大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初3996号原告（反诉被告）：大连一方物业管理有限公司，住所地大连沙河口区星海广场C2区6号1单元1层1号。统一社会信用码：91210204760757583E法定代表人：于志强，系公司董事长。委托诉讼代理人：李丹，系辽宁合美源律师事务所律师。被告（反诉原告）：李强，男，汉族，1980年3月7日出生，住辽宁省大连经济技术开发区。被告（反诉原告）：任兵，女，汉族，1979年10月9日出生，户籍黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住大连经济技术开发区。原告大连一方物业管理有限公司诉被告李强、任兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼，被告李强、任兵到庭应诉，被告李强、任兵提起反诉，本案合并审理，现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、判令被告支付自2016年1月1日起至2020年12月30日期间物业服务费46299元及利息（自2016年1月1日至2020年4月30日为118090.229元，具体金额计算至判决前一日），合计164389.229元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日，原告与被告双方签订了《大连一方天鹅湖项目前期临时管理规约》，原告为被告提供物业服务，物业服务费标准为每月每平方米3.9元，被告所有的A25幢1层1号别墅产权登记建筑面积197.86平方米。被告入住后，以房屋存在质量问题为由，长期拖欠物业服务费。原告认为，被告享受物业管理服务，即应按照《大连一方天鹅湖项目前期临时管理规约》的约定按期支付物业服务费。本案中，被告一方面长期无故拖欠物业服务费，一方面又主张原告提供全面物业服务，甚至向原告主张赔偿责任，获得赔偿金，这种只享受权利不承担义务的行为，没有法律依据。故原告起诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费，以维护原告的合法权益。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先我们不是无故拖欠物业费，2015年开始原告服务中给我们房产造成了多处损害，拖延至今没有修复或赔偿给我们修复所需的费用，并且原告以往的物业服务质量明显不符合合同约定和相关行业规定，因此我们暂时没有缴纳物业费，其责任在原告，因2016年物业服务失责给我们造成严重财产损失，原告也没有跟我们催缴过物业费，2018年8月原告两物业经理来我家查看，由于原告服务过失，造成的几处房屋损害，我向原告物业经理反映以往四年物业服务质量存在的各种问题，原告修复之前服务中给我房产造成的二次损害，并主动向其提出由于物业的上述过失，能否减免物业费，并且尽快维修补救，物业经理也认同了物业以往服务的失责，承诺整改并在年内给我们修复房屋，当面表示收取我们物业费有愧，并且表示向集团领导请示减免物业费，但至今未给我们回复，没有整改物业服务，也没有修复房屋损害处，根据合同法第66条至68条及第119条的规定，原告服务质量违约，并且丧失商业信誉在先，我们有权行使抗辩权，暂时拒交物业费，防止损失扩大。另外，根据民法通则第135条向人民法院请求保护民事权力的诉讼时效期限为2年，原告的诉讼请求是从2016年1月1日至2020年12月30日的物业费和利息，已经超过诉讼时效的法律规定，法院不应予以支持。其次，我们因原告服务失责，给我们造成财产损失，将其诉讼至金州区法院，案号为（2018）辽0213民初1866号，法院判决意见是一方物业服务公司承担责任，涉及到物业费这部分的诉讼请求因不属于同一法律关系，建议另诉，因此我们2019年10月又再次起诉，案号为（2020）辽0213民初1281号，正在审理中，我们也在等待法院的判决意见。综上，原告服务违规，合同违法，拒绝承担赔偿责任，拒不执行法院判决在先，不但不应收取我们物业费及利息，反而应该依照合同法第111条、112条，及消费者权益保护法中多项相关条款，承担相关法律责任。因其服务过失给我们减免物业费，修复或赔偿损失。就此我们针对原告的诉讼提起反诉。上述的相关证据附在反诉状中提交。反诉原告反诉称：1、判令反诉被告尽快修复其在以往服务过程中给我们房产造成的多处损坏，或赔偿我们修复所需的费用约50000元，具体数额以鉴定为准；2、判令反诉被告免除服务失责导致我们延期18个月入住期间的物业费13889.77元；3、判令反诉被告根据其以往的实际服务标准，依照服务质价相符的规定，按照《大连市住宅物业服务标准》中规定的相应收费等级减免从2015年10月物业给我们房屋造成损害开始至其为我们修复或赔偿为止，期间的物业费（上述18个月以外的部分）；4、判令反诉被告尽快整改之前混乱的物业服务，在今后的服务中严格履行《前期临时管理规约》及相关行业法规中规定的服务职责；5、判令本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年11月1日反诉原告与反诉被告签订业主服务手册，反诉被告作为反诉原告购买房屋所在小区的物业服务机构，为小区业主提供服务。自反诉被告为小区提供物业服务以来，长期管理混乱严重失责，在安保、绿化、园区内公共区域管理等各方面服务质量都不符合服务合同约定以及相关行业规定。并且自2015年以来反诉被告在服务中给反诉原告房产造成了多处损害拖延至今拒不修复或赔偿给反诉原告修复所需的费用。具体情况如下：1、2015年夏装修师傅的气泵在我家院内丢失，有人在我院里解手，两次调监控，物业均不能提供。后来2016年11月物业派来给我们安装视频门铃的师傅说，我们园区内的监控之前一直是坏的，他在当天给我们安装门铃之前刚给修好的。服务合同内规定的安保设施长期有故障，物业没有及时维护，服务失责给业主安全造成隐患也导致我们财物损失无法追偿；2、2015年10月我们房屋北侧外墙排水管堵塞导致阁楼北露台积水报修至物业，物业维修时不从根本解决问题，不疏通堵塞的排水管，反而敷衍破坏房屋原有排水结构。物业维修人员把我家西侧的排水坡用水泥垫高，让雨水流至我隔壁邻居家一侧，造成邻居家一侧积水，而我们两家露台底部是联通的，积水又从防水层下反流回我家，造成我们两家房屋的漏雨隐患。原告这种错误维修直接导致了我家北露台下面的三楼儿童房顶棚漏雨。2016年春北露台维修过的位置水泥翻浆我们再次报修至物业。2017年春物业再次维修时人为将原有的排水口堵塞，对房屋造成二次损害。经多次交涉至今没恢复没赔偿。反诉被告上述行为违法了《物业管理条例》第35条规定；3、2016年5月反诉被告给我们维修漏雨问题后，经我们多次提醒始终没清理建筑垃圾，2016年8月因该建筑垃圾堵塞外墙排水管，导致雨水倒灌至室内三层楼被淹，给我们造成了重大财产损失，刚装修好的新房还没等入住就损毁严重无法正常使用，须等房屋彻底晾干后重新装修。导致我们320平米住宅无法入住，被迫另行租住70平米公寓18个月，为此心力交瘁，居住质量也大打折扣。并且事故发生后原告推卸责任拒不赔偿。无奈我们诉讼至法院。最终2019年1月法院判令反诉被告承担赔偿责任，赔偿给我们地板楼梯等财物损失。并且判令由反诉被告给我们清理房檐排水沟垃圾并修复破损的排水沟消除事故隐患，但是对法院的这一判决反诉被告拖延一年有余至今拒不执行。由此可见反诉被告无视法院判决，拒绝修复其给我们房屋造成的损害，服务严重失责。因反诉被告责任导致我们自2016年9月初至2018年2月末没能实际入住，期间的18个月物业费理应免除；4、2017年8月反诉被告给我们维修阁楼漏雨问题时，将一桶防水胶洒落，导致外墙面多处污损，事发当天物业不及时清理补救，后经我们多次催促，至今仍没恢复没赔偿；5、2018年秋我车在园区内被剐蹭，去物业查监控，被告知监控器已经坏了一个多月了没维修。按照《大连市住宅物业服务标准》一方物业3.9元每平米的物业费是按照五星级服务标准收取的。五星级服务标准中规定安全防范系统设备出现损坏等问题，应在12小时内进行维修。可见反诉被告违反《大连市物业管理条例》第46条和《物业服务收费管理办法》第5条、第14条规定，服务质价严重不匹配；6、2018年12月因我们要去外地半个月，提前一天和管家约好时间关户外总水阀以防冻坏，第二天等了40分钟物业没有如约来人关水阀，因我们赶飞机没法继续等，最终水阀没关，造成漏水隐患。反诉被告的这种服务甚至没有达到《大连市住宅物业服务标准》中规定的最低服务标准；7、园区内的公共绿地所有权为全体业主共有，但是由于反诉被告的管理严重失责，部分公共绿地被个别业主私自围占，建阳光房养鱼池建围墙。并且其私占区域为行车道拐弯处，其私建围墙遮挡行车视线增大盲区，造成交通安全隐患。我家前面公共绿地自2017年起被我邻居长期私占，将原开发商栽种的部分树木拔除破坏原有草坪，种葡萄草莓并私自将铁架放入公共绿地做葡萄架破坏环境美观。物业不但不阻止反而已弃管，对该绿地及我家西墙外绿地不维护不修剪杂草枯树，杂草丛生长到一米多高，导致我家院内蚊子蜱虫特别多给我们生活造成困扰以及感染传染性疾病隐患。《大连市物业管理条例》第55条规定，对于侵占损坏物业的公共部位，损坏公共绿地或绿化设施等行为物业服务企业应当予以劝阻制止，对制止无效的，物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告，至迟不得超过24小时。而反诉被告违反该条例对上述行为不但不阻止却直接弃管了。日常绿化维护更是连行业服务最低标准也没达到；8、园区内车辆停放管理混乱，本来不宽的主道双向停车（包括大型拖挂式房车长期占道停放）阻碍交通，物业不管理整顿，影响业主出行安全并造成消防安全隐患。并且我们2014年收房，别墅区2019年才实现车辆自动识别，之前一直是来车保安抬杆，包括外来车辆，没有如承诺实现封闭化管理，非常不安全。违反《大连市物业管理条例》第54条规定。我们以往五年中仅有的几次服务需求反诉被告服务都严重失责，可见其一向服务拙劣。在安保设施维护，绿化及公共区域管理等各方面，反诉被告的服务没有达到《大连市住宅物业服务标准》中规定的最低一星标准与每月每平米3.9元的五星级服务收费标准质价不匹配。反诉被告仅凭与业主订立的服务合同作为法律依据，只收物业费不尽责服务，反诉被告所依据的服务合同对服务细则及相关违约责任没有做出规定，免除物业服务企业责任、加重业主责任，显失公平。我们依照《物业管理条例》第35条和《中华人民共和国消费者权益保证法》第52条规定要求反诉被告承担责任，修复或赔偿其给我们造成的个人财产损失，免除相应物业费，并且尽快按照相关物管规定对服务品质严格整改。反诉被告辩称：不同意反诉原告的反诉请求，具体如下：诉讼请求1反诉原告主张侵权损害赔偿，本案是物业服务合同纠纷，两者并没有利害关系，所以被告在反诉中不能提出该请求，应当另案进行处理，被告在本诉答辩中明确的3项损害内容，已经进行了两次诉讼，3项损害赔偿内容有的已经生效判决进行了处理，有的正在诉讼过程中，按照一事不再审的原则，法院应当驳回反诉原告的起诉。诉讼请求2并不是独立的诉讼请求，反诉原告在本诉中已经作为拒缴物业费的反驳理由进行了充分的论述。诉讼请求3答辩意见同诉讼请求2答辩意见。诉讼请求4并不是法院审理的诉由。原告为证明自己的主张，提供如下证据：1、一方天鹅湖项目商品房交付使用集册当中的物品接收确认单，以及商品房交接验收表，证明2014年11月1日被告方就商品房交付签署了物品接收确认单，以及商品房交接验收表，被告方办理了入住手续；2、业主服务手册中的一方天鹅湖前期临时管理规约，证明被告签署了临时管理规约，对原被告双方具有物业服务合同的法律效力；3、2017年、2018年、2019年及2020年催缴物业费的通知书、微信聊天截图，通知书是以原告张贴的方式张贴在被告入户门，微信聊天截图是被告任兵与物业管家的微信聊天记录，证明我们催收物业费；4、天鹅湖项目A25—1报修明细，证明原告从2014年11月1日到2016年8月11日为被告提供了多达65次物业服务，物业维修结果经物业管家电话回访，大部分维修结果均是满意，2016年8月11日之后因被告提起诉讼，拒绝物业服务单位到被告方的别墅进行维修服务。被告对原告提供证据的质证意见为：证据1没有异议。证据2对内容有异议，该规约中没有制订服务细则，没有规定服务的标准及服务质量评估方式，不符合“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第3条第2款的规定，及大连市物业管理条例第13条的规定，并且其以往的服务也违反了《物业服务收费管理办法》第5条、第14条的规定，没有为业主提供质价相符的服务。该合同中只约定了业主延迟缴纳物业费的违约金，没有约定原告不履行责任的违约金，并且该规约第6章违约责任中只规定了业主和建设单位的违约责任，没有规定物业服务企业的违约责任，该合同中免除物业服务企业责任，加重业主责任，显失公平，这本身就违反了合同法的基本原则，侵害了物业买受人的合法权益，此外，在该合同中仅规定了违约金的规则，并没有规定原告所谓的11万元的利息是如何计算的。证据3真实性有异议，我们只收到了2020年8月3日物业管家张贴的通知以及2020年4月管家的微信，其他的没有收到，我们置疑照片的真实性。证据4有异议，我们没有收到物业维修回访电话，证据可以看到有重复维修的部分，证明维修没有修好，很多报修时间与事项不属实。被告为证明自己的主张，提供如下证据：1、业主服务手册、前期服务管理规约，该规约与原告提供的内容一致，证明此合同中多项内容及违约责任违反法律规定；2、2015年至2017年被告阁楼北露台和下面卧室顶棚漏雨照片，证明原告错误维修给我们和邻居房产造成损害，造成房屋积水、漏雨的事实；3、（2018）辽0213民初1866号民事判决书，证明案涉房屋于2016年8月被水淹，造成财产损失，房屋破损严重，无法正常使用，责任由原告承担，并判令原告目前清理并修复被告房屋的房檐排水沟；4、被告房屋的房檐排水沟现状照片和视频，证明原告拒绝执行法院判决，拖延一年多至今没清理修复房檐排水沟；5、案涉房屋2016年8月15日被水淹浸泡后造成地板、天棚、楼梯、墙壁等处损毁的部分照片，及当时事故后我们与原告物业主管张丽萍微信沟通，说明受损情况明细，再次敦促物业公司清理檐沟，证明我们房屋的损失存在，事故后室内设施损毁严重，无法正常使用；6、因原告服务失责导致我被迫另行租房的房屋租赁合同和收据，证明我们2016年9月至2018年2月期间无法按计划入住，另行租房居住，造成的房租损失37500元。证据3已经证明造成我们无法按期入住的事故责任由原告承担，因此原告理应赔偿上述房租损失并免除这18个月的物业费13889.772元；7、2017年维修服务中，原告将一桶黑胶从四楼洒落，导致房屋外墙面多处污损，当天的现场视频和受损部位照片，证明上述事实存在，原告应依照《物业管理条例》第35条和《中华人民共和国消费者权益保证法》第52条规定承担责任，修复或赔偿其给我们房屋造成的损害；8、现场录音及文字材料，证明2018年9月我们因车被刮蹭去原告监控室查监控没能查到，具体证明（1）监控设备坏了至少一个月没维修。（2）原告违反《大连市物业管理条例》第46条和《物业服务收费管理办法》第5条、第14条规定，服务质价严重不匹配。根据大连市前期物业服务收费政府指导价，一方物业3.9元每平米的物业费是按照五星级服务标准收取的。按照《大连市住宅物业服务标准》五星级服务标准中规定安全防范系统设备出现损坏等问题，应在12小时内进行维修；9、2018年12月我们与原告物业管家关于关户外水阀的微信记录，证明2018年12月因我们要去外地半个月，提前一天和管家约好时间关户外总水阀以防冻坏，第二天等了40分钟物业没有如约来人关水阀，因我们赶飞机没法继续等，最终水阀没关，造成漏水隐患。原告的这种服务甚至没有达到《大连市住宅物业服务标准》中规定的最低服务标准；10、视频和照片，证明小区内公共绿地被业主私占，绿地杂草丛生没得到正常维护，及车辆停放管理混乱；11、2018年8月原告两物业经理来我们家查看由原告造成的房屋损害现场录音和部分内容文字摘录，证明（1）原告在2018年8月前没催缴过物业费，原告物业经理表示向我们收取物业费有愧，并说回去向集团领导请示减免物业费。（2）我们向物业经理反映原告以往各种服务违规问题。物业经理认同以往物业服务失责，承诺整改服务。（3）我们敦促原告尽快修复因原告服务过失给我们房屋造成的损害，原告查看了损害现场，并承诺当年内修复。（4）原告提供的关于催缴物业费的通知涉嫌作假。根据我们的音频记录，物业在2018年8月前没有催缴过物业费；12、2018年9月末我们同原告物业经理的对话录音及录音文字材料，证明（1）2018年9月末我们再次敦促原告修复房屋，原告在质证环节所说的2016年8月11日后我们拒绝物业进行维修不属实，（2）物业经理态度与一个月之前截然不同，拒绝维修，让我们诉讼解决，原告毫无信誉；13、向管家报修并且反映物业公司绿化服务违规的微信记录，证明（1）过去几年原告服务违规属实，（2）原告说我们2016年8月11号之后拒绝维修不属实；14、2018年和2020年小区业主群内其他业主反映原告各种服务质量问题的微信记录，证明原告的物业服务质量长期违规并非我们一家之言，小区内其他业主均对其服务质量意见很大；15、2020年8月5日我们因怀疑原告2020年之前的催缴单造假，去监控室查看物业在8月3日贴物业费催缴单的监控，没能查到的视频，证明（1）一方天鹅湖A区6个监控设备长期损坏，没有按相关服务标准规定的时间修复，其中包括我家南面的监控设备，（2）原告违反《大连市物业管理规定》服务质价严重不匹配；16、我家外墙视频对讲门的照片和原告2020年8月5日提供的物业费催缴单照片，证明物业费催缴单有作假嫌疑。（1）照片背景中墙上的防雨罩之前脱落，是我自己2019年秋重新安装的，周围的玻璃胶明显与物业原装的不同。2018和2019年的催缴单照片背景中的玻璃胶印和我自己安装后的玻璃胶印一致，很明显这两份催缴单是近期拍摄的，企图掩盖原告之前没有向我们催缴物业费的事实。（2）在2019年的催缴单中的催缴金额与涉及欠费日期有明显出入。作为正式的催缴单一定是层层核对，不可能把涉及欠费日期错写成至2019年12月1日，而催缴金额涉及的欠费日期实际是2019年12月31日，明显是匆忙作假导致。（3）法院已经通知2020年8月5日开庭审理本案，物业还要在2020年8月3日贴2020年的催缴单，严重怀疑物业为了造假补拍之前的催缴单而特意做的，催缴单上的文字可以随时书写，不能证明其粘贴时间，我们怀疑原告证物作假，要求原告提供证据证明拍照的时间。以上证据2、4、7、8、10、11、12、15视频录音证据附光盘。原告对被告提供证据的质证意见为：证据1真实性没有异议，证明事项有异议，合同当中的内容以及责任是否违反法律规定是被告个人意见，该协议是双方协商一致签订的，因此结合被告在答辩中主要观点认为内容属于格式条款的意见，原告认为合同签订后，如果被告认为合同条款显失公平，应当在法律规定的时限之内依法提出撤销，但是从2014年11月原告、被告签署上述文件之后，被告没有行使撤销权，所以上述文件对双方有法律约束力；证据2真实性没有异议，关联性有异议，被告在之前（2018）辽0213民初1866号、（2020）辽0213民初1281号案件中以商品房买卖合同纠纷为由将大连一方天鹅湖酒店有限公司作为被告提起诉讼，双方争议的主要焦点问题是房屋存在质量问题，要求天鹅湖酒店公司赔偿，当时把原告方也作为被告一并提起诉讼，但是在庭审中法院要求被告明确诉讼请求、案由以及诉讼请求的依据，被告方并不能对此进行明确，原告也对被告把开发公司以及物业公司同时起诉提出了异议，但法院没有把两个不同法律关系的主体进行区分，也没有说明案件的两个被告为什么能同时作为被告在诉讼中承担共同的连带责任，判决书却判决了原告方作为主体要对被告方的损害进行赔偿，按照民事诉讼法一事不再审的原则，在2018年以及2020年案件中该事实已经得到处理，或正在庭审中，所以原告对关联性提出质证，且对被告提出的反诉认为也应当驳回；证据3真实性没有异议，证明事项有异议，2016年8月的水淹具体是什么原因导致的，是谁的过错产生的，该判决书中没有阐述，该案件没有任何证据证明损害的产生由开发商造成的，也没有证明因果关系的存在，但是一审法院从同情弱者的角度认为有损害结果的发生就应当有赔偿，该判决书从侵权法的角度根本不能证明被告的证明事项，也就是损害是由原告方造成的。证据4质证意见同证据3质证意见，檐沟排水沟问题在判决书中作为诉讼请求提出的，该判决书中也对处理进行了明确，但应适用一事不再审原则，被告主张檐沟排水沟是原告在维修过程中的过失行为，与事实不符，檐沟排水沟的维修是由当时的施工单位进行的维修，当时还处于质保期内，并不是由原告维修，所以主体并不是原告。证据5真实性没有异议，关联性有异议，在2018年诉讼中事情已经得到处理，应适用一事不再审的原则，微信的记录无法确认真实性，但是我们在2016年水淹后确实收到过被告要求维修的请求，双方多次协商，被告对地板、楼梯、部分墙壁要求赔偿16万元，双方无法达成一致，被告主动提出要诉讼解决，当时原告尊重被告的诉讼选择，但是需要说明的是本案原告并不是如被告陈述的没有解决问题的态度和行为，檐沟的问题当时因为双方无法达成一致意见，被告拒绝施工单位进场进行维修，理由是证据保全。证据6在2018年诉讼中本案被告作为原告也提出过诉讼请求，要求本案原告承担租房损失，但是该案对该诉讼请求并没有支持，且在庭审中对租赁合同的真实性以及收据的真实性我们均提出的意见，除此之外，本案被告房屋仅是在下雨过程中进水，并不妨碍本案被告在房屋中进行居住，所以原告对被告方是否需要外出租住的必要性有异议，认为被告在外租住18个月的费用属于被告人为造成的，扩大了损失，该损失应当由被告自行承担。证据7真实性没有异议，对证明事项有异议，从被告提供的证据来看，3张图片中2张图片看不清有损害的存在，另一张是阳台有部分黑色的污渍，但是该污渍是什么，不能证实，有异议。证据8监控设施损坏属于正常的设备故障，是原告不能控制和避免的，被告车辆刮损，出现损失，需要寻找肇事车辆应当及时报警，交给公安机关进行侦查，自力救济不能完成，本来就是正常的现象，原告的物业服务内容包括提供安保服务，但该安保服务并不是要求达到能够避免业主发生财物损失的程度，监控设施的安装也并没有要求达到360度全面无死角的状态。证据9真实性有异议，对证明内容也有异议，被告主张物业没有在约定时间到达被告指定地点，迟到40分钟，被告没有等原告来解决问题就离开现场，造成水阀没关，有漏水隐患，被告想说明没有按照约定时间到达指定现场，约定是否是真实存在有异议，即便是物业方有迟到，相应的物业维修工作也应当在双方共同到场的情况下开展，被告有事可以离开现场，原告也可能因有事迟到，并不能证明原告提供的物业服务不符合约定，本身原告提供的物业管家服务就比同行业的物业服务水平高出很多。证据10真实性、关联性均有异议，小区的绿地被私占，以及车辆停放混乱的问题，与事实不符，原告管理的小区并不存在被告所述的现象，即便某时出现了车辆停放混乱的现象，或者个别业主侵占相邻绿地问题，这些问题原告在管理中也没有行政执法权限，能做的工作就是规劝，所以如果某些业主不听规劝，原告方也无能为力，但是并不能说原告方在物业管理中存在过错，或者物业管理水平不高。证据11真实性有异议，证明内容有异议，原告已经提供证据证明自2017年开始每年原告均向被告追缴物业管理费，所以被告主张的谈话内容中体现2018年之前没有追缴过物业费与事实不符。物业失责也与事实不符。承诺整改以及减免物业费本身就与集团物业经理的职责划分不相符，物业经理没有这方面的职权，也不会作出如此承诺。证据12录音的真实性有异议，从2016年至2018年原告物业经理更换至少有3至4人，被告与哪个物业经理录音，以及录音对象是否知晓被告所提及的事项，能否证明被告主张的问题，原告认为现有的证据不能证明被告的证明事项。证据13真实性有异议，证明内容有异议，现任物业管家上任不足一年，如果被告是跟现任管家进行的微信聊天记录证明过去几年的服务违规，无论该管家如何进行陈述和表述，都不能证明客观事实。证据14真实性、关联性均有异议，该证据是微信记录的形式提交给法院，但从证据形式而言，如果是小区其他业主证明物业质量长期违规，应当是证人证言，因此按照民事诉讼法的规定，证人应当出庭，才可能有相应的证明力，所以证据14不具有相应的证明力。证据15有异议，物业服务并没有承诺360度无死角的监控服务，即便现有设备有损坏，原告能做到的是发现损害进行更新，但是被告以此为证据证明原告服务不达标，没有事实依据。证据16有异议，不认同的被告的证明事项，原告在张贴物业催费单后就拍摄了照片，该照片拍摄时间是与张贴时间一致，至于拍摄后被告家里的防雨罩是如何脱掉以及如何重新安装的，原告并不能控制，被告主张原告有可能是后补的物业费催缴单照片，我们也认为是原告在张贴后，被告改变了当时的防雨罩状态。反诉原告的反诉证据同本诉中被告提供的反驳证据。反诉被告的反驳证据同本诉中原告提供的证据。经审理查明：2014年11月1日，原告与被告双方签订了《大连一方天鹅湖项目前期临时管理规约》，改规约规定：原告为被告提供物业服务，物业服务费标准为每月每平方米3.9元，物业费的缴纳方式可以选择二种，第一种为季结，每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日为本季度物业服务费的缴费日；第二种为年结，每年1月1日前缴纳下一年度全年费用；逾期缴纳物业费的违约金为每日0.3%。被告所有的A25幢1层1号别墅产权登记建筑面积197.86平方米。2020年4月26日，被告收到原告方管家微信，内容为催缴2016年1月1日至2020年12月31日的物业费46299元。被告李强于2018年在本院起诉大连天鹅湖酒店有限公司及大连一方物业管理有限公司（本案原告）财产损害赔偿，案号为（2018）辽0213民初1866号，本院于2019年1月17日判决大连天鹅湖酒店有限公司及大连一方物业管理有限公司赔偿李强财产损失维修费50783元、鉴定检测费8000元、鉴定费4000元合计62783元。被告李强、任兵于2020年3月在本院起诉大连天鹅湖酒店有限公司及大连一方物业管理有限公司（本案原告）财产损害赔偿，案号为（2020）辽0213民初1281号，其诉讼请求为要求赔偿房屋漏水造成的各项损失，要求大连一方物业管理有限公司免除2014年11月至房屋完全修复期间的物业费。目前此案正在审理中。本案原告于2020年6月5日递交诉状提起诉讼。本院认为，原被告签订的《大连一方天鹅湖项目前期临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。关于本诉诉讼请求，被告反驳称房屋的损害由原告造成，原告没有及时维修房屋，因此被告才没有交物业费，对此反驳意见经查认为，房屋损害维修与物业费属于不同法律关系，且涉及到不同维修主体，以此作为不交物业费的抗辩理由无法律依据；关于本诉诉讼请求，被告反驳称原告的起诉已超过诉讼时效，经查认为，物业费不属于同一债务的分期付款，属于连续产生的不同债务，依照《中华人民共和国民法总则》的相关规定，应从债务产生时，存在诉讼时效期间，原告起诉请求的物业费，诉讼时效应按照物业合同规定的债务履行时间计算诉讼时效，双方物业合同规定的二种物业费缴纳方式中，按照最迟诉讼时效起算时间选择，第一种缴纳物业费的方式诉讼时效起算时间最迟，由此，应选择第一种缴费方式计算诉讼时效；对于原告的催缴时间，因被告对原告主张2018年及2019年张贴于被告入户门催缴通知单照片不予认可，并对催缴通知单张贴时间提出质疑且举证，原告没有提供相关证据进一步证明催缴事实的真实性，按原告主张认定诉讼时效中断证据力不足，对原告关于诉讼时效中断的主张不予支持，原告对物业费的最早主张时间应认定为2020年4月26日，由此，2017年4月26日至今产生的物业费，未超过诉讼时效，按照第一种缴纳物业费的方式，2017年第三季度缴费时间为2017年7月10日前，2017年7月1日至2020年12月31日前的物业费为32409元（3.9元/月/平方米×197.86平方米×42月=32409元），被告应予以给付。关于本诉诉讼请求，原告要求被告按合同规定支付违约金118090元，经查认为，该违约金的约定超过法律的规定，不予采纳，违约金的计算可从原告起诉之日即2020年6月5日起开始计算，违约金的标准可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于反诉诉讼请求，反诉原告的第1项反诉请求为要求反诉被告尽快修复损坏房产，或赔偿修复费用约50000元，该请求已经在本院（2018）辽0213民初1866号民事判决书中判决，且在本院（2020）辽0213民初1281号民事案件中又一次提出，本案属于重复诉讼，故此起诉应当在程序上驳回；反诉原告的第2项诉讼请求为要求反诉被告免除服务失责导致延期18个月入住的物业费13889.77元，经查认为，此项请求属于不交或少交物业费的抗辩内容，属于对本诉的抗辩内容，在前述关于本诉诉讼请求中已经述及，且本诉中已经有关于诉讼时效支持被告的主张，部分物业费已因超过诉讼时效而未支持，故反诉原告的此项诉讼请求应当驳回；反诉原告的第3项诉讼请求为要求反诉被告依照服务质价相符的规定，即按照《大连市住宅物业服务标准》中规定的相应收费等级减免从2015年10月物业造成房屋损害始至修复或赔偿时止的物业费（上述18个月以外的部分），此项请求关于房屋损害之理由与第2项诉讼请求理由相同，不同部分为反诉原告要求服务质价相符，经查认为，双方已经就物业费的标准进行了约定，不违反法律规定，对此项诉讼请求应当驳回；反诉原告第4项诉讼请求为要求反诉被告尽快整改之前混乱的物业服务，严格履行《前期临时管理规约》的服务职责，经查认为，此诉讼请求内容较笼统，且被告不认可，无据支持，对此请求应予驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十七条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十五条第（一）项之规定，判决如下：一、被告李强、任兵于本判决生效后十日内给付原告大连一方物业管理有限公司自2017年7月1日起至2020年12月31日止的物业费32409元及利息（以32409元为基数，自2020年6月5日起至该款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告大连一方物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李强、任兵的诉讼请求。案件受理费1790元，由原告大连一方物业管理有限公司负担1400元，由被告李强、任兵负担390元；反诉案件受理费40元，由反诉原告李强、任兵负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王忠卫二〇二〇年九月二十八日书记员  连晓玲