江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1986号上诉人（原审被告）:杨春成，男，1978年12月9日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:颜东军，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:泗洪姜堰高级中学，住所地江苏省泗洪县少昊路北侧、古徐大道南侧。负责人：陶宏根，该校校长。委托诉讼代理人：韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。上诉人杨春成因与被上诉人泗洪姜堰高级中学（以下简称姜堰高中）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初7963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨春成的委托诉讼代理人颜东军，被上诉人姜堰高中的委托诉讼代理人韩涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春成上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、杨春成是唯一有权在姜堰高中校园内经营商店的权利人。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十八条规定，买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。本案中，杨春成通过公开竞价的方式取得涉案校园商店的经营权。杨春成是姜堰高中校园商店2年承租权唯一权利人，无需在《校园商店经营管理权合同》中作明确约定。2、杨春成与姜堰高中签订的《校园商店经营管理权合同》第九条第四款明确约定，姜堰高中维护杨春成经营权益，解决杨春成的经营问题。但在杨春成经营校园商店期间，姜堰高中校园内出现另外两家商店。根据经验法则，杨春成的经营效益必然受到损害。杨春成多次请求姜堰高中处理相关事宜，但双方当事人对赔偿方式未协商一致，导致此事一直未处理。姜堰高中未履行维护杨春成经营权益的义务，导致杨春成遭受较大损失，姜堰高中应承担违约责任。而根据合同法第二百一十六条、二百二十八条的规定，杨春成可以要求减少租金或者不支付租金。3、杨春成始终遵守约定，履行合同义务，即使在姜堰高中未维护杨春成经营权益的情形下，杨春成也积极与姜堰高中协商解决问题。因姜堰高中违约，杨春成对应给付租金数额无法确定，所以杨春成暂未支付租金，杨春成不存在违约行为。一审法院认定杨春成违约并判决杨春成承担20000元违约金，依据不足。4、鉴于2017年11月至2018年12月期间姜堰高中校园内有三家商店经营，在此期间的租金应由三家均摊，杨春成只应承担1/3。2018年12月至2019年10月期间杨春成独自经营，租金应全部由杨春成承担。杨春成交纳的第一年度租金500000元扣除2017年11月至2018年12月期间应付租金180556元【500000元/12月×13月/3】，剩余319444元，加上杨春成交纳的20000元竞租保证金、姜堰高中欠杨春成的货款3412元，合计342856元，可用于抵消2018年12月至2019年10月期间的租金。所以，杨春成应付租金为115477元【500000元/12月×11月-342856元】。姜堰高中二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、双方之间为租赁合同关系,姜堰高中已经按照约定交付了涉案房屋,且从未影响房屋使用,姜堰高中已经履行合同义务。杨春成未交纳第二年度租金,姜堰高中多次催促后杨春成也曾表达过分期支付的请求,但并没有实际支付,杨春成违反了合同约定。2、杨春成主张其独家经营权受到侵害，但合同中并未约定其享有独家经营权，事实上其经营的校园商店并没有受到影响。姜堰高中向一审法院起诉请求：1、判令杨春成立即向姜堰高中支付房屋租金510000元、电费3800元，承担违约金20000元，合计533800元；2、诉讼费用由杨春成承担。一审法院认定事实：通过公开招标，2017年10月25日，双方当事人签订《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》一份，约定租赁标的为姜堰高级中学校园商店，建筑面积约100平方米，甲方（姜堰高中）以房屋及水电设施现状出租；租赁期自2017年10月25日起交付给乙方（杨春成）使用，至2019年10月25日止甲方收回，租期两年。关于租金约定，在租赁合同期内，每年租金不变，经过公开公平竞争，乙方承诺每年付甲方租金伍拾万元。签订合同时必须一次性缴清一年承包金500000元。关于费用承担约定，水电等费用由乙方承担。关于履约保证金约定，乙方在竞租前已交20000元竞租保证金，于签订合同后转为履约保证金，合同到期后结清应承担费用后方可退还，不计利息。在乙方权利义务中约定乙方在签订承包合同时，向甲方缴纳履约保证金，凡因乙方违反合同约定，甲方可按违约具体情况从中扣除。该合同签订后，姜堰高中缴纳第一年租金500000元，姜堰高中将商店交付杨春成经营使用。合同履行过程中，2018年12月12日，姜堰高中向杨春成发出通知，载明：接县教育局有关部门及本校会商意见，本校校园商店按合同履约，并请承租方在三日内交清第二年租金。杨春成在该通知上签署收到通知，并签名。此后杨春成曾与姜堰高中工作人员沟通，要求分期给付款项，但杨春成一直未付。因杨春成未缴纳租金，姜堰高中于2019年3月12日再次向杨春成发送通知，要求其在2019年3月25日前缴清第二年校园商店租金500000元。杨春成在该通知上签署收到，并签名，后杨春成仍未按约支付租金。合同履行到期后，杨春成迁出商店。杨春成未给付第二年租金，双方因而成讼。一审另查明：杨春成租用商店期间产生电费3863.3元未付。姜堰高中从杨春成经营商店购买相关物品，杨春成认可其中3412元，并同意从租金中予以抵消。一审法院认为:双方当事人之间签订的《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》合法有效，合同签订后双方均应按照合同约定履行义务。姜堰高中将校园商店交付杨春成经营，已履行合同约定义务，故杨春成应当按照合同约定履行支付租金义务。根据合同约定，杨春成应在合同签订时一次性缴清第一年承包金500000元，关于第二年承包金未约定支付具体日期，故杨春成应当在合同履行期限内在姜堰高中催告后的合理期限内履行。在履行期限内，姜堰高中多次催告杨春成履行义务，杨春成亦欲通过与姜堰高中协商分期履行，但其始终未履行，构成违约，应承担相应违约责任。故杨春成应当按约定数额支付租金。关于租金数额，姜堰高中主张杨春成于2019年11月1日搬离，故主张租金计算至2019年11月1日。因姜堰高中并未提供直接证据证明杨春成于2019年11月1日搬离，而杨春成认为在2019年10月26日姜堰高中通知后就开始搬了，故一审法院认为租赁合同履行完毕后，应给予承租人合理的搬离并退还房屋的时间。即使按照姜堰高中主张的11月1日杨春成方搬离，并未超出合理的可以容忍期限。故一审法院确认合同履行期满后杨春成搬离前的时间段不宜再另行计算租金，故杨春成应给付租金数额应为500000元。关于违约金，根据双方合同约定，杨春成方向姜堰高中缴纳了履约保证金20000元，如杨春成违约，姜堰高中可按违约具体情况从中扣除，该约定不违反法律规定，该20000元即应视为支付违约金。结合杨春成违约状况，杨春成承担20000元违约金较为适当，故不应再另行支付违约金。杨春成抗辩认为因校园出现其他两家校园商店，造成经营权受损，故姜堰高中无权再要求其支付租金问题。一审法院认为，首先，根据双方合同约定，并无关于在姜堰高中校园内只能由杨春成一家商店独家经营的相关约定，并不能因此认定姜堰高中违约。其次，即使存在其他经营者，杨春成并未举证证明其因此与姜堰高中协商减少租金，亦未举证证明其因此造成的损失，足以要求姜堰高中减少租金。故对杨春成抗辩理由一审法院不予采信。关于杨春成主张的姜堰高中在其商店购买物品应予抵销租金问题，对于其中3412元姜堰高中认可，并同意扣除抵销租金，一审法院予以确认，故应从租金中扣减3412元。对于其余款项，姜堰高中否认，杨春成提供证据亦不能证明为姜堰高中购买使用，故对其该部分抗辩应予抵销的主张一审法院不予采信。关于电费，双方合同约定杨春成经营期间电费由杨春成负担，因杨春成对微信往来中载明的姜堰高中向其催要电费事实无异议，而杨春成并未提供相反证据证明电费数额存在出入，故对姜堰高中主张的电费一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，一审判决：一、杨春成给付姜堰高中租金500000元；二、杨春成给付姜堰高中电费3800元；上述一、二项合计503800元，抵消杨春成在姜堰高中处购买物品款3412元，实际应付500388元，杨春成应于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回姜堰高中其他诉讼请求。案件受理费9138元，由姜堰高中负担300元，杨春成负担8838元。二审中，杨春成为证明其上诉主张，提供如下证据：2019年10月28日杨春成与姜堰高中后勤部高新州主任的通话录音一份，是对一审中提交的杨春成与姜堰高中副校长朱修庆的录音进行补充说明，旨在证明：姜堰高中未保障杨春成的经营权益，存在违约行为；杨春成一直与校方沟通解决问题，只是一直未协商一致，杨春成并未违约；杨春成对于给付承包金的数额无法确定，所以暂未支付第二年度承包金。姜堰高中质证称：该录音形成于一审开庭前，不属于新证据。该录音也不能达到杨春成的证明目的。录音中，高新州的谈话内容并不涉及姜堰高中未保证杨春成经营权益或姜堰高中存在违约行为，也未承诺姜堰高中要对杨春成进行补偿。录音中，高新州陈述“我们给你补偿啊，给你解决”，说这句话的背景是姜堰高中曾多次找杨春成要租金，杨春成找理由想分期付款，学校说的补偿是出于同情杨春成而准备在他的商店采购物品。本院认证意见为：姜堰高中对该录音的真实性无异议，本院予以确认，但该录音无法证明姜堰高中存在违约行为。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、杨春成是否应当按照涉案校园商店经营管理合同的约定支付第二年度承包金500000元；杨春成在履行涉案合同的过程中是否存在违约行为；2、姜堰高中是否存在导致杨春成经营权受损的违约行为。本院认为，关于第一争议焦点。双方当事人之间签订的《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》约定，杨春成在承包内每年支付姜堰高中500000元承包金，杨春成应在合同签订时一次性缴清第一年承包金500000元。该合同未约定第二年度承包金的具体支付日期，故杨春成应当在姜堰高中催告后的合理期限内履行支付第二年度承包金500000元的义务。杨春成在第二年度承包期内经姜堰高中多次催告付款，仍未履行支付第二年度承包金的义务，存在违约行为，一审认定杨春成应承担20000元违约金并无不当。杨春成已支付20000元履约保证金，因杨春成存在违约行为，该保证金可直接视为违约金，杨春成无须再行支付违约金。关于第二争议焦点。杨春成主张其经营期间姜堰高中校园内有其他商店同时经营，且在客观上影响了杨春成的经营效益。姜堰高中对此抗辩称，是姜堰实验学校借用姜堰高中的房屋开设的校园商店，不受姜堰高中管理、控制。根据涉案商店经营管理权合同的约定，姜堰高中须维护承包人杨春成的经营权益，合理解决其经营问题，但该合同并未约定杨春成享有姜堰高中校园商店的独家经营权，且杨春成也无证据证明姜堰高中存在损害杨春成经营效益的恶意行为。故即使杨春成的经营效益确实受到客观影响，也无法认定姜堰高中存在违约行为。杨春成关于其他校园商店同时经营期间内，杨春成仅应支付1/3承包金的主张依据不足，不应得到支持。综上，杨春成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9138元，由杨春成负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年九月九日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛