陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终1098号上诉人（原审原告）：赵云，女，1981年8月19日生，汉族。委托诉讼代理人：韩飞，陕西秦渭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：渭南市华州区家福乐购物广场。负责人：王茂荣，该广场总经理。委托诉讼代理人：王华兴，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芦会玲，女，1962年6月30日生，汉族。被上诉人（原审第三人）：华县新华购物广场业主委员会。法定代表人：侯金忠，该业主委员会主任。上诉人赵云与上诉人渭南市华州区家福乐购物广场（以下称家福乐购物广场）、被上诉人芦会玲、被上诉人华县新华购物广场业主委员会（以下称广场业委会）租赁合同纠纷一案，不服渭南市华州区人民法院（2019）陕0503民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人赵云及委托诉讼代理人韩飞、上诉人家福乐购物广场负责人王茂荣及委托诉讼代理人王华兴、被上诉人芦会玲、被上诉人广场业委会法定代表人侯金忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵云上诉请求：1、撤销渭南市华州区人民法院（2019）陕0503民初1615号民事判决第二项，维持第一项，改判解除上诉人赵云与上诉人家福乐购物广场的租赁合同并要求家福乐购物广场和芦会玲返还上诉人华县新华购物广场1层A007号商铺；改判家福乐购物广场支付上诉人自2018年10月1日其至实际返还之日的商铺租金。事实和理由：一审法院认定事实不清，一审认定上诉人将案涉房屋交由广场业委会进行托管错误。2007年10月18日，上诉人仅与房屋的开发者华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司签订《新华购物广场房屋托管协议书》，协议的签订双方是上诉人和星源公司而非广场业委会，星源公司是经工商登记注册的企业法人，广场业委会亦是经登记注册的独立组织，两者并非同一组织，一审法院将上诉人由星源公司托管案涉房屋，认定为交由广场委员会托管，认定事实错误。上诉人与家福乐购物广场之间是租赁合同关系，家福乐购物广场应当向上诉人支付商铺租金。2010年9月30日，托管协议期满后，上诉人即要求星源公司返还商铺，因商铺当时被被上诉人家福乐购物广场占有使用，托管协议又有明确约定“托管期满后，协议约定商铺之使用权自动归还上诉人赵云，本协议自动失效。”，之后家福乐购物广场与赵云直接就商铺使用、租金口头达成一致，租金数额由双方协商逐年递增确定，自2010年起至2018年，家福乐购物广场一致按照双方的口头约定向上诉人赵云支付商铺租金。家福乐购物广场与广场业委会签订的《房屋租赁合同》及补充协议，对上诉人赵云无约束力，广场业委会也无权以少数服从多数的方式，约束上诉人赵云的权利和意见。上诉人赵云对商铺享有所有权，对商铺的专有部分权属具有排他性。根据《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款规定，广场委员会无权以98%的业主意见决定行使上诉人对所有商铺专有部分的专属无权利，上诉人也没有受到业主委员会的任何公告，也没有向业主委员会作出任何委托和承诺，广场委员会不享有对案涉房屋的托管权利，无权出租上诉人的房屋，赵云与家福乐购物广场之间已经建立租赁关系，双方已经按照租赁关系实际履行，一审对赵云与家福乐购物广场之间已经建立租赁关系的事实，不予认定，并作出了错误判处。家福乐购物广场针对赵云的上诉，辩称：广场委员会承继了华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司对华县新华购物广场物业管理的职能，上诉人赵云将商铺托管给业主委员会，家福乐购物广场与业主委员会签订的房屋租赁合同说明这一点，家福乐购物广场与业主委员会签订的《房屋租赁合同》对上诉人赵云是有效的，业主委员会对商铺进行统一管理、统一出租是95%以上业主的意愿，是整个商铺正常运营的关键，上诉人赵云行使权利不得损害他人权益。家福乐购物广场对上诉人赵云的支付是一个代理支付的行为，并不是履行自己的义务，是代广场业委会履行支付租赁费的义务，家福乐购物广场与赵云不存在租赁合同关系。上诉人家福乐购物广场上诉请求：撤销一审判决第一项，改判：1、被上诉人业主委员会按照对全体业主的分配方案向上诉人赵云支付租金。2、一二审案件受理费由上诉人赵云负担。事实合理由：2007年10月份，上诉人赵云将其位于新华购物广场的商铺交由业委会托管（原华县百货有限责任公司，其职能现由广场业委会承继），托管期限三年。业委会于2008年5月12日将给商铺租赁给上诉人家福乐购物广场，租赁期为15年。上诉人占有使用被上诉人的商铺，是基于与广场业委会的房屋租赁合同依法占用使用的，家福乐购物广场与赵云没有任何形式的合同关系。2010年10月，赵云以托管期限届满为由要求上诉人家福乐购物广场返还商铺，家福乐购物广场因与广场业委会存在房屋租赁合同法律关系，赵云要求上诉人家福乐购物广场支付租金没有依据，亦不能据此事实，认定双方之间存在合同关系。针对家福乐购物广场上诉，赵云辩称，赵云持有的华县人民政府颁发的华芳权证登有（私）第0200864号《房屋所有权证》可以证明赵云是案涉房屋的所有权人。赵云曾经将案涉房屋交由华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司托管，托管期限截止2010年9月30日止，赵云没有将案涉房屋建有广场业委会托管。赵云与家福乐购物广场建立了租赁关系，家福乐购物广场与广场业委会签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》变更协议，均与赵云无关，家福乐购物广场与赵云之间成立租赁法律关系并应向赵云支付租金。被上诉人同意上诉人家福乐购物广场的上诉意见。一审原告赵云向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除一审原告与一审被告家福乐购物广场的租赁合同并要求二被告共同返还原告的渭南市华州区新华购物广场1层A007号商铺；2.请求依法判令被告家福乐购物广场支付原告合同期满后继续占用原告商铺至实际返还之日按每年3万元计算的商铺租赁费；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年，原告赵云与华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司（以下简称荣登房产公司）签订商品房买卖合同，从荣登房产公司购买商业房屋一套，该套房屋位于渭南市华州区新华路新华购物广场一楼南大门入口内东侧，房号为A007号，建筑面积为19.49平方米。2007年10月18日，原告赵云与荣登房产公司签订了新华购物广场房屋托管协议书一份，协议约定：甲方（赵云）将其所有的位于一楼A007号的房屋托管给乙方（荣登房产公司），托管期间为2007年10月1日起至2010年9月30日止。2008年5月12日，华县新华百货有限责任公司（甲方）与西安家福乐连锁商业有限公司富平分公司（乙方）签订了一份房屋出租合同，合同约定甲方将位于华县县城灯塔十字西北角新华大厦一楼全部租赁给乙方，租期十五年。2010年8月至10月期间，第三人广场业委会以张贴公告等形式通知各业主将广场进行整体招租。2011年9月30日，第三人广场业委会与被告家福乐购物广场签订了《房屋租赁合同》变更协议，协议约定将原《房屋出租合同》的出租方变更为华县新华购物广场业委会、承租方变更为华县家福乐购物广场，原《房屋出租合同》及以前所签订的补充协议内容由新甲方与新乙方继续履行，新乙方对商场一楼实施整体统一管理。2010年10月份，原告赵雲以托管期限届满为由要求被告家福乐购物广场返还商铺，被告家福乐购物广场以存在租赁合同为由不予返还，双方为此发生纠纷。被告家福乐购物广场为了不影响正常经营，告知第三人广场业委会后将租金直接支付给原告赵雲。一直到2018年9月，原告赵雲的房租费均由被告家福乐购物广场直接向原告支付。2019年1月22日，原告再次到被告家福乐购物广场，要求增加并领取租赁费，被告家福乐购物广场以第三人不让支付为由予以拒绝。同年1月28日至1月31日期间，原告到商品柜台前，先后用绳子将商铺柜台围住、用彩条布遮挡柜台，影响了被告家福乐购物广场的经营。被告家福乐购物广场报警后，公安机关告知双方通过合法途径解决经济纠纷。被告家福乐购物广场于2019年3月18日将原告赵云起诉到渭南市华州区人民法院，要求原告赵云向被告家福乐购物广场赔礼道歉、并赔偿其经济损失5万元；2019年6月13日，渭南市华州区人民法院判决驳回被告家福乐购物广场的诉讼请求。被告家福乐购物广场不服一审判决，上诉到渭南市中级人民法院；经渭南市中级人民法院主持调解，双方达成如下调解协议：一、赵云再不以封门、堵路、禁止顾客进出等方式干扰渭南市华州区家福乐购物广场的正常经营；二、赵云主张的租金问题，应通过合法途径进行维权；三、本案双方再无其他纠纷。另查明，2019年9月25日，被告家福乐购物广场将家福乐购物广场南大门入口内东侧的商铺（其中一半为原告的A007号商铺）转租给被告芦会玲，二被告签订的专柜经营合同约定：乙方（芦会玲）经营期限为壹年，合同期限内承包费为45000元。原告诉请每年按3万元计算租赁费一节，未向法庭提供证据证明。本案在审理过程中，双方意见分歧较大，无法达成一致意见。一审法院认为，2007年10月18日，原告将其房屋交由第三人进行托管，托管期限为三年。第三人接受托管后，于2008年5月12日将该房屋租赁给被告家福乐购物广场，租赁期间为十五年。原告房屋托管期满后，经第三人同意，由被告家福乐购物广场将原告的房屋租赁费直接支付给原告；原被告双方一直按此约定履行至2018年9月。原告、被告家福乐购物广场以及第三人均同意由被告家福乐购物广场将每年的租赁费直接支付给原告，各方均应按此约定继续履行，被告家福乐购物广场应将2018年10月1日至2020年9月30日两年的租赁费支付给原告；原告诉称按每年3万元支付租赁费一节，无据证实；参照二被告的专柜经营合同，本院认为，由被告家福乐购物广场按照每年22500元向原告支付租赁费较为合适。原告商铺已由第三人租赁给被告家福乐购物广场、被告家福乐购物广场又转租给被告芦会玲，被告家福乐购物广场与第三人的租赁合同以及二被告之间的租赁合同是否对原告构成侵权、被告是否应当承担侵权责任，属另一法律关系，原被告以及第三人可协商解决或另案起诉，本案不予涉及；故对原告要求返还商铺的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告渭南市华州区家福乐购物广场于本判决生效后十五日内向原告赵雲支付2018年10月1日至2020年9月30日的商铺租赁费45000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告渭南市华州区家福乐购物广场负担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审认定事实与一审认定事实一致，对一审认定的事实，二审予以确认。本院认为，上诉人赵云与上诉人家福乐购物广场之间是否存在租赁合同关系，如存在是否应予解除，如果继续履行该租赁合同关系，应由家福乐购物广场如何向上诉人赵云支付租赁费，还是广场委员会按照对全体业主的分配方案来向赵云分配收益。案涉无隔断房屋产权属于上诉人赵云，业主委员会不是案涉房屋的物权权利人，上诉人家福乐购物广场以及上诉人广场委员会主张被上诉人广场业委会取得案涉房屋托管权利，无事实和法律依据，不予支持，亦没有证据证明房屋物权人赵云与其就案涉房屋有合同法律关系，故上诉人家福乐购物广场上诉主张其与广场业委会就案涉房屋建立租赁关系，无事实和法律依据，不予支持，其主张不应由其支付案涉房屋租金而由业主委员会按照全体业主的分配方案向上诉人赵云分配收益，亦不予支持。依据本案所涉商铺房屋的特点，上诉人赵云对本案商铺房屋享有的权利，不能等同于独立商铺。现该商铺所在的整体商铺已经交由家福乐购物广场经营使用，上诉人现也将案涉房屋交由家福乐购物广场经营使用，亦收取租金至2018年9月30日，一审按照案涉商铺上诉人家福乐购物广场转租价格，确定上诉人家福乐购物广场2018年10月1日至2020年9月30的商铺租赁费，亦合理适当，为有利于整体运营价值的实现，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，赵云要求解除租赁合同关系并交付商铺的诉讼请求，不予支持。赵云在2020年9月30日之后的租赁费，双方当事人，应当依据公平合理有利于双方各自利益，且不损害共同业主权益下协商确定。综上，二上诉人的上诉，均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计3225元，由上诉人赵云负担2300元，上诉人渭南市华州区家福乐购物广场负担925元。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二〇年九月七日书记员  党秦龙