四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6825号 上诉人（原审被告）：成都威德利投资有限公司，住所地：四川省成都市武侯区机投镇草金路89号。 法定代表人：李俊德，总经理。 委托诉讼代理人：王浩驰，四川原石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武侯区绮悦主题酒店，经营场所：四川省成都市武侯区九金街58号5楼。 法定代表人：邹加军，酒店负责人。 委托诉讼代理人：陆拥军，四川瑞鑫律师事务所律师。 上诉人成都威德利投资有限公司（以下简称威德利公司）因与被上诉人武侯区绮悦主题酒店（以下简称绮悦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 威德利公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4939号民事判决第一项，依法改判支持威德利公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由绮悦酒店承担。事实与理由：一、绮悦酒店并不是合同相对方，不具有诉讼主体资格，一审判决适用法律存在错误。2017年5月29日，威德利公司与陈鸿签订《房屋出租协议书》，2017年9月12日绮悦酒店注册成立，营业执照中经营者登记为邹加军。陈鸿不可能代表绮悦酒店签订合同，且陈鸿也从未与威德利公司沟通变更合同主体，因此《房屋出租协议书》的合同相对方为威德利公司和陈鸿。合同已经成立并生效，陈鸿在未经威德利公司同意的情况下无权自行决定合同主体的变更，一审判决对此认定错误，根据合同相对性原则，只有陈鸿才有权提起诉讼。二、威德利公司向绮悦酒店送达的《通知书》没有法律效力，《房屋出租协议书》没有解除。因《房屋出租协议书》的合同相对方为威德利公司和陈鸿，威德利公司要求解除合同只能向陈鸿提出，本案威德利公司不同意解除合同，陈鸿也未要求解除，一审认定《房屋出租协议书》已经解除错误。三、威德利公司与陈鸿签订《房屋出租协议书》出租房屋时房屋已经装修完毕，陈鸿承租后仅购买日常消耗品。绮悦酒店并未提供装修施工合同，付款凭证等能够证明其对案涉出租房屋进行装修的证据，在申请评估时也仅提供了消防工程改造的合同。威德利公司多次提出绮悦酒店未对案涉出租房屋进行装修，一审法院在未查明事实的情况下直接依据评估报告金额认定绮悦酒店装修损失222900元存在错误。综上，一审在认定事实和法律适用上存在错误，请求依法支持威德利公司的上诉请求。 绮悦酒店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，威德利公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回威德利公司的上诉请求，维持一审判决。一、陈鸿系代表绮悦酒店与威德利公司签订《房屋出租协议书》，合同权利义务应当由绮悦酒店承担。2017年5月29日陈鸿系代表绮悦酒店与威德利公司签订《房屋出租协议书》，威德利公司也知道租赁房屋是绮悦酒店用于经营酒店，此时因酒店正在筹备办理营业执照，所以合同由酒店合伙人陈鸿代签。威德利公司向绮悦酒店发送的《通知书》明确载明“贵酒店与我方签订的房屋租赁合同中……”足以证明绮悦酒店是合同相对方，且一审法院已经依法传唤了陈鸿进行询问，陈鸿陈述其只是代表绮悦酒店签字。二、《房屋出租协议书》因威德利公司违约已经解除，威德利公司应承担赔偿责任。《房屋出租协议书》已明确租金支付标准为每年27万元，租期至2025年。2019年1月期间，威得利公司不顾合同约定单方要求上涨房屋租金至每年38万元，绮悦酒店对此与其沟通均没有结果，后威德利公司发送书面《通知书》明确要求解除合同。威德利公司的种种行为均明确表示其将不再按照《房屋出租协议书》的内容继续履行，双方合作基础已经完全丧失，在此情形下，绮悦酒店向法院起诉同意解除《房屋出租协议书》并要求威德利公司赔偿损失。一审法院认定《房屋出租协议书》已经解除并无不当，因威德利公司存在严重违约行为，应当赔偿绮悦酒店的损失。三、绮悦酒店在酒店经营中投入的装修损失应当由威德利公司承担。威德利公司不承认绮悦酒店进行装修改造，但绮悦酒店有充足证据证明：1、绮悦酒店装修改造的主题房装修风格与普通客房不同，一审鉴定评估人员到现场进行查看时可以看出主题房是经过装修改造的；2、威德利公司及法定代表人张显林分别发送的《通知书》及《绮悦酒店退场通知书》均载明绮悦酒店投入经营的物品包括“酒店消防改造、主题房改造等”装修事项；3、一审中，威德利公司认可装修改造事实，仅是认为其不应当承担责任。因此，绮悦酒店对案涉租赁房屋进行装修改造是客观事实，因威德利公司过错导致合同解除，其应当赔偿绮悦酒店的损失。对于损失金额，一审通过鉴定机构得出鉴定结论，一审法院以此为依据认定正确。 绮悦酒店向一审法院起诉请求：1.请求判令威德利公司支付损失550000元；2.本案诉讼费由威德利公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月29日，陈鸿（乙方）与威德利公司（甲方）签订《房屋出租协议书》，约定乙方自愿租用甲方位于九金街58号五楼1500平方米房屋，租赁期限至2025年止，房屋租金费每年27万元，从2019年开始每年在上年的基础上递增5%；乙方在经营期间涉及的社会治安及安全事故，一切维修维护、更换设施设备等均由乙方自行负责承担全部义务，到期时，一切设备、房屋应完好无损（包含乙方装修）交给甲方，有关乙方开业的消防、工商、税务相关经营手续，涉及的费用由乙方承担。2019年，威德利公司向绮悦酒店发出《通知书》，称因绮悦酒店不同意租金上涨，将解除与绮悦酒店的房屋租赁合同，并请求绮悦酒店将自购并投入经营使用的物品在2019年2月1日前搬离，逾期未搬离将按照5000元/天计算违约金。诉讼中，陈鸿、绮悦酒店均认可陈鸿系代表绮悦酒店签订合同，合同项下的权利义务由绮悦酒店承担。 2019年11月28日，四川方略九洲房地产土地资产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，对案涉房屋后期装修装饰工程（含酒店广告牌）残值、后期对消防改造工程改造残值进行评估，确认在2019年11月13日的评估总价为222900元。 一审法院认为，绮悦酒店与威德利公司之间的《房屋出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性效力规定，应属有效，双方均应恪守。 关于威德利公司是否应当赔偿绮悦酒店损失的问题。一审法院认为，威德利公司在《通知书》中明确表示要将2019年2月1日之后的房屋租金上涨至每年380000元，若绮悦酒店不同意，则解除合同。威德利公司违反合同约定，单方面上涨租金，且明确作出解除合同的意思表示，实质是在无解除权的情况下发出解除通知。虽威德利公司的解除通知不发生合同解除效力，但绮悦酒店同意解除合同，故一审法院认定《房屋出租协议书》已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，威德利公司的违约行为给绮悦酒店造成损失，故应当承担相应的赔偿责任。 关于绮悦酒店的损失。绮悦酒店在诉讼中明确本案中主张的投资经营损失包括两部分：装修改造、消防改造的损失；床单、被套等酒店用品因无法继续经营使用产生的损失。依据《房屋出租协议书》关于绮悦酒店自行负责维修维护、更换设施设备及合同到期时装修及设备交给威德利公司之约定，结合合同履行之目的，可以认定威德利公司同意绮悦酒店装修及消防改造。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，本案中，因威德利公司的违约行为导致租赁合同解除，并致使绮悦酒店无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，进而无法完全享用附合的装饰装修、消防工程改造价值，威德利公司应承担违约责任，赔偿绮悦酒店上述损失222900元。关于床单、被套等酒店日用品，绮悦酒店未列明酒店日用品的数量、型号、品牌等具体内容，绮悦酒店亦可自行取回上述物品，故该部分损失一审法院不予支持。 威德利公司抗辩称绮悦酒店至今未离场，若产生费用，威德利公司可另案讼争。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决：一、威德利公司于判决生效之日起十日内向绮悦酒店赔偿损失222900元；二、驳回绮悦酒店的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元，由威德利公司负担4643元，由绮悦酒店负担4657元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。威德利公司无新证据提交。绮悦酒店提交新证据《营业款收条》两份，拟证明2019年3月份绮悦酒店就已经从案涉房屋退场，之后案涉房屋由张显林占有使用继续经营酒店，并收取营业款项。威德利公司主张其并未授权张显林收取两份《营业款收条》载明的款项，且仅凭两份《营业款收条》并无法证明案涉房屋系由张显林在参与经营。本院认为，两份《营业款收条》不能证明绮悦酒店已于2019年3月从案涉房屋退场，本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的争议的焦点为：一、绮悦酒店是否为本案适格主体；二、案涉《房屋出租协议书》是否已解除；三、装修损失金额以及是否应由威德利公司承担。本院对此分述如下： 对于绮悦酒店是否为本案适格主体的问题。二审中，威德利公司主张其与陈鸿于2017年5月29日签订《房屋出租协议书》时，绮悦酒店并未成立。直至2017年9月12日，绮悦酒店在武侯区市场和质量监督管理局注册成立，且绮悦酒店营业执照载明的经营者为邹加军，而非陈鸿。陈鸿在签订案涉租赁合同时不可能代表绮悦酒店，合同签订后陈鸿也未联系威德利公司要求变更合同主体。因此，绮悦酒店不是案涉租赁合同相对方，不是本案适格主体。本院认为，陈鸿系绮悦酒店股东，在绮悦酒店正式注册成立前，由陈鸿代表绮悦酒店与威德利公司签订《房屋出租协议书》并由绮悦酒店实际占有使用案涉房屋，且威德利公司已在《通知书》中认可绮悦酒店的承租人身份。对于威德利公司主张的绮悦酒店并非案涉《房屋出租协议书》合同主体及本案适格主体，本院不予支持。一审法院认定绮悦酒店系本案适格主体，绮悦酒店与威德利公司之间的《房屋出租协议书》属合法有效，并无不当，本院予以确认。 对于案涉《房屋出租协议书》是否已解除的问题。威德利公司主张绮悦酒店并非案涉租赁合同相对方，其向绮悦酒店发送《通知书》的行为并不能发生解除合同通知的法律效力，案涉租赁合同并未解除且仍在履行中。本院认为，基于前述论证，绮悦酒店系案涉租赁合同主体。威德利公司向绮悦酒店发送《通知书》，要求将2019年2月1日之后的房屋租金上涨至每年380000元，若绮悦酒店不同意，则解除合同。虽威德利公司发送的《通知书》并不发生合同解除的效力，但绮悦公司已明确表示同意解除合同，双方已就解除案涉《房屋出租协议书》达成合意。一审法院认定《房屋出租协议书》已解除并无不当，本院予以确认。 对于装修损失金额以及是否应由威德利公司承担的问题。威德利公司主张其在向绮悦酒店交付房屋时已全部装修完毕，绮悦酒店仅提供了消防工程改造合同，而并未提供装修施工合同、付款凭证等能够证明绮悦酒店对案涉房屋进行装修改造的证据，威德利公司不应承担绮悦酒店装修损失222900元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，威德利公司的违约行为给绮悦酒店造成损失，应当承担相应的赔偿责任。同时，根据《房屋出租协议书》关于承租人自行负责维修维护、更换设施设备及合同到期时装修及设备交给出租人的约定，结合双方签订案涉租赁合同系为承租人经营酒店的目的，可以认定威德利公司同意绮悦酒店对案涉房屋进行装修及消防改造。经鉴定，绮悦公司剩余租赁期内装饰装修残值损失为222900元。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，加之本案中系因威德利公司的违约行为导致案涉租赁合同解除，并致使绮悦酒店无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，进而无法完全享用附合的装饰装修、消防工程改造价值，威德利公司应当承担违约责任，赔偿绮悦酒店上述损失222900元并无不当，本院予以确认。 综上所述，威德利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4643元，由成都威德利投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇二〇年九月二十一日 书记员 丁昱凡