贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔04民终1023号 上诉人（原审被告）：贵州省嘉名农业科技有限公司。住址贵州省安顺市普定县马官镇金荷路贾官村。统一社会信用代码915204220784881143。 法定代表人：彭丹，系该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：普定县农业农村局。地址贵州省安顺市普定县城关镇园丁路。统一社会信用代码1152252700972411X3。 法定代表人：华蓉，系该局局长。 委托诉讼代理人：洪应，贵州秀水律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李黎，贵州秀水律师事务所律师，代理权限委托特别授权。 上诉人贵州省嘉名农业科技有限公司（以下简称嘉名公司）因与被上诉人普定县农业农村局租赁合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 嘉名公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或者发回重审。2、上诉费由被上诉人承担。 事实与理由：1、一审认定事实错误。上诉人在2013年12月5日与普定县扶贫办签订项目投资协议书，在普定县。上诉人在本案争议场地内种植万株玫瑰后，2014年3月普定县植保植检站才与上诉人补签无期限的房屋租赁协议，将普定县植保植检站在普定县农业示范园区有害生物预警站田间观测场及216.8平方米工具房出租给上诉人管理使用。2015年2月6日与普定县农业园区管理服务中心签订《土地承包合同》，将58.43亩土地承包给上诉人管理使用，租赁期限2014年10月1日至2029年10月1日。上诉人自2013年12月开始逐年在该土地上投资300多万建设育苗基地、新建观光设施、场地改造绿化等，上诉人8年呕心沥血付出投入和经营初显成效。一审仅凭被上诉人一纸通知判决解除房屋租赁合同，给负债累累的上诉人带来灭顶之灾，实属不以事实为依据。2018年5月18日上诉人管理使用的工具房因电表遭暴雨袭击而导致线路短路引发火灾，电力管理部门对火灾原因作出属于自然灾害意外原因的结论，明显属于不可抗力，一审以马官供电所为普定县供电局的内设部门不具有证明能力为由错误不采信该证据导致认定事实错误。上诉人在被上诉人授意安排下重新修建，一审将重建后的经被上诉人验收的房屋折抵因不可抗力灭失的工具房严重违背事实。2、一审适用法律错误。上诉人是与普定县植保植检站签订租赁协议。根据合同相对性本案被上诉人不是适格原告。请求二审查明本案依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人普定县农业农村局二审未答辩。 原审原告普定县农业农村局诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的房屋租赁协议；2.判决被告归还原告的农作物预警站田间观测场及216.8平方米工具房，如不能归还，由被告赔偿损失325200元。3.判决诉讼费由被告承担。 2014年3月6日，甲方（出租方）普定县植保植检站与乙方（承租方）被告嘉名公司签订房屋租赁协议，协议约定：一、地点：甲方同意把普定县循环农业示范园区农作物有害生物预警站田间观测场及工具房租给乙方免费使用，房屋所有权归甲方所有，乙方只有使用权。二、面积：甲方先留两室办公及物资存放外，其余出租给乙方使用。三、用途：乙方所租房屋只能用于办公，不得用于其它用途，更不能用于有任何有违法犯罪活动的行为，否则所造成的经济损失和法律责任由乙方全权负责，甲方慨不负责。四、租期：不定。但甲方根据业务需要，可随时收回，乙方无条件归还甲方。租赁期限内，乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构设施。五、维修和管理：1.乙方在租赁期间必须负责管护好标准场及其以内的所有房屋、养虫室、仪器、设备、设施及物资，并保证在本合同终止时完好归还甲方，如有损坏，由乙方负责修复，维修费用由全部由乙方负责。2.乙方不得在观测场内进行固定资产建设，如需建设由双方另行协商解决。3.租赁期间，如房屋发生损坏或者屋面漏水等，由乙方负责修缮，费用自理，甲方慨不负责，不抗拒的自然灾害除外。六、乙方义务：1.未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或者全部转租他人；2.本合同终止时，乙方必须将标准场及其以内的所有房屋、养虫室、仪器、设备、设施及物资清点盘交给甲方，如有损坏、短缺应负责恢复原状或经济赔偿；3.水、电、煤气等安装及费用由乙方承担，并无偿供甲方施工、办公及仪器使用。使用不当或者人为造成人身伤亡和意外事故，与甲方无关。七、未尽事宜双方协商。八、本合同一式三份，甲、乙双各执一份，监督方一份，每份均具有同等法律效力。本合同自签字之日生效。合同尾部甲方签章处有普定县植保植检站印章，乙方签章处有嘉名公司的印章及法定代表人彭丹的签名，监督方签章处有普定县农业局印章。合同签订后，甲方即把普定循环农业示范园区农作物有害生物预警站田间观测场及工具房交给乙方管理使用，被告将工具房用于办公使用。2019年4月30日，普定县农业农村局下发关于收回普定县农作物有害生物预警站田间观测场及工具房的通知的普农函[2019]11号文件，该文件内容为：嘉名公司，根据2019年4月20日局班子办公扩大会议研究，现因业务工作需要，决定中止我单位与你方签订的《房屋租赁协议》，收回“普定县农作物有害生物预警站田间观测场及工具房”，用于正常业务工作开展。请你单位接通知后10日内，将上述办公场所及有关所属设施，无条件归还。逾期造成损失，由你方完全负责。被告未按该文件的要求归还普定县农作物有害生物预警站田间观测场及工具房。 同时查明，普定县植保植检站系原告普定县农业农村局的内设部门。根据国家政策要求，普定县农业局更名为普定县农业农村局。普定县农业局（甲方）根据贵州省农业委员会下发的黔农计［2010］56号文件与［2011］181号文件对关于对普定县农业有害生物预警与控制区域站建设项目初步设计的批复要求于2013年11月25日与普定县民天农贸有限公司（乙方）签订普定县农业有害生物预警与控制区域站建设项目病虫观测记录、工具房建设合同（田间工程），合同约定：一、病虫观测记录、工具房为绿色环保防腐木建造，以普定县民天农贸有限公司建于陈旗路××办公室××房，使用的材料、式样、质量基本相同。二、病虫观测记录、工具房建造以普定县农业局设计式样进行建造，乙方根据绿色环保防腐木建设特点可在布局上所有改动。三、建设时间为35天（2013年11月26日至2013年12月31日，遇下雨、冰冻天气时间顺延）。四、病虫观测记录、工具房外框架包工包料，除基础水泥地坪、厕所、厨房、洗手间及其他房内设施外均由乙方负责。五、病虫观测记录、工具房内空高2.8米至3米，面积以滴水线地面平方数计算，建造价格为1500元／平方米。六、房内电线主线6平方豪米铜芯线，灯线为1.5至2.5平方毫米铜芯线，开关、插座为飞雕品牌，灯具为殴普吸顶灯具。七、在工程建设期间直至验收交付使用前，所有安全责任全部由乙方负责。八、房屋由乙方全垫资建设，乙方在建设期内建造结束即可通知甲方验收，甲方在验收后三个工作日内将房屋建造款一次付清给乙方。九、乙方负责一年房屋维护，一年内出现质量问题由乙方负责（人为因素、不可抗力因素导致房屋质量问题除外）。十、甲乙双方违约需支付房款10%的违约金。十一、其他事项由甲乙双方协商解决，此合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方均在合同尾部加盖印章。合同签订后，乙方进行修建，在乙方修建完工后，原告于2014年1月3日组织验收，验收结果为乙方承担原告的普定县有害生物预警与控制区域站建设项目病虫观测记录工具房为216.8平方米。该工具房内设工作室、工具房、厨房、休息室、会议室与卫生间。工具房建好，原告于2014年1月20日按照建设合同约定支付工程款325200元。普定县农业局于2014年4月11日支付89000元建造围栏基础、围栏网及固定立柱、不锈钢大门及门柱、化粪池等。普定县农业有害生物预警与控制区域站标准观测场用地为10.13亩。该观测场有通透围栏309.6米、进场道路192米及进场大门一道，安装有ＪＤＢＺ固定式孢子捕捉器1台、ＪＤＸＱＨ-ｌ田间小型气候观测仪1套，ＪＤＡＯ-ＩＩＩ自动虫情测报灯1盏。 另查明：2018年5月18日约7时34分许，被告管理使用的工具房起火，经他人报警后，普定县消防中队接到报警后出警，该中队于2019年9月11日出具的出警证明载明：2018年5月18日上午，我大队接到报警称普定县马官镇金荷路贾官村玫瑰庄园发生火灾，我中队到场时火灾处于熄灭阶段，未能判别起火建筑用途，但该起火建筑所处位置与普定县马官镇金荷村村民委员会提供的嘉名公司办公楼所处位置一致。工具房被烧毁后，被告于2018年6月重建面积为204.73平方米的房屋一间，支付386000元，该房屋内设工作室、工具房、厨房、休息室、会议室与卫生间。庭审中原告陈述承租的工具房起火系因电表起火引起，起火处距离工具房约200-300米。庭审中，原告同意被告用重建的房屋一间抵偿原告工具房毁损的损失，被告不同意用其重建的房屋抵偿原告工具房毁损的损失。 一审认为:原告普定县农业农村局与被告嘉名公司签订普定县循环农业示范园区农作物有害生物预警站田间观测场及工具房房屋租赁协议属不定期租赁合同，该合同系双方真实意思表示，属合法有效合同，对双方均具有约束力。原告于2019年4月30日以根据原告业务需要为由发送中止与被告签订的房屋租赁协议书的通知给被告，要求被告于接到本通知之日起10日内归还观测站及工具房，因双方签订的房屋租赁协议已对原告根据业务需要，可随时收回租赁物，被告无条件归还原告的租赁物予以约定，说明原告按约定履行通知被告解除租赁关系，收回租赁物的义务，被告未归还租赁物，已违反合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后状态。”之规定，原、被告签订的房屋租赁协议自原告通知被告解除之日起解除，自租赁协议解除之日起被告依法承担向原告返还租赁物的义务，本案租赁物中观测场符合返还条件，应予返还，而工具房因起火烧毁，已不具备返还条件，原告请求被告赔偿损失的请求合法，予以支持，被告应赔偿因租赁物返还不能的损失。因被告承租的工具房起火灭失后被告重建与原告工具房功能相似房屋一间，原告同意用被告重建的房屋一间抵偿被告应赔偿原告的损失，被告不同意用其重建的房屋抵偿赔偿原告的损失，因工具房有特殊的用途，且被告在原告的工具房原址上重建房屋一间，若不用被告重建的房屋抵偿赔偿原告的损失，双方的租赁合同关系因原告通知被告中止租赁关系而解除，在租赁关系解除后被告重建的房屋依法应当拆除，拆除房屋必将造成其价值明显减少，也必然造成被告经济损失，为使被告重建的房屋能够物尽其用，同时避免拆除房屋给被告造成的经济损失，应当将被告重建的房屋抵偿被告赔偿原告的损失。被告嘉名公司辩称房屋租赁协议的合同相对方不是原告，原告主体是否适格及对出租屋是否具有相关的使用权应当由其举证证实，虽本案房屋租赁协议系由普定县植保植检站与被告签订，但因普定县植保植检站现属原告的内设部门，普定县植保植检站与被告签订合同产生权利义务由原告承受，故原告对房屋租赁协议涉及的租赁物享有所有权，并对因房屋租赁协议产生的争议有权提起诉讼。被告的该辩称理由不成立，不予支持。被告嘉名公司辩称原告起诉的事实有部分与客观事实不符，原告称被告是按照合同约定修建房屋，实际被告修建房屋是在原告的相关领导口头指示进行修建，原告没有按照合同履行义务，本案被告承租的工具房因起火烧毁，后被告重建与承租的工具房相似的房屋一间，虽然房屋租赁协议中对“租赁期间，如房屋发生损坏或者屋面漏水等，由被告负责修缮，费用自理，出租人慨不负责，不可抗拒的自然灾害除外”进行约定，但被告对工具房起火情况举出普定消防中队的《灭火救援出动命令单》和证明、普定供电局马官供电所的证明、起火现场照片等证据，其中普定县消防中队的《灭火救援出动命令单》和证明证实在该中队到达被告的办公楼火灾现场时火灾处于熄灭阶段，未能判别起火建筑用途，普定供电局马官供电所的证明证实被告的玫瑰庄园主楼办公室使用的电表因暴雨袭击，造成室内线路短路意外失火，现场照片证实电表起火及工具房起火燃毁，但结合被告陈述起火电表距离工具房约200米至300米的事实和生活常识，起火电表因距离工具房较远，不能必然导致引发工具房燃烧结果的发生，上述证据中除普定县供电局马官供电所的证明证实被告的玫瑰庄园主楼办公室使用的电表因暴雨袭击，造成室内线路短路意外失火外，其余证实均不能证实工具房起火属意外原因，且对同一事件查明起火原因普定县消防大队相对普定供电局马官供电所具有较强的专业性和权威性，加之普定供电局马官供电所属普定县供电局内设部门，理应没有独立法人资格，也就不具有民事权利义务主体资格，因此不具有证明能力，被告无其他证据与普定供电局马官供电所的证明印证工具房起火原因系电表因暴雨袭击，造成室内线路短路意外失火的情况下，普定供电局马官供电所的证明不能作为认定工具房起火系电表因暴雨袭击，造成室内线路短路意外失火的证据使用，加上被告未举出重建房屋系取得原告的有关领导口头指示的证据，被告在工具房起火烧毁后重建房屋支付的费用不符合原、被告签订的房屋租赁协议约定不由被告承担的除外情形的约定，被告的该辩称无事实根据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：1、解除原告普定县农业农村局与被告嘉名公司签订的《房屋租赁协议》。2、被告嘉名公司于判决生效之日起十五日内归还原告普定县农业农村局的普定县循环农业示范园区农作物有害生物预警站田间观测场（观测场土地10.13亩、通透围栏309.6米、进场道路192米、进场大门一道、JDBZ固定式孢子捕捉器1台、JDXQH-l田间小型气候观测仪1套、JDAO-III自动虫情测报灯1盏）。3、被告嘉名公司于判决生效之日起十五日赔偿原告普定县农业农村局的普定县循环农业示范园区农作物有害生物预警站田间工具房毁损的损失325200元（用被告修建在原告的工具房原址上面积204.72平方米的房屋一间抵偿）。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明，普定县委组织部、机构编制委员会办公室、人力资源和社会保障局联合发文（普组通【2010】39号），普定县植保植检站系普定县农业局下属事业单位，根据政府机构改革实施意见，对普定县农业局机构及人员进行划转。根据普定县委、县政府普发【2019】3号文，组建普定县农业农村局将县农业局等职责进行整合，组建县农业农村局。 贵州省农业委员会文件黔农计【2010】56号《关于下达黔南都匀市等9个农业有害生物预警与控制区域站项目可行性研究报告批复的通知》，在安顺普定县建设农业有害生物预警与控制区域站项目。项目单位严格按照基本建设程序报批和组织项目实施，不能随意变更建设地点、建设内容及投资规模。贵州省农业委员会文件黔农计【2011】181号《关于对普定县农业有害生物预警与控制区域站建设项目初步设计的批复》，同意普定县农业有害生物预警与控制区域站建设。建设规模和建设内容：（一）建安工程。建检验检测用房706.36平方米、应急药品仓库242.05平方米；（二）田间工程。建标准病虫观测场10.13亩，其中：通透围栏342米、工具房59.82平方米、养虫网室92.53平方米等。（三）购置仪器设备93台、交通工具13辆。建设地点：普定县城关镇农业局（原县人民医院）办公大楼后院；田间工程建于普定县城关镇新堡村。项目总投资405万，其中中央370万元、地方配套35万。项目法人为普定县植保植检站。 2013年4月5日，普定县循环农业示范园区建设领导小组办公室出具《普定县农业有害生物预警与控制区域站标准观测场用地证明》，普定县政府征用的土地用于普定县循环农业示范园区建设使用。其中，在贾官村前、大棚后10亩，用于建设普定县农业有害生物预警与控制区域站的标准观测场。 2018年5月25日，贵州电网有限责任公司安顺普定供电局马官供电所出具《证明》，内容为：“马官镇金荷村贾官小区贵州省嘉名农业开发科技投资有限公司（用户编号0604054513681842）使用的电表，因受2018年5月18日凌晨暴雨的袭击，造成室内线路短路，导致玫瑰庄园主楼办公室意外失火”。 上述事实有一审卷宗留存的普定县委组织部、机构编制委员会办公室、人力资源和社会保障局普组通【2010】39号文、普定县委、县政府普发【2019】3号文、贵州省农业委员会黔农计【2010】56号文及黔农计【2011】181号文、普定县循环农业示范园区建设领导小组办公室出具的证明、贵州电网有限责任公司安顺普定供电局马官供电所出具《证明》为凭。 二审确认一审查明的其余事实。 本院认为，根据嘉名公司的上诉事实和理由，本案争议焦点是：1、普定县农业农村局的主体是否适格；2、案涉租赁合同是否应解除、一审认定事实和适用法律是否正确。 关于第一个争议焦点。2014年3月6日的《房屋租赁协议》出租方是普定县植保植检站，后因机构改革，普定县农业农村局承接原普定县农业局的职责，普定县农业局下属事业单位机构和人员进行划转，故相应民事权利义务应由普定县农业农村局一并承接。普定县农业农村局作为本案的原告提起诉讼，主体适格。嘉名公司上诉认为，普定县农业农村局并非合同相对方，其主体不适格的理由不成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。通过二审查明的事实，案涉的普定县农业有害生物预警与控制区域站原建设单位及主管单位更改建设地点，并将具有公益性质的区域站出租给嘉名公司。因本案涉及的租赁合同不属于依照法律、行政法规规定的需要办理审批手续影响合同效力的合同，故原建设单位普定县植保植检站与嘉名公司签订于2014年3月6日签订的《房屋租赁协议》属于有效协议。现该租赁协议的民事权利由普定县农业农村局承受，其主张解除该租赁协议。根据《房屋租赁协议》第四条为不定期租赁且为无偿租赁，该条约定的甲方也即普定县植保植检站，现为普定县农业农村局有权根据业务需要，随时收回，嘉名公司无条件归还。故对普定县农业有害生物预警田间观测场及工具房应自嘉名公司收到终止合同通知书后租赁合同解除。普定县农业农村局系2019年4月30日下文，嘉名公司未表示否认仅认为该文不能作为证据使用，根据《房屋租赁协议》第四条的约定，案涉的《房屋租赁协议》已经解除，普定县农业有害生物预警田间观测场应予返还。 对于本案争议焦点的工具房如何偿付的问题，《房屋租赁协议》第五条第1款约定，嘉名公司在租赁期间具有管护义务。第五条第3款约定，租赁期间房屋发生损坏嘉名公司具有负责修缮的义务，但不可抗拒的自然灾害除外。工具房起火原因，普定县消防中队出具的《证明》仅证实到场时火灾处于熄灭状态，未能识别起火建筑用途，起火建筑系嘉名公司办公楼，但未阐明火灾发生的具体原因。普定县循环农业示范园区建设领导小组办公室出具《证明》，证实嘉名公司玫瑰园主楼办公室系遭暴雨袭击，造成室内线路短路引发火灾。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭证实。”在本案中，普定县循环农业示范园区建设领导小组办公室出具《证明》没有单位负责人或者经办人的签字或者盖章，不符合法律规定的形式要件且嘉名公司也未能提供出具证明材料的人员姓名，无法向相关人员核实，依法该《证明》不具有证据效力，本院不予采信。嘉名公司对工具房恢复重建系履行租赁合同约定的义务。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6178元，由贵州省嘉名农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 黄光美 审判员 宋 颂 二〇二〇年九月五日 书记员 郭 敏 附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。