陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初2931号 原告（反诉被告）张某某，男，汉族，农民。身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人薛某某，系宁夏某律师事务所律师。被告（反诉原告）魏某某，男，汉族， XX镇XX村XX队，农民。身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）魏某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，于2019年9月23日作出（2019）陕0825民初2198号民事判决书。张某某提出上诉，榆林市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）陕08民终4361号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，证据不足，发回陕西省定边县人民法院重审。本院于2020年5月4日受理后，依法另行组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告张某某及其委托代理人薛某某、被告魏某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系定边县XX村村民，而被告系白马崾先村村民。被告欲购买住房，双方经过协商并于2016年6月8日签订了《房屋买卖合同》一份，约定原告将其在自己的宅基地上建造的住房出售给被告。房屋坐落于定边县XX镇XX队，总面积180平方米，房屋总价31万元。合同签订后，被告仅仅支付了购房款20万元，下欠11万元至今未付。双方在签订合同时均明白，涉案房屋的宅基地属于北园子农村集体所有,原告将房屋交付给被告，被告已经接收。此后，被告总以各种理由拒绝支付下剩房款。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。请求：1、依法确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令被告返回房屋；3、判令被告按照市场租赁价格赔偿占用原告房屋期间的损失，从2016年6月8日起每年1.5万元至付清为止；4、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交以下证据：1、《房屋买卖合同》1份，证明2016年6月8日原、被告达成房屋买卖合同，原告将位于北园子六队面积为180平米楼房及院落出售给被告，房屋总价款为31万元。2、欠条1支，证明被告仅支付原告购房款16万元，尚欠购房款15万元。被告辩称，2016年6月8日，被告和原告签订房屋买卖合同，约定被告购买原告位于定边县XX镇XX队的房屋，房屋总面积为180平方米。现在被告同意该合同无效，也同意返还原告房屋。但被告是购买原告的房屋，不是租赁原告的房屋，且已经支付给原告房屋价款20万元，所以被告不承担原告诉说的房屋租赁费。被告向法庭提交以下证据：1、照片8张，证明原告出售于被告的房屋，主体构架存在质量问题。2、照片三张，证明房屋地基是用塑料布隔的。被告反诉称，反诉人与被反诉人双方于2016年6月8日签订了《房屋买卖合同》一份，约定将被反诉人在自己宅基地上修建的房屋一处转让给反诉人，房屋价款为31万元。合同签订之后，反诉人支付被反诉人购房款20万元，并投入23万元将房屋进行装修装饰。反诉人入住后，发现该房屋质量问题严重，房屋地基塌陷，遇到下雨地下室进水。且该房屋系被反诉人在自家宅基地上修建的房屋，房屋所属土地为集体所有，房屋无任何手续资质，依法不得出售。据此，反诉人认为反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖合同》为无效协议。无效合同自始无效，反诉人支付给被反诉人的20万元购房款，被反诉人应当如数返还。反诉人为了装修房屋而支出的23万元款项，系因本合同给反诉人造成的实际损失，且该装修装饰材料无法拆除，房屋交还被反诉人后由被反诉人所有。故该笔损失，被反诉人应当承担赔偿责任。因此，反诉人提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖合同》无效；2、被反诉人返还反诉人购房款20万元，赔偿反诉人损失23万元，共计43万元；3、本案的反诉费由被反诉人负担。被告就反诉向法庭提交以下证据：定边县新欣荣资产价格评估有限公司评估报告1份、鉴定费发票1支、证明1份，证明反诉人购买被反诉人的房屋装修价值经评估为219920元，反诉人因鉴定支付鉴定3100元，其中500元未开具发票，由鉴定机构出具证明一份。原告就被告反诉答辩如下，被告提出的第一项诉请和原告的诉请相同。被告要求赔偿损失的装潢费原告不予认可，XX房XX房子有裂缝，被告在第一次开庭时就陈述过，但被告继续进行装修，扩大了损失，这部分损失应该由被告自己承担。另，房屋出现裂缝并没有对被告造成人身损害，不到解除合同的程度。原告未就反诉向法庭提交任何证据材料。经庭审质证，被告对原告所举的第1组证据无异议；对第2组证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由为被告已向原告支付购房款20万元，下欠11万元。原告对被告所举第1组的照片有异议，认为照片显示的是南房及院墙墙体出现裂缝，并不是房屋主体存在问题；对第2组证据三性均不认可，该组证据不能证明与涉案房屋有无关联，照片里的塑料布是什么时候铺的以及是谁铺的无法证明。原告对被告所举的反诉证据有异议，认为价格评估过高，该评估不是以涉案房屋实际装修用料的基础上进行评估，而采用市场上通用的价格进行评估。比如地板砖每平米95元，价格明显过高，电视墙花费17600元也评估过高。反诉人是2016年装修入住至今已经三年了，按90%的成新率评估过高。对2600元鉴定费发票无异议，对证明有异议，认为作为评估公司给评估人员的补助费，不应计入鉴定费内，故对证明目的不认可。本院对原、被告提交的证据作如下认定，原告所举的第1组证据，被告无异议，应予以确认。原告所举的第2组证据，被告对真实性无异议，对证据的真实性予以确认，因原告认可被告已支付购房款20万元的事实，故对该证据的证明目的不予确认。被告所举两组证据，因无其他证据印证其证明目的，故不予确认。被告所举的反诉证据，除鉴定机构的证明因无正规发票，不符合证据形式要件，故不予采信外，其余证据来源形式合法，客观真实，应予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，原告张某某系定边县XX镇XX村村民，被告魏某某XX镇XX村村民。2016年6月8日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，原告将其坐落于北园子六队的面积为180平方米的两上两下带院子的砖混结构楼房及其宅基地出售给被告，房屋总价款为31万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告陆续给原告支付购房款20万元，下欠11万元至今未付。原告出售给被告的房屋所占宅基地属XX村集体土地。另查明，被告接收房屋后即对房屋进行了装修，并已入住。本案审理过程中，依被告的申请，本院委托定边新欣荣资产价格评估有限公司对被告所购原告房屋的装修费用进行了评估。定边新欣荣资产价格评估有限公司于2019年7月26日作出定新评综字[2019]第40号价格评估报告书，评估结论为：评估标的价格为219920元。被告因申请鉴定支付鉴定费2600元。经本院明释，原告对该价格评估报告不申请重新鉴定。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告所签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告魏某某不具有XX镇XX村集体经济组织成员的身份，其无权在该村享有宅基地，故原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，依法应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”故被告应向原告返还房屋，原告应退还被告已支付的20万元购房款。原告主张由被告按照市场租赁价格赔偿占用其房屋期间的损失，因涉案房屋系被告基于买卖而占有使用的，故原告的该项主张无事实和法律依据，不予支持。被告反诉主张由原告赔偿其装修房屋的损失，综合本案审理查明的事实，原、被告就本案房屋达成买卖合同时，均明确知晓该房屋系原告在其村集体经济组织享有的宅基地上所建，且双方对涉案房屋无相关产权手续的事实也是明知的，但双方依然签订《房屋买卖合同》并履约，故因该合同无效造成的装修损失，双方均有过错，应承担同等责任。被告返还房屋后，房屋的装修成果由原告享有，因此，原告应当对被告装修房屋的费用予以折价补偿，数额应以评估结论为准，由原告补偿被告一半价款。原告虽认为房屋装修费用评估价格过高，但该评估报告系具有资质的机构所出具，且原告在本院释明后明确表示不申请重新鉴定，法律不利后果应自行承担，故其诉称理由不能成立，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，判决如下：一、原告张某某与被告魏某某于2016年6月8日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由被告魏某某于判决生效之日起十日内向原告张某某返还所购房屋。三、由原告张某某于判决生效之日起十日内退还被告魏某某已支付的购房款200000元。四、由原告张某某于判决生效之日起十日内补偿被告魏某某装修房屋费用109960元。五、驳回原告张某某的其他诉讼请求、被告魏某某的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告魏某某负担。反诉费3875元，由原告张某某负担2790元，被告魏某某负担1085元。鉴定费2600元，由原、被告各负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                            审 判 长    杨芳芹人民陪审员     质文明人民陪审员     郝晶晶                            二〇二〇年九月二十一日                            书  记  员     冯  媛  1