河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1930号 原告：孟繁芝，女，1954年10月29日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：张炎军，邯郸市复兴区复兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：石根平，男，1953年7月24日生，汉族，孟繁芝丈夫，住邯郸市峰峰矿区。 被告：邯郸市昶和房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区贸易街113号院2-3-1号。 法定代表人：魏树魁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄先进，男，1960年3月29日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：李涛，男，1986年3月22日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 原告孟繁芝与被告邯郸市昶和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟繁芝及其委托诉讼代理人张炎军、石根平，被告邯郸市昶和房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄先进、李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孟繁芝向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决撤销原、被告于2012年5月27日签订的《房屋认购协议》确认该协议无效，被告退还原告购房款280000元，并承担赔偿违约金26544元。二、判令被告（按照房屋认购补偿协议第二条1、逾期补偿）自原告于2012年5月31日缴纳购房款之日起至原购房合同到期之日2014年12月30日，按银行同期贷款利率计算，给付原告利息43400元，自原购房合同到期，于2014年12月30日至2019年7月30日，按年利率12%计算，给付原告利息154000元，上述各项共计503944元。三、判令被告，按照《房屋认购书补偿协议》第二条第1款约定：按年利率12%计算。给付原告逾期利息，自2019年7月31日起至还清全部购房款之日止。四、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：被告在不具备开发买卖商品房的情况下，于2012年5月24日与原告签订了《房屋认购协议》，该协议约定，原告认购买卖房屋为“圣德府邸”2号楼5层c户，建筑面积83.76平方米，单价3450元/平方米，房价为288972元；在签订协议3日内一次性付款280000元。按照约定，原告于2012年5月31日，通过银行转账向被告缴纳28万元购房款。该协议同时约定，（甲方）被告如未按规定时间交房，应当向原告支付日万分之一的违约金。后经了解得知被告在没有办理任何房地产开发经营手续的情况下就开始买卖房屋，属于非法经营，原告曾多次向被告催要购房款，2015年6月2日，被告又与原告签订了一份《房屋认购补偿协议》。该协议约定，（1）自（乙方）原告缴纳房款之日起至原合同到期交房之日期间，按照银行同期贷款利率补偿（乙方）原告。（2）自原合同到期交房之日止2014年12月30日，（甲方）被告偿还（乙方）原告所缴纳房款按年利率12%作为补偿，累积到交房为止……该《房屋认购补偿协议》签订后，被告仍然不具备开发商品房的，买卖条件及资格。在此期间原告一直向被告追要购房款及损失，被告总是以各种理由推脱，至今不予退还房款，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，望判如所请。 邯郸市昶和房地产开发有限公司辩称，原告所述购房情况基本都是事实，我公司认可，但我公司认为日万分之一的损失和12%的年利率不能重复计算。从人情来说，当时买的时候也有优惠的，往法院起诉有点不合情理，希望法院根据房地产市场情况酌情处理。 孟繁芝就自己的主张提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、房屋认购协议一份，证明原告与被告于2012年5月27日签订了房屋认购协议一份，根据该协议第二条第1款的约定，原告按约向被告交纳了全额购房款280000元。该协议第三条第1款约定：甲方（被告）应当2014年12月30日（向原告）交付使用。第2款约定：甲方（被告）如未按本协议规定的时间交房，自本协议规定的交房期限第二天起至实际交房之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付房款万分之一的违约金，协议继续履行。但至今仍然没有见到被告建造的房屋。3、房屋认购补偿协议一份，证明因被告违约未能按期交房，因此与原告签订了补偿协议，该补偿协议约定：由于甲方（被告）逾期未能交房，自乙方（原告）缴纳房款至原合同到期之日期间补偿按照同期银行利率作为补偿，自原合同到期之日后，甲方（被告）补偿乙方（原告）所缴纳房款12%（年利率）作为补偿，累计到交房为止。4、收款收据及转账凭证各1分，证明被告收到原告购房款280000元。5、协议一份，证明被告承诺在2015年8月底前给付原告的280000元购房款。6、录音摘录证明及光盘各一份，证明原告一直向被告主张催要购房款，本案未超过诉讼时效期限。 对原告提交的证据被告均无异议，被告未向本院提交证据。 根据当事人的陈述、举证和质证，经本院审查确认，认定案件事实如下：原被告于2012年5月24日签订了一份《房屋认购协议》，该协议第一条约定，原告认购被告开发的“圣德府邸”2号楼西单元5层c户，建筑面积83.76平方米，单价3450元/平方米，房价为288972元；第二条约定，在签订协议3日内一次性付款280000元；第三条约定，交房日期为2014年12月30日，如被告未按规定的时间交房，自规定的交房期限第二天起到实际交房之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，协议继续履行。按照协议约定，原告于2012年5月31日，通过银行转账向被告缴纳28万元购房款。2015年6月2日，因被告未能按期交房，原、被告又签订了一份《房屋认购补偿协议》。该协议第二条约定：（1）自原告缴纳房款之日起至原合同交房到期之日期间补偿按照同期银行利率作为补偿。（2）自原合同到期之日后，被告补偿原告所缴纳房款按年利率12%作为补偿，累积到交房为止。 另查明，被告开发的楼盘名称为“圣德府邸”，至原告起诉时，被告仍未取得该楼盘的商品房预售许可证、开工许可证等开发、销售商品房的必要许可证明，不具备销售商品房条件及资格，且该地块至今尚未拆迁完毕。在此期间原告多次向被告追要购房款及损失，被告推脱至今，导致诉讼。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，预售商品房必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告在销售房屋时隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，且至本案开庭时仍未取得，根据法律规定应认定双方签订的《房屋认购协议》为无效协议，双方虽然签订的是认购协议，但该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，原告主张返还购房款及利息，并赔偿损失的请求本院应予支持。虽然双方在“补偿协议”中只是约定了“同期银行利率”而并未约定是何种利率，但参考以往的判例及其他司法解释，应认定为中国人民银行同期贷款利率。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告孟繁芝与被告邯郸市昶和房地产开发有限公司于2012年5月27日签订的《房屋认购协议》无效； 二、被告邯郸市昶和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告孟繁芝购房款280000元并赔偿原告自2015年1月1日至2020年8月24日的违约金26544元及利息（自2012年5月31日至2014年12月30日，以本金280000元按中国人民银行同期贷款利率计算；自2015年1月1日起至购房款偿还完毕之日止，以剩余未偿还本金按年利率12％计算）； 三、驳回原告孟繁芝提出的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8839元，减半收取计4419.5元，由被告邯郸市昶和房地产开发有限公司负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张岩岗 二〇二〇年九月十七日 书记员  宋玥霖 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——