江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初150号原告：李萌萌，女，1995年5月3日生，汉族，住南京市江北新区。被告：周国龙，男，1988年11月9日生，汉族，住南京市江北新区。原告李萌萌与被告周国龙房屋租赁合同纠纷一案,于2020年5月27日由南京市浦口区人民法院立案受理。该案因指定管辖，本院于2020年7月14日另行立案。该案立案后，依法由审判员黑长保适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李萌萌、被告周国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李萌萌向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金及租赁保证金2700元、6月10日至7月9月固定费用50元、电费68元；2.判令被告支付违约金1350元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告将其弘阳旭日上城3区17号楼1单元2901室房屋通过中介将其房源发布在巴乐兔租客版APP上，2020年3月10日，原告与被告通过巴乐兔租房APP签订房屋租赁合同，被告将案涉房屋出租给原告，原告承租房屋前与中介及房东均确认过，其需要养猫，房东表示接受。2020年5月27人，原、被告双方因被告能否养猫发生争议，被告告知原告不准养猫，要求原告立即搬出，并拒不退还原告已给付的租金及租赁保证金。原告租金已支付至2020年6月25日，双方协商未果，被告的行为已构成实际违约。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告周国龙辩称，不同意原告诉请，原、被告签订了一年的合同，但被告租金仅支付至2020年7月9日，系原告违约。根据合同约定，原告在6月24日就该支付7月10日至8月9日期间的租金，但是原告至今未支付。本院经审理认定事实如下：原告李萌萌（承租方、乙方）与被告周国龙（出租方、甲方）在居间方上海万间信息技术有限公司居间下，于2020年3月10日通过“巴乐兔”网络平台签订电子版《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于柳洲东路6号弘阳旭日上城3区17号楼1单元2901室E出租给乙方居住，租赁期自2020年3月10日至2021年3月9日止，租金1350元/月，房租租赁保证金1350元，每月固定费用物业宽带水费50元/月，交租方式付一押一，每个交租周期届满前15日交下一期房租。合同第四条租金支付方式约定：支付方式为巴乐兔租客版APP，乙方应在约定期限前通过巴乐兔租客版APP向上海万间信息技术有限公司（以下简称上海万间）支付租金，上海万间需在收到乙方租金后按合同约定的付款周期代乙方向甲方支付租金。若乙方逾期支付相应款项，自合同约定的付款期满七日内，视作乙方根本性违约，乙方应按照本合同第十条的约定承担违约责任。合同第五条租金保证金约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为合同第一条约定金额。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同附件第3条退房规则约定：合同生效后，乙方提前退租的，乙方应于拟解约日前15个自然日告知甲方，退还租赁保证金，剩余租金按日退还（应缴租金的截止日期为提出退租申请之日后第15日）；乙方未在上述指定时间提前告知甲方，则上述款项均不予退还。乙方未恶意损坏房屋的，甲方在扣除水电网煤、清洁费、违约金（月租金的200%）相关费用后，退还上述租赁保证金及剩余租金。同日，原告（承租人、乙方）与南京悦廷荟酒店管理有限公司（甲方、出租人）通知支付宝平台签订电子版《居住房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南京市浦口区天华南路旭日上城三区17栋1单元2901x-RoomA(公寓)（简称该房屋）出租给乙方，租赁起止时间为2020年3月10日至2021年3月9日。合同第三条租金及支付方式约定：1.乙方使用付一，即在租赁期限内分12期支付房租；2.甲、乙双方约定，在租赁期间内，该房屋的房屋押金为1350元，月租金1350元，首期一次性费用0元，每月周期费用（不含没有租金50元），首期一次性费用及每月周期费用明细可见文首租金及支付方式内清单；3.甲、乙双方约定，乙方应根据每期提前15日的支付方式，分别于2020-3-10，2020-3-26,2020-4-25,2020-5-26,2020-6-25,2020-7-26,2020-8-26,2020-9-25,2020-10-26,2020-11-25,2020-12-26,2021-1-26（乙方系统账户中显示的最晚支付日与本合同约定不一致的，以系统显示的日前为准）支付该房屋租金及每月周期费用。合同第四条其他相关费用约定：1.租赁期内，该房屋所发生的：水费、电费、煤气费、有线电视费、网络宽带费、物业管理费。室内设施维修费（认为使用不当应当由乙方承担的除外）、保洁费。暖气费中，甲方承担的费用为：无。除甲方承担的费用外，其他费用均由乙方承担。合同第八条解约条件第3款约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。（一）乙方擅自改变房屋居住用途的；不得在房子里面包含房间客厅阳台饲养猫、狗等一切宠物……合同第九条违约责任约定：本协议有效期内，任意一方未履行或未完全履行本协议约定的，应承担相应的违约责任。守约方有权要求违约方支付相当于三个月房屋租金的违约金并扣除押金，若违约金无法弥补守约方损失，违约方还应负责赔偿。上述两合同签订后，原告如约向被告交付房屋，被告通过巴乐兔平台支付押金1350元，支付房屋租金至2020年7月9日止。2020年5月27日，因被告在案涉房屋内养猫，影响到其他租客，原、被告双方发生争执，被告要求原告将房屋转租或把猫弄走，原告提出退租，并要求被告退还剩余租金押金，双方协商未果。2020年5月29日，原告搬离案涉房屋，截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋处于空置状态。另查明，截止2020年5月27日，案涉房屋显示电费余额68.23元。2020年6月10日，被告关闭案涉房屋“巴乐兔”租房平台，巴乐兔平台向原告发送短信，告知案涉房屋租约操作退房并成功，退房原因是原告已搬离房间并且账单结清。再查明，被告周国龙系南京悦廷荟酒店管理有限公司（以下简称悦廷荟公司）法定代表人，案涉房屋系被告从案外人柯华渠处承租，双方合同期限自2018年1月1日至2023年1月1日止。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录截图、短信截图、支付宝付款记录、账单记录、蜂电智能电表截图，被告提交的居住房屋租赁合同、微信聊图记录截图等证据在卷证实。本院认为,原告李萌萌与被告周国龙之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告返还房屋租金及租赁保证金2700元、月固定费用50元、电费48元的诉请，因双方就未就原告养猫达成一致，原告于2020年5月29日搬离案涉房屋，根据合同附件退房规则，原告在合同期间内提前退租，应当提前15天告知被告，应缴租金的截止日为提出退租申请之日后第15天，因原告于2020年5月27日提出退租，租期应计算至2020年6月11日，被告应当将6月12日至7月9日期间的剩余租金及月固定费用1306.67元{（1350+50）/30*28}退还原告。因合同约定，租赁保证金应在租赁关系终止时，除抵充合同约定由承租方负担的费用外，剩余部分无息退还，原、被告之间的租赁合同因已无法继续履行而实际解除，被告应当退还原告支付的租赁保证金1350元。关于原告要求被告退还电费48元的主张，有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金1350元的诉求，因案涉合同的解除双方均存在一定的过错，原告该项诉求，本院不予支持。被告辩称第二份合同上约定了“不得饲养宠物”，因第二份合同签订主体是悦廷荟公司与原告，另两份合同租金支付平台不同，因双方实际履行的是原、被告之间的第一份合同，故被告认为原告饲养宠物违反合同约定的抗辩意见，没有依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周国龙于本判决生效之日起十日内退还原告李萌萌剩余租金及月固定费用1306.67元、租赁保证金1350元、电费48元，合计2704.67元；二、驳回原告李萌萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周国龙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 员 黑长保二〇二〇年九月九日法官助理 张 枫书 记 员 黄 蕾