广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24355号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟。委托代理人：吴琼玉，女，系该司员工。被告：梁巧琴，女，1967年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区，原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告梁巧琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人吴琼玉到庭参加了诉讼。被告梁巧琴经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2018年4月至2020年6月期间拖欠的物业服务费5448.25元及逾期付款违约金（每期逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准计算至付清之日止）；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告向广州恒展房地产开发有限公司（以下简称恒展公司）购买位于增城市朱村街江山北街7号1103房房屋，房屋已于2018年3月8日竣工验收，符合交付条件，双方约定的交付时间为2018年3月30日，恒展公司已经通知被告办理交楼手续，但被告至今未予办理。原告与恒展公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，收费标准为每平方米每月2.5元。按照法律规定和合同约定，在房屋已经符合交付标准，开发商已经履行通知交付义务的情况下，被告拒不接收房屋，应当在约定交付之日起承担物业服务费和其他费用，但被告至今未支付物业服务费，原告多次催交无果遂成诉。被告梁巧琴未答辩。经审理查明：2016年6月16日，恒展公司（甲方）与原告万科公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为恒展江山时代花园提供前期物业管理服务事宜；住宅物业管理费按业主拥有的物业建筑面积，按每平方米每月2.5元计收；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预交半年的物业服务费，此后按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日按欠费总额的千分之一支付违约金；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳；甲方或业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同即为对接受本合同内容的承诺；合同期限为自合同签订之日起三年。合同另就其他权利义务进行了约定。2016年4月16日，恒展公司（甲方）与被告梁巧琴（乙方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方江山时代花园项目中的江山北街7号1103房房屋（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为住宅，建筑面积共87.17平方米；交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的文件；甲方应在2018年3月30日前交付房屋给乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水供气供电通邮的永久使用证明材料、人防和环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼；乙方应在收到收楼通知书之日起10日内对商品房进行验收，如有异议，应于验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期视为同意收楼；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。合同另就其他权利义务进行约定。同日，双方签订补充协议，合同补充协议约定：乙方确认其在购买该商品房之前，已知悉甲方选聘了管理该商品房所在小区的物业管理公司，乙方对附件所示的《前期物业服务合同》内容已充分了解且无异议，愿意按物业服务合同中约定的收费标准向物业服务公司支付管理费，如逾期付款则按物业服务合同约定标准计付滞纳金，并遵守物业服务合同中其他条款。前述《前期物业服务合同》作为涉案《商品房预售合同》的附件五，约定原告为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，业主负有依约交纳物业服务费等义务，住宅物业服务费标准为每平方米每月2.5元，按物业建筑面积计付；物业服务费自开发商通知收楼期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年物业服务费，此后按季交纳，于季度最后一个月25日前交纳下一期费用，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日按千分之一计付违约金。该附件已经原告签名确认。另，补充协议还约定对涉案《商品房预售合同》约定的交房条件变更为：商品房项目工程竣工验收合格；将房屋交付时应提供的资料变更为：《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》或《管理规约正本》。2018年3月28日，恒展公司向被告发出《商品房交付使用通知书》，通知被告携带相关资料于同年3月30日到恒展江山时代物业服务中心办理房屋交接手续，以及物业管理费自2018年4月15日开始计收等事宜。该通知书通过快递方式邮寄给被告，由被告本人签收，但被告至今未予办理收楼手续。目前涉案房屋已取得竣工验收备案表、供水用水协议、供电方案、燃气输配及应用工程交工验收证书、通邮登记表等交付房屋的文书。原告曾以特快专递的方式向被告发出《律师函》催缴所欠的物业管理费及公摊水电费，但上述函件均未能被签收而退回。以上事实，有《前期物业服务合同》《商品房预售合同》及其附件、《商品房交付使用通知书》、律师函、快递单以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告作为具有物业管理服务资质的公司，接受恒展公司的委托，对涉案房屋所在项目进行物业管理服务的行为合法有效。物业管理公司提供物业服务，户主应缴纳物业服务费。被告与恒展公司签订房屋买卖合同，其所购买房屋通过竣工验收合格之后，恒展公司向被告发出商品房交付使用通知书，但被告至今仍未收楼，对于此事实被告未到庭参加诉讼，亦未答辩，故本院对原告主张被告缴纳物业服务费和违约金的诉讼请求予以支持。原告主张的物业费与案涉合同约定的标准、房屋面积等相符，本院予以认定。原告主张按每日千分之一计付违约金符合合同约定，本院予以采纳。原告主张违约金按每季度物业服务费为本金，自每季度第一个月的16日起计至清偿之日止，并未超过被告与恒展公司确认的前期物业服务合同约定的条件，本院予以采纳。被告经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，被告梁巧琴向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年4月15日至2020年6月期间物业服务费5448.25元及违约金（违约金按每季度物业服务费653.78元为本金，按每日千分之一，自每季度第一个月的16日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁巧琴负担（由被告梁巧琴在履行本判决时迳付原告广州市万科物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员  关则深二〇二〇年九月二十四日书记员  周家怡