浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初4618号 原告：刘彬，男，1975年9月3日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：何沛，浙江良济律师事务所律师。 被告：赵新华，男，1967年2月24日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：韦珍珍，女，1969年3月5日出生，汉族，系被告妻子，住东阳市。 原告刘彬为与被告赵新华房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员张燕适用简易程序独任审判，分别于2020年6月19日、8月4日、9月9日、9月14日四次公开开庭进行了审理。原告刘彬的委托诉讼代理人何沛到庭参加四次庭审，原告刘彬到庭参加前三次庭审，被告赵新华到庭参加第一次、第二次、第四次庭审，被告赵新华的委托诉讼代理人韦珍珍到庭参加第三次庭审。在本案审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解期限一个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告刘彬起诉称，2019年12月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于东阳市××路××号房××间，成交价格以不动产权证上面积为准（含地下室），被告净收8800元／平方米，首次付款8万元，被告需在5个月内做好全部证件并交给原告，若被告没有配合办理过户和房屋移交等手续，双倍退回首付款。至原告起诉时，合同签订已超过5个月，被告仍未将涉案房屋分割办证并将不动产权证过户至被告名下，故过户条件至今未达成，被告已构成根本违约。为此，诉请法院要求判令：一、解除原、被告于2019年12月8日签订的《房屋买卖合同》。二、被告双倍退还首付款共计16万元。 针对其诉讼请求，原告向本院提供证据如下： 一、房屋买卖合同及房屋中介专用收据各一份，用以证明原、被告于2019年12月8日签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于东阳市××路××号房××号××间，成交价以不动产证上面积为准（含地下室），被告净收8800元／平方米，首次付款8万元，要求被告在5个月内做好全部证件交付给原告，若被告未配合办理过户及房屋移交等手续，被告应双倍退还首付款。原告已按约定支付首付款8万元并由房屋中介机构出具收据一份的事实。 二、录音一份，用以证明被告为节省过户产生的税费，至今未将涉案房屋分割办证，导致过户条件至今未达成的事实。 三、（2018）浙0783民初14300号协助执行通知书一份，用以证明涉案房产的产权证应先由楼晓红过户登记至被告名下，再由被告过户至原告名下。但现在被告要求直接从楼晓红名下过户至原告名下属于避税行为，是违法行为，原告为了避免额外的法律风险是不同意这种做法的，被告亦因此一直没有完成过户手续。 四、房屋买卖合同一份、收条两份、转账凭证截图五份、不动产权证书两本，用以证明因被告违约，原告已另行向他人购买房屋并办理完毕不动产转移登记手续，房屋面积为101.57平方米，房屋价款为131万元。 被告赵新华答辩称，被告不存在违约，故不同意解除房屋买卖合同。具体理由：一、拟定合同时过于看重房屋买卖合同中的第十一条，导致合同中的其他条款在订立时不够严谨。二、本案中不存在被告不过户、不交房的情形，所以被告不存在悔约。当时签订合同时，因为过户条件没成就，所以就约定了五个月的时间。现在是交房条件已成就，第三次开庭前是过户条件未成就，无法过户的主要原因是在疫情期间一些施工项目无法进行，所以被告方在5月才开工，而办理产权证必须等一些施工项目完毕以后才可以进行，以上原因导致被告无法按时办理不动产登记手续。三、按合同第四条的约定，原告应再付总价款的30%后被告才有义务配合原告办理过户手续，现原告支付的款项未达到合同约定的数额，故被告才未办理过户手续。而且按照规定，首付款必须达到30%以上，才可以到不动产登记中心办理网签。四、涉案201室房产已于2020年9月10日分割登记至楼晓红名下，已符合过户条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告赵新华针对其辩解，向本院提供证据如下： 一、房产证一本，用以证明位于东阳市××路××号房××楼晓红名下的事实。 二、不动产权登记证书复印件一份，用以证明涉案102室房屋已进行分割做证，现已登记在楼晓红名下，可以办理过户登记手续。 本院依职权调取的（2018）浙0783民初14300号案件的起诉状、房地产买卖契约、民事调解书以及本院向东阳市东鸿房产中介有限公司调取的被告出具的收据一份、本院向东阳市不动产登记中心调取的涉案房屋的不动产权属查询结果单、不动产登记申请受理通知书各一份。 对原、被告提供的证据以及本院调取的证据，本院认证如下：原告提供的证据一，被告对证据的真实性无异议，对收据的证明目的有异议，虽然合同约定首次付款为8万元，原告交到房屋中介的款项亦是8万元，但房屋中介只支付给被告7.8万元，少掉的2000元被告也不清楚中介扣除的是原告还是被告应支付的中介费。因被告对该组证据的真实性无异议，本院对此予以确认。关于被告称房屋中介公司仅支付其7.8万元，其并未收到8万元，根据本院调取的由被告出具并存留在房屋中介公司的收据，可以确认被告已收到原告交付的定金8万元，差额的2000元系被告自身应交纳给房屋中介公司的中介费。证据二，被告对录音的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告称被告为避免税费等均是原告单方面的陈述，被告在录音中也未赞同原告的说法。因被告对录音的真实性无异议，本院对录音的真实性予以确认，至于该证据能否达到原告的证明目的，本院将在说理部分一并阐述。证据三，被告对证据的真实性无异议，认为其与楼晓红实际并非是房屋买卖关系，当时起诉是为了能够将涉案房地产确认归被告所有。经审核，结合本院调取的（2018）浙0783民初14300号案件的相关材料，因该案经调解已经发生法律效力，在被告无充分证据对其在（2018）浙0783民初14300号案件中的陈述进行推翻的情况下，本院对证据三予以确认。证据四，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其未违约，原告在未与其解除涉案房屋买卖合同的情况下又向他人购买房产，与被告无关。被告提供的证据一，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房产要能够过户到原告名下首先要对楼晓红的不动产总证进行分割办证，然后再由楼晓红将各个分割出来的产权证过户至被告名下，最后才能够达成由被告过户给原告的条件，现在房屋并没有完成分割做证，也没有过户到被告名下，恰能证明被告过户登记至原告名下的条件未成就。证据二，原告对证据的真实性无异议，认为即使涉案房产已分割做证，但该不动产权证书系登记在案外人楼晓红名下，至今未登记至被告名下，原告是向被告购买房产，根据法院出具的协助执行通知书及原、被告签订的合同，涉案房产应由被告过户至原告名下，故涉案房产的过户条件仍未成就。经审核，本院对被告提供的两组证据的真实性予以确认。本院依职权调取的证据，因原、被告均无异议，本院予以确认。 经审理，本院查明本案事实如下：2019年12月8日，原告（乙方）与被告（甲方）在东阳市东鸿房产中介有限公司就乙方向甲方购买位于东阳市××路××号房××号××间签订房屋买卖合同一份，约定：1、甲方义务……2、乙方义务……3、成交价格：以不动产证上面积计算成交价，甲方净收8800元／平方米；4、付款方式：首次付款8万元，总款的30%-50%首付款于房产过户签字前付清，并就全额付款、按揭贷款等不同的付款方式约定了剩余款项的支付期限。该条第二款约定首次付款后甲方应及时办理不动产权证登记手续，甲方需在5个月内做好全部证件交给乙方，如甲方不按时办理好证件，应以首付款为基数按月利率2%支付乙方利息，乙方也可退回全部本息终止房屋买卖。5、房屋移交时间及要求：签字付款后甲方应在8个月内完成所有工程内容，符合交房条件，否则甲方应按乙方所付房款的2%支付每月利息。6、违约责任：双方签订合同后，若甲方悔约，即没有配合办理过户和房屋移交等手续，双倍退回首付款，在乙方未收到双倍首付款时，甲方不得将该房产转让给另一方。若乙方悔约，即不按约定时间付款及手续，甲方有权没收首付款。合同还就双方的其他权利、义务等内容以及争议解决条款进行了约定。东阳市东鸿房产中介有限公司在上述房屋买卖合同中加盖公章，并由该中介的工作人员在合同第二页下方备注：“实际成交价格以房产证面积乘以均价为准，甲方承诺总房款减免陆仟元整（￥6000元）”。原、被告一致确认，上述房屋买卖合同的文本系由被告提供，同时确认201室房屋的面积在140平方米左右。签订合同当日，原告妻子向东阳市东鸿房产中介有限公司支付8万元，并由该中介公司出具金额为8万元的收据一份，收据中的收款事由一栏载明：“购买东阳市××路××号××室定金”。嗣后，东阳市东鸿房产中介有限公司在扣除了被告应支付的2000元中介费后向被告支付了7.8万元，并由被告出具收据一份，载明：“今收到戴春芬购买本人位于东阳市××街道××路××号××室房屋的定金捌万元整”。 2020年4月8日，原告妻子戴春芬与被告就涉案房产的办证及支付购房款等事宜进行电话沟通。通话中戴春芬称因被告只提供了楼晓红的不动产权登记证书，没看到其他资料，故让被告和其一起去不动产权登记中心询问下是否能够过户，被告称原告需先支付30%的首付款或者将该款项汇入第三方账户进行监管。原告表示款项会在过户签字之前支付，被告则称如果到不动产权登记中心去询问，涉案房产肯定是要先过户至被告名下，但被告表示其肯定不会这样做的，同时其让原告也不用去询问。 另查明，2018年11月，赵新华与范少锋作为原告向本院起诉陈华生、楼晓红，诉请判令：1、确认赵新华、范少锋与陈华生、楼晓红于2006年9月1日签订的《房地产买卖契约》有效。2、陈华生、楼晓红立即申请办理位于东阳市××街道××路××地块上房屋的不动产初始登记，相关费用由陈华生、楼晓红承担。3、陈华生、楼晓红应在第二项登记行为完成后，立即协助原告依法办理上述地块上房屋不动产转移登记手续，过户给原告指定的18户。后经审理，本院依法追加了赵新华的妻子韦珍珍、儿子赵韦港作为第三人参加诉讼，并组织各方当事人进行调解。本院于2019年4月19日作出（2018）浙0783民初14300号民事调解书，调解书载明：一、陈华生、楼晓红自愿于2019年5月19日之前办理东阳市望江南路Ｅ地段第8-12幅国有土地【东地让同字（2004）第109号出让合同】上房地产的初始登记。二、陈华生、楼晓红应于2019年5月19日之前协助赵新华、范少锋、韦珍珍、赵韦港办理第一项中房地产的转移登记手续。具体份额为：101、201、203、204、301、501、601、701登记于赵新华名下；102、202、302、303、502、503、602、603登记于韦珍珍名下；103、104登记于赵韦港名下；105登记于范少锋名下。三、办证所需的所有费用、土地增值税、个人所得税等一切税收及可能的罚款均由赵新华、范少锋、韦珍珍、赵韦港自行承担，陈华生、楼晓红不承担任何税收和费用。四、赵新华、范少锋自愿放弃其他诉讼请求。2019年7月4日，本院依据（2018）浙0783民初14300号民事调解书就办理东阳市望江南路Ｅ地段第8-12幅国有土地上房地产的初始登记及转移登记手续向东阳市不动产登记中心出具协助执行通知书一份。嗣后，被告凭上述（2018）浙0783民初14300号民事调解书及协助执行通知书办理了东阳市望江南路Ｅ地段第8-12幅国有土地【东地让同字（2004）第109号出让合同】上房地产的初始登记手续。不动产权登记证书载明：不动产权证号为浙（2019）东阳市不动产权第0××6号，房地产坐落为东阳市××街道××路××号，权利人为楼晓红单独所有，用途为城镇住宅用地／非成套住宅，房屋总层数为-1至7层，总计8层，土地使用权面积为447.5平方米，房屋建筑面积为2478.33平方米。 还查明，被告在第一次庭审中陈述：（2018）浙0783民初14300号民事调解书第二条中载明的201室即为其出售给原告的房产，目前需将楼晓红名下的浙（2019）东阳市不动产权第0××6号不动产权登记证书先分割成登记在楼晓红名下的19本不动产权证书后，才能将涉案房地产登记至原告名下。被告表示最迟在2020年8月上旬可以办理完毕东阳市××街道××路××号房产的分割做证手续。但截至第二次庭审，被告亦无法向本院提供东阳市不动产登记中心出具的望江南路112号房产分割做证的受理通知书。2020年8月25日，东阳市不动产登记中心就东阳市××街道××路××号房产分割做证向楼晓红出具不动产登记申请受理通知书。9月10日，东阳市××街道××路××号××室房产分割登记至楼晓红名下。截至第四次庭审，被告尚未按（2018）浙0783民初14300号民事调解书及协助执行通知书办理东阳市××街道××路××号××室房产的转移登记手续。 2020年7月3日，原告与其妻子戴春芬与案外人刘丰平、胡青英签订房屋买卖合同一份，约定由刘丰平、胡春英将坐落于东阳市白云街道兴平××路××号××室的房产作价131万元出卖给原告夫妇。上述房产已于2020年7月15日转移登记至原告夫妇名下。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。本案的主要争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同应否解除？二、若解除合同，被告是否应双倍返还原告支付的首付款即16万元？关于争议焦点一，原告主张其已根据涉案房屋买卖合同第四条的约定支付被告首付款8万元，但被告未在合同约定的期限内办理过户登记手续，故被告构成违约，合同应予解除。被告则主张根据房屋买卖合同第四条的约定，原告应支付其30%的购房款，因原告一直未足额支付该笔款项，故其无需配合原告办理房产过户手续，被告不存在违约。且被告未办理好望江南路112号房地产的分割办证手续，是因为受疫情的影响才导致迟延办证。对此，本院认为，根据（2018）浙0783民初14300号案件的案卷材料及该案的民事调解书及协助执行通知书，应认定被告及案外人范少锋与楼晓红、陈华生之间就东阳市××街道××路××号房地产存在房屋买卖的法律关系，楼晓红、陈华生负有办理东阳市××街道××路××号房地产的不动产权初始登记手续以及配合被告及其妻子韦珍珍、儿子赵韦港、案外人范少锋办理包括涉案房产在内的19套房屋的转移登记手续。东阳市××街道××路××号房地产虽已登记在楼晓红名下，但根据（2018）浙0783民初14300号民事调解书载明的内容及被告的陈述，涉案房产要过户登记至原告名下，首先需将望江南路112号房地产进行分割办证，然而在本案第三次庭审时被告尚未完成望江南路112号房地产的分割办证手续。直到第三次庭审后，被告才于9月10日取得登记在楼晓红名下的涉案201室房产的不动产权属登记证书。根据房屋买卖合同第四条的约定，被告应在原告首次付款后的五个月内完成过户手续，现距原告首次付款8万元已有九个月时间，被告超过约定期限四个月才完成望江南路112号房地产的分割办证手续，且涉案201室房产的不动产权属登记证书目前尚登记在楼晓红名下，被告亦未将该房产转移登记至其个人名下，应认定被告迟延履行办证义务。虽然被告辩称因疫情原因致其无法及时办证，不构成迟延履行，本院认为该辩解不能成立，具体理由为：首先，关于被告所称的因疫情原因导致部分工程延误以及在2020年6月之前无法进行相关工程施工，进而致使东阳市望江南路112号房地产的分割做证手续延迟的抗辩意见，因其未提供证据证明因疫情原因部分工程延误达五个月以及该部分工程的延误与其无法办理不动产登记证书之间存在因果关系，应由其承担举证不能的法律后果。其次，根据房屋买卖合同中第四条、第五条载明的内容，原、被告约定的交房时间比涉案房产过户登记的时间晚了三个月，说明被告在订立合同时已明确在所有工程（包括电梯、楼梯、门窗等）完工前其是可以办理完成涉案房产的过户登记手续，现其以疫情原因导致工程延误进而致使办证迟延为由主张免责，本院不予支持。再次，根据2020年4月原告妻子与被告的聊天记录，被告在整个过程聊天过程中均未提及系因疫情原因导致工期延误才无法及时办理涉案房屋的分割办证手续及转移登记手续，被告亦未提供证据证明其已就其主张的因疫情原因这一不可抗力致使其不能按时履行合同义务及时通知原告。最后，结合浙江省疫情防控应急响应等级的调整情况、东阳市复工复产情况以及东阳市行政服务中心恢复正常业务办理的时间，本院认为即使因疫情原因被告从2月初至3月底无法进行相关工程的施工以及对涉案房产进行分割做证，但该期间最多两个月时间，现即使扣除上述期间，被告也已超过双方约定的五个月办证时间两个月。若仅因疫情原因无法办证，被告应在该原因消除后的合理期间办理望江南路112号房地产的分割做证手续，但其直到9月10日才办理完成涉案201室房产的分割做证手续，已超过因疫情原因消除后办证的合理期间，应认定被告未按时办理不动产权登记手续。被告主张新冠肺炎疫情对其迟延分割做证有影响，扣除疫情影响期间，其不存在迟延办证的抗辩意见，缺乏依据，本院不予支持。此外，虽然被告称根据房屋买卖合同的约定，原告应支付总购房款的30%其才有义务配合原告办理过户手续，但根据合同第四条载明的内容，原告支付30%购房款的时间系在房产过户签字前，现被告直到9月10日才将望江南路112号201室房地产分割做证至楼晓红名下，此前在被告无法证明涉案房产过户登记至原告名下的条件已成就的情况下，合同约定的付款时间未成就，被告不享有先履行抗辩权，原告无需先行支付30%的购房款。 根据涉案房屋买卖合同第四条“如果甲方不按时办好证，甲方应按首付款的利息给乙方，月利息2%在乙方房款上扣除，乙方也可以退回全部本息终止房屋买卖”之约定，可以确认双方订立涉案合同时对于解除合同的条件进行了约定，即被告未按时履行办证义务原告享有合同解除权。但对于约定解除权的行使，仍应以违约方的违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则进行确认合同是否应予解除。本案中，被告迟延履行涉案房产的分割办证手续构成违约，但因涉案102室房产的分割做证手续已完成，且根据本院作出的（2018）浙0783民初14300号民事调解书及协助执行通知书，办理后续转移登记手续应不存在障碍，故被告不构成根本性违约，也并不必然导致原告的合同目的无法实现。虽然原告称其购买涉案房产系为了孩子上学符合相应的学区条件，但该合同目的在涉案房屋买卖合同中并未进行明确约定，无法约束双方当事人。鉴于被告迟延履行办证义务是事实，本院综合考虑被告此前在与原告方的通话中确实传达了意预规避相应税费的想法从而使原告对于合同的履行存在顾虑、被告迟延办证的时间以及原告向被告支付的首付款较少、原告已另行购买房产等因素，并根据诚实信用原则及公平原则，本院确认原告有权依据合同第四条的约定解除合同，涉案房屋买卖合同应予解除。 争议焦点二，对于房屋买卖合同第六条的约定，原告主张该条款系定金条款，被告主张其并不存在悔约，其从未表示不配合原告办理过户手续，其仅因疫情原因迟延办理分割做证手续，故不能适用该条款。本院认为，原告于签订合同当日向被告交纳了8万元款项，在涉案房屋买卖合同中对该8万元表述为“首次付款8万元”，中介公司及被告出具的收条对该8万元表述为“定金”，虽然合同第六条关于被告违约应双倍返还首付款的表述与定金罚则关于接受定金一方不履行合同义务需双倍返还定金的表述类似，但不能以此即认定该条款为定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，因整个房屋买卖合同中并无关于定金的约定，结合合同第四条、第六条的内容以及原告在起诉状的事实与理由中亦未提及该8万元系定金并在诉讼请求中予以明确，本院认为原、被告在订立合同时对该条款系以违约金条款予以确认。本案中，虽然前述本院已认定被告因迟延办证存在违约情形，但原告起诉时的诉讼请求系要求被告双倍返还首付款，而非双倍返还定金，且在本院释明下原告依旧不变更诉讼请求，故应由其承担不利后果，本院在本案中不适用定金罚则的相关规定，仍以合同中的相关条款作为评判被告因违约行为而应承担相应违约责任的依据。纵观整个合同，合同第四条及第六条均系对被告存在相应违约情形时应承担的违约责任的约定，但上述两条适用情形不同：合同第四条是对于被告未按时办证即迟延办证时其应承担的违约责任的约定，第六条是对于被告拒绝履行办证义务时其应承担的违约责任的约定。根据已查明的事实，被告在扣除疫情影响的合理期间后，确实存在迟延办证的情形，因被告已于2020年9月10日完成了涉案201室房产的分割办证手续，虽该权属登记证书登记于楼晓红名下，但根据本院（2018）浙0783民初14300号民事调解书及协助执行通知书，涉案房产过户登记至被告名下已不存在障碍，且被告也明确表示若原告等买家愿意继续履行合同，其愿意将涉案房产过户登记至其名下并配合原告办理过户手续，故本院认为被告不存在拒绝履行办证义务的情形，不应适用合同第六条双倍返还首付款的违约条款，对于原告主张的双倍返还首付款的诉讼请求，本院不予支持。在本院已确认涉案合同应予解除以及被告存在迟延办证的情况下，被告应按合同第四条的约定退回原告已支付的首付款8万元并支付利息损失。关于利息损失，综合考虑疫情的影响、被告迟延办证的时间以及原告提出解除涉案房屋买卖合同的时间、原告另行购买房产的时间等因素，本院酌情确定被告应按月利率2%支付两个月的利息损失即3600元。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘彬与被告赵新华于2019年12月8日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告赵新华于本判决生效后十日内返还原告刘彬首付款8万元并支付利息损失3200元。 三、驳回原告刘彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告刘彬负担810元，由被告赵新华负担940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 燕 二〇二〇年九月十四日 代书记员  许天瑶