福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4441号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王卫明，男，1989年3月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄佳慧，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王伟，男，1967年10月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池栋梁，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何文波，男，1973年3月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李科，福建三瑞律师事务所律师。 上诉人王卫明、王伟因与被上诉人何文波房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王卫明、王伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何文波的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、王卫明作为讼争房产的产权人未书面授权或口头明确授权王伟对外出售房产，事后知晓王伟与何文波签订《购房协议》后，王卫明不予确认《购房协议》的合法性和有效性。因此，《购房协议》对王卫明不产生法律效力。二、王伟与何文波签订《购房协议》依法不产生法律效力。王伟无权处分讼争房产并签订《购房协议》，在王卫明不予追认的情况下，《购房协议》不生效。王伟作为非物权人以及未取得产权人王卫明合法授权的人与何文波签订的《购房协议》，应属无效。三、（2019）闽01民终6209号民事判决认定何文波与王伟签订的《购房协议》合法有效，且认定何文波与王伟签订的《购房协议》对王卫明产生法律效力，存在严重错误。王伟、王卫明已针对（2019）闽01民终6209号民事判决申请再审。四、何文波未履行《购房协议》约定的主要义务，构成根本违约，《购房协议》依法应予以解除。1.讼争房产已于2016年4月16日办理了房屋所有权证，何文波至今未依约支付剩余购房款，也未支付讼争房产的银行贷款及物业费，严重违约。2.合同履行过程中，何文波明确告知王伟无法依约一次性付款，需要办理贷款手续，改变了合同履行方式，导致合同无法继续履行。3.在何文波提出以贷款形式支付剩余购房款后，却未支付解押款或支付请第三方进行解押需要的费用，违背实收1300万元的合同约定。五、何文波未履行《购房协议》约定，恶意提起系列诉讼，对讼争房产进行保全，导致王卫明无法对讼争房产进行交易，且付出巨额的房产贷款及借款支付贷款产生的巨额利息，导致王卫明的合法权益受损。六、一审法院判决继续履行合同，何文波向王卫明支付房屋剩余购房款12500000元，并未将《购房协议》约定银行贷款、物业费等应由何文波承担的款项判决何文波予以支付，存在严重错误。 何文波辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。一、另案生效判决已认定案涉《购房协议》合法有效，对王卫明产生法律效力。二、何文波不存在违约行为，是王卫明、王伟为了谋取不当利益，故意不予办理后续交易手续。1.根据《购房协议》约定，剩余购房款待双方交易完成当日一次性付清。根据王伟与何文波的短信聊天记录可以证实，讼争房产的解押款是由王伟、王卫明负责。2.《购房协议》中虽约定讼争房产的卖方产权证办好当日起的银行贷款、物业费等均由何文波承担，但由于王卫明、王伟恶意一房二卖，既未将房屋交付何文波，也未告知何文波需要交纳费用的金额和方式，相应不利后果应由王卫明、王伟承担。 何文波向一审法院起诉请求：1.王卫明、王伟继续履行合同，协助何文波将福州市XXXXＡ5＃楼房屋产权变更登记至何文波名下;2.将福州市XXXXＡ5＃楼房屋交付给何文波；3.王卫明、王伟共同承担本案诉讼费用。 王卫明、王伟向一审法院反诉请求：1.解除王伟与何文波于2016年4月7日签订的《购房协议》；2.王卫明、王伟保留追究反诉被告违约责任及赔偿损失的诉讼权利； 一审法院认定事实：坐落于XXXXＡ5＃楼整座于2011年7月7日预告登记在王卫明名下，该房屋于2016年4月16日办理了房屋所有权证，登记为王卫明单独所有。2016年4月7日，何文波与王伟签订一份《购房协议》，内容为：经双方协商，王伟将XXXXＡ5＃楼整座出售给何文波，价格王伟实收13000000元；王伟办房产证费用、交易费用都由何文波承担，王伟收取何文波购房定金500000元，余额等王伟房产证办好后，双方交易完成当日付清；王伟房产证办好当日起银行贷款、物业费等均由何文波承担。当日，何文波向王伟转账500000元。另查明，2019年11月26日，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终6209号民事判决，其中认为王伟和王卫明就讼争房产出售形成口头委托代理关系，王卫明以实际行动对王伟的代理行为予以追认，何文波与王伟签订《购房协议》合法有效，对王卫明产生法律效力。 一审法院认为,王伟受王卫明委托出售房屋，其与何文波签订的《购房协议》属有效合同，对王卫明发生效力，双方应本着诚实信用的原则履行合同。房屋买卖双方的根本目的分别为取得房屋所有权和售房款，王卫明作为卖方负有交付房屋并转移其所有权于买房人的义务，何文波作为买方也同时负有向卖方支付价款的义务。王卫明、王伟主张何文波除支付13000000元购房款外，还需承担解押款项以及卖方房产证办好当日起银行贷款（从卖方办理产权证当日起至办理解押之日止的银行按揭还款本息）等，但《购房协议》约定银行贷款由何文波承担，并未明确何文波承担解除抵押所需款项，所涉的银行贷款只能认定为王卫明、王伟表述中的银行贷款（从卖方办理产权证当日起至办理解押之日止的银行按揭还款本息），对此何文波亦予以确认。何文波主张购房协议约定的实收价款是指房产登记过户所产生的费用由买受人承担，更符合市场交易习惯，王卫明、王伟主张何文波还需承担解押款项，没有事实依据，一审法院不予采信。何文波已按约定支付购房定金500000元，还应向王卫明支付剩余购房款12500000元。购房协议约定银行贷款、物业费等均由何文波承担，但王卫明、王伟未提供有关款项数额的证据，本案不予处理，双方可就该款项另行结算。王卫明、王伟以何文波逾期付款为由主张解除合同，但合同未明确约定款项支付时限，其之前未就付款事宜进行催告，亦未因此不能实现合同目的，故其以此为由解除合同，于法无据，一审法院不予支持。王卫明、王伟主张本案应中止审理的理由是其已就（2019）闽01民终6209号民事判决向福建省高级人民法院申请再审，但该判决已经发生法律效力，并非尚未审结的案件，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形，故王卫明、王伟要求中止本案审理的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何文波与王伟签订的《购房协议》继续履行，王卫明于本判决生效后十日内协助何文波办理坐落于福州市XXXXA5房屋产权过户登记至何文波名下手续；与此同时，何文波向王卫明支付上述房屋剩余购房款12500000元。二、上述房屋产权登记手续和变更登记手续的费用均由何文波承担。三、王卫明于本判决生效之日起二十日内将坐落于福州市XXXXA5房屋交付给何文波。四、驳回王卫明、王伟的反诉请求。本诉案件受理费99800元、反诉案件受理费49900元，由王卫明、王伟共同负担。王卫明、王伟应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，王伟向本院提交如下证据：1.王卫明招商银行个人贷款还款账单、2.（2017）闽0104民初4472号民事判决书、报告财产令、执行通知书、（2019）闽0104民初5179号民事判决书、（2019）闽0104民初6068号民事判决书。3.王伟再审申请书、王卫明再审申请书、（2020）闽民申3292号再审案件受理通知书。何文波向本院提交如下证据：1.不动产抵押查封状况及附件、2.当事人缴款通知书、个人电子回单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对王伟提交的证据2、证据3及何文波提交的证据的真实性均予以确认。关于王伟提交的证据1：因一审法院对应由何文波承担的银行贷款和物业费争议事项未予处理，何文波、王卫明均不同意在二审中一并审理该争议，故本院二审对此不予处理，对王伟提交的证据1不予审查。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，在何文波与王伟、王卫明房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2016）闽0104民初4170号、（2019）闽01民终6209号]中，人民法院根据何文波的申请对讼争房产进行了诉讼保全，现该诉讼保全尚未解除。王卫明与案外人存在买卖合同纠纷[案号：（2017）闽0104民初4472号]、房屋买卖合同纠纷[案号：（2019）闽0104民初5179号]、物业服务合同纠纷[案号：（2019）闽0104民初6068号]，人民法院对上述纠纷作出生效判决后，案外人向人民法院申请强制执行，讼争房产被人民法院执行查封。二审中，案外人林玉受何文波的委托代王卫明缴纳上述生效判决项下的执行款共计1320059.41元，解除了上述执行查封。案外人林玉向本院确认，1320059.41元的款项来源是何文波，其是根据何文波的指示缴纳了上述款项。 二审中，王伟申请本案中止审理，理由是王伟、王卫明已就（2019）闽01民终6209号民事判决向福建省高级人民法院申请再审、福建省高级人民法院已就该再审申请进行立案审查。本院认为，该理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形，本院不予准许。 本院认为，另案生效判决已认定何文波与王伟签订的《购房协议》合法有效，对王卫明产生法律效力。该生效判决具有既判力。故对王卫明、王伟关于《购房协议》对王卫明不产生法律效力、《购房协议》属于无效合同的上诉主张，本院不予采信。 案涉《购房协议》约定，卖方房产证办好当日起银行贷款、物业费等均由何文波承担，并未明确约定何文波承担解除抵押所需款项，上述约定中的“银行贷款”应是指卖方办理产权证之日起至卖方依约办理解押之日止的银行按揭还款本息，而非指解除抵押所需款项。故王卫明、王伟关于何文波未支付解押款构成违约、《购房协议》应予解除的上诉主张缺乏依据。《购房协议》约定，购房余款等卖方房产证办好后、双方交易完成当日付清。现双方交易尚未完成，故王卫明、王伟关于何文波未支付剩余购房款构成违约、《购房协议》应予解除的上诉主张亦缺乏依据。《购房协议》约定卖方房产证办好当日起的银行贷款和物业费等均由何文波承担，但未明确约定该款项的支付时限，王卫明、王伟此前也未就上述款项支付时限等事宜进行催告，王卫明、王伟未因此不能实现合同目的，故王卫明、王伟关于何文波逾期支付上述款项构成违约、《购房协议》应予以解除的上诉主张不能成立，一审法院不予支持，并无不当。 因何文波在二审中基于继续履行案涉《购房协议》的目的，代王卫明缴纳了另案生效判决项下的执行款1320059.41元以解除讼争房产上的执行查封，何文波的该笔代垫款可以用于抵扣何文波应付的剩余购房款，故何文波实际应付的剩余购房款为11179940.59元[12500000元-1320059.41元]。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1182号民事判决第二、三、四项； 二、变更福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1182号民事判决第一项为“何文波与王伟签订的《购房协议》继续履行，王卫明于本判决生效后十日内协助何文波办理坐落于福州市XXXXA5房屋产权过户登记至何文波名下手续；与此同时，何文波向王卫明支付上述房屋剩余购房款11179940.59元。”； 三、驳回王卫明、王伟的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费99800元、反诉案件受理费49900元，由王卫明、王伟负担；二审案件受理费99800元，由王卫明、王伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月十六日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦