湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10345号原告：湖南永邦物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路199号邦盛水岸御园4栋2单元1楼。法定代表人：刘嫦娥，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁文超，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，湖南权度律师事务所实习律师。被告：向虎，男，汉族，1986年9月8日出生，户籍地湖南省长沙县，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭波，女，汉族，1991年3月9日出生，户籍地湖南省浏阳市，现住长沙市岳麓区，系向虎的妻子。原告湖南永邦物业服务有限公司（以下简称“永邦物业公司”）诉被告向虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永邦物业公司的委托诉讼代理人袁文超、黄凤，向虎的委托诉讼代理人彭波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永邦物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费8593元暂计算至2020年7月31日）；2、判令被告支付原告滞纳金6410元（暂计算至2020年7月31日，之后按日万分之五的标准自2020年8月1日起计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月1日与邦盛水岸御园小区开发商湖南邦盛房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定高层住宅物业费标准为1.8元/月每平方米。合同签订后，原告一直为邦盛水岸御园小区业主提供物业服务至今。被告系邦盛水岸御园小区3栋1单元1802号房业主，房屋面积为97.36平方米。在原告为小区业主服务的过程中，原告已切实履行了自己的合同义务，为小区业主提供了良好的物业服务。但被告自2016年6月30日起，便拒绝缴纳合同约定的物业服务费，其行为已构成了严重违约。根据《前期物业管理服务合同》第三十一条约定，被告除应向原告支付欠缴的物业服务费外,还应向原告支付因延迟缴纳而产生的滞纳金。原告在此前已多次向被告催缴物业服务费，但被告均不予理睬,原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。向虎辩称，被告拒绝缴纳物业管理费是事出有因，因原告在服务过程中已经违背了物业服务合同内的相关条款，其服务质量未达到合同条款的约定。原告在服务业主过程中主要存在的问题：1、2017年7月2日凌晨由于物业管理及物业应急救援响应不及时导致地下车库被雨水淹没，导致向虎名下一台别克威朗的汽车被淹无法使用，至今未作处理。同时整个小区停水、停电，给业主带来了极大的出行不便,物业未及时将地下室积水抽排，导致小区无法回归到正常居住环境；2、2020年1月4日物业经理现场承诺地下车库门禁系统会在2020年6月完工，截至至今地下车库门禁系统仍未开始正常使用；3、永邦物业公司安保管理不当导致小区内多名业主失窃、无关车辆及闲杂人员随意进出、未按要求进行安保巡查、卫生打扫清理不及时、小区到处张贴小广告；4、原告擅自修改共用区域使原本在3栋2单元的消防通道及小孩游乐场改建成垃圾站；5、物业公司让业主缴纳200元的水并网费承诺在2019年8月达到水并网的条件，但截止到目前物业没有任何水并网的迹象；6、2019年12月4日晚7点左右3栋2单元1107房因业主外出烤火炉未关闭引起火灾事故，应急救援队伍在进行灭火救援任务时发现该栋消防给水管没有水，导致火灾事故救援迟缓，造成业主遭受重大的财产损失。7、3栋、4栋、5栋均发生电梯出现故障将人员关在梯笼内无法出来，物业作为管理方未能尽到及时救助被电梯关住的业主。8、小区内所有公共区域场地租赁给商户及电梯内广告位的租赁费用物业公司未进行财务公示；9、原告未按要求对物价局审批文件进行有效公示（有没有进行审批有待质证），被告以及其他业主对原告管理服务质量低下，认为物业费是否能以1.8元㎡每月进行结算表示质疑，同时要求原告提供有效的审批文件，同时对原告在后期能否认真履行该物业服务合同时表示质疑。以上各种问题被告及大量业主已多次在各个微信群及到物业中心进行协商沟通处理，并多人多次拨打12345热线电话进行投诉，社区参与调解后物业也没有出具行之有效的处理方案，各项问题不能及时处理一拖再拖，物业公司如此低下的服务态度及服务质量，也是导致大量业主抗拒物业费缴纳的主要原因。业主们哭诉无门只能以拒绝缴纳物业管理费来表达自己心中对永邦物业公司物业服务的不满。因此恳请法庭本着以事实为依据，以法律为准绳公平公正的做出公正判决。经审理查明：向虎系邦盛·云水麓园（水岸御园）小区3栋1单元1802号房业主，向虎（乙方）与永邦物业公司（甲方）签订《邦盛·云水麓园小区前期物业管理服务协议》，合同约定由永邦物业公司对向虎所购的位于邦盛·云水麓园（水岸御园）小区3栋1单元1802号房提供前期物业管理服务，房屋为高层住宅，建筑面积为97.98㎡。合同第八条物业管理服务费收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备、维修、更新、改造的费用）约定：一、乙方交纳费用时间：按季预交，乙方应于每季第一个月15号前预交当季物业服务费用，履行交纳义务。二、物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅部分为1.8元／㎡每月，商业部分为4.0元／㎡。第十三条违约责任第四款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。同时，甲方可采取公示、停止提供代收代缴服务和特约服务、报当地房屋管理部门备案等催缴措施，逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼，诉讼所产生费用由乙方承担（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公某等）。合同签订后，原告永邦物业公司依约对邦盛·云水麓园（水岸御园）小区进行物业服务。被告自2016年7月1日起至今未按约缴纳物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。庭审查明，被告所购买的房屋实际面积为97.36㎡。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交并经庭审质证的前期物业管理服务协议、楼宇交接书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：被告是否应支付物业服务费的问题。被告辩称“永邦物业公司的服务质量达不到合同条款的约定，存在众多问题一直不能解决，故被告不愿缴纳物业费。”本院认为，被告提交的证据仅能证明原告在履行物业服务过程中具有一定的瑕疵，但此瑕疵不能成为拒交物业费的抗辩理由，被告作为涉案物业的业主享受原告提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定物业费标准为1.8元/月每平方米，被告购买的房屋面积为97.36平方米，被告从2016年7月1日起未向原告交纳物业服务费，2016年7月1日至2020年7月31日按1.8元/月每平方米计算，物业服务费合计8587.15元。故原告诉请被告支付自2016年7月1日至2020年7月31日止的物业管理服务费8593元，本院支持为8587.15元。关于被告向虎是否应支付的违约金的问题。本院认为，在双方签订的物业管理服务协议中明确约定了违约责任，逾期未交物业费则从逾期之日起按每日千分之三收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，但每日千分之三的违约金标准过高，本院酌情认定被告应承担的违约金为420元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告向虎在本判决生效之日起十日内支付原告湖南永邦物业服务有限公司截至2020年7月31日止的物业管理服务费8587.15元和违约金420元；二、驳回原告湖南永邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费176元，因适用简易程序减半收取88元，由原告湖南永邦物业服务有限公司负担28元，被告向虎负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年九月二十四日法官助理黄倩书记员徐珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。