山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3879号 上诉人(原审被告)：潍坊青江汽车贸易有限公司,住所地潍坊市潍城经济开发区309国道以北、殷大路以西二号综合楼。 法定代表人：赵文军，总经理。 上诉人(原审被告)：潍坊青山汽车贸易有限公司，住所地潍坊市潍城经济开发区309国道以北、殷大路以西二号综合楼。 法定代表人：赵文军，总经理。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：孙俊杰，广东广信君达律师事务所律师。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨秋兰，山东诚公律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：潍坊晟诺鑫物流有限公司，住所地潍坊市潍城区福寿西街1388号。 法定代表人：韩忠智，总经理。 委托诉讼代理人：刘堂亮，山东元康律师事务所律师。 原审被告：广州珠峰汽车贸易有限公司，住所地广州市花都区新华街凤凰北路41号1503房。 法定代表人：张华，董事长。 上诉人潍坊青江汽车贸易有限公司（以下称青江公司）、潍坊青山汽车贸易有限公司（以下称青山公司）因与被上诉人潍坊晟诺鑫物流有限公司、原审被告广州珠峰汽车贸易有限公司（以下称珠峰公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青江公司、青山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与原土地出租方潍坊国建高创科技有限公司的租金抵顶协议有效，上诉人已经用欠款抵顶了租金，履行了租金缴纳义务，租金缴纳至2028年12月31日，一审判决上诉人承担2017年11月21日至2019年12月25日的租金，系事实认定错误。本案属于“买卖不破租赁”，上诉人已经于2012年12月16日承租涉案土地并缴纳了租金，有权继续使用涉案土地。被上诉人于2017年11月21日获得涉案土地使用权，应当按照现状继续履行租赁合同，其无权要求上诉人重复缴纳土地租金。 潍坊晟诺鑫物流有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审被告珠峰公司未提交陈述意见。 潍坊晟诺鑫物流有限公司向一审法院起诉请求：1、判令青江公司、青山公司、珠峰公司支付自2017年11月21日起至2019年12月25日的土地租金、土地使用税、违约金等损失合计80万元。2、诉讼费用由青江公司、青山公司、珠峰公司承担。 一审法院认定事实：2011年12月6日，案外人潍坊国建高创科技有限公司（出租方）与珠峰公司（承租方）签订《场地租赁合同》一份，该合同约定：潍坊国建高创科技有限公司将座落于潍坊市潍城区以北、长胜路以东场地一块的使用权出租给珠峰公司使用。出租场地面积为13320平方米，西至长胜路，南至309国道，南北156米，东西105米。场地使用权性质为商业用地。持有潍国用（2010）第××号《国有土地使用证》。承租方承租上述场地，必须用于建设汽车专营店。出租期限为20年，自2012年1月1日至2031年12月31日止。租金及租金交纳期限：2012年1月1日至2016年12月31日每亩场地年租金20000元。2017年1月1日至2021年12月31日每亩场地年租金25000元。2022年1月1日至2026年12月31日每亩场地年租金30000元。2027年1月1日至2031年12月31日每亩场地年租金35000元。承租方每年12月30日前向出租方交纳下一年度租金。双方各承担该场地50%的土地使用税。 2012年12月16日，案外人潍坊国建高创科技有限公司（甲方）与珠峰公司（乙方）、青江公司、青山公司（共同为丙方）签订《补充协议》一份，该补充协议约定：本协议是甲方与乙方于2011年12月6日所签订的《场地租赁合同》的补充条款，与原合同同时有效。本补充协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方。丙方将获得既有合同中乙方拥有的各种权利以及承担乙方的责任和义务。甲方将免除乙方既有合同中的任何责任和义务，甲方、丙方各承担该场地50%的土地使用税，由丙方给甲方，一并缴纳。 2013年3月20日，案外人潍坊国建高创科技有限公司将自有的潍国用（2010）第××号土地的使用权（面积为8519平方米），抵押给潍坊银行股份有限公司用于向该行贷款500万元，抵押期限至2016年3月17日。 2013年12月9日，案外人潍坊国建高创科技有限公司向青江公司借款人民币300万元，并约定该借款于2013年12月16日前归还。同日，青江公司通过银行转账方式向潍坊国建高创科技有限公司支付借款300万元。后潍坊国建高创科技有限公司未按约定期限偿还借款。 2014年6月20日，案外人潍坊国建高创科技有限公司（乙方）与青江公司（甲方）、青山公司（丙方）签订《协议书》一份，该协议书约定：鉴于：1、2013年12月9日，乙方向甲方借款人民币300万元，到期日为2013年12月16日。截止本协议签订之日乙方本息未付。2、2011年12月6日乙方将其自有的位于潍坊市潍城区以北、长胜路以东土地出租给甲方、丙方建设汽车展厅使用，使用期限从2012年1月1日起至2031年12月31日止，土地租金的收取按双方签订的《场地租赁合同》计收，2014年1月1日之前的甲方、丙方的土地租金已结清。经协商：现三方就借款还款及土地租金的交纳达成如下协议：双方同意将乙方欠甲方的借款本息部分抵顶甲方、丙方从2014年1月1日到2028年12月31日期间的土地租金款。甲方和丙方因此产生的债权债务关系与乙方无关。双方协议签署后，甲方乙方之间的借款关系视为履行完毕，甲方、丙方的土地租金已交至2028年12月31日。 因案外人潍坊国建高创科技有限公司从潍坊银行股份有限公司以潍国用（2010）第××号土地使用权（面积为8519平方米）做抵押的贷款未偿还，潍坊银行股份有限公司向法院申请执行，法院依据已经生效的民事判决书，于2017年10月25日在该院阿里巴巴司法拍卖网平台上发布公告，2017年11月13日10时至2017年11月14日10时网上公开拍卖被执行人潍坊国建高创科技有限公司名下位于潍城区309国道以北、长胜路以东的土地使用权（证号：潍国用（2010）第××号）。2017年11月14日，潍坊晟诺鑫物流有限公司以4285574.40元最高价竞得。法院于2017年11月21日出具（2016）鲁0705执1209号之一执行裁定书，并裁定将上述拍卖的土地使用权的所有权及相应的其他权利归潍坊晟诺鑫物流有限公司所有。所有权自本裁定送达潍坊晟诺鑫物流有限公司之日起转移。潍坊晟诺鑫物流有限公司已于2017年11月21日领取该执行裁定书，并于2018年4月28日将该土地的使用权属登记在潍坊晟诺鑫物流有限公司名下。 另查明，除潍坊晟诺鑫物流有限公司从法院竞拍的潍国用（2010）第××号土地外，案外人潍坊国建高创科技有限公司在上述土地东临潍城区309国道以北、殷大路以西另有一块土地，面积66667平方米，证号为：潍国用（2010）第××号。青江公司、青山公司租赁的13320平方米的土地座落在这两块土地上，其提供的租赁土地范围示意图中认可在潍坊晟诺鑫物流有限公司竞拍土地上占地面积为6986.25平方米（125米＊55.89米）。 另外，潍坊晟诺鑫物流有限公司提供税收完税证明六份，以证实潍坊晟诺鑫物流有限公司自2018年12月7日至2019年12月3日，向国家税务机关交纳自2018年4月1日至2019年9月30日的土地使用税及违约金共计69628.63元，要求青江公司、青山公司、珠峰公司按租赁合同约定承担50%即34814.31元。关于土地使用税的抗辩，青江公司、青山公司提供税收完税证明、纳税申报表一宗，证实自2017年10月1日至2019年9月30日，青江公司、青山公司已经向国家税务机关交纳了租赁土地上的土地使用税，对潍坊晟诺鑫物流有限公司主张向其支付土地使用税的请求不认可。 一审法院认为，潍坊晟诺鑫物流有限公司通过法院司法拍卖平台于2017年11月21日竞拍的案外人潍坊国建高创科技有限公司位于潍坊市潍城区以北、长胜路以东的土地使用权（证号：潍国用（2010）第××号），已过户至潍坊晟诺鑫物流有限公司名下，现该块土地的使用权人为潍坊晟诺鑫物流有限公司。珠峰公司与潍坊国建高创科技有限公司于2011年12月6日签订的《场地租赁合同》中的土地承租方，已被2012年12月16日潍坊国建高创科技有限公司与珠峰公司、青江公司、青山公司所签订《补充协议》变更为承租方为青江公司、青山公司。珠峰公司不再是涉案土地的承租方，故在本案不再承担责任。 青江公司、青山公司与潍坊国建高创科技有限公司于2013年12月9日发生的借贷关系以及2014年6月20日签订的以土地租金抵顶欠款的《协议书》，本案中尚且不论借贷关系是否真实成立，即使双方存在真实的借贷关系，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人之间发生效力。本案中，青江公司、青山公司与潍坊国建高创科技有限公司签订的《协议书》，是青江公司、青山公司在一定期限内对承租的原潍坊国建高创科技有限公司名下的土地应支付的租金抵顶为潍坊国建高创科技有限公司所欠其借款300万元的债务，该合同关系具有相对性，且该合同性质是规范双方间债权债务之间的合同之债。 潍坊晟诺鑫物流有限公司通过拍卖的方式取得了潍国用（2010）第××号土地使用权即物权，故潍坊晟诺鑫物流有限公司已依法享有对该土地的占有、使用、收益和处分的权利，至此潍坊国建高创科技有限公司对该土地不再享有任何权利。当潍坊晟诺鑫物流有限公司对潍坊国建高创科技有限公司的物权与青江公司、青山公司与潍坊国建高创科技有限公司因债权而对涉案土地基于租金的抵顶取得的使用权同时存在于同一物时，物权具有优先于债权行使的效力。因此，当涉案土地所有权由潍坊国建高创科技有限公司变动为潍坊晟诺鑫物流有限公司时，青江公司、青山公司与潍坊国建高创科技有限公司签订的土地租金抵顶欠款的《协议书》的内容及效力不得及于潍坊晟诺鑫物流有限公司，即债权不得对抗物权。 青江公司、青山公司应自潍坊晟诺鑫物流有限公司于2017年11月21日取得涉案土地使用权的所有权后，与潍坊晟诺鑫物流有限公司重新签订租赁合同。未重新签订租赁合同前，依照原《场地租赁合同》从2017年11月21日起向潍坊晟诺鑫物流有限公司支付租金，租金按每年每亩25000元计算。而在此涉案土地上的租赁面积，青江公司、青山公司租用了其中的一部分，法院认可青江公司、青山公司主张的6986.25平方米，而非潍坊晟诺鑫物流有限公司所诉的8519平方米。因此潍坊晟诺鑫物流有限公司主张自2017年11月21日至2019年12月25日的租金应为549090.70元。 潍坊晟诺鑫物流有限公司主张租赁土地上的土地使用税，青江公司、青山公司已经向国家税务机关按期交纳，对此不予支持。对违约金的主张，亦无法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条之规定，判决如下： 一、潍坊青江汽车贸易有限公司、潍坊青山汽车贸易有限公司支付潍坊晟诺鑫物流有限公司土地租金549090.70元，于判决生效之日起十日内付清。 二、驳回潍坊晟诺鑫物流有限公司对广州珠峰汽车贸易有限公司的诉讼请求。 三、驳回潍坊晟诺鑫物流有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5900元，财产保全费4520元，合计10420元，由潍坊晟诺鑫物流有限公司负担1850元，潍坊青江汽车贸易有限公司、潍坊青山汽车贸易有限公司连带负担8570元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人青江公司、青山公司应否向被上诉人潍坊晟诺鑫物流有限公司支付租金。 根据查明的事实，被上诉人潍坊晟诺鑫物流有限公司通过法院拍卖于2017年11月21日获得涉案土地使用权，对土地享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《场地租赁合同》《补充协议》内容，涉案土地由上诉人青江公司、青山公司于2012年12月16日租赁使用，承租期限至2031年12月31日止，青江公司、青山公司对涉案土地享有租赁使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，潍坊晟诺鑫物流有限公司经依法拍卖获得涉案土地使用权并办理使用权属登记不影响青江公司、青山公司继续租赁使用涉案土地。 关于租金的支付问题，上诉人青江公司、青山公司虽然主张以租金抵顶欠款的方式缴纳了2014年1月1日到2028年12月31日期间的租金，但是其与涉案土地的原使用权人潍坊国建高创科技有限公司签订的以租金抵顶欠款的《协议书》形成时间晚于在涉案土地上设立抵押权的时间，无论是权利设定的时间还是实现权属的先后顺序，在涉案土地上设立的法定抵押权要优先于以租抵债的约定；而且该《协议书》内容在涉案土地拍卖执行过程中始终未公示，青江公司、青山公司不能以此对抗潍坊晟诺鑫物流有限公司作为拍卖人依法取得的涉案土地使用权，潍坊晟诺鑫物流有限公司因此获得的对涉案土地占有、使用、收益、处分权，应当予以保护。青江公司、青山公司继续租赁使用涉案土地，应当向潍坊晟诺鑫物流有限公司支付租金。青江公司、青山公司与潍坊国建高创科技有限公司签订的以租金抵顶欠款的《协议书》未能履行，青江公司、青山公司的债权未能实现，其可以另行向潍坊国建高创科技有限公司主张。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9291元，由潍坊青江汽车贸易有限公司、潍坊青山汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年九月二十三日 书记员  褚诗舒