上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4333号原告：上海惜雅企业管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：梁国福，执行董事。委托诉讼代理人：韩冰清，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨越琦，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海迪轩金属制品有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：李星华，执行董事。被告：上海迪轩金属科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：凌剑锋，经理。两被告共同委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。第三人：葛德年，男，1975年1月1日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：王跃斌，上海社平律师事务所律师。原告上海惜雅企业管理咨询有限公司与被告上海迪轩金属制品有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人韩冰清、杨越琦、被告上海迪轩金属制品有限公司委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼。庭后，原告于当日申请追加上海迪轩金属科技有限公司为本案共同被告。2020年5月18日，本院依法追加葛德年为本案第三人。本院又分别于2020年6月15日、8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩冰清、杨越琦、两被告共同委托诉讼代理人曾艳均两次到庭参加诉讼；第三人葛德年及委托诉讼代理人王跃斌参加了8月26日的庭审。本案现已审理终结。原告上海惜雅企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告上海迪轩金属制品有限公司支付原告自2019年7月12日起至实际返还之日止的房屋占有使用费(按1.10元/日/平方米)。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告上海迪轩金属制品有限公司支付原告自2019年7月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按0.98元/日/平方米)；判令被告上海迪轩金属科技有限公司支付原告自2019年9月18日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按0.98元/日/平方米)；自2019年9月18日起，两被告对于房屋占有使用费承担共同责任，并要求两被告腾退占用的房屋。事实与理由：原告于2019年6月11日拍得上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称君蕾公司)名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房屋，后上海市第二中级人民法院亦于2019年7月12日裁定【(2016)沪02执74号之二】将上述房屋的所有权归原告所有。被告上海迪轩金属制品有限公司自原告上述房屋产权之日(2019年7月12日)起，始终占用7号楼102室计1,400平方米，且与上海君蕾汽车配件有限公司无租赁合同关系。上海市第二中级人民法院于2019年10月12日公告责令占用上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房屋的人或单位自公告张贴之日起二十日内自行搬离。但至今，经原告多次催告，被告上海迪轩金属制品有限公司仍占用系争房屋不予返还，已严重侵害了原告的合法权益。原告有权要求被告上海迪轩金属制品有限公司立即返还系争房屋，并向原告支付系争房屋的占有使用费。被告上海迪轩金属制品有限公司(以下简称迪轩金属公司)辩称：不同意原告的诉讼请求；系争房屋原权利人将房屋出租给了葛德年，葛德年与其又签订了租赁合同；原告诉讼的时间段，系争房屋的实际使用人是上海迪轩金属科技有限公司，两被告不是共同使用人。被告上海迪轩金属科技有限公司(以下简称迪轩科技公司)辩称：原告诉讼的时间段，其系争房屋的实际使用人，愿意承担相应的民事责任，其愿与原告签订租赁合同，继续承租系争房屋；对于原告的租金价格认为过高。第三人述称：其与系争房屋的原权利人签有租期20年的租赁合同，与被告上海迪轩金属制品有限公司也有合法的租赁合同(未解除变更)，故原告无权主张房屋占有使用费；其与被告上海迪轩金属科技有限公司间并无房屋租赁关系。本院经审理认定事实如下：2019年7月12日，上海市第二中级人民法院因申请执行人中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海分行)申请执行一案作出(2016)沪02执74号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人君蕾公司名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房地产的查封，并将上述房地产的所有权归买受人(本案原告)所有。所有权自本裁定送达买受人(本案原告)时起转移；二、买受人(本案原告)可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。2019年7月26日，上海市第二中级人民法院将作出(2016)沪02执74号之二执行裁定书送达本案原告。建行上海分行系上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房地产的抵押权人(债权数额75,000,000元，债权自2014年5月4日至2024年5月3日)；2014年4月30日，建行上海分行就上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房屋建设工程设立抵押；2015年8月4日，君蕾公司取得上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房地产的的产权证，建行上海分行即将上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢的房屋建设工程抵押转为新建房抵押，并办理抵押登记。另查明：2014年12月19日，君蕾公司与第三人葛德年签订《厂房租赁合同》一份，约定君蕾公司将坐落于松江区小昆山镇鼎盛路西侧7#厂房建筑面积4,470平米(按实际测量为准)出租给葛德年，厂房租赁期自2014年12月19日起至2034年1月18日止。该合同对租金等相关事项也作了约定。2019年1月19日，葛德年与被告迪轩金属公司(原上海迪轩金属装饰工程有限公司)签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，约定葛德年将松江区小昆山镇鼎盛路XXX号-7#厂房一层部分租赁给迪轩金属公司，租期自2019年1月16日起至2028年3月25日止(租期内2个月零10天的装修期为免租期)，每年租金为550,000元，租金每半年一付，并约定合同签订5日内缴纳履约保证金50,000元；《补充协议》明确，因葛德年将位于松江区小昆山镇鼎盛路XXX号-7#厂房一层东边部分已于三年前出租给了案外人诸某某(租金为每年63,000元)，故葛德年不能保证诸某某的让房，由迪轩金属公司自行与诸某某协调，如协商成功，则7号厂房一层全部租给迪轩金属公司(租金为每年550000元整，租金每三年递增5%)，如协商不成，则7号厂房一层的余下部分全部租给迪轩金属公司(租金为每年490,000元整，租金每三年递增5%)。2019年1月20日，迪轩金属公司支付葛德年50,000元；同月31日，迪轩金属公司支付葛德年250,000元；2019年2月4日，迪轩金属公司又支付葛德年25,000元，合计付款325,000元；之后迪轩金属公司未再付款。再查明：2019年10月12日，上海市第二中级人民法院发布(2016)沪02执74号公告，明确告知君蕾公司名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号XXX-XXX幢房地产已于2019年6月11日拍卖，买受人为本案原告；并明确“责令占用上述房地产的人或单位在本公告张贴之日起二十日内自行搬离……”。审理中，被告迪轩金属公司为证明系争房屋的实际使用人为被告迪轩科技公司，向本院提供了被告迪轩科技公司于2020年2月28日向松江经济技术开发区填写的企业开复工申请表及2020年3月4日松江经济技术开发区企业开复工通知单；对于原告诉请的租金价格，原、被告一致同意参照本院受理的他案中的评估价格，无须再进行评估；2020年6月30日，上海信衡房地产估价有限公司向本院递交的对上海市松江区鼎盛路XXX号5幢、9幢、6幢301室的房地产评估报告，明确1层的日租金为0.98元/天/平方米。原告向本院提交了录音时间为2020年1月16日与被告迪轩金属公司股东之一的李保华交涉沟通的光盘。以上事实，有上海市第二中级人民法院的执行裁定书、公告、《厂房租赁合同》、《租赁合同》及《补充协议》、付款凭证、评估报告、企业开复工申请表、企业开复工通知单、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点之一，是原告通过法院拍卖获得系争房屋后，原承租人对系争房屋是否仍然享有承租权？租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，一般情况下，承租人有权请求房屋买受人继续履行原租赁合同，但两种情况例外：(一)、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。结合本案，建行上海分行在系争房屋上设立抵押权早于第三人与君蕾公司签订租赁合同的时间，建行上海分行为实现自己的抵押权向法院申请拍卖，致使系争房屋的所有权变动至原告名下，显然，本案中的第三人及被告均不再有权要求继续履行原租赁合同。本案争议焦点之二，原告诉讼主张的时间段内，系争房屋的实际使用人是谁？虽然被告迪轩金属公司提供了相关的证据证明系争房屋的实际使用人是被告迪轩科技公司，且被告迪轩科技公司亦予承认，但被告迪轩科技公司与第三人间的房屋租赁合同并未发生变更，第三人也并不认可被告迪轩科技公司是系争房屋的承租人，因此，本院认为可以认定两被告是系争房屋共同使用人。本案争议焦点之三，是原告主张两被告应支付的占有使用费的起算日期。从被告迪轩金属公司支付的租金金额来看，扣除约定的50,000履约保证金，已经支付了租赁房屋年租金550,000元的50%即275,000元(半年租金，符合租赁合同租金半年一付的约定)，正常情况下，扣除免租期的约定，被告迪轩金属公司可以使用到2019年9月26日，结合上海市第二中级人民法院于2019年10月12日发布公告的时间，虽然原告于2019年7月26日取得了系争房屋的所有权，但原告并未及时告知被告并要求被告搬离系争房屋，故不能认定被告非法占有使用系争房屋。本院认为两被告应自2019年9月27日起支付原告系争房屋的占有使用费。原告要求两被告腾退系争房屋，本院予以支持。综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(一)项的规定，判决如下：一、被告上海迪轩金属制品有限公司、上海迪轩金属科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退占用的位于上海市松江区小昆山镇鼎盛路XXX号-7#一层房屋；二、被告上海迪轩金属制品有限公司、上海迪轩金属科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海惜雅企业管理咨询有限公司房屋占有使用费(自2019年9月27日起算至实际腾退日止，以1,400平方米为基数，按每日每平方米0.98元计算)；三、驳回原告上海惜雅企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元8,808元，减半收取4,404元，财产保全申请费2,329.5，合计诉讼费6,733.5元，由被告上海迪轩金属制品有限公司、上海迪轩金属科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈家正二〇二〇年九月十一日法官助理 黄尤加书 记 员 黄尤加附：相关法律条文最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……