河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民再331号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：朱广秀，女，1954年12月26日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：徐留香，河南同信律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：石全盛，男，1976年2月15日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：徐留香，河南同信律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：石全茂，男，1977年10月16日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：石全盛，男，1976年2月15日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。系石全茂哥哥。委托诉讼代理人：徐留香，河南同信律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：刘景明，男，1957年4月12日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被申请人(一审被告、二审上诉人)：晏洪斌，男，1967年4月19日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被申请人(一审被告、二审上诉人)：贺为金，男，1965年6月18日出生，汉族，住河南省信阳市羊山新区。三被申请人共同委托诉讼代理人：韩铮，河南法正律师事务所律师。三被申请人共同委托诉讼代理人：高正权，河南法正律师事务所实习律师。再审申请人朱广秀、石全盛、石全茂因与被申请人刘景明、晏洪斌、贺为金合同纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民终940号民事裁定，向本院申请再审。本院于2020年7月29日作出（2020）豫民申209号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱广秀、石全盛及其与石全茂的共同委托诉讼代理人徐留香，被申请人晏洪斌、贺为金及其与刘景明的共同委托诉讼代理人韩铮、高正权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱广秀、石全盛、石全茂申请再审称，一、二审裁定将涉案《协议书》、《商品房买卖合同》两份合同混淆判断,直接判决无效不尊重案件基本事实,存在重大错误。(一)一审判决《协议书》具有法律效力认定事实清楚,应依法改判维持其效力。其一、石金鼎提供的涉案房屋产权证书、土地使用权证书的财产权利来源合法,有权处置。其二、刘景明等人合作开发建房取得有相应建房许可文件,具备建房资格。一审法院查明,刘景明等人在与石金鼎签订协议期间与石金鼎相邻的其他12户房主也签订了类似建房协议。2006年11月15日,羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字(2006)第033号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书,批准以房主白金顶、张国忠的名义报建的联建住宅楼,2007年7月30日,羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字(2007)第009号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书,批准以房主褚建新、周道芝、梁芳、曹帮军、石金鼎的名义报建的联建住宅楼。因此,案涉建房和双方的土地转让行为得到合法批准。虽然其转让的土地类型为国有“划拨”土地。对国有划拨土地使用权的转让,履行了相应补交税费后是允许的,因此涉案《协议书》并不必然导致无效。二审法院认定协议书无效依据不足,与政府批准文件相矛盾。(二)二审法院认定《商品房买卖合同》是对《协议书》的补充,片面认定《商品房买卖合同》及《协议书》均无效,认定事实也有错误。首先,《协议书》、《商品房买卖合同》是两个独立的合同,根据协议书约定的土地使用权转让及政府批准该文件证实,双方的建房行为存在瑕疵,但并不必然导致协议无效。其次,本案《商品房买卖合同》无效的根本原因是由于刘景明等人超出了政府规划批准建设面积,且没有办理商品房销售许可违法造成的。故该行为并不能否定《协议书》的效力。(三)二审直接裁定驳回朱广秀、石全盛和石全茂的起诉太过武断片面,侵犯了其合法财产权利,违背了法律的公平公正。二、二审裁定适用法律错误。即使本案的合同无效,原二审适用法律也存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到本案,其提供的财产权利均是合法取得,合同开发建房也得到政府批准文件,而本案商品房买卖合同无效的根本原因完全是因刘景明等人违法超建所致,其没有任何过错,所以不应因合同的无效而免除刘景明等人的责任。综上请求：1、撤销二审民事裁定并改判维持一审民事判决第三项内容，改判刘景明、晏洪斌、贺为金退还多收取的48076元；2、一、二审及再审诉讼费由刘景明、晏洪斌、贺为金承担。刘景明、晏洪斌、贺为金辩称：一、案涉《协议书》与《房屋买卖协议》实质属于具有前后延续性的同一合同，二者无法也不是割裂的两个性质不同的合同关系和合同内容。二、因朱广秀、石全盛、石全茂认可一、二审查明的事实，故朱广秀、石全盛、石全茂的再审请求和理由错误。三、朱广秀、石全盛、石全茂认为涉案房屋和双方的土地转让行为合法，是错误的。案涉批准文书不是合法化的批准书，而是对案涉行为的违法性处罚。本案也不是土地转让，是合作联合开发。四、本案协议书与房屋买卖协议因违反《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条的规定，均属无效合同。五、朱广秀、石全盛、石全茂在再审申请书第二条第二款第二项，自己也承认合同为无效合同。并补充答辩意见称，河南省高级人民法院（2017）豫民再247号民事判决书内容与本案案涉土地和房屋相邻，且性质和类型相同，该判决认定合同无效。应同案同判，统一适用法律。综上请求：驳回朱广秀、石全盛、石全茂的再审申请，维持二审裁定。2017年7月3日，朱广秀、石全盛、石全茂向信阳市平桥区人民法院起诉请求：1、履行为朱广秀、石全盛、石全茂办理返迁安置的2套房屋所有权证的义务;2、返还多收朱广秀、石全盛、石全茂的安置房款48076元;3、承担违约赔偿损失60万元;4、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2007年2月9日,以石金鼎为甲方、刘景明为乙方,签订了一份合作开发住宅楼《协议书》,约定(对涉诉条款)的主要内容有:甲方就自己位于信阳市羊山新区××办事处××房屋及土地使用权与乙方合作开发建设住宅,共同达成如下协议:1、甲方提供的房屋及土地使用权面积以房屋所有权证书和土地使用证登记的面积为准,甲方提供上述权利证书后,乙方出具收条;2、甲方保证提供的房屋和土地使用权没有抵押,没有其它权属纠纷,没有权利瑕疵;3、乙方负责办理住宅楼开发的相关手续(如准建证、施工许可证等),办证费用乙方自行负责;4、乙方负责全额出资建设住宅楼,在建设过程中,甲方协助乙方搞好四邻关系和与各有关职能部门的关系;5、住宅楼建成后,乙方补偿甲方住宅房2套,每套使用面积80㎡左右,超出90㎡”,按市场价优惠10%补差价,补偿的住宅楼层由甲方从一、二、五、六层中选择;6、乙方补偿甲方上述住宅房后,甲方对其它住宅不享有权利,不得以任何理由阻挠乙方正常的销售管理工作;7、乙方负责办理补偿给甲方的住宅房屋产权证、水电开户,费用由乙方负责;8、如乙方其他事项违约,赔偿甲方经济损失1万元;9、晏洪斌愿为乙方的违约行为提供担保,承担连带赔偿责任。2007年2月10日,朱广秀、石全盛、石全茂土地使用权证(30057号,使用面积98㎡)、房屋产权证(005434号)交付给刘景明,刘景明出具收条一份。需要说明的是,在此期间,刘景明、晏洪斌、贺为金又与朱广秀、石全盛、石全茂相邻的其他12户房主签订了类似的合作开发建房协议。2006年11月15日,羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字(2006)第033号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书,批准刘景明、晏洪斌、贺为金以房主白金顶、张国忠的名义报建的联建住宅楼;2007年7月30日,羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字(2007)第009号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书,批准刘景明、晏洪斌、贺为金以房主褚建新、周道芝、梁芳、曹帮军、石金鼎的名义报建的联建住宅楼。2008年5月,金顶花园1号楼和2号楼竣工。2008年8月29日,以晏洪斌为甲方、石金鼎为乙方,签订《房屋买卖协议》,约定(涉诉条款)的主要内容有:1、甲方所开发建设的房屋坐落于信阳市羊山新区楚王城××号,定名为金顶花园小区,属楚王城开发区房地产开发总公司联合建房。土地证号为信阳国用(2003)字第30067号,建设规划许可证号为信羊规建准字(2006)第033号。2、乙方所购房屋座落于金顶花园小区2号楼1单元102号房,2号楼2单元103号房,建筑面积为196.84㎡”,该房用途为住宅,砖混结构,高6层,封闭式阳台。8、甲方交房后负责统一办理房屋产权证。10、乙方为小区返迁户,原拆迁面积为160㎡,现返迁2号楼1单元102号房,2号楼2单元103号房,合计面积为196.84㎡,按合同约定应补交房屋差价款48076元,乙方已于2008年8月29日付清。11、在协议履行过程中如双方发生争议协商不成时,由房屋所在地法院解决。合同签订后,刘景明、晏洪斌、贺为金向朱广秀、石全盛、石全茂交付了合同约定的2套房屋。另查明,刘景明、晏洪斌、贺为金承建的金顶花园1、2号住宅楼批准建设面积为3375.5㎡,实际竣工面积7913㎡,共超出了政府规划批准建设面积4537.50㎡。信阳市国土资源局同时认定,该2栋楼实际占地面积为2901.33㎡,已办理国有土地使用证面积724.71㎡、集体土地使用证面积125.97㎡,超占土地面积2050.65㎡,土地类属建设用地,虽符合土地利用总体规划,但未办理合法的土地使用手续。为此,国土资源局于2013年4月28日作出信国土资罚决字【2013】第149号行政处罚决定书,处罚内容为:1、责令退还非法占用的土地;2、没收在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施;3、并处非法占用土地面积2050.65㎡的3元/㎡罚款计6151元。刘景明、晏洪斌、贺为金承建的金顶花园小区1、2号楼因在建房用地手续上存在的上述违法行为,导致房屋建成后刘景明、晏洪斌、贺为金一直不能为购买或返迁房主办理房屋产权证书,朱广秀、石全盛、石全茂就此多次到信阳市相关政府部门信访,但一直未得到解决。在朱广秀、石全盛、石全茂信访的过程中,刘景明、晏洪斌、贺为金曾于2010年12月9日在小区张贴承诺书,向全体业主承诺:1号楼于2011年12月30日以前将房屋产权证办理下来,2号楼到2012年6月30日前交付,若再推迟,愿承担一切法律责任。至今为止,金顶花园小区1、2号楼仍未办理房屋产权证书。石金鼎在本案审理期间于2017年10月22日病故,石金鼎法定继承人妻子朱广秀、儿子石全盛、次子石全茂申请作为原告参加诉讼,本院追加三人作为本案原告参加诉讼。一审法院认为，根据案件事实及双方当事人的诉辩理由,本案属于合同纠纷,且涉及二个合同。第一个合同纠纷,既石金鼎提供的、与刘景明双方在2007年2月9日签订的、合作开发建设住宅《协议书》。所谓合作开发建设住宅,根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》的解释第14条规定精神,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资,共享利润、共担风险,合作开发房地产为基本内容的协议。但从双方签订的《协议书》内容看,朱广秀、石全盛、石全茂仅是提供土地使用权交给刘景明、晏洪斌、贺为金进行房地产开发,朱广秀、石全盛、石全茂不参与投资、不参与经营、不承担经营中的风险,刘景明、晏洪斌、贺为金的房地产开发完成后,朱广秀、石全盛、石全茂只取得建成新楼房中的适当固定房产。对此种所谓“合作开发房地产”形式,依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条的规定精神,石金鼎与刘景明双方签订的合作开发建设住宅《协议书》,不具有合作开发建设住宅合同的特征,应定性为“土地使用权转让合同”。从朱广秀、石全盛、石全茂提供的30057号土地使用权证记载的土地使用类型看,朱广秀、石全盛、石全茂转让给刘景明、晏洪斌、贺为金用于房地产开发的土地类型为国有“划拨”土地。而对国有划拨土地使用权的转让,依据《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条、《城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定精神,须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后,还应缴纳土地使用税、补交土地使用权出让金。而从刘景明、晏洪斌、贺为金提供的信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书(2006)第033号,和信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书(2007)第009号证据材料看,可视为双方的土地转让行为己经得到政府相关部门批准,双方签订的土地转让《协议书》具有法律效力,双方应该按照《协议书》的约定行使权利履行义务。第二个合同纠纷为晏洪斌与石金鼎于2008年8月29日签订的《房屋买卖协议》。虽然双方在《房屋买卖协议》文本上未标明商品房字样,但国家现对各类新建房的买卖,均是参照商品房的销售标准进行效力审查的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条规定精神,商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同;出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。而本案自诉讼以来,刘景明、晏洪斌、贺为金一直未能提供所建房屋销售许可证明,因此,晏洪斌与石金鼎于2008年8月29日签订的《房屋买卖协议》无效。无效合同对双方当事人从一开始就没有约束力。需要说明的是,从上述土地转让《协议书》和《房屋买卖协议》二个合同文本上看,虽然是刘景明、晏洪斌、贺为金分别签字,但由于刘景明、晏洪斌、贺为金具有合伙性质,分别签字只说明其合伙内部的分工不同,但对外应共同承担合伙民事责任。从双方签订的土地转让《协议书》和《房屋买卖协议》(二个协议内容多有相同之处)的履行情况看,引发现在争议的根本问题,是刘景明、晏洪斌、贺为金无法依《协议书》的约定为朱广秀、石全盛、石全茂办理房屋所有权证。根据信阳市房产管理中心的信房[2012]141号关于《。原审石金鼎要求办理房产证信访问题的调查报告》内容看,导致不能办理房产证的主要原因,是刘景明、晏洪斌、贺为金建房手续不全和违规超面积建设。由于《协议书》约定建房手续是由刘景明、晏洪斌、贺为金办理,而建房面积是否合规也是由刘景明、晏洪斌、贺为金具体掌控,据此,刘景明、晏洪斌、贺为金对朱广秀、石全盛、石全茂房屋办证不能应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定精神,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。本案中，朱广秀、石全盛、石全茂的损失,主要表现在有证房屋与无证房屋价值的减损上。本案在审理过程中,依法委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所,对朱广秀、石全盛、石全茂购买的两套房屋进行了有证和无证情况下的市场价值评估,该所按2016年12月12日的现场勘察日为评估基准日,采用市场比较法进行评估后,评估结论为,金顶花园小区2号楼1单元102号住房在无证情况下市场价值为255744元,在有证情况下市场价值为397824元;金顶花园小区2号楼2单元103号住房在无证情况下市场价值为275724元,在有证情况下市场价值为428904元,两套房有、无房产证的市场价值差额合计为295260元,该数额可作为刘景明、晏洪斌、贺为金承担违约赔偿责任的参照数。至于朱广秀、石全盛、石全茂依《房屋买卖协议》约定,按房屋总售价30%计算出来的60万元违约金,因《房屋买卖协议》无效,从一开始对双方当事人就无约束力,所以朱广秀、石全盛、石全茂诉请的60万元违约金缺乏依据不予支持。对朱广秀、石全盛、石全茂诉请刘景明、晏洪斌、贺为金退还48076元的房屋面积差价款问题,不符合《协议书》的约定,不予支持。因石金鼎病故,应由其法定继承人朱广秀、石全盛、石全茂对刘景明、晏洪斌、贺为金主张权利。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,于2017年12月12日作出（2017）豫1503民初3343号民事判决：一、石金鼎与刘景明在2017年2月9日（该时间应为2007年）签订的《协议书》为有效合同;二、石金鼎与晏洪斌在2008年8月29日签订的《房屋买卖协议》为无效合同;三、刘景明、晏洪斌、贺为金在本判决生效之日起十日内,共同赔偿出售给朱广秀、石全盛、石全茂的二套无证房屋价值减少损失295260元;四、驳回石金鼎的其他诉讼请求。案件受理费10280元,由刘景明、晏洪斌、贺为金共同承担9000元,朱广秀、石全盛、石全茂承担1280元。刘景明、晏洪斌、贺为金不服一审判决，向河南省信阳市中级人民法院上诉请求：请求撤销原判,驳回朱广秀、石全盛、石全茂的起诉。二审法院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，一审卷内开庭笔录显示,开庭时合议庭成员参加,诉讼参加人在笔录上签字。二审法院认为，刘景明与石金鼎于2007年2月9日签订的《协议书》的主要同容是石金鼎提供土地,协调相邻关系,刘景明提供资金,负责办理建设手续,共同建设房屋,石金鼎在房屋建成后,只获得两套房屋。石金鼎与晏洪斌在2008年8月29日签订的《房屋买卖协议》,实质是对《协议书》所约定的两套房屋的位置、面积等等的细化,是对《协议书》的补充,与商品房买卖合同具有不同的性质。该《协议书》、《房屋买卖协议》的内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十四条规定的情形。朱广秀、石全盛、石全茂依据《协议书》、《房屋买卖协议》提起诉讼,案件应定性为合作开发房地产合同纠纷。刘景明、石金鼎、晏洪斌在签协议时,作为自然人,均未取得房地产开发经营资质,且石金鼎未经有批准权的人民政府批准,以划拨的国有土地与他人合作建房,在起诉前也未办理批准手续,依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十五条、第十六条的规定,应认定《协议书》、《房屋买卖协议》无效。信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书,是对建设工程的批准,不是对涉及土地的批准。而且批建房屋面积为3375.5平方米,而实际建设7913平方米,超出原审批规划面积4537.5平方米。信阳市国土资源局信国土资罚决字(2013)第149号行政处罚决定书对涉案土地认定为“属未经批准,非法占地”,并决定责令退还非法占地,没收非法占地上的建筑物的处罚。故原审认定《协议书》有效不当。二审法院经审判委员会讨论决定,依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，于2018年4月12日作出（2018）豫15民终940号民事裁定：一、撤销信阳市平桥区人民法院(2017)豫1503民初3343号民事判决；二、驳回朱广秀、石全盛、石全茂的起诉。一审诉讼费10280元退还朱广秀、石全盛、石全茂;刘景明、石金鼎、晏洪斌预交的二审诉讼费10280元予以退还。本院再审查明事实与原审查明事实一致。本院再审认为，根据石金鼎同刘景明签订的协议内容可以看出，石金鼎以其享有土地使用权的房产同刘景明签订协议的真实目的是为了有条件的以房换房，改善居住条件，并无合作开发商品房的主观意思表示，也不是为了与刘景明等人共享商品房开发的收益。刘景明等人以石金鼎等人的土地使用权为名，以私房联建为由开发房地产项目，已取得相关建设工程规划批准书，因刘景明等人为了获得更大的经济利益，未按建设工程规划批准书施工建设被有关机关处罚，该处罚行为的效力不应及于石金鼎。石金鼎按约履行了义务后，其提出判令刘景明等人办理房屋所有权证、返还相关款项及赔偿损失的诉讼请求，并不是请求分配房地产项目利益，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的内容不符，二审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条认为本案不应由人民法院受理欠妥。由于一审法院已经对案涉事实进行了实体审理，并作出判决，二审法院裁定驳回起诉不当。二审法院应对本案按二审程序进行审理。综上，二审裁定认定事实不清，适用法律错误，裁定驳回朱广秀、石全盛、石全茂的起诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二、三项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民终940号民事裁定；二、指令河南省信阳市中级人民法院对本案进行审理。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年九月九日书记员 韩 宇