福建省华安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0629民初926号 原告：杨汉元，男，1986年10月7日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：阙任政，福建远大联盟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨虹，福建远大联盟律师事务所实习律师。 被告：漳州宏业投资开发有限公司，住所地漳州市华安县工业集中区九龙工业园，统一社会信用代码：91350629694391164Q。 法定代表人：兰震东，董事长。 原告杨汉元与被告漳州宏业投资开发有限公司（以下简称宏业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨汉元的委托诉讼代理人阙任政、杨虹到庭参加诉讼，被告宏业公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 杨汉元向本院提出诉讼请求：确认杨汉元与宏业公司于2015年8月26日签订的合同编号为“35062908000501754”号《商品房买卖合同》合法有效。事实和理由：宏业公司因址在华安县龙工业园区内福建佳具群家具交易城（单身公寓）修缮工程建设需要，于2015年8月24日与杨汉元、杨威及案外人漳州宏正建筑工程有限公司漳州华安分公司签订了《维修工程承包协议书》，约定将其中Ａ1-Ａ13／Ｂ1-Ｂ13栋土建修缮及水电安装工程交由杨威、杨汉元施工；工程预算造价1357600元，最终以实际工程结算价为准；如漳州宏正建筑工程有限公司漳州华安分公司未在工程竣工结算后八个月内付清工程款，则宏业公司同意将其开发的位于福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目Ｅ1-Ｅ12小商场Ｅ11＃楼Ｄ127号店面（建筑面积50.33平方米）等14间店面直接抵偿工程款，抵偿房屋的价值以拖欠的工程款数额为准，对抵后互不相欠。 2015年8月26日，杨汉元与宏业公司就E11#楼D127号店面的买卖事宜签订了编号为“35062908000501754”号《商品房买卖合同》，其中约定（摘录）：建筑面积50.33平方米；交房时间为2015年9月1日等。而后，杨汉元等人承包的工程于2015年12月20日完工，验收合格后办理总结算，工程结算总价为1878591元。然而，案外人漳州宏正建筑工程有限公司漳州华安分公司并未按照约定支付工程款。依照上述承包协议约定，宏业公司应将包括E11#楼D127号店面在内的14间店面直接抵付工程款。其中，E11#楼D127号店面抵偿金额为150990元。然而，宏业公司在上述商品房买卖合同签订后并未依约为杨汉元办理合同登记备案和预告登记，至今也未交房和办理不动产权证。杨汉元、宏业公司双方签订的《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。 宏业公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年8月24日，甲方漳州宏正建筑工程有限公司漳州华安分公司、乙方杨汉元和杨威、丙方（担保方）宏业公司，三方签订《维修工程承包协议书》。协议约定：“一、工程概况。1．工程名称：福建佳具群家具交易城（单身公寓）修缮工程。2．工程地点：华安县龙工业园区内。二、工程范围及内容：Ａ1-Ａ13／Ｂ1-Ｂ13栋土建修缮及水电安装工程。……。七、付款方式：本工程由丙方担保支付全部工程款项。1．工程付款：方案1，甲方须在工程竣工结算后3个月内按甲、乙、丙三方签字认可的结算总价款上浮10%为全垫资款工程利息给予支付给乙方。方案2，甲方未能在三个月内支付全部工程款项，从第4个月起至第7个月内，甲方须按双方签字认可的结算总价款再上浮20%支付给乙方。2．如甲方未能在本工程竣工结算完成后7个月内支付全部工程款项，从本工程竣工结算完成后第8个月内，丙方名下的本合同规定的工程款抵押物作为本工程项目结算工程款抵扣，抵押物所有权归乙方所有，甲方欠乙方工程款及利息平账处理。八、工程款抵押物。1．本工程抵押物为佳具群家具城小商场店面，Ｅ11幢一层10号、11号、12号、25号、26号、27号店面，总面积301.98平方米，每平方米3000元，合计90.594万元。Ｅ7幢二层208号、209号、210号、216号、217号、218号、219号、220号店面，总面积501.72平方米，每平方米2000元，合计100.344万元。总价款为190.938万元整，无偿抵押给乙方，甲方到约定时间内未付清工程款以给乙方房产抵押价值，因甲方欠乙方工程款，丙方房款价值为甲方欠乙方工程款，相同价值对换甲乙丙三方都平账结算清楚，乙方不得再计算利息和工程款。2．如甲方在竣工结算文件生效后八个月内未付清该工程款，丙方以上述抵押物为工程款和因工程款未支付所产生的利息抵押支付给乙方，本合同抵押物所有权归乙方所有，丙方负责无偿办理所有房屋产权证给乙方，办证过程只有契税由乙方自行负责交纳（结算工程款总价抵房产方案执行，丙方应给予不动产发票，如乙方转让另一方需增加价值，开不动产发票超过金额部分需由乙方负责交纳），乙方不得另行向甲方计算利息和工程款。……。”协议签订后，杨汉元、杨威组织工人进场施工。2015年12月30日，经三方结算，杨汉元、杨威施工的工程总价款为1878591元。 华安县丰山镇华安经济开发区九龙工业园福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1-E12小商场E11#楼D127号商品房，经华安县城乡规划建设局批准，已于2014年实际取得商品房预售许可证，证号为“2014华房预售证第003号”。2015年8月26日，杨汉元与宏业公司签订合同编号为“35062908000501754”号《商品房买卖合同》，双方对买卖商品房、建筑面积、合同单价、合同总价、价款支付方式、交付期限、产权登记及逾期交房、逾期办证等违约责任进行具体约定。 以上事实有《商品房买卖合同》、《维修工程承包协议书》、家具城装修工程总结算单、《商品房预售许可证》、企业信用信息公示报告等证据及当事人法庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，杨威、杨汉元作为自然人，不具备建设工程施工资质，其与案外人福建宏正建筑工程有限公司华安分公司签订的《维修工程承包协议书》无效，虽然《维修工程承包协议书》无效，但不影响合同中独立存在的结算条款的效力，宏业公司自愿对宏正尚欠的工程款承担付款责任，并同意将14间店面部分房屋价值抵押实现相同价值工程款，同时约定如福建宏正建筑工程有限公司华安分公司在工程结算完成后8个月内付清，以上抵押物所有权归杨威、杨汉元的所有，该条款为流质抵押条款，尽管该流质抵押约定部分无效，但不影响宏业公司以其14间店面对福建宏正建筑工程有限公司华安分公司所欠杨威、杨汉元工程款设定抵押的约定效力，抵押条款合法有效。《维修工程承包协议书》第八条第一款约定14间店面每平方米的价格，系作为确定每间店面抵押工程款的数额，杨汉元作为相关店面的抵押权人，又与宏业公司就福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1-E12小商场E11#楼D127号商品房签订《商品房买卖合同》，这是两个独立的法律关系，杨汉元与宏业公司签订合同编号为“35062908000501754”号《商品房买卖合同》时，该房产经华安县城乡规划建设局批准，已于2014年实际取得商品房预售许可证，证号为“2014华房预售证第003号”，该《商品房买卖合同》双方对案涉商品房、建筑面积、合同单价、合同总价、价款支付方式、交付期限、产权登记及逾期交房、逾期办证等违约责任进行具体约定，该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护；而《维修工程承包协议书》第八条约定的E11#楼D127号店面抵偿金额150990元（50.33平方米×每平方3000元），作为《商品房买卖合同》的部分履行价款，不影响《商品房买卖合同》的成立有效。宏业公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 杨汉元与漳州宏业投资开发有限公司于2015年8月26日签订的合同编号为“35062908000501754”号《商品房买卖合同》合法有效。 案件受理费5830元，减半收取计2915元，由漳州宏业投资开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 林震强 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 陈漳琳 书 记 员 郑志华