广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2500号原告：中国农业银行股份有限公司鹤山市支行，住所地：鹤山市**********，统一社会信用代码：914***********459B。负责人：梁超颖，行长。委托诉讼代理人：李健进，广东五邑律师事务所律师。被告：何坊灵，男，1989年10月14日出生，汉族，住广东省鹤山市*************之2房，公民身份号码：440************817。被告：鹤山市越恒房地产开发有限公司，住所：鹤山市**********，统一社会信用代码：91440784MA4WXN5LX7。法定代表人：林峰,董事长。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲维，广东蕴德律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（以下简称“农行鹤山支行”）与被告何坊灵、鹤山市越恒房地产开发有限公司（以下简称“越恒公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，适用简易程序审理，并于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告农行鹤山支行的委托诉讼代理人李健进、被告越恒公司的委托诉讼代理人林鑫、李哲维到庭参加诉讼，被告何坊灵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，本案现已审理终结。原告农行鹤山支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告何坊灵向原告偿还借款本金人民币543401.99元及至清偿日止的利息（利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算，包括正常息、罚息、复利，现暂计至2020年6月17日的数额是28999.12元）；二、请求依法判令被告何坊灵承担原告因本案诉讼支出的律师费30896.04元；三、请求依法判令被告何坊灵、越恒公司共同协助原告办理鹤山市雅瑶镇越秀星汇名庭20座1602房的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖前述房屋所得价款享有优先受偿权；四、请求依法判令被告越恒公司对本案债务承担连带清偿责任。五、本案受理费、保全申请费用全部由两被告共同承担。事实与理由：2018年4月27日，原告与被告何坊灵签订《个人购房担保借款合同》，被告何坊灵已收到原告贷款550000元并办理了涉案房产的抵押权预告登记，现被告何坊灵未能按照合同约定按期偿还借款，已构成严重违约。被告越恒公司是涉案房产的开发商，其与原告就被告越恒公司开发的包括涉案房产在内的越秀星汇名庭项目商品房的个人房屋抵押贷款业务事宜签订了一份《个人房屋抵押贷款合作协议书》并承诺为每位申请个人房屋抵押贷款的购房人（包括被告何坊灵）向原告提供不可撤销连带责任保证担保，因此，被告越恒公司应依约应对本案债务承担连带清偿责任。被告何坊灵无答辩。被告越恒公司辩称，一、要求答辩人承担连带保证责任缺乏约定或法定依据。双方签署的《个人房屋抵押贷款合作协议书》（下称“贷款合作协议”）约定的保证期限为贷款资金划入答辩人账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥正式抵押登记手续之日止，此约定属阶段性担保，该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。据此：（一）被答辩人是办理抵押登记的义务主体，对担保期限是否届满具有显著影响力。根据江门自然资源局办事指南，办理抵押权登记的申请主体为抵押合同双方当事人，即被答辩人及购房人。若被答辩人怠于办理抵押登记或放任购房人未及时配合办理抵押登记，将导致保证期限无限期地延长，《贷款合作协议》中关于保证期限的约定有违公平原则及“阶段性担保”的应有之义。（二）被答辩人放任抵押登记迟延办理的后果，应当承担未能办理预告抵押登记的责任。根据被答辩人与购房人与2018年7月6日签订的《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”）第三十三条“抵押人应协助配合贷款人按以下第(2)项约定办理抵押登记：自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自涉案房屋满足交付条件之日起80日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记”的约定，而满足《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）房屋交付条件的日期为2019年12月25日，即借款合同约定应配合办妥权属证书期限为80天后，即2020年3月14日，办理抵押登记的期限为一个月后，即2020年4月14日。对此，一方面，答辩人已于签署买卖合同后及时完成网签合同备案并向被答辩人交付，协助被答辩人于2018年7月20日办妥了不动产转移预告登记、抵押权预告登记，被答辩人已完成配合办理抵押登记的前置工作。另一方面，无论是从购房人开始拖欠还款还是在上述抵押登记期限（2020年4月14日）之日起，被答辩人均未积极敦促购房人办理抵押登记相关所需手续，被答辩人对抵押登记仍未能办妥负有责任。（三）答辩人保证责任已免除。被答辩人分别与答辩人、购房人签订的《贷款合作协议》、《借款协议》关于保证责任及抵押登记办理的条款之目的在于贷款发放后各方配合被答辩人办理抵押登记设立抵押权，即于2020年4月14日办理抵押登记，此时被答辩人通过抵押权保障债权实现。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短，该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。因此，本案中答辩人办理了合同备案等相关工作后，被答辩人应积极履行抵押登记办理义务，在合理期限内办理抵押登记，参照《借款协议》约定的期限，即2020年4月14日。结合购房人自2019年5月开始逾期还款，此时被答辩人理应提升警惕，立即督促购房人配合办理抵押登记，然而被答辩人未进行催促。应视为答辩人阶段性担保的保证责任免除条件已成就。据此，根据《担保法》第二十六条第二款的规定，被答辩人在保证期间内未主张权利，答辩人保证责任免除。二、即使答辩人应负保证责任，被答辩人在未履行约定通知义务情况下无权要求答辩人承担扩大损失。根据《贷款合作协议》第五条第二款，《贷款合作协议》未约定保证范围包含实现债权的律师费。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，而购房人连续三期未按时还款之日（2019年7月20日）后15工作日内，被答辩人未通知答辩人。据此，被答辩人要求承担利息、律师费没有依据。综上，因被答辩人放任抵押登记延迟办理、放任损失扩大，现答辩人免除保证责任条件已成就，被答辩人要求承担扩大损失没有依据，故恳请贵院依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告何坊灵在举证期限内无提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2018年4月27日，越恒公司（甲方）与农行鹤山支行（乙方）签订《个人房屋抵押贷款合作协议书》（编号：农银鹤山合个金[2018]12号），约定：“甲方为促进其开发的越秀星汇名庭项目商品房的销售，特邀请乙方向买方（下称购房人）提供个人房屋抵押贷款业务，经协商达成如下协议：……四、甲方必须为每位申请个人房屋抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销连带责任保证担保，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥正式抵押登记手续之日止。根据鹤山市国土资源与房屋管理部门（以下简称国土房管部门）现行办证的要求，《不动产权证》及《不动产权他项权证》的办理需甲乙双方共同提交相关材料，故在具备办理该两证的条件时，由甲方书面通知乙方到达国土房管部门共同办理《不动产权证》及《不动产权他项权证》的时间。乙方应在甲方通知的日期到达国土房管部门，同时还应携带国土房管局所要求的办理该两证所需提供的一切资料和文件。若该材料因国土房管部门的要求不同而发生变化，则由双方根据需要进行调整并各自提供予国土房管部门。五、在保证期限内，一旦购房人连续三期或累计六期不按时偿还乙方的贷款本息及有关费用时，经乙方向甲方发出履行保证责任的书面通知之日起计三十日内，甲方保证以支票形式代购房人偿还所欠乙方贷款本息，乙方不能直接从甲方账户上直接扣收上述款项。但购房人出现逾期偿还按揭贷款的情形时，乙方有责任及时向购房人书面催促，若因乙方怠于书面通知而导致出现需甲方履行保证责任的，甲方有权拒绝履行。在甲方保证期限内，当购房人连续三期或累计六期未支付按揭款项时，乙方有义务于次日起十五个工作日内通知甲方，否则由此引起的扩大损失不属甲方保证范围，由乙方自行承担。上述扩大损失包括但不限于贷款利息、逾期利息、违约金及抵押房屋市场价格下跌部分的损失等……”。2018年7月6日，农行鹤山支行（贷款人）与何坊灵（借款人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********578），约定：何坊灵借款550000元用于购买鹤山市雅瑶镇越秀星汇名庭20座1602房，借款期限360月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%后确定，采用等额本息还款方式；何坊灵以鹤山市雅瑶镇越秀星汇名庭20座1602房作抵押，自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；抵押双方约定2019年7月5日前，依照相关规定办理该不动产抵押权预告设立登记；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；若借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款等；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2018年7月20日，原告农行鹤山支行向被告何坊灵发放借款550000元，还款周期为月，还款日为20，执行利率为6.125%，逾期利率为9.1875%。原告称被告何坊灵没有按期足额偿还借款遂起诉至法院。截至2020年6月17日，被告何坊灵尚欠原告借款本金543401.99元，利息、罚息和复利28999.12元。另查明，原告农行鹤山支行与被告何坊灵就鹤山市雅瑶镇越秀星汇名庭20座1602房办理预购商品房抵押权预告登记[证号：粤（2018）鹤山市不动产证明第0012927号]，权利人为原告农行鹤山支行。但直至本案法庭辩论终结时，上述房产尚未办理正式的房地产权属证书和抵押登记。再查明，2020年6月23日，原告农行鹤山支行与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，委托了该所律师代理本案诉讼，原告并支付了律师费30896.04元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。农行鹤山支行与越恒公司签订的《个人房屋抵押贷款合作协议书》以及农行鹤山支行与何坊灵签订的《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，原告农行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但被告何坊灵并未能依合同约定每月按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。为此，原告农行鹤山支行要求被告何坊灵立即偿还尚欠的借款本息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。截至2020年6月17日，被告何坊灵尚欠原告借款本金543401.99元，利息、罚息、复利28999.12元。为此，被告何坊灵应偿还尚欠原告农行鹤山支行的借款本金543401.99元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2020年6月17日的利息、罚息和复利为28999.12元，从2020年6月18日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为440***********578的《个人购房担保借款合同》约定的方法另行计算）。另外，《个人购房担保借款合同》约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担为此支付的律师费等费用。本案中，原告农行鹤山支行请求被告何坊灵承担律师费30896.04元，有委托代理协议和付款凭证予以佐证，该收费没有违反律师收费的有关规定且符合双方约定，对农行鹤山支行的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告越恒公司的担保责任问题。原告农行鹤山支行请求被告越恒公司对被告何坊灵所欠的涉案借款本金、利息、律师费承担连带清偿责任。被告越恒公司辩称原告应承担放任抵押登记迟延办理的后果，其保证责任已免除。涉案房产办理房屋权属证书并不需要原告农行鹤山支行参与，而抵押权首次登记需要提交不动产权属证书作为材料，但涉案房产并未办理房地产权属证书，被告越恒公司亦未提供充分证据证明其已书面通知原告到国土房管部门办理不动产权属证书或他项权登记手续的时间，故本院对被告越恒公司的该项辩称不予采信。被告越恒公司还辩称即使应负保证责任，在原告未履行约定通知义务的情况下无权要求其承担扩大损失。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，《个人房屋抵押贷款合作协议书》未明确约定保证范围，被告越恒公司应对被告何坊灵的全部责任承担连带保证责任。但根据原告与被告越恒公司签订的《个人房屋抵押贷款合作协议书》，在被告越恒公司保证期限内，当购房人连续三期或累计六期未支付按揭款项时，原告有义务于次日起十五个工作日通知越恒公司，否则由此引起的扩大损失不属被告越恒公司保证范围，由原告自行承担，上述扩大损失包括但不限于贷款利息、逾期利息、违约金及抵押房屋市场价格下跌部分的损失等。原告提供的系统查询显示，被告何坊灵于2019年8月20日起开始未按期足额还款，但原告并未能提供充分证据证明其已于被告何坊灵连续三期或累计六期未支付按揭款项之次日起十五个工作日通知被告越恒公司，故被告越恒公司应对被告何坊灵的未还贷款本金543401.99元、连续逾期前三期（即2019年8月20日、2019年9月20日、2020年10月20日三期）的利息、罚息、复利9003.8元，即合共552405.79元承担连带保证责任。《个人房屋抵押贷款合作协议书》并没有明确约定的保证范围包括律师费，原告并未能提供充分证据证明其已于被告何坊灵连续三期或累计六期未支付按揭款项之次日起十五个工作日通知被告越恒公司，故原告要求被告越恒公司对被告何坊灵承担的律师费负连带保证责任，理据不充分，其请求本院不予支持。关于原告农行鹤山支行请求被告何坊灵、越恒公司协助办理涉案房产的抵押登记手续问题。因涉案房产至今尚未办理房地产权属证书，且处于法院查封状态，办理抵押登记手续的条件并未成就。原告农行鹤山支行关于被告越恒公司对被告何坊灵所欠的债务承担连带清偿责任的请求与关于被告何坊灵、越恒公司协助办理涉案房产的抵押登记手续的请求之间存在矛盾之处。原告农行鹤山支行请求被告何坊灵、越恒公司协助办理涉案房产抵押登记手续的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告农行鹤山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。涉案房屋未办理抵押登记，抵押权尚未成立，原告农行鹤山支行主张对涉案抵押房屋拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。被告何坊灵经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何坊灵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行偿还借款本金543401.99元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2020年6月17日的利息、罚息和复利为28999.12元，从2020年6月18日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为440***********578的《个人购房担保借款合同》约定的方法另行计算）；二、被告何坊灵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行支付律师费30896.04元；三、被告何坊灵欠原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行552405.79元范围内的债务，在处置鹤山市雅瑶镇越秀星汇名庭20座1602房的房产后仍不足清偿的，不足部分由被告鹤山市越恒房地产开发有限公司承担连带清偿责任；被告鹤山市越恒房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告何坊灵追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4916.48元、保全费3536.49元，诉讼费合共8452.97元（本案适用简易程序结案，已减半收取受理费，原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行已预交诉讼费8452.97元），由被告何坊灵、鹤山市越恒房地产开发有限公司负担诉讼费8452.97元。原告多预交的诉讼费8452.97元，由本院予以退回。被告何坊灵、鹤山市越恒房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起七日内向本院补缴案件诉讼费8452.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁智毅二〇二〇年九月二十三日法官助理 李思欣书 记 员 任敏华