河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1838号上诉人（原审原告）：尚纪兰，男，汉族，1955年8月14日生，住长葛市。委托诉讼代理人：尚建磊，男，汉族，1983年2月1日生，住北京市朝阳区，系上诉人长子。被上诉人（原审被告）：尚红超，男，汉族，1979年11月17日生，住长葛市。委托诉讼代理人：杨树行，河南德典律师事务所律师。上诉人尚纪兰因与被上诉人尚红超房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。双方当事人及各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人尚纪兰的上诉请求：改判、撤销或者变更一审判决,查清事实,重新审核尚红超租赁期限问题,或将本案发回重审。尚红超承担一二审诉讼费。事实与理由：一、尚纪兰在一审庭审时提供双方当事人及见证人调解录音,有直接证据证明是五年租赁期限；尚红超提供的证据录音无尚纪兰在场,作为证据有失偏颇,且录音未能证明尚纪兰让尚红超用至拆迁之日,反而证明是五年租赁期限。一审判决对租赁期间的认定事实错误，论证缺乏证据支持。租赁协议约定拆迁补偿条款与租赁期限为政府拆迁之日之间没有必然因果关系。约定拆迁补偿条款原因有以下几点:1、约定拆迁补偿条款为租赁前提示尚红超五年期限内可能拆迁的风险。尚红超作为成年的生意人,在明知有拆迁风险的情况下,五年后宅基地及地上所有建筑物归尚纪兰的前提下,仍然与尚纪兰达成租赁协议,尚纪兰有理由认为尚红超充分考虑过风险投资和回报的收益之间的利害关系。事实上因当时尚红超生意好通过租赁房屋扩大生产五年内赚取了上百万的利润，几万块钱的投资根本不值一提。2、尚纪兰租赁行为本没有获取利益,且自己原来的房子因租赁给尚红超所用被拆除,约定拆迁补偿条款是为了遇到拆迁时保证尚纪兰的合法权益，避免产生额外纠纷。二、一审判决适用法律不当,明显违法合同法规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。司法解释为,当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明,一律视为不定期租赁合同。第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。不定期租赁,双方可以随时解除租赁合同。当房屋租赁期间届满时,承租人还在继续使用房屋,而出租人对此提出异议,此时双方原来的房屋租赁合同不再继续有效,租赁关系不复存在,承租人需要尽快搬离房屋。尚纪兰认为本案租赁合同已远超六个月,且无书面协议,应为不定期租赁。现五年期限已满,尚红超无偿占用尚纪兰宅基地,拒不支付租金,尚纪兰以租赁合同为不定期租赁为由,提出解除租赁合同,且五年租赁期满后宅基地上建筑物及附属物全部归尚纪兰所有,已有约定，事实清楚,解除租赁合同不影响原协议内容的执行。三、一审判决对超期租赁费用数额不作界定,由双方继续协商的决定，增加了尚纪兰的诉累,程序不当。四、一审判决出现错别字和歧义。被上诉人尚红超辩称，尚红超使用尚纪兰的土地是双方协商后的结果，双方当时约定由尚红超对尚纪兰的土地及房屋进行升级改造，如在五年内有拆迁，尚红超不能影响尚纪兰获得拆迁费用，且前五年免费使用。五年后如没有拆迁，由尚红超继续使用，租赁费由双方另行协商；对于今后的租赁费，尚红超愿按市场行情支付给尚纪兰；双方租赁合同真实有效，因双方明确约定租用期限是至政府拆迁之日，系以附条件来约定租赁期限，现该条件不成就，且尚红超出资10多万元进行房屋及土地的升级改造，尚纪兰请求解除合同于法无据，于理不通。双方约定至政府拆迁之日合同终止，依据相关法律规定，应当认定租赁期限为最高租赁期间20年，在该期限内，上诉人无权要求解除合同。尚纪兰向一审法院起诉请求：请求法院判令被告十五日内无条件搬离原告宅基地，停止对原告宅基地使用权的侵犯，并支付租赁约定五年到期后又占用原告宅基地使用权九个月的租金7200元，支付原告精神赔偿2000元。一审法院认定事实：原告尚纪兰在长葛市××××组有一处宅院，西邻尚喜周，东邻孟金全，北邻村主干道，南邻胡同路。被告尚红超因经营需要欲租赁该宅院，2014年7月及9月，原、被告达成口头协议，约定被告将原告宅基地范围内的三间平房、楼梯、门楼、猪圈、厕所、院墙等拆除改造，租赁使用；头五年免租赁费；五年后的租赁费另商；如遇政府拆迁原告所在宅基及地上物，由原告独享拆迁赔偿，赔偿数额少于2014年7月时的财产价值的，被告尚红超予以补足。被告尚红超遂租赁诉争土地，将三间正屋予以改造，将院落内的其他建筑物予以拆除，在该块土地进行建设。2017年7月后，原、被告发生争议，2020年5月8日，原告尚纪兰诉争本院。一审法院认为：原、被告均认可口头约定前五年免租赁费，遇政府拆迁时，原告尚纪兰享有拆迁补偿的所有权利，上述约定不违反法律规定，本院予以认定。关于2019年7月以后租赁存废问题，被告尚红超投入较多资金，其目的显然是以放弃将来的拆迁补偿而能够长期租赁诉争土地，这应是被告尚红超关心的主要问题，故本院推定双方口头约定五年期满后，被告尚红超有权继续租赁诉争土地至政府拆迁日，租赁费另商，即被告尚红超可长期租赁诉争土地，现租赁合同已履行六年，政府尚未拆迁该地，合同履行期限也未达到法定最高期限，租赁合同应继续有效，原告尚纪兰要求被告无条件搬离原告宅基地，停止对原告宅基地使用权的侵犯的诉讼请求，因其提供的证据不能证明双方约定租赁合同期限为五年，如租赁期限确为五年，则原告于五年期满时有权收回宅基地使用权及地上物所有权，显然没有必要再多余地约定原告享有全部拆迁补偿利益，故对原告尚纪兰的该项诉请，本院不予支持。关于租赁费，原、被告对租赁费的标准严重对立，原告尚纪兰又拒绝对该院落的合理租赁费进行司法鉴定，本院对2019年7月以后的租赁费数额不作界定，原、被告可继续协商。原告尚纪兰的其他诉讼请求，证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告尚纪兰的诉讼请求。二审期间双方当事人未提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，因双方于2014年7月达成口头协议约定，头五年免租赁费，五年后的租赁费另商，如遇政府拆迁，上诉人尚纪兰所在宅基及地上物，由尚纪兰独享拆迁赔偿等。由此可见，双方约定的租赁协议，是以政府拆迁为附条件的协议，现拆迁的条件尚未成就，尚纪兰主张解除正在履行的协议，不符合法律规定。故，一审驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人尚纪兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元由上诉人尚纪兰负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年九月二十七日书记员  杨 冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口