陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异728号案外人：聂苏秦，男，1956年9月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。申请执行人：西安美环亿速实业有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城八路南侧EE康城20号楼10501室。法定代表人：杨策旭，该公司总经理。被执行人：陕西九州生物科技股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技六路196号。法定代表人：田浩，该公司董事长。被执行人：陕西神州生物技术有限公司，住所地西安市高新区科技六路196号九州科技园科研楼四层403室。法定代表人：聂苏秦，该公司董事长。西安美环亿速实业有限公司（以下简称美环公司）与被执行人陕西九州生物科技股份有限公司（以下简称九州公司）、陕西神州生物技术有限公司（以下简称神州公司）借款合同纠纷一案，西安市莲湖区公证处于2006年9月30日出具的（2006）西莲证经字第2307号公证书、（2006）西莲证经字第2308号公证书，于2007年10月9日出具的（2007）西莲证民字第4777号执行证书已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人申请执行，本院依法立案执行。执行标的为，本金580万元及利息等。执行中，本院于2019年10月16日作出（2007）西中法执证字第95-2号执行裁定书，查封了被执行人九州公司所有的现登记在西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称开发商）名下的位于西安市高新区枫叶苑别墅区117幢2单元1层2101号的房产（以下简称案涉房屋），不动产权证号为1075104021-22-1-117-20101～0。案外人聂苏秦以案涉房屋为其所有为由，向本院提出执行异议申请。本院依法组成合议庭就案外人提出的执行异议进行了书面审查，现已审查终结。案外人聂苏秦提出执行异议称，1.九州公司于2002年为公司技术专家购置一批房屋。2003年九州公司与高级管理人员聂苏秦签订《商品房住宅购买、使用及产权归属协议》，约定由九州公司出资购买案涉房屋并提供给聂苏秦使用，聂苏秦自行承担物业相关费用，服务期限满十年，案涉房屋所有权归聂苏秦。2013年聂苏秦服务十年期限届满，案涉房屋归其所有。因九州公司与第三人就案涉房屋发生纠纷，西安市雁塔区人民法院于2014年9月22日作出（2013）雁民初字第06827号民事判决书，确认案涉房屋归九州公司所有。2.拿到确权判决后，聂苏秦与九州公司咨询过户，不动产登记部门告知，案涉房屋因确权判决归于九州公司，只能先过户到九州公司名下再过户到聂苏秦名下，同时告知确权判决不能办理过户。因开发商等不配合过户，导致聂苏秦至今无法办理过户手续。九州公司遂诉至法院。2018年11月10日，西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民初15118号民事判决书，判决第三人、开发商协助九州公司办理过户手续。3.同时有另一位技术专家寇江佩已在办理类似过户，聂苏秦想等寇江佩办完过户吸取经验再办理会更快一些，故一直等待结果。不动产登记部门告知寇江佩，案涉房屋从开发商名下过户至九州公司名下再过户至寇江佩名下为二手房交易，需受西安市二手房两年后才能交易的限制。随后九州公司因合同纠纷被法院查封了案涉房屋。综上，根据民诉法第二百二十七条、异议复议规定第二十八条，请求法院依法裁定，终止执行案涉房屋。为支持其异议请求，案外人聂苏秦向本院提交了以下证据。1.《西安市不动产登记簿》。2.《营业执照信息》。3.《商品房住宅购买、使用及产权归属协议》。4.物业公司证明及物业费用收款收据。5.西安市雁塔区人民法院判决书。6.市政办发[2017]59号通知。申请执行人美环公司未提交答辩意见。经查，1.案外人聂苏秦与九州公司于2003年7月28日签订《商品房住宅购买、使用及产权归属协议》，载明：为使聘用的高级管理人员能够安心工作，作出业绩，约定九州公司为聂苏秦提供案涉房屋一套，由九州公司以按揭贷款的形式出资购买，从聂苏秦薪资中支付购房款，直至付清为止。服务期限满十年后，九州公司将房产证移交给聂苏秦，产权归聂苏秦所有。因故未能服务期满，九州公司将收回该房，取消聂苏秦的使用权。使用期间聂苏秦自行承担物业费用。2.西安市雁塔区人民法院于2014年9月22日作出的（2013）雁民初字第06827号民事判决书查明，被告郭静原系原告九州公司员工，2003年5月23日被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋一套，总价款为65.9182万元，房屋相关款项均由原告支付。交房后，该房屋至今一直由原告支配管理并交纳相关物业费用。判决确认案涉房屋所有权归原告九州公司所有。3.西安市雁塔区人民法院于2018年11月10日作出的（2018）陕0113民初15118号民事判决书，查明案涉房屋目前由九州公司股东聂苏秦实际使用。判决被告郭静、开发商协助将案涉房屋产权过户至九州公司名下。4.西安市不动产信息档案管理中心于2020年8月19日出具的《西安市不动产登记簿》载明，案涉房屋所有人为开发商，不动产权证号为1075104021-22-1-117-20101～0，登记时间为2010年2月24日。无抵押信息，查封信息为本院本案于2019年10月17日查封及另案轮候查封。6.《营业执照信息》载明，聂苏秦为九州公司股东。7.物业公司出具于2020年8月19日的《证明》载明，业主聂苏秦自2003年10月入住至今，均能按时交纳物业费用。三份物业费用收款收据载明，收到聂苏秦案涉房屋2015年1月至6月、2016年7月至9月、2020年2月至6月交纳的物业费用。8.本院于2019年8月13日作出（2019）陕01执异633号执行裁定书，变更第三人美环公司为本案的申请执行人。9.本院于2020年4月7日作出（2020）陕01执恢139号恢复执行通知书，决定恢复（2007）西中法执证字第95号案件的执行。上述事实有公证债权文书、执行裁定书、民事判决书、《商品房住宅购买、使用及产权归属协议》、《西安市不动产登记簿》、物业费用收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，美环公司与九州公司、神州公司借款合同纠纷一案执行中，本院于2019年10月17日查封了登记在被执行人九州公司名下的案涉房屋，案外人提出异议请求排除执行。本案争议焦点应为，案外人请求排除执行是否符合法律规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人与九州公司签订的合同在本院查封之前；其次，通过物业费收费凭证等，能够证明案涉房屋由案外人聂苏秦在查封之前居住使用；第三，案外人为九州公司股东，九州公司与案外人约定以服务十年为案涉房屋取得的支付方式，该交易方式不违反法律法规的规定，在案外人服务期限届满后，九州公司将案涉房屋所有权归于案外人，故可以认定案外人已向被执行人九州公司支付了全部价款；第四，案外人聂苏秦称因西安市二手房两年后才能交易的限制，西安市雁塔区人民法院于2018年11月10日判决将案涉房屋过户到九州公司名下至本院于2019年10月17日查封，不满两年而未能办理房产登记于案外人聂苏秦名下，属于非因买受人聂苏秦的原因未办理过户登记的情形。综上，案外人聂苏秦对案涉房屋所享有的物权期待权不存在不能排除执行的情形，且其异议符合上述司法解释的规定，故其异议请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对西安市高新区枫叶苑别墅区117幢2单元1层2101号房产的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年九月二十五日书记员 任苏轩