湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1043号上诉人（原审被告、反诉原告）：溆浦帮信投资信息管理有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇屈原大道世纪商贸城壹楼十二号门面，注册号：431224000010153。法定代表人：舒小秋，经理。委托诉讼代理人：李平生，湖南江山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：溆浦帮信万家福（又名溆浦邦信万家福超市），个体工商户，经营场所：湖南省溆浦县镇永乐街，注册号：431224600141997，统一社会信用代码：92431224ＭＡ4Ｍ6Ｗ9ＹＸＸ。经营者：杨志平。委托诉讼代理人：武明健，溆浦县法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张贻亮，溆浦县法律服务所法律工作者。上诉人溆浦帮信投资信息管理有限公司（以下简称帮信投资公司）因与被上诉人溆浦帮信万家福合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2019）湘1224民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人帮信投资公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、四项；2、变更一审判决第二项，即溆浦帮信万家福向帮信投资公司支付房屋租赁费742000元；3、判决被上诉人向上诉人支付滞纳金262620元，并赔偿上诉人经济损失792000元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人已向上诉人支付3386100元房屋租金错误，采信的部分付款凭证不合法。被上诉人实际支付的租金共计2985700元，尚欠300400没有支付；二、一审判决认定上诉人出租给被上诉人的房屋非属合同约定的租赁场地B区属认定事实错误。上诉人出租的建筑物已经取得工程规划许可证，系合法建筑。上诉人出租给被上诉人的房屋位于B区，而非A区；三、案涉《超市租赁合同》应当有效，被上诉人应当按照合同约定支付房屋租金、滞纳金及赔偿上诉人经济损失；四、一审判决计算租金截止时间错误。在双方合同未解除的情况下，一审仅计算至2019年6月30日明显不合常理，至少应计算至双方通过诉讼途径解决租赁合同纠纷之日，即2019年11月1日。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人溆浦帮信万家福辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人溆浦帮信万家福向一审法院起诉请求：1、依法终止原、被告于2013年3月25日签订的《超市租赁合同》；2、由被告承担因第三人主张权利及被告违约造成的经济损失262000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。上诉人帮信投资公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判令解除反诉人与被反诉人签订的《超市租赁合同》；2、请求人民法院判令被反诉人支付房屋租赁金742000元（时间暂计算自2018.8.1-2019.11.1），后续租金待法院判决后再另行计付；3、判令被反诉人支付反诉人滞纳金262620元（按应缴租金的3%计算，暂计算至2019.11.1）；4、判令被反诉人因提前放弃租赁赔偿反诉人792000元：5、判令由被反诉人承担反诉费用。一审法院认定事实：2013年3月25日，帮信投资公司作为甲方与乙方泸溪县依诺商贸有限公司签订《超市租赁合同》，约定：甲方将东至Ａ区（溆浦县镇永乐街122号）房屋边2米，西至过境街东边排屋后，南至维康公司余留的仓库和空坪处，北至永乐街边共计约2000㎡（按实际改建后建筑面积计算）租赁给乙方改建生活超市，租赁期从2013年4月1日-2023年3月31日，租金为前三年300元／㎡，从第四年开始至第十年，每年的租金在前一年的租金基础上按原始租金的8%递增，双方确定自2013年8月1日乙方超市开业时计算租金，以及双方权利义务、违约责任等内容。合同签订后，泸溪县依诺商贸有限公司法定代表人杨志平于2013年10月16日另行注册经营者为杨志平、名称为溆浦帮信万家福的个体工商户，并办理营业执照从事超市经营。溆浦帮信万家福亦承认其实际从合同签订后一直履行泸溪县依诺商贸有限公司与帮信投资公司签订的租赁合同。溆浦帮信万家福与帮信投资公司未签订书面协议或补充协议，双方实际遵照原《超市租赁合同》执行。2013年3月28日，帮信投资公司接收泸溪县依诺商贸有限公司首笔500000元保证金（抵租金）。2013年4月17日，帮信投资公司法定代表人舒小秋以在房租内抵扣租金的名义向杨志平借款50000元。截止2019年2月25日，泸溪县依诺商贸有限公司、溆浦帮信万家福及其经营者杨志平通过给付租金、代付款、借款抵租金、协助履行法院生效判决等方式且经帮信投资公司法定代表人舒小秋认可的已付租金总计3386100元。2016年6月29日泸溪县依诺商贸有限公司注销。2018年6月25日，杨志平、溆浦帮信万家福超市收到溆城拆字［2018］第207号溆浦县城市管理和行政执法局限期拆除违法行为通知书，要求限于2018年7月1日前自行拆除违建临时建（构）筑物，逾期不拆除的，依法强制拆除。2018年6月29日，溆浦帮信万家福向溆浦县城市管理和行政执法局提出书面申请，申请将拆除时间推迟至2018年7月10日。接到限拆通知书后溆浦帮信万家福与帮信投资公司多次沟通协商未果。2019年6月26日，溆浦帮信万家福向低庄镇政府发出书面告知书，明示溆浦帮信万家福于2019年6月30日关门停业。至本案一审法庭辩论终结前，涉案违建物并未被自行拆除或被依法强制拆除。帮信投资公司提交的溆浦县乡（镇）村企业建设工程规划许可证及房屋所有权证载明的位于溆浦县镇腰子垅（永乐街122号）的建筑物及土地大致相当，但该区域在帮信投资公司作为甲方与乙方泸溪县依诺商贸有限公司签订的《超市租赁合同》中为Ａ区，非属合同约定中的租赁场地Ｂ区。帮信投资公司未向法院提交《超市租赁合同》中所涉及的Ｂ区建筑物及土地相关权属材料。一审法院认为：帮信投资公司、泸溪县依诺商贸有限公司、溆浦帮信万家福均为依法登记成立平等民事主体。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中，帮信投资公司与泸溪县依诺商贸有限公司签订《超市租赁合同》，合同签订后溆浦帮信万家福逐渐接替泸溪县依诺商贸有限公司，履行承租付租相关行为。经审查，帮信投资公司并未提交其取得规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。帮信投资公司作为出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案所涉建筑未办理建设工程规划许可证等的相关手续，故该《超市租赁合同》为无效合同。无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，故本诉与反诉中当事人要求解除合同无法律依据，不予支持。依据该解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。溆浦帮信万家福实际占有使用了该区域及建筑物，理应参照合同约定向帮信投资公司支付占有使用费，占有使用费的标准可以参考合同中约定的标准计算。泸溪县依诺商贸有限公司及其承继者溆浦帮信万家福经帮信投资公司法定代表人舒小秋认可的已付租金总计3386100元。从合同约定的溆浦帮信万家福自2013年8月1日超市开业起算租金日期至2019年6月30日溆浦帮信万家福书面告知关门停业，按照原合同中关于租金及计租方法的约定：前三年租金为按实际面积每年300元/㎡，从第四年开始至第十年，每年的租金在前一年的租金基础上按原始租金的8%递增。按照此标准，2013年8月1日-2019年6月30日期间占有使用费用为3826000元（前三年180万元、第四年64.8万元、第五年69.6万元、第六年68.2万），扣除已付租金，溆浦帮信万家福未付费用为439900元。帮信投资公司将未取得规划、建设等相关手续的房屋用于租赁，溆浦帮信万家福承租房屋未尽到审慎义务，故双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。关于溆浦帮信万家福主张的经济损失，该经济损失系其自行估算的，其未提交相应的计算依据，亦未就其损失申请评估，故其主张的损失262000元，不予认可。因合同无效，帮信投资公司主张的滞纳金及违约赔偿损失的请求不予支持。综上，原告溆浦帮信万家福的诉讼请求，不予支持，反诉原告帮信投资公司的反诉请求，予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认溆浦帮信万家福与帮信投资公司之间认可执行的《超市租赁合同》无效；二、帮信万家福于本判决生效后10日内向帮信投资公司支付房屋占有使用费439900元；三、驳回溆浦帮信万家福的诉讼请求；四、驳回帮信投资公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5230元，由溆浦帮信万家福负担；反诉案件受理费10465元，由溆浦帮信万家福负担3949元，由帮信投资公司负担6516元。二审中，上诉人帮信投资公司提交了以下证据：建设规划许可证附件图纸一张，拟证明案涉仓库、厂房、办公楼等建筑不在2013年低庄镇小城镇建设用地规划平面重叠范围内。被上诉人质证认为：图纸是真实的，但规划内的面积很少，用于开万家福超市的土地是临时租赁的，不在规划范围内。本院认为，上诉人帮信投资公司提交的上述证据缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人溆浦帮信万家福未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于案涉《超市租赁合同》的效力问题。根据查明的事实，对于案涉超市建筑物，帮信投资公司并未取得建筑工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得该许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，帮信投资公司与溆浦帮信万家福订立的案涉《超市租赁合同》无效。一审判决对于双方要求终止、解除合同的诉请不予支持于法有据，本院予以支持。双方对于案涉《超市租赁合同》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决对于双方提出的损失赔偿请求均不予支持并无不当，故帮信投资公司提出的案涉《超市租赁合同》有效、溆浦帮信万家福应当赔偿其滞纳金以及其他经济损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋使用费的计算问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。溆浦帮信万家福实际占有使用了案涉超市建筑物，应参照合同约定向帮信投资公司支付占有使用费，占有使用费的标准可以参考合同中约定的标准计算。本案中，帮信投资公司一审中对于溆浦帮信万家福提交的已付租金3386100元的相关凭证并无异议，该已付租金数额应予认定。上诉人提出的一审判决认定溆浦帮信万家福已付租金3386100元错误的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。溆浦帮信万家福于2019年6月30日已书面告知其超市关门停业，且上诉人亦无证据证实溆浦帮信万家福在该日后仍继续经营案涉超市，故一审判决认定案涉房屋占用使用费截止2019年6月30日符合本案的实际，并无不当。经审查，一审判决计算的溆浦帮信万家福应付的房屋占用使用费正确，本院予以确认。上诉人提出的一审判决计算租金截止时间错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，关于案涉租赁房屋的位置，一审判决认定的是帮信投资公司提交的溆浦县乡（镇）村企业建设工程规划许可证及房屋所有权证载明的位于溆浦县镇腰子垅（永乐街122号）的建筑物及土地所涉区域非案涉《超市租赁合同》约定中的租赁场地Ｂ区，即认定案涉超市建筑物位于Ｂ区且未取得建筑工程规划许可证，并非否定帮信投资公司出租给溆浦帮信万家福的房屋非属合同约定的租赁场地Ｂ区，故帮信投资公司提出的一审判决认定案涉租赁房屋位置错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人帮信投资公司的上诉理由依法均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10465元，由上诉人溆浦帮信投资信息管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年九月三日书记员 沈慧娟