中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3118号上诉人（原审被告）：刘艳丽，女，1983年5月30日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春平（RICHARDLI），男，1950年2月26日出生，美国国籍，住北京市朝阳区。法定代理人：余启存（李春平（RICHARDLI）之妻、监护人），1978年2月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈春红，女，1974年2月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：滑锡林，北京市中为律师事务所律师。上诉人刘艳丽因与被上诉人李春平（RICHARDLI）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘艳丽之委托诉讼代理人何正永，被上诉人李春平（RICHARDLI）之委托诉讼代理人陈春红、滑锡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳丽上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回李春平（RICHARDLI）全部诉讼请求或发回重审；2.李春平（RICHARDLI）承担案件受理费。事实与理由：一、一审法院遗漏张某1作为第三人。为了查清案件事实，法院应当追加张某1为第三人，一审法官与张某1通电话，并曾经决定追加张某1为第三人，但一审判决书中却没有追加，违反审判程序。二、一审法院认定事实不清。1.一审法院错误认定刘艳丽与李春平（RICHARDLI）之间就涉案房屋建立租赁关系。刘艳丽是替韩某1管理涉案房屋，“负责”的意思是代为协调业主、承租人、物业等各方关系，不是承租涉案房屋的意思。刘艳丽签字时，原《房屋租赁合同》上仍有“承租方（乙方）张某1”的信息。2.一审判决书没有完整记载张某1电话内容，张某1在电话中确认，没有与刘艳丽、李春平（RICHARDLI）三方协商，没有将合同权利义务一并转让给刘艳丽。3.一审法院对于《房屋租赁合同》原件的持有情况没有查清，该合同原件一份在张某1手中，一份在李春平（RICHARDLI）手中。4.一审法院对于李春平（RICHARDLI）与张某1之间的合同履行情况没有查清。对于李春平（RICHARDLI）何时从张某1手中收回房屋、张某1占用房屋的时间、结算租金情况、物业费、水电费等情况，一审法院均未查清。5.假设刘艳丽与李春平（RICHARDLI）存在租赁关系，一审法院对于刘艳丽与李春平（RICHARDLI）之间免租情况、租期起止时间等情况未予查清。6.一审法院错误认定李春平（RICHARDLI）将涉案房屋交付给刘艳丽，却没有具体时间。李春平（RICHARDLI）从未向刘艳丽交付涉案房屋，刘艳丽也没有接收过涉案房屋，更没有收取过房屋租金。7.一审法院将“华侨村×”房屋租金转为涉案房屋租金，认定事实错误。8.李春平（RICHARDLI）起诉的租金数额与合同内容自相矛盾。另补充：经过刘艳丽调查举证，发现韩某1在2016年6月就开始收取蒋某1的租金，其早已将涉案房屋出租给蒋某1，后又多次收取蒋某1的租金。李春平（RICHARDLI）从2012年就患有老年痴呆，张某1在电话中也提到了李春平（RICHARDLI）患病不能亲自管理房屋，是由韩某1和当时的物业在管理的情况。李春平（RICHARDLI）的代理人在一审期间也提到了李春平（RICHARDLI）本人现在已经不能明确表达，其法定代理人余启存是在2017年6月才与李春平（RICHARDLI）结婚，不可能清楚2016年涉案房屋租赁情况，当时的租赁情况应当以李春平（RICHARDLI）当时委托的中科联合企业管理集团有限公司（以下简称中科公司）的说法以及韩某1的说法为准。李春平（RICHARDLI）辩称，第一，未将张某1列为第三人符合法律规定，张某1与刘艳丽之间没有交合，张某1将房屋退了之后，刘艳丽才租赁房屋，这里不涉及张某1的问题。第二，李春平（RICHARDLI）向法院提交的证据链已经充分证明李春平（RICHARDLI）与刘艳丽之间形成了租赁关系，并且刘艳丽拖欠了租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李春平（RICHARDLI）向一审法院起诉请求：1.判令解除李春平（RICHARDLI）与刘艳丽双方签署的《房屋租赁合同》。2.判令刘艳丽支付所欠2017年11月30日至2019年8月1日期间的租金75万元。3.判令刘艳丽赔偿李春平（RICHARDLI）违约金200万元。4.判令刘艳丽腾退涉案房屋。一审法院认定事实：2016年3月1日，李春平（RICHARDLI）作为出租人（甲方）与案外人张某1作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：乙方承租涉案房屋，面积380平方米，租期20年，自2016年5月1日至2036年5月1日，每年租金45万元，押金3万元，乙方于签订合同后向甲方支付首期租金5万元，剩余租金43万元在2016年5月1日之前付清。租赁期内退房的，乙方必须提前三个月通知甲方，如乙方未能提前三个月通知甲方，则乙方应支付实际完全腾清所租物业期间的租金外，还应支付违约金200万元。如乙方逾期超过30天拖欠租金，甲方有权立即停止乙方的营业、迁出并交还物业，拒不退还所支付相关费用。后该份合同首页承租方张某1的信息被划掉，在旁边手书如下内容“此房屋责任人刘艳丽××××158XXXXXXXX江苏省徐州市云龙区×”。在合同尾部的承租人张某1同样被划掉，下方有手书如下内容“今后此房屋责任由刘艳丽负责”。刘艳丽不认可与李春平（RICHARDLI）存在合同关系，但认可该份合同上手写部分是刘艳丽所签。刘艳丽称其在合同上签字，不是作为承租人，当时房屋是在李春平（RICHARDLI）前女友韩某1管理，韩某1跟刘艳丽是朋友关系，韩某1让刘艳丽负责该房屋出租事宜，刘艳丽代韩某1签字，签字的时间是2016年5月份，签字的时候上面是没有划痕的。2016年6月1日，李春平（RICHARDLI）、刘艳丽就北京市朝阳区建国门外大街24号华侨村×号房屋签订《租赁合同》，约定由刘艳丽承租该处房屋，年租金38万元。刘艳丽称该合同后续没有履行，房屋被李春平（RICHARDLI）收回去了。李春平（RICHARDLI）称双方协商取消了华侨村的该份租赁合同之后，将刘艳丽支付的华侨村房屋的租金21万元作为涉案房屋的部分租金，并就此提交两张收据，2016年6月1日的收据显示“今收到刘艳丽交来华侨村×部分租金（2016年6月1日至2016年12月31日），8万元余租金10万元、押金3万元未付”，李春平（RICHARDLI）提交一份该收据的复印件，在该复印件上有“转春平广场380平方米租金华侨村×解除”旁边有李春平（RICHARDLI）的签字及手印。2016年7月5日的收据显示“刘艳丽华侨村×交来13万（包括押金3万）”，李春平（RICHARDLI）提交的该份复印件上有“转春平广场380平方米租金，华侨村×租金解除李春平”的字样。李春平（RICHARDLI）称在双方协商解除华侨村×的租赁时，因为来不及找收据的底联，就在刘艳丽拿的收据上写上了上述字样，李春平（RICHARDLI）的工作人员复印了一份，把原件还给了刘艳丽。李春平（RICHARDLI）另行提交一份2016年7月23日的收据，内容为“刘艳丽（2016年5月1日-2017年4月30日）春平广场×层380平方米部分租金20万元余2万未付”。就李春平（RICHARDLI）所述双方就涉案房屋签订的《租赁合同》的情况，李春平（RICHARDLI）申请证人盛某出庭作证，盛某称：“在2016年7月份，刘艳丽到李春平（RICHARDLI）本人办公室，要求把之前承租的×号房屋变更为涉案房屋，李春平（RICHARDLI）就拿出跟张某1的合同，刘艳丽自己划去承租人，改成自己的名字，要把×号房屋的租金也转移到涉案房屋上面。在给刘艳丽收据上，我备注了改房的事情。”李春平（RICHARDLI）提交2017年11月23日向刘艳丽发送的告知函、2018年10月18日向刘艳丽发送的催款告知函，证明刘艳丽一直占用涉案房屋，刘艳丽称未收到上述函件。就本案相关情况，法院当庭拨通了张某1的电话，张某1在电话中称交了租金之后涉案房屋一直停水停电，没有办法使用，没交房租多久就把房屋交给了韩某1和物业经理，一直找不到李春平本人。法院按照张某1提供的地址向其邮寄了出庭通知，但张某1此后未出庭。一审庭审中，刘艳丽提交韩某1出具的情况说明，韩某1在情况说明中称涉案房屋自2016年3月至今由其使用。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。本案双方争议的焦点在于李春平（RICHARDLI）、刘艳丽双方就涉案房屋是否建立租赁合同关系。对此，法院认定如下：首先刘艳丽认可在《租赁合同》上的签字系其所签，刘艳丽作为完全民事行为能力人，其应知晓在租赁合同上承租方处签字的法律后果。刘艳丽辩称其只是替案外人韩某1管理涉案房屋，只是替韩某1代收房租的意见既与常理不符，刘艳丽既没有必要将从李春平（RICHARDLI）女友处收取的租金以自己的名义交给李春平（RICHARDLI），亦不必要把代收代付租金的管理行为通过在租赁合同上签字予以确认。刘艳丽向法院提交的韩某1的说明只能说明其与韩某1之间的关系，不能证明李春平（RICHARDLI）对此知情且同意。其次，李春平（RICHARDLI）向法庭提交的《租赁合同》、租金支付收据、告知函、证人证言等证据能够相互印证，形成证据链，证明涉案房屋实际由刘艳丽承租。综上所述，法院认为李春平（RICHARDLI）、刘艳丽之间已就涉案房屋建立租赁合同关系，双方之间签订的《租赁合同》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现刘艳丽未按照合同约定支付租金，已达到解除合同条件，李春平（RICHARDLI）要求解除双方租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。刘艳丽辩称其没有占有涉案房屋，但刘艳丽并未向李春平（RICHARDLI）交还房屋，故刘艳丽应于租赁合同项下履行房屋交还义务。若涉案房屋由案外人实际占有使用，李春平（RICHARDLI）可另行处理解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘艳丽未向法院举证证明其向李春平（RICHARDLI）支付了2017年11月30日至2019年8月1日期间的租金，故对李春平（RICHARDLI）要求刘艳丽支付租金75万元的诉讼请求法院予以支持。合同约定违约金过高的，当事人一方可以请求予以减少。本案中，李春平（RICHARDLI）未向法院举证其损失情况，故对李春平（RICHARDLI）主张的违约金法院酌予支持20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第×十四条规定，判决：一、李春平（RICHARDLI）与刘艳丽就北京市朝阳区×号春平广场×层东区商业用房签订的《租赁合同》于判决生效之日起解除；二、刘艳丽于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区×号春平广场×层东区商业用房（面积380平方米）腾退并交还李春平（RICHARDLI）；三、刘艳丽于判决生效之日起十日内支付李春平（RICHARDLI）租金七十五万元；四、刘艳丽于判决生效之日起十日内支付李春平（RICHARDLI）违约金二十万元；五、驳回李春平（RICHARDLI）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14400元，由李春平（RICHARDLI）负担4974元（已交纳），由刘艳丽负担9426元（李春平（RICHARDLI）已交纳，刘艳丽于判决生效之日起十日内直接支付李春平（RICHARDLI））。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，刘艳丽提交9份新证据：证据1为（2018）京04民初579号案件卷宗的民事起诉状、受理案件通知书，证明李春平（RICHARDLI）在另案的《民事起诉状》中自认将北京市的全部房屋（包括涉案房屋）委托给中科公司；证据2为（2018）京0105民初9068号案件卷宗的撤诉申请书、撤诉笔录，证明中科公司在另案中就涉案房屋起诉实际承租人蒋某1及其开办的北京云尚堂农业科技有限公司（以下简称云尚堂公司）、李春平（RICHARDLI）等人，李春平（RICHARDLI）是当事人之一，证明其已经知道蒋某1是涉案房屋的实际承租人的事实；证据3为工商登记注册基本信息，证明蒋某1和云尚堂公司之间的关系以及蒋某1在公司的身份；证据4为催款告知函，证明虽然李春平（RICHARDLI）的告知函对刘艳丽没有约束力，但是李春平（RICHARDLI）在催款告知函中自认，其委托韩某1管理涉案房屋；证据5为情况说明，证明韩某1认可其实际管理、控制涉案房屋；证据6为招商银行户口历史交易明细表，证明韩某1代理李春平（RICHARDLI）将房屋出租给蒋某1及云尚堂公司，并收取蒋某1租金共计805000元，证明刘艳丽作为韩某1的朋友，协助韩某1处理涉案房屋的部分事情，且刘艳丽于2016年7月23日将韩某1转账款和现金共计20万元交付给李春平（RICHARDLI），刘艳丽是以涉案房屋管理人身份协助韩某1转交租金，不是以承租人身份支付租金；证据7为司法鉴定意见书，证明李春平（RICHARDLI）自2012年开始出现老年痴呆症状，北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科于2017年5月11日作出鉴定意见，李春平（RICHARDLI）诊断为器质性精神障碍，限制民事行为能力；证据8为（2016）京0105民特264号民事判决书，证明李春平（RICHARDLI）与韩某1共同生育一子李某1，北京市朝阳区人民法院于2017年7月17日作出判决，宣告李春平（RICHARDLI）为限制民事行为能力人；证据9为结婚证，证明余启存与李春平（RICHARDLI）于2017年6月20日登记结婚，本案涉及的合同以及房屋租赁发生在2016年3月和6月，应当以2016年时李春平（RICHARDLI）代理人中科公司以及韩某1所述为准。李春平（RICHARDLI）针对刘艳丽提交的新证据发表质证意见称：对证据1真实性认可，关联性不认可，不能证明其所要证明的事实，李春平（RICHARDLI）与中科公司的协议与本案无关，不影响刘艳丽与李春平（RICHARDLI）之间房屋租赁合同的法律效力，且刘艳丽在租赁期间没有按照合同交纳房屋租金；对证据2真实性不认可，关联性不认可，不能证明其所要证明的事实；证据3与本案无关，云尚堂公司与李春平（RICHARDLI）之间没有租赁合同；对证据4真实性认可，该证据证明李春平（RICHARDLI）多次向刘艳丽催缴租金，合同签订是在2016年6月，此期间李春平（RICHARDLI）没有向韩某1授权；对证据5真实性、合法性、关联性不认可，2016年3月时依然是李春平（RICHARDLI）在管理房屋；对证据6真实性、合法性、关联性不认可，不能证明刘艳丽所要证明的事实；对证据7真实性、合法性认可，关联性不认可，不能证明刘艳丽要证明的事实；对证据8真实性、合法性认可，关联性不认可，与李春平（RICHARDLI）收取合法房租无关；对证据9真实性、合法性认可，关联性不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是李春平（RICHARDLI）与刘艳丽之间是否存在租赁关系、一审法院是否应当追加案外人张某1及确定租金数额及违约责任认定是否适当。关于李春平（RICHARDLI）与刘艳丽之间是否存在租赁关系，根据证据规则，当事人对自己的主张有提供证据加以证实的义务。本案中李春平（RICHARDLI）认为与刘艳丽之间存在租赁关系，提交了双方签订的租赁合同及租金交纳凭证、证人证言等证据，租赁合同中虽有修改，但刘艳丽认可系其本人签字，并自书“今后此房屋责任由刘艳丽负责”，结合刘艳丽交纳2016年5月1日至2017年7月23日涉案房屋租金收据等证据可以证明刘艳丽系涉案房屋承租人。刘艳丽主张涉案房屋系案外人蒋某1及云尚堂公司承租，并提供（2018）京04民初579号案件卷宗的民事起诉状、受理案件通知书、（2018）京0105民初9068号案件卷宗的撤诉申请书、撤诉笔录及云尚堂公司工商登记情况等证据，但上述证据仅能证明李春平（RICHARDLI）与中科公司、云尚堂公司之间曾存在纠纷，是否与本案有关需刘艳丽进一步举证；刘艳丽主张其与韩某1系朋友关系，李春平（RICHARDLI）委托韩某1代为管理房屋，并提交催款告知函，韩某1签字的情况说明，招商银行户口历史交易明细表等证据，但上述证据均不能证明双方争议期间韩某1取得涉案房屋合法控制权并委托刘艳丽协助处理相关事宜。综合比较双方举证情况，一审法院未支持刘艳丽的主张，并无不当。关于一审法院是否应当追加案外人张某1及拖欠租金及违约责任处置是否适当问题。本院认为，本案是否追加当事人要从能否查清案件事实及当事人是否担责的角度衡量，本案中，经审查案外人张某1与本案无直接关系，且从现有证据可以认定相应事实，一审法院最终未予追加案外人张某1并不违背法定程序，本院对刘艳丽该项主张不予支持。关于本案实体处置方面，依据前述判断，刘艳丽与李春平（RICHARDLI）存在租赁合同关系，刘艳丽亦未就2017年11月30日至2019年8月1日期间的租金支付情况向本院举证，违反了租赁合同的约定，一审法院据此确认解除双方之间的租赁合同、判决刘艳丽向李春平（RICHARDLI）交付涉案房屋并支付此期间欠付租金及酌定相应违约金亦无不当。综上所述，刘艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由刘艳丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 邢 军审 判 员 江 惠二〇二〇年九月三十日法官助理 禹海波法官助理 薛俣潇书 记 员 高 媛