浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2475号 上诉人（原审被告）：蔡晓阳，男，1979年7月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心东区1幢12号三楼。 负责人：张志斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈利华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：袁和斌，男，该公司员工。 上诉人蔡晓阳因与被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称新世纪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡晓阳上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.要求被上诉人对擅自把小区地面改停车场收费的行为作出整改，恢复原状，并把历年来的停车收费款返还给小区业主。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、根据被上诉人出示的证据，绍兴市万通房地产开发有限公司与被上诉人于2009年7月1日、2012年8月10日签订了《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》，对物业收费标准进行了修改，但没有把该合同出示给小区业主。因此上诉人与被上诉人之间不存在物业服务的约定，该合同对上诉人没有约束作用。二、被上诉人没有对本小区提供物业服务。1.小区内的指示牌上明确写着是“一站式超级购物中心”，玛格丽特小区的步行街现在是小吃一条街，被改变了使用功能。小区内油烟冲天、晚上夜宵吵声震耳。2.小区内脏乱差的问题相当严重，大大拉低了小区档次。3.安全问题。本小区为开放式小区，小区内看不到应该配备的保安。小区内车辆进出频繁、地面破损严重、楼道门破损、楼梯墙面污损、地下室整日漏水等等。被上诉人对上述问题均没有做过整修，上诉人对专项维修资金、物业维修保证金去向存在怀疑。三、被上诉人没有公开过收支情况。四、绍兴市万通房地产开发有限公司交房时的《业主手册》上明确写着“特别提醒：玛格丽特商业中心街道均为步行街道，社区将严格控制车辆进入社区”。被上诉人擅自把小区地面公共场所、步行街改成停车场，设卡收费，收取的停车费没有公示，也没有返还给全体小区业主。五、被上诉人提出的一审诉讼请求已过诉讼时效。 被上诉人新世纪物业公司辩称，地面改造并非是由被上诉人作出的。关于停车收费问题，是因为老小区无法满足小区业主的用车需求，所以变成地面停车，被上诉人收费是为了管理的需要。关于诉讼时效的问题，上诉人在一审中并未提出，且被上诉人有及时向上诉人催缴，上诉人对此也是予以认可的，一审已经提交了相关证据予以证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。 新世纪物业公司向一审法院起诉请求：判令蔡晓阳立即支付2014年8月10日至2017年12月31日的物业服务费人民币3425元。 一审法院经审理查明：蔡晓阳于2006年购买位于绍兴市越城区××幢××单元××室房屋一套，建筑面积为112.02平方米。2007年12月30日，绍兴市万通房地产开发有限公司（甲方）与温州新世纪物业管理有限公司（乙方）签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》1份，约定甲方委托乙方对玛格丽特商业中心提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为：多层住宅0.75元／月每平方米，小高层／高层住宅1.1元／月每平方米，酒店式公寓0.55元／月每平方米、商铺1.5元／月每平方米，能耗费以电表计量为准。住宅物管费由业主按其拥有物业的建筑面积按一年（第一个月的前十天）内交纳；甲方、业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用的，应按每次100元的标准向乙方支付违约金，并足额交纳物业服务费用和每日万分之五的滞纳金。2009年7月1日、2012年8月10日，绍兴市万通房地产开发有限公司与新世纪物业公司签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》各1份，物业费收费标准、收费时间、违约责任等约定与前述合同约定一致。2015年8月10日，新世纪物业公司与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会签订《物业延期服务协议》1份，约定物业延期服务协议的内容延续之前的前期物业服务合同内容，物业延期服务协议的管理期限为1年，自2015年8月10日起至2016年8月9日止。2016年7月21日，新世纪物业公司与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会签订《物业服务补充协议书》1份，约定原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，新世纪物业公司继续按原协议服务。蔡晓阳未缴清自2014年8月10日起至2017年12月31日的物业管理费，新世纪物业公司催讨未果，遂成讼。 同时查明，2011年8月，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司名称变更为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司。 一审法院认为，新世纪物业公司与蔡晓阳所在小区的房产公司、小区业主委员会签订的物业服务协议，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，新世纪物业公司为蔡晓阳所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但蔡晓阳也实际接受了新世纪物业公司提供的包括安保、卫生等物业服务，蔡晓阳至今拖欠部分物业服务费未付，新世纪物业公司请求蔡晓阳支付2014年8月10日起至2017年12月31日止的物业服务费的请求，于法有据，该院予以支持。蔡晓阳辩称，新世纪物业公司未完全履行物业服务，放纵物业职员不履行职责等，结合新世纪物业公司在另案中已自认在管理物业的过程中，服务存在瑕疵，该院对此予以确认，结合双方的陈述，该院酌情确定由蔡晓阳按90%的比例支付欠付的物业费。综上，经该院核算，蔡晓阳应缴纳的物业服务费为3075.96元（112.02×0.75×40.68×0.9）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、蔡晓阳应于判决生效之日起三十日内支付给新世纪物业公司2014年8月10日至2017年12月31日期间的物业服务费3075.96元；二、驳回新世纪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由新世纪物业公司负担3元，由蔡晓阳负担22元。 二审中，上诉人蔡晓阳向本院提交照片一组，证明被上诉人提供的物业服务不到位。被上诉人发表质证意见认为，该证据与本案不具有关联性，且对其真实性有异议，部分照片反映的小区样貌并非在被上诉人的服务期内。本院对上述证据分析认证认为，现无法确定照片内拍摄的小区样貌反映的是在被上诉人提供物业服务期间内的情况，被上诉人对此亦不予认可，故该证据与本案缺乏关联性，本院对此不予采纳。 二审中，被上诉人新世纪物业公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是上诉人是否应当支付被上诉人2014年8月10日至2017年12月31日的物业服务费。上诉人认为2009年7月1日、2012年8月10日，绍兴市万通房地产开发有限公司与新世纪物业公司签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》各1份对其不具有约束力。对此本院审查后认为，2014年8月10日至2015年8月9日期间，被上诉人虽未直接与上诉人签订物业服务合同，但是上诉人为物业的实际使用人，接受了被上诉人提供的包括安保、卫生等物业服务，且另有该小区业主委员会与被上诉人签订的《物业延期服务协议》和《物业服务补充协议书》佐证，故上诉人拒绝支付相应的物业服务费缺乏事实依据。一审法院对被上诉人要求上诉人支付2014年8月10日起至2017年12月31日止的物业服务费的诉请予以支持，并无不当。同时上诉人提出被上诉人存在物业服务不到位的情况。对此本院认为，一审法院已在充分考虑被上诉人的物业服务存在一定瑕疵的情况下，酌情确定由上诉人按90%的比例支付欠付的物业费，上诉人并未能举证证明该酌情处理存在不合理，故本院对上诉人的该项主张不予采信。 另，关于诉讼时效，一方面，上诉人并未在一审中提出该项诉请，另一方面，经查被上诉人有定期催告上诉人缴纳欠付的物业服务费的事实，故本案并未超过诉讼时效。关于上诉人提出的第二项上诉请求，由于其未在一审中提出反诉请求，现于二审中提出该项诉请不属于二审案件的审理范围，其可以另寻合法途径解决。 综上所述，上诉人蔡晓阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人蔡晓阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年九月十七日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺