广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初712号原告：张雅怡，女，1967年11月11日出生，汉族，住址：广州市天河区***********，公民身份号码：441************029。委托诉讼代理人：张美兰（原告姐姐），女，1964年2月3日出生，汉族，住址：广东省封开县***************，公民身份号码：442************045。被告：刘明杰，男，1990年9月14日出生，汉族，住址：广东省肇庆市端州区****************，公民身份号码：441************312。原告张雅怡与被告刘明杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人张美兰、被告刘明杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雅怡向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付尚欠从2019年11月8日至2020年5月8日的7个月租金56000元，违约金按日10%计付；2.判令被告返还由原告代被告垫付的四个月（从2019年12月至2020年3月）电费共2868.38元，水费约600元；3.判令解除原告与被告签订的《商铺出租合同》；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告以经营商业为由于2018年1月8日与原告签订《商铺出租合同》，原告将位于封开县************租赁给被告经营餐厅，租赁期限为2018年1月8日至2021年1月8日，每月租金为8000元。从2019年11月起被告没有给付租金，至2020年5月8日已欠付7个月的租金合计56000元。按照相关法律规定被告属于违约，其应承担违约责任，按合同约定按日10%计付违约金。被告拖欠租金后经原告多次催讨拒不支付。同时，被告经营期间，拖欠电费，不愿到供电局缴纳，因供电局多次催收且商铺权属属于原告，为避免拉入黑名单，原告只能代被告垫付4个月（从2019年12月至2020年3月）的电费合计2868.38元，水费约600元。此款应由被告返还给原告。被告的违约行为已侵犯原告的合法权益，原告请求解除双方签订的《商铺出租合同》，被告需搬出商铺内的物权并交回钥匙。综上所诉，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告刘明杰辩称，第一、原告诉请要求我支付2019年11月8号到2020年5月8号的租金，我承认只有一个月的租金没付。因为当时租她的铺位时已经给了16000元的押金，这是可以抵作11月和12月的租金的，所以我是支付了2019年11月、12月的租金的。按照合同约定，我提前一个月通知原告不租她的铺位了。我已经在2020年1月份跟原告说了不再续租了，她也知道了，那这份合同已经在2月份开始解除了。所以我只是有一个月租金没给。原告诉状那里写2月到5月租金没给，这是没有法律的依据的。因为2020年1月底，因为疫情原因，封开县实施暂停营业的，直到5月份才可以开始营业。根据最高院解释，疫情是不可抗拒因素，即使原告认为租赁合同还没解除，在国内疫情期间，经营场所都无法经营，不可能获利，我作为承租方实际上也不可能将其房屋出租他人并获取租金，因此国内疫情期间的租金我没有理由支付，这并不违法法律上的公平公正原则。第二、关于原告提起的违约金的计算，这个违约金是按日的10%来计算的，已经超过法律的规定了。而且原告提供的证据全部都不是我本人和原告沟通的聊天记录，我对于这些聊天记录是毫不知情的。第三，关于水电费的问题，我可以支付原告2019年11月至2020年1月份的水电费，在2月份我已经不营业了，在2月份之后产生的费用已经不关我的事了。第四、合同有无解除问题，我已经跟原告沟通过不再租原告的商铺了，原告对此也知情并且已经锁了门，我也还有很多物品放在店铺上未能取回。第五、关于诉讼费问题，应由败诉方承担。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年1月8日，原、被告签订《商铺出租合同》，约定由原告将封开县**********的房屋出租给被告经营餐厅，租赁期限从2018年1月8日至2021年1月8日，每月租金为8000元，同时，被告还应在合同签订之日一次性支付押金16000元。双方还约定租金按月支付，在本月25号前交下月的租金，若逾期交纳租金，则按日10%收取违约金，超过10日违约，则终止合约，不退押金。2019年11月起，被告不再支付租金缴纳水电费，原告追讨无果遂成讼。庭审中，原告表示其已经提前一个月与被告口头沟通不再承租店铺了。被告则认为原告要交回钥匙才算解除合同。另查明，原告已向封开供电局缴纳了从2019年12月至2020年5月的电费共计2868.38元，2020年5月份，原告开始锁上商铺大门。以上事实有原告提交的不动产权证复印件、微信聊天记录截图复印件、《商铺出租合同》原件、缴纳电费发票复印件及本案庭审笔录证实，足以认定，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，合同是合法有效的。争议的焦点是被告刘明杰是否拖欠原告张雅怡七个月的房租。根据原告提供的微信聊天记录和高度盖然性原则，可以认定被告从2019年11月8日起就拖欠原告的房租，但是不能认定拖欠了七个月。因为双方的《商铺出租合同》第四条约定“本合同所指明的商业铺位租金单价为8000元（人民币大写：捌仟元正），支付方式为按月支付，由乙方（即被告）在本月25日前交下个月的租金。如逾期交纳租金，按日10%收取违约金，超10日违约，则终止合约，不退押金。”被告是在2019年10月25日前没有交纳2019年11月的租金。那么，原告在11月应该及时终止合同，即12月不再租房子给原告。不及时终止却要求原告支付2019年12月起六个月的租金，既不符合合同约定也不符合法律规定亦不符合实际情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告是不能追讨2019年12月起的房租的，只能追讨2019年11月份的房租。况且，众所周知，因为新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，于2019年12月已对全社会造成恶劣的影响。到2020年2月6日封开县疫情防控指挥部办公室正式向全县发出通告：“从即日起，全县范围内所有服务类经营单位（除菜市场、超市、药店外）一律暂停提供服务，恢复经营时间另行通知。”在疫情期间，因为新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定原告也应该减免被告的房租。而被告已经因为自己没有按时交纳租金，原告多次追讨也没有交纳，也没有及时与原告协商解除合同而自愿承担违约责任中的不退16000元押金的责任。那么，可以认为原告已经得到了两个月租金损失的赔偿。如果再以所欠租金为基数以每日10%计算所得作为违约金，原告就会得到双重的赔偿，显然会过分高于其损失。虽然被告没有明确请求调低违约金，但是其已经明确不愿意承担这项违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，对原告此项以所欠租金为基数以每日10%计算所得作为违约金的诉讼请求不予支持。至于原告提出的2019年12月起至2020年3月的水电费的诉讼请求，因为上述的理由，被告已经以其违约行为表明不再租赁原告的房子了，这水电费属于扩大的损失，原告没有及时终止合同防止损失扩大，已无权索赔。虽然被告在调解中愿意支付2000元的水电费（原告不同意），但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”的规定，对原告此项诉讼请求也不予支持。综上所述，无论基于约定还是法定的条件，原、被告双方都有及时通知对方解除合同的权利和义务，但是原、被告都没有行使权力及尽到义务。所以，对原告的诉讼请求予以部分支持，被告则需承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第二款、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，判决如下：一、解除原告张雅怡与被告刘明杰于2018年1月8日签订的《商铺出租合同》；二、合同解除后被告刘明杰支付2019年11月的房租8000元给原告张雅怡及承担不退押金16000元的违约责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286.72元，减半收取643.36元，由原告张雅怡负担380元，被告刘明杰负担263.36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广东省肇庆市中级人民法院。审判员  植浩均二〇二〇年九月九日书记员  刘 昌