山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2519号 上诉人（原审原告）：张越，女，1989年1月20日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人（原审原告）：董鹏飞，男，1988年6月18日出生，汉族，居民，住址同上。 被上诉人（原审被告）：阳谷万和房地产开发有限公司，住所地：山东省聊城市阳谷县侨润办事处谷山北路。 法定代表人：闫岩，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：邹子旺，男，1990年1月24日出生，汉族，该公司员工，住山东省聊城市阳谷县。 委托诉讼代理人：夏卿，男，1990年11月23日出生，汉族，该公司员工，住山东省聊城市阳谷县。 被上诉人（原审第三人）：德州银行股份有限公司聊城分行，住所地：山东省聊城市东昌府区兴华西路72号。 负责人：刘学成，行长。 委托诉讼代理人：李艳君，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。 上诉人张越、董鹏飞因与被上诉人阳谷万和房地产开发有限公司（以下简称万和房地产公司）、德州银行股份有限公司聊城分行（以下简称德州银行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2020）鲁1521民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 张越、董鹏飞上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一审诉讼费和保全费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，具体理由如下：一审法院在判决书“本院认为”部分以“《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”、“且涉案商品房未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件并不影响实现合同目的，张越、董鹏飞与万和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》亦不存在其他法定及约定解除理由”认定上诉人一审诉讼请求法律依据及事实依据不足，属认定事实不清，适用法律错误。1.经一审法院审理认定，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》不违反法律法规及强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应受合同约定。2.双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第四章第九条约定，该商品房交付时应当取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件主要是指“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交房的必要条件。如果交付不具有综合验收备案证明文件的房屋还能算作达到房屋交付条件的话，那么岂不是随意一个不具备资质的个人或者公司建造的房屋都可以拿到市场上出售？那房屋的质量又如何得到保证呢？双方签订的合同中约定的交房时需已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件的意义又为何呢？且经一审法院审理认定，2019年4月1日至6月30日间为消防与住建局交接阶段，后因消防队系统关闭，被上诉人未能完成消防验收审批。而取得房地产项目竣工综合验收备案证明文件需经过三步：第一步，五方验收（即建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的五方验收）；第二步，综合验收（高于“五方验收”，对包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，一般包括规划验收、消防验收、人防验收、卫生防疫、绿化验收等验收程序）；第三步，竣工验收备案（将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案），以上三步全部完成后，才能取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。截止2020年4月16日一审庭审时，被上诉人自述其消防验收都没有完成，前述第二步综合验收中除消防验收外，还有并列的规划验收、人防验收、卫生防疫、绿化验收等项，被上诉人还仍未对这些项启动验收工作，与双方签订的合同中第四章第九条约定的商品房交付条件需“已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件”差之甚远，属于特别重大、及其严重的违约。合同目的不是被上诉人仅仅完成表面上的、形式上的交付房屋，即不是指房屋表面上看起来盖好就算达到交付条件，而是应当交付达到经过国家有关部门权威认可的房屋，即需取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。涉案商品房未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，说明被上诉人未能交付达到国家有关部门权威认可的房屋、亦未达到双方签订的合同中约定的房屋交付条件，至2020年4月16日一审庭审之日，被上诉人已经逾期4个多月交付涉案商品房，确实已经影响实现合同目的。所以，一审法院认为的“涉案商品房未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件并不影响实现合同目的”显然属于认定事实不清。3.双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条逾期交付责任中明确约定，在2019年11月30日前（双方签订的合同中第四章第十一条约定的交付日期）出卖人未将达到合同中约定的交付条件（即双方签订的合同中第四章第九条）的商品房交付买受人的，按照第1种方式处理，即逾期在30日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以全部购房款为基数按日万分之1.5支付违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。由此可见，双方签订的合同中有明确约定的合同解除理由，即合同中的第四章第十二条。所以，一审法院运用的“《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”显然属于适用法律错误，双方签订的合同中有明确约定，应按照约定。一审法院认为的“张越、董鹏飞与万和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》亦不存在其他法定及约定解除理由”显然属于认定事实不清。 被上诉人万和房地产公司辩称：一、上诉人称涉案商品房未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件影响实现合同的目的，于法无据。首先，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》国发[2004]16号第83项中明确取消了房地产开发项目竣工综合验收的行政审批手续；其次，中华人民共和国国务院令第689号将《城市房地产开发经营管理条例》中的第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”并删除了第十八条关于综合验收的规定；最后，住房和城乡建设部公告第1041号，宣布废止了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。上述法律文件，足以说明综合验收不再是交房的强制条件，并且行政主管部门也取消了综合验收的审批手续。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是房地产行政主管部门汇编的制式合同，结合国家现行法律法规，该制式合同的内容与格式早已滞后，因此合同中关于综合验收的约定已被法律法规明确废止，实践中也没有被履行的可能。相反，被上诉人在一审中提供的证据能够充分说明，涉案房屋已依照《建设工程质量管理条例》的规定完成了竣工验收，符合交付条件。二、未能进行消防验收是政府行为所致，被上诉人万和房地产公司不存在任何过错。被上诉人万和房地产公司在2019年4月就进行消防验收，但由于当时处于消防与住建局工作交接阶段，消防系统关闭，无法进行审批。2019年12月12日，被上诉人万和房地产公司向阳谷县政府发出书面请示，县长韩刚及县住建局领导均在请示上作出了批复，据此，阳谷县政府于2020年1月3日发布[2020]1号文件，说明因工作衔接、工作指导等现实情况，导致部分建设工程项目未能及时办理消防验收，同时要求各主管部门提高效率加快办理。紧接着全国疫情爆发，政府部门的消防交接工作就此搁置。事实上，被上诉人万和房地产公司为推进消防验收工作已经作出积极努力，涉案房屋无法办理消防验收并非万和房地产公司原因所致。综上所述，上诉人主张解除合同，没有法律依据和事实依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人德州银行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张越、董鹏飞向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令解除张越、董鹏飞与万和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、依法判令解除张越、董鹏飞与第三人德州银行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、依法判令万和房地产公司以823084元为基数按照日万分之一点五标准向张越、董鹏飞支付自2019年12月1日至《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除之日的违约金；四、依法判令万和房地产公司向张越、董鹏飞返还购房首付款603084元和已付贷款利息（自张越、董鹏飞2019年4月1日还贷至《个人购房借款/担保合同》解除之日的已付贷款本金及利息）；并以购房首付款603084元和已付贷款本金及利息之和为基数，自张越、董鹏飞2018年11月17日付款之日起至《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除之日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准年利率6.55%给付利息；五、依法判令万和房地产公司向张越、董鹏飞支付以总房款823084元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准年利率6.55%自张越、董鹏飞2018年11月17日付款之日起至《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除之日支付违约金；六、依法判令万和房地产公司向第三人德州银行偿还剩余购房贷款本金及利息；七、本案保全担保费由万和房地产公司承担；八、本案案件受理费、保全费由万和房地产公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月17日、2018年11月19日、2018年11月22日，张越、董鹏飞向万和房地产公司分三次交纳603084元，拟购买万和城1.5期商品房。2019年1月11日，张越、董鹏飞与万和房地产公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，由万和房地产公司向张越、董鹏飞出售坐落于阳谷县谷山路1.5期酒店S4号楼3层S4-304号商铺，并约定在2019年11月30日前交付该商铺。2019年4月1日，张越、董鹏飞与德州银行签订了《个人购房借款/担保合同》，向德州银行贷款220000元，用于购买阳谷县万和城北区酒店S4号楼3层S4-304号商铺。后德州银行向万和房地产公司发放贷款220000元，该贷款起息日为2019年4月1日，到期日为2029年3月30日，还款方式为等额本金还款法。2019年5月，张越、董鹏飞开始依约定每月向德州银行偿还贷款至今。 2019年11月15日，万和房地产公司通知张越、董鹏飞交付房屋，张越、董鹏飞以万和房地产公司交付房屋未满足《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条约定的条件为由未接受房屋。该合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、X。 万和房地产公司于诉讼中向法院提交了房屋测绘报告，并提出2019年4月份，县消防队对万和城1.4期（2、3号楼）、1.5期（S4酒店公寓、S5-S10号楼）项目进行验收，由于当时处于消防与住建局交接阶段，项目验收完成后，因消防队系统关闭，未能完成验收审批，故而未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。同时，万和房地产公司于2019年12月12日向县政府提出请示，阳谷县人民政府于2020年1月3日作出[2020]1号文，经县政府研究，对县消防救援大队停止消防验收业务之日至县住建部门完全承接到位之日期间申请办理消防验收的建设工程项目，在完善消防验收手续时，县住建部门要提高效率、加快办理，县行政执法局不再予以处理。 诉讼中，张越、董鹏飞变更第四项诉讼请求为，依法判令阳谷万和房地产公司向张越、董鹏飞返还购房首付款603084元和已付贷款本金及利息；并自张越、董鹏飞付款之日起，按照月利率0.469583％计算利息至实际还款之日；撤回第五项诉讼请求。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。张越、董鹏飞与万和房地产公司签订合同后，双方均已履行了合同的主要债务，且涉案商品房未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件并不影响实现合同目的，张越、董鹏飞主张的诉讼请求，法律依据及事实依据不足，对张越、董鹏飞的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回原告张越、董鹏飞的诉讼请求。案件受理费4916元，保全费50000元，由原告张越、董鹏飞承担。 二审中，被上诉人万和房地产公司提交：一、中共中央、国务院办公厅关于《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》打印件1份，拟证明消防验收职责划入住房和城乡建设部；二、住房和城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》打印件1份，拟证明2019年4月1日至6月30日处于工作交接期。上诉人张越、董鹏飞质证称：证据系国务院办公厅相关部门下发的内部通知，目的是规范内部工作，对本案没有任何意义，况且消防验收只是最后通过竣工综合验收备案的一个很小的步骤。被上诉人德州银行对证据无异议。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉《山东省新建商品房买卖合同（预售）》依法成立，张越、董鹏飞依约履行了房屋付款义务，应当受法律保护。双方签订的合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.X。本案中，案涉商品房未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，至今也未办理消防验收，不符合双方约定的房屋交付条件，万和房地产公司在合同约定的日期未能依约交付房屋，其违约行为已达到合同约定的解除条件。且案涉房屋为商铺，张越、董鹏飞购买后对外租赁，由于房屋未办理消防验收，房屋很难对外租赁，无法实现张越、董鹏飞方的合同目的。为保护购房户的利益，案涉合同应予解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除，张越、董鹏飞要求解除其与德州银行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除后，张越、董鹏飞已支付的购房款，万和房地产公司应当返还。其中，张越、董鹏飞支付了首付款603084元，该首付款利息损失，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月22日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止。根据合同约定，因张越、董鹏飞不要求继续履行合同，其主张万和房地产公司按照总房款日万分之一点五的标准支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》解除后，张越、董鹏飞应当返还德州银行给其的借款22万元，因该款项已经由德州银行于2019年4月1日直接转至万和房地产公司，由万和房地产公司支配使用，故万和房地产公司应当将该款项还至张越、董鹏飞，由张越、董鹏飞向德州银行履行合同解除后的还款义务。《个人购房借款/担保合同》约定贷款利率为月利率4.69583‰，故万和房地产公司应当按照月利率4.69583‰支付该贷款的利息至其付清张越、董鹏飞该贷款本金之日。一审判决有所不当，本院予以纠正。 综上所述，张越、董鹏飞的上诉请求部分成立，应予支持；其他请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省阳谷县人民法院(2020)鲁1521民初406号民事判决； 二、解除张越、董鹏飞与阳谷万和房地产开发有限公司就阳谷县谷山路1.5期酒店S4号楼3层S4-304商铺签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》； 三、解除张越、董鹏飞与德州银行股份有限公司聊城分行签订的《个人购房借款/担保合同》； 四、阳谷万和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张越、董鹏飞返还房款603084元及利息（以603084元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月22日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止）； 五、阳谷万和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张越、董鹏飞支付贷款本金220000元及利息（以220000元为基数，按照月利率4.69583‰自2019年4月1日起支付至付清张越、董鹏飞该贷款本金之日止）； 六、张越、董鹏飞于阳谷万和房地产开发有限公司向其支付本判决第四项款项后，一个月内向德州银行股份有限公司聊城分行偿还就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款，自清偿上述贷款之日起七日内，德州银行股份有限公司聊城分行办理阳谷县谷山路1.5期酒店S4号楼3层S4-304商铺上抵押登记的涤除手续； 七、驳回张越、董鹏飞的其他诉讼请求。 二审案件受理费9832元，由张越、董鹏飞负担3277元，由阳谷万和房地产开发有限公司负担5955元；一审案件受理费4916元，由张越、董鹏飞负担1639元，由阳谷万和房地产开发有限公司负担3277元；保全费50000元，由张越、董鹏飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 郭召勇 审判员 孔繁奎 二〇二〇年九月十四日 法官助理李志新 书记员王倩倩