河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7650号原告（反诉被告）：李娟，女，1980年10月4日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：焦中晓，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹏腾，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师。被告：吴永霞（反诉第三人），女，1974年3月9日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。被告（反诉原告）：郭永刚，男，1986年1月8日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。第三人（反诉第三人）：郑州华林不动产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区汝河路163号院1号楼3单元36号，统一社会信用代码：914101035637216534。法定代表人：史小卫，系该公司经理。原告（反诉被告）李娟与被告吴永霞、郭永刚（反诉原告）、第三人郑州华林不动产营销策划有限公司（以下简称“华林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟的委托诉讼代理人焦中晓，被告郭永刚、第三人华林公司的法定代表人史小卫到庭参加了诉讼。被告吴永霞经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告2016年6月27日签订的《租赁合同》；2．请求依法判令二被告和第三人立即向原告交付房屋，并支付房租36666.68元（房租自2020年2月1日起计算至2020年6月1日，最终房租计算至被告和第三方实际交付房屋之日）；3．请求依法判令被告和第三人向原告支付违约金9166.67元；4．本案诉讼费由被告和第三人承担。事实与理由：2016年6月27日，原被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于郑州市二七区丹枫路7号7号楼1-2层商业106号的商铺（面积为176平方米）出租给被告使用，租赁期限自2016年8月1日至2022年8月1日止。房租每半年交纳一次，提前一个月交纳。被告承租原告的房屋后用于第三人成立的分公司（郑州华林不动产营销策划有限公司第五分公司）经营使用。2019年8月1日，前三年租期届满，周围商铺租金上涨，经双方协商房租上涨10%，被告也依约按照双方约定的租金支付了2020年2月1日之前的租金，但是自2020年2月1日起至今，被告恶意拖欠原告租金长达四个月之久，被告的违约行为给原告造成了损失，故起诉至法院。被告吴永霞辩称，1．本人不是本案适格被告，答辩人与原告所签的《租赁合同》是受第三人华林公司委托代表第三人与原告所签，答辩人是第三人的员工，是履行职务行为；2．订立合同时，曾明确告知租赁房屋的用途是本案第三人开办分公司（中介门店）使用，原告对此知情；3．第三人在原告的配合下于2016年10月9日注册了第五分公司，经营场所“华林房产南区旗舰店”设在涉案房屋内，所有的房租费用均由本案第三人承担，第三人为本案实际承租人；4．答辩人于2019年3月份离职，并告知了原告，原告要求第三人重新签订合同，后在本人不知情的情况下由被告郭永刚在原合同上补了签名，故原告与本人的合同已经终止，原告诉请的合同是原告与郭永刚签订的合同，与原告无关；5．答辩人对此案纠纷的发生概不知情，不应承担任何责任。综上，所有的责任应当由第三人承担。被告郭永刚、第三人华林公司就本诉辩称，1．原、被告的《租赁合同》于2020年3月17日已经合法解除，原告再次诉请解除无事实及法律依据；2．原告要求被告支付2020年2月1日起至实际交房之日的租金，与事实不符，租赁合同早已被原告单方解除，2020年2月1日至2020年3月17日之间的租金属于免租期，被告依据《河南省高级人民法院下发关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》相关规定可以拒绝交纳疫情期间的租金；3．原告诉请的违约金9166.67元没有任何事实和法律依据，本案中原告于2020年3月17日将涉案房屋锁死、并且断水断电，违约在先，被告拒绝交纳2020年2月份的租金行为属于不可抗力导致的，并不存在任何违约行为。被告（反诉原告）郭永刚向本院提出反诉请求：1．解除租赁合同；2．判令被反诉人返还反诉人1000元定金、8000元押金；3．判令被反诉人赔偿装修损失51785元；4．被反诉人承担本案全部诉讼费用；5．以上共计60785元。事实与理由：2016年6月27日，由第三人的员工吴永霞（本诉被告）代表第三人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，由第三人承租位于郑州市二七区丹枫路联创佳苑南门底商106房屋，租赁期限为2016年8月1日起至2022年8月1日止，租金每半年交纳一次，2019年3月份吴永霞离职后应被反法诉人要求，由反诉人郭永刚在原合同上补签了名字，合同继续履行。反诉人及第三人依照约定向被反诉人交纳2020年1月份之前的租金，由于2020年初新冠肺炎疫情原因，导致反诉人不能正常开业，《河南省高级人民法院下发关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》中明确规定：中小微企业请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持。后反诉人依照该规定多次与被反诉人协商租金减免事宜，被反诉人拒绝减免，并于2020年3月17日将涉案商铺直接锁死并通知物业断水断电，导致反诉人无法经营。现反诉人所在涉案房屋的办公用品均无法使用。被反诉人的行为给反诉人造成了重大损失。请求支持反诉请求。原告（反诉被告）李娟针对郭永刚的反诉辩称，1．如果双方租赁合同解除，反诉人所述的8000元押金我方可以付予对方，反诉人所述的1000元押金已计入8000元押金中，因此不存在返还定金；2．因反诉人拒不按照租赁合同支付租金已构成根本违约，因此反诉人主张的装修损失补偿，没有法律依据；3．本案是因为反诉人的违约行为造成本合同无法继续履行，我方依法请求解除租赁合同，是符合法律规定的且我方并没有影响反诉人租赁房屋的事由；4．反诉人主张的减免租金，因河南省高级人民法院下发的仅仅是工作指引，不能作为反诉人强制要求减免租金的依据，应当由双方协商来解决，另外根据郑州市发布的10号通告，反诉人作为中介房地产销售服务企业可以在2月24日依法申请复工复产，因为反诉人怠于申请，由此造成的无法使用房屋及造成的损失应当由反诉人自己承担。第三人华林公司对郭永刚的反诉辩称，无异议。本院经审理，认定事实如下：2016年6月27日，原告（甲方）与被告吴永霞（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将联创佳苑南门底商106号的房屋出租给乙方使用，建筑面积176平方米，期限自2016年8月1日至2022年8月1日止；租金10万元/年，半年交一次，每次5万元，前三年租金不变，三年后视周围商铺租金情况，如递增或下调，幅度都不超过10%；租赁期间，如因房屋主体维修由甲方负责，乙方的装修问题需要修缮由乙方负责；甲方当日收取乙方定金1000元，首次支付租金时支付8000元作为有关水电费的押金，合同期满或终止时，乙方结清一切费用后甲方无息归还乙方；乙方不能以押金代房租。出租方处由原告李娟签名按指印，承租方处由被告吴永霞签名按指印。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，由第三人在该房屋内开设分支机构用于经营。自2016年6月28日至2019年7月24日，涉案房屋的租金均由第三人的工作人员通过银行转账形式向原告支付，租金已支付至2020年1月31日。2019年3月份，被告吴永霞从第三人处离职，应原告李娟要求，由被告的工作人员郭永刚在原合同上承租方处补签名。2020年1月初，第三人对涉案房屋进行了装修，自春节假期一直未开门营业。因被告未及时交纳房租，原告于2020年3月14日通过微信向被告发出通知，记载：因长期不履行合同拒不支付租金，现通知解除合同，并要求三日内清空房屋并交清物业费、水电费等相关费用，3月17日前未接到退租的房屋，将起诉至法院。后原告将房屋断水断电，并在门上上锁。双方因租金支付问题发生纠纷，故起诉。另查明，根据《郑州市房地产企业复工实施方案》第二条第二项规定，房地产经纪机构和房地产估价机构，提出申请并经审核通过后，可在3月1日后复工。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告吴永霞、郭永刚系第三人华林公司的工作人员，在与原告签订房屋租赁合同后，由第三人华林公司在此开设经营场所，由华林公司向原告支付租金及相关费用，且原告对该事实知悉，华林公司对委托被告签订案涉合同的事实予以认可，故吴永霞关于履行职务行为的辩解，本院予以认可，同理，被告郭永刚也系履行职务行为，故对被告郭永刚的反诉请求，本院不予处理。就本诉部分，第三人租赁原告房屋，未按照约定支付自2020年2月1日以后的租金，双方就疫情期间租金减免问题协商未果，原告于2020年3月14日发出解除合同通知，并以上锁的形式阻止被告继续使用房屋，故本院认定双方租赁合同已于2020年3月14日予以解除。合同解除后，第三人应将房屋交付原告，故判令第三人应于本判决生效之日起三日内腾空归还房屋，逾期未腾空，视为对私人物品的放弃。原告要求支付自2020年2月1日起暂至6月1日的房租36666.68元的请求，由于受新冠肺炎疫情的影响，对于2020年2月3日起至政府允许的复工复产之日止期间的租金，结合双方履行情况、过错程度及双方协商记录，兼顾公平原则，本院认为风险平摊为宜，原告减免一半租金，故本院酌定2020年2月1日至3月1日应付租金4583.33元。复工复产后的损失应按照实际履行情况判定，又因3月14日后被告未将房屋腾空，实际占用原告房屋，双方对扩大的损失均有责任，故自3月1日至3月14日期间应付租金4139.78元，3月14日起至判决生效确定之日止，按照每月4583.33元的标准计算租金。综上，被告2月1日至3月14日期间应付租金8723.11元，3月14日起至判决生效确定之日止的租金按照每月4583.33元标准计算。原告主张的违约金，合同中未明确约定，本院酌定5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李娟与第三人郑州华林不动产营销策划有限公司的《租赁合同》于2020年3月14日解除；二、第三人郑州华林不动产营销策划有限公司于本判决作出之日起三日内腾空归还郑州市二七区丹枫路联创佳苑南门底商106号房屋，逾期未腾空，视为对所有物品的放弃；三、第三人郑州华林不动产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李娟支付租金8723.11元，自2020年3月15日起至判决生效确定之日止的租金按照每月4583.33元标准计算；四、第三人郑州华林不动产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李娟支付违约金5000元；五、驳回原告李娟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告郭永刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费946元，减半收取473元，由原告李娟负担184元，第三人郑州华林不动产营销策划有限公司负担289元，剩余473元退回原告李娟；反诉案件受理费660元，由被告郭永刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年九月十二日法官助理顾百灵书记员张永泽