江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2359号上诉人（原审被告）：融创鸿安消防设备（淮安）有限公司，住所地淮安市清浦工业园西环路8号。法定代表人：王海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐新宇、张海峰（实习），江苏海越（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安安鑫家纺有限公司，住所地淮安市清浦工业园维科路88号。法定代表人：鱼世海，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司（以下简称融创消防）因与被上诉人淮安安鑫家纺有限公司（以下简称安鑫家纺）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融创消防上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判双方于2018年1月8日签订的《维科房屋租赁合同》于2020年1月1日解除；2.改判融创消防不承担房屋租金损失并调整违约金。事实与理由：1.上诉人于2020年1月1日搬离案涉承租房屋，故合同解除时间应以2020年1月1日为准，一审法院以2020年3月24日作为解除时间不当。2.上诉人在2020年1月1日搬离前，已经征得被上诉人同意，此后上诉人并未实际使用，故上诉人不应再支付租金。即使支付租金，因疫情导致企业停工停产，应当减免部分租金。3.一审法院判决的违约金数额过高。一审判决上诉人支付2020年2月1日至4月1日期间的租金足以弥补被上诉人损失，一审法院再按照年租金20%标准判决违约金，明显过高，应当降低。被上诉人安鑫家纺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告安鑫家纺向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间在2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告给付截止到2020年3月31日的租金5445.39元；3.被告给付从2020年4月1日起至将租赁房屋实际返还之日的租金（租金按合同约定的标准支付至实际返还之日）;4.被告返还租赁房屋；5.被告给付违约金6534.47元；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，原告安鑫家纺（甲方）与被告融创消防（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于淮安市清江浦区西侧（面积212平方米）；租赁期3年，自2018年2月1日至2021年1月31日；年租金为30500元，以后从第二年起每年环比递增3.5%。租金每半年结算一次，先付后用，乙方在每期的前15天付清下一期租金；乙方拖欠租金累计达一个月以上的（含一个月），甲方可以解除合同。关于违约责任，合同约定：乙方如逾期支付租金，每日按未付金额千分之一向甲方支付违约金；乙方有本合同第十三条第一款所规定情形之一的，甲方解除合同并收回房屋外，乙方还须按本合同所订立租金总额20%向甲方支付违约金，并全责承担第三方损失。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告也交付了2018年2月1日至2020年1月31日的房屋租金。2020年4月1日，被告融创消防通过顺丰快递向原告安鑫家纺邮寄工作联系函一份，载明：“自2017年9月份开始，我公司与贵公司先后签订三份《维科房屋租赁合同》，租赁贵公司车间及办公楼，约定租期为三年，因多种原因，我公司无法继续履行双方租赁合同，为此我公司已于2019年9月26日发函告知贵公司：我公司将于2019年12月31日前完成7号车间搬迁，于2020年1月15日前完成办公楼及5号车间搬迁。在征得贵公司同意后，我公司按照你方要求支付房租至搬离日，并按期实施搬离。如期搬离后，我公司已第一时间向贵公司交付了全部租赁房屋。近日收到贵公司民事起诉状，得知你方要求我公司交付租赁房屋。……现我公司再次通知你方接收所租办公楼及车间厂房，如你方接收后有任何争议可随时联系我公司。”该函件已实际送达原告安鑫家纺。被告融创消防主张其分别于2019年9月26日、2020年3月11日向原告安鑫家纺邮寄工作联系函，告知退租及搬迁事宜。原告安鑫家纺称未收到，并陈述：房屋交付给被告使用，如何使用是被告的事情，被告要解除合同必须双方提前达成解除合同的协议，否则合同不存在解除。被告融创消防提交2020年4月1日工作联系函1份及快递详情单1份、光盘2张、光盘录音书面材料2份、微信聊天截屏1张、图片2张。拟证明原、被之告间的合同已解除且已交还涉案房屋的事实，原告不予认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告安鑫家纺与被告融创消防签订的的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告约定的租赁期为三年（自2018年2月1日至2021年1月31日），被告融创消防在案件审理过程中未举证证明继续履行涉案租赁合同对其显失公平、以及原告安鑫家纺拒绝解除合同违反了诚实信用原则，且双方签订的租赁合同中未约定被告方有权单方解除合同的条款，故其主张已告知原告退租并收取房屋，在未得到原告同意的情况下，不构成租赁合同的解除。因此，对于被告融创消防抗辩称其已分别于2019年9月26日、2020年3月11日向原告发出《工作联系函》要求解除合同、双方租赁合同早已解除的主张，不予支持。根据合同约定，被告应当于2020年1月15日支付此后半年的租金，但被告没有支付，仅支付了2020年1月31日前的房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。原告安鑫家纺据此要求解除双方的租赁合同，符合合同约定及法律规定，予以照准，双方的租赁合同于原告起诉之日即2020年3月24日解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，合同虽然解除，但被告融创消防应当按照约定支付合同解除前的租金，并支付房屋交付时止的占有使用费。被告于2020年4月1日向原告发工作联系函，通知原告接收涉案房屋，且涉案房屋已经清空，已经尽到交接房屋通知义务。原告未能及时收到房屋系其怠于接收，由此造成的损失由其自行承担，故被告融创消防支付房屋占有使用费至2020年4月1日止，根据合同约定，从2020年2月1日至2021年1月31日的年租金为32672元（30500×1.035%×1.035%），故2020年2月1日至4月1日的租金（占有使用费）为5534.8元。原告主张超出的部分，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告融创消防拖欠租金构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告应当承担合同总租金的20%的违约金。该约定明显过高，且被告申请调整，予以照准。对此可按本年度租金的20%计算违约金，为6534.47元。原告安鑫家纺主张因疫情致其房屋出租困难，并非被告所致，该损失不应当转嫁给被告，故对原告主张超出的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告安鑫家纺与被告融创消防于2018年1月8日签订的《维科房屋租赁合同》于2020年3月24日解除；二、被告融创消防于判决生效后五日内返还承租的坐落于淮安市清江浦区西侧的房屋给原告安鑫家纺；三、被告融创消防于判决生效后十五日内支付给原告安鑫家纺2020年2月1日至2020年4月1日的房屋租金（占有使用费）5534.8元，违约金6534.4元，合计12069.2元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取120元，由被告融创消防负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于案涉《维科房屋租赁合同》的解除时间问题。上诉人认为，其于2020年1月1日就搬离案涉承租房屋，故合同解除时间应以2020年1月1日为准。根据查明的事实，双方于2018年1月8日签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。租赁合同约定，租期自2018年2月1日至2021年1月31日止。上诉人虽然主张其于2020年1月1日撤离案涉承租房屋，其以行为表示解除合同，但因上诉人与被上诉人就合同解除未达成一致意见，上诉人属于违约方，无法定解除权，其主张以实际搬离时间作为合同解除时间，于法无据，不予采纳。一审法院以被上诉人起诉时间作为双方合同解除时间，并无不当。在合同解除后，一审法院判决上诉人将案涉房屋腾空返还给被上诉人并配合办理交接手续，并无不当。故对上诉人要求撤销一审判决第二项的主张，不予采纳。关于上诉人是否应支付2020年2月1日至4月1日期间的房屋租金5534.8元的问题。上诉人认为，其在2020年1月1日撤离承租房屋前，已经过被上诉人同意，故不应再支付该期间的租金。本院认为，双方的合同约定租期为3年，自2018年2月1日至2021年1月31日。上诉人虽然主张其在2020年1月经被上诉人同意后即撤离承租房屋，因被上诉人对上述事实不予认可，且上诉人未提供其他证据予以佐证，故对上诉人的此项主张，不予采信。因上诉人违约，被上诉人于2020年3月24日诉至法院，要求上诉人支付租金，一审法院判决上诉人支付2020年2月1日至4月1日期间的房屋租金并无不当。但因上述期间属于新冠××疫情防控期间，必然影响上诉人营业收入，上诉人主张减少租金，合理部分应予支持，本院根据案件具体情况，确定扣减部分租金后，酌定上诉人向被上诉人支付2767.4元。关于一审判决违约金数额是否过高的问题。上诉人认为，一审法院已经支持2020年2月1日至4月1日期间的租金，再按照年租金20%的标准计算违约金过高。本院认为，因上诉人单方原因违约，一审法院判决上诉人支付2020年2月1日至4月1日期间的房屋租金，系上诉人应当支付的租金损失。被上诉人在解除合同后，需要将案涉房屋对外出租，从其发布出租公告到实际出租必然需要一定期间，而上述租金损失不足以弥补被上诉人的损失，一审法院判决上诉人再承担违约金，并无不当。一审法院根据案件具体情况，按照年度租金的20%标准计算违约金，已经充分考虑到了上诉人的利益，故对上诉人的该项上诉理由，不予采纳。综上所述，上诉人融创消防的上诉请求部分成立。一审法院未考虑疫情因素减免部分租金，且与一审法院处理的双方当事人涉及的其他同期租赁合同纠纷裁判尺度不一，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初925号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初925号民事判决第三项；三、变更淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初925号民事判决第三项为：上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司于本判决生效后十五日内支付给被上诉人淮安安鑫家纺有限公司2020年2月1日至2020年4月1日的房屋租金2767.4元，违约金6534.4元，合计9301.8元；四、驳回上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元，减半收取120元，由上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司负担。二审案件受理费101元，由上诉人融创鸿安消防设备（淮安）有限公司负担80元，由被上诉人淮安安鑫家纺有限公司负担21元。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年九月二十五日法官助理  何 倩书 记 员  孙 静