广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13500号上诉人（原审原告）：刘志强，男，1961年9月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘欣，男，1971年12月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原审第三人：孟凡超，男，1973年12月4日出生，汉族，住广东省东莞市，现下落不明。上诉人刘志强因与被上诉人刘欣及原审孟凡超孟凡超土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员庞智雄独任审理了本案。本案现已审理终结。刘志强上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘志强的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、国家乡村振兴战略规划主要指标中“产业兴旺”政策指标，即鼓励大力发展休闲农业和乡村旅游，涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》正是基于该政策的精神而签订。该合同书第一条便明确了土地是用于农业生态旅游和种养殖开发，完全符合中央政策，同时不违反法律强制性规定，一审法院缺乏对中央关于对于农村土地利用政策的理解，主观错误地认为涉案土地开办亲子乐园、农业生态旅游和种养殖开发，便是改变了土地用途，以致作出错误认定。二、《农业生态旅游和种养殖开发合同书》的名称明确了合同目的和性质，符合农村土地合理利用范围；合同第一条明确刘志强将土地租给刘欣和孟凡超作农业生态旅游和种养殖开发，也符合农村土地利用规划，不存在改变土地权属和用途；合同第三条也强调了土地出租给刘欣是用于农业生态旅游和种养殖开发，只不过由于涉案土地在出租前，原土地上有部分基础设施和果树留存，故刘志强按原土地的现状出租给刘欣进行农业生态旅游和种养殖开发，“面房亲子乐园土地”只是刘志强土地的一种代称，一审法院仅以“亲子乐园”字眼就认定土地被改变用途，是错误的主观臆断。退一步讲，即使涉案土地用于“亲子乐园”旅游项目，亦不符合《中华人民共和国土地管理法》第十二条关于“改变土地权属和用途应办理土地变更登记手续”的规定。众所周知，大力发展乡村旅游业，允许开办乡村亲子乐园，让城市或周边的人民群众了解当地村庄的特色，借此推广当地农村的名气，增加农民收入，提升农村人民生活水平，完全合法合规且合乎政策。一审认为合同无效没有法律依据。三、《农业生态旅游和种养殖开发合同书》第四、第五条关于双方的权利义务已明确约定，刘欣应按规定做好农业生态旅游和种养殖开发，不允许随意改变农业用地使用用途和破坏田地，同时还约定刘欣因经营需求，需要在合同租地范围建设施的，必须在甲方指导下建设，并且不得违反国家和村委政策才允许建设。但在土地交付给刘欣使用过程中，刘欣违法搭建不符合合同目的的设施，且没有征得刘志强的同意，也没有报当地有关部门批准，属于违反合同的单方违约和违规行为，被有关部门依法拆除的后果和损失应由其自行承担。因此，刘欣利用租赁土地违法建设并非《农业生态旅游和种养殖开发合同书》的宗旨和目的，刘志强在此过程中并无过错，一审法院以刘欣违反合同的行为认定刘志强有过错，且认定合同属于改变土地用途，没有充分的事实和法律依据。五、刘志强在土地交付给刘欣使用过程中，一直催告刘欣按合同执行有关条款，但刘欣置之不理，强行搭建有关违法设施，最终导致被有关部门拆除。后刘欣便无理要求解除合同，但由于刘欣要求解除合同并没有事实和法律依据，不享有单方的合同解除权，同时土地仍在刘欣使用中，刘志强无依据也不可能提前收回土地使用。故一审法院认定刘欣向刘志强发出合同中止通知的日期便是合同解除日期是错误的。因此，在目前没有证据证实合同目的无法实现的情况下，双方均应严格履行合同，故刘志强要求刘欣支付租金和押金并承担违约金的诉求，具有事实和法律依据，应予支持。刘欣辩称，涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》签订前，刘欣将有关规划和目标明确告诉刘志强及孟凡超。刘志强一直未能出示原始租地合同，却以庙尾村村委书记身份，自称当地关系深厚，可以帮助处理本地关系，申请本地农业优惠政策等虚假信息，招商引资，在明知该片土地不能用于非农业项目开发的情况下，仍然以各种优惠条件，非法引诱刘欣投资。刘欣基于对刘志强和孟凡超的信任，由孟凡超起草合同，三方多次协商，最终签订《农业生态旅游和种养殖开发合同书》，由刘志强交村委备案（事实上没有备案），最终导致刘欣投资失误，造成严重经济损失和精神伤害。原始合同约定及隐瞒事实：1、庙尾面村80亩果园土地是由三个村组集体的基本农田及荒地拼凑起来的事实；2、三份租地合同中只有一份合同有约41亩面积注明，80亩果园总面积不明确；3、三份租地合同的土地租凭对象为刘志强兄长，而非其本人；4、三份租地合同有明显不对等赔付责任，难以理解刘欣租地初心；5、三份租地合同所出租土地主要为基本农田，明显不适合亲子旅游及种养殖项目用途；6、三份租地合同租地期限为2034年12月31日，与转包合同期限2035年12月31日少了一年；7、没有与前园主解除合同的前提下就与刘欣签订新的转包合同；8、隐瞒前园主债务关系，导致前园主债主堵门讨债；9、隐瞒园区洪水污染安全隐患，提供不实信息，导致刘欣决策失误；10、刘志强以原始合同极低租金，以转包方式获取高额租地利益，又重复收取押金及保证金，以不合理的地面设施及植被折价对冲方式，获取不正当利益。综上所述，请求驳回刘志强的诉讼请求。孟凡超未作陈述。刘志强向一审法院起诉请求：1、刘欣向刘志强支付2019年1月至2019年12月的土地租金12万元；2、刘欣向刘志强支付租地押金12万元；3、刘欣向刘志强支付违约金120万元。一审法院查明事实：2004年12月31日，增城正果镇庙尾村瓦厂吓经济合作社（发包方、甲方）、刘志强（承包人、乙方）签订《土地承包合同书》，约定：“甲方愿意将其集体拥有面房（土名）荒洼地……46.76亩发包给乙方经营开发农业项目及其它产业的开发……承包时间从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇三四年十二月三十一日止。”2004年12月31日，正果镇庙尾村长排经济合作社（发包方、甲方）、刘志强（承包人、乙方）签订《土地承包合同书》，约定：“甲方愿意将其集体拥有面房（土名）荒洼地……三十亩发包给乙方经营开发农业项目及其它产业的开发……承包时间从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇三四年十二月三十一日止。”该合同手写体加注：“本合同从2006年1月1日起转为刘云锋承包。”该手写体上加盖正果镇庙尾村长排经济合作社公章。2004年12月31日，正果镇庙尾村塘角经济合作社、正果镇庙尾村其岭经济合作社（发包方、甲方）、刘志强（承包人、乙方）签订《土地承包合同书》，约定：“甲方愿意将其集体拥有面房（土名）荒洼地……12.879亩发包给乙方经营开发农业项目及其它产业的开发……承包时间从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇三四年十二月三十一日止。”该合同手写体加注：“本合同从2006年1月1日起转为刘云锋承包。”该手写体上加盖正果镇庙尾村塘角经济合作社公章。2018年10月26日，刘志强（甲方）、刘欣（乙方）、孟凡超（丙方）签订《农业生态旅游和种养殖开发合同书》，约定：“为合作开发正果镇庙尾村面房长汾亲子乐园……一、位置及简介：甲方将位于广州市增城区正果镇庙尾村面房土地约80亩……，分包给乙方和丙方合作农业生态教育旅游和种养殖开发。乙方和丙方有管理经营使用权和合同规定的受益权……三、承包款及承包租金缴纳办法。承包款：正果镇庙尾村面房土地面积80亩，合同期限16年，租金每年每亩人民币：￥1500元/亩。缴纳办法：1、每年合同款实行按年缴纳，先交款后使用形式，每年在1月10号前一次性交清下年度承包款，由此类推直至合同期满。2、承包款合同交付，第一年的租地承包款￥120000元整作为押金，再交第一年租地承包款￥120000元整即(2019年1月1日至2019年12月31日)。3、庙尾村面房长汾亲子乐园保证金合计￥200000元整。签订合同当日，乙方交￥50000元整，余款￥150000元整在一个月内交清……上述交款期必须乙方确保依时向甲方交纳，否则如逾期不交清者，则视乙方和丙方违约论，并无偿按土地现状收回……八、违约责任：1、在合作期内甲乙丙三方均不得无故终止协议，如甲方违约，并按承包款十倍处罚，赔偿乙方和丙方投资金额，如乙方和丙方违约，并按承包款十倍处罚赔偿甲方，甲方可将土地收回，通知乙方和丙方搬离，单方终止合同……”2019年4月27日，刘欣向刘志强发出《正果庙尾生态农业亲子乐园合同终止说明书》，载明：“……有关正果庙尾生态农业亲子乐园事宜，因正果当地政策变化等客观因素，经我方及孟总多方努力，未能达成新的合作方案，也没能找到新的经营人及合作伙伴，目前的条件及环境也不合我们当初开发亲子乐园的初衷，……我方现正式向你提交终止庙尾生态农业亲子乐园合同请求……”2019年8月2日，广州市增城区正果镇庙尾村民委员会出具《证明》，载明：“兹有我庙尾村瓦厂吓合作社、塘角、其岭合作社、长排合作社将其面房（土地名）的土地发包给刘志强，双方并于2004年12月31日分别签订有《土地承包合同书》。关于《农业生态旅游和种养殖开发合同书》里涉及刘志强提供的面房土地面积80亩，正在上述土地的范围内。”2019年8月2日，广州市增城区正果镇庙尾村瓦厂吓、塘角、其岭、长排经济合作社分别出具三份《证明》，内容均为：“兹有我合作社于2004年12月31日与刘志强签订《土地承包合同书》，将我合作社面房（土名）的土地发包给刘志强，由刘志强支付土地承包款。该土地任在承包合同期内，土地使用权归刘志强。”刘志强、刘欣提供了双方的微信聊天记录，载明：1月12日刘志强：“把涌边那些购进的房子尽快搬走。”刘欣：“没留电话，只说姓何。增城国土局。”1月13日刘志强：“刘总，租金缴交已超期，最迟明天要交了。”刘欣：“有关地租事宜，我们这两天约上孟总协商一下再决定。”刘志强：“不能拖了，尽快定下来。”2月28日刘志强：“关于农场一事前个星期商谈我已做了让步，但到目前你仍然没有付款。”刘欣：“我知道，在等孟总回复，他说要补充个协议……这两天会有结果。”3月10日刘志强：“关于农场租金缴交一事，我已多次和你沟通及催交，但至今你还是不履行合同条款，为避免给我造成更大的损失，从明天起我只有按合同条款办事，终止合同，收回农场管理权，向你追缴租金及合同违约金。”刘欣：“有关农场事宜，不是我有意要拖欠尾款，诚如上次沟通，因投资环境变化，须变更合同及股权分配……希望你定个时间，我们三方重新签订相关协议。”4月22日刘志强：“关于农场经营管理一事，鉴于你违约问题，1.从签约到你派人进场生产管理至今没有缴交租金。2.现在发现你已将人员撒场并将农场设备等运走。现我向你严正警告，在今天起算三天内，如果你再不履行合同义务及将从农场运走的所有设备送回，你将承担所有法律责任。到时我将采取法律措施按合同规定进行索赔。”刘欣：“有关农场事宜，按上次三方协商，我们一直在努力寻找新的合伙团队及新的合作方案，不管成不成，本月底为最后期限。有关农场设施，你可以请人清点，我只取回我在正果市场买的东西，我的人因清明放假的确没有回来，我拜托孟总的人照看。”4月27日刘志强：“在双方没有达成共识之时，我希望你首先履行合同义务，以免对农场造成更大损失……你单方终止合同我不认可。”5月7日，刘欣：“有关农场事宜，我没有主观拖延的意思，诚如我发给你的终止合同通知书，我方因客观原因无法经营，请求终止合同协商，我们也在寻找新的解决方案，如你认为无法协商处理，你可以选择法律途径处理，我也希望有个公正裁决，尽快了结此事。”一审庭审中，刘志强、刘欣共同确认以下内容：涉案合同签订后，即交付了涉案土地给刘欣。刘志强陈述以下内容：1、涉案合同所涉80亩土地是农田性质，部分是荒洼地；2、刘欣搭建的蒙古包、小木屋等是刘欣自己拆除的，当时刘志强是在现场；3、截至一审庭审之日，涉案土地仍由刘欣控制使用；4、刘志强要求继续履行合同。刘欣陈述以下内容：1、承租涉案土地是用于农业生态旅游和种养殖；2、2019年1月7日城管、国土部门拆除了刘欣搭建的蒙古包、小木屋等，都是口头通知，没有书面通知。当时刘志强也在现场。当天刘欣已经停止使用涉案土地并口头通知村委要解除合同；3、刘欣人员是2019年4月15日撤场的，双方没有办理交接手续。一审法院认为，根据刘志强在一审庭审中陈述涉案土地的性质为农业用途，但刘志强、刘欣双方签订《农业生态旅游和种养殖开发合同书》将涉案土地用于开办亲子乐园、农业生态教育旅游和种养殖开发，改变了涉案土地的用途。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”以及《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，可知刘志强、刘欣双方签订的《农业生态旅游和种养殖开发合同书》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。而合同无效，刘志强、刘欣双方均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因合同无效，故刘志强要求刘欣支付租地押金及违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于刘志强主张刘欣支付2019年的土地租金的诉讼请求，经一审法院释明，刘志强仍然坚持诉讼请求。虽然《农业生态旅游和种养殖开发合同书》无效，但刘志强、刘欣双方确认合同签订后，刘志强即交付了涉案土地给刘欣使用，故刘欣仍应承担相应的占用费。关于占用费的截止日期，综合双方的一审庭审陈述以及微信证据，刘志强清楚合同履行中存在相关设施被拆除的事实，且在2019年4月22日的微信中已经明确知晓刘欣撤场的行为；综合2019年4月27日，刘欣向刘志强发出《正果庙尾生态农业亲子乐园合同终止说明书》，已明确表示不再履行合同。故刘志强应有相应的止损义务，但之后刘志强并未采取合理行为防止涉案土地损失扩大，故一审法院认定占用费的截止日期为2019年4月27日，按照《农业生态旅游和种养殖开发合同书》载明的12万元/年为标准，故2019年1月1日开始至2019年4月27日止的占用费为38465.75元（120000元/年÷365天×117天）。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、刘欣在该判决发生法律效力之日起十日内支付刘志强从2019年1月1日开始至2019年4月27日的占用费38465.75元；二、驳回刘志强的其他诉讼请求。案件受理费8880元，由刘志强负担8643元，刘欣负担237元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》项下土地性质为农业用地，由刘志强向农村集体经济组织承包。但刘志强与刘欣约定将该合同项下土地用于开办亲子乐园、农业生态教育旅游和种养殖开发，改变了该土地的用途。对此，合同双方并没有依法办理土地用途变更登记手续或者承包地用于非农建设的审批手续。因此，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十二条关于依法改变土地用途应当办理土地变更登记手续的强制性规定，以及《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第八条关于未经依法批准不得将承包地用于非农建设的强制性规定，应为无效合同。刘志强上诉称该合同约定的土地用途符合国家有关农村土地利用的政策，但即使如此，也应按照上述法律规定办理土地用途变更的审批登记手续，才能达到即符合国家政策，又不违反法律、行政法规强制性规定的合法经营目的。因此，一审法院认定涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》无效，符合法律规定，并不存在违反国家相关农村政策的情形，本院予以支持。刘志强认为涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》无效，并非刘志强所述的刘欣违法建设行为所致，而是双方在没有依法办理土地用途变更审批登记手续的情况下变更土地用途所致，故该合同无效，刘志强和刘欣均有过错，依法应当各自承担相应的责任。因此，刘志强诉请刘欣支付租地押金及违约金，缺乏法律依据，一审法院不予支持正确。刘志强认为其签订该合同没有过错的上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然涉案《农业生态旅游和种养殖开发合同书》无效，但刘欣实际上使用了合同项下土地，故刘欣应当向刘志强支付土地占用费以赔偿刘志强不能使用土地的损失。刘志强在知道涉案土地上的相关设施被拆除，刘欣已告知其撤出涉案土地并去函向其表示不再履行合同的情况下，应当及时采取有效措施收回涉案土地以避免损失扩大，但刘志强并无采取有效措施收回涉案土地，由此扩大的损失应当由刘志强自行承担。因此，一审法院综合考虑上述情况，酌情确定涉案土地占用费的计算截至2019年4月27日即刘欣函致刘志强表示不再履行合同之日止，并无不当。刘志强认为该日期之后至2019年12月的土地占用费仍应由刘欣承担的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17414元，由上诉人刘志强负担。本判决为终审判决。审判员  庞智雄二〇二〇年九月二十五日书记员  林美欣