贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2287号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。统一社会信用代码：915206000760430748。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。住所：贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李蔓，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理。被告：车崇超，男，1987年11月3日出生，土家族，现住贵州省铜仁市碧江区。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告车崇超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人李蔓、被告车崇超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年12月1日至2018年10月25日的租金25668元；2、判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以14142元为基数，从2017年11月30日起开始计算，第二笔违约金以11526元为基数，从2018年5月31日起开始计算，以上两笔违约金计算标准均是按照年利率6%计算，现暂计算至2019年5月30日，共计3503元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月4日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积47.13平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定，同时对逾期付款违约责任明确约定，即如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。故原告诉至人民法院，提出上述诉请。被告车崇超辩称，本人不应承担租金。通过和原告协商之后的一年经营时间为免租期。关于违约金问题，本人不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院作认定如下：2016年6月4日，原告凯祺公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0234，主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区，乙方经营范围为建材；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2021年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；免租期13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度。合同租金均约定为50元／平方米／月，合计月租金为2357元；次年度租金按上年度租金标准上浮5%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。……双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取，包括但不仅限于乙方违反本合同的约定，欠缴租金、水电费、物业服务及其他费用，以及因乙方原因造成甲方或地方的各种损失；……对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同约定了解除条款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提起解除合同，自通知之日起合同解除：1、乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的；……3、乙方未经甲方书面同意，私自将所承租商铺转租或出让（含部分转租或出让）给第三方的；4、乙方未在装修期进场装修；……10、其他严重违反合同的情形。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告交纳了Ａ1-1-2号商铺的三个月租金共计7071元、保证金2357元，合计为9428元。之后，被告也再未支付过任何费用。2018年10月25日，双方解除了前述签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》。上述查明事实，有原告提交并出示的《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。争议焦点：原告主张的租金、违约金有无事实及法律依据。本院认为，首先，就原告主张租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告在签订合同后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告长期占用原告交付的门面，但却未按约支付租金，已构成违约，依法应按合同约定继续履行支付租金的义务。审理中，被告虽辩称与原告协商后得到了免租承诺，但被告未提供任何证据予以证明，故依法应承担举证不能的法律后果。且，被告也自认双方于2018年10月25日才完成退铺手续。经审查，原告主张的租金25,668元（自2017年12月1日至2018年10月25日），于法有据，本院予以支持。其次，就违约金而言，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中，被告长期未能按约支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在《麒龙国际会展城商铺租赁合同》约定了违约金的计算方式，但该约定明显过高，现原告主动将违约金调整按年利率6%计算，该违约金实质上相当于资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。经审查，原告主张2020年5月30日前(含本数）的违约金3,503元，符合法律规定，本院予以支持。2020年5月30日后的违约金，以欠付的租金25,668元为计算基数，按年利率6%计算，计算至租金全部清偿时止。对于被告已支付的保证金2,357元，结合本案实际，为定纷止争，案结事了，本院将其在违约金中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告车崇超于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金25,668元；二、由被告车崇超向原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司支付违约金[违约金计算方式为：2020年5月30日前(含本数）的违约金3,503元，扣除已支付的保证金2,357元，还应支付1,146元。2020年5月30日后的违约金，以尚欠租金25,668元为计算基数，按年利率6%计算，计算至租金全部清偿时止]。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取265元，由被告车崇超负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审 判 员  孙仁阔二〇二〇年九月七日法官助理谢伟代理书记员  童文芳