天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初709号原告：融创置地（天津）商业运营管理有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场5号楼（A4）南三层。法定代表人：曹广胜，总经理。委托诉讼代理人：王欢，女，该公司职员。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司职员。被告：许洪仙，女，1967年2月10日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李惠琳，天津华盛理律师事务所律师。第三人：李然，女，1987年12月30日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张云逸（被告李然配偶），1987年11月22日出生，汉族，住天津市河东区。原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司（以下简称融创公司）与被告许洪仙、第三人李然物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融创公司的委托诉讼代理人王欢，被告许洪仙的委托诉讼代理人李惠琳，第三人李然的委托诉讼代理人张云逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告自2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费61579.18元；2．本案诉讼费由被告负担，并直接给付原告。事实和理由：原、被告双方系物业合同关系。被告系天津市南开区时代奥城天玺SP22-147房屋（面积163.34㎡）的业主。按照原告与被告签订的《奥城天玺物业管理协议》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。而被告自2018年1月1日起，便不再履行交纳物业管理费的业务，经原告多次催要未果。原、被告之间以书面形式订立合同，合法有效，双方都应当诚实履行合同义务。被告在接受原告服务后，拒不支付物业费，故成讼。许洪仙辩称，涉诉房屋坐落于天津市南开区××道××道××广场××，所有权人为许洪仙，房屋面积为163.34平方米。现涉诉房屋由第三人李然占有使用，用于经营珠宝、服装、茶社等。许洪仙与李然签订了《租赁协议》，协议约定了物业管理费由李然直接向原告交纳。许洪仙自2017年2月将涉诉房屋出租给李然后，涉案房屋始终由李然占有使用，并由原告对其提供物业管理服务。许洪仙对于租赁期间物业费的缴纳情况、欠费金额是否准确，原告是否按照物业合同提供了服务等均不知情。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人约定，由物业使用人缴纳费用的，从其约定。故，不同意原告的诉讼请求。李然述称，2017年3月份租赁涉诉房屋，并支付了截止到2018年3月份的物业费。自2020年1月24日开始，因为疫情原因，南开区疫情防控管理中心将涉诉房屋贴了封条，无法营业。所以从2020年2月起的物业费不同意缴纳，原告提供的物业服务是23个月，从2018年4月开始计算至2020年1月份止。由于自2017年3月至今，涉诉房屋出现漏水问题，原告一直没有解决，故该23个月的物业费，李然不认可全额缴纳。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，融创公司与许洪仙签订《奥城天玺物业管理协议》，甲方为融创公司，乙方为许洪仙，约定甲方负责奥城天玺酒店式公寓的物业管理，乙方房屋坐落位置为奥城天玺22/23-147，建筑面积163.34m2。甲乙双方经友好协商，就乙方委托甲方，对乙方的物业进行物业管理事宜，签订本协议；物业管理费为13元/月/平方米，计费面积以建筑面积为准，乙方物业管理费合计为每月2123.42元，乙方自2014年7月1日起按照本协议约定支付物业费；乙方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，乙方承担连带责任。……原告在甲方签章处加盖公章，许洪仙在乙方签章处签字并摁手印。2017年2月11日，许洪仙与李然签订《租赁协议》，甲方为许洪仙，乙方为李然，约定：甲方是位于天津市南开区××道××路××广场××号（商铺）的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租，融创公司为物业管理方；甲、乙双方同意按照本协议的约定出租和承租涉诉房屋，商铺的建筑面积为163.34ｍ2，前述建筑面积为本协议所述租金及物业管理费的计算依据；乙方承租商铺的用途为珠宝、服装、茶社、艾灸；租期自2017年2月15日起至2020年4月14日止；本合同生效后，甲乙双方须与融创公司签订关于物业费支付的补充协议，乙方应自2017年2月15日至2020年4月14日向融创公司缴纳相关物业费用，该房屋的物业管理费标准为13元／平方米／月，以建筑面积163.34ｍ2计算，月物业管理费为人民币2123.42元，该物业管理费由乙方直接向融创公司缴纳。合同签订后，许洪仙将涉诉房屋交付李然经营使用，李然未按约定交纳物业费。庭审中，被告李然称因涉诉房屋漏水问题没有修复，故没有交纳物业费。融创公司对漏水一事未提出异议。原告曾于2019年11月7日向许洪仙发出《关于催缴物业服务费的函》，要求许洪仙支付欠付的物业管理费，许洪仙及李然对此不持异议。本院认为，原告融创公司与被告许洪仙签订《奥城天玺物业管理协议》，系真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。被告许洪仙作为房屋所有权人，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。后被告许洪仙将涉诉房屋出租给第三人李然经营使用，并约定物业管理费由李然直接向原告融创公司交纳，但李然未按约定履行缴纳物业管理费的义务，故应承担向原告支付物业管理费的责任。根据《奥城天玺物业管理协议》的约定，许洪仙应对李然支付物业管理费承担连带责任。关于物业管理服务费欠费金额，双方对月物业管理服务费数额2123.42元均无异议；被告李然称自2018年3月开始欠费，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。原告主张2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费，该期间物业使用人一直为第三人李然，故李然欠付物业管理服务费金额为61579.18元（2123.42元×29个月）。综合考量原、被告的当庭陈述、物业服务标准与等级等因素，原告服务期间存在瑕疵，给被告带来不便，应对其主张物业费的金额予以减免，本院综合考虑原告服务期间的服务状况和服务水平，确定酌减10%。故李然应给付原告自2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费61579.18元的90%，计55421.26元。被告许洪仙应对第三人李然的上述给付义务承担连带责任。第三人李然抗辩因疫情原因无法营业要求减免物业管理服务费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，第三人李然向原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司支付自2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费55421.26元；二、如果第三人李然未按本判决第一项确定的期限履行，被告许洪仙对第三人李然上述给付义务承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206.74元，由原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司负担120.74元，第三人李然负担1086元，第三人李然负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司，被告许洪仙承担连带给付责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  郑运良人民陪审员  翟 伟二〇二〇年九月十四日法官助理张晓书记员王娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。