贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4279号原告：吕少秀，女，汉族，1968年6月8日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：王宗勇。被告：陈学军，男，汉族，1974年1月25日出生，住贵州省余庆县。原告吕少秀诉被告陈学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王宗勇到庭参加了诉讼，被告陈学军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕少秀向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告委托人王银康、严天宇2019年4月27日与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金从2019年12月起按每月2800元交至解除合同交还门面房时止；3、判令被告支付原告店面损失费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告承包了汇川区松庄居干溪组的香××公寓××号门面，因原告生病需到北京治疗，故委托王银康替我出租该门面。2019年4月27日，王银康、严天宇与被告签订了《房屋租赁合同》，合同签订后被告分两次支付了2019年5月1日至2019年11月30日止7个月租金19600元，从2019年12月起未交租金，经上海路派出所两次调解无果。根据合同第二条的约定，我方有权解除合同，特向法院提起诉讼。另我方自愿放弃第二项的部分诉讼请求，即要求被告支付原告租金从2019年12月起按每月2800元的标准交至解除合同之日止。被告陈学军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2019年4月22日，原告（乙方）与汇川区上海路街道办事处松庄居民委员会干溪河组（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于金城公寓2号门面出租给乙方，租赁期限从2019年4月1日至2019年12月31日止，乙方不能将房屋私自给第三方经营（居住），否则甲方有权收回房屋，若确实因特殊原因退租，经甲方同意后方可转让给第三方经营（居住），但是须在两日内到甲方处理相关手续。2019年4月27日，被告（乙方）与王银康（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于香××公寓××号门面出租给乙方，该合同第一条约定：租赁期限从2019年5月1日至2028年5月1日止。第二条约定：房屋面积57平方米，租金半年交付一次，合计租金11200元，乙方须提前5天交付租金，甲方出示收据作为收取凭证，若乙方拖欠5天，甲方有权单方面终止合同，收回房屋。第三条约定：甲方向乙方收取押金2000元，合同期满，乙方不再租赁，须提前半年通知甲方，甲方验收确保房屋及水电设施无损后，收回原始押金凭证，并一次性退还押金，无原始押金凭证不予退还，若有损坏，照价赔偿。第五条约定：乙方在租赁期内，必须服从甲方管理，并按时交纳水电费及物管费，爱护所有的房屋内及水电设施。该合同第一页甲方处注明“王银康（本人外出有事由严天宇全权处理有关事项）”，且在合同末尾处甲方由王银康、严天宇签字。同日，被告出具《承诺》，载明：本人陈学军每年付给王银康或严天宇费用壹万陆仟捌佰元。2019年12月25日，原告（乙方）与汇川区上海路街道办事处松庄居民委员会干溪河组（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于金城公寓2号门面出租给乙方，租赁期限从2020年1月1日至2020年12月31日止，乙方不能将房屋私自给第三方经营（居住），否则甲方有权收回房屋，若确实因特殊原因退租，经甲方同意后方可转让给第三方经营（居住），但是须在两日内到甲方处理相关手续。另查，王银康、严天宇曾就涉案租赁合同纠纷提起诉讼，后撤回起诉。为查明案件事实，本院在（2020）黔0303民初1745号原告王银康、严天宇起诉被告陈学军房屋租赁合同纠纷一案中调取了2020年4月16日针对陈学军的询问笔录、2020年4月26日干溪河组出具的《关于我组房屋出租情况的说明》、2020年5月29日针对干溪河组的询问笔录、庭审笔录。其中，针对陈学军的询问笔录中，其陈述自己是与王银康签订的租赁合同，约定的月租金是2800元，合同上租金的约定有笔误，2019年的租金是支付完毕的，从2020年起未付租金，另2019年7月自己到干溪河××办公室才知道门面是吕少秀租赁的。《关于我组房屋出租情况的说明》载明：香××公寓××号门面的产权属于汇川区，该门面先租给王银康，后租给吕少秀，吕少秀因生病委托其妹严天宇转租给陈学军的事情干溪河组已知晓，不管他们怎样转租没有意见，干溪河组只管找与其签订租赁合同的吕少秀要租金，吕少秀找谁要租金不管。又查，涉案租赁门面的登记房屋所有权人为开发区上海路街道办事处松庄居民委员会干溪河组。本院认为，涉案门面的所有权人开发区上海路街道办事处松庄居民委员会干溪河组与原告签订租赁合同，约定的租赁期限从2019年4月1日至2020年12月31日止。本案中，被告与王银康签订租赁合同，约定将涉案门面出租给被告，原告确认王银康是受自己的委托出租该门面，且房屋所有权人干溪河组出具说明称对原告的转租行为无意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，王银康与被告签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间中从2019年5月1日至2020年12月31日止的部分合法有效，但约定租赁期间从2021年1月1日至2028年5月1日止的部分，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，被告未按约支付租金，符合涉案租赁合同第二条有关解除合同的约定，故原告有权要求解除自己的委托人王银康与被告签订的《房屋租赁合同》中租赁期间从2019年5月1日至2020年12月31日止的部分。对原告主张的租金，其主张按照每月2800元的标准计算，被告接受法院询问中也确认每月租金2800元的事实，结合原告自认被告已缴纳部分租金的情况，被告应从2019年12月起，按照每月2800元的标准，向原告支付租金至解除合同之日止。关于原告主张的交清水电费、赔偿损失5000元，其明确目前不清楚租赁门面是否欠水电费、另被告长期关闭租赁门面可能造成门面发霉等情况，原告可能因此要重新装修门面产生的损失，因水电费是否欠缴、装修损失是否发生尚不确定，该两项请求无事实依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认解除王银康（原告吕少秀委托人）与被告陈学军签订的《房屋租赁合同》中租赁期间自2019年5月1日至2020年12月31日止的部分。二、被告陈学军于本判决生效后五日内向原告吕少秀支付自2019年12月起，按照每月2800元的标准，至解除合同之日止的租金。三、驳回原告吕少秀其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半由原告预交），被告陈学军负担20元，原告吕少秀负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨德均二〇二〇年九月二十一日法官助理刘茜书记员张芹梅