广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初1355号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，营业场所：桂林市秀峰区中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：唐荫春、雷金莲，广西独秀律师事务所律师。 被告：吴恩达，男，1986年12月1日出生，汉族，住广西临桂县。 被告：桂林袭汇房地产投资有限责任公司，住所地：临桂县城金山路147号，统一社会信用代码：914503227852490834。 法定代表人：蒋小三，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司法务部员工。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告吴恩达、桂林袭汇房地产投资有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人唐荫春与被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。被告吴恩达经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告吴恩达2016年8月30日签订的《个人住房借款合同》；2.被告吴恩达偿还原告借款本金462,527.08元，利息6,677.68元，罚息77.3元（至2020年5月25日止，此后按中国人民银行基准利率上浮2%计算利息，同时按贷款利率上浮50%计收罚息）；3.被告吴恩达偿付原告为追索贷款本息所支付律师费21,618元；4.原告对抵押物位于彰泰·滟澜山第B5幢1单元22层2号房经依法处分所得价款享有优先受偿权；5.被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司对上述债务及本案诉讼费用承担连带保证责任。事实和理由：2016年8月30日，原告与被告吴恩达签订《个人住房借款合同》（下称“《借款合同》”）。《借款合同》约定，原告向被告吴恩达提供购房贷款肆拾捌万捌仟元整，借款期限为叁佰陆拾个月（2016年8月31日至2046年8月31日），被告吴恩达以按月等额本息还款方式，每一个月向原告归还借款本息2,619.09元。被告吴恩达以其名下的坐落于彰泰·滟澜山第B5幢1单元22层2号房作为借款抵押担保。另外，《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司为被告吴恩达的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为《借款合同》签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。《借款合同》签订后，原告依约于2016年8月31日发放了贷款488,000元，但被告自2019年9月起未再按合同约定及时、足额偿还借款本息，截止到2020年5月25日，已拖欠借款本金2,788.02元、利息6,677.68元、罚息77.3元，贷款余额462,527.08元。根据《借款合同》第十六条、第十七条、第二十一条、第四十一条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求借款人提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求借款人承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等）。律师费为462,527.08元+6,677.68元+77.3元=469,282.06元×4.5%+500元=21,618元。上述债务作为被告吴恩达的个人债务，应由其承担还款责任，原告有权就抵押物位于彰泰·滟澜山第B5幢1单元22层2号房经依法处分所得价款享有优先受偿权。2017年4月11日，被告吴恩达办理了《预告登记》。原告认为，被告吴恩达的违约行为已严重危及原告所借出资金的安全，严重损害了原告的利益。 被告吴恩达未答辩。 被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司答辩称，第一，本案的涉案借款主要是被告吴恩达向原告所借，借款使用人也是吴恩达，应该由吴恩达偿还借款；第二，涉案的抵押物的价值已经足以偿还原告的债务，根据物保优于人保的规定，应首先就涉案抵押物偿还原告的债务；第三，原告诉请的代理费没有发票，证据不足，不能得到支持。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告吴恩达经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为已放弃上述权利。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司对原告提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对原告陈述的事实亦予以确认。 同时查明，原告作为贷款人与被告吴恩达作为借款人、抵押人于2016年8月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：45×××55）约定（节录）：“第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……第十七条救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……第三十一条对第四条的约定一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮2%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率……（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：壹：于每年的1月1日调整……第四十一条对第二十一条的约定借款人与贷款人关于费用承担的约定为：对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担……” 另查明，被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司作为保证人（甲方）与原告作为债权人（乙方）于2015年2月3日签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司愿意为因购置座落于临桂县“君御天下”项目（后更名为“彰泰·滟澜山”项目，含本案诉争房产）所属之个人房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，最高额保证项下担保责任的最高额限额为960,000,000元，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案诉争房产于2017年1月11日办理了预售商品房抵押权预告登记[不动产登记证明号：桂（2017）临桂区不动产证明第××号]，载明房屋坐落于临桂县。 原告为实现讼争债权聘请广西独秀律师事务所律师提供法律服务并订立《司法诉讼委托代理协议》，约定律师代理费原则上不得超过广西壮族自治区律师服务收费标准中规定的收费标准，该律师事务所向原告开具了21,618元的律师代理费收据及增值税发票。截至2020年8月31日，被告吴恩达拖欠借款本金4,909.66元、利息12,413.31元、罚息311.6元，贷款余额462,527.08元。 本院认为，原告与被告吴恩达签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方之间成立金融借款合同关系。原告依约履行了借款发放义务，被告吴恩达未按合同约定偿还原告借款，其行为已构成违约，原告主张解除与被告吴恩达之间的借贷关系要求其归还剩余借款本金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同对利息及逾期罚息进行了明确约定，该标准符合法律规定，被告应按合同约定向原告计付利息及逾期罚息至清偿全部借款本息时止。 双方合同约定被告应承担原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于律师费等费用），原告因被告吴恩达未按期还款而聘请律师提起诉讼以实现债权，其要求赔偿所支出的律师费符合双方的合同约定。现原告所聘请的律师事务所以广西壮族自治区律师服务收费标准按起诉时被告拖欠的本息469,282.06元收取了原告律师代理费用21,618元[按“10万元以下的（含10万元）费率为5%，10－50万元（含50万元）费率为4.5%”分段累计]，被告吴恩达应予赔偿。 关于优先受偿权问题。原告就被告吴恩达提供的抵押房屋仅办理了预售商品房抵押权预告登记，基于预告登记仅为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，本身不产生物权设立的效果，故涉案抵押权未设立，原告要求对抵押房屋经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 在保证责任方面，因讼争借款发生于被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司对原告承担最高额连带责任保证的债权确定期间，则原告要求被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司在办妥涉讼房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告吴恩达的应履行义务在960,000,000元范围内承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司在履行担保责任后，有权向被告吴恩达追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告吴恩达于2016年8月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：45×××55）； 二、被告吴恩达偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金462,527.08元并支付逾期利息和罚息（截至2020年8月31日的利息为12,413.31元、罚息为311.6元，此后利息和罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算直至款项还清之日止）； 三、被告吴恩达赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费损失21,618元； 四、被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司在办妥临桂县彰泰·滟澜山B5幢1单元22层02号房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告吴恩达的上述还款义务在960,000,000元范围内向原告中国建设银行股份有限公司桂林分行承担连带清偿责任，被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司履行担保责任后有权向被告吴恩达追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费8,664元，因适用简易程序减半收取4,332元（原告已预交），由被告吴恩达、桂林袭汇房地产投资有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8,664元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  韦素素 二〇二〇年九月二日 书记员  林弋杰 附录法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。