山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5811号原告：济南市市中区人民政府二七新村街道办事处，住所地济南市市中区陈庄大街27-1号。法定代表人：刘冬。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。被告：舒帅旺，男，1969年6月6日出生，汉族，无业，住江西省贵溪市。原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处诉被告舒帅旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理为（2020）诉前调6024号诉前调解案件，于2020年7月1日受理为（2020）鲁0103民初5811号案件，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处法定代表人刘冬的委托诉讼代理人林海、被告舒帅旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付房屋租金366666元（自2018年3月8日计算至2019年11月8日止）；二、依法判令被告向原告支付违约金（以年租金22万元为基数，按照每日千分之三计算至判决生效之日）；三、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：被告于2017年3月8日与原告签订编号为GF-2000-0602的《房屋租赁合同》。约定被告租赁原告位于的房屋，租期一年。同年3月22日，被告使用该租赁房屋登记成立个体工商户，名称为“市中区梦品牛基食品店”，并开始进行经营。2018年3月7日租赁期满后，被告未再与原告签订书面的租赁合同。但至2019年11月8日被告腾房前一直持续使用该房屋经营其食品店。其间经原告多次催告，被告始终未向原告支付租金。原告为挽回损失，特诉至贵院，望判如所请。被告舒帅旺辩称，我是2016年6月28日入职牛基，我负责烘焙、店面选择、租赁合同的签订及证件的办理及店面装修等，关于原告所诉的房租是2017年3月8日签订的合同至2018年3月7日，该房租为半年一付，是先交钱后使用房屋，这一年的房租是分两次交的，是由牛基公司打给原告的，是由原告开具发票然后我去拿的，我将发票给了牛基公司。从2018年3月原告的工作人员跟我联系过房租的事情，说是房租到期了需要交房租，我就把牛基公司的电话和联系人告诉给原告的工作人员。从此之后，原告就再未与我联系过房租的事情，原告与牛基公司是如何对接的我不清楚。因为从2018年3月之后，原告就再没有人与我联系过要房租的事情，我是于2018年12月在牛基公司离职，原告说房租拖欠至2019年11月，原告是如何与牛基公司对接的我不清楚。我也是受害者，我在牛基公司有将近二年的工资没有拿到，我现在正在起诉牛基公司。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于房屋出租给原告，房屋建筑面积164平方米，租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日，壹年租金为22万元，支付方式为先付租金后用房，交租方式为每半年支付一次。如承租人不交付或不按约定交付租金达壹个月以上；承租人所欠各项费用达壹仟元以上出租人有权解除合同。房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2018年3月7日。若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。被告分别于2017年3月3日、2017年11月2日共计向原告交纳房屋租赁费22万元。2019年3月13日，原告在被告处张贴《清空房屋通知》，载明：“你租赁我单位的房屋逾期一年未交房租，我单位按照合同收回房屋，请于3月18日前腾空，否则房内物品将视为自动放弃所有权，后果自负。”2019年10月9日，原告在被告处张贴《通知》，载明：“你租赁我单位的房屋逾期未交房租，请于7个工作日内交清，否则我办将启动法律程序追缴。”2019年11月4日，涉案租赁房屋腾空并交付给原告，但原告不能说明具体的交接人员。另查明，2017年3月22日，舒帅旺以涉案房屋地址注册成立个体工商户“市中区梦品牛基食品店”。济南牛基食品有限公司（以下简称“牛基公司”）注册成立于2017年5月10日，舒帅旺曾担任过牛基公司的董事、监事、联络员。原告曾以济南牛基食品有限公司为被告诉至本院，本院于2020年4月28日作出（2020）鲁0103民初43号民事判决书，载明：“本院认为，涉案房屋租赁合同所载明的承租人为舒帅旺，而二七新村街办无有效证据证实舒帅旺系代表牛基公司签订涉案房屋租赁合同，亦无有效证据证实涉案房屋租赁合同的实际履行人系牛基公司，故二七新村街办关于牛基公司支付涉案房屋租金并承担违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。”原告提交2019年3月13日及10月9日因被告欠付房租，原告工作人员在其经营门店外张贴的要求被告腾房的通知以及（2020）鲁0103民初43号民事判决书一份，拟证明原告为维护自身利益，曾向牛基公司提起诉讼，但是该判决认为被告的租赁行为系个人行为，认为牛基公司并非本案的实际承租人。被告对原告提交张贴的通知表示不清楚，但是通知上写的是牛基公司，牌子上写的是上海牛基；对（2020）鲁0103民初43号民事判决书原告与牛基公司是如何对接的我不清楚，但是从2018年3月后我与原告就没有再续签过合同，原告再也没有人与我提及过房租一事;所以从2018年3月后产生的房租一事不知道，原告没有人说过此事，所以原告的诉讼请求与其无关。被告提供离职申请、派出所行政处罚决定书、城管的商业牌匾指导书、健康证、荣誉证书、照片、各店的费用明细、仲裁决定书各一份,拟证明其于2017年9月至2018年12月在牛基工作，签订房屋租赁合同是职务行为。原告对上述证据的真实性无异议，并主张通过被告提交的证据可以看出牛基公司管理比较混乱，被告的健康证明上标注的是牛基安全食品有限公司，离职申请上盖章的是山东牛基网络科技有限公司，给被告交纳社保的是济南牛基食品有限公司，其荣誉证书上盖章的是山东牛基企业管理咨询有限公司，所以被告具体在何公司任职原告无法判断，原告的判决书也可以证明我方已向牛基公司提起过诉讼，但是根据牛基提供的证据已排除牛基公司是涉案房屋的承租人；由于合同的签订主体为本案被告且合同签订时被告也并未成立市中区梦品牛基食品店，原告为了维护自身权益，根据合同相对性向被告提起诉讼。原告提交山东省非税收入通用票据照片三份，证明被告通过个人银行卡向原告支付了2017年3月8日至9月7日的房租。被告对此不予认可，并主张该卡号不是其个人的，钱也不是其付的，只是去领取发票，发票给了牛基公司财务。本院在济南市市中区财政局调取发票号为A101022675535、A101022680866的开票信息。其中票号A101022675535载明：“单位名称济南市市中区人民政府二七新村街道办事处本级，开票日期2017年3月1日，缴款日期2017年3月2日，开票金额11万元，付款人舒帅旺（2017.3.8-9.7）”；票号A101022680866载明：“单位名称济南市市中区人民政府二七新村街道办事处本级，开票日期2017年10月31日，缴款日期2017年11月2日，开票金额11万元，付款人舒帅旺（2017.9.8-2018.3.7）。”原告对此证据无异议，证明实际使用涉案房屋的为被告，与被告之前抗辩是牛基公司使用涉案房屋的事实不符，被告应当承担房屋合同期满后至实际腾房前的租金。被告认为该两份开票的钱均不是其付的，钱是牛基公司付的，其去拿的发票，该发票是原告开具的，拿到发票后需上交到牛基公司。本院认为，关于被告辩称其租赁涉案房屋系职务行为的问题，虽然被告提供离职申请、派出所行政处罚决定书、城管的商业牌匾指导书、健康证、荣誉证书、照片、各店的费用明细、仲裁决定书等予以证明，但原告对此不予认可，被告提供的上述证据无法证明涉案合同系被告代表牛基公司与原告所签。另根据市中区梦品牛基食品店系经营者为舒帅旺的个体工商户，其注册日期2017年3月22日，而涉案合同签订的时间为2017年3月8日，在市中区梦品牛基食品店注册日期之前；再结合本院在济南市市中区财政局调取案涉房屋租金情况的开票信息中，付款人处为“舒帅旺（2017.3.8-9.7）”、“舒帅旺（2017.9.8-2018.3.7）”，足以认定涉案合同系原告与被告所签，被告签订合同并非代表牛基公司的职务行为，其所产生的债务不应由牛基公司承担。被告未提供足够证据证明其抗辩，故对此本院不予支持。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。原、被告合同中明确约定租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2018年3月7日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”通过原告提供的2019年3月18日清空房屋通知及2019年10月9日催缴租赁费的通知，再根据涉案租赁房屋于2019年11月4日腾空并交付给原告，可以认定涉案合同自2018年3月8日继续有效，被告尚未支付2018年3月8日至2019年11月4日的房屋租赁费共计366666元（220000元/12*20），故原告要求被告支付自2018年3月8日至2019年11月4日的房屋租金366666元的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，涉案合同第十三条明确约定：“若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方对于违约金的约定过高，应当予以调整。原告自认违约金计算基数为22万元，故，本院酌定被告向原告支付违约金66000元（220000元×30%=66000元），对超过该数额部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告舒帅旺于本判决生效之日起十日内向原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付房租366666元；二、被告舒帅旺于本判决生效之日起十日内向原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付违约金66000元；三、驳回原告济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，减半收取计3400元，由被告舒帅旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇二〇年九月二十四日书记员 潘建永