河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9316号原告刘晓娟，女，1972年6月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人毛学谦，北京华泰(郑州)律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘京京，北京华泰(郑州)律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告河南中力国际酒店开发有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商都路5号B6号楼11层01。统一社会信用代码：91410100668887107A。法定代表人韩广收，董事长。委托代理人卢广东，男，1978年11月4日出生，汉族，住河南省桐柏县，系公司员工。代理权限：特别授权。原告刘晓娟与被告河南中力国际酒店开发有限公司（以下简称中力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘晓娟及其委托代理人毛学谦、刘京京，被告中力公司的委托代理人卢广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓娟诉称，原、被告双方于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为D150××××7258、D150××××7270、D150××××7215），于2013年签订一份《商品房买卖合同》。上述四份商品房买卖合同所约定的主要内容为，原告购买被告开发的位于郑东××、××韵街南××、××、××房屋和××号房屋。四份合同下的房屋建筑面积分别为32.61平方米、47.89平方米、94.75平方米、166.04平方米，四份合同下的房屋价款分别为752000元、1102000元、2295358元、350000元，合计金额4499358元。四份合同第八条约定的房屋交付期限均为2016年6月30日以前，约定房屋交付条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实。合同第九条约定对逾期交付房屋的违约责任作出了约定，其中的D150××××7258、D150××××7270、D150××××7215《商品房买卖合同》约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2013年签订的《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房的违约责任为，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条对产权登记作了约定，约定被告应当在2016年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金。原告按照双方约定的付款期限履行了给付房屋价款的义务，但被告却迟迟不能履行向原告交付房屋的义务及按约定向房屋登记机关提供初始登记资料的义务，被告理应承担向原告交付房屋，支付合同约定违约金的义务。截至2020年6月30日，被告应付违约金金额为475794元。另根据2013年双方签订的5幢负一层109-111号房屋的《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，被告应对本合同下的房屋5幢负一层109-111的供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、楼梯负有安装到位的义务。但被告未按照合同约定为原告完成上述设施的安装。被告应承担赔偿未按照上述设施而给原告造成的安装损失的责任。对被告收取的该套房屋下的维修基金10796元，因该项维修基金被告不应收取，应予以返还原告。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交付原被告双方2015年11月6日签订的合同编号为D150××××7258、D150××××7270、D150××××7215《商品房买卖合同》和原被告双方在2013年签订的《商品房买卖合同》下房屋的违约金382803元（暂计算至2020年6月30日，2020年7月1日至实际交付房屋之日止的违约金仍按照合同约定的标准主张）；2、被告向原告支付逾期报送办理产权初始登记资料的违约金62991元（暂计算至2020年6月30日，2020年7月1日至实际报送办理产权初始登记资料的违约金仍按照合同约定的标准主张）；3、被告赔偿未履行2013年签订的《商品房买卖合同》项下房屋5幢负一层109-111相关基础设施安装义务给原告造成的安装损失30000元；4、被告返还收取原告所购买的5幢负一层109-111号房屋的维修基金10796元；5、本案诉讼费由被告承担。被告中力公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉请，关于第一项诉请驳回的理由，原被告双方签订合同的第6条付款方式明确约定原告于2017年4月25日前为最后的缴款时间，房屋交付期限约定为2016年6月30日前交付，两项约定具有冲突性，原告于实际付款日期后才存在交付房屋的情况，因此2016年6月30日约定交付房屋，不符合交付事实。被告于2016年10月31日已取得商品房备案登记建设行政部门验收竣工备案，已具备交付房屋的条件，且房屋已竣工验收备案现房，被告取得的竣工验收时间早于原告最后房屋交款时间，原告交完房款后即可装修入住，然原告以种种理由拒绝收付房屋，被告于2019年针对交付房屋向原告下发书面的交房通知书，但原告至今未办理交房手续。依据合同第11条，买受人拒绝收房的，即视为出卖人已按期向买受人交付了符合合同约定的房屋，出卖人无需承担逾期交房责任。故被告不应承担第一项的违约责任，应依法驳回。关于第二项诉请，被告已于2019年已经办理了产权初始登记，不存在违约责任，相反，截至目前，原告尚未缴纳契税。关于第三项诉请，被告已按照约定基础设施安装到位，且原告也从未向被告提出要求安装基础设施的书面材料，故不存在损失的可能，应依法驳回。关于第四项诉请，原告交纳的维修基金系向维修基金管理中心交纳，而非向被告收缴的，故请求法院依法驳回。经审理查明：原、被告双方于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为D150××××7258、D150××××7270、D150××××7215），约定原告购买被告的位于郑东新区××韵街南、××西××房、××房、××房，用途均为酒店。房屋价款分别为752000元、1102000元、2295358元。案涉110号房和111号房约定为一次性付款，付款方式为现金，付款时间为2017年2月5日，交纳比例为100%。案涉112号房约定为分期付款，约定金额1295358元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年2月5日，交纳比例为56.43%；约定金额1000000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017年4月25日，交纳比例为43.57%。于2017年4月25日前，以银行贷款方式支付给出卖人。关于买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人均应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的，除按照合同约定的买受人逾期付款的违约责任外，交房日期顺延。合同第九条约定，除本合同第八条归定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施：2016年6月30日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件。供配电设施、燃气供应设施：2016年6月30日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件；供暖设施:2016年6月30日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件；运行方式为市政管网集中供暖（市政管网集中供暖、小区内部集中供给）。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热。合同附件四第六条第一项约定了产权初始登记，被告应当在2016年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金。2017年1月10日，原被告签订三份补充协议书，约定涉案110、111、112号房屋由于被告原因导致无法办理按揭手续，原告按揭款未及时到账，被告不会向原告索要违约金，在可以办理按揭的情况下原告尽快办理按揭手续即可。原、被告于2013年签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告5幢负一层109-111号房屋，户型为负一层，用途为成套住宅。房屋价款为35万元，约定付款方式为一次性，约定时间为2015年11月6日，交纳比例为100%。关于买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付期限与上述三份合同约定一致，另遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期还包括重大市政工程或者政府禁令等行为导致的工程延期，发生上述事实，出卖人可以采取书面通知等方式告知买受人。买受人如有异议，可在接到或者得知该等事实15日内，要求出卖人提供相应证据和说明。该合同对逾期交房的违约责任约定为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第七条载明，原告（乙方，买受人）放弃预告登记申请。2016年3月8日，原告向被告支付涉案110号房屋预收购房款379000元、111号房屋预收购房款557000元、112号房屋预收购房款1153358元，2017年12月27日，原告向被告支付涉案110号房屋购房款373000元、111号房屋购房款545000元，2017年5月26日，原告向被告支付涉案112号房屋购房款142000元，2018年2月2日，原告向被告支付涉案112号房屋购房款1000000元，共计4149358元。中力国际酒店5#楼工程于2016年10月31日取得竣工备案表。2019年6月25日被告以邮政特快专递的方式向原告邮寄了110、111、112号房屋催促交房通知书，原告亦提供该催促交房通知书证明被告于2019年6月25日通知原告收房。但截至庭审时原告未收房。以上案件事实由商品房买卖合同、发票、补充协议书、竣工备案表、催促交房通知书、邮单、（2020）豫0191民初1274号民事判决书及庭审笔录予以证实。本院认为：当事人对于自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不是以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，各方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，该约定合法有效，本院予以支持。原告主张涉案房屋尚未达到交房条件，理由不足，本院不予支持。对于燃气、供暖、水电、楼梯安装质量问题，原告若有证据证明损失，可另行主张权利。原告认可已收到110、111、112号房屋催促交房通知书，因此，该三套房屋逾期交房违约金应计算至2019年6月25日。涉案110、111号房屋约定付款方式为一次性付款，付款时间为2017年2月5日，原告于2017年12月27日付清该两房屋的全部房款，结合本案实际情况，考虑到原被告均有违约情形，本院酌情将违约金起算日期调整为2017年12月28日。对于原告主张该两房屋逾期交房的违约金，以该两房屋的总价款752000元+1102000元=1854000元为基数，按日万分之0.5的标准，自2017年12月28日起至2019年6月25日的违约金计算为50428.8元。对于涉案112号房屋的逾期交房违约金，原告于2018年2月2日付清该房屋的全部房款，考虑上述原因，本院酌情将违约金起算日期调整为2018年2月3日，对该房屋以总房款2295358元为基数，按日万分之0.5的标准，自2018年2月3日起至2019年6月25日的违约金计算为58187.33元。关于涉案负一层109-111号房屋的逾期交房违约金，原告于2017年11月10日付清全部房款，考虑上述原因，本院酌情将违约金起算日期调整为2017年11月11日，故对该房屋违约金以350000元为基数，按照日万分之2的标准，自2017年11月11日起至2019年6月25日的违约金计算为41370元。关于涉案房屋逾期报送办理产权初始登记资料的违约金，涉案110、111、112号房屋，合同约定被告应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金。涉案负一层109-111号房屋合同第七条明确约定，原告（乙方，买受人）放弃预告登记申请。被告提交证据不能证明案涉房屋已办理房屋权属初始登记的资料报送。对于该违约金以2019年8月25日（房屋交付使用后60日）起至2020年6月30日，以总房款4149358元为基数，按照日0.001%的标准，计算为12863元，并自2020年7月1日起至实际报送产权初始登记资料的违约金以4149358元为基数，按照日0.001%的标准计算。关于原告主张的涉案负一层109-111号房屋相关安装损失30000元及维修基金10796元，原告未能提供有效证据证明其主张，故对该两项主张，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘晓娟支付逾期交房违约金149986.13元；二、被告河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘晓娟支付逾期报送产权初始登记资料违约金12863元，并自2020年7月1日起至实际报送产权初始登记资料的违约金以4149358元为基数，按照日0.001%的标准计算。三、驳回原告刘晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8599元，减半收取4299.5元，由原告刘晓娟负担2860.5元，被告河南中力国际酒店开发有限公司负担1439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年九月二十五日书记员 王令令