贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初3168号 原告：正安领杰物业管理有限公司。 统一社会信用代码：915220324MA6DK8LG5X。 住所地：正安县凤仪镇山峰村。 法定代表人：张俊杰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张忠书。 委托诉讼代理人：朱小敏。 被告：杨斌，男，1989年8月8日生，汉族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县）。 原告正安领杰物业管理有限公司与被告杨斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月7日15时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告正安领杰物业管理有限公司委托诉讼代理人张忠书、朱小敏、被告杨斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安领杰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年9月1日至2019年12月30日止的物业服务费用1765元，并以此为基数，按3‰支付违约金至付清时止；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与正安县城乡建设投资有限责任公司签订了物业服务合同，合同约定原告为“小寨公寓”小区提供物业服务，物业服务的受益人为该小区的全体业主和物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费，按住房电梯楼1元/月/m2、步梯楼0.5元/月/m2缴纳物业服务费。被告系该小区14栋2单元3-2号房屋业主，房屋面积为126.06m2，按约定应当向原告缴纳2017年9月1日至2019年12月30日止合计28个月的物业服务费共计1765元。但被告一直拒缴。经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了《前期物业管理服务合同》1份，证明原告根据该合同自2017年9月1日起为该小区提供物业服务至2019年12月30日止的事实。 被告杨斌辩称：我对原告诉称事实无异议。我没有缴纳物业费的原因是：一是我没有与原告签订物业服务合同，对原告与正安县城乡建设投资有限责任公司签订物业服务合同不清楚；二是我从2017年接房入住后，房屋的阳台就出现漏水，导致家具霉烂损坏，向物业公司反映后到现在也没有解决；三是我楼下家违搭建雨棚，雨棚上的垃圾成堆，原告未履行物业服务，未及时清理，影响我的生活。另外，我现在确实经济困难无钱缴纳。因此，我不同意原告的诉讼请求，原告何时赔偿我因房屋漏水造成的损失，我才同意缴纳所欠的物业费。被告未向本院提供证据。 为查明案件事实，本院依职权收集了正安县城乡建设投资有限责任公司的《证明》1份，证明原告在该小区提供物业服务期间，存在公共门厅、过道堆放的杂物未清理，堵塞消防通道，存在安全隐患；水、电井堆放杂物未清理；公共绿化未养护管理；公共排污管堵塞未疏通，落实管损坏不修复；公共环境卫生环境较差；违章建筑未制止等问题。 同时，针对原告2017年9月1日至2019年12月30日期间的物业服务质量，本院围绕服务内容，逐项对照，按百分制量化考评为59.94分。 本院经审理查明：正安县凤仪街道办文昌社区“小寨公寓”小区是正安县城乡建设投资有限责任公司（以下简称“正安城投公司”）承建的安置还房小区。之前由遵义德源物业公司对该提供物业管理至2017年5月。2017年8月25日，原告与正安城投公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，正安城投公司选聘原告对“小寨公寓”小区实施前期物业管理服务，由原告对小区共有部分、共有设施设备、公共秩序、消防等事项进行维修、养护、协助管理。物业服务收费实行包干制，原告自负盈亏。由业主或物业使用人按步梯0.5元/m2/月、电梯1元/m2/月、商业用房1元/m2/月的标准，按季度交纳物业服务费。并在合同第二十八条约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，应按逾期每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告入住该小区进行物业服务管理。被告杨斌系该小区14栋2单元3-2号步梯房业主，房屋面积为126.06m2。因从2017年9月1日起至今，被告未向原告交纳物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付2017年9月1日至2019年12月30日止的物业服务费用1765元，并以此为基数，按3‰支付违约金至付清时止。同时承担本案诉讼费。 另查明：2017年9月1日至2019年12月30日止，原告在该小区提供的物业服务质量经本院量化考评为59.94分。 对原告提供的《前期物业管理服务合同》，因客观真实，来源合法，本院予以采信。对本院依职权收集了正安县城乡建设投资有限责任公司的《证明》，因与客观事实相符，本院予以采信。对本院的《物业公司服务质量考核标准及量化评分表》，因原、被告双方均无异议，本院予以采信。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。照此规定，本案的原、被告虽未单独另签物业服务合同，但原告与建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，对包括被告在内的业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告杨斌应付向原告支付相应物业服务费的义务。因原告至今二年多未向原告缴纳相应的物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付物业服务期间的物业服务费的主张，因事实理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在该小区物业服务期间，存在公共门厅过道堆放杂物未清理、环境卫生较差、违章建筑未制止等服务不到位服务质量存在较大瑕疵问题，结合双方对本院2020年8月25日对原告的物业服务质量量化考核评分59.94分无异议情况，按照物业服务质价等偿原则，酌定由被告按原告服务质量的59.94%的标准支付原告2017年9月1日起至2019年12月30日止的物业服务费1057.84元（126.06m2×28个月×0.5元/m2/月×59.94%），原告诉请超出部分，本院不予支持。 对原告主张的按所欠金额的3‰支付违约金的问题，因原告未如约履行好物业服务，被告也未按期缴纳物业服务，双方均存在违约，且原告违约在先，故原告的该项请求本院不予支持。 对庭审中被告提出的房屋漏水问题，因涉及漏水原因、是否与原告的物业服务存在关联、漏水造成的损失等具体情况，作为损害赔偿，系另一法律关系，被告可凭相关证据另行主张权利。对被告提出所在房屋楼下雨棚垃圾未清理，原告的物业不到位问题，如上所述，本院已酌定对应扣除物业服务费，其余原告已付出的物业服务，被告仍应支付相应报酬。故被告以房屋漏水、楼下雨棚垃圾未清理等为由拒向原告缴纳物业费的抗辩主张，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为保障物业企业的健康发展，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、限被告杨斌于本判决生效后五日内向原告正安领杰物业管理有限公司支付2017年9月1日至2019年12月30日止的物业服务费1057.84元； 如未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安领杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安领杰物业管理有限公司负担10元，由被告杨斌负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年九月七日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛