江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1514号上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安市清浦区黄码供销合作社，住所地淮安市清江浦区黄码小街。法定代表人：刘贤和，该供销社主任。委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高凤武，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。上诉人淮安市清浦区黄码供销合作社（以下简称黄码供销社）因与被上诉人高凤武房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初8734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄码供销社上诉请求：一、一审法院认定事实错误。1、第一项判决高凤武交还的场地中，还差电锯房的土地，上诉人不要电锯房，要电锯房的土地；2、上诉人并没有同意被上诉人建房。一审法院判决我们赔偿上诉人8.79万元无事实依据。二、一审法院适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的适用范围是在原有租赁房屋的基础上进行扩建，但是本案房屋为增加新建，不应当适用本条规定；2、一审法院认定涉案土地上原来没有房屋，本条适用城镇房屋租赁，如果没有房屋怎么能有扩建。一审已经认定场地上六间房屋及一间卫生间系高凤武自建，更不存在房屋租赁的事实。一审判决引用司法解释第十四条第二项规定扩建造价费用由双方按照过错分担，但是原审判决评估价8.79万元全由上诉人承担，没有按照过错分担。关于补偿，如果判决依据的是酌情补偿8.79万元，一审没有体现出酌情。高凤武辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。黄码供销社向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即交还租赁的房屋及场地；2、被告支付占用费48000元（暂计算至2019年8月31日，2019年9月1日之后的占用费按200元/天计算至实际交付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。高凤武向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋损失28万元；2、反诉被告承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：位于淮安市清江浦区站的土地使用权人系原告黄码供销社，该场地上建有房屋。1998年，黄码供销社与高凤武建立了租赁关系，黄码供销社将两间房屋及场地出租给高凤武。1998年1月8日，黄码供销社工作人员刘贤和向高凤武出具收条一份，载明：“收到高凤武房租费肆佰元整。（此租费从98年1月至12月31号，今年为300元，多收100元算99年的100元。）”2000年12月9日，黄码供销社（甲方）与高凤武（乙方）签订协议书一份，约定：甲方将邱庄场地及一间房屋租给乙方使用，期限4年，从2001年1月1日至2004年12月底；场地和一间房屋租金为2500元/年，每年12月下旬上交下年度租金。协议到期后，双方续签，租赁期限至2010年12月31日止。2010年12月30日，双方签订了房屋和场地租赁合同，约定甲方同意将黄码供销社邱庄站仓库前场地（现南北人行道西侧、黄武路北侧）及仓库大门西侧房屋中的两间房屋（从西数第三、第四间）出租给乙方使用，租期自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金3200元/年；在租赁期内，乙方不得改变房屋结构。合同到期后，双方续签，合同期限至2015年12月31日，租金调整为3700元/年；合同还约定，乙方所租房屋及场地需装修或改建，必须事先征得甲方同意和符合上级城市管理统一规划要求，其费用和相关手续自理，租赁到期后，乙方所进行的装修改造的固定设施归甲方所有，甲方不补偿任何费用。2016年1月1日，双方签订房屋租赁合同，约定：乙方租用甲方房屋及场地，房屋坐落于清江浦区站），房屋场地情况及附属：大门西两间房屋，东至界边，南至路边，西至界边，北至房屋前；租期1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；合同期满后，乙方在合同期满7日内搬出；租金为3700元；乙方不得擅自对所租房屋及场地进行装修或改建，如需装修或改建，必须征得甲方书面同意并符合城市管理统一规划要求，其所有费用和相关手续由乙方自行负责，租赁到期后，乙方所进行的装修改造的固定设施归甲方所有，甲方不补偿任何费用，如乙方擅自装修改建房屋及场地，甲方可要求要求恢复房屋及场地原状并赔偿损失；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满后7日内返还该房地产，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日200元向甲方支付该房屋占用期间使用费。合同到期后，双方又续签了两份合同，租赁期限至2018年12月31日，2017年的租金为4000元，2018年的租金为2500元，合同其他内容同2016年度的房屋租赁合同。高凤武陈述，其于1998年在得到黄码供销社同意的情况下，在黄码供销社的场地上建了6间房屋及1间卫生间，并提交了相关的证人证言。村民高爱付向一审法院出具情况说明：“本人高爱付住在清江浦区，1996年开始，我在原黄码乡周高村境内供销社场地西南角地块种的农作物，1998年初，供销社原主任吴守云找到我说，这块地要给高凤武盖房子，他已经承包了供销社场地，供销社同意高凤武盖房子。我说，农作物要赔我400块钱，吴守云同意赔偿400元，并且讲从高凤武手上拿，我从高凤武手上拿了400元赔偿费，让出该地块给高凤武盖房子。”村民高艮飞、高金满作为证明人签字。高银江、张桂保、高云（承建人）出具情况说明：“高凤武住房四间、厂房二间建于1998年初。”证人高金满向法庭陈述，高凤武建房所占土地之前是村民高爱付耕种的，该地块在供销社院内，供销社同意高凤武在该地块建房，高凤武垫付了高爱付的赔偿款后建房的，供销社的房子是东西方向盖的。证人韩文亮向法庭陈述，高凤武建房所占土地在供销社墙内，高凤武赔偿了高爱付青苗费后才建房的。证人王兆腾向法庭陈述，高凤武于1998年在黄码供销社的场地上建了6间房，房屋门朝东呈一排，建房前是空地，工钱是高凤武付的。2018年12月21日，黄码供销社向高凤武发出通知，告知其房屋到期后不再续租，要求高凤武在2018年12月31日前办理清费退房手续。高凤武签收了该通知书，但在该通知书上书写“我个人房屋是我个人财产，到拆迁时，我应有所得到赔偿。”之后，高凤武虽未与黄码供销社就场地交还办理交接手续，但高凤武除出入自建房屋通行外，也未使用该场地进行经营。另查明，案外人刘贤奇（与黄码供销社主任刘贤和系兄弟关系）在本案所涉场地上建有电锯房。2007年8月14日，刘贤奇（甲方）与高凤武（乙方）签订协议一份，约定甲方将电锯与房配套出售与乙方，金额2万元。该电锯房系刘贤奇之前租用黄码供销社场地时所建。在案件审理过程中，高凤武申请对黄码供销合作社场地西侧由北朝南的一字排开的6间房屋及附属的1间卫生间价值进行评估。江苏中泰房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，上述房产的评估价值为8.79万元。高凤武支付评估费用3000元。高凤武在本案鉴定过程中根据鉴定机构的需要，到淮安市测绘勘察研究院调取测绘资料，产生费用1300元。对该鉴定结论，高凤武认为鉴定房屋价值太低，并提出要求原告给予其拆迁补偿安置住房。庭审中，高凤武承认其自建房屋及房屋所占用的场地并未另外向原告交纳租金，而是与整个场地租赁合同合在一起交纳租金的，且高凤武不再辩称其自建房屋及房屋所占用场地不在本案租赁合同约定的黄码供销社出租范围内；另，高凤武辩称租赁合同约定的两间房屋已于2019年10月被拆除；黄码供销社不予认可，指认六间房屋中的其中两间是出租房屋。涉案场地地籍调查表中的宗地草图显示，原告的房屋为大门两侧坐北朝南呈东西走向一字排开（经现场勘验，该排房屋已被拆除）。淮安市测绘勘察研究院2005年的航测图显示，左侧有3个连在一起的方块，高凤武称3个方块实际上是6间房，系其自建；黄码供销社则称3个方块中间的方块是其出租给高凤武的两间房，但黄码供销社未能提交建房时间、建房的财务支出等相关证据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告租赁合同约定的租期于2018年12月31日届满，此后双方并未续签合同，黄码供销社亦在租期届满前向高凤武发出了不再续租的通知，现原告黄码供销社要求被告高凤武返还租赁场地，符合法律规定及双方约定，予以支持。关于黄码供销社要求返还两间房屋的主张，双方存有争议，黄码供销社指认其场地上由北向南6间房屋的中间两间系其出租的房屋，高凤武则称上述6间房屋及1间卫生间全部系其自建。对此，从黄码供销社提供的地籍调查表来看，黄码供销社的房屋为大门两侧呈东西走向一字排开，而高凤武自建的房屋则位于场地西侧坐西面东呈南北走向一字排开，结合证人陈述高凤武所建房屋为6间的事实，故一审法院认为应认定上述6间房屋及1间卫生间系高凤武自建，现原告黄码供销社指认该6间房屋中的两间房屋要求被告高凤武返还，证据不足，不予支持。另外，从证人相关证言看，高凤武建房得到了黄码供销社的同意是事实，但由于高凤武房屋是建筑在租赁土地上的，且未向住建、规划部门办理相关规划、建设许可手续，同时，该租赁合同租期也已届满，因此，该房屋并非合法产权房屋，且黄码供销社也是在租赁合同期满后收回场地，并非是实施征收拆迁行为，故一审法院认为高凤武要求黄码供销社对其进行拆迁安置住房的请求，法律依据不足，不予支持；但考虑到高凤武房屋建设并存在了二十多年及建房时也是得到了黄码供销社同意的实情，酌情认为可将高凤武自建房屋遵照房随地走的原则，由高凤武在交还涉案场地的同时，将涉案场地上的6间自建房屋及1间卫生间一并交付黄码供销社，由黄码供销社给予一定补偿来妥善解决双方之间的纠纷。关于涉案场地上的电锯房，系案外人刘贤奇租用黄码供销社的场地所建，后刘贤奇将电锯房卖给高凤武，因该房屋涉及第三人，且买卖合同效力也存在问题，故对于该电锯房及电锯房所占用的场地在本案中暂不予处理。高凤武在租赁期满后仍占用涉案场地，黄码供销社主张按照合同约定的200元/天计算房屋占用费，一审法院认为，黄码供销社该主张虽有合同依据，但合同约定的占用费标准明显不合理，故参照双方合同约定的2500元/年租金标准，同时考虑到高凤武除出入自建房屋而通行外并未使用该场地进行任何经营的情况，酌情将高凤武合同期满后场地占用费调整为按1000元/年计算，对原告主张超出部分不予支持。反诉原告高凤武要求反诉被告黄码供销社赔偿房屋损失28万元，一审法院认为，双方的最后一期房屋租赁合同虽约定，租赁到期后，乙方所进行装修改造的固定设施归甲方所有，甲方不补偿任何费用，但反诉原、被告的租赁关系在1998年即已形成，从高凤武及证人的陈述来看，高凤武在涉案场地自建房屋是得到了黄码供销社的同意，且在双方长达20年的租赁关系中，黄码供销社也未对高凤武的建房行为提出异议，由于高凤武自建房屋得到了黄码供销社的同意，黄码供销社对此房屋的建成存在过错，也导致了日后本案纠纷的产生，且该自建房屋也非合同中约定的装修改造设施，现高凤武将涉案场地及场地上的房屋交还黄码供销社，黄码供销社应给予高凤武相应的损失赔偿，结合司法鉴定意见关于对房屋价值的评估结论是不包含土地价值的房屋净值，一审法院酌定由反诉被告黄码供销社赔偿反诉原告高凤武8.79万元，对反诉原告高凤武主张超出部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十三条规定，判决：一、被告高凤武于本判决生效之日起十五日内将承租的位于淮安市清江浦区站场地（东至界边，南至路边，西至界边，北至房屋前，但该场地范围内的电锯房及电锯房占用的场地除外）及场地西边的6间房屋及1间卫生间交付原告淮安市清浦区黄码供销合作社，并自2019年1月1日起按1000元/年的标准向原告淮安市清浦区黄码供销合作社支付占用费至场地及房屋实际交付原告之日止；二、驳回原告淮安市清浦区黄码供销合作社的其他诉讼请求；三、反诉被告淮安市清浦区黄码供销合作社自本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告高凤武8.79万元；四、驳回反诉原告高凤武的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，由淮安市清浦区黄码供销合作社负担980元，高凤武负担20元；反诉案件受理费2750元，由高凤武负担1887元，淮安市清浦区黄码供销合作社负担863元；鉴定费用4300元，由淮安市清浦区黄码供销合作社负担1350元，高凤武负担2950元。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人黄码供销社提供一份违法建筑拆除通知，内容为高凤武擅自建房之后我们于2013年7月30日向其发出违法建筑拆除通知，证明涉案房屋是违章建筑。被上诉人高凤武质证认为房屋是1998年一次性建的，前面的协议书都没有关于装修改造的固定设施归甲方所有的约定。本院认为，高凤武所建房屋是否属于合法房屋，应该由相关职能部门界定。另查明，一审庭审时，被上诉人高凤武陈述其于1998年在涉案场地上建六间房及一间卫生间。出庭证人王兆腾证明高凤武于1998年在黄码供销社的场地上建了六间房。黄码供销社主任出具的收条，高凤武在收条上注明此条系吴主任同意建房的依据。此后从2010年开始到2018年月12月31日，双方签订了多份租赁协议，从2013年12月30日开始至2018年12月31日止签订的房屋租赁协议均约定，乙方（高凤武）所租赁房屋及场地需装修或改建，必须事先征得甲方（黄码供销社）同意，租赁到期后，乙方所进行的装修改造的固定设施归甲方所有。本院认为，一、关于涉案场地中的电锯房及电锯房占有的土地是否应该一并返还的问题。涉案场地上的电锯房系案外人刘贤奇租用上诉人黄码供销社的场地所建，后刘贤奇将电锯房卖给被上诉人高凤武，该房屋买卖合同的效力有待审查，且上诉人黄码供销社明确不要电锯房。因该房屋涉及案外人，一审法院对于该电锯房及电锯房所占用的场地在本案中暂不予处理并无不妥。上诉人黄码供销社关于电锯房及电锯房所占用的场地问题可另案主张。二、关于被上诉人高凤武在涉案场地自建房屋是否得到上诉人黄码供销社同意的问题。被上诉人高凤武在涉案场地建设房屋已二十多年，从一审出庭证人王兆腾的证言及上诉人黄码供销社法定代表人刘贤和出具的收条，能够证明被上诉人高凤武建房时得到了上诉人黄码供销社的同意。三、关于一审法院判决上诉人黄码供销社赔偿被上诉人高凤武8.79万元是否适当的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被上诉人高凤武主张的不是涉案房屋的扩建造价费用，故上诉人黄码供销社引用该司法解释要求按照过错分担无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人高凤武将房屋返还给上诉人黄码供销社后，作为受益人，上诉人黄码供销社应当给予被上诉人高凤武相应的补偿。一审法院依据司法鉴定意见酌定上诉人黄码供销社补偿被上诉人高凤武8.79万元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人黄码供销社的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由淮安市清浦区黄码供销合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年九月十四日法官助理 董 杰书 记 员 徐 海