湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1767号 原告：郴州苏仙飞天投资有限公司，住所地郴州市苏仙区工业集中区孵化基地2#栋6楼。 法定代表人：朱腾飞。 委托诉讼代理人：甘浪，湖南锐鹏律师事务所律师。 被告：郴州豪廷家具有限公司，住所地郴州市苏仙区五里牌镇街洞村兴林路苏仙工业集中区中小企业科技孵化基地科研楼506室。 法定代表人：朱林芳。 被告：朱林芳，男，汉族，1976年6月17日出生，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 原告郴州苏仙飞天投资有限公司（以下简称“飞天投资”）与被告朱林芳、郴州豪廷家具有限公司（以下简称“豪廷家具”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理。原告飞天投资的委托诉讼代理人甘浪，被告豪廷家具的法定代表人朱林芳及委托诉讼代理人刘俊跃均到庭参加应诉。本案现已审理终结。 原告飞天投资向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年11月1日签订的湖南苏仙工业集中区孵化基地厂房《租赁合同》和返还原告厂房。2、判令两被告支付原告租金共计359730元（暂计算自2018年11月1日至2020年6月1日，实际至被告返还厂房日）。3、判令两被告承担违约责任并支付违约金共计64661.25元（计算至2020年6月1日，计算方法附后）。以上第2、3项共计424391.25元。4、判令被告二承担连带责任。5、判令被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：原告与被告于2018年11月1日签订湖南苏仙工业集中区孵化基地厂房《租贸合同》。合同的定：原告将位于郴州市苏仙区苏仙工业中区科技孵化基地13＃栋第一层、第二层（下称租货场所）租赁给被告使用。租货场所面积共计约2398.2平方米。租赁期限为三年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止；租金为：第一层每月每平方米人民币捌元整（不含税），租赁面积1199.1平方米，租金9592.8元／月，第二层每月每平方米人民币柒元整（不含税），租赁面积1991平方米，租金8393.7元／月，租赁面积租金共计17986.5元／月；押金与租金支付的方式和时间为：被告应于合同签订日前向原告指定账户缴纳厂房租赁押佥107919元。先付租金后使用，被告需在签订本合同之日起七日内向原告先交付半年租金共计107919元整。半年期满之日起10日内，支付2019年5月1日到当年12月31日租金共计143892元整，今后，被告应于每年1月1日与7月1日向原告分别支付本年上半年与下半年的租金；合同另约定：被告需在约定交租日期起10个工作日之内足额缴纳租金，超出10个工作日则为逾期，每逾期一天，被告应向原告支付违约金为应付未付租金的万分之五。合同签订之后，原告依约履行了合同，被告缴纳押金后，原告向其提供了符合要求的厂房供其投产使用，但被告并未能依约按时履行支付租金义务，自2020年6月1日，被告共拖欠原告租金359730元，原告曾多次上门及发函向被告催收欠付租金款，但均无效果。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为已经违反了合同的约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，将此事诉至法院，请求法院依法判决。 被告豪廷家具辩称：1、原告承诺6个月免租期应不予计算租金；2、被告已支付半年租金107919元（该半年租金又作为租赁保证金），应予以扣减；3、受疫情影响，根据国家有关政策：对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户出现经营困难的，国有房屋出租单位应直接免除2020年2-4月份房租；4、2020年4月30日，原告单方面关停被告厂房，2020年5月之后的租金不应予以计算；5、根据国家有关政策，受疫情影响导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；6、原告擅自停电导致企业关停倒闭，造成被告经济损失，应当予以扣减租金并给予被告办理退厂手续和准予被告撤离。 被告朱林芳与被告豪廷家具的答辩意见基一致，补充一点：租赁合同的承租人是豪廷家具，朱林芳只是企业的法定代表人，不是租赁合同的主体，不应承担租赁合同的责任。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院采信的证据有：1原告飞天投资提交的证据①原告工商登记信息复印件、法定代表人身份证明，豪廷家具工商登记信息、朱林芳身份证复印件②租赁合同③租赁催缴函、关于被告豪庭家具与原告重新签订厂房租赁合同的申请、关于豪廷家具申请厂房租金部分延期和变更租赁合同责任人的报告、押金收条、租赁场地现场照片。2、被告豪廷家具提交的证据①通知②关于请求办理租赁场地退还及准许搬离撤场的告知书。 根据当事人的陈述和确认在卷的证据，本院认定事实如下： 2018年11月1日，飞天投资（甲方）与豪廷家具（乙方）签订《湖南苏仙工业集中区孵化基地厂房租赁合同》。合同主要内容为：“一、甲方将位于郴州市苏仙区，租赁面积2398.2平方米，租赁给乙方使用。二、1、租赁期限为三年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止。2、租金奖励机制。即乙方先交租金，达到税收条件后，甲方在将租金奖励给乙方。如乙方第一年纳税额达到200元／平方米，则奖励第一年厂房租金；第二年纳税额达到200元／平方米，则奖励第二年厂房租金；以此类推，最多奖励三年租金。如乙方未能达到税收要求，则不享受返还租金的奖励。三、租赁场所的交付日为2018年11月1日。四、1、押金。乙方应于2018年11月1日前向甲方指定账户交纳厂房租赁押金107919元（押金为所租赁厂房半年的租金）。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁场所和配套设备、设施等本合同所约定的责任（包括物业管理费）即乙方无违约责任后30日内，甲方将向乙方一次性退还租赁押金。若乙方未按约定时间投产，则押金不退，且合同自动解除。2、租金。租赁面积共计2398.2平方米，第一层面积1199.1平方米，租金9592.8元／月，第二层1199.1平方米，租金8393.7元／月，租金共计17986.5元／月。租赁价格每三年上浮一次，并在上一标准每层每平方米上涨1元。租赁期满后乙方提出续租的，租金由双方协商确定。本租赁场所采取先付租金后使用的方式，本合同签订之日起7日内，乙方应向甲方先交付半年租金（首期租赁金）共计107919元整。半年期满之日起10以内，交付2019年5月1日到当年12月31日租金共计143892元。今后，乙方应于每年1月1日与7月1日向甲方分别支付本年上半年与下半年的租金。双方商定乙方需在约定交租日期起10个工作日之内足额缴纳租金，超出10个工作日则为逾期。每逾期一天，乙方应向甲方支付的违约金为应付租金的万分之五。……乙方逾期支付租金，甲方有停止乙方使用租赁场所的权利和解除本合同的权利，由此造成的任何损失，均由乙方承担。……”合同签订后，飞天投资按合同约定向豪廷家具交付了租赁厂房，豪廷家具于2018年9月28日交付了厂房押金107919元。同时，豪廷家具进驻厂房开始生产经营。截止2020年4月，豪廷家具未向飞天投资支付一分钱租金。2020年4月7日，飞天投资向豪廷家具下达租金催缴函，主要内容为：豪廷家具欠孵化基地13＃栋第一至二层厂房2018年11月1日至2020年1月31日租金269797.5元，违约金42753.91元，另欠租用韩林学府公租房10间，欠缴租金10000元。并要求豪廷家具在收到本函后2日内，将上述资金缴纳，如逾期不缴，将于2020年4月10日下午5点30日，停止提供租赁厂房及公租房水电供应，并起诉。豪廷家具的法定代表人朱林芳签收。2020年4月30日，豪廷家具及朱林芳仍未向飞天投资交纳任何租金，飞天投资逐强行关停了豪廷家具承租的厂房。2020年5月13日，朱林芳向飞天投资出具了一份“关于豪廷家具申请厂房租金部分延期和变更租赁合同责任的报告”，报告主要内容为：“豪廷家具有限公司因原有股东朱林斌和柳其林已退出经营，向公司由朱林芳一人全权负责，所欠厂房租金27万元由朱林芳支付，现就我公司申请厂房租金部分延期和因股权变化需变更合同责任一事，特向领导请示如下：一、我公司因疫情防控期限长、股东变更突然、疫情影响下项目资金回笼慢和我个人投入多等因素影响，导致我个人一时难以全额缴纳租金，特申请本月先缴纳10万元，余下17万元于2020年6月30日前一次付清。……在此我郑重承诺，我一定信守承诺，于2020年6月30日前一次缴清剩下的17万元租金。……。朱林芳（签字）2020.5.13。”但2020年6月30日过后，豪廷家具及朱林芳仍未向飞天投资缴纳任何租金。飞天投资于2020年7月2日诉至本院。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，飞天投资与豪廷家具签订的《湖南苏仙工业集中区孵化基地厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属有效合同。飞天投资按合同约定向豪廷家具交付了租赁物，但豪廷家具仅仅缴纳了半年押金107919元，实际租金分文未付，豪廷家具拖欠租金的行为已构成根本违约。现飞天投资要求解除与豪廷家具签订的《湖南苏仙工业集中区孵化基地厂房租赁合同》，符合双方合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。飞天投资要求豪廷家具给付房屋租金的诉请，亦符合法律规定，本院予以支持。至于租金的计算，受新冠肺炎疫情影响，全国2-4月份均属于抗疫期间，结合本案的实际情况，本院对飞天投资要求支付2020年2-4月份租金不予支持。同时，飞天投资于2020年4月30日强制关停租赁厂房，因此，从2020年4月30日之后的租金在要求豪廷家具支付已无事实依据，本月不予支持。对于所欠租金的认定，本院仅支持从2018年11月1日至2020年1月31日，共计269797.5元。同时，双方合同解除，应扣除豪廷家具之前交纳了租金押金107919元，故实际所欠租金为161878.5元。关于违约金的计算。根据合同约定“双方商定乙方需在约定交租日期起10个工作日之内足额缴纳租金，超出10个工作日则为逾期。每逾期一天，乙方应向甲方支付的违约金为应付租金的万分之五。”豪廷家具从承租以来一直拖欠租金，故对违约金的计算如下：第一期租金违约金：2018年11月8日至2020年7月1日，逾期共计601天，601×107919×0.0005=32429.65元；第二期租金违约金：2019年5月11日至2020年7月1日，逾期共计417天，417×143892×0.0005=30001.4元；第三期租金违约金：2020年1月11日至2020年7月1日，逾期共计172天，172×17986.5（2020年1月份租金）×0.0005=1546.8元。以上违约金合计63977.85元。此后违约金按实欠租金161878.5元为基数，按日利率万分之五计算至全部付清之日止。豪廷家具为有限责任公司，工商登记为自然人投资或控股，其仅以豪廷家具的财产向飞天投资承担本案的责任。朱林芳为法定代表人，但其向飞天投资出具的《关于豪廷家具申请厂房租金部分延期和变更租赁合同责任的报告》中，承诺个人愿意承担豪廷家具欠飞天投资的租金（270000元），飞天投资将该报告作为本案的证据提交，视为双方达成合意。向飞天投资要求朱林芳承担所欠租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金，朱林芳的报告中未做承诺，由朱林芳承担豪廷家具拖欠租金的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告郴州苏仙飞天投资有限公司与被告郴州豪廷家具有限公司签订的《湖南苏仙工业集中区孵化基地厂房租赁合同》及被告郴州豪廷家具有限公司向原告郴州苏仙飞天投资有限公司返还租赁的厂房； 二、被告郴州豪廷家具有限公司、朱林芳于本判决生效之日起二十日内向原告郴州苏仙飞天投资有限公司支付所欠租金161878.5元； 三、被告郴州豪廷家具有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告郴州苏仙飞天投资有限公司支付违约金63977.85元。后段违约金以161878.5元为基数，按日利率万分之五，从2020年7月2日起计算至所欠租金全部清偿之日止； 四、驳回郴州苏仙飞天投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7205.05元，减半收取3602.52元；原告郴州苏仙飞天投资有限公司承担1685.03元，被告郴州豪廷家具有限公司承担1917.49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 员 邓敏 二〇二〇年九月十六日 法官助理 刘潇 书 记 员 李珍