江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2044号 原告：淮安市好药师医药连锁有限公司，住所地淮安市淮安区康马路都市花园二期D27号楼二楼163、165、I67室。 法定代表人：王玉坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈治民，江苏兴宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘顺昌，江苏兴宇律师事务所律师。 被告：刘丹，女，1992年1月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：朱珠，男，1989年7月9日出生，汉族，住淮安市淮安区。 二被告共同委托诉讼代理人：侍陶，江苏引航律师事务所律师。 原告淮安市好药师医药连锁有限公司（以下简称好药师公司）与被告刘丹、朱珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告好药师公司委托诉讼代理人沈治民和刘顺昌、被告刘丹、被告朱珠和两被告共同委托诉讼代理人侍陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告好药师公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告赔偿原告损失90116元。2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告是夫妻关系。2019年6月22日，被告刘丹与原告签订《药店转让协议》，将其经营的淮安市淮安区百味堂药房、淮安市淮安区百味堂药房钦工店转让给原告，协议约定两店转让价款为318318元，钦工店内有电脑一套、打印机一台、背柜、超市货架、空调一台等物品，其费用包含在转让费里。协议第九条对于转让款的构成做了明确约定，同时，被告在协议中保证原告能顺利按被告朱珠与房主赵某武订立的原房租租金签约，如有变动，由被告承担因此所造成的一切经济后果。2019年7月1日，原被告双方交接完毕。原告接手被告转让的淮安区百味堂药房钦工店后，便开始对药店进行装修，于2019年7月20日与淮安区城东乡陶陶广告设计服务部签订装修药店门头合同，装修工程款为3300元，原告已按照合同约定将该款项支付给淮安区城东乡陶陶广告设计服务部。2019年10月20日左右，房主赵某武不同意被告将房屋转租，将药店大门锁起不让原告继续装修，同时他还在房门上粘贴出租广告，现该房屋已经被赵某武另行出租给他人进场装修施工。这是因被告未能与房主沟通好同意将房屋转租给原告所致，已经给原告造成重大经济损失。按照原被告双方签订的协议约定，由此产生的一切经济损失应当由被告承担。原告目前所遭受的损失主要为：己支付给被告的房租30816元、货架4500元、重置背柜一套40000元、电脑2台4000元、打印机一台1000元，空调柜机一台加挂机一台6000元、广告海报500元以及门头装修费3300元，合计90116元。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院核查事实，依法公正裁决，支持原告诉请。 被告刘丹、朱珠辩称，1、涉案房主赵某武同意被告将涉案房屋转租给原告，被告曾多次通知原告与房主签订协议，但原告不予理睬。2、原告违反合同约定，未取得房主同意的情况下，擅自对外转租，导致房主不同意原告继续租赁房屋，是原告的责任。3、原、被告之间房屋租赁合同签订后，原告7月份开始装修，房主居住在涉案房屋的二楼，并未阻止原告装修。房屋装修好后，原告将涉案药房中药师证件、医保刷卡资质转移到其他门店，导致涉案药房药师验收GSP未能通过，不能开业，故原告对外张贴出租告示，被房主知道后沟通未果，房主收回房屋。4、本案纠纷未发生前，钦工镇有两家药房，一家是涉案房屋中经营，另一家是原告在涉案房屋对面的顺泰大药房。原告将涉案房屋租赁下来以后，只需要让涉案房屋不再从事药品生意，所有的客户将会到顺泰大药房购买药品，原告顺泰大药房的生意变好，同时还可以因此减少涉案房屋房租、人员等经营成本。因此对于涉案房屋的租赁，原告客观上存在主动毁约的商业动机。5、原告违反原、被告之间合同约定，因违约产生的所有责任由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的事实，本院予以确认。 1、原、被告之间合同签订和履行情况。 原告主张2019年6月22日，原告与刘丹签订《药店转让协议》，被告将其经营的淮安市淮安区百味堂药房、淮安市淮安区百味堂药房钦工店转让给原告，协议约定两店转让价款为318318元，钦工店内有电脑一套、打印机一台、背柜、超市货架、空调一台等物品，其费用包含在转让费里，转让费5万元。2019年7月1日，原被告双方交接完毕。原告已经将房租及转让费等支付给被告。提供《药店转让协议》、收条1份。 被告对证据真实性无异议，辩称收条中的5万元转让费是两家店捆绑打包转让费用，不仅仅是本案钦工药店的转让费。认可钦工店的转让费是5万元，但是电脑之类的都是赠送的，不包含在内，被告辩称只收取剩余房租、5万元转让费和剩余药师费，其余都是免费送的。合同签订后店就交给了原告。2019年7月29日，好药师已经在涉案门店经营通过了预审。提供淮安区食品药品监督管理局审批意见。 经双方质证，本院确认以下事实：2019年6月22日，被告刘丹与原告法定代表人王玉坤签订《药店转让协议》，约定被告将淮安市淮安区百味堂药房、淮安市淮安区百味堂药房钦工店转让给原告，协议第一条约定，淮安市淮安区百味堂药房，淮安市淮安区百味堂药房钦工店费用合计318318元，其中包括医保刷卡机器两台、收银电脑两台、空调四台、店堂柜台货架、剩余房租费、药师费、宽带费用。第二条约定，本协议签订成功后，甲方于2019年7月1日之前将两店交付乙方，甲方积极配合乙方交接有关产权，经营权变更事宜。第三条约定，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、药品经营许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。第四条约定，本协议签订前乙方支付甲方定金50000元，本协议签订完成后，乙方支付甲方50000元，甲方按本协议日期将两店的经营权交付乙方时，乙方支付甲方50000元，甲方协助乙方成功注册执业药师时，乙方支付甲方50000元，乙方取得药品经营许可证时（乙方办理药品经营许可证不得超过本协议签订日期的三个月）立即支付甲方剩余转让费用合计支付118318元。第九条补充协议，手写备注：319318，包含以下内容：淮上人家转让费190000，房租剩余40天11507，药师费（张12天328元，李2个月667元，刷卡机10000，草药10000。钦工：转让费50000（双方均认可为50000元，笔误5000元），房租剩余296天30816，药师费用剩余半年5000元，刷卡机10000元，甲方确保乙方能顺利按原房租租金与房主签约，如有变动甲方承担造成的经济后果。手写：2019年6月22日已收到订金100000元。合同签订后，被告就将店交给了原告。2019年7月29日，淮安市好药师医药连锁有限公司钦工店《药品经营许可证》筹建经有关部门审批准许筹建。后被告收取了原告剩余房租30816元、转让费5万元以及剩余药师费5000元。 2．原告未能成功转租涉案房屋的经过。 原告主张2019年10月20日左右，房主赵某武不同意被告将房屋转租，将药店大门锁起不让原告继续装修，同时房主还在房门上粘贴出租广告。这是因被告未能与房主沟通好同意将房屋转租给原告所致。目前涉案房屋一半已经被原房主转租给休闲食品店。提供被告与原房主签订的合同、房屋状况照片。 被告对合同、照片无异议。被告辩称房主赵某武同意被告将涉案房屋转租给原告，被告曾多次通知原告与房主签订协议，但原告不予理睬；原告违反合同约定，未取得房主同意的情况下，擅自对外转租，导致房主不同意原告继续租赁房屋，是原告的责任；原告为让其在涉案房屋对面的顺泰大药房生意变好，存在主动毁约的商业动机。提供2020年4月21日录音、微信聊天记录截图、接处警登记表、处警视频、赵某武户籍信息。被告申请追加赵某武为第三人。 原告对被告提供的证据真实性无异议，但可以证明房东不愿意将涉案房屋转租给原告，且转租告示是房东张贴的，并非原告张贴的。 经原、被告质证，本院确认以下事实：2018年3月23日，被告朱珠承租钦工镇淮涟西侧案外人赵某武房屋一楼及二楼两间（约40平方米），建筑面积80平方米的商铺，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2018年4月23日起至2023年4月22日止。合同第五条第2款约定，租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。原、被告签订《药店转让协议》后，原告接收涉案租赁的房屋，并准备装修。被告曾通过微信联系原告工作人员去与赵某武签订转租合同。2019年10月29日，因被告未取得赵某武的书面同意，赵某武的妻子赵某珍不同意原告租赁房屋，原告与赵某珍发生纠纷，赵某珍报警。赵某珍后将涉案房屋上锁，目前涉案房屋一半部分已出租给其他案外人。 被告辩称2019年7月29日，好药师已经在该门店经营通过了预审，但是后续中并未提交其他相关材料，据了解原告将其店内的药师相应资质转移到其他店内，已经不打算经营该门店，房主赵某武同意被告将涉案房屋转租给原告，是原告没有去签协议并已经对外张贴转租告示。申请追加赵某武为第三人。被告提供录音资料（朱珠说“我那天想了一下，他转租的时候，我当时也告诉给你的。”赵某武说“你没，你没有告诉我，你听我说，当时我就跟你讲的，你转给他必须有我同意，以后他不敢少我一个铅壳子，我不要转租。”朱珠“这个这边负责事情的女的，微信告诉她，她一致没有回音。”赵某武说“朱珠，我跟你说啊，这个都经过110的，他当时说，不是他租的，你懂不懂，有笔录，都有笔录，起诉你不要紧，派出所都有笔录。”）、钦工派出所接处警登记表（报警人赵某珍，报警称药店门锁被撬）、处警视频（视频中显示涉案门店张贴了对外转租的告示，房屋内其他设施已经搬空，只剩下货架和拆除后放在地上的空调）。 原告对被告提供的证据无异议，但对其证明目的不认可，录音中房东的意思是在合同签订前可以过来谈，视频中可以确认是房东不同意被告将房屋转租给原告，视频显示屋内有货架货柜、柜机空调，我方主张的挂机空调一台、电脑两台、打印机一台可能是没有完全拍摄到。 经双方质证，处警视频中赵某珍明确表示被告转租时没有告知赵某武；被告提供的处警视频中赵某武妻子赵某珍明确表示不同意转租，综合被告与赵某武的租赁合同中明确约定“承租方转租必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意”，本院确认被告未按照其与出租方的合同约定，转租未事先书面征得转承租方和原出租方的同意，最终出租方不同意将涉案房屋转租给原告，目前涉案房屋一半已经转租他人。根据视频显示，涉案房屋内目前仅有货架货柜、柜机空调。 被告主张经被告沟通，赵某武后同意将涉案房屋转租给原告，申请追加赵某武为第三人。因被告未提供赵某武书面同意转租或与书面相类似形式的同意转租，被告申请追加不符合规定，本院不予准许。如因合同发生纠纷，被告有证据可另行向赵某武主张权利。 被告辩称原告擅自再次对外转租，但未提供证据证明其主张。原告不认可，称转租告示是房东张贴。综合涉案店铺被出租方上锁、一半已被出租给案外其他人的事实，原告异议成立，本院对被告该主张不予认定。 被告辩称原告存在主动毁约的商业动机，但未提供证据证明其主张，本院不予认定。 原告主张涉案房屋还有挂机空调一台、电脑两台、打印机一台，但与处警视频内容不吻合，原告未提供证据证明其主张，本院不予认定。 3．原告的损失认定。 原告主张被告给原告造成损失90116元（包括房租30816元+货架4500元+重置背柜一套40000元+电脑2台4000元+打印机1台1000元+空调柜机1台挂机1台6000元+广告海报500元+门头装修费3300元），即使合同中没有约定的东西是免费送的，也是基于转让合同，商品也是有价值的，属于原告所有。提供原告与淮安区城东乡陶陶广告设计服务部关于好药师门头施工合同书（价格3300元）、网上银行电子回执三份。 被告认可收取了原告剩余房租30816元、转让费5万元以及剩余药师费5000元，认为其余都是免费送的，且原、被告交接后，包括钥匙在内所有东西被告均已交付，不承担后续责任。对原告证据真实性无异议，但是否履行被告不清楚，相关损失与被告无关。转让时的货架货柜价值为2000元，柜机空调为2000元。 对于双方无异议的房租费金额，本院予以确认。原告主张门头装修费3300元，综合原告提供的证据和涉案药店装修事实，被告异议不成立，本院对该笔费用予以认定。 对于原告主张的物品，因原告在合同签订后已实际掌握涉案的物品，并开始着手装修，原告与房主发生纠纷时的视频显示涉案房屋仅有货架货柜及柜机空调，说明纠纷发生时其他物品不在涉案房屋内，本院确认原告与房主发生纠纷时涉案房屋内目前仅有货架货柜、柜机空调。 根据原、被告转让合同第一条和第九条约定，转让的财产包括医保刷卡机器两台、收银电脑两台、空调四台、店堂柜台货架、剩余房租费、药师费、宽带费用，钦工：转让费50000元（笔误为5000元），房租剩余296天30816，药师费用剩余半年5000元，刷卡机10000元，说明空调和店堂柜台货架没有明确约定价格。转让合同中第二条约定，本协议签订成功后，甲方于2019年7月1日之前将两店交付乙方，甲方积极配合乙方交接有关产权，经营权变更事宜，说明双方转让合同包含经营权转让费用。第三条约定，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、药品经营许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，亦说明转让合同包含药店经营权转让费用。综合合同第一条、第二条、第三条和第九条，特别是淮上人家店转让费190000元、钦工店转让费用50000元，可以确认转让费用主要是经营权转让费用，货架货柜、柜机空调不是主要费用，存在免费赠送可能。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。 原、被告之间签订的《药店转让协议》以及被告与案外人赵某武签订的《房屋租赁合同》，均合法有效，《药店转让协议》协议约定被告将涉案药店的有关产权、经营权转让给原告。根据《药店转让协议》，转让标的是药店经营权及相应财产。原、被告转让被告在协议签订后及时将药店交付原告，并协助原告办理药店经营行业相关证件的过户手续，后原告该药店已获得《药品经营许可证》准许筹建审批。被告按照协议约定收取了原告剩余房租30816元、转让费5万元以及剩余药师费5000元。因被告未按照其与出租方的约定，转租未事先书面征得转承租方和原出租方的同意，导致最终出租方不同意将涉案房屋转租给原告，被告的行为违反了原、被告协议第九条约定（“甲方确保乙方能顺利按原房租租金与房主签约，如有变动，甲方承担造成的经济后果”），被告承担违约责任，承担赔偿原告损失的责任。原告主张被告应赔偿相关损失，其合理部分应予支持。 原告主张两被告是夫妻关系，要求两被告共同赔偿，两被告未表异议，故本院认定两被告应对原告损失承担共同赔偿责任。 原告主张被告给原告造成损失90116元（房租30816元+货架4500元+重置背柜一套40000元+电脑2台4000元+打印机1台1000元+空调柜机1台挂机1台6000元+广告海报500元+门头装修费3300元）。原告虽占用涉案房屋三个多月，因被告转租未事先书面征得出租方的同意，导致出租方不同意将涉案房屋转租给原告，致使原告不能实现合同目的，故原告占用涉案房屋期间的租金亦由被告承担，被告异议不成立，本院对房租损失30816元予以认定。原告主张门头装修费3300元，综合原告提供的证据和涉案药店装修事实，被告异议不成立，本院对该笔费用予以认定。因涉案药店原告在接收后准备装修，在原告与赵某珍发生纠纷时仅有货架货柜、柜机空调，其他物品均在原告控制下，原告主张物品损失实际仅有货架货柜、柜机空调，故对原告主张的其它物品损失不予认定。由于药店转让费用主要是经营权转让费用，被告主张货架货柜、柜机空调免费送的，原告不认可，认为即使合同中没有约定的东西是免费送的，也是基于转让合同，商品也是有价值的，属于原告所有；因原、被告均未提供证据证明双方转让合同中物品转让价值，综合转让费主要是经营权转让费用，本院酌情确定转让费中货架货柜、柜机空调折价为10000元。原告主张广告海报500元，未提供证据证明，本院不予支持。 被告辩称不承担赔偿责任未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。 综上所述，被告应赔偿原告因被告违约造成的损失共计44116元（房租损失30816元+门头装修费3300元+货架货柜损失和柜机空调折价款10000元），原告主张超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告刘丹、朱珠于本判决生效后五日内给付原告淮安市好药师医药连锁有限公司44116元； 二、驳回原告淮安市好药师医药连锁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2053元（原告已预交2053元），减半收取1026.5元，由原告淮安市好药师医药连锁有限公司负担524元，被告刘丹、朱珠负担502.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。 审 判 员 侯中淮 二〇二〇年九月十六日 法官助理 白文君 书 记 员 张梦雅 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其委托诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。