贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3183号上诉人（一审原告）：吴常飞，男，1988年10月7日出生，苗族，住台江县。上诉人(一审被告)：黔东南州贵仁房地产开发有限公司，组织机构代码91522600556646165J，住所地：凯里市金山大道78号。法定代表人：郑飞，系该公司总经理。诉讼委托代理人：梁惠晶。上诉人吴常飞、黔东南州贵仁房地产开发有限公司（以下简称：贵仁房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初2328号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。吴常飞上诉请求：依法撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初2328号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定上诉人主张2017年3月5日前的逾期交房违约金及逾期交付商品房转移登记文书违约金超过诉讼时效错误。因被上诉人未按照合同约定至今未交付商品房及交付该商品房转移登记的有关文书，其违约处于持续状态，尚未结束。一审法院认定该商品房尚未达到交付条件，那么本案诉讼时效应当从该商品房具备交付条件开始计算，一审法院认定部分请求超过诉讼时效错误。从合同约定内容分析，延迟交房及交付该商品房转移登记的有关文书的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，相对于上诉人，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，上诉人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。本案双方在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。二、一审法院判决万分之零点五支付逾期交付转移登记文书违约金过低，请求依法改判上诉人的请求。对合同约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此上诉人请求日万分之一折算利息才为3.6%并不高且合法合理，而一审法院的判决造成上诉人严重的经济损失，有失公平。贵仁房开公司上诉请求：不服凯里市法院（2020）黔2601民初2328号民事判决第一、二项，请求依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人主张逾期交房与逾期办证违约金，早已超过诉讼时效，不应支持其请求。二、双方签订的《商品房买卖合同》约定，办证逾期30天以内支付违约金，超过30天部分不支付违约金。另外，一审判决认定《商品房买卖合同》为格式合同，是认定事实和适用法律错误。关于逾期办证，应按双方约定办理，不属于法官自由裁量范围。三、上诉人开发本项目发生逾期交房和办证，是因为被犯罪分子张林海等人以上诉人为平台骗取金融机构2亿元资金用于犯罪造成。一审判决显然将本案的处理过于简单化，请二审法院充分考虑。吴常飞向一审法院起诉请求：1、判决被告在判决书生效之日起十日内交付原告购买位于凯里市开怀片区住房，办理该住房房产证；2、判决被告按照合同约定支付原告逾期交房违约金65340.10元（按日计算，已付房款376660.00元的万分之一，从2015年6月1日起至2020年3月2日止）；3、判决被告按照合同约定支付逾期交付转移登记文书违约金52761.66元（按日计算，已付房款376660.00元的万分之一，从2016年5月1日起至2020年3月2日止）；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2014年3月12日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买一套位于凯里市开怀片区，房屋总价款为376660.00元。原告已按合同约定付清房款。被告未按合同约定的时间即2015年3月31日前向原告交付该商品房，也未于2016年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。商品房买卖合同第十一条、第十三条约定，被告应于2015年3月31日前向原告交付该商品房，逾期交付房屋的，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。商品房买卖合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2016年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第ｘ项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起ｘ日内退还买受人已付款，并按照ｘ利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款ｘ的违约金。一审法院认为：原告与被告于2014年3月12日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付房款的义务，被告未按约定履行交付房屋和将办理商品房转移登记有关文书交付给原告的行为，系违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。一、关于原告要求被告将涉案商品房交付给原告并办理该商品房房产证的问题。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，据原告陈述，在法庭辩论终结前，涉案商品房仍未通过验收，未达到合同约定交付商品房的条件。为此，原告要求被告交付涉案商品房的诉请，不予支持；同理，关于办理涉案商品房房产证的诉请，且无合同约定，亦不予支持。待涉案商品房达到交付条件时，原告可另行主张权利。二、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。根据涉案合同约定，被告应于2015年3月31日前向原告交付该商品房，逾期交付房屋的，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。因此，原告主张按日万分之一计算违约金的诉求，予以支持。被告在庭审结束后主张诉讼时效抗辩，原告诉称被告在庭前和庭审中均未提出诉讼时效抗辩，视为被告放弃其权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”的规定，被告虽是在庭后提出的诉讼时效抗辩，但仍属于一审期间，故被告提出的诉讼时效抗辩有效。原告于2020年3月5日向一审法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”和第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告主张的逾期交房违约金期间为2015年6月1日至2020年3月2日，但其主张的2017年3月5日之前的期间已超过诉讼时效，超过诉讼时效期间的部分不予支持。因此，一审法院支持原告逾期交房违约金期间为2017年3月5日至2020年3月2日，合计1093日，故逾期交房违约金为41，168.94元（376，660.00×0.0001×1093）。原告主张超过部分，不予支持。三、关于原告要求被告支付逾期交付转移登记文书违约金问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人未能按时交付转移登记有关文书的违约行为，买受人可以要求退房，不退房的双方没有约定违约金。一审法院认为，该条款系被告为重复使用而预告拟定的格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该条款无效，对原告不具有约束力，被告应承担违约责任。同时本案原告未提供未及时取得相关办证文书造成的损失，且原告也系自住，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情被告按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。同理，支持原告逾期交付转移登记文书违约金期间为2017年3月5日至2020年3月2日，合计1093日，故逾期交付转移登记文书违约金为20，584.47元（376，660.00×0.00005×1093）。原告主张超过部分，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：一、被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴常飞支付迟延交付商品房违约金41168.94元；二、被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴常飞支付逾期交付转移登记文书违约金20584.47元；三、驳回原告吴常飞的其余诉讼请求。案件受理费2662元，减半收取1331元，由被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司负担700元，由原告吴常飞负担631元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案一审关于诉讼时效的认定是否正确；二、一审法院判决逾期交付转移登记文书违约金是否正确。针对争议焦点，分述如下：一、因本案权利人（一审原告）的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，而双方在合同中对逾期违约金的计算是按日计算，违约金总额每天都在变化，在这种情况下，逾期交房和交付转移登记文书违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。而权利人于2020年3月5日起诉，故该权利保护范围应自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。一审法院判决从2017年3月5日起计算违约金并无不当，上诉人吴常飞、贵仁房开公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。二、关于一审法院判决逾期交付转移登记文书违约金按已付房价款的日万分之零点五是否正确的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，本案双方当事人未约定有因出卖人原因而导致买受人逾期取得房地产权证书的违约金支付标准，该项约定免除了出卖人继续性违约责任，也排除了买受人要求被上诉人交付办理房产证相关文书的权利。可见，该项约定满足上述法律条文所规定的格式条款要件，故该约定条款无效。而本案被上诉人既已违约，其应当承担相应的违约责任。而一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五支付违约金并无不当。上诉人吴常飞、贵仁房开公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。另外，关于上诉人贵仁房开公司提出发生逾期交房和办证，系犯罪分子张林海等人的犯罪行为所造成的，其并未提供相关证据予以证明且该抗辩理由与本案无关联，故本院不予采纳。综上所述，上诉人吴常飞、贵仁房开公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4002元，由吴常飞负担2662元，由黔东南州贵仁房地产开发有限公司负担1340元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月四日法官助理陈礼华书记员韩林爽