湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终814号上诉人（一审原告）：邓阳，男，1984年12月12日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：夏千稳，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G。法定代表人：李志祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人邓阳因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019)鄂0984民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓阳上诉请求：l.撤销汉川市人民法院(2019)鄂0984民初143号民事判决第二项中“并支付利息损失（以377233元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月6日起计算至实际付清款项之日止）”，依法改判为“并支付利息损失（其中定金20000元自2014年11月21日起计算，按揭贷款295000元从2014年4月29日计算，首付款中179975元自2014年11月26日起计算，按揭贷款198000元自2015年1月1日起计算，至款项付清之日止。2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；2.撤销汉川市人民法院(2019)鄂0984民初143号民事判决第三项，依法改判川东置业赔偿邓阳377233元;3.一、二审诉讼费用由川东置业承担。事实及理由：一、一审适用法律错误。一审认定川东置业构成故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性责任是正确的，但在惩罚性赔偿数额上采取酌定按购房款的5%判赔，适用法律错误，滥用自由裁量权。1.商品房买卖合同司法解释第九条规定的惩罚性赔偿，是只要“具有该条规定情形之一”，而不论过错。2.商品房买卖合同司法解释第九条规定的惩罚性赔偿数额，是买受人的请求权，只要“不超过已付购房款一倍”，即是合法。3.合法的诉求应予支持，一审酌定部分支持于法无据，一审以主观恶意程度及是否有过错来确定赔偿责任比例，完全不符合该司法解释立法本意，与法相悖。4.商品房开发对社会稳定影响巨大，必须严格按照法律规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书，我国法律和司法解释对房地产开发商恶意违约和欺诈行为规定了严厉惩罚的法律责任。本案因川东置业欺诈行为，买受人付出巨资无法取得房屋产权。一审不依法判决，而是酌定按购房款的5%判赔，对开发商施以爱心“惩罚”，与司法解释第九条规定“不超过已付购房款一倍”赔偿责任相比确实有失公正。二、一审认定事实不清。一审判决支付利息从2015年1月6日起计算，完全没有分清邓阳购房款交付时间。邓阳定金20000元交付时间为2014年11月21日，首付款中179975元交付时间为2014年11月26日，按揭贷款198000元办理发放日为2015年1月1日。利息损失应从邓阳付款之日起计算。三、一审程序违法。本案历经一年又二个月，久调不决，严重超审限。请求支持邓阳的上诉请求。川东置业辩称：1.川东置业不存在故意隐瞒，川东置业在销售房屋时已经告知过房屋未取得预售许可证，而且合同上关于预售许可证的证号也并未填写。2.川东置业认可法院关于5%的赔偿，同类案件在一审法院已经调解了20多起，均是按照5%进行赔偿。3.邓阳购买的房屋已经交付，其合同主要目的已经实现。川东置业已经办理了涉案地块的土地证，正在积极为邓阳办理房地产证。恳请驳回上诉，维持原判。邓阳一审诉讼请求：1.确认邓阳与川东置业签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东置业返还购房款397975元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东置业承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿397975元;4.诉讼费用由川东置业承担。川东置业一审辩称，邓阳的诉称不属实,川东置业没有故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实，也没有欺诈行为。另川东置业交房后经测算房屋的实际面积小于合同约定面积，川东置业退还给邓阳购房款20742元，邓阳实际支付的购房总价款为377233元。一审认定事实如下，川东置业建设开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇明清商业街商铺项目。2014年11月21日,邓阳与川东置业签订了一份《汉正古镇明清商业街商铺定购协议》，约定：邓阳自愿定购汉正古镇B栋1层22号商铺，并于协议签订之时，支付购铺定金20000元，双方还就签订《商品房买卖合同》等事项进行了约定。2014年11月26日，双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定：邓阳购买川东置业预售的汉正古镇上河坊B幢1层22号商品房,建筑面积46.24㎡,单价为8606.73元/㎡,总价款397975元；川东置业应当在2015年8月30日前将验收合格的商品房交付邓阳使用；川东置业应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东置业的责任，邓阳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东置业按已付房价款的1%向邓阳支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，邓阳向川东置业出具一份承诺书，内容为：“邓阳于2014年11月26日与川东置业签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇上河坊商业街B栋22号商铺。该商品房原售价为11587.42元/㎡，经邓阳、川东置业双方协商，邓阳以8606.73元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给川东置业经营三年（即自2015年8月30日至2018年8月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若邓阳违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价112518元。如本人经营确需使用该物业的，则与川东置业另行签订关于该商品房的租赁合同。”合同签订后，邓阳按约支付购房款397975元（其中首付199975元,办理按揭贷款198000元），川东置业亦依约于2015年8月向邓阳交付房屋，并退还给邓阳房屋面积差的购房款20742元。同时，邓阳依出具的承诺书，一直将该商铺交由川东置业经营，经营收益以抵扣房款的方式由邓阳享有。后邓阳到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房至今尚未取得商品房预售许可证，不能办理权证。遂成讼。另查明，至一审庭审辩论终结前，川东置业尚未取得商品房预售许可证。一审认为，一、邓阳与川东置业所签订的《商品房买卖合同》无效。邓阳与川东置业于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但川东置业至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。邓阳诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令川东置业返还购房款397975元，并支付利息的诉请，因川东置业实际收取邓阳购房款为377233元，故应以此金额返还并支付利息，同时，邓阳应返还商品房给川东置业。二、双方签订《商品房买卖合同》时，川东置业存在故意隐瞒的欺诈行为，应承担惩罚性赔偿责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，川东置业在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故认定邓阳在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认。本案川东置业在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且邓阳在接收房屋后，又将房屋返租给川东置业，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在租赁期满后，邓阳亦自行出租，继续获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审认定邓阳对川东置业是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东置业的赔偿责任。故对邓阳要求川东置业赔偿397975元的诉请，综合一审已判令川东置业承担利息损失，酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即19899元。邓阳第3项诉请超过的部分，不予支持；川东置业辩称没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明及没有欺诈行为的意见，与事实不符，一审不予采纳。综上，遂判决：一、确认邓阳与川东置业于2014年11月26日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、川东置业于判决生效之日起五日内返还邓阳购房款377233元并支付利息损失（以377233元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月6日起计算至实际付清款项之日止）；三、川东置业于判决生效之日起五日内赔偿邓阳人民币19899元；四、邓阳于判决生效之日起五日内返还汉正古镇上河坊B幢1层22号商品房给川东置业；五、驳回邓阳的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。一审案件受理费11759元，由邓阳负担5879元，由川东置业负担5880元。二审中，邓阳未提交新证据，川东置业提交了新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。川东置业提交的证据：鄂2020汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：川东置业已经取得了涉案地块的土地证。针对川东置业提供的证据，邓阳的质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不是起诉前取得的，也不是商品房预售许可证。针对川东置业提供的证据，本院认证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但对本案的处理结果不产生影响。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明：2014年11月26日,邓阳共刷卡支付179975元,另支付了20000元定金；2015年1月6日，通过银行按揭贷款198000元（原卷第39页收据两张）,共计付款397975元。2016年1月18日,因面积差异，川东置业退还邓阳购房款20742元,邓阳实际支付的购房款为377233元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因川东置业在起诉前尚未取得商品房预售许可证，一审认定“双方所签订的《商品房买卖合同》无效”是正确的，本院予以确认。案涉合同不发生法律效力。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的焦点：一、如何计算利率；二、川东置业是否应当承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任。一、利率根据不同时间段分段计息。1.自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。2019年8月20日之后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。邓阳的该项上诉理由成立，予以支持。一审按照当事人起诉（本案2019年1月5日立案）时的诉讼请求裁判是正确的。根据上述规定，本院对一审该判项判决依法予以纠正。2.本案中，邓阳首付款与按揭贷款交款的时间不同、因面积差异川东置业退款20742元，故此返还购房款的利息应分段计算。首付款2014年11月26日,邓阳共刷卡支付179975元,2014年11月21日预交的20000元定金转化为购房款。因此，该两笔购房款199975元自2014年11月26日起计息至2016年1月18日。2015年1月6日按揭贷款198000元自同日开始计息至2016年1月18日。以377233元为基数，自2016年1月19日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至实际付清款项之日止。邓阳的该项上诉请求符合相关规定，本院予以采信。一审计算利息的起算时间与邓阳付款时间不一致，本院予以纠正。二、一审裁判的赔偿标准符合本案实际情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。本案川东置业在签订合同之后，已履行了交付房屋的主要合同义务，邓阳在接收房屋后，又将房屋返租给川东置业，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在3年租赁期满后，邓阳亦自行出租，继续获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定邓阳对川东置业是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错并无不当。川东置业在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房销售存在过错，但邓阳未提供证据证实川东置业具有恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，故一审综合认定川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院依法予以确认。邓阳主张“川东置业承担已付购房款一倍的赔偿责任”的上诉请求不成立，依法予以驳回。三、一审程序合法。本案一审审理过程中，当事人申请庭外和解。一审经过正当的审判管理程序审核，准许当事人的申请。当事人未能达成调解，一审作出裁判，符合法律规定。邓阳提出的“一审程序违法”的上诉理由本院予以驳回。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以部分改判。邓阳的部分上诉理由本院予以采信。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初143号民事判决的第一、三、四、五项，即：确认邓阳与湖北川东置业发展有限公司于2014年11月26日所订立的《商品房买卖合同》无效；湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿邓阳人民币19899元；邓阳于本判决生效之日起五日内返还汉正古镇上河坊B幢1层22号商品房给湖北川东置业发展有限公司；驳回邓阳的其他诉讼请求。二、撤销湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初143号民事判决的第二项；三、湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还邓阳购房款377233元并支付利息损失（以199975元为基数，自2014年11月26日起计息至2016年1月18日；以198000元为基数，自2015年1月6日起计息至2016年1月18日；以377233元为基数，自2016年1月19日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11759元，由邓阳负担5879元，由湖北川东置业发展有限公司负担5880元。二审案件受理费6958元，由邓阳负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年九月三日书记员  董艳乐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。