广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2978号上诉人（原审原告）：卢炳烈，男，汉族，1984年11月4日出生，住广东省汕头市潮阳区*************，公民身份号码：440************252。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市建隆房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。上诉人卢炳烈因与被上诉人东莞市建隆房地产开发有限公司（以下简称建隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢炳烈起诉请求：1.建隆公司立即协助卢炳烈办理东莞市*******花城名苑（又称“风度盛荟”）2幢2单元602号房屋产权登记手续，并承担一切由其承担的费用；2.建隆公司向卢炳烈支付涉案房屋协助逾期办证的违约金共暂计3823.84元（自2019年4月19日开始，按购房总价每日万分之一点六六四计算直至卢炳烈不动产权证书办好为止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由建隆公司承担。后卢炳烈于2019年11月19日将诉讼请求变更为：1.建隆公司立即协助卢炳烈办理房屋产权登记手续，并承担一切由其承担的费用。2.建隆公司向卢炳烈支付涉案房屋协助逾期办证的违约金暂计6461.58元（自2018年6月25日开始，按购房总价每日万分之一计算至提供办证材料为止）。庭审中，卢炳烈明确逾期办证违约金为6461.58元。原审法院判决：一、建隆公司于判决发生法律效力之日起五日支付卢炳烈逾期办证违约金2455.40元；二、驳回卢炳烈的其他诉讼请求。本案一审受理费25元，由卢炳烈负担15元、由建隆公司负担10元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15904号民事判决。卢炳烈上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由建隆公司承担。主要事实与理由：一、卢炳烈与建隆公司合同约定，建隆公司应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付于卢炳烈，且建隆公司应当于房屋交付后540日协助卢炳烈办理房产证。按此计算，建隆公司的逾期办证时间应当自2018年5月25日开始计算。一审法院以实际收房后540日开始计算建隆公司的逾期办证违约时间，与合同约定不相符。二、实际收房时间认定错误，卢炳烈的收房时间是以领取钥匙的时间为准，不能以卢炳烈签署《会签单》的时间来认定收房时间。三、法院认定卢炳烈于2019年6月3日知道房屋不能办证及具体原因时，建隆公司即已经完成办证义务的说法，事实和理由均错误。1.一审法院在认定涉案房屋的空中花园为建隆公司所建，也就是违建的责任是由建隆公司所导致而成的，那么该违建的拆除责任就应当由建隆公司承担，相关费用也应当由建隆公司承担。而一审法院将拆除的责任归为卢炳烈，或者知道后理应当由卢炳烈拆除，该认定错误。2.一审法院虽查明涉案房屋的违建因建隆公司而起，但未予以查明整个小区的初始登记的确权日期，此之谓“大确权”。只有涉案整个小区的初始登记通过确权后，卢炳烈的涉案房屋才能办理确权登记。从庭审得知，整个小区的初始登记直到2019年8月份才完成，主要原因是因为建隆公司未能按照合同约定通知到每一户业主以及卢炳烈，让每一户业主拆除及卢炳烈拆除违建，从而导致整个小区的“大确权”拖到2019年8月份才完成。而2019年8月中旬之后，没有违建的业主也才能从建隆公司取得办证资料，而一审法院却遗漏了该重要的事实。3.一审法院认定卢炳烈在房管局于2019年6月3日第二次现场查看时已经知道不能办证的原因，没有事实依据，也是与事实不相符的。卢炳烈对于2019年6月3日房管局的检查一事并不知情，对于检查结果也不知情，而建隆公司对于检查结果也不通知卢炳烈，直到后来部分业主通过房管局办事人员了解到需要拆除空中花园的违建，而卢炳烈要求建隆公司拆除，建隆公司不理睬，卢炳烈无奈才自行拆除空中花园，后卢炳烈的房屋才予以确权通过。所以一审法院将卢炳烈通过其他途径得知的不能办证原因等同于2019年6月3日房管局检查日期，没有依据。而且从一审法院调查得知，房管局在2019年6月3日并未进入卢炳烈家中检查，卢炳烈并不知晓房管局的检查，所以一审法院认定错误。4.一审法院不能以2019年6月3日卢炳烈知晓不能办证及原因就认定建隆公司已经完成所有权转移的义务。按照一审法院的思路，就算卢炳烈于2019年6月3日当日知晓房屋存在违建，那么当日拆除违建也不能办理房屋小权属。因为整个小区的初始登记还未完成，这样是无法完成小权属的登记确认的，是无法完成商品房所有权转移的。所以一审法院的认定错误。四、按照合同附件第十一第九条第一款约定，建隆公司要完成为卢炳烈的办证义务，应当计算至建隆公司向卢炳烈提供办证资料为止，违建因建隆公司而起，卢炳烈在知晓后已经履行了排除妨碍的义务，从而致使涉案房屋权属登记得以顺利取得，那么建隆公司的办证义务应当计算到其提供办证资料之日为止。五、建隆公司在交付该商品房给卢炳烈的时候，该商品房已经是装有空中花园的窗，也就是说当时交付一套已经违建的房屋，后面装修卢炳烈也是按照物业的要求装修的，至于入户花园封窗也是物业要求业主由建隆公司统一安装的，所以卢炳烈是受害者，完全不知情的。六、卢炳烈也并非完全排除拆窗的义务，只不过希望建隆公司有个合理的拆窗方案，因为之前建隆公司要求卢炳烈自费拆窗并未书面电话通知，且不负责拆窗期间有可能产生的损失，所以卢炳烈才会排除拆窗。建隆公司口头答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿。二审补充查明，卢炳烈向本院提交如下证据：1.2019年2月20日阳光热线平台咨询黄江花城名苑（风度盛荟）确权问题的官方回复，拟证明由于在约定期限内办理房产证，得不到建隆公司反应后向政府寻求帮助，得知涉案房产整个楼盘正在完善测绘报告资料；2.2019年5月17日黄江镇信访办对业主的回复，拟证明案涉房产因存在规划与现状不符合的情况导致无法办理实测报告；3.2019年6月27日东莞市*******关于黄江花城名苑未办理确权问题的官方回复，拟证明案涉房产正在准备首次登记，但建隆公司未正式向不动产登记部门申请首次登记，予以证明案涉房产截止6月27日仍未进行首次登记，因此，对于不存在违建的业主也是无法办证的。卢炳烈还称一审时不清楚该三份证据的存在，后在网上搜索到，来自政府官方网站以及其他业主提供的。建隆公司质证称：上述证据均不属于新证据，卢炳烈完全可以在一审时提交上述证据，且逾期提交的解释说不通。即使上述投诉的答复是真实的，也不能证明卢炳烈的主张，在黄江政府答复里明确说明是因为有违建所以没办法办理确权，没有违建的可以办理确权,有违建的不可以办理确权。因为房管部门之前有规定一栋楼有一处违建，整栋楼都不可以办理确权，直到2019年4月才放开确权手续，实行分户确权，符合规划设计的住宅单位可以办理，不符合的不可以办理。不存在大确权、小确权两步走的程序，答复中所称是直接确权到业主名下，业主可凭有关资料申请不动产登记。建隆公司未向本院提交新的证据。原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对卢炳烈上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：双方签订的商品房买卖合同（预售）第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”的内容可见，上述540日是从该商品房交付之日起开始计算，案涉房屋于2017年11月3日已交付给了卢炳烈，则该540日的起算时间应从该时间即2017年11月3日开始起算，并非卢炳烈所主张的上述540日应从2016年12月31日起算，卢炳烈此主张的理据不足，本院不予支持。从2017年11月3日开始起算，则案涉房屋应在2019年4月26日前取得房屋所有权证书。案涉房屋的入户花园改造是由建隆公司实施的，故建隆公司对此负有排除妨碍的义务，但鉴于案涉房屋已交付给业主，且卢炳烈一审庭审时称自收楼后到2019年6月份才知道该房屋不能办证及具体原因，而且从卢炳烈的上诉理由可见，卢炳烈是知道要拆除违建的，只是由谁来拆除与建隆公司有争议而在一定期限内拒绝拆除，由此可见，原审法院认定卢炳烈在房管部门第二次现场查看时即2019年6月3日知道案涉房产不能办证的原因并在2019年6月3日负有排除障碍的义务，违约金从2019年4月27计算至2019年6月3日止为2455.40元并无不当，本院予以维持。卢炳烈对此上诉的理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人卢炳烈的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由卢炳烈负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年九月二十四日书记员 廖瑜欢