江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终703号上诉人（原审被告）：章梅芳，女，1978年5月29日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：沈润明，江西配德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌名泰物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区万达星城雍景台1栋3单元1801室。统一社会信用代码：91360125683499508A。法定代表人：甘武平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈蓉，江西君越律师事务所律师。上诉人章梅芳因与被上诉人南昌名泰物业管理有限公司（下称名泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。章梅芳的委托诉讼代理人沈润明，名泰物业的委托诉讼代理人陈蓉到庭参加询问。本案现已审理终结。章梅芳上诉请求：1.依法撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2362号民事判决书第一项，依法改判驳回名泰物业的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由名泰物业承担。事实和理由：一、原审法院认定名泰物业向章梅芳提供了物业服务与事实不符，实际上，名泰物业未向章梅芳提供物业管理服务，依法无权向章梅芳主张物业管理服务费。二、名泰物业在金色海岸小区成立业主委员会，所签《金色海岸前期物业管理服务合同》自2018年10月终止后，名泰物业无权再向章梅芳主张物业服务费。三、退一万步讲，即使名泰物业向金色海岸小区提供了物业服务，也因章梅芳购房后未装修入住，依法只需交纳50%的物业管理费，名泰物业依法应退回多收的物业管理费973元。四、原审在适用简易程序审理中未依法受理章梅芳就本案提起的反诉，只是改为适用普通程序审理并作出判决，属于程序违法。五、原审认为名泰物业提供的物业服务确有不到位，酌情认定章梅芳应缴纳90%的物业费，并未考量章梅芳未装修入住的客观事实。二审法院依法应综合评判，作出客观公正的裁判，判决章梅芳应缴纳50%的物业费。六、章梅芳未装修开工未产生装修垃圾，名泰物业应退回章梅芳已交纳的装修管理费120元、装修垃圾清运费406元。综上，请求二审法院依法裁判，支持章梅芳的上诉请求。名泰物业辩称，与一审陈述意见一致。名泰物业向一审法院起诉请求：1.判令章梅芳立即向名泰物业支付自2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业费5408.75元、滞纳金和违约金1622.41元，合计7031.14元；2.本案诉讼费用由章梅芳承担。一审法院认定事实：章梅芳系新余市春龙·金色海岸小区22栋1单元2603室房屋业主。2014年8月11日，名泰物业与章梅芳签订《金色海岸住宅区前期物业管理服务协议》《金色海岸装修管理协议》，约定：名泰物业为章梅芳位于新余市建筑面积为135.22㎡的房屋提供物业服务，高层住宅物业管理费按建筑面积1.60元／㎡／月（含电梯运行费、保养费、年检费及公共区域水电费）计算，不含二次供水费用、不含太阳能集中供水费用；名泰物业向章梅芳预收自来水二次供水费300元／户，名泰物业届时按业主实际使用数量按实分摊，预收款每户建账、公开透明；名泰物业向章梅芳一次性收取装修管理服务费120元、一次性收取装修垃圾运输费（按建筑面积3元／米收取）；章梅芳在办理交房时，需向名泰物业缴纳1200元装修履约金，如无违规装修或损坏公共部位设施、设备的，将在装修完毕经名泰物业工作人员验收合格，章梅芳入住6个月后不计利息全额退还；章梅芳违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，章梅芳应按应交金额的总额按日收3‰滞纳金等。合同签订后，名泰物业向章梅芳提供物业管理服务，章梅芳按约向名泰物业交纳物业管理服务费至2016年12月31日。因章梅芳未缴纳2017年1月1日至2019年1月31日的物业服务费，故名泰物业诉至法院，并提出前列诉请。另查明，1.新余市渝水区城北街道办事处北湖社区居民委员会、新余市渝水区春龙金色海岸小区业主委员会、名泰物业与江西和通物业管理有限公司签订《协议书》，约定：2019年2月2日早上8点之前，名泰物业撤出全部工作人员，名泰物业收取2019年1月份之前业主所欠的物业费，名泰物业预收业主2019年2月份的各种费用在2019年3月30日之前退还到各业主账户上等。自2019年2月2日起，由江西和通物业管理有限公司为金色海岸小区提供物业管理服务。2.章梅芳已向名泰物业缴纳了装修履约金1200元、装修管理费120元、装修垃圾清运费406元、预收二次供水电费300元，合计2026元；上述费用，名泰物业未向江西和通物业管理有限公司移交。3.2016年10月28日，章梅芳向名泰物业提交《装修申请审批表》《装修防火责任书》《装修管理配合协议》，章梅芳聘请名匠装修公司对其春龙·金色海岸22栋1单元2603号房屋进行装修工程。一审法院审理认为，本案属物业服务合同纠纷。双方当事人签订《金色海岸住宅区前期物业管理服务协议》《金色海岸装修管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。名泰物业已按合同约定提供了物业管理服务，章梅芳应当履行物业费支付义务。名泰物业自2019年2月2日起不再对春龙·金色海岸小区进行物业管理，并与春龙金色海岸小区业主委员会约定由名泰物业收取2019年1月份之前业主所欠的物业费，而章梅芳仅支付物业费至2016年12月31日，故名泰物业关于章梅芳应支付2017年1月1日至2019年1月31日期间物业费的主张，与事实及法律相符，一审法院予以支持。章梅芳关于名泰物业主体不适格及其仅需支付物业费至2018年10月的主张，与事实不符，一审法院不予支持。从春龙·金色海岸小区因物业服务产生纠纷在一审诉讼的综合情形来看，名泰物业提供的物业服务确有不到位，故一审法院酌情认定章梅芳应缴纳90%物业费，并对名泰物业关于章梅芳应承担物业费滞纳金、违约金的主张，不予支持。因物业管理费按建筑面积1.60元/㎡/月计算，章梅芳房屋的建筑面积为135.22㎡，故2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业费为4867.92元（135.22㎡×1.60元/㎡×25月×90%）。章梅芳关于其未入住而仅需支付50%物业费的主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。章梅芳关于装修履约金1200元、装修管理服务费120元、装修垃圾清运费406元、预收二次供水电费300元应抵扣欠缴物业费的主张，名泰物业未将上述费用移交给新任物业公司，因合同约定装修履约金系可退还费用，且名泰物业已不再为章梅芳提供物业服务，故该费用应予抵扣章梅芳未缴纳的物业费；因章梅芳已在物业备案，要求对案涉房屋进行装修，故装修管理费120元、装修垃圾清运费406元不应抵扣章梅芳未缴纳的物业费；因二次供水费，名泰物业系预收，且名泰物业未提供证据证明该费用已实际用于章梅芳，故该费用应予抵扣章梅芳未缴纳的物业费。扣除应抵扣的费用1500元（1200元+300元）后，章梅芳还应向名泰物业缴纳物业费3367.92元（4867.92元-1500元）。名泰物业超出部分的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、章梅芳应于本判决生效之日起十日内支付名泰物业物业服务费3367.92元；二、驳回名泰物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由章梅芳承担。二审期间，章梅芳为支持其上诉请求，向本院提交了江西和通物业管理有限公司出具的证明一份，拟证明：案涉房屋至今尚未装修入住，名泰物业收取的装修管理费及装修垃圾清运费未向江西和通物业管理有限公司移交。名泰物业质证称，该证明没有经办人员的签名或盖章，不符合法定形式要件，江西和通物业管理有限公司是2019年2月后入驻，对于2014年或2016年是否装修是不清楚的，且章梅香在2016年就申请了装修，不应扣减上述款项。本院认为，上述材料的真实性可以确定，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。名泰物业未向本院提交新的证据。经审理查明，案涉房屋至今未装修，也未入住，名泰物业向章梅香收取的装修管理费120元、装修垃圾清运费406元，在名泰物业离开该小区后，并未向新入驻的江西和通物业管理有限公司移交上述款项。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：章梅芳是否欠付名泰物业物业费，金额为多少？就该争议焦点，本院评述如下：双方当事人签订的《金色海岸住宅区前期物业管理服务协议》《金色海岸装修管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵照执行。名泰物业已按合同约定提供了物业管理服务，章梅芳应当履行物业费支付义务。章梅芳以名泰物业未向其提供物业服务及其未入住，仅应按50%支付物业管理费的理由不能成立，本院不予支持。经一审核算，章梅芳欠付名泰物业的物业服务费3367.92元。但另经查明，章梅芳的该案涉房屋至今未装修，也未入住，名泰物业向章梅香收取了装修管理费120元、装修垃圾清运费406元，在名泰物业离开该小区后，并未向新入驻的江西和通物业管理有限公司移交上述款项，因此该费用可冲抵相应物业服务费，故而章梅芳最终欠付名泰物业的物业服务费金额为2841.92元。综上，章梅芳的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2362号民事判决第二项；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2362号民事判决第一项；三、章梅芳应于本判决生效之日起十日内向南昌名泰物业管理有限公司支付物业服务费2841.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由章梅芳负担25元，南昌名泰物业管理有限公司负担75元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  蒋 欢审判员  艾小红二〇二〇年九月七日法官助理袁文书记员周美娟