河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民再26号再审申请人（原审被告、二审上诉人）：平顶山市玉衡房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区建设路中段天湖苑小区一号楼三单元二楼西户，统一社会信用代码91410400786213795F。法定代表人：孙次会，经理。委托诉讼代理人：张洪，河南首位律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审被上诉人）：杜要民，男，1976年1月10日出生，汉族，住河南省叶县，委托诉讼代理人：晋艳霞，河南永畅律师事务所律师。再审申请人平顶山市玉衡房地产开发有限公司（以下简称玉衡公司）与被申请人杜要民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河南省叶县人民法院（以下简称一审法院）于2018年5月27日作出（2018）豫0422民初208号民事判决，判决玉衡公司支付杜要民补偿款404050.8元以及因承租房屋需支付的租金25650元。玉衡公司不服该判决，提起上诉。本院于2018年11月5日，作出（2018）豫04民终2796号民事裁定，发回一审法院重审。一审法院于2019年5月13日作出（2018）豫0422民初4263号民事判决，判决玉衡公司支付杜要民补偿款404050.8元以及承租房屋需支付的租金41850元。玉衡公司仍不服，向本院提出上诉。本院于2019年9月12日作出（2018）豫04民终2796号民事判决，改判玉衡公司仅支付杜要民补偿款404050.8元。发生法律效力后，玉衡公司向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年4月23日作出（2020）豫民申61号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人玉衡公司的委托诉讼代理人张洪，被申请人杜要民及其委托诉讼代理人晋艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉衡公司申请再审称，请求撤销原审判决，依法改判。事实和理由：生效判决以叶县房管局备案的楼盘开盘价商业及住宅均价作为赔偿标准不妥，属于认定事实不清，适用法律错误。玉衡公司认为本案合同约定明确，不存在两种解释。杜要民出示的叶县房管局备案的“九龙国际”楼盘的开盘价商业及住宅均价，所要证明的内容与合同约定的内容根本不符。合同约定为按照开盘均价予以赔偿，而上述证据中记载的开盘价是商业与住宅混同的开盘价。原审法院认为玉衡公司无法区分商业开盘价和住宅开盘价，玉衡公司于一审中提供了2013年销售九龙国际小区套房的九份销售合同，该证据能够充分证明九龙国际小区住宅均价为2490元/平方米。杜要民却拿着开盘商业与住宅的均价5754.07元/平方米，要求玉衡公司按照合同履行，明显不符合常理，对玉衡公司也有失公允。原审法院未对玉衡公司提交的涉案楼盘实际出售价格进行参考，也未查明涉案楼盘事实上均价到底为多少，属于认定事实缺乏证据证明。杜要民辩称，再审申请人的理由不能成立，再审申请人陈述按照2590元/平方米计算补偿款，既没有事实依据，也没有法律依据。再审申请人在再审申请书中一方面陈述双方签订协议中补偿价约定是明确的，不存在两种解释，而另一方面，再审申请人在原来的一、二审庭审中又陈述该价格没有区分住宅价和商业价。其陈述前后矛盾，其目的是为了故意混淆合同约定的开盘价均价。被申请人对合同中的开盘价均价已经向法庭提供了房产部门出具的开盘价均价即5754.07元的证据，该证据符合证据的要件规定。在再审申请人没有其他证据推翻该证据时，一、二审判决以此证据来判定补偿款标准，计算补偿款的价格并不存在不当行为。请求再审查明本案事实真相，维护被申请人的合法权益，驳回再审申请人的无理诉求。杜要民向一审法院起诉请求：1.判令玉衡公司给付补偿款317394.4元及逾期利息；2.判令玉衡公司赔偿经济损失40750元；3.诉讼费由玉衡公司承担。诉讼中变更诉讼请求为：1.判令玉衡公司给付补偿款404050.80元及逾期利息；2.判令玉衡公司赔偿经济损失41850元，保全费2670元，保险费1000元，共计449570.80元，并承担同期银行贷款利息；利息按本金3680元，自2018年7月23日起计算至实际支付之日止；3.判令玉衡公司排除妨碍，打通杜要民房屋通道，让杜要民把房屋内的家具家电等物品搬离；4.诉讼费由玉衡公司承担。一审中，杜要民放弃变更后的第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2010年8月11日，玉衡公司与杜要民签订了协议1份，协议的内容为：“协议甲方：平顶山市玉衡房地产开发有限公司乙方：杜要民甲、乙双方经平等自愿协商同意，由甲方对乙方位于叶县宾馆对面工行家属楼东单元四楼西户二室一厅一套住房进行开发。(1)甲方对乙方该住房按房产证上的面积(楼房附属物不在赔偿之列)在该楼南新盖楼盘一平米换一平方的原则补偿乙方70.22平米住房，新楼住房多余平方按市场价由乙方补偿给甲方。(2)甲方补偿给乙方新楼面积的价值按新楼开盘价的平均价计算，乙方选择的楼层高于平均价的，乙方向甲方补差价，低于平均价的甲方向乙方补差价;乙方不想要新楼住房，甲方可按开盘价每平米均价按70.22平方对乙方现金补偿。(3)待新楼盖好后乙方交工行住房，交房产证、相关联的购房协议及该协议，并相互补完整差价后，甲方向乙方交新房。（4）本着互惠互利，能让甲方在合理合利顺利地对该工行家属楼进行开发，让该楼居民住上新楼，让乙方的住房有一个更大价值的体现，乙方有义务协助甲方做好个别住户的思想工作，使该楼得以顺利开发。(5)该协议一式两份，双方签字后生效，如一方违约，应承担相应的责任。甲方:（签有章）乙方:杜要民二0一0年八月十一日”。而后，依照该协议的第二条约定，“…乙方不想要新楼住房，甲方可按开盘价每平米均价按70.22平方对乙方现金补偿”，杜要民选择不要新楼住房，要求玉衡公司按照合同约定的开盘价进行现金补偿，玉衡公司同意现金补偿，但双方分歧较大，协商无果。由于部分住户（与杜要民涉案房产为同一栋楼的）搬离，部分设施的拆毁。2016年6月1日，杜要民搬离了涉案房产，开始租住毛慧民的住房，月租金为1350元，直至现在。玉衡公司本案中开发的楼盘为：九龙国际小区，其在叶县房管局备案的九龙国际小区楼盘开盘价商业及住宅均价5754.07元。玉衡公司提供了其于2013年销售九龙国际小区套房的9份售房合同，证明其中这几份合同中，售房价最低为每平方米2301.69元，最高为每平方米2827.91元，均价为每平方米2544.97元。同时，（2018）豫0422民初530号民事判决书，根据其案件的审理情况，以玉衡公司自认的每平米2590元向（2018）豫0422民初530号民事判决书的原告支付了房屋补偿款。该判决书的原告与杜要民为同一栋楼的其他拆迁安置户。现玉衡公司认为其开发楼盘九龙国际小区的售楼均价为每平方米2490元。另查明：位于叶县××路东侧（县宾馆对面）工行家属院东单元四楼西户房产的原所有人为万德华，2001年万德华将该处房产售于杜要民，并于当年交付给了杜要民，双方没有办理过户手续。但万德华认为杜要民自2001年购买该处房产时，即享有该处房产的所有权，此房与万德华无关。一审法院认为，一、杜要民系叶县××路东侧（县宾馆对面）工行家属院东单元四楼西户房产的所有权人。位于叶县××路东侧（县宾馆对面）工行家属院东单元四楼西户房产的原所有权人万德华已于2001年卖给了杜要民，杜要民是该房产现有的所有权人，其作为拆迁安置协议的一方当事人，玉衡公司并无异议。二、杜要民与玉衡公司于2010年8月11日签订的协议，系双方的真实意思表示，并不违反法律的效力性强制性规定，为有效协议，双方应按协议约定履行义务。三、如何确定协议所约定的开盘价。杜要民要求玉衡公司按在叶县房管局备案的九龙国际小区楼盘开盘价即：商业及住宅均价5754.07元进行补偿，玉衡公司不同意，其仅同意按住宅楼均价给予杜要民补偿。一审法院认为玉衡公司对其楼盘开盘价负有举证责任，玉衡公司与杜要民虽约定以开盘价对杜要民进行补偿，但玉衡公司并未明确开盘价是住宅楼开盘价或者是商业楼盘的开盘价，且玉衡公司作为九龙国际小区楼盘的开发人应提供该楼盘的住宅楼开盘价或者开盘价而未能提供，故应当推定杜要民的主张成立，即：按玉衡公司在叶县房管局备案该楼盘的开盘价：商业及住宅均价5754.07元进行补偿，补偿数额为：404050.8元（70.22平方米×5754.07元）。杜要民请求按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年4月1日起至玉衡公司履行给付义务止的逾期利息，理由不足，一审法院不予支持。四、对于杜要民请求支付经济损失41850元，保全费2670元，保险费1000元，并请求按本金44590元，支付自2016年6月1日起计算至实际支付之日止利息；保全费按本金3680元，自2018年7月23日起计算至实际支付之日止的利息，一审法院认为，杜要民主张31个月的房屋租赁费，且其自2016年6月1日租房居住起至2019年1月1日止，已支付了至2019年1月1日止的租赁费共计41850元，该损失是杜要民为履行其与玉衡公司签订的协议而玉衡公司尚未履行协议造成的，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，为此，杜要民请求玉衡公司支付因租房产生的经济损失，符合法律规定，一审法院予以支持。对于杜要民请求的其他经济损失，于法无据，一审法院不予支持。五、关于杜要民主张玉衡公司排除妨碍，打通杜要民房屋通道，让杜要民把房屋内的家具、家电等物品搬离这一诉讼请求，经一审法院调解，玉衡公司已配合杜要民将其涉案房屋内的物品搬离其住房，杜要民也已自愿撤回该项诉讼请求，故一审法院对该项诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜要民房屋拆迁补偿款404050.8元；二、被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜要民房屋租赁费41850元；三、驳回原告杜要民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8044元，保全费2670元，由被告平顶山市玉衡房地产开发有限公司负担10658元，原告杜要民负担56元。玉衡公司不服一审判决，其上诉请求：1.改判一审判决第一项，减少补偿金额229203元；2.改判一审判决第二项，玉衡公司不承担房屋租赁费41850元；3.本案诉讼费由杜要民承担。杜要民于原二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.玉衡公司与杜要民签订的协议是玉衡公司提供的格式合同，双方对该协议约定的“新楼开盘价的平均价”的理解发生了争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故一审法院按照玉衡公司在叶县房管局备案的该楼盘商业及住宅均价5754.07元/平方米计算杜要民补偿数额有事实和法律依据。2.玉衡公司既不依约及时支付拆迁补偿款，又未给杜要民提供临时住房，玉衡公司应当支付杜要民的房屋租赁费用。本院二审认定的事实：1.玉衡公司认可其在叶县房管局备案的“九龙国际”楼盘的开盘价商业及住宅均价5754.07元/平方米（含商业均价）无法区分商业开盘价和住宅开盘价。2.依据与杜要民居住同一栋楼的毛东霞、宋春艳、崔会芹等拆迁户与玉衡公司签订的房屋置换协议可以认定，本案所涉及的“新楼”至迟于2015年12月25日已具备交付条件。3.一审法院依据杜要民的申请，于2018年7月23日作出（2018）豫0422民初208号民事裁定，将玉衡公司位于叶县××大道××交叉口东50米九龙路北九龙国际小区101商铺予以查封，限额430000元，查封期限两年。除此外，二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院二审认为,根据当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：1.一审法院按照玉衡公司在叶县房管局备案的“九龙国际”楼盘的开盘价商业及住宅均价5754.07元/平方米计算补偿款是否适当。2.玉衡公司应否承担杜要民房屋租赁费41850元。对此，分析评判如下：关于一审法院按照玉衡公司在叶县房管局备案的“九龙国际”楼盘的开盘价商业及住宅均价5754.07元/平方米计算补偿款是否适当的问题。经查，玉衡公司作为甲方与乙方杜要民于2010年8月11日签订的《协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应属合法有效，双方应按协议约定履行义务。玉衡公司在叶县房管局备案的该公司所开发的“九龙国际”楼盘的开盘价为商业及住宅均价5754.07元/平方米，且该公司认可上述商业及住宅均价无法区分商业开盘价和住宅开盘价。本案中，杜要民选择不要“新楼”住房，诉请根据该《协议》第二条关于“乙方不想要新楼住房，甲方可按开盘价每平方米均价按70.22平方米对乙方现金补偿”之约定，按照玉衡公司在叶县房管局备案的“九龙国际”楼盘的开盘价商业及住宅均价5754.07元/平方米进行现金补偿。因涉案《协议》系玉衡公司制作的填充式格式协议，而该《协议》第二条关于“……乙方不想要新楼住房，甲方可按开盘价每平方米均价按70.22平方米对乙方现金补偿”的约定，并未注明“开盘价每平方米均价”系住宅开盘价，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，应当作出不利于格式条款提供者的解释，即将该条所约定的“开盘价每平方米均价”理解为该楼盘的商业及住宅的开盘价均价，故一审判决按照玉衡公司在叶县房管局备案的“九龙国际”楼盘的开盘价商业及住宅均价5754.07元/平方米支持杜要民的该项诉请并无不当。玉衡公司所提出的按照“九龙国际”楼盘住宅均价2490元/平方米进行补偿没有合同依据。故玉衡公司上诉所称应当按照“九龙国际”楼盘住宅均价2490元/平方米计算杜要民补偿款的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于玉衡公司应否承担杜要民房屋租赁费41850元的问题。经查，涉案《协议》第三条明确约定：“待新楼盖好后乙方交工行住房，交房产证、相关联的购房协议及该协议……”故杜要民应于涉案“新楼”建好即具备交付条件之日向玉衡公司交付其所有的工行家属楼东单元四楼西户房屋。自其应当向玉衡公司交付涉案房屋之日起，无论其选择另买房屋还是租赁房屋居住，相关费用均应由其本人负担，玉衡公司并无为其负担相关费用的法定义务或合同义务。而根据与杜要民居住同一栋楼的毛东霞、宋春艳、崔会芹等拆迁户与玉衡公司签订的房屋置换协议可以认定，玉衡公司开发的“新楼”至迟于2015年12月25日已具备交付条件。因此，依据涉案《协议》第三条之约定，杜要民至迟应于2015年12月25日向玉衡公司交付工行住房，交房产证、相关联的购房协议等，此后其因居住产生的费用应由其个人负担。故杜要民自2016年6月1日起租房居住所产生的费用理应由其个人承担。综上，一审法院支持杜要民房屋租赁费41850元没有合同依据或法律依据，玉衡公司提出该公司与杜要民未约定租赁费问题，其不应承担杜要民房屋租赁费的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，玉衡公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院二审判决：一、维持河南省叶县人民法院（2018）豫0422民初4263号民事判决第一项，即“平顶山市玉衡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜要民房屋拆迁补偿款404050.8元”；二、撤销河南省叶县人民法院（2018）豫0422民初4263号民事判决第二项、第三项，即“二、平顶山市玉衡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜要民房屋租赁费41850元；三、驳回杜要民的其他诉讼请求”；三、驳回杜要民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8044元，保全费2670元，由平顶山市玉衡房地产开发有限公司负担9843元，杜要民负担871元。二审案件受理费5365元，由平顶山市玉衡房地产开发有限公司负担4519元，杜要民负担846元。本案再审中，玉衡公司提交“九龙国际”楼盘187份住房备案销售合同，拟证明全部住房销售价格。杜要民对玉衡公司再审提交的证据材料质证称，该组证据即使真实，也与本案无关。再审申请人提供的所谓商品房买卖合同，与本案再审申请人、被申请人之间签订的以开盘价均价为标准的协议没有直接的法律关系。从双方签订的协议看，双方对补偿价格已经进行了明确约定即开盘价均价，而没有约定实际销售合同为平均价格。这些合同也不是涉案九龙国际所有房屋的销售价格，因为根据开庭情况可以知道，再审申请人在上次陈述中曾经向法庭说明还有两套住宅没有销售，而且其商业房产均没有销售。再审申请人所提供的这些证据并不能推翻叶县房管局出具的查册表所显示的开盘价均价。针对当事人争议的证据和事实，本院再审认定如下，该187份商品房买卖合同，系案涉“九龙国际”楼房在房管部门备案的买卖合同，虽然载明房屋销售价格，但不能证明系本案双方约定的开盘价均价，与本案约定价格无关。本院提取原审生效后杜要民申请执行案件中一审法院转账记录一份，杜要民出具的收据一份。玉衡公司、杜要民均认可该证据材料的真实性。该证据材料能够证明2019年11月18日一审法院就杜要民申请强制执行房屋补偿款（含执行中产生的相应利息）向杜要民账户转账424924.39元，杜要民已出具收条确认收到该款项的事实。本院提取的（2018）豫0422民初530号生效民事判决以及（2018）豫0422民初2391号生效民事判决，能够证明孟莉亚、秦俊喜夫妇不仅以70.22平方米房屋受偿玉衡公司143.01平方米新楼住房，孟莉亚又以85.52平方米房屋受偿玉衡公司221496.8元。经审理，除以上查明的事实外，再审查明的其他事实与原二审判决认定的事实相一致。本院再审认为，根据再审申请人玉衡公司再审请求和理由并结合被申请人杜要民再审辩解意见，可以归纳本案双方之间再审中的主要争议问题为原审判决按开盘价均价5754.07元每平方米计算拆迁房屋现金补偿款是否适当。2010年8月11日杜要民与玉衡公司签订的协议，主要约定玉衡公司对杜要民原住房进行开发，在南面建有新楼一座，按照旧楼住房一平方米换新楼一平方米的原则由玉衡公司补偿给杜要民，如果杜要民不想要新楼房时，则玉衡公司对补偿房屋70.22平方米按新楼开盘平均价计算相应价款，给予杜要民现金补偿。拆迁补偿协议中虽然约定现金补偿款按“新楼开盘价的平均价计算”，但并未明确该平均价具体数额。玉衡公司出示商品房销售合同拟证明其楼房销售平均价约2590元/平方米，并称该销售平均价即合同约定的新楼开盘价的平均价。杜要民申请调查令调取的叶县房产局房屋登记查册表中显示该九龙国际楼盘“开盘价”为商业及住宅均价5754.07元。说明协议约定的新楼开盘价的平均价不明确。在卷证据显示案涉房屋拆迁补偿协议文本系玉衡公司制作的格式化协议。玉衡公司对协议中约定“新楼开盘价的平均价”不明确的后果负有直接责任，应当承担相应不利后果。玉衡公司认为其楼房销售平均价约2590元/平方米，即合同约定的开盘平均价，但实际销售价格显然不能等同于合同约定的新楼开盘平均价。玉衡公司对协议约定的房屋拆迁按照一平方米换一平方米房屋补偿，以及计算现金补偿的开盘平均价不能作出更为合理的解释。玉衡公司出示所谓一审生效的（2018）豫0422民初530号民事判决，按照2590元/平方米支持孟莉亚85.52平方米房屋拆迁补偿款221496.8元，佐证其辩解的新楼平均价数额。经查相关判决，孟莉亚接受该案判决以85.22平方米房屋受偿221496.8元之外，孟莉亚、秦俊喜夫妇以另一套70.22平方米房屋得到玉衡公司143.01平方米新楼住房补偿。玉衡公司辩解按照（2018）豫0422民初530号民事判决的价款认定本案约定的新楼开盘平均价亦不具有合理性。因此玉衡公司出示的各项证据不足以证明其所谓给付杜要民70.22平方米房屋现金补偿款应当按照2590元/平方米单价计算的理由正当性。结合以上事实，根据当事人双方的诉辩意见，原审判决认为案涉房屋拆迁补偿协议系格式合同，对约定的新楼开盘价的平均价理解发生争议，应当作出不利于格式条款制作一方玉衡公司的解释，即作有利于杜要民一方的解释，认定新楼开盘价的平均价为叶县房管局房屋登记查册表登记的开盘价均价5754.07元，并无不妥。综上所述，玉衡公司的再审请求不能成立，本院不予支持。本院二审判决处理结果并无不妥之处。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫04民终2066号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张泰东审判员  李 勇审判员  崔伟杰二〇二〇年九月四日书记员  宋若晗