河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11817号上诉人（原审原告、反诉被告）：阎治军，男，1967年6月12日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：米宗周，河南泽重律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：高金现，男，1972年7月28日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：米宗周，河南泽重律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：何朝，男，1974年4月3日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：车建党，河南明天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春杰，男，1975年2月25日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：车建党，河南明天律师事务所律师。上诉人阎治军、高金现因与上诉人何朝、杨春杰项目转让合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。阎治军、高金现上诉请求：1、请求撤销登封市人民法院（2020)豫0185民初1635号民事判决书，发回重审或改判支持阎治军、高金现的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由何朝、杨春杰承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审判决依照《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。该规定已被2020年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）所修改，该条规定已不存在，因此一审判决适用法律错误。二、依照新修正的《中华人民共和国土地管理法》，本案《房地产建筑项目转让协议》合法有效。2013年5月7日，阎治军、高金现与何朝、杨春杰双方就阎治军、高金现与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房项目转让事宜达成了《房地产建筑项目转让协议》，何朝、杨春杰受让了阎治军、高金现与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房《协议书》中的权利义务，该《协议书》中并不涉及土地使用权的转移问题，协议本身并不违反法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。2009年9月28日，阎治军、高金现与金西村第三村民组签订的《协议书》内容符合新修订后于2020年1月1日起执行的《土地管理法》第63条之规定，金西村第三村民组作为土地所有权人，有权通过出租方式将土地交由他人使用，完全符合法律规定。何朝、杨春杰受让了阎治军、高金现与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房《协议书》中的权利义务，《协议书》第六条已经明确约定：建房所需办理的城建、规划许可证等相关手续由乙方自行办理，甲方予以积极配合。因此建房所需的各种手续应由何朝、杨春杰办理，何朝、杨春杰应对受让项目的手续合法性负责。综上所述，本案《房地产建筑项目转让协议》合法有效，涉案建房项目已建成地下一层，地上二层，并投入使用，何朝、杨春杰应当按照协议约定支付剩余费用。何朝、杨春杰辩称：阎治军、高金现与何朝、杨春杰所签订的协议书违反了土地管理法的相关规定，应当认定为无效协议。何朝、杨春杰上诉请求：1、撤销河南省登封市人民法院（2020)豫0185民初字1635号民事判决中第二、第四项判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由阎治军、高金现承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误(一）原判决认定“涉案合作建房项目中现已建成的三层建筑与何朝、杨春杰具有民事法律关系”是错误的。2013年5月7日，双方签订《房地产建筑项目转让协议》（以下简称转让协议）,协议签订后，阎治军、高金现没有按照约定“协调好当地村民、开发地块四邻与乙方的关系，协助解决一切纠纷”，整个项目也“因国家法律、政策等原因造成工程无法进行”。在此情况下，何朝、杨春杰无法进行施工，最终放弃了该项目。何朝、杨春杰放弃该项目后，大金店镇金西村第三村民小组（以下简称金西三组）又与赵俊盛(曾用名赵俊生）签订《土地租赁协议》，将该项目使用土地租赁给了赵俊盛，赵俊盛利用该土地进行开发建设，后因法律、政策等原因，建筑到地上两层后停工。由上可以看出，该项目的实际开发人为赵俊盛，而不是何朝、杨春杰。原判决置如此重要事实于不顾，错误“认定涉案合作建房项目中现已建成的三层建筑与何朝、杨春杰具有民事法律关系”，这显然是张冠李戴，且于法无据，如此认定肯定是大错特错。(二）原判决认定“因阎治军、高金现解决涉案项目土地纠纷所产生的利益已有何朝、杨春杰享有”是错误的。在一审法庭上，何朝陈述的非常清楚，何朝是受赵俊盛委托，与阎治军、高金现签订的《房地产建筑项目转让协议》，杨春杰签订协议后也中途退出，该协议根本就没有履行，因此何朝、杨春杰没有也不可能享有任何利益。(三）原判决认定“金西三组与赵俊盛签订的《土地租赁协议》与本案无直接关系”是错误的。金西三组与赵俊盛签订的《土地租赁协议》，是证明“赵俊盛系该涉案项目实际开发人、是该项目利益享有的重要证据，与本案密切相关，而原判决竟然置此事实于不顾，错误认定“该《土地租赁协议》与本案无直接关系”，这实在是荒唐可笑，难以令人信服。(四）真正享有该项目利益者是赵俊盛和大金店镇金西村三组，阎治军、高金现应该向赵俊盛和金西村三组主张权利。二、原判决违反法定程序，遗漏了主要当事人，使判决缺乏公正性。金西三组先是将该项目土地租赁给阎治军、高金现，而后在没有解除与阎治军、高金现签订的协议的情况下，又与赵俊盛签订土地租赁协议，将该项目土地租赁给赵俊盛，且赵俊盛与金西三组已经按照约定全面履行了协议，金西三组已经按照协议约定享有了该项目土地的全部利益。因此，金西三组显然是涉案项目的利害关系人，是该案件的重要当事人，原审法庭有必要通知其到场作为第三人参加诉讼，这样有利于查清事实真相和案件的公正判决。但是，原审法庭没有这样做，遗漏了主要当事人，其判决结果实在难有公正可言。三、原判决自相矛盾，适用法律错误。原判决确认双方签订的转让协议无效，判令阎治军、高金现返还何朝、杨春杰20万元，但同时又判令何朝、杨春杰返还阎治军、高金现40万元，这样判决自相矛盾，等于又变相确认转让协议有效，实属适用法律错误。何朝、杨春杰没有因该合同取得阎治军、高金现的任何“财产”，因而无需返还，也不“应当折价补偿”；双方签订的协议根本没有履行，双方都没有过错或都有过错，也无须相互赔偿。一审法院判令何朝、杨春杰返还阎治军、高金现40万元于法无据，实属适用法律错误。综上所述，原判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，判决结果有失公允。阎治军、高金现辩称：何朝、杨春杰的陈述自相矛盾。一审庭审中杨春杰称何朝是受赵俊盛委托与阎治军、高金现签订的房地产项目转让协议，杨春杰与赵俊盛又是合作关系，后杨春杰因个人原因退出与赵俊盛的合作，赵俊盛将房子盖成后，把负一楼给杨春杰，由杨春杰出租作为超市收益。在上诉状中又称是赵俊盛单独与金西村三组签订的土地租赁协议后将房屋盖成,赵俊盛盖房的权利仍然是来源于本案阎治军、高金现与何朝、杨春杰签订的房地产项目转让协议。正是由于阎治军、高金现已将该土地上前期的所有纠纷处理完毕，从金西村三组受让了该土地的开发权，何朝、杨春杰以及赵俊盛才能顺利将房屋盖成，因此何朝、杨春杰应当按照协议约定将剩余款项支付给阎治军、高金现。其他答辩意见同上诉意见。阎治军、高金现向一审法院起诉请求：1、依法判令何朝、杨春杰支付项目转让款80万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；2、本案诉讼费用由何朝、杨春杰承担。何朝、杨春杰向一审法院提出反诉请求：1、依法判令阎治军、高金现与何朝、杨春杰签订的《房地产建筑项目转让协议》无效；2、依法判令阎治军、高金现返还何朝、杨春杰转让款20万元；3、由阎治军、高金现承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：阎治军、高金现（甲方）与何朝、杨春杰（乙方）于2013年5月7日签订《房地产建筑项目转让协议》一份，协议约定甲方将其与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房项目转让给乙方，一、建房土地位置：登封市大金店镇转盘西南角处；二、甲方此前为解决该土地纠纷已投入资金陆拾万（600000.00）元整，乙方对此予以认可，另外，乙方再给付甲方项目转让费肆拾万（400000.00）元整；三、付款办法：（一）协议签订之日，乙方付给甲方贰拾万（200000.00）元整，在临街楼房主体三层后10日内，乙方再付给甲方肆拾万（400000.00）元整。（二）在临街楼房主体完工后30日内，由乙方一次性付给甲方项目转让费肆拾万（400000.00）元整；四、协议签订时，甲方交给乙方其原与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房《协议书》原件一份，法院《民事调解书》复印件一份，另外两份《协议书》原件自本协议签订之日起作废，如甲方以任何理由再作任何利用，均应承担一切法律和经济责任；五、甲方有义务协调好当地村民、开发地块四邻与乙方的关系，协助解决一切纠纷；六、如因乙方原因导致工程不能进展，乙方原交给甲方的贰拾万现金自动放弃，并退还甲方《协议书》原件和法院调解书复印件各一份，如因甲方原因导致工程不能进展，须退还乙方原交的贰拾万现金，乙方同时退还甲方《协议书》原件和法院调解书复印件各一份；七、甲方必须保证该建筑项目所占土地无转让、债务等纠纷，否则，甲方除须退还乙方已交的贰拾万现金外，还应按该数额的一至三倍赔偿乙方经济损失；八、如因国家法律、政策等原因造成工程无法进行，甲方应退还乙方已交的贰拾万现金，乙方同时退还甲方《协议书》原件和法院调解书复印件各一份……。协议签订后，何朝、杨春杰支付阎治军、高金现20万元，现双方因协议履行问题产生纠纷，故而成讼。另查明，涉案合作建房项目已建成地下一层，地上两层。阎治军、高金现与登封市大金店镇金西村第三村民组（以下简称金西村三组）于2009年9月28日签订协议书一份，协议约定金西村三组将位于登封市××金店镇转盘西南××房屋及院子（××生产组房子外墙根，北至郑洛公路，南至房屋外墙根，东至第二村民组地边）收回，租赁给阎治军、高金现建房；金西村三组负责解除其与供销社之间的租赁合同及相关纠纷，退赔费用由阎治军、高金现承担；金西村三组负责协调与本生产组房屋东邻的属于大金店镇第二组部分土地以便于建房的地皮方正，费用由阎治军、高金现协商解决；建房所需的办理城建、规划许可证等相关手续由阎治军、高金现自行办理，金西村三组给予积极配合；建房所需资金均由阎治军、高金现自行筹集；房屋建成后，北边的一栋房屋一、二两层东一半归金西村三组所有，剩余房屋及南边的一栋房屋均归阎治军、高金现所有……。一审法院认为，阎治军、高金现与何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》，主要目的系利用金西村三组所有的集体土地开发房地产项目，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因该协议转让项目所涉及的集体土地违反上述法律规定，故阎治军、高金现与何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案合作建房项目已建成地下一层，地上两层，何朝、杨春杰辩称因四邻纠纷和国家法律、政策等原因，二人放弃项目开发，涉案项目实际开发人系赵俊盛，但又当庭自认何朝系受赵俊盛委托，在协议上签字，杨春杰与赵俊盛曾系合伙关系，何朝、杨春杰的陈述前后矛盾，故该院认定涉案合作建房项目中现已建成的三层建筑与何朝、杨春杰具有民事法律关系，依照上述法律规定，因涉案项目转让协议无效，故阎治军、高金现应返还何朝、杨春杰已支付的项目转让款20万元，因阎治军、高金现解决涉案项目土地纠纷所产生的利益已由何朝、杨春杰享有，现已无法返还，参照转让协议中关于阎治军、高金现已投入资金60万元的约定，该院酌定何朝、杨春杰应补偿阎治军、高金现60万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）阎治军、高金现与被告（反诉原告）何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》无效；二、被告（反诉原告）何朝、杨春杰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阎治军、高金现60万元；三、原告（反诉被告）阎治军、高金现于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）何朝、杨春杰20万元；四、上述第二项、第三项判决中的金钱给付义务相互抵销后，被告（反诉原告）何朝、杨春杰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阎治军、高金现40万元；五、驳回原告（反诉被告）阎治军、高金现的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告（反诉被告）阎治军、高金现负担1000元，被告（反诉原告）何朝、杨春杰负担4900元。反诉费4300元，减半收取计2150元，由原告（反诉被告）阎治军、高金现负担。二审中，何朝、杨春杰提交了如下证据：郑州市中级人民法院（2018)豫01民终9869号民事判决书，拟证明该判决书已查明金西村三组与赵俊盛双方曾签订房屋开发协议，事实上该涉案房屋是赵俊盛开发建设的。阎治军、高金现质证称，对该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。判决书中显示赵俊盛与金西村三组签订的是土地租赁协议，而不是房屋开发协议。同时该份判决书中载明2009年9月28日，金西村三组与阎治军、高金现签订协议书一份，将案涉土地的房屋及院子租赁给阎治军、高金现建房。因此即便后来是赵俊盛将房屋盖成的，其权利仍然是来源于阎治军、高金现与金西村三组签订的协议书。如果何朝代表的是赵俊盛，那么就是杨春杰、赵俊盛与阎治军、高金现签订的本案房地产项目转让协议，后来杨春杰因为个人原因退出项目，由赵俊盛单独将房屋盖成是他们之间的内部关系，不影响阎治军、高金现向协议签订人何朝和杨春杰主张权利。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，阎治军、高金现与何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》，其主要目的系利用金西村三组所有的集体土地开发房产项目，由于阎治军、高金现及何朝、杨春杰均不具备相应的资质，且该《房地产建筑项目转让协议》实为转包协议，故原审认定该《房地产建筑项目转让协议》无效并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案合作建房项目已建成地下一层，地上两层，何朝、杨春杰现已无法将涉案土地返还给阎治军、高金现，而阎治军、高金现解决涉案项目土地纠纷所产生的利益已由何朝、杨春杰享有，因此，原审参照转让协议中关于阎治军、高金现已投入资金60万元的约定，从而酌定何朝、杨春杰应补偿阎治军、高金现60万元亦无不当。大金店镇金西村第三村民小组并非《房地产建筑项目转让协议》的当事人，一审时双方当事人也没有申请追加大金店镇金西村第三村民小组作为当事人参加诉讼。因此，原审没有追加大金店镇金西村第三村民小组为第三人参加诉讼，程序合法。二审中何朝、杨春杰提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。故对阎治军、高金现及何朝、杨春杰的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由阎治军、高金现负担5900元，何朝、杨春杰负担5900元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年九月二十一日法官助理张彦超书记员娄杨杨