江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初4005号 原告:中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行。住所地：江西省南昌市西湖区子安路88号（A座104、105、204、304）。统一社会信用代码：913601008583761563。 负责人：周霖，系该支行长。 委托诉讼代理人：陈丹，江西朗秋律师事务所律师。 被告：邓香花，女，汉族，1977年2月6日生，住江西省南昌市新建县。 被告：卢青，男，汉族，1977年4月1日生，住江西省南昌市青云谱区。 原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行（以下简称“工商银行南昌都司前支行”）诉被告邓香花、卢青金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行南昌都司前支行委托诉讼代理人陈丹、被告邓香花、卢青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行南昌都司前支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告邓香花、卢青签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告邓香花、卢青立即向原告归还借款本金252991.81元，并按合同约定利率向原告计付自2019年12月22日起至全部欠款本息付清之日止的利息、罚息和复利（暂计至2019年12月21日，利息、罚息和复利合计金额为4911.51元）；3、判令被告邓香花、卢青按借款合同约定承担原告为实现债权发生的律师费5150元；4、判令原告对被告借款抵押物（位于南昌县）享有优先受偿权；5、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他包括但不限于评估、拍卖费等实现债权的费用。事实和理由：被告邓香花、卢青为购买位于南昌县，向原告申请个人住房贷款。2012年9月12日，原告与三个被告签订了《个人购房借款／担保合同》（下称借款合同）。借款合同约定被告邓香花、卢青向原告借款人民币32.70万元整，借款期限为240个月，自2012年9月12日至2032年9月11日止；还款方式为等额本息，被告南昌申标房地产发展有限公司承诺了以自己的资产对上述借款债务承担连带保证责任。原告于2012年9月12日依约足额向被告邓香花、卢青发放贷款人民币32.70万元整，并按借款合同约定一次性划入南昌申标房地产发展有限公司的账户。贷款发放后，被告邓香花、卢青未按借款合同约定如期归还贷款本息，该笔贷款已经累计违约9个月。鉴于被告邓香花、卢青存在严重的违约行为，原告有权按借款合同的约定解除该合同，并要求被告清偿全部贷款本息。据此，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告邓香花辩称：借款属实，一直是被告卢青在还房贷，但是被告卢青没告诉答辩人房贷没还。银行也不通知答辩人，导致逾期这么久。答辩人愿意继续履行合同，每个月依约还款，但是律师费过高，希望降低点，双方都有错，都应承担。 被卢青辩称：借款、欠款都属实，在2020年8月12日答辩人已经把之前的欠款全部还清，但是原告又说8月逾期了。答辩人认为应该在9月12日再归还借款本息。 原告工商银行南昌都司前支行提交了如下证据： 证据一、原告营业执照、负责人证明、被告邓香花等身份证及户籍信息各一份。 证明：原、被告是适格的诉讼主体； 证据二、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、信贷业务台账截图、个人贷款借款凭证、还款明细对账单、房屋其他权证各一份。 证明：1、被告为购买涉案房屋，与原告签订借合同，案涉合同基于双方真实意思表示，为合法有效；2、被告借款32.7万，期限20年，贷款实际执行利率为4.9%／年；3、借款合同第五条约定，原告根据被告指示将贷款直接划入南昌申标房地产发展有限公司账户并设置了还款账号（62×××76）；4、被告将涉案房屋抵押给了原告并办理了他项权证；5、原告于2012年9月10日依约足额放款；6、被告未及时还款，截止到2019年12月21日，尚欠原告借款本金252991.81元及利息（含罚息、复利4911.51）； 证据三、委托代理合同、发票及支付凭证各一份。 证明：原告为实现债权目前已实际花费律师费5150元，依据原、被告签订的担保合同约定被告应当负担原告实现债权产生的费用包括但不限于律师费。 被告邓香花、卢青未提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2012年7月2日，被告邓香花、卢青与南昌申标房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告邓香花、卢青向南昌申标房地产发展有限公司购买其开发的坐落于南昌.保集半岛-御河湾22栋2单元301室房屋，合同还约定了其他内容。2012年9月12日，原告工行都司前支行（贷款人）与被告邓香花、卢青（借款人）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：1、贷款金额为32.7万元；2、贷款用于购买坐落于保集半岛房屋；3、贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；4、贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率；5、还款方式为按月等额本息；6、罚息利率在按约定利率基础上加收50%确定，对未能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；7、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；8、借款人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；9、被告邓香花、卢青以其购买的位于南昌县昌南新城象湖路1000号保集半岛住宅区房屋提供抵押担保；10、质押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用……合同签订后，原告于2012年9月10日按约发放了贷款32.7万元。但被告邓香花、卢青自2018年9月起多次逾期归还贷款，截至2020年8月21日，被告邓香花、卢青尚欠原告借款本金238963.62元及利息、罚息、复利360.92元。 另查明，原告因本案诉讼，向江西朗秋律师事务所支付了律师代理费5150元。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》、系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的有关规定，合同真实有效，本院予以确认。被告邓香花、卢青向原告借款后，未依约还款，应负本案的全部责任，原告根据合同约定要求解除合同，并要求被告邓香花、卢青归还所有借款并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。另原告向本院提交了委托代理合同、律师费发票，且律师已经进行了代理，故对原告请求被告承担律师费5150元的诉请，本院予以支持。被告卢青抗辩律师费过高，本案中律师费的收取并未违反法律规定，故该抗辩意见本院不予采纳。原告要求处置抵押物并优先受偿，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十八条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行与被告邓香花、卢青于2012年9月12日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告邓香花、卢青于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行借款本金238963.62元及利息、罚息、复利（截至2020年8月21日为360.92元，自2020年8月22日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利按双方所签借款合同的约定计付）； 三、被告邓香花、卢青于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行支付律师代理费5150元； 四、若被告邓香花、卢青未按期履行上述第二项、第三项付款义务，则拍卖、变卖被告卢青名下的位于南昌县昌南新城象湖路1000号保集半岛住宅区房屋，所得价款由原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5246元，减半收取计2623元，诉前保全申请费1835元，合计4458元，由被告邓香花、卢青负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  黄建红 二〇二〇年九月二十一日 法官助理周杨 书记员熊思莹