河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5121号原告：王念伦，男，1978年5月4日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：郝琛，河南时代律师事务所律师。被告：张冬军，男，1988年4月2日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被告：刘亚平，女，1990年11月14日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原告王念伦与被告张冬军、刘亚平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王念伦的委托诉讼代理人郝琛到庭参加诉讼，被告张冬军、刘亚平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王念伦向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.请求法院依法判决二被告返还原告80000元，包含定金20000元（变更后）；3.请求法院依法判决二被告支付原告违约金267600元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年10月6日原告与二被告签订了《郑州市存量房买卖合同》，购买位于新郑市××镇××大道××路西康桥××号房屋。原告于合同签订当日向二被告支付了定金2万元。合同约定“二被告应于2019年10月20日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年12月31日前办理完毕注销抵押登记手续。”“第十二条约定依法由房屋所在地人民法院管辖”。原告按照合同约定向被告支付了第1笔购房款，在原告支付第1笔购房款后，二被告并未按照合同约定履行一次性还清剩余贷款的申请及办理注销抵押登记手续。原告曾多次催促二被告履行合同义务，但是截至今日二被告也未履行该义务，二被告的行为严重违反了合同约定，故原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求法院判如诉请。被告张冬军、刘亚平未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：位于郑州市新郑市××镇××路××.××楼××号系以张冬军、刘亚平二人名义（共同共有）向郑州双湖置业有限公司购买，合同编号为150××××2962。2019年10月6日，张冬军、刘亚平（出卖人、甲方）、王念伦（买受人、乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为新郑市龙湖镇××大道××路西康桥××.××号，该房屋所在楼层为29层，产权证明所载建筑面积共124.83平方米，该房屋规划设计用途为住宅。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行南阳路支行，抵押登记日期为2015年9月30日，甲方应于2019年10月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年12月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付。第三条成交方式，甲方与乙方通过郑州万之和房产信息服务有限公司居间介绍成交。第四条交易方承诺，甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。第五条成交价格、付款方式及资金划转方式，经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为人民币1338000元，此成交总价包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备（以列明的家私清单为准），该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币50000元。甲方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持不变。乙方的付款方式为全款：房屋总成交总价＝定金＋首付款＋户口迁出保证金＋物业交割保证金。定金总额为20000元。首付款乙方于甲方办理房屋贷款解押时将第一笔购房款60000元支付给甲方。乙方于双方办理网签资金监管时将第二笔购房款1258000元通过房管局监管的方式支付给甲方。第六条房屋的交付，甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给乙方。第八条税、费相关规定，乙方负责出资缴纳该交易产生契税，甲方承担增值税（约房屋总价的5.6%），个人所得税（约差额的20%）。第十条违约责任，甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。合同另约定了双方的其他权利义务等事项并附有“家私清单”。该合同落款处分别由张冬军、刘亚平，王念伦签字按印。同日，张冬军（甲方、出卖方）、王念伦（乙方、买受方）、郑州万之和房产信息服务有限公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》一份，约定应向丙方支付居间代理费24084元，该费用由乙方承担，并应于合同签订当日一次性向丙方足额支付。2019年10月6日，三方就涉案房屋的买卖又签订《房屋交易保障服务合同》一份，约定丙方收取过户服务费2000元，该费用由乙方王念伦负担，费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。2019年10月6日，张冬军向王念伦出具收到定金20000元的收据一份。2019年1月1日。王念伦向张冬军转账支付第一笔购房款60000元。2019年10月6日，王念伦向郑州万之和房产信息服务有限公司支付居间代理费24084元、过户服务费2000元，共计26084元。另查明，1、王念伦提交2019年12月4日与郑州双湖置业有限公司签订的《康桥九溪郡车位使用权转让协议》一份，其于2019年12月4日花费76000元购买涉案房屋所在小区的地下车位一处，拟证明王念伦善意信赖与张冬军、刘亚平二人签订的房屋买卖合同而购买了涉案房屋小区的停车位，因二被告迟迟不履行合同义务，导致王念伦损失。2、本院于2020年9月8日在新郑市不动产权登记中心查询涉案房屋的相关信息时得知，涉案房屋目前仍处于抵押状态，抵押权人为中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行。另查明涉案房屋已先后分别于2020年4月13日被南阳市卧龙区人民法院查封、2020年5月29日被郑州市惠济区人民法院查封，查封期限均为三年。以上事实由当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、转账记录、收据、《康桥九溪郡车位使用权转让协议》、不动产登记中心查询信息等相关证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，被告张冬军、刘亚平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告王念伦与被告张冬军、刘亚平签订的《郑州市存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立、合法有效。当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告王念伦按照合同约定向被告张冬军、刘亚平履行了支付定金及第一笔购房款的义务，但张冬军、刘亚平未按照合同约定将涉案房屋最迟于2019年12月31日前解除抵押，且根据在新郑市不动产登记中心查询的信息显示，涉案房屋已先后被南阳市卧龙区人民法院及郑州市惠济区人民法院查封，导致合同的目的不能实现,因此，张冬军、刘亚平的行为已构成根本违约。故王念伦要求解除与张冬军、刘亚平签订的《郑州市存量房买卖合同》的诉讼请求,符合法律规定及合同约定,本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于合同已解除，张冬军、刘亚平收取王念伦的购房定金20000元及购房款60000元应予退还。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张冬军、刘亚平的行为已构成违约，根据双方签订的《郑州市存量房买卖合同》约定，若甲方（张冬军、刘亚平）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的构成根本违约，乙方（王念伦）有权以书面通知的方式解除买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金。因王念伦主张的合同总价款20%的违约金数额过高，结合本案案情及合同履行情况、原告王念伦的实际损失情况进行综合考虑,本院酌定被告张冬军、刘亚平支付王念伦违约金50000元。对王念伦主张的其他损失部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王念伦和被告张冬军、刘亚平于2019年10月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告张冬军、刘亚平应于本判决生效后十日内退还原告王念伦购房款（含定金）80000元，支付违约金50000元；三、驳回原告王念伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3257元，由原告王念伦负担2039元，由被告张冬军、刘亚平负担1218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许伟红二〇二〇年九月二十五日书记员  杨 磊