北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10982号上诉人（原审被告）：北京同洲永顺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡索家村西大院中街5号。法定代表人：饶同洲，总经理。委托诉讼代理人：王辉，北京中南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田中成，男，1967年10月6日出生，汉族，河南省信阳地区固始县村民，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：吴华江，男，1977年3月2日出生，汉族，河南省信阳地区固始县村民，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，北京市顺义区仁和地区胡各庄村新街西路五条1号居民，住北京市顺义区，顺义区张镇聂庄村村民委员会推荐。原审被告：北京市裕鑫房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区办事处南侧。法定代表人：朱添，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。上诉人北京同洲永顺商贸有限公司（以下简称同洲公司）因与被上诉人田中成、被上诉人吴华江、原审被告北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同洲公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，并予以改判；2.诉讼受理费由田中成、吴华江承担。主要事实和理由：1.一审法院认定的田中成、吴华江装修投入损失数额的事实错误。大量内部装饰在田中成、吴华江进驻前便已存在，田中成、吴华江没有证据证明南北楼装饰均由其投资施工，应承担未能充分举证的不利后果。2.一审法院认定同洲公司就房屋租赁合同无效承担主要责任没有法律依据。田中成、吴华江有义务查看该房屋相关手续，同洲公司从未对涉案房屋未取得建设工程规划许可证进行隐瞒，关于合同无效的责任双方既没有约定，也没有相关法律规定，一审法院认定同洲公司承担主要责任没有任何依据，同洲公司的责任不应大于田中成、吴华江的责任。综上，一审法院没有查明事实，责任划分显失公平，请求二审法院依法公正判决。田中成、吴华江辩称，同意原审判决，不同意同洲公司的上诉意见。裕鑫公司述称，同意原审判决，不同意同洲公司的上诉请求和事实理由。裕鑫公司不是合同的主体，根据合同相对性原则不应该承担责任。田中成、吴华江向一审法院提出诉讼请求：1.确认田中成、吴华江与同洲公司2017年3月口头达成的房屋租赁合同无效；2.同洲公司、裕鑫公司连带赔偿田中成、吴华江装修损失2095556.23元；3.诉讼费、鉴定费由同洲公司、裕鑫公司承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，裕鑫公司（甲方）与同洲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：……2.1甲方将坐落于北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内的鑫悦商务楼的南楼及北楼房屋及院落出租给乙方办公使用。乙方已经知悉该房屋不能取得房屋所有权证书……2.3该房屋地上4层，计租面积4500平方米，院落面积约8亩……租赁期限为10年，自甲方确定的乙方承租房屋计租日起算……4.2乙方在租赁期内不得以任何方式整体转租、转让该房屋或其相关权益。乙方将承租房屋整体转租的，转租行为无效，转租期间乙方所收租金等由此获得的全部收益归甲方所有。乙方不得就承租房屋的使用权设置任何形式的担保。4.3乙方根据经营需要对该房屋进行部分改造，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但由此引发的费用及费用增加均由乙方承担。乙方自行加建面积在租期内如遇到拆迁并能自拆迁方获得相应经济补偿的，乙方可获得自行加建面积经济补偿的80%……6.1该房屋为现房，乙方应在甲方通知时间内办理该房屋的交付手续。该房屋的移交日暂定为本合同签订生效之日起30日内……7.1乙方的装修期为90天，自甲方依据本合同第6.1条就交付日向乙方发出的书面通知的该房屋交付之日起算……7.6装修期届满后，乙方非因甲方原因未能完成装修并营业的，经甲方同意，乙方可以继续装修，但须向甲方支付房屋以及其他实际发生的费用……8.1乙方装修房屋前应向甲方提供全套装修图纸及CAD电子版图纸，经甲方审核书面同意，并且乙方已按照本合同约定缴纳相关费用后，方能进行装修施工……8.5甲方有权对乙方施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理，以保障该物业整体的运行安全及顺畅，避免因乙方的行为给该物业其他房屋的使用人造成滋扰。合同还约定了其他权利义务。2017年3月，同洲公司与田中成、吴华江达成口头协议，同洲公司将该场地的南北楼（除北楼一层东侧部分房屋外）转租给田中成、吴华江，并由二人投资装修，装修期内免收租金。田中成、吴华江称当时协商租期是7年，每年租赁费174万元。同洲公司表示当时没有细谈租期和租赁费，不清楚。田中成、吴华江承租后组织人员对南北楼进行了装修。在此期间，涉诉场地房屋因无合法建造审批手续及产权手续，涉及违建，被相关部门通知限期拆除。2019年11月，田中成、吴华江以诉称事实将同洲公司、裕鑫公司诉至法院。田中成、吴华江、同洲公司确认涉诉南北楼因违建问题未能营业，双方尚不涉及租金问题。2020年3月31日，涉诉场地房屋被强制拆除。审理中，田中成、吴华江申请对涉诉场地南楼和北楼的装饰装修造价及现值进行评估。经双方协议确定北京京诚博产工程项目管理有限公司为本案评估机构，该评估机构于2020年4月8日出具《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内北楼和南楼（即原有两栋四层楼房）的装饰装修工程造价原值鉴定金额为2993651.75元，现值鉴定金额为2095556.23元。同时附注：……4、由于申请人无法提供配电箱的采购合同或详细配置参数，依据现场观测无法进行准确判断，我司根据常规做法和相关经验，参照市场价计取，列入暂列项目。5、南楼和北楼的所有客房木地板、楼道走廊吊顶网栅，原、被告双方对此两处的装修是谁做的存在争议，我司依据现场状况也无法判断是原有还是新做，故此两项列入暂列项目。在工程造价鉴定原值汇总表中，暂列项目记载：3.1客房木地板、走廊吊顶网格栅，概算造价311298.13元。3.2配电箱399026.23元。为此，田中成、吴华江预付鉴定费10万元。对于该鉴定报告双方均无异议，裕鑫公司表示暂列项目3.1系裕鑫公司施工完成，房屋建好后就出租给了同洲公司，不存在地板、吊顶网格栅不能用的情况，现场的地板也和原有地板是一样的；3.2配电箱问题，裕鑫公司向同洲公司交付房屋时有配电箱8个，同洲公司承租后新增8个，各房间内的电表也不是裕鑫公司安装，鉴定机构记载的除145台配电箱外的配电箱均是裕鑫公司安装的成套装备，田中成、吴华江自行统计的投资明细表中记载电表价格远低于鉴定价格。田中成、吴华江称二人承租后将客房变成小间后重新铺设了木地板，楼道走廊吊顶网格栅原来有，但因长时间没使用有脱落，二人重新装修的，配电箱是承租后在每层新增加了一个，每个房间安装了电表，电表共计161个。对此，同洲公司表示裕鑫公司交付房屋时客房原有木地板，走廊吊顶网格栅也是有的，配电箱是每层一个，两栋楼各四层，共八个，田中成、吴华江承租后每层增加了一个配电箱，每个房间安装了一个电表，电表连接配电箱，均是他们施工完成的，对于走廊吊顶网格栅又重新装饰了一遍，具体细节不清楚，但确实改动过了。田中成、吴华江提交了一份《施工投资结算表》，该表系二人关于涉诉南北两栋楼的装修施工等的投入明细，金额总计2831022元，票据没有留存，已经没有了。田中成、吴华江表示该表所列的可移动的物品已经搬走了，冰箱、洗衣机、电视机、油烟机、健身器材、家具、桌椅、空调、热水器、壁橱能拆走的都拆走了，该部分没有进行评估，评估报告也不涉及。对此，裕鑫公司表示该投资表中没有关于木地板、吊顶网格栅的内容，说明该部分他们并没有投入。一审法院认为：争议焦点一合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明情况，涉诉租赁场地的房屋未取得相应的建设审批规划手续，根据前述法律规定，涉诉田中成、吴华江与同洲公司达成的口头租赁协议应属无效合同。对于田中成、吴华江该项请求，一审法院予以支持。争议焦点二合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于田中成、吴华江请求同洲公司赔偿租赁期间的装饰装修投入损失，本案租赁场地南北楼的装修是在同洲公司许可同意下进行的，根据同洲公司与裕鑫公司签订的租赁合同，同洲公司对于涉诉房屋无相关建设审批及产权手续是明知的，而田中成、吴华江对此亦未尽到审查义务，双方达成涉诉租赁协议因违反法律法规的强制性规定而无效，双方对此均有过错，同洲公司应承担主要过错责任，田中成、吴华江应承担次要过错责任，故一审法院结合本案实际情况、鉴定报告的意见以及双方过错责任分担情况，酌情确定同洲公司对于田中成、吴华江的赔偿数额，其中关于裕鑫公司提出的客房木地板、吊顶网格栅问题，田中成、吴华江提出是二人重新铺设，裕鑫公司不予认可，认为均是原有的地板和网格栅，同洲公司认可网格栅有重新装饰，但具体细节不清楚，在田中成、吴华江提交的投资结算表中没有上述内容的体现，田中成、吴华江之主张依据不足，故一审法院对于二人主张损失中客房木地板一项不予计算，对于吊顶网格栅，综合双方陈述、庭审查明情况、现场实际状况以及鉴定报告的意见，酌情确定损失数额；关于配电箱问题，亦综合双方陈述、庭审查明情况、现场实际状况以及鉴定报告的意见，酌情确定损失数额。综上，对于田中成、吴华江该项赔偿损失的请求，合理部分予以支持，过高部分不予支持。争议焦点三裕鑫公司是否应对田中成、吴华江的损失承担连带赔偿责任。因田中成、吴华江系与同洲公司达成的口头租赁协议，裕鑫公司非合同相对方，田中成、吴华江主张裕鑫公司承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、田中成、吴华江与北京同洲永顺商贸有限公司于二〇一七年三月就涉诉北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内原南楼和北楼达成的口头租赁协议无效；二、北京同洲永顺商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿田中成、吴华江损失一百二十一万三千元；三、驳回田中成、吴华江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合各方的诉辩意见及本案查明的事实，本案二审的争议焦点是：一、同洲公司是否应对田中成、吴华江因承租房屋属于违章建筑而被拆除产生的损失承担主要责任；二、同洲公司应赔偿田中成、吴华江装饰装修损失的范围。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，涉诉租赁场地的房屋未取得相应的建设审批规划手续，根据前述法律规定，涉诉田中成、吴华江与同洲公司达成的口头租赁协议应属无效合同。本案租赁场地南北楼的装修是在同洲公司许可同意下进行的，根据同洲公司与裕鑫公司于2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》第二条出租房屋2.1的约定，同洲公司对于涉诉房屋无相关建设审批及产权手续是明知的，但其仍对外出租，这是导致其与田中成、吴华江之间租赁合同无效的主要原因，故同洲公司应对田中成、吴华江的装饰装修损失承担主要责任；而田中成、吴华江作为承租人对此亦未尽到审查义务，应承担次要责任。关于争议焦点二。同洲公司上诉称大量内部装饰在田中成、吴华江进驻前便已存在，田中成、吴华江没有证据证明南北楼装饰均由其投资施工，应承担不利后果。对此本院认为，本案中各方关于客房木地板、楼道走廊吊顶网格栅、配电箱系哪一方安装存在争议。关于客房木地板，鉴于田中成、吴华江提交的《施工投资结算表》中没有上述内容，田中成、吴华江之主张依据不足，故一审法院对于二人主张损失中客房木地板一项不予计算并无不当，本院予以确认。关于吊顶网格栅和配电箱，同洲公司认可田中成、吴华江承租后每层增加了一个配电箱，吊顶网格栅也在原来的基础上重新装饰了一遍，故一审法院综合双方陈述、庭审查明情况、现场实际状况以及鉴定报告的意见，酌情确定损失数额并无不当，本院予以确认。同洲公司的此项上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，同洲公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15717元，由北京同洲永顺商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 田 璐审 判 员 张海洋二〇二〇年九月三十日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓