江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2363号上诉人（原审原告）：淮安安鑫家纺有限公司，住所地淮安市清浦工业园维科路88号。法定代表人：鱼世海，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：融创鸿安消防设备（淮安）有限公司，住所地淮安市清浦工业园西环路8号。法定代表人：王海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，江苏海越（淮安）律师事务所实习律师。上诉人淮安安鑫家纺有限公司（以下简称安鑫家纺）因与上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司（以下简称融创消防）房屋租赁合同纠纷一案,不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安鑫家纺上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项中关于支付上诉人房屋租金71650元的判决，依法改判支持安鑫家纺一审诉讼请求或依法发回重审；2.由融创消防承担本案诉讼费用。事实与理由：1.融创消防在2020年1月15日疫情没有发生之前已经从涉案房屋搬迁，不存在因疫情影响，融创消防从2020年2月起无法正常使用承租房屋的情形，且该情形与不使用安鑫家纺租赁房屋没有直接关系；2.根据双方租赁合同约定，融创消防应在2019年10月30日前付清2019年11月15日至2020年5月14日期间的租金，否则应当承担违约责任，融创消防给付租金的时间点与疫情没有直接关系。融创消防没有经过双方协商，单方面要求解除合同，同时没有按约定期限给付租金，存在违约。融创消防辩称，根据一审查明的事实，融创公司于2020年1月搬离租赁房屋之后确实未使用房屋，加之遇到疫情影响，客观上也无法使用。一审法院考虑到上述原因，对此期间的租金予以减免公平公正，上诉人安鑫家纺的上诉理由不能成立。融创消防上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判安鑫家纺与融创消防签订的《维科房屋租赁合同》于2020年1月16日解除，改判融创消防不承担房屋租金并请求法院调整违约金。事实与理由：1.融创消防已于2020年1月16日前搬离案涉承租房屋，且搬离前征得安鑫家纺同意，搬离后也第一时间向安鑫家纺交付了房屋；2.一审法院判决的违约金数额过高。融创消防在2019年9月就发函告知安鑫家纺搬离的时间，且安鑫家纺已经知道融创消防在2020年1月就搬离，一审法院既然已经支持了租金给付至2020年4月1日，已经足以弥补被上诉人损失，一审法院再按照年租金20%标准判决违约金，明显过高，应当减低。安鑫家纺辩称：1.双方的租赁合同合法有效，双方应该按照合同全面履行。融创消防未经安鑫家纺同意，擅自搬离租赁厂房，单方面要求解除合同，同时不按照合同约定期限交纳租金，融创公司存在违约，给付违约金有事实和法律依据。安鑫家纺在起诉的时候按照年租金的20%的主张，已经调整了违约金的数额，一审判决对违约金予以确认是恰当的；2.安鑫家纺将房屋交付给融创消防，在未达成解除合同之前，无论对方是否使用房屋，都应该按照合同给付租金。融创消防于2020年1月16日搬离租赁房屋，此时疫情尚未发生，不使用租赁房屋与疫情无关。在合同未解除之前，融创消防支付房屋租金是有事实和法律依据的；3、合同解除的时间不应该以融创消防搬离时间为准，因为合同是需要双方达成一致的，安鑫家纺从未同意双方于2020年1月15日解除合同；4、关于返还房屋问题，安鑫家纺认为返还房屋应该办理交接手续。综上，请求驳回融创公司的上诉请求。安鑫家纺向一审法院起诉请求：1.解除双方之间在2017年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2.融创消防给付截止到2020年3月31日的租金143298.66元；3.融创消防给付从2020年4月1日起至将租赁房屋实际返还之日的租金（租金按合同约定的标准支付至实际返还之日）；4.融创消防返还租赁房屋；5.融创消防给付违约金137566.71元；6.本案诉讼费用由融创消防承担。一审法院认定事实：2017年9月19日，安鑫家纺（甲方）与融创消防（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于淮安市清江浦区车间（面积7645平方米）；租赁期3年，自2017年11月15日至2020年11月14日；年租金为642100元，以后从第二年起每年环比递增3.5%。租金每半年结算一次，先付后用，乙方在每期的前15天付清下一期租金；乙方拖欠租金累计达一个月以上的（含一个月），甲方可以解除合同。关于违约责任，合同约定：乙方如逾期支付租金，每日按未付金额千分之一向甲方支付违约金；乙方有本合同第十三条第一款所规定情形之一的，甲方解除合同并收回房屋外，乙方还须按本合同租金总额20%向甲方支付违约金，并全责承担第三方损失。合同签订后，安鑫家纺按约将涉案房屋交付融创消防使用，融创消防也交付了2017年11月15日至2020年1月15日期间的房屋租金。2020年4月1日，融创消防通过顺丰快递向安鑫家纺邮寄工作联系函一份，载明：“自2017年9月份开始，我公司与贵公司先后签订三份《房屋租赁合同》，租赁贵公司车间及办公楼，约定租期为三年，因多种原因，我公司无法继续履行双方租赁合同，为此我公司已于2019年9月26日发函告知贵公司：我公司将于2019年12月31日前完成7号车间搬迁，于2020年1月15日前完成办公楼及5号车间搬迁。在征得贵公司同意后，我公司按照你方要求支付房租至搬离日，并按期实施搬离。如期搬离后，我公司已第一时间向贵公司交付了全部租赁房屋。近日收到贵公司民事起诉状，得知你方要求我公司交付租赁房屋。……现我公司再次通知你方接收租办公楼及车间厂房，如你方接收后有任何争议可随时联系我公司。”该函件已实际送达安鑫家纺。本案在一审审理过程中，融创消防主张受到疫情影响、企业停工损失巨大，应当减少违约金。安鑫家纺明确其违约金是按年租金的20%计算。关于融创消防于2020年4月1日向安鑫家纺邮寄工作联系函，要求解除合同且通知安鑫家纺接收租赁房屋的事实，安鑫家纺称没有收到。融创消防主张其分别于2019年9月26日、2020年3月11日向安鑫家纺邮寄的工作联系函，告知退租及搬迁事宜。安鑫家纺称未收到，并陈述：房屋交付给融创消防，如何使用是融创消防的事情，要解除合同必须双方提前达成解除合同的协议，否则合同不存在解除。一审法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。安鑫家纺与融创消防签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方约定的租赁期自2017年11月15日至2020年1月15日，融创公司在案件审理过程中未举证证明继续履行涉案租赁合同对其显失公平以及安鑫家纺拒绝解除合同违反了诚实信用原则，且双方签订的租赁合同中未约定乙方有权单方解除合同的条款，故其主张告知安鑫家纺退租并让其收房，在未得到安鑫家纺同意的情况下，不构成租赁合同的解除。因此，对于融创消防抗辩称其已分别于2019年9月26日、2020年3月11日向安鑫家纺发出《工作联系函》要求解除合同、双方租赁合同早已解除的主张，一审法院不予支持。根据合同约定，融创消防应当于2019年5月15日前支付此后半年的租金，但融创消防没有支付，仅支付了2020年1月15日前的房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。安鑫家纺据此要求解除双方的租赁合同，符合合同约定及法律规定，一审法院照准，双方的租赁合同于安鑫家纺起诉之日，即2020年3月24日解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，合同虽然解除，但融创消防应当按照约定支付合同解除前的租金，并支付房屋交付时止的占有使用费。融创消防于2020年4月1日向安鑫家纺发工作联系函，通知安鑫家纺来接收涉案房屋，且涉案房屋已经清空，已经尽到交接房屋通知义务。安鑫家纺未能及时收到房屋系其怠于接收，由此造成的损失由其自行承担，故融创消防支付房屋占有使用费至2020年4月1日止，根据合同约定，从2019年11月15日至2020年11月14日的年租金为687834元（642100元×1.035%×1.035%），故2020年1月16日至4月1日的租金（占有使用费）应为143299元。融创消防租用涉案房屋系用于经营，因疫情影响，其从2020年2月起无法正常经营，故应酌情减免部分租金为71650元。安鑫家纺主张超出的部分，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。融创消防拖欠租金构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，融创消防应当承担合同总租金的20%的违约金。该约定明显过高，安鑫家纺自愿调整按年度租金的20%计算违约金，不违反法律规定，故融创消防应当支付违约金137567元。本案的诉讼是因融创消防违约所致，故本案诉讼费用应由其承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、安鑫家纺与融创消防于2017年9月19日签订的《维科房屋租赁合同》于2020年3月24日解除；二、融创消防返还承租的坐落于淮安市清江浦区车间房屋给安鑫家纺；三、融创消防于判决生效后十五日内支付给安鑫家纺2020年1月16日至2020年4月1日的房屋租金（占有使用费）71650元，违约金137567元，合计209217元；四、驳回安鑫家纺的其他诉讼请求。案件受理费9819元，减半收取4909元，由融创消防负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于双方于2017年9月19日签订的《房屋租赁合同》的解除时间问题。双方于2017年9月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。《房屋租赁合同》约定，租期自2017年11月15日至2020年11月14日止。融创消防虽然主张其于2020年1月16日前撤离案涉承租房屋，其以行为表示解除合同，但因双方当事人就合同解除未达成一致意见，融创消防属于违约方，没有单方解除权，其主张以2020年1月16日作为双方合同解除时间，没有法律依据，不予采纳。一审法院以安鑫家纺起诉时间作为双方合同解除时间，并无不当。关于是否应支付2020年1月16日至4月1日期间的房屋租金或占有使用费71650元及应否给予减免的问题。双方的合同约定租期为3年，自2017年11月15日至2020年11月14日。融创消防虽然主张其在2020年1月经安鑫家纺同意后即撤离承租房屋，因安鑫家纺对上述事实不予认可，且融创消防未提供其他证据予以佐证，故对融创消防的此项主张，不予采信。融创消防在合同履行期间，不按照合同约定支付租金，且在未与安鑫家纺协议一致的情形下即表示不再承租房屋，其构成违约。安鑫家纺于2020年3月24日以融创消防违约为由要求解除合同，符合法律规定，应予支持。一审法院根据融创消防于2020年4月1日工作联系函的内容，判决融创消防支付2020年1月16日至4月1日期间的房屋租金并无不当。一审中，融创消防提出，因未实际使用租赁房屋，且存在疫情的不可抗力，企业普遍停工停产的实际情况，对此期间的房租请求酌情减免，一审法院根据公平原则酌情进行减免，并无不当。关于一审判决违约金数额是否过高的问题。因融创消防单方原因违约，一审法院判决融创消防支付2020年1月16日至4月1日期间的房屋租金，系融创消防应当支付的租金损失。因其违约，安鑫家纺在解除合同后，需要将案涉房屋对外出租，从其发布出租公告到实际出租必然需要一定期间，一审法院判决2020年1月16日至4月1日期间的房屋租金不足以弥补安鑫家纺的损失，故判决融创消防承担违约金，并无不当。一审法院考虑到双方合同关于按照合同总租金的20%标准计算违约金过高，根据安鑫家纺申请按照年度租金的20%计算违约金，已经充分考虑到了融创消防的利益，本院予以支持。综上所述，安鑫家纺和融创消防的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人淮安安鑫家纺有限公司预缴的二审案件受理费1591元，由上诉人淮安安鑫家纺有限公司负担；上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司预缴的二审案件受理费4438元，由上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年九月二十五日法官助理  何 倩书 记 员  胡薇薇