文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3861号上诉人(一审被告)：马小龙，男，汉族，1971年4月5日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街35号3栋3单元1层3号。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人马小龙因与被上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司（以下简称昱德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马小龙上诉请求：请求撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8437号，改判昱德物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》无效，驳回昱德物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会只是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未经业主大会的同意与昱德物业公司签订的《物业服务合同》无效。二、昱德物业公司作为物业服务企业应知与业主委员会签订《物业服务合同》需经业主大会的同意，昱德物业公司应该提交相关证明证明与业主委员会签订的合同合法有效，否则合同应认定为无效，昱德物业公司存在过错。应驳回昱德物业公司诉讼请求。昱德物业公司有义务提交业主大会民主议定选聘物业服务企业的记录或者授权等相关证据，昱德物业公司与业主委员会侵害了全体业主的利益。假设《物业服务合同》有效，昱德物业公司在开运花园小区提供物业服务按照一级物业标准收费，现昱德物业服务没达到一级物业标准，构成违约，应减免物业费支付违约金。公共管理存在重大缺陷，未能及时对公共区域卫生进行清扫、擦拭，小区绿化被毁、被杂物长期占用，夜间庭院照明长期失修等问题。物业服务不达标，物业费不应该按一级物业的标准收费，物业费应按业主实际享受到的内容收取，并按合同向业主支付违约金。昱德物业公司利用小区公共区域出售、出租车位，收取广告费应归业主所有，应公示收入明细，并冲减物业费。昱德物业公司2019年7月25日起诉要求马小龙支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业费，诉讼请求已经部分过诉讼时效。昱德物业公司辩称，《物业服务委托协议书》是马小龙所在小区业主委员会与物业服务公司签订的，业主委员会协商、洽谈以及使用的相应公章是合法有效的。业主大会、业主委员会对此事具体如何沟通、行使的如何，物业公司没有必要在签订合同时做相应完全的尽职调查。因本小区的物业服务为整个物业服务标准最低级的标准，昱德物业公司只需要履行相应的哈尔滨市住宅物业服务指导标准一级标准完成即可，因此马小龙对昱德物业公司要求以更高的标准进行服务不合理，也超出物业服务合同要求。如果部分业主认为物业服务合同有问题，可以行使权利，撤销业主委员会的相应决定，目前由于没有业主行使，昱德物业公司有理由相信物业服务合同成立，并且昱德物业公司的服务已完成举证，按照哈尔滨市住宅服务指导标准提供了基础服务，因此马小龙给付相应的物业费是合法合理的。如果马小龙认为物业服务侵害了其权益，可以提出相应的诉讼请求，但不能阻碍马小龙给付相应物业费。昱德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马小龙支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3336元；2．判令马小龙支付违约金166.8元（每年违约金41．7元）；3．请依法判令马小龙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：马小龙是哈尔滨市香坊区中山路开运花园小区3栋3单元301室房屋的业主，该房屋建筑面积为112平方米。昱德物业公司系该房产所在小区的物业服务企业。2014年1月1日，哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会作为甲方、昱德物业公司作为乙方签订了《物业服务委托协议书》，协议期限为2013年12月16日至2014年12月31日。2015年1月1日，双方再次签订《物业服务委托协议书》，协议期限为2015年1月1日至2019年12月31日。协议第三条服务费用中第二款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.62元／月／平方米；高层住宅0.64元／月／平方米；商业物业0.9元／月／平方米；改做办公室的单体车库0.62元／月／平方米；在本小区无住宅的单体车库0.62元／月／平方米；与住宅配套使用的单体车库0.31元／月／平方米。2015年1月1日至2018年12月31日期间，马小龙拖欠物业管理费3333元（0.62元×112平方米×12个月×4年）。另查明，昱德物业公司在开运花园小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对开运花园小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对开运花园小区已履行物业管理服务。一审法院认为，昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。马小龙2015年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业费3333元，昱德物业公司诉请超出部分原审法院不予支持。虽马小龙抗辩称小区存在垃圾未及时清理、小区绿化不达标等情况，而主张不应交纳物业费，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故马小龙的此项抗辩主张不成立，原审法院不予以支持。因昱德物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故原审法院对昱德物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，昱德物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。判决：一、马小龙于判决生效之日起七日内给付昱德物业公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3333元；二、驳回昱德物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（昱德物业公司已预交），原审法院减半收取25元，由马小龙负担，此款马小龙于判决生效之日起七日内给付昱德物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人汪某系昱德物业公司起诉交纳物业费一审被告，与本案具有利害关系，其证言本院不予采信。证人郭某证明没有召开业主委会会，物业合同亦未经过业主委员会签订，具体服务不清楚，未公示。证人郭某的行为系怠于行使业主权利，也是因不满意物业服务，欠缴物业费的业主。其证言不足以证明《物业服务委托协议书》无效。对上述证人证言，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昱德物业公司于2013年末开始对开运花园小区进行物业管理服务，并于2014年1月1日与开运花园小区业主大会签订了《物业服务委托协议书》，哈尔滨市香坊区开运花园小业主委员会加盖了公章并有负责人签字。虽马小龙等部分业主提出昱德物业公司在服务管理上存在重大缺陷，但在昱德物业公司进驻开运花园小区近6年时间，马小龙及部分小区业主未能就此问题行使业主权力，况且昱德物业公司已提供了相应的物业管理服务，故收取物业服务费实属合理范围。同时，马小龙等部分业主主张开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，马小龙等部分业主有责任提供证据加以证明，现马小龙等部分业主并未举示充分证据予以证明，故马小龙该项请求不成立，本院不予支持。至于昱德物业公司服务不到位等问题，一审法院认定物业服务质量存在瑕疵，从而驳回了昱德物业公司关于违约金的诉讼请求，亦是对昱德物业公司变相处罚，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故昱德物业公司请求马小龙交纳所欠物业费有法律依据。一审法院处理得当，本院予以维持。关于昱德物业公司的诉请是否超过诉讼时效期间的问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算。马小龙关于昱德物业公司的诉请部分已超过法律规定诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，马小龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马小龙负担。本判决为终审判决。审判长  谢国丰审判员  潘雪梅审判员  李 萌（）二〇二〇年九月十七日法官助理杨波书记员刘晶