北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16385号原告（反诉被告）：陈曦，男，1979年7月8日出生，汉族，中国民生银行职员，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：武刚，男，1944年8月22日出生，退休职工，住辽宁省沈阳市于洪区。原告陈曦与被告武刚及武刚反诉陈曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈曦，被告武刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈曦向本院提出诉讼请求：1．判令武刚减半收取2020年2月17日至4月9日租金（开学延期起始日至交房前一日）退还陈曦3810元；2．判令武刚将以收取的2020年4月10日至19日的租金2833．30元（按月租金8500元计算，日租金为283．33元）退还陈曦；3．判令武刚返还租房抵押金8500元。事实和理由：陈曦之子女于2018年9月进入西单小学就读，为孩子上学近便，2018年10月20日，陈曦与武刚签约，租住武刚所有的北京市西城区XXX号房屋，月租金8500元，租金季交，租金抵押金8500元。2020年初，新冠疫情发生，北京市各学校均因疫情无法正常开学，西单小学于2020年2月16日发布通知，将原定2月17日开学日期延后，由于2、3月份西城区是疫情高发区域，在2月至4月两个多月时间内，陈曦与子女一直居住在丰台区家中，租赁房屋一直闲置。疫情导致孩子开学日期一再推迟，已无法实际使用该租赁房屋，加之工资下降导致无力承担高额房屋租金，陈曦于2020年4月7日与武刚协商退租，双方协商交房及退费条件，未达成一致意见。陈曦要求武刚退还退还已经交纳但未到期消费的十日房屋租金和租房抵押金，武刚拒绝。鉴于武刚夫妻均为高龄老人，本着礼让和保护武刚的原则，无奈完成退房交接，终止租赁合同。新冠疫情为重大公共卫生事件，实数不可抗力。疫情导致陈曦租住房屋目的无法实现，陈曦疫情解除合同适用合同法不可抗力条款，武刚应退还陈曦相关费用。请法院判如所请。武刚辩称并反诉称，我与陈曦的合同通过中介公司按照双方的意愿签订的合法合同，合同中明确约定租赁期限自2018年10月20日至2020年7月19日；双方的权利义务也约定的明确。租赁期内甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。关于押金，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用以及应由乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。本案系陈曦单方违约，今年4月初，陈曦在微信中与我联系，要求提前解约，我建议最好按合同到期。4月7日，陈曦又给我发微信说他已经决定搬出房屋并在4月10日交房。在陈曦执意解约的情况下，我于4月9日给陈曦回微信：你解约交房的决定三天前通知我，现在又不是开学入学季，这个时候另出租房屋必受到很大经济损失。按照合同约定，你应当提前一个月通知我，且赔偿我二个月的房租。综上可以看出解约为陈曦单方决定，我前往收房是由于在他通知我收房的情况下，如果我不收房，陈曦搬走后，我找不到他会造成房屋失控。4月10日，我到出租房屋内看到他已经基本搬完了，屋内只剩零星的物品和需要清扫的垃圾。由于陈曦要求我退还一半押金，4月10日双方并没有交付房屋，次日交付完毕。疫情对人们的生活造成很大影响，但每个人都不能因此逃避自己应承担的法律责任，更不能单方违约，将自己的损失转嫁他人。故我不同意陈曦的诉讼请求并提起反诉，要求陈曦支付违约金17000元，支付邮寄地址确认书费用22元。反诉被告陈曦辩称，根据合同约定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。我提出解除合同并非无理要求，应适用免责条款。2020年4月10日，经双方协商一致签署协议，协议中记载房屋已经交还武刚，该协议是双方合意的结果。我不同意武刚反诉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10年18日，武刚作为出租人即甲方，陈曦作为承租人即乙方，北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家地产公司）作为居间方即丙方，三方签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定：房屋坐落于北京市西城区XXX，用途为居住；租期自2018年10月20日至2020年7月19日；月租金8500元，押一付三；经双方协商一致可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，陈曦入住该租赁房屋，租金缴纳至2020年4月19日。2020年4月7日，陈曦微信通知武刚解除合同并于10日退还房屋。2020年4月10日，双方签订房屋交接单，载明：今天陈曦将XXX室房屋交还房主武刚，房屋设施保持原样无损坏，水电燃气费用已结清。双方关于如何按照国家法律和租房合同进行经济补偿上存在争议。为减少可能的损失，双方同意现交还房屋，后续双方可以依法主张权利。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，陈曦要求解除双方合同的原因系因新冠肺炎疫情不可抗力的影响，其子女所在学校停课，租赁房屋目的无法达成，但陈曦据此以不可抗力致使合同目的不能实现而要求减半收取租金请求不能得到本院的支持，理由如下：1、双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定租赁房屋的用途为居住，陈曦以疫情导致学校停课，租房合同目的不能实现为由要求解除合同依据不足；2、从疫情的防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小来看，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给陈曦使用案涉房屋带来不便，但新冠肺炎疫情的影响对陈曦房屋租赁合同的履行均未达到必须退租、解约的程度，故陈曦无权要求解除合同。在陈曦提出解除合同后，双方签订房屋交接单，武刚收回租赁房屋，双方合同解除，本院不持异议；3、因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，故陈曦应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，武刚的合同义务是按照合同约定向陈曦提供房屋，陈曦的义务系按照合同的约定向武刚支付租金，现陈曦未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍向本院提供证据，故本院也不能确认陈曦因新冠肺炎疫情导致其在履行合同义务时出现困难。现陈曦在租期未满之前退租，按照合同约定构成违约，应当承担相应的违约责任，故对于陈曦要求武刚减半收取租金的诉讼请求，本院不予支持。陈曦占用案涉房屋至2020年4月10日，其租金交纳至4月19日，陈曦要求武刚退还2020年4月10日至4月19日租金的请求，本院予以支持。陈曦要求武刚返还押金的主张，合同解除后，武刚应将押金返还陈曦，陈曦的该项主张，本院予以支持。武刚要求陈曦支付违约金的主张，如前所述，陈曦构成违约应向武刚支付违约金，武刚的该项主张，本院予以支持。武刚要求陈曦邮寄地址确认书邮费的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，武刚返还陈曦租金2833．30元及押金8500元。二、自本判决生效之日起7日内，陈曦支付武刚违约金17000元。三、驳回陈曦的其他诉讼请求。四、驳回武刚的其他反诉诉讼请求。如果陈曦、武刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由陈曦负担22元（已交纳），由武钢负担67元，于本判决生效之日起7日内交纳；反诉案件受理费113元，由陈曦负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 敏二〇二〇年九月二十八日法官助理  马小龙书 记 员  胡玉亚书 记 员  张晓奕