广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1557号上诉人（原审被告）：曾少卿，女，1974年1月5日出生，汉族，住广东省韶关市******。被上诉人（原审原告）：韶关市荣苑物业服务有限公司。住所：广东省韶关市武江区**********。法定代表人：陈菊香，执行董事。委托诉讼代理人：向桂琼，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭英，该公司工作人员。上诉人曾少卿因与被上诉人韶关市荣苑物业服务有限公司（以下简称荣苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾少卿上诉请求：一、撤销原判，将本案发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判驳回荣苑公司的诉讼请求；二、诉讼费用由荣苑公司承担。事实与理由：(一）一审法院未查清荣苑公司长期未提供物业服务的事实，属于认定基本事实不清。2012年荣苑公司与建设单位韶关市电影发行放映有限责任公司（以下简称电影公司）签订了《物业管理委托合同》。但是，2015年10月，曾少卿收房后，荣苑公司一直未能提供符合约定的物业服务。荣苑公司为证明其提供物业服务的事实，虽然提供了《前物业管理服务协议》和《管理公约》，但庭审过程中未经充分质证。两份文件属于不同业主，不能形成证据链，而且《前物业管理服务协议》故意遗漏签署业，是否生效存疑，不应作为有效证据。故在荣苑公司未能有效证明其已提供物业服务的情况下，一审法院不查证相关事实，错误认定“曾少卿作为业主，接受了荣苑公司提供的物业服务”，属于认定基本事实不清。正是由于荣苑公司一直未正常营运，提供约定的物业服务，导致所涉房产的商业招租不成功，大量物业空置无法出租，致使业主租金损失巨大，绝大部分业主拒绝支付物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”荣苑公司未提供物业服务的情况下，曾少卿以及其他业主有权拒绝支付物业费。(二）一审法院罔顾已明确约定物业费的事实，以笔误轻易否定双方书面协定，属于法律适用不当。2015年10月房产竣工验收后，如上文所述荣苑公司未能按照其与电影公司的约定提供物业服务。荣苑公司为减轻其自身违约责任，与电影公司协商后将物业费降低为“2元/月•平方米”。在2016年5月，电影公司与曾少卿签署的《商品房买卖合同（现售）》中予以明确约定。2012年电影公司与荣苑公司签署的《物业管理委托合同》，早于《商品房买卖合同(现售)》4年有余。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”当上述两份合同不一致时，应当以签订在后的《商品房买卖合同（现售）》为准。一审法院在明知两份协议矛盾的情况下，作出“故该院对荣苑公司陈述《商品房买卖合同（现售）》载明物业服务费2元/月•平方米属于笔误的陈述予以采信”，属于法律适用不当。(三）仅以应当知晓存在《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，即认定未签署的法律文件生效，属于法律适用不当。虽然《商品房买卖合同》附件四中提示签署《前期物业管理服务协议》和《业主公约》。但基于未能提供物业服务的事实，荣苑公司在明知曾少卿已收房的情况下，自2015年至2020年间5年时间，即未通知曾少卿签署《前期物业管理服务协议》《业主公约》，也未向曾少卿催交物业费。《前期物业管理服务协议》作为协议，《业主公约》作为重要的自律公约，两者必须以业主签署作为生效的必要条件，未经签署并不对业主产生约束力。在荣苑公司无法提供经曾少卿签署的《前期管理服务协议》和《业主公约》的前提下，一审法院仅以“故曾少卿应当知晓附件四关于《前期管理服务协议》、《业主公约》的补充协议”来否定上述两份文件对上述人约束力的抗辩，属于法律适用不当。(四）一审法院未要求被上诉人证明书面催交物业费，属于法律适用不当。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交，催交后，业主仍未交纳的情况下才可起诉主张物业费。《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案中，荣苑公司未以证据证明其已向曾少卿书面催交物业费的情况下，一审法院未要求其证明相关事实，即判决对方胜诉，属于法律适用不当。荣苑公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。曾少卿称荣苑公司长期未提供物业服务。荣苑公司认为这明显不符合事实情况，理由如下：荣苑公司完全履行了与电影公司签订的《物业管理委托合同》中约定的义务，主要对所管辖的物业服务区域公共区域、设备设施等进行物业服务管理，荣苑公司可以根据业主提出的申请，提供其物业通水、通电的服务等工作，但是业主的商铺是否招租不属于荣苑公司职责范围，与荣苑公司无关。如果荣苑公司真如曾少卿所说的长期未提供物业服务的话，那么荣苑公司所管辖区域垃圾应该垃圾堆积如山、断水断电，其它业主早就对荣苑公司提起诉讼了，事实情况却不是这样，荣苑公司所管辖小区一切正常。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。1.曾少卿称一审法院采信荣苑公司关于在双方签订的《商品房买卖合同》（现售）的物业服务为2元/月•平方米是笔误，属于法律适用不当。荣苑公司认为曾少卿的理由不成立，且依据的法律错误。理由如下：曾少卿凭空捏造事实，因为电影公司从来没有、也不可能与荣苑公司协商将物业管理费降低为2元/月•平方米，有电影公司与荣苑公司签订的《物业管理委托合同》，以及荣苑公司与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》为证。而开发商与曾少卿签订《商品房买卖合同》时，因没有及时更新网签数据而造成的失误，电影公司也已提供了《情况说明》。而《商品房买卖合同》附件十二也明确约定，买受人要与卖方选聘的物业服务公司签订《前期物业管理服务协议》并签署承诺遵守《业主公约》，而物业服务费收费标准荣苑公司也是要向政府有关部门进行备案，不能自己随意收取的。因此，一审法院适用法律正确。2.曾少卿称一审法院仅以曾少卿应当知晓存在《前期物业管理服务协议》、《业主公约》即认为未签署的法律文件生效，属于法律适用不当的理由不成立。具体理由见一审法院认定内容。重点说明如下：一方面荣苑公司多次电话催促曾少卿来物业中心签订此两份合同，但是曾少卿不予理会；另一方面荣苑公司依据与电影公司签订的《物业管理委托合同》对所辖的小区履行了自己的物业服务的义务，曾少卿也应该要履行缴纳物业服务费的义务。3.曾少卿称一审法院未要求荣苑公司证明书面催交物业费，属于法律适用不当。荣苑公司认为曾少卿的理由不成立：荣苑公司有证明材料证明于2019年11月1日通过邮政快递向曾少卿发出过《缴费催款通知书》，要求曾少卿于2019年11月底前将所欠的费用缴清。曾少卿不但不缴纳费用，还否认曾经收到过书面催交的事实，这是不诚信的行为。综上，请求驳回曾少卿的诉讼请求，维持原判。荣苑公司向一审法院起诉请求：1.判决曾少卿向荣苑公司支付自2017年3月起至2020年2月止三间商铺的物业服务费151447.68元、逾期违约金79510.04元（实际应计算至支付完成之日止），以上两项合计金额为230957.72元。2.本案诉讼费及其他实现债权的费用由曾少卿承担。庭审中，荣苑公司明确诉讼请求第一项物业管理服务费自2017年3月1日起算，违约金自2017年3月6日起以实欠金额按日千分之一计算；诉讼请求第二项的其他费用不存在。一审法院认定事实：曾少卿系韶关市浈江区******惠城文化广场1幢112号商铺、1幢113号商铺、1幢1号之一商铺的登记权利人，三间商铺的房屋建筑面积分别为108.6平方米、109.96平方米、43.87平方米，房屋用途均为商业服务。2012年2月29日，案外人电影公司（即涉案物业开发商）作为甲方与荣苑公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，合同第二条物业基本情况（一期、二期），物业名称：惠城文化广场（星河时代）……。合同第三条“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主合同物业使用人根据业主公约履行本合同中相应的义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度”。合同第十四条委托管理期限为年（不超过三年）。合同第十八条第2点“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.68-2.5元向乙方交纳；商业按其拥有建筑面积每月每平方米16-25元交纳；办公室按……”，第3点“本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前”，第9点“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理：……（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金”。合同另就委托管理服务事项、双方权利和义务等进行了约定。2014年4月22日，电影公司作为出卖人与曾少卿作为买受人签订两份《商品房买卖合同》，两份合同除买卖房屋地址不同，其他内容完全一致，分别约定买受人购买韶关市浈江区****************商铺、113号商铺。合同载明商品房的用途为商业营业用房，合同第二十二条明确“本合同连同附件共17页”，附件一为房屋平面图（第14页），附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明（第15页），附件三为装饰、设备标准（第16页），附件四为合同补充协议（第17页）载明“……2、买受人在签订购房合同的同时，须和卖方选聘的物业服务公司签订《前期物业管理服务协议》并签署承诺遵守《业主公约》。3、在达到收楼条件时，如买受人逾期拖延收楼超过30日，则自出卖人通知买受人收楼的最后期限的第二日起，买受人自然承担缴交物业管理费的义务，并按《前期物业管理服务协议》的约定缴纳违约金或滞纳金”。两份《商品房买卖合同》均系将A4页面的文稿双面打印在A3纸上并中缝装订。曾少卿于主合同末尾及附件一、二上签名确认，附件三、四未见其签名。2015年10月10日，电影公司向曾少卿发出《收楼通知书》，告知“您所购买的韶关市浈江区******汇星河时代小区*****、113号商铺的物业于2015年9月已竣工验收，并取得了《住宅交付使用许可证》，符合房屋交付条件。现通知您在2015年10月17日之前来办理商铺交付手续。……应缴费用：按照《前期物业管理服务协议》及《管理公约》的规定缴纳各种费用”。2016年5月3日，电影公司作为出卖人与曾少卿作为买受人签订《商品房买卖合同（现售）》，约定曾少卿购买韶关市浈江区************之一商铺，商品房的房屋测绘机构为商业营业性用房，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为荣苑公司，物业服务时间从买受人正式收楼之日起到小区成立业主委员会且签订物业服务委托协议并生效之日止。物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2元/月/平方米（建筑面积）。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件十。合同第二十六条载明“本合同及附件共34页”，附件一为房屋平面图（第17、18页），附件二为关于该商品房共用部位的具体说明（第19、20页），附件十为关于物业管理的约定：1.前期物业管理合同详见韶关市惠城文化广场《前期物业管理服务协议》，2.临时管理规约详见韶关市惠城文化广场《管理公约》，附件十二为补充协议（第34页）内容为2、买受人……在签订购房合同的同时，须和卖方选聘的物业服务公司签订《前期物业管理服务协议》并签署承诺遵守《业主公约》。3、在达到收楼条件时，如买受人逾期拖延收楼超过30日，则自出卖人通知买受人收楼的最后期限的第二日起，买受人自然承担缴交物业管理费的义务，并按《前期物业管理服务协议》的约定缴纳违约金或滞纳金。曾少卿于主合同末尾及附件一的第17页上签名。对于《商品房买卖合同（现售）》物业服务费为2元/月/平方米，荣苑公司认为属于笔误。荣苑公司提交的其（乙方）与韶关市浈江区******星河时代小区其他业主（甲方）签订的《前期物业管理服务协议》及《管理公约》，约定物业服务费住宅（公寓）标准层2元/平方米/月；复式户型计价面积按基准建筑面积的1.5倍计算。每平方米增加50%服务费。商业16元/平方米/月，物业服务费应于每月5日前交纳，不按规定交纳的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。《前期物业管理服务协议》第四十条载明“因《前期物业管理服务协议》期满，甲方或业主依法组建的业主委员会没有将继续聘用乙方或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，仍是乙方继续管理的，视为合同自动延续，且本协议的性质由《前期物业管理服务协议》自动变更为《物业管理服务协议》，为期三年；如第二次合同期满，甲方或业主依法组建的业主委员会仍没有将继续聘用乙方或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，仍是乙方继续管理的，则《物业管理服务协议》为无期限协议，但乙方提出终止的除外”。庭审中，荣苑公司、曾少卿均表示星河时代小区至今未成立业主委员会。荣苑公司陈述其有向曾少卿催收过物业服务费，曾少卿不认可。一审法院认为，荣苑公司是星河时代小区的前期物业服务公司，为该小区提供物业管理服务至今，曾少卿是星河时代小区的业主。荣苑公司与星河时代小区的建设单位电影公司于2012年2月29日签订《物业管理委托合同》，该合同内容不违反法律规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，荣苑公司作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。曾少卿作为业主，接受了荣苑公司提供的物业服务后，负有按约定支付物业相关费用的义务。荣苑公司主张曾少卿自2017年3月1日开始交纳物业管理服务费，曾少卿表示未收到荣苑公司的催收通知，提出时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，荣苑公司未能举证证实其有向曾少卿催收，故2017年3月17日之前的诉讼时效已经届满。由于《物业管理委托合同》约定“每次交纳费用时间为每月5日前”，故曾少卿的时效抗辩包括2017年3月的物业服务费，则曾少卿应向荣苑公司缴纳2017年4月1日至2020年2月29日的物业服务费。曾少卿所购物业属于商业性质，电影公司与荣苑公司签订的《物业管理委托合同》约定“商业按其拥有建筑面积每月每平方米16-25元交纳”，星河时代小区其他业主与荣苑公司签订的《前期物业管理服务协议》及《管理公约》显示物业服务费商业16元/平方米/月，故荣苑公司主张的物业服务费收费标准，该院予以采纳。经计算，曾少卿需向荣苑公司支付的物业服务费为146960.8元[（108.6㎡+109.96㎡+43.87㎡）×16元/平方米/月×35月]。对于曾少卿提出《商品房买卖合同（现售）》约定物业服务费2元/月/平方米的抗辩，《商品房买卖合同（现售）》同时约定“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件十”，表明曾少卿对前期物业服务合同、临时管理规约的知晓，亦明确详细阅读相应合同并同意遵守。《前期物业管理服务协议》及《管理公约》明确物业服务费商业16元/平方米/月，住宅标准层2元/平方米/月；《物业管理委托合同》亦明确“商业按其拥有建筑面积每月每平方米16-25元交纳”，曾少卿购买韶关市浈江区****************之一不动产登记明确载明用途为商业服务，故该院对荣苑公司陈述《商品房买卖合同（现售）》载明物业服务费2元/月/平方米属笔误的陈述予以采信。对于曾少卿提出未见过两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（现售）》中关于载明《前期物业管理服务协议》、《业主公约》的补充协议附件的抗辩，两份《商品房买卖合同》均系A3纸张折叠成A4页面双面打印装订，附件三、四分别与合同封面及首页相连，曾少卿未签名即不认可的陈述显然不符合事实，且两份《商品房买卖合同》第二十二条均明确“本合同连同附件共17页”，故曾少卿应当知晓附件四关于《前期物业管理服务协议》、《业主公约》的补充协议；《商品房买卖合同（现售）》主文内容明确“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，……该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件十”，故曾少卿上述抗辩，该院不予采信。关于违约金问题，如前所述，电影公司与荣苑公司签订的《物业管理委托合同》对曾少卿具有约束力，《物业管理委托合同》，《前期物业管理服务协议》及《管理公约》均约定“从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金”，曾少卿在荣苑公司提供相应的物业服务后逾期未交纳物业服务费用，明显构成违约，应承担相应的违约责任。在荣苑公司未就违约损失进行举证的情况下，荣苑公司损失即为曾少卿延迟支付物业管理服务费金额的预期利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”，荣苑公司主张曾少卿按每日千分之一计算违约金过分高于造成的损失，该院予以调整为按年利率24%计算。由于《物业管理委托合同》约定“每次交纳费用时间为每月5日前”，故曾少卿应从2017年4月6日起以实际欠缴物业管理服务费的金额按年利率24%计算违约金至实际支付之日止。一审法院判决：曾少卿应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费146960.8元及违约金（违约金的计算方法：从2017年4月6日起以实欠物业服务费金额按年利率24%计算至支付完毕之日止）给韶关市荣苑物业服务有限公司；二、驳回韶关市荣苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。荣苑公司针对曾少卿的上诉请求提供了证据：追缴通知书、邮件交寄单、EMS快递查询单，拟证明荣苑公司2019年10月28日通过EMS快递向曾少卿发出《追缴物业费通知书》，曾少卿于2019年11月2日签收。曾少卿质证认为，没印象有收到过该通知书，而且落款是2019年10月28日，通知书上说有多次打电话给曾少卿，但曾少卿根本就没有接到过荣苑公司的电话，请荣苑公司提供打过电话给曾少卿的证据。本院二审查明，一、2019年11月1日，荣苑公司星河时代物业服务中心通过EMS快递向曾少卿发出内容为：“经物业服务中心统计查实，您三间商铺的物业服务费自2016年6月1日至2019年9月30日共计40个月还未缴纳。物业部曾多次与您通过电话通知催缴物业费，至今您还未有来缴纳，一直拖欠物业服务管理费用，同时也将产生滞纳金。为了维护小区商铺业主的共同利益及保证小区物业管理服务工作正常进行，请您在11月底前将所欠的费用缴清。逾期后果自负！”的《缴费催款通知书》。曾少卿于2019年11月2日签收该通知书。二、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对曾少卿的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、曾少卿与荣苑公司是否构成物业服务合同关系。惠城文化广场（星河时代）至今尚未成立业主委员会，荣苑公司与电影公司签订《物业管理委托合同》，接受电影公司的委托对惠城文化广场（星河时代）的物业提供有偿管理服务，符合《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，该合同依法成立。尽管曾少卿购买涉案商铺后未与荣苑公司签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，曾少卿作为涉案商铺的业主，荣苑公司与电影公司签订的《物业管理委托合同》对曾少卿具有约束力。曾少卿以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由不成立，本院不予支持。因此，荣苑公司对惠城文化广场（星河时代）的物业提供管理服务，与曾少卿形成事实上的物业服务合同关系，双方应按《物业管理委托合同》约定履行各自义务。二、曾少卿拒绝履行支付物业服务费义务的抗辩理由是否成立。如上所述，曾少卿与荣苑公司构成物业服务合同关系，双方应当按照《物业管理委托合同》的约定全面履行自己的义务。荣苑公司为曾少卿所在的涉案小区提供物业管理服务，作为该小区涉案商铺业主的曾少卿，依约应向荣苑公司履行支付相应的物业服务费义务。(一)曾少卿主张荣苑公司一直未能提供符合约定的物业服务，未能提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，曾少卿应当为其举证不能承担相应的不利后果。本院对曾少卿的该主张不予采信。(二）曾少卿主张荣苑公司应按曾少卿与电影公司签订的《商品房买卖合同(现售)》约定2元/月•平方米计算物业服务费的理由不成立。1.经查，曾少卿与电影公司签订的《商品房买卖合同（现售）》(合同编号0000640175235)其中第十八条物业管理约定“物业服务费为2元/月•平方米(建筑面积)。”一审法院在电影公司未参与本案诉讼的情况下，仅依据电影公司出具的《情况说明》作出对荣苑公司陈述《商品房买卖合同（现售）》载明物业服务费2元/月•平方米属于笔误予以采信不当。关于曾少卿与电影公司在《商品房买卖合同（现售）》(合同编号0000640175235)第十八条物业管理约定“物业服务费为2元/月•平方米(建筑面积)”是否存在笔误，本院在本案中不作认定。2.电影公司与荣苑公司签订的《物业管理委托合同》、电影公司与曾少卿签订的《商品房买卖合同（现售）》两者属于不同的民事法律关系，曾少卿在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。如上所述，依据《物业管理委托合同》，曾少卿享有荣苑公司为涉案商铺所在小区提供物业服务的义务，同时自己应当履行按时足额交纳物业服务费义务。荣苑公司没有参与曾少卿与电影公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，根据合同相对性原则，在荣苑公司没有追认的情况下，该合同对荣苑公司不具有约束力。因此，曾少卿要求荣苑公司按照其与电影公司在《商品房买卖合同（现售）》中约定的2元/月•平方米计收物业服务费没有法律依据，本院不予支持。如果曾少卿认为购买的涉案商铺应按2元/月•平方米计收物业服务费，应依据与电影公司签订的《商品房买卖合同（现售）》向电影公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《物业管理委托合同》中约定的向荣苑公司按时足额交纳物业服务费义务。综上，曾少卿所主张的涉案商铺应按2元/月•平方米计收物业服务费属于其与电影公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与电影公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。(三）如上所述，本院认定曾少卿与荣苑公司构成物业服务合同关系，双方应按《物业管理委托合同》约定履行各自义务，是依据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。无论曾少卿是否知晓、签署《前期管理服务协议》《业主公约》，均不能否定曾少卿与荣苑公司构成物业服务合同关系这一事实。(四）荣苑公司已于2019年11月2日向曾少卿送达《缴费催款通知书》，即荣苑公司在起诉之前已经向曾少卿书面催交物业服务费。鉴于曾少卿无正当理由拒绝交纳，荣苑公司提起本案诉讼，请求曾少卿支付物业服务费符合法律规定。曾少卿在已收到《缴费催款通知书》的情况下仍辩称荣苑公司在起诉之前没有向其书面催交物业服务费，有违诚实信用原则。综上，曾少卿拒绝履行支付物业服务费义务的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，曾少卿的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4764.37元，由曾少卿负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年九月二十一日书记员  刘美红