湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2438号上诉人（原审被告、反诉原告）：王琳，男，1983年7月20日生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：刘祥革，老河口市张集镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙红英，女，1968年9月5日生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：陈开运，老河口市张集镇法律服务所法律工作者。上诉人王琳因与被上诉人孙红英房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2020）鄂0682民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王琳上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人误工、财产损失10000元。事实与理由：1.一审认定事实不清。2018年1月2日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议时，被上诉人隐瞒了房屋漏水的事实，上诉人在租赁该房屋时问过被上诉人夫妻房屋漏不漏水，被上诉人承诺不漏水，故存在欺骗行为。上诉人在2018年1月承租了该房屋，2月份就发现该房屋存在漏水，告知了被上诉人，被上诉人虽然在2018年5月份对漏水的房屋加盖了简易的钢构屋顶，但仍不能改变房屋漏水的事实。上诉人在一审法院开庭时，己向法庭提交了2018年6月26日和2019年8月11日房屋严重漏水录音录像光碟一份并进行了播放，可一审判决没认定这一事实，这一事实也是被上诉人违约的事实。2.《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定租赁物危及承租人安全和健康的，承租人可以随时解除合同，上诉人租赁房屋经营的是网上淘宝配送货物，线下实体电器展销，阿里巴巴新零售。3.上诉人与被上诉人2018年1月2日签订的房屋租赁协议违约金为8000元，高于法律规定，违约金不能高于年房屋租金的百分之三十，何况合同的违约金指的是给对方造成的损失，被上诉人的损失在哪里，一审中上诉人对被上诉人主张的违约金也进行了抗辩(不能超过2000元)。4.本案实际是被上诉人违约，2019年8月11日晚上，上诉人就告知了被上诉人的房屋严重漏水，如果被上诉人告知房屋漏水，上诉人不可能租赁该房屋，因此造成了上诉人的货物损失，且2019年12月15日，上诉人在得到被上诉人同意的情况下将租赁房屋内的自己物品全部搬走，并将房屋钥匙交给了被上诉人。因被上诉人的违约，导致上诉人想经营五年的门店，因装修支付一万多元费用也是财产损失，被上诉人应该进行合理的赔偿。孙红英答辩称，服从原判。孙红英向一审法院起诉请求：判令王琳履行2018年1月2日双方签订的房屋租赁协议，支付租金10000元，且承担违约金8000元。王琳向一审法院反诉请求：解除双方2018年1月2日签订的房屋租赁协议；判令孙红英赔偿违约、误工、财产损失10000元。一审法院认定事实：2018年1月2日，孙红英与王琳经充分协商签订房屋租赁协议，孙红英将其坐落于老河口市张集镇张集大道2-10号两间两层（二楼给甲方留一个小隔室）房屋（含后院使用权）租赁给王琳从事个体经营。合同约定：乙方（王琳）经营个体生意需要，租赁甲方（孙红英）房屋（含后院使用权），租期议定为五年：即2018年1月2日起，到2023年1月1日止；双方议定上述房屋年租金一万元，五年总租金为五万元整。每年12月2日，乙方支付下一年租金（年租金）；租赁期内，乙方应当爱护房屋内原来各种基本装修设施，如：厨房、卫生间设施等完整性，如有损坏、乙方有维修义务，费用乙方自理。乙方改变房屋原基本结构，应经甲方书面许可。乙方在租赁期间，因管理不善，发生水、电、火等灾害，造成甲方及周边第三人的损失，由乙方承担法律责任；在租期内，甲方同意乙方将房屋原来沿街两个大门予以更换，对一楼重新装修（含地板、粉墙、吊顶、经营用柜台等），并同意乙方在二楼沿街面（在有关部门许可的情况下）做大面积广告牌。甲方同意乙方在二楼居住生活等；乙方应当在租期内合法经营，不得从事非法经营，若乙方从事非法经营造成的一切法律责任，由乙方承担；租赁期满后，乙方有权带走乙方所属的设施，但吊顶、地板及基本电路（灯具归乙方）、两个一楼新装的大门（指门面两个门，内玻璃门归乙方）应当留给甲方，由甲方使用或自行处理；在租期内，乙方未经甲方书面同意，乙方不能转租给第三人。如果乙方可以联系到更理想（如租金高于此约定）的承租方，甲方同意解除合同（此项不属于乙方违约），同第三方另行签订租房协议，双方无异议；违约责任：双方签订此协议后，单方不可毁约（毁约指的解除本协议）；单方违反约束性条款（单方违约此协议任何约束自己一方的条款，视为违约），则应当承担8000元违约金，并承担给对方造成的直接损失。合同签订后，王琳为了经营将原房屋的两扇木门更换为两扇卷闸门，将位于房屋东南角进行了木工装修，并在室内原有房屋的两扇门上加装石膏板粘贴宣传贴纸。王琳在拆除、装修上述附属设施时，告知了孙红英并得到孙红英同意。期间因房屋漏雨，王琳向孙红英反映情况后，孙红英在房屋上加盖了钢结构屋顶。王琳支付了2年的租金20000元。2019年12月15日，王琳将出租房屋内的物品搬走，将经营场所迁至老河口市张集镇张集大道297号。当日，孙红英找王琳收取下一年度租金时，王琳称不再租赁该房屋，并将房屋钥匙交给孙红英。2020年1月6日，孙红英诉至法院。本案在审理过程中，一审法院组织双方对诉争房屋现场进行勘察，现有的房屋状况为：诉争的房屋加盖有钢结构屋顶，原房屋的两扇木门更换为两扇卷闸门；位于房屋的东南角被告进行了木工装修改造，现对房屋整体使用没有使用价值；在室内原有房屋的两扇门上加装石膏板，粘贴了宣传贴纸，现宣传贴纸已经和门呈现剥离状态，无使用价值。一审法院认为：孙红英与王琳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，孙红英将房屋交付给王琳使用，已全面履行了自己的义务；而王琳在租赁合同期限届满前，将经营场所迁至他处，通过自己的行为明确表示不再履行合同，已对孙红英构成违约。本案在审理过程中，王琳提出反诉要求解除合同，根据合同约定和法律规定，王琳不具有合同的解除权，但其已迁至新的经营场地，根据其经营规模、能力，又无力承担两个经营场所，而孙红英仍主张继续履行合同，双方已形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，不利于纠纷的化解，故对王琳要求解除合同的诉讼请求，予以支持；对孙红英继续履行合同并支付租金10000元的请求，不予支持。合同解除后，王琳的违约责任不能因此免除，王琳应按照双方合同约定的违约金数额向孙红英承担违约责任；其辩称违约金过高，请求人民法院予以调整，经审查，双方约定的违约金并没有超过法定范围，对其辩称理由，不予采纳。王琳反诉请求赔偿违约、误工、财产损失10000元，因孙红英在履行合同中没有出现违约和过错，故对其此项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除孙红英与王琳于2018年1月2日签订的房屋租赁协议。二、王琳于本判决生效后三日内一次性支付孙红英违约金8000元。三、驳回孙红英的其他诉讼请求。四、驳回王琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，反诉费100元，合计350元，减半收取175元，由王琳负担。二审中，当事人未提交新证据。王琳提出其一审时提交了与孙红英通话录音光盘，可以证明孙红英放弃违约金。经播放该录音，主要内容为：孙：王琳，要么你们把那水弄一下。这房子那时候说搞3年，你们说最少5年，这房子搞的成你们的，一搞几年，几年后是啥概念。我的意思是，你们弄得成就弄，弄不成就算了，违约金我们也不要，你们只管找个好处。王：好，我先提前跟你说下，然后，你要是不弄的话，我看我还能找到好处吧，找不到好处的话，不行我就把你这买了。孙：行，行，你尽量找吧。王：我提前给你说，因为我只有一个月时间，到时候如果弄得成就弄，弄不成，我这个店就不做了。孙：行，行。这也是个大事，我也给你们足够时间，你们商量，考虑考虑。我这房子想买最少50万元。王：好。孙：我这房子漏水很简单，用胶一抹就行了。孙红英委托诉讼代理人认可电话录音中通话人是孙红英。对原判认定的其他事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，孙红英与王琳电话录音可以证实，双方因房屋漏水产生纠纷，孙红英提出解除合同，要么王琳购买房屋，要么搬离房屋，并承诺放弃违约金。王琳表示同意，并表示在一个月内给予答复。后王琳搬离所租赁房屋，并将房屋钥匙交付孙红英。应当可以认定双方对解除合同及清理达成一致，并已经履行。现孙红英提起本案诉讼要求王琳承担违约金及支付合同解除后租金，缺乏事实依据，对其诉讼请求，应不予支持。一审法院认定事实错误，导致实体处理错误，本院予以纠正。王琳一审反诉、二审上诉请求赔偿损失，也无事实依据，其上诉所称上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销老河口市人民法院（2020）鄂0682民初88号民事判决；二、驳回孙红英一审诉讼请求；三、驳回王琳一审反诉请求。一审案件受理费250元，减半收取125元，由孙红英负担，反诉费100元，减半收取50元，由王琳负担；二审案件受理费350元，由孙红英负担250元，王琳负担100元。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年九月九日书记员  李 帆