湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1934号原告：鄂州市东华物业管理有限公司，住所地：鄂州市古楼市场综合楼1单元8层2号，统一社会信用代码：91420700309861255Y。法定代表人：郑冬华，该公司经理。委托诉讼代理人：龚曙光，湖北思普润律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：鄂州市华兴房地产开发有限公司，住所地：鄂州市文苑路东侧寿昌大道北侧，统一社会信用代码：914207007534367149。法定代表人：何柏华，该公司经理。委托诉讼代理人：贾林，系鄂州市华兴房地产开发有限公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告鄂州市东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）与被告鄂州市华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房地产公司）物业服务合同纠纷一案，经鄂州市中级人民法院发回重审后，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。东华物业公司的委托诉讼代理人龚曙光，华兴房地产公司的委托诉讼代理人贾林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费人民币1203923.10元（自2014年8月26日起至被告实际交付业主之日止计算房屋、车库、商业门面控制期间所产生的物业管理费。后续物业费计算至实际交付业主之日止）。2、判令被告支付违约金3655.90元（按合同约定每日千分之三自2014年8月26日起至被告实际交付业主之日止计算房屋、车库、商业门面控制期间所产生的3655.90元违约金，后期违约金继续计算至实际交付业主之日止）。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月18日，东华物业公司与华兴房地产公司就鄂州市怡馨苑小区前期物业管理服务事宜签订了《怡馨苑小区前期物业服务委托合同》。合同第七条约定，业主应于房屋购买合同规定通知交房之日起交纳物业服务费用，但纳入物业管理范围已竣工尚未出售，或因甲方原因未能按时交付买受人，其物业服务费用由甲方承担，合同第三十条还约定，未能按时足额交纳物业费，应按每日3‰承担违约金。2014年8月26日，华兴房地产公司公告通知小区业主办理交房手续，但仍有部分房屋、车库、商业门面未能出售、交付。截止至2019年2月26日，东华物业公司按合同约定计算房屋、车库、商业门面空置期间所产生的物业管理费、水电费等费用合计1226702.33元，违约金3655.90元。华兴房地产公司欠付东华物业公司物业管理费、水电费等费用的行为影响了小区物业管理资金运转和小区建设，损害了东华物业公司和众多业主的利益，为维护其合法权益，特诉至法院。华兴房地产公司辩称：按照双方签订的物业协议，协议有效期间2014年5月18日至2017年5月17日，签订时间为三年。如果在该期间内，物业没有销售出去，或者没有移交，该物业费由开发商承担，已经移交的由住户承担。现东华物业公司主张的是物业费是截止至2019年2月的物业费，所以该物业费计算的时间超过了合同约定的范围。请求法院对东华物业公司主张的物业费按照双方的合同重新核实。东华物业公司为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：证据一，营业执照、法定代表人证明。拟证明原告诉讼主体适格。证据二，企业应用信息公示报告。拟证明被告诉讼主体适格。证据三。怡馨苑小区前期物业服务委托合同、鄂州市华兴房地产有限公司交房公告。拟证明由原告向被告提供怡馨苑小区前期物业管理服务，业主应于房屋购买合同规定通知交房之日2014年8月26日起交纳物业服务费，房屋已竣工尚未出售，物业费由被告承担，同时约定了收费标准及违约金。证据四，物业费计算明细。拟证明被告欠缴原告自2014年8月26日起至被告实际交付业主之日止计算房屋、车库、商业门面空闲期间所产生的物业管理费1203923.1元。证据五，违约金计算明细。拟证明被告欠缴原告自2014年8月26日起至被告实际交付业主之日止计算房屋、车库、商业门面空置期间所产生的违约金3655.9元。证据六，业主手册。拟证明部分房屋实际交付业主时间，对应部分房屋前期物业费截止日。华兴房地产公司未向本院提交任何证据。庭审质证时，华兴房地产公司对东华物业公司提交的证据一、二、三、六的真实性和证明目的均无异议；认为证据四物业费的计算时间有异议，计算时间应该是截止至2017年5月17日止，合同到期后不能再计算物业费；证据五违约金的计算请法院核定。经庭审质证，对双方当事人均无异议的证据本院直接依法予以采信。东华物业公司的证据四华兴房地产公司仅对明细表中的计算截止时间有异议，但根据庭审调查双方均认可东华物业公司至今仍在小区内继续提供物业服务的事实，故本院认为双方的合同关系并未终止，对于物业费的计算截止时间予以认可，对本组证据予以采信。证据五违约金的约定并未超出法律规定的范围，故依双方当事人的约定依法计算。本院依据当事人庭审提交的证据及当事人当庭陈述，确认本案基本事实如下：2014年5月18日，华兴房地产公司（甲方）与东华物业公司（乙方）签订前期物业服务委托合同一份。合同约定甲方选聘乙方对怡馨苑小区提供前期物业管理服务事宜，建筑面积30150㎡。合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.2元/月/平方米；商业物业2元/月/平方米。合同第七条约定，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在30日以前履行交纳义务。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十四条约定，合同期限自2014年5月18日起2017年5月17日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年7月2日，东华物业公司经本市工商部门登记成立，注册资本为伍拾万元，经营范围包括物业管理；房屋出售、出租；水电安装及维修；房屋修缮；庭院绿化等。2014年8月26日，华兴房地产公司向怡馨苑各购房户发出公告，表示小区商住房经验收合格，进入交房阶段。2019年初，业主委员会成立。自2014年8月26日至2019年2月26日止，有62户空置住房；有42间空置门面房；有68间空置车库。另有29户商品房已交房但有空置期；有10间门面房已交铺但有空置期。该数额、时间已经双方对账。本院认为，东华物业公司与华兴房地产公司间签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以认可。东华物业公司依合同约定提供了物业服务，收取了已完成交付住宅用户和已出租商铺用户的物业管理费。部分未交付住宅用户、未出租商铺、已交付但有空置期的住宅及小区车库的空置物业费未予收取。对于空置部分的住宅、车库、商铺产生的空置物业管理费的计算明细已经双方确认，故东华物业公司依据合同约定要求华兴房地产公司支付该部分的空置物业管理费于法有据，本院予以支持。对于华兴房地产公司认为物业费的截止计算日是2017年5月，超出合同约定时间的物业费不应计算的答辩意见，于事实不符，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、鄂州市华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向鄂州市东华物业管理有限公司支付物业管理费共计1203923.1元，违约金3587.69元。共计1207510.79元。二、驳回鄂州市东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费15874元，保全费5000元，共计20874元，由华兴房地产公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李健审判员：姜昭威审判员：陈茜二〇二〇年九月二十八日书记员 ：       姜       曼