江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5778号上诉人（原审被告）：朱启凡，女，汉族，1995年6月11日生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告）：陈菊珍，女，汉族，1980年1月5日生，住南京市玄武区。上诉人朱启凡因与被上诉人陈菊珍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2019）苏0102民初13376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱启凡上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金为一个月租金。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、在其多次强烈要求不要再打电话以及看房后，陈菊珍依然多次电话要求配合看房，多次让中介来电，没有看成房的原因当时其在看店（而且陈菊珍有一套钥匙入住时未说明）。2、其强烈要求陈菊珍不要在其不在场的情况下进屋，但陈菊珍并未听从，是造成解约的重要原因，为了安全和小朋友的舒适度着想其不得不考虑换房。3、租赁期间房东对于水管老化等问题有修缮责任，但陈菊珍并未尽到责任，一审中的“水量少”不漏，在实际使用中，淘米、洗菜、做饭等日常生活需要时满地都是水，陈菊珍在其11月13日告知以后到12月27日都未进行维修。4、此次纠纷的主要原因在于陈菊珍收了房租后并未能保证其居住安全和稳定，且并未对屋内非人为损坏的设施提供正常维修。陈菊珍辩称，合同约定违约金是2个月房租，应按合同约定来。上诉人走的时候，仅还了一部分钥匙，还有一部分钥匙未归还，所以其更换了门锁，产生费用300元。因为上诉人搬走后就赶上了疫情，所以实际空置为4个月，但其仅主张2个月违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈菊珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令朱启凡支付违约金6700元（月租金的2倍）；2、判令朱启凡支付逾期付款滞纳金150.75元（自2019年10月13日起按日千分之三计至2019年12月28日）。一审法院认定事实如下：曾敖仔系南京市玄武区锁金村7号5幢14室房屋的所有权人，因陈菊珍系曾敖仔之子曾根生的配偶，故曾敖仔将案涉房屋出租、出售等事宜委托陈菊珍处理。2019年4月26日，陈菊珍与朱启凡签订房屋租赁合同，约定：陈菊珍将锁金村7号5幢14室房屋出租给朱启凡使用，租赁期限自2019年4月28日至2020年4月27日，月租金为3350元（不含税），支付方式为押一付三，每次提前15天支付。如朱启凡逾期支付租金，每逾期五天，需按月租金的0.3%向陈菊珍支付滞纳金；逾期十天，则陈菊珍有权终止本合同，自行收回房屋，按实际天数计算租金。朱启凡在租赁期限内，使用的水、电、气、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，由朱启凡按有关规定自行负担，并在缴纳后，有陈菊珍提供相关发票。陈菊珍于签约时收取被告押金3350元作为房屋装潢附属设施、家电及朱启凡应承担有关费用的担保；租赁期满后，如朱启凡使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则陈菊珍全额退还该押金。该房屋的维修责任除双方约定的外，均由陈菊珍负责；如陈菊珍不修缮时，朱启凡可以代为修缮，并可以用修缮费用票据抵销租金。租赁期内，陈菊珍如将此房产所有权转让给第三人，应提前三个月书面通知朱启凡；房屋所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的出租人。租赁期限内，朱启凡未经同意，中途擅自退租的，应按月租金的两倍向陈菊珍支付违约金；若支付的违约金不足抵付损失的，朱启凡还应负责赔偿。朱启凡无论任何原因退租，陈菊珍将根据朱启凡实际居住天数计算租金，并将剩余租金返还等。合同附件载明租赁房屋内家电有冰箱、微波炉和洗衣机等设施。合同签订后，陈菊珍按约将房屋交朱启凡承租使用。2019年9月29日，陈菊珍就案涉房屋出售事宜通过微信与朱启凡进行沟通。陈菊珍提出“我房子准备挂着卖卖看，你们能帮忙卖吗？当然你们的租期是不影响的”。朱启凡回复“可以”。陈菊珍又表示“我自己也发一下，如果有看房的，帮忙开下门”。2019年10月26日，陈菊珍因看房事宜联系朱启凡“你们今天不在家吗？”“钥匙有没有换？我可以开门进去看一眼吗？有个想看房的，下午就要走了”，朱启凡回复“不好意思，还是明天吧。或者今晚九点多，可以看”。2019年10月28日，朱启凡表示“你要是确定要卖我也不耽误您，您给我们时间找其他房子也可以。”“最后一个月可以配合您看房，这期间就算啦，我爱我家的同事随时可以找我老公来看，其他中介就算了”。“您这房子如果确定卖的话，我们还怎么租呀？这三天两头有来看房的，三天两头儿拍照的，然后我这儿也做生意，我也不是说我天天能过来，回来开门，然后我们这儿还有小孩儿也不方便。”陈菊珍表示“没有听说，出租了就不能看房”。2019年10月13日，陈菊珍、朱启凡双方通过微信就房租支付事宜进行沟通。陈菊珍说“问一下，两天交房租日吧？”，朱启凡回复“我现给您转6700，下个月这个时候给您转3350可以吗？”，陈菊珍回复“哎，可以吧”。当日，朱启凡向陈菊珍支付房租6700元。2019年11月13日，陈菊珍再次通过微信催交房租：“今天补缴上个月迟交的房租”。朱启凡回复“您家下水道有问题什么时候修”，陈菊珍称“是我们的问题，我们会修，与你交房租没有关系”“不是我们的问题，我们不会修”。当日晚，朱启凡又就水管问题要求陈菊珍修理，陈菊珍表示“你们什么时候搞坏的，自己修好就不追责了，交给你们好的呢。”2019年11月21日，陈菊珍再次催要房租“明天中午前没有收到房租，将去起诉”。后朱启凡未支付承诺的3350元租金。2019年12月28日，朱启凡微信通知陈菊珍“房子我们已经空出来了”“没有多住您一天”“希望您把押金退还”，陈菊珍回复“现在提前退租按照合同是属于违约，请支付两个月的租金的违约金，押金按合同的规定，扣完水电气及房子破损，其他全还”。一审另查明：1、朱启凡曾向陈菊珍缴纳房屋押金3350元；2、在朱启凡向陈菊珍沟通不再配合看房后，陈菊珍未再带人去案涉房屋看房；3、朱启凡于2019年12月28日搬离案涉房屋；4、陈菊珍于2020年1月份代为缴纳案涉房屋的电费167.94元、燃气费81.90元、水费65元；2月份缴纳电费167元、燃气费50.60元、水费56元；朱启凡对1月份的费用予以认可，同意在押金中予以扣除；但认为2月份的费用并不是其使用产生。陈菊珍主张，自朱启凡搬离之后案涉房屋就无人居住，相关费用的缴纳有一定的滞后性，实际也是朱启凡租住期间的费用；5、朱启凡交还涉案房屋时，短少微波炉1台未能返还。审理中，朱启凡将微波炉返还陈菊珍；6、庭审中，朱启凡提出案涉房屋厨房的水管存在水量少不漏、水量大漏水的问题，陈菊珍表示老房子的现状就是这样。一审审理中，陈菊珍还主张，朱启凡在租住期间弄脏了床垫、捆绑了宽带、搬离时房屋脏乱产生清扫卫生费300元，朱启凡交付的押金尚不能弥补各项损失。本案的争议焦点为：一、朱启凡终止履行租赁合同是否构成违约；二、朱启凡是否应承担迟延支付租金的违约金；三、押金是否应该退还及退还的数额。一审法院认为，陈菊珍、朱启凡间签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。一、关于朱启凡终止履行合同行为是否构成违约问题。一审法院认为，合同约定的租赁期限为2019年4月28日至2020年4月27日，而朱启凡未与陈菊珍就合同终止履行协商一致情况下，于2019年12月28日提前解除合同，其行为已构成违约。根据租赁合同约定，承租人擅自退租的，应按月租金两倍的标准支付违约金，故对陈菊珍要求朱启凡支付6700元违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于朱启凡辩称，退租系因陈菊珍意欲卖房、多人上门看房影响其生活便利和安全性，致其无法继续租住。对此，一审法院认为，陈菊珍于2019年9月就卖房需带人看房事宜，已提前告知朱启凡并取得其同意。之后，在朱启凡对看房提出异议后，陈菊珍即停止看房行为。且租赁合同亦约定陈菊珍在租赁期内有权将房屋的所有权转移给第三人。因此，对朱启凡的辩解理由，一审法院不予采信。二、关于朱启凡是否应承担迟延支付租金违约金问题。合同约定承租人需提前15天支付房租，每次支付3个月租金，朱启凡承租房屋的起租时间为2019年4月28日，因此，朱启凡应在2019年10月13日前预付下季度3个月的租金10050元。根据双方的微信记载，朱启凡经与陈菊珍协商并取得其同意，由朱启凡先行支付2个月租金，另1个月租金3350元（2019年12月29日至2020年1月28日）延期至2019年11月13日支付。后朱启凡在合同履行过程中，告知陈菊珍将提前退租，并于2019年12月28日退租。朱启凡应就其上述行为向陈菊珍承担擅自退租的违约责任，对原告主张朱启凡应支付自2019年10月13日起算的逾期付款违约金，一审法院不予支持。三、关于双方争议的押金是否应该返还及返还金额问题。本案中，因被告提前退租，案涉租赁合同已终止履行。根据合同约定，租赁期满，在朱启凡不欠费情况下，陈菊珍应将押金予以退还。因此，对朱启凡要求退还押金的请求，一审法院应予支持，但押金应先用于冲抵朱启凡欠付费用。根据陈菊珍提供的缴费记录，可以证明陈菊珍垫付朱启凡承租房屋期间产生的水、电、燃气等费用共计588.44元，该部分费用应在押金中予以扣除。对于朱启凡辩称不应承担2月份水电气费用的意见，因租赁期间水电气费用的收取存在一定的迟延，在没有证据证明陈菊珍在上述时间将房屋出租给他人使用的情形下，该费用应由朱启凡承担。对于陈菊珍主张应扣减的床垫污渍费、卫生打扫费等，因其未能举证证明，朱启凡亦予以否认，故一审法院不予支持。对陈菊珍主张的微波炉损失，朱启凡在返还承租房屋的同时，未能将微波炉一并返还，仍继续使用该微波炉，一审法院酌定朱启凡支付微波炉折旧费用20元。综上，朱启凡擅自退租，其行为构成违约，应向陈菊珍承担违约金6700元。租赁合同终止履行后，陈菊珍应将收取的3350元押金，在扣减其垫付水、电、煤气费用588.44元、微波炉折旧费用20元后退还朱启凡。上述款项抵冲后，朱启凡还应给付陈菊珍违约金3958.44元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：朱启凡应于本判决生效之日起十日内给付陈菊珍违约金3958.44元。本案案件受理费50元，由陈菊珍负担20元，朱启凡负担30元。二审中，被上诉人提交收据一份，证明因上诉人带走钥匙，其只能更换案涉房屋门锁，产生300元费用。上诉人质证认为，对证据真实性予以认可，但被上诉人没有给其机会归还钥匙就更换门锁，其还有烤箱、衣架等物品在涉案房屋内，其没有私自进入过涉案房屋。本院认为，被上诉人的主张不属于本案二审审理范围，本院对此不予认定。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为2019年4月28日至2020年4月27日，上诉人朱启凡在未与被上诉人陈菊珍就合同终止履行协商一致情况下，拒绝缴纳租金并于2019年12月28日搬离案涉房屋，其行为已构成违约。一审法院根据案涉租赁合同约定，对陈菊珍要求朱启凡支付6700元违约金的诉讼请求予以支持于法有据。租赁合同终止履行后，陈菊珍应将收取的3350元押金，在扣减垫付水、电、煤气费用588.44元、微波炉折旧费用20元后退还朱启凡，上述款项抵冲后，一审法院判令朱启凡支付陈菊珍违约金3958.44元并无不当。上诉人朱启凡虽主张退租原因系陈菊珍意欲卖房、多人上门看房未能保证其居住安全和稳定，且陈菊珍未对屋内水管设施履行修缮义务，但案涉租赁合同约定陈菊珍在租赁期内有权将房屋的所有权转移给第三人，故要求配合看房并不构成对合同义务的违反，上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。上诉人提出要求修理水管时间系在入住案涉房屋数月之后，且未能提交证据证明水管损坏的原因，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱启凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱启凡负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年九月二十五日法官助理 闫宇虹书 记 员 郭旭冬