河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初14346号原告：张瑞云，女，1967年9月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告张瑞云与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈世立，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼,被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告卡莱顿公司2020年5月28日发出的四份解除合同通知书无效；2、判令被告卡莱顿公司支付原告2020年2月1日至2020年10月31日之间的物业使用费179128.5元，并自2020年1月15日起以238838元为基数按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年8月5日违约金为33752.91元，以上暂计212881.41元；3、被告中晟公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年5月18日，原告购买了被告中晟公司关联企业开发的位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北“伟业·国际广场”A号楼7层10号、14层10号、14层14号及17层9号4套房屋。同日，原告与二被告签订4份物业经营管理合同，均约定由被告卡莱顿公司进行酒店经营，自2015年5月1日开始计算物业使用费，其中2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费分别按照43730元/年、47187元/年、47513元/年、100408元/年计算。每三个月支付一次，提前15天支付下一个付款周期的物业使用费。被告卡莱顿公司应于2019年10月15日支付4套房子2019年11月、12月及2020年1月的物业使用费，于2020年1月15日支付2月、3月、4月的物业使用费；2020年4月15日支付5月、6月、7月的物业使用费；2020年7月15日支付8月、9月、10月的物业使用费。但被告卡莱顿公司分别于2019年12月11日支付7层10号房屋物业使用费，逾期56天；于2020年1月17日支付14层14号和17层9号房屋的物业使用费，均逾期92天。另截至本案起诉被告卡莱顿公司仍拖欠4套房屋2020年2月1日至2020年10月31日三个周期的物业使用费未付。另根据合同约定，如被告卡莱顿公司无正当理由逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费的总额万分之五的标准支付违约金。另，被告中晟公司作为合同履行的保证人，自愿对被告卡莱顿公司的行为承担连带保证责任。但被告卡莱顿公司无故于2020年5月28日向原告发出4份解除合同通知书，该4份通知书违背双方在物业经营管理合同中关于被告卡莱顿公司直接于2014年8月31日向开发商直接收房并进行经营的约定，要求原告于2020年6月5日之前将符合使用条件的房屋再次交付给被告卡莱顿公司，否则将解除合同并要求退还已付物业使用费。原告认为该通知书既不符合双方合同约定，也不符合法律规定以及事实情况。被告卡莱顿公司在已经收房将近6年、经营期限已满5年且支付了近两年多物业使用费的情况下，又无理由提出解除合同通知书不能成立，依法应当认定无效。综上，原告特提起诉讼。被告卡莱顿公司辩称，本案实际情况是原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时，与被告卡莱顿公司签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告卡莱顿公司占有和使用。因开发商未能按时交付案涉房屋，导致物业经营管理合同约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿公司使用，导致原被告双方签订的物业经营管理合同合同目的无法实现。因为原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未履行，并且被告卡莱顿公司已经向原告发送解除合同通知书，双方合同已经解除，原告要求支付租金及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明：2013年5月18日，原告（××）与河南金伟置业有限公司（出卖人）分别签订合同编号为D130××××2268、D130××××2281、D130××××2251、D130××××2249的商品房买卖合同一份，载明：河南金伟置业有限公司将位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A幢7层10号、14层10号、14层14号及17层9号房屋出售给原告，用途均为办公，房屋价格分别为546628元、589836元、593908元、1255097元。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-281的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并依法申领营业许可证照。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计76528元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按43730元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按49197元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按54663元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按65595元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年5月18日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同，合同编号ZKLD-JY-2013-281，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年5月18日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××2268）项下房屋交付手续办理事宜。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-280的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计82577元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按47187元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按53085元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按58984元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按70780元/年计。其余合同内容与上述合同内容一致。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年5月18日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同合同编号ZKLD-JY-2013-280，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年5月18日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××2281）项下房屋交付手续办理事宜。原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-282的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计83147元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按47513元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按53452元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按59391元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按71269元/年计。其余合同内容与上述合同内容一致。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年5月18日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同合同编号ZKLD-JY-2013-282，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年5月18日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××2251）项下房屋交付手续办理事宜。原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-279的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计175714元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按100408元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按112959元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按125509元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按150612元/年计。其余合同内容与上述合同内容一致。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年5月18日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同合同编号ZKLD-JY-2013-279，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年5月18日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××2249）项下房屋交付手续办理事宜。在上述四份物业经营管理合同末尾，被告中晟公司均作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。合同签订后，被告卡莱顿公司向原告支付了A幢7层10号、14层10号、14层14号及17层9号房屋自2015年5月1日至2020年1月的物业使用费。2020年5月28日，被告卡莱顿公司向原告发出解除合同通知书四份，分别载明：原告与被告卡莱顿公司于2013年5月18日签订物业经营管理合同，约定将原告所有的物业（××于郑州市××北、××、××、××及××号房屋）交给被告卡莱顿公司用于酒店经营，被告卡莱顿公司自2015年5月1日起按照合同约定向原告支付物业使用费，但原告一直未能按照合同约定将原告所有的物业交付被告卡莱顿公司，致使被告卡莱顿公司物业用于酒店经营的合同目的无法实现，原告的行为已构成根本违约，现依法通知原告于接到通知后7日内（最迟在2020年6月5日前）将合同约定的物业交付给被告卡莱顿公司，否则被告卡莱顿公司将解除物业经营管理合同，原告退还被告已支付的物业使用费。另查明，国家企业信用信息公示系统显示，郑州康斯坦汀酒店管理有限公司成立日期为2016年12月13日，第三人郑州中晟集团为持股100%的股东，注册地址为本案涉诉房屋所在地。以上事实由原告提交的商品房买卖合同、物业经营管理合同、解除合同通知书、国家企业信用信息公示报告及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告卡莱顿公司辩称，原告一直未交付该房屋供被告卡莱顿公司使用，致使合同目的无法实现，被告卡莱顿公司已经向原告发送解除合同通知书，双方合同已经解除。本院认为，双方签订的物业经营管理合同约定原告委托被告卡莱顿公司经营管理自己所有的物业，被告卡莱顿公司负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并全权负责涉案房屋的交付手续，若开发商违约则被告卡莱顿公司享有追究开发商逾期违约责任的权利，并享有由此带来的权益。合同签订后，双方约定的康斯坦汀酒店已成立，被告卡莱顿公司也一直按照合同约定自2015年5月1日至2020年1月31日向原告履行支付物业使用费的义务。故双方签订的物业经营管理合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告向原告发出的解除合同通知书不符合双方的合同约定，也不符合法律规定的合同解除条件。故对被告卡莱顿公司的辩称，本院不予采信，对原告请求确认被告卡莱顿公司2020年5月28日发出的解除合同通知书无效的诉讼请求，本院予以支持。根据物业经营管理合同约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。对于A幢7层10号房屋被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年10月31日的物业使用费32797.5元（43730÷12×9）；对于A幢14层10号房屋被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年10月31日的物业使用费35390.25元（47187÷12×9）；对于A幢14层14号房屋被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年10月31日的物业使用费35634.75元（47513÷12×9）；对于A幢17层9号房屋被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年10月31日的物业使用费75306元（100408÷12×9），以上被告卡莱顿公司应向原告支付物业使用费共计179128.5元，原告主张数额在其应受偿范围内，本院予以支持。对于原告主张的违约金，考虑本案实际情况，本院酌定被告卡莱顿公司向原告支付违约金21000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告中晟公司作为保证人在物业经营管理合同上加盖公章，自愿对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带保证责任，现原告在保证期间内向被告中晟公司主张权利，故被告中晟公司应当对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于2020年5月28日向原告张瑞云发出的四份解除合同通知书无效；二、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张瑞云支付物业使用费共计179128.5元、违约金21000元；三、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张瑞云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4493元，减半收取2246.5元，由原告张瑞云负担134.5元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担2112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年九月二十三日书记员  张 敬