福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1873号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈爱珍，女，1977年3月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人:王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人陈爱珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人陈爱珍的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈爱珍一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由陈爱珍承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成陈爱珍所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 陈爱珍辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 陈爱珍向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园房地产公司向陈爱珍支付逾期办理商品房权属登记违约金20048元（自2017年3月31日计至2018年12月25日止）；2.本案诉讼费用由碧桂园房地产公司负担。 一审法院认定事实： 一、2014年3月21日，陈爱珍与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈爱珍向碧桂园房地产公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为742514.7元；碧桂园房地产公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给陈爱珍使用；碧桂园房地产公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈爱珍。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 二、陈爱珍已依合同约定全额支付购房款。碧桂园房地产公司于2016年12月29日将案涉商品房交付给陈爱珍使用，于2017年12月26日通知陈爱珍办理房屋权属登记手续。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 国务院常务会议于2013年11月20日确定了不动产统一登记的改革方向，并于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》。鉴于碧桂园房地产公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日即开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2016年12月29日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见，在本案商品房买卖合同卖方合同义务履行期限届满前，碧桂园房地产公司完全具备充分的履行合同义务时间。显然，碧桂园房地产公司以房屋权属登记制度的变化属于情势变更，由此造成碧桂园房地产公司未能按合同约定履行合同义务的责任不在于碧桂园房地产公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。陈爱珍与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园房地产公司的原因导致陈爱珍未能在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园房地产公司已经构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何计算的问题 案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。鉴于碧桂园房地产公司于2016年12月29日提前向陈爱珍交付商品房，实际交房时间应确定为2016年12月30日。依合同约定，碧桂园房地产公司应于商品房交付之次日起第91日（即2017年3月31日）开始向陈爱珍支付违约金。碧桂园房地产公司于2017年12月26日将办理房屋权属证书所需资料交付给陈爱珍，至此碧桂园房地产公司已尽相应合同义务。因此，违约金应计算至陈爱珍领取办证所需资料前一日为宜。陈爱珍主张违约金自2017年3月31日开始计算至2017年12月25日，符合合同约定，予以支持。碧桂园房地产公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院认为，碧桂园房地产公司迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致陈爱珍不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。故陈爱珍请求判令碧桂园房地产公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。因此，碧桂园房地产公司应自2016年12月30日起第91日（即2017年3月31日）开始计算至2017年12月25日（碧桂园房地产公司交付办证所需资料前一日）止，每日按买受人已付款的0.01%向陈爱珍支付违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:三明市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈爱珍支付违约金20048元（该违约金，每日按已付房款742514.7元的0.01%计算，自2017年3月31日计算至2017年12月25日止）；案件受理费301元，减半收取151元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前（实际交房时间为2016年12月29日），从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给陈爱珍时止，即本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司应交付商品房之次日起第91日（即2017年3月31日）计算至碧桂园公司履行通知义务之前一日（即2017年12月25日）止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据，本院不予支持。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费301元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王瑞峰 审 判 员 吴** 审 判 员 张文弟 二〇二〇年九月十六日 法官助理 简雪凤 书 记 员 张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。