湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终1434号上诉人（原审被告）：燕玉芳，女，1972年10月15日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：杨怀平，湖南津正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常德市富新房地产建设开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处西园社区滨湖中路666号时代广场1402号。法定代表人：姜全贵，执行董事。委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师。上诉人燕玉芳因与被上诉人常德市富新房地产建设开发有限公司（以下简称富新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。燕玉芳上诉请求：撤销一审判决，判决确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》有效；一、二审诉讼费用由富新公司承担。事实和理由：1、一审判决认定诉争房屋没有超过合同约定面积3%，系认定事实错误导致适用法律错误：实测报告中所记载的85.86㎡未将2302号房内不可分割的公1等计算在2302房的建筑面积内不是2302房真实的建筑面积，依然认定2302房的建筑面积为85.86㎡没有事实及法律依据；富新公司改变建筑单体方案导致2302房实际建筑面积超过合同约定面积3%，变更建筑单体方案未获批准是实测报告中出现公1、公2的根本原因；2、一审判决在确认富新公司改变1栋2302房门位置的情况下，依然认定富新公司对建筑单体方案的改变不影响诉争房屋的户型空间尺寸、朝向，不存在擅自变更规划管理部门批准的总平面方案和建筑单体方案的事实没有事实及法律依据。富新公司辩称，1、案涉2302号商品房不存在面积误差比绝对值大于3%的情形，案涉房屋的实测报告中2302号房的实测建筑面积是85.86㎡，该成果经过了常德市房地产产权管理处的审核备案，对各方均具有直接约束力，一审判决认定2302房建筑面积为85.86㎡且没有超过合同约定建筑面积的3%是正确的；2、在一审中出具的工程规划验收合格单足以证明案涉的富新嘉苑项目符合规划许可，富新公司不存在擅自变更规划管理部门批准的建筑单体方案的情形；且根据商品房买卖合同约定，在不影响买受人所购房屋结构户型空间、朝向的情况下，出卖人无需告知。本案中的房门位置不影响其结构户型朝向等，上诉人行使合同解除权没有事实和法律依据。答辩请求维持一审判决，驳回燕玉芳的上诉请求以及由燕玉芳承担全部诉讼费用。富新公司向一审法院起诉请求：1、判决确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效；2、由燕玉芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：2018年7月5日，富新公司与燕玉芳签订了《常德市商品房买卖合同》并备案登记，合同约定：燕玉芳购买富新公司开发的坐落于人民路与××路交汇处××项目××“富新××”××商品房××套，预测建筑面积85.05平方米；房屋总价款552235元；约定2018年7月5日前一次性付款。合同第七条约定“面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及质量争议的处理（一）面积误差的处理1.买卖双方以建筑或套内面积作为计价方式的该商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：（1）按合同签订时的单价据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比超过3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率的Ｘ倍给付利息。买受人不解除合同的，实际面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按本合同约定的单价补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实际面积小于合同给定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2.按套（单元）计价的商品房面积的误差按以下方式处理：（二）规划变更的处理1.本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款的15%支付违约金。2.本合同签订后，出卖人就该商品房和该商品房项目的下列任一情形，向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求买受人的意见：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）该商品房项目的开发建设范围与规模、容积率、建筑密度、绿地率等变化；（3）该商品房项目建筑区划内建筑加层、占用公共空间、新增建筑物；（4）该商品房项目建筑区划内配套用房的性质和功能及公共空间的结构形态和功能的变化；设计变更约定：在不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向的前提下且通过规划设计部门有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更并无需告知。买受人应在收到该征求意见通知之日起15日内作出是否同意变更，若不同意变更是否作解除合同处理的书面答复。逾期未作出书面答复的，视为同意变更。出卖人未书面征求买受人意见的，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。同日双方签订的《附件五补充协议》五、其他事宜：5.双方约定：该房屋的分户测量和面积确认事宜均由出卖方全权代为办理。6.本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。双方约定房屋交付时间为2019年10月30日前。同日，燕玉芳一次性付清房屋总价款552235元。2019年9月27日，常德市住房和城乡建设局对富新嘉苑1#、5#楼及地下室新建工程出具《建设工程竣工消防验收意见书》，验收合格。2019年9月30日，建设单位、监理、施工单位、设计单位、勘察单位对富新嘉苑1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室进行竣工验收合格。2019年11月15日，常德市住房和城乡建设局对富新嘉苑1#、5#楼及地下室新建工程出具《工程联合验收意见书》，同意该工程联合验收合格。2019年11月12日，常德市自然资源和规划局对富新嘉苑1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室核发《建筑工程规划验收合格单》。2019年10月26日，常德市富新房地产建设开发有限公司通过短信通知燕玉芳，富新嘉苑已经竣工验收，按照购房合同现已具备交付条件，2019年10月29日开始交付使用。请携带相关材料办理收房手续。燕玉芳接到通知后对房屋状况了解相关情况后认为，其购买的房屋因认为房屋质量存在严重问题，业主代表参加实测及当时出具的商品房建筑面积实测房屋面积达87.84平方米，2020年1月7日，燕玉芳向富新公司发出《解除合同通知》主要内容为：“本人燕玉芳于2018年7月5日与贵公司签订了《常德市商品房买卖合同》购买位于富新××小区××号商品房住宅一套，本人根据合同约定已经付清了购房款及费用565740元，贵公司应于2019年10月30日前向本人交付购买的该商品房，但公司拟交给本人的商品房存在超面积、实际建设与合同严重不符等问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，贵公司已经构成严重违约，不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第五项及第一百四十八条之规定，本人决定行使合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，特通知如下：一、自本通知送达之日起，解除本人与贵公司于2018年7月5日签订的《商品房买卖合同》。二、限贵公司在本通知送达之日起15日内，返还已付房款、费用及利息605000元。”富新公司通知接收房屋后，其委托常德市金地测绘有限责任公司在业主代表参加的情况下对交付富新嘉苑的房屋进行了测绘，常德市金地测绘有限责任公司作出测绘情况说明中，1幢2302号房屋建筑面积87.84平方米。2020年4月3日，常德市富新房地产建设开发有限公司委托常德市金地测绘有限责任公司对交付富新嘉苑的房屋进行了实测，常德市金地测绘有限责任公司作出《商品房建筑面积实测报告书》，2302号房屋建筑面积85.86平方米，通过常德市房地产产权产权管理处房产测绘成果审核。一审法院认为，本案富新公司的诉讼请求是请求确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据该法律规定的要求，人民法院确认解除合同的效力根据以下几点作出判断：第一、必须具备法定解除合同的条件；第二、行使解除权应当通知对方当事人。不具备法定解除合同的条件，即使发出了通知，也不发生解除合同的效力。因此，本案的争议焦点为是否具备合同约定的解除合同的条件，即富新公司的行为是否具备合同约定的解除合同的违约行为的事实。本案的争议焦点是：一、房屋建筑面积是否超过了合同约定面积的3%；2、房屋是否存在实际建设与合同严重不符的事实。关于焦点一，《商品房销售管理办法》第二十条第一款规定，“按套内面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”因此对当事人具有法律效力的是产权登记面积，而非预测或者实测面积，只有经过房地产产权产权管理确认的面积才具有法律效力。附件5补充协议约定该房屋的分户测量和面积确认事宜均由出卖方全权代为办理，常德金地测绘有限公司对富新公司交付的房屋检测成果的报告85.86平方米，燕玉芳提交的测绘情况说明，不是房地产产权产权管理确认的面积，常德市富新房地产建设开发有限公司没有向燕玉芳主张87.84平方米建筑面积权利，该面积对当事人没有法律效力；房屋实测面积85.86平方米，经过常德市房地产产权产权管理处房产测绘成果审核，对双方有约束力。因此，房屋的建筑面积没有超过约定建筑面积的3%。关于焦点二，《商品房买卖合同》对规划变更的处理约定，本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，合同中没有约定实际建设与合同严重不符的买受人可以解除合同，关于燕玉芳辩称富新公司擅自变更总平面图方案和建筑单体方案，双方当事人在《商品房买卖合同》中关于设计变更约定：在不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向的前提下且通过规划设计部门有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更并无需告知。富新公司在改变1幢2302房房门位置后，不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向，且通过规划设计部门有关主管部门验收，符合合同的约定，并没有违反合同的设计变更约定，不存在擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案的事实。燕玉芳主张出卖人迟延交付房屋及交付房屋不符合交房标准，燕玉芳在发出《解除合同通知》时并未以此主张解除合同，与要求确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效没有法律的关联性，本案不予审理，当事人已经另案起诉处理。综上所述，在履行合同过程中，富新公司不存在《解除合同通知》中所称的双方当事人约定的根本违约的事实，燕玉芳发出的《解除合同通知》没有事实依据，不具有法律效力，双方应当根据诚实信用原则继续履行合同，对富新公司要求确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条的规定，判决：确认燕玉芳于2020年1月7日向常德市富新房地产建设开发有限公司发出的《解除合同通知》无效。案件受理费100元，由燕玉芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于燕玉芳提交的《商品房建筑面积实测报告书》的首页上，有常德市住房和城乡建设局备注的该报告书于2020年4月8日备案的字样，燕玉芳结合一审中被上诉人提交的工程联合验收意见书，拟证明涉案富新嘉苑1栋2302号房屋的实测面积为87.84㎡。富新公司经质证认为，该证据与本案无关联性，工程联合验收意见书以及实测报告书恰好能证明案涉房屋的实测面积为85.86㎡，且工程经验收合格。本院认为，对于燕玉芳提交证据的真实性予以认可，但不能达到燕玉芳提交该证据的拟证目的；另对于燕玉芳向本院申请的房屋实测报告书中的测绘员贺威出庭，以接受法庭及双方当事人对实测报告书中相关专业问题的询问，燕玉芳认为贺威对于有些问题回答不全面，但对于贺威陈述的涉案房屋入户门改变为公1的前面、公1与涉案房屋没有墙相间隔，只能由燕玉芳能予使用均没有异议；富新公司对贺威的陈述无异议。本院认为，贺威陈述的所谓“实测成果”的言词表达实际为预测和实测之间的一个环节，该环节是为了提供给开发商作规划验收使用的数据，该数据也仅对总面积负责，与分户面积无关，涉案房屋的实际面积应以主管部门审核确认备案的正式建筑面积实测报告作为依据，即以常德市金地测绘有限责任公司测绘并通过主管部门审核备案的数据为准，即案涉房屋实测建筑面积为85.86㎡。本院认为，测绘员贺威出庭接受询问时的陈述符合客观实际情况，本院予以采信。二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：燕玉芳是否享有涉案合同解除权。“合同必须严守”是《中华人民共和国合同法》的基石，但我国合同法采用“不能实现合同目的”作为法定解除的实质性判断标准，允许当事人在合同目的不能实现的的情况下突破合同严守原则的束缚，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定中“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。换言之，只有在合同的履行达致缔约目的不可能获得实现，方能产生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，也能很好地维护“合同必须严守”这一合同法的基石。根据《中华人民共和国合同法》第八条相关“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，案涉《常德市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据燕玉芳的解除合同通知，其系以富新公司严重违约致使其不能实现合同目的为由行使《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。具体到本案中，燕玉芳称富新公司存在违反合同第七条相关规定的违约行为。本院认为，富新公司通知交付的案涉商品房已经专业测绘公司实地测绘，实测建筑面积为85.86㎡，该测绘成果已通过常德市房地产产权管理处审核，预测面积与实测面积误差比为0.95%，未超过3%。案涉富新嘉苑项目建设工程符合规划许可，常德市自然资源和规划局出具了工程规划验收合格单，富新公司改变的案涉房屋房门的前后位置，也未影响到该房屋结构户型和朝向等，不属于重大设计变更，且通过规划设计有关主管部门的验收，根据案涉合同第七条相关“设计变更约定：在不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向的前提下且通过规划设计部门有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更并无需告知”的约定，富新公司并不存在违反合同的设计变更约定的情形。燕玉芳主张富新公司擅自变更规划管理部门批准的总平面图和建筑单体方案，与事实不符。因此，富新公司在履行合同过程中，并无导致燕玉芳合同目的不能实现的严重违约行为，即并无导致合同对方当事人燕玉芳享有合同解除权的法定违约情形，燕玉芳不享有合同解除权。一审判决确认燕玉芳向富新公司发出的《解除合同通知》无效的处理正确，本院予以维持。综上所述，燕玉芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由燕玉芳负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  谭洪妮二〇二〇年九月十六日法官助理江南书记员陈晶晶附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。