四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3828号 上诉人（原审被告）沈强，男，1977年2月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 上诉人沈强因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2006年5月6日，××花园业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《××花园小区物业管理服务合同》，主要约定：将××花园小区委托乙方实行全面物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取水、电、气、垃圾处置费等的代收代缴；按房屋建筑面积计费，电梯公寓物业服务费每月每平方米1元；业主应在每月10-15日缴纳当月物业服务费及其他费用；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按欠缴费总金额的3‰收取违约金；业主逾期缴纳代收费用的，从逾期之日起每天按欠缴费总金额的5‰收取滞纳金；委托期限为2006年5月1日至2011年4月30日。2012年7月18日，××花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《××花园物业服务试用合同》，主要约定：将××花园小区继续委托乙方实行物业管理；按房屋建筑面积计费，电梯住宅物业服务费每月每平方米1.2元；物业服务费、乙方代收代缴的费用等均应在每月20日前缴纳；逾期未交物业费用的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金；试用期为2012年8月1日至2012年10月31日止。成都市青羊区××街道××社区出具证明，载明：位于成都市青羊区××大道××号××小区，自2006年5月1日至今一直由嘉丽来物业公司进行物业服务。位于成都市青羊区××大道××号房屋（权0857478，建筑面积170.25平方米）的所有权人为沈强。经嘉丽来物业公司多次书面、电话等催收，沈强至今未缴纳自2013年1月至2019年8月的物业费13620元。 原审法院认为，××花园小区业主委员会有权选聘物业服务企业，其所作出的决定对全体业主具有约束力。嘉丽来物业公司系经××花园小区业主委员会选聘，签订书面物业服务合同的物业管理机构。双方签订的《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。虽然该合同约定的期限已经届满，但根据青羊区府南街道锦屏社区出具的《证明》，××花园小区自2006年5月1日至今一直由嘉丽来物业公司进行物业服务，因此，在嘉丽来物业公司与××花园业主委员会未新签订合同的情况下，双方事实上按前述合同的约定继续履行至今。案件中嘉丽来物业公司提供了物业服务，根据合同约定，业主应交纳相应的物业服务等费用。故嘉丽来物业公司诉请沈强支付2013年1月至2019年8月的物业费13620元，予以支持。关于嘉丽来公司诉请的代垫垃圾处置费，因案件中嘉丽来物业公司未提交证据证明已实际代缴前述费用，故对该项主张，不予支持。关于违约金。根据合同约定，沈强应在每月20日前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金。沈强逾期未付，应按合同约定承担部分违约金，现嘉丽来物业公司自动调整其违约金为未缴费的30%，故对嘉丽来公司诉请的违约金4086元，予以支持。综上，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、沈强于判决发生法律效力之日起十日内向嘉丽来物业公司支付物业服务费13620元及违约金4086元；二、驳回嘉丽来物业公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由沈强负担。 宣判后，沈强不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人嘉丽来物业公司未按照案涉物业服务合同约定提供服务，存在大量服务瑕疵，其为了谋求利益最大化，服务严重缩水，远远不能达到合同约定的服务水平，在绿化、公共区域维护、安保服务、公共收益等很多方面存在未按照合同约定履行的情况，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，案涉《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》为业委会的权利行使，合法有效，被上诉人依合同完全履责，提供的物业服务多次得到职能部门的表彰和大部分业主的认可，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××花园业委会签订的《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人沈强提交的证据不能证明案涉两份物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××花园小区提供了物业服务，沈强作为小区业主，亦应支付物业服务费。关于违约金，因案涉试用合同于2012年10月31日到期后嘉丽来物业公司并未与××花园业委会继续签订物业服务合同，故其要求沈强支付违约金无法律依据，原审法院判决沈强向嘉丽来物业公司支付违约金不当，本院予以纠正。综上，沈强的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10464号民事判决； 二、沈强于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳自2013年1月至2019年8月的物业费13620元； 三、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费215元，由沈强负担165元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担50元；二审案件受理费215元由沈强负担150元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担65元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦