南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初3736号原告：鲁丹丹，女，1988年9月16日出生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：徐林，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵席彤，江苏臻宇律师事务所律师。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320191MA1XTRFG7C，住所地南京市江北新区滨江大道1号明发滨江新城346-350幢。负责人：陈倩。原告鲁丹丹与被告城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司（以下简称南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年07月02日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告鲁丹丹的委托诉讼代理人赵席彤到庭参加诉讼，被告南京分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁丹丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年10月24日签订的两份《房屋托管合同》；2.判令被告向原告支付截止至2020年3月10日的房屋租金14770元；3.判令被告向原告支付违约金12660元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月24日，原、被告签订两份《房屋托管合同》，约定原告将其位于南京市栖霞区房屋给被告托管租赁，期限为36个月，自2019年10月27日至2022年10月26日，月租金为2110元，月付。之后原告按照合同约定向被告交付了房屋，并做好物业、水电等费用结清手续。被告仅于2019年10月29日向原告支付了两笔房屋押金，2019年11月30日支付了第一笔的房屋租金，此后从未支付房租，原告多次催要未果。根据案涉合同约定，被告不支付或不按照约定支付租金达30日，原告可以解除合同，被告应按3个月租金标准支付违约金，且押金不退。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告南京分公司未到庭参加诉讼，向本院邮寄了书面答辩状及反诉状，其辩称，一、被告应支付原告的租金金额为4220元，自2020年1月26日至2020年2月25日，被告认可并同意就这部分租金分三期支付完毕。因原告于2020年2月至3月多次恐吓业务人员的正常工作，擅自更换门锁使房屋无法正常使用。2020年2月26至2020年3月10日共计1828.66元，被告认可并同意就这部分租金一次性支付原告。二、原告要求支付违约金及本案诉讼费的请求应予驳回，理由如下：根据最高院针对疫情影响出台的指导意见，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支付。涉案房产对被告而言系经营性用房，此案因疫情引发，疫情防控导致2020年2月份停工、3月份瘫痪，客流少、营业收入下降。更因为疫情及防控引起的原因，导致被告无法按合同按期支付租金，而这种情形被告无法预见且无法避免。上述情形发生后，被告以不让业主收入受损为原则，积极主动与原告及委托律师进行协商，意在友好协商一致的基础上变更合同付款方式，将疫情期间未付租金变更为分三期向原告支付，但原告不同意且提出解约，被告基于情势变更而协商变更原合同条款的行为不属于违约行为，故原告无权要求被告支付违约金。本院经审理认定事实如下:原告鲁丹丹系栖霞区仙林街道万达茂商业中心A-24幢XXXX室（以下简称XXXX室）、A-24幢XXXX室（以下简称XXXX室）不动产权利人（2017年10月办理预售商品房买卖预告登记）。2019年10月24日，原告（甲方）通过三彩家手机APP与被告（乙方）签订《房屋托管合同》两份，约定甲方将其名下XXXX室、XXXX室不动产托管给乙方，两处不动产对应的合同编号分别为3201SJ1910240402785、3201SJ1910240409565。两份合同均约定：该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一；合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；合同托管期合计36个月；自2019年10月27日至2022年10月26日止；甲方实收租期33个月，冲抵服务费三个月；月租金为2110元/月（含物业费）、付款方式为月付；合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为2110元；合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……；乙方有合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，原告鲁丹丹于2019年11月1日将XXXX室、XXXX室不动产交付被告南京分公司，被告于2019年10月29日支付原告租房押金合计4220元，2019年11月30日支付原告房租合计4220元，2020年1月1日支付原告房租合计4220元。2020年3月5日，原告鲁丹丹向号码188××××6494发送手机短信，表示因目前为止已有两个月未收到房租，已经违反合同，故通知其已决定收回房子。上述号码回复：退组协议都签过字了，我们也在积极催促总部办理，造成逾期的房租，公司会打款至签约提交的银行卡，所以请放心。其后，因被告未支付拖欠房租，原告于2020年3月12日收回3234室、2020年3月15日收回3235室，并重新进行了租赁。以上事实，有原告鲁丹丹提交的工商登记信息、房屋托管合同、支付情况、短信截图及原告陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告鲁丹丹与被告南京分公司签订的两份《房屋托管合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务。原告于2020年3月5日向被告发送手机短信，告知其要收回出租的房屋，被告回复退租协议签过字了，原告后又分别于2020年3月12日、3月15日收回案涉两套房屋并另行出租，原、被告双方的合同目的已无法实现，且被告在书面答辩中对原告诉请解除案涉合同未提出异议，故对原告要求解除2019年10月24日签订的两份《房屋托管合同》的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付至2020年3月10日止的租金，被告无异议，至于具体金额，两套房屋于2019年11月1日至2020年3月10日期间应支付租金18286.6元（2110元/月×4个月×2+2110元/月÷30天/月×10天×2），被告已支付房租8440元，尚欠租金9846.6元。对于原告主张的违约金，被告辩称因疫情影响营业收入，进而无法按期支付租金，情况属实。且根据原、被告双方在合同中约定“每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）”，故2020年1月及2月的租金，被告应当于2020年2月29日前支付，被告在原告收回房屋时，并未达到“不支付或者不按照约定支付租金达30日”的违约金负担标准，原告要求被告承担违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。被告于2019年10月29日支付原告租房押金合计4220元，现双方合同已解除，原告应将租房押金返还被告，原被告双方在抵消互负的义务后，被告仍应向原告支付款项5626.6元。被告南京分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法应承担相应的法律责任，其提交的反诉申请，本院依法按其撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条之规定，判决如下:一、解除原告鲁丹丹于2019年10月24日与被告城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司签订的编号分别为3201SJ1910240402785、3201SJ1910240409565的两份《房屋托管合同》；二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告鲁丹丹房屋租金5626.6元；三、驳回原告鲁丹丹的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，减半收取计268元，由原告鲁丹丹负担213元，被告城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  蒋 文二〇二〇年九月二十四日法官助理  殷婉璐书 记 员  陈竹竹