安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7435号 上诉人（原审被告）：翟军，男，1979年7月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：韦建国，安徽鑫和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽孝和堂颐养园养老服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县经济开发区金阳南路33号，统一社会信用代码91340122MA2MT92T3Q。 法定代表人：杨军，董事长。 上诉人翟军因与被上诉人安徽孝和堂颐养园养老服务有限公司（以下简称孝和堂养老公司）合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 翟军上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回孝和堂养老公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由孝和堂养老公司承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、翟军与孝和堂养老公司之间2017年9月29日和2018年8月4日签订二份《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》，合同约定：菜市场第一年免商户摊位费，第二年收商户50%摊位费，第三年收商户80％摊位费，第四年起正常收取商户摊位费。孝和堂养老公司还于2020年6月17日在菜市场商户微信群里再发孝和堂[2020]5号《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同通知》：2019年10月1日至2020年9月30日年度综合管理费用清单本通知发布前已缴纳年度综合管理费的商户，我单位将在7日内一次性退还20％的费用。《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同通知》备注：“摊位费第一年免，第二年50％，第三年80％，房间、水产、家禽的铺面按照4米计费。”2、2017年9月29日签订的《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》约定Ｈ3作为翟军经营家禽、Ｆ3号作为翟军经营干货、调味、鸡蛋、茶叶使用。孝和堂养老公司未按照其提供的《邻里中心菜市场商铺租赁审批表》的约定对整个市场进行分区管理，翟军租赁的F3摊位位置靠后，经营的家禽、干货、调味、鸡蛋、茶叶与牛羊肉区D3摊位经营物品种类相同，无顾客光顾，只能闲置；H3同样无法经营，转租给了黄武松经营，但是租赁费、物业服务费、水电费一分不少，照样缴纳。3、2018年8月4日签订的《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》，约定A1、A2摊位作为翟军专营蔬菜、Ａ3摊位作为翟军经营调料、粮油、腌制品、禽蛋品使用。同样在翟军入驻后，孝和堂养老公司让F1摊位、皖蜀春酒坊经营蔬菜，扰乱了整个市场的经营秩序，没有兑现在招商时向翟军所作出的蔬菜独家经营的承诺。同样，A1、A2、A3三个摊位的水电费翟军全部缴清至孝和堂养老公司起诉时。4、孝和堂养老公司承诺翟军蔬菜独家经营权是双方协商租赁费的基础，A1、A2、A3三个摊位二年时间高达172900元的巨额租赁费是建立在翟军蔬菜独家经营权基础之上的，孝和堂养老公司没有兑现在招商时向翟军所作出的蔬菜独家经营的承诺。５、案涉邻里中心菜市场目前只有13个经营户，其中翟军一家及亲戚就租赁了8个摊位。6、由于孝和堂养老公司多次违约，导致翟军预期利益无法实现，构成了严重的违约，翟军不仅不应当再支付孝和堂养老公司的费用，相反，孝和堂养老公司除了对翟军的承担违约责任以外，还应当赔偿翟军预期利益损失。 二、一审法院适用法律错误。1、翟军与孝和堂养老公司之间的合同签订过程也是孝和堂养老公司招商过程，《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》是孝和堂养老公司向翟军提供的格式合同，《邻里中心菜市场商铺租赁审批表》是孝和堂养老公司在招商时向翟军作出的承诺，孝和堂[2020]5号《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同通知》和通知附件[邻里中心商户信息表](2019.10.1－2020.9.30)是孝和堂养老公司向整个菜市场商户群发布的通知，孝和堂养老公司再次承诺摊位费第一年免，第二年50％，第三年80％。一审法院未能对孝和堂养老公司提供的格式合同作出正确的解释。2、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，一审法院对翟军与孝和堂养老公司之间签订的二份《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》的正确理解应当作出有利于翟军的解释，即翟军H3、F3二个摊位三年的摊位费总计为41600元，平均每一年的租赁费为13866元，第一年免费，第二年50％，第三年80％，实际翟军应当缴纳租赁费应为18025元；2017年物业费5280元，2018年物业费5280元，第三年的物业费在孝和堂养老公司起诉以后才发出缴费通知，一审法院不应当作出处理，翟军应当缴纳的物业费为10560元；两项合计翟军应当缴纳的费用为28585元。翟军已经超额缴纳13015元。A1、A2、A3三个摊位二年的摊位费总计为172900元，平均每一年的租赁费为86400元，第一年免费，第二年50％，实际翟军应当缴纳租赁费应为43200元；2018年物业费25080元，第二年的物业费在孝和堂养老公司起诉以后才发出缴费通知，一审法院不应当作出处理；两项合计翟军应当缴纳的费用为68280元。翟军已经实际缴纳摊位费和物业费50000元，实际只欠孝和堂养老公司租赁费18280元。两比，翟军只欠孝和堂养老公司5265元。一审法院判决翟军还支付孝和堂养老公司138422元明显错误。3、孝和堂养老公司没有对整个市场进行分区管理是导致翟军租赁的Ｆ3摊位弃之不用的全部原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，翟军有权拒绝孝和堂养老公司相应的履行要求。4、2018年8月4日签订的《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》后，翟军同日缴纳50000元的情况下，孝和堂养老公司应当在签订合同后至合同2019年9月30日生效前的二个月时间内，积极履行自己清理市场的义务，在合同正式生效时完全有能力交付给翟军独家蔬菜的经营场所，然而合同生效后由于孝和堂养老公司的消极不作为，至今仍然没有给翟军独家经营蔬菜的环境。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，翟军可以拒绝孝和堂养老公司的履行要求。5、一审法庭审理阶段，翟军对2018年8月4日签订的《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》复印件，翟军有异议，孝和堂养老公司应当提交合同原件，孝和堂养老公司却没有提供。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，一审法院径直以合同复印件作为裁判的依据违反法律规定。6、一审法院适用合同法第二百二十六条翟军完全不能认同，还应当适用《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十七条，判决孝和堂养老公司履行相应的义务或驳回其诉讼请求，并且应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决孝和堂养老公司承担举证不能的不利后果。7、天价摊位租赁费和孝和堂养老公司允诺的蔬菜独家经营权是捆绑在一起的，如果不能履行也是孝和堂养老公司在招商、合同磋商和合同履行过程中的过错，作为格式合同的提供方，应当作出对孝和堂养老公司不利的解释，由其承担不利的后果方才符合法律精神和公正原则，让本就是受害者的翟军无辜承担70％的责任，于理不合，于法无据。 三、一审法院违反法定程序。1、一审法庭举证质证阶段，翟军的证据没有举证完毕就直接进入了法庭辩论阶段，导致孝和堂养老公司违约证据没有在法庭进行充分的举证和质证。2、在一审法庭辩论阶段，翟军在进行法庭辩论时，一审法院没有给翟军充分辩论的机会。3、一审法院在对翟军申请的证人和商某进行身份审查时，要求王某报出自己的身份证号码，因王某没有清楚报出自己的身份证号码，一审法院取消了王某的证明资格有违法律规定。另，一审法院没有查明双方诉争的标的物的所有权人是合肥东部新城邻里中心建设投资有限公司，孝和堂养老公司是否取得争议的标的物的转租权，双方之间的租赁合同是否有效，都未查明。 孝和堂养老公司辩称，一、翟军混淆两份协议概念背景和具体内容。翟军与孝和堂养老公司2017年9月29日和2018年8月4日签订的两份协议有根本性不同，不能混为一谈。2017年9月29日签订的第一份协议背景是菜市场刚开始运营，给初始商家很多优惠政策，比如“第一年免收商户摊位费、第二年半价收取、第三年80%收取”等相关优惠条款；2018年8月4日签订的第二份协议，背景是菜市场经过一年的正常运转，各项工作已步入正轨，这个时候再入驻商家，不能享受一年前的优惠政策，故第二份协议从头至尾均没有“第一年免收商户摊位费、第二年半价收取、第三年80%收取”相关表述。此外，孝和堂养老公司于2020年6月17日发出《关于邻里中心合作商户年度管理费限期优惠的通知》（孝和堂〔2020〕5号），明确注明：“受疫情影响，考虑合作商户经营发展不易，经研究，决定减免2019年10月1日至2020年9月30日期间20%的年度综合管理费用（不包括摊位租金及水电费）。本通知发布前已缴纳年度综合管理费的商户，我单位将在7日内一次性退还20%的费用。未在规定时间期限内缴纳年度综合管理费的商户，将不享受此项优惠”。翟军一是没有在规定时间内缴纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的年度综合管理费，故不享受退费优惠；二是此通知与翟军不缴纳摊位租金和相关物业费用没有任何关系。二、翟军F3和H3摊位不享受独家经营权。翟军与孝和堂养老公司2017年9月29日签订的《协议》仅规定了翟军有权在租赁的F3和H3摊位经营“家禽、干货、调味、鸡蛋、茶叶”，并未授权翟军享有这些品种的独家经营权。与此同时，《协议》第六条第二款也明确约定了“甲方享有根据市场发展需要做适当调整的权利，并确保乙方有摊位（铺面）经营”。翟军经营的F3和H3位置为《协议》租赁位置，孝和堂养老公司从未干预其正常经营活动，也未接到退租申请，翟军F3和H3摊位经营状况属翟军自主经营，自负盈亏，与孝和堂养老公司无关。与此同时，翟军私自转租给其他商户，未得到孝和堂养老公司授权允许，也未到孝和堂养老公司管理处登记备案，违反了《协议》第六条第四款“4.7乙方擅自将所承租的摊位（铺面）私自转租给他人经营，视为违约，甲方有权收回摊位（铺面），保证金和已收的租金作为违约金，甲方不予退还”。三、翟军垄断蔬菜价格品次行为违反了市场公平合理规则。翟军与孝和堂养老公司2018年8月4日签订的租赁协议虽然规定了翟军“第二条第一款：在A1A2专营蔬菜（享有本菜市场独家经营权，但不得经营其他物品，否则费用按销售物品种类另行计算）；第二条第二款：乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未准前，不得擅自改变上述约定的摊位（铺面）使用用途”，但翟军未缴纳相关摊位费用，首先就违反了租赁协议第六条第四款相关规定：“乙方不按时缴纳租金或者相关费用的视为违约，甲方收回摊位（铺面）另行安排，同事甲方预收租金和保证金不退回乙方”。协议授权效力的前期都不复存在了，其独家经营权更是无从谈起。而且，翟军在A1和A2也没有专营蔬菜，还同时经营其他品种（如米、面、油、豆制品、鱼、水产品等），特别是翟军在A1、A2摊位上以协议授权为由独家垄断了菜市场蔬菜经营，不仅所售蔬菜价格畸高，而且相关菜品质量较低、品相较差、种类较少，其垄断蔬菜经营权后的做法明显违背市场公平合理的规则，引起了买菜群众和其他商户的集体不满。孝和堂养老公司收到大量投诉后，数次与翟军进行沟通均无果，根据公平合理的原则，特别是依据租赁协议第六条第二款约定，孝和堂养老公司在2019年下半年适当放宽了其他商户经营蔬菜的限制，以保证整个菜市场的平价优质蔬菜供应与市场和谐稳定。翟军以垄断蔬菜不被买菜群众和市场管理方接受为由，在一审时便多次强调其利益受损，从而拒绝缴纳摊位租金和相关物业管理费，明显不合适事实情况和公平合理原则，被一审法院当庭明确予以驳斥，一审法院虽然对孝和堂养老公司此种市场反垄断行为表示理解，但也作出了孝和堂养老公司承担“依法酌情扣减30%的责任”决定。四、翟军所占摊位与其他摊位情况不具可比性。翟军与孝和堂养老公司2018年8月4日签订的租赁协议是双方真实意思的表示，一审法院也确认翟军与孝和堂养老公司之间“存在真实、合法、有效的租赁合同关系”，认定“租赁期限内，双方均应最受合同约定，履行合同义务”。事实上，A1、A2、A3是三座整体环岛，位于整个菜市场的最前端和大门入口处的“黄金位置”，所涉铺面也有37个摊位之多（A1有13个摊位、A2有12个摊位、A3有12个摊位），孝和堂养老公司在与翟军在签订摊位租赁协议时，由于翟军是批量租赁，故孝和堂养老公司在依据物价局核准价格基础上已经给予了翟军最大限度的费用减免，达成的最终摊位费用也是双方一致认可的数额，不存在“多收”或“高昂”的问题。翟军在与孝和堂养老公司签约之后，翟军便以种种理由拒不缴纳摊位租金和相关物业管理费，也不退还相关摊位，而且至今还仍然继续正常经营。五、受翟军拒不缴纳摊位租金和相关物业管理费等影响，菜市场内其他商户也纷纷仿效其行为，致使菜市场内无法维持正常运营用费（水电保障、垃圾清运、设备维护、保安保洁、管理人员工资社保、日常办公等），长期处于严重亏损状态。即使由于翟军不交费用引发的从众效应导致菜市场项目遭受重大亏损，孝和堂养老公司也在大量补贴运营亏损费用，从未关停菜市场或有任何影响菜市场各商户正常经营的行为。六、孝和堂养老公司于2019年5月20日对其发出了《关于请抓紧补齐租金和保证金的催促函》、2019年5月23日发出了《关于解除合作协议并提请商户立场的通知》。翟军收到孝和堂养老公司函件后，仍然拒绝缴纳相关租金等。基于以上事实和一审判决，孝和堂养老公司恳请驳回上诉，维持原判。 孝和堂养老公司向一审法院起诉请求判令：一、解除孝和堂养老公司与翟军签订的《2017年9月29日摊位租赁合同》以及《2018年8月4日摊位租赁合同》;二、翟军立即腾空并搬离摊位,返还孝和堂养老公司摊位;三、翟军立即支付孝和堂养老公司欠付租金、使用公共设施设备费用、经营保证金以及承担违约责任,合计387864元；四、本案诉讼费用由翟军承担。 一审法院认定事实：2017年9月29日,孝和堂养老公司、翟军签订书面《摊位租赁合同》约定:1、孝和堂养老公司将位于肥东县摊位租赁给翟军经营,专营家禽、干货、调味、鸡蛋、茶叶商品;2、租赁期限3年,自2017年10月1日起至2020年9月30日止;3、签订合同之日交纳三年租金共计41600元;4、使用公共设施设备费用每年5080元（水、电、空调、卫生、物业费用）,铺位用电另算;5、翟军向孝和堂养老公司交纳经营保证金8000元;6、违约责任,翟军不按期交纳租金及水电费,应每天按欠款总金额1%支付孝和堂养老公司违约金,逾期超过一个月甲方有权解除合同,并收回摊位,被金及保证金不予退还。合同签订后翟军翟军分别在2017年9月8日缴纳保证金8000元、2017年9月29日缴纳租金26880元、2018年12月4日缴纳物业费5280元，合计缴纳40160元。 2018年8月4日,孝和堂养老公司、翟军签订书面《摊位租赁合同》约定:1、孝和堂养老公司将位于肥东县专营蔬菜，Ａ32专营调料、粮油、腌制品、禽蛋品摊位租赁给翟军经营,该专营摊位不得经营其他商品;2、租赁期限自2018年9月30日起至2020年9月30日止;3、签订合同3日内支付租金172900元;4、使用公共设施设备费用每年25080元（水、电、空调、卫生、物业费用）,铺位用电另算;5、翟军向孝和堂养老公司交纳经营保证金40000元;6、违约责任,翟军不按期交纳租金及水电费,应每天按欠款总金额1%支付孝和堂养老公司违约金,逾期超过一个月甲方有权解除合同,并收回摊位,翟军已付租金及保证金不予退还。该合同签订后翟军缴纳了管理费及租金预付款50000元。该协议2-1条约定翟军租赁该摊位（铺面）作为专营蔬菜（享有本菜市场独家经营权，但不得经营其他物品，否则费用按销售物品种类另行计算）使用，并遵守国家、地方有关规定和市场及孝和堂养老公司方管理的规定。翟军在经营期间,与孝和堂养老公司因为摊位管理发生争执，对相应的费用亦未再缴纳。 一审法院认为，孝和堂养老公司与翟军之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系，租赁期限内，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。经现场勘查孝和堂养老公司未能完全履行管理职责，在该市场外有大量流动摊点，致使该市场人流量不足，翟军经营收益明显受损。根据公平合理的原则，翟军2017年9月8日缴纳保证金8000元可折抵租金。两份租赁合同虽约定了违约金，但结合该市场的经营情况，如要求翟军承担违约责任，明显加重翟军负担，有失公允。孝和堂养老公司要求翟军返还8000元保证金及要求翟军承担违约责任的诉讼请求，依法不予支持。案涉两份租赁合同终止期限均至2020年9月30日，只剩下2月余期限,已无解除必要，双方可待合同到期后自然终止。故对此孝和堂养老公司诉请解除案涉合同并要求翟军立即腾空并搬离摊位,返还孝和堂养老公司摊位的诉请依法不予支持。关于2017年9月29日孝和堂养老公司、翟军签订书面《摊位租赁合同》，翟军翟军应缴纳租金为41600元，三年物业费15840元，合计57440元，扣除已缴纳40160元，尚欠17280元。关于2018年8月4日,原、翟军签订书面《摊位租赁合同》翟军应缴纳租金为172900元，两年物业费50160元，合计223060元，扣除已缴纳50000元，尚欠173060元。因该协议2-1条约定翟军租赁该摊位（铺面）享有本菜市场独家经营权，但因孝和堂养老公司未能尽到足够的管理职责，致使翟军该独家经营权未能实现。对该合同下欠款项，依法酌情扣减30%的责任。翟军合计应该支付孝和堂养老公司租金及物业费为17280+173060*70%=138422元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，该院判决：一、翟军于判决生效后十日内支付孝和堂养老公司租金、物业费合计138422元。二、驳回孝和堂养老公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7278元，减半收取为3639元，由翟军负担。 二审中，翟军围绕其上诉请求提交证据七份：证据一，微信转账记录，证明孝和堂养老公司负责人段震招商翟军在A1、A2、A3三个摊位试营业期间的2018年4月、5月、6月三月每月1000元租赁费已经缴纳完毕，市场由翟军经营后由冷清转旺，翟军功不可没，此为孝和堂养老公司承诺翟军市场蔬菜独家经营的主要原因，该组微信转账中的钓鳌客是段震本人，结合一审我方提交的2018年12月4日的转账记录证明段震那时候仍然是被上诉人员工；证据二，邻里中心菜市场商铺租赁审批表，证明孝和堂养老公司向翟军招商时承诺摊位份肉食区、水产区、冷冻区、禽蛋区、卤菜区、蔬菜区等，而孝和堂养老公司未按承诺兑现诺言；证据三，F1、皖蜀春酒坊经营照片，证明F1、皖蜀春酒坊在经营蔬菜，孝和堂养老公司没有兑现蔬菜市场内的独家经营权；证据四，D3牛羊肉、E2水果区的经营照片，证明D3牛羊肉区经营干货、调味、鸡蛋与粮油等物品，E2水果区在经营粮食，孝和堂养老公司对市场未尽到管理责任；证据五，F3摊位照片，证明翟军租赁的F3摊位因市场管理的缺失无法继续经营干货、调味、鸡蛋，长期闲置；证据六、肥东县人民法院（2019）皖0122民初4483号民事判决书，证明段震曾是孝和堂养老公司的市场管理者，案涉合同洽谈和缴费也是段震经手；证据七，翟军与市场管理者杨军的微信记录，证明翟军多次电话、微信催促孝和堂养老公司履行合同义务，翟军母亲也多次主动找孝和堂养老公司履行合同义务。 孝和堂养老公司质证认为，对证据一的真实性不认可，段震于2018年4月离职；证据二的真实性无异议，但证明目的不认可，与本案无关；证据三的真实性有异议，照片拍摄时间不明，谁摆放蔬菜看不出来，证据四的真实性有异议，照片拍摄时间不明，谁摆放看不出来；证据五的真实性不认可，与本案无关；证据六的真实性认可，关联性不认可与本案无关；证据七的真实性无法核实。 孝和堂养老公司围绕其答辩意见二审举证如下：证据一，《关于邻里中心合作商户年度管理费限期优惠的通知》（孝和堂〔2020〕5号）及张贴图片两张，证明翟军没有在规定时间内缴纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的年度综合管理费，故不享受退费优惠，此通知与翟军不缴纳摊位租金和相关物业费用没有任何关系，纯属孝和堂养老公司响应政府号召支持菜市场商户复工复产的公益慈善行为；证据二，孝和堂养老公司与其他商户签订的三份菜市场摊位铺面租赁合同，证明翟军与孝和堂养老公司2017年9月29日签订的《协议》仅规定了翟军有权在租赁的F3和H3摊位经营“家禽、干货、调味、鸡蛋、茶叶”，并未授权翟军在F3和H3摊位享有这些品种的独家经营权，《协议》第六条第二款也明确约定了“甲方享有根据市场发展需要做适当调整的权利，并确保乙方有摊位（铺面）经营”。证据三，翟军在专营摊位上及走道乱摆乱放、占道经营，同时售卖授权以外其他品种的六张图片，证明翟军违反了《协议》第二条第一款第二款有关乙方在A1、A2专营蔬菜，享有本菜市场独家经营权，但不得经营其他物品，否则费用按销售物品种类另行计算以及乙方不得擅自改变上述约定的摊位（铺面）使用用途相关约定；证据四，肥东县市场监督管理局为我市场颁发“2019年度文明诚信经营户”牌匾照片一张，证明孝和堂养老公司收到大量群众投诉后，数次与翟军进行沟通均无果，依据租赁协议第六条第二款约定：“甲方享有根据市场发展需要做适当调整的权利，并确保乙方有摊位（铺面）经营”，孝和堂养老公司在2019年下半年适当放宽了其他商户经营蔬菜的限制，以保证整个菜市场的平价优质蔬菜供应与市场和谐稳定，被肥东县市场监督管理局评为“2019年度文明诚信经营户”；证据五，孝和堂养老公司向翟军出具的《关于请抓紧补齐租金和保证金的催促函》、《关于解除合作协议并提请商户离场的通知》、《关于请求清理菜市场菜霸行为的函》，证明孝和堂养老公司多次与翟军沟通无果，对翟军发出上述三个文件，受到翟军多次人身威胁后，孝和堂养老公司寻求肥东县公安局扫黑办帮助。 翟军质证认为，对证据一的通知真实性无异议，证明目的无异议，管理费用清单三性均有异议，孝和堂养老公司2020年6月17日在邻里中心菜市场商户群发了通知，所附邻里中心商户信息表才是真实的，对张贴的两张图片真实性有异议，应该以翟军一审提交的通知和邻里中心商户信息表为准；证据二的三性均有异议，证明目的不认可；对证据三的真实性认可，关联性与证明目的不认可；证据四与本案无关，对证据五的真实性认可，关联性与证明目的不认可。 本院经审查认为，对翟军二审提交的微信转账记录，F1、皖蜀春酒坊的经营照片，D3牛羊肉区、E2水果区的经营照片，F3摊位照片和翟军与杨军的聊天记录，因该部分证据的真实性无法核实，且孝和堂养老公司对该部分证据的真实性均有异议，故对翟军二审提交的证据一、三、四、五和证据七的真实性本院不予确认，对翟军二审提交的邻里中心菜市场商铺租赁审批表与肥东县人民法院（2019）皖0122民初4483号民事判决书，因与本案关联性不足，对其证明目的本院不予采纳。 对孝和堂养老公司二审提交的《关于邻里中心合作商户年度管理费限期优惠的通知》（孝和堂〔2020〕5号）、翟军在专营摊位上及走道乱摆乱放、占道经营，同时售卖授权以外其他品种的六张图片和孝和堂养老公司向翟军出具的《关于请抓紧补齐租金和保证金的催促函》、《关于解除合作协议并提请商户离场的通知》、《关于请求清理菜市场菜霸行为的函》的真实性因翟军均无异议，本院予以确认，对其证明目的，本院将结合当事人二审陈述及与本案关联性一并予以认定；对孝和堂养老公司二审提交的管理费用清单、孝和堂养老公司与其他商户签订的三份菜市场摊位铺面租赁合同、“2019年度文明诚信经营户”牌匾照片因与本案关联性均不足，对该部分证据的证明目的，本院不予采信。 二审查明，2018年8月4日签订的《邻里中心菜市场摊位（铺面）租赁合同》约定，孝和堂养老公司将A1、A2专营蔬菜，A3调料、粮油、腌制品与禽蛋类摊位租赁给翟军使用，翟军享有本菜市场专营蔬菜独家经营权。一审法院查明相关事实有误，本院予以纠正。 另查明，孝和堂养老公司于2020年6月17日发布的《关于邻里中心合作商户年度管理费限期优惠的通知》（孝和堂〔2020〕5号），载明，受疫情影响公司将减免各商户2019年10月1日至2020年9月30日期间20%的年度综合管理费用（不包括摊位租金及水电费），请未缴纳年度综合管理费用的商户于通知发布7日内缴纳相关费用，未在规定期限内缴纳年度综合管理费的商户，将不享受此项优惠。翟军未在规定期限内缴纳年度综合管理费用。 除本院二审查明事实，对一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，孝和堂养老公司与翟军签订的两份《邻里中心菜市场摊位（铺面）合租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。该两份租赁合同仅2018年8月4日签订的租赁合同约定翟军专营蔬菜的A1、A2摊位享有菜市场独家经营权，另一份租赁合同中翟军租赁的F3和H3摊位不享有任何独家经营权，且2018年8月4日的租赁合同同时约定翟军租赁的A3摊位经营调料、粮油、腌制品与禽蛋类也不享有独家经营权，故独家经营权仅系两份租赁合同约定内容的一部分，如果翟军认为孝和堂养老公司存在违反独家经营权的违约行为且足以导致其有权拒付租金，应主张解除合同，而不是在继续租赁案涉摊铺获得经营收益的同时，拒交租金与物业费，如此对孝和堂养老公司不公，亦于法无据。鉴于翟军拒交租金与物业费事出有因，一审法院据此未予支持孝和堂养老公司的违约金诉请并判令酌减翟军合同项下欠付租金和物业费30%的责任并无不当，翟军上诉主张因孝和堂养老公司未能按约进行分区管理和其未能获得蔬菜独家经营而拒交租赁费与物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同》虽然由孝和堂养老公司提供，但合同中有关租金或摊位费的约定内容系由合同双方协商确定，非属合同法规定的格式条款，且合同租金与摊位费相关条款约定清楚明确，不存在翟军所述的理解争议，翟军认为摊位租金应予减免的上诉理由无合同依据，本院不予采纳。此外，因翟军未能按照《关于邻里中心合作商户年度管理费限期优惠的通知》中规定期限缴纳年度综合管理费，对其上诉请求依照《邻里中心菜市场摊位(铺面)租赁合同通知》退还或减免20%综合管理费的请求，本院亦不予支持。 另，本案一审历经两次开庭审理，有关翟军上诉认为其一审举证、质证与法庭辩论等权利存在被剥夺的情形与事实不符，一审法院依据翟军对孝和堂养老公司提供的2018年8月4日签订的《邻里中心菜市场摊位（铺面）租赁合同》三性均无异议的质证意见，对该份租赁合同的真实性予以认定并无不当。因翟军一审申请的证人王某（身份证显示为1983年3月出生）未能说出本人出生年月与身份证号码等重要身份信息，一审法院依据民事诉讼法有关不能正确表达意思的人不能作证的规定，未予准许王某出庭作证亦并无不妥。 综上所述，上诉人翟军的上诉请求不能成立，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3068.44元，由上诉人翟军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王丽 审判员  王苗 审判员  张健 二〇二〇年九月二十一日 法官助理宋知龙 书记员张哲慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。