北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6317号上诉人（原审原告）：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈进，女，1971年3月14日出生，住北京市海淀区。上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业公司）因与被上诉人陈进物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。龙城兴业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持龙城兴业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决经审理查明一节存在多处不实。X小区业主大会2016年临时会议决议效力的异议并不是龙城兴业公司提出，而是政府职能部门提出的，业主委员会就此向法院提起行政诉讼但被驳回。龙城兴业公司是政府指定进入小区应急服务的，临时会议决议效力并未得到司法裁判认定，政府也没有撤销应急服务指定。龙城兴业公司2019年撤出并非执行业主大会临时会议决议和生效文书，而是根据政府要求与业主委员会协商后进行的。2.一审判决认定龙城兴业公司应急服务期间服务不达标缺乏证据。某个静态现象不能证明物业服务的周期性过程，且物业服务无法存储和复现。龙城兴业公司在一审前已经撤出，丧失了对现场状况举证的能力。3.一审判决适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定。在政府未认可临时会议决议，未就撤场事项处罚龙城兴业公司，未撤销应急服务指令，同时没有司法文书对临时会议决议的效力进行认定的前提下，龙城兴业公司持续为小区提供服务主观上没有侵害业主权益的故意，客观上实现了业主权益保障。4.一审判决违反法定程序，一审判决径直对业主大会2016年临时会议决议进行审查并认定其效力的做法将直接影响其他业主依法行使诉权，也影响政府依法履行职责。如果必须审查，应追加其他业主或业主委员会作为第三人，并就临时会议效力征询政府职能部门意见。陈进辩称，同意一审法院判决，不同意龙城兴业公司的上诉请求和理由。龙城兴业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈进支付我公司物业管理服务费15960.62元（包含垃圾清运费）及滞纳金1000元（估算）；2、本案诉讼费由陈进负担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。陈进系北京市海淀区X小区X号房屋所有权人，房屋建筑面积为157.93平方米。陈进未交纳2015年11月11日至2019年3月11日期间的物业管理费。2015年11月10日，北京市海淀区人民政府X街道办事处对X小区全体业主发布《公告》一份，内容如下：因北京安居物业管理有限公司公告退出本园区物业管理，为了保证小区广大业主的合法权益，维持小区正常的物业管理秩序，由政府指定物业企业对本小区进行应急接管。经由海淀区物业管理协会应急保障服务企业库中比选，确定北京龙城兴业物业管理有限公司为本小区提供应急物业服务。在业主未依法选聘物业服务企业前，应急保障服务单位遵循前期物业服务合同中的标准、物业服务价格进行服务管理，以确保小区物业服务有序开展。2015年11月11日，龙城兴业公司进入X小区物业管理区域为该小区进行物业服务。X[街道（地区）业备][2016年]第001号业主委员会备案单载明北京市海淀区X建筑物总面积154627.48平方米，业主总人数708人，成立业主委员会委托易明办理业主委员会备案手续。X街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，现予以备案。2016年9月25日，X小区业主委员会（以下简称X业委会）发布《X临时业主大会会议决议公告》，选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为X新的物业服务企业。2016年10月16日，甲方X业委会与乙方北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区X物业服务合同》。同日，X业委会给龙城兴业公司发出《关于X进行物业交接的通知》，通知其物业交接截止日期为2016年10月30日，之后龙城兴业公司将不得收取物业费。龙城兴业公司未与X业委会及北京瑞赢酒店物业管理有限公司办理物业交接手续，未撤离X物业管理区域。另查，X业委会起诉至该院，要求龙城兴业公司撤出X小区物业管理区域，该案在审理过程中，2019年3月11日，X业委会与龙城兴业公司办理物业交接手续，龙城兴业公司撤出X小区物业管理区域。该院对该案审理后认为，X临时业主大会做出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为X新的物业服务企业”的决议有效，故龙城兴业公司应于2016年10月30日按照X业委会的要求撤出X小区物业管理区域。对双方有争议的事实，该院做如下认定：一、关于前期物业费标准的认定。龙城兴业公司向该院出具《B区（X）物业管理全权委托合同》复印件，以证明其为X小区提供物业服务的收费标准和服务标准。该合同系委托方北京海开房地产股份有限公司与受托方北京安居物业管理有限公司签订，并约定“电梯运行、养护费与物业费总和为2.53元”。龙城兴业公司表示其在进入X小区进行应急服务时，只收到上述委托合同的复印件，作为收费依据。陈进对该证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，X业委会已于2016年3月21日成立，故物业服务期按照上述合同的约定应予终止。本案中，陈进向该院提供前期物业公司北京安居物业管理有限公司第四分公司与X小区业主签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费为2.50元/月/平方米。二、龙城兴业公司是否按照前期物业服务标准为X小区业主提供服务。《B区（X）物业管理全权委托合同》关于物业服务内容包括：“第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第五条房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、中水系统、供暖系统等。第六条本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。第七条本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。第八条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第九条公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。第十条交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。第十一条配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。第十二条组织开展有特色的社区文化娱乐活动。第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十五条法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项”。根据《前期物业管理服务协议》，对于物业管理服务质量的约定为：“一、房屋外观1、定期对建筑物外墙体进行清洗或粉刷；二、设备运行1、保证业主及用户正常使用；2、定期对设备进行养护及修理；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、不得在外侧安装防护栏，安装防护栏、防护网必须在原有窗户内侧安装；2、不得拆卸换装窗户、改变窗玻璃颜色；3、不得封闭敞开式阳台；4、空调室外机按物业公司指定的统一位置安装；5、不得在公用部位堆放垃圾杂物、摆摊；6、不得在楼道内堆放杂物，保证消防通道畅通；7、不得在小区内公共部位晾晒衣服、被褥；四、环境卫生1、每天对小区内各楼道进行打扫；2、对小区内的公用部位，庭园道路等进行打扫；3、对公用设施如：健身乐园等进行日常清扫；五、绿化1、绿化成活率达95%以上；2、对绿地进行不定期的浇水、施肥、打药、剪枝等工作，保证无枯枝黄叶；六、交通秩序与车辆停放1、有明显的交通标志；2、小区内无机动车和非机动车；3、对现有的机动车和非机动车停车场进行管理；七、保安1、门卫24小时有专人值守，进行公用部位的日常巡视；2、定期对保安人员进行培训，确保有处理紧急事件的能力；八、消防1、建立消防责任制，明确各部门消防责任人；2、确保相关人员掌握基本消防技能；3、确保消防设施设备完好，放置合理，定期对消防设施设备进行巡视、检修；九、房屋共用部位、共用设施设备小修1、对房屋共用部位及共用设施设备进行定期检查和保养；2、有24小时值班电话，接待业主报修；3、维修及时率达100%；4、维修后进行跟踪回访”。陈进对于龙城兴业公司物业服务质量提出异议，并向该院出具报刊、网络刊载的关于X小区公用管理区域存在管理不到位的情形，如单元门门禁损坏、单元楼中、地下车库百十套消火栓损坏，小区环境差，并附有照片。龙城兴业公司为证明其按照前期物业服务标准提供物业服务，向该院出具其与相关公司签订的2015年至2019年部分物业服务合同，包括《北京市电梯日常维护保养合同及电梯应急修理合同书》、《秩序维护（保安）服务外包合同》、《保洁服务承包合同》、《绿化养护服务承包合同》、《化粪池清掏高压清洗管道合同书》、《管道抢修施工合同》、《协议书》。陈进对上述部分合同的真实性存疑，并且认为上述合同签订时间均在2016年10月30日之后。经该院审查，除承包期限为2016年6月1日至2016年12月31日的《绿化养护服务承包合同》、2015年11月15日至2016年11月14日的《化粪池清掏高压清洗管理合同书》，其余合同均在2016年10月30日之后订立。龙城兴业公司另提交自行制作的物业服务工作汇报，含完成的物业服务内容及相应照片。一审法院认为，龙城兴业公司因X小区前期物业服务公司撤离X小区，故接替前手为X小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系。关于龙城兴业公司的物业服务期限如何确定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，X小区业主大会已做出选聘新物业公司的决议，并通知龙城兴业公司于2016年10月30日前撤离，但龙城兴业公司以对业主大会做出决议的效力有异议为由直至2019年3月11日撤出。根据上述规定，龙城兴业公司无权收取2016年10月31日至2019年3月11日期间的物业费用。关于龙城兴业公司作为应急物业服务企业进入X小区，提供物业服务，是否只可收取应急服务费用。根据《北京市物业项目交接管理办法》第二十一条，“应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。”第二十三条，“应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容”。从龙城兴业公司的服务期限来看，其自进入X小区至X业主大会选聘新物业公司，已远远超过应急服务一般不超过3个月的期限。从北京市海淀区人民政府X街道办事处对X小区全体业主发布《公告》的内容来看，X街道办事处要求龙城兴业公司遵循前期物业服务合同中约定的标准，即不限于应急服务的服务范围。从陈进主张龙城兴业公司物业服务不到位的情形来看，其提出的龙城兴业公司为X小区提供服务不到位的情形亦不限于应急服务的服务范畴，故陈进主张龙城兴业公司应按照应急服务的范围收取物业费的抗辩理由，该院不予采信。关于X小区物业服务费单价的认定。根据北京市海淀区人民政府X街道办事处对X小区全体业主发布的《公告》，龙城兴业公司作为应急物业服务企业进入X小区提供物业服务，参照前期物业服务费标准为2.53元/月/平方米。本案陈进提供的《前期物业管理服务协议》，物业服务费的标准为2.50元/月/平方米，因两者之间差别甚小，故该院将结合龙城兴业公司提供的物业服务标准和质量确定物业服务费单价。根据该院之前论述，龙城兴业公司提供的物业服务范围不限于应急服务项目，但是否达到《B区（X）物业管理全权委托合同》约定的服务范围和标准，龙城兴业公司并未对其服务内容充分举证，特别是陈进向该院提供龙城兴业公司就小区公共区域存在管理严重不足的情况下，龙城兴业公司仍未对其服务内容、质量充分举证，证明其尽到物业管理职责。基于此，该院认定龙城兴业公司在为X小区提供物业服务期间，未完全尽到物业管理义务。针对龙城兴业公司服务不达标的情况，本着物业服务收费应与其服务水平相适应的原则，该院将酌情减少物业费，酌定物业服务费单价为1.8元/月/平方米。关于龙城兴业公司要求陈进给付滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据和事实依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：一、陈进于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司交纳二〇一五年十一月十一日至二〇一六年十月三十日期间的物业服务费三千三百一十七元四角三分；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查，本院（2020）京01民终3823号民事判决，对北京市海淀区X业主委员会与龙城兴业公司物业服务合同纠纷一案作出判决，确认X业主大会作出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为X新的物业服务企业”的决议有效。在该案审理期间，X业委会已与龙城兴业公司办理物业移交手续，龙城兴业公司撤出X小区的物业管理区域。本院认为，关于X业主大会的决议是否有效的问题。本案中，龙城兴业公司以对X业主大会临时会议决议存在争议为由拒绝撤场。针对该决议的效力问题，本院生效判决已对此予以确认，X业主大会的决议自始有效。根据该决议，龙城兴业公司在接到X业委会终止物业服务合同通知后，理应于2016年10月30日前撤离。因龙城兴业公司拒绝退出X物业服务区域，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，判决业主无须支付2016年10月30日之后产生的物业服务费，适用法律正确。龙城兴业公司针对业主大会决议效力及所涉及的相关上诉理由，鉴于本院生效判决已经予以评述，本院在本案中不再重复评价。龙城兴业公司认为其终止服务应当根据政府指令或意见的上诉理由不能成立。龙城兴业公司针对业主大会决议效力问题认为一审判决程序违法，应当追加第三人的上诉理由本院不予支持。关于龙城兴业公司物业服务费的确定问题。鉴于龙城兴业公司并未充分举证证明其全面履行了合同义务，且陈进提供证据证明龙城兴业公司就小区公共区域存在管理严重不足的情况下，龙城兴业公司仍未对服务内容、质量充分举证，证明服务达到相应标准。一审法院根据本案实际情况，酌情减少物业费数额并无不当。综上所述，龙城兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年九月二十五日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟