河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1407号 上诉人（原审被告）：肖爱民，男，1966年2月22日出生，汉族，住址：河北省衡水市饶阳县。 被上诉人（原审原告）：石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司，住所地：衡水市桃城区前进街与永安路西北角白庙村三层框架架构综合楼。统一社会信用代码：91131102MA08N3TL4H。 负责人：刘玉涛，经理。 委托诉讼代理人：金文岩，河北合明律师事务所律师。 上诉人肖爱民因与被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司，（以下简称：润珏企业管理衡水分公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初7129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人肖爱民、被上诉人委托诉讼代理人金文岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖爱民上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、一审判决认定案涉房屋以租赁单位出租，非以面积出租，认定事实不全面。双方签订的租赁合同第一条约定：上诉人租赁被上诉人位于衡水市框架结构综合楼第二层西南角横轴第1轴至第5轴、纵轴Ａ轴至Ｄ轴所标的区域，建筑面积约为1200平方米；第一层西南角第1轴至第2轴，纵轴Ａ轴至Ｂ轴所标的区域，建筑面积约为100平方米，总建筑面积约为1300平方米，年租金25万元。租赁合同标明了租赁房屋的范围，经消防验收实际面积只有945平方米，但被上诉人却虚报建筑面积为1300平方米，虽标明了租赁房屋的范围，但双方在确定年租金时，建筑面积是重要因素，对租金数额确定有决定性的影响。而被上诉人却虚报建筑面积355平方米，虚报超过实际建筑面积的三分之一。被上诉人作为出租方，应很清楚自己出租房屋的实际建筑面积，却虚报建筑面积，隐瞒确定合同租金数额的重要事实，因此，被上诉人违反诚实信用原则，有违约行为。一审判决认定案涉房屋以租赁单位出租，非以面积出租，认定事实不全面。二、解除租赁合同系上诉人与被上诉人协商一致的结果，上诉人不存在违约行为。2019年11月20日上诉人给被上诉人出具退租申请，一审判决即认定系上诉人要求解除合同是错误的。实际上在2019年11月20日以前上诉人与被上诉人多次就解除合同进行协商，被上诉人也已经找好了新的承租人吉美超市。被上诉人多次催促上诉人写退租申请，上诉人才在2019年11月20日写了退租申请，20多号吉美就开始使用案涉房屋了。因此，解除租赁合同系上诉人与被上诉人协商一致的结果，上诉人不存在违约行为。三、一审判决认定上诉人应承担违约金15万元过高，被上诉人没有租金损失，不应支付违约金。如前所述，上诉人没有违约行为，解除租赁合同是双方协商一致的结果。即便按上诉人要求解除合同，被上诉人在2019年11月20日上诉人写了退租申请后，20多号被上诉人就将案涉房屋另行出租给了吉美超市，在租赁合同履行过程中以及合同解除后，被上诉人没有租金损失。因此，一审判决认定上诉人应承担违约金15万元过高，被上诉人没有租金损失，不应支付违约金。四、被上诉人应退还上诉人保证金5万元，房租87500元，并赔偿上诉人装修费13万元。双方签订租赁合同后，上诉人按约定支付第一年租金25万元和保证金5万元，随后上诉人开始对房屋进行装修，花费装修费13万元。在装修过程中，上诉人发现被上诉人出租给的房屋没有经过消防验收，被上诉人也未向上诉人提供消防验收合格证明文件，违反合同第六条第1款约定的保证义务，致使上诉人自行花费8000元做消防图纸，并且不能在合同约定的两个月装修期内装修完毕，影响上诉人对租赁房屋的使用。且租赁房屋面积不足，只有945平方米，而并非是合同约定的1300平方米，被上诉人违反了合同义务，应退还上诉人差额面积的租金（1300-945）÷945×250000＝87500元。鉴于被上诉人的以上违约行为，而应由被上诉人退还上诉人保证金5万元，房租87500元，并赔偿上诉人装修费13万元。故提起上诉，请依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 上诉人庭审时补充称：租给我时，两个门楼梯面积很大，房屋面积不够，当时签订租赁合同时面积没问题，大约为1300平方米，但签完合同之后里面有很多东西，到一个月左右才交的钥匙，我交了30万元，一年的租金25万元和保证金5万元，保证电梯、房屋设施正常使用。因为被上诉人欠我的钱，所以双方签订了租赁合同，25万元租金是用欠条抵顶的。我租赁后，也想尽快往外转租，但租不出去，因为没有消防，且实际面积不够，实际面积才800多平米。还有两个楼梯，一个是和吉美共用一个，一个是和忠义共用。我们签订合同之后，直至起诉我，我还没有租出去。 被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。上诉人的上诉状及庭审过程中的部分陈述是虚假陈述，上诉人一直在承租的房屋内进行经营，被上诉人出租给上诉人的房屋已经经过了整体验收。 润珏企业管理衡水分公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告2019年至2020年度租金34722元，并支付逾期付款滞纳金10416.6元，违约金500000元，合计545138.6元（滞纳金暂计算至起诉之日，之后滞纳金以34722元未基数，按日利率千分之五计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月1日，原告石家庄润珏公司衡水分公司与被告肖爱民签订租赁合同一份，合同约定将位于白庙村三层框架结构综合楼（部分）房屋使用权转租给被告，涉案房屋位于衡水市框架结构综合楼第二层西南角横轴第1轴至第5轴、纵轴第Ａ轴至第Ｄ轴所标的区域，建筑面积约为1200平米；第一层西南角横轴第1轴至第2轴、纵轴第Ａ轴至第Ｂ轴所标的区域，建筑面积约为100平方米。总建筑面积约为1300平方米。租赁期限为19年，自2018年10月1日起至2037年8月31日止。合同第二条约定的租金金额为年租金25万元，按五年期10%递增。合同第三条约定的租金交付方式为先交租金后用房的原则，实行一年交纳一次。每年度届满10日前预交下一年度租金，逾期按每日5‰收取滞纳金，超过30日甲方有权终止合同，由此产生的相关责任由乙方承担。合同第六条约定了双方的权利义务，其中第3项约定租赁期间除不可抗力因素外，任何一方不得无故解除或终止本合同。任何一方提前终止合同须提前一年书面通知对方。如甲方提前终止必须赔偿乙方初始投入的各项装修费、设施改造费及人民币50万元的经济补偿，并承担相应法律责任;乙方有2个月装修期从合同生效日算起。2019年11月20日，被告肖爱民向原告提出退租申请，表示因自己（资金）周转困难，实无能力继续支付租金，要求解除合同。庭审后，被告肖爱民提交原告于2018年9月25日向其出具的收据两张，载明收到肖爱民（二楼1300平米）交来的协议保障（证）金50000元以及收到肖爱民（二楼1300平米）租金（2018.12.1-2019.12.1）250000元整。以上事实有原、被告提交证据以及庭审笔录在卷为据。 一审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同第一条载明的房屋概况系以坐标轴定点方式确定租赁场地的四至范围，面积约为1300平；合同第三条、第四条约定的租金数额为年租金贰拾伍万元，按五年期10%递增，租金交纳方式为一年一交；合同中未载明计租单价，故原告主张涉案房屋以租赁单位出租，非以面积计租，本院予以采纳；被告肖爱民主张涉案房屋面积与合同载明面积不一致拒付租金并要求退还租金的主张，本院不予采纳。 原告主张的2019年10月1日至1月19日期间的租金34722元以及滞纳金问题，被告肖爱民提交的租金收据载明被告肖爱民于2018年9月25日交纳的租金25万元租赁期间为2018年12月1日至2019年12月1日，又依照合同第六条第10项约定的装修期（2个月），本院认为被告肖爱民2019年11月20日提出解除租赁合同时尚在上一年度的租赁期内，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的违约金，依照双方签订的租赁合同第六条之规定，被告未提前一年告知原告其要求解除租赁合同，亦无证据证实双方在履行合同过程中存在不可抗力，故被告应向原告支付违约金。原告未提交证据证实因被告违约造成的实际损失，其主张的违约损失过高，结合原告的损失程度以及被告的过错程度，本院认定被告应承担违约金15万元。为减轻当事人诉累，扣除被告交纳的保证金5万元，被告肖爱民应向原告支付违约金10万元。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告肖爱民于本判决生效之日起七日内向原告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司支付违约金10万元；二、驳回原告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司的其他诉讼请求。案件受理费4626元，保全费3286元，由被告肖爱民负担2200元，原告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司负担5712元。 本院二审查明：2018年10月1日，双方签订的《租赁合同》第6.3条还约定，租赁期满前如乙方（肖爱民）终止合同执行，甲方（润珏企业管理衡水分公司）有权扣押现场乙方投入的设备设施等作为赔偿，并向甲方赔付人民币50万元的经济补偿，并承担相应法律责任。 一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院二审查明与一审查明事实一致。 本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定合法有效是正确的。关于被上诉人润珏企业管理衡水分公司主张的违约金问题，根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应依约严格履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除。合同签订后，2019年11月20日，上诉人肖爱民虽向被上诉人提出过退租申请，但被上诉人并未同意，说明双方就合同的解除问题未能达成一致意见，双方合同并未解除。本案诉讼中，双方也均未提出解除合同的请求，一审对此也没有进行审理。二审中，被上诉人亦认可双方合同没有解除，并要求继续履行合同，后双方均同意解除租赁合同，因此，双方租赁合同应依法予以解除。被上诉人一审起诉时，因双方合同未解除，其依据合同约定，承租方单方终止合同，出租方有权扣押承租人投入的设备并由承租人赔付出租人50万元经济补偿，一审酌定由上诉人承担违约金15万元，扣除5万元保证金外，另支付10万元，并无明显不当，本院予以支持。双方租赁合同实际履行过程中，肖爱民实际支付一年租金25万元，自2019年12月1日至合同解除时止的租金一审未涉及，双方可另行处理解决。关于上诉人肖爱民主张的租赁房屋的面积不足、没进行消防验收等问题，因双方签字确认的租赁合同记载明确，其上诉主张不足以对抗租赁合同，对其上诉请求，本院亦不予支持。 综上，一审认定基本事实正确，应予维持。二审中，双方当事人均同意解除租赁合同，其与法不悖，故应予照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初7129号民事判决； 二、解除2018年10月1日石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司与肖爱民签订的《租赁合同》，判决生效时合同解除。 一审案件受理费、保全费，共计7912元，按一审判决执行；二审案件受理费2300元，由上诉人肖爱民负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年九月二十一日 书记员  刘 珍