安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0181民初3333号 原告:金兵,男,1968年4月8日出生,汉族,住巢湖市。 委托诉讼代理人：王珊珊，安徽福达律师事务所律师。 被告:金永红,男,1962年10月1日出生,汉族,住巢湖市。 委托诉讼代理人：黄子龙，安徽品涵律师事务所律师。 原告金兵诉被告金永红物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告金兵的委托诉讼代理人王珊珊，被告金永红的委托诉讼代理人黄子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金兵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖关系合法有效;2、确认巢湖市房屋系原告合法占有居住。事实与理由：原告于2007年与被告达成一致协议,约定由原告从被告处购买位于巢湖市房屋,总房款124000元。原告于2007年5月25日预付房款60000元,剩余房款64000元由原告亲属圣书月代为支付,具体支付情况为:柘皋镇金色阳光小区水电安装工程被告金永红分包给圣书月,工程施工期间圣书月一共借支工程款154000元,其中64000元被告并未实际借支给圣书月,而是用于抵扣原告剩余的64000元房款。所以原告124000元房款早已在工程竣工之前已经全部支付完毕,案涉房屋交付使用后,原告进行了装潢装修,实际入住至今。但被告在将房屋卖给原告之后,且在原告不知情的情况下,办理了案涉房屋的产权登记手续,严重侵害了原告的合法权益，违背了诚实守信的基本原则，据此,原告提起诉讼。 被告金永红辩称，针对诉请1原告要求确认双方房屋买卖关系合法有效，于法无据，应当依法予以驳回。根据合同法第10条当事人订合同有书面形式、口头形式和其他形式，法律行政法规规定采用书面形式的应当采用书面形式，根据城市房地产管理法第40条明确规定房地产转让应当签订书面合同，这是国家以法律形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖合同应当采取法定形式，被告无论与证据2收条所有者金彬还是与本案原告金兵都无任何书面房屋买卖合同，该二人也未履行合同义务，被告自然也与二人无任何法律关系。被告自建涉案房屋小区，有数十套房屋，其中部分房屋出售给亲朋好友用于居住，并在2008年为买房人集体办理了房屋登记手续。被告与原告并不相识，不可能在购房人已签订购房合同并履行合同义务的情况下，不给其办理房屋过户手续。2、原告在本院已开庭审理的（2020）皖0181民初2231号民事案件中作为原告将安徽永红建筑劳务有限公司（以下称“永红公司”）和本案被告金永红作为共同被告诉至本院，诉请要求确认永红公司和金永红之间的涉案房屋转让无效，并在事实和理由中陈述本案原告与永红公司达成了口头购房协议，并约定了价格，且本案原告多次要求永红公司为其办理房产证，而永红公司一直拖延未办；今天却在本案中陈述是与本案被告金永红达成购房协议，可见原告并不清楚其与谁签订购房协议，与谁履行合同义务；而房屋作为公民的重要财产，购买者不可能不与卖方签订购房合同并办理产权登记，不可能不知卖方是谁，更不可能在履行合同义务后十几年里不要求卖方办理过户手续，这在逻辑上和正常的房屋交易习惯上明显是有悖常理的，并且上一案件原告虽已撤诉，但其在该案的陈述已构成了事实确认和当事人民事诉讼自认，当事人在一个案件中所做的事实性称述，在另案件中就同一事实不得做相反陈述，若有差异应以之前的确认、自认为准，当事人在前一案件中庭审笔录、询问笔录、起诉状等重要的事实陈述性材料中都已陈述其关于涉案房产并未与本案被告金永红有任何法律关系，是与他人达成了所谓的购房协议，成立了所谓的房屋买卖关系，前后矛盾，原告显属滥用诉权。针对诉请2确认房屋合法占有居住的前提是房屋买卖双方成立合法有效的买卖合同，也就是说原告诉请1是诉请2成立的前提，那么正如被告前述所言，双方根本不存在合法有效的房屋买卖关系，那么无论原告是否居住、是否占有都是违法的，因此请依法驳回原告诉请。 原告为证明自己的主张提交的证据有： 1、原告身份证复印件、暂住证、房屋所有权证，证明原告的诉讼主体资格适格，证明金兵与金彬是同一人。 2、2007年5月25日收条一张，证明案涉房屋是原告金兵从被告手中购买，2007年5月25日预付房款60000元，该60000元被告也认可收到。 3、永红公司“金色阳光小区安装工程结算书”，证明金色阳光小区的水电工程是圣书月承包，原告房屋剩余的64000元购房款是用圣书月的工程款抵扣的。 4、收条（金某出具），证明原告剩余的64000元购房款是用圣书月的工程款抵扣的，由圣书月出具工程款借支的条据给被告，被告以抵扣房款的形式不再另行支付64000元工程款。 5、银行流水一组，证明金某曾在永红公司上班，其与金永红、永红公司资金往来密切。 6、问话笔录（金某）、证人金某证言，证明金兵曾在2007年购买金色阳光小区2栋305室房屋，剩余64000元房款是用圣书月的工程款抵扣的，是金永红要求圣书月出具64000元工程款借支的条据，并将该条据交给金某，待金某收到该条据后，才将305室的钥匙给圣书月；该收条也是金某本人出具的。 7、和县一建出具的书面证明，证明金色阳光小区是金永红挂靠和县一建承建的，和县一建并未参与该项目的具体建设。 8、证人证言、涉案房屋内部照片，证明金兵一直居住在涉案房屋内至今，邻居都知道涉案房屋是金兵购买的。 证人金某证明：我与原告没有关系，我与金永红是兄弟，金永红是我亲哥哥，金色阳光小区2栋305房子当时是我把钥匙给圣书月的，当时是金永红打电话给我的，让圣书月打一个公司条子，把房子钥匙给圣书月了，这个房子是圣书月帮金兵买的，前期签没签合同我不清楚，后期在我手里拿钥匙的，我在公司什么事都干，我是从2006年房子盖得时候就在永红公司干的，一直干到2017年4月份，收条是我打的，这个房子总价我不清楚，后期就打了这个条子，我与金永红、永红公司往来流水频繁是因为买东西干嘛的都有往来账，房子是金永红自己开发的，是邓立武盖的，挂在和县一建，在律所的问话笔录所说是事实，没有受到胁迫。原告第一次起诉金永红我不知道，64000元收条是2020年6月份左右出具给金兵的，是我当时亲手写的，之前的条子被我搞丢了，当时的条子应该放在办公室，当时条子是2010年11月3日左右；大概2007、2008年左右交钥匙给金兵的，金永红没有书面委托我处理涉案房产和其他个人房产，条子一直放在办公室是我保管的，我不清楚圣书月有没有保管过永红公司印章和房产证，杨丽人不认识，名字很熟，我和她有往来账，涉案房屋所在小区是2008年左右竣工的，时间长了记不清楚，钥匙是我交给圣书月的，我没有见过金兵委托圣书月的购房书面委托，我和金永红关系不怎么样，在2017年3、4月份前个把月关系没搞好。 证人王某证明：我是2010年底结婚的，金色阳光小区2栋3单元405是我的婚房，2010年底住进去的，2011年楼下305室就在装修，原告一直住在那边，我认识他们，我家房子是我公公，我公公刘厚雨从歪子老四（即金某）手里买的，我公公说歪子老四与金永红是兄弟，我家房子大概十四万多一点，我认识歪子老四，就是刚刚出去的人；我的婚房原来是我老公大哥名字，现在过户在我们名下，第一次办房产证应该在2009年从开发商那里，没有看到张贴办房产证的公告，我不知道原告房子从谁手里买的，我住在原告楼上，我与原告平时没有过甚的交往，就是见面打招呼，我们小区有挺多房子空置，有的就是过年回去住以下，我没有见过金永红，不认识金永红。 证人陆某证明：我住在一楼，原告住三楼，我与他家是一栋，我家是2014年装修的，2015年结婚一直住在那，他家什么时候住的我不知道，但是我住那他家已经在那住了，我家房子是我公婆买的，登记在我老公名下，房子是在歪子老四手里买的，我不知道歪子老四叫什么名字，我没见过他，金永红是我们小区的开发商，歪子老四和金永红是兄弟两，我家住金色阳光小区2栋3单元106室；我从结婚后没见过金永红，但是名字知道，金永红应该是建房子的；我与原告平时没有过甚的交往，原告房子在哪买的我不知道。 经质证，被告的质证意见为：对于证据1原告身份证复印件、户口簿真实性无异议；暂住证真实性有异议，户口簿上在2005年1月18日签发的，暂住证是2007年10月签发的，并且在户口簿上金兵的曾用名是金斌，并非暂住证上的金彬，房产证签发日期是1995年12月4日，上面备注的是金彬，而在2005年签发的户口簿上标注的姓名不一致，并且该房产证上无房屋所有人金彬的身份证号，无法证明金彬与金兵是同一人，我们认为应以公安机关签发的户口簿证明公民身份及本案的权利人。 证据2收条的真实性无异议，合法性和关联性与证明目的均有异议；收据付款人与原告并非同一人，即使该收据是真实的原件，其合法性也不能被认定；该预付款作为定金，因金彬未履行后续支付房款的义务已被被告依法没收，并不予退还，该证据无法证明金兵与原告的任何一人履行了支付房款的合同义务。 证据3结算书三性及证明目的均不予认可，首先该份材料明显是后期给到的，从内容上看该结算书上下两个建设方的书写方式明显不符常理，该小区唯一建设方是金永红个人，与永红公司无关，并且将建设单位加盖了永红公司的财务章，而非公司公章，而建设单位是指建筑工程的投资方，可以说金色阳光小区从建设单位上讲与永红公司无任何关系，若圣书月真的承包该小区的安装工程，不可能连建设方是谁都搞不清楚，其次任何工程结算书都有具体的结算时间，金永红也好、永红公司也好，至今从事建筑行业快二十年，不可能与他人进行大额的工程结算时不标注结算时间，并且金永红在几万元的收据上都会亲笔签名，而在总价超二十万元的内容表述混乱、并非公司正式版本的工程结算书上不签字，最后安装工程是指各种设备装置的安装工程，通常包括电器、通风及排水以及设备安装等工程内容，管道、电缆、照明线路等往往也涵盖在安装工程项目内，而这些项目内圣书月一个都没有参与，如何形成大笔工程结算款，如何抵扣所谓的购房款，可以说圣书月帮助原告诉讼有悖常理，因此三性不予认可。 证据4三性及证明目的均有异议，首先金某并未得到被告的任何授权以收取购房款，并无权对被告名下房屋进行处分，其次这张收条内容存在明显逻辑错误，金某在无被告授权情况下单独处理金永红私人房产和涉案房产，明显不符合正常逻辑，并且该收条载明的金某收到了是圣书月出具的借款条子，并非现金，也非银行转账；如果抵扣购房款，再次圣书月并无原告出具的书面付款委托，金某也没有被告出具的收款委托和处理售卖房产的委托，那么二人与此案无任何关联性，因此三性有异议。 证据5真实性无异议，关联性、证明目的均有异议，金某在永红公司上班是事实，金某与永红公司来往密切也是事实，首先金某是金永红亲弟弟，2015年6月至2017年4月在永红公司任办公室职员，但金永红从未委托其处理个人房产，从转账流水发生时间上看都是在2015年6月以后的流水，而原告在事实陈述中、诉请中主张的所谓房屋买卖事实发生在2007年5月，涉案房屋小区也是2008年建成并交付购买人的，这份证据与本案事实无任何关联性，既无法证据2007、2008年金某受金永红所托，在所谓的2010年10月3日处理售房事务，收取售房款，又无法证明本案其他基本事实，即使到达了该组证据的证明目的，该组证据也与本案无关，因此对其关联性、证明目的不予认可。 证据6三性及证明目的均不认可，用于庭审的问话笔录应是两个律师进行询问，并标注问话人、记录人，也需有见证人全程参与问话过程，并核实问话笔录后签字认可，该问话笔录仅有金某一人签字，无问话人签字、记录人签字，明显不符合正常逻辑；金某无权将被告的房屋钥匙交付金兵或他人。 证据7，关联性及证明目的均并认可，被告与该证据的出具单位一直无法取得联系，无法核实证据的真实性，且该证据描述的情况与本案无关联性，无法证实圣书月与被告有工程承包关系。 证据8照片三性及证明目的均不予认可，照片的拍摄时间是2020年7月7日，无确切的拍摄地点、拍摄人及其他照片，无法证明任何案件事实，证人证言关联性有异议，证明目的有异议，刚才两个证人与原告无过甚交往，只是偶尔见面打招呼，她们不知道房屋是否是金兵购买，或者从谁手里购买，该两组证言均无法达到原告的证明目的。 被告同时提交的证据为原告第一次起诉的起诉状，证明原告金兵在该案已陈述其是与他人（永红公司）达成的关于涉案房产的购房协议，与被告金永红无关，本案原、被告双方无任何法律关系需要确认。 经质证，原告的质证意见为：对起诉状三性认可，但证明目的不认可，原告金兵文化程度低，没有法律意识，在前个案件中诉讼其并未聘请专业律师；其之所以提起前诉讼，也是根据60000元收据上加盖了永红公司的印章，其并不知晓金色阳光小区土地证等证件都是金永红本人的名字，所以才提起了前案的诉讼；这两个案件并不冲突。 本院结合原、被告的陈述和各证据之间的相互印证，并经核实，对原、被告提交的证据的真实性均予以认定。 经审理查明：原告金兵曾用名金彬和金斌；圣书月系原告金兵的妹婿。安徽永红建筑劳务有限公司系金永红控股成立的有限责任公司，金永红占永红公司99.8%的股份。巢湖市柘皋镇金色阳光小区系被告金永红于2006年以个人名义开发的住宅小区；2008年5月28日，金永红将巢湖市房屋的产权登记在其名下。金永红与金永朝系兄弟关系，金永朝自2006年起至2017年4月在永红公司上班；金永朝与金永红及永红公司之间有大量的经济往来。巢湖市柘皋镇金色阳光小区建设期间，圣书月承接了该小区的水电安装工程；圣书月并于2007年12月31日和2009年1月24日分别向永红公司各借支工程款30000元。 2007年5月25日，圣书月帮原告金兵购买了位于巢湖市房屋，当日，圣书月将购房款60000元交付给被告金永红，金永红将该60000元交给永红公司会计陶丽华，由陶丽华以永红公司名义并出具收据给原告方，收据上记载交款单位为“金彬”，收款事由为“预付房款（305）”，并加盖永红公司财务章和金永红的印鉴章。后圣书月以被告差欠其的金色阳光小区水电安装工程款中的64000元抵作原告金兵应付给被告的剩余房款64000元；并由金某于2010年11月出具收到圣书月抵付金色阳光小区2栋305室金兵户全部剩余房款64000元的借支条给圣书月，金某将案涉房屋钥匙交给圣书月。后，圣书月与永红公司签订了工程结算书，结算书载明，施工期间圣书月从永红公司共计支取工程款154000元（含金色阳光小区2＃楼305室金兵剩余购房款64000元）。 另查明，2011年原告将案涉房屋装修并入住至今。 本院认为，关于金兵、金彬、金斌是否为同一人。原告的户口本载明原告金兵曾用名“金斌”，其子为金杨，而金兵位于巢湖市片的房屋房产证载明所有权人为金彬，经从巢湖市不动产登记中心调取所有权人为金彬的巢湖市私有房屋所有权申请登记表，登记表上申请人处写为“金彬”，同时也加盖了“金斌”的印章，同时记载金彬（金斌）的妻子为杨仕清、儿子为金杨；另外，巢湖市柘皋镇锦旗村委会也出具证明，证明在1995年原告金兵购买该东湾街四片的房屋时曾用名金彬，金兵与金彬属同一人；此外，比对2007年金兵以“金彬”名字在宁国市工作的暂住证和原告的身份证照片一致；综上，金兵、金彬、金斌应为为同一人。 关于原、被告之间是否存在合法的房屋买卖合同关系。 被告提出金兵曾另案起诉永红公司，认为是其和永红公司之间存在房屋买卖合同关系，而永红公司是金永红占股份99.8%的控股公司，金永红无论是在对涉案房屋的工程施工中还是将涉案工程的房屋对外出售中，其收取房款或是工程结算书均是以永红公司名义进行，致使他人误以为是永红公司对外施工或出售房屋，永红公司与金永红个人之间存在混同，故被告认为原告在本院（2020）皖0181民初2231号案件中的陈述与本案的诉讼事实前后矛盾，原告显属滥用诉权的意见不能成立。根据原告提交的2007年5月25日加盖永红公司财务专用章和金永红印鉴章的60000元收款收据记载，交款单位为“金彬”，收款事由为“预付房款（305）”；该收据为原告合法持有，且原告金兵曾用名金彬和金斌，被告无证据证明另有叫“金彬”的他人购买该房屋并预付房款60000元；故原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。 另外根据原告提供的加盖了永红公司财务专用章和金永红的印鉴章的“金色阳光小区安装工程结算书”，结算书上明确记载圣书月借支的工程款154000元中包含了金兵的剩余购房款64000元，可以确认原告已经支付了剩余的房款64000元。案涉房屋总价款合计为124000元，该价格与巢湖市柘皋镇2007年当时的商品房市场价格相当。被告认为结算书明显是后期给的，从内容上看该结算书上下两个建设方的书写方式明显不符常理，该小区建设方是金永红个人，与永红公司无关，并且将建设单位加盖了永红公司的财务章，而非公司公章等意见，但该结算书加盖的永红公司的财务专用章是真实的，结合在本院（2020）皖0181民初2231号案件永红公司和金永红提交的圣书月的两份借支工程款的借条明确载明是圣书月借支到永红公司金色阳光小区水电工程款，可以认定圣书月确实承建了案涉小区的水电工程，被告差欠圣书月工程款属实；而金永红在本院询问时称该借支是为金筷子酒店装潢的款项，但与金永红自己提供的该两张借支条据的记载明显不一致，应为金永红进行了不实的陈述；而金某系被告金永红的弟弟且一直在永红公司上班，通过金某和金永红及永红公司之间的账务往来可以得出金某在永红公司不仅仅是在办公室负责来人接待，而且负责相关财务，故结合金某出具的收到圣书月抵付金兵房款64000元的借支条据的收条，也能够反映结算书的真实性及圣书月以工程款代原告支付剩余的房款64000元的事实。 根据证人证言陆某、王某、金某的证言及原告提交的居住房屋的照片，可以认定原告从金某处领取了案涉房屋的钥匙并于2011年装潢后入住。被告认为其建设的该小区房屋较多，没有对房屋进行管理，而原告在该房屋装潢后居住长达九年，被告却不知道，显然不符合常理。 综上，原告从被告处购买了案涉房屋，交付了全部的房款，并装潢和居住至今，原、被告间实际形成了房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故本案房屋买卖虽未采用书面形式，但原告已经向被告支付了全部购房款，被告也向原告交付了房屋，双方均实际履行了主要义务，表明对方都接受合同约束，双方的房屋买卖合同成立并生效，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效。 关于原告诉请确认巢湖市房屋系原告合法占有居住。因原、被告间关于案涉的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋归原告所有，故原告诉请确认其对巢湖市房屋的占有居住系合法，有事实依据和法律依据，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告金兵与被告金永红之间就巢湖市的房屋买卖关系合法有效； 二、确认原告金兵对巢湖市房屋的占有居住合法。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告金兵承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  刘荣军 二〇二〇年九月三日 书记员  黄一帆 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。