浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0481民初8806号原告：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路27号冠发国际新城一楼，统一社会信用代码91350181683074868J。代表人：林涛，行长。委托诉讼代理人：宁晓璐，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：班莹，浙江潮乡律师事务所律师。被告：潘玉珍，女，1963年5月1日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：竺修远，浙江康恒律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司福州福清支行与被告潘玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行审理。2020年1月23日，因重大突发公共卫生事件导致诉讼活动不能正常进行，本院依法裁定中止诉讼。后因双方当事人争议较大，本院于2020年2月25日，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月21日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人宁晓璐，被告潘玉珍及其委托诉讼代理人竺修远两次开庭均到庭参加诉讼。2020年5月24日至2020年8月23日，原、被告申请庭外和解，该期间不计入本案审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除案涉房屋租赁关系；2.判令被告支付原告租金313368元（租赁期限自2017年3月20日起至2019年12月19日止）及物业管理费189200元（期限自2019年4月20日起至12月19日止）；3.判令被告支付逾期付款利息损失暂计10199.32元（其中2019年3月19日前的租金209899元自2019年4月1日，2019年3月20日-6月19日的租金32519元自2019年4月1日，2019年6月20日-9月19日的租金35475元自2019年7月1日，2019年9月20日-12月19日的租金35475元自2019年10月1日，均按银行同期贷款基准利率4.35%的1.5倍计算逾期付款利息，暂计算至2019年10月31日止，此后均计算至被告实际履行完毕之日止）；4.判令被告支付违约金23650元；5.判令被告支付律师代理费18668元；6.案件受理费、保全费等由被告承担。庭审过程中，原告明确第1项诉讼请求中的合同解除时间为2019年12月20日。事实和理由：2015年4月15日，出租人海宁深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）与承租人潘玉珍签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于浙江省海宁市××街道××路××号一层1028、×××29、×××30室，租赁期限自2015年4月20日起至2020年4月19日止。租金每三个月预付一次，先付后用，按自然季度交纳，于每期租金到期前15日预先支付下一期的租金，2016年4月20日至2017年4月19日的租金为5912元／月、2017年4月20日至2019年4月19日的租金均为8869元／月、2019年4月20日至2020年4月19日的租金为11825元／月。物业管理费为23650元／月，每三个月支付一次，于每期到期前15日预付下一期的物业管理费。逾期支付租金或物业管理费，分别按月租金、物业管理费的5%交纳违约金。承租人未按合同约定交纳租金或超过10天，经出租人催告仍未付款的，出租人有权追究承租人相当于当年月租金2倍的违约金等违约责任，且有权解除合同、收回该房屋。出租人因向承租人追究违约责任而引起的所有费用由承租人承担。2013年6月4日，原告取得海宁正翔商业广场的抵押权。2014年，经原告申请，海宁市人民法院裁定对海宁正翔商业广场准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项优先受偿。在强制执行过程中，经三次拍卖、一次变卖，均因无人报名而流拍。2016年9月5日，经原告申请，海宁市人民法院裁定将海宁正翔商业广场作价190400000元折抵给原告。2016年10月24日，海宁市人民法院裁定上述房产及国有土地使用权、其他配套设施设自裁定送达原告时起转移至原告，该执行裁定于次日送达原告。经原告2019年3月17日书面催告后至今，被告拒不向原告支付欠付租金。截止2019年12月19日，被告应支付原告租金313368元、物业费189200元。原告因本案诉讼支付律师代理费18668元。综上，被告在原告催告后仍拒不支付租金的行为，已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告辩称，原、被告之间不存在租赁关系，原告请求继续履行原租赁合同无事实和法律依据。原告在取得海宁正翔商业广场所有权后，未及时通知被告，也未进行有效的管理，导致目前商场业态混乱，作为承租人，被告有权要求重新商定租赁合同。原告经营该商业广场属于超经营范围的违法行为。由于大型超市的撤柜，造成了商场人流减少，本案的租赁合同符合情势变更的情形，继续履行有失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的房屋租赁合同、抵押权登记证书、（2014）嘉海商特字第19号民事裁定书、（2014）嘉海执民字第1737-3号执行裁定书、（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书及送达回证、催缴房屋使用费通知函、减免申请书及回函、委托代理协议，被告对上述证据真实性无异议；对于前述证据，本院予以认定并在卷佐证。被告提交的银行转账记录、租赁合同补充协议、商场照片，经质证，原告对真实性无异议，但对关联性和证明内容有异议，经审查，其真实性本院予以认可，待证事实本院将在说理部分综合阐述。当事人提交的其他证据，相对方提出异议，本院认证如下：1.原告提交的正翔商业广场收费通知单，证明被告拖欠2017年3月-2018年6月的物业管理费354750元，被告2018年支付给海宁正翔商业广场管理有限公司（以下简称正翔公司）200000元系缴纳拖欠的物业管理费。经质证，被告认为该通知单中仅加盖正翔商业广场收款通知专用章，无法证明被告拖欠了物业管理费。本院审查后认为，该通知函系单方制作，真实性无法确认，本院不予认定。2.被告提交的房屋租赁合同（张亮）、租赁合同续签协议（姚星星），证明直至2017年3月深国投公司仍与他人签订租赁合同，原告并未实际经营商场的事实。经质证，原告认为该组证据均系复印件，对真实性不予认可。本院审查后认为，该组证据系复印件，在被告未提供原件核对的情况下，对其真实性不予认可。3.被告提交的合同补充协议（潘玉珍），证明深国投公司收取被告保证金50000元的事实。经质证，原告认为，该协议系被告与深国投公司签订，与本案没有关联性。本院审查后认为，该协议系原件，且协议中关于保证金的约定与租赁合同能印证，真实性本院予以认可。根据以上本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2013年6月4日，原告取得深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号房产的抵押权，债权数额250000000元。2014年8月11日，经原告申请，本院以（2014）嘉海商特字第19号民事裁定书，裁定对深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项在债权本金191226382.43元及利息23025010.35元范围内优先受偿。2016年9月5日，经原告申请，本院以（2014）嘉海执民字第1737-3号执行裁定书，裁定将坐落于海宁市××街道××路××号房产及国有土地使用权及其他设施设备等一并折抵给原告。2016年10月24日，经原告申请，本院以（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书，裁定将深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号房产及国有土地使用权及地下建筑物及配套设施、电子设备等一并交付原告抵偿贷款。自该裁定送达给原告时起，前述财产的权属转移给原告。原告于2016年10月25日收到了该裁定。2015年4月15日，深国投公司与潘玉珍签订房屋租赁合同及合同补充协议，约定：深国投公司（甲方）将坐落于海宁市××街道××路××号一层1028、×××29、×××30室房屋出租给潘玉珍（乙方），租赁期限自2015年4月20日起至2020年4月19日止。其中，第二年（2016年4月20日至2017年4月19日）的租金为5912元／月，第三、四年（2017年4月20日至2019年4月19日）的租金均为8869元／月，第五年（2019年4月20日至2020年4月19日）的租金为11825元／月。租金每三个月预付一次，先付后用。除首期租金外，其他租金均按自然季度交纳，乙方应于每期租金到期前15日预先支付下一期的租金。物业管理费23650元／月，由乙方承担，每三个月支付一次，乙方在签订本合同当日向甲方支付首期物业管理费，其后乙方应于每期物业管业费到期前15日内向甲方预先支付下一期的物业管理费。租金支付账户为深国投公司在中国建设银行海宁支行设立的33001636135059000888账号；物管费支付账户为正翔公司在交通银行海宁支行设立的296069010018010090055账号。租赁期间内，有下列情形之一的，本合同提前终止，双方免责：（1）……；（5）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。合同另约定，乙方应当在签订合同当日，向甲方支付保证金50000元；乙方按照合同约定向甲方或甲方指定的物业公司支付装修押金5000元。双方对违约责任作了相关约定。2018年7月19日，原告聘请福州浦和商业管理有限公司海宁分公司（以下简称浦和公司）为正翔商业广场的物业服务企业。2019年3月12日，原告向被告发送书面通知函，告知被告原告已通过实物抵债方式取得了涉案租赁物的所有权，并委托浦和公司负责物业管理工作，同时就被告欠缴的租金费用进行了催告。被告确认已收妥该通知函。原告自认被告已支付2018年7月20日-2019年4月19日的物业管理费。2019年11月19日，原告与浙江潮乡律师事务所签订委托代理协议，委托浙江潮乡律师事务所代为处理原告与海宁正翔商业广场租户租金追索系列案件。2018年4月-7月，被告潘玉珍通过银行转账方式向正翔公司555501805110000169账号支付120000元，通过信用卡付款方式向正翔公司支付80000元。本院认为，本案原告以租赁关系向被告主张权利，双方存在合法的房屋租赁关系是原告主张权利的基础，也是本案中双方的争议焦点。对此，原告认为，依据法院的生效裁定，涉案的正翔商业广场整体的所有权已经转移给了原告用以抵偿贷款，原告获得了原所有权人的相关权益，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，依据原先的租赁关系，有权向实际承租人按原合同约定收取相关费用。被告认为，依据合同相对性，承租人有权决定是否继续承租原有租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，原告作为承继的所有权人不享有继续履行租赁合同的请求权。而且从客观情况看，实际占有商业广场的主体仍是深国投公司，原告并未与深国投公司办理该不动产的交接手续。本院认为，被告的抗辩意见不能成立，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据该规定，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务。因此，本案中原告依据法院的生效裁定，为实现抵押权，获取了涉案商业广场的整体所有权，即包括本案的租赁物，自不动产转移之日起，原告就有权成为该租赁物上原有租赁关系的出租人地位，原租赁合同中的权利义务由原告一并承继。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。被告依此认为原租赁合同是否继续履行的请求权在承租人。该条规定的本意是在租赁物发生所有权转移时，保护承租人的租赁权，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的价值取向是一致的，并没有明确赋予承租人解除租赁关系的权利。其中但书部分的规定是指在符合以下情形时，承租人要求继续承租租赁物的请求权，法院不作支持，反而应理解为此时租赁物的受让人可以要求终止租赁关系。案涉房产在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，与但书规定情形相同，即此时即使要求终止租赁关系，也只有受让人才有权提起。三、被告援引了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，认为原租赁关系对原、被告不具有拘束力。案涉房产抵押权设定在先，租赁权成立在后，与司法解释规定情形相同，即此时原租赁合同仅对受让人不具有拘束力，但至法庭辩论终结之日，原告亦未向本院主张租赁合同对其不具有拘束力，且原告作为受让人承继原租赁合同并不损害承租人的利益。关于被告提出的依据租赁合同第十三条第5项约定，案涉租赁合同已经因抵押权实现终止，原告无法承继一份已经终止的合同。本院认为，首先，租赁物的所有权发生变动后，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为新的出租人，此时原出租人与承租人之间的租赁合同当然归于终止，并不取决于原合同双方当事人是否有约定；其次，从被告的实际行为看，也并无证据显示被告有向原告提出要终止原租赁合同，至少在本案所涉的租赁期间租赁物一直由被告占有使用；最后，从该条款设定目的来看，主要是规范符合规定情形提前终止合同时合同双方法律责任负担问题，并非排除因实现抵押权而取得所有权的受让人与承租人产生租赁合同关系。故被告援引该规定对原告主张的租赁关系提出抗辩，无论在法律上和事实上，均不能成立，不予采纳。关于被告提出原告处置商业广场存在违法情形问题，从客观事实看，案涉商业广场已经依法进行了公开拍卖，在无法实现变现的情形下，才以物抵债给原告，符合法律规定的财产处置方式。关于被告提出原告作为商业银行存在超越经营范围经营问题，根据上述分析，非原告主动获得出租人地位，且是否超出经营范围属银行行政管理方面的规定，与本案民事纠纷并无关联。关于被告提出的商业广场移交手续的问题，该事宜属抵押权人和抵押人之间的相关手续，与原告依法承继该商业广场并无法律意义上的影响，亦不能对原告的主张形成有效抗辩。综上，本院认为，原告主张其作为涉案商业广场的受让人，可以依据原租赁合同向被告主张权利的意见，符合法律规定，理由正当，应予支持。本案原、被告之间的权利义务可以依据被告与深国投公司在2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》来确定。依据原合同约定，租金和物业管理费有指定的收款账户，原告也通过通知函及本案的诉讼，向被告表达了明确的变更支付的指示，被告理应根据原告的请求及时清偿欠款，但至今被告仍拒不足额支付，依据合同第十四条违约责任部分的约定，原告享有合同解除权，因此，原告请求解除双方之间的租赁合同关系，应予支持。现原告通过诉讼的方式行使解除权，且在庭审中明确2019年12月20日作为合同解除日，并无不当，予以支持。就合同解除后的处理，原告主张了租金、物业管理费、利息损失、违约金和律师代理费。其中，就原告主张2017年3月20日至2019年12月19日应付租金313368元及2019年4月20日至2019年12月19日应付物业管理费189200元。被告主张其向正翔公司支付租金及物业管理费至2018年10月，之后的租金及物业管理费支付给浦和公司。本院认为，被告主张其向正翔公司支付租金及物业管理费至2018年10月的抗辩意见不能成立，理由如下：根据合同约定，租金及物业管理费应分别支付至指定账户，即使如被告所述其租金和物业管理费一起支付给原物业公司，也应支付至物业公司指定的账户，在被告未提供证据证明其与出租方对付款账户作出变更的情况下，被告应继续证明该款项与本案具有关联性。退一步说，即使2018年4月-7月的转账金额是案涉房屋所涉的租金及物业管理费，被告亦应举证证明费用所对应的租赁期限。被告庭审中述称，2018年7月之前的租金及物业管理费已经按照合同约定，多采取现金支付方式如约付清，但其未提供证据证明，且经法庭释明后被告仍拒绝提供证据证明，故根据谁主张，谁举证的举证规则，应由被告承担举证不能的后果。另，根据合同约定被告每期应付的租金及物业管理费约100000元，如此大额的现金交付，被告主张未要求收款人出具收条或开具发票，明显与常理不符，亦不符合交易习惯。综上，在被告未提供证据证明情况下，本院对原告主张的租金313368元及物业管理费189200元予以确认。就逾期付款利息损失，依据合同的约定，该期间的租金应按自然季度交纳，支付期限为每期租金到期前15日支付下一期的租金。因此，就该期间的租金支付期限，至今已全部届满，原告也曾就2019年2月前的租金书面通知被告按时支付，但被告未及时支付，已构成违约。现原告将2019年3月19日前租金，计209899元，按银行基准利率（4.35%）的1.5倍，计算自2019年4月1日起的逾期付款利息，符合法律规定，予以照准。但因自2019年8月20日起，中国人民银行不再发布基准贷款利率，故之后的利息应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，就209899元的截至本案判决日的利息损失，分时间段计算为19307.11元（2019年4月1日至2019年8月19日按4.35%，2019年8月20日至2019年9月19日按4.25%，2019年9月20日至2019年11月19日按4.2%，2019年11月20日至2020年2月19日按4.15%，2020年2月20日至2020年4月19日按4.05%，2020年4月20日至判决日按3.85%，计算得209899×4.35%×141/365×1.5+209899×4.25%×31/365×1.5+209899×4.2%×61/365×1.5+209899×4.15%×92/365×1.5+209899×4.05%×60/365×1.5+209899×3.85%×159/365×1.5）。就2019年3月20日至6月19日的租金32519元、2019年6月20日至9月19日的租金35475元、2019年9月20日至12月19日的租金35475元，原告诉请分别自2019年4月1日起、7月1日起、10月1日起计算逾期利息损失，符合法律规定，予以照准，但利率仍应按上述方法分段计算，至本案判决日的利息分别为2991.19元、2685.99元、2109.47元，上述利息总计27093.76元。就逾期付款违约金，租赁合同中虽然有明确约定，但根据本案事实，被告违约的行为主要是迟延履行支付租金的义务，该行为给出租人造成的主要损失范围即是应付租金的相应利息，本案中原告已就利息损失作了相应的请求，该利息的支付已经能够弥补原告未按时收取租金的相应损失，再行要求被告支付违约金，已然超出了实际损失范围，被告也对违约金过高提出了调整要求，故对原告主张的23650元违约金，本院依法予以调整，不再另行支持。就律师代理费，根据租赁合同的约定，因被告的违约行为引起的相关费用，包括律师费应由被告承担，本案原告虽未提供代理费发票，但已经委托律师代理诉讼事宜，支出律师代理费是必然要产生的客观事实，结合本案诉讼标的及浙江省的律师收费相关标准，原告诉请的18668元律师费尚在合理范围，予以认定。就被告提出的本案符合情势变更的情形，本院认为，被告与原出租人订立房屋的租赁关系的合同基础是出租人让渡给承租人租赁物的使用权，承租人支付约定的使用费，其在订立时的商场人流、营业环境等因素，就现有证据看，并不属于出租方向承租人所作的承诺或保障，不构成双方订立合同的基础，故即便现实状况确有改变，也属于正常的商业风险范围，不能认定为情势变更。因此被告的该抗辩意见，本院不予采纳。但同时，本案的租赁关系又与普通的住宅租赁有所区别，属于商场营业用房的租赁，从双方的租赁合同中关于租金逐年递增的约定以及被告租赁涉案租赁物的初衷来看，深国投公司负有对商场整体管理方面的附随义务，即应当积极采取合理有效的措施管理维护商场的营业环境和商业氛围。原告作为该商场的受让人，亦应继续采取有效措施尽到合理管理的义务，但从客观情况看，原告在商场所有权转移后，直至2018年7月才聘用相关物业公司对商场进行管理，且至今从现实情况看，确实存在商场人流、商业环境下降的情形，对此，原告应负有一定程度的责任。鉴于此，对于本案原告请求的上述费用中，本院酌情减免被告的部分给付义务，以显公平，按被告第五个租约年的月租金11825元及月缴物业管理费23650元，酌情减免2个月的支付义务，即减免租金23650元、物业管理费47300元。因被告签订合同时支付了50000元保证金及5000元装修押金，在原告主张解除合同且未提供证据证明该款项已结算的情况下，为减少诉累，该款项可在租金项下予以抵扣，故截至2019年12月19日，被告仍需支付原告租金234718元（313368元-23650元-55000元），物业管理费141900元（189200元-47300元）。就利息损失的基数，自本案判决日起作相应调整。综上所述，原告请求解除合同，并要求被告支付合理的租金、物业管理费、逾期利息及律师代理费的诉请，予以支持，其余超出部分，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、就坐落于海宁市××街道××路××号一层1028、×××29、×××30室的房屋租赁合同（合同编号×××28、×××29、×××30）自2019年12月20日起解除；二、被告潘玉珍给付原告招商银行股份有限公司福州福清支行截至2019年12月19日的租金234718元、物业管理费141900元，并赔偿租金利息损失计27093.76元（计算至2020年9月25日，此后利息以租金234718元中的未付数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止）；三、被告潘玉珍给付原告招商银行股份有限公司福州福清支行律师代理费18668元；上述第二、三项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告招商银行股份有限公司福州福清支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9520元，保全费3370元，合计12890元，由原告招商银行股份有限公司福州福清支行负担3371元，由被告潘玉珍负担9519元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  范云程审 判 员  王莉莉人民陪审员  冯 华二〇二〇年九月二十五日书 记 员  张 鹯?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。