宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4800号原告：宁夏天骏物业服务有限公司，统一社会信用代码。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李某2，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：靳某，公民身份号码×××，甘肃省静宁县人，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏天骏物业服务有限公司与被告靳某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告宁夏天骏物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某2、被告靳某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏天骏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业服务费3257元、违约金977元，合计4234元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为贺兰县森林海小区提供物业服务，其物业费收费标准为0.4元/月/㎡，如甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按合同约定向乙方支付违约金。被告系原告公司物业管理服务的××县业主，该房屋建筑面积82.26㎡，欠交2012年4月1日至2020年6月30日期间物业费3257元（82.26㎡×0.4元/月/㎡×99个月=3257元），违约金977元（3257×30%=977元），两项合计4234元。原告多次催要未有结果，现原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告靳某辩称，欠费属实，欠费理由：1、物业公司未与业主签订物业服务合同，物业公司收费不合法；2、大卡车在小区楼前停放，影响业主休息；3、草坪裸露未补植；4、路灯不亮不维修；5、小区环境差；6、楼道垃圾不及时打扫；7、电线裸露存在安全隐患；8、消防通道被占用堵塞；9、楼道墙面破损不维修；10、垃圾桶不及时清理消毒；11、保安只收费不履行看管职责；11、上水管道冻裂物业公司不维修；12、本案已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告靳某系宁夏回族自治区贺兰县业主，该房屋建筑面积82.26㎡。自2008年至2018年，宁夏天骏房地产开发有限公司与原告宁夏天骏物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》4份，合同约定由原告公司为被告所在小区提供物业服务，物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定物业费收费标准为0.4元/月/㎡，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。被告靳某未交纳2012年4月1日至2020年6月30日期间的物业费。原告分别于2014年12月31日，2017年12月31日，2019年12月31日以张贴物业费催费通知单的方式向被告催交物业费。原告提供物业服务期间，绿化带裸露，业主随意在绿化带停车，小区公用设施破损未及时维修，小区公共区域卫生打扫不及时，消防通道经常被业主停放的车辆堵塞。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的《前期物业服务合同》、物业费催费通知单、照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原告宁夏天骏物业服务有限公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告宁夏天骏物业服务有限公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，《前期物业服务合同》约定多层住宅物业费收费标准为0.4元/月/㎡，2012年4月1日至2020年6月30日，被告应支付原告物业费3257元（82.26㎡×0.4元/月/㎡×99个月）。被告辩称，原告提供物业服务期间，绿化带裸露，业主随意在绿化带停车，小区公用设施破损未及时维修，小区公共区域卫生打扫不及时，消防通道经常被业主停放的车辆堵塞，物业公司不予处理，被告提交的证据能够证实被告主张的上述事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，应对被告承担一定的违约责任，根据质价相符原则，应当酌情扣减10%的物业费，对原告要求被告支付物业费3257元的诉讼请求，本院在2932元（3257元－3257元×10%）的范围内予以支持。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，因物业服务具有连续性，且原告提交证据证实自被告2012年4月欠费后，原告自2014年多次进行催缴导致诉讼时效中断，原告的起诉并未超过诉讼时效，被告该辩称理由不成立，本院不予支持。被告辩称未与原告签订物业服务合同，原告收费不合法，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”根据该条规定，业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其买受房屋后实际承受了前期物业服务合同项下的权利义务，已经构成了物业服务合同的实质当事人，成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，根据权利义务相一致原则，业主在享受物业服务后应履行支付对价的相应义务，不能免除交纳物业费的义务。被告该辩称理由不成立，本院不予支持。关于违约金，涉案合同约定未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。被告享受物业服务后，长期不交纳物业费，经催交后仍不交纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。自2012年4月1日至2020年6月30日，涉案房屋逾期交费违约金为880元(2932元×30%)，故对原告要求被告支付违约金977元的诉讼请求，本院在880元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百八十三条之规定，判决如下：被告靳某向原告宁夏天骏物业服务有限公司支付贺兰县房屋2012年4月1日至2020年6月30日期间物业费2932元、违约金880元，合计3812元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告靳某负担。本判决为终审判决。审判员 尹晓静 二〇二〇年九月二十四日书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百八十三条人民法院审理小额诉讼案件，本解释没有规定的，适用简易程序的其他规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。