四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5277号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）刘玉和，男，1968年5月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人甘莉，系刘玉和之妻。 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 上诉人刘玉和因与上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初12442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年7月18日，青羊区××花园第三届业主委员会（以下简称××花园业委会）与嘉丽来物业公司签订了《××花园物业服务试用合同》，主要约定：业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方于业主和物业使用人协商解决。2015年6月20日，刘玉和向嘉丽来物业公司缴纳2015年1月1日至2015年6月30日物业服务费及垃圾处置费，截止2015年6月1日水费，合计969.56元，结转余额-0.74元。之后刘玉和未再缴纳物业费。2015年8月12日，刘玉和因家中被盗向成都市公安局青羊区分局××派出所（以下简称××派出所）报案，被盗财物包含首饰、现金1500元及手机一部。××派出所出具的《受案登记表》载明：刘玉和被盗财物包含首饰10000元、现金1500元及手机一部。 原审法院另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业公司一直为××花园小区实际提供物业服务；2.刘玉和系该小区即位于成都市青羊区××大道××号房屋业主，房屋面积133.86㎡；3.2017年5月，嘉丽来物业公司通过××速运向刘玉和寄送了物业欠费催收通知单，邮寄地址为案涉物业地址，收件人为刘玉和，运单动态显示2017年5月10日本人签收。 原审法院认为，××花园业委会与嘉丽来物业公司签订的《××花园物业服务试用合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于案件是否已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”案件中，刘玉和于2015年7月1日起未缴纳物业服务费，诉讼时效应截止至2017年7月1日。嘉丽来物业公司于2017年5月通过××速运向刘玉和寄送了物业欠费催收通知单，运单动态显示2017年5月10日本人签收，故未超出诉讼时效。刘玉和主张已过诉讼时效，不予支持。嘉丽来物业公司于2012年10月31日试用合同期限届满后，事实上仍按照《××花园物业服务试用合同》为××花园小区提供物业服务，刘玉和作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。关于刘玉和主张试用期内嘉丽来物业公司未按约定履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，××花园业委会通知要求嘉丽来物业公司退场，但其拒不退场而提供的服务和管理，不应向其缴纳物业服务费的主张，因刘玉和未提供证据证明业委会向嘉丽来物业公司发出过退场通知或嘉丽来物业公司在被要求退场后拒绝退场，故不应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为133.86平方米，故刘玉和应缴纳自2015年7月起至2019年8月物业服务费，共计6693元（1元/平方米每月×133.86平方米×50个月）。关于违约金。根据合同约定“每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金”之规定，刘玉和逾期支付，应按合同约定承担违约金，现嘉丽来物业主动下调其违约金为未缴费的30%，即按6693元×30％=2007.9元，予以支持。关于反诉。刘玉和家中被盗，公安机关已立案侦查，虽然刘玉和的财产损失是因第三人的侵权行为造成，但嘉丽来物业公司应当采取监控、巡查等有效措施履行其安保服务，嘉丽来物业公司抗辩其履行了相应义务，但并未提交任何证据予以证明，故应认定嘉丽来物业公司在履行上述义务时存在瑕疵及存在一定过错，也是造成刘玉和家中被盗的原因，其应承担部分责任。根据××派出所《受案登记表》载明的金额，刘玉和被盗财物包含首饰10000元、现金1500元及手机一部，原审法院酌定嘉丽来物业公承担损失的30%，即4500元（15000元×30%）。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘玉和于判决发生法律效力之日起十日内向嘉丽来物业公司缴纳物业服务费6693元及违约金2007.9元，合计8700.9元；二、嘉丽来物业公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘玉和支付赔偿金4500元；三、驳回刘玉和的其余反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由刘玉和承担；反诉案件受理费减半收取25元，由嘉丽来物业公司承担10元，刘玉和承担15元。 宣判后，刘玉和不服原审判决，向本院提起上诉称，本案已过诉讼时效，案涉试用物业服务合同到期后，嘉丽来物业公司提供的物业服务严重质价不符，收取物业费无合同和法律依据，原审法院判决按未交物业费的30%违约金于法无据，故请求撤销原审判决并依法改判。 嘉丽来物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实不清，仅凭《受案登记表》就认定刘玉和损失15000元，且没有相关部门认定该损失属于其责任，故请求撤销原审判决由其承担的4500元赔偿金。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××花园业委会签订的《××花园物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人刘玉和提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××花园小区提供了物业服务，刘玉和作为小区业主，亦应支付物业服务费。关于诉讼时效，因物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算。关于违约金，因案涉试用合同于2012年10月31日到期后嘉丽来物业公司并未与××花园业委会继续签订物业服务合同，故其要求刘玉和支付违约金无法律依据，原审法院判决刘玉和向嘉丽来物业公司支付违约金不当，本院予以纠正。关于赔偿金，从案涉《受案登记表》等证据看，可以认定刘玉和确因家中被盗而报案，嘉丽来物业公司履行安保义务过程中存在瑕疵及过错，原审法院酌情认定其向刘玉和赔偿被盗损失4500元属于行使自由裁量权范围，并无不当。综上，刘玉和的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。嘉丽来物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初12442号民事判决； 二、刘玉和于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳自2015年7月起至2019年8月物业服务费6693元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司向刘玉和支付赔偿金4500元，两者品迭后，刘玉和应向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付2193元； 三、驳回刘玉和、四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费负担不变，反诉受理费25元由刘玉和负担10元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担15元；二审案件受理费70元由上诉人刘玉和负担30元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦