苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7453号原告：管海伟，男，1984年4月9日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：黄巧莹，女，1983年10月22日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。以上两原告共同委托代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：章桃荣，女，1976年6月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：夏红健，男，1976年5月13日出生，汉族，籍贯安徽省枞阳县，住江苏省苏州市吴江区。原告管海伟、黄巧莹与被告章桃荣、夏红健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年06月23日立案受理后，依法由审判员顾伟林适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告管海伟、黄巧莹到庭参加诉讼，被告章桃荣、夏红健经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告管海伟、黄巧莹向法院提出诉讼请求：1、判令被告章桃荣、夏红健向原告支付购房款58万元；2、判令被告章桃荣、夏红健向原告支付逾期付款违约金暂计1000元(以58万元为基数，自2020年6月1日起至实际付款之日止，按每天万分之一计算)；3、判令被告章桃荣、夏红健向原告支付逾期过户违约金暂计1000元(以58万元为基数，自2020年6月1日起至实际办理不动产转移登记申请之日止，按每天万分之二计算)。事实和理由：2019年5月4日，两原告、两被告与苏州千汇不动产有限公司签订了《买卖居间合同》一份，约定两原告将位于苏州市吴江区房屋出售给两被告，房屋产权登记建筑面积91.04平方米，房价款共计138万元，付款方式为：两被告于2019年4月7日前支付首付定金5万元，于2019年5月5日前支付房款75万元，购买方应当于申请办理资金托管手续之日起7日内办理银行贷款事宜，贷款金额58万元，银行实际贷款额与原贷款额之间产生差额由买方以现金方式补足。两原告已按约向两被告交付了上述房屋。根据合同第十七条约定，两被告应于2020年5月1日前交齐并审核完所有贷款材料，若两被告不具备贷款资料按合同第十四条第二款承担违约责任，即逾期超过30日，出卖人不解除合同的，自约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记申请之日止，两被告按日计算向两原告支付合同第三条约定的房屋价款(138万元)万分之二的违约金，合同继续履行。虽经两原告多次催促，两被告至今未办理银行贷款手续，也未支付剩余的58万元购房款。两被告的行为已构成违约，应履行继续给付剩余购房款的义务，并承担相应的违约责任。故原告向贵院提起诉讼，请贵院根据事实与法律作出公正裁决。被告夏红健称：2019年4月某日，千汇房产中介公司打我电话说，有月亮湾房子的房东因与上一家未谈成，说此房未满两年，可等一两年后再过户。实房看过后，我妹夫沈某满大致可以一年社保后贷款购买并过户，后妹夫委托我们帮其代办。于2019年5月4日，房东在千汇房产中介公司签下购房协议并交付了80万元预付款。2019年7月份，苏州市出台了新的房产政策调控，由之前的持有一年社保改为两年社保才可购房。因人力不可抗拒的政策原因，我们随后通知房东解约，房东不同意。期间三方（含中介）分期退款、降价转让第三方均无果。后因年底疫情爆发，一是受疫情影响无资金顺利过户，二是无购房资格贷款过户。现希望法院支持我方观点即房东退款，我方退房了结此事，或三方（含法院）再次协商，最终双方达成最终协议的方案，结束此事。被告章桃荣未作答辩。经审理查明：两原告管海伟、黄巧莹与两被告章桃荣、夏红健均系夫妻关系。章桃荣，身份证显示户籍地为江苏省苏州市吴江区黎里镇，夏红健自2009年至2019年期间在本地社保缴纳未中断。2019年5月4日，在苏州千汇不动产有限公司（以下简称千汇公司）的介绍下，房屋出卖人管海伟、黄巧莹与购买人章桃荣、夏红健签订《买卖居间合同》1份，由管海伟、黄巧莹将案涉房屋出卖给购买人章桃荣与夏红健，合同约定：1、房屋的基本情况，房屋位于苏州市吴江区，不动产权证号为苏（2018）吴江区不动产权第号，房屋产权登记建筑面积91.04平方米，房屋用途住宅；2、房价款共计138万元；3、付款方式为，购买人于2019年4月7日前支付首付定金5万元，于2019年5月5日前支付房款75万元，购买双方约定于2019年4月15日前共同申请办理资金托管手续，购买方应当于申请办理资金托管手续之日起7日内办理银行贷款事宜，贷款金额58万元，网签合同价格83万元，买方存入银行25万元进入资金托管账户，待卖方收到83万元在三个工作日内退还买方25万元，交易中心各项手续办理签字完成后待不动产证出来送银行抵押，由银行将托管资金划到卖方账户，银行实际贷款额与原贷款额之间产生差额由买方以现金方式补足；4、买卖双方约定的交房日期为2019年7月1日；5、买卖双方违约责任。购买人未能按本合同第六条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：逾期时间超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，购买人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；6、关于不动产转移登记的约定。买卖双方应配合不动产登记机构申请办理不动产登记，如因一方责任，致使在规定期限内未能完成不动产登记转移的，责任方应按照逾期时间承担违约责任，属于购买人责任的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，自办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记之日止，购买人按日计算应向出卖人支付合同第三条约定房屋价款万分之二的违约金。审理中管海伟与黄巧莹称，章桃荣、夏红健一方于2019年4月7日支付17000元，2019年4月8日支付的33000元，2019年5月5日分别支付了30万元和45万元，合计收到房屋价款80万元，剩余房款58万元未付；庭后管海伟向法庭说明，房屋买卖双方曾有口头约定，合同满一年后办贷款，也就是到2020年6月1日之前，因为购买方想拖一段时间等高价将房屋转卖，管海伟同意配合过户，所以双方约定实际在2020年5月份办理网签，再进行贷款，后通过微信向夏红健催讨购房款，但对方没有理睬，在2020年期间也向中介方解某打了电话，但解某讲对方不肯支付。案涉房屋管海伟与黄巧莹已按约如期交付章桃荣、夏红健一方，目前房屋由章桃荣、夏红健进行出租。管海伟与黄巧莹在审理中向法庭提交了夏红健与千汇公司工作人员解某的微信聊天记录。与夏红健的聊天记录主要内容为，2020年3月25日（管）：夏总，也快5月份了，协议基本也到了，中介他也不管了，他说没办法，总这样也没意思，你这里确定强行退房吗？(管)也不打算支付剩余房款吗？2020年5月21日（管）：按照合同约定你应该在今年5月1日前交齐并审核完所有贷款资料，但你现在既不办贷款也不给我们购房尾款，房子从去年7月就交给你了，你也一直在收租金，所以请你在50月30日前向我们支付剩余房款58万元；（夏）：去年新政策出台我也通知你退房退款，你不肯，之后我们都找合适条件的买，没有人要，我上次跟我妹婿到中介那讲过几个解决方案，你都不理，我一时没有什么办法，不可抗力的政策，只有双方想办法；（管）：根本原因是你认为房价跌了，让我118万元卖给你，你是生意人，赔本买卖不能做我能理解，但是房租你也在收，房价波动是市场风险，你把风险全部让我承担我不能接受；（夏）：你付我利息；（夏）：这点房租管什么用，你自己也知道。与解某的聊天记录内容为,2020年5月19日（管）：解老板，现在甲方要求我118万元卖给他，2年后过户，或者5或者我自己卖，卖不掉的情况下，每个月5000的利息和他，才愿意继续交易是这样吗？（解）：不是的，他的意思就是再等一年，这个期间不管是谁或者中介卖掉，他就要他的那个80万元的首付吗，如果卖的高于138万元的情况下，然后从5月份算，每个月给他5000元利息就行了；（解）如果这个一年之内没有卖掉，那最后呢他不论怎么样，就是按118万元这个价格过户。因千汇公司系案涉房屋买卖的中介，故本院通知解某到庭接受调查，解某称与管海伟的微信聊天记录真实，案涉房屋已于合同约定的交付日期交付购买方，购买方目前将房屋出租。另查明：2019年7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府[2019]61号）。该意见自2019年7月25日起施行。规定非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第1套住宅，个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）由累计缴纳一年及以上升级为连续缴纳2年及以上；苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满三年后方可转让，二手住房通过交易购房人新取得不动产权证满五年后方可转让。以上事实有原告向法庭提交的房屋买卖合同、收款凭证、微信记录，法院调取的两被告结婚登记审查表、夏红健的社保记录、2019年7月24日苏州市人民政府发布的《市政府关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：2019年5月4日，原告管海伟、黄巧莹与被告章桃荣、夏红健签订《买卖居间合同》，由原告管海伟、黄巧莹将位于苏州市吴江区[不动产权证号苏(2018)吴江区不动产权第号]出售给章桃荣、夏红健，转让价格为138万元，案涉房屋买卖合同的签订及相关内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。在《买卖居间合同》前后，章桃荣、夏红健按照合同约定的第一笔和第二笔付款约定，支付管海伟与黄巧莹房屋价款80万元，案涉房屋管海伟与黄巧莹已按约如期交付章桃荣、夏红健一方，目前房屋由章桃荣、夏红健进行出租。但此后，章桃荣、夏红健未能按照合同的约定，与房屋出卖方共同申请办理资金托管手续，并办理银行贷款事宜，也未向房屋出卖方支付剩余房款，而本案双方当事人均不受苏州地区的关于房屋限售、限购政策的限制，所以房屋购买方章桃荣、夏红健应当继续履行本合同的义务，向房屋出卖人管海伟与黄巧莹支付剩余房款58万。房屋出卖人应在房屋购买方章桃荣、夏红健支付剩余房款后及时协助房屋购买方办理房屋过户的各项手续。据上，本院认为，本案房屋买卖合同合有效，房屋购买方章桃荣、夏红健未能按合同约定履行付款义务已构成违约，管海伟与黄巧莹要求章桃荣、夏红健支付剩余房款58万的诉讼请求，本院予以支持；本案中原告方同时向被告方主张逾期付款违约金暂计1000元(以58万元为基数，自2020年6月1日起至实际付款之日止，按每天万分之一计算)、逾期过户违约金暂计1000元(以138万元为基数，自2020年6月1日起至实际办理不动产转移登记申请之日止，按每天万分之二计算)，因双方在合同约定了相应的违约条款，原告方的上述违约金主张本院予以支持，但在本案合同中原告方确认实际未明确约定支付房款的时间，故本院认为，逾期付款违约金应自原告方主张权利之日即向法院提起诉讼之日2020年6月23日起计算，逾期过户违约金则酌情延后1个月自2020年7月23日起计算。两被告章桃荣、夏红健经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告章桃荣、夏红健应支付原告管海伟与黄巧莹购房款58万元，并偿付原告自2020年6月23日起至实际付款之日止的逾期利息（以欠款本金58万元为基数，按每天万分之一计算）和逾期过户违约金(以138万元为基数，自2020年7月23日起至被告方实际办理不动产转移登记申请之日止，按每天万分之二计算)，上述付款义务，由被告章桃荣、夏红健于判决生效后十日内履行完毕（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4805元，由被告章桃荣、夏红健负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接汇至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××61，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部），原告管海伟与黄巧莹已预交的案件受理费4805元，由本院于本判决发生法律效力之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期补交按自动放弃上诉处理。审判员  顾伟林二〇二〇年九月二十一日书记员  罗 洁附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。