河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2251号原告：河南省恒成物业服务有限公司，住所地：河南省沁阳市玫瑰城小区12号楼3单元1号。法定代表人：方东彪,该公司总经理。委托诉讼代理人：都晓红，该公司员工。委托诉讼代理人：翟青，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。被告：陈品，男，1980年10月16日出生，汉族，住河南省沁阳市。原告河南省恒成物业服务有限公司（以下简称恒成物业）与被告陈品为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒成物业的委托诉讼代理人翟青、被告陈品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒成物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费用3480元，欠费时间段（2018年7月1日至2020年6月30日，每年物业费：1740元，两年合计3480元）；以及2019年1月1日至2020年6月30日间每日按千分之五计算的逾期付款违约金4759元；共计8239元。2、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：被告购买了玫瑰公馆小区11号楼3单元202号房屋一套，并入住至今。被告在领受房屋并入住后，一直享受着原告对玫瑰公馆小区提供的物业管理服务，而被告自2018年7月以来。一直拖欠物业管理服务费至今，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经多次催缴均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决。以维护原告的合法权益和玫瑰公馆小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。被告陈品辩称，一、恒成物业未按照物业合同约定的标准进行服务，本人有权拒绝缴纳相应物业费。恒成公司作为专业物业服务企业，理应依法按约履行其物业服务义务，其公开作出的有利于业主的承诺应当作为物业服务内容。物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。但是，恒成公司在小区物业服务上存在诸多问题，严重影响包括本人在内的业主正常生活，带来很大不便，属于严重违约。部分例证如下（见照片、视频1组，作为证据）：1、小区多数路灯功能失效不能正常照明，夜间出入严重受影响（1号、2号、5号、6号楼前路灯长期不亮，11号楼前后路灯长期不亮）；2、物业合同注明甲方（物业公司）应定期修剪树木花草，但长期未修剪，且荒草从生；3、垃圾分类分装箱未实质性实施，全部堆在一个大桶内，且垃圾桶清理不及时；4、私家车侵占消防通道物业无人管理；5、小区13号楼旁边的出入大门长期敞开无值守门卫，2单元一楼出入门长期没有锁闭，门禁失效，导致流动人员随意进入小区和楼内，危及业主人身和家庭安全；6、小区内道路为混凝土路面，因基础未夯实处理，导致出现多处裂缝；7、11号楼与13号楼间围墙下面有一处电缆裸露未处理，雨季泡在水里危及人身安全；8、小区南大门常年关闭，只留60厘米宽的小门且常年无安保人员看守，住户出入极不方便，且存在一定的安全隐患（2019年曾经发生因小门过窄骑车撞倒现象）；9、11号楼道消防器材（灭火器和消防水袋）至今未配置，多处楼盘消防器材过期未更换（干粉灭火器2年更换一次），2016年12月至今无人进行安全巡查；10、小区卫生未按照《前期物业合同》履行其职责，卫生每日打扫两次，安保人员24小时安全巡查，消防培训巡查义务未履行；11、小区门口的垃圾未及时清扫，造成苍蝇、老鼠、蚊子肆虐，现在是鼠疫、××的高发季节，小区内宠物四处游荡，无人管理，在小区及电梯内随处大小便，宠物天天发出令人不安的声音。恶劣的卫生环境给我们小区人身安全带来一定影响；12、车棚充电桩大部分都出现故障不能使用，多次向物业人员反应，未进行维修，多数用户迫不得已只能把电动自行车推上房间充电，按照消防法等相关规定，电动车需在集中充电桩充电，因小区相关生活配套不足，造成极大的安全隐患（11号楼未提供停车棚和充电桩）；13、小区的物业收费标准是否通过物价局审批（备案），未在小区大门口公示栏进行公示；14、小区物业管理费及维修费使用情况未定期进行公示；15、小区绿化面积严重不达标；16、外墙砖脱落长达四年，一直给物业反映，无人理睬；地砖破裂也不见维修，楼道内的墙壁脏乱不堪，无人打理；17、小区路面坑洼不平，下雨天严重积水，给业主出行带来不便；18、多处楼盘电梯未正规检验仍超期使用。19、小区内喷泉常年没有开过，破烂不堪，无人打理。二、恒成公司就其诉请并未提供相应证据材料，无法证明其主张。本人至今未收到恒成公司有关证据材料，包括《物业服务合同》，请法庭予以核实恒成公司作为本小区物业服务提供者的合法依据。同时，恒成公司就其主张的物业费金额的具体依据和计算方式均未明确。三、恒成公司所主张的违约金应当明确依据、计算标准、期限等，恒成公司无权主张违约金，建议不予采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对被告提供的证据：“提供U盘一个，内含照片210张，视频38段，证明原告物业管理服务不到位”。原告发表意见：被告所提供的照片及视频均看不出来是哪个小区，所以不能证明原告的服务不到位；2、我们要求被告成立业主委员会，一直不成立，玫瑰公馆住业主比较多，需要成立业主委员会来约束业主，来配合原告的工作。本院认为，被告证据能够部分反映原告在小区管理上存在的不足。依据原、被告诉辩陈述及有效证据，本院认定事实如下:被告陈品购买了玫瑰公馆小区11号楼3单元202号房屋一套。2016年3月31日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为被告位于玫瑰公馆小区11号楼3单元202号房（房屋建筑面积148平方米）提供物业管理服务，合同约定物业管理服务费用为建筑面积每月每平方1.2元，后原告按建筑面积每月每平方0.98元收取，于每年12月份预缴下年度的物业服务费，逾期交纳物业费的从逾期之日按每日5%交纳违约金。被告房屋的物业费交至2018年6月30日。被告陈品从2018年7月1日开始至今以物业服务不到位等原因未再交纳物业费，原告多次催交未果。被告在物业服务过程中存在有管理服务不到位的情形。此为本案事实。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案中原、被告签订了物业服务协议，原告作为物业服务提供者，已为被告提供了物业服务，被告作为业主，应当按照合同的约定及时缴纳物业费。双方约定于每年12月份预缴下年度的物业服务费，被告房屋的物业费仅仅交纳至2018年6月30日，之后被告未在交纳。被告未按照合同约定支付物业费，原告要求被告支付所欠物业费，符合法律规定，本院予以支持。被告位于玫瑰公馆小区11号楼3单元202号房的房屋建筑面积148平方米，本院确认被告欠原告物业服务费：2018年7月1日至2020年6月30日的费用为3480元（148平方米×0.98元／月·平方米×24个月）。根据被告的证据以及原、被告双方陈述的情况看，原告有管理服务不及时、不到位的情形，也是造成被告没有按时支付物业费的主要原因，但是被告不能以此为由拒交物业费，被告应当按时交纳物业费，故对原告起诉要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。原告在今后的物业管理服务过程中，应当加强管理，提高服务水平，多与业主沟通，以提高服务质量，让业主满意，避免业主对服务和管理不满，造成拖延拒交物业费的情况出现。同时业主也应当积极配合物业公司的管理，多提合理化建议，督促原告提高服务水平，提高小区的生活环境。对被告的其他辩称，证据不力，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈品应当于本判决生效后五日内支付原告河南省恒成物业服务有限公司（2018年7月1日至2020年6月30日的）物业费3480元。二、驳回原告河南省恒成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元,由被告陈品负担。本判决为终审判决。审判员  赵清太二〇二〇年九月三十日书记员  张亚利