北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7938号上诉人（原审被告）：郑健，男，1971年11月28日出生，汉族，国家市场监管总局干部，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：宋庆荣，男，1975年5月21日出生，汉族，公司员工，住北京市西城区。上诉人郑健因与被上诉人宋庆荣租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑健上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判，本案诉讼费用由宋庆荣负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案房屋在宋庆荣承租前一直由上一户房主居住，从未发现有空气质量问题。宋庆荣不能证明房屋有空气质量问题并影响其健康安全等事实。2.宋庆荣未按约支付房租，并搬走了涉案房屋内多样电器，遗留餐桌一张，按照合同约定，其违约在先。3.一审法院仅认定宋庆荣负有扩大损失的责任，并未查清其单方面引发纠纷，扩大矛盾，寻衅滋事，蓄意骚扰，多次报案诉讼，滥用司法资源的事实。4.宋庆荣搬入涉案房屋的餐桌及书柜对室内空气质量产生直接影响，一审法院未对证据材料认真考察，未发现宋庆荣在庭审时的虚假陈述，而将原因全部归结于我方。二、一审法院采纳的证据不具有法律效力。宋庆荣提供的《检测报告》系其单方检测，程序违规，且存在检测方法错误、时效不清、缺少重要指标等问题，检测结果不真实可靠，不应作为定案依据。三、一审法院错误地分配举证责任。1.双方签订的是北京市统一的房屋租赁格式合同，合同中并未规定承租方怀疑房屋质量安全，出租方需进行检测。在宋庆荣不能提供其健康受损的诊断证明，没有事实根据的情况下，我既无对房屋进行检测的义务，也无与宋庆荣共同检测的义务。2.一审庭审时，涉案房屋现场状况已经有很大变化，在无法还原现场客观真实条件、没有进行鉴定的客观情况下，不应因我不申请空气质量检测而认定我承担举证不能的责任。四、一审判决未根据事实情况分配责任。宋庆荣自述其于2019年7月31日搬离涉案房屋，但产生的水费显示其在9月份仍然居住在涉案房屋里。且2019年8月底我曾联系中介，要求中介通知宋庆荣收回房屋，但宋庆荣仍不交回钥匙。一审法院在判定双方合同于2019年12月30日解除的情况下，忽略了宋庆荣没有交房及房屋空置15天导致租金损失的事实，酌定我应退还4个月房屋租金，显然是自相矛盾的。宋庆荣辩称：不同意郑健的上诉主张。一审法院认定事实基本清楚，证据确实。关于涉案房屋甲醛超标的事实，我已在一审审理中提供了具有法律效力的《检测报告》等证明材料，并在中介公司的《备忘录》等证人证言中得到证明。郑健在一审及上诉状中作虚假陈述，蓄意隐瞒重要事实，事实是郑健从一开始就清楚自己新装修房屋后不久，房屋甲醛超标的可能性很大，其主观上为了避免承担房屋危及人身健康安全的责任，故意不配合共同见证检测并采取了不到现场、不理不睬、不接受协商调解等手段，目的就是为了让我形不成所谓“程序合法”、找不到有效的证据来证明涉案房屋甲醛超标。郑健在双方纠纷未解决的情况下，强行换锁将房屋收回，使涉案房屋失去重新鉴定甲醛含量的条件，破坏了证据的完整性。郑健的上述行为构成违约，一是郑健有义务保证房屋不得危及人身健康安全，涉案房屋甲醛超标是事实，已危及人身健康安全，构成违约；二是当涉案房屋疑似甲醛超标及双方有分歧时，郑健是有义务保证并证明房屋是安全的，但郑健为了逃避责任，故意采取了不作为、不配合、不理睬的态度，拒不及时处理和解决问题，理应承担违约责任。郑健在一审及上诉状中的多处陈述与事实不符，部分纯粹属于主观臆断，其不仅向法庭隐瞒涉案房屋新装修的重要事实，还歪曲所发生的事实经过，企图通过颠倒黑白以混淆视听，达到推卸责任的目的。一审法院认定我没有“及时要求解除合同并交还房屋”，系没有查明事实真相，房屋空置及空置时间过长也非我的过错，我已采取恰当的而错失，避免损失扩大，因此导致的住宿费也是为了防止损失扩大而形成的额外支出，一审上述事实认定不清，二审应予查明。同时一审判决责任分担认定错误，是郑健的过失造成的房屋空置损失，且郑健是违约方，应由违约方承担赔偿责任。而且涉案房屋属于公租房，根据国管局的相关规定，涉案房屋是不能对外出租的，但郑健在明知涉案房屋不能对外出租的情况下，仍擅自将房屋出租给我，其行为已损害了国家利益和社会公众利益。因此，我认为二审法院应当驳回郑健的诉讼请求，并将本案发回一审法院重审。宋庆荣向一审法院起诉请求：1.要求解除双方之间的租赁合同；2.郑健退还我支付的房屋租赁费58200元（2019年6月15日-12月14日）及房屋押金9700元，共67900元；3.郑健赔偿我支付的中介费6790元、搬家费900元、住宿费14966元（2019年6月26日-8月11日）、甲醛测试仪购置费679元、委托环境检测费770元、空气净化过滤芯购置费299元，共计24404元。以上二、三项共计92304元；4.诉讼费用由郑健承担。一审法院认定事实：2019年5月12日，郑健（出租方、甲方）与宋庆荣（承租方、乙方）经北京中原房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区广安门外大街305号西区5号楼2202号，建筑面积103.33平方米。第二条、房屋租赁情况及登记备案。第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日，共计1年，甲方应于2019年6月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条、租金及押金。（一）租金标准每月9700元，支付方式为押1付6，各期租金支付日期为2019年6月15日、2019年12月15日。（二）押金9700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五、其他相关费用的承担方式。第六条、居间服务。乙方应向丙方支付月租金的70%即6790元作为佣金。第七条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第八条、转租。第九条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达1000元的。……。第十条、违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同的条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。……。合同签订后，郑健向宋庆荣交付了租赁房屋。宋庆荣向郑健交纳了2019年6月15日至2019年12月14日期间的房屋租金58200元及押金9700元。宋庆荣向北京中原房地产经纪有限公司交纳居间费6790元。审理中，宋庆荣主张郑健出租的房屋含全套家具，其只搬进了一个小饭桌。合同履行过程中，宋庆荣提出房屋甲醛超标，郑健则不予认可，双方产生争议。根据宋庆荣提交的中介公司工作人员出具的《备忘录》记载：2019年6月22日，宋庆荣向中介公司提出身体不适，房屋甲醛存在超标问题，并自行购买了试纸检测。郑健不认可宋庆荣自行检测的结果并认为房屋不存在甲醛超标问题。2019年6月23日，中介工作人员去租赁房屋查看，宋庆荣自行购买了测试甲醛的仪器检测，中介工作人员拍照发给郑健，郑健不认可仪器测量的结果，宋庆荣表示可以让郑健找认可的机构来检测，郑健表示检测费用很高且必须有资质也不接受个人客户检测。宋庆荣提议郑健清理下甲醛，费用可以平摊，郑健不认可房屋甲醛超标，不同意宋庆荣的提议。宋庆荣说郑健不接电话，郑健说宋庆荣一直电话骚扰，双方无法正常沟通。经中介协调，宋庆荣要求退还所有租金和押金，郑健认为是宋庆荣违约，故不同意退还押金，租金住了几天就扣几天。宋庆荣去物业查看业主信息，要求物业联系业主，物业保存的是上个业主的信息，不同意提供，宋庆荣报警，派出所也说无权要求物业提供。宋庆荣要求以诈骗理由立案，派出所未给立案。后经中介协调，宋庆荣要求郑健去除甲醛并且继续居住，郑健不同意。郑健对《备忘录》记载的事实经过予以认可，但主张并无证据证明房屋甲醛超标。宋庆荣向法院提交了2019年7月12日北京中环天成环境检测中心出具的《室内空气质量检测报告》，用于证明租赁房屋甲醛超标。该检测报告载明：检测地址为租赁房屋，采样前门窗关闭时间12小时，采样时间2019年7月5日，检测日期2019年7月5日至2019年7月9日，采样条件：温度30.8℃，湿度50%RH，大气压99kPa，检测结果：甲醛：标准值0.10mg/m3，客厅0.15，卧室0.17，均不符合标准。其余项目符合标准。宋庆荣支出检测费770元。郑健主张检测程序严重违法，该检测机构是宋庆荣自行委托，检测时宋庆荣并未通知其到场，其对检测的过程不知情，对检测结果不予认可。宋庆荣主张其于2019年7月31日搬离了租赁房屋，但并未将房屋交还给郑健。2019年8月9日，宋庆荣向北京市西城区人民法院提交了起诉郑健、中央国家机关公务员住宅建设服务中心侵权责任纠纷一案的起诉状，北京市西城区人民法院于2019年8月16日立案受理，宋庆荣在该案中提出诉讼请求：要求郑健、中央国家机关公务员住宅建设服务中心对北京市西城区广安门外大街305号西区5号楼2202号房屋室内空气超标进行整改至达标；判令郑健赔偿房屋租赁费及房屋押金共67900元；判令郑健、中央国家机关公务员住宅建设服务中心共同赔偿中介费、搬家费、住宿费、甲醛测试仪购置费、委托环境检测费、空气净化过滤芯购置费等共计24404元。北京市西城区人民法院经审理后于2019年10月9日作出（2019）京0102民初33922号民事裁定书，驳回了宋庆荣的起诉。宋庆荣不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2019年11月7日作出（2019）京02民终13375号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2019年11月14日，宋庆荣向北京市西城区人民法院提交了本案的起诉状，法院于2020年1月7日立案。2019年12月30日，郑健向宋庆荣发送手机短信，要求宋庆荣支付下半年房屋租金。审理中，郑健主张由于宋庆荣未支付房屋租金，按照合同约定其有权收回房屋，房屋租赁合同已经解除，故其于当日找开锁公司开锁并收回了房屋。宋庆荣主张其未在房屋内居住，其于2020年1月17日才知道房屋门锁被换，其问郑健为何换锁，郑健回复因为没有交房租。宋庆荣主张由于房屋甲醛超标，导致其产生了中介费、搬家费、住宿费、甲醛测试仪购置费、委托环境检测费、空气净化过滤芯购置费损失。针对搬家费，宋庆荣提交了2019年6月16日给“斗转星移”付款900元的微信记录予以证明。针对住宿费，宋庆荣提交了住宿登记表、酒店住宿费发票、账单、《北京市房屋租赁合同》及收条予以证明。针对甲醛测试仪购置费，宋庆荣提交了699元的购买发票予以证明。针对空气净化过滤芯购置费损失，宋庆荣提交了279元的购买发票予以证明。郑健对上述证据的真实性均不予认可。审理中，经法院询问，宋庆荣、郑健均表示不申请对租赁房屋的空气质量进行鉴定。一审法院认为，宋庆荣与郑健签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据法律规定和合同约定，郑健作为出租方，有义务保证出租的房屋不影响承租人的安全、健康，房屋甲醛超标应属于影响承租人安全、健康的情形。故本案的争议焦点在于租赁房屋的甲醛是否超标。根据在案证据，宋庆荣在入住后不久便提出房屋存在甲醛超标问题，宋庆荣也提出可以让郑健找相关机构进行检测，但郑健未予同意，在沟通未果后，宋庆荣自行委托北京中环天成环境检测中心检测，该检测机构具有相应的检测资质，虽然现有证据无法证明检测时宋庆荣通知郑健到场，检测程序存在一定瑕疵，但并不足以否定该检测报告的客观真实性。综合考虑本案情况，宋庆荣已尽到了自身的举证义务，郑健对此予以否认，应当提供相反的证据予以证明，但郑健对此并未提供相应的证据。综上，法院经审查并结合相关事实，确信租赁房屋甲醛超标事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。由于租赁房屋甲醛超标，影响了承租人的安全、健康，郑健作为出租方构成违约，宋庆荣有权要求解除合同，由于在宋庆荣要求解除合同的起诉状送达郑健之前，郑健已于2019年12月30日自行收回了房屋，双方的租赁合同实际已无法继续履行，故法院认定双方租赁合同的解除时间为2019年12月30日。郑健作为违约方，应当承担赔偿损失等违约责任，但宋庆荣也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。宋庆荣在告知郑健租赁房屋甲醛超标后，郑健明确表示不予认可，宋庆荣要求郑健治理房屋的甲醛问题，也遭到郑健的拒绝，在此情况下，宋庆荣应当及时要求解除合同并交还房屋，以避免损失的扩大，但宋庆荣并未恰当的行使权利，对于损失的扩大也应承担一定的责任。宋庆荣主张的退还房屋租金及赔偿住宿费损失存在重合，法院综合考虑案件具体情况，酌情确定郑健应退还宋庆荣4个月的房屋租金，故对宋庆荣要求郑健退还房屋租金诉讼请求的合理部分，法院予以支持，对宋庆荣要求郑健赔偿住宿费损失的诉讼请求，法院不予支持。宋庆荣要求郑健退还房屋押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。租赁合同因郑健违约而解除，宋庆荣支出的中介费、搬家费、环境检测费损失系合理损失，对宋庆荣要求郑健赔偿上述损失的诉讼请求，法院予以支持。宋庆荣主张的甲醛测试仪购置费及空气净化过滤芯购置费，不属于其合理损失，对宋庆荣要求郑健赔偿上述损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年6月29日判决：一、宋庆荣与郑健于2019年5月12日签订的位于北京市西城区广安门外大街305号西区5号楼2202号房屋的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月30日解除。二、判决生效之日起七日内，郑健退还宋庆荣房屋租金38800元及押金9700元。三、判决生效之日起七日内，郑健赔偿宋庆荣中介费6790元、搬家费900元、环境检测费770元。四、驳回宋庆荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，郑健表示一审查明事实不清，涉案房屋由上一任房主及郑健居住至今未发现任何空气质量问题，在宋庆荣未提供其身体健康受损的证据的情况下，一审法院不应认定涉案房屋甲醛超标。且双方发生纠纷后，郑健多次要求宋庆荣退租，但宋庆荣坚持不退租，还电话威胁骚扰郑健及家人，去物业闹事，双方多次报警。宋庆荣不仅未按约支付房租，还擅自搬走涉案房屋内小天鹅洗衣机一台、美的微波炉一台，至今未归，宋庆荣违约在先，应当承担全部违约责任。宋庆荣认为一审查明事实基本清楚，证据确实，其并未在法定时间内提出上诉，但认为一审责任分担认定错误，郑健故意隐瞒房屋新装修的事实，采取消极的态度拒不处理问题，并在庭审中虚假陈述，应当承担全部违约责任，退还宋庆荣租金和赔偿宋庆荣的其他合理开支。且涉案房屋属于公租房，按照国管局规定不能擅自出租，郑健在明知情况下仍然对外出租，损害了国家利益和社会公众利益。本院认为，宋庆荣与郑健签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于宋庆荣所提涉案房屋甲醛超标影响其安全健康，郑健作为出租方构成违约，因此要求解除合同的诉请。根据查明的事实，宋庆荣在入住后不久即提出房屋存在甲醛超标问题，宋庆荣也提出可以让郑健找相关机构进行检测，但郑健未予同意。在沟通未果后，宋庆荣自行委托北京中环天成环境检测中心检测，该检测机构具有相应的检测资质，虽然现有证据无法证明检测时宋庆荣通知郑健到场，检测程序存在一定瑕疵，但该瑕疵并不足以否定检测报告的客观真实性。在宋庆荣已尽到了举证义务的情况下，郑健对于宋庆荣自行委托检测机构所作出的鉴定结论不予认可，应当提供相反的证据予以证明，但郑健在一审审理中明确表示不申请就涉案房屋的空气质量进行鉴定。因此一审法院经审查宋庆荣自行委托的鉴定机构出具的鉴定结论并结合相关事实，确信租赁房屋甲醛超标事实的存在具有高度可能性并无不当。郑健作为出租方，有义务保证出租的房屋不影响承租人的安全、健康，房屋甲醛超标应属于影响承租人安全、健康的情形。鉴于现涉案房屋甲醛超标，影响了承租人的安全、健康，郑健作为出租方构成违约，宋庆荣有权要求解除合同，故一审法院支持宋庆荣所提解除合同的诉请并无不当。关于解除时间问题，宋庆荣要求解除合同的起诉状送达郑健之前，郑健已于2019年12月30日自行收回了房屋，本院认定双方租赁合同的解除时间为2019年12月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于房屋租金处理问题，一审法院综合考虑案件具体情况，酌情确定郑健应退还宋庆荣4个月的房屋租金并无不当。关于退还押金问题，因合同解除系郑健违约所致，因此宋庆荣交纳的押金应当予以退还。因租赁合同系郑健违约而解除，因此宋庆荣支出的中介费、搬家费、环境检测费损失系合理损失，郑健应当予以赔偿。综上所述，郑健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1224元，由郑健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年九月二十五日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡