北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5473号上诉人（原审被告）：林艳青，女，1985年11月9日出生。被上诉人（原审原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内2层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，北京爱家营企业管理有限公司职员。上诉人林艳青因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初58771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林艳青上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回爱家营公司的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、评估费等全部费用由爱家营公司承担。事实与理由：1、一审法院认定林艳青违约属于事实认定错误。双方租赁合同纠纷核心在于失火是否属于违约行为，主要应根据消防机构认定的火灾原因中是否存在人为因素。本案起火原因系移动插线板连接的用电设备电气故障所致，不能证明林艳青对火灾有人为因素存在以及有不合理的使用行为。2、一审法院将侵权责任赔偿部分算入合同违约损失，对法律关系存在根本性理解错误，侵犯林艳青向其他受损方的抗辩权。爱家营公司主动向其他受损方进行补偿的行为，该成本应由其自行承担。爱家营公司不属于侵权损害纠纷的当事人，其无权代理受损方提出损害赔偿请求，也无权代理责任方与受损方达成赔偿方案。3、一审法院关于损害赔偿的范围认定有误，爱家营公司主张的损害赔偿存在明显夸大。4、一审法院对房屋空置期的认定错误。爱家营公司放任房屋空置损失扩大，自2018年9月之后的空置期间损失，应由爱家营公司自行承担。爱家营公司辩称，不同意林艳青的上诉请求。本案是林艳青未合理使用电器导致房屋发生火灾，林艳青应该就此承担相应的责任，我公司为此付出很大的金钱损失，鉴于法院根据评估机构给的剩余装修残值认定，我公司认可一审判决。爱家营公司向一审法院起诉请求：1、判令林艳青赔偿我司因着火造成的损失102816.8元；2、判令林艳青支付我司房屋空置期间的租金损失，自2018年6月6日起至2019年8月1日（13个月27天），按照月租金8600元计算，租金损失共计119540元；3、判令林艳青承担本案诉讼费用、鉴定费等全部费用。一审法院认定事实：位于北京市海淀区9号房屋（以下简称涉案房屋）系爱家营公司受房主委托代为出租的房屋。2017年8月26日，爱家营公司（甲方）与林艳青（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定由林艳青租住北京市海淀区9号房屋，租期为2017年8月29日至2018年8月25日，租金2200元/月，押金2200元。房屋租赁合同第四条约定，“（二）在租赁期内甲方承担非人为原因造成的物品及设施的老化、更换或维修，包括房屋内电路改造及修缮；（三）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。（甲方有权根据房屋及附属物品、设备设施的实际情况设定维修方案，具体方案以甲方和实际维修商共同出具的房屋维修/鉴定方案表为准）。”第七条约定，“（四）乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋：05.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。”第八条约定，“（一）乙方有第七条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方已交纳但未实际产生部分的租金。”因涉案房屋系三居室，爱家营公司除将涉案房屋的其中一间租赁给林艳青外，还将剩余两间租赁给了张某、宋某。其中与张某签订《房屋租赁合同》于2017年8月22日签订，月租金2700元/月，与宋某签订的《房屋租赁合同》于2018年2月27日签订，月租金3200元/月。租期均为2018年8月25日到期，且合同第四、七、八条与林艳青所签房屋租赁合同相同。2018年6月5日上午10时许，林艳青租住的房屋内起火，当时林艳青不在屋内。就起火事实及原因，林艳青提交了2018年6月23日北京市海淀区公安消防支队出具的《火灾事故简易调查认定书》，该认定书认定海淀区9号房屋起火的火灾事故事实为“起火部位位于北侧卧室，北侧窗户下，起火原因为电气线路故障所致。”庭审中，爱家营公司对《火灾事故简易调查认定书》不认可，认为其没有盖章和落款日期。法院调取了北京市海淀区公安消防支队的相关材料，显示北京市海淀区公安消防支队2018年8月17日出具了海公消火认字【2018】第0007号火灾事故认定书，认定起火原因为“最初起火部位位于2号楼3门9号北侧卧室北侧窗户内下方，分析起火时间为2018年6月5日10时10分左右，起火原因系移动插线板连接的用电设备电气故障所致。”在消防支队对铁道部直属房产建筑处建筑二段工作人员魏某的询问笔录中显示：其接到居委会的通知后赶到涉案房屋现场，将门踹开后用灭火器灭火，当时和其他工作人员一共用了四个灭火器灭火，看不到有火了，但是烟太大就出来了，过了八九分钟后又重新着火。在火灾现场勘验笔录中记载：距北墙1.5m处有一三孔电源插座，三孔插座上插接有一三相插头电源线，插座与插头连接处完好，未过火，对墙壁插座检查未发现有可做技术鉴定的金属熔化痕迹。沿三相插头电源线发现插线板一个，连接有三个用电设备电源线，一为白色手机充电器转换接头，未连接手机。一为白色电源线，系热敷盐袋电源线，未连接设备。一为黑色电源插头，沿该电源线清理出烧融肩颈按摩器残骸残留物一个。经公安部消防局天津火灾物证鉴定中心对热敷盐袋及其线路残骸，插线板、手机充电线及其线路残骸，颈肩部按摩器及其线路残骸进行电气熔痕鉴定发现，送检的颈肩部按摩器及其线路残骸的检材中发现有螺旋状金属物质，且存在明显的缺失现象，提取该位置处的螺旋状金属进行能谱分析，其主要成分为铁、铬、铝，送检的热敷盐袋及其线路残骸、插线板手机充电线及其线路残骸的检材中未发现有可做技术鉴定的金属熔化痕迹。林艳青表示涉案房屋的电气线路存在安全隐患，2018年6月4日晚入睡前，起火设备处于通电状态。6月5日早起时发现屋内没电，离开家时仍未恢复供电，并向法院提交了2017年9月及10月家中没电及墙插没电的两次物业公司的维修单，同时提供颈肩部按摩器的检验报告，证明该设备是合格产品。爱家营对涉案房屋的电气线路本身存在隐患问题不予认可，表示林艳青从未向公司申请维修。就该次起火造成的损失，经爱家营公司申请，法院委托鉴定机构对涉案房屋及楼道因火灾受损的物品及装修损失进行鉴定。北京京港柏鉴资产评估有限公司于2019年7月15日出具《关于北京市海淀区人民法院案件9号房屋及楼道因火灾所受损失资产评估报告》，确定涉案房屋及楼道因本次火灾遭受的损失共计20633元，其中财产损失1290元，装修损失3475元（装修损失=重置成本×成新率，以成新率5%计算，其中重置费用第40项“拆除处理原有旧具”费用为1500元，第41项“垃圾清运”费用为1200元，第42项“装修税金”为6319元），楼道3-6层墙皮铲除、找平、刮腻子刷漆9768元，楼道电路局部整改600元，外墙保温修复修补5500元。爱家营公司支出鉴定费4000元。庭审中，爱家营公司虽认可资产评估报告真实性，但对其评估结果不认可，认为该资产评估报告评估结果不客观，没有展示具体的计算依据，且装修损失中重置费用的第40-41项不是物品而是人力劳动，不应与成新率相乘进行计算。该机构于2020年2月26日对爱家营公司提出的问题均予以回复，确定鉴定报告计算数额无误。事发后，双方对赔偿金额进行过协商，但协商未果。现爱家营公司不认可鉴定报告中的损失，坚持按照装修价值主张因着火造成的损失102816.8元，并向法院提交了2019年对涉案房屋、因此次火灾受损的403室、602室、203室房屋以及楼道3-6层墙皮修复、外墙保温修复、楼道电路局部整改的装修报价及其相应付款发票，显示爱家营公司支付建筑服务及装修费用共计102816.8元，其中403室、602室、203室房屋的费用为12799元。就房屋空置损失，爱家营公司表示因火灾受损后，涉案房屋无法出租产生了租金损失，要求林艳青按照月租金8600元的标准支付2018年6月6日至2019年8月1日的租金损失119540元。林艳青不同意支付上述费用，表示事故发生后，其一直在积极主动沟通，要求恢复原状，阻止损失不断扩大，但爱家营公司予以拒绝。另查，林艳青已向我爱我家公司支付押金2200元及截止到2018年8月25日的租金。爱家营公司放弃对受损物品损失的主张。一审法院认为，爱家营公司与林艳青签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。爱家营公司和林艳青签订的房屋租赁合同中明确约定，林艳青对房屋保管不当或不合理使用导致该房屋及其附属物品、设备设施损坏或故障的，林艳青负责维修或承担赔偿责任。爱家营公司有权根据房屋及附属物品、设备设施的实际情况设定维修方案，具体方案以爱家营公司和实际维修商共同出具的房屋维修/鉴定方案表为准。合同履行过程中，涉案房屋内发生火灾。爱家营公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉要求林艳青承担赔偿责任，应当对林艳青存在违约行为以及违约行为与其损失的关联性承担举证责任。根据北京市海淀区公安消防支队的材料及双方陈述可以看出，林艳青于2018年6月4日晚在颈部按摩器处于通电状态下入睡，且在6月5日离家时未切断家中用电器电源，给涉案房屋造成了安全隐患，且因此行为最终导致房屋发生火灾，应当认定为房屋租赁合同中约定的“不合理使用导致附属物品、设备设施损坏”的情形，爱家营公司要求林艳青承担违约责任，有事实和法律依据，法院予以支持。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁合同约定租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复。林艳青表示涉案房屋的电路存在问题且报物业公司多次维修，但其未能提供证据证明涉案房屋在交付时就处于不安全的状态，且在其发现电路故障时并未及时通知爱家营公司进行维修，故法院认为爱家营公司并未违约，对此次火灾无需承担责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因林艳青的违约行为给爱家营公司造成的涉案房屋装修费用、房屋租金损失及其楼道和邻居房屋的装修费用均属于火灾可以预见到的合理损失，林艳青应予以赔偿。涉案房屋装修费用及其楼道的装修费用应以鉴定机构的鉴定报告为准。爱家营公司主张的装修费用系重新装修所产生的费用，但事发时的房屋已装修多年，存在一定的折旧，不能单独的以重新装修的价值等同于事发时的装修损失。故法院依据客观事实对鉴定报告所确定的鉴定结论予以认定。就因此次火灾受损的403室、602室、203室房屋的装修费用，现爱家营公司已为其修复，并支付费用12799元，林艳青应予以赔偿。对房屋空置损失，法院依据事发之前的租赁合同约定的租金标准，认定房屋空置期间的每月租金损失为8100元。现爱家营公司主张空置期间为2018年6月6日至2019年8月1日，法院认为事发后双方虽进行协商，但并未达成一致，爱家营公司提起诉讼并保持火灾现场现状以便于评估鉴定确定损失价值，具有一定合理性，故法院对其主张空置期限酌情确定为2018年6月6日至2019年6月6日。故空置期间的租金损失共计97200元，扣除林艳青已向爱家营公司支付的押金2200元及2018年6月6日至2018年8月25日的租金5867元外，林艳青还需向爱家营公司支付空置租金损失89133元。爱家营公司放弃对物品损失的主张，法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林艳青于本判决生效后七日内赔偿北京爱家营企业管理有限公司装修损失32142元；二、林艳青于本判决生效后七日内赔偿北京爱家营企业管理有限公司房屋空置损失89133元；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，爱家营公司与林艳青签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。爱家营公司和林艳青签订的房屋租赁合同中明确约定，林艳青对房屋保管不当或不合理使用导致该房屋及其附属物品、设备设施损坏或故障的，林艳青负责维修或承担赔偿责任。根据北京市海淀区公安消防支队的材料及双方诉辩称情况，起火原因系移动插线板连接的用电设备电气故障所致，林艳青作为使用线路方使用颈部按摩器完毕时未切断家中用电器电源，因此行为导致发生火灾对涉案房屋造成损坏，其应承担违约责任。林艳青主张涉案房屋电路存在问题，其不构成违约，但未提交证据证明，对其主张本院不予采信。对于爱家营公司主张的装修损失，属于爱家营公司实际发生损失，经鉴定确认的涉案房屋及楼道的装修费用合理，一审法院依据价格评估报告确定装修损失数额32142元，具有事实及法律依据。关于房屋空置损失，事发后双方并未协商达成一致，一审法院综合考虑案件实际情况及评估鉴定需要，酌定空置期限为2018年6月6日至2019年6月6日，参照租赁合同约定的租金标准，扣除林艳青已向爱家营公司支付的押金2200元及2018年6月6日至2018年8月25日的租金5867元后，确定的房屋空置损失数额并无不当，本院予以维持。综上所述，林艳青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4635元，由林艳青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年九月二十五日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨