湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2160号上诉人（原审被告）：黄海洪，男，1971年1月24日出生，家住湖南省永州市道县。委托诉讼代理人：吴永恒，湖南衡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭思睿，湖南衡州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：道县芸州医院有限公司，住所地：湖南省永州市道县濂溪街道道州北路171号。法定代表人：黄海洪，总经理。被上诉人（原审原告）：道县机关事务服务中心（原道县机关事务局），住所地：道县寇公街66号。法定代表人：何玉胜，该中心主任。委托诉讼代理人：唐泉。委托诉讼代理人：何年魁。上诉人黄海洪、道县芸州医院有限公司因与被上诉人道县机关事务服务中心租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院作出的（2020）湘1124民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人黄海洪及其委托诉讼代理人吴永恒、谭思睿，上诉人道县芸州医院有限公司法定代表人黄海洪，被上诉人道县机关事务服务中心及其委托诉讼代理人唐泉、何年魁到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人黄海洪、道县芸州医院有限公司上诉请求：1、撤销湖南省道县人民法院作出的（2020）湘1124民初348号民事判决；2、改判驳回被上诉人道县机关事务服务中心对上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人道县机关事务服务中心负担。事实及理由：1、《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》属违法无效合同；2、《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》自始无效且早已于2016年4月7日终止。该合同中道县人民武装部与陆义生所约定的关于租赁期限至2018年4月30日的约定，对道县机关事务服务中心与道县芸州医院之间的长期租赁合同不具有法律约束力；3、被上诉人道县机关事务服务中心依法应当继续履行与上诉人之间的长期租赁关系，或者与上诉人解除租赁合同的同时依法对上诉人的损失予以赔偿。被上诉人道县机关事务服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依法应予维持。理由如下：上诉人跟陆义生等人签订的转让合同，从属于武装部租赁合同，租赁期限跟之前的原合同是一致的，且在2018年4月30日已经终止。道县芸洲医院有限公司在合同期满之后还继续占有租赁物，按照最高院的相关解释，应该按照同类市场价格支付租赁物使用费。在租赁期满以后黄海红以及道县芸洲医院有限公司继续占有本案租赁物，已经对被上诉人的合法权益产生了侵害，应该在限定的期限内自行搬离。综上，请求二审法院在查明相关事实，对被上诉人的上述合法权益依法予以维持。道县机关事务服务中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》期间届满终止；2、判令被告将租赁物返还原告；3、判令被告道县芸州医院给付租赁物使用费60万元（从2019年1月1日至2020年3月31月日）；4、判令被告负担案件受理费。一审法院认定事实：2013年5月10日，道县人民武装部为甲方与陆义生为乙方签订《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》，约定：甲方（出租方）自愿将位于湖南省道县民兵训练基地1-5层楼（含1楼10个门面），附楼各一栋，总建筑面积3800平方米，锅炉房及院内1200平方米停车场出租给乙方使用；用于经营酒店住宿、餐饮业；租赁期限自2013年5月10日起至2018年4月30止；年租金36万元；租赁期满，合同解除；合同期满后，乙方（承租方）在该场所投资的可移动财产，包括床及床上用品、客房生活用品、家具、厨具、电器等，由乙方自行处理，乙方投资的其他固定资产，在拆除搬运时不得损坏原有水电、窗户玻璃等设备，包括房间内的装修及其他已发生水泥结构的等，全部归甲方所有，甲方不承担任何折旧费返还（其他具体内容见租赁合同）。后陆义生在承租经营期间，经县人武装部签字同意陆义生将租赁物转租给被告黄海洪经营。2016年10月19日，陆义生、何军林与被告黄海洪签订《转让合同》，约定：陆义生、何军林将承租县人民武装部民兵训练基地原订的租赁合同的权利与义务及现有所有财产全部转让给黄海洪，由黄海洪一次性付给陆义生、何军林人民币36.8万元。转让合同还约定陆义生与县人民武装部签订的合同内容由黄海洪履行，从2016年11月1日起至陆义生、何军林与县人民武装部签订的合同终止日止。道县人民武装部在合同上签字并加盖公章，同意陆义生、何军林转让给黄海洪。2016年12月12日，道县人民武装部根据有关文件以及《2016年11月30日县委议军会议纪要》（［2016］第18期）的精神，将民兵训练基地等财产全部移交给道县人民政府指定的原告管理使用。2019年1月8日，原告与道县芸州医院签订《关于收取县人民武装部营房使用费用的协议》，约定：1、自2018年4月30日止，乙方与县人武部（原甲方）所签订房屋租赁协议终止，房屋移交乙方后的委托管理人（县机关事务管理局，现甲方）依据合同约定及县委县政府决定，于2018年3月发函予以收回，但乙方协调未果，至今继续使用房屋进行营业，无法就后续事宜进行妥善处置。2、鉴于乙方在合同期满后继续使用甲方所有房屋的事实，并考虑到乙方在合同期间已对部分房屋结构装修改造，资产评估难度较大，甲方决定以每月肆万元的标准（年均递增6%），对乙方一次性收取2018年5月至12月房屋使用费叁拾贰万元。资金上缴财政专户，专项用于县人武部公用房屋维修及水电改造等。3、甲方经报请县委、县政府同意会同有关职能部门，采取措施依法评估，确定市场租金标准，并开展房屋回收处置工作。在处置前，甲方将按照上述暂定标准及实际使用时长，向乙方收取使用费。市场租金价确定后，再实行多退少补。2019年1月18日道县芸州医院向道县机关事务局交纳2018年5月1日至2018年10月31日的房屋使用费24万元。此后，被告持续使用该房屋，且未交房屋使用费。2019年8月19日，道县土地储备中心与道县机关事务局签订《国有土地使用权收回合同》，涉案房屋建设用地以及该地土地使用权，由道县机关事务局移交道县土地储备中心；此后涉案房屋土地在湖南省（永州市）国土资源网上交易系统挂牌出让2019年9月26日由竞得人蒋卫华等多人竞得涉案房屋土地并成交确认。道县机关事务局已更名为道县机关事务服务中心。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。本案的租赁物系2013年5月10日，道县人民武装部为甲方与陆义生为乙方签订《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》，约定：甲方（出租方）自愿将位于湖南省道县民兵训练基地1-5层楼（含1楼10个门面），附楼各一栋，总建筑面积3800平方米，锅炉房及院内1200平方米停车场出租给乙方使用；租赁期限自2013年5月10日起至2018年4月30止；租赁期满，合同解除。原承租人陆义生、何军林经过原出租方道县人民武装部同意而将本案涉案房屋、土地转租给本案被告黄海洪，原合同的权利义务由黄海洪继续享有和履行。后道县人民武装部将本案涉案房屋、土地的资产移交给本案原告道县机关事务局（后更名为道县机关事务服务中心），因此，本案原告道县机关事务服务中心具有诉讼主体资格，《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》、《转让合同》对原告道县机关事务服务中心与被告黄海洪具有约束力。因该两份合同约定的租赁期限为2013年5月10日至2018年4月30日，且约定了租赁期满，合同解除，因此，依《转让合同》与被告黄海洪的租赁关系已经解除，故原告道县机关事务服务中心提出的判令确认《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》期限届满终止的诉讼请求符合合同约定，法院予以支持。对于原告提出要求被告道县芸州医院支付后续租赁物使用费60万元的诉求，因被告黄海洪与陆义生、何军林签订《转让合同》因期满而终止后，道县机关事务局未与黄海洪及道县芸州医院未签订新的租赁合同，并开展房屋回收处置工作。鉴于道县芸州医院在合同期满后持续使用租赁物的事实，道县机关事务局与道县芸州医院于2019年1月8日签订《关于收取县人武部营房使用费用的协议》，约定道县芸州医院应按每月四万元的标准（年均递增约6%）支付使用费给道县机关事务管理局，道县芸州医院支付了2018年10月30日前的使用费，此后，道县芸州医院持续占用、使用该租赁物，原告提出按该标准支付后续使用费60万元，符合该协议约定，法院予以支持。对于这一诉讼请求，被告道县芸州医院答辩称医院因原告威胁断水、断电的原因并未实际使用租赁物，法院认为这并不是拒不支付使用费的合法理由，对该抗辩理由，法院不予采信。因此，被告道县芸州医院应支付租赁物使用费60万元给原告。原告提出被告将租赁物返还原告的诉讼请求，被告道县芸州医院与被告黄海洪提出道县芸州医院在涉案房屋、土地上投资巨大希望政府基于政府公信力的原则与被告签订长期租赁合同，法院认为因双方在合同中有明确的租赁期限的要求，因此，被告黄海洪、道县芸州医院应按《转让合同》履行依法返还本案租赁物的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》租赁期限已届满终止；二、被告道县芸州医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付道县机关事务服务中心租赁物使用费60万元；三、被告黄海洪、被告道县芸州医院有限公司于本判决生效之日起十日内将本案租赁物返还原告道县机关事务服务中心。本案案件受理费9800元，由被告黄海洪、道县芸州医院有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，涉案《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》、《转让合同》，均系合同签订的双方当事人真实意思表示，且《转让合同》经过原出租方道县人民武装部同意，该两份合同合法有效。《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》约定涉案租赁物的租赁期限自2013年5月10日起至2018年4月30止；租赁期满，合同解除。《转让合同》约定陆义生与县人民武装部签订的合同内容由黄海洪履行，从2016年11月1日起至陆义生、何军林与县人民武装部签订的合同终止日止。后道县人民武装部将本案涉案房屋、土地的资产移交给本案原告道县机关事务局（后更名为道县机关事务服务中心），因此，本案道县机关事务服务中心具有诉讼主体资格，《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》、《转让合同》对道县机关事务服务中心与黄海洪具有约束力。因该两份合同约定的租赁期限为2013年5月10日至2018年4月30日，且约定了租赁期满，合同解除，因此，依《转让合同》道县机关事务服务中心提出的判令确认《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》期限届满终止的诉讼请求符合合同约定，应予以支持。黄海洪、道县芸州医院应按《转让合同》履行依法返还本案租赁物的义务。因黄海洪与陆义生、何军林签订《转让合同》因期满而终止后，道县机关事务局与黄海洪及道县芸州医院签订新的租赁合同，并开展房屋回收处置工作。鉴于道县芸州医院在合同期满后持续使用租赁物的事实，道县机关事务局与道县芸州医院于2019年1月8日签订《关于收取县人武部营房使用费用的协议》，约定道县芸州医院应按每月四万元的标准（年均递增约6%）支付使用费给道县机关事务管理局，道县芸州医院支付了2018年10月30日前的使用费，此后，道县芸州医院持续占用、使用该租赁物，现道县机关事务服务中心提出按该标准支付后续使用费60万元（从2019年1月1日至2020年3月31日），符合该协议约定，道县芸州医院应支付租赁物使用费60万元给道县机关事务服务中心。黄海洪、道县芸州医院上诉主张“道县芸州医院与道县机关事务服务中心之间已形成新的长期租赁合同关系，不是对原《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》的承接，《道县人民武装部民兵训练基地租赁合同》自始无效且早已于2016年4月7日终止”，该主张于法无据，本院不予支持。另黄海洪、道县芸州医院提出道县机关事务服务中心与其解除租赁合同的同时依法对黄海洪、道县芸州医院损失予以赔偿。因黄海洪、道县芸州医院并未提起反诉，对该请求，本院不予审理。综上所述，上诉人黄海洪、道县芸州医院的上诉请求，不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9800元，由上诉人黄海洪、道县芸州医院负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月二十五日法官助理熊孝航书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。