湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0524民初2604号 原告：肖岳平，男，汉族，1970年12月30日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：刘仕涛，湖南远达律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：魏仁彪，湖南远达律师事务所实习律师，一般授权。 原告：肖海波，男，汉族，1986年2月17日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：刘仕涛，湖南远达律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：魏仁彪，湖南远达律师事务所实习律师，一般授权。 被告：曾广益，男，汉族，1972年1月6日出生，住隆回县。 被告：李淑兰，女，汉族，1971年10月20日出生，住隆回县。 原告肖岳平、肖海波诉被告曾广益、李淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖岳平、肖海波的委托诉讼代理人刘仕涛到庭参加诉讼，被告曾广益、李淑兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖岳平、肖海波向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2020年5月3日签订的《房屋宅基地出让协议书》无效；判令被告返还原告购房款8万元；判令被告向原告支付赔偿款1万元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:两原告系合伙购房关系，两被告系夫妻。被告曾广益对两原告称其有一间坐落于隆回县周旺镇周旺居委会老街地段面积约50m的宅基地房屋出让，并称其父亲的遗嘱载明其为该房屋的唯一继承人。2020年5月3日原告肖岳平出面与被告曾广益以两原告名义签订了《房屋宅基地出让协议书》，总价款8万元已由原告肖海波通过微信转账给被告曾广益。此后，两原告在翻修房屋的过程中遭到被告曾广益的亲姐妹二人的极力阻挠，两原告才得知被告曾广益的父亲并未立有遗嘱，被告曾广益及其两个亲姐妹均属于该宅基地房屋的继承人。此后两原告多次要求被告曾广益退还购房款8万元，并赔偿两原告拆除旧房及平整土地的经济损失，但均遭被告曾广益拒绝。综上所述，二原告认为，该宅基地房屋非曾广益人所有，其与原告签订《房屋宅基地出让协议书》的无权处分行为并未得到其姐妹的追认，原告翻修房屋时遭到阻挠，且二原告受让的宅基地系集体土地，集体土地禁止买卖，因此该协议无效。被告所得8万元的价款应当全额返还给原告。被告曾广益对故意隐瞒该房屋的真实权属情况造成两原告经济损失应子赔偿。此外，该《房屋宅基地出让协议书》签订于两被告婚姻存续期间，两被告将8万元房价款用于夫妻共同生活。为维护公民的合法财产权益，特诉至法院，望判如所请。 被告曾广益、李淑兰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人庭审质证。原告提交了原、被告身份资料、《房屋宅基地出让协议书》、转账记录、聊天记录、周立冬、罗青桥的证言、电话录音光盘及电话录音记录。被告曾广益、李淑兰未提交证据。本院审查认为，原告提交的证据均真实、合法、与本案具有关联，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告曾广益、李淑兰系夫妻。2020年5月3日，被告曾广益为出让方，原告肖岳平为承让方，双方签订了《房屋宅基地出让协议书》，协议主要内容为：“甲方有闲置老屋宅一间出让，乙方肖岳平愿意购买，本着双方自愿及在场人见证的情况下达成如下协议：一、甲方曾广益房屋坐落于隆回县地段，东抵学校土坎，南抵肖岳平屋，西抵老街路，北抵十二组陈善宝房屋，四抵分明，壹间房屋约50平方，前宽5.2米，后宽3米，长15米，总房价捌万元整（80000元整）。二、房屋为永久性出让，出让后房款一次性付清，不得拖欠。三、甲方曾广益持有父亲的房屋嘱言，复印件交给乙方肖岳平，如曾广益家属及兄弟姐妹有矛盾阻拦房屋出让和修建，对乙方造成损失，由甲方曾广益负一切责任。四、乙方肖岳平在复修期间，如和相邻发生矛盾，甲方曾广益应出面调解，乙方办理房屋手续，甲方曾广益应该出具相关手续，费用由肖岳平负责。”经在场人及曾广益、肖岳平签字后，通过肖海波的微信转账80000元给被告曾广益。此后，原告在翻修房屋的过程中遭到被告曾广益的姐姐阻挠，被告曾广益没有将其称其父的遗嘱复印件交给原告。后来，原告多次要求被告曾广益退还购房款80000元，并赔偿拆除旧房及平整土地的经济损失，但均遭被告曾广益拒绝，故提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案适格主体；二、原被告双方签订的《房屋宅基地出让协议书》是否有效；三、原告诉请的损失能否支持。 关于第一个争议焦点。原告肖岳平与被告曾广益签订了《房屋宅基地出让协议书》，根据合同相对性原则，合同关系的当事人为原告肖岳平和被告曾广益，原告肖海波、被告李淑兰不是合同的当事人。故肖海波的原告主体不适格，无权主张权利；故李淑兰的被告主体不适格，被告李淑兰在本案中不应承担返还责任。 关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，首先，案涉土地为村集体用地，未办理土地证。其次，被告未能提供证据证明该土地已被国土部门依法批准由农用地转为建设用地。最后，案涉土地转让的对象即原告并非同一集体经济组织内部成员。因此，原、被告之间转让集体所有的土地使用权违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形包括违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原、被告双方签订的《房屋宅基地出让协议书》因违反法律的强制性规定而无效。 关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《房屋宅基地出让协议书》无效，被告曾广益应当返还原告肖岳平已支付的购房款80000元。关于原告诉请的赔偿损失。原告提交的证据不能证明其损失的具体金额，故原告应承担举证不能的不利后果；因此，原告主张要求被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告肖海波与被告曾广益于2020年5月3日签订的《房屋宅基地出让协议书》无效； 二、被告曾广益于本判决发生法律效力之日起三日内返还给原告肖岳平土地转让款80000元； 三、驳回原告肖岳平的其他诉讼请求。 四、驳回原告肖海波的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1025元，由被告曾广益负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘爱炎 二〇二〇年九月二十二日 代理书记员  廖文兵 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。