湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2048号原告：王青，女，1967年2月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430000616771401F，住所地：长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告王青与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王青的委托诉讼代理人欧震到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店、湖南大成酒店及被告张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王青向本院提出诉讼请求：请求判令被告湖南张家界大成酒店支付下欠原告2015年10月1日至2020年8月31日的租金及委托装修折旧款共计247289元，逾期支付租金及委托装修折旧款违约金共计5371.55元；2、请求判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：（一）租赁合同。原告与被告湖南张家界大成酒店及张家界山水公司于2013年9月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店16层1657号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同中约定：原告将上述房屋出租给被告一使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年37245元；第3、4、5年的租金为24830元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在每满一周年当月的最后—一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水天下置业有限公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3000m的自有物业作为担保物，为被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付租金收益提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司未向原告支付租金收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。（二）委托装修合同。原告与被告湖南张家界大成酒店及张家界山水公司于2013年9月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店16层1657号房屋的装修签订了《房屋委托装修合同》。合同中约定：原告将上述房屋委托给被告一按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计347620元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告湖南张家界大成酒店按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15%返还，为52143元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为34762元；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。被告张家界山水天下置业有限公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000m的自有物业作为担保物，为被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付租金收益提供连带担保。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告一未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。（三）合同履行根据合同第四条约定，被告应承担返还房屋委托装修款本金的义务，如今合同约定的期限已经届满，被告应当返还全部剩余房屋委托装修款。1、原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。2、被告一依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造折旧新。为此，为依法维护合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店、张家界山水公司、湖南大成酒店共同提交书面答辩状，辩称，1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。4、2013年9月12日起至2020年8月31日止，被告已向原告支付224481元，减去第一、二年的租金和委托装修款，被告自第三年起共向原告支付了45705元。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2013年9月12日,原告王青购买了张家界山水公司开发的湖南张家界大成山水国际大酒店16层1657号房屋。原告办理该套房屋的不动产权证，证号为湘（2020）张不动产权第0001826号。2、2013年9月12日，原告与被告张家界大成酒店、张家界山水公司签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》。租赁合同中约定：原告将湖南张家界大成山水国际大酒店16层1657号房屋出租给被告张家界大成酒店使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年37245元；第3、4、5年的租金为24830元，由被告张家界大成酒店在每满一周年当月的最后—一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。在合同约定的租货期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付租收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。3、《房屋委托装修合同》约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计347620元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15%返还，为52143元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为34762元；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。4、被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物为被告张家界大成酒店支付租金委托装修款提供连带担保。5、上述合同签订后，1657号房屋一直由张家界大成酒店经营酒店业务。被告支付完毕2014年、15年租金和装修款后再未足额支付。自2015年10月1日开始至2020年8月31日，张家界大成酒店应支付的租金和装修委托款为：（24830元+34762元）÷12月×59月=292994元，已支付租金和委托装修款共计45705元，下欠247289元。上述事实，有当事人陈述、不动产证、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋回购合同》、购房款收据、银行账户交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。故原告要求被告支付下欠租金和委托装修改造款的诉讼请求本院予以支持。但考虑今年出现××不可抗力的情形，酌情减免一个月租金和装修改造款共计4966元，被告应支付的租金和委托装修改造款为242323元。王青的租金违约金为24830元÷（24830元＋34762元）×242323元×3%＝3029元。装修改造折旧款的违约金为34762元÷（24830元＋34762元）×242323元×1%＝1413元，两项违约金合计4442元。关于原告诉请被告张家界山水公司承担连带清偿责任的问题。被告张家界山水公司在本案承担保证责任的合同依据是于2013年9月12日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，该合同约定的期限于2018年9月12日届满。合同约定的租赁期限到期后，原告没有提交相关证据证明在合同届满后向被告张家界山水公司主张相关权利，也没有重新签订相关合同。原告诉请被告张家界山水公司对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告王青支付2020年8月31日前欠付的租金242323元以及违约金4442元；二、驳回原告王青的其他诉讼请求。案件受理费5090元，适用简易程序减半收取计2545元，由原告王青承担245元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水置业有限公司共同承担2300元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年九月二十八日书记员  田 星附相关法律条文:中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。