广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1244号 上诉人（一审原告）：覃瑞明，男，1978年3月19日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 上诉人（一审原告）：左良玉，女，1984年6月18日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：广西星民商贸有限公司，住所地：来宾市人民路西277号金色宏都第4幢03号房。统一社会信用代码：91451300574583938E。 法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 上诉人覃瑞明、左良玉因与上诉人广西星民商贸有限公司（下称星民公司）商品房销售合同纠纷一案均不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 覃瑞明、左良玉上诉请求：1．被上诉人支付违约金31,306元；2．被上诉人继续履行办理产权证义务；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、星民公司应承担的逾期交房违约责任，应当根据双方签订的买卖合同而不是委托管理合同来认定，且逾期交房的时间应从约定交房时间的次日开始计算，委托其管理的期间也应计入其中；2、不能办理产权证是由于星民公司自身的原因造成，一审法院对办证条件不成就的认定显失公平；3、一审法院对诉讼费用的分担不合理。 星民公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被覃瑞明、左良玉的诉讼请求；一、二审诉讼费由覃瑞明、左良玉负担。事实与理由：双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了期限为两年即2015年5月1日至2017年4月30日的《委托经营管理合同》，覃瑞明、左良玉这两年的租金收益已从房价中扣除，后双方又签订了期限自2017年5月1日至2018年4月30日的《自营/委托经营合同》。故在约定的交付日之前或之后，星民公司均不存在不交付摊铺的违约行为。 覃瑞明、左良玉一审起诉请求：一、请求判决被告向原告支付违约金52,280元（自2015年10月2日起至2019年7月25日止共1392天，违约金187789×0.0002元/天×1392天=52,280元）二、交付房屋以及办理房屋产权登记证；三、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年12月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人位于古三路23号来宾市祥和农贸市场1088号房，建筑面积8.11平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23,155.24元，总金额187,789元，买受人一次性付款；出卖人于2015年10月1日前交房；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人在30天内退还全部已付款，并按已付款房款10%支付违约金；合同未解除的，出卖人按违约天数支付已交付房价款万分之二的违约金；房屋交付以书面通知为准；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，申请房屋所有权登记，向买受人交付产权证；出卖人未及时办理的，按每迟延一日10元支付违约金。 2014年12月1日，来宾市盈丰物业服务有限公司（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）共同签订了《委托经营管理合同》，约定甲方受丙方委托自2015年5月1日起至2017年4月30日止为项目经营管理来宾市古三路23号祥和农贸市场；乙方将购买的摊铺托管给甲方招商及运营管理，租金已一次性从乙方购房总价扣除，摊铺实价为219,851元，每年租金7%即16,031元；乙方与丙方（开发商）签订的《商品房买卖合同》中所约定的该摊铺成交总价中已包含丙方先行给付的前两年租金收益。乙方承诺在本合同约定的托管期内不解除合同。 合同签订后，原告于2015年4月10日向被告付清房款187,789元，契税5,727.56元。 2016年9月左右，被告召开了业主大会，协商《委托经营管理合同》到期后摊铺的经营管理，2016年10月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《自营/委托经营管理合同》，原告的1088号摊铺自2017年5月1日至2018年4月30日由被告经营管理，租金每月430元，出租后收取得租金才付给原告，未收取得租金则不用支付。 2017年5月24日，来宾市祥和农贸市场建设工程消防验收合格，2017年9月13日，工程建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，2017年9月30日左右，农贸市场正式开业。被告向原告支付两个月租金860元。 一审法院认为，原告与被告于2014年12月1日签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律相关规定，合同依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《委托经营管理合同》约定2015年5月1日至2017年4月30日期间原告将涉案摊铺交付被告委托的盈丰公司管理使用两年，并由被告向原告支付两年的租金，该款项从原告的购房总款中予以扣除，原告亦认可该事实。原告向被告支付涉案摊铺价款187,789元（总价219,851元-租金16,031元×2年）中已含抵扣的租金，故2015年5月1日至2017年4月30日属于原告交付被告使用管理期间。5月1日起被告应将涉案摊铺交还原告使用，但被告未能在该时间内获得五方验收通过，直至2017年9月13日才获得涉案摊铺五方验收合格，符合合同约定的交房条件，方可交付使用。根据原、被告于2016年10月18日签订的《自营/委托经营管理合同》可知，原告当时已知涉案摊铺可以使用，因此本院认定涉案摊铺符合交付条件并已实际交付给原告使用时间为2017年9月13日，被告逾期交房天数为136天（2017年5月1日至9月13日），被告应支付原告逾期交房违约金为5,979元（219,851元×0.0002×136天）。 被告将涉案摊铺抵押给银行办理贷款，至今被告尚欠银行贷款未清偿完毕，故该摊铺至今尚未解押，不符合办理房屋所有权证的办证条件，因此原告诉请要求被告办理房屋产权证，条件尚未成就，不予支持。被告辩称本案诉讼时效已过，与事实不符，不予采信。 一审判决：一、被告广西星民商贸有限公司向原告覃瑞明、左良玉支付逾期交房违约金5,939元。二、驳回原告覃瑞明、左良玉其他诉讼请求。案件受理费1,107元，减半收取553.50元，由原告覃瑞明、左良玉承担492.50元，由被告广西星民商贸有限公司负担61元。 二审审理期间，覃瑞明、左良玉向本院提交一份来宾市住房和城乡建设委员会出具的“关于停止使用来宾市祥和农贸市场并按规定组织竣工验收的函”，欲证实星民公司开发的来宾市祥和农贸市场工程尚未通过五方验收合格的事实。经查，该函出具的时间为2017年6月5日，与之后发生的竣工验收事实无必然联系，本院不予采信。 经二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，“售后返租”或“售后包租”是指商业地产开发商将其开发的商品房、商铺等地产出售给投资者的同时，与投资者签订承租协议或委托出租协议，并以租金直接冲抵部分售价款的一种经营模式。 本案双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《委托经营管理合同》，约定购买人同意将所购摊位委托给第三方统一运营管理，即可获得为期两年的租金收益用于冲抵部分首付款。购买人实际是以所购买摊位的占有、使用权作为对价换取了租金回报，现该租金收益已冲抵完毕，双方形成了一个具有售后返租性质的买卖法律关系。在此情形下，购买人欲要求开发商承担逾期交付的违约责任，就不能仅以买卖合同为凭进行主张，还应综合考虑委托管理合同的约定情况。一审法院将约定的托管期限从逾期交付的期间中予以扣除，与双方实际上的权利义务是对等的。购买人上诉认为，应将该托管期限计入逾期交付的期间，并要求星民公司承担逾期违约责任，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予以支持。 另根据查明的事实，在签订的《委托经营管理合同》期限届满后，双方又续签了《自营/委托经营管理合同》，但依该份合同的内容，租期内收益的风险将由购买人自行承担，并不具备“售后包租”的特征。故购买人可以签订也可以不签订，亦可以将摊位收回自营管理，即摊位的管理使用权已交回上诉人行使，应视为已交付使用，只是由于验收的原因，星民公司所交付的摊位尚不符合约定的条件。据此，一审法院从可将摊位视为交付后至验收前的期间认定为逾期交付期间，并无不当，星民公司就此提出上诉，其理由与客观事实不符，本院亦不予以支持。 至于摊位所有权证的办理问题，依双方约定，星民公司确有协助办理所有权证的义务，其未能依约协助办理，已经违约，应承担逾期办证的违约责任。究其原因，其中既有星民公司自身的问题，也有政策变化带来的影响。经本院核实，在《不动产登记暂行条例》颁布实施后，已对设定有抵押权地产的所有权证办理进行了限制。故现阶段欲要求星民公司履行协助办证义务，已是不可能的客观事实，购买人可通过另行协商或请求其支付逾期办证违约金等途经进行救济。据此，一审法院对购买人的该项请求不予以支持，与现阶段的客观事实相符。 综上，上诉人覃瑞明、左良玉及上诉人星民公司的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。一审法院认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人覃瑞明、左良玉负担25元，由上诉人广西星民商贸有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 莫 荻 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。