广东省肇庆市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤12民终1363号上诉人（原审原告）：广东臻汇园置业发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*********。法定代表人：陈健强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明华，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖锡培，广东砚正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁秋明，女，1954年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区*************。被上诉人（原审被告）：梁广镇，男，1962年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县***************。上诉人广东臻汇园置业发展有限公司（以下简称“臻汇园公司”）与被上诉人梁秋明、梁广镇合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初6469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人臻汇园公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人梁秋明、梁广镇经依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臻汇园公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决确认臻汇园公司与梁广镇签订的将“肇庆•臻汇园”加州湖畔二十一座2801房屋以物抵债给梁秋明的合同条款合法有效；2.本案诉讼费用由梁秋明、梁广镇承担。事实和理由：一、一审判决混淆了物权与债权关系。1.本案是合同纠纷，案涉《以物抵债协议》《抵押担保借款合同》具备了合同的生效要件，即各方当事人具有相应的签订合同的能力，订立合同是各方当事人真实意思表示，没有合同法第52条规定的无效情形。因此，《以物抵债协议》《抵押担保借款合同》依法成立并有效。鉴于《以物抵债协议》是基于《抵押担保借款合同》而产生的新合同和法律关系，因此，不属于担保法解释中关于禁止流质的条款，故《以物抵债协议》中对抵押物处理方式的约定的合同条款合法有效。二、一审法院以“有可能损害案外人的合法权益”为由驳回本案诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律不当。确认以物抵债给梁秋明的合同条款合法有效，不直接产生物权变动的法律后果，不代表梁秋明取得房屋的物权，合同效力仅约束合同各方当事人，因此不会损害案外人(新业主)的合法权益。因此，一审法院的推理认定是没有事实及法律依据的，恳请二审法院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，请二审法院撤销一审判决书，并支持臻汇园公司的上诉请求。梁秋明、梁广镇均没有到庭参加诉讼，也没有提交书面的意见。臻汇园公司起诉请求：1.判决确认臻汇园公司及梁广镇将“肇庆•臻汇园”加州湖畔二十一座2801房屋以物抵债给梁秋明合法有效；2.本案的受理费用及其它诉讼费用全部由梁秋明、梁广镇承担。一审法院查明事实：2014年8月11日，梁广镇作为甲方（借款人）、梁秋明作为乙方（贷款人和抵押权人）与臻汇园公司作为丙方（抵押人）签订一份《抵押担保借款合同》，合同约定：借款金额32000000元，借款期限自2014年8月13日至2015年8月12日，合同项下贷款仅限用于臻汇园公司日常经营流动资金，放款金额、放款日和到期日以借款借据或收据的记载为准，甲方按月支付2%利息，借款由乙方或乙方委托的账户转账到甲方指定账户（户名为：臻汇园公司）；甲方为借款提供的抵押财产是臻汇园公司座落于肇庆市端州区*********“加州湾”及“加州湖畔”共26套房产，建筑面积共5684.55平方米（下称“抵押物”），抵押财产详见抵押物复印件和本合同所附《抵押物清单》；甲方应在借款到账前办结抵押物的抵押登记手续至乙方名下，并将房产证及他项证原件交乙方保管；抵押权存续期间，甲方拥有抵押物的使用权，未经乙方书面同意，甲方不得擅自改变抵押权现状或以任何方式处分抵押物；抵押期间，抵押物转让须征得乙方同意，所得价款应存入乙方指定账户提存；合同还对甲方的陈述与保证，甲方的权利和义务，违约行为，违约责任等作了约定。上述抵押担保借款合同所附的抵押物清单记载有包含涉案的“肇庆•臻汇园”加州湖畔二十一座2801房在内共26套房产，建筑面积共5684.55平方米，评估价值共4947.77万元。同日，臻汇园公司的股东广东广隆集团有限公司、肇庆鸿益集团有限公司召开股东会并达成《股东会决议》：同意以权属臻汇园公司的座落于肇庆市端州区*********“加州湾”及“加州湖畔”共26套房产，建筑面积共5684.55平方米（详见附件：抵押物清单）为梁广镇向梁秋明借款32000000元作抵押担保，抵押担保期限为借款期限届满之日起三年；同意法定代表人陈健强代表臻汇园公司签订向梁秋明借款32000000元的相关抵押借款合同和其他法律文件；本公司及公司股东已非常清楚本公司与梁秋明签订的相关抵押借款合同的全部内容，并清楚相关责任义务。2014年10月12日，案外人李世健签署一份《臻汇园客户申请表》，申请表记载申请事宜：本人于2014年10月9日以抵债形式认购臻汇园加州湖畔二十一座2801房、C651子母汽车位；21座2801房原总价为2111852元，现贵公司给予优惠折扣为85%,折后价为1795074元，C651子母汽车位原价333000元，折后价233050元，两项合计2028124元，现以2028124元用于抵欠本人等额的款项；并请贵公司尽快给予办理签署《商品房买卖合同》、开具购房发票、办理房产证相关手续等事宜。申请表上广东广隆集团有限公司的法定代表人梁广镇（即本案被告梁广镇）在董事/总经理落款处签名并签署“同意折价8.5折抵欠款”，同时加盖广东广隆集团有限公司的公章。同年10月18日，广东广隆集团有限公司出具一张《收据》，确认收到李世健交来购买臻汇园加州湖畔二十一座2801房款、C651子母车位款现金合计2028124元，收款人处有梁广镇的签名，并加盖广东广隆集团有限公司的公章。2014年11月21日，梁广镇作为甲方、梁秋明作为乙方与臻汇园公司作为丙方签订一份《以物抵债协议》，协议记载：甲、乙、丙三方于2014年8月11日签订了两份《抵押担保借款合同》，约定甲方向乙方借款共本金82000000元，由丙方提供财产(详见附件抵押物清单)对合同约定的本金、利息、违约金等作抵押担保。甲、乙、丙三方一致确认如下事实：一、乙方已经按照《抵押担保借款合同》约定的义务向甲方提供全部借款，甲方因个人原因无法及时清偿利息，按照合同约定，乙方应一次性收回全部借款以及欠付的利息和违约金。二、鉴于甲方无法按照《抵押担保借款合同》归还欠款以及利息，丙方作为担保方，愿意以在《抵押担保借款合同》所提供的抵押物（下称“抵债物”）抵债给甲方以清偿借款本金82000000元以及欠付的利息5000000元。三、甲、乙、丙三方同意，丙方将抵债物作价87000000元抵债给乙方后，视为甲对乙方的全部债务清偿完毕。四、现甲、乙、丙三方对抵债物达成以下处理方式:1、丙方在签订本协议后须按照乙方要求办理公证委托、由乙方全权处理抵债物并收取款项，丙方必须按乙方指示将抵债物变卖、过户、向个人或金融机构办理抵押贷款等方式以保证乙方能顺利收回借款及利息，丙方不得对乙方出售、处理抵债物的方式及价格提出异议；2、该抵债物出售或转让给乙方指定第三方时，所产生的营业税及契税由乙方承担，其他税费金应由甲方及丙方负责；3、甲方和丙方应该保证抵债物可以正常对外出售，并保证抵债物未有权属纠纷，未被其他单位或个人查封，否则甲方跟丙方须以其他物业置换上述抵债物。五、本协议一式三份，各方执一份，自三方签字后立即生效，如发生争议可到签订地的人民法院或仲裁机构解决。2014年11月26日，梁秋明委托傅家亮代为与借款人梁广镇、担保人臻汇园公司进行谈判磋商，制定还款计划、签订相关和解协议，监督还款以及交接或办理抵押物相关手续。同年11月27日，傅家亮与梁广镇签订《抵债物业交付确认书》，臻汇园公司将座落于肇庆市端州区*********“加州湾”及“加州湖畔”涉案抵押26套房产中的20套及钥匙移交给傅家亮，另外6套抵债房产（十八座1403房、二十一座1102房、二十一座2801房、二十二座1402房、二十二座2602房、二十一座201房）备注“因已有购房者订购而进入销售程序，该6套房产如购房者确认购买时，梁广镇按该房产所抵偿欠款的比例归还房款给梁秋明先生，梁秋明先生再协同广东臻汇园发展有限公司办理解押手续，以实现房产的销售。”庭审中，臻汇园公司表示，涉案的2801房已按梁秋明的指示出售给他人。2014年12月15日，广东广隆集团有限公司作为甲方（转让人）、肇庆市拓凯贸易有限公司作为乙方（受让人）、原告臻汇园公司作为丙方（目标公司）、肇庆鸿益集团有限公司作为丁方签订一份《股权转让协议》，各方就甲方转让其持有丙方49%股权给乙方等事项达成了共识，协议第二条“目标公司资产情况”第⒉⒈⒈款约定：……截止股权转让基准日，项目一期尚有343个车位、33套住宅、560个摩托车位未出售，但其中部分已经办理了抵押登记手续，其中26套住宅、277个车位已抵给梁秋明以抵偿其他债务（详见附件1:《臻汇园项目一期存货明细表》)。该臻汇园一期剩余货量明细按照序号列明了抵偿给梁秋明的住宅26套及车位277个，其中包含涉案的1403号房产；该26套住宅的备注栏上，有20套载明“抵押梁秋明未售”,有6套（十八座1403房、二十一座1102房、二十一座2801房、二十二座1402房、二十二座2602房、二十一座201房）载明抵押梁秋明预售某某字样，其中涉案2801房载明“抵押梁秋明预售李世雄”。2019年6月19日，一审法院对李世健与臻汇园公司、广东广隆集团有限公司商品房销售合同纠纷一案作出（2019）粤1202民初115号民事判决：解除李世健与臻汇园公司签订的2801房及小汽车位商品房买卖合同，臻汇园公司应返还李世健购房款、车位款共2028124元及相应利息，驳回李世健其他诉讼请求。2019年12月31日，本院作出（2019）粤12民终1823号民事裁定：撤销一审法院上述判决，该案发回重审。该案现在本院重审诉讼过程中。一审法院认为，本案的争议焦点是，臻汇园公司主张确认其与梁广镇将“肇庆•臻汇园”加州湖畔二十一座2801房屋以物抵债给梁秋明合法有效，人民法院应否支持。臻汇园公司据以主张的依据，是于2014年11月21日签订的《以物抵债协议》。根据该协议，臻汇园公司和梁广镇作为债务人一方，以抵押物清单记载的房产抵偿梁广镇欠梁秋明的借款本息共87000000元。梁广镇的该债务，系基于2014年8月11日签订了两份《抵押担保借款合同》而产生，但臻汇园公司仅提供一份借款金额为32000000元的《抵押担保借款合同》，故一审法院难以认定案涉《以物抵债协议》是否合法有效。由上述《抵押担保借款合同》可知，涉案的2801房属抵押物，本应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款，但案涉当事人对抵押物的处理约定了按照梁秋明指示进行变卖、过户等，故《以物抵债协议》中对抵押物处理方式的约定条款合法有效。根据梁广镇提供的《抵债物业交付确认书》，可认定梁秋明在2014年11月27日应当知道涉案的2801房已经进行预售。臻汇园公司在2014年12月15日签订《股权转让协议》时，已经知道涉案的2801房已抵押给梁秋明并已预售李世健。李世健与臻汇园公司、广东广隆集团有限公司商品房销售合同案讼争的房屋正是涉案2801房，李世健的物权权益尚未得到生效民事判决所确认，故确认涉案房屋抵债给梁秋明合法有效，有可能损害案外其他人的合法权益。因此，臻汇园公司以本案证据所提出的诉讼请求主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回臻汇园公司的诉讼请求。一审案件受理费26089.6元，由臻汇园公司负担。二审期间，臻汇园公司提交了一份民事裁定书、案件受理通知书、缴费通知书、民事起诉状、证据清单，拟证实臻汇园公司曾起诉请求确认案涉以物抵债协议合法有效，而因故被一审法院按撤回起诉处理，而本案的诉讼请求是确认合同条款效力，并不是确认整个抵债行为。法庭调查后，臻汇园公司补充提交了以下证据，证据1抵押担保借款合同、抵押物清单、房地产他项权证、不动产登记资料查询结果证明，拟证实臻汇园公司、梁秋明及梁广镇于2014年8月11日签订《抵押担保借款合同》，约定臻汇园公司以26套房产及车位等物业为梁广镇向梁秋明借款3200万元提供担保，案涉三套房产属于抵押担保财产的范围并于2014年8月18日办理抵押登记；证据2证明、签约及开具发票申请、补充协议、收款收据、商品房买卖合同，拟证实臻汇园公司于2017年7月14日按梁秋明及梁广镇的指示将案涉1403号房出售给案外人陈春荣、莫玉卿，以该房产抵偿梁广镇与梁秋明债务的事实，后按相关流程解除抵押登记，该房已过户登记在案外人陈春荣、莫玉卿名下；证据3不动产权电子证书、清单、申请书、认购协议书、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、证明，拟证明案涉1102号、2801号房分别于2020年2月20日、2020年3月3日办理不动产权证至梁秋明名下以及办理出售手续需经向臻汇园公司办理相关手续、缴纳税费和办理解除抵押登记手续等事实。臻汇园公司保证提供证据真实、合法，否则承担相应的法律责任。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院另查明，根据臻汇园公司提供证据显示，臻汇园公司与梁秋明于2014年8月18日办理了对案涉2801房的抵押登记手续，梁秋明是该案涉房产的抵押权人；臻汇园公司与梁秋明于2019年12月4日签订《商品房买卖合同》约定将案涉2801房以1342550元价款出售给梁秋明，梁秋明出具收据确认收取该购房款1342550元并确认该款项用作抵减臻汇园公司的欠款，后肇庆市自然资源局于2020年3月3日向梁秋明颁发该房产的不动产权证书。本院认为，本案为臻汇园公司请求确认将案涉房产进行以物抵债有效，故一审法院将本案案由定为合同纠纷恰当。根据查明，梁广镇、臻汇园公司因与梁秋明发生借贷关系将案涉房产提供给梁秋明作为抵押物并办理了抵押登记，后各方又因案涉的债权债务的履行签订了包括案涉房产在内财产的《以物抵债协议》。虽然臻汇园公司并未完全提供于2014年8月11日签订了两份《抵押担保借款合同》予以证实案涉债务已到期后方签订案涉《以物抵债协议》，该情形可能存在违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条关于禁止流质的规定，但各方当事人并无证据反映上述行为违背了案涉当事人的真实意思表示，且案涉《以物抵债协议》又约定需按梁秋明指示对案涉房产进行变卖、过户等处分的条款，因该条款并不违反上述关于禁止流质的规定，故该约定应为有效。根据司法实践，以物抵债具有实践性合同的性质，而案涉房产原为臻汇园公司名下财产，虽然案涉《以物抵债协议》可能违反关于禁止流质的规定，但抵押人臻汇园公司与抵押权人梁秋明在履行以物抵债过程中并不存在争议且事后亦已按梁秋明指示实际办理了案涉房产的过户登记手续，涉及案涉房屋的以物抵债约定现已履行完毕。综上可知，臻汇园公司的诉讼请求涉及的合同事项已履行完毕且并不存在影响履行的争议事项，故该诉讼请求不具备诉的利益，法院对此没有作出实体裁判的必要性。而臻汇园公司与案外人之间的买卖合同关系（或以物抵债关系）与本案以物抵债法律关系相互独立且互不相同，如存在纠纷应由臻汇园公司与案外人另行解决。因臻汇园公司在二审提交新证据，本院对相关事实作出新的认定并因此作出变更一审处理结果不属于一审法院错误。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初6469号民事判决；二、驳回广东臻汇园置业发展有限公司的起诉。一审案件受理费26089.6元，二审案件受理费26089.6元，均退还广东臻汇园置业发展有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年九月十一日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍