黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初842号 原告：吕晓东，男，1961年10月出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市阳明区，现住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：齐晓杰，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：李谊川，男，1969年9月出生，汉族，住吉林省图们市。 委托诉讼代理人：林云朋，牡丹江市阳明区铁岭法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区1号楼。 法定代表人：姜云峰，该公司经理。 委托诉讼代理人:任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 原告吕晓东与被告李谊川、牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕晓东及其委托诉讼代理人齐晓杰、被告李谊川委托诉讼代理人林云朋、被告祥合房地产公司委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕晓东向本院提出诉讼请求：1、要求李谊川偿还借款人民币150000元，给付利息218243元（按年利率24％的标准，自2017年3月10日起暂计算至2020年6月30日止），继续给付利息至全部借款还清之日止；2、要求对祥合房地产公司提供抵押的林苑小区22号楼4单元601室、22号楼4单元602室的房产折价或者拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权；3、要求二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年6月14日，李谊川向吕晓东借款人民币150000元，李谊川给吕晓东出具借据一张，约定以××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室的房产作为抵押担保，借款期限6个月，自2014年6月14日起至2014年12月13日止，月利率3分，每月利息4500元。祥合房地产公司与吕晓东就上述抵押房屋签订《商品房买卖合同》，在房产登记部门办理了备案登记，祥合房地产公司给吕晓东开具了购房全款收据两张。吕晓东将借款150000元交付李谊川，李谊川未按照约定偿还借款及支付利息。2017年3月10日，李谊川就截止当日所欠利息99000元给吕晓东再次出具借据一张。吕晓东每年多次催要上述款项，李谊川至今仍未偿还。吕晓东认为，李谊川和祥合房地产公司的行为已严重侵犯自身的合法权益，给自己造成经济损失。故诉至法院。 李谊川辩称，李谊川并不认识吕晓东，2014年6月14日李谊川通过李丕德介绍向吕晓东借款150000元，但交付借款时，吕晓东按月利息5分扣除了四个月的利息，实际付给李谊川120000元，借条内容是李丕德书写，当时书写的借款本金是150000元，月利息5分，李谊川在借款人处签字。借款后支付利息时，李谊川是把利息款交付给李丕德，由李丕德转交给吕晓东。李谊川让李丕德转交给吕晓东的利息共计6万多元。2017年3月，应李丕德要求，借条更改为现在的借条，月利息变为3分，同时李谊川又出具一份99000元的借条。 祥合房地产公司辩称，本案是民间借贷纠纷，吕晓东在诉状中自认借款人是李谊川，依据合同相对性，祥合房地产公司不承担还款及支付利息的责任。吕晓东诉称祥合房地产公司用祥合林苑22号楼4单元601室、602室作为担保，并签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记，依据我国法律规定，用房屋做担保的依法应办理抵押登记，吕晓东与祥合房地产公司的抵押担保未办理抵押登记，不发生法律效力，请求法院依法解除吕晓东与祥合房地产公司之间签订的房屋买卖合同，驳回吕晓东的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对吕晓东所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，借据一张。意在证明：2014年6月14日，李谊川向吕晓东借款人民币150000元，并约定以××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室的房产作为抵押担保，借款期限6个月，自2014年6月14日起至2014年12月13日止，月利率3分，每月利息4500元，李谊川签字并按手印。 李谊川质证认为，该借据是2017年后改的，其上内容不是李谊川书写，李谊川只是在借款人处签字。借款时，吕晓东按月利息5分扣了4个月的利息30000元后，只给付李谊川现金120000元整。 祥合房地产公司质证认为，对该证据的真实性及要证明的问题均有异议，虽然该借据上书写了“用祥合××小区××#-××-601、××#-4-××号楼作为抵押”的字样，但祥合房地产公司对李谊川向吕晓东借款并不知情，也未对案涉房屋办理抵押登记，无法证明吕晓东想要证明的祥合房地产公司需要承担担保责任这一问题。 本院认为，该证据能够证明2014年6月14日，吕晓东与李谊川二人达成民间借贷合意，双方约定李谊川向吕晓东借款人民币150000元。在本案中对该证据所能证明的事实本院予以采信。 证据二，商品房买卖合同两份，收据两份，承诺书一份。意在证明：祥合房地产公司与吕晓东就两套抵押房屋××小区22号楼××单元××室、××号楼××单元××室签订《商品房买卖合同》，并在牡丹江市房产管理局登记备案，祥合房地产公司给吕晓东开具了购房收据两张，并承诺可换正式发票。 李谊川质证认为，对该证据的形式要件无异议，但对其要证明的问题有异议，吕晓东与祥合房地产公司是否实际履行了房屋买卖，李谊川不知情，借款时，李谊川是应吕晓东的介绍人李丕德要求而开具的两份《商品房买卖合同》。 祥合房地产公司质证认为，对该组证据的形式要件无异议，但对其要证明的问题有异议。两处案涉房屋合同价款达380000元，依据祥合房地产公司当时的销售政策，全额付款可以打9折，但祥合房地产公司未收到购房款，且合同约定房屋交付时间为签订日的15天后，也就是2014年6月30日，至今已超过6年，吕晓东从未要求祥合房地产公司交付房屋，也没有实际履行交付房款的义务，双方没有达成购房合意，据吕晓东自认两份《商品房买卖合同》仅为其借款给李谊川的抵押担保。吕晓东未向祥合房地产公司支付房款，房屋买卖合同没有实际履行，且双方并未办理房屋抵押担保登记，双方均有过错，该抵押不发生法律效力，双方签订的买卖合同依法应予解除。 本院认为，该组证据能够证明2014年6月14日，祥合房地产公司与吕晓东签订××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室《商品房买卖合同》，并在牡丹江市房产管理局登记备案，祥合房地产公司给吕晓东开具了购房收据两张，并出具承诺书一份，承诺《商品房买卖合同》及购房三联单收据真实有效，三联单收据可换购房发票。对于该组证据所能证明的上述事实本院予以采信。 证据三，收据一张。意在证明：2014年6月14日，李谊川向吕晓东出具收条，收到吕晓东交付的15万元人民币。 李谊川质证认为，该证据并不是李谊川书写，李谊川只是在收款人处签字，李谊川实际收到的款项是120000元。 祥合房地产公司质证认为，对该证据的形式要件及要证明问题均有异议，该证据与祥合房地产公司无关。 本院认为，该证据能够证明2014年6月14日，李谊川给吕晓东出具收条，认可收到吕晓东交付的150000元人民币。对于该组证据所能证明的事实本院予以采信。 证据四，中国邮政银行取款凭证单一份。意在证明：2014年6月12日，吕晓东从自己的中国邮政储蓄银行卡中提取现金61000元，吕晓东儿子结婚、妻子生病收取亲戚朋友的礼金约90000元，合计现金150000元，交给了李谊川。 李谊川质证认为，对该证据的形式要件无异议，对吕晓东要证明的问题有异议，李谊川认可从银行取出的款项，但是吕晓东说儿子婚礼和妻子住院的礼金90000元不切实际，这么大一笔款不可能存在家中不去存储，李谊川没有收到150000元现金，只收到现金120000元。 祥合房地产公司质证认为，对该证据的形式要件无异议，但对其要证明问题有异议。该证据与祥合房地产公司无关。 本院认为，结合证据三，该证据能够证明2014年6月12日，吕晓东从中国邮政储蓄银行卡中提取现金61000元，补足需要出借的款项，6月14日以现金方式向李谊川交付借款。对于该证据所能证明的事实本院予以采信。 证据五，借据一份。意在证明：2017年3月10日李谊川给吕晓东出具99000元借据，借据上的款项是自2014年6月14日至2017年3月10日期间发生的扣除已付利息的余额。 李谊川质证认为，对该证据的形式要件无异议，但对其要证明的问题有异议。该借据实为借款利息，此利息超出我国民间借贷的法律规定保护利息，该借条是无效借据。 祥合房地产公司质证认为，对该证据的形式要件及要证明的问题均有异议。该证据与祥合房地产公司无关。根据2020年8月新出的最高院的民间借贷修正意见，民间借贷行为发生2019年，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的4倍保护，吕晓东起诉的利息超出法律规定。 本院认为，该证据能够证明2017年3月10日李谊川给吕晓东出具99000元借据，该借据上的款项实际上是2017年3月10日前李谊川欠付吕晓东的利息。对于该证据所能证明的事实本院予以采信。 对李谊川所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，金鑫证言一份、牡丹江市城郊农村信用联社银行流水4张。意在证明：2014年10月25日至2015年11月22日，李谊川多次从金鑫处借款共计355000元，其中60000元给付借款中间人李丕德作为偿还吕晓东的借款利息。 吕晓东质证认为，按照证据规则要求，证人金鑫应当出庭接受询问，且该组证据与本案无关联性。 祥合房地产公司对该证据无异议。 本院认为，证人金鑫未出庭作证，亦未提供未出庭作证的正当理由，故对其证言本院不予采信。 祥合房地产公司未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月14日，李谊川经案外人李丕德介绍，向吕晓东借款人民币150000元，李谊川给吕晓东出具借据一张，借据上书写“李谊川今借吕晓东人民币壹拾伍万元整，用××小区××#-4-××、××#-××-××号楼作为抵押，借期陆个月2014年6月14日至2014年12月13日止，利息3分（月息肆仟伍佰）元整。借款人：李谊川。2014年6月14日”当日祥合房地产公司与吕晓东签订了《商品房买卖合同》，买卖合同的标的物为借据上书写作为抵押的××小区××#-××-××、××#-××-××号楼房，并在房产登记部门办理了备案登记，祥合房地产公司给吕晓东开具了购房全款收据两张，并出具承诺书一份，承诺《商品房买卖合同》及购房三联单收据真实有效，三联单收据可换购房发票，吕晓东拿到两份《商品房买卖合同》、购房全款收据和承诺书后，将现金交付李谊川，李谊川给吕晓东出具收到现金150000元的收条一份。2017年3月10日，李谊川就所欠利息99000元再次给吕晓东出具借据一张。 关于吕晓东要求李谊川偿还借款人民币150000元，给付利息218243元（按年利率24％的标准，自2017年3月10日起暂计算至2020年6月30日止），继续给付利息至全部借款还清之日止的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”，本案中，李谊川向吕晓东借款150000元，有双方达成民间借贷合意时签订的借据、吕晓东为筹集补足钱款差额而去银行提款的凭单、给付钱款时李谊川给吕晓东出具的收条为证，双方意思表示真实，吕晓东与李谊川之间的民间借贷关系成立。李谊川辩称吕晓东当时仅给付120000元，收到150000元现金的收条并非李谊川本人书写，李谊川只是在收条上签字，本院认为，李谊川作为一个完全民事行为能力人，对其签字行为所产生的法律后果应为明知，且无法提供相应的证据来否认自己签字认可的收条，故对其辩解意见不予采信，李谊川应当偿还吕晓东借款本金150000元；关于本次借款利息金额的计算，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”本案中，吕晓东自认收到李丕德转交的11个月的利息共计49500元，与双方签订的借据上约定的利息相一致，本院依法采信；李谊川称自己每月都是按月利5分给案外人李丕德本次借款的利息，让其转交给吕晓东，但并未提供相应的证据加以证明，对其辩解意见本院不予采信。因2015年5月13日前，李谊川已经按照月利3分将借款利息实际支付给了吕晓东，尚未支付的利息部分应当自2015年5月14日起按照年利率24%即月利率2%计算，尽管双方均认可李谊川给吕晓东出具的借据99000元是截止2017年3月10日李谊川尚欠吕晓东的利息，但此利息金额是按照合同约定的月利3分计算的，且从时间上看与最初的借款日期亦有差距，该证据上书写的利息金额不能作为计算实际应付利息的依据，故本院依法保护尚未支付的利息起止日期为2015年5月14日至2020年6月30日，共计184600元（150000×2%×61+150000×2%×16/30），同时按照年利率24%依法保护继续给付至全部借款还清之日止的利息。 关于吕晓东要求对祥合房地产公司提供抵押的××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室的房产折价或者拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，在吕晓东与李谊川民间借贷合同成立的当日，祥合房地产公司与吕晓东订立两份《商品房买卖合同》，约定将××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室的房产出售给吕晓东，给吕晓东开具了购房全款收据两张，承诺该收据可换购房发票，并对这两份《商品房买卖合同》进行备案。尽管祥合房地产公司辩解自己并未在吕晓东和李谊川的借据上加盖公章，以此来否认自己与吕晓东签订两份《商品房买卖合同》是为当日吕晓东和李谊川之间的民间借贷关系作为担保，但在庭审中又否认其与吕晓东有房屋买卖的合意。祥合房地产公司对自己与吕晓东签订《商品房买卖合同》的行为无法做出合理解释，其行为又在客观上符合法律规定的后让与担保特征，使吕晓东对借据上的抵押条款产生了信赖，从而与李谊川达成民间借贷合意。两份《商品房买卖合同》中的买卖标的物与借据中提及的抵押标的物均为××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室，签订的时间亦一致，证据之间能形成证据链条，足以认定祥合房地产公司与吕晓东签订的《商品房买卖合同》实际是为吕晓东与李谊川民间借贷提供担保。现李谊川到期没有清偿债务，吕晓东请求对祥合房地产公司提供抵押的××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室的房产拍卖符合法律规定，但由于祥合房地产公司只是对《商品房买卖合同》进行备案，并未将房屋所有权人变更为吕晓东，未完成最终的物权变动公示，故对吕晓东要求对房产折价或者拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告李谊川于本判决生效后十日内偿还原告吕晓东借款本金150000元、利息184600元及自2020年7月1日起，以150000元为本金，按照年利率24%继续给付利息至全部借款还清之日止； 二、本判决生效后，如被告李谊川不履行本判决第一项确定金钱债务，原告吕晓东可以申请拍卖被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司提供的××小区××号楼××单元××室、××号楼××单元××室以偿还借款本息。 三、驳回原告吕晓东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6824元，减半收取3412元，由原告吕晓东负担312元，由被告李谊川负担3100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  聂 东 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  王鹏飞 书 记 员  孙婉晴