重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5598号上诉人（原审被告）：九龙坡区谢家湾江畔餐馆，经营场所重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号2幢龙湖·西城天街L馆-3F-16、17号，统一社会信用代码92500107MA5UP7C3XR。经营者：何曲，女，汉族，1977年6月18日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆李子坝餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区李子坝正街66号附4号2楼，统一社会信用代码9150010309123133X0。法定代表人：何曲。委托诉讼代理人：叶林，女，系重庆李子坝餐饮管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆江涵物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道13号第1层办公区1，统一社会信用代码91500000590526589Q。法定代表人：陈廷英，总经理。委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。上诉人重庆李子坝餐饮管理有限公司（以下简称李子坝餐饮公司）、九龙坡区谢家湾江畔餐馆（以下简称江畔餐馆）与被上诉人重庆江涵物业管理有限公司（以下简称江涵物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李子坝餐饮公司、江畔餐馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、租赁合同、商业服务合同、物业服务合同是三个相互关联和不可分割的合同。根据租赁合同第24.4条约定，无论何种原因导致租赁合同终止的，物业服务合同和商业服务合同立即终止。因重庆升伟乐成商业管理有限公司不履行商业服务合同中约定商业推广义务，导致租赁房屋所在地的商业环境急剧下滑，商家陆续撤场，租赁合同、商业合同、物业服务合同目的根本不能实现，构成根本违约。上诉人享有单方解除权，其向被上诉人发解除合同函后，合同已经解除，不应再支付解除后的物业费。2、根据租赁合同第8.2.1条约定，租赁保证金应优先抵扣物业服务费。上诉人交纳了135371.28元的保证金，足以满足物业服务费的支付，不应再判决支付物业服务费。3、根据三方协议第三条的约定，李子坝餐饮公司只对2017年9月6日之前的相关费用承担连带担保责任，对之后的费用不承担连带担保责任。故李子坝餐饮公司不应承担连带担保责任。江涵物业辩称，根据合同相对性，租赁合同和商业管理合同的主体不是江涵物业，上诉人提到的上诉理由与本案没有关联，理由不成立。根据三方协议，李子坝餐饮公司应承担连带担保责任。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。江涵物业向一审法院起诉请求：1、请求判令江畔餐馆支付从2019年8月26至2019年11月29日所欠物业服务费19052.25元（10元每月每平方米×601.65平方米×95天/30天）。2、请求判令江畔餐馆支付逾期付款违约金，以14944.21元为基数，按月息百分之二计算，从2019年7月20日起至付清日止支付违约金，以4011元为基数，按月息百分之二计算，从2019年10月20日起至付清之日止支付违约金。若法院认定双方之间的物业服务合同已解除，则请求江畔餐馆赔偿损失（计算标准为：参照合同约定的物业服务费标准计算六个月）。3、请求李子坝餐饮公司对上述两项中江畔餐馆的偿付承担连带责任。4、本案的诉讼费由江畔餐馆和李子坝餐饮公司连带承担。一审法院认定事实：1、2017年5月8日，江涵物业（甲方）与重庆李子坝餐饮管理有限公司（乙方）签订《九龙滨江商业广场物业服务合同》，合同约定：鉴于重庆升伟乐成资产管理有限公司与乙方签订了租赁合同，乙方承租使用九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场8号楼1层的部分区域，现甲方受资产管理公司委托及甲乙双方依据相关法律规定，由甲方向乙方提供物业服务，物业服务面积为601.65平方米，服务期限为2017年5月10日至2022年11月9日止，每月物业服务费标准为10元/平方米，如第一个月和最后一个月不足一个月的，按照实际天数除以30日乘以每月物业费计算；物业费按季度支付，乙方须在每个缴费期前20日向甲方交纳当期的物业服务费，若乙方违约延迟支付物业费超过十日的，每迟延一日需向甲方支付欠付款项的万分之八作为逾期违约金，如果乙方违约延迟支付物业费超过30日的，乙方有权利解除合同；若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此遭受的相应损失。2、2017年10月30日，江涵物业（甲方）与重庆李子坝餐饮管理有限公司（乙方）、江畔餐馆（丙方）签订了《权益义务概括转让之三方协议》，协议约定，三方确认，乙方向甲方支付了截止2017年11月9日期间的全部物业费，本协议签订后，包括2017年11月9日之后的物业费等全部合同项下的全部义务和权利均由丙方承继，丙方作为合同主体继续履行合同，乙方就丙方履行《物业服务合同》向甲方承担连带保证责任。三方同意本协议签订前乙方履行合同所涉或相关的一切权利和义务均由丙方享有和承担，但乙方对此承担连带保证责任。江涵物业主张的欠费期间内，江涵物业向江畔餐馆提供了物业服务，2019年8月26日至2019年11月19日期间物业服务费共计19252.8元（10元/月/平方米×601.65平方米×96天/30天），经江涵物业催收，江畔餐馆未向江涵物业交纳。2019年8月27日，江畔餐馆向江涵物业致《解除合同通知书》，要求解除《九龙滨江商业广场物业服务合同》。一审法院认为，本案争议的要素为：江畔餐馆是否应当向江涵物业支付所欠物业服务费、违约金及相应金额；重庆李子坝餐饮管理有限公司是否应当承担连带责任。本院对双方争议的要素评述如下：江涵物业与重庆李子坝餐饮管理有限公司签订的《物业服务合同》及江涵物业与江畔餐馆、重庆李子坝餐饮管理有限公司签订的《权益义务概括转让之三方协议》，系三方之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，在江涵物业主张的欠费期间内，江涵物业向江畔餐馆提供了物业服务，江畔餐馆应当按照合同的约定支付相应的物业管理费，因江畔餐馆已将物业服务费支付至2019年8月25日，故对于2019年8月26日至2019年11月19日期间物业服务费共计19252.8元，应当由江畔餐馆依约支付给江涵物业，江涵物业自愿主张上述费用为19052.25元，一审法院予以尊重。对于江畔餐馆辩称其已通过发解除函的方式将物业服务合同于2019年8月27日解除的抗辩意见，一审法院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，本案中，江畔物业并未举示证据证明其享有法定或者约定的合同解除权，且江涵物业予以否认，故其向江涵物业发解除函的行为，并不产生双方之间的物业服务合同解除的法律后果，故对江畔餐馆的该抗辩意见，一审法院依法不予支持。江畔餐馆逾期未支付上述物业费，已构成了违约，双方之间违约金标准约定过高，江涵物业自愿按照月利率2%的标准计算，一审法院予以尊重。但对于江涵物业关于违约金的其他计算标准及起止时间节点的主张，因江畔餐馆和李子坝餐饮公司均无异议，一审法院予以尊重，故一审法院认定违约金为：以14944.21元为基数，从2019年7月20日起按月利率2%计算至付清日止；以4011元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%计算至付清之日止。3、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，江涵物业与江畔餐馆、重庆李子坝餐饮管理有限公司签订的《权益义务概括转让之三方协议》明确约定，重庆李子坝餐饮管理有限公司对江畔餐馆在履行物业服务合同中的义务承担连带担保责任，故江涵物业要求重庆李子坝餐饮管理有限公司对江畔餐馆承担的上述责任承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆于本判决生效后十日内向原告重庆江涵物业管理有限公司支付2019年8月26日至2019年11月19日期间的物业服务费19052.25元及相应违约金（以14944.21元为基数，从2019年7月20日起按月利率2%计算至付清日止；以4011元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%计算至付清之日止）；二、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆上述支付义务承担连带责任；三、驳回原告重庆江涵物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费155元，由被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司连带负担”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同的签订主体是重庆升伟乐成资产管理有限公司和重庆李子坝餐饮有限公司、九龙坡区谢家湾江畔餐馆。商业服务合同的签订主体是重庆升伟乐成商业管理有限公司和重庆李子坝餐饮有限公司、九龙坡区谢家湾江畔餐馆。江涵公司不是租赁合同和商业服务合同的签订主体。根据合同相对性，租赁合同和商业服务合同对江涵公司不具有约束力。不管重庆升伟乐成商业管理有限公司是否履行商业服务合同约定的商业推广义务，并不导致物业服务合同的目的不能实现。因此，上诉人以租赁合同和商业服务合同的约定，认定其享有物业服务合同的单方解除权以及物业费应从租赁保证金中予以抵扣的上诉理由不成立。江涵公司与李子坝公司、江畔餐馆签订的《权利义务概括转让之三方协议》第二条约定，2017年11月10日之后的物业服务合同项下的李子坝公司的权利和义务均由江畔餐馆承继，李子坝公司就江畔餐馆履行《物业服务合同》向江涵公司承担连带保证责任。根据该约定，李子坝公司对江畔餐馆在履行物业服务合同中的义务承担连带担保责任。一审法院判决李子坝公司承担连带责任符合法律规定。综上所述，重庆李子坝餐饮管理有限公司、九龙坡区谢家湾江畔餐馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由重庆李子坝餐饮管理有限公司负担311元，由九龙坡区谢家湾江畔餐馆负担311元。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二〇年九月二十二日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠