四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初576号 原告：峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司，地址四川省峨眉山市绥山镇状元街2栋24号，统一社会信用代码：91511181085830010H。 法定代表人：宋丽君。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，四川佛都律师事务所律师。 被告：袁刚，汉族，男，1973年11月2日出生，现住址四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：杨仁刚，四川鼎兰律师事务所律师。 原告峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司（以下简称国安峨秀项目公司）与被告袁刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案，因案情复杂，转为普通程序审理，于2020年1月19日、4月28日、6月19日、8月24日公开开庭进行审理。诉讼中，袁刚提出反诉，本院经审查后准予立案，合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人王京星、杨威，被告袁刚的委托诉讼代理人杨仁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国安峨秀项目公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月23日签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告配合原告办理解除所购商品房的预售网签备案登记手续及预告登记手续；3、判令被告支付原告违约金62208元；4、判令被告支付原告本案的律师费代理费29548元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；5、本案案件受理费、诉讼保全费及诉责险保费由被告承担（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）。事实和理由：原、被告于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将峨市住建（2019年）房预售证第032号下峨眉山市桂花桥镇彭桥村峨眉悦山府一期一批次10幢1单元8楼6号房屋出售给被告，总价款311042元。被告需在2019年5月23日前支付首期房价款101042元，剩余210000元向银行申请按揭贷款支付。被告于2019年5月16日支付购房款20000元，5月23日支付购房款81042元，共支付首期购房款101042元，但未按合同约定对剩余款项办理按揭贷款。被告经原告多次催促，至今仍拒不履行合同所约定的付款义务，原告遂诉至本院。 本诉原告为支持其主张，提交了以下证据材料： 1、本诉原告主体信息、营业执照、法人身份证明。 2、本诉被告主体信息。 3、预售许可证，证明具备预售许可条件。 4、合同、商品房预售合同及补充协议、商品房登记备案表，（本反诉）证明，（详见证据目录）。 5、付款单据5张，证明袁刚支付购房首付款101042元。 6、催办贷款和解除合同通知，证明（详见证据目录） 7、保函材料：保函费发票、保全标的财产信息，证明（详见证据目录） 8、代理合同、票据：委托代理合同、代理费发票、转账凭证，证明（详见证据目录） 9、告知书：财产保全情况告知书（2019）川1181执保21号、不动产登记告知书（原件在执行中），证明（详见证据目录） 10、合作协议及贷款合同：一手房贷款业务银企合作协议、韩文秀、廖礼和《个人购房担保借款合同》两份，证明（详见证据目录）。预售合同中已经载明了相关的许可，购房人凭预售合同就可以向银行申请按揭，不需要出具单独的商品房单独的担保函。 本诉被告袁刚辩称：一、同意解除签订的商品房买卖合同，理由是原告存在违约行为。二、案涉商品房只是进行预录，没有进行网签备案，不存在解除网签备案的补偿。三、原告的诉请第3、4、5项没有法律和事实基础请求依法驳回。四、原告违约事实有：1、没有依约提供连带担保导致被告无法办理银行贷款手续（按揭）。2、原告没有按照约定对商品房买卖合同进行登记备案。（商品房预售合同备案）3、原告的商品房买卖合同存在损害购买人的合法权利，被告多次提出修改原告拒不修改。4、销售房屋存在虚假宣传，宣传内容很多与商品房不符合。 本诉被告为支持其主张，提交了以下证据材料： 1、不动产查询告知书，证明对方没有进行登记备案。2、代理合同，证明原告违约代理费用10000元由原告承担。 反诉原告袁刚向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2019年5月23日签订《商品房买卖合同》；2、判决被告退还反诉人支付的房屋首付款101042元；3、判决被反诉人支付反诉人资金占用利息计算到2020年3月30日为4102元（以101042元为基数，按照人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算，从2019年5月23日起至实际付清之日止）；4、判决支付反诉人律师费10000元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同》后，袁刚共向国安峨秀项目公司支付首期房价款101042元。但是：1、国安峨秀项目公司未履行房屋抵押贷款事宜，也未向银行提供连带担保责任，导致袁刚的银行贷款不能按时办理，国安峨秀项目公司违约在先。2、国安峨秀项目公司提供的合同中部分条款涉及损害购房人的合法权益，袁刚多次要求修改，国安峨秀项目公司拒不修改。3、国安峨秀项目公司在销售房屋过程中，多次虚假宣传，双方已不存在信任基础，袁刚同意解除合同。4、国安峨秀项目公司在签订合同后一直未办理商品房买卖合同的备案登记。因此袁刚认为国安峨秀项目公司构成了根本违约。 反诉原告袁刚为支持其主张，提交了以下证据材料： 1、不动产查询告知书，证明对方没有进行登记备案。2、代理合同，证明原告违约代理费用10000元由原告承担。 反诉被告国安峨秀项目公司辩称：请求驳回袁刚的全部诉请。1、未办理按揭贷款的违约责任在袁刚，而非国安峨秀项目公司。2、袁刚所述补充协议第十条损害全体业主权益的权益，即认为国安峨秀项目公司构成违约，并无依据。3、袁刚认为国安峨秀项目公司虚假宣传无事实依据。4、袁刚认为国安峨秀项目公司未对案涉房屋办理备案登记，该说法与事实不符。合同第24条约定，因袁刚未办理银行贷款，亦未支付剩余购房款，国安峨秀项目公司按合同约定有权顺延预售合同登记备案时间，不存在违约。 反诉被告提交的证据与本诉中提交的证据一致。 当事人质证意见：一.对国安峨秀项目公司提交的证据，袁刚认为对123项无异议，第4组对商品房合同及补充协议真实性合法性无异议，对关联性有异议。预售合同第24条第4项，根据该条款我方认为原告并没有履行该协议。证据目录41页第9条，我们认为该条款原告应该为被告提供连带担保责任，导致原告无法向银行贷款。（没有向银行提供担保函件）备案表我方认为只是进行的预录，并不是实际的备案登记。（仅是预录不是实际的备案表）对于合同中的证明目的没有异议。第5组证据三性没有异议。第6组证据三性都不予认可，被告不认可原告有法定的解除合同法律权利，在原告没有违约的情况下就单方面解除合同，合同解除时间应该为袁刚同意解除合同的时间也就是今天。第7组证据我方认为与本案无关联性，袁刚没有违约不应承担违约。第8项，律师费并不是原告必要产生的费用，并非要请律师才能主张自己的权利，在合同中也没有明确律师费。袁刚也没有违约不应该承担律师费用。第9组证据与商品房登记表意见一致。真实性无异议，关联性有异议。对不动产查询通知书真实性有异议，与我方提交的告知书有冲突，真实性合法性有异议。第10组，三份证据，真实性合法性无法核实，与本案没有关联性。二.对袁刚提交的证据，国安峨秀项目公司认为不动产查询告知书，没有相应人员的签字认可。三性无异议，但不能达到对方的证明目的。根据我方证据上约定，买受人没有办理贷款的，原告有权顺延预售合同进行备案登记的。委托合同是复印件，三性不予认可，无法达到证明目的，是否履行没有提供相应的支付证据。二.对袁刚提交的证据，国安峨秀项目公司认为不动产查询告知书，没有相应人员的签字认可，三性无异议，但不能达到对方的证明目的。根据我方证据上约定，买受人没有办理贷款的，原告有权顺延预售合同进行备案登记的。委托合同是复印件，三性不予认可，无法达到证明目的，是否履行没有提供相应的支付证据。 本院认证意见：对国安峨秀项目公司和袁刚提交的证据，能证明案件事实经过，进入本案证据范畴。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实，本院在主文部分进行评析。 本院查明事实如下： 国安峨秀项目公司于2019年1月11日办理营业执照，经营范围为房地产开发；物业管理等。 国安峨秀项目公司（乙方）与中国农业银行股份有限公司峨眉山市支行于2019年5月14日签订《一手房贷款业务银企合作协议》，主要约定：峨眉悦山府一期一批次为合作项目。…第三条购房贷款合作额度。3.1甲方向合作项目购房人发放的住房贷款不超过（大写）叁亿元，个人商用房贷款不超过（大写）贰仟万元。……。 国安峨秀项目公司与袁刚于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：国安峨秀项目公司将峨市住建（2019年）房预售证第032号下峨眉山市桂花桥镇彭桥村峨眉悦山府一期一批次10幢1单元8楼6号房屋出售给袁刚，。…第八条计价方式与价款。…2.总价款为人民币311042元。…第九条付款方式及期限。…（二）买受人采取下列第3种方式支付：买受人在2019年5月23日前支付首期房价款101042元，占全部房款的32.49%，剩余210000元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付。…第十条逾期付款的处理。…（一）…2.逾期在30日之内自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起支付违约金，合同继续履行。逾期到达30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日其15日内按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。……第八章合同备案与房屋登记。第二十四条预（销）售合同登记备案。（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预（销）售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日内可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。…（三）有关预（销）售合同登记备案的其他约定如下：买受人逾期支付购房款或买受人申请的银行贷款尚未通过银行贷款审批的，或因买受人其他原因导致无法在约定期限内办理登记备案的，出卖人有权顺延预售合同登记备案时间。…第十章其他事项。第三十条建筑物区分所有权…（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：归出卖人所有。…附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。…第二条办理按揭的相关约定（一）银行按揭贷款约定…2.若买受人未在本合同签订之日起一个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，则买受人应自本合同签订之日起，到实际办理完毕银行按揭全部手续之日止，逾期15日内的，应每日按贷款申请额的万分之三向出卖人支付违约金，……逾期超过15日的出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应在扣除买受人应承担的违约金及为实现该权利主张而产生的诉讼费、公证费、保全费、律师费、执行费等全部费用后，将买受人已支付的剩余购房款无息退还买受人，…。补充协议第十条双方约定小区内下列权益为甲方（国安峨秀项目公司）所有：小区命名权、楼宇命名权、规划的地面车位、地下车位（车库）……。袁刚在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》尾部签名予以确认。 袁刚于2019年5月16日支付购房款20000元，5月23日合计支付购房款81042元，共支付首期购房款101042元。袁刚未在2019年5月23日及之后办理银行按揭贷款手续。后袁刚因对合同第三十条及补充协议第十条的约定存在异议，与国安峨秀项目公司协商未果。国安峨秀项目公司向袁刚邮寄送达了“补件催告函”、“办理按揭律师函”，袁刚于2019年12月5日收到国安峨秀项目公司邮寄的“解约函”。 另查明，国安峨秀项目公司律师费为29548元，购买保函1200元及诉讼保全费用2075元。 本案在审理中，经本院组织调解，因各方当事人各持己见，致调解无果。 本院认为，国安峨秀项目公司与袁刚于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，袁刚并按约交付了首期购房款101042元，因此双方之间的商品房预售合同关系成立。对于双方提出的主张，本院做如下评析： 一.对于袁刚提出的因国安峨秀项目公司未出具担保函，致使袁刚未能按期办理银行按揭贷款购房手续，国安峨秀项目公司构成违约的主张，由于袁刚在本案中未提交其向银行申请办理银行按揭贷款的相关手续的证据，应视为袁刚未向银行申请提出办理的申请；因此其主张本院不予支持。 二.对袁刚提出的国安峨秀项目公司未在约定时间内办理商品房备案登记，国安峨秀项目公司构成违约的主张，根据查明事实，国安峨秀项目公司办理了部分前期网签手续，但未完成全部网签备案手续，同时根据合同约定系由于袁刚未办理银行按揭贷款购房手续，国安峨秀项目公司依据合同约定有权顺延备案登记时间；故袁刚的此项主张与合同约定不符，本院不予支持。 三.由于袁刚于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》签名，并交付了首期购房款101042元，应视为袁刚对上述合同及补充协议进行了确认并已部分履行。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故袁刚在本案中提出的合同及补充协议中存在损害全体业主权益的条款，即使认定其为无效条款，也并未影响双方当事人商品房预售合同关系的成立。 四.袁刚在本案中提出国安峨秀项目公司进行虚假宣传，但未提交证据予以证明，其主张本院依法不予支持。 五.本院认定如下：（一）由于袁刚于2019年12月5日收到国安峨秀项目公司邮寄的“解约函”，在合理期限内未提出异议；同时双方当事人在本案中均表示对解除合同无异议；本院确定2019年11月6日为解约日。（二）袁刚未按照合同约定办理银行按揭贷款手续，经催告后在合理期限内仍未办理，已构成违约，应依据合同约定支付违约金；因合同约定的违约金远高于实际损失，故袁刚提出违约金过高，应予调整的请求成立。本院参照银行同期同类贷款利率6%，以本金311042元从2019年12月6日至4月9日计算为6376.36元。（三）由于合同及补充协议中对发生诉讼的相关费用进行了约定，因此对国安峨秀项目公司诉请的律师费、保全费予以确认。袁刚诉请的律师费由于未进行约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、袁刚于本判决生效后十日内支付峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司违约金6376.36元、保全费3275元、律师费29548元，合计39199.36元，品叠后由原告向被告退还61842.64元； 二、袁刚于本判决生效后十日内配合峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司办理解除所购商品房的网签备案登记手续及预告登记手续； 三、驳回峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司其他的诉讼请求； 四、驳回袁刚的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2094元，由峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司承担760元，袁刚承担1334元；反诉案件受理费2094元由袁刚承担。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长 ： 邹 波 人民陪审员 ：张安会 人民陪审员 ： 许 斌 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员 ：冷在强 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。