贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5012号上诉人（原审被告）：沈庆华，女，1948年5月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州聚联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义金龙饮食服务有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路。法定代表人：熊大权，董事长。委托诉讼代理人：苏凯东，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人沈庆华与被上诉人遵义金龙饮食服务有限公司（以下简称金龙公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2020年9月14日进行了二审调查询问，上诉人沈庆华的委托诉讼代理人李岳柱，被上诉人金龙公司的委托诉讼代理人苏凯东到庭参加调查。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈庆华上诉请求：1、撤销一审判决的第一、二项；2、将本案发回重审；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于1995年起承租被上诉人的房屋即涉案租赁物，承租后对房屋进行了改造，修建构筑物配套租赁物使用，被上诉人的不动产登记证上载明的面积是上诉人改造扩建后办理的，仅是因为土地属于被上诉人才以被上诉人的名义办理不动产登记证。一审法院未对租赁物中上诉人改造增加的部分和上诉人自行修建的构筑物部分进行区分，判令双方解除租赁合同以及由上诉人返还12号门面不符合事实，12号门面只是一个门牌号，租赁物返还的面积并未实际查清。故，为维护上诉人的合法权益特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决的第一、二项，将本案发回重审。金龙公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。本案案由系租赁合同纠纷，如上诉人认为是共有财产划分，应当另案起诉，与本案无关。金龙公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的不定期租赁合同关系，被告立即搬离其承租的原告位于红花岗区门面；2.判令被告沈庆华按15000元／月标准支付从2019年10月1日起至实际搬离为止的租金（截至到2020年4月30日租金共计105000元）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于遵义市红花岗区房屋（建筑面积：3726.85㎡）系原告金龙公司于1984年自建所有，房屋所有权证号为遵房权证红花岗字第××号；被告沈庆华系金龙公司股东、监事。2017年12月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于中华南路金龙酒店一楼12号门面出租给被告，租期一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同由原告加盖合同专用章生效，被告应一次性向原告缴纳租赁保证金9400元，租金支付方式为由被告按季度向原告指定银行账户交租金，月租金7717.50元，每季度租金为23152.50元，合同生效之日交第一季度租金，下季度租金提前15日支付到原告的专用账户。2017年12月14日，原告金龙公司董监事会扩大会议形成调整租金的决议，被告租赁的12号门面从原来的每月租金7717.50元调整为每月租金15000元。2018年1月5日，原告将公司调整租金的通知张贴至被告与他人合伙经营的门面，对调整租金后原意续签租赁合同应在2018年1月8日至12日到原告公司重新签订租赁合同，不愿意续签的应在2018年1月7日前自行搬离，并将租赁门面交还公司。后在被告未与原告续签合同的情况下从2018年1月至2019年9月按月租金7717.50元标准向原告指定账户交纳了该期间的租金。2020年5月18日，被告按原租金7717.50元／月标准向原告账户转了2019年10月至2020年6月的租金69457.50元，次日，原告将该笔汇款退回被告账户。现原告金龙公司以前述理由诉至法院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为，原告金龙公司与被告沈庆华于2017年12月25日就原告所有的门面租赁事宜签订《租赁合同》，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第二百一十二条的规定，该合同应属合法有效，故对原告金龙公司被告沈庆华的房屋租赁合同关系，予以确认；双方签订《租赁合同》租期为2017年1月1日至2017年12月31日，在租赁期间届满后，虽然原告向被告发出调整租金的邀约后双方并未续签合同，被告仍按原租赁合同约定的标准向原告支付租金至2019年9月，而作为出租人的原告亦未采取任何表示反对的形式表明其不愿意继续租赁，因此推定出租人对承租人继续租赁行为表示默认同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，结合原告实际按照其与被告之前签订的租赁合同约定的租赁费标准收取了被告支付的至2019年9月的房屋租赁费的事实，原、被告之间就案涉门面自2018年1月1日起构成了不定期租赁合同关系，现原告主张解除双方之间的不定期租赁合同，根据上述法律规定，原、被告之间的不定期租赁合同于原告主张之日起即2019年10月10日已实际解除，法院对此予以确认；对原告主张被告立即搬离其租赁的位于遵义市红花岗区门面的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，因原、被告之间的不定期租赁合同关系已解除，被告理应将承租房屋交还原告，故对原告的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对原告主张被告支付自2019年10月1日起至实际搬离时止按15000元／月标准支付房屋租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，虽然原告主张起经过董事会决议调整月租金为15000元，但其后又实际按7717.50元／月标准收取了被告支付的至2019年9月止的租金，其以实际行为默许了被告按原租金标准支付租金的事实，说明原告是默许了被告在双方不定期租赁合同期间的租金支付标准，故对原告的该项诉讼请求，法院确认被告自2019年10月起至实际搬离时案涉房屋之日止按7717.50元／月标准向原告支付房屋租金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告遵义金龙饮食服务有限公司与被告沈庆华之间的不定期租赁合同关系于2019年10月10日解除；二、被告沈庆华于本判决生效之日起二十日内将位于遵义市红花岗区门面腾退并交还原告遵义金龙饮食服务有限公司；三、被告沈庆华于本判决生效之日起二十日内按月租金7717.50元标准支付原告遵义金龙饮食服务有限公司自2019年10月起至实际搬离时遵义市红花岗区门面之日止的房屋租赁费；四、驳回原告遵义金龙饮食服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2400元，已减半收取1200元，由原告遵义金龙饮食服务有限公司承担200元，由被告沈庆华承担1000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沈庆华与被上诉人金龙公司自2018年1月1日起就成立不定期租赁合同关系，依照法律规定，金龙公司有权解除双方之间的不定期租赁合同关系并要求返还租赁物，一审判决结果并无不当，予以确认。上诉人沈庆华主张其在承租后对房屋进行了改造，修建构筑物配套租赁物使用，并要求对该部分予以区分，本院认为，首先，上诉人沈庆华并未提供证据证明其所主张的事实；其次，本案系租赁合同纠纷，即便上诉人沈庆华所主张的事实成立，亦不属于本案审理范畴。因此，沈庆华的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，沈庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由沈庆华负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年九月十六日法官助理蓝可昕书记员黄佩玉