辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初5415号原告：沈阳保利和鸿房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沈胡路63号中港创业大厦6层602室。法定代表人：刘祥海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓燕、关月，均系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：高萌萌，女，1995年6月20日出生，汉族，沈阳市铁西区。原告沈阳保利和鸿房地产开发有限公司与被告高萌萌商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人关月、被告高萌萌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、请求依法判令被告支付违约金364141.2元（按主合同总价款1820706元的20%计算）；三、请求依法判令原告有权从被告已付房价款中直接扣收上述违约金；四、判令被告配合原告办理解除商品房买卖合同备案手续；五、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2019年12月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号E1909253271），约定被告购买原告开发的保利海德小区（一期）位于沈阳市于洪区的商品房，房屋总价款为1820706元。《商品房买卖合同》第七条约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。商品房付款方式及期限，买受人采取主合同附件11第28条的方式进行付款。附件及《补充协议》第28条约定：买受人应于2019年12月25日前交齐符合银行要求的首付款370706元，剩余房款1450000元由买受人于2020年1月24日前回款到账，买受人应保证按本条的要求支付贷款款项，超过上述期限视为买受人逾期付款，按附件补充协议第四条执行。《补充协议》第四条第二款约定：买受人未按照约定时间支付应付款（包括贷款首期房款及贷款款项），应承担如下违约责任：（1）……。（2）逾期支付任何一期房款超过90日的，出卖人有权解除主合同。出卖人解除合同的，买受人按主合同总价款的20%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）。扣收条款在第四条第7款中也作出了明确约定。事实上，被告仅于2019年11月30日向原告支付首期款370706元，剩余房价款1450000元，经原告多次催促被告一直没有支付。截止今日，逾期支付时间已经超过90日，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告按照合同总价款1820706元的20%向原告支付违约金即364141.2元。上述违约金原告有权从被告已付房价款370706元中直接扣收。2019年12月25日，原告已将该商品房备案至被告名下，故被告还需配合原告办理解除商品房买卖合同备案的相关手续。另，双方在《商品房买卖合同》第27条明确约定，如发生纠纷，均应向房屋所在地人民法院起诉，故原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。被告辩称，我买房子的时候原告没有和我约定贷款的时间，当时和我说因为我要买房子交首付，需要交40万元左右，当时我的想法是要卖一个房子，如果可以给我分期政策或者是延长贷款期限，原告就强调不可以，我是11月25日交的定金，当时也没有给我任何的发票和合同，备案合同都是我回家自己签的，我所有的一切都基于相信了那个售楼员，售楼员向我承诺说先交定金，之后办理贷款的问题不用担心，以致于后来也没有和我说违约金的情况，售楼员和我说首付和贷款都不着急交，和我保证后续的一系列事情都不用我考虑，直到2020年3月份的时候告诉我违约了，后来我和售楼员沟通，售楼员也没有给我一个准确的答复，只说让我和开发商自己沟通，我曾到售楼处、总部均去协商过此事，一直没有见过开发商的领导，也曾向相关的平台投诉过这件事，一直也没有人给我解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《附件协议》（合同编号：E1909253271），约定被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区的商品房，预测建筑面积137.16平方米，房屋总价款为1820706元。《商品房买卖合同》第七条约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。《附件十一补充协议》第二十八条约定：买受人应于2009年12月25日前交齐符合银行要求的首付款370706元，剩余房款1450000元由买受人于2020年1月24日前回款到账，买受人应保证按本条的要求支付贷款款项，超过上述期限视为买受人逾期付款，按附件十一补充协议第四条执行。《附件十一补充协议》第四条第2款约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间支付应付款（包括一次性付款、分期付款、贷款首期房款及贷款款项），应承担如下违约责任。（1）……。（2）逾期支付任何一期房款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按主合同总价款的20%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）。出卖人不解除主合同的，自主合同规定的应付款期限届满之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金。被告于2019年11月30日向原告支付首期款370706元（被告支付的定金10000元抵作商品房价款），剩余房价款1450000元被告一直没有支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订原告与被告签订《商品房买卖合同》及《附件协议》（合同编号：E1909253271），系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家或他人的合法权益，此合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，约定了解除合同条件，《附件十一补充协议》第四条第2款约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间支付应付款（包括一次性付款、分期付款、贷款首期房款及贷款款项），应承担如下违约责任。（1）……。（2）逾期支付任何一期房款超过90日的，出卖人有权解除合同。由于被告未能在2020年1月24日前支付原告剩余房款1450000元，约定解除合同条件成就，原告有约定解除合同的权利，该合同应予解除。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案中约定被告按主合同总价款的20%向原告支付违约金，由于原告未提供被告违约行为给其造成其实际损失的证据，并且原告方沈丽雪一直与被告微信联系，沈丽雪并未及时告知被告违约及解除合同事宜，本院酌情考虑被告应承担的违约金数额。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳保利和鸿房地产开发有限公司与被告高萌萌签订的《商品房买卖合同》及《附件协议》；二、原告沈阳保利和鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性返被告高萌萌购房款370706元；三、被告高萌萌于本判决生效后十五日内赔偿原告沈阳保利和鸿房地产开发有限公司违约金10000元；四、原告沈阳保利和鸿房地产开发有限公司与被告高萌萌于本判决发生法律效力之后十五日内共同撤销位于沈阳市于洪区的《商品房买卖合同》及《附件协议》（合同编号：E1909253271）备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由原告与被告共同负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费24279元，减半收取12139.5元，由原告沈阳保利和鸿房地产开发有限公司负担7025.8元；由被告高萌萌负担5113.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 谷 硕二〇二〇年九月十六日书记员 李晨煜