辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民终3200号 上诉人（原审被告）：武文胜，男，汉族，1958年1月23日出生，住址辽宁省鞍山市铁东区。 被上诉人(原审原告)：鞍山市正和物业管理有限公司，住址辽宁省鞍山市高新技术开发区深峪路35号。 法定代表人：石绍春，该公司经理。 委托诉讼代理人：王有东，鞍山市铁东区聚星法律服务所法律工作者。 上诉人武文胜因与被上诉人鞍山市正和物业管理有限公司（以下简称正和物业公司）物业服务合同纠纷纠纷一案，不服辽宁省鞍山市中级人民法院（2018）辽0302民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 武文胜的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判武文胜不给付物业费，并驳回正和物业公司的诉讼请求。 事实和理由：1.一审程序违法，判决书落款处的审判员李雯并未参加庭审，不应成为合议庭成员，违反民诉法规定。2.一审判决认定事实不清，对武文胜的答辩意见未予驳辩，对不采纳武文胜的答辩意见未阐明任何事实及法律理由，径行判决武文胜给付物业费，违反民诉法相关规定。具体理由： (1)一审法院在审理和判决的过程中程序混乱。武文胜接到一审法院传票，并于2019年1月10曰在一审法院开庭审理，2019年3月18日的判决书，2019年8月23日才通知武文胜来取，从开庭审理到最终收到法院判决书，时隔7个月零13天的时间；(2)武文胜在收到判决书后，认真研读，发现有几点与事实严重不符，在原审法院判决书和传票上审判员一栏签名为李雯的同志在原一审开庭当天却从未在庭审现场出现过；(3)审理过程草率且带有明显歧视性和倾向性。在一审审理判决过程中，武文胜与正和物业公司遭遇一审法院差别化对待，武文胜在进入法庭前被法院工作人员要求上交随身携带的手机和公文包，而正和物业公司却公然携带公文包和手机出入法庭，如此差异化对待是何道理，法律面前人人平等如何体；(4)审理取证环节，一审法院大篇幅听取釆纳正和物业公司的诉求，而对武文胜提出的质疑和诉求视而不见。对一审正和物业公司出具的证据不做认真地调查了解分析，就有明显倾向性地运用法条，给出了支持正和物业公司的判决。武文胜一审庭审时已提出：物业公司未履行物业服务合同约定，不公开公共区域收益支出明细账，带头侵占小区公共区域，侵害小区业主的合法权益。且武文胜在2014年已经搬离该小区，未享受到该物业公司的服务，法院应酌情予以减免相关物业费用。并向法庭提供了大量的照片作为佐证，并且违建房还在武文胜所住一号楼楼道存在，原物业公司侵害行为时至今日一直在进行。可惜这些陈述均被一审法院要么一带而过，要么压根不提；(5)国家现行的《物业管理条例》，对小区业主和物业公司的权利和义务都进行了很明确的规定。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六)监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金)的管理和使用；（十)法律、法规规定的其他权利。据此武文胜再次重申并主张自己的权利和诉求为：一是武文胜依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”物业公司在服务经营过程中在存在重大过失的情况下，武文胜作为小区业主是否可以不交或者少交物业费？！二是要求正和物业公司停止侵害业主正当权益，拆除违建房，恢复公共楼道原状，并给予相应的补偿。三是在该物业公司服务管理期间导致的小区公共绿地肆意被侵占部分应予以整改还原，公共设施应进行维护部分应予以维护。四是要求物业公司对小区全体业主公开其在大门广告牌等小区公共区域内获得的收益支出明细账，并将相关收入如数退还给全体业主。五是武文胜在2014年7月中旬搬离该小区（注：搬离后已告知物业公司工作人员），至2018年10月下旬搬回原住所，期间未享受到物业公司提供的所谓服务，法院应酌情予以减免相关物业费用。 正和物业公司向一审法院起诉请求：判令武文胜给支付拖欠的物业费1973.66元及滞纳金。 一审法院认定事实：2008年4月24日，东馨怡园小区业主委员会(甲方)与正和物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，合同第三条约定，物业服务资金由户业主按其拥有的物业的建筑面积预先按一年缴纳，具体标准如下：住宅：0.4元/月/平方米。第四条约定，业主应于2008年5月1日起缴纳物业服务费用。第十八条约定，业主或物业使用人无正当理由违反本协议第三条、第四条的规定，未能按时足额缴纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按每日3%的标准向乙方支付违约金。2018年4月15日，正和物业公司、东馨怡园业主委员会、新城社区发布正和物业公司撤出东馨怡园小区服务通知，记载：东馨怡园全体业主您们好：正和物业公司从2008年5月1日起接管至2018年4月30日止，在此期间为小区服务。因为小区面积小，3万4千平方米，物业费每平0.4元。10多年来，因为物价不断上涨，员工工资不断上涨，还有一部分业主拖欠物业费，但小区物业费一直没有上调，导致物业公司无法正常运转，不能为小区全体业主继续服务。现通知小区全体业主正和物业公司从2018年5月1日正式退出东馨怡园小区物业管理服务。正和物业公司全体员工感谢小区全体业主10多年来对我们的工作大力支持和谅解。另查，武文胜系东鑫怡园小区业主，房屋面积137.06/m3。武文胜尚未交纳自2015年5月起至2018年4月止的物业费1973.66元(137.06×0.4×36)。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。正和物业公司系取得物业服务资质的物业服务公司，其与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。正和物业公司为武文胜提供物业服务，武文胜己接受了正和物业的服务，双方的物业服务合同合法有效，武文胜应履行交纳物业费的义务，故正和物业公司要求武文胜给付2015年5月至2018年4月的物业费1973.66的诉讼请求，该院予以支持。关于正和物业公司要求武文胜按日0.3%给付自2018年4月30日起滞纳金之诉讼请求，该院认为，武文胜所提抗辩理由虽然不能成为其拒交物业费的正当理由，但正和物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、武文胜于该判决生效之日起十日内给付正和物业公司2015年5月至2018年4月的物业管理费1973.66元；二、驳回正和物业公司的其他诉讼请求。如果武文胜未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(正和物业公司已预交)，由武文胜负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，正和物业公司与案涉小区业业主委员会签订的物业服务协议合法有效，对全体业主具有约束力。正和物业公司对武文胜居住的小区进行了物业服务，武文胜应当履行交付物业费的义务。 关于武文胜上诉主张正和物业公司在服务经营过程中存在重大过失的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务内容一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，武文胜的陈述仅能证明正和物业公司的服务某些方面可能存在一定的不足之处，而且每个业主的感受与要求不同，不能个别的不到位即认定存在服务的重大瑕疵，因正和物业公司在服务过程中不构成重大瑕疵的情形，武文胜以此拒绝交纳物业服务费理由不当，故对武文胜的此项上诉主张，本院不予支持。 关于武文胜上诉主张正和物业公司停止侵害业主正当权益，拆除违建房、恢复公共楼道原状、将侵占的绿地整改还原、对公共设施部分进行维护等问题。物业管理涉及业主生活的方方面面，本身缺乏具体而细致的标准，如卫生清洁达到何种程度不可能有明确标准，且物业公司非行政机关，不能实施强制管理，只能规劝或疏导，在尽到能力范围内的职责后，即应视为履行了管理义务，武文胜所述情形不能够推导出物业公司的服务不合格。故对武文胜的此项上诉主张，本院亦不予支持。 关于武文胜上诉主张正和物业公司应对小区业主公开在大门广告牌等小区公共区域内获得的收益支出明细账、并将相关收入如数退还给全体业主问题。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案中，武文胜主张正和物业公司经营广告所得，要求披露相关账目，应当通过业主委员会向正和物业公司提出。与正和物业公司向武文胜收取物业费不是同一法律关系，武文胜以此拒交物业费理由不当，故对武文胜的此项上诉主张，本院不予支持。 关于武文胜上诉主张其本人在2014年7月中旬至2018年10月下旬未在该小区居住，不应交纳该期间的物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条已明确规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能以未享受或者无需接受相关物业服务拒绝交纳物业费。武文胜自认其为该小区业主，正和物业公司在2014年7月中旬至2018年4月在该小区提供物业服务，武文胜应履行交纳物业服务费的义务。故对武文胜的此项上诉主张，本院不予支持。 关于武文胜上诉主张一审法院在审理本案过程中存在程序违法的情形问题。武文胜的该项主张因证据不足，故对武文胜的此项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，武文胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由武文胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 桂 审判员 许爱军 审判员 张 雪 二〇二〇年九月二十四日 书记员 赵婷婷