山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初1426号 原告：刘德霞，女，1951年1月21日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：刘在发，系刘德霞之夫。 原告：刘在发，男，1949年5月8日出生，汉族，现住昌邑市。 被告：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地：安丘市天下客商贸A座。 法定代表人：殷录财，执行董事兼经理。 被告：殷录财，男，1975年10月15日出生，汉族，现住安丘市。 以上两被告委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 原告刘在发、刘德霞与被告潍坊市三富酒店管理有限公司、殷录财房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德霞委托诉讼代理人暨原告刘在发，两被告委托诉讼代理人潘敬国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告按合同约定支付所欠2019年7月至2020年3月九个月房款（2019年7月1365元、8月1365元、9月705元、10月705元、11月705元、12月705元。2020年1月1365元、2月1365元、3月1365元）共计9645元；二、判令被告按照合同约定支付2019年7月违约租金173.36元、8月违约租金152.20元、9月违约租金68.03元、10月违约租金57.10元、11月违约租金46.53元、12月违约租金35.60元。2020年1月违约租金47.78元、2月违约租金27.98元、3月违约租金6.82元，合计违约租金615.4元。以上合计10260.4元；三、判令被告支付原告刘在发垫付的鉴定费2600元；四、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2013年1月27日，原告与被告签订《房屋、设备及场地租赁合同书》，约定将原告位于昌邑市佳乐家中央商务区租赁给被告经营速8酒店，被告承诺自2014年6月1日起租赁144个月，每月支付房租1365元，支付日为次月5日（详见合同）。但被告自2019年8月起拒付房屋租金，期间原告多次联合其他业主到速8酒店协商解决，被告均不予理睬，拒绝支付所欠房屋租金。按照与业户签订合同第八条第三款约定，在租赁期内，被告应按约及时支付租金，若逾期2个月被告未向原告支付租金，队应付原告的租金外，被告应按日向原告支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。原告现提出以上诉讼请求。以上事实有房屋不动产产权证书、原告账户交易明细和《房屋、设备及场地租赁合同》等证据证明。为维护原告的合法权益，特提出以上诉请求。 被告辩称，原告刘在发并非房屋租赁合同的主体，不具备本案的原告资格。被告三富酒店已经与刘德霞签署补充协议，将合同项下全部权利义务转让给第三方，因此刘德霞与三富酒店的房屋租赁关系已经终止。请求法院驳回原告的起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月7日，原告刘在发、刘德霞与被告潍坊市三富酒店管理有限公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区商务楼Ｂ区1118号房（建筑面积48.7平方米、总房价为204809元）的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16385元／年（其中房屋租金4096元，设备租金9216元，场地租金3073元），支付方式为月付，每月支付金额1365元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条乙方的权利和义务中第一款乙方的权利中第四项约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%；第八条第四项约定：本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定外，甲乙双方均不得提前解除合同。如果甲方提前解除合同，应赔偿乙方剩余租赁年限总租赁费的50%、装修及停业损失费；如果乙方提前解除合同，应赔偿甲方剩余租赁年限总租金的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 另查，被告提交刘德霞与潍坊市三富酒店管理有限公司、昌邑市安尚酒店管理有限公司签订的三方协议一份，该协议主要内容为：刘德霞与潍坊市三富酒店管理有限公司于2014年6月1日针对位于昌邑市佳乐家中央商务区商务楼Ｂ区1118号房签署了《房屋、设备及场地租赁合同》，现经三方友好协商，签订本补充协议。一、原合同项下潍坊市三富酒店管理有限公司的权利义务于本补充协议签署之日起全部转让给昌邑市安尚酒店管理有限公司。同时刘德霞确认在本补充协议签署日前潍坊市三富酒店管理有限公司并无任何违约行为，租金已支付至2019年2月。被告主张上述协议中“刘德霞”的签字系刘在发代签。原告刘在发称“刘德霞”的签字并非系其所签，为此，原告刘在发申请对补充协议中“刘德霞”的签字是不是其所签进行鉴定。经原告刘在发申请，本院委托天津市天鼎无证司法鉴定书进行鉴定，经鉴定，补充协议中“刘德霞”的签字不是刘在发所签。 再查，被告潍坊市三富酒店管理有限公司系一人有限责任公司，公司股东为被告殷录财。 本院认为，原告刘德霞、刘在发与被告潍坊市三富酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自的义务。因被告提交的补充协议中“刘德霞”的签字并非原告刘在发所签，故被告提交的补充协议本院不予采信，原告与被告潍坊市三富酒店管理有限公司之间仍存在租赁合同关系。原告刘在发因鉴定花费的鉴定费2600元，被告三富公司应予承担。 原告要求被告潍坊市三富酒店管理有限公司支付未付租金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告潍坊市三富酒店管理有限公司系自然人独资公司，股东为被告殷录财，被告殷录财未提供有效证据证明被告潍坊市三富酒店管理有限公司的财产独立于被告殷录财的财产，故被告殷录财作为一人有限责任公司的股东对上述欠款承担连带清偿责任。 关于被告未按时支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，且被告潍坊市三富酒店管理有限公司对违约金提出抗辩主张，故根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中原告主张的损失实际为逾期付款的利息损失，本院酌情认定被告潍坊市三富酒店管理有限公司以各期未付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告潍坊市三富酒店管理有限公司偿付原告刘在发、刘德霞2019年7月至2020年3月租赁费9645元及逾期支付租金违约金【以各期未付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止】，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告潍坊市三富酒店管理有限公司支付原告刘在发鉴定费2600元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告殷录财对上述欠款及违约金的偿还承担连带责任； 四、驳回原告刘在发、刘德霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费121.51元，减半收取60.76元，由被告潍坊市三富酒店管理有限公司、殷录财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张素云 二０二〇年九月二十五日 书记员  寇知方