福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初8384号 原告：张艳玲，女，1994年3月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：黄志伟，男，1991年5月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：张维霖，男，1999年3月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：叶诗剑，男，1988年3月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：张惠蓉，女，1970年5月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：庄思菡，女，1997年3月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：苏中岳，男，1987年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上述原告委托诉讼代理人：洪育虹，福建杰斐逊律师事务所律师。 上述原告委托诉讼代理人：朱志龙，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告：晋江新城吾悦发展有限公司，统一社会信用代码91350582MA345BT83A，住所地福建省泉州市晋江市陈埭镇涵口村桥南8号。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯福星，福建立行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡炳福，福建立行律师事务所律师。 原告张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳与被告晋江新城吾悦发展有限公司（以下简称吾悦公司）商品房预售合同纠纷案，本院于2020年7月6日立案后并案审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳的委托诉讼代理人洪育虹、朱志龙及被告吾悦公司的委托诉讼代理人柯福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳向本院提出诉讼请求：吾悦公司赔偿张艳玲损失257262.9元，赔偿黄志伟损失260059.2元，赔偿张维霖损失554677.8元，赔偿叶诗剑损失317544.3元，赔偿张惠蓉、庄思菡损失330454.8元，赔偿苏中岳损失222101.4元。事实与理由：吾悦公司系福建省晋江市“新城吾悦广场”项目开发商，该广场地处陈埭镇，周边均为工业厂房，无任何成熟商业片区。出于促销目的，吾悦公司在预售前、预售中大张旗鼓的宣传该项目的周边环境，如“600亩闽南文化旅游区”、“厦门鼓浪屿晋江紫峰里”、“大手笔拟建4Ａ级景区”、“20亿政府投资”、“带租约销售”，并把厦门鼓浪屿、晋江五店市的租金及人流量与本案预售商铺相对比，令人认为其预售的商铺紧邻600亩4Ａ级景区古厝群而像厦门鼓浪屿、晋江五店市一样具有高价值。受此影响，张艳玲于2017年8月23日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，购买上述项目址在晋江市商铺（建筑面积64.97㎡，总价857543元）；黄志伟于2017年8月24日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，购买上述项目址在晋江市商铺（建筑面积81.11㎡，总价866864元）；张维霖于2017年9月6日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，购买上述项目址在晋江市商铺（建筑面积61.08㎡，总价1848926元）；叶诗剑于2017年8月26日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，购买上述项目址在晋江市商铺（建筑面积101.29㎡，总价1058481元）；张惠蓉、庄思菡于2017年8月10日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，购买上述项目址在晋江市商铺（建筑面积98.68㎡，总价1101516元）；苏中岳于2017年8月22日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，购买上述项目址在晋江市商铺（建筑面积60.77㎡，总价740338元）。2019年1月24日，福建电视台综合频道《第一帮帮团》栏目报导了晋江市陈埭镇新城吾悦广场紫峰步行街店面销售纠纷事件。该栏目提到，上述项目市政府目前未规划“闽南文化旅游区”，且“陈埭紫峰里古厝群”规划面积仅三十七亩多。2019年9月26日，晋江市市场监督管理局查实吾悦公司上述虚假广告事实。其中，“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”系通过宣传单页分发；“紫峰里古厝群大手笔拟建4Ａ级景区”于2017年7月份以路牌的方式在双龙路对外宣传。“600亩闽南文化旅游区”的宣传形式包括宣传单页、幕布、塑料牌子、围挡、微信公众号等，从2017年5月持续到2018年12月。晋江市市场监督管理局对吾悦公司作出晋市监处字［2019］04-274号《晋江市市场监督管理局行政处罚决定书》。各原告认为，吾悦公司虚构商铺周边设施以及承诺回报，使包括本案所有原告在内的消费者错误判断吾悦公司预售的商铺价值。进而愿意以吾悦公司的价格购买商铺。吾悦公司在签订合同前虚构事实，隐瞒真相，侵害了各原告的知情权，使各原告以高价购买低劣的商铺，商铺至今要么无法出租，要么租金低廉，各原告因此产生巨额损失。根据《合同法》之规定，各原告有权要求变更价款以及索赔。根据各原告的初步估计，以晋江五店市252亩面积为参照，37亩无人管理的紫峰古厝群与600亩市政规划闽南古厝群旅游区对案涉周边商铺价值的提升值相差巨大，至少影响商铺30%的价格，故于本案要求在原合同价格基础上下调30%价款，吾悦公司依法应当返还该部分款项。但具体价格影响若有第三方可公正评估，则以该评估为准。 吾悦公司辩称，张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。 在本案审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认： 1.张艳玲与吾悦公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708230062）及相应补充协议，约定张艳玲购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市总价款857543元。吾悦公司已向张艳玲交付该案涉商铺。 2.黄志伟与吾悦公司于2017年8月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708240123）及相应补充协议，约定黄志伟购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市总价款866864元。吾悦公司已向黄志伟交付该案涉商铺。 3.张维霖与吾悦公司于2017年9月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号201709060043）及相应补充协议，约定张维霖购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市总价款1848926元。吾悦公司已向张维霖交付该案涉商铺。 4.叶诗剑与吾悦公司于2017年8月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708260099）及相应补充协议，约定叶诗剑购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市总价款1058481元。吾悦公司已向叶诗剑交付该案涉商铺。 5.张惠蓉、庄思菡与吾悦公司于2017年8月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708100100）及相应补充协议，约定张惠蓉、庄思菡购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市总价款1101516元。吾悦公司已向张惠蓉、庄思菡交付该案涉商铺。 6.苏中岳与吾悦公司于2017年8月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708220032）及相应补充协议，约定苏中岳购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市总价款740338元。吾悦公司已向苏中岳交付该案涉商铺。 本案的争议焦点：各原告请求吾悦公司赔偿损失是否有事实和法律依据？ 各原告共同认为，吾悦公司虚构“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”的宣传行为真实存在，时至今日，这些宣传内容并未实现，吾悦公司作为房地产开发商虚构事实诱导各原告签约，明显符合《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条故意告知对方虚假情况的情形，也符合《合同法》第五十四条、第四十二条第（二）项规定，吾悦公司虚构的项目面积有600亩，具体确定，且位置就在涉案商铺边上的紫峰里古厝群，当时并已开工在建，而各原告就是考虑与“600亩闽南文化旅游区”或“4A级景区”相邻，具有充足的人流，可使得商铺的租金或者价值具有上升的空间，才做出以明显高出当时所在地商铺市场价值的价格购买案涉商铺的决定并签约。涉案商铺与一般住宅不同，其价格非常大程度受地理位置影响，一般人都可以想象得到在有“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”的商铺与没有上述配套设施的商铺的价格是无法比拟的，而在签订合同时，商铺包括古厝群均在建，各原告无从知晓该些项目的具体建设情况及规划，而吾悦公司是持有该些规划并知晓实际情况的交易方，但吾悦公司却故意告知这些虚假情况，各原告也恰恰在当时场景下受吾悦公司告知的错误情况做出错误表示，因此，吾悦公司的行为不管是否具备法律上欺诈的定义，但在交易前故意告知虚假情况或者故意提供虚假情况是毋庸置疑的，各原告也恰恰是因吾悦公司的违法行为签约而导致损失。吾悦公司违反诚实信用原则利用优势地位故意提供虚假情况，并因此获得超出涉案商铺真实市场价格的不法利益，如吾悦公司不因此承担过错责任，将使吾悦公司不但不需要为自己的违法行为付出代价，反而因虚构事实获得超额利润，违反公平原则，是对社会主义市场经济所要求的公平公正交易原则的破坏。最后，从一般购房人的角度看，各原告在购买涉案商铺时受吾悦公司虚构事实而吸引，心理上会接受在具有“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”的场景下的商铺价值，即合同价格，而现有证据证明不存在，故各原告有权要求该商铺没有该些虚构事实影响的市场公允价格，这也是民法要求交易双方恪守诚实信用原则的体现。就此，各原告提供的“宣传海报”、“销售现场”、“宣传幕布”等图片、《行政处罚决定书》、“视频光盘”、“晋江紫峰里宣传标语为‘听说了吗，紫峰里20亿元为保护晋江古厝！’的宣传文件”、“904交通之声名为‘文化大事件！晋江紫峰里20亿古厝群运营战略启动！’的宣传文件”可共同印证主张的事实。 吾悦公司质证：对“宣传海报”、“销售现场”、“宣传幕布”等图片的三性均有异议；该些图片并非原始证据，也没有具体的证据来源，即便真实，也无法证明各原告的证明目的，当中所载明的宣传并非吾悦公司确定的，这只是一种商业愿景，“厦门鼓浪屿晋江紫峰里”仅能体现“晋江紫峰里”希望向厦门鼓浪屿看齐，是一种商业展望，吾悦公司在售楼处的沙盘中明确体现古厝群的地理位置，从沙盘中展现古厝群的占地面积不可能是600亩，各原告作为完全民事行为能力人，理应自行识别和判断。对《行政处罚决定书》真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该决定书载明吾悦公司案涉宣传是以《晋江市鞋都片区修建详细规划稿》及《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划稿》为依据，故吾悦公司不存在欺诈的故意；对吾悦公司的相关处罚是以广告法为依据，认定吾悦公司误导宣传，并未认定吾悦公司存在虚假宣传。对“视频光盘”的三性均有异议，来源不明，即便视频内容真实，也无法证明吾悦公司存在虚假宣传，首先，视频2分18秒体现的宣传图片明确载明上述业态品牌为落位规划，仅作为意向参考，进驻品牌商家最终以签约入驻合同为准；其次，视频4分20秒体现的手机截图先签租约再买铺，而本案中各原告与吾悦公司签订案涉商品房买卖合同前并未签订任何租约，即各原告在签订案涉商品房买卖合同中已经明确认知到案涉商品房是不以先签租约再买铺为前提的。对“晋江紫峰里宣传标语为‘听说了吗？紫峰里20亿元为保护晋江古厝！’的宣传文件”的三性均有异议，微信公众号“晋江紫峰里”并非吾悦公司持有，通过微信搜索，该公众号所有人为个人，地区为江西省，且即便该微信公众号是吾悦公司持有，在截图的倒数第二页上也明确载明“宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化。部分图片源自网络，仅作为示意使用，不作为商业宣传。对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施，旨在提供相关信息，不意味着本公司做出承诺，买卖双方的权利义务以合同约定为准”。“904交通之声名为‘文化大事件！晋江紫峰里20亿古厝群运营战略启动！’的宣传文件源自904交通之声的公众号，并非吾悦公司持有，与本案无关，无法证明各原告的证明目的。 吾悦公司认为，其提供的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》、“案涉商品房备案价格查询表”、《楼宇交接表》可以证明吾悦公司所做的宣传是要约邀请，不构成要约，现案涉商品房也已交付给各原告，且案涉商品房的实际销售价格低于备案价格，未给业主造成损失。故各原告的诉讼请求没有事实和法律依据：第一、吾悦公司销售案涉商铺的宣传是营销促销手段，各原告作为理性投资人理应对宣传广告中所包含的不确定性所带来的经营风险存在合理预期，并承担由此产生的风险，吾悦公司销售案涉商铺过程中与各原告签订了认购协议书、商品房买卖合同及其附件，其中认购协议第二条第5款及商品房买卖合同附件十一补充协议第三条第一款、第二款均明确载明，相关宣传资料均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准，吾悦公司并未在商品房买卖合同中载明涉案商铺周边设施及所谓的承诺回报，各原告作为具有完全民事行为能力人，理应知晓签订协议及合同的法律后果，现以吾悦公司所做宣传存在虚假为由要求支付巨额赔偿，没有任何法律依据。第二、吾悦公司在销售涉案商铺所做的宣传并非编造，且并非明确具体的说明和允诺，吾悦公司在广告宣传用语中使用“600亩闽南文化旅游区”等字眼，是以《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》及《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》为依据的，其辐射范围具有不确定性，显然吾悦公司并不存在欺诈故意，吾悦公司虽在广告中使用“铺铺带租约”，但吾悦公司并未承诺租赁期限、租金价格等租赁合同所涉的重要事项，以上事实业已经晋江市市场监督管理局在行政处罚决定书进行了正确的认定。第三、吾悦公司的宣传行为并未对各原告的利益造成损害，无需承担赔偿责任，吾悦公司在销售涉案商铺前，按照物价局的指导制定预售价格并备案，预售价格是政府指导下依据商品房的成本及利润结合市场因素综合确定的，吾悦公司在制定预售价格时并未将所宣传的内容纳入考量范围，反而为了促进涉案商铺的销售，低于备案价格出售案涉商铺给各原告。众所周知，晋江五店市、厦门鼓浪屿的商铺价格显著高于案涉商铺价格，各原告理应知晓案涉商铺的人流及氛围是不可能高于或者等于晋江五店市、厦门鼓浪屿的。第四、案涉商品房买卖合同的目的在于实现交易不动产的交易和所有权的变更，案涉商铺均已交付使用，合同目的已实现，再行主张赔偿不具有事实依据。另外，各原告的诉求及依据的法律存在明显冲突，《合同法》第四十二条追究的是缔约过失责任，其适用的前提是合同尚未成立或者成立后未生效，而本案中签订的商品房买卖合同依法成立生效，理应受法律保护，《合同法》第四十二条尚失了适用前提，而各原告又主张适用《合同法》五十四条，但本案各原告的诉求并未主张撤销合同，显然存在矛盾。 各原告共同质证：对《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》的真实性没有异议；但对关联性、合法性及证明目的有异议，该协议属于格式条款，违反相关法律规定，对各原告不具有约束力。对“案涉商品房备案价格查询表”的真实性不予认可，且该备案价格与合同价格都包含配套有“600亩闽南文化旅游区”或者“4A级景区”的价格。《楼宇交接表》不具有真实性，且与本案争议事实无关。 本院认为，各原告提供的“宣传海报”、“销售现场”、“宣传幕布”等图片及《行政处罚决定书》相互印证，证明效力予以确认。“视频光盘”、“晋江紫峰里宣传标语为‘听说了吗？紫峰里20亿元为保护晋江古厝！’的宣传文件”、“904交通之声名为‘文化大事件！晋江紫峰里20亿古厝群运营战略启动！’的宣传文件”的真实性无法确认，证明效力不予确认。吾悦公司提供的《认购协议书》、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》真实、合法，与本案具有关联性，证明效力予以确认。“案涉商品房备案价格查询表”真实性无法确认，证明效力不予确认。《楼宇交接表》与本案争议事实无关，证明效力本案中不予确认。庭审后，原告申请调取[2019]04-274号《行政处罚决定书》涉及的调查材料，因超过举证期限，故不予准许。 经审理查明：1.双方签订的《商品房认购协议》第二条第5款载明“相关广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准…”。 2.双方签订的案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）项约定：“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。…”、第（二）项约定：“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府批准的实施方案为准…”。 3.销售过程中，吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”等宣传广告。 4.晋市监处字[2019]04-274号《行政处罚决定书》认定“吾悦公司在第一期和第二期的步行街一楼商铺销售时，确实有带租约”，“600亩闽南文化旅游区”及“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的广告则是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性。 本院认为，双方签订的案涉《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。各原告作为完全民事行为能力人，对《商品房认购协议》第二条第5款及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）、（二）项载明的相关广告宣传资料等均为要约邀请的内容应当清楚明白，对吾悦公司在宣传资料中“上述业态品牌为落位规划，仅作为意向参考，进驻品牌商家最终以签约入驻合同为准”的提示理应审慎识别与判断。吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”的广告宣传，系营销促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。各原告作为理性投资人，应知购买案涉商铺属于风险性较高的投资行为，应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预见，且广告宣传的“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”为重大项目，完全可以通过政府信息公开予以知情，故由此产生的风险各原告应自行承担。另，吾悦公司上述广告宣传是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性，但并未构成虚构事实。最后，从常识、常情、常理看，案涉商铺目前所在地理位置，并无法与厦门鼓浪屿、晋江五店市相比拟，其人流量固然也无法相匹敌，商铺的商业价值更不可相较而言，故案涉商铺价格显著低于该两处地方的商铺价格，各原告作为完全民事行为能力人对此是可以进行识别和判断的。综上，张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳以吾悦公司在签订合同前虚构事实，隐瞒真相，侵害其知情权为由主张赔偿损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。因本案不具备赔偿损失的事实依据，故各原告申请对案涉商铺以剔除“600亩闽南文化旅游区”地理位置的影响，对案涉商铺紧邻38亩紫峰里古厝群这一实际地理位置的市场价格进行评估，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 驳回张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳的诉讼请求。 受件受理费36658元，减半收取18329元，张艳玲负担2579.5元，黄志伟负担2600元，张维霖负担4673.5元，叶诗剑负担3031.5元，张惠蓉、庄思菡负担3128.5元，苏中岳负担2316元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年九月二十五日 书记员  王炜标 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。