山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7845号 上诉人（原审原告）：青岛举鑫帮厨有限公司，住所地山东省青岛市崂山区株洲路。 法定代表人：刘淑美，总经理。 委托诉讼代理人：黄纯勇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑜，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：招商局产业园区（青岛）发展有限公司，住所地山东省青岛市高新区同顺路8号。 法定代表人：李春雷，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张翠萍，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋燕妮，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛举鑫帮厨有限公司（以下简称举鑫帮厨公司）与被上诉人招商局产业园区（青岛）发展有限公司（以下简称产业园区公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人举鑫帮厨公司上诉请求:：一、请求撤销一审判决第二项和第四项、依法改判“被上诉人向上诉人支付租金损失504504元、赔偿物业费损失63746.10元”；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、（2018）鲁0214民初8782号民事判决书认定事实不清、前后矛盾。对于涉案房屋存在的质量问题，原审法院在判决书的“本院认定事实”部分做出如下表述：“根据原告的申请,本院依法委托山东省建筑设计研究院有限公司对涉案房屋地基基础是否存在沉降质量问题及沉降质量问题的形成原因进行了鉴定,该司于2019年8月26日出具《青岛蓝湾网谷一期02#产业地块3#楼现状质量问题鉴定报告》,载明:1、……2、该建筑二层室内楼面砖鼓起，系主体混凝土结构及装饰面砖在温度变化较大的条件下,因不同材料间膨胀系数不同,从而导致温度变形不一致、不协调,装饰面砖层产生鼓起现象,该状况目前尚不影响结构安全,但影响正常使用,应采取处理措施;3、该建筑二层室内走廊南侧、西楼梯东侧的第二个房间内,东北角顶板处北侧梁的侧面有一道竖向裂缝,为非结构性裂缝;该建筑二层室内西北角两个房间之间的填充墙顶部开裂,为温度裂缝,即非结构性裂缝;该类裂缝目前尚不影响结构安全,但影响正常使用,应采取处理措施;4、……。综上，该建筑现状质量问题包括一层地面下沉、二层部分楼面砖鼓起、二层个别混凝土梁及墙体开裂、个别部位漏水，均为非结构性质量问题，目前尚不影响主体结构安全，但影响正常使用，应采取相应措施进行处理，满足正常使用要求”【上述内容见（2018）鲁0214民初8782号民事判决书第9-10页】。与此同时原审法院又在“本院评判”部分做出如下认定：“根据山东省建筑设计研究院有限公司出具的鉴定报告显示，一层地面下沉目前尚不影响主体结构安全，但影响正常使用，因此对原告主张因质量问题导致房屋未进行出租的意见本院予以采纳，但因涉案房屋为2层建筑，一层出现的地面下沉问题并不影响二楼的使用，因此对原告主张的租金损失本院予以部分支持……”【上述内容见（2018）鲁0214民初8782号民事判决书第12页】。从上述引用内容可以看出，原审判决书明显存在认定事实不清、前后表述相互矛盾的情况。原审法院经合法程序委托的鉴定机构所作出的鉴定结论，应为认定事实的唯一依据，《青岛蓝湾网谷一期02#产业地块3#楼现状质量问题鉴定报告》已就涉案房屋的二层做出了“影响正常使用、应采取相应措施进行处理”的鉴定结论，并且原审法院也对该鉴定结论进行了引用和认可，却又在“本院评判”中做出“一层出现的地面下沉问题并不影响二楼的使用”的错误认定，并据此判决被上诉人仅承担一层的租金损失，明显与事实不符、于法无据，依法应予纠正，被上诉人应当承担因涉案房屋一二层无法使用而给上诉人造成的全部租金损失。二、上诉人因房屋存在质量问题且被上诉人怠于履行维修义务，导致在无法正常使用房屋期间所支出的物业费损失应为实际损失，依法应当得到支持。依前述鉴定结论可知，涉案房屋一、二层均存在“影响正常使用”的质量问题，上诉人也确实未曾使用过房屋，但涉案房屋的物业费一直是正常缴纳状态，为此上诉人在一审中也提交了物业费发票等证据，用来证明因无法使用房屋导致的物业费损失，此应为实际损失。但原审法院对此并未做出任何分析和评判，即错误的判定“原告购买涉案房屋即应缴纳物业费，不因是否使用而发生改变”，继而判决驳回上诉人对物业费损失的主张，对上诉人来说实属不公，也无任何事实和法律依据。综上，上诉人认为，基于涉案房屋一二层均因质量问题导致无法使用的现状，被上诉人理应承担上诉人的全部租金损失及物业费损失。 被上诉人产业园区公司答辩称，一、一审法院认为质量问题不影响二楼使用是综合案件全部证据及双方质证、答辩等的综合判定，鉴定意见不能作为认定事实与责任分配的唯一标准。一审鉴定报告中所称的“影响使用”是指仅有的几块面砖凸起及温度裂缝部位影响使用，并非涉案房屋整体无法使用。举鑫帮厨公司就涉案房屋与产业园区公司的关联单位签署了《房屋租赁协议》，产业园区公司的关联单位一直承租涉案房屋至2017年11月28日，由此可以证明鉴定报告中所描述的质量问题并不影响涉案房屋的使用。一审鉴定报告作为鉴定意见，仅为法官裁量案件提供参考，而不能以鉴代审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断，并公开判断的理由和结果。上诉人称：“原审法院经合法程序委托的鉴定机构所作出的鉴定结论，应为认定事实的唯一依据”。其错误地将作为证据之一的鉴定意见作为左右法官裁判案件结果的唯一结论，违反了民事诉讼证据的认定规则。二、即使上诉人未使用涉案房屋也不能免除其应当缴纳物业费的义务。上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）附件五第26条约定：物业服务费系物业管理单位基于公共部位、共用设施设备的日常运行、维护等支付的管理成本；补充协议第22.1条约定：乙方（即上诉人，下同）必须在办理交房手续时，按规定缴纳物业服务费等相关费用，物业服务费、电梯运行费等相关费用从甲方开具《商品房交付使用通知书》约定的交房日的次月起计算。因此涉案房屋交付上诉人后，上诉人应按预售合同约定交纳物业费，物业费不因上诉人是否实际使用房屋而调整。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。 举鑫帮厨公司向一审法院起诉请求：1、产业园区公司立即履行房屋维修义务；2、产业园区公司赔偿举鑫帮厨公司经济损失603168.50元；3、诉讼费由产业园区公司承担。 一审中，对有争议的证据，一审法院认定如下： 1、举鑫帮厨公司提交（2018）鲁青岛城阳证经字第41号《公证书》（公证书内含光盘1个），证明举鑫帮厨公司委托青岛市城阳公证处对涉案房屋出现的质量问题进行了外观现状保全的公证，城阳公证处对涉案房屋存在墙体裂缝、地面裂纹等现状进行了拍照、录像及记录，并出具了《公证书》。产业园区公司对该证据的真实性及证明事项不予认可，如公证内容属实，仅能证明涉案房屋的现状，无法证明公证书记载的质量问题系因产业园区公司的原因所导致；如举鑫帮厨公司主张的涉案房屋质量问题属实，且因产业园区公司的原因产生，并属于保修范围内的质量问题，产业园区公司将会积极履行保修义务。一审法院认为，该证据具有真实性，对其证明效力应结合其他证据予以确认。 2、举鑫帮厨公司提交《关于房屋及附属设施存在部分质量问题需维修的函》、《关于房屋及附属设施存在质量问题需检测鉴定的函》及快递单、签收记录各1份，《房屋安全评估报告》1份，证明举鑫帮厨公司将涉案房屋出现的质量问题书面告知产业园区公司，并要求进行维修、制定解决方案、共同委托鉴定机构进行安全监测和鉴定；在产业园区公司置之不理的情况下，举鑫帮厨公司委托青岛海大建设工程检测鉴定中心对涉案房屋质量问题作出《房屋安全评估报告》；《房屋安全评估报告》显示，涉案房屋存在地面凹陷、地面与墙体交界位置开裂分离、地基基础不均匀沉降等严重质量问题。产业园区公司对《关于房屋及附属设施存在部分质量问题需维修的函》的真实性予以认可，但对证明事项不予认可，如举鑫帮厨公司在函件中所称的“窗户无法紧闭及空调损坏”的质量问题系因产业园区公司的原因导致，并属于保修范围内的质量问题，产业园区公司将会积极履行保修义务，但举鑫帮厨公司所称的木栈道并不属于商品房买卖合同约定的交付范围，产业园区公司依法对此不承担保修责任；对于《关于房屋及附属设施存在质量问题需检测鉴定的函》真实性及关联性均不予认可，认为该份文件的收件人均非产业园区公司单位的工作人员，经产业园区公司落实并未收到该份函件，举鑫帮厨公司提供的邮件详情单内件品名一栏记载的资料名称与函件名称并不一致，举鑫帮厨公司无法证明其邮寄的文件实际系该份函件；《房屋安全评估报告》为举鑫帮厨公司单方委托制作，对其真实性不予认可，同时该文件也载明涉案房屋不存在影响房屋结构安全的质量问题。一审法院认为，《关于房屋及附属设施存在部分质量问题需维修的函》具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认；对《关于房屋及附属设施存在质量问题需检测鉴定的函》及《房屋安全评估报告》的真实性，应结合其他证据予以确认。 3、举鑫帮厨公司提交房屋租赁协议1份、物业费发票2张，公证费发票、评估费发票各1张，证明涉案房屋因存在严重质量问题且产业园区公司拒绝维修，导致无法正常出租和使用，导致举鑫帮厨公司租金损失、物业费损失；因产业园区公司拒绝履行维修义务，举鑫帮厨公司为维权支出了公证费、评估费。产业园区公司对该房屋租赁协议的真实性予以确认，但认为房屋租赁期限为2015年8月1日至2016年7月31日，已经截止，举鑫帮厨公司以该份租赁协议约定的租金标准向产业园区公司主张可得利益的损失，没有任何依据；举鑫帮厨公司将涉案房屋出租给青岛招商海德置业发展有限公司使用了一年的时间证明涉案房屋不存在影响租赁的情形，举鑫帮厨公司在租赁期限截止后没有继续对外出租，系其自身原因导致，与产业园区公司无关；对物业费发票的真实性庭后确认（但庭后未确认），但举鑫帮厨公司作为涉案房屋的所有权人依法应当缴纳物业费，该部分费用不应该由产业园区公司承担，对公证费发票、评估发票的真实性与证明事项不予认可。一审法院认为，该组证据具有真实性，对其证明效力应结合其他证据予以确认。 4、举鑫帮厨公司提交房屋工程竣工验收备案表1份，证明该房屋的竣工验收是2017年3月1日，晚于产业园区公司交房的时间，在未验收的时候有很多质量问题，不能够完全的反映，该证据来源于青岛市高新区档案局。产业园区公司对该证据的真实性不予认可，认为该份证据并未加盖政府主管档案管理部门印章。一审法院认为，该证据具有真实性，对其证明效力予以确认。 5、举鑫帮厨公司提交房屋质保到期公告1份共2张，证明产业园区公司在2018年1月2日给举鑫帮厨公司发放该公告，质保期至2018年4月14日到期，举鑫帮厨公司提交的证据3中的函件也是在收到产业园区公司的该公告后作出的相应的回复，但至今产业园区公司未履行任何维修义务。产业园区公司对该证据的真实性予以认可，认为如举鑫帮厨公司主张的涉案房屋质量问题属实，且因产业园区公司的原因产生，并属于保修范围内的质量问题，产业园区公司将会积极履行保修义务。一审法院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。 6、产业园区公司提交《房屋确认书》1份、授权委托书1份、张明林身份证复印件1份，工程问题汇总表1份，证明2016年4月21日产业园区公司向举鑫帮厨公司交付涉案房屋时，举鑫帮厨公司确认房屋无任何质量问题。举鑫帮厨公司对房屋确认书真实性无异议，但认为该确认书形成时间是2016年4月21日，早于涉案房屋的竣工验收时间2017年3月，且该确认书中所提及的内容均为产业园区公司单方出具的房屋使用说明书、质量保证书等文件资料，并不能代表举鑫帮厨公司对该房屋的质量合格确认，对授权委托书、身份证复印件，因该委托人早已从举鑫帮厨公司离职，对其在房屋确认书上的签字无法确认，对工程问题汇总表没有任何举鑫帮厨公司公司印鉴及法人或授权委托人签名不予认可。一审法院认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。 7、产业园区公司提交《房屋租赁协议》1份，证明2015年8月至2016年7月，涉案房屋在租赁给青岛招商海德置业发展有限公司（以下简称“招商海德”）使用期间，房屋经过招商海德与举鑫帮厨公司共同确认，除玻璃门、监控、洗手盆存在质量问题外，房屋无其他任何质量问题。举鑫帮厨公司对该协议的真实性无异议，但认为该房屋的租赁期限是2015年8月至2016年7月，而本案举鑫帮厨公司所主张的涉案房屋出现严重质量问题的时间是2018年初，举鑫帮厨公司与租赁方对于房屋质量问题的交接仅局限于房屋内的洗手盆、空调、马桶、淋浴器、塑钢窗等附属设施，不代表房屋不存在其他的质量问题。一审法院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。 8，产业园区公司提交《终止房屋租赁交接确认清单》，证明招商海德与举鑫帮厨公司共同确认，2017年11月28日房屋交接时除证据2中所述质量问题外无其他任何质量问题。举鑫帮厨公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据显示举鑫帮厨公司与青岛招商海德置业发展有限公司就涉案房屋进行交接的日期是2017年11月28日，早于举鑫帮厨公司主张涉案房屋出现严重质量问题的时间2018年初，交接内容是关于涉案房屋洗手盆、空调、马桶、淋浴器、塑钢窗等附属设施的交接。一审法院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。 根据举鑫帮厨公司的申请，一审法院依法委托山东省建筑设计研究院有限公司对涉案房屋地基基础是否存在沉降质量问题及沉降质量问题的形成原因进行了鉴定，该公司出具了鉴定报告及异议回复函，举鑫帮厨公司对该鉴定报告无异议。产业园区公司对该鉴定报告有异议，认为鉴定事项超过了委托的范围，因此对超出鉴定范围的鉴定意见（鉴定报告第五部分主要鉴定结论2、3/4项）产业园区公司不予认可，对于鉴定报告第五部分主要鉴定结论第1项地面下沉，鉴定人员应当说明地面下沉与地基基础的关系，并提供相应的依据证明地面下沉属于地基基础沉降的范围；鉴定结论的主要依据不足，举鑫帮厨公司向鉴定机构提供的图纸并非政府主管部门审查通过的设计施工图纸或竣工图纸，而且图纸数量不全，因此鉴定主要依据不足；鉴定人员对装饰面层进行了相应的测量，但该测量结果无法直接反映地基基础是否存在下沉，因此鉴定方法错误；鉴定机构在现场勘察的过程中进行了地面开凿，采用的冲击钻破坏性开凿的方式震动较大，开凿过程对回填土及碎石层产生扰动，易造成测量误差。 根据举鑫帮厨公司的申请，一审法院依法委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋一层地面下沉的质量问题出具修复方案，该公司出具了鉴定意见书，举鑫帮厨公司、产业园区公司双方对此均无异议。 一审法院认定事实：2016年2月5日，产业园区公司取得位于高新区通顺路8号招商局青岛网谷合心园3号楼的预售许可证。2016年3月3日，举鑫帮厨公司与产业园区公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定举鑫帮厨公司购买产业园区公司开发建设的位于高新区同顺路8号招商局青岛网谷合心园3号楼1层1-2户，建筑面积1284.60平方米，房屋总价款暂定10000007元，该房屋用途为工业用房；自该房屋验收交接之日起，产业园区公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。该合同补充条款第16条约定：在房屋保修范围和保修期限内举鑫帮厨公司人为交付的房屋需要维修整改时，应当书面通知产业园区公司，产业园区公司应在5个工作日内派员前往处理，依据《商品房质量保证书》及时给予保修服务，因不可抗力或者非产业园区公司原因造成的损坏或非产业园区公司保修范围的事项，产业园区公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由举鑫帮厨公司承担；举鑫帮厨公司入住后，在保修期间因产业园区公司原因房屋不能居住使用的，产业园区公司提供与举鑫帮厨公司所购房屋品质相当的临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿。 2016年4月21日，举鑫帮厨公司与招商局物业管理有限公司青岛分公司签订《房屋确认书》，载明根据买卖双方签订的《房地产预售契约》之交房标准，现将青岛网谷合心园3号楼移交举鑫帮厨公司，验收及签署确认无误，如上述房屋有任何遗漏工程申报，请在《工程问题汇总表》中予以说明，无问题或问题已整改完成则认为符合交房标准，双方交接了房屋使用说明书、房屋质量保证书、前期物业管理服务协议、企业入驻指南、承诺书、工程问题汇总表、业主临时管理规约、精神文明建设公约、区域防火责任书、安全管理责任书，并确认了电表数及水表数。 2017年3月7日，涉案工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明竣工验收日期为2016年12月22日。 2018年1月2日，产业园区公司发出《房屋质保到期公告》，载明青岛网谷合心园3号楼于2016年4月15日正式交付使用，根据国家相关规定及《商品房买卖合同》及《房屋质量保证书》的相关保修条款，该区域房屋部分工程质保将于2018年4月14日到期，因此特提醒各企业在质保到期前对房屋相关部位进行全面检查，若存在保修范畴内的相关问题，及时联系，物业公司会详细记录问题并预约安排工程人员上门查看的时间并协调落实施工单位的具体维修事宜；特别提醒：房屋保修期届满后的相关问题，将不再享受免费维修服务。该公告附《房屋质量保证书》保修项目：地基基础、主体结构保修期为结构设计使用年限，屋面防水工程渗漏保修期5年，有防水要求的卫生间、房间的防渗漏保修期5年，外墙面的防渗漏保修期5年，电器管线保修期2年，给排水管道保修期2年，门窗保修期2年。 2018年2月8日，举鑫帮厨公司向产业园区公司发出《关于房屋及附属设施存在部分质量问题需维修的函》，载明关于《房屋质保到期公告》已收到，经检查发现房屋及附属设施存在部分质量问题，现将需维修项目告知如下：1、外墙下水渗漏，渗漏导致墙面板材损坏；2、屋内部分窗户变形导致无法顺畅关闭；3、空调系统故障，无法正常使用；4、房屋南侧木栈道缺损严重，已无法正常使用，并存在安全隐患。请于2018年3月1日前完成修复，并通知举鑫帮厨公司确认。以上维修项目为近期检查的内容，如再发现有其他房屋质量问题，将通过函告再次告知。 根据举鑫帮厨公司的申请，一审法院依法委托山东省建筑设计研究院有限公司对涉案房屋地基基础是否存在沉降质量问题及沉降质量问题的形成原因进行了鉴定，该司于2019年8月26日出具《青岛蓝湾网谷一期02#产业地块3#楼现状质量问题鉴定报告》，载明：1、该建筑室内一层地面2-6轴线间有较明显下沉现象，部分墙体底部装饰线条与地面砖已明显脱开，原因为室内地面做法中最底层土为杂填土，未进行有效夯实处理，杂填土在长期荷载作用下固结变形，特别是遇水后湿陷，从而引起上部地面做法下沉，该建筑室外东南角未做散水或硬化地面，雨水冲刷外墙后倒灌墙体根部，既造成室外地面的下沉，又加剧附近室内地面做法的下沉；2、该建筑二层室内楼面砖鼓起，系主体混凝土结构及装饰面砖在温度变化较大的条件下，因不同材料间膨胀系数不同，从而导致温度变形不一致、不协调，装饰面砖层产生鼓起现象，该状况目前尚不影响结构安全，但影响正常使用，应采取处理措施；3、该建筑二层室内走廊南侧、西楼梯东侧的第二个房间内，东北角顶板处北侧梁的侧面有一道竖向裂缝，为非结构性裂缝；该建筑二层室内西北角两个房间之间的填充墙顶部开裂，为温度裂缝，即非结构性裂缝；该类裂缝目前尚不影响结构安全，但影响正常使用，应采取处理措施；4、该建筑室外西南角一层顶外包铝板有漏水现象，系该部位二层地漏排水不畅或有渗漏点所致；二层西北角两个房间内，北侧窗顶部各有漏水痕迹三处，系挑檐上部铝板与墙体间密封胶老化变形，继而雨水渗透所致。综上，该建筑现状质量问题包括一层地面下沉、二层部分楼面砖鼓起、二层个别混凝土梁及墙体开裂、个别部位漏水，均为非结构性质量问题，目前尚不影响主体结构安全，但影响正常使用，应采取相应措施进行处理，满足正常使用要求。举鑫帮厨公司预交鉴定费用40000元。 根据举鑫帮厨公司的申请，一审法院依法委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋一层地面下沉的质量问题出具修复方案，该司于2019年8月26日出具《鉴定意见书》，载明处理建议为：将涉案一层回填土挖除，按照原设计要求重新施工（注意：回填土必须按照现行《建筑地面工程施工及验收规范》的要求，分层夯实（每层厚度不大于250mm），其压实系数不应小于0.93，并按最佳含水率控制，不得使用淤泥、腐殖土、冻土、耕作土和有机物作为回填土），地面面层按现状恢复（含地台，地面管线等），对于现有地面以上的装饰均按现状恢复，与其接触的墙面、踢脚线、楼梯第一踏步等装饰拆除后待地面施工完成后，重新恢复施工，其他装饰应做好成品保护。2、室外散水及台阶处理建议：建议将未做散水及存在沉降位置的台阶等拆除，将回填土挖除后照原设计要求重新施工（注意：回填土必须按照现行《建筑地面工程施工及验收规范》的要求，分层夯实（每层厚度不大于250mm），其压实系数不应小于0.93，并按最佳含水率控制，不得使用淤泥、腐殖土、冻土、耕作土和有机物作为回填土），再按设计要求及现状恢复施工散水和台阶。举鑫帮厨公司预交鉴定费用40000元。 一审法院认为，综合举鑫帮厨公司、产业园区公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：产业园区公司是否需要承担维修义务并赔偿经济损失603168.50元。本案中，举鑫帮厨公司购买了产业园区公司开发建设的青岛网谷合心园3号楼1/2层房屋，该房屋于2016年4月21日交付，因此产业园区公司应在保修期内承担对涉案房屋出现的质量问题进行维修的义务。根据我国法律规定，房屋地基基础的保修期为结构设计使用年限，故对涉案房屋出现的地基基础质量问题产业园区公司应承担维修义务，一审法院依法委托山东省建筑设计研究院有限公司对涉案房屋地基基础质量问题进行鉴定，该司出具鉴定报告认定涉案房屋室内一层存在地面下沉问题，原因系回填土最底层土为杂填土，未进行有效夯实处理，杂填土在长期荷载作用下固结变形，特别是雨水湿陷；室外东南角未做散水或硬化地面，雨水冲刷外墙后倒灌墙体根部，造成室外地面的下沉，又加剧附近室内地面做法的下沉，因此最底层土属于地基基础的一部分，因此产业园区公司应对该质量问题承担维修义务，且产业园区公司庭审中明确表示同意进行修复，故对举鑫帮厨公司要求产业园区公司对该部分承担维修义务的主张一审法院予以支持，产业园区公司应按照青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司2019年8月26日出具《鉴定意见书》中所载明的修复方案进行维修。产业园区公司认为山东省建筑设计研究院有限公司作出的鉴定报告超范围鉴定，一审法院认为，鉴定机构对涉案房屋存在的质量问题进行全面检测以确定质量问题是否与地基基础存在质量问题有关，因此，该全面检测并非超出鉴定范围，故对产业园区公司该意见一审法院不予采纳，对产业园区公司要求重新鉴定的意见一审法院亦不予采纳。关于举鑫帮厨公司主张的租金损失，根据山东省建筑设计研究院有限公司出具的鉴定报告显示，一层地面下沉目前尚不影响主体结构安全，但影响正常使用，因此对举鑫帮厨公司主张因质量问题导致房屋未进行出租的意见一审法院予以采纳，但因涉案房屋为2层建筑，一层出现的地面下沉问题并不影响二楼的使用，因此对举鑫帮厨公司主张的租金损失一审法院予以部分支持；举鑫帮厨公司提交了与青岛招商海德置业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》证实涉案房屋的租金情况，产业园区公司对该租赁协议无异议，且该协议租赁至2017年11月28日终止，因此该租金可以作为认定租金损失的依据；举鑫帮厨公司于2018年2月8日向产业园区公司发出《关于房屋及附属设施存在部分质量问题需维修的函》，要求对涉案房屋出现的质量问题进行修复，但产业园区公司至今未进行修复，故对举鑫帮厨公司要求产业园区公司支付2018年2月1日至2018年10月31日（即起诉之日）期间的租金损失的主张一审法院予以部分支持；综上所述，产业园区公司应赔偿举鑫帮厨公司2018年2月9日至同年10月30日期间的租金损失252252元（1.5元/平方米×1274平方米÷2×264天）。关于举鑫帮厨公司所主张的物业费损失，一审法院认为，举鑫帮厨公司购买涉案房屋即应该缴纳物业费，不因是否使用而发生改变，因此对举鑫帮厨公司要求产业园区公司赔偿物业费损失的主张一审法院不予支持。对举鑫帮厨公司所主张的公证费及评估费，因双方对此并未作出明确约定，且该费用并非解决双方纠纷所必要发生的费用，故对该主张一审法院不予支持。举鑫帮厨公司为进行质量鉴定及修复方案鉴定预交鉴定费80000元，该费用应由产业园区公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，一审法院判决：一、产业园区公司于判决生效后三十日内对涉案房屋即位于高新区同顺路8号招商局青岛网谷合心园3号楼1层1-2户房屋一层地面下沉问题进行修复（具体应按照青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司于2019年8月26日作出的编号为QDSJYJD-15619鉴定意见书中所载明修复方案进行维修）。二、产业园区公司于判决生效后十日内支付举鑫帮厨公司租金损失252252元。三、产业园区公司于判决生效后十日内支付举鑫帮厨公司鉴定费80000元。四、驳回举鑫帮厨公司要求产业园区公司赔偿物业费损失63746.10元、公证费及评估费14000元的诉讼请求。案件受理费9832元，由举鑫帮厨公司负担3548元，由产业园区公司负担6284元。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付租金损失504504元、赔偿物业费损失63746.1元的上诉请求应否支持。首先，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同真实有效，双方当事人均应全面履行。经查，在保修期内，涉案房屋出现质量问题，上诉人向被上诉人发函要求维修，被上诉人在收到函件后未在合理期限内组织维修，应承担因不能及时维修给上诉人造成的损失。其次，关于损失范围的确定。涉案房屋一层经鉴定存在地面下沉等问题，影响正常使用，对相关损失被上诉人应予适当赔偿。关于涉案房屋二层，存在楼面砖鼓起、个别混凝土与墙体开裂、个别部位漏水等质量问题，以上质量问题对二层楼房的正常使用产生一定影响，但并未导致二层整体使用功能的丧失，如依上诉人之主张，由被上诉人承担二层不能使用的全部损失亦有失公允。另，根据我国法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人于2018年2月8日向被上诉人发函，要求于2018年3月1日前完成修复。但2018年3月1日后被上诉人未进行修复。在被上诉人未及时修复的情况下，上诉人应采取适当措施防止损失的扩大，现上诉人未能举证证明其已采取措施防止损失扩大，其直至2018年10月30日方提起本案诉讼向被上诉人主张权利，故对于涉案房屋因质量问题造成的损失，上诉人亦应承担一定责任。综上，一审法院参照上诉人与案外人签订的房屋租赁协议中约定的租金情况支持上诉人经济损失252252元，裁量较为妥当，可予以维持。再次，关于上诉人主张的物业费损失，如前所述，涉案房屋并未完全丧失使用功能，且对于损失的扩大上诉人亦存在过错，在享受了正常的物业服务情况下，理应缴纳物业费，上诉人将缴纳的物业费作为损失向被上诉人主张于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人青岛举鑫帮厨有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6040元，由上诉人青岛举鑫帮厨有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年九月十四日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷