杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初724号 原告：姜士勇，男，1975年3月6日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托代理人（特别授权代理）：彭静如、熊汀，浙江天册律师事务所律师。 被告：高建平，男，1974年12月14日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人（特别授权代理）：王波、徐碧纯，浙江六和律师事务所律师。 原告姜士勇为与被告高建平房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告姜士勇及其委托代理人熊汀到庭参加了诉讼，被告高建平的委托代理人王波、徐碧纯到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告姜士勇诉称：为开设餐饮店铺，原告于2019年9月15日同被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于杭州市××幢××幢××的房屋出租给原告作商业用，租赁期自2019年10月10日至2022年10月9日，总租金为每年35万元，租金每半年缴纳一次。租房保证金为3万元。合同签订前，被告表示其有权出租，并保证原告店铺能够办理营业执照。合同签订后，原告依约缴纳了半年租金17.5万元及保证金3万元，并着手室内装修、设备及材料采购、人员招聘、申办营业执照等前期准备工作。原告筹备的“孺子牛火锅店”于2019年11月11日对外营业。2019年11月19日，原告突然接到方家花苑业委会通知，称其与被告签订的案涉房屋的租赁合同于2019年12月31日到期，要求原告在此之前搬离。后原告多次联系被告，被告称会解决此事，但直至2019年12月31日原告仍被业主方强制腾退。且因被告始终无法配合取得案涉租赁房屋的产权证明，原告也无法取得营业执照，营业活动受到极大阻碍。至此，因被告恶意隐瞒其承租期限，原被告签订的《房屋租赁合同》实际已无法履行，原告要求解除合同，且因被告的违约行为导致原告在前期投入的大量人力物力全部付之一炬，未来的营业收益更是无法实现，原告为此遭受巨大损失。为经营需要，原告为店内原设施转让及空调维修费支出26000元，为室内装修及设计支出137900元、广告牌设计及制作支出28150元，为采购经营所需的油烟净化器、厨房设备及物料支出30850元，为收银系统、招聘人员、员工租房、工作服等支出26893元，自动停车杆建设3280元，为厨具、餐具、火锅设备及配方等支出75190元，被腾退后机器设备的仓储保管费用至今达4000元，租赁期内的预期收益为15万元。合同解除后，被告应返还原告租金及保证金20.5万元，并赔偿原告的上述损失。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：1、解除原被告于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租金17.5万元及保证金3万元；3、被告赔偿原告损失482263元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告高建平答辩称：1、原被告双方在签订房屋租赁合同时，原告对被告无法提供房屋产权证明及被告与物业公司签订的租赁合同的截止期限为2019年12月31日等事宜均是知情的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故原被告双方关于2020年1月1日后的租赁约定为无效条款，原告主张解除房屋租赁合同缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。2、案涉房屋租赁合同被确认无效后，因无法继续履行合同造成的损失应当根据各自过错承担相应的责任。被告并非故意不与房东续约，而是房东违反约定大幅涨价，导致被告续约未果。案涉房屋租赁合同约定到期后续租价格参照方家埭村商铺租金价格，被告在此价格预期之下认为可以续约，才和原告签订了三年的租赁合同。但在案涉租赁房屋租赁合同到期之前，方家花苑业委会大幅提高租金，且涨幅超出了被告的预期，导致双方未协商一致，最终造成原被告双方签订的房屋租赁合同无法继续履行。被告作为案涉房屋的出租方，一直在积极的和方家花苑业委会协商2020年1月1日开始的租金事宜，不存在欺诈的行为。方家花苑业委会作为案涉房屋的所有权人，其单方提价并跳过被告向原告发送通知，造成了原被告双方错失协商解决案涉房屋租赁合同及租金事宜的时机，方家花苑业委会的行为也是导致合同无法履行的原因之一。另原告在签订合同时未尽审慎义务，应承担部分责任。原告在接到方家花苑业委会发送的通知后，在被告与业委会协商期间，未与被告进行协商而自行搬离房屋，并与业委会达成协议，自愿放弃房屋内的装饰装修，扩大了损失，对此被告不应承担全部责任。3、对于原告主张的具体索赔项目应作区分处理。首先，对于空调、厨具、餐具、火锅设备、油烟净化器厨房设备及物料、配方、原设施等可移动设施设备，并未因为房屋租赁合同无法继续履行而损失，原告应征求出租人是否愿意折价收购，也可由原告自行拆除，均不会造成这些设备的损失。根据原告的诉状内容，部分物品已收回进行存储，被告对该部分物品不承担赔偿责任。原告在搬离时不要求方家花苑业委会赔偿，放任物品的废弃，造成损失的扩大，故对于室内装修及设计损失，应由原被告双方按照公平原则分担。其次，2019年10月10日至2019年12月31日期间为房屋租赁合同正常履行期间，原告在该期间正常经营，双方已按合同约定行使权利履行义务，故该租赁期限内的房屋租金79589元不应退还，剩余的租金可以返还。最后，原告所主张的租赁期内预期收益缺乏事实和法律依据，不属于房屋租赁合同无法继续履行带来的直接损失，原告在经营过程中亏损或盈利存在不确定性，也不是签订租赁合同时能够遇见的履行利益。综上，被告认为案涉房屋租赁合同已为无效合同，对于原告的损失，不应由被告承担全部的赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人在庭审中的陈述及以上有效证据，本院经审理认定事实如下： 2015年2月1日，盛全物业服务有限公司（甲方、出租方）与高建平（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于杭州市方家花苑35幢35-1-2号、38幢38-16号等房屋，租赁期自2015年1月1日起至2019年12月30日止。 2019年9月15日，高建平（甲方、出租方）与姜士勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市××幢××号××幢××层××共计357.38平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为商业用；房屋租赁期限自2019年10月10日至2022年10月9日；房屋总租金为35万元／年，每半年缴纳一次，此后每次租金提前10天缴纳；甲方收取乙方租房保证金3万元；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收许可，方可办理退租手续；租赁期内，甲方无正当理由提前收回该房屋的，甲方应按月租金的1倍向乙方支付违约金；合同到期后续签单价参照市场租赁价格，在同等条件下，乙方享有优先租赁权等等。合同签订后，高建平向姜士勇交付了房屋。姜士勇分别于2019年9月5日、2019年9月15日、2019年9月30日、2019年10月18日、2019年10月16日向高建平及陈晓账户支付房租金和保证金共计205000元。房屋交付后，姜士勇拟将案涉房屋用于经营“孺子牛火锅店”，对案涉房屋进行了装修、购置了开设火锅店所需物品，并支出了相应的费用。其中转让案涉房屋原有设施产生的转让费及空调修理费共计26000元；室内装修及设计支出费用137900元；广告牌设计及制作支出28150元；采购油烟净化器、厨房设备及物料等支出30850元；采购收银系统、招聘人员、员工租房、工作服等费用为26893元；自动停车杆建设费用3280元；采购厨具、餐具、火锅设备及配方等支出费用75190元。后姜士勇经营的火锅店于2019年11月11日开始对外营业。 2019年11月19日，杭州市拱墅区方家花苑第一届业主委员会通过张贴的方式向姜士勇送达《通知》一份，载明因承租方与物业签订的房屋租赁合同于2019年12月31日到期，故要求承租方于2019年12月31日前搬出方家花苑35幢35-1-2号、38幢38-16房屋。嗣后，姜士勇将上述通知告知高建平，并由高建平与杭州市拱墅区方家花苑第一届业主委员会协商案涉房屋续租事宜，后双方协商未果，案涉房屋租赁期限于2019年12月31日到期。庭审中，姜士勇确认其已于到期日停止经营，并于2020年1月5日左右搬离案涉房屋。 另查明，陈晓系高建平配偶。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋租赁合同效力如何认定；被告高建平是否应全额返还原告姜士勇已交付的租金及保证金；原告姜士勇主张的损失是否全部成立，如成立，被告应承担的赔偿比例问题。 关于案涉房屋租赁合同的效力问题，本院认为，2015年2月1日，被告与盛全物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2019年9月15日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，2019年9月15日的《房屋租赁合同》中关于租赁期限超过2019年12月31日的约定无效，其他约定合法有效。关于原告诉请解除与被告之间的租赁合同关系的主张，因双方签订的租赁合同中约定有效部分的租赁期限已经履行完毕，权利义务已经终止，故不需要再行使解除权。本案中，由于被告向原告转租案涉房屋的期限超过了原租赁合同约定的期限，导致案涉租赁合同因后续租期无效而提前终止。根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应返还原告2020年1月1日起至2020年4月9日期间已支付的租金96370元及保证金30000元，共计126370元。关于原告主张的损失数额，根据原告主张的损失清单及费用支出列明的内容显示，共涉及到原设施转让、室内装修及设计、广告牌设计及制作、厨房设备采购、人员招聘、自动停车杆建设、餐具、厨具、火锅设备及配方等采购费用的支出。根据庭审中查明的情形，其中厨房设备、餐具、厨具、火锅设备及配方等均属于可拆除移动物品，原告均可在腾退房屋时予以拆除，且根据原告庭审中的陈述，其已将部分可移动物品转移至仓库存储并产生了一定的仓储费用，并将另外的部分可移动物品出售，且该部分可移动物品均可以再次投入使用，故本院对原告主张的该部分损失106040元不予认定。关于原告主张的原有设施转让费用，因原告转让的该部分设施中涉及房屋固有装饰及部分可移动拆除物品，故本院酌情认定原告的该部分损失数额为13000元。关于原告主张的室内装修费用、广告牌设计制作费用、自动停车杆建设费用，该部分费用均系原告承租案涉房屋后支出的装饰装修费用，根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告实际使用案涉房屋的期间为2019年10月10日至2019年12月31日，剩余租赁期限为2020年1月1日至2022年10月9日，故本院对案涉房屋剩余租期内的装修残值损失156787元予以认定。关于原告主张的收银系统及招聘人员产生的相关费用，本院认为，原告在案涉房屋正常经营期间产生的招聘人员、工作服等费用，均系营业期间的正常支出，且收银系统及员工工作服可重复使用，该部分费用不应列入被告应赔偿的范围。关于员工租房的费用，员工正常工作期间产生的租房费用，系原告经营所需产生的费用，且已实际使用，不应列入赔偿范围。关于提前解除员工宿舍租赁合同产生的押金及剩余未实际使用的租金、物业费，共计9500元，应列入本案赔偿的范围，以上认定的损失数额共计179287元。对于原告主张的预期利益损失，本院认为，可得利益损失是指违约行为的发生导致受害人丧失了合同如期履行下所能够得到的预期利益，必须具有一定的确定性和可预见性，即如果没有违约行为发生，合同当事人能够实际获得的财产利益。关于本案中原告主张的损失，原告虽提交了其在正常承租案涉房屋期间的收银系统账单来佐证被告的违约行为对其造成的损失。但该账单仅是其经营期间的账务往来，且根据该账单也无法预见其继续承租案涉房屋可获得的利益。因此，对于原告要求被告赔偿其150000元可得利益损失的主张本院不予支持。关于被告应承担的赔偿比例问题，被告作为出租人，明知其与业主之间签订的租赁合同将于2019年12月31日到期，仍与原告签订租期至2022年10月9日的房屋租赁合同，其存在过错，应对造成合同提前终止导致的损失承担主要责任。但原告作为完全民事行为能力人，在签订案涉房屋租赁合同时亦应尽到审慎注意义务。但原告在明知被告非案涉房屋所有权人时，并未尽到对原租赁合同租赁期限的审查义务，故原告亦应承担相应的责任。原、被告双方均对案涉合同的失效存在过错，应按一定的比例承担相应的责任，被告作为出租方应承担主要责任。根据双方过错的大小，本院酌定由被告对原告的损失承担70%的赔偿责任，即应赔偿原告损失125501元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、高建平于本判决生效之日起十日内向姜士勇返还租金96370元、保证金30000元； 二、高建平于本判决生效之日起十日内赔偿姜士勇损失125501元； 三、驳回姜士勇的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5337元，申请费3956元，共计9293元，由原告姜士勇负担5887元，由被告高建平负担3406元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 曾碧莲 二〇二〇年九月九日 法官助理 邓 然 代书记员 项鸿雁