山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9864号 上诉人（原审原告）：姜涛，男，1982年4月20日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：孙国涛，山东昌阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁玉虎，山东昌阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛广利置业有限公司，住所地青岛市李沧区金水路。 法定代表人：程璞，总经理。 委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上诉人姜涛因与被上诉人青岛广利置业有限公司（以下简称广利置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持姜涛的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由广利置业公司承担。事实与理由：一审认定事实错误。一审认定：“姜涛主张部分条款为格式条款，但从姜涛出具的承诺函内容显示，双方已就条款内容进行协商。涉案合同对房屋价款约定明确(即均以房屋全装修总价为准)，现姜涛诉请返还装修价差，实为变更合同价款。价格条款为买卖合同实质性条款，变更需经双方协商一致或符合法律规定。姜涛已在合同之外单独承诺在存在装修价差的情况下，仍认可装修总价款730020元，该承诺系对己方权利的自行处分，具有约束力。姜涛鉴定申请，与本案事实认定无涉，不予准许。”上述事实认定不清且明显错误，理由如下：1.合同主文第三条（字号为3号字）与合同补充条款（字号为6号字）关于价格条款的约定明显相悖，均系广利置业公司单方制作的格式条款，且合同主文与补充条款36页之多，该条款为补充条款且系格式条款，字号相对主合同明显偏小，限制、排除姜涛的权利，未尽合理提示和说明义务，应为无效条款，应依法认定房屋出售价格为1902797元，装修价格为730020元。2.关于姜涛曾向广利置业公司出具承诺书一份，内容主要为姜涛知悉涉案房产装修总价款为730020元，该价格可能与装修成本存在差距，姜涛仍认可该价格。承诺书不存在姜涛明确表示放弃追究装修价格价差的权利。该承诺书缺乏签字日期，实际签订主合同当日先签订承诺书后签订主合同（广利置业公司庭审中予以自认），并非在签订合同后或房屋交付时签字，假如承诺书真是姜涛自愿放弃装修价差，明显也系主合同变更了承诺内容。一审对该事实未予查明。该承诺书亦系广利置业公司出具的格式条款，限制、排除姜涛的权利，未尽合理提示和说明义务，广利置业公司并未说明、提示差距有多少；经姜涛找专业装修人员对房屋实际装修价值进行评估只有5万元，与约定的装修价款730020元相差68万余元，显失公平。一审不准予姜涛进行实际装修价值鉴定申请，明显偏袒广利置业公司，导致无法查清本案事实。因此，承诺书不能确认姜涛自愿放弃对实际装修价值与约定装修价格之间的差额。综上，广利置业公司利用开发商的优势地位，通过搞文字游戏，欺诈消费者，违背备案规定，望二审法院依法查明事实，支持姜涛的上诉请求。 广利置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回姜涛的上诉请求。 姜涛向一审法院起诉请求：1.判令广利置业公司支付李沧区金水路1068号保利·中央公园北区x号楼x单元x层x户楼房的实际装修价值与合同约定价款差额10000元（待房屋实际装修价值评估后，再行变更、追加诉讼请求数额）；2.诉讼费用由广利置业公司承担。 一审法院认定的事实： 1、2017年3月30日，姜涛作为乙方、广利置业公司作为甲方签订商品房预售合同一份，约定姜涛购买广利置业公司位于青岛市李沧区金水路1068号保利·中央公园北区x号楼x单元x层x户房屋一套，建筑面积121.67平方米。合同第三条约定，房屋建筑面积单价为15639元/平方米，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1902797元；房屋全装修总价2632817元。合同附件三中约定了装修及设备标准等内容。 此外，合同补充条款中约定“甲乙双方确认，乙方经充分考虑后自愿按照合同第三条约定的价格购买本合同项下房屋，且乙方确认：⑴、该房屋全装修总价与该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）的差额并非装修标准或装修造价成本，乙方不因该房屋装修价格或标准向甲方提出调减房价、违约责任等任何权利诉求。⑵、买卖合同及补充条款签订后，买卖合同第三条约定的房款不因任何因素而调整。……。⑶、买卖合同及本补充条款所约定的相关内容，若涉及到房屋价款（包括但不限于违约金的计算基数），均以该房屋全装修总价为准”。姜涛主张该条款为格式条款，限制、排除姜涛权利，广利置业公司未尽合理提示和说明义务，为无效条款。 姜涛主张，认可装修价值应为730020元（2632817元-1902797元），但主张实际装修价值仅为50000元，广利置业公司没有严格履行合同。 姜涛曾向广利置业公司出具承诺书一份，内容主要为姜涛知悉涉案房产装修总价款为730020元，该价格可能与装修成本存在差距，姜涛仍认可该价格，并承诺不因该房屋装修价格向广利置业公司提出调减房价、违约责任等任何利益诉求，……；“上述承诺内容系本人与贵司平等协商一致后，本人自愿承诺，……，本承诺函系本人的真实意思表示。” 2、姜涛已足额支付全部房款。 广利置业公司于2019年6月28日交付房屋。姜涛提交售楼确认书复制件一份，显示姜涛签收时曾备注“本人对该房屋精装修标准有异议”。广利置业公司对该证据真实性有异议。 3、姜涛申请一审法院对涉案房屋实际装修价值进行评估。 一审法院认为，姜涛、广利置业公司之间成立买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方须恪守约定，全面履行。姜涛主张部分条款为格式条款，但从姜涛出具的承诺函内容显示，双方已就条款内容进行磋商。姜涛以格式条款无效为辩，无事实依据，不予采信。 涉案合同对房屋价款约定明确（即均以房屋全装修总价为准），现姜涛诉请返还装修价差，实为变更合同价款。价格条款为买卖合同实质性条款，变更需经双方协商一致或符合法律规定。现姜涛已在合同之外单独承诺在存在装修价差的情况下，仍认可装修总价款730020元，该承诺系对己方权利的自行处分，具有约束力。姜涛诉请返还差价，违背承诺，有违诚信；姜涛亦未陈述并举证证明其要求调整价款具有其他法定或约定事由。故，姜涛诉请，证据不足，不予支持。 姜涛鉴定申请，与本案事实认定无涉，不予准许。 据此，判决：驳回姜涛对广利置业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由姜涛承担。 经审理查明，原判认定事实正确，本院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋装修差价应否返还问题。姜涛要求广利置业公司返还涉案房屋装修差价，并主张涉案合同部分条款及承诺函系格式条款，应属无效，对此本院认为，承诺函系与涉案合同同日出具，承诺函中姜涛已明确表示在与装修成本存在差距的情况下，仍认可装修总价款为730020元，并在承诺函两处涉及其签名处签字并捺印确认，故该承诺函系姜涛的真实意思表示，应视为姜涛对涉案房屋装修差价的认可。现姜涛主张涉案房屋装修价值另外单算，缺乏依据，其要求广利置业公司返还装修差价款，不符合双方合同约定，亦缺乏法定事由，故一审法院认定姜涛诉请证据不足不予支持正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人姜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊