江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2554号上诉人（原审原告）：邓江伟，男，1988年1月28日出生，住江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：陈秋璠，北京市尚公（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑛，北京市尚公（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周海林，男，1962年6月2日出生，住江苏省常州市金坛区。原审第三人：陈闯文，男，1971年12月13日出生，住广州市越秀区。原审第三人：赵清，女，1974年1月27日出生，住广州市白云区。原审第三人共同委托诉讼代理人：吴苏江。上诉人邓江伟因与被上诉人周海林、原审第三人陈闯文、赵清房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2018)苏0482民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓江伟上诉请求：1.撤销原判决，查清事实后予以改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定陈闯文与周海林之间的买卖合同对赵清不具有法律约束力，属事实认定和法律适用错误。1.第三人陈闯文出售案涉A305房产行为属于夫妻共同生产经营行为，构成夫妻共同债务，对作为配偶的赵清具有法律约束力。陈闯文夫妇拍买下西下坻A305、A307两套房产土地使用权并委托他人建筑成两套独立别墅，在房价升值后将其中的一套用于出售获得高额利润，并以售房款偿还了此前的土地使用权受让款和建筑工程款，该行为显系夫妻共同生产经营行为。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，为出售案涉A305房产，陈闯文签订的《房屋买卖合同书》项下的债务属于陈闯文和赵清夫妻的共同债务，对共同债务人之一的赵清显然具有约束力。债权人主张夫妻履行共同债务的，人民法院应予支持。2.赵清作为共同债务人之一，接受了房屋购买人周海林支付的购房款并用于支付自己所欠的A305、A307房产项下的土地款和建筑工程款，参照《民法典》第503条之规定，构成对其丈夫陈闯文出售案涉房屋的追认。3.上诉人邓江伟及被上诉人周海林有理由相信陈闯文出售案涉房屋的意思表示为陈闯文、赵清夫妻双方的共同意思表示，作为妻子的赵清不得以不知情或不同意为由对抗上诉人，陈闯文的行为构成表见代理。（1）陈闯文、赵清系夫妻关系且婚姻状况稳定，陈闯文与案涉相关当事人进行房产交易时具有所代表的婚姻共同体的合法身份，陈闯文对外具有统一的权利外观；（2）陈闯文委托中介机构出售争议房屋具有公开公示效果。上诉人邓江伟正是通过中介这一社会公开场所平台获得案涉房屋出售信息并在中介陪同下实地查看案涉房屋，在中介推介的多个房源中，选择了案涉房屋；（3）在上诉人购买案涉房屋时，案涉房屋已经完成对外出售转让的交易状态达1年有余。陈闯文、赵清和本次交易的前手买家周海林关于案涉房屋的买卖合同签订于2013年11月，周海林已经全额支付买房款530万元，并已经占有案涉房屋和着手进行装修。该状态长达1年之久，2014年11月上诉人才和前手买家周海林签订案涉房屋的买卖协议，购买案涉房屋；（4）从房屋交易价款看，案涉房屋交易价格530万元高于建造成本和当时的市场价格，陈闯文、赵清出售房屋盈利100万元左右，该交易行为不仅未损害赵清的利益，其反而获得相当收益，并用出售款清偿了其本应承担的土地款和建筑工程款的负债；（5）周海林、陈闯文均明确承诺将案涉房屋过户给上诉人邓江伟。陈闯文不仅仅在和周海林的买卖协议中手写承诺负责将案涉房屋过户给上诉人邓江伟，还当面向上诉人父亲邓生照承诺予以过户。周海林亦书面承诺将案涉房屋过户给上诉人；（6）赵清知道或应当知道案涉房屋的交易，但在长达3年之久的时间内，其从来没有向已经占有和装修案涉房屋的上诉人提出任何异议。二、上诉人作为善意相对人，其装修的添附行为物化到案涉房产上的价值2000多万元，远超房屋自身价值，根据《民法典》第322条之规定，案涉房屋的所有权应该归属上诉人。上诉人一方面支付了全部购房款530万元，另一方面上诉人精心装修的价值达到2000多万，远超房屋本身价值。装修属于法律上的一种附合行为，经过装修而形成的案涉房屋，已不再是2014年11月上诉人购买合同项下的A305房屋，而是经过装修后的新的附合物，经过装修后的A305房屋总价值全部由上诉人付出。根据《民法典》第322条之规定，经过装修后的A305房屋的所有权应该归属上诉人，陈闯文、赵清、周海林均负有将案涉房屋产权过户至上诉人名下的法律义务。三、由于房价上涨，陈闯文及赵清为了谋取更大的商业利益，恶意违约之行为，不仅不应该受到法律的保护，更应该给予相应的责罚。陈闯文及赵清之所以恶意违约和毁约，主要在于不动产价格大幅上涨，为谋取更大的商业利益所致。一方面从2013年、2015年到现在，金坛的房价已经有大幅度上升；另一方面，陈闯文一直要求上诉人给予额外的费用或利益，在未得到额外的费用和利益的情况下，陈闯文和赵清遂不顾基本诚信，恶意违约或毁约，从而形成本案诉讼。四、一审法院关于“案涉房屋存在抵押，办理过户属于履行不能”之认定显然错误。事实上，设定在案涉房屋的抵押权的主债权已经得到清偿，抵押权已经归于消灭。五、周海林应向上诉人支付159万元违约金。上诉人和周海林之间签订的房屋买卖合同合法有效，周海林既没有履行合同义务，更没有履行自己向上诉人作出的按期完成房屋过户的承诺，理应承担相应的违约责任。一审法院所谓的履行不能，不构成《合同法》规定的法定免责事由，显然不能成立。同时上诉人就可能造成的损失，保留相应的追偿权。周海林未作辩称。陈闯文、赵清辩称：一、陈闯文与周海林的买卖合同对赵清没有约束力。A305房产属于陈闯文和赵清共同共有。转让房屋属于重大财产的处分行为，不属于夫妻共同生产经营行为。生产经营，是指从事物质生产、商品流通、交通运输、劳务服务以及其他营利性活动，属于《公司法》、《合伙企业法》和《安全生产法》等法律调整的范围。处分是指财产权利人对其财产在法律规定的范围内最终处理的行为，是《物权法》赋予的占有、使用、收益和处分的四大权利之一，上诉人将夫妻处分共有的不动产行为定性为夫妻共同生产经营行为，属于法律定性错误。《物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。作为重大财产的处分行为，需要第三人陈闯文和赵清必须有明确的共同意思表示。赵清在房屋买卖合同中没有签名表示同意出卖房屋，事后没有追认，且又明确的表示不同意，上诉人以赵清接受了周海林的购房款是对事实的扭曲。上诉人诉称装修花费了两千多万，远超房屋本身价值，与事实不符，且没有提供相应的证据。其依据添附物的内容大于房屋本身的房屋所有权归上诉人的观点不能成立。上诉人并非善意第三人。上诉人既然是通过中介知道是陈闯文挂牌出卖，理应联系陈闯文签订合同，即使知道已经出卖给了周海林，又明知房屋尚未过户到周海林名下，也应该与陈闯文直接签订合同，或者通过三方协商解决，是上诉人跳单行为造成了如此后果；上诉人明知房屋买卖合同中没有赵清的签名仍与周海林签订合同；在与周海林签合同时，房屋已经设定了抵押，但上诉人未作任何了解。上诉人作为一个完全民事行为能力人，显然能够预见到该行为可能会产生物权不能变动的后果，仍予以施行，主观上不具有善意，客观上过错明显。上诉人以构成表见代理的理由不能成立。二、案涉房屋所有权归陈闯文和赵清共有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，案涉房屋目前仍登记在陈闯文和赵清名下；上诉人与周海林签订房屋买卖合同存在诸多无法理解的疑点，特别是在陈闯文劝阻装修的情况下，仍然强行施工，过错明显；《民法典》于2021年1月1日起施行，上诉人以《民法典》为依据，是适用法律错误。三、上诉人称第三人以谋取更大商业利益为目的，与事实不符。陈闯文是以成本价将案涉房屋出卖给周海林，不存在谋利之说，上诉人以协商抬价为名，实质是为了收集证据，本身并没有诚意和诚信，上诉人在诉讼过程中，不仅查封了案涉A305房屋，而且还查封了A307房屋和拆迁款几百万，严重违反了法律的规定，损害了第三人的合法利益，滥用诉讼权利、恶意进行人身攻击导致事情未能解决。邓江伟向一审法院起诉请求：1.判令周海林立即将常州市金坛区西下坻别墅A-305号房屋所有权证和土地使用权证过户至邓江伟名下，并承担违约金1590000元；2.第三人协助周海林将常州市金坛区西下坻别墅A-305号房屋所有权证和土地使用权证过户至邓江伟名下；3.本案诉讼费由周海林承担。一审法院认定事实：陈闯文、赵清系夫妻。坐落于常州市金坛区西下坻别墅A-305号（产权证号常金字xx号）房屋登记在陈闯文、赵清名下，为共同共有。因欲购买该房，周海林与陈闯文达成买卖意向，并于2013年11月5日向陈闯文支付购房款5300000元，陈闯文出具了收条。次日，陈闯文以其与赵清的名义和周海林签订了1份房屋买卖合同书（以下简称2013年合同），约定：陈闯文、赵清（甲方）自愿将西下坻别墅（建筑面积791.53平方米，产权证号常金字xx号）房地产出卖给周海林（乙方），甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；房地产及附属建筑物总价款530万元，合同签订时支付；乙方收到此款后10日内交付房屋，甲方接到乙方办理过户手续要求后10日内配合将房屋过户至乙方或者乙方指定的第三人。周海林在乙方落款处签名，陈闯文在甲方落款处签名并代赵清签名。2014年11月19日，周海林与邓江伟（委托他人）签订了1份房屋买卖合同书（以下简称2014年合同），约定：周海林自愿将西下坦别墅Ａ-305号房地产出卖给邓江伟；房地产及附属建筑物总价款5300000元，周海林收到全部购房款时将房屋交付邓江伟；因房屋登记在陈闯文、赵清名下，周海林确认其与陈闯文、赵清于2013年11月6日签订的房屋买卖合同真实有效，并且在邓江伟付清购房款后，周海林让陈闯文、赵清将房屋过户至邓江伟名下；如周海林拒不办理过户手续或逾期交付房屋，每日按房屋总价的10%支付违约金，逾期30日，视为根本违约，需向邓江伟支付房屋总价30%的违约金，且继续履行合同。合同签订后，邓江伟支付了部分房款。截止到2015年5月21日，邓江伟将全部购房款5300000元支付给周海林，周海林出具了收条。2015年9月16日，周海林向邓江伟出具了1份承诺书，载明：邓江伟购买本人房屋一套，位于金坛市西下坻别墅A-305号，已于2014年11月19日交付邓江伟使用、设计和装修，但至今未从陈闯文和赵清名下过户给邓江伟，本人承诺于2015年10月30日前将房屋过户给邓江伟。之后，案涉房地产至今未办理转让登记，目前仍登记在陈闯文、赵清名下。又查明，邓江伟于2015年对案涉房地产进行了装修并实际居住。另查明，陈闯文、赵清于2016年以案涉房地产作抵押向中信银行贷款3000000元，并办理了抵押登记。截止到2018年5月30日，陈闯文、赵清尚欠中信银行借款本金2499402.09元、利息1268.45元，该款至2019年4月30日尚未清偿。诉讼中，邓江伟提出愿意代陈闯文、赵清偿还上述款项以涂销抵押登记，法院征求中信银行意见，中信银行予以同意。上述事实，由当事人陈述、结婚证、房屋所有权证和土地使用权证、房屋买卖合同书、收条、银行汇款凭证、情况说明、承诺书、常州市天宁区人民法院（2017)苏0402民初6255号民事判决书、中信银行出具的情况说明、法院向中信银行出具的函、中信银行的回函等证据在卷佐证。一审法院认为，2013年合同及2014年合同，均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效，各当事人均应履行各自的合同义务。陈闯文、赵清提出，邓江伟与周海林存在恶意串通而签订2014年合同，损害了其利益，对此未能提供证据证明，法院对于该辩解不予采纳。但是，合同有效、当事人应当依约履行并不代表该合同一定能够全面履行，如法律上或者事实上不能履行的非金钱债务，则不得强制当事人履行。本案中，首先，案涉房地产仍登记于陈闯文、赵清名下，周海林与陈闯文签订买卖合同后并未办理不动产转让登记，纵然案涉房地产已交付，周海林依法也未取得案涉房地产的物权，从而也就无法将案涉房地产登记于邓江伟名下。其次，出卖案涉房地产，属于家庭重大财产的处分，不应适用一般家事代理。赵清作为案涉房地产的共有人，未在2013年合同中签名，邓江伟与周海林又未能提供证据证明赵清同意或事后追认陈闯文出卖案涉房地产的行为。因而，赵清与周海林之间并不存在合同关系，也就是说，陈闯文与周海林之间的买卖合同对赵清不具有法律约束力，赵清亦无义务协助周海林将案涉房地产登记于周海林或邓江伟名下。再者，赵清在2016年仍与陈闯文共同将案涉房地产用于抵押贷款，一审庭审中也明确表示不同意将案涉房地产卖与周海林。更何况，即使邓江伟承诺代陈闯文、赵清清偿中信银行债务并涂销抵押登记，案涉房地产在抵押权涤除前，依法也不能办理转让登记。综上，邓江伟要求周海林将案涉房地产过户至邓江伟名下，以及要求陈闯文、赵清协助周海林将案涉房地产过户至邓江伟名下，属于事实上不能履行，对于该两项诉讼请求，法院难以支持。2014年合同约定，周海林拒不办理过户手续或逾期交付房屋超过30日，需向邓江伟支付房屋总价30%的违约金，邓江伟为此要求周海林支付违约金1590000元，因其已认可案涉房地产已经交付，故其主张违约金的理由应为周海林拒不办理过户手续。事实上，案涉房地产目前无法过户至邓江伟名下的原因并非周海林拒绝办理，而是周海林无权处分案涉房地产所致，属于履行不能，因此，邓江伟要求周海林支付违约金1590000元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院也不予支持。至于邓江伟因案涉房地产无法过户受到的损失，则可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，一审法院判决：驳回邓江伟的诉讼请求。本案案件受理费19720元、财产保全费5000元，合计人民币24720元，由邓江伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：案涉房屋的抵押贷款已经于2017年6月14日结清。2018年6月1日，陈闯文、赵清将西下坻A307房屋出售给徐秋东与张华。邓江伟认为上述房屋交易合同上赵清的名字系陈闯文代签。陈闯文认可交易的真实性，并认为上述交易取得了赵清的同意并由赵清本人到场办理过户。本案在二审中的争议焦点为：一、案涉房屋过户义务是否属于夫妻共同债务？二、陈闯文代赵清在合同上签字的行为是否构成表见代理？三、周海林是否承担违约责任？本院认为：关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本院认为，因出售夫妻共有房产，属于家庭重大财产的处分，并非共同生产经营行为，故上诉人依据上述规定主张案涉房产过户义务属于夫妻共同债务不当，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，本案中，陈闯文以夫妻名义与周海林签订房屋买卖合同，在签署栏内明确注明赵清（陈闯文代），因共有房产买卖属于家庭重大财产的处分，不适用一般家事代理，周海林或邓江伟应当要求陈闯文提供赵清授权陈闯文的手续，但周海林或邓江伟均未要求陈闯文提供。邓江伟主张陈闯文构成表见代理，应当证明赵清本人明知案涉房屋交易而未作反对或有同意的意思表示，但其目前提供的证据尚不足以证明上述事实。邓江伟提供的西下坻A307房屋交易，因取得赵清事后追认，故与本案没有参考性。关于争议焦点三，本院认为，无权处分人在房屋买卖合同中代理其他共有人签字的行为，若未获得其他共有人的明确授权，则属于无权代理行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因涉及其他共有人的利益，在其他共有人明确表示事先不知情、事后拒绝协助办理房屋所有权转移手续的情况下，在买受人无法提供明确的授权手续推翻其他共有人陈述的情况下，无权处分人的代理行为对其他共有人并不发生法律效力，即便合同有效也无法继续履行，买受人无法取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，陈闯文作为无权处分人，应承担相应的违约责任。因与邓江伟签订合同的相对人系周海林，在第三人陈闯文违约的情况下，周海林应对邓江伟承担违约责任。但考虑到邓江伟提起案涉违约金的请求权基础是继续履行情况下的违约责任，而邓江伟要求继续履行的诉讼请求因第三人无权处分而无法实现，故其违约金请求应作出相应变更。邓江伟可以另行提起诉讼，要求解除合同、赔偿损失等，同时也可以请求对违约金进行调整。在本案中径行处理将不利于平等保护各方的合法权益，故不宜在本案中直接处理。综上，一审判决虽适用法律有误，但判决结果并无不当，本院依法对其结果予以维持。因第三人陈闯文违约，周海林应对邓江伟承担相应的违约责任。为平衡各方当事人利益，本院酌定二审诉讼费用由周海林负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19720元，已由邓江伟预交，应由被上诉人周海林负担。周海林应于本判决生效之日起十日内向邓江伟支付其应承担的诉讼费用19720元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年九月二十五日法官助理 潘 军书 记 员 陆岷孜