山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1103民初1077号 原告：周明雷，男，1977年8月6日出生，汉族，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：厉春艳，山东岚杰律师事务所律师。 被告：陈为忠，男，1968年12月13日出生，汉族，身份证登记住址黑龙江省嫩江县，现住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：王忠兴，山东法程律师事务所律师。 第三人：日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会，住所地日照市岚山区安东卫街道潘庄二村,统一社会信用代码54371103ME0515996F。 法定代表人：刘耐建，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张春华，日照岚山安东卫街道法律服务所法律工作者。 原告周明雷与被告陈为忠、第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会（以下简称潘庄二村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明雷及其委托诉讼代理人厉春艳，被告陈为忠的委托诉讼代理人王忠兴，第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会的委托诉讼代理人张春华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周明雷向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令潘庄二村村委会履行与原告签订的拆迁安置补偿协议，给付原告房屋补偿款123000元并给予原告安置楼房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在有住宅一处，2011年原告将该房屋卖给了陈为忠，经原告起诉，岚山区人民法院以(2019)鲁1103民初1903号民事判决书判决该房屋买卖合同无效。2019年春，潘庄二村村委会对原告的房屋拆迁，经评估，上述房屋补偿款323473元。2019年5月21日，在岚山区公证处的公证下，原告与潘庄二村村委会签订了《潘庄二村房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议签订的第二天，潘庄二村村委会拆除了原告的房屋，但潘庄二村村委会以原告与陈为忠未达成协议为由，一直未履行上述协议。为维护原告的合法权益，特依法提起本诉，望予以支持。 被告陈为忠辩称，原告的主体并不适格，从原告卖给陈为忠致原告丧失了宅基地地使用权，该宅基地的土地所有权是该村，也就是说该地块的受益处分权在村集体；潘庄二村村委会与陈为忠签订的协议在前，安置楼房和房屋补偿款应该属于陈为忠；既然原告与陈为忠签订的买卖合同是无效的，原告应返还购房款及装修费用计165000元。 第三人潘庄二村村委会述称，岚罗高速项目拆迁启动后，原、被告签订过房屋拆迁安置补偿协议，后村委发现被拆迁的房屋已经在多年前卖给了陈为忠，房屋由陈为忠占有使用，随后通知了原告退回并解除原、被告之间的拆迁安置补偿协议，与陈为忠在2019年5月23日签订了房屋拆迁安置补偿协议。目前被告村委会向岚山区城中村改造办公室报送的拆迁补偿安置待遇材料应该享有的当事人是陈为忠，安置楼房价格是在本村成员基础上安置的基础上上浮300元。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周明雷之父周克田在日照市岚山区安东卫街道潘庄二村有宅基地房屋一处，位于村中心东西大街南第一排东数第三户，东靠刘从文、西靠张家兰、南至巷、北至村中心东西大街。后原告周明雷获得该房屋的所有权。2011年3月9日，原告周明雷与被告陈为忠达成口头房屋买卖协议，将上述房屋以115000元的价格出卖给被告。被告陈为忠将购房款115000元交由原告，由原告出具收到条，被告搬至涉案房屋占有使用至2019年5月拆迁时为止。 2019年5月份，日照市岚山区启动岚罗高速拆迁项目。2019年5月21日，第三人潘庄二村村委会与原告周明雷签订一份《拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定：甲方（村委会）根据根据房屋评估结果给予乙方（周明雷）补偿合计323473元（其中所含奖励5万元须按照方案，依据协议签订和房屋拆除情况结算）；第二条约定：根据拆迁安置政策和方案规定，结合乙方享受的安置待遇，甲方同意乙方选择大户型安置楼1套，小户型安置楼1套，预留房款合计32万元，房屋拆除并验收合格后，据实测面积结算楼房款，交房安置时据实结算，多退少补。 后第三人潘庄二村村委会因发现涉案房屋已经转让的事实，于2019年5月23日，又与被告陈为忠签订一份《拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定：甲方（村委会）根据房屋评估结果给予乙方（陈为忠）补偿合计301273元（其中所含奖励5万元须按照方案，依据协议签订和房屋拆除情况结算）；第二条约定：根据拆迁安置政策和方案规定，结合乙方享受的安置待遇，甲方同意乙方选择小户型安置楼1套，预留房款合计12万元，房屋拆除并验收合格后，据实测面积结算楼房款，交房安置时据实结算，多退少补。 涉案房屋经评估，房屋补偿费101423元、区位补偿费76800元、空位定额补偿30272元、装修补偿金额28978元、搬回迁费补偿金额2000元、按规定期限拆除的奖励50000元、院外附属物及构筑物补偿10000元。临时安置费部分，第三人潘庄二村村委会与原告周明雷签订拆迁协议时为24000元（24个月）。因陈为忠非本村村民，按规定临时安置费为3个月1800元。 上述协议签订后，陈为忠将涉案房屋进行了腾空交付。涉案房屋已经拆除。潘庄二村村委会已经将与陈为忠签订的拆迁安置补偿协议及楼房安置面积上报日照市岚山区城改办公室。 2019年5月29日，原告周明雷诉至本院，请求确认其与陈为忠签订的房屋买卖合同无效，本院于2019年6月21日作出（2019）鲁1103民初1903号民事判决书，判决周明雷与陈为忠之间订立的涉案房屋（位于日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村中心东西大街南第一排东数第三户）买卖合同无效。该判决已发生法律效力。 上述事实，有各方当事人陈述，原告周明雷提交的（2019）鲁1103民初1903号民事判决书、房屋拆迁安置补偿协议书、涉案房屋评估明细表、房款收到条，第三人潘庄二村村委会提交的房屋拆迁安置补偿协议书（与陈为忠签订）、涉案房屋评估明细表等证据证实，上述证据已经质证，均系历史形成，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并附卷佐证。 原告周明雷提交的证人刘某出庭证言：与周明雷所卖房屋是邻居，陈为忠买了周明雷的房子开始一直没住，2016年或2017年，住了半年多就搬走了，搬到哪里不知道，房子空闲着；证人李某出庭证言：与周明雷所卖房屋是邻居关系，陈为忠买周明雷的房子后很长时间没居住，偶尔住一段时间也就半年左右后来又搬走了。陈为忠质证认为，证人刘某证实陈为忠购买了周明雷的房子，实质上该房屋的产权人是周克田，在（2019）鲁1103民初1903案件中当中已经涉及到；另外证人与原告是同村的居民，在法律上存在利害关系，该证言不能认可；第三点证人证实陈为忠居住的情况存在着很多主观的推测，据陈为忠所述，在此期间其家人在此居住过。经审查，证人刘某、李某只是涉案房屋的邻居，其证言与潘庄二村村委会关于涉案房屋一直由陈为忠占有使用的陈述相矛盾，对刘某、李某的证言不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告周明雷及被告陈为忠均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达十余年，被告购买涉案房屋目的是用于居住的客观事实，考虑辖区内拆迁房产升值，原告受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向本院主张权利的客观事实，原告的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为80%、20%。结合以上因素，再结合涉案房屋出卖后，被告对上述房屋占有管理使用，致涉案房屋保值并增值，本院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定原、被告双方的比例为20%、80%。 关于临时安置费的数额问题，因拆迁时被告陈为忠占有使用涉案房屋，属于拆迁中临时安置人员，临时安置费按其与潘庄二村村委会认可的3个月1800元认定。涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额应为301273元。 上述房屋买卖合同无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：原告周明雷向被告陈为忠返还当年的购房款115000元并赔偿陈为忠的损失，陈为忠向原告周明雷返还房屋。现涉案房屋因拆迁已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。原告、被告分别与村委签订的安置补偿协议系楼房置换，现除置换的楼房未交付外，其他拆迁补偿款项尚未领取，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，本院参照涉案评估明细进行全部货币化补偿的标准进行理清及分割。 涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额应为301273元，结合本案的实际情况，考虑被告陈为忠在涉案房屋的实际居住时间、修缮更换及信赖利益保护问题，再考虑被告实际配合政府工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，本院对以上总补偿数额301273元做如下分析认定：（一）全部补偿款中的签订协议奖励50000元、搬回迁费2000元、临时安置费1800元及装修补偿28978元元，因被告陈为忠系涉案房屋的实际居住新户主，曾对房屋装修，在政府拆迁过程中，需要被告陈为忠实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，故上述项目共计82778元，权利人应系本案被告陈为忠。（二）涉案房屋的房屋补偿费101423元、区位补偿费76800元、空位定额补偿30272元、院外附属物及构筑物补偿10000元，该四项总额共计218495元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时的成交价为115000元，可见涉案房屋自出售至拆迁时间，升值103495元（218495元-115000元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，本院依法确认被告陈为忠应自涉案房屋升值价值中获取82796元（103495×80%）作为信赖利益损失获赔，原告周明雷应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益20699元（103495×20%）。 综上，考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就原告、被告的返还及赔偿问题，本院给予以下理清：涉案房屋可获得的全部货币化补偿的总拆迁利益共计301273元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等82778元，再扣除被告陈为忠基于信赖利益应获得的损失赔偿82796元，剩余数额135699元，再扣除原告周明雷应返还陈为忠的购房款115000元，剩余20699元为原告周明雷应分得的房屋拆迁利益。因被告陈为忠就涉案房屋拆迁获得的利益远高于原告周明雷获得的利益，且第三人潘庄二村村委会已经将与陈为忠签订的拆迁安置补偿协议及楼房安置面积上报日照市岚山区城改办公室，未来潘庄二村村委会向被告陈为忠交付房屋的事实可以预期，故房屋实际拆迁利益涉案房屋安置楼房归被告陈为忠所有，陈为忠已经选择小户型楼房，则该小户型楼房归被告陈为忠，未来由被告陈为忠与第三人潘庄二村村委会办理拆迁安置楼房的交付及楼房款的结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决如下： 一、涉案房屋因拆迁获得的安置楼房（小户型）归被告陈为忠所有，由被告陈为忠按规定与第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会结算购房款； 二、涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿利益301273元中，280574元归被告陈为忠所有，其中拆迁奖励50000元依据协议签订和房屋拆除情况结算； 三、涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿利益301273元中，20699元归原告周明雷所有，拆迁款拨付到位后由原告周明雷从第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会支取； 四、驳回原告周明雷的其他诉讼请求。 案件受理费2760元，减半收取1380元，由原告周明雷负担1104元，由被告陈为忠负担276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李希林 二〇二〇年九月七日 书记员  杜欣妍