湖南省石门县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0726执异28号异议人（案外人）：刘凡金，男，汉族，居民。异议人（案外人）：徐元珍，女，汉族，居民。申请执行人:湖南石门农村商业银行股份有限公司，住所地：石门县楚江镇澧阳中路051号，统一社会信用代码91430700MA4L1235W。法定代表人：邱表军，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓智军，湖南楚江律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：皮辉宇，男，汉族，居民，特别授权代理。被执行人:尹国良，男，汉族。被执行人：周澧，男，汉族。被执行人：丁安，男，汉族。被执行人：湖南银顶置业有限公司石门县分公司，住所地石门县楚江街道老西门社区零阳路财富广场B栋5楼502号。负责人：尹国良。本院在执行申请执行人湖南石门农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南银顶置业有限公司石门县分公司、尹国良、周澧、丁安金融借款合同纠纷一案中，案外人刘凡金、徐元珍于2020年9月15日对本院执行本案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘凡金、徐元珍称，2018年11月4日，异议人与被执行人签订了《石门县商品房买卖合同》，约定：异议人以全款563000元购买被执行人开发的1幢1层105号门面，预测面积为52.06平方米。但被执行人未按照合同的约定进行合同备案与预告登记，房屋交付时间届满后，经异议人多次督促并经被执行人同意，异议人占有了该房屋并对其装修、使用。申请执行人湖南石门农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南银顶置业有限公司石门县分公司、尹国良、周澧、丁安金融借款合同纠纷一案，石门县人民法院对此作出了（2020）湘0726民初822号民事判决书，你院作出的（2020）湘0726执678号之一执行裁定书，查封了异议人所购买的门面并挂网进行拍卖。异议人认为，异议人作为购房消费者，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，且不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者，即在已经支付全部或大部分购房款的消费者与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利，且异议人有足够的证据证明已经完成对该房屋的占有、使用，故请求石门县人民法院解除对该房屋的查封并中止拍卖的执行行为。申请执行人湖南石门农村商业银行股份有限公司称，1、湖南石门农村商业银行股份有限公司对刘凡金、徐元珍提出异议的房产享有抵押权，2017年1月23日，湖南银顶置业有限公司石门县分公司向湖南石门农村商业银行股份有限公司借款1500万元时就已经用其开发的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，法院有权根据生效的法律文书对抵押的房产依法处置，我行对变现的资金享有优先受偿权；2、物权大于债权，刘凡金、徐元珍只能对湖南银顶置业有限公司石门县分公司主张债权。刘凡金、徐元珍购买了湖南银顶置业有限公司石门县分公司的房产，其虽然签订了购房合同，但没有依法备案，也没有对房产进行所有权登记。如果刘凡金、徐元珍购买房产时明知该房产已经设立抵押仍然购买，其不利的法律后果应当有其承担；如果刘凡金、徐元珍不清楚该房产已经设立抵押在先的事实，是湖南银顶置业有限公司石门县分公司未告知，那导致的后果是湖南银顶置业有限公司石门县分公司应当给其退回购房款。因我行对抵押的房产享有物权（抵押权），根据物权大于债权的原则，刘凡金、徐元珍也不能对房产主张权利，只能向湖南银顶置业有限公司石门县分公司主张债权；3、担保物权有权对抗案外人的执行异议。根据物权法和担保法司法解释的规定，我行的抵押权有权对抗案外人提出的执行异议。综上所述，刘凡金、徐元珍对查封的房产不享有物权，应当依法驳回其异议申请。被执行人湖南银顶置业有限公司石门县分公司称，异议人刘凡金、徐元珍提出执行异议申请书所陈述的内容属实，同意其异议请求。请求法院依法解除对涉案房屋的查封并中止其拍卖行为。湖南银顶置业有限公司石门县分公司会想办法兑现对湖南石门农村商业银行股份有限公司的债权。被执行人尹国良、周澧、丁安未答辩。本院查明，湖南石门农村商业银行股份有限公司与湖南银顶置业有限公司石门县分公司、周澧、尹国良、丁安金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理，于2020年6月1日作出（2020）湘0726民初822号民事调解书。湖南石门农村商业银行股份有限公司于2020年7月6日向本院提出执行申请，本院于同日立案受理，于2020年7月8日作出（2020）湘0726执678号之一执行裁定书，查封被执行人湖南银顶置业有限公司石门县分公司位于石门县东城区永兴街道新厂社区东城尚都项目的3栋101号、102号、103号、201号；2栋的101号、102号、103号、105号、106号、107号、109号、111号、113号、205号；1栋的101号、102号、103号、104号、105号、106号、108号房产。另查明，湖南石门农村商业银行股份有限公司与湖南银顶置业有限公司石门县分公司于2017年1月23日签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》，合同编号分别为：1888070100固借字（2017）第001号、1888070100抵字（2017）第001号，约定：湖南银顶置业有限公司石门县分公司向湖南石门农村商业银行股份有限公司易家渡支行借款1500万元，湖南银顶置业有限公司石门县分公司用坐落在石门县永兴街道永兴大道的一宗土地（面积为16095平方米）设立抵押。2018年1月19日，湖南石门农村商业银行股份有限公司与湖南银顶置业有限公司石门县分公司再次签订《抵押合同》，合同编号为1888070100抵字（2017）第001-1号，约定：湖南银顶置业有限公司石门县分公司用东城尚都在建工程37套房屋（1栋一层门面101-108号，二层住宅202号、203号、204号，三层住宅303号；2栋一层门面101-113号，二层门面205号、住宅201号、202号、203号；三层住宅302号；3栋一层门面101-103号，二层门面201号；4栋二层住宅202-204号）设立抵押，并在石门县不动产登记中心办理了抵押登记。2018年11月4日，湖南银顶置业有限公司石门县分公司与异议人刘凡金、徐元珍签订《石门县商品房买卖合同》，约定：异议人以563000元的价格购买湖南银顶置业有限公司石门县分公司所开发的石门县东城尚都1幢1层105号门面，预测面积为52.06平方米，后异议人给湖南银顶置业有限公司石门县分公司交纳了购房款563000元。该房屋建成后在异议人的要求下完成交付，异议人在房屋交付后对该房屋进行装修并使用。本院认为，本案所涉房屋系湖南银顶置业有限公司石门县分公司在开发建设的过程中，于2018年1月19日就以在建工程的抵押物向湖南石门农村商业银行股份有限公司易家渡支行的借款合同设立抵押并办理了登记，且该借款合同和抵押合同系双方真实意思的表示，也未违反相关法律法规的规定，故该借款合同和抵押合同应为有效的合同。在抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的，转让行为无效。异议人作为消费者在购买房屋时，应当有义务了解该房屋是否设立抵押等情况，而异议人在该房屋设立抵押的情况下仍与湖南银顶置业有限公司石门县分公司签订房屋买卖合同，该行为有违背相关法律法规的规定。湖南石门农村商业银行股份有限公司作为抵押权人为实现自己的债权，依法申请法院查封已经设立抵押的房屋的行为，符合相关法律法规的规定，故法院依法查封并拍卖异议人所购买的房屋并无不当。异议人认为，已经支付全部或大部分购房款的消费者与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利，该主张无法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人刘凡金、徐元珍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 闫      志      辉审判员 钟      建      平审判员 杨年彩二○二○年九月二十八日书记员 王      昔      魁