江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2705号原告：熊烈辉，男，1974年9月28日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：江西闽顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小兰工业园澄湖北大道，统一社会信用代码：91360000792820436F。法定代表人：吴加保，职务：经理。委托代理人：喻学辉，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199610881421。被告：江西省俊亿房地产营销策划有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区紫阳大道2888号紫鑫商务广场-1#2206室，统一社会信用代码：91360106MA364L7Q4X。法定代表人：刘应俊，职务：执行董事。委托代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201410253360。原告熊烈辉与被告江西闽顺房地产开发有限公司（以下简称“闽顺公司”）、江西省俊亿房地产营销策划有限公司（以下简称“俊亿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊烈辉、被告闽顺公司委托代理人喻学辉、被告俊亿公司委托代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还多收购房款35144元及资金占用利息3603.51元（以35144元为基数，自2018年4月7日起按央行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日为2282.19元，自2019年8月20日起按全国银行同期拆借利率计算至款项清偿之日止，暂计算至2020年5月31日）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月6日看中了被告闽顺公司开发的位于南昌县，并于当天交了2万元订金和所谓35000元抵50000元的房款，并于2018年4月14日通过转账方式交了151913元共计4月6日交的订金共计206913元，向上饶银行贷款170000元，共交钱376913元，实际购房合同价款为341769元，其中35000元的差价没有任何发票手续，也无相关合同约定，要求被告返还。被告闽顺公司答辩称：一、闽顺公司仅按与原告签订的《商品房买卖合同》约定收取了合同价款，并未多收原告任何款项。合同价款为341769元，其中首付171769元（含定金20000元），按揭贷款170000元，除此之外，未收原告其他费用，原告要求闽顺公司返还多收购房款没有事实和法律依据。二、原告诉称的多收的35114元款项分别为其直接交给被告俊亿公司的团购服务费35000元和银行收取的手续费114元。该收费与闽顺公司无关。三、原告在付款时即明确知道其支付的3.5万元系3.5万元抵5万元的团购服务费。原告提交的《巨仁广场合同缴款单》中的优惠额度一栏中明确写明了减5万元，这与原告诉状中所述相吻合，说明原告在付款时即明确知道其支付的3.5万元系3.5万元抵5万的团购服务费。现原告仅因为其没有收到被告俊亿公司的发票而要求返还，于法无据。被告俊亿公司答辩称：一、原告2018年4月6日签署认购协议，确认房屋总价为406009元，后原告与被告闽顺公司签署商品房买卖合同，合同总价为341769元，较认购协议约定金额降低了6万余元，降低部分金额包括3.5万元抵5万元及其他优惠。款项的缴纳，原告明知且自愿，亦为俊亿公司提供服务之成果体现，不存在多收原告款项的行为。二、本案不存在返还款项之法定事由。原告主张返还3.5万元无相应法律依据，本案不存在合同无效事由，且无违反法律强制性规定之情形，也不存在合同可撤销事由。即使存在合同可撤销事由，原告主张权利也已过一年除斥期间。三、原告主张“知道或应当知道”之期限应自款项交纳之日起算。原告作为一个具有完全民事行为能力人，在购买房屋时不可能存在其主张的自交房起才知道交款对象及价款总额之情形。事实上，原告在购买房屋前和购买房屋时，是完全知晓其所享受的优惠、价款及款项交纳对象的。因此，应驳回原告对俊亿公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，被告闽顺公司与被告俊亿公司签订《巨仁广场销售合同》，约定闽顺公司委托俊亿公司对其开发的巨仁广场项目进行营销策划及驻场销售代理，代理标的物为该项目36＃楼300套公寓。2018年4月6日，原告熊烈辉经与代理销售经理等人协商，就购买被告闽顺公司开发的巨仁广场36栋712室（面积52.66㎡）房屋签订《巨仁广场商品房屋认购协议》，认购价406009元，定金20000元，并约定原告应于2018年4月13日前携本协议签约，应缴款项及购房所需证件及其他相关证明签订正式合同，定金转入购房首期款。该协议还备注：认购时享受按时签约购房优惠为：合同成交价341768元。《巨仁广场合同缴款单》记载优惠额度：“-5、96折”，折后总价341769元，首付171769元（含定金2万元），贷款17万元。原告在上述认购协议和缴款单上签了名，且于当日交付了3.5万元至银行账号为89×××31账户，庭审中，被告俊亿公司承认收取了该款；购房定金2万元支付至被告闽顺公司账号为65×××09账户。2018年4月14日，原告与被告闽顺公司签订编号为2018-02486《南昌县商品房买卖合同》，该合同约定原告购买房屋为上述认购协议约定的房屋，购房总价为341769元。付款方式为，原告在签订本合同时付款171769元，并于2018年4月21日前向贷款机构办理按揭申请手续，2018年5月21日前付按揭款17万元。合同签订后，原告于2018年4月14日支付了151769元，加上原付定金20000元，向被告闽顺公司支付了购房首付款171769元，并于2018年5月16日与上饶银行签订《个人购房借款及担保合同》，原告按揭贷款连同之前支付的首付款，已支付购房款341769元，被告闽顺公司亦按约定向原告交付了所购房屋。上述事实，有当事人提交的《巨仁广场销售合同》、《巨仁广场商品房屋认购协议》及《巨仁广场合同缴款单》、《南昌县商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、银行交易业务凭证、定金收据、购房首付款收据及增值税普通发票等书证在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告系具有完全民事行为能力的民事主体，其与被告闽顺公司签订《南昌县商品房买卖合同》合法有效，且“房、款”两讫，不存在争议。本案争议的焦点为原告所交付35000元是否为多收的购房费、应否退还。被告闽顺公司就委托被告俊亿公司代理销售案涉楼盘房屋签订销售合同，原告在签订正式商品房买卖合同前，与销售方签订了《巨仁广场商品房屋认购协议》，并在《巨仁广场合同缴款单》签名，尽管其认为是与被告闽顺公司签订上述协议，但认购协议和缴款单明确了所购房屋的认购价数额、定金数额和签订正式合同时间和所需文件等事项，且认购协议明确备注了优惠成交价金额，缴款单亦明确记载优惠额度为：减5万元、96折和折后总价，首付及贷款金额。原告在签订上述认购协议后，即按销售方人员要求支付了35000元，且与被告闽顺公司签订《南昌县商品房买卖合同》购房价款、包括首付及贷款金额均与上述认购协议和缴款单一致，原告主张其不知晓支付3.5万元享受减5万元、96折优惠，与查明的证据不符，亦与其后续履行行为相矛盾，本院不予采信，该3.5万元应认定为不属于购房款。原告以该3.5万元系被告闽顺公司、俊亿公司多收的购房款，请求被告闽顺公司、俊亿公司予以返还并承担利息，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告熊烈辉的诉讼请求。案件受理费769元减半收取384.50元，由原告熊烈辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇二〇年九月四日法官助理彭一蕾书记员李倩云