山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2609号 上诉人（原审原告）：王培利，男，1978年1月28日出生，汉族，山东东阿东海润胶阿胶制品有限公司法定代表人，住山东省东阿县。 委托诉讼代理人：王树能，山东怀法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范玉峰，山东怀法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：侯建，男，1990年12月12日出生，汉族，农民，住山东省东阿县。 委托诉讼代理人：谢华辉，山东雄迈律师事务所律师。 上诉人王培利因与被上诉人侯建房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王培利上诉请求：依法撤销一审判决或依法改判支持王培利的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由侯建承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定王培利承租厂房用于商业生产经营应对厂房建设情况进行充分了解，要求出租方出示审批规划等相关手续，对于合同无效亦负有过错责任，一审法院认定错误，王培利不予认可，王培利不存在过错。王培利租赁土地符合规划，根据东阿县国土资源局文件东国土资预字(2015)16号文件、东阿县发展和改革局2015年12月10日的备案证明及2015年12月18日铜城街道建设办公室的证明可以看出王培利租赁土地进行地上建设符合城市建设规划，土地用途为工业用地，王培利租赁土地建设厂房是取得相应部门同意的，王培利也是基于这种信赖利益投放财力和精力建设厂房。认定的违法建筑物也是侯建建设的，王培利建设的厂房是合法的，王培利与侯建的合同被认定无效，王培利没有过错。王培利所属地上物及厂房经评估后认定价格388587元，是王培利因侯建过错导致的实际损失，一审法院认定是违法建筑不属于法律保护的合法财产是错误的，王培利建造厂房经过批准，就王培利建造部分不应当认定为违法建筑，理应由侯建赔偿。一审法院不予支持是错误的，应当由侯建承担。2.王培利一审诉讼请求的搬家费65000元是王培利实际产生的，一审法院根据公平原则要求侯建承担60%责任，王培利承担40%责任，也不符合公平原则，王培利没有过错，是因为侯建原因导致的，应当由侯建全部承担。3.一审法院适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该条文的适用有严格的顺序，因王培利没有过错，侯建作为有过错的乙方应当赔偿王培利因此遭受的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清后依法予以改正，支持王培利的上诉请求。 被上诉人侯建辩称，王培利承租厂房用于商业生产经营前，应了解承租厂房的情况，王培利所称对厂房建设是否合法不存在过错与事实不符，王培利对此存在一定过错。王培利自建厂房依赖的土地性质决定了不能建设地上构筑物，一审法院认定王培利自建的地上建筑物系违法建筑，不属于法律保护的合法财产认定事实清楚。王培利所属未形成附合的构筑物已拆除可以重复使用，因搬迁产生的费用原审法院已按过错程度判决双方承担;对形成附合的迎门墙、井、大门等建筑物村委会已同意给付补偿15000元。另外，结合王培利与侯建父亲最初签订的租赁合同期限，王培利的预期租赁利益已获得实现。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决双方按过错责任承担搬迁费、给付补偿款适用法律正确，认定事实清楚，应依法驳回上诉请求，维持原判。 王培利向一审法院起诉请求：1.依法确认王培利、侯建于2018年11月1日签订的《厂区租赁合同》无效；2.侯建赔偿各项损失457087元；3.诉讼费由侯建承担。 一审法院认定事实：2016年10月1日，侯建的父亲侯希成（乙方）与东阿县铜城街道办事处王海村村民委员会（甲方）签订了《承包合同书》，甲方将本村土地一宗发包给乙方，双方在合同中约定了土地的坐落、四至、承包期限等内容，还约定：承包期满后，乙方投资的建筑物及附属设施由甲乙双方协商处理；协商不成，由有关部门作价后归甲方，由甲方向乙方支付相应价款。之后，侯希成在该承包地上建设了南北厂房院落两处。侯希成分别于2015年11月1日、2015年4月15日与王培利、王骞签订《厂区租赁合同》，将其自建的南北厂房院落两处租赁给王培利、王骞，作为山东东阿东海润胶阿胶制品有限公司（以下简称东海润胶公司）的生产经营场所,承包期限均为5年。东海润胶公司除了使用租赁的厂房外，又自建了板房、净化车间等地上建筑物。之后，侯希成因病去世，王培利又与侯希成的儿子即侯建重新签订了《厂区租赁合同》，租赁费每年15万元，租赁时间自2018年11月1日至2023年11月1日止。2020年1月22日，东阿县自然资源和规划局向侯建送达了《责令改正违法行为通知书》，认定侯建擅自占用王海村土地建板房的行为，违反了……，现责令自收到本通知书之日起三日内予以改正。侯建接到该通知后，即通知王培利拆除其自建的地上建筑物，并退还了租赁费2万元。2020年3月10日东海润胶公司申请对其自建的现有物品及附属物的现状进行证据保全及价格评估。山东恒源土地房地产资产评估咨询有限公司确定东海润胶公司所属地上物评估总价值为388587元。当日，聊城军辉建筑工程有限公司按与东海润胶公司之间签订《搬迁合同》的约定，搬迁了东海润胶公司在厂区内的所属物品。东海润胶公司通过网络转账向军辉公司支付搬迁费65000元。 东阿县铜城街道办事处立信坛社区居民委员会出具关于王海村(侯建)违建房屋拆除说明,证实侯建原有违建面积4396.5平方米,其中厂房内的车间不在范围之内。在上述被确认的违建面积中，王培利、侯建均认可迎门墙、板房、井、大门等系王培利建设，王海村委会应给予的补偿价值为15000元，侯建同意待王海村给付全部违建补偿后或自己有钱时，再给付王培利。 另查明：东海润胶公司于2015年10月21日由王培利独资成立,王骞、卓其鲁在公司成立后入股参与经营。2020年4月，王骞、卓其鲁签订协议书，自愿退出公司，由王培利独资经营。2020年4月14日，公司变更了工商登记，股东变更为王培利与其妻金莉。东海润胶公司出具书面情况说明，授权王培利主张涉案损失，并承诺不再以本案事由向侯建主张权利。 一审法院认为，侯建出租给王培利的厂房系未经批准规划的违法建筑，王培利、侯建于2018年11月1日签订的《厂区租赁合同》，违反了法律强制性规定，属无效合同。涉案厂房系侯建的父亲所建，虽然侯建对该厂房是否办理相关手续并不一定知情，但侯建继承了其父亲出租的权利并获取了利益,亦应承担将违法建筑对外出租的过错责任。王培利承租厂房用于商业生产经营，应对厂房建设审批情况进行充分了解，要求出租方出示厂房审批规划等相关手续,对于合同无效亦负有过错责任。鉴于侯建作为出租方,对涉案厂房的违建情况相较承租人而言更为清楚,对于合同无效造成的损失应负有主要责任，王培利未尽到审慎义务应负次要责任。对于王培利主张的搬迁费65000元，综合考量原侯建的过错程度及租赁物使用期限，根据公平原则，侯建应按60%的比例赔偿王培利损失39000元。对于原侯建均认可王海村委会应给予的补偿款15000元，应当作为王培利的损失由侯建一并给付。王培利自建的板房、净化车间等地上建筑物系违法建筑，不属于法律保护的合法财产。另外，王培利与侯建签订租赁合同的原因是侯希成死亡，王培利于2015年与侯希成签订租赁合同后即建造了上述建筑物，按原合同约定租金期限为5年，至2020年3月10日东海润胶公司搬迁已临近租赁期满，王培利的预期租赁利益也已经获得。王培利自建的建筑物并非经侯建允许建造，且不属于法律保护的合法财产，侯建不应对该项损失承担赔偿责任。为保护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、被告侯建于本判决书生效之日起十日内向原告王培利赔偿损失54000元；二、驳回原告王培利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4078元，由原告王培利承担3596元，由被告侯建承担482元。 本院二审中，王培利提交中止案件申请书及阳谷县人民法院案件受理费票据各一张，证明：就责令改正违法行为通知书已提起行政诉讼。我们之所以要求中止，是因为本案的一审法院认定王培利自建的地上建筑物系违法建筑，而我们行政诉讼的目的就是要证明王培利自建的地上建筑物为合法建筑物，因此如果不中止，会导致两个判决的冲突。 被上诉人侯建认为本案不应中止审理，王培利在一审中诉讼请求为“请求法院确认租赁合同无效”，也就是说王培利自认双方所承租建筑物是违法建筑，本案是双方之间的合同纠纷，与行政之诉无关。 本院二审查明：甲方侯建与乙方王培利签订的《厂区租赁合同》第六条约定，在正常租赁时间，乙方所经营项目(违反项目除外)有完全自主权，甲方不得干涉。乙方要按期缴纳租赁费及电费，所使用的供水供电等设备出现损坏及故障，乙方自行更换或维修，与甲方无关。所使用的房屋及设施需要更改造的，必须经甲方同意后施工。第七条约定，此租赁地遇国家级集体征用时，甲方所建设的，补偿归甲方，乙方所建设的补偿归乙方，此协议自行拆迁失效。第八条约定，此协议到期后，若乙方不再租赁，乙方所建设的，甲乙双方协商好价格算给甲方，协商不成乙方自行拆除恢复原样。 本院认为：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续。涉案土地为王海村集体土地，并未经合法程序转为建设用地，侯建一方未经批准在涉案土地上建设厂房的行为违法。王培利在与侯建签订合同时应当了解土地性质，王培利未尽到审慎的注意义务便签订合同，一审认定王培利在签订合同中存在次要过错，并无不当。王培利在案涉土地上自建的建筑物和出租方建设的建筑物一样没有规划建设手续，一审认定亦系非法建筑，亦无不当；根据双方约定如侯建对王培利增建的建筑物不同意赔偿，王培利应自行拆除，故一审对王培利要求侯建赔偿除去王海村委会应给予补偿款15000元以外自建损失的诉求，不予支持，并无不当。 二审中，王培利以提起行政诉讼为由申请本案中止审理。本案系王培利与侯建之间的合同纠纷，王培利提起的行政案件的审理结果非本案审理所必需，无须中止诉讼。 综上所述，王培利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8156元，由上诉人王培利负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇二〇年九月二十一日 法官助理王蕾 书记员姚迪