陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终5526号 上诉人（原审被告）：马智强，男，1990年3月17日出生，汉族，陕西省安塞县村民，。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡健，男，1964年8月11日出生，汉族，个体户，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：石莉，陕西博纳新律师事务所实习律师。上诉人马智强因与被上诉人胡健房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马智强上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为确认涉案租赁合同于2018年10月17日解除，由其向胡健支付违约金80505元;2.一、二审诉讼费由胡健负担。事实和理由：其与胡健在《租赁合同》第11.3条约定，其在租赁期间享有提前解除合同的权利。2018年10 月17日，其向胡健送达了要求解除合同的申请；2018年10 月30日，其再次向胡健送达通知，告知胡健其将于当日搬离涉案房屋，并主动将押金收条交给胡健要求抵扣解约违约金，其将涉案房屋钥匙亦交还给胡健，胡健接收了钥匙和押金收条，未阻拦其搬离承租房屋。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《合同法》司法解释（二）第二十四条规定及《九民纪要》第46条内容，双方租赁合同应自解除通知到达胡健时解除。尽管胡健在一审中提交的2019年3月25日的律师函称，认可合同解除时间是2019年3月1日，但实际上该律师函表明的是对其要求解除合同通知的确认，非另行提出解除意见，该律师函不能改变2018年10月17日解除通知到达胡健时合同解除的事实。双方合同虽约定其提起解除合同应提前60天通知胡健，但胡健是同意解除的，按照合同约定，其仅需支付胡健三个月租金的违约金，且合同没有约定胡健不同意解除合同，合同就必须继续履行的内容。对于扩大的损失，胡健存在明显过错，应承担相应的后果。一审认可其发出的解除通知，又以胡健同意的解除日期作为合同解除日期，缺乏法律依据。其租赁XX房XX城，其发解除通知时，动漫城停业已久，自2018年10月30日其将机器拆卸并搬离涉案房屋后，合同已丧失了继续履行的条件，在此情况下，要求其继续租赁房屋并支付租金，有失公平交易原则，亦违反诚实信用原则。根据其提交的涉案房屋目前由某超市使用的现场照片，证明涉案房屋已经出租，一审判决其再次向胡健支付租金，将使胡健就同一房屋获得两份租金。一审认定事实不清，适用法律错误。胡健辩称，马智强于2018年10月17日单方出具申请，要求中途退租，不符合《租赁合同》约定的中途退租要求，不具有解除合同的效力。其收到马智强的申请后，按照双方约定的送达地址，通过张贴告知函的方式告知马智强已违反合同约定，要求继续履行合同，故《租赁合同》在2018年10月17日之后仍然有效。从马智强的上述申请内容可知，马智强是按照合同要求，书面提出的以期得到其同意退租的通知，非解除合同的通知。2019年3月27日，其以律师函的方式告知马智强同意中途退租，双方租赁合同于2019年3月1日解除。该律师函并非其认可马智强于2018年10月17日提出的解除合同通知，仅仅是对马智强中途退租的同意。其出租给马智强的房屋未约定用途为开设动漫城，马智强虽自行将房屋内机器搬走，但不影响马智强对承租房屋的使用，且涉案房屋也未出现被查封等其他导致不能使用的情形，故《租赁合同》不存在丧失继续履行的条件。其一直无法联系到马智强，其向马智强发送律师函后，才将涉案房屋另行出租，马智强所称其就同一房屋获得两份租金，无事实依据。马智强就退租一事从未与其进行过沟通，退还钥匙等也是交到了其实际控制的酒店前台，马智强仅是将房屋内机器搬走，未按照合同约定对承租场地恢复原状。一审认定事实清楚，法律适用准确，请求维持一审判决。胡健向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除，判令马智强向胡健支付2018年10月17日至2019年3月1日未履行租赁期间的房租382725元（85050÷30天*135天=382725元）；2.判令马智强支付胡健代为拆除租赁房屋内设施，恢复房屋原状的拆除费用及垃圾清运费用7万元；3.判令马智强向胡健支付中途退租违约金255150元；4.诉讼费由马智强负担。一审法院认定事实：2016年4月15日，胡健与案外人杜某某签订《租赁合同》，约定：甲方胡健将坐落于西安市大寨路米兰小区11号楼1层部分区域出租给乙方杜某某作为动漫城经营使用。租赁场地建筑面积为945平方米，租赁期限为六年，并约定第一年租金单价为80元/平方米/月，第二年租金单价为85元/平方米/月，第三年至第六年租金单价为90元/平方米/月，第一年年租金为907200元，从2018年7月20日至2022年7月19日，租金单价为90元/平方米/月，年租金为1020600元。乙方应于前半年度租赁费用期满前20个工作日支付下一期半年度租赁费用，以此类推。在租赁期内，乙方中途退租的，应提前60日书面通知甲方，甲方同意中途退租的，乙方应向甲方赔偿相当于三个月租赁费为违约金。2017年9月11日，出租方（甲方）胡健、原承租方（乙方）杜某某与新承租方（丙方）马智强签订《关于11号楼一层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》，约定：经乙方提出与甲方2016年4月15日签订的租赁合同（租赁区域为XX路XX小区XX号楼XX层临街商铺），原合同中承租人现更改为丙方租赁人，姓名为:马智强，身份证号:610XXXXXXXXXXXXXXX，原租赁合同所有条款及责任内容不变，从本协议签订生效后原租赁合同中所有内容及条款责任等均由丙方承担履行与乙方无关，丙方全部认可并履行原租赁合同所有内容。此协议只作为甲乙丙三方对原合同承租人的更改，并作为原合同的补充件与原租赁合同同等有效，原租赁合同内容及租赁期限等内容不作任何更改，一切履行责任均以原合同为准。甲方予以认可丙方为原租赁合同的租赁人。此协议作为甲方与乙方2016年4月15日签订的租赁合同的补充件。上述合同签订后，马智强向胡健支付房屋租金至2018年10月17日。当日，马智强向胡健提出解除合同的申请，并于2018年10月30日通知胡健其将押金作为违约金给付胡健，并表示已向胡健交付钥匙。后胡健于2018年11月3日在租赁房屋门口张贴告知书，要求马智强继续履行合同义务。2019年3月27日，胡健委托律师向马智强发出律师函，载明：胡健不同意马智强于2018年10月17日单方面提出的退租申请，现告知马智强其同意于2019年3月1日解除合同，并要求马智强支付2018年10月17日至2019年3月1日租金382725元。庭审中，胡健表示马智强于2018年10月30日未腾空房屋，且案涉房屋房门一直紧锁。另外，胡健要求马智强支付拆除费用及垃圾清运费用共计7万元，但仅提交收款收据一张，其中载明今收到西安顺和酒店管理有限公司拆除费用及垃圾清运费用共计7万元。经询，双方对胡健收取马智强押金105000元均无异议，现马智强表示愿将该款抵扣违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，胡健与马智强、案外人杜某某签订的《关于11号楼一层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》系各方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务，该补充条款可以认定原《租赁合同》对胡健、马智强产生法律效力。关于合同解除的时间，根据合同约定，马智强中途退租需提前两个月申请且经得胡健同意，经法庭调查，马智强虽于2018年10月17日提出解除合同，但胡健对此未同意且已通过张贴告知函方式告知马智强，后胡健于2019年3月27日向马智强发送律师函，告知马智强合同解除时间为2019年3月1日。由此认定合同解除时间为2019年3月1日。故马智强应向胡健支付2018年10月17日至2019年3月1日租金共计382725元。同时，因马智强提前退租存在违约行为，应向胡健支付违约金，但双方合同约定的违约金过高，酌情调整为一个月租金即85050元。对于胡健主张的拆除费用及清运垃圾费7万元，证据不足，不予支持。另外，胡健应向马智强退还押金105000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、依法确认原、被告于2017年9月11月签订的《关于11号楼一层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》于2019年3月1日解除；二、被告马智强应于本判决生效之日起十日内向原告支付2018年10月17日至2019年3月1日的租金共计382725元，并支付违约金85050元，以上共计467775元；三、原告胡健应于本判决生效之日起十日内向被告马智强退还押金105000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告胡健的其他诉讼请求。案件受理费10879元，胡健已预交，由马智强负担7200元，马智强应将该款与上述款项一并支付胡健，剩余部分由胡健自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，胡健与案外人杜某某签订《租赁合同》，约定胡健将涉案房屋出租给杜某某作为动漫城经营使用。之后，胡健与杜某某、马智强签订《关于11号楼一层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》，约定原租赁合同中承租人更改为马智强，原租赁合同所有条款及责任内容不变等。该补充条款签订后，马智强向胡健支付房屋租金至2018年10月17日。以上合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，一审依据上述补充条款认定原《租赁合同》对胡健、马智强产生法律效力，并无不当，本院予以确认。故胡健、马智强应当按照《租赁合同》约定履行自己的义务。《租赁合同》约定，中途退租需提前两个月申请且经得胡健同意。经查，马智强虽于2018年10月17日提出解除合同，但胡健对此未同意，且已通过张贴告知函方式告知马智强，后胡健于2019年3月27日向马智强发送律师函，告知马智强合同解除时间为2019年3月1日。故一审由此确认《关于11号楼一层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》于2019年3月1日解除，并判决马智强向胡健支付2018年10月17日至2019年3月1日租金共计382725元，并无不妥。马智强提前退租的行为构成违约，应向胡健支付违约金，因合同约定的违约金过高，故一审酌情调整为一个月租金即85050元，亦无不妥。胡健主张的拆除费用及清运垃圾费7万元，证据不足，不予支持。马智强向胡健交纳的押金105000元，胡健应向马智强退还。综上所述，马智强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47521元，由马智强负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年九月十五日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1