天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1193号上诉人（一审原告）：杨广宇，男，1984年3月26日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。上诉人（一审被告）：那兰华，女，1957年8月30日出生，满族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵玉来，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：展小男，女，1990年1月15日出生，满族，住天津市河西区。被上诉人（一审第三人）：天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司，住所地天津市西青区大寺镇津港公路东侧龙居花园九区2-3-102。法定代表人：李昌林，总经理。被上诉人（一审第三人）：中国工商银行股份有限公司天津国信支行，住所地天津市河西区气象台路气象南里88增1号。主要负责人：刘磊，行长。委托诉讼代理人：张圣，男，该公司职员。上诉人杨广宇、上诉人那兰华因与被上诉人展小男、天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司（以下简称豪斯宝业公司）、中国工商银行股份有限公司天津国信支行（以下简称工行国信支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2018）津0111民初8116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨广宇及其委托诉讼代理人钟磊、上诉人那兰华及其委托诉讼代理人赵玉来、被上诉人工行国信支行的委托诉讼代理人张圣到庭参加诉讼。被上诉人展小男、豪斯宝业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨广宇上诉请求：撤销一审判决，改判解除杨广宇与那兰华、豪斯宝业公司签订的《房产交易合同》，展小男、那兰华双倍返还杨广宇定金56万元，展小男、那兰华赔偿杨广宇中介费10000元、贷款代办费600元、评估费5900元，豪斯宝业公司连带责任；一、二审诉讼费由展小男、那兰华、豪斯宝业公司、工行国信支行承担。事实和理由：双方签订的《房产交易合同》合法、有效，那兰华有诉争房屋的手续及钥匙，杨广宇也实际查看了诉争房屋，事后豪斯宝业公司也将展小男的委托手续，交付给了杨广宇，杨广宇是有理由相信那兰华有代理权，属于表见代理。豪斯宝业公司作为专业机构，应该保持公正及中立，其未审查清楚相关手续，存在过错，应承担连带责任。展小男、那兰华的恶意违约，给杨广宇造成巨大损失。一审中杨广宇要求对涉诉房屋升值部分进行鉴定，以此来确定杨广宇的损失，一审法院未给予任何回复。那兰华辩称，涉案合同并未生效。展小男并未签字，委托代理人那兰华也没有签字，不符合合同的生效条件。杨广宇没有权利请求那兰华承担责任。杨广宇不是善意的相对人，其损失由自己扩大造成。交易之初那兰华明确就告知杨广宇，展小男没有将委托手续交给那兰华，展小男二代身份证已过期，涉案房屋还有贷款未偿还，在此前提下杨广宇签订了风险极大的合同，其自身存在重大过错，应自行承担风险。工行国信支行辩称，尊重法院判决。展小男及豪斯宝业公司均未作答辩。那兰华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨广宇的全部诉讼请求；杨广宇承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实和理由：1．那兰华不符合必要共同被告条件，一审法院将其追加为被告是错误的，属于程序违法，影响判决结果的公正性；2．涉案《房产交易合同》并未生效，一审判决认定该合同在杨广宇和那兰华之间生效是错误的；展小男及那兰华均未在《房产交易合同》上签字，一审法院对《购房经过》视而不见，错误认定杨广宇为善意相对人，一审法院对上述事实未予审查，从而错误地让那兰华承担了责任；一审法院未明确认定豪斯宝业公司重大过错，从而导致杨广宇和那兰华双方损失，显失公平；一审判决存在逻辑混乱，且判决结果超出了杨广宇的诉讼请求。杨广宇辩称，请求驳回那兰华的上诉请求，支持杨广宇的上诉请求；诉讼费由那兰华承担。主要理由：杨广宇与展小男签订的合同真实有效，那兰华和展小男是母女关系，豪斯宝业公司处登记的房屋信息是由那兰华提供的。杨广宇查看房屋时，那兰华提供了涉案房屋的产权手续，签订《交易房产合同》后，在豪斯宝业公司人员陪同下去那兰华处拿到展小男的委托书，豪斯宝业公司员工将委托书的复印件交付给杨广宇。杨广宇有理由认为那兰华有代理权，其属于表间代理。那兰华违反诚信以没有授权为由不同意与杨广宇继续履行双方签订的交易合同，给杨广宇造成巨大的经济损失。一审鉴定时展小男未到庭书写样本，具有随意性，之后杨广宇要求重新鉴定，一审法院未予准许。豪斯宝业公司未作答辩。工行国信支行述称，尊重法院判决。展小男未作陈述。杨广宇向一审法院起诉请求：1．请求解除展小男与杨广宇、豪斯宝业公司签订的《房产交易合同》；2．展小男双倍返还定金560000元、展小男赔偿杨广宇中介费损失10000元、贷款代办费用600元、评估费5900元、鉴定费8000元；3．诉讼费由展小男、那兰华承担；4．豪斯宝业公司和那兰华对杨广宇主张上述请求事项承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：展小男与那兰华系母女关系。杨广宇委托豪斯宝业公司购买房屋，那兰华委托豪斯宝业公司出售所有权登记在展小男名下的房屋，但未向豪斯宝业公司提供委托代理手续。2016年7月12日，杨广宇、那兰华、豪斯宝业公司签订《房产交易合同》，由杨广宇购买登记权利人为展小男所有的坐落于天津市西青区房屋。合同载明买方为杨广宇，卖方为展小男、委托代理人为那兰华。合同约定内容为：房产设立抵押的，卖方确定在2016年10月15日前还清贷款并注销抵押权。房产成交价格为1180000元，买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金30000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。买方须在2016年11月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年11月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年11月15日前办理贷款申请手续，在银行贷款审批手续完毕3日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续。如买方办理银行贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金管理监管机构支付卖方。如因买方或者卖方一方或者双方违约导致合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。合同落款为杨广宇在买方处签字、那兰华在代理人处签字、按指印，豪斯宝业公司加盖印章。合同签订当日，杨广宇支付那兰华定金30000元，支付豪斯宝业公司服务费10000元，贷款代办费600元、代收评估费5900元，涉案房屋未进行评估。涉案房产因贷款未偿还完毕存在抵押登记的事实，至今为止，贷款未清偿完毕。2016年8月8日，那兰华以展小男代理人身份与杨广宇签订《追加定金补充协议》，协议约定：买卖双方同意在《房产交易合同》约定的定金数额以外，买方已支付30000元，现另追加定金250000元。落款为那兰华、杨广宇签字、捺印。杨广宇于2016年8月9日支付那兰华定金250000元，那兰华签收杨广宇支付人民币250000元，但认为此款为尾款并非定金，对此未提供证据予以证实。关于那兰华是否取得委托书，是否交付杨广宇委托书的情况。庭审过程中，杨广宇表示签订合同当时豪斯宝业公司给了杨广宇一份委托书，豪斯宝业公司与那兰华均予以否认。豪斯宝业公司表示签订合同时告知展小男没有委托书，且身份证过期，暂时先不签订合同，但杨广宇的哥哥同意签合同，那兰华同意签订合同之后补交委托书，豪斯宝业公司以为那兰华能提交委托书，便提供《房产交易合同》，故那兰华、杨广宇、豪斯宝业公司签订了涉案合同，签订合同双方当事人均知道后期须补委托书。后豪斯宝业公司催促那兰华去房管部门打协议之前补交委托书，那兰华曾补过委托书，但因非正式委托书需要重新办理，但未办理。那兰华表示其催促过展小男，但展小男并未提供，展小男不同意出售涉案房屋，那兰华未补过委托书，且告知过杨广宇其没有委托书。杨广宇表示豪斯宝业公司未告知那兰华没有委托书的事宜，签订合同后，豪斯宝业公司员工李振军在场的情况下那兰华给了杨广宇一份展小男出具的委托书，该委托书是展小男邮寄给那兰华的，那兰华在涉诉房屋内交付给杨广宇。原审上诉期间，豪斯宝业公司的委托代理人李振军陈述“上诉人（杨广宇）及其哥哥和我去那兰华家拿的原件，在我们店复印给他的，授权委托书给的是上诉人”，故豪斯宝业公司表示认可杨广宇的陈述。经一审法院责令豪斯宝业公司提供原件，但其未提交该委托书原件及是否在中介备案的证据。那兰华表示从未交付杨广宇委托书，该委托书来源及合法性不予认可。杨广宇持有2016年6月14日展小男委托那兰华处分涉案房屋事宜的《委托书》的情况。本案发回重审中双方当事人均同意对该委托书中“展小男”签字进行笔迹鉴定。2018年10月12日，经杨广宇申请对该委托书中委托人处“展小男”签字的真实性进行笔迹鉴定，一审法院委托天津市天宏物证司法鉴定所进行笔迹鉴定，该所于2018年12月14日出具编号津天宏［2018］文书鉴字第16x号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材上的“展小男”签名字迹与样本“展小男”签名字迹是同一人所书写。杨广宇认可该鉴定意见，那兰华认为委托书来源不合法，鉴定结论违反客观性、真实性的基本要件，请求重新鉴定，并于2019年1月5日提出重新鉴定的书面申请。2019年2月20日，那兰华通过天津辰一律师事务所委托天津市中慧物证司法鉴定所对委托书中“展小男”签名字迹进行笔迹鉴定，2019年2月27日该所出具津中慧［2019］文书鉴字第27号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：2016年6月14日《委托书》（复印件）中“展小男”签名字迹与样本（复印件）中展小男签名字迹不是同一人所书写。鉴于上述鉴定结论相悖，一审法院准许那兰华申请重新鉴定，并另行委托天津迪安司法鉴定中心对“展小男”笔迹鉴定并对该委托书是原件还是复印件进行鉴定，该中心于2019年6月26日出具津迪安［2019］文书鉴字第117号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：检材2016年6月14日的《委托书》是复印件，落款处的“展小男”签名笔迹为复制形成；2016年6月14日的《委托书》落款处的“展小男”签名笔迹与样本中展小男签名笔迹不是同一人的笔迹。庭审中，那兰华认可该笔迹鉴定结论，杨广宇不认可鉴定结论并申请鉴定人员出庭接受质询。现杨广宇对鉴定结论提出异议，并申请进行重新鉴定，一审法院不予准许。综合上述三次鉴定结论，一审法院确认天津迪安司法鉴定中心鉴定结论的真实性，并予以认定。经当事人申请，一审法院委托鉴定机构鉴定中杨广宇花费鉴定费8000元，那兰华花费鉴定费8000元。上述涉案合同因展小男不同意出售，故杨广宇起诉请求法院解除双方之间的《房产交易合同》，并主张2017年12月27日合同解除，那兰华及豪斯宝业公司表示认可。杨广宇按照那兰华已收定金280000元主张返还双倍定金560000元，另主张返还其已经支付豪斯宝业公司的各项费用等损失，并提供相应的票据证实。一审法院认为，本案争议焦点，一、那兰华代理展小男签订合同的行为如何定性，该合同对展小男是否发生法律效力。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，本案中，那兰华作为卖方展小男的委托代理人与杨广宇及豪斯宝业公司签订的《房产交易合同》，签订合同双方当事人均知晓那兰华非房屋所有权人，其出卖房屋须经展小男授权，但签订合同当日并未有展小男的授权委托书。展小男至今未对那兰华出卖房屋的代理行为进行追认。杨广宇持有签订合同之后得到的展小男签字的委托书，但该委托书经过鉴定确认并非展小男本人签字，故该委托书的真实性一审法院不予确认。杨广宇尚无其他证据证明那兰华具有代理权。根据民法总则相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。综上，那兰华代理展小男与杨广宇签订《房产交易合同》，因那兰华无代理权，属于无权代理，故《房产交易合同》对展小男不发生法律效力。二、各方当事人在本案当中应当承担何种民事责任。依照相关法律规定，代理人不具有代理权而实施的代理行为系无权代理，未经追认的代理行为，由行为人承担民事责任。那兰华代理行为未经展小男追认，其应当承担相应的民事责任。依照民法总则的相关规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。那兰华签订合同时无委托书，对此签订合同各方当事人均知晓，而各方当事人对于杨广宇持有的委托书的来源陈述不一致，结合当事人当庭对于委托书事宜陈述的内容均存在反言，不足以认定客观事实，但该委托书经鉴定并非展小男本人签字，展小男至今未对那兰华代理行为追认，那兰华作为展小男母亲应该知晓展小男真实意思，其应当承担补充提供委托书的主要义务，否则那兰华依法应当承担履行债务或赔偿其代理行为被追认时杨广宇所能获得利益的主要民事责任。杨广宇签订合同后履行了支付定金的义务，且具有购买房屋的真实意思表示，未能履行合同原因系展小男不同意出售，但其签订合同时知晓那兰华无代理权而签订合同亦存在过错，亦应承担相应的民事责任。豪斯宝业公司接受杨广宇、那兰华买卖房屋的委托，其应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，其作为居间人并未促成展小男与杨广宇买卖合同双方成立合同，依照合同法相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，故其应当承担返还杨广宇报酬的民事责任。三、关于杨广宇主张的各项诉讼请求如何认定问题。对于杨广宇主张解除合同的诉讼请求，因涉案《房产交易合同》中房屋所有权人展小男不同意出售房屋，该合同客观上无法履行。上述合同效力在杨广宇与那兰华之间发生，原告主张该合同于2017年12月27日解除，那兰华及豪斯宝业公司表示认可，一审法院予以确认，故杨广宇、那兰华、豪斯宝业公司2016年7月12日签订的《房产交易合同》于2017年12月27日解除。杨广宇主张双倍返还定金560000元。合同解除后，那兰华负有返还杨广宇定金280000元的民事责任，杨广宇定金罚则主张损失，但依照相关法律规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。结合本案合同约定价款为1180000元，定金最高为合同价款的百分之二十即236000元，超过的部分无效。一审法院依照相关法律规定，并结合杨广宇诉讼请求和当时签订合同时房屋交易市场价值上涨的客观事实，认定杨广宇签订合同被追认后所能获得的利益损失即236000元。因杨广宇与那兰华均有过错，故那兰华应赔偿杨广宇损失费165200元，其余损失由杨广宇自负。关于中介服务费等，因豪斯宝业公司作为居间人未促成展小男与杨广宇之间房屋交易合同成立，其不得收取报酬，已经收取的服务费10000元，贷款代办费600元、代收评估费5900元应退还给杨广宇。关于杨广宇主张鉴定费8000元，杨广宇为支持其主张申请鉴定，但该鉴定结论已经被之后的鉴定结论推翻，其应当承担相应的法律后果，故此款由杨广宇自行负担。关于那兰华花费鉴定费8000元，亦为了查明本案事实所花销，但鉴定结论推翻杨广宇的主张，该费用由杨广宇负担。关于杨广宇主张连带责任问题。对于杨广宇主张各被告承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，不予支持。一审法院判决：一、杨广宇与那兰华、天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司2016年7月12日签订的《房产交易合同》于2017年12月27日解除；二、那兰华返还杨广宇支付的定金280000元及损失款165200元，合计445200元；此款扣除杨广宇应承担的那兰华支付的鉴定费8000元，尚余437200元，那兰华于本判决发生法律效力起七日内给付杨广宇；三、天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司于本判决发生法律效力起七日内返还杨广宇服务费10000元、贷款代办费600元、代收评估费5900元，合计16500元；四、驳回杨广宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9565元，诉讼保全费5000元，公告费560元，由杨广宇承担1905元，那兰华负担12947元，天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司负担274元。那兰华及天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司于本判决发生法律效力起七日内将各自负担的费用交付至一审法院。二审期间，当事人向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，当事人提交的证据未能推翻一审查明的事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，那兰华虽主张其未在涉案《房产交易合同》上签字，但其在该合同上按指印，且与杨广宇签订《追加定金补充协议》并收取杨广宇定金，该合同应为其与杨广宇真实意思表示。一审法院依此追加那兰华为本案当事人，有利于查清案件事实，理清双方责任，并无不妥。因涉案房屋所有权人展小男未对合同内容予以追认，该合同对展小男不发生法律效力。涉案合同客观上不具备履行条件，杨广宇要求解除该合同符合法律规定。依据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案那兰华未取得展小男授权而签订合同收取定金，杨广宇签订合同时知晓那兰华并非涉案房屋所有权人及未尽审慎义务对那兰华未取得合法授权予以充分注意，双方对合同解除均存在过错，一审法院结合本案事实及双方过错程度，判决那兰华赔偿杨广宇部分损失并无不妥，本院予以确认。那兰华主张一审程序违法、判决内容超出诉讼请求范围，缺乏依据，本院不予采信。杨广宇主张那兰华的行为构成表见代理及豪斯宝业公司与那兰华恶意串通应承担连带责任，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，杨广宇、那兰华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10774元，由杨广宇负担2916元，由那兰华负担7858元。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  白俊勇二〇二〇年九月七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。