辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2958号上诉人（原审被告）:李宏，女，1982年4月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：吴宝家，辽宁浩扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:鞍山戴维物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区大孤山镇花麦屯村。法定代表人:王春海，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵琳，系该公司职工。上诉人李宏因与被上诉人鞍山戴维物业管理有限公司（以下简称戴维物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初1727号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宏上诉请求:1、依法撤销辽宁省鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初1727号民事判决书2、不服金额7000元3、依法判定戴维公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院适用法律，理解法律、实施法律的专业水平太差。二、一审法院审理事实不清，本案我方与戴维物业是否仍然适用前期物业服务合同没有审清。三、一审法院对戴维物业的起诉的诉讼时效认定不清，民事诉讼时效是三年，也就是说戴维物业只有主张2018年至2020年期间的合法债权，对2015年至2017年期间的所谓债权已经超了法律的规定诉讼时效。四、一审法院对戴维物业和我方提交的证据予以确认，但具体对哪些予以确认的证据没有在判决书中一一列明，及该证据所证明的事实。五、戴维物业应向我方赔偿因未能按期使用电梯的经济损失300元。六、一审法院判定我方向戴维物业给付物业费及电梯费没有法律依据，我国法律规定不动产的所有权应按依法登记的权利即房屋产权所有证书。然而我方从2011年购房至今仍未领取房产权利证书。戴维物业答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。戴维物业向一审法院起诉请求：1.判令李宏立即给付拖欠2015年9月28日起至2019年9月27日期间的物业服务费9136元，2015年12月1日起至2018年11月30日的电梯费1080元，共计10576元及滞纳金。2.判令李宏承担案件受理费。一审法院认定事实如下：2011年鞍山中宇房屋开发有限公司与戴维物业签订前期物业服务合同，李宏于2011年9月28日在前期物业服务合同上签字确认，合同中约定由戴维物业为欧洲小镇业主提供物业服务。另查，前期物业合同中约定，多层住宅物业费为1.58元每平方米每月。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签务订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2011年建设单位与戴维物业签订的物业服务合同符合上述法律规定，戴维物业向李宏所住小区提供物业服务的行为合法有效。李宏作为由戴维物业提供物业管理服务的小区的业主，接受了戴维物业提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向戴维物业支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于戴维物业要求李宏给付拖欠物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。关于李宏提出的相关拒交物业管理费的抗辩理由，因房屋漏水导致衣物被损毁，系另一法律关系，李宏可以就财务损失起诉侵权责任人，其抗辩事由不属于物业服务范围之内，李宏向该院提交的照片只能证明房屋存在漏水问题，并不能证明该漏水问题系戴维物业管理不当所致。关于楼梯、电梯、广告牌等收入李宏主张该收入应该属于业主，但戴维物业从未公示，此抗辩理由李宏未向法院提交任何证据证明该事实，故对李宏提出的抗辩理由，该院不予支持。关于戴维物业主张要求李宏给付滞纳金的诉讼请求，因李宏未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据物业服务合同的约定向戴维物业给付滞纳金。关于戴维物业要求李宏给付滞纳金计算一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（二）款规定：当事人约定的滞纳金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因李宏给戴维物业造成的损失无法确定的前提下，李宏向戴维物业给付滞纳金的计算方式应当以实际损失为基础，在此基础上另行给付实际损失的百分之三十，即滞纳金为实际损失的1.3倍。因戴维物业未向该院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故滞纳金应为李宏拖欠物业管理费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。滞纳金的具体计算方式为：2015年9月28日至2019年9月27日物业服务费的滞纳金以9136元为本金，自2015年12月1日起计算至2018年11月30日至电梯费1080元，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍（物业费与电梯费分别从2015年9月28日、2015年12月1日起算），计付至判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、李宏于判决生效之日起十日内给付戴维物业自2015年9月28日至2019年9月27日的物业费9136元，自2015年12月1日起至2018年11月30日的电梯费1080元，合计10576元；二、李宏于判决生效之日起十日内给付戴维物业滞纳金（滞纳金的具体计算方式为：2015年9月28日至2019年9月28日物业服务费的滞纳金以9136元为本金，自2015年9月28日起计算，2015年12月1日至2018年11月30日电梯务费的滞纳金以1080元为本金，自2015年12月1日起计算，以上滞纳金给付标准均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至判决确定给付之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由李宏负担。二审中，戴维物业未提交新证据。李宏提交其重新装修和洗衣店洗衣小票等证据，戴维物业对于该组证据的合法性关联性均有异议，本院对于该组证据的认定在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于李宏上诉主张“一审法院适用法律有误，审理事实不清，本案我方与戴维物业是否仍然适用前期物业服务合同没有审清。一审法院对哪些予以确认的证据没有在判决书中一一列明”一节。一审法院已经在判决书的查明事实中表述：2011年鞍山中宇房屋开发有限公司与戴维物业签订前期物业服务合同，李宏于2011年9月28日在前期物业服务合同上签字确认，合同中约定由戴维物业为欧洲小镇业主提供物业服务。上述表述已经确认了李宏与戴维物业之间具有物业服务合同关系，其采信的合同亦清楚明了。故原审认定事实部分清楚，使用法律正确。故对于李宏的该项上诉主张，本院不予支持。关于李宏上诉主张“一审法院对戴维物业的起诉的诉讼时效认定不清，民事诉讼时效是三年，对2015年至2017年期间的所谓债权已经超了法律的规定诉讼时效利证书”一节。本案中李宏并未在一审审理期间提出关于诉讼期间的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效的，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，对于李宏的该项上诉主张，不具有事实和法律依据，本院不予支持。关于李宏上诉主张“戴维物业应向我方赔偿因未能按期使用电梯的经济损失300元以及二审提供新证据欲让戴维物业赔偿其重新装修费用及衣服洗涤费用”一节。因本案中李宏并未提出反诉，主张戴维物业向其赔偿的诉讼请求，故新证据与本案不具有关联性，该上诉请求不属于本案审理范围。对于李宏的该项上诉主张，本院不予支持。关于李宏上诉主张“一审法院判定我方向戴维物业给付物业费及电梯费没有法律依据，我国法律规定不动产的所有权应按依法登记的权利即房屋产权所有证书。然而我方从2011年购房至今仍未领取房产权利证书”一节。本案中，李宏对于其系涉案房屋的业主的事实并无异议，至于其是否办理房产权利证书，并不影响其与戴维物业之间形成物业服务关系。故李宏的该项上诉主张，不具有事实和法律依据。本院不予支持。综上所述，李宏的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李宏负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年九月二十四日法官助理薛慧敏书记员何洋