浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初2214号 原告：海盐利时实业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市海盐县武原街道勤俭北路333号，统一社会信用代码9133042466831654XQ。 法定代表人：许金波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡凌、顾丽静，浙江灵桥律师事务所执业律师。 被告：嘉兴小彤星艺术策划有限公司。住所地：海盐县武原街道勤俭北路333号3楼3F019-020室。统一社会信用代码：91330424MA2B9R3P76。 法定代表人：许郭华。 被告：许郭华，女，1986年1月25日出生，汉族，住海盐县。 原告海盐利时实业有限公司为与被告嘉兴小彤星艺术策划有限公司（以下简称“小彤星公司”）、许郭华房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月8日向本院起诉，本院就该案进行诉前调解，因调解未成功，本院于2020年6月10日对本案正式立案受理。本院受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告诉讼请求（当庭变更）：1、被告小彤星公司将位于海盐县××街道××路××号××楼××商铺恢复原状并移交原告；2、被告小彤星公司已向原告交付的保证金25000元不予退还，同时该被告另行支付原告违约赔偿金36719元；3、被告许郭华对被告小彤星公司的上述二项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告负担。本院于2020年7月17日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡凌、被告小彤星公司的法定代表人即被告许郭华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明案件事实如下： 2018年4月份，原告将其所有的位于海盐县××街道××路××号××楼××商铺面积503平方米出租给被告小彤星公司，原告（作为甲方）与被告小彤星公司（作为乙方）并签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限为3年，即自2018年4月10日至2021年4月9日止，装修期2个月免租期6个月（每年第一、三季度各免一个月）；年固定租金物业费为人民币146876元，第三年开始递增3%，自计租日起满12个月为一计租年度，租金支付方式以3月为一个缴租期，首期固定租金及管理费应于本合同签署日支付，乙方应当在每个缴租期结束前15天向原告一次性足额支付或结算下一个缴租期的固定租金及管理费；若本合同期满或提前终止的，乙方应立即返还房屋并于合同期满或终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、管理费、滞纳金、违约金等）；乙方应在本合同签署后七日内向甲方支付人民币25000元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款；若乙方在租赁期内提前解除合同，必须提前1个月书面通知甲方，经甲方认可后方能解除合同，保证金作为违约金不予退还；合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将房屋恢复原状后交还甲方；未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括人或物品占用），乙方按日保底租金的2倍或每日1000元向甲方支付与其占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用，且乙方将被视为自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权和使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方上述保证金中扣除上述费用；若乙方于本合同租赁期满前擅自解除合同的，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求退还保证金或其他费用，且还应向甲方支付合同解除相应计租年度月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。上述合同对其他权利义务亦作了约定。合同落款甲方由原告盖章，乙方由被告小彤星公司盖章、被告许郭华签字捺印。 上述合同签订之后，原告按约将商铺交付被告方使用，被告许郭华向原告支付装修押金3000元及履约保证金25000元。 在上述租赁合同履行过程中，被告许郭华向原告支付至2019年10月9日期间房屋租金物业费，之后未再支付。2019年9月23日，被告许郭华曾通过微信与原告工作人员协商提前解除租赁合同事宜，原告方告知按照约定应当提前一个月书面申请解除，且当天申请下该一个月租金未缴清的应当补足，另外保证金作为违约金不予退还，但双方未协商成功。后被告小彤星公司自行搬离涉案租赁房屋，但未与原告办理腾退交接手续。后因被告方未再支付2019年10月10日起的租金，原告于2019年10月12日在涉案租赁房屋门口张贴催缴租金的通知。在张贴上述催缴通知过程中，原告发现被告小彤星公司已搬离，但未恢复原状。 经查，被告小彤星公司于2018年4月4日注册成立，系自然人独资的有限责任公司，被告许郭华系公司唯一股东，注册地址即为涉案租赁商铺所在地。 另，在本案审理过程中，被告小彤星公司及许郭华共同答辩称：1、2019年9月23日，被告许郭华曾向原告公司招商部协商过退租事宜，但没有协商成功，故没有提出书面申请。因其已支付租金至2019年10月9日，故其愿意再补足13天租金。其已交纳的保证金希望原告能退还；2、被告小彤星公司已于2019年9月底搬离涉案租赁房屋，水电已经交清，其曾口头向原告方告知过，但原告没有正面回应；3、原告诉请没收保证金并要求被告方承担违约金的诉请，金额过高，并不合理；4、不认可原告诉请的要求被告许郭华承担连带责任，应由公司承担，个人不应承担责任；5、被告小彤星公司确实是被告许郭华一个人在经营，租金亦大部分是被告许郭华个人账户支付到原告账户。 以上事实，由原告提供的《租赁合同》、被告小彤星公司营业执照复印件、收款明细（含缴费凭证）、照片以及被告小彤星公司、许郭华提供的微信聊天记录、装修押金收据以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告与被告小彤星公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。现被告小彤星公司在未与原告协商一致情况下，提前搬离涉案租赁房屋，并不再交纳2019年10月10日以后的租金物业费，其以自己的行为不再履行涉案租赁合同，显属违约，故被告小彤星公司系引起本案诉讼的责任者，应向原告承担相应违约责任。本案庭审过程中，原、被告一致确认本案《租赁合同》已提前终止，本院对此亦予以确认。针对原告的各项诉讼请求，本院分析认定如下： 一、对于原告要求被告小彤星公司将位于海盐县××街道××路××号××楼××商铺恢复原状并移交原告的诉请， 本案在审理过程中，原、被告当庭一致同意，被告方于2018年4月17日向原告交付的装修保证金3000元作为清铺费用全部归原告所有，原告不再予以退还，双方亦不再办理涉案商铺的腾退移交手续，商铺内所有物品归原告所有。对上述协商意见，本院认为不违反法律规定，故予以准许。 二、对于原告诉请不予退还被告方已交付履约保证金25000元的诉请，本院认为，根据合同约定，承租方擅自解除合同的，保证金作为违约金不予退还，现被告小彤星公司以自己的行为不再履行涉案租赁合同，故原告的该项诉请符合合同约定，亦不违反法律规定，本院亦予以支持。 三、对于原告要求被告小彤星公司支付违约赔偿金36719元的诉请，被告小彤星公司认为金额偏高。根据合同约定，被告小彤星公司于合同租赁期满前擅自解除合同的，原告有权立即解除合同，被告小彤星公司无权要求退还保证金或其他费用，且还应支付合同解除相应计租年度月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。根据本院查明的事实看，被告小彤星公司一方曾于2019年9月23日即向原告提出过退租事宜，而原告于2019年10月12日即已发现被告小彤星公司已搬离的事实，且根据原告提供的现场照片看，涉案租赁房屋已基本清空，因此，原告在此情况下应当及时行使相应合同权利已避免后续损失的扩大。另，对于双方合同约定的违约损失，本院亦认为金额偏高。综上，对于原告的该项诉请，本院酌定由被告小彤星公司向原告支付一个月的租金物业费损失即12240元作为其他违约损失。对原告超额部分请求，本院不予支持。 四、对原告要求被告许郭华对被告小彤星公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉请。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据该规定，被告许郭华对小彤星公司的财产独立于其个人财产的事实负有举证责任。从本院查明的事实看，涉案租赁合同履行过程中，履约保证金、租金物业费均是由被告许郭华个人账户支出，被告许郭华未能举证证明公司财产独立于自己财产。因此，原告的该项诉请，符合法律规定，本院亦予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告海盐利时实业有限公司已向被告嘉兴小彤星艺术策划有限公司收取的装修押金3000元，该款项归原告所有，原告不再予以退还，该被告不再与原告办理涉案房屋的腾退交接手续； 二、原告海盐利时实业有限公司已向被告嘉兴小彤星艺术策划有限公司收取的履约保证金25000元，该款项归原告所有，原告不再予以退还； 三、被告嘉兴小彤星艺术策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告其他违约损失人民币12240元； 四、被告许郭华对被告嘉兴小彤星艺术策划有限公司的上述第三项付款义务承担连带支付责任； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果二被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费359元，由原告海盐利时实业有限公司负担239元，被告嘉兴小彤星艺术策划有限公司、许郭华共同负担120元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李亚平 二〇二〇年九月九日 书记员  方力斌