山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终5964号上诉人（原审被告）：蒋永海，男，1982年4月27日出生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：孙强，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建珍，山东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天同宏基集团股份有限公司，住所地：潍坊市坊子区崇文街399号。法定代表人：张凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙三军，男，该公司员工。上诉人蒋永海因与被上诉人天同宏基集团股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服潍坊市坊子区人民法院（2020）鲁0704民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋永海上诉请求：1、撤销原审判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，应依法改判或发回重审。一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人关联方潍坊天同商银商贸有限公司（以下简称商银公司）与上诉人之间所签订的租赁合同，系对之前《围方?拉斯维加斯合作协议书》《协议书》解除后签订的补偿协议，一审法院未对该事实情况进行认定。2013年11月26日，被上诉人关联方商银公司与上诉人签订《围方?拉斯维加斯合作协议书》约定上诉人租赁被上诉人关联方商银公司位于围方?拉斯维加斯的场地。但在租赁过程中，因被上诉方的原因，双方协商一致解除《围方?拉斯维加斯合作协议书》并由被上诉人与上诉人签订租赁合同。涉案租赁合同系对被上诉人关联方商银公司与上诉人签订协议解除的补偿。在一审过程中，上诉人提交了与被上诉人关联方商银公司的《围方?拉斯维加斯合作协议书》《协议书》作为证据。在《协议书》第三条明确约定“乙方（即本案上诉人）另行与天通绿城的产权方-天同宏基集团股份有限公司签订《房屋租赁合同》，租金标准执行6元/平方/月”。虽然被上诉人与商银公司在工商登记上并没有直接的关联关系，但《围方?拉斯维加斯合作协议书》《协议书》以及上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》均为上诉人、被上诉人以及商银公司之间签订并实际履行的协议。从涉案租赁合同内容上来看，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同的内容，与商银公司与上诉人之间《协议书》中约定关于租金的标准、租赁的地点、免租期等内容方面完全一致。根据上诉人提供的证据完全可以证明，上诉人与被上诉人之间的租赁协议系对之前提前解除《围方?拉斯维加斯合作协议书》的补偿，但一审法院未考虑证据之间的关联性及证据链的完整性，未依法认定涉案租赁合同的补偿性质。2、被上诉人解除租赁合同的目的是为了出售该租赁房屋，系被上诉人单方解除租赁，是被上诉人单方违约。（1）根据被上诉人2010年3月18日发出的《解除租赁合同及有限购买权的通知》的内容，可证明被上诉人系基于对外出售租赁房屋的目的，解除与上诉人签订的租赁合同。而根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”房屋买卖并不影响该租赁合同的继续履行。故原租赁合同应继续有效，被上诉人无权解除该租赁合同。（2）被上诉人提前解除租赁合同属于违约行为。2015年6月2日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定被上诉人将违约天同绿城商业12#楼一层及二楼区域租赁给上诉人使用，租赁期六年，自2015年6月1日至2021年5月31日。在租赁期间内，上诉人按时缴纳租赁费及各项费用，并不存在任何违约行为。在租赁期届满之前，被上诉人提出解除租赁合同属于违约行为，被上诉人并不享有租赁合同的解除权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，违约方不享有单方解除合同的权利。在上诉人无任何违约行为的前提下，被上诉人作为出租方在租赁期间内解除合同，违背诚实信用的原则，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。若允许被上诉人任意解除该租赁合同，合同所约定的租赁期间将毫无意义，并导致被上诉人在任何时间均可解除合同，导致租赁合同的合同目的无法实现。二、一审法院适用法律错误。1、涉案的租赁合同为固定期限合同，并非不定期租赁的合同，被上诉人无权随时解除合同。根据《合同法》的规定，租赁合同的租赁期间有固定期间和不定期租赁两种方式。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》明确约定租赁期限为6年，自2015年6月1日至2021年5月31日，为固定期限合同。双方在该《租赁合同》第7条的约定“甲乙双方均有权随时解除本合同，但应提前三个月通知对方，本合同自解除通知送达对方之日起生效”，实质上约定的租赁合同为不定期租赁合同的期限。在一个合同中存在两种矛盾的合同期间的约定，应采用对上诉人有利的约定，即该租赁合同的期间为固定期间，双方不得随意解除合同。2、《合同法》第93条所规定的解除条件，系附条件的法律行为，而《租赁合同》中只约定了合同的解除程序并未约定解除条件。《合同法》第93条第2款规定“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”该法律规定的合同解除条件为附条件的法律行为。而在上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第7条的约定“甲乙双方均有权随时解除本合同，但应提前三个月通知对方，本合同自解除通知送达对方之日起生效”，只是约定了双方解除租赁合同的程序，并未达到合同解除的条件。租赁合同的解除条件并未成就，不发生解除租赁合同的法律效果。3、上诉人基于对租赁合同的信任，已对租赁房屋进行装修装饰并在正常经营过程中，若解除合同将对上诉人造成严重的经济损失。房屋租赁合同的期限为6年，租期至2021年5月31日，上诉人基于对租赁合同的信任，已对租赁房屋进行装修装饰并投入大量的装修费用。此外，上诉人在正常经营的过程中，并未做更换经营场地的规划。若上诉人随意解除合同将给上诉人造成严重的经济损失，该经济损失包括但不限于上诉人已投入的装修损失、租赁期间内寻找新租赁场地的损失、停产停业的损失等。一审法院认为双方在租赁合同中约定“乙方改造、改建、添建、装修的，无论何原因而致本合同终止时，甲方有权要求乙方恢复原状，并承担有关费用”，蒋永海要求装修损失，不符合双方的上述约定。但一审法院认定时未考虑到双方解除合同，系被上诉人的违约行为导致的，也未考虑到上诉人对该租赁合同的信赖利益的保护，未考虑保护租赁合同的交易安全。天同宏基集团股份有限公司未提交书面答辩意见。天同宏基集团股份有限公司向一审法院起诉请求：1.请求贵院判令蒋永海、天同宏基集团股份有限公司双方之间的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；2.请求贵院判令蒋永海在2020年6月16日之前腾退案涉房产；3.本案诉讼费用由蒋永海承担。一审法院认定事实：天同宏基集团股份有限公司（甲方、出租房）与蒋永海（乙方、承租方）于2015年6月2日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在潍坊市坊子区天同绿城商业12#楼一层及二楼区域，面积1050平米，租给乙方使用。第二条：租赁期限租赁期六年，自2015年6月1日起至2021年5月31日止。第四条：租金、保证金、物管费标准及缴纳期限1.2015年6月1日至2017年5月31日为免费使用期。2.2017年6月1日至2021年5月31日，租金每平方米按6元/月计算，即年租金为人民币75600元。3.每年度的租金按照先交租金后使用的原则，于每年的6月1日前向甲方交清当年的全年租金。租赁期内的水、电及物业服务费由乙方承担，乙方根据物业公司的收费标准及时交纳。第六条：房屋的改建、添建、装修4.乙方改造、改建、添建、装修的，无论何原因而致本合同终止时，甲方有权要求乙方恢复原状，并承担有关费用。第九条违约责任7.甲乙双方均有权随时解除本合同，但应提前三个月通知对方，本合同自解除通知送达对方之日起生效。如甲方提出解除合同的，甲方退还乙方未使用期间的租金；乙方提出解除合同的，已缴纳的租金不再返还。庭审中，蒋永海、天同宏基集团股份有限公司均认可租赁费已缴纳至2020年5月，2015年6月1日至2017年5月31日的租赁费天同宏基集团股份有限公司未收取。另查明（一），2020年3月18日，天同宏基集团股份有限公司向蒋永海邮寄《解除租赁合同及优先购买权的通知》，通知载明：“蒋永海先生：贵方与我公司在2015年6月2日就潍坊市坊子区天同绿城商业12#楼一楼及二楼签订了《房屋租赁合同》……根据我司资产处置安排，现我司意向对外将该房屋整体出售，故根据《房屋租赁合同》第九条第七款“甲乙双方均有权随时解除合同，但应提前三个月通知对方……。”等的约定，现提前三个月通知贵方，贵我双方签订的《房屋租赁合同》在2020年6月20日即时解除，贵方需在2020年6月20日前将房屋腾空及按照合同要求交还我司，逾期交付的我司将按照《房屋租赁合同》的相关约定进行。同时，我司对外出售价格为……如贵方意向购买……特此通知，请予重视。天同宏基集团股份有限公司2020年3月18日”。2020年3月19日，蒋永海签收《解除租赁合同及优先购买权的通知》。另查明（二），蒋永海主张本案涉案租赁合同，系对天同宏基集团股份有限公司的关联方商银公司解除其与蒋永海之间签订的《围方?拉斯维加斯合作协议书》的补偿，并提交了《围方?拉斯维加斯合作协议书》、《协议书》各一份。《围方?拉斯维加斯合作协议书》签订于2013年11月26日，甲方（出租方）为商银公司，乙方（承租方）为蒋永海，双方约定甲方提供位于潍坊市坊子区××与××街交汇处围方?拉斯维加斯一、三层东北区给乙方使用，合作使用期为五年，自2014年2月1日起至2018年12月31日止。2015年5月16日，双方又签订《协议书》一份，约定经双协商一致，提前解除2013年11月26日签订的《围方?拉斯维加斯合作协议书》，甲方提供天同绿城12号楼一、二层场地的区域给乙方，使用期限自2015年6月1日至2021年5月31日，乙方另行与天同绿城产权方——天同宏基集团股份有限公司签订《房屋租赁合同》，租金标准执行6元/平方/月。乙方在使用围方?拉斯维加斯商铺期间，对商铺进行的装修、广告宣传及后期搬迁等费用，甲方同意给予乙方免费使用天同绿城12号楼一、二层两年的时间（2015年6月1日至2017年5月31日）用于抵顶乙方上述费用。……天同宏基集团股份有限公司对蒋永海提供的两份协议书均不认可，且认为与本案无关。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系天同宏基集团股份有限公司与蒋永海自愿签订，应视为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。双方均应按照法律规定及合同约定履行各自的义务。蒋永海抗辩涉案《房屋租赁合同》系对商银公司解除其与蒋永海之间签订的《围方?拉斯维加斯合作协议书》的补偿，天同宏基集团股份有限公司不予认可。因天同宏基集团股份有限公司未在《围方?拉斯维加斯合作协议书》及《协议书》中加盖公章，且蒋永海未提供证据证明天同宏基集团股份有限公司与商银公司的关联关系，蒋永海的抗辩理由法院依法不予采纳。《房屋租赁合同》第九条第7项约定“甲乙双方均有权随时解除本合同，但应提前三个月通知对方，本合同自解除通知送达对方之日起生效”，该项条款约定了双方均有权随时解除合同，并未排除蒋永海的解除权，应为有效条款。天同宏基集团股份有限公司于2020年3月18日向蒋永海发出通知，告知蒋永海天同宏基集团股份有限公司将于2020年6月20日解除涉案租赁合同，符合双方租赁合同中单方解除合同的条件，蒋永海于2020年3月19日收到通知后，解除租赁合同的通知即发生了法律效力，因此，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月20日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，租赁合同解除后，蒋永海应将涉案房屋返还天同宏基集团股份有限公司。未予返还的，应当承担占有使用期间的费用。天同宏基集团股份有限公司要求蒋永海腾退房屋及支付占有使用期间的费用的诉讼请求，符合法律规定，法院依法予以支持。关于蒋永海主张的解除合同后的损失。蒋永海抗辩已对租赁房屋进行装修装饰并在正常经营过程中，并未做更换经营场地的规划，若解除合同将对被告造成严重的装修损失、寻找新租赁场地及停产停业的损失。但双方在租赁合同中约定“乙方改造、改建、添建、装修的，无论何原因而致本合同终止时，甲方有权要求乙方恢复原状，并承担有关费用”，蒋永海要求装修损失，不符合双方的上述约定。因天同宏基集团股份有限公司提前三个月告知蒋永海解除合同事宜，已为蒋永海留出合理时间更换经营场所，因此蒋永海要求寻找新的租赁场地及停产停业的损失，亦无事实和法律依据，法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、天同宏基集团股份有限公司与蒋永海签订的《房屋租赁合同》于2020年6月20日起解除；二、蒋永海将涉案潍坊市坊子区天同绿城商业12号楼一层及二楼区域腾退给天同宏基集团股份有限公司，于判决生效后十日内清场倒业完毕；三、蒋永海支付给天同宏基集团股份有限公司房屋占有使用费（每月6300元，自2020年6月21日起支付至蒋永海清场倒业完毕之日止），于判决生效后十日内付清；四、驳回天同宏基集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由蒋永海负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人提交的上诉状明确载明“暂无新证据”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。本案中，涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照法律规定及合同约定履行各自的义务。一审中，蒋永海抗辩涉案《房屋租赁合同》系对商银公司解除其与蒋永海之间签订的《围方?拉斯维加斯合作协议书》的补偿，天同宏基集团股份有限公司不予认可。一审法院以天同宏基集团股份有限公司未在《围方?拉斯维加斯合作协议书》及《协议书》中加盖公章，且蒋永海未提供证据证明天同宏基集团股份有限公司与商银公司的关联关系为由，未支持蒋永海的抗辩理由，并无不当。涉案《房屋租赁合同》约定了双方均有权随时解除合同，天同宏基集团股份有限公司向蒋永海发出通知，告知其天同宏基集团股份有限公司将于2020年6月20日解除涉案租赁合同，蒋永海于2020年3月19日收到通知后，解除租赁合同的通知发生法律效力，故《房屋租赁合同》于2020年6月20日起解除，蒋永海应将涉案房屋返还天同宏基集团股份有限公司。未予返还的，应当承担占有使用期间的费用。故一审法院判令蒋永海腾退房屋及及支付占有使用期间的费用，并无不当，应当维持原审判决。综上所述，上诉人蒋永海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蒋永海负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年九月二十四日法官助理郭晓莉书记员仲自然