山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8482号 上诉人(原审原告):戚彩，X。 委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚英英，山东德衡律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：王林昌，X。 委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚英英，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王春丽，X。 委托诉讼代理人：曹正清，山东中信德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沙天宠，山东中信德律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：马顺臣，X。 委托诉讼代理人：汪洁梅（马顺臣之妻），X。 委托诉讼代理人：汪洁玲，浙江载融律师事务所律师。 上诉人戚彩、王林昌因与被上诉人王春丽、马顺臣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭,公开开庭对本案进行了审理。上诉人戚彩、王林昌的委托诉讼代理人郭俊峰、褚英英，被上诉人王春丽的委托诉讼代理人曹正清、沙天宠及被上诉人马顺臣的委托诉讼代理人汪洁玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戚彩、王林昌上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初464号民事判决，将本案发回一审法院重审，或依法改判支持戚彩、王林昌的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王春丽、马顺臣承担。事实与理由：一、原判决认为“涉案房屋现登记在第三人马顺臣与其配偶汪洁梅名下。被告与第三人对于房屋的归属尚有争议，双方关于涉案房屋的权属纠纷，本案不作分析判定，双方可另行主张”系适用法律错误。1.本案应当在依法查明涉案房屋真实权属的情况之下再作出裁判，即解决涉案房屋的权属纠纷是本案作出是否应当支持王春丽、马顺臣为戚彩、王林昌办理房屋所有权转移登记手续判决的前提。2.涉案房屋的权属情况是清楚的，即由马顺臣顶名，由王春丽和阎玉仑夫妇出资购买。（1）2012年5月16日，马顺臣与阎玉仑签订《房屋转让协议》。该协议约定：马顺臣同意将X职工宿舍（按实际房号确定，后确定为涉案房屋）转让给阎玉仑；该房屋的全部价款、费用由阎玉仑负责缴纳；阎玉仑于当日支付2万元定金，于签订正式购房合同之日，付清剩余款8万元并办理房产过户手续，不得拖欠，有损必付。2012年9月25日，马顺臣与青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司签订《商品房买卖合同》，阎玉仑如约除支付了全部购房款及相关税费之外，还按照《房屋转让协议》约定将10万元转让费（顶名费用）全部支付给了马顺臣。2014年11月12日，根据政策规定，马顺臣为涉案房屋办理的房地产权证书，证书编号为：青房地权市字第××号，权利人马顺臣，单独所有。（2）在阎玉仑去世之后，王春丽有权出卖涉案房屋。2017年11月22日，戚彩与王春丽签订的房屋买卖合同，王春丽承诺其拥有涉案房屋的所有权，有权处分涉案房屋。并称阎玉仑的继承人均同意由其出售涉案房屋。实际上阎玉仑的其他继承人均对涉案房屋进行了实质分割，王春丽享有涉案房屋的处分权。作为房屋买卖合同的出卖人，其基本义务就是确保其拥有买卖标的的所有权或者合法的处分权。从王春丽本人持有的、戚彩拍照留存的阎志磊（阎玉仑儿子）、阎玉昆（系阎玉仑哥哥、阎玉仑母亲的代理人）的收款收据及银行转账记录可以得到印证。3.至于目前为何出现了新的不动产权证书、为何该证书显示涉案房屋为马顺臣与汪洁梅共同共有，马顺臣庭审中并未作出合理解释，戚彩与王春丽对此均不知情。这也反映出马顺臣与汪洁梅存在侵害戚彩与王春丽合法权益的行为。二、原判决认定了戚彩与王林昌仅支付了41万元购房款的事实错误，戚彩与王林昌不仅已按照买卖合同约定付清了全部购房款，而且已超付。1.依据银行转账记录及收款收条载明的王春丽已收取购房款为41万元，除此之外，戚彩、王林昌分别于2017年11月22日付款3万、2018年4月14日付款3万、2018年10月15日付款4万，尽管王春丽处于恶意没有出具收条，但该事实不容否认。2.戚彩、王林昌及王春丽均认可双方之间存在借名理财行为。虽然王春丽庭审时否认戚彩、王林昌提交的登记在王林昌名下的寰玥财富的理财合同中的部分理财款系购房款尾款。但王春丽在2018年5月30日的《收款收据》中确认了借名理财的行为。根据业务常规操作，王林昌系将其名下2018年5月15日到期的45万理财款中的30万元，按照王春丽的要求，于2018年5月20日以王林昌的名义代王春丽“转存”入寰玥理财账户中，这笔30万理财的资金来自王林昌的自有资金，王林昌名下的该笔理财款系王林昌、戚彩支付给王春丽的涉案购房款，王春丽在2019年5月27日的微信聊天记录中对该笔30万借名理财款的续存进行了回应确认。据此，法院应认定2018年5月20日王林昌在寰玥公司存入的30万元《冬蕴计划服务协议》理财款系戚彩、王林昌支付的房屋购房款。除维修基金外，戚彩、王林昌已支付购房款至81万元，相较于本案73万元总房价外超付8万元。超付原因是王春丽以不协调马顺臣办理过户为由要挟戚彩、王林昌。 王春丽辩称，认可一审判决结果，但本案一审法院在查明事实部分对王春丽提交的证据未予认可，有事实未查明，请求二审法院依法查明事实。 马顺臣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回戚彩、王林昌的上诉请求，维持原判。 戚彩、王林昌向一审法院起诉请求：一、确认戚彩、王林昌与王春丽于2017年11月22日签订的房屋买卖合同有效；二、判令王春丽立即为戚彩、王林昌办理位于青岛经济技术开发区房屋的所有权转移登记手续，马顺臣予以协助；三、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用由王春丽承担。 一审法院认定的事实：1、戚彩与王林昌系夫妻关系。2017年11月22日，戚彩（乙方）与王春丽（甲方）签订房屋买卖合同。合同约定乙方购买甲方拥有的坐落在青岛市黄岛区的房产；鉴于甲方已全款购买原房屋产权方（本合同第一条注明的地址上房产）房产，双方商定2019年过户，现甲方经产权人同意将此房产转让给乙方，乙方将房款分2次支付给甲方，甲方及原产权人配合在规定的时间内将此房产权过户到乙方名下；上述房产的交易价格为70万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币1万元，作为购房定金；乙方在2018年5月30日前支付首付款（不含定金）34万元给甲方，剩余房款人民币35万元于过户之前付给甲方。2、戚彩、王林昌提交王春丽在收款人处签名、捺印的收条两份，其中落款日期为2017年11月22日的定金收条载明“今收到戚彩购买青岛开发区X室购房定金小写40000.00元整，大写：肆万元整。注：此房实际成交价为730000.00元（柒拾叁万元整）”；落款日期为2018年1月7日的收条载明“今收到戚彩购买原房主马顺臣名下（现拥有者王春丽）位于青岛开发区房屋部分购房款30000.00元整，大写叁万元整，特此证明”。戚彩、王林昌称上述两笔定金为现金支付，因王春丽让戚彩、王林昌将多出的3万元单独给王春丽，所以合同上的房款数额为70万元。戚彩、王林昌与王春丽均确认2017年11月22日当天，戚彩、王林昌与王春丽先签订购房合同，后出具定金收条。王春丽主张购房款应以合同约定的70万元为准，王春丽签字的定金收条金额处均为空白，数额4万元系戚彩、王林昌之后自行填写，王春丽仅收到定金1万元,且2018年1月7日的收条款项并非购房款，系戚彩、王林昌支付给王春丽的房屋租金。戚彩、王林昌于2018年5月25日通过银行向王春丽转款34万元，王春丽确认收到该笔购房款，但称收款后陆续从银行取出30万元现金给戚彩、王林昌,戚彩、王林昌对此不予认可。3、戚彩、王林昌主张共计向王春丽支付822283.88元，其中71万为购房款，包括银行转账支付的34万元，两份王春丽签字捺印的收条7万元及戚彩、王林昌用自有资金代王春丽理财30万元；12283.88元为戚彩、王林昌代为支付的涉案房屋维修基金；剩余10万元戚彩、王林昌系采用现金方式向被告支付。王春丽认可收到戚彩、王林昌支付的购房款共计为5万元，包含1万元定金和34万元银行转账中的4万元。戚彩、王林昌提交王林昌于2017年5月15日与寰玥财富（北京）投资管理有限公司签订的《出借咨询与服务协议》及于2018年5月20日年与寰玥在线（北京）互联网信息服务有限公司签订的《冬蕴计划服务协议》，证明王林昌于2017年5月15日向寰玥财富（北京）投资管理有限公司存入45万理财款，一年期满后，戚彩、王林昌与王春丽商定将其中的30万以王林昌名义于2018年5月20日续存入寰玥财富（北京）投资管理有限公司。戚彩、王林昌另提交2019年5月27日的微信聊天记录，证明王春丽同意以王林昌名义进行上述理财，戚彩、王林昌已通过理财的方式向王春丽支付购房款30万元。王春丽对于戚彩、王林昌提交的上述证据真实性均不认可，王春丽认为戚彩、王林昌提交的出借咨询与服务协议签订日期为2017年5月15日，在戚彩、王林昌与王春丽签订买卖合同前，2018年5月20日签订的《冬蕴计划服务协议》，出借人为王林昌，并非合同相对人戚彩，上述两笔理财款项不能证明系戚彩、王林昌给付王春丽的购房款。4、王春丽提交2018年5月29日戚彩与王春丽签名、捺印的材料一份，载明“2019年11月14日过户青岛开发区有马顺臣和戚彩过户，过户出现任何事不牵扯王春丽，剩余款65万全部归还给甲方（理财利息）。”王春丽另提交落款日期为2018年5月30日的收款收据一份，载明“甲方王春丽，乙方戚彩，今收到乙方（戚彩）购买房主马顺臣名下位于青岛开发区房屋首付款34万元；经甲乙双方协商同意，甲方将首付款34万元整中的30万元以乙方名义投资理财产品（其间理财时的任何意外将由乙方承担），直至此房过户到乙方名下后5个工作日之内，乙方需将此款本金及理财收益全部返还给甲方。剩余款三十五万及三十万连本理财及利息全部给甲方，共六十五万元正。”王春丽在收款人处签名、捺印，戚彩也在收款收据空白处签名、捺印。王春丽主张上述两份证据均载明剩余购房款65万元，且收款收据载明的内容表明王春丽将首付款34万元整中的30万元以戚彩名义投资理财产品，说明王春丽收到戚彩支付的购房款34万元后向戚彩返还了30万元。戚彩、王林昌称收款收据关于30万元的约定并未实际履行，戚彩、王林昌未收到王春丽返还的现金30万元。5、马顺臣提交房产所有权登记证书证实涉案房屋青岛开发区现登记权利人为马顺臣与其配偶汪洁梅，系夫妻二人共同所有，戚彩、王林昌与王春丽无权对第三人的房屋进行买卖。庭审中，王春丽称王春丽系房屋实际所有人，于2012年底收房，2013年5月入住，后于2018年6月将房屋出租给戚彩、王林昌使用，戚彩、王林昌至今仅缴纳了3万元房租；戚彩、王林昌称其已付清购房款，为房屋实际所有人，自2017年11月装修房屋后居住至今；马顺臣称因其未偿还王春丽借款10万元，于2014年将涉案房屋借给王春丽使用至今。6、王春丽与阎玉仑于1999年登记结婚，系夫妻关系，阎玉仑于2016年8月8日去世。王春丽提交房屋转让协议一份，载明“甲方马顺臣，乙方阎玉仑，经甲乙双方协商一致达成本协议：甲方同意将X职工宿舍（按实际房号确定)，乙方对甲方转让房屋已充分了解并愿意购买；甲、乙双方同意按X房屋出售价格的基础上加壹拾万元来购买此房，其中的壹拾万元作为支付给甲方的房款，协议签订之日，乙方向甲方支付贰万元，作为定金。签订合同之日定金冲减房款；甲、乙双方同意自签订（X购房合同）合同之日，其全部价款、费用由乙方负责缴纳，同时将剩余捌万元房款支付甲方，甲、乙双方共同办理相关手续，同时甲方将房屋交给乙方。甲方处有签名“马顺臣”并捺印，乙方签名阎玉仑，落款日期2012年5月16日。”王春丽另提交收条一份，载明“今收到阎玉仑房屋转让费人民币10万元整(拾万元），款已付清，收款人马顺臣，2012.6.10。”王春丽称涉案房屋的购房款25.8万元系王春丽支付，且其又向马顺臣支付了10万元转让费。马顺臣对于王春丽提交的房屋转让协议及收条的真实性均不认可，称未收到过王春丽支付的购房款，且马顺臣无权单独处置该房屋，该房屋系夫妻共同财产。7、戚彩、王林昌提交三张照片复印件，称系从王春丽处拍摄。第一张照片为2018年6月8日阎志磊出具的收据一份，内容为今收到房款贰拾陆万元正；第二张照片显示日期为2018年6月10日，阎玉昆为收款人、王春丽为付款人，内容为收阎玉仑遗产（卖房）人民币玖万圆整；第三张照片为中国银行人民币汇款业务回单，显示王春丽于2018年6月8日向阎志磊付款26万元。戚彩、王林昌提交上述照片证明王春丽配偶阎玉仑去世后，王春丽和阎玉仑的其他继承人达成一致，均同意出售涉案房屋，且王春丽收到戚彩、王林昌支付的房屋首付款34万元后，并未向戚彩、王林昌返还，而是向其家庭成员支付了上述两笔款项35万元。王春丽对戚彩、王林昌提交照片的真实性不予认可，亦不认可戚彩、王林昌所述的“王春丽和闫玉伦继承人达成一致，均同意出售房屋。”王春丽称自阎玉仑去世后，涉案房屋未作为遗产进行分割，至今亦无人向王春丽主张分割，阎玉仑于2016年去世，阎玉仑母亲去世晚于阎玉仑，阎玉仑兄弟姊妹5个人，被告与阎玉仑系二婚，阎玉仑与被告结婚前曾生育一子，现年30岁左右。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、戚彩、王林昌与王春丽签订的房屋买卖合同是否有效；2、戚彩、王林昌要求办理房产过户手续应否支持。对此，一审法院作如下评判：1、关于合同效力。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,戚彩、王林昌与王春丽签订的《房屋买卖合同》,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效合同。故戚彩、王林昌要求确认戚彩、王林昌与王春丽签订的《房屋买卖合同》有效的主张，一审法院予以支持。根据现有证据,无法证实在被继承人阎玉仑去世后,其继承人已对涉案房屋进行了继承分割,也无法证实上述人员对于房屋的买卖均知情并同意出售涉案房屋。虽然王春丽在缔约时对涉案房屋没有处分权，但并不影响其与戚彩、王林昌签订的房屋买卖合同的效力,该份房屋买卖合同应确认为有效合同，只是不发生合同涉及的房屋所有权转移的效力。2、关于涉案房屋应否办理过户。戚彩与王林昌签订房屋买卖合同约定房屋出售价款为70万元，后出具的定金收条载明王林昌收到戚彩支付的购房定金4万元，并注明涉案房屋实际成交价为73万元。因此，房屋售价应以形成时间在后的定金收条特别注明的73万元为准。2018年1月7日，王春丽向戚彩、王林昌出具收到房屋购房款3万元的收条，该收条明确写明收到的款项系购房款，因此，对于王春丽辩称的该笔3万元系戚彩、王林昌支付给王春丽房屋租金的辩解意见，一审法院不予采纳。戚彩、王林昌于2018年5月25日向王春丽转款34万元，王春丽确认收到该笔款项，庭审中，王春丽提交收款收据及被告银行卡交易明细，证明王春丽将上述34万元中的30万元取出，以现金的方式支付给戚彩、王林昌。戚彩、王林昌不认可收到王春丽支付的现金30万元，王春丽仅提交自2018年5月27日至6月8日的银行取款明细15万余元，未提交其他证据予以佐证，无法证明王春丽已实际履行收据约定的向戚彩、王林昌返还30万元。因此，一审法院对于戚彩、王林昌向王春丽支付了购房款34万元予以认可。戚彩、王林昌主张的向王春丽支付现金10万元因未提交有效证据证实，一审法院不予认可。戚彩、王林昌提交的两份理财合同，出借人均为王林昌，戚彩、王林昌与王春丽关于通过理财支付购房款的约定形成时间为2018年5月30日，约定内容为“甲方王春丽，乙方戚彩，经甲乙双方协商同意，戚彩、王林昌将首付款34万元整中的30万元以王春丽名义投资理财产品”。戚彩、王林昌提交的证据无法证实2018年5月20日的理财合同系经与王春丽协商同意以“王林昌”名义投资理财，因此不能认定上述王林昌名下的30万元理财系戚彩与王春丽约定的“直至此房过户到乙方名下后5个工作日之内，乙方需将此款本金及理财收益全部返还给甲方”中的“此款本金”。综上，一审法院认定戚彩、王林昌已向王春丽支付购房款总额为41万元，戚彩、王林昌未按双方约定的数额及付款方式向王春丽支付购房款，无权要求办理过户手续，且王春丽出售涉案房屋为无权处分，虽然戚彩、王林昌与王春丽签订的房屋买卖合同为有效合同，但不发生合同涉及的房屋所有权转移的效力。 另涉案房屋现登记在马顺臣与其配偶汪洁梅名下。王春丽与马顺臣对于房屋的归属尚有争议，双方关于涉案房屋的权属纠纷，本案不作分析判定，双方可另行主张。综上，戚彩、王林昌提出的王春丽为戚彩、王林昌办理涉案房屋所有权转移登记手续、马顺臣予以协助的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、戚彩与王春丽于2017年11月22日签订的《房屋买卖合同》有效;二、驳回戚彩与王林昌的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，财产保全费4020元，由戚彩与王林昌负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院查明一致。戚彩、王林昌在本案中提出前往青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司调取涉案房屋的房款支付情况的调查令申请，因该事实与本案无关，本院不予准许。另查明，马顺臣、汪洁梅起诉戚彩、王林昌返还原物纠纷一案，青岛市黄岛区人民法院已立案受理，该案尚在审理过程中。 本院认为，戚彩（乙方）与王春丽（甲方）于2017年11月22日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效合同，双方均应依约履行。该房屋买卖合同第四条约定，付款时间与方法：1、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定乙方在2018年5月30日前支付首付款（不含定金）人民币340000.00元（叁拾肆万元整）给甲方，剩余房款人民币350000.00元（叁拾伍万元整）于过户之前付给甲方。本案中，戚彩、王林昌提交的现有证据不足以证明其已按上述合同约定的数额及付款方式足额向王春丽支付涉案房屋的购房款。因此，戚彩、王林昌无权要求办理涉案房屋的过户手续。另外，结合本案一、二审查明的事实，涉案房屋现登记在马顺臣与其配偶汪洁梅名下，并未登记在王春丽名下，涉案房屋的归属问题尚有争议。因此，本案中戚彩依据其与王春丽于2017年11月22日签订的房屋买卖合同,要求王春丽为其办理涉案房屋的过户手续、马顺臣予以协助的诉讼请求，本院无法支持。 综上，上诉人戚彩、王林昌的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人戚彩、王林昌负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 盛新国 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 石晗 书记员吴苗苗