广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初7953号原告：东莞市熙元物业发展有限公司寮步分公司，住所地广东省东莞市***************，统一社会信用代码为914************455。法定代表人：李明红，该公司经理。委托诉讼代理人：黄军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：温先洪，广东广信君达律师事务所律师。被告：龚路英，女，1991年8月12日出生，汉族，住重庆市大足区邮亭镇元通村4组5号，公民身份号码为513************743。委托诉讼代理人：陈辉（系被告丈夫），男，1988年5月7日出生，汉族，住重庆市大足区邮亭镇元通村4组5号，公民身份号码为500************335。原告东莞市熙元物业发展有限公司寮步分公司（以下简称熙元公司）与被告龚路英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序于2020年8月11日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄军、被告的委托诉讼代理人陈辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告补交2019年5月至2020年3月的物业服务费2501.95元及滞纳金1207.77元（以每月应交物业服务费227.45元为本金，从2019年5月6日起按每日3‰的标准按月分段计算至被告补交对应物业服务费之日止，暂计至2020年3月15日为1207.77元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为东莞悦峰花园的前期物业服务公司。被告为该小区7栋1单元504号房业主，房屋建筑面积为87.48平方米。2017年2月25日，被告办理了入伙（收楼）手续，并于2017年8月26与原告签订了《中惠悦峰前期物业服务协议》，协议约定涉案房屋每月每平方米物业服务费为2.6元，被告需于每月5日前向原告缴纳当月物业服务费，合同对双方违约责任等事宜进行了约定。上述协议签订后，原告一直依约提供了物业服务，但被告截至2020年3月5日已拖欠原告物业服务费2501.95元。被告的违约行为已给原告造成损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，其已缴纳涉案物业服务费本金。其并非恶意拖欠物业服务费，因其楼下漏水，物业管理处凿开了其房屋洗手间后做防水。2019年6月至2020年5月期间，其要求物业管理处对凿开的洗手间恢复原状，但物业管理处一直未处理。其已协助物业管理处处理好其邻居房屋的漏水问题，但物业管理处却不作为，未及时将其房屋凿开的洗手间恢复原状。另外，涉案小区路面、路灯、雨棚等多处需要修缮，垃圾场离涉案小区物业太近的问题物业管理处一直未能解决，物业管理处亦存在不作为，故其才拒付物业管理费。其已在物业管理处修缮了其房屋洗手间后的第二天缴纳了涉案物业管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：原告主张，其为涉案小区的前期物业服务企业，被告为涉案小区业主（房屋建筑面积为87.48平方米），双方于2017年8月26日签订了《中惠悦峰前期物业服务协议》，原告依约提供了物业服务，被告从2019年5月5日起拖欠物业服务费，截至2020年3月5日已拖欠物业服务费2501.95元，被告应依约向其支付物业服务费及滞纳金1207.77元（滞纳金以每月应交物业服务费227.45元为本金，从2019年5月6日起按每日3‰的标准按月分段计算至被告补交对应物业服务费之日止，暂计至2020年3月15日为1207.77元）。原告提供的东莞市房产管理局房产市*管理科于2015年12月1日向东莞市悦峰房地产开发有限公司出具的《物业服务项目中标备案回执》载明“送来虎门镇中惠悦峰花园的物业服务项目招投标的中标备案资料收悉。现根据国家《物业管理条例》及建设部《前期物业管理招投标管理暂行管理办法》（建住房﹝2003﹞130号）有关物业服务项目照投标的规定，予以备案”。原告提供的《前期物业服务合同》记载的甲方为东莞市悦峰房地产开发有限公司，乙方为东莞市熙元物业发展有限公司，合同约定乙方为涉案小区提供前期物业管理服务，合同期限为2019年1月30日至2024年1月29日止，合同甲方处有“东莞市悦峰房地产开发有限公司”字样印章，乙方处有“东莞市熙元物业发展有限公司”字样印章，时间显示为2019年1月30日。原告提供的入伙会签单载明“龚路英先生/女士：您购买的中惠东莞悦峰花园6栋2-901房已具备入伙条件，请您仔细阅读《入伙须知》和《入伙流程》，携带相关资料前来办理入伙手续”，该入伙会签单“入伙收楼完毕，已领钥匙业主签名”处有“龚路英”字样签名，时间显示为2017年2月25日。原告提供的《前期物业管理服务协议》记载的甲方为原告，乙方为被告，合同第四条第二款载明“物业服务费收费标准：每月每平米2.60元人民币”，合同第四条第三款载明“乙方交纳费用的时间：每月5日前交纳当月物业服务费”，合同第九条第四款载明“乙方违反合同，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金”，该合同甲方处盖有“东莞市熙元物业发展有限公司寮步分公司合同专用章”字样印章，乙方处有“龚路英”字样签名，时间显示为2017年8月26日。原告提供的《商品房买卖合同（预售）》显示东莞市悦峰房地产开发有限公司（出卖人）与龚路英（买受人）就涉案房屋买卖签订了合同，合同记载涉案该商品房的规划用途为住宅，房屋建筑面积为87.48平方米，该合同出卖人处有“东莞市悦峰房地产开发有限公司”字样印章，买受人处有“龚路英”字样签名。原告陈述，被告于2020年5月22日向其缴纳了2019年9月至2020年3月的物业服务费，于2020年6月3日向其缴纳了2019年5月至2019年8月的物业服务费；其主张的滞纳金分别以被告每月应缴纳物业227.45元为本金，从每月6日起计算至被告缴纳物业管理费的前一日（2020年6月2）或付款当日（2020年5月22日）。被告对原告关于其上述已缴纳物业服务费的时间及金额没有异议；对原告主张的滞纳金计算天数无异议，但认为滞纳金过高。被告辩称，其并非故意拖欠原告物业服务费，原告凿开其房屋卫生间需要恢复而长时间不予恢复，涉案小区路面、路灯、雨棚等多处需要修缮，未垃圾场离涉案小区物业太近需要解决未解，原告存在不作为。以上事实，有原告提供的《物业服务项目中标备案回执》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（预售）》、入伙会签单、《前期物业管理服务协议》等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告通过投标方式取得涉案物业的物业服务项目，并且与涉案物业的建设单位东莞市悦峰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该《前期物业管理服务协议》是原被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对原被告双方均有约束力。原告诉请的管理费被告已交纳，故本院对原告诉请的管理费不予支持。本案争议焦点是：原告主张的滞纳金是否合法有据，是否过高，应否调整。本院分析如下：被告主张原告未及时修复其涉案物业的卫生间，未及时修理涉案物业小区被损坏路面、路灯，迟延修理涉案物业小区公共设施，未解决垃圾场离涉案物业小区太近的问题，未为业主修建停放电动车的雨棚，故其推迟交纳物业服务费不构成违约。被告对其上述主张负有举证和证明责任。被告未提供证据证明其上述主张，故本院对被告的上述主张不予采信。涉案《前期物业管理服务协议》第四条第二款、第三款及第九条第四款的约定，涉案物业每月每平方米的物业服务费为2.6元，每月5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每天3‰的标准交纳滞纳金。涉案物业的建筑面积是87.48平方米，根据上述约定，涉案物业每月的物业服务费应为227.45元，被告应于每月5日前向原告交付，被告没有如约交付应承担逾期付款的违约责任。原告主张被告从2019年5月起迟延交纳涉案物业的服务费，直至2020年5月22日才向原告交纳2019年9月至2020年3月的管理费，2020年6月3日才向原告交纳2019年5月至同年8月的物业服务费构成违约，主张以每月的管理费为基数，分别迟延的每月的6日起计算逾期付款滞纳金至付款的前一日（即2020年6月2日）或付款当日（即2020年5月22日），属于原告对自身权利的合法处分，符合双方约定及法律规定。经核算，按上述方式计得的2019年5月至2020年3月物业服务费的滞纳金为1750.91元，并未超过被告欠付的物业服务费本金2501.95元，不属于过高，故本院对原告主张的滞纳金不予调整。本院对原告关于主张判令被告支付滞纳金1750.91元的请求予以支持。需要说明的是，被告是在原告起诉后才交纳管理费的，原告诉请的管理费有理有据，虽然原告诉请的管理费本院不予支持，但本案的全部受理费仍应由被告承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告龚路英于本判决生效之日起三日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司寮步分公司支付管理费滞纳金1750.91元；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司寮步分公司的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费25元（已由原告预交），由被告龚路英承担。本判决为终审判决。审判员  欧泽林二〇二〇年九月二十四日书记员  阳 意强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。