广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0605民初4497号原告：佛山市南海颜峰投资有限公司，住所地：佛山市南海区***********（牌坊侧），统一社会信用代码914***********198K。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：佛山市南海南兴树脂有限公司，住所地：佛山市南海区********口，统一社会信用代码914***********379B。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师，委托诉讼代理期限至2020年6月24日止。委托诉讼代理人：陈琳智，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，北京市盈科（佛山）律师事务所律师，委托诉讼代理期限自2020年6月25日起。原告佛山市南海颜峰投资有限公司诉被告佛山市南海南兴树脂有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案。本院依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔羡芬、被告的委托诉讼代理人陈琳智、刘嘉欣到庭参加诉讼。诉讼中，本院依职权申请调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2003年9月3日签订的有偿使用土地合同书；2.被告返还旧南兴树脂厂西北面9039.14平方米土地、厂房、机械给原告；3.被告向原告支付2019年1月1日起至返还上述土地及厂房、机械时止的土地使用有偿费（2019年1月1日至2023年12月3日为每月每平方米1.728元、2023年12月3日至2028年12月3日为每月每平方米2.074元、2028年12月3日至2033年12月3日为每月每平方米2.488元，暂计至2020年1月31日为203055.24元）；4.被告按面积9039.14平方米、每年每亩2000元向原告支付2019年1月1日起至实际返还上述土地及厂房、机械时止的土地管理费（暂计至2020年1月31日为29377元）；5.被告按上述3、4项诉请中欠款总额的20%支付滞纳金（暂计至2020年1月31日为46486.45元）；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第2项诉请。变更第3项诉请为：被告向原告支付2019年1月1日起至2020年7月1日止的土地使用有偿费281657.27元。变更第4项诉请为：被告按面积9039.14平方米、每年每亩2000元向原告支付2019年1月1日起至2020年7月1日的上述土地及厂房、机械的土地管理费40638.78元。变更第5项诉请为：被告按上述3、4项诉请中欠款总额的20%支付滞纳金64459.21元。事实和理由：原、被告于2003年9月3日签订《有偿使用土地合同书》，约定被告承租旧南兴树脂厂西北面吉地一块，面积9039.14平方米，有偿使用期由2003年9月3日至2033年12月3日止，2003年12月3日至2008年12月3日每月每平方米1元，2008年12月3日至2013年12月3日每月每平方米1.2元，2013年12月3日至2018年12月3日每月每平方米1.44元，2018年12月3日至2023年12月3日每月每平方米1.728元，2023年12月3日至2028年12月3日每月每平方米2.074元，2028年12月3日至2033年12月3日每月每平方米2.488元；土地管理费每年每亩2000元，每年分两次向原告交纳土地有偿费和土地管理费，6月份交50%，12月份交清全年，逾期不交，按欠款总额另加20%滞纳金给原告，超过三个月不交，作被告自行毁约处理，原告将被告厂房、机械等没收作抵偿。被告拖欠2019年1月1日至今的土地使用费和土地管理费，原告有权解除合同、追讨使用费、土地管理费、滞纳金等费用。被告辩称，一、涉讼土地实际出租方为案外人南海区狮山镇颜峰村丹邱股份合作经济社，其实际享有土地使用有偿费，其应当作为原告参与本案诉讼。二、被告愿意支付2019年1月1日至今的土地有偿使用费和土地管理费，被告承租涉讼土地后，投入300多万元建厂房，不同意解除合同。三、涉讼合同约定的违约责任不公平，应属无效。诉讼中，本院组织双方当事人进行举证、质证。诉讼期间，本院依职权向佛山市自然资源局南海分局调查取证如下：佛山市自然资源局南海分局关于本案调查函的回复意见。经质证，原、被告对对方证据无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：原告提交的律师函无法证实已经送达给被告，本院对其证明力不予确认。被告提交的天眼查查询结果、协议书、租赁书、最高额抵押合同，本院进行综合认定。双方对佛山市自然资源局南海分局的回复意见的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2003年9月3日，南海市大沥颜峰集团有限公司（甲方）与南海市南兴树脂有限公司（乙方）签订《有偿使用土地合同书》（以下简称涉讼合同），约定丹邱股份分公司提供旧南兴树脂厂西北面吉地一块给乙方办厂，面积9039.14平方米，土地范围东至南兴树脂旧厂，西至耕地、南至水坭路、北至空地；有偿使用期限30年，2003年9月3日至2033年12月3日止，土地使用有偿费为2003年12月3日至2008年12月3日每月每平方米1元，2008年12月3日至2013年12月3日每月每平方米1.2元，2013年12月3日至2018年12月3日每月每平方米1.44元，2018年12月3日至2023年12月3日每月每平方米1.728元，2023年12月3日至2028年12月3日每月每平方米2.074元，2028年12月3日至2033年12月3日每月每平方米2.488元；土地管理费每年每亩2000元；每年分两次向原告交纳土地有偿费和土地管理费，6月份交50%，12月份交清全年，逾期不交，按欠款总额另加20%滞纳金给原告，超过三个月不交，作被告自行毁约处理，原告将被告厂房、机械等没收作抵偿；双方还约定了其他权利义务。2015年2月27日，佛山市南海区大沥颜峰集团有限公司名称变更为原告。2020年7月1日，佛山市南海区狮山镇颜峰社区丹邱股份经济合作社出具证明，载明旧南兴树脂厂西北面吉地面积9039.14平方米，由佛山市南海颜峰投资有限公司使用、出租和收益。本院就涉讼土地的土地用途情况向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局于2020年7月20日函复本院如下：涉讼土地的土地利用总体规划（2010-2020年）的性质为城乡建设用地，未查询到办理用地报批手续记录。本院认为，涉讼合同落款处虽有丹邱股份分公司代表的签字，但丹邱股份经济合作社并未作为出租方盖章，故涉讼合同的相对方应为原、被告。涉讼土地未办理相关用地手续及规划报建手续，涉讼土地仍为农业用地。原、被告签订的涉讼合同约定被告承租的土地用于办厂，土地实际亦用于建设用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。本案租赁土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，本案租赁的土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案被告租赁的农业用地用于建设厂房，各方均没有依法履行相应的用地手续，其行为违反法律的强制性规定。涉讼土地属于农用地且当事人在该地块进行非农业建设的，当事人应先行向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。原告在本案提出的支付使用费及土地管理费等费用的诉讼请求，在行政主管部门对地上建筑物及涉讼土地作出处理前，本院予以驳回起诉处理，但不影响原告在行政主管部门处理完毕后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告佛山市南海颜峰投资有限公司的起诉。本案无需交纳案件受理费。原告已预交的受理费55418.67元在本裁定发生法律效力后，经原告书面申请予以退还。如原被告不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 莎人民陪审员  刘佩云人民陪审员  黎 谭二〇二〇年九月十八日书 记 员  邓洁婷