辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9287号上诉人（原审被告）：王凤仪，男，1963年5月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：康梁旗，辽宁基源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈克英，女，1962年12月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李聪，辽宁庆阳律师事务所律师。原审被告：宿玉美，女，1963年3月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王明庭，男，1951年8月25日出生，汉族，系社区推荐，住沈阳市于洪区。上诉人王凤仪因与被上诉人陈克英、原审被告宿玉美案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王凤仪上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担上诉费。事实和理由：1.上诉人王凤仪与陈星建无债务关系，无需将涉案房屋抵顶给陈星建；2.东方公司与被上诉人、山盟公司2013年12月30日签订的《世界湾项目地方认购书》系无效合同；3.被上诉人陈克英占有房屋系非法占有；4.一审法院在上诉人王凤仪提出与案外人陈星建无债务情形下，应核实是否有债务情形。综上，一审法院认定事实错误。陈克英辩称，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。理由如下，一、上诉人的上诉不构成合法有效的上诉，一审法院缴纳费用通知书是2019年5月26日，要求上诉人在7日内缴纳上诉费，即到2019年6月2日前缴纳，但本案上诉人是在6月4日缴纳的上诉费，已经超过规定期限，不应当视为有效上诉；二、本案涉及的房屋被上诉人是在备案及查封前购买的，且已经支付全部购房款，实际居住至今；三、上诉人与宿玉美之间仅是债权债务关系，涉案房屋仅是办理的销售合同备案登记，并不具有物权效力，无论是上诉人或宿玉美均没有涉案房屋的所有权。综上，希望法院驳回其上诉请求。宿玉美辩称，王凤仪挂靠沈阳山盟建设集团有限公司，并以山盟公司名义向发包方辽宁东方创展置业有限公司的水晶蓝湾二期工程投标后，王凤仪中标并实施施工。一、2013年12月21日王凤仪与案外人陈星建约定将世界湾总部基地（水晶蓝湾二期）11组团AB楼、会馆工程承包给案外人陈星建，同时还约定将东方公司顶账给王凤仪的三套房屋（价值194万余元）备案给案外人陈星建，届时抵顶工程款，且约定案外人陈星建须向王凤仪支付保证金（每套房30万），最后案外人陈星建未能参与施工，也仅支付了80万保证金，至今尚欠王凤仪100多万元房屋差价款，故王凤仪与案外人不仅无债权债务关系，且系案外人陈星建的债权人，因此案外人陈星建无权将案涉房屋（沈北新区沈北路60-14号1-3-2号房屋）抵账给被上诉人孟繁双；二、东方公司于被上诉人、山盟公司2013年12月30日签订的《世界湾项目抵房认购书》系无效合同，因王志国与山盟公司非王凤仪指定或授权人员，在无王凤仪授权情形下，无权代表王凤仪，更无权处分案涉房屋，《世界湾项目抵房认购书》非案涉房屋所有人王凤仪的真实意思表示，且该《抵房认购书》只是一份意向书，其条款内容仅能证明东方公司同意为其保留购买权，须签订《商品房买卖合同》方可生效，但此后被上诉人并未与东方公司签订《商品房买卖合同》，故该认购书无效。对此一审法院（2018）辽0103执异510号执行裁定书在本院认为一段中已阐明：“根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排出执行。”本案案外人提供的证据材料能够看出，涉案房屋系抵账给案外人，案外人并未实际支付房款，案外人非因买卖取得该房屋，且没有办理备案登记不符合上述法律规定。故案外人的该项异议主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《民诉法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项的规定，裁定如下：驳回案外人孟繁双的异议请求；三、因东方公司拖欠实际承包人王凤仪的工程款，故将案涉房屋抵给王凤仪，非将案涉房屋抵顶给山盟公司，故案涉房屋所有权人系王凤仪，对此东方公司2020年4月16日出具的《情况说明》，明确载明顶账给王凤仪的19套房屋其中包括案涉房屋。当初王凤仪为了融资找到本人，并约定将案涉房屋抵押给本人，但因无房产证，无法办理抵押登记，故于2015年8月19日王凤仪与东方公司为本人办理了案涉房屋的备案（以此代替抵押登记），并约定若按时还款，届时本人撤销房屋备案，将案涉房屋返还，若不能还款，本人有权通过司法程序拍卖还债，因此一审法院在执行过程中，对案涉房屋依法拍卖无任何瑕疵；四、东方公司将房屋抵顶给王凤仪后，对案涉房屋就已失去了处分权。此后王凤仪因融资将案涉房屋备案给本人后，该房屋处于空闲状态，而被上诉人于东方公司有关人员违法操作趁机占有并使用了案涉房屋，被上诉人的占有与使用房屋完全是非法。本案涉房屋的归属是焦点问题，在王凤仪提出与案外人陈星建无债务情形下，一审法院应该核实王凤仪与案外人陈星建是否存在债权债务情形，但一审法院在未审查二者债权债务的情形下，仅凭世界湾项目抵房认购书、案外人陈星建出具的《说明》等就认定案涉房屋归被上诉人，系严重认定事实错误；五、陈克英与案外人陈星建之间的私下抵顶不仅无效，也是非法的，他们之间的所谓债权债务未经司法认定，因王凤仪与陈星建不仅无债务关系，且系案外人陈星建的债权人，故陈星建无权处置东方公司顶账给上诉人的房产，陈星建出具的《说明》与《收据》等等均系无效证据，无法证明其抵顶是合法有效。陈克英向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于沈阳市沈北新区的房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.判令位于沈阳市沈北新区的房产归原告所有;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年8月19日，宿玉美与案外人辽宁东方创展置业有限公司签订编号为E1520087956的《商品房买卖合同》一份，辽宁东方创展置业有限公司作为“出卖人”，宿玉美作为“买受人”，约定宿玉美购买位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米的房产，商品房单价4,500元，总金额为548,460元整。宿玉美与辽宁东方创展置业有限公司对上述商品房买卖合同在沈阳市房产局进行了登记备案。2015年8月20日，宿玉美与王凤仪签订《借款协议》，约定宿玉美作为甲方，王凤仪作为乙方，合同约定，“兹有乙方承建辽宁东方创展置业有限公司水晶蓝湾项目的建设工程需用资金，经中介方介绍，乙方向甲方提出借款请求，双方经协商达成一致，并签订如下借款合同：一、乙方向甲方借款80万元，二、借款期限自2015年8月20日至2015年12月19日止，三、借款利息按月支付，利率按月息2.5%计算，若发生逾期或违约，乙方除正常支付2.5%月息外，每日须另向甲方支付借款0.5‰的罚息、违约金与损失费；四、乙方承诺向甲方出具真实有效的相关证明（包括户口本、身份证、婚姻证明等），经开发商同意并提供位于沈阳市沈北新区沈北路60-14号楼1-1-2室和1-3-2室，建筑面积同为121.88平方米的两套房屋作为本借款提供抵押担保，由本合同约定的抵押房产系开发商因拖欠乙方工程款而临时提供给乙方进行融资，无法办理抵押登记，故目前该房产只能由开发商给甲方或甲方指定的人员办理备案登记手续，且乙方承诺届时若不能及时还款，甲方有权变卖处理抵押房产进行还债，所得款项用于偿还借款本金、利息、违约金与损失费及处置房产所发生的一切费用。五、本合同约定抵押房产暂由开发商管理，但甲方有权随时检查其管理情况。未经甲方同意，乙方与开发商不得实施有可能导致抵押物价值减少或任何有损抵押物的行为，不得以转让、赠与、设定担保物权等方式处分抵押物，如有下列情形之一，其行为即构成欺诈，届时不论是乙方还是开发商的责任，责任方须按房屋市值总价的双倍进行赔偿：1、隐瞒抵押房产（即本借款备案房产）存在卖出或其他债权抵押或抵顶关系，存有其他诉争权属争议和其他弄虚作假，谎报面积等情况的，2、以此抵押物为第三人提供担保的，3、未经甲方同意擅自处理抵押房产的；4、乙方与开发商合谋串通欺诈和其他违反合同约定的。乙方还清借款后，甲方须及时撤销备案，否则甲方承担由此给乙方或开发商造成的损失”。2016年5月12日，一审法院立案受理宿玉美起诉王凤仪、辽宁东方创展置业有限公司民间借贷纠纷一案，2016年7月25日，沈阳市沈河区人民法院作出(2016)辽0103民初5099号民事判决书，判决：一、王凤仪于本判决发生法律效力之日起十日内偿还宿玉美尚欠借款194万元;二、王凤仪于本判决发生法律效力之日起十日内给付宿玉美尚欠借款194万元的利息；三、驳回宿玉美的其他诉讼请求。判决生效后，王凤仪未履行生效法律文书确定的法律义务，宿玉美于2017年3月8日向本院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2017年11月9日依据(2017)辽0103执1092号协助执行通知书，查封了备案登记在宿玉美名下的位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米的房屋，责令王凤仪及其房屋占用人于公告张贴之日起七日内将上述房屋予以腾空。原告陈克英对腾房行为提出异议。2018年12月5日，一审法院作出(2018)辽0103执异510号执行裁定书，裁定驳回案外人陈克英的异议请求。原告陈克英向一审法院提起案外人执行异议之诉。原告陈克英陈述其向陈星建（案外人）出售工程电缆，陈星建欠其货款23万元。陈克英催要货款，陈星建提出以房屋抵偿债务。2013年12月30日，辽宁东方创展置业有限公司作为出卖方、沈阳山盟建设集团有限公司、原告作为买受人签订《世界湾项目抵房认购书》。认购书约定，原告购买位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米的房屋，房屋单价5,788元，总房款705,441元。待辽宁东方创展置业有限公司获得预售许可证后，书面通知买受方前来办理正式购房手续。2014年1月10日，原告向陈星建支付购房款47万元。陈星建出具《说明》一份，载明“兹有陈克英在沈北新区的房款已清。另陈星建与陈克英往来账已全部结清。证明人：尚世江”。2014年11月7日，辽宁东方创展公司将涉案房屋交付原告。原告对该房屋进行装修，并实际居住至今。另查明，案外人沈阳山盟建设集团有限公司与辽宁东方创展置业有限公司曾签订《建设工程施工合同》，约定水晶蓝湾建设工程的施工建设问题。王凤仪以沈阳山盟建设集团有限公司委托代理人的名义签字，并在施工结束后进行结算时是王凤仪与辽宁东方创展置业有限公司签署的《工程结算汇总表》，王凤仪参与了该建设工程的施工。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《世界湾项目抵房认购书》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。原告依据该合同占有诉争房产的时间亦是在法院查封之前。原告在签订抵房认购书之后就全额支付了房款并占有该房屋。原告购买诉争房屋的时间早于被告宿玉美备案登记和法院查封的时间。同时，诉争房产在一年后即被备案登记给宿玉美，故未办理过户登记不是原告自身原因所致。原告作为案涉房屋的买受人，其购买房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此不得执行诉争房屋。关于原告主张解除对诉争房屋的查封问题，一审法院认为，查封被执行人财产属于强制执行措施之一，故判令不得执行诉争房屋就包含了解除诉争房屋的查封内容，故对原告该项主张不予处理。关于原告主张确认诉争房屋的权属问题，原告系诉争房产的实际房产所有人，对原告要求确认权属的诉讼请求予以支持。关于被告宿玉美提出的其与辽宁东方创展置业有限公司已签订并备案的《商品房买卖合同》的抗辩问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求”。本案中被告宿玉美与辽宁东方创展置业有限公司之间签订并备案的《商品房买卖合同》就是一种名为“买卖”实为“借贷”的合同。商品房预售合同登记备案是一种存档备查的行政管理手段，其虽然是涉及不动产买卖合同的公示，但在法律上登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。该登记备案的《商品房买卖合同》是以买卖合同形式的让与担保，并非真实商品房买卖，而原告为真实购房人，实际占有、使用诉争房屋，对房屋享有的权利优先于普通债权。因此，被告宿玉美的抗辩缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条之规定，一审法院判决如下：一、不得执行位于沈阳市沈北新区房屋；二、确认位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米的房屋归原告陈克英所有；三、驳回原告陈克英其他诉讼请求。案件受理费10,854元，由被告宿玉美承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人陈克英就位于沈阳市沈北新区的涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，通过本案一、二审庭审调查及陈克英提供的货款抵偿协议书、《世界湾项目抵房认购书》等证据可知，因陈星建拖欠陈克英材料款未还，双方遂达成以房顶账合意并签订货款抵偿协议书，后陈克英在核实陈星建持有的房屋认购协议书系真实且经开发商辽宁东方创展置业有限公司及建筑商三盟公司同意的情况下，于2013年12月30日与辽宁东方创展置业有限公司签订《世界湾项目抵房认购书》，用案涉房屋抵顶陈星建拖欠的材料款。而宿玉美将案涉房屋备案至其名下及申请查封该房屋的时间均发生在2015年8月19日之后，即陈克英签订抵房认购书的时间早于法院查封该房屋的时间；其次，从陈克英支付购房款的情况来看，由于陈星建拖欠陈克英材料款仅为23万元，而《世界湾项目抵房认购书》中约定的房屋价款为705,441元，差额为47万余元，但事后陈克英先后向陈星建支付剩余差价款47万元，后陈星建亦为陈克英出具说明，载明案涉争议房屋的房款已清，此举，应视为陈克英已支付全部价款；第三，从案涉房屋的占有情况来看，通过一审庭审中陈克英向法庭提供的业主入住房屋验收记录、业主领取物品明细、入住手册、交纳水费收据、电费收据、物业费收据、垃圾清运费收据、供暖费收据等证据材料，能够证明陈克英在2014年11月7日入住该房屋并占有使用，即在人民法院查封案涉房屋之前，陈克英已合法占有房屋；第四，因诉争房产在一年后即被备案登记给宿玉美，故未办理过户登记并非陈克英的原因所致。综上，陈克英就位于沈阳市沈北新区的涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行该房屋并无不当，本院对王凤仪的该项上诉主张不予支持。关于陈克英要求判令案涉房产归其所有的诉讼主张，本院认为，因从本案的实际情况来看，案涉抵房认购书尚未履行完毕，陈克英可通过要求对方继续履行合同来实现该主张。故一审法院径行判令涉案房屋归陈克英所有不妥，应予以纠正。综上所述，王凤仪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18830号民事判决第一项，即“一、不得执行位于沈阳市沈北新区房屋”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18830号民事判决第二项、第三项，即：“二、确认位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米的房屋归原告陈克英所有”、“三、驳回原告陈克英其他诉讼请求”；三、驳回各方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费10,854元，由原审被告宿玉美承担5,427元，由被上诉人陈克英承担5,427元；二审案件受理费10,854元，由上诉人王凤仪承担5,427元，由被上诉人陈克英承担5,427元本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年九月二十五日法官助理史舒畅书记员周文弢本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。。