湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2076号原告：段玫，女，1980年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告段玫与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告段玫的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段玫向本院提出诉讼请求：1.判令被告山水置业公司支付房屋回购款165042元，支付回购违约金62716元（当庭变更违约金金额为49512.6元）；被告湖南大成公司承担连带担保责任。2.判令被告大成酒店公司支付欠付的自2016年9月至2020年8月期间的投资收益款60053元，支付投资收益违约金24777元（当庭变更投资收益为64881元，违约金金额为16504元）；被告山水置业公司承担抵押担保责任，被告湖南大成公司承担连带担保责任。事实和理由：2010年5月31日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了坐落于张家界大成山水国际大酒店第8层842A号房。同日，原告与三被告签订了《补充合同》，作为原告与被告签订的《商品房买卖合同》《张家界大成山水国家大酒店房屋投资经营合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》的补充合同。签约后原告于2015年5月31日一次性付清房款15万元。《补充合同》第二条约定，如果被告山水置业公司将该房屋抵押和转让，则按总价10%支付违约金，原告有权要求被告提前回购。合同第五条，投资期满二年后原告有权要求被告回购房屋。五年期满，被告必须一次性支付回购款。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过5年。房屋月投资收益为1250元。被告大成酒店公司逾期超过3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋约定价格的10%作为违约金。被告山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，湖南大成公司提供连带担保。同日原告三被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：房屋总价款为15万元，投资期满五年后，被告必须按约定价格的110%回购该房屋。逾期30天按房屋约定价格日万分之五计付违约金。被告山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，湖南大成公司提供连带担保。2014年11月1日，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司签订《回购合同补充协议》，原告同意被告山水置业公司延期1-2年回购房屋，延期回购期满后回购价款为165042元。在延长的租赁期内，被告大成酒店公司应按照1719元／月向原告支付租金。2016年12月起原告多次向被告大成酒店公司催要房屋收益款和要求回购房屋无果。自2016年9月至2020年7月，被告共欠付原告投资收益60053元。根据《投资经营合同》第10条第3项“逾期3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金”的约定，从2016年12月起算，至2020年7月31日止，合计1337天，被告应支付违约金8273元（1719元／月×12个月×0.3‰×1337天）。根据《投资经营合同》第10条第4项“逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋约定价格的10%作为违约金”，被告应支付违约金16504元（165042元×10%）。依照《回购合同》第7条第2项“逾期30天按房屋约定价格日万分之五计付违约金”的约定，从2018年6月起算至2020年7月31日止，被告应支付原告违约金62716元（165042元×0.5‰×760天）。原告特具状起诉，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司、湖南大成公司未到庭答辩，但递交了书面答辩状辩称：（一）请求降低违约金，因出现新冠疫情，请求减免租金。1.自2016年9月1日起至2020年8月31日止,被告已经向原告付款9079元。2.被告对于投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。3.因出现××不可抗力因素，请求减免租金。（二）驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。1.原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。如法院支持原告回购的诉求，则应确认商品房买卖合同、房屋投资经营合同于原告起诉之日解除。2.本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。原、被告双方签订合同的目的是融资。原告未在回购截止日期前要求回购而选择了继续租赁，实质是原告放弃了回购，本案未达到回购条件。原告一直将房屋租赁给被告大成酒店公司用于经营并以此获利益。投资期满后，原告并未向被告提出书面回购请求，而是一直将房屋租赁给被告经营使用，故不存在回购违约，不应支付回购违约金。3．原告同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。原告主张购房款本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，原告应当明示合同解除，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4.被告愿意协助原告办理房屋过户登记。（三）本案所涉合同均未约定担保期限，且本案已过保证期间，担保人已实际免除担保责任。且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2010年5月31日，原告以15万元购买了被告山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第8层842A号房屋。同日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：1.原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过5年，房屋月投资收益为1250元，由大成酒店公司按月支付。2.被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始起算。如逾期超过3个月或每年累计超过6个月未向原告支付投资收益，被告大成酒店公司须向原告支付房款的10%作为违约金。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地﹙土地面积共为46466平方米，土地证号为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174、2004-0147号）作为担保物为被告大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保。（二）2010年5月31日，原告段玫与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。该合同约定，投资期满五年后，被告山水置业公司必须按房屋总价款15万元的110%回购该房屋，双方均不得以任何理由拒绝该房屋的回购执行。被告山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告五个工作日内必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性支付回购款。任何一方逾期30日未履行回购义务，则违约方向守约方支付该房屋总价款15万元日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。被告山水置业公司以自有物业作为担保物，对回购原告房屋提供担保，被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对被告山水置业公司回购原告房屋提供担保。同日，原告与三被告签订《补充合同》，约定在该房屋投资期满五年后，被告山水置业公司须于投资期满后15日内一次性将该房屋回购款支付给原告。2015年6月2日，原告段玫与被告山水置业公司、被告大成酒店公司签订《房屋销售回购合同补充协议》，原告段玫同意被告山水置业公司在《房屋销售回购合同》约定的回购期限届满后延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年6月2日，房屋回购价款为165042元。原告与山水置业公司同意在原告与大成酒店公司所签订的《房屋投资经营合同》租赁期限届满后，大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期内，大成酒店公司每月月底向原告支付当月租金1719元。（三）截至2016年8月31日，被告大成酒店公司按照合同约定向原告段玫全额支付了投资收益。自2016年9月1日起至2020年8月31日，被告大成酒店公司已经向原告付款9079元（其中2016年9月1日至2017年4月30日付款688元×8个月＝5504元，2018年1月1日至2020年8月31日付款275元×13个月＝3575元）。据此，被告大成酒店公司欠付原告自2016年9月1日起至2020年8月31日期间的投资收益为73433元（1719元／月×48个月－9079元）。因原告将其501房租金7332元（564元／月×13个月）与842A房20%新增资金的已付利息4329元（333元／月×13个月）计入本案房屋，其在原起诉金额已扣除了11661元。原告庭审中陈述842A房20%新增资金已经另案仲裁，仲裁时没有将已付的利息计入，已付利息不应从本案房屋租金中扣除，501号房应付租金还没有提起诉讼，已付的501号房屋租金不应计入本案房屋。本院经查询内网系统，原告501号房屋确未提起诉讼，故该套房屋所付租金不应计入本案房屋租金。据此，被告大成酒店公司欠付的租金为66101元（73433元-7332元）。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及其补充合同、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》及其补充合同、《房屋销售回购合同补充协议》、购房款收据、原告段玫中信银行的客户回单、三被告提供的答辩状等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的案涉多份合同，均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）原告与三被告签订的《房屋销售回购合同》补充合同约定，在房屋投资期满五年后，被告山水置业公司须于投资期满后15日内一次性将该房屋回购款支付给原告。此后原告与被告山水置业公司、被告大成酒店公司又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，将房屋回购期延长至2018年6月2日，约定房屋回购价款为165042元。被告山水置业公司未在回购期延长后15日内向原告支付房屋回购款，已构成违约。原告要求被告山水置业公司履行房屋回购，支付165042元回购款的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金49512.6元，本院认为为赔付违约金较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一。据此，根据《房屋销售回购合同》约定的房屋价款15万元的日万分之一计算自2018年6月18日至原告诉请的截止日期2020年7月31日为774天，按照原告主张的760天计算，违约金为11400元（15万元×0.1‰×760天），则被告山水置业公司应支付的违约金为11400元。债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。《房屋销售回购合同》约定，被告湖南大成公司对被告山水置业公司回购原告房屋提供担保，但该合同约定的被告山水置业公司回购原告房屋期限已于2015年5月31日届满，此后原告与被告山水置业公司约定将房屋回购期延长至2018年6月2日，双方签订该协议并无湖南大成公司签字认可，故被告湖南大成公司依法应不再承担保证责任，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（二）本案《房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的5年期限内双方按照合同约定进行了履行。2018年6月2日延长回购期限到期后，被告山水置业公司没有对房屋进行回购，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2020年9月4日，原告向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则自2020年9月4日投资经营合同应予终止，被告大成酒店公司支付房屋租金的截止日期应为自2020年9月4日。现原告要求被告大成酒店公司支付2016年9月1日至2020年8月31日期间欠付房屋投资收益64881元，被告实际欠付66101元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益1719元为宜，故被告大成酒店公司应支付欠付原告房屋投资收益为64382元。原告主张房屋投资收益违约金16504元，本院认为为赔付违约金较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一。据此计算自2016年10月1日（租金于月底支付）至原告诉请的截止日期2020年7月31日为1400天，按照原告主张的1337天计算，违约金为2757.96元（1719元／月×12个月×0.1‰×1337天），被告张家界大成酒店公司应支付违约金2757.96元。原告要求被告湖南大成公司、被告山水置业公司对被告大成酒店公司欠付的租金及违约金承担担保责任的合同依据是《房屋投资经营合同》的相关约定。因该合同约定的投资经营期限已于2015年5月31日届满，被告湖南大成公司、被告山水置业公司承担担保责任的范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付为限，上述担保范围内的租金被告大成酒店公司已经全额支付。此后原告与被告山水置业公司续签的《房屋销售回购合同补充协议》中，虽约定原告、被告山水置业公司同意《房屋投资经营合同》租赁期限届满后，大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营，但并未约定被告山水置业公司对被告大成酒店公司对该租金的支付提供抵押担保责任。故原告要求被告张家界山水置业公司、被告湖南大成公司承担担保责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段玫支付房屋回购款165042元及违约金11400元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段玫支付自2016年9月1日至2020年8月31日止的房屋投资收益64382元、违约金2757.96元；三、驳回原告段玫其他的诉讼请求。案件受理费5739元，适用简易程序减半收取2869元，由原告段玫负担391元，由张家界山水天下置业有限公司负担1928元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担550元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年九月二十八日书记员  赵李西附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十四条债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。