山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2482号 上诉人（原审被告）：董书增，男，1982年9月16日生，汉族，农民，住临清市。 委托诉讼代理人：郭临生，临清泰恒法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：迟金花，女，1970年8月8日生，汉族，居民，住临清市。 委托诉讼代理人：吴继林，山东众星为民律师事务所律师。 上诉人董书增因与被上诉人迟金花房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 董书增上诉请求：一、请求二审法院依法撤销临清市人民法院作出的(2020)鲁1581民初95号民事判决书，依法予以改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，请求二审法院依法予以改判或发回重 审。原审法院以签订协议的时间来认定双方租赁关系终止的时间是2019年11月2日与事实完全不符，被上诉人强行锁门并将涉案房屋强行收回，在原审中，上诉人已提交证人予以证实涉案房屋被被上诉人强行收回，使用铁锁锁门的过程，也能证实上诉人KTV终止营业的时间，上诉人在原审中提交了临清市青年启秀片区棚改项目房屋征收与补偿手册证实涉案房屋位于拆迁范围之内。2018年9月1日开始征收，在此之前，所有对外租赁的房屋均已停止营业，被上诉人的房屋产权证证明已于2018年9月6日予以注销，在此之后，未产生新的租赁事实，也不可能产生租赁费用，被上诉人虽称是由于上诉人的原因造成交付房屋滞后，但在原审中并未提供任何证据来证实上诉人有拒不交付房屋的行为，原审法院以被上诉人与房屋征收拆迁指挥部签订房屋征收补偿协议的时间即2019年10月30日为交付房屋的时间，是没有任何道理的，上诉人已因被上诉人的强行锁门行为终止的营业，被上诉人实际上已于2018年7月31日实际收回了房屋，上诉人在此后已经丧失了对涉案房屋的使用权，双方的租赁关系因被上诉人的行为于2018年7月31日终止。二、原审法院适用法律错误。原审法院在审理本案中，上诉人要求人民法院应按照举证规则，要求被上诉人提交完整的房屋征收与补偿协议来验证上诉人与被上诉人所陈述内容的真实与否，被上诉人只提供了与临清市青年启秀片区棚改项目房屋征收指挥部签订的房屋征收与补偿协议，未提供征收与补偿作价明细表，其目的是将拒不签订征收与补偿协议的责任推给上诉人，并将上诉人所应得的装饰装修、设备及营业补偿据为己有，由此可以判断，自2018年7月31日之后，被上诉人对房屋有绝对的控制权，上诉人请求二审法院，依法按照举证规则，要求被上诉人提供完整的拆迁补偿协议，以此证明上诉人的主张。 迟金花答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。1.上诉人所主张的2018年7月31号被上诉人用铁索把大门锁住，并驱赶营业员的事实是不存在的，上诉人原审出庭的证人证明2018年8月以后去租赁房屋拿上诉人会计账簿的情况，足以证明2018年7月份以后，涉案房屋仍被上诉人占有使用的事实。上诉人最后一笔缴纳租赁费的时间是2018年8月3日，若被上诉人已经将涉案房屋强行收回，按常理，上诉人不可能再缴纳费用，而且从被上诉人与上诉人微信聊天中,在2018年8月9日下午6:03分，上诉人向被上诉人提出要求在10月份以前分期给够租赁费，如给不了，你就来关门，现在买卖真的很难做，这一聊天内容同样能证明被上诉人所主张的2018年7月31日被上诉人强行收回涉案房屋的事实是不存在的。2.关于上诉理由中主张的涉案房屋租赁的争议是不是给上诉人造成的损失的问题，被上诉人已经于2020年5月12日向临清市人民法院另行提起诉讼，所以基于该事实，其上诉理由陈述的内容本案不应涉及。 迟金花一审诉讼请求：被告董书增支付租金55万元及违约金（自2017年10月1日起至实际给付之日止，以40万元为基数按日千分之三计算）。 一审法院认定事实：2016年8月29日，原告迟金花（甲方）与被告董书增（乙方）签订“租赁合同”，约定甲方将座落于临清市温泉路济津街1-11-1幢1室房租赁给乙方使用，楼房60间，合计约2854.78平方米，后院土地合计1.5亩，租赁期限2016年10月1日起至2021年10月1日止，共计5年。租金每年40万元，第一次的租赁费签订合同时交当年的租金，以后每年的租金提前1个月交下一年租赁费。不按约定的时间交清租金，除应及时如数补齐外，还应当以年租金数为基数向甲方支付日千分之三的违约金。合同期满或租赁期内，因不可抗力等需终止合同，乙方增添的设施及其他添附物，归乙方所有，但其拆除不得破坏租赁物的完整。同时约定有下列情形的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同约定标准向甲方支付违约金：乙方拖欠租金十五天以上的……。当日，原告又在“租赁合同附件页”签名摁印，该附件页载明，租赁合同上写的租赁金额肆拾万元整，实际每年实收叁拾捌万元整，租赁期五年。当日，原告收到被告交付的2016年10月1日至2017年10月1日的房屋租赁费380000元。被告租赁房屋后，对房屋进行了装修，经营KTV。 2018年9月，临清市青年启秀片区棚改项目启动，涉案楼房属于被征收拆迁范围。2019年10月30日，原告与房屋征收指挥部签订了《房屋征收与补偿协议》。在被告租赁期间，除第一次支付的租金38万元外，被告又分多次支付租赁费231700元。 原、被告双方对租赁合同截止时间及欠付的租金数额存在争议： 原告主张被告租赁房屋至2019年10月30日，2017年10月1日至2018年10月1日交租金231700元，下欠148300元；2018年10月1日至2019年10月30日，11个月未交，下欠411667元。以上合计欠租金559970元。要求支付租金55万元及违约金（自2017年10月1日起至实际给付之日止，以40万元为基数按千分之三计算）。原告对其主张提交下列证据：1.租赁合同，证明原、被告双方于2016年8月29日签订了租赁合同并交付房屋于被告，支付租赁费的起算时间约定为2016年10月1日。2.房屋征收与补偿协议，签订该协议的时间是2019年10月30日。其中第四条约定了交付该屋于征收指挥部的时间为签定本协议之日起3日内。证明涉案租赁房屋的交付时间为2019年10月30日至2019年11月2日。 被告对证据一真实性无异议，2016年8月29日签订合同当天，原告和被告对年租金数额进行了变更，将年租金变更为每年38万元。对证据二，该协议中被拆迁人为张立祥、汪东梅、迟金花，被告认为原告不具备起诉的主体资格。原告称交付房屋的时间为2019年10月30日至11月2日，但是在这之前的2018年7月31日原告就将房屋强行收回，被告被迫终止营业，双方的租赁关系至2018年7月31日就已终止，原告实际收回了房屋。 原告认为被告第一年支付38万元，并不等于年租金改为38万元。补偿协议中乙方为张立祥、汪东梅、迟金花，只是说明被拆迁房屋有张立祥、汪东梅份额的补偿款。依据合同相对性，原告、被告是租赁合同的双方，被告支付的租赁费给了原告，说明合同双方对合同相对方的资格是认可的。涉案房屋在2018年9月20日拆迁部门通知拆迁，被告以对涉案房屋进行过装修投资，拒不腾出房屋，而且继续经营，致使涉案房屋延续到2019年10月30日才进行房屋交付，所以之前属于被告使用该房屋的事实应当认定。被告主张的该房屋2018年7月31日终止使用，无事实依据。在此日期后被告仍在交纳部分租赁费。依据合同的约定，每年缴纳下一年的租赁费，而且是一次性交清，并没有变更租赁费的交付方式，被告少交或者不交租赁费，应承担违约责任。 被告对其主张提交下列证据：1.房屋租赁合同。该合同第六条第二款约定因政府拆迁开发不可抗力，提前终止本合同的，租赁方应得装修、设备的财产所得的补偿或赔偿归被告方所有。证明被告在租赁过程中所投入的装修设备及其他附属物的拆迁补偿方式，明确上述损失的赔偿归被告所有，现原告将上述赔偿款项收到后据为己有，拒绝归还被告。2.租赁合同附件页，证明原、被告对年租金金额进行了变更，由每年年租金40万元更改为38万元，租赁期限仍为五年，该证据由原告亲笔签字摁印。以上证据证明2018年7月31日因原告强行用锁将房屋大门锁住，从2018年7月31日起终止租赁关系。经过双方协商，2017年10月1日至2018年10月1日的房屋租赁费分期付给原告。申请证人李某出庭作证，证明KTV于2018年8月30日关门停业，此后再未开门营业。 原告对被告主张原告强行锁门被告再未营业不认可。被告装修物的赔偿问题应由被告向拆迁部门主张权利，原告没有收到拆迁装饰赔偿款，且与本案不属于同一法律关系，不应一并审理。被告提供证人不能证实终止合同时间。涉案房屋至今未能拆除，是被告的行为造成的，给原告造成了很大的损失。 被告又提交临清市青年启秀片区棚改项目房屋征收与补偿手册，证实所租赁的房屋位于该拆迁范围内，2018年9月1日开始征收，在此之前该片区的所有对外租赁的房屋均已停止营业，原告在2018年8月31日将房屋强行收回，并使用个人的锁将屋门锁住。该征收手册载明最晚时间为2018年9月30日，在此之前该租赁合同已经因原告的原因已终止，所以之后不存在租赁费。提交租赁房屋的房屋产权证复印件，证明该房屋产权的注销时间，该证注销的时间为2018年9月6日，在之后不可能产生新的租赁事实，也就不产生租赁费。 原告陈述涉案房屋至今因为被告的原因未拆除，而周边区域的拆迁范围内房屋均是按照征收日程进行拆除的，由于被告拒不交出涉案房屋，导致原告与拆迁部门交付房屋的滞后，足以证明被告交付房屋的时间并不是其所主张的2018年8月31日，原告签订房屋征收与补偿协议时间是2019年10月30日，而交付房屋的时间是签定协议之日起三日内。征收与补偿手册属于拆迁计划，不能证明被告实际交出涉案房屋的时间。该房屋的房产证行政注销行为不能证明被告所主张的涉案房屋被告实际交付的时间，被告实际交付涉案房屋的时间应提交原告认可的接收该涉案房屋的书面手续。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。 关于房屋租金数额问题，原告主张年租金40万元，被告主张是38万元，虽然双方签订的租赁合同约定的是40万元，但原告在之后签字认可的附件页中明确载明每年实收38万元，且被告按此约定一次性支付了第一年的租金38万元，应认定双方对年租金数额进行了变更，由40万元变更为38万元。 关于租赁合同截止时间问题。被告主张合同截止时间为2018年8月31日，但被告提供的证据包括征收与补偿手册、房权证注销证明等不足以证明其主张，被告并未提交证据证明其实际将涉案房屋交付原告的时间。结合原告就涉案房屋与拆迁指挥部签订补偿协议的情况，法院认定双方的租赁合同截止时间应为2019年10月1日。2017年10月1日至2019年10月1日，以年租金38万元计算，扣除被告已付的租金231700元，被告尚欠原告房屋租金528300元。 关于原告要求的违约金。被告主张双方已就租金分期支付达成合意，对此原告虽不予认可，但原告并未提交此前曾就此向被告提出异议的证据，综合考虑原告的实际经济损失，兼顾合同的履行情况，根据公平和诚实信用原则，法院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际付清之日止。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告董书增于判决生效之日起十日内支付原告租金528300元及自2019年10月1日计算至付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费4650元，由原告承担108元，被告承担4542元。 本院二审期间，被上诉人提交微信截图一张，拟证明上诉人主张的被上诉人于2018年7月31日强行收回房屋的事实是不存在的。经质证，上诉人认为其在上诉状及二审庭审中陈述的2018年7月31日的时间有误，更正为2018年8月30日，对该证据的真实性没有异议，但证明不了被上诉人的问题，说明对分期给付租赁费用是认可的。本院审查认为，该证据不能证明被上诉人拟证明问题，本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决对租赁终止时间的认定是否正确。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁到期日为2021年10月1日，在租赁合同未到期的情况下，上诉人主张的搬离时间应有相应证据予以证实，结合上诉人在二审主张的搬离时间与一审存在矛盾，且根据其提供的证据，无法证实被上诉人存在强行收回房屋的情形，一审判决结合被上诉人在一审提交的拆迁补偿协议确定的租赁合同截止时间并无不当。综上，上诉人上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人董书增负担。 本判决为终审判决。 审判长 丰 雷 审判员 范晓静 审判员 贾 琼 二〇二〇年九月十四日 书记员 王巧如