江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终1189号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏华脉置业有限公司，住所地江苏省沭阳县经济开发区桃园路与205国道交汇处。 法定代表人：岳卫星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐维权，男，1968年8月12日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：左亮，江苏正伍律师事务所律师。 上诉人江苏华脉置业有限公司（以下简称华脉公司）因与被上诉人唐维权房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 华脉公司上诉请求：撤销一审判决，驳回唐维权一审诉讼请求并支持华脉公司的反诉请求。事实及理由：1.唐维权签订租赁合同的行为系职务行为，其无权提起本案诉讼。2.虽然房屋所有权人出具了证明授权唐维权可对涉案房屋进行租赁、销售，但并不能因此认定唐维权系所有权人。在涉案房屋存在权属争议的情况下，华脉公司可依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，解除合同并要求赔偿。3.唐维权未保证涉案房屋通过消防验收属于根本违约。涉案房屋为商铺、系营业用房。根据消防法的规定，建设工程交付使用前必须通过消防验收。但涉案房屋在租赁期间一直未通过消防验收导致华脉公司装修后无法实际使用。故唐维权应当承担违约责任。一审法院认定华脉公司还应向唐维权支付租金且未支持华脉公司主张的装修损失，实属错误。 唐维权二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 唐维权向一审法院起诉请求：华脉公司给付租金488250元、物业费4380元、电费1264元、水费850元。 华脉公司一审反诉请求：1.解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.唐维权返还房屋租赁押金45000元；3.唐维权赔偿华脉公司损失434089元。 一审法院认定的事实：2018年8月1日，唐维权（甲方）与华脉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定唐维权将位于沭阳县华希·南岸丽景1号楼1275号一层商铺出租给华脉公司使用。双方约定租赁期限暂定一年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止。合同第二条租金及押金条款约定：“租金标准：经甲乙双方协商，该商铺租赁金额为人民币肆拾捌万捌仟贰佰伍拾元（￥488250元）整（此款含8.5%普通正规发票税金38250元，在开票时，甲乙双方按实际税金金额进行多退少补），从租赁开始后，每年递增10%房租；押金标准：为人民币45000元。支付标准：房屋租赁押金，在本协议签订后2个工作日内，乙方将房屋租赁押金人民币肆万伍仟元（￥45000元）整一次性支付给甲方，……乙方在装修完成并正式进场使用时，第一次支付房租人民币贰拾陆万叁仟贰佰伍拾元（￥263250元）整给甲方。乙方正常使用两个月后，确定该房屋及附属设备无任何质量产品问题，甲方开具正规普通发票并交于乙方后，乙方将剩余房租人民币贰拾贰万伍仟元（￥225000元）整一次性支付给甲方。”合同第三条第（一）款约定：“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；……”合同第六条约定第1款：“甲方承诺本出租房为甲方所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关……”唐维权于合同签订当日将涉案商铺交付华脉公司，华脉公司按照合同约定向唐维权给付了租房押金45000元，唐维权于2018年8月3日向华脉公司出具收条一张。 一审另查明，因沈涛申请执行沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2018年9月11日作出（2017）苏1322执9164号民事裁定，依法查封了涉案商铺，并在涉案商铺张贴了查封公告。2019年5月24日，一审法院在涉案商铺张贴公告，要求“占有、使用上述房屋的相关单位及个人自本公告发出之日起十日内自行迁出并清空”涉案商铺，但同时告知“涉案房屋承租人自本公告发布之日起十日内，携带有效证件及租赁合同至本院申报，逾期视为放弃权利”。 案外人华希南岸公司出具证明，载明“证明唐维权对沭阳华希南岸房地产开发有限公司开发建设的南岸丽景1#-1275号商铺有对外租赁和销售权利。” 一审法院认为，华脉公司以涉案房屋未经过消防验收存在安全隐患致使其无法使用房屋为由，要求解除合同无事实和法律依据，理由如下： 1.双方签订的房屋租赁合同第三条第（一）项约定，出租人应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。该条约定的重点在于出租人必须保证出租房屋的安全性，不得存在可能危及人身安全的情形，双方并未在合同中明确约定涉案房屋必须经过消防验收。因此，华脉公司主张涉案房屋必须经过消防验收无合同依据。 2.从华脉公司提交的现场照片及一审法院在执行（2017）苏1322执9164号案件中张贴公告的照片来看，涉案商铺两边分别有“尚客优快捷酒店”和“中国移动”营业厅在正常经营，而涉案商铺处于两家正常经营的商铺中间，而华脉公司主张存在安全隐患的依据仅是涉案房屋未经过消防验收，不可能出现涉案商铺存在安全隐患而其他商铺却可以正常经营的情形。 3.《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”可见，是否需要向消防机构申请安全检查取决于该场所的实际用途，且申请单位是建设单位或者使用单位即是指实际经营单位。另外，本案涉案商铺建筑面积仅360平方米，也不太可能经营该法所称的公众聚集场所。 4.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该条规定出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，而并未规定出租人必须为租赁物的所有权人，否则承租人如何能将租赁物转租。本案中，双方签订的租赁合同第六条第1款约定出租人承诺本出租房为出租人所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关。综合考量该条约定在“其他约定事项”可以看出，双方该约定的目的在于厘清双方的权利义务关系，避免因涉案商铺产生不必要的纠纷。而唐维权在签订合同后已经将涉案商铺交付华脉公司使用，华脉公司也已经对涉案商铺进行了装修，唐维权作为出租人已经履行了交付租赁物的义务。另外，案外人华希南岸公司也出具《证明》认可了唐维权对涉案房屋的对外租赁合销售的权利。因此，华脉公司以唐维权非涉案房屋所有权人主张解除合同，不予支持。 5.虽然一审法院在执行（2017）苏1322执9164号案件中对涉案商铺进行了查封，但该查封行为仅是限制义务人在查封后对涉案商铺进行法律上的处分行为（包括转让、出租、赠与等），并未禁止对涉案商铺的实际使用。一审法院在张贴的迁出公告中明确告知“涉案房屋承租人自公告发布之日起十日内，携带有效证件及租赁合同至本院申报”，可见一审法院的查封行为并未影响作为承租人的华脉公司的使用权。另外，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本条通常表述为“买卖不破租赁”，即使涉案房屋被一审法院依法拍卖，也不影响承租人华脉公司依据有效的租赁合同享有的使用权。 综上，华脉公司主张解除双方签订的房屋租赁合同无事实和法律依据，不予支持。华脉公司经出租人唐维权同意对涉案商铺进行装修，支出装修费用属于其自身经营成本，华脉公司放弃对涉案商铺的使用而产生的损失，不应转嫁给出租人唐维权。因此，华脉公司要求唐维权赔偿损失434089元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。双方签订的合同期限自2018年8月1日至2019年7月31日，截止判决作出之日，双方签订的房屋租赁合同已经到期，而该合同第二条约定“待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后扣除乙方应承担的费用后2个工作日内无息返还。”现双方合同已经到期，也未进行续签合同，华脉公司也未要求继续进行租赁，唐维权应当按约定退还其收取的押金45000元。因此，对华脉公司要求唐维权退还押金45000元的反诉请求，予以支持。 关于本诉部分。华脉公司辩称双方合同第二条约定的付款条件为，在华脉公司装修完成并正式进场使用时支付租金。一审法院认为，双方该条约定属于附生效条件条款，待约定的条件成就时，该条约定方发生效力。但《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”本案中，华脉公司在唐维权交付房屋后，对涉案房屋进行了装修，但始终未正式进场使用，其在本案中主张的理由也不能成立，属于不正当阻止条件成就。且双方签订的房屋租赁合同已经到期，华脉公司应当按照约定支付全部租金。对华脉公司的该项辩解，不予采纳。因此，唐维权要求华脉公司支付租金488250元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。当事人对自己主张的事实应当提供证据予以证明，唐维权要求华脉公司给付物业费4380元、电费1264元、水费850元，但未提供充分证据证明其主张，对唐维权该诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、江苏华脉置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向唐维权支付租金488250元；二、驳回唐维权的其他诉讼请求；三、唐维权于判决发生法律效力之日起退还江苏华脉置业有限公司押金45000元；四、驳回江苏华脉置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8721元（唐维权预交4361元）、反诉案件受理费4244元，共12965元，由江苏华脉置业有限公司负担。 本院二审查明事实与一审查明的事实相一致。 二审中，本院另查明：华脉公司与沭阳宏景装饰工程有限公司（以下简称宏景公司）2018年8月18日签订《装饰工程合同书》，约定宏景公司为华脉公司的“华脉.江宁府”进行装修，装修面积254平方米，总价434089元，工期为2018年8月1日至2018年9月1日。约定付款方式为：合同签订当日付款10%即43408.9元，水电结束瓦工进场付款35%即151931.15元，木工结束付款25%即108522.25元，油漆工结束付款10%即43408.9元，验收合格当日付款15%即65113.35元，质保金（完工三个月）5%即21704.45元。后宏景公司进场施工。华脉公司于2018年8月2日、8月9日、9月29日分别向宏景公司付款43408.9元、151931.15元、108522元，合计303862.05元。 二审中，上诉人华脉公司提交以下证据： 1.沭阳县发展和改革局2019年2月13日出具的《批复》，主要内容为：同意将华脉公司报送的“华脉江宁府”变更名称为“华脉金陵府”。 2.华脉公司拍摄的华脉金陵府售楼部照片一张。 证据1、2证明目的：装修合同中华脉江宁府后更名为华脉金陵府，具体位置即涉案商铺。 3.唐维权与华脉公司员工微信聊天记录一组，主要内容为，唐维权在2019年1月中下旬催促华脉公司既然不使用涉案房屋，则尽快出具一份解除协议给唐维权，唐维权才能另外出租。 4.华脉公司出具的涉案解除租赁协议书一份，载明将涉案房屋归还唐维权，同时华脉公司损失自理，不追究唐维权赔偿事宜，唐维权放弃收取合同约定的房屋租金。并约定协议生效后，唐维权有权另行租赁，涉案房屋内装修部分归唐维权所有，唐维权不再追究华脉公司责任。该协议书上仅有华脉公司盖章，唐维权未盖章。华脉公司称该协议系唐维权同意后发给华脉公司盖章，华脉公司虽然盖章但认为难以弥补损失就没有交给唐维权。 证据3、4证明目的：华脉公司在发现涉案房屋存在问题后一直与唐维权进行交涉。 唐维权质证认为，证据1没有原件，真实性有异议；证据2与本案无关；证据3微信聊天记录属实，唐维权一直与华脉公司工作人员浦某联系，但对方一直未回复，故双方的租赁合同未解除；证据4没有唐维权签名，不予认可。 本院与宏景公司委托代理人宋某的谈话笔录一份，主要内容为：宋某系该公司工作人员，负责施工材料的接送货。该公司曾与华脉公司签订装修合同，即华脉公司在一审提交的合同。后来宏景公司按要求进行了装修，具体装修地点在。装修过程中，消防部门上门检查称消防不合格不能继续装修，宏景公司便将该情况告知华脉公司，华脉公司要求停止装修。已经装修了一大半，装修款也支付一部分。 华脉公司对宏景公司的陈述予以认可。 唐维权对宏景公司的陈述不予认可。 本院认证意见：证据1虽没有原件，但结合证据2、华脉公司在一审提供的装修合同及宏景公司的谈话笔录能够共同证明涉案楼盘、售楼部进行了名称变更，涉案装修合同所指装修地点华脉江宁府即华脉公司从唐维权处租赁的涉案房屋。证据3能够证明唐维权和华脉公司在商谈解除租赁合同事宜。证据4没有唐维权签字，未生效，不予采信。 本案二审争议焦点为：1.唐维权是否具有诉讼主体资格；2.华脉公司是否有权解除租赁合同，如果有，租赁合同的解除时间及解除前的租金应如何确定；3.华脉公司主张的装修损失是否应予支持。 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”根据该规定，构成职务行为需满足以下三个条件：行为人是法人或者非法人组织的工作人员；行为人实施的必须是其职权范围内的事项；必须以该法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为。本案中，唐维权虽然系华希南岸公司工作人员，但唐维权在该公司主要从事财务工作，唐维权签订涉案租赁合同时是以其个人名义签订，华脉公司也是将押金支付给唐维权而非华希南岸公司，因此唐维权将涉案房屋出租给华脉公司的行为并非职务行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，唐维权在华希南岸公司的授权委托下，以其个人名义与华脉公司签订租赁合同。在双方发生争议后，华脉公司已经选择向唐维权主张解除合同、返还押金、赔偿损失等。故唐维权具有本案诉讼主体资格。 关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。”涉案楼房因未通过消防验收，故至今未通过综合验收，故华脉公司有权依据上述司法解释第三条的规定解除涉案合同。关于合同解除的时间，华脉公司主张在装修期间，因消防部门告知其涉案房屋未通过验收即提出解除合同，但唐维权不予认可，且华脉公司也未提交证据证明其上述主张。但根据华脉公司二审提供的唐维权微信聊天记录，可以认定华脉公司在2019年1月15日前提出了解除租赁合同，唐维权也并未表示不同意，故应认定涉案租赁合同于2019年1月15日解除，对此之后的租金，华脉公司不应支付；对此之前的租金，华脉公司实际占有了涉案房屋，应当支付租金。因双方约定的租期为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为488250元，则华脉公司应当向唐维权支付租金为224005元。关于华脉公司主张的双方约定的付款时间是从华脉公司装修完成进场实际使用之后，本院认为，因华脉公司未提交证据证明消防部门检查导致其无法继续装修，故应当视为华脉公司原因导致付款条件不成就，华脉公司无权再依据该约定主张不应支付租金。关于华脉公司主张唐维权非涉案房屋所有权人，故其可依据上述司法解释第二项解除合同，本院认为，涉案房屋的产权人华希南岸公司已经授权唐维权出租、出售涉案房屋，涉案房屋不存在因为权属争议影响其使用情形，故对其该项主张，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，出租人唐维权明知涉案房屋未经消防验收而出租，且承诺保证房屋符合消防安全等使用条件，而至发生争议之日涉案房屋仍然没有通过消防验收，故对租赁合同解除具有过错，应当赔偿华脉公司装潢损失；鉴于承租人华脉公司自认在承租涉案房屋时未尽到审慎的审查义务并自愿承担20%的损失，本院予以确认。华脉公司实际支出装修款303862.05元，本院酌定唐维权承担80%的赔偿责任即243089.64元。 综上所述，华脉公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、江苏华脉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐维权支付租金224005元； 二、唐维权于判决发生法律效力之日起退还江苏华脉置业有限公司押金45000元； 三、唐维权于判决发生法律效力之日起十日内起赔偿江苏华脉置业有限公司装修损失243089.64元； 四、驳回唐维权的其他诉讼请求； 五、驳回江苏华脉置业有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费8721元（唐维权预交4361元），由唐维权承担4772元，江苏华脉置业有限公司承担3949元；一审反诉案件受理费4244元，江苏华脉置业有限公司承担1692元，唐维权承担2552元。二审案件受理费13023元，由上诉人江苏华脉置业有限公司承担5860元，唐维权承担7163元。 本判决为终审判决。 审 判 长 程黎明 审 判 员 庄业富 审 判 员 朱 海 二〇二〇年九月十四日 法官助理 段 娜 书 记 员 郑露露