福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3983号 原告：洪东超，男，1992年10月3日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：潘雪双，男，1974年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟重祥，上海段和段（厦门）律师事务所。 委托诉讼代理人：林时坤，上海段和段（厦门）律师事务所。 第三人：陈小宾，男，1991年2月15日出生，汉族，户籍地福建省漳浦县，现住厦门市思明区。 原告洪东超与被告潘雪双及第三人陈小宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告洪东超，被告潘雪双的委托诉讼代理人钟重祥，第三人陈小宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪东超向本院提出诉讼请求：1.潘雪双返还位于厦门市思明区房屋租金共计10600元（自2020年1月18日至2020年5月20日，按每月2650元计算）；2.潘雪双返还押金2650元；3.潘雪双支付违约金2650元。事实和理由：洪东超与潘雪双于2019年11月18日签订《房屋租赁合同》，约定潘雪双将位于厦门市思明区房屋（下称讼争房屋）出租给洪东超，租赁期限自2019年11月20日至2020年5月20日，每月租金2650元。但自2020年1月14日起洪东超即被责令搬出房屋，潘雪双无任何正当理由，且不退还剩余租金和违约金共计15900元。 潘雪双辩称，其同意退还洪东超押金2650元，但潘雪双并不存在违约行为，不同意支付违约金；双方所签租赁合同已于2020年5月20日到期，期间讼争房屋一直由洪东超在使用，故潘雪双无需向洪东超返还租金；洪东超陈述其与一手房东另行签订合同，一手房东与潘雪双之间的纠纷与本案无关；洪东超私自与一手房东另行签订合同并支付租金，相应责任应由洪东超自行承担。 陈小宾述称，其对洪东超所陈述的事实和理由均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房屋位于厦门市思明区，权利人为陈小宾的配偶杨巧华，该房屋系夫妻二人共同财产。 2019年11月18日，洪东超（承租方、乙方）与潘雪双（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租房屋位于厦门市思明区，租赁用途为住宅，租赁期限自2019年11月20日至2020年5月20日止，每月租金2650元；乙方应每6个月向甲方交付15900元；合同签订之日，乙方向甲方交付2650元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间，如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达3天以上的属乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前15天通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方；租赁期满后，如乙方未续租又未交还钥匙，甲方可自行打开门锁收回房屋……。 上述合同签订当日，洪东超即依约转账支付租赁合同项下款项18550元，并收到讼争房屋钥匙；潘雪双亦出具一份《收款收据》，载明：今收到洪东超交来租金厦禾路268号20A16室总六个月以及押金合计18550元。 2020年1月14日，陈小宾告知洪东超因潘雪双违约，其与潘雪双之间的合同已终止，要求洪东超搬离讼争房屋，后经协商，陈小宾向洪东超出具一份《声明》。该《声明》主要内容如下：本人陈小宾，因租客潘雪双在2020年1月13日之前未能及时按合约规定支付房租而产生违约，本人与其解除合约；2020年1月14日与租客洪东超以每月2650元租金重新签约至2020年5月20日。 此后至今，讼争房屋仍由洪东超承租使用，并以每月2650元的标准向陈小宾缴交租金。 又查，2019年11月10日，潘雪双（承租方、乙方）与陈小宾（出租方、甲方）及案外人厦门鸿鑫园房地产代理有限公司（居间方、丙方）就讼争房屋签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2019年11月11日至2020年11月10日止，甲方应于2019年11月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；每月租金3300元，租金总计39600元；租金支付方式为押一付三，2019年11月10日通过第三方支付现金，后续租金支付日期为2020年1月10日；押金3300元乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或解除合同，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达十日或未经甲方书面同意将房屋转租给第三人等行为，甲方有权单方解除合同，收回房屋；双方对违约责任、争议解决等事项均作出约定。上述合同签订当日，潘雪双与陈小宾就讼争房屋家具家电及附属设施清单进行确认，并签署《房屋交割清单》。 审理中，陈小宾称，潘雪双自2020年1月11日起即未再缴交租金，其与潘雪双之间的租赁合同已经终止履行；陈小宾并未同意潘雪双将讼争房屋转租给第三人；因潘雪双未按约定缴交租金和水电费等，已经构成违约，其已通过电话、短信等方式告知潘雪双解除合同、收回房屋，潘雪双也曾答应让洪东超在2020年1月11日前腾空；但陈小宾于2020年1月13日再次发送信息给潘雪双，潘雪双未予回复，后洪东超称可按与潘雪双租赁合同约定的金额支付租金，陈小宾认为短期内可以解决问题，就口头答应洪东超继续承租使用讼争房屋。 潘雪双认为，其在讼争房屋交付后即直接转租给洪东超，转租时有经过陈小宾口头同意，后因疫情期间未再缴交租金，潘雪双与陈小宾的租赁合同至今未解除；解除声明是陈小宾单方作出，且是发给洪东超，潘雪双并没有收到；潘雪双同意退还洪东超押金2650元。 本院认为，本案中，潘雪双在与陈小宾签订租赁合同后即直接将讼争房屋转租给洪东超。根据在案证据，陈小宾已明确其并未同意潘雪双将房屋转租给第三人，故潘雪双主张其转租行为经陈小宾口头同意的抗辩，证据不足，本院不予采信。因潘雪双未按照约定支付租金，且未经陈小宾同意擅自将房屋转租给洪东超，在陈小宾多次通过电话及短信等方式告知解除合同、腾空房屋后仍未履行合同义务，潘雪双也确认其自2020年1月11日起未再向陈小宾缴交租金的事实。因此，潘雪双与陈小宾的租赁合同关系事实上已经终止履行；且之后至今，讼争房屋一直由洪东超以每月2650元租金标准向陈小宾承租使用。故洪东超要求潘雪双返还自2020年1月18日至2020年5月20日期间租金共计10600元的主张，本院予以支持；潘雪双在审理中表示同意退还洪东超押金2650元，本院亦予以准许。鉴于洪东超在与潘雪双签订租赁合同时未尽到谨慎注意的义务，在无证据表明潘雪双已经讼争房屋业主同意转租的情况下，仍与潘雪双签订租赁合同，洪东超本身也存在一定的过错，应承担一定的责任。故洪东超要求潘雪双支付违约金2650元的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告潘雪双于本判决生效之日起十日内返还原告洪东超房屋租金10600元及押金2650元，共计13250元； 二、驳回原告洪东超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费198元，由原告洪东超负担33元，被告潘雪双负担165元；款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年九月八日 法官助理 孟晓媚 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。