内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终998号上诉人（原审被告）：李某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被上诉人（原审原告）：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。原审被告：内蒙古中远房地产开发有限公司。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：韩某。上诉人李某因与被上诉人云某、原审被告内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托诉讼代理人吕某、刘某、被上诉人云某的委托诉讼代理人米某到庭参加诉讼。原审被告中远公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李某上诉请求：1、撤销乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初3278号民事判决,判决驳回被上诉人云某的诉讼请求或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人云某承担。事实和理由:一、一审仅适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的:“买受人名下无其他用于居住的用房”,认定上诉人李某因不符合该条规定从而不具备根据该规定排除对涉案房屋强制执行的条件属适用法律错误。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关河题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)己支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因末办理过户登记”。在金钱债权执行中,法院适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,系普适性条款,对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。虽然《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条适用于买卖人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议的情形,是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。但《异议和复议规定》第二十八条第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款,也可以适用普通条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中的一条,买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故上诉人对诉争房屋享有的民事权益只要符合其中的一条即可排除被上诉人云某的强制执行。上诉人李某对诉争房屋享有的权益完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2011年7月26日上诉人与中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》,购买了中远睿城小区A20号楼2单元6O1号住宅,房屋总价209549元。协议中约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任,中远房地产公司于当日向上诉人李某出具了125729元的购房收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。上诉人与中远房地产公司签订认购协议的时间早于云某与中远房地产公司之间居间合同纠纷结案的时间,早于法院执行查封案涉房产时间,中远房地产公司在这之前已将××楼住宅出售与上诉人李某,并在2018年9月23日将案涉房屋向上诉人实际交付使用。故上诉人在人民法院查封之前就已合法占有该不动产。上诉人作为商品房的买受人按照合同约定支付了125729元超过合同约定总价款209549元的百分之五十,所购房屋为居住用房,是商品房的消费者,其物权期待权应受法律保护,该权利优于一般债权。且上诉人对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错,是由于开发商所致,故其请求能够排除本案的执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定,人民法院也不得查封诉争房屋。该规定第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”,上诉人因对诉争房屋享有的民事权益同时符合该项法律规定,故人民法院不得查封该房屋。综上所述,上诉人购买诉争房屋获得房屋所有权这一实体权利符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而享有排除执行的民事权益。同时符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定法院不得查封的情形。上诉人签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权,从市场交易安全的视角出发,上诉人对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权,其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初3278号民事判决仅适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条这一规定进行裁判,未考虑二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条就剥夺了上诉人对案涉房屋享有的合法民事权益,这对弱势买受人即上诉人是不公平的。故该判决存在认定事实错误、适用法律错误,应予撤销，并请二审法院认定上诉人享有的对诉争房屋的民事权益能够排除被上诉人云某的强制执行,判决驳回被上诉人云某的诉讼请求。云某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中远公司未作述称。云某向一审法院起诉请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异50号执行裁定书。2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。一审法院认定的事实，2011年7月26日，案外人李某与被执行人中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（李某）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的××区住宅，预测建筑面积81.6平方米，单价2568元/平方米，总价款209549元整。付款方式为首付总房款125729元；余款办理贷款。同时双方对交房日期、面积误差等权利义务及违约责任作了约定。2011年7月13日，李某以现金方式交付定金10000元，2011年7月26日通过银行转账付款115729元，2018年9月13日，李某以银行转账方式交付剩余房89238元，案外人交付房款共计214967元。该房房款已交清。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，经与被告李某核实该房其已经装修入住，但未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检查院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。该院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定书，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决书由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以继续查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。李某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月12日作出（2019）内0823执异50号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区A区20号楼2单元601室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月11日李某、付志英名下登记有如下不动产：1.位于××区，不动产权证号：蒙（2018）巴市不动产权第XXXX号，面积128.92平方米，竣工时间2014年1月23日，登记时间2018年9月6日；2.位于××区，不动产权证号：蒙（2019）巴市不动产权第XXXX号，面积81.75平方米，竣工时间2010年12月30日，登记时间2019年9月3日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具说明，截止2019年12月11日李某、付成英作为买受人的信息登记如下：合同编号2011-0000519，项目名称熙城国际住宅小区，地址缩写为A16-1-601，房屋已初始登记。一审法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定是为了保护消费者的生存权，突破了债权平等原则和合同相对性原则，亦应从严审查、严格把握。根据本案已经查明的事实，李某名下现已经有两套可用于居住的房屋，一套为位于××区，面积128.92平方米。另一套为位于××区，面积81.75平方米。虽然对于《复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋“，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但李某名下已经有两套房屋，在案件审理过程中李某未提供充分的证据予以佐证其现有房屋不能满足现有家庭成员的居住要求。故本院认为李某不具备根据该条规定排除对涉案房屋强制执行的条件。综上，本院认为,对原告云某要求判决准予对位于巴彦淖尔市××区许可执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十五条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第五百零八条第二款的规定，判决如下：李某就执行标的位于巴彦淖尔市××区除强制执行的民事权益，准许执行该执行标的。案件受理费100元，由被告李某负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。经二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。另查明，原审庭审中李某提供2018年9月23日李某就案涉房屋领钥匙的相关票据，证实李某于2018年9月领取案涉房屋的钥匙。本院认为，案外人执行异议之诉应审查案外人是否对执行标的物享有足以排除执行的民事权益。李某于2011年7月26日与中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，购买中远房地产公司开发的××区住宅，并交付房款214967元。巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月15日作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决“中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息”，经巴彦淖尔市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”，后经内蒙古自治区高级人民法院判决“维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决”。云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。临河区人民法院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。李某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定书，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决书由乌拉特前旗人民法院执行。乌拉特前旗人民法院于2019年9月12日作出（2019）内0823执异50号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区A区20号楼2单元601室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。李某于2018年9月领取案涉房屋的钥匙，云某申请执行在前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十九条的规定以及巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》，证明李某从中远睿城购买的××区住宅，并不是用于满足其生活居住的唯一住房，李某名下现已经有两套可用于居住的房屋。因此，李某对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人李某的上诉请求不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 罗一民审判员 付桂梅二〇二〇年九月十六日书记员 尚 静