浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初627号 原告：舟山日达麦斯汀大酒店有限公司，住所地浙江省岱山县高亭镇长河路358号，统一社会信用代码91330921071607029L。 法定代表人：蒋慧民，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：傅忠彬。 委托诉讼代理人：吕小艳。 委托诉讼代理人：张政。 被告：贺央海，男，1959年9月13日出生，汉族，住岱山县。 委托诉讼代理人：赵行海，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 原告舟山日达麦斯汀大酒店有限公司（以下简称麦斯汀公司）与被告贺央海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告麦斯汀公司的委托诉讼代理人吕小艳，被告贺央海及其委托诉讼代理人赵行海到庭参加诉讼。经当事人申请，本案庭外和解一月。本案现已审理终结。 原告麦斯汀公司诉请：1、依法判令被告立即腾退舟山日达麦斯汀大酒店四层（建筑面积为1453.6㎡）的房屋给原告；2、依法判令被告向原告支付2019年12月5日前欠付的租金及物业费108152.17元；3、依法判令被告向原告支付逾期支付费用的违约金266920.98元；4、依法判令被告向原告支付自2019年12月6日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（暂时计算至2020年5月23日为116847.83元）;5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告向原告支付2019年12月5日前欠付的租金及物业费33152.17元。事实和理由，2016年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于舟山日达麦斯汀大酒店四层的房屋租赁给被告。租赁期限自2016年10月10日起至2025年10月9日止。实际计租日自麦斯汀酒店试营业开始即2017年5月24日起算。租金按租赁面积计付，自第4年开始后1年的租金在前1年租金的基础上增加7%。前3年的租金在扣除免租期及装修补贴后分别为第1年10万元、第2年15万元、第3年15万元。租金支付方式为以3个月为一个缴租期，被告应于每个缴租期结束前1个月内一次性向原告支付下个缴租期的租金。被告应于租赁合同签订时向原告支付履约保证金5万元、水电费押金1万元，合同终止后扣除余额无息返还。租赁合同还约定自被告使用房屋之日起所产生的水费、电费、煤气安装及使用等相关费用由被告自行承担。物业管理费为5万元/年，由被告向原告支付。 2019年8月9日，原告因无法清偿到期债务且明显缺乏清偿能力被岱山县人民法院裁定进入破产清算程序，并指定浙江六和律师事务所为管理人。为充分保障债权人利益，管理人多次与被告就变更租赁事宜进行协商，但至今未达成一致。依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，管理人于2019年12月5日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，要求被告于2019年12月20日前腾退房屋，但被告至今未履行腾退义务。原告认为管理人依据企业破产法向被告发出《解除租赁合同通知书》后原、被告之间《房屋租赁合同》已依法解除，被告应依法腾退房屋并向原告支付租金、物业费、违约金以及合同解除后被告实际占用房屋的费用。原告为维护全体债权人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国企业破产法》的相关规定向法院起诉，请求依法支持原告诉讼请求。 被告贺央海辩称：首先，原告请求解除案涉租赁合同不成立。1、根据案涉《房屋租赁合同》第七条第3项之规定，合同解除权在于被告，管理人背离租赁合同于2019年12月5日发出解除通知书，之后诉请腾退房屋，导致被告营业陷入动荡状态，不仅侵犯了被告的合法权益，也侵犯了债务人、债权人的利益；2、管理人在后续和被告磋商重新订立合同时未对新合同的部分条款作出合理解释。在双方未就补偿、赔偿事宜达成一致意见前原告直接提起诉讼不合情理；3、2020年1月3日原告收取了2019年10月1日至2019年12月31日租金及物业费的行为表明原告认可原租赁关系客观存在并继续履行的事实；4、被告收到解除合同通知书后，于2019年12月8日复函原告，认为就破产法第十八条的精神而言对案涉租赁合同的处理应保护被告利益，以使债务人财产最大化，管理人应审慎行使解除权。直至2020年4月8日，原告客房对外承包经营公告显示三至七层均出租给第三方，显然原告认可案涉合同未解除。 其次，原告的其他诉讼请求亦无依据。2019年1月7日原告出具对账单以及2020年1月3日原告出具收据的行为均可表明双方之间已经结清了2019年12月31日前的租金。被告并未违约，原告诉请的违约金亦过高。若法院认为被告尚欠租金和违约金，被告请求以预付的5万元履约保证金进行抵扣。考虑到新冠肺炎疫情因素，请求法院减免两个月的房屋占有使用费。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定本案事实如下： 2016年10月10日，作为甲方的原告和作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于舟山日达麦斯汀大酒店四层的房屋租赁给与乙方经营，租赁面积（建筑面积）约为1400㎡（以房产测绘为准）；本合同项下租赁期限为九个租约年，即自2016年10月10日至2025年10月9日。双方确认实际房屋租金起始日自乙方试营业当日开始计算，如甲方酒店试营业早于乙方试营业日期，则实际计租日以甲方酒店试营业日期为准；房屋的租金按计租面积计付……具体每年租金为，第一个租约年租金为50万元，扣除前6个月免租期及装修补贴后乙方实际应缴租金为10万元，第二个和第三个租约年租金均为50万元，扣除前3个月免租期及装修补贴后乙方实际应缴租金为15万元，第四个和第五个租约年租金均为53.5万元，扣除装修补贴后乙方实际应缴租金为21.4万元，第六个和第七个租约年租金均为572450元，扣除装修补贴后乙方实际应缴租金为228980元，第八个租约年租金为612521元，扣除装修补贴后乙方实际应缴租金为245008元，第九个租约年租金为735025元，扣除装修补贴后乙方实际应缴租金为30万元。本合同项下的租金支付方式为以季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期结束前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同项下乙方先预付租金5万元，应于本合同签订后当日支付。如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。免租期为12个月。免租期只免租金，物业管理费不得减免。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付5万元作为履约保证金。合同终止后30日内，在扣除应由乙方承担的相关费用等乙方应付费用后如有余额，则该履约保证金余额无息退还给乙方。另外乙方应在签订合同时向甲方缴纳装修押金1万元，待乙方开业后自动转为水电费押金。物业管理费标准为5万元/租约年,物业服务费支付方式同租金支付方式，第一期物业费共计12500元应于本合同签订当日支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付该房屋，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的物业费按实际天数计算。乙方未按本合同约定支付相关费用的，逾期未支付的，则根据其应付金额按每日千分之五标准向甲方支付违约金。关于合同到期或结束后的处理……乙方承租范围内的装修、附属设施和房屋表明装饰物（包括但不限于水气电管线、灯具、铺贴的大理石等），乙方虽享有全部所有权，但自租赁期满后或者双方解除合同之日起，无法移除的装修设施归甲方所有，乙方不得任意拆除毁坏房屋，乙方因经营而在房屋内添置的软硬设备和可移动设施属于乙方所有，乙方可任意处置。乙方同意在合同每个租约年向甲方免费提供伍万元整的现金消费券，用于乙方承租的物业内消费。该合同还约定了其他内容。 2017年5月24日，原告开始试营业。 2016年10月10日，原告向被告开具下述四张收据：金额为1万元的水电费押金，金额为5万元的履约保证金，金额为5万元的租金，金额为12500元的物业费。2018年2月2日，原告向被告开具金额为77083元的租金和物业费收据一张。2018年12月27日，原告向被告开具金额为12.5万元的租金和管理费收据一张。2019年1月9日，原告向被告开具金额为10417元的租金收据一张。2020年1月3日，原告向被告出具金额为7.5万元的租金和物业费收据一张，付款内容为2019年7月1日至2019年9月30日期间的物业费12500元及2019年10月1日至2019年12月31日租金及物业费62500元。 2019年1月7日，负责原告酒店管理的舟山奢缦麦斯汀酒店管理有限公司财务部出具对账单一份，载明：麦斯汀大酒店四层计租日2018年1月1日至2019年12月31日，应付租金2018年15万元（合同约定免租6个月），2019年12月31日20万元（合同约定免租3个月），共计租金35万元。2018年实际支付租金202083元，2019年1月份支付10417元，签约时支付62500元。2018年租金及物业费全部结清。2019年6月30日支付下季度物业费12500元，2019年9月30日支付下季度租金及物业费62500元。 2019年8月9日，本院裁定受理浙江日达房地产开发有限公司（以下简称日达公司）破产清算案、麦斯汀公司破产清算案、岱山豪森商贸有限公司破产清算案。2019年8月30日，本院裁定日达公司、麦斯汀公司、岱山豪森商贸有限公司等六家公司实质合并破产清算，主要理由为上述公司在所有权及公司利益上具有高度一致性，在资金、债务、资产、人员、管理、公司治理等方面存在高度混同，六家公司作为一个整体运营管理，实质已构成公司法人人格混同。 2019年12月5日，原告管理人向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告认可该通知书于次日送达。同年12月8日，被告向原告发出回复函，对原告管理人解除合同提出异议。 本院认为，本案的首要争议焦点为案涉租赁合同是否已解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，可见法律赋予破产管理人对破产受理前成立但均未履行完毕的合同有解除权，故自2019年12月6日合同解除通知送达至被告时案涉房屋租赁合同已解除，被告应及时腾退租赁房屋。关于欠付租金问题，因负责原告酒店管理的舟山奢缦麦斯汀酒店管理有限公司于2019年1月7日向被告出具对账单一份，被告对该证据未提出异议，该对账单应约束原、被告。该对账单可视为原、被告对2018年1月1日至2019年12月31日期间租金的结算，即被告累计支付的租金和物业费35万元用于冲抵2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金和物业费。关于2017年5月24日至2017年12月31日被告应支付的租金和物业费，因现无证据表明原告同意免除该部分租金和物业费，被告理应支付给原告。现原告诉请支付2019年12月5日前的欠付租金33152.17元并无不当，本院予以支持。关于逾期付款违约金，本院认为原告诉请的日千分之五的违约金计算标准过高，本院予以调整。所欠租金33152.17元对应的违约金应自2016年10月10日起计算。此外，2019年的租金和物业费的支付根据对账单的约定存在履行迟延，其中12500元的违约金应自2019年6月30日计算至2020年1月3日，62500元的违约金应自2019年9月30日计算至2020年1月3日。经计算，本院酌情将违约金调整至16847.83元。现案涉房屋租赁合同已解除，原告预付的履约保证金5万元应予以退还，该5万元可抵扣欠付租金（包括物业费）和逾期付款违约金共计5万元。合同解除后，考虑到新冠疫情的影响，本院酌情自2020年2月1日起参照原租赁合同计算被告的房屋占用使用费（2020年2月1日至2020年5月23日按20万元的标准计算年租金和物业费，2020年5月24日至2022年5月23日按26.4万元的标准计算年租金和物业费，2022年5月24日至2024年5月23日按278980元的标准计算年租金和物业费，2024年5月24日至2025年5月23日按295008元的标准计算年租金和物业费，2025年5月24日至2025年10月9日按35万元的标准计算年租金和物业费）。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贺央海于本判决生效之日起二个月内腾退舟山日达麦斯汀大酒店四层的房屋给原告舟山日达麦斯汀大酒店有限公司； 二、被告贺央海于本判决生效之日起十日内支付原告舟山日达麦斯汀大酒店有限公司自2020年2月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（2020年2月1日至2020年5月23日按20万元的标准计算年租金和物业费，2020年5月24日至2022年5月23日按26.4万元的标准计算年租金和物业费，2022年5月24日至2024年5月23日按278980元的标准计算年租金和物业费，2024年5月24日至2025年5月23日按295008元的标准计算年租金和物业费，2025年5月24日至2025年10月9日按35万元的标准计算年租金和物业费）； 三、驳回原告舟山日达麦斯汀大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7554元，减半收取3777元（缓交），由原告舟山日达麦斯汀大酒店有限公司负担2458元，被告贺央海负担1319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 张行 二〇二〇年九月二十四日 代书记员 陈颖