江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初5014号原告：王亦彬，男，1992年4月23日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：宋丽萍，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梨，江苏品川律师事务所实习律师。被告：常州市橙龙置业有限公司，住所地常州市钟楼区广化街20号1501室。法定代表人：吴春宏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽艳，江苏东晟律师事务所实习律师。原告王亦彬与被告常州市橙龙置业有限公司（以下简称为“橙龙置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人宋丽萍、钟梨，被告委托诉讼代理人鄂小龙、蒋丽艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交付房屋违约金56254.93元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以1771809元的价款购买被告开发的施工编号为运河天地广场10幢甲单元2501号房屋，被告应当于2019年1月31日前将符合条件的商品房交付原告，如被告逾期交房应自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，按每日已付房款的万分之2.5支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，但被告却未按约交付房屋；后被告在2019年6月3日向原告邮寄《交付通知》，通知建议原告于2019年6月10日办理房屋交付手续。自2019年2月1日至收房之日，共计延迟交付127天，被告应当向原告支付违约金56254.93元。原告多次向被告催要违约金，但被告迟迟不予支付，为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称：一、在被告建设涉诉运河天地广场10号楼（以下简称为“10号楼”）期间，出现了造成10号楼施工延期的客观情况，从而导致被告延期交房，具体客观情况如下：1、因大气重度污染原因导致10号楼施工延期，造成被告延期交房。根据常州市大气污染防治联席会议办公室发出的管控通知，在被告对本案所涉项目施工期间，空气质量黄色预警以上的时间为147天（其中橙色及红色预警的时间达60天），因被告的工地地处市中心、空气对流不畅，故被告严格按照政府要求对10号楼工地予以停工处理，以保证10号楼工地按照省市要求的管控措施对大气污染的进行管控。2、因10号楼周边的市政道路施工导致10号楼施工延期，造成被告延期交房。在10号施工期间，与9、10号楼毗邻的常半微电子及周边地块配套广化里（劳动西路-朱家场路）段、朱家场（广化街-广化里）段与规划道路二工程于2018年10月份开始施工，按照合同约定，该市政道路应在120天内完工即在2019年2月份完成施工，但因市政道路建设涉及大量土方开挖，以及大气污染管控原因成工期延长，直至2019年5月才基本完工，因该市政道路工程的工期延长使得被告的工程材料迟迟无法进场，从而造成被告开发的10号楼延误，并且，因10号楼的单元门正对该施工的市政道路，在市政道路未完工的情况下，被告开发的10号楼因基准点未完成建设故无法测量面积,也不便于业主进出。3、因中高考原因导致被告开发的商品房在中高考期间停止施工，造成被告延期交房。根据常州市城乡建设局的要求，在中高考期间在考场直线距离2公里范围内的工地均需要停工，故在2016年9月工地开工后至2019年3月竣工验收期间，被告的开发的10号楼工地因中高考而停工了12天，造成了被告开发商品房的延期交付。二、被告因以上原因顺延交房期限符合合同约定的顺延条件。按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，非被告控制之灾害天气及政府、市政设施等原因或政府部门为迎接上级检查或保障全市性考试而发出的停工通知导致延误工期；因不可抗力的其他事件或者被当地政府列为突发事件等一些难以预料的情形发生而导致延迟交付（此类事件中包括施工中因天气影响及其他异常困难、重大技术改造等）特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。本案中，首先，重污染天气原因导致的停工属于被当地政府列为突发事件等一些难以预料的情形发生而导致延期交付，故因该重污染天气原因导致的停工147天应从延期交付时间中予以扣除。其次，10号楼周边的市政道路建设属于非被告控制之政府、市政设施等原因而发出的停工通知导致延误工期，该原因导致的延误工期至少达两个月之久。按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成；5、取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。因市政道路施工严重延期，也造成被告在完成自身商品房建设后因商品房周边市政道路未能完工而延期交付。最后，因中高考原因造成的停工属于保障全市性考试而发出的停工通知导致延误工期，故在被告开发10号楼期间，被告因中高考停工的12天也应从延期交付商品房的期限中予以扣除。三、在业主向被告提出逾期交房的问题时，被告也从业主的角度出发，按照33天的标准对业主进行了补偿，但被告的该补偿行为并不表明被告已认可延期33天是没有合同依据的延期。综上，请求法庭根据合同约定及实际情况，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、发票、《交付通知书》、监理日记、现场照片、《工程项目备案表》、《建设工程施工合同》、《关于常半微电子及周边地块配套工程建设事宜的函》、主要进料路径示意图、市政道路现场施工照片、工程联系单、工程质量报验单、商品房交付使用配套基础设施核查意见、检测报告、消防检测报告及消防验收意见书等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2017年1月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：一、原告以单价每平方米13288.9元、总价款1770613元的价款向被告购买施工编号为运河天地广场10幢甲单元X室、建筑面积为133.24平方米、套内面积为101.14平方米的房屋一套，买受人应于2017年1月18日前支付1770613元全部房款。二、出卖人应当在2019年1月31日前，依照相关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成；5、取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。三、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，若合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。四、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至商品房约定交付之15日内告知买受人的；2、非出卖人控制之灾害天气及政府、市政设施等原因或政府部门为迎接上级检查或保障全市性考试而发出的停工通知导致延误工期；3、因不可抗力的其他事件或者被当地政府列为突发事件等一些难以预料的情形发生而导致延迟交付，出卖人出具有效证明文件的，此类事件包括施工中因天气影响及其他异常困难、重大技术改造等。合同签订后，原告按约将1771809元房款支付被告，被告并于2019年6月1日向原告开具了金额为1771809元的增值税发票。2018年9月21日，常州市市政工程管理中心作为发包人与常州市天宁市政绿化工程有限公司作为承包人签订《建设工程施工合同》一份，约定：1、工程名称为常半微电子及周边地块配套广化里（劳动西路-朱家场路）段、朱家场（广化街-广化里）段与规划道路二市政总承包工程；2、工程地点位于京杭大运河老河道、广化街北侧、劳动西路东侧；3、工程内容为工程量清单范围内的土石方工程、道路、地下管线等所有工作；4、工程总日历天数为120天，工期总日历天数与根据前述计划开竣工日期计算的工期天数不一致的，以工期总日历天数为准；5、签约合同价为4642140.13元。2018年10月23日，被告向常州市市政工程管理中心发出《关于常州半微电子及周边地块配套工程建设事宜的函》，主要内容为市政道路施工单位于2018年10月2日进场施工，被告一期交付工程室外配套工程正在紧锣密鼓的推进中，涉及供电管网须穿过市政施工道路方可施工，同时雨污水、自来水、燃气弱电管网须并入施工道路的市政管网，截止目前市政道路施工缓慢，考虑到项目交付时间迫在眉睫，恳请常州市市政工程管理中心帮助解决实际困难，加快道路施工。2019年6月2日，被告向原告发出《交付通知书》一份，主要内容为：原告购买的天地广场10幢甲单元2501号房，已于2019年6月3日通过政府主管部门验收，具备了双方《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，即日起即可至营销中心办理交付手续，并建议原告于2019年6月6日上午至运河天地广场10幢1#-7#铺交付现场办理交付验房手续。原告并于2019年6月6日正式办理交房手续。涉诉房屋建筑工程的监理方江苏广泰工程管理有限公司记载的自2018年3月15日至2019年3月26日期间的5本监理日记中运河天地3本监理日记显示：2018年3月15日起的主要作业为外墙粉刷、脚手架拆除、保温成品施工等，2018年5月25日至6月6日、6月10日、11日、13日至17日、21日、22日、24日、25日、26日、27日、28日、29日，2018年11月19日、20日、21日、22日、23日、24日，2019年12月24日、25日，2019年1月3日、6日、7日、8日、12日、13日，上述共计42天因大气管控要求停止土方等易起尘作业，但其他外墙粉刷、脚手架拆除、保温成品施工等正常进行；2018年6月7日至9日，因高考全面停工3天；2018年6月18日至20日，因中考全面停工3天；2018年11月1日、2日、3日、8日、10日、15日、16日、17日、18日、25日至30日、2018年12月1日至4日、8日至11日、14日至22日、26日、27日、2019年1月4日、5日、14日、15日、18日至25日，上述共计47天因大气管控要求全面停工，包括中高考停工6天，共计全面停工天数为52天。常半微电子及周边地块项目一期市政2本监理日记显示：2018年10月7日至9日、21日至23日、2018年11月1日至3日、8日、9日、10日、15日至30日、2018年12月1日至4日、8日至11日、14日至27日、2019年1月3日、4日、5日、14日、15日、18日至25日，上述共计全面停工天数为63天。且运河天地全面停工的日期均包含在市政道路停工日期内。被告为证明其抗辩意见，于庭审中还提供了2018年5月至2019年3月因大气管控原因导致无法施工的相关文件及延期天数，其中列明2018年5月28日至2018年6月30日停工16天、2018年10月21日至10月23日停工2天、2018年11月1日至3日停工3天、2018年11月8日至10日停工3天、2018年11月15日至21日停工7天、2018年11月19日至22日停工1天、2018年11月22日至26日需要停工5天、2018年11月25日至30日停工6天、2018年11月30日至2018年12月3日停工4天、2018年12月8日至11日停工4天、2018年12月14日至19日停工6天、2018年12月20日至22日停工3天、2018年12月22日至25日停工3天、2018年12月25日至27日停工3天、2019年1月2日至5日停工2天、2019年1月4日至8日停工5天、2019年1月12日至13日停工2天，2019年1月14日至15日停工2天、2019年1月18日至25日停工8天、2019年3月1日起至3月15日均按黄色预警管控措施停工。上述证据中关于大气管控导致的停工日期截止2019年1月31日合计为83天，2017年、2018年因中高考停工12天，其中相关文件主要为：2018年5月27日，常州市人民政府办公室印发的《常州市2018年5-6月大气污染防治强化管控行动方案》中规定自5月28日至6月30日，全市实施大气污染防治强化管控，其中对无治理设施或治理设施不能正常运行的工业企业一律停产，除保障重点基础设施和民生工程外，其他土方工程、搅拌站一律停工；2018年10月19日，江苏省大气污染防治联席会议办公室发布的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》中规定各地自21日晚8时起，停止建筑物拆除、爆破、破碎、取土挖土等作业；2018年10月31日，常州市大气污染防治联席会议办公室发布的《市大气办关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》中规定，相关企业自11月1日上午8时起实施II级管控，停止拆迁、土方作业；2018年11月15日，常州市大气污染防治联席会议办公室发布的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》中规定，从即日起至21日，停止拆迁、土石方作业；自2018年11月22日起至2019年3月27日，常州市大气污染防治联席会议办公室多次发布通知，要求停止拆迁、土石方作业或建筑垃圾、渣土、沙石运输车辆禁止上路行驶等；2017年5月18日，常州市城乡建设局发布的《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》中规定，6月7日至6月9日，6月18日至6月20日各考点周边的建设工地一律停止施工作业，其他建设工地施工作业时间为：早7点至晚6点；2019年5月20日，常州市住房和城乡建设局发布的《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》中规定，6月7日至6月9日，6月18日至6月20日中考考试结束，各考点周边2公里内的建设工地一律停止施工作业，其他建设工地施工作业时间为：早7点至晚6点。原告对被告提供的上述证据经质证认为：1、2017年5月21日开盘的9号楼比本案所涉的10号楼晚开盘和施工了四个半月，却在同时验收备案通过，且9号楼并未迟延交付，证明大气管控、市政施工等对被告的施工是没有影响的，也是被告在计算交付时间时都考虑在内的。2、2018年10月底，所涉工程已处于收尾阶段，且市政工程于2019年2月初完工，属提前完工。在房地产开发企业和施工企业在计算工期和交付时间时，考虑大气管控是常识，被告和施工企业应当合理安排施工的各个阶段，完全可以正常施工，被告以大气管控为由，主张迟延交付的合理性，这是在为自己的失误和违约，让消费者来买单，这是没有法律与事实依据的。3、《江苏省大气污染防治条例》于2015年3月1日起施行，常州市人民政府关于贯彻《江苏省大气污染防治条例》的实施意见于2015年6月8日实施，被告起草和签订《商品房买卖合同》，确定交付时间时，对大气管控是明知和应知的。并且在2018年被告所列的大气管控期间主体工程早已封顶，基本都是室内施工，对其他施工没有影响。据原告了解，10号楼的迟延交付是由于10号楼的消防迟迟验收不通过，反复整改后，才于2019年3月27日验收通过才造成延迟交付的。4、每年中、高考的时间都是固定的，被告在计算交付期限时是可以也应该预知和计算在内的，中、高考期间不应成为被告延迟交付房屋的依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年1月9日签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方应按照约定履行各自的义务，在被告未能按约履行交房义务的情况下，原告有权要求被告支付逾期交房违约金；但依照法律规定与当事人约定可以延期的期间不应计付。本案中，原、被告在合同中明确约定非出卖人控制之灾害天气及政府、市政设施等原因或政府部门为迎接上级检查或保障全市性考试而发出的停工通知导致延误工期，出卖人可据实予以延期交付。结合被告提供的证据与监理日记所载明内容、房屋现场照片反映房屋、市政道路延期情况，可以证明涉诉房屋确因市政道路建设、大气管控等原因造成延期交付，且市政道路建设的延期原因也主要系大气管控，故对市政道路建设因大管控而停工的63天应当在逾期交付时间中予以扣除。因运河天地建设工地与清潭中学、常州市第二中学及江苏省高级中学等中高考的考点距离较近，根据常州市住房和城乡建设局发文要求在2017年及2018年中高考期间全面禁止施工，根据双方合同约定该12天时间也应当在逾期交付时间中予以扣除。故本院依法确认具有约定事由的延期交付时间为75天，对于被告认为因受到大气管控、市政建设及中高考影响，被告未构成违约的辩论意见本院不予采纳。关于房屋交付时间问题，被告虽然于2019年6月2日向原告发出《交付通知书》称涉案房屋于2019年6月3日交付使用条件，即日起即可至营销中心办理交付手续，但被告亦在《交付通知书》中建议原告于2019年6月6日上午办理交付验房手续，原告于2019年6月6日正式办理交房手续，对该交房时间本院依法予以确认。故本院依法确认具有约定事由的延期交付时间为75天，被告应当支付原告逾期交房违约金数额为22590.56元。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州市橙龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王亦彬逾期交房违约金22590.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取604元（原告已预交），由被告常州市橙龙置业有限公司负担302元，由原告王亦彬负担302元，被告承担部分并于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 诸天舒二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘建军书 记 员 陈 璐