四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5415号等5案（二审案号见表一） 上诉人（原审原告）：边洁、陈思宇等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人边洁、陈思宇等人因与被上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷五案，不服四川省成都高新技术产业开发区民事判决书（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 边洁、陈思宇等人上诉请求：依法撤销一审判决书第二项，改判中德红谷公司支付上诉人逾期交房违约金；依法判决中德红谷公司承担一、二审诉讼费用。 主要事实和理由：一、一审判决错误认定上诉人关于逾期交房违约金的主张超过诉讼时效。 根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”因此本案上诉人主张的逾期交房违约金债权是有履行期限的债权，只有被上诉人未按合同约定的期限履行违约金支付义务，上诉人的权利才遭受侵害，诉讼时效才能起算，否则有违诉讼时效制度的意义。同时，该条款所指的“实际交付”是指符合合同条件的交付。 本案中，被上诉人于2016年7月28日取得房屋面积实测报告，2016年11月17日取得建设工程规划验收合格证，因此符合合同约定条件的实际交房日期应是2016年11月17日。逾期交房违约金的支付期限是此后10日内即2016年11月27日前，2016年11月27日前被上诉人未履行违约金支付义务，上诉人权利才遭受侵害，此时才能起算诉讼时效，诉讼时效在2019年11月27日才届满，上诉人的起诉在诉讼时效期间内，人民法院应予支持。 请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。 中德红谷公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。案涉商品房买卖合同已经明确约定了交房日期和交房条件，被上诉人未在合同约定的时间交付符合合同约定条件的房屋，上诉人知道自身的权利受到侵犯，逾期交房违约金应从合同约定的交房期限的次日开始计算，本案中上诉人并未提供证据证明时效存在中止、中断的情形。 边洁、陈思宇向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司支付逾期交房违约金35400元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金29807元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。（具体诉讼请求详见附表二） 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为，边洁、陈思宇等人与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于边洁、陈思宇等人要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的交房时间为2016年2月29日，期限届满，中德红谷公司未向边洁、陈思宇等人交付房屋，边洁、陈思宇等人应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年2月28日届满。2019年8月9日，边洁、陈思宇通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信。对边洁、陈思宇等人要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。 一审法院认为，依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年2月29日（该期限不存在，应为2017年2月28日）前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，边洁、陈思宇等人不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向边洁、陈思宇等人支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，自2017年3月1日起算至2018年4月25日合计逾期421天，其应承担的违约金为29807元（708000元×0.0001×421天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，边洁、陈思宇等人因逾取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身，边洁、陈思宇等人并无过错；合同约定的违约金计算方式尚未达到以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率标准。故一审法院认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，一审法院不予采纳。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表四。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据上诉人边洁、陈思宇等人的上诉请求与被上诉人中德红谷公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：边洁、陈思宇等人向中德红谷公司主张逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。 根据本案查明的事实，边洁、陈思宇等人分别于中德红谷公司签订的案涉合同中明确约定了房屋交付的时间。约定的交付期限届满，中德红谷公司未按约交付房屋，边洁、陈思宇等人作为合同签订主体即应当知晓自己权利遭受侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，边洁、陈思宇等人主张逾期交房违约金的诉讼时效即开始计算。而边洁、陈思宇等人向一审法院起诉时，已超过三年诉讼时效期间，一审法院对此事实认定正确，本院予以确认。 关于边洁、陈思宇等人另提出，根据合同约定“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，“实际交付”是指符合合同条件的交付。本院审查认为，按照文字理解，实际交付系指开发企业将房屋以交接的方式向买受人交付、买受人实际掌握、接受、使用房屋，边洁、陈思宇等人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人负担（具体金额详见附表五）。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月一日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       原审原告身份信息                               1                       12261号                       5415号                       边洁，女，1966年12月9日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区羌江南路145号6幢3单元2号。             陈思宇，男，1962年12月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区羌江南路145号6幢3单元2号。                               2                       12732号                       5416号                       廖海云，男，1989年9月25日出生，汉族，住成都市青羊区培风路276号5栋2单元206号。                               3                       12253号                       5421号                       赤鸣，女，1957年12月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区和平街152号2幢13号。                               4                       12262号                       5423号                       孙秀英，女，1974年4月20日出生，汉族，住成都市高新区新程大道119号3栋1单元22楼2202号。             谢习勇，男，1972年7月2日出生，汉族，住成都市高新区新程大道119号3栋1单元22楼2202号。                               5                       12260号                       5429号                       戴才，男，1982年7月14日出生，汉族，住广东省深圳市南山区北环大道9108号海能达大厦101房。             朱建苹，女，1984年3月1日出生，汉族，住成都市高新区新程大道119号4栋2单元6楼5号。                                           附表二                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       12261号                       5415号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金35 400元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金29 807元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。                               2                       12732号                       5416号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金44 235元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金37 246元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）                               3                       12253号                       5421号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金31 603元（按每日万分之三计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金26 610元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）                               4                       12262号                       5423号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金51 195元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金43 106元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。                               5                       12260号                       5429号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金45 321元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金38 160元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。                                           附表三                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       合同约定交房时间                       建筑面积测绘报告取得时间                       原审原告起诉时间                               1                       12261号                       5415号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                               2                       12732号                       5416号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                               3                       12253号                       5421号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                               4                       12262号                       5423号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                               5                       12260号                       5429号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                                           附表四                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审法院判决结果                               1                       12261号                       5415号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向边洁、陈思宇支付逾期取得楼栋权属证明的违约金29 807元；二、驳回边洁、陈思宇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取715元，由边洁、陈思宇负担388元，中德红谷公司负担327元。                               2                       12732号                       5416号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向廖海云支付逾期取得楼栋权属证明的违约金37 246元；二、驳回廖海云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取919元，由廖海云负担499元，中德红谷公司负担420元。                               3                       12253号                       5421号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向赤鸣支付逾期取得楼栋权属证明的违约金26 610元；二、驳回赤鸣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取628元，由赤鸣负担341元，中德红谷公司负担287元。                               4                       12262号                       5423号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向孙秀英、谢习勇支付逾期取得楼栋权属证明的违约金43 172元；二、驳回孙秀英、谢习勇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1 079元，由孙秀英、谢习勇负担586元，中德红谷公司负担493元。                               5                       12260号                       5429号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向戴才、朱建苹支付逾期取得楼栋权属证明的违约金38 160元；二、驳回戴才、朱建苹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取944元，由戴才、朱建苹负担512元，中德红谷公司负担432元。                                           附表五                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       二审诉讼费用缴费金额                               1                       12261号                       5415号                       685元                               2                       12732号                       5416号                       906元                               3                       12253号                       5421号                       590元                               4                       12262号                       5423号                       1180元                               5                       12260号                       5429号                       933元