河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4345号上诉人（原审被告）：河南和城商业发展有限公司。住所地南阳市中州路与广场南街交叉口东北角。法定代表人：杨浩，任总经理。委托诉讼代理人：孙小帅，河南震世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南施霖商贸有限公司。住所地郑州市二七区德化街5号粤海酒店七楼东区。法定代表人：唐成，任总经理。委托诉讼代理人：王斌，河南千业律师事务所律师。上诉人河南和城商业发展有限公司（以下简称和城公司）因与被上诉人河南施霖商贸有限公司（以下简称施霖公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南和城商业发展有限公司的委托诉讼代理人孙小帅、被上诉人河南施霖商贸有限公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和城公司上诉请求:1、撤销（2020）豫1303民初1291号民事判决第二项，改判和城公司返还施霖公司保证金40000元。2、二审诉讼费用由施霖公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。施霖公司向和城公司发出解除租赁合同的行为系其单方违约，和城公司并不违约，不应承担双倍返还保证金的违约责任。在施霖公司租赁时，商场的消防是验收合格的，2018年11月20日和城公司向施霖公司发出的闭店通告是因为消防改革而进行的局部升级，并不影响升级后的正常营业，在升级后的2019年元月，和城公司多次通知催促施霖公司正常营业，但由于施霖公司开业后生意不好，所以这次施霖公司就没有营业，而是等到时隔一年后的2019年12月11日向和城公司发出解除合同通知。在2018年11月20日和城公司发出闭店通知前，施霖公司就已经撤货、撤柜，并多次委托和城公司帮其转租，施霖公司不履行合同属单方违约。由于施霖公司在租赁期间经营不善，致使其违反合同约定没有达到保底的营业额。综上，和城公司并不违约，不应承担违约责任。施霖公司辩称，和城公司没有提供合同约定的经营环境，2018年11月20日和城公司发出闭店通告后，施霖公司至今没有收到恢复经营通知，和城公司违反合同约定，应当承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。施霖公司向一审法院起诉请求：1、解除施霖公司、和城公司于2017年6月6日签订的编号为ASB002-06-20170606号《南阳和城OneMaLLF110商铺租赁合同》。2、判令和城公司双倍返还押金及履约保证金80000元。3、判令和城公司支付施霖公司装修损失1016800元。4、诉讼费用等由和城公司承担。一审法院认定事实：2017年6月6日，施霖公司和城公司签订《南阳和城onemallF110商铺租赁合同》约定：“第一条：签约原则和主旨本着诚信、平等、自愿、互利之原则，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》及其他有关法律、法规、规章之甲方和乙方经友好协商，就房屋租赁有关事宜签订本合同。第二条：租赁标的【租赁位置】甲方将其位于南阳市××路与广场××交叉口的【和城onemall】壹层的编号为F110的商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方。其具体范围详见《租赁商平面图》红线圈定部分（详见本合同附件一）【租赁面积】乙方所承租的该商铺租赁面积为：套内使用面积422平方米，双方确认，前述租赁面积为本合同项下暂定计租面积。该商铺面积，以双方共同书面确认的租赁范围平面图为基础，以实测为准。甲方向乙方付该商铺时，需提交有法定资质的测绘机构出具的面积测量报告，乙方有权聘请专业机构复核，复核后的面积与甲方提交的面积之差在±0.5％，面积不做调整，否则应以复核面积作为租赁面积。第三条该商场法律和权利状况3.1【权属情况】该商场的权属情况，符合下述第（2）种：。（2）甲方非该商场的所有权人，但拥有包括无条件转租权在内的处置权限，则该商场房所有权证及/或国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商场的整体消防验收合格文件和主管公安局签发的商场门牌号码证明、该商场所有权人同意转租的证明文件作为本合同附件二。第四条租赁用途4.1【租赁用途】乙方承诺该商铺之用途仅作为经营AS0BI0服饰系列产品，如未经甲书面同意乙方擅自改变该商铺用途，甲方有权单方解除本合同并要求乙方承担违约责任。第五条租赁期限5.1【租赁期限】甲、乙双方约定的租货期限为六年，免租期满的次日为租赁期限起算自租期限起算日至次年对应租赁期限起算日的前一日为一个租赁年度，以此类推。5.1.1【进场日】甲方于2017年7月16日将该商铺交付给乙方，如甲方变更乙方进场日应提前15天书面通知乙方，要求提前进场或提前竣工的，应至少提前45日书面通知乙方、乙方的装修期和租赁期相应顺延同时毎退延一日甲方给予乙方二日免租期。如果甲方未能在交付日前提供建筑工程消防验收合格证明文件，则无论是否已达到附件交房条件，乙方均将拒绝接受交付，并以甲方迟延交付计。5.1.2【装修期】乙方的装修期至甲方开业日，自进场日起计算，乙方应当在装修期内完成装修并按时开业。装修期内，乙方免交租金及物业管理费，但应支付水、电、煤气、通讯、垃圾清运等装修期间实际产生的费用。5.2【免租期】免租期为12个月，从装修期满的次日开始计算。免租期届满（包括其他条款约定的免租期）次日起即为计租日，无论如何计租日不应早于开业日。免租期间乙方仅承担水、电、通讯等相关费用。5.3【开业日】甲方开业日为2017年9月29日，乙方应配合甲方于开业日开业，甲方违反4.2条的情况除外。如甲方延迟开业，乙方有权相应延退开业时间，但甲方开业时最多不超过15日，超出15日，每延一日甲方给予乙方二日免租期。5.4【期限届满】假如乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离该简铺且未经甲方的书面同意继续占用该商铺的，其占用不能视为合同续期或合同续订。第七条履约保证金7.1【履约保证金】为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在本合同签约后7天内向甲方支付人民币30000元（大写:叁万元整）作为履约保证金。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）。7.2【履约保证金返还】履约保证金将在租赁期届满或其他任何原因本合同提前终止后于（10）天内与乙方已支付未使用的租金、管理费等一并无息退还给乙方。否则，经乙方确认后，该保证金将直接冲抵乙方应付款项。第九条交接及装修9.1【交接】在该商铺完全具备约定工程条件及取得消防合格证后，乙方应在接到甲方交付通知后或在本合同约定的进场日至甲方处办理该商铺交接手续，双方办理完交接手续后签署《房屋交接确认书》（样本详见本合同附件六）。9.2【进场装修】乙方应当及时办理收房手续，并在合同约定的装修期内完成装修，乙方不能按时进场装修或在装修期内完成装修，则装修期仍将按本合同规定的装修期计算。为便于装修方案的及时确定，甲方应为乙方提前进场勘察提供一切可能的便利，且保乙方的装修行为不受干扰9.3【装修要求】乙方进场装修前，甲方需提供与该店铺装修相关的全套纸质及CAD图纸，以保证乙方对该商铺的装修工程能够尽量避开原有建筑结构、隐蔽工程，不对其造成损坏。乙方应在进场装修前向甲方支付人民币10000元（大写:壹万元整）作为装修押金。第十三条违约责任13.1【出租人违约】在不减损乙方在法律、法规和本协议项下享有的权利的前提下，如发生任一下述情形，则自该等情形发生之日（含）起，乙方无须向甲方支付租金和物业管理费，如该等情形持续达5日或在租期内累计达10日或自承租人发出书面通知后30日内未纠正，则乙方进一步有权在任何时间（或按照本协议的其他规定）终止本协议:（1）甲方未能适当履行或者未能促成物业管理公司适当履行其在本协议项下的义务和责任或违反其在本协议项下所作的陈述与保证，妨得乙方正常营业的；（2）甲方破产或者进入清算；（3）因甲方的原因，物业和房屋被有权政府部门要求停业整顿；（4）房屋发生严重影响乙方权益的实现抵押权或其他任何本协议无法对抗第三人的情形。13.2【承租人违约】13.2.1如无适用法律或者本合同任何条款或条件规定的原因，乙方未能按期支付租金、物业管理费、能耗费或者其他费用，应按本合同约定承担逾期支付责任。13.2.2乙方未能遵守或者履行其在本合同项下被要求履行和遵守的除支付费用外其他义务和责任，且在在收到甲方的书面违约通知后三十（30）日内，仍未予以纠正的，乙方向甲方支付相当于二个月租金的违约金。第十四条合同终止、解除14.1【协商终止】甲乙双方协商一致，可提前以书面形式终止本合同。14.2【甲方解除】本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容。乙方有下列视为乙方根本违约，甲方有权解除合同：14.2.1乙方无任何理由的在本合同约定的期限内未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且经甲方书面通知后乙方仍未能在逾期60个工作日之内付清未付款项。14.2.2乙方逾期交付、装修或开业达到下列情形：（1）在该商铺具备交付条件后，乙方未在进场日或甲方书面通知的交付日期与甲方办理交接手续，且逾期超过30个工作日。（2）在该商场具备约定及法定开业条件后，乙方未能在双方约定的开业日或甲方书面通知的开业日开业，逾期超过30个工作日。14.2.3其他违约行为：（1）因乙方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产。（2）乙方未经甲方同意，擅自变更该商铺的租赁用途或擅自拆改该商铺承重结构。（3）因乙方原因，使其他租户或甲方的经营活动遭受重大损害或被迫中断的。（4）乙方利用该商铺进行非法活动，损害公共利益；或者因违法经营，销售假冒及其它不合格商品，或因服务质量低劣，造成严重后果的。（5）乙方单方面擅自解除合同的，应向甲方支付违约金，违约金计算：解除前12个月的平均租金（不足12个月的，按实际计算）×12个月+单方面擅自解约导致甲方空置实际天数的租金损失，甲方的实际损失超过违约金的，乙方应赔偿甲方全部损失。14.3【乙方解除】14.3.1甲方推迟乙方进场日及/或开业日超过30日的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，甲方已收取的款项均应在收到解除通知后的三日内双倍返还乙方，乙方已投入的装修费用由甲方承担。14.3.2乙方连续三个月亏损，在向甲方提供必要的证明材料后可提前解除本合同，乙方缴纳的履约保证金甲方应予退还。14.3.3自乙方进场日开始计算超过一年该商场仍然没有取得合法《房屋所有权证》的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿全部损失，包括但不限于装修损失、营业损失。14.3.5非因乙方原因，商场或商铺的屋顶、主体结构、墙体、楼梯或甲方提供的商铺及其他设施设备（如中央空调、电梯、通风系统、消防设施、供水供电、线路管道）不能被正常使用达15天，乙方有权选择解除合同。无论乙方是否选择解除合同，发生上述情况，甲方均应赔偿乙方遭受的全部损失。”合同签订后，双方均按照约定履行合同义务。和城公司于2017年7月16日将商铺交付施霖公司。2017年9月6日，施霖公司与河南博凯装饰工程有限公司签订了关于上述租赁商铺的装修合同，约定装修总价款为玖拾柒万玖仟捌佰元整。庭审中施霖公司提交三笔支付装修款的转账记录合计965960元。施霖公司于2018年1月21日经装修后开始营业。2018年11月20日，和城公司向施霖公司送达《关于和城ONEMALL闭店的通告说明》函：“自贵我双方建立合作关系以来，双方业务发展一直彼此支持与理解，我方也本着诚恳的合作态度，促使贵我双方共同发展，互惠互利。现由于我方需配合消防部门进行二次消防验收及相关改造升级工作，暂定于2018年11月23日起对本商场负一楼至三楼进行闭店消防验收，预计元月中旬前开门营业。闭店期间，一方面进行消防整改的相关工作，另一方面同步对部分区域的招商落地、调整升级。负一楼原新生活超市的闭店、清货、撤场；已达成合作意向的万德隆超市的方案确定、图纸审核、为工程改造及全面进驻做好准备，预计明年五一前正式开业；一楼调整补充；二楼北区进口品保税店己进场开始基础装修，服装零售业态往南区补充落定；三楼基于目前大体的布局不变，对童装区调整为钢琴师朗朗下属投资的THEONE钢琴艺术培训教育；四、五楼知名餐饮的入驻，中影影院、魔加健身保留东、西两处直梯正常运营。闭店期间，商场各部门正常运行，仍在原办公区办公。在此期间给贵方造成不便敬请谅解，再次感谢贵方支持。顺颂商褀。”2019年12月11日，施霖公司向和城公司送达《解除合同通知书》，载明：我公司与贵公司于2017年6月6日签订《南阳和城OneMallF110商铺租赁合同》，合同约定你方推迟我方进场日及/或开业日超过30日的，我方有权书面通知你方解除合同，你方已收取的款项均应在收到解除通知后的三日内双倍返还我方，我方已投入的装修费用由你方承担。我方已向你方交纳了装修押金10000元、履约保证金30000元，并投入大量人力、物力、财力进行店铺装修，招聘员工。你方于2018年11月20日向我方发送通知，载明：因你方自2018年11月23日起对商场负一楼至三楼进行闭店消防验收，预计元月中旬前开门营业。你方推迟我方经营时间长达一年余月，造成我方巨大经济损失，经计算，我方损失合计1364287.96元（其中包括装修费1016800元，支付员工工资196588元等）。按照合同约定，你方已经构成违约，现我方依据合同约定及相关法律规定向你方通知如下内容：1、要求解除与你方签订的《南阳和城OneMallF110商铺租赁合同》；2、你方应按照合同约定自收到本通知后三日内向我方双倍返还已交纳的押金及履约保证金计80000元，并赔偿我方各项损失1364287.96元。本通知自向你方送达之日即发生效力，你方应按照通知履行相应义务或与我方协商合同解除事宜，联系人：焦经理，电话135××××8181。我方将保留进一步向你方追究违约责任的权利。特此通知。”双方因此产生纠纷，施霖公司诉至本院主张权利。另查明，本案租赁合同签订前，和城公司已与本案商铺开发商签订了《商业委托管理经营合同》，取得了对本案商铺的租赁权。和城公司在庭审中提出反诉，但在本院指定的期限内未交纳反诉费。一审法院认为，2017年6月6日，施霖公司与和城公司签订的《南阳和城onemallF110商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，为有效合同。合同双方应当按照约定全面、诚实的履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2018年11月20日，和城公司出具的《关于和城ONEMALL闭店的通告说明》明确表示因需配合消防部门进行二次消防验收及相关改造升级工作，暂定于2018年11月23日起对本商场负一楼至三楼进行闭店消防验收，预计元月中旬前开门营业。后因和城公司原因不能按期通过消防验收，依据《南阳和城onemallF110商铺租赁合同》第十三条13.1及第十四条14.3.1约定，和城公司应当按照合同承担违约责任。故施霖公司主张的解除双方2017年6月6日签订的《南阳和城OneMaLLF110商铺租赁合同》及要求河南和城商业发展有限公司双倍返还押金及履约保证金80000元的诉请，依法予以支持。施霖公司主张的装修损失1016800元，在庭审中提交了与河南博凯装饰工程有限公司签订的本案租赁商铺装修合同，约定装修总价款为玖拾柒万玖仟捌佰元整，并提交了三笔合计965960元支付装修款转账凭证。但因装修合同约定金额与施霖公司实际支付金额存在出入，施霖公司也未提交与河南博凯装饰工程有限公司最终结算价款的支付凭证，施霖公司主张的其他损失金额未提交证据予以证实，暂不予处理。施霖公司可待统一结算后或经专业的会计审计机构审计后另行主张。和城公司虽提起反诉，但未交纳诉讼费，视为撤回反诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决：1、依法解除河南施霖商贸有限公司与河南和城商业发展有限公司签订的编号为ASB002-06-20170606号《南阳和城OneMaLLF110商铺租赁合同》。2、本判决生效后十五日内，河南和城商业发展有限公司双倍返还河南施霖商贸有限公司押金及履约保证金合计80000元。3、驳回河南施霖商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7336元，由河南和城商业发展有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：和城公司双倍返还施霖公司押金及履约保证金是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，和城公司与施霖公司于2017年6月6日签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合同真实有效。该合同第十三条13.1及第十四条14.3.1明确约定了合同解除及违约责任的承担方式。和城公司于2018年11月20日发布了闭店通告，明确表示该次闭店是为配合消防部门进行二次消防验收工作，对于此次消防验收是否合格，和城公司有举证证明责任，其未能提供证据证明二次消防验收合格，应承担举证不能的不利后果。和城公司称其在升级后的2019年元月多次催促施霖公司正常营业，亦未提供证据予以证明；相反，和城公司运营经理王晓伟证实存在闭店后和城公司将施霖公司店面部分转由其他店铺装修的事实，和城公司在有效合同履行期间，将施霖公司的店面部分交由其他店铺装修，与正常履行合同相悖。和城公司认为闭店通知前，施霖公司已撤货、撤柜等属不履行正常经营的行为，系单方违约，但施霖公司的上述行为并不直接等同于不打算继续营业的意思表示，因此，不能认定施霖公司存在违约行为。至于施霖公司一年后才向和城公司发出解除合同通知，并未给和城公司造成损失，不应作为违约理由。综上，和城公司关于其不应承担双倍返还押金及履约保证金的违约责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，和城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人河南和城商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员郭林慧审判员高璐二〇二〇年九月九日书记员 杨            俊