河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11880号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋世森，男，汉族，1981年12月6日出生，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告、反诉被告）：郑州九鼎房地产营销策划有限公司，住所地荥阳市广武镇清华忆江南601栋西2号。法定代表人：常志强，总经理。委托诉讼代理人：付云龙，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫涵，河南仟问律师事务所实习律师。原审被告（反诉原告）：王伟，男，汉族，1971年6月12日出生，住郑州市。上诉人宋世森因与被上诉人郑州九鼎房地产营销策划有限公司（以下简称九鼎公司）及原审被告王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。宋世森上诉请求：1、维持一审判诀的第一条，驳回一审判诀的第二条、第三条，驳回一审判决关于诉讼和反诉的诉讼费用承担方式；2、判决被上诉人承担本案一审二审全部诉讼费用。3、判决被上诉人九鼎公司：全额退还上诉人房屋买卖定金及中介费用20000元，并赔偿务工费10000元、精神损失费5000元，总计人民币35000元。4、判决九鼎公司：停止房屋买卖关于可以高评估低首付的可能导致多方风险的宣传，以免误导和影响多方人员；并就自己在中介工作中客观和主观的工作失误错误给买方造成的困惑和损失向上诉人诚挚道歉。事实与理由：2019年11月份宋世森以房屋买家身份与房屋卖家王伟、房屋中介方即本案被上诉人九鼎公司签订了三方房屋买卖合同，在三方履行合同的过程中，对和平解约一事产生分歧纠纷，上诉人于2020年6月9日向荣阳市人民法院提请诉讼，后房屋卖家提起反诉。该案于2020年7月3日在荣阳市法庭开庭。2020年8月8日收到广武镇法庭一审判决书，对审判结果不服，现提出上诉。上诉人认为本案事实清楚、证据确凿。首先，房屋中介方九鼎公司存在多个工作失误和过错：1、在合同的第十二条中，房屋中介方九鼎公司拟定的手写第1条和第4条，明显是对立矛盾的，这导致房屋买卖双方对合同内容产生了不同甚至相反的理解；但在一审判决中，不知道为何法庭却忽视和漏掉了这一点，甚至在引用合同条款时用一个“等”字将这一个关系事实定性的手写第4条隐而不宣。而这又恰恰是买卖三方判断是否达到和平解约的分歧点，这个手写的第4条也是九鼎公司要挟说上诉人违约的依据，但是这个手写的第4条从一开始房屋卖家根本就不同意，直到5月份都没有明确同意的表现，只是在上诉人贷款被拒房屋买卖达到和平解约条件后，卖家和中介九鼎公司才抱住这个第4条不放，不肯与上诉人和平解约。2、上诉人在九鼎公司指定安排代办员黑丽芹代办房屋抵押贷款的荣阳市邮政储蓄银行国泰路支行办理贷款失败后，在贷款代理费用问题没有解决的情况下，九鼎公司即安排房屋买卖继续进行，房屋卖家在这样的安排下往返银行办理手续无果，而在此期间上诉人一直在和九鼎公司以及其指派的贷款代办人员黑丽芹沟通解决退还在荣阳市邮政储蓄银行国泰路支行办理贷款失败的费用问题（该费用合计人民币14719元，于2020年5月13日，黑丽芹通过九鼎公司员工胡志琳转退给上诉人）,以至于房屋卖家觉得被戏耍，这些矛盾其实是由九鼎公司业务不专业的失误安排造成，结果是让矛盾和误会进一步加深。其次，房屋中介方九鼎公司在买卖双方产生纠纷后，不但没能意识到自身的错误和失误，没有履行好中介的职责和义务，没有做到居间积极沟通，而且直到6月8号九鼎公司在自认为能找的银行都走不通，上诉人仍然在配合的情况下，九鼎公司真正的负责人不接电话、不直面问题，这种用错误掩盖错误以个人意愿作为工作标准的中介公司实难与专业敬业挂钩，不知道他们以往的佣金都是以何种方式取得？第三，在一审法庭之上，九鼎公司在已发生的事实面前公然藐视法庭、颠倒黑白：1、谎称自己在荣阳市邮政储蓄国泰路支行房屋贷款事宜前后不知情、对黑丽芹其人不认识；2、在上诉人积极沟通多次的情况下，九鼎公司却向房屋卖方提供不实材料共同诬陷上诉人恶意毁约。上诉人在此再次声明以下几点事实并附足够证据证明所述事实：一、九鼎公司在房屋卖家没有同意房屋买卖走非资金监管的情况下将非监管事项写入合同约定之中，这直接导致了买卖双方对和平解约环节产生相反的理解和认定，直至纠纷不可调和占用有限的国家诉讼场所和资源对簿公堂。而且九鼎公司还以此原本不该有的条款要挟、刁难上诉人无限制地配合。二、对于和平解约一事，上诉人意识到房屋卖家对于贷款事宜和合同条款的理解可能有一定误解和偏差，一直在和九鼎公司积极善意地沟通希望其能在中间做工作，让卖家一方面要理解上诉人一直在约定范围内最大限度地履行合同，另一方面卖家所认定的没有达到和平解约条件其实是被错误的合同条款所误导。但令人遗憾的是，在整个过程中九鼎公司未能认识和反省自身的工作失误和错误，反而在错误的道路上越走越远。2020年5月12日，在得知荣阳市邮政储蓄银行国泰路支行拒批贷款后，九鼎公司胡志琳要求上诉人投诉到银监会，2020年6月9日在明知各大银行贷款已经贷无可贷，合同达到完全和平解约条件的情况下，九鼎公司却刁难上诉人，说什么银行不批准贷款，上诉人就应该去不停地投诉、起诉银行。做为一个消费者和有偿服务的承受方，是谁也不会容忍对方拿着自己的佣金却做着吆五喝六刁难和伤害自己的事。鉴于以上事实和理由，上诉人认为九鼎公司作为从业多年的中介公司，应该深知专业和服务对于企业的重要性，在本次房屋买卖过程中九鼎公司虽然有一定的劳动付出，但鉴于其工作失误和错误的客观存在、服务态度的蛮横和无理、故意拖延做无用功，上诉人拒绝为其支付劳动报酬即合同中所说的“佣金和代办费”，如此漏洞百出的合同、如此失去效率和标准的中介服务，且房屋买卖并没有促成，上诉人觉得佣金无从谈起。九鼎公司的错误做法和错误坚持，浪费了各方的宝贵时间，损害了上诉人多次主动沟通的积极性和为解决问题付出的精神情感和诚意，故提出上诉，支持上诉人的合法正当合理诉讼请求。九鼎公司辩称：九鼎公司作为双方房屋交易的居间方，其主要义务是促成双方签订房屋买卖合同，在本案中九鼎公司已经促成双方签订了书面的房屋买卖合同，完成了主要的居间义务。但因原告方原因导致后续贷款未能审批，房屋交易未能达成。一审法院已经基于此情况，判令九鼎公司退还其代办费。因此，一审查明案件事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。王伟述称：王伟是售卖房屋的，在售房合同签订的时候，期望是把房子卖出去，根据这个契约对方付钱，王伟给宋世森房子就行了。但是对方因为房产降价，他就有意违约，从某种意义上讲，王伟是受害方，上诉人是恶意违约。第一次的邮政贷款据说是70万，这也已经比房价要高了，上诉人期望的是90万，这种期望本身是不合理的，因此在第一次邮政贷款的时候，上诉人已经采取恶意的不合作，导致了第一次贷款的失败。后来又到郑州银行以及农业银行，都没有办成。王伟只是一个卖房的，但是由于宋世森与不合作，从去年11月份签售房合同到今年3月份，上诉人实际上已经决定不买房了，给王伟造成了经济上的损失，还有精神上的损失。宋世森向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告王伟签订的《房屋买卖合同》，双方互不承担违约责任；2.判令被告九鼎公司退还原告定金及中介费用20000元，并赔偿原告误工费10000元；3.判令被告九鼎公司停止不实宣传；4.被告九鼎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年11月，原告通过被告九鼎公司员工陈磊的微信朋友圈得知二手房买卖信息。经实地看房，2019年11月20日，原告作为乙方（买方）、被告王伟作为甲方（卖方）、被告九鼎公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：第一条、房屋状况。甲方拥有位于荥阳市××××、广古路北侧清华忆江南七区8号楼五单元的房屋，房屋所有权证号为荥阳房权证字第××号，房屋所有权人为王伟，房屋建筑面积为96.74平方米；第二条、成交价格。甲乙双方经协商一致，同意该房屋及其配套设施的总价款为680000元整；第三条、乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费人民币20000元整（其中佣金及代办费人民币11900元，余额作为向甲方支付的定金）；第四条、付款方式。甲乙双方同意付款方式为按揭贷款：甲、乙双方共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行办理相关手续。乙方应按房管局及相关银行实时政策及时足额监管或支付首付款。乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准；第五条、立契过户时间。甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内共同到房管局办理过户及相关手续；第六条、费用承担。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费人民币2000元；第八条、违约责任。甲乙双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户、贷款手续，视其违约，应承担其违约责任。甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。若甲方违反本合同第五条的约定，或者违反上述约定，应双倍返还乙方交付的定金并以相当于该房屋总房价款的5%向乙方支付违约金，乙方向丙方支付的费用由甲方直接赔付给乙方。若乙方违反本合同第五条的约定，或违反上述约定，其无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失；第十二条、其他约定事项。1.该房屋交易流程为资金监管流程；2.如因银行审批征信原因，贷款审批不通过，双方互不承担违约责任、和平解约等。该合同有原告宋世森、被告王伟签名，被告九鼎公司加盖公章。当天，原告缴纳中介费及代办费11900元、定金8100元，共计20000元。2020年1月，原告根据被告九鼎公司的安排交纳二手房按揭手续费14719元，该款由荥阳宅天下房产营销策划有限公司出具收据。2020年2月27日，被告九鼎公司员工胡志琳微信通知原告银行贷款审批已经通过，但此时为疫情期间，原告无法办理相关手续。2020年5月12日，胡志琳和黑丽芹确认银行方面拒绝原告的贷款申请，手续费14719元由黑丽芹通过胡志琳（被告九鼎公司员工）全额退还。一审法院认为，原告（买方）、被告王伟（卖方）、被告九鼎公司（居间方）签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，且不违反相关法律的强制性规定，该合同合法有效，各方应按合同约定履行自己的义务。根据《房屋买卖合同》第四条的约定，本案所涉房产购房款的付款方式为按揭贷款，原告、被告王伟共同委托并全面配合被告九鼎公司办理贷款相关手续。但在办理房屋贷款的过程中原告的贷款申请未获相关银行批准，致使房屋买卖合同无法继续履行，原告与被告王伟签订的房屋买卖合同的目的不能实现，且原告和被告王伟在庭审过程中均同意解除房屋买卖合同，故该院确定该《房屋买卖合同》于2020年7月3日解除。被告九鼎公司在上述房屋买卖合同的签订过程中，已经提供订立合同的媒介服务并促成原告、被告王伟签订《房屋买卖合同》，原告应当按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定向被告九鼎公司支付报酬，原告认为被告九鼎公司在合同的订立过程中存在工作失误，但原告并未提供充分的证据予以证明，故原告要求被告九鼎公司退还中介费9900元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。根据《房屋买卖合同》第六条的规定，被告九鼎公司办理房屋交易手续，原告应支付代办费2000元，但因房屋买卖合同解除，本案所涉的房产不需要办理房屋交易相关手续，故被告九鼎公司应返还原告代办费2000元原告、被告王伟在履行合同过程中，原告的贷款申请未获银行审批，致使房屋买卖合同无法继续履行，且被告九鼎公司已提供媒介服务，故原告要求被告九鼎公司赔偿误工费10000元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。原告要求被告九鼎公司返还定金的诉讼请求，根据《房屋买卖合同》第十二条的规定：“贷款审批不通过，双方互不承担违约责任”，且被告九鼎公司在庭审中同意返还原告购买房屋的定金8100元，故被告九鼎公司应将其保管的定金8100元返还原告，原告的该项诉讼请求，该院予以支持。原告要求被告停止不实宣传的诉讼请求，因本案属于房屋买卖合同纠纷，该诉讼请求与本案不属同一法律关系，故该院不予支持。被告王伟反诉要求原告及被告九鼎公司赔偿损失30000元的诉讼请求，根据《房屋买卖合同》第十二条的规定，被告王伟的反诉请求，证据不足，该院不予支持。被告九鼎公司的辩解理由，部分成立，该院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告宋世森（买方）、被告王伟（卖方）及被告郑州九鼎房地产营销策划有限公司（居间方）签订的《房屋买卖合同》于2020年7月3日解除；二、被告郑州九鼎房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋世森定金8100元及代办费2000元，共计10100元；三、驳回原告宋世森的其他诉讼请求及被告王伟的反诉请求。如果被告郑州九鼎房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费275元，反诉案件受理费275元，由原告宋世森负担182元，被告郑州九鼎房地产营销策划有限公司负担93元，被告王伟负担275元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人宋世森与原审被告王伟及被上诉人九鼎公司签订的《房屋买卖合同》，是三方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应按合同约定履行自己的义务。由于在办理房屋贷款的过程中，上诉人的贷款申请未获相关银行批准，致使房屋买卖合同无法继续履行，合同的目的不能实现，且宋世森和王伟在一审中均同意解除该房屋买卖合同，故一审法院确定该《房屋买卖合同》于2020年7月3日解除并无不当。九鼎公司在上述房屋买卖合同的签订过程中，已经提供订立合同的媒介服务并促成宋世森、王伟签订了《房屋买卖合同》，上诉人应当向被上诉人九鼎公司支付相应的报酬。上诉人认为九鼎公司在合同的订立过程中存在工作失误，但上诉人并未提供充分的证据予以证明，故原审对上诉人要求九鼎公司退还中介费9900元的诉讼请求不予支持亦无不当。上诉人要求九鼎公司赔偿其误工费10000元，证据不足。关于上诉人宋世森要求被上诉人停止不实宣传的诉讼请求，因本案属于房屋买卖合同纠纷，该诉讼请求与本案不属同一法律关系，不予支持。关于上诉人要求九鼎公司赔偿其精神损失费5000元及向其道歉的问题，因其在一审中未提起该项诉求，不属于本院二审审理范围，本院不予处理。综上所述，宋世森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由宋世森负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年九月二十五日法官助理张彦超书记员娄杨杨