江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6177号原告：江苏东宝置业有限公司。委托诉讼代理人：张洪，江苏春申律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱凡，江苏春申律师事务所律师。被告：无锡艾斯来恩体育发展有限公司。法定代表人：刘玉庚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志颖，女。原告江苏东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）与被告无锡艾斯来恩体育发展有限公司（以下简称艾斯来恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东宝公司的委托诉讼代理人陈昱凡、被告艾斯来恩公司的委托诉讼代理人刘志颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东宝公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月12日解除；2.艾斯来恩公司向东宝公司支付租金欠款178343.19元；3.艾斯来恩公司向东宝公司支付物业费欠款90206元；4.艾斯来恩公司向东宝公司支付水电费欠款117744元；5.艾斯来恩公司向东宝公司支付滞纳金（以上述所欠费用386293.19元的0.4%/日计算，自2020年3月22日起至实际给付之日止，暂计算至起诉之日为156062.44元）；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费由艾斯来恩公司承担。事实和理由：东宝公司与艾斯来恩公司及案外人荣建鹏三方于2018年11月28日签订《东宝康园转让协议》，由艾斯来恩公司受让原租赁合同中的全部权利义务，向东宝公司租赁东宝康园项目315-401商铺。按照合同约定，艾斯来恩公司应在2020年3月21日前缴纳今年第二季度房租（178343.19元），但艾斯来恩公司以各种理由拖延拒付。后东宝公司于2020年6月12日向艾斯来恩公司发出解约函，通知艾斯来恩公司解除合同并支付房租、滞纳金、物业费、水电费在内的全部欠款，但艾斯来恩公司至今未付。艾斯来恩公司辩称，对租赁合同于2020年6月12日解除无异议；对欠付物业费及水电费金额无异议，欠付租金应计算至2020年6月12日；滞纳金应从2020年4月1日起算，因为东宝公司同意房租延期支付，且应当扣除10万元保证金后再计算；滞纳金按0.4%/日计算的标准过高，认可按照每日万分之六计算；对诉讼费及保全费无异议，保全保险费不予认可；公司现在经营困难，无法一次性偿还费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市清扬路315-401房屋于2015年6月24日办理无锡市房屋初始登记证，登记的房屋所有权人为东宝公司。2017年12月25日，东宝公司（出租方）与荣建鹏（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：东宝公司将位于无锡市梁溪区按利用现状出租给荣建鹏经营使用。商铺租用面积为建筑面积1503.42平方米，用于经营健身会所。双方确认商铺的交付日为2018年1月1日，租赁期限为72个月，即2018年1月1日起至2023年12月31日止。租赁费采取固定租金的方式收取，2018年1月1日至2018年9月30日期间，合计租赁费164624.49元；2018年10月1日至2019年12月31日期间，月度租赁费标准为54874.83元／月；2020年1月1日至2021年12月31日期间，月租赁费标准为59447.73元／月；2022年1月1日至2023年12月31日期间，月租赁费标准为64020.64元／月。在本合同签订当日，荣建鹏须一次性缴纳2018年1月1日至2018年9月30日期间租赁费给东宝公司，合计164624.49元。租赁期间内，租赁场所的物业管理费按所属物业公司实时执行标准收取。由荣建鹏自行承担。除本合同另有约定外，荣建鹏须按“先付款后使用”的原则，在每季度租赁费到期前10日，将下一租赁季度应付的租赁费支付到达东宝公司账户或以现金方式缴纳完成。租赁场所发生的水电费由荣建鹏与物业公司自行结算。荣建鹏在本合同签署当日须向东宝公司一次性缴纳履约保证金，履约保证金数额为10万元。在租赁期内，如因荣建鹏原因解除合同或因荣建鹏严重违约导致东宝公司单方解除合同，则东宝公司不予退还荣建鹏已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它荣建鹏已缴款项），并将其作为违约金处理。同时，东宝公司有权留置荣建鹏在合作商铺内的物品，并向荣建鹏追究因其违约金给东宝公司造成的一切损失。若荣建鹏违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租赁费、物业费及其它各项费用，东宝公司有权每日向荣建鹏按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，双方另有约定的除外。在租赁期内，若荣建鹏拖欠东宝公司租赁费、保证金、物业管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因荣建鹏违约或由于荣建鹏的过错给东宝公司造成损失，东宝公司可以在无须预先通知荣建鹏的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求荣建鹏在7个工作日内补足所扣除部分。若荣建鹏拖欠租赁费或各项费用或未按期补足保证金超过30日的，东宝公司除向荣建鹏追缴应交租赁费等相关费用，并收滞纳金外，同时东宝公司有权解除本合同。2018年11月28日，东宝公司、荣建鹏与艾斯来恩公司签订《东宝康园转让协议》，约定：东宝公司与荣建鹏于2017年12月25日签订了东宝康园项目315-401商铺的《商铺租赁合同》（以下简称原合同），现因荣建鹏自身原因，自愿将原合同项下的租赁商铺转让给艾斯来恩公司，用于经营健身会所。荣建鹏自愿将原合同中荣建鹏的全部权利义务整体转让给艾斯来恩公司，艾斯来恩公司同意受让，艾斯来恩公司保证按原合同的约定享有权利和履行义务。东宝公司认可荣建鹏将原合同中荣建鹏的全部权利义务整体转让给艾斯来恩公司。2020年5月，艾斯来恩公司向东宝公司提交房租延期申请书，载明：“首先感谢疫情期间为光猪圈健身无锡清扬路旗舰店减免一个月房租，现因本店股权正在转让，年轻人创业刚接手资金方面不充足，疫情刚过效益也不是很好，第二季度（4月1日-6月30日）的房租没能及时缴纳，很抱歉给各位领导在工作上带来不便，也很感谢领导们予以宽容，本店诚允在2020年5月底前缴纳第二季度（4月1日-6月30日）的房租，特此申请，望各位领导准许通过。”2020年6月12日，东宝公司向艾斯来恩公司送达解约函，载明：“你公司于2018年11月28日与东宝公司签订《商铺租赁合同》一份，租用位于清扬路××商铺。依据《商铺租赁合同》第7.1条约定，你公司应于2020年3月21日前支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金178343.19元，但经我公司多次催讨，你公司仍未支付。依据《商铺租赁合同》第16.5条约定，我公司现通知你公司，自2020年6月12日起解除《商铺租赁合同》，并要求你公司收函后立即结清结欠房租金178343.19元、滞纳金51362.64元、物业费90206元、水电费约11万多元，并搬离租赁商铺。如不遵照本通知履行，我公司将依法采取法律措施，追究你公司违约责任，届时后果自负。”同日，艾斯来恩公司从租赁商铺内搬离。另查明，东宝公司就本案向本院申请财产保全，并以保函形式提供担保，向大家财产保险有限责任公司支付保全保险费1200元。审理中，双方一致确认：艾斯来恩公司尚结欠物业费90206元、水电费117744元。本院认为，东宝公司与荣建鹏签订的《商铺租赁合同》以及东宝公司、荣建鹏与艾斯来恩公司签订《东宝康园转让协议》均系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。艾斯来恩公司拖欠自2020年4月1日起的房租及物业费、水电费至今未付，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》的约定，东宝公司有权解除合同。东宝公司于2020年6月12日向艾斯来恩公司送达解约函，艾斯来恩公司于同日搬离，故双方之间的《商铺租赁合同》自2020年6月12日起即已解除。东宝公司要求艾斯来恩公司支付租金142674.55元（2020年4月1日至2020年6月12日）、物业费90206元及水电费117744元的主张，符合合同约定，本院予以支持。东宝公司要求艾斯来恩公司支付2020年6月12日之后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金及履约保证金，东宝公司要求艾斯来恩公司按照所欠费用0.4%/日的标准计算滞纳金，并主张艾斯来恩公司已支付的保证金10万元作为违约金不予退还，上述费用均为违约金，因违约金过高，且艾斯来恩公司要求予以调整，故本院以东宝公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同约定及房租延期申请情况，酌定欠付款项先扣除履约保证金10万元，以250624.55元为基数，自2020年4月1日起按照每日万分之六的标准计算。东宝公司要求艾斯来恩公司支付保全保险费，但该费用并非其实现债权必然产生的费用，故对该主张，本院不予支持。综上所述，本院对于东宝公司诉讼请求中合理部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认江苏东宝置业有限公司与无锡艾斯来恩体育发展有限公司之间的《商铺租赁合同》于2020年6月12日解除；二、无锡艾斯来恩体育发展有限公司向江苏东宝置业有限公司支付租金142674.55元、物业费90206元及水电费117744元，合计350624.55元，扣除无锡艾斯来恩体育发展有限公司已支付的履约保证金10万元，故无锡艾斯来恩体育发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内江苏东宝置业有限公司支付250624.55元；三、无锡艾斯来恩体育发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏东宝置业有限公司支付滞纳金（以250624.55元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按每日万分之六计算）；四、驳回江苏东宝置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9224元，减半收取计4612元，保全费3520元，合计8132元（江苏东宝置业有限公司已预交），由江苏东宝置业有限公司负担2363元、无锡艾斯来恩体育发展有限公司负担5769元，无锡艾斯来恩体育发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将诉讼费用直接向江苏东宝置业有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  薛 耀二〇二〇年九月二十三日法官助理  刘 佳书 记 员  张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。