渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初3645号原告：张安龙，男，1964年4月4日出生，汉族，居民，住渭南市临渭区张安龙，男，1964年4月4日出生，汉族，居民，住渭南市临渭区向阳办赵王村三组。委托诉讼代理人：马金侠，陕西渭临律师事务所律师。被告：魏晓平，女，1964年8月2日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市魏晓平，女，1964年8月2日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市镇桥马村东组。被告：马正太，男，1943年XX月XX日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市马正太，男，1943年10月20 日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市镇桥马村桥东组。被告：马松珍，女，1945年5月27日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市马松珍，女，1945年5月27日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市镇桥马村东组。被告：马克难，男，1998年11月18日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市马克难，男，1998年11月18日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市镇桥马村桥东组。以上被告委托诉讼代理人：马浩然，男，1989年10月23日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市，系被告魏晓平之子，被告马正太，马松珍之孙，被告马克难之兄马浩然，男，1989年10月23日出生，汉族，农民，住渭南市临渭区故市镇桥马村桥东组，系被告魏晓平之子、被告马正太、马松珍之孙、被告马克难之兄。被告：马浩然，身份信息同上马浩然，身份信息同上。原告张安龙与被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张安龙及其委托诉讼代理人马金侠、被告马浩然到庭参加诉讼，被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张安龙向本院提出诉讼请求：1、履行马某某马新育生前与原告签订的《房屋买卖协议》，协助办理房屋变更（过户）登记手续。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告的亲属马某某马新育及其妻魏晓平在邮储银行贷款，并以马某某马新育名下位于临渭区XX大街XX号乐天大街173号房产抵押。贷款到期未还，邮储银行根据可强制执行债权公正文书在法院申请执行。经中间人张某某张长印介绍，马某某马新育以307万元将该房产卖于原告，用于偿还贷款和抵销债务。2016年10月5日双方签订《房屋买卖协议》。原告办理过户发现因该房产被法院在另一案件中保全无法过户。原告提出诉讼，经终审法院判决确认房屋买卖协议合法有效。现原告诉至法院要求支持其诉讼请求。被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然辩称，原告的诉讼请求不能成立。1、原告基于同一事实、理由，曾向法院提出案外人执行异议之诉讼，法院驳回了原告的诉讼请求。依据“一事不再理”的法律原则，应驳回原告本次起诉。2、马某某马新育擅自处分本案的夫妻共同财产，属于无权处分行为，依法认定合同无效。3、原告与马某某马新育订立的《房屋买卖协议》，低于市场价格转让，不属于善意取得。4、该房屋产权人属于五被告。5、被告不同意将该房产卖于原告，亦无义务协助原告办理过户手续。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告张安龙围绕诉讼请求依法提交了证据，被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换，对于无异议的证据依法予以确认。对于有异议的证据，根据证据的真实性、合法性和关联性，本院依法对原告提交的房屋买卖协议、（2019）陕05民终712号民事判决书、汇款收据、交款条、增值税发票、法院诉讼收费票据、借条、证人张某某张长印的证言、陕西高新资产评估书予以认定，其余证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，本院受理中国邮政储蓄银行股份有限公司渭南西五路支行申请执行马某某马新育、魏晓平公证债权文书一案，本院于2016年6月1日作出（2016）陕0502执874号执行裁定书，裁定：查封、拍卖被执行人马某某马新育位于XX大街XX号乐天大街173号的土地及房屋，国有土地使用证号《编号：渭国用（2003）第115号》，房屋所有权证号：渭房权证登有字第307XXXX3074179号。2016年6月2日，本院在渭南市XX中心不动产登记中心办理了上述涉案房屋查封手续，2016年6月13日，本院在渭南市国土资源局办理了上述涉案土地查封手续。2016年7月27日向渭南市中级人民法院申请评估，该院委托陕西高新资产评估有限责任公司对上述房产鉴定，该公司作出的陕高评字（2016）046号评估报告书载明：“…评估基准日：2016年9月1日…马某某马新育名下所拥有的两处办公房地产在评估基准日的评估值为人民币2,696,500.00元整（大写：贰佰陆拾玖万陆仟伍佰元整）…”。该案在评估过程中，原告张安龙与马某某马新育于2016年10月5日签订了一份关于上述房产的《房屋买卖协议》，该协议约定：“…1、甲方马某某马新育此前借乙方张安龙164万元。甲方因涉案无力清偿渭南西五路邮政银行借款，经中间人张某某张长印说合，并征得法院办案人同意，乙方张安龙在马某某马新育原借款164万元基础上，再出143万元，共计307万元。甲方按当年在银行贷款时的面积及评估价，将位于本市XX大街XX号院乐天大街173号院内房地产出卖于乙方…三日内乙方将143万元转入甲方账户，具体由甲方清结银行借贷手续。3、甲方还清公证债权文书确定之借款后，法院即解除查封，由甲方从产权产藉管理部门取回房产证，三日内将产权证过户于乙方名下。其相关费用及税费由乙方承担…”，该房屋买卖协议分别有马某某马新育、张安龙、张某某张长印的签名捺印。2016年10月12日，原告张安龙按照协议约定内容向马某某马新育通过邮政银行转款140万元。同时，张某某张长印代原告向本院交纳了被告魏晓平和马某某马新育拖欠的执行费16721元、评估费2万元。当日，中国邮政储蓄银行股份有限公司渭南西五路支行向本院申请，本院作出（2016）陕0502执874-1号执行裁定书，裁定：解除被执行人马某某马新育名下位于XX大街XX号乐天大街173号的土地及房屋，国有土地使用证号《编号：渭国用（2003）第115号》，房屋所有权证号：渭房权证登有字第307XXXX3074179号的查封。并于同日，本院作出（2016）陕0502执874-2号执行裁定书，裁定：渭南市临渭区公证处（2016）渭临证经字第1017号公证债权文书及（2016）渭临证执字第22号执行证书执行终结。2016年10月13日，中国邮政储蓄银行股份有限公司渭南西五路支行向渭南市临渭区XX中心不动产登记中心出具证明，内容为借款人马某某马新育用房产抵押贷款150万元，已于2016年10月13日还清贷款。同日，本院在渭南市国土资源局办理了上述土地解除查封手续，2016年10月14日，本院在渭南市XX中心不动产登记中心办理了上述涉案房屋解除查封手续。另查，本院受理的张战军诉马某某马新育、魏晓平民间借贷纠纷一案中，本院根据张战军之申请，依法保全了马某某马新育名下上述房产。在该案执行期间，涉案房屋被查封手续，查封期限三年。本案原告张安龙无法办理过户手续。2018年7月2日，张安龙向本院提出书面执行异议申请，要求中止并撤销（2016）陕0502民初3360号民事裁定书涉及对位于本市XX大街XX号院乐天大街173号院内的土地及房产的查封及拍卖执行措施。本院于2018年7月16日作出（2018）陕0502执异51号执行裁定书，裁定：驳回张安龙的异议请求。后张安龙向本院提出案外人执行异议之诉。经审理，本院依法作出（2018）陕0502民初4263号民事判决书，驳回张安龙之诉讼请求。张安龙不服上诉至渭南市中级人民法院，经该院审理依法作出（2019）陕05民终712号民事判决书，载明：“…张安龙向一审提出的诉讼请求：1、请求判决撤销渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502执异51号执行裁定书。2、请求判决确认原告张安龙与马某某马新育签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于渭南市XX大街XX号院乐天大街173号院内房产归原告所有。3、请求撤销渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初3360号民事裁定书中，关于查封马某某马新育位于渭南市XX大街XX号院乐天大街173号院内房产的内容。4、请求判决立即停止对原告购买的位于渭南市XX大街XX号院乐天大街173号院内房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封。5、请求判决马某某马新育协助配合原告办理渭南市XX大街XX号院乐天大街173号院内房产的产权过户登记手续…本院认为…马某某马新育转让涉案房产时并不存在损害第三方权益的恶意串通行为，也不存在规避执行问题。马某某马新育出卖涉案房产的目的在于归还其所欠邮储银行债务及其他债务，也是为了解决另案的执行款项。故马某某马新育与张安龙签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。第三，案外人张安龙作为购买人，对本案的轮候查封更不知情，张安龙通过抵账和实际付款全额支付购房款，履行买受人的基本合同义务，并实际占用涉案房屋。张安龙对不能办理过户登记没有过错…关于上诉人张安龙主张的涉案房屋所有权确认问题，因该房产现未办理过户登记，房产所有权未转移，故对该项请求不予支持。上诉人张安龙主张的其它诉讼请求项目，不属于执行异议之诉审理范围，本案不予涉及…判决如下：一、撤销渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502民初4263号民事判决书；二、不得执行涉案执行标的位于渭南市XX大街XX号院乐天大街173号院内登记在马某某马新育名下房产…本判决为终审判决…”。现原告诉至本院要被告协助原告办理涉案的渭南市XX大街XX号乐天大街173号房产的过户登记程序。又查明，涉案房屋产权证上登记的所有权人为马某某马新育，所有权证号为307XXXX3074179。马某某马新育与被告魏晓平系夫妻关系；被告马正太、马松珍为马某某马新育父母；被告马克难、马浩然为马某某马新育之子。2019年5月马某某马新育病亡。本院认为，本案争议焦点为被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然是否有义务协助原告张安龙办理涉案房产的过户登记程序。原告张安龙与马某某马新育签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告依法履行支付价款307万元之义务（其中，抵销马某某马新育债务164万元；指示交付给涉案之邮储银行143万元）；马某某马新育应履行其交付义务，即协助原告办理房屋过户登记手续。因马某某马新育死亡，其继承人本案被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然应依法协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。故对原告之诉讼请求依法予以支持。关于被告之意见，首先，被告认为其拥有涉案房屋产权人属于五被告，无义务协助原告办理过户手续之意见，于法无据，不予采纳。其次，被告辩称原告曾提起案外人执行异议之诉，依据“一事不再理”的法律原则，驳回原告本次起诉。但该案终审判决文书中明确表示过户、权属问题不属于案外人执行异议之诉的审理范围，涉案房屋的过户、权属并未处理，故对被告该意见依法不予采纳。再次，被告认为马某某马新育擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分行为，依法认定合同无效。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，被告该主张依法不予采纳。最后，被告认为涉案房屋价款低于市场价格转让，不属于善意取得。经审理查明，该房屋价格经司法程序鉴定，其价值为2696500元，而买卖价格达3070000元，原告不存在恶意低价购买。因涉案房屋未过户，亦不涉及善意取得之问题。故被告该意见无据作证不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：限被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然于本判决生效后三日内协助原告张安龙将位于渭南市临渭区XX大街XX号乐天大街173号房产（渭房权证登有字第307XXXX3074179号）过户至原告张安龙名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告魏晓平、马正太、马松珍、马克难、马浩然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审  判  员   吴  昊 二〇二〇年九月二十三日     法 官 助 理   白  萌    书  记  员   温  琳 1