湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初2656号原告：湖北春秋投资管理有限公司，统一社会信用代码：91420200695114281L，住所：黄石市黄石大道1399号。法定代表人：程琼，该公司经理。委托诉讼代理人：陈慧因，湖北太圣律师事务所律师，执业证号：14202198711852055。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：夏磊，湖北太圣律师事务所律师，执业证号：14202200511614348。代理权限为一般代理。被告：黄石市金世纪汽修有限责任公司，统一社会信用代码：914202007220151320，住所：湖北省黄石市黄石大道1375号。法定代表人：贾静，该公司经理。被告：黄石市金世纪汽修有限责任公司金世纪大酒店，统一社会信用代码：91420200760686711H，住所：湖北省黄石市湖滨大道744号。负责人：唐友玲，该酒店经理。二被告共同委托诉讼代理人：谈逍，湖北众焱律师事务所律师，执业证号：14202201911142310。代理权限：代为承认诉讼请求，请求调解，进行和解，提起反诉或上诉。二被告共同委托诉讼代理人：吴云博，湖北众焱律师事务所律师，执业证号：142022016104710063。代理权限：代为承认诉讼请求，请求调解，进行和解，提起反诉或上诉。原告湖北春秋投资管理有限公司（以下简称“春秋投资公司”）与被告黄石市金世纪汽修有限责任公司（以下简称“金世纪汽修公司”）、黄石市金世纪汽修有限责任公司金世纪大酒店（以下简称“金世纪大酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，黄石市黄石港区人民法院因本案属专属管辖，裁定移送本院后，本院于2020年9月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春秋投资公司委托诉讼代理人夏磊，被告黄石市金世纪汽修有限责任公司及金世纪大酒店共同委托诉讼代理人谈逍、吴云博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春秋投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告租赁合同已解除；2.判令两被告支付拖欠租金10万元（2018年10月1日至到现在的租金，截止到2019年12月31日拖欠租金10万元），违约金7.2万元，共计17.2万元；3.判令两被告腾退租赁场地，并自2020年1月1日起按6,667元每月支付占用费至退出之日；4.判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，春秋投资公司变更第二项诉讼请求为：判令两被告支付拖欠租金136,667元（2018年10月1日至2020年6月15日的租金），违约金7.2万元，共计208,667元；变更第三项诉讼请求为：判令两被告腾退租赁场地，并自2020年6月16日起按6,667元每月支付占用费至场地退出之日止。事实与理由：原黄石行健资产经营有限公司与第二被告金世纪大酒店于2016年6月30日签订《场地租赁合同》，将位于浠水县××××村（原黄石大桥畜牧公司）场地出租给被告使用；双方在合同中就租金、租期、违约责任等作出具体约定。被告金世纪大酒店自2018年10月起拖欠原告租金，双方合同于2019年6月30日期满，金世纪大酒店既未与原告续签合同，也不退出场。原告于2020年1月1日向被告金世纪大酒店送达《解除租赁合同通知书》，通知解除双方租赁合同，限期腾退场地。另，第二被告金世纪大酒店为第一被告金世纪汽修公司设立的分公司。黄石行健资产经营公司于2018年12月31日并入原告春秋投资公司。两被告至今未向原告交还租赁场地，也未支付租金、费用，故原告特诉至人民法院，请求依法判决。金世纪汽修公司及金世纪大酒店辩称，第一，双方的合同没有解除，原告没有对被告送达解除合同的通知。第二，金世纪大酒店不欠租金，也不存在违约，双方关于租金达成的补充协议中约定免除自2017年2月1日至2019年4月的租金。第三，原告主张的违约金标准过高，其比例超过了如起诉状所述的经济损失范围，不符合合同法的相关规定，不应支持。第四，湖北省今年发生了疫情，原告是黄石市国有资产管理委员会控股的国有企业，根据湖北省人民政府的相关文件，应当减免6个月的租金。本院经审理确认本案的事实如下：原黄石行健资产经营有限公司系黄石市国有资产管理委员会控股的国有企业，金世纪大酒店系金世纪汽修公司设立的类型为有限责任公司分公司的分支机构。2016年6月30日，黄石行健资产经营有限公司与金世纪大酒店签订《场地租赁合同》一份，合同约定黄石行健资产经营有限公司将位于浠水县××××村（原黄石大桥畜牧公司）面积约2,666.80平方米的场地出租给金世纪大酒店使用。合同还约定：“……二、租赁期限：2016年7月1日至2019年6月30日止，合同期3年。三、场地租金为：2万元/季度，年租金8万元，租金按季度交纳，每季度租金应于当季度第一个月20日前交纳。……五、有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任：……5.如乙方连续三个月不交租金，甲方有权终止合同并没收押金，乙方无条件退出所租房屋，并向甲方交纳合同期租金总额的30%作为违约金……”黄石行健资产经营公司于2018年12月31日并入黄石市人民政府国有资产监督管理委员会控股的春秋投资公司。2019年7月1日，《场地租赁合同》到期后，金世纪大酒店未与春秋投资公司续签合同。春秋投资公司于2019年12月30日向金世纪大酒店通过EMS邮寄解除租赁合同通知书，通知金世纪大酒店解除双方租赁合同，限期腾退场地。因金世纪大酒店自2018年10月起至今未按双方约定向春秋投资公司支付租金，亦未腾退场地，春秋投资公司遂向黄石市黄石港区人民法院提起诉讼，该院于2020年6月15日分别向金世纪汽修公司和金世纪大酒店送达民事起诉状。另查明，受今年新冠××疫情影响，湖北省人民政府2020年3月12日印发了《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》，其中第十一条规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租。上述事实，有春秋投资公司提供的其营业执照复印件，金世纪汽修公司的营业执照复印件，金世纪大酒店的营业执照复印件，吸收合并公告及合并协议，清税证明，准予注销登记通知书，场地租赁合同，租金支付及欠款明细对账单（2019.11.29)，解除租赁合同通知书（2019.12.30)快递单及查询单等证据，以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，春秋投资公司与金世纪大酒店签订的场地租赁合同，内容、形式合法，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行。金世纪大酒店在合同约定的租赁期间届满后，承继续占用该场地，春秋投资公司没有提出异议，该租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。但春秋投资公司的民事起诉状于2020年6月15日送达至金世纪汽修公司和金世纪大酒店，该租赁合同自即日起解除。另，金世纪大酒店为金世纪汽修公司设立的分支机构，其应承担的违约责任，应由世纪汽修公司承担。结合双方当事人质辩意见，本案的争议焦点有二个：一是春秋投资公司主张的违约金是否应予以减少；二是春秋投资公司主张的租金是否应减免六个月。对此，本院分述如下：第一，关于春秋投资公司主张的违约金是否应予以减少的问题。春秋投资公司认为，金世纪大酒店已逾期缴纳租金两年，属于严重违约行为，其应按照双方签订的《场地租赁合同》第五条第3款的约定，按合同期租金总额的30%支付违约金。金世纪汽修公司和金世纪大酒店认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失确定违约金，需要兼顾合同履行的情况和公平原则、诚实信用原则予以衡量，春秋投资公司违约金计算方法过高且失衡。对此，本院认为，本案中春秋投资公司主张按合同期租金总额的30%支付违约金，过分高于因金世纪大酒店迟延支付租金造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定及双方租赁协议的约定，本院酌定自2018年10月20日起计算违约金，违约金以逾期未付租金的总金额为基数，乘以每期的利率，再按此计算所得金额总和的30%计付。每期利率的计算方式如下：自2018年10月20日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至全部租金支付完毕之日止，如遇全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率调整，适用短期贷款利率的应不予调整利率，适用中长期贷款利率的则应在下一年度按新利率计算。对于罚息利率，本院根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银行发〔2003〕251号）的规定，确定以全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率为基础，按照上浮40%计算。第二，关于春秋投资公司主张的租金是否应减免六个月的问题。金世纪汽修公司和金世纪大酒店认为，今年因受疫情影响，根据湖北省人民政府2020年3月12日印发的《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》第十一条的规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租，故春秋投资公司应自2020年3月12日起，在免收3个月的租金基础上再减半收取6个月租金。春秋投资公司认为，租金只应自2020年3月12日起减免至2020年6月15日止，其后的场地占用费不应减免。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故春秋投资公司要求金世纪汽修公司支付自2020年6月16日起至占用场腾退之日止的占用场地的占用费，且占用费参照双方签订的租赁合同中对租金约定的价格，按6,667元每月的标准计付，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。同时，由于占用费不是租金，不属于《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》第十一条规定的减免范畴，应全额收取，不予减半。至于金世纪汽修公司和金世纪大酒店辩解应免除其自2017年2月1日至2019年4月期间租金的意见，因其没有提供证据证明双方签订了关于免除该租金的补充协议，春秋投资公司又未予承认，本院不予采纳。金世纪汽修公司和金世纪大酒店要求在2020年6月16日之后应当继续减免占用场地占用费的辩解意见，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。故，根据2020年3月12日湖北省人民政府印发的《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》第十一条的规定，春秋投资公司对自2020年3月12日起至2020年6月11日的租金应当予以免除；对自2020年6月12日起至2020年6月15日止的租金应减半收取。由此，金世纪汽修公司应当向春秋投资公司支付租金共计116,221元，具体为：1.自2018年10月1日起至2020年3月11日止的租金115,777元（租期为17个月又11天，租金标准依照双方约定的2万元每季度计付，2万元/季度÷3个月/季度×17个月+2万元/季度÷3个月/季度÷30天/月×11天﹦115,777元）；2.自2020年6月12日至2020年6月15日的租金为1,667元（租期为4天，租金标准依照双方约定的2万元每季度，减半计付，即2万元/季度÷3个月÷30天/月×4天÷2﹦444元），二项共计116,221元。综上所述，春秋投资公司的诉讼请求，部分有事实根据和法律依据，本院予以支持；部分没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原黄石行健资产经营公司和与被告黄石市金世纪汽修有限责任公司金世纪大酒店2016年6月30日签订的《场地租赁合同》已于2020年6月15日解除；二、被告黄石市金世纪汽修有限责任公司限于本判决生效之日起十五日内向原告湖北春秋投资管理有限公司支付自2018年10月1日至2020年6月15日的租金共计116,221元，以及逾期付款违约金（计付方式为：以逾期未付租金总额116,221为基数，自2018年10月20日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率上浮40%后计算利息的30%计付；自2019年8月20日至116,221元租金支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率上浮40%后计算利息的30%计付，如遇全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率调整，适用短期贷款利率的应不予调整利率，适用中长期贷款利率的则应在下一年度按新利率计算）；三、被告黄石市金世纪汽修有限责任公司于本判决生效之日起十五日内腾退原黄石行健资产经营有限公司与黄石市金世纪汽修有限责任公司大酒店2016年6月30日签订的《场地租赁合同》中约定的位于浠水县散花镇李渡村（原黄石大桥畜牧公司）面积约2,666.80平方米的场地，并向原告湖北春秋投资管理有限公司支付占用费（以6,667元/每月为标准，自2020年6月16日起计算至前述场地腾退之日止）；四、驳回原告湖北春秋投资管理有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费2,365元，原告湖北春秋投资管理有限公司已预交，由被告黄石市金世纪汽修有限责任公司负担1,551元，限于本判决生效之日起十五日内支付给原告湖北春秋投资管理有限公司；其余814元由原告湖北春秋投资管理有限公司自行负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  程呈友二〇二〇年九月二十五日法官助理王璟峰书记员艾成龙