贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12693号 原告：陈天素，女，汉族，1957年12月13日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：黄禹铭（特别授权代理），系贵州水西律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈天素与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄禹铭，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计80000.00元（违约金以已付总房款335109.00元为基数，按日0.05％的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2013年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同约定:“原告向被告购买其开发的位于毕节市，建筑面积为122.63平方米，购房款为335109元，被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未能如期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1％的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用由被告承担并由出卖人代为收取”。 合同签订后，原告已经按合同约定支付了该房屋的购房款。时至今日，原告未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知。 原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原被告在合同中约定:“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1％的违约金”，该约定系双方真实的意思表示，且该违约金为延迟履行违约金，具有惩罚性，不以实际损失为前提，被告应按合同约定向原告支付违约金。但原告经过综合考量，根据双方实际情况，基于公平原则，自愿按日0.05％主张违约金。为维护原告合法权益，请求贵院支持原告诉请为谢! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告诉请逾期办理不动产权证书违约金已超过诉讼时效，应予以驳回。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、答辩人自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同地块其余户（2020年3月25日）。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人的原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记的违约责任不应再由被告承担。 六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。 七、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年9月25日，原告陈天素作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第×××××房，建筑面积122.63平方米；总价款为335109.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款125109.00元，余款100000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。但被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金原则上从逾期之日2017年6月1日起计算。但被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，而原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在本案中并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年7月28日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年7月28日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。庭审中，被告将《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年9月21日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款335109.00元为基数，2017年7月28日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年9月21日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告提出应当扣除2020年1月24日至2020年2月26日新冠肺炎疫情影响期间的违约金的抗辩理由。新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，属不可抗力，但合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间为2017年5月31日前，被告迟延履行其合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，被告的违约责任不能免除，故被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈天素逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款335109.00元为基数，2017年7月28日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年9月21日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告陈天素的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担288.00元，原告陈天素负担612.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年九月二十一日 书记员  周晓华