河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4378号上诉人（原审被告、反诉原告）；黄顺强，男，汉族，1969年8月24日出生，住河南省新野县五星镇黄营村黄营5组。被上诉人（原审原告，反诉被告）；曹森，男，汉族，1980年5月8日出生，住河南省新野县城关镇健康路10号。委托诉讼代理人：吕建宇，河南鼎聚律师事务所律师。上诉人黄顺强因与被上诉人曹森房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄顺强上诉请求：1.撤销河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初1047号民事判决第一项、第三项，改判曹森交付房屋后，黄顺强支付曹森57105.74元；2.增加第四项判决，判决曹森限期交付房产证；3、诉讼费、保全费、反诉费及二审上诉费由曹森承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误.涉案房屋买卖协议书约定，房屋不动产证办下来付款70％，入住后付清全款，2019年未交房付清，否则视为违约。协议签订后，曹森怠于办理房屋过户手续，直至2020年1月因土地出让金费用上涨，曹森又逼迫黄顺强签订补充协议，把原本属于曹森的过户费用强加到黄顺强身上。补充协议签订后，曹森还是没有按约定期限履行协议，按期办理房产证和交房，并将涉案房屋一直出租至今，故曹森应当支付相应的违约金。因曹森未交付房产证及涉案房屋，故黄顺强有权不支付剩余房款，系黄顺强依法行使抗辩权的表现，故黄顺强不存在违约行为。2.一审判决存在遗漏当事人诉讼请求的情形。本案中，黄顺强当庭提出反诉，主张曹森交付房产证和房屋。这在黄顺强答辩状中明确表述，一审法院对黄顺强的该项诉讼请求没有处理，造成请求遗漏，属于法律程序错误。曹森辩称，1.双方房屋买卖协议书及补充协议中已经明确约定办证和支付房款的期限，增加的办证费用应当由黄顺强承担。2.本案中黄顺强违约在先。在2020年新冠病毒疫情影响办证的情况下，曹森仍于2020年3月24日将涉案房屋产权手续过户至黄顺强及其妻子名下，但黄顺强仍不支付剩余房款，明显违反诚实信用原则。曹森向一审法院起诉请求：1.判令黄顺强支付下欠房款150105.74元，并承担违约金82000元；2.诉讼费及其他费用由黄顺强负担。黄顺强向一审法院反诉请求：1.判令曹森支付违约金9.3万元，仅需支付曹森购房款57105.74元；2.判令曹森交付房产证及房屋。一审法院认定事实：2019年6月24日，曹森通过新野县战友信息部的黄保良介绍购买黄顺强位于新野县××南段西侧房屋××座，并签订房屋买卖协议书，主要内容为：“房屋买卖协议书卖方：曹森买方：黄顺强下列房屋转让买卖，经双方充分协商一致，自愿签订本协议，以资共同信守。一、房屋基本情况坐落位置及户型新野县城区解放路南段西侧二、双方议定的价款为人民币肆拾壹万元三、付款办法分期买方先交纳订金不动产证办下来，付70%，剩余房款入住后付清，双方于房款付清之日办理产权交接手续。四、双方权利义务……2019年末所有付清交房否则实（视）为违约。……五、任何一方违约，都须向对方支付成交额20%的违约金。……附此房款包含交易甲乙双方支出的所有款项卖方：曹森买方：黄顺强见证人：黄保良2019年6月24日”。2019年11月8日，双方在原房屋买卖协议书上签订补充协议，协议主要内容为：“补充过户费出让金和税收再补5.5万元大写伍万伍元办理70年手续，出证时3天付70%，2020年春节前付清全款。曹森黄顺强同意。”2020年1月6日，黄顺强支付曹森购房款102502元用于补交土地价款。2020年1月14日，黄顺强支付评估费1000元。2020年3月20日，黄顺强代为曹森缴纳财产转让所得税3797.42元,并缴纳契税7594.84元，另支付曹森购房款200000元，以上黄顺强共计支付曹森314894.26元，下余150105.74元购房款至今未付。2020年3月24日，曹森已将案涉房屋产权手续过户至黄顺强及其妻子王玉霞名下，不动产权证号为：豫（2020）新野县不动产权第00000409号。诉讼中，经一审法院释明，双方均不要求解除双方签订的房屋买卖协议。一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方在房屋买卖协议书中明确约定2019年底前交房，而曹森至今未将案涉房屋交付被告，仍对外出租，其行为已经构成违约；但曹森已于2020年3月24日将案涉房屋产权过户至黄顺强名下，而黄顺强截至曹森起诉前仅支付314894.26元购房款，违反双方在补充协议中由黄顺强于2020年春节前付清房款的约定，且黄顺强支付的款项亦未达到双方约定的不动产证办下来时支付购房款的70%的约定，黄顺强的行为亦构成违约，双方均应按照合同的约定向对方支付购房款20%的违约金。庭审中，双方明确表示要求继续履行合同，故双方均不再向对方支付违约金，黄顺强仍应按照合同约定将下余150105.74元购房款支付曹森。判决：一、黄顺强于本判决生效之日起十日内支付曹森购房款150105.74元；二、驳回曹森的其他诉讼请求；三、驳回黄顺强的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄顺强向本院提交以下证据：1.黄顺强与曹森的短信聊天记录截图，拟证实黄顺强一直在催促曹森抓紧办理房产证。2.土地评估费缴费发票及黄顺强微信付款记录，拟证实2019年11月8日的补充协议系虚假的。3.曹森出具的算账单，拟证实黄顺强不支付剩余购房款是有原因的。曹森对证据1的真实性无异议，但认为其一直在积极配合办证。对证据2的真实性无异议，但认为该笔系黄顺强支付的首笔购房费用，开票日期和转账日期不一致。对证据3真实性无异议，但认为并没有多收黄顺强购房款，连期间的房租都给黄顺强。本院认为，因曹森对上述证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。曹森未向本院提交新证据。本院查明以下事实：2019年6月24日，黄顺强通过新野县战友信息部的黄保良介绍，购买曹森位于新野县××南段西侧房屋××座，双方签订房屋买卖协议书，主要内容为：“房屋买卖协议书卖方：曹森买方：黄顺强下列房屋转让买卖，经双方充分协商一致，自愿签订本协议，以资共同信守。一、房屋基本情况坐落位置及户型新野县城区解放路南段西侧二、双方议定的价款为人民币肆拾壹万元三、付款办法分期买方先交纳订金不动产证办下来，付70%，剩余房款入住后付清，双方于房款付清之日办理产权交接手续。四、双方权利义务……2019年末所有付清交房否则实（视）为违约。……五、任何一方违约，都须向对方支付成交额20%的违约金。……附此房款包含交易甲乙双方支出的所有款项卖方：曹森买方：黄顺强见证人：黄保良2019年6月24日”。此后双方在该房屋买卖协议书上添加以下内容：“补充过户费出让金和税收再补5.5万元大写伍万伍元办理70年手续，出证时3天付70%，2020年春节前付清全款。曹森黄顺强同意。”2020年1月6日，黄顺强支付曹森购房款102502元用于补交土地价款。2020年1月14日，黄顺强支付评估费1000元。2020年3月20日，黄顺强代为曹森缴纳财产转让所得税3797.42元,并缴纳契税7594.84元，另支付曹森购房款200000元，以上黄顺强共计支付曹森314894.26元，下余150105.74元购房款至今未付。2020年3月24日，曹森已将案涉房屋产权手续过户至黄顺强及其妻子王玉霞名下，不动产权证号为：豫（2020）新野县不动产权第00000409号。诉讼中，经一审法院释明，双方均不要求解除双方签订的房屋买卖协议。本院认为，本案的争议焦点为：1.黄顺强应当支付的购房款数额应为多少；2.一审程序是否违法。关于黄顺强应当支付的购房款数额问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，黄顺强和曹森在涉案《房屋买卖协议书》后添加“补充过户费出让金和税收再补5.5万元大写伍万伍元办理70年手续，出证时3天付70%，2020年春节前付清全款。曹森黄顺强同意”内容，应视为双方当事人协商变更原合同。据此，黄顺强应当在办理房屋过户手续后3日内支付全部购房款的70%，即（41+5.5）x0.7=32.55万元。且在双方约定“出证时付70%，2020年春节前付清全款”的情况下，曹森也应在2020年春节前办理房屋过户手续。曹森于2020年3月24日办理好房屋过户手续，已构成违约。但黄顺强在曹森已办理好房屋过户手续的情况下，仅共支付购房款314894.26元，亦未达到支付全部购房款70%的约定，故黄顺强也存在违约行为。于此情形下，双方均存在向对方支付违约金的情形，故双方要求对方支付违约金的请求应予抵销。黄顺强仍应向曹森支付剩余的购房款150105.74元。黄顺强关于曹森存在单方违约行为，应当在支付的购房款中抵扣违约金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于一审程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定：“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”。本案中，黄顺强在一审答辩状中明确提出：“综上所述，被告要求在欠款数减去9.3万违约金，欠原告57105.74元，驳回原告的其他诉讼请求。但同时要求原告交付房产证及房屋，否则，驳回其诉讼请求”，并交纳了反诉费用。故黄顺强的反诉请求应当包括：1.判令曹森支付违约金9.3万元，仅需支付曹森购房款57105.74元；2.判令曹森交付房产证及房屋。一审法院未对黄顺强关于要求曹森交付房产证及房屋的反诉请求予以审理，系遗漏当事人的诉讼请求，应予纠正。但本案二审庭审过程中，曹森已明确表示愿意在黄顺强支付剩余购房款后交付涉案房屋及房产证，实质上双方就该项诉求已经达成一致意见，故仅就遗漏该反诉请求问题将本案发回重审并无实质意义。为减少当事人讼累，便于双方当事人的权利尽快实现，本院直接在本判决中对黄顺强的该项诉求予以支持。综上，黄顺强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初1047号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初1047号民事判决第三项；三、曹森于本判决生效后十日内将坐落于河南省南阳市新野县汉城街道解放路南段西侧的房屋及豫（2020）新野县不动产权第00000409号不动产登记证书交付给黄顺强；四、驳回黄顺强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2380元，保全费1680元，共计4060元，由曹森负担730元，由黄顺强负担3330元。一审案件反诉费1060元，由黄顺强负担。二审案件受理费2380元，由黄顺强负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年九月七日法官助理赵希国书记员张洋