广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17057号上诉人（原审被告）：广州家威房地产有限公司，住所地：广州市越秀区解放北路899号308室自编之九。法定代表人：熊文辉，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏祥超，男，1991年3月3日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人广州家威房地产有限公司（下简称家威公司）因与被上诉人夏祥超商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人家威公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，并改判驳回夏祥超的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由夏祥超承担。事实与理由如下：一、合同并未约定违约金，夏祥超要求家威公司支付违约金没有事实根据和法律依据。违约金作为一种违约责任形式，是当事人通过约定而预先确定的。本案中，双方之间签订的《商品房买卖合同》没有约定“星光老人之家”位置与合同约定不符时，卖方应向买方支付违约金及具体的金额和比例，故夏祥超无权以此为由要求家威公司支付违约金；二、夏祥超签订案涉《商品房买卖合同》时，就己知悉“星光老人之家”的建筑位置及建筑状况，应当认定夏祥超接受2-2栋现状情况而与家威公司签订合同，故家威公司不存在违约情形。案涉2-2栋是在2015年11月30日取得竣工验收合格证，即“星光老人之家”是在2015年11月30日前就已经完成全部建筑工程且拆除所有围蔽。2-2栋取得竣工验收合格证后，家威公司随即开放预售实地参观，夏祥超在签订合同时就已经明确知晓“星光老人之家””的位置。原审庭审中，夏祥超也承认是在实地参观考察后与家威公司签订案涉《商品房买卖合同》。由此可见，夏祥超是在“星光老人之家”建成后才与家威公司签订合同，家威公司不存在违约情形；三、退一步讲，即使家威公司违约，夏祥超的诉请也不应获得法律支持。其一，《商品房买卖合同》并未约定“星光老人之家”位置与合同约定不符时，卖方应向买方支付违约金，故夏祥超要求家威公司向其支付违约金没有事实根据和法律依据。其二，夏祥超并未举证证明其因“家威公司违约”所遭受损失的种类、性质、损失大小、金额，根据谁主张谁举证的证据规则，应驳回其诉请。四、原审根据家威公司违约及过错程度、购房单价、“星光老人之家”面积(120平方米)及2-2栋总户数(153户)，判决家威公司按单价×面积120平方米÷153×2给予购房者赔偿，并无根据，属不当适用自由裁量权。首先，“星光老人之家”非住宅，属于公益性用房，不能按照商品住宅计价。其次，夏祥超亦有失察之过，无权要求家威公司予以双倍赔偿。再次，夏祥超主张的计价标准为套内建筑面积单价，而120平方米却是“星光老人之家”的建筑面积。复次，“星光老人之家”位置不符，并未给夏祥超造成损失。最后，原审应综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则。被上诉人夏祥超确经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。夏祥超于2020年2月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.因家威公司新建的“星光老人之家”的实际位置与夏祥超签订购房合同时约定的位置不符，要求家威公司承担违约金人民币20915元给夏祥超；2.由家威公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2016年12月2日，夏祥超（认购方、乙方）与家威公司（发展商、甲方）签订《[家和逸品苑]认购协议》，约定乙方向甲方认购位于广州市花都区建设北路162号2栋2梯3203房，该商品房的建筑面积94.5平方米，其中套内建筑面积77.89平方米，该商品房交楼时间为2016年12月31日。2016年12月2日，夏祥超（买方、乙方）与家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编号2-2栋3203房，该商品房建筑面积共94.5平方米，其中套内建筑面积77.89平方米，按产权登记的建筑面积计算房价，单价为每平方米13333.33元，总金额1260000元。第十一条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十二条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第六条约定执行。第十三条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二为涉案小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示涉案2-2栋楼房首层大堂北面为“星光老人之家”和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。该合同附件七为本合同补充协议，其中，第一条约定：甲乙双方一致声明、确认并同意：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对该商品房及该商品房所在建筑、所在项目及周边环境进行了认真仔细的的实际考察，同意按现状购买该商品房及签署合同。2.该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划设计最终以政府有关部门的批复文件为准，交房标准以合同约定为准。第六条约定延期交房的违约责任：甲方逾期交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.01%向乙方支付违约金，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。第十二条将合同第十六条全条修改为：除本条另有约定的以外，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。……如存在下列情形之一的，乙方不得以甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计为由，要求解除合同或要求甲方赔偿损失：（1）变更结果对乙方影响轻微，未导致乙方不能实现合同目的的；（2）乙方知情而不反对，或明示或默示同意变更的……。合同签订后，夏祥超依约向家威公司支付了全部购房款。2016年12月15日，家威公司向夏祥超寄发收楼通知书。夏祥超于2016年12月31日办理了收楼手续。2018年5月22日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5702号民事判决，查明如下事实：第一，2017年1月26日，广州市花都区国土资源和规划局向案外人徐学华出具《关于徐学华信访事项的处理意见》，内容为：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。我局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、根据批复的修建性详细规划方案，该项目在2-2栋住宅首层位置设置星光老人之家及居民健身活动场所，上述设施在批复《建设工程规划许可证》阶段已经落实，且已按程序进行批后公示，该项目符合规划要求。经核实，该项目2-2栋住宅保建后“星光老人之家”的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。第二，2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处向案外人王敏敏等出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，载明：家和逸品苑小区内“星光老人之家”由花都街道办根据上级规定的程序接收，花都街道办于2016年4月和家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老人之家由花都街道办管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老人之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。第三，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，“星光老人之家”项目面积为120平方米。在（2017）粤0114民初2749号案诉讼中，原审法院组织该案双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场为涉案2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老人之家；2-2栋共有住宅153套。在（2018）粤01民终5702号案中，家威公司确认涉案楼盘的规划许可在该案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前（即2015年6月6日前）已经最终审定，合同所附《修建性详细规划总平面图》与规划部门最终审核的规划不一致。原审另查明：夏祥超就涉案纠纷于2019年11月29日向原审法院提起诉讼，原审法院于当日进行立案，并委派广州市花都区新华街法律服务所组织调解，案号为（2019）粤0114诉前民调2881号，后因调解不成功，原审法院于2020年2月24日重新立案，案号为（2020）粤0114民初4081号，即本案。原审过程中，家威公司提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋所在楼宇于2015年12月18日进行了竣工验收备案，另提交涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、环保验收审批意见函、燃气竣工报告、自来水永久使用报装证明书、供用电方案协议、邮政超深度投递服务协议书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约，拟证明涉案房屋已具备交付条件。夏祥超对上述证据的真实性、合法性无异议的，但认为不代表其对配套房屋的认可。家威公司主张夏祥超于2016年12月31日确认收楼，当即应发现“星光老人之家”的实际建设位置与合同约定不符，应在2019年12月30日前提起诉讼，而夏祥超于2020年才提起诉讼，已过诉讼时效。另主张根据涉案合同附件七第十二条的约定，对于“星光老人之家”在修建性详细与规划图与建设规划许可证显示的位置如发生变更，夏祥超应无条件接受且不得以此为由要求赔偿损失。夏祥超主张其购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍涉案楼盘项目的沙盘模型显示，“星光老人之家”及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与涉案小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。原审法院认为，夏祥超与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，夏祥超于2016年12月31日确认收楼，于2019年11月29日提起诉讼，并未超过三年，故对家威公司主张涉案纠纷已过诉讼时效，不予采信。关于违约责任。家威公司系涉案房屋所在家和逸品苑项目的开发商，其在对外销售房屋时负有保证交付的房屋符合合同约定以及全面、如实披示与房屋有关的信息等义务，以确保购房者能全面、正确了解所购房屋及所在楼栋的建设情况。涉案商品房买卖合同所附《修建性详细规划总平面图》以及项目售楼部放置的沙盘模型均显示，涉案房屋所在2-2栋的首层入户大堂南面为全架空开放状态，“星光老人之家”在首层大堂北面，而家威公司实际建成的“星光老人之家”位于2-2栋首层大堂南面，与合同附件所示不一致，存在误导购房者的行为，即使家威公司对此没有违反项目建设规划要求，但其已违反买卖双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，应承担相应的违约责任。至于家威公司主张夏祥超应无条件接受“星光老人之家”的位置变更，但其主张的位置变更既未书面征得夏祥超同意，也没有报规划管理部门审核批准，不符合合同约定，对家威公司上述主张，不予采信。关于违约金数额。本案中，并无证据证明家威公司交付的涉案房屋与合同约定不符，而是位于涉案房屋所在楼栋首层大堂的“星光老人之家”的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不一致，所涉争议部分并不涉及夏祥超专有的建筑面积部分，但“星光老人之家”的存在及位置必然对涉案2-2栋全体业主对该栋楼共有部分的使用产生影响。根据家威公司的违约及过错程度，结合夏祥超购买时的单价（13333.33元/平方米）、“星光老人之家”的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向夏祥超赔偿20915元（13333.33元/平方米×120平方米÷153户×2），现夏祥超主张家威公司支付违约金20915元，理据充分，予以支持。家威公司认为应当考虑夏祥超房屋专有部分面积与2-2栋总建筑面积的比例以及夏祥超购买房屋的单价确定，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，于2020年4月24日判决如下：广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向夏祥超赔偿违约金20915元。案件受理费161元，由广州家威房地产有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是家威公司应否就涉案家和逸品苑自编2-2栋首层“星光老人之家”的现状位置与《广州市商品房买卖合同（预售）》所附《修建性详细规划总平面图》标示位置不符一项向夏祥超承担违约责任。依据已查明的事实，家威公司系涉案房屋所在的家和逸品苑项目的开发商，其在对外销售房屋时负有保证交付的房屋符合合同约定以及全面、如实披露与房屋有关的信息等义务。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》所附《修建性详细规划总平面图》显示，涉案房屋所在2-2栋的首层入户大堂南面为全架空开放状态，”星光老人之家”在首层大堂北面，而家威公司实际建成的“星光老人之家”位于2-2栋首层大堂南面，与合同所附《修建性详细规划总平面图》的内容不一致。依家威公司所述，涉案楼盘的修建性详细规划在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前已经最终审定，规划部门最终审定的建设工程规划与合同所附《修建性详细规划总平面图》内容并不完全一致。对此，家威公司理应在合同签订前如实、完整地向夏祥超予以披露，以确保夏祥超能全面、正确了解所购房屋及所在楼栋的建设情况，进而决定是否签订购房合同。家威公司未如实披露涉案房屋所在楼栋的实际建设工程规划信息，“星光老人之家”的实际建设位置与预售合同所附《修建性详细规划总平面图》不符，家威公司对此存有过错，理应承担相应的违约责任。原审法院根据家威公司的违约情况及过错程度，酌情判令家威公司向夏祥超赔偿24628元，符合公平、合理原则，本院予以认可。家威公司未提供证据证明其已提示夏祥超充分注意合同所附《修建性详细规划总平面图》与规划部门最终审核的规划不一致之处，其以夏祥超在签约时已知悉“星光老人之家”所在位置与《修建性详细规划总平面图》不一致为由上诉主张免责，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州家威房地产有限公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费323元，由上诉人广州家威房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年九月十四日书记员  王文杰唐颖琪