河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异158号 案外人：杨某辉，女，1971年2月23日出生，汉族，住。 申请人：殷某某，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路28号，统一社会信用代码：91130100718382204T。 法定代表人：赵某恒，该公司经理。 委托代理人：杨某，公司员工。 三被申请人委托代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 在本院执行殷某某与杨某、赵某恒、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人杨某辉对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年8月19日立案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨某辉提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的壹度恒园项目107号楼2单元102室的房产，案外人申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：现案外人正式向贵院提出异议，案外人已于2011年12月24日与金建公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的壹度恒园项目107号楼2单元102室的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款660,396.00元，（详见购房协议及房款票据）因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷某某答辩称，石家庄中级人民法院查封金建公司的房产符合法律规定，根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力。根据以上规定，案外人提出的房产现在合法登记在被执行人金建公司名下，因此案外人要求解除财产查封保全的请求不符合法律规定，请人民法院驳回。 被申请人赵某恒、金建公司、杨某答辩称，被申请人与殷某某民间借贷纠纷一案中，申请人殷某某申请法院查封了金建公司开发的小区壹度恒园部分业主的房产，业主对此提出异议。被申请人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、杨某辉与金建公司于2011年12月24日签订的壹度恒园认购协议书一份； 证据二、房款335,000元收据一份；小房款76,580元收据一份；2017年6月8日契税9,906元、维修基金7,825元、交易服务费158元、工本费80元，共计17,979元收据一份；2015年7月30日补交房款55,000元收据一份；2011年12月27日首付余款250,396元收据一份；2011年12月24日部分首付款20,000元收据一份；2017年6月8日物业费（2017.5.31-2018.5.30）2,146元、垃圾清运费559元、装TV装修证170元、车管费700元、坐便器灭火器800元收据一份；2019年5月30日物业费（2018.5.30-2020.5.30）4,326元收据一份。 证据三：有2017年6月8日建行的回执单房款41万，收款人是杨彬，付款人是刘某义，刘某义是我爱人，证明我在壹度恒园的房屋是我全款买的。还有建设银行的存折，上面可以显示和252,394元的收据相对应。 申请人殷某某质证称，对证据一购房协议书有异议，按照我国全国工商总局制定的格式性的商品房买卖合同，而本案案外人提交的协议显然与国家市场监督管理总局制订的商品房买卖合同的版本不符，因此我们对其协议的真实性、合法性均有异议。对其他证据我们没有看到转账凭证，不能单单以收据来作为认定交费的依据，应当附有相应的转账凭证、发票才能认定交费的事实。对证据三有异议，转账均没有转到金建公司，而都是转到一个个人账户，不能证明其和金建公司有房屋买卖关系和缴纳了购房款。 被申请人质证称，没有异议，认可以上证据，金建公司收不到款也不可能把房屋交付给业主。 本院查明，殷某某与杨某、赵某恒、金建公司的民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人金建公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260,922,022元，保全申请费5,000元，暂由殷某某负担。本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括案外人杨某辉名下7-2-102号房产。 另查明，2011年12月24日，杨某辉向金建公司交20000元部分首付款，提供其爱人刘某义0132449980102071258号中国建设银行存折于2011年11月24日取款记录佐证，预购金建公司开发的107-2-102号号房产即本案涉案房产7-2-102，金建公司向杨某辉出具部分首付款收据。同日，双方签订《壹度恒园认购协议书》，约定乙方（杨某辉）购买甲方（金建公司）开发销售的“壹度恒园”小区107-2-102室，面积111.78平方米，5908元／平方米，共计660396元；乙方于2011年12月24日交付定金贰万元签订认购书，于2012年12月27日，前交纳总房款的40%及以上即270396元整（小写，含定金）；剩余房款390000元办理按揭贷款。2011年12月27日，金建公司向杨某辉出具首付余款250396元的收据一份，案外人提供其爱人刘某义0132449980102071258号中国建设银行存折于2011年12月27日取款250396元予以佐证。2015年7月30日，案外人向金建公司补交房款55000元，金建公司向其出具了补交房款收据一份；后杨某辉称其向金建公司打款335000元房款和76580元小房款（共计411580元），并出具其爱人刘某义中国建设银行卡号62×××94的账户于2017年6月8日向杨彬6222800132421009546转款411580元，金建公司向其出具收据，（未标明日期）。2017年6月8日，杨某辉交契税9906元、维修基金7825元、交易服务费158元、工本费80元，共计17979元，金建公司为其出具收据一份。2017年5月30日，案外人杨某辉入住该小区7-2-102，现案涉房屋在金建公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人杨某辉在案涉房产查封之前与金建公司签订房屋认购协议，按约定缴纳首付款，剩余房款390,000元（55,000元＋335,000元）有其爱人刘某义的打款记录、数额及金建公司出具的收据，能够认定案外人在查封之前已经缴清全款，并已合法占有该不动产，案外人杨某辉提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年九月九日 书记员  张佳丽