浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10028号 原告：盛玉龙，男，1984年1月29日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：程桃英，女，1984年12月5日出生，汉族，住浦江县（系所在社区推荐）。 委托诉讼代理人：厉方平，浙江商城天马律师事务所律师（于2020年9月23日解除委托）。 委托诉讼代理人：王燕，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：义乌市锦都房地产开发有限公司，住所地：义乌市赤岸镇青城路1号一楼。 法定代表人：陈强。 委托诉讼代理人：徐巍、姜薇，浙江宁邦律师事务所律师。 原告盛玉龙为与被告义乌市锦都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2020年8月5日第一次公开开庭进行了审理。原告盛玉龙及其委托诉讼代理人厉方平、被告义乌市锦都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜薇到庭参加了诉讼。后原告申请鉴定，本案于2020年9月23日第二次公开开庭进行了审理。原告盛玉龙的委托诉讼代理人程桃英、王燕、被告义乌市锦都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛玉龙向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告272774.31元。事实与理由：2018年11月7日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于义乌市××街道××路××号××单元××室××商品房，转让价为人民币1222923元；双方约定在合同签订时，原告支付购房款372923元，余款则办理按揭贷款；被告应于2020年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告；合同约定该商品房住宅层高约3米、预测建筑面积为62.83平米，其中套内建筑面积为53.1平方米，分摊共有建筑面积为9.73平米。合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2020年5月，被告通知原告于2020年5月30日办理涉案房屋的交付手续，交房当天原告验房经测量，该房屋主卧、客厅的净高分别约为2.37米和2.47米，套内建筑面积约为52.28米。原告于验房当日对层高问题提出了质疑并向被告寄送了《告知函》一份，2020年6月4日，被告回函故意忽略主卧、客厅的净高不符合合同约定的事实，仅说明阳台不属于合同中所述的“住宅”的范围，对阳台层高不足3米的情况下不存在违约问题做出了抗辩。但结合原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中的平面设计图来看，阳台的位置是在主卧和客厅之外，被告交付的房屋应当符合合同约定的层高标准即3米。买受人购买商品房本质是房屋实际使用的空间，该空间并非指平面空间，而是三维立体空间。房屋面积不变，但高度降低，同样导致实际使用面积的缩小。层高不足，通风、采光等舒适度与购买者预期有所下降，空间期待利益损失会实际影响到买受人的使用及居住感受，房屋使用功能、市场价值贬损，且层高不足无法补救，只能在合理范围内赔偿损失。双方在合同及补充协议中对层高不迖标的违约责任未作明确约定，现行法律法规对此亦未予明确，原告认为按合同约定的房屋总价Ｘ层高误差比例（3-2.37／3＝21%）计算比较合理，计算后的层高总损失金额256813.83元；按套内实测面积52.28平方米，合同约定的套内建筑面积为53.1平方米，应返还面积缩小的损失金额为15960.48元。综合上述两项总损失为272774.31元。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，被告应按约履行合同义务，现被告交付的房屋不符合约定，已构成违约，被告应当向原告赔偿损失。 被告义乌市锦都房地产开发有限公司辩称，1、被告已具备合同约定的房屋交付条件，涉案房屋已经可以实际交付；2、商品房销售合同第四条第3款约定的层高并非房屋室内净高或实际适用高度，而是设计标准层层高，对于此处层高的含义，商品房销售合同附件十第1条已经明确；该条同时明确，买受人所购商品房特殊部位层高在符合国家强制性规范下可能高于或低于该层高，而本案原告所购房屋属于第5层顶层，其中部分空间利用坡屋面，即属于该条所述的特殊部位，根据国家住宅设计规范，利用坡屋顶空间作为卧室、起居室时，根据人体工程学原理，居住者在坡屋顶内空间活动时动作相对收敛，因此室内净高要求略低于普通房间的净高要求，但如果净高低于2.1m的空间超过一半时，才属于不符合国家规范的情形。而本案原告手工测量的高度即已超过2.lm，因此被告交付的房屋也是符合国家强制性规范的，同时也是符合合同约定的。涉案房屋已经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方共同验收并由施工单位出具竣工图，现已经备案登记，而备案登记的竣工图纸所显示的面积、层高也都与合同约定一致。综上，被告交付的房屋符合合同约定，不构成违约，无须向原告作出赔偿。 针对被告的答辩，原告补充称，被告答辩依据合同附件10，说明的特殊部位，原告在购买房屋时并没有指明哪些是特殊部位，对特殊部位的理解应该是管道这些，因这室内有下水管道。而且附件10是格式条款，并非签名页，被告也未作提示和说明。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、浙江省商品房买卖合同（预售）一份，证明：原告、被告设立商品房预售合同法律关系及约定双方权利义务的事实。 二、锦都悦江银座入伙通知书一份、告知函、回函各一份、照片打印件八份、视频一份，证明：被告欲交付的涉房屋层高不符合合同约定，被告违约的事实。 被告质证认为，1、对证据一的真实性、合法性没有异议，但合同第四页第三、四条明确了涉案房屋套内建筑面积的范围、组成，以及合同第二十二页第二十五条第四款明确被告已经将附件10的内容告知原告。2、对证据二的真实性没有异议，但不能证明涉案房屋层高不符合约定，层高是否符合约定，应当专业机构的测量为准，而被告是经过义乌市勘察设计研究院测量合格之后对房屋进行交付的，该数据已经证明涉案房屋是符合约定的。 被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、2018预9006475号浙江省商品房买卖合同（预售）一份，证明：原、被告双方签订的合同已明确房屋内面积的计算方式、被告所购房屋层高标准的特别说明等内容的事实。合同第二十九条请法院注意，对合同附件10，我方进行过补充说明。 二、义乌经济开发区问政中路1号地块8#楼竣工图及其建筑设计说明、GB-50368-2005《住宅建筑规范》第5.1.6条、DB33/1006-2017《浙江省住宅设计标准》第4.5.3条各一份，证明：被告按图施工且经竣工验收的涉案房屋的面积、层高符合国家标准的事实。 三、浙规核字第330782202000065号规划核实确认书、义验备字第32200020200508057号义乌市建设工程竣工验收备案确认书各一份，证明：涉案房屋已具备合同约定的交付条件的事实。 四、2020-726132号不动产测量报告一份，证明：涉案房屋经测绘，房屋面积符合合同约定的事实。 上述四组证据共同证明：被告所交付房屋符合合同约定的事实。 五、电子不动产权证书打印件一份，证明：产权证上所记载的房屋面积与合同约定是一致的。 原告质证认为，1、对2018预9006475号浙江省商品房买卖合同（预售）的真实性没有异议，但合同约定住宅层高是3米，而被告实际交付房屋是的2.3米，交付房屋与合同约定不符。被告交付房屋后原告向被告发函，被告的回复只是对阳台作出说明，并没有对卧室对客厅的层高进行过说明。2、对义乌经济开发区问政中路1号地块8#楼竣工图及其建筑设计说明、GB-50368-2005《住宅建筑规范》第5.1.6条、DB33/1006-2017《浙江省住宅设计标准》第4.5.3条的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告作为房地产开发和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定，现其交付的商品实际层高与合同约定不符，该情形构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合国家强制性要求，因为与合同约定不符，也是构成违约。3、对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，符合交付条件是只要商品房交付、消防验收合格等，均可以竣工验收、确认。但实际上涉案的房屋是不符合合同的约定。与是否符合交付条件与本案无关。4、对不动产测量报告，报告的结果与实际层高是不符的，原告也要求法庭对涉案房屋的层高进行实际勘查，如果不能实地勘查，请法院委托有资质的机构进行测绘。5、对电子不动产权证书的真实性没有异议，但实际交付房屋的面积低于登记的面积。 另，本案审理过程中，经原告申请，本院委托作出的了测绘报告一份，原告预付鉴定费4589元。 原告质证认为，有意见。在测量左小图中，检测报告只载明了一个0.26宽度，实际上是两个0.26，净高只有2.35米。我与检测人员有微信聊天记录中也有提及这个事情。净高2.35米的地方实际上占用面积是25.26%，而不是12.63%。测绘报告图上的面积是大于当初测量的面积，这里面的数据都对应不上的。那个窗户内的面积，并不属于窗户或是窗户外的面积。按草图标注应有两个0.26，实际上应该有两个0.26，这一项是有遗漏。当初测绘报告的草图与测绘报告的图纸是不一样的。 被告质证认为，对鉴定意见的证据三性没有异议，对鉴定费发票没有意见。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，被告对证据一真实性无异议，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，应据此处理双方有关权利义务事宜。对证据二的真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的将结合其他证据综合认定。 被告提供的证据中，本院对证据一的真实性予以确认，至于能否达到被告的证明目的将结合其他证据综合认定。对证据二、三的真实性予以确认，但涉案房屋通过竣工验收及符合设计规划与符合双方约定并非绝对等同。证据四、五来源于不动产登记部门，其中载明的涉案房屋建筑面积及套内面积与合同约定一致，本院予以采信。 对于原告申请鉴定作出的测绘报告，系本院依法委托具备相应资质的鉴定机构按法定程序作出，原告提出的质疑依据不足且不影响鉴定结论，本院对该测绘报告予以采信。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2018年11月7日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告向被告购买坐落于义乌市××街道××路××号××单元××室××商品房，预测建筑面积为62.83平米，其中套内建筑面积为53.1平方米，单价为每平方米19464元，总价为1222923元；合同约定商品房层高为住宅约3米；原告支付购房款372923元，余款85万元办理按揭贷款；被告应于2020年6月30前将符合约定条件的商品房交付给原告；合同还对其他内容作了约定。2020年5月30日，被告通知原告办理房屋交付手续，当日原告收房时认为房屋层高及面积不符合合同约定未予收房。双方就此事协商未果，原告遂诉至本院。庭审中，被告自述双方签订的合同系被告提供。本院审理过程中，原告申请鉴定以下事项：一、对坐落于义乌市××街道××路××号××单元××室涉案房屋的最高层高和最低层高进行测量，如果有最低层高低于三米的，明确低于三米部分的面积或占全屋面积的比例。二、涉案房室的室内净高，按照ＧＢ-50368-2005《住宅建筑规范》、ＤＢ33／1006-2017《浙江省住宅设计标准》、ＧＢ-50096－2011《住宅设计规范》标准进行测量，鉴定结论为：一、涉案房屋最高层高4.01米，最低层高2.46米，低于3米部分占全屋面积18.65%；二、涉案房屋局部净高2.35米，占房间使用面积的12.63%，小于1／3，符合相应规范要求。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。该合同样式系被告方提供，其中载明住宅层高为约3米，虽合同附件十有“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”，但该附件独立成页，原告未在该页签字，被告亦未举证证明对该附件尽到了提请注意及说明的义务，故不能视为原告已理解并接受该附件内容。依据本案委托所做的测绘报告，涉案房屋总体符合有关国家及地方标准，但房屋最高层高4.01米，最低层高2.46米，低于3米部分占全屋面积18.65%，存在部分与合同约定不一致之处，一定程度上影响了实际使用及房屋价值，造成了一定的损失。对此，本院认为，被告作为涉案房屋的开发企业，应清楚知晓其开发的房产设计、户型结构等，在与原告签订合同时未采取合理的方式告知原告该房屋特殊构造，对此存在过错。同时，原告作为完全民事行为能力人，购买房屋对一般人而言系重大事项，而原告述称在选房时仅了解涉案房屋的面积和价格，未实地看房或查看类似结构样板房，甚至未要求查看该房屋的示意图及户型图等信息，即决定与被告签订合同，亦存在相应过错。对于本案的损失，双方应按照各自的过错程度予以承担。关于损失的计算方式，因房屋系具备合理的长宽高三个维度的立体空间，房屋平面面积与层高均同样会影响实际使用、居住感受及房屋价值，参照涉案房屋低于3米部分占全屋面积的比例及房屋总价，同时考虑双方合同约定为“约3米”且涉案房屋也存在层高大于3米的部分，结合损益相抵原则及双方的过错程度，本院酌定被告赔偿原告损失10万元。原告就房屋面积差额主张的损失无事实依据，本院不予支持。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持。另需说明的是，就涉案房屋构造问题，原告已选择主张损失，法院确定的上述损失已充分考虑该房屋构造对原告造成的影响，原告此后不应再以此为由拒绝履行合同及接收房屋。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告义乌市锦都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告盛玉龙10万元。 二、驳回原告盛玉龙的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2696元，由原告盛玉龙负担1696元，被告义乌市锦都房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年九月二十八日 书记员 颜虹英