黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初34号原告（申请执行人）：卢宏艳，女，汉族，1972年04月06日出生，建筑行业个体业主，住。委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。被告（案外人）：肖伟，男，汉族，1985年4月21日出生，住。委托诉讼代理人：韩建梅，鸡东县兴农镇法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，黑龙江省鸡西市鸡东县前进街六委。法定代表人李德军，职务经理。被告（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：王文俊，经理。原告卢宏艳与被告肖伟、黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢宏艳的委托诉讼代理人欧阳建胜、被告肖伟及其委托诉讼代理人韩建梅到庭参加诉讼，被告福缘公司、鼎利丰公司经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审。本案现已审理终结。原告卢宏艳向本院提出诉讼请求：1.请求许可对鸡东县福缘家居小区3号楼2单元804室的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、在人民法院查封案涉房屋前，被告间未签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，开发商对外签订的房屋买卖合同应为无效合同。被告肖伟在执行异议申请书中自认案涉购房款系以外墙涂料款及人工费抵顶，因此肖伟与福缘公司间应为以房抵债，而非房屋买卖合同关系，且不应认定肖伟已支付全部购房款。案涉房屋至今未交付肖伟使用。二、针对本案执行标的的福缘家居小区项目，有多名案外人提出执行异议，最高人民法院明确认定案外人所享有的民事权利不能排除强制执行，已裁定指令黑龙江省高级人民法院再审。因此案外人肖伟的异议请求没有事实依据和法律依据，依法应许可对案涉房屋的执行。被告肖伟辩称：一、商品房预售许可证是开发商与行政主管部门之间的关系，登记属于开发商的义务，而不是合同生效的条件，案涉福缘家居小区系黑龙江省非煤矿城市棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度边开工边办手续，可见当地政府已经开通了对该建设项目的绿色许可。二、案涉建设项目办理相关证照是管理性规定，不是效力性规定。在案涉房屋被查封前，双方已经就房屋价款的支付方式达成一致，肖伟用工程材料及人工费抵顶购房款，并且福缘公司已为肖伟出具了购房合同及购房款收据。因此根据《合同法》第37条的规定，“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，肖伟与福缘公司间的房屋买卖合同成立，依法应予保护。三、根据最高人民法院相关司法解释规定，买受人交付购房款的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，况且肖伟已经在卢宏艳之前就已经与开发商达成购买房屋的协议，肖伟的权利优先于原告卢宏艳。综上，福缘家居小区已经具备交付使用的条件，至今未交付系福缘公司的原因，肖伟对未入住及未办理产权手续无过错，案涉房屋系肖伟名下唯一住房，因此肖伟对案涉房屋的物权期待权应受先于原告享有的债权，该权利可排除对案涉房屋的强制执行。福缘公司、鼎利丰公司未到庭，亦未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法举示了证据。原告卢宏艳举示的证据清单：一、鸡西市中级人民法院作出的（2020）黑03执异24号执行裁定书。证明目的：原告符合起诉条件。二、鸡东县房产管理处2018年11月20日发出的《通知》，证明目的：1、截止2018年11月19日，福缘家居小区没有办理《商品房预售许可证》，鸡东县房产管理处要求福缘公司、鼎利丰公司立即停止房屋销售违法行为。2、被告（案外人）不能依据与福缘公司签订的买卖协议书。而取得案涉房屋的权利，并足以排除执行。三、最高人民法院（2019）最高法民申5757号、5758号、5760号、5761号、5762号、5763号、5764号，5766号民事裁定书，证明目的：与本案相同的案件最高人民法院明确认定，原判决认定案外人对所购房屋所享有的权益，优先于卢宏艳申请执行开发公司之普通债权，并不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条或第29条规定的情形，并裁定指令黑龙江省高级人民法院再审。被告肖伟举示的证据：买卖协议书、购房收据和鸡东县不动产登记中心的证明。证明目的：被告肖伟与福缘公司间买卖协议依法成立，肖伟名下无其他房产，肖伟对案涉房屋享有物权期待权，应该排除执行。双方当事人对对方当事人所举示证据的真实性均无异议，故对上述证据的效力均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约7000万元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。2014年11月17日，肖伟与福缘公司签订买卖协议书，约定肖伟向福缘公司购买福缘家居小区3号楼2单元804室，房屋总价款197，110.00元，付款方式为以外墙涂料人工费顶房款，同日福缘公司向肖伟出具购房款收据，收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。2020年4月2日，鸡东县不动产登记中心出具证明，肖伟在该登记中心未办理产权登记。鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得商品房预售许可证。原告卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套车库，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋。本院于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决书，判决：1、鼎利丰公司代福缘公司给付卢宏艳欠款2，074万元及利息；2、驳回卢宏艳的其他诉讼请求。鼎利丰公司不服提出上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民终504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。卢宏艳对本案申请执行后，肖伟对本院查封案涉房屋不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止案涉房屋的执行。本院依法作出（2020）黑03执异24号执行裁定书，裁定中止对本院（2017）黑03财保2号民事裁定查封的鸡东县福缘家居小区3号楼2单元804室的执行。原告卢宏艳不服，提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：被告肖伟对本案执行标的是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，因此应对当事人是否享有执行标的物的实体权利进行判断，还要对其实体权利是否足以阻止对执行标的物的强制执行进行判断。根据《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。福缘公司与肖伟于案涉房屋被查封前签订买卖合同，由肖伟向福缘公司的工程材料及人工费抵顶所购房屋价款。双方的该房屋合同系双方当事人真实意思表示，合同成立，依法应予保护。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但该项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，并由鸡东县人民政府批准开发建设，该项目现因开发建设单位资金及工程项目税费问题，造成工程未竣工和取得商品房预售许可证。因此仅因工程开发主体未缴纳相关税费，而案涉工程已具备办理商品房预售许可证的实质要件，并且项目所在辖区的人民政府已针对该项目烂尾问题成立工作组，推进该项目竣工、交付及证照的后续工作，保护动迁户顺利回迁及相关业户的合法权益，维护辖区内的社会稳定。在此情况下，案涉工程虽未取得商品房预售许可证，但肖伟与福缘公司在案涉房屋被查封前签订买卖合同，并全额交付了购房款，且肖伟名下又无可用于居住的房屋，因此应当保护肖伟作为房屋消费者基本居住和生存的权利。故应当认定被告肖伟对案涉房屋的物权期待权，足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，原告卢宏艳的诉讼请求于事实不符，且于法无据不应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告卢宏艳的诉讼请求。案件受理费4,243元，由原告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇二〇年九月十六日书记员  都 晶书记员  曹力双