杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初3967号 原告：孔庆丽，女，1985年11月5日出生，汉族，住浙江温岭市。 被告：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，住所地杭州市富阳区银湖街道九龙大道69号，统一社会信用代码9133018369707800XC。 法定代表人：杨平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈韵锦，女，1991年8月19日，汉族，住广州市天河区。 原告孔庆丽诉被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称“野风公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，由审判员史燕芬依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔庆丽，被告野风公司的委托诉讼代理人陈韵锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔庆丽向本院提出诉讼请求：1.解除编号为×××49《浙江省商品房买卖合同》；2.野风公司返还购房总价款860757元，利息91759.4元（其中购房款本金430757元按银行同期贷款利率4.9%自2018年3月16日暂计算至2020年7月1日为49132.62元；银行按揭贷款430000元按银行实际收取的利息年5.88%计算自2018年9月10日起至2020年7月1日为42626.78元，其后该两笔款项的利息均请求计算至被告向原告实际返还房款日）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金25822.71元（逾期超过90日后，以购房款860757元为基数的3%支付违约金）；4.由于被告未能按期交房，给原告居住造成的实际租房房租损失共计52600元（其中2019年1-3月份每月房租2600元，2019年3月份至2020年7月份每月2800元）；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月16日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的X房产一套，该房产建筑面积为40.91平方米，总价860757元。该房款由原告于2018年1月15日前支付430757元（其中430757元于当日支付，20000元以此前2月25日支付的定金冲抵），其后430000元通过银行按揭贷款的方式于2018年9月10日之前支付给被告。对于房屋交付和产权登记的办法，双方分别在《浙江省商品房买卖合同》的第九条和第十六条做出约定。被告承诺在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，并在2019年3月31日向原告交付该房屋初始登记的房屋权属证书。但截至起诉日，被告并未按合同约定日期完成涉案房屋的交付，及房屋权属的初始登记。故原告有权根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条要求解除合同，被告应返还原告已经支付的购房款及相应利息并按合同约定承担相应的根本违约责任。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱延期又延期交房责任，被告的行为严重损害了原告的利益。 在审理过程中，原告孔庆丽变更第二项诉讼请求为：野风公司返还购房总价款860757元，利息102818.41元（其中购房款本金430757元按银行同期贷款利率4.9%自2018年3月16日暂计算至2020年8月10日为51477.85元；银行按揭贷款430000元按银行实际收取的利息年5.88%计算自2018年8月10日起至2020年8月10日为51340.56元，其后该两笔款项的利息均请求计算至被告向原告实际返还房款日）。 原告孔庆丽向本院提交如下证据： 1.商品房买卖合同1份，证明孔庆丽购买野风乐多公司开发的334室房产的事实； 2.收据及银行转账记录共7份，证明孔庆丽已向野风乐多公司支付430757元首付款的事实； 3.个人购房担保借款合同1份，证明孔庆丽向浦发银行办理按揭借款430000元的事实； 4.个人按揭贷款还款通知单1份及还款回单3份，证明孔庆丽按期归还借款本息及结清贷款本金430000元、利息共计42626.78元的事实； 5.2019年1-2月份房租支付每月2600元的交易记录、2019年3-2020年7月份租房合同1份及续租事实和每月2800元房租的转账交易记录，证明由于被告迟交房以至于原告在租房这一方面产生实际损失的事实； 6.送达被告方解除购房合同通知单1份，证明原、被告之间无法协商达成一致的事实。 被告野风公司答辩称：被告同意解除购房合同，并且返还原告被告已经收到的房屋首付款及银行贷款的本息部分。被告愿意以合同约定的标准即3%承担逾期交付房屋的违约金，不承担其他费用，请法院公正判决。 被告野风公司未向本院提交证据。 原告孔庆丽提供的证据，被告野风公司经质证认为：对于证据1-4的三性没有异议；对于证据5不予认可，其三性请法院认定；对证据6被告没有收到原告寄送的解除购房合同通知书，对三性不予认可。本院经审查后认为，原告提供的证据1-4、6，真实、合法且与本案相关联，本院予以认定；证据5的真实性本院予以认定，至于关联性，下文予以阐述。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月16日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××49），约定：买受人购买的商品房为银湖街道九龙××道××号××室，建筑面积40.91平方米。按建筑面积计算，每平方米21040.25元，总价款860757元。买受人在本合同签订当日支付430757元，余款430000元采用银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；……。第十六条关于产权登记约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（且办理完成退房手续后）15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并且自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。……。《浙江省商品房买卖合同》还约定其他相关条款。 原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》前，2018年2月25日，原告向被告支付20000元，2018年2月28日，原告向被告支付购房定金30000元，2018年3月13日，原告向被告支付180757元，2018年3月14日，原告向被告支付100000元，2018年3月15日，原告向被告支付100000元，合计支付购房款430757元。 2018年7月24日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行签订《个人购房担保借款合同》，合同价款金额430000元，贷款期限10年，自2018年7月30日起至2028年7月30日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.90%。贷款合同利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次年公历年的1月1日起调整。还款方式为采用等额本息还款法，每期还款日为10日。至2020年7月1日，原告向上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行归还贷款本金430000元，支付贷款利息42626.85元。 至原告起诉日止，案涉商品房所在项目尚未竣工验收，被告无法向原告交付房屋。 本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应该按照合同约定履行各自的义务。1.被告逾期不能向原告交付案涉房屋，根据双方签订的上述合同，原告有权解除合同。原告通过诉讼方式提出解除合同，被告已收到本院送达的起诉状等副本材料，且对原告该项诉讼请求无异议，本院予以确认。故原告提出解除编号为×××49《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告通过支付首付款430757元及银行按揭贷款430000元方式共计支付了860757元购房款，被告应当依照合同约定退还上述购房款。2.至于原告起诉主张的利息及违约金，双方在《浙江省商品房买卖合同》第十条中明确约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。原告累计已付购房款860757元，对于原告按揭贷款本金430000元，原告已经按照《个人购房担保借款合同》的约定支付到期利息42626.85元，该贷款本金已转入被告账户，原告未占有使用该贷款且支付贷款利息，现案涉购房合同由于被告逾期交付合同项下商品房的原因解除，即被告对于案涉购房合同的解除存在过错，该部分利息应视为原告已经发生的实际损失由过错方即被告承担。根据《浙江省商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金为原告累计已付购房款的3%即25822.71元。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，2019年8月19日前中国人民银行同期贷款基准利率为4.35%，2019年8月20日至今，中国人民银行同期贷款基准年利率已被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率替代，利率最低为3.85%（2020年4月20日公布），按照上述标准计算，原告的实际损失已超过合同约定的违约金。故本院以被告违约造成原告实际损失确定违约金数额，酌情确定被告支付给原告的违约金为：按首付款430757元为本金计算从2018年3月16日起至款项付清日止的利息损失（其中从2018年3月16日起至2019年8月19日止按照年利率4.35%计算为27117.95元，从2019年8月20日起至款项付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及按贷款金额430000元为本金计算的利息损失（2020年7月1日前按照银行实际收取的利息计算为42626.85元，2020年7月2日起至款项付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。至于原告主张的其他利息和违约金，缺乏依据，本院不予支持。3.原告主张的租房费用开支，本院认为，与本案被告违约行为不具有必然的因果关系，不属于因被告违约所造成的损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除孔庆丽与杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于2018年3月16日签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××49）； 二、杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还孔庆丽购房款860757元； 三、杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付孔庆丽按照本金430757元计算从2018年3月16日起至款项付清日止的利息损失（其中从2018年3月16日起至2019年8月19日止按照年利率4.35%计算为27117.95元，从2019年8月20日起至款项付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及按照本金430000元计算的利息损失（2020年7月1日前按照银行实际收取的利息计算为42626.85元，2020年7月2日起至款项付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回孔庆丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14177元，减半收取7088.5元，由原告孔庆丽负担535.5元，由被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担6553元。 原告孔庆丽于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  史燕芬 二〇二〇年九月八日 书记员  徐昱敏