贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4980号上诉人（原审被告）：彭万洪，男，1974年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：廖万顺，贵州省遵义市汇川区团泽镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心黔中大道中段贵安国际数字文化产业园一期（E时代）1号楼。法定代表人：胡蓉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙正军，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢禄琴，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。上诉人彭万洪因与被上诉人贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人彭万洪上诉请求：1.依法撤销原判；2.请求驳回一审判决的商业推广费49119元；3.请求驳回一审判决的商业管理费。4.请求驳回一审判决中的违约金30000元。5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，未认真查明事实真相：首先，至今为止被上诉人并没有按照约定履行招商引资的义务；其次，由于客流量少，无法经营，上诉人向被上诉人的管理人员提交了解除合同申请书，但被上诉人以各种理由拒绝或推迟上诉方请求。再者，商业管理费具体指什么是很模糊的概念，违背了市场公平原则及诚信原则，法律是不允许的，不应得到支持。此外，何为宣传推广，作为商家，被上诉人做了哪些宣传？一审未查实。违约并不是上诉人造成的，违约金不应由上诉人承担。一审法院在费用的扣除上已没有认真审核，有部分费用未扣除，请二审法院重新审核，作为房租费抵扣。二、原审法院适用法律错误。1、一审法院是以“简易程序”审理结案，但是从立案、审理、判决超过法定时间三个月。2、双方签订的《商铺租赁合同》系不平等合同，被上诉人的诉请不应得到支持。被上诉人贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告向原告支付场地租金及商业管理费人民币462956.48元、宣传推广费人民币40001.04元；3、判令被告向原告支付违约金300000元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告向原告支付场地租金及商业管理费人民币586604.14元（2017年11月1日至2019年6月15日）、宣传推广费人民币49167.945元（2016年11月1日至2019年6月15日）。一审法院认定事实，2016年9月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将位于贵安新区黔中大道路贵安国际数字文化产业园1号楼一层1-10-17；1-22；1-23号商铺出租给被告彭万洪，用于经营餐饮，租赁区域建筑面积共计555.57平方米，租期6年，自2016年7月1日至2022年6月30日。原告同意给予被告12月的免租期。免租期自2016年9月1日起算。免租期内，被告有权随时进入承租场地对场地进行装修改造或其它开业准备工作。免租期内被告不需缴纳租金。合同约定承租场地租金及商业管理费，租金31.2元／平方米，商业管理费20.8元／月／平方米，第3年增加7%，租金33.38元／月／平方米，商业管理费22.26元／月／平方米，第4年增加8%，租金36.05元／月／平方米，商业管理费24.04元／月／平方米，第5年增加9%，租金39.30元／月／平方米，商业管理费26.2元／月／平方米，第6年增加10%，租金43.23元／月／平方米，商业管理费28.82元。合同3.3条约定租金支付季度付，被告应于每季度第1个月10日前向原告交付该季度租金及管理费；3.4条约定，被告应于本合同签订时向原告交纳第一笔租金及管理费，金额为人民币28889.64元，以后租金及管理费按照合同的约定支付；3.5、被告应于本合同签订时向原告支付租房保证金人民币86668.92元，用于被告房屋租赁期满将房屋恢复原状的保证金和房屋租赁期间逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任、由原告从租房保证金中扣抵（如出现上述逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任的扣缴情况，被告在继续履行本合同的同时，须在扣抵之日起十日内补足租房保证金）。5.2条约定被告需按时按每季度缴纳宣传推广费人民币5000.13元，宣传推广费至开业之日起缴纳。合同第9条约定，被告有下列情形之一的，原告有权书面通知被告解除合同，并可要求被告支付违约金人民币300000元，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应继续承担赔偿责任。9.2.4条约定被告逾期交纳租金、物业管理费和商业管理费等其他费用累计超过30日的。合同第10条约定被告违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，被告应额外支付月租金0.5%作为滞纳金。合同另对租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费及支付时间、违约责任、管辖等进行了约定。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告使用。合同签订后，被告向原告交纳保证金8668.92元，第一笔租金及商业管理费共计28889.64元。被告于2016年11月开始经营。2017年12月15日，原告向被告出具《租户应缴费用明细表》载明，截止2017年11月31日，被告尚欠原告租金86668.92元，宣传推广费21667.23元。被告在该明细单注明“情况属实，目前经济困难，本人先交电费、水费，房屋租金再与领导商议，12月20日之前商定。”2018年3月7日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明“因彭万洪拖欠贵州贵安新区创世纪商业营运有限公司2017年9月1日至2018年2月28日商铺租金共计人民币200005.2元，本人承诺10天内（2018年3月17日之前）交付第一笔费用30000元整，剩余170005.2元于2018年12月31日前还清。承诺2018年3月以后的每月租金及推广费每月按月按时缴清，不再增加其它拖欠款项，承诺人彭万洪，2018年3月7日。”2018年3月18日，被告以银行转账的方式向原告支付租金20000元。2018年4月13日，被告再次向原告出具《承诺书》一份，载明“本人彭万洪（身份证号5221231974××××××××）承诺于2018年5月1日前，缴纳拖欠租金、物业费、水电费，缴纳金额为《租赁合同》约定的两个月租金及之前约定的1万元，以及商业推广费。并承诺按月准时缴纳租金、物业费、水电费、商业推广费等相关费用。如再次逾期，本人愿接受断水电、封门等强制手段，并承担所有法律责任。承诺人彭万洪。”2018年5月31日，原告向被告出具收款收据两份，分别载明被告向原告缴纳租金57779.28元，收款事由为“1＃-1-10-17、22、23商铺租金（2017.9.1-2017.10.31）。被告向原告缴纳两月的商业管理费3333.42元，收款事由为“1＃-1-10-17、22、23商铺商管费（2017.9.1-2017.10.31）”。现双方就剩余租金的支付问题产生争议，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告彭万洪申请证人罗某、黄某出庭作证，证明因原告强行断电，致使被告在无奈情况下向原告书写承诺书，因此应该由原告承担违约责任。证人罗某系被告经营的餐饮店员工，证人陈述案涉商铺的确有停电的情况发生，但是并不清楚停电的原因。证人黄某系被告餐饮店的厨师，证人也承认案涉商铺存在停电的情况，但是也不知道停电的原因。原告对证人证言予以认可，原告认为证人陈述有停电情况，但是证人也不知道停电的原因，证人证言达不到被告的证明目的。原告提交委托建设合同、施工合同、项目包装合同、商业制作服务合同、玻璃钢装饰订货合同、主体雕塑合同、系统项目管理合同、增补合同、系统项目设备采购合同、系统项目施工合同、一期Ｃ区采购合同、一期Ｃ区增补采购合同、安装工程施工合同及合同补充协议、广告牌制作合同、围挡制作合同、ＬＥＤ显示屏制作合同及补充协议主张原告为提升整个园区的商业管理服务品质委托第三方进行了一系列的工程及其他服务合同，也是原告向被告及所有租赁户收取商业管理费的原因。被告质证称物业费应该包括这些内容，原告确实做了这些内容，但是这些广告没有体现我所从事的商业内容，没有进到广告宣传义务。上述事实，有原、被告陈述，租赁合同、承诺书、收据等证据收集在卷，并业经质证，一审法院予以认定。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据原告提交的《租户应缴费用明细表》可以证明，被告仅缴纳2017年9月1日-2017年11月30日的租金共计86668.92元及商业管理费3333.42元，之后被告未按约缴纳租金、商业管理费和商业推广费。被告辩称其已向原告提交书面申请解除与原告签订的《房屋租赁合同》，但被告并未提交任何证据证明其已将解除通知和申请送达被告，故原被告的该项辩称一审法院不予采信。因被告未按约支付租金等费用，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《租赁合同》，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。被告辩称系因为原告强行断电导致其未缴纳租金，但其申请的证人并不能证实断电是原告造成的，故其该项辩称意见一审法院不予采信。原告要求被告支付租金、商业推广费、商业管理费至2019年6月15日的诉讼请求，未超出法律规定，一审法院予以支持，但租金及商业管理费应自2017年12月1日起算，计算标准按照原、被告签订的《租赁合同》约定的计算。经计算，2017年12月1日-2019年6月15日的租金及商业管理费为520013.52元，2016年11月1日-2019年6月15日的宣传推广费为49119元。根据原、被告签订的《租赁合同》约定，被告已支付的租房保证金86668.92元在上述应付未付的租金、商业推广费及商业管理费中予以扣除，故被告应支付原告自2017年12月1日-2019年6月15日租金、商业管理费共计433344.6元，2016年11月1日-2019年6月15日的宣传推广费为49119元，上述共计482463.6元。关于原告主张被告支付违约金300000元，原告未能提供证据证明因被告的违约行给其造成的实际损失，且合同约定的违约金过高，一审法院综合考虑上述情况以及合同的其他履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付30000元的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司与被告彭万洪于2016年9月2日签订的《商铺租赁合同》；二、被告彭万洪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司租金、商业管理费、宣传推广费共计482463.6元；三、被告彭万洪支付原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司违约金30000元；四、驳回原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5915元（已减半收取），由原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司负担2140元，被告彭万洪负担3775元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了一组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体过程如下：四张发票，拟证明：1、2018年5月31日彭万洪向被上诉人缴纳商铺租金费管理费一笔3333.42元，一笔57779.28元；2、2018年3月18日，彭万洪向被上诉人执行董事胡蓉转账20000元，该笔款项系彭万洪向被上诉人缴纳的租金和管理费；3、向兴隆物管公司缴纳物管费。上述四笔款项应当与租金及管理费进行抵扣。被上诉人贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司发表质证意见如下：打给胡蓉的20000元，作为原告不清楚是什么钱，对此不予质证，不能证明已经向被上诉人缴纳。关于商业管理费3333.42元一审法院已经计算在里面，2017年9月1日至2017年10月31日上诉人所缴纳的57779.28元，该笔费用是上述期间产生的租金，一审已经明确计算在内，被上诉人在一审起诉时，已将该笔费用予以扣减。物管费是支付给鑫隆物管公司的，与本案无关。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1、对四张物管费发票的真实性予以认可，物管费是支付给贵阳兴隆物业管理有限公司，性质为物管费，与本案无关。2、对两张收款收据的予以认可，该份证据在一审中已经予以认可，57779.82元系2017年9月1日至2017年10月31日的商铺租金。3333.42元系2017年9月日至2017年10月31日的商铺管理费。3、给胡蓉的转账凭证的真实行予以认可，对证明目的不予认可，该笔款项是转给胡蓉本人，不能证明与本案有关。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当向被上诉人支付商业管理费、宣传推广费；二、上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，对双方均具约束力。其中《租赁合同》约定，上诉人应当向被上诉人支付租金、商业管理费及宣传推广费。上诉人理应按照约定向被上诉人支付上述款项。上诉人称被上诉人未按照合同约定履行商业管理及宣传推广的义务，其不应支付商业管理费及宣传推广费。本院认为，首先，双方签订的《租赁合同》中载明上诉人应当向被上诉人缴纳租金、商业管理费及宣传推广费，且上诉人亦通过承诺书等形式向被上诉人承诺要缴纳上述费用。其次，根据已经查明的事实，被上诉人为履行商业管理、推广宣传的义务，与第三方签订了一系列服务合同，以提高商业管理服务品质。故上诉人应当按照双方约定向被上诉人缴纳上述费用。关于争议焦点二，如前所述，双方当事人约定上述人应当向被上诉人缴纳租金、商业管理费及宣传推广费，上诉人未按时缴纳的，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金过高，一审酌情调整为30000元并无不当。综上，上诉人彭万洪的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用7550元，由上诉人彭万洪负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年九月四日法官助理王李文书记员何家伟