河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3680号上诉人（原审被告）：周口通材物资供应有限公司，住所地：周口市女娲路与中原路交叉口向东500米路北。社会统一信用代码：914116000522697229。法定代表人：张永全，系该公司经理。委托诉讼代理人：高华，河南商振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南银座家居有限公司，住所地：周口市川汇区黄河路与文明路交叉口路南，社会统一代码：91411600MA40Q47876。法定代表人：程建超，系该公司经理。委托诉讼代理人：王联合，河南众望律师事务所律师。上诉人周口通材物资供应有限公司因与被上诉人河南银座家居有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口通材物资供应有限公司（以下简称通材公司）的委托诉讼代理人高华、被上诉人河南银座家居有限公司（以下简称银座公司）的法定代表人程建超及其委托诉讼代理人王联合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通材公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判通材公司支付给银座公司剩余租金175000元及直接损失178800元（由1101778元涂改为178800元），间接损失不应支持。二、一，二审诉讼费用由银座公司承担。事实和理由：原审认定事实不清，没有综合考虑全部案卷所反映的真实情况，将会导致大量国有资产流失。本案中直接经济损失的评估数额太高，实际不存在间接损失，只是搬运费，拆卸费，却将物品的间接损失认定高达将近185万元，甚至挪动的电动机、饮水机、沙发等小件物件都评为损失。再者，银座公司无法经营，称是因为人民法院强制执行造成的，银座公司也可以通过人民法院或者申请人享受优先承租使用权，而不是无法经营，说明银座公司也存在有明显过错，应当自行承担一部分损失。请二审法院查清事实，公正判决。银座公司辩称：一、通材公司的上诉请求混乱，只能以盖章确认的上诉请求为准。通材公司的上诉请求为“通材公司支付给银座公司剩余租金175000元及直接损失1101778元”，其中剩余租金175000元，没有争议。有争议的是直接损失1101778元被手改写成178800元，同时，没有改写人的签名。参照《最高人民院关于适用民事诉讼法的解释》第115条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”若通材公司在上诉期限内变更上诉请求，银座公司无异议，超期不行。但通材公司作为企业法人，若改变上诉请求，应在改动处加盖公章，同时，由改动人员签名或盖章，并由单位负责人签名或盖章，否则，不能视为单位的意思表示，视为上诉请求没有变更，仍然应为改判支付175000元及直接损失1101778元。二、对于直接损失应全额支持。一审法院依法委托具有法定资质评估机构所评估的全部损失应全额支持，理由如下：1、装饰装修工程487143.77元。通材公司在一审中对评估报告进行质证时，并没有对该项评估报告提出异议。异议的是沙发家俱、办公桌、热水壶、保险柜等可用的物品、空置房屋、花草树木损失。二审中对一审通材公司已经认可的装饰装修损失不应再进行审理，而且装饰装修损失是客观存在的，银座公司被迫搬迁之后，所有的装饰装修全部无法使用，一审认定为损失，有据可依。2、空置面积损失。空置面积是因为银座公司接手通材公司的场地后，要进行经营风格的重新布局，对原商户的经营位置和面积进行调整，以备将来更好地招商。当时周口东方家俱城被拆迁，大量经营家俱的商户无处可去，场地的腾退调整就是为一些商户租赁场地量身打造，但通材公司却突然违约解除合同，导致这些前期空置的场地无法让商户租用，无法收取意向商户的租金，造成损失，而且作为成本，后来租用的目标商户肯定需缴纳相应的租金，以涵盖前期的成本。3、办公设备及物品。办公设备及物品，如办公桌、吸顶灯、文件柜等，均是为商场经营而量身打造的物品，通材公司单方违约解除合同，导致这些办公设备及物品无法发挥相应的效能，商场停止经营后，无处安放、无处可用。虽说东西没有损毁，但也不能发挥相应的效用，通材公司同样应赔偿。4、加固改造及拆除费用。关于该项费用，一审时通材公司没有提异议，已认可，这些加固改造的东西，银座公司无法移走，拆除的东西已经消失，是银座公司的损失，应全赔。5、商场费用支出。对该项费用一审时通材公司没有提异议，并且如消防维护费、消防设施检测费等，银座公司均已支出了，应由通材公司赔偿。三、可得利益损失应予支持。可得利益的赔偿是为了保护守约方的利益。本案中银座公司将商场全部租下来，然后再转租给他人，通过租金差价获得利润。所以，在双方合同第八条明确约定：“乙方需分包经营时甲方不干预，由此产生的债务纠纷等由乙方自行承担；如需整体转包经营必须由甲方同意。”《民法通则》第112条第2款规定：“当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人可以事先在合同中约定损失计算方法，而人民法院或者仲裁机构则应当根据当事人所约定的计算方法对可得利益损失赔偿额进行确定。当事人之间事先对可得利益赔偿额计算进行了约定，为可得利益损失赔偿额的确定提供了便利，同时也是当事人意思自治的体现。”一审按照双方对可得利益损失的约定进行赔偿，完全符合法律规定。银座公司向一审法院起诉请求：1、判令通材公司返还银座公司3个月租金175000元；赔偿商场前期装修损失、装修期间商场空置面积损失、办公设备及物品、改造加固及拆除、商场费用支出等直接损失1101778元；支付间接损失（可得利益损失1837500元），共计金额为3114278元。2、诉讼费由通材公司承担。一审法院认定事实：2017年2月20日,银座公司与通材公司签订商用楼租赁合同书，合同约定:一、银座公司租赁通材公司位于川汇区××路东段南侧院内两层商用楼(原黄河家具大世界使用，面积9103平方米)，包括商用楼院内的办公用房、门卫用房、卫生间等相关设施，由银座公司作为商用楼经营管理使用;二、银座公司有三个月的装修和维护期，装修和维护时间为:2017年3月1日始至2017年5月31日，装修费用由银座公司负责，装修期间免收租金。三、租期十年，自2017年6月1日始至2027年5月31日止;四、年租金70万元，签订合同时一次性支付两年租金140万元，以后一年一结算，先交租金后使用;。十二、如一方未能履行本合同规定的条款，造成损失的，由责任方包赔另一方所有费用;。十五、合同履行期间，任何一方无正当理由解除合同，由责任方包赔对方的损失,并按剩余租期租金总额的30%支付对方。合同签订后，银座公司按照合同约定于2017年2月20日、2017年2月21日分两次向通材公司支付两年租金140万元。2018年8月28日双方又签订的补充协议约定取消了三个月的装修维护期，租期改为自2017年3月1日始至2027年2月28日止。但通材公司未将已收取银座公司三个月装修维护期租金175000元退换银座公司，同日又向银座公司出具了欠条一张，证明此事实。2018年9月6日川汇区人民法院执行局发出公告，以案涉房产已被人民法院查封为由要求银座公司于2018年9月17日前迁出租赁房屋。2019年元月3日，因租赁房屋无法使用，双方通过协商签订了解除租赁合同协议书，协议书约定:因通材公司违约。一、通材公司同意退还银座公司2018年9月之后六个月房租350000元。四、银座公司同意2018年9月1日将租赁标的物交付通材公司。六、对合同解除后造成银座公司的损失由双方另行协商，如协商不成，由法院依法判决认定。银座公司实际租赁使用通材公司房屋期限从2017年3月1日起至2018年9月1日止为一年零六个月,未租赁剩余租期为八年零六个月。双方因解除合同后造成银座公司损失认定发生分歧,诉至原审法院。2019年9月16日银座公司向原审法院提出书面申请要求对租赁通材公司房屋的前期装修损失、空置面积损失及办公设备物品损失进行评估。原审法院依法委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司进行评估，周口瑞丰财物咨询服务有限公司于2019年12月28日作出周瑞财评字（2019)0219号价格评估报告书，评定银座公司前期装饰装修、改造加固、空置面积、办公设备用品、商场费用支出等损失为1101778元，银座公司为此支付评估费16000元。庭审中，通材公司辩称该评估报告评估价格过高，不合理，但未向原审法院提出重新鉴定申请。另查明，案涉房屋已于2008年10月14日由通材公司抵押给周口市市区农村信用合作联社，2017年7月27日被川汇区人民法院执行局查封，2018年8月16日进入网上司法拍卖，通材公司未将该事实告知银座公司。银座公司租赁商场后又将商场分成若干区域转租给家居批发零售商户使用。一审法院认为，当事人双方签订的商用楼租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。银座公司因川汇区人民法院发出强制执行搬出公告无法继续使用租赁物导致合同解除，通材公司未将租赁标的物被抵押、查封的事实告知银座公司，通材公司构成了根本违约，在本案中应承担全部责任。银座公司依据解除合同协议及原租赁合同中结算和清理条款要求通材公司承担赔偿损失的诉讼请求，符合有关法律规定，原审法院予以支持。银座公司前期装饰装修、改造加固、空置面积、办公设备用品、商场费用支出等损失评估结论，属于原审法院委托，程序合法，且不具有《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第四十条规定的情形，故原审法院予以采纳。通材公司辩称该评估报告评估价格过高，不合理，不应采纳，因未向原审法院提出重新鉴定申请，也未提供相应证据推翻，故其辩解不能成立。银座公司为评估支出费用，有正式发票为据，原审法院予以支持。银座公司要求通材公司返还收取的三个月装修和维护期租金175000元，因有通材公司出具的欠条为证，原审法院予以支持。本案双方争执的主要焦点是合同解除后银座公司的间接损失即可得利益损失应否赔偿问题，依照《中国人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”银座公司的损失包括直接损失和间接利益损失即可得利益损失，价格评估报告书评定的银座公司前期装饰装修、改造加固、空置面积、办公设备用品、商场费用等支出1101778元为银座公司实际投入，应属于直接损失。因双方在原租赁合同中第十五条约定“合同履行期间，任何一方无正当理由解除合同，由责任方包赔对方的损失，并按剩余租期租金总额的30％支付对方”，依照《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方租赁合同第十五条既是当事人之间事先对可得利益赔偿额计算进行了约定，又是双方意思自治的体现，是原、被告订立合同时能够预见到的银座公司的损失，该约定属于合同中的清理条款，不属于违约金性质，应为合法有效。故通材公司辩称双方约定的违约条款违背了法律规定，违约金不得超过20％，计算了违约金就不存在赔偿损失的理由不成立，原审法院不予支持。银座公司可得利益赔偿额经计算应为剩余租期8.5年×700000元／年×30％=1785000元。通材公司因违约应当赔偿银座公司直接损失1101778元、可得利益损失1785000元，共计2886778元。为此，依照《中国人民共和国民法总则》第七条，《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周口通材物资供应有限公司于判决生效之日起十日内赔偿河南银座家居有限公司直接损失1101778元、可得利益损失1785000元、三个月装修和维护期租金175000元，共计3061778元。二、驳回河南银座家居有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31714元，河南银座家居有限公司承担420元，周口通材物资供应有限公司承担31294元，评估费16000元由周口通材物资供应有限公司承担。本院二审期间，当事人双方没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的主要焦点是：通材公司是否应赔偿银座公司直接损失1101778元与可得利益损失1785000元。一、关于案涉直接损失1101778元问题。因通材公司在一审中对直接损1101778元的鉴定结论未申请重新鉴定，二审中根据其预交的上诉费用，对其应承担的直接损失1101778元，也未提起上诉，庭审中对通材公司的上诉状上写明的上诉请求由1101778元涂改为178800元，本院指定通材公司在2020年9月17日前作出书面回复说明，通材公司回复称应为1101778元。故一审判决通材公司赔偿银座公司直接损失1101778元，并无不当。二、关于案涉可得利益损失问题。根据双方签订合同第十五条约定：合同履行期间，任何一方无正当理由解除合同，由责任方包赔对方的损失,并按剩余租期租金总额的30%支付对方。该约定应为从双方协议解除合同之日起至合同到期日前的可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第113条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。故一审认定案涉可得利益损失为1785000元，本院予以支持。综上所述，通材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20865元，由周口通材物资供应有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱记周审判员李俊华审判员何山二〇二〇年九月二十四日法官助理李晨瑛书记员邝宏光