内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民初23号 原告（执行案外人）：内蒙古济明商品混凝土有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦笋布尔嘎查。 法定代表人：杨虎荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。 法定代表人：陆林华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。 被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。 法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。 第三人：贾占元，男，1964年3月8日出生，汉族。 第三人：刘存国，男，1973年3月16日出生，汉族。 原告内蒙古济明商品混凝土有限责任公司（以下简称济明公司）与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）、第三人贾占元、刘存国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济明公司的委托诉讼代理人王紫璇，被告瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木，国厦公司的委托诉讼代理人周永进，第三人贾占元，刘存国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济明公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除对阿拉善盟中级人民法院（2019）内29执29号公告中的××区、2单元1701室房屋的查封并停止拍卖。2、请求确认位于××镇、2单元1701室房屋的所有权人为原告。3、本案的诉讼费用及因诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：阿拉善盟中级人民法院在执行第一被告国厦公司与第二被告瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案中，做出了（2019）内29执29号公告，该公告中将实际权利人为原告的的位××镇、2单元1701室房屋予以查封拍卖。原告知情后对执行标的提出书面异议。阿拉善盟中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）内29执异19号执行异议裁定：驳回了原告的异议。但本案事实是原告于2015年10月8日与瀚隆公司订立了商品房买卖合同，购买了瀚隆公司开发的的美林湾××区、2单元1701室房屋，并向瀚隆公司支付了全部房屋价款，且在取得该房屋时没有任何过错，后原告又将案涉房屋卖给第三人贾占元、刘存国，瀚隆公司向第三人交付了房屋后，第三人对案涉房屋装修入住并占有至今，故案涉房屋的合法所有权人应系原告。综上所述，该房屋虽仍被登记在被告瀚隆公司名下。但该房屋的实际权利人为原告，被告有义务随时配合原告办理过户手续，请求人民法院查明事实，确定涉案房屋的所有权，并支持原告的所有诉讼请求。 被告国厦公司辩称：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人与瀚隆公司债权关系是普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求裁判驳回原告的诉讼请求。 瀚隆公司辩称：我公司认可起诉状中事实和理由，我公司认为，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。 贾占元、刘存国述称，同意原告起诉意见。 原告济明公司刘有国、贾占元为其主张提供了四组证据，证据一：商品房买卖合同两份、济明公司与被告瀚隆公司的混凝土买卖供货对账明细与结算单一份，证明瀚隆公司与原告通过协议将案涉两套房屋出售给了原告济明公司，双方于2015年6月9日、2015年10月8日分别与瀚隆公司订立了合法有效的书面商品房买卖合同，后被告以折价抵货款的方式将房屋全款缴清的事实；证据二贾占元房屋收据一份、采暖费发票3张，智能费控电能表客户用电协议一份、物业费收据4张、电费收据一张、案涉房屋照片1张，证明本案原告在取得该房屋的所有权后，于2017年5月29日将该案涉房屋16-1-1702室出卖给了第三人贾占元，并且贾占元已将房屋款项全部付清，且被告瀚隆公司已向第三人履行了交房义务，第三人贾占元已经对该房屋装修入住，并且自2017年实际占有至今的事实；证据三刘存国房屋收据一份、装修押金收据一张、采暖费发票4张、水费截图一张、物业费收据1张、电费收费明细一张、发票一张、案涉房屋照片1张，证明本案原告在取得房屋的所有权后，于2017年5月18日将该案涉房屋16-2-1701号房屋转售给第三人刘存国，并且刘存国已将房屋款项全部付清，且被告瀚隆公司已向本案第三人履行了交房义务，第三人刘存国自2017年实际占有至今的事实；证据四阿拉善左旗住房和城乡建设局签发的阿左建发（2019）635号文件，证明原告至今未办理不动产登记权属并非是由于原告自身原因所致的事实。 国厦公司质证意见：对原告济明公司提交的所有证据三性及证明目的均不认可。其中买卖合同中相对人是济明公司，但没有约定交房时间，济明公司作为单位不具有居住用房的需求。该公司在未取得物权之前，无权对房屋进行出售。证据中也没有显示现在所谓的实际居住人与开发公司之间签订合法有效的房屋买卖合同，也没有显示实际居住人将房款直接交付给开发公司，证据中收据载明的装修押金时间是2018年，居住应该是在涉案房屋查封之后。 瀚隆公司质证意见：原告出示的证据均予以认可。 贾占元、刘存国认可原告出示的证据，贾占元称，收据显示收款时间是2017年5月29日，其交款时间是2017年5月29日，证明是在查封之前。 国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。 济明公司、贾占元、刘存国对证据的三性存疑，并且对证明目的不予认可，认为裁定内容并未进行公告，并不产生公告效力，无法对案涉房屋的实际权利人和任何善意第三人产生效力。对于该裁定内容也均不知情，其与瀚隆公司签订房屋买卖合同的时间均早于该裁定的下发时间；瀚隆公司对证据的真实性无异议。 瀚隆公司未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年4月15日案外人济明公司与被告瀚隆公司签订了预拌（商品）混凝土买卖合同，约定由济明公司向被告瀚隆公司提供商品混凝土，价款支付方式约定：甲方（瀚隆公司）使用混凝土方量达到8000方以上，乙方（济明公司）按照40%进行房屋抵账，后双方经过结算抵顶了三套房屋，济明公司于2015年10月8日与被告翰隆公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告济明公司购买瀚隆公司开发的的美林湾××区房屋，建筑面积79.32平米，单价为每平米3288元，房屋总价260804.16元；2015年6月9日济明公司与被告翰隆公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告济明公司购买瀚隆公司开发的的美林湾××区房屋，建筑面积92.6平米，单价为每平米3600元，房屋总价333360元，瀚隆公司向原告济明公司交付了房屋，济明公司将抵顶的三套房屋分别出售给马国良（另案诉讼）、贾占元、刘存国。贾占元于2017年5月21日向济明公司缴纳房款18万元，济明公司出具了收据，并注明房款已交清，贾占元于2017年缴纳了物业费、2017、2018、2019年采暖费，2016年6月16日贾占元向瀚隆公司预交了电费，并办理了电卡，2018年3月21日贾占元与物业公司签订了装修服务合同，并进行装修入住。刘存国于2017年5月18日向济明公司缴纳购房款204241元，济明公司出具了收据。刘存国于2017年缴纳了物业费，2017、2018、2019年采暖费，2018年3月22日刘存国向瀚隆公司预交了电费300元，并办理了电卡，2018年3月20日刘存国与物业公司签订了装修服务合同，并进行装修入住。阿拉善左旗住房和城乡建设局签发的阿左建发（2019）635号文件，说明原告至今未办理不动产登记权属系瀚隆公司原因。 另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际-美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向我院申请执行，我院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦建设有限公司申请执行瀚隆房地产公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”案外人济明公司在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止案涉两套房屋执行，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异19号执行异议裁定，驳回了原告的异议，原告又向本院提出执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告济明公司为被告瀚隆公司“美林湾项目”提供商品混凝土，双方经结算形成了债权债务关系，济明公司与被执行人瀚隆公司签订了合法有效的以物抵债协议，翰隆公司以案涉两套房屋抵顶给济明公司，济明公司于2015年6月9日、10月8日分别与被告翰隆公司签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，后济明公司将案涉房屋转售给本案第三人贾占元、刘存国，第三人贾占元、刘存国向济明公司缴纳了全部购房价款，济明公司将案涉房屋交于第三人贾占元、刘存国，贾占元、刘存国对案涉房屋进行装修入住并实际占有。因瀚隆公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合司法解释规定的法定要件，原告济明公司提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于原告主张其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案案涉房屋属不动产,因原告尚未依法办理登记,故未发生物权变动效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,要求确认案涉房屋所有权的诉请,无事实及法律依据,本院不予支持。 综上所述，原告主张停止执行的诉讼请求成立，本院予以支持。对其主张确认所有权的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 一、不得执行内蒙古自治区××区、2单元1701室房屋; 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费8276元，由被告国厦建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 本院（2019）内29执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  温美蓉 审判员  张佰济 审判员  王 娟 二〇二〇年九月二日 书记员  董薇薇 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。