四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初16343号 原告：王安辉，男，1963年2月25日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李宝平，四川泰仁律师事务所律师，一般代理。 原告：张福贞，女，1965年7月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李宝平，四川泰仁律师事务所律师，一般代理。 被告：成都恒鑫源资产管理有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路1号5楼。 法定代表人：叶胜勇，董事长。 委托诉讼代理人：张前东，四川聚仁德律师事务所律师，特别授权。 原告王安辉、张福贞诉被告成都恒鑫源资产管理有限公司（以下简称恒鑫源公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王安辉、张福贞及其共同的委托诉讼代理人李宝平，恒鑫源公司的委托诉讼代理人张前东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王安辉、张福贞向本院提出如下诉讼请求：1.恒鑫源公司给付租金本金293316.01元及滞纳金35197.92元（计算至2018年12月31日，主张到支付完毕之日止）；2.恒鑫源公司将该房屋隔墙修复（标准参照交房标准）及违约金65614.95元。3.诉讼费用由恒鑫源公司承担。庭审中，王安辉、张福贞将第二项诉请变更为恒鑫源公司未将该房屋隔墙修复承担违约金65614.95元，并将租金具体计算方式明确为：恒鑫源公司在2016年1月就已经逾期支付租金，故2016年的租金本金按照合同约定扣除10%的税后为314951.44元（不含税），按照当年本金的24%计算违约金为75588.35元，恒鑫源公司于2017年12月1日支付了100000元，所以2016年结余为290539.79元；2017年的租金本金按照合同约定扣除10%的税后为354320.14元（不含税），按照当年本金的24%计算违约金为85036.83元，截止2017年12月31日，当年度总结余本金为644859.93元，当年度结余总违约金为154766.38元；2018年的租金本金按照合同约定扣除10%的税后为393689.7元，恒鑫源公司于2018年1月19日支付了600000元，优先扣除上年度结余的违约金和上年度的结余本金，恒鑫源公司仍欠上年度本金199626.31元，2018年度总结余本金为593316.01元，恒鑫源公司于2018年4月13日支付了100000元，6月27日支付了100000元，11月16日支付了100000元，2018年度结余本金为293316.01元，2018年未按期支付租金的违约金从2018年7月1日起计算至2018年12月31日止，后半年计算为35197.92元（滞纳金），具体计算标准为按照的结余本金293316.01元×0.24×0.5（半年）=35197.92元，计算方式是先扣除逾期付款的违约金，再扣除租金本金。事实及理由:双方于2013年签订了《浣花香商铺委托经营协议》，约定王安辉、张福贞将其浣花香1号楼2层附252号的商铺交由恒鑫源公司经营管理，期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。截止2018年12月31日恒鑫源公司尚欠租金293316.01元（代扣税后），合同还约定恒鑫源公司应当承担未按时付款的滞纳金，计算至2018年12月31日止为35197.92元。依照合同约定恒鑫源公司还应当将隔墙修复（标准参照交房标准），由于恒鑫源公司至今未修复隔墙，也未办理移交房屋手续，故恒鑫源公司应当结清移交房屋前的物管、水电气等使用费用并将隔墙修复（标准参照交房标准），以及承担65614.95元的违约金。自2014年1月1日起至2018年12月31日止，恒鑫源公司所支付的款项包括这次起诉的金额，王安辉、张福贞都是按照10%代扣税金已经扣除，但王安辉、张福贞只收到了恒鑫源公司2014年4月至12月一张税单，其他税单应当由恒鑫源公司出具，2020年3月27日，王安辉、张福贞将案涉房屋出租给案外人，由其自行施工装修，在租金中已经考虑了铺面还未恢复隔墙的因素，现为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 恒鑫源公司辩称：针对王安辉、张福贞的诉讼请求来看，恒鑫源公司欠付的租金金额为62961.31元，恒鑫源公司于2013年12月25日支付了租金86423.46元，2014年6月10日支付了176035.89元，2014年12月16日支付了148727.07元，2015年6月16日支付了139978.38元，2017年12月1日支付了100000元，2018年1月19日支付了600000元，2018年4月13日支付了100000元，2018年6月27日支付了100000元，2018年11月16日支付了100000元，上述租金本金合计1551164.98元，均为恒鑫源公司支付的租金本金。此外，恒鑫源公司于2014年12月16日代王安辉、张福贞支付税金26245.95元；根据双方的合同约定，在合同第五条第四项滞纳金计算的条件是甲方在向乙方发出书面通知3日后，因此，即使恒鑫源公司存在迟延支付租金本金的问题，其迟延支付滞纳金也应当自甲方向乙方发出书面通知3日后开始起算；合同并没有约定恒鑫源公司向王安辉、张福贞支付的款项优先扣除滞纳金，王安辉、张福贞的计算方式没有合同依据；恒鑫源公司向王安辉、张福贞支付上述房屋租金本金时，王安辉、张福贞没有提出异议；王安辉、张福贞主张滞纳金的标准是年租金的24%，也不符合违约损失填平的原则，其24%的租金计算标准明显高于王安辉、张福贞的损失，且根据《全国民商事审判工作会议纪要》关于违约金计算条款的相关规定，违约金的计算不能按照民间借贷利率标准计算；合同明确约定的租金金额为税前标准，税款由王安辉、张福贞自行承担。根据合同约定，恒鑫源公司应付的租金总金额为1793473.65元，扣减已经支付的房租本金1551164.98元，再扣减恒鑫源公司代王安辉、张福贞支付的税金26245.95元，再扣减租金总金额中王安辉、张福贞剩余应当承担的税金153101.41元，恒鑫源公司只欠王安辉、张福贞租金金额为62961.31元，并非王安辉、张福贞诉请的金额，滞纳金金额恒鑫源公司不予认可；针对房屋隔墙修复双方虽有约定但并未约定具体的修复时间期限要求，也未约定违约金，该项诉请没有合同以及法律依据；针对诉讼费用，因为双方一直在协商，无须通过诉讼方式解决，所以恒鑫源公司认为其不应当承担诉讼费；针对事实部分，双方依据2012年11月5日签订的《浣花香商铺委托经营协议》实际的交房日期为2013年12月13日，按照合同约定的五年期限，截止日期为2018年12月12日，且合同中第一条第三项约定由本金额为税前标准，税款由甲方自行承担。恒鑫源公司已经开具发票金额税金为26245.95元，应当由王安辉、张福贞承担在应付租金中予以抵扣，剩余未开票税金为153101.41元，也应当在租金中予以抵扣。 经审理查明：王安辉、张福贞（甲方）与恒鑫源公司（乙方）签订《浣花香商铺委托经营协议》（未注明签署时间），主要约定：王安辉、张福贞将浣花香1号楼2层附252号商铺交由恒鑫源公司经营管理，委托期限为5年，自2013年10月31日至2018年10月30日止，前三个月为筹备免租期，即2013年10月31日至2014年1月30日，租金标准按第1-3年按29162.17元/月、第4年按32807.42元/月、第5年36452.75元/月，本金额为税前标准，税款由甲方自行承担，以半年为单位于每个半年租期开始前5个工作日内支付给甲方，委托期限内，乙方须负责支付经营该商铺所涉及的物业管理费、水电等运营费。乙方接收店铺后在不违反物业管理公司规定的情况下可按自己的意向装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施及全部拥有该商铺的经营收益。经营管理期结束后，乙方承诺将隔墙修复（标准参照交房标准）。乙方需依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖延，甲方在向乙方发出书面通知3天后按每月租金额1%每日向乙方收取滞纳金。 2013年12月13日，王安辉、张福贞（共同作为甲方）与恒鑫源公司（乙方）签订了《房屋交接确认书》，主要约定：因存在延期交房情形，双方所签的《浣花香商铺委托经营协议》约定的委托租赁期间更改为自2013年12月15日至2018年12月14日止，乙方在此确认，确已收到该单元钥匙。 2015年2月3日，位于成都市青羊区房屋登记于王安辉名下，其中“共有情况”显示为按份共有，按份共有人为张福贞，所占份额为50%。王安辉与张福贞系夫妻关系。 2013年12月25日，恒鑫源公司通过电汇方式向王安辉支付了商铺租金86423.64元，此后，恒鑫源公司还分别于2014年6月10日、2014年12月16日、2015年6月16日、2017年12月1日、2018年1月19日、2018年4月13日、2018年6月27日及2018年11月16日通过中信银行向王安辉转款，金额分别为176035.89元、148727.07元、139978.38元、100000元、600000元、100000元、100000元及100000元，共计支付租金1551164.98元。王安辉、张福贞对上述转款金额及转款日期予以认可，王安辉还提交了部分《借记卡账户历史明细清单》（尾号为62999）。 2014年12月15日，税务局出具了《四川省成都市地方税务局通用机打发票》，该发票载明：恒鑫源公司为付款方，收款方为王安辉，项目为房租（2014.4-12），金额为262459.53元。恒鑫源公司陈述，其已代王安辉、张福贞支付了2014年4月至12月的税金，金额为租金的10%即26245.95元。王安辉、张福贞确认已收到前述发票，但认为只能证明恒鑫源公司代扣了9个月租金的税金，其起诉金额已经按10%的税率扣除了税金。 另查明，案涉商铺委托管理期间，恒鑫源公司将案涉房屋出租给案外人开火锅店，并对案涉房屋进行装修增加了隔墙和厕所，拆除了靠走廊一侧玻璃墙上的玻璃门。 以上事实，有当事人身份信息、《浣花香商铺委托经营协议》、《房屋交接确认书》、《借记卡账户历史明细清单》、《四川省成都市地方税务局通用机打发票》、《结婚证》、《房屋所有权证书》、《房地产平面图》、电汇凭证（回单）、中信银行进账单（回单）五张、人民币结算业务申请书两张、业务凭证/客户回单、税收缴纳书（税务收现专用）等证据和当事人陈述等在案为证。 本院认为，从《浣花香商铺委托经营协议》的内容来看，虽然双方约定将案涉房屋进行委托经营，但实际就租赁标的物、租金支付标准、租赁物返还等均进行了明确约定，故该合同名为委托经营，实为租赁，王安辉、张福贞与恒鑫源公司之间成立租赁合同关系。合同签订后，王安辉、张福贞按约履行了交付义务，但恒鑫源公司未按约定时间足额支付租金，现王安辉、张福贞依据《浣花香商铺委托经营协议》约定主张恒鑫源公司支付剩余租金及滞纳金，符合双方间合同约定，本院予以支持。 （一）关于租金。根据《浣花香商铺委托经营协议》及《房屋交接确认书》，租赁期自2013年12月15日起至2018年12月14日止，前三个月免租，故前三年的月租标准为每月29162.17元，扣除三个月免租期后应付租金合计962351.61元【29162.17×（36-3）】；第四年月租标准为每月32807.42元，应付租金合计393689.04元（32807.42×12）；第五年月租标准为每月36452.75元，应付租金合计437433元（36452.75×12），以上应付租金合计1793473.65元（962351.61+393689.04+437433），扣除应当由恒鑫源公司代扣的10%税款179347.37元（1793473.65×10%），以及恒鑫源公司已付租金1551164.98元，尚欠租金为62961.3元（1793473.65-179347.37-1551164.98），故对王安辉、张福贞关于租金的主张本院部分支持62961.3元。 王安辉、张福贞主张，恒鑫源公司已付款1551164.98元应当先行抵扣滞纳金后再冲抵本金。本院认为，双方在合同中并未约定恒鑫源公司逾期付款后应当先行偿付滞纳金再继续支付租金本金，而恒鑫源公司以王安辉、张福贞未发出书面通知为由不认可应当支付滞纳金，故双方从未达成恒鑫源公司的相关付款应先行冲抵滞纳金的合意，故王安辉、张福贞的该主张无合同及法律依据，本院不予支持。 （二）关于滞纳金。1.滞纳金的标准。根据合同约定，租金应当以半年为单位，于每个半年租期开始前5个工作日内支付，逾期按月租金每日1%的标准支付滞纳金。现恒鑫源公司作出了滞纳金过高请求调减的抗辩，本院认为，恒鑫源公司逾期付款对王安辉、张福贞造成的主要是资金占用的利息损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。之规定，综合考虑恒鑫源公司的违约情节（拖欠租金的持续时间）、合同约定的滞纳金标准（以月租金为基数每日1%）及对王安辉、张福贞造成的实际损失（资金占用的利息损失及其他）等因素，本院酌定以逾期当年的月租金标准（前三年29162.17元、第4年32807.42元、第5年36452.75元）为基数，按每日0.15%（1%×15%）作为滞纳金计算标准。 2.滞纳金的起算时间。根据前述查明的事实，租赁期自2013年12月15日起至2018年12月14日止，恒鑫源公司应以半年为单位，于每个半年租期开始前5个工作日内（而非提前五个工作日）支付，故恒鑫源公司自2015年12月15日起应当按照以下方式支付租金：于2015年12月15日前支付2015年12月15日至2016年6月14日期间的租金157475.72元（29162.17×6×0.9）；于2016年6月15日前支付2016年6月15日至2016年12月14日期间的租金157475.72元（29162.17×6×0.9）；于2016年12月15日前支付2016年12月15日至2017年6月14日期间的租金177160.07元（32807.42×6×0.9）；于2017年6月15日前支付2017年6月15日至2017年12月14日期间的租金177160.07元（32807.42×6×0.9）；于2017年12月15日前支付2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金196844.85元（36452.75×6×0.9）；于2018年6月15日前支付2018年6月15日至2018年12月14日期间的租金196844.85元（36452.75×6×0.9），而恒鑫源公司就上述各期租金的实际支付情况为：于2017年12月1日支付100000元；于2018年1月19日支付600000元；于2018年4月13日支付100000元；于2018年6月27日支付100000元；于2018年11月16日支付100000元，故恒鑫源公司自2015年12月15日起未按期支付租金，且之后各期均存在逾期，至今未全额付清，故其应当自2015年12月15日起向王安辉、张福贞支付滞纳金。 综上，恒鑫源公司应当自2015年12月15日起，按每日0.15%的标准向王安辉、张福贞支付滞纳金，滞纳金的计算基数分段计算如下：2015年12月15日起至2016年12月14日期间的滞纳金基数按前三年的月租标准，即29162.17元计算，为15966.29元（29162.17×0.15%×365）；2016年12月15日起至2017年12月14日期间的滞纳金按第四年的月租标准，即32807.42元计算，为17962.06元（32807.42×0.15%×365）；2017年12月15日起至2018年12月14日期间的滞纳金按第五年的月租标准，即36452.75元计算，为19957.88元（36452.75×0.15%×365）；以上合计53886.23元。自2018年12月15日起的滞纳金以上述第五年的月租标准36452.75元为基数，按每日0.15%标准计算至欠付租金本金实际付清之日止。 恒鑫源公司抗辩称，滞纳金计算的条件是甲方在向乙方发出书面通知3日后，因此，即使恒鑫源公司存在迟延支付租金本金的问题，其迟延支付滞纳金也应当自甲方向乙方发出书面通知3日后开始起算。对此本院认为，案涉《浣花香商铺委托经营协议》系恒鑫源公司为了重复使用而预先拟定的格式条款合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”和第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，在恒鑫源公司拖欠租金已经构成违约的情况下，上述关于书面通知三日后起算滞纳金的合同条款显然属于加重对方责任而免除自身违约责任的格式条款，且恒鑫源公司并未举证证明其已采取合理方式提请对方注意或进行说明，故该条款无效，故对恒鑫源公司的该项抗辩本院不予支持。 （三）关于隔墙修复违约金。本院认为，合同明确约定经营管理期结束后，恒鑫源公司应当将隔墙修复，标准参照交房标准，恒鑫源公司拒不履行相关约定，已经构成违约，应当承担违约责任。虽然双方并未就上述违约情形规定的具体违约责任进行规定，但依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，王安辉、张福贞主张的该项隔墙修复违约金实际系主张赔偿未按约修复隔墙所造成的损失，该主张于法有据，虽然王安辉、张福贞现已将案涉房屋另行出租，但此系王安辉、张福贞的止损行为，该行为不能免除恒鑫源公司的违约责任。 关于违约金的数额。王安辉、张福贞主张，恒鑫源公司支付恢复隔墙违约金65614.95元。本院认为，虽然王安辉、张福贞未举证证明其已自行或委托现承租方进行了隔墙恢复及实际恢复费用，但恒鑫源公司未按约恢复隔墙对王安辉、张福贞造成的损失既包括恢复本身的费用，亦包括因恢复导致无法出租所造成的租金损失，据此，综合考虑恒鑫源公司违约持续时间、过错程度、王安辉、张福贞的直接损失及预期利益等因素，本院酌定恒鑫源公司按合同约定的最后一年的月租金标准，以一个月租金36452.75元向王安辉、张福贞赔偿违约损失，故对王安辉、张福贞的该项诉讼请求，本院部分支持36452.75元。 综上，王安辉、张福贞的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条及第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都恒鑫源资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王安辉、张福贞支付租金本金62961.3元并支付滞纳金（滞纳金分段计算如下：2015年12月15日至2018年12月14日期间的滞纳金为53886.23元；自2018年12月15日起的滞纳金36452.75元为基数，按每日0.15%的标准计付至所欠租金本金62961.48元实际付清之日止）； 二、成都恒鑫源资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王安辉、张福贞支付隔墙修复违约金36452.75元； 三、驳回王安辉、张福贞其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7212元，由成都恒鑫源资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  白德桂 人民陪审员  刘建军 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  王 柳 书 记 员  徐 新