湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1131号原告：郴州宏泰物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区拥军路福城国际B区828-834房。法定代表人：熊亚香，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。被告：高成桂，男，1952年12月10日出生，汉族，住湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。原告郴州宏泰物业服务有限公司（以下简称宏泰物业公司）与被告高成桂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人黄社茂、被告高成桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告缴纳物业服务费864元；2、判决被告向原告支付违约金1555.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了位于资兴市平米），2015年10月31日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费用、违约责任等事项。被告入住梦圆新城小区享受了原告提供的物业管理服务，自2018年1月至2019年12月，被告已欠缴物业服务费864元。按照协议约定的物业服务费标准、缴费方式和违约金标准，截止2020年3月30日，被告应当支付原告违约金1555.2元。被告不主动按期履行缴纳物业服务费的义务，已构成违约。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。原告宏泰物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一、营业执照等，拟证明原告具有合法主体资格；第二、身份证，拟证明被告的身份情况；第三、前期物业服务协议，拟证明原告合法入驻梦圆新城小区，并提供物业服务的事实，被告未按期交费，构成违约；第四、家庭成员表、装修申请表等，拟证明被告已办理入住手续，接受了原告的服务；第五、前期物业管理委托合同，拟证明原告依约入驻小区，提供物业服务。高成桂辩称：1、《前期物业服务协议》是被告在急于拿新房钥匙的前提下与原告签订的；2、被告不按合同约定交纳物业服务费并非本人意愿，完全是因为原告的物业管理服务不到位，没有履行物业服务公司应尽的义务才导致的。因此，被告只愿意交卫生费不愿意交物业费。被告高成桂围绕其答辩意见向本院提交了以下证据：第一、梦圆新城故障路灯清单，拟证明梦圆新城小区共有68盏路灯未修理；第二、宏泰物业公司满意度调查报告，拟证明梦圆新城小区业主对宏泰物业公司的物业服务不满意。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告拒绝对原告提交的证据进行质证，本院经审查认为原告提交的证据均具有证据效力，本院予以采信。被告提交的两份证据，因原告不予认可，且不符合证据规则的要求，不具有法律效力，又无其他证据相佐证，本院不予采信。根据本院所采信的证据、当事人的陈述及开庭笔录，本院确认以下案件事实：梦圆新城小区是由资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部开发建设的。2015年7月1日，资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部与原告宏泰物业公司签订了《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》，选聘原告宏泰物业公司为该小区实施物业管理服务，合同约定：委托管理服务期限为前期物业管理，即2015年7月1日至业主大会成立业主委员会选定新的物业服务企业截止；物业服务费收取标准为：住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月；本合同有效期内，已交付使用物业的管理服务费由宏泰物业公司按本合同约定向物业产权人或使用人收取；合同还就物业服务内容、物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。2015年10月31日，被告高成桂作为业主从宏泰物业公司梦园新城管理处领到梦圆新城100栋1单元701房钥匙并向其提交了装修申请，同日，原告宏泰物业公司（甲方）与被告高成桂（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方对乙方所有的梦圆新城100栋1单元701房（该住房面积为90平方米）提供物业服务，协议约定：本协议所指的前期物业服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理服务；物业管理服务主要内容为：对房屋建筑共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理，保持公用地方的清洁，维护小区的共用安全与共用秩序等；物业服务收费标准为：住宅0.4元／月／平方米，杂房、车库0.2元／月／平方米，物业服务费于业主收楼时预交半年费用，之后按季或按半年度收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五交纳违约金或采取必要催交措施（如：公布欠费名单、限制服务等）；如通过诉讼催缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某等）；协议还就双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等事项作出了约定。2017年1月13日，宏泰物业公司梦园新城管理处对涉案房屋进行装修验收后，被告高成桂搬入该房居住至今。入住后，被告高成桂只交纳了一年的物业费，2018年与2019年的物业费至今未交。原告宏泰物业公司经催收未果，遂诉至本院，要求判如所请。另查明，资兴市梦圆新城小区至今尚未成立业主委员会。本院认为：原告宏泰物业公司是具有物业服务相应资质的有限责任公司。资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部与原告宏泰物业公司签订的《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》、原告宏泰物业公司与被告高成桂签订的《前期物业服务协议》，是真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，依法应予保护。原告入驻该小区后基本履行了相应的物业管理服务义务，被告作为该小区业主，接受了原告的物业管理服务，应当依约支付相应的物业管理服务费，但被告却未依约交纳物业管理服务费，实属违约。为此，原告要求被告支付相应的物业服务费，本院予以支持。按照《前期物业服务协议》中约定的物业服务费用收取标准，被告应支付原告的物业服务费为864元（0.4元/月/平方米×90平方米×24个月）；关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因在履行合同过程中，物业公司缺乏与业主的主动沟通交流，在物业管理中存在瑕疵，故对原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高成桂于本判决生效之日起十日内支付原告郴州宏泰物业服务有限公司物业服务费864元（2018年1月至2019年12月）；二、驳回原告郴州宏泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高成桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何晖平二〇二〇年九月十四日法官助理黄佳书记员张欢附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。