宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初7703号 原告：雅戈尔置业控股有限公司。住所地：宁波市海曙区鄞县大道西段2号。统一社会信用代码913302126102599418。 法定代表人：钱平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘庆，浙江正甬律师事务所律师。 被告：郑红娟，女，1977年10月25日出生，汉族，现羁押于宁波市看守所。 被告：毛将勇，男，1976年9月11日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告雅戈尔置业控股有限公司（以下简称雅戈尔公司）为与被告郑红娟、毛将勇商品房预售合同纠纷一案，于2019年6月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，审理中，因原告申请，本院依法作出财产保全裁定，并已予执行。因被告郑红娟涉嫌刑事犯罪被逮捕，无法参加本案诉讼，本院裁定中止审理。待中止情形消失后，本案恢复审理，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告雅戈尔公司的委托诉讼代理人刘庆、被告郑红娟、被告毛将勇到庭参加诉讼。原告诉请：1.判令解除原告与两被告双方签订的编号为2018330203YS0037766的《商品房买卖合同》及补充协议，两被告协助原告办理撤销该《商品房买卖合同》的备案登记手续（合同标的额2586964元）；2.判令两被告支付原告违约金517392.80元。本案现已审理终结。 被告郑红娟、毛将勇答辩称，1.同意解除双方之间的《商品房买卖合同》；2.郑红娟因刑事犯罪而失去人身自由，并非故意不履行合同，其刑事犯罪是合同履行的不可抗力，要求减免违约金和银行罚息。 本院经审理认定以下事实：两被告系夫妻。2018年4月23日，原告与两被告签订合同编号为2018330203ＹＳ0037766的《商品房买卖合同》（含附件）一份，约定两被告向原告购买位于宁波市海曙区××街道××号楼××室商品房××，建筑面积共111.10平方米，单价每平方米23585元，总价款2620294元。买受人在2018年4月23日之前支付首付1050294元，余款以按揭贷款方式支付1570000元，合同还约定了其他内容。其中合同附件九第四条关于合同解除的约定，约定如买受人选择银行按揭方式付款并由出卖人提供担保的，买受人与按揭银行签订的贷款合同（含担保合同）作为主合同的附件。如发生以下两种情况：（1）买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，银行要求出卖人承担保证责任的。（2）买受人所购的房屋被司法机关查封、冻结、限制转让过户的。出卖人在担保期限内接到银行的书面通知后或在知晓上述事实后，均有权随时解除与买受人签订的买卖合同，收回所卖房产另行出售。买卖合同解除后，出卖人有权将应退还给买受人的房款直接支付给贷款银行，并在扣除买受人应支付本息、违约金及赔偿金后的剩余款项无息退还给买受人。若剩余款项不足支付出卖人的，出卖人有权继续追讨。若出卖人发出解除主合同及补充协议通知之前，出卖人已承担担保责任的，则可从需退还给买受人的房款中直接冲抵出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项及违约金、赔偿金。若应退还给买受人的房款不足冲抵出卖人履行担保责任而支出的所有款项及违约金、赔偿金的，出卖人有权继续追偿。买受人应当在买卖合同解除后5日内无条件配合出卖人申请注销网上备案和交易中心登记信息。出卖人选择解除合同后，买受人应按买卖合同总房款的20%承担违约金，同时还应赔偿出卖人的全部损失。5月28日，原、被告签订《补充协议》一份，约定房屋总价款在原合同基础上再优惠300元／平方米，调整后的房屋单价为23285元／平方米，房屋总价款为2586964元。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，两被告于2018年4月23日支付给原告首付款为950294元，于2018年5月28日支付给原告首付款为336670元，加上2018年4月7日支付的定金100000元，合计1386964元。 2018年5月14日，为办理涉案房屋的按揭贷款，被告毛将勇作为借款人与中国建设银行股份有限公司宁波市分行（以下简称建设银行宁波分行）签订编号为331983836-2012-20180567026的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告毛将勇向建设银行借款1200000元用于购买案涉房产，借款期限自2018年5月14日起至2040年5月14日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；采用等额本金还款方法，约定还款日是借款期限起始日在每月的对应日，还款方式为委托扣款。并约定：借款人借款逾期的，罚息利率为合同约定的贷款执行利率上浮50%。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权停止发放合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金。合同项下担保方式为保证和抵押。雅戈尔置业公司提供连带保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。两被告作为抵押人，以案涉房产提供抵押担保。在房屋竣工交付后三个月内，保证人应协助借款人或抵押人办妥房屋抵押登记手续，对未能在约定时间内办妥的，贷款人有权要求保证人提前履行保证责任。上述借款合同签订后，建设银行发放了相应贷款。 在双方的合同履行期间，建设银行于2019年4月至6月的约定还款日未能从被告毛将勇的账户中成功扣款。2019年6月17日，建设银行向原告发送《关于要求雅戈尔置业控股有限公司垫付的函》一份，载明截至2019年6月17日，毛将勇已连续拖欠3期，贷款结清金额为1170962.67元，建设银行要求雅戈尔公司按照合同约定履行连带保证责任垫付贷款结清本息金额（利息、罚息按照合同约定计算至款项实际付清日止）。又因郑红娟涉嫌刑事犯罪，案涉房屋被公安机关查封。雅戈尔公司向本院提起诉讼，后未将房产交付给两被告或办理权证。本案审理中，被告毛将勇于2019年7月2日存入其账户×××82.41元，于7月15日存入其账户×××21.45元用以归还贷款。后未再归还贷款。建设银行宁波分行于2020年9月25日再向原告发送《履行担保义务通知书》一份，载明毛将勇未按合同约定按期归还贷款本息，截至2020年9月25日，逾期贷款本金1136363.70元，利息74369.95元，罚息另计。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、宁波增值税普通发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、《关于要求雅戈尔置业控股有限公司垫付的函》、《履行担保义务通知书》，被告毛将勇提供的银行流水明细，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。在双方商品房买卖合同履行过程中，被告毛将勇自2019年4月起逾期向建设银行归还贷款，后虽支付了部分款项，但仍处于还款逾期状态，致建设银行宁波分行要求原告承担阶段性担保责任。根据涉案合同补充协议的约定，如选择银行按揭贷款付款，又由原告提供担保的，买受人连续三期不按时归还银行按揭或买受人所购的房屋被司法机关查封等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，撤销备案登记和注销权证。本案中，被告毛将勇逾期支付银行按揭贷款已逾三期，且涉案房屋已被司法机关查封，原告据此要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议并要求被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求两被告支付违约金517392.80元的主张，符合双方合同约定，本院亦予以支持。两被告辩称，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告雅戈尔置业控股有限公司与被告郑红娟、毛将勇于2018年4月23日签订的合同编号为2018330203YS0037766的《商品房买卖合同》及补充协议，被告郑红娟、毛将勇协助原告雅戈尔置业控股有限公司办理涉案商品房买卖合同备案注销手续，限在本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告郑红娟、毛将勇在本判决生效后十日内向原告雅戈尔置业控股有限公司支付违约金517392.80元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费31635元，减半收取15817.50元，财产保全申请费5000元，由被告郑红娟、毛将勇负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  钱 钘 二〇二〇年九月二十八日 代书记员  闻婉冬 本案引用的法律条文 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。