湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初2045号原告谢飞，男，1988年1月1日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被告龚晓龙，男，1985年12月22日出生，汉族，住湖北省随县。被告随州市融盛置业有限公司。住所：随州市北郊明珠广场（东侧）维也纳公寓1单元4层1-408号。法定代表人王东，该公司经理。委托诉讼代理人艾鹏，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告谢飞与被告龚晓龙、随州市融盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢飞及随州市融盛置业有限公司（以下简称融盛公司）委托诉讼代理人艾鹏到庭参加诉讼，被告龚晓龙无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢飞诉称，2018年1月6日，被告龚晓龙购买被告融盛公司开发的位于××北郊明珠广场东侧××公馆××单元××号房屋一套，并签订合同编号为随州20180100398《商品房买卖合同》，约定：“房屋建筑面积51.57平方米，每平方米单价7077.99元；签订本合同之日付款人民币115012元，余款人民币250000元办理银行按揭”该合同签订后，被告龚晓龙向湖北银行随州分行申请按揭贷款，并同时办理该房屋抵押登记。2018年12月14日，被告龚晓龙（甲方）在未清偿银行贷款的情况下，将该房屋转让给原告谢飞（乙方），并与原告谢飞签订了《协议书》，约定：甲方转让的房屋坐落于随州市北郊明珠广场东侧××公馆××单元××号，合同预测建筑面积约51.57平方米，该房屋的《不动产权证书》尚未办理，《商品房买卖合同》编号：随州20180100398；二、交易价格：双方约定交易价格为（人民币）叁拾柒万元整（370000.00元）；三、付款方式：1、2018年12月14日，乙方向甲方以现金方式支付定金（人民币）玖万壹仟元整（91000.00元），此款可抵扣房屋转让款；2、乙方承诺在本协议签订之日，向甲方支付转让款（人民币）伍万元整（50000.00元），具体支付方式以收据或银行汇款凭证为准；3、双方约定，截止本协议签订之日，甲方下欠银行按揭贷款本金（人民币）贰拾贰万玖仟元整（229000.00元）和利息（具体数额以银行查询为准），由乙方履行还款义务；四、甲方保证上述房屋产权清晰无争议，除甲方之外无其他的产权共有人，该房屋除银行按揭之外无其他任何担保抵押及房屋瑕疵，若发生与甲方有关的权益纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿和处理并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成一切经济损失，甲方负责赔偿。本协议书一经签订即对甲乙双方产生法律约束力，在乙方的不动产证书办理好之前，甲方不得向乙方再主张对房屋所有权益，也不得向除乙方之外的第三人公示对此房屋享有所有权，更不得再次转让该房屋。该协议签订后，双方于当日到随州市××都区公证处进行了公证。原告谢飞于当日下午向被告龚晓龙支付房屋转让款50000元，随后并为被告龚晓龙偿还按揭期限内的月供贷款共计18930元，原告谢飞按照协议约定履行了相关义务。根据被告龚晓龙与被告融盛公司签订的合同第十一条约定：出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。现却被该房屋开发商告知，被告龚晓龙在被告融盛公司处购置的另一套房屋因房款问题与其有纠纷而拒绝交付，原告多次要求被告龚晓龙尽快解决其与被告融盛公司之间的债务纠纷，以实现原告合同目的。原告与二被告因房屋交付及过户问题不能达成一致意见，提起诉讼。被告龚晓龙未进行答辩。被告融盛公司辩称，涉案房屋设立了抵押登记，未经抵押权人湖北银行股份有限公司随州分行（以下简称湖北银行随州分行）的书面同意，原告与被告龚晓龙签订的房屋买卖合同无效。因被告龚晓龙逾期还款，我公司代偿了46077.02元，且被告龚晓龙在我公司购买的另一套房屋，因其逾期还款，银行扣划了我公司的保证金，我公司代偿了72845.18元，给我公司造成了损失，我公司不会按合同约定交房。经审理查明，2018年1月6日，被告龚晓龙购买被告融盛公司开发的位于××北郊明珠广场东侧××公馆××单元××号房屋一套，并签订了随州20180100398号《商品房买卖合同（预售）》，约定：预测房屋建筑面积51.57平方米，每平方米单价7077.99元，总价款为365012元；2018年1月1日前支付首期房价款115012元，余款250000元办理银行按揭”；被告融盛公司应在2019年5月1日前向被告龚晓龙交付该商品房。2018年1月26日，被告龚晓龙（债务人、抵押人）、被告融盛公司（保证人）、案外人湖北银行随州分行（债权人、抵押权人）签订《个人购房借款（担保）合同》银行按揭贷款，并同时办理该房屋抵押登记。合同约定：贷款金额为250000元；贷款期限自2018年1月26日起至2028年1月26日止；贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%；贷款本金250000元作为购房款发放至被告融盛公司账户；还款方式为等额本金还款法，被告龚晓龙每期等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐期递减，但首期与末期还款金额按贷款实际天数计算，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；抵押物为位于××北郊明珠广场东侧××公馆××单元××号房屋；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金、利息、违约金及其他费用；未经案外人湖北银行随州分行事先书面同意，被告龚晓龙不得将抵押物出售、交换、出租或以其他方式处置；被告融盛公司作为保证人，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、违约金及其他费用，保证期间自本合同签订之日至办理抵押登记手续并将不动产权证书交付第三人湖北银行随州分行保管之日止。2018年12月14日，被告龚晓龙（甲方）在未清偿银行贷款的情况下，将该房屋转让给原告谢飞（乙方），并与原告签订了《协议书》，主要内容：一、甲方转让的房屋坐落于随州市北郊明珠广场东侧××公馆××单元××号，合同预测建筑面积约51.57平方米（具体面积以办理不动产权证书时实际测量为准），该房屋的《不动产权证书》尚未办理，《商品房买卖合同》编号：随州20180100398。乙方自愿接受甲方转让的上述房屋相关权益，并对房屋质量及现状无异议。二、交易价格：双方约定交易价格为（人民币）叁拾柒万元整（370000.00元）。三、付款方式：1.2018年12月14日，乙方向甲方以现金方式支付定金（人民币）玖万壹仟元整（91000.00元），此款可抵扣房屋转让款；2.乙方承诺在本协议签订之日，向甲方支付转让款（人民币）伍万元整（50000.00元），具体支付方式以收据或银行汇款凭证为准；3.双方约定，截止本协议签订之日，甲方下欠银行按揭贷款本金（人民币）贰拾贰万玖仟元整（229000.00元）和利息（具体数额以银行查询为准），由乙方履行还款义务；四、房屋交付：本协议签订后，甲方在共收到乙方的转让款（人民币）壹拾肆万壹仟元整（141000.00元）当日，将上述房屋交付给乙方使用管理，同时将房屋一切相关法律手续（包括《商品房买卖合同》、购房发票或收据、房屋钥匙等）交付给乙方。五、乙方在向甲方付清转让款（人民币）壹拾肆万壹仟元整（141000.00元）后，即取得上述房屋原属甲方享有的相关权益；乙方在向银行偿还完按揭贷款本金及利息后，即取得上述房屋的一切权益。六、1.甲方在实际交房前应结清该房屋所发生的一切费用；2、乙方承诺按时偿还上述房产的银行按揭贷款本金和利息。七、1.在办理《不动产权证书》时，因房屋实际面积和合同预测面积的差异产生的购房款差价，由乙方承担和享有。八、甲方保证上述房屋产权清晰无争议，除甲方之外无其他的产权共有人，该房屋除银行按揭之外无其他任何担保抵押及房屋瑕疵，若发生与甲方有关的权益纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿和处理并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成一切经济损失，甲方负责赔偿。本协议书一经签订即对甲乙双方产生法律约束力，在乙方的不动产证书办理好之前，甲方不得向乙方再主张对房屋所有权益，也不得向除乙方之外的第三人公示对此房屋享有所有权，更不得再次转让该房屋。十、甲方的不动产权证书出证后三个月内，甲乙双方办理该房屋过户手续；2.过户至乙方名下时，手续费用由乙方承担。十一、违约方应向守约方支付法定违约金，并赔偿损失。甲方在承担违约和赔偿责任后，应当继续履行本协议。该协议签订后，双方于当日到随州市××都区公证处进行了公证。原告谢飞于当天向被告龚晓龙支付房屋转让款91000元、50000元，共计141000元，并按月向被告龚晓龙转账自2018年12月至2019年5月的按揭款共计18930元。至2020年9月15日，原告谢飞已将被告龚晓龙在案外人湖北银行随州分行的按揭贷款229000元全部偿还完毕。原告谢飞多次要求二被告协助原告将该房屋登记在其名下未成，形成本诉。本院认为，原告谢飞与被告龚晓龙于2018年12月14日签订的购房《协议书》是双方当事人真实意思表示，其不违反相关法律法规之规定，为有效协议。双方当事人应当按协议约定履行协议义务。本案原告谢飞已履行了付款义务，被告龚晓龙应当在条件成就时协助其办理该房屋产权的过户手续。根据合同相对性原则，原告谢飞与被告随州市融盛置业有限公司没有发生合同关系，因此，原告谢飞要求其履行协助过户义务的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龚晓龙在取得位于随州市北郊明珠广场东侧维也纳公馆1单元1-708号房屋房产权证后十日内协助原告谢飞办理该房产过户手续到谢飞名下并交付该房屋给谢飞。二、驳回原告谢飞的其他诉讼请求。案件受理费6850元，由被告龚晓龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  史晓燕人民陪审员  徐秋菊二〇二〇年九月七日书 记 员  胡春燕