四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3648号 原告：四川殷铭建设工程有限公司 住所：巴中市巴州区南坝中鑫苑C幢3楼 法定代表人：刘俊峰，该公司董事长 委托（特别授权）代理人：吴大常，男，生于1966年3月21日，汉族，初中文化，该公司项目经理，住巴中市巴州区小桥路502号，公民身份号码5130271966××××××××。 委托代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 被告：钟丽君，女，生于1971年10月13日，汉族，住巴中市恩阳区，现住巴中市恩阳区。 委托（特别授权）代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 第三人：四川省巴中市东方房地产开发有限公司 住所：巴中市经济开发区东方鑫村A15号楼2楼 法定代表人：李林树，该公司常务副经理 委托（特别授权）代理人：吴玉峰，男，生于1964年8月30日，汉族，大专文化，该公司副经理，住巴中市巴州区后河桥中扬干道建兴公寓8楼4号，公民身份号码5130271964××××××××。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 原告四川殷铭建设工程有限公司（以下简称殷铭建筑公司）与被告钟丽君，第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告殷铭建筑公司的委托代理人蒲德、吴大常，被告钟丽君的委托代理人彭仕喜，第三人东方房产公司的委托代理人吴玉峰、赵莉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷铭建筑公司诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷执行一案，被告于2020年5月28日就本案执行中查封登记于第三人名下的位于东方鑫村A13栋22层1号房屋，提出执行异议。贵院仅形式审查而未作实质审查，即依据被告与第三人签订的《商品房认购合同》约定内容或条件，结合第三人于2018年6月12日取得商品房预售许可证的事实，双方至今未签订商品房备案合同，因此被告依据《商品房认购合同》仅享有的是对第三人的债权，而不是物权，同时依据物权法定原则，被告提出的执行异议不能达到排除执行的法律效果。就此依法提起诉讼，请求判令：1、对第三人位于东方鑫村A13栋22层1号房屋准予执行；2、本案全部诉讼费用由被告及第三人承担。 被告钟丽君辩称：针对案涉房屋被告享有排除他人的权益。被告与原告签订的合同合法有效，该合同对房屋的价款、面积、单价、付款方式、违约责任均作了明确约定，完全具备商品房买卖合同的主要要件，根据解释规定应当认定本合同合法有效。2018年6月12日原告取得了预售许可证，法院查封时间2018年2月3日，法院查封之前合同已经签订。被告购买房屋用于居住，满足基本生活需要，属于消费者购房，其条件符合九民纪要规定，其名下暂无房屋登记。被告已支付全部房款，2016年4月29日被告丈夫借给了东方房产公司伍拾万元，涉案房屋系被告以贷抵房，该抵偿行为根据九民纪要44条，到期债权签订的抵偿协议合法有效，除非证明系虚假诉讼之外，法院应当认定合法有效。本案被告应当认定已支付全部房款，东方房产公司也出具了收据，在法院执行过程中，东方房产公司向法院出具了说明，也认可被告所交房款属实，也同意将房屋交付给被告，本案被告所享有的权益完全符合相关法律法规规定,原告诉称的应适用物权法处理本案的请求不准确，本案不是确权之诉，应当适用正确法律法规，请求法院驳回原告诉请。 第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司陈述：2018年2月3日我公司与被告签订了认购合同，之前2018年1月20日被告交纳了全部房款454389元，2018年6月12日我公司办理了预售许可，综上我公司与被告的合同真实有效。原告与我公司的纠纷系普通的债务纠纷，且没有工程款优先受偿权，根据相关规定，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告诉请。 经审理查明：2007年1月2日，第三人东方房产公司作为发包人与巴中市华丰建筑工程公司（后更名为殷铭建筑公司）签订《（建筑工程承包合同）协议书》，约定由巴中市华丰建筑工程公司承包东方鑫村A17、B1、B2、B5、C7号楼的土建工程。2018年3月1日，本院作出的（2016）川1902民初2346号民事判决书判令第三人东方房产公司向原告殷铭建筑公司支付下欠工程款3350195.10元。判决生效后，原告殷铭建筑公司向本院申请强制执行。2018年11月16日，本院作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封了第三人东方房产公司所有的位于巴州宕梁东方鑫村A13栋包括案涉房屋在内的18套房屋。房屋查封后，被告钟丽君向本院提出执行异议申请。2020年6月22日，本院作出（2020）川1902执异68号执行裁定书，裁定撤销（2018）川1902执2017号之三执行裁定中对位于巴州宕梁东方鑫村A13栋22楼1号房屋的查封。 同时查明，第三人东方房产公司于2016年4月29日向案外人刘平（系被告钟丽君之夫）借款500000元，并通过案外人李均账户转款至第三人东方房产公司。 2018年1月20日，第三人东方房产公司向被告钟丽君出具收款收据一张载明：“今收到钟丽君交来东方鑫村购房款454389元，备注A13-2201（未收现系李均、曹韵、钟丽君欠款抵转）”。2018年2月3日，第三人东方房产公司与被告钟丽君签订《商品房认购合同书》，约定：以454389元购买东方鑫村A13栋22楼1号房；在办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，东方房产公司通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。 2018年6月12日，东方鑫村A13幢取得《商品房预售许可证》。 另查明，巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》显示，被告钟丽君暂无不动产。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，第三人的陈述，原、被告及第三人身份信息，《商品房认购合同书》，收款收据，银行明细，商品房预售许可证，个人及家庭房屋登记记录，证明，民事判决书，执行裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，被告钟丽君与第三人东方房产公司仅就案涉房屋签订《商品房认购合同书》，未办理产权登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被告钟丽君不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍归第三人东方房产公司所有，故原告殷铭建筑公司依据生效法律文书要求执行案涉房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，被告钟丽君与第三人东方房产公司签订《商品房认购合同》时案涉房屋虽未取得预售许可证，但东方房产公司已于2018年6月12日取得案涉房屋预售许可证，故对《商品房认购合同书》的效力本院予以确认。同时，被告钟丽君以其丈夫刘平的借款抵扣房款，已经出借人刘平和第三人东方房产公司认可，本院予以确认。同时，被告钟丽君名下现无可居住之房产。依据上述规定，被告钟丽君对案涉房屋享有的权利符合排除人民法院执行的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告四川殷铭建设工程有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告四川殷铭建设工程有限公司负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  肖黎明 人民陪审员  张丛志 人民陪审员  赖金华 二〇二〇年九月九日 法官 助理  肖 潇 书 记 员  李庆梅