山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2752号上诉人（原审被告）：枣庄市峄城区底阁镇西甘寺村民委员会，住所地峄城区底阁镇西甘寺村。法定代表人：王兴义,村主任。委托诉讼代理人：刘洋，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程海涛，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晋涛，男，1965年8月15日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：李传桢，山东榴园律师事务所律师。上诉人枣庄市峄城区底阁镇西甘寺村民委员会（以下简称西甘寺村委会）因与被上诉人孙晋涛合同纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院的（2020）鲁0404民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西甘寺村委会上诉请求：1.依法确认西甘寺村委会与孙晋涛的租赁合同已解除，改判驳回孙晋涛的诉讼请求；2.案件受理费由孙晋涛承担。事实与理由：一、孙晋涛在承租期间未经许可擅自转租、转让的行为客观存在，西甘寺村委会依法通知其解除合同符合法律规定，依法应予确认。孙晋涛与许太龙2013年3月签订《转让租赁合同》的事实客观存在，孙晋涛把其承租的西甘寺村委会全部4.5亩土地中的部分转租给许太龙，并将另一部分900平米空闲地转让给许太龙，转让费20000元。后孙晋涛继续按照租赁4.5亩土地的标准交纳土地租金，对村委会欺瞒。举轻以明重，转让是比转租更加恶劣的违法行为，涉及非法处置出卖土地，这种严重违约违法行为足以确定孙晋涛的主观恶意。西甘寺村委会在知悉此事后依法通知孙晋涛解除合同，符合关于通知解除的法律规定，通知到达孙晋涛后合同即依法解除。孙晋涛在一审诉讼期间，又将土地再次转租给杨涛，对租赁物随意处置，其用实际行动表明其肆意违约，根本违反合同的主观意愿。因此，孙晋涛擅自转租、转让的行为客观存在，西甘寺村委会通知解除合同合法有据，依法应确认合同依法解除。二、一审法院无视孙晋涛违约行为客观存在的事实，仅以孙晋涛的相关费用由许太龙代为交纳就认定西甘寺村委会同意孙晋涛转租的事实认定是错误的。一审法院认为，孙晋涛与许太龙的土地租金2016年至2019年这三年曾经在一张单据上收取，就断定西甘寺村委会同意孙晋涛把土地转租给许太龙，这种事实认定是错误的。孙晋涛和许太龙分别均租赁西甘寺村委会的土地，孙晋涛租赁4.5亩，许太龙租赁13.6亩(西甘寺村3.7亩，铁厂位置土地9.9亩)，交纳土地租金是承租人孙晋涛、许太龙的义务；村委会收取土地租金时，都是村会计收取，只要交费即可，并不需严格审查，交费开票即可。即便是存在许太龙代孙晋涛交纳租金的情况，并不代表村委会明确知悉他们之间已经存在转租关系，更不代表村委会同意这种转租行为。是否知道是一种事实判断，是否同意则是一种意思表示行为，这种同意是一种明示的意思表示行为。村委会既未明确知悉转租行为，更无明确同意转租的意思表示行为，事后亦不认可该行为。没有证据证实西甘寺村委会明确知道孙晋涛已将土地转租的事实，更不能认定西甘寺村委会明确同意孙晋涛转租的行为，更何况孙晋涛在2013年3月就把部分土地非法转让牟利，却依然按租金交纳欺瞒村委会，不能判断西甘寺村委会同意孙晋涛违法转租土地及转卖土地牟利的行为。西甘寺村委会确实在后来知道孙晋涛的转租转卖土地的行为，才根据法律规定及合同约定行使解除权，即便是推定西甘寺村委会后来知道孙晋涛的转租行为，亦无法据此认定西甘寺村委会明确同意这种行为。事实表明，西甘寺村委会明确表示不认可其转租、转让承租土地行为，否则也不会依法行使合同解除权。一审法院对上述事实认定有违客观事实，导致西甘寺村委会集体利益严重受损。孙晋涛在一审期间，再次将土地转租给杨涛，其行为本身违反合同的约定，破坏了合同的稳定基础。孙晋涛辩称，1.孙晋涛不存在违约行为，同时也不符合法定解除的情形。孙晋涛将承租的土地部分转租给许太龙是经西甘寺村委会同意的，且西甘寺村委会收取许太龙的租金。西甘寺村委会所主张的法定解除情形，引用的是涉案合同第三条约定解除的情形，孙晋涛不符合法定解除规定的情形。即便孙晋涛违约转租，根据合同第三条的约定，出现转租只是赔偿损失，并未要求解除合同。因此租赁合同应继续履行。2019年10月8日孙晋涛与许太龙达成了解除土地租赁的协议，且限期让许太龙搬出。在西甘寺村委会没有催告前，所谓的违约情形已经解除。西甘寺村委会主张2016年孙晋涛违约，如果成立，在合同期限没有行使解除权，即便存在违约西甘寺村委会也丧失解除权。2.关于900平方土地约1.5亩是否转让给许太龙的问题，所谓转让是西甘寺村委会方的误解，因在2016年和许太龙订立租赁合同时，孙晋涛将东院900平方院落以2万元的价格转给许太龙，由于孙晋涛和许太龙对法律知识缺乏了解，其真实意思是转让地上附着物2万元。根据租金收据可以看出，对900平方土地和西甘寺村委会订立多少租金就让许太龙支付多少租金，从中没有余利。从土地面积上看，缴纳租金许太龙缴纳3.7亩，孙晋涛缴纳4.5亩，与西甘寺村委会签订的合同总亩数4.5亩是一致的，没有变化。如果将其中1.5亩土地转让给许太龙，许太龙就不应再缴纳1.5亩租金。因此从900平方所缴租金且包含在总合同中的4.5亩中。3.西甘寺村委会提出2020年4月2日孙晋涛擅自将土地又转租给了杨涛的问题，孙晋涛在一审时从未认可过该转租合同，只是案外人杨涛提供给派出所的合同复印件，因孙晋涛系医院工人员，按照要求不能从事经营活动，为本案的诉讼特委托杨涛为其出面代理事宜，西甘寺村委会所称的该份协议不存在。我们在一审另案中已提供了2020年4月10日与杨涛签订的委托协议。在本案一审诉讼期间西甘寺村委会于2019年11月30日将孙晋涛承租的土地整体转让给许太龙，系西甘寺村委会违约在先。于是孙晋涛找到杨涛让其全面代理诉讼及处理派出所事宜。4.西甘寺村委会认为一审仅凭租金收据来推定、认可孙晋涛的转租行为没有依据，其上诉理由不能成立。许太龙经营的金华宇石膏有限公司是挂牌经营，且挂在孙晋涛转租给许太龙的租赁物上，该院落与孙晋涛所经营的院落是相通的，在周围生活的居民都清楚这种情形。2016年孙晋涛从未缴纳过租金，均是许太龙前往居委会缴纳了许太龙和孙晋涛的租金，西甘寺村委会应当知情。请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙晋涛向一审法院起诉请求：1.确认2019年11月30日西甘寺村委会下达的解除合同通知书无效；2.诉讼费用由西甘寺村委会负担。一审法院认定事实，2003年10月14日，西甘寺村委会与孙晋涛签订《土地租赁合同书》一份，约定将村西南234省道西侧沿路土地租赁给孙晋涛用于石膏粉项目建设，南北长50米，东西长60米，折4.5亩，每年租金3600元。土地使用期限30年，合同期间，孙晋涛只有使用权，不能转租、转卖或者信贷抵押。本合同自签订之日起具有法律效力，如单方违约，应赔偿对方全部损失。2013年3月24日，孙晋涛和许太龙签订《转让租赁合同》一份，约定：孙晋涛将金华宇石膏粉厂东院占地900平方米空闲地全权转让给许太龙，转让费20000元，以后一切费用由许太龙承担。孙晋涛将金华宇石膏粉厂院子租给许太龙使用，期限3年，租金每年3.8万元，政府性的收费由乙方承担（村地租金由孙晋涛承担）。2019年10月8日，孙晋涛与案外人许太龙签订《厂房搬迁协议》一份，约定许太龙在2019年12月1日前全部搬出厂地交于孙晋涛，如违反本合同条款，违约方应向甲方支付10万元违约金。孙晋涛和案外人许太龙在2013年3月24日签订的租赁合同到期后未重新签订租赁协议，亦未解除转让租赁合同。2016年3月24日至2019年12月1日期间，孙晋涛与案外人许太龙存在不定期租赁关系。原、被告双方合同履行期间，西甘寺村委会收取了土地租金并出具收款收据五张，分别为：2015年12月5日收到孙晋涛石膏粉厂占地租金45000元；2016年12月9日、2018年1月21日、2019年1月11日分别收到许太龙、孙晋涛土地承包金（许太龙3.7亩、孙晋涛4.5亩）82000元；2019年10月22日收到许太龙、孙晋涛铁厂宿舍租金共18.1亩21720元。西甘寺村委会提供《解除合同通知书》一份，主要内容为：原被告签订的土地租赁合同第三条明约定承租方只有使用权，不得转租，转卖或信贷抵押。据了解得知孙晋涛与2013年3月24日未经西甘寺村委会同意将土地转租，违反了合同法规定，已构成严重违约，现书面通知你：解除双方签订的《土地租赁合同书》，落款单位西甘寺村委会，落款时间2019年11月30日。孙晋涛认可2019年12月2日收到，但对该解除合同通知书有异议，诉至一审法院，请求确认落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》无效。一审法院认为，孙晋涛与西甘寺村委会签订的土地租赁合同书是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应对当事人发生法律拘束力。本案争议的焦点为落款时间为2019年11月30日的解除合同通知书的效力问题。本案中，原告孙晋涛承租西甘寺村委会土地，并在合同中约定孙晋涛只有使用权，不得转租或转让，孙晋涛将土地转租违反了合同约定，按照法律规定，西甘寺村委会本应享有解除合同的权利，但是在本案中，西甘寺村委会作为出租方，有向孙晋涛收取租金的权利，同时也负有审查交付租金主体的义务。第一，孙晋涛于2013年将涉案土地进行转租，并与案外人许太龙约定其中900平方米费用由案外人承担，孙晋涛主张自2013年以后租金均是由案外人许太龙交纳的，且举证2019年收据系案外人许太龙持有，被告称“对于谁来交租金没有审查义务”，不符合合同履行客观实际。第二，西甘寺村委会称“不知道原告转租情况”，但西甘寺村委会提供的2016年至2019年的租金收据均是将许太龙、孙晋涛两人的租金开在了同一张收据上，对此西甘寺村委会亦不能作出合理解释。综合以上几点，西甘寺村委会主张之前不知道孙晋涛转租的事实不成立，通过证据可知西甘寺村委会至迟在2016年即已经知道孙晋涛转租土地给许太龙的事实。西甘寺村委会在知道孙晋涛违反合同约定至少三年的时间里一直未主张解除合同，且继续收取租金的行为，令孙晋涛产生了合理信赖，认为西甘寺村委会已不行使该解除权。2019年11月西甘寺村委会时隔几年后再下达解除合同通知，有违诚实信用原则。故下达的落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。根据相关法律规定，民事案件应当围绕孙晋涛诉讼请求进行审理，不得超出孙晋涛诉讼请求，本案中孙晋涛仅主张对落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》效力进行认定，故原审法院对落款时间为2020年5月2日的《解除合同通知书》不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：确认被告峄城区底阁镇西甘寺村民委员会向原告孙晋涛发送的落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。案件受理费500元，由被告峄城区底阁镇西甘寺村民委员会承担。二审诉讼期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理认定事实与一审一致。本院认为，孙晋涛与西甘寺村委会于2004年5月2日签订的《土地租赁合同书》是当事人的真实意思表示，合同内容除合同履行限期30年违反法律规定，其他内容均符合法律规定。合同履行过程中，西甘寺村委会于2019年11月30日向孙晋涛下达合同解除通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。孙晋涛对此提出异议并向人民法院请求确认西甘寺村委会下达的解除通知效力有法律依据。涉案租赁合同第三条约定了孙晋涛对涉案土地只有使用权，不能转租、转卖或者信贷抵押等内容。在合同履行中，孙晋涛于2013年3月将租赁土地中的部分转租给案外人许太龙，西甘寺村委会于2016年12月9日、2018年1月21日、2019年1月11日开具的租金收据均载明“收许太龙、孙晋涛租金”，由此可以认定西甘寺村委会对孙晋涛转租部分土地给许太龙使用的事实是明知的，而三、四年均未向孙晋涛提出合同解除，现提出解除合同有违诚实信用原则，原审判决认定西甘寺村委会于2019年11月30日下达的《解除合同通知书》不具有法律效力有事实及法律依据。西甘寺村委会的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由枣庄市峄城区底阁镇西甘寺村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年九月十四日书记员 高 天