福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5022号 上诉人（原审被告）:福建邦恩生活服务集团有限公司（原名“福州邦恩物业管理有限公司”），住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道八一七北路268号冠亚广场7#楼1层15店面。 法定代表人：冯磊，总经理。 委托诉讼代理人：林民全，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市台江区美伦茗园A区业主委员会，住所地福建省福州市台江区江滨西大道198号美伦茗园A区。 法定代表人：王木水，主任。 委托诉讼代理人：陈勇，福建祥仲申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莺，福建祥仲申律师事务所律师。 上诉人福建邦恩生活服务集团有限公司（以下简称“邦恩公司”）因与被上诉人福州市台江区美伦茗园A区业主委员会（以下简称“美伦茗园业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邦恩公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美伦茗园业委会的全部诉讼请求。事实和理由：一、美伦茗园业委会无权要求邦恩公司撤离美伦茗园A区小区并移交物业管理资料和设备。1.依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，美伦茗园业委会此前径直通过委托福建四海招标代理有限公司，采用招投标的方式选聘福建邮电物业管理有限公司为美伦茗园A区物业服务企业的行为，违反上述规定，应为无效。2.美伦茗园A区已于2020年8月2日至4日召开业主大会，依法经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主投票同意续聘邦恩公司为美伦茗园A区的物业服务企业。3.邦恩公司自《物业管理服务合同》届满之日的次日起事实管理美伦茗园A区，该事实已经得到业主大会的追认。4.依照《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，美伦茗园业委会于2019年5月21日向邦恩公司函告不再续签物业服务合同的决定，因美伦茗园A区业主大会作出续聘的决定而归于无效，且美伦茗园业委会函告邦恩公司不再续签物业服务合同的决定，本身就属于业主大会讨论决定的事项，而美伦茗园业委会未按法定程序召开业主大会，其作出决定并函告邦恩公司的行为超越了法定职责，故函告内容也不具有法律效力。二、在续聘期间，邦恩公司使用物业管理用房为美伦茗园A区全体业主的利益提供物业服务，并没有因此获取不当利益，美伦茗园业委会无权要求邦恩公司支付场地占用费。 美伦茗园业委会辩称，1.根据双方签订的物业服务合同，期限3年，至2019年6月30日止，双方如续订合同应在合同期满30天前向对方提出书面申请，但至美伦茗园业委会2019年8月3日起诉，均未见邦恩公司提出书面申请，依约双方合同已终止。2.本案是合同期满自然终止后的物业服务合同纠纷，不适用《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》规定，应适用《中华人民共和国合同法》。3.邦恩公司已向福建四海招标代理有限公司报名参加美伦茗园业委会的物业公司公开招投标，缴纳了报名费，又中途退出，已知晓双方合同已终止，美伦茗园业委会重新聘用新物业公司，没有与其续签合同的意愿。 美伦茗园业委会向一审法院起诉请求：1.判令邦恩公司立即撤离美伦茗园A区小区，并交出占有美伦茗园A区小区的所有物业管理资料和设备（详见移交清单）；2.判令邦恩公司立即向美伦茗园业委会支付自2019年8月1日起至撤离时止的占用美伦茗园A区小区办公场所的场地占用费（场地占用费按照每月3000元计算）；3.邦恩公司向美伦茗园业委会支付违约金5万元。 一审法院认定事实：2016年7月1日，美伦茗园业委会（甲方）与邦恩公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将坐落于福州市台江区江滨西大道198号的“美伦茗园A区”小区委托给乙方实行物业服务，管理期限自2016年7月1日至2019年6月30日止。2019年5月21日，美伦茗园业委会向邦恩公司发出《关于不再续签物业服务合同通知函》，载：“……根据双方签订的《合同》约定，贵公司物业服务三年期限将于2019年6月30日到期。虽然贵公司的工作有目共睹，但因相关法律法规等规定，本届物业服务期满后将举行新一轮的美伦茗园A区物业服务招投标工作，所以不能与贵公司续约。请贵公司继续保质保量做好届满前与交接期间的物业服务工作，并于届满前15日内依照《合同》约定与本业委会办理好相关交接手续及财产清算等……”2019年5月23日，美伦茗园业委会在《海峡都市报》上发布物业招标公告，同年6月12日，美伦茗园业委会委托福建四海招标代理有限公司开展美伦茗园A区物业服务招投标工作。邦恩公司于2019年6月25日填写招标登记表参与投标，后退出投标。7月18日，美伦茗园业委会经招标确认由福建省邮电物业管理有限公司为其提供物业服务。 另查，2019年7月1日至法庭辩论终结前，美伦茗园A区小区仍由邦恩公司提供物业服务。邦恩公司自认目前所持有、使用的物业管理物品及设备有：美伦茗园A区小区的8部电梯年检档案、监控系统、三年来公用水电交款凭证、小区用电用水设备、二间物业办公室、三间职工宿舍、一间消防监控室、一间配电房、八间电梯机房。现美伦茗园业委会以邦恩公司于合同期限届满仍拒不退出该小区为由诉至一审法院，请求判如诉请。 一审法院认为，美伦茗园业委会与邦恩公司订立的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效。双方约定的合同期限已于2019年6月30日届满，故《物业管理服务合同》中的权利义务已经终止。现双方未就续订合同达成一致意见，美伦茗园业委会诉请要求邦恩公司退出美伦茗园A区小区于法有据，一审法院予以支持。邦恩公司辩称的美伦茗园业委会选任物业服务小区程序不合法等与双方的物业服务合同关系无关，一审法院不予采纳。合同到期后，邦恩公司继续占用美伦茗园业委会小区物业用房，依法应当支付占用费。美伦茗园业委会诉请占用费3000元/月未超出市场价格，一审法院亦予以支持，占用费应自2019年8月1日起计至邦恩公司实际退出美伦茗园A区小区之日止。就美伦茗园业委会诉请的违约金问题，一审法院认为，双方订立的《物业管理服务合同》已经终止，美伦茗园业委会诉请的违约金依据不足，一审法院不予支持。就美伦茗园业委会要求邦恩公司移交物业管理资料和设备的诉请，邦恩公司辩称前期物业公司并未与其做好移交工作，一审法院认为，邦恩公司并非美伦茗园A区小区的前期物业管理单位，根据《物业管理条例》第三十六条“业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料”的规定，美伦茗园业委会应于与邦恩公司签订物业服务合同时向邦恩公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。而本案无证据证明美伦茗园业委会在2016年7月与邦恩公司订立物业服务合同时已将上述资料移交给邦恩公司，故一审法院对美伦茗园业委会所列物品清单不予采信。现双方合同权利义务已经终止，邦恩公司应将其自认的清册中所列物品、设备移交给美伦茗园业委会。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，并参照《物业管理条例》第二十九条、第三十六条规定，判决：一、福州邦恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退出福州市台江区美伦茗园A区；二、福州邦恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将福州市台江区美伦茗园A区小区的8部电梯年检档案、监控系统、三年来公用水电交款凭证、小区用电用水设备、二间物业办公室、三间职工宿舍、一间消防监控室、一间配电房、八间电梯机房移交给福州市台江区美伦茗园A区业主委员会；三、福州邦恩物业管理有限公司应按3000元/月标准向福州市台江区美伦茗园A区业主委员会支付场地占用费，自2019年8月1日起付至福州邦恩物业管理有限公司实际撤离福州市台江区美伦茗园A区小区之日止；四、驳回福州市台江区美伦茗园A区业主委员会的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由福州邦恩物业管理有限公司负担。 二审中，邦恩公司向本院提交福州市台江区美伦茗园A区业主大会统计结果、表决票样板、图片及视频并申请调查取证，拟证明福州市台江区美伦茗园A区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘邦恩公司为美伦茗园A区小区提供物业服务。本院经审查认为，本案属物业服务合同纠纷，上述材料与本案争议关联性不足，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，福州邦恩物业管理有限公司于2020年5月28日将名称变更为福建邦恩生活服务集团有限公司。 本院认为，物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会依据合同约定请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,应予支持。本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》第十六条的规定,业主委员会经选举产生并经备案后即具有相应主体资格。美伦茗园业委会根据该小区业主大会的概括性授权与邦恩公司签订《物业管理服务合同》，其有权依据该合同内容主张权利。根据上述合同约定，本合同终止如不再续签合同时，物业公司必须向业委会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案及有关资料，该合同期限于2019年6月30日已届满，双方未再续签合同,且美伦茗园业委会在期满前即函告邦恩公司不再续约,故双方签订的物业服务合同的权利义务已经终止,美伦茗园业委会要求邦恩公司退出案涉小区、办理交接手续并支付占用期间的占用费,具有事实和法律依据。邦恩公司关于美伦茗园业委会未经业主大会授权发函行为无效的主张，缺乏依据，本院不予支持。 邦恩公司主张美伦茗园业委会选聘福建邮电物业管理有限公司为小区新物业服务公司程序不合法，但并未提供证据证明,且该选任程序是否合法，与本案双方间的物业服务合同关系无涉，一审法院未予采纳并无不当。二审中，邦恩公司向本院提交相关材料，主张2020年8月份，案涉小区双过半业主同意续聘邦恩公司为美伦茗园A区小区提供物业服务，但该决议不影响双方物业服务关系已经因期限届满而终止的事实。邦恩公司应依据小区业主大会或其授权机关与其签订的合同提供服务。 综上所述，福建邦恩生活服务集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由福建邦恩生活服务集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月十日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君