四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3401民初2869号 原告：田桂珍，女，蒙古族，1966年3月5日出生，四川省盐源县人，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：胡印，四川十君律师事务所律师（特别授权） 被告：西昌市海诚旅游开发有限公司，地址：西昌市长安西路转盘悦城枫丹丽舍1号楼5号商铺，统一社会信用代码91513401MA64H1H21L。 法定代表人：赵艳，系公司总经理。 委托诉讼代理人：郭鑫，女，汉族，1993年4月28日出生，住成都市青羊区，系公司员工（一般代理）。 原告田桂珍诉被告西昌市海诚旅游开发有限公司房屋定金合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告田桂珍及其诉讼代理人胡印、宋建平、原告马成刚，被告西昌市海诚旅游开发有限公司的委托诉讼代理人郭鑫到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告田桂珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告双倍返还原告定金4万元；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：一、2019年5月20日，原告在被告处售楼大厅（出售房屋所在地为航天大道东延线靠近川兴方向）看房时，售楼部置业顾问李文超热情接待原告及有心购房一起前来看房的原告的其他亲属。李文超介绍称“所看楼盘（八栋）桔子酒店即将入驻，开发商己与桔子酒店达成合作协议（未提供相关依据，但在其售房宣传单上己标注该幢物业为桔子酒店），业主购房后，前5年由开发商集中该幢物业后交桔子酒店统一经营管理，购房业主每年净收租金即可，第一年租金为房屋成交总价的5%，第二年和第三年为6%，第四年和第五年为7%，五年期满后，由业主自主决定是否将房屋继续交桔子酒店经营管理”。上述介绍内容打动了原告，原告决定购买一套用作投资。与李文超最终谈成566000.00元一套。按照被告的介绍，原告每套房在购房后净收5年租金（未写在《商品房认购协议》中），在李文超的办理下原告在《商品房认购协议》及《领地·海月里选房确认单》（下称选房确认单）上签字、捺印。双方约定：原告确认购买8-707号房，2019年5月20日付定金2万元，2019年5月28日付首付266000.00元。原告要求获得一份《商品房认购协议》及选房确认单，被告知没有原告的一份，待今后按照《商品房认购协议》及选房确认单签订《商品房购房合同》后再给原告。为防变化原告用手机拍了当场签字的8-707号房选房确认单，并交了2万元定金后回家准备首付款去了。2019年5月28日，原告带上首付款去与被告签订《商品房购房合同》时，被告工作人员拿出了一份《商品房认购协议》及选房确认单，原告发现被告出示的选房确认单与原告签字时的选房确认单内容不一致，原告当即提出异议，要求按原告照片（原告签字时的选房确认单）中的选房确认单内容签订《商品房购房合同》，被告坚持按他们持有的选房确认单上记载的内容签订《商品房购房合同》，双方无法达咸共识，故双方未签订《商品房购房合同》。在原告与被告多次交涉又达不成共识的情况下，原告投诉到西昌市消费者协会，消费者协会受理后组织原被告协商，提出由被告退还所交定金，被告不同意退还。无奈之下，原告向西昌市人民法院提起诉讼，原告根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定，提出被告退还意向金、双倍赔偿原告损失并由被告承担诉讼费的诉讼请求，西昌市人民法院以原告适用法律错误为由，以（2019）川3401民初3658号民事判决书驳回了原告的全部诉讼请求，原告不服向凉山州中级人民法院提起上诉，认为一审法院认定事实不清，违约责任认定颠倒；适用法律错误，判决结果错误。提出撤销一审判决、依据合同法双倍返还定金、由被告承担一二审诉讼费用的上诉请求。凉山州中级人民法院以上诉请求超越了原一审的诉讼请求范围，属新的诉讼请求为由，以（2020）川34民终7号民事判决书，驳回原告的上诉请求，维持了一审判决。但对原告依据合同法要求被告双倍返还定金请求的权利，告知原告依法另行起诉。原告认为，2019年5月20日，原被告双方签订的选房确认单上的内容，是原被告双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有约束力，该选房确认单上记载的内容是双方当事人签订房屋买卖合同的重要依据，未经协商，任何一方均不得擅自添加内容，更不得添加对对方不利的内容，若因此造成房屋买卖合同不能签订的责任，应由擅自添加内容方承担责任。被告在本案中，擅自在选房确认单上添加对原告不利的内容导致原被告双方不能签订《商品房购房合同》，且被告拒绝改正，存在明显的违约行为，在诉讼中，被告明确表示既不愿退定金，又不愿签订《商品房购房合同》，是明显的霸凌行为，故意利用原被告不平等的地位，在签订选房确认单及认购协议时，不给原告应得的一份，全部由被告保存，为被告的擅自添加内容创造便利条件，是被告的故意行为，被告应承担相应的法律责任。综上，导致原被告双方不能签订《商品房购房合同》的原因，是由于被告在选房确认单上单方添加了对原告不利的内容，责任在被告方，原告无任何违约行为。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条的规定，被告应承担双倍返还定金的责任。为维护原告的合法权益，特依法向贵院起诉，请求人民法院据实依法判令所请。 被告辩称：本次诉讼系重复起诉，应裁定驳回起诉。原告田桂珍此前已就同样的事实和理由，向西昌市人民法院提起诉讼（一审案号：（2019）川3401民初3658号），要求我司退其购房意向金（实际为定金）2万元，并且以欺诈为由要求我司赔偿其4万元。西昌市人民法院一审判决驳回原告田桂珍的全部诉讼请求。田桂珍不服一审判决，向凉山州中院提起上诉，（二审案号：（2020）川34民终7号），要求撤销一审判决书、我司双倍返还其定金4万元，并要求我司承担一、二审诉讼费。凉山州中院就此作出二审判决：驳回上诉，维持原判。现原告又以同样的事实和理由，向贵院起诉，要求我司双倍返还其定金4万元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。首先，本案与前诉的当事人相同，均为原告田桂珍及西昌市海诚旅游开发有限责任公司。其次，本案的诉讼标的与前诉相同，均为因未签订海月里项目8-807号房买卖合同，原告要求我司退还定金。最后，虽然本案与前诉案由不同，但是，实质上系原告田桂珍就同一事实和理由（认为系我司原因造成未签订商品房买卖合同）提起的商品房预约合同纠纷。再次，本案诉讼请求实际上含在前诉的诉讼请求中，实质上否定前诉裁判结果，前诉诉讼请求为退其购房意向金（实际为定金）2万元，并赔偿其4万元。前诉经法院二审认定：原告田桂珍以我司擅自更改选房确认单及合同内容为由，拒绝与我司签订商品房买卖合同，但未提供有效证据证明，因此一审法院判决驳回原告诉讼请求，二审法院认为一审判决结果正确，予以维持。本案中，原告又以我司擅自更改选房确认单及合同内容为由，请求双倍返还其定金，虽然诉请金额及原告选取的适用法律依据不同，但是实际上否定了前诉的裁判结果。综上所述，被答辩人系重复起诉，恳请贵院依法驳回诉讼，维护答辩人的合法权益。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据： 证据一：田桂珍的身份证复印件，证明田桂珍的身份信息及原告有权作为原告提起诉讼； 证据二、《收款收据》编号为0002033复印件一页，证明2019年5月20日，为购买被告开发的领地·海月里商业房8-707，向被告通过POS机缴纳了2万元定金的事实； 证据三、领地·海月里选房确认单照片复印件一张，证据来源：原告手机中，证明原告拟购8-707房，交纳定金2万元，总价56.6万元，置业目的：投资，付款情况：2019年5月20日付定金2万元，2019年5月28日付首付款26.6万元的事实，在认购单优惠及折扣明细栏中除总价56.6万元无其他内容； 证据四：中国银行交易流水明细清单，证明原告田桂珍在2019年5月28日银行卡余额为471691.57元，完全有支付购房首付款26.6万元的能力； 证据五：8-705号选房确认单（被告提供）复印件，与原告田桂珍8-707号房选房确认单内容相同，原件在被告处，证明被告在原告已签字选房确认单优惠及折扣明细栏中添加了将第一年租金优惠给原告的内容，该内容使原告收房后少收一年租金，属单方添加的，对原告无约束力，也是原、被告产生分歧的主要原因； 证据六、电话录音整理，（2019年5月29日在领地海月里售楼部、2019年5月31日在市消协办公室），证明1、原告2019年5月28日在被告处准备签合同时，发现被告在选房确认单上添加了将第一年租金以优惠给原告的内容产生争议，第二天到售楼部找到武经理反映，武经理答应协调解决，但至今未能解决的事实，2、2019年5月31日，就被告的行为投诉到西昌市消协，西昌市消协组织原告及其他两户购房者和被告协商解决的事实，说明与原告类似的情况不仅仅是原告一家，也还有其他购房者受到被告的误导，且该行为也受到市消协领导的批评，并督促被告尽快妥善解决纠纷，但至今被告未解决，导致本案诉讼发生，责任在被告，应由被告承担不能签订合同的责任； 证据七：被告的售房宣传资料画册及在西昌市的广告图片各一张，证明被告在销售案涉房屋时，明确标明案涉防区为“桔子酒店”的用房，且宣传“桔子酒店”属公寓托管平台，“桔子酒店已入驻”该内容与被告销售时的内容相同，原告基于此，才决定购买案涉房屋用作投资使用； 证据八：中院民事判决书（2020）川34民终7号，证明原告有权对本案再次提起诉讼。 证据九：（2019）川3401民初3658号民事判决书，原告原来的诉讼请求与现在的诉讼请求不一样，原告本次起诉不属于重复起诉。 被告的质证意见为：对证据一：无异议；对证据二：无异议；对证据三：三性无异议，证明目的有异议；对证据四：真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，与本案无关；对证据五：真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，选房确认单的当事人是宋德芳，与本案无关；对证据六：售楼部的录音真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，市消协的录音三性无异议，证明目的有异议，是否还有其他购房者受到误导与本案无关，消协领导督促妥善解决纠纷不代表要退还定金，证明目的不予认可；对证据七：售房宣传资料画册三性有异议，我们没有提供过相关照片，西昌市的广告图真实性合法性予以认可，关联性及证明目的不悦认可，桔子酒店是否入驻海月里与本案无关，原告是否基于此买房是原告个人意志的行使行为，与本案无关；对证据八：三性无异议，证明目的有异议，因原告在前诉的二审中将一审的诉讼请求变更为要求返还定金4万元，二审法院虽建议就此另行起诉，但原告本次诉讼是对前诉裁判结果的否认，构成重复起诉，贵院虽已受理，但应裁定驳回起诉；对证据九：三性无异议，证明目的有异议，一审诉讼请求虽然与本次诉讼请求并不是完全一致的，但实际上本诉的诉讼请求包含在前诉的诉讼请求中，本次的诉讼请求否定了前诉的裁判结果，构成重复起诉。 为支持其辩解理由成立，被告向本院提交了下列证据： （2019）川3401民初3657号民事判决书及（2020）川34民终6号民事判决书，证明原告此前已就同样的事实和理由起诉，二审维持原判，一审驳回了原告的全部诉讼请求，原告此次诉讼是重复起诉。 原告的质证意见为：三性无异议，证明目的有异议，二审建议我们另行起诉，本次起诉不属于重复起诉。 经审查，原、被告提供的证据真实、合法与本案有关联，能够证明案件事实，本院予以确认，并在卷佐证。但对各证据的证明目的，本院将结合案情予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2019年5月20日，原告田桂珍到被告设立的位于航天大道东延线售楼大厅处看房时，售楼部置业顾问给原告介绍，原告所看楼盘（八栋）桔子酒店即将入驻，开发商己与桔子酒店达成合作协议，业主购房后，前5年由开发商集中该幢物业后交桔子酒店统一经营管理，购房业主每年净收租金即可，第一年租金为房屋成交总价的5%，第二年和第三年为6%，第四年和第五年为7%，五年期满后，由业主自主决定是否将房屋继续交桔子酒店经营管理。原告田桂珍认为该房有投资价值，即与被告西昌市海诚旅游开发有限公司签订了《商品房认购协议》及《领地·海月里选房确认单》，在认购协议中双方约定，原告以人民币566000.00元的价格购买了被告西昌市海诚旅游开发有限公司开发的“海月里”小区的商品房一套（8-707）。合同明确了双方的权利义务。合同第二条约定原告应于2019年5月28日前支付首付款286000.00元，剩余房款280000.00元于2019年5月31日前自行办妥银行按揭手续且全部按揭贷款到达被告账户。第五条第一款约定签订本协议时，原告自愿向被告交纳定金20000.00元，作为原告按期与被告签订《商品房买卖合同》的担保。第五条第四款约定：“因乙方（原告）原因不与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金；因甲方原因不与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方应退还定金（不计利息）。”合同签订后，原告按照合同约定支付了定金20000.00元。选房确认单也明确了房屋的房号、定金、付款方式、建筑面积、销售单价及总价、成交单价及总价等内容，且载明置业目的为投资，具体付款情况为：2019年5月20日付定金20000.00元，2019年5月28日付首付266000.00元。2019年5月28日原告去与被告签订《商品房购房合同》时，发现被告出示的选房确认单上的内容与原告签字时的选房确认单的内容不一致，增加了优惠折扣明细，按照该明细上表述的内容原告认为自己将少收入一年租金，便以被告擅自更改选房确认单及合同内容为由，拒绝与被告签订商品房买卖合同，并于2019年5月30日向消费者协会提起申诉，消协组织双方进行调解无果后，原告遂诉至本院，请求根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款之规定，判决被告退还原告缴纳的购房意向金20000.00元整，并赔偿原告40000.00元；诉讼费由被告承担。本院审理后认为：2019年5月20日原告田桂珍与被告西昌市海诚旅游开发有限公司签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，原告履行了支付定金的义务，还应当按照合同约定于2019年5月28日前支付首付款，首付款支付的同时被告应与原告签订《商品房买卖合同》。原告以被告擅自更改选房确认单以及合同内容、存在欺诈为由，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，但并未提供有效证据证明，应承担举证不能的责任，原告称选房确认单上第一年租金的计算系被告代原告和第三方签订租赁合同，扣除了第一年租金，即第一年的租金不给原告，被告当庭释明选房确认单上第一年租金的计算只是一个折扣的计算方式，最后的成交价就是约定的566000.00元，不是第三方与原告租金的结算，不涉及第三方，原告收房后是否与第三方签订租房协议与被告无关，是原告自主选择。选房确认单和商品房认购协议是同一天经双方协商填写签字后形成的，被告也已将案涉房屋的商品房买卖合同进行公示，不存在原告所述的欺诈行为。且原告依据《消费者权益保护法》主张权利适用法律错误，《消费者权益保护法》调整的是消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务的权益，本案的商品房买卖不适用该法，且该房屋系用于投资。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回了原告田桂珍的全部诉讼请求。原告不服上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。上诉请求为：1、依法撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初3658号民事判决；2、判决西昌市海诚旅游开发有限公司双倍返还原告定金40000.00元；3、判决西昌市海诚旅游开发有限公司承担本案一、二审诉讼费用。二审法院审理后认为：原告对一审诉讼请求的事项未再提起上诉，其上诉请求系在第二审程序中新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，经本院主持调解未果，在海诚公司针对田桂珍二审中新增加的诉讼请求没有“同意由第二审人民法院一并审理”的明确意见的情况下，田桂珍针对二审程序中新增加的诉讼请求即“判决海诚公司双倍返还原告田桂珍定金40000.00元”依法只能另行起诉。由于一审法院驳回田桂珍的一审诉讼请求即“判决海诚公司退还田桂珍缴纳的购房意向金20000.00元，并赔偿田桂珍40000.00元”后，田桂珍针对一审诉讼请求事项未再提起上诉，因此，对其一审诉讼请求事项本院不再审查。按照不告不理的民事诉讼审判原则，人民法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致。一审中，田桂珍以海诚公司实施了欺诈行为要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定进行处理，一审法院应当围绕田桂珍的前述主张进行审理，但一审判决本院认为部分超出田桂珍主张事项进行审理，并对有关违约责任进行认定系处理不当，对此本院予以纠正。但一审判决结果正确，对一审判决结果本院予以维持。判决驳回上诉，维持原判。继后，原告向本院另行提起诉讼。 本院认为：2019年5月20日原告田桂珍与被告西昌市海诚旅游开发有限公司签订的《商品房认购协议》、《领地·海月里选房确认单》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。但履行合同过程中，被告在未取得原告同意也未通知原告的情况下，擅自在双方签字的《领地·海月里选房确认单》上添加了优惠折扣明细，而该明细表明，被告给原告购房的优惠及折扣包括了原告购买房屋后交桔子酒店统一经营管理第一年的租金，该内容明显对原告不利。由于该选房确认单上记载的内容是双方当事人签订房屋买卖合同的重要依据，未经协商，任何一方均不得擅自添加内容。被告在双方已经签字的《领地·海月里选房确认单》添加的优惠折扣明细，应视为是被告在《领地·海月里选房确认单》提出的补充条款，2019年5月28日原告去与被告签订《商品房买卖合同》时，原告对此条款不接受，双方对《领地·海月里选房确认单》约定房屋买卖的意思表示未达成一致，因此，双方对于未能最终签订《商品房购房合同》均不存在违约。依照《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房屋买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告田桂珍请求判令被告返还定金的诉讼请求本院予以支持。但要求被告双倍返还定金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告在辩解中称：“本次诉讼系重复起诉，应裁定驳回起诉”。但本院查明的事实表明，原告田桂珍之前的诉讼，其诉讼请求是：请求根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款之规定，判决被告退还原告缴纳的购房意向金20000.00元整，并赔偿原告40000.00元；而本次诉讼，其诉讼请求是：请求判决被告双倍返还原告定金4万元；依据的是《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，两次诉讼的诉讼请求不相同，适用的法律依据也是不相同的。前次诉讼请求本院判决驳回是因为原告依据《消费者权益保护法》主张权利适用法律错误。并且二审法院在判决中认定：“田桂珍针对二审程序中新增加的诉讼请求即：判决海诚公司双倍返还原告田桂珍定金40000.00元，依法只能另行起诉。由于一审法院驳回田桂珍的一审诉讼请求即“判决海诚公司退还田桂珍缴纳的购房意向金20000.00元，并赔偿田桂珍40000.00元”后，田桂珍针对一审诉讼请求事项未再提起上诉，因此，对其一审诉讼请求事项本院不再审查。按照不告不理的民事诉讼审判原则，人民法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致。一审中，田桂珍以海诚公司实施了欺诈行为要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定进行处理，一审法院应当围绕田桂珍的前述主张进行审理，但一审判决本院认为部分超出田桂珍主张事项进行审理，并对有关违约责任进行认定系处理不当，对此本院予以纠正。”根据该认定结论，原告的本次诉讼不属于重复起诉。被告的辩解理由不成立，本院不予支持。 综上所述，原告田桂珍请求判令被告返还定金20000.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。其余请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定判决如下： 一、限被告西昌市海诚旅游开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告田桂珍定金20000.00元； 二、驳回原告田桂珍的其他诉讼请求。 案件受理费800.00元，由原告负担400.00元，由被告负担400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期间为两年。 审判员  赵福来 二〇二〇年九月七日 书记员  刘 俐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的竞卖强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。