湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2581号原告：广州香江物业管理有限公司株洲分公司，住所地：株洲市云龙示范区龙头铺镇龙坛寺村大屋塅。负责人：罗振宇，系该公司副总裁。委托诉讼代理人：胡亚林，男，汉族，1978年10月30日出生，住湖南省株洲市。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。被告：梅友珍，女，汉族，1960年9月15日出生，住湖南省株洲市石峰区。被告：朱天云，男，汉族，1959年4月11日出生，住湖南省株洲市石峰区。原告广州香江物业管理有限公司株洲分公司与被告梅友珍、朱天云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司株洲分公司的委托诉讼代理人胡亚林、被告梅友珍、朱天云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司株洲分公司（以下简称香江物业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费共计13437元（自2016年9月1日至2020年5月31日）；2、判令被告向原告支付违约金4031.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了位于株洲市，且已顺利办理了收楼手续，原、被告双方于2014年6月1日签订了《前期物业管理合同》，约定原告对被告所购物业提供前期物业管理服务。被告所购物业的建筑面积为149.3平方米，被告应按《前期物业服务合同》的约定，每月5号前按照建筑面积2.0元／平方米向原告交纳当月物业服务费。合同还约定被告逾期交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每日千分之一计算违约金，逾期超过30日的，原告有权停止有关服务，逾期超过60日的，被告除应补交物业费及延迟支付违约金外，还应承担年物业费总额20%的违约金。原告从2016年2月1日开始计收物业费，前后共减免被告20个月的物业费，但自2016年9月1日起，被告不再按时支付物业服务费，截止2020年5月31日，被告累计拖欠物业服务费人民币13437元（298.6元／月×45月）。经原告多次催告无果，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告向本院申请放弃要求被告支付1478.07元物业费的诉讼请求。被告梅友珍、朱天云共同辩称：1、原告提供的物业服务未达到第五级标准，不应按照该标准2元/平方米，应当按1.14元/平方米；2、原告存在违反《物业管理条例的》行为，小区有几十处违章建筑、乱搭乱占、铲除公共绿地的情况；3、原告未完全履行约定义务；4、被告是2014年10月11日收房的，应当从2014年11月开始计收物业费，优惠20个月，则是到2016年8月31日；2016年8月31日至2017年8月期间应当按空置房交70%的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梅友珍、朱天云于2012年11月5日购买了株洲市云龙示范区云龙大道52号湖湘文化城×栋×室，建筑面积149.32平方米。株洲锦绣香江房地产开发有限公司与广州增城香江物业管理有限公司株洲分公司（后更名为：广州香江物业管理有限公司株洲分公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“…‥第七条住宅物业管理费2.0元/月.平方米，商业物业管理费3.5元/月.平方米，…‥第八条物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。…‥第十条物业服务费用按月缴纳，业主应在每月的10日之前预缴下个月的物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每延迟一天按逾缴金额的千分之二向乙方支付违约金。…‥”《补充条款》第八条：“关于房屋交付手续的变更约定8.1甲乙双方一致同意：甲方在《预销售合同》第十一条约定的交付日期前交付该房屋给乙方的，应当书面通知乙方办理交付手续，除此之外，甲方无需向乙方发出书面收楼通知，乙方应按《预销售合同》约定的交付日期自行到甲方处办理交付手续，签署房屋《房屋交接书》。乙方未在约定的交付日期前来办理交付手续的，甲方无需向乙方出具书面催告书。若乙方未按《预销售合同》约定或甲方通知的交付日期届满之日内办理交付手续的，视为乙方认可该房屋已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定或甲方通知的交付日期作为该房屋的实际交付日和保修期的起算日。自该日起，该房屋的风险由甲方转移给乙方，物业管理服务费及其他费用由乙方承担。”《预销售合同》中约定的交房时间为2014年5月31日，原告给被告减免了20个月的物业管理费（即自2014年6月1日至2016年1月31日），被告应于2016年2月1日计收物业费，2016年9月1日起被告没有按时缴纳物业服务费，故原告诉至本院。另查明，被告的房屋在2016年9月1日起至2017年8月期间系房屋空置期，原告香江物业公司同意对该空置期的物业管理费按9折核减计328.46元（149.3平方米×2.0元/平方米×11个月×10%）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，房屋开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。物业服务合同为双向权责约定，物业服务企业与业主应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告已提供相应的物业服务，被告应按约定支付物业管理服务费。原告香江物业公司在庭审中申请放弃要求被告支付1478.07元物业费的诉讼请求，系处分自身权利，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称收房时间是2014年10月11日办理的收楼手续，物业管理费应当从收楼日期计算，应当从2014年11月至2016年8月为止优惠减免20个月物业费，经查，原告认为应当按《预销售合同》中约定的交房日期2014年5月31日起计算，根据原、被告双方签订的《预销售合同》中补充条款第八款的约定，除提前交房的情况之外，无需向业主发出书面收楼通知，业主应当按合同约定的日期办理收房，并开始计算物业管理服务费，故被告该答辩理由本院不予以采纳。被告辩称2016年9月至2017年8月系房屋空置期，应按70%的标准交纳物业费，原告只同意按90%计算核减物业费328.46元，经查，2019年实施的《株洲市城区物业服务收费实施意见》是按7折收取物业管理费，2019年以前株洲市空置房的物业费收费标准是9折，故该答辩意见本院不予采纳。被告辩称原告的收费标准过高，经查原告与开发商的《前期物业服务合同》中对物业收费标准做了约定，且经过株洲市物价局备案登记，原告的收费标准符合合同约定，故对被告的辩解，本院不予采纳。原告要求被告梅友珍、朱天云自2016年9月1日起至2020年5月31日止的物业费11630.47元（149.3平方米×2.0元/平方米×45个月-328.46元-1478.07元）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的主张，从原、被告的庭审陈述中可以证明原告在物业服务中存在轻微瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告梅友珍、朱天云于本判决生效后十日内支付原告广州香江物业管理有限公司株洲分公司物业管理费人民币11630.47元；二、驳回原告广州香江物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费236元，减半收取118元，由被告梅友珍、朱天云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  余岚二〇二〇年九月二十四日法官助理龙赛梅书记员吴桦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。