河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1323民初4138号原告：袁梅，女，汉族，1987年6月22日出生，住河南省西峡县。原告：丁耀，男，汉族，1983年10月3日出生，住河南省西峡县。二原告的委托诉讼代理人：杜冰，河南龙城律师事务所律师，特别授权。被告：薛红九，男，汉族，1969年10月9日出生，户籍地河南省西峡县。委托诉讼代理人：薛春红（薛红九之妹），女，汉族，1975年3月26日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人:钮世刚,南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权。原告袁梅、丁耀与被告薛红九合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告袁梅、丁耀及其委托诉讼代理人，被告薛红九及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁梅、丁耀向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行2011年9月26日与二原告签订的建房协议，安装电梯一部或补偿二原告106000元。二、判令被告补偿二原告安装车棚门款900元，自来水公司初装费1500元，自来水管道安装费400元，车库门款2600元，路面硬化费9295元，七层楼顶使用补偿40000元，以上合计54695元。三、判令被告支付因未按期交房违约金120000元。总诉讼请求280695元。事实和理由：2011年9月26日，二原告与被告签订建房协议约定：二原告将位于西峡县××镇大桥沟村丁营组占地400平方米地皮的建房工程（不含地下室7层）交付被告施工，包括负责安装入户门、车库门、车棚门、窗户、栏杆、主管道、电线、电梯，硬化路面，自来水畅通，所产生的费用由被告承担。6个月内整体完工，逾期完工损失每个月按10000元计算。房屋建成后，一层至二层房屋及地下室车库1个、车棚2个与七楼房顶的使用权归二原告。因经济紧张，剩余房屋归被告所有作为实物补偿。期间被告私自改变施工方案，致使邻里纠纷不断，使用面积减少。2013年3月底房屋主体工程始完工，但至今被告仍未按约定安装门、电梯，为居住所需二原告不得不自行安装门与接通自来水，在安装电梯位置用木板围住以防人员伤亡，生活极其不便，为此双方争执不断，并多次冲突报警，经调解无果。原告为居住产生费用如下：车棚门款900元，自来水公司初装费1500元，自来水管道连接安装费400元，车库门款2600元，路面硬化费9295元，以上费用按约应由被告负担。另七楼楼顶被被告以4万元转让给他人并进行了封闭，致使原告无法使用；电梯安装按中配需106000元；房屋主体完工迟延12个月，被告按约应支付12万元违约金。薛红九辩称，对第一项诉讼请求，薛红九已经预留了安装电梯的电梯井，也已经购买了电梯，不能安装的原因是原告方阻拦，原告诉请将电梯款交付原告，意欲独霸电梯款，无理无据。对其他诉讼请求，按协议约定，乙方只负责安装入户门、车库门、车棚门、窗户、栏杆、主管道等。目前为止，该房未安装自来水，没有产生自来水安装费。车库门原告在他人车库安装，该款不应由薛红九出。至于修路，薛红九向村里交了10000元修路款，但现在原告的原因导致路修建不成。对七楼使用补偿40000元，现在该房屋只盖到6层，原告诉请的占用费40000元，根本就不存在。该房屋从建设到整体完工是按照协议的约定，2011年9月26日开始，2012年2月底整体完工，2012年2月7日通过公告的开工通知购房户进行房屋选房登记，不违反协议约定。本案交房时间是2012年，原告起诉时已经过了近7年的时间，超过了法律规定的诉讼时效。从原被告之间签订的协议以合同法的形式来说，是双方在自愿平等的情况下签的，也是双方按照合同的约定进行了履行，被告已按照合同将房屋按期按时建设完成并交付给原告及买房人，其事实部分已经是不能更改的，所以该协议是有效协议，这个协议是一个联合开发协议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告袁梅、丁耀是夫妻关系，原告丁耀之父丁某甲在西峡县×××镇大桥村丁营组有房屋一处，所有权证号西五字第07983号，建筑面积84㎡，1999年，西峡县土地管理办公室为丁某甲颁发宅基地用地许可证，准予用地面积186㎡。丁某甲将房屋与薛红九的协议交由丁耀、袁梅处理，其不再参与。2011年9月26日，二原告丁耀、袁梅作为甲方，被告薛红九作为乙方，签订了《协议》，约定主要内容为：“1.甲方拥有老宅基地一处，建筑面积约叁佰平方米，占地面约肆佰平方米,交于乙方翻建开发。2.甲方提供原土地使用证和房屋所有权证，以便办理房权证分割，甲乙双方各负责各的费用，手续由乙方协助提供。因建房所产生的一切费用均由乙方承担，包括村、组、乡等所收的一切费用,建房中的工伤等事故由乙方负责,土地使用证归甲方所有并保管。3.乙方房屋建成后，地下室以上一屋至二层房屋无偿归甲方所有,同时乙方给甲方配备车库壹个，同时每两套房屋配备一个车棚,任意选，剩余房屋归乙方所有。在保证甲方利益的基础上，此房屋不含地下室7层，之后的空中使用权永久性归甲方所有。4.乙方负责安装入户门、车库门、车棚门、窗户、栏杆、主管道、电线、电梯等。需无偿硬化路面并保证自来水的畅通。5.乙方需在六个月内将房屋整体完工。预期完成不了,需向甲方付延期损失费每个月一万元，自然灾害除外。6.乙方在建设中严格按照图纸施工，如需变更必须得到甲方的同意。7.本协议一式两份，自签订之日起生效。甲乙双方各持一份,具同等的法律效力。”薛红九与丁某甲旁丁某乙家签订了同样性质的协议，将两家房屋所占土地合并使用开发建房。合同签订后，薛红九开始建房，至本案起诉时，现场有一不含车库六层半整栋房屋一座，在车库以上预留了电梯井，未安装电梯。薛红九在该房屋建成后，将部分房屋对外出售。该房屋建设过程中，未取得规划许可证、施工许可证。原告为了居住需要，房屋建好后，支出自来水安装预付款1500元，自来水连接管道和安装费400元，安装车库门2600元，筑路款9000元，车棚门900元。本院认为：原告袁梅、丁耀与被告薛红九之间签订协议，实为将农村宅基地交由薛红九用于房地产项目开发，二原告及被告均无房地产开发资质，所开发项目，未经规划许可审批、施工许可审批、用地审批，扰乱房地产开发秩序，违反法律、行政法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原被告所签协议应当认定为无效协议。因为协议无效，原告不能基于协议约定行使合同请求权，请求被告履行合同义务。但二原告原有房屋拆除，现因居住需要所产生的合理需求，被告应予满足，因居住需要支出的合理损失，被告应予赔偿。对原告请求判令被告安装电梯，被告认可应当为所建房屋安装电梯，使用电梯属于原告使用房屋的合理需求，对该请求，本院予以支持。同时，请求被告安装电梯，是所有住户的共同权利，原告方只是共同权利人之一，原告不能主张在被告未安装电梯时，将电梯款折价支付给二原告，对二原告请求将电梯折价支付的诉讼请求，本院不予支持。对原告支出的自来水安装预付款1500元，自来水连接管道和安装费400元，安装车库门2600元，筑路款9000元，车棚门900元，共计14400元，属于原告方因居住需要支出的合理损失，请求被告方赔偿，本院予以支持。对原告请求的七层楼顶使用补偿40000元和违约金120000元，因为协议无效，此二项请求无合同依据，在原被告所签协议中，使用“空中使用权”概念，所指属于什么权利，是否应当由二原告独享，二原告没有提供相应事实和法律依据，对原告主张的逾期交房，亦未提供相关证据，对原告此二项诉讼请求，均无相应事实依据，本院不予支持。二原告与被告发生争议后，纠纷一直在处理过程中，不存在消极怠于行使权利的情形，被告主张本案超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：一、被告薛红九于本判决生效后六十日内为西峡县×××镇大桥村丁营组包括二原告作为住户的楼房安装电梯一部。二、被告薛红九于本判决生效后十日内赔偿原告袁梅、丁耀14400元。三、驳回原告袁梅、丁耀的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期限履行给付义务，应根据《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5510元（原告已预交元），由原告袁梅、丁耀负担2810元，由被告薛红九负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数另加六份提出副本，按《上诉程序告知书》的要求，上诉于南阳市中级人民法院。审判长 李 克审判员 胡兴伟审判员 陈 钊二〇二〇年九月二十一日书记员 于大早