广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9674号原告：佛山源海发展有限公司。法定代表人：列某1。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市奥健健身服务有限公司。法定代表人：廖某1。被告：廖某1，男。委托诉讼代理人：徐景杰，广东诺臣律师事务所律师。原告佛山源海发展有限公司与被告佛山市奥健健身服务有限公司（以下简称奥健公司）、廖某1房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人何红斌、被告奥健公司法定代表人廖某1、被告廖某1委托诉讼代理人徐景杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除编号为YHZL-2017-026-1的《佛山市智慧新城租赁合同》；2.被告奥健公司向原告支付2019年7月的租金差额5577.6元、2019年8月的租金差额5577.6元及2019年9月1日至法院判决《佛山市智慧新城租赁合同》解除之日止的租金（按35457.6元/月计算，暂计算至2020年3月31日为248203.2元）；3.被告奥健公司向原告支付自法院判决《佛山市智慧新城租赁合同》解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（按35457.6元/月计算）；4.被告奥健公司向原告支付违约金268920元；5.确认租赁保证金89640元归原告所有；6.被告奥健公司立即腾空租赁房屋，并将工商注册登记迁出租赁房屋，向原告交还位于佛山市禅城区***********5号、6号的房产，如被告奥健公司未能在限定期限内腾空的，则每月按照租赁保证金89640元的标准支付继续占用的使用费至腾空之日止；7.被告廖某1对被告奥健公司上述第二至四项的债务承担连带清偿责任；8.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年6月28日，原告与被告奥健公司签订编号为YHZL-2017-026-1的《佛山市智慧新城租赁合同》，约定被告奥健公司向原告承租位于佛山市禅城区************号、6号的房产，面积为1992平方米，租赁期限为120个月，自2017年7月1日至2027年6月30日止，2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金为29880元/月，2019年7月1日至2021年6月30日期间的租金为35457.6元/月，于每月7日前支付当月租金，租赁保证金为89640元，作为履行合同的担保；同时，第十一条第6款约定，如被告奥健公司逾期30日不全部支付逾期应付款的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，同时被告奥健公司还应当向原告支付相当于租赁保证金*倍的违约金，并赔偿给原告带来的经济损失。2019年7月及2019年8月，被告奥健公司未足额支付该两月租金，该两月均拖欠5577.6元租金差额未支付。2019年9月开始，被告奥健公司开始拒绝支付任何租金，原告曾多次发函要求被告奥健公司缴清欠付的租金，但被告奥健公司仍然置之不理。被告奥健公司拖欠租金的行为至今已经长达半年，明显没有履约的诚意，按照租赁合同的约定，原告有权解除合同及要求被告奥健公司承担相应的违约责任。另外，被告廖某1是被告奥健公司100%持股的股东，被告奥健公司属一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，被告廖某1应当对被告奥健公司在本案的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，依据合同约定及法律规定，提起本案诉讼，请求法院查明案件事实，判决支持原告的全部诉讼请求。被告奥健公司辩称：虽然被告奥健公司登记的法定代表人系被告廖某1，但被告廖某1没有实际控制该公司。在办理法定代表人变更手续时没有告知被告廖某1公司的实际情况，被告廖某1只是挂名。被告廖某1辩称：被告廖某1在不知情的情况下受让股权，受让时间从2019年12月30日开始。被告廖某1没有参与被告奥健公司的经营，与被告奥健公司的财产没有混同，所以被告廖某1不应当承担连带责任。根据银行流水显示，被告奥健公司的租金一直交付至2019年12月。被告奥健公司因疫情原因春节开始没有经营，原告应当减免疫情期间的房租。因疫情导致被告奥健公司无法继续经营，实际控制人不愿意继续经营，应当解除合同，双方互不承担违约责任。原告在起诉中重复计算违约金，没有合同及法律依据。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告奥健公司企业信用信息报告、被告廖某1身份证，证明原、被告主体资格。被告廖某1是被告奥健公司100%持股的股东，属一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，被告廖某1应当对被告奥健公司在本案的债务承担连带清偿责任。2.房产证，证明原告是租赁房屋的产权人。3.《佛山市智慧新城租赁合同》，证明原、被告双方之间的租赁关系，以及租赁合同对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了明确的约定。被告奥健公司未按照租赁合同的约定向原告按期足额支付租金，原告有权按照合同约定追究被告奥健公司的违约责任。4.收据，证明被告奥健公司向原告支付89640元的租赁保证金，按照租赁合同第十一条第6款的约定，原告有权没收该租赁保证金。5.关于催促《智慧新城房屋租赁合同》租金费用缴付函、ems快递单及妥投证明各2份，证明就被告奥健公司欠付租金事宜，原告向被告奥健公司多次催收，但被告奥健公司并未按期缴纳。被告廖某1在诉讼中举证：1.与魏柏群的微信聊天记录截图，证明本次股权转让非真实转让，是公司原股东逃避法律责任的违法行为。魏柏群事前隐瞒了股权转让的风险。2.与“阿木”的微信聊天记录，证明本次股权转让非真实转让，阿木事前隐瞒真实情况，欺骗被告廖某1签署相关文件。股权转让后，公司并未移交被告廖某1，实际经营控制公司的仍是王洋。3.与王洋的微信聊天记录，证明在2020年5月19日前，被告廖某1与王洋没有通讯记录。股权转让后，王洋继续控制公司。股权转让后，王洋并未移交公司，5月19日，被告廖某1接回公章证照避免新造成其他债务。4.民事判决书，证明股权转让后，王洋继续控制公司。5.佛山市禅城区人民法院传票，证明股权转让后，王洋恶意逃避债务。6.公司开户银行流水，证明2019年12月前的房租已经支付。股权转让后公司未实际经营，被告廖某1也未实际控制公司，公司与被告廖某1的财产没有发生混同。7.报警回执，证明股权转让非被告廖某1的真实意思表示，股权转让协议不生效，被告廖某1非公司实际股东及法定代表人。8.《股权转让合同》，证明该次股权转让行为违法，实质为原股东及法定代表人逃避债务。被告奥健公司在诉讼中未举证。本院依职权调取的证据：佛山市禅城区**监督管理局作出的回复函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。被告廖某1提交的证据1-3，无法核实证据的真实性，本院不予采信；证据4，该证据不完整，无法核实其真实性，本院不予采信；证据5，本院确认其真实性，但与本案无关；证据7、8，被告廖某1能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年6月28日，原告（甲方）与被告奥健公司（乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-026-1），主要约定：一、租赁单元1、甲乙双方同意，由甲方按本合同约定的条件将座落于佛山市禅城区*************、6号出租给乙方作商铺用途。2、租赁单元的计租建筑面积为1992平方米。二、租赁期及免租期1、本合同租赁期为120个月，自2017年7月1日至2027年6月30日止（含免租期）。甲方应于租赁期开始日前按本合同约定将租赁单元交付乙方使用。2、本合同租赁期内乙方享有12个月的免租期。3、免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的租金及物业服务费，仍应依约缴付使用室内空调等产生的水电费及其他费用。三、租金及税费1、本合同租赁期内乙方承租租赁单元的租金按本合同第一条第2款规定的租赁单元的计租建筑面积计算，具体如下：租赁期限单价（元/月/㎡）总金额（元/月）总金额（元/年）2017.7.1-2018.6.30免租期2018.7.1-2019.6.3015298803585602019.7.1-2021.6.3017.835457.6425491.22021.7.1-2023.6.3020.8241473.44497681.282023.7.1-2025.6.3024.0947987.28575847.362025.7.1-2027.6.3027.6255019.04660228.482、乙方应于本合同签订之日支付免租期后的首月租金，之后的租金按自然月以支票或转账方式支付，乙方应于每月七日前支付当月租金。如本合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则乙方应按该月的实际租赁天数支付租金。六、保证金乙方应于本合同签订当日一次性向甲方交纳租赁保证金89640元，作为履行本合同的担保。3、本合同租赁期满或本合同提前终止，在乙方按本合同第十条第5款规定将租赁单元交还（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方。十、续租及租赁单元的交还3、本合同租赁期满且乙方不续租或本合同提前终止的，乙方应于本合同租赁期满之日将其在租赁单元内的可移动财物全部搬出，未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权及其他所有权益，甲方可自行处置该等财物。乙方应在搬离的30日内，将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元，否则，乙方仍应按本合同第六条第1款规定的保证金标准向甲方支付占用费，并按物业服务合同的规定向广场物业服务企业支付其占用租赁单元期间的物业服务费及水费、电费等其他费用，直至乙方将工商注册及其他注册等迁出租赁单元为止。十一、违约责任6、乙方逾期支付租金或本合同规定的其他款项的，每逾期一日，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金。乙方逾期15日仍不全部支付应付款项的，在甲方发出催款通知后5日内乙方仍不支付全部应付款项，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担。乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方同时应向甲方支付相当于本合同第六条第1款租赁保证金的三倍的违约金，并承担因此给甲方造成的其他损失。7、乙方不按本合同规定的时间交还租赁单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，乙方每月应按本合同第六条第1款租赁保证金的标准向甲方支付其占用租赁单元期间的租金。2017年8月3日，原告出具收据，确认收到被告奥健公司支付的租赁保证金89640元。据被告奥健公司的银行流水反映，被告奥健公司于2019年1月、2月、4月、6月、7月、10月、11月、12月分别向原告支付29880元、29800元、29960元、29880元、29880元、29880元、29880元、29880元。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区**监督管理局调查询问，该局作出回复，确认被告奥健公司登记住所为佛山市禅城区*************内自编之一；由于没有新地址及住所证明材料用以登记为该公司住所，公司登记事项不齐全，故无法进行登记。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应16条措施，其中第三条规定“严防疫情传播。实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动”。2020年2月24日，广东省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整至二级响应。另查明一：佛山市禅城区*************、6号的产权人系原告。另查明二：被告奥健公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告廖某1，股东为被告廖某1一人，于2019年12月31日变更股东为被告廖某1，公司的注册地址位于佛山市禅城区*************内自编之一。另查明三：本院于2020年5月12日送达原告起诉状及证据副本给被告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告奥健公司签订的《佛山市智慧新城租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张解除合同的诉请。涉案合同第十一条第6款约定，乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元。因被告奥健公司至今仍拖欠租金未付，原告主张解除双方之间的合同，合理有据，本院依法予以支持。因无证据证明原告在起诉前发出解除合同的通知，本院认定原告起诉状送达被告奥健公司之日即2020年5月12日合同解除。关于原告主张被告奥健公司支付租金的诉请。原告主张被告奥健公司拖欠2019年7月、8月的租金差额及2019年9月1日至解除合同之日止的租金，被告奥健公司抗辩认为其交租金至2019年12月，对原告主张的欠租期间有异议。根据被告奥健公司的银行流水反映，确有支付至2019年12月的记录，但其中2019年3月、5月、8月、9月是没有支付租金的记录，且自2019年7月起未按合同约定足额支付租金，故被告的抗辩无理，本院不予采纳。根据合同约定及上述银行流水反映，被告奥健公司确存在拖欠租金的事实，故被告奥健公司应向原告支付2019年7月的租金差额5577.6元（35457.6元-29880元）、2019年8月的租金差额5577.6元（35457.6元-29880元）及2019年9月1日起至2020年5月12日止的租金297386.32元（35457.6元/月×8个月+35457.6元/月÷31×12天）。诉讼中，被告廖某1提出因新冠疫情导致被告奥健公司无法对外正常经营，应减免相应租金的抗辩意见。2020年2月初即农历春节假期结束之际，因新冠疫情发生，政府采取相应的防控措施，对健身房等该类可能会存在人员聚集、室内空气不流通等企业的经营确有一定的影响。由此，本院酌定被告奥健公司无需支付2020年2月整月、3月半个月的租金，即在上述拖欠租金中扣减53186.4元（35457.6元/月×1.5个月），被告奥健公司仍需支付租金255355.12元（5577.6元+5577.6元+297386.32元-53186.4元）。关于原告主张被告奥健公司腾空并交还涉案房屋的诉请。如上所述，涉案合同已予以解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告奥健公司继续占有使用涉案物业缺乏法律依据，故本院对原告该项主张依法予以支持。关于原告主张被告奥健公司支付占有使用费的诉请。因合同解除后，被告奥健公司未搬离涉案房屋，仍占有使用该房屋，原告有权主张计收占有使用费至被告实际交还房屋之日止。因此，参照合同的租金标准，即35457.6元/月，被告奥健公司应向原告支付自2020年5月13日至实际交还房屋之日止的占有使用费。关于原告主张没收租赁保证金的诉请。涉案租赁合同第十一条第6点约定，如乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项等。因被告奥健公司拖欠租金未支付，怠于履行合同义务，原告有权向被告奥健公司没收租赁保证金。故本院确认涉案合同项下的保证金89640元归原告所有，对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告奥健公司支付违约金的诉请。原告在主张没收租赁保证金的同时要求被告奥健公司支付三倍租赁保证金的违约金。上述租赁保证金已弥补原告的损失，再要求被告奥健公司承担三倍租赁保证金的违约金并不合理，且原告无证据证明产生其他的损失，故本院对原告的该项主张不予支持。关于被告廖某1的责任承担。原告主张因被告奥健公司属一人有限责任公司，被告廖某1作为股东应对被告奥健公司承担的租金、占有使用费、违约金承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。依此规定，一人公司股东免除责任的条件是须证明公司的财产独立于股东自己的财产。被告廖某1未能提交证据证明被告奥健公司的财产独立于其个人财产。因此，被告廖某1应当对被告奥健公司的上述租金、占有使用费的债务承担连带责任。因原告主张被告奥健公司承担违约金的诉请未获支持，故被告廖某1无需对此承担连带清偿责任。至于被告廖某1抗辩认为其于2019年12月30日受让股权，也没有实际参与被告奥健公司的经营，不应对公司的债务承担责任。被告廖某1何时受让公司股权，并不能以此对抗债权人。而被告廖某1是否实际参与公司经营，不属本案审理的范围。故，本院对被告廖某1的该项抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告奥健公司迁出工商注册登记的诉请。根据租赁合同的约定，被告奥健公司应在搬离后将工商注册登记迁出涉案房屋。虽佛山市禅城区**监督管理局回复称因没有新地址及住所证明材料用以登记为公司的住所，故无法进行登记，但并不影响被告迁出原有登记注册的地址。因被告未履行该项合同义务，原告主张被告根据合同约定将奥健公司在工商部门登记的营业地址迁出涉案房屋，合法有据，本院予以支持。因被告廖某1系被告奥健公司的法定代表人，故该项义务由被告廖某1实际履行。至于原告主张的被告奥健公司逾期迁出工商注册登记地址的违约责任，因原告已没收租赁保证金，弥补其损失，亦未举证证明其他实际损失，本院对该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告佛山源海发展有限公司与被告佛山市奥健健身服务有限公司于2017年6月28日签订《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-026-1）于2020年5月12日解除；二、被告佛山市奥健健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海发展有限公司支付租金255355.12元；三、被告佛山市奥健健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市禅城区*************、6号的房屋腾空并交还给原告佛山源海发展有限公司；四、被告佛山市奥健健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海发展有限公司支付占有使用费（参照35457.6元/月的标准，自2020年5月13日计算至实际交还上述第三项的房屋之日止）；五、确认《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-026-1）项下的租赁保证金89640元归原告佛山源海发展有限公司所有；六、被告廖某1于本判决生效之日起十日内将廖某1负责经营的佛山市奥健健身服务有限公司经营场所登记为佛山市禅城区*************内自编之一之事项向工商行政机关申请注销或变更；七、被告廖某1对被告佛山市奥健健身服务有限公司的上述第二项、第四项债务承担连带责任；八、驳回原告佛山源海发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被告承担；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取21869元，由原告佛山源海发展有限公司负担1312元，被告佛山市奥健健身服务有限公司负担20557元，被告廖某1承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月十四日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。