辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初2199号 原告：侯丽华，女，满族，住辽阳市白塔区。 原告：侯丽宏，女，满族，住辽阳市白塔区。 原告：侯丽兰，女，满族，住辽阳市白塔区。 三原告共同委托代理人：侯成岐，男，满族，住辽阳市白塔区，系三原告父亲。 三原告共同委托代理人：杜松，辽宁时运律师事务所律师。 被告：韩琪，男，汉族，住辽阳市宏伟区。 原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰为与被告韩琪房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月13日向本院提起诉讼，本案受理后，依法由审判员刘彦超独任审判，于2020年9月7日公开开庭审理了本案。原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰的共同委托代理人侯成岐、杜松，被告韩琪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰诉称，原告三人系姐妹关系，2012年9月29日共同出资购买位于商铺。2014年5月1日原告侯丽华与被告签订《门市租赁合同》一份，合同约定原告将其商铺出租给被告使用。合同同时约定了“租期五年、房产税、物业费等均由被告承担、租赁期间乙方不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施。如需改动必须经物业管理人员和甲方同意方可进行。否则造成经济损失由乙方进行赔偿。租赁到期后乙方负责把改过的地方恢复原貌”等条款。但被告在租赁期间，严重违反合同约定，擅自拆除钢筋混凝土楼梯、楼板，其行为造成不可挽回的房屋质量隐患和房屋价值贬损。原告发现后，要求被告恢复房屋原貌，消除房屋安全隐患，被告承诺合同到期恢复房屋原貌。2019年5月17日双方续签合同，租期一年，约定“网点租用到期后，乙方要保证制作地下混凝土楼梯等恢复原貌”等条款。2019年5月21日双方针对被告违约行为签订了《门市租赁合同附件》，约定了“被告按原告指定的专业混凝土施工队伍进行施工，按国家标准、保质保量完成养生、直到使用；合同到期没能完成施工恢复使用，被告交付甲方延期用房租金”等条款。但直至合同到期，被告交付租赁房屋后，并没有按照合同的约定履行其恢复房屋原貌义务，原告多次与被告沟通，要求被告按照合同约定履行，被告均以各种理由推诿，最后终止与原告电话联系。为避免扩大经济损失，原告对租赁房屋混凝土楼梯、楼板等工程全包给施工单位，工程造价10000。工期从2020年5月9日起至2020年5月11日止，养护期为工程验收合格之日开始，养护30天结束，延期一个月租金为7500元。另查，被告在六年的承租期间，均没有缴纳物业管理费，拖欠金额为233.82X1元/月X12个月X6年=16835元。综上，请求人民法院判令被告支付承租房屋期间所发生的物业管理费16835元。请求判令被告支付原告为恢复房屋原貌所发生的工程款10000元。请求判令被告支付延期一个月租金7500元。以上三项合计34335元。本案诉讼费用由被告承担。 被告韩琪辩称，一、诉讼主体不合法。1、物业费应由物业公司向业主或承租人收取或催缴，不应由业主向承租人收取或催缴。2、由于种种原因，物业公司一直未对所属商业网点的业主和承租人收取或催缴物业费，也未对商业网点提供物业服务（包括房屋维修、公共设施维修更换、公共卫生清理等服务）。所以承租人不可能在物业公司未提供物业服务和未催缴物业费的情况下主动缴纳物业费（小区商业网点均未缴纳物业费）。二、被答辩人诉答辩人支付被答辩人恢复房屋原貌所发生的工程款10000元一项不属实。答辩人确实未经被答辩人同意的情况下将房屋楼梯位置挪动，后经与被答辩人协商同意，在房屋租赁结束时将楼梯恢复原来位置，并签下协议。2020年4月末租赁快要到期时，被答辩人找到答辩人商议恢复楼梯一事，被答辩人要求答辩人支8000元工程款，由被答辩人自行安排时间和人员施工，而被答辩人拒绝，答辩人只同意按协议将楼梯恢复原貌，不同意支付给被答辩人所谓工程款（当时被答辩人已将房屋租给别人，并已签订合同，由新承租人自行装修处理），此事不了了之，此后一直到2020年4月30日房屋到期交钥匙时，原告再未提楼梯恢复原貌问题。没几天，新承租人开始装修房屋。三、被答辩人诉答辩人支付延期一个月租金7500元一项不成立。答辩人和被答辩人在房屋租赁期满前商议楼梯恢复原貌一事时，被答辩人不同意答辩人提供施工人员而由被答辩人自己找施工人员，并称自己找的施工人员两个月内没有时间施工，要求答辩人支付8000元钱自行处理，而遭到答辩人拒绝，此事不了了之，所以不存在所谓的延期一个月的问题。被答辩人诉答辩人支付延期一个月租金7500元一事完全不符合事实。综上所述，被答辩人不是物业服务主体并在不了解情况下，诉答辩人支付房屋承租物业费一事，答辩人完全不能接受。而被答辩人要求答辩人支付恢复房屋原貌所发生的工程款10000元和延期一个月租金7500元，完全是编造的，不符合事实，答辩人保留对其提起反诉的权利。答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 经审理查明，2014年5月1日，原告侯丽华与被告韩琪签订《门市租赁合同》，约定由被告韩琪租赁三原告于2012年9月29日购买的巴黎经典花园坐落于三里街75-4号，建筑面积233.82平方米商铺，租赁期限为5年，前三年租金为每年11万元，须提前一个月时间交给出租方。租赁期间由被告韩琪负责每年缴纳房产税、采暖费、物业费、水电费、卫生费、土地费等以及和营业有关的一切税费。租赁期间被告韩琪可根据需要对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施，如需改动必须经物业管理人员和原告方同意，方可进行。否则造成经济损失由韩琪进行负责赔偿。租赁到期以后韩琪负责把改过的地方恢复原貌。 2019年5月17日，原告侯丽华与被告韩琪签订《门市租赁合同》，约定由被告韩琪继续承租上述商铺，租赁期限为一年，租金为9万元整，租赁期间由被告韩琪负责每年缴纳房产税、采暖费、物业费、水电费、卫生费、土地费等以及和营业有关的一切税费。租赁期间韩琪可根据需要对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施，如需改动必须经物业管理人员和原告方同意，方可进行。否则造成经济损失由韩琪进行负责赔偿。网点租用到期后，韩琪要保证制作地下混凝土楼梯、卷帘门完好无损，并把拆除的墙、门、窗等恢复原貌。 2019年5月21日，原告侯丽华与被告韩琪签订《门市租赁合同附件》，写明：由于韩琪租用巴黎经典小区三里街75-4号商业网点期间没有执行租赁合同，未经原告方同意擅自拆除钢筋混凝土楼梯，改换楼梯位置，造成楼体结构局部破坏，不可预见的质量和经济损失。原告方发现后马上提出以下要求，韩琪必须按原告方指定专业混凝土施工队伍进行施工，按国家标准、保质保量完成养生、直到使用。由于韩琪没经原告方同意改造楼梯使用过程中，所造成的经济和人身伤害一切后果由韩琪自己负全部责任。合同到期没能完成施工恢复使用，韩琪交付原告方延期用房租金。 2020年5月9日，原告侯丽华与案外人马守东签订《施工协议书》，约定由案外人马守东为巴黎经典小区三里街75-4号商业网点以全包形式进行钢筋、混凝土楼梯现浇混凝土与拆除旧楼梯与恢复楼梯口楼板现浇钢筋混凝土工程。从2020年5月9日开始施工，2020年5月11日结束施工，从施工验收合格之日起养护30天，工程造价1万元。2020年5月30日，案外人马守东出具收条，写明收到上述工程款1万元。 2020年5月1日，原告侯丽宏与案外人高艳雪签订《门市租赁合同》，将上述商铺租赁给案外人高艳雪，租赁期限从2020年6月1日，合同写明:物业费、电费、水费从5月1日起就计算，租金因恢复楼梯、楼板施工影响，租金从2020年6月1日起计算。 本院所确认的上述事实有原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰提供的商品房买卖合同一份、门市租赁合同三份、门市租赁合同附件、施工协议书、收条及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰将其所有的房屋租赁给被告韩琪使用，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成租赁合同法律关系。现被告韩琪未按门市租赁合同的约定，改变了租赁房屋的楼梯位置，现原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰提供了施工协议书、收条证明恢复楼梯花费了1万元工程费，该费用系因被告韩琪违反合同约定造成，故三原告因此支出的费用应由被告韩琪负担。原告提供的与案外人高艳雪的门市租赁合同写明租金从2020年6月1日起计算，因被告韩琪违反合同约定改变楼梯位置，导致三原告未能在合同到期后将房屋另行接续出租，导致三原告租金损失7500元（9万元÷12个月），本院予以支持。三原告主张物业费，因三原告未提供证据证明其向物业服务企业缴纳了相关费用，故该项请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、二百一十二条、二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告韩琪支付原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰为恢复房屋原貌所发生的工程款1万元。 二、被告韩琪支付原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰延期一个月租金损失7500元。 三、驳回原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后10日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费329元（已减半收取），其中91元由原告侯丽华、侯丽宏、侯丽兰负担，其中238元由被告韩琪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  刘彦超 二〇二〇年九月二十八日 书记员  周明霞 附录 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。