陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1272号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李风卓，男，1959年1月19日出生，汉族，农民。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：阴渭斌，男，1978年5月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张军，陕西哲智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西瑞阳房地产公司开发有限公司。 法定代表人：李中兴。 上诉人李风卓因与被上诉人阴渭斌、陕西瑞阳房地产开发有限公司（以下简称瑞阳房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李风卓、被上诉人阴渭斌及其委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼；被上诉人瑞阳房地产公司法定代表人李中兴经本院传票通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李风卓向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认渭南市临渭区华山大街33号百兴花园2号楼西单元1303号（原1307号）房屋产权归原告所有；2、排除对渭南市临渭区华山大街33号百兴花园2号楼西单元1303号（原1307号）房产的执行；3、案件受理费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月3日，被告瑞阳房地产公司向原告李风卓出具收款收据一份，载明收到李风卓购房款（2号楼西单元13楼西户1307，单价2700元）249696元。同年6月9日，原告李风卓（乙方）与被告瑞阳房地产公司（甲方）签订《认购意向书》，就乙方意向选购甲方准备开发建设的商品房一事达成如下意向约定：乙方在对甲方目前筹备开发的位于华山大街“百兴花园小区”项目整体现状充分了解的情况下，为了达到自己优购甲方商品房的目的，决定意向认购“百兴花园小区”内尚未建成的商品房壹套，意向建筑面积约为92.48平方米（含公摊面积），意向房款为249696元，预订房号为2号楼1307房；意向认购交房期限自2015年6月9日至2015年12月31日；本协议签订时，乙方一次性向甲方支付意向房款；乙方须在上述意向房期限内，按甲方书面通知的时间，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》，乙方有权优先选房；上述意向房款在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，冲抵该房屋的购房价款；乙方在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房差价款；甲方承诺在本协议签订后，须为乙方保留双方约定的意向房屋至签订《商品房买卖（预售）合同》之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》，如甲方违反上述约定，甲方须向乙方赔偿利息损失，同时本协议自动失效；乙方承诺在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》，并在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后，完全遵循《商品房买卖（预售）合同》中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如乙方不能履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的房款只返还本金。上述《认购意向书》签订后，原告李风卓与被告瑞阳房地产公司至今未订立书面商品房买卖合同。2018年3月22日，被告瑞阳房地产公司向原告李风卓交付了涉案房屋。 另查，2017年10月本院受理阴渭斌与瑞阳房地产公司、李中兴民间借贷纠纷一案后，根据阴渭斌申请（财产保全），本院于2017年11月24日作出（2017）陕0502民初5884号民事裁定书，并于同年11月27日依法冻结瑞阳房地产公司名下位于渭南市临渭区华山大街33号百兴花园2号楼西单元1008号、2508号、808号、1307号、906号共五套房产；2018年3月23日，本院作出（2017）陕0502民初5884号民事判决书，判决瑞阳房地产公司在判决生效后15日内归还阴渭斌借款850000元及利息。上述判决生效后，瑞阳房地产公司未履行还款义务，阴渭斌向本院申请强制执行，本院于2019年3月4日作出（2019）陕0502执恢84号执行裁定书，并于同年3月13日依法将瑞阳房地产公司名下位于渭南市临渭区华山大街33号百兴花园2号楼西单元1004号、2504号、804号、1303号、902号五套房屋产权产籍予以查封，其中房屋编号1004号即1008号、2504号即2508号、804号即808号、1303号即1307号、902号即906号。2019年11月19日，李风卓向本院提出书面执行异议，请求依法中止依据（2019）陕0502执恢84号执行裁定书对位于渭南市临渭区华山大街33号百兴花园2号楼西单元1303（1307）号房屋产权户籍的查封执行；2019年12月7日，本院作出（2019）陕0502执异183号执行裁定书，裁定驳回李风卓的异议请求。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告李风卓与被告瑞阳房地产公司虽签订《认购意向书》，但《认购意向书》只约定了意向认购房屋的位置、面积、价款、付款方式等，而未对房屋交付使用条件、产权登记事宜等主要内容进行约定，上述《认购意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购协议认定为商品房买卖合同的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项关于签订合法有效的书面买卖合同的规定，原告提供的证据不能证明其已依法取得涉案房屋所有权，其就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求确认涉案房屋产权归其所有及排除对涉案房产的执行之诉讼请求，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告李风卓的诉讼请求。案件受理费5046元，由原告李风卓承担。 李风卓上诉请求：确认渭南市临渭区华山大街33号百兴花园2#楼西单元1303号（原1307号）房屋产权归原告所有；案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：2015年6月9日，李风卓与瑞阳房地产公司签订《认购意向书》，决定意向认购“百兴花园”尚未建成商品房一套，意向建筑面积约92.48平方米，意向房款为249696元，其中首付款为249696元，预定房号为2#楼1307号。本协议签订时，李风卓一次性向甲方支付意向房款，并到甲方售楼处签订了《商品房买卖预售合同》，于签约当日付清总房款100%的首付款。甲方承诺本协议签订后，须为乙方保证双方约定的意向房屋至签订《商品房买卖预售合同》之日起，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》。2015年6月3日，瑞阳房地产公司出具收款收据并加盖陕西瑞阳房地产公司开发有限公司财务专用章，载明收到李风卓交来2#1307房款249696元。事后，李风卓知道瑞阳房地产公司的涉案房产已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、商品房预售许可证、已是五证齐全。2018年3月22日李风卓获得房屋装修钥匙并装修入住。 被上诉人阴渭斌答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判；2、上诉人的上诉理由与一审判决不具有针对性；3、认购协议不具备商品房买卖合同效力。 被上诉人瑞阳房地产公司未提出答辩意见。 经二审审理，本院认定案件事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，上诉人李风卓主张涉案房产即渭南市临渭区华山大街33号百兴花园小区2#楼西单元1303号归其所有，上诉人对此应当承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产由瑞阳房地产公司开发，但瑞阳房地产公司并未给予李风卓办理不动产登记手续，从物权登记方面讲，上诉人李风卓尚未取得涉案房产所有权。上诉人李风卓对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益，上诉人亦应承担举证证明责任。李风卓与瑞阳房地产公司所签订《认购意向书》仅是双方预备签订商品房买卖合同的预约行为，但是否能够正式签订商品房买卖合同存在着不确定性；该《认购意向书》虽然约定了认购房屋的面积、位置、价款、付款方式等，但对房屋交付条件、交付日期，办理产权登记事项未进行约定，仅仅依据该《认购意向书》无法完成房屋交易。故该《认购意向书》不应认定为商品房买卖合同。从预期物权方面讲，因李风卓与瑞阳房地产公司未签订合法有效书面买卖合同，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，上诉人李风卓主张对涉案房产排除执行，本院不予支持。 综上所述，上诉人李风卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5046元，由上诉人李风卓负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年九月三十日 书记员  王梦娇