河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5874号原告：郑州大通置业有限公司，住所地郑州市二七区一马路52号，统一社会信用代码：91410100268048486N（1-1）。法定代表人：洪国栋，系总经理。委托诉讼代理人：衡新义，男，系该公司员工。被告：吴步春，男，1965年6月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吕曙光，河南格东律师事务所律师。原告郑州大通置业有限公司（以下简称“大通置业公司”）与被告吴步春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大通置业公司的委托诉讼代理人衡新义，被告吴步春及其委托诉讼代理人吕曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大通置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2005年12月2日签订的《商品房买卖合同》（该合同备案号：05015466）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2005年12月2日签订了一份《商品房买卖合同》（该合同备案号为：05015466），约定原告将其开发的位于二七区大同路南，敦睦路西天隆商贸城2层020132号房出售给被告。合同签订后，原告依约交付了房屋，目前该房屋仍由被告对其占有、使用、收益。2017年1月17日，原、被告签订了两份租赁合同。其中合同编号为ZZ-TL-ZL-2017-0008的《商铺租赁与管理服务合同》（以下简称“8号合同”），约定被告承租原告位于郑州市名门天××东区××和××号商铺用于经营服装生意。另一份《租赁合同》（以下简称“A合同”）约定，被告将其自原告处购买的020132号商铺出租给原告。但是在两份合同签订以后，被告并未依约履行，具体如下：一、被告长期拖欠“8号合同”中承租商铺的租金、经营管理费、物业费，经原告多次通知缴纳后仍拒不缴纳；二、在“A合同”中，被告未将出租给原告三间商铺按时交付原告，而是另行出租给第三人并已实际交付使用。被告的上述行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。根据“8号合同”中第七条第5款：“因被告拖欠租金、经营管理费、物业费或者因被告原因导致本合同解除的，原告有权解除上述《商品房买卖合同》并收回房产……”，“A合同”中第五条：“凡因被告原因导致租赁房屋无法被原告使用的，原告有权解除该“A合同”，收回预付的100万元预付租金及利息，并有权解除上述《商品房买卖合同》并收回房屋……”，以及被告于2017年1月17日出具的《声明书》中载明：“若被告未依约履行“8号合同”和“A合同”的约定或违反《声明书》的承诺，则原告有权解除“8号合同”和“A合同”，同时原告亦有权解除上述《商品房买卖合同》并收回房屋……”。以上三条均表明，在约定的解除条件成就时，原告均有权解除上述《商品房买卖合同》并收回房屋。原告依法向郑州市二七区人民法院提起诉讼后，二七区人民法院分别作出了（2019）豫0103民初17913号、（2019）豫0103民初17914号民事判决书。后因被告不服（2019）豫0103民初17913号判决书上诉后，郑州市中级人民法院作出了（2020）豫01民终331号判决书，驳回了被告的上诉请求，维持了原判。以上判决书均依法判定被告向原告承担违约责任，包括判令解除“8号合同”和“A合同”，由被告向原告支付拖欠租金及利息等，但关于原告主张解除上述《商品房买卖合同》并收回房屋的诉讼请求，法院以房屋买卖关系与租赁关系不属于同一法律关系为由，未予处理。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告吴步春辩称，1．坚决不同意解除商品房买卖合同，郑州大通置业有限公司是真正的违约方，被告于2005年购买商铺并支付全部房款，原告一直不给被告办理房产证，且经过本院生效判决原告违约；2．商铺租赁和声明书显失公平，不能解除15年前就已经签订并支付全款的商品房买卖合同；3．涉案房产已于2018年6月27日被金水区人民法院查封并限期进行拍卖，原告隐瞒该房屋的真实现状，于两年后起诉解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。基于原、被告陈述及举证、质证意见，本院经审理认定事实如下：1．原、被告于2005年12月2日签订编号为：05015466的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020132号房屋一套，该商品房的用途为商业服务，总房款502000元；按期付款，现金交付251000元，银行按揭贷款251000元；出卖人应当在2006年4月28日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商。合同签订后，被告向原告足额支付购房款，原告向被告交付房屋。2.2017年1月17日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》（合同编号：东区218、219ZZ-TL-ZL-2017-0008）一份，合同第七条违约责任和合同解除中特别约定：乙方购买了甲方开发的位于郑州市××区大同××敦睦路西天隆商贸城2层的房产（具体为：2．房号为020131号，建筑面积12.48平方米，商品房买卖合同编号05015466），乙方同意若乙方欠付租金、经营管理费、物业费等费用或因乙方原因导致本合同解除（包括因乙方违约或违法，甲方行使合同解除权的情形）的，甲方有权解除上述乙方购买房产的商品房买卖合同并收回房产，以应当退还乙方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与乙方应当支付甲方的租金、物业服务费及经营管理费、违约金等费用进行冲抵，不足或多余部分，双方再行进行现金结算。2017年1月17日，被告向原告出具《声明书》一份，其中声明：郑州大通置业有限公司还有权解除本人购买天隆商贸城2层020103号、020131号、020132号房产的商品房买卖合同并收回房产，以应当退还本人的购房款（本人认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与本人应当退还郑州大通置业有限公司的预付租金及利息、本人应当交纳的租金、经营管理费用等费用进行冲抵，不足或多余部分，本人与郑州大通置业有限公司再进行现金结算。3．原告于2019年诉至本院，要求：1．解除与被告于2005年12月2日所签订的合同编号为05015466号的《商品房买卖合同》，并判令被告将对应房号为020132、对应商铺号为2303的商品房返还给原告；2．解除原告与被告于2017年1月17日签订的《租赁合同》，并判令被告吴步春返还所预收的租金400000元及以该款为基数、按月利率0.6%为标准的、自2017年1月19日起至实际返还之日至的利息（截止到2019年5月31日暂计为68206.45元）；3．判令被告向原告交付涉案商品房屋自2019年5月18日起至2022年3月16日的预收性租金219342元，押金50000元；4．判令被告徐青叶、吴帅、吴杰对吴步春的上述全部债务承担连带责任；5．本案诉讼费全部由四被告承担。本院于2019年12月11日作出（2019）豫0103民初17914号民事判决书，判决：一、被告吴步春于判决生效之日起十日内返还原告郑州大通置业有限公司房屋租金400000元及利息（以400000元为基数，自2017年1月19日起至实际返还之日至，按照月利率0.6%计算）；二、被告徐青叶、吴帅、吴杰对上述债务承担连带责任；三、驳回原告郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。该判决书认为：原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的涉案租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。原告提供的证据及原、被告的当庭陈述能够证明被告吴步春未按照合同约定将房号为020132的房屋交付原告使用，已经构成违约。原告要求解除涉案租赁合同，因其已经于2019年5月16日向被告吴步春发送了《解除合同通知函》，原告提供的证据显示2019年5月17日送达，应视为涉案租赁合同已经于2019年5月17日已经解除，不宜再以判决的方式解除。4．吴步春于2019年以郑州大通置业有限公司逾期办理产权登记为由诉至本院，要求判令郑州大通置业有限公司向其支付违约金1146561.07元，本院于2019年12月10日作出（2019）豫0103民初20388号民事判决书，判决驳回吴步春的诉讼请求。吴步春不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2020）豫01民终348号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为：根据吴步春于2017年1月17日出具的《声明书》，吴步春声明已就房产证办理问题与大通置业公司进行了友好协商，在此情况下，吴步春诉讼请求要求大通置业公司向其支付违约金，与其出具的《声明书》相悖，且亦未提交相应的证据证明其不再履行《声明书》的合理理由及相应的损失，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。5．郑州市金水区人民法院于2018年6月27日作出（2018）豫0105执3985号执行裁定书，依申请人河南金力投资担保有限公司申请，裁定将被执行人吴步春名下位于二七区大同路南，敦睦路西天隆商贸城2层包括020132号在内的三套房产予以查封。2018年8月27日，郑州市中级人民法院裁定将前述执行案件交由新郑市人民法院执行。现原告以被告拖欠租金及利息等已构成违约为由诉至本院，要求解除编号为：05015466的《商品房买卖合同》，被告不同意解除此合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告于2017年1月17日签订的《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及同日被告向原告出具的《声明书》，已被本院及郑州市中级人民法院生效判决认定为合法有效，《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》虽已确认解除，但合同解除不影响合同中独立存在的有关解决方法的条款的效力。现因被告吴步春未按照合同约定将房号为020132的房屋交付原告使用，已经构成违约。双方在《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》中均明确约定，当被告违约时，原告有权解除被告购买的商品房买卖合同并收回房产。故原告诉求解除原、被告于2005年12月2日签订编号为：05015466的《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将位于二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020132号房屋返还给原告，并配合原告办理商品房买卖合同的登记备案注销手续。被告辩称，大通置业公司是真正的违约方，无权解除合同且涉案房产已经法院查封并限期进行拍卖，不同意解除合同的意见，于法无据，本院不予采信。双方约定合同解除时，原、被告均认可每间房屋以80万元的价格进行结算，与被告应当支付原告的租金、物业服务费及经营管理费、违约金等费用进行冲抵，不足或多余部分，双方再行进行现金结算。关于被告欠付原告的房屋租金等，生效判决已作出认定，且利息仍在计算中，故本院判决原告退还被告80万元房款后，双方可在另案执行环节或协商过程中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑州大通置业有限公司与被告吴步春于2005年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：05015466），被告吴步春于本判决生效之日起三十日内配合原告郑州大通置业有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；二、被告吴步春于本判决生效后十日内将位于郑州市二七区大同路南、敦睦路西天隆商贸城2层020132号房屋返还给原告郑州大通置业有限公司；三、原告郑州大通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告吴步春购房款800000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，减半收取50元，由被告吴步春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年九月十五日法官助理顾百灵书记员张永泽