湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2019号上诉人（原审被告）：襄阳襄大同源物业服务有限公司，住所地襄阳市高新区中原路48号。法定代表人：孙建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：常社会，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郑建国，湖北东升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖书刚，男，1965年10月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：姚曙明，湖北杰伟律师事务所律师。上诉人襄阳襄大同源物业服务有限公司（以下简称襄大同源公司）因与被上诉人肖书刚租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。襄大同源公司上诉请求：请求依法撤销原审判决第二项，改判为双方按过错分担装修损失。事实和理由：1.一审判决将被上诉人装修装饰改造部分认定为上诉人因无效合同取得的资产、对装修装饰部分经鉴定确定的价值返还给被上诉人属于适用法律错误。（1）被上诉人实施的装修行为未经上诉人同意而且还破坏了上诉人房屋的房屋结构。（2）被上诉人装饰装修属已经形成附合的装修装饰物，上诉人难以利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定，应对本案中鉴定的装修改造金额折价后由双方分担。2.本案中租赁合同导致无效违约金条款同样无效，一审判决被上诉人对其过错承担违约金损失无法律依据。3.本案的鉴定费是由于被上诉人提出了明显过高的装修装饰损失且不能提供充分有效的证据而产生，一审判决让上诉人承担全部鉴定费有悖公平。肖书刚辩称，请求维持原判。肖书刚向一审法院起诉请求：1.请求判决解除肖书刚与襄大同源公司签订的租赁合同；2.请求判决襄大同源公司支付违约金87502.8元；3.请求判决襄大同源公司支付2018年4月20日-6月20日期间的装修费用损失225278.36元。庭审中，肖书刚将第一项诉讼请求变更为确认肖书刚与襄大同源公司签订的租赁合同无效。一审法院认定事实：2018年4月20日，甲方：襄阳襄大同源物业服务有限公司，所在地：湖北省襄阳市高新区中原路48号。乙方：襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校。营业执照注册号或身份证号：教民142060670000271号(民办学校办学许可证)签订一份《资产租赁合同》。合同主要载明：乙方承租甲方资产事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条甲方将属于自己权下的坐落于襄阳市高新区中原路48号的艺术楼(原继教院办公楼)三楼、四楼出租给乙方使用。第二条出租资产的面积、装修、设施情况出租资产面积共368.28平方米(建筑面积、公摊面积)，该资产现有装修及设施、设备情况等详见合同附件《租赁标的物及其附属设施、设备清单》。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该资产时的验收依据。第三条乙方应按甲方要求提供有效的身份证明文件及资料，待甲方验证后复印备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条租赁用途、期限。1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为文化、艺术、技能、食品安全训用途使用。2.该资产租赁期暂定为叁年，自2018年6月8日起至2021年6月7日止。在本合同到期前一个月前，乙方应向甲方书面申请续签意向，若乙方无违约行为，方可签订下一年的资产租赁合同。3.鉴于本合同项下资产可能因政府或学校发展需要被收回或者拆除，甲方有权提前30天通知(以甲方书面、短信、电子邮件、电话等方式通知为准)乙方解除本合同。甲方按照本条约定解除合同的，除无息退还多收的资产租赁费用外，不再承担其他任何违约或者赔偿责任。合同期内乙方也可以提前30天通知甲方解除合同。依据该款解除合同的，乙方必须在合同终止后7日内将合同项下资产完整交还甲方。4.对于上述第3款约定给双方当事人带来的风险特别是乙方装修、设备投入等带来的风险双方在签订本合同时均已知道并愿意接受上述第3款带来的风险。对乙方投入因合同解除而遭受的损失，甲方不承担任何赔偿责任。第五条资产租赁保证金、租赁金和物业服务费支付方式。1.经甲乙双方协商，乙方向甲方支付租赁保证金15000.00元，租赁期满，乙方无违约情形的，甲方无息退还乙方全额保证金。2.该租赁金总额为397740.00元。3.物业服务费总额为39774.00元。4.乙方于合同签订之日，一次性支付租赁保证金15000.00元。5.资产租赁金每半年支付一次。合同签订时，先支付第一个半年资产租赁金66290.00元(大写：陆万陆任贰佰玖拾元整)，余下的资产租赁金分五次付清，分别于每年6月7日前和12月7前支付。6.物业服务费按季支付，合同签订时，先付第一个季度物业费3314.5元(大写：叁任叁佰壹拾肆元伍角整)，水电费按实际使用量每月收取一次。7.甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同还约定了违约责任等其他事项。合同签订后，肖书刚对租赁房屋进行了装修装饰和改造。肖书刚提交的湖北省民办非企业名称预先核准通知书中载明：襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校，经研究，同意你们以襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校名称申办民办非企业筹备登记。该名称保留时间为2017年9月18日至2017年12月18日。未在此期间办理民办非企业筹备登记手续的，视为放弃该名称的使用权。该通知书中加盖有襄阳高新技术产业开发区管理委员会行政审批专用章。之后，襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校至今未进行核准登记。另，襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校出资人为肖书刚。诉讼中经肖书刚申请，湖北东方宏宇工程咨询有限责任公司对肖书刚承租并装饰装修和改造的房屋进行鉴定，确定无争议部分的造价为96713.69元；有争议部分造价为36628.38元。之后，双方确认有争议部分的造价在扣减铝合金窗造价18035.02元后为18593.36元，肖书刚装饰装修和改造的全部资产归襄大同源公司所有，襄大同源公司按上述确定的造价金额给予肖书刚。另查明，襄大同源公司出租给肖书刚的房屋未取得建筑规划许可证。一审法院认为，本案存在以下两个争议焦点：一是肖书刚是否具备起诉主体资格；二是案涉《资产租赁合同》是否合法有效。针对焦点一，一审法院认为，虽案涉《资产租赁合同》中乙方为襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校，但该培训学校是肖书刚出资预设，有肖书刚提供的湖北省民办非企业名称预先核准通知书、验资报告及相关材料予以证实。之后，在该培训学校未核准登记的情况下，肖书刚作为发起人对襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校设立期间所产生的权利由其享有，义务也由其承担。故肖书刚作为本案肖书刚提起起诉，主体适格。襄大同源公司辩称肖书刚起诉主体不适格的意见，不予采纳。针对焦点二，一审法院认为，襄大同源公司提供的土地证及房权证并非涉案诉争的租赁物，襄大同源公司也未在一审法庭辩论终结前提交涉案房屋经主管部门批准建设的相关证明文件，襄大同源公司应自行承担举证不能的法律责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”之规定，本案《资产租赁合同》应属无效。肖书刚请求确认《资产租赁合同》无效的请求，予以支持《资产租赁合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉讼中，肖书刚装饰装修和改造的房屋经鉴定确定的价值为114748.71元（96713.69元+18035.02元），故确定上述金额由襄大同源公司支付给肖书刚，肖书刚装饰装修和改造的全部资产由襄大同源公司所有。对肖书刚主张的违约金87502.8元及鉴定费5000元，因肖书刚在签订合同之前未尽到审查义务，且提交的证据亦不能充分证明系襄大同源公司的过错导致不能办理办学许可证，襄大同源公司明知未取得规划许可等相关证件而出租房屋是导致合同无效的重要原因之一，在双方均有过错的情形下，按照各自的过错责任认定肖书刚支付的鉴定费5000元由襄大同源公司承担，其他损失由肖书刚自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、肖书刚与襄阳襄大同源物业服务有限公司签订的《资产租赁合同》无效；二、襄阳襄大同源物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付给肖书刚119748.71元（114748.71元+5000元）；三、驳回肖书刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由肖书刚负担2070元，襄阳襄大同源物业服务有限公司4000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人襄大同源公司提出的上诉请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，根据双方合同约定及事后行为，被上诉人肖书刚对案涉房屋的装修应该是经过上诉人同意的。双方现在争议的是已形成附合的装饰装修物，被上诉人表示不同意利用，依据上述规定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上诉人明知案涉房屋未取得规划许可等相关证件而出租房屋，是导致合同无效的主要原因，被上诉人明知其租房用于办学，而在签订合同时未尽到审查义务，亦有一定过错。本院认为应由上诉人承担80%装修损失责任，被上诉人承担20%装修损失责任。即：被上诉人装饰装修经鉴定确定的价值114748.71元，上诉人应支付被上诉人装修损失91798.97元（114748.71元×80%）。一审对此处理不当，本院予以纠正。被上诉人一审主张的违约金一审并未支持，一审中上诉人申请鉴定交纳的鉴定费，一审综合本案案情判令上诉人承担并无不当。上诉人对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，襄阳襄大同源物业服务有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2797号民事判决第一项；即：一、肖书刚与襄阳襄大同源物业服务有限公司签订的《资产租赁合同》无效。二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2797号民事判决第二、三项；即;二、襄阳襄大同源物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付给肖书刚119748.71元（114748.71元+5000元）；三、驳回肖书刚的其他诉讼请求。三、襄阳襄大同源物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付给肖书刚96798.97元（91798.97元+5000元）；四、驳回肖书刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6070元，由肖书刚负担2370元，襄阳襄大同源物业服务有限公司3700元。二审案件受理费2695元，由肖书刚负担539元，由襄阳襄大同源物业服务有限公司负担2156元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年九月七日书记员  付亚男