安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初7513号 原告：合肥居安物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路以南凤凰山路以东正奇金融广场B-1401，统一社会信用代码91340100684999328L。 法定代表人：余勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈友枝，公司员工。 被告：聂爱华，女，1963年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告合肥居安物业管理有限公司（以下简称居安公司）诉被告聂爱华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告居安公司的委托诉讼代理人陈友枝，被告聂爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费1827元,滞纳金878元,合计2705元(计算时间自2017年9月20日至2020年5月19日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系畅和家园为12幢208室业主,该房建筑面积为95.14㎡。2016年8月1日合肥市庐阳区毫州路街道委托原告对该小区进行物业管理。原告一直积极履行相关权利义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年9月20日起便无故拖欠物业管理费。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用,但其未予理睬。现根据《中华人民共和国合同法》109条规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 聂爱华辩称，一、原告所拟《前期物业管理服务协议》不符合《中华人民共和国合同法》第三条的平等原则。如原告方的权利与义务有10条，而乙方的权利与义务竟有16条。其中，乙方权利与义务中第7条之规定，原告也必须同样遵守!事实上，原告自2016年9月，我们入住畅和家园小区起，在未征得业主们同意的情况下， 元一层架空层私自强行违规搭建建筑，封闭消防通道，侵占业主公共活动场所，进行经营性服务。此行为严重影响业主们的日常通行娱乐休闲，改变了规划设计中架空层原本的功能，同时也带来了消防隐患。根据《中华人民共和国物业法》第二十七条、第五十七条以及《协议》中的约定，原告需自行拆除于架空层搭建的违规建筑，恢复其原状并向广大业主予以赔偿。 二、根据《协议》第二条，物业服务内容的约定，原告违反其(三)公共秩序维护中服务项目“1”中的(1)(3)两条。事实是：1、控像头数量少，监控数量不到位，覆盖区城不完整，更为严重的是监控室常年无人值守，对可能发生的违规、违法及其他突发事件无法及时地发现和制止。2、小区大门值班人员服务态度松散，单元门禁系统不完善。闲杂人员在任何时候都能随意进出小区推销产品、张贴和发送小广告，给小区业主的生命财产安全带来隐患。3、消防安全管理不到位。电瓶车任意进入楼层和房间，消防通道任意隔断随意停放电瓶车，消防安全存在隐患。4、违规私拉乱接电线现象严重。物业工作人员带头在天井中违规停放电瓶车并进行充电。我们要求原告对以上违反《协议》的违规事实尽快做出整改。 三、原告账务不明并拒绝对账务进行公示，此行为严重违反了《物业服务收费管理办法》和《物业法》第二十七条之规定。事实是:1、地下停车位收费180元/月不符合合肥市回迁房小区收费标准，且所收费用去向不明。2、外来车辆停车所收费用去向不明。3、电梯及其他小区内公共场所布置的广告收入去向不明。4、公共区域出租收入去向不明。我们强烈要求原告，每年至少一次公示收费依据政策及收支清单。 四、原告违反《协议》第二条，物业服务内容中(二)环境卫生。而小区内卫生服务完全不到位，事实是：1、小区架空层及地下房间常年堆放废品杂物。2、高层乱扔垃圾杂物现象始终得不到制止，物业相关管理不到位。3、天井垃圾遍地，臭气熏天。4、小区地面常有宠物粪便，对于养宠物的人员管理不到位对此，我们要求原告按《协议》要求及服务类别尽快完善服务内容。 五、原告违反《物业法》第二十八条。其在承接物业工作时对公共设施设备查验不过关，事实是:1、新电梯质量不过关，投入使用不久经常出现故障，期间更是发生过电梯坠亡事故，小区内因此人心惶惶。2、本人家中飘窗墙面及外墙在入住不久后即出现开裂、破碎的情况，统一安装的防盗门仅仅数月就发生了不明鼓起、掉漆的质量问题，属于物业在竣工验收环节疏漏导致的问题。本人多次向物业提出赔偿修复，均无回应。我们要求原告必须对畅和家园内所有电梯进行全面而彻底的质量安全检测，对检测结果进行公示，排除可能存在的安全隐患。 六、原告以上列举的只是原告“合肥居安物业管理有限公司”在畅和家园小区的种种管理乱象的一部分，在此不再枚举。2016年9月至今，畅和家园的业主们针对原告的管理问题，不断地向畅园居委会、庐阳区一线驻法点、亳州路街道和庐阳区信访局进行投诉和反应。虽然近两年原告的管理作风有所收敛，回应了部分诉求，但并没有根本解决小区存在的种种问题。为此，我们只能采取拒缴物业费的形式表达不满，以期原告能提高服务质量，解决安全隐患，改变其“美国大棒”式的管理模式，使我们的家园更加安全、美丽、和谐。然而原告拒绝反省，对自身管理上存在的问题不思悔改，对业主们的反馈建议视而不见，不肯以一个平等的姿态和业主沟通讨论矛盾所在，以傲慢的态度要求业主为其低下的服务质量和管理水平买单。我们知道法院是讲理讲法的地方，我们坚信法院这块净地不是违反协议在先却又恶人先告状的原告耀武扬威的场所。我们期昐贵院实事求是、依法依规地处理我们的这次诉讼。 本院经审理认定事实如下：聂爱华为合肥市庐阳区畅和家园12幢208室业主（房屋面积95.14㎡）。因为该小区为回迁安置房，合肥市庐阳区毫州路街道于2016年8月1日委托原告对该小区进行物业管理。为此，聂爱华与居安物业公司签订一份《前期物业服务协议》，合同约定的物业服务费收费标准为住宅物业1.2元/月·㎡（建筑面积），实际按住宅物业0.6元/月·㎡（建筑面积）收取。合同签订后，居安公司在畅和家园小区内提供物业服务。后，聂爱华以物业服务存在瑕疵为由，其自2017年9月20日至2020年5月19日止期间欠付居安公司物业费1827元。居安公司通过张贴催费通知的方式向聂爱华催要物业费，但无果，遂诉至本院。以上事实，有居安公司提供的《合肥畅和家园前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同书》、交房会签单、服务价格登记证、催交照片，聂爱华提供的照片、情况反映、视频等证据，以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：案涉小区为回迁安置房，居安物业公司经街道委托对该小区进行物业管理，聂爱华与居安物业公司亦签订了《合肥畅和家园前期物业管理服务协议》，均系双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，居安公司在畅和家园小区向包括聂爱华在内的业主提供物业服务，聂爱华理应承担支付物业费的民事责任。由于居安公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的滞纳金，本院不予支持。 聂爱华辩称案涉小区存在电梯故障、监控、墙面开裂等问题，而物业公司未予解决。依据案涉物业服务合同约定，物业公司对物业共用部位负有维修、养护的义务，但因居安公司收取的物业费中并不包含公共维修款项，故依据公平原则，居安公司的该项义务仅应为针对物业共用部位、共用设施设备提供日常运行、维护、维修工作。同时，依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，本案案涉物业共用部位的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以解决。据此，聂爱华以居安公司未履行维修义务而拒交物业费的辩称，本院不予采纳。虽然居安公司无须承担维修案涉物业共用部位的费用，但其作为管理案涉小区的物业单位，应积极配合案涉小区业主委员会依据《物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》等法律法规的要求申办公共维修资金。另，聂爱华可就其抗辩事项（包括架空层违规搭建、封闭消防通道等事项）依据相应的法律关系，其可另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告聂爱华应于本判决生效之日起十日内向原告合肥居安物业管理有限公司支付物业费1827元； 二、驳回原告合肥居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告聂爱华负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢伟林 二〇二〇年九月二十四日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。