江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5033号原告（反诉被告）：潘文清，男，1969年11月24日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：包杰，江苏行德律师事务所律师。被告：周付利，男，1968年3月6日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李长明，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：解惠民，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。被告：吴建忠，男，1962年7月19日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：胡焱，江苏新翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市万达物流中心有限公司，住所地江苏省无锡市东北塘裕巷村锡港路288号。法定代表人：吴建忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡焱，江苏新翔律师事务所律师。原告潘文清与被告周付利、吴建忠、无锡市万达物流中心有限公司（以下简称万达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，2019年10月9日，万达公司对潘文清提出反诉。本院依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘文清的委托诉讼代理人蒋菊兰、包杰，被告周付利的委托诉讼代理人李长明，被告吴建忠的委托诉讼代理人胡焱，被告（反诉原告）万达公司的委托诉讼代理人胡焱到庭参加诉讼。2019年11月12日，本案经批准适用普通程序审理，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。本案因疫情扣除审限，并因疑难复杂延长审限，现已审理终结。原告潘文清向本院提出诉讼请求：1.判令周付利、吴建忠、万达公司共同支付2018年1月1日至2018年6月2日的租金351890元，2018年6月3日至2019年6月15日的占有使用费872780元；2.判令周付利、吴建忠、万达公司共同支付滞纳金（以351890元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按照每日千分之一计算）。审理中，潘文清明确诉讼请求：要求万达公司按每年845000元的标准，支付从2018年1月1日至2019年6月15日的租金和占有使用费。事实和理由：其与周付利于2008年签订《土地租赁协议》，约定租赁物、期限、租金、付款方式和违约条款，后周付利向其出具委托书，将《土地租赁协议》中的权利义务转让给万达公司，万达公司在关联案件中自认作为涉案厂房和土地的实际使用人提出征收补偿，其认可周付利将《土地租赁协议》中的权利义务转让给万达公司；合同期内，因被告逾期支付租金，其通过寄送律师函的方式解除租赁合同关系，被告于2018年6月2日收到律师函，并于2019年6月15日实际迁出；现租赁合同早已到期，但被告仍占用其厂房、土地，拒不归还，也不支付占有使用费，故其依据《土地租赁协议》第三条主张每年租金82万元，依据潘文清和吴建忠签订的《补充协议书》第一条主张每年租金25000元，合计845000元，另依据《土地租赁协议》第六条第一项的约定，按照实际使用半年的租金351890元主张滞纳金；其认为《土地租赁协议》是潘文清和周付利之间就涉案土地、厂房的租赁关系形成的约定，《补充协议书》是在周付利实际使用标的物期间，经由其同意由吴建忠拆除其原有围墙后由吴建忠与其形成的补充协议，两份协议是独立的，并非补充关系。被告周付利辩称：2008年9月3日的《土地租赁协议》真实合法有效；2010年12月30日，其代表裕巷公司与万达公司签订了《转让协议》，转让内容包括约6000平方米的房产、两块场地以及十年的经营权，潘文清同意裕巷公司对万达公司的转让行为，有2010年12月31日的委托书为证，事实上，自2011年起的所有租金，万达公司均交给了潘文清，因此潘文清将其列为被告属主体不适格。关于围墙补贴，其同意在本案中一并处理，即同意按照每年845000元的标准计算租金和占有使用费。被告吴建忠辩称：其系万达公司的法定代表人，其履行的是职务行为；万达公司是于2010年12月31日承继了周付利与潘文清签订的《土地租赁协议》中周付利的权利义务，与其无关；从2011年至2017年，实际支付土地租金及围墙补贴的是万达公司，潘文清出具的收据上也显示是万达公司支付的。关于围墙补贴，其同意在本案中一并处理，即同意按照每年845000元的标准计算租金和占有使用费。被告万达公司辩称：其并未收到潘文清解除《土地租赁协议》的律师函；2017年东北塘街道已告知潘文清该地块将要征收，故其与潘文清协商，先不计算当年租金，待拆迁补偿款下来后抵扣租金；2018年9月12日，潘文清已与东北塘街道签订了征收补偿协议，并已收取了百分之三十的征收补偿款，案涉《土地租赁协议》已被解除，潘文清已无权主张征收土地出租权及租赁权，自2018年9月13日起潘文清无权向万达物流主张租金或占有使用费，其实际占有使用涉案土地厂房至2018年11月5日，其搬走时未与潘文清办理交接手续，厂房内有部分其承租户由于未得到装潢装修补偿就滞留在里面；裕巷村委已于2018年8月21日通某之后不搬迁的单位，村委将断水断电，若其继续占用土地事实上也无法实际经营；潘文清主张围墙补贴属于租金，于法无据；因《土地租赁协议》项下的土地、厂房已被东北塘街道征收，故《土地租赁协议》已于2018年9月12日解除，其认为应按照每年82万元计算租金，同时按照每年25000元计算围墙补贴，两项费用可自2018年1月1日计算至2018年9月12日，对之后的费用不认可；因潘文清应向其支付的拆迁费足以抵充其应支付的租金，故其对滞纳金不予认可；关于租金的支付，根据惯例是先付后用，但自2018年开始，双方口头约定因涉及拆迁，待拆迁补偿结算后，租金在补偿款中抵扣。关于围墙补贴，其同意在本案中一并处理，即同意按照每年845000元的标准计算租金和占有使用费。反诉原告万达公司向本院提出反诉请求：判令潘文清支付房屋产权补偿价1947329.33元，装潢装饰补偿519345元，附属物补偿1281220.5元，设备搬迁费用208870元，停产停业损失258228元，改变用途补偿400643元，未评估隐蔽工程341219.76元，其他补偿1391100.4元,合计6347955.59元。审理中，万达公司变更诉讼请求为：判令潘文清支付房屋产权补偿1621973.3元（包括房屋小计与房中房小计），附属物补偿1114461.2元，设备搬迁费用208870元，停产停业损失258228元，营业性用房补偿（改变用途补偿）240385.8元，综合明细补偿（其他补偿）1168782.3元，合计4612700.6元。事实和理由：2008年9月3日，潘文清与周付利签订《土地租赁协议》，约定租期十年等内容；2010年12月30日，周付利和潘文清签订《转让协议》，并于次日将该情况通某潘文清，其与潘文清同时又签订了关于拆除围墙的《补充协议书》，之后其向潘文清支付了2011年至2017年的租金及围墙补贴，潘文清出具收据；2017年12月，无锡市锡山区东北塘街道裕巷村民委员会通某潘文清，涉案的东北塘镇光华油墨厂地块列入拆迁计划，2018年9月12日，潘文清之父潘宝良与东北塘街道签订征收补偿协议，并领取了30%的征收款；2018年5月起，其无法正常开展经营活动，就土地租金及拆迁补偿事宜与潘文清进行磋商，潘宝良依据潘文清与周付利签订的拆除厂房平面图、简易房平面图等资料，统计出周付利因经营需要，拆除厂房总面积1999.96平方米；根据潘文清提供的资料显示2013年11月24日，东北塘镇光华油墨厂被批准建造生产车间及辅助用房，总建设面积3000平方米（包含辅助用房建筑面积200平方米），被拆迁房屋总面积8153.21平方米，依据2013年4月29日测绘图、航拍图及其与反诉人与承租户签订的租房合同及收据等资料，结合实际拆迁情况测算，其实际建造房屋面积为3602平方米，其中1999.96平方米已在2008年12月31日前被拆除，拆迁前尚存房屋面积1602.04平方米（对应征收评估报告的编号5、6及编号2一层，编号8一层），其余面积6551.17平方米及铺浇的场地由周付利及其建造，依据《土地租赁协议》其他约定条款第三、四项的约定及征收评估报告中对各项目评估的价值，按照其应享有的面积在拆迁总面积中的比例折算，潘文清应支付其拆迁补偿款6347955.59元。反诉被告潘文清辩称：涉案的房屋拆迁协议签订时间是2018年9月12日，《土地租赁协议》到期的时间是2018年9月2日，在此之前的2018年6月1日因承租方结欠租金，其通过律师函的方式解除了双方的合同，按照《土地租赁协议》第7条第3款的约定，租赁双方就新造添附的按照拆除与新建房屋面积折抵后差额部分计市场价的60%，由出租方补偿给承租方，而土地及地上建筑征收系出租方与征收单位之间的法律关系，不能因为涉案土地房屋遭遇征收而抛开协议双方的意思表示，直接按照征收补偿的项目及标准向承租人支付相应的款项，就算征收行为发生在正常履行期间，应当优先使用双方之间的约定；上述赔偿或补偿适用的前提条件是承租方新建的房屋必须有合法手续（详见《土地租赁协议》第7条第4款），而万达公司所搭建的房屋不满足上述条件，故不能适用该约定；如果由于承租方违约导致出租方单独解除合同，且承租方没有及时迁出租赁标的物，承租方就能按照征收补偿的项目及标准获得利益，则承租人就通过自己的违约行为获得了自己的利益，故请求驳回万达公司的反诉请求；即使上述条件全部适用，其已核算，万达公司应当获得赔偿数额为（1934550+308085-721629-371849）乘以60%，即686894.2元，房屋评估的总面积为7404.09平方米，房中房的面积为749.17平方米，两项合计8153.21平方米，但是两者的补偿标准不同，周付利和万达公司新建的房屋面积合计5323.47平方米，被拆除的房屋面积为2044.95平方米，其中，房屋是1061.22平方米，其余是钢结构大棚。本院经审理认定事实如下：2003年9月18日，无锡市锡山区东北塘镇裕巷村民委员会（甲方，以下简称裕巷村委）与无锡市锡山区东北塘镇光华油墨厂（乙方，以下简称油墨厂）签订《协议书》，约定甲方同意乙方“集体土地流转”共计用地10.8亩，所用土地位于锡沙路北周巷村前，使用期限自2004年1月18日至2054年1月18日。2003年11月24日，无锡市锡山区发展计划局作出《关于同意东北塘镇光华油墨厂建造生产厂房的立项（代可行性）批复》（锡计资【2003】874号），载明同意油墨厂在预留区建造生产车间及辅助用房，建设用地面积4500平方米，总建筑面积3000平方米，其中辅助用房建筑面积200平方米等。2003年12月3日，无锡市规划局锡山分局颁发《建设用地规划许可证》，载明油墨厂生产车间及辅助用房位于裕巷村，用地面积4800平方米，具体面积以实测为准。2004年8月4日，无锡市锡山区国土资源局作出《关于同意无锡市锡山区东北塘镇光华油墨厂申请流转东北塘镇裕巷村委集体土地使用权的批复》，载明同意裕巷村委将锡锡集用（2003）字第0199号宗地5994.8平方米集体土地使用权流转给油墨厂。2004年9月8日，无锡市锡山区国土资源局颁发《集体土地使用权证》，载明土地使用者为油墨厂，土地坐落裕巷村，使用权面积为5994.8平方米。2008年9月3日，潘文清（甲方）与周付利（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将位于锡沙路的土地（约19亩）出租给乙方，乙方租用该土地用于经营停车场及物流运输之用，租赁期限共10年，自2008年至2018年；租赁期内第八、九、十年的租金均为82万元，乙方向甲方每年在年内分上下半年交付，若乙方逾期交付租金，每逾期一天按应缴金额的0.1%的标准缴纳滞纳金，若超过60天，甲方有权追讨租金及滞纳金，并有权解除租赁协议。《土地租赁协议》第七条第3款约定乙方进场后，因经营所需对甲方的房屋、设施进行相应的调整和拆除，甲方应予以理解，经甲方书面同意后，双方将所拆除的房屋或设备进行登记，乙方租赁结束时，以所建造的房屋或设备进行抵扣，超出抵扣部分设施以中介评估价的60%作价，甲方以人民币的形式补还乙方。第4款约定乙方租赁期内遇国家、政府对甲方土地进行征用时，甲方应及时告知乙方，并为乙方主张相应权益，属甲方的土地、房屋、设施的拆迁费用归甲方所有，乙方经营期内通过合法手续搭建的房屋、仓库、铺浇的场地等拆迁费用归乙方所有等。2008年10月27日，潘文清、周付利签署《确认书》，载明“今有本场地简易砖混平房叁间：尺寸为12.8×6×3/单位为米，厕所壹间：尺寸为4.1×5.2×2.9/米，（顶面为多孔板结构）厕所用，地平均为水泥浇制。”12月3日，潘文清、周付利签署《院内拆除房平面图①》。该文件中画图释明了平面结构图，图下注明“福建人厕所6平方……砖混总平方为：1061.22平方米，彩钢大棚总平方为416平方米，所有地平均为水泥地。”同日，潘宝良、潘文清与周付利签署《拆除简易房说明.附平面图》，载明简易砖混、简易彩钢、二面砖混等共10项。所附平面图载明“铝合金钢结构房面积336平方米，包括该房是水泥地面结构，该房高度为4.4米”。12月5日，潘文清、周付利签署《确认书》，载明双方确认场地大门上方广告牌一块，规格为长23.5米，宽2米，厚45公分，材料为3×3角铁。12月8日，周付利和张春林（代）签署《确认书》，载明“围墙后面……上述小屋壹间，长2.5米×3米，高2.5米，上述已确认。”12月31日，周付利和张春林（代）签署《收条》，载明收到宿舍钥匙、沙发、座椅等。2018年6月28日，潘宝良出具《周付利拆掉潘宝良厂房汇总》，载明一、1061.22平方米厂房（附件1），二、铝合金钢结构厂房336平方米（附件2），三、铝合金钢结构厂房173.36平方米（附件2），四、厂房253.88平方米（附件3），五、厂房7.5平方米（附件4），六、后来被周付利拆掉周勤新处厂房168平方米，看现状，厂房总面积1999.96平方米，钢结构总面积416平方米（附件1）。2010年12月30日，货运公司与万达公司签订《转让协议》，约定货运公司法人周付利与吴建忠就货运公司经营场所及资产转让一事达成协议，转让经营场所为位于油墨厂位置的货运公司注册地之经营场所，约20亩，转让资产为由甲方修建的仓库、房屋、水泥地坪、水电管线、污水管道等归甲方所有的一切财产，现有入场客户的经营管理权自协议生效日自动转移，转让物作价380万元，甲方与潘文清签订的土地租赁协议之甲方的权利义务，自本协议生效之日起由乙方行使与承担，甲方同时签写委托书给乙方，行使甲方权利与责任，本协议生效日期为2011年1月1日。《转让协议》附《周付利建造面积交接清单》，画图释明了相关场地和仓库，并注明房产面积约6000平方米，场地与道路、水泥路面1500平方米，10年经营权。该清单下方空白处有周付利签名及吴建忠的签名、万达公司印章。2010年12月31日，无锡市裕巷货运有限公司（以下简称货运公司）出具《委托书》，载明货运公司法定代表人周付利因公司经营权及资产转让给吴建忠，自即日起，全权委托吴建忠处理周付利与潘文清所签订的原光华油墨厂地块（约20亩）的土地租赁协议之周付利的权利与责任，同时委托吴建忠全权处理货运公司与已入场客户之场地租赁经营协议。《委托书》下方公司签章处盖有货运公司印章，法人签字处由周付利签字，潘文清在空白处签署“同意”（时间为2011年1月15日）。同日，潘文清（光华油墨厂）作为甲方，吴建忠（万达物流）作为乙方签订《补充协议书》，约定因乙方万达物流拆迁临时安置在裕巷村光华油墨厂，车辆进出需拆除甲方原有围墙，甲方同意乙方自行拆除围墙以方便乙方进出，乙方每年补偿甲方25000元，每年12月底前支付，补偿期限自2011年1月1日至乙方临时安置期满，乙方临时安置期满无条件按现有围墙原貌恢复。该协议落款处甲方由潘文清签名，乙方由吴建忠签名。2014年1月13日，潘文清向万达物流开具收款收据，载明土地租金375000元、围墙补偿2万元。同日，潘文清另向万达物流开具收款收据，载明围墙补偿5000元。2014年12月31日，潘文清向万达物流开具收款收据，载明围墙补偿25000元。2016年1月1日，潘文清向万达物流开具收款收据，载明围墙补偿25000元。2017年12月30日，潘文清向万达物流开具收款收据，载明土地租金41万元、围墙补偿25000元。2018年5月30日，江苏行德律师事务所向周付利出具《律师函》，载明该所受潘文清的委托就周付利与潘文清的土地租赁合同纠纷事宜向周付利发函，该所认为根据《土地租赁协议》的第三条的约定及先付后用的惯例，周付利应于2018年1月1日支付2018年上半年的租金，另根据第六条的约定周付利应支付滞纳金，潘文清有权解除租赁协议。该《律师函》同时载明潘文清委托江苏行德律师事务所告知周付利：即日起解除2008年9月3日签订的《土地租赁协议》。2018年6月1日，该《律师函》被寄至周付利（收件人电话号码为138××××6369，周付利的委托诉讼代理人李长明确认该号码是周付利的电话号码），经查询快递信息，周付利于次日签收。周付利陈述未收到该《律师函》，快递查询单上“周付利”的签字非其本人签署。经本院释明后，周付利明确上述电话号码系其使用的电话号码，但不申请对上述签字是否由其本人所签署进行鉴定。2018年9月10日，无锡市锡山区东北塘街道裕巷村拆迁工作领导小组出具《非住宅（企业）拆迁补偿预算表》，载明企业名称为潘宝良，房屋总面积为8153.21平方米（均为无证面积），房屋总价3688976元（均为无证价），装潢评估补偿519345元，附着物补偿1375157元，设备搬迁补偿208870元，企业停产停业损失258228元（3688976×7%），搬迁奖励73780元（3688976×2%），未评估隐蔽工程611274元，综合费用明细总额2492070元，经营性补偿801286元，流转土地651015元[9×8.5×（50-13）×115%]，总计1068万元。《东北塘街道蓉强路及海联路西地块综合费补偿明细表》载明企业名称为潘宝良，编号为1至9金额分别为761747元、108622元、163083元、75895元、201921元、59862元、66825元、419659元、634456元。《隐蔽工程审核明细表》（潘宝良）载明建筑垃圾回填等工程明细及对应的金额，金额总计611274元。《东北塘街道蓉强路及海联路西地块营业性用房补偿明细表》载明企业名称为潘宝良，幢号为8，建筑面积为1285.72平方米，金额为801286元。2018年9月12日，东北塘街道办事处（甲方）与潘宝良（乙方）签订《锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建物补偿协议书》，约定甲方征收乙方位于裕巷村G1地块的房屋，房屋建筑面积8153.21平方米，其中无证面积8153.21平方米；房屋产权面积评估价（不含装潢及附属物补偿款）3688976元，装潢装饰519345元，附属物1375157元，设备搬迁208870元，合计5792347元；按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物补偿款）7%给予停产停业损失补偿258228元，根据实际用于商业经营面积，甲方给予乙方补偿款801286元，未评估隐蔽工程611274元，其他补偿2492070元，土地补偿流转651015元；乙方在签订协议后，甲方应在18个工作日内将补偿款的30%，计3204000元支付给乙方，2018年11月30日前，乙方应将被征收房屋腾空搬离，交甲方验收，甲方验收后在18个工作日内将剩余补偿款7476000元全额一次性支付乙方；该协议包含乙方租用村土地及流转土地范围内的一切经济补偿，万达物流有限公司和租赁户的房屋、附着物、装潢、搬迁费等一切经济补偿均由乙方负责补偿，具体金额由双方协商确认。该协议书落款处甲方盖有东北塘街道办事处的印章，乙方由潘宝良签字。2019年8月29日，本院开庭审理（2019）苏0205民初4248号万达公司诉无锡市弘华油墨有限公司（以下简称弘华公司）租赁合同纠纷一案（以下简称4248号案件）。万达公司认为弘华公司法定代表人潘文清于2008年9月3日经裕巷村委同意与周付利签订《土地租赁协议》；2010年12月30日，货运公司法定代表人周付利与其签订《转让协议》，将《土地租赁协议》中的权利义务一并向其转让，12月31日，货运公司及周付利将上述事宜及其已入场的情况告知弘华公司，弘华公司同意（见《转让协议》、《委托书》）。万达公司要求判令弘华公司向其支付拆迁补偿款5640850.25元。弘华公司的委托诉讼代理人包杰陈述《土地租赁协议》是由油墨厂与周付利签订，万达公司非协议当事方，2018年6月1日，潘文清因承租方欠付租金以《律师函》的形式单方解除了租赁协议。2019年10月9日，潘文清代理人就为何向周付利寄送《律师函》陈述，截至4248号案件开庭，潘文清不清楚吴建忠将权利义务转让给万达公司，潘文清之所以开收据给万达公司，是由于周付利出具的《委托书》上写明由吴建忠全权办理租赁合同相关事宜，吴建忠自己支付租金或委托万达公司支付租金时要求潘文清将收据的抬头写为万达公司，且有些收据的缴款人会写“吴建忠（万达物流）”，潘文清理所当然地认为由全权委托方开具任何一方的收据，所以才会产生上述情况，在4248号案件开庭之前，潘文清一直认为是与周付利形成的租赁关系，故将《律师函》寄送给周付利，其并不清楚周付利、吴建忠和万达公司之间的关系。2019年10月9日，裕巷村委出具《情况说明》，载明油墨厂被拆迁的厂房先由潘文清在征收地块上建造部分厂房，周付利再建造部分厂房，最后由万达公司扩建了部分厂房，经评估机构评估，油墨厂被拆迁厂房总面积为8153.21平方米。10月14日，裕巷村委出具《情况说明》，载明万达公司于2019年6月15日左右搬离油墨厂（潘文清）所在地块，该地块实际拆迁时间为2019年6月28日，在此之前万达公司一直在使用场地及房屋或出租给第三方使用。该份《情况说明》左下方空白处书写该地块按照协议要求的交出时间为2018年10月，由于房东和房西内部经济分割有分歧，一直拖到2019年6月才搬空，致使地块未按规定时间净地交付使用，并加盖有无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置管理办公室印章。10月16日，裕巷村委出具《关于被拆迁企业东北塘光华油墨厂厂房的情况说明》，载明油墨厂（已拆除）的厂房被拆除前，其房屋情况是先由潘文清建造了部分厂房，后再由租赁户周付利建造了部分厂房，并经评估机构评估，油墨厂被拆迁的厂房总面积为8153.21平方米。审理中，吴建忠、万达公司提供东北塘街道拆迁安置管理办公室于2019年8月30日出具的《情况说明》复印件，载明蓉强路及海联西地块列入2018年征收拆迁计划，裕巷村委于2017年12月通某油墨厂相关事宜，潘宝良（油墨厂法定代表人潘文清之父）于2018年9月12日与东北塘街道签订征收补偿协议，30%的补偿款已支付到位；另提供裕巷村拆迁工作领导小组于2018年8月21日出具的《通某》复印件，载明因海联西地块已列入征收工作计划，贵单位已与东北塘街道拆迁办签订征收拆迁协议，为让各单位顺利搬迁，经村委与拆迁办协商给拆迁单位2个月时间搬迁，截至11月1日全面结束，届时将断电断水。潘文清认为上述证据均为复印件，其对真实性不予认可；《情况说明》主要内容是油墨厂即将拆迁，属证人证言，其陈述认可2018年9月12日签订征收补偿协议书的事实，但其或油墨厂在2017年12月从未收到过任何拆迁通某；《通某》的落款时间是2018年8月21日，《通某》中载明已签订征收协议与事实不符，关于断水断电的事实亦与实际不符。万达公司提供无锡市百勤房地产估价有限公司出具制作的《无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估汇总表》等评估材料，该汇总表载明被征收房屋坐落于裕巷村，房屋所有权人为潘宝良（油墨厂），幢号为1幢至11幢，评估时点为2018年4月17日。其中，1幢建筑面积2204.13平方米，房屋征收评估总价833159元，2幢建筑面积314.3平方米，房屋征收评估总价214016元，3幢建筑面积499.64平方米，房屋征收评估总价229335元，4幢建筑面积232.52平方米，房屋征收评估总价106728元，5幢建筑面积618.63平方米，房屋征收评估总价338612元，6幢建筑面积183.4平方米，房屋征收评估总价92429元，7幢建筑面积193.36平方米，房屋征收评估总价66130元，8幢建筑面积1285.72平方米，房屋征收评估总价801284元，9幢建筑面积1835.81平方米，房屋征收评估总价693936元，10幢建筑面积8.47平方米，房屋征收评估总价1220元，11幢建筑面积28.07平方米，房屋征收评估总价4042元，房屋总计7404.04平方米，房屋征收评估总价3380891元。另载明房中房1-1建筑面积132.04平方米，房屋征收评估总价54435元，1-2建筑面积36平方米，房屋征收评估总价13248元，7-1建筑面积11.82平方米，房屋征收评估总价6810元，9-1建筑面积119.25平方米，房屋征收评估总价47665元，9-2建筑面积101.34平方米，房屋征收评估总价40508元，9-3建筑面积110.17平方米，房屋征收评估总价44036元，9-4建筑面积117.8平方米，房屋征收评估总价50065元，9-5建筑面积120.75平方米，房屋征收评估总价51319元，房中房总计749.17平方米，房屋征收评估总价308085元。还载明装饰作价补偿款519345元，附属物作价补偿款1375157元（根据《附属物补偿价格评估表》载明的内容重置价格合计1617831元，附属物成新为85%，附属物现值为1375157元，其中2幢的重置价格为28151元、5幢的重置价格为40776元，6幢的重置价格为26188元，8幢的重置价格为119125元，其他附属物中的道路重置价格为888476元、化粪池重置价格为24000元、水泥场地重置价格为41119元、砖砌围墙重置价格为112643元，合计1066238元），设备搬迁评估价208870元。万达公司拟以此证明涉案地块被拆迁房屋总面积为8153.21平方米，其中幢号5、幢号6、幢号2的第一层、幢号8的第一层是潘文清建造的，其余都是周付利或万达公司建造的。潘文清对该证据的真实性无异议，认为幢号2的两层，幢号8的整体均由其建造，周付利仅在幢号8房屋中间做了隔层；自2008起至今，房屋的拆改、重建均由周付利进行，万达公司未进行过任何拆建，根据《土地租赁协议》第7.3条的约定“乙方进场后，因经营所需，对甲方的房屋、设施进行相应的调整和拆除，甲方应予以理解，经甲方书面同意后，双方将所拆除的房屋或设备进行登记”，依据该约定，周付利拆改、调整厂房应经其同意，在其同意下，周付利确实对原厂房进行了拆改、调整，但2008年至今其从未收到万达公司拆改、调整的申请，也未同意或追认万达公司拆改、调整房屋，故其认为万达公司未进行过拆改、调整。2020年1月4日，双方确认《无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估汇总表》载明的幢号为2、5、6、8的建筑物系由潘文清建造或由潘文清向案外人购买，幢号为1、3、4、7、9、10、11的建筑物以及所有房中房系由万达公司或周付利所建无异议。双方同时确认8号楼内部的隔断和分层由万达公司建造。双方另确认周付利和万达公司共拆除潘文清建造的房屋面积为1061.22平方米，拆除钢结构大棚为983.73平方米。关于8号楼的补偿，双方同意8号楼一层的补偿归潘文清，二层补偿中的55%归潘文清，45%归万达公司，经核算，8号楼拆迁补偿总价801284中的180288.9元归万达公司，620995.1元归潘文清。双方还确认1至11幢（除8幢），以及房中房的房屋、钢结构大棚的补偿，按照房屋征收评估总价及房屋的实际建造情况，其中有1329445.9元的补偿款系对周付利和万达公司建造的建筑物的补偿。关于附属物补偿1114461.2元，万达公司认为应按总金额扣除幢号为2、5、6、8的建筑物的附属设施和化粪池、砖砌围墙的补偿金额。潘文清对万达公司主张的扣除部分予以认可，并认为还应扣除包括水泥道路在内的主要附属设施及水泥场地等。潘文清为证明混凝土场地等由其建造，申请证人马某到庭。马某陈述其为潘宝良在周巷南面、锡沙路西面的一块土地上造过房子，于2004年五六月建造了300多米的围墙，两间门卫，两排平房，下水道，回填土，浇制了混凝土场地，其单包劳务，材料由潘宝良提供，大概做了1年，房子造了200多平方米，具体记不清楚了，混凝土场地浇制了6000多平方米。周付利陈述其进场时，没有浇筑水泥场地，但库房里是水泥地。万达公司为证明水泥道路和水泥场地由其建造，归其所有，提供了吴建忠与梅按如于2010年10月17日签订的《合同》、梅按如于2011年3月31日出具的请款单、梅按如分别于2010年12月22日、2010年12月、2011年1月15日、2011年1月25日、2011年4月6日签署的收据、无锡市马山建筑工程公司第五工程处于2011年5月16日出具的收据（上述证据均为复印件）。潘文清对上述证据的真实性不予认可，认为根据万达公司反映的情况来看，万达公司除向其租赁场地外，还向村委和另外两个公司租赁了三块土地，并进行了基础设施建造，即便证据是真实的，也不能印证案涉道路和地坪是由万达公司建造，马某已经说明了建造场地的相关情形，6000平方米左右的面积和评估表中载明的5923.18平方米也基本吻合。本院要求万达公司提供证据原件，并通某梅按如到庭接受询问，然其未提供。关于设备搬迁费用208870元，万达公司认为潘文清在案涉场地内没有经营项目和资产，故搬迁费用应属其所有。潘文清认为案涉场地并非万达公司一家在使用或经营，万达公司应举证证明万达公司使用的面积与实际出租的面积，否则会导致其转租的第三方重复向其要求赔偿或补偿。本院要求万达公司明确其主张的设备搬迁费用208870元是如何计算的以及具体构成。万达公司陈述其是按照《非住宅（企业）拆迁补偿计算表》，并表示于庭后作出书面说明。关于停产停业损失，万达公司认为潘文清在案涉场地内没有经营项目和资产，故停产停业损失应属其所有。潘文清主张应按双方各自的房屋面积计算，再按《土地租赁协议》约定的60%进行折算。关于8号楼的营业性用房补偿，万达公司主张一层的全部和二层的40%归潘文清，剩余的二层的60%的补偿即240385.8元归其所有。潘文清认为如其需支付，则应按8号楼房屋价款补偿比例，即其中22.5%的补偿款属万达公司。关于综合明细补偿，万达公司主张所涉1、3、4、7、9号楼及8号楼二层的60%的补偿归其所有。潘文清认为如其需支付，则应按8号楼房屋价款补偿比例，即其中22.5%的补偿款属万达公司，最后的价款应按60%折算后支付给万达公司，其他补偿总额2492070元＊（周付利建造不包括房中房部分5001.99平方米-周付利拆掉原告的2044.95平方米）÷8153.21平方米×60%＝542300.57元。万达公司另提供2013年4月29日测绘图航拍图，拟证明周付利和万达公司于2013年4月29日前已在潘文清拆除房屋的位置重新建造了厂房，铺浇了场地。潘文清对该证据的关联性和证明目的不予认可，认为《土地租赁协议》系于2008年签订，涉案的厂区、厂房也是2008年交付使用的，该证据系在交付后拍摄，无法证明铺浇地坪系万达公司所做。万达公司又提供租房合同和收据，拟证明万达公司对由其建造和由周付利转让的厂房（对应征收评估报告编号1-1、1-2、2、3、8、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5）行使处分收益权。潘文清对该证据的真实性未予确认，认为与本案无关。万达公司再提供收据两份，分别载明交款单位为万达停车场，钢结构简易棚197500元和交款单位为无锡万达物流，浇地坪5万元，拟证明其于2012年修建万达停车场附属设施的情况。潘文清对该组证据不予认可。万达公司还提供无锡威豪体育器材有限公司（以下简称威豪公司）与其签订的《租赁协议》，载明租赁期限为2018年12月1日至2029年1月31日等。万达公司拟以此证明其自2018年12月1日起已搬离案涉地块，转至石塘湾经营。潘文清表示对该证据的真实性无法确认，该证据仅能证明万达公司向威豪公司租赁了房屋及场地，不能证明万达公司从涉案的场地搬出。潘文清提供马某于2019年10月16日出具的证明，载明潘宝良于2004年5月让其在西面的农田里建造了砖砌围墙约300米、门卫室2间、沿公路房子2幢，以单包人工的方式结算。完工后以日工资的方式让其负责围墙内场地建筑垃圾的回填，大约到12月完工。2005年5月，潘宝良以单包人工的方式让其对围墙内下水道施工，房屋建造约2500平方米，接着把围墙内回填好的场地全部用水泥浇制称混凝土地坪约6000多平方米，每天施工工人约6至9人，完工后潘宝良以现金方式结算。下水道、房屋和地坪施工时间约2个月。潘文清拟以此证明案涉场地内相关房屋、下水道等隐蔽工程以及出租给周付利前场地内存在的混凝土地坪等均由潘文清施工建造。周付利、吴建忠、万达公司认为证人未到庭，该证明没有证据效力，证明的内容也没有该附相应的原始证据材料来印证。潘文清另提供潘宝良、潘文清、周付利、周群新、戴惠良于2019年8月31日的谈话录音。谈话中，潘文清问周付利：“你不是收到后一直没有给我答复？这个事情你看一下，就是律师函。”周付利：“对对对，这是几月份的啊？18年5月？”潘文清：“5月30号的，是不是啊？”周付利：“是的。”潘文清：“因为当时你也和我父亲说了，对不对？”周付利：“我不在这里，我不在无锡，你给我打电话，说有一份快递过来了，我还纳闷了，谁把我起诉了？关键是什么事情跟我说了，咱们通通气，直接把我律师函这个，我还以为是要搞我呢，是吧。”潘文清拟以此证明周付利确认收到《律师函》的事实。周付利的代理人在庭审时确认录音中的声音系周付利的声音。上述事实，有双方当事人提供的协议书、关于同意东北塘镇光华油墨厂建造生产厂房的立项（代可行性）批复、建设用地规划许可证、关于同意无锡市锡山区东北塘镇光华油墨厂申请流转东北塘镇裕巷村委集体土地使用权的批复、集体土地使用权证、土地租赁协议、确认书、院内拆除房平面图①、拆除简易房说明.附平面图、收条、周付利拆掉潘宝良厂房汇总、转让协议、周付利建造面积交接清单、委托书、补充协议书、收款收据、律师函、非住宅（企业）拆迁补偿预算表、东北塘街道蓉强路及海联路西地块综合费补偿明细表、隐蔽工程审核明细表、东北塘街道蓉强路及海联路西地块营业性用房补偿明细表、锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建物补偿协议书、开庭笔录、情况说明、关于被拆迁企业东北塘光华油墨厂厂房的情况说明、无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估汇总表、证人证言、合同、请款单、收据、通某、录音及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，各方均同意将围墙补贴在本案中一并处理，本院予以确认。关于《土地租赁协议》的主体，潘文清称其截至4248号案件开庭前一直认为是与周付利形成的租赁关系，其并不清楚周付利、吴建忠和万达公司之间的关系。然根据潘文清在《委托书》上签署的“同意”、其作为甲方与“吴建忠（万达物流）”签订的《补充协议》以及其向“万达物流”开具的土地租金的收款收据，结合《委托书》上载明的“货运公司法定代表人周付利因公司经营权及资产转让给吴建忠”，其对周付利（货运公司）与吴建忠（万达公司）之间的资产转让事宜是明知的，且通过其与“吴建忠（万达物流）”签订《补充协议》及向“万达物流”开具收款收据的行为来看，其对由货运公司和万达公司之间的转让，以及由万达公司承继周付利在《土地租赁协议》中乙方的权利义务未提出异议。因此，本院对潘文清的上述意见不予采纳。2018年5月30日，江苏行德律师事务所受潘文清的委托向周付利寄送《律师函》，确认解除《土地租赁协议》。然《土地租赁协议》中周付利的权利义务已由万达公司承继，故潘文清向周付利寄送《律师函》要求解除《土地租赁协议》的行为未到达万达公司，对万达公司不产生效力。关于本诉，由于万达公司承继了周付利在《土地租赁协议》中乙方的权利义务，故其应受《土地租赁协议》的约束，履行《土地租赁协议》中乙方的义务。《土地租赁协议》约定租赁期内第八、九、十年的租金均为82万元，乙方向甲方每年在年内分上下半年交付。另依据《补充协议书》的约定，万达公司每年需向潘文清补偿拆除围墙的补贴25000元。现万达公司自2018年1月1日起未支付上述费用，故潘文清要求万达公司自2018年1月1日起按每年845000元的标准支付租金和补偿款的请求符合合同的约定，本院予以支持。因潘文清向周付利寄送《律师函》要求解除《土地租赁协议》的行为对万达公司不产生效力，故《土地租赁协议》至2018年9月2日到期。此后，万达公司继续占有使用案涉土地、房屋，故潘文清要求万达公司参照上述约定支付费用的请求，本院予以支持。关于万达公司的搬离时间。万达公司虽抗辩其使用案涉房屋、土地至2018年11月5日，但其明确其搬离时未与潘文清办理交接手续，厂房内有部分其承租户由于未得到装潢装修补偿就滞留在里面，结合裕巷村委和无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置管理办公室于2019年10月14日出具的《情况说明》和潘文清的诉讼请求，本院对万达公司的上述意见不予采纳，确认万达公司于2019年6月15日搬离案涉土地、房屋。因此，万达公司应自2018年1月1日起按每年845000元的标准支付租金和补偿款至2019年6月15日，经核算，潘文清现主张租金和占有使用费合计1224670元未超其应得费用总和，于法无悖，本院予以支持。双方均认可根据惯例房租的支付是先付后用，本院予以确认。故，万达公司应于2018年1月1日前支付2018年上半年的租金，并于2018年7月1日前支付下半年的租金。潘文清主张以351890元为基数，自2018年1月1日起计算滞纳金至万达公司实际支付之日，于法无悖，本院予以支持。关于滞纳金的计算标准，根据《土地租赁协议》的约定“若乙方逾期交付租金，每逾期一天按应缴金额的0.1%的标准缴纳滞纳金”，万达公司主张滞纳金标准过高，要求法院依法予以调整，于法有据。本院对该意见予以采纳，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算滞纳金，超出部分，不予支持。关于反诉，双方认可《无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估汇总表》载明的幢号为2、5、6、8的建筑物系由潘文清建造或由潘文清向案外人购买，幢号为1、3、4、7、9、10、11的建筑物和所有房中房系由万达公司或周付利所建，8幢内部的隔断和分层由万达公司建造，1至11幢（除8幢）和房中房的的补偿中有1329445.9元的补偿款系针对周付利和万达公司建造的建筑物的补偿，以及周付利和万达公司共拆除潘文清建造的房屋面积为1061.22平方米，拆除钢结构棚为983.73平方米，本院予以确认。双方另同意8号楼一层的补偿归潘文清，二层补偿中的55%归潘文清，45%归万达公司，即8号楼拆迁补偿总价801284元中的180288.9元归万达公司，620995.1元归潘文清，本院对此亦予以确认。《无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估汇总表》中1幢、7幢、9幢为钢结构棚，面积总计4233.3平方米，补偿总价为1593225元，平均价格为376.36元／平方米；2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、8幢、10幢、11幢及房中房为砖混结构房屋或简易房屋，面积总计3919.91平方米，补偿总价为2095751元，平均价格为534.64元／平方米。如前所述，因潘文清向周付利寄送《律师函》要求解除《土地租赁协议》的行为对万达公司不产生效力，故《土地租赁协议》至2018年9月2日到期。然根据《无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估汇总表》载明的评估时点2018年4月17日来看，案涉房屋征收工作已于当日完成评估工作，进而得知相关评估工作应系早于当日启动，亦即评估工作的启动时间处于《土地租赁合同》的租赁期内。按照《土地租赁协议》第七条第1款、第3款和第4款的约定，结合周付利或万达公司拆除潘文清房屋的情况，本院认为，对周付利或万达公司建造的房屋、仓库、场地应在抵扣其拆除潘文清厂房的剩余部分的补偿应归属万达公司所有。关于房屋补偿，其中8幢的房屋补偿的双方已达成一致，即总价801284元中的180288.9元归万达公司，620995.1元归潘文清，本院予以确认。因双方均未证明被拆除的房屋和钢结构棚的具体情况，故本院按照征收评估的钢结构棚的平均价计算潘文清被拆除的983.73平方米钢结构棚的价值为370236.62元（983.73平方米×376.36元／平方米），按照征收评估的房屋的平均价计算潘文清被拆除的1061.22平方米房屋价值为567370.66元（1061.22平方米×534.64元／平方米）。经核算，万达公司应获得的房屋补偿款应按照房屋补偿总价款的金额减去2幢、5幢、6幢、8幢的部分（620995.1元）补偿金额及潘文清被拆除的钢结构棚和房屋的价值，万达公司在本案中就该项补偿主张1329445.9元，于法无悖，本院予以支持。关于附属物作价补偿，万达公司认为应按照附属物补偿的总金额扣除2幢、5幢、6幢、8幢的部分房屋的附属设施和化粪池、砖砌围墙的补偿，剩余的补偿归其所有。潘文清认可归属于万达公司的附属物补偿应在总额中扣除上述部分，同时认为还应扣除包括水泥道路在内的主要附属设施及水泥场地。双方均同意扣除2幢、5幢、6幢、化粪池、砖砌围墙的补偿，本院予以确认，扣除后上述无争议部分的补偿后，附属物作价补偿的重置金额为1386073元。关于道路和水泥场地，潘文清申请证人马某出庭作证。马某就案涉房屋和水泥场地的建造事实作出了证明。万达公司提供了与梅按如签订的浇注地坪合同、请款单、收据的复印件。本院要求万达公司提供证据原件，并要求梅按如到庭接受询问，然万达公司未提供证据原件，梅按如亦未到庭接受询问，故仅凭上述证据复印件不足以认定万达公司主张之事实，本院对其意见不予采纳。故，附属物中道路和水泥场地的补偿亦应在总额中予以扣除。扣除后，附属物作价补偿的重置金额为456478元。关于8幢的附属物补偿，因双方未证明相关附属物的权属情况，从《附属物补偿价格评估表》的内容也无法就相关附属物的权属作出判断，结合双方关于8幢建造情况及房屋补偿的意见，本院酌定8幢所涉附属物重置价格的77.5%归潘文清所有，即92321.88元。故属于万达公司的附属物重置价格为364156.12元，计算成新率后的现值为309532.7元。关于设备搬迁费用208870元，因案涉土地和房屋由万达公司使用和经营，该费用是依据经营场地内设备搬迁的实际情况评估而得，故该费用应属万达公司所有。关于停产停业损失，该费用是按照被征收房屋的评估价格（不含装潢及附属物）的7%给予的补偿，故本院参照应归双方各自所有的房屋补偿的比例确定该费用，即万达公司应得103972.03元（1485316.62元÷3688976元×258228元）。关于改变用途补偿，该费用是针对8幢实际用于商业经营的面积而基于的补偿，且根据双方提供的证据，无法区分底层和二层是否存在不同的补偿标准，故本院参照双方对8幢房屋补偿的约定确定该费用，即万达公司应得180289.35元（801286元÷2×45%）。关于其他补偿，该费用是根据1幢至9幢的面积及成新率、折率计算而得，本院根据1幢至9幢的建造情况及双方的意见认定该补偿中有1104722.24元属万达公司（1幢补偿761747元＋3幢补偿163083元＋4幢补偿75895元＋7幢补偿66825元＋8幢补偿419659元÷2×45%＋9幢补偿634456元-2044.95÷7367.51×2492070元）。经核算，万达公司应得各项补偿合计3236832.21元，减扣其应支付给潘文清的租金和占用使用费1224670元，万达公司在本案纠纷中实际应得2012162.21元。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十一条、第五十一条、第六十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、潘文清于本判决生效之日起15日内支付万达公司2012162.21元；二、驳回潘文清的其他本诉诉请；三、驳回万达公司的其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17868元，由潘文清负担2797元，万达公司负担15071元。反诉案件受理费减半收取28118元，由万达公司负担13781元，由潘文清负担14337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘家强人民陪审员  过建华人民陪审员  邱新华二〇二〇年九月十六日书 记 员  高 剑