山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初6164号原告（反诉被告）：杨守莲，女，1969年1月10日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：彭桐亮，山东德衡（胶州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：相浩，山东德衡（胶州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：严剑波，男，1966年2月16日生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：孙政玉、战红，山东海金洲律师事务所律师。原告（反诉被告）杨守莲与被告（反诉原告）严剑波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨守莲的委托诉讼代理人彭桐亮、相浩,被告严剑波的委托诉讼代理人孙政玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告转移登记位于胶州市【鲁(2008)胶州不动产权第0003597号】的房产以及16号附房(17.22m2)。2.判令被告向原告承担违约金87600元。3.本案有关的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月签订《房屋买卖合同协议书》，约定被告将坐落于胶州市【鲁(2008)胶州市不动产权第0003597号】以及16号附房(17.22m2)出卖给原告。原告已经付清房款，被告却至今未向原告办理涉案产权的转移登记手续。依据合同约定和相关法律规定，被告应当立即办理涉案房产的转移登记手续，将涉案房产登记于原告名下。同时因被告已经构成违约，应当向原告承担违约金87600元。原告庭审中明确诉讼请求，根据原被告之间签订的房屋买卖协议书第九条，合同约定了违约金条款，约定的是500000元违约金，被告应当向原告支付违约金500000元，但是根据公平及诚信原则结合被告实际违约情况和主观故意拖延逃避房屋过户的过错程度，以及原告逾期利益等综合因素主张被告承担合同金额15%的违约金损失，即584000元×15%=87600元。被告辩称，原被告约定的房屋买卖交易价款为1200000元，而不是原告主张的580000元，而且原告并未全部付清房款，属于违约在先，该房产不具备办理过户的条件，被告不存在违约情况。原告主张的违约金明显与其损失不符，该房屋原告已经实际居住，产权证是否办理不对原告造成实际损失，原告无证据证明其发生的损失，其主张的违约金不应得到支持。综上请求驳回起诉。被告向本院提出反诉请求，要求原告支付购房款49290元。原告付款时存在逾期违约，应当承担违约责任，对于违约责任被告将另案向原告主张权利。原告针对被告反诉请求辩称，被告未能及时配合原告办理过户手续存在违约行为，故对被告的反诉请求不应支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交《房屋买卖合同协议书》，被告认可该份协议书第二页其本人签名捺印真实性，而对协议书第一页内容不认可，但被告未能提交证据证明其主张。房屋买卖合同涉及金额巨大，牵扯利益巨大，作为买卖合同双方均应当妥善保管各自手中的协议书，被告既不认可原告提交的协议书，又无法提供自己手中的协议书有悖常理，对被告的抗辩主张本院不予采信，对原告提交的《房屋买卖合同协议书》本院予以确认。二、房屋价格584290元是否合理？1.被告以涉案房屋作为抵押物向建设银行贷款，因未按时偿还贷款而被建设银行起诉，涉案房屋买卖合同系在银行起诉后所签订，此时被告急需款项偿还银行贷款。2.房屋买卖合同签订时，根据青岛市房屋限购政策，涉案房屋不符合办理不动产变更登记的条件，房屋出售困难。在上述情况下，即使涉案房屋的价格584290元低于市场价格，也符合当时的实际情况。被告主张购房款为1200000元，但未提交证据予以佐证，本院不予采信。三、原告通过微信支付给被告的12000元、3500元性质如何？被告主张，该两笔转账系原告自愿同意为原告支付的被告拖欠建设银行贷款而产生的费用，不应作为购房款。原告不予认可，主张该两笔款项为购房款。本院认为，原告提交的证据收条及银行凭证（共九份）足以证明合同签订前后原告已经向被告支付购房款共计535000元。被告抗辩主张其中12000元及3500元系原告承诺支付因被告拖欠建设银行贷款而产生的相应费用，原告不予认可。原告提交的房屋买卖合同中明确约定总房款584290元，第三条、第四条所约定的付款方式中均涉及到被告应当偿还的建设银行贷款情况，再结合原告提交的被告的建设银行还款凭证，应当认定即使原告支付的15500元是因为拖欠建设银行贷款而产生的，也应当折抵购房款，故对被告抗辩主张本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同协议书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在胶州市【建筑面积115.29平方米，产权证号鲁（2008）胶州市不动产权第0003597号，以及16号附房（17.22平方米）出卖给乙方】。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写伍拾捌万肆仟贰佰玖拾元整；及人民币小写584290.00元。三、乙方在签订本合同时，支付二十万元整，即小写200000元（乙方该笔房款甲方必须用于支付建设银行2020年3月1日的购房贷款）。四、尚未到期银行贷款在2020年3月1日到期可以办理房产证过户之日乙方一次性结清银行贷款，甲方协助办理过户手续，手续费用乙方负责（有关费用和程序按照所在按揭银行规定办理）……七、乙方2020年3月1日前结清全部银行贷款后，甲方应立即积极配合乙方办理有关房产过户手续到乙方名下……九、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金；一方如不能按规定交付房产办理过户手续或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元罚金……”，合同签订后，被告即向原告交付房屋，原告居住使用至今。截止2020年4月24日，原告共向被告支付购房款535000元，尚有49290元，被告所欠建设银行抵押贷款全部还清。现涉案房屋除本院原告申请查封以外，再无其他抵押、查封情况，且已具备办理不动产变更登记条件。涉案附房未办理产权登记。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同协议书》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当根据合同约定全面履行。原告已经向被告交付了绝大部分的购房款，建设银行贷款已经还清，符合合同约定的办理不动产变更登记的条件，原告要求被告办理涉案房屋的不动产变更登记，理由正当，本院予以支持。涉案附房未办理产权登记，原告要求被告办理涉案附房的不动产变更登记，于法无据，本院不予支持。签订涉案房屋买卖合同后，被告即向原告交付了涉案房屋，原告居住使用至今，原告主张违约金87600元，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付尚欠购房款49290元，理由正当，本院予以支持。被告主张原告微信支付3500元系原告未按合同约定于2020年3月1日还清建设银行贷款而产生的，不应作为购房款。因被告主张另案向原告主张违约责任，故若被告有充分证据证明该3500元系原告违约给被告造成的损失，被告可在另案中一并向原告主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）严剑波于本判决生效之日起十日协助原告（反诉被告）杨守莲将胶州市【鲁(2008)胶州市不动产权第0003597号】变更登记至原告（反诉被告）杨守莲名下。二、原告（反诉被告）杨守莲于本判决生效之日起十日支付被告（反诉原告）严剑波购房款49290元。三、驳回原告（反诉被告）杨守莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为10519元，适用简易程序减半收取5259.5元，保全费3441元，由原告（反诉被告）杨守莲负担1147元，被告（反诉原告）严剑波负担7553.5元。被告（反诉原告）严剑波负担部分应予本判决生效之日起十日内直接支付原告（反诉被告）杨守莲。反诉费516元，由原告（反诉被告）杨守莲负担。原告（反诉被告）杨守莲负担部分应予本判决生效之日起十日内直接支付被告（反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 王 涛二〇二〇年九月十四日书记员 尹志豪