安徽省寿县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0422执异8号 异议人（案外人）：袁双双，女，1995年7月8日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托代理人：袁理超，男，1968年4月6日出生，汉族，住安徽省寿县，系袁双双父亲。 申请执行人：黄光兰，女，1969年4月19日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托代理人：李维玲，女，1977年9月6日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托代理人：陈厚成，安徽孟德春律师事务所律师。 被执行人：陈多良，男，1979年6月22日出生，汉族，住安徽省寿县。 被执行人：周艳，女，1981年8月10日出生，汉族，住安徽省寿县。 本院在执行申请执行人黄光兰与被执行人陈多良、周艳民间借贷纠纷一案中，案外人袁双双向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2020年9月11日公开开庭进行听证。异议人袁双双及其委托代理人袁理超，申请执行人黄光兰的委托代理人李维玲、陈厚成，以及异议人申请的证人谭某到庭参加听证。被执行人陈多良、周艳经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人袁双双异议称：陈多良于2018年因工程装潢的需要向异议人借款100000元，借款到期后，异议人向陈多良催要借款，陈多良提出其与周艳夫妻所有位于淮南市××村××室的房屋准备出售，征询异议人是否愿意购买。后经协商，异议人以410000元的价格购买陈多良和周艳夫妻所有的淮南市××村××室的房屋，双方为此签订购房合同。现异议人已经按照购房合同约定的付款方式履行了给付购房款的义务，周艳也早将该房交付异议人进行装修和入住，同时，该房屋所的物业费和水电费也都是异议人所缴纳，但涉案房屋至今未办理过户手续，是因为原房屋所有权人未能还清房贷导致。综上，涉案房屋虽登记在周艳名下，但根据我国法律、法规和司法解释的规定，该房屋的实际所有权人应该是异议人，请求法院依法中止对异议人所有但登记在周艳名下的位于淮南市××村××室房屋的执行。 异议人袁双双为证明其主张，提供以下证据： 1、异议人袁双双身份证复印件一份，意在证实异议人的身份情况； 2、《房屋买卖合同书》复印件一份、《存量房买卖合同》复印件一份，意在证实袁理超于2019年3月30日与周艳签订房屋买卖合同，周艳将涉案房屋出售给异议人。袁双双于2020年3月30日在安徽省安嘉房地产经济有限责任公司的见证下与周艳补签了存量房买卖合同，周艳将涉案房屋出售给异议人； 3、户名为袁理超的中国农业银行股份有限公司寿县支行交易明细清单一份、户名为袁理超的安徽寿县农村商业银行股份有限公司双桥支行的个人存取凭证一份、收条复印件一份、微信转账记录三份，意在证实袁理超和袁双双二人按照合同的约定共计给付陈多良购房款330000元； 4、物业管理服务协议复印件一份、装修管理协议书复印件一份、承诺书复印件一份、物业费收据复印件一份、电费缴费单一份，意在证实异议人已实际入住并管理涉案房屋； 5、不动产权证复印件一份，意在证实涉案房屋情况； 6、周艳身份证复印件一份，意在证实房屋出售人的身份情况； 7、微信聊天记录三份和袁双双与周艳之间的手机视频一份，意在证实异议人已经按照合同约定的付款方式给付陈多良和周艳330000元。陈多良和周艳认可该房屋已经卖给异议人，并表示随时都可以办理过户； 8、证人谭某证言，意在证实袁理超和袁双双2019年二次去看涉房屋，最终以410000元购买了该房屋，同时证实其代为袁理超缴纳了一次物业费。 申请执行人黄光兰答辩称：异议人的异议理由不能成立，理由为：一、异议人袁双双与周艳签订的《存量房买卖合同》不具有真实性，因为在袁双双与周艳签订合同之前，袁理超和周艳已经就该房签订了买卖合同，即出现了法律明确禁止的一房两卖情形；二、异议人袁双双提供的证据不能证明其支付了相应的购房对价，交易明细显示的大多是异议人袁双双的父亲袁理超和陈多良之间的账务往来，交易均发生在袁双双与周艳签订的《存量房买卖合同》之前，陈多良也没有出具收到购房款250000元的收据，同时袁理超、袁双双在对陈多良享有其他债权未能得到清偿情况下，没有以债权抵付购房款而是继续支付购房款，并且愿意现金足额购买抵押房屋，均与常理明显不符；三、作为不动产的房屋是以登记为产权变更的法定生效要件，本案涉案房屋至今仍登记在周艳名下，且在银行办理有他项权利抵押登记，即便异议人所签订的物业管理服务协议是真实的，也不能认定其是涉案房屋的所有权人。综上，请求依法驳回异议人的异议。 申请执行人黄光兰未提供证据。 被执行人陈多良、周艳未提供书面答辩意见，也未提供证据。 经庭审举证、质证，申请执行人黄光兰对异议人所举证据发表质证意见为：证据1，不持异议；证据2，三性均有异议，证明目的不能成立；证据3，真实性无异议，关联性有异议，对给付现金的真实性有异议，证明目的不能成立；证据4，三性有异议；证据5，真实性无异议；证据6，真实性无异议；证据7，真实性、证明目的有异议；证据8，证人的证言模糊不清，达不到证明目的。 本院对异议人所举证据1、2、3、4、5、6的真实性予以确认；对证据2、3的证明目的不予确认；证据7中的微信聊天记录的真实性无法确认，视频中周艳即便认可涉案房屋已经出售给了袁双双，但没有其他证据印证异议人按照合同的约定支付了330000元，对该证据的证明目的不予确认；对证据8的真实性、证明目的不予确认。 本院查明：寿县人民法院在审理原告黄光兰与被告陈多良、周艳民间借贷纠纷一案中，根据申请人黄光兰的申请，于2020年4月8日作出（2020）皖0422民初1053号民事裁定书，裁定：一、对登记在陈多良名下的位于安徽省寿县寿春镇梓晨．书香门第12号楼2103室住房［不动产权证号：皖（2018）寿县不动产证明第0001004号］予以查封；二、对登记在周艳名下的位于淮南市谢家集区鸿朗阳光城11栋603室住房［不动产权证号：皖（2018）淮南谢家集区不动产权第0023308号］予以查封；三、对李维玲提供担保的位于安徽省寿县寿春镇梓晨．书香门第8号楼103室住房［不动产权证号：皖（2019）寿县不动产权第××号］予以查封。案件审理过程中，黄光兰与陈多良、周艳经本院主持调解，自愿达成协议如下：一、被告陈多良欠原告黄光兰借款本金55万元及从2019年6月1日起按月利率1.5％计算的利息（息随本清），由被告陈多良从2020年6月起于每月的10日前偿还本金5万元及相应利息，直至2021年4月10日前还清全部本息时止；二、若被告陈多良有一期未按本协议第一款约定的时间履行还款义务，则从逾期次日起原告黄光兰可就全部未清偿债务向本院申请强制执行；三、被告周艳对上述债务承担连带清偿责任；四、双方别无其他纠葛。本院于2020年5月19日作出（2020）皖0422民初1035号民事调解书对上述调解协议予以确认。 2019年3月30日，周艳作为甲方（产权人）与袁理超作为乙方（买受人）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋的具体情况如下：第一条，基本情况：房屋坐落于协家集区××村××室，建筑面积为85.44平方米，套内建筑面积66.33平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19.11平方米，出售房屋的所有权证证号为：0023308号。第三条，计价方式与价款：甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币：肆拾壹万元整（￥410000元），付款方式如下：乙方于2019年3月30日向甲方支付房屋首付款：贰拾伍万元整；剩余房价款：壹拾陆万元整，乙方于2020年12月30日前付清。2020年3月30日，周艳作为甲方（产权人）与袁双双作为乙方（买受人）以及安徽省安嘉房地产经济有限责任公司作为丙方（见证人）签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定：一、甲方同意将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市××村××室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积85.44平方米，产证号：0023308号；二、甲乙双方同意上述房屋的成交总价为人民币：肆拾壹万元整；三、付款方式：本合同签订，乙方于2019年2月30日向甲方支付定金人民币：贰拾伍万元整，购房时转作购房款；于2019年12月20日交付首付款：捌万元整；剩余房款：捌万元于2020年12月31日办理产权过户时一次性交付甲方。 2018年3月1日，尾号为2371的银行账户通过掌上银行向陈多良尾号为5677银行账户转款2万元；2018年3月2日，尾号为2371的银行账户通过掌上银行向陈多良尾号为5677银行账户转款2万元；2018年3月3日，尾号为2371的银行账户通过掌上银行向陈多良尾号为5677银行账户转款1万元；2019年2月20日，袁理超从其尾号为5779银行账户向陈多良尾号为5677银行账户转款5万元，2019年2月25日转款10万元。2019年12月19日，陈多良向袁理超出具收条一张，载明：今收到袁理超交房款捌万元整。2020年3月30日，袁双双与安徽省鸿儒物业管理有限公司就涉案房屋分别签订《物业管理服务协议》、《装修管理协议书》，并签订承诺书，缴纳了物业费和电费。 寿县人民法院在执行该案过程中，即将开始对涉案房屋进行处置时，案外人袁双双向本院提出了执行异议。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，袁双双在人民法院查封涉案房屋之前虽与周艳签订了书面买卖合同，但现有证据不能证明异议人按照合同的约定支付了33万元的购房款，因为袁双双能够证明的只是其和袁理超与陈多良之间在签订购房合同之前存在债权债务关系的事实，不能证明交付的系涉案房屋的购房款，否则即出现了购房合同还没有签订就提前交付购房款的不合理现象，违背了客观规律。故异议人提出的其为涉案房屋的实际所有权人并要求中止对该房屋执行的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人袁双双的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 审判长  周跃武 审判员  夏金廷 陪审员  徐 斌 二〇二〇年九月十四日 书记员  王 淼 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（一）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第（一）对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断， 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。