河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6347号 上诉人（原审被告）：张某青，女，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：樊涛，河北济民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳若楠，河北济民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄商盛物业服务有限公司，住所地长安区光华路6号荣盛广场。 法定代表人：孙朝霞，总经理。 委托诉讼代理人：武叔红，河北凌众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑某晓，女，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人张某青因与被上诉人石家庄商盛物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某青上诉请求：1、撤销原审判决书，查清事实后依法改判或发回重审。2、本案诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院采信被上诉人委托北京君恒保险公估有限责任公司出具的《公估报告》有错误，该《公估报告》在本案中不能被使用。（一）本案中北京君恒保险公估有限责任公司出具的《公估报告》在内容和形式上均存在问题，不能作为评估依据进行使用。1、被上诉人委托出具的《公估报告》中被公估对象、范围与被上诉人的游乐设施设备无关。无法说明被公估的设备就是上诉人经营场所的游乐设施设备。上述公估报告中显示评估范围为“位于石家庄荣盛城市价值”，故其指向的是荣盛城市广场3层商铺，但上诉人承租的被上诉人的经营场所为荣盛广场第三层X号商铺。而荣盛城市广场三楼商铺众多，且不只上诉人一家游乐经营场所，所以该公估报告中公估对象和范围不能指向上诉人经营场所的游乐设施设备，不能认定该公估报告所公估的设备就是上诉人经营的游乐设施设备。2、被上诉人公估所依据的其自行出具的设备清单与上诉人实际所有的游乐设施设备情况不相符，其委托出具的《公估报告》不具有客观性和真实性。按常理，被上诉人若评估上诉人的游乐设施设备应找游乐设施设备的所有人上诉人一起清点确定设备情况进行评估，但被上诉人自行公估，其自行出具的设备清单与上诉人实际所有的游乐设施设备不相符，且实际公估出来的游戏机设备价值与上诉人的游乐设施设备价值相差甚远。所以，该《公估报告》不具有客观性和真实性，不能作为裁判依据进行使用。3、上述《公估报告》在法定形式上有重大瑕疵，该报告不能作为客观真实有效的公估报告进行使用。在该《公估报告》中第十四项公估专业人员签名和公估机构盖章部分，仅加盖有公估公司的业务章，并无公估专业人员的签字和手章，也没有相关公估人员的身份证明和公估资质，无法证明存在真实的公估人员，该公估报告在法定形式上具有重大瑕疵，无法确定该报告的真实性和合法性，不应在本案中使用。（二）本案中北京君恒保险公估有限责任公司出具的《公估报告》公估结论设备仅价值7万元与客观事实完全不符。不能作为评估依据进行使用。上诉人在荣盛城市广场3楼经营的游戏场所所先期投入200余万元进行装修和购买设备，游戏设备投入有140余万元，该游戏设备投入使用仅仅两年，即便再废值掉价也不会账值为7万元，所以被上诉人的该公估结论与客观事实完全不符，被上诉人自行委托的无充分依据的《公估报告》缺乏真实性、客观性、合法性及关联性，不能在本案中使用。综上，被上诉人自行委托的上述《公估报告》在内容上和形式上均有问题，存在重大瑕疵，无法证明该报告具有真实性合法性，且公估结果与客观事实相差巨大。一审法院将该报告作为裁判的依据认定错误。望二审法院能予以纠正，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反讼请求。 石家庄商盛物业服务有限公司答辩称，一、一审法院采信北京君恒保险公估有限责任公司出具的《公估报告》正确，该公估报告内容真实、客观，公估人员现场进行勘察后，出具的结论数据准确。1、《公估报告》中对于公估对象虽然在正文的第二页写的是荣盛广场3层商铺，但是第9页中附件中明确附加了答辩人与被答辩人的房屋租赁合同以及现场清点的游戏设备的手写记录，指向性非常明确，足以认定评估对象范围，另外整个清点过程，都有录像，录像内容也能证明评估对象为被答辩人，所以被答辩人的该上诉理由不能成立。2、被答辩人不存在自行公估的问题，根据2018年6月26日答辩人与被答辩人在石家庄的谈话录音能够证实答辩人已经明确告知了被答辩人将于7月1日上午9点确定评估机构，如果7月1日上午9点没来，视为被答辩人依据明确表示同意了，答辩人也是按照约定时间选定了评估机构，被答辩人明知道7月1日选定机构进行评估，其自己不来，答辩人也不能硬拽着被答辩人参与，现在被答辩人以此抵赖，明显违背诚信原则。3、公估人员具有公估资质，《公估报告》在法定形式上不存在瑕疵，虽然公估报告仅仅加盖了公章，没有公估人员的亲笔签名，但是公估报告的内容以及现场记录是真实准确的，被答辩人没有证据予以推翻。二、被答辩人欠付房租拒不给付，答辩人多次向其索要采用了发函，沟通的形式但是被答辩人还是拖着不给，其游戏设备一直占用着答辩人的租赁场地，严重影响了答辩人的正常经营，无奈之下，答辩人才选择了与被答辩人沟通确定评估机构评估设备价值，实现自己的债权。被答辩人自己住着好房、开着好车但是对于欠付答辩人的租金就是不给，答辩人在变卖设备后对于不足部分多次此昂其催要无果后选择了诉讼，可以说整个过程，全是由于被答辩人的过错导致，被答辩人所租赁房屋在2018年7月份才腾清，但是答辩人给其计租的时间截止为2018年4月30日，相差了2个月，这足以说明了答辩人对被答辩人的照顾和解决问题的诚意，答辩人已经做到了仁至义尽，但是被答辩人却不讲诚信。综上，答辩人认为一审法院判决事实清楚，证据确实充分，应当予以维持，恳请二审法院维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的上诉请求。 石家庄商盛物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方的租赁合同；2、被告向原告支付租赁费167670.8元（截止2018年4月30日）；3、被告承担诉讼费用。 张某青向一审法院反诉请求：1．被反诉人返还反诉人设备（详见附件）。2.被反诉人返还我方保证金74114.85×2=148229.7元。3．本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）经营管理的石家庄荣盛广场第三层X号商铺，并于2015年11月7日签订《租赁合同》约定商铺面积761.48平方米，租期8年，月租金78051.69元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳74114.85元作为履约保证金，租金按季交纳。被告（反诉原告）入场经营后，按期交纳租金至2017年12月31日，之后租金未如期交纳。后经双方协商，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳5万元、部分租金22623.99元、部分物业费1421.98元。原告（反诉被告）委托北京君恒保险公估有限责任公司对被告（反诉原告）留存在涉案商铺中的物品进行评估，评估基准日为2018年7月1日，该公司2018年7月19日出具评估报告，价值为7万元，该物品已被原告（反诉被告）变卖。被告（反诉原告）委托河北昭实资产评估有限公司对被告（反诉原告）留存在涉案商铺中的物品进行评估，评估基准日为2018年6月30日，该公司2019年10月22日出具评估报告，价值为282800元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳的74114.8元履约保证金尚由原告（反诉被告）保管。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷予以佐证。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。本案双方于2015年11月7日签订的《租赁合同》并不违反法律禁止性规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。因双方发生纠纷，被告（反诉原告）的用于经营的物品已被变卖，涉案商铺被另行出租，双方所签《租赁合同》已无法实际履行，故认定双方于2015年11月7日签订的《租赁合同》应予解除。当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实的主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均各自委托评估公司对涉案商铺中的物品进行价格评估，但两份评估报告作出的价格差距基大。原告（反诉被告）提交的评估报告中有手写物品清单，报告中亦注明进行了“实地查勘”；被告（反诉原告）提交的评估报告中无物品清单，注明“未能进行现场实地勘察：以产权持有人提供的申报表为准”，综合来判断，原告（反诉被告）提交的评估报告可信度更高一些，采信原告（反诉被告）提交的评估报告，对于被告（反诉原告）提交的评估报告不予采信。原告（反诉被告）依据双方签订的《租赁合同》第四页表格当中第三年的计算标准，主张2018年1月1日至4月30日被告（反诉原告）欠付租金、营运推广费、物业费，其中租金其欠付的总金额为84836.05元（扣除交过该期间部分租金22623.99元）、营运推广费107460.05元、物业费95864.7元（扣除交过该期间部分物业费1421.98元），再减去被告（反诉原告）荣盛币490元，再减去评估的设备款7万元，再减去后期补交的5万元，共计167670.8元，予以支持。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳的74114.85元履约保证金尚由原告（反诉被告）保管，故该保证金冲抵租金后，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交纳租金应为93555.95元。被告（反诉原告）反诉请求第一项，因涉案设备等物品已被原告（反诉被告）变卖，且变卖价款7万元需冲抵应付租金，故对于该项诉请，不予支持。被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）存在违约，故应双倍返还保证金148229.7元，无充足证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：解除原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司与被告（反诉原告）张某青2015年11月7日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）张某青于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司租赁费用93555.95元；三、驳回被告（反诉原告）张某青的反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，本案的争议焦点是北京君恒保险公估有限责任公司出具的公估报告能否作为本案的定案依据。关于《公估报告》的评估对象，《公估报告》第9页中附件中有公估人员手写上诉人张某青与被上诉人石家庄商盛物业服务有限公司的房屋租赁合同以及现场清点的游戏设备的记录，可以认定评估对象范围为张某青的所租商铺。北京君恒保险公估有限责任公司具有公估资质，公估报告上盖有该公司的公章，且公估人员对公估对象进行实地考察，一审法院采信该《公估报告》并无不妥。张某青提供的购买游乐设施的合同及转账电子回单，除与西尾（上海）综合物品租赁有限公司签订的合同，系转款到该公司账户外，其余转款均未转到购买游乐设施的公司账户，无法证明张某青转账系购买涉案游乐设施。故对张某青主张公估报告与游乐设施的价值不符，本院不予支持。 综上所述，张某青的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,653.0元，由上诉人张某青负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年九月三日 书记员  李 然