湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8412号原告：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人：龚宁峰。委托诉讼代理人：张辉，男，1983年12月19日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。被告：柳孜，女，1978年8月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。原告长沙市万科物业服务有限公司(以下简称原告)与被告柳孜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张辉、李芳到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交纳自2018年1月1日起至实际支付之日止的物业服务费（按170.29元/月，暂计算至2020年8月1日为5449.28元）；2、请求判令被告以欠缴物业服务费为基数，以每日应付物业费金额的万分之五为标准，支付自2018年1月2日起至实际支付之日止的违约金（暂计至2020年8月2日为1368.28元）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系长沙市雨花区万科金域华府三四期项目物业管理服务公司，被告系原告所管理的金域华府三四期的业主。被告于2014年与长沙市万科房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得住宅高层03栋1312房屋，建筑面积71.55㎡。根据《物业服务合同》及《长沙市商品房买卖合同》第五章第二十二条约定物业服务费标准，被告按建筑面积每平方每月2.38元的标准交纳物业服务费，如被告逾期付款，违约金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之五计算。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，原告对其书面及上门催缴均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特向本院提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见，但口头辩称房屋烟道反烟问题一直未解决，所以才拒绝交纳物业费。经审理查明，被告系位于长沙市雨花区房屋的业主，建筑面积71.55㎡。原告（乙方）与长沙市领域房地产开发有限公司（甲方）签订《万科金域华府（三期、四期）前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定，甲方选聘乙方对万科金域华府三、四期小区提供前期物业服务，期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止；高层住宅按2.38元/月/平方米、花园洋房按2.98元/月/平方米的标准收取物业管理费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；合同还就其他事项进行了约定。2012年12月25日，被告（买受人）与长沙市领域投资有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，由买受人购买出卖人开发建设的长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府三、四期小区第2栋、3栋、商业B区13层1312号房，建筑面积71.61平方米；出卖人应当于2014年12月30日前向被告交付该商品房；出卖人依法选聘的物业服务企业为原告，自小区成立业委会，并签订新的物业服务合同止，物业服务收费价格为2.38元/月/平方米，收费起始时间自房屋交付之日起，买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2018年1月1日，长沙市雨花区万科金域华府三四期业主委员会（甲方，以下简称金域华府三四期业委会）与原告（乙方）签订《金域华府三四期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定，甲方委托乙方实行物业服务，物业名称：金域华府三四期，座落位置：长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府三四期;物业类型：住宅及商业;期限为2018年1月1日至2020年12月31日止，期限三年；高层住宅按2.38元/月/平方米（含税）、花园洋房按2.98元/月/平方米（含税）的标准收取物业管理费；物业服务费应当从2018年1月1日起计收，业主按月交纳物业服务费，次月一日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。2015年3月28日，被告收房。2016年9月起被告未按时交纳物业费，原告于2018年7月30日向被告入户门上张贴《律师函》，载明，被告自2016年9月1日起至2018年6月30日止欠交物业费3747.50元及应计违约金337.28元，合计4084.78元，被告须在收到《律师函》后7日内付清上述欠款本金及违约金。之后，被告支付了部分物业费，但自2018年1月1日起的物业费未再向原告交纳，原告遂诉至本院，要求判如所请。在本案的审理过程中，涉案小区多名业主反映房屋存在漏水问题，原告作为物业公司未及时协调处理，未尽到协调义务，物业服务存在瑕疵。以上事实，有《不动产情况登记表》、《长沙市商品房买卖合同》、《房屋交接单》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《律师函》、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均合法有效，且被告在《长沙市商品房买卖合同》中明确认可受《前期物业服务合同》约束，该《前期物业服务合同》、《物业服务合同》对被告具有约束力。1、关于物业费。被告作为科金域华府三、四期小区业主，接受了原告的物业服务，应当按照约定向原告交纳相应的物业服务费。被告实际自2018年1月1日起欠交物业费，根据本案查明的事实，原告向被告书面催收了2016年9月1日起至2018年6月30日期间拖欠的物业费后，被告已支付部分物业费，被告还应向原告支付2018年1月1日至2018年6月30日的物业费1021.73元（71.55平方米×2.38元／平方米／月×6个月），故对原告诉请该期间的物业费1021.73元，本院予以支持。原告主张的超过该期间的物业服务费，因其未提供证据证明已向被告进行书面催交，本院不予支持。2、关于违约金。原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原告主张违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柳孜于本判决生效后7日内支付原告长沙市万科物业服务有限公司2018年1月1日起至2018年6月30日的物业服务费1021.73元；二、驳回原告长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告柳孜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 赵 梅二〇二〇年九月二十七日书记员 何润秋附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。