江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初3797号 原告：江西万厦物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大厦Ⅱ区9栋C座，统一社会信用代码91360100775863231W。 法定代表人：兰兵熔，系公司董事长。 委托诉讼代理人：杨瑾，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：邹婷，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 被告：刘才学，男，1986年9月12日出生，汉族，住吉安市吉州区。 原告江西万厦物业管理有限公司与被告刘才学物业服务合同一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹婷、被告刘才学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2017年11月1日至2019年11月30日拖欠的物业费5490元及滞纳金（自2018年11月1日起按日千分之三计算至实际缴纳之日止，暂计算至2019年12月31日为3083元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的“印象城”小区7-*房业主，房屋面积118.7平方米。2016年5月30日，原告与冠锋实业有限公司签订的《吉安市景虹.印象城前期物业服务合同》，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务，被告自2017年11月1日始至2019年11月30日拖欠管理服务费用共计5490元，同时原告有权按约定要求被告按逾期金额收取每日千分之三的滞纳金，原告酌情要求被告承担滞纳金3083元。 被告辩称，被告是与泰基物业签订的合同，原告与被告未签订合同，原告应提供证据证明是泰基物业转让给原告的合同及给业主的告知函，原告提供其与开发商签订的合同系复印件，且有涂改，被告不认可该合同；原告违背国家物价部门规定，逾期乱收费，物价部门只批准了基础物业费0.95元每平米，其它费用未批准，且原告是叁级资质的物业公司，其收取的物业费标准过高，根据同一地段、同一时间交房以及现在新入驻本小区物业公司物业费的标准，原告违规多收取的费用应退回业主；原告未按前期物业服务合同履行物业服务的义务，从未公布利用业主的公摊面积获得的收入情况，有些业主房屋开裂出现漏水情况，业主向物业公司反映，物业公司未与开发商沟通，小区内到处可见乱搭乱建，各栋楼各楼的瓷砖脱落、消防设施形同虚设、小区门岗无人值守或值守人员睡觉，可以看出物业公司未进行有效管理，其物业服务态度、水平打了折扣，相应地物业费也应核减；被告并不是恶意拖欠原告的物业费，是因为其物业管理服务不到位，新入驻的物业公司履行了其义务，被告也已将2020年的物业费交纳给了新物业公司。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告收取我的2000元装修押金还未退还给我，要求抵扣。 本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，原告（乙方）与江西冠锋实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定原告为景虹·印象城小区提供前期物业服务，合同期限为签订合同之日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业进驻之前，物业管理费收费标准为高层住宅按1.84元/月·㎡建筑面积，物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾期支付，逾日按千分之三支付滞纳金；合同还对委托物业管理服务事项、质量、标准、费用及双方的权利义务等进行了约定。被告刘才学系江西冠锋实业有限公司开发的印象城7幢1-*号房屋一套，建筑面积118.7平方米。原告于2019年11月30日退场。被告自2017年11月1日起未交纳物业费。被告在原告处尚有2000元装修押金未退还。 吉安市吉州区物价局于2016年8月10日下发吉区价费字(2016)16号《关于景虹?印象城小区物业服务收费标准备案的复函》，载明：结合本区实际，经研究同意景虹?印象城小区物业服务收费按以下标准备案：高层住宅（8层以上）物业管理公共服务收费标准每月每平方米0.95元（建筑面积）；电梯和二次供水设施运行费用，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，并定期公布。原告向业主公示的印象城物业收费标准为：基础物业费0.95元/月?㎡；电梯运行费1-5层0.5元/月?㎡、6-25层0.54元/月?㎡、26层至顶层（含26层）0.58元/月?㎡；二次供水增压费6-25层0.16元/月?㎡、26层至顶层（含26层）0.32元/月?㎡。 2017年11月5日，网友在问政江西栏目投诉，题为“吉安印象城违章搭建疯狂政府监管严重失职”，2017年11月8日，习溪桥街道城管执法大队回复：根据网友反映印象城小区违章搭建的情况，大队立即要求辖区中队到现场核查，发现印象城1栋102、103室破坏了绿地，准备扩建院子。针对此情况，辖区中队立即下达了《责令停止违法（章）行为通知书》，责令业主立即停止违法（章）行为，并恢复原状。同时要求该物业公司加强对小区的管理，发现及时制止，并上报相关部门进行联合处理。 以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、前期物业服务合同、吉州区人民法院（2019）赣0802民初4139号民事判决书、收款收据，被告提供的物价局复函、外地物业服务企业进吉手续告知书、照片、网上投诉记录以及双方当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为印象城小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当交纳物业费。关于收费标准的问题，前期物业服务合同约定了收费标准，且有关收费标准也在小区进行了公示，被告刘才学的物业服务费为1.85元/月?㎡（0.95元+0.58元+0.32元）。关于服务质量的问题。原告物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。本院在审理原告与小区业主偿付物业服务费系列案件过程中，经集中开庭审理，到庭涉诉业主均反映原告的服务管理不到位，并提交相关证据材料以印证其抗辩主张。根据双方提供的证据，原告没有完全尽到管理责任，对小区违章行为没有及时劝阻，放任工程车进入小区违章施工，没有及时上报主管部门依法制止，物业服务质量标准被降低，根据本案具体情况，本院酌定对原告诉请的物业服务费扣减15％，被告仅需向原告支付应缴85％的费用计4666元（25月*1.85元/月/㎡*118.7㎡*0.85），因原告需要退还已收取的装修押金2000元，故被告尚需支付原告物业服务费2666元。关于原告主张的滞纳金，虽然双方在合同中已就违约金进行约定，但被告并非无故拒交物业费，因此，原告的该项主张本院不予支持。综合原告自接手以来实际为业主提供物业管理服务，涉案集中审理的被告主张物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，本院已综合全案证据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费，被告以原告提供的物业服务存在严重缺陷，拒付全部物业服务费的理由不足，本院不予支持。综上所述，原告诉请被告偿付物业服务费，部分金额具有法律和事实依据，本院予以支持。被告提出的抗辩主张，部分于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘才学偿付原告江西万厦物业管理有限公司物业服务费2666元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 二、驳回原告江西万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾秋兰 二〇二〇年九月二十九日 法官助理颜倩雨 书记员胡娇 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。