浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2841号 原告：陈冬惠，男，1978年1月20日出生，汉族，住：浙江省湖州市。 被告：湖州湖祥置业有限公司，住所地：湖州市吴兴区八里店镇草荡漾路2601-5、2601-7号。 法定代表人：高志文。 委托诉讼代理人：陈宇杰，该公司员工。 第三人：上海诚焓实业有限公司，住所地：上海市松江区新浜镇新绿路398号。 法定代表人：陈璋进。 原告陈冬惠与被告湖州湖祥置业有限公司（以下简称湖祥置业公司）、第三人上海诚焓实业有限公司（以下简称诚焓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员吴潇敏适用简易程序于2020年7月23日、9月2日两次公开开庭进行了审理。原告陈冬惠，被告湖祥置业公司的委托诉讼代理人陈宇杰、第三人诚焓公司的法定代表人陈璋进两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈冬惠起诉称：湖祥置业公司与诚焓公司系合作关系，由诚焓公司负责湖祥置业公司湖州中惠卡丽兰项目的销售推广业务。2019年3月20日，原告通过诚焓公司预定被告中惠卡丽兰项目22幢5层618室公寓一套，建筑面积为44.87平米。并于当日向诚焓公司支付定金人民币20000元。原告支付定金后，湖祥置业公司随即向原告发出卡丽兰花园交房通知书一份，在原告根据被告要求向物业管理公司缴纳完毕相关费用后，通过物业取得房屋钥匙并已实际入住，后因房屋价格上涨，湖祥置业公司迟迟未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告无法办理房产三证。原告故向法院起诉，请求判令：1、湖祥置业公司双倍返还房屋定金共计4万元；2、湖祥置业公司支付房屋差价损失赔偿金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 陈冬惠当庭表示，第二项诉讼请求中的10万元，包含了陈冬惠向物业中心缴纳的3832元。后，在审理过程中，陈冬惠自愿放弃诉讼请求中对该3832元的主张。 被告湖祥置业公司答辩称：一、原、被告间未签订任何书面的房屋买卖合同及相关文件，双方不存在商品房买卖关系；二、湖祥置业公司未收取过陈冬惠购房定金，陈冬惠向湖祥置业公司主张双倍返还定金无任何依据。本案中，收取陈冬惠定金的系第三人诚焓公司，而湖祥置业公司与诚焓公司间不存在委托代理销售关系；三、湖祥置业公司为妥善解决陈冬惠的购房需求，在吴兴区政府部门主持下，曾多次与陈冬惠沟通并发函，但是陈冬惠拒不配合，甚至提供虚假资料，误导湖祥置业公司，导致未能协商解决；四、陈冬惠要求湖祥置业公司支付房屋差价损失无任何依据，陈冬惠也未提供证据证明其有遭受任何损失，即使存在损失，该损失也与湖祥置业公司无关；五、陈冬惠要求湖祥置业公司赔偿其向物业公司缴纳的3832元缺乏依据，该款应由陈冬惠向诚焓公司主张，与本案无关。 第三人诚焓公司陈述称：一、湖祥置业公司是知晓诚焓公司与陈冬惠间的定金协议的；二、湖祥置业公司确曾有与陈冬惠沟通过，但因陈冬惠已支付定金，且湖祥置业公司与陈冬惠已谈好购房价格，在此情形下湖祥置业公司仍然变更房屋价格，陈冬惠有理由不接受；三、陈冬惠已多次向湖祥置业公司提出过赔偿请求；四、诚焓公司是接到湖祥置业公司的通知及允许的情况下，才到卡丽兰售楼处开展工作的；五、认可陈冬惠主张的由湖祥置业公司退回定金的诉讼请求，相应赔偿责任亦应当由湖祥置业公司承担。 陈冬惠为支持其诉请向本院提交了如下证据： 证据1、《定金收据》及POS签购单各一份。证明原、被告已就案涉房屋的购买签订了定金合同。 证据2、《卡丽兰花园交房通知书》一份。证明湖祥置业公司通知陈冬惠收房。 证据3、收据四份。证明陈冬惠收房的同时，向湖州湖顺物业管理有限公司（以下简称“物业中心”）支付物业费、装修管理费、文明施工保证金、水电押金等共计3832的事实。 证据4、《装修告知书》一份。证明陈冬惠收房的同时，物业中心向陈冬惠告知装修注意事项。 证据5：证人马某当庭陈述的证人证言。证明原、被告双方签订《定金收据》的经过，以及双方在签订《定金收据》时对案涉房屋价款的约定等事实。 湖祥置业公司为支持其答辩意见向本院提交了如下证据： 证据1、《通知函》一份。证明湖祥置业公司于2019年8月30日发函给陈冬惠，并告知了案涉房屋合理的市场价格，同时告知陈冬惠，如有购房意向应于2019年9月3日前与湖祥置业公司签订购房资料，否则视为陈冬惠放弃购买，湖祥置业公司有权将案涉房屋另行出售给他人。 证据2、EMS快递单及邮递记录各一份。证明湖祥置业公司向陈冬惠发函的事实。 证据3、被退回的EMS快递一份。证明陈冬惠拒收函件。 证据4、《关于中惠卡丽兰客户最新进展说明》一份。证明因陈冬惠等人向住建局投诉，湖祥置业公司已妥善采取解决方案，但陈冬惠拒不配合，湖祥置业公司请求吴兴区住建局为湖祥置业公司办理房地产开发资质并开通网签。 证据5、《湖州市吴兴区住房和城乡建设局关于对湖州湖祥置业有限公司申报房地产开发资质审查意见的公示》网站截图一份。证明湖祥置业公司向吴兴区住建局提供说明并作出相应承诺后，吴兴区住建局于2019年9月3日为湖祥置业公司办理房地产开发资质公示。 证据6、《浙江省商品房买卖合同》一份。证明湖祥置业公司与其他购房者签订的购房合同中均明确约定买受人付清全部房款才交付房屋，本案中陈冬惠未与湖祥置业公司签订购房合同、未付清房款的情况下擅自办理收房，明显与通常的房地产交易流程、交易习惯不符。 证据7、《浙江省商品房买卖合同》一份。证明湖祥置业公司向陈冬惠发函后，陈冬惠不予理会，未向湖祥置业公司表达继续购买案涉房屋的意思表示，故湖祥置业公司将案涉房屋出售给他人，且出售价与《通知函》中的售价基本相同。 证据8、《谈话记录表》、《关于对马某违规违法行为的处罚通报》各一份。证明马某在未接到公司通知，未向公司领导请示的情况下，允许诚焓公司进场收取客户费用，其主观意图是代诚焓公司收取客户费用，其收取费用的行为应视为诚焓公司的行为，且鉴于马某的违法违规行为，公司对其作出开除的处罚。 第三人诚焓公司为支持其陈述意见向本院提交了如下证据： 证据1、微信聊天记录一份。证明湖祥置业公司委托诚焓公司销售卡丽兰公寓，双方只是未完成最终的盖章手续而已，且湖祥置业公司对于诚焓公司已经入驻售楼处销售是明知的。 证据2、《销售代理合同》一份。证明湖祥置业公司委托诚焓公司独家销售代理卡丽兰公寓，只是未完成最终的盖章手续。 证据3、网站截图一份。证明湖祥置业公司委托诚焓公司销售卡丽兰公寓，且已上报公司审批流程。 针对陈冬惠提交的证据，湖祥置业公司经质证认为：对证据1真实性无异议，但认为该款是由诚焓公司收取，与湖祥置业公司无关；对证据2形式上的真实性无异议，但认为该交房通知书并非湖祥置业公司提供给陈冬惠的，且该交房通知上明确说明了交房的前提，陈冬惠客观上并未达到交房前提；对证据3、4的证据“三性”均有异议；对证据5证人证言的真实性有异议，证人马某因违反公司规定而被湖祥置业公司给予开除处罚，故马某的证言中针对湖祥置业公司部分，有悖客观公正之嫌。 诚焓公司对陈冬惠提交的所有证据均无异议。 本院经审查后认为，陈冬惠提供的证据1、2、3，能够证明其于2019年3月20日在湖州中惠卡丽兰售楼处就卡丽兰小区公寓618室交付了2万元购房定金，马某在定金收据上“收款人”处签字，诚焓公司在定金收据上盖章，以及陈冬惠交付定金后凭《卡丽兰花园交房通知书》前往物业公司办理收房及装修备案手续，并支付物业费、装修管理费、文明施工保证金、水电押金等共计3832等事实。故对该证据1、2、3，本院作为有效证据予以认定。关于证据4，因缺乏有效证据要件，本院不予认定。关于证据5马某的证人证言，本院经审查后认为，证人对本案基本事实的陈述，与各当事人的陈述基本一致，且其陈述内容符合其岗位特点，本院对其证明效力予以认定。 针对湖祥置业公司提交的证据，陈冬惠经质证认为：对证据1、2、3、5、6、7的真实性均无异议；对证据4真实性不认可；对证据8的关联性不认可。 针对湖祥置业公司提交的证据，诚焓公司经质证认为：对证据1、2、3、4、5之真实性不知情；对证据6、7的真实性无异议；对证据8的关联性不认可。 本院经审查后认为，湖祥置业公司提交的证据1、2、3，能够证明湖祥置业公司就案涉商品房买卖事宜向陈冬惠发函，陈冬惠拒收等事实，本院将其作为有效证据予以认定。关于证据4，因该情况说明的接收对象不是本案当事人，本院不予采信。关于证据5，因不符合有效证据要件，本院不予采信。关于证据6，虽原告及第三人均对其真实性无异议，但该证据与本案缺乏关联系，本院不予认可。关于证据7，系关于案涉商品房的实际出售情况，且原告及第三人对此均无异议，本院予以采信。关于证据8，能够证明马某曾系湖祥置业公司员工，后被湖祥置业公司开除等事实，本院将其作为有效证据予以采信。 陈冬惠对诚焓公司提交的所有证据均无异议。 针对诚焓公司提交的证据，湖祥置业公司经质证认为：对证据1、2、3之证据“三性”均有异议。 本院经审查后认为，基于被告对诚焓公司的证据均有异议，且诚焓公司提交的证据均不符合有效证据要件，故对诚焓公司提交的证据，本院不予采信。 本院经审理，认定事实如下：湖祥置业公司系湖州卡丽兰花园项目（以下简称“卡丽兰项目”）开发商。2019年3月至5月期间，湖祥置业公司与诚焓公司洽谈，由诚焓公司作为卡丽兰小区公寓住房的销售代理商。2019年3月13日至2019年5月初，诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处办公，从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作。期间，湖祥置业公司在卡丽兰项目的项目负责人以及湖祥置业公司在卡丽兰项目的销售主管马某均在售楼处办公，另有湖祥置业公司的一名财务人员、一名行政人事人员、一名销售助理亦在售楼处办公。2019年3月，陈冬惠在卡丽兰售楼处看房，经湖祥置业公司的销售主管马某接待、介绍房源（公寓618室房屋）及房价信息（签约总价为250037元）后，欲购买卡丽兰小区公寓618室房屋。2019年3月20日，陈冬惠前往卡丽兰售楼处购房，马某告知陈冬惠案涉公寓房的签约总价为250037元，陈冬惠在售楼处通过ＰＯＳ机刷卡交付2万元购房定金，诚焓公司向陈冬惠出具定金收据，载明“卡丽兰公寓618室定金2万元”，马某在该收据“收款人”处签字，诚焓公司在该收据上加盖“上海诚焓实业有限公司发票专用章”。同日，马某将《卡丽兰花园交房通知书》交付给陈冬惠，陈冬惠持该交房通知及定金收据，前往卡丽兰小区物业中心办理收房手续。物业中心将案涉房屋钥匙交付给陈冬惠，并向陈冬惠收取物业费、装修管理费、文明施工保证金、水电押金等共计3832元费用。嗣后，陈冬惠要求与湖祥置业公司以总价250037元签订正式的商品房买卖合同，湖祥置业公司以其未收到过陈冬惠购房定金、未与陈冬惠签订过任何购房材料等为由拒绝。 2019年8月30日，湖祥置业公司通过EMS向陈冬惠邮寄《通知函》一份，该函载明“因您为购买我司中惠卡丽兰公寓5F-618房向第三方上海诚焓实业有限公司交纳了购房订金/定金，我司为妥善解决您的购房需求，多次与您沟通购房事宜，但因您一直不配合提供当初购房时的任何书面资料，导致我司无法正常解决您的购房需求。现我司正式发函通知您，您意向购买的中惠卡丽兰公寓5F-618房现购房总价为人民币291632.25元，若您有意向购买，请您于2019年9月3日前往我司签订购房资料，否则我司将视为您放弃购买，我司将不再为您保留该房源，我司有权自行将该房屋出售给第三人。”2019年9月1日，因陈冬惠拒收该邮件，该邮件被退回湖祥置业公司。2019年10月8日，湖祥置业公司以总价293875元将案涉房屋出售给案外人潘连根、沈根娣。此后，因陈冬惠未能按总价250037元购得案涉房屋，亦未能与湖祥置业公司就赔偿事宜达成共识，以致纠纷成讼。 另查明：2019年5月11日，湖祥置业公司因卡丽兰项目销售事件与马某进行谈话。2019年5月13日，湖祥置业公司以马某违反公司《员工手册》、《员工奖惩条例》为由，对马某给予开除处分。 本院认为，本案争议焦点一为，原、被告间是否建立商品房销售预约合同关系。争议焦点二为，本案是否存在因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同的情形。争议焦点三为，原告因未能订立商品房买卖合同而导致的损失是多少。 针对争议焦点一，本院认为，本案中，陈冬惠系在卡丽兰售楼处内，经湖祥置业公司的销售人员接待、介绍房源信息后，决定购买案涉房屋。且系在卡丽兰售楼处内，在工作人员指引下完成购房定金的交付；亦是在拿到工作人员交付的交房通知后，受工作人员的指引到物业中心办理收房手续，拿到房屋钥匙，并交纳了相关费用。故陈冬惠对于其在卡丽兰售楼处内缴纳购房定金的行为具有合理信赖，对于其可正常订立商品房买卖合同亦具备合理期待。现湖祥置业公司以其未收取陈冬惠定金，亦未与陈冬惠签订任何书面文件为由，辩称其与陈冬惠间不存在商品房销售（预约）合同关系，显然有悖诚信，本院不予采信。本院认为，本案中，虽湖祥置业公司与诚焓公司最终并未订立销售代理合同，但自2019年3月13日至2019年5月初期间，诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作。且在此期间，湖祥置业公司在卡丽兰小区的项目负责人、销售主管、有关财务人员、行政人事人员等均在售楼处办公。湖祥置业公司对于诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作这一情节，系属默许，对广大购房业主或潜在购房者具有公示作用。在此期间，诚焓公司收取陈冬惠购房定金，并向陈冬惠出具定金收据的行为，对外可代表湖祥置业公司。至于湖祥置业公司与诚焓公司间，是否因该代理行为而另有争议，非属本案审查范围，本院亦在庭审中予以释明，告知湖祥置业公司与诚焓公司，如有争议可另案主张。针对湖祥置业公司辩称马某的行为系代表诚焓公司，本院认为，本案中，马某在接待陈冬惠，以及在定金收据上签字时，其为湖祥置业公司在卡丽兰项目的销售主管，且该些行为亦发生于卡丽兰售楼处内。本案中，马某对陈冬惠的有关行为，系其履行职务的行为。至于湖祥置业公司辩称马某的行为存在违反公司规定的情形，该情节属湖祥置业公司内部事务，对外不具备对抗效力，马某履行职务的行为，对湖祥置业公司具有约束力。故本院认定陈冬惠与湖祥置业公司间成立商品房销售预约合同关系。 针对争议焦点二，湖祥置业公司辩称，其已在吴兴区住建局、吴兴区八里店司法所主持下多次调解，与陈冬惠对案涉房屋价格一直在沟通，但陈冬惠拒绝提供任何书面资料，致使湖祥置业公司无法确认陈冬惠主张的购房总价是否真实。且湖祥置业公司已经发函陈冬惠，告知了案涉房屋的市场价格，并为陈冬惠保留了一定的购房期限，但陈冬惠拒绝协商。该情形属于双方在磋商过程中无法达成一致意见的情形，双方均无过错，因此不适用定金罚则。本院认为，本案中，湖祥置业公司正是因卡丽兰项目中房屋销售事项存在违反其公司规定的情形，故而对马某进行询问、予以处罚。湖祥置业公司在2019年5月11日已经知晓卡丽兰项目中出现有客户交了定金而无法签约的情形，亦知晓该部分客户的诉求是按原有约定签约或者双倍退赔定金。在2019年5月11日，湖祥置业公司与马某谈话时，问道“有几笔客户的定金是你收的？收据上是你签的字，你为何收钱？钱收到谁的账上？”马某答“有5个客户的定金是我收的，4个客户是2万，1个客户是1万，共9万，是刷诚焓的ＰＯＳ机，交到诚焓的账上。”但湖祥置业公司并未询问马某具体的客户名称，以及具体的房屋总价。湖祥置业公司有能力、有渠道可核实其与陈冬惠约定的房屋总价，而未采取相应方式进行核实。湖祥置业公司在处罚马某后，以及要求诚焓公司撤场后，仍未主动联系陈冬惠。直至包括陈冬惠在内的购房者向公安、住建等部门反映情况，以及湖祥置业公司网签资质受影响后，湖祥置业公司通过书面发函的方式告知“您意向购买的……618房现购房总价为291632.25元，若您有意向购买，请您于2019年9月3日前往我司签订购房资料，否则我司将视为您放弃购买，我司将不再为您保留该房源，我司有权自行将该房屋出售给第三人。”函件内容亦未体现磋商的意思表示，故对其辩称案涉情形属于双方在磋商过程中无法达成一致意见的情形，本院不予采信。本院认为，致使陈冬惠未能就案涉房屋与湖祥置业公司订立商品房买卖合同的主要原因，一是湖祥置业公司在应对陈冬惠购房事件中，缺乏企业诚信担当；二是湖祥置业公司内部管理不到位、外部沟通不及时。湖祥置业公司对于陈冬惠未能就案涉房屋订立商品房买卖合同存在过错，应当承担相应赔偿责任，本案适用定金罚则。 针对争议焦点三，关于陈冬惠主张的房屋差价损失，本院认为，本案中，陈冬惠未能举证证明是否存在该项损失，亦未就其损失超过定金罚则中的2万元进行举证，故对其这一主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院》第四条之规定，判决如下： 一、湖州湖祥置业有限公司应双倍返还陈冬惠定金共计40000元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 二、驳回陈冬惠的其他诉讼请求。 若湖州湖祥置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案件受理费3100元，减半收取1550，由陈冬惠负担1102元，湖州湖祥置业有限公司负担448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  吴潇敏 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 洁