广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1603号上诉人（原审原告）：陈德全，男，1978年12月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区*****************。委托诉讼代理人：梁达腾，广东刚钲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雯敏，广东刚钲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****恒裕海湾自用综合楼首层01号。法定代表人：张家樑，该公司董事长。委托诉讼代理人：余琛，广东冠略律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬彬，广东冠略律师事务所律师。上诉人陈德全因与被上诉人肇庆市星湖名苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人陈德全的委托诉讼代理人梁达腾、梁雯敏，被上诉人肇庆市星湖名苑房地产有限公司的委托诉讼代理人许彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈德全上诉请求：1.变更一审判决第一项为：肇庆市星湖名苑房地产有限公司支付逾期交房违约金，以已付房款1285151元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至将符合《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十条约定条件的商品房实际交付之日止(违约金从2020年1月4日暂计至2020年4月15日为13237.06元)；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由肇庆市星湖名苑房地产有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。直至一审开庭时，案涉商品房至今仍未达到《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十条的商品房交付条件，一审判决仅肇庆市星湖名苑房地产有限公司在庭审中出示的一份建设工程竣工验收备案证明文件，就直接认定案涉商品房于2020年1月3日竣工验收备案之日达到交付条件，是严重事实认定错误。(一)根据《商品房买卖合同(预售)》第九条约定，商品房交付时应提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。作为出卖人，有义务举证证明案涉房产在何时符合合同约定和法律规定的交房条件。在一审中，肇庆市星湖名苑房地产有限公司仅仅在一审开庭时出示建设工程竣工验收备案证明文件，即其自始至终都未能举证证明出示合同第九条约定的房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院直接以竣工验收备案日期认定为违约金截止日期，存在严重事实认定错误。(二)《商品房买卖合同(预售)》第十条还约定了商品房交付时相关设施设备的交付条件。但肇庆市星湖名苑房地产有限公司在本案的一审诉讼阶段也没有举证证明案涉房屋包括绿化、小区内道路、车库在内的相关设施设备已达到合同约定的交付条件。(三)根据《商品房买卖合同(预售)》第十一条第(二)款，商品房达到合同第九条、第十条之后，应书面通知陈德全，否则，陈德全有权拒绝接收，并按照合同第十二条逾期交付责任处理。二、肇庆市星湖名苑房地产有限公司在2020年4月15日一审庭审结束之日仍不能举证证明案涉商品房达到合同约定的交楼条件，应承担举证不能的法律后果，应继续按合同约定承担逾期交房的违约责任，应支付违约金直至案涉商品房达到合同约定交付条件并实际交付之日止。1.如前所述，主动出示竣工验收备案文件、房屋测绘报告等文件是肇庆市星湖名苑房地产有限公司的义务，但直到2020年4月15日一审庭审结束之日都未全部出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，其他设备设施也不符合合同约定的交付条件，因此，可以确认的事实就是：截止2020年4月15日一审庭审结束之日甚至到2020年4月30日一审判决书作出之日案涉商品房仍未达到合同约定的交付条件，肇庆市星湖名苑房地产有限公司理应继续按合同约定承担逾期交房的违约责任。2.一审法院认为案涉商品房于2020年1月3日竣工验收备案之日就达到交付条件，并判决违约金截止计算日期是2020年1月3日是错误的，违约金应按已付房款1285151元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至将符合《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十条约定条件的商品房实际交付给之日止(违约金从2020年1月4日起计算至2020年4月15日为13237.06元)。综上，一审判决认定事实错误、判决错误，请二审法院支持陈德全的上诉请求，依法改判。肇庆市星湖名苑房地产有限公司答辩称，1.双方在签订商品房买卖合同时已经将住宅使用说明书及住宅质量保证书作为合同的附件提供给陈德全，陈德全起诉的证据中也包含了该两份材料，因此不存在无提供该材料的事实；2.在一审审理中提交的工程竣工验收备案表中也将上述两份材料及工程质量保修书等材料作为备案材料提交给政府职能部门，涉案房屋已合法竣工验收；3.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，肇庆市星湖名苑房地产有限公司已经按照合同完成了通知交付的义务，虽存在逾期交付房屋的情形，但一审法院也作出了相应正确的裁判，应予驳回陈德全的上诉请求，维持原判。陈德全起诉请求：1.判令肇庆市星湖名苑房地产有限公司支付逾期交房违约金70683.31元（以已付房款1285151元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至涉案商品房实际交付给之日止，上述违约金暂计至2020年1月1日）；2.本案全部诉讼费用由肇庆市星湖名苑房地产有限公司承担。一审法院认定事实如下：2017年5月12日，陈德全（买受人）与肇庆市星湖名苑房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈德全购买肇庆市星湖名苑房地产有限公司开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A1幢22层2202房，建筑面积150.63平方米，总金额1285151元。在《商品房买卖合同（预售）》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共150.63平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。签订合同后，陈德全依约向肇庆市星湖名苑房地产有限公司支付购房款1285151元。2019年12月23日，肇庆市星湖名苑房地产有限公司向陈德全发出《恒裕城收楼通知书》。2020年1月3日，案涉商品房办理竣工验收备案登记，陈德全因肇庆市星湖名苑房地产有限公司未能在合同约定的期限内交房而诉至一审法院。诉讼中，双方对出卖人是否承担逾期交房违约责任、逾期交楼违约金的标准和逾期的期间存在分歧。另查明，肇庆市城乡规划局分别在2016年11月2日和28日向肇庆市星湖名苑房地产有限公司发出《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》，通知肇庆市星湖名苑房地产有限公司对超过90米的高层建筑项目停止施工，要求肇庆市星湖名苑房地产有限公司对“恒裕海景”项目进行减容减高度，高度控制在38.5层，尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报批。肇庆市星湖名苑房地产有限公司于2018年7月9日获肇庆市城乡规划局重新审批核发建设工程规划许可证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈德全与肇庆市星湖名苑房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于肇庆市星湖名苑房地产有限公司是否承担逾期交房的违约责任问题。肇庆市星湖名苑房地产有限公司认为肇庆市城乡规划局要求的规划变更，属于不可抗力，为免责情形，陈德全则认为肇庆市星湖名苑房地产有限公司在得知规划变更后才与陈德全签订合同，不属于不可抗力情形。经查，肇庆市星湖名苑房地产有限公司在签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前涉案楼盘已存在规划变更的情形，可见肇庆市星湖名苑房地产有限公司在制定涉案合同时已充分考虑到规划变更对交付时间的影响，因此肇庆市星湖名苑房地产有限公司上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2018年6月30日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年1月3日，故肇庆市星湖名苑房地产有限公司存在逾期交房的行为，理应依约向陈德全支付违约金。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意分别按逾期在60日之内和逾期超过60日两种计算方式处理，两种计算方式不作累加。本案中，肇庆市星湖名苑房地产有限公司于2019年12月23日向陈德全寄付恒裕城收楼通知书时并未取得案涉商品房的交付条件，案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件上载明的备案日期为2020年1月3日。故案涉商品房实际交付日期应以其符合交付条件之日，即肇庆市星湖名苑房地产有限公司在单位（子单位）工程竣工验收备案表上备案日期2020年1月3日为准。依据案涉合同约定，交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至2020年1月3日共逾期551日，故应适用逾期超过60日的计算方式违约金。由于陈德全以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得肇庆市星湖名苑房地产有限公司应付逾期交房违约金为70812元（1285151元×551日×0.01%=70812元）。陈德全关于逾期交房违约金的请求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、肇庆市星湖名苑房地产有限公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向陈德全支付逾期交楼违约金70812元；二、驳回陈德全的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费784元（已预交），由肇庆市星湖名苑房地产有限公司负担。二审期间，陈德全提交一份收楼通知，拟证实肇庆市星湖名苑房地产有限公司在取得竣工验收备案后才向陈德全寄送收楼通知书，根据双方签订的合同约定，由此可见本案逾期交楼违约金至少计算到陈德全2020年6月23日收到该通知书止。肇庆市星湖名苑房地产有限公司质证认为，对该证据真实性、合法性认可，但认为该证据足以证明该通知收楼为再次通知，而根据一审查明肇庆市星湖名苑房地产有限公司在2019年12月23日已经发出了第一次收楼通知书，根据合同约定商品房交付已达到竣工验收交付条件，陈德全无论出于何种原因延迟验收不影响合同约定交付及已经通知交付的事实。肇庆市星湖名苑房地产有限公司庭后补充提交了涉及案涉房屋在内的测绘资料，拟证实案涉商品房在2020年1月3日办理竣工验收备案登记前已取得测绘报告。陈德全认为肇庆市星湖名苑房地产有限公司未能在期限内举证，不予认可该证据。一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。本院另查明，肇庆市星湖名苑房地产有限公司庭后补充提交案涉房屋的测绘资料反映案涉商品房在2020年1月3日办理竣工验收备案登记前已取得测绘报告。肇庆市星湖名苑房地产有限公司于2020年6月22日又向陈德全寄送收楼通知书，陈德全确认于2020年6月23日收到该通知书。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：是否调整逾期交楼时间。陈德全上诉认为肇庆市星湖名苑房地产有限公司未能按照合同约定交付具有建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》的房屋，肇庆市星湖名苑房地产有限公司应承担逾期交房的违约责任至其交付符合约定的房屋时止。根据查明事实，肇庆市星湖名苑房地产有限公司在2020年1月3日办理了案涉商品房的竣工验收备案登记，且根据办理了竣工验收备案登记的实际要求及肇庆市星湖名苑房地产有限公司二审提交的材料显示，在办理了竣工验收备案登记前案涉商品房完成测绘并取得测绘报告；另外，双方签订案涉商品房买卖合同时是将《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》作为附件，在案涉房屋经竣工验收备案登记的情况下，陈德全再要求肇庆市星湖名苑房地产有限公司重新提交该文件并无实际意义，应视为肇庆市星湖名苑房地产有限公司已完成该合同义务。综上，虽然肇庆市星湖名苑房地产有限公司在2019年12月23日向陈德全发出了收楼通知书时并未办理竣工验收备案登记，但肇庆市星湖名苑房地产有限公司在发出通知后的合理短时间内完成了案涉商品房的竣工验收备案登记，且陈德全并未按照通知要求与肇庆市星湖名苑房地产有限公司交涉并提出异议，认定2020年1月3日时已具备合同约定的交付条件的时间为实际交楼时间符合本案实际，一审法院对此认定及处理正确，本院予以维持。因陈德全自身原因未能收楼，其要求肇庆市星湖名苑房地产有限公司承担2020年1月3日之后的逾期交楼违约责任并无依据，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈德全的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130.93元，由陈德全负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年九月十七日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍