河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12167号上诉人（原审原告）：胡继伟，男，汉族，1956年11月21日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：史挥龙，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：党梦珂，河南新动力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余文建，男，汉族，1979年8月14日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：周建军，郑州市大学路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：焦明，男，汉族，1978年3月24日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小琼，大沧海律师事务所律师。上诉人胡继伟、上诉人余文建因与被上诉人焦明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人胡继伟及委托诉讼代理人史挥龙、党梦珂，上诉人余文建的委托诉讼代理人周建军，被上诉人焦明及委托诉讼代理人潘成林、闫小琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡继伟上诉请求：1.请求撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4306号民事判决第二项、第三项；2.请求改判撤销上诉人与被上诉人焦明签订的《商业用房租赁合同》及《转让协议》；3.请求改判二被上诉人归还上诉人租金、押金、房屋转让费共计18万元及占用款项期间的利息282元（自2020年4月16日起按同期银行贷款利率支付利息至实际偿还之日，暂计至2020年4月28日）；4.请求改判二被上诉人承担因缔约过失而使上诉人遭受的损失51835元；5.诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅认定被上诉人余文建欺诈，撤销其与上诉人的《饭店转让协议》，却未撤销其基于《饭店转让协议》而签订的《租赁契约》，事实认定不清，法律适用错误。二、一审法院认定上诉人遭受的损失错误。（一）一审法院对损失金额认定错误。上诉人共遭受物质损失51835元，但一审法院认定损失为10500元无事实和法律依据。（二）对上诉人损失的责任认定错误。二被上诉人欺诈上诉人，上诉人违背真实意思才租赁的房屋，并因此给上诉人造成损失，该损失完全由二被上诉人欺诈造成，一审将该损失40%归责于上诉人错误。余文建辩称，胡继伟的上诉理由不能成，余文建和胡继伟二人的转让合同，不存在恶意隐瞒和欺诈。余文建上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4306号民事判决，改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人使用欺诈手段使被上诉人违背真实意思表示而受让店铺，属事实审查错误，上诉人不存在欺诈。二、一审法院既然认定被上诉人对房产用途为住宅是明知的，就不应作出撤销《转让协议》的认定。胡继伟辩称，余文建的上诉理由不能成立。焦明辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人胡继伟和余文建上诉状陈述不符合事实。焦明仅向余文建、胡继伟提供过一个设计用途为住宅的房产证。余文建发送给胡继伟的设计用途为商业的房产证并非焦明提供，余文建自述来自案外人韩维新。焦明不存在欺诈行为。二七区康复前街的房屋基本上都是集体土地住宅性质，一审中焦明和余文建均提供了二七区康复前街的商户均在正常经营的证据，胡继伟未提出异议。郑州住改商整治目前并不影响本案涉及的房屋作为饭店用途使用。二、一审适用法律正确。《租赁契约》和转让协议是相互独立的协议，并非胡继伟所主张的同一意思表示、同一法律行为产生的不同法律后果。本案不存在适用《民法总则》149条的情形。三、胡继伟主张的各项损失均为其开展经营活动而支出的成本，其没有收回成本是因不愿意开业所造成，与焦明无关。胡继伟向一审法院起诉请求：1、依法判令撤销原告与二被告之间签订的《商业用房租赁合同》及《转让协议》；2、判令二被告归还原告租金、押金、房屋转让费共计18万元及占用款项期间的利息282元(自2020年4月16日起按同期银行贷款利率支付利息至实际偿还之日，暂计至2020年4月28日)；3、请求判令二被告承担因缔约过失而使原告遭受的损失51835元。4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2020年4月，原告胡继伟与被告余文建协商，由余文建将其承租的位于本市康复前街47号附2号的房屋及店铺转让给胡继伟。胡继伟向余文建询问该房屋是否为商业用房，余文建于2020年4月14日通过微信给胡继伟发了一张房屋产权证照片，照片显示：房屋所有权人焦明，房屋座落二七区康复前街47号，产别私有房产，设计用途商业服务。余文建称已向房东核实，房子是商业房。2020年4月16日，胡继伟与焦明签订《租赁契约》，约定焦明将其座落于康复前街47号附2号的房屋出租给胡继伟使用，胡继伟已对所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产；房屋月租金为15000元，租赁期限自2020年4月16日至2025年4月16日，每期租金按四个月结算，每期付款金额为60000元，每年房租递增10%；房间内物品向焦明交纳使用押金17000元，水电押金3000元；胡继伟保证承租上述房屋仅作为饭店用房使用；在胡继伟正常经营情况下，若焦明提出终止该契约，焦明应向胡继伟交纳三个月房租作为违约金；在焦明履行本契约的情况下，胡继伟若提前退租应承担违约责任，并向焦明交纳三个月的房租作为违约金，所缴纳的租金不予退还或冲抵。合同签订后，胡继伟于当日支付租金60000元、物品押金17000元及水电押金3000元。胡继伟当庭陈述，在签订合同前，焦明方向其出示了房屋产权证书，显示该房屋系商业用房，其当时对房屋产权证进行了拍照，但照片已找不到了。2020年4月16日，胡继伟向余文建支付房屋转让费100000元。后胡继伟于2020年4月18日与河南玺岸建设工程有限公司签订装修合同，约定由河南玺岸建设工程有限公司为其租赁的上述房屋进行装修，并支付预付款（定金）20000元。为开办饭店，胡继伟购买物品共花费17393元，支付工人4天的工资。后胡继伟得知其租赁的房屋为住宅，遂向余文建核实，余文建称该房屋有两个房产证，其中一个是原来租房的人给其的，并保证能够办理营业执照。胡继伟认为其受到欺诈，于2020年4月30日诉至本院。另查明，2020年3月，余文建曾向焦明询问本案所涉房屋是否为商业用房，焦明称房屋是集体土地住宅，并在2020年4月14日通过微信向余文建发了一张房屋产权证照片，照片显示：房屋所有权人焦明，房屋座落二七区康复前街47号，产别私有房产，设计用途住宅。焦明并要求余文建把这个情况告知胡继伟。焦明当庭陈述，其在签订合同时已向胡继伟出示了该房屋产权证。但胡继伟及余文建均当庭否认曾见到过该房屋产权证。又查明，郑州市人民政府郑政文（2019）166号文件《郑州市人民政府关于印发郑州市进一步改进城市精细化管理实施方案的通知》要求，对“住改商”等违规改变住房性质等开展专项整治，利用3年时间将全市“住改商”及违法建设全部整治到位。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案原告胡继伟主张被告焦明、余文建互相串通，欺诈其签订房屋租赁合同，经查，胡继伟、焦明、余文建均认可在签订本案所涉租赁合同前，三方见面并由焦明一方向胡继伟出示了房屋所有权证，胡继伟对证书拍照留存，但胡继伟无法提供其拍摄的照片以证明焦明向其出示的房屋所有权证载明的房屋用途为商业用房。而焦明提供的其与余文建的微信记录及录音则证明，焦明在签订租赁合同前已将房屋所有权证拍照发给余文建，在与胡继伟见面后，也向胡继伟出示了房屋所有权证，证书均记载房屋用途为住宅。胡继伟及焦明提供的证据虽能证明余文建在向胡继伟介绍本案所涉出租房屋的用途时，故意隐瞒了房屋用途为住宅的重要事实，并提供了虚假情况，但在胡继伟与焦明一方见面后，胡继伟应当能够核实房屋真实用途，故胡继伟主张焦明欺诈其签订租赁合同，举证不力，本院不予支持。郑州市政府虽下发文件要求对“住改商”等违规改变住房性质等开展专项整治，但该规定不属于效力性强制性规定，且原告至今未接到要求停止营业的通知。故原告胡继伟与被告焦明于2020年4月16日签订的《租赁契约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。焦明在合同签订后已将房屋交付胡继伟使用，故胡继伟要求焦明返还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持；要求焦明赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。被告余文建明知焦明出租的房屋用途系住宅，却故意隐瞒事实，向原告提供虚假情况，以欺诈手段使原告违背真实意思表示同意受让其转让的店铺，并支付了转让费用，原告要求撤销与余文建之间的转让协议，要求余文建返还房屋转让费的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或被撤销后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告及被告余文建对于原告承接本案所涉店铺均存在过错，故对于原告为经营购买物品、聘用员工等损失均应承担相应责任，本院酌定余文建承担60%的赔偿责任，原告自行承担40%的责任。关于原告的损失，原告购买物品共花费17393元，鉴于物品仍存在使用价值，并有变现可能，本院酌定原告损失为8500元，原告聘用员工支付工资按上年度餐饮业平均工资酌定为2000元，以上共计10500元，被告余文建应赔偿原告6300元。原告主张的装修款，可向装修公司主张，其他损失举证不力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告胡继伟与被告余文建之间的转让协议；二、被告余文建于判决生效之日起十日内返还原告胡继伟转让费100000元，并自2020年4月16日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，赔偿原告胡继伟损失6300元；三、驳回原告胡继伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，减半收取2390元，由被告余文建负担1009元，原告胡继伟负担1381元，余款2390元退回原告胡继伟。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，胡继伟及焦明提供的证据能够证明余文建在向胡继伟介绍本案所涉出租房屋的用途时，故意隐瞒了房屋用途为住宅的事实，故一审法院认定余文建构成欺诈，撤销胡继伟与余文建之间的转让协议，判令余文建退还转让费100000元，于法有据。余文建的上诉理由不能成立，不予采纳。胡继伟与焦明签订《租赁契约》时，亦有谨慎审查的义务。胡继伟主张撤销其与焦明签订的房屋租赁合同，无法律依据，不予支持。转让协议被撤销后，一审法院综合各方过错程度，认定上诉人胡继伟承担40%的责任，上诉人余文建承担60%的责任，据实认定损失，并无不当，上诉人胡继伟该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人胡继伟和上诉人余文建的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由上诉人胡继伟负担2354元，上诉人余文建负担2426元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年九月二十五日书记员  李丰汝