浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初6044号原告（反诉被告）：杭州福世棠餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区临平街道荷禹路105号万宝城A-413。法定代表人：王海峰。被告（反诉原告）：杭州卓万商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区临平街道荷禹路105号万宝城A-504。法定代表人：曹佳明。委托诉讼代理人：杨晓丰，公司员工。原告杭州福世棠餐饮管理有限公司（以下简称福世棠公司）为与被告杭州卓万商业管理有限公司（以下简称卓万公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判。后卓万公司提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并于2020年8月14日公开开庭进行了审理，福世棠公司的法定代表人王海峰、卓万公司的委托代理人杨晓丰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福世棠公司起诉称，福世棠公司于2019年5月21日与卓万公司签订《租赁合同》，承租了杭州市余杭区临平街道荷禹路105号（东湖街道）万宝城A-413店铺做餐饮服务，合同约定租期两年，月租金14766.833元。福世棠公司还需要向卓万公司缴纳物业费4027.315元/月、履约保证金37588.31元、质量保证金、装修期物管费等。福世棠公司按约定交付了所有费用，租金已支付至2020年5月21日。2020年1月份新冠肺炎疫情爆发后，因疫情防控卓万公司关闭商场，福世棠公司不得不于2020年1月26日全面停业，2020年2月21日统一复工，但要求只能做外卖，2020年3月1日允许开放堂食，但要求餐桌之间的距离要达到1.5米，福世棠公司承商铺餐饮面积88平方米，不得不由原来的11张餐台改为4张餐台。受此影响，福世棠公司每日的营业收入已经无法支付成本，无法继续经营。因垫付不起资金，福世棠公司已经于2020年3月9日关店。后与卓万公司商谈，卓万公司先是不同意解除合同，后来提出解除可以，但要求履约保证金37588.31不予退还、剩余的两个月租金29533.67元、物业费8054.63元共计37588.31转为违约金不予退还。为了减少双方损失，福世棠公司无奈于2020年3月19日向卓万公司邮寄了《租赁合同解除通知书》，但于2020年3月28日收到卓万公司的回复函，仍不同意解除租赁合同。之后，福世棠公司准备将店内物品变卖后支付拖欠的员工工资，因店铺所在商场进出安保由卓万公司统一管理，卓万公司也拒绝福世棠公司将店内物品拉出商场。特起诉，请求判令：1、确认福世棠公司与卓万公司之间的《租赁合同》已经解除；2、卓万公司退还福世棠公司租金44300元（2020年1月26日至2月21日期间因疫情关闭商场无法开业，2020年3月21日至5月21日期间合同解除后多交纳租金，免租期的租金）；3、卓万公司退还福世棠公司履约保证金37588.31元；4、卓万公司退还福世棠公司质量保证金5000元；5、卓万公司退还福世棠公司合同解除后多缴纳的物业费12081.945元。后福世棠公司明确诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、卓万公司返还2020年1月26日至2月21日共计25天的租金和物业费共计44300元，返还2020年3月21日至5月21日租金及物业费37588.31元（两项合计：81888.31元）；3、卓万公司退还福世棠公司履约保证金37588.31元；4、卓万公司退还福世棠公司质量保证金5000元。被告卓万公司答辩称，首先，双方于2009年5月21日签订租赁合同，约定福世棠公司租赁万宝城购物中心A-413室，租赁期两年，福世棠公司因为疫情要求解除合同没有依据。对福世棠公司要求确认合同解除不予认可，没有任何依据。福世棠公司主张的第二项诉请，没有任何国家的法律法规和通知要求卓万公司必须给予减免。卓万公司的减免是基于目前的现状给正常履行合同的商户的一个支持的政策，但是如果疫情之后一直没有开业，也没有履行下去，卓万公司肯定是不同意减免的。因此，对于福世棠公司要求疫情期间减免租金的返还，卓万公司是不认可的。卓万公司不认可合同解除的事情，因此也就不存在退还租金的问题，对于履约保证金、质量保证金，如果合同还没有解除，也不存在退还的问题。被告（反诉原告）卓万公司反诉称，卓万公司与福世棠公司于2019年5月21日签订《租赁合同》，约定由福世棠公司承租卓万公司万宝城购物中心A-413室，租赁期2年。《租赁合同》第10.6条约定“如乙方未按照商场统一的营业时间经营的，一经发现，甲方可视情节轻重，处以乙方2000元至10000元的违约金；超过3天的，甲方可立即单方面解除合同，并按照合同约定要求乙方承担相应的违约责任”。福世棠公司于2020年3月8日起停止营业至今，已严重违反《租赁合同》10.6条的约定。2020年3月21日，卓万公司收到福世棠公司邮寄的《租赁合同解除通知书》，内容为卓万公司因新冠肺炎疫情政府防控政策导致营业收入下降撤场退租要求解除合同。2020年3月26日，卓万公司向福世棠公司发函告知不同意解除双方签订的《租赁合同》，若福世棠公司擅自停业或逾期支付租金，卓万公司有权追究其违约责任。卓万公司在合同期内依约履行了各项义务，新冠疫情的爆发的确对万宝城购物中心运营产生了一定影响，但购物中心自2020年2月21日已复工，3月1日恢复堂食。新冠疫情的突发对双方乃至整个社会经济环境都带来了一定的影响，卓万公司作为出租人就整个购物中心的承租人经营业态及受疫情影响程度考虑租金减免额度。但卓万公司给予购物中心承租人减免租金是对其自有权利的处分，就整个购物中心而言，新冠肺炎疫情仅在2020年2月4日至2月19日产生了影响，是阶段性的，因此福世棠公司无权以新冠疫情属于不可抗力为由主张解除合同。福世棠公司擅自停业的行为对万宝城购物中心的日常经营造成了一定影响，应当就其行为承担相应的违约责任。特反诉，请求判令：1、双方于2019年5月16日签订的编号为201938905151的租赁合同于2020年8月14日终止；2、卓万公司有权不予返还福世棠公司缴纳的履约保证金37588.31元、质量保证金5000元；3、福世棠公司支付卓万公司2020年5月22日起至2020年8月14日的租金43282.02元及物业费11232.36元，共计5451438元，按月租金15518.60元及月物业费4027.32元计算，2020年8月14日后至法院判令终止之日的租金及物业费按此标准另计；4、福世棠公司支付违约金37588.31元；5、福世棠公司将租赁商铺恢复为毛坯状态；6、福世棠公司支付欠缴的电费1096.5元，水费345.06元；7、福世棠公司支付卓万公司占有使用费17346.82元（暂定至2020年8月15日起，计至2020年9月1日，实际自法院判令合同终止之日起至福世棠公司将商铺还原为毛坯状态之日止按月占有使用费31037.20元的标准计算）；8、本案反诉诉讼费用由福世棠公司承担。后卓万公司明确第一项诉讼请求为要求判决解除双方于2019年5月16日签订的编号为201938905151的租赁合同。原告（反诉被告）福世棠公司答辩称，卓万公司主张的费用都是因为其不允许福世棠公司搬走才产生的，如果福世棠公司搬走就不存在上述费用，同意判决解除合同，不同意支付违约金、租金及占有使用费，同意将房屋恢复至毛坯状态。针对本诉与反诉，福世棠公司为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料：1、缴款通知书一份、转账记录一份，用于证明福世棠公司支付了履约保证金及质量保证金、装修期间物管费、租金、物业费，租金及物业费实际支付至2020年5月21日的事实。2、解除通知书一份，用于证明福世棠公司无法实际经营，告知卓万公司解除合同的事实。3、商场退场结果一份，用于证明当时卓万公司在协商过程中不同意退还租金及质量保证金的事实。4、卓万公司回复函一份，用于证明卓万公司不允许福世棠公司解除案涉合同的事实。5、解除快递单一份、解除回复快递单一份，用于证明福世棠公司向卓万公司发送解除函以及卓万公司回函时间的事实。6、万宝城减费公告一份，用于证明因为疫情影响，卓万公司推出减免政策，福世棠公司属于应当减免2020年2月1日至2月29日物业费及租金的商铺的事实。7、租赁合同一份，用于证明原、被告签订租赁合同约定相关事项的事实。针对本诉与反诉，卓万公司为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料：1、租赁合同一份，用于证明双方签订租赁合同，约定由福世棠公司承租位于卓万公司万宝城购物中心A-413室并约定违约责任等的事实。2、关于租赁合同解除通知回函一份，用于证明卓万公司回函告知不同意福世棠公司解除合同的要求，提醒其擅自停业应当承担违约金的事实。3、福世堂商户撤场费用明细表一份，用于证明福世棠公司应当向卓万公司支付违约金37588.31元的事实。4、水电费核对表一份，用于证明福世棠公司应当向卓万公司支付欠缴的电费1096.50元、水费345.06元的事实。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2019年5月16日，福世棠公司（承租方、乙方）与卓万公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》（合同编号：201938905151）一份，约定卓万公司将坐落在杭州市余杭区××街道××路××号××室商铺（面积88.27平方米）出租给福世棠公司使用，用途为餐饮。合同租期两年，自房屋交付日（2019年5月22日）起算，装修期20天，装修期内无需支付租金，但应缴纳实际发生的物业管理费、水费、电费、燃气费、通讯费、超时空调费及使用该房屋所发生的一切其他费用。第一年租金5.5元／平方米／天，第二年租金5.78元／平方米／天，第一期租金应于合同签订后五日内支付，除第一期租金外，乙方应在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额缴纳租金。物业管理费第一年为1.5元／平方米／天，第二部分物业管理费由甲方或者甲方指定的物业管理公司根据实际支出进行调整，每次调整需提前30日以书面形式通知乙方，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定。合同还对租金、物业管理费做出了明确的约定：1、2019年5月22日至2019年11月21日，租金79174.51元，物业管理费21593.05元（另有装修期物业管理费1800元），合计102567.56元（含装修期20天已优惠12357.80元）；2、2019年11月22日至2020年5月21日，租金88601.01元、物业管理费24163.91元，合计112764.92元；3、2020年5月22日至2020年11月21日，租金93111.61元，物业管理费24163.91元，合计117275.52元；4、2020年11月22日至2021年5月21日，租金93111.61元，物业管理费24163.91元，合计117275.52元。履约保证金37588.31元，乙方于合同签订之日起5日内支付，履约保证金作为乙方履行本合同约定的担保，乙方无权在租赁期内要求用履约保证金支付或抵充乙方应付的任何款项。如乙方违反合同约定，拖欠甲方任何款项的，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日书面告知乙方。若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用连续超过十五日或累计超过三十日的，甲方有权停止水电燃气的供应，且不影响甲方在此期间收取租金、物业管理费及其他费用的权利。租赁关系终止后，乙方未发生本合同约定的违约责任且乙方完成约定事项后满三个月，甲方将履约保证金或其余额无息退还乙方。另，乙方向甲方支付质量保证金5000元，合同终止且合作中未发现乙方商品质量问题或消费者投诉，在双方其他各项费用结清六个月后，甲方无息退回。双方还对违约责任约定如下，如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务乙方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力时间通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务乙可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿。任何相关的期限应根据该时间所影响的期限相应顺延，不可抗力时间消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已支付的保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于两个月保底租金和物业管理费总额的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：乙方延迟缴纳本合同项下的租金、物业管理费及其他费用连续超过十五日或累计超过三十日的：乙方未经甲方书面同意一年内中断、停止经营或未按照购物中心正常营业时间营业累计超过三日的。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。合同签订后，福世棠公司按约向卓万公司支付了履约保证金37588.31元、质量保证金5000元以及2020年5月21日前的租金。2020年1月，新型冠状病毒疫情爆发，案涉商铺所在万宝城于2020年1月26日停业，2020年2月21日复工开放外卖，2020年3月1日恢复堂食。案涉店铺实际于2020年3月8日停业。2020年3月19日，福世棠公司向卓万公司发出《租赁合同解除通知书》，认为受疫情影响营业收入大幅度下滑，已经无法继续经营，不得不关店撤场退租，为减少双方损失，故通知卓万公司租赁合同自其收到通知书之日起解除。卓万公司收到上述通知书后于2020年3月26日向福世棠公司回函称，虽然疫情对万宝城的运营产生了一定的影响，但自2月20日起已经逐步恢复营业，3月1日也开放堂食，目前已有通知可以开放包厢，综合疫情影响并不必然导致合同目的无法实现，即使认定为不可抗力，也仅仅在2020年2月4日至2月19日期间产生了影响，不构成合同的完全无法履行。福世棠公司无权单方解除租赁合同，故不同意解除合同，若擅自停业或逾期支付租金将追究其违约责任。因双方未能协商解决，福世棠公司于2020年5月8日诉至本院，望判如所请。另查明，卓万公司曾于2020年3月3日发出《万宝城2020年抗疫期间租金减免公告》，向各商户提供减免扶持，其中对包括福世棠公司在内的店铺减免2020年2月1日至2020年2月29日的租金。同时，在公告中注明以上减免政策仅适用于正常履约、正常缴付各类费用的租户。本院认为，福世棠公司与卓万公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于福世棠公司能否以新型冠状病毒疫情的影响为由要求解除合同、退还租金。本院认为，2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，为防控疫情，政府相关部门做出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定。涉案商铺亦因疫情防控需要暂时无法使用，可根据公平原则适当延长租期、减免租金，由出租人及承租人合理分担因疫情防控导致的不利后果。本院考虑到福世棠公司系租赁案涉商铺经营餐饮，结合疫情对其正常经营的影响，对其主张退还的2020年1月26日至2020年2月21日的租金及物业管理费，酌情支持8000元。但疫情所造成的影响是阶段性的，卓万公司对于正常履约的承租人亦减免了部分疫情期间的房屋租金，旨在双方继续履行合同共渡难关。现案涉商铺所在商场已经恢复营业，福世棠公司以疫情影响为由停业撤场并要求解除合同，缺乏相应依据，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。故对福世棠公司要求退还2020年3月21日至2020年5月21日的租金的诉讼请求，本院不予支持。现双方均要求解除合同，本院对此予以确认。合同解除后，福世棠公司应向卓万公司支付相应的租金（或占有使用费）及物业管理费。根据合同约定及本案的实际情况，本院确定由福世棠公司自2020年5月22日起按照506.04元/天的标准向卓万公司支付租金（或占用使用费），暂计算至2020年8月14日为43013.40元，自2020年8月15日至实际将房屋恢复至毛坯状态之日止的租金或占用使用费，按照506.04元/天的标准另计。物业管理费部分，本院确定由福世棠公司自2020年5月22日起按照131.32元/天的标准予以支付，暂计算至2020年8月14日为11162.20元，自2020年8月15日至判决生效之日止的物业管理费，按照131.32元/天的标准另计。卓万公司要求福世棠公司将房屋恢复至毛坯状态，并支付水费345.06元、电费1096.50元，对此福世棠公司均表示同意，本院予以确认。关于违约金、履约保证金。本院认为，福世棠公司擅自停业撤场的行为构成违约，卓万公司主张不予返还履约保证金37588.31元，理由成立，本院予以支持。卓万公司主张的其他违约金，本院认为，上述没收的保证金已足以弥补其损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于质量保证金。本院认为，上述保证金针对的是福世棠公司的商品质量和消费者投诉，现卓万公司并未提供有效证据证明福世棠公司存在上述情形，故福世棠公司要求退还质量保证金5000元，理由成立，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司于2019年5月16日签订的《租赁合同》（合同编号：201938905151）自本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司退还原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司2020年1月26日至2020年2月21日的租金及物业管理费合计8000元，于判决生效后十日内付清；三、被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司退还原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司质量保证金5000元，于本判决生效后十日内付清；四、原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××街道××路××号××室房屋恢复至毛坯状态；五、原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司支付给被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司的履约保证金37588.31元不予返还；六、原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司租金（或占有使用费，自2020年5月22日起暂计算至2020年8月14日为43013.40元，自2020年8月15日至实际恢复毛坯状态之日止的租金或占用使用费按照506.04元/天的标准另计），于本判决生效后十日内付清；七、原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司物业管理费（自2020年5月22日起暂计算至2020年8月14日为11162.20元，自2020年8月15日起至判决生效之日止的物业管理费，按照131.32元/天的标准另计），于本判决生效后十日内付清；八、原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司欠缴的电费1096.50元、水费345.06元，合计1441.56元，于本判决生效后十日内付清；九、驳回原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2790元，减半收取1395元，由原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司负担1249元；由被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司负担146元，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费1685元，由被告（反诉原告）杭州卓万商业管理有限公司负担662元；由原告（反诉被告）杭州福世棠餐饮管理有限公司负担1023元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4475元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘娟二〇二〇年九月九日书记员  徐昕