河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3533号上诉人（原审被告）：周纪明，男，汉族，1984年1月7日出生，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审原告）：信阳市百和物业服务有限公司。住所地：信阳市羊山新区桂竹园商住小区5号楼1单元201室。法定代表人：常庆亚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李红星，系该公司经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘荣华，系该公司法律顾问。代理权限：一般代理。上诉人周纪明与被上诉人信阳市百和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人周纪明，被上诉人信阳市百和物业服务有限公司的委托诉讼代理人李红星、刘荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周纪明上诉请求：1、依法撤销信阳市平桥区人民法院(2020)豫1503民初1398号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、我抗辩，2017年3月15日，第十二届全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国民法总则》，该法自2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条第一款规定：‘向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年’。信阳百和物业服务有限公司诉讼三年外的无效，（前期物业管理协议内第四条物业管理服务费用；最后一项：缴费通知单及其它通知文书，物业方可采取，书面通知，EMS邮递，自邮递日生效；媒体公告，自公告日生效；）为何2020年5月3日收到法院传票以外未收到过以EMS文件书面形式的催款函，（一审庭审中百和物业代表李红星亲口承认未寄出过书面通知，辩称没有我的地址，同时也没有通知我签物业合同）法院对于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年一字不提，在已经生效的（2019）豫1503民初9004号判决书，桂竹园小区业主李云忠诉百合物业违规收取2014年物业费，百合物业以已经超出三年诉讼时效驳回了李云忠的诉求，同一类型案件，双标判决，上诉人在法院提出了诉讼时效的抗辩，人民法院对上诉人提出的诉讼时效的抗辩置之不理，难道所谓的诉讼时效只针对业主有效吗？可见此判决书用法不当不公正。2、我抗辩原告诉我于2013年3月28日入住与深圳市深华物业管理有限公司签定有《前期服务协议》，伪造事实，2014年1月12日才通知我收房，我于2014年3月26日拿钥匙未与深圳市深华物业管理有限公司确立有效的前期物业管理服务协议，因要求在协议内有注明对1.2元/平物业费有异议，故此协议并不能成为与原告纠纷的依据和收费标准，到目前为止原告没有以任何形式通知我去签定前期物业合同（原告有义务告知）。我与原告没有签定过合同何来合同纠份。我提出的抗辩法院一字不提，有失公正。3、关于深圳市深华物业管理有限公司于2014年底退出小区管理系伪造事实，举证公告图片没有媒体公告，没有书面发函通知，怎么证明不是伪造而是事实，2017年8月4日信阳市平桥区人民法院作出（2015）平民初字第00554号民事判决书，解除了深圳市深华物业管理有限公司与大信.桂竹园小区开发商河南大信房地产有限公司签定《大信.桂竹园前期物业服务合同》，详见信阳市中级人民法院民事判决书（2019）豫15民终1188号。证明我与信阳百和物业服务有限公司于2017年8月20日以前没有确立真实有效服务关系。4、①信阳百合物业服务有限公司注册于2015年1月4日（营业执照有公司成立时期），一个尚未成立的企业没有公司公章怎么于2015年1月1日与河南大信房地产有限公司签定的前期物业服务合同；合同并没有登报公告；明显的伪造合同。根据物业条例拿出房管相关部门的前期物业合同备案表的时间才能让人信服。②2016年12月10日才中标（中标通知书）大信桂竹园前期物业服务，物业公司在拿到中标书才能签定前期物业合同并且要到房管相关部门备案才能营业；信阳百合物业服务有限公司法人代表常庆亚是河南大信房地产有限公司高管主要组成成员，河南大信房地产有限公司与信阳市百和物业服务有限公司是子母兄弟企业关系，完全有先天条件联合造假合同侵犯我合法权益，这份合同无效。物业的这个招标违反了《物业管理条例》第二十四条规定前期物业国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，子母兄弟企业之间的招标无效。③2017年8月4日信阳市平桥区人民法院作出（2015）平民初字第00554号民事判决书，才解除了深圳市深华物业管理有限公司与大信.桂竹园小区开发商河南大信房地产有限公司签定《大信.桂竹园前期物业服务合同》，详见河南省信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1188号民事判决书。同一个合同主体，原合同没有解除怎么能另签一个物业合同，明显伪造合同。5、因服务质量不达标才拒缴物业费，没有恶意托欠物业费。《物业管理条例》第四十条规定物业服务收费就当遵循合理，公开及费用与服务水平相适应的原则。物业匹配人员不当，经理4人，真正做事的清洁工才4人，保安人员五六十岁老大爷，12点以后门大开在门岗睡觉，监控设备基本上是坏的，业主财务有损失无法调取。大多数工作人员只拿钱不做事，小区环境脏乱差，饮用水停完水之后放出来的水黑如墨水（有照片为证）不是我一个人对物业提供的服务不满，我这里有一份物业公司出示的小区拒交物业费的统计明细表，整个小区有百分之八十的业主对物业服务不满拒交物业费，至于交费的住户大部份是物业公司威逼利诱所得（不交费不让在物业工作，不给电动车冲电费，不给上学小孩开入住证明，不给冲电费，停水等）。小区这么多业主拒交物业费足以证明信阳市百和物业服务有限公司服务收费与服务水平不相适。小区筹备业主委员会也受到龙飞山街道办不作为和物业公司阻扰，至今业主维权无门不能解决小区的问题，万般无耐的情况下才拒交物业费。要求按信阳市百和物业服务有限公司三级资质物价房管相关部门备案指导价执行收费，不得利用优势地位，强制收费，只收费不服务，物业服务达不到1.2元/平标准。法院只说让物业公司提高服务品质，既然达不到1.2元/平的标准应根据他们的服务水平和质量减免相应的物业费。6、信阳市百和物业服务有限公司这一批起诉业主36户，分别于2020年5月20、21、22三天分六场开庭。为什么是同一个审判员，有循私舞弊之嫌，有伤法律的公平公正。上诉人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。2015年1月1日-2019年9月30日的物管费7066元的判决于法无据，由于收到被上诉人起诉的时间是2020年5月3日，据此被上诉人主张的2015年01月01日至2017年05月期间共计29个月3594元的物业费已经明显超出了诉讼时效，同时2017年8月4日原深华物业前期合同解除后，也就是2017年8月20日以后才有实际的服务关系，才能收取物业费，同时要求按物价房管相关部门的备案指导价收取（拿出相应的收费依据）或服务水平和质量达不到1.2元/平的标准，减免相应的物业费，同时扣除河南大信房地产开发公司延期办证违约金434.36元（开发商财务开有收条冲抵物业费有收条为证）和面积误差补偿款。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审人民法院予以纠证。信阳市百和物业服务有限公司辩称，一、请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。二、本案诉讼及相关费用由被答辩人承担。事实及理由：一、答辩人的一审诉求没有超过诉讼时效期间。关于时效问题，答辩人在一审曾向法庭出示并提交有粘在（7A702、7A802号）业主门上，且保存完好（2015--2018年）的逐年催款通知单（因两家多年没人，故逐年催款通知单保存完好），物管公司是靠收取物管费生存，年底结账对尚欠物管费的业主进行催收是常识，是不需要证明的问题，答辩人已起诉三、四十家欠费业主，各业主对逐年催收的事实没有提出否定的意见，所以催款通知单足以证明答辩人逐年催款的事实。《民事诉讼法》第六十四条规定；“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。一审时答辩人提供有催款通知单用于证明答辩人向每家欠费业主有逐年催收的行为，被答辩人如有相反的主张，按照以上法律规定也有义务提供没有催收的依据，鉴于被答辩人一审没有提供这方面的证据，所以再指责一审判决没有理会被答辩人的时效抗辩没有道理。二、拒绝与答辩人（物管公司）签订物管协议，混淆“退出”与“解除”概念的区别于事无补，接受答辩人的物业服务就应当交服务费。被答辩人一审《民事答辩状》第一条显示:“我于2014年3月26日拿钥匙，未与深圳深华公司确立有效的前期物业管理服务协议，因协议内有注明对1.2元/平物业费有异议”。从被答辩人以上表白可看出2014年被答辩人就入住小区接受物业服务，对前期物管协议1.2元/平物业费做有异议的标注，没有签字。可见被答辩人只是对物管协议的收费标准有异议，对接受物业服务没有异议。一审答辩人曾向法庭提交有河南大信房地产公司于2014年12月21日的《告业主书》及公示栏图片；河南大信房地产公司于2014年12月29日的《通告》及公示栏图片，证明2014年底河南大信房地产有限公司已解除了与深圳深华的物管合同关系，重新选聘其他物管公司管理小区物业，深圳深华公司随即退出小区管理；答辩人还提交有2015年1月1日与河南大信房地产有限公司签订的《前期物业服务协议》，证明答辩人从2015年1月就开始接手小区的物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定；“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。鉴于被答辩人从2015年就开始接受答辩人的物业服务的事实，如再以没有物业服务协议拒交应承担的交费义务是不会得到以上法律的支持。这里须要提醒被答辩人的是，大信公司解除与深圳深华公司合同诉讼的判决晚于深圳深华公司退出时间是正常现象，不是其支持自己主张的理由。三、招投标程序晚于合同签订时间不影响合同的效力。答辩人与河南大信公司签订的《前期物业服务合同》，早于答辩人营业执照颁发的时间是正常现象。对于签订物业管理合同尚未完成招投标程序是否影响合同效力问题，信阳中院在（2019）豫15民终1186号《民事判决书》已有结论：通过招投标选聘物管企业的规定“属于管理性的规范，并非强制性规定，不影响合同的效力”（该判决一审已提交法庭）。2014年底深圳深华公司突然退出小区的物业管理，在垃圾遍地管理瘫痪的情况下答辩人为了小区的利益，在工商登记已通过，营业执照只差三天才能领取的情况下，与大信公司签订《前期物业服务合同》没有过错。四、借口服务质量不达标不是拒交物管费的理由。答辩人一审诉求是催交物管费，物管服务质量不是案件的焦点，二审被答辩人再提服务质量问题，也不能挽回不是一审审理的范围的事实，所以被答辩人以此拒交物管费没有法律依据，不会得到法律的支持。五、同一法官审理一批性质、诉求相同的案件，没有违背法律的规定。一审答辩人起诉了三十余家欠费的业主，除被告、欠费数额不同外其他全一样，由同一法官审理这一批案件有百利无一害，没有被答辩人诉称的是“伤害法律的公平公正的行为”。接受服务交纳服务费天经地义，那种寻找种种借口，躲避自己交纳物管费的义务的行为实在不可取，为此答辩人特提出以上意见和诉求。信阳市百和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告系桂竹园小区6号楼A单元1203室的业主，实测建筑面积为103.3㎡，于入住小区后的2013年3月28日，与深圳市深华物业管理有限公司签订有《前期物业管理服务协议》及《装修管理协议书》，约定物业管理服务费为每平方米1.2元/月，如不按本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用，物管公司有权要求违约方补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2014年底深圳市深华物业管理有限公司退出小区管理。原告于2015年1月1日与河南大信房地产有限公司签订前期物业服务合同，享有了桂竹园小区物业服务及收取相关费用的权利，收费标准、范围及违约责任与前之相同，并同时张榜公告业主。被告无视自己应当履行的付款义务，屡屡欠交，经多次催促无果，截止2019年9月30日，被告共欠交物业费7066元，其行为已严重侵害了原告的合法利益。为此诉至法院，诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠物业管理服务费7066元及利息1208元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月10日，深圳市深华物业管理有限公司与大信·桂竹园小区开发商河南大信房地产有限公司签订《大信·桂竹园前期物业服务合同》。2013年3月28日，被告与深圳市深华物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理事项：物业管理服务费标准为每平方米每月1.2元。原告提供了正常物业服务。2014年12月29日河南大信房地产有限公司在桂竹园小区张贴通告，内容为：“1、解除与深圳深华物业服务有限公司关于《大信桂竹园前期物业服务合同》。限2015年元月1日前撤离现场。2、大信桂竹园前期物业管理的一切事宜即日起，由信阳市百和物业服务有限公司代管特此通告”，随后河南大信房地产有限公司与原告百和物业签订了《前期物业服务合同》。百和物业进驻桂竹园小区后张贴《通告》，于2015年1月2日接管桂竹园小区物业服务。原告入驻后，按协议约定履行了物业服务义务，被告自2015年1月1日起，未按照该合同约定缴纳物业管理费，截止至2019年9月30日被告拖欠住房物业管理服务费共计7066元。原告多次催要，被告以种种理由拒不支付，遂酿成此纠纷。一审法院认为，大信?桂竹园小区在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位河南大信房地产有限公司选聘物业公司开展前期物业服务。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非强制性规定，不影响合同的效力。且百和物业于2016年12月10日中标了大信?桂竹园项目前期物业服务。故河南大信房地产有限公司和百和物业签订的《前期物业管理服务协议》符合法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积每平方米1.2元/月交纳。2015年1月2日百和物业接管了桂竹园小区物业服务，且依约为该小区及业主提供了垃圾清运、保洁保安等物业的基本服务，百和物业有权依照《前期物业管理服务协议》向业主按照每月每平方1.2元的标准收取物业服务费，故原告的诉讼请求一审法院予以支持。被告周纪明辩称《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案不属于该法条规定的情形，依法不能适用该法条。首先，百和物业与河南大信房地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定了物业费标准为平方米每月1.2元；其次，被告周纪明入住时，首家物业公司深圳深华物业与河南大信房地产有限公司签订的物业合同亦约定物业费标准为每平方米每月1.2元，百和物业的收费标准与该收费标准一致，并未扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。故被告周纪明的答辩意见，一审法院不予采纳。在此建议原告今后应积极履行服务义务，提升自己的服务品质，坚持自己优质的服务态度，从而更好的服务业主，减少与业主之间的纠纷。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条之规定，判决如下：被告周纪明于判决生效后十日内支付信阳市百和物业服务有限公司2015年1月1日起至2019年9月30日期间的物业管理服务费共计7066元。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告周纪明承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周纪明提交了五组证据，证据一：两张照片，拟证明小区服务质量差，水龙头流出的水是浑浊的；证据二：平桥区人民法院（2019）豫1503民初9004号民事判决书一份，拟证明法院以诉讼时效驳回原告的诉讼请求。证据三：深圳市深华物业管理有限公司的前期物业管理服务协议，拟证明被上诉人没有给上诉人下发催缴通知书。证据四：信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1188号民事判决书一份和中标通知书、资质证书、大信桂竹园前期物业管理招投标签到表，拟证明公司是2014年1月4日成立，公司的成立是在合同之前，而且中标时间和合同时间也有时间差。证据五：匿名检举信一份，拟证明百合物业公司的从业人员和服务员的储备数量情况。被上诉人经质证：认为证据一照片可以摆拍，一审没有提供，二审不再作为新证据了，也无法证明是不是本小区的；认为证据二案情不一样，不具有可比性；认为证据三物管协议采取的是公告的形式，公告就是有效的方式；认为证据四被上诉人是2015年进入的，是不可否认的事实，要全面的看，不能断章取义，中标通知书是管理性规范，与物业合同无关；认为证据五检举信来源不明，与本案无关。对于上诉人二审提交的证据，本院认证如下：对于证据一的照片显示地面有一些垃圾未清理，但不能作为上诉人不缴纳物业费的理由，水体浑浊的照片不能显示系涉案小区。对于证据二平桥区人民法院（2019）豫1503民初9004号民事判决书真实性予以认定，但该案与本案案情不同，对其证明效力本院不予采信。对于证据三的真实性予以认定，但该份深圳市深华物业管理有限公司的前期物业管理协议系空白的，不能达到上诉人要证明的被上诉人没有给上诉人下发催缴通知书的证明目的。对于证据四信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1188号民事判决书的真实性予以认定，对中标通知书、资质证书、大信桂竹园前期物业管理招投标签到表的真实性予以认定，但《物业管理条例》中要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的规定，属于管理性规定，不影响合同的效力。对于证据五检举信的来源不明，对其证明效力本院不予采信。二审查明，不能认定上诉人周纪明与深圳市深华物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》的事实，其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为:1.一审判决上诉人周纪明支付被上诉人信阳市百和物业服务有限公司物业管理费是否正确？2.信阳市百和物业服务有限公司2015年1月1日至2017年5月的物业费是否超出诉讼时效？3.被上诉人是否应当减免相应的物业费？关于一审判决上诉人周纪明支付被上诉人信阳市百和物业服务有限公司物业管理费是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条第一款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。经查,2013年12月10日，大信·桂竹园小区开发商河南大信房地产有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订《大信·桂竹园前期物业管理服务合同》。2014年12月29日河南大信房地产有限公司在桂竹园张贴通告，内容为“1、解除与深圳深华物业服务有限公司关于《大信桂竹园前期物业服务合同》。限2015年元月1日前撤离现场。2、大信桂竹园前期物业管理的一切事宜即日起，由信阳市百和物业服务有限公司代管。特此通告。”随后，河南大信房地产有限公司与信阳市百和物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，信阳市百和物业服务有限公司提供了物业管理义务。上诉人自2015年1月1日起，未缴纳物业管理费，但信阳市百和物业服务有限公司已实际进场并对小区履行了物业管理义务,其与信阳市百和物业服务有限公司已形成事实的物业管理服务合同关系,根据权利义务对等原则,即使没有书面合同,接受服务一方也应向提供服务一方支付相应的费用。关于信阳市百和物业服务有限公司2015年1月1日至2017年5月的物业费是否超出诉讼时效的问题。因物业服务具有长期性、连续性的特点,物业服务企业提供的物业服务范围针对的是全体业主而不是单个业主。在部分业主欠费时，物业服务企业仍需要继续提供物业服务，以保证全体业主的整体利益。故在该类合同纠纷的审理中对诉讼时效的认定不宜过苛。根据物业公司的陈述,物业费催缴的方式有口头通知、电话通知、书面张贴等方式,综合考虑本案客观实际情况,可以认定物业公司并未怠于行使权利,仍持续向业主要求交纳物业费,故上诉人此项上诉理由，本院不予支持。关于被上诉人是否应当减免相应的物业费的问题。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司作为小区的物业服务企业，应就存在的问题予以改正，努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在一些问题，如：物业匹配人员不当、小区环境不整洁等问题，本院认为，上诉人所称的物业服务中存在的问题，被上诉人应当予以改进，但上诉人以此为由要求减免物业费的上诉理由，本院不予支持，上诉人可以在交纳费用后要求被上诉人信阳市百和物业服务有限公司履行相应的义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周纪明负担。本判决为终审判决。审判长 郑 佳审判员 许前让审判员 沈继红二〇二〇年九月二十五日法官助理阮江帆书记员胡雪垠