浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初876号 原告：罗妙亮，男，1966年3月8日出生，汉族，住温岭市。 原告：罗菊友，男，1955年8月27日出生，汉族，住温岭市。 二原告共同委托诉讼代理人：崔健，浙江耀森律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：梁逸超，浙江耀森律师事务所律师。 被告：罗桂青，男，1962年4月28日出生，汉族，住温岭市。 被告：罗增，男，1989年8月9日出生，汉族，住温岭市。 二被告共同委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 被告：叶忠成，男，1933年6月17日出生，汉族，住温岭市。 被告：金二姐，女，1931年7月17日出生，汉族，住温岭市。 原告罗妙亮、罗菊友与被告罗桂青、罗增、叶忠成、金二姐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2019年12月27日，依当事人申请，本院依法作出（2019）浙1081财保18号民事裁定书，采取了诉前财产保全措施。2020年8月18日，双方当事人共同申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告罗妙亮、原告罗菊友的特别授权委托诉讼代理人崔健、梁逸超，被告罗桂青、罗增的特别授权委托诉讼代理人张小兵及被告罗增到庭参加诉讼，被告叶忠成、金二姐经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告罗妙亮、罗菊友向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年12月11日签订的《房屋买卖合同》及与2017年1月22日签订的《补充协议》合法有效；2、判令被告协助原告领取温岭市××镇××村公寓式住宅多余房拍卖后被告名下相应的4个人口指标的返还费及工程结算款共计999694.88元，并支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失；3、依法确认位于温岭市××镇××村××区被告名下的4个人口指标的商铺股权归原告方所有，相应商铺股权分红归原告所有；4、依法判令被告返还原告2019年4个人口指标的商铺分红15200元；5、诉讼费及保全费5000元由被告方承担。在本案审理过程中，原告当庭变更对被告叶忠成、金二姐的诉讼请求为，要求被告叶忠成、金二姐在继承死者谢香娟的遗产范围能承担相应的民事责任。事实和理由：谢香娟于2015年9月17日死亡，被告罗增系被告罗桂青与死者谢香娟的儿子，被告叶忠成、金二姐系死者谢香娟的父母。原告与被告罗桂青及谢香娟于2007年12月11日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告罗桂青与谢香娟将其坐落于温岭市××镇××村Ｂ地块按4个人口指标拆迁分得的商品房、底层商铺及相应配套设施出让给原告，双方对出让价格、付款方式、双方权利义务等内容均作了约定。后因被告方拒绝办理相应过户手续，原、被告双方为确保合同的顺利履行于2017年1月22日签订《补充协议》一份，约定由原告一次性补充被告贰万贰仟元，被告承诺将4个人口数的住宅、商铺、返还面积等无条件过户给原告，原告不得以任何理由向原告方提补偿要求。同时约定房屋的建造费用，返还的归原告所有。2019年，下洋张村要求转让方及受让方签订下洋张村公寓式住宅多余房的拍卖事宜及拍卖后资金结算权的授权书及商铺股权及分红转让的补充协议，被告方拒绝配合。综上，原、被告之间的合同系双方真实意思表示，合法有效，被告应依约履行合同义务，协助原告领取返还费、工程款及商铺分红。上述事项经原告催促后被告均拒不配合。 被告罗桂青辩称，原告罗菊友主体不适格，其并不是房屋买卖合同的当事人；被告罗增已明确放弃了对其母亲死亡后遗产继承的权利，其不应对其母亲生前与他人签订合同所产生的相关法律问题承担责任，原告起诉的内容与罗增存在利害关系，罗增应作为第三人参与诉讼。原告罗妙亮与罗桂青、谢香娟签订的房屋买卖合同属实，但当时签订的是被告罗桂青夫妻同意将下洋张村B地块按4个人口指标拆迁分得的商品房240平方、底层商铺100平方及相应配套设施出让给原告方，转让金额是商品房1500元/平方，商铺4080元/平方，合计金额是768000元，商品房及商铺的建造费用由原告承担，村集体出售商品房后的返回费归原告所有，日后商铺分红按4个人口数归原告所有。上述商铺是没有产权证的，产权归村集体所有的，原告出资建造商铺只能取得使用权，由原告享有村集体统一出租商铺后的租金分红，但村集体积累分红及复利等归被告所有。原告已按约支付了相关定金及购房款，也已经支付相应的建房款，但原告付款过程中存在违约，农历2018年2月16日应支付的40万元原告没有按约支付，实际是2018年3月24日付了10万元，同年4月4日付了30万元。扣除被告罗桂青向罗菊友借款的15万元，原告罗妙亮尚欠被告购房款21万元；罗桂青、谢香娟与原告签订的房屋买卖合同未取得罗增的同意，也没有告知过罗增，罗桂青、谢香娟仅就自身权利进行了处置而签订合同。被告罗桂青已按原告的要求在取得房屋之后，将涉案的240平方米的房屋已经转让给原告指定的第三人，实际转让面积为263.09平方米，目前已办理相关的产权变更登记手续。被告罗桂青在办理产权变更手续的时候，罗增根本不知情，至于原告方提出的2017年1月22日罗桂青与罗菊友签订的补充协议，系谢香娟生病，急需用钱才向罗菊友借款，补充协议内容是罗菊友提供，罗桂青对内容毫不知情就直接签字，罗增对此也不知情。因此，原告方提出的房屋买卖合同及补充协议合法有效，罗桂青对房屋买卖合同内涉及自身的有权处分的部分予以认可，但罗桂青无权决定罗增的相关权益，合同是否有效还是部分有效由法院审查。对于补充协议，罗桂青认为无效，罗菊友并不是房屋买卖合同的当事人，双方签订的补充协议无效，当时是罗桂青为了借款为妻子治病，情况比较危急，罗桂青也不识字，就在罗菊友提供的文书上作为借条签字，补充协议内容与房屋买卖合同存在重大出入，补充协议应当无效。 被告罗增辩称，罗增认为被告罗桂青与罗妙亮签订的房屋买卖合同，罗增并不知情，包括罗桂青将案涉房屋转让给第三人的情况，罗增也不知情，罗增认为罗桂青无权处置其份额，涉及罗增的份额转让系无效的。补充协议的签订罗增也不知情，如果法院认为补充协议有效的话，罗桂青在签订协议时未通知罗增，也没有取得罗增的追认，对罗增不发生法律效力。 被告叶忠成、金二姐未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告叶忠成、金二姐既未到庭应诉，也未提交书面意见，视为已自动放弃质证与抗辩的权利。 原告为了证明其主张的事实提供了原告及被告身份信息、房屋买卖合同、补充协议、付款凭证、收条、建房款收款收据、不动产登记信息复印件、下洋张村村委会证明、补充协议范本、授权书范本、温岭市人民政府办公室文件处理单复印件、大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法复印件，用于证明二原告主体适格，指标买卖后建房款已付清并已向被告履行完付款义务，余房出让返还款及商铺分红归原告方享有的事实。被告罗桂青质证认为，房屋买卖合同中原告罗菊友的签字系罗菊友事后擅自添加，签订合同时罗菊友为代笔人身份，不是合同当事人，其他合同内容无异议；补充协议本身的真实性无异议，但该协议实际应为借条，被告罗桂青为给老婆谢香娟治病，情况紧急之下签字向罗菊友借款15万元，当时并不知道协议内容，对合法性有异议；付款凭证无异议，收条的真实性需代理人向原告核实后再发表质证意见，其他证据的真实性无异议。被告罗增质证认为，案涉房屋买卖合同涉及被告罗增2个人口指标的权益，该人口指标买卖未取得罗增同意，罗增事后也没有追认，损害了罗增的合法权益。对收取房款及建房出资等情况也不知情，对原告的证据不予认可。 被告罗桂青为了证明其主张的事实提供了房屋买卖合同、房地产买卖合同，用于证明被告罗桂青持有的该份买卖合同中原告罗菊友并不是合同当事人，不是本案适格主体，现案涉商品房均已按原告罗妙亮的指示变更登记至第三人名下的事实。原告质证对真实性无异议，但在房屋买卖合同受让人处添加罗菊友的名字作为合同当事人的情况，被告罗桂青是知情的，当时也在场，而且也没有损害被告方的利益。被告罗增质证对真实性无异议，但上述买卖合同损害了被告罗增的合法权益。 被告罗增为了证明其主张的事实提供了温岭市村民公寓式住宅安置申请表、温岭市农民公寓式住宅安置审批表、温岭市村民公寓式住宅安置房屋确认书复印件各一份，用于证明被告罗桂青户有6个人口指标，分得商品房三套，罗桂青买卖的4个人口指标侵害了罗增2个人口指标的权益，罗桂青无权处分，罗桂青与谢香娟在当时有权处分的就是2个人口指标对应的120平方的房产。原告质证对真实性无异议，即使被告罗增真实不知情，原告也构成善意取得。被告罗桂青质证认为，对上述证据的真实性无异议，但安置房屋确认书上报批成员签名确认处的签字均是罗桂青一人所签，罗增当时不知情。 被告叶忠成、金二姐未提交任何证据。 本院审查认为，对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提交的被告罗桂青出具的购房款收条，被告罗桂青的委托诉讼代理人张小兵表示需向当事人核实后再发表书面质证意见，现被告罗桂青未能及时对该组证据发表质证意见，视为其放弃了质证的权利，本院认定该组证据能够证明原告的待证事实。对于其他存在争议的事实和证据，本院将在说理部分综合阐述。 经审理，本院认定案件事实如下：被告罗桂青与死者谢香娟（于2015年9月17日死亡）原系夫妻关系，被告罗增系被告罗桂青与谢香娟的儿子，被告叶忠成、金二姐系谢香娟的父母。2007年11月15日，由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。 2007年12月11日，被告罗桂青及死者谢香娟为甲方与原告罗妙亮为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其家庭户坐落于温岭市××镇××村Ｂ地块按4个人口指标拆迁分得的商品房240平方米、底层商铺100平方米，连同相应的配套设施一并出让给乙方。商品房每平方米1500元，商铺每平方米4080元，合计768000元。商品房及商铺的建造费用由乙方负担，村集体出售商品房后的返回费归乙方所得，日后商铺分红按4个人口数归乙方所得。2017年1月22日，原告罗菊友（甲方）与被告罗桂青（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方借款给乙方15万元，借款在交接房屋钥匙时支付。乙方同意及时将房屋过户给甲方或第三方，房屋已过户时，该笔借款将从《房屋买卖合同》约定中的最后一笔房款中抵消。……考虑到四个人口数的商铺和商品房面积的出入，按照每平方2000元乘以超出面积的计算方法，甲方一次性补偿给乙方22000元，乙方承诺不得以任何理由向甲方或第三方再提钱币补偿要求。乙方还向甲方承诺：四个人口数的多余公寓式住宅的返还面积等归甲方所有，并无条件过户给甲方或者第三方，包括按四个人口数分配的公寓式住宅和商铺等返还。房屋的建造费用结算返还的归甲方所有，不足的也由甲方承担。 上述合同及补充协议签订后，原告方分7次共支付给被告购房款768000元及面积差补偿款22000元，陆续向下洋张村商品房集资联建账户交纳建房集资款1291248元。在拆迁安置过程中，由罗桂青为申请人，以罗增、邓胜兰、罗涛及死者谢香娟为其他家庭成员，以有效人口6人申请安置得3套安置房，其中二区5幢903室已于2019年4月18日签订房地产买卖合同后变更登记至案外人郭健、林婉名下，二区2幢1103室已于2019年1月14日签订房地产买卖合同后变更登记至案外人叶程浩名下。对于安置后余房出让返还款、商业用房权益问题，原、被告双方未能达成一致意见。 另查明，谢香娟于2015年9月17日死亡，被告叶忠成、金二姐、罗增于2018年9月13日共同签署了放弃继承权声明书，放弃继承对因拆迁所得的坐落于温岭市××镇××村公寓××幢××室××幢××室××幢××室的房屋中属于谢香娟的财产份额。 2019年7月，温岭市××镇××村对安置后余房进行公开拍卖出让，经该村结算确认，登记在被告罗桂青名下的4个人口指标的公寓式住宅多余房拍卖后的返还费（含造价）共计999694.88元，2019年度商铺股权分红15200元，其中商铺分红已由被告罗桂青领取。 经审查，本院认为本案的主要争议焦点为： 一、关于案涉房屋买卖合同及补充协议的效力问题。 本院认为，原告罗妙亮与被告罗桂青及死者谢香娟签订的房屋买卖合同及原告罗菊友与被告罗桂青签订的补充协议系依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。至于被告罗桂青抗辩的2017年1月22日签订补充协议的时候，事出紧急，为了给谢香娟治病而借款，当时并不清楚协议内容，真实意思表示为借款，而非有关房屋买卖的补充约定。经审查，被告罗桂青未对其上述抗辩意见提供证据予以佐证，谢香娟已于2015年9月17日死亡，而且补充协议中还有协议双方认可的中人王兴良签字作为见证，故本院认定被告罗桂青的抗辩理由不成立，对补充协议中内容的真实性予以确认。再结合被告罗桂青于2017年3月4日出具的收条载明“今收到罗菊友、罗妙亮房屋尾款伍万元正”的内容，以及被告罗桂青与原告罗菊友签订的补充协议的内容，能够反映出被告罗桂青在当时已认可罗菊友作为房屋买卖合同当事人的身份，本院对此予以确认，认定原告罗菊友的主体适格。 二、关于房屋买卖合同、补充协议是否对被告罗增发生法律效力。 本院认为，案涉房屋买卖合同签订于2007年12月11日，甲方由罗桂青及死者谢香娟签字确认，甲方因经济困难而将由罗桂青、谢香娟、罗增及独生子女多占的1个指标合计4个人口指标出让给乙方，其出让人口指标的目的亦是筹集资金投资建造拆迁安置房，用于改善家庭生活居住条件。而根据罗增的当庭陈述，签订买卖合同的时候其年满18周岁不久，尚处于读书阶段，没有成家立业，家里的所有事情都是父母做主在处理，其对当时家里拆迁的相关事情完全不知情，补充协议的签订其也不知情，被告罗桂青无权处分其份额。本院认为，从签订房屋买卖合同至补充协议的签订，时间跨度九年多，而家庭拆迁安置属于家庭重大事项，在此期间，4个人口数安置商品房及商铺面积被出售，被告罗增自称完全不知情，并不符合常理，现也没有证据显示罗增在此期间对拆迁安置面积出让事宜向有关人员提出过异议，故罗增的该抗辩意见本院不予采信。另根据当地习俗，被告罗桂青及死者谢香娟就家庭事务与他人签订协议，符合家事代理的法律特征，其效力应及于其他家庭成员。据此，房屋买卖合同的甲方处已由罗桂青、谢香娟签字确认，原告罗妙亮亦已尽到了相关的注意义务，属于善意第三人。对于补充协议，系原告罗菊友与被告罗桂青就4个人口数指标所涉及的相关权益的补充约定，补充协议中罗桂青的承诺内容与案涉房屋买卖合同内容也不存在冲突，故本院认定案涉房屋买卖合同及补充协议的效力及于被告罗增。 三、关于余房出让后返还款项及商铺分红的归属问题。 本院认为，根据房屋买卖合同及补充协议的约定，被告罗桂青户在出让4个人口数的安置商品房、商铺面积时已约定村集体出售商品房后的返还费、相应的商铺分红归原告所有。另《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》第五条、第六条已载明，拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。第十三条还载明，所有商业用房的股份分配按2：8比例实施，即20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配。另外，从余房出让后返还款项的性质看，下洋张村公寓式住宅项目安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。而安置户将相关指标转让，已从中获取了金钱利益，而余房建造是由买受人交款投资建造。买受人从2007年年底就开始向被告户支付转让款（不包括在建造成本中）、从2010年6月就开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从温岭本地整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。另外，综合考虑买受人因为购置安置指标并基于信任合同履行而当时不再另行购置房产的机会的丧失、这一阶段房地产市场本身的发展变化以及被告户当时取得转让款可产生的机会利益，原告获取余房出让后返还款项，亦属合理。故本院认定4个人口数对应的余房出让后返还款及商铺分红归原告所有。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。上述协议内容已对余房出让后返还款及商铺权益作了明确约定，又不存在约定无效情形，本院对此予以确认。至于被告罗桂青名下4个人口指标的2019年商铺股权分红15200元，已由被告罗桂青领取，理应返还原告。对于原告诉请要求被告协助领取温岭市××镇××村公寓式住宅多余房拍卖后被告名下相应的4个人口指标的返还费及工程结算款并支付相应利息损失，因案涉房屋买卖合同及补充协议均未就此协助义务进行相应约定，原告提交的空白补充协议及授权书与本案缺乏关联，本院不予认定，故原告该主张没有事实根据，本院不予支持。经审理，本院并未发现被告叶忠成、金二姐、罗增有继承死者谢香娟的遗产或其他权益份额，故对原告针对被告叶忠成、金二姐、罗增的相应诉讼请求，本院不予支持。对于被告罗桂青抗辩原告支付购房款存在逾期支付的违约行为，经本院审查，原告在支付第二期购房款时确实存在逾期的情况，但根据案涉房屋买卖合同，原告现已付清购房款，案涉商品房也已按约完成变更登记，双方的权利义务已基本履行，本院认定该部分履行瑕疵并不影响合同整体效力。对于被告罗桂青抗辩的实际交付面积比约定出售面积多了20多平方的意见，经本院审查，根据补充协议约定，原告罗菊友与被告罗桂青已就实际交付的商品房、商铺的面积出入折抵后达成了相应的补充协议，原告方也已对此做出了补偿，不违反国家法律强制性规定，本院予以确认。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告罗妙亮与被告罗桂青、死者谢香娟于2007年12月11日签订的《房屋买卖合同》及原告罗菊友与被告罗桂青于2017年1月22日签订的《补充协议》有效。 二、以被告罗桂青户名义在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999694.88元及商铺股份分红归原告罗妙亮、罗菊友享有。 三、被告罗桂青在本判决生效之日起十日内返还给原告罗妙亮、罗菊友2019年度4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺分红款15200元。 四、驳回原告罗妙亮、罗菊友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13979元，减半收取6989.5元，财产保全费5000元，合计11989.5元，由被告罗桂青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 潘勤刚 二〇二〇年九月二十五日 代书记员 林仁萧