湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7203号上诉人（原审被告）：武汉市金诺房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路108号。法定代表人：梁洁华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜忠旋，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼）。负责人：夏静，该行行长。委托诉讼代理人：陈汉云，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审被告：涂虎，男，1986年2月6日出生，汉族，住武汉市青山区。上诉人武汉市金诺房地产开发有限公司（以下简称金诺公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称中国银行青山支行）、原审被告涂虎金融借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金诺公司上诉请求：撤销一审判决，依法查清事实或将本案发回重审。事实与理由：原审判决事实不清，证据不足。金诺公司是阶段性担保，应该视为担保已经完成，无需承担担保责任。金诺公司已经将办证需要的材料交付给业主涂虎，涂虎完全可以办证，且其他业主已经办理，作为开发商无法控制业主办证并将证交给银行。且本案是混合担保，应该先就物实现担保。我们也找不到业主。故请求支持上诉人的诉请。中国银行青山支行辩称：到现在业主都没有将他项权证正本交给银行，担保还在；金诺公司没有证据证明银行阻止借款人办理他项权证，银行没有过错；借款人和中国银行签订的合同以及开发商保证中约定了其他担保不影响开发商承担担保责任。故请求驳回上诉，维持原判。中国银行青山支行向一审法院起诉请求：1、解除中国银行青山支行与涂虎于2010年12月30日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年JLYY字第035号）；2、涂虎立即向中国银行青山支行偿还截止至2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计492,290.63元，及从2019年3月25日起至前述款项实际付清之日止的利息、罚息（按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定标准计算）；3、中国银行青山支行对坐落于武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在涂虎不能清偿前述债务及中国银行青山支行垫付的诉讼费用范围内享有优先受偿权；4、金诺公司对涂虎所欠借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任；5、案件诉讼费用由涂虎承担。一审法院认定事实：2010年11月3日，涂虎与金诺公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌100503839），购买武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，合同约定涂虎购买的为预售商品房，购房总款为806,469元。金诺房地产公司向涂虎出具了246,469元的首付款发票，约定余款以贷款方式支付房款。2010年12月30日，中国银行青山支行与涂虎签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年JLYY字第035号），约定：贷款购买武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，贷款金额560,000元，贷款期限300个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款806,469元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为3.8375‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的公式为，利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。涂虎于2010年10月24日在该合同借款人处签名并捺印，中国银行青山支行于2010年12月30日在贷款人处加盖公章予以确认。2010年11月25日，中国银行青山支行与涂虎办理了其所购房屋的期房抵押登记手续，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具了编号为武房期昌字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人涂虎，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，权利价值为56万元。同时，金诺房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，载明金诺房地产公司同意为涂虎向原告所贷上述款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金56万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。2011年1月6日，中国银行青山支行依约向涂虎指定的金诺房地产公司账户发放了贷款560,000元，放款时贷款月利率为3.8375‰。在合同履行的过程中，涂虎未按合同约定的还款金额和期限还款，截至2019年3月25日，涂虎还款81期，逾期18期，已还本金95,077.04元，未到期本金438,908.01元，逾期本息53,382.62元（其中拖欠本金26,014.95元、利息24,935.64元、本金的罚息1,202.47元、利息的罚息1,229.56元），未到期本金及逾期本息合计492,290.63元。2019年11月13日，金诺房地产公司向中国银行青山支行代偿了12,290.63元，转款单载明用途为“金诺代涂虎还房贷利息”。一审法院认为，中国银行青山支行与涂虎签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效。中国银行青山支行依约向涂虎发放了贷款560,000元，但涂虎未按约定向中国银行青山支行偿还贷款，其行为已构成违约，中国银行青山支行有权依据《个人一手住房贷款合同》的约定解除合同，并要求涂虎立即清偿借款本息及相关费用。涂虎除应如数归还借款本金外，还应支付利息、罚息。截止2019年3月25日，根据中国银行青山支行电脑系统显示未到期本金438,908.01元，逾期本息53,382.62元（其中拖欠本金26,014.95元、利息24,935.64元、本金的罚息1,202.47元、利息的罚息1,229.56元）。金诺公司帮涂虎代偿的12,290.63元利息，扣除后，涂虎应向中国银行青山支行提前偿还尚未到期本金438908.01元，逾期本息41,91.99元（截止2019年3月25日）及此后的利息、罚息。中国银行青山支行对《个人一手住房贷款合同》约定的抵押物仅办理了抵押预告登记，双方至今未办理正式房屋抵押登记手续，中国银行青山支行亦未取得房屋他项权证。中国银行青山支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满时要求办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实的抵押权，故中国银行青山支行主张对案涉两套房屋享有优先受偿权，无法律依据，一审法院不予支持。金诺公司出具的《不可撤销连带责任担保函》载明，金诺公司对涂虎的案涉贷款承担连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。如前述，因本案涉诉房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，中国银行青山支行对涉诉房产不享优先受偿权，故金诺公司关于只对抵押物不足以清偿的部分债务承担保证责任及已经完成了阶段性的担保无需再承担担保责任的抗辩理由不能成立。金诺公司主张案涉房屋具备办证条件，但未能证明中国银行青山支行存在阻止办证的过错。故金诺公司应承担连带保证责任。综上，中国银行青山支行的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国银行青山支行与涂虎于2010年12月30日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年JLYY字第035号）；二、涂虎于判决生效之日起10日内向中国银行青山支行返还截止2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计480,000元及从2019年3月25日起至借款还清之日止的利息、罚息（按《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、金诺公司对涂虎的上述第（二）项债务向中国银行青山支行承担连带清偿责任；四、驳回中国银行青山支行的其他诉讼请求。一审案件受理费8,684元、保全费2,981元，由涂虎负担。第一次公告费260元及第二次公告费（以实际发生为准）均由涂虎负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：金诺房公司应否承担连带保证责任。根据金诺公司出具的《不可撤销连带责任担保函》的约定，金诺公司对涂虎的案涉贷款承担连带责任保证的保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付中国银行青山支行之日止，因涉诉房产尚未办理正式房屋抵押登记手续，金诺公司依约应承担连带保证责任。金诺公司上诉提出该公司已经将办证需要的材料交付给涂虎，故其阶段性担保责任已经完成的主张，不符合金诺公司担保函中关于保证期间的约定，本院不予支持。如前所述案涉房屋的抵押登记尚未办理，金诺公司上诉还提出中国银行青山支行应该先就案涉房屋实现物的担保、金诺公司只对抵押物不足以清偿的部分债务承担保证责任，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，金诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,684元，由武汉市金诺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许继学审判员  彭露露审判员  刘 畅二〇二〇年九月二十五日书记员  唐 宁