浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初1006号 原告（执行案外人）：卢燎杰，男，1974年6月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：郭理法、陈建尧，浙江怡胜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：卢大伟，男，1967年10月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杨志东，浙江国翔律师事务所律师。 被告（被执行人）：浙江星飞置业有限公司，住所地：浙江省东阳市东义路168号。 法定代表人：顾星康。 被告（被执行人）：顾星康，男，1957年2月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：吴丽萍，女，1962年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告（被执行人）：浙江南方涂料工业有限公司，住所地：浙江省东阳市开发区东义路168号。 法定代表人：顾星康。 被告（被执行人）：东阳市家具二厂，住所地：浙江省东阳市开发区（林业总场）。 法定代表人：顾星康。 被告（被执行人）：东阳市新悦房产开发有限公司，浙江省东阳市白云街道兴平西路278号。 法定代表人：卢加华，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：诸密特，浙江联吉律师事务所律师。 原告卢燎杰与被告卢大伟、浙江星飞置业有限公司、顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂、东阳市新悦房产开发有限公司（下称新悦公司）案外人执行异议之诉一案，原告于2020年1月13日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年3月30日、6月17日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭理法、被告卢大伟的委托诉讼代理人杨志东、被告新悦公司的委托诉讼代理人诸密特到庭参加了两次庭审。被告顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令停止并解除对坐落于东阳市××街道××幢房产的查封。事实和理由：2018年11月9日，原告与开发商新悦公司网签《商品房买卖合同》一份，约定购买东阳市××街道××幢不动产，总价1000万元。同日，原告支付房款100万元，并于2018年12月支付完尾款900万元。因工程尚未竣工验收，故该房产未实际交付。贵院在执行被告之间的民间借贷纠纷时对该房屋进行查封，原告提出执行异议，东阳法院出具（2019）浙0783执异139号执行裁定书，认为原告未提供正式发票，仅凭银行汇款凭证不足以证明已付清全部购房款，故裁定驳回原告的异议请求。原告认为，1.本案原告与开发商新悦公司之间有合法有效的书面买卖合同，且该合同已经办理了预售备案登记，系双方的真实意思表示，未交付系客观原因造成，并非原告所致。2.原告已全额支付房款。原告提供的汇款凭证，收款人为开发商，摘要为房款，足以证明房款已付清。发票开具的义务人是开发商，而非原告。原告曾在付清款项后要求新悦公司开具发票，但因新悦公司有案件涉诉所有账户均被查封，未能及时缴纳税款故无法开具发票。新悦公司在正常可开具发票的情况下已经向原告开具购房发票。3.应当平衡小业主与其他债权人的利益。开发商作为担保人的债务不应当影响原告作为业主的合法权益。就案涉房屋来说，应当优先保障原告的合法权益，而不是他案执行人的权利。若将原告购买的房产作为新悦公司的财产执行，是对像原告一样的小业主合法权益的极大损害，极不公平。 原告为证明其主张向本院提供证据如下： 一、（2019）浙0783执异138号执行裁定书，证明原告曾提出执行异议，被裁定驳回。 二、商品房买卖合同，证明原告与开发商签订了合法有效的买卖合同并进行了预售备案登记。 三、支付凭证及购房发票，证明原告已向开发商支付购房全款，开发商在完税可开具发票后已向原告出具购房发票。 四、不动产信息查询记录、房屋所有权证、房屋租赁合同，证明原告房产的情况及原告没有居住的房屋。 被告卢大伟辩称，（一）原告起诉的房产现仍然是开发商名下的房产。原告只是与开发商签订了合同而已，并没有办理预告登记，物权没有发生转移。申请执行人要求查封处置房产符合法律规定。（二）原告与开发商之间的买卖是恶意串通、逃避债务的行为，而不是正常的买卖行为。理由如下：1.开发商新悦公司开发的凯悦花苑由于资金不足，项目无法按时交付，现由东阳市人民政府介入并对开发商的资金进行监管。开发商拖欠被告的债务涉案金额近1.5亿元无法执行到位。目前整个项目房产基本销售完毕，且价格都很高。按正常的房产开发，整个楼盘的盈利应在3亿元以上。现在却是楼盘无法及时完工交付的尴尬局面。2.新悦公司股东卢燎伟占90%股份，其妻子王**占10%股份。实际意义上，新悦公司即卢燎伟一人控制的公司。3.卢燎杰系卢燎伟的哥哥，没有职业，仅是一名打工者，其购房的千万资金来源存疑。4.购房时间反映新悦公司与原告恶意串通或逃避债务。卢大伟申请执行的诉讼案件，于2018年七八月份向法院递交起诉材料，法院组织双方调解一个多月，调解不成后于2018年9月7日立案受理。2018年10月26日，卢大伟向法院提出财产保全申请。2018年11月23日进行第一次庭审。而本案房产的买卖时间发生在2018年11月9日。即新悦公司在知道卢大伟起诉或申请财产保全后，恶意串通将其房产转移到卢燎伟兄弟名下，以逃避债务或转移资产。同一笔借款的其他两个诉讼案子当时已经进入执行程序【（2018）浙0783执3956、3957号】5.资金流向不正常。《商品房买卖合同》上均注明了公司预收资金的监管账户。新悦公司提出财产保全的异议书中也表明预收资金应进入监管账户。可本案的购房资金却不进监管账户或基本账户，而是另行开设账户走账，说明该买卖非正常买卖关系。6.房价不正常。根据卢大伟和卢燎伟、新悦公司的协议，本案房产销售价格不得低于1360万元。原告购房价格偏低，说明本案买卖不是正常销售。7.从2017年3月到本案购房前后，新悦公司有215500728.98元流出并进入卢燎伟或其指定的私人名下，系新悦公司利用其控股股东的地位转移资产。购买人的资金很可能来源于新悦公司。（三）原告户并非只有一处住宅，而是拥有几百平方的住宅，更说明本案是恶意逃避债务的非正常买卖。 被告卢大伟提供了如下证据材料： 一、不动产查询结果单，证明原告名下不动产情况。 二、补充协议，证明卢大伟与卢燎伟、新悦公司约定房屋的销售价格，而本案房屋买卖价格低于该约定。 三、保全执行异议，证明新悦公司明知购房款应进入监管账户，但本案购房款并未进入监管账户，系原告与新悦公司串通。 四、保全申请书，证明本案购房合同签订于卢大伟提出保全申请后不久，系原告与新悦公司串通转移财产。 被告新悦公司辩称，1.答辩人与原告之间存在真实合法的商品房买卖合同关系。双方于2018年11月19日签订了《商品房买卖合同》，且已就该合同向房管部门办理了预售备案登记。比照同楼盘同类商品房的预售情况，本案商品房买卖价款符合当时当地的市场行情。目前合同已在履行中，原告已于2019年1月支付了全部购房款，答辩人也已就购房款开具了正式发票。现涉案商品房正在竣工验收，不久就可交付使用。该合同合法有效，应受法律保护，答辩人同意按约履行。2.关于滞后开具购房发票的问题。答辩人名下账户当时因诉讼被查封，答辩人不能缴纳税款导致购房发票未及时开具。2019年8月底，东阳市政府牵头召开了涉案项目的专题协调会，政法委、法院、住建局、街道等职能部门及主要银行都参加了会议。会议决定对已网签的649房购房户（包括本案原告）的权益予以保护，同时为保证公司项目的正常运行，对答辩人名下的银行账户予以解封。答辩人在完税后于2019年12月向卢燎杰开具了发票。除原告外，答辩人当月还开具了其他购房户的150多份发票。开具购房发票是答辩人在履行《商品房买卖合同》时的随附义务，且答辩人已在合理期限内履行，不影响合同效力。3.答辩人与本案其他被告之间民间借贷纠纷一案，虽已进入执行程序，但答辩人已向浙江省高级人民法院提起再审申请，并已被立案受理，请求法院中止本案诉讼。 被告新悦公司提供了如下证据材料： 一、浙江省商品房买卖合同2份，证明新悦公司在涉案楼盘同类商品房的销售情况，本案商品房售价符合当时当地市场行情。 二、（2018）浙0783民初11176号案件财产保全申请书、保全裁定等材料，证明新悦公司账户因案件被查封，无法缴纳税款，不能及时开具正式发票。 三、（2019）浙民申4499号、4500号受理案件及告知合议庭成员通知书，证明执行依据案件目前正处于再审申请阶段的事实。 本院依职权调取证据材料如下： 一、（2015）东执民字第01263号案卷执行和解协议。 二、卢燎杰银行账户交易明细。 经审理，本院对本案证据综合认证如下：被告顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂未到庭，视为放弃对证据进行质证的权利。 对原告提供的证据，被告卢大伟质证认为，证据一无异议；证据二、三的真实性有异议，系新悦房产股东卢燎伟利用兄弟关系进行的非正常买卖，汇款凭证不能证明是原告支付的购房款；证据四不能达到原告的证明目的，恰能证明原告非消费性购房。被告新悦公司质证认为，对原告提供的证据一、二、三、四均无异议。本院认为，原告提供的证据一能够达到其证明目的，予以确认；证据二、三的形式真实性予以确认，能否达到其证明目的待说理部分阐述；证据四的不动产信息查询记录、房屋所有权证的真实性予以确认，租赁合同未能经承租人认可，不予确认。 对被告卢大伟提供的证据，原告质证认为，证据一，对真实性无异议，但不能达到其证明目的，这些房屋系商业用房，不具备居住条件；对证据二、三、四的关联性有异议，无法达到其证明目的。被告新悦公司质证认为，证据一，对真实性无异议，对关联性有异议，只能证明案外人卢燎伟持有房产的情况；证据二，对真实性无异议，但不能达到其证明目的，在房屋实际销售过程中对价格的调整符合当时的市场行情；证据三，对真实性、合法性、关联性均无异议，恰能证明新悦公司因账户被查封，所以才要求原告等购房人提前支付购房款；证据四，系卢大伟单方制作的，是否提交过法院无法核实，无法达到其证明目的。本院认为，证据一，双方对真实性均无异议，可以达到其证明目的，予以确认；证据二，补充协议的一方当事人新悦公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据三、四与本案无关联，不予确认。 对被告新悦公司提供的证据，原告质证对新悦公司提供的三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告卢大伟质证认为，证据一，房屋销售价格低于新悦公司与卢大伟的约定，不能达到其证明目的；证据二，恰能证明新悦公司在负债的情况下恶意转移财产；证据三，对真实性无异议，但不影响本案审理。本院认为，新悦公司提供的三组证据与本案欠缺关联，不予确认。 对本院调取的证据，原告质证认为，证据一，对真实性无异议，对关联性有异议，该案债务系非正常债务，卢燎杰对该债务有异议，系抵触的心态，不能证明卢燎杰在2015年时连8000元都付不出；证据二，对真实性、合法性无异议，原告支付的购房款系其自有资金，由蒋航锋转入，并非来自新悦公司。被告卢大伟质证认为，对证据一、二的真实性均无异议，可以证明原告系与新悦公司串通逃避债务，新悦公司以绿化工程款的名义将款项转移到蒋航锋名下，原告借钱购买上千万的房产不符合常理。被告新悦公司质证认为，证据一，对真实性无异议，但以2015年的事情侧面印证原告在2018年底的经济状况，仅系主观推测；证据二，对真实性、合法性、关联性无异议，购房款项来源于他人或银行贷款是普遍现象。本院认为，证据一能够证明原告2015年被强制执行的事实，证据二能够证明原告购房款的来源，予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 本院在执行申请执行人卢大伟与被执行人浙江星飞置业有限公司、顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂、新悦公司民间借贷纠纷一案中，于2019年7月9日作出（2019）浙0783执2899、2900号执行裁定书，查封了坐落于东阳市××街道××幢××幢××幢××幢房地产。原告卢燎杰以其购买了上述房产中的6幢并已付清全部购房款为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2019年12月20日作出（2019）浙0783执异139号执行裁定书，裁定驳回卢燎杰的异议请求，并于2019年12月26日送达卢燎杰。卢燎杰在法定期限内提起本案诉讼。 再查明，2018年11月9日，原告卢燎杰与新悦公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，主要内容为：卢燎杰购买东阳市××街道××幢的房屋；计价方式为按套计价，总价款为人民币1000万元；买受人于签订本合同时支付首期款100万元，剩余房款900万元于2019年12月31日前支付；出卖人应当在2019年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同附件八：补充协议内容中第8点约定“凯悦花苑项目的商品房预售资金监管银行是：中国银行东阳黉门支行，预售资金账户账号为：3844××××3724”。同日，原告卢燎杰在收到案外人蒋航锋转账的100万元后，以ＰＯＳ机刷卡方式向新悦公司支付100万元；2018年12月25日，原告卢燎杰在收到案外人蒋航锋转账900万元后，向新悦公司尾号为1773账户转账900万元。 另查明，原告卢燎杰与卢燎伟系兄弟关系。卢燎伟系被告新悦公司的股东和实际控制人，占股90%；其前妻王**占股10%。新悦公司的法定代表人卢加华系卢燎伟和卢燎杰之父。（2019）浙0783执2899、2900号执行裁定书查封的坐落于东阳市××街道××幢××幢××幢××幢房地产，其中，1幢以卢燎伟与王**的儿子卢凌瀚名义购买，4幢以王**名义购买，8幢以卢燎伟的连襟许廷斌的名义购买。 又查明，2014年12月8日，本院作出（2014）东商初字第4559号民事判决书，判决卢燎杰归还许小明借款本金6万元并支付利息。卢燎杰未按生效判决履行义务，许小明向本院申请强制执行。2015年3月31日，卢燎杰与许小明达成执行和解协议，约定“上述款项，申请执行人许小明同意被执行人卢燎杰共支付58000元，其中于2015年3月31日支付5万元，其余8000元由被执行人卢燎杰重新出具借条形成新的借款关系，余款予以免除”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案外人提起执行异议之诉的目的在于排除法院对执行标的的强制执行，人民法院应当根据上述规定进行审查。经审理，本院认为原告所主张的涉案房产买卖关系存在以下不合理之处：1.从款项来源看，原告的购房款均于付款当日由案外人蒋航锋汇入，原告陈述部分款项系其自有资金、部分款项系其向蒋航锋的借款，但无法明确自有资金和借款的具体金额，对其与蒋航锋的关系亦语焉不详。2.从经济能力来看，原告在2015年时尚且因欠款6万元被强制执行，并且在执行和解时对8000元款项另行出具借条，到2018年却借款购置价格上千万元的房产，不符合常理。3.从合同履行情况来看，原告并未按照合同约定时间和指定账户付款，而是将除首付款外的900万元购房款提前一年支付给新悦公司，此举亦与其经济能力不相符，且购房款也未进入合同约定的商品房预售资金监管账户。4.另案许廷斌主张权利的8幢房屋【案号为（2020）浙0783民初3466号】，款项也来源于蒋航锋的账户，款项交付过程与本案高度相似。因本案系案外人执行异议之诉，鉴于包括原告在内的凯悦花苑1、4、6、8幢四栋房地产购买人与新悦公司之间的关系及被告新悦公司的涉诉情况，对该购房合同的真实性及履行情况的认定，应当秉持较一般购房者更为严格的审查标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告提供的证据尚不足以证明其权利的合法性与真实性，就上述种种不合理之处，原告也未作出合理解释，应当承担举证不能的法律后果。原告的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 驳回原告卢燎杰的诉讼请求。 本案受理费81800元，由原告卢燎杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  蒋翠容 人民陪审员  马红灯 人民陪审员  黄福仁 二〇二〇年九月二十八日 代书 记员  徐 莎 ? 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。