苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1522号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇吴中路399号。法定代表人：王强，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。被告：王金英，女，1967年1月4日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）诉被告王金英、苏州牧泽纺织有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并组成合议庭进行了审理。在诉讼过程中，原告瑞霖公司申请撤回对被告苏州牧泽纺织有限公司的起诉，本院已裁定予以准许，并于2020年6月17日、2020年9月7日公开开庭进行了审理。瑞霖公司的委托诉讼代理人陈燕明、被告王金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞霖公司提出诉讼请求：1.判令被告王金英立即返还非法占用的由原告所有位于房屋；2.判令被告王金英立即支付其非法占用房屋的占有使用费16083元(按照同地段租赁市场平均价格2500元/月，从2019年6月18日起暂计算至2019年12月31日止)，且以后按此标准计算至被告实际交还房屋之日止；3.本案诉讼费由王金英承担。2020年6月10日，原告瑞霖公司将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即支付其非法占用房屋的占有使用费34402.5元(按照同地段租赁市场估计单价金额48879元/年（K2，68平）、28683元/年（K4，56平），即平均租金单价为625.5元/m²/年，按K9面积55平、从2019年6月18日起暂计算至2020年6月18日止)，且以后按此标准计算至被告实际交还房屋之日止。2020年9月7日，原告瑞霖公司将第二项诉讼请求变更为：判令被告王金英立即支付其非法占用房屋的占有使用费39218.97元（按照《评估报告》所鉴定的K9租金标准32313.6元/年，从法院执行过户裁定书作出之日2019年6月21日起暂计算至2020年9月7日止），且以后按此标准计算至被告实际交还房屋之日止；并增加诉讼请求：被告王金英支付评估K9房屋租金单价的鉴定费5000元。事实与理由：2019年5月18日，原告通过法院司法拍卖在淘宝网上竞得位于苏州市吴江区西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权，并在2019年6月17日付清全部拍卖款。自2019年6月18日起此吴江市盛泽盛利织物整理厂此处的房地产物权归属原告，原告也取得相应的租赁收益权。原告在处理涉租房屋时，发现其中的K9处房屋由被告王金英正使用。原告与被告王金英取得联系要求其立即搬离清场返还房屋，但被明确拒绝，也拒不交纳非法占用期间的占有使用费。原告认为，在原告竞得本案涉诉房屋所有权后，依法取得了相应房屋的占有使用收益处分等权利。被告王金英的对房屋的占用行为不存在合法性，应当立即返还房屋并支付占有使用费。被告王金英辩称：其与吴江市盛泽盛利织物整理厂签订有《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，并已支付了十年的租金，其占有并使用K9处房屋行为合法；另，租金计算标准过高，高于临街店面的租金不合理。经审理查明：吴江市盛泽盛利织物整理厂曾与王金英签订房屋租赁合同，约定王金英租赁盛利商区K幢9号房屋，建筑面积约100㎡，租期为2014年4月1日起至2024年3月31日止，租金为220000元。2017年7月10日，本院作出（2017）苏0509破22号民事裁定，裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具（2017）苏0509破22号决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在本院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。另查明：1.位于盛泽镇西环路西侧盛利商区K幢9号的房屋在进行司法拍卖时属无证房产，现由王金英占用。2.吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人于2019年12月12日出具情况说明一份，载明本院于2019年7月10日受理吴江市盛泽盛利织物整理厂破产清算，在2019年7月10日至2017年9月9日期间，管理人并未通知王金英继续履行合同。3.经瑞霖公司申请，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对位于苏州市吴江区工业用房地产（设定为毛坯状态）自2019年6月18日起至今（现场勘察日：2020年7月14日）的市场租赁价值进行评估，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司于2020年8月25日出具苏明（吴江）房地估字(2020)第0703-01号房地产估价报告，认为盛利商区K9号（设定为毛坯状态，建筑面积55㎡，含夹层，租赁期为2019年6月18日至2020年7月14日）市场平均租金单价为RMB48.96元/㎡/月，即32313.6元/年。瑞霖公司为此支付评估费5000元。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、民事裁定书、决定书、拍卖公示截图打印件、竞买须知截图打印件、拍卖成交确认书复印件、房屋现场照片打印件、管理人情况说明、《评估报告》、收费说明函、评估费发票等证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为：因坐落于苏州市吴江区的房屋为无证房产，故被告王金英与吴江市盛泽盛利织物整理厂签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告王金英占用涉诉房屋无法律依据，被告王金英理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告瑞霖公司，原告瑞霖公司取得了涉案房产的所有权，被告王金英无权占用房屋，原告瑞霖公司有权要求返还涉案房屋并支付自原告瑞霖公司取得房产所有权之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。因原告瑞霖公司实际取得该房产所有权在2019年6月21日，原告瑞霖公司主张占有使用费自2019年6月21日起按《评估报告》标准计算为32313.6元/年，本院予以支持。对于胜诉方所预交的诉讼费，原告瑞霖公司要求由被告王金英直接向其给付，原告瑞霖公司已预交的诉讼费不再要求法院退回，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，判决如下：一、被告王金英于判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区的房屋，并返还苏州市瑞霖纺织科技有限公司。二、被告王金英于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司自2019年6月21日至2020年9月7日的房屋占有使用费39218.97元，并继续以32313.6元/年标准计算至实际搬离之日止（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：07×××10）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由被告王金英负担，并于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××64）。原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退回。评估费5000元，由原告苏州瑞霖针纺织品有限公司负担750元，由被告王金英负担4250元。被告王金英负担的评估费应于本判决生效之日十内给付原告苏州瑞霖针纺织品有限公司（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：07×××10）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  洪永洋人民陪审员  陈建林人民陪审员  杨 荣二〇二〇年九月十九日书 记 员  姚思越附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。×