陕 西 省 黄 龙 县 人 民 法 院      民 事 判 决 书      （2020）陕0631民初225号   原告:黄龙县龙盛物业服务有限责任公司，住所地陕西省延安市黄龙县。   法定代表人:刘敏玲，系该公司总经理。   被告:李爱军，男，汉族，生于1973年5月6日，现住陕西省黄龙县，干部。   原告黄龙县龙盛物业服务有限责任公司（以下简称龙盛物业）与被告李爱军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙盛物业法定代表人刘敏玲、被告李爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告龙盛物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费3078元、暖气费3780元、电表费200元，合计7058元;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为广场大街小区业主，原告为广场大街小区物业服务企业。原告自2011年与广场大街小区业主委员会签订了《物业服务合同》，自协议签订之日起原告为被告提供了物业服务，但在原告服务期间被告拖欠物业服务的相关费用，经原告多次上门催缴，被告仍拒绝交纳，无奈之下，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告李爱军辩称：1、原告诉状所陈述的内容不属实，原告没有为小区业主提供最基本的服务，服务质量差。2、其所在小区的物业管理是在业主委员会的牵头下自主管理。3、被告不存在拖欠物业费行为。原告和被告所住的小区合同服务期限截止2014年3月，之后原、被告无任何关系，之前也不存在拖欠物业费的行为，否则，原告不可能给被告售电。2011年在物业服务合同期内，物业费按《物业服务合同》约定评分后再交。4、被告所住的小区采暖是和黄龙县建筑工程总公司安装公司（以下简称建筑公司）签的协议，经手人是赵富财，暖气费应该交给建筑公司，与原告无关。   原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的《物业管理委托项目合同书》、陕西省黄龙县人民法院（2018）陕0631民初14号民事判决书、物价局收费证、交接协议、陕西省延安市中级人民法院（2019）陕06民申10号、（2020）陕06民再2号民事裁定书，2018年3月13日广场大街小区业主委员会证明、2014年5月5日龙盛物业的通知、龙盛物业自制欠费明细表，双方对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：对原告提供的广场大街小区（政府小区）住户欠费明细及李爱军欠费明细，被告认可因为种种原因2010年、2011年、2015至2017年未交物业费，2011年未交暖气费，对该欠费事实予以确认。对原告所举购买电表的收款收据及被告买电收款收据，无法证明被告未交纳电表费，不予采信。对原告所举的建筑公司出具的证明及赵富财证言，证实广场大街小区暖气费的收取情况，因与被告所述相互印证，本院予以采信。对原告所举管理制度、照片无法证明原告为被告所居住的小区提供物业服务，不予采信。对原告所举的黄龙县房产管理局的回复，证明因被告所居住小区大门修缮、排污管道等问题原告向黄龙县房产管理局反映后对原告回复的事实本院予以确认。对原告提交的2017年部分业主收款收据，证明部分业主缴纳物业费的事实予以确认。对原告提交的2017年7月3日会议记录、刻章收据，2017年7月3日黄龙县城市管理局、黄龙县XX镇XX成XX社区、广场大街小区业主委员会、龙盛物业四单位联合发出的通知，2018年4月16日广场大街小区业主委员会收条，2018年12月8日广场大街小区业主委员会2018物业费收支明细，证明经会议决定原告于2017年8月1日前退出广场大街小区，所有业主费用交至2017年7月底的事实予以确认。对原告提交的龙盛物业2017年8月11日的通知、2018年1月17日撤出广场大街小区物业服务的报告，因是原告单方出具，不予采信。对原告提交的电费票据及证明，与本案无关，不予采信。对原告所举的证人张某某、侯某某的证言，证明侯某某从2012年至2014年6月任职于原告公司并服务于广场大街小区，张某某2012年至2016年曾受原告公司指派维修广场大街小区车棚、栅栏的事实予以确认。对被告提供的朱某某证言、2014年1月11日通告、2014年1月18日通告，因证人未出庭，广场大街小区业主委员会虽然出具了不再与原告续签物业服务合同的通告，但经庭审核实，原告在合同到期后仍然在该小区存在事实服务，故对该组证据不予采信。对被告提交的业主维修电缆、地下管道收据证明业主自行维修电缆、管道的事实，原告无异议，予以确认。对被告提交的业主联系清单、欠费明细表、更换暖气阀门收据，因与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提交的龙盛物业不作为证明、照片，不足以证明原告物业服务不到位，不予确认。对被告提交的部分业主2010年、2011年供暖不热的证明，购买壁挂炉的证明，证明了被告因室内温度低于2011年12月购买壁挂炉取暖的事实予以确认。对被告所举的证人邢某某、白某某的证言，证明2014年1月后，涉案小区未与龙盛物业签订物业服务合同，2010年、2011年小区1楼和7楼供暖不热事实予以确认。   本院经审理认定事实如下: 被告居住的黄龙县广场大街小区，又称政府家属楼某某。2011年，黄龙县广场大街小区业主委员会（甲方）与龙盛物业（乙方）签订了物业服务合同，合同约定相关管理事项，物业服务期限为三年，从2011年1月10日至2014年1月9日止。合同到期后，原告龙盛物业与广场大街小区业主委员会没有继续签订合同。2014年5月5日，因物业合同到期，原告出具通知业主、业主代表、业主委员会及房产管理部门、社区等单位与个人前来办理交接手续，龙盛物业从2014年5月10日起不再对广场大街小区进行物业服务管理的通知。2014年1月20日、2015年7月27日、2016年10月21日，因广场大街小区大门修缮问题、7单元101室阳台裂缝问题、3单元和5单元排污管道破裂问题，5、6、7单元电线短路问题，黄龙县房产管理局给原告作出相应回复:小区大门的维修、养护应该由龙盛物业承担；3单元和5单元的排污管道因已过保修期，由于该小区未收取专项维修资金，龙盛物业与业主委员会对接，将维修费用分摊至3单元和5单元的每户业主；5、6、7单元停电问题龙盛物业联系电力部门，查明事故原因，同时联系小区业主委员会，商讨解决办法，尽快维修等。2017年7月3日，城西社区主任侯涛、黄龙县城市管理局李常喜、广场大街小区业主委员会主任朱某某、刘敏玲在城西社区开会，由城管局、社区、业主委员会联合出通知督促业主交费，龙盛物业于2017年8月1日前退出广场大街小区，所有业主费用交至2017年7月底，业主委员会章子丢失，由业主委员会重新刻章。同日，黄龙县城市管理局、黄龙县XX镇XX城XX社区、广场大街小区业主委员会、龙盛物业出具通知，龙盛物业于2017年7月30日终止对该小区物业服务，未缴费的业主在2017年7月15日前交清2017年7月31日前所欠费用。该通知上业主委员会印章和物业服务合同印章不一致，但与2018年4月16日业主委员会收到龙盛物业退还广场大街小区预收业主电费收条、2018年12月8日出具的2018年物业费收支情况上的印章一致。2018年1月23日，龙盛物业与广场大街小区业主委员签署该小区用电管理系统及售电房的交接协议。广场大街小区2010、2011年由建筑公司集中供暖，2011年建筑公司将广场大街小区暖气费授权龙盛物业收取且该小区98户业主暖气费龙盛物业已结清。李爱军所居住的房屋供热温度低于2011年12月安装壁挂炉取暖。同时查明，被告居住的5单元701室，面积为135平方米，被告对物业费、暖气费收费标准、计费面积没有异议。原告主张被告未交的费用为物业费2010年486元，2011年648元，2015年至2017年每年648元，2011年暖气费3780元，电表费200元。2018年1月10日，因被告李爱军未缴纳物业费、暖气费等起诉至黄龙县人民法院，2018年4月2日黄龙县人民法院作出(2018)陕0631民初14号民事判决书，后因龙盛物业提供新证据，2019年12月20日延安市中级人民法院作出（2019）陕06民申10号民事裁定书，中止原判决的执行。2020年5月14日，延安市中级人民法院作出（2020）陕06民再2号民事裁定书，撤销黄龙县人民法院（2018）陕0631民初14号民事判决书，发回黄龙县人民法院重审。   本院认为,原告与广场大街小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容具体明确，因此该物业服务合同合法有效。2011年物业费648元，因在物业服务合同期间，且被告也没有证据证明物业服务不到位，因此对该笔费用，被告应予给付。对于2010年物业费486元，因是广场大街小区业主委员会委托原告收取，且原告没有提供证据证明广场大街小区业主委员会与其存在债权转让关系，对该笔费用，本院不予支持。对于2015年、2016年、2017年的物业服务费，原告与被告所居住小区的物业服务合同虽然在2014年1月10日终止后双方再没有续订合同，但原告事实上仍然为被告所居住的小区提供物业服务，并经黄龙县房产管理局、该小区所在的西社区、业主委员会协商原告提供物业服务终止于2017年7月30日，所有费用清止2017年7月30日，因此，原告主张物业费应计算至2017年7月。关于暖气费，因原告提供的证据证明案外人建筑公司授权委托原告收取2011年度的暖气费，属于债权转让，债权人转让权利应当通知债务人，原告在2018年1月向法院起诉要求被告支付暖气费，借助人民法院通知债务人，本案原告再次向法院起诉要求被告支付该费用，可以发生通知转让之法律效力，该债权转让已经成立，且龙盛物业已将该小区98户业主的暖气费给建筑公司结清，因此，该暖气费由原告收取本院予以支持。因被告所居住小区为集中供暖，热用户应该按照供热合同约定的时间和方式足额向供热单位缴纳热费，但由于被告所居住的房屋供热温度低，已于2011年购买壁挂炉取暖，故酌情减少取暖费用的430%，应支付2268646元。对于原告主张的电表费200元，因原告没有提供证据支持，且被告不予认可，本院不予支持。   综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：   一、被告李爱军于本判决生效后10日内支付原告黄龙县龙盛物业服务有限责任公司物业服务费2322元、暖气费22682646元，共计45904968元；   二、驳回原告黄龙县龙盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，25由原告黄龙县龙盛物业服务有限责任公司负担15元，由被告李爱军负担235元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。            审判长   李  瑜   审判员   朋 礼 奎   人民陪审员   雷 彦 斌     二〇二 0年九月二十五日      书记员  任 丽 婷            1