中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5666号上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，男，1957年9月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩某，女，1958年1月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩奇，男，1963年12月8日出生，汉族，住北京市西城区。原审原告、反诉被告：王焱，男，1985年7月29日出生，汉族，GREENLANDBLUDCANNINGVALEWA.6155AUSTRALIA.原审被告、反诉原告：安平，男，1987年4月24日出生，UNIT6BREGOPARKNEWYORK.上诉人王某因与被上诉人韩某，原审原告、反诉被告王焱，原审被告、反诉原告安平合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77988号民事判决第三项、第四项；2.改判判令韩某支付王某违约金19365元；3.改判韩某支付王某2016.12.17-2017.8.20房租补偿款10125元（经审查，王某一审时并未提出该项诉讼请求，经向王某释明后，其撤回该项上诉主张）；4.一、二审诉讼费由韩某负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.2016年11月23日，王某与韩某签署的《离婚协议》对案涉房屋做的约定是：对房屋先出租，当房屋具备出售条件时，将以具备条件时的市场成交价为基准尽快出售该房产。《离婚协议》的落脚点是尽快出售房屋，而不是将房屋整体出租。2018年9月，双方因为房屋再次出租事宜没有达成合意，就没再协商租房之事，而是商谈如何出售房屋，因此，在2018年9月之后，《离婚协议》的履行重点是如何“尽快出售房产”，而不是如何出租房屋，一审判决支持韩某租金补偿款是对离婚协议的理解有误。王某在搬进案涉房屋居住，将房屋钥匙留给了韩某代理人韩琦，方便韩某一方随时带中介看房，同时，为了不侵犯韩某一方对房屋的占有使用，王某也仅占用了一间房屋，将其他房间都留给韩某；2.韩某一审答辩时称因王某强行侵占案涉房屋给她造成经济损失，所以不再支付房屋贷款进而要求房屋补偿款的说法也不成立。韩某2018年9月、10月同往常一样，按期给王某支付2709元的房屋贷款，2018年11月之后，因双方在卖房一事上差距较大、无法协商，韩某才开始以自己少了租金收入为由不再支付房屋贷款，但卖房一事协商不成的原因不在王某，而在韩某一方。从2017年开始，韩某一方就以安平无法回国或无法办理委托手续为由拖延。《离婚协议》第四条第四款明确约定房产在满足上市条件时应尽快挂牌出售。众所周知，房产的挂牌出售必要的第一步是要集齐产权人的身份证明、房产证明以便登记和其他相关手续。王某一方的相关手续始终齐备、人员随时到位，而韩某一方在长达三年的时间里一直以安平身份证到期，无法回国为由，一直不满足案涉房产上市挂牌的条件至2019年11月，一审时，王某一方已经提供了相关证据。且经王某一方了解，安平完全具备回国办理手续的能力，由此可见，韩某一方刻意隐瞒事实，客观能为而主观不作为，违反了《离婚协议》约定。2017年在一审法院先后两次开庭达成调解，也是在上述背景下进行的，暨对方违约在先，王某受蒙骗的不平等条件下与对方达成的所谓协议，应视为无效；3.一审法院按照2017年的房屋出租价格支付韩某房屋租金补偿款，没有事实和合同依据。2018年9月之后，双方都同意卖房，韩某也两次将房屋在中介处挂牌，挂牌出售的房屋不适合对外出租，很难租出去，即便真能出租，租客要配合看房和需要随时搬走，租金的价格也高不了，在双方合意卖房情形下，一审法院不应当按照2017年的租金标准支持韩某的租金补偿款；4.综上，一审判决认定事实不清，作出错误判决，请求二审法院依法改判。韩某针对王某的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.王某的陈述都是颠倒黑白，是对《离婚协议》的误解。王某的违约行为损害了韩某方的权益。王某单方面终止委托协议并不影响《离婚协议》的履行，而《离婚协议》明确约定双方现实搬出共有房屋，确保房屋整体出租，直到房屋出售。这里对房屋出租时间出租方式的约定清晰明确，并不存在理解上的异议。《离婚协议》中没有一项条款允许各方搬回居住，无论哪一方无论何时何种理由搬回占用房屋均构成违约；2.王某称2018年9月后《离婚协议》的履行重点是如何尽快出售房屋而不是如何整体出租，韩某认为这是对《离婚协议》的有意曲解。《离婚协议》第四条对房屋的出售出租做了明确规定。即双方按规定时间搬出后到房屋出售之前，只能有一种情况就是整体出租。王某将整体出租和出售、割裂开来对立起来，完全是其为了占有房屋，寻找借口。双方讨论房屋出售事宜并非王某所说的在2018年9月之后。而是从打算离婚之时起，双方就一直在讨论共有房屋出售一事从未间断。按王某的逻辑讨论房屋出售期间，房屋不能出租，而双方离婚后又一直在讨论卖房事宜，都应该算作是房屋出售阶段，那王某为何又签订了住房租赁协议；3.一审时，韩某依据与中介签订的租赁协议上的租金、计算方法提出王某应赔偿韩某69700余元。一审法院考虑到王某利益最终判决赔偿66500元，已经为其减免了3200余元。综上，同意一审判决，不同意王某的上诉请求和理由。王焱针对王某的上诉述称：同意王某的上诉请求和理由，不同意一审判决，请求二审法院支持王某的上诉请求。安平未答辩。王某、王焱向一审法院提出诉讼请求：1.判令韩某支付王某自2018年11月至2020年1月期间房屋贷款的一半即40635元；2.判令韩某支付王某违约金19365元；3.判令韩某支付王某2018-2019年度、2019-2020年度供暖费的一半即4896.3元；4.判令韩某支付王某因诉讼产生的快递费、复印费98元。韩某、安平辩称并提出反诉请求：1.判令王某赔偿侵占房屋造成的租金损失109545元；2.判令王某支付逾期交房违约金119880元；3.判令王某于2019年11月28日前腾退606号房屋。一审法院认定事实：王某与韩某系再婚夫妻关系，王焱系王某之子，安平系韩某之子。2016年11月23日，王某与韩某签署《离婚协议》，约定婚后共同购买的606号房屋产权归王某、韩某各占49%份额，各自子女王焱、安平各占1%份额；所欠房屋贷款和涉及房屋发生的税费等费用，由王某和韩某各承担50%；自2014年1月1日以后发生的物业费、供暖费、水电费等相关费用，由王某和韩某各承担50%。协议约定经双方协商一致，离婚后至房屋出售前，对房屋做如下处理：1.房屋整体出租，在办理离婚手续后20天内，双方搬离该房屋，使其具备出租条件。如任何一方违约，将补偿对方。每推迟一日，补偿金额为此房屋市场月租金额除以当月天数的50%；2.租金收益归双方所有，男女双方各50%；3.租金由租户同时汇入双方指定账户；4.当房屋具备出售条件时，将以具备条件时的市场成交价为基准尽快出售该房产。出售该房屋多的收入男女双方各分得49%，各自子女各分得1%份额。当日，王某与韩某办理离婚手续。后韩某以王某未搬离房屋为由于2017年诉至一审法院，经调解协商，王某、王焱与韩某、安平于2017年7月31日签署《委托租赁协议》，约定各方均同意委托韩某将606号房屋对外出租；王某、王焱于2017年9月10日前将606号房屋腾空并交付韩某；韩某于2017年8月2日前将物业费、供暖费及王某垫付的房屋贷款12181.07元给付王某；韩某于王某、王焱腾空房屋并交付房屋当日给付王某房屋贷款24362.14元；韩某、安平将房屋租金的一半给付王某，具体数额每月不少于4500元，如房屋租金超过9000元，则给付实际租金数额的一半；自2017年9月起，韩某需将房屋贷款月还款额的一半于每月24日前支付到王某名下的还款账户；自2017年10月起，王某将当年供暖费的一半于每年10月31日前给付韩某，并由韩某交纳606号房屋的供暖费；自2018年1月1日起，王某将当年物业费的一半于每年6月30日前给付韩某，并由韩某交纳606号房屋的物业费；如王某、王焱逾期未交付房屋，则按每逾期一日支付违约金270元至实际腾退并交付房屋为止，逾期超过一个月韩某、安平有权解除合同；如韩某、韩平未给付王某、王焱合同约定的款项，每逾期一日按照应付款项的3%支付违约金，逾期超过一个月王某、王焱有权解除合同。2017年8月29日，韩某与北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》以月租金9500元价格将606号房屋委托中天置地公司出租管理，出租代理期限自2017年9月10日至2018年9月9日。韩某按房屋租金的一半支付给王某。经查，王某按月清偿606号房屋贷款5417.78元，韩某按月支付王某房屋贷款2709元直至2018年10月。606号房屋贷款期限截止自2005年1月24日至2020年1月24日。另查，王某于2019年10月12日支付606号房屋2018-2019年度、2019-2020年度供暖费合计9792.6元。经询，各方均确认王某于2018年9月向韩某发送《终止委托告知函》终止委托租赁协议出租条款。后王某搬至606号房屋内居住至今。一审法院认为，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成之协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，王某与韩某离婚时签署协议约定606号房屋产权归属份额及涉房贷款与费用之负担，并达成了将房屋出租共享租金收益之合意，双方均应依约履行。后王某与韩某于2017年签署之《委托租赁协议》约定由韩某代为办理房屋出租收益，就租金收益分享及涉案债务分担亦与《离婚协议》一致，实为细化协议约定及履约流程。王某于2018年9月行使解除权终止《委托租赁协议》之行为并不影响《离婚协议》的效力，亦不能因此否认双方达成出租房屋共享收益的条款。现王某要求韩某按照50％比例支付2018年11月至2020年1月期间606号房屋贷款及2018-2019年度、2019-2020年度供暖费于法有据，一审法院予以支持；韩某要求王某按照房屋租金的50％支付2018年9月至2019年11月期间租金补偿款理由正当，一审法院参考606号房屋出租收益酌情判处；各方于2017年7月达成《委托租赁协议》除约定委托权限外亦对此前争议事项予以解决，现韩某主张2016年12月至2017年9月期间租金损失依据不足，一审法院不予支持。《委托租赁协议》约定之违约责任系针对履约期间各方违约行为之约束，王某行使合同解除权已经终止《委托租赁协议》，就606号房屋委托出租事宜各方已经履行完毕，现王某、韩某分别依约向对方主张违约金于法无据，一审法院均不予支持。另，王某涉诉期间发生之快递费、复印费系诉讼成本，一审法院不予支持。王某系606号房屋所有权人，有权占有使用及处分606号房屋，韩某要求王某腾退606号房屋无法定及约定依据，一审法院亦不予支持。判决：一、韩某于判决生效之日起七日内支付王某房屋贷款四万零六百三十五元。二、韩某于判决生效之日起七日内支付王某供暖费四千八百九十六元三角。三、王某于判决生效之日起七日内支付韩某房屋租金补偿款六万六千五百元。四、驳回王某、王焱的其他诉讼请求。五、驳回韩某、安平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查，王某、王焱就案涉房屋分割问题已经向一审法院提起对韩某、安平的起诉，案由为共有物分割纠纷，截止到本案法庭辩论终结前，该案尚未审结。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，仅王某一方提起上诉，故根据前述法律规定，二审审查范围将围绕王某的上诉请求展开，对于当事人未提起上诉的部分，本院二审不再审查。本案二审争议焦点为：王某与韩某是否违反《离婚协议》约定造成对方损失，并由此承担违约责任。本案纠纷起源于各方当事人在履行王某与韩某达成的《离婚协议》过程中，因此，考察当事人是否违反了《离婚协议》约定内容，是本案查明事实的基础。《离婚协议》中涉及案涉房屋权益归属和使用的约定，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方具有约束力，各方应当按照协议遵守执行。王某与韩某在履行《离婚协议》约定的案涉房屋出租一年后，对房屋出售问题产生分歧，王某、王焱主张案涉房屋未能出售系安平有能力回国办理出售事宜但拒不配合办理，导致案涉房屋不能出售，但是王某、王焱提交的证据仅能证明王某方与韩某方就房屋处理问题进行过磋商，双方并未对房屋出售事宜达成一致意见，现有证据也不足以证明安平存在故意不作为的情形，特别是《离婚协议》约定“当房屋具备出售条件时，将以具备条件时的市场成交价为基准尽快出售该房产”，出售房屋前提条件之一是房屋所有权人就出售房屋形成合意，在整个磋商过程中，欠缺该共同意思表示。因此，在各方未能就处置案涉房屋达成一致意见情形下，《离婚协议》约定的内容依然合法有效。王某未经其他权利人同意，违反《离婚协议》应当承担违约责任，一审判决参照2017年房租的标准支持韩某房屋租金损失的主张，具有事实和法律依据，本院予以维持。王某主张韩某、安平违约，依据不足，其相关诉求，本院难以支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由王某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 李 坤审 判 员 杜丽霞二〇二〇年九月二十三日法官助理 张天舒法官助理 闫韦韦书 记 员 李 蕊