上海市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2020）沪03行终286号上诉人(原审原告)于洪莹，男，1976年10月22日出生，汉族，户籍地天津市，住上海市普陀区。委托代理人叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。上诉人(原审原告)赵慧，女，1977年10月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。以上两上诉人的共同委托代理人徐世杰，北京市华泰律师事务所大连分所律师。被上诉人(原审被告)上海市自然资源确权登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人袁秦艳。原审第三人王吉，男，1981年8月5日出生，汉族，住上海市普陀区。原审第三人唐正玺，男，1989年2月28日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托代理人周琦,江苏路修律师事务所律师。上诉人于洪莹、赵慧因诉上海市自然资源确权登记局(以下简称市确权登记局)不动产抵押登记一案，不服上海铁路运输法院(2019)沪7101行初681号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人于洪莹及其委托代理人叶斌，上诉人于洪莹、赵慧的共同委托代理人徐世杰，被上诉人市确权登记局的委托代理人袁秦艳，原审第三人唐正玺的委托代理人周琦到庭参加诉讼。原审第三人王吉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原审认定，王吉系上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)权利人。2017年4月22日，王吉与于洪莹、赵慧夫妇签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议,约定：于洪莹、赵慧向王吉购买案涉房屋，房屋总价为人民币(以下币种同)630万元；为办理交易过户手续，双方同意于2017年6月25日前往中介公司上海凌阳房地产经纪公司(以下简称凌阳公司)处签订网上示范文本上海市房地产买卖合同；首付款200万元(含定金20万元)，需还王吉的贷款，应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日交付凌阳公司，并转付王吉贷款银行用于偿还王吉贷款，王吉应于收到该笔钱款同时偿还尚欠贷款余额(若有不足，王吉需自行补足)，并办理抵押注销手续等。同日，于洪莹、赵慧支付了佣金。同年6月26日，王吉与于洪莹、赵慧签订补充协议(以下简称补充协议一)，约定将原定的网签协议时间2017年6月25日顺延至2017年7月6日前，同时约定购房金额由原630万元变更为612万元，首付款180万元(不含定金)变更为210万元(不含定金)。同年7月19日，双方委托凌阳公司办理存量房买卖合同网上备案登记(以下简称网签协议备案)手续，该协议(以下简称网签协议一)约定：案涉房屋转让价格为630万元，双方确认在2017年12月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；网签协议一中的补充条款(一)约定，王吉承诺本人及该物业名下除该物业现有抵押债务外，无其他债务及经济纠纷，若交易过程中发生额外的债务问题，王吉需及时自行解决，若未能处理导致于洪莹、赵慧的损失全部由王吉承担；协议附件三(付款协议)约定，于洪莹、赵慧支付的部分首期房款180万需用于偿还王吉贷款，上述款项与已支付的定金20万共同构成于洪莹、赵慧支付王吉的首期房款；于洪莹、赵慧应于办理过户手续前支付王吉第二期房款计236万元；王吉同意于洪莹、赵慧通过向贷款银行申请189万元的形式支付第三期房价款......;协议附件五抵押情况栏显示案涉房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。同日，双方再次签订补充协议(以下简称补充协议二)，约定了案涉房屋转让价格为王吉净到手价612万元及明确已付款的金额、时间及余款的支付、违约金等事项。同年8月27日，双方又签订了第三份补充协议(以下简称补充协议三)，约定案涉房屋转让价格变更为王吉净到手581万元，双方同意该物业的过户时间由于洪莹、赵慧所售房屋的交易时间为准，无具体限制期限等。2018年4月6日，双方因已付款金额发生变化，再次签订了第四份补充协议(以下简称补充协议四)，除已付款明细与补充协议三有变更外，其余内容未发生变更。2017年10月9日，王吉与唐正玺签订借款合同及最高额抵押合同，约定王吉以案涉房屋为抵押向唐正玺借款420万元，借款期限为2017年9月18日至2018年3月17日。尔后，王吉与唐正玺共同向市确权登记局提出办理案涉房屋抵押权登记申请，并提供了申请书、案涉房屋产权证、借款合同及抵押合同等材料。市确权登记局同时对王吉、唐正玺进行了询问，王吉陈述案涉房屋办理了网签协议备案手续，唐正玺表示继续申请办理抵押登记并愿意承担可能带来的法律后果。经审查，市确权登记局认为王吉、唐正玺的申请符合抵押登记条件，遂于同年10月12日作出沪(2017)普字不动产证明第XXXXXXXX号不动产登记证明(以下简称被诉不动产抵押登记)，主要内容为：房地产坐落梅岭北路XXX弄XXX号XXX室，抵押权人唐正玺，受理日期2017年10月9日，核准日期2017年10月12日，最高额抵押，最高债权限额人民币700万元，债权发生期间2017年9月18日至2018年3月17日止。上述借款合同到期后王吉未偿还借款，案涉房屋抵押登记因此未解除。2018年7月11日，王吉与于洪莹、赵慧就变更案涉房屋购房款为581万事宜委托上海聚佳房地产经纪事务所公司办理网签协议备案手续，该经备案的XXXXXXX号上海市房地产买卖合同(以下简称网签协议二)附件五抵押情况栏亦显示案涉房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。网签协议二和网签协议一的特别告知(一)第八条均载明：买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2017年4月23日至2018年6月14日止，赵慧通过工商银行转账形式陆续向王吉支付定金及购房款共计402万元，即2017年4月23日10万元，2017年4月26日10万元，2017年6月26日10万元，2017年7月19日175万元(抵押前于洪莹、赵慧支付了205万元)，2018年4月9日25万元，2018年6月14日172万元。2018年8月，于洪莹、赵慧入住案涉房屋。因王吉无法配合于洪莹、赵慧办理房屋过户手续，于洪莹、赵慧于2018年8月向上海市普陀区人民法院提起(2018)沪0107民初18167号民事诉讼，要求王吉继续履行房地产买卖合同等。该案审理中，法院追加唐正玺为第三人参加诉讼。2019年6月20日于洪莹、赵慧撤回该案起诉。2019年7月19日，于洪莹、赵慧向原审提起本案诉讼，认为市确权登记局办理案涉房屋抵押登记手续，导致于洪莹、赵慧无法办理房屋产权转移登记手续，侵害其合法权益，故请求撤销市确权登记局作出的被诉不动产抵押登记行为。原审另查明，2017年9月，王吉还清了贷款，后办理本案被诉不动产抵押登记。审理中，于洪莹、赵慧陈述，其于签订网签协议二的当日申请银行贷款，7-10天后，房产中介工作人员告知其银行未放贷。2018年7月27日，王吉告知案涉房屋被抵押一事。经释明，于洪莹、赵慧既未就与王吉签订的案涉房屋买卖合同的效力、履行提起诉讼，也未就王吉与唐正玺签订抵押合同效力提起诉讼。原审认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”在被诉不动产抵押登记行为作出之前，于洪莹、赵慧就案涉房屋与王吉签订房地产买卖协议并办理了网签协议备案手续，支付了部分房屋价款，市确权登记局对案涉房屋的抵押登记行为影响于洪莹、赵慧的合法权利，因而，于洪莹、赵慧与被诉不动产抵押登记行为具有利害关系，可以提起本案诉讼。于洪莹、赵慧与王吉签订的两份网签协议的附件五抵押情况栏均显示案涉房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。双方签订的房地产买卖协议和网签协议一反映，案涉房屋的抵押指向的是王吉因银行贷款所作的抵押，虽然房地产买卖协议约定于洪莹、赵慧的首付款需还王吉的贷款，于洪莹、赵慧应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日交付凌阳公司，并转付王吉贷款银行用于偿还王吉贷款，王吉应于收到该笔钱款同时偿还尚欠贷款余额(若有不足，王吉需自行补足)，并办理抵押注销手续等，但于洪莹、赵慧的款项是直接打入王吉银行账户，没有证据证明王吉在偿还银行贷款后告知于洪莹、赵慧案涉房屋已消除抵押，因此不能认定于洪莹、赵慧从签订网签协议二之日起即应知晓网签协议二的附件五载明的案涉房屋有抵押指向的是被诉不动产抵押登记行为。按照于洪莹、赵慧所述，因在签订网签协议二之日起7-10天后被告知银行未放贷，于2018年7月27日从王吉处获知案涉房屋设定了被诉不动产抵押登记行为，符合常理。市确权登记局与唐正玺认为于洪莹、赵慧起诉已超法定期限之主张，不予采信。根据《不动产登记暂行条例》第七条规定，市确权登记局作为本市不动产登记机构具有作出被诉不动产抵押登记行为的法定职权。王吉因向唐正玺借款而将案涉房屋抵押给唐正玺并共同向市确权登记局提出抵押登记申请，市确权登记局于2017年10月9日受理唐正玺、王吉的申请后，经审查于当月12日作出被诉不动产抵押登记行为，程序合法，适用法律正确。本案的争议焦点是市确权登记局作出被诉不动产抵押登记行为认定事实是否清楚，即案涉房屋权属是否清晰。根据《不动产登记操作规范(试行)》第14.1.5规定，申请抵押权首次登记，应提交下列材料：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、主债权合同；5、抵押合同。本案，市确权登记局提供的证据证明唐正玺、王吉申请案涉房屋抵押登记时提交的材料符合抵押权登记所需的申请材料。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。......”之规定，市确权登记局作出被诉不动产抵押登记时，案涉房屋的房地产权属登记在王吉一人名下，且无抵押登记情形，故案涉房屋权属清晰。市确权登记局在获悉案涉房屋办理了网签协议备案手续后，经询问唐正玺，因唐正玺表示仍愿意申请案涉房屋抵押登记的意见后，作出被诉不动产抵押登记行为，并无不当。本案，被诉不动产抵押登记行为所涉的最高额抵押合同的效力尚未被确认无效的情形下，不宜对被诉不动产抵押登记行为作出处理，而应通过民事程序先行解决民事合同效力问题。于洪莹、赵慧以案涉房屋买受人身份提起本案诉讼，但未付清对价；在提起本案诉讼前，于洪莹、赵慧与王吉间的房屋买卖合同的履行之诉亦未先行解决。本案中，经释明，于洪莹、赵慧拒绝另行提起民事诉讼，解决其与王吉之间的房屋买卖合同纠纷之诉及王吉、唐正玺签订的最高额抵押合同的效力确认之诉，又无证据证明唐正玺非善意第三人。故于洪莹、赵慧之诉讼请求，原审不予支持。于洪莹、赵慧若认为民事权益受到侵害，应另行通过其他途径寻求维护。据此，原审遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，于2020年5月18日判决如下：驳回于洪莹、赵慧的诉讼请求，案件受理费50元由于洪莹、赵慧共同负担。判决后，于洪莹、赵慧不服，向本院提起上诉。上诉人于洪莹、赵慧上诉称：根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《城市房地产抵押管理办法》等规定，对权属争议的房地产不得抵押，网签协议是因房地产买卖引起的权属转移登记的重要环节，是国务院确定的房屋买卖前置行为，具有公示效力；上诉人与王吉签订网签协议一之后，王吉方与唐正玺签订借款合同及最高额抵押合同，不动产登记机构在办理被诉不动产抵押登记时，应当将是否存在网签协议作为核查“财产是否存在争议”的一项重要审查内容，市确权登记局没有尽到注意义务，导致在王吉未履行房屋过户协议义务的情况下，案涉房屋被错误抵押；在本案诉讼前，上诉人已经就房地产买卖协议纠纷提起诉讼，要求王吉履行协议并办理房屋过户手续，后因可能作出不利于上诉人的判决遂撤回起诉，并非如原审所称上诉人拒绝提起民事诉讼；上诉人确未提起抵押权协议效力诉讼，因为上诉人并非合同当事人，可能不具有诉讼资格，况且，如果最高额抵押合同无效，那么对上诉人要求王吉履行房地产买卖协议就不构成履行障碍，上诉人亦无提起本案诉讼的必要；唐正玺在与王吉办理抵押登记时，已被明确告知案涉房屋存在网签协议，在明知继续抵押会导致上诉人购买的房屋无法过户的情况下，仍坚持继续办理抵押手续，不属于善意第三人；市确权登记局在作出被诉不动产抵押登记时未征得王吉以及唐正玺配偶的同意，亦未告知上诉人、征得上诉人同意；根据最高人民法院有关司法判例精神，抵押权人虽已取得房屋所有权,但该所有权的取得,并非基于真实的商品房买卖合同关系,应优先保护购房者的权利。因此，市确权登记局未尽审查职责，所作被诉不动产抵押登记违法，原审判决认定事实错误，判决理由不能成立，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人市确权登记局辩称：2017年至2018年间,上诉人与王吉就案涉房屋分别签订了两份网签协议和多份补充协议,但并未就合同办理过任何预告登记；在此期间内,王吉与唐正玺于2017年10月9日签订借款合同与最高额抵押合同,并于同日申请办理案涉房屋的抵押登记；虽然案涉房屋存在网签合同,经询问后唐正玺仍继续申请办理抵押登记,并愿意承担可能带来的法律后果，登记机构遂于2017年10月12日作出被诉不动产抵押登记；案涉房屋的不动产登记簿记载的权利人自2013年12月23日起一直登记为王吉,于洪莹、赵慧也从未向登记机构提出过产权异议,案涉房屋产权清晰,不存在争议,不属于不得抵押的范围；办理抵押登记的基础法律关系是抵押借款合同,根据相关法律规定,上诉人应先通过民事途径先行解决民事合同效力问题；上诉人并无证据证明案涉房屋属于夫妻共有财产，且被上诉人审核时以不动产登记簿上记载的产权人为准，并无审查是否属于夫妻共有财产的要求，亦无规定要求不动产登记部门在作出被诉不动产抵押登记时需要通知网签合同当事人；上诉人引用的案例与本案不具有关联性，不能支持上诉人的主张。被诉不动产抵押登记资料齐备,事实依据清楚,程序合法；原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。原审第三人唐正玺述称：同意被上诉人的意见。上诉人未按提示的抵押信息到房地产登记机构查阅登记簿，未尽审慎义务导致交易风险；如因房产中介公司未尽提示义务造成上诉人损失，上诉人可以向房产中介公司主张赔偿；上诉人引用的案例不适用本案行政诉讼。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人王吉未提交书面陈述意见。经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，网签协议二的附件五抵押情况栏显示案涉房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。该抵押信息指向的即是被诉不动产抵押登记。本院认为：被上诉人市确权登记局依法具有办理本辖区范围内不动产登记的法定职责。本案中，市确权登记局于2017年10月9日受理原审第三人王吉、唐正玺的申请后，对当事人按规定所提交的申请书、案涉房屋产权证(原件)、借款合同及最高额抵押合同等材料进行审核，经向抵押权人唐正玺进行存在网签合同的风险提示后，作出被诉不动产抵押登记，程序符合规定。上诉人于洪莹、赵慧主张市确权登记局在作出被诉不动产抵押登记时应当告知并经网签合同当事人同意的意见，因相关法律法规并无要求不动产登记机构向网签合同当事人进行风险告知或抵押登记须经房屋买受人同意的程序规定，故本院对上诉人提出的上述程序异议不予采纳。本案的争议焦点在于，案涉房屋办理房地产买卖合同网上备案，是否属于因房屋权属存在争议不得抵押的情形；被上诉人市确权登记局所作被诉不动产抵押登记是否符合法律规定。《物权法》第一百八十四条第(四)项规定，下列财产不得抵押：(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产。国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条第(二)项规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(二)存在尚未解决的权属争议的。《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)第八条第(一)项规定，下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产。根据上述规定，权属不明或确有争议的房屋不得设定抵押。本案中，在原审第三人王吉与原审第三人唐正玺于2017年10月9日签订借款合同与最高额抵押合同以及市确权登记局于2017年10月12日作出被诉不动产抵押登记之前，上诉人已与王吉签订上海市房地产买卖合同，并委托凌阳公司办理了合同网上备案手续，即网签协议一。上诉人认为：在已经存在网签协议一的情况下，案涉房屋属于权属存在争议的情形，不应当设定抵押权登记；因房产中介告知，已经网上备案的合同不存在交易风险，因此未再办理预告登记；市确权登记局未尽审核义务，被诉不动产抵押登记应予撤销。被上诉人则认为：案涉房屋系王吉所有，产权清晰；网上登记并非预告登记，存在网签协议不属于权属有争议范畴，被诉不动产抵押登记符合法律规定。对此，本院认为：案涉房屋虽有合同网上备案，但不具有排他性，不产生预告登记的效力，市确权登记局认定案涉房屋权属无争议正确，所作被诉不动产抵押登记符合法律规定。主要理由如下：首先，根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权自买卖合同签订前(包括办理抵押登记前)一直登记在王吉名下，具有公示效力，产权明晰。案涉房屋所办理的存量房买卖合同网上备案，系房屋行政管理部门为提高房屋交易信息透明度，规范交易行为，保障交易安全，针对房地产交易环节而采取的行政管理手段，对上诉人与王吉签订的房地产买卖合同效力不产生实质影响，不改变买卖合同的债权性质。房屋买受人即上诉人享有的是债权请求权，并非物权，不必然导致案涉房屋权属争议。其次，合同网上备案并非预告登记，不产生预告登记的效力。根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，上诉人与王吉签订的两份网签协议所附的特别告知(一)第八条均载明：买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因此，网签协议已明确告知，合同网上备案并非预告登记，两者具有不同的法律后果。合同网上备案不能产生预告登记的效力，不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。抵押权作为担保物权，具有优于债权的效力。因此，上诉人认为，网签合同以取得房屋产权为目的，其效力优于以保障债权实现为目的的抵押权的意见，有悖于物权、债权的基本法理，本院难以认同。最后，是否存在合同网上备案并非市确权登记局作出被诉不动产抵押登记时需要审查的内容。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条、第七十一条以及《不动产登记操作规范(试行)》等相关规定，办理不动产抵押应当提交的申请材料并不包括合同网上备案。相关规定亦未将有无网签合同作为不动产登记机构应否作出不动产抵押登记的审核内容。因此，市确权登记局根据上述规定作出被诉不动产抵押登记，适用法律法规并无不当。因此，市确权登记局认定案涉房屋权属无争议正确，所作被诉不动产抵押登记符合法律规定。纵观本案相关事实：上诉人先后与王吉签订两份房地产买卖合同并办理网上备案(即网签协议一、二)，其中网签协议二已替代网签协议一的约定内容，于被诉不动产抵押登记作出后签订，且协议附件中已有指向被诉不动产抵押登记的信息提示；而现上诉人起诉要求撤销的被诉不动产抵押登记系基于王吉与唐正玺签订的借款合同和最高额抵押合同。本院认为，在上述相关协议效力未被确认无效或撤销的情况下，相关协议均具有同等法律效力。因此，上诉人依据其签订的房地产买卖合同，要求撤销基于借款合同和最高额抵押合同作出的被诉不动产抵押登记，显然依据不足，亦有悖《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条关于先行解决民事争议的规定。因未按约定履行协议所造成的损失，上诉人可另行通过民事诉讼途径主张。至于上诉人与被诉不动产抵押登记是否具有利害关系以及本案起诉有无超过法定起诉期限的问题，原审已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。在上诉人已签订协议，办理网上备案手续并支付大部分房屋价款的情况下，被诉不动产抵押登记行为对上诉人可期待的物权变动会产生影响，故上诉人与被诉不动产抵押登记具有利害关系。原审对本案的起诉条件的审查，并无不当。至于上诉人援引的最高人民法院民事裁定书，与本案所涉的行政争议不具有关联性，亦无法支持上诉人认为应优先保护购房者权利的主张，故本院对上诉人的观点不予采纳。综上，上诉人的上诉请求和理由，依法不能成立，本院不予支持。原审判决驳回上诉人的原审诉讼请求正确。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项以及《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人于洪莹、赵慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 璩富荣审 判 员 程 黎审 判 员 朱晓婕二〇二〇年九月七日法官助理 袁 轲书 记 员 朱小艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条……第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。……