福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3150号 上诉人（一审被告）：厦门登特口腔医院有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路110号阜康大厦1-4层。 法定代表人：陈志煌，执行董事。 委托诉讼代理人：谢柱亭，公司员工。 委托诉讼代理人：郑国扬，福建民丰律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告）：厦门海谊楼宇经营管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路9号亿力大厦9楼B单元。 法定代表人：夏传球，执行董事。 委托诉讼代理人：孙碧华，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢巧艺，福建天衡联合律师事务所实习律师。 上诉人厦门登特口腔医院有限公司（以下简称登特口腔医院）因与被上诉人厦门海谊楼宇经营管理有限公司（以下简称海谊公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20700号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人登特口腔医院上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销，发回重审或依法改判。第一，上诉人与被上诉人不存在物业管理服务合同法律关系，被上诉人要求上诉人支付综合管理服务费缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定，对于物业服务企业的选聘，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。本案中，被上诉人与厦门阜康建设有限公司签订的《阜康大厦物业委托管理合同》及其“延期协议”期限届满后，并未召开业主大会，阜康大厦业主委员会没有与被上诉人签订物业管理服务合同，也没有授权被上诉人对诉争房屋进行物业管理。被上诉人根据已到期的物业管理服务协议要求上诉人支付综合管理服务费缺乏法律依据。第二，上诉人有权自行选择物业管理公司，商定物业管理服务条款并签订物业管理合同。根据《物权法》第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。根据上诉人与厦门阜康建设有限公司签订的《房屋租赁合同》第三条第四项约定，上诉人需与物业管理公司签订物业管理合同，并由上诉人直接向物业公司履行物业合同。第七条第四款约定，上诉人应合理使用并维修、保养承租的房屋及其附属设施、设备。以上规定和约定说明上诉人有权自行选择物业管理公司，商定物业管理服务条款并签订物业管理合同，倘若厦门阜康建设有限公司没有赋予上诉人选任物业公司提供物业服务的权利，则在与上诉人签订《房屋租赁合同》时无需有如此详细、明确的约定。第三，被上诉人未向上诉人提供物业服务，且上诉人也无需被上诉人的物业服务，被上诉人要求上诉人支付综合管理服务费缺乏事实依据。2018年4月1日之前，上诉人未委托其他物业服务公司，所以向提供物业服务的被上诉人缴纳物业管理等费用。但是，上诉人系从事口腔医疗服务，对医院内、外及周边环境要求较高，需要专门的保洁服务人员，而被上诉人提供的物业服务达不到上诉人的要求。上诉人与被上诉人关于提供专门的保洁人员事宜协商未果，所以上诉人另行选择物业服务公司。自2018年3月1日起，上诉人与厦门鑫鸿泽环境工程有限公司、厦门鑫福同创后勤服务有限公司签订《清洁服务承包合同》、《保洁服务合同》，由受托公司为上诉人提供物业管理服务。对于被上诉人提供的电压系统、化粪池等服务属于公共维修金支出范围，上诉人从未拒绝缴纳维修金，而是被上诉人拒绝代收造成上诉人没有缴纳。因此，自2018年4月1日起，被上诉人没有再向上诉人提供物业服务，被上诉人要求上诉人支付综合管理费缺乏事实和法律依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人海谊公司答辩称，《阜康大厦物业委托管理合同》及“延期协议”尚属合法有效，阜康大厦物业服务至今仍由被上诉人提供，上诉人需依据合同及服务事实向海谊公司支付物业服务费。根据被上诉人与建设单位依法签订的《阜康大厦物业委托管理合同》及《阜康大厦物业委托管理合同补充协议》（以下简称“补充协议”）约定，合同有效期满需要同时具备两个必要条件：1、业主委员会成立；2、业主委员会授权签订委托物业管理合同。本小区虽已经于2018年6月1日成立第一届业主委员会，但是业主委员会并未与其他物业公司签订物业管理服务合同，上诉人所谓的“期限届满”“已到期”的结论不能成立。故《阜康大厦物业委托管理合同》及补充性协议尚且有效，对全体物业业主和使用人均有约束力。退一步而言，即使物业合同已经期满，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费。上诉人无权直接选聘公共区域的物业企业，其与第三方物业就内部特定区域的物业结算，并不是公共区域的物业服务费用，并不能免除《阜康大厦物业委托管理合同》项下上诉人应承担的缴交物业义务。《物权法》第八十一条是指全体业主或者具有独立区域的业主，上诉人承租的区域范围并非是独立的区域，其并不具有独立选聘小区公共物业服务的权利，《房屋租赁合同》也并未赋予上诉人选聘小区公共管理区域的物业服务公司的权利，上诉人的理由不能成立。厦门鑫鸿泽环境工程有限公司、厦门鑫福同创后勤服务公司并非业主大会选任的物业企业，上诉人自行聘请上述物业公司提供内部物业服务，双方之间成立独立的物业服务合同关系，而上诉人向上述物业公司缴交物业费系履行双方之间的物业服务合同，该行为不能免除上诉人在《阜康大厦物业委托管理合同》项下应承担的缴交公共区域的物业服务费的义务，上诉人显然将其内部区域的日常使用管理服务错误等同于小区公共区域的管理服务。上诉人其因行业特性对其自身区域的卫生、保安的高要求，认定被上诉人对公共区域的部分服务内容不达标，拒缴物业费用，理由难以成立。被上诉人为阜康大厦提供的物业服务涉及多种项目，除了维护小区的绿化、卫生、安保、垃圾清运等常规常见的内容，更重要的是关系小区全体业主的利益的关乎“系统”整体良好运行的维护服务，该服务费用应由物业管理费支付，上诉人所谓的“公维金”也仅是维修费用的支出，并不是被上诉人的报酬。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。 海谊公司向一审法院起诉请求：登特口腔医院立即向海谊公司支付自2018年4月1日起至2019年9月11日拖欠的综合管理服务费293061.6元，房屋公维金43959.24元，及逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以各期应付尚欠款项为基数，自应付之日起计至实际付款之日止）。 一审法院查明：2003年10月12日，海谊公司（乙方）与厦门阜康建设有限公司（甲方）签订了《阜康大厦物业委托管理合同》，委托海谊公司管理阜康大厦，委托期限暂定三年。管理费及房屋公共维修金标准与计收方式：根据《厦门市物业管理服务收费办法》，遵照厦门市物价局对阜康大厦各项物业管理费及房屋公共维修金标准的正式批复，海谊公司应向入伙业主（或住户）收取综合管理服务费用、房屋公共维修金等各项费用。合同还约定双方权利、义务等条款。2006年10月10日，海谊公司（乙方）与阜康公司（甲方）签订了《阜康大厦物业委托管理合同之延期协议》（下称“延期协议”），约定将合同的到期日顺延至阜康大厦业主委员会成立并授权签订委托物业管理合同生效日为止。原合同其他条款未经协商一致暂不作改变。 《阜康大厦物业委托管理合同》签订之前的1999年，厦门市物价局关于“阜康大厦”、“聚泰商业城”等物业管理服务费及房屋公共维修金的标准作出厦价【1999】房字001号批复，即“阜康大厦”商场的综合管理服务费用为3.80元/月/平方米、房屋公共维修金为0.30元/月/平方米。《阜康大厦物业委托管理合同》签订后，海谊公司即为阜康大厦提供物业服务至今。 另查明，海谊公司管理阜康大厦期间，登特口腔医院向厦门阜康建设有限公司租赁其所有的厦门市思明区建筑面积为8140.64平方米的商场。双方为此签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年6月19日至2029年5月18日止;合同第三条的物业条款载明：登特口腔医院充分了解商场产权、附属设施、用途等现状情况，并同意在现状下承租经营。......登特口腔医院需与物业管理公司签订物业管理合同，并由登特口腔医院直接向物业公司履行物业合同。合同第四条的物业条款载明物业管理公司向登特口腔医院收取租赁商场范围内的物业管理费、公摊水电费、公共维修基金及其他与承租房产和设施有关的物业管理费用。......上述合同履行中，登特口腔医院向海谊公司缴清2018年4月1日之前的物业管理等相关费用。此后，即2018年4月1日起至2019年9月11日期间的综合管理服务费293061.6元（物业管理费按2元／月／平方米计算）、房屋公维金43959.24元，海谊公司未依约缴纳。2019年8月6日，厦门阜康建设有限公司向海谊公司出具一份《情况说明》，说明房屋租赁之事实，并指出登特口腔医院就上述合同的第三条、第四条内容作出承诺。 一审法院认为，海谊公司与厦门阜康建设有限公司所签的《阜康大厦物业委托管理合同》及其“延期协议”系双方的真实意思表示，合法有效，均应严格遵守履行。上述合同及“延期协议”对全体业主和物业使用人，包括登特口腔医院均具约束力。上述合同履行中，登特口腔医院虽未与海谊公司签订相应合同，但已缴清2018年4月1日之前产生的物业管理等费用，表明其对海谊公司所提供的物业服务内容并无异议。合同期限届满后，“阜康大厦”业委会并未重新选任物业公司，“阜康大厦”小区仍由海谊公司实际提供物业服务，登特口腔医院亦已接受该物业服务，同样应履行交费之义务。登特口腔医院关于“阜康大厦”小区的物业管理合同到期后海谊公司继续管理缺乏合同依据，不应交费之主张，一审法院不予采纳。登特口腔医院依《房屋租赁合同》之约定，辩称其有权选聘物业，并从2018年3月1日起另行委托厦门鑫鸿泽环境工程有限公司、厦门鑫福同创后勤服务有限公司提供物业管理服务，不应再向海谊公司交费。首先，《房屋租赁合同》虽约定登特口腔医院需与物业管理公司签订物业管理合同，但并未赋予登特口腔医院任选物业公司提供物业服务之权利；其次，“阜康大厦”小区物业公司之选任，应由厦门阜康建设有限公司或“阜康大厦”小区的业委会依法予以确定。即使登特口腔医院自行委托上述之物业公司提供行物业服务，并不符如上物业公司选任之情形，不能以此免除其在《阜康大厦物业委托管理合同》项下的法律责任。其上述之辩解意见，一审法院亦不予采纳。另外，《阜康大厦物业委托管理合同》并未约定逾期付款违约金之承担，海谊公司提出的违约金诉求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门登特口腔医院有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门海谊楼宇经营管理有限公司支付自2018年4月1日起至2019年9月11日止拖欠的综合管理服务费293061.6元，房屋公维金43959.24元；二、驳回厦门海谊楼宇经营管理有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，海谊公司与厦门阜康建设有限公司于2003年10月12日签订的《阜康大厦物业委托管理合同》及2006年10月10日签订的《阜康大厦物业委托管理合同之延期协议》，约定海谊公司为阜康大厦物业管理企业，双方签订的物业委托管理合同及延期协议系双方的真实意思表示，且内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《阜康大厦物业委托管理合同》签订后，海谊公司即为阜康大厦提供物业服务至今，上述合同及“延期协议”对全体业主和物业使用人，包括登特口腔医院均具约束力，登特口腔医院应当根据《阜康大厦物业委托管理合同》的约定向海谊公司交纳物业服务费。登特口腔医院关于其已另行委托其他物业服务公司提供物业服务，无需向海谊公司支付综合管理费的上诉主张，本院认为登特口腔医院自行聘请物业服务公司为其提供服务，并非“阜康大厦”小区业主委员会选任的物业企业，不能以此免除其在《阜康大厦物业委托管理合同》项下应承担的法律责任。登特口腔医院提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人登特口腔医院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6433元，由上诉人厦门登特口腔医院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年九月二十七日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。