山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1702民初1158号原告：蔡东坡，男，1982年8月26日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：龚利，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。被告：菏泽市东翼置业有限公司，住所地山东省菏泽市牡丹区牡丹路135号。法定代表人：陈依东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。原告蔡东坡与被告菏泽市东翼置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡东坡及其委托诉讼代理人龚利，被告菏泽市东翼置业有限公司的委托诉讼代理人吴昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡东坡向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告菏泽市东翼置业有限公司签订的《菏泽市新建商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款1002000元及利息61877元，并按合同约定年利率4.9%向原告支付利息至购房款实际付清时止；3.判决被告向原告支付违约金20040元；4.涉案费用由被告承担。事实与理由：2018年11月24日原告与被告菏泽市东翼置业有限公司签订了《菏泽市新建商品房买卖合同》，购买东翼国际金贸城3幢1单元1层01165号商业用房，合同中明确约定了双方的权利与义务。原告按被告要求向被告一次性付清了购房款。2019年12月17日被告通知原告交房时，原告发现被告预交付的商品房与商品房买卖合同约定不相符，经原告核实，被告对原告购买的商业用房进行了重大设计变更，其变更已经影响了原告所购商品房的质量和使用功能，被告已经构成合同违约。根据双方签订的合同第15条之约定及相关法律规定，原告特诉至法院，望判如所请。菏泽市东翼置业有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，对于设计变更双方商品房买卖合同第15条有明确约定，被告所开发建设出售给原告的商业房产并不存在合同第15条所约定的设计变更情形，不存在所谓的重大设计变更、影响原告商品房质量和使用功能的情形，请求依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告双方于2018年11月24日签订《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买东翼国际金贸城3幢1单元1层01165号号商业用房，一次性向被告付清了购房款。2.上述商品房买卖合同第十五条对设计变更约定，(一)双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）供热、采暖方式等。在建设施工过程中，被告对涉案商品房作出部分设计变更，包括对涉案商业用房的室内卫生间隔墙，消火栓由室内移到室外，增加了消防喷淋，并对包括原告在内的自营户的商铺室内卫生间的隔墙，由原来的加气块变更为加气板等等，其变更设计图纸有涉案工程的设计单位备案专用章，建设完工后经过了相关部门的验收。在建设施工过程中，被告做出的设计变更未书面通知原告。3.2019年11月15日菏泽市住房和城乡建设局做出菏建消验字（2019）第036号建设消防验收意见书，对涉案菏泽东翼国际一期金贸城A、B座消防验收合格。2019年11月18日涉案商品房完成竣工验收备案。2019年12月份被告通知原告交房。双方因涉及设计变更问题发生争议，未进行商品房交接。本案争议的焦点在于被告在合同履行期间进行的部分设计变更是否符合双方订立的合同第十五条约定的合同解除的条件。原告认为，其提交的被告开发销售的菏泽东翼国际一期金贸城于2019年3月份作出的两份设计变更通知单，明确显示原告购买被告的商业用房，经被告要求进行了重大变更，其中将明显影响原告使用功能的室内卫生间、电气、消防等设施给予取消，同时取消了所有室内隔墙，属于变更了商品房的结构形式，而且显示有6份变更“建施”图纸。该变更符合双方签订的合同第十五条约定的“应当在确立变更之日起10日内将书面通知送达买受人”的约定条件，但该变更并未按合同约定书面送达给原告，被告违约客观存在。被告的上述变更已经严重影响了原告购买涉案商品房的使用功能和商品房的质量，原告主张解除合同合法有据。被告认为，合同第15条明确约定设计变更应当通知的情形为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；供热采暖方式，而原告所主张的上述变更，均不属于上述情形。隔墙材料，由混凝土砌块变更为蒸压加气混凝土板材，这是事实，但是该变更不属于第15条的变更，不能作为解除合同的理由。被告开发建设的金茂城3栋商业房产已经于2019年11月18日验收合格，不存在重大设计变更影响商业房产功能和使用的情形事项，金茂城的业主分为自营户和委托经营户，委托经营户购买商业房产的目的是为了投资，和被告签订商品房买卖合同后将其商业房产委托给欧亚达公司统一经营管理，因此委托经营户所购买的房产要求被告在建设中不设隔墙和单独卫生间，但是被告均预留了卫生间相关的管道接口及隔墙的接口，便于业主的装修及恢复。对于自营户，购买房产后自己经营，如原告等，被告所交付的房产均是按照原设计，存在单独卫生间及隔墙，涉及到应急照明、报警按钮、电气管线等电气施工，均属于二次装修设计范畴，不属于影响房屋结构和功能的设计，即使存在部分变更，不影响原告所购买房产的使用功能及质量。室内隔墙并非承重墙，并且也不影响商品房的户型结构形式。因此被告认为施工中的变更不符合双方合同第15条约定的应通知情形，不需要进行通知。原告是自营户，卫生间、隔墙应该是具备的，构造柱圈梁不在设计范围内，污水排水管道及化粪池、消火栓及消火栓给水管、消防报警按钮及给排水管等，属于电气及排水设施，不影响原告商业房产的功能及使用，是业主可以根据需要进行二次装修进行实施的。本院认为，1.原被告双方订立的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示,为有效合同,对双方当事人均具约束力,均应按照约定全面履行自己的义务。对于该合同第十五条（一）约定的设计变更情形，导致原告有权行驶合同解除权的条款的理解，双方发生了争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”本院认为，该合同条款应当理解为只有该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式等的变更，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。而商品房结构形式主要以其承重结构所用的材料划分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。原告主张的设计变更，从其提交的两份设计变更单可知，主要是卫生间的室内隔墙，由原来的加气块变更为加气板，消火栓由室内移到室外，增加了消防喷淋等，这些变更并非双方合同第十五条约定的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式等的变更。因此原告主张因被告违反双方合同约定的义务而解除涉案商品房买卖合同的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”显然，本案也不符合上述法律规定。因此原告要求解除商品房买卖合同的主张，既不符合双方合同的约定，也不符合法律规定。同时涉案房产被告已通知原告交房,基于维护合同的稳定性和交易安全考虑,亦不宜解除涉案商品房买卖合同。2.对于原告主张要求被告返还原告购房款1002000元及利息，并要求被告向原告支付违约金20040元等请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：驳回原告蔡东坡的各项诉讼请求。案件受理费14555元，由原告蔡东坡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 李 梅审判员 高贤宾审判员 祝建设二〇二〇年九月八日书记员 程 杨