上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4766号上诉人（原审被告）：傅诗骏，男，1990年8月19日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现羁押于上海市周浦监狱。委托诉讼代理人：傅六弟，男，1955年1月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海朗泉企业发展有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中南路32号。法定代表人：周琴，执行董事。委托诉讼代理人：唐泓，男，该公司工作人员。上诉人傅诗骏因与被上诉人上海朗泉企业发展有限公司（以下简称朗泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傅诗骏上诉请求：撤销一审判决第九、十项内容，改判驳回被上诉人相应的诉讼请求。同时，请求将判决所涉利率从日万分之五调整为日万分之三。事实和理由：其被公安机关羁押后，承租房屋由上诉人朋友负责经营，代付租赁费。2018年10月，被上诉人以房租未付为由，派员将承租房屋上锁，致上诉人无法经营，造成上诉人重大损失，上诉人将保留另行起诉之权利。原审认定被上诉人扩大损失的时间起点有误，不是被上诉人自认的2018年12月17日，而是2018年10月底。被上诉人朗泉公司答辩称：被上诉人向上诉人要求支付承租商铺租金的缴款函后，上诉人一直未交，被上诉人于2018年12月6日才采取锁门和停水停电措施。收回房屋后，被上诉人房屋直到2019年8月才有新的租客，且至今上诉人注册的公司地址仍为承租商铺。朗泉公司向一审法院起诉要求：1、确认朗泉公司与傅诗骏之间的租赁合同于2018年12月17日解除，并判决朗泉公司收回房屋；2、判令傅诗骏支付朗泉公司2018年10月7日至2018年12月17日期间的租金人民币（下同）82,319.85元及欠付租金的滞纳金（以82,319.85元为基数，按日千分之一标准，从2018年9月25日起计算至实际支付之日止，暂计13,747.41元）；3、判令傅诗骏支付朗泉公司2018年10月25日至2018年12月17日期间的物业费2,952元及欠付物业费的滞纳金（以2,952元为基数，按日千分之一标准，从2018年11月25日起计算至实际支付之日止，暂计315.86元）；4、判令傅诗骏支付朗泉公司欠付的电费10,733.30元及欠付电费的滞纳金（以10,733.30元为基数，按日千分之一标准，计算至实际支付之日止，暂计1,149.17元）；5、判令傅诗骏支付朗泉公司欠付的水费378.10元及欠付水费的滞纳金（以378.10元为基数，按日千分之一标准，计算至实际支付之日，暂计66.03元）；6、判令傅诗骏支付朗泉公司2018年12月18日至2019年6月17日期间的房屋使用费209,682元；7、判令朗泉公司没收傅诗骏已付履约保证金69,894元；8、判令确认朗泉公司没收傅诗骏已付装修保证金14,623元；9、判令傅诗骏支付朗泉公司免租期使用费137,873元；10、判令傅诗骏支付朗泉公司违约金104,841元。一审法院认定事实如下：2015年10月13日，朗泉公司与傅诗骏签订《商铺租赁合同》，约定：朗泉公司出租给傅诗骏的房屋座落在上海市徐汇区XX路XX号XX层（以下简称涉讼房屋）；用途为餐饮，以“XX屋”品牌经营寿司、刺身、酒水、饮料、拉面、套餐；租期自2015年10月25日起至2021年10月24日止；第一、二年的基本租金为31,770元/月；第三、四年的基本租金为34,947元/月；第五、六年的基本租金为38,124元/月；物业管理费为3,177元/月；租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用；傅诗骏应于二个月中的第一个月的5日前向朗泉公司预付该二个月的基本租金及物业管理费；傅诗骏于本合同签署时支付履约保证金（相当于二个月的租金及物业管理费）69,894元；基本租金调整时，保证金应随之调整，傅诗骏应根据朗泉公司的通知补足保证金；傅诗骏应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金14,623元；免租装修期自房屋交付（或视为交付）之日起算120天；在租赁期间，傅诗骏使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、网络、煤气或天然气（如有）等费用（以物业管理公司最后公布的为准）由傅诗骏承担；上述费用中如有朗泉公司代收代付的，则因代收代付产生的费用由傅诗骏承担；傅诗骏应按公用事业单位或物业管理公司指定期限和方式缴纳前述费用；傅诗骏同意按照物业管理公司规定的统一电费单价（1.196元/千瓦时）向物业管理公司支付电费；在租赁期间，朗泉公司有权从履约保证金中扣除以下款项：（1）因傅诗骏不恰当使用造成房屋或其他设施、设备损坏之赔偿金；（2）因傅诗骏违约应向朗泉公司支付的违约金或其他赔偿金；（3）傅诗骏应付未付的其他任何款项；租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因傅诗骏违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，或由朗泉公司代傅诗骏赔偿给傅诗骏客户的费用后如有剩余的，朗泉公司应在90天内将余额无息返还给傅诗骏；租赁期内，傅诗骏不得以保证金冲抵租金或其他费用；若傅诗骏拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金（如有）及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响朗泉公司其他权利的前提下，朗泉公司有权要求傅诗骏支付滞纳金（该滞纳利息从傅诗骏应付所欠款项之日起按日千分之一计算）及朗泉公司因向傅诗骏追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；若傅诗骏拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经朗泉公司催告而傅诗骏仍不缴清的，朗泉公司有权提前收回该房屋及朗泉公司提供的设备，本合同亦随即提前终止，且傅诗骏应向朗泉公司承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向朗泉公司支付傅诗骏已经享用的免租期期间之使用费；（2）履约保证金予以没收；（3）向朗泉公司支付相当于合同终止前平均月租金三倍金额之款项作为违约金，以弥补朗泉公司之损失；（4）朗泉公司因向傅诗骏追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同载明傅诗骏的联系地址为上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX。合同签订后，双方按约履行。2017年4月27日，傅诗骏因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押。之后的租金等费用由案外人代为支付。2017年11月起，傅诗骏未再支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。2018年12月10日，朗泉公司向傅诗骏联系地址快递寄送了一份《警告函》，主要内容为：傅诗骏拖欠自2018年10月7日起的租金和2018年10月25日起的物业费及2018年10月的水电费，要求傅诗骏按合同约定在涉讼房屋内恢复合法经营，并立即补缴所有欠费；如自本函发出日起五日内傅诗骏仍不予改正的，朗泉公司将按照合同约定提前收回房屋，单方面终止合同并追究傅诗骏以下违约责任：按合同租金标准向朗泉公司支付免租期使用费；傅诗骏已支付的履约保证金予以没收；支付月租金三倍的违约金。因傅诗骏未予回复，朗泉公司遂诉至法院。一审审理中，朗泉公司称，2018年6月，朗泉公司听说傅诗骏涉嫌犯罪被羁押。傅诗骏自2018年10月开始欠付租金等费用。因无人继续支付租金等费用，朗泉公司于2018年12月17日对涉讼房屋进行断水断电，并于2018年12月20日左右对涉讼房屋采取锁门措施。朗泉公司联系过傅诗骏合伙人方某，方某表示其不管涉讼房屋的问题。2019年朗泉公司联系傅诗骏父母才确定傅诗骏已被关押，其父母无力处理涉讼房屋租赁事宜。2019年7月朗泉公司将涉讼房屋另行出租。为此，朗泉公司撤回收回涉讼房屋的诉讼请求。同时，朗泉公司明确第6项诉讼请求主张的房屋使用费计算至2019年3月17日，故将该项诉讼请求的金额变更为104,841元。朗泉公司明确免租期租金的计算方式为31,770元×12个月÷365天×120天=125,339.18元。朗泉公司明确，合同解除的日期为2018年12月17日，朗泉公司于2018年12月10日向傅诗骏发出的警告函实际上就是解除合同的通知，但直到2018年12月17日还有傅诗骏员工签收水电费缴费通知，故朗泉公司主张合同于该日解除。朗泉公司同时将主张的傅诗骏逾期支付租金、物业管理费、水电费的滞纳金的起算日期均调整为合同解除之日。一审审理中，朗泉公司提供由案外人上海XX有限公司出具的2018年10月、11月、12月水电费缴费通知以及相应的账单、发票。同时，朗泉公司提供一份由案外人上海XX有限公司出具的《声明》：载明：合同履行期间，涉讼房屋的物业管理费、水费、电费均由傅诗骏直接向其支付；对朗泉公司诉请主张的物业管理费、电费、水费的期间及金额予以确认；法院对上述费用判决后，上海XX有限公司自行与朗泉公司进行结算。一审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，朗泉公司、傅诗骏就涉讼房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。傅诗骏作为承租人，在租赁期限内未按约支付租金、物业管理费及水电费等费用，且在未与朗泉公司协商一致的情况下擅自终止合同的履行，其行为已构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。现朗泉公司依据合同约定行使单方解约权并要求傅诗骏支付拖欠的租金及物业管理费、水、电费、免租期租金、没收租赁保证金、装修恢复保证金等，其诉讼请求具有事实及法律依据，法院对此予以支持。对于朗泉公司主张的逾期支付租金、物业费、电费、水费等费用的滞纳金，合同约定的日千分之一标准显属过高，酌情调整为按每日万分之五标准计算。对于朗泉公司主张的使用费，根据双方合同约定，傅诗骏拖欠租金等超过十五天且经催告仍不缴清的，朗泉公司有权合法地提前收回房屋，合同随即提前终止。因此，朗泉公司在催缴无果且得知傅诗骏被羁押等情况后应及时收回房屋，防止损失扩大。朗泉公司在庭审中自认其于2018年12月17日对涉讼房屋进行断水断电并随后锁门，取得控制权。故朗泉公司应在此后及时处置涉讼房屋以防止损失扩大。现朗泉公司主张使用费至2019年3月17日，有扩大损失之嫌。故酌情按照合同终止时一个半月租金金额（第三、四年的基本租金34,947元×1.5＝52,420.50元）支持朗泉公司使用费主张。对于朗泉公司主张的解约违约金，鉴于朗泉公司已按约主张没收相当于两个月租金和物业管理费金额的履约保证金以及装修恢复保证金，同时还主张了免租期租金及使用费等，足以弥补傅诗骏违约导致合同解除给朗泉公司造成的主要损失，故酌情将解约违约金金额调整为合同终止时一个半月租金金额（第三、四年的基本租金34,947元×1.5＝52,420.50元）。综上，一审法院于二○二○年一月八日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、上海朗泉企业发展有限公司与傅诗骏就上海市徐汇区XX路XX号XX层签订的《商铺租赁合同》于2018年12月17日解除；二、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司2018年10月7日至2018年12月17日期间的租金82,319.85元以及逾期支付租金的滞纳金（以82,319.85元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；三、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司2018年10月25日至2018年12月17日期间的物业费2,952元以及逾期支付物业费的滞纳金（以2,952元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；四、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司电费10,733.30元以及逾期支付电费的滞纳金（以10,733.30元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；五、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司水费378.10元以及逾期支付水费的滞纳金（以378.10元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；六、傅诗骏支付的租赁保证金69,894元不予返还，由上海朗泉企业发展有限公司予以没收；七、傅诗骏支付的装修恢复保证金14,623元不予返还，由上海朗泉企业发展有限公司予以没收；八、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司免租期租金125,339.18元；九、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司使用费52,420.50元；十、傅诗骏于判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司违约金52,420.50元；十一、驳回上海朗泉企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4,591元，由上海朗泉企业发展有限公司负担900元，傅诗骏负担3,691元。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本案二审审理中，被上诉人自愿将滞纳金的标准从日万分之五调整为日万分之三，并放弃向上诉人主张使用费。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同合法有效，双方前期均按约履行。后因上诉人被羁押，涉案相关款项由案外人代付一段时间后，后续款项未按约支付。被上诉人发函催交所欠租金等，无果后诉至法院请求解除，一审认为解除条件成就，判决解除双方的租赁合同并支持被上诉人的各项诉讼请求，本院认为于法有据，予以维持。至于上诉人认为被上诉人擅自上锁影响其经营的意见，因上诉人未妥善处理其承租房屋的相关事宜，迟延支付租金且经催缴后仍未缴清，致被上诉人行使合同约定解除权提前收回房屋，被上诉人为减少损失所为的行为并无不妥，本院对上诉人的此项上诉意见不予采纳。另上诉人所说，被上诉人实际在2018年10月底已经对涉讼房屋关门上锁实际予以控制，但并未提供证据证明，被上诉人自认在2018年12月10日发函解除后的一周后对涉讼房屋断水断电并随后锁门，收回涉讼房屋，并无不当。鉴于被上诉人自愿将滞纳金的计算标准从日万分之五下调至日万分之三，并放弃主张使用费，系被上诉人对自己权利的处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17813号民事判决第一、六、七、八、十、十一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17813号民事判决第二、三、四、五、九项；三、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司2018年10月7日至2018年12月17日期间的租金82,319.85元以及逾期支付租金的滞纳金（以82,319.85元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；四、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司2018年10月25日至2018年12月17日期间的物业费2,952元以及逾期支付物业费的滞纳金（以2,952元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；五、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司电费10,733.30元以及逾期支付电费的滞纳金（以10,733.30元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）；六、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司水费378.10元以及逾期支付水费的滞纳金（以378.10元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4,591元，由上海朗泉企业发展有限公司负担900元，傅诗骏负担3,691元。二审案件受理费人民币2,396.80元，由傅诗骏负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年九月七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……