安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0103民初7507号原告：合肥居安物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路以南凤凰山路以东正奇金融广场B-1401，统一社会信用代码91340100684999328L。法定代表人：余勇，董事长。委托诉讼代理人：陈友枝，公司员工。被告：胡宁，女，1974年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告合肥居安物业管理有限公司（以下简称居安公司）诉被告胡宁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告居安公司的委托诉讼代理人陈友枝，被告胡宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费806元,滞纳金242元,合计1048元(计算时间自2018年9月19日至2020年5月18日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系畅和家园为7幢802室业主,该房建筑面积为55.99㎡。2016年8月1日合肥市庐阳区毫州路街道委托原告对该小区进行物业管理。原告一直积极履行相关权利义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年9月19日起便无故拖欠物业管理费。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用,但其未予理睬。现根据《中华人民共和国合同法》109条规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。胡宁辩称，本人在畅和小区内有4套住宅，分别为13栋2303(13栋2303房从拿房至今一直缴纳物业费)、7栋802、17021902，这3套房自2016至2018年9月均能够缴纳物业费，因向物业反映的问题一直未得到解决，2018年9月19日开始未缴纳物业费。在4套房屋中，仅13栋2303房屋内的问题，物业给予协调维修，本人也遵照协议一直积极给予缴纳物业费，说明本人主观上没有违约的想法和做法:对7栋的3套住房，因为问题较大，物业也没有给予解决和协商，故物业费迟迟未交。本人自2018年9月后未再缴纳物业费，原因有四点：1、楼内环境卫生差，经常散发恶臭味，影响正常生活；2、消防存在极大隐患；3、房屋存在问题得不到正常的维修;4、电梯发生隐患后，未告知真实过程和原因，对电梯质量存疑，物业未出通告，剥夺知情权等方面。现从以下几方面进行举证:一、根据《合肥市物业管理条例》第三条指出:业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。原告从提供服务以来，对7栋里的很多问题均得不到妥善处理，也未及时与业主沟通，导致业主对物业公司不满，出现不按时缴纳物业费的问题，原告没有从服务的角度去调查是什么原因造成不缴纳物业费的情况出现，不能够及时的解决业主反映的问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费(少数人员态度恶劣)、门上贴条、最后起诉法院。1、7栋802室长期存在异味中。5-6楼消防通道大量被垃圾占据，5楼用户长期在小区内捡拾垃圾，并将垃圾堆放在5-6楼的消防通道内，长期散发刺鼻的异味(多次向物业反映，没有处理结果，问题一直存在，有照片为证)；2、1702室在拿到房子后，当时发现厨房下水PVC管上有透明塑料薄膜包裹，本人以为是新的管道上都有薄膜包裹没有在意，在使用中发现，在薄膜处经常漏水，发现原来PVC管道上烂了一个很大的洞(漏水厉害，一直用薄膜包裹着照片附后)，随后立即向物业反映，物业给我的答复是:登记一下，但是过了维修期，随后问题就不了了之了，至今也没有给我一个说法。在PVC管道和旁边的铁管子上有漏水痕迹，造成橱柜发霉，管道漏水造成下方霉变，刺鼻的味道长期存在厨房中。厕所墙面防水未起作用，墙面起皮脱落，未维修(有照片为证);卧室屋顶有水渍未维修;阳台热水器滴水严重且变形均未得到维修与处理等情况；3、原告违反《物业法》第二十八条，其在承接物业工作时，对公共设备查验不过关:事实是新电梯质量不过关投入使用不久，经常出现故障，行驶中频繁出现急坠、停止运行等现象。2018年期间发生电梯坠亡事故，原告对事故整个过程没有给业主通告事实的经过和原因，而一味强调自己是受害方，对电梯安全问题也没有合理的解释，给本人和楼栋居民心理造成阴影，不敢乘坐该部电梯。在这里我们要求原告必须对畅和家园内的电梯进行全面彻底的质量安全检测，检测结果要在小区内公示，避免惨剧再度发生。4、小区一直未成立业主委员会，剥夺了业主的知情权，也让业主投诉无门。针对小区管理混乱问题，本人在小区用手机拍了一些照片，予以印证，对存疑的地方请物业给予理的解释，请法院在公平公正的基础上，维护老百姓的切身利益二、第二章业主大会、业主委员会第七条第二、三款，一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，一个物业管理区域内业主在100以上的，可以以幢、单元、楼层为单位推举业主大会会议。第八条，符合业主委员会成立条件的物业管理区域，建设单位应当书面形式告知物业所在地的区县物业主管部门和街道办事处。1、畅和小区业主多次呼呼，成立业主委员会，但是物业一直未积极配合，至今未成立业主委员，甚至剥夺了业主的知情权，如:2018年畅和7栋电梯摔死人事件(历时几个月)，一台电梯长期封着，另一台电梯也经常不能正常使用。当时，大多数业主只知道电梯在检修，小道消息传出是摔死人，却没有正式的通告，告知业主电梯摔死人的原因，造成居民恐慌，至今很多业主也对电梯摔死人，到底是电梯的故障还是其他原因存疑，剥夺了业主的知情权；2、业主应享有物业公共设施、公共设备的所有权或使形用权:小区内电梯间、大门口长期有广告存在，但从第一批业主入驻至今，物业未对公共区域的广告费用收支情况进行公布，剥夺了业主的利益。三、《合肥市物业管理条例》第七章物业的使用、维护和维修资金中第五十二条:业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用美观以及不损害公共利益的原则，处好相邻关系。1、原告在环境卫生和保洁服务方面存在问题(以下问题均有照片为证)7栋部分楼层消防通道长期被垃圾占据电梯口被占据、天井部分长期悬挂篮子和袋子等，容易造成高空坠物，(5-6楼的天井、消防通道)，电梯间内也经常恶臭扑鼻，因楼道存放大量垃圾，异味经常飘散至8楼家中给生活带来了极大的不便。2、小区各楼道内到处是散放的电瓶车、摩托车，甚至有的将车辆搬去楼层进行充电，消防隐患极大，对这些问题的存在，原告在看到监控的同时，应该主动进行巡查，制止隐患的发生，但问题一直存在，原告熟视无睹，没有改变现状的行动。3、院内杂草从生，部分人员已将公共区域占据为私人用地，而原告长期无视，未有效地管理。四、公共秩序维护小区主出入口24小时值班，但是小区保安没有认真履行职务，人员随意进入，畅和小区是个全封闭小区，有地下停车场，但是也经常看到地面上有业主的车停放，监控形同虚设，甚至还有外来人员在小区内随意买卖商品等行为，原告没有做到应尽的义务。原本院经审理认定事实如下：胡宁为合肥市庐阳区畅和家园为畅和家园为7幢802室业主（房屋面积55.99㎡）。因为该小区为回迁安置房，合肥市庐阳区毫州路街道于2016年8月1日委托原告对该小区进行物业管理。为此，胡宁与居安物业公司签订一份《前期物业服务协议》，合同约定的物业服务费收费标准为住宅物业1.2元/月·㎡（建筑面积），实际按住宅物业0.6元/月·㎡（建筑面积）收取。合同签订后，居安公司在畅和家园小区内提供物业服务。后，胡宁以物业服务存在瑕疵为由，其自2018年9月19日至2020年5月18日止期间欠付居安公司物业费806元。居安公司通过张贴催费通知的方式向胡宁催要物业费，但无果，遂诉至本院。以上事实，有居安公司提供的《合肥畅和家园前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同书》、交房会签单、服务价格登记证、催交照片，胡宁提供的照片、情况反映、视频等证据，以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：案涉小区为回迁安置房，居安物业公司经街道委托对该小区进行物业管理，胡宁与居安物业公司亦签订了《合肥畅和家园前期物业管理服务协议》，均系双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，居安公司在畅和家园小区向包括胡宁在内的业主提供物业服务，胡宁理应承担支付物业费的民事责任。由于居安公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的滞纳金，本院不予支持。胡宁辩称案涉小区存在电梯故障、房屋维修等问题，而物业公司未予解决。依据案涉物业服务合同约定，物业公司对物业共用部位负有维修、养护的义务，但因居安公司收取的物业费中并不包含公共维修款项，故依据公平原则，居安公司的该项义务仅应为针对物业共用部位、共用设施设备提供日常运行、维护、维修工作。同时，依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，本案案涉物业共用部位的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以解决。据此，胡宁以居安公司未履行维修义务而拒交物业费的辩称，本院不予采纳。虽然居安公司无须承担维修案涉物业共用部位的费用，但其作为管理案涉小区的物业单位，应积极配合案涉小区业主委员会依据《物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》等法律法规的要求申办公共维修资金。另，胡宁可就其抗辩事项依据相应的法律关系，其可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡宁应于本判决生效之日起十日内向原告合肥居安物业管理有限公司支付物业费806元；二、驳回原告合肥居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告胡宁负担。本判决为终审判决。审判员  谢伟林二〇二〇年九月二十二日书记员  吴 朋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。