福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3337号 上诉人（一审被告）：林章青，男，1976年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林丽英，系林章青之妻。 上诉人（一审被告）：林丽英，女，1977年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被上诉人（一审原告）：厦门磐鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道后炉街印发花园E7号店。 法定代表人：叶荣杰，总经理。 上诉人林丽英、林章青因与被上诉人厦门磐鑫物业服务有限公司（以下简称磐鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人林章青、林丽英上诉请求：1.认定磐鑫公司2015年年底终止服务违法。2.2017年1月磐鑫公司没有签订物业服务合同就入驻案涉小区，请求认定该行为违法。事实与理由：1.原审法院对事实认定不清，对被上诉人提供的证据把关不严，存在严重瑕疵，判决结果显失公平。2.对事实部分:上诉人与被上诉人签订的《磐金锦绣江南业主入住合约》《住它区入住合约》等相关约定的材料，均对双方具有法律约束效力。2015年年底被上诉人在未告知小区所有业主的情况下，无正当理由撤出小区物业管理区域，停止物业管理服务，该行为视为违反双方的合同约定，系被上诉人的违约行为导致合同终止，造成该合同自2016年1月起无法律效力，也造成了上诉人无法继续和持续向被上诉人交纳相关物业管理服务费用。3.由于被上诉人不能按照相关合同约定内容履行职责，导致小区物业管理处于瘫痪状态，小区386户业主的大部分对被上诉人提供的服务极为不满，拒绝缴纳物业管理服务费用，被上诉人本应该向人民法院提出诉讼请求，要求业主缴纳相关物业费用，但不能擅自单方面中断物业管理服务并撤出小区，导致小区无物业管理状态。在相关政府部门的协调下，厦门保铭达物业管理服务有限公司（下称保铭达公司）于2016年1月份春节前夕入驻本小区，实施物业管理服务。被上诉人在保铭达公司入驻之前的水电公推费用4.00元/月。4.2016年1月保铭达公司入驻小区后，提升管理质量和服务水平，虽然未召开业主大会表决通过，其提高了水电公摊费用至10元/月，但是386户小区业主中绝大多数业主都按时缴纳费用，从客观事实上肯定了保铭达公司的合法入驻资格。被上诉人却强行将保铭达公司赶出案涉小区，且在未告知小区所有业主的情况下强行进驻物业服务。被上诉人侵犯了业主大会公开选聘物业的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零八条的规定。依据《合同法》第五十四条第(二)项的规定，上诉人在被上诉人以违约在先强行提供服务，并强行收取费用，造成被上诉人向法庭陈述的事实服务合同关系，该合同关系请求法院进行撤销。5.被上诉人向法院递交的相关业主2017至2019年缴交费用的收款收据，并不能代表其入驻小区物业管理的资格资质。大约有150户甚至更多的业主没有向被上诉人缴交2017年至2019年6月10日的物业服务费用，同时还有很大一部分业主是在不知情或以断水断电等胁迫业主缴交物业费用，部分业主是后期购买房屋的使用人，不能熟悉了解被上诉人强行入驻的来龙去脉，包括业主委员会的相关委员也是在这种情况下，不知情或不得已缴交了物业费用。6.《厦门市同安区锦绣江南小区业主委员会关于厦门磐金集团有限公司、厦门磐鑫物业服务有限公司向本业主委员会移交物业交接若干问题和事项的函》送达给被上诉人，并不能证明被上诉人是本小区的合法合规的物业服务企业。业主委员会之所以会送达给被上诉人，是因为被上诉人的事实管理行为。在首届业主委员会产生后，被上诉人拒绝向首届业主委员会移交相关材料清单、物业共有部位、设施设备、办所等项目，被上诉人强行霸占无作为的管理，放任不管的服务导致小区管理从被上诉人强行入驻后就非常混乱。本小区业主委员会已向福建省电视台新闻频道现场栏目反映并进行报道，可见被上诉人多种形式的违约，引起本小区广大业主的极度不满，导致被上诉人在业主委员会成立阶段，广大小区业主通过合法方式将其依法解聘，结束被上诉人的违约强行服务的历史。 被上诉人答辩称，2015年被上诉人委托保铭达公司服务一年，2016年因莫兰蒂台风损失很大，2017年1月份被上诉人将物业服务接手回来管理。另，原审认定的事实清楚、适用法律正确，判决结果公正。理由如下：第一、本案中，厦门磐金实业有限公司作为上诉人居住小区的建设单位，其与被上诉人签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，因此是合法有效的。合同中明确约定了被上诉人为上诉人居住的磐金锦绣江南小区的业主提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第四十二条之规定，厦门磐金实业有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同，对上诉人具有法律约束力，上诉人应当依法交纳物业服务费用，上诉人未交纳物业费的，被上诉人请求上诉人支付物业费的，人民法院应予支持。第二、2019年5月23日，磐金锦绣江南小区成立业主委员会。2019年6月10日，该业主委员会向磐鑫公司发出的《告知函》，解除物业服务关系之事实，也进一步说明2019年6月10日之前，被上诉人与上诉人之间存在物业服务关系。故上诉人作为业主依法应当支付2019年6月10日之前尚欠被上诉人的物业服务费等相关费用。第三、上诉人逾期支付物业费给被上诉人造成占用资金利息的损失，故被上诉人主张从起诉之日起计付利息合法合理。综上，上诉人的上诉理由欠缺事实和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应当承担不利的后果。请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 磐鑫公司向一审法院起诉请求：判决二被告支付原告物业服务费1776.70元及利息（利息按年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。 一审审理过程中，原告磐鑫公司提供以下证据以证明其主张：一、《厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书》、《房屋移交通知书》《业主手册》一组，证明原、被告之间存在合法有效的物业服务关系，双方关于物业服务费的相关约定。证明2007年2月25日，被告入住址在磐金锦绣江南二期15号楼209单元，房屋建筑面积为81.62平方米，包含位于15号楼41号面积为16平方米的储藏间。二、《私营公司基本信息》、《章程修正案》、《证明》一组，证明厦门磐鑫物业管理有限公司于2007年10月30日变更为厦门磐鑫物业服务有限公司。三、《厦门市同安区锦绣江南小区业主委员会告知函》、《收款收据》一组，证明原告自2017年1月至2019年6月10日在锦绣江南小区进行物业服务、收费。 被告林章青、林丽英质证认为，之前的物业费被告已经交清，后来物业公司一直更换，无法证明是原告提供物业服务；小区业主委员会出具《告知函》、其他业主交费和被告无关。 被告林章青、林丽英则提供以下证据以证明其主张：《公告》一张，证明公告落款“锦绣江南物业管理处”公章，无法知道是哪家物业公司在提供物业服务。 原告磐鑫公司则质证认为，名称为“锦绣江南物业管理处”公章是原告内部使用的公章。 一审法院查明：2006年，被告与厦门磐金实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告购买址在同安区磐金锦绣江南二期15号楼209单元商品房，2007年2月25日双方办理房屋交接手续，房屋建筑面积81.62平方米，包括位于15号楼41号面积16平方米的储藏间。厦门磐金实业有限公司委托厦门磐鑫物业管理有限公司对磐金锦绣江南小区业主提供前期物业管理服务事宜。根据前期物业服务约定，业主入住后第三个月起应缴纳各项物业服务费，其中包括：（1）物业管理费：多层住宅每月0.5元/平方米（小高层每月0.7元/平方米）。（2）房屋公共维修基金：多层住宅每月0.1元/平方米（小高层每月0.2元/平方米）。(3)水电公摊费：每月10元等。被告依约交纳物业费用至2016年12月。2007年10月30日，厦门磐鑫物业管理有限公司名称变更为厦门磐鑫物业服务有限公司即原告名称。2016年1月至12月，厦门保铭达物业服务公司对磐金锦绣江南小区业主提供物业管理服务。2017年1月起，原告磐鑫公司对磐金锦绣江南小区业主提供物业管理服务。2019年5月23日，磐金锦绣江南小区成立小区业主委员会，同年6月10日小区业主委员会向原告发出《告知函》，解聘原告物业服务资格。2019年6月14日，原告发出一份公告，决定自2019年6月15日起终止对磐金锦绣江南小区进行物业服务，并撤离该小区。被告自2017年1月1日起即未交纳物业费用，至2019年6月10日，尚欠物业服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水电费共计1776.70元。原告催讨未果，遂起诉。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。磐鑫公司与开发商厦门磐金实业有限公司签订前期物业服务合同，为磐金锦绣江南小区业主提供物业服务。合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对磐鑫公司与林章青、林丽英均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。磐鑫公司系厦门市同安区磐金锦绣江南小区小区物业服务单位，林章青、林丽英系该小区业主之一，接受了磐鑫公司的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、房屋公共维修资金、水电公摊费用等相关费用。现磐鑫公司请求林章青、林丽英支付物业服务费等相关费用，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持；请求利息按年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止，因林章青、林丽英逾期交纳物业费用，给磐鑫公司造成占用资金利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，可予以支持。至于林章青、林丽英抗辩磐鑫公司没有将营业执照、收支明细、公共收益、损耗进行公告公示等，林章青、林丽英可另寻法律途径解决，不是林章青、林丽英拒绝交纳物业费用的法定理由；抗辩磐鑫公司不是物业服务企业，没有提供充分有效的证据加以证明，缺乏事实依据。因此，林章青、林丽英的抗辩理据不足，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告林章青、林丽英应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门磐鑫物业服务有限公司物业服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水电费合计1776.70元及利息（利息自2020年1月14日起，按年利率6%计算至实际还款之日止）。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人不服人民法院作出的一审判决有权向上一级人民法院提起上诉，当事人上诉请求的范围不得超出一审的诉讼请求,超出一审诉讼请求的，不予审理。本案中,磐鑫公司一审的起诉请求为:请求判决林章青、林丽英支付磐鑫公司物业服务费1776.70元及利息。一审法院经审理支持磐鑫公司的诉讼请求。林章青、林丽英不服提出上诉，其上诉请求为:1.请求认定磐鑫公司2015年年底终止服务违法。2.2017年1月磐鑫公司没有签订物业服务合同就入驻案涉小区，请求认定行为违法。该上诉请求超出一审诉讼请求的范围,本院对此不予审理。至于林章青、林丽英质疑磐鑫公司收取物业费资格的问题，即案涉《前期物业服务合同》对林章青、林丽英是否有约束力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。按照上述规定厦门磐金实业有限公司依法与磐鑫公司签订的前期物业服务合同，对业主包括林章青、林丽英在内具有约束力。磐鑫公司为案涉小区提供物业服务，林章青、林丽英理应向磐鑫公司缴纳物业服务费和公共维修金等费用。原审据此作出判决并无不妥。综上，林章青、林丽英的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人林章青、林丽英负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年九月十六日 书记员  林斐珺 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。