连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1794号原告：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。负责人：葛儒，该行行长。委托诉讼代理人：朱晶，该行员工。委托诉讼代理人：张经纬，该行员工。被告：刘大为，男，1989年6月10日生，汉族，住连云港市灌云县。被告：周小磊，女，1986年7月27日生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港市碧桂园房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区滨河大道1号。法定代表人：黄文锋，公司总经理。委托诉讼代理人：高永宝，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农业银行连云港分行）诉被告刘大为、周小磊以及第三人连云港市碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告依法追加被告碧桂某公司。本案因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行审理。原告农业银行连云港分行的委托诉讼代理人朱晶、被告碧桂某公司的委托诉讼代理人高永宝到庭参加诉讼。被告刘大为、周小磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行连云港分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘大为、周小磊偿还欠款本息合计389667.88元（本金381087.71元、截止2020年3月26日逾期正常利息8296.88元、逾期罚息164.45元、逾期复利118.84元及之后的利息滞纳金按合同约定计算至实际给付之日止）以及此后至贷款还清时产生的利息、罚息；2.判令原告享有抵押房产优先受偿权；3.判令被告碧桂某公司对第1项诉求款项承担连带偿还贷款本息责任；4.判令三被告共同承担本案相关诉讼费用及实现债权的一切费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：被告刘大为、周小磊偿还欠款本息合计389667.88元（其中，本金381087.71元、截止2020年3月26日逾期正常利息8296.88元、逾期罚息164.45元、逾期复利118.84元以及之后产生的利息、复利、罚息按合同约定计算到实际给付之日止）。事实和理由：被告刘大为、周小磊于2016年4月18日向我行借款人民币46万元，期限至2031年6月15日，所购房产房产证和他项权证已抵押并留存在我行。自2019年10月19日起，被告开始不归还贷款，截止2020年3月26日，被告已逾期6期并违约。另，刘大为、周小磊用所购房产碧桂某第8楼2单元2－1702室作为抵押物；保证人碧桂某公司提供阶段性担保。按合同第三十五条，保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。截至2020年6月23日，该房产并未办理房产证及抵押给我行的不动产登记手续。原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告碧桂某公司答辩称，依据原告与三被告签订的个人购房担保借款合同第三十五条约定，我司承担的阶段性保证担保的期限为借款人取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日，而原告在起诉状上已自认被告刘大为、周小磊所购房产的房产证和他项权证已抵押并留存在原告处，故我公司的阶段性担保责任已解除。另我司作为卖方已经向买方提供了办理房产证的相关材料。至于买方是否办理房产证我司不清楚，涉案房屋2017年就已经交付，已经具备办理房产证的条件。依据个人购房担保借款合同第三十九条约定，被告刘大为、周小磊已经委托原告代为办理涉案房屋的正式抵押登记手续，而我司担保责任的解除也已因涉案房屋正式抵押登记办理完毕后终止，涉案房屋的正式抵押未办理完毕，系原告原因，我司不应当承担阶段性担保责任。请求法院驳回原告对我司的诉讼请求。被告刘大为、周小磊未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据材料。本案原告围绕诉讼请求提供了身份证复印件、户口簿复印件、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、抵押预告登记证明复印件、文书送达地址确认书等证据在案佐证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，原告农业银行连云港分行（贷款人、抵押权人）与被告刘大为、周小磊（借款人、抵押人）、碧桂某公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：刘大为、周小磊因购买碧桂某第8楼2单元2－1702室，向农业银行连云港分行借款46万元；借款期限240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用基准利率方式执行：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。本合同的还款方式为等本递减还款法。还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（20日/借款发放日对应日）。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人碧桂某按9.1和9.3约定提供保证担保。抵押物为碧桂某第8楼第2单元2－1702室。本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记。自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人不可撤销地授权贷款人代为办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。办理期房抵押预登记房产如符合不动产登记条件而不及时办理相关抵押权证的，我行可提前收回已发放的贷款本息，并要求按揭楼盘的开发商承担连带偿还贷款本息责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。……因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还约定了其他事项。借款人提供碧桂某第8楼第2单元2－1702室作为抵押物，并于2016年4月15日办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明。2016年4月18日，原告农业银行连云港分行按合同约定放款46万元，借款凭证载明执行利率为4.41000%，逾期利率为6.61500%，还款日18，到期日为2036年3月27日。履行过程中，被告刘大为、周小磊从2019年10月19日开始逾期未还款，原告农业银行连云港分行依据合同约定宣布收回全部贷款。截止2020年3月26日，被告刘大为、周某共欠原告借款本金381087.71元、逾期正常利息8296.88元、逾期罚息164.45元、逾期复利118.84元。本院认为，原告农业银行连云港分行与被告刘大为、周小磊、碧桂某公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同的约定向被告刘大为、周小磊发放了贷款，但被告未按期足额还本付息，已构成违约，银行有权按合同约定提前收回借款，要求被告清偿借款本息及相关费用。原告要求被告刘大为、周小磊偿还借款本金381087.71元及利息、罚息、复利（其中，截止2020年3月26日，逾期正常利息8296.88元、逾期罚息164.45元、逾期复利118.84元；自2020年3月27日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定标准计算）的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。关于对预告登记抵押房产行使优先受偿权问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，涉案房屋就抵押房产仅办理抵押预告登记手续，至今尚未办理抵押登记手续，原告也未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院依法不支持。关于保证人碧桂某公司承担连带保证责任问题。根据合同约定碧桂某公司与原告形成合法有效的保证合同关系，同时根据合同约定“阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”；“办理期房抵押预登记房产如符合不动产登记条件而不及时办理相关抵押权证的，我行可提前收回已发放的贷款本息，并要求按揭楼盘的开发商承担连带偿还贷款本息责任”，由此碧桂某公司为涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，碧桂某公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。碧桂某公司承担保证责任后，有权向债务人刘大为、周小磊追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘大为、周小磊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司连云港分行借款本金381087.71元及利息、罚息、复利（其中，截止2020年3月26日，逾期正常利息8296.88元、逾期罚息164.45元，逾期复利118.84元；自2020年3月27日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定标准计算）。二、被告连云港市碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付保证责任。连云港市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向债务人刘大为、周小磊追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7145元（原告已预交），由被告刘大为、周小磊、连云港市碧桂园房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94.（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘永红人民陪审员  季建华人民陪审员  张春梅二〇二〇年九月十六日书 记 员  梁 茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行