福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终2088号 上诉人（原审被告）：陈正洪，男，1975年10月25日出生，汉族，住仙游县。 被上诉人（原审原告）：仙游县木兰物业管理有限公司，住所地仙游县木兰滨河新村第12幢（滨河会所），统一社会信用代码91350322665092106K。 法定代表人：梁超杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄武军，福建典冠律师事务所执业律师。 上诉人陈正洪因与被上诉人仙游县木兰物业管理有限公司（以下简称“木兰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈正洪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回木兰物业一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由木兰物业承担。事实和理由：1、木兰物业与小区业委会没有签订合法的物业服务合同，木兰物业甚至炮制假合同。木兰物业主张其自2018年4月1日至2019年8月期间作为前期物业进驻案涉小区，但其没有按照法定程序招投标，在业主的购房合同里也没有体现木兰物业作为前期物业的内容，木兰物业不具有作为案涉小区前期物业的合法性。木兰物业提供的所谓合同是假合同，业委会成员李清才在该合同书签字属于被骗签，李清才也通过书面的《情况说明》澄清了当初签字的前因后果。没有物业合同及前期物业存在的合法证明，木兰物业本案起诉业主要求收取物业费本身就是严重违法。2、木兰物业没有依法履行服务义务，提供相应的管理及物业服务，极大损害了业主的切身利益，给业主造成财物及精神上的损失。木兰物业没有切实履行管理职责，没有提供诸如小区封闭管理、电梯安全管理、停车服务管理、环境卫生与绿化管理等方面的服务。应当根据木兰物业提供的服务对物业收费标准进行合理裁定。3、从2019年至本案一审开庭期间，业主们对木兰物业不签订合同，服务不到位等严重不作为行为多次提出要求，但木兰物业至今对业主的要求不接受、不道歉、不整改、不补交证据。 木兰物业答辩称：本案一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈正洪的上诉缺乏事实依据，依法应予驳回。 木兰物业向一审法院起诉请求：1、判令陈正洪立即向木兰物业支付截止2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2050元，公摊水电费210元，电梯电费公摊210元，以上各项共计2470元；2、判令陈正洪立即向木兰物业支付违约金，在下一个季度首月15日及以后交纳上述费用的，视为逾期交纳，逾期日期为2018年4月16日至2020年1月5日，每逾期一日违约金按千分之五暂计至起诉之日4384元；以上诉求合计6854元；3、本案诉讼费用由陈正洪承担。 一审法院认定本案事实如下：陈正洪系仙游县鲤南镇九隆小区9幢506号商品房业主，该商品房建筑面积121.95平方米。因九隆小区前物业公司撤离，木兰物业于2018年4月1日入驻九隆小区为业主提供物业服务。2019年8月21日，木兰物业与仙游县鲤南九隆小区业主委员会签定物业服务合同一份，约定由木兰物业为九隆小区提供物业管理服务，期限为2019年8月15日至2024年8月15日，合同约定物业费标准：有电梯住宅为每月0.8元/平方米，无电梯住宅为每月0.6元/平方米，物业共用部分及共用设施设备（不包括电梯）用水用电费用由业主按每月10元缴纳，电梯电费由业主按每月10元缴纳。陈正洪所住的房屋所在幢有电梯。现九隆小区仍由木兰物业提供物业管理服务。2018年4月1日起至2019年12月31日期间陈正洪尚有物业服务费2049元、公摊水电费210元、电梯电费210元未缴纳。 一审法院对双方争议的证据和事实，分析认定如下：一、2018年4月1日至2019年8月20日期间木兰物业是否为陈正洪提供事实物业服务问题。木兰物业提供的仙游兴隆房地产开发有限公司情况说明及木兰物业工资发放名单的内容可以明确木兰物业于2018年4月份入驻九隆小区，木兰物业提供的收据票据内容也明确九隆小区10#楼208业主物业费是从2018年4月1日开始缴纳。上述证据内容可以相互印证，证实木兰物业从2018年4月1日起为九隆小区业主提供物业服务的事实。二、涉诉物业服务合同的效力问题。木兰物业提供的物业服务合同有仙游县鲤南九隆小区业主委员会盖章和木兰物业盖章，且木兰物业签订合同后也在履行提供物业服务的合同义务，该物业服务合同对签订合同的当事人具有法律效力。综上，一审法院认为，木兰物业与仙游县鲤南九隆小区业主委员会签订《物业服务合同》，缔约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，合同具有法律效力，对九隆小区全体业主具有约束力，双方应按合同约定履行义务。双方提供的小区现场照片说明木兰物业已履行小区卫生清扫、绿地养护、杂草清理义务，但在提供物业服务过程中确实存在小区内部分杂物未及时清理、部分草坪未养护、部分杂草未及时清理等服务瑕疵，但该瑕疵未达到明显违约，木兰物业已经履行了合同约定的安保、小区管理、小区主要维护义务，九隆小区部分业主亦已按合同约定缴纳物业费用，小区业主享有物业服务的同时，也应平等履行缴纳物业费的义务，陈正洪作为小区的业主应履行缴纳物业服务费和公摊水电费的义务。对于上述物业服务瑕疵，陈正洪可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求木兰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2018年4月1日至2019年8月20日期间木兰物业事实上为九隆小区提供物业服务，木兰物业请求陈正洪按后期签订的《物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费、公摊水、电费，没有加重业主义务，小区其他业主也按物业服务合同的约定标准缴纳该期间物业费，对木兰物业请求该期间物业费用的诉讼请求，一审法院应予以支持。故对木兰物业请求陈正洪缴纳2018年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费、公摊水、电费的诉讼请求，一审法院予以支持，陈正洪应缴纳给木兰物业物业服务费2049元、公摊水电费210元、电梯电费公摊210元。木兰物业在服务上存在瑕疵，木兰物业要求陈正洪支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。小区物业管理的完善需要物业公司与业主共同努力，业主应及时缴纳相关物业费用，物业公司应虚心听取业主对小区管理中合理的意见，不断改进物业管理的措施、方法，不断改善物业服务水平，双方应以积极的态度处理小区管理过程中出现的问题，共同营造和谐小区。综上所述，木兰物业合理的诉讼请求，一审法院予以支持，不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、陈正洪应于本判决生效之日起十日内支付给仙游县木兰物业管理有限公司自2018年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2049元、公摊水电费210元、电梯电费210元，合计2469元；二、驳回仙游县木兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈正洪负担。 本院二审期间，木兰物业没有提供新的证据。陈正洪提供《关于仙游县木兰物业管理有限公司与九隆小区签订的所谓物业服务合同的情况说明》（以下简称为“《情况说明》”）一份，欲证明木兰物业没有与业委会签订物业服务合同。木兰物业质证认为，该《情况说明》的真实性无法确认，其陈述的内容也与事实不符。 本院经审查认为，陈正洪提供的上述《情况说明》属于证人证言性质，但相关人员未出庭作证，真实性无法确认，木兰物业对该《情况说明》也有异议，故对陈正洪提供的《情况说明》，本院不予采信。 经审理查明，陈正洪对一审认定的事实中“2019年8月21日，木兰物业与仙游县鲤南九隆小区业主委员会签定物业服务合同一份，约定由木兰物业为九隆小区提供物业管理服务，期限为2019年8月15日至2024年8月15日，合同约定物业费标准：有电梯住宅为每月0.8元/平方米，无电梯住宅为每月0.6元/平方米，物业共用部分及共用设施设备（不包括电梯）用水用电费用由业主按每月10元缴纳，电梯电费由业主按每月10元缴纳。陈正洪所住的房屋所在幢有电梯。现九隆小区仍由木兰物业提供物业管理服务。2018年4月1日起至2019年12月31日期间陈正洪尚有物业服务费2049元、公摊水电费210元、电梯电费210元未缴纳”有异议，认为不清楚有无签订合同；陈正洪对一审认定的其他事实没有异议。木兰物业对一审认定的事实没有异议。双方当事人对一审认定的事实中均没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，案涉《物业服务合同》系木兰物业与仙游县鲤南九隆小区业主委员会签订的，对九隆小区全体业主具有约束力。陈正洪与木兰物业均应按照该《物业服务合同》的约定行使权利、履行义务。木兰物业在2018年4月1日至2019年12月31日期间已为九隆小区提供了物业管理服务，陈正洪应按约向木兰物业支付相应的物业服务费、公摊水电费、电梯电费等费用，故一审法院判决陈正洪应向木兰物业支付共计2469元的物业服务费、公摊水电费、电梯电费并无不当。因木兰物业的服务存在瑕疵，一审法院不予支持木兰物业要求陈正洪支付违约金的诉讼请求亦无不当。陈正洪主张案涉《物业服务合同》系木兰物业炮制的假合同，但其提供的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的不利后果。陈正洪的上诉理由均依据不足，本院不予采信。 综上所述，陈正洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人陈正洪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王鹏程 审 判 员 李 忠 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年九月九日 法官助理 黄周翔 书 记 员 翁品晶 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。