河北省沧州市运河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0903执异67号 案外人：彭彦荣，男，1955年9月9日出生，汉族，现住沧州市运河区。 委托代理人：刘崭峰、李万松，河北瀛恩律师事务所律师。 申请执行人：杨振涛，男，1975年1月30日出生，现住沧州市运河区。 委托代理人：白玉宽，河北建平律师事务所律师。 被执行人：孙福成，男，1979年10月21日出生，现住沧县。 在本院执行（2019）冀0903执保462号杨振涛与孙福成财产保全一案中，案外人彭彦荣于2020年8月27日对本院查封孙福成名下位于沧州市运河区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人彭彦荣称，沧州市运河区人民法院作出了（2019）冀0903财保99号裁定书后，于2019年6月25日查封了孙福成名下位于沧州市运河区房屋，该不动产系案外人合法占有的财产。2019年5月30日，案外人通过沧州京邻房地产经纪有限公司与原案被执行人孙福成签订了《房屋买卖合同》，合同约定孙福成将自有的涉案房屋及全屋家电以及地下室以195万元的价格卖给案外人。2019年6月5日，涉案房屋已经交付给了案外人，案外人居住至今。截止至2020年1月17日，案外人已经向孙福成累计支付了人民币185万元。按照合同约定，剩余未付房款10万元待涉案房屋办理过户登记的当日，由案外人向孙福成支付。现涉案房屋已经具备过户条件，近日案外人联系沧州京邻房地产经纪有限公司及孙福成协商办理过户登记时，孙福成方称其房屋已经被查封，无法办理过户手续。案外人认为，首先案外人与被执行人签订《房屋买卖合同》的日期是2019年5月30日，早于人民法院查封涉案房屋的日期；当事人签订合同时均系真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同真实、合法有效。其次，2019年6月25日人民法院查封涉案房屋时，案外人已经合法占有涉案房屋并居住至今。再次，2020年7月14日涉案房屋才具备办理过户登记手续的条件，但此时涉案房屋已经被人民法院查封保全；再此期间案外人根本无法办理过户登记，对于无法办理过户登记的现状并非案外人的自身原因造成的，也非案外人的过错。本案中，案外人已经按照约定支付了大部分购房款185万元，原案被执行人孙福成也已经向案外人交付了涉案房屋，买卖双方均已履行了合同的主要义务。依据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另依据《合同法》第107条、第110条的规定，涉案《房屋买卖合同》履行的基础存在，合同一方当事人要求合同履行是应当继续履行。 案外人为证明以上事实提供以下证据：一、案外人与孙福成以及沧州京邻房地产经纪有限公司于2019年5月30日签订的房屋买卖合同一份、户名为李统（账号为62×××48）的银行对账单、户名为彭雪（账号为62×××60）的建设银行交易明细、账户名称为彭雪（账号为62×××84）的银行明细清单、中介费的收条、孙福成及配偶的收条、李统的转账凭证一张。二、房屋登记委托书、中介公司于2019年5月19日就涉案房屋在58同城网上发布的出售信息、预留电话号码：158××××3000（系孙福成爱人王雪凝的联系电话，导入信息的是李元博，就是合同上沧州京邻房地产经纪有限公司的员工）、王雪凝身份证复印件、离婚证复印件（证明王雪凝和孙福成在2020年3月18日办理的离婚手续，在这之前都是孙福成将部分房屋买卖事宜委托的妻子王雪凝来办理的）。三、沧州京邻房地产经纪有限公司的法人吕树建出庭证言。 申请执行人杨振涛称，对于案外人提交的证据我方认为，案外人与被执行人孙福成存在恶意串通、虚构房屋买卖事实以达到法院对孙福成名下的房屋无法执行的情形，请求法院驳回异议人的申请。首先，对于房屋买卖协议的真实性不予认可。该协议的签订时间与房屋查封时间过于接近，且我方在查封房屋后孙福成没有及时向法院及我方说明该房的买卖情况，我方有理由认为该协议是案外人和孙福成恶意签订，是为了妨碍民事诉讼及执行，在我方查封后才签订的协议。且案外人的叙述与该协议的履行存在诸多偏差，如该协议中并未约定存在中介费，而案外人称私下给付了一万多元的中介费；同时，该房屋买卖协议的出售一方为孙福成，但案外人将所有款项支付到王雪凝的个人账户；另外该协议第六条第五小项约定，孙福成在收到全款后的当日腾空房屋、交付案外人使用，但是本案中案外人主张其在6月25日就已经占有房屋，我方认为与事实及合同内容不符，对真实性不予认可。对于银行转款凭证真实性无异议，但是涉案房屋的购买人为案外人彭彦荣，但是根据转款凭证显示，其大部分购房款均为李统、彭雪支付的，且二人并没有出庭说明情况，我方对转账款项的用途不予认可。同时法院于2019年6月25日查封涉案房产，事后在6月30日将查封裁定送达到了孙福成手中，法院的查封是对房屋产权的限制，该查封根据最高院的规定是具有公示力的，案外人在查封之后违反法律规定将112万元的购房款继续向孙福成进行支付，对抗法院裁定，该支付行为存在恶意，具有转移财产的嫌疑。如果该房屋买卖行为是真实存在的，按照法律规定已经向案外人交付的112万元也应当由案外人及孙福成向法院进行支付。对于中介费、收据不予认可，与合同约定不符。其次，对于房屋登记委托书真实性无异议。但是据我方所知，凤凰城小区在2018年就可以办理房产证，其委托期限委托的时间并不是房产证实际可以办理的时间，而是因为孙福成的拖延故意造成的。对于房产登记信息，真实性不予认可，无法核实其出处。对于离婚证及身份证复印件，因不是原件，我方不予质证。 被执行人孙福成称，我与案外人签订的合同是真实的，我知道法院对涉案房屋的查封，但是没有告诉中介公司及案外人，因为当时我认为我有能力偿还债务，而且只有办理完房证之后才能过户，我认为再到过户时债务能够解决。在民事审理时，我收到起诉状后，没有和债务人达成过任何还款协议，只是我和当事人私下有过调解，但是现在案子还在在中级人民法院审理中。我得到的购房款都用于还银行贷款了，农行、工行和建行都有，分别还多少钱我记不太清楚，有通过我卡还贷款的，也有通过王雪凝卡还贷款的。主要还的贷款是我和王雪凝的，还有这一部分还的是我给徐军担保时贷的款。贷款项目主要有车贷、装修贷款、车位贷款，其中车位贷款是王雪凝名下位于锦绣观邸房屋的车位的贷款。 本院查明，在本院执行（2019）冀0903执保462号杨振涛与孙福成财产保全一案中，本院作出（2019）冀0903财保99号民事裁定书，2019年6月25日人民法院诉前保全查封了被申请人孙福成名下位于沧州市运河区房产，并于2019年6月30日通过法院专递向被执行人孙福成送达了查封裁定书。现案外人彭彦荣于2020年8月27日对本院查封位于沧州市运河区房屋提出书面异议，请求中止对查封房屋的执行并解除查封。 另查明，2019年5月30日，案外人通过沧州京邻房地产经纪有限公司与原案被执行人孙福成签订了《房屋买卖合同》，合同约定孙福成将自有的涉案房屋及全屋家电以及地下室以195万元的价格卖给案外人，截止至2020年1月17日，案外人已经向孙福成累计支付了人民币185万元。房屋买卖合同第六条第五小项约定，孙福成在收到全款后的当日腾空房屋、交付案外人使用。合同还约定剩余未付房款10万元待涉案房屋在办理过户登记的当日，由案外人向孙福成支付。同时案外人已向本院表示愿将剩余未付房款10万元交付法院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先本案中案外人彭彦荣与被执行人孙福成虽然在法院查封之前签订了《房屋买卖合同》，但按照房屋买卖合同第六条规定，孙福成应在收到全款后的当日腾空房屋、交付案外人使用；同时案外人提交的证据不能证明房屋已交付，故不能证明在本院查封之前已经交付房屋。其次《房屋买卖合同》签订日期为2019年5月30日，2019年6月25日本院诉前保全查封了被申请人孙福成名下位于沧州市运河区房产，并于2019年6月30日通过法院专递向被执行人孙福成送达了查封裁定书，2020年1月17日案外人又将涉案112万元房款交付给孙福成，距本院查封已过半年之久，案外人仍将该笔房款打给被执行人孙福成，该行为应视为对抗法院查封行为；其若愿将余款交付法院，本院查封日的余款为122万元，其只表示愿意将10万余款交付法院亦不符合规定。综上，案外人的异议申请不符合司法解释规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人彭彦荣的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张忠刚 人民陪审员  丁芙蓉 人民陪审员  杨 华 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  吴 霞