黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1023号上诉人(一审被告)：甄磊，男，汉族，1977年6月7日出生，无固定职业，住哈尔滨市动力区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街35号3栋3单元1层3号。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人甄磊因与被上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司（以下简称昱德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甄磊上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8424号民事判决，改判驳回昱德物业公司一审的诉讼请求。事实和理由：物业合同无效，足以证明业主委员会未征得业主大会的同意而签订物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认。昱德物业公司一审诉讼请求依据的物业服务合同应属无效，其主张的物业服务费明显不合理、不合法，请求驳回昱德物业公司的诉讼请求。昱德物业公司辩称，第一、昱德物业公司与业主委员会协商、洽谈后，签订的物业服务合同，应是有效的。第二、因本小区的物业服务最低标准，昱德物业公司按哈尔滨市住宅物业服务指导标准一级标准完成即可,业主们给付相应的物业费是合法合理的。昱德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令甄磊支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费6988元；2.判令甄磊支付违约金349.40元（每年违约金87.35元）；3.判令甄磊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：甄磊是哈尔滨市香坊区中山路57号开运花园B区1栋1单元17层3号房屋的业主，该房屋建筑面积为135．26平方米。昱德物业公司系该房产所在小区的物业服务企业。2014年1月1日，哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会作为甲方、昱德物业公司作为乙方签订了《物业服务委托协议书》，协议期限为2013年12月16日至2014年12月31日。2015年1月1日，双方再次签订《物业服务委托协议书》，协议期限为2015年1月1日至2019年12月31日。协议第三条服务费用中第二款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.62元／月／平方米；高层住宅0.64元／月／平方米；商业物业0.9元／月／平方米；改做办公室的单体车库0.62元／月／平方米；在本小区无住宅的单体车库0.62元／月／平方米；与住宅配套使用的单体车库0.31元／月／平方米。电梯费为33元／月。2014年1月1日至2018年12月31日期间，甄磊拖欠物业管理费5193．98元（0．64元×135．26平方米×12个月×5年）；拖欠电梯费1980元（33元×12个月×5年），两项合计为7173.98元（5193.98元＋1980元）。另查明，昱德物业公司在开运花园小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对开运花园小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对开运花园小区已履行物业管理服务。一审法院认为，昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。甄磊2014年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业费、电梯费7173．98元，昱德物业公司现仅主张6988元，系对自身权利的处分，一审法院予以尊重。甄磊抗辩称其车辆在小区内受到损坏，故不同意缴纳物业费。一审法院认为物业公司的安保义务应为常规性巡逻及安全检查，车辆损坏应属于侵权行为，已经超出了物业公司常规性安保义务的范围，甄磊可以通过侵权之诉主张权利。虽然甄磊在本案中并未举证证明该小区的物业服务情况，但该小区其他业主在原审法院相关的物业服务合同纠纷案件中已举证证实小区存在垃圾未及时清理、小区绿化不达标等昱德物业公司在物业管理服务方面的问题，可以证实昱德物业公司在该小区整体的物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵。但因昱德物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故原审法院对昱德物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，昱德物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、甄磊于判决生效后立即给付昱德物业公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、电梯费6988元；二、驳回昱德物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（昱德物业公司已预交），减半收取25元，由甄磊负担，此款甄磊于判决生效后立即给付昱德物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，昱德物业公司于2013年末开始对开运花园小区进行物业管理服务，并于2014年1月1日与开运花园小区业主大会签订了《物业服务委托协议书》，哈尔滨市香坊区开运花园小业主委员会加盖了公章并有负责人签字。虽甄磊等部分业主提出昱德物业公司在服务管理上存在重大缺陷，但在昱德物业公司进驻开运花园小区近6年时间，甄磊及部分小区业主未能就此问题行使业主权力，况且昱德物业公司已提供了相应的物业管理服务，故收取物业服务费实属合理范围。同时，甄磊等部分业主主张开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，甄磊等部分业主有责任提供证据加以证明，现甄磊等部分业主并未举示充分证据予以证明，故甄磊该项请求不成立，本院不予支持。至于昱德物业公司服务不到位等问题，一审法院认定物业服务质量存在瑕疵，从而驳回了昱德物业公司关于违约金的诉讼请求，亦是对昱德物业公司变相处罚，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故昱德物业公司请求甄磊交纳所欠物业费有法律依据。一审法院处理得当，本院予以维持。综上所述，甄磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人甄磊负担。本判决为终审判决。审判长  谢国丰审判员  潘雪梅审判员  李 萌（）二〇二〇年九月十五日法官助理杨波书记员刘晶