湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1819号原告：沈宝蓉，女，1958年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：胡国强，男，1954年10月3日出生，汉族，系原告沈宝蓉的丈夫，住湖南省长沙市岳麓区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吕俊杰，湖南芙蓉律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码：91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告沈宝蓉与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水置业公司”）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沈宝蓉的委托诉讼代理人吕俊杰和胡国强到庭参加诉讼，被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈宝蓉向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付回购房屋款611811元；2．判令被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年7月3日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《商品房现房买卖合同》，原告出资购买被告张家界山水置业公司位于张家界市永定区，房屋总价为198640元，同日，原告一次性支付了房款。2013年7月1日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告委托被告张家界大成酒店公司对原告所购房屋进行装修，委托装修期限为10年，装修款共计347620元，原告当天一次性支付了装修款。2013年7月1日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定被告张家界大成酒店公司同意租赁期限5年后至第十年分别按房屋原始总价值的104%、108%、112%、116%、120%、125%向原告回购该房屋。房屋的原始总价值为房屋总价＋装修款总额，为546260元。被告张家界山水置业公司为连带担保人。现租期已满7年，被告张家界大成酒店公司应按房屋原始总价值的112%向原告回购该房屋，即546260×112%＝611811元，被告张家界山水置业公司为连带担保人，应当对上述债务承担连带清偿责任。现在，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司未到庭答辩，但共同向本院提交了书面答辩状辩称：原告于2019年11月11日要求被告退部分本金17802元，于2020年1月14日退部分本金50000元，故原告的房屋回购款应为478458元，并非原告主张的611811元。被告请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。本案中，原告没有提前90个工作日向被告提出转让申请，也没有办妥房屋转让手续，不符合双方签订的《房屋租赁合同》第六条第四款约定的房屋转让条件，本案尚未达到原告有权要求回购的条件，并且，原告主张回购房屋事实上不成立，被告目前不同意回购该房屋，也没有经济能力进行回购，双方未能就回购房屋协商一致，故原告此时无权要求回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月30日终止，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》亦于2020年7月30日终止。本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法及相关司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。原、被告双方的合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。《担保法》第26条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，并进行公正判决。查明的案件事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证和质证情况，本院确认如下法律事实：1、2013年7月3日，原告沈宝蓉与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》一份，根据该合同约定，原告购买了湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1731号房屋（证号为：713004883），当天，原告付清了购房款198640元。2、2013年7月1日，原告沈宝蓉（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：（1）甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；（2）在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币347620元；（3）甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限为10年；（4）甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；（5）委托期限内，乙方每月向甲方返还委托装修改造折旧款2897元；（6）丙方以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2013年7月3日，原告沈宝蓉向被告张家界大成酒店公司交纳了房屋装修款347620元。3、2013年7月1日，原告沈宝蓉（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：（1）甲乙双方协商同意该物业的租赁期限为10年；（2）合同租赁期限内，支付给甲方的租赁标准为1655元/月；（3）该合同第六条第二项约定：租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和以下简称“该房屋原始总价值”），出让该物业。因甲方原因提出转让该房屋，无论出让给任何人，在租赁期内必须保证经营的连续性，否则视为甲方违约，违约金按该房屋原始总价值的10%向乙方支付。同时，乙方为保证经营的连续性、整体性，乙方可以根据以下条件受让该房屋，同时乙方只同意以下条件购买：租赁期满五年后至第十年，按该房屋原始总价值的104%购买该房屋；租赁期满六年后，按该房屋原始总价值的108%购买该房屋；租赁期满七年后，按该房屋原始总价值的112%购买该房屋；租赁期满八年后，按该房屋原始总价值的116%购买该房屋；租赁期满九年后，按该房屋原始总价值的120%购买该房屋；租赁期满十年后，按该房屋原始总价值的125%购买该房屋。（4）该合同第九条第一项约定：在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取；该合同第九条第二项约定：丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。判决的理由和结果本院认为，本案争议的主要焦点是被告张家界大成酒店公司是否应当回购本案诉争的房屋。1、原告沈宝蓉与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，以及原告沈宝蓉与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》都是客观存在的，均系双方的真实意思表示，也没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。2、关于被告张家界大成酒店公司是否应当回购本案诉争的房屋。根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第六条第二项的约定，租赁期满五年后，原告沈宝蓉有权出让本案诉争的房屋，被告张家界大成酒店公司为保证经营的连续性和整体性，可以附条件受让（回购）该房屋，但是，该约定并没有要求被告张家界大成酒店公司必须受让（回购）该房屋，亦即被告张家界大成酒店公司没有回购本案诉争房屋的义务。现在，被告张家界大成酒店公司以自己目前不具备回购条件为由不同意回购该房屋，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告沈宝蓉要求被告张家界大成酒店公司回购本案诉争房屋的诉讼请求，理由不正当，证据不足，也不符合双方的合同约定和法律规定，本院对此不予支持。3、被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈宝蓉的全部诉讼请求。案件受理费9918元，减半收取4959元，由原告沈宝蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  符军二〇二〇年九月十四日书记员  黄倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。