河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初2450号原告：王俊丽，女，1979年6月9日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：林春光，河南恪信律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：李付生，男，1965年3月14日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李雪川，男，1967年11月7日出生，汉族，住河南省通许县，系被告李付生之弟，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：徐瑞彬，河南子建律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：沈丘卓连房地产经纪有限公司。住所地：沈丘县槐店镇吉祥东路世纪豪庭16号。统一社会信用代码：91411624MA45QQNF03。法定代表人：王建华，执行董事。委托诉讼代理人：崔家涛，系该公司员工。代理权限为一般代理。原告王俊丽与被告李付生、沈丘卓连房地产经纪有限公司（以下简称：沈丘卓连公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王俊丽及其委托诉讼代理人林春光，被告李付生及其委托诉讼代理人李雪川、徐瑞彬，被告沈丘卓连公司的委托诉讼代理人崔家涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告三方于2015年2月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告李付生双倍返还定金116000元；3、判令被告李付生退还原告购房款192000元，并支付资金占用期间的利息（自2019年3月26日起按照年利率6%支付至实际还款之日止）；4、判令被告沈丘卓联房地产经纪有限公司退还原告居间服务费、贷款服务费、保证金及办证费用等共计19500元，并支付资金占用期间的利息（自2016年3月20日起按照年利率6%支付至实际还清款项之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月12日，被告李付生（出售方）与原告（购买方），被告卓联房地产经纪有限公司（中间方）签订了房屋买卖三方合同，约定被告李付生将其拥有产权位于沈丘县奥兰未来城3号楼1单元2404室的房屋以582000元的价格出售给原告。该房屋建筑面积为118.77平方米，原告采用按揭贷款方式支付购房款，于2019年7月3日前将购房款首付款250000元支付给被告李付生，剩余房款办理商业银行按揭贷款。合同签订后，原告按照合同约定于当天向被告李付生支付定金58000元。后原告按照被告房产经纪有限公司要求支付居间费、贷款服务费、保证金以及办证费用等共计19500元。2019年3月26日，原告向被告李付生支付房屋首付款250000元，被告李付生向原告出具收条，被告房地产经纪有限公司在该收条上备注签章。被告房产经营有限公司在居间销售本案涉案房屋开始告诉原告本案涉案房产是全款购房，有房产证，但原告在签订《房屋买卖三方合同》并支付相应款项后，发现本案涉案房产并未办理产权登记手续。原告向被告房产有限公司提出此事，被告房产经纪有限公司的员工崔家涛告知原告涉案房产的房产证正在办理。后原告将房产按揭贷款所需资料交给被告房地产经纪有限公司，但该公司迟迟未能办理银行按揭贷款，原告一直催促办理，被告房地产经纪有限公司以各种理由推脱。2020年5月11日，原告得知本案涉案房产并不是被告李付生购买所得，系河南首创投资担保有限公司抵债房屋。被告李付生与河南奥兰房地产开发有限公司之间存在纠纷，河南奥兰房地产开发有限公司不愿意为被告李付生办理房屋产权手续，原告购买涉案房屋的合同目的根本无法实现。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。李付生辩称，2016年12月19日，被告与开发商河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并一次性交纳了全部购房款。河南奥兰房地产开发有限公司违反商品房买卖合同约定，在约定的期限内不配合被告办理房产证，这一事实原告也是非常清楚的。双方订立的《房屋买卖合同》第二条明确约定，该房屋产权人系李付生，权属情况为第二种情形（该房尚未取得产权证，与开发建设单位就该房屋商品签订商品房买卖，并已经向开发建设单位付清购房款）。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，甲乙双方知晓该事。甲乙双方已明知交易风险，且自愿达成本协议等交易。被告李付生的房产证之所以不能及时办理，是出卖方违约所造成。就办理房产证事宜被告李付生已起诉本院，本院将会依法办理；2、按照原、被告三方所签订的房屋买卖合同，被告李付生没有违约之处，故合同应当依法继续履行。按照三方合同第七条约定：甲方应当在收到房款房屋全款后十日内将该房屋交付给乙方。目前原告并未将房屋的钱款交付给卖方，故被告李付生没有交付房屋，不违反合同的约定。另外在签订合同时，被告李付生并未办理房屋权属证书，在合同中没有约定房屋过户的具体时间。房屋目前没有过户，李付生并不违反合同的约定。现原告要求解除合同没有事实及法律依据，请依法驳回原告的起诉。沈丘卓连公司辩称，需要等待原告王俊丽与被告李付生的调解结果，如原告要求退还房款，被告公司愿意协助退还；原告如要房子，被告公司也愿意协助办理手续。本院经审理认定事实如下：2019年2月12日，原告王俊丽与被告李付生在被告沈丘卓连公司的介绍下，三方签订《房屋买卖合同》一份，甲方（出售方）为被告李付生、乙方（购买方）为原告王俊丽、丙方（居间方）为被告沈丘卓连公司，合同约定原告王俊丽购买被告李付生坐落于沈丘县奥兰未兰城3号楼1单元2404室房屋一套，建筑面积为118.77平方米。房屋权属情况约定（该房屋未取得产权证，并已经向建设单位付清购房款，该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，就房屋暂时尚未取得权属证书的事实情况，甲乙双方知晓该事实，甲乙双方已明知交易风险，且自愿达成如下协议）。甲乙双方一致同意，交易房屋及装饰装修、设施总成交价款为582000元，乙方签约当日向甲方支付定金58000元。关于购房款的支付，甲乙双方按照按揭贷款于2019年7月3日前将购房首付款250000元给甲方，余款由银行发放贷款给甲方。甲乙双方分别向丙方支付居间服务费5820元。2019年3月26日。原告王俊丽向被告李付生支付首付款250000元；3月27日，原告王俊丽向被告沈丘卓连公司支付居间费、契税等其他费用共计19500元。后原告王俊丽多次通知二被告办理房屋产权登记证书，由于二被告至今未办理，原告王俊丽也未能办理房屋按揭贷款，双方为此引发纠纷。另查明，2016年2月11日，河南奥兰未来城向被告李付生出具收据一份，该收据载明“交款单位李付生，收款方式转账人民币472229元，收款事由：奥兰未来城3号楼1单元2404室系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，我公司未收取李付生的款项，房款由李付生与河南首创投资担保有限公司结算”。被告李付生与河南奥兰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方就房屋位置、面积等进行约定。现被告李付生一直未办理房产权属证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理限期内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，原、被告三方在签订《房屋买卖三方合同》时，被告李付生对争议的房屋未取得房屋产权证书，截止到目前，被告李付生也未向本院提供该房屋在房管部门进行登记备案的相关证据。原、被告虽在合同中明确约定该房屋尚未取得产权证，但该房屋属于法律禁止转让的房屋，原、被告转让房屋的行为不能让原告王俊丽实现房屋产权变更登记在自己名下的合同目的，故原告王俊丽要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告在签订合同时，明知该房屋未办理房屋产权证书，双方都存在相应的过错，原告王俊丽要求被告李付生退还购房款250000元的诉讼请求，本院予以支持；原告王俊丽要求返还双倍定金及购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托”、第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列以下行为：……（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；……”作为居间人，被告沈丘卓连公司不仅为买卖双方提供缔约机会，而且要尽量促成房屋买卖合同的合法履行，故其负有对房屋权属等情况进行审核各告知义务，并应当拒绝为无权属证书的房屋提供经纪服务，而造成本案合同无法履行的主要原因在于被告沈丘卓连公司作为专业房屋中介机构没有充分履行其应尽义务。原告王俊丽要求被告被告沈丘卓连公司返还中介服务费19500元，符合法律规定，本院予以支持。被告李付生辩称房屋买卖合同有效、不应退还购房款的意见，不符合相关法律规定，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下：解除原告王俊丽与被告李付生、被告沈丘卓连房地产经纪有限公司于2019年2月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李付生于本判决生效之日起十日内退还原告王俊丽首付款250000元；三、被告沈丘卓连房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王俊丽服务费19500元；四、驳回原告王俊丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费6213元，减半收取3107元，财产保全费1420元，合计4527元，由原告王俊丽负担801元，被告李付生负担3457元，被告沈丘卓连房地产经纪有限公司负担269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李伟二〇二〇年九月九日法官助理王广轩书记员郑蒙