湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1308号上诉人（原审被告、反诉原告）：常德市和生源养老产业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道东苑社区常德大道1953号。法定代表人：曾荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建保，湖南云济律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文，湖南云济律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王锋军，男，1977年7月30日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：郭延强，湖南合策律师事务所律师。上诉人常德市和生源养老产业有限公司（以下简称和生源公司）因与被上诉人王锋军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和生源公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持和生源公司在一审中提出的全部反诉诉请，即1、确认和生源公司与王锋军订立的《常德市商品房买卖合同》（合同编号220281）已经解除；2、王锋军向和生源公司支付违约金2490.54元；3、王锋军支付全部诉讼费用。事实和理由：根据王锋军在公安机关的自认，其欠公司购房款124527.00元，其拖欠购房款至今为基本事实，故双方签订的《商品房买卖合同》应予解除，和生源公司更不应该支付违约金。王锋军辩称，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，王锋军按照合同约定向和生源公司支付了全部购房款，即首付款144527元及2014年1月22日通过农业银行武陵支行发放的贷款320000元，因此，和生源公司通知王锋军解除合同的行为无效，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王锋军向一审法院起诉请求：1、和生源公司立即向王锋军交付国际银龄社区3-1109号房屋并办理产权过户变更登记，并自2015年2月1日起按日计算向王锋军支付房价款总额1.5‰的违约金（计算至2020年3月31日为131345元）；2、判令和生源公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王锋军系和生源公司前员工，因和生源公司购房优惠政策，王锋军向和生源公司购买住房。2014年1月14日，王锋军（买受人）与和生源公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定如下主要内容：出卖人将其建设的位于湖南省常德市武陵区住宅房屋出售给王锋军，商品房建筑面积为116.47平方米，房屋价款总金额为464527元；买受人应当于2014年1月14日前支付首期房价款144527元，余款320000元申请贷款支付（合同第九条）；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在10日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之一的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的2％支付违约金，出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之1.5的违约金（第十条）；出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房（第十五条）；除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的1％支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之1.5的违约金（第十七条）；出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证（第十九条）。2014年1月14日，和生源公司向王锋军出具了预售3-1109房款《预收款专用凭据》，显示已收到王锋军房屋首付款144527元。2014年1月16日，王锋军将首付款以现金存入的方式支付给和生源公司。2014年1月21日，王锋军将中国农业银行股份有限公司常德武陵支行发放的320000元贷款支付给和生源公司。2016年7月20日，和生源公司向王锋军出具房屋增值税发票。2018年1月12日，和生源公司以王锋军未支付首付款为由，向王锋军发送了解除合同通知短信。关于和生源公司主张的王锋军尚欠和生源公司首付款124527元的事实，和生源公司提交了《催款通知函》、王锋军在公安机关的《询问笔录》等证据予以证明，王锋军对此不予认可，并提交2014年1月14日和生源公司向王锋军出具的预售3-1109房款《预收款专用凭据》及《常德市商品房买卖合同》、《担保贷款合同》、和生源公司的《记账凭证》等证据，证明王锋军已支付涉案房屋首付款。故王锋军虽在2018年6月21日公安机关的《询问笔录》中陈述，自己于2015年元月从和生源公司离职时尚欠公司购房款124527元，但该陈述仅能证明王锋军与和生源公司之间存在欠款关系，不能证明王锋军没有交付购房首付款，且王锋军提交的和生源公司于2016年7月开出全额不动产发票，亦能证明王锋军已支付全部购房款，故对和生源公司主张的上述事实不予采信。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，王锋军与和生源公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利及履行义务。王锋军依照合同的约定履行了支付房款的义务，和生源公司未按照合同约定交付房屋，已构成违约。根据《常德市商品房买卖合同》第十七条逾期交房责任的约定“买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之1.5的违约金”。故和生源公司应向王锋军交付位于湖南省常德市武陵区房屋并协助王锋军办理产权过户变更登记手续，并自2015年2月1日起至实际完成交付之日止以房价款总额为基数按照每日万分之1.5的标准向王锋军支付违约金。关于和生源公司反诉要求确认和生源公司与王锋军订立的《常德市商品房买卖合同》已经解除的诉请，和生源公司虽向王锋军发出解除合同的通知短信，但本案并未出现解除合同的法定事由和约定事由，故和生源公司向王锋军发送的解除合同通知短信对王锋军不发生法律效力，对和生源公司的该项反诉请求不予支持。关于和生源公司反诉要求王锋军向和生源公司支付违约金2490.54元的诉请，因无事实和法律依据，不予支持。据此，判决：一、常德市和生源养老产业有限公司于本判决生效之日起五日内向王锋军交付位于湖南省常德市武陵区房屋并协助王锋军办理不动产登记证书；二、常德市和生源养老产业有限公司于本判决生效之日起十日内以涉案房屋价款总额为基数按照每日万分之1.5的标准向王锋军支付自2015年2月1日起至涉案房屋实际完成交付之日止的违约金；三、驳回王锋军的其他诉讼请求；四、驳回常德市和生源养老产业有限公司的全部反诉请求。案件受理费3027元，减半收取1513.5元，由常德市和生源养老产业有限公司负担，反诉受理费4183.92元，由常德市和生源养老产业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对和生源公司提交的按揭小组员工福利发放表，收款凭证和现金缴款单（王锋军）、现金缴款单（邱丽华），以及陈红出庭作证的证人证言，能够证明争议房屋的部分首付款实际上为和生源公司为王锋军代缴，该证据与王锋军在公安部门的陈述相符，本院予以采信。经查明，和生源公司与王锋军争议房屋首付款为144527元，其中124527元系和生源公司为王锋军于2014年1月16日代缴，另20000元系和生源公司为王锋军发放的劳务报酬在房款中予以冲抵。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否应当解除；二、违约金应如何认定。关于争议焦点一，和生源公司与王锋军签订的案涉《常德市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的房屋买卖合同解除条件分析，并非当事人所有违约行为都构成解除合同的条件，只有在当事人不履行合同主债务，致使合同目的无法实现的情形下，当事人一方才可行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的商品房买卖合同解除，必须同时具备两个条件，一是当事人约定的办理房屋所有权登记的期限届满的超过一年；二是由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。结合本案，王锋军已经按照合同约定支付了首付款和房屋按揭款，虽然其自认与和生源公司存在欠款纠纷，但该欠款纠纷属于民间借贷关系，双方的借款关系不应在本案处理，双方的借贷合同是否履行完毕亦不影响本案房屋买卖合同的继续履行，故和生源公司取得了经验收合格的房屋，又具备了办理所有权证的条件，且已将房屋对外出售基本交付完毕，房屋买卖合同目的显然能够实现，和生源公司请求解除房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，和生源公司应按照合同约定的履行交付房屋的主合同义务，和生源公司抗辩的欠款纠纷应另行主张。关于争议焦点二，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。其主要功能在于提供一种“威慑”，确保债权的实现及调补守约方的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故人民法院在判断违约金是否过高时，应当以当事人实际损失为基础进行判断，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁决。本案中，和生源公司虽然没有向人民法院请求调整违约金数额，但其反诉请求王锋军向其支付违约金，其反诉请求已经蕴含了不应支付违约金的诉讼请求。故结合本案的实际情况，本院审查后认为，和生源公司多次催告王锋军，请求王锋军支付其垫付的首付款，虽其逾期交付房屋构成了违约，但结合房价上涨的因素及和生源公司的过错程度等综合因素，且双方约定的违约金高于当事人的实际损失，要求和生源公司以涉案房屋价款总额为基数按照每日万分之1.5的标准向王锋军支付违约金，标准确实过高。故在王锋军未举证证明存在其他损失的情况下，本院酌情将违约金调整为以王锋军已付购房款464527元为本金，按房屋实际交付时的中国人民银行一年期贷款市场报价利率计算违约金，自王锋军实际主张权利之日即2020年4月10日起计算至实际给付之日。综上所述，和生源公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1086号民事判决第一、四项，即一、常德市和生源养老产业有限公司于本判决生效之日起五日内向王锋军交付位于湖南省常德市武陵区房屋并协助王锋军办理不动产登记证书；四、驳回常德市和生源养老产业有限公司的全部反诉请求。）；二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1086号民事判决第三项，即三、驳回王锋军的其他诉讼请求）；三、变更湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1086号民事判决第二项为：常德市和生源养老产业有限公司于本判决生效之日起十日内以464527元为本金，按湖南省常德市武陵区房屋实际交付时的中国人民银行一年期贷款市场报价利率向王锋军支付自2020年4月10日起至涉案房屋实际完成交付之日止的违约金；四、驳回王锋军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3027元，减半收取1513.5元，由王锋军负担513.5元，常德市和生源养老产业有限公司负担1000元，反诉受理费4183.92元，由常德市和生源养老产业有限公司负担。二审案件受理费7211元，由王锋军负担2211元，常德市和生源养老产业有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年九月十六日法官助理彭珊珊书记员周小娟附:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。