贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9808号 原告：叶正武，男，1983年12月17日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：查梅，女，1991年12月7日出生，汉族，住所地：贵州省大方县。 委托诉讼代理人：阮大双（特别授权代理），执业证号：15205201910141867，系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤建筑（一般授权代理），实习证号：230713011110797，系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9152050067073306XQ），住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边）。 法定代表人：吴正华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理），执业证号：15224201610604979，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王映（特别授权代理），执业证号：15205201920097107，系贵州锐驰律师事务所律师。 原告查梅、叶正武与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮大双、汤建筑，被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查梅、叶正武向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定71086.38元（以394486.00元购房本金为基数，按合同约定的总房款的日万分之二支付违约金，自2016年12月31日起计算至2019年06月20日止）；2、依法判决被告退还因面积不足多收的房款5821.00元及支付原告利息从2014年8月14日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际履行偿还义务之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年8月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定购买被告开发的位于毕节市七星关区，（房号为6-2-6号）。合同约定被告应当在2015年6月30日前向原告交付房屋，并于2016年12月31日前为原告办理产权登记。合同签订后，原告已经如约向被告付清购房款及缴纳了相关税费，但被告却在2019年06月20日才为原告办理产权登记。被告在合同中明确约定面积差异的处理方式，根据合同和产权登记证书可知：被告多收原告房款5821.00元，应当按合同约定退还并给付相应利息至实际退还之日止。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对双方具有约束力。被告的违约行为已经给原告造成损失，因此被告应承担相应违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，应依法判决驳回。（一）在案涉《商品房买卖合同》签订后，国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任，显然不合理。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年8月14日，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途不同均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任，显然不合理。（二）答辩人已于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，并及时通知业主提交办理转移登记的资料，答辩人已全面履行合同约定的办证义务。在国家对不动产登记行政法规及政策作出重大调整的情况下，同期因不动产登记行政法规及政策作出重大调整导致在毕节房地产市场大量房地产开发项目逾期办证屡见不鲜，甚至在案涉项目之前开发的其他项目却至今无法办证的情况大量存在，答辩人公司秉持诚信履约原则，积极主动与办证部门协调并于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，及时通知业主提交办理转移登记的资料，并于2019年上半年为案涉项目广大业主办理了不动产权属证书；相应地，被答辩人在签订《委托书》中承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，既是被答辩人的真实意思表示，也在情理之中。二、被答辩人要求答辩人退还房屋面积差价款的诉求无事实依据，不应得到支持。1.根据《商品房买卖合同》第三章第七条约定，出卖人与买受人约定按照下述第2种方式，即按照套计算。同时《商品房买卖合同》第五章第十五条约定，实测面积和第三条载明的预测面积发生错误的，双方同意按照第2种方式处理，即为按套计价，之所以在合同中明确房屋面积，仅是为办证需要。2.在按套计价的前提下，《商品房买卖合同》明确了被答辩人购买的案涉房屋户型、尺寸，被答辩人在《商品房买卖合同》附件一“案涉商品房平面户型图”上签字确认，该平面户型图与案涉房屋的《不动产权属证书》登记的完全一致，答辩人依约交付符合约定的房屋，被答辩人当然无权要求补偿面积差价。3.同项目其他业主存在产权证面积超出合同面积，答辩人也本着诚信原则并未要求其他业主补交超出部份的差价。三、被答辩人在与答辩人签订的《资料移交单》中，明确承诺“本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”系被答辩人对自身权利的处分，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金及面积补差，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。答辩人在尽职尽责为被答辩人办理《不动产权证书》并向被答辩人移交。被答辩人在其出具给答辩人的《资料移交单》中，已明确“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”四、即使被告承担违约金，原告的部分违约金已经超过诉讼时效，依法不应当予以支持。综上所述，被答辩人的诉求无事实及法律依据，既违反公平原则又违背诚实信用原则，不应得到支持。请求贵院依法裁定驳回被答辩人的诉求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积128.08平方米，套内建筑面积106.24平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为394486元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十五条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理；（1）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定按照国家相关法律法规执行。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124486元，余款270000元以银行按揭贷款支付。同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，在接收该商品房的同时向出卖人出示第二十三条约定的物业服务费用缴款凭证。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期之后的180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款394486元。2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分不动产权证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月30日，被告在原告所属6楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2019年4月26日，原告提交资料并出具委托书委托被告代为办理不动产权证书。原告出具的委托书载明不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。2019年6月20日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。原告领取涉案不动产权证书及其他资料时，声明不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向被告主张权利。原告认为，因被告逾期办证，未退还多收的房价款，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：涉案商品房建筑面积126.19平方米。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告逾期通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。但被告取得涉案楼栋不动产权证书，具备了办理商品房转移登记的条件后，原告出具委托书委托被告办理涉案商品房不动产权证书，领取涉案商品房不动产权证书时，明知被告已逾期办理不动产权属证书，应承担违约责任的情况下，明确表示不再追究被告的违约责任，视为原告就诉请的该民事权益已经作出处分，原告就逾期办证违约金再行提起诉讼，本院不再支持。 关于被告诉请的退还套内面积差异款5821元及支付原告利息，根据合同约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定按照国家相关法律法规执行。《商品房买卖合同》中的设计图纸是合同的组成部分，原告购买的涉案商品房建筑面积合同中已约定为128.08平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为394486元。原告交付的涉案商品房建筑面积为126.19平方米，差异面积为1.89平方米，建筑面积误差比1.475%，在3%以内。根据《最高人民法院》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，被告应当据实结算房价款，依法返还原告多支付的房价款。被告应返还原告的房价款为394486元÷128.08平方米×1.89平方米=5821.19元。因此，原告诉请被告退还房屋差异款5821元，本院予以支持。虽原告在委托书中虽载明不再追究房开公司签订合同中一切违约责任，但原告并未举证证明，被告已按合同约定，在原告交付该商品房时，被告已向原告公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向原告提供该商品房的面积实测数据，原告已明知其所购买的商品房实际套内面积（或建筑面积）与合同约定的实际套内面积（或建筑面积）有差异，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，其应承担不利后果。原告在不知道涉案商品房存在房屋面积差异的情况下，被告抗辩原告已放弃该权利，理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告查梅、叶正武房屋面积差异多付房价款5821元； 二、驳回原告查梅、叶正武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费861元，由原告查梅、叶正武负担836元，被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年九月七日 书记员 何梦思