贵州省遵义市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）黔03行终243号上诉人（原审原告）贵州遵义杨绿建筑工程有限公司。住所地：贵州省遵义市新蒲新区新舟镇政府大院三楼。统一社会信用代码：91520390214816611P。法定代表人吴大波，公司总经理。委托诉讼代理人杨太刚，公司工作人员。委托诉讼代理人贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）遵义市自然资源局。住所地：遵义市新蒲新区播州大道1号。统一社会信用代码：1152030000950052X2。法定代表人宋祖禹，局长。委托诉讼代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）遵义市永诚房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区石佛路1号楼。统一社会信用代码：9152030021476134X5。法定代表人：陈学，总经理。被上诉人（原审第三人）李赓，男，1972年12月3日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市绥阳县。被上诉人（原审第三人）冉雪梅，女，1970年4月18日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市红花岗区。李赓、冉雪梅共同委托诉讼代理人游勤江，贵州严正律师事务所律师。上诉人贵州遵义杨绿建筑工程有限公司（以下简称“杨绿建筑公司”）因与被上诉人遵义市自然资源局、遵义市永诚房地产开发有限公司（以下简称“永诚房开公司”）、李赓及冉雪梅撤销房屋预告登记一案，不服贵州省播州区人民法院（2020）黔0321行初51号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。遵义市自然资源局于2010年6月12日向李赓颁发“遵房预监字第××号”房屋预告登记证（以下简称［201011527号预告登记］），载明:预告登记权利人李赓，共有人为冉雪梅，预告登记义务人永诚房开公司，房屋坐落红花岗区沙河路××楼，房号1-1（以下简称1-1号房屋），建筑面积1929.77㎡，规划用途商业用房等。原审法院查明，2006年5月8日，杨绿建筑公司与永诚房开公司签订《建设工程施工合同》约定，由杨绿建筑公司承建永诚房开公司开发的沙河小区30号楼（商住楼）二期工程，合同价款613万元，最终价款以竣工结算为准等内容。2010年5月17日，李赓与永诚房开公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的沙河小区第30号楼二期一层商用房，建筑面积464.43㎡，单价1800元／㎡；同时双方还签订一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的沙河小区第30号楼二期二层商用房，建筑面积、单价等与前一份合同相同，还约定余款银行贷款下来后付清。2010年6月7日，李赓、冉雪梅与邮政银行遵义汇川支行签订《个人额度借款合同》向该行贷款200万元，同时签订《抵押合同》，李赓、冉雪梅以遵义市沙河小区30栋负1层房产1929.77㎡（评估价值578.93万元）作抵押。2010年6月13日办理抵押预告登记，抵押权人邮政银行遵义汇川支行，抵押期限2010年6月13日至2015年6月13日。2010年6月11日，李赓与永诚房开公司签订《商品房买卖合同》，购买永诚房开公司开发建设的遵义市沙河小区30号楼二期一层商业用房（1-1号房屋），建筑面积1929.77㎡，单价4000／㎡，总价款771.908万元，为李赓、冉雪梅夫妻按份共有。2010年6月12日办理[201011527号预告登记]。2013年8月30日，永诚房开公司与李赓签订《退房协议书》、《付款协议》，并经遵义市中心公证处公证。因永诚房开公司未按期履行付款协议，李赓向遵义市中心公证处申请强制执行公证书，遵义市中心公证处作出（2013）黔遵中执字第0013号执行证书，李赓向红花岗区法院申请强制执行。在执行过程中，双方于2014年12月16日达成《协议书》，约定双方于2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》仍然有效，李赓仍然拥有所购房屋的所有权。李赓于2018年5月30日向红花岗区法院撤回执行申请，该院裁定终结执行。2015年底，杨绿建筑公司向中院诉请永诚房开公司支付建设沙河小区30号商住楼二期工程工程款650万元及逾期支付违约金，并确认对沙河小区30号商住楼二期工程1-3层房屋享有拍卖价款优先受偿权。中院于2016年5月3日作出（2015）遵市法民初字第366号民事判决，限期永诚房开公司支付杨绿建筑公司650万元及相应违约金，同时驳回杨绿建筑公司其余诉讼请求。该判决书发生法律效力后，杨绿建筑公司向中院申请执行，中院于2017年7月14日作出（2016）黔03执289号之一执行裁定，查封预告登记在李赓名下的1-1号房屋。2019年2月12日李赓向中院提出执行异议，并提供[201011527号预告登记]证，中院于2019年4月29日作出（2019）黔03执异68号执行裁定，中止1-1号房屋的执行。杨绿建筑公司提起执行异议之诉，中院于2019年12月27日作出（2019）黔03民初481号民事判决，驳回杨绿建筑公司的诉讼请求。2019年3月26日，红花岗区法院受理杨绿建筑公司诉请确认李赓与永诚房开公司于2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》无效，该院于同年5月31日作出（2019）黔0302民初3178号民事判决，确认该合同无效。李赓不服，向中院提出上诉。中院于2019年10月30日作出（2019）黔03民终4836号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月18日，李赓向红花岗区法院提起诉讼，要求确认其与永诚房开公司于2010年5月17日签订的两份《商品房买卖合同》（购买沙河小区30号楼二期一层、二层商用房）有效。2019年11月5日，红花岗区法院分别作出（2019）黔0302民初7880号、7881号民事判决，分别确认双方于2010年5月17日签订的沙河小区30号楼二期一层《商品房买卖合同》、二层《商品房买卖合同》合法有效。另查明，根据原告提供的于2019年9月20日查询打印的“房屋记载表、遵义市不动产产权情况记载”，1-1号房屋，红花岗区法院以（2014）红执字第410号裁定查封，查封期限2014年7月10日至2016年7月3日，以（2014）红执字第410-1号裁定查封，查封期限2016年6月24日至2019年6月23日，后又继续查封，查封期限2019年6月18日至2022年6月17日；中院以（2016）黔03执289号之一裁定查封，查封期限2017年7月31日至2020年7月30日。原告杨绿建筑公司依据中院（2019）黔03民终4836号民事判决确认李赓与永诚房开公司签订的用于办理[201011527号预告登记]合同无效的事实，基于该判决中“虽然讼争《商品房买卖合同》被确认无效，但李赓、黄吉、永诚公司于2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，杨绿公司能否通过本案诉讼进一步实现撤销李赓、黄吉对案涉营业房预告登记的目的，以及李赓、黄吉能否凭借2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》对预告登记进行变更，均需第三人自行向住建部门提出申请后，由行政机关依法处理”的指引，在向被告申请要求其履行职责撤销该预告登记未果情况下，遂提起本案诉讼。原审法院认为，中院（2019）黔03民终4836号民事判决有两个指向，一是杨绿建筑公司能否通过该案判决实现撤销[201011527号预告登记]的目的，需自行申请住建部门处理，一是李赓能否凭借2010年5月17日签订的、已判决确认有效的《商品房买卖合同》对预告登记进行变更，也需自行申请住建部门处理。杨绿建筑公司申请被告处理即是要求被告履行法定职责，被告不履行或者怠于履行法定职责，可提起行政诉讼。杨绿建筑公司直接提起本案诉讼，要求确认[201011527号预告登记]行政行为违法并予以撤销，则本案争议焦点是，杨绿建筑公司起诉是否适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”规定，杨绿建筑公司应依照“本法”提起诉讼，“本法”第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案杨绿建筑公司显然不是[201011527号预告登记]行为的相对人。那么，杨绿建筑公司是不是“其他与行政行为有利害关系的法人”！根据《最高人民法院关于适用的解释》第十二条规定，“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”原告主张撤销是基于实现其债权，并非是对[201011527号预告登记]项下标的物（1-1号房屋）享有权利或者类似权利的利益，该预告登记权益并不归属于原告，预告登记行为并不必然损害原告债权，其债权不受行政规范保护。即便行政规范可以保护债权，但在预告登记时，杨绿建筑公司的该债权尚未依法确定，行政机关也无从保护和考虑，且（2015）遵市法民初字第366号民事判决也未支持杨绿建筑公司关于确认其对已留置的沙河小区30号商住楼二期工程1-3层房屋享有拍卖价款优先受偿权的请求。综上所述，杨绿建筑公司的起诉不满足上述“与行政行为有利害关系”的六种情形，其主体资格不适格，对其起诉依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第十二条、十三条、第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项规定，裁定如下︰驳回贵州遵义杨绿建筑工程有限公司的起诉。案件受理费50元，退还杨绿建筑公司。原审宣判后，杨绿建筑公司不服原审裁定，向本院提起上诉。杨绿建筑公司上诉请求：撤销原审裁定，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人是适格的原告。上诉人因现已生效的(2015)遵市法民初字第366号民事判决书而成为永诚公司的债权人，永诚公司的财产状况关系着上诉人的债权能否实现。而本案诉争的“所有权预告登记”这一行政行为直接决定着是否能将争议房产纳入上诉人的执行范围，完全涉及上诉人的合法权益。上诉人因系利害关系人而具备诉讼主体资格。退一步来说，假如上诉人不是利害关系人，要求确认用于办理预告登记买卖合同无效的（2019）黔民终4836号诉讼也不会获得支持。二、上诉人提出的诉讼请求并未超过诉讼时效。直至2019年10月30日，遵义市中级人民法院才作出（2019）黔03民终4836号民事判决，我方依法向自然资源局提起申请后，自然资源局直接以口头答复不予办理的方式拒绝履行职责。在用于备案的合同被确认后，我方依法向自然资源局提起了撤销申请，才应当起算自然资源局履行法定职责的期限。而2019年11月至起诉当日才3个月，不具有超过诉讼时效的可能。三、自然资源局方应当对诉争的“所有权预告登记”这一行政行为进行撤销的原因。1.对诉争的“所有权预告登记”这一行政行为进行撤销是自然资源局的法定职责。（2019）黔03民终4836号民事判决是证实不动产登记簿记载错误的充分材料，而上诉人正是前述裁判文书的原告，足以说明上诉人是适格的本案当事人。而对错误的预告登记进行撤销也是自然资源局的职责。2.实施诉争的“所有权预告登记”的权利基础已经消灭。李赓、冉雪梅用于购买遵义市红花岗沙河小区30号楼1-1号房屋的合同已被（2019）黔03民终4836号民事判决确认无效，其不应再以“预告登记”为由，享有任何权利。四、自然资源局及原审第三人提出的主要答辩理由均不能成立。1.退一步来说，预告登记行为合法并不代表预告登记行为不可撤销。就本案而言，因生效判决的产生而导致预告登记行为满足了撤销的条件，违法并非撤销的唯一理由。也就是说，预告登记行为合法不能当然推论预告登记不可撤销。2.本案的审理与目前上诉人与原审第三人之间在贵州省高级人民法院审理的执行异议之诉并不冲突。依据上诉人提交的房屋业务情况表格及（2016）黔03执289号《执行裁定书》可以证实，目前争议房产上仅有遵义市中级人民法院以（2016）黔03执289号执行裁定书办理的查封。而前述裁定书是将争议房产作为永诚公司的财产进行的查封。诉争的预告登记行为撤销并不会影响到法院的执行。被上诉人遵义市自然资源局答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应当子以维持;杨绿公司原告主体不适格，答辩人登记行为合法，杨绿公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求依法不能成立，应当予以驳回。被上诉人永诚房开公司、李赓、冉雪梅二审期间未向本院提供书面答辩意见。本案原审的证据已随案移送本院（原审卷宗）。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点是：杨绿建筑公司的诉讼主体是否适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”及《最高人民法院关于适用的解释》第十二条规定，“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”本案中，案涉预告登记的相对人为李赓、冉雪梅，上诉人对永诚房开公司享有的是债权，上诉人与案涉预告登记行政行为之间无行政法律上的利害关系,不具备行政诉讼原告主体资格。上诉人在本案中以基于实现其债权为由主张原告主体资格缺乏法律依据。并且，根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定:“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的,人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼,但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”由债权的相对性所决定,在一般情况下,债权人不具有基于其债权针对行政机关对债务人所作的行政行为提起诉讼的原告资格。上述规定中关于“行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外”属于有限地承认债权人原告资格的例外情形。但是，在预告登记时，杨绿建筑公司的该债权尚未依法确定，行政机关也无从保护和考虑。另外，（2015）遵市法民初字第366号民事判决也未支持杨绿建筑公司关于确认其对已留置的沙河小区30号商住楼二期工程1-3层房屋享有拍卖价款优先受偿权的请求。因此，原审裁定驳回起诉并无不当。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，结果正确，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  唐永群审判员  方 兵审判员  冯再军二〇二〇年九月二日法官助理张萍萍书记员胡茜茜