河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4246号 上诉人（原审原告）：米培峰，男，1977年9月5日出生，汉族，住沧州市献县。 委托诉讼代理人：李世兵，河北林风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北祥荣房地产开发有限公司，住所地：河北省献县东环路东侧。 法定代表人：李小华，该公司经理。 委托诉讼代理人：张秀林，河北建平律师事务所律师。 上诉人米培峰因与被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2019）冀0929民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人米培峰及其委托诉讼代理人李世兵与被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司委托诉讼代理人张秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米培峰上诉请求：1、请依法撤销河北省献县人民法院(2019)冀0929民初字第2312号民事判决书。依法改判被上诉人按认购协议约定将“祥荣-香榭名著”6号楼1单元2102号楼房与上诉人签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付上诉人；或被被上诉人返还上诉人购房款536697元。支付利息损失37105元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一、上诉人与被上诉人依法签订“祥荣一香榭名著认购协议”，是双方的真实意思表示。符合民事合同成立要件，且该认购协议因上诉人缴纳抵顶房款差额和被上诉人给上诉人出具房款收据。该协议已经实际履行而生效。协议内容对上诉人和被上诉人产生法律约束力。一审法院认定涉案协议属于“预约”，而非“本约”，以此否定上诉人主张被上诉人交付房屋的主张属于认定事实错误，采用证据不足。二、一审法院在上诉人与被上诉人均认可“祥荣一香榭名著认购协议”和“工程款抵扣收款收据”的真实性的情况下，脱离上诉人与被上诉人各方的主张，以上诉人抵扣的506697元的工程款计算由来、确认方式是否合法，上诉人均未提交证据证实为理由，否定上诉人要求返还对应房款的要求。属于违反法定审理程序与“双方当事人承认的事实无需举证”的民事审判原则相悖。三、上诉人一审起诉的诉请是：请依法判令被告按认购协议约定将“祥荣一香榭名著”6号楼1单元2102号楼房与原告签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付原告；或被告返还原告购房款536697元，支付利息损失37105元。而一审法院却单方片面的理解双方达成合意解除“祥荣-香榭名著认购协议”，此认定既无事实基础，又无法律依据，属于一审法院主观臆断。上诉人的诉请是相辅相成的，相互关联的，一审法院不能不顾案件本身事实，在上诉人没有要求解除合同的情况下，来强行解除合同，而其他所涉合同问题又无法处理，使上诉人在维权诉讼中处于既无奈又尴尬的境地。四、关于被上诉人主张不能交付涉案房产的问题，是由于河北易兴建筑安装工程有限公司在另案中起诉被上诉人要求支付工程款的诉讼主张中包含了本案上诉人的主张的内容，被上诉人以工程款项不能重复支付为由当成不能交付上诉人房屋的理由既无事实依据，也无法律依据，何况，另案中河北易兴建筑安装工程有限公司在开庭过程中已明确其主张的请求不包括上诉人涉案工程款。综上所述，一审法院认定事实错误、采用证据不足，适用法律不当，请上诉审法院依法查明本案事实，依法撤销河北省献县人民法院(2019)冀0929民初字第2312号民事判决书，改判被上诉人按认购协议约定将“祥荣香榭名著”6号楼1单元2102号楼房与上诉人签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付上诉人；或被被上诉人返还上诉人购房款536697元。支付利息损失37105元。 河北祥荣房地产开发有限公司答辩称，第一，双方签订的认购协议书其法律效力本身就属于是预约，该份认购协议书并不符合商品房销售管理办法第十六条规定的内容，因此该份协议书不应当认定为商品房买卖合同。并且被上诉人并未收到上诉人所谓的购房款。第二，被上诉人认可与上诉人签订的认购协议书，但被上诉人与上诉人之间并不存在直接的施工合同关系。对于上诉人的施工项目施工范围以及工程款数额，被上诉人均不知情，均是原一审中证人罗某私自办理。第三，上诉人一审中主张返还购房款，必然会导致认购协议书的解除，而被上诉人一方自始至终并未收到购房款。建设工程施工合同的工程款与商品房买卖合同的购房款本身就属于是两种法律关系。因被上诉人未收到购房款，因此并不存在返还购房款的问题。第四，河北易兴公司已经在本院起诉被上诉人，要求支付全部的工程价款共计是2500万元。其中包含了上诉人主张的工程款部分。因此被上诉人认为工程款部分应当向罗某以及河北易兴公司主张，而不能以购房款的名义向被上诉人主张，否则，被上诉人会付双方工程款。综上，一审法院认定事实清楚。应当依法予以维持。 米培峰向一审法院起诉请求：1、请依法判令被告按认购协议约定将“祥荣-香榭名筑”6号楼1单元2102号楼房与原告签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付原告，或被告返还原告购房款536697元，支付利息损失37105元。2、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：“祥荣一香榭名筑”工程系被告河北祥荣房地产开发有限公司开发，该工程中1＃、3＃楼河北祥荣房地产开发有限公司发包给了河北易兴建筑安装工程有限公司。罗某挂靠河北易兴建筑安装工程有限公司建设施工，其为该工程的实际施工人。罗某将3＃的钢筋工程分包给了钟军，钟军又分包给原告米培峰。 2018年2月1日，原告米培峰和被告河北祥荣房地产开发有限公司协商，签订了《祥荣-香榭名筑认购协议》。该协议约定，原告米培峰自愿认购被告开发的祥荣-身榭名筑6号楼1单元2102室，房屋建筑面积为109.53平方米（最终面积以销售合同面积为准），房屋单价为4900元/平方米，总价为536697元。该协议约定该款项为认购定金，签订《商品房买卖合同》后冲抵购房款。当天，被告河北祥荣房地产开发有限公司为原告出具收款收据一份，该收据收款方式为工程款抵扣，按约定原告又向被告支付了30000元购房款。后河北易兴建筑安装工程有限公司以建设工程施工合同纠纷为由起诉了被告河北祥荣房地产开发有限公司，起诉标的包括祥荣-香榭名筑1#、3#完成工程量的工程款。被告河北祥荣房地产开发有限公司以其中包括原告该笔工程款为由拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，并在庭审中明确表示同意解除双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》。 以上事实有当事人陈述，原、被告提交的证据，以及开庭笔录可供认定。 一审法院认为，契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定义务。而预约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约必须具备书面形式，是谈判期间对未来事项的预先规划，预约的标的是当事人为将来订立本约而谈判，内容应包括将来订立本约的基本条件和基本内容。预约存在的目的是准备签订本约，故其对双方当事人的约束力不同于本约。预约的内容并不能直接转化为本约，预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履行标的。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期属于必要条款。而关于本案双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》，仅包括双方当事人的概况、房屋的基本情况、价款计算方法、签署本约的时间约定，而关于房屋实际面积与约定误差的处理、房屋交付使用条件、交付日期等其他重要条款尚未订立，且原告米培峰并未实际向河北祥荣房地产开发有限公司协商全额交付购房款，其自称折抵的工程款是否合法也未提交证据证明，综上，双方签订的确认书并非本约，符合预约的特征。因其不是本约，故守约方并不能要求其按照预约所约定的内容进行履行，也不能强制对方履行，故原告请求被告按认购协议约定将“祥荣-香榭名筑”6号楼1单元2102号楼房与原告签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付原告的主张，本院不予支持。 因原告米培峰诉讼请求中要求返还购房款，该诉请可理解为要求解除双方签订的协议，返还购房款。被告明确表示同意解除该合同，故基于双方合意，对于原、被告双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》依法予以解除。原告要求被告返还其购房款536697元，经审理该款项中仅有30000元是原告交纳的购房款，故对于该30000元购房款被告应予返还原告。剩余506697元均是抵扣的工程款，而本案是房屋买卖合同纠纷，且3#钢筋工程存在多次分包，其计算由来、确认方式是否合法原告均未提交证据证实，工程款的支付与房屋买卖合同不是同一法律关系，故对于原告要求506697元工程款按购房款要求返还的主张本院不予支持。原告另主张利息损失37105元，因双方并未约定损失，故对于原告的该项主张，本院不予支持。因工程款的支付与房屋买卖合同不是同一法律关系，故原告要求本案中止审理，等待工程款纠纷的另案出结果的主张，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、解除原告米培峰与被告河北祥荣房地产开发有限公司双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》，被告河北祥荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告米培峰购房款30000元；二、驳回原告米培峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由原告米培峰负担88元，由被告河北祥荣房地产开发有限公司负担275元。 本院二审期间，米培峰向法庭提交新证据：1、河北易兴公司的《情况说明》，用以证明河北易兴公司对本案上诉人提起的建设工程施工合同一案已经在沧州市中级人民法院审理中，河北易兴公司的起诉标的不包括本案上诉人在涉案工程项目钢筋班组工人工资和工程款。2、河北易兴公司与被上诉人另案的沧州中院审理的建设工程施工纠纷一案中的被上诉人提交的2018年付工程款详单，该详单显示被上诉人已经认可在2018.2.1以本案上诉人用钢筋班组的工人工资506697元以房屋抵扣的形式抵扣为工人工资，因被上诉人抵扣的房产价值为536697元，当日上诉人又将该房屋的差价3万元支付给被上诉人，该工程款详单已经明确抵扣楼房为本案涉案6号楼1单元2102号。两份证据能充分证明涉案的认购协议书是依法成立的合同，合同内容符合法律规定，且双方已经实际履行，被上诉人应当按照认购协议的约定承担合同义务。经质证，被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司就河北易兴建筑安装工程有限公司《情况说明》的真实性不予认可，认为河北易兴建筑安装工程有限公司与本案存在利害关系；对工程款详单真实性予以认可，但称河北易兴建筑安装工程有限公司起诉被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司索要工程款的案件中包括了案涉工程款，据此不应当支持上诉人米培峰的诉讼请求。 本院经审理查明，上诉人米培峰于2019年7月4日起诉至原审法院，就其诉讼请求提供了以下证据： 一、2018年2月1日的《祥荣-香榭名筑认购协议》一份，其内容为：“ 开发商（甲方）：河北祥荣房地产开发有限公司 联系地址：献县，联系电话：0317-44××××6／777 认购方（乙方）：米培峰身份证号码：1329241977×××××××× 联系地址：河北省沧州市献县，联系电话：151××××8555 经甲乙双方友好协商，乙方自愿认购献县祥荣-香榭名筑房屋，就认购房屋事宜达成如下协议，共同遵守： （一）乙方自愿认购甲方开发的位于献县香榭名筑的房屋，乙方认购的房屋为祥荣-香榭名筑6号楼1单元2102号，房屋建筑面积为109.52平方米（最终面积以销售合同面积为准）； （二）乙方签订《商品房买卖合同》时选择付款方式为（一次性付款/商业贷款/公积金贷款）； （三）乙方认购的房屋单价为4900元/平方米，总价为伍拾叁万陆仟陆佰玖拾柒元（￥：536697），乙方在签订本认购协议书时，向甲方交认购定金￥：536697元，签订《商品房买卖合同》后冲抵购房款； （四）乙方在接到甲方通知之日起，选择一次性付款的客户在3日内一次性付清购房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》；选择银行按揭贷款或公积金贷款的客户在3日内付清房屋首付款，并携带认购协议、本人身份证原件、申请银行贷款或公积金贷款所需资料，与甲方签订《商品房买卖合同》。如乙方未按照以上约定时间付款并签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方所认购房屋另行出售，乙方所付认购款不予退还，同时本认购协议书解除； （五）若乙方签订本认购协议后要求退房，则视为乙方违约，甲方有权将乙方所认购房屋另行出售，乙方所付认购定金不予退还，同时本认购协议书解除； （六）因本认购协议引起的争议，首先双方友好协商解决，协商不成，双方同意提交献县人民法院判决； （七）本认购协议书一式两份，甲方执一份，乙方一份，具有同等法律效力； （八）本认购协议经甲乙双方签字盖章后生效，待正式《商品房买卖合同》签订后，由甲方收回。 备注：项目备案用名为祥荣-香榭名筑，签约用名使用祥荣-香榭名筑，全程推广案名为祥荣-阳光尚东。” 以上《祥荣-香榭名筑认购协议》有河北祥荣房地产开发有限公司盖章和上诉人米培峰签字确认。 二、2018年2月1日河北祥荣房地产开发有限公司给上诉人米培峰出具的《收款收据》一张，编号为0006135，内容为：“交款单位：米培峰，收款方式：工程款抵扣，人民币：伍拾叁万陆仟陆佰玖拾柒元（￥：536697），收款事由：香榭名筑6-1-2102，三期罗某抵扣，2018年2月1日。”收据加盖了河北祥荣房地产开发有限公司财务专用章。 三、2018年2月1日上诉人米培峰通过中国农业银行献县北环支行给河北祥荣房地产开发有限公司转账30000元的业务凭证一份。 四、证人罗某2018年2月1日为上诉人米培峰出具的《证明》一份，内容为：“兹证明米培峰在祥荣三期罗某承包的1＃3＃住宅楼第钢筋班组组长，工人工资以抵扣祥荣六号楼××单元2102室，每平方米单价4900元，合款536697元，祥荣公司已扣除罗某的工程款506697元抵顶房款。因工人工资抵于房屋总价30000元，米培峰自己出资补齐房款（已转款祥荣公司指定李玉香账户）。已于2018年2月1日河北祥荣房地产开发有限公司与米培峰签订认购协议并开具收款收据。至此米培峰班组工人工资已全部结清，再出现其他纠纷均与罗某无头。”罗某在《证明》上签字确认。 原审判决对上述一、二、三份证据的真实性予以了认定。 另，在本院审理该案过程中，上诉人米培峰于2020年8月27日现本院提交《明确诉讼请求书》一份，其中明确其具体诉讼请求为：“请依法改判被上诉人按认购协议约定将祥荣-香榭名筑6号楼1单元2102号楼房与上诉人签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付上诉人。” 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。” 根据上诉人米培峰与被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》，其内容已具备了《商品房销售管理办法》中第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（九）、（十一）、（十二）等主要内容；根据被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司给上诉人米培峰出具的《收款收据》，已明确认可收到了上诉人米培峰购房款536697元，并且明确认可购房款中含有工程抵扣款，并具体明确了是“三期罗某抵扣”，结合上诉人米培峰通过中国农业银行献县北环支行给河北祥荣房地产开发有限公司转账30000元的业务凭证，能够认定工程抵扣款为506697元，其已转化为购房款。也就是说，应当认定上诉人米培峰与被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司作为出卖人已经按照约定收受了上诉人米培峰的购房款，依法该《祥荣-香榭名筑认购协议》应当认定为商品房买卖合同。案外人河北易兴建筑安装工程有限公司以建设工程施工合同纠纷为由起诉被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司的案件与本案无关，不能影响到该案事实的认定。上诉人米培峰请求判令被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司履行《祥荣-香榭名筑认购协议》符合法律的规定，人民法院应当予以支持。原审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。 综上所述，米培峰的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省献县人民法院（2019）冀0929民初2312号民事判决； 二、被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司继续履行与上诉人米培峰签订的《祥荣-香榭名筑认购协议书》，于本判决发生法律效力之日起十日内就祥荣-香榭名筑6号楼1单元2102号楼房与上诉人米培峰签订《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》的约定将该房产交付上诉人米培峰。 一审案件受理费694元，二审案件受理费9230元，均由被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年九月十六日 书记员  李志敏