安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2507号上诉人（原审被告）:安徽欧赛亚电缆样品有限公司,住所地安徽省芜湖市无为县高沟锁古城村白玉池大道,统一社会信用代码913402070709316791（1-1）。法定代表人:叶志青,该公司董事长。委托诉讼代理人：叶清文，该公司股东。委托诉讼代理人：赵昶，该公司总经理。被上诉人（原审原告）:金鑫,男,1962年11月10日出生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：陆珂，安徽景旺律师事务所律师。上诉人安徽欧赛亚电缆样品有限公司（以下简称欧赛亚公司）因与被上诉人金鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧赛亚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金鑫的一审诉请，本案诉讼费用由金鑫承担。事实和理由：1.高沟镇政府将案涉不动产无偿转让给金鑫，故该转让协议因违法而无效。一审对上述协议的效力、案涉关联关系认定有误，且对多份证据未予组织质证、认证。2.2019年6月28日，欧赛亚公司股东叶清文与金鑫达成协议，双方约定金鑫将政府支付的263万元款项中的165万元分配给叶清文，欧赛亚公司在叶清文收到上述款项后即搬离案涉厂房，且金鑫放弃其在本案中所主张的租金及其逾期利息。3.燎原公司违反与欧赛亚公司签订的协议约定，擅自处分欧赛亚公司股东叶清文的财产，其违约在先。金鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回欧赛亚公司的上诉请求，维持原判。金鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的不定期租赁合同;2.判令欧赛亚公司立即向金鑫返还位于高沟镇古城村白玉兰大道旁的厂房及附属设施；3.判令欧赛亚公司立即支付金鑫租金410000元(按8万元/年标准,暂计算至2020年6月14日,此后计算至实际返还时止)及逾期付款利息损失(以所欠租金为基数,自2014年6月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算,自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止);4.本案诉讼费用由欧赛亚公司承担。一审法院认定事实：2013年6月15日,燎原公司作为甲方（出租方）与欧赛亚公司作为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，一、甲方将位于高沟镇白玉池大道燎原钢构公司(高沟基地餐厅及配电房)约1000平方米租赁给乙方加工业使用,乙方须按国家规定合法经营。三、租赁期限及租金:租期暂定3年,租金贰拾肆万元整(240000.00元)即每年八万元整。四、租赁付款方式:第一年合同签订后3日内支付当年租赁费,次年以此类推,即到期后三日内支付下一年租赁费。七、甲乙双方任何一方终止合同应提前三个月告知对方,以免造成不必要的损失，乙方不得私自转租。八、因无法抗拒因素需拆迁或搬迁的甲方须提前及时告知乙方，把双方的失降到低点,甲乙双方均有权享受国家规定的各自拆迁或搬迁的有关补偿。九、甲方将该餐厅及配电房内的办公用品及餐桌餐椅餐具等集中封存，乙方留用的需清点出据，保证租赁期间完好无损移交，否则予以协商赔偿。2013年9月16日,无为县高沟镇人民政府(甲方)与燎原公司(乙方)签订《关于安徽燎原钢结构责任有限公司房屋土地征收与补偿协议》,约定甲方征收乙方位于无为县高沟镇古城行政村的乙方公司高沟基地的全部财产,包括土地使用权、厂房、变压器及其他附属设施。2013年11月20日,无为县高沟镇人民政府(甲方)与原告金鑫(乙方)签订《关于将安徽燎原钢结构责任有限公司整体转让的协议》,甲方将所收购的位于无为县高沟镇古城行政村的安徽燎原公司的土地、厂房变压器及其他附属设施整体转让给乙方金鑫。欧赛亚公司于2013年6月15日即合同签订日支付了8万元租金,并2014年8月7日两次支付了7万元租金。2016年3月29日燎原公司向欧赛亚公司发了《关于房屋租赁合同履行的函》告知租期将满，尚欠租金事宜；2016年8月28日燎原公司向欧赛亚公司发了《关于终止房屋租赁合同的工资联系函》告知决定终止合同，要求欧赛亚公司办理交接。现欧赛亚公司仍在租赁厂房中进行生产，金鑫与欧赛亚公司因解除房屋租赁合同、租金等问题无法达成一致，成讼。金鑫是燎原公司的执行董事兼总经理，是该公司的自然人股东、法定代表人；侯恩光系金鑫的配偶，是燎原公司的监事、是该公司的自然人股东。叶青文系欧赛亚公司监事。一审认为，燎原公司与欧赛亚公司于2013年6月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。燎原公司在签订上述租赁合同的时候是拥有租赁标的物的所有权的，后因无为县高沟镇人民政府与燎原公司签订的《关于安徽燎原钢结构责任有限公司房屋土地征收与补偿协议》，以及无为县高沟镇人民政府与金鑫签订的《关于将安徽燎原钢结构责任有限公司整体转让的协议》,现金鑫取得了案涉租赁房屋的所有权。故金鑫向欧赛亚公司可以向欧赛亚公司提出解除租赁合同、支付租金的请求。而欧赛亚公司抗辩的理由其实是燎原公司和富豪彩瓦厂经营者叶清文（本案欧赛亚公司的监事、委托诉讼代理人）关于无为县高沟镇古城村集体土地59.995亩土地的征收补偿款的合同纠纷，该案已经无为市人民法院、芜湖市中级人民法院两级法院判决结案，已进入执行阶段。案涉租赁房屋虽然在59.995亩征收土地之中，但其在征收过程中只是变更了所有权主体，燎原公司并未遭到实质上的拆迁或搬迁，欧赛亚公司也一直在使用租赁的厂房，故欧赛亚公司将两者混为一谈，实不可取，对其辩称不予以采纳。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉合同约定租期暂定3年，到期后合同双方并未对租赁合同进行解除或修订，故自2016年6月16日起，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现金鑫通过诉讼要求解除合同，符合解除该合同的要求，该院予以支持。案涉合同约定：租期暂定3年,租金贰拾肆万元整(240000.00元)即每年八万元整；租赁付款方式:第一年合同签订后3日内支付当年租赁费,次年以此类推,即到期后三日内支付下一年租赁费。欧赛亚公司于2013年6月15日即合同签订日支付了8万元租金,并2014年8月7日两次仅支付了7万元租金。但双方未约定相关违约金，以及逾期给付利息。故金鑫要求要求欧赛亚公司支付租金410000元(按8万元/年标准,暂计算至2020年6月14日,此后计算至实际返还时止)及逾期付款利息损失(以所欠租金为基数,自2014年6月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算,自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止)的诉讼请求，有法律与事实依据，予以支持。综上所述，金鑫的诉讼请求，理据充足，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除金鑫与安徽欧赛亚电缆样品有限公司之间的《房屋租赁合同》;二、安徽欧赛亚电缆样品有限公司于本判决生效后30日内向金鑫返还位于高沟镇古城村白玉兰大道旁的厂房及附属设施；三、安徽欧赛亚电缆样品有限公司于本判决生效后30日内向金鑫支付租金410000元及逾期付款利息损失(以所欠租金为基数,自2014年6月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算,自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止)。案件受理费7450元，减半收取3725元，由安徽欧赛亚电缆样品有限公司负担。本案二审中，金鑫未向本院提交新的证据。欧赛亚公司向本院提交报告一份，证明金鑫与高沟镇政府签订的案涉转让协议已经解除，其在本案中无诉讼主体资格。金鑫质证称，对该证据的证明目标不认可，上述报告仅是其个人向高沟镇政府提出的申请，并非其与高沟镇政府之间形成的合意。本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审查明：2019年6月28日，金鑫作为甲方，与乙方叶清文签订《关于燎原钢构征地补偿款分配协议》，该协议载明燎原公司就案涉59.995亩土地应获补偿463万元，已获200万元。双方在该协议中约定：“1.甲方负责及时申请征地补偿款余款并将其中的165万元划拨给乙方。2.乙方应在拆场同时无条件配合甲方运走其私有财务。3.双方应遵守已协商分配金额，不得因延迟拆场要求增加任何费用。”一审法院于庭审中就双方当事人提交的证据组织了举证、质证。二审中，欧赛亚公司申请李永林、曹时贵两人出庭作证，以证明上述书面协议和放弃租金及其利息的口头协议的真实性。金鑫对上述书面协议的真实性不持异议，欧赛亚公司主张的上述口头协议缺乏其他证据作证，故本院对其上述申请不予准许。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点金鑫向欧赛亚公司主张案涉租金及其利息有无事实和法律依据。对于高沟镇政府就案涉土地厂房与金鑫签订的案涉转让协议，并无证据显示其具有合同无效的法定情形或一方协议当事人依法行使过撤销权，亦无证据显示该协议双方当事人就合同的解除并未达成合意。故金鑫作为该协议中的受让方，其具备就案涉房屋租赁合同法律关系主张租金权益的诉讼主体资格。欧赛亚公司在承租案涉厂房后未按约支付租金，其应向权利人金鑫支付拖欠的租金及逾期付款利息。欧赛亚公司主张在其股东叶清文与金鑫签订的补偿款分配协议中双方已达成免除租金的口头合意，缺乏有效证据支持，一审对此认定准确，本院予以确认。就包括案涉厂房在内的征收补偿及其补偿款分配纠纷中，各方当事人有无违约，与本案房屋租赁合同法律关系并无之间关联，故本院对欧赛亚公司就此提出的上诉理由不予审查。欧赛亚公司另主张一审就其提交的证据未予组织举证质证，与事实不符，本院不予采信。综上所述，欧赛亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人安徽欧赛亚电缆样品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月二十四日书记员  章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……