广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26493号原告：蔡某某，男，汉族，xx年xx月xx日出生，四川省大竹县。委托代理人：付某某，广东xx（龙岗）律师事务所律师。被告：陈某1，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住址：重庆市梁平县。第三人：深圳市某某地产有限公司，地址：深圳市龙岗区。法定代表人：陈某2。委托代理人：李某某，系第三人员工，男，汉族，xx年xx月xx日出生，户籍地址湖北省阳新县。上述原被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付某某、第三人委托代理人李某某到庭参加诉讼。被告陈某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签署的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系；2、请求法院判令被告支付原告违约金人民币117万元（已经支付的5万元定金作为违约金抵扣）;3、本案的所有诉讼费用全部由被告承担。被告陈某1未提交答辩意见及任何证据材料。第三人庭审中称未有答辩意见发表。经审理查明，2020年1月12日，在第三人的居间下，被告陈某1作为买方与原告蔡某某作为卖方就购买原告名下房产签订了《房屋买卖合同》，约定：1.甲方（即原告，下同）出售房屋坐落于深圳市××花园××701，不动产权证号为2016-xx，登记建筑面积共279.53平方米。2.甲方需委托担保公司赎的，应于签署本合同之日起三个工作日内，向担保公司或其员工提供用于办理赎楼等相关手续的公证委托书原件并且签署担保服务合同、借款合同或类似法律文件，赎楼收费项目及金额以前述合同为准，本合同第九条约定的费用，承担主体应按担保公司要求的时间按时付清；甲方虽按照本条约定办理相关赎楼手续但不能获得赎楼贷款的，须自知道或者应当知道担保公司无法赎楼之日起三个工作日内自行赎楼，还清贷款并办妥注销抵押登记手续，并于注销抵押登记后3日内将房产证或不动产权证原件交于丙方（即第三人，下同），直至房屋所有权转移登记手续办理完成。3.甲乙双方（乙方为被告，下同）确认该房屋成交价格为610万元，该成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第九条之约定承担。4.甲乙双方确认购房定金40万元，乙方应于签订本合同当日支付第一笔定金5万元，并于签订合同后46日内向甲方支付第二笔定金35万元。5.乙方选择以银行商业贷款办理购房贷款，乙方须于2020年3月1日前（含当日）支付首期购房款（不包含定金）143万元到其他第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，甲方应在接到乙方或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订监管合同等相关法律文件。乙方应在甲乙双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交其要求的有关贷款申请的所有资料，贷款金额以前述机构的通知为准。6.甲乙双方同意自乙方将房屋成交价款一次性支付至甲乙双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且甲方已取得不动产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方共同向不动产登记中心申请办理房屋权属转移登记手续。在收到丙方确认可以缴费缴纳税费、办理不动产权证的通知后，甲乙双方应在通知注明的期限内办理缴纳税费、领取新不动产权证等相关手续，乙方负有抵押义务的，需在领取新不动产权证之日起三个工作日内办理抵押登记手续。7.甲方在收到全部首付款后3日内交付涉案房屋给乙方。8.任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同；守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权解单方解除合同，并没收定金或要求乙方按照本合同约定的房屋成交价格20%支付违约金；如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。9.合同第16条特别约定以上合同内容与本条约定不符的以本条约定为准：定金总共40万，当日支付5万，2020年2月15日前支付15万，2010年3月1日前支付20万，如有超期属于违约行为。原被告与第三方于同日另达成《补充协议（三方版）》：1.甲方承诺房贷只欠424万元，其他负债乙方不承担赎楼；2.丙方承诺按照合同约定时间办理买卖流程，2020年4月15日前办理过户手续；3.如未在4月15日前办理过户手续，丙方支付违约金，成交价万分之五每日。同日，被告向原告支付用于购买涉案房屋的定金5万元，原告向被告出具《收据》一份。原告称：在被告支付5万元定金之后，就未再按照合同的约定向原告支付剩余的定金，原告为了促进合同的履行，在2020年3月20日委托律师向被告邮寄了律师函，催促其在收到函件之日起三日内积极履行合同，并支付剩余的35万元定金及办理首期款监管的手续，但被告在2020年3月26日签收律师函之后拒绝履行本合同，从而导致涉案房屋的交易无法履行。第三人称其有跟被告联系，当时被告说因为疫情原因所以无法继续办理后续的购房手续，即使交了定金后面可能还会违约，所以被告就暂时不想交定金；2020年4月份被告有跟第三人联系，想要履行合约，但是原告已经向被告发起律师函，导致这个事情一直没有办理。原告提交的《律师函》以及邮寄详情单、妥投信息查询单显示其于2020年3月20日向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到函件后3日内积极与原告沟通房屋交易手续事宜并履行支付原告剩余35万元定金及办理首期款监管的义务，若被告收到此函件后，在期限内未履行合同中的上述义务的，将视为被告拒绝履行合同；届时，原告将要求被告支付房屋成交价20%的违约金。2020年3月26日被告签收该邮件。以上查明事实有《交易方留存信息表》、《房屋买卖合同》、《收据》、《补充协议（三方版）》、《律师函》、邮寄详情单、妥投信息查询单、《中国银行交易流水明细清单》、《不动产信息查询结果单》等证据及庭审笔录附卷为据，足以查实。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系原被告之间的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，各方均应依约履行。被告在签订合同当日之后并未按约支付剩余定金款项，而在原告发出律师函催告后亦未积极履行相关合同义务，被告未到庭抗辩，亦未有证据显示被告不按约履行合同义务具有法定或约定的免责事由，故按照合同约定，被告逾期不付定金的行为已经构成违约，依约应承担相应违约责任。原告请求解除涉案《房屋买卖合同》并要求被告按房屋成交价格的20%支付违约金117万元（已扣除被告已经支付的定金5万元），符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关抗辩权利，本院在查明案件事实的基础上依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告蔡某某与被告陈某1于2020年1月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈某1应于本判决生效之日起三十日内向原告蔡某某支付违约金117万元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7890元（该款原告已预交），由被告陈某1承担。该7890元款项被告陈某1应于本判决生效之日起三十日内迳付原告蔡某某。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年九月二十七日书记员  林 涵