江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5719号上诉人（原审原告、反诉被告）：李太珍，女，1970年9月27日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王玉新（系李太珍丈夫），男,1966年7月30日生,汉族,住南京市溧水区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆腾，男，1990年10月27日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪欣，江苏益和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李白香，女，1987年8月11日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪欣，江苏益和律师事务所实习律师。上诉人李太珍、陆腾与被上诉人李白香房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年8月7日公开开庭，上诉人李太珍委托诉讼代理人王玉新，上诉人陆腾以及被上诉人李白香委托诉讼代理人杨定松、洪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李太珍上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持其一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陆腾承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同解除错误。1.陆腾不具有合同解除权。陆腾应严格履行双方签订的合同，其在违反合同约定拒交租赁费，未与李太珍协商一致的情形下，要求解除合同,没有事实和法律依据。陆腾的经营并未实际受到影响，其单方通知解除合同属于恶意违约，要求解除合同应不予支持。2.“九民会纪要”精神是违约方不是恶意违约、继续履行合同对其显失公平，非违约方违反了诚信原则。陆腾因经营不佳肆意违约，继续履行合同不存在损害利益的情形，符合法律规定。故按会议精神陆腾也无权诉请解除合同。3.陆腾以寄交钥匙的方式，单方认为解除了合同，违反合同应协商一致的法律原则。二、一审法院对案件的处理结果错误。按照李太珍的诉请，陆腾应继续履行合同，交纳租赁费用，承担违约责任。即便对陆腾的诉讼请求予以支持，支持违约解除合同，亦应承担违约责任并赔偿损失。陆腾承担的责任不仅是2019年11月15日至其反诉要求解除合同时的租金及合同约定的违约金，还应该包括反诉要求解除合同后一定合理期限的闲置期的租赁费，还应该承担一审、二审法院审理期间理应发生的租赁费损失。根据约定的违约金应为15.9万元，而非49.5万元的20%即9.9万元。三、李白香应承担责任。李白香虽然未在合同中签名，但从合同签约时起所有的租赁事项均由其操作，包括合同签约商谈、经营守店、支付租赁费、寄交信函等均由其进行，本案不应违背事实，认定陆腾与李白香之间委托关系未提供证据加以证实，事实上两人系明显的合伙关系，李白香应共同承担违约责任。综上，请求支持李太珍的上诉请求。陆腾辩称：一、其享有合同解除权，一审法院判决解除双方的房屋租赁合同具有法律依据。其作为承租人，虽属于违约方，但是“九民会纪要”中对长期性的合同，如租赁合同，赋予了违约方的解除权。其经营不善已关店，如再为倒闭的店铺支付多年租金，显然有失公平。另有，出租方完全有能力来避免损失扩大，可另行出租使用，实现物的价值。二、对于租赁费用和违约金的承担问题，一审判决加重了陆腾的负担，故其也提起了上诉。李白香辩称，李太珍起诉李白香系恶意诉讼，无谓增加了李白香的经济负担，造成损失。李白香并非合同相对方，不应当承担责任。陆腾上诉请求：1.酌情减轻上诉人所应承担的违约金，改判违约金数额为相当于1个月租金（不超过违约造成的实际损失30%，约为15000元左右）；2.改判李太珍自行承担2019年11月15日至2020年4月15日期间的房屋闲置期间的租金损失；3.本案及一审反诉费用由李太珍承担。事实与理由：一、一审判决在计算违约金99000元存在计算错误，应予以纠正。根据《房屋租赁合同》约定，一审法院在计算违约金数额时，仅是将后三年（实际上未履行的已不足三年）的租金简单相加后乘以20%。没有考虑到其已经要求陆腾履行2019年11月15日至2020年4月15日期间的租金支付义务，已经判决履行的部分在计算时理应予以扣除。二、一审法院认定违约后出租方扩大的损失由承租方承担，没有法律依据，应改判由损失扩大的责任方即李太珍承担。合同履行过程中，因市场行情导致承租店铺倒闭闲置，为避免房屋闲置、损失扩大，陆腾于2019年8月27日书面向李太珍提出解除合同。于2019年11月15日主动将钥匙邮寄给李太珍，已尽到了合理避免损失扩大的谨慎义务。而李太珍在获悉店铺关门倒闭后仍拒绝收回房屋，任由房屋空置，故应对该部分损失承担全部或主要责任。三、一审判决认定的违约金数额99000元，远超过因违约而造成的实际损失，依法应予以酌减。陆腾即使存在违约情形，但给李太珍造成的损失也远没有达到约定的违约金数额，一审判决违约金99000元明显失衡。陆腾提出提前解除合同并非恶意违约，不应判处惩罚性违约金。另有，在诉讼过程中，恰逢××严重爆发，涉案店铺现已倒闭关门，若按照一审判决，不仅让陆腾承担并未实际使用期间的租金，还要负担如此巨额的违约金。李太珍不仅没有利益受损，反而大肆通过判决获利，显然利益失衡。综上，请求支持陆腾的上诉请求。李太珍辩称：一、陆腾恶意违约。陆腾无权解除合同，却强行提出解除，企图以交钥匙的方式交付房屋。双方没有就解除协议达成一致意见，即便对方承认违约，对违约金承担等责任未经协商一致的情况下，擅自邮寄钥匙，交付显然不成立。陆腾以所谓的通知企图解除合同，违背法律规定的诚实信用原则。租赁的合同是在李太珍让利的情况下签订的，陆腾要求在合同中增加违约金条款，其却在合同履行中提出解除合同。经营风险不属于法律上的情势变更。陆腾对“九民会纪要”理解错误，解除合同是有严格的条件限制。本案中，陆腾直到李太珍起诉主张租金，才反诉要求解除合同，可见前期的解除通知存在明显恶意。陆腾擅自强行关门李太珍不知情，闲置房屋是其单方行为所致，与李太珍无关。疫情与本案没有关联，双方在履行合同的时候疫情根本没有发生。二、一审法院判决解除合同的结果李太珍不接受，其在上诉状中也陈述了理由。一审没有按双方约定认定违约金错误。即便按照“九民会纪要”，违约方诉请解除合同的，也不能减少合同约定的违约金。一审判决数额不符合违约金的惩罚性。李太珍向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令陆腾、李白香履行合同立即支付租赁费15.75万元及利息；2、判令陆腾、李白香承担违约金31500元；3、要求陆腾、李白香承担全部诉讼费用。陆腾向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方的《房屋租赁合同》，由李太珍自行承担自2019年8月28日起此后的房屋闲置期间的租金损失（暂计算至反诉之日2020年3月27日为87500元），并酌情减轻或免除陆腾所需承担的违约责任；2、判令李太珍承担反诉的诉讼费用。一审法院查明事实，2017年10月28日，李太珍作为出租方（甲方）与陆腾作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于溧水区商业用房租赁给陆腾使用，期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。前两年的租金为每年15万元，第三年的租金为15.75万元，第四年的租金为16.5万元，第五年的租金为17.25万元，第一年的租金乙方应于本合同订立时支付8万元，剩余7万元，应于2018年1月1日前交纳，以后，每年的租金乙方应先交后租，并应于上一年度合同期届满前一个月内交纳，如乙方有任何一期不足额交纳，视乙方为违约。租赁合同并对双方权利义务及包括违约责任等其他条款做了详细约定，其中合同第八条约定：本合同一经订立任何一方均不得违反，否则，违约方应承担租金总额20%的违约金并赔偿由此给对方造成的经济损失。合同签订当日，甲方将租赁物交付乙方使用，乙方已按现状验收接受房屋。之后陆腾支付了前两年的租金30万元。2019年8月28日李白香向李太珍邮寄陆腾出具的通知书一份，告知将于2019年11月11日腾空房屋并将房屋交还李太珍，要求李太珍及时安排对外招租。2019年10月31日陆腾通过微信方式通知李太珍定于11月10日将房屋搬空并将房屋钥匙归还李太珍，并要求李太珍届时前来收房。同日李太珍向陆腾发出租金催交函，要求陆腾于2019年11月7日前交纳2019年11月15日至2020年11月14日的租金15.75万元。2019年11月16日李白香将房屋钥匙邮寄给李太珍并通过微信告知李太珍。2020年2月24日李太珍诉至法院要求陆腾、李白香继续履行合同并承担违约责任。一审法院认为，李太珍、陆腾签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的2017年10月28日的房屋租赁合同中明确约定合同履行期限为五年，陆腾以经营困难为由提出解除合同，且在未与李太珍协商一致的情况下，将房屋钥匙邮寄李太珍，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。李太珍认为李白香与陆腾为合伙关系，一审法院认为，李太珍与陆腾为房屋租赁合同当事人，庭审中，陆腾、李白香均认为李白香受陆腾委托处理有关事项，双方无合伙关系，因李太珍未提供证据证明陆腾、李白香存在合伙关系，故一审法院对李太珍要求李白香承担责任的诉请不予支持。关于陆腾反诉要求解除与李太珍签订的房屋租赁合同的主张，鉴于陆腾已搬离租赁房屋，双方签订的房屋租赁合同已无法实际履行，为减少双方损失，一审法院对陆腾提出的解除合同请求予以采纳。对陆腾要求李太珍自行承担2019年8月28日起此后的租金损失并酌情减轻陆腾的违约责任请求，一审法院认为，陆腾在未与李太珍协商一致的情况下，自行搬离租赁房屋，其行为已构成违约，一审法院对陆腾的请求不予支持。陆腾应支付李太珍2019年11月15日至反诉要求解除合同之日的5个月租金65625元（157500元÷12个月*5个月）。另双方约定承担的违约责任即承担租金总额20%的违约金，因双方对租金总额约定不明，为平衡双方利益，一审法院按未履行部分租金总额49.5万元的20%计算违约金为99000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除李太珍与陆腾于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》；二、陆腾于判决生效之日起十日内给付李太珍租金人民币65625元（2019年11月15日至2020年4月15日）及违约金99000元；三、驳回李太珍、陆腾的其他请求。如果未按判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费减半收取2040元，由陆腾负担，一审反诉案件受理费减半收取5875元，由陆腾负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案查明事实，双方当事人在房屋租赁合同履行过程中，承租方陆腾因经营困难，向出租方李太珍提出解除合同，且亦向出李太珍邮寄涉案房屋的钥匙，表明其已实际搬离涉案房屋，李太珍不同意解除合同。租赁合同不宜强制履行，但亦要充分保护守约方的利益。陆腾提出解除合同，亦在2019年11月16日向出李太珍邮寄涉案房屋钥匙，且在本案中反诉提出解除租赁合同，故一审法院据此认定承租方应承担2019年11月15日之后5个月租金，即认定涉案合同于2020年4月15日解除，该认定双方合同解除时间系承租方提出解除后五个月，充分考虑了承租方违约解除的情形，公平合理，并无不当，不违反法律规定。据上，本院对李太珍认为一审法院认定合同解除错误；陆腾认为其不应支付2019年11月15日至2020年4月15日期间房屋租金的理由，均不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。涉案租赁合同合法有效，各方当事人均应按约履行。合同履行过程中，陆腾以经营困难提出解除合同，向李太珍邮寄钥匙，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，违约方应承担租金总额20%的违约金并赔偿由此给对方造成的经济损失。因该约定未明确租金总额的具体指向，故一审法院认为双方约定的租金总额系指未履行合同期的全部租金，并无不妥。根据前文认定，涉案合同解除时间系2020年4月15日，故陆腾应给付2019年11月15日至2020年4月15日的租金，但至2019年11月15日起陆腾就未按约定给付租金，此行为已属违约，一审法院考虑到出租方即守约方的损失，平衡双方利益，依据本案诉讼时尚未履行的部分租金，即2019年11月15日起至2020年11月14日租金49.5万元为基数计算违约金，并无不当，故本院对双方当事人关于违约金部分的上诉理由均不予采信。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，李太珍虽认为李白香与陆腾系合伙关系，李白香应共同承担违约责任，但未提供证据予以证明，故本院对该上诉主张，不予支持。综上，李太珍、陆腾的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3917元，由李太珍负担2096元，由陆腾负担1821元。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年九月二十四日书记员  陈晓君