福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1933号 上诉人（一审被告、反诉原告）：李晓龙，女，1995年4月21日出生，汉族，住福建省上杭县。 上诉人（一审第三人）：厦门高唯餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路27号201店面。 法定代表人：李晓龙，该公司执行董事。 二上诉人共同委托诉讼代理人：傅程、严浩，福建谨而信律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：厦门彩虹世界游乐投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路27号B栋2楼B5-201。 法定代表人：戴碧丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚世焕，福建厦祥律师事务所律师。 上诉人李晓龙、厦门高唯餐饮管理有限公司（以下简称高唯公司）因与被上诉人厦门彩虹世界游乐投资有限公司（以下简称彩虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初2504号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李晓龙、高唯公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审，支持上诉人的一审反诉请求；（二）被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对案件重要基本事实存在遗漏认定和错误认定的情况，所作出的判决依法应予以撤销并发回重审。1.一审法院遗漏查明《商铺租赁合同》第12.2条系格式合同的事实，认定李晓龙应部分支付2019年5月29日后的房屋占有使用费，显属错误。《商铺租赁合同》系彩虹公司提供的格式合同，合同第12.2条约定，李晓龙作为承租人，在已缴足履约保证金的情况下，在撤离商铺时，仍负有与其主动结算的义务，否则彩虹公司有权从履约保证金中予以扣除或阻止李晓龙撤离其财产，由此产生的损失由李晓龙承担。从一审法院查明的事实可知，彩虹公司在李晓龙于2019年5月28日欲搬离商铺时，同时实施了不予返还履约保证金、阻止李晓龙搬离商铺等行为，导致李晓龙既无法继续使用商铺，财产被扣押又无法搬离商铺。此后，彩虹公司起诉李晓龙向其主张2019年5月29日之后的房屋占有使用费。由此可见，《商铺租赁合同》第12.2条拟定免除彩虹公司在法院未分清何方违约时无故扣押他人财产的责任，又加重李晓龙既不能使用商铺又不能搬离商铺，却仍要支付房屋占有使用费等义务的格式条款，以上格式条款未以加粗标识等特别标志以提示李晓龙注意，应属无效。2.一审法院未查清彩虹公司阻止李晓龙搬离店铺的加锁行为，系以实际行为将商铺收回处置的事实，而错误认定彩虹公司与李晓龙均存在过错，做出由李晓龙部分支付2019年5月29日后的房屋占有使用费判决，也是错误的。如前所述，撇开《商铺租赁合同》第12.2条系格式条款无效的情况，即使依照双方的约定，彩虹公司在李晓龙搬离商铺时，只能选择扣押李晓龙店铺财物或是从履约保证金中扣除相关费用。在本案中，彩虹公司在寄送合同解除函件后，既不退还李晓龙履约保证金，又阻止李晓龙搬离租赁场所，损害了李晓龙处置个人财产的合法权益。李晓龙系以保护个人财产为前提而短暂加锁，并非继续占有使用商铺的行为，依法不存在过错。一审法院虽查明彩虹公司于2019年5月29日以加锁的方式阻止李晓龙搬离商铺，却未查清彩虹公司的加锁行为，系以解除租赁合同为前提对商铺加锁系以实际行为将商铺收回处置的事实。一审法院错误认定彩虹公司与李晓龙均存在过错，显然对双方对商铺加锁行为的前提和性质等事实未予查清，进而做出不利于李晓龙的错误判决，依法应予以纠正。3.一审法院未予查清彩虹公司在商铺加锁的行为，系造成本案损失进一步扩大，矛盾进一步激化的根本原因，由此作出彩虹公司与李晓龙均存在过错的认定，由李晓龙部分支付2019年5月29日后的房屋占有使用费判决均是错误的。李晓龙于2019年5月28日欲搬离店铺，系同意解除《商铺租赁合同》。彩虹公司阻止李晓龙搬离，系彩虹公司妨碍李晓龙处置个人财物所导致，由此产生的房屋占有使用费，应全部由彩虹公司承担，而非李晓龙与彩虹公司共同承担。二、一审法院存在适用法律错误的情况，所作出的判决依法应予以撤销并发回重审。彩虹公司为阻止李晓龙搬离商铺，对商铺加锁至今，彩虹公司不但未采取适当措施防止损失扩大，还持续激化矛盾扩大损失。一审法院在认定李晓龙存在违约的前提下，应适用《合同法》第一百一十九条第一款的规定，由彩虹公司承担全部由其扩大的损失，判决李晓龙无需支付2019年5月29日之后的房屋占有使用费。三、一审法院存在程序错误，违反“不告不理”的原则，在一审原告彩虹公司未主张，且一审法院未释明的情况下，径行将李晓龙缴纳给彩虹公司的租金、履约保证金用于冲抵水电费、物业管理费、违约金及占用费，显属错误。综上，上诉人认为一审法院判决审判程序严重违法，认定事实不清且明显有误，适用法律错误，所作判决显属不当，请求依法予以撤销并发回重审或依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。 彩虹公司人答辩称，上诉人在2018年9月之后，在未缴水电费的情况下，持续占有经营。2018年12月，彩虹公司发函解除合同，上诉人继续占有经营，且不交水电费。即便上诉人单方撤离，但是没有通知彩虹公司也没交清水电费。本案第三人仍然登记在案涉房屋。作为上诉人有义务将登记在本案房屋地址的公司予以注销。在第三人未注销的情况下，上诉人必须支付占有使用费，直至第三人注销公司住址为止。上诉人主张以行为解除合同，不能成立。2019年5月29日，一审只判上诉人承担一半租金，是不合理的，彩虹公司没有过错。在没有交接的情况下，彩虹公司扣押上诉人物品，所谓扣押也只是加一把锁而已，客观上彩虹公司没有扣押上诉人的物品。 彩虹公司向一审法院起诉请求：1.确认彩虹公司与李晓龙于2018年6月4签订的《商铺租赁合同》于2018年12月4日解除；2.判令李晓龙立即向彩虹公司支付相当于三个月租金的违约金63396.06元；3.判令李晓龙立即向彩虹公司交还厦门市湖里区长浩东路27号201商铺，并将商铺恢复原状；4.判令李晓龙立即向彩虹公司支付2018年10月至2019年4月期间欠缴的水电费11629.3元；5.判令李晓龙立即向彩虹公司支付管理费（按4412.18元/月的标准，自2018年10月起计至实际返还讼争房屋之日止）；6.判令李晓龙向彩虹公司支付商铺占用费（按21132.02元/月的标准，自2018年12月16日起计至实际返还讼争房屋之日止）；7.判令高唯公司与李晓龙对上述诉讼请求的履行承担连带责任。8.诉讼费用由李晓龙和高唯公司承担。 李晓龙向一审法院反诉请求：1.李晓龙与彩虹公司于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》解除。2.判令彩虹公司返还李晓龙履约保证金51088元及三个月的租金及管理费76632元，合计127720元。3.判令彩虹公司返还装修保证金10000元。4.判令彩虹公司支付李晓龙违约金21132元。5.判令彩虹公司赔偿李晓龙经济损失。6.本案诉讼费用由彩虹公司承担。 一审法院查明：翔鹭（厦门）房地产开发有限公司系房地坐落为湖里区寨上“闽南古镇”A2地块的登记权利人。2016年10月18日厦门市公安消防支队出具厦公消验字[2016]第0680号建设工程消防验收意见书，评定闽南古镇B-E部之B4、B5部建设工程消防验收合格。2016年12月22日，金士邦商业管理（厦门）有限公司与彩虹公司签订编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同》，约定彩虹公司向金士邦商业管理（厦门）有限公司承租商铺编号为B5-201的商铺，面积为4970平方米。 2018年6月4日，彩虹公司与李晓龙签订一份编号为20170604001的《商铺租赁合同》，约定：李晓龙向彩虹公司承租位于厦门市湖里区长浩东路27号201的商铺，租赁面积为116.11平方米，用于经营简餐、饮料类，租赁期限为3年，以项目整体开业之日计算；彩虹公司账户为吴海兰名下招商银行厦门金榜支行账号尾数为“9298”的银行账户；租金从2017年10月1日至2019年9月20日以182元/平方米/月收取，每月租金为21132元，第三年度起，租金在上一年度的基础上每年按8%的递增方式收取，即从2019年10月1日至2020年9月30日租金按196.56元/平方米/月收取，每月租金为22823元；综合管理费从2017年10月1日至2019年9月30日综合管理费以38元/平方米/月收取，每月为4412元，2019年10月1日至2020年9月30日综合管理费按41.04元/平方米/月收取，每月为4765元，租金和综合管理费支付方式为季度付，即3个月付款，合同签订当日，李晓龙支付3个月租金和综合管理费，此后合同签订当日每隔三个月为最后付款期限，缴纳最后日期分别为2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日，以此类推，免租期间应缴纳综合管理费，李晓龙自行承担租赁期限（含装修期）内该商铺发生的水、电、燃气等能源费用（实际分户计量），并应在每月5日前将上一个月的能源费费用交给彩虹公司，由彩虹公司统一代为缴纳；彩虹公司同意给予李晓龙3个月免租金的优惠期，具体时间以彩虹公司书面通知开业时间开始计算，免租期间李晓龙应缴纳综合管理费；闽南古镇暂定开业日为2017年10月1日，李晓龙应不晚于前述日期开业经营，彩虹公司按本合同约定另行书面通知李晓龙开业日的，以彩虹公司通知为准，前述两者开业日相冲突时，以彩虹公司另行书面通知的开业日为准；双方按照合同约定的地址送达通知或文件，可视为送达；装修保证金500平方米以下的10000元/间；李晓龙应于签订本合同之日向彩虹公司全额缴纳二个月的租金及综合管理费51088元作为履约保证金，若合同期满双方协商不再续约，或合同终止后三十日内，李晓龙应向工商管理部门或其他相关主管部门办理租赁场所上李晓龙注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续，彩虹公司于收到所有相关部门同意注销的文件后，确认李晓龙无违约情况下办理完撤离书面手续，并扣除应扣除款项后无息退还李晓龙履约保证金；租赁场所所属商场由彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司进行统一管理，李晓龙必须遵守彩虹公司制定的《装修须知及商场管理规定》，李晓龙在接到《进场装修通知书》之日起可以进场装修，对租赁场地的装修工程报批，李晓龙在通过彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司审查后，需自行上报建委、消防等政府部门，在取得开工许可证并向彩虹公司报备后方可施工；彩虹公司的维修责任限于该租赁场所的建筑结构体及商场的公共设施和公共区域，在租赁期内，彩虹公司应保持商场的公共区域及公共设施处于清洁、良好的使用状态；除法律禁止或不可抗力外，李晓龙同意按彩虹公司或者彩虹公司指定的管理公司规定的营业时间开店营业；李晓龙延期向彩虹公司缴纳其应付款项或费用，则彩虹公司有权向李晓龙收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日计算至实际全额付清之日止，如李晓龙拖延支付应付彩虹公司款项、费用及代缴费用超过十五日，则彩虹公司有权选择暂停该商铺部分或者全部物业服务，引起的全部后果由李晓龙承担；李晓龙拖欠租金、综合管理费、履约保证金、能源费及其他费用超过十五日的,视为李晓龙严重违约，李晓龙同意赔偿彩虹公司因此遭到的损失，并同意另向彩虹公司支付相当于当年全年租金和物业管理费总额的20%的违约金（或者不低于相当于三个月租金的违约金）和赔偿彩虹公司一切损失，同时彩虹公司有权解除合同，收回租赁场所，已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还，本合同解除后，如果李晓龙不按照约定归还商铺，则彩虹公司有权采取措施，比如封铺、将李晓龙在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由李晓龙自行承担；因彩虹公司违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，综合管理费、能源费等据实结算，李晓龙有权要求彩虹公司支付不低于相当于一个月租金的违约金，彩虹公司应在合同解除后10日内向李晓龙支付该违约金；李晓龙在撤离该商铺前应当经彩虹公司或其指定的管理公司验收认可，结算所有对彩虹公司应付款项或费用，否则，彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司有权依法阻止李晓龙撤离其财产，或从其履约保证金中直接扣除应付款项或费用，不足部分仍有权向李晓龙追偿，由此引起的一切损失和责任，均由李晓龙自行承担；李晓龙原因导致其未能在本合同解除或者终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还彩虹公司的，由此造成彩虹公司与第三方的一切损失，均由李晓龙承担，每延期一天，李晓龙还应向彩虹公司支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金；李晓龙对商场经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识，因此，李晓龙独自享受经营成果并同时承当经营风险，彩虹公司裸房交付，二次消防的设计、施工、验收等均由李晓龙自行负责。 2017年6月4日，彩虹公司与案外人黄丁财签订一份编号为20170604001的《商铺租赁合同》，内容与上述彩虹公司与李晓龙签订的《商铺租赁合同》内容一致。李晓龙系承接黄丁财承租的讼争的商铺，承接后李晓龙与彩虹公司签订上述合同。彩虹公司认可黄丁财缴交的履约保证金51088元、三个月的租金和综合管理费76632元，合计127720元视为李晓龙支付，并于2018年6月4日出具收据确认收到李晓龙该款项。 2018年8月21日，厦门市公安局殿前派出所对彩虹公司的工作人员吴海兰进行询问，吴海兰陈述彩虹公司招租的包括讼争商铺在内的三家商铺一直被金士邦商业管理（厦门）有限公司停电，导致三家商铺无法正常营业，彩虹公司没有开业，金士邦公司商业管理（厦门）有限公司也没有通知开业，但彩虹公司招商的十几家商铺开业了，闽南古镇本来是要在2017年5月开始营业的，因招商不好没有开业，为了吸引人气，配合金士邦商业管理（厦门）有限公司招商，彩虹公司招租的商铺就先开业了，彩虹公司也没有收到租金，彩虹公司也已经设计好，准备开始装修了。金士邦商业管理（厦门）有限公司于2018年8月15日、16日停了讼争商铺的电。 2018年11月1日，李晓龙与彩虹公司工作人员吴海兰的聊天记录体现，李晓龙要求吴海兰提供账号，吴海兰向李晓龙发送了缴费通知单并要求按缴费通知单上载明的账号缴款，该缴费通知单载明了应缴费用及指定账户（陈祥旭名下账号尾数为“2272”的招商银行账户）。李晓龙对缴费通知单上指定的账户提出异议，要求吴海兰提供对公账号。吴海兰答复按照合同上指定的账户缴款，合同上加盖了公司的公章，该账号系彩虹公司授权认可同意的账号。李晓龙表示其律师朋友告诉李晓龙，这种涉及委托的东西需要司法局开具委托证明才算有法律效力。吴海兰答复李晓龙称律师可以和彩虹公司的法律顾问沟通，但沟通的过程中，李晓龙仍需履行合同义务，按时缴交一切应缴费用，否则构成违约责任将由李晓龙承担。 2018年11月10日，彩虹公司向李晓龙邮寄送达落款日期为2018年11月5日的《催费函》，通知李晓龙应缴2018年9月期间的水电费1525.1元、2018年10月期间的综合管理费4412.18元，依据合同10.1条的约定，以上水电费已产生迟延履行违约金141.8元（从2018年10月5日起至2018年11月4日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），以上综合管理费已产生迟延履行违约金410.3元（从2018年10月5日起至2018年11月4日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），李晓龙应收到函件之日起三日内将欠缴水电费、综合管理费及违约金合计6489.38元，前往彩虹公司结算或悉数转账至彩虹公司指定账户（陈祥旭名下账号尾数为“2272”的招商银行账户）。 2018年11月21日，彩虹公司向李晓龙邮寄送达落款日期为2018年11月19日的《催费函》，通知李晓龙应缴2018年9月期间的水电费1525.1元、2018年10月期间的综合管理费4412.18元，依据合同10.1条的约定，以上水电费已产生迟延履行违约金210.5元（从2018年10月5日起至2018年11月19日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），以上综合管理费已产生迟延履行违约金608.9元（从2018年10月5日起至2018年11月19日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），李晓龙应收到函件之日起三日内将欠缴水电费、综合管理费及违约金合计6756.68元，前往彩虹公司结算或悉数转账至彩虹公司指定账户（陈祥旭名下账号尾数为“2272”的招商银行账户）。 2018年12月4日，彩虹公司向李晓龙邮寄送达落款日期为2018年12月3日的《解除商铺租赁合同通知》，通知李晓龙因李晓龙自2018年10月份至今未依约缴交水电费和综合管理费，期间彩虹公司已经书面通知一次和书面催收两次，均未果，李晓龙的行为已经构成严重违约，依据商铺租赁合同第10.3条、第11.5条、第12.3条的约定，本通知送达之日起，解除双方于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》；本通知送达之日起十日内，向彩虹公司支付全部应缴而未缴的水电费、综合管理费；本通知送达之日起十日内，向彩虹公司支付相当于三个月租金的违约金；本通知送达之日起七日内，依约向彩虹公司返还商铺；彩虹公司保留向李晓龙主张其他应付款项及违约责任的权利。 2019年5月28日，李晓龙将店面的物品搬离，彩虹公司不同意李晓龙搬走店内物品，2019年5月29日彩虹公司对讼争商铺大门进行加锁处理。现讼争商铺李晓龙、彩虹公司均上锁，双方均无法进出。 彩虹公司通过微信向李晓龙发送的水电费记账单上载明了讼争商铺水费、电费的设备编号，李晓龙对商铺水费、电费的设备编号未提出过异议，结合彩虹公司提交闽南古镇缴费通知单，可以认定2018年10月1日至2019年4月30日讼争商铺应缴纳水电费为14709元。 一审法院认为，彩虹公司与李晓龙签订的《商铺租赁合同》、系双方的真实性意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 一、关于彩虹公司、李晓龙是否违约，《商铺租赁合同》何时解除的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，水、电费由李晓龙负担，李晓龙已经逾期缴纳水、电费超过十五日，其违约行为系合同约定的解除条件，彩虹公司有权依照合同的约定解除合同，彩虹公司于2018年12月4日向李晓龙送达《解除商铺租赁合同通知》，双方合同于2018年12月4日解除。 李晓龙主张彩虹公司根本违约，其有权解除合同，一审法院认为彩虹公司未构成根本违约。理由如下：首先，李晓龙提交的询问笔录体现彩虹公司工作人员吴海兰认可讼争商铺停电时间为2018年8月15日、16日，停电后吴海兰亦报警处理供电事宜，该停电情况不足以构成根本违约。其次，合同约定李晓龙对商场经营政策及经营方式已有全面了解，李晓龙独自享受经营成果并同时承担经营风险，李晓龙并未举证证明彩虹公司对其经营状况作出过承诺，因此李晓龙主张商铺无法正常开业运营，造成李晓龙重大损失、合同目的无法实现，彩虹公司构成根本违约，不予采信。故，李晓龙以彩虹公司根本违约为由，请求法院判令解除《商铺租赁合同》，不予支持。 商铺租赁合同解除后，李晓龙应当返还讼争商铺，彩虹公司主张李晓龙返还讼争商铺，有合同和法律依据，予以支持。 二、关于彩虹公司主张的水电费、管理费、占用费、违约金问题。讼争商铺2018年10月至2019年4月的应缴纳水电费14709元，按照合同约定应由李晓龙承担，李晓龙未举证证明其已经支付该费用，彩虹公司仅主张李晓龙支付水电费11629.3元，少于实际产生的水电费，予以支持。 彩虹公司发出解除《商铺租赁合同》通知并要求李晓龙返还商铺后，李晓龙于2019年5月29日欲搬离商铺，但彩虹公司不同意并在讼争商铺加锁的行为，导致李晓龙无法继续使用商铺，因此，2019年5月29日之后彩虹公司并未就讼争商铺为李晓龙提供服务或管理，彩虹公司主张的管理费一审法院认定计算至2019年5月29日。故，彩虹公司主张的2018年10月起的管理费予以部分支持35012.78元（4412.18元/月×7个月+4412.18元/月÷31天×29天）。 合同解除后，李晓龙应及时归还房产，李晓龙未归还房产应支付占有使用费，李晓龙未办理交接手续的情况下于2019年5月29日欲搬离讼争商铺，双方均对讼争商铺进行加锁后双方并未进一步协商交接事宜，占用使用费持续发生系双方怠于办理交接手续造成，对此双方均有过错，因此2019年5月29日后产生的占有使用费，一审法院认定双方按照月租金标准各承担50%，因此，彩虹公司主张的占用费予以部分支持，即2018年12月16日至2019年5月28日占用费为115203.48元（21132元/月×5个月+21132元/月÷31天×14天）及2019年5月29日之后占用费按10566元/月的标准自2019年5月29日起计至实际返还讼争商铺之日止。 彩虹公司主张的违约金有合同依据，但李晓龙关于其无需支付违约金的抗辩可视为对违约金过高的抗辩，根据当事人的过错程度、预期利益的损失以及由此造成对他人违约而承担的违约责任等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情降低为21132元。 三、关于彩虹公司已经收取的租金66396元、履约保证金51088元如何处理的问题。李晓龙要求返还租金及履约保证金，彩虹公司抗辩开业后李晓龙使用讼争商铺已经产生三个月租金，66396元租金已经用于抵充三个月租金，且因李晓龙违约导致合同解除，彩虹公司有权没收履约保证金。一审法院认为，根据《商铺租赁合同》约定，彩虹公司给予李晓龙三个月的免租期，具体时间以彩虹公司书面通知开业时间开始计算，因彩虹世界未举证证明其已经书面通知李晓龙开业时间，因此，一审法院认定合同解除之日即2018年12月4日租金尚未开始计算。彩虹公司抗辩李晓龙支付的66396元已经用于支付租金，不予采纳。但《商铺租赁合同》约定，因李晓龙违约导致合同解除的，彩虹公司已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还，李晓龙主张彩虹公司返还该租金、履约保证金，不符合合同约定，一审法院亦不予支持。综合考虑双方合同的履行情况、彩虹公司已经主张违约金的情况，一审法院认定，彩虹公司已经收取的租金66396元、履约保证金51088元用于抵充上述已经认定李晓龙应支付给彩虹公司的水电费、物业管理费、违约金及占用费。抵充后水电费、物业管理费、违约金后余额50249.92元（66936元+51088元-11629.3元-35012.78元-21132元=50249.92元）用于抵充占用费，故，李晓龙还应支付彩虹公司2018年12月16日至2019年5月28日占用费为64953.56元（115203.48元-50249.92元）及2019年5月29日之后占用费按10566元/月的标准自2019年5月29日起计至实际返还讼争商铺之日止。 根据上述分析，李晓龙以彩虹公司根本违约为由提出要求彩虹公司返还履约保证金51088元及三个月的租金及管理费76632元，合计127720元，返还装修保证金10000元彩虹公司，支付李晓龙违约金21132元，以及赔偿经济损失的反诉请求，均不予支持。本案审理过程李晓龙申请对经济损失进行鉴定，为避免产生不必要的鉴定费用，不予准许。 四、关于高唯公司应否承担连带责任的问题。高唯公司并非讼争合同的一方当事人，彩虹公司要求高唯公司承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门彩虹世界游乐投资有限公司与李晓龙于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月4日解除；二、李晓龙应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区长浩东路27号201的商铺腾空并返还厦门彩虹世界游乐投资有限公司；三、李晓龙应于本判决生效之日起十日内支付厦门彩虹世界游乐投资有限公司2018年12月16日至2019年5月28日占用费为64953.56元及2019年5月29日之后占用费（按10566元/月的标准自2019年5月29日起计至实际返还讼争商铺之日止）；四、驳回厦门彩虹世界游乐投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李晓龙的全部反诉请求。 经审理，原审判决查明的事实属实，本院予以认定。 二审中，李晓龙提交了新的证据，即1.2019年7月2日，金士邦商业管理（厦门）有限公司发出的《通告》，拟证明被上诉人与讼争店铺所有人金士邦商业管理（厦门）有限公司存在未决纠纷，导致讼争商铺至今无法正常开业使用。2.《律师函》及邮寄面单以及上诉人拍摄的现场视频，拟证明（1）2019年12月12日，上诉人委托上海达沃律师事务所向被上诉人寄送的《律师函》，明确被上诉人以加锁的方式阻扰上诉人于2019年5月28日搬离店铺构成侵权，被上诉人应立即返还上诉人财物；（2）被上诉人在接到前述函件后，至今拒绝开锁，至今扣留上诉人财物。经组织双方当事人进行质证，被上诉人质证认为，证据1的真实性无法确认，目前被上诉人与被上诉人的上家金士邦商业管理（厦门）有限公司的案件尚未审结。证据2的真实性无法确认，时间是2019年12月10日，在一审判决之后，被上诉人没收到律师函。现场视频拍摄时间是2019年12月18日，2020年5月7日，都是在一审判决之后出具的证据。2019年12月18日的视频，当时本案所涉店面存在漏水，店面楼下报案，派出所通知双方到现场处理。因为加了两把锁，双方到场开锁才能进去。上诉人所说的2019年5月29日之后上诉人就没在商铺加锁，不是事实，是上诉人将自己加的锁移除后才拍的视频，是为了逃避责任。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉的《商铺租赁合同》第12.2条是否是格式条款，应否为无效条款；二、对彩虹公司在李晓龙欲撤离商铺时对商铺进行加锁的行为的认定。 一、关于第一个焦点问题。在一审审理中，案涉当事人双方均未对案涉的《商铺租赁合同》第12.2条是否是格式条款以及该条款的效力问题提出异议，鉴于此，原审法院未予审查并无不妥。《商铺租赁合同》第12.2条约定：“乙方（李晓龙）在撤离该商铺前应当经甲方（彩虹公司）或其指定的管理公司验收认可，结算所有对甲方的应付款项或费用，否则，甲方或其指定的管理公司有权依法阻止乙方撤离其财产，或从其履约保证金中直接扣除应付款项或费用，不足部分仍有权向乙方追偿，由此引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担。”该条款不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦无免除彩虹公司责任、加重李晓龙责任、排除李晓龙主要权利的，故该条款应为有效条款。 二、关于彩虹公司对李晓龙商铺加锁行为的认定。彩虹公司于2018年12月4日向李晓龙送达《解除商铺租赁合同通知》，双方合同于2018年12月4日解除。彩虹公司于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼。李晓龙于2019年5月28日欲搬离商铺。彩虹公司在李晓龙依约全额缴纳二个月的租金及综合管理费共计117484元作为履约保证金，仅拖欠水电费11629.3元，不属于严重违约的情形以及双方的争议已寻求诉讼救济程序的情况下，不同意李晓龙将店面内的物品搬离，未寻求积极有效的解决方式，而是于2019年5月29日对李晓龙的商铺进行加锁，导致损失的进一步扩大，由此引起的一切损失应由彩虹公司自行承担。原审法院在讼争商铺未在李晓龙实际占有、使用的情况下，判决李晓龙应承担自2019年5月29日起至实际返还讼争商铺之日止的50%占用费不当，应予纠正。李晓龙据此提出的上诉请求成立，本院予以采纳。 另，原审法院在查明案件事实的情况下，根据当事人的诉求以及合同的履行情况，将彩虹公司已经收取的租金66396元、履约保证金51088元用于抵充李晓龙应支付给彩虹公司的水电费、物业管理费、违约金及占用费，并未违反“不告不理”的原则，是正确的。 综上，李晓龙的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定的事实及适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初2504号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初2504号民事判决第二项为：厦门彩虹世界游乐投资有限公司应于本判决生效之日起十日内将加锁在位于厦门市湖里区长浩东路27号201的商铺上的障碍清除，李晓龙应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区长浩东路27号201的商铺腾空并由厦门彩虹世界游乐投资有限公司收回； 三、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初2504号民事判决第三项为：李晓龙应于本判决生效之日起十日内支付厦门彩虹世界游乐投资有限公司2018年12月16日至2019年5月28日占用费为64953.56元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费4470元，由李晓龙负担3047元，厦门彩虹世界游乐投资有限公司负担1423元；反诉受理费1577元由李晓龙负担。二审案件受理费6047元，由李晓龙负担4624元，厦门彩虹世界游乐投资有限公司负担1423元。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年九月二十七日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。