重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初1562号 原告：张牧丹，女，汉族，1990年9月17日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何泽荣，重庆奎龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢树平，重庆奎龙律师事务所律师。 被告：重庆恒森实业集团有限公司，住所地重庆市万州区和平广场19号1幢1-22，统一社会信用代码91500101709394174K。 法定代表人：郭世斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。 原告张牧丹与被告重庆恒森实业集团有限公司（以下简称恒森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张牧丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告将恒森·云熙台小区7、8、9、10号楼与11、12、13、14号楼之间的道路变更为小区人行道路（只能供特殊车辆通行）；2.判决被告立即整改8号楼的电梯至能直达该楼栋车库；3.判决被告将8号楼出入口的道路宽度增加至3至5米；4.判决被告对8号楼的入户门进行整改至不遮挡电梯按钮，且不能内开；5.判决被告将8号楼入户道路外的排水沟整改至该道路与绿化带之间，且排水沟顶部与路面齐平；6.判决被告将8号楼入户道路旁的绿化带的绿化标准整改至与售房部一致；7.判决被告支付违约金100000元（按房价每平方米折价1000元计算）；8.判决被告向原告支付自2020年1月1起至实际交房之日止按每月327元的标准计算的物管费；9.判决被告向原告支付自2020年1月1日起至实际交房之日止按每日59元计算的逾期交房违约金；10.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：为了改善住房条件，原告到被告开设的恒森·云熙台售房部，看了沙盘，听了销售员的宣传后，与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于重庆市万州区的房屋。合同签订后，原告按约缴纳了购房款。2019年年底，邻近接房时，原告看了现房。发现沙盘上的“小区人行出入口”变成了车行通道。原告到规划部门查询施工图时，才知道该条道路在2018年2月通过的规划方案是车行通道。另外，被告交付给原告的房屋门前只有1.2米宽的通道。且门前是一道坡坎。坡坎上是一条可供各种车辆出入的道路。该道路是人、车共用的道路。车辆行驶时既有噪音，又有安全隐患。同时，原告购买的房屋还存在电梯不能直接抵达车库；车位没有达到1：1；房屋品质极低等严重问题，与被告吹捧的花园洋房品质相差太远。被告通过微信公众号虚假宣传，其宣传资料上鼓吹云熙台小区将“打造万州改善型理想人居”；“开创万州高端住宅”；“匠心筑家，细节考究造就品质生活”；“五桥新城中心”；“庭院式住宅”。事实上该小区存在绿化品质低，坡坎大，电梯不能直达车库地面，车库到处漏水；边坡高度近7层楼高，且仅采取喷浆处理，凹凸不平，且没有绿化等问题。沙盘和规划图上7-8号楼出入口与后面道路的基准路面是一致的，但现实情况却有很大落差。楼栋入户门打开时会遮挡电梯按钮，存在安全隐患。被告未按照要求实施排水系统。目前，8、9、10号楼出入口处于高坡下，人行通道与坡坎最近距离仅有3米。路面还没有旁边草坪高。被告并未在此设置排水沟，下雨时，雨水会将泥沙冲至通道上，并会出现雨水倒灌。行人出行极为不便，随时存在安全隐患。因7-10号楼南侧道路车辆通行产生噪音、灰尘及安全隐患；楼栋电梯不能直达车库地面；1号房入户门遮挡电梯按钮，存在安全隐患；楼栋大门对面高护坡，护坡仅采取喷浆锚固，凹凸不平，没有绿化；被告在护坡下重新设置的绿化带品质很差等情况与被告宣传严重不符，直接影响原告所购房屋的品质和房价。原告要求被告按1000元/平方米折价支付违约金也符合情理。原告并未收到接房通知。被告修建的房屋并不具备交房条件，构成逾期交房。被告应当承担违约责任。因原告接房，物管费需从2019年12月开始交，相关物管费应当由被告承担。 被告恒森公司辩称，原告主张被告违约，没有事实、法律和合同根据，依法不能成立。原告与被告签订合同合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务，不能超出合同约定要求对方承担责任或履行义务。 关于人行道被改为车行道问题。7-10号楼南侧的道路为车行道。原告与被告的合同中并未明确约定该通道为人行专用通道。原告要求被告整改的诉讼请求不能成立。 关于小区出入口门亭上插有的小区人行出入口小牌，这是指11-14号楼及其同平台楼栋的专用观光电梯的小区行人出入口，并非特指7-10号楼南侧的通道为仅供人行的通道。即使被告安插前述小牌存在位置不够精准的瑕疵，但因该沙盘在显眼位置予以了醒目的提示“模型仅供参考，以规划部门批准的方案为准”，且在沙盘路面上摆放有一辆白色小汽车模型，因此，被告根本不存在欺诈的意图，更无欺诈之行为，原告有关被告欺诈的主张，毫无根据。 关于7-10号楼单元电梯不能下到车库地面。首先，单元电梯能够到达车库，这是毋庸质疑的事实。只是电梯出入口地面高程比车库停车位地面高程高了2米多，通过设置的步行梯道到达停车位地面，且设置了停车位地面至电梯出入口的无障碍通道。其次，项目7-10号楼通过了竣工验收备案登记，表明前述设计和建设都完全符合相关规范。原告与被告合同中并未约定单元电梯出入口地面必须与停车位地面标高相同。因此，原告就此主张被告违约并要求被告整改，不能成立。 关于入户门遮挡单元电梯按钮面板。首先，设计机构已经书面回复，“该设计不违反规范，且通过了设计审查。”其次，入户门具有防火功能，规范要求外开朝向疏散方向；同时为了减小公摊、降低购房业主负担，楼梯通道宽度满足规范要求宽度即可，不可能无限度的放大；案涉项目实际也通过了竣工验收备案登记，也证明该设计、修建均不违反相关强制性规范；原告与被告合同中也并未对此明确约定。因此，原告就此主张被告违约并要求被告整改，不能成立。 关于南侧边坡排水沟‘水篦子’面板高出绿化带地面而要求整改。根据项目经过批准的建设方案和工程竣工后通过竣工验收备案，均本无该排水沟。增设时，考虑随边坡雨污水流下可能存在树叶等杂物，堵塞排水沟影响排水顺畅，故在该排水沟上安装了“水篦子”面板，并让其高出绿化带地面，目的是将树叶等杂物“分离”至绿化带以便清理。绿化带和路面排水另成体系，和该排水沟无关。因此，原告该项请求既不科学合理，也无合同约定根据，当然不成立。 关于小区绿化未达标，特别是南侧边坡未绿化。项目（一期）通过竣工验收备案，已经充分证明包括绿化在内的都符合相关规范和设计要求，当然已经达标。况且，原告与被告合同中并未约定绿化的具体标准。因此，原告主张被告绿化未达标，无事实根据。南侧边坡因采取边坡锚固等支护工程施工方案，且边坡坡度大，无法通过栽种树木等常规绿化方式进行绿化。正因为如此，项目（一期）通过竣工验收备案登记，也当然表明主管机关确认该边坡可以不绿化。原告通过诉讼方式试图通过法律强制被告实施，无法律和合同根据，依法不能支持。 合同约定的交付条件是“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”，该条件早在被告分别通知原告接房之前就已经成就，被告通知和要求原告接房的约定条件已经完全具备。原告拒绝接房，应当自行承担全部责任。被告已经通过法定邮政机构、按照合同约定的原告收件地址，向原告送达交付、接收房屋的书面通知，履行了通知义务。原告在本案中主张不承担未实际接房期间的物管费，不能成立，也不属于本案调整范畴。 原告主张，因为项目存在原告所主张的问题，小区品质较差被告应当承担违约金。被告认为，原告该项主张，既无事实根据，也无法律根据。 综上所述，原告的全部诉讼请求和主张，均因既无事实根据，也无法律规定或合同约定，依法不能成立。请依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月11日，原告张牧丹（乙方）与被告恒森公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，本商品房的项目名称及土地状况。本商品房项目暂定名为云熙台小区（一期）。第三条，乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为重庆市万州区;本商品房建筑面积109.04平方米，其中套内建筑面积91.82平方米。第四条，购房价款。（一）本商品房为清水房，总成交金额为593593元整，建筑面积单价为5443.81元/平方米，套内建筑面积单价为6464.75元/平方米……第七条，交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。……属预售商品房的，甲方应在2019年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条，交房手续的办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方的有效送达地址以《买卖合同》中写明的买受人地址为准，乙方变更其通讯地址，应在变更后5日内向甲方出具书面文件。否则甲方因无法尽到通知义务的后果应由乙方自行承担。第九条，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房交付使用之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付使用之日起30日内向乙方支付违约金。第十五条，规划、设计变更的约定。（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视为接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息退还给乙方，并向乙方支付已付购房价款1％的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息，并向乙方支付已付房价款1％的违约金。第十六条，商品房质量、装饰、设备标准的约定。甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准……达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2.甲方限期整改，达到双方约定标准。若乙方自行改变，则甲方不承担任何责任。第十八条，保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可以协助维修，维修费用由乙方承担。”合同附件三：建筑材料、设备安装标准说明载明：“（一）公共部分。……4.电梯：品牌电梯……（二）室内部分。1.门：‘美心’牌钢质入户门，室内各门预留门洞……（三）系统设备……3.供气：一户一表……（四）智能管理。1.小区监控系统。2.门禁系统，车辆收费管理系统。3.楼宇可视对讲系统。4.小区内室外公共地带部分区域wifi覆盖。”合同附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》载明：“一、主合同约定的乙方地址为乙方实际居住/工作地址，邮件或快递能够送达；联系电话应当是手机号码，有座机的还可以填写座机号码。若乙方在主合同中约定的地址、联系电话或本补充协议约定的电子邮箱：等联系方式发生变更，乙方应自变更事实发生之日起5日内书面通知甲方。如乙方未按时履行该通知义务，而导致按揭办理、房屋交付、产权证办理或甲方对乙方的其他相关通知【通知方式包括语音电话通知、手机短信通知（甲方手机短信通知的手机号码为：电子邮件通知、信函邮件通知等】等延迟或无法完成的，均视为甲方按照约定时限履行了相关义务；由此而造成的全部后果和相关责任，概由乙方承担。二、乙方确认：在签订主合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不构成双方权利义务约定；甲方设置的样板房（只有部分户型有样板房）、样板房的配置、样板房内的空间尺寸等只作展示和参考用，不构成房屋交付标准的合同约定，甲方以主合同附件所确定的标准为准向乙方交付房屋；甲方委托的代理人的代理权限仅限于签订主合同及本补充协议（均为打印文本）外并无其他授权，代理人无权作出其他任何承诺或者更改主合同或本协议的打印文本。四、双方合同项下房屋所在房地产开发建设项目内经批准建设而未计为公摊的商务楼、经营用房、综合用房、幼儿园、人防工程、车库（含地下、地上的车库、车位）等，甲方有完全所有权和处置权。甲方已出售的，所有权和处置权归购买人。甲方有权对前述自有产权房屋（已出售的除外）用途及配套设施进行调整和改建（依法需要经过批准的，须经批准），无需另行通知乙方。五、乙方确认：甲方可以根据建设需要，对小区规划、设计进行微调（依法需要经过审批的，最终按相关部门批准或者同意的规划变更、设计变更为准），但若直接造成乙方所购房屋的户型、楼层、朝向变化，或者结算面积增减幅度超过3%的，甲方应当通知乙方，乙方有权在接到甲方通知之日起10日内书面选择继续履行合同或者解除合同；无论乙方选择继续履行合同或者解除合同，甲乙双方均不相互承担违约责任；但乙方选择继续履行合同则当然视为同意根据房屋结算面积变化据实结算购房价款。若由于国家政策调整，或者政府基于其他因素强制要求对本项目规划设计进行调整的，甲方勿需向乙方承担任何责任；并且，除直接造成乙方所购房屋的户型、楼层、朝向、建筑面积增减幅度超过3%等任何一项外，甲方不再另行通知乙方，并且不影响双方合同履行并根据房屋结算面积变化据实结算购房价款。十一、因甲方办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》涉及多家职能部门的手续办理，手续繁琐且耗时较长，为尽早将房屋交付乙方使用，乙方同意并确认甲方在主合同第七条约定期限内该栋房屋取得《重庆市建设工程竣工验收意见书》并通知乙方接房，即视为甲方履行了主合同第七条约定的房屋交付时间、条件。但甲方必须在将房屋交付乙方之日起60日内取得该栋房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。十三、乙方接到甲方接收房屋的通知（包括本补充协议第一条约定的视为乙方接到通知）后，应当在通知的时间期限内到甲方指定地点，向甲方指定人员或机构接收房屋。但乙方接收房屋时应具备下列条件……因乙方自身原因未能按时办理该商品房交付、接收手续的，视为甲方已于该商品房交付、接收通知所载明的日期或期限的届满日完成了向乙方的交付。即自交付之日起，该商品房及其设施的毁损、灭失风险责任由乙方承担。甲方按约定标准交付房屋。交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，乙方同意不拒绝接房，否则按本条第二款约定的方式处理；但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求。十七、本补充协议与主合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本补充协议与主合同不一致的，以本补充该协议为准，且不因是否经过登记备案而改变。十八、本补充协议由双方签字（盖章）后即生效。本补充协议的所有条款均由双方一致同意，双方已完全知晓并理解本补充协议全部内容，双方对本补充协议内容不存在任何争议；双方一致认可本补充协议内容不存在显失公平、重大误解等情形，确认在签订本补充协议时已特别注意其中涉及的免除或者限制责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，是双方协商一致的真实意思表示。” 边坡及基坑支护工程，1-10号楼、24-29号楼、37号车库工程之项目施工图设计文件分别于2018年2月7日及2018年4月10日经重庆市万州区工程勘察设计技术服务中心审查合格。场坪土石方、边坡支护及5号、6号、26号楼工程于2018年4月3日取得建筑工程施工许可证；于2019年11月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。1-4号、7号、8号、24号、25号、27号楼及37号车库楼工程于2018年4月23日取得建筑工程施工许可证；于2019年11月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。云熙台小区（一期）9号、10号、28号、29号楼工程于2018年5月22日取得建筑工程施工许可证；于2019年11月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。 2019年12月4日，被告向原告寄送邮政快递。快递投递查询结果显示该邮件于2019年12月4日收件人拒收，后于2019年12月5日退回被告。原告张牧丹至今未向被告接房。中国邮政集团有限公司公司万州片区分公司出具的快递信息清单显示，被告于同日向多人寄出邮政快递。但未能显示具体的收件人地址及邮件内容。 2019年12月，9号楼某购房人向主管部门分反映其所购房屋存在的问题，主要内容为“我是五桥云熙台9号楼业主。开发商寄函通知我们7、8、9、10号楼业主接房时，我去看了房子现场。主要发现以下几个问题：1.购房时说的人车分流，仅用于特殊车辆的道路，沙盘上也是标注的人行通道，现在变成了社会车行通道；2.入户大门设计在边坡下，存在安全隐患。当时告知我们最高边坡6米，现在10几米高，并且没有做美化处理，凹凸不平，十分影响美观；3.入户通道窄，有的地方仅1.2米，并且通道未做排水处理，积水在入户通道上，完全不能满足我们业主日常出行；4.电梯不能直接到地下车库，还有绕道，有的地方还要走梯子；5.天然气管道安装在厨房内，存在极大的安全隐患；6.单号房门打开会与电梯打架，若有小孩在按电梯，打到人，由谁负责。” 2019年12月31日，万州经济技术开发区办公室作出回复，载明“一、根据经批准的云熙台小区（一期）建筑方案设计图、审查合格的施工图及施工单位签章的竣工图，经核实，该项目7-10号楼南侧道路为小区车行通道；二、结合项目建设实施情况，我们要求开发商对8-10号楼南侧边坡下方人行通道和排水沟进行拓宽改造，对边坡坡面进行美化处理，加大小区车库等公共区域的清扫保洁力度，进一步提升小区居住品质；三、该项目沙盘模型上虽注明模型仅供参考，以规划部门批准的方案为准等字样，但因沙盘模型和现场局部不一致引起业主门误解，我们已要求开发商主动与业主充分交流沟通，征得谅解。若发现开发商有虚假宣传和欺诈行为，一经查实，我们将移送有关部门依法查处；四、关于您反映的天然气管道安装位置问题，请咨询重庆万州燃气有限公司。” 在与原告签订《商品房买卖合同》时，被告在售房部设置的沙盘模型上，7-10号楼后方（南侧）道路端头小区出入口处放置有小区人行出入口标识牌；在该道路另一端处放置有一车辆模型；在该出入口内，南侧处设置有一电梯模型。现被告将该标识牌内容更换为小区车行出入口。 恒森云熙台（一期）7、8、10号楼的车库为地下车库。10号楼电梯可以达到车库地面。8号楼1单元电梯可以达到车库层，但电梯首层地面与车库地面之间有高度约2.3米的台阶，行人需经过该台阶方可达到车库地面。该楼梯旁设置有无障碍通道，通向车库地面。8号楼2单元电梯可以达到车库层，但电梯首层地面与车库地面之间有高度约2.7米的台阶，行人需经过该台阶方可达到车库地面。7号楼1单元电梯可以达到车库层，但电梯首层地面与车库地面之间有高度约1.9米的台阶，行人需经过该台阶方可达到车库地面。该台阶旁设置有无障碍通道，通向车库地面。7号楼2单元电梯可以达到车库层，但电梯首层地面与车库地面之间有高度约2.1米的台阶，行人需经过该台阶方可达到车库地面。恒森云熙台（一期）7-10号楼南侧为一坡形道路，沿7-10楼方向向上爬升。该道路外侧为道路护坡。护坡与8-10号楼之间为该三栋楼的人行道路。7号楼原人行道路宽1.2米。8号楼2单元原人行道路宽1.2米。8号楼1、2单元首层入户大厅地面与前述坡形道路的落差约4米。10号楼首层入户大厅地面与该坡形道路的落差约10米。 现被告已对7-10号楼外的人行道路进行扩宽改造，并已经完毕。被告在护坡根部重新设置了排水沟。并在排水沟与人行道路间重新设置了绿化带。 7、8、10号楼为1梯2户，其中1号房入户门完全开启会遮挡住电梯按钮，并部分遮挡电梯轿厢门。 2020年4月21日，工程设计单位中机中联有限公司向被告复函，载明“关于云熙台项目一期洋房1-5#、6#、7-8#、9#、10#楼入户门与电梯门位置关系的问题作如下回复。经核查，云熙台一期洋房施工图入户门与电梯位置的关系无相关规范进行明确。且其方案及施工设计经过外审审图机构审核及相关部门审查，没有违反相关设计规范”。 被告通过微信公众号对其开发建设的云熙台小区项目进行宣传。其宣传语载明“匠心筑家，细节考究造就品质生活”；“打造万州改善型理想人居，以恒森·云熙台为标杆开创万州高端住宅的全新局面”等内容。 本院认为，本案的基础法律关系为商品房买卖合同。双方的权利、义务应当以合同约定为准。原告的所有诉讼请求均以被告构成违约为前提。本案争议的焦点为：一、案涉房屋及相关设施是否符合约定的标准，被告对此是否构成违约；二、被告是否构成逾期交房。综合已查明的事实及当事人的诉、辩称意见，结合原告的具体诉讼请求，本院评析如下： 一、关于房屋及相关设施是否符合约定的标准，被告对此是否构成违约的问题。此问题的核心在于双方就相关问题是否有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照上述规定，双方就相关问题的约定不仅限于商品房买卖合同及其补充协议中载明的内容，还包含被告所制作的广告和宣传资料中所具体确定的内容。 就本案实际情况而言，针对原告提出的第1-6项诉讼请求中所涉及的事项，双方在商品房买卖合同及补充协议中均未作出特别约定。被告在其微信公众号上的宣传语多为宽泛的用词，就原告第1-6项诉讼请求所涉事项亦未具体明确。该宣传语中载明的内容并不能视为合同内容。被告在售房部设置的项目沙盘模型上明确作出了“模型仅供参考，以规划部门批准的方案为准”的提示。在现实生活中，沙盘不可能反映房屋和相关设施的全部情况。沙盘模型亦不可能与实际情况完全一致。故沙盘所体现的房屋及相关设施的情况不能视为具体明确，不能视为合同内容。 关于被告在7-10号楼南侧道路端头出入口处放置的“小区人行出入口”标识牌能否认定被告已明确告知购房人7-10楼南侧道路为人行道路的问题。因该出入口内侧同时设置有电梯模型，可以反映7-10楼南侧业主可通过该电梯，经由电梯旁出入口出入小区。该出入口为小区人行出入口之一。且因该出入口对应道路实为车行道路，车辆进出亦需经过该出入口。该出入口实际为人、车共行出入口。被告在该出入口处设置的“人行出入口”标识牌的表述不准确，容易造成误解。但该标识牌的设立并未明确表明7-10号楼南侧道路即为人行道路。且在沙盘上，该道路的另一端放置有车辆模型，亦可以反映被告对该道路性质为车行道路向购房人做出了一定提示。所以，现有证据并不能标明在签订买卖合同时，被告向原告宣传的宣传资料中已具体明确的标明其所购房屋南侧道路为人行道路。双方对该道路的性质未作特别约定。 综上，虽然被告所修建房屋部分设施在布局、使用功能等方面存在一定瑕疵。被告在设置的沙盘上所做的标识也不尽准确，容易造成误解。但因原、被告并未对上述问题作出明确约定。被告并不因此构成违约。原告提出的第1-6项诉讼请求不能成立，本院不予支持。 同理，因双方并未对案涉房屋及附属设施的品质，相关设施的设置作出具体明确的约定，而云熙台一期项目已经通过竣工验收，具备了双方合同所约定的基本属性。原告以房屋及相关设施品质差，具有安全隐患；房屋及相关设施与被告宣传内容严重不符为由，要求被告按1000元/平方米折价支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 二、关于被告是否构成逾期交房的问题。此问题涉及被告是否于约定的交房期间内履行了通知义务以及案涉房屋是否达到了交房条件。 （一）从被告提供的邮政快递信息清单可以反映，被告于2019年12月4日同时向多人寄送邮政快递。虽然该清单未能显示收件人地址及邮件内容，但结合被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》的时间（2019年11月22日）、寄交邮件的时间、合同约定的交房时间（2019年12月31日前）、集中邮寄的情况以及其他购房人向主管部分反映的时间（2019年12月）及内容（“开发商寄函通知我们7、8、9、10号业主接房时，我去看了房子现场”）等事实，应当认定被告已于2019年12月4日通过邮寄的方式通知被告接房。邮件送达结果为拒收。故被告已经履行了合同约定的通知义务。 （二）原、被告约定的交房条件为“已进行建设工程竣工验收备案登记”。被告已经于2019年11月22日取得案涉工程的《建设工程竣工验收备案登记证》，本已具备了约定的交房条件。如前述，被告对楼栋外人行通道、绿化带、护坡等的设置并不构成违约。被告的整改行为系在部分购房人及主管部门要求之下所为。目的是为了提升业主的居住品质。虽然被告此后的整改行为会对楼栋外道路的通行造成影响。但因该道路并非进出楼栋的唯一通道。原告尚可通过车库及电梯进出楼栋及运送装修材料。即被告的整改行为，并不会对原告使用所购房屋造成直接影响。因此，在被告已具交房条件的情况下，原告不能以此拒绝接房。 原告所提出未收到被告发出的接房通知；被告不具备交房条件，因而被告构成逾期交房的理由不能成立。对原告提出的第8项、第9项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张牧丹的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告张牧丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长 刘 彦 人民陪审员 李 华 人民陪审员 张远禄 二〇二〇年九月三日 书 记 员 熊 贤 书 记 员 朱 宁