山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初2476号 原告(案外人)：青岛亿伦商贸有限公司，住址地青岛市北区宁夏路9号14户，统一社会信用代码91370203783736339H。 法定代表人：李文启，执行董事。 委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷学儒，该公司工作人员。 被告（申请执行人）:李凤英，女，1970年10月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：许加富，山东日能律师事务所律师。 第三人（被执行人）：日照友巍实业开发有限公司，住所地日照市新市区迎宾路188号海通大厦1501室，统一社会信用代码913711006138030688。 法定代表人：迟聪聪，总经理。 委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。 原告青岛亿伦商贸有限公司与被告李凤英、第三人日照友巍实业开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛亿伦商贸有限公司的委托诉讼代理人王伯钊、殷学儒，被告李凤英的委托诉讼代理人许加富，第三人日照友巍实业开发有限公司的委托诉讼代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛亿伦商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告为案涉停车位的业主；2.停止对案涉车位的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李凤英与第三人日照友巍实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，经贵院审理以（2018）鲁1102民初1084号民事判决书审结。该判决生效后，贵院在执行程序中以（2018）鲁1102执2763号执行裁定书查封案涉停车位［日房权证市字第××号房产项下B1-（02）-120号]。为此，原告提出案外人执行异议。经贵院受理和审理，贵院以（2019）鲁1102执异180号执行裁定书驳回原告的执行异议，原告认为贵院该项裁定缺乏事实和法律依据。因为：一、案涉房产业主是原告而非第三人。案涉房产系原告于2013年8月15日从第三人处购买，根据原告签署并在不动产管理部门备案的《商品房买卖合同》，合同双方确认在签署合同时即已付清房款。而且，案涉房产在合同签署和备案同时已交付给原告占有、使用。根据《物权法》第七十条、第七十一条，《物权法解释》（一）第一条第二款之规定，原告是案涉房产的业主，对案涉享有占有、使用、收益和处分的物权权利。二、案涉房产不在股权转让后的第三人资产范围内。上述《商品房买卖合同》签署和履行时，第三人的股东为原告和郭慧琴。上述《商品房买卖合同》履行并交付使用后，原告与郭慧琴均将其持有的第三人股权转让给了现股东迟聪聪。股权转让协议及交接资料均明确显示，上述《商品房买卖合同》项下的案涉停车位不属于股权转让资产的范围，也不在资产交接范围内。因此，可以证明案涉房产已经不属于股权变更后的第三人。股权转让后的第三人只有按照合同约定确权的义务，却无占有、使用、受益的物权权利。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告李凤英辩称，原告第一项诉讼请求与本案无关联性，原告未按合同支付全部购房价款，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条、第四条，日照市东港区人民法院、日照市中级人民法院也均已查明事实以及认定原告多起类似案件未支付购房款，故应当驳回原告的诉讼请求。 第三人日照友巍实业开发有限公司述称，同被告李凤英陈述一致，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告青岛亿伦商贸有限公司向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原告已经购买案涉房产且在合同中确定房款已经付清，在合同签订时房屋已经交付使用；证据二、该合同的不动产备案记录；证据三、第三人日照友巍实业开发有限公司出具的购房发票；证据四、契税完税证明、契税耕地占用税交纳证明（用于办理房产证）、契税耕地占用税证明（用于办理土地证），证明该房产已经具备确权条件；证据五、原告与日照供电公司签署的低压供用电合同、电费收费收据（九份），证明案涉房产已经交付使用；证据六、委托书（三份）、出租合同（四份），证明案涉房产已交付使用；证据七、家洁物业公司证明，长鑫物业公司证明，家洁物业公司收取原告物业费证明，家洁物业公司收取承租方（出租人为原告）爱车汇物业费、水费收款收据，证明房屋已经交付使用；证据八、股权转让意向书、股权转让协议、股权转让补充协议，证明日照友巍实业开发有限公司原股东郭惠芹和原告已经将全部股权转给了迟聪聪，且在相关协议当中明确标明案涉房产不在转让的范围内，也不在股权转让交接的范围内，证明原告没有向股权转让后的日照友巍实业开发有限公司支付房款的义务；证据九、股权转让物品、文件等交割清单，股权转让财务交割清单，证明日照友巍实业开发有限公司新旧股东之间已经就股权转让所涉及的财产、文件资料、财务等已经办理了交割手续。案涉房产确定不在股权转让涉及财产范围内，案涉房产的房产问题与新股东无关，且股权转让前的日照友巍实业开发有限公司的公章已销毁，并启用新的日照友巍实业开发有限公司的公章印鉴，日照友巍实业开发有限公司虽名称未变，但实质上股权转让前后，日照友巍实业开发有限公司有本质区别。换言之，日照友巍实业开发有限公司在本质上已经不同；证据十、房款转让记录（三笔），该房款的缴纳发生于日照友巍实业开发有限公司新老股东完成股权转让、财产交割之前，为了使股权转让前的日照友巍实业开发有限公司财务平账（收支持平），达到新老股东交接条件，两个老股东之间和股权转让前日照友巍实业开发有限公司对该公司的财务进行对账、债权债务清理等。对于原告尚欠股权转让前的日照友巍实业开发有限公司部分房款，由原告补齐，为此，原告分别于2013年8月13日付款10000000元，于2013年8月20日付款8000000元，于2013年10月11日付款6817102.35元。至此，原告向股权转让前的日照友巍实业开发有限公司已付清全部八套房子房款，其中包括案涉房款。其他房款在双方对账过程中，通过财务割账方式付清。原告不再欠日照友巍实业开发有限公司任何款项。 被告李凤英经质证认为，原告系第三人原股东，因此对此提交的有关案涉房屋的合同，被告对其真实性不清楚，但是通过日照市中级人民法院对涉及有关原告与第三人的房屋买卖均已查明，原告并没有实际向第三人支付购房款，对原告提交的其他所有证据真实性不清楚。 第三人日照友巍实业开发有限公司经质证认为，对证据一、二真实性无异议，但并不能证明原告已交付案涉房款，也不能证明物权已经发生变动；对证据三、四真实性无异议，2013年8月18日原告控制第三人公司出具发票不能证明已经付款，而是关联交易；对证据五真实性不认可，客户名称为中国工商银行日照市中支行，不能证明原告主张；对证据六真实性均不认可，系原告单方支付，原告无权与案外人签订房屋租赁合同；对证据七真实性不予认可，同一小区竟然存在两家物业，一家为家洁物业，一家为长鑫物业公司，不符合物业管理条例规定，并无经办人签字，且该证明不符合证据规则，根据相关法律规定，证人证言需要证人出庭接受质询，否则不能作为定案依据；对证据八真实性无异议，但与本案无关联性，第三人股权转让与原告不支付房款无任何联系，股权转让时的对价是股东之间的经济关系，与本案无关；对证据九真实性无异议，该证据仅证明双方之间的股权交割关系，不能证明原告支付了案涉车位的房款；对证据十银行转账记录真实性无异议，但该转账记录发生在股权转让之前，不能证明原告支付了案涉房款，仅证明原告与第三人之间存在经济往来。 被告李凤英未向本院提交任何证据。 第三人日照友巍实业开发有限公司向本院提交如下证据：证据一、案涉房产的产权登记证书，证明案涉房产一直在第三人名下，并未发生物权转移；证据二、日照市中级人民法院（2019）鲁11民终533号判决书及山东省高院(2019)鲁民申7373号，均证明原告并未足额支付合理公允的对价，再次证明案涉房屋应归第三人所有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不足以排除执行。 原告青岛亿伦商贸有限公司经质证认为，对证据一真实性无异议，但是都不能证实第三人主张的事项，该房产证是作为开发商在销售商品房和办理商品房分户之前，按照房地产管理法的规定所办理的初始登记，即大证，并不代表第三人具有相应的所有权，例如物权法解释一所规定的业主，虽然没有持有不动产权证，但是已经实体上享有了法定的物权权利。本案涉及的房产就是这种情况，虽然第三人为利益驱动，拒绝为原告办不动产权证，根据物权法已经享有案涉房产的物权即享有占有、使用、处分、收益。作为物权所有人和业主，原告对案涉房产具有排除执行性。对（2019）鲁11民终533号判决书真实性无异议，该判决书与一审判决差异之处在于关于原告和原日照友巍实业开发有限公司签署的《商品房买卖合同》的有效性，一审确认无效，二审确认为有效合同。在该份判决书当中涉及房款的问题都没有表达原告没有支付房款的意思，只是说证据不充分。原告提交的证据五、六、七、九（部分证据）、十是在中院改判判决书生效后，向省高院提出再审期间未能提交的新证据，在该部分新证据中可以证明原告是案涉房产业主并享有物权，原告已经结清房款且并不再欠第三人任何款项。现在第三人所提交的所有证据证明的事实，已经与中院判决和提起再审时有重大不同，因此，中院判决和高院再审裁定除了认定购房合同有效外，不再具有可参考性，不能影响本案处理结果。 被告李凤英经质证认为，对第三人日照友巍实业开发有限公司提交的证据无异议。 经审查，对于原告青岛亿伦商贸有限公司提交的证据一《商品房买卖合同》及补充协议，证据二不动产备案记录，证据三购房发票，证据四契税完税证明等，第三人日照友巍实业开发有限公司无异议，本院予以采信；证据五、六、七能够证明原告青岛亿伦商贸有限公司已经实际占有使用案涉车位，本院予以采信；对证据八、九、十，第三人日照友巍实业开发有限公司对其真实性无异议，本院予以采信。对第三人日照友巍实业开发有限公司提交的证据一案涉房产的产权登记证书及证据二（2019）鲁11民终533号判决书及（2019）鲁民申7373号，原被告均无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月14日，原告青岛亿伦商贸有限公司（买受人）与第三人日照友巍实业开发有限公司（出卖人）签订合同编号为201308140048的《商品房买卖合同》，主要内容约定：第三人日照友巍实业开发有限公司将其开发的位于日照市产（含案涉停车位在内的若干停车位）出卖给原告青岛亿伦商贸有限公司，该商品房建筑面积为2140平方米，商品房单价为每平方米15000元，总金额为3210万元；买受人签订本合同时，已付清全部款项，出卖人应当在2013年9月20日前交付房屋。2013年8月14日、2013年8月15日、2014年2月21日，日照友巍实业开发有限公司与青岛亿伦商贸有限公司先后签订补充协议，对房产数量、面积及价款进行调整和确认，实测建筑面积为2163.52平方米，总房款为32452650元。第三人日照友巍实业开发有限公司于2013年8月18日向原告出具购房发票，金额为32452650元。原告青岛亿伦商贸有限公司于2014年2月21日缴清契税973579.5元。2014年9月26日，案涉商品房买卖合同项下的房产在房管部门备案。2014年3月18日，含案涉停车位在内的停车位进行产权登记，登记所有权人为日照友巍实业开发有限公司，产权证号为日房权证市字第××号。原告青岛亿伦商贸有限公司已经占有使用案涉房产多年。 原告青岛亿伦商贸有限公司、案外人郭惠琴原系第三人日照友巍实业开发有限公司股东。2013年8月12日，迟聪聪与青岛亿伦商贸有限公司、郭惠琴签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让意向书》，就股权转让意向进行了协商。2013年9月11日，青岛亿伦商贸有限公司（乙方/股权转让方）与日照友巍实业开发有限公司的现任法定代表人及控股股东迟聪聪（甲方/股权受让方）、郭惠琴（丙方/股权转让方）签订了《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，主要内容为：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。2013年11月11日，日照友巍实业开发有限公司股东由青岛亿伦商贸有限公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。2013年10月25日，日照友巍实业开发有限公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。 原告青岛亿伦商贸有限公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在日照友巍实业开发有限公司转让的资产之内。 2018年3月13日，原告青岛亿伦商贸有限公司向本院提起诉讼，请求第三人日照友巍实业开发有限公司协助办理相关不动产的产权手续。本院于2018年12月10日作出（2018）鲁1102民初2183号民事判决书，判决驳回青岛亿论商贸有限公司的诉讼请求。原告青岛亿伦商贸有限公司不服该判决，提起上诉。日照市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鲁11民终533号民事判决书，以青岛亿伦商贸有限公司在股权转让前与日照友巍实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》系关联交易，青岛亿伦商贸有限公司无法证实其已经实际足额支付合理、公允对价，无权要求办理商品房产权变更登记手续为由，判决驳回上诉，维持原判。原告青岛亿伦商贸有限公司向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年2月25日作出（2019）鲁民申7373号民事裁定书，裁定驳回青岛亿伦商贸有限公司的再审申请。 2018年1月22日，被告李凤英向本院提起诉讼，要求日照友巍实业开发有限公司协助办理002幢1单元3层（01）301号相关不动产权证手续且向其支付逾期办证利息54367元。案件审理过程中，被告李凤英于2018年2月8日向本院申请财产保全，要求查封第三人日照友巍实业开发有限公司所有的日房权证市字第××号房屋坐落于日照市（02）-120号停车位。本院于2018年2月8日作出（2018）鲁1102民初1084号民事裁定书，将上述停车位予以查封。本院于2018年5月10日作出（2018）鲁1102民初1084号民事判决书，主要内容为：一、日照友巍实业开发有限公司支付李凤英逾期办证违约金49789.82元；二、日照友巍实业开发有限公司支付李凤英保全担保费500元；三、驳回李凤英其他的诉讼请求。判决发生法律效力后，第三人日照友巍实业开发有限公司未依法履行义务。被告李凤英于2018年9月19日向本院申请强制执行，本院于2018年10月22日作出（2018）鲁1102执2763号执行裁定书，查封登记在第三人日照友巍实业开发有限公司名下的位于日照市（所有权证号：日房权证市字第××号）的房产具体为：B1-（02）-120号。原告青岛亿伦商贸有限公司提出异议，请求撤销查封。本院于2019年10月10日作出（2019）鲁1102执异180号执行裁定书，裁定驳回青岛亿伦商贸有限公司的异议。原告青岛亿伦商贸有限公司遂提起本案诉讼。 本院认为，本案当事人争议的焦点是原告青岛亿伦商贸有限公司对位于日照市泰安路北枣庄路东丽水花园案涉停车位是否享有民事权益，能否排除强制执行。原告青岛亿伦商贸有限公司主张对案涉房产已与日照友巍实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，且享有合法的占有使用收益等权利，因此主张对案涉停车位停止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”，案涉房产登记所有权人为日照友巍实业开发有限公司，原告青岛亿伦商贸有限公司虽因房屋买卖合同占有案涉房产，但尚未办理产权变更登记，原告青岛亿伦商贸有限公司对案涉房产不享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，日照市中级人民法院生效判决认定青岛亿论商贸有限公司“未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款”。因此，青岛亿论商贸有限公司虽已占有案涉房产，但其享有的民事权益不足以排除强制执行，故对青岛亿论商贸有限公司请求判令停止对案涉停车位执行的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。 关于青岛亿论商贸有限公司请求确认其为案涉停车位业主的诉讼请求，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该解释规定“可以认定为物权法第六章所称的业主”，是为明确建筑物区分所有权纠纷中各方当事人权利义务所作的规定，认定其相对于建筑物区分所有权纠纷的对方当事人享有业主的权利，并非认定其成为该专有部分的物权权利人，上述规定亦不能适用于其他纠纷作为认定物权权利的依据。本案系执行异议之诉纠纷，并非建筑物所有权区分纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定对青岛亿论商贸有限公司是否系案涉房产的业主进行认定，即便青岛亿论商贸有限公司与相关当事人在建筑物区分所有权纠纷中能够被认定为案涉房产的业主，亦不能成为本案排除对案涉房产强制执行的理由。且青岛亿论商贸有限公司在本案中主张其系案涉房产的业主，系主张对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的物权权利，如前述，案涉房产登记所有权人为日照友巍实业开发有限公司，青岛亿论商贸有限公司对案涉房产不享有物权。故青岛亿论商贸有限公司的主张不成立，对其该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用 驳回原告青岛亿论商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告青岛亿伦商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  秦绪峰 人民陪审员  刘贤奎 人民陪审员  刘传芳 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  臧 欣