辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9523号上诉人（原审被告）：沈阳新东方种业有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义北大街162-3号。法定代表人：张海峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁宝淑，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市农业科学院技术服务有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街96号。法定代表人：李威，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩明旭、滕伟明，辽宁易简律师事务所律师。上诉人沈阳新东方种业有限公司因与被上诉人沈阳市农业科学院技术服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2020)辽0114民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳新东方种业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，沈阳市农业科学院种业有限公司拖欠上诉人销售款及赔偿款等，故产权人同意用租金抵顶欠款，上诉人不欠付租金。原审法院没有综合考虑签订合同的目的、时间及履行过程。被上诉人请求给付租金已经超过诉讼时效。被上诉人沈阳市农业科学院技术服务有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。沈阳市农业科学院技术服务有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告立即向原告支付拖欠的租金199828元（暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至实际交还房屋止）、物业费6956元（暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至实际交还房屋止）；2.判令被告向原告支付违约金14491.4元；3.判令被告立即向原告交还案涉房屋，并保证交还的房屋符合合同约定状态；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：沈阳市农业科学院系沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋所有权人，2014年11月1日，沈阳市农业科学院与原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司签订《房屋租赁授权委托书》委托原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司出租管理沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋，委托期限自2014年11月1日起至2019年10月31日。2014年11月4日，原告与被告沈阳新东方种业有限公司签订《房屋租赁合同》约定原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司将沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋租赁给被告沈阳新东方种业有限公司用于经营，租赁期限22个月，自2014年12月1日起至2016年9月30日止，房屋租金总额为212540.53元，租金结算方式为上打租，结算时间为每年11月前交清下年租金。2016年9月6日，原（甲方）、被告（乙方）双方续签了一份房屋租赁合同，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，房屋租金总金额为434742元，租金结算方式为上打租，结算时间为每年9月前交清下年租金，租赁期内，采暖费、水电费、煤气费、物业费、房屋修缮费等发生的一切费用均由乙方承担，乙方未按本合同约定的时间交付租金，甲方有权终止合同，同时乙方按年租金总额的10%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。2016年9月12日，被告向沈市农业科学院技术服务有限公司交纳租金357454.53元。2018年1月16日，被告向沈市农业科学院技术服务有限公司交纳租金90000元整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订租赁合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定应为有效。被告应当按照合同约定支付租金及在租赁合同到期后将房屋返还给原告。关于原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金199828元（暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至实际交还房屋止）的诉讼请求，原、被告签订了两份租赁期限自2014年12月1日至2019年9月30日的合同租金总计为647282.53元，扣除被告已经支付的357454.53元及90000元，截至2019年9月30日被告还应支付原告租金199828元。关于原告要求被告给付2019年10月1日至实际交还房屋之日租金的诉讼请求，原告未明确要求被告给付租金的标准且实际交付之日并不确定，故原告的该项诉讼请求不明确，可另行主张权利。关于原告要求被告支付物业费6956元（暂计算至2019年9月30日，实际要求按0.8元/㎡/月标准计算至被告向原告交还合格房屋时止）的诉讼请求，因原告未向法庭提供证据证明其代替被告已经交纳了物业费，该费用是否产生并不确定，故对原告的该项诉讼请求暂不予处理，原告可待支付物业费后另行向被告主张权利。关于原告要求被告支付违约金14494.4元的诉讼请求，2014年至2016年的合同，被告已经履行完毕，支付了全部租金，虽被告未按照合同约定如期支付，但原告对此并未提出异议，且与被告续签下一个租赁合同并收取部分租赁费用，故原告无权在要求被告支付2014年-2016年合同的违约金。2016年至2019年的合同，被告未支付租金的金额为199828元，存在违约行为，应按合同约定支付相应的违约金，原告要求按照144914元一年房屋租金10%支付14491.4元作为违约金应予以支持。关于原告提出的要求被告交还案涉房屋，并保证交还的房屋符合合同约定状态的诉讼请求，原、被告双方签订的租赁合同的到期日为2019年9月30日，到期后双方未继续签订租赁合同，被告应当将沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋腾空返还给原告。关于原告提出的“保证交还的房屋符合合同约定的状态”，因双方在合同中未约定房屋交还时的状态，原告亦未提供证据证明将房屋出租给被告时的房屋状态，亦未提供证据证明房屋结构，故本院对该部分请求无法处理。关于被告提出的与农科院种子公司存在债权债务关系，经种子公司经理同意无偿使用门市房的反驳意见，因被告未提供相应的证据，对该反驳意见不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告沈阳新东方种业有限公司在本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司截至2019年9月30日的房屋租金199828元；二、被告沈阳新东方种业有限公司在本判决生效后十日内将将沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋腾空返还给原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司；三、被告沈阳新东方种业有限公司在本判决生效后十日内给付原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司违约金14491.4元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4619元，由沈阳新东方种业有限公司承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定应为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案，上诉人主张其与案外人存在债务关系，经案涉房屋所有权人同意以案涉房屋租金抵债，故其不应当给付租金。上诉人在本案一审、二审期间均提出该主张，但其并未提供任何证据证明其主张，被上诉人亦否认该主张，故上诉人应当承担举证不能的后果。本院对上诉人的该项主张不予支持。关于时效问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”本案，上诉人在一审期间并未提出时效抗辩，故上诉人在二审期间提出时效抗辩，本院不予支持。综上所述，上诉人沈阳新东方种业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4619元，由上诉人沈阳新东方种业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年九月二十四日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。