贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2729民初922号原告：贵州省恒之顺物业管理有限公司，住贵州省长顺县迎宾大道1号，统一社会信用代码：91522729MA6E7X6R84。法定代表人：魏刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭贤康，男，1974年12月18日生，汉族，住贵州省长顺县。被告：郭明珍，女，1969年8月3日生，汉族，住贵州省长顺县。原告贵州省恒之顺物业管理有限公司（以下简称：“恒之顺公司”）与被告郭明珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序于同年9月10日公开开庭进行了审理。原告恒之顺公司委托代理人彭贤康，被告郭明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒之顺公司向本院提交诉讼请求：1．判决被告向原告支付物业管理费1192元；2．案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年12月8日，原告与长顺县明珠小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，服务费按住房建筑面积0.70元/平方米计收。被告郭明珍系小区业主，其建筑面积为141.96平方米，应交纳物业费1192元，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。被告郭明珍辩称，与被告没有签订合同，双方没有合同关系，原告接房时交给物业公司的装修保证金及垃圾清运费至今未退还，被告可用该笔费用抵扣2020年物业费。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据供法庭质证：1．恒之顺公司营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证，拟证明原告经营物业管理的资质及代表人身份信息，被告无异议；2．物业服务合同，拟证明原告于2018年12月8日与东方明珠小区业主委员签订物业服务合同，合同主要内容为：地面和楼道保洁、公共照明等。服务期限为一年，即：2019年1月1日至2019年12月31日。收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方0.7元收取、商业每平方米1元、业主停车每月60元、外来车辆每月100元、临时停车每小时4元，被告无异议。被告未提交证据。本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认，并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月8日，原告恒之顺公司与长顺县东方明珠小区业主委员会签订《东方明珠小区业主与恒之顺物业服务合同》，约定由原告恒之顺公司为该小区提供物业服务。合同主要内容为：1．聘请恒之顺物业管理有限公司管理东方明珠小区，签订服务合同期限为一年（2019年1月1日至2019年12月30日）；2．地面和楼道卫生每天必须保持整洁、干净、无杂物、乱堆乱放，排水必须保持畅通；3．小区照明必须完善，楼道必须保证明亮正常使用。楼道消防拆除楼梯扶手在第一季度必须完成；4．小区监控高清无死角，全天24小时监控，遇突发事件业主和物业公司共同处理，监控存放期为15天，保证发生事件有记录可查，业主委员会有权调查看监控；5．门面的整改：货物不能超出门面占用公共通道，不得堆放存放货物，广告声音不能影响业主休息，广告杆必须规范管理；6．小区屋面定期清除杂草、污泥以防堵塞下水管；7．小区KTV音响不能影响业主正常休息（物管公司协商未果，业主可举报给相关部门）；8．物业管理费住宅每平方米0.7元、商业每平方米1元，业方停车每月60元，外来车辆每月100元，临时车辆4元/小时；9．楼道袋装垃圾业主自行提放到楼下垃圾箱内，业方投放垃圾时间为9点至10点，下午17点以后进行投放，单元门外不能放垃圾桶，超过时间，业主自行将垃圾丢放到垃圾铁皮箱内。楼道和楼梯扶手卫生必须每天干净……18．对恶意欠费的业主，由物业公司电话通知催交3次未交，业主委员会和物业公司共同出具催交通知书3次拒缴的，业主委员会授权物业公司对恶意欠费业主进行停水停电的强制措施，并由物业公司向法院提起诉讼进行追缴……。被告系该小区业主，居住在小区3号楼1单元602室，房屋建筑面积是141.96平方米。被告于2016年5月17日向贵州省恒艾鑫物业管理有限公司（简称恒艾鑫公司）交纳装修保证金和垃圾清运费共计1560元，恒艾鑫公司因经营不善已退出小区管理，但未退还被告装修保证金。另查明，长顺县东方明珠小区系商住两用小区，人员关系较为复杂，小区管理难度较大。原告在本院受理的其他系列案（罗朝城和鲁丽两案）中认可因大部分业主不交纳物业服务费，公司没有资金进行整改，小区服务质量存在瑕疵。本院认为，本案争议的焦点是原告与小区业主委员会签订的物业服务合同对业主有无约束力以及物业服务费的收费标准是否合理。针对合同约束力，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，“业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《服务合同》已对物业服务费的收取作了原则性约定，《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”，上述法律规定，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，原、被告间存在物业服务合同关系。被告作为小区业主应当按照约定及规定履行其给付物业服务费的义务，故对原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告以其与恒之顺公司没有合同关系为由，拒不交纳物业服务费，没有法律依据，本院不予采纳。对于物业服务费用的交纳标准，根据物业服务合同的约定，住宅按建筑面积0.7元/㎡/月收取。由于恒之顺公司在履行物业服务合同时存在服务质量上的瑕疵，导致小区内众多业方拒缴物业服务费，其本身应加强服务质量，故可酌情在原约定基础上调减相应的物业服务费用，由被告按原约定的60%承担物业服务费用（从2019年1月至12月共计12个月）为715.48元（141.96㎡×0.7元/㎡×12个月×60%）。被告作为小区业主，如对物业服务公司的服务有意见，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，或向物业公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门进行督促整改，物业公司则应积极改进服务质量，这样双方才能共建和谐、文明、有序的小区。被告辩称用交纳给恒艾鑫公司的装修保证金抵扣2020年的物业服务费，恒之顺公司不同意，因该费用不是恒之顺公司收取，被告可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭明珍于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省恒之顺物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费柒佰壹拾伍元肆角捌分（￥715.48）；二、驳回原告贵州省恒之顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告贵州省恒之顺物业管理有限公司负担10元，被告郭明珍负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  黄卫平二〇二〇年九月二十七日书记员  蔡 敏