江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0981民初3576号 原告：孙进东，男，1965年12月18日出生，个体户，汉族，住东台市。 委托诉讼代理人：孙鹏程（孙进东之子），男，1987年7月16日出生，汉族，居民，住上海市虹口区。 被告：苏州置悦物业服务有限公司东台分公司，住所地东台市金海东路66号港汇大厦1202室。 负责人：邓鹏，该分公司经理。 委托诉讼代理人：周**，男，该公司员工。 第三人：东台顾家置业有限公司，住东台市金海东路66号港汇大厦1201室。 法定代表人：朱贤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋建奎，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。 原告孙进东与被告苏州置悦物业服务有限公司东台分公司(以下简称置悦东台分公司)、第三人东台顾家置业有限公司（以下简称顾家公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日、2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告孙进东及其委托诉讼代理人孙鹏程、被告置悦东台分公司的委托诉讼代理人周**、第三人顾家公司的委托诉讼代理人蒋建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙进东向本院提出诉讼请求：1.撤销孙进东与置悦东台分公司于2019年7月31日签订的《前期物业服务协议》；2.置悦东台分公司返还孙进东物业服务费4807.8元、公共能耗费周转金300元、装修管理费320.52元、装修保证金1000元、装修垃圾代运费480.78元，合计6909.1元。事实和理由：2017年6月23日，孙进东与顾家公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定孙进东向顾家公司购买位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢303住宅及-019号汽车库。《商品房买卖合同（预售）》中并未对前期物业管理服务费标准等进行约定。该合同第十一条约定，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2019年7月31日，孙进东到顾家公司售楼处办理房屋交付手续，但被要求先在置悦东台分公司和顾家公司准备好的《前期物业服务协议》上签字，并缴纳物业服务费、公共能耗费周转金、装修管理费、装修保证金、装修垃圾代运费，否则不予交房。孙进东被迫无奈在《前期物业服务协议》上签字，并缴纳了物业服务费、公共能耗费周转金、装修管理费、装修保证金、装修垃圾代运费共计6909.1元。孙进东认为，置悦东台分公司和顾家公司的行为已经明显违反了《商品房买卖合同（预售）》中的约定及相关法律规定，损害孙进东作为合同一方进行平等协商的权利，故诉至法院，请求判决支持诉讼请求。 置悦东台分公司辩称，各项收费是根据政府指导价收取，物业费应由业主提前预交，装修保证金在业主装修完工后无违章的情况下，全部退还业主，不同意原告的诉讼请求。 顾家公司述称，孙进东与置悦东台分公司签订的《前期物业服务协议》与顾家公司无关，顾家公司未向孙进东收取物业服务费用，本案不应将顾家公司列为第三人参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，孙进东、周某与顾家公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定孙进东、周某向顾家公司购买位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢303住宅及-019号汽车库，并对房屋的交付时间、手续、前期物业管理等进行约定。合同第二十一条前期物业管理为：(―)出卖人依法选聘的前期物业服务企业为苏州置悦物业服务有限公司(二）物业服务时间从房屋交付之日到业主委员会成立之日……(四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。(五）买受人己详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。 2019年7月31日，顾家公司向孙进东交付案涉房屋。同日，置悦东台分公司（简称甲方）与孙进东（简称乙方）签订《前期物业服务协议》，约定置悦东台分公司对案涉小区提供前期物业服务，多层（联排）别墅物业服务收费标准为每月2.5元/平方米，按一个收费年度结算一次。公共水电费每年300元，在交房时进行预收，单独列账，每年公示结算一次，多退少补。上述费用按年预交，在每个缴费周期当月的1-30号（每次交费的具体时间）履行交纳义务。乙方办理入住手续后未入住或未用，应事先书面向甲方说明备案，并按规定向甲方交纳上述费用，从起始交费日起，因乙方原因未按时办理入住手续，相应物业服务费用由乙方按规定甲方交纳。协议还约定其他内容。 2019年8月1日，孙进东按置悦东台分公司的要求交纳2019年5月1日至2020年4月30日物业费4807.80元、公共能耗费周转金300元、装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元。 2019年8月2日，孙进东取得东台市东台镇吉庆路36号繁华里21幢303室房屋（建筑面积160.26平方米、车库21幢-019号建筑面积20.27平方米）不动产权证书，该房屋所在层数第3-4层，总层数4层。 目前，孙进东未对案涉房屋装饰装修。审理中，孙进东出具书面承诺，两年内不对案涉房屋进行装修，若装修按规定交纳装修保证金和装修管理费。 另查明，2017年1月19日，顾家公司（简称甲方）与置悦苏州置悦物业服务有限公司（简称乙方）于签订的《盐城市前期物业服务合同》，约定顾家公司委托置悦苏州置悦物业服务有限公司对坐落东台市金海街道广场路1号繁华里小区实行前期物业服务，物业费用由业主按期拥有物业的产权建筑面积交纳，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最多可预收一年。高层（小高层）住宅每月1.2元/平方米，联排、叠加别墅每月2.5元/平方米，商业用房每月2.56元/平方米。合同期限从2019年4月1日起至业主大会选聘物业服务企业止。 本院认为，孙进东系东台市东台镇吉庆路36号繁华里21幢303室业主，2019年7月31日孙进东与置悦东台分公司签订《前期物业服务协议》。孙进东没有证据证明该协议系受欺诈、胁迫、不是出于本人意愿形成,且该协议不违反法律、行政法规的效力性禁止规定,孙进东主张该协议受置悦东台分公司的胁迫所签缺乏依据，本院不予采信。故孙进东要求撤销其与置悦东台分公司签订的《前期物业服务协议》的诉讼请求不予支持。 关于孙进东主张返还物业服务费4807.8元的诉讼请求。物业公共服务费，是指物业服务企业按物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。本案中，顾家公司于2019年7月31日向孙进东交付案涉房屋。置悦东台分公司向孙进东收取2019年5月1日至2019年7月31日的物业费1201.95元（4807.89元÷12个月×3个月）无事实和法律依据，应予退还。置悦东台分公司依据《前期物业服务协议》及相关规定收取孙进东2019年8月1日至2020年4月30日的物业费3605.85元，不违反《前期物业服务协议》及相关规定的约定，孙进东主张退还2019年8月1日至2020年4月30日物业费，本院不予支持。 关于孙进东主张置悦东台分公司返还公共能耗周转金300元的诉讼请求。根据《前期物业服务协议》约定，该费用属于预收费用，每年公示结算一次，多退少补。故孙进东要求退还预收公共能耗周转金300元的诉讼请求不予支持。 关于孙进东主张置悦东台分公司返还装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元的问题。根据相关规定，业主应在装修前与物业服务企业签订装修管理协议，由业主或使用人按约定标准向物业服务企业交纳装饰装修管理费。业主对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用。装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1000元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还。据此规定，孙进东应在装修前与置悦东台分公司签订装修管理协议，并依约交纳相应装修管理费和装修保证金。孙进东尚未开始对案涉房屋进行装饰装修，置悦东台分公司于2019年8月1日向孙进东收取装修管理费、装修垃圾代运费、装修保证金的条件未成就。故孙进东要求返还置悦东台分公司装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元的诉讼请求应予支持。 综上，孙进东要求置悦东台分公司返还2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元、装修管理费3203.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第五条第二款，判决如下： 一、被告苏州置悦物业服务有限公司东台分公司于本判决生效之日起10日内向原告孙进东返还2019年5月1日至2019年7月31日期间物业费1201.95元、装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元，合计3003.25元； 二、驳回原告孙进东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由原告孙进东负担52元，被告苏州置悦物业服务有限公司东台分公司负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 梅小薪 二〇二〇年九月三十日 法官助理 张佳婷 书 记 员 刘飞飞