江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1679号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌服饰研究所，住所地：江西省南昌市东湖区火神庙6-10号，统一社会信用代码：913601002617995784。 法定代表人：杨卫东，该所所长。 委托诉讼代理人：豆军峰，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨荣荣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西金冠眼镜有限公司，住所地：江西省鹰潭市百佳城眼镜市场西一区，统一社会信用代码：913606006124064074。 法定代表人：蔡天禄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李卫，江西明实律师事务所实习律师。 上诉人南昌服饰研究所（以下简称服饰研究所）因与上诉人江西金冠眼镜有限公司（以下简称金冠眼镜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，通过阅卷和询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 服饰研究所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判金冠眼镜公司支付欠付租金3129988.92元及违约金385000元，共计人民币3514988.92元；3.判令金冠眼镜公司向服饰研究所缴纳的保证金385000元不予退还；4、一、二审诉讼费、鉴定费全部由金冠眼镜公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，服饰研究所对合同目的无法实现并不存在过错。洪消验[2003]第227号建筑工程消防验收意见书证明案涉房屋通过了消防验收，装饰装修部分的消防验收应由使用人员自行申报。金冠眼镜公司诉称案涉房屋未通过第一次消防验收，不符合二次消防验收受理条件，未能提供证据予以佐证。（二）金冠眼镜公司应按照合同约定向服饰研究所支付全部租金。根据房屋租赁补充协议，两个项目施工结束后金冠眼镜公司应补缴缓交部分的租金，合同目的无法实现也是金冠眼镜公司违约所致。（三）金冠眼镜公司所交的保证金不应退还。租赁合同是双方真实意思表示，根据合同约定，乙方不按时起租或有其他违约行为时，所有保证金作为违约金，归甲方所有。（四）本案系因金冠眼镜公司自身原因导致合同无法继续履行，服饰研究所无需赔偿其任何费用。 金冠眼镜公司辩称，1.关于合同目的无法实现的原因，消防验收意见书上载明了一到四楼的消防应该另行申报，一审法院根据该消防验收意见书认定服饰研究所没有尽到消防验收的职责是正确的。2.关于消防验收的环节，案涉房屋是杨家厂房管所直管公房，至今没有办理产权证，服饰研究所与其租赁合同的期限只有一年，期满后没有续签租赁合同。所以我方去申报相关手续的时候，没有证据证实案涉房屋的产权以及服饰研究所对案涉房屋的合法处置权，导致我方在申办二次消防验收许可的时候受到阻碍。3.关于租金和保证金的答辩意见详见我方上诉状。4.本案是由于南昌服饰研究所过错导致合同无法履行，请求二审法院驳回服饰研究所的上诉请求。 金冠眼镜公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判服饰研究所退回多收取的预付2018年3月21日之后的余款1094628.85元；2.撤销一审判决第三项，改判服饰研究所赔偿装修全部损失及解除合同后违约金暂计200万元（以实际法院判决为准）；3.撤销一审判决第四项，改判服饰研究所承担鉴定费20000元；4.重新判定一、二审诉讼费用的承担。事实与理由：（一）全部合同履行期内应付租金总额为1785230.05元，金冠眼镜公司总共支付2879858.90元，南昌服饰研究所应退回多付款项1094628.85元。所有合同均约定租金支付方式为通过银行账户直接转入服饰研究所账户，金冠眼镜公司一次约定转入服饰研究所账户的租金数额一直为每月28705.80元，说明双方履行的是2015年3月1日的合同。付款至罗志岩账户的款项不符合合同约定，应视为2018年3月22日以后的预付租金。（二）合同解除系服饰研究所单方违约导致，其应承担违约责任。金冠眼镜公司成功招商却因消防问题无法正常开业，服饰研究所出租的房屋不满足竣工验收合格且通过完整合法的消防验收许可等前提条件，消防问题是导致合同无法实现根本原因，金冠眼镜公司在房屋闲置无法开业的情况下仍按约支付租金，没有过错。（三）服饰研究所的违约行为导致金冠眼镜公司无法经营而空置房屋，其应承担相应的违约责任，赔偿金冠眼镜公司的全部装修残值1377670元及违约金200万元、鉴定费20000元。 服饰研究所辩称，1.民事活动应该遵循诚实信用原则，双方实际履行的是2015年3月10日签订的合同，一审对该事实的认定符合客观事实。2.金冠眼镜公司主张系由于案涉房屋没有产权导致其消防验收办不下来，但其在一审中从未提出该项抗辩理由，金冠眼镜公司对案涉房屋的产权自始是非常清楚的。3.从案涉合同的履行情况来看，金冠眼镜公司实际支付租金、保证金的金额与2015年3月10日所签订的合同金额是一致的。从金冠眼镜公司的举证和市场交易习惯来看，无法证实其需要采取所谓的预付租金的方式，其该项陈述并不属实。4.对于合同的解除，我方没有过错。请求二审法院驳回金冠眼镜公司的上诉。 服饰研究所向一审法院起诉请求：1.判令金冠眼镜公司向服饰研究所支付租金人民币2655881.22元（暂从2015年12月计算至2018年11月，其余租金按月租金128883.64元支付至金冠眼镜公司搬出租赁场地时止）及违约金人民币385000元，共计人民币3040881.22元；2.判令金冠眼镜公司向服饰研究所缴纳的人民币385000元保证金不予退还；3.本案诉讼费由金冠眼镜公司承担。 金冠眼镜公司向一审法院反诉请求：1.判令服饰研究所返还金冠眼镜公司已提前预付的2018年3月22日以后的部分租金1789038.5元及利息，按人民银行同期贷款利率2倍为标准，计算至实际返还之日止；2.判令服饰研究所返还金冠眼镜公司已付保证金385000元及利息，按人民银行同期贷款利率2倍为标准，计算至实际返还之日止；3.判令服饰研究所向金冠眼镜公司承担因其违约行为按合同约定的违约金，并赔偿由此造成的装修损失1000000元，以及无法正常使用租赁物的经营租金损失1090820.4元；4.判令服饰研究所承担本案的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年3月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定：1、租赁标的，甲方同意将座落在江西省南昌市东湖区直管公房房屋（1楼建筑面积188.71平方米、2至4楼建筑面积541.97平方米）整体出租给乙方作为经营场所使用。附属设施、设备由乙方与原承租方协商解决，与甲方无关。2、租赁期限，租赁期限为十年，自2015年3月22日起至2025年3月21日止（具体起租日期以原承租人返还该租赁房屋之日起为准）。3、房屋租金及支付方式为甲、乙双方考虑到胜利路步行街改造及地铁建设对经营不利的影响，确定前三年（即2015年3月22日-2018年3月21日）月租金为28705.80元。2018年3月22日起，每年租金在上一年年租金的基础上递增百分之三。如遇房管部门调高租金标准，超出乙方递增的3%的数额，超出部分甲、乙双方各承担50%。本条第1、2款约定的月租金标准不含租赁税在内。租金支付时间为按照先租后用的原则，乙方以一个月为一个月支付期，乙方必须在每月20号前支付下一个支付期的租金[乙方不得以任何理由逾期支付资金，如逾期三天（含三天）支付，则属乙方违约，视同乙方自动放弃本合同，甲方有权单方面终止合同，并不予退还所有保证金]。租金支付方式，乙方通过银行账户直接转入甲方账户。甲方收取租金后，应向乙方开具收款收据。所收租金用于解决、支付下岗职工困难补助、养老保险金、大病医保等。4、保证金，签订合同之日即乙方支付给甲方人民币10万元，作为合同的保证金。如乙方不按时起租或有其它违约行为时，所有保证金作为违约金，归甲方所有。甲方有权单方面终止合同。在合同履行完毕或者解除时，如乙方没有违约，甲方应将保证金退还乙方。乙方在按时撤出物业，交出店面，保持使用时的状态，并经甲方验收合格后，甲方在乙方按照本合同规定的时间内整体撤出房屋后6日内退回乙方剩余的保证金（保证金不计利息）。保证金不可作为冲抵租金使用。5、合同变更和解除的条件，因不可抗力（如地震、水灾、台风、战争）或因市级以上政府政策调整而终止合同的，甲方应在合同终止后6日内退还乙方所交的保证金（所交保证金不计利息）。甲乙双方对本合同条款、包括期限、租金、违约金等如需变更，双方应进行协调，作相应的变更或修改等。2015年3月10日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租方）另行签订了一份房屋租赁合同，合同约定：1、甲方同意将座落在江西省南昌市东湖区一楼直管公房房屋（建筑面积188.71平方米）整体出租给乙方作为经营场所使用。2、租赁期限为十年，自2015年3月22日起至2025年3月21日止（具体起租日期以原承租人返还该租赁房屋之日起为准）。3、甲、乙双方确定2015年3月22日-2018年3月21日：每平方米月租金为620元，即月租金为117000.20元。从2018年3月22日起，每年租金在上一年年租金的基础上递增百分之三。4、保证金，签订合同之日乙方即支付给甲方人民币36万元，作为合同的保证金。如乙方不按时起租或有其它违约行为时，所有保证金作为违约金，归甲方所有等。同日，双方还签订了一份租赁合同，合同约定：1、甲方同意将座落在江西省南昌市东湖区2-4楼直管公房房屋（二楼面积201.12平方米，三楼面积201.12平方米、四楼面积139.73平方米。合计建筑面积541.97平方米）整体出租给乙方作为经营场所使用。2、租赁期限为十年，自2015年3月22日起至2025年3月21日止。3、甲、乙双方确定2015年3月22日-2018年3月21日：每平方米月租金为15元，即月租金为8129.55元。2018年3月22日起，每年租金在上一年年租金的基础上递增百分之三。4、保证金，签订合同之日乙方即支付给甲方人民币2.5万元，作为合同的保证金等。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告于2015年3月10日向原告交纳保证金360000元，2015年3月12日向原告交纳保证金25000元，同时对涉案房屋进行了装修。 2015年12月8日，原、被告就双方于2015年3月10日签订的两份《房屋租赁合同》签订一份房屋租赁补充协议，约定：1、因租赁房屋所在地（南昌市东湖区）胜利路步行街路面改造和中山路地铁修建两个项目施工，给乙方承租使用租赁房屋造成了一定的不利影响。为便于乙方渡过目前的困境，甲、乙双方同意自2015年11月22日起至步行街改造和中山路地铁修建两个项目施工结束止，乙方按原合同约定的租金标准每月支付50%的租金。待步行街改造和中山路地铁修建两个项目施工结束后，乙方按原合同约定的租金标准支付租金外并逐月补交缓交部分的租金给甲方。2、考虑到乙方在2015年长时间确实亏损较大，同时考虑到甲方目前的困难，为弥补乙方经营损失，可根据政府相关部门减免政策的实际情况下，在原租赁合同期满后，适当延长一定时间作为乙方的免租期，具体办法通过甲乙双方进一步协商达成一致方可生效。3、除本协议第一条涉及的租金交付事项变更外，原合同其他条款不变更，继续有效等。被告自2015年12月起开始按月向原告支付租金，2018年8月被告支付了最后一笔当年5月份的租金后，再未支付租金。 2017年2月27日，原告向被告发出一份关于催讨房屋租金的公函，向被告催讨租金。2017年7月31日，被告向原告发出一份《关于履行〈房屋租赁补充协议〉确认支付50%租金告知函》，要求按补充协议约定每月支付50%租金执行。 2018年8月13日,被告向原告发出一份《关于招商引进浙江时代影院投资项目的租赁年限延长及相关消防问题的报告》，就延长租期、消防需要产权方的配合及装修期等问题寻求原告支持。因双方一直未能协商一致，原告催讨租金未果，遂诉至一审法院。审理中，被告于2019年3月12日向一审法院提出反诉，同时提交鉴定申请书，请求对涉案房屋的装修损失进行鉴定。一审法院依法委托江西惠普会计司法鉴定所进行鉴定，该所于2019年8月21日出具鉴定意见为“经鉴定，鉴定对象评估值为1377670元，其中：租赁房屋内装饰工程为278894元，需分摊的租赁房屋外装饰工程项目为574713元，需分摊的公共设备设施工程项目为524063元。”被告为此支付鉴定费用20000元。对该鉴定意见，被告不持异议，原告对真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为与其无关。因原、被告均同意解除合同，一审法院于2019年3月22日组织双方办理了涉案房屋的交接手续，原、被告确认被告于2019年3月12日将涉案房屋的钥匙交还给了原告。庭审中，原告当庭提交一份南昌市公安消防支队于2003年10月20日出具的洪消验[2003]第227号建筑工程消防验收意见书，用以证明涉案房屋经过了消防竣工验收，被告抗辩该意见书第5项明确“一至四楼的建筑内部装修工程和自动消防设施应另行申报审核和验收”，不能证明通过了消防验收。原、被告一致确认双方的租赁合同于2019年3月12日协商解除，同时双方还确认涉案房屋被告一直未能开业经营。另被告提供2015年10月21日《关于胜利路步行街经营房产租赁的请示》及2015年11月11日《关于区住建局店面租赁请示的批复》，证明胜利路1号与涉案房屋毗邻的另一部分房屋也是出租给被告，因步行街封闭施工，出租人考虑减免部分租金，经上报上级主管单位批准，出租人将装修免租期从3个月延长至8个月，而原告未给予被告任何装修免租期，原告认可未给予被告装修免租期，但陈述上述两份材料其未收到。 庭审结束后，一审法院组织原、被告双方就被告已支付的款项进行对账，双方一致确认在2015年3月至2018年3月期间，被告共支付3264858.9元，明细如下： 1、2015年3月10日，被告支付合同保证金360000元，原告开具收据，注明“现金”； 2、2015年3月12日，被告支付合同保证金25000元，原告开具收据，注明“转账”； 3、2015年3月19日至2018年8月13日期间，被告向原告对公账户转账共36笔，每笔28705.8元，共计1033408.8元； 4、2015年3月19日至2015年10月19日期间，被告向原告工作人员罗志岩账户现金缴款共8笔，每笔96423.95元，合计771391.6元； 5、2015年12月1日至2017年1月8日期间，被告向原告工作人员罗志岩账户转账共14笔，每笔33859元，合计474026元； 6、2017年6月6日至2017年12月26日期间，被告向原告工作人员罗志岩账户转账共8笔，每笔33859元，合计270872元； 7、2018年1月30日至2018年8月13日期间，被告向原告工作人员余静账户转账共6笔，每笔33859元，合计203154元； 8、2017年5月4日支付57411.6元、67718元； 9、2018年3月27日支付1876.9元。 另查明，坐落于南昌市的涉案房屋，属于南昌市东湖区杨家厂房管所的直管非住宅用房，未办理产权登记。2005年5月1日，南昌市东湖区杨家厂房管所与原告签订租赁合同，将涉案房屋（面积共730.68㎡，含一楼面积188.71㎡，二楼以上面积541.97㎡）出租给原告，租期自2005年5月1日至2005年12月31日，租金为每月6034.64元。该合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。 一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据双方诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告履行的是哪份租赁合同？二、导致租赁合同解除的原因及过错如何认定？三、被告是否应向原告支付自2015年12月至2019年3月12日期间的租金及违约金如何承担？四、反诉被告是否需要返还合同保证金及已收租金？五、反诉原告的装饰装修残值损失及经营租金损失如何承担？ 一、关于原、被告履行的是哪份租赁合同的问题。 原、被告分别于2015年3月1日和2015年3月10日签订了两份除月租金标准之外其他内容基本相同的房屋租赁合同，对于双方实际履行的是哪份合同，双方争议较大。原告陈述双方履行的是2015年3月10日的合同，被告是按3月10日的合同约定缴纳的保证金和租金，3月1日合同约定的保证金被告并未缴纳，双方没有履行。被告辩称，双方前三年履行的是2015年3月1日的合同，后七年履行的是2015年3月10日的合同。被告是按3月1日的合同约定向原告支付的租金，3月10日的合同及2015年12月8日签订的补充协议系其向原告预付部分租金的合同，向原告账户转账的28705.8元为当月租金，向罗志岩现金缴款的96423.95元是预付2018年以后的租金。一审法院认为，鉴于上述合同在约定租金的标准上差距较大，要查实双方真实履行的合同情况，需结合当事人双方签订合同后，合同保证金、租金实际支付时间和数额加以判断。经查实，原、被告签订合同后，被告自2015年3月19日至2015年10月19日期间，被告每月向原告账户转账28705.8元，向罗志岩现金缴款96423.95元，再由罗志岩以现金进账的方式将该款存入原告账户，两笔合计125129.75元，该金额与2015年3月10日合同约定的租金标准一致，且被告支付的保证金数额也与2015年3月10日合同约定的数额一致，原告提供的证据已形成完整的证据链，达到了高度盖然性的证明标准，原告陈述意见明显符合客观事实，一审法院予以采纳。被告的抗辩意见前后矛盾，明显有悖常理，且其提供的证据不足以证明其主张的待证事实，一审法院不予采纳。一审法院确定双方实际履行的是2015年3月10日的合同。现原、被告一致确认该合同及补充协议已于2019年3月12日协商解除。 二、关于租赁合同解除的原因及过错认定问题。 被告辩称自签订合同后，涉案房屋一直空置，无法实际投入使用，导致其合同目的无法实现，原因有二，首先是涉案房屋存在消防验收不合格问题，被告为履行合同，积极对外进行招商，但均因消防问题无法解决而终止；其次，自合同签订以来，胜利路步行街改造及地铁建设的不利影响，造成被告长期无法经营，毫无分文收入，原告也未能按照相关政府的政策给予被告租金减免。原告认可胜利路步行街改造及地铁建设对被告开业经营的不利影响，也认可被告一直未开业经营的事实，但陈述涉案房屋有消防验收手续，不存在消防问题，并提供了[2003]第227号建筑工程消防验收意见书予以印证。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据双方在2015年3月1日签订的房屋租赁合同第三条及房屋租赁补充协议约定的内容，可以确定自租赁合同签订时，双方就已经预见到胜利路步行街改造及地铁建设对被告经营会造成不利影响，且被告自签订合同后就未能在租赁物中开业经营，无法通过经营租赁物获取相关收益，对此事实原告也不持异议。被告在2015年3月至2018年3月期间也在积极履行合同，按合同约定向原告支付租金。同时，双方在房屋租赁补充协议明确约定由被告先缓交50%租金，并在合同期满后适当延长被告的免租期，因此双方仍有继续履行合同的意愿，故胜利路步行街改造及地铁建设不是合同解除的主要原因。对于涉案房屋的消防问题，虽然消防验收不属于房屋租赁合同的生效要件，不影响合同效力，但双方的租赁合同约定涉案房屋的用途是被告作为经营场所使用，属于公共聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定“公共聚集场所……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。因此，消防验收属于原、被告双方的合同义务。原告作为出租人有义务向被告提供其使用、经营涉案房屋过程中所需要的消防验收资料，原告虽提供洪消验[2003]第227号建筑工程消防验收意见书用以证明涉案房屋通过了消防验收，但该意见书第5项载明“一至四楼的建筑内部装修工程和自动消防设施应另行申报审核和验收”，故该证据不能证明涉案房屋通过了消防验收，无法达到原告的证明目的，且原告又未能提供其他有效证据予以佐证，故原告举证义务未能完成，应承担不利的法律后果，应当认定原告具有违约行为。被告作为承租人，在签订租赁合同之前就曾使用过涉案房屋，应当明知涉案房屋不具备完备的消防手续，但仍愿意继续租赁经营，却又未按约定向原告支付租金，导致合同解除，被告也具有违约行为，故涉案房屋未能通过消防安全验收，不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，造成被告无法将涉案房屋作为经营场所使用，合同目的无法实现，是合同解除的主要原因，对此原、被告双方均具有过错，应当各自承担履约不能的违约责任。 三、被告是否应向原告支付自2015年12月至2019年3月12日期间的租金及违约金的承担问题。 被告虽然未在涉案房屋内正常经营，但一直占有涉案房屋并在内装修，故被告应按合同约定向原告支付租金。但由于双方在租赁合同中已明确预见到胜利路步行街改造及地铁建设对被告使用涉案房屋的影响，同时双方在租赁合同补充协议中又明确约定“自2015年11月22日起至步行街改造和中山路地铁修建两个项目施工结束止”，由被告缓交50%的租金，且在合同期满后延长一定时间作为被告的免租期。故双方就步行街改造及地铁建设施工对被告所造成的损失进行适当补偿已协商一致，虽然补充协议中对被告缓交的50%租金部分有之后逐月补交的约定，该约定的前提是被告的合同目的能够顺利实现，但由于至合同解除时被告从未开始经营、产生较大经济损失的事实，被告的合同目的已无法实现，如果仍要求被告按原合同的约定向原告支付全部租金，明显违反公平原则。即便被告存在逾期支付租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告作为出租人，也依法负有减损义务，防止损失的扩大。故对于本案损失的产生，原、被告均具有过错。一审法院经综合考量和平衡双方当事人利益，酌定由被告按租金的50%向原告支付自2015年11月22日至2019年3月12日期间的租金。经核算，自2015年3月22日至2015年11月21日，被告应付租金1001038元［（117000.2元＋8129.55元）×8个月］，自2015年11月22日至2018年3月21日，被告应付租金1751816.5元［（117000.2元＋8129.55元）×28个月×50%］，自2018年3月22日至2019年3月12日，被告应付租金752588.41元［（117000.2元＋8129.55元）×103%×11个月零19天×50%］，合计3505442.91元。被告已付租金2879858.9元（3264858.9元－385000元），被告尚应支付租金625584.01元。对原告主张要求被告承担违约金385000元的诉请以及反诉原告主张要求反诉被告承担合同约定违约金的反诉请求，虽然双方在租赁合同第九条约定以合同保证金的金额作为违约金，但由于双方对于合同的解除均具有过错，应各自承担相应的责任，原、被告均无权向对方主张违约金，对原告及反诉原告的该项诉请，一审法院均不予支持。 四、关于反诉被告是否需要返还合同保证金及已收租金的问题。双方在租赁合同中明确约定“保证金作为违约金……不可作为冲抵租金使用”，但由于保证金具有金钱质的本质，属于合同担保形式，双方对保证金的约定不符合定金特性的罚则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、定金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，不能将其认定为定金，应将其返还或抵偿欠付的租金，故对原告主张保证金不予返还的诉请，不予支持。对反诉原告主张返还保证金的反诉请求，予以支持，但对其要求支付利息的反诉请求不予支持。反诉原告主张其支付的租金系提前预付，与事实不符，其要求返还已支付的租金的请求于法无据，不予支持。 五、关于反诉原告的装饰装修残值损失及经营租金损失的承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任……”。本案中，反诉原告经反诉被告同意，对涉案房屋进行了装修、修缮，事实清楚。在租赁期内，该装修物及设备的预期使用价值本应由反诉原告享有和处分。但由于租赁合同因双方的原因导致合同目的无法实现而提前解除，反诉被告已收回涉案房屋，至此反诉原告已无法继续享有、使用装修物残存使用价值，而涉案房屋的装饰装修已附合于租赁物上，如果反诉原告强行拆除，不仅会破坏涉案房屋的现状，势必导致价值贬损，还会造成损失的进一步扩大，故评估装修物残值金额，由当事人根据过错责任大小予以分担较为妥当。现经反诉原告申请，一审法院委托司法鉴定，根据鉴定意见，鉴定对象评估值为1377670元，其中：租赁房屋内装饰工程为278894元，需分摊的租赁房屋外装饰工程项目为574713元，需分摊的公共设备设施工程项目为524063元。对该鉴定意见，反诉原告对其三性不持异议，反诉被告对其真实性、合法性不持异议，仅对关联性有异议，认为与其无关。因反诉被告没有足以反驳的相反证据和理由，一审法院认定该鉴定意见具有证明力。装修物残值作为反诉原告的损失，应由双方当事人按照过错责任比例承担。一审法院酌定由反诉被告承担40%即551068元，反诉原告自行承担60%即826602元。另外，反诉原告支付的鉴定费用20000元，一审法院酌定由反诉被告承担40%即8000元，反诉原告承担60%即12000元。对反诉原告主张要求反诉被告赔偿经营租金损失的请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，判决：一、被告江西金冠眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌服饰研究所支付租金625584.01元；二、反诉被告南昌服饰研究所于本判决生效之日起十日内向反诉原告江西金冠眼镜有限公司返还保证金385000元；三、反诉被告南昌服饰研究所于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告江西金冠眼镜有限公司装饰装修残值损失551068元；四、反诉被告南昌服饰研究所于本判决生效之日起十日内向反诉原告江西金冠眼镜有限公司支付鉴定费用8000元；五、驳回原告南昌服饰研究所的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告江西金冠眼镜有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌服饰研究所预交的案件受理费34210元，由被告江西金冠眼镜有限公司负担6247元，由原告南昌服饰研究所负担27963元；反诉原告江西金冠眼镜有限公司缴纳的反诉费用20460元，由反诉被告南昌服饰研究所负担4529元，由反诉原告江西金冠眼镜有限公司负担15931元。 本院二审期间，服饰研究所提交东湖区醉风唐摄影服务部的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，以证明涉案房屋也是位于新龙基时代广场，应由承租人根据自己的装修情况另行申报消防的装修验收。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金冠眼镜公司质证称，对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据所涉的胜利路1号裙楼是独立的，与本案双方租赁的房屋是两栋不同的主体，且该证据所涉房屋已办理产权证，产权人是新龙基时代广场，与本案无关，故该证据不能达到其证明目的。本院认为，该份证据与本案处理无直接关联，不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本院归纳争议焦点并评述如下： （一）双方实际履行的是哪一份合同。经查，双方于2015年3月1日签订房屋租赁合同一份，租赁面积为730.68平方米（一至四楼）；2015年3月10日，双方又签订两份租赁合同，租赁面积分别为188.71平方米（一楼）、541.97平方米（二至四楼），三份租赁合同约定的租期起止时间一致，但租金、保证金金额均不一致。2018年12月8日，双方就第二、三份合同还签订了补充协议，约定自2015年11月22日起按原合同50%的标准支付租金。从双方实际履行情况来看，金冠眼镜公司于签订第二、三份合同后开始向服饰研究所支付相应款项，其支付的保证金、租金金额均与第二、三份合同约定一致，自2015年11月之后支付的租金金额亦与补充协议的约定相吻合。综上分析，一审认定双方实际履行的是2015年3月10日签订的两份租赁合同并无不当，金冠眼镜公司上诉称双方实际履行的是3月1日签订的租赁合同，该项主张与事实不符，本院不予采信。 （二）合同解除的原因及相关损失的承担。首先，依据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案双方约定租赁房屋作为经营场所使用，应属公众聚集场所，按照上述法律规定以及洪消验[2003]第227号建筑工程消防验收意见书的要求，案涉租赁房屋应另行申报审核和验收。结合在案证据及各方陈述，服饰研究所未能举证证实其已履行出租人需提供相应消防验收资料的合同义务；金冠眼镜公司在签订合同前明知租赁房屋的产权现状、消防手续现状，仍进行装修、招商且不按约定支付租金，双方对合同目的无法实现以致解除的后果均存在过错，各应承担相应责任。服饰研究所与金冠眼镜公司分别提出己方对合同解除不存在过错的上诉请求均不能成立，本院不予支持。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，金冠眼镜公司经服饰研究所同意对案涉房屋进行装饰装修，并在诉讼中就已形成附合的装饰装修物的价值进行评估，结合双方的过错程度，一审判决酌定金冠眼镜公司与服饰研究所各承担60%、40%的损失，符合法律规定，本院予以确认。服饰研究所提出不应承担装修损失、金冠眼镜公司要求服饰研究所承担违约金200万元及鉴定费2万元的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 （三）尚欠租金的计算及保证金的返还问题。基于前述观点，双方实际履行的是2015年3月10日签订的两份租赁合同，且双方就减免收取租金另达成补充协议，一审判决结合合同的实际履行情况及各方过错，核算判定金冠眼镜公司还应向服饰研究所支付截至腾退房屋之日的尚欠租金625584.01元，并无不当。金冠眼镜公司要求服饰研究所退回其预交的房屋租金的上诉理由与事实不符，本院不予支持；服饰研究所主张房屋租金不应减免且保证金无需返还，一审判决对此已做详细阐述，本院予以认同，不再赘述。 综上所述，服饰研究所与金冠眼镜公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56379.79元，由南昌服饰研究所负担34210元，由江西金冠眼镜有限公司负担22169.79元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月三十日 法官助理  吴彦辰 书 记 员  邓兵兵