广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15863号上诉人（原审被告）：广州银桥房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号504房，统一社会信用代码：914401012312133372。法定代表人：梁伯遇。委托诉讼代理人：柯穗生，男，公司员工，通讯地址。被上诉人（原审原告）：蒋小军，男，1991年1月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。上诉人广州银桥房地产开发有限公司（以下简称“银桥公司”）因与被上诉人蒋小军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。银桥公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0104民初40401号民事判决书；2.由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人于2017年5月签订合润广场3508房《商品房买卖合同》，被上诉人按合同约定支付了部分房款，但未依约办理按揭手续，其按揭部分房款510000元，至收楼时并未支付。一审法院对事实的审理查明有误，导致错误判决。为维护上诉人的合法权益，特依法上诉，请上级法院予以支持。蒋小军辩称：商品房买卖合同签订后，被上诉人通过按揭贷款已向上诉人支付了全部购房款，上诉人于2018年11月12日出具购房发票予以确认。我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。蒋小军向一审法院起诉请求：判令银桥公司立即向蒋小军支付逾期交付房屋违约金77978元（以购房总价款1293815元为基数，按每天0.021%，自2017年11月13日计至交房日期即2018年8月27日）。一审法院查明事实：蒋小军与银桥公司签订编号为穗房合字2001052026的《商品房买卖合同》（该合同没有签署日期），约定：银桥公司将坐落于广州市越秀区大南路2-18、起义路106-118、胜东里141-169号、东南至玉带濠的合润广场3508单元[自然层35]08号房（广州市越秀区大南路2号3508房）出售给蒋小军，用途为办公，建筑面积共84.8383平方米，其中套内建筑面积62.3177平方米，该商品房属现房，按套出售，总金额1293815元，蒋小军按分期付款方式支付房款：（1）2017年1月12日前支付100000元；（2）年月日前支付553815元；（3）年月日前支付124000元；（4）年月日前支付516000元。第八条：银桥公司应当在2017年11月13日将经建设工程规划验收合格的商品房交付蒋小军使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，银桥公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知蒋小军的；2、３、。银桥公司未按合同规定的期限将该商品房交付蒋小军使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，银桥公司按日向蒋小军支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，蒋小军有权提出解除合同；蒋小军要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，银桥公司按日向蒋小军支付己交付房价款万分之二点一的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件时，银桥公司应当书面通知蒋小军办理交付手续，双方进行验收交接时，银桥公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；银桥公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，蒋小军有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由银桥公司承担。合同签订后，蒋小军依约向银桥公司支付了全部房价款，银桥公司于2018年11月12日开具出购房发票。2018年8月27日，蒋小军在《合润广场用户收楼登记表》上签名，确认收到大门匙3条，并确认电表和水表读数。该表下方有如下手写内容：“经业主本人查验，合润广场3508房的房门、门框、门锁未存在质量问题，同意验收。黄建刚2018.8.27”。为证明双方曾约定收楼须以办妥银行按揭同贷手续作为前提，银桥公司提交了《合润广场认购书》和《合润广场认购须知》，其中《合润广场认购须知》第2条第3款约定“签署认购书7天内，按约定的付款时间及已选择之付款方式缴交房款并签署《商品房买卖合同》，如选择按揭付款方式者须同时办理按揭手续，逾期支付房款或不办理者视为自动放弃认购权，本公司无须知照并有权对该单位另行处理，所收的购房定金不予退还。”银桥公司表示：按照一般惯例，出售方需待买受人付清全部房款后才交楼。虽然在2018年8月27日蒋小军仍未办妥按揭同贷手续，但银桥公司仍同意先行将涉讼房屋交付给蒋小军使用，蒋小军实际在2019年1月才办妥银行按揭同贷手续。蒋小军质证称：对上述材料真实性合法性无异议，关联性有异议，上述材料均无提及收楼需以办妥银行同贷手续为前提，办妥贷款手续与收楼条件没有关联。一审法院认为：蒋小军与银桥公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，银桥公司应当在2017年11月13日前将涉案房屋交付给蒋小军使用，逾期交付超过180日且蒋小军要求继续履行合同的，银桥公司应自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向蒋小军支付己交付房价款万分之二点一的违约金。银桥公司于2018年8月27日交付涉案房屋给蒋小军，已超过双方约定的交楼时间，银桥公司逾期交楼已构成违约，现蒋小军要求银桥公司按约定支付逾期交楼违约金符合双方的约定，一审法院予以支持。该违约金应以总房款1293815元为基数，自2017年11月14日起按每日0.021%标准计至2018年8月27日。银桥公司以蒋小军在未办妥银行按揭同贷手续的情况下办理收楼手续为由不同意支付违约金的抗辩意见，与双方约定的内容不符，双方已在合同中明确约定交楼时间，且并无约定交楼须以蒋小军办妥银行按揭手续为前提，实际履行过程中也没有出现合同第八条约定“可据实予以延期”的情况，因此，一审法院对银桥公司的抗辩意见不予接纳。因本案诉讼因银桥公司违约引致，诉讼费由银桥公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、广州银桥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将逾期交楼违约金（自2017年11月14日起，以房款1293815元为基数，按每日0.021%标准计至2018年8月27日）支付给蒋小军；二、驳回蒋小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1749元，由广州银桥房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，银桥公司应否支付违约金。银桥公司认为蒋小军未支付全部房款，其按揭部分房款510000元至收楼时尚未支付，故其无需支付逾期交楼违约金。经查，根据合同约定，银桥公司应当在2017年11月13日前将涉案房屋交付给蒋小军使用，逾期交付的，银桥公司应自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向蒋小军支付己交付房价款万分之二点一的违约金。银桥公司以蒋小军在未办妥银行按揭同贷手续的情况下办理收楼手续为由不同意支付违约金的抗辩意见，与双方约定的内容不符，双方已在合同中明确约定交楼时间，且并无约定交楼须以蒋小军办妥银行按揭手续为前提，实际履行过程中也没有出现合同第八条约定“可据实予以延期”的情况，因此，一审法院认定银桥公司应支付违约金并无不当，予以维持。但按照合同约定银桥公司系支付“己交付房价款万分之二点一的违约金”，同时，根据蒋小军提交的收款收据，其于2017年8月14日前依照合同约定支付了777815元，余款通过按揭等方式于2019年1月才支付，故蒋小军请求涉案房屋于2018年8月27日交付前的违约金按全额房价款为基数计付亦与合同约定不符，一审判决有误，本院予以纠正，本案违约金应以蒋小军已支付的房款777815元为基数计付违约金。综上所述，一审认定计付违约金的基数有误，予以纠正。银桥公司上诉意见，部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40401号民事判决第一项为，广州银桥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将逾期交楼违约金（自2017年11月14日起，以房款777815元为基数，按每日0.021%标准计至2018年8月27日）支付给蒋小军；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40401号民事判决第二项；三、驳回蒋小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1749元，由广州银桥房地产开发有限公司各负担1051元，蒋小军各负担698元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年九月二十五日书记员 王日平钟丹霞