安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2970号 原告：江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区九华南路润地商业广场4#楼134-140室，统一社会信用代码91340200MA2T2F5B0Q。 法定代表人：唐兴。 委托代理人：阮琛，男，该公司员工。 委托代理人：李学成，男，该公司员工。 被告：慈睿，男，1989年1月17日出生，汉族，住芜湖市南陵县。 委托代理人：王璐，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 原告江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司（以下简称红太阳公司）诉被告慈睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告红太阳公司委托代理人阮琛、李学成、被告慈睿及其委托代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红太阳公司提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《租赁合同》于2020年5月27日终止;2、判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年5月27日期间的租金和管理费,共计人民币10482.24元;3、判令被告向原告支付自2020年5月1日起至实际付费之日止,上述租金和管理费的逾期付费违约金,暂计至2020年06月09日为人民币8385.8元;4、判令被告向原告支付违约金,共计人民币43326.6元;5、判决确认原告向被告收取的保证金人民币5000元不予返还;6、判令被告向原告补缴租金,共计人民币21663.3元;7、判令被告向原告支付自2020年05月28日起至2020年06月09日止的房屋占有使用费及逾期交还违约金,为人民币6056.4元;8、判决本案的诉讼费用由被告承担；以上2至7项金额合计人民币94914.34元。事实与理由：2019年4月30日，原被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于芜湖市弋江区租赁物出租给被告用于经营，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日；2020年4月28日，原告向被告发送《租金收缴函》一份，通知被告按时支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋租金，2020年4月29日，被告向原告提交《撤店说明》一份，要求提前撤场，并承诺将房屋恢复原状，后原告与被告就被告提前撤场的违约赔偿事宜进行了沟通，但未能达成一致，原告后又多次向被告催缴欠付租金，被告一直未予支付；2020年5月27日，被告未经原告同意，擅自将案涉房屋内的货品及设备等全部搬离，以实际行动单方提前终止了租赁合同，且未按约将案涉房屋恢复原状交还原告，根据租赁合同第三部分第一条第1款及第2款约定，2020年5月1日至2020年5月27日期间，被告应向原告支付租金的标准为7221.1元／月（含税）、管理0203012费的标准为4814.07元／月（含税），则此期间被告拖欠原告的租金和管理费总额为:（7221.1元＋4814.07元）／31天＊27天＝10482.24元。根据租赁合同第二部分第12.7条款约定，被告违反租赁合同项下付款义务的、逾期付费的，应按欠费总额向原告支付每日2%的违约金。虽租赁合同并未约定租金和管理费的具体支付时间，但根据商业租赁行业的一般惯例租赁房屋遵循先付后用之原则，被告最迟应于2020年4月30日向原告支付2020年5月1日起的下一期租金和管理费。然而，截至今日，被告仍未向原告支付上述期间的租金和管理费，理应向原告支付逾期付费违约金,暂计至本起诉状提交之日为:10482.24元＊2%／日＊40日＝8385.8元。根据租赁合同第二部分第12.2、12.3条款约定，被告擅自终止合同的，原告有权没收保证金，同时被告应按照届时月租金的六倍向原告支付违约金，金额为:7221.1元＊6个月＝43326.6元。根据租赁合同第三部分第二条第4款约定，被告合同期内提前撤场需补缴叁个月租金。被告于2020年4月29日向原告提交《撤店说明》，并于2020年5月27日搬离案涉房屋，以实际行动单方提前终止了租赁合同，理应向原告补缴免除的三个月租金，金额为:7221.1元＊3个月＝21663.3元。根据租赁合同第二部分第13.1.1条款约定，无论因何种原因导致合同解除或终止，被告应在合同终止当日将案涉房屋恢复到被告承租时的状态，并保证其物业设施设备等完好，能满足正常使用需要,将案涉房屋干净、整洁地交还原告。此外被告在《撤店说明》中，亦承诺“撤店后恢复进场前原样:顶、墙、地面”，又根据租赁合同第二部分第13.4条款约定，无论因何种原因引起的合同终止，乙方未按租赁合同第二部分第13.1条约定交还案涉房屋的，除应当交纳逾期期间的租金、市场服务费、能源费等各项费用外，原告还有权没收被告的保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同终止时日租金两倍的标准及实际天数向原告支付房屋占有使用费及逾期交还违约金，计算至原告将房屋实际收回拆除之2020年06月09日止:7221.1元／31天＊2＊13日＝6056.4元。综上所述，为维护自身合法权益，依法诉至法院。 被告慈睿辩称：原被告之间的租赁合同已经于2020年4月27日解除；被告占用原告房屋至2020年5月27日是由于原告多方推脱交接手续，并阻挠被告撤场；故，一至三项的诉请，被告不认可；四至六项诉请，均是原告提前解除合同的违约金性质，应当合并计算，且原告主张过高。第七项诉请是因原告一直拒绝被告进行房屋恢复，并且原告早已取得该租赁房屋的控制权，不存在逾期交付的可能性；被告客观恢复不能不是违约，故该期间的逾期交还以及占有使用费，被告不认可；第八项诉讼费，原告该项诉请不合理，请求法院进行酌减，并按照双方的过错进行分担。 经审理查明：2019年4月30日，原告红太阳公司与被告慈睿签订《租赁合同》一份，双方约定将原告位于芜湖市弋江区租赁物出租给被告用于经营，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，同时，双方在合同第三部分补充条款中又将租赁期限修改为自2019年5月1日至2022年4月30日；《租赁合同》第三部分第一条第1款及第2款约定，被告应向原告支付租金的标准为7221.1元／月（含税）、管理费标准为4814.07元／月（含税）；《租赁合同》第二部分第12.7条款约定，被告违反租赁合同项下付款义务的、逾期付费的，应按欠费总额向原告支付每日2%的违约金；《租赁合同》第二部分第12.2、12.3条款约定，被告擅自终止合同的，原告有权没收保证金，同时被告应按照届时月租金的六倍向原告支付违约金；《租赁合同》第三部分第二条第4款约定，被告合同期内提前撤场需补缴叁个月租金；《租赁合同》第二部分第13.1.1条款约定，无论因何种原因导致合同解除或终止，被告应在合同终止当日将案涉房屋恢复到被告承租时的状态，并保证其物业设施设备等完好，能满足正常使用需要,将案涉房屋干净、整洁地交还原告；被告在《撤店说明》中，亦承诺“撤店后恢复进场前原样:顶、墙、地面”；《租赁合同》第二部分第13.4条款约定，无论因何种原因引起的合同终止，乙方未按租赁合同第二部分第13.1条约定交还案涉房屋的，除应当交纳逾期期间的租金、市场服务费、能源费等各项费用外，原告还有权没收被告的保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同终止时日租金两倍的标准及实际天数向原告支付房屋占有使用费及逾期交还违约金。 2020年4月28日，原告向被告发送《租金收缴函》一份，通知被告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋租金，2020年4月29日，被告向原告提交《撤店说明》一份，要求提前撤场，并承诺将房屋恢复原状，后双方就被告提前撤场相关赔偿事宜进行协商，但未能达成一致，原告再次向被告催缴租金，被告一直未予支付；2020年5月27日，被告在双方就是否解除合同达成一致的情况下，将案涉房屋内的货品及设备等全部搬离，以实际行动单方提前终止了租赁合同，也未按约将案涉房屋恢复原状交还原告。 另查明：新冠疫情期间，原告红太阳公司作为出租方，考虑到疫情对包括被告在内的承租户造成的不利影响，针对不同承租户分别减免1-3个月租金，被告慈睿对自己仅被减免1个月租金表示不满。 再查明：被告慈睿于2020年5月27日提前搬离涉案房屋之后，原告红太阳公司为避免损失进一步扩大，于2020年7月初将涉案房屋另行出租他人。 以上事实有经庭审质证的原告提交的营业执照、身份证明复印件、租赁合同、撤店申请、催缴记录、搬离物品清单及相关照片复印件、被告提交的恢复营业通知、微信聊天记录复印件、录音（附录音文字整理）、录音详细截屏复印件、转账记录、照片及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定各自履行相应义务；本案双方当事人争议的焦点主要表现为：焦点一、被告慈睿是否具有合同单方解除权；被告主张自己享有合同单方解除权，双方合同于被告向原告发出《撤店说明》时即已解除，故被告无须支付相应租金，综观全案事实，结合《中华人民共和国合同法》第94条的规定，被告慈睿行为并不符合其中任何一项，故其不享有合同单方解除权。 焦点二、原被告之间《租赁合同》具体解除时间，根据已查明事实，被告慈睿于2020年5月27日在双方就是否解除合同达成一致的情况下，将案涉房屋内的货品及设备等全部搬离，以实际行动单方提前终止了《租赁合同》，原告红太阳公司对此也予以认可，故本院确认《租赁合同》于2020年5月27日解除，故对原告主张支付2020年5月1日至2020年5月27日期间的租金和管理费，本院予以支持。 焦点三、原告实际损失如何认定？根据本院查明的事实，被告在双方合同约定的租赁期限内提前终止履行，其行为已构成违约，至原告将涉案房屋另行出租他人止，在此期间的租金及管理费损失属原告直接经济损失，本院认定损失期间为3个月，具体数额为36105.51元【(7221.1元+4814.07元)*3】。 焦点四、原告红太阳公司主张的违约责任是否过高，是否需要作出适当调整；庭审中，被告慈睿对自身提前终止《租赁合同》行为已构成违约不持异议，但认为原告红太阳公司主张的违约金过高，请求法院予以减少，根据相关法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”；据此可以分析得出，违约金具有补偿性及惩罚性双重性质，但应侧重补偿性，兼顾惩罚性，故对被告该主张本院予以支持，本院酌定违约金为10831.65元【36105.51元*30%】。 焦点五、被告缴纳的保证金是否应当返还；从保证金性质来看，其基本功能就是要保证合同得到全面履行，现因被告单方原因致合同提前解除，责任应当由被告承担，故对原告不予返还保证金的请求，本院予以支持。 焦点六、原、被告双方《租赁合同》第三部分第二条第4款约定“乙方合同期内提前撤场需补缴叁个月租金”性质如何认定？从形式上看，该约定属于补缴租金，但从整体式分析，该约定仍属违约责任的一种，依法应当认定为违约金。 综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司与被告慈睿签订的《租赁合同》于2020年5月27日终止; 二、被告慈睿于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司租金及管理费损失36105.51元； 三、被告慈睿于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司支付违约金10831.65元； 四、原告江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司向被告慈睿收取的保证金人民币5000元，不予返还； 五、驳回原告江苏红太阳工业原料城有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。 案件受理费1087元（原告已交纳），由原告负担492元，被告负担595元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周根建 二〇二〇年九月二十一日 书记员  戴 倩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。