广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3189号上诉人（原审原告）：东莞寮步名冠金凯悦大酒店有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇新城中心区，统一社会信用代码914************875。法定代表人：邓意祥，总经理。委托诉讼代理人：鄢仲平，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市鸿海物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市**********，统一社会信用代码91441********4579P。法定代表人：翟家乐，执行董事。委托诉讼代理人：冼广海，广东东慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁照庭，广东东慧律师事务所辅助人员。上诉人东莞寮步名冠金凯悦大酒店有限公司（以下简称金凯悦公司）因与被上诉人东莞市鸿海物业投资有限公司（以下简称鸿海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初20053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金凯悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判：（1）判令立即解除金凯悦公司与鸿海公司于2013年9月14日签订的《场地租赁合同》以及于2013年10月16日签订的《场地租赁合同（补充协议一）》；（2）判令鸿海公司立即将案涉物业金凯悦大酒店{酒店占地面积22888平方米[土地证东府国用（1996）字第特61号]、房屋所有权证（粤房字第0384905号）建筑面积26864平方米、副楼建筑面积3701平方米、宿舍建筑面积4168平方米、会展中心建筑面积1146.83平方米（扣除现有已出租主楼三楼桑拿部、主楼二楼卡拉OK、员工宿舍楼下一楼14间商铺约336平方米外）}进行腾退并返还给金凯悦公司；（3）判令鸿海公司向金凯悦公司支付租金至鸿海公司腾退并返还物业之日止；（4）判令金凯悦公司没收鸿海公司保证金560000元；（5）判令鸿海公司向金凯悦公司支付修复费用560000元；（6）判令鸿海公司立即将案涉物业供电变压器变更过户至金凯悦公司名下，变更过户产生的一切费用由鸿海公司方承担；2.本案一、二审诉讼费用由鸿海公司承担。事实与理由：一、本案中，鸿海公司存在大量违约、违法事实。（一）鸿海公司存在严重违约事实。1.《场地租赁合同》第五条第1款第1项约定，酒店主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用。然而鸿海公司却将一楼部分场地出租给客户经营二手车、商务办公、幼儿园等，严重违反了合同约定。2.合同第五条第2款约定，乙方（鸿海公司）在租赁经营期间，按照国家有关法律、法规经营。但鸿海公司在租赁经营期间，存在多处严重违反法律法规的行为，包括擅自搭建、扩建违法建筑物，擅自将商业用途的酒店副楼一楼出租给多家客户经营五金生产加工、服装生产加工等。3.合同第十条第7款约定，因甲方（金凯悦公司）已将现有的桑拿部及部分员工宿舍对外出租，乙方允许桑拿承租方有使用酒店大堂、停车场等公共地方及设施。然而鸿海公司却擅自将酒店大堂改造为商铺，分割出租给商户经营汽车租售及装饰设计，既违反了合同关于主楼一楼的用途约定，也违反了与其它租户共用酒店大堂的约定。（二）鸿海公司存在严重违反城市管理、消防以及环保法律法规的事实。1.鸿海公司未经行政主管部门批准，擅自改建酒店主楼大堂，将原酒店大堂分割出租给商户经营汽车租售以及装饰设计业务，整座大楼仅有靠西餐厅方向电梯可用，严重限缩了整座大楼的疏散逃生路线，对整座大楼的消防安全存在重大隐患。2.鸿海公司未经行政主管部门批准，擅自将商业用途的酒店副楼一楼出租给客户经营五金加工厂、服装加工厂，使得原本属于商业用途的房屋作为工业用途使用；另外五金加工厂在生产加工过程中产生大量废渣、废气、废水、噪音等，造成极大环境污染；此外，鸿海公司擅自改变房屋用途、租给客户经营五金加工厂、服装加工厂的行为，极大增加了消防安全事故发生的隐患，对社会公共安全造成严重威胁，严重违反了消防法律法规。3.鸿海公司存在多处违法搭建、扩建行为，未经行政主管部门批准擅自在主楼楼顶、配电房旁、会展中心楼顶、消防通道等多处地点违法建设建筑物，还在主楼后门通道出口违法建设砖墙。上述违建建筑均已完成建设并已投入使用，鸿海公司的行为严重违反城市管理法律法规，而且已被东莞市城管局寮步分局查处。二、一审判决大量事实认定错误、法律适用错误。（一）一审判决认定双方就酒店副楼、会展中心、宿舍楼所签的合同条款应属无效条款，但酒店主楼、副楼、会展中心及宿舍楼作为合同标的物是一个整体，不宜作部分有效、部分无效认定，该认定明显不具有法律依据。一审判决既然认定了部分合同条款为无效条款，也就意味着该部分租赁标的应按合同无效处理，而一审认为不宜作部分有效、部分无效认定是明显不具有法律依据的，一个合同中出现部分有效、部分无效，是司法实践中经常出现的情况，没有任何法律规定，当出现部分有效、部分无效情况时，一定要按全部有效处理。（二）一审判决认定鸿海公司作为承租人从未拖欠过任何租金，案涉租赁合同整体无效有违尽量维持合同有效原则，不利于房屋租赁市场的健康发展，该认定是严重错误的。按时支付租金是鸿海公司的合同义务之一，金凯悦公司举证证明了鸿海公司存在大量严重违约、违法行为，并以此提起诉讼要求解除合同，对此，金凯悦公司的诉求是非常清楚具体的，因鸿海公司还在使用场地，其支付相关使用费是其法定义务，不能认为鸿海公司履行了其应当履行的法定义务，就判断案涉合同不应当解除，显然是没有法律依据的。（三）一审判决认定虽然合同约定主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用，但一楼写字楼、幼儿园等在使用用途上跟合同约定的使用用途并无太大差异，是还能让租赁物得到最大合理性使用的体现，该认定显然是错误的。本案双方对主楼一至二楼的用途已有明确约定，双方均应当严格遵照执行，不能以判决分析的方式取代当事人的真实意思表示。（四）一审判决认定鸿海公司已得到金凯悦公司书面《授权委托书》的情况下，金凯悦公司对鸿海公司将租赁物出租给其他租户的事情是知晓和默认，属于严重的事实认定错误。金凯悦公司与鸿海公司之间的租赁合同详细约定了租赁物的使用要求，对每一楼层都有具体要求，双方之间的权利义务内容已非常具体明确。金凯悦公司向鸿海公司出具《授权委托书》，仅仅只是为方便鸿海公司高效率出租物业，是转租、出租的授权，而并不是对租赁物使用要求的变更，鸿海公司对外出租物业，仍然应当继续遵守双方之间的合同约定，按合同约定的要求使用租赁物业。一审判决认定金凯悦公司知晓或默认鸿海公司将租赁物出租给五金厂、汽车公司等不构成违约，显然是错误的。（五）一审判决认定金凯悦公司自2013年以来从未就违建部分对鸿海公司提出异议，故鸿海公司加建或搭建的行为不足以影响整个合同的继续履行，属于严重的事实认定和法律适用错误。首先，金凯悦公司事实上就是2018年才知道鸿海公司有违约、违建行为，金凯悦公司不因知情晚而丧失任何民事权利，一审由此判断不影响合同履行显然没有法律依据。其次，金凯悦公司知晓违建行为后向相关部门投诉是金凯悦公司的法定权利，而且，鸿海公司的违建行为一直持续存在，金凯悦公司有权选择在任何时候就该违建行为向相关部门投诉或采取法律手段，金凯悦公司不因投诉晚而丧失任何民事权利，一审由此判断不影响合同履行显然没有法律依据。再次，鸿海公司的加建或搭建行为属于违法加建或搭建，其行为不仅违反合同约定，而且还违反相关法律法规，影响合同的继续履行。（六）一审判决认定鸿海公司借用金凯悦公司旅业资质是经过双方协商后在合同上明确约定，属于双方的意思自治，该认定显然是错误的。意思自治并非毫无限制的自治，并非随意的自治，需要符合一定的前提，即不得违反法律法规的规定，不得违反公序良俗等。本案中，鸿海公司借用金凯悦公司的旅业资质，表面上系双方真实意思表示，然依照法律规定，旅馆业属特种行业，经营旅馆业须要具备相应资质，且该资质不得出借，因此，该约定明显违反法律的规定，是法律所禁止的行为。（七）一审判决认定金凯悦公司并未就案涉酒店的消防安全是否符合消防相关法律法规作出举证，属于严重认定事实错误。金凯悦公司在一审主张鸿海公司违反合同约定擅自改建酒店主楼大堂、擅自将商业用途的酒店副楼一楼分割出租给客户经营五金加工厂、服装加工厂，并提供了充分证据，一审法官也前往现场勘查，目睹了大堂违法改建、主楼违法改建、违法搭建扩建、五金加工厂生产、服装加工厂生产、环境严重污染的事实，但一审却认为金凯悦公司没有证据证明。（八）一审判决认定鸿海公司的部分违约行为不足以构成根本违约，亦不足以导致整个合同的解除，在租赁期未届满之前，案涉合同继续履行更符合合同的稳定性，该认定显然是适用法律错误。本案中，金凯悦公司与鸿海公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充协议一）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。现鸿海公司的行为既严重违反双方签订《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充协议一）》，又严重违反城市管理、消防以及环保法律法规，依据合同约定，金凯悦公司有权解除《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充协议一）》。一审认为继续履行更符合合同的稳定性，显然是没有法律依据，且违反合同约定，严重损害金凯悦公司合法利益。三、案涉土地是旅馆业用地，物业是酒店物业，鸿海公司承租后擅自出租给案外人用于五金加工生产、服装加工生产、幼儿教育、纸业公司仓库等，不仅违反双方签订的合同约定，且严重违反现行的土地用途的法律规定。本案中两份授权书不构成金凯悦公司对鸿海公司的概括性的无约束的授权，仅仅是为了方便鸿海公司用于对外分租，双方的权利义务仍然以双方的合同为准。该两份授权书不足以证实金凯悦公司对鸿海公司无约束的授权，不能突破合同约定。四、寮步城管分局回函中，鸿海公司工作人员明确承认“建筑物D及砖墙为其公司所建，其他违建系租户所建”，该陈述能够充分证实案涉所有违建不是金凯悦公司所为，如果违建建筑物系鸿海公司与次承租人所建，鸿海公司作为金凯悦公司的合同相对方，仍然由鸿海公司独立承担所有违约责任。在鸿海公司违约的情况下，金凯悦公司依法享有解除合同的权利。五、鸿海公司将酒店房间改造为商业写字楼，依法应取得消防设计审核，举证义务属于鸿海公司，但一审判决认定该义务属于金凯悦公司，属于认定不当。鸿海公司至今未能举证其相关改造符合消防环保城建等强制性规定，鸿海公司应承担举证不能的法律后果。六、一审判决认定张稼达系金凯悦公司财务总监是错误的，事实上张稼达仅是金凯悦公司早期的普通工作人员，对于案涉相关权利义务及纠纷并不了解，张稼达在一审出具证言但并未出庭作证，金凯悦公司一审时已充分发表质证意见，不认可证据的三性，但一审却遗漏了金凯悦公司的质证意见。张稼达的证词不能够证明案件事实内容。七、由于案涉主楼部分取得了相关产权证件，关于主楼部分的租赁约定是合法有效的。鸿海公司应当严格遵守主楼部分的使用约定，否则应承担违约责任。一审却以用途无太大差异为由否定了鸿海公司的违约责任，没有法律依据。综上，恳请二审法院依法查明案件事实，纠正一审判决错误，支持金凯悦公司的全部上诉请求。鸿海公司辩称：一、鸿海公司自承租案涉物业以来，一直严格按照合同约定向金凯悦公司履行缴纳租金及相关义务，从未出现拖欠租金情况。由于东莞酒店行业市场低迷导致案涉物业处于荒废状态，给金凯悦公司带来巨大经济损失。2013年9月14日，本案双方签订了合同约定金凯悦公司将金凯悦大酒店的物业出租给鸿海公司。鸿海公司承租以来，通过多渠道招商及经营有道，成功引进大量优质企业，产生客观的经济效益，同时也给金凯悦公司带来了巨额的租金收益。二、鸿海公司不存在任何违法搭建、扩建的情况。金凯悦公司曾于2018年向城管执法部门投诉鸿海公司在使用过程中存在严重违法搭建之相关情形，经实际查明，该违法搭建物是在出租前已经客观存在，与鸿海公司无关。金凯悦公司的物业项目负责人张稼达已对所投诉的违法搭建的问题作了说明。三、鸿海公司在转租或分组物业过程中，全部物业使用用途及招商方向均得到金凯悦公司的确认，不存在违约情形。根据合同约定，鸿海公司有权对案涉租赁物转租、分租。根据相关部门规定租户办理营业执照需由金凯悦公司配合盖章，但由于金凯悦公司认为协助租户办理营业执照盖章手续繁琐，后于2013年和2017年决定向鸿海公司出具《授权委托书》，授权鸿海公司在租赁期间有转租、分租权。故鸿海公司在招租过程中的使用用途完全是得到金凯悦公司确认，不存在违反合同使用用途的行为。四、根据公平正义原则，案涉租赁合同所约定的解除条款严重显失公平，法院应当根据公平正义原则对合同是否解除作严格审查，且应根据合同履行的具体情况判断合同是否解除或继续履行。综上所述，鸿海公司不存在违约行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审依法维持。金凯悦公司向一审法院起诉请求：1.立即解除本案双方于2013年9月14日签订的《场地租赁合同》及双方于2013年10月16日签订的《场地租赁合同（补充协议一）》；2.鸿海公司立即将案涉物业金凯悦大酒店{酒店占地面积22888平方米[土地证东府国用（1996）字第特61号]、房屋所有权证（粤房字第0384905号）26864平方米、副楼建筑面积3701平方米、宿舍建筑面积4168平方米、会展中心建筑面积1146.83平方米（扣除现有已出租主楼三楼桑拿部、主楼二楼卡拉OK、员工宿舍楼下一楼14间商铺约336平方米外）}进行腾退并返还给金凯悦公司；3.鸿海公司向金凯悦公司支付租金至鸿海公司腾退并返还物业之日止，截止起诉之日尚未出现拖欠租金的情况；4.金凯悦公司没收鸿海公司保证金560000元；5.鸿海公司向金凯悦公司支付修复费用560000元；6.鸿海公司立即将案涉物业供电变压器变更过户至金凯悦公司名下，变更过户产生的一切费用由鸿海公司承担；7.本案诉讼费由鸿海公司承担。一审法院认定事实，2013年9月14日，金凯悦公司作为出租人（甲方）与鸿海公司作为承租人（乙方）签订《场地租赁合同》，合同第一条约定，甲方将东莞市*******莞金凯悦大酒店，酒店占地面积为22888平方米{土地证[东府国用（1996）字第特61号]、房屋所有权证（粤房字第0384905号）26864平方米、副楼建筑面积3701平方米、宿舍面积4168平方米、会展中心面积1146.83平方米（扣除现有已出租主楼3楼桑拿部、主楼二楼卡拉OK、员工宿舍楼下的一楼14间商铺约336平方米外）}按现状出租给乙方，包括但不限酒店、餐厅、公共设施、车位。合同第三条约定，租赁期限为15年，自2013年10月1日起至2028年12月31日止，但因甲方迟延交付租赁物，从交付之日起开始计算装修期，租赁期限顺延至装修期满次日开始计算，租任期满10年后，双方均可提早一年书面通知对方无条件终止本合同，双方无需承担任何违约责任，等同于合同期满时的条款处理。合同签订起，前2个月免收对方租金；合同期满后，证实乙方遵守本合同条款，甲方退回合同签订后第3、4个月租金共560000元给乙方作为装修期免租。租赁期满，在同等条件下优先租给乙方。3.租金为280000元/月（含税价），甲方每次应就租赁物开具不少于租金数额50%的正式税务发票给乙方，租金从合同签订第3个月开始乙方向甲方支付租金，满二年后，从第三年开始，每二年递增5%租金。合同保证金为两个月租金即560000元，乙方在签订本合同后3个自然日内支付至甲方指定账户，该保证金是用来保证乙方履行本合同，乙方自始至终履行本合同期满后，甲方凭收据无息退回合同保证金给乙方。乙方应每月10日前缴纳当月租金，甲方变压器过户到乙方名下，由乙方缴纳电费等，但所有权属于甲方，并负责支付上月所有水电费用（桑拿部的及已租商铺水电费由乙方代收代缴），如果乙方未按时向甲方缴交租金、水电费等，甲方有权按每日1‰收取乙方违约金，合同到期需重新办理变更为甲方，变更费用由乙方负责。合同第五条约定，1.乙方租赁经营期间，甲方允许乙方按如下方案改造经营：酒店主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用（卡拉OK除外）；酒店主楼四至六楼作为办公写字楼出租使用（按乙方的客户要求除主体结构外里面的装修改造允许乙方改造）；酒店主楼七至八楼作为客房经营（使用甲方经营执照中的旅业经营项目）或作为办公写字楼使用；酒店宿舍楼允许乙方加装电梯，除主体结构外里面的装修改造允许乙方改造；乙方改造前必须将设计方案书面报给甲方并经甲方同意，保证改造方案安全，乙方自负盈亏，守法经营。不论乙方经营状况如何，均需按本合同依时如数向甲方支付租金；酒店现有停车场允许甲方共用（管理权应由乙方统一管理）；酒店现有桑拿部及现有员工宿舍铺位14间，因甲方已对外出租，由甲方自行管理，与乙方无关，乙方承诺尊重甲方已租给客户的合同条款，因本合同的执行而不影响甲方以上相关合同的权利义务；2.乙方租赁经营期间，按照国家有关法律、法规经营。合同第八条约定：1.如出现如下情况，双方互不追究，甲方返还乙方合约保证金，合同即终止：国家或政府部门征用；不可抗力事件发生；经双方协商同意。2.如出现以下情况，甲方有权单方终止本合同：乙方违法经营（包括但并不限于被政府门责任停业）的；未按本合同规定时间向甲方缴交租金、水电费、税费等任何费用超过一个月的；违反本合同约定的条款。合同第九条约定，因乙方违约而造成合同提前终止或乙方无正当理由而单方面要求终止合同的：乙方应立即付清应付所欠甲方所有的租金、水电费等；甲方有权立即收回经营场所、没收乙方合同保证金，并组织盘点清算，乙方投入的装修及设施作为给甲方的赔偿不予退还；如乙方仍然欠甲方债务（或连带债务责任），甲方有权单方扣压、处理、变卖乙方投入设施设备用来优先偿还甲方债务，不足偿还部分甲方仍然有权向乙方追讨。合同第十条第3款约定租赁经营期满（或提前终止合同）时，乙方应立即自行清理经营期间的债权债务（包括并不限于清付员工工资、遣散员工补偿费），甲方立即收回经营权、场所及租赁时交给乙方的所有资产设备，乙方应期满后如数交还，交回的设备必须保证正常运行；乙方投入的固定设备，合同期满后，能直接搬动的(不需要工具拆除)乙方直接取回；不能直接搬动的（需要工具拆除）归甲方所有。乙方交还租赁物时，按照当时实际状况交付，无需恢复租赁物的原状。第5款约定乙方租赁期间，可以分租，但转租需经甲方同意。第6款约定乙方在合同租赁期间，乙方同意在合同履行期间，可委托其代理人代表乙方负责签认与甲方之间的文件往来事宜，但需要书面委托。第9款约定甲方只提供旅业经营权给乙方使用，其他经营范围由乙方自行办理，该经营范围所涉及的一切需申请的许可证及相关手续由乙方自行办理。第11款约定合同终止乙方同意给予560000元作为修复费用，其他不再承担任何费用。2013年10月16日，金凯悦公司作为甲方，鸿海公司作为乙方，双方再次签订《场地租赁合同（补充协议一）》，合同第2条约定甲方主楼二楼约300平方米场地已租给他方，不属于本场地租赁合同，甲方主楼二楼的卡拉OK场地如日后对外出租，同等条件下优先租给乙方或对外出租给他方时签订三方合同，明确由乙方负责管理与代收租金、费用，乙方代收的租金、费用在三个工作日内全额归还给甲方。合同第3条约定，因甲方提供营业执照给乙方经营旅业，甲方财务人员因此而需要为乙方提供代购买发票、税务申报相关工作，乙方承担2500元/月工资支出，在支付租金时一起付给甲方。签订上述合同后，鸿海公司向金凯悦公司支付了保证金560000元，截止一审辩论终结前，金凯悦公司确认鸿海公司未拖欠鸿海公司的租金。案涉租赁物土地及产权情况如下：1.土地使用证号东府国用（1996）字第特61号的国有土地使用证，载明土地使用者为东莞金凯悦大酒店，土地座落在东莞市寮步镇良边管理区，土地用途为酒店综合楼，土地使用权面积为22888平方米，使用年限为50年即1995年9月至2045年9月止。2.酒店主楼。所有权证证号为粤房字第0384905号，所有权人为东莞金凯悦大酒店，基底面积5719.89平方米，建筑面积26864.8平方米，土地使用证号国（96）字第特61号。3.酒店副楼。金凯悦公司提交了报建证明予以证明副楼于1995年建造投入使用，并主张当时向政府报建，但至今未取得房屋所有权证书，属于历史遗留建筑。东莞市住房和城乡建设局出具报建证明显示：1995年8月23日，寮步镇城建办公室发函给市建委建工科称金凯悦酒店副楼工程一栋经审查符合规划要求，请予以办理报建手续。4.宿舍楼及会展中心。金凯悦公司主张于1995年建造并投入使用，当时向政府报建，但至今未取得房屋所有权证书，属于历史遗留建筑。一审庭审中，金凯悦公司确认其曾用名为“东莞金凯悦大酒店”。2019年11月19日，一审法院依法组织本案双方共同到案涉租赁物查看并制作了现场勘验笔录及照片。从现场看，案涉酒店主要有四部分构成，即酒店主楼、酒店副楼、会展中心、宿舍楼。一、酒店主楼共八楼及八楼以上的阁楼。（一）一楼主要有鸿海商务广场写字楼的前台、高桥岭茶叶、实业投资公司、东莞市鹏达汽车服务有限公司、力驰多汽车养护中心、茶餐厅、火锅店、香城梦培训中心、培飞思培训中心等。（二）主楼二楼有一个房间是空置，本案双方均确认不是案涉租赁范围内，出租前作为KTV小姐化妆房，主要有嘉美装饰公司、正装设计工程公司、滴滴代驾培训中心、箱包公司等。（三）主楼三楼不是案涉租赁范围内，现空置。（四）主楼四楼至七楼原本为酒店的客房，现主要有房地产公司、驾校公司、舞蹈培训中心、电子商务公司、同乡会办公室、慕萘儿服饰公司等。鸿海公司主张承租后其对该部分的地板门、墙等进行装修，主体结构未改，鸿海公司承租后转租给其他租户，有的租户承租了几间，就把房间打通改建。金凯悦公司则主张四楼至七楼的部分客房被改建了，未经消防验收，存在重大隐患，也不符合建筑规划要求。5.八楼现有主播间、商会、汽车服务公司、艺术培训中心，八楼有阁楼，从阁楼走上去就是天台，天台处有个小房间，房间内主要是用作厨房使用。金凯悦公司主张该天台处的小房间是鸿海公司承租后加建的，也是执法部门认定的违建部分。鸿海公司则主张该部分是承租前就存在的，不是鸿海公司所加建的。酒店主楼后面可见一个消防通道连着两层建筑物，已被砌上墙壁。金凯悦公司主张该部分原先为可以走人的通道，连接厨房和大厅，通道外的铁架不清楚用途，也不知道谁建的铁架，现被鸿海公司砌了墙壁。鸿海公司确认该墙壁是其所砌，但主张承租前铁架就出存在的，是相当于柱子作用，用来支撑二楼通道，承租后其砌墙是因为之前的中餐厅不做了，现改做汽车维修，该通道实际上没有用途，砌墙后可以挡风。二、酒店副楼一楼主要有东莞市州洋五金制品有限公司、慕萘儿公司的仓库、纸业公司仓库等，二楼不是案涉租赁范围内。金凯悦公司主张鸿海公司承租后严重违反合同约定的使用用途、消防环保法规。副楼靠近凯悦街的一楼有三间房间，主要是培飞思培训中心的办公室、火锅店、小超市，原为酒店用电房、工具房，门原来朝内。鸿海公司主张该三间房间是其承租后转租给其他租户，租户自己改建成现状。三、酒店宿舍楼主要由两栋独立的大楼构成，其中鸿海公司只承租了其中一栋及靠近凯悦街的那栋的二至四层宿舍楼，现场看到在靠近凯悦街的宿舍楼一楼有“吉祥住宿”的门面。本案双方均确认该地方原先为保安亭，鸿海公司承租后改造为“吉祥住宿”前台以方便收租。另，位于凯悦街边的在“吉祥住宿”旁边的“小龙小、猪肚鸡”的宵夜集装箱，原为酒店的侧门。鸿海公司主张由于其不想找人去管理这个出入口就把该出入口位置转租给租户作宵夜档，集装箱是租户自己加建的。金凯悦公司则主张该集装箱是属于执法部门认定的违法建筑。四、酒店会展中心原先为会展中心，现改造成酒吧，在酒吧门口还有一个可移动的临时烧烤店及饮品店。鸿海公司主张烧烤店是可移动可拆卸的，是其租户加建的，而饮品店是承租时就已经存在，不是鸿海公司所建。金凯悦公司则主张临时烧烤店已被执法部门认定为违法建筑，饮品店以及楼上的铁皮房也是鸿海公司承租后所搭建的。关于金凯悦公司提出的案涉租赁物存在违法建筑物的问题。金凯悦公司提交了东莞市城市综合执法寮步分局执法一中队于2018年8月17日出具的《关于寮步镇旧金凯悦大酒店涉嫌违法建筑的投诉回复》，内容主要为该分局执法人员于2018年7月12日到现场调查处理，经核查，位于寮步镇教育路1号旧金凯悦大酒店内有涉嫌违法建设的六间建筑物，一堵砖墙及一搭建物，该六间建筑物分别为建筑物A、建筑物B、建筑物C、建筑物D、建筑物E和建筑物F，均为砖混彩瓦结构，均已完成一层的搭建并投入使用，其中建筑物A位于主楼楼顶，建筑物B位于副楼楼顶，建筑物C位于配电房旁，建筑物D位于配电房旁，建筑物E位于配电房旁，建筑物F位于会展中心旁，砖墙位于主楼通道出口，搭建物位于会展中心楼顶。该搭建物是东莞市君域酒吧有限公司于2018年5月份搭建。鸿海公司授权委托人张俊杰称建筑物D及砖墙是其公司兴建，其他的建筑物及搭建物是其租户按需要建设，不清楚上述建筑物、砖墙的兴建时间。另回复称鸿海公司对主楼内部的六至八楼进行改建，由原本的商务客房改建成办公室，对主楼内部的四、五楼重新进行装修，主楼一楼出租后，由租户按需进行了装修，上述改建和装修行为均在主楼内部进行，不属于该部门职能范围内。鸿海公司确认该复函的真实性，亦确认张俊杰系其公司员工，但不确认调查内容，其主张执法部门所指的除了砌墙、集装箱之外的其他违法建筑物都不是鸿海公司所加建的，是承租之前就存在的，而且建筑物D实际上是一个集装箱，是可以随时搬走的。金凯悦公司确认该复函的真实性，亦确认位于副楼楼顶处的建筑物是金凯悦公司自己加建的，其他执法部门所指的建筑物均是出租后鸿海公司所加建的。关于鸿海公司是否违约，金凯悦公司主张由于鸿海公司违约导致合同解除，主要表现在以下两点：一、鸿海公司没有按照合同约定使用案涉租赁物。（一）合同第五条第1款第1项明确约定，酒店主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用，但鸿海公司却将一楼部分场地出租给客户经营写字楼、幼儿园等。（二）合同第五条第2款约定，乙方在租赁经营期间，按照国家有关法律、法规经营。但鸿海公司在租赁经营期间，存在多处严重违反法律法规的行为，包括擅自搭建、扩建违法建筑物，擅自将商业用途的酒店副楼一楼分割出租给客户经营五金生产加工等。（三）第十条第7款约定，因甲方已将现有的桑拿部及部分员工宿舍对外出租，乙方允许桑拿承租方有使用酒店大堂、停车场等公共地方及设施。但鸿海公司擅自将酒店大堂改造为商铺，分割出租给商户经营汽车租售及装饰设计，既违反了合同关于主楼一楼的用途约定，也违反了与其它租户共用酒店大堂的约定。二、鸿海公司存在严重的违法加建、改建、扩建的行为，违反消防、环保法律法规，损害了金凯悦公司建筑物的合法利益又造成了极大的安全隐患。（一）鸿海公司未经行政主管部门批准，擅自改建酒店主楼大堂，将原酒店大堂分割出租给商户经营汽车租售以及装饰设计业务，改建后整座大楼仅有靠西餐厅方向电梯可用，严重限缩了整座大楼的疏散逃生路线，使整座大楼的消防安全存在重大隐患。（三）鸿海公司未经行政主管部门批准，擅自将商业用途的酒店副楼一楼分割出租给客户经营五金加工厂，使得原本属于商业用途的房屋作为工业用途使用；另五金加工厂在生产加工过程中产生大量废渣、废气、废水、噪音等，造成极大环境污染；鸿海公司擅自改变房屋用途、租给客户经营五金加工厂的行为，严重增大了消防安全事故发生的隐患，对社会公共安全造成严重威胁，严重违反了消防法律法规。（三）鸿海公司存在多次违法扩建行为，包括未经行政主管部门批准擅自在主楼楼顶、副楼楼顶、配电房旁、会展中心旁、消防通道等多处地点违法建设建筑物，在主楼通道出口违法建设砖墙，以及在会展中心楼顶违法搭建建筑物；上述违法建筑物已完成搭建并已投入使用，鸿海公司行为严重违反城市管理法律法规，存在重大安全隐患。（四）鸿海公司借用金凯悦公司相关资质、营业执照的行为严重违反法律规定。案涉合同约定“酒店主楼七至八楼作为客房经营（使用甲方经营执照中的旅业经营项目）”，“甲方只提供旅业经营权给乙方使用，其他经营范围由乙方自行办理”，“因甲方提供营业执照给乙方经营旅业”，依照法律规定旅馆业属于特种行业，经营旅业必须具备相应资质，且该资质不得出借，现鸿海公司借用金凯悦公司相关资质的行为严重违反法律规定。据此，金凯悦公司向一审法院提交了以下证据证明：1.东莞市美朝装饰设计有限公司工商登记信息、企业名称预先核准通知书、公司登记（备案）申请书、广东晁乐实业投资有限公司工商登记信息、企业名称预先核准通知书、公司章程。金凯悦公司主张鸿海公司未经过其书面同意擅自转租，严重违反合同约定。鸿海公司确认东莞市美朝装饰设计有限公司、广东晁乐实业投资有限公司是其转租的，但都是经过金凯悦公司同意。2.中国建设银行单位客户专用回单、鸿海商务广场空地区域租金表、物业租赁管理合同、消防安全责任书等。金凯悦公司主张空地不属于合同租赁范围，但鸿海公司擅自将空地转租给案外人，并收取了相应租金，经发现后鸿海公司将所收取的租金返还给金凯悦公司，严重损害金凯悦公司的合法权益。鸿海公司主张金凯悦公司的陈述并非全部事实，且该组证据与本案无关。鸿海公司主张其不存在违约行为，不同意解除合同，其从未拖欠过任何租金，鸿海公司是从事物业投资，在承租案涉租赁物后，分租和转租都是经过金凯悦公司的同意，且金凯悦公司后来授权给鸿海公司去办理营业执照，据此向一审法院提交了以下证据予以证明：1.张稼达出具的情况说明。主要内容为张稼达在金凯悦公司处任职期间主要负责案涉租赁物的租赁事宜，就案涉租赁物的情况做了说明，表示鸿海公司在承租期间从未拖欠过金凯悦公司任何租金及其他费用，案涉执法部门所涉的违法建筑物在出租前已经实际存在，鸿海公司有权对案涉租赁物转租、分租，由于金凯悦公司认为协助实际租户办理营业执照盖章等较为繁琐，于是决定出具《授权委托书》给鸿海公司让鸿海公司可自行决定使用用途及招商方向。2.授权委托书。金凯悦公司分别于2013年（月日处空白）、2017年8月4日出具《授权委托书》给鸿海公司，内容主要为金凯悦公司将案涉租赁物出租给鸿海公司，鸿海公司在租赁期间对租赁物业有转租、分租的权利。金凯悦公司主张该委托书只是确认鸿海公司有转租、分租权，但合同有明确约定建筑物使用的要求与规定，双方应按照合同履行。3.东莞市州洋五金制品有限公司工商登记内档资料。金凯悦公司主张该公司是经过其同意租赁，但其仅同意这一家，且只承认承租到2017年8月30日，没有同意承租至今，后续是否签订合同不清楚，鸿海公司转租给其他的几家五金店都是没有经过金凯悦公司同意的，使用用途都是不符合合同约定。4.东莞鹏达汽车服务有限公司工商登记内档资料、东莞寮步力驰多汽车修理部有限公司工商登记内档资料，金凯悦公司确认其同意鸿海公司转租给该两家公司，但主张鸿海公司在未经金凯悦公司同意下再转租给其他几家公司、装修公司及幼儿园等，已经构成违约。5.电话录音、现场对话录音及录音文字资料。主要是金凯悦公司前财务总监张稼达与鸿海公司法定代表人翟家乐电话通话资料、金凯悦公司前财务总监张稼达与鸿海公司工作人员周浩成的现场对话资料。金凯悦公司对此证据三性均不确认。一审庭审中，本案双方确认截止一审辩论终结前，鸿海公司未拖欠金凯悦公司任何租金，但金凯悦公司主张鸿海公司违约，故要求解除案涉合同、返还案涉租赁物、没收保证金560000元、支付修复费用560000元及将案涉变压器变更过户至金凯悦公司名下，所需费用由鸿海公司承担。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、关于《场地租赁合同》以及《场地租赁合同（补充协议一）》的效力问题。二、鸿海公司的行为是否构成违约。关于焦点一。首先，根据案涉合同约定，金凯悦公司将案涉物业酒店主楼、副楼、宿舍楼、会展中心（扣除主楼三楼桑拿部、主楼二楼卡拉OK、员工宿舍楼下一楼14间商铺约336平方米外）租赁给鸿海公司使用，即案涉租赁物为酒店主楼、副楼、宿舍楼、会展中心（扣除主楼三楼桑拿部、主楼二楼卡拉OK、员工宿舍楼下一楼14间商铺约336平方米外）。其次，案涉租赁物中酒店主楼有取得房屋所有权证，而案涉租赁物中的酒店副楼、会展中心及宿舍楼均未办理房地产权证。虽然副楼有报建证明，但并未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方就酒店副楼、会展中心、宿舍楼所签的合同条款应属无效条款。但酒店主楼建筑面积为26864.8平方米，副楼建筑面积为3701平方米，宿舍楼建筑面积为4168平方米，会展中心建筑面积为1146.83平方米，除掉主楼三楼桑拿部、主楼二楼卡拉OK、员工宿舍楼下一楼14间商铺约336平方米外，有产权证的酒店主楼建筑面积在总租赁物中占了整个租赁物建筑面积的绝大部分，酒店主楼、副楼、会展中心及宿舍楼作为合同标的物是一个整体，不宜作部分有效、部分无效的认定。再次，秉着租赁合同效力的认定对促进服务租赁市场发展、维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。案涉合同是双方当事人的真实意思表示，从2013年签订后一直正常履行，鸿海公司作为承租人依法使用案涉租赁物，也未拖欠过任何租金。因此，案涉租赁合同整体无效有违尽量维持合同有效的原则，不利于房屋租赁市场的健康发展。综上，案涉《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充协议一）》为双方当事人的真实意思表示，秉持尊重契约精神，维护法律效果与社会效果的有机统一，案涉《场地租赁合同》以及《场地租赁合同（补充协议一）》合法有效，双方应按合同约定继续履行合同。关于焦点二。金凯悦公司主张鸿海公司的违约行为导致合同解除。（一）金凯悦公司主张鸿海公司主楼部分一楼场地出租给客户经营写字楼、幼儿园等改变了使用用途，违反了合同约定。一审认为，虽然合同约定主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用，但从现场勘查的情况可见，一楼写字楼、幼儿园等在使用用途上跟合同约定的使用用途并无太大差异，是还能让租赁物得到最大合理性使用的体现。（二）金凯悦公司主张鸿海公司未经其书面同意擅自将租赁物转租、分租给其他租户。一审认为，虽然合同约定了租赁期间鸿海公司可以分租，转租需经金凯悦公司同意，但金凯悦公司分别于2013年、2017年8月4日出具了《授权委托书》给鸿海公司，确认将案涉租赁物出租给鸿海公司使用，鸿海公司在租赁期间对租赁物业有转租、分租的权利，该份委托书足以说明金凯悦公司已经赋予了鸿海公司分租权和转租权，为了让租赁物充分得到最大利益化的利用，鸿海公司在得到金凯悦公司的授权下有权对其承租的租赁物进行再次出租。（三）金凯悦公司主张其仅同意了鸿海公司出租给东莞市州洋五金制品有限公司、东莞鹏达汽车服务有限公司及东莞市寮步力驰多汽车修理部这三家公司，而其他公司均未经过其同意，违反了合同约定。一审认为，金凯悦公司确认以上三家公司都是经过其同意才出租，后鸿海公司再出租给其他的五金公司、汽车公司等租户与以上三家公司的经营类型相似，且在鸿海公司自2013年承租以来，金凯悦公司从未就鸿海公司将部分租赁物出租给除以上三家公司之外的公司的事情向鸿海公司提出异议。从现场勘查来看，其他公司亦已办理相关工商登记材料，且在鸿海公司已得到金凯悦公司书面《授权委托书》的情况下，金凯悦公司对鸿海公司将租赁物出租给其他租户的事情是知晓或默认的，鸿海公司将部分租赁物出租给其他五金厂、汽车公司等行为不构成违约。（四）金凯悦公司主张鸿海公司在租赁期间存在违法搭建、加建的违约行为。一审认为，根据双方确认的《关于寮步镇金凯悦大酒店涉嫌违法建设的投诉回复》及现场勘查情况，该回复中所指的几处涉嫌违法的建筑物确实存在，其中只有一处涉嫌违法的建筑物及一堵墙是座落在有房地产权证的酒店主楼阳台和一楼后面，其他的几处涉嫌违法的建筑物均座落在没有建设规划许可证的副楼、会展中心及宿舍楼上。鸿海公司确认涉嫌违法建筑的墙体是其所砌，但经一审法院现场勘查，该堵墙体在整个酒店主楼上并无多大用途，金凯悦公司陈述之前该墙体是有出入口方便一楼厨房进出，但现场看到现一楼厨房已经不存在，改成由汽车用品公司进行使用，而该公司在另一边有出入口可以进出。而对于主楼阳台的违法建筑物是谁所加建，金凯悦公司无法举证证明是在出租后鸿海公司所加建，且鸿海公司自2013年承租以来，假如违建部分是鸿海公司所加建，金凯悦公司也未就违建部分对鸿海公司提出异议，直至2018年才向有关部门进行投诉。因此，鸿海公司在所承租的租赁物部分加建或搭建的行为不足以影响整个合同的继续履行。（五）关于金凯悦公司主张鸿海公司借用金凯悦公司旅业资质违法了法律规定。一审认为，鸿海公司借用金凯悦公司旅业资质是经过双方协商后在合同上明确约定，属于双方的意思自治，故对金凯悦公司的这一主张不予采纳。（六）关于金凯悦公司主张鸿海公司对酒店进行改造后严重影响酒店的消防安全。一审认为，金凯悦公司并未就案涉酒店的消防安全是否符合消防相关法律法规作出举证，故对金凯悦公司的这一主张不予采纳。综上所述，鸿海公司的部分违约行为不足以构成根本违约，亦不足以导致整个合同的解除，在租赁期未届满之前，案涉的合同继续履行更符合合同的稳定性，因此，金凯悦公司要求解除案涉合同、返还租赁物、支付保证金560000元、支付修复费用560000元、将物业供电变压器变更过户至金凯悦公司名下及所产生费用由鸿海公司承担的诉讼请求，没有法律依据，均不予支持。另外，本案双方均确认截止一审辩论终结前，鸿海公司未拖欠金凯悦公司任何租金，且双方应按照合同约定继续履行，因此，金凯悦公司要求鸿海公司支付腾退并返还物业之日止的租金的诉讼请求，没有法律依据，一审不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回金凯悦公司的诉讼请求。一审案件受理费14880元（已预交），由金凯悦公司负担。二审期间，本院要求金凯悦公司提供鸿海公司转租商铺的具体数据，金凯悦公司向本院提供《工商查询资料》并作出《书面回复》称，本案双方签订的《场地租赁合同》第五条第1款约定酒店主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用，主楼四至六楼作为办公写字楼出租使用，七至八楼作为客房经营或办公写字楼出租使用。金凯悦公司经与工商登记信息数据对比，得知鸿海公司将案涉物业分租的商户约290家，其中与“工程”有关的企业共34家，与“五金”有关的企业共40家，与“机械”有关的企业共20家，与“汽车”有关的企业共37家，与“教育”有关的企业共16家，与“服装”有关的企业共38家，与“生产”有关的企业共10家，与“加工”有关的企业共5家，与“制造”有关的企业共1家，以上商户共占到全部商户的70%。综上，鸿海公司未按照合同约定用途履行合同义务，其引入的商户的经营业务范围绝大多数与合同约定不符，鸿海公司的相关行为严重违反合同约定。经质证，鸿海公司发表质证意见：一、根据金凯悦公司所提交材料显示的290家企业，该290家企业的实际情况如下：（一）75家单位（附件所示红色线标记部分）已经与鸿海公司解除租赁合同关系，尚未办理工商注销手续；（二）135家单位（附件所示蓝色线标记部分）为集群注册企业，并非实际租户，其没有在案涉物业内实际办公经营；（三）其中23家单位（附件所示绿色线及紫色线标记部分）为金凯悦公司自行出租的企业，与鸿海公司无关；（四）另外，其中2家单位（附件所示黄色线标记部分）为金凯悦公司重复提供的商户；（五）其余没有标记的55家商户均为鸿海公司的实际承租租户。二、根据《场地租赁合同》约定，鸿海公司有权对案涉所承租的物业进行转租、分租，而鸿海公司在经营分租过程中，租户在办理营业执照需由物业的所有权人配合盖章，但由于金凯悦公司认为协助实际租户办理营业执照盖章的相关事务较为繁锁，征求相关部门意见后，决定于2013年及2017年向鸿海公司出具《授权委托书》，该授权委托书明确载明金凯悦公司将金凯悦大酒店相应物业出租给鸿海公司使用，使用年限自2013年10月1日至2024年12月31号止，鸿海公司在租赁期间对物业享有转租、分租的权利。同时，该授权委托书最主要的用途是用于鸿海公司在转租、分租的过程中可自行决定物业使用用途及招商方向，并全权协助实际租户办理相关的营业执照，且金凯悦公司对鸿海公司的物业使用用途及招商方向并无异议。三、自鸿海公司承租案涉物业至今，鸿海公司从未拖欠或逾期支付租金以及相关费用，而该酒店项目经过鸿海公司的苦心经营下，酒店已被盘活，并给双方带来良好的经济效益，在此等情况下，基于公平原则，维护交易秩序稳定之考量，金凯悦公司不得随意行使合同解除权。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据金凯悦公司的上诉意见以及鸿海公司的答辩意见，二审争议焦点为：一、鸿海公司在履行租赁合同过程中是否存在违约行为；二、金凯悦公司能否解除本案租赁合同。一、关于鸿海公司在履行租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。金凯悦公司与鸿海公司签订的《场地租赁合同》第五条约定，金凯悦公司允许鸿海公司将酒店主楼一至二楼作为超市、餐饮、娱乐、休闲使用，酒店主楼四至六楼作为办公写字楼出租使用，酒店主楼七至八楼作为客房经营或作为办公写字楼使用。由此可见，本案双方约定除对酒店主楼的经营范围有限制外，对副楼等建筑物的经营范围并未限制。从金凯悦公司分别于2013年和2017年出具《授权委托书》给鸿海公司的情况分析，该委托事项主要内容为金凯悦公司将案涉租赁物业出租给鸿海公司，鸿海公司在租赁期间对租赁物业有转租、分租的权利。现金凯悦公司主张该委托事项只是确认鸿海公司有转租、分租权，但合同明确约定对建筑物使用用途有要求的，双方应按照合同约定履行；鸿海公司则认为该委托事项是指鸿海公司在转租、分租过程中可自行决定物业使用用途及招商方向，并全权协助实际租户办理相关的营业执照。本院认为，金凯悦公司发出的《授权委托书》具有法律效力，足以说明金凯悦公司已经赋予鸿海公司分租权和转租权，鸿海公司有权对其承租的租赁物业进行再次出租，而且实际承租单位亦已办理了相关营业执照，即实际承租单位的经营活动获得相应政府部门许可，以此佐证并未超出案涉物业的经营范围。因此，一审认为鸿海公司将部分租赁物业出租给其他五金厂、汽车公司等行为不构成违约，并无不当。至于鸿海公司在租赁物加建、搭建的行为是否影响消防以及借用旅业资质等违约问题，一审认为不足以影响整个合同继续履行，并作出详细阐述，本院予以确认，在此不再赘述。二、关于金凯悦公司能否解除本案租赁合同的问题。案涉物业除主楼外的建筑物并未取得建设工程规划许可证，双方签订该部分建筑物的合同条款应属无效条款，但整个租赁合同中有产权证的酒店主楼建筑面积占整个租赁物业面积的绝大部分，酒店主楼、副楼、会展中心及宿舍楼作为合同标的物是一个整体，因此，一审认为案涉租赁物业不宜作部分有效、部分无效的认定，并无不当。鉴于鸿海公司在履行租赁合同过程中出现一些搭建建筑物等行为并不足以构成根本违约，亦不足以导致整个租赁合同的解除。因此，金凯悦公司要求解除本案租赁关系，一审不予支持，并无不当。综上所述，金凯悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元（已预交），由东莞寮步名冠金凯悦大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年九月二十三日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。