贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6409号上诉人（原审被告）：黄静群，男，1977年9月21日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭成健，贵州福万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目M区13-14栋123号。法定代表人：丁盛，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目M区13-14栋123号。负责人：丁盛。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。上诉人黄静群因与被上诉贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司（以下简称聚丰奇盛公司）、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司（以下简称聚丰奇盛花果园分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄静群上诉请求：一、请求撤销原判第一项，依法改判上诉人不支付租金；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2019年7月23日至2019年8月6日期间并未对租赁商铺实际使用和收益是由于被上诉人强制关停门面所致，该期间租金不应支付。一审判决上诉人支付公摊面积部分租金无事实和法律依据。一审判决认定涉案合同于2019年8月6日解除错误，根据合同法第二百二十六条规定，上诉人支付租金应在2019年9月19日，上诉人未违约，被上诉人不享有合同解除权，故被上诉人公告解除合同明显错误。聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订租赁合同，被上诉人交付了涉案房屋给上诉人，上诉人应当支付租金。一审判决虽然没有按照合同约定计算租金，出于公平原则，参照被上诉人与宏益房开签订的合同计算房租，被上诉人提供给上诉人使用的房屋由公共部分的面积，应由上诉人等承租人分摊。一审判决解除合同正确，上诉人长期不按期缴纳房租导致被上诉人无力向宏益房开交付房租，宏益房开关闭了涉案商场，被上诉人通知上诉人解除合同，合同已解除是事实。上诉人称支付租金的期限未到是对合同断章取义理解，合同明确约定租金按月支付。聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《聚丰美食城租赁合同》，并判令被告于本判决生效之日起3日内搬离A23号商铺，并将A23号商铺归还给原告；2、判令被告向原告支付2018年12月25日至2019年7月23日期间的租金213780.51元（按每月租金3万元计算），2019年7月24日起的租金按照每月租金3万元计算至2019年9月25日止；3、判令被告向原告支付2019年1月1日起至2019年5月31日期间的水费107.81元、电费931.40元、燃气费320.93元、管理费6455.90元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月23日，聚丰奇盛公司与宏益房开签订《花果园商铺租赁合同》，约定：宏益房开将坐落于本市花果园商铺M区13至14栋-123号房屋，建筑面积6631.99平方米出租给聚丰奇盛公司使用，租期为10年，自2018年7月31日起至2028年7月30日止；其中2018年3月31日至2018年7月30日为装修期，装修期除房屋租金外，其余费用由聚丰奇盛公司交纳并自行承担；合同第三条约定聚丰奇盛公司承租租赁物作为服装、家居、母婴、电器、百货、美食广场之用，未经宏益房开允许不得改变租赁物的用途；合同第四条约定租金标准为，2018年7月31日至2020年7月30日，50元/月/平方米，此后逐年递增，上述租金包括租赁物的附属设施使用费，包含外门头广告设置，中央空调外机设置使用场地等，不包括聚丰奇盛公司需交付之物业管理费、因经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公共事业服务费用（包括但不限于水、电、燃气、电话费、宽带网络等），聚丰奇盛公司须按照相关部门规定时间足额缴纳；合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，宏益房开将上述租赁房屋交付聚丰奇盛公司。2018年9月20日，贵州聚丰奇盛花果园分公司（甲方）与黄静群（乙方）签订《聚丰美食城租赁合同》，约定：由黄静群租赁花果园M区13-14栋123号一层聚丰购物美食城A23号商铺（含公摊），建筑面积47平方米，经营品种和范围为花甲粉、鹅火锅、牛蛙，合同期限为两年，以实际开业时间为起租日；合同并载明：“第三条租金、费用及支付方式：3.1乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付2万元作为进场费，无论何种原因导致合同终止，进场费均不退还。另须支1万元作为合同履约保证金，此保证金不计利息，在本合同结束两个月内，乙方在租赁期内如未发生因经营的产品出现问题导致应向顾客承担法律责任以及无违反本合同约定的任一违约行为，甲方应将保证金全额无息退还给乙方。3.2美食城保底租金和抽成租金统称为租金，两者取其高。3.2.1保底租金：第1年每月保底租金分别为30000元/店铺；…….3.2.2抽成租金：第1年抽成租金为当月营业额（税前）18%;第2年抽成租金为当月营业额（税前）19%；……3.2.3上述租金不包括乙方需交付，因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公用事业服务费用，包括但不限于（如水、电、燃气、电话费、宽带网络等）。3.3如果乙方单月营业额达不到保底租金/抽成扣点额度，合同期内累计达3个月的情形，甲方会同乙方分析原因，调整产品结构并协助乙方做促销推广的活动，乙方需积极配合。调整后一个月内仍未达到该营业额，甲方有权提高保底租金的20%或单方面解除合同。……3.5乙方销售款一律由甲方统一收银，若乙方销售人员私自收银，甲方有权按其所收金额100倍（或5000元，二者取其高）对乙方处罚，此款项从乙方的营业款中扣除。第四条费用支付：4.1乙方在本合同履行期间应承担的费用：4.1.1保底租金和抽成租金两者取其高。4.1.2收银设备押金6000元整合同届满或解除时退还（此押金已在履约保证金内，不另行支付）。使用费180元/月，使用届满两年不再交付使用费。4.1.3排烟系统押金6000元，合同届满或解除时退还（此押金已在履约保证金内，不另行支付）。使用费280元/月，使用届满两年不再交付使用费。4.1.4管理费用950元/月（费用构成：公共区域餐桌收拾摆放餐具收集、餐具清洗消毒、餐饮垃圾集中处置、洗碗间人员薪资、洗消设备折旧、日常消耗用品、工服费用等）。4.1.5乙方自用的水、电及煤气费等由乙方自行承担，水电气费收取按公司标准统一执行，并按实际使用量予以扣除（电1.2元/度，另承担25%电损，水4.7元/吨）。……4.2乙方需缴纳费用的支付日期为次月的5号或之前，……。4.3乙方有超过30日未缴付上述费用中一项或多项或全部各项的情形，甲方有权立即终止合同，保证金不予退还，收回场地。4.4消售款每半月结算一次，……。第九条装修和改建：9.1甲方负责对公共就餐区、店铺的内部统一装修，以保证乙方的经营活动能正常开展。……第十二条违约责任……12.3在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还：……（5）逾期支付租金、管理费及其它费用之一达到30日的；……（8）未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续5天以上的（法定节假日除外）；……12.4甲方依据本合同约定解除合同的，乙方所支付的相关保证金作为惩罚性违约金支付给甲方。若乙方保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……第十三条合同终止后的处理：13.1本合同期满不再续约或因其他原因终止后，乙方应期满之日或接到终止通知7天内，结清各项费用、撤离现场。……”。合同签订后，聚丰奇盛花果园分公司将涉案商铺交付黄静群使用，黄静群向原告交纳了2万元进场费及1万元合同履约保证金。审理中，原、被告均认可涉案商铺实际从2018年12月15日开始计租。2019年7月23日，原告关停聚丰美食城整体门面。2019年8月6日，原告在报刊上刊登公告，要求各承租户在登报之日起三日内交清租金及其它费用，并搬离聚丰美食城商铺。2019年9月25日，原告对聚丰美食城所有商铺进行清场，收回涉案商铺。原告陈述在2019年9月25日清场到黄静群租用的商铺时发现商铺内剩余物品只有一个门头，其余可移动物品黄静群均已拿走。黄静群表示：在2019年6月就已将商铺内物品搬走，当时商铺内还剩消毒柜和灶，黄静群已向原告明确表示过该两项物品不要由原告自行处置，离场时未与原告办理书面交接手续，原告承诺可退还进场费和保证金，但至今未退还。原告称黄静群所述不实，表示在2019年9月3日与黄静群通话时黄静群仍表示要继续经营门面。对诉请第二项，二原告表示要求从2018年12月15日开始按上述租赁合同约定的每月保底租金3万元计租至2019年9月25日止。原告陈述：2018年12月15日只有部分营业额经过原告账户，有部分营业额是黄静群自行收取，原告从2018年12月15日开始从黄静群营业额中提取18%用于支付租金，每月不等，2018年12月15日到2018年12月31日提取租金为16759.18元，2019年1月1日到2019年1月31日提取租金为461.48元，2019年2月1日到2019年2月31日提取租金为408.3元，2019年3月1日到2019年3月31日提取租金为787.53元，2019年4月1日到2019年4月31日提取租金为60元，从2019年5月1日开始起就没有再提取到租金，以上已提取租金共计18476.49元；二原告表示对以上已提取到的租金同意从黄静群应付租金中扣除。黄静群认为原告虽要求按保底租金支付，但自2018年12月以来没有一个月显示黄静群按保底租金支付，而是每月按营业额的百分比提取租金，该事实证明原、被告之间属于合作经营关系，双方签订的上述租赁合同实际应认定为经营合作合同。黄静群表示对自2018年12月15日起至2019年4月30日止期间总营业额没有证据提交，该期间总营业额是多少不清楚，退场以前所有的营业额都是由原告收取，黄静群没有自行收取营业额，在此期间原告返到黄静群账户上款项共计13445.68元，分别为：2019年1月4日返款9271.65元，2019年1月19日返款1534.89元，2019年1月31日返款106.96元、460.54元、1601.23元，2019年3月6日返款1483.31元，2019年3月18日返款142.05元、1642.98元，2019年4月3日返款202.07元；黄静群对此提交有建设银行交易明细为凭；原告对此无异议，认可以上向黄静群的返款。原告对其诉请第三项：要求被告支付2019年1月1日起至2019年5月31日期间的水费107.81元、电费931.40元、燃气费320.93元、管理费6455.90元。对该项诉请中的水费107.81元、电费931.40元、燃气费320.93元，原告表示放弃该部分诉请。对该项诉请中的管理费6455.90元，原告表示：包括上述租赁合同第四条费用支付中约定的收银设备押金使用费每月180元、排烟系统使用费每月280元、管理费每月950元，以上三项管理费用共计每月1410元，从2019年1月1日起计算至2019年6月15日止已达8000元以上，原告仅要求按照6455.9元计算管理费。黄静群对此不予认可，黄静群表示该份合同为原告提供的格式合同，在经营期间内没有交费记录证明按合同条款履行，原、被告之间的经营合作模式已经通过原告每月提取营业额的百分比得到佐证，按通常的经营规则以上费用不可能让被告拖欠如此之久。另查明：原告开设的聚丰美食城使用了其向宏益房开租赁的6631平方米的一半面积，为3315.5平方米。其中设商铺46间，面积共计1886平方米，剩余3315.5-1886=1429.5平方米为各商户的公共使用面积。根据各租户的商铺面积与总商铺面积比等于各商户公摊面积与总公摊面积比相等的计算方式，黄静群应分摊的公摊面积为：47÷1886×1429.5=35.62平方米。另，黄静群于本案审理中原向一审法院提起反诉，反诉诉请为要求聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司返还黄静群反诉进场费及保证金人民币3万元整，但在开庭审理后本案宣判前黄静群撤回反诉，并向一审法院提交中止审理申请书。黄静群认为其与聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司签订的上述《聚丰美食城租赁合同》显失公平，黄静群已另案起诉请求撤销该租赁合同，认为本案需以另一案件的审理结果为依据，故要求本案中止审理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《聚丰美食城租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，合同约定的权利义务均符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，应认定为租赁合同，原、被告均应按照上述租赁合同约定履行各自的合同义务。对黄静群称涉案合同虽名为租赁合同但实为合作经营合同的主张不予采信。原告将涉案商铺交付黄静群使用，在租赁过程中，原告于2019年8月6日在贵阳晚报上刊登公告，通知各商户搬离物品，实为行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，该公告到达黄静群之日即2019年8月6日起双方签订的上述租赁合同解除。根据庭审中原、被告所述，黄静群表示于2019年6月就已搬离商铺，原告表示于2019年9月25日收回涉案商铺，原、被告陈述均表明双方签订的租赁合同实际已终止履行，原告已实际收回涉案商铺，故原告的第一项诉请已经实现，不再就该诉请作出判决。对双方争议焦点之一，应否按上述租赁合同约定的保底月租金3万元支付租金；根据原、被告庭审中提交的证据以及实际履行情况，原告在黄静群经营期间实际未按保底租金每月3万元收取租金，黄静群每月支付租金数额不等，未有一期按照合同约定的保底租金3万元实际履行；从原、被告所述，原告每月提取到的租金中最低至60元，故按照经营额的18%收取租金也不具备实际履行条件且对原告有失公平。因此对应付租金，根据公平原则，酌情按聚丰奇盛公司与宏益房开签订的租赁合同约定租金标准50元/月/平方米计算至原告登报解除合同之日即2019年8月6日止，各商户对公共使用部分面积应进行分摊并计入计租面积，故黄静群应付租金为50元/月/平方米×（47+35.62）平方米×7个月+50元/月/平方米×（47+35.62）平方米÷30天×21天=31808.7元。该应付租金应扣除原告于庭审中认可的已提取到的租金共计18476.49元，黄静群应付原告租金为13332.21元。对原告要求按保底月租金3万元计算及黄静群要求按经营额的18%计算租金，均不予支持。对黄静群称在2019年6月就已搬离，原告对此否认，因黄静群未提交与原告办理房屋交接的相关证据材料，对此不予采信。对原告主张的水、电、煤气费用，原告已自行放弃，从其自愿。对原告诉请的管理费用6455.90元，双方于上述租赁合同中有明确约定，原告主张的该费用按合同约定从2019年1月1日起计算至2019年6月15日止已达8000元以上，原告按照6455.9元主张，在合同约定范围内应予支持。对黄静群已交纳的进场费2万元、履约保证金1万元，黄静群本对此提出反诉，要求二原告向其返还，因黄静群已向本院撤回反诉，一审法院从其自愿，准许黄静群撤回反诉，故对黄静群已交纳的进场费2万元、履约保证金1万元应否退还在本案中不予处理。对黄静群称其已另案起诉故要求本案中止审理的主张，一审法院认为黄静群提出中止审理的理由不成立，对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告黄静群于本判决生效之日起十日内支付原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司2018年12月15日至2019年8月6日期间的商铺租金13332.21元；二、被告黄静群于本判决生效之日起十日内支付原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司管理费6455.9元；三、驳回原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4606元，减半收取2303元，由被告黄静群负担138元，由本诉原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司自行承担2165元。黄静群已交纳的反诉案件受理费275元，因黄静群已撤回反诉，由黄静群自行承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，上诉人聚丰奇盛花果园分公司营业执照载明，其类型为有限责任公司分公司。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人聚丰奇盛花果园分公司签订《聚丰美食城租赁合同》后，聚丰奇盛花果园分公司于2019年8月6日公告解除与承租人的租赁合同，上诉人自述其已搬离了租赁房屋，且聚丰奇盛花果园分公司在该日后收回了租赁房屋，故双方之行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，在此情形下，聚丰奇盛花果园分公司行使解除权即使并未依据约定或法定之解除情形，但上诉人以搬离租赁房屋的实际行为作出了同意解除双方租赁合同关系的意思表示，一审法院认定双方租赁合同关系于2019年8月6日实际解除并无不当，依法应予维持。上诉人称被上诉人在2019年7月23日强制关停门面,但未举证证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，故对上诉人所持一审法院认定合同解除日期错误及其不应支付2019年7月23日至2019年8月6日期间租金的理由，本院不予采纳。合同解除后，双方合同当事人应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，依法主张权利。被上诉人诉请上诉人支付欠付租金，一审法院以聚丰奇盛公司与宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》之约定作为计算欠付租金的依据，涉案租赁合同的出租人聚丰奇盛花果园分公司予以认定，上诉人虽持其不应支付公摊面积的理由，但同样未对一审法院以聚丰奇盛公司与宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》之约定作为计算欠付租金的依据上诉，本院从当事人之自愿，对一审法院确定的计付租金标准予以维持。而聚丰奇盛公司与宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》约定的租赁面积为建筑面积6631.99平方米，对应于聚丰美食城实际建筑面积及商铺专有部分面积，约定的出租面积明显包含了建筑物专有部分及公共部分，一审法院由此计算出上诉人应承担的公共部分面积35.62平方米租金符合《花果园商铺租赁合同》约定。故对上诉人所持不应支付公摊面积租金的理由，本院不予采纳。并且，《花果园商铺租赁合同》明确约定了每一期租金的支付期限，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定。故对上诉人所持支付租金期限未届满的理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由上诉人黄静群负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月四日书记员 罗 艳