山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7781号 上诉人（原审被告）：青岛国越基础工程有限公司，住所地青岛市黄岛区朝阳山路阳光大厦28楼。 法定代表人：程明江，董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨政杰，男，1982年6月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：王萍，女，1983年1月9日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨政杰，男，系王萍丈夫。 原审被告：深圳市卓越物业管理股份有限公司青岛分公司，住所地青岛市城阳区去双元路18号蔚蓝群岛。 法定代表人：曹敏，区域总监。 委托诉讼代理人：于德成，男，员工。 上诉人青岛国越基础工程有限公司（以下简称国越公司）因与被上诉人杨政杰、王萍、原审被告深圳市卓越物业管理股份有限公司青岛分公司（以下简称卓越分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人国越公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判驳回二被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以涉案房屋曾经存在漏水情形认定因房屋漏水问题导致杨政杰、王萍自2015年1月1日至2018年2月28日期间无法入住房屋，认定事实不清。一审法院根据(2018)鲁0211民初6971号民事判决查明的“2018年3月23日的录音中，王萍说：‘再就是这个地方还在漏水’，维修主管说：‘哦，是管道这边’，物业于主管说：‘这个物业维修师傅已经出去买件去了，估计今天就能修完’。”及国越公司在庭审中提交房屋漏雨的照片，认定房屋存在渗漏导致杨政杰、王萍2015年1月1日至2018年2月28日无法入住涉案房屋，但(2018)鲁0211民初6971号案件庭审笔录记载，国越公司向杨政杰、王萍交付涉案房屋时房屋并没有漏雨问题，且杨政杰、王萍提供的照片仅为局部房屋照片，无房屋坐落信息或拍摄时间信息，不具有真实性、关联性，一审法院认定事实不清；二、即便涉案房屋存在漏水情形，也没有任何有效文件证明该房屋不适合居住，一审法院认定“因房屋因漏水问题，杨政杰、王萍无法正常居住使用该房屋”无事实和法律依据根据(2018)鲁0211民初6971号民事判决认定的事实，国越公司向杨政杰、王萍交付涉案房屋后，杨政杰、王萍拒不受领涉案房屋钥匙，国越公司依据《青岛市商品房预售合同》约定将钥匙委托物业代交。在没有任何有效文件证明该房屋不适合居住的前提下，一审法院认定“因房屋因漏水问题”导致“原告无法正常居住使用该房屋”，无事实和法律依据；三、一审法院在杨政杰、王萍未提供有效证据证明其主张的房租损失实际发生的情形下“根据原告提交涉案小区同类房屋的租金情况，及2015年至2019年房屋租金上涨的情况”认定杨政杰、王萍的房租损失为80000元，无事实和法律依据。杨政杰、王萍提供的时间跨度近6年的房屋租赁合同及租金收条明显出于同一格式同一时间，且其租期、租金交付方式明显不符合交易习惯，真实性、关联性存疑，杨政杰、王萍未能进一步提供证据证明该费用实际发生，一审法院认定杨政杰、王萍的房租损失为80000元，无事实和法律依据；四、对于杨政杰、王萍房屋存在的漏水问题，国越公司已按《青岛市商品房预售合同》履行保修义务，即便杨政杰、王萍主张的费用实际产生，国越公司也没有赔偿义务。本案为商品房销售合同纠纷，买卖双方在《青岛市商品房预售合同》对于房屋质量保修问题及物业费用承担有明确约定，该约定不违反法律禁止性规定，依据我国《合同法》规定，在《青岛市商品房预售合同》末被撤销或认定无效的情形下，该约定对买卖双方具有约束力，本案杨政杰、王萍诉称的漏雨问题并非房屋主体结构质量缺陷，依据《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条，自国越公司向杨政杰、王萍交付房产后，对于非主体结构质量问题，国越公司承担修复责任，无赔偿义务。综上，杨政杰、王萍在一审中提供的证据既不能证明其主张的期间内涉案房屋不适合居住也不能证明其主张的损失实际发生及房屋质量问题与其损失之间存在因果关系，一审法院认定事实不清，请二审法院依法裁定将本案发回重审或查清事实后依法改判。 杨政杰、王萍辩称：一审法院对案件事实认定清楚，本着公平公正的原则依法判案，体现了公平正义，上诉人提出的理由前后矛盾，请求二审驳回上诉，维持原判。 卓越分公司未作陈述。 杨政杰、王萍向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令国越公司支付杨政杰、王萍2015年1月1日至2019年2月28日期间的房屋租赁费用共计82900元；2、依法判令国越公司支付杨政杰、王萍2014年10月1日至2018年12月31日期间的房屋物业费用共计13196.9元。 一审法院认定事实：2013年9月4日，杨政杰、王萍（合同乙方）与国越公司（合同甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买胶南市温州路101号《金融广场》x栋x单元x层x户；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为9051.55元，房屋总价款1426253.00元，房屋全装修总价款1426253.00元；房屋交付必须依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房竣工验收合格，取得验收报告，乙方已按约定履行付款及其他约定义务（第十条）；甲方于2014年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.30计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过365天后，乙方有权解除合同；房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交接的标志为乙方签收交付确认书或者其他视为交付的情形，在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供商品房质量保证书和商品房使用说明书，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；甲方已选聘深圳市卓越物业管理有限公司青岛分公司物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》；合同附件一约定付款方式为按揭贷款，乙方于2013年6月23日与甲方签约，并付首付款856253元，乙方于2013年7月23日前应支付房款570000元；该合同还约定了其他事项。合同签订后，杨政杰、王萍按照约定向国越公司支付了全部购房款。 卓越集团实事记录表记载：客户王女士，住址19-401，访问日期2015年11月29日，访问人王萌，现场情况记录显示2014年11月底收到入伙通知书，前来提出房屋渗漏水问题，一直未得彻底解决，2015年9月中旬前来保修办提出渗漏维修问题，维修完毕后我方通知业主，现房屋内无渗漏问题……。业主签名处有王萍的签字。 该院生效判决（2018）鲁0211民初6971号案件中确认国越公司于2014年11月28日向杨政杰、王萍交付了房屋，并判决国越公司支付杨政杰、王萍杨政杰、王萍自2014年10月31日至2014年11月28日的逾期交房违约金1198.05元。该案判决书中记载：“杨政杰、王萍在庭审中提交了录音材料两份，证明其于2018年3月23日、2018年7月11日曾经在国越公司卓越公司的工作人员陪同下去涉案房屋查看维修情况。国越公司对2018年3月23日录音中的录音人系其公司的赵宏亮予以认可，但认为赵宏亮多次陪同杨政杰、王萍去查看房屋，并认为录音是节选的。国越公司卓越公司对2018年7月11日的录音中被录音人为其公司的于主管予以认可。国越公司卓越公司在庭审中认可涉案房屋的钥匙现在其公司处，并表示同意向杨政杰、王萍交付钥匙。国越公司卓越公司于2018年12月13日当庭向杨政杰、王萍交付了涉案房屋的钥匙。”而在2018年3月23日的录音中，王萍说：“再就是这个地方，师傅，现在这地方还在漏水”，维修主管说：“哦，是管道这边”，物业于主管说：“这个物业维修师傅已经出去买件去了，估计今天就能修完”。杨政杰、王萍在庭审中提交房屋漏雨的照片，可以看出房屋存在渗漏的事实。 杨政杰、王萍提交2015年1月1日至2019年2月28日期间在胶南市户的房屋租赁合同，房屋租金共计82900元，国越公司对此不予认可。另，杨政杰、王萍提交了2019年6月份和9月份安居客网站上涉案房屋同一小区的租房价格，房屋价格分别有1900元/月、2200元/月、2100元/月、1500元/月、1600元/月、1800元/月……。 一审法院另查明，杨政杰、王萍在2015年10月1日至2018年12月31日期间共向卓越公司支出物业费13196.9元，杨政杰、王萍自2015年9月30日前未向物业公司支付过物业费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋应于2014年10月31日交付，而涉案房屋实际于2014年11月28日交付。根据本院（2018）鲁0211民初6971号判决书中认定的事实、卓越集团实事记录表、杨政杰、王萍拍摄的照片、2018年3月23日的录音可知，涉案房屋存在漏雨的事实，且截至2018年3月23日，房屋存在的渗漏问题还未解决。因房屋漏水问题导致杨政杰、王萍无法正常居住使用，故，杨政杰、王萍主张国越公司支付自2015年1月1日至2018年2月28日的租房损失于法有据，该院予以支持。关于租房损失的计算依据，根据杨政杰、王萍提交涉案小区同类房屋的租金情况，及2015年至2019年房屋租金上涨的情况，一审酌定按中间价位的租金价格1600元/月计算其租房损失。故，自2015年1月1日至2018年2月28日杨政杰、王萍的租房损失为80000元。 关于杨政杰、王萍主张的2014年10月1日至2018年12月31日期间的物业费13196.9元，物业费系物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。杨政杰、王萍已于2014年11月28日接收房屋，虽尚未入住房屋，但物业公司对小区公共设施、绿化、治安等服务是对整个小区提供的，其向物业公司支付物业费并无不当。但因房屋因漏水问题，杨政杰、王萍无法正常居住使用该房屋，亦无法享受到物业公司提供的物业服务，其向物业公司支出的物业费系因房屋质量问题造成的损失。故，应由国越公司承担杨政杰、王萍收房之日起至房屋维修好可以居住使用期间的物业费。本案杨政杰、王萍已向物业公司交纳2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业费13196.9元，该笔费用应当国越公司予以承担。杨政杰、王萍与卓越分公司之间不存在房屋买卖合同关系，故杨政杰、王萍要求卓越分公司承担责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、国越公司于判决生效十日内向杨政杰、王萍支付2015年1月1日至2018年2月28日期间的房屋租赁费用共计80000元；二、国越公司于判决生效十日内向杨政杰、王萍支付2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业费共计13196.9元；三、驳回杨政杰、王萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2202元（杨政杰、王萍已预交），减半收取1101元由杨政杰、王萍负担33元，由国越公司负担1068元。 经审理查明，二审庭审中，上诉人称房屋不是一直处于维修状态，修好后又发现新的漏点，最后一次维修是2018年，中间维修好后通知被上诉人来，但双方没有签书面材料。被上诉人称中间阶段性修好，通知被上诉人去验房，验房时又发现新的漏点，然后继续维修，没有签订书面材料。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要争议焦点问题是：涉案房屋是否因漏水问题导致被上诉人无法入住以及相关损失的负担。 本院对被上诉人主张的因漏水无法入住事实予以采信，理由如下：1、虽然有生效判决认定了于2014年11月28日交房，但根据2014年11月28日的收楼意见书，其中记载了入户门和墙体缝太大、东阳台顶有道大缝等问题，说明在收房时存在质量问题需要修复；2、被上诉人一审庭审中称自2014年11月份开始维修，先是厨房，后是餐厅、客厅、主卧、次卧，下雨时漏水，在被上诉人提供的现场照片中也明显显示存在漏水；上诉人对此未提出异议，且在二审庭审中称修好后发现新的漏点，亦可印证被上诉人主张的存在多数多次漏水的情形；此外，在2018年3月份的录音中显示仍然有漏水未修好，被上诉人也认可房屋钥匙一直在物业处，上诉人未能实际入住使用。综合上述情形，一审认定因上诉人对于不断出现的房屋漏水问题未维修好导致被上诉人未入住使用，据此参照被上诉人提供的租赁合同以及租赁报价判令上诉人赔偿被上诉人的租房损失，并无不当，本院予以维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2202元，由上诉人青岛国越基础工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 栾才玉 书记员王繁 书记员胡荣华