安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1770号 上诉人（原审被告）：马超，男，1991年6月29日出生，汉族，住安徽省安庆市。 被上诉人（原审原告）:安徽省绿安物业管理有限公司安庆市分公司，住所地安徽省安庆市皖江大道99号卡莎公馆8号楼105室。 负责人：裴军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李本瑞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：贺利琴，女，该公司员工。 上诉人马超因与被上诉人安徽省绿安物业管理有限公司安庆市分公司（以下简称绿安物业安庆公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马超、被上诉人绿安物业安庆公司的委托诉讼代理人李本瑞、贺利琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马超上诉请求：撤销原判，发回重审。庭审中将上诉请求明确为马超不应支付物业费。事实和理由：一、事实经过：马超于2009年底购房,2011年12月26日,按照绿地集团绿安物业单方规定的《收楼通知书和入住办理流程》,即:必须缴费一才能领钥匙一最后验房。在验房时发现房屋在建设过程中长期作为施工工地堆放材料杂物和施工人员居住场所,屋内脏乱差,并有部分配套缺失,未通过马超方验收。经绿地时任物业公司负责人现场认可,双方在验收清单签字确认后,马超方将钥匙交还绿安物业进行维修,事实证明马超没有入户。(验收意见如下:因9#楼101室长期做施工人员堆放杂物和居住使用,房屋墙体状况太差,现要求重新粉刷,所有门窗、阳台要重新打扫。待一个月后再重新验收。为绿地交房程序的要求,先占将钥匙交接,未同意绿地房屋验收合格,维修合格后再行接收，双方签字。)维修期间,又因楼上管道漏水,物业表示继续维修。经马超方多次催促,2014年3月18日马超方才拿到钥匙,物业只字不提因房屋质量问题的维修而延期交房造成无法正常入住的损失,却要马超缴纳包括维修期间的物业费,马超便提出应按照《商品房买卖合同》的有关违约条款,履行绿地集团和绿安物业延期交房的违约责任后,马超将履行我们应尽的义务,并要求绿安对马超验房意见进行书面回复。绿安物业至今没有给予任何形式的回复。绿安物业隶属绿地集团子公司,又是绿地集团指定的物业服务公司,受绿地集团委托代理,与业主办理验房交接手续,验房流程都是按照绿地规定入住流程办理的,房屋出现问题没有通过验收,作为受托单位的绿安物业公司应承担包括房屋交接时的验收不合格的相关事项的协调、处理、反馈等责任。物业公司未尽职责,没有提供任何服务,没有服务就没有费用。二、一审法院存在如下错误：1、一审判决《收房通知书、入住办理流程》、贺绿安物业安庆公司参与的《业主房屋验收交接单》与本案无关，不符合事实；2、一审法院对马超提供的《绿地集团与绿安物业的母子公司关系》的证据不予认定错误；3、马超多次与绿安物业安庆公司协商，表明协商诚意；4、马超预交的6个月物业管理费是按照绿地集团《收房通知书和入住办理流程》规定预交，验房发现质量问题属于绿地违约，预收6个月物业费是不合理的，应予以退还；5、绿安物业安庆公司的物业合同与马超合同不一致。绿安物业安庆公司提供的《前期物业服务协议》涉嫌伪造业主马超签字。 绿安物业安庆公司辩称，一审事实部分审理清楚，法律适用正确，马超并未提交新证据或提出新意见。绿安物业安庆公司答辩意见同一审起诉及答辩意见。 绿安物业安庆公司向一审法院起诉请求：1.请求马超支付绿安物业安庆公司物业费12716元（自2012年7月1日至2019年10月31日）；2、请求马超支付绿安物业安庆公司违约金7303.39元(按日万分之五,暂自2013年1月30日计算至2019年7月30日,后计算至款清）；3、马超承担本案诉讼费。 一审法院认定事实，2010年1月份，马超与上海绿地集团安庆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了迎江区皖江大道北侧迎江世纪城一期A-9幢1单元101室房屋，房屋实测建筑面积为160.59平方米。2011年12月26日，马超办理房屋入户手续、领取了房屋钥匙并签署了房屋验收交接单，预交了6个月（2012年1月-6月）物业管理费867元。交房后，绿安物业安庆公司告提供了相应的物业服务。自2012年7月起,马超不再向绿安物业安庆公司缴纳物业费,对此绿安物业安庆公司进行了多次催收。 一审法院认为，马超完成了收楼手续，领取了房屋钥匙，房屋已经交付，绿安物业安庆公司提供了相应的物业服务，且马超已经预交了6个月物业管理费867元，双方之间已经形成了物业服务合同关系。绿安物业安庆公司作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，马超作为业主，负有缴纳物业服务费的义务。在绿安物业安庆公司已依约提供物业管理服务的情况下，马超自2012年7月份开始拖欠物业服务费，构成违约，应承担相应违约责任。绿安物业安庆公司要求马超给付自2012年7月至2019年10月欠付的物业管理服务费12716元的诉讼请求，该院予以支持。绿安物业安庆公司无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，绿安物业安庆公司要求马超支付违约金的诉讼请求该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告马超于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司2012年7月至2019年10月的物业服务费12716元；二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预缴），由被告马超负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：马超认为应当驳回绿安物业安庆公司支付物业费的诉求，该上诉请求能否获得支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，马超与绿安物业安庆公司签订的物业合同为前期物业服务合同，该合同对作为业主的马超具有拘束力，故马超与绿安物业安庆公司之间的《前期物业服务合同》的签名对本案的处理结果无关联，一审法院未同意鉴定并无不当，对马超的该项上诉理由，本院依法不予支持。关于涉案房屋的物业服务起始时间的认定问题。根据查明的事实，马超已在钥匙领取单上签字，涉案房屋已完成交付，前期物业服务应自此时开始，而不以马超是否实际入住为起始。对于马超认为房屋存在质量问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。具体到本案，如马超认为房屋质量存在问题，其作为买受人可要求出卖人承担相应的责任，其与出卖人之间的法律关系为房屋买卖合同关系，而本案中其与绿安物业安庆公司之间的法律关系为物业服务合同关系，两个法律关系不能混同，房屋质量问题并非其在钥匙交接后可以拒绝支付物业费的理由。马超主张绿安物业安庆公司与出卖人之间系母子公司关系，但在法律上母子公司之间系独立的法人主体，各自对外承担相应的法律责任。综上，对马超的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，马超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费117.9元，由马超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈庆中 审 判 员 胡 毅 审 判 员 陈铜林 二〇二〇年九月十六日 法官助理严正 代书记员 储贻燕 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；