福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初3125号 原告（反诉被告）：福建伯恩物业集团有限公司龙海分公司，住所地福建省龙海市港尾镇海湾太武城小区21幢103号，统一社会信用代码：91350681MA32U1YA99。 法定代表人：何祥文，总经理。 委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆智宏，男，1989年11月20日出生，汉族，该公司职员，住湖南省攸县。 被告（反诉原告）：严满珠，女，1963年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：戴永生，福建坤朗律师事务所律师。 原告福建伯恩物业集团有限公司龙海分公司（以下简称“伯恩物业龙海分公司”）与被告严满珠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伯恩物业龙海分公司的委托诉讼代理人郑国强、陆智宏，被告严满珠及其委托诉讼代理人戴永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伯恩物业龙海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令严满珠向伯恩物业龙海分公司支付拖欠的2018年1月1日至2020年6月30日物业服务费计22920元、公摊水电费计224.8元；2.判令严满珠向伯恩物业龙海分公司支付自2018年1月1日起至实际清偿之日止的违约金，以月拖欠的物业服务费和公摊水电费的金额及拖欠天数按日万分之五计算；3.判令严满珠承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月16日，伯恩物业龙海分公司与漳州市德友盛房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同—海湾·太武城三期A区项目（三盛·国际海岸A区）》，合同约定：伯恩物业龙海分公司自严满珠房屋入伙交付之日起开始向严满珠提供物业服务，服务期限至业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日终止。严满珠的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以5元／月·平方米的标准收取，公共水电费按其拥有的房屋建筑面积以0.3元／月·平方米的标准向物业服务企业预缴壹年，作为水电公摊，壹年后根据实际发生费用多退少补，次年上述费用与物业服务费用同时收取。严满珠应于每月10日前向伯恩物业龙海分公司缴纳当月物业服务费及公摊水电费，如严满珠不按合同约定的收费标准和时间缴纳，伯恩物业龙海分公司有权要求严满珠补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。严满珠所属的福建省漳州市龙海港尾镇卓径大道三号海湾太武城三期A区51#楼101号房屋于2017年5月30日交付入伙。严满珠住宅的建筑面积为152.8平方米，每月应向伯恩物业龙海分公司缴纳的物业服务费为764元、公共水电费45.84元。伯恩物业龙海分公司依约向严满珠提供物业服务，但严满珠自2018年1月开始拒绝缴纳物业服务费。截至2020年6月30日，严满珠已拖欠物业服务费计22920元、水电公摊费计224.8元。伯恩物业龙海分公司多次致电并书面催缴，但严满珠拒不缴纳上述费用，严满珠的行为已构成违约，并侵害了伯恩物业龙海分公司的合法权益。为此，特具状起诉，望判如所请。 严满珠辩称：一、伯恩物业龙海分公司没有与严满珠约定具体的收费标准。二、前期物业合同指定的物业公司不是伯恩物业龙海分公司，而是伯恩（福建）物业管理有限公司。三、伯恩物业龙海分公司诉请案件的法院不是本案审理的法院，理应驳回伯恩物业龙海分公司的起诉。 严满珠向本院提出反诉请求：1.判令伯恩物业龙海分公司提供并公示三盛·国际海岸小区在2017年6月起至本案受理之日的小区公共部位经营收益及经营管理费用，应包括但不限于以下内容：小区公共部位①停车费收入；②广告收入；③门禁卡销售收入；④其他公共设施经营收入；2.判令伯恩物业龙海分公司公布专项维修资金收支明细；3.交房至今三年多时间严满珠未入住，伯恩物业龙海分公司也未对严满珠的物业提供相应的服务，根据公平原则判令伯恩物业龙海分公司核减50%的物业费；4.判令伯恩物业龙海分公司将公共部位经营收益扣减经营管理费用（不超过30%）后，按业主的产权面积比例折抵物业费；5.判令伯恩物业龙海分公司按照多层住宅的1.98元／月·平方米标准收取物业费；6.判令伯恩物业龙海分公司退还违规收费5359.04元；7.判令伯恩物业龙海分公司承担反诉费用。事实和理由：2017年5月30日，严满珠与伯恩物业龙海分公司签订《【三盛国际】前期物业服务协议》（以下简称“物业服务协议”）。伯恩物业龙海分公司取得小区公共部位经营收益，并对专项维修资金进行管理和使用。为此，严满珠要求：一、伯恩物业龙海分公司应当公布小区公共部位的经营收益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三款规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。《福建省物业管理条例》第六十三条，“…公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。”二、保障严满珠对小区公共部位的经营收益的知情权、监督权。根据《物业管理条例》第六条，“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。”三、小区公共部分经营收益属于全体业主所有，可用于抵扣物业费用。《福建省物业管理条例》第六十三条规定：“物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有…取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。”伯恩物业龙海分公司应将小区公共部位的经营收益扣减经营管理费用（不超过30%）后，按业主的产权面积比例折抵物业费。四、伯恩物业龙海分公司应当公布专项维修基金的收支明细。《物业管理条例》第五十三条规定，“住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《福建省物业管理条例》第六十三条规定，“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户”。业主享有专项维修基金收支使用情况的知情权。五、交房至今三年多时间严满珠未入住，伯恩物业龙海分公司也未对严满珠的物业提供相应的服务。根据民法规定的公平原则，判令伯恩物业龙海分公司核减50%的物业费。六、房屋产权证书明确该房屋为三层住宅，物业服务费应按照合同约定的多层住宅的收费标准。《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》中明确说明了多层住宅物业服务费收取标准为1.98元／月·平方米。严满珠5元／月·平方米的收费价格不仅有违合同约定，更严重超过了《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》规定的0.8元／㎡·月（一级）。七、伯恩物业龙海分公司收费出具收款收据而非发票，涉嫌偷税、漏税，应退还违规收费5359.04元。2017年5月30日，严满珠交了4584元物业费，但是伯恩物业龙海分公司开具收款收据而非发票，逃避税务部门的监管，涉嫌偷税、漏税。《发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”物业公司通过提供物业服务向业主收费，是一种市场经营行为，属于增值税的征税范围，应该按照增值税的规定依法核算并申报纳税。该收费行为违反法律规定，伯恩物业龙海分公司应退还5359.04元。综上所述，严满珠为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司与漳州市德友盛房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》（以下简称《合同》），约定漳州市德友盛房地产开发有限公司选聘伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司对海湾太武城三期A区项目【三盛·国际海岸A区】提供前期物业服务。合同约定伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司为物业管理区域内全体业主提供物业服务，并有权向业主收取物业服务费和特约服务等费用。《合同》第七条中约定物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电及电梯年检分摊费），其中别墅物业服务费收费标准为5元/月·平方米，物业共用部分及共用设施设备用水用电及电梯年检费用由相关业主按照建筑面积分摊，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月10日前向伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司支付物业服务费。第十四条中约定，业主违反合同第七条、第八条约定，经伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠费用每天万分之五的标准支付违约金。合同签订后，伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司对海湾太武城三期A区项目【三盛·国际海岸A区】进行了物业服务。 2015年10月23日，严满珠向漳州市德友盛房地产开发有限公司购买海湾·太武城三期A区51#楼101号房屋，该房屋建筑总层数为3层，其中地上3层，地下0层，建筑面积为152.8平方米。 经本院核实，伯恩（福建）物业管理有限公司龙海分公司于2016年9月23日经核准企业名称变更为福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司。2019年10月21日，福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司经核准企业名称变更为福建伯恩物业集团有限公司龙海分公司。 2017年5月30日，严满珠接收海湾·太武城三期A区51#楼101号房屋（不动产权证登记地址为龙海市港尾镇滨湖路1号海湾太武城B区51号）。同日，严满珠与伯恩物业龙海分公司签订《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》，其中约定前期物业服务期限：自前期物业服务合同生效起至海湾·太武城三期（三盛·国际海岸）业委会/业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效为止；物业服务费自房屋交付使用之日起按月收取，业主自愿预缴的除外；严满珠应于每月10日前向伯恩物业龙海分公司交纳本月度物业服务费，经伯恩物业龙海分公司书面催缴，未按时缴纳物业服务费的，应按照所欠费用每日万分之五的标准支付违约金；具体收费标准（不含公共水电及电梯年检分摊费）中别墅为5元/月·平方米，公共设备设施用电用水及电梯年检费按房屋建筑面积分摊，每户每月按0.5元/平方米预交一年，一年后根据实际发生的费用多退少补，次年上述费用与物业服务费同时收取；严满珠无论入住与否，物业服务费及公共水电费由严满珠按100%标准向伯恩物业龙海分公司缴纳。之后，严满珠依约按5元/月·平方米缴纳物业服务费及相应公摊水电费至2017年12月31日止，自2018年1月1日起未再缴纳。 2018年12月26日，伯恩物业龙海分公司通过EMS快递向严满珠发出律师催款函，但该邮件于2018年12月27日被他人收取。 2020年3月19日和6月28日，国际海岸A区、B区二次供水水质经抽样检测均符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的要求。 2020年1月至今，伯恩物业龙海分公司收入电梯广告费共计30000元（含税）。 2020年5月8日，伯恩物业龙海分公司与部分业主召开座谈会，双方就业主委员会的成立、物业服务费标准及催费等相关问题各自发表了意见。 上述事实有《福建省前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》、《房屋交付使用通知书》、《入住交接单》、《房屋交付验收表》、《律师催款函》、《EMS回执》、《收款收据》、《检测报告》《公共收益收入及使用情况表》、《照片》、《视频》、《历月电费明细》、《微信记录》、《不动产权证》、《会议记录》以及双方当事人在庭审中的陈述、质证等为证，本院予以确认。 本院认为，伯恩物业龙海分公司与漳州市德友盛房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》，以及严满珠与伯恩物业龙海分公司签订《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》，均系合同双方的真实意思表示，其内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应属有效合同，具有法律约束力。伯恩物业龙海分公司虽名称两次变更，但其权利义务前后承继，诉讼主体适格。伯恩物业龙海分公司依约向严满珠提供了物业服务，严满珠应当依约交纳物业服务费，严满珠未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，伯恩物业龙海分公司请求严满珠依约按照5元/月·平方米标准支付自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费22920元，具有事实和法律依据，本院予以支持。伯恩物业龙海分公司请求严满珠支付公摊水电费224.8元，其虽提供了水电公摊系数清单，但未提供相应的公共水电费发票，该主张依据不足，不予支持，伯恩物业龙海分公司可在取得相应的公共水电费发票后另行主张。伯恩物业龙海分公司请求严满珠支付违约金，但其提供的证据不足以证明其在提起本案诉讼前已向严满珠书面催收，不符合协议约定的支付违约金的前提条件，故起诉日之前的违约金部分，本院不予支持；起诉之日起至实际付款之日止的违约金部分，本院予以支持。严满珠反诉要求伯恩物业龙海分公司提供并公示小区公共部位经营收益及经营管理费用，伯恩物业龙海分公司举证提供了《公共收益收入及使用情况表》及《照片》、《微信记录》，证明伯恩物业龙海分公司对公共收益收入及使用情况进行登记造册并及时向业主公示，伯恩物业龙海分公司已依法履行了自己的义务，故该反诉请求应予驳回。严满珠反诉要求公布专项维修资金收支明细，但其未能举证证明伯恩物业龙海分公司已实际使用专项维修资金，应承担不利后果，该请求予以驳回。严满珠反诉请求核减50%的物业费，虽严满珠未实际入住，但不影响伯恩物业龙海分公司提供物业服务，且双方协议约定无论入住与否，物业服务费及公共水电费由严满珠按100%标准向伯恩物业龙海分公司缴纳，故该反诉请求不予支持。严满珠反诉请求公共部位经营收益扣减经营管理费用（不超过30%）后，按业主产权面积比例折抵物业费，伯恩物业龙海分公司虽有公共部位经营收益，但扣除税费和管理费用后所剩金额不多，且该经营收益依法属于小区业主共有，对于该经营收益如何使用，应当由小区业主共同决定，故该请求可待小区业主共同做出决定后再另行主张。严满珠反诉请求按照多层住宅1.98元/月·平方米标准收取物业服务费，但严满珠的上述房屋为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，不属多层住宅，不在实行政府指导价的类型内，虽其不动产权证未登记为别墅，但不影响双方约定5元/月·平方米收费标准，故该反诉请求不予支持。严满珠反诉请求退还5359.04元，该费用系严满珠按照合同约定应当承担的2017年6月1日至2017年12月31日的物业服务费，伯恩物业龙海分公司收取该费用具有合同依据，至于是否必须开具收费发票，不属本院管辖范围，故该反诉请求应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、严满珠应于本判决生效之日起十日内支付福建伯恩物业集团有限公司龙海分公司物业服务费22920元及违约金（以22920元为基数，从2020年7月7日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）。 二、驳回福建伯恩物业集团有限公司龙海分公司的其他诉讼请求。 三、驳回严满珠的全部反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费513.6元，减半收取计256.8元，由福建伯恩物业集团有限公司龙海分公司负担70.3元，严满珠负担186.5元。反诉受理费250元，由严满珠负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  张梅成 二〇二〇年九月二十八日 书记员  陈小燕 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。