广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8465号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市福田房地产有限公司,住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼,统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人：周道清。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘昕,女，汉族，1970年5月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，上诉人深圳市福田房地产有限公司（以下简称福田房地产公司）因与被上诉人刘昕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初35880号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人福田房地产公司上诉请求：一、改判（2019）粤0306民初35880号民事判决第一项，改判福田房地产公司应支付给刘昕的迟延办证违约金为1814.24元；二、判令刘昕支付福田房地产公司迟延支付购房款的违约金960元，并自起诉之日（2019年11月13日）继续按0.1元/日计算至付清止；三、判令刘昕返还福田房地产公司支付的款项人民币3253.12元，并自起诉之日（2019年11月13日）按同期银行贷款利率计算的利息至付清止；四、判令刘昕承担全部诉讼费用。被上诉人刘昕答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘昕一审诉讼请求：一、福田房地产公司立即向刘昕支付延期办理房产证违约金10761.33元（按延期353日计算）；二、福田房地产公司立即向刘昕支付未按规定时间建成设施及附属配套项目（具体指延期开通燃气）违约金12060元；三、本案诉讼费由福田房地产公司承担。福田房地产公司一审反诉请求：一、刘昕支付迟延支付购房款违约金960元及违约金，违约金按0.1元/日即日万分之一计算，自起诉之日至付清之日止；二、刘昕返还福田房地产公司已经支付的款项3253.12元，并自起诉之日按同期银行贷款利率计算利息；三、刘昕承担全部诉讼费用。一审判项：一、福田房地产公司应于本判决生效之日起三日内向刘昕支付迟延办理不动产证违约金10761.33元；二、驳回刘昕其他诉讼请求；三、驳回福田房地产公司的反诉请求。经审理，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审期间，福田房地产公司提交了落款时间为2017年11月6日的《委托书》，拟证明刘昕于当日出具委托书，在此之前，福田房地产公司无法为其办理不动产权证。刘昕质证称《委托书》是在2017年5月21日签的，上面的日期不是当其本人面盖的。关于《委托书》上印刷体加盖的日期，福田房地产公司及刘昕均称不知道是谁盖的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：福田房地产公司提交了《委托书》，但无法陈述清楚日期的加盖时间及过程，且刘昕于2017年5月20日向福田房地产公司支付了办证税费，故本院对福田房地产公司提交委托书证明刘昕于2017年11月6日出具委托书的主张不予采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于延期办证违约金。双方认可应自2017年1月3日起算违约金，本院对此予以确认。2017年3月1日后福田房地产公司完成涉案房产的初始登记，并向刘昕邮寄通知书，此时刘昕应及时向福田房地产公司出具委托书以申请办理房地产证，刘昕于2017年5月21日出具委托书，期间的时间（2017年3月2日至2017年5月21日）不应计入办证的时间，合同约定刘昕书面委托福田房地产公司向深圳市房地产权登记机关申请办理不动产权证书，因此，福田房地产公司的办证义务应计算至其向深圳市房地产权登记机关申请办理房地产证之日。福田房地产公司未举证证明其申请办理房地产证的时间，一审法院依据涉案房产核准登记至刘昕名下的时间认定福田房地产公司履行办证义务的时间为2017年12月12日并无不妥。福田房地产公司逾期履行办理房地产证的义务共261天（2017年1月3日至2017年3月1日计57天，2017年5月22日至2017年12月12日计204天），依据合同约定，其应向刘昕支付延期办证违约金8164.85元（312829.44元×万分之一×261天=8164.85元）。上诉人福田房地产公司主张其诉请的刘昕逾期支付房款应承担逾期付款违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。本院认为，刘昕所申请之银行按揭贷款发放之日为2016年3月1日，已超过合同约定履行期限，确有迟延。福田房地产公司主张刘昕已支付的购房款可能存在优先抵偿逾期付款的违约金的情况，本院认为双方合同并未约定违约金的支付时间及充抵顺序，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条亦未涉及违约金，故福田房地产公司关于刘昕已支付的购房款抵扣逾期付款违约金从而影响诉讼时效的主张，本院不予采信。福田房地产公司未提供证据证明存在导致诉讼时效中止中断的情形，一审认定福田房地产公司主张逾期付款违约金的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。上诉人福田房地产公司主张以逾期付款违约金与逾期办证违约金抵销。本院认为，首先,法定抵销权作为形成权,只要符合法律规定的条件即可产生。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者合同性质不得抵销的除外”,本案中,双方于2015年12月29日签订房屋买卖合同，合同约定生效之日起15日内办理银行按揭贷款并向出卖人支付剩余价款20万元，即刘昕应在2016年1月13日前付清房款，按揭银行于2016年3月1日发放购房款，刘昕已构成逾期付款，应支付2016年1月13日至2016年3月1日的延期付款违约金（20万元×万分之一×48天=960元）；福田房地产公司未按合同约定办理房地产证，应支付2017年1月3日至2017年3月1日、2017年5月22日至2017年12月12日的延期办证违约金8164.85元。由此可见,其一,上述双方互负的债务均因房屋买卖合同法律关系所产生,且均属于金钱债务,不属于法律规定或双方合同约定的不得抵销的债务。其二,在福田房地产公司对刘昕的延期付款违约金债权诉讼时效届满之前，刘昕的延期办证违约金债权亦处于可履行之状态，故双方债务均已到期。刘昕与福田房地产公司互负到期金钱债务，本案法定抵消权形成的积极条件已经成立。其次,《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定“当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”,从该规定看,通知系抵销权的行使方式,抵销权成立后当事人是否及时行使抵销权通知对方,并不影响抵销权的成立。本案福田房地产公司对于抵销的主张系通过抗辩的方式行使,该抵销的意思表示已在诉讼中到达刘昕,虽福田房地产公司行使抵销权时其债权已经超过诉讼时效,但如上所述,本案抵销权形成条件已成立,此后福田房地产公司的行使并不妨碍此前抵销权的成立,故该抵销已经发生效力,其效力溯及自抵销条件成立之时,双方互负的债务已在同等数额内消灭。故福田房地产公司关于以逾期付款违约金抵销同等金额的延期办证违约金的理由成立，本院予以支持。关于刘昕是否应返还福田房地产公司已经支付的3253.12元。合同约定福田房地产公司应于2016年1月15日向刘昕交付房产，但福田房地产公司于2016年5月7日才交付。福田房地产公司延迟交房，依据合同的约定，其应承担延期交房违约金。刘昕陈述上述收到的款项为逾期交房违约金。因此，本院认为刘昕无须返还福田房地产公司3253.12元。综上，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人福田房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初35880号民事判决第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初35880号民事判决第二项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初35880号民事判决第一项为：福田房地产公司应于判决生效之日起三日内向刘昕支付迟延办理不动产证违约金7204.85元；四、驳回被上诉人刘昕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费185元，由上诉人深圳市福田房地产有限公司负担58元，由被上诉人刘昕负担127元，反诉受理费75元由上诉人深圳市福田房地产有限公司负担；二审案件受理费129.01元,由上诉人深圳市福田房地产有限公司负担94.01元，由被上诉人刘昕负担35元（迳付深圳市福田房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长 朱   珠审判员 钱   松审判员 刘 雁 兵二〇二〇年九月十五日书记员 王昱(兼)