渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初2658号  原告：郭宇浩，男，1989年12月26日出生，汉族，住渭南市潼关县。委托诉讼代理人：樊娟，陕西恪是律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕瑗，陕西恪是律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：田雄涛，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。原告郭宇浩与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭宇浩委托诉讼代理人樊娟、被告陕西华苑置业有限公司委托诉讼代理人田雄涛、姬丽娇到庭参加诉讼，原告郭宇浩及其委托诉讼代理人吕瑗、被告陕西华苑置业有限公司法定代表人齐增全未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宇浩向本院提出诉讼请求：1. 请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金11332.9元(2017年1月1日-2017年8月15日共7个月零14天，减去3个月，共134天，总房款338298*0.00025*134天)；2.请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记违约金3382.98元（总房款338298*0.01）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月25日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告建设的“绿荫苑小区”第3幢一单元1201号房屋，合同约定被告交付房屋时间为2016年12月31日前，逾期交付的原告要求继续履行合同的，合同继续履行，按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5违约金，并约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付全部房款，但是被告并未按时交房，直到2017年8月15日被告才通知原告与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订《楼宇交接书》，至此被告才向原告交付了房屋，被告存在延期交房应当承担违约责任，另外截止起诉时原告购买的房屋也并未取得房地产权属证书，原告认为被告已经违约，应按照合同约定支付相应的违约金。被告华苑公司辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效。二、涉案房屋交房时间为2017年5月31日，并非原告所称的自己接房时间。三、交房期限合理扣除后，被告不存在迟延交房事实。首先，迟延交房应扣除3个月谅解期。其次，政府停工应扣除合理期限。最后，恶劣天气应予扣除。四、涉案房屋房产证办理华苑公司只承担提交资料义务，房产证未能办理系政府原因，被告不应承担违约金。五、就涉案房屋迟延交付被告已用减免三年物业费形式给予原告补偿，并该费用被告已支付给物业公司，若涉及违约应从该费用中扣减，剩余物业费被告保留追偿权。综上，原告诉请与事实不符，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月25日，原告郭宇浩与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于渭南市临渭区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX号房屋（房屋代码131272），房屋面积建筑面积为115.46平方米，每平米为2930元，房屋总价为338268元。合同第六条付款方式及期限约定本合同签订支付首付款128298元，剩余210000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告分别于2016年7月28日向被告交纳房款128298元、2016年8月8日向被告交纳房款210000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2017年8月15日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告郭宇浩签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。另查明，原告在庭审结束前未取得涉案房屋的产权证书。本院认为，原告郭宇浩与被告华苑公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知（即包括交房通知）可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）起经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法予以采信，但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司亦未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予采信。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司即实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金7695.6元（91天×0.00025×338268元）。被告认为其已给予原告物业补偿，不应再承担违约责任，但其并未向法庭提交充分证据证明免收物业费系原、被告之间就迟延交房已达成补偿协议的意思表示，故对被告该辩称依法不予采纳。在审理中被告辩称原告的这次起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，在合同约定的交房日经过后，被告曾于2017年5月27日关于交房事宜发布过公告，且被告委托渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告于2017年8月15日就交房事宜签订过楼宇交接书，上述事实证明被告就延期交房一事进行过义务的追认，该事宜为诉讼时效中断事由，原告的诉讼时效自中断时起重新计算，故对被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效的意见本院依法不予采信。关于原告要求被告按照合同约定向其支付延期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。在审理中，被告未能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为3382.98元（338298元×1%）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告郭宇浩支付逾期交房违约金7695.6元；二、被告陕西华苑置业有限公司向原告郭宇浩支付迟延办理权属登记备案违约金3382.98元；三、驳回原告郭宇浩的其余诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由原告郭宇浩负担20元，由被告陕西华苑置业有限公司负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审   判   员   康亚娜  二0二0年九月五日    书  记  员   杨  洁    1