江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初164号原告：南京智观生物科技有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路299号4楼8408室。法定代表人：于世洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，江苏臻德律师事务所律师。被告：五百动体育发展有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路299号5楼501室。法定代表人：季军。被告：季军，男，1974年7月20日生，住。被告南京苏尧资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区九龙新村505号。法定代表人：张荣中，男，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王小庆，该公司职员，住南京市六合区。被告：南京公用发展股份有限公司，住所地南京市建邺区应天大街927号。法定代表人：潘明。委托诉讼代理人：渠怀东，该公司职员，住南京市鼓楼区。原告南京智观生物科技有限公司（以下简称智观生物公司）与被告五百动体育发展有限公司（以下简称五百动公司）、南京苏尧资产管理有限公司（以下简称苏尧公司）、南京公用发展股份有限公司（以下简称公用发展公司）相邻关系纠纷一案，于2019年1月4日由南京市六合区人民法院立案。于2019年1月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，双方争议较大，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭智观生物公司的法定代表人于世洪及委托诉讼代理人张强，被告五百动公司的法定代表人季军，被告苏尧公司的委托诉讼代理人王小庆，被告公用发展公司的委托诉讼代理人渠怀东到庭参加诉讼。第二次开庭原告智观生物公司的委托诉讼代理人张强，被告苏尧公司的委托诉讼代理人王小庆，被告公用发展公司的委托诉讼代理人渠怀东到庭参加诉讼。被告五百动公司经依法传唤未到庭参加诉讼。因指定管辖，本院于2020年7月15日另行立案。本案现已审理终结。原告智观生物公司向本院提出诉讼请求：判令被告五百动体育发展有限公司、季军排除妨碍、恢复原状，赔偿损失10万元（2018年2月至同年11月，按每月1万元租金计算）。被告南京苏尧资产管理有限公司、南京公用发展股份有限公司承担连带责任。事实与理由：2018年1月，原告与南京好屋源有限公司签订租赁合同一份，约定好屋源公司将位于六合区的5间房屋租赁给原告用于办公。租金每年12万元。原告在装修入住后，使用过程中发现租用5楼的被告五百动公司由于将房屋举报改造成卫生间导致多处严重漏水。致使原告的房屋装修多处损坏，且无法使用。原告只能临时租用其他地方用于工作。原告多次要求被告五百动公司、季军进行维修或停止用水，但均未予以理睬。后经了解，该房屋房主系被告公用发展公司，被告苏尧公司系该房屋的经营人，被告苏尧公司将房屋租赁给被告五百动公司和季军。为维护原告合法权益，特诉讼至法院。被告五百动公司、季军共同辩称，涉案房屋的主体是个人不是公司，原告主体不适格。原告向我公司反映漏水后，未提供过漏水原因的结论，本公司做过三次防水；原告好几次向我公司反映漏水情况，我公司请装修公司看过后表示，是原告有个房间下水管有洞，有一次是自来水主管道破裂，位置在原告四楼的天花板，均与本被告没有关系。本公司做过好几次测试，没有告知本公司漏水的具体原因。原告主张的损失也没有依据。被告苏尧公司辩称，漏水经过多次协调，也做过一次补偿，本公司与原告多次协调并找人去维修过，原告主张的10万元本公司不认可。被告公用发展公司辩称，当初租给被告苏尧公司时双方签订的是委托经营合同，合同约定一切费用由苏尧公司负担，与本公司无关。原告为证明其主张，提供了如下证据：房屋产权证一份、变更通知书一份、房屋租赁合同一份，证明被告公用发展公司系六合区龙池街道雄州南路299号综合楼产权人，该公司将该处房屋2-10层整体出租给苏尧公司，期限自2015年12月1日至2025年11月30日。2、租赁合同四份，苏尧公司将综合楼第五层约950平方米房屋转租给被告季军，期限自2017年4月1日至2025年3月31日。将综合楼第四层整层租给案外人南京好屋源投资有限公司，期限自2017年12月1日至2020年11月30日。南京好屋源投资有限公司将综合楼第四层六间房屋转租给原告，其中五间房屋租赁期限自2018年1月10日至2020年11月30日，年租金10万元，另一间房屋租赁期限自2018年4月1日至2020年11月30日，年租金2万元。3、票据一组，证明缴纳房屋租金123000元，票据上是93000元，另30000元未开票据。4、往来函两份、照片6张、接处警记录1份，证明自2018年11月租用的房屋屋顶就漏水，好屋源公司也予以答复。5、鉴定报告1份，证明漏水是楼上房屋结构、防水措施没有做好导致，与房屋质量及装修过程中的破坏都有关系，各被告应承担连带责任。被告苏尧公司提供协议1份，证明本公司与好屋源公司就漏水处理达成过协议，此后漏水与本公司无关。各被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，关于原告提供的证据3，被告五百动公司及季军质证意见为，原告实际是否交纳不清楚；关于原告提供的证据4,被告五百动公司及季军对其真实性无异议，质证意见为漏水原因不明，应是另两被告的责任，就其中的接处警记录，公司的学员白天在上课，晚上用水洗澡，原告说的漏水不是本公司使用水时造成的；原告第一次反映漏水的时间是2018年5月。关于原告第二次开庭时提供的证据5，被告苏尧公司、公用发展公司对其真实性无异议，苏尧公司质证意见为，当时本公司承租时是毛坯房，同样的套型都没有漏水情况，涉案房屋漏水可能与被告五动公司装修改造没有到位造成，因房屋漏水本公司补偿过19000元。原告智观生物公司与被告五百动公司、季军对被告苏尧公司提供的证据的真实性无异议，被告智观生物公司质证意见为该款给了好屋源公司；被告五百动公司、季军质证意见为，该款是抵扣了19000元的物业费。本院经庭审查明以下事实：位于六合区综合楼为被告公用发展公司所有。该综合楼2-10层（毛坯房）由被告苏尧公司承租，期限2015年12月1日至2025年11月30日。2017年3月9日，被告苏尧公司与被告季军签订租赁合同，租用综合楼第五层（毛坯房）用作培训、办公等。2017年9月20日，苏尧公司与案外人好屋源公司签订租赁合同，将综合楼第四层整层（毛坯）租给案外人南京好屋源投资有限公司，期限自2017年12月1日至2020年11月30日。好屋源公司将该层的Ａ6408、Ａ6409、Ａ8408、Ａ8409、Ａ8410五间房屋给原告使用，期限2018年1月10日至2020年11月30日，年租金10万元；将该层8407室房屋给原告使用，期限自2018年4月1日至2020年11月4日。原告将六间房屋装修后入住，后于2019年10月31日退还承租的房屋。2018年11月18日，原告致函好屋源公司，表示自2018年2月下旬开始出现屋顶漏水现象，虽经多方沟通进行过维修，截止2018年11月18日，漏水现象越来越严重，无法正常使用，要求暂停缴纳房屋租金及物业费。好屋源公司回复原告：“我司自2018年2月下旬发现贵公司与相邻的几间办公室漏水问题后，就一直与物业及5楼进行沟通协调，维修，2018年4月25日已维修好。后期几间办公室又陆续发现漏水情况，我司一直在协调，……，我司8月份让你们自己诉讼，只是你们一直未有具体诉讼要求（如具体损失），希望不要把物业费和房租扯到漏水问题上来，毕竟漏水不是我公司的原因导致的，……”。2018年6月2日9时27分，好屋源工作人员报警称，楼上五百动健身学院的房子多处漏水，将他们四楼的装修破坏，物业把电也停了。关于漏水原因，诉讼期间，经原告申请，本院委托江苏科永和工程建设质量检测鉴定中心有限公司对原告租用房屋中的五间房屋的漏水原因进行鉴定。经鉴定，鉴定意见为：涉案工程四楼五个房间室内卫生间楼面板未按设计要求防水构造施工或防水设施失效，卫生间积水由楼面板裂缝处渗透，造成四楼对应五个房间顶板位置渗漏。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供租赁合同、房屋产权证、通知函、回复函、照片、接处警记录、司法鉴定意见等证实，本院予以确认。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，原告租用的位于六合区间房屋位于被告季军租用的楼下，因季军租用的房屋存在漏水，影响原告对房屋的正常使用，相应的责任应由侵权人承担。关于原告要求被告五百动公司、季军停止侵害、排除妨碍的请求，因原告已于2019年10月底之后不再租用前述房屋，原告的该项请求已无处理必要，故原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求各被告连带赔偿2018年2月至11月间的租金损失10万元的请求，虽然自2018年2月下旬开始房屋存在渗漏现象，但其后好屋源公司及时协调各方进行过相应维修，且同年4月25日已维修好，不至于影响原告的正常使用。结合好屋源公司的回复函、接处警记录、房屋现场照片及原告的请求，本院认定原告租用的房屋因漏水无法使用期间为2018年5月至同年11月间，故原告的租金损失应为58333元（7×100000÷12）。根据鉴定意见，漏水原因既可能是被告公用发展公司的房屋未按施工设计要求规定的防水构造施工，也可能是防水措施失效。故原告的损失，应由被告季军及被告公用发展公司各半承担，并互负连带责任。原告的租金损失为58333元，被告季军及被告公共发展公司分别承担的金额为29166.50元。原告超出前述部分的请求，证据不充分，本院不予支持。被告五百动公司、苏尧公司不是直接侵权人，不承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告季军于本判决生效后十日内赔偿原告南京智观生物科技有限公司29166.50元，被告南京公用发展股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告南京智观生物科技有限公司29166.50元，互负连带责任；二、驳回原告南京智观生物科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，鉴定费30000元，合计32300元，由原告智观生物公司负担1042元，被告季军负担15629元，被告南京公用发展股份有限公司负担15629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元。审 判 长  黑长保人民陪审员  陈 华人民陪审员  吴秀华二〇二〇年九月二十一日书 记 员  聂湘萍