甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终1040号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张治河，男，1973年2月8日出生，汉族，住甘肃省古浪县。 委托诉讼代理人：任立芳（系张治河之妻），女，1975年2月8日出生，汉族，住甘肃省古浪县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公司，住所地甘肃省古浪县世纪路五号。 法定代表人：张世阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严祥，该公司综合部职员。 委托诉讼代理人：赵兴盛，甘肃纵横律师事务所律师。 上诉人张治河因与被上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公司（以下简称中国移动古浪分公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省古浪县人民法院（2019）甘0622民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张治河及其委托诉讼代理人任立芳、被上诉人中国移动古浪分公司委托诉讼代理人严祥、赵兴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张治河上诉请求：撤销甘肃省古浪县人民法院（2019）甘0622民初3710号民事判决第一、二、四项，将本案发回重审或支持上诉人一审起诉请求。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同没有达到约定的解除条件或法定的解除条件，合同不应当解除而应继续履行；一审对被上诉人断电断暖行为给上诉人造成的损失未予认定，且其单方强行解除合同的行为违背诚实信用和公序良俗。 中国移动古浪分公司辩称，双方合同约定的合同解除条款并非格式条款，该约定合法有效；上诉人主张的损失没有任何证据支持，即便存在损失也应由其自行承担。 中国移动古浪分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告返还租赁房屋；3.请求判令被告支付拖欠房屋租金人民币伍仟元；4.请求判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币500元（按年租金的10%）；5.请求判令被告支付在使用承租房屋产生的电和暖气等费用（暂计）人民币4849元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经于2019年3月13日解除；2.请求判决被告返还租赁房屋；3.请求判决被告支付从2019年4月1日起至房屋腾退之日的房屋占用费，按照原合同约定的标准计算。4.请求判决被告支付在使用房屋期间产生的电费、暖气费等费用4849元（按实际发生金额计算）。 张治河向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿擅自停电、停暖造成的营业损失98984元；2.判决不解除房屋租赁合同、恢复供电供暖；3.判决减少疫情期间的房屋租赁费用1800元；4.判决以营业损失和所欠货款抵消房租费用；5.判决反诉被告赔偿230元的电线钱和闸刀钱；6.本诉、反诉费由反诉被告全部承担。 一审法院审理查明的事实：中国移动古浪分公司(甲方)与张治河（乙方）于2018年4月1日签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将其位于××县商铺（不动产证号0000××）出租给乙方经营零售百货。合同第三条约定“租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日止，甲方如因自用房屋可在租赁期内提前终止本合同”。合同第四条约定“房屋年租金10000元，租赁期间，因使用涉案商铺及附属设施而发生的水、电、暖及物业管理等费用由乙方按合同约定根据实际使用量向甲方按月支付。”2019年3月13日，中国移动古浪分公司向张治河发送《古浪移动分公司关于收回沿街商铺的函》一份，内容为“现决定收回自有房屋作为库房自用。现我公司正式以书面形式告知，请您于接到本通知20日内将商铺内物品全部清理完毕并搬离，否则将强制收回。”张治河收到通知后不同意解除合同，继续经营商铺。2019年4月，中国移动古浪分公司在未征得张治河同意的情况下断了商铺用电，2020年1月停了商铺的暖气。遂引起诉讼。一审法院认为，中国移动古浪分公司与张治河签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于本诉部分，《房屋租赁合同》第三条约定：“租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日止，甲方如因自用房屋可在租赁期内提前终止本合同”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”中国移动古浪分公司于2019年3月13日向张治河发函要求解除合同的行为，符合双方租赁合同第三条关于解除合同的约定，故《房屋租赁合同》于2019年3月13日解除，符合法律规定。张治河辩解《房屋租赁合同》第三条是格式合同的理由不符合法律规定，不予采信。因此，自2019年3月13日起，张治河对商铺的占有属于无权占有，理应返还无权占有的商铺。无权占有人应当支付占有物商铺的合理使用费，故张治河理应支付无权占用商铺期间的房屋租赁费用，参照《房屋租赁合同》关于年租金10000元的约定，张治河应按833元/月的标准支付商铺使用费止商铺返还之日止。关于电费，中国移动古浪分公司提供的证据不足，不予支持。关于暖气费，中国移动古浪分公司提供的证据亦不足以证实暖气费缴费情况，故不支持其要求张治河支付暖气费的诉讼请求。本案的反诉部分，驳回张治河要求继续履行合同的反诉请求，张治河反诉要求赔偿擅自停电、停暖造成的营业损失98984元和要求减少疫情期间的房屋租赁费1800元，均无据证实，不予支持，故张治河要求以营业损失抵消房租费用的请求不能成立。对张治河要求移动公司以赊欠货款抵顶房租的请求，因移动公司对赊欠货款的事实及数额未予认可，该行为与本案不属同一法律关系，张治河可另案主张。考虑张治河在租用房屋时按移动公司对门面房的统一要求对门窗、台阶及其他设施进行了装修，古浪移动公司因己方使用房屋提前解除合同，古浪移动公司可酌情对装修费用予以补偿。关于赔偿230元的电线钱和闸刀钱，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、依法确认中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公司与张治河签订的《房租租赁合同》于2019年3月13日解除；二、张治河于判决书生效后三十日内返还中国移动通信集团甘肃有限公××县商铺（不动产证号0000××），并给付中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公司自2019年4月1日起至房屋腾退之日的房屋占用费（按10000元/年的标准计算）；三、中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公司补偿张治河房屋装修费用12000元；四、驳回中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公及张治河的其它诉讼请求。案件受理费171元，反诉费1173元，由张治河负担1149元，中国移动通信集团甘肃有限公司古浪县分公司负担195元。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，中国移动古浪分公司与张治河在协商一致的基础上签订了《房屋租赁合同》，合同内容并不违反法律强制性规定，合同合法有效。该合同约定了双方解除合同的情形，同时在合同的第三条约定“租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日止，甲方如因自用房屋可在租赁期内提前终止本合同”，即合同赋予中国移动古浪分公司在合同期内收回房屋自行使用的权利，该条款系双方就特定房屋租赁协商一致的结果，并非为重复使用而设立，故不能认定为格式条款。合同履行中，中国移动古浪分公司向张治河发函要求收回房屋自用，系行使合同赋予的单方解约权。张治河关于合同系格式合同，该解约条款无效的上诉理由不能成立。张治河上诉要求赔偿损失，但未能提供证据证明损失数额及损失与中国移动古浪分公司断电断暖行为之间存在因果关系，其上诉请求不能成立。张治河要求中国移动古浪分公司以赊欠货款抵顶房租的要求，因中国移动古浪分公司对赊欠货款的主体及数额均有异议，不同意抵顶，张治河可另行主张。 综上所述，张治河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费171元，由张治河负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  蒋辉明 审判员  胡春芳 二〇二〇年九月二十二日 书记员  王 堃