广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1375号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市三埠区********前座。负责人：曾少明，该行行长。委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓悠，广东五邑律师事务所实习律师。被告：许玉萍，女，汉族，1996年07月16日出生，户籍住址：开平市*********巷13号，现住址：开平市**********绿苑山庄7区8幢1704房，身份证号码：440************329。被告：区祖华，男，汉族，1992年10月13日出生，户籍住址：广西平南县************，现住址：开平市**********绿苑山庄7区8幢1704房，身份证号码：450************737。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称开平农行）诉被告许玉萍、区祖华、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告开平农行的委托代理人梁超平、陈梓悠、被告区祖华到庭参加诉讼。被告许玉萍、被告开平恒威房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告开平农行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告一、二向原告偿还本金人民币320018.28元和至清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年2月28日利息为12895.33元）；二、请求依法判令被告一、二承担原告因本案诉讼支出的律师费19645.68元和差旅费、邮寄费等实现债权的费用300元。（上述第一、二项请求合计金额352859.29元）三、请求依法判令三被告协助原告办理涉案房屋的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权。四、请求依法判令被告三对本案债务承担连带清偿责任。五、本案诉讼费、保全费用由三被告承担。事实与理由：2016年9月13日，原告与被告一签订《个人购房担保借款合同》约定如下：1.合同23条约定被告一向原告借款340000元；2.合同第24条约定借款用途为购买涉案房产；3.合同第25条约定借款期限300个月；4.合同第26条约定借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮12%确定即为4.312%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率从基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.合同第32条约定被告一用涉案房产为借款提供抵押担保；6.合同第11.1条约定，被告一逾期还款的，应在借款执行利率基础上上浮50%支付罚息即为6.468%；7.合同第11.3条约定，被告一未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；8.合同第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；9.合同第9.2.4.3条约定，贷款人按照合同约定提前收回借款的，贷款人有权行使抵押权，并就拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；10.合同11.8条约定被告一应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告一已收到原告贷款340000元并于2017年5月20日办理了涉案房产的抵押权预告登记。现被告出现逾期还款，已构成严重违约。被告二是被告一丈夫，签署了《共同借款承诺书》，应对本案债务承担共同清偿责任。被告三是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六条约定对本案债务承担连带责任保证，被告三应对本案债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判决。被告许玉萍没有提交答辩意见。被告区祖华答辩称：对原告起诉的事实理由没有意见，确认欠原告的金额。但是对律师费有意见。被告恒威公司没有提交答辩意见。原告围绕诉讼请求提供了证据，被告许玉萍、区祖华、被告恒威公司在举证期限内没有提交证据。经庭审质证，被告区祖华对原告的证据没有异议。被告许玉萍、被告恒威公司经本院传票合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃质证的权利。本院经审查认为原告开平农行对其起诉主张的事实提供的证据及本院依法调取的证据，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2014年5月16日原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（甲方）与被告恒威公司（乙方）签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（编号江开农银合字2014年003号），约定：甲方对乙方恒威公司兴建的“绿苑山庄”项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，并由被告恒威公司对所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供不可撤销的连带责任保证;连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的借款合同项下的借款本息、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用,保证期限自甲方向购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续止。2016年9月13日原告（贷款人）与被告许玉萍（借款人/抵押人）、被告区祖华（抵押人）签订440************694号《个人购房担保借款合同》，约定：原告贷款340000.00元给被告许玉萍，用于购买开平市**********绿苑山庄7区8幢1704房，贷款期限300个月，贷款月利率为基准利率下浮12%，还款方式为按月等额本息还款，还款账户622*************779，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。本合同项下的借款采用阶段性保证担保+抵押。借款人（被告许玉萍）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，本担保项下担保范围为本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同经各方签字或盖章之日起生效。被告许玉萍在“借款人”、“抵押人”栏签字，原告在“贷款人”栏签字并盖章，区祖华在“抵押人”栏签字。同日，被告区祖华签订《共同借款承诺书》，承诺作为共同借款人，无条件对借款人许玉萍与原告签订的编号为440***********694的借款合同项下的债务承担共同还款责任，共同还款责任的范围与相关信贷业务合同约定的借款人责任范围一致。承诺人承担共同还款责任不以借款人先清偿债务作为前提，且不以承诺人与借款人之间是否存在责任分担的内部约定进行抗辩。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款340000元。被告如期还款。2017年5月20日，涉案房屋办理了以原告为抵押权人的抵押权预告登记。从2019年3月，被告许玉萍开始出现逾期，没有归还任何款项。原告于2020年4月9日向本院起诉催收，逐成本案诉讼。本院受理后，于2020年7月8日将起诉状副本送达给被告许玉萍、区祖华。截止2020年7月8日，被告许玉萍拖欠合同项下借款本金320018.28元、利息16979.27元、罚息459.89元、复利731.46元，合计338188.9元。另查，被告许玉萍购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。原告与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》。该协议约定，广东五邑律师事务所指派梁超平律师作为原告与被告许玉萍、区祖华金融借款合同一案的代理人，代理人的工作范围包括一审、二审、再审、执行等中的全部事务，原告应支付代理费人民币19645.68元给广东五邑律师事务所。2020年4月24日，原告向广东五邑律师事务所支付了代理本案的律师费19645.68元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，涉案440************694号《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（编号江开农银合字2014年003号）是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约支付款项给被告许玉萍，被告许玉萍没有依约履行还款义务，是被告违约，应依照合同的约定承担违约责任。被告区祖华签订《共同还款承诺书》，对被告许玉萍的借款承担共同还款责任，视为接受上述《个人购房担保借款合同》的约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”和第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”，被告许玉萍、区祖华应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。原告有权按照合同的约定宣布上述借款合同项下全部债务到期，要求被告许玉萍、区祖华归还全部借款本金、利息、罚息，本院予以支持。因原告在诉前未向被告送达贷款提前到期通知，故应以本院向被告许玉萍、区祖华送达应诉材料之日即2020年7月8日为贷款提前到期日。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2010年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。原告请求被告许玉萍、区祖华立即偿还截止2020年7月8日该借款合同项下的全部贷款本息338188.9元，以及从2020年7月9日起至款项还清日止按借款合同约定利率支付利息、罚息、复利，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题，被告许玉萍、区祖华逾期偿还涉案借款本息，原告为实现涉案债权，与广东五邑律师事务所签订委托代理协议，约定委托诉讼代理律师费为19645.68元。涉案合同约定被告许玉萍、区祖华需承担原告以法律手段追偿借款本息产生的费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告许玉萍、区祖华应承担涉案律师费19645.68元的责任。因此，原告诉请判令被告承担律师费，本院予以支持。关于差旅费、邮寄费等其他费用的问题，原告与广东五邑律师事务所签订的委托代理协议，仅对原告与广东五邑律师事务所有约束效力。原告所主张的差旅费包括汽油费130元、高速公路收费40元、打印纸100元是原告的委托代理人为履行其代理行为所支付的费用，而不是原告为实现债权支付的费用，且本案原告的住所地为开平市，上述差旅费不是其为实现债权所必须支出的费用，因此，对于原告主张的差旅费、邮寄费等费用300元理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告许玉萍、区祖华购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市**********绿苑山庄7区8幢1704房享有优先受偿权，本院不予支持。对于原告请求判决被告协助原告办理涉案房屋抵押登记手续的请求，因涉案房屋尚未办理所有权证，涉案房屋不具备办理抵押权登记条件，故原告的请求理据不足，本院不予支持。关于恒威公司的担保责任问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原告开平农行与被告恒威公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定被告恒威公司对被告许玉萍的贷款承担阶段性、无条件、不可撤销的连带保证责任，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告许玉萍欠原告的上述款项属被告恒威公司保证合同担保的债权，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，同时在被告许玉萍连续逾期四期没有还款后原告已向被告恒威公司发出《担保人履行责任通知书》，要求恒威公司履行连带保证责任，且恒威公司已盖章确认，原告开平农行已经履行了《按揭业务担保合作协议》约定的义务。因此原告开平农行在保证期间请求被告恒威公司偿还被告许玉萍结欠全部借款本息及对被告许玉萍结欠的全部借款本息及应负担的诉讼费、保全费、律师费承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告恒威公司承担保证责任后，有权向被告许玉萍、区祖华追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”本案经调解无法达成协议，依法应予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告许玉萍、区祖华应在本判决发生法律效力之日起十日内清还截止2020年7月8日止借款本息人民币338188.9元及从2020年7月9日起至实际还清款项之日止利息（按照合同约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行。二、被告许玉萍、区祖华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费19645.68元给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行。三、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第一、二项判决债务承担连带保证责任；被告开平恒威房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告许玉萍、区祖华追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6592.9元、保全费2149.30元（原告已预交），由被告许玉萍、区祖华负担。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行多预交的案件受理费及保全费8742.2元，由本院予以退回；被告许玉萍、区祖华应向本院补缴案件受理费及保全费合计8742.2元，被告开平恒威房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  戚锦洪人民陪审员  冯秀霞人民陪审员  黄耀庭二〇二〇年九月十五日法官 助理  高万丽书 记 员  戚晓红