文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9209号原告：许晶，女，1986年11月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市渝中区。被告：常徽，男，1980年10月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：施静（常徽之妻），女，住重庆市沙坪坝区。原告许晶与被告常徽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许晶、被告常徽及其委托诉讼代理人施静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晶向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付原告扣押的押金4000元、2020年5月份房租2250元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年6月9日签订房屋租赁合同，约定原告向被告租赁位于沙坪坝区某苑X栋XX-X房屋，租期为12个月（2017年6月10日起至2018年6月9日止），用途为住宅，租金每月2100元，原告一次性支付6个月房租、停车费、押金共计17920元，支付至被告民生银行6216911100296057账户。2019年5月30日原告与被告双方在平等自愿的基础上签订12个月租赁合同（2019年6月15日至2020年6月14日止），租金每月2250元，押金4000元。原告租赁案涉房屋期间完全履行了合同的义务与责任，按期如实缴纳物业费、水、电、气费，并提前告知被告合同到期退租，被告无理拒退原告押金，并强行断水电责令搬迁。原告于2020年5月15日搬迁完毕，多次找被告要求退最后一个月租金及押金，被告拒不出面、也不接电话、微信拉黑。现被告无理拒退最后一个月租金及押金，原告多次催促无果，遂起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告常徽辩称，原告与被告于2017年6月9日签订房屋租赁合同，其后原告一直租赁至2020年6月14日，双方均执行的2017年6月9日签订的租赁合同版本。原告向被告支付租金至2020年6月14日，押金4000元。关于原告所称的2020年5月15日搬迁完毕的情况，因为原告自行更换过门锁，也没有给被告钥匙，被告不清楚原告是否于该时间搬迁完毕，后被告于2020年6月22日自行找开锁匠开门进屋，看到的情况是基本上已搬迁完毕。因为原告欠缴物业费、停车费约5500元，被告与原告协商，原告不愿意缴纳，被告大约于2020年5月15日采取断水断电措施责令原告搬迁。因原告未缴清物业费、停车费，原告向被告支付的押金4000元仍不足以抵扣，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2017年6月9日，原告许晶（乙方）与被告常徽（甲方）签订《租房合同》，主要约定：1.乙方租赁甲方位于某苑X-XX-X号的军队经济适用房，租期12个月，自2017年6月10日起至2018年6月9日止。2.租金为2100元/月，停车费220元/月，押金4000元。3.乙方按时交纳自行负担的费用，包括水电气费、物管费、停车费、网络费和电视闭路费等自用费用。4.租期届满交房时乙方应将房屋打扫干净，否则甲方有权扣除部分押金，乙方应结清停车费、水电气、物管费、闭路费等自用费用。5.租期未满甲方不得收回住房，乙方不得退租退费，乙方如要转租住房必须经甲方同意。乙方如要求续租，必须在租赁期满前1个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2019年5月30日，双方续签《租房合同》，合同约定租期自2019年6月15日起至2020年6月14日止，租金2250元/月，其余内容与2017年6月9日签订的《租房合同》内容相同。合同签订后，案涉房屋交由原告使用，原告向被告支付租金及押金4000元，庭审中，双方共同确定原告租金已交纳至2020年6月14日合同期满。另查明，合同签订时，凤鸣戎苑的物管公司为重庆祯达物业管理有限公司，当时执行的物业费标准为0.37元/平方米，电梯费为18.10元/月。原告许晶按此标准缴至2019年12月31日，并由重庆祯达物业管理有限公司开具了收款单据。原告还举示其与被告在2017年9月、10月份的微信聊天记录，内容显示案涉房屋2017年1月起的物管费未缴纳，原告许晶代被告常徽缴纳了2017年1月份开始的物管费，并将收据和更换锁芯后的钥匙给了常徽，常徽表示代缴的物管费可以冲抵后期的物管费。庭审中，双方共同确定，原告尚欠停车费金额为1980元。该停车费已由被告代为缴纳。2020年2月24日，中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院向凤鸣戎苑小区发出《关于凤鸣戎苑小区物业服务费收支公示及补缴的通知》。通知内容为：根据军委办公厅《军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见》（军办发[2016]34号）第十二条“已竣工入住的经济适用住房小区应当与营房管理体制脱钩，全面实行物业管理，由住户交纳物业服务费，单位不得以任何形式补贴管理费、维修费、水电费、绿化费、保洁费等费用。经济适用住房从2016年7月1日开始执行”按照该文件规定，委托第三方重庆笃信会计师事务所有限公司对凤鸣戎苑小区物业服务费收支情况进行核算，具体情况如下：一、物业服务费补缴标准。经查阅合同、凭证等资料，凤鸣戎苑小区2016年7月1日至2019年10月31日，……时间40个月计算，住户补交物业服务费标准为1.2元/㎡/月。二、收取办法。从2020年2月25日至2020年3月1日，在凤鸣戎苑小区物管部设立收费点，由住户现场补缴物业服务费。从2020年3月1日开始，在职干部、职工采取工资代扣方式补缴，其他人员采取电话或上门进行催缴。从2020年3月5日开始，对仍未补缴的小区住户采取法律手段进行追缴。2020年5月14日，被告常徽向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院补缴了2016年7月1日至2019年10月31日的物业管理费共计4837.92元。还查明，2019年10月底左右重庆祯达物业管理有限公司撤场后，中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院营房科接管案涉小区的物业管理。2020年6月16日，被告常徽向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院缴纳了2019年11月1日至2020年5月31日的物业管理费487元。中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院营房办出具缴纳明细载明：案涉房屋建筑面积100.79平方米，物业费单价为0.51元/平方米/月，电梯费18.1元/月，该期间的物业费构成为（100.79×0.51＋18.1）×7个月=487元。2020年5月13日，双方就中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院要求补缴的物业费到底由谁承担产生争议，协商如何处理。2020年5月14日，双方因该问题协商未果，被告常徽配偶给原告发微信称，因原告缴纳的租金、押金尚不足以抵扣物管费补缴金额，要求原告于2020年5月15日下午搬走，5月15日下午1点左右其将前来办理退房交接。原告微信回复同意搬走。2020年5月14日下午，原告和被告配偶共同到租赁房屋处办理交接，原告着手将房内物品搬走，在搬离第一车物品时，因被告配偶在场，门卫遂予以放行，后被告配偶离开，在原告准备搬走第二车物品时，门卫未予放行，原告给被告配偶发信息要求联系门卫放行，被告配偶要求原告将3张水电气卡交给物管才会通知物管放行，原告要求被告当面办理交接，未将水电气卡交给物管，物管未予放行，最后原告有部分物品尚存在租赁房屋内未予搬走。2020年5月15日，在原告和被告配偶通话中，原告称在房屋内尚有原告的贵重物品，不同意被告进入房屋。2020年5月15日左右，被告对原告采取断水断电措施。庭审中，原告表示其于2020年5月15日即搬迁完毕，只剩下一张小床没有搬走。被告表示认可其配偶发送的信息内容，但不清楚原告具体搬离时间。庭审中，原告表示同意承担最后一个租赁合同期间被告补缴的物管费中的一半。双方主要对于常徽向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院补缴的物管费由哪一方承担，以及最后一个月的租金原告是否应当缴纳争议较大，调解未果。上述事实，有许晶举示的《租房合同》、收据、微信聊天记录、停车费收据、银行转账明细，被告举示的物业费收据、补缴通知、物业费缴纳明细、证明、微信聊天记录、通话录音等及当事人的陈述在案证明，经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告许晶、被告常徽签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、常徽向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院缴纳的物管费由谁承担；二、被告是否应当退还原告租期最后一个月的租金及押金。对此，本院逐一评析如下：一、常徽向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院缴纳的物管费由谁承担2017年6月9日，双方签订《租房合同》，租期为一年。合同期满后，双方按照该合同续租一年至2019年6月。2019年5月30日，双方再次签订《租房合同》。根据《租房合同》约定，租赁期间的物管费由原告承担，原告根据合同约定按期向物管公司缴纳物管费，履行了缴纳物管费的义务，并且2017年签订和2018年续租期间的《租房合同》已经履行完毕，双方的权利义务关系已经终结。故2017年6月10日至2019年6月14日期间补缴的物管费不应当再由原告承担。关于最后一个租赁合同期间中被告补缴的2019年6月15日至2019年10月31日期间的物管费的承担问题，本院认为，该期间补缴的物管费亦不应由原告承担。理由是：首先，双方签订的合同中所约定的物管费由原告缴纳，显然是指原告应当按照接受物业管理服务当时的物管费标准进行缴纳，原告也实际按照合同约定向物管公司缴纳物管费至2019年12月31日，中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院基于军队经济适用住房管理规定向被告追收的以往的物管费补贴超过了原告签订合同时的合理预期。其次，中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院此前对被告房屋的物管费进行补贴，其后又进行追收，均是基于案涉房屋属于军队经济适用住房这一特殊性质而在中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院与被告之间产生的法律关系，具体而言，即中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院曾给予被告相应的物管费补贴福利，嗣后又追回相关福利，由此产生的法律后果不应当由原告承担。原告在庭审中表示自愿承担该期间补缴的物管费的一半，即272.13元，本院予以确认。至于被告向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院缴纳的2019年11月1日至2020年5月31日期间的物管费（含电梯费）487元。本院评判如下：关于2020年1月1日至2020年5月31日期间的物管费，原告未予缴纳，原告应当按照该期间实际收取的物管费标准进行缴纳，被告代其缴，可以向原告主张。关于2019年11月1日至2019年12月31日期间的物管费。原告虽向重庆祯达物业管理有限公司预缴了该两个月的物管费，但该两个月重庆祯达物业管理有限公司未履行物业服务合同，原告可向重庆祯达物业管理有限公司主张退还。该期间实际提供物业服务的是中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院营房办，故被告向中国人民解放军陆军军医大学第一附属医院营房办缴纳的这两个月的物管费应当由原告承担。二、被告是否应当退还原告租金及押金关于原告应当支付给被告的费用。原告应当支付给被告的费用分为以下几部分：1.原告自愿承担的被告补缴的2019年6月15日至2019年10月31日期间的物管费中的一半272.13元；2.2019年11月1日至2020年5月31日期间的物管费（含电梯费）487元；3.双方共同确认的欠付停车费1980元；4.因原告一直未将其持有的钥匙交还被告，故被告基于合同期满收回房屋或基于房屋安全等考虑请人换锁的费用480元，应当由原告承担。关于被告应当退还给原告的费用。被告应当退还给原告的费用分为以下几部分：1.关于最后一个月的租金承担问题。双方因补缴物管费事宜，协商提前一个月终止合同，并由原告提前搬离房屋。原告于2020年5月14日下午着手搬走房屋内物品，后因原告未按被告配偶指示将水电气卡交到物管处，导致被告未通知物管放行，从而导致原告尚有部分物品没有搬离房屋，且原告在通话录音中表示房间内尚有贵重物品，拒绝被告接收房屋，且未将其持有的房屋钥匙交给被告，故其应当支付最后一个月的房屋使用费，但被告在2020年5月15日左右对原告采取断水断电措施，其目的也是迫使原告不能继续正常使用房屋，其亦存在过错，故本院酌情确定对于租期最后一个月的租金由原告承担一半，即1125元，因原告已预交了该月的租金，故应当由被告应退还原告1125元。2.双方合同期满终止后，被告应当将原告缴纳的押金4000元予以退还。3.原告代被告缴纳的2017年1月-6月9日的物管费，被告曾表示可以冲抵后期的物管费，该期间的物管费为293.62元（55.40元/月×5.3个月）综上所述，原告应当向被告支付的费用为3219.13元，被告应当退还原告的费用为5418.62元，两项品迭后，被告应当退还原告2199.49元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条的规定，判决如下：一、限被告常徽于本判决发生法律效力后三日内退还原告许晶2199.49元。二、驳回原告许晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告常徽负担8.8元，由原告许晶自行负担16.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年九月七日书记员  杨 美