湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2080号原告：颜艳红，女，1975年4月30日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F。住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告颜艳红与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜艳红的委托诉讼代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜艳红向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界山水置业公司支付回购房屋款477600元，支付违约金435810元，被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋收益119063元，支付违约金63969元，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；3、判令三被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告颜艳红将诉讼请求2变更为：判令被告张家界大成酒店公司支付房屋收益119063元（暂计算至2020年6月），计算至判决之日止，支付违约金63969元，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任。事实与理由：2010年11月29日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买张家界大成山水国际大酒店的第13层1301号房。同日，原告与三被告签订了《补充合同》，作为与被告签订《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》的补充合同。签约后原告于2010年11月29日一次性付清房款477600元。2010年11月29日，原告与三被告签了《房屋投资经营合同》，原告将房屋交给被告统一经营管理，投资期限为5年，被告每月向原告支付投资收益3582元，被告张家界山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，被告张家界大成酒店公司提供连带担保，逾期3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋价格的10％作为违约金。2010年11月29日，原告与三被告签了《房屋销售回购合同》，房屋总价款为477600元，投资期满五年后，被告必须按约定价格的106%回购，被告张家界山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，被告湖南大成酒店公司提供连带担保，逾期30天按该房屋约定价格日万分之五计付违约金。2011年3月22日，原告与被告湖南大成酒店公司张家界大成酒店公司签订《停租入股及新增资金入股协议书》，新增资金63040元，并于当天一次性刷卡给张家界山水置业公司账户，被告争取在2013年完成全部上市工作，不能上市则按原合同计算租金，不能上市新增资金按年利率9%计息，不能上市之日起30天内本息一并退还原告。2015年6月起，原告多次到大成山水酒店催要房屋收益款，要求对方回购房屋，对方均以老板不在或者资金周转困难等为由拒不见面、拒不答复。被告从2016年10月开始少付或拒付原告的房屋收益。依照投资经营合同第十条第3项，被告应支付违约金16209元，依照投资经营合同第十条第4项，被告应支付违约金47760元，依照回购合同第七条第2项，被告应支付违约金435810元。原告与三被告签订的数份合同是一个整体不可分割的交易行为，买房、投资、回购及补充合同是一个目的，即投资取得收益，到期由被告方回购房屋，原告收回投资，数份合同互为前提，任何一个合同都不会单独签订，三被告不履行合同约定，单方面违约，应承担违约责任。请法院依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司共同辩称，请依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、回购款及租金支付情况。回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2016年10月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付24278元。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任；被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告即使主张承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。原、被告双方签订合同的目的是融资，合同期满后，原告有权要求办理房屋产权证或者要求回购，且双方在2010年11月29日，签订商品房买卖合同的同时，签订了《房屋投资经营合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满5年后，张家界山水置业公司需回购该房屋，须在房屋回购手续办妥之日将房屋回购款一次性支付给原告。现早已超过合同期满达10年之久，原告未在5年前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告的回购主张。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋投资经营合同》无法履行而终止。四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告张家界大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2010年11月29日，原告颜艳红与被告张家界山水公司签订《商品房买卖合同》，原告颜艳红购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店第13层1301号房屋，并于当日一次性付清购房款477600元。2010年11月29日，原告颜艳红（乙方）与被告张家界山水置业公司（甲方）签订《商品房买卖补充合同》，约定：在签订本合同时，乙方须与张家界大成酒店公司签订《房屋投资经营合同》，同时甲方、乙方、张家界大成酒店公司及湖南大成酒店公司四方需签订《房屋销售回购合同》；在《房屋投资经营合同》约定履行期限届满后（五年），按本《商品房买卖合同》所约定的购买价的106%计人民币506256元转让给被告张家界山水置业公司。2010年11月29日，原告颜艳红（甲方）与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订《房屋投资经营合同》，约定：一、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店13层1301号房交乙方统一管理，投资期限为5年，在合同投资期内，乙方按月向甲方支付房屋投资收益3582元；二、丙方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，并以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用2010第0001号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后续回购款项提供担保；三、丁方在本合同投资期内所限定的权利义务提供连带担保，并以其现经营的长沙大成大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保；四、如合同投资期内乙方逾期3个月未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，另应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金；五、如合同投资期内乙方逾期超过3个月或每年逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格回购该房屋，乙方同时需支付该房屋约定价格的10%作为违约金。2010年11月29日，原告颜艳红（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订《房屋销售回购合同》，约定：一、甲乙双方同意在甲方与丙方签订的《房屋投资经营合同》投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的106%回购该房屋，双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行；二、乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用2010第0001号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保；三、丁方以其现经营的长沙大成大酒店经营收益为乙方向甲方回购甲方该房屋之义务提供担保；四、任何一方逾期30天未履行回购等义务，违约方应向守约方支付该房屋约定价格的日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。2011年3月22日，原告颜艳红（乙方）与被告湖南大成酒店公司、张家界大成酒店公司（甲方）签订《停租入股及新增资金入股协议书》，约定：一、乙方同意甲方从2011年5月1日起停止乙方购买甲方1301、1021号房的返租付息，并停止每年享受的免费住房券，以满足甲方上市所需要的费用及盈利指标；二、乙方交付给甲方的购房款936960元及新增资金63040元，共计1000000元，作为甲方股份制改制后的上市公司的原始股本金；三、从上市发行之日起，甲、乙双方原签订的《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》及《房屋租赁合同》同时作废；四、甲方争取在2013年完成全部上市工作，如不能在此时间内上市，则从上述停止返租付息之日起按原合同计算租金，并将该租金分阶段计算银行同期存款利息与租金从不能上市之日起30天内一并支付给乙方，乙方应将股份制改制后所占公司股份无价无条件转让给甲方，原合同、协议继续有效，如甲方不能在2013年上市，从乙方增资之日起，新增资金按年利率9%计息，与新增资金从不能上市之日起30天内一并退还给乙方；五、如甲方不能在上述规定的时间上市，乙方有权选择将股份制改制后所占公司股份保留，继续等待上市，在等待上市期间，乙方不享有返租利息及增资利息的权利，只享有股份制分红的权利，同时乙方不享有从本协议签订之日起至2013年的房租和房租利息及增资利息。2016年10月至2020年9月28日，张家界大成酒店公司已付房屋投资收益24278元（1990元×7+796元×13），共下欠原告颜艳红房屋投资收益147658元（3582元/月×48个月-24278元）。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、《停租入股及新增资金入股协议书》、中信银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告颜艳红与被告张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司签订的《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》以及与被告湖南大成酒店公司、张家界大成酒店公司签订的《停租入股及新增资金入股协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。原告颜艳红已经按照相关合同的约定履行了相应的义务，并在《房屋销售回购合同》约定的期限内提出回购，被告张家界山水置业公司不得以任何理由拒绝该房屋回购，并应按合同约定向原告颜艳红支付房屋回购款，故原告颜艳红要求被告张家界山水置业公司支付回购房屋款477600元的诉讼请求，本院予以支持。《房屋销售回购合同》约定“任何一方逾期30天未履行回购等义务，违约方应向守约方支付该房屋约定价格的日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算”，同时《停租入股及新增资金入股协议书》赋予原告颜艳红入股或者回购选择权，但原告颜艳红未向本院提供证据证实其在本案起诉之前向被告就入股或者回购进行过选择且被告逾期30天未履行回购义务，故本院对原告颜艳红主张的支付回购款违约金435810元的诉讼请求不予支持。从签订的《房屋投资经营合同》的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长5年期限内双方按照合同约定进行了履行。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成酒店公司未按照《房屋投资经营合同》的约定向原告颜艳红足额支付房屋收益，应承担相应的违约责任。原告起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年9月28日《房屋投资经营合同》应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月28日。现原告颜艳红要求被告张家界大成酒店公司支付2016年10月至2020年9月28日期间欠付的房屋收益款共计147658元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间没有经济收入，认为酌情减免一个月的租金3582元为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告颜艳红支付欠付房屋收益款为144076元（147658元-3582元），本院对原告颜艳红的该诉讼请求部分予以支持。原告颜艳红主张房屋收益款违约金按《房屋投资经营合同》第十条第四项计算，但从该条的约定来看，属于对回购款支付违约金的约定，故应按照第十条第三项计算，同时本院认为原告主张赔付违约金较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一，即5403元（3582元/月×12个月×0.1‰×1257天），故本院对原告颜艳红主张的房屋收益违约金的诉讼请求部分予以支持。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用2010第0001号）作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，依法应承担抵押担保责任，原告颜艳红应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。但在《房屋投资经营合同》约定的最长5年期限内，被告张家界大成酒店公司已向原告足额支付了房屋投资收益。加之《房屋销售回购合同》于2015年11月29日履行期限届满后，原告就房屋回购款未向被告张家界山水置业公司行使抵押权，亦未就担保责任达成新的约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同”的规定，依法应免除被告张家界山水置业公司的抵押担保责任，故原告颜艳红要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水置业公司向原告颜艳红支付回购款项及被告张家界大成酒店公司支付投资收益提供担保的行为，应视为连带责任担保，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任担保的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告颜艳红未在保证期间内向被告湖南大成酒店公司主张保证责任，保证人免除保证责任，故原告颜艳红要求被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。原告颜艳红要求被告张家界大成酒店公司对被告张家界山水置业公司支付房屋回购款承担连带责任的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、第一百八十七条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告颜艳红支付房屋回购款477600元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告颜艳红支付自2016年10月至2020年9月28日的房屋投资收益144076元及违约金5403元；三、驳回原告颜艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14925元，适用简易程序减半收取7463元，原告颜艳红负担3303元，被告张家界山水天下置业有限公司负担3168元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年九月二十八日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。