北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9338号上诉人（原审原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中广国际文化发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：金增光，执行董事。委托诉讼代理人：江辉，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人蔡宇翔因与被上诉人中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法由审判员龚勇超独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人蔡宇翔的委托诉讼代理人杜洵、被上诉人中广公司的委托诉讼代理人江辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡宇翔上诉请求：1.中广公司返还未交付的房屋面积部分对应的租金51,100元；2.中广公司退还装修押金15万元。事实和理由：一、一审判决程序严重违法，影响了蔡宇翔的诉讼权利。一审案件的立案时间是2019年3月，全部庭审都是在2019年进行的，但本案一审案号为（2020）京0105民初27935号，也就是案件尚未受理就完成全部庭审，势必导致案件没有审限的限制。中广公司在一审过程中提出反诉，本案围绕本诉和反诉进行了大量举证质证，于2019年11月进行了最后一次庭审，双方发表了辩论意见和最后意见，庭审全部结束。2020年4月29日蔡宇翔收到一审判决时才知道中广公司申请撤回反诉，一审法院允许中广公司在庭审后撤诉，影响了蔡宇翔的合法权益。二、一审认定事实有误。一审认定案涉房屋为现状交付，中广公司的围挡不会影响蔡宇翔使用房屋，但是一审却忽略了双方均认可的中广公司有84㎡的房屋没有交付蔡宇翔，应当退还相应租金。蔡宇翔提交新的证据证明装修押金实际发生，中广公司应予退还。中广公司辩称，同意一审判决，不同意蔡宇翔的上诉请求及事实与理由。蔡宇翔向一审法院起诉请求：1.判令中广公司赔偿租金损失640,796元。2.判令中广公司返还尚未交付的房屋面积部分的租金441,230.25元。3.判令赔偿招商损失556,000元。4.判令退还装修押金20万元。一审法院认定事实：2004年2月13日，包括涉案房屋在内的北京市朝阳区朝阳路28号房屋登记在东方家园津通（北京）装饰建材有限公司名下，其中地上1-3层建筑面积共计33,319.26平方米。2004年6月14日，北京市公安局消防局就东方家园管庄（北京）装饰建材有限公司报验的东方家园管庄装饰建材超市工程（地上3层、地下1层）出具建筑工程消防验收意见书，验收结论为合格。2018年2月1日，中广公司作为出租方（甲方）与蔡宇翔作为承租方（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，主要合同条款如下：1.2甲乙双方同意，该房屋以建筑面积作为计算租金、物业管理费及其他费用的依据，该房屋产权证登记建筑面积为1465平方米。双方约定的该房屋租用面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方均不对该房屋的租金、物业管理费或其他以租用建筑面积为基数计算的任何款项做调整。2.1租赁期限自2018年3月1日至2028年2月28日，共计10年。2.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的免租装修期，即2018年3月1日至2018年5月29日，乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内乙方应承担上述三项费用外本合同约定其他费用。2.3房屋的交付条件以现状为准，双方暂约定该房屋交付日为2018年3月1日前，甲方书面通知的交付日为该房屋的实际交付日期。3.1该房屋租赁面积1465平方米，租金约定为5元/天/平方米，每三年递增8%，第一年年租金2,014,375元，第二年年租金2,680,950元，第三年年租金2,673,625元。3.2租金付款方式为每4个月支付一次，首期4个月租金乙方于2018年2月25日前支付，下一笔租金于2018年9月10日前交于甲方，后每四个月支付一次，以此类推。4.1.1乙方于本合同签订3日内，向甲方一次性支付相当于两个月房屋租赁保证金50万元。4.1.2租赁关系终止时，在双方结算完毕，乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续及清还用户预交款项后，甲方在乙方全部办理完成上述手续并交还房屋后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。4.2乙方租金内已包含物业管理费，物业管理费按甲方物业公司核实后确定。6.3.5乙方自行办理经营、设计、装修设计的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家给定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担。7.1甲方同意乙方的租赁区可以转租，其经营范围仅为零售业态，乙方对转租方的行为向甲方负责，并承担连带责任。8.1乙方中途退租的，应支付免租期全部租金，并不退还保证金（押金）。8.2乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。10.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回房屋，如给甲方造成损失的由乙方赔偿；10.2.1未征得甲方书面同意改变房屋用途的；10.2.3逾期支付租金或其他任何款项超过一个月的；10.2.4将该房屋用于任何非法目的或合同约定经营范围以外目的的。附件一补充协议中约定交房条件：现状交付。2018年2月4日，蔡宇翔向中广公司转账支付50万元。2018年2月23日，蔡宇翔向中广公司转账82万元，在交易摘要中注明“交中广租金及押金”。蔡宇翔称，2018年7月18日蔡宇翔向中广公司支付13,149.7元。中广公司认可蔡宇翔支付了押金50万元及租金833,149.7元。2018年6月29日，中广公司出具《关于蔡宇翔有权在租赁区域转租的说明》。2018年8月30日，《云影电影小镇商户实测面积确认单》中确定蔡宇翔承租的涉案房屋租赁面积为1381.53平方米。2018年11月5日，原被告签订补充协议（二），约定双方同意原协议中3.1条，2018年5月29日-2018年12月15日免除租金。自2018年12月16日起按原协议进行租金缴纳。2019年3月12日，中广公司向蔡宇翔发出《房屋租赁合同解除通知书》，通知双方的租赁关系自2019年3月12日解除，要求蔡宇翔2019年3月15日前腾退房屋。在本案一审庭前证据交换中，蔡宇翔提交一份仅有中广公司盖章的《补充协议》，在该份补充协议中，将2.1条调整为该房屋的租赁期自甲方同意的免租装修期之日起的时间开始计算，即2018年5月28日至2028年5月27日，将2.2条调整为甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的免租装修期，即2018年5月28日至2018年8月27日，将保证金调整为444,383元。中广公司不认可该份补充协议，称是其单方盖章的协议，当时蔡宇翔对此不同意，说把该补充协议撕毁了，没有生效。一审法院认为蔡宇翔提交的该证据复印件上未有其签字，但当庭出示的原件上有其签字，且该补充协议未注明日期，内容与此后2018年11月5日的补充协议亦有矛盾之处，故对该证据一审法院不予采信。中广公司向一审法院提交在涉案房屋上注册的北京花雨百合美容美体有限责任公司纤婷分公司等在内的营业执照复印件，证明蔡宇翔承租场地内转租商户办理了相关营业执照，中广公司已经向蔡宇翔提供了办理工商营业执照所需的相关材料，同时证明蔡宇翔转租商户内有经营美容美体的商户，属于擅自改变租赁用途，构成根本违约。蔡宇翔认可北京花雨百合美容美体有限责任公司纤婷分公司是与其签订的合同。一审庭审中，双方均向法庭申请酌减违约金。一审法院于2019年12月2日对涉案房屋及场地进行了现场勘查，对涉案房屋现状及位置图进行了确认并拍摄了照片。在双方签字确认的涉案场地平面图中，标号F2-01至F2-12的长条形场地有围挡，围挡上留有门，其中一块区域（F2-04）进行了装修并装有门，门口商标为“云倘姜黄豆腐”，其余部分内部空置，标号为F2-216、F2-246、F2-245、F2-261、F2-202的区域现有店铺实际经营，F2-17、F2-25、F2-42处于关门停业状态，原有装修尚未拆除，F2-15、F2-14、F2-28、F2-27的场地为敞开空置状态，里面有商户经营。F2-18、F2-20、F2-23、F2-21有围挡，内部为空置。F2-44经营有哈根达斯冰激凌店。一审庭审中，中广公司确认标号F2-216、F2-261、F2-202、F2-246、F2-245、F2-14、F2-15、F2-28及F2-202上面建筑面积为61平方米的通道已自行收回。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。就中广公司辩称双方租赁合同关系于2019年3月12日解除的抗辩意见。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人有权要求解除合同。中广公司现主张蔡宇翔未按照约定支付租金及违反合同约定经营美容美体业务，构成违约，其行使解除权，蔡宇翔对此不予认可。按照双方补充协议（二）约定，双方约定的免租期截止至2018年12月15日，之后按《房屋租赁合同》进行租金交纳，双方并未对《房屋租赁合同》中的租金支付期间及节点进行变更，故在免租期之后，双方应当按照《房屋租赁合同》的约定继续履行。按照《房屋租赁合同》约定的支付时点，2018年12月16日-2019年1月29日期间的租金329,625元已支付，蔡宇翔应在2019年1月10日之前支付2019年1月30日至2019年5月29日期间的租金879,000元，但其已支付的租金503,524.7元（833149.7-329625）未达到合同约定的租金支付标准，即使按照蔡宇翔主张的其未签字的《补充协议》，其已支付的租金亦未达到约定的数额。此后蔡宇翔并未补齐租金，已构成违约，作为出租人的中广公司其合同目的难以实现，故中广公司有权按照合同约定行使单方解除权。就蔡宇翔主张中广公司未按照合同约定提供租赁房屋的权属证明文件及消防验收报告导致其损失的主张，一审法院认为，中广公司提交的涉案房屋产权证书及消防验收报告可以证明中广公司已按照合同履行了提供了相关文件，且涉案场地已有其他商户办理了营业执照，故蔡宇翔以此为由主张中广公司违约并要求赔偿损失的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。就蔡宇翔主张的未交付部分的房屋租金，一审法院认为，双方在合同中约定房屋交付为现状交付，涉案房屋的用途属于商业经营，经一审法院现场勘查，涉案房屋属于开放场地，现场围挡主要功能并非是对涉案场地的控制管理，承租人可随时对该场地进行占有使用，故蔡宇翔以部分房屋未交付主张返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。就蔡宇翔主张的装修押金，蔡宇翔未向一审法院提交相关证据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回蔡宇翔的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡宇翔向本院提交如下新的证据：证据一，9张网上银行交易记录打印件，用以证明蔡宇翔向中广公司支付了19,740元的装修押金及管理费；证据2，6张收据，用以证明中广公司向蔡宇翔出具7万余元装修保证金的收据；证据3，中广公司出具的通知函一张，用以证明蔡宇翔是应中广公司的要求按照通知函向中广公司支付了装修押金，通知函载明的北京云影小镇物业管理有限公司的收款账号与提交的转账凭证中的账号一致。中广公司对蔡宇翔提交的前述证据发表如下质证意见：三份证据的真实性认可，认可收到15万元的装修押金。中广公司主张根据双方签订的房屋租赁合同第8.1条“乙方中途退租的，应支付免租期全部租金，并不予退还保证金（押金）”的规定，装修押金不应予以退还，且蔡宇翔至今尚未腾退房屋，尚欠中广公司房屋租金，故不同意退还装修押金。本院二审依法补充查明：2019年12月6日本案一审庭审中，本案双方当事人均表示从立案至今双方进行庭外和解，申请不计入审限，双方当事人表示知晓逾期未缴纳诉讼费按照撤诉处理。2020年3月30日中广公司以无力缴纳诉费为由申请撤回反诉。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、中广公司是否返还蔡宇翔未交付的房屋面积部分对应的租金51,100元；二、中广公司是否应退还蔡宇翔装修押金15万元。关于争议焦点一，中广公司是否返还蔡宇翔未交付的房屋面积部分对应的租金51,100元。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方应遵照执行。根据案涉《房屋租赁合同》约定：“甲乙双方同意，该房屋以建筑面积作为计算租金、物业管理费及其他费用的依据，该房屋产权证登记建筑面积为1465平方米。双方约定的该房屋租用面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方均不对该房屋的租金、物业管理费或其他以租用建筑面积为基数计算的任何款项做调整。交房条件：现状交付。”据此，蔡宇翔向中广公司支付的案涉房屋租金应按照房屋产权证登记的建筑面积1465平方米计算，实测面积与建筑面积有出入不影响房屋租金计算基数，蔡宇翔主张的因实际交付面积小于建筑面积故要求退还相应租金与案涉《房屋租赁合同》的约定不符，一审对其该项请求未予支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，中广公司是否应退还蔡宇翔装修押金15万元。二审中，蔡宇翔提供了相应证据证明其向中广公司支付了15万元装修押金，中广公司亦认可收到了该15万元装修押金，本院对此予以确认。从装修押金的性质看，装修押金是与装修相关，解决的是因装修产生的赔偿问题，与双方签订的房屋租赁合同第8.1条所载的保证金（押金）性质不同，中广公司主张装修押金不应予以退还，缺乏依据。中广公司主张装修押金亦应抵扣房屋租金，亦缺乏相应依据，本院亦不予支持。蔡宇翔要求返还装修押金15万元，而中广公司未能提供不予返还的合理依据，故对蔡宇翔的该项请求本院予以支持。另，蔡宇翔上诉主张一审在2019年庭审但为2020年案号、庭审结束后准许中广公司撤诉属严重违反程序，损害了蔡宇翔的民事权益。对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定：“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”据此，蔡宇翔所主张的前述情形并不构成严重违反法定程序，本院对其该项主张不予采信。综上所述，蔡宇翔的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27935号民事判决；二、中广国际文化发展（北京）有限公司于本判决生效之日起7日内返还蔡宇翔装修押金15万元；三、驳回蔡宇翔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,662元，由蔡宇翔负担9012元（已交纳），由中广国际文化发展（北京）有限公司负担1650元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。二审案件受理4316.5元，由蔡宇翔负担1016.5元（已交纳），由中广国际文化发展（北京）有限公司负担3300元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年九月二十五日法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽