山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初848号 原告（反诉被告）：王洪军，男，汉族，1984年6月15日出生，住荣成市。 委托诉讼代理人：姚洪丽，荣成崖头法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：荣成市港西镇龙家村村民委员会，住所地：荣成市。 法定代表人：龙启进，该村村主任。 委托诉讼代理人：姜军，山东东方未来律师事务所律师 原告（反诉被告）王洪军与被告（反诉原告）荣成市港西镇龙家村村民委员会（以下简称龙家村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王洪军及委托诉讼代理人姚洪丽、龙家村委会委托诉讼代理人姜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洪军向本院提出本诉请求：1.判令龙家村委会赔偿损失1000000元(损失数额以鉴定为准)；2.判令龙家村委会支付自2014年3月8日至给付之日按银行同行业拆借贷款罚息利率计算的利息；3.诉讼费用由龙家村委会承担。诉讼过程中，王洪军对第1、2项诉请曾变更为：1.判令龙家村委会承担违约金1058300元；2.判令龙家村委会退还王洪军多支付的租金184488元。但经本院释明后，王洪军就超出原诉请100万元的部分未按期补交诉讼费。事实和理由：2014年3月7日，王洪军与龙家村委会签订养殖池租赁合同，约定王洪军承包龙家村委会养殖池959亩，承包期五年，自2014年3月7日起至2019年3月8日止，每年租金1058300元，五年共计5291500元，签订合同三十日内一次性付清五年全部租金。王洪军按合同要求一次性付清五年的全部租金，并按合同履行了全部义务。后经双方约定，给前期承包户两个月的采捕期，且需按新的发包价格预先向王洪军缴纳等同期限的租金。但采捕期后有的前期承包户仍拖延交付养殖池，其中2015年6月10日交付98亩，迟延交付416天；2015年9月10日交付133.2亩，迟延交付557天；2015年12月26日交付46亩，迟延交付668天。以上延期一年以上交付的养殖池共计277.2亩，按照双方约定的租金计算标准，应当扣除王洪军租金399122.67元。由于拖延交付的养殖池均是靠近进水排水的水渠边上优质养殖池，用于养殖海参、蟹等优质品种。最终经法院强制执行后龙家村委会才将上述277.2亩养殖池交付王洪军，王洪军的养殖业因此造成很大损失。后王洪军多次与龙家村委会协商包赔损失，龙家村委会均不理睬，只是口头承诺顺延承包期限。但合同到期后龙家村委会又不同意顺延承包期，强行终止了合同。龙家村委会延期交付养殖池的行为已构成违约，根据合同约定，若中途一方违约，应向对方支付未履行合同年份租金总额500%的违约金，据此计算龙家村委会应承担违约金1995613.35元。现王洪军仅按合同租金总额5291500元的20%主张龙家村委会承担违约金1058300元。养殖池按合同约定应交5291500元，扣除双方约定延期二个月的交付，应扣除176865.88元，277.2亩延期交付，应扣除租金399122.67元。故原告应交租金为4715511.45元，而原告实际交付490万元，多支付租金184488.55元。综上，请求法院支持王洪军的诉讼请求。 龙家村委会对本诉请求辩称，一、龙家村委会不存在违约行为，故不存在向王洪军支付违约金的问题。1、合同约定租赁期限自2014年3月7日至2019年3月8日，龙家村委会于2014年3月7日合同签订时已将959亩养殖池交付给王洪军。2、双方于2014年4月5日签订附加条款，约定王洪军自2014年3月7日起在租赁期内给原养殖户2个月期限进行捕捞，原养殖户向王洪军交付等同期限的租金。王洪军在诉状中也认可其给原养殖户2个月的捕捞期，既然约定由原养殖户交付租赁款，后期原养殖户延期交付养殖池就属于原养殖户违约，而非龙家村委会违约。3、王洪军于2014年4月15日与转租户张丰广签订转租合同，合同中王洪军承认已于2014年3月7日取得涉案959亩养殖池的租赁权。二、王洪军计算的违约金不符合合同约定。租赁合同中约定若中途一方违约，应向对方支付未履行合同年份租赁总额500%的违约金。这里的500%实际上是笔误，应是50%。而且我方认为合同约定违约金50%仍过高，王洪军在向第三人转租合同中约定的违约金是20%。故请求法院驳回王洪军关于违约金的诉请。如果认定龙家村委会存在违约情形的话，则龙家村委会认为以逾期交付养殖池对应租金的20%计算为宜。 龙家村委会向本院提出反诉请求：1.判令王洪军支付所欠租金90万元及逾期利息；2.判令王洪军赔偿逾期交付养殖池损失173940元；3.王洪军承担反诉费。事实和理由：养殖池租赁合同签订后，王洪军于2014年3月21日交付租金100万元，于4月8日交付租金150万元，于4月29日交付租金130万元，于7月13日交付租金20万元。王洪军未按照合同约定在30日内一次性向我方交清五年的全部租金5291500元，根据合同我方有权没收所有叫桩资格费90万元。扣除王洪军因邵志军等人占用部分养殖池期间未交租金391500元，王洪军至今仍欠我方租金90万元。2019年3月8日租赁合同期满后，王洪军未按期交付养殖池，我方于2019年5月8日才收回养殖池，5月17日得以对外重新发包。王洪军逾期交付养殖池，应当承担违约责任。综上，请求法院支持我方的反诉请求。 王洪军对反诉请求辩称，龙家村委会要求王洪军支付所欠租金90万元及逾期利息没有事实根据。一、王洪军之所以未在30日内一次性向龙家村委会交清五年全部租金，是因为龙家村委会违约在先，即未按约定于2014年3月7日向我方交付全部养殖池。虽然王洪军延期交付租金，但龙家村委会一直未收回养殖池重新发包，由此可以说明王洪军延期交付租金是经龙家村委会同意的，故王洪军并未违约。因此龙家村委会主张没收所有叫桩资格费90万元没有任何依据。二、2014年4月5日，双方再次签订养殖池合同附加条款，约定延期二个月的采捕期，但龙家村委会需预先向王洪军缴纳等同期限的合同款即176865.88元，而龙家村委会并未缴纳，再次违约。三、虽然前期承包户邵志军等人延期交付养殖池277.2亩，但本案双方当事人至今并未就该问题的处理达成协议，王洪军要求延长承包期或包赔损失，龙家村委会均不同意。而且王洪军在本诉理由中已经计算中龙家村委会事实上还应向王洪军退还多支付租金184488.55元。综上，请求法院驳回龙家村委会的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年3月7日，龙家村委会（甲方）与王洪军（乙方）签订《养殖池租赁合同》，主要约定乙方遵照甲方《北海参池虾池叫桩规定》以公开招标方式中标，甲方将龙家村北小海区域的养殖池，以原承包养殖池面积总计959亩，出租给乙方从事养殖经营；租赁期限共五年，自2014年3月7日起至2019年3月8日止；每年租金1058300元，五年租金共计5291500元，乙方应在中标日即2014年3月7日起30日内一次性向甲方交清五年全部租金，否则视为违约，没收所有叫桩资格费，甲方将重新进行发包；租赁期间未经甲方同意不得将租赁的养殖池转租他人，不得随意改变养殖池原有状态，不得在堤坝上乱搭乱建；除国家和政府征用不属于违约外，甲乙双方任何一方不得擅自终止合同，若中途一方违约应向对方支付未履行合同年份租金总额的500%的违约金，如因甲方违约，还应退还未履行合同年份已交的租金。 参加涉案养殖池招标时，王洪军于2014年3月5日向龙家村委会交纳了叫桩资格费90万元，双方约定合同签订后该款转为租金。合同签订后，王洪军于2014年3月21日交付租金100万元，于4月8日交付租金150万元，于4月29日交付租金130万元，于2016年7月13日交付租金20万元。上述款项王洪军均交至荣成市农村财务管理服务中心设立的对公账户，再由龙家村委会持王洪军汇款凭证到港西镇经管站办理收款结算手续，上述交款日期均为龙家村委会持王洪军汇款凭证到经管站办理结算手续的时间。其中最后一笔20万元结算时间之所以显示为2014年7月13日，经法庭落实龙家村委会龙会计，其称：该笔款项应该也是2014年实际汇款的，但具体哪天不清楚，由于王洪军一直找不到该笔汇款凭证，故经管站一直无法为龙家村委会办理结算手续。直到2016年7月13日，经多方协商后，经管站才为龙家村委会出具了结算单据，龙会计入账时也在该结算单据上备注“2014年转托管中心账户，因交易单据不全没有收到村账户里，经相应手续转入村账户”。 上述租赁合同签订后，龙家村委会（甲方）与王洪军（乙方）又于2014年4月5日再次签署了《养殖池租赁合同附加条款》，约定：“一、因乙方申请，双方协商同意乙方将租赁的养殖池由乙方转租他人经营，但不得违背原合同的其他条款，也不能改变原甲乙双方的租赁关系；二、本照人性化管理考虑，对原业主还没有采捕的养殖物资自3月7日起，在乙方租赁期内最多拿出二个月进行采捕，但应按新的发包价格预先向新业主交纳等同期限的合同款。以上附加条款与原合同有同等法律效力。”此后，王洪军对正常交付的养殖池基本均转租经营。其中张丰广于2014年4月15日与王洪军签订养殖池转租合同，合同中载明“甲方（王洪军）以投标方式取得了龙家村北海959亩参池、虾池的租赁使用权”，转租双方合意将其中位于东区四号的养殖池67亩转租给张丰广经营；转租期限至2019年3月6日，租金每亩每年1400元，五年合计469000元，租期第一年前两个月租金按王洪军与龙家村委会签订的租金数额向王洪军交纳；张丰广应在转租合同签订之日起3日内一次性向王洪军交清五年租金，否则视为违约，王洪军有权收回转租养殖池，张丰广还应向王洪军支付总租金数额20%的违约金；若王洪军无故终止合同，除应退还张丰广未履行合同年限的租金外，还应按上述租金数额支付给张丰广作为违约金；若张丰广无故终止合同，除已交租金不予退还外，张丰广还应向王洪军支付二年租金作为违约金。 除上述转租给张丰广等人经营外，涉案959亩养殖池中还有部分养殖池仍由邵志军、杨海龙等原养殖户占有使用，该部分原养殖户既未按龙家村委会要求腾空交还养殖池，又未与王洪军达成转租合意。2014年6月25日，龙家村委会分别对占用涉案养殖池的原养殖户邵志军、邹天鹏、张敏、林君、龙新永提起诉讼，要求该部分原养殖户向其返还养殖池，并支付合同届满后占用养殖池期间的使用费。上述案件经审理查实，邵志军、邹天鹏、张敏、林君、龙新永所占用养殖池均于2014年3月2日合同到期。本院经审理后支持了龙家村委会的诉讼请求，判令邵志军等原养殖户支付自2014年3月3日起一年的养殖池占用使用费。一审判决作出后，林君、张敏未提出上诉。邵志军、邹天鹏、龙新永不服提出上诉。威海市中级人民法院均于2015年作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。 2015年3月16日，龙家村委会向本院申请强制执行原养殖户张敏占用的五至六号共20亩养殖池、林君占用的东区七号78亩养殖池。2015年7月6日，龙家村委会向本院申请强制执行原养殖户杨海龙占用的东区一号66亩养殖池、邵志军占用的东区五号92亩（分南北各46亩）养殖池、邹天鹏占用的三至四号共21.2亩养殖池。经本院执行，张敏、林君于2015年6月10日分别将各自占用的养殖池正式交还龙家村委会，龙家村委会于当日即将该部分养殖池共98亩交付王洪军。杨海龙、邵志军、邹天鹏于2015年9月10日分别将各自占用的养殖池正式交还龙家村委会，其中邵志军交还的养殖池为北面46亩养殖池，龙家村委会于当日即将该部分养殖池共133.2亩交付王洪军。邵志军于2015年12月26日将其占用的南面46亩养殖池正式交还龙家村委会，龙家村委会于当日即将该46亩养殖池交付王洪军。孙杰代王洪军每次均为龙家村委会出具了虾池交付证明。以上龙家村委会经申请执行共计向王洪军交付277.2亩养殖池。此后，王洪军得以对承租的全部涉案养殖池控制使用。 2019年5月17日，龙家村委会将王洪军承租期满收回的涉案养殖池再次对外重新发包给曲升军、李志刚等人。 在本案审理过程中，王洪军申请对龙家村委会延期交付277.2亩养殖池造成的经济收入损失进行鉴定。本院依法委托山东省方盛价格询证有限责任公司进行鉴定。在鉴定过程中，因原告又自行决定撤回鉴定申请，故山东省方盛价格询证有限责任公司于2020年6月16日退回本案鉴定卷宗。 对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 合同到期后，王洪军是否存在逾期返还涉案959亩养殖池的问题？龙家村委会主张王洪军在承租期满后未按时返还涉案养殖池，并以此为由要求王洪军赔偿逾期交付养殖池损失173940元。对此王洪军不予认可，并主张其因龙家村委会延期交付277.2亩养殖池造成损失，本想续租减少损失，但对方不同意，故其在合同到期后即交付了养殖池。龙家村委会就其主张的逾期交付事实，向本院提交了其于2019年5月17日重新发包所签合同为证。对此本院认为，根据谁主张谁举证的诉讼规则，龙家村委会反诉主张王洪军在合同到期时存在逾期交付情形，在王洪军不予认可的情况下，其应当对此承担举证责任。而龙家村委会仅以其收回养殖池后重新发包所签合同为证，该合同无法证实逾期交付与重新发包之间存在直接因果关系，故龙家村委会就其主张提供的证据无法形成有效完整的证据链，显然证据不足，本院无法采信其提出的合同到期后王洪军逾期交付养殖池之主张。 另查实，经强制执行从原养殖户处取回的277.2亩养殖池中，扣除附加条款约定的自合同签订后给予2个月的采捕期后，2015年6月10日交付的98亩延期399天，2015年9月10日交付的133.2亩延期491天，2015年12月26日交付的46亩延期598天，经折算延期交付期间租金数额为399122.67元【1058300元÷959亩÷365天×（399天×98亩+491天×133.2亩+598天×46亩）】。庭审中，龙家村委会认为王洪军欠缴租金391500元与延期交付期间折算的租金数额相当，故其主张当时双方均默认277.2亩养殖池延期交付问题以取消租金处理即可，以后不再追究。对此王洪军未予认可，龙家村委会也未举证证实其主张。 本院认为，龙家村委会与王洪军于2014年3月7日签订《养殖池租赁合同》,该合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律强制性规定，亦不违背被公序良俗,应为合法有效,双方均按合同约定享有权利与履行义务。 按照上述合同约定，龙家村委会应当将约定的涉案959亩养殖池一次性交予王洪军，同时王洪军应于合同签订之日起30日内一次性缴清承租五年的全部租金。租赁合同关系中，承租人占有、使用、收益租赁物是租赁的本质所在。承租人租赁目的的实现，有赖于出租人依约交付租赁物，并随时保持租赁物适合于承租人使用与收益的状态。租赁关系这一特征表明出租人交付租赁物是主给付义务，与承租人支付租金的义务形成对价关系，因而承租人享有同时履行抗辩权与先履行抗辩权[参见2020年版最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编《中华人民共和国民法典合同边理解与适用[三]》1445页]。故本案中双方当事人之间于租赁期起始日签订租赁合同，在没有相反证据或者双方对养殖池交付时间另有约定的情况下，应当认定出租方龙家村委会应当于合同签订之日立即向承租方王洪军交付涉案959亩养殖池。庭审中龙家村委会以在王洪军与张丰广等案外人所签转租合同中载明“甲方（王洪军）取得了龙家村北海959亩参池、虾池的租赁使用权”为由，辩称该表述可以证实王洪军自认其已经实际占有使用涉案959亩养殖池。关于该问题，一方面从查明的事实看，养殖池租赁合同签订后，龙家村委会仍以自己的名义对邵志军等拒不交还养殖池的部分原养殖户提起诉讼，经两审胜诉后通过申请执行才向王洪军正式交付了涉案959亩中的277.2亩养殖池。在没有证据证实王洪军一方与原养殖户占用养殖池之间存在因果关系的情况下，应当认定龙家村委会在合同签订后事实上未按约定将该277.2亩养殖池交付王洪军。另一方面，王洪军在与张丰广等人所签转租合同中对涉案959亩养殖池表述为“取得租赁使用权”，该表述系基于王洪军因与龙家村委会签订养殖池租赁合同而对养殖池依法享有的承租权利。虽然王洪军得以占有部分养殖池，但该占有事实不能等同于对涉案959亩养殖池的全部占有，尤其本案中还明确存在277.2亩养殖池因原养殖户拖延占有而延期一年多才交付王洪军的客观事实。况且，权利享有不等于权利实现，王洪军对涉案959亩养殖池享有承租权，并不代表其对959亩养殖池客观实现了租赁使用权。据此，龙家村委会就此所做之抗辩，理由不当，本院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，结合龙家村委会对拒不交付养殖池的邵志军等原养殖户的诉讼结果，可以认定龙家村委会因第三人邵志军等原养殖户的原因造成延期交付277.2亩养殖池，应当向王洪军承担违约责任。 对于违约金数额，原告主张按照养殖池租赁合同中关于“若中途一方违约应向对方支付未履行合同年份租金总额500%的违约金”的约定计算索要违约金1058300元，但从合同约定文义和体系解释看，双方对该违约条款实际设定了适用前提即合同一方擅自终止合同。但本案中涉案租赁合同得以按期履行完毕，双方当事人均未中途终止合同，仅系龙家村委会存在迟延交付养殖池的违约情形，故该违约条款并不适用本案违约情形。当然，龙家村委会违约事实明显，虽然双方未就迟延交付问题约定违约责任承担方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，龙家村委会仍应就王洪军因277.2亩养殖池迟延交付造成的损失承担违约赔偿责任。因原告在鉴定277.2亩养殖池延期交付造成经济损失过程中自行决定撤回鉴定申请，故本案无法参照养殖池经营收入损失确定违约金数额。但从双方所签附加条款可知，龙家村委会同意王洪军转租养殖池，换言之，王洪军对277.2亩养殖池的转租收益属于龙家村委会应当预见到的因违约可能造成的损失。故结合王洪军与张丰广所签转租合同中约定租金按1400元/亩/年计算的情况，本院酌定涉案违约金数额为107222元【（1400元÷365天-1058300元÷959亩÷365天）×（98亩×399天+133.2亩×491天+46亩×598天）】。 对于王洪军要求龙家村委会返还多付租金的问题，从养殖池租赁合同附加条款看，王洪军与龙家村委会在附加条款中约定给予原养殖户采捕期2个月，同时约定“按新的发包价格预先向新业主（王洪军）交纳等同期限的合同款”。该约定明确了王洪军对涉案养殖池的采捕期享有租金收益权。但庭审中对该约定中关于采捕期内租金交付主体的问题，双方当事人存在争议。王洪军认为按约定应由龙家村委会向其支付采捕期租金，龙家村委会则认为采捕期养殖池由原养殖户使用，合同约定的本意是让原养殖户向王洪军交付。对此本院认为，从查明的事实看，王洪军承租涉案959亩养殖池后，除迟延交付的277.2亩外，其余正常承租的养殖池基本均对外转租经营，且转租时亦与原养殖户约定租期前两个月租金按涉案养殖池租赁合同标准向王洪军交纳。由此可知，除延期交付277.2亩养殖池外，王洪军已与转租的原养殖户就转租养殖池采捕期租金支付问题达成了合意。该合意表现可以证实双方在附加条款中关于采捕期租金的约定本意应为转租养殖户向王洪军交纳采捕期租金。当然该合意涉及处分原养殖户的权利，在原养殖户未予追认的情况下，原则上对原养殖户不产生法律效力，仅应在王洪军与龙家村委会内部生效。但现王洪军已与转租养殖户达成了支付采捕期租金的约定，根据合同相对性，王洪军对除延期交付277.2亩养殖池以外的转租养殖池则无权再向龙家村委会主张采捕期租金。对于延期交付277.2亩养殖池采捕期租金的问题，从龙家村委会起诉邵志军等原养殖户的生效判决看，在本案成诉前，龙家村委会先行胜诉取得的该277.2亩养殖池合同届满后即自2014年3月2日起一年的占有使用费，且该期间包含了争议的采捕期。但从本案租赁合同的签署以及租金支付情况看，龙家村委会在原租赁合同期满不久即于2014年3月7日将被占用养殖池承租给了王洪军并实际取得了租金。质言之，龙家村委会对被占用277.2亩养殖池实际收取了两次租赁费用。参照一物二卖的处理原则，结合考虑被占用期间该部分养殖池实际由邵志军等原养殖户占有使用，且生效判决已认定原养殖户应向龙家村委会支付占用使用费，根据不当得利返还以及公平原则，本院酌定应以龙家村委会向王洪军返还该277.2亩养殖池采捕期租金50285元（1058300元÷959亩÷365天×60天×277.2亩）为宜。 反观王洪军对所负合同主要义务即租金支付义务的履行情况，结合龙家村委会提交的结算、记账材料以及龙会计的调查陈述可知，按照经管站出具结算单据记载，在合同约定的交款期限内，王洪军已交租金为340万元，该数额超过了约定租金总额的64%。对于龙家村委会主张的2014年4月29日租金130万元、2016年7月13日租金20万元，因该日期均为经管站出具结算单据的日期，故无法证实王洪军实际交款日期晚于约定期限。而且即使晚于约定期限，根据上述分析，王洪军作为承租方，在出租方龙家村委会未履行交付全部租赁物的情况下，其有权享有先履行抗辩权以及同时履行抗辩权。而从事实上看，王洪军不但未以上述抗辩权对抗龙家村委会，还在约定期限内支付了大部分租金。虽有少许租金存在迟延，但数额较大的130万元租金仅晚于约定期限约20日，数额较小的20万元租金亦于2014年实际交纳。而且从数额上看，单纯扣除277.2亩养殖池被占用期间的租金后，王洪军已实际交纳的490万元租金亦多于合同签订后得以正常使用的养殖池租金。故在合同签订后仍需给予原养殖户2个月采捕期，甚至部分原养殖户占有养殖池277.2亩长达一年多仍拒不交付的情况下，比较而言，王洪军的迟延程度以及后果均远小于龙家村委会。据此，根据公平及诚信原则，不宜认定王洪军在合同履行过程中存在违约情形。综上，龙家村委会以王洪军迟延支付租金构成违约为由主张的反诉请求，理由不当，本院不予支持。 综上，王洪军之本诉请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十六条、第六十七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、荣成市港西镇龙家村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付王洪军违约赔偿金107222元； 二、荣成市港西镇龙家村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还王洪军多收租金50285元； 三、驳回王洪军的其他本诉请求； 四、驳回荣成市港西镇龙家村村民委员会的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13800元，减半收取计6900元，由王洪军负担5175元，荣成市港西镇龙家村村民委员会负担1725元；反诉案件受理费7233元，由荣成市港西镇龙家村村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  慈方铭 二〇二〇年九月九日 书记员  连丽娟