湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2079号原告：王雯娇，女，1986年8月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘建辉，女，1957年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙市。系原告王雯娇母亲，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F。住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告王雯娇与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雯娇的委托诉讼代理人刘建辉、周金桂到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雯娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界山水置业公司支付回购房屋款200000元，支付违约金600元，被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋收益113210元，支付违约金340元（计算自2016年10月至2020年7月），被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；3、判令三被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告王雯娇将诉讼请求2变更为：判令被告张家界大成酒店公司支付2016年10月至2020年9月28日的房屋收益，支付违约金340元，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任。事实与理由：2012年4月6日，原告与被告张家界山水公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买张家界大成山水国际大酒店的第14层1428Ａ号房。同日，原告与三被告签订了《补充合同》，作为与被告签订《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》的补充合同。签约后原告于2012年4月6日一次性付清房款200000元。该房屋于2018年5月28日在张家界市网签，将房号改为15层1542Ｃ房。2015年5月11日，原告和吕志国、涂思恩与被告张家界山水置业公司签订了一份关于1542Ｃ房的《张家界市商品房现房买卖合同》，由原告和吕志国、涂思恩共有，原告占37.53%。《补充合同》第二条，如果张家界山水置业公司将该房屋抵押和转让，原告有权要求被告提前回购，第五条，投资期三年后原告有权要求被告回购房屋，被告必须一次性支付回购款。2012年4月6日，原告与三被告签订了《房屋投资经营合同》，原告将房屋交给被告统一经营管理，最短不少于2年，最长不超过3年，被告每年按年回报率15%向原告支付投资收益30000元，被告张家界山水置业公司提供连带担保并用自用物业担保。逾期3个月未支付投资收益，被告应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋约定价格的0.3%作为违约金。2012年4月6日，原告与三被告签订了一份《房屋销售回购合同》，协议约定回购价为200000元，被告张家界大成酒店公司提供连带担保，逾期30天按该房屋约定价格的0.3%支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司向本院提交了书面答辩状，共同辩称：依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、回购款及租金支付情况。回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益，被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2012年4月6日至2020年8月31日，被告已向原告支付134329元。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任。被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告即使主张承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。原、被告双方签订合同的目的是融资，合同期满后，原告有权要求办理房屋产权证或者要求回购，且双方在2012年4月6日，签订商品房买卖合同的同时，签订了《房屋投资经营合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满3年后，张家界山水置业公司需回购该房屋，须在房屋回购手续办妥之日将房屋回购款一次性支付给原告。现早已超过合同期满达8年之久，原告未在5年前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，应不予支持原告的回购主张。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋投资经营合同》无法履行而终止。四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告张家界大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化息息牵连。被告经营困难，没有经济能力回购涉案房屋。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2012年4月6日，原告王雯娇与被告张家界山水置业公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第14层1428A号房屋，并于当日付清购房款200000元。2012年4月6日，原告王雯娇与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司签订《房屋投资经营合同》，约定：投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，被告张家界大成酒店公司按年支付投资收益30000元；被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为投资收益及后期回购款提供担保；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款提供连带担保；被告张家界大成酒店公司逾期3个月未支付投资收益，应支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。2012年4月6日，原告王雯娇与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司签订《房屋销售回购合同》，约定：投资期满二年后至第三年内，原告与被告张家界山水置业公司均有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格0.3%的违约金，被告张家界大成酒店公司对回购房屋之义务提供担保。2015年5月11日，原告王雯娇、案外人吕志国、涂思恩与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，原告王雯娇与吕志国、涂思恩共同购买张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店第15层1542号房屋，原告王雯娇占37.53%份额，该房屋与原告王雯娇于2012年4月6日签订《商品房买卖合同》所购买的房屋是同一套房屋。原告王雯娇曾于2015年4月8日、2017年4月15日向被告张家界山水置业公司提出书面回购申请，但被告张家界山水置业公司未履行回购义务。被告张家界大成酒店公司自2016年11月至2020年9月28日期间已付房屋投资收益14329元（10000元+333元+2997元+999元），尚欠119979.22元（30000元/年×4年+30000元/年÷12个月×5个月+30000元/年÷365天×22天-14329元）。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、《张家界市商品房现房买卖合同》、中信银行业务凭证/客户回单、回购申请等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告王雯娇与被告张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》、《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司签订的《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现房屋回购期限已届满，被告张家界山水置业公司应依约履行回购义务，故原告王雯娇要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款200000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告王雯娇主张回购款违约金600元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《房屋投资经营合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告王雯娇支付房屋投资收益。原告王雯娇虽然于2020年9月4日起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，但本院最终确定回购时间为2020年9月28日，《房屋投资经营合同》应自2020年9月28日终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月28日。现原告王雯娇要求被告张家界大成酒店公司支付2016年11月至2020年9月28日期间欠付房屋投资收益119979.22元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益2500元（30000年/元÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告王雯娇支付欠付房屋投资收益117479.22元，本院对原告的该诉讼请求部分予以支持。原告王雯娇要求被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益违约金340元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业提供担保，被告张家界大成酒店公司对回购涉案房屋之义务提供担保，均属于保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告王雯娇未在保证期间内向两被告主张保证责任，保证人免除保证责任，故对于原告王雯娇要求两被告承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王雯娇房屋回购款200000元及违约金600元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王雯娇自2016年11月至2020年9月28日下欠的房屋投资收益117479.22元及违约金340元；三、驳回原告王雯娇其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6114元，适用简易程序减半收取3057元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担1911元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年九月二十八日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。