安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2589号 原告（反诉被告）:刘美玉,女，1974年11月28日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：蒋雅，江苏国诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）:来安县景华置业有限公司,住所地安徽省来安县汊河新区永康路南侧香榭苑小区，统一社会信用代码9134112255183452X0（1-1）。 法定代表人：朱家祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱峰，该公司员工。 原告刘美玉与被告来安县景华置业有限公司（以下简称来安景华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告来安景华公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）刘美玉及其委托诉讼代理人蒋雅，被告（反诉原告）来安景华公司的委托诉讼代理人朱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘美玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付耕天下·田园居3幢车库04室房屋;2.判令被告支付迟延交房违约金140445.53元（自2017年7月1日起按日万分之三计算至2020年6月10日止,435490元×0.0003／天×1075天＝140445.53元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月22日签订编号为201700047468的《来安县商品房预售合同》一份:合同标的为位于来安县,总房价款435490元,交房期限为2017年6月30日前。现原告依约支付了全部房价款,但被告至今未交付标的房屋。该合同第十二条规定,甲方如未在约定期限内交房,“应向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。因多次向被告催促交房无果,为维护其合法权益,故起诉。 被告来安景华公司辩称，一、刘美玉的诉请不符合双方签订的案涉合同主合同第28条和补充合同第6条的约定，诉讼无理由，请求驳回刘美玉的诉请；二、其在庭前向刘美玉提起反诉，请求支持其反诉请求，按照双方的补充协议第6条约定解除涉案合同，同意按房款总额的10%支付刘美玉的损失。 反诉原告来安景华公司向本院提出反诉请求：请求解除其与刘美玉签订的耕天下·田园居项目3幢车库04室购房合同。事实和理由：由于多种原因，致使其无法履行购房合同约定的交付时间交房，根据合同第二十八条及补充条款第6条约定，其单方面提出解约，并愿向刘美玉支付总房款10%的违约金，故请求解除双方购房协议。 反诉被告刘美玉辩称，请求驳回反诉请求。双方签订的主合同第28条及补充条款第6条约定，单方无正当理由提出解约，严重侵害了被反诉人的利益。合同于2017年6月22日签订，至今过去3年时间，被反诉人以同等价格根本无法购买同小区同地段相近的房屋。 本院经审理认定事实如下：刘美玉与来安景华公司于2017年6月26日（网上合同签订时间）签订《来安县商品房预售合同》，主要约定：一、刘美玉购买来安景华公司开发的位于来安县房屋。房屋总价款为435490元。二、付款方式及期限为2017年6月22日支付房款计435490元。三、来安景华公司定于2017年6月30日前将该房屋交付给刘美玉，除不可抗力外。来安景华公司如未在约定的上述期限内将房屋交付刘美玉，应当向刘美玉支付违约金，违约金按刘美玉已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，刘美玉有权单方面解除合同。该房屋的交付必须符合商品房竣工验收合格的条件。该房屋符合合同约定的交付条件后，来安景华公司应在交付之日前10天书面通知刘美玉办理交付该房屋的手续，刘美玉应在收到该通知之日起5天内，会同来安景华公司对该房屋进行验收交接。双方在合同补充条款中另达成补充协议，其中补充协议第6条约定：双方签订商品房买卖合同后，除合同约定的解约条件外，无正当理由，单方提出解约的，由违约方向守约方支付总房款10%的违约金。合同签订后，刘美玉已支付购房款435490元。 另查明：案涉房屋于2020年9月3日取得竣工验收备案证书。 上述事实，由双方当事人的当庭陈述及刘美玉提供的《来安县商品房预售合同》、购房发票、交付承诺书、竣工验收备案证书照片，来安景华公司提供的《来安县商品房预售合同》等证据在卷佐证。 本院认为，案涉房屋于2020年9月3日取得竣工验收备案证书，双方对此均予以认可，本院予以确认。来安景华公司认为根据双方签订的《来安县商品房预售合同》第28条及补充协议第6条的约定享有无理由解除合同的权利，并提出解除双方签订的耕天下·田园居项目3幢车库04室购房合同的反诉请求，同意按补充协议第6条的约定向刘美玉支付总房款10%的违约金。故本案的争议焦点为：来安景华公司能否无理由单方解除合同？ 对于该争议焦点，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，来安景华公司依据补充协议第6条之约定主张其享有无正当理由解除合同的权利，但其作为违约方，在刘美玉已经付清全部购房款履行了主要合同义务且不同意解除合同的情形下，来安景华公司无理由任意解除合同的主张，明显侵害了刘美玉作为消费者和守约方对订立合同购买房屋所享有的物权期待性权利，不利于交易的安全和稳定，有悖于鼓励交易的市场经济原则和双方订立合同的目的，故对来安景华公司要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。案涉房屋已于2020年9月3日取得竣工验收备案证书，符合合同约定的交付条件，故刘美玉对要求来安景华公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因来安景华公司逾期交房已构成违约，应当承担相应的违约责任，来安景华公司认为合同中约定的每日按已付房价款万分之三的标准支付违约金过高并请求予以调整至日万分之一，经查，来安景华公司长期未能取得竣工验收备案证书确有一系列的客观原因，本院结合本案案情并参照当地房地产市场行情，酌定由来安景华公司自2017年7月1日起每日按刘美玉已支付房价款万分之二的标准支付违约金至2020年6月10日，即93630.35元(435490元×0.0002元/天×1075天)。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司于本判决生效后十日内将为位于来安县房屋交付给原告（反诉被告）刘美玉； 二、被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘美玉逾期交付房屋的违约金93630.35元； 三、驳回原告（反诉被告）刘美玉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3109元，减半收取计1554.50元，由原告（反诉被告）刘美玉负担518.50元，由被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司负担1036元；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇二〇年九月十七日 法官助理郭正卿 书记员胡永欣 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。