云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初815号原告：瑞丽市美好家园物业管理有限公司，住所中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市瑞丽大道499-366号，统一社会信用代码915331026836660978。法定代表人：郭彩稳，系执行董事。委托诉讼代理人：甫雪静，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611556290，代理权限为特别授权代理。被告：谢某某，男，汉族，1968年2月13日出生，身份证住址浙江省温岭市。原告瑞丽市美好家园物业管理有限公司（以下简称美好家园物业公司）与被告谢某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行审理，原告美好家园物业公司的委托诉讼代理人甫雪静到庭参加诉讼，被告谢某某经本院依法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美好家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年3月1日至2018年12月31日的物业费34489.35元；2、判令被告以欠缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付自2013年3月1日起至物业费实际缴付之日止的资金占用利息（暂算至2020年3月1日为7317.79元，共计41807.14元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系物业公司，在瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅区从事物业管理服务。2012年3月26日，被告谢某某购买了位于瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅Ａ区的房屋，虽然原、被告并未签署物业服务合同，但该房屋属于别墅区物业管理范围内，原告也一直为该别墅区提供物业管理服务。被告谢某某从2013年3月1日起享受物业服务至今，从未向原告缴纳过任何一笔物业管理费用。其所欠付的物业费从2013年3月1日至2018年12月31日共计34489.35元。2019年9月23日，原告通过邮寄的方式向被告送达了物业管理费催缴通知书；2019年11月18日，原告委托云南宏鑫律师事务所向被告催发律师函，但均未得到被告的回复，也未收到被告缴纳的任何物业费。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告谢某某未做答辩。原告美好家园物业公司为证明其诉讼主张，向本院依法提交以下证据：一、《商品房购销合同》复印件1份，欲证明被告于2012年3月26日与美景天成房地产公司签订商品房购销合同及补充协议，购买了瑞丽江生态旅游休闲运动中心的A48号别墅。二、欠费信息清单原件1份，欲证明被告自2013年3月1日起开始拖欠物业管理费，截至2018年12月31日物业管理费总计34489.35元。三、物业管理费催缴通知书复印件1份、律师函原件1份、中国邮政回执单原件2份，欲证明原告于2019年9月23日向被告发出物业管理费催缴通知书，要求被告于2019年9月30日前支付欠付的物业管理费，被告未予理会；2019年11月18日原告又向被告送达律师函，要求被告支付欠付的物业管理费，但截至原告起诉时被告仍未履行支付义务。四、《瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅区前期物业委托服务合同》复印件1份（原件当庭核对后退还），欲证明2012年1月1日，原告与美景天成房地产公司就被告所购买的瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅区签订了前期物业委托服务合同，确认由原告对该小区提供物业管理服务。五、《运动中心住宅土地证及房产证领取登记表》复印件1份（原件当庭核对后退还），欲证明被告于2012年4月24日与原告办理房屋交接手续，领取了房屋产权证。本院认为，原告提交的证据一、三、四、五来源合法、内容真实，本院予以采信；证据二虽系原告单方制作，但结合证据四、证据五，本院对原告制作的被告房屋的物业费计算方法及计算金额予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，瑞丽市美景天成房地产开发有限公司（以下简称美景天成房地产公司，甲方）与原告（乙方）签订《瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅区前期物业委托服务合同》约定，甲方委托乙方按照政府有关规定对瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅区实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限自2012年1月1日起至小区成立业主委员会聘请的物业公司签订合同生效日止；管理服务费用：1、本物业的管理服务费用按政府指导的别墅物业管理标准及物业公司实际运营成本综合定价向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积2元，空置物业按每月每平方建筑面积（未装修且未入住）1.5元；甲乙双方还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。2012年3月26日，被告（乙方）与美景天成房地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》约定，被告购买美景天成房地产公司开发建设的瑞丽江生态旅游休闲运动中心A组团第48幢房，建筑面积为475.06平方米。另，《商品房购销合同》补充协议约定，瑞丽江生态旅游休闲运动中心别墅区物业管理委托景成集团瑞丽市美好家园物业管理有限公司进行管理，乙方须与该物业公司签订物业管理合同。另查明，被告于2012年4月24日与原告办理房屋交接手续，并领取案涉房屋的土地使用权证及房产证，房屋登记在被告名下，被告一直未装修且未入住，也从未交纳过物管费；2019年1月28日，该房屋变更登记到案外人蒋新宇名下。2019年9月23日、2019年11月18日，原告分别向被告发出物业管理费催缴通知书和律师函，向被告催收2013年3月1日起的物业服务费用。物业管理费催缴通知书载明，被告须于2019年9月30日前缴清所欠费用，否则从逾期之日起，按每天应交物业服务费的千分之五向被告收取滞纳金。后被告均未回复，也未向原告交纳物管费，遂成讼。本院根据原告的诉讼请求，在征求当事人意见的基础上，将本案调查重点归纳为：原、被告之间的物业服务合同关系是否成立；被告应否支付原告从2013年3月1日起至2018年12月31日止的物业服务管理费34489.35元并支付相应资金占用利息。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告与美景天成房地产公司签订的前期物业委托服务合同对包括被告在内的瑞丽江生态旅游休闲运动中心全体业主均具有约束力。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理服务费用，但被告拖欠拒付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告于2012年4月24日办理房屋交接手续，未装修且未入住，后于2019年1月28日将该房屋转让给他人，现原告要求被告从2013年3月1日起支付物业费至2018年12月31日止，该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。按照前期物业委托服务合同的约定，空置物业按每月每平方建筑面积1.5元计算，被告的房屋建筑面积为475.06平方米，故每月的物业费应为712.59元，原告自认从2016年1月1日起，物业费按每平方米0.6元计收，每月物业费为285.036元，系对其民事权利的自由处分和放弃，本院予以准许。故被告所欠的物业费分段计算为：2013年3月1日至2015年12月31日：【（475.06平方米×1.5元/平方米）×34个月＝】24228.06元；2016年1月1日至2018年12月31日：【（475.06平方米×0.6元/平方米）×36个月＝】10261.29元，合计34489.35元。关于资金占用利息的问题。前期物业服务合同中未约定业主缴纳物业费的具体时间，也未约定违约金或违约金的计算方式，原告要求被告自2014年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率支付资金占用利息，根据原告发出的《物业管理费催缴通知书》，要求被告于2019年9月30日前缴清所欠费用，否则从逾期之日起收取滞纳金，应视为对缴纳物业费时间的重新约定，故资金占用利息的起算点应从2019年10月1日起算，对原告主张超出该部分金额的资金占用利息，本院不予支持。被告谢某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢某某于本判决生效后十日内支付原告瑞丽市美好家园物业管理有限公司2013年3月1日至2018年12月31日的物业服务费34489.35元；并以34489.35元为基数，从2019年10月1日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率支付资金占用利息；二、驳回原告瑞丽市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，由原告瑞丽市美好家园物业管理有限公司承担140元，由被告谢某某承担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费845元；如有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲审 判 员  杨 华人民陪审员  杨菊仙二〇二〇年九月二十四日法官助理寒燕书记员黄萍附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物管费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。