重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初12869号原告：王智，男，1987年4月17日出生，汉族，无固定职业，户籍地重庆市合川区。被告：张强，男，1982年12月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区。原告王智与被告张强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王智到庭参加诉讼。被告张强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王智向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方签订的房屋租赁合同，并限被告于合同解除之日起2个自然日内搬离；2．被告按每月1000元向原告支付自2020年7月至本合同解除当月的房屋租金；3.被告支付原告违约金10000元；4．被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告与被告基于平等、自愿、协商原则，于2019年4月23日签订了《门面租赁合同》，原告将自己所属的位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾3附12号的房屋租赁给被告，租期为2019年5月1日至2024年4月30日，合同中双方约定：该房屋从合同签订之日起三年内每月租金为1000元，第四年每月租金为1100元，第五年每月租金为1200元。被告于合同签订之日起一次性交付两个月租金2000元，之后租金按季度支付并于每个季度前一个月的30日按时支付。被告若在未通知原告且未经原告同意的情况下延迟支付租金，原告有权终止合同，收回房屋，并追究被告的违约责任。原告于合同签订之日收取被告3000元作为押金，本合同所涉及款项以原告出具的收款凭证为准。原被告双方签订的合同生效之后，被告多次未按合同约定的时间按时支付租金，至2020年1月19日，被告仍拖欠原告2020年第一季度租金3000元，并通过微信向原告发送消息称己用现金支付的方式向原告交付该季度租金，无奈之下，原告于2020年1月19日向沙坪坝区人民法院提起诉讼，请求法院判决解除原被告双方所签订的房屋租赁合同，并判令被告按每月1000元向原告支付租金至合同解除。该案审理过程中，经沙坪坝区人民法院主持调解，原被告双方于2020年5月19日自愿达成协议：被告于2020年6月30日前支付原告2020年1月至2020年6月的房屋租金6000元。但该协议生效后，被告并未履行，原告于2020年7月6日电话联系被告，催收之前拖欠的2020年1月至6月的租金6000元以及被告应于2020年6月30日向原告支付的2020年第三季度租金3000元。被告推诿并无法给出支付租金的具体时间，无奈之下，原告于2020年7月7日向沙坪坝区人民法院申请执行，要求被告支付2020年1月至6月的租金6000元。由于被告拒不履行法律文书中的全部义务并再次无故拖欠原告2020年第三季度租金3000元，经原告向物业公司查询，被告也已拖欠电费、物业管理费等费用，为避免原告及物业公司的损失进一步扩大，原告已于2020年7月28日向物业公司申请对被告租赁的原告所属的房屋进行断电处理。为维护自身合法权益，减少损失，早日收回自有房屋，故诉诸法律途径。被告张强未作答辩。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾3附12号房屋的所有权人系王智，该房屋建筑面积为39.58平方米，用途为批发零售用地/商业服务。2019年4月23日，王智（甲方）与张强（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾3附12号门面出租给乙方使用，租期从2019年5月1日至2024年4月30日。甲方如要收回门面，必须至少提前三个月告知乙方，否则承担本合同违约责任。乙方如解除合同，必须至少提前三个月告知甲方，及时办理退房手续，否则承担本合同的违约责任。门面租金：该门面从合同签订之日起三年内每月租金1000元，第四年每月租金1100元，第五年每月租金1200元。乙方于本合同签订之日一次性交付两个月租金2000元，之后租金按季度交付并于每个季度前一个月的30日按时支付。乙方若未在通知甲方且未经甲方同意的情况下延迟支付租金，甲方有权终止合同，收回房屋，并追究乙方的违约责任。租房押金：甲方于门面租赁合同签订日收取乙方3000元作为水、电、气、物管、房屋安全等费用的押金，乙方退租时，并结清相关费用后，经甲方查证验收无误后将押金退还给乙方。租赁期内乙方负责按时缴纳水、电、气垃圾处置费、物管等费用，并由乙方承担在租赁期间发生的其他费用。乙方在门面租赁期间，不能在门面内从事任何非法活动，不得影响相邻业主或房屋使用人，不得擅自改变房屋结构、墙面、地面，未经甲方同意不得转租他人、不得破坏房屋本身及内部设施设备，如破坏或损坏行为，则应当恢复原状或照价赔偿。如需装修或改造，必须征得甲方和共墙另一方业主的同意方可进行。在退租时，乙方必须将房屋恢复原貌，否则乙方承担本合同违约责任，由此造成的其他损失由乙方承担。合同解除与续租：在正常情况下，合同期满自然解除失效，乙方如要继续租赁，须在租赁期满前至少30天向甲方书面申请，甲方在同等条件下优先对待原租户。违约责任：任何一方违反本合同约定，可解除合同，但必须由违约方支付10000元违约金给另一方。未尽事宜：甲、乙双方在合同期内，经过友好协商，在双方达成一致意见的情况下解决，如协商不成，向当地法院提起诉讼解决。本合同一式两份，经甲、乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，每份具有同等法律效力。合同签订后，张强向王智支付2019年5月至6月共计2个月的租金2000元，并交纳押金3000元。王智将案涉门面交付给张强。2019年7月4日，张强向王智支付2019年7月至9月共计3个月的租金3000元。2019年10月10日，张强向王智支付2019年10月的租金1000元。2019年11月1日，张强向王智支付2019年11月至12月的租金2000元。2020年1月19日，王智因张强未按时支付租金向本院提起诉讼，诉讼请求如下：1.判令解除双方签订的《门面租赁合同》；2.判令被告按每月1000元支付房租至租赁合同解除；3.判令被告恢复原告房屋墙体即墙壁原貌，并将室内物品搬离；4.判令被告支付违约金10000元；5.本案诉讼费由张强承担。后在本院的主持下王智与张强达成调解，即张强于2020年6月30日前支付王智2020年1月至6月租金6000元。2020年5月19日，本院作出（2020）渝0106民初1848号民事调解书。但张强并未按照民事调解书的约定时间支付租金，王智向本院申请强制执行。还查明，张强并未按照合同约定即2020年6月30日支付下一季度的租金。另，本院于2020年8月5日通过邮政特快专递向张强预留在本院的送达地址确认书中的地址以及身份证上载明的地址邮寄了民事起诉状、开庭传票。2020年8月10日，两份快递均回退到本院。审理中，原告自愿将违约金的金额调整为4000元。本院认为，原告与被告签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。关于《门面租赁合同》的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《门面租赁合同》约定被告应于每个季度前一个月的30日支付季度租金，若未按时支付原告有权解除合同。原被告签订《门面租赁合同》后，被告只有第一次是按照合同约定支付的租金，之后从未按照约定支付租金，甚至在双方对租金的支付在本院达成调解后，仍未按照（2020）渝0106民初1848号民事调解书约定支付租金。因此原告有权解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院通过邮政特快专递向被告邮寄送达了民事起诉状，虽然2020年8月10日该邮寄退还本院，因本院邮寄的地址系被告预留在本院的送达地址确认书上的地址，因此可以视为该日被告收到了民事起诉状，并知晓原告主张解除《门面租赁合同》，故双方签订的《门面租赁合同》于2020年8月10日解除，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于搬离。2020年8月10日原被告签订的《门面租赁合同》解除，被告无权再继续占用使用该门面，因此原告有权主张被告限期搬离。原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金。（2020）渝0106民初1848号民事调解书中确定被告向原告支付2020年1月至6月期间的租金，2020年8月10日原被告签订的《门面租赁合同》解除，因此，被告还需支付原告2020年7月1日至8月10日期间的租金1322.58元（1000元+1000元÷31天×10天）。关于违约金。《门面租赁合同》约定：“任何一方违反本合同约定，可解除合同，但必须由违约方支付10000元违约金给另一方”。被告未按时支付租金属于违约，原告有权主张违约金。原告认为违约金10000元过高，自愿调整4000元，是对自身权利的处分，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王智与被告张强签订的《门面租赁合同》于2020年8月10日解除；二、限被告张强于本判决书发生法律效力后3日内搬离位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾3附12号的房屋；三、限被告张强于本判决书发生法律效力后3日内支付原告王智的租金1322.58元；四、限被告张强于本判决书发生法律效力后3日内支付原告王智违约金4000元；五、驳回原告王智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1015元，减半收取计507.50元，由被告张强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年九月十四日书记员  乔丹丹