天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终4822号上诉人（原审原告）：天津开发区立泰置业有限公司，住所地天津开发区欣园新村8-101号。法定代表人：武俊岐，总经理。上诉人（原审被告）：天津卡尔斯顿酒店有限公司，住所地天津市河东区津滨大道63号。法定代表人：齐凤，经理。委托诉讼代理人：宋恺，天津众磊律师事务所律师。上诉人天津开发区立泰置业有限公司（以下简称“立泰置业公司”）因与上诉人天津卡尔斯顿酒店有限公司（以下简称“卡尔斯顿酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。立泰置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判卡尔斯顿酒店向立泰置业公司支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按目前同类房屋的租金市场价格为标准计算），以及自2019年1月31日起至实际搬离之日止的违约金（暂计至2019年4月22日为57400元）；2.改判卡尔斯顿酒店向立泰置业公司支付违约损失（暂计至2019年3月为1500000元）；3.上诉费用由卡尔斯顿酒店承担。事实和理由：一审认定事实清楚，判决涉诉租赁合同终止正确，但对判决认定的以1400000元为标准计算房屋使用费不认可，未支持立泰置业公司关于违约金及经营损失的主张属于适用法律错误。卡尔斯顿酒店辩称，一审认定的租金标准是立泰置业公司自己主张的，一审法院对此判决没有问题。不同意立泰置业公司的上诉请求，请求驳回其上诉。本案案情较为复杂，建议法院中止审理。卡尔斯顿酒店上诉请求：1.请求法院驳回立泰置业公司一审的第1项、第5项诉讼请求，维持涉诉房屋现状；2.一、二审案件诉讼费由立泰置业公司承担。事实和理由：卡尔斯顿酒店认为其公司与实际控制人均涉及xxxx待查，涉诉房屋用于“xxx”饭店经营，系公司从案外人处承接，后投入20000000余元进行装修，现该公司实际控制人因xxxxxxxxx立案侦查，公安机关对卡尔斯顿酒店的网银账户及U盾等予以扣押，并被公安机关告知卡尔斯顿酒店应保持现状，相关财务禁止处分和流转，因此卡尔斯顿酒店认为，本案判决会影响xxxx的认定，存在xx交叉的事实，不宜简单审理认定，应驳回立泰置业公司的诉请，维持房屋原状。立泰置业公司辩称，不同意卡尔斯顿酒店的上诉请求，立泰置业公司与卡尔斯顿酒店是租赁合同关系，不存在其他业务往来，卡尔斯顿酒店的情况不影响租赁合同关系，涉诉租赁合同已经到期，双方没有续约，卡尔斯顿酒店应将涉诉租赁房屋返还给立泰置业公司。同时，现卡尔斯顿酒店无偿占用涉诉房屋没有依据，应支付相应的房屋使用费用，双方之前约定的租金标准过低，应按现在涉诉房屋的市场租金标准支付使用费。立泰置业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决终止原、被告双方房屋租赁合同；2.请求法院依法判决被告向原告支付违约金55300元（从2019年1月1日起至被告实际搬离之日止，暂计算至2019年3月20日）；3.请求法院依法判决被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失1500000元（从2019年1月1日起至被告实际搬离之日止，暂计算至2019年3月份）；4.请求法院依法判决被告向原告支付从2019年1月1日起到其实际搬离之日止的房屋使用费；5.请求法院依法判决被告腾出天津市河东区津滨大道63号房屋并返还给原告；6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落天津市河东区××庄路××号，房屋所有权人为本案原告。2014年12月25日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定：原告将涉诉房屋出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日，租金每年1400000元，每年1月5日前缴纳租金。合同签订后被告使用涉诉房屋经营“xxx”酒店，实际缴纳房屋租金至2018年12月31日。2018年12月12日，原告向被告寄送《关于房屋租赁期满事宜通知函》，通知被告涉诉《租赁合同》于2018年12月31日期满终止。该通知显示于2018年12月13日由被告签收。涉诉房屋现仍由被告使用并经营。一审法院认为，本案原、被告双方作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《租赁合同》，其内容不违反法律规定，应属合法有效。原、被告双方应当依照合同约定履行各自义务。合同约定的租赁期限于2018年12月31日届满，原告既明确告知被告合同到期后不再续租，则双方《租赁合同》应于2018年12月31日终止。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方《租赁合同》既期满终止，则被告理应将涉诉房屋腾空并返还原告。被告未在合同终止后将涉诉房屋返还原告，则在其占用涉诉房屋期间，应当向原告支付房屋占有使用费。房屋占有使用费数额宜参照双方此前租金数额，即按照每年1400000元标准缴纳，自2019年1月1日起缴至被告实际腾房之日止。对于原告要求被告支付违约金、赔偿损失两项诉讼请求，双方合同既期满终止，且被告应当向原告支付房屋占有使用费，则原告再要求被告支付违约金及赔偿损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。对于被告申请中止审理一节，根据相关法律规定，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。本案被告虽主张案外人xx为其实际控制人，但对此未提交证据证明。且即便xx为被告实际控制人，其是否涉及xxxxxx，并不对原、被告之间的房屋租赁合同关系产生影响。被告未能提交证据证明本案存在法律规定的中止事由，对其中止申请，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，判决：“一、原告天津开发区立泰置业有限公司与被告天津卡尔斯顿酒店有限公司就天津市河东区××庄路××号房屋所签《租赁合同》于2018年12月31日终止；二、被告天津卡尔斯顿酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将天津市河东区××庄路××号房屋腾空并交还原告天津开发区立泰置业有限公司；三、被告天津卡尔斯顿酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津开发区立泰置业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年1月1日起至实际腾房之日止，按照每年1400000元标准计算）；四、驳回原告天津开发区立泰置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18798元，减半收取计9399元，由被告天津卡尔斯顿酒店有限公司负担。”本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，立泰置业公司与卡尔斯顿酒店签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。现双方约定的租赁期限已于2018年12月31日到期，且立泰置业公司已向卡尔斯顿酒店明确表示不再继续租赁，因此，双方租赁关系于2018年12月31日终止，一审判决对此认定正确，本院予以维持。根据合同约定及法律规定，涉诉租赁合同到期后，卡尔斯顿酒店应将租赁的房屋及时返还给立泰置业公司，其一直占有使用涉诉房屋至今，缺乏合同及法律依据，应向立泰置业公司支付占用期间的房屋使用费。一审判决综合考虑双方合同履行情况等，认定卡尔斯顿酒店按照双方约定的租金标准自2019年1月1日起至实际腾房之日止向立泰置业公司支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。立泰置业公司虽主张双方约定的租金标准过低，要求以涉诉房屋当前市场租金价格标准计算使用费，但未能提供相应证据予以证明，其该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于立泰置业公司主张的违约金问题，根据涉诉《租赁合同》第十二条约定，租赁期限结束，如双方未继续订立租赁合同，乙方（即卡尔斯顿酒店）须在30天内搬出涉诉房屋，将房屋返还给甲方（即立泰置业公司）；如乙方逾期返还，应当承担逾期返还期间的使用费及违约金，每逾期一天，乙方按年租金0.05%的标准每日向甲方支付违约金。本案中，涉诉《租赁合同》租期于2018年12月31日届满，根据合同约定，卡尔斯顿酒店最迟应于2019年1月30日前将涉诉房屋腾空并返还给立泰置业公司，现卡尔斯顿酒店一直占用涉诉房屋，构成违约，应向立泰置业公司支付相应的违约金。因此，立泰置业公司要求卡尔斯顿酒店支付自2019年1月31日起至其实际搬离之日止的违约金（按每日年租金1400000元的0.05%的标准计算）的主张，符合合同约定，本院予以支持。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。关于立泰置业公司主张的其他损失问题，因其未能提供充分证据予以证明，该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于卡尔斯顿酒店主张本案应中止审理或裁定驳回立泰置业公司的起诉的问题，其虽主张公司实际控制人系案外人阎某，因涉及刑事案件已被公安机关立案侦查，本案审理需等待刑事案件处理结果，但未能提供相应证据予以证明，且根据在案证据及当事人陈述，亦不能证明本案房屋租赁合同关系属于公安机关立案受理的刑事案件的侦查范围，故卡尔斯顿酒店的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人立泰置业公司的上诉请求部分成立。上诉人卡尔斯顿酒店的上诉请求，不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初2888号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初2888号民事判决第四项；三、天津卡尔斯顿酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向天津开发区立泰置业有限公司支付违约金（自2019年1月31日起至实际腾房之日止，按照每日年租金1400000元的0.05%标准计算）；四、驳回天津开发区立泰置业有限公司的一审其他诉讼请求；五、驳回天津开发区立泰置业有限公司的其他上诉请求；六、驳回天津卡尔斯顿酒店有限公司的上诉请求。一审案件案受理费减半收取9399元，由天津卡尔斯顿酒店有限公司负担；二审案件受理费18878元，由天津开发区立泰置业有限公司负担18098元，由天津卡尔斯顿酒店有限公司负担780元。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 孟 夏审判员 庞 艺二〇二〇年九月一日书记员 李珊珊