福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1808号 原告：卓仲教，男，汉族，1977年12月8日出生，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告卓仲教与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓仲教，被告委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓仲教向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向卓仲教支付逾期交房违约金56274元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：原、被告于2014年12月23日签订《商品房买卖合同》，约定：卓仲教向碧桂园公司购买三明市梅列区，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向卓仲教交付该商品房。如碧桂园公司未按合同约定的期限将商品房交由卓仲教使用，逾期超过90日后，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向卓仲教支付已交付房价款万分之三的违约金。合同订立后，卓仲教依约支付了830000元，碧桂园公司却未能按期交付符合交房条件的商品房，逾期交房226天，故引起本案诉讼。 碧桂园公司辩称，1.碧桂园公司在合同约定交房日前已取得合同约定的五方验收和消防合格证明，符合交房条件；2.合同约定以五方验收合格的消防验收合格作为交房条件，未违反法律强制性规定，属于当事人意思自治的选择，未违反相关效力性强制性规定；3.卓仲教主张逾期交房已过诉讼时效。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年12月23日，卓仲教与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》,主要约定：卓仲教向碧桂园公司购买三明市梅列区，建筑面积100.07平方米，房屋总价款为830000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付给卓仲教使用。碧桂园公司逾期交房的，逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向卓仲教支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，卓仲教向碧桂园公司支付了购房款830000元。 2.2016年11月18日，案涉楼幢由三明市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，评定为消防验收合格；2016年12月30日，碧桂园公司就案涉楼幢组织勘察、设计、施工、监理等单位五方验收合格（以下简称五方验收合格）。 3.2017年1月10碧桂园公司向卓仲教移交案涉商品房。 4.2017年8月8日，碧桂园公司向三明市住房和城乡建设局申报碧桂园一期E地块《竣工验收备案表》；2017年8月14日，三明市住房和城乡建设局在碧桂园公司申报表上确认同意予以验收。 本案争议焦点，以及本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。 卓仲教主张，碧桂园公司应承担违约责任。第一，碧桂园公司提供的《竣工验收报告》是在违反法律法规、法定程序的条件下组织验收的。案涉房屋2017年5月22日才通过三明市城乡规划局的建设工程竣工规划条件核实，2017年8月14日才完成竣工验收合格备案，碧桂园公司在未经规划主管部门出具的《建设工程竣工规划条件核实意见书》的情况下，即组织所谓的五方验收，并且未组织负责监督的工程质量监督机构进行现场监督。即使按碧桂园公司所陈述的于2016年12月30日即验收合格，也应当在2017年1月15日之前完成在建设主管部门的备案。目前我国对于商品房的验收程序实行的是备案制，只有经过验收备案，并取得《竣工验收备案表》后，才具备交房条件，且最高院也有相关案例，明确指明商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明，案涉《商品房买卖合同》是格式条款，约定的交房条件违背国家法律法规时，应当做出不利于提供格式条款方的解释。即使碧桂园公司迟延通过竣工规划条件核实仍符合约定交房条件，根据合同第八条，碧桂园公司也是在2017年5月22日才具备房交条件，仍应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，在合同约定的交房日前，碧桂园公司已取得合同约定的五方验收和消防合格证明，符合交房条件。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律规定，房屋须经验收合格后才能交付使用。上述规定及《福建省实施办法》、《福建省建设厅关于规范建设工程竣工规划条件核实管理的指导意见》等等有关验收合格标准的规定均属管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。对于验收合格，实践中，既有以“五方验收合格”为标准，也有以“竣工验收备案”为验收合格的标准，当事人可以选择其中一个标准作为验收合格交房的标准。本案中，案涉《商品房买卖合同》第八条规定的验收合格标准是“五方验收合格”，该约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定。碧桂园公司于2016年12月30日即就本案案涉楼幢五方验收合格，按照合同约定时间完成组织验收义务，并出具了工程质量合格报告，合同约定的交房条件已具备。但碧桂园公司在2017年1月10日将商品房交付卓仲教，迟于合同约定的2016年12月30日的交房时间，存在逾期交房的情形。 2.本案是否超过诉讼时效。 本院认为,案涉《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款规定，逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分三的违约金。依据上述规定，主张逾期办理交房的诉讼时效应从自商品房交付使用之日起的第2日开始计算。碧桂园公司向卓仲教移交案涉商品房的时间为2017年1月10日，卓仲教主张逾期办证的诉讼时效从2017年1月11日即已起算，而卓仲教于2020年7月9日方才向我院主张逾期交房的违约责任，已超过诉讼时效规定。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系卓仲教与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司虽将符合约定交房条件的案涉商品房交付卓仲教，卓仲教并已实际接收，碧桂园公司未能在合同约定的时间内交付，存在逾期交房的情形，但卓仲教主张碧桂园公司逾期交房义务的违约责任已超过三年诉讼时效的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 驳回卓仲教的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1207元，因适用简易程序减半收取计603.5元，由卓仲教负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 芳 二〇二〇年九月二十五日 书记员 马媛丽 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。