山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1249号 上诉人（原审被告）：吕文豹，男，1975年3月10日出生，汉族，住山东省利津县。 被上诉人（原审原告）：滨州市盛益盟物业有限公司，住所地滨州市滨城区市中办事处黄河四路渤海七路颐园广场西（1-12）号，统一社会信用代码913716024944988805。 法定代表人：韩雪松，总经理。 委托诉讼代理人：韩庆，男，滨州市盛益盟物业有限公司职工。 上诉人吕文豹因与被上诉人滨州市盛益盟物业有限公司（以下简称盛益盟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2020）鲁0522民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕文豹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回盛益盟物业公司的诉讼请求；2.二审案件受理费由盛益盟物业公司承担。事实与理由：一审部分事实认定不清，导致适用法律错误。一、盛益盟物业公司提交的《前期物业合同》及《物业服务协议》应属无效合同。《东营市物业管理办法》第十七条规定，“建设单位应当依法通过招投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。……经县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。但案涉《前期物业合同》签订时并未经过县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会同意，盛益盟物业公司也不具有物业服务的相应资质。盛益盟物业公司在一审时提交了利津县利津街道办事处出具的证明，但吕文豹对该证明上加盖印章的真实性不能确定，该证明不能证实该合同经过相关部门同意。盛益盟物业公司也未按照相关规定到县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会办理物业服务合同备案手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。据此，上述合同应为无效合同。二、即使吕文豹与盛益盟物业公司签订的《物业服务协议》有效，盛益盟物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为，在向吕文豹提供物业服务过程中存在严重瑕疵，吕文豹不应支付物业费。根据一审查明的事实，盛益盟物业公司在提供服务过程中，仅聘请4名年龄已超六十岁的老年人作为安保人员，对小区业主的人身和财产安全保障形同虚设。盛益盟物业公司在未向吕文豹提供符合约定的物业服务的情况下却要求吕文豹支付物业费用，显然权利与义务不对等，违背诚实信用原则，一审判决吕文豹承担70%的物业费显属不当，应当予以纠正。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。一审法院在盛益盟物业公司没有任何证据证明其曾向吕文豹进行书面催要的前提下，判决吕文豹支付物业费没有事实依据。四、吕文豹居住的龙泽苑小区住宅面积达16万平米，盛益盟物业公司在没有取得任何资质，没有物价局颁发的收费许可证，也没有相关部门出具收费文件的情况下，无权向吕文豹收取物业费。盛益盟物业公司没有得到利津街道物业主管部门的允许，其在一审中提交的利津街道办事处证明，利津街道主管部门明确表示不认可。吕文豹对盛益盟物业公司与三村委会签订的《前期物业合同》不知情，该合同对吕文豹不产生任何效力。综上所述，一审认定事实不清、适用法律不当，请二审法院在查清事实的前提下，依法支持吕文豹的上诉请求。 盛益盟物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吕文豹的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、盛益盟物业公司签订的服务合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，三村委会作为龙泽苑小区的建设单位聘请前期物业提供服务经当地政府同意符合相关法律规定，与盛益盟物业公司签订的《前期物业合同》合法有效，业主不得以其并非合同当事人为由，拒绝接受合同的约束。盛益盟物业公司与吕文豹签订的《物业服务协议》真实有效，符合法律规定。二、盛益盟物业公司系合法经营企业，经物业管理行政机关依法审批具有相应经营资格。《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》【建办房（2017）75号】文件，第一条规定“各地不再受理物业服务企业资质的核定申请，不得以任何要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件”。即使经营中部分手续尚不完备，依据物业管理的相关规定，也应属于物业行政部门的管理范畴，不应成为吕文豹拒绝支付物业管理服务费的理由。三、关于吕文豹主张的服务瑕疵，一审法院已综合评定案件情况，免除吕文豹应支付欠交费30％的义务。综上，吕文豹拒绝支付物业服务费的上诉请求及各种理由不能成立，请依法驳回。 盛益盟物业公司向一审法院起诉请求：1.吕文豹支付所欠物业费3645.6元；2.诉讼费由吕文豹负担。 一审法院认定事实：吕文豹系利津县龙泽苑小区5号楼1单元802室、20号楼1单元502室和32号楼1单元102室房屋业主，该小区为利津街道新合村、大马家村、张家滩村的拆迁安置小区。2017年11月1日，三个村委会与盛益盟物业公司签订《前期物业合同》，约定由盛益盟物业公司为龙泽苑小区提供前期物业服务，物业服务费用为：多层楼房0.4元/m2.月，高层楼房0.8元/m2.月。2017年11月30日、2018年1月5日，吕文豹分别针对其所购买的三处房屋与盛益盟物业公司签订《物业服务协议》各一份，约定自房屋出售之日至本物业业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，由盛益盟物业公司提供物业管理服务，物业费收取标准同前期物业合同，因业主原因空置房屋1年以上的，由业主按照物业费的50%交纳物业管理费。5号楼1单元802室(高层)面积为151.41m2、20号楼1单元502室(多层)面积为121.87m2、32号楼1单元102室房屋(多层)面积为89.8m2。截止前期物业合同期满，龙泽苑小区业主委员会未成立，盛益盟物业公司继续在该小区提供物业管理服务，2020年2月21日，盛益盟物业公司在龙泽苑小区撤离。 盛益盟物业公司主张的物业费数额为5号楼1单元802室(高层)自2018年5月30日至2020年2月21日的物业费2511.3元、20号楼1单元502室(多层)自2019年1月9日至2020年2月21日的物业费653.1元、32号楼1单元102室房屋(多层)自2019年1月9日至2020年2月21日的物业费481.2元，吕文豹未提交证据证明其已交纳该期间的物业费。 另查明，盛益盟物业公司在龙泽苑小区提供物业服务过程中，仅聘请4名年龄已超六十岁的老年人作为安保人员。20号楼1单元502室及32号楼1单元102室房屋长期闲置。 一审法院认为，利津街道新合村委会、大马家村委会、张家滩村委会与盛益盟物业公司签订的《前期物业合同》及吕文豹与盛益盟物业公司签订的《物业服务协议》，系双方当事人自愿签订，内容亦不违反法律法规，合法有效，当事人应全面履行合同义务。盛益盟物业公司按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，业主应支付相应的物业费。但盛益盟物业公司在提供物业服务过程中，该小区大约住户1024户，仅聘请4名年纪已超六十岁的老年人作为安保人员，显然达不到合同约定的服务标准，不能较好的维护小区的基本安全与正常秩序，故认定盛益盟物业公司在提供物业服务的过程中存在较大瑕疵，应适当减少业主缴纳物业管理费的数额，结合本案实际，一审法院酌情确定业主承担70%的物业管理费。吕文豹所购买的20号楼1单元502室及32号楼1单元102室房屋一直闲置，符合按50%收取物业费的合同约定，数额为567.1元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：吕文豹于判决生效之日起十日内支付滨州市盛益盟物业有限公司物业费2325元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由滨州市盛益盟物业有限公司负担。 二审中，吕文豹围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院二审期间，吕文豹围绕上诉请求向本院提交两份证据。 证据1，盛益盟物业公司的公司简介照片打印件1份。拟证明：盛益盟物业公司公示的资质为二级，其实该公司没有物业服务资质。 证据2，利津街道主管物业的崔姓人员与吕文豹、吕文虎、冯连胜的视频资料1份。拟证明：利津街道办事处没有给盛益盟物业公司开具证明。 盛益盟物业公司质证如下：对证据1真实性无异议，盛益盟物业公司成立于2008年，物业资质二级别，盛益盟物业公司入驻小区是2017年10月份，但是2017年12月份这个资质已经取消，已不需要资质。对证据2真实性不清楚，关于街道开具证明的真实性，是一个崔姓人员说每次盖章都有登记，可以去街道核实，盛益盟物业公司的张经理已经去世，具体和谁接头、找谁盖章盛益盟物业公司不清楚。 本院对上述证据分析如下：盛益盟物业公司对证据1的真实性，予以认定，对该证据的真实性，本院予以确认。对于证据2，吕文豹拟用该份证据反驳盛益盟物业公司提交的证明。但是本案中，盛益盟物业公司并未提交该份证明作为证据，各方当事人亦未进行质证，一审法院也未采信该份证据认定相关事实。故对吕文豹提交的该份证据本院不予采信。 二审查明，盛益盟物业公司的经营范围包括物业管理；家政服务；绿化工程等。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题是：吕文豹应否向盛益盟物业公司缴纳物业费以及应交费的数额。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘物业服务企业，该合同对业主具有约束力。本案中，利津街道新合村、大马家村、张家滩村三个村的村民委员会于2017年11月1日与盛益盟物业公司签订的《前期物业合同》对吕文豹具有约束力。2017年11月30日、2018年1月5日吕文豹针对其所购买的三处房屋分别与盛益盟物业公司签订了《物业服务协议》。吕文豹主张因盛益盟物业公司未通过招标方式、未经过主管部门同意备案进驻小区，且其不具有物业服务的相关资质，故上述合同均无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业的规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务的水平，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响上述合同的效力。《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》发出后，《物业管理条例》第二十四条第一款：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”修改为：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”因住房和城乡建设部已取消物业服务企业资质核定工作，故不再要求物业服务企业具有相应的资质。物业管理合同的备案制度亦不属于效力性强制性规定，即案涉合同是否备案，不影响合同效力。综上，案涉《前期物业合同》《物业服务协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利承担义务。 吕文豹主张盛益盟物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，但未提供证据予以证明，对吕文豹该主张，本院不予支持。一审判决已经根据查明的盛益盟物业公司物业服务履行情况对物业费进行了相应酌减，符合法律规定。盛益盟物业公司在楼宇张贴物业费催收通知，进行了书面催缴，故吕文豹应支付70%的物业管理费。 综上，吕文豹的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕文豹负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋美玲 审判员  翁秀明 审判员  郭芳芳 二〇二〇年九月二十五日 法官助理张树欣 书记员于燕