湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3172号 原告：刘道武，男，1982年11月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告：乐玉嫦，女，1982年12月22日出生，汉族，地址同上。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘舞风，湖南科云律师事务所律师。 第三人：郴州美世界商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号19栋204室。 法定代表人：唐琼，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高华伟，该公司法务。 原告刘道武、乐玉嫦与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称“美世界公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，为查明本案案件事实，依法追加第三人郴州美世界商业管理有限公司（以下简称“美世界商管公司”）参与诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘道武、乐玉嫦，被告美世界公司的委托诉讼代理人刘舞风，第三人美世界商管公司的委托诉讼代理人高华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘道武、乐玉嫦向本院提出诉讼请求；1、请求法院判决被告履行合同，向湖南省郴州市自然资源局/房管局不动产登记办理网签。确认原告基本权利，即房屋所有基本权利；2、被告向原告交付该商品房，并支付逾期交房违约金85332元，（从2019年1月1日至2020年6月30日止，暂计547天，780000*547*0.0002=85332元）之后逾期违约金按每日万分之二计算至该房屋所有手续办完止；3、本案的诉讼费，律师费用由被告承担。 被告美世界公司辩称：美世界公司不存在逾期交房的事实，刘道武、乐玉嫦已签订了《商铺委托经营及管理协议书》将本商铺委托给美世界商管公司进行经营管理，因此刘道武、乐玉嫦已将收房权利转让给美世界商管公司。而美世界商管公司已与被告确认了收房事实，故美世界公司已经履行了交房义务；即使存在逾期交房的事实，由于刘道武、乐玉嫦已通过《商铺委托经营及管理协议书》将主张商铺提前或延期交付的损失或收益的权利转移给美世界商管公司，则本案也应由美世界商管公司向答辩人主张权利，刘道武、乐玉嫦并非本案适格原告；刘道武、乐玉嫦诉请的违约金金额已远远超出合同约定的标准，不应超出总房款的千分之一；相似案件已有郴州市中级人民法院的生效判决，理应参照该终审判决审理。 第三人美世界商管公司辩称：与美世界公司辩称意见一致。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2018年8月16日，原告刘道武、乐玉嫦与被告美世界公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告刘道武、乐玉嫦购买位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J栋x层xxx号房，该商品房的设计用途为商用，建筑面积35.95平方米，商品房总价1550000元，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计780000元，余款770000元向出卖人指定的银行申请按揭贷款。该合同第九条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。 前述《郴州市商品房买卖合同》签订当天，原告刘道武、乐玉嫦（甲方）与第三人美世界商管公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合作协议书》，协议约定：甲方购买本物业用于投资经营，并自愿委托乙方对本物业及其与其相邻商业面积同意进行商业规划及经营管理，其中第三项特别约定，“甲方在此特别授权乙方在本物业出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告或通知的交付日期后三日内代甲方办理本物业的交房手续。如遇本物业交付日起延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方不得再因本物业交付日期延迟或提前事宜再向出卖人主张任何权利或追究出卖人任何责任。”。 原告刘道武、乐玉嫦于2018年8月16日支付涉案商品房购房首付款780000元，剩余款项770000元尚未办理按揭贷款。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告刘道武、乐玉嫦与被告美世界公司、第三人美世界商管公司签订的《郴州市商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应遵照履行。本案的争议焦点为：本案涉案商铺是否已经交付；涉案商铺逾期交付的违约金应由谁主张？具体评析如下： 根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，该《协议书》合法有效。该《协议书》第三项特别约定：甲方在此特别授权乙方在本物业出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告或通知的交付日期后三日内代甲方办理本物业的交房手续。如遇本物业交付日起延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方不得再因本物业交付日期延迟或提前事宜再向出卖人主张任何权利或追究出卖人任何责任。”据该项约定，原告刘道武、乐玉嫦特别授权第三人美世界商管公司代为办理商铺交付手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案第三人美世界商管公司在约定的代理权限内与被告美世界公司确认收房的行为，对原告刘道武、乐玉嫦发生效力，故应认定本案涉案商铺已交付。另据该项约定，商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由第三人美世界商管公司承担或享有，即视为原告刘道武、乐玉嫦已将主张逾期交房违约金的权利转让给第三人郴州美世界商管公司。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”故本案若存在逾期交房的情形，向被告美世界公司主张逾期交房违约金的权利应由第三人美世界商管公司享有。对于原告刘道武、乐玉嫦主张要求被告美世界公司履行合同义务的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但其要求办理网签的诉请，不属于人民法院民事案件的管辖范围，本院不予支持。其要求确认房屋所有权，因原告刘道武、乐玉嫦尚未取得房屋所有权，故该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、判令原告刘道武、乐玉嫦与被告郴州市美世界房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》继续履行； 二、驳回原告刘道武、乐玉嫦其他诉讼请求。 本案案件受理费967元，由原告刘道武、乐玉嫦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  骆晴蓉 二〇二〇年九月二十三日 法官助理李茜 书记员揭艳利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。