浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1795号 原告（反诉被告）：湖州苏宁易站销售有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区苏宁电器广场人民路58号三层3-1号。 法定代表人：郁义龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈慧清、郝佳，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告：朱某3，男，1981年11月16日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 被告（反诉原告）：朱某1，女，2008年12月11日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 法定代理人：朱某3。系朱某1之父。 被告（反诉原告）：朱某2，男，2014年12月27日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 法定代理人：朱某3。系朱某2之父。 三被告共同委托诉讼代理人：姚玉章、黄兴，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）湖州苏宁易站销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告朱某3、被告（反诉原告）朱某1、朱某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，被告朱某1、朱某2提起反诉，本院予以受理。本院于2020年8月25日对本案开庭进行审理，苏宁公司的委托诉讼代理人郝佳，朱某3、朱某1、朱某2的共同委托诉讼代理人黄兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏宁公司起诉称：2018年12月1日，原告因经营需要与被告朱某3签订《租赁合同》，约定原告承租朱某3位于湖州市××小区××幢××室的房产，租期自2018年12月1日至2023年12月31日，租赁费用为每年160000元。2019年1月21日，原告按约支付首个年度的租金。后因案涉房屋所有权变更给被告朱某1、朱某2，原告与三被告于2019年1月7日签署了《主体变更三方协议》，将《租赁合同》的权利义务转让给被告朱某1、朱某2，同时被告朱某3对此承担连带责任。《租赁合同》第十四条约定原告可以提前解除合同，但须提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达之日起满30日之次日作为合同解除的日期，原告不承担提前解除合同的任何责任。原告根据合同约定于2019年8月15日向三被告发函解除双方的《租赁合同》，三被告已于2019年8月16日收到原告发出的《关于解除租赁合同的通知函》，案涉《租赁合同》于2019年9月17日解除。合同解除后，原告于2019年9月10日撤离店铺，并于2019年9月17日完成店铺的交接，三被告应当向原告返还2019年9月18日至2019年12月31日的租金39556.86元。原告多次催讨，三被告拒绝返还剩余租金。请求判令：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年9月17日解除；2.被告返还原告剩余租金39556.86元并支付租金占用利息483元（以39556.86元为基数，按中国人民银行于2019年12月20日公布的货款市场报价利率4.15%计算至实际履行之日的利息，现暂计2019年9月18日至2020年1月1日的利息为483元），合计40040元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告朱某3、被告（反诉原告）朱某1、朱某2共同答辩称：一、原告有违诚信，严重损害被告方的权益。鉴于原告租赁房屋时明确表明是长期租赁，为长久合作被告同意年租金降低至16万元，装修期租金纳入第一年租金，即第一年租金16万元为13个月的租金。原告以长期租赁为由享受到租金优惠后仅租赁9个月即解除合同，要求以租金优惠后的价格计算实际租金，有违诚实信用原则。另外租赁期间水电费、物业费依约应由原告承担，被告实际垫付的该部分费用，原告应支付给被告。二、虽然《租赁合同》约定原告享有任意解除权，但合同条款由原告预先拟定，除了租赁费用以外，其余条款在签订时均未与被告方协商，协议中“解除后乙方不承担责任”条款属于免除自己责任、加重对方义务的格式条款，该条款应属无效。 被告（反诉原告）朱某1、朱某2反诉称：2018年12月1日，原告苏宁公司因经营需要与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于湖州市××小区××幢××室的房产，租期自2018年12月1日至2023年12月31日。鉴于原告长期租赁的意愿，被告同意将租赁费降至每年16万元，因原告经营需要，被告应原告请求对案涉房屋进行墙体改造、铺设水管等，合计装修费用支出27450元。被告与原告签订长达五年的长期租赁合同，以此骗取每年16万元的低额租金的租赁优惠，却租赁短短9个月就单方面解除合同，被告存在欺诈的故意。另，案涉租赁合同第六条第一款约定“物业费、电量增容费由乙方承担”，但租赁期间被告一直未支付物业费用。请求判令：1.苏宁公司赔偿朱某1、朱某2各项损失合计27450元；2.苏宁公司支付租赁期间物业费2500元；3.本案反诉诉讼费由苏宁公司承担。 原告（反诉被告）苏宁公司针对反诉答辩称：一、被告朱某1、朱某2反诉要求原告赔偿装修费损失27450元缺乏事实和法律依据。《租赁合同》第二条约定，交付案涉租赁房屋时应符合以下交付标准“顶（已刷白）、地（地砖）、墙（已刷白）、玻璃门窗（框式铝合金玻璃门）”，故被告为达到合同的交付标准而进行的装修费用应由被告自行承担。被告提供的证据无法证明原告委托被告进行装修改造并承担装修费用的事实，仅能证明被告以自己的名义委托案外人进行房屋装修的事实。原告解除租赁合同符合租赁合同约定和法律规定，原告不存在违约行为，无须承担赔偿责任。二、被告朱某1、朱某2要求原告支付租赁期间的物业费缺乏事实和法律依据。《租赁合同》第六条约定租赁费中包含物业管理费等与租赁物有关的各项费用，除租赁费外，租赁期内被告不得以任何理由向原告收取其他任何费用或提高收费标准。按照合同约定物业费已包含在租赁费中，被告另行向原告主张物业费违反合同约定。 经审理，本院认定事实如下：2018年12月1日，原告苏宁公司与被告朱某3签订《租赁合同》，约定原告承租朱某3位于湖州市××小区××幢××室的房屋，计租面积共计100平方米，其中一层100平方米。租赁期限为5年零1个月，自2018年12月1日至2023年12月31日，首个租赁年度为2018年12月1日至2019年12月31日，此后每12个月为一个租赁年度。本合同项下租赁物的租赁费用为每个租赁年度含税160000元，前三个租赁年度不涨租，后二年递增5%（税率6.1%），物业费和电量增容费用由原告承担；原告应于2018年12月11日支付本合同首期租赁费用含税160000元，此后正常每年租赁费用支付日为12月23日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内出租方或其委托的物业公司不得以任何理由向原告收取其他任何费用或提高收费标准。原告可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知出租房，以原告解除合同书面通知送达之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，原告不承担任何责任。该合同还对其他相关事项作出了约定。2019年1月7日，原告与被告朱某3、朱某1、朱某2签署《主体变更三方协议》一份，约定原告同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏原告出租权益的前提下，自2018年12月1日起朱某3将《租赁合同》的权利义务转让给朱某1、朱某2，朱某1、朱某2承诺继续履行原合同中承租方的权利和义务，朱某3对此承担连带责任。案涉房屋交付原告使用后，原告于2019年1月21日按约支付首个租赁年度的租金160000元。 2019年8月15日，原告向被告朱某3发出《关于解除租赁合同的通知函》，通知被告提前解除《租赁合同》及相关补充协议。被告朱某3于2019年8月16日签收该解除函件。原告于2019年9月10日撤离店铺。2019年9月17日，原、被告签署《湖州市随缘小区苏宁小店交接确认书》，确认被告同意案涉房屋提前至2019年9月17日按现状交付。现原、被告就剩余租金返还事宜未协商一致，以致纠纷成讼。 另查明，被告于2018年11月2日委托案外人湖州吴兴湖商民间融资信息服务有限公司就案涉租赁房屋进行装修，装修范围包括原有墙体拆除，按原告相关要求新建墙体（含粉刷），通水、通电以及垃圾处理，被告合计支出装修费用27450元。 以上事实由苏宁公司提交的《租赁合同》、《主体变更三方协议》、支付凭证、关于解除租赁合同的通知函及快递面单、快递签收截图、湖州市随缘小区苏宁小店交接确认书及现场照片等证据，朱某3、朱某1、朱某2提交的情况说明、委托装修协议等证据，结合到庭当事人的当庭陈述予以认定。 本院认为：原告苏宁公司与被告朱某3签订的《租赁合同》及原告与被告朱某3、朱某1、朱某2签订的《主体变更三方协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效。被告所辩称的《租赁合同》约定解除后苏宁公司不承担责任属于免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应属无效的意见。本院认为该租赁合同虽然属于苏宁公司提供的格式文本，但苏宁公司作为承租人并不具有优势地位，被告朱某3作为出租人未对合同内容提出异议且签字确认，该《租赁合同》系当事人协商一致达成的合意，不存在无效的情形，对被告该项答辩意见不予采信。《租赁合同》约定原告可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，原告有权据此提前解除合同。原告于2019年8月15日向朱某1、朱某2的法定代理人朱某3发出《关于解除租赁合同的通知函》，通知提前解除《租赁合同》及相关补充协议，朱某3于2019年8月16日签收该解除函件，故《租赁合同》及相关补充协议于2019年9月17日解除。故原告要求确认《租赁合同》于2019年9月17日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对于原告主张被告返还未到期租金得诉讼请求，于法有据，予以支持。因被告未及时返还剩余租金，原告确存在租金占用利息损失。故对于原告主张被告支付租金占用利息损失得诉讼请求，于法有据，予以支持。本院以剩余租金39557元为基数，自2019年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年9月10日，实际计算至租金返还之日止，租金占用利息损失为1582元。《租赁合同》约定“物业费由原告承担……租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用”，故被告朱某1、朱某2反诉主张原告承担物业费得诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。《租赁合同》对房屋的标准作了约定，被告为使房屋符合租赁标准进行的装修改造所支付的装修费用，双方未约定由原告承担，被告反诉主张原告承担装修损失的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告湖州苏宁易站销售有限公司与被告朱某3签订的《租赁合同》及原告湖州苏宁易站销售有限公司与被告朱某3、朱某1、朱某2签订的《主体变更三方协议》于2019年9月17日解除； 二、被告朱某3、朱某1、朱某2返还原告湖州苏宁易站销售有限公司租金39557元，支付租金占用利息损失1582元，合计41139元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 三、被告朱某3、朱某1、朱某2支付原告湖州苏宁易站销售有限公司以剩余租金39557元为基数自2020年9月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的租金占用利息损失。 四、驳回被告朱某1、朱某2的反诉诉讼请求。 若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取400元，反诉受理费减半收取274元，合计674元，由被告朱某3、朱某1、朱某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 李元光 二〇二〇年九月十日 法官助理 茹培文 书 记 员 吕成勇