广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13978号上诉人（原审被告）：广州家威房地产有限公司，住所地广州市越秀区解放北路899号308室自编之九。法定代表人：熊文辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜健君，女，1983年11月6日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：朱颖，广东富荣律师事务所律师。上诉人广州家威房地产有限公司（以下简称家威公司）与被上诉人杜健君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人家威公司的代理人陈慧敏，被上诉人杜健君的代理人朱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家威公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判驳回杜健君的全部诉讼请求。2.判令由杜健君承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、星光老人之家的实际建设位置符合合同约定，家威公司并未违约。（一）杜健君以“星光老人之家的实际建设位置与合同约定不符”作为其诉讼理由，因此，查明案涉《商品房买卖合同》关于星光老人之家的建设位置究竟如何约定，是本案正确裁判的关键所在。（二）星光老人之家作为家和逸品苑项目公建配套设施，属于该商品房项目的一部分，依据案涉《商品房买卖合同》第十二条的约定，星光老人之家也应同商品房本身按规划建设。同时，依据《商品房买卖合同》附件七补充协议第一条第2款的约定，星光老人之家应按规划进行建设，并应取得规划部门出具的认可文件。（三）根据《城乡规划法》的有关规定，按规划建设意即按建设工程规划许可证建设，而非按修详规建设，合同附件二所附《修建性详细规划总平面图》不能成为合同约定的星光老人之家建设标准。（四）根据家威公司提交的《建设工程规划许可证》及其配套的J-2-01施工图纸、《竣工验收备案表》、《规划验收合格证》（穗规验证（2015）205号）四项证据，以及花都区花城街道办事处出具的《关于王敏敏等信访事项的处理意见》等证据，足以证明星光老人之家是按规划许可证建设，且星光老人之家所在2-2栋建筑已经规划验收合格。据此，应当认定本案星光老年之家的实际建设位置完全符合合同约定，家威公司不构成违约。（五）在另外两宗与本案案情基本相同的案件中（钟柱健、谢毅诉家威公司），二审法院终审判决认为：“合同附件二和附件七存在矛盾。根据《合同法》41条规定，附件二和附件七均为家威公司提供的格式条款，应作出对格式条款提供者家威公司不利的解释，故星光老人之家的实际位置与附件二不符，家威公司构成违约”，这一事实认定是完全错误的，理由在于：1.星光老人之家的实际位置确实与附件二所附《修建性详细规划总平面图》不符，但案涉合同并未约定该图即为该商品房项目的建设标准，该图也并非法定的商品房建设标准；2.修建性详细规划并非工程直接建设的依据，其并不具备替代建设工程规划许可证成为房屋建设标准的性质；3.附件二所附《修建性详细规划总平面图》并非家威公司提供的格式条款，而是广州市所有商品房买卖合同统一适用由广州市房屋交易系统提供的制式条款，该条款不能适用《合同法》第四十一条关于格式合同的规定；4.根据《合同法》的规定，只在“对格式条款由两种以上解释的”情况下，才应当作出不利于提供格式条款一方的解释，而本案关于星光老人之家的建设位置，只存在一种解释，即按建设工程规划许可证建设。5.附件二与附件七是否存在矛盾并非司法判断职权范围内，并且《建设工程规划许可证》意味着规划部门并不认为两者相矛盾；6.即使将附件二视作合同约定的交付标准，但按合同附件七第二十条第2款的约定“合同的内容与补充协议的约定不一致的，以补充协议的约定为准”，据此该条款之效力也将被直接排除。二、关于本案中的欺诈问题。（一）既然杜健君一再强调其在星光老人之家位置上受到欺诈，这也反证按合同约定，星光老人之家就是与之原本意思不符，否则不构成民法意义上的欺诈。（二）杜健君认定家威公司存在欺诈行为，如果事实真为如此，其有权以欺诈为由要求撤销合同，但杜健君因房价上涨，选择继续履行合同，一旦做出这种选择，就应当接受合同约定，而不应超越合同权利，又依其原本意思要求获取合同以外的利益；（三）现有证据尚不足以认定家威公司存在欺诈的故意，家威公司虽因疏忽，未能及时更换沙盘模型，但附件二附图以及沙盘模型与规划批准的详修规平面图是完全一致的，且在合同中，家威公司亦明确提示沙盘模型可能与最终规划不符，建设应依最后规划为准。综上所述，家威公司认为一审判决存在事实认定不清的情况，请求二审法院予以改判。杜健君二审答辩称：家威公司未如实披露涉案房屋所在楼栋的实际规划信息，一审法院已经查明了家威公司违法的事实，家威公司应承担相应的违约责任，请求二审法院驳回家威公司的上诉，维持原判。2019年4月30日，杜健君向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1．家威公司向杜健君赔偿损失50000元;2.家威公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2015年10月25日，杜健君（买方、乙方）与家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编2-2栋3004房，该商品房建筑面积共85.11平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14817.32元，总房价1045510元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第五条约定执行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二为涉案小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示涉案2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。合同附件七为本合同补充协议，其第一条约定：甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容……乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、户型册、楼盘模型、区域模型、光盘、三维动画、水牌等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。第五条约定：甲方逾期交房，应自合同第十三条约定的交房日起的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.005%赔偿乙方损失，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。合同签订后，杜健君依约向家威公司支付了全部购房款。2015年12月18日，涉案房屋所在楼宇取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。家威公司另提交涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、环保验收审批意见函、燃气竣工报告、自来水永久使用报装证明书、供用电方案协议、邮政超深度投递服务协议书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约，拟证明涉案房屋已具备交付条件。杜健君对上述证据的真实性、合法性无异议的，但认为不能证明家威公司交付的房屋与买卖合同约定一致。一审法院另查明，杜健君购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍涉案楼盘项目的沙盘模型显示，星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与涉案小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。2016年12月15日，家威公司向杜健君寄发收楼通知书。杜健君于2016年12月31日办理了收楼手续。家威公司认为星光老人之家于2014年3月初开工，2015年10月23日左右完工，在签订涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，星光老人之家接近完工阶段，杜健君是经过实地看房后才签订的合同，因此，杜健君在签订合同之前就已知星光老人之家的具体位置。杜健君表示其并不清楚星光老人之家的开工和完工时间，其在签订合同时查看过现场，但现场没有建设星光老人之家，也没有围蔽施工，是架空状态。2017年1月10日，60多名业主代表向家威公司发出《抗议书》，抗议家威公司未经2-2栋全体业主同意，擅自将首层大堂砌墙、围闭、用作它用，造成消防通道不畅，大堂空间窄小，与购房合同规划图中标示的首层大堂架空不符，严重侵害楼上全体业主的利益，要求家威公司立即拆除大堂围闭空间，恢复首层架空。江海锋代表杜健君在《抗议书》上签名。根据已生效的（2018）粤01民终5702号民事判决书查明的事实，2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处向案外人王敏敏等出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，内容为：您向我局反映“家和逸品苑”2-2栋住宅消防通道不通畅问题的信访材料已收悉，我局进行了调查处理，现答复如下：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。广州市花都区国土资源和规划局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、小区内星光老人之家由我街根据上级规定的程序接收，我街于2016年4月和家和逸品苑小区开发商家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年人之家由我街管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形……。一审法院再查明，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，星光老年之家项目面积为120平方米。在（2017）粤0114民初2749号案中，一审法院组织双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场与杜健君起诉状描述基本一致，涉案2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老年之家；2-2栋共有住宅153套。在（2018）粤01民终5702号案中，家威公司确认涉案楼盘的规划许可在该案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前已经最终审定，且规划部门最终审核的规划与合同所附《修建性详细规划总平面图》并不完全一致。一审法院认为：杜健君与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点为：一、家威公司是否应承担违约责任；二、杜健君要求家威公司赔偿50000元损失的主张是否成立。关于争议焦点一，家威公司系涉案房屋所在家和逸品苑项目的开发商，其在对外销售房屋时负有保证交付的房屋符合合同约定以及全面、如实披示与房屋有关的信息等义务。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》所附《修建性详细规划总平面图》的显示，涉案房屋所在2-2栋的首层入户大堂南面为全架空开放状态，星光老年之家在首层大堂北面，而家威公司实际建成的星光老年之家位于2-2栋首层大堂南面，与合同所附《修建性详细规划总平面图》的规划不一致。家威公司确认涉案楼盘的规划许可在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前已经最终审定，且规划部门最终审核的规划与合同所附《修建性详细规划总平面图》并不完全一致，对此，家威公司理应在合同签订前如实、全面地向购房者予以披示，以确保购房者能全面、正确了解所购房屋及所在楼栋的建设情况。家威公司并无证据证明其在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订前已将规划部门最终审核的规划向购房者予以公示并提示购房者充分注意合同所附《修建性详细规划总平面图》与规划部门最终审核的规划不一致之处，其主张杜健君签约前已知悉星光老年之家所在位置与《修建性详细规划总平面图》不一致，依据不足，一审法院不予采信。家威公司未如实披示涉案房屋所在楼栋的实际规划信息，星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不符，家威公司对此有过错，理应承担相应的违约责任。至于杜健君于2016年12月31日收楼的事实，并不能证明其已放弃要求家威公司对此承担责任，且之后杜健君在《抗议书》上签名亦证明其对此存在异议。关于争议焦点二，本案中，并无证据证明家威公司交付的涉案房屋与合同约定不符，而是位于涉案房屋所在楼栋首层大堂的星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不一致，所涉争议部分并不涉及杜健君专有的建筑面积部分，但星光老年之家的存在及位置必然对涉案2-2栋全体业主对该栋楼共有部分的使用产生影响。一审法院根据家威公司的违约及过错程度，结合杜健君购买时的单价（14817.32元/平方米）、星光老年之家的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向杜健君赔偿23243元（14817.32元/平方米×120平方米÷153户×2）。对杜健君主张超出23243元部分的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：一、家威公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向杜健君赔偿23243元；二、驳回杜健君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由杜健君负担562元，家威公司负担488元。本院二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：家威公司应否承担违约责任。家威公司虽上诉称其不承担违约责任，但本院审理期间，家威公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。一审法院对家威公司作为涉案房屋所在项目的开发商，负有全面、如实披露与房屋有关的信息等义务，但家威公司未如实披示涉案房屋所在楼栋的实际规划信息，以及星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不符的信息，家威公司对此存在过错，理应承担相应违约责任的认定，该论述透彻，理据充分，本院不再赘述。一审法院根据家威公司的违约及过错程度，酌情判令家威公司向杜健君赔偿23243元，符合公平、合理原则，本院予以认可。综上，家威公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元,由广州家威房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月九日书记员  张 旭彭诗敏