江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初2775号原告：董旭，男，1988年7月24日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张蒙，江苏茂通律师事务所律师。被告：乔**，男，1985年6月3日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张国庆，江苏众联成律师事务所律师。原告董旭与被告乔**租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告董旭及其委托诉讼代理人张蒙，被告乔**及其委托诉讼代理人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行合同义务，向原告交付完整及可以有效使用，可以满足原告合同目的的房屋；2、判令免除原告未能实际使用房屋期间的租金，免除期间为自2019年6月1日起，至被告实际交付符合诉请第一条标准的承租物业止。己预先缴纳的租金，冲抵之后原告的应付租金。3、判令被告赔偿因不能使用房屋而产生的实际损失（房租差额）164192元。4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2019年8月28日，原告与被告之间签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租坐落于翠屏山街道办事处土山寺龙润小区西侧双层门面房的24间中，由北向南第7间至小区大门共计8间双层门面房(A7、A8、A9、A10、All、A12、A13、A14),建筑面积约为650平方米。该涉案房屋，系被告从房屋所有权人徐州市云龙区经济合作社处合法租赁，并经所有权人徐州市云龙区经济合作社书面确认可以进行分割、转租。原被告之间签订合同后，被告建议由被告牵头，找案外人候海豹统一装修门头。原告先行支付给被告5万元工程款，且约定自被告与案外人候海豹结算之后，多退少补。但自装修好之后，被告却一直不能向原告交付可以使用的房屋。原告到承租房屋想要收房时，却被案外人候海豹阻拦。收房期间多次与被告沟通，要求被告解决其与案外人候海豹的矛盾，并履行交付可以正常使用的房屋的义务，被告却推倭说要原告自己解决和案外人候海豹的问题。但原告和案外人候海豹之间并没有直接的法律关系，原告也并未委托案外人候海豹处理装修事宜，案外人候海豹自己也明确不和原告结算。因被告和案外人候海豹的矛盾，导致被告迟迟不能履行实际交房及可以有效使用、并且可以满足原告合同目的的承租物业。由于被告未能实际交付承租物业，原告不能实际使用承租物业期间的租金，应予免除。同时，原被告之间承租合同签订、且房屋己装修好之后，原告己将涉诉承租物业转租，并签订了转租合同。但因被告未能实际交付承租物业，导致原告的转租合同亦不能实际履行，造成的租金差价损失，应由被告承担相应的赔偿责任。鉴于以上事实，原告方为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼。请求法院查明事实，判如所请。被告乔**辩称：1、原告第一项诉请，被告及原告双方达成的租赁合同关系一直在履行，被告也已将涉案房屋交付原告，被告作为出租人交付房屋的义务已经履行完毕。在被告交付房屋后，原被告双方后补了一份合同，该份合同是乙方起草的，明确约定原告支付定金后即可获得房屋使用权、支配权、原告可更换门锁，并约定了原告有权对房屋进行装修，从这两点可以看出，被告已经交付了房屋，而且双方均知房屋在租赁时的现状是闲置多年、门锁毁损，达成租赁的合议，即已实际取得房屋。原告已实际占有房屋，且对房屋进行了装修，与原告诉求出租人交付的义务没有事实依据。2、原告诉请被告免除原告的租金，其实，根据合同约定，2019年6月1日起至半年时间内为免租期，在缴纳第二期租金予以免除，因此被告有免除租金的约定，如果原告要求立即免除或延长期限，视为对合同内容的变更，变更合同内容必须要有法定或约定条件，原告要求变更没有法律依据。而且被告交付原告的房屋可以正常使用，原告与他人之间的纠纷，导致租赁物不能正常使用，与被告无关，不能将其他纠纷与租赁合同纠纷混为一谈。3、原告要求被告赔偿实际损失，无论该损失是否存在均已和被告无关。第一，被告早已将房屋进行交付，原告已实际取得房屋的使用权。第二，原告未能将租赁房屋创造收益，是原告自己的经营行为导致，原告大幅度提升租金，其自己又不直接使用租赁物，应自担自己的风险。第三，原告取得房屋后，对房屋进行装修，与他人装修工程款之间发生纠纷，与被告无关。第四原告租赁房子的目的是为了商业、办公等，但实际上原告用于转租，原告却追究未能转租的损失，与合同目的不符合。4、原告在事实理由的部分陈述与事实不符合，或故意模糊事实。第一，2019年8月28日签订的合同是在原被告发生争议后，补签订的一份合同，在签订合同之前，双方达成了租赁约定，且已经实际履行；第二，对房屋进行了加装玻璃装饰、装修实际原告、被告、侯某,4三人在被告取得租赁权之前即达成的约定，因侯某,4人脉广，协调关系能力强，三人取得房子后，由侯某,4装修，更有利于装修的顺利进行，并非是被告建议由被告牵头，找侯某,4装修，是原被告共同找侯某,4进行装修，三人装修一事，在法律性质上是两人共同委托侯某,4连同侯某,4自己的门头，由侯某,4进行装修。第三，被告与土山寺经济合作社租赁合同约定了可以分割、转租，但原告与被告之间的租赁合同，原告删除了转租的约定，也经过了被告的认可，原告没有任意转租权。第四，原告先行支付的5万元，并非全部是工程款，仅有不到三万元是工程款，其余2万元是原告在被告处维修车辆的维修款。第五，被告和侯某,4之间没有矛盾，被告也不欠侯某,4的装修款，是原告欠侯某,4的装修工程款，与侯某,4结算工程款，试图解决他们二人矛盾并非被告的义务。第六，被告转租给原告的房屋，未挣取任何差价，不仅如此，从面积看被告从村委会承租的租金是294666元，实际转给给原告的租金是226000元，原告还占了极大的便宜，被告没有义务为原告装修房屋。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，乔**（买受人）与江苏宣和拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》一份，内容为：买受人成交拍卖的标的为龙润小区西侧门面房共24间，12年期租赁权。2019年7月13日，徐州市云龙区翠屏山街道办事处土山寺村经济合作社（出租方、甲方）与乔**（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：甲方房屋坐落于翠屏山街道办事处土山寺龙润小区西侧门面房共计24间，建筑面积约为1500平方米出租给乙方，房屋用途为商业，租赁期限自2019年6月1日至2031年5月31日止，计12年。后该合作社出具证明一份，内容为：根据土山寺龙润小区西侧门面房24间营业房租赁合同条款，因乙方乔**承租的24间门面房面积较大，门面较多，同意乙方乔**对龙润小区西侧24间门面房进行分割、转租。在转租期间内产生的所有的债权债务有乙方承担。2019年8月28日，乔**（出租方）与董旭（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方房屋坐落于翠屏山街道办事处土山寺龙润小区西侧门面房共计24间，甲方将其中的由北向南第7间至小区大门共计8间双层门面房（A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A14），建筑面积约为650平方米，租赁给乙方，租赁期限为2019年6月1日至2031年5月31日止，计12年；甲方保证在出租该房屋时没有隐性产权、使用权纠纷；该房屋用途为商业、办公等；该房屋第一年年租金为226000元，乙方先行支付定金282500元，由董旭个人以帮甲方垫付土山寺门面拍卖保证金的形式支付给甲方，乙方在支付定金后即获得该房屋使用权、支配权、乙方可更换门锁。甲方给予乙方6个月的装修改造过渡期，计算在第二年租金内给予免除；乙方根据房屋的功能定位及使用要求，以及政府相关职能部门的规范技术要求，可以在不影响房屋结构安全和不破坏房屋整体结构的情况下，有权进行复核房屋使用功能和行业技术要求的装修。2020年1月2日，董旭（甲方、出租方）与案外人王昆（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：甲方同意将徐州市云龙区翠屏山街道办事处龙润小区西侧门面房小区大门北侧A11-A14出租给乙方经营，出租期限为2020年1月15日至2023年1月15日，每年租金为1550000元，每年租金在上一年度租金的基础上递增8%。庭审中，原告陈述涉案房屋从装修到结束都没有实际占用，装修是由被告牵头找案外人候海豹，原告先行支付给被告5万元，约定由被告和案外人候海豹结算完之后多退少补。后来原告想去接收房屋时，侯某,4不同意，侯某,4说不认识原告，侯某,4让被告和其商谈尚欠装修款的事宜。为证实上述陈述，原告提供其与乔**的微信聊天记录、通话录音。微信聊天记录内容为：董“再说我和侯某,4哪来的纠纷？玻璃门是你给找人做，之前给的你5万元的话差多少钱只能是我再给你，我和侯某,4压根没有任何合作或者经济往来，也不是租的他的房子，你非要我找他”，乔“还有地基他来做，全是你知道并且同意的，你付的是钢化玻璃钱，还差点，另外，你不欠他钱，他锁你门干嘛”董“玻璃也好基础墩也好，这不都不是裹在一起算的吗”乔“当时我们几个坐在一起共同商量，你我都同意由侯某,4乔建施工……你必须找侯某,4结清”董“是都同意你找人施工，怎么办多少钱都是你来谈的……施工干的什么活也不知道，价格也不知道……”乔“房子早就交给你了，房租该付你别拖了”董“主要到现在都没拿到钥匙，能先把钥匙拿到，我也好带租户看房子呀”乔“给他锁钱装修钱他不就给你了”乔“房子已经租给你了，使用权经营权都是的，你随时可以带人看房子”董“可是事实是进不去……”。被告乔**当庭陈述，涉案房屋的装修是原被告共同协商的，原告先行给付的5万元包含2万元的修车款和3万元的装修款，后期因为装修款的问题原告和侯某,4有矛盾，被告已尽量协调让侯某,4给原告开门，但是因为原告多次没有到场，导致原告和侯某,4矛盾激化。为证实上述陈述，被告提供其与原告的微信聊天记录、车辆维修清单，证人侯某,4出庭作证。侯某,4当庭陈述“2019年8、9月份，原被告共同喊我到被告修车的办公室找我谈装修的事，他们说我和城管比较熟，让我帮忙装潢，当时有很多人在场。我问费用怎么结算，他们说共同给。装修一个多月之后，被告把工程款给我了，我找原告结算工程款，原告让我找被告。我只要见到原告就问他要工程款，有录像。后来原告进屋贴招租广告的时候，我向原告索要工程款，原告让我找被告要。原告的房屋是是原告让我锁的，我装好玻璃门之后买了十几把锁，被告把钱给我了，我就把钥匙给被告了”。微信聊天记录内容为：乔“装监控的马上到，准备6个头”董“嗯，两套吧，两套独立系统……”董“大哥，上次说的锁是15块钱一把吧”乔“记不清，总共给他装了一百多”乔“把这个门贴出这个贴、磨砂玻璃给你打电话也打不通，门儿我给开锅了，然后我找人给贴了，门给你贴好了，你不接也不回，城管检查你也不配合”董“人去了，还是锁着的”乔“开了一天了，哪几个锁没有钥匙，里面是通的……”乔“给你说了多少次，你什么时候来什么时候给你开门，门是海豹锁的，你们之间有债务，必须你们当面解决”董“你总说能开门，你开开门我们又进不去，进去了里面东西也不能搬出来，报警都好几次了”原告对于该份微信聊天记录的质证意见为对其真实性无异议，原告不否认找侯某,4装修是知情的，但聊天记录也能反映由被告牵头进行工程的委托、结算。原告另陈述，其将涉案房屋转租给案外人王昆是想着先把房屋租出去再继续协调交付事宜。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,被告乔**承租案外人徐州市云龙区翠屏山街道办事处土山寺村经济合作社所有的涉案房屋，其在征得承租人徐州市云龙区翠屏山街道办事处土山寺村经济合作社的同意下，将涉案房屋转租给原告，不违反法律行政法规的强制性效力性规定,不违背公序良俗,应认定合法有效，双方当事人均应履行。关于被告是否将涉案房屋实际交付于原告的问题。经查认为，原告已将涉案房屋的定金交付于被告，根据原被告双方签订的房屋租赁合同约定，原告即可对涉案更换门锁并可予以装修。结合被告提供的聊天记录及原告的陈述可知原告对于涉案房屋的装修是知情亦提供装修材料。另通过被告于2020年1月15日将涉案房屋转租给案外人王昆的行为也可知，原告已取得房屋的使用权、支配权，并对涉案房屋进行装修。故，被告已将涉案房屋实际交付于原告。因被告已将涉案房屋实际交付于原告，原告要求被告免除2019年6月1日至实际交付涉案房屋止的租金，于法无据，本院依法不予支持。关于原告主张系被告欠付侯某,4涉案房屋装修工程款、导致其无法使用涉案房屋故而造成损失的问题。经查认为，被告已将涉案房屋实际交付于原告，另根据房屋租赁合同关于装修过渡期的约定看，被告并无替原告装修涉案房屋的义务，原告亦未提供充分的证据证明装修工程款应由被告支付给侯某,4。综上，原告提供的证据不能证明被告存在违约或侵权行为，原告要求被告赔偿其房租差额的诉请不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告董旭的诉讼请求。案件受理费3584元，减半收取为1792元，由原告董旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏雪梅二〇二〇年九月十四日书记员  宋神保