广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24032号原告钟华英，女，汉族，1979年8月29日出生，身份证住址湖南省慈利县，委托代理人陈婷，广东晟典律师事务所律师。被告一凌国芳，男，汉族，1962年10月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人邓智炳，广东广和律师事务所律师。被告二王槐刚，男，苗族，1988年4月13日出生，身份证住址湖南省保靖县，原告钟华英与被告一凌国芳、被告二王槐刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟华英及委托代理人陈婷，被告一委托代理人邓智炳，被告二王槐刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月被告二将被告一所有的葵涌街道溪涌社区盐村的房屋一楼转租给原告并签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年6月25日至2022年2月28日，租金为每月1800元。合同签订后，原告经二被告同意后将涉案房屋装饰装修，用于经营“鱼与愉”私房烤鱼店。直至2020年1月，原告才得知租赁房屋要拆迁，被告一已签订搬迁补偿安置协议，店铺无法继续经营，便积极与被告一、二协商搬迁事宜，至今无果。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、原告与被告二签订的房屋租赁合同无效；二、两被告向原告支付停业损失费用10800元（租金1800元×6个月）；三、两被告向原告支付搬迁费9540元（159平方米×60元）、临时安置费5400元（1800元×3个月），合计14940元；四、两被告向原告支付装饰装修损失费用29908.75元；五、本案诉讼费用由二被告共同承担。被告一辩称：一、原告以“房屋租赁合同纠纷”为案由提起诉讼，但依据“合同相对性”原则，原告的合同相对方系被告二王槐刚，原告与被告一不存在合同关系，故被告一作为本案被告的主体不适格。二、原告要求被告一承担其停业损失、搬迁费、临时安置费、装饰装修损失没有事实依据及法律依据。被告一（甲方）于2017年2月12日与被告二王槐刚（乙方）鉴定《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市××鹏新区××街道××社区××盐××号，建筑面积约750平方米的整栋房屋出租给被告二经营民宿，并约定“未经甲方同意，乙方不得将该房屋转租给第三方”。被告一早在2019年4月就通知被告二案涉房屋征收拆迁一事，并给予其充分的搬迁时间。因其拒不腾空交回房屋，被告一无奈之下提起诉讼。深圳市龙岗区人民法院于2019年8月29日受理该案件，案号（2019）粤0307民初18429号，并于2020年2月27日作出判决。在该案诉讼过程中，被告一始知被告二转租给原告一事。被告一对被告二转租、对原告装修、经营私房烤鱼店等并不知情，更未同意原告对案涉房屋进行装修。且在法院作出生效判决后，被告一依法行使了自己的权利，书面通知被告二等无权占有人履行判决义务，腾空房屋后交还。综上，原告诉请被告一承担其停业损失、搬迁费、临时安置费、装饰装修损失没有事实依据及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。被告二辩称：一、被告二与原告之间的《房屋租赁合同》为无效合同，原告在租赁涉案屋的时候已知悉相关房屋情况，其要求被告二支付停业损失费用无事实和法律依据。二、原告要求被告二支付搬迁费、临时安置费、装饰装修损失费用任何事实合法依据。三、如前所述，被告二与被告一、案外人凌美莲房屋租赁合同纠纷已经由法院作出过生效判决，原告作为第三人参与前述诉讼，其自2019年7月即已接到通知，被告二在前述判决中未得到任何的补偿或赔偿，且还需支付占有使用费用。自2019年7月起，被告二对该房屋的使用已受到影响，原告虽然仍正常经营，但被告二其他部分租户（主要为居住用途部分）均纷纷退租，被告二在此过程中已遭受巨额损失。此外，判决作出后，被告二即未再收取原告的租金，要求原告腾空房屋并交还，但原告仍然迟迟不予交还涉案屋，导致被告二被贵院强制执行，执行案号为（2020）粤0307执5935号，被告二持续产生支付占有使用费的损失，且面临限制高消费的风险。被告二保留向原告追究上述损失的权利。综上，原告要求被告二支付其停业损失、搬迁费、临时安置费、装饰装修损失没有事实依据及法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2017年2月12日，凌国芳、凌美莲与王槐刚签订《房屋租赁合同》，约定将其位于深圳市龙岗区葵涌街道溪涌社区盐村建筑面积约750㎡的房屋出租给王槐刚，合同中约定二至五楼作为住宿，一楼作为店铺使用，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，租赁期间，未经同意，王槐刚不得转租。2017年6月，王槐刚将上述房屋的4号一楼转租给钟华英，并在2019年5月补签《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年6月25日起至2022年2月28日止，租金为每月1800元。《房屋租赁合同》第九条约定，“租赁期间，乙方在不改变租赁房屋内部主要结果和功能的前提下，可根据实际需要进行内部装修，但在装修前需将方案加油甲方书面审核签名后方可施工……。”钟华英对涉案房屋进行装修，设立名为“鱼与愉”私房烤鱼店，经营餐饮。2020年1月到4月期间，该烤鱼店未营业，2020年5月，钟华英搬离案涉房屋。2019年4月22日，深圳招商安业投资发展有限公司（甲方）与房屋权利人（乙方：凌美莲、凌国芳、凌国庆）签订《深圳市溪涌片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》，约定由甲方依法对案涉房屋实施拆迁并进行补偿。搬迁补偿安置协议签订以后，凌国芳、凌美莲以王槐刚为被告，向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0307民初18429号，请求确认凌国芳、凌美莲与王槐刚签订的《房屋租赁合同》无效，并支付房屋占用使用费，钟华英作为第三人参加诉讼。2020年，本院作出民事判决，因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，确认凌国芳、凌美莲与王槐刚2017年2月12日签订的《房屋租赁合同》无效，王槐刚向凌国芳、凌美莲支付房屋占有使用费，并在判决生效之日起十日内腾空涉案房屋。上述事实，由《房屋租赁合同》（两份）《深圳市溪涌片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》《民事判决书》、“鱼与愉”私房烤鱼店店内照片等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据（2019）粤0307民初18429号民事判决，因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，凌国芳、凌美莲与王槐刚2017年2月签订的《房屋租赁合同》被确认无效。王槐刚与钟华英签订的《房屋租赁合同》系基于此合同之上的转租合同，亦属无效。关于停业损失、搬迁费、临时安置费。原告主张依据《中华人民共和国物权法》《深圳市房屋征收与补偿办法》等规定，原告应当获得停业损失、搬迁费、临时安置费等补偿。本院认为，深圳招商安业投资发展有限公司与涉案房屋权利人签订的搬迁补偿安置协议属民事行为，不属于《深圳市房屋征收与补偿办法》适用的范围，且《深圳市房屋征收与补偿办法》适用的对象是房屋所有权人，故原告关于停业损失、搬迁费、临时安置费的主张没有法律依据，本院不予支持。关于装饰装修现值损失。原告与被告二签订的《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，房屋租赁合同无效，已形成附和且出租人不愿意利用的装修装饰物的现值损失属于承租人钟华英的损失，应当根据双方各自导致合同无效的过错来承担损失。本案是因标的物被认定为违法建筑而导致租赁合同无效，对于装饰装修现值损失，本院酌定认定被告二承担70%的责任，原告承担30%责任，被告一不是合同相对人，不承担责任。原告向本院提交了17张收据证明其装饰装修费用，但从证据内容来看，无法确认该17张收据与本案装饰装修具有关联性，本院对该17张收据不予采信。出于对评估费用的担忧，原告没有申请对装饰装修现值进行评估，因装饰装修现值较小，对现值进行评估确无必要，本院酌定原告装饰装修现值为1万元。被告二承担70%责任，应向原告支付装饰装修损失7000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟华英与被告二王槐刚签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告二王槐刚于本判决生效之日起十日内向原告钟华英支付装饰装修损失费用人民币7000元。三、驳回原告钟华英其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元（原告已预交），原告钟华英承担540元，被告二王槐刚承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 吉 明二〇二〇年九月二十四日书记员 欧阳嘉胜