广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19027号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区国有资产监督管理局。住所地：广州市荔湾区华贵路81号。负责人：薛军，职务：局长。委托诉讼代理人：单金超，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王瑞松，男，1964年7月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市华丰房产发展有限公司。住所地：广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：林建峰。上诉人广州市荔湾区国有资产监督管理局（下简称荔湾国资局）因与被上诉人王瑞松、广州市华丰房产发展有限公司（下简称华丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。荔湾国资局上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销一审法院（2018）粤0103执506号执行裁定书，停止查封广州市荔湾区人民北路759号1003房的执行行为；3.撤销一审法院（2019）粤0103执恢818号执行裁定书，停止拍卖广州市荔湾区人民北路759号1003房的执行行为；4.本案诉讼费由华丰公司、王瑞松负担。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称《异议和复议规定》）第29条作出认定，明显属于适用法律错误。根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下简称九民纪要）第125条第一款的规定，《异议和复议规定》第29条适用于案外人系商品房消费者，并且商品房消费者向房地产开发企业购买商品房用于居住的情形。本案中，荔湾国资局、广州市荔华房地产开发有限公司（下简称荔华公司），均非该条所规定的商品房消费者，且受让涉案房产是用于解决拆迁及相关历史遗留问题，并非用于居住，因此不应适用该条规定，一审法院适用法律错误。二、根据九民纪要第127条的规定，本案应适用《异议和复议规定》第28条，并且本案符合该条规定情形，具体理由如下：1.在法院查封之前，涉案房产的权属以书面形式转移给荔华公司，荔华公司又以书面形式转移给荔湾国资局。根据一审法院查明的事实，涉案房产在2009年10月11日被查封，而上述两次权属转移的发生时间，一次是在2001年7月5日，华丰公司以董事会决议的形式将涉案房产分配给荔华公司，第二次是在2019年9月30日，荔湾国资局和荔华公司以协议的形式转移上述房产。上述两次转移行为均发生在查封之前，符合上述28条规定。2.荔华公司在法院查封之前已经合法占有涉案房产，并且荔华公司取得涉案房屋已经支付对价。涉案房产位于金门大厦，该项目是由荔华公司与其他股东合作成立项目公司华丰公司所开发的房地产项目，荔华公司负责提供项目用地，并负责拆迁安置，其他股东负责出资，项目建成后各方按比例分配合作收益。1998年，华丰公司作出董事会决议，对收益方式进行调整，由按比例分配调整为荔华公司收取9250万元固定收益。但在前述决议履行过程中，因华丰公司及其他合作方缺乏资金，无法按时向荔华公司支付包干费用。2001年7月5日，华丰公司召开董事会，决定将包括涉案房产在内的5025平方米的金门大厦物业分配给荔华公司作为部分包干费用，也就是说在2001年7月5日涉案房屋已作为合作分成的形式交付给荔华公司，符合在法院查封之前已经合法占有不动产以及已经支付全部价款的情形。3.涉案房产应属荔华公司所有，未过户登记至荔华公司名下，有着合理的客观理由，并非是荔湾国资局或荔华公司自身原因所导致。金门大厦项目于1999年基本完成土建工程，但因2142平方米共36户未完成拆迁，至今未通过规划验收，无法按正常手续办理房产证，因管理不善及公司内部矛盾的原因，该项目多次烂尾。2008年广州市出台《关于解决我市历史遗留的办理房产证问题的若干意见》，之后不久，金门大厦被列入解决历史遗留问题范围，目前大部分住宅业主和拆迁户已办理房产证，但包括涉案房产在内的分配给荔华公司的房产，按上述规定仍无法按照正常程序过户登记至荔华公司名下。该房产未过户登记有着合理的理由，并非是荔湾国资局及荔华公司的自身过错导致。综上，特提起本案上诉。王瑞松辩称，我方申请查封的房屋是在登记在华丰公司名下，该房屋的所有权属于华丰公司，所以我方查封的主体正确。本案是执行异议之诉，荔湾国资局并没有拿出足够的证据证明该涉案房屋是荔湾国资局所有，请求法庭予以驳回。华丰公司未发表意见。荔湾国资局于2020年4月7日向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院于2019年10月11日作出的（2018）粤0103执506号执行裁定书即依法停止查封广州市荔湾区人民北路759号1003房的执行行为；2.依法撤销一审法院于2020年1月17日作出的（2019)粤0103执恢818号执行裁定书即依法停止拍卖广州市荔湾区人民北路759号1003房的执行行为。一审法院认定事实：广州市荔湾区人民北路745-771号，长庚中约18-52号，19-55号，大马巷1-21号，2-16号，小马巷1-3号，豆浆巷1-19号，2-22号，园林巷1-7号，2-8号地块土地使用权人为华丰公司。广州市荔湾区人民北路745-775号金门大厦系华丰公司于上述地块上开发之房产。该房产未办理房屋初始登记。2016年1月12日，王瑞松以华丰公司、荔华公司、广州光大南方经济发展公司、和有地产有限公司为被告提起诉讼，请求判决：1.华丰公司向其置换与广州市人民北路金门大厦A601房间地段、同等面积（139平方米）、可办证房屋并配合办证；2.其他被告承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。庭审中，华丰公司明确在金门大厦中已无其他房屋可提供给王瑞松，为此王瑞松明确诉讼请求为要求被告按照案涉房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，并申请对案涉房屋现在的价值进行评估，以评估机构评定价格为补偿依据。王瑞松表示如法院支持其诉讼请求，在华丰公司赔偿后，同意将案涉房屋退还华丰公司。一审法院于2016年10月25日就该案作出（2016）粤0103民初627号民事判决书，判决：1.自本判决发生法律效力之日起十五日内，华丰公司向王瑞松支付赔偿款2780000元；2.自本判决发生法律效力之日起十五日内，王瑞松（含同住人员）迁出广州市人民北路745-775号地段金门大厦第A栋第六层01号，将房屋腾空交还给华丰公司；3.驳回王瑞松的其他诉讼请求。上述判决生效后，华丰公司不履行生效法律文书确定的义务。2018年1月22日，王瑞松依据上述民事判决向一审法院申请执行。后因被执行人物其他可供执行财产，一审法院裁定终结执行程序。查册日期为2020年5月9日的广州市不动产登记查册表中显示：2019年10月11日，依据（2018）粤0103执506号执行裁定查封了华丰公司所有的金门大厦××房（××房）及××房（××房），查封时效自2019年10月11日至2022年10月10日。2019年11月28日，荔湾国资局、荔华公司以华丰公司为被告提起诉讼，请求判令华丰公司按《房屋过户协议书》办理产权登记。该案中，荔华公司（甲方）、华丰公司（乙方）、荔湾国资局（丙方）签订《房屋过户协议书》，约定：1.根据甲方、乙方及乙方其他股东的合作协议、董事会决议，乙方名下九套房产归甲方所有，乙方对此表示认可；等等。又查，该案原告所提供的2001年7月5日的华丰公司《董事会决议》，决议内容包括：将金门大厦2500万元的等值住宅给荔华公司作为部分包干费用；具体方位面积按附图表；其中董事会决议附件《金门大厦属荔华公司房源面积统计表》包括房屋有9层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、B04(115㎡)、D01(115㎡)、D02(105㎡)；10层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、D03(87㎡)；等等。2019年12月19日，本院作出（2019）粤0103民初10200号民事调解书，该调解书协议如下：1.在本调解书生效之日起十日内，华丰公司为荔湾国资局办理广州市荔湾区人民北路759号509房、703房、903房、915房、1003房、1015房、1103房、2010房、2015房共九套房的房地产权证；2.本案受理费50元，由荔湾国资局、荔华公司负担。该案中荔湾国资局、荔华公司、华丰公司均确认2001年7月5日的华丰公司《董事会决议》。2020年1月17日，一审法院以（2019）粤0103执恢818号执行裁定拍卖上述908房、1003房。荔湾国资局提出执行异议，一审法院于2020年3月19日作出（2020）粤0103执异126号裁定，驳回其异议请求。荔湾国资局在庭后补充代理意见中表示案涉房产系为置换金门大厦商铺业主权益以解决相关问题。一审法院认为:案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案是荔湾国资局提起的案外人执行异议之诉，争议的焦点为荔湾国资局是否具有足以排除本院查封的案涉房屋事由。一审法院作分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付合同约定总价款的百分之五十”。本案中，金门大厦项目所在地块用地单位为华丰公司，该项目整体未办理首次登记；荔华公司与华丰公司虽于2001年7月5日的董事会决议将包括案涉房屋在内的等值住宅作为部分包干费用转让给荔华公司，但该协议为内部协议，无法对抗善意第三人，故案涉房产仍系华丰公司名下房产。另，荔华公司、华丰公司与荔湾国资局签订的《房屋过户协议书》虽签订于司法查封之前，但案涉房产对价并未支付且其过户用途亦非居住。因此，荔湾国资局对案涉房屋享有之权利并未具备物权内容，且不能够排除执行，故一审法院不予支持。华丰公司经合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回广州市荔湾区国有资产监督管理局的诉讼请求。本案受理费100元，由广州市荔湾区国有资产监督管理局负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间，荔湾国资局提供如下证据：证据1.房屋租赁协议书（2008年11月签订）；证据2.房屋租赁协议书（2016年5月3日签订）；证据3.房屋租赁协议书（2017年5月3日签订）；证据4.房屋租赁协议书（2018年6月23日签订）；上述四份证据拟证明荔华公司已经占有涉案房产；证据5.《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》（穗府办【2008】7号），证明未能办理产权登记原因不在荔华公司；证据6.报建《建筑审核书》，证明华丰公司有其他财产可供执行。经本院组织质证，王瑞松认为，证据1、5无原件，不予认可；对于证据2-4真实性没有异议，但不能因荔华公司将涉案房屋出租给不确定的自然人就认定该房为荔华公司所有；证据6与本案无关。上述证据所证明的内容对本案事实认定和处理结果并无影响，故本院对上述证据均不予采纳。另查明，二审过程中，王瑞松陈述其债权由来是其在1999年金门大厦开盘时购买了房屋，已经缴纳了95%的房款，但华丰公司一房二卖，且卖给别人的已经办理了抵押，经过近20年仍无法解决，最后无奈提起之前诉讼。荔湾国资局对王瑞松陈述的债权由来表示没有意见。荔湾国资局在二审过程中陈述，2001年7月5日华丰公司作出案涉董事会决议后，荔华公司并未退出华丰公司，该次董事会决议将包括案涉房屋在内的数间房屋分配给荔华公司是合作分成，荔华公司目前仍是华丰公司的股东。对此，王瑞松认为，2001年涉案董事会决议作出时，金门大厦已经发生了80多套房屋的一物二卖问题，荔华公司作为华丰公司的股东对此非常清楚，在华丰公司尚有80多套房屋带来的债权债务没有清偿的情况下，股东通过董事会决议方式四分公司财产，是故意逃避债务的行为，违反相关法律规定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的二审诉辩意见，本案二审争议焦点为，荔湾国资局对涉案物业是否享有足以排除执行的权利。对此，本院认定如下：《异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持…第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，根据荔湾国资局的主张，无论是华丰公司通过2001年7月5日董事会决议将案涉房产分配给荔华公司，还是荔华公司通过载明日期为2019年9月30日的《房屋过户协议书》将荔华公司9套房产约定归荔湾国资局所有，荔华公司和荔湾国资局均非争议房产的“买受人”，因此，荔湾国资局上诉认为一审法院适用《异议和复议规定》第二十九条处理本案是适用法律错误，该主张有理，本院予以采纳，但荔湾国资局同时上诉认为其符合该规定第二十八条情形，如前所述，其并非涉案房产买受人，该上诉主张不能成立，本院不予支持。除了上述规定，荔湾国资局没有其他依据主张其对涉案房屋享有能够对抗执行的权利。此外，华丰公司2001年7月5日作出董事会决议将其开发的房产分配给荔华公司但并未进行相应登记或进行其他公示，在华丰公司存有大量债务尚未清偿的情况下，无论上述所谓的合作分成是否合法，至少不能对抗不知悉上述分配的华丰公司外部的债权人。荔湾国资局以此为由主张一审法院停止相应执行行为，没有依据，本院不予支持。综上所述，荔湾国资局上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人广州市荔湾区国有资产监督管理局负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年九月二十四日书记员  眭 翘苏劲丹