湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初565号原告：武汉中晖物业发展有限公司恩施分公司，登记营业场所恩施市小渡船办事处大桥路一巷47号，统一社会信用代码91422801MA490UDA9D。代表人：贺俊铭，该公司负责人。委托诉讼代理人：洪清锋，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱小艺，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：叶恩慧，女，生于1966年5月10日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址恩施市，现住恩施市，原告武汉中晖物业发展有限公司恩施分公司（以下简称中晖物服公司）诉与被告叶恩慧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序与中晖物服公司诉向赫等15案合并公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人洪清锋、朱小艺，被告叶恩慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中晖物服公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年8月20日至2019年4月30日的物业管理服务费2541（131.35㎡×0.95元/㎡×610天÷30天/月），违约金4658元（2541元×610天×3‰）、律师费200元；2、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月20日，被告所在小区业主委员会（世纪庭苑小区业主委员会）与原告签订了《物业管理服务合同》，委托原告对世纪庭苑小区进行物业管理，合同期限为两年，自2017年8月20日起至2019年8月20日止，业主和物业使用人应每年年初向原告足额预交物业管理服务费。在合同履行期间，原告积极履行合同义务，提供了完善的物业服务，但被告自2017年8月20日至2019年4月30日，无正当理由未按照合同约定按时交纳物业管理服务费用。经原告书面催收后，被告仍未向原告支付拖欠的物业管理服务费用。综上，原告认为，被告拒不交纳物业管理费的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据民事诉讼法的规定提起诉讼，诚望法院依法判准原告的诉讼请求。审理中原告变更诉讼请求第一项的物业管理服务费为D栋602号2017年10月31日至2017年11月24日期间24天的物业费61元、违约金4.39元，D栋1103号、D栋1201号、E栋104号、E栋403号自2017年8月20日计至2019年12月31日共28个月11天的数额合计为11443元（3742元+3742元+1994元+1965元）、违约金合计为29214元（9553元+9553元+5091元+5017元），以上共计物业费11504元、违约金29218.39元，同时在事实部分补充被告叶恩慧在该小区有D栋602、D栋1103号、D栋1201号、E栋104号、E栋403号五套房屋，其中D栋602欠费24天，后四套存在相同的欠费情况。被告叶恩慧辩称，D栋1103号房屋面积为131.35平方米属实，D栋602号已于几年前卖给了别人，签的有合同，但是没有过户手续，因为是还建的房子，一直没有验收，其他都是我的房子，都是还建房，没有交费的原因原告管理不到位，业主车辆进出要给钱、装修的车辆进出要给钱、客人车辆进出也要给钱，而外面的人却可以在小区停车，单元门延迟安装，拿不到钥匙，房屋没有验收，物业却进行了管理，是不合法的，广告费用也没有公示，开发商存在违约情况，三期并未委托物业，C、D栋之间存在垃圾场，小区臭味严重。物业还要收维修基金，我觉得是不应当收取的。经审理查明，原告中晖物服公司是于2017年8月4日在恩施市工商行政管理局注册成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股）类型企业非法人，登记经营范围有物业服务、家政管理、保洁服务、园林绿化工程施工。被告叶恩慧家所有的房屋位于恩施市世纪××小区××、××、××、××、××号，其中D栋602建筑面积为79.73平方米、D栋1103号建筑面积为131.35平方米、D栋1201号建筑面积为138.87平方米、E栋104号建筑面积为73.99平方米、E栋403号建筑面积72.94平方米，所在小区位于恩施市××渡船街道办事处工农路××号，建筑面积68765.67平方米，住户总数为9栋612套，有规划露天停车位81个、地下停车位98个，该小区成立有业主委员会，名称为“世纪庭苑业主委员会”（以下简称业委会）。2017年8月20日，原告中晖物服公司作为乙方与作为甲方的业委会签订《委托物业管理服务合同》，对物业基本情况、委托管理事项及服务期限、双方权利义务、服务目标和管理服务费用、合同终止、违约责任、特别说明和免责声明、其他事项等事宜进行了约定，合同期限为两年，即自2017年8月20日起至2019年8月20日止，合同第八条约定“管理服务费用（收费时间以2017年8月20日起，开始计费收费）1、一期多层：0.5元/平方/月；（按普通住宅三级服务标准）：2、二期、三期小高层：0.95元/平方/月（费用包括二次加压、电梯用电等费用，实际物业服务费约为0.65元/平方/月，按普通住宅三级服务标准）3、管理服务费标准的调整按每年＿%的幅度上调；4、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部分、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督”，第十一条约定“物业管理服务费付款方式、支付时间1、乙方按业主、使用人购置房屋建筑面积，按上述标准向业主、使用人收取物业服务管理费；2、物业使用人空置房屋，其收费按合同约定收费标准的100%比例收取物业服务费；3、物业服务费需预交，每年年初向乙方足额预交”，第十三条第8项约定“业主、使用人未能按时交纳物业服务费用的，乙方可采取电话催缴、书面催缴和当面催缴等方式，并可采取相应催缴措施。对于欠缴二个月（含）以上或拒缴物业费用的，乙方可采取如下一种或多种方式处理：A、在物业区域内显著位置公布名单和欠费情况；B、若发生延期缴费，每逾期一日业主、使用人应按所欠费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金；C、逾期满三十天仍不缴纳者，乙方可采取停水、停电等措施，直到业主、使用人缴齐所欠费用、违约金等费用为止；D、若因欠费问题提起民事诉讼，败诉方除承担诉讼费外，还应承担胜诉方为此案而发生的律师费、交通费、文印费以及人工费等费用”。前述合同到期后，原告分别于2019年和2020年与业委会续签了物业服务合同。自原告进驻小区至今，被告经原告多次催收，未向原告交纳D栋1103号、D栋1201号、E栋104号、E栋403号房屋的物业服务费用，也未交纳D栋602号自2017年10月31日至同年11月24日期间的物业服务费用，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：㈠遵守管理规约、业主大会议事规则；㈡遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；㈢执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；㈣按照国家有关规定交纳专项维修资金；㈤按时交纳物业服务费用；㈥法律、法规规定的其他义务”，第十二条规定“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力”，第四十一条第一款规定“业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告中晖物服公司与被告房屋所在小区的业委会签订了《委托物业服务合同》，该合同没有依据表明具有违反法律、行政法规强制性规定的情形存在，应认为是合同双方当事人真实意思表示，合同内容中合法的约定，对合同双方及作为业主的被告具有约束力。现原告依照约定正常履行了合同义务，被告作为该小区的业主享受了物业服务，且审理中被告未举证证明本案存在可以减付费用的事实和理由，依法应按合同约定和法律规定支付物业服务费，因此对原告请求被告支付物业服务费用的请求，本院予以支持。原告要求被告支付2017年8月20日起至2019年12月31期间五套房屋的物业管理费符合双方合同约定，本院对此予以支持，就具体的数额，原告存在计算错误的情况，依照被告的房屋面积和原告所主张的标准、计算方式，应确定被告应当交纳的物业服务费用总额为11292元。原告要求被告支付违约金、律师费，虽在《委托物业管理服务合同》中具有相关约定内容的记载，但违约金的比率折算为月利率9%，显然过高，且条例、解释均只规定就物业管理服务费而言，因此应认为原告的此两项请求没有相关法律规定基础，因此对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。依据合同法和《物业管理条例》的规定，物业服务合同相较于一般合同具有一定的特殊性，相关法律规定的立法重点在于保障公共部分相关设施、环境、管理的正常且持续不断的运行，被告的辩解中没有原告在提供服务和管理过程中存在仅针对其个人权益构成违约的情形，其辩解中涉及开发商的问题不能在本案中进行审理，涉及设施购置和服务质量的相关问题，应由业主委员会作为合同一方依法主张权利，均不是被告可以作为不交或拒交物业服务费的理由，因此对被告的相关辩解理由，本院均不予采纳。被告叶恩慧对欠缴原告的物业管理费用，应及时向原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶恩慧于本判决生效之日起五日内一次性支付原告武汉中晖物业发展有限公司恩施分公司2017年8月20日起至2019年12月31期间D栋602号、D栋1103号、D栋1201号、E栋104号、E栋403号等五套房屋的物业服务费共计人民币11292元。二、驳回原告武汉中晖物业发展有限公司恩施分公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告叶恩慧负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年九月二十四日书记员  包梦园