苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4340号原告：苏州市永盛房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区郭巷街道北港路198号苏州古玩城。法定代表人：顾三官，执行董事。委托诉讼代理人：周玲亚，江苏越湖律师事务所律师。被告：岳铁，男，1968年2月5日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。原告苏州市永盛房地产有限公司与被告岳铁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周玲亚到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市永盛房地产有限公司诉称，原、被告于2013年4月1日签订房屋租赁合同1份，约定被告租赁原告坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，租赁期限自2013年3月1日至2016年2月30日止，租金为9708元/月。合同还约定了逾期支付租金的违约责任及合同终止后的相应责任。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告拖欠自2018年1月起的租金，双方多次协商未果。综上，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告向原告支付自2018年1月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年12月31日的租金为112481元），支付逾期支付租金的违约金19416元；判令被告腾退房屋后返还原告，并支付房屋占有使用费（（从逾期返还房屋之日起计算至房屋实际返还之日止，按租金9708元/月上浮10%计算），支付利息至实际清偿之日止（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。审理中，原告放弃利息的诉讼请求，并变更诉讼请求如下：判令解除原、被告之间的不定期租赁合同关系，被告腾空房屋并返还原告；判令被告向原告支付自2018年1月1日起至租赁合同关系解除之日止的租金（按月租金9708元及租一年免一年的标准计算，暂计算到2019年12月31日，租期2年，计租时间为一年，租金为116496元）；判令被告支付房屋占有使用费（从租赁合同关系解除之次日起按合同约定的月租金9708元计算至房屋实际返还之日止）；判令被告支付逾期支付租金的违约金19416元。被告岳铁未作答辩。经审理查明，原告系坐落于苏州吴中经济开发区房屋的所有权人。2013年4月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，出租房屋情况及用途：甲方出租给乙方坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，建筑面积为110.06平方米，乙方自营古玩、杂项使用。租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止。租金及支付方式、期限：每日每平方米租金为2.9元，月租金为9708元。乙方应于规定的付款日期内向甲方支付租金及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期费用总额的千分之五支付滞纳金。甲方给予乙方免租期12个月，在该期限内甲方不收取乙方租金，免租起始日为2015年3月1日起至2016年2月30日。乙方支付租金方式详见本合同附件一。保证金和其它费用：乙方应向甲方支付保证金9708元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。房屋返还时的状态：本租赁合同无论因何种原因终止后，乙方必须在合同终止后的7日内返还该房屋并撤走属于乙方的所有物品，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金单价上浮10%向甲方支付该房屋的占有使用费。解除合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……，乙方逾期不支付租金、或水、电等费用的，累计超过1个月的。合同附件一即租金支付方式载明，2013年4月1日前支付2013年3月1日至2014年2月30日的租金116499元，2014年4月1日支付2014年3月1日至2015年2月30日的租金116499元。另查明，本院于2015年8月19日立案受理了原告诉被告岳铁房屋租赁合同纠纷一案，原告要求确认双方之间的租赁合同于2015年6月15日解除，请求判令被告搬离涉案房屋，判令被告支付拖欠至2015年2月28日的租金及滞纳金、房屋占有使用费，支付违约金19416元。在该案审理中，原告确认收到被告支付的定金20000元。本院经审理认为，被告未能按约支付租金，原告有权主张双方之间的租赁合同解除，解除日期为2016年1月13日，原告有权要求被告支付至合同解除之日的租金及滞纳金、至房屋实际迁出之日的房屋占有使用费、违约金。原告收到被告的20000元在结欠的租金中扣除。据此，本院于2016年4月19日作出判决：一、原、被告于2013年4月1日签订的房屋租赁合同于2016年1月13日解除；二、被告于判决生效之日起十日内支付原告至2015年2月28日的租金212998元、因提前解除合同而补交的租金3236元（2015年3月1日至2016年1月13日）、违约金19416元及滞纳金（以212998元为基数自2015年3月1日起按年利率24%计算至判决确定给付之日止）；三、被告岳铁于判决生效之日起十日内腾空返还原告，支付自2016年1月13日起至实际迁出之日止的房屋使用费；四、驳回原告其他诉讼请求。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、本院（2015）吴民初字第1359号民事判决书及当事人陈述予以证实。原告称，原、被告签订上述租赁合同后，原告曾于2015年起诉过被告，要求解除合同并要求被告支付租金等费用。法院判决后，双方经协商确定涉案房屋仍由被告使用，继续按照原合同履行，故被告未腾退房屋，双方之间存在不定期租赁合同关系。目前被告还占有使用租赁房屋。关于付款情况，被告租赁涉案房屋后，仅于2013年3月25日支付定金20000元，未支付保证金，之后亦未再付款。法院判决后，双方经协商，被告通过以物抵债的方式支付了租金，20000元定金抵充了之前的租金。2018年1月1日前的租金及其他款项亦是通过以物抵债的方式全部抵清。2018年1月1日起的租金被告未支付。关于租金支付方式，实际履行中是按租一年免一年的方式履行的，故2018年1月1日至租赁合同关系解除之日止的租金，也按合同约定的租金标准的一半收取。合同关系解除后，其主张按租赁合同约定的租金标准计算租金，不同意按租一年免一年的标准收取了。原告多次通过微信、短信方式催促被告支付租金，但被告一直不付。另租赁合同约定，被告逾期不支付租金，原告可解除合同，且被告应向原告支付月租金9708元的2倍的违约金即19416元。据此，原告提供了微信聊天记录及短信截图打印件。其中短信内容为“岳总，截止2019年12月31日，合计应支付租金112481元”。本院认为，首先，原、被告签订的租赁合同，经法院判决已于2016年1月13日解除。原告称之后被告继续租赁房屋使用至今，双方未签订租赁合同，故双方之间存在不定期租赁合同关系。对此，被告未到庭，亦未提出任何异议，故本院采纳原告意见，即确认双方之间存在不定期租赁合同关系。据此，原告要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，本院予以支持。双方之间的不定期租赁合同关系于被告收到本案起诉状副本之日解除，即于2020年7月13日解除。基于此，原告要求被告腾退租赁房屋并返还，本院亦予以支持。其次，关于租金及房屋占有使用费。双方签订的租赁合同已于2016年1月13日解除，原告称双方经协商确定涉案房屋仍由被告租赁使用，继续按原租赁合同履行。对此，因被告未到庭，而原告未能提供证据证明，故本院不予采纳。关于不定期租赁合同关系存续期间的租金标准，原告主张按原租赁合同约定的租金标准及租一年免一年的方式履行，本院予以采纳。原告称被告已支付租金至2017年12月31日，被告未提出任何异议，本院予以采纳。原告要求被告支付自2018年1月1日起按月租金9708元计算至租赁关系解除之日止的租金，本院予以支持。另原告提供的短信载明截至2019年12月31日被告结欠租金112481元。经核算，截至2020年7月13日的租金为143680元。另原告要求被告支付自租赁合同关系解除之日的次日起按月租金9708元计算至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，本院亦予以支持。第三，关于原告主张的违约金。如前所述，双方之间的租赁合同已解除，原告无证据证明双方协商确定按原租赁合同履行，故原告据此租赁合同主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市永盛房地产有限公司与被告岳铁之间的不定期租赁合同关系于2020年7月13日解除。二、被告岳铁于本判决生效之日起二十日内腾空位于苏州吴中经济开发区的房屋并返还原告苏州市永盛房地产有限公司。三、被告岳铁于本判决生效之日起十日支付原告苏州市永盛房地产有限公司租金143680元、支付房屋占有使用费（自2020年7月14日起按月租金9708元计算至房屋实际返还之日止）。四、驳回原告苏州市永盛房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1469元，由原告负担人民币194元，被告岳铁负担人民币1275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇二〇年九月五日书记员  王 宇