湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6737号上诉人（原审原告）：宋柳，女，1964年4月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：谌康，湖北皋野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周翠菊，女，1964年10月28日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：胡晓光（周翠菊之夫），1959年12月13日出生，住武汉市黄陂区前川街双凤大道625号2栋1单元501号。被上诉人（原审被告）：胡晓光，男，1959年12月13日出生，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人宋柳为与被上诉人周翠菊、胡晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋柳上诉称：一、一审查明事实认定错误。周翠菊、胡晓光将该房屋出售给宋柳，收取3000元购房款，并将房屋交付宋柳。但一审法院却认定周翠菊系将房屋借给宋柳使用。一般同事关系也不可能无偿借与使用长达近二十年之久。并且宋柳提交的微信聊天记录及录音资料，均充分证明周翠菊、胡晓光2002年已将房屋以3000元出售给宋柳，收取宋柳购房款，且一直配合宋柳办理所有手续，只是在办理不动产权证书后有所反悔不愿承认，但不能否认2002年周翠菊、胡晓光与宋柳之间的买卖关系成立。此外，宋柳出资办理《房屋不动产证》纯属购房后的正常过户行为，法院认定为周翠菊、胡晓光办理没有任何事实依据。一审法院以周翠菊、胡晓光当庭不认可，事后不诚信的违约行为否定20年前双方之间的买卖行为，彻底违反了诚实信用原则。故一审法院事实认定错误，双方间并非借用关系，而是买卖关系。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自合同成立时生效”。本案中，宋柳与周翠菊、胡晓光之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同。但是宋柳按约定支付房款3000元，周翠菊、胡晓光予以接受。周翠菊、胡晓光向宋柳交付了房屋，宋柳也予以接受。双方均实际履行了主要义务，对方都接受。故宋柳与周翠菊、胡晓光之间的房屋买卖合同已经成立、生效。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法发回重审或改判支持宋柳的原审诉讼请求。本案一二审诉讼费用由周翠菊、胡晓光承担。周翠菊、胡晓光答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。宋柳向一审法院起诉请求：1.判令周翠菊、胡晓光配合宋柳办理不动产变更登记手续，将记名为周翠菊、胡晓光的位于黄陂区前川街××大道第一层房屋不动产权（不动产权证号：鄂2019武汉市黄陂不动产权第0033708号），变更登记为宋柳；2.本案诉讼费用由周翠菊、胡晓光承担。一审法院查明，2002年，周翠菊（乙方）与原武汉市黄陂区纺织品公司（甲方，后依法改制）签订《房改房协议》，约定依据黄陂区住房制度改革委员会办公室，陂房改办（售）字（2001）103号批文，周翠菊自愿购买武汉市黄陂区纺织品公司出售自管公房。房屋位于前川街××大道，建筑面积26.16平方米。房屋每平方米标准价（成本价）560元，享受各种优惠政策后，房屋总价款2069.57元。乙方以标准价购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以出售或出租。在同等条件下，甲方享有优先购买权或承租权。乙方以标准价购房后，未住满五年，不需该房时，甲方按原价收回。乙方以成本价购房后，产权归个人所有，可依法进入市场交易，收入归个人所有。《房改房协议》签订后，周翠菊取得户名为周翠菊的《房屋所有权证》。周翠菊购买房改房屋后，将该房屋借给宋柳占有、使用。宋柳占有、使用该房屋期间，宋柳向周翠菊、胡晓光提出，要求购买周翠菊所有的房改房屋，并支付周翠菊3000元。宋柳与周翠菊、胡晓光之间，未签订《房屋买卖合同》。同时，周翠菊、胡晓光将周翠菊与原武汉市黄陂区纺织品公司签订的《房改房协议》、户名为周翠菊的《房屋所有权证》，交给宋柳。并且，由宋柳一直占有、使用该房屋。2019年8月29日，宋柳出资，为该房屋办理户名为周翠菊、胡晓光的《房屋不动产权证》。事后，宋柳要求周翠菊、胡晓光配合办理《房屋不动产权》变更登记，遭到周翠菊、胡晓光的拒绝。为此，宋柳依法起诉。一审法院另查明，一审诉讼期间，宋柳提出，周翠菊、胡晓光将其所有的房屋出售给宋柳。但宋柳未提交确实、充分、有效的证据证实；且周翠菊、胡晓光不认可，周翠菊、胡晓光与宋柳之间具有《房屋买卖合同》关系。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。宋柳提出，周翠菊、胡晓光将其所有的房屋出售给宋柳，宋柳支付周翠菊购房款3000元。同时，周翠菊、胡晓光将周翠菊与原武汉市黄陂区纺织品公司签订的《房改房协议》，户名为周翠菊的《房屋所有权证》交付给宋柳，并将房屋交付给宋柳。因为宋柳与周翠菊、胡晓光之间未依法签订书面《房屋买卖合同》，且周翠菊、胡晓光不认可，周翠菊、胡晓光与宋柳之间具有房屋买卖合同关系。因此，宋柳与周翠菊、胡晓光之间的《房屋买卖合同》关系不成立。宋柳提出，判令周翠菊、胡晓光配合宋柳办理不动产变更登记手续，将记名为周翠菊、胡晓光的位于黄陂区前川街××大道第一层《房屋不动产权》（不动产权证号：鄂2019武汉市黄陂不动产权第0033708号），变更登记为宋柳的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条和《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回宋柳的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由宋柳负担。二审期间，各方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，宋柳主张周翠菊、胡晓光将记名为周翠菊、胡晓光的位于黄陂区前川街××大道第一层房屋不动产权变更登记为宋柳系基于买卖关系。经查，2002年周翠菊购买房改房屋后，收取了宋柳的3000元，同时周翠菊、胡晓光将该房屋的《房改房协议》、《房屋所有权证》以及房屋钥匙一并交付给宋柳。宋柳从2002年至今占有、使用该房屋。周翠菊、胡晓光在长达十八年期间，亦未对上述房屋的权属提出过主张。上述一系列事实相互印证，能够形成完整的证据链，宋柳、周翠菊、胡晓光间符合买卖关系的特征，宋柳主张其占有使用房屋系基于买卖关系已达到民事案件事实认定的高度盖然性标准。周翠菊、胡晓光称宋柳自2002年至今使用诉争房屋是基于同事关系的长期借用，收取宋柳3000元是借用房屋的感谢费。但周翠菊、胡晓光就其主张并未提供证据佐证。且周翠菊、胡晓光的上述说法亦不符合常理。亦与周翠菊在同宋柳短信聊天记录的陈述不符。另，在2019年宋柳去办理《房屋不动产权证》时，周翠菊、胡晓光对此系明知，且宋柳还向周翠菊、胡晓光拿取了身份证等资料，但办理权证的费用却系宋柳支付。这与周翠菊、胡晓光认为房屋权属属于自己，否认与宋柳之间具有《房屋买卖合同》关系的事实严重不符。综上，本院对于周翠菊、胡晓光所陈述的事实不予采信。对于宋柳主张的事实予以确认。即宋柳、周翠菊、胡晓光间房屋买卖关系成立。宋柳已支付对价，诉争房屋业已交付。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，诉争房屋现虽未办理物权变更手续，并不影响双方买卖合同的效力。宋柳系诉争房屋的实际所有权人，周翠菊、胡晓光作为出卖方，应将涉案房屋配合办理变更登记至宋柳名下。宋柳的上诉理由有事实和法律依据，其上诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初1274号民事判决；二、周翠菊、胡晓光于本判决生效之日起三十日内配合宋柳办理不动产变更登记手续，将记名为周翠菊、胡晓光的位于黄陂区前川街前川大道第一层房屋不动产权（不动产权证号：鄂2019武汉市黄陂不动产权第0033708号），变更登记为宋柳。一审案件受理费2300元，由周翠菊、胡晓光负担。二审案件受理费2300元，由周翠菊、胡晓光负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年九月二十五日书记员 陈喜兰