浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1124民初1399号 原告：松阳县公众房产中介服务部，住所地：松阳县西屏街道荷塘坌115-1号，统一社会信用代码：92331124MA2A16LR6M。 经营者：杨孙俊，男，1968年2月2日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：饶炳海，浙江绿谷律师事务所律师。 被告：陈燕云，女，1988年6月27日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：阙祥忠，浙江松州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋金梅，浙江松州律师事务所律师。 第三人：黄叶青，男，1990年6月12日出生，汉族，住松阳县。 原告松阳县公众房产中介服务部（以下简称公众中介）与被告陈燕云、第三人黄叶青居间合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用简易程序，分别于2020年7月23日、8月26日公开开庭进行审理，原告经营者杨孙俊及委托诉讼代理人饶炳海、被告陈燕云及委托诉讼代理人阙祥忠、宋金梅，第三人黄叶青均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告公众中介向本院提出诉请：一、判决被告支付居间报酬中介佣金人民币67000元；二、判决被告支付违约金134000元；三、由被告承担本案诉讼费用。在法庭调查中，原告将第一项诉讼请求中“报酬中介佣金”变更为“合理费用”。事实和理由：2019年9月19日，吴女士与原告签订《售房居间合同》，将“古湖4区5幢1号”的房产（以下简称案涉房产）委托原告出售。同年9月21日，被告陈燕云与原告签订《看房协议》，约定由原告提供案涉房产的信息并提供居间服务。同日，由原告业务员阙利明带被告、第三人（系夫妻）到上述地址看房，当晚第三人通过微信与阙利明联系，出价630万元想买该房屋。后经原告居间协调，出卖人将价格从728万元降至700万元左右，第三人出价670万元，阙利明用微信发第三人“房东说700万少不了多少”，第三人回“那就算了”，阙利明发“好的，有好的房子再通知你”。之后，原告又电话与第三人联系，告知双方可以坐下来再谈。但之后被告却避开原告与出卖人私自成交，现房产已经进入装潢，违反《看房协议》第二条、第三条约定，原告怀疑系买卖双方与其他中介恶意串通，故被告应按其出价的价格计算合同约定的合理费用67000元及违约金134000元。 被告陈燕云辩称：原告诉求由被告支付居间报酬及违约金，怀疑恶意串通，并没有事实和法律依据，请法院依法驳回；对于原告当庭变更的合理费用，被告愿意在200元的范围内支付。理由：一、被告与出卖人的房屋交易，是经松阳县新华房产中介服务部（以下简称新华中介）提供居间服务而促成，被告已按约支付全部购房款及中介费，并非避开原告与出卖人私自交易。二、原告对案涉房产非独家代理，被告通过也受出卖人委托的新华中介交易成功属正常民事法律行为而非恶意串通。三、原告没有促成合同无权要求给付报酬，且《看房协议》已终止。2019年9月21日上午，原告业务员阙利明与被告丈夫黄叶青微信联系，叫他去古湖看房子，故下午两人到了原告处杨孙俊也在，黄叶青抱儿子出去玩后，阙利明拿出事先打印好的《看房协议》，说“看房前要登记一下，30元是不用交的”，被告没有仔细看就在空白处签了名字、电话号码及对方告知的案涉房产地址，阙利明就带被告夫妻去看了该房。后黄叶青出价630万元，但阙利明于同年9月25日告知“房东说700万少不了多少”，故黄叶青已告知“那就算了”，合同已终止。四、被告不存在“跳单”违约行为。《看房协议》系格式条款，第三条约定的内容，限制了被告正常选择其他效率高、价格低、服务好的中介服务的权利，且在看房前原告未作出条款说明，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，该条款应予撤销，为无效条款。 第三人黄叶青述称：与被告意见一致。第三人因想买房早在2019年上半年就与新华中介有过电话、微信联系，对方及业务员号码为×××08、×××55。2019年8月10日，第三人与该中介签订《委托协议书》，并由业务员翁成军带领看了三幢房子：御园10-7号、案涉房产、古湖1区9幢4号。至案涉房产时，没有碰到出卖人，由于古湖房子已看过很多，结构都差不多，主要考虑地段的位置、环境、价格，故先看了房屋的外部。随原告去看房前，第三人对妻子陈燕云与原告签《看房协议》一事并不知晓，看房后第三人确实出过价630万元，过了两、三天后再电话报价670万元，但9月25日在阙利明告知“房东说700万少不了多少”后，杨孙俊也打电话说“700万元谈不下来，670万元也不肯”。故第三人在微信发“那就算了”后，合同已终止。 原告公众中介为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 一、《看房协议》一份，待证双方签订协议看案涉房产，陈燕云承诺该房源信息首次从原告获取，如果成交，向原告支付房屋成交额的1%佣金，若违约必须支付成交额的2%的违约金给原告的事实。二、《售房居间合同》一份，待证原告获出卖人委托出售案涉房产的事实。三、松阳县不动产登记权属信息查询证明，待证案涉房产已登记在第三人和被告名下的事实。四、微信聊天记录三份，待证原告通过微信与黄叶青联系看房、进行价格协商居间服务，已将出卖人出价的728万元谈至700万元左右的事实。五、证人当庭作证的证言，待证原告履行居间合同的服务情况，在被告签订《看房协议》后，为被告提供看房、与卖方协商价格等居间服务的事实。 经质证，被告、第三人对五份证据的真实性均无异议，认为证据二恰恰证明原告非系出卖人独家委托的事实，证据五的证人基本客观陈述了恰谈及过程，也证明了第三人在微信发过“那就算了”，双方合同已终止。另认为：证据一系格式条款且未事前释明、告知，有排除被告选择权利的内容，为无效条款；对证据三，无法证明被告违约。 本院认为，原告提供的五份证据材料，被告、第三人对真实性无异议，本院予以采信。 被告陈燕云为证明其抗辩主张，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 一、《结婚证》复印件一份，待证被告与第三人的配偶关系。二、《房产出卖委托合同》复印件一份，待证出卖人也委托新华中介出售案涉房产及非原告独家代理的事实。三、《委托协议书》复印件一份，待证2019年8月10日在新华中介业务员陪同下查看过案涉房产，非原告提供的首次房源信息等事实。四、房产出售信息五份，待证新华中介也有案涉房产的房源信息。五、《房屋买卖合同》复印件一份，待证被告在新华中介居间下达成房屋交易的事实。六、《不动产权证》复印件一份，待证案涉房产已交易成功并转移登记过户的事实。七、转账记录一份。八、收条一份，均待证被告及丈夫已向新华中介支付中介费66000元的事实。九、微信记录一份，待证曾与新华房产微信联系的事实。十、转账凭证十份，待证被告、第三人已按约支付出卖人全部购房款的事实。 经质证，第三人没有异议。原告对证据材料一、五、六、九、十的真实性没有异议，但对证据九，认为与其他中介联系对本案没有关联性；对证据二、三，认为对于上面签名的真实性没有异议，怀疑时间是事后补上去的，申请提取存放在新华中介的原件并对形成时间或签订时间先后进行鉴定；对证据四，认为原告不知情，真实性无法核实，房源信息未显示2019年1月25日；对证据七转账记录的关联性有异议，认为非中介账户；对证据八收条的真实性有异议，认为中介费没有在交房后支付不合常理。 本院认为，对于原告、第三人对真实性没有异议的证据一、五、六、九、十，本院予以采信。对于证据二、三、四、七、八，原告对二、三签名的真实性没有异议，申请本院向新华中介调取原件、申请鉴定，原告对四、七、八的真实性、关联性有异议，认为对其他中介信息不知情，本院将在依法调查取证的基础上，再结合全案予以综合认定。 为查明本案的事实，本院依法调取如下证据： 一、向新华中介调取案涉房产的《房产出卖委托合同》、《委托协议书》原件照片两份，经当庭核对，与被告提交的证据二、三的内容相一致。二、对新华中介经办人翁成军的调查笔录一份。当场查验了该中介的房源操作系统及二维码，系统显示：案涉房产信息最早于2019年1月15日录入其系统，对外挂牌价680万元、最终成交价662.8万元；“松阳县慧青日用品商行”为该店放置的两个二维码之一，经办人说明此二维码可当天到账，另一个二维码要次日到账，给买方少了280元“零头”，并在收到买方支付的66000元中介费后出具了收条。三、对案涉房产出卖人吴女士的通话录音（139××××7958）一份：“古湖四区5幢1号”房产系其所有，在出卖前曾先后委托过新华中介、公众中介出售，后由新华中介居间与买家成功交易，中介费已按比例支付给新华中介。 经质证，被告、第三人对上述证据均没有异议，原告认为案涉房产买卖双方与新华中介串通，对法院调取的证据合法性有异议，认为只有经过鉴定才能查明是否串通。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“…当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第二十一条规定“人民法院调查收集的书证，可以是原件，也可以是经核对无误的副本或者复制件。是副本或者复制件的，应当在调查笔录中说明来源和取证情况。”本案原告对被告证据二、三质证时，怀疑买卖双方与其他中介存在串通，申请法院调取存放在新华中介的证据原件，在本院依法调取原件照片及制作调查笔录后，又提出合法性异议，但经当庭核对，本院提取的原件照片与被告提交的证据二、三内容相一致。通过调查，上述两份书证与本院通过原、被告均认可的139××××7958号码向出卖人调取的录音可相互佐证，该中介说明的情况与被告提交的证据四、七、八的真实性可相互印证。而原告对其关于三方串通的事实主张，未能提交证据予以证实，对被告提交的上述证据也未能提交证据予以推翻，应承担不利的后果，故本院对原告的该事实主张不予认可，对被告提交的证据二、三、四、七、八，本院予以采信。 对于原告申请鉴定的问题。本院认为，原告在庭审中对案涉房产由买卖双方及新华中介达成《房屋买卖合同》及被告和第三人已全额支付购房款的事实均予认可，对被告提交的证据二、三中委托新华中介的买卖双方的签名真实性并无异议，其申请对该证据二、三形成的时间或时间先后进行鉴定的事由，并不影响本院对案件事实的认定，故本院不予准许。 综上，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 被告陈燕云与第三人黄叶青于2014年登记结婚。2019年9月19日，案涉房产出卖人吴女士与原告签订了《售房居间合同》，约定报价728万元。同年9月21日上午，原告业务员阙利明通过微信向第三人发送“有空过来看看古湖别墅”，第三人与被告于当天下午至原告门店。阙利明在告知上述案涉房产信息后，拿出店里打印好的统一对外用的《看房协议》格式合同，告知看房前必须按行规先签字，未对内容进行提醒或释明，被告在委托方、落款处分别签了名字，填写了电话号码，在房源具体地址处签了“古湖四区5幢1号”，原告由杨孙俊签名。该协议书第二条约定“甲方承诺，上述房源信息乃首次从乙方获取，如果成交，根据物价局的收费标准，甲方按标准向乙方支付房屋成交额的1%佣金。”第三条约定“违约责任：甲方不得就乙方所提供之看房信息与出卖人以任何理由自行成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋在其他中介成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定佣金的两倍（成交额的2%）作为违约金给乙方。”等内容。协议签订后，阙利明就带被告和第三人去看了该房产。当晚，第三人通过微信向阙利明发送“630万能买”，阙利明告知了杨孙俊。后经杨孙俊出面与买、卖双方沟通价格事宜，第三人出价至670万元，卖方将价格降至700万元左右。同年9月25日，阙利明将原告告知的话通过微信发给第三人“房东说700万元少不了多少”，第三人发“那就算了”，阙利明发“好的，有好的房子再通知你”。2020年1月18日，在新华中介居间下，案涉房产出卖人、第三人和被告与新华中介三方签订了《房屋买卖合同》，成交价为662.8万元，被告与第三人按合同约定分期支付了全部购房款，并于2020年1月22日在案涉房产办理登记过户后将66000元中介服务费支付给了新华中介。后原告听说了此事，向被告催要中介佣金、违约金未果，故原告向本院提起诉讼。 另查明：案涉房产出卖人吴女士先后委托过新华中介、原告出售案涉房产，均签订过委托协议，均非独家委托，上面均有吴女士的电话号码139××××7958。在被告和第三人随原告业务员看案涉房产之前，第三人曾与新华中介签订过《委托协议书》，并由其业务员带去案涉房产的外围看过案涉房产。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案原、被告签订的《看房协议》约定，由原告带被告实地看房，提供购房媒介服务，如果成交，被告应向原告支付佣金。该协议符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，故原、被告之间的居间合同关系应予确认。 上述《看房协议》系原告为重复对外使用而拟定的格式合同，第三条约定“甲方亦不得就同一房屋在其他中介成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定佣金的两倍（成交额的2%）作为违约金给乙方”的内容，限制了被告作出由其他也有该套房源但服务更好、效率更高、价格更低的其他中介进行居间的选择权，损害了被告的合法利益，对被告来说显失公平，且原告认可未在被告签字前对其进行释明或用特殊方式进行提醒该限制条款内容，故对被告辩称限制内容违反法律规定而无效的意见，本院予以采纳。本案原告未获得独家委托，被告与第三人有权选择价格低、服务好、效率高的其他中介进行居间服务，而新华中介亦系受出卖人委托出售案涉房产的中介，有相同的房源信息，且其居间的价格明显低于原告居间的价格，故被告与第三人最终选择在新华中介居间下促成房屋买卖合同成立并支付了中介费，并不构成违约。原告诉求被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。原告关于由被告支付提供房源、看房、协谈价格等居间服务所产生的合理费用67000元的诉求，被告愿意在200元的范围内支付合理费用，鉴于原告为促成被告与出卖人房屋买卖合同的成立，付出了带去看房、斡旋价格等实际劳动，有必要的成本支出，但其提出的数额明显与其付出的劳动及成本不相吻合，故根据公平原则并结合本案原告提供居间服务的实际情况，酌情认定被告向原告支付合理费用5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈燕云于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县公众房产中介服务部费用5000元； 二、驳回原告松阳县公众房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2157.5元，由原告负担2132.5元，由被告陈燕云负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 何伟贞 二〇二〇年九月九日 法官助理 何玉香 代书记员 叶晓婷 ?