云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初1259号 原告：刘湘荣，女，1988年7月28日生，土家族，湖南省保靖县人，农民，住云南省保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：李建武、靳广涛，均系云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山奥亚房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153050259930750XU。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道建设路90号。 法定代表人：赵丽华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑树立。代理权限为特别授权。 原告刘湘荣与被告保山奥亚房地产开发有限公司（以下简称奥亚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告刘湘荣及其委托诉讼代理人李建武、靳广涛及被告奥亚房地产公司的委托诉讼代理人郑树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘湘荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告返还原告购房款165419元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2016年1月15日起至付清之日止计算利息；3、判令被告赔偿原告165419元（按原告已付购房款的1倍计赔）；4、判令被告返还原告房屋维修基金10970元、契税8031元；5、判令原告在已付购房款165419元内对圣灵·城市理想二期A4户型1004号房产在处置时享有优先受偿权；6、判令原告为依法维权所支出的律师代理费13000元由被告承担；7、诉前财产保全保险费1815元、诉前财产保全诉讼费2334元、案件受理费由被告承担。 事实和理由： 2016年，被告公开宣传正在开发建设的圣灵·城市理想二期房产属于保山二小学区，剩余户型不多，所有房产产权清晰，Ａ4户型可在2016年3月份交房。于是原告在2016年1月15日向被告购买圣灵·城市理想二期Ａ4户型1004号房产，并按被告要求通过ＰＯＳ机刷卡及现金支付购房款165419元、房屋维修基金10970元、契税8031元，同日被告向原告出具收据一份。之后原告多次到圣灵·城市理想二期售楼部要求补签《商品房购销合同》，但被告以各种理由拖延。2018年为解决小孩读书问题，经原告强烈要求，被告于2018年4月19日向原告出具了《证明》一份，载明：“兹有刘湘荣女士在我公司开发的保山市城市理想二期购买了住房，房号为Ａ1004号房，首付款165419元，房屋维修基金10970元，契税8031元，合计人民币大写：壹拾捌万肆仟肆佰贰拾元，此证明与购房合同具有同等法律效应。特此证明，法定代表人签章：赵丽华，保山奥亚房地产开发有限公司，二Ｏ一八年四月十九日”。时至今日，被告也无法按期交房。2020年2月份原告找到被告的法定代表人赵丽华要求交房，赵丽华声称不能按原合同单价出售，必须按每平米6000元的价格才给办理过户手续。原告经过了解得知，原告所购买的房产在2016年1月21日被保山市中级人民法院查封，2019年1月10日保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产Ａ4户型1004号房产予以查封。被告已无法履行交房义务。综上所述，原被告双方之间成立事实商品房买卖合同关系，被告故意隐瞒事实，导致房屋已被保山市中级人民法院查封，而无法给原告办理过户手续，并且被告明确表示不再按原合同单价执行，拒绝交房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告有权请求解除合同，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 被告奥亚房地产公司辩称：一、2016年1月份，原告向被告购买商品房一套并交付首付款165419元，虽然当时没有签订书面合同，但事实商品房购销合同已经成立，现在原告要求解除合同，被告同意与原告解除合同，但原告必须按被告公司的规定和交易规则承担房屋总价款10%的违约金，即原告应向被告支付违约金49652元（房屋总价款496257元×10%），即被告应该退还原告的已付购房款是：已付购房款一违约金=115794元。购房时并没有约定利息，所以被告不同意支付原告利息，也不同意承担原告交给国家的税费；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(以下简称《解释》）第8条、第9条规定了商品房出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、故意隐瞒还没有取得商品房预售许可证明。4、故意隐瞒所出售房屋已经抵押的事实。5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告诉称要求已付购房款的一倍赔偿显然不属于《解释》的五种情况，原告购房时所卖房屋没有被查封，虽然现在被查封，但人民法院采取的财产保全措施旨在限制不动产的转移登记，而并非是对涉案房屋的产权进行处分，所以原告取得该房屋的所有权还是有保障的。《解释》第8条第9条规定了五种情形下的惩罚性赔偿，结合惩罚性赔偿责任的法律性质和设立的目的，可得出结论，惩罚性赔偿的适用必须符合《解释》第8条第9条规定五种情形之一，本案中我方因与第三人的经济纠纷导致该房屋被查封，这与《解释》五种惩罚性赔偿的情形，虽有相似但绝非吻合。《解释》采用五种情形的列举式，应理解为惩罚性赔偿责任必须严格适用和掌握，不能轻易做类推或扩张性解释，惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特殊形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》明确了五种具体形式，以供法院在处理这类案件时有法可依，本案不属于《解释》的五种情形之一，所以法院应驳回原告的诉讼请求；三、原告雇人打官司，既省了事又省了力，出点律师费，让我方来承担，实属无理之要求，被告表示反对；四、原告起诉要求解除合同，既想得到高额赔偿金，又想享有房产处置优先权，这种请求情理难容，与法相悖；五、保险是商品，原告是自愿购买享有，让被告方承担费用实属无理之要求，被告表示反对；六、其他法院对于类似的案件，均驳回了原告双倍赔偿请求。综上，希望人民法院在判决时予以采纳被告的答辩意见。 原告刘湘荣针对自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、刘湘荣刷卡小票、刷卡银行交易记录及收据各1份，欲证实原告在2016年1月15日向被告购买圣灵·城市理想二期A4户型1004号房产，并按被告要求通过POS机刷卡及现金支付购房款165419元、房屋维修基金10970元、契税8031元，同日被告向原告出具收据一份。 二、证明1份，欲证实2018年为解决小孩读书问题，经原告要求，被告于2018年4月19日向原告出具了《证明》一份，載明：“兹有刘湘荣女士在我公司开发的保山市城市理想二期购买了住房，房号为A1004号房，首付款165419元，房屋维修基金10970元，契税8031元，合计人民币大写：壹拾捌万肆仟肆佰贰拾元，此证明与购房合同具有同等法律效应。特此证明，法定代表人签章赵丽华，保山奥亚房地产开发有限公司，二O一八年四月十九日”。 三、保山市中级人民法院（2016）云05财保1号民事裁定书及（2019）云05执5号执行裁定书各1份，欲证实2016年1月21日保山市中级人民法院作出并向被告送达了(2016)云05财保1号民事裁定书，裁定对原告所购房产A4户型1004号房产予以查封，2019年1月10日保山市中级人民法院作出(2019)云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产A4户型1004号房产予以查封，被告客观上已无法交房的事实。 四、民事委托协议书及发票各1份，欲证实原告为依法维权支出律师代理费13000元的事实。 五、中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全保函、发票各1份，欲证实原告申请诉前财产保全购买保单支出保险费1815元。 六、保山市隆阳区人民法院（2020）云0502财保23号民事裁定书、诉讼费发票各1份，欲证实经原告申请，保山市隆阳区人民法院裁定查封圣灵?城市理想二期A4户型1004号房产，并且产生诉前财产保全诉讼费2334元的事实。 经质证，被告奥亚房地产公司对原告提交的上述第一、二、三、六组证据无异议，对第四、五组证据的真实性及证明目的均持有异议，且认为该两组证据与被告无关。 本院认为，原告提交的上述六组证据，来源合法，内容客观真实，能证实本案案件事实，故本院予以采信。 被告奥亚房地产公司未向法院提交任何证据。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 2016年1月15日，原告向被告购买圣灵·城市理想二期A4户型1004号房产，并按被告要求通过POS机刷卡及现金支付购房款165419元、房屋维修基金10970元、契税8031元，同日被告向原告出具收据一份，但双方未签订书面的购房合同。之后原告多次到圣灵·城市理想二期售楼部要求补签《商品房购销合同》，但被告以各种理由拖延。2018年为解决小孩读书问题，经原告强烈要求，被告于2018年4月19日向原告出具了《证明》一份，载明：“兹有刘湘荣女士在我公司开发的保山市城市理想二期购买了住房，房号为A1004号房，首付款165419元，房屋维修基金10970元，契税8031元，合计人民币大写：壹拾捌万肆仟肆佰贰拾元，此证明与购房合同具有同等法律效应。特此证明，法定代表人签章：赵丽华，保山奥亚房地产开发有限公司，二O一八年四月十九日”。而被告向原告出售的该套房，因被告拖欠云南百四通建筑建材有限公司工程款，云南百四通建筑建材有限公司于2016年1月19日向保山市中级人民法院申请诉前财产保全，请求对被告奥亚房地产公司所有的圣灵·城市理想二期房屋及相应土地使用权予以查封（包括原告所购A4户型1004号房产）。保山市中级人民法院于2016年1月21日作出（2016）云05财保1号民事裁定书，对上述房地产进行了查封。但被告向原告出售该房产后，并未告知原告其所购房屋已被法院查封这一情况。2019年1月10日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对前述被告奥亚房地产公司所有的房地产予以查封。至今，被告奥亚房地产公司仍未向原告履行交房义务。本案中，原告对被告奥亚房地产公司申请了诉前财产保全，为此支出了保全担保保险费1815元及保全费2334元。同时，原告向法院起诉后，委托了代理人并支付了律师费13000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方虽未签订书面的《商品房购销合同》，但双方已形成了事实上的商品房购销合同关系，对此，被告也予以认可。对原告要求与被告解除事实上的商品房购销合同关系的诉讼请求，因被告同意与原告解除，故本院予以准许。被告在明知出售给原告商品房四天后所售房屋即被法院查封，自己已无法向原告交房，但被告却隐瞒该事实，致使合同目的不能实现，故被告的行为已构成违约，依法应当向原告承担违约责任。因双方解除双方事实上的购房合同关系，故对原告主张被告返还已付购房款165419元、房屋维修基金10970元、契税8031元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2016年1月15日起计算利息至付清款项之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对于原告主张由被告按原告已付购房款的1倍计算来赔偿原告165419元的请求，因原告的该项请求不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的列举范围之内，故本院不予支持；对于原告主张在已付购房款165419元内对圣灵·城市理想二期A4户型1004号房产在处置时享有优先受偿权的请求，因原告在本案中对案涉房产的保全，系诉讼中的一项程序性权利，并不属于抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。对于原告主张被告支付原告为维权所支出的律师费13000元，因本案中被告奥亚房地产公司属违约方，且原告的该项请求符合法律规定，故本院予以支持；对原告主张自己所支出的诉前财产保全保险费1815元及保全费2334元由被告承担的请求，因不符合法律规定，且双方也未在合同中予以明确约定，故本院不予支持。对于被告在本案中提出“根据被告公司的规定和交易规则，原告应向被告承担房屋总价款10%的违约金49652元（房屋总价款496257元×10%），相抵后，被告实际应退还原告的已付购房款为115794元”的辩解，因无合同约定，也与本院认定的法律事实不符，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第㈣项、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下： 一、解除原告刘湘荣与被告保山奥亚房地产开发有限公司于2016年1月15日形成的事实上的商品房购销合同关系； 二、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告刘湘荣已付购房款165419元、房屋维修基金10970元、契税8031元，共计184420元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付利息（以165419元为计息基数，自2016年1月15日起至付清款项之日止）； 三、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告刘湘荣律师代理费13000元。 四、驳回原告刘湘荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6805元，由原告刘湘荣3200元，被告保山奥亚房地产开发有限公司负担3605。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  兰会洪 人民陪审员  杨家贵 人民陪审员  宋 炜 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  杨永泽