四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1528民初1292号 原告（反诉被告）：张建昌，男，汉族，生于1991年5月25日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：李梦，四川图强律师事务所律师。 原告（反诉被告）：杨忠芬，女，汉族，生于1991年5月20日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：李梦，四川图强律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴伟，男，汉族，生于1973年9月25日，住四川省兴文县。 被告（反诉原告）：刘宗琼，女，汉族，生于1971年3月9日，住四川省兴文县。 被告（反诉被告）：兴文吉家房产中介有限责任公司，住所地：兴文县古宋镇香山西路462号。 法定代表人：张贵聪。 委托诉讼代理人：彭福长，男，汉族，生于1967年11月18日，住四川省三台县，系公司经理。 原告张建昌、杨忠芬与被告吴伟、刘宗琼、兴文吉家 房产中介有限责任公司（以下简称吉家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，吴伟、刘宗琼于2020年8月12日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张建昌、杨忠芬及其诉讼代理人李梦，被告（反诉原告）吴伟、刘宗琼，被告（反诉被告）吉家房产公司的法定代表人张贵聪、诉讼代理人彭福长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建昌、杨忠芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告吴伟、刘宗琼立即退还原告购房首付款5万元，并按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，利随本清（自2019年4月19日至2020年7月19日计2969元）。2、判决被告吉家房产公司立即退还原告中介费6150元；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：二原告与被告吴伟、刘宗琼经被告吉家房产公司介绍达成房屋买卖意向。2019年4月19日，二原告与被告吴伟、刘宗琼、吉家房产公司三方共同签订了《房产买卖合同》，约定二原告以41万元的价格购买吴伟、刘宗琼位于兴文县房屋（房屋产权证号兴文县房权证2002字第××号），二原告于合同签订当日支付吴伟、刘宗琼首付款5万元，并约定剩余房款36万元由原告提供资料申请银行贷款，在银行审批同意，双方办理产权过户手续后，以该交易房产抵押贷款，并由银行直接一次性支付给吴伟、刘宗琼，并约定买卖双方各自支付中介费给吉家房产公司。合同签订之后，原告按照吉家房产公司要求将贷款所需资料交给吉家房产公司办理贷款事宜，后吉家房产公司告知原告信用卡原因无法办理贷款，致原告无法支付被告吴伟、刘宗琼购房尾款，合同无法继续履行。2019年8月10日，原、被告签订补充协议，约定授权吉家房产公司将上述房屋转让他人，实际解除了之前三方于2019年4月19日签订的《房产买卖合同》。补充协议签订之后，吴伟、刘宗琼将上述房屋于2019年12月2日转让给了李帮琼、吴启兵，并办理了过户登记。之后原告多次要求被告吴伟、刘宗琼退还购房首付款5万元，要求吉家房产公司退还中介费未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告吴伟、刘宗琼辩称，一、原告的起诉不属实。（1）吴伟、刘宗琼委托吉家房产公司出售的房屋两证齐全，真实有效；（2）原告通过吉家房产公司独自去看房后满意，便通过吉家房产公司于2019年4月12日向吴伟、刘宗琼交定金5000元，达成了房屋买卖意向。2019年4月19日，原告夫妇，吴伟、刘宗琼夫妇以及吉家房产公司三方共同签订了《房产买卖合同》，约定原告以41万元的价格购买吴伟、刘宗琼的房屋，并于合同签订当日支付首付款5万元，并约定：如原告违约，应支付违约金5万元，剩余房款36万元由原告提供资料申请银行贷款，在银行审批同意双方办理产权过户手续后，以该交易房产抵押贷款，并由银行一次性支付给吴伟、刘宗琼，买卖双方各自承担各自的中介费；（3）吉家房产公司与原告一起到银行查询了二原告的征信，本可在两个月内正常交易房产并能得到尾款，但由于杨忠芬又私自使用自己的信用卡，导致银行未能通过原告的贷款审批。之后，三方又签订补充协议，约定：张建昌、杨忠芬夫妇和吴伟、刘宗琼夫妇授权吉家房产公司帮忙找他人转让该房，但不得变更原合同内容，吴伟、刘宗琼于2019年8月31日之前得到售房尾款；吴伟、刘宗琼未在约定时间收到尾款，原告已经构成违约，原告逾期之后，吴伟、刘宗琼多次通知原告履行合同，但原告置之不理。（4）为了减少损失，吴伟、刘宗琼于2019年10月10日不得已将房屋以38.6万元的低价转让给他人，且在2019年12月16日才收齐房款。原告的违约行为给吴伟、刘宗琼造成了房款损失2.4万元以及2019年8月31日至2019年12月16日的资金利息损失4611元（以36万元为基数，按照2019年中国人民银行一年期贷款年利率4.35%计算）。二、原告称吴伟、刘宗琼与吉家房产公司签订的双方协议没有原告签字一事。因吴伟、刘宗琼多次要求二原告履约不能的情况下，为保证自己利益不得不把房屋低价出售，此协议与本案诉争合同没有关联，恰好证明了原告的行为给吴伟、刘宗琼造成了损失的事实。三、2019年6月17日发生地震，导致宜宾市各区县不是框架结构的房屋价格大幅度下降，原告发现房价降了便以无钱购买为借口不履行合同，属于不诚信的行为。四、原告违约，按照合同约定，应承担违约金5万元，故原告无权要求被告退还其5万元。 被告吉家房产公司辩称，1、吉家房产公司只是中介机构，房屋价格是买卖双方协商一致的结果。吉家房产公司在原告交付定金之前便要求原告打印夫妻双方的征信报告，在没有逾期记录且能够还清欠款才能正常办理按揭，中介机构在办理按揭过程中需要买卖双方配合才能完成。2、吉家房产公司积极为原告办理按揭，在原告无力偿还信用卡欠款时，吉家房产公司的工作人员还帮原告还清了当月信用卡账单并打印了还清证明。在银行审查资料时发现张建昌名下有车贷2万元，银行要求张建昌永用车子作抵押，并提交行驶证复印件到银行，在提交资料之前吉家房产公司工作人员便告知原告，银行打电话审核时要告知车子金额是5万元以上才能通过，但银行电话询问张建昌时，张建昌回答车子买成2万多元，故银行审核没有通过。再此期间，吉家房产公司建议二原告先离婚，以张建昌名义办理按揭之后再复婚，但二原告不同意，二原告不配合办理按揭是贷款办不了的主要原因。3、因为卖家刘宗琼在农商行上班，吉家房产公司从中协商从农商行贷款，但后来杨忠芬的征信报告显示信用卡透资超过11万元，银行要求还清后才能贷款，但原告明确表示无力还款，要求原告找其他亲戚朋友帮忙代买，原告也一直未回复。4、最终原、被告双方达成补充协议，由于买方信用卡透支无力偿还，导致不能正常按揭支付卖方购房尾款，授权中介转让该房屋。在补充协议约定时间之内卖方没有得到尾款属于买方违约，卖方有权自行处理该房屋。综前所述，吉家房产公司尽心尽责履行了中介机构的义务，因为原告不配合最终导致卖家未按时收到尾款。吉家房产公司按照合同约定收取中介费，原告要求退还中介费没有法律依据和事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告吴伟、刘宗琼向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告张建昌、杨忠芬支付合同违约金5万元，反诉被告吉家房产公司承担连带责任。事实与理由：2019年4月19日，经吉家房产公司居中介绍，吴伟、刘宗琼将自有房屋卖给张建昌、杨忠芬，三方签订《房产买卖合同》，约定购房总价为41万元，首付5万元，余款36万元由张建昌、杨忠芬在银行签订抵押合同贷款后支付，违约方应承担违约金5万元。吉家房产公司保证反诉原告于合同签订后80天内收到房屋尾款。合同签订前张建昌、杨忠芬缴纳定金5000元，合同签订后缴纳首付款4.5万元，合计5万元。反诉原告支付了吉家房产公司中介费7112元。由于张建昌、杨忠芬个人征信问题通过多番努力均不能向银行贷款，三方于2019年8月10日签订补充协议，吴伟、张建昌授权吉家房产公司帮忙找他人购买此房，同时约定不得变更原合同内容，约定于2019年8月31日前让吴伟、刘宗琼得到房屋尾款。但张建昌、杨忠芬、吉家房产公司未能在约定时间内支付反诉原告尾款，已经构成根本违约。反诉原告多次要求反诉被告履行合同，但反诉被告置之不理，为了减少损失，反诉原告不得已于2019年10月10日将房屋以38.6万元的价格卖给他人，且在2019年12月16日才收齐房款，反诉原告直接的房款损失是2.4万元还有资金利息损失。反诉被告存在严重违约行为，按照约定，应支付违约金5万元，故提出前述反诉请求。 反诉被告张建昌、杨忠芬辩称，反诉原告要求反诉被告 支付违约金5万元的请求不能成立，中介方未能办理贷款导致反诉原告没有收到尾款，房产买卖合同解除后中介方再转卖给其他人，达成一致意思表示。按照合同约定任何一方擅自解除合同才属于违约，本案属于三方合意解除，反诉被告不构成违约，不应支付违约金。 反诉被告吉家房产公司辩称，吉家房产公司只是中介平 台，合同的履行需要买卖双方配合，故吉家房产公司没有违约，不应支付违约金。 原告为证明其主张以及反驳反诉原告的主张，向本院提供了以下证据： 1、房产买卖合同，拟证明原、被告三方达成房屋买卖协议，被告吴伟、刘宗琼将其房屋卖给原告，首付款5万元，余款36万元以交易房屋过户后办理抵押贷款支付给卖方，按照约定原告应支付中介费6150元。 2、支付首付款5万元的收条，拟证明原告支付了被告吴伟、刘宗琼首付款5万元。 3、支付中介费6150元的收条，拟证明原告支付了吉家房产公司中介费6150元。 4、2019年8月10日的补充协议，拟证明贷款事宜由吉家房产公司负责，约定将房屋转让他人，实际解除了之前签订的《房产买卖合同》。 5、不动产查档证明，拟证明吴伟、刘宗琼已经通过吉家房产公司将房屋卖给李帮琼、吴启兵，且已于2019年12月2日办理房屋过户手续，佐证了《房产买卖合同》解除的事实。 6、张建昌与吉家房产公司工作人员聊天记录，拟证明原告在签订购房合同之前便告知吉家房产公司工作人员信用卡的问题，吉家房产公司承诺可以办理贷款，如果贷款没有办下来首付款和中介费要全额退还原告。 经质证，被告吴伟、刘宗琼对原告提供的1、2、4、5号证据真实性无异议，但认为原告先违约，被告为了减少损失才将房屋卖给他人；对3号和6号证据表示不清楚。被告吉家房产公司对原告提供证据真实性无异议，对证明目的有异议。 反诉原告吴伟、刘宗琼为证明其反诉主张以及反驳本诉原告的主张，向本院提供了以下证据： 1、房产买卖合同、补充协议，拟证实2019年4月19日，经吉家房产公司居中介绍，吴伟、刘宗琼将自有房屋出售给张建昌、杨忠芬，合同约定购房总价为41万元，首付5万元，余下36万元由张建昌、杨忠芬在银行签订抵押合同和贷款支付，并约定张建昌、杨忠芬违约需支付违约金5万元。 2、收条，拟证明张建昌、杨忠芬于合同签订之前交纳了定金5000元，合同签订后交纳首付4.5元，合计5万元；吴伟、刘宗琼支付了中介费7112元。 3、2019年8月10日的补充协议、催告短信，拟证明因张建昌、杨忠芬个人征信问题未能办理银行按揭贷款，房屋买卖双方以及中介机构于2019年8月10日签订补充协议，吴伟、张建昌授权吉家房产公司帮忙找其他人购买该房屋，不得变更原合同内容，保证让吴伟、刘宗琼于2019年8月31日之前得到尾款。但张建昌、杨忠芬以及吉家房产公司未能让吴伟、刘宗琼在约定时间内收到售房尾款，已经构成根本违约。 4、2019年10月10日房屋买卖合同以及银行流水，拟证明反诉原告为减少损失，于2019年10月10日将房屋以38.6万元的价格卖给他人，房屋尾款在2019年12月16日才收齐，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了损失。 经质证，原告张建昌、杨忠芬对被告吴伟、刘宗琼提供的1号证据的房产买卖合同真实性无意见，对补充协议有意见，原告并未在补充协议上签字，该协议对原告没有约束力；对2号证据真实性没有异议，认为定金已经转化为购房款；对3号证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该补充协议实际是解除房产买卖合同，收到尾款的时间是约束中介方，而不是原告；对4号证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告通过中介将房屋卖给他人，是被告处分财产的行为，原、被告之间的合同已经解除，该协议与原告无关。 被告吉家房产公司对吴伟、刘宗琼提供的证据无意见。 被告吉家房产公司为证明其抗辩理由，向本院提供了以 下证据： 1、房产买卖合同，拟证明房屋买卖的事实。 2、张建昌与吉家房产公司工作人员的聊天记录，拟证明吉家房产公司多次催促原告办理手续，支付尾款，吉家房产公司已尽到相关义务。 3、2019年5月5日打印的张建昌的个人征信记录及杨忠芬农业银行银行卡交易明细清单，拟证明原告方信用没有问题，虽然有信用卡但是未逾期，不存在不良记录。 4、张建昌行驶证，拟证明原告方有辆分期付款的车辆，办理贷款时还没有还完。 5、申请证人熊某、吴某出庭作证，拟证明原告不配合办理按揭贷款的事实。 经质证，原告对被告吉家房产公司提供的1号证据真实性无异议，但认为不能证明原告违约；对2号证据真实性无异议，对证明目的有异议，该聊天记录证实的是贷款未办下来协商退还的事宜；对3号证据真实性无异议，对证明目的有异议，不能说明原告刷信用卡导致不能贷款；对4号证据真实性无异议，但不能证明原告违约；对5号证据有异议，认为证人是吉家房产公司员工，与吉家房产公司有利害关系，从证人与原告的聊天记录中可以得出，贷款没有办理下来首付款和中介费都应退还原告，贷款没有办理下来不是原告的责任，贷款的义务是中介的义务。 被告吴伟、刘宗琼对房产买卖合同真实性无异议，对其余证据表示与其无关。 对以上原告（反诉被告）张建昌、杨忠芬，被告（反诉原告）吴伟、刘宗琼以及被告（反诉被告）吉家房产公司提供的证据，当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据,本院将结合全案证据综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴伟、刘宗琼系位于兴文县中城镇（现古宋镇）中山街西段72号1幢1单元7层1号房屋的所有权人，房权证为兴文县房权证2002字第××号，国有土地使用权证号为兴文（中城）国用（2002）字第0161号，房屋面积145.23平方米。2019年4月，吴伟、刘宗琼将该房屋的信息登记在吉家房产公司，委托吉家房产公司进行二手房出售。张建昌、杨忠芬夫妇通过吉家房产公司看中了该房屋，并于2019年4月12日支付了购房定金5000元。张建昌、吴伟以及吉家房产公司共同在定金收条上签字确认，该定金收条载明“认购价格41万元，定金5000元，买卖双方定于2019年4月27日之前签订正式合同，签订之前定金直接交予卖方，此房在签订正式合同之前，无论当时房价上涨还是下跌，必须按照本协议约定的价格不变，如卖方违约，付给买方违约金5000元，所收定金如数退还，如买方违约，所收定金5000元卖方不予退还，如买卖双方顺利成交，签订合同之日吉家房产公司将收取买方服务佣金6150元。”2019年4月19日，吴伟、刘宗琼作为卖方，张建昌、杨忠芬作为买方，吉家房产公司作为中介方，三方签订了正式的《房产买卖合同》，主要约定：一、房屋总价款41万元，2019年4月19日支付购房首付款5万元，第二次付款，即余款36万元，于买方资料交由银行审批，待银行审批下来之后，双方在政务中心办理过户手续并签字，卖方在当地办证机关签字盖手印，待不动产登记证书下来后，买方在银行签订抵押合同，由银行一次性打款到卖方账户；二、卖方收到房屋尾款时交房给买方；三、违约责任：此房在过户之前，本合同约定的价格不变；如卖方擅自解除本协议应付给卖方违约金5万元，但卖方必须退还买方首付款；如卖方擅自解除本协议，除首付款外另给付买方违约金5万元，买卖双方的中介费由违约方承担；四、鉴于中介方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，并且已经构成交易事实的成立，买卖双方确认：卖方应在本合同签订时向中介支付佣金7112元，买方在签订合同时向中介支付佣金6150元，签署本合同后，若本合同被取消、解除、未按实际履行均不影响中介方收取前述佣金的权利。同日，张建昌、杨忠芬支付了45000元给吴伟、刘宗琼，加上之前的定金5000元，吴伟、刘宗琼向张建昌、杨忠芬出具了收条一张，载明“收到买方张建昌首付款5万元。”吴伟、刘宗琼支付了吉家房产公司中介费7112元，张建昌、杨忠芬支付了吉家房产公司中介费6150元。同时，中介方吉家房产公司与卖方吴伟、刘宗琼签订《补充协议》一份，载明“中介方承诺办理该房屋的按揭事宜，并承诺从双方签订正式合同当天开始计算时间，保证卖方在80天之内收到售房尾款，如果在约定时间内卖方没有收到尾款，视为中介方违约，中介应垫付尾款给卖方。”2019年8月10日，张建昌、吴伟、吉家房产公司签订《补充协议》一份，载明“中介方办理该房的按揭事宜，由于买方信用卡问题，在2019年7月9日前没有解决正常办理按揭贷款，现授权中介方帮忙找他人转让该房，并不得变更原合同内容，卖方在2019年8月31日之前得到尾款。”前述约定的期限到期之后，吴伟、刘宗琼仍没有收到售房尾款，并通过短信告知张建昌以及吉家房产公司，如2019年9月22日都没有收到尾款将自行处理房屋，且要求张建昌和吉家房产公司赔偿全部损失。 2019年10月10日，吴伟、刘宗琼作为卖方，吴启兵、李帮琼作为买方，吉家房产公司作为中介方，三方签订了《房产买卖合同》，吴伟、刘宗琼将案涉房屋以总房款38.6元的价格卖给了吴启兵、李帮琼，首付款4.6万元，余款34万元通过银行抵押贷款支付，吴伟、刘宗琼于2019年12月16日收到尾款34万元。 张建昌与吉家房产公司工作人员熊某的微信聊天记录显示，吉家房产公司会退还张建昌首付款和中介费。 本院认为，合同当事人均应当按照诚实信用的原则全面履行合同义务。吴伟、刘宗琼与张建昌、杨忠芬签订的《房产买卖合同》合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，张建昌、杨忠芬由于信用卡问题未能办理银行按揭贷款，导致吴伟、刘宗琼不能收到房屋尾款，故双方签订合同的目的不能实现，后来经过协商，吴伟、张建昌以及吉家房产公司于2019年8月10日签订《补充协议》，一致同意可将房屋出售给他人，该补充协议的签订，实质是解除了吴伟、刘宗琼与张建昌、杨忠芬签订的《房产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本诉原告张建昌、杨忠芬有权要求被告吴伟、刘宗琼返还购房款。但该合同不能继续履行导致解除的主要原因为张建昌、杨忠芬的信用卡问题不能办理银行按揭贷款，从而无力支付房款，故张建昌、杨忠芬存在过错。同时，该合同解除后，吴伟、刘宗琼将房屋出售给他人，并没有达到之前售房的目的，遭受了一定的损失，但该损失并非张建昌、杨忠芬一方完全造成的，房屋的价格也受市场的影响，且房屋以38.6万元的价格出售给他人是卖方的自愿行为，故对吴伟、刘宗琼提出张建昌、杨忠芬给其造成损失的抗辩理由本院予以支持。根据该案的履行情况和合同性质以及买卖双方各自的过错程度，本院确认吴伟、刘宗琼退还张建昌、杨忠芬购房款35000元，因张建昌、杨忠芬有过错，故对其主张的利息本院不予以支持。张建昌、杨忠芬与吉家房产公司约定的中介费为6150元，该房屋交易事实并未形成，且三方协商一致可将房屋另行出售他人，也属于解除了张建昌、杨忠芬与吉家房产公司之间的关系，且吉家房产公司工作人员承诺可以退还佣金，故对张建昌、杨忠芬要求吉家房产公司退还中介费6150元的诉讼请求，本院予以支持。 反诉原告吴伟、刘宗琼提出，反诉被告张建昌、杨忠芬未在合同约定的期限支付购房尾款，按照合同约定应支付违约金5万元，从审理查明的事实看，买卖双方并未明确约定尾款的支付时间，而是约定的支付条件。2019年4月19日，吴伟与吉家房产公司签订补充协议，吉家房产公司承诺卖方在80天内收到售房尾款，该协议并无买方签字，故对买方没有约束力。结合2019年8月10日的补充协议“不得变更原合同内容，卖方在2019年8月31日之前得到尾款”的内容，既然房屋已经委托中介找他人购买该房，那么尾款的支付时间并非约束张建昌、杨忠芬，故对于卖方收到尾款的时间，属于中介方吉家房产公司对卖方的承诺。吴伟、刘宗琼与张建昌、杨忠芬签订的《房产买卖合同》约定的违约责任为一方擅自解除合同，要支付另一方违约金5万元。而本案并不存在擅自解除合同的情形，故对反诉原告吴伟、刘宗琼要求反诉被告张建昌、杨忠芬支付违约金5万元以及吉家房产公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条的规定，判决如下： 一、被告吴伟、刘宗琼于本判决生效后十日内退还原告张建昌、杨忠芬购房款35000元； 二、被告兴文吉家房产中介有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告张建昌、杨忠芬中介费6150元； 三、驳回原告张建昌、杨忠芬的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吴伟、刘宗琼的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费639元，由本诉原告张建昌、杨忠芬负担200元，由本诉被告吴伟、刘宗琼负担400元，由本诉被告兴文吉家房产中介有限责任公司负担39元；反诉案件受理费525元，由反诉原告吴伟、刘宗琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  范鸿 二〇二〇年九月二十八日 书记员  章敏