四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11144号 上诉人（原审原告）：何佛容，女，1988年10月20日出生，汉族，住四川省江油市。 上诉人（原审原告）：苏泽瑞，男，1990年5月20日出生，羌族，住四川省茂县。 共同委托诉讼代理人：褚志娟，四川昊通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都成泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区光华大道三段399号。 法定代表人：吕恩政，董事长。 委托诉讼代理人：尤子佳，女，公司员工。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师。 上诉人何佛容、苏泽瑞因与被上诉人成都成泰房地产开发有限公司（以下简称成泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。苏泽瑞及委托诉讼代理人褚志娟，成泰公司的委托诉讼代理人尤子佳、戴诗玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 何佛容、苏泽瑞上诉请求：撤销成成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1565号民事判决，依法改判支持何佛容、苏泽瑞的全部诉讼请求。事实和理由：一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》2016年1月1日公布，一审法院认定成泰公司2016年8月才知晓是严重错误的；二、一审法院关于格式合同适用法律错误，在2014年开始施行不动产登记的前提下，成泰公司仍在格式合同中使用“房屋所有权证”“国有土地使用权证”的概念，同时分别约定办理时间，这样的格式合同对买受人极不公平，根据合同法的规定，对格式条款理解发生争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，但一审法院选择了不利于何佛容、苏泽瑞的理解，损害了何佛容、苏泽瑞的利益。 成泰公司答辩认为：一审法院认定事实清楚，判决正确，应当维持。一是成泰公司与何佛容、苏泽瑞于2016年4月20日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）及其补充协议，而成都市温江区国土资源局通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效；二是双方签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，而合同对不动产统一登记并无约定，而根据合同约定案涉房屋办理的国有土地使用权证并未到期，成泰公司并无违约事实。 何佛容、苏泽瑞向一审法院诉讼请求：1．成泰公司向何佛容、苏泽瑞支付逾期办理不动产权证的违约金18248.26元（以房屋总价714274元为基数，按每日万分之零点五，即按日35.7137元，自2018年4月4日起，计算至2019年9月3日，共516天）；2.案件受理费由成泰公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月20日，何佛容、苏泽瑞与成泰公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，约定案涉房屋总价款为714274元，成泰公司在房屋交付后365日内为何佛容、苏泽瑞办理完毕房屋所有权证书，案涉房屋于2017年3月30日交付给何佛容、苏泽瑞，房屋的不动产权于2019年9月3日已经转移登记至何佛容、苏泽瑞名下。案涉合同第28条约定了逾期办理房屋所有权证，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五承担逾期办理产权证的违约金。商品房买卖合同补充协议第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。” 一审法院另查明，成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告载明，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。 一审法院认为，何佛容、苏泽瑞与成泰公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。何佛容、苏泽瑞诉请成泰公司支付逾期取得不动产权证书的违约金，则应当审查成泰公司在履行合同过程中是否存在有该违约行为。根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助何佛容、苏泽瑞办理完毕房屋所有权证书。案涉房屋于2017年3月30日交付给何佛容、苏泽瑞，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年3月30日。根据双方补充协议第十五条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且何佛容、苏泽瑞交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据何佛容、苏泽瑞的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年3月30日，且需要何佛容、苏泽瑞交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后才能办理。但根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记并无相应约定，但不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现办理国有土地使用权证的时间尚未届满，成泰公司已在约定的国有土地使用权证时间届满前办理了不动产权证书，故成泰公司并无违约逾期办理不动产证的行为。何佛容、苏泽瑞主张成泰公司存在违约行为并无相应事实依据。关于何佛容、苏泽瑞提出双方签订的合同中关于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的约定无效的理由。一审法院认为，根据双方签订的补充协议第十五条第4款关于“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”的约定，该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，该约定并未免除成泰公司协助办理国有土地使用权证义务，也未排除何佛容、苏泽瑞获得国有土地使用权登记的合同权利，该条款不构成法律规定的无效情形。另外，成都市温江区系在2016年8月开始实施不动产统一登记制度，而何佛容、苏泽瑞与成泰公司签订的合同时间在成都市开始实施不动产统一登记之前，合同中有关办理相关权属证书的约定未违反法律法规的强制性规定，何佛容、苏泽瑞主张办证条款无效的理由不能成立。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回何佛容、苏泽瑞的诉讼请求。案件受理费减半收取130元，由何佛容、苏泽瑞负担。 二审审理过程中，各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，且未提供新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，2015年3月1日施行的《不动产登记条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府办理，设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十五条规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产组织开展首次登记。前述规定表明，各市、县人民政府可以根据情况对本辖区内的不动产登记自行决定具体实施的时间，在市县政府未作出实施不动产登记决定前，相关各部门及各行各业只能按之前处理方式办理或约定有关涉及不动产权属的有关事项。就本案而言，2016年4月20日，何佛容、苏泽瑞与成泰公司就案涉房屋签订商品房买卖合同及补充协议时，成都市温江区人民政府尚未决定实施不产登记，在此情况下成泰公司提供的商品房买卖合同继续延用原房屋权属转移登记的内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时，案涉商品房买卖合同及补充协议对办理房屋权属登记时间约定的格式条款，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除成泰公司责任、加重何佛容、苏泽瑞责任及排除何佛容、苏泽瑞主要权利的内容，何佛容、苏泽瑞认为无效理由不成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费260元，由何佛容、苏泽瑞负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月九日 书记员 杨珍梅