舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初723号 原告（反诉被告）：舟山市定海森淼广告制作中心，住所地浙江省舟山市定海区西山路20-2号。 经营者：王飞，女，1982年2月7日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：史洁，浙江天展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钱如良，男，1965年9月11日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市定海森淼广告制作中心（以下简称森淼广告）与被告钱如良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。审理过程中，钱如良提出反诉。本院受理后将本诉与反诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。森淼广告的委托诉讼代理人史洁、钱如良及其委托诉讼代理人焦海天到庭参加诉讼。本因鉴定扣除了审限，现已审理终结。 森淼广告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房办公楼租赁协议书》于2019年8月25日解除。2.被告向原告返还保证金1万元。3.被告向原告支付违约金10万元。4.被告赔偿原告装修、搬迁损失152831元。事实和理由：2017年8月15日，经原、被告协商一致，被告将位于舟山市定海区××路××号建筑南边第6、7间房屋出租给原告经营使用。原告委托经营者王飞的丈夫叶波出面，与被告签订了《厂房办公楼租赁协议书》，约定：年租金为36500元；原告向被告支付保证金1万元；租赁期限为2017年8月15日至2020年8月14日；一方违约，则应向对方支付违约金10万元。2019年8月25日，被告对上述所涉建筑搭建的违法简易房发生火灾，导致原告承租的房屋也被殃及。事发当日，原告口头通知被告，其双方间的合同不再履行，于火灾发生当日解除。按合同约定，被告应向原告支付违约金10万元。同时，由于该10万元不足以弥补原告的损失（停产停业一个半月的经营损失、搬厂房重新装修的损失、设备重置的损失等，合计已经超过10万元，原告按10万元违约金主张），原告要求被告在支付该违约金的同时赔偿原告装修损失、室内物品损失、搬迁费损失152831元。 钱如良辩称，双方间的合同系无效合同，不存在解除的问题。退一步讲，即使合同有效，原告也未通知被告解除合同，直至本次诉讼。由于合同无效，原告主张的违约金条款不应再适用。对于已经收取的1万元保证金，被告同意归还。对于原告的损失，应当按照双方对合同无效的过错程度来确定如何分担。由于在租赁合同签订时，被告已明确告知原告租赁房屋系无证房屋。原告在明知是无证房屋的情况下，仍愿意承租。对于合同无效，被告无过错。原告的损失不应由被告赔偿。另，原告主张的赔偿数额过高，且依据不足。 钱如良向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《厂房办公楼租赁协议书》无效。2.反诉被告向反诉原告支付2019年8月15日起至2020年4月16日止的房屋占有费24500元及卫生费800元。3.反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费925元、水费100元。事实和理由：2017年8月15日，反诉原、被告签订了《厂房办公楼租赁协议书》约定：反诉原告将位于舟山市定海区××路××号建筑南边第6、7间房屋出租给原告，除本诉原告所述的约定内容外，双方还约定：每月卫生费100元；租赁房屋为工业用地无证等。2019年8月25日，涉案租赁房屋西侧的部分房屋发生火灾。后反诉被告认为火灾造成了其财产损失，多次要求反诉原告予以赔偿。但反诉原告认为其所承租的房屋并未过火，双方未达成一致意见。2020年4月16日，反诉被告搬离涉案房屋，但未与反诉原告办理交接手续。反诉原告认为，涉案租赁标的未取得规划审批，双方间的租赁合同应属无效。反诉被告应向反诉原告支付其实际占有使用期间的费用（截至2019年8月14日的租金，反诉被告皆已支付），并向反诉原告支付拖欠的电费925元（740度，每度1.25元）、水费100元（10吨，每吨10元）。 森淼广告辩称，双方签订租赁合同时，反诉原告告知，租赁房屋所在地块是工业用地，但并未说明租赁房屋系违法建筑。反诉原告当时还说明，其已向规划部门办理了临时搭建许可。故反诉原、被告签订了《厂房办公楼租赁协议书》。该协议合同有效。2019年8月15日至火灾发生期间的租金，反诉被告尚未支付，对此部分主张无异议。此发生火灾后，反诉被告已未再占有使用租赁房屋，不应再向反诉原告支付租金或占有使用费，也不应支付卫生费。火灾后，反诉被告于2019年8月26日至9月3日将能用的物品搬走。其他物品因需评估损失，而留在了原地，直至2020年4月15日法院对火灾现场进行现场勘查后搬出。对反诉原告主张的电费、水费无异议。 双方对以下事实无争议，本院予以认定： 2017年8月15日，钱如良、（出租方、甲方）与森淼广告（由森淼广告的经营者王飞的丈夫叶波出面代表）签订了《厂房办公楼租赁协议》，约定：1.乙方向甲方租赁甲方所在定海兴岛路51号南边房子第6、7间仓库。2.租赁期限为三年，自2017年8月15日至2020年8月14日，每天每间50元，先付后用，每次支付全年租金。3.本协议签订后，乙方支付给甲方46500元，其中10000元为保证金。该保证金在本协议履行结束时甲方归还给乙方（不计利息）。乙方及时缴纳水电费及损耗费、卫生费100元/月。电费1.25元/度，具体根据市场行情变化。4.租赁期满，乙方必须及时腾空，否则以违约论处。对于房屋内的装潢及设施的处分，固定装潢的不可搬迁，归甲方所有，其他归乙方所有。租赁期间，乙方单方解除本合同，保证金不予退回，有关装潢部分的处理与租赁期满的处理一样。5.该房子工业用地无证，如果国家及政府有关部门拆迁拆除或征用，乙方无条件搬迁，无搬迁费用，甲方不承担任何费用。6.本协议一经订立，即具法律效力，一方违约应向相对方支付违约金10万元，相对方有权终止本协议的履行。协议还约定了其他事项。 2017年11月1日，森淼广告向钱如良支付了保证金1万元。2019年8月15日（不含该日）前的租金、卫生费，森淼广告皆已支付。森淼广告至今尚欠钱如良电费925元、水费100元。 2019年8月25日，位于舟山市新城甬东兴××路××号南侧厂房第13号东北侧起火（此处建筑也为钱如良等搭建）。涉案租赁房屋受到波及。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、涉案房屋是否取得了建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。 涉案租赁房屋为违法搭建，现为双方所认可。涉案房屋未取得建设工程规划许可证一节可予认定。 二、签订协议时，森淼广告对涉案房屋系违法搭建的事实是否知道或应当知道。 《厂房办公楼租赁协议》的约定中存在“该房子工业用地无证”的表述。据此，森淼广告对涉案租赁房屋系违法搭建一节应为明知。森淼广告主张在协议签订时出租方告知存在临时搭建许可一节，一则未见出租方曾做此告知的证据，二则未见临时搭建许可之证据，本院不予认定。 三、2019年8月25日后，涉案租赁房屋是否仍由森淼广告正常使用。 涉案租赁房屋为火灾所波及，森淼广告在此情况下搬出租赁房屋内的物品属合理行为。因火灾后续处理的需要，森淼广告主张2019年8月25日后涉案租赁房屋未正常使用，本院予以认定。 四、森淼广告的主张的装修费用损失、室内物品损失、搬迁费损失。 火灾发生后，经叶波委托，舟山金达资产评估有限公司于2019年1月8日做出舟金资评报字（2020）第008号评估报告，对位于定海区兴岛路51号森淼广告制作中心厂房因火灾造成的装修及设备损失在2019年12月18日的市场价值进行了评估。评定损失净值财物及搬迁费净值为152831.28元。 审理过程中，应钱如良申请，本院委托舟山市普陀远航资产评估有限公司对涉案房屋装修及室内物品因火灾而遭受损失的价值进行评估。该评估公司于2020年6月12日做出舟普评报字（2020）第83号资产评估报告，评定损失价值共计82036元，其中机器设备及耗材损失为67030元、房屋装修损失为15006元。该评估报告还说明了以下事项：1.因对本次火灾而搬迁的具体物品无法核实确认，故对搬迁费用不作评估。2.房屋装修和室内物品（设备及耗材）均按照原被告双方和法院经办法官共三方签字确认。3.尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查勘，这种查勘工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用维护记录之抽查和有限了解等，未采用专业的检测及鉴定手段。鉴定费3000元，已由钱如良预付。 另，鉴定机构现场查勘过程中，森淼广告及钱如良对于耗材（主要为广告打印纸及墨水）是否因火灾影响而损坏一事持不同意见。因对耗材的测试有可能会对测试机器造成毁损，故相关耗材是否仍可使用不明确。从现状来看，相关耗材，部分为尚未拆封状态，部分为已经拆封但未使用状态，部分为已部分使用状态。舟普评报字（2020）第83号资产评估报告的评估明细表中，对相关耗材皆以100%成新率来进行评估。 舟山金达资产评估有限公司所做的评估报告，系森淼广告一方单方委托，钱如良并未参与，且对此持有异议。森淼广告主张以此评估报告来认定损失，缺乏依据。钱如良主张，舟普评报字（2020）第83号资产评估报告中认定的评估价值过高，并举证了收款收据若干。本院认为，在无交易记录等其他证据佐证的情况下，该收款收据的真实性难以认定。即便属实，也只是资产评估中的参考因素之一，不能准确反映涉案受损财产的价值。（2020）第83号资产评估报告系有资质的鉴定人员依其专业知识，按法定程序做出。钱如良所举证据，不足以推翻该评估报告。 本院以（2020）第83号资产评估报告为依据认定相关损失，具体为：1.装修损失，认定15006元。2.室内物品损失。该部分损失分为设备和耗材两大类。设备损失，依评估报告，认定53710元。耗材损失，考虑到鉴定机构的特别说明及现场查勘情况，应在评估报告认定价值（13320元）的基础上适当折价，酌情认定10000元。 关于搬迁费损失。森淼广告举证了落款为李某的证明，拟证明搬迁费为12000元。相关人员未出庭作证，且无其他证据佐证，故该证据对原告主张搬迁费用损失为12000元的事实，证明力不足。 本院认为，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故2017年8月15日，钱如良与森淼广告（由叶波出面代表）签订的《厂房办公楼租赁协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对森淼广告要求返还押金10000元的诉请，本院予以支持。因合同无效，其中的违约金条款亦无效。森淼广告要求钱如良依合同约定支付违约金，不成立。对于涉案租赁房屋系违法搭建的事实，森淼广告应为明知。故对于合同的无效，双方皆存在过错。对于森淼广告的损失，钱如良应按双方的过错程度酌情赔偿。考虑到双方过错程度，可认定的装修费用损失、室内物品损失数额，及森淼广告主张的搬迁损失、停产停业损失等确实存在的事实，本院酌情认定由钱如良赔偿森淼广告85000元。参考双方约定，2019年8月15日至8月24日期间应付房屋占有使用费1000元、卫生费为33.33元。钱如良向森淼广告主张该部分费用，本院予以支持。2019年8月25日后，涉案租赁房屋未由森淼广告正常使用。钱如良向其主张占有使用费、卫生费，本院不予支持。关于尚欠电费、水费，双方无异议，本院对钱如良的该项主张予以认定。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、确认舟山市定海森淼广告制作中心与钱如良于2017年8月15日签订的《厂房办公楼租赁协议》无效； 二、被告钱如良返还原告舟山市定海森淼广告制作中心押金10000元； 三、被告钱如良赔偿原告舟山市定海森淼广告制作中心85000元； 四、驳回原告舟山市定海森淼广告制作中心的其他本诉请求； 五、反诉被告舟山市定海森淼广告制作中心向反诉原告钱如良支付房屋占有使用费1000元、卫生费33.33元； 六、反诉被告舟山市定海森淼广告制作中心向反诉原告钱如良支付电费925元、水费100元； 七、驳回反诉原告钱如良的其他反诉请求； 八、本判决第二、三、五、六项债务互相折抵后，应由钱如良向舟山市定海森淼广告制作中心支付92941.67元，限于本判决生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取2621元，由舟山市定海森淼广告制作中心负担1674元，钱如良负担947元；反诉受理费228元，由钱如良负担210元，舟山市定海森淼广告制作中心负担18元；鉴定费3000元（已由钱如良支付），由舟山市定海森淼广告制作中心负担1500元，钱如良负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  马钧钧 二〇二〇年九月二十四日 书记员  张舟颖 10- 9-