吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1713号原告：镇赉县居安物业管理有限公司，住所地为镇赉县人和居小区（内）。法定代表人：杨某，职务系经理。统一社会信用代码：9122082107706431X1。委托诉讼代理人：刘某，系该公司职工。被告：石某，男，1956年9月6日生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县居安物业管理有限公司（以下简称“居安物业公司”）与石某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安物业公司委托诉讼代理人刘某，被告石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居安物业公司向本院提出诉讼请求：要求石某给付2019年1月-2020年12月两年的物业管理费等1348元，包含两年的二次垃圾清运费48元，楼梯间灯费30元。事实和理由：石某于2015年7月入住××镇，其所使用的房屋由居安物业公司提供物业服务。居安物业公司多次向石某发出交费通知，但其以各种理由推托，至今未付。居安物业公司现诉至法院，请求依法判决。石某辩称，我同意给付物业费，但是认为物业费收费标准过高。我们香屿湖是回迁楼区。2015年我们与大连中远房地产开发有限公司签订的是房屋维修和物业管理合同，在五年以内他们负责给我们维修房屋。后来我们楼顶的防水掉了，大连中远只在2017年和2018年进行了维修，但是没有达到我们的要求，他们也是按照0.8元收取的物业费。2017年我们之所以按0.8元交纳物业费，是因为要办理房照。2018年该物业公司撤出我们小区，当年的卫生管理都是由我们居民自行负责。2019年居安物业公司进驻我们小区，没有和我们居民商量解决房屋维修问题就收取了物业费，而且是按照0.8元收取。我们认为费用过高。小区内没有消防通道，也没相应的绿化，包括停车场，自行车车棚等设施都没有，达不到二类物业的服务标准。而且我们的房屋到2020年7月2日就已经过了五年的保修期，但现在房屋还存在漏水情况，我们认为物业费应该按照0.6元收取，生活特别困难的居民应当适当减免。没有老年活动中心，绿化带都是草，车碰了也没人管。楼道照明费和垃圾清运费我同意给付。我的楼房面积是66.11平方米。针对石某的答辩，居安物业公司抗辩称，我公司是2019年1月1日进驻香屿湖小区的，同时杨某和大连中远房地产开发有限公司签订的物业管理服务协议，在我们物业公司未接手之前，香屿湖原来的物业已经弃管了。石某答辩时所说的我们物业公司进驻没有通知居民，也没有和居民商议，这个情况不属实。我们接手物业后在所有的单元门上贴了征求意见告知单，通知居民在7日内可以到我公司就相应情况进行沟通，包括原来的服务标准和收费标准都是不变的。当时我们接管的时候杨某和陈总签协议的时候就说明了只是以物业服务为主，工程问题与我们物业没有关系，如果房屋出现问题就到尚品澜庭售楼处去找大连中远房地产开发有限公司的工作人员进行沟通。小区绿化不存在问题，贵院立案庭的调解人员曾到我们小区看过。我们就是物业管理，消防通道是开发商建房的时候就存在的问题，我们没有办法予以解决。房屋漏水问题我知道，质保期是五年，五年内发生问题开发商进行解决。过了五年之后如果存在上述问题，业主应该到物业公司进行报备，物业去城建局取需要业主集体签字的单据，我们配合社区人员到业主所在的单元或楼区征求意见，请业主签字，而且必须达到一定的比例才能启动物业维修基金。关于收费标准是在我们当时接管物业的时候就已经确认的，事实上我们的物业服务也达到标准了，包括院内卫生和绿化都是可以的。香屿湖有停车场，有自行车停车位，但没有自行车棚。根据居安物业公司的起诉和石某的答辩，本案的争议焦点问题是：居安物业公司要求石某按照每平方米0.8元给付物业费的诉求是否符合法律规定。居安物业公司向法庭提供了如下证据：1.营业执照复印件1份（经核对与原件一致）。证明居安物业公司是合法的物业公司。2.物业管理服务协议书及说明各1份。证明2018年12月31日大连中远房地产开发有限公司终止了对香屿湖小区的物业管理及服务，由居安物业公司接手该小区的物业管理，双方签订了物业管理服务协议，对服务项目及收费标准等进行了约定。3.征求意见告知单原件及照片、公告各1份。证明2019年3月18日大连中远房地产开发有限公司在香屿湖小区发出公告，说明自2019年1月1日起该小区的物业管理由居安物业公司接管。服务标准和收费标准与业主进户时签署的物业管理协议书中的服务标准和收费标准一致。2019年3月18日居安物业公司向小区居民发出征求意见告知单，通知居民对物业服务与管理若有疑义可以在7日内到物业办公室进行沟通。4.催缴通知单照片1份。证明居安物业公司向石某催缴了物业费。石某质证称，对第1组证据真实性无异议。对第2组证据本身无异议，但是认为居安物业公司既然接管了就应该按照我们居民与大连中远签订的协议书上的标准提供服务，达到该标准我们就按0.8元交物业费，达不到就不能按该标准交纳物业费。对第3组证据不清楚。对第4组证据无异议。石某举证如下：中远·香屿湖物业管理手册，中远·香屿湖住宅小区质量保证书、使用说明书原件各1份。证明业主原来与镇赉县中远物业管理有限公司签订的物业管理协议书对物业服务项目及标准是有规定的，居安物业公司如果能达到相应的标准，我们就按照0.8元交纳物业费。同时说明业主房屋供电防水的保修期是五年。居安物业公司质证称，对证据本身无异议，但是我公司与大连中远房地产开发有限公司签订的物业管理协议已经对服务项目及标准包括收费标准进行了约定，应该按照该协议执行。对证据的分析、认证：对居安物业公司提供的第1、2、4组证据，石某对其真实性均无异议，结合其与本案的关联性，本院对其予以采信。第3组证据，石某虽称不清楚，但结合居安物业提供的其他三组证据，本院认为，其能够证明居安物业公司要证明的本案事实，故本院对其予以采信。对石某提供的中远·香屿湖物业管理手册，本院经审查认为，该证据能够体现在居安物业接管之前，是镇赉县中远物业管理有限公司对石某所在的香屿湖小区进行物业管理，亦能体现物业费的收取标准及服务项目及标准，与本案具有一定的关联性，故本院对其予以采信。中远·香屿湖住宅小区质量保证书、使用说明书，本院经审查认为，其证明的是开发商与业主之间的约定，与物业管理服务无关，故本院对其不予采信。本院确定如下案件事实：石某是镇赉县香屿湖小区7号楼4单元401室的业主，房屋建筑面积为66.11平方米。2015年11月2日，镇赉县中远物业管理有限公司与石某签订中远·香屿湖前期物业管理协议书，约定由该公司对香屿湖小区进行物业管理，物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收取（网点/车库减半），乙方即石某于入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的7月2日前交纳下一年的物业管理费用；同时对物业服务事项及质量等进行了约定。2018年12月31日，大连中远房地产开发有限公司与居安物业公司签订物业管理服务协议，约定大连中远房地产开发有限公司将其管理服务的香屿湖小区（10栋楼）管理服务权委托给居安物业公司。物业管理费仍按住宅建筑面积每平方米0.8元收取（网点/车库减半），居安物业公司应按照《物业管理条例》和《临时管理规定》进行管理服务，履行《物业管理手册》的项下业务。镇赉县中远物业管理有限公司退出对该小区的物业管理服务。大连中远房地产开发有限公司于2019年3月18日向香屿湖小区发出公告，告知业主该公司委托居安物业公司对该小区进行物业服务与管理，以业主进户时签署的物业管理协议书中的服务标准和收费标准执行服务与收费。同日，居安物业公司在香屿湖小区发出征求意见告知单，通知业主大连中远房地产开发有限公司已委托居安物业公司对该小区进行物业服务与管理，如业主对物业服务与管理有疑义，请于七日内到物业办公室进行沟通。石某自2019年1月开始未交纳自己所有的香屿湖小区7号楼4单元401室的物业管理费、二次垃圾清运费及楼梯间电费。居安物业公司现诉至法院，请求依法判决石某立即给付2019年1月-2020年12月两年的物业管理费、二次垃圾清运费及楼梯间电费共计1348元。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：石某于本判决生效后立即给付居安物业公司2019年1月-2020年12月两年的物业费1269.31元（0.8元/月×66.11×12×2=1269.31元）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，自2019年1月1日起，居安物业公司对石某所在的镇赉县香屿湖小区进行物业管理。石某作为该小区业主，在居安物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，其应向居安物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经居安物业公司催要，石某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，居安物业公司要求石某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定，按照石某住宅的面积及物业费的收费标准以及石某拖欠物业费的时间，本院确定其为1269.31元（0.8元/月×66.11×12×2=1269.31元）。另外，石某还拖欠两年的二次垃圾清运费48元（24元/年×2=48元）、楼梯间电费30元（15元/年×2=30元）未付。故石某应给付居安物业公司2019年1月-2020年12月两年的物业管理费、二次垃圾清运费、楼梯间电费共计1347.31元。关于石某称存在房屋漏水、无消防通道、自行车棚、老年活动中心的问题，本院认为，上述问题应属房屋开发建设时存在的问题，与物业管理服务无关，石某以此拒付物业费于法无据，本院对其主张不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、石某于本判决生效后立即给付镇赉县居安物业管理有限公司2019年1月-2020年12月两年的物业费1269.31元，二次垃圾清运费48元，楼梯间电费30元，共计1347.31元；二、驳回镇赉县居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由石某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年九月二十四日书记员  徐瑶