广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2584号原告：佛山市三水区新碧发置业发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区************第六层（自编号601-605），统一社会信用代码914********196600H。法定代表人：陈锐基，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。被告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914************605。法定代表人：苏日生，该公司经理。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。原告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司（以下简称新碧发公司）与被告广东同信物业管理有限公司（以下简称同信公司）挂靠经营合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新碧发公司的委托诉讼代理人梁浩儒、被告同信公司的委托诉讼代理人吴文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新碧发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告之间订立的《前期服务合作协议（一）》无效；2.确认原告和被告之间订立的《交付使用后服务合作协议（二）》无效；3.确认原告和被告之间订立的《前期物业服务合同》无效。事实与理由：原告是位于佛山市三水区******新动力广场的开发企业，被告是具有一级物业管理资质的物业服务企业。新动力广场项目包括了住宅、公寓和商铺等物业，自2016年1月开始向社会公开销售。为配套项目的推出，根据当时《物业管理条例》关于物业服务企业必须具备服务资质的强制性规定，原、被告协商由前者借用后者的物业服务资质为该项目提供配套的物业服务，双方并在2015年9月期间签订了《前期服务合作协议（一）》《交付使用后服务合作协议（二）》。该两份协议均约定原告借用被告的一级物业管理资质、经营许可证照及银行账户；双方全程把控公开招投标以最终实现由被告中标成为该项目的物业服务企业；被告中标后与原告签订《前期物业管理服务合同》并到政府相关部门备案；被告成为该项目物业服务企业后由原告对项目全权进行物业管理的各项工作，被告不参与该项目一切相关管理；原告在为该项目提供物业服务期间一切债权债务均由原告承担而与被告无关；原告每月向被告支付服务费；双方纠纷由项目所在地佛山市三水区人民法院管辖等内容。事实上协议签订后，真正为该项目提供物业服务的是原告，被告一直以来并没有提供任何物业服务，而原告自2015年10月起至2017年12月期间共向被告支付了“服务费”119000元。同时，为达到规避法律的目的，双方在2015年11月12日又订立了形式上的《前期物业服务合同》。该合同与《前期服务合作协议（一）》《交付使用后服务合作协议（二）》一起，均基于同一法律关系，且协议内容相同，时间上互相衔接、互为补充，实为同一协议的不同组成部分；协议内容上名为“合作”，实为借用经营资质，签订协议的目的是为了规避当时的法律规定；另一方面，协议也违反了《物业管理条例》修改前的第四十条、修改后第三十九条关于物业服务企业“不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的强制性规定。综上，由于原、被告当年基于规避法律而签订了违法国家强制性规定的涉案协议，导致现实中无论是原、被告双方还是广大接受物业服务的关联方，都因此面临着一定风险和隐患，也令社会管理秩序产生了混乱。特此，请法院查明事实，依法判决原、被告签订的上述协议无效。被告同信公司辩称，一、原告起诉理由不成立，原告恶意提起本案诉讼，并主张三份合同无效的目的，是因为原告先前行为已构成严重违约，原告欲通过提起本案诉讼逃避违约责任。二、案涉三份协议（合同）是经双方协商一致签订，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，未损害社会秩序。三、案涉三份合同各自独立，各自的合同标的、履行期限与合同内容各不相同，原告主张案涉三份合同同属同一协议的主张不能成立。合作协议一有效期“自2015年10月1日起至第一套物业交付业主使用止”。合同协议二有效期“自第一套物业交付业主使用起至本项目成立业主委员会止”。前期物业服务合同期限“自交楼之日起至本物业成立业主委员会止”。四、原告没有提交任何证据来证明答辩人参与案涉项目物业管理招投标有任何不符合法律的地方，答辩人经投标成为案涉项目的物业管理单位并在相关部门备案，是合法依规的。五、合作协议一、二约定双方承担多方面的合同义务，答辩人承担的合同义务，包括参与案涉项目物业管理招投标、备案、对原告提供的合理要求提供服务、向原告提供顾问服务、提供规章制度、提供账户配合物业管理收费、保持物业管理资质不降低等。答辩人承担的合同义务，还包括诚信经营不损害答辩人声誉，依约定支付服务费对价等。答辩人承担合同义务后，有权获得服务费对价。六、前期物业服务合同成立后，原告在案涉项目交楼时，私下未经答辩人同意另行安排其关联的第三方物业管理单位进行物业管理，是原告严重违约。七、案涉项目规模大，原告原来并没有物业管理经验与经历，通过与答辩人签订合作协议以获得答辩人的专业服务经验与指引，是符合原告利益的。双方是合作关系而非委托关系，合作的内容是多方面的，但原告在起诉状中故意将双方合作关系歪曲为只是借用资质关系。八、案涉项目交楼前，原告未依协议一约定依时足额向答辩人支付服务费，已构成对合作协议一的违约。案涉项目交楼后，答辩人更未依约向原告支付任何服务费，是对合同协议二的严重违约。综上，原告违约在先，现提起诉讼没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告新碧发公司在诉讼中提交以下证据：1.前期服务合作协议、交付使用后服务合作协议（复印件）、前期物业服务合同（复印件）、前期物业服务合同（复印件加盖被告原件核对无异印章），证明原告借用被告物业服务资质，双方进行围标串标，确保被告中标，且被告将中标后整个项目的物业服务全部委托原告，名为合作实为无效合同；2.支付同信物业明细表1份（打印件），证明原告共已支付被告119000元服务费；3.商品房预售许可证1份（复印件），证明项目在2016年1月对外销售；4.物业管理服务合同3份，证明被告未对项目提供任何实质性物业服务，现实中均由原告提供物业服务；5.案例资料2份（打印件），证明同类案例均认定此类合同无效；6.合作协议1份，证明原、被告操纵投标合作是建立在违反和规避法律之上的无效合同之上；7.服务费发票一组、转账电子回执一组，证明原告共向被告支付了2015年10月至2017年12月的服务费共119000元。被告同信公司在诉讼中提交以下证据：物业管理企业备案登记表1份（复印件），证明被告已经履行了合作协议一所约定的参与招投标并在获得中标的情况下到政府主管部门进行备案的情况。经审查，原告新碧发公司提交的证据1，即前期服务合作协议、交付使用后服务合作协议（复印件）、前期物业服务合同，被告作为合同签订相对方对其真实性均予确认，本院亦确认其真实性；证据2，系原告自行制作的文件，被告亦不予认可，本院不予采信；证据3，系复印件，对其真实性，本院不予采信；证据4，系原件，对合同真实性予以确认；证据5，案例资料，与本案并不具备关联性，本院不予采信；证据6，系原件，对其真实性，本院予以确认；证据7，被告无异议，本院予以采信。被告同信公司提交的物业管理企业备案登记表，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：同信公司作为甲方、新碧发公司作为乙方，双方就三水新动力广场前期物业管理服务项目的合作事项，签订《前期服务合作协议（一）》《交付使用后服务合作协议（二）》各一份，两份协议均约定：项目名称为三水新动力广场前期物业管理服务项目；项目地点为三水新动力广场位于佛山市三水区******；工程规划面积总建筑面积245802.07平方米，包括住宅、公寓、商业建筑、地下停车场等。上述两份协议的主要条款基本相同，具体为：（第一条协议目的）经双方协商，甲方同意乙方在甲方经营许可证范围项目内对三水新动力广场实行物业管理服务。（第二条甲方的基本权利和义务）二、乙方利用甲方名义进行经营（营运），乙方需支付服务费；三、合作服务期间，乙方利用甲方名义所开发票，相关税费由乙方承担；四、甲方须配合乙方开展项目招投标工作，甲方收到物业管理企业中标通知书后在规定时间内到三水区政府相关部门备案；六、甲方在本协议生效后，应向乙方提供一系列相关经营业务所需的手续证件、经营许可和等级资质证书及规章制度等，务必最大限度满足乙方办理有关事项及服务的需求；七、对乙方提出的合理要求尽可能提供良好的服务。（第三条乙方的基本权利和义务）权利部分：二、乙方可借用甲方所提供的甲方一级物业管理资质及经营许可范围内等相关证件；四、乙方在经营管理过程中实行内部独立核算，自负盈亏，严格遵守《物业管理条例》及其他相关国家法律法规。（第三条乙方的基本权利和义务）义务部分：五、认真负责进行项目的服务质量和安全管理，对经营中发生的问题，包括但不限于服务质量、员工劳资纠纷和安全事故等一切纠纷由乙方负完全责任；六、乙方在经营管理活动期间，引起的一切债权债务、法律责任均由乙方负责，与甲方无关，不负连带责任；八、乙方负责本协议项目的人员管理，包括但不限于对所属员工进行招聘、调动、辞退、提薪、升职、增减等。甲方不参与本项目一切相关的管理，但有监督权利；十、甲方提供银行账户给乙方用于本项目的物业管理服务费的收支及管理等。前后协议内容不同之处在于：一、有效期不同，前份协议期有效期为2015年10月1日至三水新动力广场第一套物业交付业主使用止，后份协议起止有效期为自三水新动力广场第一套物业交付业主使用起至本项目成立业主委员会止。二、服务费收取标准不同，前份协议约定自《前期物业合同》签订之日起10天内，乙方每月在收到甲方发票后十个工作日内，以转账形式支付3000元给甲方作为项目当月前期服务费，后份协议约定自三水新动力广场第一套物业交付业主使用起，乙方每月在收到甲方发票后十个工作日内，以转账形式支付上月的服务费用，支付金额为交楼后每个月应收物业管理费总额的4%给甲方作为项目当月交付使用后服务费。三、前份协议在第三条乙方的基本权利和义务的义务部分第一点还专门对本项目的招投标工作进行明确约定，具体为：本项目启动招投标工作、通过公开招标指定严密招标程序最终实现由甲方中标，此阶段工作开展内容如下，由甲方组织开展，乙方配合提供相关证件及图纸资料，乙方派一文员处理相关招投标事项的交接工作，由甲乙双方全程把控，最终由甲方成功中标。甲方收到中标通知书后在规定时间内到三水区政府相关部门备案。中标后甲方与开发商签订《前期物业管理服务合同》。由乙方属下物业公司团队对本项目全权进行物业管理服务各项工作。2015年10月13日，原、被告签订《合作协议》一份，就新碧发公司授权同信公司办理三水新动力广场物业管理服务招投标事项进行约定，由新碧发公司支付招投标手续费及相关费用合计38000元，费用支出明细中包括“围标公司2家，每家5000元围标费，合计10000元”。该协议签订后，原告新碧发公司于2015年11月9日向被告同信公司支付该协议的投标手续费等共计38000元。经招投标，同信公司中标，成为涉案三水新动力广场前期物业管理的服务企业。2015年11月13日，就新碧发公司选聘同信公司对三水新动力广场提供前期物业管理服务事宜，原、被告签订《前期物业服务合同》，该合同期限约定自交楼之日起至本物业成立业主委员会止。合同对物业基本情况、服务内容及质量、服务费用、物业的经营与管理等进行约定，明确同信公司应提供的前期物业管理服务内容（第二条）如房屋共用部位的维修、养护与管理等，物业服务费用（第六条）由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，广场商铺（不带中央空调）5元/月/平方米，广场公寓3元/月/平方米，广场住宅2元/月/平方米等。2016年4月25日至2017年12月7日期间原告支付被告物业管理费、前期服务合作协议服务费等共计81000元。本院认为，原告新碧发公司与被告同信公司签订的涉案协议约定，由新碧发公司借用同信公司的一级物业管理企业资质等，并在同信公司经营许可范围内进行涉案三水新动力广场前期物业管理，同时向同信公司支付一定服务费，双方所建立起的应为挂靠经营合同关系。本案争议焦点在于：原、被告签订的《前期服务合作协议（一）》《交付使用后服务合作协议（二）》《前期物业服务合同》是否无效。原告提出了三点无效理由：第一，协议约定由新碧发公司属下物业公司对本项全权进行物业管理服务各项工作内容，违反了《物业管理条例》中“不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的强制性规定；第二，上述协议名为合作实为挂靠借用企业资质，违反国家曾施行的物业服务企业强制性资质管理制度；第三，原、被告在进行涉案物业项目的招投标选聘时，存在串通招投标行为，违反了《中华人民共和国招投标法》的强制性规定。本院对此逐一分析阐述：第一，《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，本条规定的适用情形是指物业服务企业在签订《物业服务合同》后，围绕合同所涉及的物业服务业务进行转委托时。而本案系新碧发公司借用同信公司的一级物业管理企业资质进行三水新动力广场前期物业管理的挂靠经营，与上述规定所涉及的物业服务转委托系不同的概念，不符合上述规定适用情形，故原告以本案协议中“由新碧发公司属下物业公司对本项全权进行物业管理服务各项工作”的内容违反上述强制性规定为由，主张合同无效，本院不予支持。第二，2018年3月19日《物业管理条例》修订之前，《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”上述规定确立了国家在2018年3月19日之前对物业管理一直实行强制性的资质管理制度，要求物业服务企业应当具备与其服务的物业项目相对应的资质，目的在于更好的规范物业管理的市场秩序。国务院建设部根据上述规定制定了《物业管理企业资质管理办法》，该办法第十三条第一款规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。”本案中，双方签订的《前期服务合作协议（一）》《交付使用后服务合作协议（二）》，均约定被告同信公司将其一级物业管理企业资质出借给原告新碧发公司，并允许新碧发公司在同信公司的经营许可证范围内对三水新动力广场实行物业服务，属于恶意规避国家对物业企业资质的强制管理制度，明显违反上述规定，构成对物业管理市场公共秩序的破坏，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，双方签订的《前期服务合作协议（一）》《交付使用后服务合作协议（二）》应属无效。第三，原告自认在以招投标方式选聘三水新动力广场的物业服务企业时，与被告存在串通投标行为。双方签订的《前期物业服务合作协议（一）》第三条“义务”部分第一点“甲乙双方全程把控，最终由甲方（同信公司）成功中标”的约定内容、双方签订的《合作协议》所附的招投标费用支出明细明显有“围标公司2家，每家5000元围标费，共计10000元”的约定内容及新碧发公司已向同信公司支付该围标费用，并且最终由被告同信公司中标成功等事实，亦可印证原、被告确实串通投标行为。《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”第三十二条规定：“投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。”第五十三条规定：“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效……”根据上述规定，《前期物业服务合作协议（一）》等关于“甲乙双方全程把控，最终由甲方（同信公司）成功中标”的约定，明显违反了招投标活动中要求遵循的公开、公平、公正和诚实信用原则，扰乱了物业服务市场的正常秩序，损害了其他参与招投标活动当事人的合法权益。根据《中华人民共和国合同》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上述约定及相关内容违反了法律强制性规定，应属无效。原、被告串通投标最终形成的由同信公司中标亦应无效。而原、被告所签订《前期物业服务合同》是根据同信公司的中标通知书，在同信公司中标的基础上签订的，现该基础已无效，故据此所签订的《前期物业服务合同》亦应认定为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《中华人民共和国招标投标法》第五条、第三十二条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司与被告广东同信物业管理有限公司签订的《前期服务合作协议（一）》无效；二、确认原告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司与被告广东同信物业管理有限公司签订的《交付使用后服务合作协议（二）》、无效；三、确认原告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司与被告广东同信物业管理有限公司于2015年11月13日签订的《前期物业服务合同》无效。案件受理费减半收取即1340元（原告已预交），由原告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司、被告广东同信物业管理有限公司各负担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周绪阳二〇二〇年九月七日书记员  张俊彦