浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2910号 上诉人（原审被告）：王利萍，女，1980年9月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：陈永平，浙江越兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢国均，男，1955年5月5日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：周东，浙江越晖律师事务所律师。 上诉人王利萍因与被上诉人谢国均房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王利萍上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、2019年11月3日，双方口头协商一致解除案涉租赁合同，因此有了后续的四次交接。在2019年12月31日双方办理完交接手续后，王利萍当着谢国均的面将钥匙放在了一楼厨房的柜子上。2020年1月16日，在上一期租户和原交接人员陈银君在场的情况下，清点了所有物品，并将多出来的东西都送给了谢国均，至此王利萍已将案涉房屋返还给了谢国均。二、王利萍同意支付至2020年1月16日的租金，但之后因房屋已经返还，王利萍无须再付占有使用费。至于现有租户，王利萍并不清楚是何人在租住，王利萍从谢国均处租赁房屋时，谢国均的原租户是继续租住的，租金则由王利萍收取。即使是王利萍的租户，因房屋已经返还，租户也由谢国均接收，故租金应由谢国均自行收取。三、因双方是协商一致解除合同的，且王利萍已将房屋返还，故不存在违约行为，无须支付违约金，同时相关物品已经返还。 谢国均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，王利萍的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 谢国均向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王利萍支付自2019年12月1日起至实际交还房屋时止按每月12500元计算的房屋租金；3.判令王利萍立即腾空涉案房屋，并恢复原状或赔偿房屋修缮费5万元；4.判令王利萍赔偿违约金75000元；5.判令王利萍返还谢国均租房时的所有财产（详见盘点清册）。后，谢国均明确第2项诉讼请求：判令王利萍支付自2019年12月1日起至解除日止计算的租金，及自解除日次日起至腾空房屋并交付之日止计算的占有使用费，以上均按每月12500元计算；变更第3项诉讼请求为：判令王利萍腾空涉案房屋并赔偿房屋修缮费10万元。 一审法院经审理查明：2017年11月2日，谢国均（甲方）与王利萍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将坐落在诸暨市××街道××路××号的二、三、四层（房产证号6××9）租给乙方作公寓使用，配电房旁边绿化地块为乙方无偿使用；租赁期限为十年，自2016年12月1日至2026年11月30日止；合同签订日9月15日，甲方交付房屋给乙方装修同时免计两个月房租作为装修（2016年12月1日前作为装修）；乙方租赁起始日2016年12月1日支付甲方房屋租金总计130000元，2018年12月1日起房屋租金为15000元；公寓租金于每年11月1日付清，逾期不付，视乙方违约，甲方有权终止合同，收回房子，按违约责任，乙方赔偿甲方经济损失，全年租金50%；乙方支付甲方水电费押金10000元，租赁期满后退还不计息；甲方有权监督乙方依法经营，有权监督乙方对租赁房屋设施爱护与维护，注意环境卫生，爱护花木并承担相应卫生费用，乙方对房屋设施过失造成毁损，应负责修缮，恢复原状或赔偿经济损失，同时能够移动物品应列出清单交接；乙方在租赁期间应按时缴纳水电费用，乙方在未征得甲方同意不得擅自改变租赁房屋结构和用途，不得转租；四楼屋面及屋顶自然老化损坏造成漏水，甲方应负责维修；因甲方原因导致合同不能继续支付乙方装修损失按当年房租50%作为赔偿，因乙方违约，须支付甲方当年租金的50%作为赔偿。 另查明，王利萍已支付谢国均租金至2019年11月30日及押金10000元（尚未退还）。该院于2020年7月17日组织双方当事人至涉案公寓进行勘察，涉案公寓尚未全部腾空，有部分房间的门无法打开，有部分房间仍有住户居住（居住用品都在屋内）。审理中，王利萍陈述现有住户是原先其作为出租方出租的。 一审法院认为，双方于2017年11月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。1.谢国均要求解除双方于2017年11月2日签订《房屋租赁合同》的诉请，该院认为，虽然双方进行了多次交接，但是仍未能交接成功，且王利萍亦未能举证证明双方已协商一致解除合同，可见双方当事人对于解除合同的意思表示最终并未达成一致意见。据此，该院根据本案的实际情况确定王利萍收到本案诉讼材料之日即2020年4月16日为合同解除日。2.谢国均要求王利萍支付自2019年12月1日起至解除日止计算的租金，及自解除日次日起至腾空房屋并交付之日止计算的占有使用费，以上均按每月12500元计算，该院认为，王利萍应当支付自2019年12月1日起至2020年4月16日止按月租金12500元计算的租金；合同解除日次日起至涉案公寓腾空并交付之日止应计算占有使用费，标准参照月租金12500元计算。3.谢国均要求王利萍腾空涉案房屋并恢复原状或赔偿房屋修缮费100000元的诉请，该院认为，腾空房屋的诉请于法有据，该院予以支持；至于恢复原状或赔偿房屋修缮费100000元的诉请，该院在庭审中要求谢国均明确诉请，谢国均表示明确要求王利萍赔偿房屋修缮费100000元，并表示房屋修缮费用包括王利萍用水不当漏水导致房屋受损以及使用其他设施不当导致无法使用，该院在审理中多次释明，谢国均应当举证证明房屋的损坏原因及其维修费用，否则将承担举证不能的不利后果，但是谢国均仍然不向该院申请鉴定；谢国均要求王利萍赔偿因房屋漏水导致的修缮费用的前提是基于王利萍的过错，该院认为，谢国均应当首先证实房屋受损系漏水所致，而非房屋自然老化所致，其次证实房屋漏水是由于王利萍使用不当导致，而非厕所间水管问题或厕所间防水层问题（双方在庭审中一致陈述王利萍承租后未对厕所间进行改造）导致漏水，在谢国均未能举证该节事实的情况下，即使存在房屋受损的情况亦无法得到法院的支持，更何况谢国均亦未能提供有效证据证实修缮房屋所应支付的费用，故该院不予支持；至于谢国均提出维修费用中还包括马桶、淋浴龙头、冰箱、电视机、电热水壶等有部分设施无法使用，该院认为，谢国均的第5项诉请中已包含了返还固定资产的诉请，且谢国均无法举证证明固定资产损坏情况及所需的维修费用，故该院不予支持。4.谢国均要求王利萍赔偿违约金75000元的诉请，该院认为，王利萍作为违约方不享有合同解除权，且其未能按约支付下一年租金，已属违约，鉴于王利萍认为违约金过高，要求调整违约金，该院根据本案的实际情况并参考谢国均的招租损失、平衡双方当事人的利益的角度酌情确定违约金为37500元。5.谢国均要求王利萍返还财产（按盘点清册）的诉请，该院认为，双方当事人对于租赁时丰南公寓固定资产的数量均无异议，且王利萍表示在审理中会返还租赁时相应的固定资产（按盘点清册），基于租赁合同已解除，王利萍理应返还谢国均盘点清册中的物品（大冰箱1只、小冰箱20只、木板凳50张、茶几42张、藤椅82张、烟灰缸50只、电热水壶50只、电视机49只、空调50只、热水器50只、方桌3套、油烟机及橱柜4套、淋浴龙头50套、四楼橱柜3只、席梦思床49张、床头柜94个、吸尘器1只、马桶50只、洗衣机1只、煤气灶及瓶1套、电风扇1只、电视监控设施1套、电脑设施1套、房卡刷卡机1只、办公桌2张、办公室玻璃桌1套、办公室电话机1只、打印机1只、货架2只、应急灯12只、安全进出口指示灯6块、灭火器33只、衣柜及电脑柜49套、洗手台盆50套、烟感53只、警铃2只、消防包49套、水表49只、电表49只、总表2只），且返还时上述固定资产应处于可正常使用状态。双方一致同意押金及水电费在本案中一并处理，根据谢国均提供的证据显示水费为2902.64元（2020.04元＋230.25元＋422.10元＋230.25元），至于电费，该院根据谢国均提供的电费发票上记载的单价0.55进行计算，［（898＋637＋606＋233）×0.55＝1305.70元］，以上水电费共计4208.34元。虽然租赁合同已解除，但是由于王利萍尚未腾空并交付涉案公寓，且原由王利萍出租的部分住户仍居住于涉案公寓内，涉案公寓产生的水电费理应由王利萍承担，在王利萍腾空交付涉案房屋后产生的水电费由谢国均自行承担，鉴于王利萍已支付水电费押金10000元，上述水电费4208.34元应在该押金中予以扣除，扣除后剩余押金5791.66元应由谢国均退还给王利萍，若王利萍腾空并交付房屋前仍有水电费产生，则可由谢国均另案向王利萍主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十七条、第二百四十八条规定，判决：一、谢国均和王利萍于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、王利萍应返还谢国均坐落于诸暨市××街道××路××号的二、三、四层租赁房屋，限判决生效之日起三十日内腾空并交付完毕；三、王利萍应支付谢国均自2019年12月1日起至2020年4月16日止按每月12500元计算的租金，及自2020年4月17日起至房屋腾空并交付完毕之日止按每月12500元计算占有使用费，上述款项限判决生效之日起三十日内付清；四、王利萍应支付谢国均违约金37500元，款限判决生效之日起十五日内付清；五、王利萍应返还谢国均盘点清册中的物品（大冰箱1只、小冰箱20只、木板凳50张、茶几42张、藤椅82张、烟灰缸50只、电热水壶50只、电视机49只、空调50只、热水器50只、方桌3套、油烟机及橱柜4套、淋浴龙头50套、四楼橱柜3只、席梦思床49张、床头柜94个、吸尘器1只、马桶50只、洗衣机1只、煤气灶及瓶1套、电风扇1只、电视监控设施1套、电脑设施1套、房卡刷卡机1只、办公桌2张、办公室玻璃桌1套、办公室电话机1只、打印机1只、货架2只、应急灯12只、安全进出口指示灯6块、灭火器33只、衣柜及电脑柜49套、洗手台盆50套、烟感53只、警铃2只、消防包49套、水表49只、电表49只、总表2只），限判决生效之日起三十日内履行完毕；六、谢国均应返还王利萍剩余押金5791.66元，款限判决生效之日起三十日内付清；七、驳回谢国均的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4675元，减半收取计2337.50元，由谢国均负担1427.50元，王利萍负担910元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否应当向被上诉人支付2020年1月16日之后的案涉房屋租金（占有使用费），以及是否应当承担违约责任。上诉人主张双方已于2019年11月3日口头协商一致解除了案涉房屋租赁合同，并于2020年1月16日办理完交接手续，后续的租金（占有使用费）已无须再行支付，且上诉人不存在违约行为，故无须支付违约金。纵观全案证据，上诉人并未能提供双方于2019年11月3日协商一致解除案涉合同的证据和2020年1月16日交接完毕的证据，故根据“谁主张、谁举证”的证据规则，应由上诉人自行承担相应的不利后果。一审根据本案实际，确定案涉合同于上诉人收悉本案诉讼材料之日解除并无不当。因案涉房屋目前尚未腾空完毕，故一审判令上诉人应当支付合同解除后、腾空交付前的占有使用费具有事实基础和法律依据。上诉人主张无须支付自2020年1月16日之后的租金（占有使用费）因缺乏证据支撑而本院不予支持。现上诉人自认尚欠被上诉人租金未清，显属违约，一审酌情确定案涉违约金37500元并无不当。上诉人主张其不存在违约行为的理由与尚欠被上诉人租金的客观事实相悖，本院不予采信。至于案涉物品的返还问题，上诉人认为其已返还完毕，一方面未能提供证据证明；另一方面也与尚有租户居住在案涉房屋中的事实相左，本院亦不予采信。当然，若因现有租户的问题导致上诉人损失的，上诉人可另觅救济途径。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为1624元，由上诉人王利萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年九月十七日 书记员  张 珺