湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1408号 上诉人（原审被告）：安化县林氏五星家具城，营业场所安化县。 经营者：林庆，男，1989年10月19日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：董不亚，湖南理定明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安化县纯信物业管理有限公司，住所地安化县。 法定代表人：杨焱安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 原审被告：林前力，男，1969年7月11日出生，汉族，住安化县。 上诉人安化县林氏五星家具城（以下简称林氏家具城）因与被上诉人安化县纯信物业管理有限公司（以下简称纯信物业公司）、原审被告林前力物业服务合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林氏家具城上诉请求：撤销一审判决，驳回纯信物业公司对林氏家具城的诉讼请求，由纯信物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.夏某某购买的门面第一部分由林氏家具城承租，第二部分由吴某某等三人承租，现吴某某等三人承租部分经安化县房地产测绘队勘测，建筑面积为901.89平米，那么林氏家具城承租面积应为1062.7平米，一审按照租赁合同的面积1264.54平米计算物业管理费，属于认定事实错误；2.纯信物业公司没有对物业共用部分进行环境卫生打扫，一楼走道长期被乱停放的摩托车、电动车挤占，现在又堆放大量钢筋、沙子等，屋顶及外墙漏水致使商铺墙面出现大量霉变，纯信物业公司没有提供相应的物业服务；3.案涉房屋至今没有办理竣工验收和消防验收手续，属于不能交付使用的房屋，纯信物业公司不能收取物业费；4.前期物业服务合同至2016年5月30日止，其后没有签订正式的物业服务合同，纯信物业公司不能根据前期物业服务合同收取物业费。 纯信物业公司辩称，1.租赁合同中明确约定了租赁面积，且后附平面图圈出了面积，不存在争议；2.纯信物业公司已尽到了保洁、保安、维持秩序的义务；3.不能因为没有消防验收就认定物业服务合同无效；4.纯信物业公司在一审中提交了物业委托合同，物业合同仍在物业服务期限内，业主没有聘用其他的物业公司，纯信物业公司有权按照合同收取物业费。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 林前力述称，其同意林氏家具城的上诉意见。 纯信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林氏家具城、林前力支付纯信物业公司2018年8月1日至2020年2月10日期间的物业管理费101867元；2.由林氏家具城、林前力承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：纯信物业公司于2013年6月1日与安化县某房地产开发有限公司签订《物业委托合同》，约定甲方（安化县某房地产开发有限公司）将某苑范围内委托于乙方（纯信物业公司）实行物业管理，乙方（纯信物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方（纯信物业公司）按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方（纯信物业公司）按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。该合同还约定委托管理期限至业主委员成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前。 2014年9月6日，林前力与夏某军签订《“某苑”商铺租赁合同》，约定甲方（夏某军）将某苑项目商铺出租给乙方（林前力）经营，承租商铺的总面积为2589.13平方米，租赁期限为二十年，同时就租赁期限内各项费用的缴纳及双方的权利义务进行了约定。2015年2月3日，林前力与安化县某房地产开发有限公司签订《门面租赁合同》，约定甲方（安化县某房地产开发有限公司）将某苑商铺出租给乙方（林前力）经营，该商铺面积为189.06平方米，租赁期限为二十年，同时双方就租赁期限内的物业管理费收费标准及费用的缴纳等进行了约定。 在该商铺的租赁期内，安化县某房地产开发有限公司分别于2015年6月1日、2015年6月2日将安化县某苑项目中包括上述租赁合同约定面积在内的A2XX房（建筑面积为1064.89平方米）、A2XX房（899.7平方米）、B2XX房（建筑面积为1324.6平方米）、B2XX房（建筑面积为1329.9平方米）出卖给夏某某和李某、黄某。 之后，夏某某与林前力于2016年5月21日签订《“某苑”商铺租赁合同》，约定甲方（夏某某）将位于某苑项目商铺出租给乙方（林前力），该商铺的建筑面积为1264.54平方米，租赁期为二十年，自2015年5月1日至2035年4月30日止，同时约定因租赁该商铺产生的税费、水费、电费、卫生费等费用均由乙方（林前力）承担。2016年5月21日，李某与林前力签订《“某苑”商铺租赁合同》，约定甲方（李某）将位于安化县东坪镇某苑商铺出租给乙方（林前力），该商铺的建筑面积为1513.65平方米，租赁期限为二十年，自2015年5月1日至2035年4月30日。同时约定因租赁该商铺产生的税费、水费、电费、卫生费等费用均由乙方（林前力）承担。 另认定，林氏家具城系依法登记的个体工商户，登记经营者为林庆，实际由林庆、林前力共同经营。林前力与夏某某、李某签订的租赁合同中约定的商铺均用作安化县林氏五星家具城的经营场地。涉案商铺的物业服务费已交纳至2018年7月31日，之后的物业服务费未交纳。 还认定，安化县某苑小区一直由纯信物业公司提供物业服务，至今未选派新的物业服务企业。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点： 一、林氏家具城是否应该向纯信物业公司交纳涉案商铺的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”；第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”；《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，本案中，纯信物业公司与安化县某房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效。林氏家具城作为本案涉案商铺的实际使用人，虽然未与纯信物业公司签订物业服务合同，但其作为物业实际使用人，安化县某房地产开发有限公司与纯信物业公司签订的《物业委托合同》对其具有约束力。林氏家具城作为物业的实际使用人，接受了纯信物业公司提供的物业服务，其有交纳物业服务费的义务。林氏家具城辩称纯信物业公司提供的物业服务不到位，但未提交充分有效的证据予以证明，故对林氏家具城的辩称意见，依法不予采纳。 二、本案涉案房屋的面积确认。林前力分别与夏某某、李某签订了《“某苑”商铺租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同中约定的各项内容对双方当事人具有约束力，故合同中约定的建筑面积可以作为本案计算物业服务费的依据。林氏家具城、林前力辩称该案的物业服务费应以产权登记的面积为准，但其未提交相应的证据予以支持，因此，对该辩称意见依法不予采纳。综上，本案涉案商铺中X栋、X栋二层商铺面积应认定为1264.54平方米，M栋、M栋二层商铺面积应认定为1513.65平方米，林氏家具城承租商铺的总面积为2778.19平方米。 三、本案物业服务费的收费标准认定。纯信物业公司与安化县某房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》第十九条约定：“非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取”。林氏家具城承租涉案商铺从事的是商业活动，故本案的物业服务费应按非住宅房屋的标准计算，即每月每平方米2元。 四、本案权利义务的承担主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”本案中，林氏家具城系依法登记的个体工商户，虽然在工商登记时，申请者和经营者均为林庆，但林氏家具城实际由林庆与林前力共同经营，林庆、林前力为林氏家具城的实际经营者。本案涉案商铺的租赁合同虽然是林前力以个人名义签订，但租赁合同中约定的商铺均用作林氏家具城的经营场地，故林前力作为林氏家具城的实际经营者，其以个人名义与夏某某、李某签订租赁合同，相应的法律后果应由林氏家具城的实际经营者共同承担，因此，林庆、林前力为本案权利义务的承担主体。 综上，纯信物业公司要求林庆、林前力支付2018年8月1日至2020年2月10日期间的物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。本案的物业服务费应以每月每平方米2元的标准，按2778.19平方米的面积计算，从2018年8月1日至2020年2月10日共计101681.75元。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、林庆、林前力于判决书生效之日起十日内向纯信物业公司交纳2018年8月1日至2020年2月10日的物业服务费101681.75元；二、驳回纯信物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2338元，减半收取1169元，由林庆、林前力负担1166元，纯信物业公司负担3元。 二审中，林氏家具城向本院提交以下证据：1.房屋漏水照片；2.与物业服务人员对话的视频资料；3.林氏家具城租赁门面被堵塞的照片；证据1-证据3均证明纯信物业公司没有尽到物业服务义务；4.勘测成果表，证明一审判决确认的面积存在错误。纯信物业公司质证称，对证据1的“三性”均有异议，与本案无关；对证据2的“三性”均有异议；证据3是林氏家具城与开发商之间的矛盾纠纷，且已另案处理，不能达到其证明目的；证据4与林氏家具城无关，与本案无关，不能达到其证明目的。林前力对上述证据无异议。本院经审查认为，证据1-证据3均不能达到其证明目的，本院不予采信；证据4系其他承租人租赁面积的勘测结果，不能证明林氏家具城的实际租赁面积，不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点是：林氏家具城是否应支付物业服务费。纯信物业公司与安化县某房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》已明确约定，委托管理期限至业主委员成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前，林氏家具城上诉提出，前期物业合同已终止，纯信物业公司无权收取物业管理费的理由，不能成立，本院不予支持。关于林氏家具城的租赁面积，虽然林氏家具城在二审中提交了案外人租赁部分面积的勘测结果，但并未提交充分有效的证据证明出租人夏某某出租的实际总面积，故其提出，将案外人租赁部分的面积从夏某某购买的房屋面积中予以扣除就是林氏家具城的租赁面积，事实依据不足，本院不予支持。林氏家具城提出，纯信物业公司没有提供相应的物业服务，但并未提交充分有效的证据予以证明，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，纯信物业公司没有履行提供物业服务的义务，林氏家具城请求其继续履行、或承担违约责任等，人民法院应予支持，但该情形不能作为林氏家具城拒绝支付物业服务费的理由，故本院对该项上诉理由，不予支持。林氏家具城上诉提出，案涉房屋至今没有办理竣工验收手续和消防验收手续，不能交付使用，纯信物业公司无权收取物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，林氏家具城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2338元，由安化县林氏五星家具城负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二〇年九月九日 书记员  张淼淼