青海省共和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2521民初827号 原告：李某，公民身份号码×××，住青海省共和县。 委托诉讼代理人：孟某，青海清致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某，青海清致律师事务所实习律师。 被告：王某，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。 第三人：刚某，公民身份号码×××，住青海省共和县。 原告李某与被告王某、第三人刚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人孟某、韩某，被告王某，第三人刚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令被告返还原告房屋租赁费、转让费和房屋押金共计310000元；3.依法判令被告返还原告房屋内设施款（LED显示屏46000元、电视三台8000元、功效音响三台4500元）共计58500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人系共和县恰卜恰镇次汗素一社58号房屋所有权人。2017年4月1日，原、被告就位于次汗素一社58号房屋租赁事宜经协商一致后签订《房屋租赁合同》。合同订立后，原告向被告转账310000元，被告向原告交付房屋。2018年4月24日，原告在经营过程中，投入LED显示屏、长虹电视三台、功效音响三台、点歌机、舞台砌墙、舞台装修等。2020年初，原告因次汗素生态园经营不善处于亏损状态原因遂与被告协商提前终止双方签订的租赁合同，被告未同意。后第三人得知被告在未经过第三人同意将上述房屋转租给原告，第三人已与被告解除房屋租赁合同。 被告王某辩称，1.房屋租赁合同合法有效，双方自愿签订，该合同没有损害国家、社会、集体或者第三人利益，无非法目的；2.原告要求合同无效合同解除的原因是原告经营不善，现被告只返还半年的租金12500元、押金40000元，返还押金的前提是原告维修所有损坏的东西。176250元为转让费（前期的装修设备、广告宣传、口碑、稳定经营后产生的长期客源等）不同意返还，因为原告已经使用；3.原告在房屋内装修的设施同意返还原物、不返还价款；4.诉讼费不承担。 第三人刚某述称，被告没有权利转让，对于转租前期不知情，2020年6月29日知情后亦未同意，根据第三人与被告的合同约定LED屏归第三人所有，电视三台、音响三台被告可以拿走。 原告李某为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据： 1.《房屋转让合同》1份（原件），拟证明2017年4月1日原、被告签订了房屋租赁合同的事实； 2.《智慧柜员机业务回执》2张，拟证明原告分别于2017年3月27日、2017年4月1日2次向被告支付共计310000元的事实； 3.《收据》3张，拟证明LED屏价值46000元、长虹电视3台价值8000元、功效音响3台价值4500元。 被告王某对原告李某提供的证据发表如下质证意见： 对证据1、2认可，证据3内容不清楚。 第三人刚某对原告李某提供的证据发表如下质证意见： 证据1、2、3都不清楚。 被告王某为证明其答辩理由成立，向法庭提交以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明房屋租赁的事实； 2.照片26张，拟证明租赁期间房屋损害的事实； 3.维修单据2张，拟证明已维修原告损坏的物品产生费用的事实。 原告李某对被告王某提供的证据发表如下质证意见： 证据1真实性认可；证据2不认可，物品直到现在一直没有盘点过，现在不知道是什么情况；证据3的真实性有异议，相应的金额和事实是否实际产生不清楚，需要相应的复核凭证与证明。 第三人刚某对被告王某提供的证据发表如下质证意见： 证据1不清楚；证据2有损坏的事实，部分玻璃损坏被告不需要赔偿，厨房冰箱、蒸箱、灶台、麻将机、机动三轮车损坏是事实，已由被告王某修理；证据3的修理的费用不清楚，但修理是事实。 第三人刚某为证明其述称理由成立，向本院提供以下证据： 1.第三人与被告签订的《承包协议书》1份，拟证明第三人与被告签订租赁协议的事实； 2.《承包结束协议》1份，拟证明之前的承包协议书已解除。 原告李某对第三人刚某提供的证据发表如下质证意见： 对证据1、2无异议。 被告王某对第三人刚某提供的证据发表如下质证意见： 被告对证据1、2无异议。 对原告举示的证据，结合当事人的质证意见，本院认证如下： 对原告提交的证据1、2、3经质证，本院对其真实性予以确认。 对被告举示的证据，结合当事人的质证意见，本院认证如下： 对被告提交的证据1经质证，本院对其真实性予以确认；对证据2、3经质证，原、被告对租赁房屋内的物品未进行清点确认，对其关联性本院无法确认。 对第三人举示的证据，结合当事人的质证意见，本院认证如下： 对第三人提交的证据1、2经质证，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月14日，第三人刚某与被告王某签订《承包协议书》1份，约定第三人将其经营的次汗素村一社58号餐厅出租给被告王某，租赁期限为2017年1月1日至2020年12月31日，承包期间2017年1月1日前为免租期（装修期间）；签订合同之日交清四年租金100000元；被告王某转让承包或变相转让他人经营须经双方协商同意等内容。2017年4月1日，被告王某与原告李某签订《房屋租赁合同》将从第三人处租赁的上述餐厅出租给原告，约定租赁期限为2017年4月1日至2020年12月31日；租赁期间房租费和转让费共计310000元，其中含房屋押金40000元；原告方不得随意损坏房屋设施，如装修改造需先征得被告方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，原告方需将房屋设施恢复原状等内容。原告租赁期间在案涉房屋内安装价值46000元的LED显示屏1面，与案涉房屋形成附合。2020年6月28日，第三人刚某与被告王某签订《承包结束协议》1份，约定提前解除其二人于2016年10月14日签订的《承包协议书》。2020年6月29日，原告将案涉房屋钥匙交付第三人刚某，并停止使用案涉房屋。2020年8月18日，原告李某、被告王某、第三人刚某共同签订《物品返还清单》1份，确认将原告在案涉房屋内购买的音响6只、功放3台、点歌机3台、电视机3台返还给原告，并由原告拉走。 另查明，原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告未经第三人同意将房屋转租，原告对案涉房屋为被告从第三人处租赁的事实知情。 本院认为，对于本案争议焦点一，原、被告于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。根据查明的事实，被告与第三人签订的《承包协议书》明确约定，被告王某转让承包或变相转让他人经营须经双方协商同意。但被告王某擅自将房屋转租给原告使用，第三人知情后未进行追认，且与被告解除双方签订的《承包协议书》，导致原告无法继续使用房屋，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效合同，对于导致原、被告签订的租赁合同无效的原因，本院认为被告擅自转租的行为，占导致合同无效原因的70%，原告未对被告是否有权转租进行合理审查，占导致合同无效原因的30%。 对于本案争议焦点二，对于被告是否应当返还原告房屋租赁费、转让费和房屋押金共计310000元的问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期间房租费和转让费共计310000元，其中含房屋押金40000元。”该310000元的组成部分为房屋租赁费、转让费为270000元、押金40000元，对于270000元中房屋租赁费和转让费的具体数额约定不明，原、被告亦未提供证据予以证明其陈述的组成方式，且根据原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的事实，本院将270000元认定为房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告自2017年4月1日使用案涉房屋至2020年6月29日（39个月），应当支付使用期间的占有使用费，依据合同约定的租赁期限，被告应当退还原告2020年6月29日至2020年12月31日期间（6个月）的占有使用费36000元（270000元÷45个月×6个月＝36000元）。对于押金40000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”之规定，对于押金40000元被告王某应当向原告返还。对于被告认为退还押金的前提为原告维修损害租赁房屋内的物品，但原、被告之间对物品损害维修约定不明，且双方未进行清点，对于被告要求原告维修租赁房屋内损坏物品的请求，应待双方清点确认后另行主张。 对于本案争议焦点三，被告是否应当返还原告房屋内安装的LED显示屏价款46000元、3台电视价款8000元、3台功效音响价款4500元的问题。本院认为，承租人对于房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会考虑租赁期限的长短，对于租赁期较长的房屋承租人可能会投入较大的装饰装修费用，对于租赁期较短的房屋，承租人可能只做一般装修或不进行装饰装修，构成附合的装饰装修物体现在租赁房屋之中承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物价值，因此，承租人在约定的租赁期限履行完毕后完全使用了房屋也就完全享用了附合的装饰装修物价值，但本案中，原、被告之间约定的租赁期限为2017年4月1日至2020年12月31日，原告自2017年4月1日使用案涉房屋至2020年6月29日（39个月），对于原告在案涉房屋内装修形成附合的LED显示屏的价值亦未完全享用完毕，则LED显示屏现值价值为6133元（46000元÷45个月×6个月＝6133元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，原告安装的LED显示屏现值损失6133元，由原、被告各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，根据原告30%的过错应承担LED显示屏现值损失1840元（6133元×30%＝1840元），则被告应当给付原告LED显示屏现值损失4293元（6133元×70%＝4293元）。对于原告要求返还3台电视价款8000元、3台功效音响价款4500元的问题，本院认为，该物品未形成装修附合，且原告已经于2020年8月18日将该物品从第三人与被告处拉走，则对于该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效后十五日内给付原告李某房屋租赁费、转让费36000元、房屋押金40000元、LED显示屏现值损失4293元，共计80293元； 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6828元，由原告李某负担5599元，由被告王某负担1229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。 审判长 沈 明 娥 审判员 乜  佳 审判员 才让南见 二〇二〇年九月十六日 书记员 谢日卓玛 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。