贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3176号 原告：赖四胜，男，1970年8月4日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告：蒋燕，女，1970年11月20日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：赖四胜，系蒋燕之夫。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张英，贵州权衡律师事务所律师。 原告赖四胜、蒋燕与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖四胜暨蒋燕的委托诉讼代理人、被告云盛公司的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖四胜、蒋燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照商品房买卖合同约定的交房标准将房屋交付原告；2.判令被告支付逾期交房违约金150000元；3.判令被告承担诉讼费。事由与理由：2017年6月27日，原告向被告购买位于贵州省兴义市××号住房，面积299.78平方米，总价格款1698765元，原告向被告交付首期房款518765元，余款1180000元，以银行按揭＋公积金贷款支付。总款项已于2018年1月全部支付给被告，双方合同约定在2017年10月31日交付该商品房，逾期交房超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，现已逾期交房两年零五个月，原告多次找被告方协商解决交房事宜，但被告一直回避，不与原告方协商，按合同约定，被告应向原告支付违约金陆拾余万元，原告考虑到被告经济困难，要求被告支付部分违约金壹拾伍万元（150000元），请人民法院依法审判，判准如上请求。 云盛公司辩称，对原告诉请的事实及理由无异议，但涉案房屋现已可以交付使用，仅是相关证书现还未办理完毕，我方已在起诉前多次联系原告将涉案房屋交付给其装修使用，并就逾期交房损失进行了协商，但未达成一致意见，为避免损失扩大，我方希望原告先接房装修使用。我方认为原告计算违约金损失过高，原告主张的损失计算不应超过其租金损失的30%，应按照我方在其他相同案件中鉴定的租金标准计算，请求法院调减。 本院经审理认定事实如下：赖四胜、蒋燕系夫妻关系，双方于1993年12月25日登记结婚。云盛公司系兴义市“兴义公园里”商品房项目开发商。2017年6月27日，赖四胜、蒋燕作为买受人，云盛公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的××号房，建筑面积299.78平方米，套内建筑面积292.56平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为平方米5806.55元，总价款为1698765元；买受人以银行贷款+公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款518765元，余款1180000元以银行按揭+公积金贷款支付；合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应符合:①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定:逾期交房责任为:(1)逾期交房在90日内从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；(2)逾期交房超过90日的，买受人有权退房。...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还对其他购房事项进行了约定。另在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中第四点第（一）项中约定“5、出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。” 合同签订当日，赖四胜、蒋燕向云盛公司交付了首付款518765元。合同签订后，赖四胜、蒋燕向黔西南州住房公积金管理中心贷款400000元支付给了云盛公司，后另向中国工商银行股份有限公司兴义分行贷款780000元支付给了云盛公司，此笔款项于2018年1月1日直接发放到云盛公司账户内。2017年8月3日，赖四胜、蒋燕向兴义市税务局一分局交纳了案涉房屋契税25481.47元。案涉楼盘至今未取得工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记，赖四胜、蒋燕亦未接房入住。 另查明，本院审理的（2019）黔2301民初9072号段清诉云盛公司商品房预售合同纠纷一案，经云盛公司申请，已依法将××第××幢××层××号商品房2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准移送有资质的鉴定机构进行评估，经贵州国信房地产资产评估有限公司评估并出具黔国评字【2020】0××9号《房地产司法估价报告》载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛公司与赖四胜、蒋燕签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即赖四胜、蒋燕应按约支付购房款，云盛公司亦应履行按约交付房屋等义务。案涉《商品房买卖合同》约定云盛公司应当在2017年10月31日前向赖四胜、蒋燕交付已符合取得建筑工程竣工合格证明文件等条件的房屋，《中华人民共和国建筑法》第六十一条亦规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的必要标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，即云盛公司至今未向赖四胜、蒋燕交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，其应承担赔偿损失的违约责任，故对赖四胜、蒋燕要求云盛公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期交房违约金数额问题，案涉《商品房买卖合同》就逾期交房违约金计算方式约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”，赖四胜、蒋燕自愿调整为要求云盛公司支付逾期交房违约金150000元，云盛公司提出该违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准来计算，请求调整的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。也就是说，判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的实际损失进行判定。在本案中，赖四胜、蒋燕并未提交证据证明因云盛公司的逾期交房行为给其造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，逾期交房的损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，在出卖人逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失。因此，在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。为减少双方损失，节约司法资源，统一裁判尺度，本院参照（2019）黔2301民初9072号贵州国信房地产资产评估有限公司对同地段、同一街道、同一类型、同小区房屋作出的评估报告书作为衡量标准，评估报告书中评定的租金平均每月为13元/平方米，案涉商品房建筑面积为299.78平方米，月租金损失为3897.14元（299.78平方米×13元/平方米/月）。另双方虽在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2017年10月31日前，但在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四点第（一）项“5、出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”，结合该补充协议，对云盛公司交房条件进行了补充，即需以赖四胜、蒋燕支付全部购房款为前提，如云盛公司未基于赖四胜、蒋燕逾期付款而主张解除合同，则交房日期为买受人支付全部购房款后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，经查明，赖四胜、蒋燕向银行所贷的购房尾款于2018年1月1日才向云盛公司支付完毕，此时赖四胜、蒋燕才完全履行了本案合同项下的付款义务，结合前述补充协议的约定，云盛公司履行房屋交付义务的时间系买受人赖四胜、蒋燕支付全部购房款后30日，即为2018年2月1日，若房开商在该日仍未向购房人赖四胜、蒋燕交付符合法定及约定的房屋，则从次日起，房开商即已违约。故云盛公司应支付的逾期交房违约金应从2018年2月2日起算，截止2020年4月13日为：3897.14元/月×130%÷30天×801天=135269.73元。 关于赖四胜、蒋燕诉请云盛公司按合同约定及法律规定向其完成交房的问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非云盛公司一己之力即可完成的事项，故对赖四胜、蒋燕的该项诉请,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赖四胜、蒋燕逾期交房违约金135269.73元； 二、驳回赖四胜、蒋燕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由赖四胜、蒋艳负担150元，由贵州云盛房地产开发有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年九月十四日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎