湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终771号上诉人（一审被告、反诉原告）：湖北博大房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区车站街工业园姚湾特一号。统一社会信用代码：91420902691793782J。法定代表人：程世斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。被上诉人(一审原告、反诉被告)：刘铮，男，1983年3月13日出生，汉族，住湖北省云梦县。上诉人湖北博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人刘铮房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博大公司上诉请求：1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初3713号民事判决第1至第5项判决，并依法驳回刘铮的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由刘铮承担。上诉理由:一、刘铮请求解除与博大公司签订的《商品房买卖合同》不具备解除《商品房买卖合同》的程序条件，该诉讼请求不应当支持。虽然《商品房买卖合同》第十二条第1款第(2)项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。至今刘铮并没有催告博大公司、要求博大公司在催告后的三个月的内履行交房义务，而是直接要求解除合同。故刘铮解除《商品房买卖合同》的权利行使程序不合法，《商品房买卖合同》还不能解除。二、博大公司出售给刘铮的商品房已具备交付的实质条件，可随时交付给刘铮装修、居住，并不影响刘铮签订《商品房买卖合同》的合同目的，《商品房买卖合同》应当继续履行。博大公司出售给刘铮的商品房土建及周围环境早已完工，消防工程和燃气工程也已完工，该商品房建设和销售的所有证件齐全、合规，包括出售给刘铮在内的所有商品房已具备交付的实质要件。且许多业主已装修入住，该商品房现只等待房屋建设主管部门组织相关部门进行综合验收后即可出具竣工验收备案证明，博大公司可随时将刘铮购买的商品房交付给刘铮，由刘铮自主装修、居住，并不影响刘铮签订《商品房买卖合同》的合同目的，故《商品房买卖合同》应当继续履行。三、一审第二项判决中将按揭贷款290000元判决返还给刘铮明显加重了博大公司的负担，显失公平。一审已查明刘铮支付给博大公司购房款590000元中290000元是中国建设银行股份有限公司孝感分行发放的按揭贷款。因博大公司为按揭贷款提供了担保，博大公司是该290000元贷款的保证债务人。一审法院判决将该29元贷款返还给刘铮，使博大公司对该290000元实际承担了双倍债务，明显加重了博大公司的负担，显失公平。综上，请求二审依法支持博大公司的全部上诉请求。刘铮答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。博大公司上诉理由不成立，应依法驳回博大公司的上诉请求，维持一审判决。博大公司称：“《商品房买卖合同》第十二条第1款第(2)项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，刘铮并没有催告博大公司，而是直接要求解除合同。故刘铮解除《商品房买卖合同》的权利行使程序不合法，《商品房买卖合同》还不能解除。”此项在一审程序中已查明，刘铮于2019年7月3日向博大公司邮寄了解除合同的通知。1.刘铮于2018年12月起至2019年1月、3月、4月、6月都有向博大公司催告交房(博大公司采取拖延措施)，因博大公司前后几个月不能解决问题，从4月16日起刘铮留有录音证据(以证明12月、1月、3月、4月对交房事宜向博大公司进行催告)，附：4月16日录音证据文件1(涉及人员:博大营销总监:王雪梅，博大售楼员:秦秀芬，刘铮夫妻两人);附：6月12日录音证据文件2(涉及人员:博大营销主管:邹主管，刘铮)以证明从2018年12月至2019年6月对交房事宜向博大公司进行催告。2.因距180日期限内(6月30日前)交房事宜仍未果，刘铮与其他4名业主一起到车站街街道办事处寻求帮助解决交房事宜，附7月2日录音证据文件3(涉及人员:街道办事处主任，博大营销总监:王雪梅，业主人员:刘铮加其他业主一行5人)。综上，刘铮于2018年12月起至2019年1月、3月、4月、6月都有向博大公司催告交房。博大公司的观点严重不尊重事实，不成立。二、博大公司称“商品房已具备交付的实质条件，《商品房买卖合同》应当继续履行”。刘铮认为:1.博大公司的房屋至今都无法正常交付，无法进行竣工验收。根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，且该商品房达到第九条、第十条(第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件:2.该商品房已取得房屋测绘报告，且该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》)约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。故博大公司所说的《商品房买卖合同》应当继续履行完全不成立。三、博大公司所说“一审判决中将按揭贷款290000元判决返还给刘铮明显加重了博大公司的负担，显失公平”。刘铮认为，这一项在一审判决中已作说明，刘铮与博大公司解除在中国建设银行的担保，均系另一法律关系，与本案无关联。且刘铮愿意在收到退房款后的第一时间还清银行按揭贷款(人人都会这样做，谁都不想被银行追债)。故博大公司所说的显失公平不成立。请求驳回上诉，维持原判。刘铮一审诉讼请求：1.解除刘铮与博大公司于2018年8月13日签订的关于博大君悦湾D11幢2单元1407号房的《商品房买卖合同》；2.判令博大公司向刘铮退还购房款590000元；3.判令博大公司向刘铮支付违约金11800元；4.判令博大公司向刘铮支付已付房款利息（300000元，自2018年8月13日起，按照年利率6%计算；290000元，自2018年10月31日起，按照年利率6%计算，以上两笔房款利息均计算至实际偿清之日止）；5.本案的诉讼费用、保全费用由博大公司承担。博大公司一审反诉请求：1.解除博大公司对刘铮中国建设银行的按揭贷款的担保；2.解除刘铮在博大君悦湾D区11幢2单元1407号房屋上设定的抵押担保；3.责令刘铮返还购房款发票；4.责令刘铮承担本反诉的诉讼费用。一审认定事实如下：2018年8月13日，刘铮与博大公司签订一份《商品房买卖合同》，由刘铮购买博大公司开发的位于孝感市××车站街道郑××社区××单元××号商品房，合同中与本案有关联的内容有：房屋每平方米5574.45元，建设面积为105.84平方米，总价款590000元，首付款为300000元由买受人于2018年8月13日前支付，余款290000元由买受人向中国建设银行孝感分行贷款支付；博大公司应于2018年12月31日前交房；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，刘铮作为买受人于2018年8月13日支付首付款300000元，博大公司于2018年8月25日为刘铮出具300000元的湖北增值税普通发票。2018年9月12日，刘铮与中国建设银行股份有限公司孝感分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款290000元，博大公司为该借款的保证人，且案涉房屋设置了抵押，2018年10月31日中国建设银行股份有限公司孝感分行将贷款予以发放，刘铮也在按月偿还贷款本息，2019年7月17日博大公司为刘铮出具290000元的湖北增值税普通发票。由于案涉房屋至今未竣工验收，致使博大公司现无法交房。2019年7月3日刘铮向博大公司邮寄了房屋买卖合同解除通知书，向博大公司提出解除商品房买卖合同，因博大公司不予解除合同以致成讼。一审认为，本案系商品房销售合同纠纷。刘铮、博大公司双方于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。签订合同后，刘铮按合同约定，履行了支付全部购房款的义务。据此，博大公司也应按合同约定于2018年12月31日前交付案涉商品房。现已逾期交房超过180日，且刘铮于2019年7月3日向博大公司邮寄了解除合同的通知，刘铮的行为符合《商品房买卖合同》约定的解除条件，对刘铮提出解除合同，由博大公司返还购房款590000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。由于博大公司逾期交付，应承担相应的违约责任。双方合同约定:按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），并自买受人付款之日起，计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。该约定符合法律规定，故博大公司应支付刘铮违约金11800元(590000元×2%)，并支付300000元的利息损失（利息损失的标准以300000元为基数，自2018年8月13日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准），支付290000元的利息损失（利息损失的标准以290000元为基数，自2018年10月31日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）。博大公司提出的解除博大公司对刘铮在中国建设银行的按揭贷款的担保；解除刘铮在博大君悦湾D区11幢2单元1407号房屋上设定的抵押担保，均系另一法律关系，与本案无关联，对上述反诉请求，一审依法不予支持。由于刘铮、博大公司之间的《商品房买卖合同》已解除，博大公司在返还刘铮购房款同时，刘铮理应返还其购房发票，对博大公司提出由刘铮返还购房款发票的反诉请求，一审依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘铮、博大公司于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》（关于博大君悦湾D11幢2单元1407号房）。二、博大公司于判决生效之日起三日内向刘铮返还购房款590000元。三、博大公司于判决生效之日起三日内向刘铮支付违约金11800元。四、博大公司于判决生效之日起三日内向刘铮支付利息损失（利息损失的计算标准：以本金300000元为基数，自2018年8月13日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）。五、博大公司于判决生效之日起三日内向刘铮支付利息损失（利息损失的计算标准：以本金290000元为基数，自2018年10月31日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）。六、刘铮于判决生效之日起三日内向博大公司返还购房发票。七、驳回刘铮的其他诉讼请求。八、驳回博大公司的其他反诉请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9818元，简易程序减半收取计4909元，保全费3520元，两项共计8429元，由博大公司负担；一审案件反诉受理费2825元，由博大公司负担。二审中，博大公司提交《孝南区住房和城乡建设局消防验收意见书》一份。拟证明：案涉D区工程因为新冠疫情原因在2020年7月31日才通过消防验收，该工程即将竣工验收，能够为刘铮的房屋办理产权登记手续。刘铮对该验收意见书质证认为：博大公司提交的证据与本案无关联性。但能够证明博大公司的工程因新冠疫情原因，在2020年7月31日才通过消防验收。本案刘铮2019年8年19日起诉，现在博大公司将通过消防验收的原因强加于因新冠疫情原因导致延期，完全不合乎情理。刘铮提交了一份录音材料（共三段音频）。拟证明：刘铮向博大公司邮寄了解除合同通知，提前三个月向博大公司催告交房。因当庭不具备播放条件，法庭要求博大公司法庭调查结束后拷贝该录音材料进行质证。但博大公司未在法庭要求的时间内拷贝该录音材料进行质证。对博大公司提交的证据，本院认为，案涉D区工程2020年7月31日通过消防验收是房屋交付应具备的条件之一，并不能证明已经具备办理案涉房屋产权手续的全部条件，对其证明目的本院不予认可。对刘铮提交的证据，因法庭调查结束后，博大公司未在法庭要求的时间内拷贝该录音材料并提交质证意见，视为博大公司行使自己的质证权利、放弃对该录音资料的质证。故对该证据的证明目的本院予以采信。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据博大公司的上诉请求，归纳本案二审的焦点：1.刘铮请求解除与博大公司签订的《商品房买卖合同》是否符合合同约定的解除条件。2.博大公司出售给刘铮的商品房是否具备交付条件。3.一审第二项判决中将按揭贷款290000元判决返还给刘铮是否符合规定。本院认为，商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、中止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，博大公司开发的房屋，尚未竣工验收，故一审案由确定为商品房销售合同纠纷不当。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。博大公司、刘铮于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，依法成立、有效。签订合同后，刘铮按合同约定，履行了支付全部购房款的义务。博大公司也应全面履行合同义务。一、刘铮请求解除与博大公司签订的《商品房买卖合同》符合合同约定的解除条件。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，博大公司应于2018年12月31日前交房；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。博大公司应履行合同约定，于2018年12月31日前交付案涉商品房。逾期交房超过180日后，刘铮于2019年7月3日向博大公司邮寄解除合同的通知，其行为符合《商品房买卖合同》约定的解除条件。因此，一审“对刘铮提出解除合同，由博大公司返还购房款590000元的诉讼请求依法予以支持”是正确的，博大公司的该上诉理由本院不予支持。二、博大公司出售给刘铮的商品房尚不具备交付条件。截止本案二审辩论终结前，博大公司虽提交了《孝南区住房和城乡建设局消防验收意见书》，证明案涉房屋已通过消防验收，但仍未能提交案涉房屋的竣工验收报告。该房屋仍未竣工验收。竣工验收是房屋交付必须达到的条件，因此，案涉商品房仍不具备交付条件。博大公司的该上诉理由本院不予采信。三、一审第二项判决中将按揭贷款290000元判决返还给刘铮符合规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。一审第二项判决中将按揭贷款290000元判决返还给刘铮并无不当，博大公司的该上诉理由本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。博大公司的上诉理由本院不予采信，其上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9818元由湖北博大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年九月八日书记员  董艳乐