广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初1155号原告：中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行，住所地茂名市**********。负责人：谢三山，该行行长。委托诉讼代理人：郑海东，该行职工。委托诉讼代理人：莫竣杰，该行职工。被告：刘跃华，女，1974年10月2日出生，汉族，住韶关市浈江区***********。公民身份号码512************76X。被告：茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司，住所地茂名市********。法定代表人：邓亚宁。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行（以下简称农行茂南支行）诉被告刘跃华、茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2020年6月4日裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行茂南支行的委托诉讼代理人郑海东，被告刘跃华及被告宏丰公司的委托诉讼代理人余晓恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行茂南支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘跃华立即偿还结欠原告农行茂南支行的债务合计436023.37元（其中本金431272.82元、利息4750.55元，暂计至2020年1月31日，之后利息数额按照法律规定及合同约定另计）；2、确认原告农行茂南支行对被告刘跃华名下位于茂名市***************的房地产【商品房买卖合同，（购房合同编号：2017****35），不动产登记证明：粤（2019）茂名市不动产证明第000***5号】拥有抵押权，判令被告方共同配合完善上述房产的权属登记及抵押登记手续，并将原告设定为第一顺序抵押权利人，并对房屋变现所得款项享有优先受偿权；3、判令被告宏丰公司对被告刘跃华的上述债务承担连带保证责任；4、判令被告方承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告农行茂南支行与被告刘跃华于2017年4月26日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：No：440***********847，以下简称《借款合同》），合同第二部分第二十三条约定：借款金额为人民币肆拾柒万元整；第三十一条、第三十二条约定：被告刘跃华以茂名市***************作抵押担保。根据该合同，被告刘跃华于2017年5月1日签署个人借款凭证，借款金额47万元，期限至2037年4月30日，执行利率为4.41%，逾期利率为6.615%；借款发放后，被告刘跃华从2019年12月1日开始出现逾期，经原告农行茂南支行多次催收，但被告刘跃华均未能依约还款，至2020年1月31日止，共结欠本息合计436023.37元【其中本金431272.82元、利息4750.55元，暂计至2020年1月31日，之后利息数额按照法律规定及合同约定另计】。被告刘跃华的行为已构成了严重违约。被告刘跃华以其位于茂名市***************的房地产（购房合同编号：2017****35）为上述借款作抵押担保，并办理了合法的抵押权预告登记手续【不动产登记证明：粤（2019）茂名市不动产证明第000***5号】。刘跃华与刘素刚为配偶，上述借款发生在其夫妻关系存续期间，属其夫妻共同债务，刘素刚应承担连带偿还责任。根据《借款合同》（合同编号：440***********847）第三十五条被告宏丰公司自愿为被告刘跃华的上述债务承担连带保证责任。贷款发放后，被告刘跃华经未能依约还款，截至2020年1月31日，被告刘跃华尚欠本金431272.82元、利息4750.55元。原告农行茂南支行追讨无果，故诉至本院，请求判如所请。被告刘跃华辩称，借款属实，由于丈夫去世无法归还借款，且被告刘跃华没有工作，没有收入来源。被告宏丰公司辩称：1、确认原告农行茂南支行与被告刘跃华之间的房屋抵押关系合法有效；2、同意原告民事起诉状中的诉讼请求2，判决原告农行茂南支行对被告刘跃华购买的案涉房屋申请拍卖、变卖所得房屋价款享有优先受偿权；3、判定本案全部诉讼费用由被告刘跃华承担。原告农行茂南支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘跃华、宏丰公司未提交证据材料。本院对原告农行茂南支行提交的证据经审核予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年4月11日，刘素刚与被告刘跃华（买受人）与被告宏丰公司（出卖人）签订了合同编号为2017****35的《商品房买卖合同（预售）》，约定刘素刚与被告刘跃华向被告宏丰公司购买茂名市***************（以下简称1404号房）；建筑面积共102.93平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6096元，总价款为627461元；买受人已于2017年4月11日前支付首期房价款157461元，占全部房价款的25.09%，余款470000元向金融机构申请贷款支付。2017年4月11日，刘素刚与被告刘跃华向原告农行茂南支行提交《个人信贷业务申请表》及《同意房产抵押承诺书》，向原告农行茂南支行申请住房贷款，并同意以其名下1404号房作为抵押物。2017年7月26日，原告农行茂南支行（贷款人）与被告刘跃华（借款人）和刘素刚（保证人）签订《借款合同》，主要约定：借款人借款470000元用于购买1404号房；借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月；借款采取保证及阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人宏丰公司提供连带责任保证，由被告刘跃华以1404号房作抵押担保，保证方式为连带责任保证；保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利等债务人应承担的一切费用；保证期限为借款到期日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，按逾期借款利率计算。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。同时对其他权利义务作了相关约定。2017年5月1日，原告农行茂南支行向被告刘跃华发放了贷款470000元，并约定借款到期日为2037年4月30日，执行年利率为4.41%，逾期年利率为6.615%。2019年2月20日，原告农行茂南支行与刘素刚、被告刘跃华到房产管理部门办理了1404号房的预告登记手续。贷款发放后，刘素刚、被告刘跃华未能依约还款，截至2020年1月31日止，被告刘跃华拖欠借款本金431272.82元，利息4750.55元。另查明，刘素刚已于2019年11月5日因交通事故死亡，本院于2020年6月8日作出（2020）粤0902民初1155号之二民事裁定书，驳回原告农行茂南支行对刘素刚的起诉。庭审中，原告农行茂南支行确认截至2020年7月1日止，被告刘跃华尚欠借款本金425779.66元及利息7460.24元（该利息暂计至2020年7月1日止，此后利息按合同约定另计至还清款项时止）。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》、《个人信贷业务申请表》、《借款合同》、《贷款发放通知单》、《借款凭证》等均系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，各方应依约履行。被告刘跃华未能依约偿付借款本息，已构成违约，被告刘跃华应偿付借款本金425779.66元及利息7460.24元（该利息暂计至2020年7月1日止，此后利息按合同约定另计至还清款项时止）给原告农行茂南支行。对于本案的抵押担保及保证问题。首先，案涉房产设定的是预告登记，预告登记权利人为原告农行茂南支行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告农行茂南支行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告刘跃华名下，抵押权设立登记无法完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告农行茂南支行所主张的抵押权并未设立，其请求对案涉房屋行使抵押权没有法律依据。故原告农行茂南支行请求确认1404房产抵押有效，要求优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。由于1404房的抵押权未设立，被告宏丰公司根据《借款合同》的约定，需对以上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告宏丰公司在承担保证责任后，有权向债务人即被告刘跃华追偿。至于原告农行茂南支行请求被告共同配合完善上述房产的权属登记及抵押登记手续，并将原告设定为第一顺序抵押权利人的问题，是属另一法律关系，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告刘跃华于本判决发生法律效力之日起十日内偿付借款本金425779.66元及利息7460.24元（该利息暂计至2020年7月1日止，此后利息按合同约定另计至还清款项时止，以不超过年利率24%为限）给原告中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行；二、被告茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司对上述第一项债务在被告刘跃华名下位于茂名市***************的房产【不动产登记证明：粤（2019）茂名市不动产证明第000***5号】办理正式抵押登记的不动产登记证明前承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，诉讼保全费2770元，合计10610元（原告中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行已预交10610元），由被告刘跃华、茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司负担。被告刘跃华、茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  吴俏丽人民陪审员  周显霞人民陪审员  苏桂珍二〇二〇年九月四日书 记 员  莫丽娜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。