贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10624号 原告：葛军，男，汉族，1985年10月16日出生，住贵州省毕节市。 原告：陈娟娟，女，汉族，1992年12月24日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：符立萍（特别授权代理），系贵州文腾律师事务所律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师。 原告葛军、陈娟娟与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告葛军、陈娟娟之委托诉讼代理人符立萍，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告葛军、陈娟娟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告办理不动产产权证；2、请依法判令被告支付原告违约金，以400309.00元为基数，按照每天万分之一的利息计算2016年12月31日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年6月10日1257天共计50318.80元。3、请求人民法院依法判决被告退还原告水开户费750.00元、电开户费529.00元、电视开户费365.00元及管道煤气如户费2500.00元，共计4144.00元。4、请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2014年10月31日原告向被告购买了被告开发的位于毕节市七星关区住房，建筑面积为122.12平方米。当日，原告与被告签订了商品房买实合同，合同编号为：0255。商品房总价款为400309.00，原告按照合同约定支付了首付款20309.00元，剩余280000.00元向中国建设银行贷款支付给被告。当天，原告也向被告交付了水开户费750.00元、电开户费529.00元、电视开户费365.00元及管道燃气开户费2500.00元，契税6005.00元、维修基金8006.00元等。根据双方签订的合同约定被告于2016年12月30日之前办理商品房转移登记的相关文书，《商品房买卖合同》第二十二条“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。…约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的规定，被告已超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，所以被告应按照每天万分之一的利息计算2016年12月31日起至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金给原告。 综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第19条之规定具状贵院，望贵院依法支持原告的全部诉请。 被告龙鑫家业辩称，一、根据答辩人与被答辩人等人签订的《商品房买合同》的约定，答辩人向被答辩人交付及逾期将承担违约责任的情形是逾期向被答辩人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而非为被答辩人“办理不动产权证”。《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定:“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：…2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理:即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第（四）约定:“双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。从合同上述约定可以看出，答辩人的合同义务是在约定期限内向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，而非不动产权证，答辩人只要取得符合办理商品房权属转移登记的相关文书，并将该信息告知被答辩人后，答辩人就已无责。对于办理商品房转移登记（不动产权证），双方是一种另行委托关系，而不是商品房预售合同中答辩人必须承担的合同义务。故被答辩人的该项诉请没有事实依据。二、违约金计算截止时间:本案中，答辩人与被答辩人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，交付履行义务实际转化为信息披露义务，直接由答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人并要求被答辩人提交办证所需资料、签订代为办证委托书委托代为办证即可。因此，只要答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人，即视为答辩人依约向被答辩人履行了交付办理商品房权属转移登记文书的义务。本案涉案商品房，根据七星关区人民政府“七星府函（2018）99号”《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建设局毕房处领办函（2018）5号《关于的复函》的文件精神，涉案房屋已于2018年10月8日便具备办理不动产登记条件。答辩人具备办理商品房转移登记条件后，答辩人就及时电话通知被答辩人等，向被答辩人等人披露了涉案房屋已经可以具备办证条件，要求被答辩人等人提交办证所需资料及签订委托办证委托书，以便答辩人代被答辩人办理权属转移登记。但没有业主前往答辩人处提交办证资料及签订办证委托书。为此，答辩人又于2019年4月16日以短信通知的方式通知被答辩人，再次向被答辩人等人披露了涉案房屋已经可以具备办证条件，要求被答辩人等人提交办证所需资料及签订办证委托书，以便答辩人代被答辩人办理权属转移登记。为此，答辩人已经履行了信息披露义务，故答辩人承担逾期交付办理房屋权属登记的相关文书的违约责任的时间应截止2019年4月15日。三、违约金起算时间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被答辩人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，超出三年的部分，不应得到支持。本案依据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，答辩人承担违约责任的方式为按日支付违约金，故应按日计算诉讼时效。故对于本案而言，答辩人承担违约责任的起算时间，应从被答辩人起诉书之日起倒推三年（具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认），超过三年的部分，应当不予支持。四、被答辩人诉请人民法院要求“答辩人退还其缴纳的四通费用即管道煤气入户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费（网络电视）及后期补缴的闭路电视开户费及防盗门差价款”没有事实及法律依据。虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会关于上述条例的答复之相关规定，但及双方签订的商品房买卖合同第十二条规定。但是，依据民事审判“当事人有约定依约定，无约定从法律”之原则，本案答辩人与被答辩人于双方签订的商品房买卖合同第十四条第四款之规定，对于原告应当缴纳的上述水、电、燃气、网络电视等费用，双方约定被答辩人委托答辩人代为缴纳。因此对于上述费用，在答辩人支付给相关机构后，答辩人便不在负有向被答辩人返还的义务，因此，被答辩人诉请第三条及增加的诉讼请求无依据支撑，恳请人民法院子以驳回。 综上所述，望人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人不合理的部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益为谢。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市路）“东城印象”第12幢19层05号房，房价款为400309.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年3月15日前向买受人交付该商品房，上水、下水交付时达到使用条件，燃气在2015年6月30日达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（5）水、电、闭路电视。出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款397162.12元，同时，被告收取原告电开户费529.00元、水开户费750.00元、闭路电视开户费365.00元、管道燃气入户费2500.00元。 另查明：2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行合同义务，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。 逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年6月18日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年6月18日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年6月18日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期办证违约金应以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年6月18日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。因被告通知提交办证资料时尚不具备办理转移登记条件，故该通知不具备免除被告承担违约责任的效力。 根据原告与被告的合同约定，被告收取原告电开户费529.00元、水开户费750.00元、闭路电视开户费365.00元、管道燃气2500.00元，系原告委托被告代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，亦未明确各项目的具体金额。被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴的各项开户费，系以实际行动表示终止委托事项，被告无须再代原告缴纳上述费用，应予退还。 原告当庭撤回判令被告向原告办理不动产权证的诉请，系对其诉讼权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告葛军、陈娟娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款397162.12元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月18日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告葛军、陈娟娟电开户费529.00元、水开户费750.00元、闭路电视开户费365.00元、管道燃气开户费2500.00元； 三、驳回原告葛军、陈娟娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费581.00元（已减半收取），由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年九月十四日 书记员 包清琳