江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终666号上诉人（原审原告，反诉被告）：零伍壹零生态农业发展无锡有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区梅园茶果场史巷内。法定代表人：张辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨富涵，上海远同律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：无锡嵩山少林武术学校，住所地江苏省无锡市太湖西大道1500号无锡新体育中心游泳跳水馆南面三层。法定代表人：糜建东。委托诉讼代理人：李伟，男，1970年1月14日生，汉族，住安徽省界首市，该学校校长。委托诉讼代理人：贾瑞瑞，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人零伍壹零生态农业发展无锡有限公司（以下简称农业公司）因与被上诉人无锡嵩山少林武术学校（以下简称武术学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初6692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。农业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人武术学校的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院未查明涉案《房屋租赁合同》的真实磋商、签订过程，错误地认定了其应当办理消防验收以及办理消防验收与营业执照变更、停业经营之间存在的因果关系。1.《房屋租赁合同》实际签订时间为2016年7月5日。（1）《房屋租赁合同》第四条第10点第2项约定：“乙方应抓紧时间装修，确保于2016年9月1号将成人馆交付甲方使用和管理，逾期由甲乙双方协商解决。”从该条文的字面理解说明签订《房屋租赁合同》的日期在2016年9月1日之前；（2）2016年7月5日，其向武术学校开具了3万元金额的押金收据、2016年9月1日至2017年2月28日的23万元金额租金收据，武术学校亦向其开具了23万元的装修款收据，按照租赁合同履行的一般惯例，押金、租金收据的开具时间是同于或迟于租赁合同的签订时间。（3）考虑到9月1日为大多数学校的开学日期，武术学校经营的主体也是学校，故将签订日期及租期起始日定为9月1日。2.《房屋租赁合同》于2016年7月5日签订的当日，其公司的经办人周敏霞与武术学校的负责人李伟在微信对话中约定其在实际履约过程中无需负责消防事项。微信对话中的有关内容应视为系双方的真实意思表示。3.虽然《房屋租赁合同》对消防事项有约定，但不是双方的真实意思表示。（1）李伟2016年7月5日的微信中表示该条款“是个形式”，因此其不应就武术学校因消防问题导致的损失承担任何责任，且武术学校实际上也不需要在营业执照变更前办理消防验收、也未因消防问题导致损失。（2）所谓“甲方负责乙方的消防工作”并非是指其应在武术学校变更执照之前负责完成消防验收工作。理由如下：武术学校是要将“无锡嵩山少林武术学校”由原登记地址迁入《房屋租赁合同》项下的地址，在前述营业执照变更之前，武术学校无需通过消防验收，故而其也就不存在要办理消防验收的义务；如果武术学校的营业执照变更完毕，其可使用租赁物上已有的消防验收。所谓“保证乙方正常教学，如期间因消防问题停止教学由甲方负责赔偿乙方的相关损失”是指其应对武术学校在经营期间出现的消防问题予以解决，如解决不能导致武术学校停止教学的，其应当承担赔偿责任。如上文所述，武术学校在营业执照变更之前无需办理消防验收，而变更后可以使用原有的消防验收。但是，针对武术学校在经营期间可能面临的消防问题如消防检查等，其应当予以解决。且，如果因消防问题导致武术学校停止教学，其应当承担赔偿责任。但实际武术学校的停止经营并非是因消防问题所致，武术学校从未因消防问题被罚款、责令停业等，而是因一些事故造成。所以，一审法院认为系因消防问题导致武术学校办学场所不符合要求、证照不规范，进而导致武术学校无法继续招生经营，属事实认定错误。（3）武术学校所主张的观点逻辑错误。如上所述，武术学校是要办理营业执照的地址变更而非新办营业执照，并未搞清办理营业执照地址变更前是无需办理消防验收，混淆了办理消防验收和日常经营中的消防检查，偷换概念地将《房屋租赁合同》中第三条第1点做了错误和夸大解释；且武术学校有悖事实，把停止经营的原因规责于未有消防验收。二、武术学校的营业执照变更不能的原因在于自身，与其无关；其非但没有责任，还最大限度的帮助武术学校寻求其他解决办法。1.武术学校的营业执照变更不能的原因是，武术学校登记的法定代表人为糜建东，因李伟与糜建东之间存有纠纷导致糜建东不配合李伟办理工商营业执照变更手续，包括不提供营业执照原件、法定代表人的身份证原件，不配合到场签署相关变更文件，有周敏霞与荣巷街道有关负责人员的微信对话截图为证，结合《房屋租赁合同》第一条第4点的表述：“乙方企业的工商、税务民办非登记执照必须在属地的街道范围内，有甲方负责办理变更执照地址，乙方提供变更材料，如甲方办不了变更执照手续，影响正常教学上课，所有一切乙方投资的相关损失有甲方承担责任。”可以确认原因在于武术学校自身未做到“提供变更材料”。2.因李伟的原因导致武术学校营业执照变更不能，故李伟提出另办经营主体，在此情况下，其于2016年12月19日协助李伟办理了两张营业执照，其中一张经营者为李伟，名称为滨湖区天下功夫武术训练中心（以下简称武术训练中心）。虽然，前述事宜并非是其在《房屋租赁合同》项下的义务，但其为了协助武术学校顺利经营还是最大限度的提供了帮助。因为李伟新办了武术训练中心的营业执照，故该主体就不能像营业执照变更过后的武术学校一样直接使用既有的消防验收，所以李伟在一审提交的相关录音中谈及的对于消防验收的要求，实际是要用于武术训练中心，但这已经超出了《房屋租赁合同》的约定，所以对于是否能办理消防验收，其是不负任何义务和责任的。3.2017年4月12日李伟与周敏霞的通话录音中，李伟称：“你那个执照不可以住宿的，只是在这里训练”，表明李伟自认该执照仅影响住宿，不影响正常的办学活动；且微信聊天记录中，李伟自称去协调消防验收，消防部门也没有对李伟经营过程中进行检查和处罚，即执照变更并未影响武术学校的实际教学、经营。4.其义务不是负责办理消防证照，而是保障武术学校不因消防问题停止教学。而租赁期间，消防部门从未就消防问题要求武术学校进行整改或进行处罚，更没有消防问题停止教学。此外，武术学校从未向消防部门提出过办理消防证照的申请，武术学校存在怠于行使权利。三、武术学校未充分举证证明装修损失，其也无需承担任何武术学校的损失。1.武术学校对于装修的投入仅举证了相关合同及证人证言，但所有的装修款分文未付，与常理不符；甚至，有证人陈述合同的签订是后补形成。由此可见，武术学校的举证不能证明真实的装修投入，武术学校刻意夸大装修投入。2.不论武术学校实际的投入有多少，其无需承担任何损失。武术学校实际已经经营了一段时间，经营过程中未有任何因消防问题导致的处罚，造成武术学校停止经营的原因是在其发生了一些意外事故后，其所暴露出的办学证照不规范所导致。但，前述原因与其没有关系，其也无需承担任何责任。3.装修损失认定有误。（1）一审按装修合同价为基数计算损失的方法有误。其中，油漆工程价款高达50～60万元，却未签订书面合同，不符常理与交易习惯；食堂系未经其同意违规搭建，超出装修范畴，该部分的装修投入不应支持；装修工程多于2016年开始施工，约定工期1～5个月不等，但直至2019年4月庭审时，武术学校还有款项未支付完毕，与证人证言矛盾，对约定的金额存疑。装修过程中出现工人死亡、工期逾期等情况，武术学校可通过追究违约责任减少实际付款金额。（2）装修损失应当是添附物残值损失，应当结合装修添附物的剩余价值与租赁剩余时间综合判断。《房屋租赁合同》约定租期3年，期满后装修添附物归其所有，故武术学校对于租期届满后的装修添附物没有期待利益；武术学校实际占用房屋至2019年4月29日，仅损失2019年4月30日至合同到期日2019年8月31日的装修残值利益，比例仅占11%；装修损失的计算公式为实际装修价值×11%×武术学校的过错比例，即使认定其单方过错，则最多赔偿装修损失16.5万元。（3）周敏霞与李伟在2016年6月23日的微信聊天记录中，李伟称“今天去了两帮施工单位，一个26万元，一个25万元，少了都不做”，说明李伟对装修工程的预算时20余万元，即使后期由变更也不可能达到200余万元；李伟前后只支付过10余万元的装修款的事实也进一步可以印证。4.其收取年租金仅45万元，在无明显过错的情况下，一审法院认定其应赔偿武术学校的装修损失130万元并应承担22.5万元的违约金显失公平。5.武术学校已付的保证金3万元应当在需支付其的租金、占用费中予以扣减。四、武术学校按约应于2017年2月1日前支付的第一年第二期租金22万元，迟延至同年6月12日支付，武术学校应当支付迟延期间的租金滞纳金86460元（220000元×3‰/天×131天）。被上诉人武术学校辩称：一、《房屋租赁合同》系于2016年9月1日签订。1.2016年6月，农业公司的周敏霞、赵仁才与其工作人员李伟、陈启平第一次磋商，周敏霞称有一块场地，问其是否有意向承租后办理学校，其当时就提出一定要出租人办理好消防验收和营业执照，周敏霞承诺没问题。2.之后周敏霞助理带李伟看场地，并提供合同文本。李伟看过后，在2016年7月5日与周敏霞微信沟通，其提出的增加两项即1.4条与3.1条；周敏霞开始称办不了消防验收但可以办营业执照，李伟认为办不了消防肯定办不了执照，后周敏霞承诺办理消防和营业执照。3.2016年9月1日，李伟、陈启平共至周敏霞办公室签订书面合同，合同就消防验收、证照办理的事项专门进行了约定，之后周敏霞还多次保证办理上述事项。二、其计划继续招生困难的原因系办学场所不符合要求、证照不规范，该原因是农业公司的违约行为直接导致。农业公司未按约进行消防验收，也未按约办理营业执照变更事项，导致证照不规范，招生困难，也导致其被相关部门处罚。该后果与其教学中发生的事故无关。三、其一审已经减少了主张的装修损失金额。1.其自2016年9月之后即投入装修，与土建公司、油漆公司、水电工公司等签订了书面合同，装修投入合计215万元，装修施工行为与投入款项真实存在。2.施工人对其付款期限的容忍，也是因为其办学失败导致资金困难，未付款项不是其不存在损失的理由，且其在一审宣判后已经陆续偿还结欠款项。3.其装修的实际施工时间长达一年，其原计划边施工边办学，但由于农业公司未能办理消防验收通过导致该计划无法进行，导致其办学目的无法实现。4.其与农业公司协商过，三年租期届满后自动续期。其一审反诉时考虑到诉讼风险，主张了装修损失150万元、生源损失50万元，对于一审仅支持装修损失130万元，其为避免讼累，对未支持部分就未提出上诉。四、农业公司违约，故其在支付一年租金后未再支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。农业公司向一审法院起诉请求：1.判令武术学校立即支付自2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金45万元及滞纳金（其中以本金23万元为基数，自2017年8月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算；以本金22万元为基数，自2018年2月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算）；2.判令武术学校立即支付占有使用费（自2018年9月1日至2019年4月29日共计297123元）；3.判令武术学校立即退还装修款23万元及逾期付款利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，利率不超过6%）。事实和理由：武术学校与其于2016年9月1日签订了《房屋租赁合同》，承租其位于钱荣路西侧的原无锡市北人协民印刷机械厂办公楼（以下称涉案房屋），租赁期限为3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止，年租金为45万元，先付后用。逾期交付租金超过一个月，其有权单方终止合同并由武术学校承担违约责任。合同签订后，其依约交付了租赁房屋及场地并履行了合同其他相关义务，但武术学校未按合同约定支付租金。武术学校拒不支付租金的行为已经构成根本违约。2018年9月27日，其向武术学校发出《通知》，要求解除合同并要求武术学校限期搬离承租房屋，但武术学校未进行搬离。为维护合法权益，故提起诉讼。武术学校反诉请求：1.判令农业公司返还其保证金3万元；2.判令农业公司赔偿其装修损失150万元、学生生源损失50万元，合计200万元；3.判令农业公司支付其违约金22.5万元。其同时针对本诉辩称：其已在2018年7月搬离案涉房屋，并已将涉案房屋交还给农业公司。在合同履行过程中，农业公司怠于履行约定的办理消防验收及工商证照变更的义务，导致其进行大量资金投入后学校无法开业经营，造成其巨大经济损失。其并不存在违约，而是农业公司存在根本性违约导致合同履行不能，其于2018年10月向农业公司发出《告知函》，告知双方合同因农业公司违约解除。合同签订后，其投入了150余万元的装修，且未能招生导致其经营损失。农业公司一审针对反诉辩称：其并不存在违约情形，虽然合同约定其帮助武术学校办理变更执照手续，但是未能办理成功系武术学校自身原因所致，具体系因为武术学校法人糜建东与实际控制人李伟存在纠纷，糜建东不配合办理导致工商未能变更。其与武术学校租赁合同实际在合同落款日期之前的2016年7月5日即已签订，在签订合同时，其已经表示对于李伟增加的消防验收条款其无法做到，李伟表示只是写写，李伟提出将其学校的工商地址进行变更，不涉及消防验收。此后李伟在涉案房屋内经营学校期间发生多起事故，导致有关部门对他们学校进行了关注进而导致无法经营。因武术学校系违约方，故对于主张的装修损失及生源损失不予认可。且即便存在装修，武术学校尚未支付装修款，不具备主张的条件。综上，请求驳回武术学校的全部反诉请求。一审法院审理查明：2016年，农业公司（出租方，甲方）与武术学校（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同（含经营）》一份，约定：一、租赁细则：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积约2000平方米，租期自2016年9月1日起至2019年8月31日止；租金为45万元/年；中途如需退租，双方应提前三个月告知对方，协商统一后方可退租；乙方企业的工商、税务民办非登记执照必须在属地的街道范围内，由甲方负责办理变更执照地址，乙方提供变更材料，如甲方办不了变更执照手续，影响正常教学上课，所有一切乙方投资的相关损失由甲方承担责任。二、付款方式：乙方在合同签订时向甲方支付保证金3万元，在合同终止时退还（不计息）；租赁费采用先付后租方式，年租金按二次支付，订立合同时先付半年的租金，第一期23万元，第二期22万元，此后每半年必须提前1个月交付；如有欠租情况，乙方另需交纳滞纳金给甲方，滞纳金以欠缴租金额每天3‰计算到交清租金为止；如乙方逾期支付房屋租金超过1个月，甲方有权单方面终止合同，由乙方承担违约责任。三、经营部分：甲方负责乙方的消防工作，保证乙方正常教学，如期间因消防问题停止教学由甲方负责赔偿乙方的相关损失；甲方以常笙堂培训中心名义一次性向乙方投资房屋装修款23万元，由甲方委托乙方与装修公司签约完成，其余装修费用均由乙方负责；甲方作为乙方第一指定招生合作单位，由乙方授权、甲方整合资源、开通渠道、扩大招生，乙方负责文武学校，甲方负责成人业余班，但凡甲方招得的少年生源，甲方享有招生佣金20%，甲乙方共同举全力开展成人武术业余班宣传，所招得的成人业余学员扣除双方约定的费用外，所得收入归甲方所有，即为甲方投资回报。四、其他事项：乙方对房屋进行改造、装潢，征得甲方同意后施工；合同期满或终止时，乙方应按时及时清出房屋，所有的改造、装潢、水电等不可移动的设施乙方必须保持原状不得拆除，双方不作价也不抵扣租金，均归甲方所有。双方不得随意变更或解除合同，如甲方违约，由甲方赔偿给乙方当季租金；如乙方违约，由乙方赔偿给甲方当季租金，但甲方不退回乙方押金。其他约定：1.甲方所有债权债务均与乙方无关。2.乙方应抓紧时间装修，确保于2016年9月1日将成人馆交付甲方使用和管理，逾期由甲乙双方协商解决。该合同甲方由周敏霞以筱薇名字签字并加盖农业公司公章，乙方由李伟签字落款时间为2016年9月1日并加盖武术学校公章。关于该份合同签订的具体时间，农业公司述称系2016年7月5日签订，武术学校述称系2016年9月1日签订。2016年7月5日，农业公司向武术学校开具23万元的收据一份，载明为首期房屋租赁费（2016年9月1日至2017年2月28日）。同时，武术学校向农业公司同样出具23万元的收据一份，载明为房屋装修投资款。关于保证金3万元，农业公司确认已收取。2017年6月12日，武术学校向农业公司支付租金22万元，农业公司出具收据一份，载明为房屋租赁费（2017年3月1日至2017年8月31日）。合同签订后，武术学校将涉案房屋连同场地进行了装修，主要对涉案房屋进行了粉刷、地面铺装、卫生间改造、吊顶、门窗安装、大堂装修，并对场地中操场、道路等进行了重新铺设，相关的4份合同载明工程总价2115680元。因农业公司不认可武术学校的装修投入，武术学校提供了装修时的照片并申请施工相对方王希成、袁自亮、袁兴红、邹纯存及混凝土供应方张桂法至法院出庭作证。证人陈述确认了签署装修施工合同的真实性并对价款进行了确认，确认了2016年9月后涉案房屋及场地相应项目的装修且对武术学校提供的照片进行了指认，另外均表示武术学校尚未支付工程款。另查明，涉案房屋所有权登记于原无锡市北人协民印刷机械厂，土地性质为划拨工业用地，后经拆迁产权调换后由所在地无锡市滨湖区荣巷街道新峰社区居民委员会委托无锡市新峰实业总公司进行管理。2014年4月18日，农业公司与无锡市新峰实业总公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：新峰公司将受托管理的无锡市滨湖区钱荣路史巷1号原无锡市北人协民印刷机械厂的办公楼（租赁面积约2000平方米）出租给农业公司使用；租期从2016年5月1日起至2019年10月31日止；租金每年20万元，半年一付，先付后用。农业公司承租上述房屋后，随即将房屋出租给无锡市开源教育培训中心（以下简称开源培训中心）。后因开源培训中心未按约定支付款项，2016年7月27日，农业公司向法院提起诉讼，要求终止双方合同、开源培训中心返还房屋并支付结欠租金。该案法院于2016年10月26日作出一审判决，支持了农业公司的诉请。二审于2017年3月3日维持原判。再查明，2016年7月5日，（武术学校的）李伟向（农业公司的）周敏霞发送微信“你好，领导看一下合同已增二项，这些是个形式，但是我们肯定会做的更好，共同努力”，周敏霞回复“有些内容还是一开始要讲好的，上了条款你向我索赔我没法做到的。比如消防，我肯定不去验收的，因为街道答应的也是不验收。其他没什么。执照要变的话先变更吧，你拿过来给我或者你工商注册一个武术培训中心，我让人给你办好。这样不要验收，也可两套牌子运作”。对此，农业公司认为在签订合同之前，其就告知武术学校不负责消防验收。武术学校认为对话时间在2016年7月5日，但合同签订在9月1日，合同明确了农业公司负责消防的责任且对话中办理营业执照的情况与合同约定由农业公司负责办理变更营业执照一致；因农业公司一直未能帮其变更执照导致其招生、广告宣传、网站编辑、教育局、体育局等诸多方面不能顺利通过。合同履行过程中，武术学校装修及营业过程中发生过意外，相关部门介入。李伟也多次与周敏霞沟通营业执照变更及消防验收合格证事宜。期间，周敏霞解释房屋年限长所以暂时找不到此前消防合格的材料，又提议可以伪造。此后，双方也协商过另行转租他人。又查明，2016年12月19日，农业公司协助李伟办理了两张营业执照，均为个体工商户。其中一张经营者为李伟，名称为武术训练中心；另一张经营者为应晓兰，名称为滨湖区应晓兰食品商行，经营场所均为无锡市滨湖区钱姚路50号，具体位于涉案房屋所在地大门旁沿路房屋。农业公司称系武术学校未能配合其提供工商变更材料应武术学校要求为其另行办理的执照；武术学校称系因农业公司房屋没有消防验收所以无法变更营业执照故而临时决定办理武术训练中心以避免招生受影响。2018年9月27日，农业公司向武术学校发送《通知》，告知：因你公司长期欠缴房租，一共欠款达100万元以及千分之三的滞纳金，经多次催缴，你公司拒不履行合同约定，已经构成根本性违约。按照合同约定，自本通知之日起七日内（9月27至10月4日），请你公司将所有东西搬离，逾期不搬，我公司将强制清查。2018年10月10日，武术学校向农业公司发送《告知函》，告知：贵公司与我校于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同（含经营）》。合同约定及周敏霞承诺贵公司应于合同签订后负责办理变更执照地址、消防执照及后续消防工作，包含但不限于办理消防许可证相关工作。但，自合同签订后至目前已逾两年时间，贵公司一直未办理消防许可相关材料，导致我校在招生、广告宣传、微信公众号办理、网站编辑、教育局、体育局等诸多事宜上不能顺利通过。在这两年期间贵我双方已多次沟通，但贵公司及周敏霞均消极对抗，贵公司的行为已构成根本违约。贵公司违约在先，应向我校支付违约金及赔偿全部损失，包含但不限于装修损失、生源减少损失、重新寻找新址损失等全部损失。且贵公司总经理周敏霞承诺要付给我学校损失赔偿60万元，但至今未兑现。现我校向贵公司发函，要求如下：1.《房屋租赁合同（含经营）》于2018年9月1日解除。2.贵公司应根据合同约定在收到本告知函3日内支付违约金225000元，装修损失费200万元，并退还我学校支付的保证金3万元。3.周敏霞应对上述费用承担连带责任。2018年10月15日，梅园派出所出具《人民调解协议书》一份，对主要事实及调解意见载明如下：2016年武术学校租用农业公司位于无锡市的房产，因为武术学校拖欠房租及水电费等原因引发经济纠纷。2018年10月15日下午，农业公司员工李增康等五人到武术学校将出入门锁住，双方由此发生纠纷。双方达成一致意见，双方各自通过司法途径解决钱荣路50号租赁纠纷。农业公司一方由周敏霞签字，武术学校一方由李伟之子李俊杰签字。审理中，法院于2019年4月29日召集双方至涉案房屋现场查看，当时现场庭院大门处于开启状态，已无人员；武术学校可移动的物品主要有一张校长室内的办公桌，其余均为垃圾，地面积灰严重；院内停有两辆面包车一辆轧路机，武术学校称该车辆与其无关，轧路机是其装修时修水泥路的老板停的。当日，双方确认此后房屋现场与武术学校无关，由农业公司接收负责。关于《房屋租赁合同（含经营）》，双方确认在2018年9月1日解除，但对于房屋交还日期双方存有争议。农业公司认为其于2019年4月29日收回，武术学校认为其于2018年7月搬离绝大部分办学物品，于2018年9月份全部人员撤离并由农业公司控制。关于场地控制情况，2018年12月4日法院组织双方质证时李伟到庭述称“2018年7月东西搬离，现仍有一名工作人员在看门。已经通知农业公司东西搬走了，人还在那个地方，因为有装修的经济损失要索赔，还有结欠的租金，双方要谈。农业公司让人翻门进来赶我们的人，农业公司的人拿铁链将大门锁住。后来我们报警了，2018年10月15日最后一次报警，是李伟的儿子李俊杰报的警，派出所调解说通过法律程序解决。”上述事实，有《房屋租赁合同（含经营）》、《房屋租赁合同》、土地使用权证、营业执照、《通知》、《告知函》、装修合同、收据、微信记录、录音、照片、人民调解协议、民事判决书及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。当事人对其主张的事实，应提供证据予以证实。关于本案双方争议的主要焦点，可归纳为：1.农业公司应否按双方书面合同载明内容对消防负责。2.武术学校工商营业执照未能变更责任在哪一方。3.合同不能履行的原因系哪一方导致。4.租金、使用费应计算至何时。5.武术学校主张的装修损失有无事实依据。首先，虽然农业公司提供证据显示在签订合同之前，就表示消防验收其不负责，但同时其正在因涉案房屋租赁事宜与前一承租人在诉讼阶段，应当认识到双方书面合同条款的重要性。对此，在其与李伟的对话也可以看出其有所认识。但双方最后签订的书面合同对此并未做出删除或取消其责任。此前双方对话仅系磋商，最后双方达成一致的意思表示，应以书面合同为准。根据此后双方沟通，周敏霞并未否认其一方对房屋消防验收等方面的合同义务。且农业公司作为出租方，对其房屋消防验收承担责任亦不属于不符常理的加重其责任。故在双方合同对此有明确约定的情况下，农业公司对涉案房屋消防事宜应负相应责任。其次，在农业公司明确涉案房屋消防验收手续找不到的情况下，显然变更武术学校营业执照存在现实困难。且在双方此后沟通中，在李伟数次提及办理营业执照变更的情况下，周敏霞亦未提及不能变更的责任在武术学校一方。另外，农业公司作为履行义务的一方，认为其义务的履行系武术学校一方未能配合，应负相应的举证责任。而农业公司未能提供任何证据对此予以证实。故法院认定武术学校营业执照未能办理变更的责任在农业公司一方。第三，结合上述分析，双方合同明确约定了农业公司负责消防并办理武术学校的营业执照变更手续的义务。即便此后因武术学校经营出现一些事故导致相关部门的关注，最终导致武术学校无法按计划在涉案房屋继续招生经营的根本原因仍系办学场所不符合要求、证照不规范所致。故导致合同不能履行的责任主要在农业公司一方。而作为主要经营者武术学校，对校址的选择亦负有一定的注意义务。涉案房屋土地性质为工业用地，能否用于办学亦系武术学校应然考虑的情况，故对其自身损失，武术学校亦应承担一定责任。第四，不论合同不能正常履行的责任在哪一方，作为武术学校将涉案房屋返还农业公司系其应有义务。根据庭审情况，2018年10月15日双方还因农业公司锁门发生冲突，派出所处理的结果也是由双方诉讼解决。而在2018年12月4日，李伟明确讲仍有一人看场，且认为其有装修在涉案房屋，要与农业公司协商处理。此后，武术学校并未提供告知农业公司交接房屋的证据，也未提供农业公司实际控制涉案房屋的证据，故即便房屋空置，相应损失亦应由武术学校负担。故对农业公司主张占用费算至2019年4月29日，法院予以支持。第五，关于武术学校主张的装修损失。相应装修施工内容，有武术学校提供的照片及证人陈述佐证。就装修价款而言，有相应合同予以佐证，且根据工程量，武术学校主张的150万元金额亦在合理范围内。虽然武术学校尚未支付，但该装修损失系武术学校实际发生，亦系实际投入，故武术学校有权向农业公司按合同约定进行主张。就具体金额而言，鉴于武术学校对其损失的发生亦有一定责任，故法院酌定由农业公司承担130万元的赔偿责任。综上，武术学校占用涉案房屋期间，应向农业公司支付相应的费用，对农业公司要求武术学校支付自2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金45万元及自2018年9月1日至2019年4月29日计240天的占用费295890元（450000×240/365）的诉请，法院予以支持。关于滞纳金，因农业公司在合同履行期间未能履行消防及变更证照的义务，导致武术学校无法正常经营，双方对此产生争议，武术学校在支付一年租金后未再支付租金具有合理理由，故法院不予支持。关于农业公司主张的返还装修款23万元，因该款系用于涉案房屋装修投入，故可直接在农业公司应承担装修赔偿部分直接扣除。据此，农业公司应向武术学校支付赔偿107万元。关于武术学校主张的生源流失损失50万元，因武术学校对此未能提供任何证据，法院不予支持。关于武术学校主张返还的保证金3万元，因导致合同不能履行的责任主要在农业公司一方，故农业公司应予以返还。关于武术学校主张的违约金225000元，虽然合同中约定系一方违约解除合同需向另一方支付，根据举轻以明重的法律原则，因农业公司未履行合同义务导致合同不能继续履行，故而亦应承担违约责任。对武术学校的违约金主张，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、武术学校于判决生效十日内向农业公司支付租金450000元、占用费295890元，合计745890元；二、农业公司于判决生效十日内向武术学校返还保证金30000元；三、农业公司于判决生效十日内向武术学校支付赔偿款1070000元；四、农业公司于判决生效十日内向武术学校支付违约金225000元；五、驳回农业公司的其他诉讼请求；六、驳回武术学校的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分13572元、反诉部分12420元合计25992元，由农业公司负担10510元，由武术学校负担15482元。本院对一审法院查明的事实予以确认。上诉人农业公司二审提交：证据1.公证书，内容为农业公司的周敏霞与武术学校的李伟之间的微信聊天记录，用于证明消防及合同的签订均与一审查明的事实不符。其中，2016年6月23日李伟发微信给周敏霞，称“另外，今天去了二帮施工单位，一个26万元，一个25万元，少了都不做。我刚才和陈哥又找了一家明天去现场，看一下尺寸做个预算”。证据2.梅园派出所于2020年3月23日出具的情况说明，载明：2016年10月24日，派出所接报警称钱荣路50号内装修工地有位老年装修工人死亡；2017年11月8日，石亮报警称自己儿子在武术学校上学期间遭到打骂并就医，后与学校达成调解协议。用于证明武术学校在经营过程中出现了一些重大事故，导致了停业或者被处罚。证据3.荣巷街道城管中队于2017年9月4日出具的责令改正通知书，载明武术学校因在公共场所违法搭建行为，被城管责令停止、立即提供相关手续、如无相关手续则限期自行拆除。经质证，武术学校对上述证据的真实性均无异议，但认为：证据1.不能证明农业公司的主张。证据2.该情况说明与本案没有关联性，无论是装修工人还是学生的受伤不是导致武术学校经营不下去的原因。证据3.该通知书与双方之间的租赁合同产生的纠纷没有关联。武术学校认为，其租赁合同租期3年，之所以投入高达200多万元的装潢，是因为农业公司的周敏霞口头答应租期可以自动延长。对此，农业公司否认有过口头承诺。二审中，武术学校称装修时都是个人承包，没有对专门的造价进行一个非常详细的约定，承包人都是李伟的老乡。后，武术学校又针对每一份合同出具了报价明细的补充说明。武术学校同时认为，即使按照租期3年，使用1年，则剩余残值为215万元×2/3=143.3万元，一审判决的装修损失130万元应予维持；其目前陆续支付了十多万元的装修费用。2017年4月12日、2017年4月13日以及5月12日李伟与周敏霞的通话录音中，李伟多次表达总的投资是200多万元；周敏霞回复已经开价给别人150万元，证明周敏霞是明知及认可投入的装修损失达到200多万元。经质证，农业公司对上述装修合同价不认可，其认为，1.譬如袁兴红的油漆工程报价60万元，却在当时无书面明细，不合理；工程多为2016年开始施工，工期1～5个月，但武术学校至今没有支付工程款，不合理；施工过程中有工人死亡、工期逾期等情形，武术学校作为发包人完全可以追究施工人的违约责任并由此减少实际付款金额；装修残值应按装修实际价值计算，而不能按合同价计算。2.装修损失是装修残值损失，合同租期3年，且约定期满后装修添附物归其所有，因此武术学校对于租赁期满后的装修添附物并不享有期待利益；一审确认合同于2018年9月1日解除，但武术学校实际占用至2019年4月29日，仅损失2019年4月30日至2019年8月31日的装修残值利益，该期间占租赁期间的比例为11%，即使以武术学校起诉主张的装修价150万元为基数，其也仅需承担16.5万元（150万元×11%）的责任。3.录音中，周敏霞也对李伟的报价持有异议，而在转让过程中的报价肯定是就高不就低。武术学校二审陈述，其招的学生学费是18800元，包括吃、住、教学，净利润是6000元；计划招生200人，前后收了几十个学生，按正常可以有100多名学生，三年利润可以到180万元；有老师18人，生活老师年工资3万多元，教练年工资7万多元；二审中，本院于2020年7月10日至现场进行了勘查，房间布局类似酒店标间，普通木门，有窗洞没有窗，没有家具，没有灯具，卫生间没有马桶、水龙头，部分由无法拆卸的台盆。以上事实，有公证书、情况证明、责令改正通知书、现场勘查照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审的争议焦点是：1.合同不能履行的原因是哪一方所致；2.武术学校主张的装修损失如何来确认。本院认为：关于争议焦点一，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人农业公司与被上诉人武术学校签订了书面的《房屋租赁合同》，该合同自双方签字、盖章时即发生法律效力。农业公司主张实际签订合同之日早于落款日期2016年9月1日，目的在于证明其主张的2016年7月5日签订合同的当日，其通过微信向武术学校明确其不承担消防义务。从双方经办人的微信记录看，虽然农业公司对于消防条款写入合同中确实提出了异议，但武术学校并没有明确表示不适用该条款；即使书面合同于2016年7月5日签订，因为书面合同系经双方一致确认，效力当然高于双方经办人员之间以微信协商的内容，故《房屋租赁合同》中有关消防义务由农业公司承担的条款，对农业公司具有约束力。虽然武术学校在没有通过消防验收时，也已经开始在招收学生，但其并未明确免除农业公司的合同义务。武术学校未通过消防验收，之后亦未取得营业执照，其通过微信多次催促农业公司予以办理。就通过消防验收，作为经营者武术学校亦负有相应义务，但从其与农业公司的约定及后续沟通看，其是在等待农业公司的进展，而农业公司关于消防事务并未有进展，也未告知武术学校未通过的具体原因或进行整改的方案，未完成合同义务，构成违约。武术学校主张其因此亦无法办理营业执照、无法正常经营的理由成立。关于争议焦点二，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。武术学校主张的装修损失是按投入的装修费用计算，但武术学校装修系用于其承租房屋后使用，其在有效的租赁期间内享有了装修带来的利益，使用期间内并不存在装修损失，故其主张的装修损失，应当是合同提前解除导致剩余租期内的装修无法使用导致的损失，即装修残值。一审以武术学校主张的投入金额为基数计算损失，适用的标准错误，在此基础上酌定的金额130万元缺乏依据。关于装修残值，通常可按公式“房屋装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限”计算。关于装修投入费用，属于武术学校的举证事项。就武术学校举证的施工合同，有数份合同仅有总金额而无报价明细，即使其于二审中补充了明细，但其主张的合同报价仍不能直接作为认定装修投入费用的依据。从客观的角度，通过评估以确定装修残值是常用的方法，但武术学校撤离之后，农业公司已将场地另租给他人使用，原装修有部分被拆除、部分被改建，现状已不能反映武术学校装修的全貌，故即使评估也无法得出准确的结论。鉴于武术学校确实进行了装修，且根据一审法院及本院对现场的勘查，武术学校主张的装修项目在现场大多能对应，主要是施工工艺、单价无法确认，如果仅以武术学校未完成举证责任为由对其主张的装修投入费用全部不予支持，则显然对武术学校不公平。在此情形下，本院酌定将装修残值与本诉、反诉请求一并考虑，结合合同解除的时间，违约责任，对装修残值无法评估的影响程度，本院酌定农业公司的诉讼请求与武术学校的反诉请求相互抵销。综上，农业公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决适用法律不当，二审予以调整；同时，对诉讼费用的负担亦酌定由预交的当事人各自承担。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初6692号民事判决；二、驳回农业公司的诉讼请求；三、驳回武术学校的反诉请求。一审案件受理费，本诉部分13572元由农业公司负担，反诉部分12420元由武术学校负担；二审案件受理费13572元由农业公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月二十五日书记员  范 洁本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。