贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1770号 上诉人（原审被告）：黄香谊，女，汉族，1983年7月8日生，贵州，住所地贵州省福泉市。 委托诉讼代理人:陈文贵，贵州雄道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州融尚置业有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处河西大道1-2-8-1-17号，统一社会信用代码91522725MA6DLB282F。 法定代表人：郭翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王永峰，男，汉族，1985年2月24日生。 上诉人黄香谊因与被上诉人贵州融尚置业有限公司（以下至判决主文前简称融尚公司）租赁合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄香谊上诉请求：1、撤销原判，改判仅支付租金，不支付市场培育费；2、一、二审诉讼费依法判决。主要事实与理由：一审所判租赁费无异议，但判决上诉人支付租赁期间的市场培育费无事实和法律依据。被上诉人并未将其履行市场培育义务举证证明，故其主张上诉人向其支付市场培育费无事实依据；一审将车辆乱停乱放问题的解决归功于被上诉人，认为被上诉人履行了生意人市场培育义务无事实与法律依据。因被上诉人基于《锦美*时代广场市场租赁及委托培养协议书》而享有公共空间、场地的管理权，即使此公共部分有其他管理者也不享有管理权限，又基于双方签订的《市场租赁及委托培养协议书》，车辆的停放管理既是上诉人的权利，也是业务；因被上诉人滥用权利、放任车辆乱停放给上诉人造成无法经营的实际情况、经济损失，上诉人为此才迟延支付租金，要求被上诉人排除妨害，此抗辩权源于双方的租赁合同，而非市场培育协议，故本案引发纠纷的事实（车辆乱停乱放）所依附的基础法律关系为租赁合同，而非市场培育产生的权利义务。退一步说，本案中解决车辆乱停放问题是被上诉人应当履行的市场培育义务，但被上诉人未实际履行，而是判决书所指的“其他管理者”，即：物业公司用修建花池、旋转石墩的方式阻隔广场进口，而非被上诉人所为，被上诉人也无证据证明其解决了车辆乱停放的问题。根据培育协议的约定，被上诉人应积极对外宣传‘锦美·时代广场’,提升‘锦美·时代广场’的知名度和美誉度，组织‘锦美·时代广场’的营销、宣传活动，吸引人气，提高‘锦美·时代广场’的客流量等培育义务，但其未举证证明其履行了此义务。 被上诉人融尚公司二审辩称：1、上诉人称市场培育费没有事实与法律依据不符事实。根据一审查明事实外，按照《锦美*时代广场市场租赁及委托培养协议书》的约定，被上诉人通过线上、线下方式在网络媒体、电视台等进行宣传，并在瓮安县及周边城市设立大型广告牌，经被上诉人的努力，此广场已成为瓮安县的商业中心，提供了优质的商业环境，已完成了市场培育义务。2、上诉人所称车辆乱停放问题不属实，与本案无关。此问题仅是在上诉人所涉商铺的前期四个月，现早已解决；同时，上诉人租赁商铺后，即享有业主管理小区的权利，应向物业公司主张此问题，而非被上诉人，此问题的责任主体为物业公司，为物业问题，与本案无关，一审酌定一半的市场培育费已减轻了上诉人的支付责任。3、一审程序正当、事实清楚、法律正确，应予维持。 原审原告融尚公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年4月12日签订的两份《市场租赁及委托培育协议书》；2、判令被告向原告支付租金、市场培育费合计123,230元（计算期间：2019年1月21日至2020年1月20日，租金73,938元，市场培育费49,292元）；3、判令被告自2019年1月11日起至租金、市场培育费付清为止，按年利率24%计算支付违约金；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：贵州锦美房地产开发有限公司（下称锦美公司）作为瓮安县“锦美·时代广场”商住小区的开发商，2015年，锦美公司与融尚公司签订《锦美·时代广场委托招商及市场培育协议书》，约定将“锦美·时代广场”内的商铺委托由融尚公司负责招商及市场培育，委托期限从协议签订日起至2024年9月30日，期间由融尚公司进行统一市场培育，提升市场的整体竞争力及商铺的市场价值，融尚公司有权直接以其名义对外签订使用商铺的各种合同，商铺的物业管理费、水电费、招商费等由融尚公司或实际使用人承担，培育市场所需费用由融尚公司承担，锦美公司按每季度租金实际到账额的5%支付融尚公司招商服务费，融尚公司的收益还有其向商铺实际使用人收取的市场培育费或使用费、业主或商铺使用人支付的广告位使用费、停车费等；融尚公司对物业区域内的公共空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等公共部位进行统一经营、管理和使用，由融尚公司承担经营管理的盈亏。 2018年4月12日，原告融尚公司作为甲方，与被告黄香谊作为乙方，双方签订《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》，载明“对于锦美·时代广场这种专业化、规模化的商业中心，需迅速建立并长期保持知名度和美誉度，才能实现良好的运营，稳步提高经营收益，为此需甲乙双方共同倾力打造，持续进行推广与培育，双方均愿意为此做出重大努力。第一条，经营场所：乙方所经营的商铺位于贵州瓮安‘锦美·时代广场’11-12栋1层33号，建筑面积49.85平方米。第二条，经营期限：自签订本协议之日起至2024年9月30日止。第三条，管理方式：1、甲方作为店铺的管理方，对包括乙方在内的所有签约商家实行统一形象、统一规划和统一管理，乙方承诺遵守《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》、《锦美·时代广场商铺管理协议》、《商铺经营管理公约》及其附件和甲方制定的关于店铺的装修、维护、宣传推广、商场管理等管理制度和要求；2、甲方应当通过科学的整体规划、招商、广告宣传、商业推介和统一的管理提供良好的后续经营环境；3、乙方在甲方的统一规划要求下有权在经营范围内自主从事经营活动，甲方对乙方合法、合约的经营活动均不予干涉；因公共服务部门原因导致的停电、停水、停气、道路障碍等情形影响乙方经营，甲方不承担任何责任。第四条，费用支付标准和方式：1、履约保证金，乙方在签订本协议时必须一次性向甲方交纳4985元人民币的履约保证金，本协议期满后若乙方无任何违约行为或损害甲方权益行为，甲方在三十个工作日内全额无息退还给乙方，若乙方出现违约或损害甲方权益的任何行为甲方有权直接从履约保证金中扣除乙方应承担的违约金额，不足部分应当在二十日内补足；2、签约，乙方在签订本协议时必须一次性交纳租金及市场培育费29910元，方可签订协议。3、租金及市场培育费支付办法：1）从2018年4月20日至2023年7月20日止租金及市场培育费共计人民币334,992元，其中市场培育费人民币133,998元。                            租赁起算日期                       租金截止日期                       租金支付日期                       租金及市场培育费                       （其中市场培育费）                               2018.4.20                       2019.1.20                       2018.4.12                       29910                       11964                               2019.1.21                       2019.7.20                       2019.1.10                       29910                       11964                               2019.7.21                       2020.1.20                       2019.7.10                       31705                       12682                               2020.1.21                       2020.7.20                       2020.1.10                       31705                       12682                               2020.7.21                       2021.1.20                       2020.7.10                       33499                       13400                               2021.1.21                       2021.7.20                       2021.1.10                       33499                       13400                               2021.7.21                       2022.1.20                       2021.7.10                       35294                       14118                               2022.1.21                       2022.7.20                       2022.1.20                       35294                       14118                               2022.7.21                       2023.1.20                       2022.7.10                       37088                       14835                               2023.1.21                       2023.7.20                       2023.1.10                       37088                       14835                2）2023年7月21日起至2024年9月30日租金及市场培育费共计人民币93,087元，其中市场培育费人民币37,235元。6、物业管理费计算标准及收取办法：物业管理及商业运营计算标准按2.5元/平米/月计取（其中物业管理费1.5元/平米/月，商业运营费1元/平米/月），每6个月收取一次。第五条，双方的权利和义务，1、甲方权利义务：①甲方有权有该店铺的统一的经营管理权，并保障该权利的合法有效性；③有权向乙方收取租金、市场培育费、商管费、广告费及代收物管、水、电相关费用；④甲方应积极对外宣传‘锦美·时代广场’,提升‘锦美·时代广场’的知名度和美誉度；⑤甲方应积极组织‘锦美·时代广场’的营销、宣传活动，吸引人气，提高‘锦美·时代广场’的客流量；⑥甲方完成‘锦美·时代广场’商铺的统一规划、布局，并积极开展招商工作；⑦甲方有权对‘锦美·时代广场’内的各广告位进行统一的规划，并有权对广告内容进行检查的权利。2、乙方的权利和义务：①自主合法经营；②对所签市场培育协议，独立承担民事责任；③遵守甲方制定的相关管理制度，服从甲方的统一管理；⑤为保障商场正常的营业秩序，本协议生效后，乙方不得将其经营场地长时间空置，若空置时间累积超过十五天，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，收回场地，并按本协议的有关违约条款进行处理。⑦乙方入场后，须积极参加甲方组织的推广、宣传、促销等活动。⑧乙方使用‘锦美·时代广场’场内、外的广告位，需与甲方商议签订《广告位使用协议》后方可使用。第七条，违约责任及免责条件：1、乙方不按时支付租金、市场培育费或水、电、物管等费用，从逾期之日起每日按所欠费总额5‰的比例支付逾期违约金，如欠费超过十五日，甲方有权单方面解除本协议，并从乙方履约保证金中扣除乙方所欠费用，在甲方解除协议之日起三日内，乙方必须向甲方退还店铺场地，并交出钥匙，否则甲方有权打开店铺房屋并予以收回，房屋中物品均视为乙方遗弃物品，甲方有权单方处置；2、任何一方在协议期内出现违约行为导致本协议解除的，违约方须向守约方支付一年度的租金或市场推广费总额的30%的违约金，甲方也可从乙方履约保证金中扣除，不足部分乙方须及时补足，甲方违约应在二十个工作日内支付违约金给乙方。第八条，协议的解除和续约：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权变更或解除本协议，收回店铺场地，并追究乙方的违约责任：①擅自改变店铺场地的使用性质或约定经营范围以外的商品；⑤乙方违反本协议第四条约定的……”。同日，原、被告又另行签订一份《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》，原告将位于贵州瓮安‘锦美·时代广场’11-12栋1层34号、建筑面积49.85平方米的商铺也一并出租给被告，除经营场所内容不一样外，其余合同内容与前述《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》一致。 签订上述两份《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》后，被告依约向原告交纳了33号和34号商铺的履约保证金共计9970元，以及两个商铺的首期租金及市场培育费，即2018年4月20日至2019年1月20日期间的租金合计35,892元、市场培育费合计23,928元。嗣后，原告将上述两个商铺交付给了被告，被告进行装修后用于经营“KBNE”（卡贝奈尔）服装生意，但在2018年9月至2019年1月期间，商铺所在的商业广场因管理不当大量私家车辆乱停乱放，并存在有车辆停放在服装店的店门口的现象，严重影响到了被告的经营效益。为此两个商铺的首期租赁期限届满后，被告未继续支付租金，并以原告未履行市场培育义务为由拒交市场培育费，经原告催收未果，为此诉至本院，提起前述诉讼请求。 另查明，被告至今一直在使用涉案商铺，现服装店在正常营业，自2019年1月后，商铺所在广场的车辆停放得到了管理，广场内已无车辆乱停乱放现象。 一审法院认为，两份《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认。双方对2019年1月21日至2020年1月20日期间两个商铺的所欠租金73,938元均不持异议，本院对原告请求的租金73,938元予以支持。本案争议在于：被告应否承担市场培育费，以及是否达到解除合同的条件、被告应否承担违约金的问题。 一、关于被告应否承担市场培育费的问题。被告应否承担市场培育费，关键在于认定双方是否合同约定原告具有市场培育的义务，以及车辆的停放管理是否属于市场培育的范围。根据《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》约定，原、被告之间不仅仅成立商铺租赁合同关系，除此之外，原告还附加有“通过科学的整体规划、招商、广告宣传、商业推介和统一的管理提供良好的后续经营环境”、对“所有签约商家实行统一形象、统一规划和统一管理”、“应积极对外宣传‘锦美·时代广场’,提升‘锦美·时代广场’的知名度和美誉度”、“组织‘锦美·时代广场’的营销、宣传活动，吸引人气，提高‘锦美·时代广场’的客流量”的义务性约定，因此原告不但享有收受被告租金的权利，还享有收取市场培育费的权利，被告相应有交纳租金及市场培育费的义务，在合同中也明确区分了租金与市场培育费的金额，本案虽主合同是租赁合同，但伴随有原告还需承担一定的市场培育义务，以保障含被告在内的所有承租人的经营效益，附属部分属于服务性行为，双方权利义务约定明确，故双方还成立服务合同关系，本案案由应确定为合同纠纷。被告抗辩主张广场内车辆乱停乱放，违背了签订合同时原告关于将该区域打造成商业广场的承诺，也就是被告认为车辆停放属于合同约定的市场培育义务的范围，被告据此以原告违约在先故未续交租金及市场培育费。原告与被告等承租人签订租赁合同、服务合同的权利来源于其与房地产开发商签订的《锦美·时代广场委托招商及市场培育协议书》，该协议明确约定原告享有公共空间、场地经营、使用、管理的权利，由原告负责统一的市场培育，《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》也是基于前述协议而签订，车辆停放管理属于原告依合同约定享有的公共空间、场地的管理权利，即使该公共部分还存在其他管理者，也不能否定原告也具有一定的管理权限，有权对该公共部分的使用提出异议、建议、协同管理，达到培育市场效益之目的。《锦美·时代广场委托招商及市场培育协议书》与《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》的合同目的之一均是要将所在“锦美·时代广场”打造成商业繁荣的广场，为了提升该区域的客流量，必然要求广场内不能有车辆停放，进行有序的车辆停放管理是开展市场培育首先需解决的问题，否则其余的市场宣传行为都会成为徒劳，而原告作为市场培育方，有义务在其权限范围内尽可能多地主动作为，以达到更好的市场培育效果，根据双方的协议约定内容来看，该协议还约定了物业管理费的计费标准和收费办法，可见车辆的停放管理既是原告的权利，也是义务。被告租赁涉案商铺后的前期4个月左右时间，所在广场长期车辆乱停乱放，客观上对商铺的经营造成了一定影响，原告怠于行使广场秩序管理的权利，和履行市场培育义务，违反了合同约定，原告负有过错。同时，《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》虽约定了市场培育义务及应交市场培育费的具体金额，但并无市场培育义务的具体细化约定，以及市场培育费的具体计算方式，并且市场培育费与租金一并逐年递增，对于未来发生的不确定、不固定的市场培育行为，却以固定方式确定了将要产生的市场培育费，可见市场培育费并不能量化计算，也就是不能单单以开展了多少次展销会、发布了多少招商广告、进行了怎样的规划设计、开展了怎样的商场管理、分别付出多少费用等等来计算市场培育费的构成，有些市场培育行为本身就是一劳永逸的，无需继续投入资金，比如科学的商场功能规划设计、管理秩序、引进商家达到饱和状态等，并不是每一笔租金支付周期都需要原告履行这些义务，市场培育义务具有可变性，要根据商场的不同时期、不同状态来确定，但是，应保证原告实际要有持续付出的市场培育行为，要逐渐提高“锦美·时代广场”的知名度、美誉度和客流量，如此才能对抗被告关于拒交市场培育费的抗辩主张。本案原告虽未提供开展市场培育的依据，但从事实来看，现在广场内车辆停放问题已得到了有效管理，包含被告在内的商家也在正常营业，可见整个商场的秩序得到了一定管理，原告履行了一定的市场培育义务，因原告对其市场培育行为未举证证明，视为原告未完全履行市场培育义务，原告现主张由被告全额支付市场培育费49,292元，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，本院认定被告只需承担一半的市场培育费，即24,646元，被告前期全额支付的市场培育费23,928元也按一半处理，超出部分相应扣减未付的市场培育费，即现被告还需支付原告市场培育费24,646元-11,964元=12,682元。 二、是否达到解除合同的条件及被告应否承担违约金的问题。原告以被告未按期交纳租金及市场培育费为由，单方面主张解除两份《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》，但是被告之所以未交纳租金及市场培育费事出有因，即原告未全面履行市场培育义务的违约行为在先，未全面履行市场培育义务必然给被告的经营带来不利，根据双方的协议内容和《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被告享有先履行抗辩权，即作为尚未步入正轨的商业区，只有原告先履行了尽有的市场培育义务，使商业区具备应有的商业氛围后，被告的经营目的才可能得以实现，加之现被告也愿意继续履行合同，故原告请求解除合同并请求被告承担给付违约金的义务，其理由不能成立，本院不予支持。 综上，被告应支付原告租金及市场培育费共计86,620元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告黄香谊于本判决生效后五日内支付原告贵州融尚置业有限公司自2018年4月12日至2020年1月20日期间所欠的租赁费及市场培育费共计人民币八万六千六百二十元（86,620元）；二、驳回原告贵州融尚置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1468元，原告已预交，由被告黄香谊负担983元，原告贵州融尚置业有限公司负担485元。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，针对上诉人黄香谊所提不应支付市场培育费的理由，因双方所签两份《锦美·时代广场市场租赁及委托培育协议书》依法成立有效，对双方具有法律约束力。因此协议书明确：被上诉人融尚公司应提供商铺给上诉人租赁使用，同时还应承担市场培育义务，采取相关措施，提升‘锦美·时代广场’的知名度和美誉度；而上诉人应承担交纳租金和市场培育费的义务，且租金与培育费的数额、交纳时间明确具体。故上诉人依约应承担交纳市场培育费的义务。一审法院根据：1、被上诉人在上诉人租赁商铺的前4个月左右时间，怠于行使广场秩序管理的权利，怠于履行市场培育义务，导致所在广场车辆乱停放，存在过错；2、合同约定的市场培育义务不具体，考虑到此义务具有可变性，需要根据商场的不同时期、状态来确定的特性；3、考虑到被上诉人未提供开展市场培育的证据；4、考虑到当前车辆乱停放问题得到解决，商场正常营业等全案案情，认定被上诉人履行了一定的市场培育义务，但并未完全履行，据此酌情扣减一半市场培育费。此认定符合事实、符合法律，也符合双方所签协议书关于“对于锦美·时代广场这种专业化、规模化的商业中心，需迅速建立并长期保持知名度和美誉度，才能实现良好的运营，稳步提高经营收益，为此需甲乙双方共同倾力打造，持续进行推广与培育，双方均愿意为此做出重大努力”的中心；上诉人的此项上诉理由与事实不符，也与法律相背。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费117元，由上诉人黄香谊负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 李颖敏 二〇二〇年九月十八日 法官助理吴奕 书记员肖淑君