浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初1076号 原告：高宏耿，男，1968年2月20日出生，汉族，住址浙江省德清县。 原告：孙丹丹，女，1982年8月27日出生，汉族，住址浙江省德清县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：许春松，德清县永安法律服务所法律工作者。 被告：邵伟杰，男，1985年10月3日出生，汉族，住址浙江省德清县。 被告：凌莹，女，1986年11月13日出生，汉族，住址浙江省德清县。 被告：德清武康家盛房产经纪事务所(个人独资企业)，统一社会信用代码9133052107401849XX，住所地浙江省德清县武康街道中兴南路308号。 投资人：杨芬梅。 委托诉讼代理人：谢丹阳，男，1992年4月27日出生，汉族，住址浙江省德清县，系杨芬梅之子。 原告高宏耿、原告孙丹丹与被告邵伟杰、被告凌莹、被告德清武康家盛房产经纪事务所（以下简称家盛事务所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序审理。因案件疑难复杂，依法转为普通程序审理，并于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告高宏耿、孙丹丹及二原告共同委托诉讼代理人许春松、被告家盛事务所委托诉讼代理人谢丹阳到庭参加诉讼，被告邵伟杰、被告凌莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并当庭作出宣判。 原告高宏耿、孙丹丹共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告邵伟杰、被告凌莹、被告家盛事务所立即支付原告高宏耿、原告孙丹丹购房款560000元并支付延迟支付期间的利息损失72800元（暂按月息5厘自2018年2月计算至2020年4月共26个月），合计632800元；2.本案诉讼费用由被告邵伟杰、被告凌莹、被告家盛事务所承担。 事实与理由:2017年年底，原告高宏耿、原告孙丹丹与被告邵伟杰、被告凌莹在被告家盛事务所处签订商品房（二手房）买卖协议一份，约定原告高宏耿、原告孙丹丹将所有的位于德清县××幢××单元××室房产卖与被告邵伟杰、被告凌莹，总价款为2160000元，由被告家盛事务所提供本次房产交易的中介服务。期间，被告邵伟杰、被告凌莹通过亲属张小琴陆续支付了部分款项，另有一部分由被告家盛事务所负责人谢如松代为转交支付。2018年1月12日，买卖双方就该房产完成了过户手续，但原告高宏耿、原告孙丹丹经核算尚有560000元没有收到，原告高宏耿、原告孙丹丹多次讨要剩余购房款未果，故成讼。 诉讼中，原告高宏耿、孙丹丹将第一项诉讼请求变更为：判令被告邵伟杰、被告凌莹、被告家盛事务所立即支付原告高宏耿、原告孙丹丹购房款500000元并支付延迟支付期间的利息损失65000元（暂按月息5厘自2018年2月计算至2020年4月共26个月），合计565000元。因原告高宏耿、原告孙丹丹的变更诉讼请求未加重被告邵伟杰、被告凌莹、被告家盛事务所的责任，亦未违反法律规定，本院当庭予以准许。 被告家盛事务所答辩称，一、完成首付款1500000元后，完成房屋过户。被告邵伟杰、被告凌莹和原告高宏耿、原告孙丹丹在2017年12月29日在被告家盛事务所处签订房屋买卖协议书，总价款2160000元，收到50000元定金后，原告高宏耿出具了50000元定金收条。2018年1月12日，原告高宏耿、原告孙丹丹（夫妻关系）将位于××街道××幢××单元××室，委托被告家盛事务所（当时的法定代表人谢如松，2019年4月22日变更为杨芬梅）买卖交易，谢如松作为中介人，当天陪同原告高宏耿、原告孙丹丹和被告邵伟杰、被告凌莹，把该房屋所欠2笔银行款项，分别为德清浦发银行的房屋按揭贷款及德清农商银行与德清县科技担保有限公司合作的该房屋的二次抵押贷款，全部结清后撤销抵押，原告高宏耿出具了收款凭证1450000元后，完成该房屋过户手续。过户前的款项都有银行流水和收条可以佐证：1.2017年12月29日签订买卖协议时，付给原告高宏耿夫妇50000元定金；2.2018年1月10日，在三方共同在场的情况下，新房东将1000000元用现金缴款的方式，汇入中介谢如松农行卡账户，另外400000元汇入谢如松工行卡账户。当日，谢如松将950000元代为支付到原告孙丹丹尾号7277卡上，主要偿还原告高宏耿夫妇浦发银行房屋按揭贷款款项863000元；3.该房屋名下有另一笔农商行二抵贷款500000元，谢如松也在1月10日当天分批汇入总计500000元的款项，房屋2笔贷款全部结清后，2家银行先后撤销抵押。在中介的帮助下，于1月12日将该房产过户到新房东名下。所以说，原告高宏耿夫妇收到首付款1500000元的事实是非常清楚的。二、完成后续尾款660000元后，二年多未有争议。谢如松及被告邵伟杰、被告凌莹的母亲张小琴分别在2018年1月21日、22日汇入2笔200000元，共计400000元到原告孙丹丹的工商银行卡账户。当日，原告高宏耿出具了400000元的收条。张小琴于2018年1月31日汇入原告孙丹丹工行账户200000元及现金支付剩余尾款60000元后，原告高宏耿出具了2160000元房款全部结清的收条后，原告高宏耿、原告孙丹丹夫妇搬出、交房。综上所述，被告家盛事务所作为中介公司，已完全合法合规的完成中介公司义务，原告已全部收到房屋款项。原告的诉求于法无据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 原告高宏耿、孙丹丹为证明自己的诉称主张，共同向本院提交以下证据： 1.《德清县不动产登记信息查询记录》1份，用于证明原、被告就房屋买卖达成一致并于2018年1月12日过户给被告邵伟杰、被告凌莹的事实。 2.张小琴出具的《证明》1份，用于证明案涉房屋的买卖价款为2160000元的事实。 3.原告孙丹丹的工商银行账户转账记录（借记卡账户历史明细清单）3份，用于证明被告邵伟杰、凌莹的亲属张小琴通过工商银行向孙丹丹支付40万元购房款，被告家盛事务所负责人谢如松通过工商银行转账给孙丹丹20万元购房款的事实。 4.上海浦东发展银行（湖州分行）的《个人贷款还款通知单》、《交易对手打印单》各1份，用于证明家盛房产的负责人谢如松通过汇款的形式向原告孙丹丹支付房款950000元，用于案涉房屋按揭贷款的归还的事实。 对原告提交的上述证据1、证据2、证据3、证据4，经质证，被告家盛事务所对证据的真实性均无异议，但认为原告仅提交了部分证据，关键证据未提交。经审查，证据1、证据3符合有效证据条件，本院予以认定；对证据2、证据4，本院结合其他证据予以综合认定。 被告家盛事务所为证明其抗辩主张，向本院提交《收条》复印件4份、转账汇款凭证复印件3份、银行账户明细3份、《房屋买卖协议书》复印件1份、《个人保证借款合同》及借款借据、还款回单复印件1份、《委托担保协议》复印件1份、《保证担保合同》复印件2份、《抵（质）押合同》及抵押物清单复印件1份、抵押权证复印件1份。 对被告家盛事务所提交的证据，原告高宏耿、原告孙丹丹的质证意见如下：对4份《收条》的真实性无异议，但对关联性有异议，认为收条仅能证明被告邵伟杰、凌莹支付了购房款，但不能证明被告家盛事务所将购房款全部转交给了原告；对其余证据无异议。经审查，被告家盛事务所提交的3份银行账户明细符合有效证据条件，本院予以认定；对其余证据，本院结合其他证据予以综合认定。 诉讼中，本院为查明案件事实，依职权向案外人张小琴调查取证并制作询问笔录1份。案外人张小琴陈述，被告凌莹系其女儿，被告邵伟杰系其女婿，确认其于2017年12月29日与高宏耿、家盛事务所签订的《房屋买卖协议书》所涉房屋系其出面为女儿凌莹、女婿邵伟杰购买，并由凌莹、邵伟杰作为买方与二原告在德清县行政服务中心办理了房屋产权登记过户手续，对案涉房屋登记在邵伟杰、凌莹名下，张小琴表示其清楚法律后果并对该法律后果无异议。张小琴还表示，案涉房屋已付清了全部购房款216万元。被告邵伟杰、凌莹对案外人张小琴的询问笔录中陈述的上述事实均无异议，确认其俩与二原告签订的《浙江省二手房买卖合同》和张小琴与原告高宏耿签订的《房屋买卖协议书》系同一房屋的买卖关系，对案涉房屋已付清全部购房款216万元与张小琴意见一致。庭审中，原告高宏耿、孙丹丹对被告邵伟杰、被告凌莹作为案涉房屋关系的买受方无异议。 诉讼中，本院为查明案件事实，审查了杨芬梅与浙江德清农村商业银行股份有限公司于2017年7月18日签订的《个人保证借款合同》一份、杨芬梅与德清县科技担保有限公司于2017年7月18日签订的《委托担保协议》一份、高宏耿与孙丹丹、谢如松分别和德清县科技担保公司签订了《保证担保合同》各一份、高宏耿、孙丹丹与德清县科技担保有限公司于2017年7月19日签订了《抵（质）押合同》一份。收集在案，供本案佐证。 诉讼中，本院为查明案件事实，查阅了本院（2019）浙0521民初5355号卷宗（谢如松与高宏耿、孙丹丹追偿权纠纷一案）及法律文书生效执行情况，调取卷宗中的保证借款合同、借款借据、扣款通知书、账户交易明细、代偿证明书、民事判决书等材料，收集在案，供本案参考。 本案当事人对本院收集在案的上述证据材料所显示的事实均无异议。 经审理查明，原告高宏耿、孙丹丹系夫妻关系，二原告委托被告家盛事务所房产中介对其俩所属的位于××街道××幢××单元××室共有房屋的出售进行交易。被告凌莹、邵伟杰系夫妻关系，被告凌莹、邵伟杰系案外人张小琴之女儿、女婿。 2017年12月29日，原告高宏耿作为甲方（卖方）与案外人张小琴作为乙方（买方）、被告家盛事务所作为丙方（中介方），共同签订《房屋买卖协议书》一份，合同约定：甲方自愿将坐落在××镇××幢××单元××室以21600000元的价格出卖给乙方。合同约定：签订合同当日乙方支付定金50000元，2018年1月20日前支付甲方（高宏耿）1450000元，房产证做出付600000元，余款60000元交房付清。 《房屋买卖协议书》签订当日，张小琴向原告高宏耿交付定金50000元（现金），原告高宏耿向张小琴出具50000元的购房定金收条一份。 《房屋买卖协议书》签订后，2018年1月10日，买方代表张小琴向房产中介家盛事务所负责人谢如松支付了购房款1450000元（其中，通过银行柜面存入谢如松的农业银行账户1000000元、通过银行转账汇入谢如松的工商银行账户转账400000元及现金50000元）。因案涉交易房屋产权存在银行按揭贷款抵押和负有德清县科技担保有限公司反担保的担保抵押事宜，房产中介家盛事务所负责人谢如松于同日将张小琴交付的购房款950000元代为支付到原告孙丹丹的上海浦东发展银行贷款账户用于清偿案涉房屋孙丹丹的按揭贷款还贷、购房款500000元代为支付到案外人杨芬梅的德清农商银行贷款账户用于清偿杨芬梅的个人保证贷款还贷。案涉房屋的银行按揭贷款、反担保抵押担保责任清偿后，高宏耿、孙丹丹依约向上海浦东发展银行、德清县科技担保有限公司申请撤销了案涉房屋的抵押登记。原告高宏耿对收取的购房款1450000元用于清偿案涉房屋的银行按揭贷款还贷、履行德清县科技担保有限公司反担保抵押还贷的事实予以确认，并于2018年1月10日向被告凌莹、邵伟杰出具了收到购房款1450000元的收条一份，谢如松作为见证人在收条上签字，并加盖了被告家盛事务所印章。 《房屋买卖协议书》完成首付款1500000元后，经原《房屋买卖协议书》买方代表张小琴同意，由张小琴的女儿凌莹、邵伟杰作为案涉房屋的买方与原告高宏耿、孙丹丹作为卖方于2018年1月11日在德清县行政服务中心签订《浙江省二手房买卖合同》一份，并于2018年1月12日完成了案涉房屋产权过户登记手续，即坐落于德清县××镇××幢××单元××室房屋的产权转移登记到被告凌莹、邵伟杰名下。 案涉房屋完成产权过户登记后，被告凌莹、邵伟杰及张小琴通过家盛事务所负责人谢如松（转付）于2018年1月21日向原告孙丹丹的工商银行账户汇款支付了购房款200000元、于1月22日汇入原告孙丹丹的工商银行账户购房款200000元，上述合计400000元。原告高宏耿于2018年1月22日向凌莹出具了收到购房款400000元的收条一份，谢如松、家盛事务所作为证明在收条上签字、盖章。2018年1月31日，被告凌莹的母亲张小琴汇入原告孙丹丹的工商银行账户购房款200000元及现金交付了购房尾款60000元后，原告高宏耿出具了2160000元购房款的收条一份，并注明“贰佰壹拾陆万全部结清”。家盛事务所作为见证人在收条上加盖了印章。同时，原告高宏耿、孙丹丹即时交付了案涉房屋。 又查明，谢如松代为支付到案外人杨芬梅的德清农商银行贷款账户用于清偿杨芬梅的个人保证贷款还贷的50万元，该款项属于案涉房屋张小琴支付给谢如松的购房款。 还查明，案涉用于清偿杨芬梅个人保证贷款的50万元，系杨芬梅因钢带经营需要于2017年7月20日向浙江德清农村商业银行股份有限公司借款（个人保证借款合同号：8811120170021679），该笔借款由德清县科技担保有限公司为杨芬梅向德清农商银行提供担保。同时，杨芬梅委托谢如松、高宏耿、孙丹丹为德清县科技担保有限公司提供的担保进行反担保。且高宏耿、孙丹丹还以其共有的坐落在××镇××幢××单元××室的房屋（即案涉房屋）为杨芬梅的50万元借款向德清县科技担保有限公司提供抵押反担保（办理了抵押登记）。因案涉房屋买卖过程中撤销抵押的需要，杨芬梅的上述个人借款50万元还款来源于案涉购房款（经房屋中介谢如松代为支付直接汇入杨芬梅贷款账户），原告高宏耿明知且以出具的购房款145万的收条（其中的50万元）予以确认。 再查明，被告家盛事务所系个人独资企业，经营范围为房产经纪服务，投资人原为谢如松，后于2019年4月22日变更为杨芬梅。谢如松与杨芬梅系夫妻关系。 本院认为，案涉房屋的买卖关系虽同时签订《房屋买卖协议书》和《浙江省二手房买卖合同》二份合同，但经案外人张小琴和被告凌莹、邵伟杰一致确认案涉房屋的二份买卖合同系同一房屋的买卖关系，且原告高宏耿、孙丹丹对合同相对人也无异议，故原告高宏耿、孙丹丹与被告凌莹、邵伟杰之间的房屋买卖合同关系成立，合法有效。 本案中，对原告高宏耿、孙丹丹要求被告凌莹、邵伟杰清偿购房款50万元及利息损失的主张。经审查，原告高宏耿对谢如松收取购房款145万元后将其中的50万元代为支付到案外人杨芬梅的德清县农商银行贷款账户用于清偿杨芬梅个人银行贷款还贷的行为发生时，其仍向被告凌莹、邵伟杰出具了145万元的收条予以确认，应视为原告高宏耿明知该50万元购房款的用途性质，其目的系原告高宏耿、孙丹丹为解除案涉房屋的抵押担保实现转让案涉房屋并办理房屋转移登记而同意履行抵押反担保的清偿责任。且从原告高宏耿在出具145万收条后对案涉房屋买卖合同的后续履行情况看，二原告对50万元购房款为杨芬梅提供房屋抵押反担保而清偿贷款时并未提出异议，在案涉房屋交易完成时原告高宏耿再次出具了已收到全部购房款216万元的收条予以确认。故对原告高宏耿、孙丹丹主张被告凌莹、邵伟杰尚有50万元房款未支付的意见，难于采信，对原告高宏耿、孙丹丹主张被告邵伟杰、被告凌莹支付购房款50万元及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告凌莹、邵伟杰和被告家盛事务所抗辩案涉购房款已全部清结，双方之间的房屋买卖合同也已履行完毕，请求驳回二原告的全部诉讼请求的意见，予以采纳。关于原告高宏耿、孙丹丹所享有的案涉50万元购房款用于清偿了杨芬梅个人银行贷款所产生新的债权债务关系，与本案不属同一法律关系，不宜一并审理，二原告可另案主张权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告高宏耿、孙丹丹的全部诉讼请求。 案件受理费9450元，由原告高宏耿、孙丹丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  陶志林 人民陪审员  莫健跃 人民陪审员  何 斌 二〇二〇年九月十日 法官 助理  孙德胜 书 记 员  郑秋萍