上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7786号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海振泱实业有限公司，住所地上海市宝山区月浦镇西街198号7幢A区1360室。法定代表人：顾佳丽，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中文发集团文化有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号。法定代表人：薛志勇，董事长。委托诉讼代理人：钱红骥，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鉴，北京大成律师事务所律师。原审被告：上海方泱企业管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路5475号4幢Y1081室。法定代表人：汤丹沁，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。上诉人上海振泱实业有限公司（以下简称振泱公司）因与被上诉人中文发集团文化有限公司（以下简称中文发公司）、原审被告上海方泱企业管理咨询有限公司（以下简称方泱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人振泱公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项、第七项，将本案发回重审或者改判确认双方签订的租赁合同有效，中文发公司向振泱公司支付违约金1,548,154.80元和免租期租金900,090元；一、二审案件诉讼费用由中文发公司负担。事实和理由：一、一审判决以系争房屋未经产权登记，亦未提供规划文件为由认定系争房屋租赁合同无效，属事实认定不清、适用法律错误。系争租赁房屋为合法建筑，原始权利人为上海XX厂（以下简称XX厂），1992年5月5日向上海市徐汇区申报土地使用权时说明其已有建筑占地面积675.50平方米，建筑面积1,005.5平方米；1994年XX厂划归上海A股份有限公司（以下简称A公司），2015年10月A公司向政府部门申请业态调整，表明房屋建筑面积约1,200平方米；2015年方泱公司对系争房屋实施了装修，因有内部的分割增加了实际使用面积，增加后的总面积1,644平方米，并于2016年1月1日完成了装修工程的消防备案。前述事实表明，本案系争房屋的建筑、装修、投入使用已经得到政府部门的批准和认可，系合法建筑。一审法院以该房屋未提供规划文件为由认定系争房屋无效显属错误。二、因系争合同有效，中文发公司应当依法支付振泱公司提前终止合同的违约金1,548,154.80元。三、无论系争合同是否有效，中文发公司均应依法支付振泱公司装修期租金900,090元，一审判决酌定25万元无事实和法律依据。被上诉人中文发公司辩称，振泱公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。案涉租赁房屋未取得合法手续，故案涉房屋租赁合同应属无效。原审被告方泱公司同意振泱公司的上诉请求。中文发公司向一审法院起诉请求：1.确认中文发公司与方泱公司签署的《房屋租赁合同》无效；2.方泱公司返还租赁保证金774,077.40元；3.振泱公司连带承担向中文发公司返还保证金的责任；4.方泱公司向中文发公司退还2019年8月29日至10月30日的租金576,670.56元；5.振泱公司连带承担向中文发公司退还预付租金的责任。振泱公司向一审法院提出反诉请求：1.中文发公司支付拖欠的2019年7月1日至2019年8月28日电费12,626.87元及水费335.54元；2.中文发公司支付违约金1,548,154.80元；3.中文发公司支付装修期租金900,090元。一审法院经审理查明：上海市徐汇区XX路XX号地块（地号XX街道XX坊XX丘）土地使用者为XX厂。1994年，XX厂被上海B股份有限公司（以下简称B公司）吸收、合并，划归B公司领导和管理。2013年，B公司企业名称变更为A公司。2015年，A公司出具房地产使用权转让证明：XX路XX号地块（门牌号上海市XX路XX号）的权利人为XX厂……现我司将标的物使用权全部转让给方泱公司，自即日起，方泱公司享有标的物合法整修、整体出租或分租权利。2015年10月，A公司、方泱公司向徐汇区商务委、徐汇区虹梅街道提出调整业态申请，称：XX路XX号建筑面积约1200平方米楼高两层……方泱投资计划对XX路XX号业态进行彻底调整……。2015年12月8日，方泱公司（出租方，甲方）与XX集团文化有限责任公司（承租方，乙方，以下简称XX公司，该企业名称于2017年3月3日变更为中文发公司）签订房屋租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区XX路XX号出租给乙方；双方暂定其计租面积为1644平方米，最终计租面积以甲方出具的工程竣工图为准，且双方需就此签署补充协议；2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；2-4在合同期限内，乙方应自行申请并获得经营本合同2-1条所述营业所需的一切政府许可或批准证书，并承担相关费用及后果，甲方仅负配合义务；2-6甲方同意乙方在承租房屋期间，将承租房屋适当改造后再出租给用于办公的企业或个人，但不得整体转租，在办理工商执照过程中甲方有配合并出具相关证明的义务；3-1租赁期限自2015年12月15日起至2021年4月14日止；3-4如果租赁物未取得消防法规定的验收许可或验收未获批准，导致乙方无法进驻、无法二次装修，则实际交房日期延顺，直至得到批准之日为计算起租日开始；2016年4月15日起第一年月租金225,022.50元，2017年4月15日起第二年月租金240,024元，2018年4月15日起第三年租金255,025.50元，2019年4月15日起第四年月租金275,027.50元；在乙方没有出现第10-2条情形的前提下，甲方给与乙方的装修期为2015年12月15日起至2016年4月14日止，双方同意，交付日调整的，装修期按交付日相应调整，除此外装修期不因任何原因延长，装修期内不计算租金、不计租期；5-1在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金774,077.40元；5-5如果乙方违反本合同的规定或合同被解除或终止，甲方有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应乙方债务；6-7在签署本合同前，甲方已如实向乙方告知租赁房屋的产权性质及现状并已向乙方出示相关房屋产权等相关资料……如法律法规规定或政府有关部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合提供材料的清单，甲方以其清单确认内容为限进行配合；10-2有下列情形之一的，违约方应向守约方按前五年平均月租金的六倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）乙方未征得甲方书面同意改变房屋租赁用途，或利用该房屋进行违法、违章活动的……（十）本合同约定的其他违约情况出现；11-4合同期间，非本合同规定的其他解约情况，乙方按租赁期前五年平均月租金的六倍向甲方支付违约金，可中途退租，甲方可直接没收乙方的保证金冲抵乙方应付违约金，不足部分乙方应另外再支付给甲方。2015年12月，方泱公司出具关于同意转租的证明，同意XX公司将承租房屋适当改造后再出租给用于办公的企业或个人。2015年12月17日，方泱公司出具承诺书：我司承诺配合协助完成XX公司上海分公司(拟)属地化注册，若无法达成以上事宜，则实际交房日期顺延，直至完成XX公司上海分公司(拟)注册之日为计算起租日开始。XX公司上海分公司(拟)后续招租客户的属地化注册，我司承诺在3个月内(春节假期除外)完成，若此3个月内有需要工商注册的后续客户，我司承诺协助XX公司上海分公司(拟)一起办理。……以上承诺从双方签署的《房屋租赁协议》生效后生效。2016年1月4日，中文发公司支付方泱公司租赁保证金774,077.40元。2016年1月22日，方泱公司（甲方）与XX公司（乙方）签订补充协议，约定：甲方于2015年12月17日出具了承诺书，承诺协助乙方完成其上海分公司及客户的注册手续，为办理乙方上海分公司，需要乙方与上海A有限公司签署房屋租赁协议，双方均明确该协议仅用于注册；因乙方原因，按照房屋租赁合同约定应当支付的首期租金延迟支付，经双方协商同意装修期起始日顺延为2015年12月31日，甲方承诺书起始日也相应顺延为2015年12月31日。2016年1月25日，XX公司上海分公司经核准注册于上海市徐汇区XX路XX号12幢801H室。2016年5月30日，XX公司上海分公司、Z公司（以下简称Z公司）向方泱公司提出申请，称XX公司上海分公司与Z公司等共同合作打造位于XX路XX号“XX中心”……用途仅限于为动漫创客个人及企业及其创客经营管理需要的办公，现Z公司已申请于徐汇区注册企业，并已进行名称核准为上海C有限公司（以下简称C公司）；Z公司承诺与XX公司上海分公司合作的位于XX路XX号XX中心场地租赁协议合作期到期后，将C公司从贵司所提供注册地址迁出。2016年7月14日，C公司经核准注册于上海市徐汇区XX路XX号1幢4层401室。2018年11月27日，方泱公司（甲方）、振泱公司（乙方）、中文发公司（丙方）签订补充协议，约定：鉴于甲丙双方于2015年12月8日签署了关于丙方租赁XX路XX号的租赁合同，现因甲方工作调整，需将原合同中出租人主体变更为乙方，甲方确认，乙方合法拥有XX路XX号的出租权，若该房屋因产权引起纠纷，导致丙方无法正常使用该房屋，则由甲方承担全部责任，并赔偿丙方因此造成的实际损失；甲方在原合同项下的权利义务于2018年11月20日起全部转移给乙方继承，乙方同意作为甲方的承继方继续履行原合同中出租人的相关约定；丙方基于原合同已向甲方支付房屋租赁保证金774,077.40元，甲方应当于转移日之前全额转至乙方账户，并由乙方向丙方开具收款凭证，丙方在收到乙方开具的收据后，应于5个工作日内将原保证金收据退还甲方。2019年6月23日，中文发公司向振泱公司支付了2019年7月31日至10月30日的租金825,082.50元。2019年7月11日，中文发公司向振泱公司发送《关于请求贵司协助完成属地化注册的函》，表示：近期我司招商租户C公司应工商管理部门要求完成属地化注册，故我司向贵司提出协助请求，请求贵司在接到本函3日内向我司提供C公司注册所需材料以及产权证明性文件……2019年7月18日，振泱公司回函：据我司了解，贵司租户C公司已于2016年7月完成属地化注册，请贵司进一步核实来函内容是否准确，并请核实该租户经营业态是否符合贵我双方房屋租赁合同的约定……；若贵司不愿继续承租XX路XX号房屋，我司同意双方协商解决贵司的提前退租事宜。2019年8月14日，中文发公司委托律师发函，称因C公司被市场监督管理局多次要求将工商登记住所地变更为实际经营地址即XX路XX号，故限期方泱公司、振泱公司提供住所登记所需要材料以及产权性证明文件。2019年8月21日，振泱公司复函中文发公司，要求提供中文发公司与C公司的租赁合同复印件以及C公司营业执照复印件，振泱公司在收到以上资料并与徐汇区市场监督管理局沟通后，再将具体情况回复中文发公司。2019年8月27日，中文发公司向方泱公司、振泱公司发解除合同通知函，称因后者未能配合办理工商登记、房屋未取得消防验收许可，故通知解除双方的房屋租赁合同及附属协议，要求后者退还保证金及预付租金，并要求交接房屋。2019年8月28日，中文发公司将房屋交还。租户退租退场核验单中记载电表总9008.19，峰2761.43；水表2364。一审法院另查明，XX厂1992年申报土地使用权登记时，申报建筑占地面积675.5平方米，建筑面积1005.50平方米。同年，政府核发该地块土地使用权证。1994年7月，政府换发土地使用权证。彼时，土地证附图所载房屋有1层、2层等多幢建筑。2016年1月7日，上海市徐汇区公安消防支队受理方泱公司提交的XX路XX号装修工程竣工验收备案申请。一审庭审中，中文发公司、振泱公司确认涉案房屋为通体二层建筑。振泱公司还提供了上海市测绘院的测绘图纸一份，上标明涉案房屋为“混2”。一审庭审中，振泱公司提供了涉案房屋2019年7月、8月电费账单及缴费凭证，并提供了2019年7月水费（302.46元）、8月水费（33.08元）缴费凭证。对此，中文发公司对电费账单予以认可，但认为8月份并未实际使用房屋，电费金额系基本电费，故应按照使用天数28天计算，同意支付电费12,165.95元；因振泱公司未提供水费账单，故不同意支付水费。一审法院认为，涉案房屋现状，与1994年办理土地使用证时申报建筑占地面积、建筑面积及土地证附图所载建筑样式明显不同，与2015年申请调整业态时房屋建筑面积亦不同，而振泱公司等未能提供涉案房屋规划批准等合法建造的证据，故一审法院对中文发公司要求确认租赁合同无效的请求予以支持，对振泱公司反诉主张违约金的请求不予支持。合同无效后，因合同取得的财产应相互返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因中文发公司已于2019年8月28日交还房屋，故其要求退还保证金及剩余租金，于法有据，应予支持。对于中文发公司要求方泱公司退还有关款项、要求振泱公司承担连带责任，一审法院认为，三方协议已经将租赁合同中出租人的权利义务概括转让给振泱公司，现合同当事人为振泱公司与中文发公司，故有关义务应由振泱公司承担，中文发公司要求方泱公司承担责任、振泱公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。对于振泱公司主张的装修期租金，一审法院认为，因租赁合同无效，中文发公司应返还装修期内占有使用房屋所获得的利益。考虑合同租期、中文发公司实际使用房屋时间、装修期期限，以及双方对合同无效的过错程度，根据公平原则，一审法院酌定中文发公司应付振泱公司免租期使用费25万元。对于振泱公司主张的水电费，一审法院认为，中文发公司对电费的意见具有合理性，一审法院予以采纳，中文发公司应付电费12,165.95元；水费分别系振泱公司2019年7月27日、8月10日支付，该期间仍为中文发公司使用房屋期间，故一审法院对振泱公司主张的水费335.54元予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认中文发公司与振泱公司就上海市徐汇区XX路XX号房屋的房屋租赁合同无效；二、振泱公司于判决生效之日起十日内退还中文发公司保证金774,077.40元；三、振泱公司于判决生效之日起十日内退还中文发公司剩余租金576,670.56元；四、中文发公司于判决生效之日起十日内支付振泱公司电费12,165.95元、水费335.54元；五、中文发公司于判决生效之日起十日内支付振泱公司免租期使用费250,000元；六、驳回中文发公司的其余诉讼请求；七、驳回振泱公司的其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计8,478元，由振泱公司负担。一审反诉案件受理费12,453元，由振泱公司负担10,910元，中文发公司负担1,543元。二审中，各方当事人均未提供新的证据材料。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点在于：案涉房屋租赁合同的效力如何认定？振泱公司要求中文发公司支付违约金1,548,154.80元以及装修期租金900,090是否具有事实和法律依据？本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉租赁房屋现状与1994年土地证上记载的建筑占地面积、建筑面积以及土地证附图所的建筑式样均不同，振泱公司没有提供证据证明案涉租赁房屋取得建设工程规划许可证，依据上述规定，案涉房屋租赁合同应属无效。振泱公司主张案涉房屋租赁合同有效的主张于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉房屋租赁合同无效，振泱公司要求中文发公司支付违约金缺乏事实和依据，应不予支持，但不影响振泱公司主张一定金额的房屋占用使用费。本案中方泱公司作为案涉房屋的出租房,对案涉房屋未取得建设工程规划许可证应该是明知的,在这种情形下将案涉房屋出租给中文发公司,主观上存在过错,对合同无效应负主要责任，同时中文发公司作为承租方未及时核实房屋情况，对案涉合同的无效也存在一定过错。一审法院考虑到合同租期、中文发公司实际使用房屋时间、装修期期限以及双方的过错程度，酌定中文发公司支付振泱公司免租期使用费25万元并无明显不当。综上所述，上诉人振泱公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,243元，由上诉人上海振泱实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二〇年九月十四日书记员  盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。