浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初5624号原告：郭云忠，男，1972年10月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：汤国柱、郭伟，浙江诺力亚律师事务所律师。被告：俞善松，男，1960年8月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告郭云忠（以下简称原告）诉被告俞善松（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭伟，被告俞善松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭云忠起诉称：原、被告于2012年1月12日签订《房屋转让协议书》一份。该协议书约定，被告将其所有的坐落于杭州市余杭区××镇××街××号××楼××商品房以168000元的价格转让给原告。原告将168000元购房款交付给被告后便一直占有并使用着案涉房屋。2019年5月21日，案外人杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处与中国邮政集团公司杭州市余杭区分公司（以下简称余杭分公司）签订《产权调换协议书》，将原告所购买的案涉房产拆除并计划将各项补偿款总计1142961元支付给第三人余杭分公司。原告认为，原告与被告所签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。签订《房屋转让协议书》时，原告严格按照遵循谨慎原则查看了原房屋出售人沈来根出具的《证明》及第三人余杭分公司所出具的《证明》，两份证明明确提到案涉房屋归被告所有的事实。因案涉房屋已被拆除，已无继续履行的可能，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.撤销原、被告于2012年1月21日所签订的《房屋转让协议书》；2.被告俞善松立即返还原告购房款168000元；3.被告俞善松赔偿原告损失910476元（1142961元-64485元）；4.本案诉讼费用由被告俞善松负担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉请为：1.解除原、被告于2012年1月21日所签订的《房屋转让协议书》；其余诉请不变。被告俞善松答辩称，原、被告于2012年签订案涉房屋买卖合同，2014年经调解后，确认案涉房屋归案外人中国邮政集团公司杭州市余杭区分公司所有。案涉房屋已拆迁，价值无法评估，拆迁利益已归案外人所有。被告购买案涉房屋时与案外人沈来根签订了转让合同，被告有理由将案涉房屋转让给原告，原告应将案外人沈来根和被告一并作为共同被告，被告愿意退还原告购房款168000元及利息损失。本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年1月21日，原告郭云忠（乙方）和被告俞善松（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：甲方将仁和镇獐山街80号二楼商品房87.7平方一次转让给乙方。甲方房屋无三证属协议转让形式确定产权（提供原购房证明一份）。房屋总价16万元，协议签订完毕双方签字后款一次性付清。附落款时间为1992年5月1日的证明一份，载明：兹有仁和镇永胜村胜桥头组27#村民俞善松。由1992年5月份购买仁和镇獐山街道獐山路80#门面房二间，一至三层，每层87.7平方米、后面小屋三间51平方米，房屋产权归俞善松所有。俞善松作为产权所有人签字，案外人沈来根作为原房屋出售人签字。合同签订后，原告郭云忠支付被告俞善松房款168000元，被告俞善松将案涉房屋交付给原告，由原告一直占有使用。2014年6月16日，案外人沈来根（甲方、獐山矿山物资供应站负责人）与余杭区邮政局（乙方）、被告俞善松（丙方）签订《关于獐山矿山物资供应站房屋买卖事宜之声明/协议》一份，约定了三方声明。其中甲方声明：此前出具给丙方俞善松的内容将该三套房屋中的一套，即二楼北侧一套房屋出卖给俞善松的书面材料，系本人的重大误解，非本人真实意思表示，该份书面材料无任何法律效力，自始作废。任何第三人不得以此主张二楼北侧一套房屋的产权；丙方声明：承认1997年1月8日上述“房屋基本信息”中所列三套房屋，余杭区邮政局已通过向獐山矿山物资供应站出资购买，取得房屋所有权。此前本人要求沈来根签署的有关该三套房屋的权属系本人所有的书面部分内容无任何法律效力，自始作废。任何第三人不得以此主张二楼北侧一套乃至二楼南侧一套、三楼南侧一套，该三套属于余杭区邮政局所有的房屋产权。如有此事，本人自愿承担有关法律后果。本人与郭云忠（现二楼北侧房屋使用人）之间的债权债务关系，与甲方、乙方无关，本人自主处理与郭云忠的债权债务关系，以确保乙方就该套房屋所有权完整。乙方：本单位放弃向甲方、丙方追究就未经本人同意出具的有关二楼北侧房屋书面材料的法律责任。应甲方、丙方要求，由于郭云忠目前存在住房困难，自本协议之日起，乙方可考虑郭云忠以向余杭区邮政局租赁的形式继续居住在该套房屋中，房屋租金尽量给予优惠。该协议还就其他内容进行了约定。2019年5月21日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处（甲方）与中国邮政集团公司杭州市余杭区分公司（乙方）签订《产权调换协议书》，约定：乙方服从甲方建设需要，同意将坐落在杭州市余杭区仁和街道獐山社区獐山路81号2楼北侧的房屋交给甲方拆除，房屋基本情况如下：认定面积76.49平方米。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、认定房屋面积补偿金额629666元。2、认定房屋面积补助152980元；3、认定房屋面积货币补贴125933元；5、装修和装修20%补偿金额60968元；6、装修补足700元/㎡补偿金额2736元；7、附属物及绿化补偿金额13678元；8、搬迁补助费1800元；9、临时安置补助费25200元；10、临时安置补助费的基础上一次性奖励30000元；11、按时评估、签约、腾空奖励100000元，以上补偿金额小计1142961元。此房屋的实际装修评估价50807元，附属物13678元，均为实际居住人郭云忠装修。同日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处（甲方）与中国邮政集团公司杭州市余杭区分公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方因房屋涉及搬迁而与甲方签订该协议，乙方选择的方式为货币补偿。因乙方选择的安置方式为货币补偿，故甲、乙双方一致同意该合同名称变更为《货币补偿协议书》。2020年4月28日，原告诉至本院，望判如诉请。庭审中，原、被告确认一致：双方签订的《房屋转让协议书》中交易的房屋与案涉拆迁房屋为同一房屋，面积为76.49平方米。案涉房屋实际转让款为168000元。另查明，案涉拆迁房屋的实际装修评估价50807元，附属物评估价13678元，合计64485元，以上款项均归实际居住人原告郭云忠所有。本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告亦未对合同效力提出异议，故应认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原告已按约支付全额购房款，被告作为出卖人应确保案涉房屋无产权纠纷。案涉房屋自2012年2月起由原告实际装修入住，直至2019年5月被拆迁单位杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处拆除。因被告于2014年6月16日与案外人签订《关于獐山矿山物资供应站房屋买卖事宜之声明/协议》，认可案涉房屋系案外人所有，被告无权处分，导致原告未能取得案涉房屋所有权。被告的上述行为致使原告合同目的无法实现，原告诉请解除该《房屋转让协议书》，理由正当，本院予以支持。现原告要求被告返还已付购房款168000元，被告亦同意退还，对此本院予以准许。关于损失，因案涉房屋已被拆除，原告依据拆迁单位杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处与中国邮政集团公司杭州市余杭区分公司签订的《产权调换协议书》，确定原告就案涉房屋原本应享有的拆迁利益为1142961元，扣除已由原告享有的装修及附属物赔偿款64485元及应返还的购房款168000元外，原告仍有损失910476元。被告虽同意赔偿损失，但仅同意赔偿自卖房协议开始至拆迁为止的利息损失，对此，本院认为，原、被告在签订《房屋转让协议书》时，应持有更为审慎的注意义务，故根据合同的履行情况、当事人的过错程度，结合房屋拆迁补偿利益以及房屋市场差价等综合因素，兼顾公平原则及诚实信用原则，酌情认定被告赔偿原告损失680000元。原告诉请合理部分，本院予以支持。被告的相关答辩意见，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郭云忠与被告俞善松于2012年1月21日签订的《房屋转让协议书》自本判决生效之日起解除；二、被告俞善松返还原告郭云忠购房款168000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告俞善松赔偿原告郭云忠损失680000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告郭云忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7253元（已减半收取），由原告郭云忠负担1113元，由被告俞善松负担6140元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14506元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈国娣二〇二〇年九月二十五日书记员  李雅婷