福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初2727号 原告：王清海，男，1979年12月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告：吴清雅，女，1979年5月24日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：康根祥，福建高融律师事务所律师。 被告:吴炳伟，男，1969年1月19日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴丽样，女，1991年12月1日出生，住福建省晋江市，与吴炳伟系父女关系。 被告：吴忠诚，男，1988年8月7日出生，汉族，福建省晋江市。 委托诉讼代理人：叶少波，福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉莉，福建三瑞律师事务所律师。 原告王清海、吴清雅与被告吴炳伟、吴忠诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于同年4月20日、5月8日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院根据两原告的申请，裁定查封被告吴炳伟址于晋江市的房产。两次开庭，两原告的委托诉讼代理人康根祥和被告吴炳伟的委托诉讼代理人吴丽样、被告吴忠诚到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解两个月，但未能达成调解协议。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：判令两被告将坐落于晋江市面积约为150.7平方米的安置房房屋所有权过户至原告名下。诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间签订的《安置房买卖合同》；2.两被告退还两原告购房款441551元、赔偿原告房屋溢价款约46万元、装修损失约20万元；3.本案诉讼费、鉴定费由两被告负担。 事实和理由：2014年9月25日，两原告与两被告签订《安置房买卖合同》，约定“合同标的物坐落于晋江市，面积约为150.7平方米；合同所述房屋为两被告拆迁安置房，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务及其他权利瑕疵；交易后如有上述未清事项，由两被告承担，原告不负任何责任”等内容。2015年2月23日，原告付清所有款项，被告出具收条确认收款事实并将房屋钥匙交付给原告。后原告对房子进行装修并通知被告办理过户登记手续，被告不予配合，原告遂提起本案诉讼。据原告了解，两被告已将涉案房屋的产权登记至其亲戚吴泗水名下，导致原告要求其办理过户手续的诉请无法得到实现，故原告变更上述诉讼请求。 两被告共同辩称，1.若双方解除涉案合同，原告的损失应按银行同期贷款利率的利息计算，双方合同并没有关于房屋增值部分的约定；2.若房屋产权过户手续费可以与第三方协商，被告希望通过调解解决纠纷；3.双方合同并没有约定装修款，涉案房屋已由原告装修使用，装修款不应由原告承担；4.案外人吴泗水取得房屋产权证后，通知原告办理过户手续，原告称其在漳州没空，一段时间后，吴泗水与其妻子离婚，因办理过户手续也需吴泗水的妻子签字，故至今无法成功过户。 双方当事人的争议焦点：1.涉案《安置房买卖合同》应否解除？2.若合同解除，两被告应否退还两原告购房款、赔偿房屋溢价损失、装修损失？对此，本院予以查明、分析并认定。 双方当事人对争议焦点的意见同其诉辩主张一致。 原告围绕诉讼请求，向本院提供以下证据： 1.《安置房买卖合同》一份，证明原、被告签订房屋买卖合同并对有关权利义务作出约定。 2.转账记录、收条各一份，证明2015年2月23日，原告付清所有款项，被告出具收条确认收款441551元。 两被告共同质证认为，对上述证据无异议。并提供《安置房买卖合同》复印件一份，证明涉案房屋系由被告吴炳伟向案外人吴泗水购买。 两原告质证认为，对上述证据的真实性无异议，可以证明两被告隐瞒房屋产权真实信息。 本院根据两原告的申请，依法委托泉州华天资产评估房地产估价有限公司（以下简称华天估价公司）对诉争房产的市场价值进行评估（价值时点为受理评估之日，即2020年6月5日）。华天估价公司于2020年7月20日作出《资产评估报告》【编号为泉华天资评（2020）第052号）】，评估结论为：涉案房产于2020年6月5日的评估价值891700元，折合单价5917元/㎡。 本院根据两原告的申请，依法委托华天估价公司对诉争房产的室内装修市场价值进行评估（价值时点为2015年9月1日）。华天估价公司于2020年7月20日作出《资产评估报告》【编号为泉华天资评（2020）第053号）】，评估结论为：涉案房产于2015年9月1日的评估装修价值92630元。 两原告质证认为，对上述两份报告的鉴定程序合法性予以认可，但评估价格偏低，为尽快结案，原告同意按评估报告的价格确定损失。 被告吴忠诚质证认为，对上述两份报告的真实性无异议，但对鉴定内容有异议，双方签订买卖合同时，房屋成交价不是评估报告的价格，若需退还购房款，被告仅需赔偿按银行同期贷款利率计算的利息；原告已购房屋多年，涉案房屋装修价值也应折旧；涉案房屋的市场价值评估基准日应以2016年1月31日为据，应重新鉴定。 被告吴炳伟质证认为，对编号为泉华天资评（2020）第052号）的《资产评估报告》有异议，损失赔偿计算的时间应以违约行为发生的时间为准，原告诉称2015年9月至12月对涉案房屋装修并通知被告办理过户手续，合同约定被告应自原告要求办理产权过户手续之日起30日内无条件协助原告办理房屋产权证，故涉案房屋价值评估基准日应为2016年1月31日；对编号为泉华天资评（2020）第053号）的《资产评估报告》的内容没有异议。 本院认为，原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。本院依法委托华天估价公司作出的《两份资产评估报告》鉴定程序合法，鉴定人员具备鉴定资格，鉴定内容客观真实，对其证明力，本院予以认定。前述证据能否证明双方当事人的主张，本院将结合争议焦点予以分析。 关于争议焦点1，即涉案《安置房买卖合同》应否解除的问题。本院认为，两被告提供的《安置房买卖合同》可以证明案外人吴泗水于2014年2月14日将址于晋江市灵源街道灵水社区（8号楼8层）的安置房屋面价约为150.70㎡出售给被告吴炳伟。两原告提供的《安置房买卖合同》可以证明两被告于2014年9月25日将址于晋江市灵源街道灵水社区（8号楼804室）的安置房屋面价约为150.70㎡出售给两原告。原、被告签订的《安置房买卖合同》约定“在已办理到被告名下房屋产权证手续之后，被告应告知原告并自被告要求办理产权过户手续，30日内被告须无条件协助原告办理房屋产权证，所需相关费用全部由原告负担，被告应提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻饶”，现两原告以起诉的方式要求被告配合办理过户手续，经本院庭审调查，吴泗水出售给被告吴炳伟的房屋即为两被告出售给两原告的房屋，而该房屋于2016年2月22日登记产权人为吴泗水。两被告无权处分案外人吴泗水的房产，涉案合同无法继续履行，两被告已构成违约。两被告未能为原告办理产权过户登记手续，已导致两原告合同目的无法实现，两原告要求解除合同，合法有据，本院予以支持。 关于争议焦点2，即若合同解除，两被告应否退还两原告购房款、赔偿房屋溢价损失、装修损失的问题。如前所述，两被告将无处分权的房产转让给两原告，导致合同无法继续履行，已构成违约，两原告可要求两被告承担赔偿损失的违约责任。华天估价公司作出的评估报告程序合法、内容客观，原告申请以评估之日（2020年6月5日）为价值时点进行估价，该时点为本案诉讼期间，两被告在第二次开庭即2020年5月8日明确其无法履行协助过户的义务，故原告以评估之日为价值时点进行估价公平合理，本院对该估价报告予以认定。房产价值系随市场调整而不断变化，被告可以预见房屋溢价情况，经评估，诉争房产于价值时点2020年6月5日的市场价值为891700元，市场单价是5917元/平方米。原告表示以上述估价情况为依据向被告主张赔偿溢价损失，则原告对诉争房产的溢价损失为450149元（891700元-441551元）。原告于2015年9月至12月已对涉案房产进行了装修，经华天估价公司评估基准日2015年9月1日的全新状况确定为100%，评估价值92630元。至原告起诉时，房屋装修已将近五年，原、被告对华天估价公司关于涉案房屋室内装修于目前价值成新率为70%的书面意见无异议，本院予以确认。因两被告早已将涉案房屋钥匙交付给两原告，两原告已实际使用涉案房屋，故两原告主张的装修损失应按评估价值的70%计算较为公平合理，即64841元（92630元×70%）。 本院经审理对本案主要事实认定如下： 2014年9月25日，两被告将址于晋江市灵源街道灵水社区（8号楼804室）的安置房屋面价约为150.70㎡出售给两原告，约定总价为437030元。2015年2月23日，被告吴炳伟向原告王清海出具收条确认其收到涉案房屋购房款共计441551元。2016年2月22日，涉案房屋产权人登记为吴泗水。因两被告未能配合两原告办理涉案房屋权属变更登记手续，两原告遂于2020年3月25日提起诉讼。2020年4月20日，两原告当庭变更诉请，要求解除涉案《安置房买卖合同》。另查，2014年2月14日，案外人吴泗水将涉案房屋出售给被告吴炳伟。 综上所述，两原告与两被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，依法应受法律保护。两被告将无处分权的房产转让给两原告，导致涉案合同无法继续履行，已构成违约。两原告要求解除其与两被告签订的《安置房买卖合同》并退还购房款441551元，合法有据，本院予以支持。两被告违约，原告可要求其承担赔偿损失等违约责任。如前所述，两被告应向两原告赔偿房产溢价损失450149元、装修损失64841元。两被告认为涉案房屋的价值需要重新鉴定，不符合法律规定的情形，本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定，判决如下： 一、解除原告王清海、吴清雅与被告吴炳伟、吴忠诚于2014年9月25日签订的《安置房买卖合同》； 二、被告吴炳伟、吴忠诚应于本判决生效之日起十日内返还原告王清海、吴清雅购房款441551元，并赔偿原告王清海、吴清雅房产溢价损失450149元、装修损失64841元； 三、驳回原告王清海、吴清雅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14714元，因适用简易程序，减半收取计7357元，由原告王清海、吴清雅负担2357元，被告吴炳伟、吴忠诚负担5000元；评估费20000元，由被告吴炳伟、吴忠诚负担；诉讼保全申请费5000元，由被告吴炳伟、吴忠诚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  戴晓燕 二〇二〇年九月十六日 书记员  蔡鑫鑫 庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。                                           第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律11篇地方法规10篇案例493篇裁判226514篇期刊238篇 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第四十条当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许： （一）鉴定人不具备相应资格的； （二）鉴定程序严重违法的； （三）鉴定意见明显依据不足的； （四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。 存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。 对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。 重新鉴定的，原鉴定意见不得作为认定案件事实的根据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。