黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1013号上诉人（一审原告）：马辉，男，1977年12月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：王云龙，男，1950年5月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道13777号上院小区会馆201室。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：高振兴，哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司法务专员。上诉人马辉因与被上诉人哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马辉委托诉讼代理人王云龙、王珉，被上诉人众诚置业公司委托诉讼代理人高振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马辉上诉请求：撤销一审判决;众诚置业公司给付违约金160,405.10元(违约期限从2012年12月26日至2018年3月19日按年利率6％计算)。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定众诚置业公司应自2013年的6月24日起为马辉办理产权登记及资料备案错误。案涉合同的该项约定违反法律规定，办证期限应以法律规定的90天为准，即2013年3月26日起。二、一审法院适用法律错误。一审判决曲解了合同法第一百一十三条的规定本意，不承认因众诚置业公司违约给马辉造成的财产损失，限定马辉获得赔偿损失的数额，适用法律错误。一审判决未适用最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条规定错误。本案是商品房买卖合同纠纷案，应适用该司法解释处理。众诚置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马辉的上诉请求。马辉向一审法院起诉请求：众诚置业公司支付逾期办理房产证违约金160,405.10元。一审法院认定事实：2011年11月30日，马辉与众诚置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定马辉以现金方式购买众诚置业公司位于哈尔滨市××与规划××交口××单元××阁楼××号房屋，房屋总价款为510,889元。该合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成”。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同补充协议第六条约定：“关于合同书第十五条之补充：合同书第十五条中在规定期限内买卖双方同意约定为“买受人交齐所有房款（含按揭借款）并接受该商品房，且交齐办证资料和税费之日起120内，如发生买受人迟延交纳办证资料或迟延签署办证资料等非因出卖人原因影响办证的，则办证时间相应顺延”。此后，马辉向众诚置业公司交纳全部购房款510,889元。2012年9月26日，众诚置业公司将该房屋交付马辉。2016年9月8日，众诚置业公司承诺理顺好上院小区资料后，在第一时间内为上院小区所有业主办理产权手续。2016年9月13日，众诚置业公司承诺在相关工作顺利开展的情况下，预计于2017年6月30日前完成A3标段大确权工作，届时将安排工作人员集中为A3标段业主办理不动产登记。2017年6月18日，众诚置业公司承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件。2018年3月4日，众诚置业公司为马辉出具购房发票。2018年3月19日，马辉取得案涉房屋的不动产权证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，马辉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如马辉不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。因此，众诚置业公司应在其向马辉交付商品房使用后的270日内完成产权登记的资料备案工作。众诚置业公司虽辩称合同补充条款第六条对规定期限的约定应为买受人交齐所有房款并接收该商品房且交齐办证资料和税费之日起，其因此不存在违约行为，但合同第十五条约定众诚置业公司的合同义务为完成案涉房屋的产权登记资料备案，该产权登记资料备案系由众诚置业公司独立完成即可，只有在众诚置业公司完成该产权登记资料备案后，马辉方能前往产权登记机关交齐办证资料和税费，取得房屋不动产权证，而合同补充协议约定的“规定期限”系指马辉取得房屋不动产权证的期限而非众诚置业公司产权登记资料备案的期限，故对众诚置业公司的此抗辩观点，不予采纳。众诚置业公司虽辩称其在不动产登记改革期间无法办理产权登记资料备案，其逾期非因众诚置业公司原因而系不可抗力所致，但其对此未举证证实，故对众诚置业公司的此抗辩观点，不予采纳。众诚置业公司虽辩称交房日期应为2012年9月30日，但对此未举证证实，应以马辉举示的入户通知书上的2012年9月26日为交房日期，故众诚置业公司应于2013年6月23日前完成产权登记资料备案，而众诚置业公司未能在此期限内完成该合同义务，应系违约。马辉虽主张合同第十五条约定的期限违反法律规定系格式条款应为无效，但本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行，故对马辉关于相关条款为格式条款且无效的观点，不予采纳。马辉虽主张应以其取得房屋不动产权证之日即2018年3月19日为众诚置业公司违约期间的截止日期，但其该主张与双方合同约定不符，该违约截止日期应为该房屋能够办理产权登记之日，双方均认可案涉房屋已于2018年3月初可以办理产权登记，结合众诚置业公司为马辉出具的发票，该截止日期应为2018年3月4日。综上，众诚置业公司逾期期间应为2013年6月24日起至2018年3月4日止。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。众诚置业公司虽辩称该合同已及时办理联机备案手续，但该联机备案系指对双方签订的商品房买卖合同的联机备案，不产生物权设立或变更之效力，故对其该抗辩观点，不予采纳。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办理产权登记备案的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了马辉有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向马辉支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，马辉有权解除合同。马辉解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2%的违约金；马辉要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向马辉支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致马辉不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了马辉有两种处理方式：第一种为马辉选择退房时，众诚置业公司将马辉已付房款退还马辉，并按已付房价款的0.5%赔偿马辉损失；第二种为马辉选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。马辉选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办理产权登记备案行为导致马辉在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致马辉存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点，不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且马辉选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2%给付违约金；对众诚置业公司逾期办理产权登记备案且马辉选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5%赔偿损失。即在马辉选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办理产权登记备案之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4:1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办理产权登记备案之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办理产权登记备案之违约责任。马辉主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以年利率6%的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在马辉未能举证证实其损失具体数额的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的马辉选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办理产权登记备案之违约责任相较之比例，确定逾期办理产权登记备案之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。因逾期办理产权登记备案损失赔偿标准为按日累计而成，即每违约一日则计算一日的损失，属继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。众诚置业公司虽分别于2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日，向上院小区全体业主公告承诺办理不动产登记手续，并在2017年6月18日告知函中承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件，但上述履行承诺仅针对办理不动产权属登记问题，其承诺内容并无涉及逾期办理产权登记违约金的意见。马辉要求众诚置业公司协助办理不动产权属登记系独立请求，众诚置业公司对办理产权登记的承诺并不及于逾期办理产权登记备案的损失赔偿款，不必然引起请求赔偿逾期办理产权登记备案损失的诉讼时效的中断。本案中，众诚置业公司的逾期办理产权登记备案期间应自逾期之日即2013年6月24起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月4日止，因马辉于2019年4月12日提起诉讼，故马辉符合诉讼时效的权利期间为自2016年4月12日起至2018年3月4日止，故众诚置业公司的时效抗辩主张予以部分支持，众诚置业公司应赔偿因其逾期办理产权登记备案造成马辉的损失8838.38元（510,889元×日万分之0.25×692天），对马辉诉请超过上述金额的部分，不予支持。判决：一、众诚置业公司于本判决生效之日起十五日赔偿马辉逾期办理产权登记备案损失8838.38元；二、驳回马辉的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点为案涉房屋买卖合同条款的效力及违约金计算标准的确认问题。关于案涉合同效力问题。马辉一审诉讼中主张案涉合同第十五条为格式条款，且违反城市商品房预售管理办法的规定，为无效合同。因马辉主张的上述管理办法规定内容不属于效力性强制性规定，故不能以此认定案涉合同条款无效。关于案涉合同条款是否为格式条款问题，一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上，案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。马辉关于案涉合同第十五条不能适用的上诉主张法律依据不足。关于违约金标准的确认问题。案涉合同对逾期办理权属登记违约责任的计算标准未予约定，马辉在本案诉讼中亦未提供证据证明因此造成的实际损失的具体数额，故一审判决依据合同法第一百一十三条第一款规定的原则，并结合案涉合同其它条款中违约金计算标准的约定确定本案违约金计算标准正确，亦符合合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定。综上，一审判决对此认定符合法律规定，本院予以确认，马辉的该项上诉请求事实和法律依据不足。综上所述，马辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3314元，由上诉人马辉负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月十六日书记员  张春天