重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4214号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆海外集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝阳村1号，统一社会信用代码915000002028261930。法定代表人：赖国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘江波，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丹，重庆辉腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张巧，女，1980年7月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：欧中华，重庆欣力律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋燕，重庆欣力律师事务所律师。上诉人重庆海外集团有限公司（以下简称“海外公司”）因与被上诉人张巧房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海外公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院对合同解除时间、租金收取期限的认定错误；上诉人无违约事实，上诉人依据合同约定采取必然措施，不属于违约行为；《资产评估报告》不能作为证据使用，被上诉人自己丢弃的废弃物残余市场价值与本案无关；上诉人无违约行为，不应承担违约责任和赔偿责任。张巧答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法维持。海外公司向一审法院起诉请求：1．双方之间签订的《商铺租赁合同》已于2016年12月30日解除，张巧将承租商铺交还给海外公司；2．张巧向海外公司支付2015年9月29日至2016年12月28日的租金148395元及滞纳金，滞纳金暂计至2016年12月28日为109426.47元（按逾期金额的日千分之三计算），应计算至实际付款之日止。张巧向一审法院提起反诉称：1．请求确认双方之间的房屋租赁合同已于2016年11月9日解除；2．海外公司赔偿张巧各项损失合计418715元；3.海外公司退还张巧租赁保证金29679元。一审法院认定事实：海外公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的张巧，双方就位于石杨路266号春风与湖1号商业第1层X#商铺签订的《商铺租赁合同》主要约定：甲方将上述商铺（建面197.86平方米）出租给乙方用于智趣启蒙馆EN+N使用；租赁期限为3年从2014年7月22日（约定交付日，以交房时间为准）至2017年7月21日止，甲方应于2014年7月22日前将出租物业交付乙方使用，甲方迟于该时间交付出租物业，乙方可要求将本合同有效期顺延，或扣除延迟交付天数的租金，双方应书面签字确认；租金为9893元/月，物业管理费标准为5元/月/平方米（建筑面积），物业管理费为989.3元/月，租金前两年不予递增，第三年起按月租金的8%计算递增；合同签约时，乙方应向甲方支付29679元的履约保证金，保证金不得抵扣租金、物业服务费、水电气费及其他应缴纳的费用，合同期满经甲方验收交还商铺合格后三十天内无息退还；乙方应在2014年9月15日前缴纳第一期（2014年12月22日-2015年3月21日）三个月的租金也即29679元。合同第四条主要约定：2014年7月22日至2014年9月15日为装修期，甲方如迟于约定时间交付物业，乙方有权将装修期、免租期、开业时间顺延；免租期为5个月自2014年7月22日至12月21日，免租期内无需支付租金，但仍需支付物业管理费。合同第五条主要约定：租金及管理费按先缴费后使用的原则，在上一季度末月25日前将下一季度租金存入甲方账号，逾期乙方按欠缴费用的3‰/天支付滞纳金。合同第十三条约定：乙方无故拖欠租金及其他各项费用达一个月，甲方有权解除合同，收回铺位，并没收保证金并有权要求乙方承担相应的赔偿责任，但甲方解除合同时，应书面通知乙方。合同第十四条主要约定：因下列情形之一，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：1、甲方无故迟延交付出租物业三个月以上；2、甲方违反约定，使乙方无法按合同约定的用途继续使用该租赁物业；3、甲方违反合同，应属维修范围的不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法正常使用的；乙方因上述理由单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租物业，并有权要求甲方返还保证金以及退还多收的预交款项。合同同时对其他事项也进行了约定。张巧在合同尾部乙方处签名，落款时间为2014年6月30日；海外公司在甲方处盖章，落款时间为2014年7月2日。2014年6月30日，张巧向海外公司缴纳了租赁保证金29679元。2015年4月29日，海外公司将案涉商铺交付给张巧，张巧于当日在案涉商铺的《交场通知书》、《春风与湖商业入驻办理流转表》以及《春风与湖商户装修温馨提示》上进行了签字确认。其中《交场通知书》载明：2015年4月29日至2015年6月28日为物业装修期；2015年4月29日至2015年9月28日为免租期（含装修期），共计5个月；承租方应在2015年7月1日前缴纳第一季度（2015年9月29日至2015年12月28日）租金29679元。2015年6月29日，张巧向海外公司提出了《春风与湖1#商业X#商铺经营内容申请》，该申请主要载明：接房后装修中商铺还在漏水，导致不能正常开业，为此申请在商铺门口附近摆一些游乐项目增加人气。海外公司工作人员陈守亮在该申请尾部予以了手写备注：“1、已责成工程部拿出彻底解决方案和期限，尽可能减少商家损失。2、建议按上述外摆方案给商家以弥补，减少后期经济及法律风险，同时协同物业公司对其外摆进行规范和管理”。在合同履行过程中，也即2015年5月至2016年7月期间，案涉商铺每月均产生了水、电费用。水、电费用产生的具体金额为：2015年5月水费为91元、电费为309.17元，2015年6月水费为17.15元、电费为207.93元，2015年7月水费为40.95元、电费为165.05元，2015年8月水费为57.97元、电费为198.94元，2015年9月水费为13.2元、电费为201.08元，2015年10月水费为151.52元、电费为440.52元，2015年11月水费为140元、电费为728.67元，2015年12月水费为227元、电费为875.08元，2016年1月水费为136.77元、电费为2123.29元，2016年2月水费为131.04元、电费为1578.62元，2016年3月水费为131.95元、电费为1200.77元，2016年4月水费为187.28元、电费为1300.83元，2016年5月水费为157.16元、电费为1102.08元，2016年6月水费为189.46元、电费为1036.98元，2016年7月水费为391.57元、电费为1479.22元。因张巧在合同履行中，未向海外公司支付过租金。海外公司以此为由于2016年8月18日对案涉商铺予以了断水断电处理，此后张巧未再继续经营。本院在审理（2017）渝0107民初126号案中，本院于2017年10月18日组织张巧、海外公司共同到涉案房屋现场勘验并形成了询问笔录现场勘验笔录，当日张巧将涉案商铺归还给了海外公司。询问笔录现场勘验笔录主要载明：审：既然双方都同意解除合同，只是原因不同，那为何被告方（张巧）不将屋内家具家电装修设施搬迁？被代（张巧一方）：能搬走的我们已经搬走了，风管机两台、锅炉冰箱6吨和3个3P空气能热水器，大浴缸，小浴缸，儿童娱乐器械为现场定制，搬迁后没有价值，沦为废铁。原代（海外公司一方）：合同约定承租人应在搬迁时负责恢复原状，我方保留主张赔偿的权利。审：今日到现场勘验，原、被告均在场见证，具体情况详见摄像取证资料。涉案房屋内家具家电、装饰装修如何处置？被（张巧一方）：我不要了，我要求原告赔偿我的经济损失，具体金额详见反诉。房屋钥匙当场交给原告。原代（海外公司一方）：钥匙已收到。2016年11月8日，张巧通过EMS快递的方式向海外公司邮寄了《解除＜商铺租赁合同＞通知书》，该通知书主要载明：1、海外公司延迟9个多月交付涉案商铺，且交付后的商铺仍存在多处漏水现象；2、涉案房屋漏水严重，经海外公司多次整改后，仍无法正常使用，致使房屋租赁目的无法实现；3、海外公司对涉案房屋断水、断电且拒绝恢复，致使张巧无法经营。综上，张巧认为，海外公司已经构成根本性违约，故特通知海外公司，要求解除《商铺租赁合同》，退还保证金及水电费押金，赔偿经济损失。次日，海外公司签收了该份解除合同通知书。审理中，张巧明确其反诉的第二项诉讼请求为：装修损失79580元、专用设施设备损失275035元、其他损失（网络推广、美团推广）9000元、商品损失20000元、员工工资损失35100元，合计418715元。张巧为证明其装修损失向本院举示了《装修协议》及收据一组，拟证明张巧支付了案涉商铺的基础装修费用60000元以及5米人字梯、橡套线1540元，防腐木装修材料1800元，玻璃隔断、铝合金滑门8880元，地胶3900元及软装3460元，合计79580元。海外公司认为上述证据与本案无关，达不到证明目的。审理中，张巧申请对反诉主张的装修损失和专用设施设备损失予以评估，后张巧变更了评估申请为：对于装修损失中基础装修（含辅材、贴砖等）以及对专用设施设备损失中的儿童游乐设备淘气堡（全套）、游泳馆设备（含天然气锅炉1个、18个游泳池）、中央空调（全套）、空气能大型热水器全套（含运费、安装费）、墙面手工绘画进行价值评估。经本院委托，重庆华联房地产土地资产评估有限公司对张巧申请事项予以了评估，评估过程中，重庆华联房地产土地资产评估有限公司认为装修损失评估超出了其单位的评估范围，故仅对现存的部分专用设施设备价值予以了评估。2020年1月16日，重庆华联房地产土地资产评估有限公司出具了《资产评估报告》，该评估报告载明：委托评估的资产经现场勘察具体为：儿童游乐设备淘气堡1套、游泳池8个、天然气锅炉1个、中央空调2台、空气能大型热水器3个、墙面手工绘画1幅；评估基准日为2019年12月16日；评估结论为上述设施设备等资产市场价值于评估基准日2019年12月16日的评估价值为112841元。后张巧表示不再申请对基础装修损失予以评估，由法院依法对此裁量。针对《资产评估报告》中未涉及的专用设施设备，张巧还主张了用电配套1580元，货架、收银等13600元，监控设备4100元，灯具等5760元，店内外字牌及广告装潢10130元，为此举示了收据、送货单等。海外公司经质证后认为，该组证据与本案无关，达不到证明目的，无法证明损失系海外公司原因，张巧对此应自负盈亏。针对张巧主张的其他损失（网络推广6000元、美团推广3000元），张巧为此举示了《微信公众号二次开发服务及托管协议》、＜在不在＞同城电子商铺租赁合同及收据一张（收据金额6000元）。海外公司经质证后认为，该组证据与本案无关，达不到证明目的，无法证明损失系海外公司原因，张巧对此应自负盈亏。针对张巧主张的员工工资损失，其陈述，2015年10月至2016年6月期间，员工工资合计48200元，已经支付了35100元，尚欠13100元；针对张巧主张的商品损失，其陈述，该损失系预估的费用。海外公司对此均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。本案中，海外公司与张巧双方签订的《商铺租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下三个方面：一、合同应于何时解除；二、究竟是谁构成违约；三、有关损失及责任应如何承担。针对争议焦点一。海外公司、张巧均诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》，关键在于认定案涉合同应于何时解除。本案中，海外公司于2016年8月18日对案涉商铺采取了断水断电措施，此后一直未恢复水电，张巧在无法继续正常经营情形下于2016年11月8日，通过EMS快递的方式向海外公司邮寄了《解除＜商铺租赁合同＞通知书》，海外公司于次日也即2016年11月9日收到该解除通知书后未恢复案涉商铺的水电也未明确表态愿意继续履行合同，同时也未对解除合同提出异议。综合上述情况，一审法院认定在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案《商铺租赁合同》应于海外公司知悉解约通知之日即2016年11月9日解除。因张巧已于2017年10月18日将案涉商铺返还给了海外公司，故对海外公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。针对争议焦点二。首先，张巧是否存在违约行为的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，海外公司作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，张巧作为承租方理应按照合同约定向出租方支付相应的租金。依据本案查明的案件事实，张巧未向海外公司支付过案涉商铺租金，故张巧确实存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据该规定可知，出租人未履行维修义务的，承租人有自行维修的权利，由此产生的维修费用，由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，承租人享有相应减少租金或者延长租期的权利。本案中，通过张巧举示的证据可以证明其所承租的房屋渗水系由于海外公司房屋质量问题所致，但依据本案查明的案件事实，从案涉商铺接房后直至2016年8月18日海外公司采取断水断电措施期间该商铺产生的水、电费情况来看，张巧一直在案涉商铺持续经营，故案涉商铺出现渗水情况虽会一定程度影响商铺的经营，但无证据证明房屋渗水导致案涉商铺无法使用。故对于案涉商铺出现渗水等情况，张巧可要求海外公司履行维修义务，在海外公司未履行维修义务时，张巧可自行维修，由此产生的维修费用可向海外公司主张，如因维修影响使用的，张巧可主张减少相应租金或者延长租期。但张巧以房屋渗水为由，拒不支付案涉商铺租金，无法律及合同依据，故对张巧该抗辩意见，一审法院不予采信。其次，海外公司是否存在违约行为的问题。第一，海外公司迟延交付案涉商铺行为是否违约。一审法院认为，承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物是出租人的首要义务。本案中，案涉租赁合同约定的交付日为2014年7月22日，但同时约定了以交房时间为准，并约定如迟于该时间交付商铺，乙方可要求合同有效期顺延或扣除迟延交付天数的租金，双方以书面签字确认。依据本案查明的事实，案涉商铺实际于2015年4月29日交付，张巧在《交场通知书》中也予以了确认，《交场通知书》中对装修期、免租期、合同租赁期也相应予以了顺延。故海外公司迟延交付案涉商铺行为并未构成违约，对张巧的该抗辩意见，一审法院不予采信。第二，案涉商铺渗水以及海外公司断水断电的行为是否违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。通过上述规定可以，承租人签订租赁合同的目的，是为了对租赁物使用、收益。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，甚至使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人的权利就必然受到损害甚至无法实现。因此，出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，也应当保证交付的租赁物符合约定的用途。本案中，依据查明的案件事实，海外公司虽对案涉商铺的渗水情况进行过整改，但在合同履行过程中，案涉商铺仍出现渗水现象，足以说明海外公司作为出租人对租赁物未尽到妥善维修义务，且海外公司在未行使合同解除权的情况下，直接对案涉商铺采取了断水断电的措施，此行为明显不当，也是导致张巧无法继续使用涉案商铺以及案涉租赁合同无法继续履行的因素之一，故海外公司也存在一定的违约行为。针对争议焦点三。关于损失的认定和责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于海外公司和张巧双方在履行合同过程中均存在违约行为，双方应各自承担相应的法律责任。综合考虑双方的履约情况、过错程度，一审法院酌定海外公司、张巧应各自承担50%的违约责任。1、租赁保证金。一审法院认为，结合双方合同对保证金的约定，实质上系合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。现案涉租赁合同已经解除，故根据上述责任分担比例，海外公司应返还张巧租赁保证金的50%即14839.5元。2、关于2015年9月29日至2016年12月28日期间的租金。在该期间，因案涉商铺存在渗水情形在一定程度上影响了商铺的经营，且由于2016年8月18日海外公司对案涉商铺采取了断水、断电的措施，导致张巧无法正常经营及履行合同，张巧实际上从该日之后也未继续在案涉商铺经营，故租金应当计算至2016年8月18日止。鉴于双方在合同履行中均存在过错和违约行为，故按照上述责任分担比例，一审法院认定张巧应向海外公司支付该期间的租金52432.9元【（9893元/月×10个月+9893元/月÷30天/月×18天）×50%】。因双方对合同的解除均具有过错，故海外公司请求张巧支付相应的滞纳金，不予支持。对于2016年8月19日之后至2017年10月18日也即案涉商铺钥匙交还之日止，该期间涉案商铺空置期的房屋空置损失，因双方均未主张，一审法院对此不予处理。3、关于张巧反诉主张的装饰装修及专用设施设备损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，鉴于双方在合同履行中均存在过错和违约行为，故按照上述责任分担比例承担剩余租赁期内装饰装修残值及专用设施设备损失。首先，剩余租赁期内装饰装修残值认定的问题。一审法院认为，“剩余租赁期内装饰装修残值”一般是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。在一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行适当装饰装修。但是，在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值。本案中，但依据查明的事实，张巧接房后即对案涉商铺予以了装修，因案涉租赁合同的解除张巧必然产生了相应的装饰装修残值损失，但由于未通过司法评估的方式确定案涉商铺装饰装修的相应价值，一审法院综合考量案涉租赁合同约定商铺面积、重庆市基础装修价格行情以及原告举示的证据材料等因素，认定张巧主张的案涉商铺装饰装修总造价为79580元，理由正当，一审法院予以采信。故对于剩余租赁期内装饰装修残值，结合装饰装修的金额、租赁期限、剩余租赁期限、双方过错程度确定海外公司应向张巧赔偿的该项损失为28074.06元【（79580元-79580元÷36个月×10个月+79580元÷36个月÷30天/月×18天）×50%】。其次，对于专用设施设备损失的问题。本案审理中，依张巧申请，对现存案涉商铺内的专用设施设备价值予以了评估，评估机构和评估人员具有相应资质，评估程序合法，且评估报告业经双方质证，故一审法院对该资产评估报告予以采信。依据评估报告载明的内容，现存案涉商铺内的专用设施设备（儿童游乐设备淘气堡1套、游泳池8个、天然气锅炉1个、中央空调2台、空气能大型热水器3个、墙面手工绘画1幅）现值112841元。故按照上述责任分担比例，海外公司应赔偿张巧上述损失的50%即56420.5元。对于《资产评估报告》中未涉及的专用设施设备（用电配套，货架、收银，监控设备，灯具，店内外字牌及广告装潢），因目前已不具备评估条件，张巧依据购买、安装上述设施设备时的收据、送货单主张用电配套1580元，货架、收银等13600元，监控设备4100元，灯具等5760元，店内外字牌及广告装潢10130元，上述设施设备总造价合计35170元，一审法院予以采信。一审法院结合上述设施设备造价金额、租赁期限、剩余租赁期限、双方过错程度确定海外公司应向张巧赔偿的该项损失为12407.2元【（35170元-35170元÷36个月×10个月+35170元÷36个月÷30天/月×18天）×50%】。4、张巧主张的其他损失（网络推广、美团推广）、商品损失以及员工工资损失的问题。因原告举示的证据不足以证明损失的具体金额以及该项损失与合同解除存在必要性、关联性等，故对该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、原告（反诉被告）重庆海外集团有限公司与被告（反诉原告）张巧，双方就位于石杨路266号春风与湖1号商业第1层X#商铺签订的《商铺租赁合同》于2016年11月9日解除；二、被告（反诉原告）张巧于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆海外集团有限公司2015年9月29日至2016年8月18日期间的租金52432.9元；三、原告（反诉被告）重庆海外集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张巧租赁保证金14839.5元；四、原告（反诉被告）重庆海外集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）张巧装饰装修残值损失28074.06元、专用设施设备损失56420.5元及12407.2元，合计96901.76元；五、驳回原告（反诉被告）重庆海外集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张巧的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5166元，反诉案件受理费4000元，评估费3000元，合计12166元，由原告（反诉被告）重庆海外集团有限公司负担6083元，由被告（反诉原告）张巧负担6083元。”二审中，双方当事人均未向本院举示新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉租赁合同解除时间的认定。海外公司于2016年8月18日对案涉商铺采取了断水断电措施，此后一直未恢复水电，张巧在因此而无法继续正常经营情形下于2016年11月8日，通过EMS快递的方式向海外公司邮寄了《解除＜商铺租赁合同＞通知书》，海外公司于次日也即2016年11月9日收到该解除通知书后未恢复案涉商铺的水电也未明确表态愿意继续履行合同，同时也未对解除合同提出异议。一审法院认定涉案《商铺租赁合同》应于海外公司知悉解约通知之日即2016年11月9日解除，该认定正确。关于双方违约责任的认定。虽然案涉房屋渗水系海外公司房屋质量问题所致，但从案涉商铺接房后直至2016年8月18日海外公司对案涉房屋采取断水断电措施期间，张巧一直在案涉商铺持续经营的事实表明案涉房屋渗水并非海外公司根本性违约行为，张巧本可以通过其自行修复并向海外公司主张费用，如因维修影响使用的，张巧可主张减少相应租金或者延长租期。但张巧并未采取前述措施，而仅以房屋渗水为由拒不支付案涉商铺租金，张巧拒付租金的行为构成违约。海外公司交付的案涉房屋在租赁期间经其整改后仍存在渗水情况，故海外公司存在瑕疵交付以及未对租赁物尽到妥善维修义务的违约责任；海外公司在未按照合同约定依法行使解除权的情况下，使用私力救济对案涉商铺采取断水断电的措施，导致张巧无法继续使用涉案商铺，海外公司的该行为也存在过错。一审法院根据双方当事人各自的过错程度、违约情形，认定双方各自承担50%违约责任正确。海外公司于2016年8月18日对案涉商铺采取了断水、断电的措施，导致张巧从该日之后未继续在案涉商铺经营，故租金应当计算至2016年8月18日止。鉴于前述各方的过错和违约情形，该期间租金应作减半认定，滞纳金不予支持。2016年8月19日至2017年10月18日也即案涉商铺钥匙交还之日止期间涉案商铺空置期的房屋空置损失，因双方均未主张，一审法院可对此不予处理。一审法院依法委托对现存案涉商铺内的专用设施设备价值予以了评估，评估机构和评估人员均具有相应资质，评估程序合法，且评估报告业经双方质证，故对该资产评估报告应作为证据予以采信。张巧曾陈述案涉房屋装饰装修残值，但张巧并未明确放弃向海外公司主张权利的意思表示，一审法院综合考虑装饰装修的金额、租赁期限、剩余租赁期限、双方过错程度确定装饰装修残值的认定正确。综上所述，上诉人重庆海外集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5166元，由上诉人重庆海外集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年九月九日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨