黑龙江省嫩江市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1121民初3856号原告：张腾富，男，1976年11月20日出生，汉族，农民，住黑龙江省嫩江市。委托诉讼代理人：陈志铭，辽宁华夏律师事务所律师。被告：韩忠，男，1969年10月14日出生，汉族，工人，住黑龙江省嫩江市。被告：胡巧英，女，1968年09月08日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省嫩江市。二被告委托诉讼代理人：侯士君，嫩江市联兴法律服务所法律工作者。第三人：徐桂林，男，1959年04月03日出生，汉族，个体，住黑龙江省嫩江市。原告张腾富与被告韩忠、被告胡巧英，第三人徐桂林执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序于2019年12月25日、2020年6月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼；第二次庭审原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人徐桂林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张腾富向本院提出诉讼请求：1.请求停止对嫩江县人民法院作出(2019)黑1121执异45号之一民事裁定书的执行；2.请求停止对嫩江县人民法院作出(2019)黑1121执异46号之一民事裁定书的执行；3.确认《房屋买卖合同》有效，解除对房屋的查封，该房屋价值100万元；4.确认选粮机等设备的《买卖合同》有效，解除查封并不得执行《买卖合同》中的各种设备，上述设备价值140万元。事实和理由：韩忠、胡巧英与徐桂林民间借贷合同纠纷一案，胡巧英、韩忠分别于2019年5月13日、5月21日申请财产保全，嫩江市人民法院据此查封了徐桂林名下位于嫩江××××93.48平方米平房一栋及院内清粮机1台、大小输送带2个、选粮塔1台、粮仓1个、库房2个。张腾富于2019年9月23日提出书面执行异议，后被嫩江市人民法院驳回，故张腾富提起本诉。徐桂林因经营农副产品缺少资金，于2016年向张腾富借款160万元。因到期后无力偿还，经双方协商由张腾富再支付80万元，徐桂林将位于嫩江××××93.48平方米平房一栋及院内清粮机1台、大小输送带2个、选粮塔1台、粮仓1个、库房2个等动产卖给张腾富，张腾富以上述240万元作为购房款及购买设备款。2017年12月6日，双方签订《房屋买卖合同》和《买卖合同》各一份，约定上述欠款中的100万元作为购房款，其余140万元作为院内清粮机1台、大小输送带2个、选粮塔1台、粮仓1个、库房2个等动产的款项。当日徐桂林将房产证、钥匙及院内设备等财产交付张腾富。后张腾富到房产部门办理过户手续，因该房产土地为集体土地，房产部门未予办理。上述房屋产权人徐桂林为城镇居民，该房屋买卖应属于生产建设用房买卖，且张腾富已支付较高兑价，故请求法院依法确认上述合同有效，以维护张腾富的合法权益。二被告委托诉讼代理人辩称，1.张腾富的第一项、第二项诉讼请求不属于法院审理范畴，该两份裁定并不具有执行内容。张腾富只有提出排除执行的诉讼请求，才能提出确认之诉，而张腾富并没有排除执行的请求，故亦不应审理第三项、第四项诉讼请求。2.张腾富在执行异议申请中主张与徐桂林系买卖关系，本诉又提出是抵债关系，双方形成的合同是相互通谋后签订的虚假合同，应为无效。根据我国法律规定，将宅基地建造的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人，不具有法律效力。案涉房屋属集体土地建设，因此无论是买卖还是抵债的合同，均是无效合同。张腾富与徐桂林均认可双方系抵债关系，因现有技术手段无法确定抵债协议形成时间，不能排除相互通谋损害他人利益，故不应保护抵债协议的预期债权。张腾富并未在查封前及查封后合法占有房屋，动产未交付，不具有排除执行的条件。胡巧英辩称，张腾富本诉的请求与执行异议申请中的请求和理由完全不同，双方的转账记录时间跨度大且相互付款，应为双方在生意上的往来账。张腾富并未实际占有和使用案涉房屋，该房屋仍在徐桂林的经营管理下，房屋未过户也未办理抵押，买卖行为违法。徐桂林述称，同意张腾富的诉讼请求，但对双方的往来账目有异议。徐桂林将争议房屋和设备以240万价格卖给了张腾富，但是徐桂林已将大连旅顺徐桂林女儿的房屋价值90万元、一辆荣威360轿车10万元及别人欠徐桂林的钱用来顶账。因此，现在房屋买卖价格已不是240万，应当从240万元中扣除107万元。当时张腾富说返给徐桂林钱，但至今未付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于各方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.张腾富提交的（2019）黑1121执异45号之一执行裁定书（复印件）、（2019）黑1121执异46号之一执行裁定书（复印件），证实本案诉争房屋及附属设备被裁定执行。二被告对该证据真实性无异议，但认为张腾富前两项诉请是停止该两份裁定书的执行，但法律规定执行异议之诉立案后，该两份裁定书就不再发生效力。因此，张腾富无需提起第一项、第二项诉讼请求，进而证明张腾富没有要求排除执行的诉讼请求。徐桂林对该证据无异议。2.张腾富提交的房屋买卖合同一份、房屋所有权证书一份、集体土地使用证一份。证实2017年12月6日张腾富与徐桂林买卖房屋以及徐桂林将房屋权属证书交付给张腾富的事实。房屋买卖价款为100万元，土地使用证的占地面积为250平方米，房屋建筑面积为90平方米。徐桂林是城镇户口，集体土地使用证不具有合法性。二被告对买卖合同形成时间有异议，买卖合同是法院进行财产保全以后补签的，提出申请法院委托相关部门进行鉴定，确定该买卖合同的形成时间。土地使用证、房屋所有权证记载的是住宅，土地性质为集体所有，张腾富并非该集体经济组织成员，故合同无效。房屋交付时间不能确定是在查封之前，也不能确定是在合同签订之日。如徐桂林的土地使用证无效，张腾富与徐桂林签订的抵债协议也应确定无效。徐桂林对该证据无异议。3.张腾富提交的买卖合同一份。证明徐桂林已将附属设施交付给张腾富，张腾富支付140万元款项，该合同已履行完毕。张腾富购买附属设备的占地与土地证上记载的250平方米没有关系，院子的面积为1500平方米左右。二被告对该买卖合同的形成时间有异议，申请法院委托相关部门进行鉴定，确定该买卖合同的形成时间。该合同内容与张腾富的主张相矛盾，该合同第一条所体现的是附属设施，第二条约定房屋出售，第三条约定房屋没有争议，第四条约定房屋交付，第五条约定房屋权属证书等的交付，第七条约定办理房屋过户手续，合同大部分内容并不是所属设施的买卖。第二条中价款写为“一百肆万元”，可以证明双方存在通谋，大写的汉字漏写不合乎常理，该证据不应作为定案根据。徐桂林对该证据无异议。4.张腾富提交的转账凭证、存取款凭条。证明2016年8月至2016年9月张腾富转给徐桂林160万元，2017年12月徐桂林转给张腾富14万元。自2017年12月6日至2017年12月26日张腾富转给徐桂林90万元，扣除徐桂林偿还14万元剩余76万元，4万元作为利息，合计80万元，徐桂林共计欠张腾富240万元。二被告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，提出2017年12月1日即签订合同的前5天，徐桂林向张腾富转账14万元，2016年9月20日徐桂林向张腾富转账1万元，故在合同签订前即使徐桂林欠张腾富款项，也只能是145万元。张腾富主张向徐桂林转账80万元，而2017年12月15日至2017年12月26日转账金额为90万元，与其主张相互矛盾。张腾富与徐桂林签订的合同属于虚假合同，不能证明双方存在借贷关系，不排除买卖、赠予或赔偿关系。徐桂林对该证据无异议。5.张腾富提交的徐桂林身份证复印件。证明徐桂林为嫩江市城镇居民。二被告对该证据真实性无异议，但提出与本案没有关联性。徐桂林对该证据无异议。6.张腾富提交的2018年9月25日房屋租赁合同复印件一份、2019年10月8日货场租赁合同复印件一份、雇佣合同一份、营业执照复印件一份。证明张腾富于2018年1月1日起占有、使用、收益案涉的房产和设备。二被告对于两份合同的真实性有异议，提出不能确定与何人签订的合同。对于营业执照的真实性无异议，但提出营业执照于2019年9月3日核发，等于房屋闲置一年，显然有悖常理，事实上该房屋一直由徐桂林使用。对于2019年10月8日货场租赁合同真实性有异议，提出如果该事实存在，与营业执照核发日相距35天，明显不符合常理，该组证据不能证明张腾富实际占有案涉房屋。徐桂林对该证据无异议。7.张腾富提交的2019年11月7日水费票据一张，2019年11月11日、2019年11月18日、2019年12月24日电费票据三张（复印件）。二被告提出该组证据可以证明在2019年9月份之后张腾富才进行管理该房屋，并不是在查封之前。徐桂林对该证据无异议。8.二被告申请证人张某出庭作证。张某证实其于2018年10月12日将黄豆卖给了徐桂林。张腾富认为证人证言与本案没有关联性。二被告对该证言无异议。徐桂林对该证言无异议。9.二被告申请证人庞某出庭作证。庞某证实华为货场一直由徐桂林管理使用，因为证人与徐桂林是斜对门，一直在那做买卖，证人和徐桂林有往来，所以对此知情。张腾富认为当时货场徐桂林在使用，张腾富买回来之后又租给了徐桂林。二被告对该证言无异议，提出能够证明张腾富在查封之前没有占有该房屋。徐桂林对该证言无异议。10.二被告提交的2020年1月6日立新村委会证明一份。证明案涉房屋用地为集体土地，张腾富与徐桂林签订的合同无论是否真实均违反国家强制性规定，属无效合同。张腾富对该证据真实性无异议，但提出张腾富与徐桂林之间的买卖合同有效。徐桂林无质证意见。11.二被告提交的银行流水。证明2017年12月6日之后张腾富与徐桂林又发生多笔经济往来，徐桂林欠张腾富债务，徐桂林也一直在偿还债务，抵债协议并非双方的真实意思表示。张腾富对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，且无法证实二被告所要证明的问题。徐桂林无质证意见。本院认证认为，本案当事人对证据1、证据2中的房屋所有权证书及集体土地使用证、证据4、证据5、证据6中营业执照复印件、证据7、证据10、证据11的真实性无异议，对此本院予以确认。二被告对证据2中的房屋买卖合同，证据3，证据6中的房屋租赁合同、货场租赁合同、雇佣合同的真实性有异议，但并未在规定期限内提交针对证据2房屋买卖合同、证据3的书面鉴定申请，应视为对其权利的放弃。徐桂林第二次庭审未到庭参加诉讼，亦视为对其权利的放弃。关于上述证据的真实性、合法性及关联性问题，本院将结合全案证据综合加以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，徐桂林与张腾富签订《房屋买卖合同》及《买卖合同》，双方约定徐桂林将位于嫩江县铁东街五委三组面积93.48平方米的房屋以1000000元的价格出售给张腾富，将嫩江县铁东街五委三组嫩江县华为粮油经贸有限公司院内的附属设备（粮仓、粮囤、选粮塔、库房）和收粮用的所有机器设备以1400000元的价格出售给张腾富。2019年5月13日，胡巧英在与徐桂林借款合同纠纷一案中向本院提出财产保全的申请。同日，本院作出（2019）黑1121民初1815号民事裁定，查封了徐桂林名下位于嫩江××××93.48平方米的平房一栋。2019年5月21日，韩忠在与徐桂林、闫秀华买卖合同纠纷一案中向本院提出财产保全的申请。同日，本院作出（2019）黑1121民初1884号民事裁定，查封了徐桂林名下位于嫩江××××93.48平方米平房一栋及院内清粮机1台、大小输送带2个、选粮塔1台、粮仓1个、库房2个。2019年9月23日，张腾富对本院上述查封行为提出书面异议。2019年10月30日，本院分别作出（2019）黑1121执异45号之一执行裁定和（2019）黑1121执异46号之一执行裁定，驳回了张腾富的异议请求。2019年11月18日，张腾富向本院提起本案诉讼。庭审中，张腾富主张徐桂林曾于2016年向其借款160万元，因到期后无力偿还，经双方协商由张腾富再支付80万元，徐桂林将案涉房屋及院内动产出售给张腾富，进而形成两份买卖合同。徐桂林对此亦表示认可。另查明，案涉房屋的土地性质为集体土地，土地所有权人为××镇××村。本院认为，根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，通过集体土地使用证、房屋所有权证记载情况可以证实，案涉房屋的土地性质为宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张腾富并非土地所有权人××市××镇××村村民，故不享有对该村宅基地使用的权利。徐桂林与张腾富签订的买卖合同中涉及宅基地使用权的流转问题，该约定违反我国法律强制性规定，应属无效。因此，张腾富对案涉被查封的不动产并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对于张腾富主张确认房屋买卖合同效力、解除对该房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。结合张腾富与徐桂林的庭审陈述、当事人提交的证据，本院认定张腾富与徐桂林签订买卖合同的时间形成于徐桂林欠款到期之后，且双方订立合同的目的在于以他种给付代替原给付内容，即法律意义上的代物清偿。根据我国《物权法》规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉买卖合同中约定徐桂林将位于嫩江市××（××县华为粮油经贸有限公司）院内的附属设备（粮仓、粮囤、选粮塔、库房）和收粮用的所有机器设备整体出售给乙方，结合张腾富提交的房屋租赁协议中对于货场及设备的约定，可以认定徐桂林在签订案涉买卖合同后，已完成了对买卖合同中动产的交付。即在本院查封清粮机、大小输送带、选粮塔之前，张腾富已实际取得了上述动产的所有权。因此，张腾富对上述动产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。因本院同案查封的粮仓、库房具有不动产性质，基于案涉土地的宅基地性质及“房地一体”原则，张腾富并未取得粮仓、库房的所有权。买卖合同中关于出售清粮机、大小输送带、选粮塔等动产的条款系合同签订双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同条款合法有效。本案二被告提出张腾富与徐桂林存在虚构合同的事实，并提出案涉动产并未实际交付张腾富，因未能提供相关证据加以佐证，故本院对此不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：一、徐桂林与张腾富2017年12月6日签订的买卖合同中关于出售清粮机一台、大小输送带两个、选粮塔一幢的动产买卖条款有效，解除（2019）黑1121民初1884号民事裁定书中关于该部分财产的查封；二、驳回原告张腾富的其他诉讼请求。案件受理费26000元，由原告张腾富负担15200元，由被告韩忠负担10800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判长  陈文林审判员  徐德海审判员  赵 力二〇二〇年九月三日书记员  李雪莹