福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3825号 原告：谢莹，女，1988年8月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，执行董事。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路17号。 法定代表人：董继松，行长。 委托诉讼代理人：林意如，女，系公司律师。 委托诉讼代理人：陈雅璇，女，系公司员工。 原告谢莹与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“工行厦门分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谢莹委托诉讼代理人许炜，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，工行厦门分行委托诉讼代理人林意如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢莹向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢莹与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司立即向谢莹返还已经支付的首付款1270351元；3.判令恒大置业公司向谢莹赔偿以首付款1270351元为本金的利息(利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年7月8日起计至恒大置业公司履行完毕之日止)；4．判令恒大置业公司向谢莹返还已向工行厦门分行支付的贷款部分的本金（具体以工行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；5.判令恒大置业公司向谢莹赔偿已向工行厦门分行支付的贷款利息(具体以工行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；6.判令恒大置业公司代谢莹向工行厦门分行清偿尚欠的剩余贷款本息(具体以工行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；7.判令恒大置业公司向谢莹赔偿违约金31703.51元；8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2017年12月5日，原告、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，就原告向被告购买其11幢2单元1002室之商品房具体事宜达成合意。原告亦如期支付了房屋首付款，并通过第三人处贷款方式支付了房屋尾款，原告本身不存在任何违约行为。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十二条逾期交付责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同……并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.0%向买受人支付违约金。上述系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。现被告已逾期超出180日，原告作为买受人有权行使约定解除权进而解除合同，并要求被告给付已支付房款万分之一的违约金。经原告多次通过各种渠道与被告公司销售或其他工作人员沟通此事，均无任何效果，遂原告无奈，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、谢莹主张解除合同，则恒大置业公司应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。根据《合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定，逾期超过180日后……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失，这其中就包括了贷款利息；所以谢莹主张要求恒大置业公司支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了恒大置业公司的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，谢莹主张贷款利息超出合同约定范围，若法院判决合同解除，恒大置业公司要求按照合同约定承担违约责任。二、若法院判决解除合同，请求判定恒大置业公司在谢莹配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。谢莹的诉请已经突破双方的意思自治原则，加重了恒大置业公司的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 工行厦门分行述称，第三人与原告谢莹之间的借款合同合法有效，第三人拥有讼争房产抵押权，谢莹与恒大置业公司之间《商品房买卖合同》的解除需在还清工行厦门分行贷款的前提下进行。第三人与谢莹、恒大置业公司于2018年1月17日签订《个人购房借款/担保合同》（编号：2052018住房0005号）。合同约定借款人暨谢莹因购买由恒大置业公司开发的恒大帝景项目二期地块六11幢2单元1002室房产资金不足向工行厦门分行申请办理住房贷款，借款金额190万元，借款期限30年，采用等额本息还款方式。谢莹以上述房产抵押予我行作为借款担保，同时恒大置业公司提供连带责任保证担保。根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条规定，恒大置业公司担保期限至“办妥正式抵押登记手续，并将《不动产登记证明》交由我行收押。”工行厦门分行于2018年1月24日取得编号为闽（2018）厦门市不动产证明第0006089号的不动产登记证明书，并依约于当日发放该笔贷款。目前贷款余额1828560.41元，无欠息，贷款状态正常。案涉房屋尚未办理正式权属登记，因此被告保证担保责任尚未解除。根据《个人购房借款/担保合同》第18.5条约定：抵押人转让抵押物，应事先征得贷款人书面同意。根据《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。谢莹与恒大置业公司之间对《商品房买卖合同（预售）》的解除应在基于取得第三人同意且还清贷款的前提下进行。若未还清贷款，谢莹与恒大置业公司之间对解除《商品房买卖合同（预售）》的约定无效。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月5日，谢莹与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05026236），约定谢莹向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼10层1002室，房屋总价款3170351元，付款方式为2017年7月4日前支付首期房款1270351元，余款1900000元向银行机构申请贷款支付；恒大置业公司应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，恒大置业公司未按照约定的时间将案涉商品房交付谢莹的，逾期超过180日后，谢莹有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还谢莹已付全部房款（含已付贷款部分），并自谢莹付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向谢莹支付违约金。2018年1月17日，谢莹（借款人）、恒大置业公司（保证人）、工行厦门分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定由谢莹向工行厦门分行借款1900000元用于购买案涉商品房。 2017年7月8日谢莹向恒大置业公司支付首期房价款1270351元，余款1900000元谢莹向工行厦门分行贷款支付，谢莹共计向恒大置业公司支付购房款3170351元。谢莹自2018年2月起逐月向工行厦门分行偿还贷款本息。 2020年6月22日，谢莹向恒大置业公司邮寄《关于解除商品房买卖合同（预售）事宜律师函》，通知恒大置业公司解除案涉商品房买卖合同，要求恒大置业公司在解除合同通知书送达之日起15日内支付相应款项。该邮寄单显示于2020年6月23日签收成功。截至庭审之日，案涉商品房尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。恒大置业公司与谢莹签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。谢莹已依约支付全额购房款，恒大置业公司却未依约交付商品房，现逾期交付案涉商品房已超过180日，根据合同约定，谢莹有权解除合同，故本院对谢莹主张解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。2020年6月23日恒大置业公司收到谢莹送达的《关于解除商品房买卖合同（预售）事宜律师函》，故原告谢莹与被告恒大置业公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026236）于2020年6月23日解除。本案的争议焦点是案涉商品房买卖合同解除，谢莹的各项诉求有无依据。关于谢莹要求恒大置业公司返还已支付的首付款1270351元及已归还的贷款本金，本院认为，案涉商品房买卖合同解除系因恒大置业公司未依约交付案涉商品房所致，谢莹的该项诉讼请求符合合同法第九十七条的规定及案涉商品房买卖合同第十二条的约定，予以支持。关于谢莹要求恒大置业公司以首付款1270351元为基数，自2017年7月8日起至恒大置业公司履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，符合合同约定，本院予以支持。鉴于自2019年8月20日起,中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故上述利息自2019年8月20日起至恒大置业公司履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于谢莹要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉讼请求，未超出合同约定，本院予以支持。关于谢莹要求恒大置业公司代为向工行厦门分行清偿尚欠贷款本息的诉讼请求，在案涉商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，谢莹向工行厦门分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，本院予以支持。作为本案的附随义务，自恒大置业公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，工行厦门分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼10层1002室房屋的抵押登记涤除手续。谢莹应于工行厦门分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助恒大置业公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026236）的撤销备案登记手续。关于谢莹要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31703.51元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认谢莹与厦门恒大置业有限公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026236）于2020年6月23日解除； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢莹返还首付款1270351元并赔偿利息损失（利息以1270351元为基数，自2017年7月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢莹返还自2018年2月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止谢莹已向中国工商银行股份有限公司厦门市分行归还的贷款本金（贷款本金以中国工商银行股份有限公司厦门市分行实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢莹赔偿自2018年2月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止谢莹已向中国工商银行股份有限公司厦门市分行支付的贷款利息（贷款利息以中国工商银行股份有限公司厦门市分行实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司厦门市分行偿还谢莹就《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息（以中国工商银行股份有限公司厦门市分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国工商银行股份有限公司厦门市分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼10层1002室房屋的抵押登记涤除手续。谢莹应于中国工商银行股份有限公司厦门市分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026236）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢莹支付违约金31703.51元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32162.8元，减半收取16081.4元，由厦门恒大置业有限公司负担。厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 詹锦林 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 刘 馨 书 记 员 陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”