浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初1001号 原告（执行案外人）：卢凌瀚，男，2000年6月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：郭理法、陈建尧，浙江怡胜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：卢大伟，男，1967年10月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杨志东，浙江国翔律师事务所律师。 被告（被执行人）：浙江星飞置业有限公司，住所地：浙江省东阳市东义路168号。 法定代表人：顾星康。 被告（被执行人）：顾星康，男，1957年2月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：吴丽萍，女，1962年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告（被执行人）：浙江南方涂料工业有限公司，住所地：浙江省东阳市开发区东义路168号。 法定代表人：顾星康。 被告（被执行人）：东阳市家具二厂，住所地：浙江省东阳市开发区（林业总场）。 法定代表人：顾星康。 被告（被执行人）：东阳市新悦房产开发有限公司，浙江省东阳市白云街道兴平西路278号。 法定代表人：卢加华，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：诸密特，浙江联吉律师事务所律师。 原告卢凌瀚与被告卢大伟、浙江星飞置业有限公司、顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂、东阳市新悦房产开发有限公司（下称新悦公司）案外人执行异议之诉一案，原告于2020年1月13日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年3月30日、6月17日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭理法、被告卢大伟的委托诉讼代理人杨志东、被告新悦公司的委托诉讼代理人诸密特到庭参加了两次庭审。被告顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：不得执行坐落于东阳市××街道××幢房产。事实和理由：2018年11月9日，原告与开发商新悦公司网签《商品房买卖合同》一份，约定购买东阳市××街道××幢不动产，总价2500万元。同日，原告支付房款300万元，并于2019年1月由原告母亲王**代为支付尾款2200万元。因工程尚未竣工验收，故该房产未实际交付。贵院在执行被告之间的民间借贷纠纷时对该房屋进行查封，原告提出执行异议，东阳法院出具（2019）浙0783执异138号执行裁定书，认为原告除首付款300万元外，支付房款的汇款凭证为王**且没有购房发票，不足以证明已付清全款，故裁定驳回原告的异议请求。原告认为，1.本案原告与开发商新悦公司之间有合法有效的书面买卖合同，且该合同已经办理了预售备案登记，系双方的真实意思表示，未交付系客观原因造成，并非原告所致。2.原告已全额支付房款。（2019）浙0783执异138号执行裁定书认定错误，款项来源与房款性质无关。原告母亲代原告支付，汇款凭证摘要写明为新悦房产别墅1号，完全可以确认房款系用于支付系争房屋。购房发票是否开具并非认定房款是否付清的法律依据，发票开具的义务人为新悦公司而非原告。原告在付清款项后曾向新悦公司要求开具，但新悦公司因涉诉所有账户被查封，未能及时缴纳税款而无法开具发票，系客观原因所致。新悦公司在可开具发票的情况下已向原告开具购房发票。3.应当平衡小业主与其他债权人的利益。开发商作为担保人的债务不应当影响原告作为业主的合法权益。就案涉房屋来说，应当优先保障原告的合法权益，而不是他案执行人的权利。若将原告购买的房产作为新悦公司的财产执行，是对像原告一样的小业主合法权益的极大损害，极不公平。 原告为证明其主张向本院提供证据如下： 一、（2019）浙0783执异138号执行裁定书，证明原告曾提出执行异议，被裁定驳回。 二、商品房买卖合同，证明原告与开发商签订了合法有效的买卖合同并进行了预售备案登记。 三、支付凭证及购房发票，证明原告已向开发商支付购房全款，开发商在完税后已向原告出具购房发票。 四、说明，证明购买案涉房屋的购房款由原告母亲王**支付。 五、产权人不动产信息查询记录，证明原告名下无其他房产。 六、对私新线流水交易查询，证明卢加华的款项来源于卢燎伟，本来也是卢燎伟的钱。 被告卢大伟辩称，1.原告起诉的房产现仍然是开发商名下的房产。原告只是与开发商签订了合同而已，并没有办理预告登记，物权没有发生转移。申请执行人要求查封处置房产符合法律规定。2.原告与开发商之间的买卖是恶意串通，逃避债务的行为，而不是正常的买卖行为。3.原告在签订买卖合同时刚成年。原告户实际已经有4000多平方米的住宅，不存在其所称唯一住宅的问题。原告的陈述自相矛盾，所谓新悦公司所有账户被查封，但从原告支付的款项流向可以反映出其与新悦公司系恶意串通的。 被告卢大伟提供了如下证据材料： 一、不动产查询结果单、户籍证明，证明原告户拥有的住宅面积达6000多平方米，原告并非消费性购房。 二、补充协议，证明卢大伟与卢燎伟、新悦公司约定房屋的销售价格，而本案房屋买卖价格低于该约定。 三、保全执行异议，证明新悦公司明知购房款应进入监管账户，但本案购房款并未进入监管账户，系原告与新悦公司串通。 四、保全申请书，证明本案购房合同签订于卢大伟提出保全申请后不久，系原告与新悦公司串通转移财产。 被告新悦公司辩称，1.答辩人与原告之间存在真实合法的商品房买卖合同关系。双方于2018年11月19日签订了《商品房买卖合同》，且已就该合同向房管部门办理了预售备案登记。比照同楼盘同类商品房的预售情况，本案商品房买卖价款符合当时当地的市场行情。目前合同已在履行中，原告已于2019年1月支付了全部购房款，答辩人也已就购房款开具了正式发票。现涉案商品房正在竣工验收，不久就可交付使用。该合同合法有效，应受法律保护，答辩人同意按约履行。2.关于滞后开具购房发票的问题。答辩人名下账户当时因诉讼被查封，答辩人不能缴纳税款导致购房发票未及时开具。2019年8月底，东阳市政府牵头召开了涉案项目的专题协调会，政法委、法院、住建局、街道等职能部门及主要银行都参加了会议。会议决定对已网签的649房购房户（包括本案原告）的权益予以保护，同时为保证公司项目的正常运行，对答辩人名下的银行账户予以解封。答辩人在完税后于2019年12月向卢凌瀚开具了发票。当月除原告外，答辩人还开具了其他购房户的150多份发票。开具购房发票是答辩人在履行《商品房买卖合同》时的随附义务，且答辩人已在合理期限内履行，不影响合同效力。3.答辩人与本案其他被告之间民间借贷纠纷一案，虽已进入执行程序，但答辩人已依法向浙江省高院提起再审申请，并已被立案受理，请求法院考虑中止本案诉讼。 被告新悦公司提供了如下证据材料： 一、浙江省商品房买卖合同2份，证明新悦公司在涉案楼盘同类商品房的销售情况，本案商品房售价符合当时当地市场行情。 二、（2018）浙0783民初11176号案件财产保全申请书、保全裁定等材料，证明新悦公司账户因案件被查封，无法缴纳税款，不能及时开具正式发票。 三、（2019）浙民申4499号、4500号受理案件及告知合议庭成员通知书，证明执行依据案件目前正处于再审申请阶段的事实。 本院依职权调取证据材料如下：王**、卢燎伟两人的东阳农商银行账户交易流水，证明王**支付的购房款项来源。 经审理，本院对本案证据综合认证如下：被告顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂未到庭，视为放弃对证据进行质证的权利。 对原告提供的证据，被告卢大伟质证认为，证据一无异议；证据二的真实性有异议，不能达到其证明目的，原告与开发商之间并未发生物权转移，且购房款未按合同约定进入监管账户，存在串通的可能；证据三、四的真实性有异议，不能达到其证明目的，王**系新悦公司股东，与新悦公司存在大量资金往来，不能认定为购房款项；证据五不能达到原告的证明目的，原告户拥有4000多平方米房产，恰能证明原告非消费性购房；证据六的真实性无异议。被告新悦公司质证认为，对原告提供的所有证据均无异议。本院认为，原告提供的证据一能够达到其证明目的，予以确认；证据二、三、四的形式真实性予以确认，能否达到其证明目的待说理部分阐述；证据五、六的真实性予以确认。 对被告卢大伟提供的证据，原告质证认为，证据一，对真实性无异议，但不能达到其证明目的，原告已经成年且其父母已经离婚，其具有购房资格和需求；证据二、三、四，对关联性有异议，无法达到其证明目的。被告新悦公司质证认为，证据一，对真实性无异议，对关联性有异议，只能证明卢燎伟持有房产的情况，与本案无关联，原告作为成年人购房符合有关首套房的规定；证据二，对真实性无异议，但不能达到其证明目的，在房屋实际销售过程中对价格的调整符合当时的市场行情；证据三，对真实性、合法性、关联性均无异议，恰能证明新悦公司因账户被查封，所以才要求原告等购房人提前支付购房款；证据四，系卢大伟单方制作的，是否提交过法院无法核实，无法达到其证明目的。本院认为，证据一，双方对真实性均无异议，可以达到其证明目的，予以确认；证据二，补充协议的一方当事人新悦公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据三、四与本案无关联，不予确认。 对新悦公司提供的证据，原告质证对新悦公司提供的三份证据均无异议。被告卢大伟质证认为，证据一，不能达到其证明目的；证据二，恰能证明新悦公司在明知债权人进行财产保全的情况下将四套别墅转移到亲属名下，系恶意串通逃避债务；证据三，对真实性无异议，但不影响本案审理。本院认为，新悦公司提供的三组证据与本案欠缺关联，不予确认。 对本院调取的证据，原告质证认为，对真实性、合法性、关联性无异议，可以证明原告的款项系其母亲王**支付的；被告卢大伟质证认为，对真实性、合法性、关联性无异议，可以证明系新悦公司的资金在实际控制人和法定代表人及相关人员之间的空转走账，实际系为逃避新悦公司的债务；被告新悦公司质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议，但不存在新悦公司的钱流入卢燎伟指定账户的情况。本院认为，该证据可以证明原告购房款项的来源，予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 本院在执行申请执行人卢大伟与被执行人浙江星飞置业有限公司、顾星康、吴丽萍、浙江南方涂料工业有限公司、东阳市家具二厂、新悦公司民间借贷纠纷一案中，于2019年7月9日作出（2019）浙0783执2899、2900号执行裁定书，查封了坐落于东阳市××街道××幢××幢××幢××幢房地产。原告卢凌瀚以其购买了上述1幢的房产并已付清全部购房款为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2019年12月20日作出（2019）浙0783执异138号执行裁定书，裁定驳回卢凌瀚的异议请求，并于2019年12月27日送达卢凌瀚。卢凌瀚在法定期限内提起本案诉讼。 再查明，2018年11月9日，原告卢凌瀚与新悦公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，主要内容为：卢凌瀚购买东阳市××街道××幢的房屋；计价方式为按套计价，总价款为人民币2500万元；买受人于签订本合同时支付首期款300万元，剩余房款2200万元于2019年12月31日前支付；出卖人应当在2019年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同附件八：补充协议内容中第8点约定“凯悦花苑项目的商品房预售资金监管银行是：中国银行股份有限公司东阳支行，预售资金账户账号为：3844××××3724”。同日，原告的母亲王**以ＰＯＳ机刷卡方式向新悦公司支付300万元。2018年10月22日，卢加华向卢燎伟转账4000万元。2018年12月26日，卢燎伟向王**转账2900万元。王**于2019年1月2日向新悦公司开设于工商银行东阳支行尾号为1773账户转账1600万元、1300万元，分别作为原告购买凯悦花苑1幢、王**购买凯悦花苑4幢的购房款。2019年1月3日，卢加华向王**转账600万元。次日，王**向新悦公司尾号为1773账户转账600万元，作为原告购买凯悦花苑1幢的购房款。 另查明，原告卢凌瀚系卢燎伟与王**之子。卢燎伟系被告新悦公司的股东和实际控制人，占股90%；王**也系被告新悦公司的股东，占股10%。卢燎伟与新悦公司之间有多笔大额款项往来。新悦公司的法定代表人卢加华系卢燎伟之父。（2019）浙0783执2899、2900号执行裁定书查封的坐落于东阳市××街道××幢××幢××幢××幢房地产，其中，4幢以王**名义购买，6幢以卢燎伟的兄弟卢燎杰名义购买，8幢以卢燎伟的连襟许廷斌的名义购买。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案外人提起执行异议之诉的目的在于排除法院对执行标的的强制执行，人民法院应当根据上述规定进行审查。本案中，从购房能力上看，原告卢凌瀚在购房时年仅18周岁，系在校学生，并不具有购买上千万房产的经济实力。从款项来源看，购房款实际来源于被告新悦公司的控股股东卢燎伟，原告亦在庭审中认可案涉房屋系父母的赠予。虽然案涉房屋系以卢凌瀚的名义购买，但其实质系新悦公司与其控股股东之间的交易行为。从合同履行情况来看，原告并未按照合同约定时间和指定账户付款，而是将除首付款外的2200万元购房款提前一年支付给新悦公司，且购房款也未进入合同约定的商品房预售资金监管账户。鉴于包括原告在内的凯悦花苑1、4、6、8幢四栋房地产购买人与新悦公司之间的关系及被告新悦公司的涉诉情况，在卢燎伟与新悦公司存在频繁款项往来的情况下，本案案外人执行异议之诉审理中应当秉持较一般购房者更为严格的审查标准来认定购房合同的真实性和履行情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告提供的证据尚不足以证明其权利的合法性与真实性，应当承担举证不能的法律后果。原告的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 驳回原告卢凌瀚的诉讼请求。 本案受理费166800元，由原告卢凌瀚负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  蒋翠容 人民陪审员  马海光 人民陪审员  黄福仁 二〇二〇年九月二十八日 代书 记员  徐 莎 ? 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。