吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1725号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。被告：朱某，女，1969年10月15日出生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博元物业公司委托诉讼代理人徐某，被告朱某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告拖欠的2017年-2020年期间物业费2980元（103.45平方米X0.6元X12月X4年）；2、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：被告在原告服务管理的小区居住，原告按照物业服务合同约定履行了各项物业服务，原告多次向被告催缴物业费，被告未按照约定交纳物业费，给原告造成了损失。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持原告的全部诉讼请求。朱某辩称，我同意给付2017年-2020年这期间的垃圾清运费和楼道照明费用，但是我认为应该以我实际购买该楼房的时间开始起算这两笔费用，更合理的是应以我实际入住该房屋的时间开始起算这两笔费用，我实际入住该房屋的时间是2018年1月份。但我不同意给付2017年-2020年期间的物业费，因为原告没有为我们业主提供物业服务，所以我不同意给付这期间的物业费。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件一份。证明原告是合法公司，主要经营物业管理，具有物业管理和收费资格；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明原告是按照三级物业资质进行收费的；3、两份物业管理委托合同和红玺园、湖岸名城、广通小区三小区与原告承包事项协议合同一份。证明我公司合法接受业主委员会的委托，为小区业主进行各项服务；4、催缴物业费通知单及照片一张。证明原告向被告进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明原告是合理合法的，手续齐全的物业公司，民康社区也进行了备案。朱某质证意见：对原告提供的上述证据真实性不清楚，虽然原告提供了上述证据，但是却没有按照合同中所约定的物业服务事项提供物业服务，物业公司不作为。法院认证：针对营业执照（证据1），庭审中博元物业公司提供了原件，故本院对其真实性予以确认；对于红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明（证据5），因该证明加盖了民康社区公章，故本院对其真实性予以确认，结合该证明所反映的内容，本院对红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告均予以确认；对于两份物业管理委托合同和红玺园、湖岸名城、广通小区三小区与原告承包事项协议合同（证据3），结合镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明以及庭审中本院询问朱某2017年起至2020年至今小区内是否有其他物业公司向其催缴物业费以及其是否向其他物业公司交纳过这四年物业费问题时，朱某表示自己确实没有交纳2017年起至2020年至今的物业费，自己也不清楚有无其他物业公司向其催缴过物业费，自己亦没有向其他物业公司交纳过这期间的物业费等相关费用，故本院对博元物业公司自2017年1月1日起对该小区进行物业服务的事实予以确认，进而本院对两份物业管理委托合同和红玺园、湖岸名城、广通小区三小区与原告承包事项协议合同真实性予以确认；对于催缴物业费通知单及照片（证据4），朱某称不清楚，但结合其一直未缴付2017年-2020年物业费等相关费用的事实，本院对该证据予以采信；对于镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件（证据2），国务院《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质及特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，因小区业主委员会已与博元物业公司在物业服务合同中对物业费收费标准进行了约定，故本院对镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件不予采信。朱某未向法庭提供书面证据。但庭审中陈述博元物业公司提供的物业服务不到位，物业公司不作为。例如冬天积雪未能及时清扫，路灯不亮、楼道灯损坏由业主自己更换，树木未及时修剪造成私家车经常被刮伤，楼道里张贴小广告以及水表箱破损，物业公司都未进行管理，楼道未经常打扫，有堆积的杂物，楼房漏水问题物业公司也没有及时维修。虽然博元物业公司庭审中对上述问题均予以否认，但也自认小区内个别地方确实存在物业服务不到位的事实，故本院确认博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。本案中需要说明的是，庭审中朱某陈述涉案的房屋实际购买时间为2017年9月份，本院为查清案件事实，限朱某在规定的期限内向本院递交相应的证据来证明其主张，并向其释明了逾期未提交证据的法律后果，但期限届满本院并未收到朱某提交的上述证据，故本院对其该项主张不予采纳。本案本院确定如下案件事实：被告朱某是镇赉县湖岸名城小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为103.45平方米。原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费每平方米0.6元；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元；被告朱某共拖欠2017年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付，经原告催缴，被告朱某拒绝交纳。另查明，博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告朱某应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年-2019年三年和2020年1月1日起至2020年12月8日止期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费，共计人民币2522.64元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效。被告朱某作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告朱某应按该合同约定向原告履行交纳物业费等相关费用的义务。截止至今，被告欠付原告2017年-2019三年和2020年期间的物业费、垃圾清运费、楼道照明费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于朱某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错，应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向朱某收取2020年物业费的时间截止至该日。综合以上意见，本院认为，朱某向博元物业公司交纳2017年-2019年三年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费数额为应交物业费的80%即2346.64元【103.45X0.6元/月/平方米X12X3+103.45X0.6元/月/平方米X11+103.45X0.6元/月/平方米÷31X8】，故被告朱某应向原告博元物业公司交纳2017年-2019年三年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2522.64元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十四条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告朱某于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年-2019年三年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费2346.64元、楼道照明费80元（2017年-2020年）、垃圾清运费96元（2017年-2020年），共计人民币2522.64元。二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告朱某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年九月二十六日书记员 张秋阳