四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终365号 上诉人（原审原告）：邓琼，女，1970年8月3日出生，汉族,住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：雷磊，四川雅州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川西部网信产业园有限公司，住所地四川省雅安市雨城区沙湾路。 法定代表人：余建强，执行董事。 委托诉讼代理人：罗艳，四川同兴律师事务所律师。 上诉人邓琼因与上诉人四川西部网信产业园有限公司（以下简称西部网信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案审理过程中，当事人申请庭外和解一个月，现已审理终结。 邓琼上诉请求，撤销原判，改判支持邓琼一审中的全部诉讼请求，即判决西部网信公司依据商品房买卖合同约定，向邓琼支付违约金341553.3元，并由西部网信公司承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、原判认定事实错误。原判认定合同约定的违约金金额明显高于邓琼的实际损失，与事实不符。邓琼已提交预存商用气发票、租赁合同、物管费收据等证据，证据证实损失包括但不限于延期收房的房屋经营损失、物业管理费、无法使用天然气致使租金减少以及交通、通讯、文印、律师费等。2、原判适用法律错误。原判未正确理解适用合同法及相关司法解释。根据合同法第一百一十三条规定，违约导致的损失包括直接损失和履行合同可获得的利益损失，意在平衡各方利益，而本案中，西部网信公司明处于明显强势地位，而业主因自身条件所限，取证非常困难，在举证责任、认定损失等方面应适当向上诉人适当倾斜。即使约定违约金高于实际损失，也只是“可以”减少而非“应当”或“必须”减少，且西部网信公司以合同中的天然气条款吸引更多购买行为已获得大量收益，即便可以减少，亦是“适当”减少，而不是减轻西部网信公司的责任。因此，不存在违约金过高的问题，应严格依据约定计算违损失。 西部网信公司辩称，天然气入户条款是西部网信公司工作人员失误造成的，不是西部网信公司的真实意思表示；邓琼主张的损失明显高于实际损失，一审法院对此进行调整符合法律规定，且西部网信公司已经将天然气安装到位，邓琼对此已确认。上诉人的上诉理由不能成立。 西部网信公司上诉请求，撤销原判，依法改判驳回邓琼的全部诉讼请求，并由邓琼承担本案一、二审费用。事实和理由：双方已就合同所涉纠纷在诉前达成了合意，应当尊重当事人的意思自治。因双方签订的《天然气安装入户确认表》明确约定，西部网信公司已就邓琼提出的天然气未入户问题，经共同协商，并积极联系天然气公司完成了天然气安装入户。该确认表系针对双方协商的具体事项出具的具有明确针对性和指向性的书面确认，且确认表说明部分载明，此表作为《商品房买卖合同》附件之一，与合同具有同等法律效力即双方已妥善解决该问题。因此，原判认定西部网信公司承担违约责任，不符合客观事实。 邓琼辩称，《天然气安装入户确认表》不能改变西部网信公司违约的事实，亦未载明放弃违约责任的追究；确认表系物业公司出具，不能体现邓琼与西部网信公司有任何协商，且邓琼一直主张违约金，西部网信公司没有接受才产生诉讼，因此，西部网信公司的上诉理由不能成立。 邓琼向一审法院提出诉讼请求：1.判令西部网信公司依据《商品方买卖合同》约定向邓琼支付违约金341553.3元；2.判令西部网信公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月9日，出卖人雅安西部网信产业园公司（2018年5月5日更名为“西部网信公司”）与买受人邓琼签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定内容有（摘要）：邓琼购买西部网信公司公馆1981（A）区1幢2层10号商业用房，建筑面积270.83㎡，单价10218.97元/㎡,总价￥2031225元；第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件第（一）基础设备……3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城镇燃气管网连接，保证燃气供应；每户设独立天然气表、管道天然气、燃气入户；”第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条（一）款约定交付使用条件的，买卖双方统一按下列第1种方式处理：1.第1、2、3项在约定的交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十九条的约定承担逾期交付责任；”第十八条“交付时间和手续（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第(一)款约定的时间向买受人交付该商品房，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日之内（该期限不多于本合同第十八条（一）款第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在30日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。”合同签订后，邓琼向西部网信公司支付了总计1131225元的房款。 2017年12月18日，西部网信公司在雅安日报刊登“公馆1981A区于2017年12月29日-31日交房”的通知。买受人对西部网信公司未按照与其签订的合同约定完成燃气入户安装提出异议。西部网信公司于2018年9月4日委托案外人乐山同诚物业服务有限公司雅安分公司代理公馆1981（A）区天然气入户事宜。其后，西部网信公司为公馆1981（A）区全部商铺进行了天然气安装入户，本案诉争房屋于2018年8月11日完成安装。2018年10月23日，邓琼在西部网信公司提供的《天然气安装入户确认表》上签名。确认表载明的内容：“我司严格按照贵我双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间向您履行了交房义务。基于合同第十六条第一款第三项之规定，收房后您向我司提出天然气未入户的问题，我司高度重视，积极联系天然气公司。并就该问题与您共同协商，达成由我司负责在2018年10月23日之前完成天然气安装入户以此妥善解决并了结该问题的一致意见。现我司已完成天然气入户安装，并经您现场查验，如无异议，敬请您签字确认”。白燕琼代邓琼在“业主签字确认”处签字并捺印。确认表上加盖有“乐山同诚物业服务有限公司公馆1981物业服务中心”印章。 2018年11月28日，西部网信公司与邓琼签订了《公馆1981房屋交房确认书》，载明：“按照公馆1981《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，出卖人西部网信公司与买受人邓琼于2018年11月28日对房屋进行了正式验收交付。按照合同约定的交付标准，双方逐项检查验收，确认该房屋符合《商品房买卖合同》及其补充协议的约定的交房标准和交付条件，双方同意公馆1981（A）区1-0-2-10（房号）交付成立。”其后，邓琼认为西部网信公司未按合同约定的时间交付房屋，应承担违约责任，引发本案纠纷。 一审法院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为本案纠纷处理依据。合同中明确约定了天然气入户的交付条件，西部网信公司应当依法按照合同约定履行义务。纠纷发生后，西部网信公司已对商铺进行了燃气入户安装，故本案的争议焦点应为西部网信公司与邓琼是否就该纠纷达成了结合意，不应再向邓琼支付违约金？对此，一审法院评判认为: 庭审查明《天然气安装入户确认表》为西部网信公司制作的格式文本，其内容为西部网信公司拟定。西部网信公司也未提交争议产生后双方协商的相关证据，结合庭审查明事实，只能证明邓琼在提出异议后，西部网信公司已将燃气安装入户，邓琼作为业主签字确认燃气安装到位的事实，不能以此推导出邓琼放弃追究违约责任的权利。综上，本院对西部网信公司的抗辩不予采纳。双方合同约定清晰明确、西部网信公司确存在未按约定交房的事实，应向邓琼支付违约金。 关于违约金金额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”的规定，双方虽然在合中约定了违约金的计算方式，但根据庭审查明事实及本案的实际情况，该约定金额远高于现有证据佐证的邓琼的实际损失，故一审法院对西部网信公司要求调减违约金的请求予以采纳，酌情确定违约金为20000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：四川西部网信产业园有限公司于本判决发生效力之日起十日内向邓琼给付违约金20000元。案件受理费6424元，由西部网信公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于西部网信公司是否应承担违约责任以及原判认定违约金是否恰当的问题。 关于第一个争议焦点即西部网信公司是否应承担违约责任的问题。本案中，双方所签《四川省商品房买卖合同（预售）》明确约定，西部网信公司应完成室内燃气管道的敷设，天然气入户。因合同已签字生效，西部网信公司提出系工作人员的失误错误套用住宅用途类商品房买卖合同的燃气入户条款所致，该理由与购房人邓琼无关，在房屋交付时，西部网信公司未完成天然气入户的约定，已构成违约，邓琼据此要求西部网信公司承担违约责任，具有事实依据。《天然气安装入户确认表》的形成及内容，仅表明天然气安装入户的事实，即就邓琼提出天然气未入户问题已经完成，且确认表加盖的系物管公司的公章而非西部网信公司的公章，并不能据此认定双方就此问题已协商解决并达成一致意见，亦不能认定邓琼已放弃追究违约责任的权利。因此，原判认定西部网信公司违约并应承担违约责任，并无不当。西部网信公司所提《天然气安装入户确认》证明双方就争议问题协商解决达成一致意见，不应再承担违约责任的上诉理由，不能成立，不予支持。 关于第二个争议焦点即违约金的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或过分高于造成的损失，当事人可以请求予以增加或者适当减少。根据邓琼所提交的证据，预存商用气气费收据，属与天然气公司之间的供用气法律关系，租金高低受市场变化等多种因素影响，根据邓琼提出未完成天然气入户的异议后西部网信公司实际完成天然气安装入户的事实，以及邓琼所提交的损失依据，邓琼所主张的违约损失明显过高，原判根据本案具体实际及西部网信公司一审中请求调减违约金的主张，酌情确定本案违约金数额为20000元，并无不当。故邓琼所提不存在违约金过高的问题，应严格依据约定计算违约损失的上诉理由，不能成立，不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人邓琼及西部网信公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 邓琼提出上诉的二审案件受理费6424元，由上诉人邓琼承担；西部网信公司提出上诉的二审案件受理费300元，由西部网信公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 屹 审 判 员  郑菲菲 审 判 员  伍子刚 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  丁东红 书 记 员  赵 楷