四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2569号 原告（反诉被告）：左红，女，1981年1月12日出生，汉族，农村居民，住四川省双流县。 原告（反诉被告）：黄谦，男，1985年9月4日出生，汉族，农村居民，住重庆市江津区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：邓小琳，四川法锐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶珍元，男，1961年7月10日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：桂波，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾艺，北京市中银（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）左红、黄谦与被告（反诉原告）陶珍元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理。2020年7月15日，陶珍元提起反诉，本院受理后依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年7月16日与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）左红、黄谦及其委托诉讼代理人邓小琳，被告（反诉原告）陶珍元及其委托诉讼代理人桂波、曾艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）左红、黄谦向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿经营损失（停产停业补偿）182424元、装饰装修补偿（装修损失补偿）70000元、搬迁补偿2000元，共计254424元；2．判令被告承担包括但不限于本案受理费、公证费、保全费、执行费等诉讼费用。诉讼过程中，原告（反诉被告）左红、黄谦增加诉讼请求：1．判令解除原、被告之间租赁合同关系；2．判令被告立即完好无损的返还其强行搬走的原告所有家具物品；同时，原告（反诉被告）左红、黄谦变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿经营损失112424元、装饰装修补偿140000元、搬迁补偿2000元，共计254424元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年10月1日，二原告与被告签订《租房合同书》，约定：被告把自有的位于仁寿县营业房（共172平方米），出租给原告夫妻经营餐馆，租期自2015年10月1日至2020年10月1日止，年租金60000元（五年之内不涨价）。合同签订后，经被告同意，原告黄谦请装修承包人薛静对该房1、2楼进行餐馆的设计和装修，并支付给薛静装修费140000元。经被告同意，原告左红用《租房合同书》和被告营业房产权资料办理了“仁寿县视高镇美味轩小吃店”营业执照。原告夫妻在被告营业房经营“美味轩冷锅鱼”至今。2018年6月，因被告营业房所在的仁寿县视高镇寨子街面临被拆迁，被告便以能多得拆迁补偿款为由，要求原告黄谦与其签订第二份《租房合同》，合同约定租期自2016年6月1日至2024年5月31日（期间不涨价），租金每年85000元。原告黄谦与被告签订的第二份《租房合同》中，被告刻意提高了租金，并延长了租期，即合同上载明的签订时间为2016年6月1日，但实际签订时间为2018年6月。双方虽签订第二份《租房合同》，但实际还是按照第一份《租房合同书》内容在履行。2019年5月，仁寿县视高镇寨子街区域开始动工拆迁，被告多次与原告夫妻交涉，要求原告无条件搬离营业房，双方协商未果，导致原告的餐馆无法正常经营，损失严重。2020年4月初，被告陶珍元与当地拆迁办签订拆迁补偿安置协议，并从拆迁办领取到了因拆迁补偿给承租人的经营损失补偿、装饰装修补偿以及搬迁补偿等。被告多次以政府要拆迁为由，要求原告夫妻停止经营，并无条件搬离营业房，却拒不给原告任何补偿。2020年4月28日，被告剪断营业房入户电线，强行断电。2020年5月注销燃气，强行断掉燃气供应。被告的毁约行为又进一步加剧了原告的损失，致使原告餐馆不能正常经营，损失巨大。为维护原告的合法权益，遂提起本次诉讼。 被告（反诉原告）陶珍元辩称，1．2015年10月1日签订的《租房合同书》才是双方实际签订并履行的租赁合同，签订时间为2016年6月1日的《租赁合同》是原告为了获得更多的经营性补偿金而请求被告予以配合签订的，该份合同并不是双方的真实意思表示，也没有实际履行。2．原告主张经营损失补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿等无事实和合同依据。拆迁补偿针对的是房屋的所有权人，原告的主张于法无据，应予以全部驳回。3．原告主张的装修损失没有事实基础，并存在夸大成分，租赁房屋的二楼及三楼均为被告装修，其诉请应予以驳回。4．实际上原告自2018年开始就未实际经营冷锅鱼，其家人居住于二楼。从本案提供的公证视频及公证书的内容中均可看出，二楼存在大量的被褥、床单等居家生活用品，并不是原告所称的用于经营的包间。事实上原告自知晓租赁房屋会被拆迁后就觊觎拆迁赔偿，即使其未实际经营仍然租住在租赁房屋内，但因本次拆迁政策没有对承租方的补偿政策，其才发动本次诉讼。5．原告诉状前后矛盾，如委托薛静进行一二装修，后又陈述三楼也有装修。同时，原告主张的事实与被告提供的证据存在诸多与实际情况不符的情形，原告存在虚假陈述。6．被告不存在任何影响原告经营的行为。被告于2020年4月与政府部门签订拆迁赔偿之前，从未对经营房屋进行断水断电；补充协议签订后，被告也只是按照协议约定对租赁房屋的水电气进行销户。实际上，2020年6月28日前原告一直居住在租赁房屋内。7．原告自2018年起就未实际经营冷锅鱼，不存在其所谓的经营损失。另外，本案因不可抗力导致租赁合同解除，双方均应按政府要求进行搬迁，原告只能依据租赁合同与被告协商，但原告却觊觎被告的拆迁补偿款，且在政府的多次主持下均无法达成一致。被告迫于无奈才对原告进行了公证搬离，原告可自行前往公证的物品存放地点搬走物品，不存在返还。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）陶珍元向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金30000元；2．判令反诉被告向反诉原告支付水费、天然气费114.75元；3．判令反诉被告承担反诉原告因履行拆迁补偿协议搬迁腾退约定所产生的费用（搬运费、公证费）等共计4760元；4．本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年10月1日，反诉原告陶珍元与反诉被告左红签订《租赁合同书》，约定将其自有的3层房屋租赁给反诉被告左红使用，房屋坐落于仁寿县，约定租赁期限自2015年10月1日至2020年10月1日，租金为每年60000元。2018年6月，因环天府新区快速通道建设（国道213线视高段），租赁房屋将被拆迁，反诉被告以能多得到拆迁补偿为由，要求反诉原告与其签署一份《租房合同》，该合同约定的租赁期限为2016年6月1日至2026年5月31日，租金为每年85000元。但该租赁合同系反诉被告为多得到拆迁补偿而签署，并未实际履行，双方仍按照第一份《租赁合同书》履行相关义务。至本案起诉时，反诉被告仍欠反诉原告6个月租金未支付。同时，租赁期内，反诉原告先后代反诉被告垫付2019年4月的水费和2019年7月、2020年4月的天然气费共计114.75元。2020年4月26日，反诉原告与视高街道办事处签署了《环天府新区快速通道视高段项目国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定：反诉原告应在签订协议后15日内完成被征收房屋的搬迁腾退，视高街道办事处概不对承租人进行补偿，被征收人须按本协议约定的腾退期限将被征收房屋交付视高街道办事处。由于反诉被告拒绝搬离租赁房屋，2020年6月28日，反诉原告启动租赁房屋的公证搬迁程序，在四川省仁寿县公证处及其相关公证人员的见证下，委托成都南城搬家服务有限公司将反诉被告存放于租赁房屋内的相关物品搬迁至钢铁小学三年级二班的一教室内，该场所系拆迁办指定的物品存放场所。综上，为了维护自身的合法权益，反诉原告遂提起本次反诉。 原告（反诉被告）左红、黄谦辩称，1．确实尚欠反诉原告租金30,000元，但并非主观拖欠，而是反诉原告拒绝收取，并称等拆迁补偿款下来一并予以结算；2．反诉原告确实垫付水费、气费共计114.75元，对此反诉被告表示认可；3．反诉原告称双方签订第二份租房合同是基于反诉被告多次请求而为，不属实，也不符合常理逻辑；4．反诉原告启动公证搬迁程序把反诉被告的物品强行搬走，但启动公证程序前并未取得反诉被告的同意，而是强行撬锁搬走家具物品，这种行为不但违反合同约定，且涉嫌非法侵入他人居住场所，故反诉被告不应承担公证搬离的费用和损失。 原告（反诉被告）左红、黄谦和被告（反诉原告）陶珍元在举证期限内，为证明自己的主张，就本诉和反诉进行了合并举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告（反诉被告）左红、黄谦提供的黄谦与薛静于2015年9月14日签订的《装修合同》原件1份、薛静出具的《装修情况说明》书证原件1份、装修照片打印件若干张、《收据》原件3张、薛静与高某的《离婚证》复印件1份、证人高某的当庭证言1份，拟证明左红、黄谦对案涉房屋投入大量资金进行装修等；本院认为，该组证据虽有瑕疵，但承租人进行一定装修是事实，故本院将结合其他证据和双方的当庭陈述意见等对该组证据作综合认定； 2．原告（反诉被告）左红、黄谦提供的来自成都市中级人民法院的民事判决书（未加盖印章）打印件两份；本院认为，该组证据系打印件，且未加盖任何单位印章，不具有证据证明力，故本院对该组证据不予采信； 3．原告（反诉被告）左红、黄谦提供的仁寿县视高镇云海灯具店的营业执照复印件1张、徐云辉出具的《情况说明》（附身份证复印件）书证原件1份、祝刚平出具的《情况说明》（附身份证复印件）书证原件1份，拟证明左红、黄谦对案涉房屋投入大量资金进行装修等；本院认为，以上书证的出具人均未出庭接受询问，无法核实其真实性，故本院对该组证据不予采信； 4．被告（反诉原告）陶珍元提供的搬运费、公证费票据原件3张；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：左红、黄谦系夫妻关系。本案案涉房屋位于仁寿县，房屋产权证号为钢房私字第××号，该房系陶珍元家庭户所有，共3层。2012年至2015年期间，涉案房屋一直由案外人祝刚平承租，用于经营五金建材。合同期内，祝刚平将涉案房屋转让左红、黄谦。为避免纷争，由左红（乙方，承租方）于2015年10月1日与房主陶珍元（甲方，出租方）直接签订《租房合同书》，约定：甲方将其房屋1、2、3层租给乙方使用；租赁期限为2015年10月1日至2020年10月1日（五年之内不涨价），租金为60000元／年；乙方要在山墙开门（为了安全考虑，只许开2米宽、2.5米高）；二楼设施：乙方不需要用橱柜，要拆掉，以后不用时乙方要恢复原状；甲方墙上有个空调供乙方使用；一切水、电、气、装饰、改造由乙方处理承担；协议还对其他事项作了约定。 合同签订后，左红、黄谦即开始为经营餐饮做准备，并对案涉房屋进行了一定装修。2016年4月8日，左红以租赁房屋为经营场所注册设立仁寿县视高镇美味轩小吃店，开始经营火锅、小吃业务。 2018年左右，因涉案房屋面临拆迁，黄谦作为承租人与陶珍元补充签订了一份《租房合同》，合同约定的租赁期限为2016年6月1日至2026年5月31日，租金为每年85,000元等。合同载明的签订时间为2016年6月1日。该租赁合同未实际履行，双方仍按照第一份《租赁合同书》履行相关权利义务。 2020年4月26日，陶珍元（乙方）作为户主与房屋征收实施单位眉山市仁寿县视高街道办事处（甲方）就涉案房屋签订两份拆迁协议，其中一份为《环天府新区快速通道视高段项目国有土地上房屋征收补偿协议》，载明：房屋主体住宅（有证）67.57平方米、非住宅（有证）110.27平方米，以上共计177.84平方米，政策性补偿搬迁费3,556.80元、经营性用房停产停业损失182,871.77元、装饰装修（砖混）106,952.70元（41,893.40元＋65,059.30元）等；另一份为《视高街道办集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：搬迁补偿（含残值）3,222.80元（161.14平方米）、装饰装修补偿43,294.60元（620元/平方米）等。 陶珍元认为，政府拆迁导致租赁合同无法履行，遂要求左红、黄谦搬离涉案房屋。但因双方未能就补偿一事达成一致意见，左红、黄谦拒绝搬离。 2020年6月10日，左红向四川省成都市国力公证处申请保全其与陶珍元之间的微信聊天记录的事实和过程等证据，并形成（2020）川国公证字第61109号《公证书》，书中陶珍元曾于2020年4月26日通过微信告知左红：“左红，今天我们到拆迁办去过了，再问了一下装饰费，还是那么多，但是折了旧的，没法，你们住的房租费除去你发的外，还有6个月的时间没有交，我们一楼110个平方×470元=51,700元，摊下来是25,850元，除去6个月的房租费，你们就还差4,000多元，我再给你们一万，实际就多给你们14,000元”。此次公证花去公证费共计1,000元。 2020年6月18日，陶珍元向左红、黄谦送达《书面告知书》，要求其于2020年6月20日之前将涉案房屋内的物品搬离，但左红、黄谦仍未搬离。 2020年6月28日，陶珍元向四川省仁寿县公证处申请保全左红、黄谦所租赁的涉案房屋内的物品现状及物品清点行为等证据。当日，仁寿县公证处即进行了公证保全证据。2020年6月29日，陶珍元雇请天府新区成都片区三星镇南城搬家服务部将左红、黄谦租赁房屋内的物品搬至指定地点（钢铁小学三年级二班的教室），陶珍元为此支付搬运费760元。2020年7月1日，四川省仁寿县公证处为上述证据保全出具（2020）川仁证字第3524号《公证书》。此次公证花去公证费共计4,000元。双方因补偿一事协商不好，左红、黄谦遂提起本诉。 另查明，双方对以下事实均无异议：1．双方之间的租赁关系已于2020年4月28日予以解除；2．左红、黄谦尚欠陶珍元房屋租金30,000元及水费、气费114.75元；本院对此予以确认。 再查明，陶珍元称,其于1997年对房屋贴的瓷砖，2012年下半年对房屋进行的最后一次装修，内容包括：一楼刷墙、制作望板、案板、水槽，安装卷帘门；二楼吊顶、墙面刷漆；三楼通电、通水，没有通气，外加搭建彩钢等。左红、黄谦则辩称,三层全部通气，其中一楼贴了瓷砖、墙砖，墙面、头顶粉刷，安装玻璃门、水池、案板等，砌灶台，做隔墙，装修厨房；二楼四扇门重新喷漆，换灯，其中水电没有进行改造；三楼搭建卫生间，隔了房间，砌马桶，通水电等；此外，还制作外墙招牌，安装雨棚等。 本院认为，本案焦点为：1．陶珍元是否应当支付左红、黄谦搬迁补偿、装饰装修补偿、经营损失等？2．陶珍元申请公证搬离左红、黄谦物品所产生的搬运费、公证费应由谁承担？ 关于焦点一，关于搬迁补偿、经营损失的问题，本院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体国有土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，陶珍元出租给左红、黄谦的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故左红、黄谦的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，故对左红、黄谦的上述请求，本院不予支持。 关于装饰装修补偿的问题。经核实，左红、黄谦租赁的涉案房屋所在的三层在内的装饰装修补偿费共计150247.30元（106952.70元＋43294.60元）。依照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定，本案中，通过当事人提供的证据和当庭陈述意见可知：陶珍元自称其于1997年对涉案房屋贴的瓷砖，2012年进行局部重新刷墙、吊顶等，从时间上看陶珍元对涉案房屋进行初装已经时间不短；再结合左红、黄谦租赁之前涉案房屋系用于经营五金建材，而租赁之后用于餐饮服务，则承租人必然对租赁物进行很大程度上的重装或改造，尤其是一楼，这从双方租赁合同中约定的“一切水、电、气、装饰、改造由乙方处理承担”也可看出；再结合左红、黄谦自称的其装修总花费约140000元，且装修后又投入使用多年。综上，本院酌定左红、黄谦的装饰装修损失为97660.75元（150247.30元×65%），即陶珍元应支付左红、黄谦的装饰装修补偿为97660.75元。 关于焦点二，本院认为，陶珍元系为实现证据保全的目的而进行的公证和搬运，该费用支出并不属于违约行为产生的必然损失，且房主陶珍元也获得了政府补偿的搬迁费，故公证费、搬迁费等共计4,760元应由陶珍元自行承担。另，因左红、黄谦租赁房内的物品已搬至政府指定地点，左红、黄谦可自行前往领走，故本院对左红、黄谦主张陶珍元返还其搬走物品的请求，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）左红、黄谦与被告（反诉原告）陶珍元之间的租赁合同于2020年4月28日予以解除； 二、被告（反诉原告）陶珍元支付原告（反诉被告）左红、黄谦装饰装修补偿费97,660.75元； 三、原告（反诉被告）左红、黄谦支付被告（反诉原告）陶珍元欠付房屋租金30,000元、水费和天然气费114.75元，以上共计30,114.75元； 四、本判决第一二项品迭后，被告（反诉原告）陶珍元应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）左红、黄谦装饰装修补偿共计67,546元（97,660.75元-30,114.75元）； 五、驳回原告（反诉被告）左红、黄谦的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）陶珍元的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取计4,444元，反诉受理费减半收取计336元，以上共计4,780元，由原告（反诉被告）左红、黄谦负担3,600元，被告（反诉原告）陶珍元负担1,180元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年九月十八日 书记员  周永佳