江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终3376号上诉人（原审被告）：陆秋凤，女，1968年10月31日出生，汉族，居民，户籍所在地江苏省东台市，现住江苏省东台市。委托诉讼代理人：白亚军，江苏苏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺永忠，男，1965年2月26日出生，汉族，居民，户籍所在地江苏省东台市，现住江苏省东台市。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。原审被告：臧日新，男，1963年8月2日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。原审第三人：刘丽，女，1986年11月18日出生，汉族，居民，户籍所在地江苏省东台市，现住江苏省东台市。上诉人陆秋凤因与被上诉人贺永忠、原审被告臧日新、原审第三人刘丽房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院(2020)苏0981民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆秋凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定“案涉租赁合同租金标准应为45000元/年”是错误的。本案租赁的相关事实是：2018年7月30日受陆秋凤委托，臧日新代表陆秋凤与贺永忠达成口头租赁协议，陆秋凤承租贺永忠转租的新光1栋101、102室一楼商铺两间，租赁期限自2018年8月1日起至2021年4月1日（贺永忠承租期限届满之日）止。租金合计45000元。当日，臧日新代表陆秋凤向贺永忠一次性转账付款45000元。一审判决以常理来推断案涉房屋每年租金45000元的理由不能成立。贺永忠出租给陆秋凤的商铺系转租，其从房主吴某处承租的房屋系101、102室上下两层，年租金为33000元，而陆秋凤承租的仅为一楼两间，二楼已由贺永忠另行转租，年租金8800元。更重要的是，陆秋凤承租案涉房屋前，该房屋已空关数月，贺永忠为减少损失，以稍低于其承租价的标准转租给上诉人，符合止损的目的。因此，案涉房屋的租金应为二年八个月合计45000元，而不是一审判决认定的每年45000元。2.一审判决认定陆秋凤构成根本违约错误。如前所述，陆秋凤承租贺永忠的房屋时已一次性交清了至2021年4月1日止的全部租金、陆秋凤已履行了全部合同义务，不存在违约行为，而贺永忠在履行合同过程中却存在诸多违约行为。（1）双方达成租赁协议时，案涉房屋与隔壁房屋之间相互通连，没有隔断，且有一些物品未予清理，房屋未能达到交付使用的条件，陆秋凤无法使用案涉房屋正常从事经营活动。经与贺永忠多次沟通，直至2018年10月底，贺永忠才将房屋内的物品清理干净，并将其与隔壁房屋隔断，此时房屋才达到交付使用的条件。陆秋凤实际承租案涉房屋的期限是自2018年11月1日起至2020年4月1日止，其间仅29个月。贺永忠未能按期交付符合经营需要的房屋长达三个月，严重影响了陆秋凤的经营，造成经营损失至少30000元。（2）陆秋凤承租案涉房屋是为了注册公司从事机电销售，但要求贺永忠提供案涉房屋的产权证时，贺永忠先是用一份已作废的产权证复印件应付陆秋凤，拖延到2018年11月23日后又称没有产权证，要求陆秋凤自己想办法解决。陆秋凤无奈之下只得另行租赁了一间商铺注册公司，额外花费租金10000元。此外，由于贺永忠拖延提供产权证，致使陆秋凤注册公司推迟，未能参加之前的招投标，造成经济损失数万元。（3）2018年8月，台风造成商铺卷帘门损坏，陆秋凤告知贺永忠后，贺永忠未能及时修理，陆秋凤为避免更大损失，自行花费进行了维修。（4）2019年上半年，因贺永忠怠于履行出租房屋的维修义务，房屋楼顶下水渗水到商铺内，造成部分机器设备锈蚀，造成陆秋凤经济损失2000元。综上所述，一审判决认定事实错误，双方约定累计租金为45000元符合常理，也符合贺永忠止损的目的，陆秋凤已依约履行了合同约定的付款义务，不存在违约行为。贺永忠违约给陆秋凤造成的损失，应依法给予赔偿。贺永忠辩称，案涉房屋租金是每年45000元。1.在双方的微信聊天记录中初始洽谈时，臧日新发的信息中很清楚是三间门面每年65000元，双方之间是以年租金进行协商的。2.一审时贺永忠提供了2019年10月9日与臧日新的电话录音，贺永忠问臧日新：“现在这个房子你租还是不租？”，臧日新回答“我没说不租”，然后贺永忠催要租金，臧日新讲等到月底。可见如果双方是一次性将两年八个月的租金确定为45000元，那么臧日新在通话中就应当对贺永忠要求再支付租金的说法提出质疑，但是其非但没有质疑，还要求宽限期，所以陆秋凤是没有将租金一次性付清的。3.案涉房屋是贺永忠以每年33000元的价格承租他人的房屋，其中将门面部分转租给了陆秋凤，而门面的租金是所租房屋的最贵部分，楼上贺永忠转租价格是8000元，楼下房屋的租金的最低标准为25000元，这样贺永忠才能够保本。而如上诉人所称两年八个月的租金为45000元，那么楼下每年的租金仅为16875元，显然与贺永忠转租房屋获利的价值追求不相符，有悖常理。关于陆秋凤提出承租房屋注册公司，贺永忠未及时提供产权证明，该理由不能成立。因为双方合约中并没有约定贺永忠需要配合陆秋凤注册公司，也没有将贺永忠提供案涉房屋的产权证明作为条件，而本案审理过程中原房主已经向法庭提供了案涉房屋系合法产权的证据。关于陆秋凤提出的损失赔偿问题，其在一审时未提供相应证据予以证实，贺永忠也不清楚。综上，陆秋凤的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。臧日新陈述，贺永忠的答辩不是事实。我是中间人，当时案涉房屋空置，我就进行了协商，订立的合同约定了两年多的租赁期限。关于租金，贺永忠是想要出租赚钱，陆秋凤也需要租房，房屋容易漏水，我就说两年多的租金是一次性支付45000元，然后就将房屋给陆秋凤，没有签订书面合同。一楼有两间房屋是租给陆秋凤的，另一间是租给案外人的，房屋之间连通，案外人在2018年10月底将房间隔开。刘丽二审中未作陈述。贺永忠向一审法院起诉请求：1.依法解除贺永忠与臧日新、陆秋凤就东台市101-102房屋租赁合同关系；2.判令陆秋凤、臧日新迁出租赁房屋；3.判令陆秋凤、臧日新从2019年8月1日起至实际迁出之日止给付房屋占用费每月3750元；4.诉讼费由陆秋凤、臧日新负担。一审法院认定事实：2017年10月12日，贺永忠（乙方）与案外人吴某（甲方）签订《门面房出租协议》，主要约定甲方将刘丽、吴某夫妇所有的位于金海东路28号新光一幢（即1号楼，下同）101-102室租给乙方，租用期5年，租金33000元/年，每年定于4月1号交全当年租金。乙方在租用期间不得损坏房屋内外部墙面结构，并保持周围清洁卫生。租用期结束后，乙方确保转租的房屋全部交还给甲方。2018年5月，臧日新与贺永忠通过微信协商，向贺永忠租赁位于东台市的商铺。2018年7月，臧日新与贺永忠协商租赁商铺3间。协商过程中，臧日新主张为租金65000元/年，贺永忠主张租金为70000元/年。2018年7月30日，二人商定租赁商铺2间（101-102室），租金45000元/年，双方未签订书面租赁合同。同日，臧日新将房租45000元汇至贺永忠指定的银行账户，并接收案涉房屋。2019年12月31日，贺永忠的委托诉讼代理人张进向陆秋凤发出《法律意见书》，载明受贺永忠委托，就与陆秋凤房屋租赁合同纠纷一案提供法律服务，根据贺永忠提供的证据显示，2018年7月，贺永忠、陆秋凤口头约定，由陆秋凤承租其位于东台市门面房，租金每年45000元，先交后用。但陆秋凤仅支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金，2019年8月1日起的租金至今未付，贺永忠多次催要未果。陆秋凤的行为已经构成根本违约，自本通知发送之日，贺永忠与陆秋凤解除案涉门面房口头租赁合同，限陆秋凤于2020年1月31日前搬出上述承租房租，将房屋交贺永忠收产，并支付2019年8月1日起至2020年1月31日期间的房屋占用费18750元。2020年1月3日，臧日新签收该意见书。审理中，贺永忠未能提交臧日新、陆秋凤系夫妻关系的相关证据。本案争议焦点为：一、臧日新是否为本案适格被告；二、案涉租赁合同租金如何认定；三、案涉租赁合同是否应当解除，贺永忠的诉讼请求能否得到支持。一审法院认为，关于争议焦点一，臧日新不是本案适格被告。1.尽管是臧日新与贺永忠协商租赁事宜，但臧日新、陆秋凤辩称案涉房屋实际租赁人为陆秋凤，臧日新仅是受陆秋凤委托处理租赁事宜；2.2019年12月31日，贺永忠的委托诉讼代理人张进向陆秋凤发出《法律意见书》，可见其知晓案涉房屋实际使用人为陆秋凤；3.贺永忠诉称臧日新、陆秋凤系夫妻关系，但未能提供相关证据证明。综上，贺永忠与臧日新之间不形成租赁关系，臧日新不是本案适格被告。关于争议焦点二，案涉租赁合同租金标准应为45000元/年。1.2018年7月,臧日新与贺永忠协商租赁细节时，臧日新在微信聊天时询问“三间店铺加上后面的仓库租金65000元/年行不行啊”,贺永忠回复“70000”,可知双方是以年租金协商而非以2018年8月1日至2021年4月1日的总租金协商；2.案涉房屋系贺永忠向吴某租赁，租金为33000元/年，陆秋凤辩称其与贺永忠约定的租金为二年八个月共计45000元，即贺永忠将两间商铺以租金16875元/年转租，这明显不合常理；3.陆秋凤辩称案涉房屋二年八个月租金共计45000元，未能提供其他证据予以证明，对其辩称理由一审法院依法不予采信。综上，案涉房屋租金应为45000元/年。关于争议焦点三，1.贺永忠与陆秋凤未签订书面租赁合同，且租赁期限六个月以上，双方形成不定期租赁关系。现陆秋凤已缴纳2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，2019年8月1日后的租金未缴纳。虽双方未明确约定先使用租赁物还是先缴纳租金，综合市场交易习惯和2018年7月30日臧日新先行缴纳下一年度租金的行为，双方应是先缴纳租金后使用租赁物。现陆秋凤至今未缴纳2019年8月1日后的租金，构成根本违约，贺永忠有权解除案涉租赁合同，并要求陆秋凤迁出案涉房屋；2.2019年8月1日后，陆秋凤在未缴纳租金的情况下使用案涉房屋至今，故贺永忠参照第一年度租金标准主张使用费（45000元/年÷365天=123.29元/天），于法有据，一审法院依法支持。综上，贺永忠要求解除案涉租赁合同，陆秋凤迁出案涉房屋，并给付使用费的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除贺永忠与陆秋凤就东台市101-102房屋租赁合同关系；二、被告陆秋凤于本判决生效后30日内将位于东台市101-102房屋内属于自己的可移动物品迁出，腾空后交给贺永忠；三、陆秋凤与判决生效后30日内给付贺永忠自2019年8月1日起至实际迁出上述房屋之日止的使用费（按123.29元/天标准计算）；四、驳回贺永忠的其他诉讼请求。如未按决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，减半收取2100元，由陆秋凤负担。二审中，陆秋凤提交了以下证据：证据1、孙某出具的情况证明，证明贺永忠转租给孙某的101、102楼上两间房屋的年租金是8800元。证据2、王某出具的情况证明，证明被上诉人转租给上诉人的两间房屋与转租给王某的一间房屋之间是2018年10月底才隔开的，且是王某自己花钱做的隔断。贺永忠质证认为，由于两名证人未到庭，无法证明该证据的真实性，对该两份证据均不认可。臧日新质证意见为，该两份证据的内容是其打印后，找两名证人签的字，该证据是真实的。本院经审核认为，孙某、王某未出庭作证，上述两份情况说明的真实性不能认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中陆秋凤通过臧日新与贺永忠协商租赁事宜后，陆秋凤与贺永忠就案涉房屋租赁未签订书面租赁合同。双方二审中主要争议的是，案涉房屋的租金是每年45000元还是自2018年8月1日起至2021年4月1日止租金共计45000元。从贺永忠提交的2018年7月与臧日新协商租赁细节时的微信聊天记录来看，臧日新在微信聊天时询问“三间店铺加上后面的仓库租金65000元/年行不行啊”,由此可知双方是以年租金标准协商房屋租赁事宜，而非以2018年8月1日至2021年4月1日的总租金协商。陆秋凤上诉认为贺永忠为了减少租金损失转租案涉房屋，案涉房屋二年八个月租金共计45000元，但未能提供相应证据予以证实，不应采信。故一审认定案涉房屋租金应为每年45000元并无不当。陆秋凤上诉还认为贺永忠迟延交付房屋、怠于维修房屋、未及时提供房产权证给其办理注册公司手续构成违约，应当赔偿其经济损失。贺永忠对此不予认可，陆秋凤亦未能提供证据证明其主张，且陆秋凤一审中亦未提出反诉，故本院对此不予理涉。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由陆秋凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓平审 判 员 曹 荣审 判 员 谢超亮二〇二〇年九月二十四日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒