陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书   （2020）陕0402民初792号   原告：某某房地产开发有限公司   委托代理人：常明、潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。   被告：某某置业有限公司   委托代理人：程良亮，陕西格嘉律师事务所律师。   原告某某房地产开发有限公司（以下称某某公司）诉被告某某置业有限公司（以下称某某公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告某某房地产开发有限公司委托代理人常明、潘晓堂、被告委托代理人程良亮到庭参加诉讼本案现已审理终结。   原告本院提出诉讼请求：请求确认原、被告签订的《大王镇蓝海公馆项目转让协议》无效。   被告某某公司辩称，1.原告违反诚实信用原则和公平原则，依法应驳回起诉。原被告签订转让协议后，被告依约向原告支付120万元，代原告支付了其部分欠款，并投入了大量资金用于涉案项目的建设，原告在部分款项已经收取和其对外举债的情形下，面对涉案项目的房屋已经建成的情况下，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则和公平原则。原告作为房地产开发企业，对项目转让所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理土地使用权转让登记手续行为的违法性是明知的。原告以自身原因造成违法事实为由提起诉讼，真正目的是在于获取更大的利益，使被告遭受更大损失。签订协议时未取得土地使用权证，虽然违反了有关的规定，但是不必然导致其签订的《转让协议》的民事法律行为无效。故应驳回起诉。2.原告违反公平原则。双方签订转让协议后，原告收到被告转让款，被告不仅投入2、3千万用于涉案项目建设，还代原告支付了部分欠款，原告看涉案项目建成并出售，坚持认为合同无效，恶意明显；其诉讼目的在于获取更大利益，使被告投入3千多万元的资金付之东流并蒙受巨大损失，显然有悖于公序良俗和诚信原则。3.原告已无经济能力继续开发涉案项目，如判决合同无效会成为社会不稳定因素。原告被多个法院列为失信被执行人，截止2020年4月，原告对外举债本金达12590739.49元，涉案土地后期招拍挂的费用目前大约为5、6千万元，原告已无资金支付该费用，且涉案项目的房产已出售第三方，第三方已装修入住，如单一的考虑确认合同无效，会成为社会不稳定因素。综上，转让协议是双方意思自治的合同，应对当事人产生约束力，该合同的继续履行，既不会损害国家、集体或者第三人利益，也不会损害社会公共利益。无论从法律依据或者事实基础，还是从维护市场的政策交易秩序及促进市场诚信体系建立的角度，均不应得到法律支持。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。   经审理查明，2018年6月21日，某某公司与某某公司签订《大王镇蓝海公馆项目转让协议》约定，某某公司拥有位于西安市XX城XX镇占地面积为11.25亩的土地使用权，及两栋二十四层基本已经封顶的建筑物。某某公司将该土地使用权及与之相关的项目开发权及该块土地已建成的地上建筑物整体转让给某某公司。   该项目指由某某公司在户县国土资源局HX8-（1）-9号宗地上建设开发的蓝海公馆项目。土地坐落于西安市沣西新城大王初级中学对面（原大王供销社）。土地使用权面积11.25亩。项目开发现状为：1.某某公司已取得了发改委立项审批意见；2.某某公司已向大王西村支付全部土地赔偿金并且完成土地确权手续；3.某某公司已按土地规划用途委托了设计并与相关部门进行了手续办理的相关沟通。   双方确定的该项目转让价格为人民币3600万元……某某公司配合某某公司办理该项目在鄠邑区土地使用权的相关手续并报西安市相关部门审批，待该项目的该宗土地户县国土资源局HX8-（1）-9号宗地顺利招拍挂公示后，某某公司配合某某公司施工队进驻项目施工，配合某某公司销售人员进驻项目售楼部进行销售……。   2018年7月10日双方就上述协议签订《补充协议》，对上述协议中的转让价格由3600万元降为3000万元，并对剩余款项的支付进行了补充约定。   2018年7月29日，双方签订《补充协议》，因项目所在地政府管辖权的变更，致使项目原有相关房地产开发手续必须到新的管辖区政府重新补办。补充协议对该项目的发改委批文及用地进行招拍挂流程等事宜进行了补充约定。   2018年5月24日、2018年6月1日某某公司收到某某公司支付的项目转让款100万元、20万元，共计120万元。   以上事实，有原、被告当庭陈述，大王镇蓝海公馆项目转让协议，补充协议，土地权属文件，收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，是人民法院判定合同效力的法律依据，违反该规定之合同均属无效合同，且此类无效不存在履行必要的行政审批而变成有效值可能，此为法定无效情形。而最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条中，对合同法规定的“强制性规定”进一步限定为“效力性强制性规定”。与效力性强制性规定相对应的为管理性强制性规定。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。可见：对于违反了效力性强制性规定，合同无效；违反了管理性强制性规定，合同未必无效。   关于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定的问题。主流观点认为二者主要区别在于追求的目的不同：不确认违法行为无效不能达到立法目的的，属于效力性强制性规定；仅在防止法律事实上之行为的，属于管理性强制性规定。人民法院在处理案件中，应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生将绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。   本案转让协议在签订时，双方对土地使用权手续仍需进一步办理转移的情节明知，且在转让协议和之后的补充协议中进一步约定了手续办理的程序和步骤。转让协议签订后被告也依约定支付了原告部分转让款，履行了合同义务，双方应按协议进行履行。   鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。最高人民法院实际上引入了“合同效力补正”理念，合同效力补正是指当事人所签订的合同因违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，但当事人可以通过事后补正、实际履行、无效行为的转换等使合同满足有效的条件，促使合同有效。合同效力补正的理论基础在于合同当事人意思自治与社会公共利益和善良风俗的合理平衡。   众所周知，目前本地房地产市场价格波动较大，出卖人往往出于趋利避害的目的，恶意违约的情形较多。原告在收到被告部分转让款，被告已投资进场后仍坚持认为合同无效，恶意明显。其诉讼目的是使受让方的预期落空并遭受损失，显然有悖于诚信原则。原、被告双方签订的转让协议中标的工程已经封顶落成，合同客观也能继续履行，双方订立合同的目的也可以实现。   综上，双方签订的大王镇蓝海公馆项目转让协议属意思自治的协议，应对当事人产生约束力。该合同的继续履行，既不会损害国家、集体或者第三人利益，也不会损害社会公共利益。原告要求确认合同无效的主张，无论从法律依据或者事实基础，还是从维护商品房市场的正常交易秩序及促进商品房市场诚信体系建立的角度，均不应得到法律支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条之规定，判决如下：   驳回原告某某房地产开发有限公司要求确认与被告某某置业有限公司签订的《大王镇蓝海公馆项目转让协议》无效的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告某某房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。           审 判 员  李龙     二〇二〇年九月十五日     书 记 员  曹秀君        1