四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10105号 上诉人（原审原告）：冯荣红，女，1963年3月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王宁，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市瑞泽一品房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区二环路南四段51号莱蒙置地广场1栋9楼906号。 法定代表人：唐国庆，总经理。 委托诉讼代理人：田畅，四川云木律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：四川华都名城置业有限公司，住所地成都市成华区建设南路98号6栋1层15号。 法定代表人：汪崖，董事长。 委托诉讼代理人：毛瑞，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 上诉人冯荣红因与被上诉人四川华都名城置业有限公司（以下简称华都置业公司）、成都市瑞泽一品房地产经纪有限公司（以下简称瑞泽经纪公司）不当得利纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初11386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯荣红上诉请求：撤销一审判决，改判瑞泽经纪公司、华都置业公司返还冯荣红482509元及资金占用利息（以482509元为基数，按照年化6%的标准自2018年5月7日起至实际偿付日止）。事实及理由：一、在瑞泽经纪公司与华都置业公司间成立委托合同关系的前提下，一审法院认定案涉房屋价格为1530000元，属于认定事实错误。瑞泽经纪公司作为华都置业公司的代理方，以华都置业公司名义与冯荣红签订了《华都云景台项目订购确认单》，明确案涉房屋购买价格为1530000元。该房屋总价的约定理应直接约束冯荣红与华都置业公司。但是，从后续冯荣红与华都置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及华都置业公司一审的陈述，华都置业公司仅认可案涉房屋价款为1047491元，至今未追认或认可房屋销售总价为1530000元。根据代理行为的法律性质，代理人与被代理人意思表示不一致时，应当以被代理人即华都置业公司的意思表示为准，所以案涉房屋实际价格应该是1047491元。二、瑞泽经纪公司与华都置业公司多收取的482509元不属于购房款，应当予以返还。瑞泽经纪公司作为华都置业公司的代理人，在案涉房屋交易过程中的法律行为所产生的法律后果应及于华都置业公司。本案中，瑞泽经纪公司多收取的482509元应当视为华都置业公司收取，瑞泽经纪公司与华都置业公司如何分配与冯荣红无关，但是华都置业公司不认可该款项是购房款的一部分，所以华都置业公司取得该款项没有法律依据。 被上诉人瑞泽经济公司辩称，其与冯荣红明确了案涉房屋的原价及优惠价。瑞泽经纪公司与华都置业公司签订了分销协议，明确约定了房款的分配方式，瑞泽经纪公司获得案涉款项有明确的合法依据。华都置业公司的反言不影响双方签订的合同效力，也不能改变案件的客观事实。 被上诉人华都置业公司辩称，1.冯荣红无权在二审中向华都置业公司主张返还482509元及资金占用利息，也无权主张诉讼费。在一审中华都置业公司被列为第三人，冯荣红在一审放弃向华都置业公司主张案涉款项及诉讼费，二审主张超出了一审的诉讼请求，应当予以驳回；2.华都置业公司与瑞泽经纪公司之间是居间法律关系，而非委托关系；3.华都置业公司与冯荣红之间只存在商品房买卖合同关系，华都置业公司只收取了约定的房屋价款1047491元，冯荣红主张的款项不应由华都置业公司负担；4.冯荣红主张的款项不是华都置业公司收取的房款，可能是售后包租的费用。综上，请求驳回冯荣红的上诉请求。 冯荣红向一审法院起诉请求：判令瑞泽经纪公司返还冯荣红482509元以及资金占用利息（以482509元为基数，按照年化6％的标准，自2018年5月7日起计算至实际偿付日止）。 一审法院经审理认定事实如下：2018年5月6日，冯荣红签订《华都云景台项目定购确认单》，其中载明：房号为2幢1层15号，总价为1700977元，定金100000元。在“约定内容”中载明：确认单在定购人潜在且交纳定金后生效，定购人应于2018年5月13日18:00前签署《商品房买卖合同》及其附件，定购人选定的付款方式及相应优惠为：一次性付款，优惠后总价为1530000元。冯荣红在该协议定购人处签名并捺手印，置业顾问处由“刘兰兰”签名，销售经理处由“捷敏”签名。同日，冯荣红通过其名下尾号为1086的建设银行卡在瑞泽经纪公司处跨行消费100000元。2018年5月7日，冯荣红通过其名下尾号为1482的建设银行卡在瑞泽经纪公司处跨行消费900000元、100000元。2018年5月7日，瑞泽经纪公司向冯荣红出具收据，载明：冯荣红购华都云景台2幢1层15号商铺房款1100000元，并备注：前次收POS¥100000元，本次收POS¥1000000元。 2018年5月10日，冯荣红与华都置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：YJJ-2-115），约定冯荣红购买预售许可证11601号下第2幢×单元1层15号商品房，合同总价为1047491元，采用分期付款的方式。买受人在2018年07月18日前分三期支付该商品房全部价款：于2018年05月10日前首期支付该商品房全部价款的59％，金额617491元；于2018年06月22日前第二期支付该商品房全部价款的19％，金额200000元；于2018年07月18日前第三期支付该商品房全部价款的22％，金额230000元。该合同上由冯荣红签名捺手印，华都置业公司加盖公章。 2018年5月10日，瑞泽经纪公司向冯荣红出具收据，载明收到冯荣红482509元，并注明“换票”。该收据上未注明收款单位名字及加盖公章。 2018年6月22日，冯荣红通过其名下尾号为1482的建设银行卡在华都置业公司处跨行消费380000元、案外人程蓉生的建行信用卡在华都置业公司处消费20000元、冯荣红信用卡在华都置业公司处消费30000元。2019年4月11日，华都置业公司向冯荣红开具了四川增值税普通发票（NO.05218455），价税合计1047491元。 2019年4月26日，案涉房屋交付给冯荣红。 一审庭审中，瑞泽经纪公司、华都置业公司确认：分销合同签订后，由瑞泽经纪公司工作人员组成销售团队入驻华都置业公司售楼部进行销售，销售成功后由购房者与华都置业公司签订《商品房买卖合同》。 经一审法院释明，冯荣红明确其坚持本案为不当得利纠纷，请求法庭按照该法律关系予以审理。 一审另查明：2018年3月，华都置业公司（甲方）和瑞泽经纪公司（乙方）签订《“华都云景台花园”项目分销合同》，载明：甲方委托乙方销售“华都云景台花园”项目商业房源，甲方同意授权乙方在本合同约定的条件内完成楼盘的独家分销销售任务。华都云景台花园项目位于成都市成华区，独家分销销售商铺合计42套。合同第五条约定：双方约定按照销售底价进行销售，该价格形成的收益为甲方所得；第六条约定：超过销售底价的部分，由乙方直接向客户收取，作为乙方房屋销售佣金收益；第七条约定：乙方分销活动结果成功标准必须同时满足两个条件，即购房者与甲方签订《商品房买卖合同》，购房者按该合同的约定向甲方支付首付款或全部购房款。该合同所附《项目分销销售房源明细表》中案涉房屋签约总价为1202675元。一审庭审中，瑞泽经纪公司陈述其已按照该签约总价向华都置业公司账户及其指定账户支付。华都置业公司对此予以否认。 刘兰兰于2018年3月19日在瑞泽经纪公司处担任置业顾问，于同年10月12日离职。捷敏于2016年8月29日开始在瑞泽经纪公司处担任销售经理，现因孕期在家休息。 一审法院认定上述事实采信了当事人身份信息、商品房买卖合同、分销合同、订购确认单、发票、收据、银行流水、当事人陈述等证据。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”案件争议焦点为瑞泽经纪公司取得482509元是否系不当得利。首先，瑞泽经纪公司系接受华都置业公司委托从事案涉房屋的销售工作，双方成立委托合同关系。其次，瑞泽经纪公司在处理委托事务过程中与冯荣红签订了《华都云景台项目定购确认单》，明确案涉房屋的购买价格为1530000元；最后，冯荣红在签订该确认单后，向瑞泽经纪公司转款1100000元，再与华都置业公司签订售价为104万余元的房屋买卖合同，并在该买卖合同约定的最后付款期限前转款430000元。上述事实与瑞泽经纪公司当庭陈述互相映证，足以证明案涉房屋的实际销售价格为1530000元，冯荣红知晓该事实并就此与瑞泽经纪公司达成一致且实际予以履行。冯荣红主张对房屋总价为1530000元并不知情，冯荣红系采用售后包租为理由收取多余费用，但并未向法庭提供任何证据，其主张与事实不符，一审法院不予采纳。综上，瑞泽经纪公司系基于与冯荣红的约定收取房屋出售价款，并非属于不当得利，故对冯荣红的主张本院不予支持。另外，案涉房屋存在实际销售价格与合同备案价格不一致的问题，该问题与合同效力的关系，以及瑞泽经纪公司与华都置业公司之间关于委托合同履行的争议均与案件并非同一法律关系，应当由争议各方另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回冯荣红的全部诉讼请求。案件受理费8538元，减半收取4269元，由冯荣红负担。 二审审理期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：瑞泽经纪公司是否应承担不当得利返还责任。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”构成不当得利需一方取得利益、他方受到损失，一方取得利益与他方受损有因果关系，取得利益没有法律依据。 首先，华都置业公司作为甲方与瑞泽经济公司作为乙方签订的《“华都云景台花园”项目分销合同》第六条约定“超过销售底价的部分，由乙方直接向客户收取，作为乙方房屋销售佣金收益。”本案中，冯荣红共计支付1530000元购房款，华都置业公司只认可收到了商品房买卖合同约定的房屋价款1047491元，瑞泽经纪公司也并未举证证明其已将剩余的房款支付给华都置业公司，故本院认定案涉款项482509元由瑞泽经济公司占有。 其次，根据冯荣红2018年5月6日签订的《华都云景台项目定购确认单》，明确载明案涉房屋优惠后总价为1530000元。同月10日，冯荣红签订的《商品房买卖合同（预售）》中载明的房屋总价为1047491元。冯荣红作为完全民事行为能力人，买受人一方应当明知以正式签订的房屋买卖合同价款为依据支付对价，但买受人分别于2018年5月6日、5月7日分三次向瑞泽经纪公司支付购房款共计1100000元，此时支付的价款已经超过《商品房买卖合同（预售）》所约定的房屋总价。而冯荣红于2018年6月22日再分三次向华都置业公司支付购房款430000元。上述付款行为相互交叉且距时较近，鉴于买受人系以刷卡方式支付案涉款项，其通过POS签购单商户名能够明确知悉收款单位。订购确认单载明的优惠后房款1530000元，与冯荣红向瑞泽经纪公司、华都置业公司支付的案涉款项总和一致。结合冯荣红起诉状中主张的瑞泽经纪公司以“售后包租”等名义要求支付款项，现有证据无法排除双方存在其他法律关系的可能，冯荣红作为主张构成不当得利的一方，应当承担举证不能的法律后果，本院对冯荣红要求返还不当得利款项的上诉请求不予支持。 综上，冯荣红的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8538元，由冯荣红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐 健 审 判 员  孙 睿 审 判 员  郭 静 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  费思思 书 记 员  曾龙海