江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2096号 上诉人（原审被告）：江西银行股份有限公司南昌洪城支行，住所地：江西省南昌市西湖区建设西路1013号。统一社会信用代码：91360100664796355P。 负责人：叶颂明，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘阳，该支行员工。 委托诉讼代理人：邹志河，该支行员工。 被上诉人（原审原告）：罗小燕，女，1960年3月3日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。 原审被告：钱毅，男，1976年6月3日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 原审被告：江西省家电市场华灵家电城，住所地：江西省南昌市洪城大市场江西省家电市场16栋15号。组织机构代码：72391391-1。 经营者：胡琳。 原审被告：胡琳，女，1968年11月6日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原审被告：江西省家电市场华隆电器城，住所地：江西省南昌市洪城大市场江西省家电市场11栋06号。组织机构代码：71655045-4。 经营者：李小玉，女，1963年9月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原审被告：殷大蝉，男，1954年7月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人江西银行股份有限公司南昌洪城支行（以下简称江西银行洪城支行）因与被上诉人罗小燕、原审被告胡琳、钱毅、江西省家电市场华灵家电城（以下简称华灵家电城）、江西省家电市场华隆电器城（以下简称华隆电器城）、殷大蝉案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，因各方均未提交新证据，本院通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 江西银行洪城支行上诉请求：1.请求撤销（2019）赣0103民初10872号民事判决书第一项，发回重审或依法改判；2.本案二审费用由被上诉人承担。事实与理由:第一，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中，被上诉人罗小燕、原审被告胡琳与万达城投资有限公司于2013年9月26日签订了《南昌市商品房买卖合同》及补充协议，用于购买南昌万达城D区S7#商铺-116室房产（下简称案涉商铺），到现在为止，涉案商铺购房款已全部付清，办理不动产权证的条件已成就，未办理不动产权证不影响合同的效力，也不能排除胡琳享有相应的物权权利。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他共有人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结并及时通知共有人。”即法院可以就共有一方的个人债务进行查封、冻结、扣押共有财产，胡琳作为房屋买受人，对涉案商铺是享有权益的，其权益能够作为债务的执行标的，被上诉人罗小燕对案涉商铺所有的权益不足以排除胡琳享有的权益进行强制执行，我行申请拍卖上述案涉商铺于法有据。第三，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有财产是特定物，而且不能分割或分割有损其价值的，可以折价处理，对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。首先从权利状态角度而言，案涉商铺为被上诉人共有的房产，而执行房产行为本身也不能充分印证对其共有权已造成实质性损害；其次在实践过程中，房产属于特定物，若分割拍卖房产份额，很难促使交易成交，不利于房产变现，并会造成房产价值的减损，在此情况下，可以整体拍卖房产，其变价款属于债务人的部分用于清偿所拖欠的债务，属于共有人部分，返还给共有人，此举已是对共有权益给予了适当保护，故一审认定停止拍卖房产的理由无事实及法律依据。第四，在执行过程中，我行查封的胡琳名下另一套房产上存在超额抵押，我行处置后并无剩余价值，且该对车辆的查封也属于档案查封，无法确定车辆位置，无法处置。综上，请求贵院依法查清事实，维护上诉人的合法权益。 罗小燕辩称，一、原审认定其与胡琳对案涉商铺共同享有物权期待权，且大部分购房款均为其支付，事实清楚，其对案涉商铺与胡琳共同享有物权期待权，且支付了总房款的69.23%。二、原审判决在案涉商铺未做析产前终止执行，适用法律正确。三、被上诉人要求按照各占50%确定房产份额，与事实不符与法律规定相悖，其与胡琳在共同购买案涉商铺时实际出资情况，原审法院已经查明，即胡琳出资为734667.31元，其余款项1652562.68元均为其出资。根据法律规定应按照各自出资比例确定房产份额，只是原审认为本案不是析产诉讼而未作处理。 罗小燕向一审法院起诉请求：1、确认位于南昌万达城Ｄ区（下简称案涉商铺）68.82％所有权归罗小燕所有，31.18％归胡琳所有，终止对案涉商铺罗小燕份额的执行；2、诉讼费由江西银行洪城支行、胡琳承担。 一审法院认定事实：2019年5月27日，一审法院作出（2019）赣0103民初1998号民事判决书，判决：“一、解除江西银行洪城支行与南昌市西湖区星胜电器店于2017年8月1日签订的编号为江银南分洪支授字第1720924号《授信协议》；二、钱毅、胡琳于本判决生效之日起十日内归还江西银行洪城支行银行承垫付款1796717.17元及利息（截至2019年4月16日为430515.28元，自2019年4月17日起至给付款项之日止，以双方银承合同约定计付）；三、华灵家电城（经营者胡琳）、华隆电器城（经营者李小玉）、殷大蝉对上述第二项付款义务承担连带清偿责任。”该判决已发生法律效力。钱毅、胡琳等未按期履行还款义务，江西银行洪城支行向一审法院申请强制执行。一审法院依法作出（2019）赣0103执4450号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉商铺。2019年10月15日，罗小燕向一审法院提出执行异议，请求终止对案涉商铺的执行。一审法院于2019年10月21日作出（2019）赣0103执异126号执行裁定书，驳回罗小燕的异议请求。罗小燕不服该裁定，于2019年10月28日向一审法院提出如上诉请。另查明，2013年9月6日，罗小燕、胡琳与南昌万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，案涉商铺预测面积为99.08平方米，罗小燕、胡琳以1941633元总价款购买案涉商铺。首付款971631元，罗小燕支付了49万元，胡琳支付了48.1631万元。其余97万元购房款以按揭贷款方式支付。2013年9月26日，南昌市房屋商品化办公室对该商品房买卖合同进行了登记备案。2013年10月24日，胡琳、罗小燕及张伟华为共同借款人与工行都司前支行签订了为期10年的《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款97万元，南昌万达城投资有限公司为该借款提供保证。同日，工行都司前支行将97万元转入南昌万达城投资有限公司。2013年10月至2017年10月，罗小燕按约偿还了银行按揭贷款共计263661.69元、胡琳按约偿还了银行按揭贷款共计253036.31元。之后，因胡琳失去联系，未能按时偿还银行按揭贷款，贷款银行以借款人违约为由提前收回贷款本息。为此，罗小燕及张伟华偿还了剩余贷款本息及违约金。涉案商铺产权证也因胡琳失去联系的原因，至今未能办理。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等证据判断；”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”根据以上法律法规的规定，具体到该案，第一、人民法院查封前的2013年9月26日，罗小燕和胡琳与万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》及补充协议，共同购买了案涉商铺。合同签订时间早于一审法院2017年11月查封该房产的时间。罗小燕已按合同约定全额支付了购房款，并承担了因胡琳违约而产生的按揭贷款违约金，案涉商铺的购房款已全部付清。未办理产权登记也是由于胡琳失去联系所致，责任不在罗小燕；第二、房产属于应依法登记的不动产，未经登记不发生法律效力。罗小燕和胡琳虽与房屋开发商签订了购房合同，并已支付了全额购房款，但未办理产权转移登记，仍未依法取得房产所有权，罗小燕要求确权实际为析产的诉求不符合法律的规定，一审法院不予支持。罗小燕目前享有的是对案涉商铺办理产权登记的期待权，该期待权属于物权的范畴，优先于江西银行洪城支行对胡琳的金钱债权；第三、罗小燕与胡琳在合同中未约定对所购商铺的产权比例，现罗小燕主张应按其出资额确定产权比例达68.82%，江西银行洪城支行则认为罗小燕只能享有一半的产权比例，罗小燕与江西银行洪城支行无法达成对该商铺产权比例的分割意见，无法实现对拍卖该商铺价款的分割；第四、胡琳不是江西银行洪城支行的唯一金钱债务人，且胡琳另有一套住房及车辆也在查封之列，江西银行洪城支行可通过其他途径实现债权。综上所述，罗小燕要求停止对案涉商铺其拥有产权部分强制执行的意见，于法有据，一审法院予以采纳。因案涉商铺为一整体，现阶段无法析出罗小燕的产权面积，实则应对案涉商铺整体终止强制执行；罗小燕要求对案涉商铺析产的诉求，不符合法律规定，一审法院不予支持。引起该案诉讼，责任主要在于胡琳，胡琳应承担该案诉讼费用。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、终止一审法院对南昌万达城Ｄ区的执行；二、驳回罗小燕的其他诉讼请求。罗小燕预交的案件受理费7096元，由胡琳承担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 本院二审查明的事实与原审判决查明事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点是是否应终止对南昌万达城Ｄ区的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款规定“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”本案中，罗小燕已经就案涉商铺提出析产的诉求，在案涉商铺析产份额未确定的情况下，不宜对涉案房屋进行强制执行。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7096元，由上诉人江西银行股份有限公司南昌洪城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 王宏瑞 审 判 员 胡 伟 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 夏竞宇 书 记 员 张 楠