江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1132号原告：罗国华，男，1967年10月26日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王金平、吴小平，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：江金亮，男，1986年8月18日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：邓文峰，江西瀛洪仁律师事务所律师。原告罗国华与被告江金亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗国华及其委托诉讼代理人王金平、吴小平，被告江金亮及其委托诉讼代理人邓文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国华向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告的房屋租赁合同于2020年5月26日解除，被告立即腾房将南昌经济技术开发区房屋归还原告；2、判令被告支付已拖欠房屋租金和电费合计53405.6元（2020年5月15日前累计拖欠租金和电费30000元，2020年5月15日至2020年5月26日拖欠租金12618.6元，拖欠电费10787元）；3、判令被告支付合同解除后房屋占用损失，至实际归还租赁房屋之日止，截止到2020年6月17日为23133元（参照每季度租金94640元计算，2020年5月27日至2020年6月17日房屋占用损失为23133元，电费以实际产生的为准）；4、判令被告支付违约金20万元，保证金10万元原告不予返还；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年4月7日订立《租赁合同》，约定被告承租原告位于南昌经济技术开发区房屋租赁总面积1687平方米，2018年8月15日至2020年8月14日每两年递增10%管理费及全年租金378662元，每季度租金94640元；每年租金包括管理费按季度支付，第一次租金支付时间为起租前15天，以后在每期季度前15天支付，租赁保证金10万元，签订合同当天一次性付清电费由被告按月缴纳给原告，原告上交有关部门，被告逾期15天没有缴纳租金或拖欠税费及其他费用，经原告限期缴纳后仍没缴纳的，原告有权提前解除合同并没收保证金。合同签订后，被告屡次拖欠租金和电费。其中2019年11份拖欠租金30000元，经催收2019年12月支付20000元，还欠10000元；2020年2月15日拖欠租金94640元，2020年2月20日至4月4日拖欠电费6002元，合计110642元，经催收，2020年4月20日支付80642元，还欠租金和电费30000元；2020年4月4日至5月9日拖欠电费6877元；2020年5月15日拖欠该季度租金94640元。为此，原告多次催告被告及时缴清所欠租金和电费，被告拒不支付。2020年5月25日，原告向被告寄送了书面《合同解除通知书》，通知被告解除《租赁合同》，并要求被告限期内搬离。2020年5月26日，被告收到《合同解除通知书》，但仍拒绝搬离。截止到2020年5月26日合同解除时，被告累计拖欠房屋租金及电费53405.6元。综上所述，被告屡次违约的行为已经违反了双方《租赁合同》的约定和相关法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告江金亮辩称，原告称案涉房屋租赁期限至2027年止，被告才向案外人秦勤支付了100万元的转让费，取得了案涉房屋所设宾馆的经营权，原告采取欺骗的方式与答辩人签订《租赁合同》，该租赁合同无效；因合同无效，双方所约定条款也无效，被告无义务支付违约金20万元，双方均负有返还的义务，原告应依法将10万元保证金返还给被告；由于原告在签订合同时隐瞒事实，致使被告在不知情的情况下和原告签订八年租赁合同，花费100万元转让费，且花费几十万元对宾馆进行维修改造，对此损失原告应当承担赔偿责任；鉴于疫情期间国家有减免政策，希望减免2至3个月租金。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一：原、被告身份证信息，证明原、被告系本案适格主体；证据二：《房屋租赁合同》、《租房补充协议》、《合伙承租、个人独立承包原正元商贸公司经营场地协议书》，证明原告有独立与被告签订房屋租赁合同的资格，原告系适格的出租方；证据三：《租赁合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，合同对租金、电费、支付时间、支付方式及违约责任进行了明确约定；证据四：短信聊天记录、《合同解除通知书》、EMS邮寄回执单、EMS邮件签收记录、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明被告屡次拖欠房屋租金和电费，原告通过电话、短信方式进行催款，被告仍拒不支付；原告通过EMS邮寄和短信向被告送达了《合同解除通知书》，原、被告《租赁合同》已解除；证据五：招商银行账户历史交易明细表、南昌昌北经开供电所电费通知单、被告使用的电表抄表度数，证明原告向供电所缴纳了案涉房屋的电费；证据六：南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组房屋租金收据、南昌农村商业银行股份有限公司经开支行简易明细、结婚证复印件，证明原告与赵红英系夫妻，原告向罗家村小组缴纳了案涉房屋2019年10月1日至2020年9月30日的租金。被告江金亮对原告提交的证据一无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据恰恰证明了原告和下罗村之间的租赁合同期限至2020年9月30日到期。无论原告是否具备发包资格，该合同都是无效的，因原告超期限签订合同应视为无效合同；对证据三有异议，原、被告之间签订的租赁合同到2027年4月14日止，共8年，原告与下罗村委会签订的租赁合同至2020年9月30日到期，原告无权在2020年10月1日以后对外转租；对证据四中短信聊天记录、《合同解除通知书》、EMS邮寄回执单、EMS邮件签收记录的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，该合同本身是无效合同，不存在解除；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据显示原告就整个大楼交了电费，不能证明案涉房屋交了电费，具体交了多少电费；对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告围绕其辩称意见提交了如下证据：证据一：特种行业许可证、公众聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、卫生许可证，证明2019年4月，被告花费100万元的转让费换来涉案房屋所设的宾馆8年的经营权，目前特种行业许可证、公众聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证到现在还未办理变更手续；证据二：营业执照一份，证明被告于2019年4月16日就案涉房屋所设的宾馆重新办理了营业执照；证据三：中标通知书，证明案涉房屋于2019年12月8日已由下罗村小组重新发包给他人，原告没有取得租赁权。原告对被告提交的证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，首先该证据并不能证明被告花费100万元转让费取得宾馆的经营权，其次，被告是否办理变更手续与原告无关，不是被告违约的正当理由；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该营业执照与本案争议无关；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，虽然下罗村村小组将案涉房屋进行招标，但是被告的违约行为是在原告承租下罗村小组房屋租赁期内，原告在2020年9月30日前对涉案房屋拥有出租权、使用权。对原、被告提交的各组证据，当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据二，被告对该证据的真实性、合法性无异议，经本院核查，予以确认；对原告提交的证据三，被告有异议，认为原告无权在2020年10月1日以后将案涉房屋出租给被告。本院认为，原告与南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组签订的租赁合同于2020年9月30日到期，而原、被告签订的租赁合同止期为2027年4月14日，原告自2020年10月1日之后即无权将案涉房屋出租给被告，故对该证据予以部分确认；对原告提交的证据四，被告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为无效合同不存在解除问题，本院对该证据的真实性予以确认，对关联性本院将结合本案案情综合分析后认定，并将在判决理由部分予以阐述；对原告提交的证据五、六，经本院核查，予以确认。对被告提交的证据一、二的真实性予以确认，对关联性不予确认；对被告提交的证据三，经本院核查，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审调查情况，认定本案事实如下：2005年6月15日，南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组（以下至裁判主文前简称为罗家村小组）与原告罗国华、罗为平、罗来胜、罗贤招等四人签订一份《房屋租赁合同》，约定罗家村小组将坐落于江西科技师范学院门口、江西财经大学以东、榴云路步行街以西的1#、2#两栋商业综合大楼出租给上述四人，其中1#楼建筑面积8786平方米，2#楼建筑面积4446平方米，总建筑面积13232平方米；租赁期限为十年，自2005年10月1日至2015年9月30日；租金约定如下：前五年（即2015年10月1日至2010年9月30日）每年房租为1#楼702880元（8786平方米×8元/平方米×10个月），2#楼444600元（4446平方米×8元/平方米×10个月）；后五年（即2010年10月1日至2015年9月30日）每年房租为1#楼843456元（8786平方米×8元/平方米×12个月），2#楼533520元（4446平方米×8元/平方米×12个月）；租金按年度交纳，交租金日期为每年开租前一个月1号。2006年10月15日，罗家村小组与原告罗国华、罗为平、罗来胜等三人签订一份《合伙承租、个人独立承包原正元商贸公司经营场地协议书》，决定将前述《房屋租赁合同》涉及的1#、2#楼两栋大楼分成三部分，由原告罗国华、罗为平、罗来胜三人抽签决定各自承包经营范围。根据该协议，原告罗国华承包范围为正元购物中心三、四、五层及六楼北面的一半，承包时间为2006年10月30日至2015年9月30日。前三年每年承包金267000元，后五年每年承包金320400元，上交承包金时间为每年9月1日前。2010年9月15日，罗家村小组与原告罗国华、罗为平、罗来胜签订一份《租房补充协议》，约定前述《房屋租赁合同》租期延长五年，即自2015年10月1日至2020年9月30日。新增五年租期租金在前述《房屋租赁合同》后五年租金1376976元的基础上，每年增加10万元租金，即1476976元。2019年4月7日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将南昌经济技术开发区榴云路1号、正元购物中心四楼出租给被告使用，租赁总面积1687平方米，租赁期限自2016年8月15日至2027年4月14日（因案涉房屋自2016年8月15日起租赁给案外人秦勤经营宾馆，被告系从案外人秦勤处接手宾馆经营，原、被告签订的租赁合同的起止日期与案外人秦勤与原告当时约定的起止日期一致，故原、被告租房合同约定的起始时间为2016年8月15日）。被告实际是从2019年4月7日开始交纳租金给原告。原、被告《租赁合同》约定，2018年8月15日至2020年8月14日每季度租金为94640元，2020年8月14日至2021年8月14日，每季度租金为104104元，后续租金每年按比例递增。每年租金包括管理费按季度支付，第一次租金支付时间为起租前十五天，以后在每期季度前十五天支付。租赁保证金为十万元，签订合同当天一次性付清。电费按照本大楼规定商业用电每度1.25元计算另加线损费，被告按月交纳原告，由原告上交有关部门。同时约定，被告有下列情形之一的，原告有权提前解除合同并没收保证金：“…（3）逾期15天没有交纳租金或拖欠税费及其他费用的，经原告期限交纳后仍没交纳的。…。”另约定，在租赁期间，双方均不得违约，如一方违约，应赔偿对方的实际经济损失，并处20万元罚款。合同履行初期，被告均能按时交纳租金和电费。自2019年12月9日起，被告开始延迟交纳租金和电费，经原告催交后，被告支付了部分租金和电费。租金催交和支付具体情况如下：2019年11月15日至2020年2月14日，三个月租金94640元，原告催费通知时间为2019年12月9日，被告于2019年12月16日支付27200元，12月29日支付37440元，1月16日支付20000元，2020年4月20日结清；2020年2月15日至2020年5月14日，三个月租金94640元，被告于2020年4月20日支付64640元，尚欠30000元，原告于2020年5月10日催交一次，限被告于5月15日前付清；2020年5月15日至2020年5月26日，尚欠租金12618元（94640元÷90天×12天）；2020年5月27日至2020年6月17日，尚欠租金23133元（94640元÷90天×22天）电费催交和支付具体情况如下：2019年11月17日至2019年12月9日，电费12800元（10240度×1.25元/度），催费通知时间为2019年12月9日，2019年12月16日结清；2019年12月9日至2020年1月2日，电费13713元（10971度×1.25元/度），催费通知时间为2020年1月2日，2020年1月16日结清；2020年1月2日至2020年2月20日，电费15622元（12497度×1.25元/度），催费通知时间为2020年2月20日，2020年2月26日结清；2020年2月20日至2020年4月4日，电费6002元（4802度×1.25元/度），催费通知时间为2020年4月4日，2020年4月20日结清；2020年4月4日至2020年5月9日，电费6877元（5501度×1.25元/度），未支付，原告于2020年5月10日催交一次，限被告于5月15日前付清；2020年5月9日至2020年6月15日，电费8506元（6805度×1.25元/度），未支付。综上，截止2020年6月17日，被告尚欠原告租金65751元；截止2020年6月15日，被告尚欠原告电费15383元。2020年5月25日，原告向被告寄送《合同解除通知书》一份，通知书载明，鉴于被告存在拖欠租金和电费的违约行为，自通知书函发之日起，解除原、被告签订的《租赁合同》，请被告于收到本通知之日起30日内搬离案涉房屋，《租赁合同》项下保证金10万元不予返还，并于收到通知书之日起7日内向原告支付违约金20万元。被告于2020年5月26日收到前述《合同解除通知书》。另查明，原告罗国华、罗为平、罗来胜向罗家村小组交纳了租金至2020年9月30日。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否为无效合同？2、原被告之间签订的《租赁合同》是否已于2020年5月26日解除？原告的诉求能否得到支持？关于第一个争议焦点，原告罗国华与罗家村小组签订的租赁合同的止期为2020年9月30日，原、被告签订的租赁合同的止期为2027年4月14日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“…转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效…”之规定，因原告罗国华未提供其与罗家村小组续签租赁合同的证据，故原、被告在双方签订的《租赁合同》中有关2020年10月1日至2027年4月14日的租赁约定无效，2020年9月30日之前的约定有效。关于第二个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告自2019年12月起，虽存在迟延支付租金及电费的情况，但经原告催交，被告陆续都在履行支付义务，直至2020年4月20日，被告仍在履行合同主要义务。原、被告虽在合同中约定了解除合同的条件，但因2020年1月底新冠××疫情爆发，政府强令商场、宾馆等不得开业，给被告的经营造成了影响。被告迟延支付有正当理由，且本案原告向被告给出的支付期限亦不合理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告在未考虑被告迟延支付的原因及未给被告合理支付期限的情况下，仅以被告拖欠房屋租金及电费为由解除合同，违反公平及诚实信用原则。故对原告提出的确认双方租赁合同于2020年5月26日解除的诉讼请求，不予支持，双方应继续履行合同。原告诉求中的腾房及保证金，是在合同解除或履行完毕的情况下，才需处理的问题，故本案不作处理。因被告迟延支付租金及电费事出有因，对原告要求被告支付违约金的诉请，不予支持。根据原告提供的证据，经核实，截止2020年6月17日，被告尚欠原告租金65751元。截止2020年6月15日，被告尚欠原告电费15383元。2020年6月18日以后的租金及2020年6月16日以后的电费，原告可另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江金亮于本判决生效之日起十日内支付原告罗国华截止2020年6月17日的房屋租金65751元；二、被告江金亮于本判决生效之日起十日内支付原告罗国华截止2020年6月15日的电费15383元；三、驳回原告罗国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6948元，减半收取计3474元，由原告罗国华负担1042元，被告江金亮负担2432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  曹小燕二〇二〇年九月十一日书记员  聂晓琴