安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初746号 原告：中国建设银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇西大街，统一社会信用代码913404221530610157。 负责人：周茂，该支行行长。 委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘德成，安徽衡威律师事务所律师。 被告：田宗秀，女，汉族，1987年10月21日出生，住重庆市云阳县。 被告：张国宝，男，汉族，1980年2月10日出生，住安徽省寿县。 被告：刘正群，女，汉族，1974年7月20日出生，住安徽省寿县。 被告：安徽同鑫置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇寿州宾馆综合楼二层，统一社会信用代码91340422563435032F。 法定代表人：蔡元红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，安徽滨阳律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司寿县支行（以下至判决主文前简称建行寿县支行）与被告田宗秀、张国宝、刘正群、安徽同鑫置业有限公司（以下至判决主文前简称同鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行审理。建行寿县支行的委托诉讼代理人穆朝文、刘德成，被告同鑫公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，被告田宗秀、张国宝、刘正群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行寿县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告田宗秀、张国宝、刘正群立即共同偿还贷款余额124771.32元、利息373.62元，罚息266.25元，合计125411.19元(利息及罚息暂计至2020年4月24日，此后利息按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定标准支付至债务实际清偿完毕之日止)；2、判令被告同鑫公司对上述全部债务承担连带清偿责任；3、判决原告在上述债权范围内有权就被告同鑫公司在原告处开设的保证金专户内的资金优先受偿（保证金专户账号34×××19）；4、判决原告在上述债权范围内有权就寿春镇同鑫新街口商业广场18号楼125室抵押物折价或拍卖、变卖后价款优先受偿；5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年10月9日，被告田宗秀、张国宝、刘正群因购买同鑫公司开发的寿春镇同鑫·新街口商业广场18号楼125室房屋，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向原告借款人民币叁拾柒万元整，借款期限120个月（2012年10月9日至2022年10月9日），还款方式为等额本息，按月还款。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，逾期还贷的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。若借款人未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2013年1月4日，原告依被告指示，将上述借款全额转入被告同鑫公司账户。金融借款关系发生时，被告田宗秀、张国宝系夫妻关系。且被告田宗秀、张国宝、刘正群在合同借款人、抵押人处签字，系共同借款人，应对上述借款本息承担共同还款责任。 2012年3月7日，被告同鑫公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，为2012年3月7日至2015年3月7日期间购置“同鑫·新街口商业广场”房产而与原告发生借贷关系的全部债务提供最高限额为伍亿玖仟万元的连带责任保证。担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金，以及原告为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费费等)。此外，被告同鑫公司于2012年3月7日与原告签订《最高额保证金质押合同》，在原告处开设保证金专户账号，向原告提供金钱质押，并保证原告有权直接从保证金账户划收合同项下全部应付款项。现被告田宗秀、张国宝、刘正群在贷款期限内多次违约，原告依据合同约定有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。为维护原告合法权益，现提起诉讼，望判如所请! 同鑫公司答辩如下：1、答辩人不承担连带保证责任，因本案涉诉房屋的抵押他项权证已经房产局直接办理给被答辩人，按照合同约定答辩人的保证责任已经解除；2、被答辩人主张就答辩人在其处开设的保证金专户中的资金享有优先受偿权，没有依据，人民法院不应支持；3、被答辩人就同鑫新街口商业广场18号125室抵押物折价或拍卖、变卖后价款优先受偿的权利，也因保证合同的解除而消灭。综上，被答辩人关于保证金专户及抵押物优先受偿的主张不能成立，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。 田宗秀、张国宝、刘正群未予答辩。 建行寿县支行围绕诉讼请求提交证据如下： 1、建行寿县支行营业执照复印件。证明原告诉讼主体资格。 2、田宗秀、张国宝、刘正群身份证复印件，同鑫公司企业公示信息。证明各被告主体资格。 3、田宗秀与张国宝的结婚证复印件。证明田宗秀、张国宝在金融借款关系发生时系夫妻关系，为夫妻共同债务。 4、《个人住房（商业用房）借款合同》。证明被告田宗秀、张国宝、刘正群系共同借款人，及借款的数额、期限、利率、违约责任等；同时证明原告有权宣布贷款立即到期。 5、个人贷款支付凭证。证明原告已经支付贷款总额37万元。 6、《个人住房借款最高额保证合同》、《最高额保证金质押合同》。证明被告同鑫公司与原告保证合同关系，为连带责任保证，且在保证期间；被告同鑫公司在原告处开设专项保证金账户，向原告提供金钱质押。 7、商品房抵押权预告登记证。证明案涉商品房已办理抵押权预告登记，但是至今没有按照借款合同以及保证合同的约定，办理正式的抵押权登记。所以被告同鑫公司仍然是处在保证期间，保证责任没有免除。 8、结算试算表、个人贷款对账单。证明被告未按合同约定偿还借款本息及拖欠本息情况、贷款余额情况（截止2020年4月24日，被告田宗秀、张国宝、刘正群尚欠贷款余额124771.32元、利息373.62元,罚息266.25元,合计125411.19元)。 同鑫公司针对其抗辩意见提交证据如下： 1、同鑫公司企业信息，证明被告同鑫公司主体资格。 2、个人贷款还款凭证三张，证明2018年1月29日至2020年4月17日，同鑫公司为被告田宗秀、张国宝、刘正群偿还贷款115266.04元，并从原告的诉讼请求中扣除。 经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下：被告田宗秀、张国宝、刘正群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8，被告同鑫公司对其真实性均无异议，本院予以认定；被告同鑫公司所举证据1，原告无异议，本院予以认定；被告同鑫公司所举证据2，原告认为三笔还款已经在原告主张的数额中予以扣除。经本院审查，原告所称属实。本院对原告该证据的证明目的不予采信。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年10月9日，田宗秀、张国宝、刘正群作为借款人和抵押人与建行寿县支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向建行寿县支行借款人民币37万元，用于购买安徽同鑫置业有限公司开发的寿县寿春镇同鑫·新街口商业广场18号楼125室房屋，借款期限120个月（2012年10月9日至2022年10月9日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，逾期还贷的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人选择委托扣款方式还款（账户名称田宗秀，账号62×××80），还款方式为等额本息还款法，按月还款，每1个月归还本息金额为人民币4335.21元。关于违约救济措施，双方约定：借款人不按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项属于违约情形，出现违约情形时贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。田宗秀、张国宝、刘正群作为借款人和抵押人在该合同书上签名。2012年11月14日，田宗秀、张国宝、刘正群按合同约定将寿春镇同鑫·新街口商业广场18号楼125室办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行寿县支行。2013年1月4日，建行寿县支行按合同约定将37万元贷款转入同鑫公司在建设银行开立的尾号为2602的账户。 2012年3月7日，同鑫公司与建行寿县支行签订《个人住房借款最高额保证合同》，为2012年3月7日至2015年3月7日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供最高额为伍亿玖仟万元的连带责任保证。担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金，以及原告为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费费等)。2012年3月7日，同鑫公司与建行寿县支行签订《最高额保证金质押合同》，在原告处开设保证金专户，账号为34×××19，向原告提供金钱质押担保，约定原告有权直接从保证金账户划收相应款项。 建行寿县支行于2020年4月24日利用其信贷软件系统的“试算功能>结算试算”试算，田宗秀、张国宝、刘正群于该日结清贷款时，应偿还借款本金124771.32元、利息373.62元、罚息266.25元，合计为125411.19元。 本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、《最高额保证金质押合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，上述合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行。建行寿县支行按约发放贷款37万元，履行了合同义务。借款人田宗秀、张国宝、刘正群未按约定偿还借款本息，已构成违约，建行寿县支行要求解除其与田宗秀、张国宝、刘正群的借款合同并要求田宗秀、张国宝、刘正群按合同约定清偿借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；同鑫公司以自己在建行寿县支行设立的保证金专户（账号为：34×××19）中的保证金为上述债务提供质押担保，在被告田宗秀、张国宝、刘正群未能按约定还本付息的情况下，原告主张对质押的保证金专户内的资金享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持；同鑫公司自愿为被告田宗秀、张国宝、刘正群向原告借款提供连带责任保证担保，应对被告田宗秀、张国宝、刘正群的上述债务承担连带清偿责任。对于田宗秀、张国宝、刘正群应向建行寿县支行清偿借款本息的金额，因田宗秀、张国宝、刘正群经本院合法传唤未到庭，本院推定建行寿县支行主张的欠款金额成立。 建行寿县支行主张对田宗秀、张国宝、刘正群已办理抵押权预告登记的上述房地产享有优先受偿权。本院认为，抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记虽然具有一定的物权性质，但其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行寿县支行作为诉争房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房地产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房地产的处分，但并非对诉争房地产享有现实抵押权。综上，建行寿县支行请求确定其对诉争房地产享有优先受偿权无理，本院依法不予支持。 同鑫公司主张保证期间已过，同鑫公司已经履行了保证责任，因未提供证据证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第一款、第二十一条第一款、第六十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司寿县支行与被告田宗秀、张国宝、刘正群签订的《个人住房(商业用房)借款合同》。 二、被告田宗秀、张国宝、刘正群于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司寿县支行借款本金余额124771.32元及计算至2020年4月24日的利息373.62元、罚息266.25元，合计125411.19元，2020年4月24日之后利息按合同约定的标准计算至本清息止。 三、如被告田宗秀、张国宝、刘正群未履行上述给付义务，原告中国建设银行股份有限公司寿县支行有权以被告安徽同鑫置业有限公司提供质押的保证金专户（账号为：34×××19）内的资金优先受偿。 四、被告安徽同鑫置业有限公司对被告田宗秀、张国宝、刘正群的上述第二项给付义务承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司寿县支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4490元，减半收取2245元，由被告田宗秀、张国宝、刘正群、安徽同鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  黄 伟 人民陪审员  张久明 人民陪审员  把 雪 二〇二〇年九月七日 书 记 员  刘 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合同期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第六十八条质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》 第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。