河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5759号 上诉人（原审被告）：刘靖卫，男，1986年10月19日出生，汉族，住石家庄市高新区。 被上诉人（原审被告）：河北新东方房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区湘江道16号。 法定代表人：孙明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 原审被告：白灵茹，女，1986年1月22日出生，汉族，住石家庄市高新区。 委托诉讼代理人：刘靖卫，系白灵茹丈夫，基本情况同上诉人刘靖卫。 上诉人刘靖卫因与被上诉人河北新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）、原审被告白灵茹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘靖卫、被上诉人新东方公司委托诉讼代理人朝拥政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘靖卫上诉请求：撤销原判，改判上诉人承担3588.4元违约金；本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，并未审査被上诉人实际损失，判决上诉人承担64952.1元违约金，显失公平。1、上诉人因个人家庭原因逾期偿还银行贷款，虽存在一定过错，但并非是主观恶意违约，且一审法院已查明上诉人在诉讼中主动表示愿意偿还被上诉人并保证以后按时履行合同义务，被上诉人已实现诉讼目的，挽回损失。被上诉人损失实际金额为偿还银行贷款11961.24元及同期银行贷款利息，按照一年期贷款利率4.35%计算，被上诉人损失同期银行贷款利息为520元，合计损失12481.24元。在上诉人主动偿还11961.24元的情况下，被上诉人实际损失为520元，被上诉人并未提供其他证据证明其损失金额。一审法院却要求上诉人承担64952.1元违约金，是被上诉人损失的124倍之多，显然过分高于实际损失。2、上诉人与被上诉人同日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，很难认定哪些内容是双方的真实意思表示。从内容上看，《补充协议》是被上诉人单位制定的格式条款，而其内容均是霸王条款。开发商作为优势一方，制定不平等的《补充协议》已是行业惯例，上诉人无法与被上诉人协商修改合同条款，这是不争事实。因《商品房买卖合同》是由房管局出具的制式公平的内容，在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中已明确约定违约责任的情况下，《补充协议》再次加重上诉人的违约责任，排除被上诉人的义务，显然不合理，甚至应是无效条款。3、上诉人年收入也仅仅六七万元，收入水平较低，一审法院判决上诉人承担64952.1元违约金，相当于上诉人的一年收入。相对于上诉人来讲，如此高额违约金只会导致上诉人偿还贷款能力严重下降，会造成逾期还贷的恶性循环。一审法院并未考虑上诉人实际收入水平，判决上诉人承担高额违约金，未达到减少诉累，实现社会和谐稳定的愿望，不合情理。二、一审法院适用法律错误，判决上诉人承担违约金过高，应予以调整。根据《若干问题的解释（二）》第二十九条规定，法院认定违约金应当以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，如约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。按照被上诉人向法院提交的证据，其损失为11961.24元，违约金的上限为11961.24*30%=3588.4元。但被上诉人在《补充协议》中约定高达总房款10%的违约金，与《商品房买卖合同》中约定的对等的违约责任明显也不相符，过分高于实际损失。 新东方公司辩称：根据商品房买卖合同约定，上诉人的违约行为，应当予以解除合同。一审法院考虑到目前商品房市场的现状，没有解除合同，已经极大的减轻了上诉人的违约责任。上诉人承担违约金有相应的合同依据以及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 新东方公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告所签订的珠峰大街199号想象国际生活小区南8号住宅楼02单元2802房屋《商品房买卖合同》，并判令被告在合同解除之日起10日内腾退前述房屋返还原告。2、被告支付原告违约金64952元。3、被告支付原告代偿的本息11961.24元及起诉后继续产生的代偿费用。4、被告自判决解除之日按月支付房屋使用费1300元至实际腾退房屋之日。5、诉讼费用被告承担。 一审查明的事实：2015年7月25日原告新东方公司与被告刘靖卫、白灵茹签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为2015072509073557719，合同约定：刘靖卫、白灵茹购买河北新东方房地产开发有限公司所开发建设的珠峰大街199号想象国际生活小区南8号住宅楼02单元2802房屋，面积91.87平方米，总价款649521元，首付款199521元，余款45万元向银行申请按揭支付。该合同补充协议约定为：“……银行按揭的补充约定：2.1如买受人申请银行按揭贷款购买该房屋，且出卖人为买受人提供阶段性担保，买受人确认，无论何种理由逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人偿还银行欠款本金、利息及罚金的，均视为买受人对出卖人构成违约，双方就上述出卖人提供担保问题约定如下：……2.1.5如出卖人承担的保证责任的数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担房屋总价款的10%的违约金。出卖人在扣除买受人违约金及出卖人所担保的款项后，将买受人已付款项退还买受人。2.1.6出卖人因承担保证责任代买受人偿还银行欠款本金、利息及罚金的，出卖人有权向买受人追偿。9.1法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后出卖人解除合同的，买受人应在合同解除之日10日内腾房，支付因使用房屋及其附属设施所产生的费用，并与出卖人交接房屋。买受人除承担合同及补充协议的违约责任外，还应向出卖人支付自房屋交付之日起至房屋交还出卖人之日止的房屋使用费，且出卖人无需对买受人的装修及搬迁损失等进行补偿。”同时，双方签订了《预售商品房合同备案书》。2015年8月15日被告刘靖卫、白灵茹与中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行签订个人购房担保借款合同，原告新东方公司作为保证人为被告刘靖卫、白灵茹承担阶段性保证责任。2016年12月31日，被告刘靖卫、白灵茹办理交房入住案涉房屋。后因被告逾期偿还贷款，2019年6月24日，中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行扣划原告新东方公司11961.24元保证金。 一审法院认为，原被告自愿签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告新东方公司向被告交付涉案房产后，被告未依法按期偿还贷款，导致中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行从担保人即原告保证金账户中划扣了房贷本息11961.24元。被告未按期偿还贷款的行为违反了合同约定，已构成违约。虽被告的违约情形已符合合同约定的解除条件，但房屋属于价值较大的商品，有其特有的商品属性。本案房屋总价款649521元，未偿还贷款数为11961.24元，未偿还贷款数在房屋总价款中所占比例较小。且被告在违约行为发生后能否积极偿还后续贷款，并保证今后按时履行合同义务，在案件审理过程中亦主动表示愿将代偿款归还原告。同时，涉案房产系被告本人及家庭所必需，若判决解除房屋买卖合同则不利于家庭的和谐稳定，不利于市场经济的稳定。综上，被告虽构成违约，但情形未达到致使合同不能履行，合同目的不能实现的严重程度，房屋买卖合同不应予以解除，但被告应偿还原告代偿款11961.24元。关于违约金，房屋买卖合同中约定，如出卖人承担的保证责任数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，买受人承担房屋总价款10%的违约金。被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任，故被告应支付原告新东方公司房屋总价款的10%即64952.1元的违约金。 一审判决：一、被告刘靖卫、白灵茹于本判决生效之日起十日内偿还原告河北新东方房地产开发有限公司代偿款11961.24元；二、被告刘靖卫、白灵茹于本判决生效之日起十日内给付原告河北新东方房地产开发有限公司违约金64952.1元；三、驳回原告河北新东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1723元，减半收取计861.5元，由被告刘靖卫、白灵茹负担。 二审中，当事人未提交新证据，本案审理过程中，上诉人白灵茹申请撤回上诉。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，白灵茹撤回上诉的请求，并未违反法律规定或侵害其他人利益，予以允许。依法成立的合同，对当事人具有约束力，应当依约履行各自义务。刘靖卫与新东方公司自愿签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同不予解除、继续履行、刘靖卫应偿还被上诉人新东方公司代偿还款11961.24元，均不持异议，本院予以确认。刘靖卫逾期还款已超三期，显属违约，考虑到当前房地产市场形势比当时对业主确有利好，一审未判令解除合同，符合刘靖卫一审中居有其所的意愿，对刘靖卫而言，继续履行合同已满足其生活所需。在此情况下，针对刘靖卫的违约行为，被上诉人新东方公司要求刘靖卫按照房屋总价款10%承担违约责任，一审予以支持，既与双方的约定相符，也体现了公平原则。刘靖卫认为违约金过高并应调整的理由，与本案案情不符，本院不予采信。综上所述，上诉人刘靖卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1723元，由上诉人刘靖卫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 史兆宏 审 判 员 李荣水 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 谈梦雅