广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执异33号 案外人：广州利鸿基物业管理有限公司。住所地：广州市白云区新市南街19号106房。统一社会信用代码：9144010172431307X5。 法定代表人：杨苏。 委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。 申请执行人：江门市蓬江区宝欣投资有限公司。住所地：江门市蓬江区。统一社会信用代码：91440703597404568P。 法定代表人：邓静波。 委托诉讼代理人：谭天俊，广东广能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关超鸿，广东广能律师事务所律师。 被执行人：江门市荣润燃材料有限公司。住所地：广东省江门市江**路68号六楼。 法定代表人：刘达榆。 被执行人：苏健，男，汉族，1976年4月30日出生。住广东省广州市海珠区。现于阳江监狱服刑。 被执行人：刘锡源，男，汉族，1958年1月10日出生。住广东省江门市新会区。 被执行人：卢婷婷，女，汉族，1986年1月13日出生。住广东省恩平市。 被执行人：刘达榆，男，汉族，1984年10月21日出生。住广东省江门市新会区。 被执行人：廖艳珍，女，汉族，1971年2月23日出生。住广东省江门市蓬江区。 被执行人：广东木棉石油有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区中天国际花园盈翠苑第11幢9层910室。 法定代表人：刘达榆。 被执行人：陈晓文，女，汉族，1990年12月12日出生。住广东省广州市番禺区。 被执行人：傅泳贤，女，满族，1978年12月23日出生，住广东省广州市海珠区。 被执行人：黎俊勇，男，汉族，1979年8月24日出生。住广东省广州市番禺区。 被执行人：广州市竣联贸易有限公司。住所地：广东省广州市白云区广园中路景泰直街33号4楼E。 法定代表人：黎俊勇。 被执行人：凌从爱，女，汉族，1957年11月2日出生。住广东省江门市新会区。 被执行人：卢洪光，男，汉族，1964年7月3日出生。住广东省恩平市。 本院在执行申请执行人江门市蓬江区宝欣投资有限公司（以下简称宝欣公司）与被执行人江门市荣润燃材料有限公司（以下简称荣润公司）、陈晓文、傅泳贤、黎俊勇、广州市竣联贸易有限公司、廖艳珍、苏健、凌从爱、卢婷婷、刘达榆、广东木棉石油有限公司、卢洪光、刘锡源金融借款合同纠纷一案［案号：（2019）粤07执1026号］中，案外人广州利鸿基物业管理有限公司（以下简称利鸿公司）向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月15日组织听证。本案现已审查终结。 案外人利鸿公司提出异议称，请求依法确认利鸿公司对被执行人苏健名下位于广州市xxxxx房（以下简称案涉房产）享有优先购买权，本院在拍卖案涉房产时应如实披露利鸿公司是承租人并享有优先购买权。主要事实与理由如下：一、广州市xxxxxx房屋在2014年进行整体拆除重建。该房屋原业主委托利鸿公司垫资对该房屋进行整体拆除重建，房屋重建后对该房屋进行了产权分割，案涉房产由苏健取得房屋产权。该房屋进行重建完成后，原产权人没有按时计清工程款，由房屋分割后的产权人按分割后取得的房屋面积对工程款进行分摊。因苏健被限制人身自由，工程款至今没有进行结算。二、双方在2014年10月1日签订了两份《房屋租赁合同》，合同签订后，案涉房产一直由利鸿公司使用。因苏健没有向利鸿公司支付其应承担的工程款，经双方自愿协商，同意将案涉房产出租给利鸿公司使用，以苏健所欠的工程款扣抵资金。利鸿公司认为，案涉房产的《房屋租赁合同》签订时间为2014年10月1日，房屋设定抵押担保在后，该合同不违反国家强制性法律、法规的规定，合同合法有效。由于双方在《房屋租赁合同》没有约定利鸿公司放弃房屋承租人依法享有的优先购买权，合同签订后，利鸿公司也没有声明放弃优先购买权，依照法律规定，在案涉房产变更产权人时，利鸿公司作为房屋的承租人，依法享有优先购买权。因此，利鸿公司依法享有优先购买权。因利鸿公司对案涉房屋享有优先购买权，利鸿公司在行使权利时，会对竞买人的权利产生严重影响，甚至直接影响竞买人的意向、交易价格，故法院应在竞拍公告中对案涉房产《房屋租赁合同》及利鸿公司享有优先购买权的事实予以披露。 案外人利鸿公司为证明其主张，在本院组织的听证过程中提供了以下证据：1、房屋租赁合同（2014年10月1日）；2、NO.252373收款收据；3、NO.252371收款收据；4、房屋租赁合同（2014年10月1日），；5、NO.252374收款收据；6、NO.252375收款收据；7、垫资确认书（2014年10月1日）；8、照片三张；9、工程承保合同；10、收款收据，利鸿公司支付新市南街19号房屋重建工程款；11、混凝土送货单；13、云城街村（居）民建房已备案确认书；14、电梯安装竣工单、NO.1636760收据（2014年9月16日）证明新市南街19号完成电梯安装；15、NO.0742751、NO.0742751收款收据；16、临时经营场所使用证明（2014年12月8日）；17、房地产权证；18、商铺租赁合同。 庭后，案外人利鸿公司补充以下材料：陈裕平住所（经营场所）场地使用证明及营业执照；谢林君住所（经营场所）场地使用证明及营业执照；黄颖住所（经营场所）场地使用证明及营业执照；文亚明临时经营场所使用证明及营业执照；冯健、黄金华、梁伟贤、包开明、王少兰、李晓静、孙艳芳住所（经营场所）场地使用证明；蔡史鑫营业执照；缴税单两份。 申请执行人宝欣公司答辩称，宝欣公司认为利鸿公司的执行异议是不成立的，主要理由如下：一、利鸿公司提供的租赁合同等资料均是不真实的。因案涉房产均已于2015年3月18日抵押给原抵押权人江门农村商业银行股份有限公司，在办理抵押登记之前已由被执行人苏健出租，但承租人不是利鸿公司，而分别是于芷瑶（xx房）和张怀云（xx房），且租赁期限分别是至2017年8月27日止（xx房）和2017年1月7日止（xx房），苏健还分别留有以上房屋的租赁合同复印件在该行。除了该行留存的租赁合同外，被执行人苏健均没有再向该行及宝欣公司提出过以上房屋存在其他租赁关系了。二、利鸿公司所提供的材料中并没有该公司支付租金、押金给被执行人苏健的证据，应承担举证不能的不利后果。而其提供的租赁合同、垫支确认函缺乏被执行人苏健的确认，且与被执行人苏健在原抵押权人江门农村商业银行股份有限公司处留存的租赁合同相矛盾。而其提供的房地产权证是相关房屋在产权没有拆分时的证件，现在经过产权拆分，广州市xx房均为被执行人苏健的个人财产，与他人无关。三、利鸿公司所提供的租赁合同等资料除了主张存在租赁关系外，还主张租赁期内的租金已分别冲抵了被执行人苏健所欠利鸿公司的分摊工程款，但所提供的材料均为被执行人苏健与利鸿公司之间签订的协议，并未经有权机关认定，且缺乏被执行人苏健的确认，不能认定真假。因此，仅凭以上资料就认定异议人是以上房屋的承租人，享有优先购买权是没有理由的。四、虽然利鸿公司提供的租赁合同显示该公司所承租的案涉房产是于2014年10月1日建立的租赁关系，但有关租金冲抵被执行人苏健所欠该公司分摊工程款的垫支确认函注明相关欠款只是初步核算的金额，而其他资料均未能反映出被执行人苏健曾与该公司进行结算，也未能反映最终工程款的金额，因此该垫支确认函的约定也是无效的。五、广州市天河区人民法院在（2018）粤0106执8228号案执行过程中，分别于2019年12月12日至12月13日对案涉房产进行第一次公开拍卖；于2020年1月6日至1月7日进行第二次公开拍卖；于2020年2月7日至4月7日进行变卖。以上拍卖及变卖均因无人出价导致流拍。在该院执行过程中，没有任何人主张过以上房屋存在租赁合同关系以及优先购买权。该院在有关拍卖公告及变卖公告中也没有表示以上房屋存在租赁合同关系及优先购买权的情况。 申请执行人宝欣公司为证明其答辩主张，提供了以下证据:1、抵押合同一份及他项权证两份；2、租赁合同两份；3、司法拍卖网页截图六组。 被执行人荣润公司、陈晓文、傅泳贤、黎俊勇、广州市竣联贸易有限公司、廖艳珍、苏健、凌从爱、卢婷婷、刘达榆、广东木棉石油有限公司、卢洪光、刘锡源等均未进行答辩。 本院查明，申请执行人江门农村商业银行股份有限公司与被执行人荣润公司、陈晓文、傅泳贤、曾鹏飞、邱继新、黎俊勇、广州市竣联贸易有限公司、廖艳珍、苏健、凌从爱、卢婷婷、刘达榆、广东木棉石油有限公司、卢洪光、刘锡源金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤07民初24号判决书已经发生法律效力。依该判决，被执行人需履行如下法定义务：1、荣润公司应偿还借款本金51000000元及相应利息；2、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160006号《最高额抵（质）押担保合同》项下陈晓文提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以1109500元为限享有优先受偿权；3、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160007号《最高额抵（质）押担保合同》项下傅泳贤提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以1254500元为限享有优先受偿权；4、荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160008号《最高额抵（质）押担保合同》项下曾鹏飞提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以1254500元为限享有优先受偿权；5、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160009号《最高额抵（质）押担保合同》项下邱继新提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以1576500元为限享有优先受偿权；6、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160010号《最高额抵（质）押担保合同》项下黎俊勇提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以3088000元为限享有优先受偿权；7、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160014号《最高额抵（质）押担保合同》项下赖伟平提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以3216100元为限享有优先受偿权；8、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160016号《最高额抵（质）押担保合同》项下广州市竣联贸易有限公司提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以13478800元为限享有优先受偿权；9、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160029号《最高额抵（质）押担保合同》项下廖艳珍提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以3226600元为限享有优先受偿权；10、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2015（报）高抵（质）字第160012号《最高额抵（质）押担保合同》项下苏健提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款以13175800元为限享有优先受偿权；11、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2014（报）高抵（质）字第160088号《最高额抵（质）押担保合同》项下刘达榆提供质押的荣润公司100%的股权拍卖、变卖所得价款以33000000元为限享有优先受偿权；12、若荣润公司不履行上述第一项法定义务，则申请执行人有权对2014（报）高抵（质）字第160089号《最高额抵（质）押担保合同》项下刘达榆提供质押的广东木棉石油有限公司43%的股权拍卖、变卖所得价款以13000000元为限享有优先受偿权、卢婷婷提供质押的广东木棉石油有限公司3.3%的股权拍卖、变卖所得价款以1000000元为限享有优先受偿权；13、苏健、凌从爱、卢婷婷、刘达榆、卢洪光、刘锡源、广东木棉石油有限公司以其全部财产对上述第一项法定义务的债务在13300万元的限额内承担连带清偿责任；14、承担案件受理费335431.93元。 根据申请执行人申请，本院于2019年9月2日立案执行该判决。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年9月9日作出（2019）粤07执1026号执行裁定，裁定如下：冻结、划拨被执行人荣润公司的银行存款人民币51000000元或相应外币；在13300万元的限额内冻结、划拨苏健、凌从爱、卢婷婷、刘达榆、卢洪光、刘锡源、广东木棉石油有限公司的银行存款或相应外币；银行存款不足清偿的，查封其同等价值的房产、土地使用权、汽车、股权、设备等财产。查封被执行人陈晓文位于广州市xx的房产；被执行人傅泳贤位于广州市xx的房产；被执行人曾鹏飞位于广州市xx的房产；被执行人邱继新位于广州市xx的房产；被执行人黎俊勇位于广州市xx的房产；被执行人苏健位于广州市xx 广州市xx房、xx的房产；被执行人廖艳珍位于江门xx房产；广州市骏联贸易有限公司位于广州市xx的房产。查封被执行人刘达榆持有的XX公司、XX公司的股权；被执行人卢婷婷持有的XX公司的股权。 2020年4月10日，申请人宝欣公司向本院提交书面申请，请求变更宝欣公司为本案的申请执行人。2020年4月15日，本院作出（2019）粤07执1026号之二执行裁定书，裁定：变更申请人宝欣公司为本案的申请执行人。 2020年8月4日，本院作出（2019）粤07执1026号之九执行裁定书，裁定：拍卖案涉房产。 本院认为，本案争议的焦点为案外人利鸿公司对案涉房产主张带租拍卖能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人利鸿公司虽提供了《租赁合同》，但其主张租金的支付系以苏健所欠的工程款进行扣抵，而该扣抵行为不符合一般情形下的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的房屋租赁关系，双方之间名为租赁，实为工程款抵顶关系，且案外人利鸿公司亦未提交充分证据证明其实际占有使用案涉房产，故利鸿公司对案涉房产主张享有承租人权利，带租拍卖的请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人广州利鸿基物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年九月二十二日 法官助理蒋敏娟 书记员区翠娟