文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终491号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭某，女，1988年3月1日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）朱芮瑄，女，2013年3月18日生，汉族，住扬中市。法定代理人：郭某，女，1988年3月1日生，汉族，住扬中市，系朱芮瑄的母亲。委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建峰，江苏汉申律师事务所实习律师。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人郭某、朱芮瑄商品房销售合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红星公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.郭某、朱芮瑄至今故意拒收房屋，恶意扩大损失以期获得更多违约金。2019年7月27日红星公司书面通知郭某、朱芮瑄收房，郭某、朱芮瑄无理拒收房屋。2019年8月6日红星公司取得涉案小区核查意见书，具备收房条件。郭某、朱芮瑄在信访过程中最迟于2019年8月23日就应该知道该事实，其应当及时止损、收房。此后，红星公司还通过公告、短信、电话的方式通知郭某、朱芮瑄收房，是郭某、朱芮瑄主观故意拒绝收房。一审法院认定是红星公司不交付房屋，是错误的。2.红星公司从未强行要求将住房与储藏室捆绑交付，一直期待郭某、朱芮瑄立即接收房屋。根据双方储藏室转让协议的约定，红星公司也有义务告知业主收房时要同时接收储藏室。红星公司的证据足以证明其多次通知郭某、朱芮瑄尽快接收房屋，也有部分业主住房和储藏室分开交付的证据。3.一审法院应当兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素判断红星公司是否违约及违约责任的大小。如果红星公司获得核查意见书的时间晚于合同约定时间构成违约的话，违约时间也只有5天，红星公司承担违约金最多是5天的同地段租金标准。郭某、朱芮瑄至今拒绝收房故意扩大的损失应由其自行承担。被上诉人郭某、朱芮瑄辩称：1.一审法院认定事实清楚。2019年7月27日涉案房屋未取得核查意见书，不能作为红星公司书面通知郭某、朱芮瑄收房的时间。2019年7月27日之后红星公司一直未书面通知郭某、朱芮瑄收房，直到2019年9月20日才书面通知郭某、朱芮瑄可以办理产权证。少数人员的信访情况不能作为郭某、朱芮瑄知晓房屋具备交付条件的依据。2.一审法院依据合同约定认定逾期交房违约金是正确的。储藏室和商品房是相互独立的，红星公司却要求必须同时收房，存在捆绑销售的情况，现有证据可以证明红星公司未能主动或根本不愿交房。郭某、朱芮瑄多次前去收房，实际是红星公司设置障碍，导致收房未果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郭某、朱芮瑄向一审法院起诉请求：1.判令红星公司继续履行合同，并立即无条件交付郭某、朱芮瑄商品房及商品房的合法手续；2.判令红星公司给付郭某、朱芮瑄因迟延交房应承担的违约金（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至交付日止）；3.本案诉讼费由红星公司承担。一审法院认定事实：2018年2月9日，郭某、朱芮瑄与红星公司签订《商品房买卖合同》，约定郭某、朱芮瑄购买红星公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场008纯住宅幢08层0902号商品房一套，建筑面积179.39平方米，房款1417898元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，红星公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给郭某、朱芮瑄使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，红星公司通知郭某、朱芮瑄于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄通知书。2019年7月31日，郭某、朱芮瑄至红星公司处履行交付手续时，认为红星公司房屋不符合合同约定的交付条件拒绝收房。2019年8月2日，郭某、朱芮瑄等多人向红星公司送达“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房”通知函暨“要求开发商整改”通知函，通知函中列明房屋不符合合同交付条件的8项问题及储藏室存在的4项问题，并注明“限定开发商在7日内完成整改”。2019年8月23日，红星公司针对郭某、朱芮瑄等反映的房屋问题发布公告，并张贴于小区公告栏内，公告回复：房屋销售时(包括储藏室)的面积符合相关法律法规和交易规则，不存在面积缩水问题；所有储藏室不存在1.5万/平方米的转让价格；地下室目前已不存在渗水潮湿无法使用的情况，希望收房业主按合同约定尽早收房。另查明，2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向红星公司出具《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。2019年9月20日，红星公司书面通知各业主办理产权证。又查明，2018年2月9日，郭某、朱芮瑄与红星公司签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议约定储藏室面积约为17.86平方米，转让价款为98388元，同时约定红星公司应于郭某、朱芮瑄所购住房交付之日，同期将储藏室交付给郭某、朱芮瑄使用，红星公司未按照约定的期限交付储藏室的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，红星公司每日向郭某、朱芮瑄支付转让价款0.01%的违约金，协议继续履行。2019年9月20日，郭某、朱芮瑄收到红星公司办理产权证的书面通知后要求红星公司交付所购买的房屋，红星公司依据《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》认为交付住房的同时应当将储藏室交付给郭某、朱芮瑄，郭某、朱芮瑄认为：1.储藏室公摊面积太多，2.储藏室办不了产权证，3.储藏室结构不合理，储藏室的房子没有屋顶，仅是用铁丝栏围起来的，不能作为房子使用，故不同意接受储藏室。因红星公司要求住房与储藏室同时交付，郭某、朱芮瑄同意住房交付，不同意同时交付储藏室，双方当事人发生争议，导致郭某、朱芮瑄购买的房屋未能实际交付。为此郭某、朱芮瑄诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为：本案双方签订《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，本案双方均应当按照《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》的约定履行义务。《商品房买卖合同》对房屋的交付时间作出了明确约定，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》对储藏室的交付时间也作出了约定。但郭某、朱芮瑄等人就储藏室的面积缩水以及质量问题已诉至法院，郭某、朱芮瑄因此不同意交付储藏室，红星公司不能因郭某、朱芮瑄不接受储藏室的交付就不同意交付住房，将住房与储藏室捆绑交付，红星公司的这一做法显然不妥，也违反了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定。红星公司应当将郭某、朱芮瑄所购买的住房及时交付给郭某、朱芮瑄居住使用。《商品房买卖合同》约定红星公司于2019年7月31日前将房屋交付给郭某、朱芮瑄，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，红星公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致郭某、朱芮瑄拒绝接受房屋，红星公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日红星公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后红星公司并未及时通知郭某、朱芮瑄交付房屋，红星公司提出电话或短信通知郭某、朱芮瑄交付房屋，但未提供证据证实，郭某、朱芮瑄亦不予认可。红星公司提出在新建商品房小区张贴公告通知郭某、朱芮瑄交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且郭某、朱芮瑄未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。红星公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。郭某、朱芮瑄主张要求红星公司给付自2019年8月1日起至实际交付之日止按房款的日万分之五计算违约金的诉讼请求，应当予以支持。郭某、朱芮瑄要求红星公司交付商品房的合法手续，并未说明合法手续的内容，因此，郭某、朱芮瑄要求红星公司交付商品房合法手续的诉讼请求不明确，一审法院不予支持。一审法院判决：一、红星限公司于本判决生效后十日内将红星国际生活广场005幢01层0102号商品房交付给郭某、朱芮瑄；二、红星公司于本判决生效后十日内给付郭某、朱芮瑄违约金（以2056694元为基数，自2019年8月1日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回郭某、朱芮瑄的其他诉讼请求。二审中，红星公司提交了：1.信访登记表、受理告知书和答复意见书，拟证明郭某、朱芮瑄理应在信访过程中知晓房屋符合交付条件并收房；2.催促收房通知书及邮寄凭证，拟证明一审判决后，红星公司及其代理人向郭某、朱芮瑄下放催收房通知三次。郭某、朱芮瑄认为：朱金财等人的行为不能代表郭某、朱芮瑄，相关部门也不能代表红星公司履行通知收房的义务；相关投寄收房通知书的真实性无异议，但是在接到通知后，郭某、朱芮瑄在后续接收房屋的过程中，仍因为红星公司的其他的行为导致没有事实上取得房屋。郭某、朱芮瑄提交了：1.录音光盘及视频录像录音整理材料，拟证明一审判决后，郭某、朱芮瑄先后6次前去收房，前5次红星公司以各种理由拒绝交房，至2020年3月30日才交房；2.律师函两份，拟证明2020年3月双方代理人就红星公司未交房事宜进行沟通；3.业主资料、物品交接登记表、交房手续流转单、钥匙交接表及前期物业管理服务协议，拟证明红星公司在交房过程中对郭某、朱芮瑄提出了种种要求。红星公司认为：1.录音录像证据的内容绝大部分发生在郭某、朱芮瑄与物业公司之间，与红星公司无关。红星公司并未妨碍其收房，其中储藏室的交付问题是双方协议的约定，并非红星公司提出的不合理要求；2.郭某、朱芮瑄在收房时，只领取了钥匙和业主卡，前期物业管理服务协议以及业主临时管理公约都拒绝签字，不符合交房流程和交易惯例，但红星公司为了减少损失，只能同意。故迟迟未交房的责任在郭某、朱芮瑄方。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本案双方于2020年3月30日完成了涉案房屋的交付手续。本院认为，郭某、朱芮瑄与红星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“红星公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案商品房于2019年8月6日取得核查意见书。红星公司于2019年7月27日通知郭某、朱芮瑄办理房屋交接手续时，涉案商品房并未取得核查意见书。故红星公司并未依约履行交房义务的事实客观存在，其应当承担相应的违约责任。红星公司关于郭某、朱芮瑄系无理拒收房屋的主张，不能成立。关于逾期交房时间以及违约金标准的问题。首先，红星公司主张其后续通过公告、短信或电话等多种方式履行了通知义务，且郭某、朱芮瑄最晚于2019年8月23日就应当通过信访结果得知涉案房屋符合了交付条件。郭某、朱芮瑄对此不予认可。本院认为，双方合同约定的是以书面方式通知交付房屋。信访、公告、短信和电话等方式在对象、区域、内容等方面存在局限性，不足以证明红星公司对郭某、朱芮瑄进行了有效通知。其次，红星公司虽在2019年9月20日向郭某、朱芮瑄送达了办理产权证通知，并在一审判决后寄送了催收房屋通知。然而，郭某、朱芮瑄提供的证据可以证明其在收到相关收房通知后积极前去办理收房手续，但双方因住宅与储藏室是否应当同时交接的问题，产生纠纷，致收房未果。红星公司主张，储藏室必须与所购住房一并交付系双方合同的约定，并非红星公司捆绑交付。该主张不能成立，理由是：房屋买卖合同中的交付房屋义务是卖房人的合同义务，双方储藏室使用权转让协议中约定的“甲方（红星公司）应于乙方（郭某、朱芮瑄）所购住房交付之日，同期将该储藏室交付给乙方（郭某、朱芮瑄）使用”，显然也属于红星公司应负的合同义务，该约定主要约束的是卖房人。因本案双方之间的储藏室面积纠纷，郭某、朱芮瑄拒绝接收储藏室，系对其自身合同权利的处分。红星公司以此约定限制买房人单独接收涉案住房的行为，显然不妥，亦无事实和法律依据。因此，涉案房屋的延迟交付并非郭某、朱芮瑄怠于行使收房权利所致，红星公司主张系郭某、朱芮瑄故意拒收房屋意图扩大损失，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判决红星公司应当支付自2019年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，并无不当。最后，双方合同对于逾期交房的违约金标准有明确约定，红星公司并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高。故红星公司要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本案双方于2020年3月30日完成了涉案房屋的交付手续，故红星公司应当自2019年8月1日起至2020年3月30日按已付房款的日万分之五支付逾期交房违约金。综上所述，红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由上诉人扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年九月二十四日书记员 王 琦