广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终38号上诉人（原审被告）：陈雄元，男。委托诉讼代理人:陈政威（系陈雄元的儿子），男。被上诉人（原审原告）：茂名市世华房地产代理有限公司。法定代表人:胡鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张雷，广东粤茂律师事务所律师。上诉人陈雄元因与被上诉人茂名市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）居间合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈雄元上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决并改判，驳回世华公司的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由世华公司承担。事实和理由：一、一审判决对违约事实认定不清，缺乏证据证明，偏袒世华公司。首先，根据“谁主张，谁举证”的原则，世华公司主张陈雄元拒绝与适格买家余某锋签订《房屋买卖合同》，但没有证实陈雄元如何拒绝。其次，一审判决认为“由于陈雄元没有按照合同与买家签订《房屋买卖合同》，导致交易无法进行，陈雄元的行为构成了违约……”，但没有查明是陈雄元不愿意与买家余某锋签订《房屋买卖合同》，还是买家余某锋不愿意与陈雄元签订《房屋买卖合同》。如果是买家余某锋不愿意与陈雄元签订《房屋买卖合同》，导致陈雄元不能按照合同与买家签订《房屋买卖合同》，该种情形不属于陈雄元违约，一审法院没有查明事实情况下就认定陈雄元违约，显失公平。最后，签订《房屋买卖合同》，需要世华公司安排买卖双方共同签订。本案中，世华公司从来都没有安排、没有通知、没有要求陈雄元和买家余某锋签订《房屋买卖合同》，且陈雄元对买家余某锋与世华公司签订的《承购确认书》毫无知情，买家余某锋也从来没有向陈雄元明确表示购买陈雄元房产，陈雄元都不知道买家的购买意愿。二、一审法院未查明谁中止履行《限时销售合同》。《限时销售合同》明确约定了陈雄元和世华公司的权利义务，在期限届满前，世华公司为陈雄元找到适格买家，在期限届满后，世华公司未成功售出的，陈雄元委托自行结束。本案中，无论是在期限届满前还是在期限届满后，陈雄元均未成功售出陈雄元的房屋，显然是世华公司自行中止了《限时销售合同》。因为在期限届满前，尽管世华公司为陈雄元寻找了适格买家余某锋，但世华公司并没有通知陈雄元与余某锋签订《房屋买卖合同》。世华公司在为陈雄元找到意愿买家余某锋后，居间服务就截止了，没有继续履行居间合同。只有世华公司明确通知和要求陈雄元于何时何地与适格买家签订《房屋买卖合同》，而陈雄元拒绝或不予以配合情况下，才属于陈雄元违约。本案中，在期限届满前，世华公司一直没有安排、没有通知陈雄元前去签订《房屋买卖合同》，在期限届满后，世华公司的委托就自行结束，陈雄元无违约可言，世华公司无权要求陈雄元承担违约责任。三、《限时销售合同》的合同附件缺失。首先，双方签订《限时销售合同》时，因为该承购确认书不能完整体现首付款、按揭方式、成交条件等内容，而且世华公司的格式合同不能更改、删除，所以陈雄元对首付款、按揭方式、成交条件等信息与世华公司另签订了一份备注作为合同附件，原件存留在世华公司处，但世华公司起诉时，未予以一并提交一审法院，而一审法院也没有要求世华公司提交，对合同附件的性质未予以查明，显示公平公正，不能查明、缺失、有瑕疵的证据不能作为有效证据使用。其次，世华公司与买家余某锋签订的《承购确认书》中，最后第十条的备注内容，也同样注明了对首付款、按揭方式信息，因此，无论是买家和卖家，都会将首付款、按揭方式等信息备注于合同内。因此，无论是《限时销售合同》还是《承购确认书》，备注的内容在合同中的作用显而易见，不可忽视，买卖双方均对首付款、按揭方式提出了明确的要求，但世华公司没有向一审法院提交。四、《放弃购买保证书》的内容与实际不符。关于世华公司提供的《放弃购买保证书》的客观性、合法性、关联性，一审法院未予以核实和查明真实情况，该份证据是否属于造假、无效、补签还是代签，内容是否为买家余某锋真实意思表示，实际情况是否与载明“经本人与世华公司多次催促陈雄元签约，陈雄元拖延时间不配合签订房屋买卖合同，直至违约”的内容一致，都不得而知，一审法院直接采纳该证据有失公平公正。如果实际情况真如《放弃购买保证书》所载明内容一样，买家余某锋多次催促陈雄元签约，陈雄元拖延时间不配合，那世华公司应该留存与催促有关的证据，对催促内容予以充分举证，本案中，世华公司没有关于催促的证据。五、5000元流水是否符合购房保证金的定义。关于世华公司提供的5000元流水，既不是陈雄元的基本账户，也不是买家余某锋的个人账户，这样的流水，一审法院认定为购房保证金。从始至终，陈雄元未收到来自世华公司或买家余某锋支付的款项，更不用说购房定金。即便该账户流水是属于世华公司委托支付的私人账户，没有使用企业基本账户，该做法是否合法，是否符合税务相关法律规定，一审法院没有查明。即便作为保证金，是否有提前或支付后告知陈雄元的义务，是否应该备注为购房定金，是否有陈雄元出具的定金收据。陈雄元经过诉讼后，才知道这笔款是来自世华公司或买家的，能否还能认定为购房定金。因此，世华公司在陈雄元不知情的情况下，向陈雄元支付的款项，不符合合同约定，也不符合保证金的含义，有违双方当事人真实意思表示。六、请求追加第三人参加诉讼，《放弃购买保证书》的内容与实际不符，需要追加第三人进行认证。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法支持陈雄元的上诉请求，维护陈雄元的合法权益。世华公司辩称：一、一审对违约事实认定清楚，本案陈雄元在委托世华公司对其房屋进行限时销售过程中，陈雄元已经收取了适格的买家支付的购房保证金5000元，且多次与世华公司进行协商，协商过程有相关录音证据证明。事实上，陈雄元最终未与适格买家签订《房屋买卖合同》，陈雄元的行为明显违背了双方签订的《限时销售合同》。二、陈雄元主张要求追加第三人的请求不符合法律规定，追加第三人应该在一审庭审辩论结束前提出追加申请，陈雄元在二审过程中提出追加不符合法律规定。世华公司向一审法院起诉请求：一、判决解除世华公司、陈雄元于2017年10月11日签订的《限时销售合同》；二、判令陈雄元向世华公司返还300元限时销售保证金和5000元购房保证金；三、判令陈雄元支付34000元违约金给世华公司；四、本案全部诉讼费用由陈雄元承担。一审法院认定事实：2017年10月11日，世华公司与陈雄元经协商一致，签订编号为MMSHDC0001284的《限时销售合同》一份，主要约定：陈雄元将自有的位于茂名市X的房屋交由世华公司在2018年2月11日前按照陈雄元指示的交易净价、付款方式、税费承担等交易条件进行独家销售；世华公司在陈雄元查档并核实交易房产的相关资料后向陈雄元支付限时保证金300元；限时销售期内，世华公司可按照陈雄元的委托条件与适格的买家签订承购确认书，并代其收取购房定金；若陈雄元擅自中止履行，拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》，则除了须返还限时销售保证金外，还应向世华公司支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。同日，陈雄元收取了世华公司交纳的300元限时销售保证金并签订了《限时销售合同明示单》、《保证书》、《服务确认书》等，对双方订立的《限时销售合同》予以确认。合同签订后，世华公司及时为陈雄元匹配到适格的买家余某锋。2017年10月14日，世华公司与余某锋签订了《承购确认书》，余某锋同意购买陈雄元待售的房屋，购买条件均符合陈雄元指示的条件。2017年10月17日，世华公司依据陈雄元的授权将余某锋交来的部分购房保证金5000元通过银行转账给陈雄元指定的账户。但事后，陈雄元不与买家余某锋签订《房屋买卖合同》，导致交易无法继续进行。为此，世华公司诉至一审法院，要求办理。一审法院认为：世华公司与陈雄元于2017年10月11日签订的《限时销售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对合同双方具有约束力。合同签订后，世华公司依约交纳限时销售保证金给陈雄元，及时找到了适格的买家，也依约将买家的部分购房款5000元支付给陈雄元。由于陈雄元没有按照合同与买家签订《房屋买卖合同》，导致交易无法进行，陈雄元的行为构成了违约，导致世华公司无法实现合同目的，故世华公司请求解除双方所签订的《限时销售合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故世华公司请求陈雄元向世华公司返还限时保证金300元和购房保证金5000元，支付世华公司违约金34000元（850000元×4%)，于法有据，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定判决：一、解除世华公司、陈雄元于2017年10月11日签订的《限时销售合同》；二、限陈雄元于本判决发生法律效力后十日内返还世华公司限时销售保证金300元和购房保证金5000元。三、限陈雄元在本判决发生法律效力后十日内向世华公司支付违约金34000元。如果陈雄元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391.25元，由陈雄元负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，陈雄元在一审庭审中提供了与买家余某锋录音材料，证实陈雄元与世华公司及买家余某锋都有沟通买卖房屋的事宜，因价格不合适最后没有成交。世华公司对该证据的真实性、关联性无异议，只是认为双方没有在录音材料中提及案涉房屋未能成交的原因。本院认为，世华公司与陈雄元签订的《限时销售合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，世华公司依照合同约定向陈雄元交纳限时销售保证金300元，为陈雄元及时寻找合适买家余某锋，并将买家的部分购房款5000元支付给陈雄元，世华公司已依约适时履行了自己的合同义务。而陈雄元没有按照合同约定与买家余某锋签订房屋买卖合同，明显违反了《限时销售合同》第九条关于“甲方（即陈雄元）收取或乙方（即世华公司）代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任”的约定，陈雄元的行为已构成了违约，世华公司的合同目的落空，故一审法院判决解除双方签订的《限时销售合同》，以及判决陈雄元向世华公司返还限时保证金300元、购房保证金5000元和支付世华公司违约金34000元正确，本院予以维持。陈雄元主张世华公司未通知其签订房屋买卖合同及《限时销售合同》存在合同附件，均未能提供充分证据证实，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782.5元，由陈雄元负担。本判决为终审判决。审判长  庞健军审判员  江剑兵审判员  徐金信二〇二〇年九月二十一日书记员  区成秀