黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初1342号原告：聂晶，女，1984年4月1日出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人：彭岩，系黑龙江四维律师事务所律师。被告：林甸盛泰房地产开发有限责任公司。住所地：黑龙江省大庆市林甸县林甸镇大祁街南四段路东（东南街）。统一社会信用代码：9123062355130107x0。法定代表人：李香，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈列（该公司经理），女，1980年7月25日出生，汉族，住林甸县。原告聂晶诉被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月16日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告聂晶及委托诉讼代理人彭岩、被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人陈列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂晶向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告对林甸县丽水华庭小区13号15号沿街商服南数1号门享有所有权。2.请求判令被告继续履行合同义务。3.请求判令被告支付延期办证违约金，自2014年2月2日开始，至实际办证过户完毕之日止，暂计170103.00元（自2014年2月2日至2020年8月19日）。4.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告与被告于2013年11月2日签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的丽水华庭小区16号楼沿街商服19号门商服出售给原告，房屋价款为511599.00元，合同内书写价款为358484.00元，原告发现合同体现价款与实际房款不一致后，找到被告公司售楼处要求更正，因被告公司公章不在，因此被告公司财务又给原告出具了一张153115.00元的收据，收据上面写有收款单位被告公司名称和收款人被告公司出纳员苏伟签名，但没有盖被告公司公章。合同签订后，原告如约支付价款511599.00元，当日被告指定某处商服即为原告所购买的商铺，实际为13号15号楼沿街商服南数1号门。被告告知因为暂时不具备办理产权证条件，待具备条件时再办理产权手续。原告入住该商服房屋后，基于对被告的信任，一直以为所占有的商服为16号楼沿街商服19号商铺，并缴纳物业费、采暖费等，开具的收据均为16号楼沿街商服19号商服，后原告到房产登记部门查询才被告知，2011年11月28日出售给原告的商服实际登记地址为丽水华庭13号15号楼沿街商服南数1号2号3号商铺。原告所购买的商服已于2013年实际占有，原告已使用多年，可以确认原告对该房屋享有所有权，被告迟迟不给原告办理过户登记手续，导致原告合法权益受到损害。根据商品房买卖合同司法解释第18条，自合同订立后90日内，应当为原告办理过户登记手续，被告逾期未办理，应当承担违约金，违约金数额以购房款511599.00元为基数，自2014年2月2日至2019年8月19日，按照同期银行贷款利率计算违约金为149639.9元，自2019年8月20日至2020年8月19日止，按同期银行贷款市场报价利率平均值4%计算违约金20464.00元，以上违约金合计170103.00元。具体为从2014年2月2日到2019年8月19日按照人民银行5年以上同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日到2020年8月19日按照5年期贷款市场报价利率计算利息，利息合计为176,516.58元。但按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，逾期贷款利率应当在贷款利率水平上加收30％-50％，故开发商林甸盛泰房地产开发有限责任公司应当承担的逾期贷款利息应当在229,471.55元至264,774.86元之间。而原告仅请求了违约金17,0103元，故应受法律保护。原告购买商铺后多次找被告要求办理过户手续，被告不予配合，无奈原告诉至法院，请求法院予以支持。被告盛泰公司辩称：我公司承认与原告聂晶于2013年11月2日签订商品房买卖合同，卖给聂晶的商服是我公司开发的丽水华庭小区16号楼沿街商服19号门，但是在房产部门后期测绘确定的该房屋坐落为丽水华庭小区13号15号楼沿街商服南数1号门，与交付给原告的房屋是一处房屋，不存在交付错误，只是我公司之前建设该楼的时候自己登记的楼号与房产部门正规测绘的楼号不一致。原告购买该处商服楼时该商服楼已建设完毕，原、被告签订商品房买卖合同时，原告向被告公司交付了购房款511599.00元，被告公司将该处商服交付原告，原告随即入住经营管理至今。原告诉讼请求要求对所购买的被告公司向其出售的丽水华庭小区13号15号沿街商服南数1号门享有所有权及请求判令被告继续履行合同义务，也就是原告的第一项、第二项诉讼请求，被告公司无异议，同意归原告所有。第三项诉讼请求根据被告公司现状，暂时办理不了不动产房屋登记证，违约金和诉讼费的问题，我公司现在确实也没有履行能力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份（与原件核对一致，原件经质证后由原告收回）、购房款收据复印件二张（出具时间分别为2013年11月2日、2013年11月3日，与原件核对一致，原件经质证后由原告收回）、2017年3月28日林甸龙海物业有限责任公司出具的收据二张和林甸林海物业管理有限责任公司收据二张（出具时间分别为2018年9月13日、2019年9月29日）、孟繁技个体工商户开业登记申请书一张(复印件加盖出具单位林甸县市场监督管理局印章)、孟繁技与原告签订的租房合同两张（签订时间分别为2017年3月21日、2018年2月28日）、2017年3月5日原告向孟繁技出具的收取租房押金收据一张、在林甸县房产管理处复制的房产登记表一份（复印件加盖出具单位印章）、房屋交易估价表一份（复印件加盖出具单位印章）、房屋测绘技术报告书一份（复印件加盖出具单位印章）、2018年12月19日林甸县双汇房地产测绘有限责任公司情况说明原件一份。本院对上述证据进行认证，予以确认并在卷佐证。本案在审理过程中，被告方未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告聂晶与被告盛泰公司于2013年11月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告公司将其开发的丽水华庭小区16号楼沿街商服19号门建筑面积60.76平方米商服楼一处出售给原告，合同体现价款为358484.00元，原告实际向被告公司交付购房款为511599.00元，原告于合同签订当日向被告公司交付购房款358484.00元，于次日向被告公司又交付购房款153115.00元，上述购楼款均由被告公司财务人员收取，并向原告出具收款收据。合同签订后，被告公司即将原告购买的16号楼沿街商服19号门交付给原告，原告对该商服楼一直经营使用至今，期间曾向案外人孟繁技出租用于经营林甸县鲜派超市，原告经营使用该房屋期间的物业费及取暖费等费用也均由原告或承租人承担，后经原告到林甸县房地产管理部门核实，被告公司向原告交付的房屋按照房地产测绘部门确定的坐落实际为丽水华庭小区13号15号楼沿街商服南数1号门（第一间商服）。被告公司对向原告交付的房屋《商品房买卖合同》体现的房号与房地产测绘部门确定的坐落不一致解释为，被告公司开发建设该楼的时候自己登记的楼号与后期房地产部门正规测绘的楼号不一致，卖给原告聂晶的丽水华庭小区16号楼沿街商服19号门与房产部门后期测绘确定的丽水华庭小区13号15号楼沿街商服南数1号门是一处房屋，不存在交付错误，案涉该处房屋已交付给原告。被告盛泰公司对原告的第一项、第二项诉讼请求并无异议，也同意案涉房屋归原告所有，但因被告公司的原因及现状，一直无法为原告办理产权过户手续。现原告以所购买的案涉房屋于2013年购买后占有使用至今，可以确认原告对该房屋享有所有权，被告迟迟不配合原告办理房屋过户登记手续，导致原告合法权益受到损害，故诉讼至法院，请求判令原告对其购买的林甸县丽水华庭小区13号15号沿街商服南数1号门享有所有权；请求判令被告继续履行合同义务；请求判令被告支付延期办证违约金；请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。本院认为，原告聂晶与被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故该《商品房买卖合同》合法有效，对当事人双方具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未体现签订日期，但庭审过程中原、被告均认可于2013年11月2日签订该合同，被告向原告出具的购房款收据也体现交款日期为2013年11月2日，故本院认定上述买卖合同签订日期为2013年11月2日。原告于签订《商品房买卖合同》同时向被告盛泰公司交付购房款358484.00元，于次日向被告公司又交付购房款153115.00元，共计交付购房款511599.00元，被告盛泰公司随即将原告方购买的16号楼沿街商服19号门交付给原告，原告对该商服楼一直经营使用至今。虽然被告公司向原告交付的该处案涉房屋《商品房买卖合同》体现的房号与房地产测绘部门确定的房屋坐落丽水华庭小区13号15号沿街商服南数1号门不一致，但经庭审过程中本院对原、被告双方调查核实及对原告提供的被告公司无异议的能够证实案涉房屋坐落的相关证据进行核实，可以确认房地产测绘部门确定的坐落为丽水华庭小区13号15号楼沿街商服南数1号门（第一间商服）与被告公司向原告出售的丽水华庭小区16号楼沿街商服19号门是同一套房屋，上述称谓不一致并未影响原、被告之间《商品房买卖合同》的履行，对案涉房屋本院以房地产测绘部门确定的坐落为准。现原告诉请要求对案涉房屋享有所有权，并要求被告公司继续履行合同义务，被告公司认可已向原告出售的该处房屋归原告所有及履行合同义务，故对原告的该部分诉讼请求，本院应予支持。对于原告向被告盛泰公司要求给付延期办证违约金的诉讼请求，根据庭审过程中原告向法庭提交的林甸县房地产管理处出具的房产登记表、房屋交易估价表、林甸县双汇房地产测绘有限公司房屋测绘技术报告书及被告公司自认，包括该案涉丽水华庭小区13号15号楼沿街商服南数1号门在内的1号2号3号门建筑面积共531.38平方米已于2011年即已建设完工，并于2011年12月28日在林甸县房地产管理部门办理权属登记，产权人为被告盛泰公司。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条为关于产权登记的约定的格式化文本，该条款体现内容应为“出卖人应当在商品房交付使用后若干日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列出卖人承担违约责任的方式处理”，该条款是对被告公司不能按照规定期限配合原告办理房地产权属证书如何承担违约责任的约定，但被告公司并未就该条款的具体内容与原告进行约定，该《商品房买卖合同》的内容均为被告公司提供的格式性条款，被告公司在该合同中对自身不利的条款未与原告明确约定且合同中未体现被告公司已向原告充分释明该条款后原告自愿放弃索赔权利，被告公司的行为属于规避自身责任。根据庭审查明的事实，被告盛泰公司已具备自向原告出售该房屋即能够配合原告办理房地产权属证书的条件，但被告公司至今未配合原告办理产权登记手续，且被告公司对原告所述在双方签订房屋买卖合同后即向原告告知“因为暂时不具备产权证办理条件，待具备条件时再办理产权手续”的内容并未提出任何异议，现又提出已将案涉房屋向银行办理抵押贷款故无法配合原告办理房地产权属证书，但并未向本院提交任何证据证明其主张，应属对原告存在欺诈及不履行合同义务行为，被告公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故因合同未约定迟延办证违约金标准，违约金可按照原告已付购房款总额511599.00元为基数，采纳原告在庭审中的主张，按照中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本案违约金系逐年产生，未形成固定的违约期限，故违约金应按照一年期贷款利率标准计算，而非原告主张的五年以上贷款利率标准计算，中国人民银行一年期贷款利率标准为年4.35%，经计算，2014年2月2日至2019年8月19日期间被告盛泰公司向原告聂晶支付违约金标准为每日60.97元（511599.00元×每年4.35%÷365日），期间共计2024日，违约金为123403.28元（60.97元/日×2024日）；2019年8月20日至2020年8月19日期间全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期贷款利率本院按年3.85%确定，经计算，2019年8月20日至2020年8月19日期间被告盛泰公司向原告支付违约金标准为每日53.96元（511599.00元×每年3.85%÷365日），期间共计366日，违约金为19749.36元（53.96元×366日）；对于原告主张的自2020年8月20日起至被告公司实际为其办理案涉房屋过户完毕之日止期间的逾期办理房屋产权证违约金，应以已付购房款总额511599.00元为基数，自2020年8月20日起至被告盛泰公司为原告实际办理房屋产权登记提交资料之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、位于林甸县丽水华庭小区13号15号楼沿街商服南数1号门（第一间商服，建筑面积60.76平方米）房屋归原告聂晶所有，被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司继续履行与原告签订《商品房买卖合同》中的相应义务。二、待本判决发生法律效力之日起，被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司立即赔偿原告聂晶2014年2月2日至2019年8月19日期间逾期办理房屋产权证违约金123403.28元、赔偿原告聂晶2019年8月20日至2020年8月19日期间违约金19749.36元，以上违约金共计143152.64元。三、待本判决发生法律效力之日起，被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司立即赔偿原告聂晶以已付购房款总额511599.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年8月20日起至被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司为原告实际办理房屋产权登记提交所需全部资料之日止的逾期办理房屋产权证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10617.00元，财产保全费5000.00元，合计15617.00元，由被告林甸盛泰房地产开发有限责任公司负担15347.00元，原告聂晶自行负担270.00元。原告聂晶预交案件受理费15609.00元、财产保全费5000.00元，扣除由原、被告承担部分，退还原告聂晶4992.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  冯石亮人民陪审员  刘 坤人民陪审员  冯小雪二〇二〇年九月二十一日书 记 员  刘美廷附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。