文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初3250号原告：重庆绿邦物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区李渡路79号附1号，统一社会信用代码915001066635698980。法定代表人：李克。委托诉讼代理人：蓝希，女，公司员工。被告：刘勇，男，1965年4月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：陈昌玲，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被告：唐耕民，女，1964年4月20日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：陈昌玲，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。原告重庆绿邦物业管理有限公司（以下简称绿邦物业）与被告刘勇、唐耕民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿邦物业的委托诉讼代理人蓝希，被告刘勇、唐耕民的委托诉讼代理人陈昌玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿邦物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告从2014年12月1日起至2018年12月31日的物业管理费8173.2元、公共能源费481.2元、二次供水加压电费391.6元，合计9046元；2．判令被告支付从2019年1月1日起至2020年7月31日期间的物业费共计3169.2元，违约金1251元，二次供水加压电费146.4元，合计4566.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在购买东邦城市广场X期X-XX-X号房屋时，签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对被告的东邦城市广场X期X-XX-X房屋提供物业管理服务，物业面积138.96平方米，物管费为1.2元/平方米，公摊费10元/每月，按月交纳，逾期按照每日3‰标准支付滞纳金。按照《东邦城市广场小区物业服务合同》约定，原告对被告的东邦城市广场二期2-11-1住宅提供物业管理服务，物业费为1.2元/平方米，按月交纳，欠费6个月以上，每超过一月，按欠费总额的5%收取违约金，直至交清为止。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了物业管理服务义务，被告却未按照合同约定支付物管费，现总计欠费金额13612.6元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故原告诉至法院。刘勇、唐耕民辩称，应以合同约定为前提支付物管费，未支付原因是原告服务不到位导致被告损失扩大，被告系主张同时履行抗辩权，不存在违约。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区东邦城市广场小区的物业服务企业。二被告系该小区（X期）X幢XX-X房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为138.96平方米。原告作为乙方与甲方重庆东邦房地产开发有限公司即东邦城市广场小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，上述合同与本案相关的约定为：第一条，物业基本情况：物业名称东邦城市广场，东至迎宾大道，南至昌龙大道，西至棠香北路，北至富安北路。第三条，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）……第六条，本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1.包干制：（1）住宅：1.20元/月/平方米（含电梯费）……（4）本物业的水电公摊费暂按10元每月每户分摊。（5）本物业区域内的二次供水加收二次供水加压电费，二次供水加压电费暂按0.80元/吨收取。第八条……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十二条，本合同期限为5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止……第二十三条，本合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。第三十六条，双方约定自本合同生效之日起90日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第四十二条，本合同自双方签字盖章之日起生效。前述合同未载明签订日期。此后，原告作为乙方，又与甲方荣昌区东邦城市广场小区业主委员会签订了《东邦城市广场小区物业服务合同》，该合同与本案相关的约定有：第一条，物业基本情况：物业名称东邦城市广场，东至迎宾大道，南至昌龙大道，西至棠香北路，北至富安北路。第三条，甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理，对房屋屋顶、外墙面、楼道灯共用部位进行日常养护维修……第六条，本物业区域的物业服务收费方式选择实行包干制，业主或物业使用人在每月20日前履行当月物业服务费交纳义务，其收费标准如下（按业主产权证记载的建筑面积计算）：高层住宅、小高层住宅：物业服务费1.2元/平方米/月……第七条，二次供水加压费乙方按0.8元/吨/月的标准向业主或使用人收取……第十九条，本合同期限为四年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止。第二十五条，业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费和其他约定费用的，乙方有权依据本合同提起法律诉讼要求业主补交欠款，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向乙方支付违约金；欠费6个月的，按违约欠费总额的3%向乙方支付违约金，6个月以上，每超1月，按欠费总额5%，收取违约金，直至交清为止。该合同也未载明签订日期，但于2018年12月29日办理了备案登记。自2011年12月1日起，原告依照前述合同约定的内容向被告所在东邦城市广场小区提供了物业服务至今。被告自2014年12月1日起欠交物业服务相关费用至2020年7月31日。起诉前，原告曾向被告书面催收上述费用，但被告仍未支付。此外，前述房屋的渝荣水务公司账户于2015年4月起至2020年5月期间共计产生用水量655吨，2020年6-7月产生用水量18吨，但6、7月分别用量不明。庭审中，原告方陈述，前述两份物业服务合同未载明签订时间，以约定的合同有效期限为准；请求的各项费用按照物业服务合同约定的标准计算。被告方陈述，合同无签订时间，是否适用于被告所购买的商品房不明确，不能直接适用于被告，被告不承担合同责任；被告是顶楼业主，2012年购买房屋时未发现渗水，2013年装修好，2014年11月搬进去之后发现渗水，找原告方去看了两次，原告方安排人来对外墙进行了刷胶处理，但问题没有解决，越来越严重，渗水原因不明，只要解决漏水问题就按照合同交费。对被告提出的房屋漏水问题原告方陈述，被告向原告方反映漏水问题时是在质保期内，原告方联系了开发商对外墙进行了总计两次处理；目前因为业主不让进屋同时贴了屋内墙纸，是否还漏水不清楚；如果漏水，原告方建议拆除外墙走大修基金流程，但因被告不配合，不清楚情况，也不同意对接，就要求原告赔偿10万元。上述事实，有房屋登记信息查询结果、前期物业服务合同、东邦城市广场小区物业服务合同、物业服务合同备案证明、物业服务照片、公示照片、人员进出登记表、巡逻签到表、生化池及污水管网等维护保养合同、电梯日常维护保养合同、消防系统维护保养合同、用水量清单明细及违约金清单、催费照片、房屋漏水情况照片等证据及原、被告双方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，原告分别与被告所在小区开发商及小区业委会签订的《前期物业服务合同》、《东邦城市广场小区物业服务合同》均合法有效，依法对原、被告双方具有约束力。上述两份合同有效期分别为：《前期物业服务合同》有效期为2013年10月1日起至2018年9月30日止，且期限届满后业主大会选聘或续聘前物业公司愿意按照原合同继续提供服务的即合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止；《东邦城市广场小区物业服务合同》有效期为2019年1月1日起至2022年12月31日止。被告辩称合同无签订时间，是否适用于被告所购买的商品房不明确，不能直接适用于被告，被告不承担合同责任的辩解意见，本院认为，前述两份合同均明确载明了物业区域东邦城市广场小区四至界限，被告房屋位于小区内，其并未提出该合同不应适用于被告的相关证据，故该合同依法对被告具有法律效力；虽然两份合同都未载明签订时间，但原、被告双方对原告方实际于2011年12月起对被告小区提供物业服务至今均无异议，即使合同签订时间在有效期起始时间后，合同实际亦对原告方在合同约定有效期限内按照合同约定事项向东邦城市广场小区提供物业服务进行了明确，且原告与小区业委会签订的《东邦城市广场小区物业服务合同》于2018年12月29日办理了备案，其签订时间在备案之前，即合同有效期起始时间2019年1月1日前，原告按照前述两份合同主张权利并无不妥，对被告的前述辩解意见，本院依法不予采信。被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费用。被告辩称，原告方根据物业服务合同第三条对屋顶负有维修义务，现因屋顶漏水导致被告房屋损失，原告方服务不到位，主张同时履行抗辩权，房屋不漏水了才交物业费用的辩解意见，本院认为，根据前述两份物业服务合同，原告方对物业公共部分包括楼顶的维修、养护义务限于日常情况的维修、养护，被告房屋如存在较为严重的漏水情况属于房屋质量问题，且原告方在被告向其反映漏水问题时亦积极联系开发商处理，被告并未举示充分证据证明原告方存在服务不到位的情况，其主张同时履行抗辩权并无事实及法律依据，故对被告的前述辩解意见，本院依法不予采信。综上，对原告请求被告支付自2014年12月1日起至2020年7月31日期间欠交的物业服务相关费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为为2014年12月1日至2020年7月31日期间68个月共计11342.4元（1.2元/平方米/月×138.96平方米×68月），其计算标准不超出双方原合同约定，本院按照实际计算结果依法支持为11339.14元。2、公共能源费，原告请求为2014年12月1日至2018年12月31日期间49个月共计481.2元，其计算标准不超出双方原合同约定（10元/月/户×49月），本院依法予以支持。3、二次供水加压电费，原告请求为2015年4月至2020年6月期间共计538元，为此提供了水务部门出具的被告房屋在上述期间内的用水明细表，能充分证明被告该房屋2015年4月至2020年5月期间实际用水量655吨，但不能证明被告房屋在2020年6月的具体用水量，故对原告的该项诉讼请求，本院根据双方合同约定的标准依法支持为2015年4月至2020年5月期间共计524元（0.8元/吨×655吨）。以上费用共计12344.34元。此外，原告要求被告按照每月所欠物业费用的5%支付违约金，被告辩称原告服务不到位故不承担违约金，本院认为，原、被告在履行合同中存在争议，被告拒交物业服务费用并非恶意违约，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘勇、唐耕民在本判决生效之日起五日内支付原告重庆绿邦物业管理有限公司2014年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费11339.14元、2014年12月1日至2018年12月31日期间的公共能源费481.2元、2015年4月至2020年5月期间的二次供水加压电费524元，共计12344.34元；二、驳回原告重庆绿邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘勇、唐耕民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计70元，由原告重庆绿邦物业管理有限公司负担16元，被告刘勇、唐耕民负担54元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年九月二十二日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋