河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初592号 原告：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地唐山市路北区盛翔里金域华府A-17商业。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：田华，女，1976年9月30日出生，汉族，住唐山市丰南区。 原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业）与被告田华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人孟璐璐、陈晓侠，被告田华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业费92169.63元（自2016年6月23日起至2019年12月31日止）；2、判决被告向原告支付违约金18433.926元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原告总公司北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅是5.98每月每平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用者应于每年首月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。2016年4月28日，被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了合同号为20160428193的《商品房买卖合同》，合同约定被告向唐山万科房地产开发有限公司购买唐山南。后被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限）。则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2016年6月16日，唐山万科房地产开发有限公司向被告送达交付使用通知书，交付使用通知书显示：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日（2016-6-23）起由买受人承担。原告自2016年6月23日起至今为被告提供物业服务，但被告未向原告支付任何物业服务费，期间经原告多次催要，被告均拒不支付，拖欠原告2016年6月23日至今的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。被告已构成违约，已给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案全部诉讼费用。 田华辩称，1.该房未收房，理由是地下室渗水，被告与地产的工作人员联系解决此事，但一直未解决。该房有质量问题，物业费不应当由我承担。2.最高院关于审理物业服务纠纷案件的应用法律的解释第六条规定，即便交被告也不应当全部缴费。3.唐山市物业服务收费管理实施办法第3章第30条物业管理单位计费满1年内，相关部门对其考核。被告要求物业公司公示每年度的审批文件。按照唐山市物业管理条例第八条规定，要求原告出示物价管理部门各项审批原件及前期物业合同。4.前期物业合同已经超过有效期，已经失效的合同不具备约束力。 本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2016年4月28日，被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买南湖××楼××单元××房，合同约定建筑面积364.66平方米。同日，被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2016年6月16日，唐山万科房地产开发有限公司向被告送达交付使用通知书，通知被告于2016年6月23日前办理完毕交付使用手续，被告于2016年6月17日签收。原告自2012年1月1日起开始为小区提供物业服务，被告因房屋地下室渗水未接收房屋，亦未向原告支付物业服务费。 上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、情况说明、《住宅工程质量户验收表》、《建设工程竣工验收备案表》、《交付使用通知书》、《物业季度服务报告》、《关于办理收房手续的催告函》、《关于办理收房手续的二次催告函》、律师催缴函等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，虽然现已过前期物业服务合同的合同期限，由于涉案小区未成立业主委员会，业主亦未明确表示与原告签订物业服务合同或办理退出手续，而物业公司继续提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。二被告应当按照原标准缴纳相应物业费用。被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。经原告催缴，被告仍未缴纳物业费。被告自2016年6月开始拖欠物业费，已构成违约，故对原告要求被告支付自2016年6月23日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持。被告尚欠2016年6月23日到2019年12月31日，共计42个月8天的物业费用92169.51元（5.98元×364.66平方米×42个月8天）元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金3000元。关于被告辩称房屋质量存在严重缺陷、不符合交付条件、开发商至今未修好的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下 被告田华于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2016年6月23日起至2019年12月31日止拖欠的物业费92169.63元、违约金3000元，共计95169.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2512元，减半收取计1256元（原告已预交），由被告田华负担，随上述款项一并给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 杰 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  郑晴月 书 记 员  李 玥