四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4624号 上诉人（原审被告）：成都博尔特商务酒店有限公司，住所地：四川省成都市武侯区老马路15号。 法定代表人：王能琼，总经理。 委托诉讼代理人：吴明，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春山，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何洪涛，男，1972年3月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张琴，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翁玉国，男，1966年9月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审第三人：成都博尔特商贸有限公司，住所地：四川省成都市武侯区老马路7、8号。 法定代表人：胥国华，总经理。 原审第三人：罗洪斌，男，1976年6月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原审第三人：张永汉，男，1960年10月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原审第三人：徐妍，女，1981年4月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原审第三人：雷明华，女，1962年9月21日出生，汉族，住四川省大英县。 原审第三人：庄健，男，1981年5月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：常艳，女，1984年4月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：余又林，女，1966年11月27日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 上诉人成都博尔特商务酒店有限公司（以下简称博尔特酒店）因与被上诉人何洪涛、翁玉国，原审第三人成都博尔特商贸有限公司（以下简称博尔特商贸）、罗洪斌、张永汉、徐妍、雷明华、庄健、常艳、余又林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。博尔特酒店的委托诉讼代理人吴明、张春山，何洪涛的委托诉讼代理人张琴到庭参加诉讼。翁玉国、博尔特商贸、罗洪斌、张永汉、徐妍、雷明华、庄健、常艳、余又林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博尔特酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判驳回何洪涛、翁玉国的一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由何洪涛、翁玉国负担。事实和理由：一、博尔特酒店缴纳租金在前，何洪涛、翁玉国取得案涉房屋所有权在后。博尔特酒店承租案涉房屋并预付租金至2017年11月30日的这一事实，何洪涛、翁玉国在购买案涉房屋时应当已经知晓，并已经从交易价格中获得弥补，一审判决博尔特酒店再次向何洪涛、翁玉国支付租金，对博尔特酒店极不公平。从交易常识和习惯以及转让价格来看，何洪涛、翁玉国应当已经知晓博尔特酒店支付房租的情况并已获得弥补。罗洪斌与案外人罗继书、何洪涛、翁玉国关系错综复杂，何洪涛、翁玉国在购买案涉房屋时不可能不知道博尔特酒店已预付房租的事实，即使博尔特商贸未将房租收取情况告知何洪涛、翁玉国，何洪涛、翁玉国也只能向房屋出让方博尔特商贸主张权利，而不应当要求博尔特酒店再次支付租金。二、一审法院采信博尔特商贸、罗洪斌的陈述错误。博尔特商贸、罗洪斌与本案有利害关系，出于自身利益考虑必然会否认已经收取租金，如若承认已经预收租金则必然作为不当得利返还给何洪涛、翁玉国，且罗洪斌在询问笔录和情况说明中的陈述自相矛盾、漏洞百出。罗洪斌涉案众多，多为借贷类案件，甚至还有刑事案件，由此可见其信誉极差，其陈述不具有可信度。三、关于2012年8月29日的租金收条，收款单位真实盖章，授权经办人亲笔签字，真实合法有效，应当确认其法律效力。四、一审法院以有瑕疵的当事人陈述否定博尔特酒店书证的法律效力，进而对收条的法律效力不予确认，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。针对案件争议焦点和诉争法律关系，博尔特酒店已经完成举证，罗洪斌陈述收条系虚假但是并未提供任何证据，同时又不否认盖章和签字的真实性，收条的效力应予确认。即便依据民事案件证据优势规则和证据高度盖然性原则，人民法院也应当确认收条的法律效力。五、本案不应当参照民间借贷案件的审理规范，无端加重博尔特酒店的举证责任，更不应当引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条之规定。对于收条的效力认定，一审法院审理逻辑错误，分配举证责任错误，适用法律错误，二审法院应予纠正。六、一审法院认定博尔特酒店与博尔特商贸对租金支付至2015年5月底经过核算，租赁合同双方无任何异议属于认定事实错误。综上，请求二审法院依法支持博尔特酒店的全部上诉请求。 何洪涛辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回博尔特酒店的上诉请求。经过一审以及二审发回重审，一审的瑕疵全部被纠正没有不当之处，博尔特酒店的上诉理由在一审和二审发回重审已经提出，本次二审的上诉理由不能成立。博尔特酒店没有交纳6500000元的房租是客观事实，何洪涛、翁玉国作为业主有收取权利。一审法院在审理中，交纳租金的情况其中3500000元通过转账，博尔特酒店陈述现金支付6500000元，但是没有相关的证据来支撑，一审法院有怀疑的合理理由。所以何洪涛认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 翁玉国、博尔特商贸、罗洪斌、张永汉、徐妍、雷明华、庄健、常艳、余又林经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。 何洪涛、翁玉国向一审法院起诉请求：判令博尔特酒店支付二人自2015年6月1日至2016年11月30日一年半的房租1520000元。 一审法院认定事实：一、2011年9月27日，案外人邓鹏与博尔特商贸签订《租赁合同》，约定博尔特商贸将成都武侯区老马路15号1-7楼产权面积为4000平方米及约400平方米的屋顶花园茶楼出租给案外人邓鹏经营使用；租赁期限自2011年10月1日起至2023年12月1日止，免租期为两个月（不计入总租期），自2011年10月1日起至2011年12月1日；租金为2500000元/年，保证金300000元，自第三租赁年度，即自2013年12月1日起，每年租金在上一年度租金基础上递增1%；邓鹏应于合同订立当天向博尔特商贸支付定金700000元，博尔特酒店的全部股权转让给邓鹏及其指定的自然人，并变更工商登记，博尔特酒店全部印章交给邓鹏当日，邓鹏向博尔特商贸支付1500000元，博尔特商贸与案外人邓鹏办理完毕房屋交接手续，且博尔特商贸提供租赁房屋经营酒店所需所有证件后3日内，邓鹏向博尔特商贸支付2800000元及320000元补偿金，自2013年12月1日起，按照先交费后使用原则，邓鹏应分四次分别于2013年11月1日、2014年2月1日、2014年8月1日前支付下一季度租金，以下年份以此类推，邓鹏应于2013年11月1日向博尔特商贸支付保证金300000元。 同日，案外人邓鹏、博尔特酒店及博尔特商贸签订《合同权利义务转让协议》，协议约定，邓鹏于本协议签订之日起将其与博尔特商贸签订的《租赁合同》中己方的权利义务概括转让给博尔特酒店。 同日，博尔特商贸出具授权委托书，载明：基于付款方便之考虑，博尔特商贸委托罗洪斌代为收取前述物业租赁保证金、押金、租金及补偿款，每笔款项由邓鹏和博尔特酒店法定代表人王能尧按合同约定时间、金额现金或转账付至受托人指定账户，受托人出具收条或款项到达受托人账户即视为委托人已收到。 上述合同签订后，博尔特商贸将案涉房屋交给博尔特酒店使用。 二、2011年9月27日，博尔特商贸出具《收条》，载明收到案外人邓鹏房屋租金2200000元。该《收条》加盖博尔特商贸公章，并有罗洪斌签字。 2011年9月27日，博尔特商贸出具《收条》，载明收到案外人邓鹏房屋租金1900000元。该《收条》加盖博尔特商贸财务专用章，并有博尔特商贸法定代表人胥国华签字。 2011年9月30日，博尔特商贸出具《收条》，载明收到案外人邓鹏房屋租金2200000元。该《收条》加盖博尔特商贸财务专用章，并有罗洪斌签字。 2011年11月17日，博尔特商贸出具《收条》，载明收到案外人邓鹏房屋租金200000元，其中，50000元现金收取，其余150000元转账支付。该《收条》加盖博尔特商贸公章，并有罗洪斌签字。 2012年8月29日，博尔特商贸出具《收条》，载明收到博尔特酒店自2013年12月1日至2017年11月30日的房屋租金10252512.53元，其中6752512元现金收取，原租赁合同约定博尔特酒店向博尔特商贸缴纳的300000元保证金延长至2017年11月30日才缴纳。该《收条》加盖博尔特商贸财务专用章，并有罗洪斌签字。 三、2012年10月23日，何洪涛、翁玉国及案外人罗继书与博尔特商务签订《房屋买卖合同》，约定何洪涛、翁玉国及案外人罗继书以按份共有的形式取得案涉房屋的所有权，按份共有比例为何洪涛：38%、翁玉国：38%、罗继书：24%。成交价格为：商业建筑面积为363.26m2价格799200元、车库建筑面积为41.15m2价格61730元、其他用途建筑面积为80.25m2价格120000元，总价980930元。 2013年2月1日，何洪涛、翁玉国与案外人罗继书签订《房屋买卖合同》，约定案外人罗继书将自己对案涉房屋的共有权份额按23%、1%分别出卖给何洪涛、翁玉国。成交总价为367732元。自此，案涉房屋由何洪涛、翁玉国分别按61%、39%按份共有。2013年2月22日，何洪涛、翁玉国取得诉争房屋武侯区的产权登记。（成房权证监证字第××号、第××号，建筑面积为484.66ｍ2） 一审法院另查明，何洪涛、翁玉国曾在一审法院先后以相同事实和理由起诉博尔特酒店，后均撤诉。 成都铁路运输中级法院在承办“（2013）成铁中执字第00086号”案件中委托成都鹏程房地产土地评估有限公司对案涉物业2-7层进行价值评估，评估结果为：2-7层总面积1756.93m2，总价值16756700元，均价约为9537.5元/m2。 四、案涉的成都市房屋现登记的产权人分别为：一楼所有权人为何洪涛、翁玉国；二楼所有权人为张永汉、雷明华、三楼所有权人为庄健、徐妍、余又林；四楼所有权人为常艳。 2017年11月22日，上述八名所有权人共同签订《房租分配协议》，确定整栋楼年度租金分成九份，一楼业主占三份，二楼业主占一份，三楼业主占一份，四至七楼业主占四份，同一楼层的不同业主按照产权面积的比例分配，该分配比例适用于协议签订前后。同日上述八名所有权人共同签署并向博尔特酒店发出《房租分配比例通知》，就前述约定的房租分配比例通知博尔特酒店。博尔特酒店于2017年11月30日作出说明，表示知悉上述分配比例。 一审法院认定上述事实有当事人身份信息、《租赁合同》《合同权利义务转让协议》、授权委托书、《收条》《房屋买卖合同》、评估报告、房屋所有权证、《房租分配协议》及当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，案外人邓鹏与博尔特商贸签订的《租赁合同》、及邓鹏与博尔特酒店签订的《合同权利义务转让协议》、博尔特商贸出具的授权委托书、以及何洪涛、翁玉国同案外人罗继书与博尔特商贸签订的《买卖合同》、何洪涛、翁玉国与罗继书之间签订的《买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。 关于本案“收条”的效力问题，对前四张收条，均由罗洪斌的笔录明确承认，罗洪斌亲笔签名的签字，该笔款项均用于抵扣租金，因博尔特酒店与博尔特商贸对租金支付至2015年5月底经过核算，租赁合同双方无任何异议，且博尔特酒店未主张，一审法院不予评判。第五张2012年8月29日“收条”的效力，罗洪斌称该收条系他人伪造。一审法院认为，因博尔特酒店主张为现金借款，那么应参照民间借贷案件的审理规范。民间借贷合同具有实践性特征，出借人行使债权请求权要求借款人偿还借款本息的，应当对是否形成借贷合意借贷内容以及是否已将款项交付给借款人等事实承担举证责任。借条为借贷双方形成借贷合意的凭证，同时具有推定借贷事实已实际发生的初步证据效力，但在借款人提出借贷事实未实际发生的抗辩，人民法院对借贷事实产生不可排除的合理怀疑时，出借人还应提交其他证据印证借贷事实的发生，因此出借人应当补充提交证据证明出借款项的来源，其具有支付大额借款现金的能力以印证借贷事实的实际发生。对形式有瑕疵的收条要结合其他证据认定是否存在借贷关系，对现金交付的借贷，可以根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人的陈述的交易细节等因素综合判断。本案中，第5张收条除签字外内容均由出借人事先写好提供，大额借款以现金交付缺少现金来源凭证，且款项交付方式与同笔收条中大额借款通过银行转账的交易习惯不符，此外罗洪斌对通过银行转账的方式的借款，3500000元予以承认，却对其余6500000元的现金借款矢口否认，借款人对现金支付的时间地点、交付次数无法陈述，且仅凭借条或借款人将原先的收条在打最后一次收条时销毁的说法，不能认定出借人已经将6500000元的现金实际交付给借款人用于抵扣租金。同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同和纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任…”。本案中，作为出借人的博尔特酒店对于自己已经履行了交付借款义务应当承担举证责任，但除了该“收条”外，博尔特酒店并无其它任何有效证据证明其与博尔特商贸之间存在借贷关系，在罗洪斌否认该“收条”是自己亲笔情况下，作为承担举证责任的出借人的博尔特酒店对现金借款的具体细节不能语嫣其详，又未能提供其提取现金的来源的凭证，故一审法院对该收条效力不予以确认。 关于本案博尔特酒店向博尔特商贸支付租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然何洪涛、翁玉国从博尔特商贸处取得涉案房屋，但是博尔特酒店作为涉案房屋的承租人享有以租赁合同的约定条件继续承租涉案房屋的权利。因博尔特酒店支付行为发生在何洪涛、翁玉国受让案涉房屋之前，博尔特酒店向博尔特商贸支付租金的行为是基于合同约定，并无违约情形。但现在何洪涛、翁玉国要求其支付2015年6月后的租金的诉讼请求，一审法院认为，按照物权法的规定，所有权人对其所有物享有支配权，即占有、使用、收益、处分的权利，其请求按照所有权人对博尔特酒店主张收益的权利，是合法的权利行使途径，故何洪涛、翁玉国应当按照与其他所有权人约定的租金分配比例享有其应得的租金收益，因2015年6-11月该栋楼总租金为2500000元×1.01%×1.01%×0.5年=1275125元；2015年12月-2016年11月该栋楼的总租金为：2500000元×1.01%×1.01%×1.01%=2575752.5元；以上合计3850877.5元。根据各所有权人约定的租金分配比例，何洪涛、翁玉国应得租金为3850877.5元×1/3=1283625.83元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、博尔特酒店于判决生效之日起五日内向何洪涛、翁玉国支付自2015年6月1日至2016年11月30日的房屋租金1283625.83元；二、驳回何洪涛、翁玉国的其他诉讼请求。一审案件受理费18480元，由何洪涛、翁玉国负担2874元，博尔特酒店负担15606元。 二审审理中，博尔特酒店提交了成都嘉盟通德投资有限公司的企业信用信息公示报告，拟证明本案罗洪斌与何洪涛、翁玉国共同成立一家公司，三人是该公司股东，关系密切。 何洪涛质证认可其真实性，对关联性不予认可。 翁玉国、博尔特商贸、罗洪斌、张永汉、徐妍、雷明华、庄健、常艳、余又林未向本院提交质证意见。 本院认证如下，该企业信用信息公示报告仅能证明罗洪斌与何洪涛、翁玉国同为案外人成都嘉盟通德投资有限公司股东。 博尔特酒店对一审判决“案涉的成都市老马路15号附一号四楼房屋所有权人为常艳”有异议，认为四楼至七楼所有权人均为常艳，对一审查明的其他事实无异议。何洪涛对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认，对当事人有异议的事实本院将在下文中予以认定。 二审中，何洪涛的委托诉讼代理人陈述：罗洪斌作为博尔特商贸的股东与何洪涛、翁玉国洽谈案涉房屋转让事宜，罗洪斌告知案涉房屋房租已支付至2017年12月30日，签订转让合同后，何洪涛、翁玉国要求罗洪斌支付租金，罗洪斌告知何洪涛、翁玉国仅收到3500000元租金，故博尔特酒店应当支付相应的租金。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为博尔特酒店是否已经向博尔特商贸支付了2013年12月1日至2017年11月30日的房屋租金，进而何洪涛、翁玉国是否有权要求博尔特酒店支付2015年6月1日至2016年11月30日的租金。现评判如下。 博尔特酒店认为其向博尔特商贸出借了款项，双方经过结算后，以借款和利息冲抵了部分租金，同时另行缴纳了部分租金，最终博尔特商贸确认博尔特酒店已经缴纳了2013年12月1日至2017年11月30日的租金。何洪涛、翁玉国认为博尔特商贸并没有足额收够相应租金，因此博尔特酒店应当承担支付相应租金的义务。 对此本院认为，在博尔特商贸向何洪涛、翁玉国转让案涉房屋前，博尔特商贸与博尔特酒店进行了结算，通过对借贷金额及利息进行结算，并结合博尔特酒店支付的现金情况，确认了博尔特酒店已经支付了2013年12月1日至2017年11月30日的租金，博尔特商贸还出具了收条。在商事交易活动中，收条形成于收款方对于收到的款项金额无异议的基础上，系收款方对于收到款项的事实予以的单方确认。因此，否认收条载明的事实的举证责任应当由主张方加以举证。故本案中应当由何洪涛、翁玉国举证证明案涉收条中载明的事实不真实。现何洪涛、翁玉国未能举出相应证据反驳案涉收条载明的事实，因此，本院依法采信案涉收条载明的事实即博尔特酒店已向博尔特商贸缴纳了2013年12月1日至2017年11月30日的租金。同时，何洪涛作为买受人认可其在与博尔特商贸洽谈案涉房屋转让事宜时，博尔特商贸告知案涉房屋租金已经收取至2017年12月30日。而作为承租人占有使用房屋所支付的对价为租金，租金金额在无特别约定的情况下，不以所有权人的变更而增加减少，且不会因所有权人变更而对同一房屋同一占有使用期间支付多次租金。因此，在博尔特酒店已经支付相应租金的情况下，其有权拒绝新的所有权人要求支付相应租金的主张，即何洪涛、翁玉国再行要求博尔特酒店支付2013年12月1日至2017年11月30日期间（包括该期间内的部分）租金的主张，均不应得到支持。何洪涛、翁玉国如认为博尔特商贸收取2013年12月1日至2017年11月30日租金的行为损害了何洪涛、翁玉国的合法权益，可另行主张权利。 综上所述，博尔特酒店的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，认定事实部分错误，导致判决结果应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初2652号民事判决； 二、驳回何洪涛、翁玉国的全部诉讼请求。 一审案件受理费18480元，由何洪涛、翁玉国负担；二审案件受理费18480元，公告费560元，由何洪涛、翁玉国负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  张卫敏 二〇二〇年九月二十二日 书记员  曹成香