浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初4309号原告：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街326号1幢A座503、504、505室。法定代表人：吴缨。委托诉讼代理人：高隽,浙江百元律师事务所执业律师。被告：杭州浙杭珠宝首饰有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区乔司街道南街124号。法定代表人：谢岩西。委托代理人：毛小玲、谢岩北，公司员工。原告杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）与被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司（以下简称浙杭公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序并于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告杭州乾唐商业经营管理有限公司的委托代理人高隽,被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司的委托代理人毛小玲到庭参与诉讼。本案现已审理终结。乾唐公司起诉称，原、被告就“杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢109铺位”（即“老庙黄金”商铺）的商铺租赁事宜签订了《租赁合同》一份，双方对租赁期限、租金等相关费用及支付方式、违约责任作了明确约定。后因被告拖欠上述费用累计时间长达数月，构成严重违约，原告遂于2019年9月19曰向被告发送《解约函》一份，通知被告解除双方之间的租赁关系，同时要求被告办理相应终止手续，并支付租金、综合物业服务费等相关费用及相应违约金。但被告收函后仍然继续营业，并于2019年11月15日提交《撤铺申请》一份，申请2019年12月5日撤铺。被告的行为已构成严重违约。为了维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及相关《补充协议》已于2019年12月5日解除，且原告无需返还被告履约保证金66612元；2.被告支付原告租金47989.30元；3.被告支付原告综合物业服务费15816.67元；4.被告支付原告公共事业费（电费）1546.16元；5.被告支付原告租金扶持费用177632元；6.被告支付原告违约金133224元。上述费用合计442820.13元。7.本案诉讼费用由被告承担。浙杭公司答辩称，诉请1、2、4是应该付的，但是诉请5、6我们不认可，诉请5本来就是对于我们的一个免租期，中途浙杭公司提过撤铺申请，是后来乾唐公司给了一个免租期的政策条件才留下来的，后来一楼大部分店铺都撤了，浙杭公司亏损日益严重，包括付的租金，货品的损失。浙杭公司没有条件和能力再继续下去，所以浙杭公司提了撤铺申请，是经过乾唐公司营销经理口头承诺允许浙杭公司撤的。在浙杭公司经营期间，本来就是整个商场气氛包括营销方式造成浙杭公司没有盈利的经营，不停拉电、断闸封门，商场是没有权利来封浙杭公司门的，乾唐公司这种方式就是要赶浙杭公司走，所以不认可诉请5、6。本院经审理查明：2017年，乾唐公司（甲方）与浙杭公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢109铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为146平方米，甲乙双方约定的租赁期限是5个租赁年度，自2018年4月18日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年4月18日。甲方同意在自2018年4月18日至2018年11月17日期间内给予乙方4个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金。租赁期限内，该商铺的租金价格为，从2018年4月18日至2019年4月17日，月租金合计人民币22204元；从2020年4月18日至2021年4月17日，月租金合计人民币23314元；从2021年4月18日至2022年4月17日，月租金合计人民币24469元……。租金支付方式为季付，先付后用。具体租金支付方式及租金扶持方式为，自2018年4月18日开始至2018年11月17日止，月租金人民币22204元，一次性支付3个月租金使用7个月。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。综合物业服务费人民币50元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年4月18日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币21900元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部递减完毕。乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为“公用事业费”）由乙方承担，本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币4.8元每立方米；电费单价人民币1.35元每度；燃气自行申请并结算。如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币66612元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币30000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。甲乙双方同意，有乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金（金额同本合同7-1条约定的保证金金额）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。乙方在甲方业态商铺内合法经营期间，如因非乙方可控原因导致乙方持续亏损三个月（包括）以上且乙方认为无法扭转亏损局面，乙方有权提前90天向甲方书面提出终止经营申请。双方协商同意后不予追索乙方因缺失无法持续经营而造成的违约责任。合同还就其他事项进行了约定。2019年4月9日，乾唐公司（甲方）与浙杭公司（乙方）签订《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》一份，约定租赁起始日按2018年7月1日开始计算。2018年7月1日至2020年6月30日，每天每平方米计租面积人民币5元，月租金合计22204元；2020年7月1日至2021年6月30日，每天每平方米计租面积人民币5.25元，月租金合计23314元……。甲方给予乙方3个月免租扶持，自2019年4月1日至2019年6月30日，租金总额人民币66612元，甲方给予乙方全额减免，免租扶持期间，物业管理费、能耗费需正常缴纳；乙方应于2019年4月15日前支付前期所有欠款（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费），合计人民币2016.67元。如乙方逾期不付的，本补充协议不生效，免租扶持期间，物业管理费、能耗费正常缴纳。合同签订后，浙杭公司向乾唐公司缴纳履约保证金66612元、质量保证金30000元及装修保证金5000元。2019年9月19日，乾唐公司向浙杭公司寄送一份《解约函》，《解约函》载明，根据合同“四、租金及其支付方式”“六、其他费用及支付”“十七、解除本合同的条件”之有关约定，我司特致函如下：于2019年9月11日解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》；请贵司收函后，腾空承租房屋，支付至合同解除之日止（即2019年9月11日）租金196135.4元、综合物业服务费71783.4元，退还此前已享受的租金扶持费用，并支付相应违约金。《解约函》还载明了其他事项。2019年11月15日，浙杭公司出具了一份《退场确认书》，《退场确认书》上载明：我是109商铺老庙黄金，因多方面原因，导致本商铺自开业至今累计亏损约150万元，本想配合乾唐商业共同发展，但因亏损无力承受，本公司股东慎重探讨后，决定于2019年12月5日前撤店。在庭审中，浙杭公司对乾唐公司主张的租金、物业费及电费无异议。本院认为，乾唐公司与浙杭公司签订的《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。浙杭公司未按约支付租金及综合物业服务费，其行为已构成违约。乾唐公司已于2019年9月19日书面通知浙杭公司解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》，后经双方协商，浙杭公司于2019年12月5日腾退涉案房屋，因此，本院确认《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》已于2019年12月5日解除。浙杭公司对乾唐公司主张的租金、物业费及电费无异议，本院予以确认。因乾唐公司同意抵扣浙杭公司已经缴纳的质量保证金及装修保证金，故浙杭公司已经向乾唐公司支付的质量保证金30000元及装修保证金5000元在浙杭公司应当支付给乾唐公司的租金47989.3元中予以抵扣，浙杭公司尚应支付乾唐公司租金12989.3元。根据案涉合同约定，如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，补充协议为租赁合同补充及有效附件，补充协议未涉及事宜，仍按租赁合同相关条款执行，故乾唐公司要求支付租赁扶持费用177632元的诉讼请求，本院予以支持。浙杭公司虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且浙杭公司已经支付房屋租赁保证金66612元，本院认为该部分保证金已足够弥补因浙杭公司违约导致乾唐公司所遭受的损失，故本院对乾唐公司的第五项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司租金12989.3元，于本判决生效后十日内付清；二、被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司综合物业服务费15816.67元，于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司电费1546.16元，于本判决生效后十日内付清；四、被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司租金扶持费用177632元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告杭州乾唐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3971元（已减半收取），由原告杭州乾唐商业经营管理有限公司负担281元,被告杭州浙杭珠宝首饰有限公司负担2106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员 冯 妍二〇二〇年九月二十二日书记员 宣雅萍