安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0706民初1708号原告（反诉被告）：铜陵市银杏物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安大道南段商会大厦1008室，统一社会信用代码913407007199722818。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤建英，该公司员工。委托诉讼代理人：王亚琴，安徽景旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：周涵，男，1989年8月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。原告铜陵市银杏物业管理有限责任公司（以下简称银杏物业公司）与被告周涵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，在案件审理过程中被告周涵对原告银杏物业公司提起反诉，本院予以合并审理。本案于2020年9月1日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银杏物业公司委托诉讼代理人王亚琴、被告（反诉原告）周涵及证人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银杏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令周涵支付拖欠的物业费4127元（自2016年8月1日按照每月每平方米1.10元计算至2020年3月31日）；2.本案诉讼费用由周涵承担。事实和理由：周涵系铜陵市义安区天馨花园小区7栋1502室的业主，房屋建筑面积共计85.26平方米。银杏物业公司与周涵签订了《天馨花园小区前期物业服务协议》，约定：1.周涵应当在每年10至12月份预交下一年度物业费，迟延交纳应按照所欠费用总金额的每天千分之五加收违约滞纳金。2.周涵应当按照高层建筑面积每月每平方米1.10元、低层建筑面积每月每平方米0.6元交纳物业服务费。周涵至今已拖欠物业费达4127元（85.26平方米×1.10元×44个月）。银杏物业公司多次催讨无果，故起诉。周涵辩称，银杏物业公司主张欠付物业费属实，但周涵拒绝支付物业费系因银杏物业公司未按照物业服务协议的约定对小区公共部分进行管理和维护，服务义务未完全履行。周涵向本院提出反诉请求：1.判令银杏物业公司合同违约并赔偿周涵违约费4127元；2.判令银杏物业公司立即修复天馨花园小区7栋1502室小房间窗外东侧公共外墙（约两平方米）；3.银杏物业公司承担诉讼费用。事实和理由:银杏物业公司与周涵签订《天馨花园小区前期物业服务协议》，约定：银杏物业公司对房屋公共部位进行维护、修缮、服务与管理。2016年3月，周涵的邻居周某自行拆除位于周涵住宅天馨花园小区7栋1502室小房间窗外东侧公共外墙，安装中央空调外机，空调超出窗户下沿约60公分。周涵多次向银杏物业公司反应，但至今未予解决，导致周涵每年夏天需要租房居住，严重影响日常生活。银杏物业公司存在不作为行为，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定提起诉讼。银杏物业公司辩称，1.周涵将银杏物业公司作为反诉被告，主体不适格。银杏物业公司与周涵之间是物业服务协议关系，反诉中所涉及到的侵权行为是相邻权关系，周涵应当要求侵权人承担修复责任。2.物业服务协议没有就违约赔偿进行约定，周涵主张的第一项诉讼请求没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《天馨花园小区前期物业服务协议》（卷宗保留复印件），物业费催缴通知单照片两张，拍摄于2020年7月和8月31日的照片七张，天馨花园小区7栋1502室小房间的照片四张。对当事人有异议的下列证据，本院认证如下：周涵申请吴某作为其证人出庭作证，吴某在庭审中作如下证词：2016年3月26日，周涵通知银杏物业公司的工作人员到7栋1502室处理其与邻居周某的纠纷，银杏物业公司工作人员到场了解了情况，然后离开，当天没有进行处理；吴某认为银杏物业公司其后也未与7栋1502室的邻居周某协调处理。周涵认为证人证词可以证明周涵在2016年邀请银杏物业公司工作人员处理案涉房屋纠纷，但是银杏物业公司在日后并未进行有效处理。银杏物业公司质证认为，证人证词前后矛盾，证人所称银杏物业公司没有处理过这个纠纷是依据自身推断，不能采信；银杏物业公司参与过协调处理，纠纷双方也进行过协商，但未达成一致意见，银杏物业公司无权强制进入7栋1501室拆除其对阳台的改装。本院认为，银杏物业公司在庭审中认可其工作人员于2016年3月26日进入7栋1502室周涵住宅中了解纠纷情况，本院对吴某的该部分证词予以确认。关于吴某陈述银杏物业公司未对案涉房屋纠纷进行任何协调处理，系基于其自身的主观判断，本院对该部分证词不予采信。经审理查明：周涵系天馨花园小区7栋1502室业主。2015年8月1日，银杏物业公司与周涵签订了《天馨花园小区前期物业服务协议》。该协议约定：由银杏物业公司为周涵提供物业服务，周涵所购房屋建筑面积为85.26平方米；银杏物业公司对房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理等，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；周涵交纳物业费的时间为每年十月至十二月预交下一年度的物业管理服务费用，高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.10元。该协议还对双方的权利义务进行了其他约定。协议签订后，银杏物业公司提供了物业服务，周涵未能支付2016年8月1日至2020年3月31日的物业费。2018年7月31日，银杏物业公司向周涵发出《物业费催缴通知单》，载明：天馨花园小区7栋1502室业主自2016年8月1日至2018年7月31日的物业费2251元尚未缴付。2020年3月31日，银杏物业公司再次向周涵发出《物业费催缴通知单》，载明：天馨花园小区7栋1502室业主自2016年8月1日至2020年3月31日的物业费4127元尚未缴付。另，天馨花园小区7栋1501室业主拆除了部分阳台外墙面（该外墙面位于7栋1502室小房间窗外东侧）并在此安装了空调外机，周涵认为天馨花园小区7栋1501室业主的前述行为影响到了周涵在天馨花园小区7栋1502室的居住，其于2016年3月26日要求银杏物业公司工作人员到7栋1502室进行了解并协调处理此事，银杏物业公司工作人员到7栋1502室进行了查看。本案诉讼后，银杏物业公司工作人员到天馨花园小区7栋1501室进行了协调。本院认为，银杏物业公司与周涵之间就天馨花园小区7栋1502室物业服务约定的服务内容、收费标准、交费时间等，系双方真实意思表示，合法有效。在银杏物业公司提供物业服务期间，周涵提出因天馨花园小区7栋1501室业主拆除了部分阳台外墙面（该外墙面位于7栋1502室小房间窗外东侧）并在此安装了空调外机，对周涵的房屋居住造成了不利影响，其于2016年3月26日向银杏物业公司提出要求物业进行协调处理，但银杏物业公司未处理。现银杏物业公司提供的证据仅能证明其在本案诉讼后进行了协调，但自2016年至本案诉讼时止，银杏物业公司均未能证明其与天馨花园小区7栋1501室业主就该户拆除部分阳台外墙面的行为进行了处理或向相关执法部门上报该行为。根据物业服务协议的约定，银杏物业公司对天馨花园小区的户外墙面有进行维护管理的职责。综上，本院认为银杏物业公司在提供物业服务的过程中存在服务瑕疵，对其主张的物业费收费标准每月每平方米1.10元酌情下调为每月每平方米0.95元。但银杏物业公司的服务瑕疵不构成周涵拒交物业费的法定理由，故周涵应向银杏物业公司支付自2016年8月1日至2020年3月31日的物业费为3563.87元（85.26平方米×1.10元×44个月=3563.87元），对银杏物业公司主张的超出部分的物业费本院不予支持。周涵认为天馨花园小区7栋1501室业主拆除了部分阳台外墙面（该外墙面位于7栋1502室小房间窗外东侧）并在此安装了空调外机的行为，对周涵的房屋居住造成了不利影响。若周涵认为天馨花园小区7栋1501室业主的前述行为构成侵权，应直接向天馨花园小区7栋1501室业主主张权利。根据物业服务协议的约定，银杏物业公司对户外墙面负有维护管理的职责，但不应由银杏物业公司直接承担侵权损害后果，故本院对周涵要求银杏物业公司赔偿违约损失4127元并修复天馨花园小区7栋1502室小房间窗外东侧公共外墙的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周涵于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）铜陵市银杏物业管理有限责任公司物业费3563.87元（自2016年8月1日起至2020年3月31日止，按每月每平方米0.95元计算）；二、驳回原告（反诉被告）铜陵市银杏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周涵的反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周涵负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  杨 琴人民陪审员  张器荣人民陪审员  陆美琴二〇二〇年九月三日书 记 员  钟婷婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。