广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15711号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱锦华，男，1979年2月5日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。委托诉讼代理人：邹景盛，广东珠江律师事务所律师。委托诉讼代理人：林新妍，广东珠江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘剑明，男，1966年6月22日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：匡晨娅，广东科扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟洁莹，广东科扬律师事务所律师。上诉人邱锦华因与被上诉人刘剑明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邱锦华上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判决邱锦华自行承担装修损失费用58624.3元。事实与理由如下：一审法院事实认定不清，判决存在错误。一、虽然《租赁合同》约定签订合同之日起15日内必须对案涉商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则邱锦华有权自行解除合同，但并不代表刘剑明装修不需要向邱锦华进行报备和通知。邱锦华作为出租方有义务监督并核实商铺装修应在安全使用范围内，并保证承租方不在原承租的基础上进行违建。而刘剑明作为承租方更有义务根据《租赁合同》至约定在进行商铺简易搭建时想邱锦华办理和申请搭建装修手续和明细，但综合本案，刘剑明并未提供任何的证据证明其在进行简易搭建时向作为出租人的邱锦华报备和申请装修手续。况且邱锦华于2019年12月27日在一审费用的笔录中也提供了刘剑明装修前的照片，以此证明邱锦华对刘剑明的装修是不认可的。因此，一审法院并不能由此推定邱锦华认可刘剑明的装修。二、关于广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡价格事务所）作出的《评估结论书》，确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元亦是错误的。首先，《评估结论书》违背相关事实，现场勘验时邱锦华已经明确告知安衡价格事务所的工作人员哪些项目是属于刘剑明租赁前的，现场确认并由工作人员在纸上予以记录，勘验完毕后，邱锦华见工作人员未记录在笔录中，便拒绝签字。但评估公司工作人员告知本次勘验目的仅是记录案涉商铺承载的项目有哪些，是在走程序，并不作为最终评估日内定的依据等，邱锦华才予以签字认定。此后，安衡价格事务所却出具了全部项目的装修费用134464元，并声称邱锦华未向其提出异议，不符合事实。三、经一审法院通知，2019年12月27日邱锦华前往一审法院就哪些项目是刘剑明租赁之前就存在的项目进行询问和制作笔录，邱锦华也当场提供了手机照片给一审法院并告知具体部分项目并非刘剑明装修的项目，而是刘剑明装修之前就存在的，并列明了原有存在的项目费用明细为50715元，此项有手机原始载体照片和租赁给邱锦华的上一家出租方证言予以确认，但一审法院对该证据视而不见，显然是事实认定不清。四、刘剑明在未报备装修手续的同事，还私自搭建了二层箭镞，虽然邱锦华对一审认定违建的事实不持异议，但刘剑明的行为仍属于未经报建的违法建筑，该部分不应计入装修费的损失，但安衡价格事务所和一审法院均对邱锦华提出的该异议不予采纳，显然也违背事实。综上，恳请二审法院依法改判。被上诉人刘剑明二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回邱锦华的上诉请求。理由如下：一、刘剑明对商铺进行装修，邱锦华对此是知晓且同意的，邱锦华自己经营的店铺就在案涉商铺斜对面，其每天都可以看到案涉商铺的状态，其在刘剑明进行装修期间并未提出异议。租赁合同第8条第1款规定，乙方在签合同之日起15日内必须对所签商铺进行装修，30日内必须开门营业。邱锦华现在主张不同意刘剑明进行装修是完全没有理由的。双方在一审法庭调查阶段已经确认案涉商铺交付时是毛坯状态，毛坯状态的商铺必须进行装修才能投入使用，所以刘剑明对案涉商铺进行装修，邱锦华是同意的。二、在评估现场勘验时，双方当事人均对评估项目进行了确认，评估公司及法院已经记录在案，双方争议项目仅为初稿中的第1-4项，对于其他项目邱锦华在勘验时并未提出，评估结论书的评估事项是鉴定机构现场勘验时经双方当事人签字确认的，不存在邱锦华所述的本来是拒绝签字，但工作人员告知本次勘验目的仅为记录案涉商铺勘验项目有哪些，邱锦华也无证据证实其主张。三、邱锦华在刘剑明进行装修和现场评估勘验时并未就搭建2层提出异议，邱锦华的商铺就在案涉商铺对面，其自己的商铺也搭建了2层，而且天河国际石材城内的商铺规格均为搭建了2层，对于搭建了2层邱锦华是同意的，搭建2层所支出的费用也属于刘剑明的损失。四、导致合同无效的原因不是刘剑明装修或是搭建2层，案涉商铺都没有依法报建，一审法院向广州市规划和自然资源局调查显示，未查询到案涉商铺或上述地址所在石材城的建设工程规划许可记录，即在邱锦华出租前，该建筑就是未报建的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》的有关规定，邱锦华应当承担装修损失赔偿责任。刘剑明于2019年4月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认刘剑明与邱锦华所签订的《租赁合同》无效；2.邱锦华退还刘剑明保证金29400元；3.邱锦华退还刘剑明2018年8月至2018年10月租金共26942.50元；4.邱锦华赔偿刘剑明损失合计277676.50元[包括装修费用136776.50元、机器搬运费用20900元、经营损失120000元（60000元/月，共2个月）]；5.本案诉讼费由邱锦华承担。邱锦华提起反诉，请求法院判令：1.邱锦华没收刘剑明的保证金；2.刘剑明向邱锦华支付2018年11月1日至2019年1月14日期间的租金、管理费及2018年10月1日至2019年1月14日期间的水电费、场地清理费共39190.50元；3.刘剑明向邱锦华支付逾期支付租金、水电费、管理费的违约金（以每月所欠的租金、水电费、管理费为本金，自当月5日起计至实际付清之日止，按照每日3%的标准计算）；4.本案诉讼费由刘剑明承担。一审法院查明事实如下：2018年8月12日，邱锦华（甲方/出租方）与刘剑明（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区珠吉路自编71号天河国际石材城内，即X区X号商铺（下简称案涉商铺）出租给乙方作办公、存货及销售使用；租赁期限3年，从2018年2月25日至2021年2月24日止；2018年2月25日至2019年2月24日止的月租金额为9800元，每年递增6%；水费暂定5.25元/立方米，电费暂定1.53元/度；管理费从2018年8月1日起开始收取，每月623元，另外卫生费、公摊水电费等属于代收费，由甲方代为收取，并开具收据；乙方必须在签署本合同之日，向甲方支付合同保证金29400元，保证金不能作为租金、水电费、管理费或者其他乙方应缴纳的费用顶账；租赁期内，乙方应于每月5号前向市场管理处缴交当月租金、管理费，上月水电费等；每月5号前把当月租金及所有费用缴清，如延期一天就增加一天的租金；乙方保证金在合同期满后，乙方已缴清全部租金及其他费用并且无违约行为，乙方按甲方指定期限退出租赁商铺，并经甲方验收所租商铺合格，则甲方退还保证金给乙方（不计利息）；乙方必须以乙方名义办理工商执照等有关证照，到税务部门登记，持证经营；乙方进场装修前必须将装修方案以报告形式交给甲方，并经甲方书面批准后方可施工；乙方在租赁期间内不得随意拆改租赁商铺和其他附属设施，若的确需加建、改建的，必须事先征得甲方的书面同意，并报有关部门批准后方可施工；如果乙方商铺需安装割机开割石材的，乙方必须自制2立方沉沙池过滤所产生的污水及沙石沉淀物，否则甲方有权单方终止合同，没收乙方合同保证金；在租赁期内，乙方提出解除合同或由于乙方违约导致合同解除，甲方有权没收乙方的保证金，而甲方提出解除合同或由于甲方违约导致合同解除，则应双倍退还乙方保证金（不计利息），但乙方必须将商铺恢复原貌，否则不退回合同保证金；乙方在签订合同之日起15日内必须对所签商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则甲方有权自行解除合同，保证金归甲方所有，甲方无需给予乙方任何补偿；乙方按本合同第四条第2款缴纳相关款项，逾期一天按拖欠款项的3%计收违约金，如拖欠相关款项超过30天，视为违约，甲方有权解除合同，把该商铺连同附属场地收回，乙方所付保证金不予退还，乙方欠缴的款项及滞纳金仍应清偿，并应根据第七条第2款的约定承担违约责任等。2019年1月7日，邱锦华向刘剑明发出《通知书》，表示根据租赁合同第九条，刘剑明已经构成违约，现邱锦华解除与刘剑明于2018年8月12日签订的租赁合同，刘剑明缴纳的保证金不予退还；刘剑明从2018年10月1日起至今仍未按签订合同缴纳租金，水电等一切费用；现邱锦华再次通知，刘剑明在收到此通知后，必须在2019年1月15日前全部搬走，逾期不搬走的，邱锦华有权扣留刘剑明所有电器、生产设备及石材等，所有处理权归邱锦华。2019年1月10日，刘剑明委托广东科扬律师事务所向邱锦华发出《律师函》，表示案涉商铺交付使用后，刘剑明随即对商铺进行装修，为正式投入经营做准备；合同签订后，案涉商铺因环保等问题和不能提供场地使用证，而无法申请工商营业执照，导致无法合法经商；刘剑明已依约向邱锦华缴纳租金等费用，但《租赁合同》第四条第2项约定，租金、管理费、水电费交给市场管理处（海威物管公司），而不是邱锦华；从2018年10月开始，刘剑明多次要求依约向管理处缴纳租金等费用，但管理处以邱锦华不同意为由拒绝收取；随后，邱锦华以承租人未交租金等费用为由，对商铺进行多次停水停电，导致刘剑明无法经营等；邱锦华出租的商铺不能办理营业执照，不能实现合同目的；不提供权属证明，涉嫌欺诈；不依约收缴租金等费用，还对商铺停水停电，邱锦华的行为已构成违约；对此，刘剑明决定解除与邱锦华所签订的《租赁合同》，并要求邱锦华赔偿因违约而对刘剑明造成的全部损失（包括返还承租人保证金29400元，赔偿装修商铺所有费用约100000元，赔偿从2018年12月至今无法正常经营造成的逾期收益的损失每月约60000元）等。上述《律师函》于2019年1月12日妥投。现刘剑明提起诉讼，要求确认其与邱锦华签订的《租赁合同》无效，并要求邱锦华退还租金、保证金及赔偿损失；邱锦华提起反诉，要求没收保证金并要求刘剑明支付拖欠的租金等费用。一审诉讼过程中，刘剑明与邱锦华均确认邱锦华于2018年8月12日将案涉商铺交付给刘剑明使用，交付时案涉商铺为毛坯房；刘剑明已向邱锦华支付了租赁保证金29400元，2018年8月15日至2018年10月31日期间的租金、物业管理费，2018年8月15日至2018年9月30日期间的水电费；刘剑明未向邱锦华支付2018年11月1日起的租金、物业管理费及2018年10月1日起的水电费；刘剑明于2019年1月13日搬离案涉商铺并于2019年1月14日将案涉商铺交还给邱锦华。刘剑明主张案涉商铺涉嫌违建，未办理规划、安全、消防、排水等相关审批手续，不符合法律规定，不能合法使用及出租，邱锦华作为出租人应当赔偿因此给刘剑明造成的损失；在租赁期间，邱锦华多次剪断案涉商铺的电线和水管，致使案涉商铺无法正常经营。为予证明，刘剑明提交了《告知函》、商铺断电断水照片（打印件）等证据。邱锦华对《告知函》的真实性予以确认，但认为《告知函》是合同解除之后产生的，且并非是发给邱锦华或是刘剑明、海威物管公司，《告知函》是关于河涌排污的问题，且只是告知而并非行政处罚决定或建筑属于违建等，案涉商铺是邱锦华从海威物管公司合法承租来的，海威物管公司则是从当地村承租来进行出租的；邱锦华对商铺断电断水照片的真实性不予确认，认为案涉商铺的电表安装在商铺的外墙上，不在邱锦华的控制范围，在租赁期间，邱锦华曾因双方产生纠纷将电箱的用电开关关掉，但刘剑明马上就自行打开了，之后由于邱锦华多次催促刘剑明支付水电费、租金等款项但刘剑明拒绝支付，邱锦华才将供电箱的电线剪断，但邱锦华离开后刘剑明马上又将电线接上，从邱锦华垫付的水电费可见，案涉商铺是正常供水供电的。刘剑明主张其为履行合同约定，对案涉商铺进行装修，共花费了136776.50元；因邱锦华违约，致使其不能依约使用案涉商铺，其需将案涉商铺内的石材切割器具搬运到其他地方放置，搬运费用共花费20900元。为予证明，刘剑明提交了商铺装修后的照片（打印件）、装修费用单据多张、搬运费收据、交易记录（微信截图）、微信支付账单明细（打印件）等证据。邱锦华对商铺装修后的照片的真实性予以确认，其确认这些照片反映的是刘剑明装修后案涉商铺的装修现状；邱锦华对其他证据的真实性均不予确认，并认为若刘剑明要进场装修，必须提供装修方案给其备案，经其批准后才能进行施工，且合同约定不能随意加建附属设备等，但其没有收到刘剑明任何的报告，所以刘剑明是违约装修，其对刘剑明主张的装修费用不予确认，据其所知，刘剑明确实对案涉商铺进行了简单的装修，但刘剑明可以自行装修，根本无须另行找人装修施工；合同约定案涉商铺是用于办公、存货、销售使用，合同也明确约定有石材切割器具的商户，要建沉沙池，正因为刘剑明违法，才收到环保局的通知，对于20900元的搬运费，其不予确认；微信支付账单明细也无法证明这些费用是用于案涉商铺的装修。邱锦华主张海威物管公司的经理已经于2018年11月12日通知刘剑明可以办理营业执照，但刘剑明实际上于2018年11月13日已经以其他地址注册办理了工商营业执照，案涉商铺可以办理工商营业执照，只是刘剑明在其他地址注册办理了工商营业执照所以才不愿意办理；至于办理营业执照需要收费的问题，是备案产生的合理费用（大约收费3800元至4500元左右），海威物管公司根本没有说过要支付5000元，也没有说即使付款也无法办理营业执照；即使营业执照的住所地不是案涉商铺的所在地，也不影响案涉商铺的正常经营使用。为予证明，邱锦华提交了《海威物业有关刘剑明转租情况的说明》《有关刘剑明办理营业执照的情况说明》、租户广州市天河区珠吉鑫泉发石材经营部的营业执照、邱锦华经营的广州市天河区珠吉富华石材经营部的营业执照、与案涉商铺相邻的46号商铺的《商铺转租证明》《租赁合同》及广州和富威浩石材有限公司的营业执照、广州明业石材有限公司工商公示信息及刘剑明的微信截图信息（打印件）。刘剑明对《海威物业有关刘剑明转租情况的说明》《有关刘剑明办理营业执照的情况说明》的真实性不予确认，认为案涉商铺实际上是无法出具场地租赁证明的，其确认海威物管公司确实有通知其可以办理营业执照，但要求其支付4500元费用，后又要求增加费用至5000元，其认为该费用不合理，但为了办理营业执照，其准备支付5000元以办理营业执照，但之后海威物管公司明确表示即使交纳了5000元也无法办理营业执照；刘剑明对租户广州市天河区珠吉鑫泉发石材经营部的营业执照、邱锦华经营的广州市天河区珠吉富华石材经营部的营业执照的真实性不予确认，认为与本案无关，且邱锦华的经营场所的工商登记地址并非案涉商铺；刘剑明对与案涉商铺相邻的46号商铺的《商铺转租证明》《租赁合同》的真实性予以确认；刘剑明认为广州和富威浩石材有限公司的营业执照没有原件，对真实性不予确认，该注册地址显示是自主申报，可以确认案涉商铺是没有规划报建的；刘剑明对广州明业石材有限公司的工商公示信息及刘剑明的微信截图信息的真实性予以确认，认为由于案涉商铺无法办理工商营业执照，其才另行在其他地方注册办理了工商营业执照，该地址只是用于办理工商营业执照，并非用于实际经营。邱锦华主张刘剑明应于每月5号前支付当月租金、管理费及上月水电费，但刘剑明于2018年9月10日才支付9月的租金、管理费及上月水电费共11414元（迟延了5天），于2018年10月13日才支付10月租金、管理费及上月水电费共10935.50元（迟延了8天）；刘剑明未支付2018年11月的租金9800元、管理费623元及上月水费200元、电费679元，未支付2018年12月的租金9800元、管理费623元及上月水费210元、电费781元，未支付2019年1月1日至14日期间的租金4900元、管理费311.50元及上月水费215元、电费946元，未支付2019年1月的水费21元、电费81元。为予证明，邱锦华提交了2018年9月至2018年10月的微信收款时间记录（截图打印件）及其向物业管理处支付上述费用的多份《收据》。刘剑明对2018年9月至2018年10月的微信收款时间记录的真实性予以确认；刘剑明对多份《收据》的真实性不予确认，表示其仅确认《收据》中显示的2018年8月、9月、10月期间的水电费及物业管理费的金额，但不确认2018年11月起的水电费、物业管理费的金额，《收据》的开具时间分别是2018年9月、10月、11月，但编号却是连续的，存在造假的可能。邱锦华主张其为清理案涉商铺而支付了各种费用，并提交了42、43号铺清拆结算清单、清拆场地照片（打印件）、收据作为证据。刘剑明对上述证据的真实性均不予确认。根据刘剑明申请，一审法院依法委托安衡价格事务所对案涉商铺的装修费用进行评估。一审法院组织双方当事人及安衡价格事务所人员于2019年9月2日到案涉商铺进行评估，邱锦华明确以2018年10月即装修完成之日为评估基准日，后安衡价格事务所作出编号为穗安价鉴[2019]ZC094号的《关于广州市天河区珠吉路自编71号天河国际石材城内X区X号商铺的装修价格评估结论书》（下简称《评估结论书》），确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元。另，一审法院向广州市规划和自然资源局调查如下问题：案涉商铺有无取得建设工程规划许可证？若无，上述商铺所在的石材城是否有取得建设工程规划许可证？广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查【2019】804号复函称：未查询到案涉商铺或上述地址所在石材城的建设工程规划许可记录。一审法院还向广州市生态环境局天河区分局发出《协助调查函》，调查如下问题：一、广州市生态环境局天河区分局于2019年3月25日发出的穗天环函【2019】179号《告知函》所称国际石材城是否为广州市天河区珠吉路自编71号天河国际石材城？二、上述石材城是否因未办理规划、安全、消防、排水等相关审批或登记手续，应依法予以关停取缔？三、广州市生态环境局天河区分局或广州市天河区城市管理和综合执法局等部门有无对上述石材城采取关停取缔等措施？广州市生态环境局天河区分局复函称：1.广州市生态环境局天河区分局发出的告知函（穗天环函【2019】179号）中提及的国际石材城即为“天河国际石材城”，地址位于广州市天河区珠吉路自编71号；2.天河国际石材城项目因未办理环保审批、验收等手续，涉嫌未批先建、未验先投等环保违法行为，目前广州市生态环境局天河区分局已对该项目进行立案，相关处罚程序正在进行中。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据一审法院向广州市规划和自然资源局调查的结果显示，案涉商铺及其所在石材城并未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》依法应属无效。因此，现刘剑明要求确认其与邱锦华签订的《租赁合同》无效的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，邱锦华作为出租人，应将符合法律规定及合同约定的案涉商铺交付给刘剑明使用，但邱锦华将未取得建设工程规划许可证的案涉商铺出租给刘剑明使用，其应对《租赁合同》无效承担主要责任；刘剑明作为承租人，未对案涉商铺是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查，其对《租赁合同》无效亦应承担部分责任。综上分析，结合公平原则及综合本案案情，一审法院对刘剑明的诉讼请求及邱锦华的反诉请求作如下处理：一、《租赁合同》无效，且邱锦华已于2019年1月14日收回案涉商铺，因此，刘剑明要求邱锦华退还保证金29400元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持；邱锦华要求没收保证金的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。二、根据已查明的事实可知，邱锦华于2018年8月12日将案涉商铺交付给刘剑明，刘剑明接收案涉商铺后已实际对案涉商铺进行装修使用。因此，现邱锦华要求刘剑明支付2018年11月1日至2019年1月14日期间的租金、管理费共25553.16元【（9800+623）×（2+14/31）】及2018年10月1日至2019年1月14日期间的水费646元（200+210+215+21）、电费2487元（679+781+946+81），上述费用合计28686.16元，上述反诉请求合法有据，一审法院予以支持；对于邱锦华主张超过上述金额的反诉请求部分，一审法院不予支持。由于《租赁合同》无效，邱锦华要求刘剑明支付逾期支付租金、管理费、水电费的违约金的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。另，刘剑明已实际占有使用案涉商铺，且其未提供证据证明在其搬离前无法实际经营使用案涉商铺，故其要求邱锦华退还2018年8月至2018年10月的租金共26942.50元的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。三、《租赁合同》无效，邱锦华、刘剑明均应承担责任，故刘剑明要求邱锦华赔偿机器搬运费用20900元、2个月的经营损失120000元的诉讼请求以及邱锦华要求刘剑明支付场地清理费的反诉请求均缺乏依据，一审法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”虽然邱锦华抗辩称刘剑明对案涉商铺的装修未经其同意，但根据案涉商铺交付给刘剑明使用时为毛坯状态、《租赁合同》中关于“签订合同之日起15日内必须对案涉商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则邱锦华有权自行解除合同”等约定以及邱锦华确认刘剑明已对案涉商铺进行了装修但其未提出异议等事实，一审法院可确定邱锦华对于刘剑明对案涉商铺进行装修的事实是知情同意的。而对于装修损失的金额，根据刘剑明的申请，一审法院依法委托的安衡价格事务所作出了《评估结论书》，确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元，一审法院对此予以采信。综上事实，结合邱锦华对《租赁合同》无效应承担主要责任、刘剑明应承担部分责任的责任分配，一审法院根据公平原则，酌情判令邱锦华向刘剑明赔偿装修损失94125元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年5月15日判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘剑明与被告（反诉原告）邱锦华签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）邱锦华自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）刘剑明退还保证金29400元；三、原告（反诉被告）刘剑明自本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）邱锦华支付拖欠的租金、管理费、水电费共28686.16元；四、被告（反诉原告）邱锦华自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）刘剑明赔偿装修损失94125元；五、驳回原告（反诉被告）刘剑明的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邱锦华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6350元，由原告（反诉被告）刘剑明负担4000元、被告（反诉原告）邱锦华负担2350元；反诉受理费2020元，由原告（反诉被告）刘剑明负担300元、被告（反诉原告）邱锦华负担1720元；评估费8000元，由原告（反诉被告）刘剑明负担2400元、被告（反诉原告）邱锦华负担5600元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，一、邱锦华向本院提交：1.2018年8月2日商铺交付给刘剑明之前的照片，拟证明评估报告中争议部分的装修在出租给刘剑明时已经存在，非刘剑明进行的装修；2.店铺转让证明，拟证明邱锦华承接案涉商铺时已经有评估报告中争议部分的装修及相关设备，装修部分不是由刘剑明自行搭建的。刘剑明质证称：邱锦华一审时已经提交上述证据，该证据不属于新证据，刘剑明一审时已经提交了书面的质证意见。本院经对邱锦华二审提供的证据进行审查认为，前述证据并非二审新证据，且不足以推翻一审认定的事实。二、邱锦华一审庭审中陈述称：确认案涉商铺交付时为毛坯房，但二审中回应称对于毛坯的陈述比较宽泛，案涉商铺的装修相对于精装修来说也属于毛坯，商铺交付前的状态就有水电系统也有水泥地面，邱锦华在一审评估时已经提出相关意见，但没有提供相关装修合同和支付费用的凭证。三、安衡价格事务所作出编号为穗安价鉴[2019]ZC094号《评估结论书》，确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元，附表中列明争议部分评估价格50715元、无争议部分评估价格83749元。一审法院送达给双方，并限期双方提交书面质证意见。邱锦华随后向一审法院提交了书面质证意见，对评估价格和数量等提出异议。本院认为，一审法院审查认定刘剑明、邱锦华签订的涉案《租赁合同》无效，邱锦华应向刘剑明返还保证金29400元，刘剑明应向邱锦华支付拖欠的租金、管理费、水电费等28686.16元，邱锦华应对刘剑明就案涉商铺的装修损失承担主要责任，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：邱锦华上诉主张刘剑明对涉案商铺装修损失费用83749元，按过错比例邱锦华应承担58624.3元能否成立？对此，本院认定如下：一审法院依法委托安衡价格事务所对案涉商铺的装修费用进行评估，并组织双方当事人及安衡价格事务所人员于2019年9月2日到案涉商铺进行评估，邱锦华明确以2018年10月即装修完成之日为评估基准日。随后安衡价格事务所作出编号为穗安价鉴[2019]ZC094号的《评估结论书》，确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元，附表中虽列明争议部分评估价格50715元、无争议部分评估价格83749元，但邱锦华在一审庭审中明确向刘剑明交付案涉商铺时是毛坯状态，且邱锦华亦未能提供充分证据其对有争议部分项目出资装修的事实。因此，一审法院采纳前述评估结论书，认定刘剑明对案涉商铺投入装修费用134464元，并综合具体案件酌情认定邱锦华应向刘剑明赔偿装修损失94125元，公平合理。邱锦华上诉主张应按《评估结论书》无争议项目评估价格83749元，按过错比例应承担装修损失58624.3元，依据不足，本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邱锦华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由上诉人邱锦华负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年九月二十四日书记员  纪惠敏黄晶晶