山东省临沂高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1391民初179号 原告：刘学辉，男，1963年7月19日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：李胜兰，女，1961年12月20日出生，汉族，系原告刘学辉之妻。 委托诉讼代理人：孙渝，山东合清律师事务所律师。 被告：临沂显隆塑业有限公司，住所地：临沂高新区罗六路北段西侧，统一社会信用代码：91371300168326784Q。 法定代表人：赵贵强，总经理。 委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。 被告：临沂房旭网络科技有限公司，住所地：临沂市兰山区金雀山路中段141号慧谷时空1号楼1401室，统一社会信用代码：91371302MA3MELKE89。 法定代表人：宋杰，执行董事兼总经理。 被告：临沂美顾房地产营销策划有限公司，住所地：临沂市罗庄区通达南路与双月园路交汇处贵和•水韵华庭2号沿街楼11-12号，统一社会信用代码：91371311MA3C8ATX9N。 法定代表人：张文浩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。 原告刘学辉与被告临沂显隆塑业有限公司、临沂房旭网络科技有限公司、临沂美顾房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学辉的委托诉讼代理人李胜兰、孙渝，被告临沂显隆塑业有限公司（以下简称“显隆公司”）、被告临沂美顾房地产营销策划有限公司（以下简称“美顾公司”）的共同委托诉讼代理人徐兴军到庭参加诉讼，被告临沂房旭网络科技有限公司（以下简称“房旭公司”）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘学辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告签署的房屋买卖合同并退还购房款588990元及利息（利息以588990元为基数，自付款之日计算至实际履行完毕之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令三被告赔偿原告房屋溢价款损失（房屋溢价款损失为783733元）；3、由三被告承担案件受理费、保全费、诉讼保全担保费、律师费等。庭审中原告将诉讼请求变更为：1、请求法院判决解除原被告签署的房屋买卖合同并退还购房款588990元及利息（利息以588990元为基数，自付款之日计算至实际履行完毕之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、由三被告承担案件受理费、保全费、诉讼保全担保费、律师费等。事实和理由：原被告于2018年11月17日签订房屋买卖合同（显隆商业街商铺协议客户回款信息单），约定购买位于临沂高新区，并向三被告支付购房款总计588990元，三被告向原告出具收款收据。根据被告售楼中心的一楼平面图展示，该房屋位于三楼通道入口处，协议约定该房屋面积为149.8平方米。2019年10月，原告发现被告将原本属于原告房屋的一部分面积另行出售，导致原告房屋面积明显大幅减少，被告答复可用二楼面积冲抵补足部分，对三楼入口改动问题未作说明。原告就该问题反馈至三被告均未解决，特诉至法院。 被告显隆公司辩称，2018年11月10日，原告与被告显隆公司签订商铺定购书，并于同日向被告显隆公司缴纳2万元定金，并由显隆公司出具定金收据。2018年11月17日，原告与被告显隆公司签订协议，并收回原商铺定购书，该定购书及协议均约定，涉案房屋为113号。2018年11月17日，原告向被告交纳538990元，由被告显隆公司出具113号购房款收款收据，根据定购书及协议约定，原告需在签订定购书后7日内与被告签订房屋买卖合同，并于2019年11月7日前，向被告补交剩余购房款55万元，逾期房源另售，已交金额不退，同时，合同中注明，113号房屋面积为149.8平方米，协议签订后，截至本案开庭前，原告至今未交纳剩余购房款、签订买卖合同，已构成根本违约，被告同意原告主张的解除合同要求，但被告保留追究其违约责任的权利。被告显隆公司并非为涉案房屋的开发商，涉案房屋系自建房转让。 被告美顾公司辩称，销售属实，办理收房款手续538990元，定金2万元，面积未发生变化。 被告房旭公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：2018年11月10日，原告刘学辉作为乙方与被告显隆公司作为甲方签订《显隆商业街商铺定购书》一份，载明：乙方自愿定购显隆商业街113号商铺，该商铺建筑面积149.8平方米，单价为7888元/平方米，总价款1181622元（大写：壹佰壹拾捌万壹仟陆佰贰拾贰元整）；乙方签订本定购书的同时，交纳人民币贰万元整作为购铺定金；乙方签订本定购书之日起7日内，到营销中心交纳所购商铺首付款或全款，逾期未交纳则视为乙方自动放弃优惠及定购该商铺权利，甲方有权将该房屋另行出售（无须另行通知乙方），甲方有权不予退还所交定金；乙方须于签订本定购书之日起7日内前往甲方营销中心签订购房合同，未按上述规定办理的，甲方有权将房源另售（无须另行通知乙方），甲方有权不予退还乙方所交定金。该《显隆商业街商铺定购书》尾部有原告刘学辉的签字，置业顾问赵敏的签字。2018年11月10日，原告刘学辉向被告显隆公司交纳2万元的购房定金，同日，被告显隆公司向原告刘学辉出具《收据》一份，载明：交款单位为刘学辉，收款方式为现金，人民币贰万元整，收款事由为购房定金113。该收据加盖显隆公司财务专用章。 2018年11月17日，原告刘学辉与被告显隆公司签订《显隆商业街商铺协议客户回款信息单》一份，载明：113号商铺，建筑面积149.8平方米，原单价7888元/平方米，原总价1181622元；付款方式为分批性付全款：原总价优惠72632元，折后总价1108990元，折后单价7403.14元/平方米，总成交价1108990元，签订协议时先交纳首付款50%，558900元；剩余50%，550000元于2019年11月17日之前补齐。逾期房源另售，已交金额不退。该信息单尾部有买受人刘学辉的签字捺印，被告显隆公司加盖显隆商业街销售专用章。2018年11月17日，原告刘学辉向被告房旭公司交纳3万元，同日，被告房旭公司向原告刘学辉出具《收款收据》一份，载明：交款单位为刘学辉，收款方式为刷卡，交款事由为显隆商铺113号优惠费。该《收款收据》加盖被告房旭公司财务专用章。2018年11月17日，原告刘学辉通过银行转账方式向被告美顾公司转账138990元，向被告显隆公司交纳400000元，同日，被告显隆公司向原告出具《收据》一份，载明：交款单位为刘学辉，收款方式为农行138990元，现金400000元，交款事由为购房款113。该《收据》加盖被告显隆公司财务专用章。 另查明，本案中被告未提交证据证明涉案房屋系经主管部门批准建设，亦未提交建设工程规划许可证或商品房预售许可证。 本院认为，原、被告双方诉争的房屋，被告并未提交建设工程规划许可证，亦未提交证据证明涉案房屋系经主管部门批准建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，并且未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。原、被告签订的《显隆商业街商铺定购书》约定了房屋坐落、商品房的价款、付款方式、付款时间等主要内容,即使双方不再另行签订合同,双方亦可据以履行,且被告显隆公司已按约定收受原告购房款,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该定购协议书应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示,但由于被告显隆公司至今未能提交本案诉争房产的商品房预售许可证明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。显隆公司向原告销售未依法取土地使用权、建设工程规划许可证及商品房预售许可证的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告显隆公司、美顾公司对被告房旭公司收取的优惠款不予认可，且原告未有证据证实该款实际由被告显隆公司、美顾公司收取，且回款信息单中明确约定签订协议时交纳首付款558990元，故被告显隆公司、美顾公司应返还原告购房款558900元，被告房旭公司应该返还原告优惠款3万元。对于原告刘学辉主张的利息，因双方签订《显隆商业街商铺定购书》、《显隆商业街商铺协议客户回款信息单》为无效合同，故利息时间的起算点应从原告付款之日起计算，2019年8月19日前利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月19日后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告房旭公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告主张的事实及诉请自行放弃抗辩的权利，应承担举证不能的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、临沂美顾房地产营销策划有限公司、临沂显隆塑业有限公司于判决生效后五日内返还原告刘学辉购房款558990元及利息（其中以20000元为基数，自2018年11月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以538990元为基数，自2018年11月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告临沂房旭网络科技有限公司于判决生效后五日内返还原告刘学辉购房优惠款30000元及利息（以30000元为基数，自2018年11月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告刘学辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17155元，保全费5000元，由被告临沂显隆塑业有限公司、临沂房旭网络科技有限公司、临沂美顾房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应预交上诉案件受理费，若在上诉期满后七日内未向本院缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鲁晨生 审 判 员  林 蕾 人民陪审员  陈 飞 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  赵远康