四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5023号 上诉人（原审被告）：成都颐禾颐居养老服务有限公司，住所地：成都市青白江区福洪乡杏花村1组。 法定代表人：蒋加才，总经理。 委托诉讼代理人：闫文平，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蒋加才，男，1977年6月16日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：闫文平，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李君，女，1975年2月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：唐小建，重庆光界律师事务所律师。 原审被告：成都市青白江区福洪镇杏花村村民委员会，住所地：成都市青白江区福洪镇杏花村小区1号53栋附1号。 负责人：白洪金，主任。 上诉人蒋加才、成都颐禾颐居养老服务有限公司（以下简称颐禾颐居公司）因与被上诉人李君、原审被告成都市青白江区福洪镇杏花村村民委员会（以下简称杏花村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋加才、颐禾颐居公司上诉请求：1.撤销原判决；2.依法改判驳回李君的全部诉讼请求或起诉或发回重审；3.本审一、二审诉讼费用由李君承担。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误，本案就基于《调解协议书》发生的争议，本案系合同法律关系而非房屋买卖合同法律关系。即使按照一审法院说法，在构成房屋买卖合同关系的条件下，应根据案涉联建合同约束双方的权利义务。1.一审法院否认案涉联建合同的效力，又认定本案构成房屋买卖合同法律关系，系自相矛盾。2.按照一审法院所依据的房屋买卖合同关系，本案应依据案涉联建合同审理，而不是依据《调解协议书》。3.无论是按案涉联建合同还是《调解协议书》，均没有利息的约定。二、一审法院未查明事实，认定基本事实错误。1.案涉联建合同已解除，《调解协议书》系双方真实意思表示。一审法院对案涉联建合同的效力进行审查及认定，违反了不告不理的原则，且超出李君的诉讼请求。2.一审法院对案涉联建合同的性质及效力认定有误。该联建合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故是一种联建关系而非房屋买卖合同关系，联建本身是一种共同投资行为，而非一审法院认定的房屋买卖行为，且合同中明确约定的是共同投资建设，李君享有房屋40年的使用权。三、蒋加才、颐禾颐居公司并非一审适格的被告，一审法院认定其被告主体资格错误。蒋加才不是案涉联建合同的主体，颐禾颐居公司不是《调解协议书》中的主体，因此，其不具有主体资格。四、一审法院适用法律错误。具体为，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条认定案涉联建合同无效；适用第五十八条没有让双方按照过错比例承担相应的责任；适用《中华人民共和国公司法》第六十三条认定蒋加才承担连带责任；适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款错误。请二审法院对本案予以合法、公正裁判。另外，本案应提起司法确认，而非房屋买卖合同纠纷，案由及程序应用错误。根据《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十四条、第一百九十五条的规定可知，双方已经在成都市青白江区福洪镇人民调解委员会的调解下达成了人民调解协议书，因此，李君应当提起的是确认人民调解书效力的司法确认程序。本案系因集体土地房屋产生的纠纷，根据土地管理法第十六条的规定，应当由人民政府处理，法院无权干涉解决。故本案不属于法院的受理范围。 李君辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。蒋加才、颐禾颐居公司采取欺骗的手段与李君签订的案涉联建合同，属于房屋买卖合同。案涉房屋对应的土地为集体土地，没有办理合法的审批手续，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同是一个无效合同。无效合同应当从自始无效，双方应当返还，并赔偿相应的损失。双方在协商的过程中，蒋加才成立的颐禾颐居公司是一人投资有限公司，蒋加才以其个人的名义签订了人民调解协议，承诺将所收的房款以及结算之后应付的损失及利息，并承诺归还时间，但蒋加才没有按照约定及其承诺兑现。在调解时，只有蒋加才的个人签名，没有颐禾颐居公司的盖章，同时特别标明蒋加才系颐禾颐居公司法定代表人，所以蒋加才愿意和颐禾颐居公司一起承担还款责任。该点主要说明颐禾颐居公司是适格的被告，蒋加才也是适格的被告。所以一审认定蒋加才作为债的加入是正确的。二、按照民法通则以及民法总则的相关规定，平等的民事主体之间，在从事民事活动的过程中应该遵从诚实信用原则，而颐禾颐居公司、蒋加才不兑现承诺，这种严重不诚信行为应当受到法律的惩罚。关于人民调解协议应到人民法院进行确认的相应司法规定，这是要在双方自愿的基础上，才能到法院对调解内容进行确认。双方达成调解协议后，李君多次要求到法院进行确认，颐禾颐居公司、蒋加才拒绝到法院进行确认。根据合同法以及民事诉讼法的相关规定，一审法院认定是房屋买卖合同纠纷是正确的，因为颐禾颐居公司、蒋加才以联建合同的名义，实际履行的是房屋买卖。李君的房屋已经建好的，卖的是成品房，不存在联建的问题，所以名义上是联建，实际上履行的是房屋买卖。合同写的联建合同，但是联建乙方必须有合格的土地使用资格才能称联建，但是颐禾颐居没有取得合格的土地使用权资格，所以不存在联建的问题，实际上就是房屋买卖的问题。所以颐禾颐居公司、蒋加才应当承担还款责任及其相应的资金占用利息。因为是房屋买卖合同纠纷，并且达成了调解协议，而义务方没有履行调解协议的内容。请求二审法院维持原判。 杏花村委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 李君向一审法院起诉请求：1．蒋加才、颐禾颐居公司、杏花村委会连带向李君返还购房款及违约金235000元和资金利息损失（资金利息从2019年10月1日起以235000元为基数按银行同期同类贷款利率的标准计算到付清全部购房款为止）；2．本案全部诉讼费由蒋加才、颐禾颐居公司、杏花村委会承担。 一审法院认定事实：2018年1月30日，李君作为乙方与甲方颐禾颐居公司签订《颐禾颐居养生养老文化园联建合同》，出资233000元与颐禾颐居公司联建位于成都市青白江区别墅。该合同第五条、第六条约定，乙方于合同签订时一次性全部付清投资款，甲方需将竣工后的房屋交付乙方使用（人力不可抗拒因素以及政策变化导致不能按期交付除外）。合同第九条约定，房屋使用期限为40年，甲方已经在合同签订时向乙方明确告知该房屋占地范围内土地使用权性质等情况，乙方投资的房屋在法律规定的时间和范围内享有占有、使用权、继承权等。合同第十一条约定，乙方付清房款，房屋交付乙方使用后，由甲方在3年内办理房屋产权权属证件；后续如因国家政策对该土地使用性质发生变化，需要办理相关证件时，相应手续费由乙方按当地房管部门和国土部门的相关规定缴纳。此外，双方还达成口头协议，颐禾颐居公司每年按总房款的9%向李君支付租金。 合同签订后，李君向颐禾颐居公司支付了213000元，剩余20000元作为第一年的租金予以折抵。因颐禾颐居公司未按约定支付第二年租金，也未实际交付房屋，李君向蒋加才提出退房退款要求，并就退款金额、违约金等事宜向成都市青白江区福洪镇人民调解委员会申请人民调解。2019年8月19日，经该委调解，双方自愿达成调解协议，约定由蒋加才退还李君房款及违约金235000元，并于2019年9月30日前支付50000元、2019年12月31日前支付剩余款项；蒋加才将房款即违约金支付完毕后，李君将联建合同原件交还蒋加才；双方自签订本协议之日起，双方签订的联建合同终止。因蒋加才未按该调解协议退款，李君遂于2019年11月12日提起本案诉讼。 颐禾颐居公司为蒋加才于2015年1月20日出资设立的一人有限责任公司，蒋加才不能证明公司财产独立于其个人财产。 一审另查明，涉案房屋的土地性质为农村集体土地。截至2019年12月5日本案一审辩论终结时，颐禾颐居公司仍未取得该建设项目的非农建设用地许可和该房屋的所有权。 一审法院认为，李君与颐禾颐居公司签订的《颐禾颐居养生养老文化园联建合同》虽为双方真实意思表示，但依据该合同，双方系房屋买卖合同关系。而涉案房屋位于农村集体土地之上，至今尚未取得非农建设用地许可和房屋所有权，故该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同当事人应当返还或折价补偿因合同取得的财产；因此受到的损失，由双方按过错承担。李君与颐禾颐居公司的法定代表人蒋加才已在人民调解委员会的主持下，就退款和赔偿事宜达成调解协议。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。蒋加才未按照人民调解协议约定的期限支付第一笔款项，构成预期违约，现李君要求颐禾颐居公司支付235000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。双方未约定逾期付款的利息计算方式，一审法院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月1日起，以李君主张的235000元为基数，计付利息至颐禾颐居公司付清款项之日止。蒋加才不能证明公司财产独立于其个人财产，且其在人民调解协议中以个人名义承诺还款，构成债务加入，应当在本案中对颐禾颐居公司的债务承担连带清偿责任。杏花村委会不是本案合同相对方，李君要求杏花村委会对颐禾颐居公司的债务承担连带责任没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、成都颐禾颐居养老服务有限公司、蒋加才于一审判决生效之日起十五日内连带支付李君235000元，并自2019年10月1日起，以235000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向李君支付利息至付清该款之日；二、驳回李君的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2413元，由成都颐禾颐居养老服务有限公司、蒋加才负担。 本院二审期间，李君与颐禾颐居公司、蒋加才均未提交新证据。 李君与颐禾颐居公司、蒋加才对一审查明的事实均无异议。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李君诉请蒋加才、颐禾颐居公司连带向李君返还购房款、违约金及资金利息损失是否成立。 本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，颐禾颐居公司为蒋加才出资设立的一人有限责任公司，现蒋加才不能证明公司财产独立于其个人财产，因此，蒋加才应当对颐禾颐居公司的债务承担连带责任。李君、颐禾颐居公司签订了《颐禾颐居养生养老文化园联建合同》，因颐禾颐居公司不能在该合同约定的时间内向李君交付房屋，其构成违约。后经成都市青白江区福洪镇人民调解委员会调解，李君与作为颐禾颐居公司法定代表人的蒋加才就退还房款及违约金等事宜达成协议。本院经审查认为，该调解协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人均产生约束力，各方均应按该协议约定履行各自的义务。该调解协议签订后，颐禾颐居公司、蒋加才并未按协议约定的2019年9月30日前向李君退还第一笔款项50000元，其构成违约，应当承担违约责任。故一审法院判决“成都颐禾颐居养老服务有限公司、蒋加才于本判决生效之日起十五日内连带支付李君235000元，并自2019年10月1日起，以235000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向李君支付利息至付清该款之日”正确，本院予以维持。 综上所述，颐禾颐居公司、蒋加才的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4826元，由成都颐禾颐居养老服务有限公司、蒋加才负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年九月二十一日 书记员 何佳林