不低于51%份额房产及相应土地使用权，且不得分割转让和销售；合作方可对剩余部分的房产分割转让、销售，但须在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后才可转让。上述政策规定的目的在于维护交易安全，保障撤村建居村集体经济组织的生存权与发展权。该种留用地项目的经营模式以及物业分割转让的政策限制性规定应当是该区域众所周知的交易常识。在留用地项目尚未建成前，未经村集体同意，俞解平、万邦公司明知违反政策，仍通过签订案涉合同及补充协议的方式对作为村民生存基础的财产进行处分，侵犯了村集体利益，应认定无效。而且，案涉合同及补充协议也并非单纯的房屋买卖合同，还涉及类似融资约定，在万邦公司未能按约每月支付2%补偿款的情况下，俞解平即可低价获得房屋所有权，就本案而言，俞解平并非善意的买受人，其与万邦公司的此类交易行为实难得到肯定与保护。故俞解平主张合同有效，该院不予支持。 争议焦点三，俞解平对案涉房屋是否享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权未登记至俞解平名下，故俞解平对该房屋不享有所有权。 争议焦点四，俞解平能否要求办证，是否对万邦公司享有逾期交房滞纳金、租金损失债权。合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始终没有法律约束力。俞解平依据案涉合同及补充协议，要求万邦公司办理诉争房屋的产权变更登记手续，并就万邦公司逾期交房违约责任要求该院确认其享有债权，该院不予支持。 综上所述，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回俞解平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取19053元，由俞解平负担。 本院二审期间，万邦公司未向本院提交新的证据材料。俞解平向本院提交以下证据材料：证据1，项目合作协议书，欲证明万邦公司的两股东转塘经合社、台州万邦公司约定案涉开发项目按55%和45%分配，开发所得的房产及相应的土地使用权，转塘经合社应负责办理村民会议同意及政府部门批准等手续。证据2，两期《转塘万邦房产推介暨投资人招募公告》，欲证明万邦公司管理人的第一次公告中，显示1号楼的面积占3幢楼的总面积的54.31%，2号楼3号楼的合计面积占3幢楼的总面积的45.69%，而1号楼至今未有任何销售行为，俞解平所购房屋及其他10户购房户所购房屋均在2号楼、3号楼内，可见该项目实际已经析产，俞解平所购房屋与转塘集体经济组织的应得房产无关，属于可上市流通部分的房产。第二次公告中管理人却毫无理由地把1号楼列入破产财产中。证据3，另案当事人祝剑敏的丈夫黄伟与万邦公司原总经理及授权代表张新通话录音光盘，欲证明案涉项目双方按55%、45%已经实际分割的事实，转塘经合社有违反自己义务，阻挠办理村民会议同意及政府部门批准等手续的行为。根据双方的返租约定，也可以反证1号楼是分割给转塘经合社的部分。 经质证，万邦公司发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明对象有异议；对证据2的真实性、合法性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。 对俞解平提交的证据，本院认证如下：证据1、证据2的真实性、合法性，本院予以确认；对证据3，形式真实性、合法性予以确认，但该电话录音中，张新有关案涉项目权属已按55%、45%实际分割等的陈述，并不足以证明该事实，本院对该证据不予采信。 本院经审理认定：2014年5月13日，俞解平与万邦公司签订的《合同书》约定：万邦公司交付的房屋须经验收合格；万邦公司未按约定时间交付的，俞解平有权向万邦公司要求按总额的千分之五支付滞纳金，不可抗力及政府原因除外。双方签订的补充协议约定：鉴于万邦公司与转塘经合社合作开发的10%村级集体留用地项目，按万邦公司与转塘经合社项目合作协议书及相关政策规定，万邦公司有权取得该项目地上建筑面积45%的所有权及处置权，但同时对该项目具体可以析产及房屋产权转移登记给买方的时间有一定的不确定性，为此，万邦公司愿按补充协议条款向买方支付相应的补偿金。本院审理过程中，万邦公司承认案涉项目中的1号楼至今未进行过销售或出租。本院经审理认定的其余事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：第一，案涉《合同书》及补充协议的效力；第二，俞解平对案涉房屋是否享有物权；第三，案涉《合同书》能否继续履行；第四，俞解平对万邦公司是否享有逾期交房滞纳金、租金损失债权。对此，本院具体分析如下： 第一，关于案涉《合同书》及补充协议、《承诺书》的效力问题。案涉《合同书》及补充协议均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。从《合同书》以及补充协议内容看，合同双方当事人均知晓案涉项目为10%村级集体留用地项目。根据有关政策规定，在通过相关审批程序并析产后，万邦公司将取得案涉项目部分房屋的所有权。而万邦公司对部分房屋提前予以处分，并不导致《合同书》无效。且万邦公司在审理中也承认，案涉项目中的1号楼至今未进行过销售或出租。因此，就本案现有证据，尚不足以认定俞解平在交易中，与万邦公司存在串通损害村集体组织利益的恶意，且案涉《合同书》及补充协议亦不存在其他的法律规定的合同无效情形。一审法院认定《合同书》及补充协议无效，缺乏法律和事实依据。俞解平就合同效力提出的上诉理由成立，本院予以采信。 第二，关于俞解平对案涉房屋是否享有物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，俞解平基于《合同书》所能取得的系合同债权而非不动产物权。因案涉房屋尚未变更登记至俞解平名下，故其物权还不属于俞解平，一审法院对此认定正确。 第三，关于案涉《合同书》能否继续履行的问题。俞解平要求万邦公司协助其办理案涉房屋权属登记手续。对此，本院认为：首先，俞解平基于《合同书》取得了相应的的债权，现其主张万邦公司协助其办理不动产登记手续，实质上是要求万邦公司对其原有债权在破产程序外给予全额、个别清偿，该行为使万邦公司的破产财产减少，有损其他债权人的合法权益，有违企业破产法第十六条关于债务人不得对个别债权人的债务清偿的规定。因此，《合同书》的继续履行存在法律上的障碍，属履行不能，不应予以支持。其次，虽然在2015年9月28日万邦公司已将案涉房屋的钥匙移交给俞解平，但因该项目至今未通过综合竣工验收，不具备约定的交付条件，故俞解平即便已取得房屋钥匙，其占有亦存在瑕疵，不能认定其已合法占有案涉房屋。因此，俞解平要求万邦公司协助其办理不动产登记手续的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 第四，关于俞解平对万邦公司是否享有逾期交房滞纳金、租金损失债权的问题。因万邦公司逾期交房，现俞解平主张对万邦公司享有逾期交房滞纳金债权15600元以及2015年1月1日至2015年9月28日的逾期交房租金损失债权325200元，合计340800元。本院认为，案涉《合同书》《承诺书》以及补充协议体现了双方当事人对交易所作的安排，应视为统一的整体。一方面，在《合同书》《承诺书》中，双方分别约定了逾期交房滞纳金和租金损失，二者均系万邦公司逾期交房所应承担的违约责任。另一方面，在补充协议中，双方又约定了“补偿款”的标准、支付期限及其履行情况对房屋买卖交易的影响等。根据补充协议，“补偿款”是基于“对该项目具体可以析产及房屋产权转移登记给买方的时间有一定的不确定性”的考虑，万邦公司给予买方的经济补偿。据此，“补偿款”是双方就买方损失所约定的损害赔偿金，同样具有违约责任的性质。因上述逾期交房滞纳金、租金损失以及“补偿款”均系万邦公司应承担的违约责任，故在确定万邦公司责任时，应一并予以考量。同时，结合双方约定的房屋价格明显低于市场价，俞解平已收回“补偿款”346800元，案涉房屋约定交付日期为2014年10月31日，万邦公司于2018年7月26日进入破产程序等事实，本院认为，双方约定的违约责任标准过高，本院酌情调整为以约定购房款为基数，自逾期之日起按年利率6%计算。据此计算，俞解平对万邦公司享有的、至2015年9月28日的逾期交房违约金债权应为172120元。因俞解平已从万邦公司获得“补偿款”346800元，超过其应享有的违约金债权，故对俞解平在本案中主张的逾期交房滞纳金、租金损失债权，本院不予支持。 综上，俞解平的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，虽对案涉合同效力认定有误，但实体处理正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34544元，由俞解平负担。 本判决为终审判决。 审判员  魏之薏 二〇二〇年九月二十二日 书记员  王路洋