辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5798号上诉人（原审原告）：付三梅，女，1968年4月6日生，汉族，住大连市旅顺口区，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：乔玉松，辽宁翊鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建华，男，1968年12月17日生，汉族，系付三梅丈夫，现住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连中盛集团有限公司，住所地大连市甘井子区营城子镇郭家沟村，统一社会信用代码：91210200241704340Q。法定代表人：陈禹安，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵霖，辽宁雍景律师事务所律师。上诉人付三梅因与被上诉人大连中盛集团有限公司合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付三梅上诉请求：1.依法撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初720号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院忽略被上诉人对案涉房屋未经上诉人同意，重复抵押的事实。根据上诉人一审申请法院调取的三份证据《抵押传递单》显示，在2015年1月，被申请人将案涉房屋抵押给华夏银行，抵押期限至2016年1月；后被上诉人于2015年12月，又将案涉房屋抵押给华夏银行，抵押期限至2018年12月；再后，被上诉人又于2019年11月将案涉房屋抵押给华夏银行，抵押期限至2022年11月。一审法院仅认定目前案涉房屋抵押期限至2022年11月，而对于之前两次抵押未予认定。二、一审法院将《以房抵债协议》中约定“待房屋解押后”，认定为附条件的法律行为是错误的，应为附期限的法律行为。根据《民法总则》158、160条及《合同法》45、46条之规定，再结合民法理论，民事法律行为所附条件，该条件将来可能发生，也可能不发生，如果将来确定发生，则非为条件，应为期限。本案抵押期限总是确定的，期限届至，被上诉人应按照约定履行义务。故双方约定为附期限法律行为。所附期限究竟到何时，则需对“待房屋解押后”进行解释，对此，可能存在多种理解，一种是根据一审法院的观点，只要房屋存在抵押，则上诉人就不能主张权利。根据《抵押传递单》显示，现有的抵押期限至2022年11月。另一种则是上诉人对“待房屋解押后”的理解仅为，在签订《以房抵债协议》时房屋的抵押到期后，根据《抵押传递单》显示，抵押期限至2016年1月，并不包括此后被上诉人未经上诉人同意的重复抵押。根据《民法总则》142条、《合同法》125条及民法解释学理论，民事法律行为需要解释，当文义解释有多重可能时，应根据行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。上诉人支付钱款的目的就是要取得案涉房屋的占有、使用、收益及处分的权利，要求和被上诉人签订《商品房买卖合同》及办理权属证明是应有之义。如果依照一审法院的裁判思路，只要房屋存在抵押，目前的抵押期限至2022年11月，则上诉人就无法向被上诉人主张相关合同权利。那么，只要被上诉人不停地将案涉房屋进行抵押，且《以房抵款协议》约定：上诉人保证无论何种原因，上诉人均不向被上诉人提出退房要求，则上诉人的权利永远都不会得到实现。一审裁判的观点，既不符合合同目的，也有违公平及诚信原则。故，案涉房屋抵押期限应至2016年1月，此后，再存在未经上诉人同意的抵押，则被上诉人构成违约。上诉人有权要求被上诉人履行《以房抵款协议》中约定的义务。三、即使根据一审法院裁判认为“待房屋解押后”为条件，但被上诉人不当阻止条件成就，应视为条件成就。根据本上诉状前述事实及对“待房屋解押后”的解释，应指在2015年3月双方签订协议时，约定的抵押期限仅为2015.1.9-2016.1.9，此后，抵押到期应解押，被上诉人应按照约定为与上诉人签订《商品房买卖合同》以及办理过户，但在此期间及此后，被上诉人又未经上诉人同意重复抵押，阻止条件的成就，根据《民法总则》159条及《合同法》45条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。故被上诉人应按照《以房抵款协议》约定履行义务。四、一审法院忽略上诉人于2015年取得房屋占有事实，被上诉人于2016年4月11日为上诉人开具购房发票事实，所附期限或条件已经没有存在的意义，双方商品房买卖合同已经成立。2015年11月，上诉人入住案涉房屋至今，即取得对案涉房屋的占有，至此，上诉人履行了付款义务，被上诉人交付了房屋，并于2016年4月为上诉人开具购房发票，双方履行完毕各自的主要权利义务，双方的商品房买卖合同即成立，即便约定条件或期限，也视为条件成立或期限届至，或认为双方以行为达成取消条件或期限的约定。五、被上诉人目前仍是案涉房屋登记权利人，判决双方签订《商品房买卖合同》，判决其注销抵押登记、办理过户等不存在事实上的履行不能。目前，案涉房屋仍然登记在被上诉人名下，而非出售他人并办理了登记，导致事实上履行不能，本案仅仅是为他人设定抵押，注销抵押后，即可办理权属登记。大连中盛集团有限公司未出庭应诉，亦未提交答辩意见。付三梅向一审法院起诉请求：判令被告继续履行与原告2015年3月16日签订的以房抵债协议，并与原告签订案涉房屋商品房买卖合同，协助原告办理该房屋的产权证书。一审法院认定的事实：2015年3月16日，大连中盛集团有限公司（甲方）、大连中盛建筑工程有限公司（乙方）、大连鑫安劳务有限公司（丙方），三方签订债务转移协议。约定，丙方分包乙方模板工程，乙方尚欠丙方部分工程款773,186元，经三方协商确定，甲方替乙方偿付该笔债务中的773,186元，丙方就该部分债务不再向乙方追索。2015年3月16日，大连中盛集团有限公司（甲方）、大连鑫安劳务有限公司（乙方）、付三梅（丙方），三方签订了债权转让协议。约定，甲方欠乙方款项773,186元，经三方协商，同意乙方将该笔债权转让给丙方，乙方就该部分的债权不再向甲方追索。2015年3月16日，大连中盛集团有限公司（甲方）、付三梅（乙方）签订了以房抵款协议。约定，甲方以颐和五号小区的82-2-3-1号总价773,186元的商品房抵顶所欠乙方773,186元的款项，待房屋解押后，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》。以房抵债协议签订后，原告于2015年11月份入住案涉房屋。2016年6月28日，被告向原告开具发票一张，金额为773,186元。一审法院认为，原、被告签订以房抵款协议约定：待房屋解押后，原、被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》中的房屋价款由被告确定，与本协议一致；未来办理房屋产权证手续时，按一下程序办理：1、本协议原件缴齐，全部收归被告。2、按被告制定的流程完成房屋买卖及产权证手续。该协议签订时，涉案房屋已经抵押，原告是明知的，涉案房屋现仍处于抵押状态。现原告要求被告继续履行与原告2015年3月16日签订的以房抵债协议，并与原告签订案涉房屋（大连市甘井子区秀山丽水小区营泰街176A号2单元3层1号）商品房买卖合同，协助原告办理该房屋的产权证书的请求，因案涉房屋仍处于抵押状态，签订商品房买卖合同及办理产权证书的条件未成就，故对原告的主张，一审法院不予支持。被告未到庭，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，一审判决判决：驳回原告付三梅的诉讼请求。案件受理费11,532元（原告已预交），由原告负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，根据大连市不动产登记中心出具的三份《抵押传递单》显示：案涉房屋存在抵押，抵押期限分别为2015年1月9日至2016年1月9日、2015年12月1日至2018年12月1日、2019年11月21日至2022年11月19日，抵押人为大连中盛集团有限公司，抵押权人为华夏银行股份有限公司大连分行，债务人为骐林贸易有限公司，在上述抵押期间，抵押人、抵押权人、债务人未曾变更。本院认为，本案争议焦点为上诉人请求签订商品房买卖合同和办理房屋产权过户手续的请求能否得到支持。上诉人与被上诉人所签订的《以房抵款协议》约定，待房屋解押后，双方签订《商品房买卖合同》。即双方在签订此协议时，涉案房屋已经抵押，并且上诉人对此房屋已抵押的事实是明知的，双方约定了签订《商品房买卖合同》的前提条件是案涉房屋解除抵押。而根据大连市不动产登记中心出具的三份《抵押传递单》，涉案房屋现仍处于抵押状态，抵押期限没有间断，抵押权人和债务人亦没有变化。故根据双方签订的《以房抵款协议》约定，现双方签订《商品房买卖合同》的条件尚未成就，上诉人请求与被上诉人签订案涉房屋《商品房买卖合同》的请求，本院无法支持。因案涉房屋仍然处于抵押状态，办理案涉房屋的产权变更登记手续存在事实上的履行不能，故上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权证书的请求，本院亦无法支持。综上所述，付三梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,532元，由上诉人付三梅负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年九月二十四日书记员  杜玉洁