广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3428号 上诉人（原审原告）：李亚新，男，1951年3月24日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：李志忠，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西川海房地产开发有限公司，住所地：柳州市西环路15号，统一社会信用代码：xxx。 法定代表人：吕贻标，董事长。 委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 上诉人李亚新因与被上诉人广西川海房地产开发有限公司（以下简称川海房开）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人李亚新上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院明显偏袒被上诉人，且认定事实和适用法律均错误。一审法院对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款第二项、第三项认定不是格式条款而合法有效是错误的。经检索，建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同》示范文本里根本没有因下雨天气或办理验收手续的用时而可以延期交房的条款，明显是被上诉人自己制订的霸王条款，并且在签订《商品房买卖合同》时上诉人没有商量的余地，被上诉人也没有对这些条款向上诉人做任何说明、解释。一审法院论述说这些条款有下划线，实际上《商品房买卖合同》里很多都有下划线。即使有下划线，也不能取代被上诉人须向上诉人履行说明、解释这些条款的义务。另外，下雨天气是正常天气、验收办证也是必经程序，不是什么不可抗力事由，不是减免被上诉人逾期违约交房责任的法定或者合理的理由，上述条款既符合现行《中国人民共和国合法》第三十九、四十条之规定，也符合刚通过的《民法典》的第四百九十六、四百九十七条之规定，应当认定为无效。二、一审法官无视自己法院之前的生效判决，枉法裁判认定政府拆迁延时是不可抗力事由，减免被上诉人逾期交房的违约责任，并对赔偿标准滥用自由裁量权，上诉人将追究其枉法裁判责任。(1)一审法院2016年4月12日作出的(2015)南民初（一）字第596号生效判决己明确认定“。处理好建设用地上的拆迁问题是作为房地产开发建设销售方的川海房开应当完成的合同义务，因建设用地上的拆迁问题未能及时解决导致不能按时交房的，应当视为川海房开违约。”而本案中，同一法院没经过法定程序撤销上述判决的情况下竟然枉法认定：因政府拆迁导致案涉房屋所在16栋楼的另一单元（2单元）直至2016年3月2日后才得以正常施工，从而导致逾期交房在2016年3月2日之前属于被上诉人不可抗力的免责事由。这明显是枉法裁判！(2)退一步说，一审法院扣除395天工期的毫无依据。2016年3月2日时，16栋二单元早己起出地面超过两层，剩余工程不到16栋全部工程的一半，不能参照最初审批的工期全部扣减。而且扣完审批的工期后，被上诉人仍逾期交房的真正原因是被上诉人因违建未能通过验收。所以一审法院明显偏袒被上诉方。(3)被上诉人在明知自己不能按时交房的情况下，仍然故意隐瞒建设土地未征收拆迁完毕的重要事实，违背诚实信用原则与上诉人签订《商品房买卖合同》，造成了上诉人巨大损失，依据《合同法》第六条、第四十二条之规定，被上诉人应当承担赔偿责任。(4)被上诉人既不符合《商品房买卖合同》第八条第二款第一项“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；”可以延期免责的约定，也不符合中华人民共和国建设部的《商品房销售管理办法》规章第三十条第二款“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”之规定，因此应当不能对其逾期交房的违约免责。(5)虽然一审法院认定应当调整逾期交房的违约金正确，但其没有依法调整而滥用自由裁量权违法。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“。违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，一审法院应当依法按照广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司出具的案涉房屋租金评估均价为26元/平方米每月的标准计赔。案涉的16栋一单元房屋的业主，都是2008年或2009年就交了首批款的业主，历经10年才可收房。一些业主购房原本打算做婚房的，直到小孩读小学了还没得房，还要在外边租房，并且该房屋的土地使用年限也减少了10年，这损失是显而易见的。三、一审法院荒唐的认为上诉人未按照案外人柳州市万安物业服务有限公司违法收费来交费，被上诉人就可以对抗不履行交房义务。被上诉人与案外人柳州市万安物业服务有限公司的违法违约事实如下:1、被上诉人联合关联的案外人柳州市万安物业服务有限公司想逼迫上诉人重新签订《物业服务合同》，收费标准由0.9元/平方米/月提高到1.2元/平方米/月。2.案外人柳州市万安物业服务有限公司不按签订的合同依约收取服务费，而是打算预收半年物业服务费和装修垃圾清运费。3、虽然一审法院也认定物业服务合同关系与房屋买卖合同关系不是同一关系，被上诉人与案外人柳州市万安物业服务有限公司是两个不同的主体，而且上诉人也履行完了《商品房买卖合同》全部义务，但一审法院竟然认为被上诉人可以因为上诉人没向案外人柳州市万安物业服务有限公司交纳违法的收费就能对抗其向上诉人交房的主要义务，这是非常荒唐可笑的。从法律上说，这是两个不同的合伺，涉及不同的相对人主体，主张权利也应由对应的主体主张，不能由被上诉人代替案外人柳州市万安物业服务有限公司主张，更不能因此不履行自己交房的主要义务。退一步说，硬要把交房义务与交物业服务费义务扯在一起，那么交房义务是主义务，交物业服务费是从义务，开发商不交房给业主，业主就没有义务交物业服务费。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，明显枉法裁判和偏袒被上诉人，显失公平正义。为维护上诉人权益，特提起上诉，恳请二审法院依法查清案件事实，支持上诉人的全部诉讼请求。 川海房开答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决结果正确，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。而且，一审与本案合并审理的另外5个案件双方当事人没有上诉，已经发生了法律效力，另外还有同一栋相类似的案件也已经经过两级法院审理作出了与本案一致的判决，根据“同案同判”的原则，本案上诉人的上诉不应当得到支持。 李亚新向一审法院提出诉讼请求：1、判令川海房开依法履行《商品房买卖合同》义务，向李亚新交付柳州市川海·汇景龙湾小区16栋1单元11-4号房屋；2、依法确认李亚新与川海房开于2011年3月15日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：xxx)中第八条第二款第二项“出卖人将竣工资料……等待验收所需的时间”、第三项“非出卖人原因造成……交付期限据实延期。”的格式条款无效；3、判令川海房开向李亚新支付逾期交房自2014年1月31起，暂计算至2019年10月30日止的违约金174753.54元，并以26元/㎡月租金单价及李亚新购买商品房的建筑面积97.41平方米计算至川海房开向李亚新交付房屋为止。 一审法院认定法律事实如下：李亚新、川海房开双方于2011年3月15日签订了一份《商品房买卖合同》，约定李亚新以总价款262033购买川海房开开发建设的位于广西柳州市商品房（以下简称案涉房屋）。双方在合同的第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3.该商品房经分期综合验收合格；5.该商品房经设计、勘察、监理、建设、施工单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人个人住房房款仍有余额未能到达出卖人帐户；出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间；3.非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之二计赔买受人。”合同第十七条双方可以就下列事项约定：“……6.买受人在签订《商品房买卖合同》时，应同时与出卖人选聘的物业管理公司签订物业管理协议，遵守小区物管公司规定。在接受房屋时，买受人必须缴纳物业管理费及其它相关费用，买受人办理房产证、土地证的一切费用由买受人承担，费用以相关部门实收为准。买受人必须在接到出卖人通知办证后的30日内办理。”对于以上约定的双方选择的关于交付期限、逾期交房违约责任、交房时支付物业管理费等事项，川海房开采取下划线的方式予以提示。 李亚新、川海房开均认可本案案涉房款李亚新均已经全部支付完毕。川海房开于2019年6月5日在柳州日报刊登《川海·汇景龙湾16#、17#交房公告》称案涉房屋于2019年6月8日至6月14日期间办理收房手续。 在本案审理过程中，李亚新表示双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项、第三项属于格式条款，应为无效，且双方逾期交房违约金的约定过低，应予参照同地段租金进行调整。李亚新对此并提交广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《致估价委托人函》，该函称本案案涉房屋租金评估均价为每平方米每月26元，市场租金单价可能区间范围为每平方米每月21-33元。 川海房开为证明案涉房屋所占土地征收工作直至2016年申请法院强制执行，提交了该院2016年1月11日作出的（2016）南行审字第1号行政裁定书及2016年3月23日作出的（2016）桂0204执162号执行通知书，上述法律文书显示案涉房屋所占用的土地于2016年1月19日由柳州市国土资源局向该院申请强制执行搬迁。川海房开为证明作为案涉房屋所在楼盘的团购单位柳州市自然资源和规划局同意其延期至2019年6月10日交房的事实，向该院提交了一份《关于汇景龙湾16#、17#楼延期交付的情况说明》，川海房开在该情况说明中提出要求该两栋楼的交付时间顺延至2019年6月10日，柳州市自然资源和规划局于2019年6月5日在该情况说明下方签字“同意按2016年11月20日开工时间顺延竣工”的意见，并加盖单位公章。川海房开表示逾期交房原因为政府未能及时完成土地征收工作，政府直至2016年11月才经法院强制执行搬迁向川海房开交付土地，川海房开逾期交房并非自身原因导致，因在与李亚新签订合同时不能预见该情形，因此未在合同中约定该情形可以据实延期交房；本案逾期交房违约金应根据双方合同约定计赔，按照合同约定逾期交房违约责任按买受人实际支付的总房款的万分之二计赔。 另查明，川海房开经土地拍卖于2010年获得案涉房屋所占土地的使用权和规划许可，并就案涉房屋于2010年4月30日取得建设工程施工许可证，该建设工程施工许可最初审批的施工期限为2010年4月开工至2011年5月竣工。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方当事人的诉辩内容、质证意见以及庭审查明的事实，本案的争议焦点是：第一，在李亚新未支付物业费的情况下是否可以拒收房屋，从而诉请川海房开向李亚新交付房屋？第二，本案案涉《商品房买卖合同》第八条第二款第二、三项中的约定是否属于格式合同而无效？第三，本案川海房开逾期的天数是多少？如何承担逾期责任？ 关于争议焦点一，在李亚新未支付物业费的情况下是否可以拒收房屋，从而诉请川海房开向李亚新交付房屋？该院认为物业服务合同关系与房屋买卖合同关系虽非同一法律关系，但双方在签订《商品房买卖合同》时若对物业费的支付有约定，则当事人应按照合同的约定履行合同义务，即双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行，如果合同中明确约定买受人支付物业费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人有权按照合同的约定要求买受人履行支付物业费的合同义务。本案中，原、川海房开在案涉《商品房买卖合同》第十七条中对于物业费的在交房时是否缴纳作出了如下约定：“……6.买受人在签订《商品房买卖合同》时，应同时与出卖人选聘的物业管理公司签订物业管理协议，遵守小区物管公司规定。在接受房屋时，买受人必须缴纳物业管理费及其它相关费用，买受人办理房产证、土地证的一切费用由买受人承担，费用以相关部门实收为准。买受人必须在接到出卖人通知办证后的30日内办理。”从上述约定可以看出，双方已经明确约定李亚新在接收房屋时必须缴纳物业管理费以及其他费用，所以川海房开委托物业公司在交房时收取物业费符合上述约定，因此并不存在未经买受人同意单方制定收房条件和流程的情形，买受人也就无权拒绝按照合同约定的收房条件和流程接收房屋。故李亚新未按照合同约定支付物业费，由此造成的延期交房，不应视为川海房开的违约。由于川海房开已经在柳州日报刊登《川海·汇景龙湾16#、17#楼交房公告》载明案涉房屋于2019年6月8日可以交房，履行了交付房屋的合同义务，李亚新基于自身原因未能接收房屋，则不应再要求川海房开交付本案案涉房屋。 关于争议焦点二，本案案涉《商品房买卖合同》第八条第二款第二、三项中的约定是否属于格式合同而无效？该院认为，李亚新与川海房开在本案中选择以建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同》示范文本作为签约使用文本系其双方平等协商的合意，该合同中约定的条款内容系其双方的真实意思表示且未有违反法律、行政法规的强制性规定。而对于该合同中第八条第二款第二、三项所约定的内容，由于在合同文本中已经标有下划线进行特别提示，李亚新在缔约时已经阅读该合同条款，并在合同上签字，足以说明其认可上述条款内容，该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属于合同无效的法定情形，故应对李亚新及川海房开均具有法律约束力。李亚新诉请确认本案《商品房买卖合同》中第八条第二款第二、三项所约定的内容无效于法无据，该院对此不予支持。 关于争议焦点三，本案川海房开逾期的天数是多少？如何承担逾期责任？本案中，由于李亚新、川海房开在《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年1月30日，而川海房开在柳州日报上刊登的《川海·汇景龙湾16#、17#楼交房公告》显示本案案涉房屋在2019年6月8日具备了交付条件，川海房开存在逾期交房的情况，但鉴于李亚新自身的原因，从2019年6月8日之后，川海房开便不再承担逾期交房的责任。关于购房款以及逾期交房的违约责任问题，双方均认可李亚新已依约履行完毕交付购房款的义务，但对于川海房开是否存在逾期交房以及应以何种方式承担逾期交房违约责任有异议。对此，该院认为，川海房开存在逾期交房的情形，应承担相应的违约责任，但根据合同约定如有川海房开抗辩的约定或法定合理延期事由，应予以扣减。根据本案查明的事实，因政府拆迁原因导致案涉房屋所在16栋楼的另一单元（2单元）直至2016年3月2日后才得以正常施工，从而导致案涉房屋所在的16栋1单元的验收交付时间相应顺延。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，因政府原因导致的工期顺延并非合同当事人原因导致，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由，故川海房开在2016年3月2日之前不能正常施工的期间应当予以扣除。由于该期间已经包含合同约定可以据实延期的情形，故该期间无需另行计算合同约定可以据实延期的天数。本案案涉房屋在2016年3月2日可以正常施工后，至2019年6月8日期间川海房开向李亚新交付案涉房屋的天数共计为1193天，此期间应当扣除合理工期。根据川海房开于2010年4月30日取得的施工许可证最初审批为2010年4月开工至2011年5月竣工的施工期间，应予以扣减合理工期13个月即395天，故川海房开逾期交房天数计算为798天（1193天-395天）。 关于川海房开如何承担违约责任的问题，李亚新主张双方合同约定的违约责任即按购房总价款的万分之二计赔违约金较低，要求按照每平方米每月26元的租金价格予以调整，并提交《致估价委托人函》予以证实；而川海房开则主张应按双方合同约定按购房总价款的万分之二计赔违约金。对此，该院认为，本案双方所签订的《商品房买卖合同》对川海房开逾期交房违约责任的约定与违约天数无关，显然不利于督促川海房开积极履行合同义务，且该约定的违约成本过低，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于若干问题的解释（二）》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。因本案合同约定的逾期交房违约金较低，李亚新虽提交的《致估价委托人函》证明同地段租金情况，但并不能证明其的实际损失，故根据本案实际情况，该院酌定川海房开应向李亚新支付的逾期交房违约金为20910元，对于李亚新超出上述数额的请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李亚新与广西川海房地产开发有限公司于2011年3月15日签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款第二项关于“出卖人将竣工资料……等待验收所需的时间”、第三项“非出卖人原因造成……交付期限据实延期。”的约定有效。二、广西川海房地产开发有限公司向李亚新支付逾期交房违约金20910元。三、驳回李亚新的其他诉讼请求。案件受理费7852元（李亚新已预交），由李亚新负担7476元，由广西川海房地产开发有限公司负担376元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据和争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的柳州市万安物业服务有限公司的股东和高管的信息打印件与本案没有法律上的关联性，本院对该证据不予审查。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，格式条款并非当然无效。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项、第三项虽然是川海房开为了重复使用而预先拟定并未予上诉人协商的格式条款，但该条款约定川海房开可以根据约定据实予以延期的同时，并没有免除其承担逾期交房的违约责任，也没有加重上诉人责任或排除上诉人主要权利的内容以及该法第五十二条和第五十三条规定的情形，且该条款采取下划线的方式进行特别提示，上诉人在合同上签字，视为其已经理解并认可该条款的内容。因此，本院对上诉人认为该条款无效的主张不予采信。 关于因土地征收工作导致的延期能否扣除的问题。合同中的不可抗力是指在合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能如期履行合同，不可抗力属于法定免责事由。本案案涉土地征收拆迁过程中受到钉子户阻挠的影响，政府拆迁进程非川海房开所能控制，所需时间也无法确定，不属于川海房开的过错，一审法院认定该期间可以扣除并无不当，本院予以维持。同时，因在土地征收问题处理完毕之前不能正常施工，一审法院在可以正常施工后按照川海房开取得的施工许可证最初审批的施工期间扣除工期395天符合本案的实际情况，没有超出合理期限，本院亦予以维持。 关于逾期交房违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于若干问题的解释（二）》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。因本案合同约定的逾期交房违约金较低，一审法院根据本案实际情况酌定广西川海房地产开发有限公司向上诉人支付逾期交房违约金20910元。上诉认为自己的损失应当按照案涉房屋租金评估均价26元/平方米每月的标准计赔，但对自己的损失没有进行举证，不符合以实际损失为基础的法律规定，其主张没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于川海房开是否有权要求上诉人在接收房屋时必须缴纳物业费及其相关费用的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条明确约定：“……6.买受人在签订《商品房买卖合同》时，应同时与出卖人选聘的物业管理公司签订物业管理协议，遵守小区物管公司规定。在接受房屋时，买受人必须缴纳物业管理费及其它相关费用……”，因此川海房开要求上诉人在接收房屋时必须缴纳物业费及其相关费用符合上述约定，并不违反合同的相对性原则。上诉人未按照合同约定支付物业费，由此拒绝接收房屋，不应视为川海房开违约。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7538元（上诉人李亚新已预交），由上诉人李亚新负担。本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年九月十六日 法官助理 蒋晓明 书 记 员 廖靖康