成都市成华区人民法院             民事判决书             (2020)川0108民初10648号                               原告                       四川广通物业管理有限公司，住所地成都市成华区桃林街5号2栋三楼。             法定代表人：史海燕，系该公司执行董事兼总经理。             委托诉讼代理人：杨伊晴，女，彝族，系该公司员工，特别授权。             委托诉讼代理人：梅棚，男，汉族，系该公司员工，一般授权。                               被告                       朱成辉，男，汉族，1981年7月5日出生，住成都市成华区。             委托诉讼代理人：张瑜，女，汉族，系朱成辉妻子，特别授权。             张瑜，女，汉族，1982年9月23日出生，住成都市成华区。                               案由                       物业服务合同纠纷                       适用程序                       小额诉讼程序                               开庭时间                       2020年9月11 日                       公开开庭                       是                               到庭情况                       原告委托诉讼代理 人杨伊晴、梅棚到庭，被告张瑜到庭                               诉讼请求                       判令二被告立即向原告支付拖欠的物业管理费891.60元、水费493.89元、垃圾费48元并支付因拖欠物业管理费产生的违约金450.37元（自2019年4月1日起，每一期物业费自逾期之日起每日按照拖欠总额的千分之一点五计，暂计至2020年4月30日，实际付至款项全部清偿之日止）。                               答辩意见                       不认可业委会与广通物业签订的过渡期合同，因为没有向业主公示。要求用多缴纳的车位管理费及办理车位产权的费用与欠缴物业费进行抵扣。广通物业提供的物业服务品质有问题，有一部电梯已经关闭一年了都没有恢复运行。                               本院认定事实                       朱成辉、张瑜按份共有成华区桃林街5号1幢1单元1201号房屋，建筑面积89.16平方米。2016年8月10日，四川广通物业管理公司（以下简称广通物业）与成华区博闻八里锦汇第一届业主委员会（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，业委会委托广通物业为博闻八里锦汇提供物业服务，合同期限3年，自2016年8月10日起至2019年8月9日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.5元/月·平方米，应在每一季度的15日前，交纳该季度物业服务费，也可预交往后相应季度的物业服务费。广通物业已为业主垫付了水电气、信息、光纤、宽带、生活垃圾处置费等相关费用，业主需于次月15日前向广通物业交清相关费用；业主逾期未缴纳水电气、信息、光纤、宽带、生活垃圾处置费等相关费用的，广通物业从逾期之日起每日按欠费总金额千分之一点五的标准向欠交业主计收违约金。业主或物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，广通物业有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按欠费总金额的千分之一点五交纳违约金。2019年8月7日，业委会与广通物业再次签订《物业服务合同》，约定2019年8月10日至2019年10月20日过渡期广通物业继续为小区提供物业服务。物业服务费用仍由业主按1.5元/月·平方米交纳，采取一次性支付方式，业主或物业使用人应在2019年10月20日前一次性全额付清。若广通物业已为业主垫付了水电气、信息、光纤、宽带、生活垃圾处置费等相关费用，业主需至少不迟于本协议到期日之前向广通物业一次性交清相关费用。业主或物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，广通物业有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按欠费总金额的千分之一点五交纳违约金。             朱成辉、张瑜最后交费时间是2019年3月21日，交纳水费206元、2019年1-3月的垃圾费24元、2019年1-3月的物业费401.2元。             庭审中，朱成辉、张瑜举出八里锦汇业主卡一张，拟证明其多交了2019年10月至2020年2月的车位管理费250元。广通物业认可其多交车位管理费117元（2019年10月20日至2019年12月31日），同意与欠缴物业费进行抵扣。朱成辉、张瑜另举出四川博闻投资管理有限公司向许嘉颖、何宋英出具的代收车位维修基金收据及张瑜通过花呗付款1637.18元的账单截图，拟证明其向广通物业缴纳了550元办理车位产权的费用、1087.58元车位维修基金，主张广通物业应退还其470元，应当与欠缴物业费进行抵扣。广通物业认为该款项与物业服务合同纠纷无关。                               裁判理由                       广通物业诉请朱成辉、张瑜支付物业费891.6元、垃圾费48元，对应期间为2019年4月1日至2019年10月20日，共6个月20天。经计算，朱成辉、张瑜房屋面积89.16平方米，每月应缴物业费133.74元、垃圾费8元，6个月20天的欠费总金额为物业费891.6元、垃圾费53.33元。广通物业主张的垃圾费低于实际产生的费用，系对自身权利的处分，本院予以认可。朱成辉、张瑜辩称其多交了车位管理费，虽提供的业主卡不能验证是否多交车位管理费以及多交的金额，但鉴于广通物业认可其多交117元，同意抵扣，本院予以支持，朱成辉、张瑜欠缴的物业费、垃圾费与车位管理费抵扣后，还应缴822.6元。关于水费，由于向成都市自来水有限责任公司交纳水费的主体是四川博闻投资管理有限公司，并非广通物业，不能证明广通物业已实际为朱成辉、张瑜垫付了部分水费，故对该项诉讼请求，本院不予支持。             关于违约金，朱成辉、张瑜逾期交纳物业费已构成违约，应当承担违约责任。广通物业诉请的违约金支付标准过高，且不便于计算，本院酌情调整为固定计算方式，即按欠缴费用金额的10%支付违约金，朱成辉、张瑜应支付的违约金金额为82.26元。             关于朱成辉、张瑜主张用办理车位产权的费用及车位维修基金与欠缴物业费进行抵扣的问题，本院认为，朱成辉、张瑜并未证明办理车位产权的费用及车位维修基金是否应当退还以及应当退还的金额，且收取上述费用的主体为四川博闻投资管理有限公司，并非广通物业，即便应当退还，也应当向四川博闻投资管理有限公司主张权利。             关于朱成辉、张瑜不认可业委会签订的《物业服务合同》效力的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。朱成辉、张瑜所在小区业委会与广通物业签订的物业服务合同，对朱成辉、张瑜具有约束力，朱成辉、张瑜应当按合同约定缴纳相关费用。             关于朱成辉、张瑜提出的物业服务品质有问题的抗辩意见，本院认为，物业服务合同不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利，通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，故对其抗辩意见不予采信。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。                               裁判结果                       一、被告朱成军、张瑜于本判决生效之日起五日内向原告四川广通物业管理有限公司缴纳物业服务费、生活垃圾费共计822.6元；             二、被告朱成军、张瑜于本判决生效之日起五日内向原告四川广通物业管理有限公司支付违约金82.26元；             三、驳回原告四川广通物业管理有限公司的其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费减半收取计25元，由被告朱成军、张瑜负担。                               本判决为终审判决。                               审 判 员 蒲 黎                    二〇二〇年九月二十一日              书 记 员 杜京城