北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11032号上诉人（原审被告）：北京富源宏胜商贸中心，经营场所北京市顺义区前景路2号院9号楼8层807。经营者：朱瑞国，男，1969年7月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区笏石镇西田村过坑19号。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京天初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红珍，女，1968年11月5日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：仇耀文（李红珍之夫），1969年5月7日出生，汉族，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：张孝昌，男，1962年12月20日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人北京富源宏胜商贸中心（以下简称富源宏胜）因与被上诉人李红珍、张孝昌案外人执行异议之诉一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富源宏胜的委托诉讼代理人彭玉飞，被上诉人李红珍及其委托诉讼代理人仇耀文，被上诉人张孝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富源宏胜上诉请求：撤销一审判决，依法驳回李红珍的全部诉讼请求。事实和理由：一、李红珍与张孝昌之间的房屋买卖合同虽经法院确认有效，但未确认李红珍对涉案房屋享有排除执行的权利。该房屋首次登记的时间为2012年3月12日，双方约定满五年过户，但至今未办理过户登记。李红珍在签订房屋买卖合同后，未积极通过诉讼维护权利或者发函等方式要求张孝昌协助办理过户手续，李红珍不能举证证明其不存在怠于履行权利情形的，应认定李红珍有过错，其无权基于无过错买受人身份排除执行。二、自2012年3月12日至今，李红珍未提交证据证明涉案房屋存在权利负担，其可以督促张孝昌协助办理权属变更登记手续，亦可以通过诉讼等方式予以救济。李红珍不能提供证据证明涉案房屋未办理产权过户登记系非因自身原因，据此可以认定李红珍存在怠于行使权利的情形，一审法院未对此进行审查即认定李红珍享有排除强制执行的民事权益，实属错误。李红珍辩称，关于过户的事情，一开始李红珍一直与张孝昌电话联系，李红珍有电话录音为证，后来李红珍的丈夫仇耀文加了张孝昌的微信，与张孝昌联系过户的事情，张孝昌一直不配合，李红珍就去起诉了，当时是在密云法院起诉，后来发现顺义法院已经查封涉案房屋，李红珍就将密云法院的案件撤诉了，到顺义法院提起了执行异议。张孝昌辩称，当时到期没有过户的原因是当初张孝昌与李红珍商量的是房屋卖的便宜，因为张孝昌急用钱，李红珍想要省税钱，五年才能过户。当时李红珍一方答应给张孝昌找活干，但是后来没给找，而且在涉案房屋还没有办理过户的时候李红珍用房子贷款50万元张孝昌不知道，当时很生气。当时房子卖的便宜，李红珍还省了税钱，张孝昌就不想给李红珍过户了。李红珍向一审法院起诉请求：1.停止对北京市密云区××××2-2房屋的查封；2.诉讼费由富源宏胜和张孝昌承担。一审法院认定事实：李红珍（乙方）与张孝昌、凌某（甲方）于2013年经北京巨龙伟业房地产经纪有限责任公司第一分公司居间签订《房屋买卖合同》，约定张孝昌、凌某将其所有位于北京市密云区××××202号的房屋出售给李红珍，房屋建筑面积109.55㎡，房屋所有权证编号为X京房权证密字第XXXX号；房屋价格为126万元；购房定金为14万元。双方另在补充说明处约定：甲乙双方约定房本满5年以后过户，甲方配合办理公正（证）手续，甲乙双方约定签订合同当天起，甲方不得购买其他房屋，否则本房屋过户中所产生的个人所得税及营业税均由卖方负担，甲方在此房过户期间不能以房屋涨价及其他理由为由提出不合理要求。甲方同意乙方于2013年8月31日给付部分首付款伍拾万元（￥500000）；2013年9月20日之前给付款项陆拾万元（￥600000），余款2万元在甲方配合乙方做完公证银行贷款手续时付清甲方等。合同签订后，李红珍自2013年8月9日至2013年9月18日分五次将全部房款支付给张孝昌、凌某。张孝昌、凌某将房屋交付给李红珍，李红珍占有使用至今。北京市密云区人民法院于2019年11月27日作出（2019）京0118民初13481号民事判决书，判决李红珍与张孝昌、凌某就涉案房屋签订的上述《房屋买卖合同》有效。（2019）京0113民初26323号民事调解书载明：张孝昌与富源宏胜就双方木材款的买卖关系达成协议，由张孝昌支付富源宏胜木材款十八万七千元，于二○一九年十一月三十日之前付清。后因张孝昌未履行该调解协议，富源宏胜向一审法院申请执行，案号为（2020）京0113执785号。另，富源宏胜于2019年9月3日向一审法院申请诉前财产保全，请求对张孝昌名下位于北京市密云区××××202号房屋予以查封。一审法院于2019年9月9日作出（2019）京0113财保295号民事裁定书，裁定将张孝昌名下位于北京市密云区××××202号房屋予以查封，查封限额为十八万七千元。2019年9月12日，一审法院依法对涉案房屋进行查封。李红珍向一审法院提出书面异议，法院经审查认为：李红珍所提交北京市密云区人民法院作出的民事判决书，仅确认其与张孝昌、凌某就涉案房屋签订的买卖合同有效，并未确认其对涉案房屋享有排除执行之权利，且该民事判决书系在一审法院查封后作出，综上，李红珍提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有阻却执行之权利，故作出（2020）京0113执异5号裁定：驳回案外人李红珍的异议请求。李红珍于2020年1月22日收到该裁定后，不服该裁定，起诉至一审法院形成本案诉争。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李红珍与张孝昌、凌某签订的《房屋买卖合同》早于人民法院的查封时间，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。李红珍提交的缴纳电费、暖气费等证据可以看出其已经实际占有涉案房屋并居住使用。李红珍已经将涉案房屋的全部购房款支付给张孝昌。从庭审查明的事实看，双方未办理过户登记的原因也并非李红珍所致。故综合以上因素，李红珍主张立即停止对北京市密云区××××202号房屋的查封，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：自判决生效之日起停止北京市顺义区人民法院（2019）京0113财保295号裁定书中对北京市密云区××××202号房屋的查封。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李红珍提交：1.2018年4月9日至2019年9月2日期间仇耀文与张孝昌之间24次电话录音，内容均是仇耀文打电话催促张孝昌办理房屋过户登记，证明李红珍没有怠于进行房屋过户。2.张孝昌微信头像照片及仇耀文与张孝昌微信聊天记录截图，证明2019年8月27日仇耀文与张孝昌建立了微信联系之后，通过微信催促张孝昌过户，张孝昌一直推诿不予配合。富源宏胜发表质证意见称：对于证据1，因富源宏胜不是录音通话的当事人，无法核实证据的真实性，对于真实性不认可；对于证据2，真实性不认可，证明目的不认可，李红珍提交的微信截图显示的双方沟通的时间已经超过了房本满五年可以过户的时间，李红珍完全可以通过合法程序主张自己的权利，双方之间存在恶意串通的可能。张孝昌发表质证意见称：对于证据1真实性和关联性、证明目的均认可；对于证据2，微信截图看不清楚也记不清楚了，不发表意见。本院经审查认为，李红珍当庭提供了电话录音的原始载体和微信聊天记录、头像信息的原件，张孝昌对电话录音真实性予以认可、对微信截图真实性表示不清楚，富源宏胜不认可电话录音及微信截图的真实性但未提交相反证据，本院对电话录音及微信截图的真实性予以采信。富源宏胜、张孝昌未提交证据。本院认为，结合各方诉辩意见及查明的事实，本案二审期间的争议焦点为是否因李红珍自身原因未办理过户登记。李红珍与张孝昌、凌某签订的《房屋买卖合同》已被法院生效判决确认有效。根据李红珍与张孝昌、凌某签订的《房屋买卖合同》，双方约定房本满五年后过户；张孝昌取得房屋转移登记的时间为2012年3月。张孝昌在一审、二审均认可其因房屋售价低等原因心里不平衡故对李红珍提出的过户要求不予配合，且李红珍二审提交的电话录音、微信截图等证据足以证明其于2018年4月至2019年9月期间多次催促张孝昌办理过户登记，故本院认定未办理过户登记并非由于李红珍自身原因。富源宏胜上诉主张李红珍未就非因其自身原因未办理过户提交证据，缺乏依据，不能成立。综上所述，富源宏胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京富源宏胜商贸中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  楚 静审 判 员  解学锋审 判 员  闫 慧二〇二〇年九月二十三日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月