江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3342号上诉人（原审被告）：宿迁民生新城镇发展有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福南路颐景华庭6幢C120室。法定代表人：韩政朔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马迎，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞双，男，1986年12月14日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：庞四廷，男，1959年7月28日出生，住江苏省宿迁市湖滨新区。上诉人宿迁民生新城镇发展有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人庞双商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人民生公司的委托诉讼代理人马迎、被上诉人庞双的委托诉讼代理人庞四廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：1.依法改判扣除民生公司30天逾期交房的违约责任，即扣除逾期交房违约金3162元（702644×0.00015×30）；2.依法改判逾期交房违约金计算至一审开庭之日止；3.本案一、二审诉讼费用由庞双承担。事实与理由：1.民生公司因新冠肺炎疫情停工30天，应当扣除该期间的逾期交房责任。江苏省人民政府决定，自1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。《市政府办公室转发市住房城乡建设局等部门关于积极应对疫情保障房地产市场持续健康发展若干政策措施的通知》第十四条规定，房地产开发中已经销售的房屋，如不能如期竣工验收和交付的，交付期限顺延，延期天数暂定为一级响应措施启动和解除期间的30天。涉案房屋属于在建工程，此次疫情造成民生公司无法正常复工，严重影响工程进度及房屋交付，交付期限应予合理顺延，故请求免除民生公司该期间的逾期交房违约责任。2.涉案逾期交房违约金应当计算至一审开庭之日，而非计算至涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》之日。人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。该事实应当是已经实际发生的情况，且应当经当事人举证、质证，而一审法院对截至开庭后尚未发生的逾期交房情况进行预先判决，违反法定程序，剥夺了民生公司的合法权益。庞双二审辩称：1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。涉案商品房买卖合同约定，民生公司应于2017年12月23日交付房屋，鉴于此，民生公司已于2017年12月23日起开始违约，而新冠疫情发生在民生公司迟延履行合同之后，故民生公司要求扣除因疫情停工导致的逾期交房时间不能成立。2.涉案商品房买卖合同第九条第一款第二项约定，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金，一审判决按照合同约定判决违约金计算至涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》之日止不违反法定程序。庞双向一审法院起诉请求判令：1.民生公司向庞双支付逾期交房违约金（以702644元为基数，按照每日万分之一点五，从2018年9月26日起计算至2020年5月20日延期交房违约金）；2.民生公司按月支付自2020年5月21日起至实际交房之日产生的违约金；3.本案诉讼费用由民生公司承担。一审法院认定事实：2016年2月24日，庞双与民生公司签订《商品房买卖合同》一份，约定庞双购买民生公司开发的幸福学府第2幢2702室房屋，房屋总价款为702644元。合同第八条约定出卖人应当在2017年12月23日前将房屋交付买受人使用，交付时以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。合同签订后，庞双依约向民生公司支付购房款702644元。因民生公司未按期交付涉案房屋，庞双向一审法院提起逾期交房违约诉讼，一审法院于2019年4月2日作出（2018）苏1302民初6526号民事判决，判决民生公司以702644元为基数，按照每日万分之一点五，自2017年12月24日起计算至2018年9月25日共计275天，向庞双支付逾期交房违约金28984元。后民生公司不服提出上诉，宿迁市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。截至法庭辩论终结之日，就涉案房屋民生公司仍未取得《工程竣工验收备案表》，故而成讼。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，庞双与民生公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。庞双已按约支付购房款，民生公司未按期向庞双交付涉案房屋，应承担违约责任。关于违约金，因涉案房屋至法庭辩论终结前尚不具备交付条件，庞双按照合同约定标准主张违约金，不违反法律规定，予以支持。关于庞双主张违约金计算至实际交房之日，因合同有明确约定，且涉案房屋尚未取得竣工验收，对竣工验收之后不能交房原因尚无法查明，对此不予以支持。故民生公司应以702644元为基数，按照每日万分之一点五，自2018年9月26日起计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止，向庞双支付逾期交房违约金，暂计算至2020年5月20日共603天，违约金为63554元（取整）。关于民生公司辩称，因疫情影响，应免除30天违约金的辩解意见，一审法院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，案涉合同已经明确房屋的交付时间为2017年12月23日，民生公司主张的疫情发生在合同履行期限之后，该疫情与民生公司未在合同约定的期限内交付房屋之间不存在因果关系。虽按照合同约定，民生公司支付逾期交房违约金计算应至取得《工程竣工验收备表》之日止，但民生公司未提交证据证明因疫情造成的延期复工对其取得《工程竣工验收备表》造成的影响程度及两者之间存在因果关系，故对民生公司称应免除疫情造成停工的30天期间的违约责任的辩解意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：民生公司于判决生效之日起十日内向庞双支付逾期交房违约金（暂计算至2020年5月20日为63554元，之后违约金以702644元为基数，按照每日万分之一点五，从2020年5月21日起计算至涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1389元，减半收取695元，由民生公司负担。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋于2020年7月16日取得《建筑工程竣工验收备案表》。经双方当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：1.民生公司支付的逾期交房违约金中是否应当扣除30天疫情期间；2.涉案逾期交房违约金计算的截止时间如何确定。本院认为：关于第1个争议焦点，民生公司支付的逾期交房违约金中不应当扣除30天疫情期间。理由如下：根据《中华人民共和合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，民生公司应于2017年12月23日前交付房屋，交付的时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。民生公司未按照合同约定的时间交付涉案房屋，应当承担逾期交房的违约责任。民生公司主张其因新冠疫情无法复工，影响工程进度，交付期限应予合理顺延，应当免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，新冠疫情发生在民生公司迟延履行交房义务后，即民生公司逾期交房并非因新冠疫情导致，故不能免除民生公司的逾期交房违约责任，对于民生公司要求扣除30天疫情期间的违约金没有法律依据，本院不予支持。关于第2个争议焦点，涉案逾期交房违约金应当计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止。理由如下：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，涉案《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中明确约定，逾期交房违约金计算至《工程竣工验收备案表》之日止，故一审法院判决民生公司应支付的逾期交房违约金计算至取得《工程竣工验收备表》之日止有合同依据，并无不当。至于民生公司主张一审法院对截止开庭后尚未发生的逾期交房情况进行预先判决的情况。本院认为，民生公司作为案涉房屋的开发主体，其取得《建筑工程竣工验收备案表》是必然会发生的客观事实，且已于2020年7月16日实际取得，故一审法院判决逾期交房违约金计算至取得《工程竣工验收备表》之日止，并未违反法定程序，也未剥夺民生公司的合法权益。综上所述，上诉人民生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宿迁民生新城镇发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年九月十六日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。