杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初672号 原告：俞爱芳，女，1972年12月4日出生，汉族，住杭州市 江干区庆和苑4幢3单元201室。 委托代理人：俞静尧,浙江海浩律师事务所律师。 委托代理人：常传领，浙江正标律师事务所律师。 被告：杭州翡翠城房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭 区闲林街道翡翠城商苑5-1-301。 法定代表人：陈苏敏。 委托代理人：邢培红、陈小燕，浙江元茂律师事务所律师。 原告俞爱芳诉被告杭州翡翠城房地产开发有限公司买卖合同 纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员 俞丽丽独任审判，于2020年3月30日、5月20日公开开庭进行 了审理，原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告起诉称，原告于2009年11月向被告杭州翡翠城房地产 开发有限公司购买翡翠城梅苑6幢3单元1001室（面积为84平 方米）的顶楼商品房，因为该房屋存在墙面脱落、墙体渗水等质 量问题，虽经过多次修理，依然无法修缮，无法居住，双方经过 协商，解除了该房屋的买卖合同，被告以置换翡翠城荷苑4幢2 2- 单元501/502室（面积为160.18平方米）给原告作为补偿，并 赔偿利息384371.50元。原被告双方于2016年11月签订了《浙 江省商品房买卖合同》两份和《〈商品房买卖合同〉补充协议》 一份，原告补缴了面积差额647309.00元，重新购买了翡翠城荷 苑4幢2单元501/502室。在此，虽然购房合同是两份，但实际 上是不可分割的一套商品房。根据补充协议，原告所购两套房屋 是一个整体共同使用，对双方的权利义务约定也是一并作出，不 可分离。两份合同约定的购房款分别是1289205元（荷苑 4-2-501)、1119015元（荷苑4-2-502)，原告按照合同约定支付 了相应的款项，其中商业贷款850000元（年利率为4.41)，并支 付了维修资金，分别是5145元（荷苑4-2-501)、4465元（荷苑 4-2-502)。但合同签订后，原告发现房屋同样存在墙面渗漏、墙 体开裂、墙皮脱落等质量问题，经过协商被告承诺予以修理。然 历时3年至今，房屋虽经被告多次修理，该房屋上述质量问题仍 然存在。为此，原告基于房屋现在存在的问题以及多次修理的事 实，有理由认为该房屋存在着严重的质量问题，无法修复，且己 经严重影响到自己的正常居住使用，依据《合同法》、最高人民 法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》以及浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法 等相关法律法规的规定，特诉之贵院，要求解除双方于2016年签 订的《浙江省商品房买卖合同》(两份）和《〈商品房买卖合同〉 补充协议》（一份），要求被告向原告按同类地段同类商品房（二 3- 手房）标准的新价格退还房款；赔偿原告的经济损失，按照同小 区房屋的租金计算，经济损失计300000元（即使按照240万元房 款的银行同期贷款利息，计算至2019年11月30日，利息损失己 有297880元）；承担2016年11月至今的物业费18608元（每平 方米2.9元乘上161平方米乘上3年，加上车位管理费每月50元 乘上3年）；承担本案全部诉讼费用。综上，为维护原告的合法 权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。诉讼请求:1.判令解除 原被告双方于2016年签订的《浙江省商品房买卖合同》（两份） 和《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.判令被告向原告按同类 地段同类商品房（二手房）标准的新价格退还房款；3.判令被告 赔偿原告损失300000.00元人民币（暂计至2019年11月30日）； 4.判令被告承担自2016年11月至今的物业费18608.00元；5.判 令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第三项诉讼请 求所指损失为贷款收益30万元。 被告答辩称，一、原告提出解除双方2016年签订的《浙江省 商品房买卖合同》(两份)和《补充协议》(一份)的理由不成立(一) 房屋不存在无法修复的影响到正常居住使用的严重质量问题。首 先，原告所提交的证据不足以证明其所主张的“房屋存在着严重 的质量问题，无法修复，且已经严重影响到自己的正常居住使用”。 案涉房屋于2012年6月29日完成了竣工验收备案，房屋质量经 有关部门检验合格。被告交付给原告的房屋已经符合法定交楼标 准，毛坯房已经验收，且通过竣工验收备案，系质量合格的房屋， 4- 满足《浙江省商品房买卖合同》第八条所约定的交付条件。而原 告所提交的证据仅能够证明房屋质量存在瑕疵，没有证据能够证 明房屋存在“严重影响正常居住”的情形。其次，案涉商品房出 现的质量问题属于普通常见的质量瑕疵，不存在安全性问题，也 不影响正常使用，更没有导致原告不能使用。并且相邻楼层的商 品房已正常使用，客观上说明房屋的质量瑕疵不影响原告的正常 居住使用。不能仅凭原告单方的主观判断，就认定案涉商品房不 能正常使用。(二)原、被告双方处理案涉商品房质量问题已多年， 无论原告主张的解除合同的理由是否成立，原告的合同解除权也 因超过司法解释规定的一年除斥期间而消灭。被告于2016年10 月31日向原告交付翡翠城荷苑4幢2单元501室、2016年11月 12日向原告交付翡翠城荷苑4幢2单元502室。至原告起诉之日 已逾三年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“法律没有规定 或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理 期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发 生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，即 使原告存在解除权，也已超过法律规定的除斥期间，解除权消灭。 二、无论原告提出解除合同的理由是否成立，原告提出的退还房 款的标准不符合合同约定根据原被告双方签订的《浙江省商品房 买卖合同》中的附件八《补充协议内容》第七条第4款之约定， “如确系重大质量问题且不具备使用条件，买受人要求退房，出 5- 卖人须在买受人提出退房要求且买受人配合出卖人完成合同备案 登记及预告登记(如有)的撤销手续后10天之内将买受人已付款退 还买受人并支付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算”， 根据合同约定，若解除合同，出卖人(被告)仅需向买受人(原告) 退还已付购房款及根据人民银行同期贷款利率计算的利息，并无 按当前同类地段同类商品房价格退还房款的义务。三、不论原告 提出解除合同的理由是否成立，原告所主张的房租损失并无法律 依据原告在其诉讼请求中主张的300000元人民币租金损失无任何 法律依据，根据原被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及 其附件，若合同解除，除前述退还购房款及利息外，被告仅需就 原告已进行的装修进行补偿，并无赔偿租金的义务。法律法规中 亦未有解除商品房买卖合同需赔偿租金损失的相关规定。四、原 告所主张的退还物业费与本案无关原告要求退还物业费的诉讼请 求与本案不属同一法律关系，被告经营的是房地产的开发建设， 并不提供物业服务。该小区由第三方物业公司提供物业服务并收 取相应的物业费，故原告若要求退还物业费，应向实际收取物业 的第三方物业主张而非被告，且原告也并未支付过物业费。综上， 请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 本院查明本案事实如下： 2016年10月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订 编号为2016销1098177号《浙江省商品房买卖合同》，约定被告 将坐落于杭州市余杭区××镇××幢××单元××室的房 6- 屋出售给原告，房屋设计用途为住宅，建筑面积85.75平方米，单 价为每平方米15034.46元，总价款为1289205元。2016年11月 5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为2016销1098815 号《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将坐落于杭州市余杭区 闲林镇翡翠城荷苑4幢2单元502室的房屋出售给原告，房屋设 计用途为住宅，建筑面积74.43平方米，单价为每平方米 15034.46元，总价款为1119015元。此外，双方另行签订《商品 房买卖合同》补充协议一份，内容有：鉴于乙方为满足居住使用 要求，向甲方同时购买翡翠城荷苑4幢2单元501室和荷苑4幢2 单元502室商品房，双方于2016年10月19日就该两套商品房分 别签订《商品房买卖合同》及补充协议。现甲、乙双方在平等、 自愿的基础上，经友好协商，就该两套商品房的基本情况、退房 或解除《商品房买卖合同》及补充协议等事项，达成本协议如下 特别约定，以资共同遵守。一、关于房屋基本情况1、为增加居住 的舒适度和户型的合理性，甲方已将该两套商品房内部打通，按 一个套型配置各功能空间，现该两套商品房中任何一套均已无法 单独满足居住使用要求，且该改变未经相关部门审批。本协议签 订时乙方对此已充分了解并自愿在此情况下向甲方购买该两套商 品房。乙方不可撤销地承诺：因购买和使用该两套商品房所产生 的责任和后果均由乙方自行承担，且放弃就上述户型变更等情况 向甲方主张退房、解除合同、违约责任或赔偿等任何权利……二、 关于商品房交付1、甲乙双方共同确认：本协议签订时该两套商品 7- 房已达到交付使用条件，乙方已对该两套商品房的各项情况进行 了充分的了解和必要的查验，乙方不得以该两套或其中一套商品 房存在除主体结构质量问题外的质量瑕疵为由拒绝接受该两套商 品房。若乙方所购两套商品房中任何一套存在主体结构质量问题， 乙方提出拒收的，视为乙方同时拒收该两套商品房……三、关于 退房或解除《商品房买卖合同》1、乙方承诺，根据该两套商品房 所签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，所购任何一套 商品房因甲方违约达到退房或解除合同条件且乙方选择退房或解 除该套商品房《商品房买卖合同》及补充协议的，则甲、乙双方 签订的与该套商品房有关的全部协议文件以及另一套商品房的 《商品房买卖合同》及其补充协议、其他相关协议自动同时解除。 双方同意按如下约定处理与合同解除有关的事项：(1)达到退房 或解除合同条件的商品房，其《商品房买卖合同》及补充协议解 除后，双方按照该《商品房买卖合同》及补充协议相应的条款约 定进行处理；(2)未达到退房或解除合同条件的商品房，其《商品 房买卖合同》及补充协议一并解除，合同协议解除后，甲方向乙 方退还乙方已支付的合同约定的所有房价款，并按中国人民银行 同期存款利率向乙方支付利息……五、其他5、本协议签署生效后， 甲、乙双方任何一方不得擅自解除本协议。如任何一方违约要求 解除本协议的，守约方有权拒绝。守约方同意解除本协议的，双 方就该两套商品住宅签署的《商品房买卖合同》及全部补充协议 一并解除，并由违约方向守约方支付该两套商品房房价款总额的 8- 20%的违约金。 上述合同及补充协议签订后，被告于2016年10月将案涉两 套房屋交付给原告。原告陈述，在收房时就发现案涉房屋存在房 屋漏水问题。2016年至2018年间，房屋反复渗漏，渗漏的部位逐 渐增多。2017年9月，原告发现南次卧墙壁空鼓，且出现长达4-5 米的裂缝。2018年3月4日，北书房发现横纵向裂痕扩大，各长 达3米。2019年至今，房屋漏水问题仍然存在。 经本院询问，原告表示不对案涉房屋是否存在主体结构质量 不合格的情况申请鉴定，亦不对案涉房屋是否因质量问题严重影 响正常居住使用进行鉴定。 另查明，截至目前，原告未曾交过物业费。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》 及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的 禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据 补充协议的约定，本协议签订时该两套商品房已达到交付使用条 件，乙方已对该两套商品房的各项情况进行了充分的了解和必要 的查验，乙方不得以该两套或其中一套商品房存在除主体结构质 量问题外的质量瑕疵为由拒绝接受该两套商品房。现原告主张解 除案涉合同，但未举证证明案涉房屋存在主体结构质量问题，案 涉房屋交付给原告后，原告未对其进行装修使用，原告主张的案 涉房屋的质量问题已达到严重影响其居住使用的程度，依据不足， 本院难以确认该部分事实。因此，原告的第一项诉讼请求，本院 9- 不予支持。原告基于合同解除而提出的第二、三项诉讼请求，本 院亦无法支持。原告要求被告承担自2016年11月至今的物业费， 但原告实际并未交纳该期间的物业费，亦未提交证据证明该期间 应支付物业费为18608元，原告的该项诉请，依据不足，本院不 予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款的规定，判决如下： 驳回原告俞爱芳全部诉讼请求。 案件受理费6080元，减半收取3040元，由原告俞爱芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭 州市中级人民法院。 审判员  俞丽丽 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈秋夏