四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8634号 上诉人（原审被告）：周坤，男，1992年7月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：毛奇，四川翕耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈芳，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司，住所地：成都市龙泉驿区成龙大道二段988号1栋1单元3003号。 法定代表人：罗山东，执行董事。 委托诉讼代理人：陈军，男，1973年3月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈斌，四川金锐律师事务所律师。 原审第三人：成都月星家居商业管理有限公司，住所地成都市龙泉驿区成龙大道二段888号7栋5层1号。 法定代表人：李国祥，执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，四川金锐律师事务所律师。 上诉人周坤因与被上诉人成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司（以下简称博昇公司）、原审第三人成都月星家居商业管理有限公司（以下简称月星公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周坤上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6055号民事判决，并依法改判驳回博昇公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由博昇公司承担。事实与理由：一、博昇公司主体不适格，其诉讼请求应全部驳回，一审判决错误。根据案涉合同约定，博昇公司已全权委托月星公司对商场进行管理，代为行使出租人权利，包括收取费用并主张违约责任。同时，即使博昇公司具备主体资格，其提供场地，也仅涉及租赁关系，综合费用中仅有租金是博昇公司的权利，其余部分费用，其无权主张。博昇公司作为甲方，无权行使月星公司权利解除合同。二、一审认定事实不清。1.博昇公司及月星公司恶意利用商场管理优势地位恶意解除合同，并强行拆除233号展位，构成根本性违约，一审认定周坤违约错误。2.博昇公司解除合同的时间并未满足合同约定的解除条件，周坤欠付综合费用未超过一个月。3.博昇公司主张的综合费用包含免租期费用，一审认定该部分费用为周坤欠付费用错误。三、一审判决适用法律错误。1.博昇公司基于同一行为主张补交免租期综合费及违约金，构成重复主张。2.博昇公司解除通知未实质送达周坤。3.一审判决解除合同与另案判决矛盾，一审判决判令案涉合同于2019年4月11日解除，但在另案中又判决驳回周坤主张判令案涉合同于2019年4月11日解除的诉请，适用法律错误。四、博昇公司并未遭受实质损失，且其存在过错，一审重复支持其违约主张，认定违约金明显过高，应将免租期综合费用及违约金一并调低。 博昇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。月星公司同意博昇公司答辩意见。庭审中，博昇公司认可周坤缴纳的质保金14475元一审中还未到期，所以一审法院没有支持，但是二审中已经到期，同意进行抵扣，月星公司代收的500元，博昇公司也同意在周坤的欠付的款项中进行抵扣。 博昇公司向一审法院起诉请求：1.判令博昇公司、周坤签订的《展位租赁合同》自2019年4月11日解除；2.判令周坤支付所欠的综合费：52110元（租赁时间：2018年6月26日至2019年4月10日共9个半月，综合费为：137512.5元，已付85402.5元）；3.判令周坤支付违约金43425元，代缴电费2000元；4.判令周坤承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月14日，博昇公司作为甲方、周坤作为乙方、月星公司作为丙方，签订《展位租赁合同》及《补充协议》，载明甲方拥有月星家居广场的对外租赁权及经营权，委托丙方为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利，就乙方承租展位签订本合同。约定乙方承租编号为B0233的展位，租赁期间为2018年6月26日至2020年3月10日，展位综合费用为14475元/月。综合费用按每季为一个结算期，先付后用，每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付，逾期按应付金额0.5%/日计算滞纳金。自合同签订起5日内，乙方必须缴纳商品服务质量保证金14475元。租赁期满，从乙方退场之日起满1年或完成最后一单送货之日满1年（具体以时间最末的为准），乙方无售后遗留问题则由丙方通知乙方在商品三包期结束后10个工作日内无息归还乙方交存的质保金。若发生下列情况之一的，丙方有权采取断水、断电、断电话、断暖气等限制乙方经营的措施，要求乙方支付3个月综合费用作为违约金并向乙方追偿因此造成的一切损失，同时丙方有权立即通知乙方解除本合同：…（9）乙方拖欠综合费用及其他费用超过1个月的…。甲、丙方同意乙方承租期间向乙方提供免租期，即合同期（2018年6月26日-2019年3月10日）分三期免租，每期各免一个月；合同期（2019年3月11日-2020年3月10日）分两期免租，每期各免一个月。如乙方提前解除《展位租赁合同》，或因乙方原因导致甲、丙方解除《展位租赁合同》的，应补交本协议免费期期间的综合费用。合同签订后，周坤依约缴纳了质保金14475元，共计支付了85402.5元的综合费用，最后一次系于2018年12月9日缴纳了使用期截止2019年3月10日的费用15880元。2019年2月23日，因周坤出货，各方发生争议。2019年4月11日，周坤实际退出展位。 一审另查明，周坤以案争事实为基础，以本案博昇公司、月星公司及案外人为被告，提起租赁合同纠纷诉讼。其诉请包括判令案涉租赁合同于2019年4月11日解除等主张。 一审法院认为，案涉《展位租赁合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效。各方均应严格按照合同约定切实履行。合同中载明，案涉租赁物的出租权人系博昇公司，月星公司系管理人。庭审中，月星公司也明确表明案涉租赁的权利义务归于博昇公司，月星公司系受托人身份。因此，对周坤辩称博昇公司主体不适格，一审法院不予采信。对周坤辩称，出租方阻扰其出货，造成周坤损失，后擅自拆除周坤承租展位，构成根本违约。对此，周坤未能提交充足证据予以证实，一审法院依法不予采信。按照合同约定，周坤对应2019年3月11日之后的综合费用应于2019年3月前缴纳。至2019年4月11日，已经逾期超过一个月，构成违约，达到合同约定解除条件。自2019年4月起，博昇公司已经享有合同约定的解除权。虽然周坤在本案中辩称，系博昇公司存在根本性违约，不同意博昇公司提出的解除合同的主张。但同时，周坤在2019年11月7日提起的诉讼中，明确主张判令该合同于2019年4月11日解除。据此，一审法院依法判定案涉合同于2019年4月11日解除。对博昇公司诉请判令周坤支付截止2019年4月10日尚欠综合费用52110元，证据充分，于法有据，一审法院依法予以支持。对博昇公司主张的违约金，虽然合同有约定，但博昇公司未能举证证实其具体损失数额，且周坤要求调减，一审法院依法酌定为1万元。对于电费，博昇公司未能提交充足证据证实，于法无据，一审法院不予支持。另，案涉质保金因未到合同约定的退还期限，本案中不作抵扣。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、案涉《展位租赁合同》及《补充协议》于2019年4月11日解除；二、周坤于判决生效后五日内支付博昇公司综合费用52110元；三、周坤于判决生效后五日内支付博昇公司违约金1万元；四、驳回博昇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1119元，由博昇公司负担406元，周坤负担713元。 二审中，双方均无新证据提交。 二审中，周坤认为，其实际交付了合同期前三个季度的租金，即从2018年6月25日至2019年3月26日的综合费用，截止日期应该是2019年3月26日。针对该主张，本院认为，根据博昇公司、月星公司、周坤签订的《补充协议》约定：“甲、丙方同意乙方承租期间向乙方提供免租期，即合同期（2018年6月26日-2019年3月10日）分三期免租，每期各免一个月；合同期（2019年3月11日-2020年3月10日）分两期免租，每期各免一个月。注：免租期间物业费正常缴纳。”可以得知，补充协议将租赁合同期间分为2018年6月26日-2019年3月10日和2019年3月11日-2020年3月10日两个部分。而根据补充协议和合同的约定，在2018年6月26日-2019年3月10日期间，共计8.5个月，每月综合费为14475元，但是有3个月的免租期，而免租期间物业费正常缴纳，案涉《展位租赁合同》约定物业管理费为每个月1930元，所以可以计算出在这个租赁期间内，周坤应当支付的费用为85402.5元，与周坤实际支付的费用完全一致。所以一审法院认定周坤缴纳的综合费用截止日期实际上为2019年3月10日并无错误，本院予以确认。 本院另查明，2019年2月23日，月星公司代周坤收取客户订货定金500元。二审中，博昇公司自认周坤缴纳的质保金14475元返还期限已经届满，应予全部退还。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的争议的焦点为：1.博昇公司主体是否适格？2.博昇公司是否享有解除权？3.周坤是否应当支付综合费用？以及欠付综合费用的金额。4.一审判决周坤支付违约金是否正确？ 关于博昇公司主体是否适格的问题。根据《展位租赁合同》约定，博昇公司为租赁权所有人，月星公司为管理人，博昇公司全权委托月星公司对商场进行经营管理，代为行使合同约定的出租人的权利。月星公司在一审中陈述，其是接受博昇公司委托负责日常管理，权利义务最终归于博昇公司。因此，周坤认为博昇公司原告主体不适格没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于博昇公司是否享有解除权的问题。本院认为，根据《展位租赁合同》约定，综合费用按每季为一个结算期，先付后用，每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付，周坤拖欠综合费用及其他费用超过1个月的，博昇公司有权解除合同。周坤缴纳的综合费用截止日期为2019年3月10日，其应于2019年2月24日之前支付下一季的综合费用，但是周坤一直未支付，至2019年4月11日已拖欠综合费用超过了1个月，满足了合同约定的解除条件。周坤抗辩认为博昇公司解除合同的时间并未满足合同约定的解除条件，周坤欠付综合费用未超过一个月，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，博昇公司享有合同约定解除权。 关于周坤是否应当支付综合费用以及欠付综合费用的金额的问题。本院认为，根据案涉《补充协议》第三条：“如乙方（即周坤）提前解除《展位租赁合同》，或因乙方原因导致甲、丙方解除《展位租赁合同》的乙方应补交本协议免费期期间的综合费用。”，博昇公司主张周坤支付免租期期间的综合费用有合同依据，该部分费用为37635元，应予支持。另外，周坤缴纳的综合费用截止日期为2019年3月10日，其还应当支付合同解除之前的综合费用，即自2019年3月10日至2019年4月10日的综合费用计14475元。周坤应向博昇公司支付以上综合费用共计52110元。在二审中，博昇公司自认周坤缴纳了质保金14475元，且已经到期，并主张愿意进行抵扣，月星公司代收的500元定金，博昇公司也愿意在周坤欠付的款项中进行抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”之规定，博昇公司主张将质保金、定金从周坤欠付的款项中进行抵扣，符合抵消权行使的条件，本院予以支持。经过抵消之后，周坤还应向博昇公司支付欠付的综合费用37135元。 关于一审判决周坤承担1万元违约金的问题。周坤认为博昇公司基于同一行为主张补交免租期综合费及违约金，构成重复主张，且博昇公司并未遭受实质损失，一审认定违约金明显过高。本院认为，周坤补交免租期期间综合费是基于《补充协议》的约定，且博昇公司主张的免租期期间综合费用与违约损害赔偿的性质并不相同，博昇公司同时主张违约金并不构成重复主张。根据案涉《展位租赁合同》约定，周坤拖欠综合费用超过一个月的，博昇公司有权要求周坤支付3个月综合费用作为违约金并向周坤追偿因此造成的一切损失。本院认为，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等情况，一审酌定减少违约金为1万元并无不当，本院予以维持。 综上所述，周坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是二审中出现了新情况，相应的裁判结果应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6055号民事判决第一项，即：“案涉《展位租赁合同》及《补充协议》于2019年4月11日解除”； 二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6055号民事判决第三项，即：“周坤于判决生效后五日内支付成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司违约金1万元”； 三、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6055号民事判决第四项，即：“驳回成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司的其他诉讼请求”； 四、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6055号民事判决第二项为：“周坤于判决生效后五日内支付成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司综合费用37135元”； 五、驳回成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费按照一审法院确定的方式负担；二审案件受理费1352.75元，由周坤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年九月三日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡