湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2970号原告：吴权林，男，1979年3月2日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：李兴初，湖南沅澧律师事务所律师，系特别授权代理。被告：常德鑫泽置业有限公司，住所地湖南省常德市柳叶湖旅游度假区七里桥街道七里桥社区柳叶大道柳叶花园1号楼8栋201室。法定代表人：张令兴。委托诉讼代理人：李建军，该公司员工，系一般授权代理。原告吴权林与被告常德鑫泽置业有限公司（以下简称鑫泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。吴权林的委托诉讼代理人李兴初，鑫泽公司的委托诉讼代理人李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴权林向本院提起诉讼，请求判令：一、确认吴权林与鑫泽公司于2017年10月9日签订的《商品房买卖合同》有效；二、鑫泽公司将擅自变更安装的“奥的斯”牌电梯更换为约定的“日立牌”电梯；三、鑫泽公司承担违约责任，按房价款总额的5%支付违约金62397.95元；四、鑫泽公司承担本案的律师费。鑫泽公司答辩称：涉案电梯已经安全检测合格并取得电梯全部检测合格证明，实际使用的奥的斯电梯质量优于合同约定的日立牌电梯，鑫泽公司提供了优于合同约定标准的服务，且并未造成实际损失，不承担违约责任。本院经审理认定案件事实如下：常德恒大华府四期50#、51#、56#-59#栋建设单位为鑫泽公司，开工日期为2017年1月16日，竣工验收日期为2019年5月16日。2017年6月29日，鑫泽公司与广州奥的斯电梯有限公司（以下简称奥的斯电梯公司）签订《常德恒大华府四五期50-53#、56-59#、60-63#栋电梯设备买卖合同》，合同约定鑫泽公司向奥的斯电梯公司采购直梯，其中59#楼采购奥的斯电梯，层/站均为34/34，载重均为1000kg，速度均为2.5m/s，一部普通电梯单价（电梯到工地）为262270元，一部兼消防及无障碍电梯单价（电梯到工地）为281410元。2017年10月9日，吴权林与鑫泽公司签订编号为297309的《常德市商品房买卖合同》，吴权林购买鑫泽公司开发建设的常德恒大华府商品房项目第59幢20层2001号房屋，房屋总价款为1247959元。吴权林按约支付了房款，鑫泽公司交付了该房屋。合同第七条第三款约定，未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备，买受人有权解除合同...买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。买卖合同附件《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》中第十二条约定，59#栋各两台电梯，每梯服务48.5户，电梯的品牌均为日立。现59#栋楼实际安装的二台电梯均为“奥的斯”牌。奥的斯品牌电梯经检测合格，已取得安全检测合格证明。2016年11月22日，鑫泽公司与日立电梯（中国）有限公司签订《电梯设备买卖合同》，约定鑫泽公司向日立电梯（中国）有限公司为常德恒大华府三（二）期34-35#、46-49#、54-55#栋采购电梯，该合同中最接近恒大华府59栋楼电梯规格（层/站）的为该小区第48、49栋，48栋楼安装的二台电梯均为日立牌，层/站分别为32/32、33/33，载重均为1050kg，速度均为2.5m/s，其中普通电梯单价（电梯到工地）为306320元，另一部兼消防及无障碍电梯单价（电梯到工地）为333070元。另查明，本案中鑫泽公司提交的日立电梯合同为2015年12月2日其与日立电梯（中国）有限公司签订的《电梯设备买卖合同》（合同编号AH1505867），但在本院已受理的其他类似案件中，鑫泽公司提交的合同均为2016年11月22日与日立电梯（中国）有限公司签订的《电梯设备买卖合同》，为保证裁判尺度统一，本院酌定采信时间上更为接近的2016年11月22日签订的《电梯设备买卖合同》。以上事实有《常德恒大华府四五期50-53#、56-59#、60-63#栋电梯设备买卖合同》、《商品房买卖合同》、《房地产开发项目品质和交标准承诺书》复印件、《电梯设备买卖合同》、吴权林的当庭陈述、鑫泽公司的辩称意见等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，且鑫泽公司对其效力亦无异议，故对吴权林要求确认其与鑫泽公司于2017年10月9日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，本案争议焦点是：一、吴权林要求将59#现有电梯更换为日立牌电梯能否支持？二、吴权林要求鑫泽公司支付违约金的请求应否支持及本案违约金金额的确定？对于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，虽然鑫泽公司擅自更换电梯品牌构成违约，但鉴于奥的斯品牌电梯经检测合格，已取得安全检查合格证明，能够满足住户的基本使用，双方合同目的仍能实现；且更换电梯势必会给其他业主带来不便，而电梯的所有权系全体业主共同享有，更换电梯涉及到小区业主共有权的处分问题；同时，更换电梯履行费用过高，故从主体资格、便利业主使用及节约资源的角度考虑，对吴权林要求将59#栋奥的斯牌电梯更换为日立牌电梯的诉讼请求，本院不予支持。对于焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鑫泽公司擅自将约定的日立牌电梯更换为奥的斯牌电梯，其行为构成违约，吴权林依法可以要求鑫泽公司承担继续履行或者赔偿损失等违约责任；依前述理由，安装日立牌电梯不适合实际履行，故吴权林只能请求鑫泽公司承担实际履行以外的其他责任。现吴权林要求鑫泽公司按照约定以房屋总价款5%支付违约金，但是以59#栋总户数、实际安装的二部电梯的总价款与约定的日立牌电梯总价款来看，该约定的违约金过分高于鑫泽公司因违约行为所减少的支出，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，鑫泽公司作为房屋出卖人，未按合同的约定安装日立牌电梯，系合同履行的违约方，在吴权林未就实际损失提交证据支持的前提下，本院认为应当以该两种不同品牌电梯的差价，即鑫泽公司通过违约行为的获利或者减少支出的成本作为本案中因其违约行为而给小区楼栋全部业主造成的损失；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定鑫泽公司向吴权林支付电梯差价986.7元｛[（306320元+333070元）-（281410元+262270元）]÷（48.5户+48.5户）｝作为其履行行为不适当的违约金较为妥当。对于鑫泽公司辩称其实际安装的奥的斯牌电梯在功率、运行高度等方面优于日立牌电梯的意见，此优势并无专业机构予以认证，且吴权林仅对电梯品牌不予认可，与电梯质量无关，故对鑫泽公司的辩解，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴权林与常德鑫泽置业有限公司于2017年10月9日签订的《商品房买卖合同》有效；二、常德鑫泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴权林支付违约金986.7元；三、驳回吴权林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由常德鑫泽置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  姚平二〇二〇年九月十八日法官助理程澜书记员邹方艺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。