河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫01民终10814号 上诉人（原审被告）：河南恒祥实业有限公司，住所地郑州市信息学院路9号526房间。 法定代表人：白恒，该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：陈柳青，河南豫龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉飞，河南豫龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马策军，男，汉族，1986年7月27日出生，住郑州市金水区。 委托诉讼代理人：李**飞，河南澄廊律师事务所律师。 上诉人河南恒祥实业有限公司（以下简称恒祥公司）因与被上诉人马策军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒祥公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判或者发回重审；2.由马策军承担本案一二审诉讼费。事实和理由：本案不符合约定解除情形，也不符合法定解除情形，一审法院判决解除合同明显错误。一、马策军不符合约定解除的情形。依据合同约定只有在逾期超过180日马策军才有权解除合同，本案一审原告起诉时距离恒祥公司交房时间尚未达到180日，因此，本案明显不符合约定解除的情形，马策军依法不享有约定合同解除权。二、马策军不符合法定解除的情形。恒祥公司项目已经取得预售证，具备办理网签的条件，且仍在正常办理中，交易能够继续履行。另外，因为新冠肺炎疫情不可抗力的影响导致恒祥公司无法继续施工，进而影响正常交房，恒祥公司并无过错，依照法律规定和合同约定本案的交易时间应当相应的顺延。最后，本案恒祥公司逾期交房，并非不能交房，迟延交房并不能导致合同目的不能实现的。所以，一审法院认定本案符合法定解除情形明显错误。三、一审法院采纳证据不当。一审中马策军提交的微信聊天记录，既没有提供原始载体，也不能确定相对方的真实身份情况，而是仅仅提供了一张截图，在恒祥公司对该证据的真实性存疑的情况下，一审法院就认可该证据的真实性，并据此进行判决明显错误。综上，本案一审法院认定事实错误，采纳证据不当，导致判决错误，恒祥公司请求贵院依法改判或发回重审。 马策军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.本案事实清楚，根据一审中恒祥公司提交的其与万达签订的合作协议第一条1.3可以看出，早在2017年底，该项目主体结构已经封顶。但至今将近3年的时间中，该项目实际处于长期停工状态，基本没有进展。期间，答辩人多次前往工地查看，也一直处于停工状态。同时，根据答辩人在一审中提交金水区人民法院中020年6月5日作出的（2020)豫0105执4465号执行裁定可知，恒祥公司没有任何可供执行的财产，其资产情况如此恶劣，根本不可能在短时间复工并交房。恒祥公司逾期交房已是事实，除非其能够在2020年9月30日之前交房，则逾期交房超过180天也是必然结果。根据一审中答辩人提交的证据，恒祥公司曾表示交房日期为2021年5月，这直接证明了其严重违约的事实，而答辩人也有理由相信这样的说辞也不过是继续欺骗消费者，拖延时间而已。对于恒祥公司在上诉理由中所称微信聊天记录，该员工赵阳阳确为恒祥公司员工，且其本人也证实目前因恒祥公司无法向其支付工资，赵阳阳已离职，如有需要，法庭可以向其核实查证。另外，根据以上事实，恒祥公司无法交房是因资金问题，其辩称因新冠疫情影响无法继续施工显然也是在强行辩解，完全站不住脚。2.诚实信用是合同各方应当遵循的基本原则，恒祥公司资产状况及涉案项目的现状是不争的事实，其迟延履行合同主要义务致使答辩人不可能实现自身的合同目的，事实上已经符合《合同法》第94条规定的合同解除的情形。退一步讲，即使假设恒祥公司能够如期所说在2021年5月份交房，其也已经严重违反了双方合同约定，答辩人也有权要求解除合同并退回房款。故，一审法院在查明事实的基础上，做出公平公正判决，并无不当。综上，恒祥公司的上诉请求没有法律和事实依据，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。 马策军向一审法院起诉请求：1、判令原、被告双方解除合同；2、判令被告返还原告购房款344137元、违约金2204.16元（截止2020年6月4日）；3、判令被告自原告起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际清偿之日；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月11日，被告与万达商业管理集团有限公司签订《郑州恒祥·万达广场合作协议》一份，主要约定，双方就项目设计、建设、招商、与运营方面联合开展合作，合作大商业暂定名为“郑州恒祥·万达广场”，项目地块位于郑州市××经××路，南临红旗路，西临经七路，北临红专路；其中合作大商业所在地块用地为商服用地，至2056年6月11日终止。双方明确约定，项目商管公司对合作大商业的租赁期限自合作大商业实际开业日计算，第一个租赁周期从合作大商业实际开业日起20年届满，第二个租赁周期自第一个租赁周期届满之日的次日安东顺延至合作大商业土地使用权年期届满之日，租赁条件不变。前述租赁期限届满后，如按照届时的法律政策规定，被告可以继续取得应由双方依法依规各自缴纳。约定应在本协议签订后60日内签订《租赁合同》。双方还就其他事项进行了约定。 原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，原告购买位于郑州市金水区红旗路北、经七路东的恒祥·百悦城项目地下室及4层4F4-022号商品房，购房款为644137元。并约定出卖人应当在2020年3月31日前交付房屋，逾期交房180日的，买受人有权解除合同，出卖人应当至买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01％向买受人支付违约金。2018年11月17日，原告向被告支付首付款344137元，被告向原告出具收据一份，载明：“兹收到马策军交来4F4-022部分房款人民币344137元”。 2020年6月16日，原告诉至原审法院。 一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中原、被告签订有《商品房买卖合同》，约定了交房日期及逾期交房的违约责任。至本案开庭时涉案房屋尚不具备交房条件，且原告提交的聊天记录显示被告方工作人员称预计交房时间为2021年5月，故原审法院认为被告已严重违约，原告有权解除合同，原告诉求被告返还原告购房款344137元及违约金，与法有据，原审法院予以支持。违约金部分按照每日34.41元，自原告起诉之日即2020年6月16日计算至被告退款完毕之日止。利息部分不再支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除2018年11月17日原告马策军与被告河南恒祥实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南恒祥实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告马策军房款344137元及违约金（违约金自2020年6月16日起按照每日34.41元计算至被告退款完毕之日止）。三、驳回原告马策军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3248元，由被告河南恒祥实业有限公司负担。 本院二审期间，恒祥公司围绕上诉请求依法提交了证据一份：（2020）豫0105民初12986号判决书复印件一份。证明目的：该证据材料证明双方协议虽约定2020年5月31日交房，但因2020年1月23日新冠肺炎疫情的发生，属于不可抗力，出卖人可据实延期。且根据双方合同约定，于其不超过180日的，出卖人支付违约金，协议继续履行；超过180日的，买受人有权解除合同，原告目前无权解除双方合同用，应当继续履行。 马策军质证认为，对恒祥公司在二审中提交的新证据真实性没有异议，证明目的有异议。该份判决中原告的诉讼事实与理由与本案并不相同，另新冠疫情并不是恒祥公司延期交房的原因，其延期交房的实际原因是其公司的资金及经营问题已经无法正常运转。 马策军依法提交了证据一组：证据一，微信聊天截图。证明目的，赵洋洋为上诉人员工，且目前因上诉人无法按时为其发放工资，其已离职。证据二，视频两份、照片两张。证据三，通过启信宝查询所得上诉人企业的信息截图。证明目的，上诉人自身经营集资资金已经面临巨大问题，涉案项目到目前为止仍然处于停工状态，上诉人短时间内不可能复工并交房，甚至遥遥无期，视频中，上诉人为了继续欺骗消费者而安排聊聊几名工人在现场，且现场工人所述可以证明上诉人所称2020年5月份交房也是不可能的。恒祥公司质证认为，微信聊天赵阳阳及视频中工人的真实身份无法核实，且视频中的工人对项目不了解。根据视频后期声称，恒祥抵给万达了是错误的，且视频中没有工人任何信息，无法证明该工人是恒祥公司工人。其余证据均与本案无关，不予质证。 本院经审查认为，恒祥公司提交的（2020）豫0105民初12986号判决书，系郑州市金水区人民法院作出，不属于《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定的类案检索范围，本院不予采信。马策军提交的微信聊天截图、视频两份以及照片两张，真实性无法确定，本院不予采信；马策军提交的启信宝查询所得上诉人企业的信息截图，显示恒祥公司存在“启信风险：等级严重”和“有失信”的情形，但该查询信息系复印件，真实性无法确定，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否应该解除。双方签订的《商品房协议》，系真实意思表示，不违反法律、法规，应属合法有效，双方应当积极全面履行合同义务。双方约定了交房日期为2020年3月31日，逾期交房超过180天的情况下，马策军有权主张解除合同。目前，距离约定交房日期尚不足180日，此外，受2020年新冠肺炎疫情影响，恒祥公司在合同履行期限内遭遇不可抗力，确系有受疫情影响无法施工的情形，从而导致工期延误，应当减轻其相应责任，符合公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”故涉案的商品房买卖合同并不具备约定的解除条件，不应解除。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。 需要提醒的是，恒祥公司作为案涉房屋的出卖人，在扣减疫情影响的天数后，恒祥公司应全面积极消除各种不利因素，恢复工程施工，为马策军办理相关交付房屋的手续。若恒祥公司怠于履行义务，不积极主动想办法解决交房事宜，恒祥公司应承担相应的法律责任。 综上所述，河南恒祥实业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10368号民事判决； 二、驳回马策军诉讼请求。 一审案件受理费3248元，由马策军负担。二审案件受理费6495元，由河南恒祥实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王志民 二〇二〇年九月二十四日 法官助理赵浩 书记员邓然