山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0921民初2366号原告：金锋，男，1971年9月11日出生，回族，农村居民，住址山东省宁阳县。委托诉讼代理人：苏超峰，山东复圣律师事务所律师。被告：淄博宝龙房地产开发有限公司，住所地山东省桓台县东岳路以东北苑宝龙小区6#A楼。统一社会信用代码：9137030073176002B。法定代表人：冯海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玲玲，女，该公司分公司经理。被告：淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司，住所地山东省宁阳县文庙街道办事处欣街路169号。统一社会信用代码：91370921581948384M。代表人：郭玲玲，该分公司经理。委托诉讼代理人：朱新峰，山东一山律师事务所律师。被告：郭晓，女，1974年3月8日出生，汉族，居民，住址山东省济南市历下区。原告金锋与被告淄博宝龙房地产开发有限公司（以下称宝龙公司）及淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司（以下简称宝龙宁阳分公司）、郭晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金锋及其委托诉讼代理人苏超峰、被告宝龙公司的委托诉讼代理人郭玲玲、被告宝龙宁阳分公司的代表人郭玲玲及其委托诉讼代理人朱新峰、被告郭晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金锋向本院提起诉讼请求：1.要求确认《定购协议书》无效；2.要求两被告返还已付购房款424000元及利息（本金32.4万元的利息自2019年12月28日起计算至实际返还之日，本金10万元的利息自2020年4月21日起计算至实际返还之日，均按年利率6%计算）；3.要求被告赔偿212000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年12月28日，原告与被告1签订了《定购协议书》，约定被告将位于宁阳县商铺出售给原告，被告2收取原告定金32.4万元，被告1收取原告商铺款10万元。后发现该房屋未取得商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，导致合同无法实现合同目的，属于无效合同。被告郭晓出借银行账号接受原告的购房款，依法应当承担连带清偿责任。现诉至法院，请求依法判决。被告宝龙公司与宝龙宁阳分公司辩称，原告起诉与事实不符，原告在与我公司签订《定购协议书》之前，我公司就已经明确告知其该套房屋暂未取得商品房预售许可证，但原告执意要购买，原告对该套房屋未取得商品房预售许可证是明知的，我公司不存在欺骗行为，其现在以不知情为由要求确认合同无效并返还购房款、支付赔偿金没有道理。请法院依法驳回原告诉讼请求，继续履行合同。2019年11月份，原告想购买该套楼房，他与其表哥王景龙多次到我公司售楼处进行协商，协商期间我公司工作人员已经反复明确告知原告该楼房暂时未办理预售许可证，需要综合验收后才能办理。但原告表示他在东关社区租赁的房屋拆迁，他急等房屋入住，没有商品房预售许可证由我公司再补办相关手续。2019年12月28日签订合同后，原告实际付款30万元，由于他是提前支取的定期存款，还要求我公司为其承担了24000元利息损失，我公司在为其出具的收据中多加了24000元。合同签订后，原告又要求我公司对该套房屋进行简装，我公司同意了他的要求。装修期间，为其负责装修的负责人方某也多次告诉他该套楼房的商品房预售许可证需要待综合验收后才能办理，故原告对没有预售许可证的事实明知。2020年6月份，装修完成之后，原告就想入住，但由于其装修款和剩余购房款均未支付，我公司不同意原告入住。在此期间，东关社区拆迁工作停止，原告又不急需房屋入住了，所以他提出退房。我公司也同意退房，同意待该套房屋卖出后，就把他的钱全部退回。原告不同意，故诉至法院。综上所述，我公司在向原告出售该套楼房时已将暂时没有商品房预售许可证的情况明确向原告告知，不存在欺骗行为，《定购协议书》是合法有效的。被告郭晓辩称，签订这份购房合同时，因为原告反复一直发生争议，来来回回去了三次银行，等确定签订合同支付购房款时下午快下班了，而银行对公账户四点半关闭系统，原告交款时已经无法通过公户，所以将30万元定金交到我个人账户，此后我将钱转给公司。我个人不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年12月28日，原告为乙方与宝龙公司为甲方签订《定购协议书》，约定：甲方通过出让方式取得位于欣街以北地块土地使用权一宗，土地性质为出让，规划用途为商铺。甲方经相关行政部门批准，在上述地块开发建设房屋，小区暂定名为东方富居；乙方自愿向甲方购买上述8号楼东1号商铺壹套。上述商铺总价为人民币捌拾陆万元整。定金支付：乙方在本合同签订时向甲方支付30万元定金，商铺余款于2020年5月1日前交清，甲方给乙方两个月时间如果再次逾期不交商铺余款，甲方有权销售，定金不予退还。交房标准约定为：1.地下室地面混凝土并做防水；2.地下室北面间隔卫生间8平方米地面防水；3.卫生间上面是厨房，地面防水；4.北面卷帘门。当日原告交付30万元定金时，因原告系取用定期存款，经协商被告宝龙宁阳分公司同意补偿原告利息损失24000元，被告宝龙宁阳分公司为原告出具了324000元收据一份。该30万元系存入被告宝龙宁阳分公司财务人员被告郭晓个人账户。2020年4月21日，被告宝龙公司收取原告商铺款10万元并出具收据一份。原被告签订《定购协议书》后，被告根据约定的交房标准组织装饰，后双方因交付房屋及剩余购房款事宜发生争议。现案涉房屋尚未交付。被告主张，在签订合同前，已经告知原告该商品房尚未取得预售许可，两次交款相隔四个月，在此期间原告也有充分时间了解案涉商品房是否有预售许可证。因此案涉定购合同合法有效。即便退款，因24000元并未实际交付不能退还。被告为证明已经告知原告案涉房屋没有取得预售许可证的事实，申请证人方某、冯某、郭晓出庭作证。证人冯某系被告宝龙公司前任法定代表人，现实际控制人；证人郭晓系宝龙宁阳分公司财务工作人员。同时查明，案涉8号楼已经取得商品房预售许可证，但预售许可证中不包括双方争议的商铺。被告主张案涉商铺未取得预售许可是办理证件时尚未建设完成，待7、8号楼整体验收时可以取得预售许可。本院认为，原告金锋与被告宝龙公司签订的《定购协议书》，约定了当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺以及违约责任等事项，被告按照约定收取了购房款，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管办法》第十六条的规定，原被告之间签订的《定购协议书》应认定为商品房买卖合同。原被告均认可案涉商品房至法庭辩论终结之时止尚未取得商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告之间签订的《定购协议书》应当认定为无效。原告据此主张要求确认定购协议无效，并要求被告返还购房款的主张，依法应当予以支持。本案争议的焦点问题，一是能否认定被告宝龙公司在签订《定购协议书》时向原告隐瞒了案涉房屋未取得商品房预售许可的证明；二是被告郭晓是否就本案债务承担连带责任；三是在收取原告购房定金时，原被告协商补偿给原告的利息损失被告是否具有返还义务。关于第一个争议焦点。首先，被告作为专业从事商品房开发、出售的市场主体，在签订房屋买卖合同时就应明确告知原告是否取得了商品房销售许可，当双方发生争议，被告负有举证责任。而被告证明已经告知案涉房屋未取得销售许可的三位证人分别系被告公司实际控制人、被告公司财务以及与被告具有长期装饰合作的非专业人员，以上三证人的证言不能单独证明被告已经告知原告案涉房屋未取得销售许可的主张。其次，《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条、第二十五条明确规定：房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期等证明材料；（2）营业执照和资质等级证书；（3）工程施工合同；（4）预售商品房分层平面图；（5）商品房预售方案。房地产开发主管部门同意预售的，应当核发商品房预售许可证明。可见，商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必备条件。而无证销售行为往往表现为出卖人在没有取得房地产开发主管部门核发的预售许可证明的情况下，故意隐瞒该事实，甚至提供虚假的预售许可证明，诱使买受人作出错误意思表示与其订立商品房买卖合同，收取购房款或者定金。同时，根据以上行政法规的规定可知，一般情况下只要预售商品房分层平面图中存在的，整栋商品楼的房屋应一并取得销售许可，被告关于该特定商铺系因未“盖完”未取得销售许可不足以让人信服。第三，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，包括作为和不作为。根据该68条的规定，作为的欺诈表现为故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况使他人作出错误意思表示的行为，故意隐瞒真实情况是指行为人有义务向他人如实告知某种真实的情况而故意不告知。综上，被告负有告知原告案涉商品房未取得销售许可的义务，现有证据并不足以证明被告已经履行了该告知义务，庭审中被告关于案涉商铺未取得销售许可的理由不符合常理。本院认定被告宝龙公司在签订《定购协议书》时向原告隐瞒了案涉房屋未取得商品房预售许可证明的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但由于出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人，损害了广大买受人的合法权益，而且违反了法律、行政法规的强制性规定。其结果是直接导致买卖合同无效，使得买受人的购买房屋目的落空，严重侵害了买受人的基本生存居住权益。无论从维护买受人的个人利益出发，还是从保护国家利益、维护社会诚信体系目的出发，均应对出卖人的这种主观恶意行为予以严厉制裁。因此，买受人除可请求出卖人承担合同无效的责任外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求被告承担已付购房款一半的赔偿责任的请求，依法应当予以支持。计算基数按照原告实际交付的40万元计算。关于被告郭晓是否应当在本案中承担责任的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”而本案双方当事人之间并没有就此约定。其次，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》的答复意见为：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”本案中原告金锋与宝龙公司达成购房协议和郭晓出借银行账户之间并没有关联性，即原告并非是基于被告郭晓的因素购买案涉商铺；在原被告磋商购房协议中郭晓亦未以独立的行为主体参与；同时，造成本案定购协议无效的原因系案涉商铺未取得销售许可，与被告郭晓个人无关。综上，原告要求被告郭晓承担连带责任，没有事实和法律依据。关于在收取原告购房定金时，原被告协商补偿给原告的利息损失被告是否具有返还义务。本院认为，原告为履行《定购协议书》约定的交付定金30万元的义务，系支取的定期存单，为此损失部分利息收入，且不可逆转，原被告就此达成协议，由被告补偿给原告该损失并作为购房款定金的一部分。但鉴于被告因隐瞒未取得商品房预售许可证明应当承担的赔偿责任，已经足以弥补原告该损失；同时，合同无效，被告应当返还自被告处取得的财产，因被告并未实际取得该24000元房款，该24000元被告不再承担返还义务。原告主张的利息自交付第二次购房款之日，即自2020年4月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告金锋与被告淄博宝龙房地产开发有限公司于2019年12月28日签订的《定购协议书》无效。二、被告淄博宝龙房地产开发有限公司与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司于本判决生效后七日内返还原告金锋购房款400000元及利息（以40万元为基数，自2020年4月21日起至债务履行之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、被告淄博宝龙房地产开发有限公司与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司于本判决生效后七日内赔偿原告金锋200000元。四、驳回原告金锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10160元，由被告淄博宝龙房地产开发有限公司与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 振人民陪审员  马方停人民陪审员  曹化增二〇二〇年九月二十四日书 记 员  董秋涵