宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终709号上诉人（原审原告）：蔡原州，男，1992年6月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。委托诉讼代理人：李娜，宁夏言凯律师事务所律师律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：李伟明，宁夏言凯律师事务所律师律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏豪德龙房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区盐池县花马池镇西街122号。法定代表人：赵彦成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李明寰，宁夏方和圆律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王柱，宁夏方和圆律师事务所律师。特别授权代理。上诉人蔡原州因与被上诉人宁夏豪德龙房地产开发有限公司（以下简称“豪德龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2020）宁0323民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡原州上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、本案的违约方为被上诉人，非上诉人。被上诉人为促使上诉人购买其预售的位于盐州商贸城B区项目5号楼12号营业房，被上诉人的销售人员向上诉人承诺签订《盐州商贸广场项目认购协议书》后，被上诉人可以为上诉人办理房屋按揭手续。2018年6月2日，上诉人依约与被上诉人签订了《盐州商贸广场项目认购协议书》，并向被上诉人支付了50000元定金。该协议书签订后，上诉人在银行处咨询得知：如上诉人的家庭成员被列入银行征信不良名单，则银行无法为上诉人办理按揭贷款。上诉人将此情况告知被上诉人，上诉人因客观原因无法办理贷款要求被上诉人退还定金。被上诉人不仅不能协助上诉人办理按揭手续，反而将涉案房屋另售他人，并对上诉人退还定金的要求置之不理，给上诉人造成巨大经济损失。二、退言之，即使被上诉人不存在违约情形，上诉人因客观原因无法继续履行案涉协议《盐州商贸广场项目认购协议书》亦不存在违约情形，被上诉人依法应当向上诉人返还定金利息。在上诉人被银行告知由于其父亲被列入不良记录并且其与父亲在同一户口本无法办理按揭贷款时，上诉人为了继续履行合同，便前往公安机关进行立户。因上诉人并不符合立户条件，无法予以单独立户，故上诉人无法办理按揭贷款不可归责于上诉人。因上诉人父亲被列入银行不良征信名单，上诉人又不符合单独立户条件，那上诉人必然无法办理按揭贷款，在此情况下，进一步履行合同内容已失去实际意义。同时上诉人在一审中提交的两份证据，（2018）宁0323民初3359号民事判决、户口本，可以充分证明上诉人的父亲被列入银行的征信不良记录，又因上诉人与其父亲属同一户口本，均属客观事实，最终必将导致上诉人无法办理按揭贷款，但是一审法院对上述两组证据并未予以认定。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，由于上诉人父亲被列入银行不良记录，最终导致上诉人无法办理按揭贷款，属于不可归责于上诉人的事由，被上诉人应当向上诉人返还定金。上诉人诉请的资金占用期间的利息，属于上诉人的实际损失，应当予以支持。因此一审法院适用《合同法》115条规定，驳回上诉人一审诉请系法律适用错误。三、案涉认购协议书未生效，该协议书第8条载明：双方签字盖章即生效。但是被上诉人并未在该协议书上盖章，故该协议未生效。综上，请求支持上诉人的上诉请求。豪德龙公司辩称，一、上诉人违约在先，在签订认购协议后，拒绝在约定的时间内与被上诉人签订房屋预售合同，办理按揭贷款的前提条件是经房管部门备案过的合同才可以作为在银行贷款的材料，因此没有签订预售合同以及合同未经备案是无法在银行贷款的，上诉人主张被上诉人违约无事实依据。二、上诉人本人是否符合贷款条件与其父亲征信不良无关，上诉人构成违约的原因是未按约定的时间缴纳首付款以及签订房屋预售买卖合同，并非上诉人所说的征信问题不能贷款。三、协议有双方当事人签字，视为协议已经订立并且生效，此做法也符合签订协议的习惯做法。蔡原州向一审法院诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《盐州商贸广场项目认购协议书》，并由被告返还原告购房定金50000元及资金占用期间的利息5500元（自2018年6月起至2020年4月止，共计22个月，按0.5％计算），共计55500元；2.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月2日，原告蔡原州（乙方，买受人）与被告豪德龙公司（甲方，出卖人）签订了《盐州商贸广场项目认购协议书》，约定以下主要内容：1.乙方认购甲方的位于盐州商贸广场B区项目5号楼12号房；2.房屋总面积为104.29平方米；3.房款总额为947983元；3.乙方向甲方支付定金50000元；4.乙方于本协议签订7日内即6月9日前交纳首付款，同时签订《商品房买卖合同》。原告分别于2018年5月28日、2018年6月2日向被告支付定金20000元、30000元，共计50000元。之后，原告未按《盐州商贸广场项目认购协议书》约定的时间支付购房首付款，被告拒绝向原告退还定金50000元，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告蔡原州与被告豪德龙公司签订的《盐州商贸广场项目认购协议书》，系当事人的真实意思表示，合法有效。虽然原告向被告支付了定金50000元，但未按该协议约定的时间支付购房首付款，违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，原告无权要求被告返还定金，故一审法院对原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求，不予支持。原告以实际行为表明其不能履行合同的主要义务，故一审法院对其要求解除《盐州商贸广场项目认购协议书》的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的利息，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百一十五条规定，判决：一、本判决生效之日，解除原告蔡原州与被告宁夏豪德龙房地产开发有限公司签订的《盐州商贸广场项目认购协议书》；二、驳回原告蔡原州的其他诉讼请求。案件受理费1188元，减半收取计594元，由原告蔡原州负担。本院二审期间，上诉人蔡原州提交盐池县不动产登记信息查询结果证明一份，欲证实因认购协议书未生效，被上诉人没有给上诉人办理预告登记，对被上诉人没有造成任何经济损失。本院组织双方当事人进行了质证。本院认为，对上诉人提交的该证据的真实性予以确认，但该证据与本案无关联性，对上诉人的证明目的不予采信。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，并有各方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及各方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，上诉人蔡原州与被上诉人豪德龙公司签订的《盐州商贸广场项目认购协议书》，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人虽主张豪德龙公司未在案涉协议书上盖章，根据协议书第8条约定该协议未生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，豪德龙公司虽未在涉案《盐州商贸广场项目认购协议书》中加盖公章，但在庭审中豪德龙公司明确认可协议书上龙进林签字的效力，并且双方在签订涉案协议书后，蔡原州已向豪德龙公司支付50000元定金，其实际以履行的行为认可了该协议的效力。因此，根据协议约定上诉人蔡原州应于2018年6月9日前交纳首付房款（或全款）签订商品房买卖合同，但其并未按照约定时间交纳首付房款（或全款）签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被上诉人豪德龙公司收取的上诉人蔡原州50000元定金，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定处理。故上诉人蔡原州要求被上诉人豪德龙公司退还其50000元定金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于蔡原州主张因其父亲被列入银行征信不良记录，致其无法办理按揭贷款不能履行合同的问题。本院认为，该事由应属因合同关系以外第三人的原因造成，不属于不可抗力、意外事件致使合同不能履行的情形，也不属于因不可归责于当事人双方的事由，故蔡原州的该上诉主张也不能成立，本院不予支持。综上所述，蔡原州的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由上诉人蔡原州负担。本判决为终审判决。审判长 陈秀霞审判员 王 平审判员 刘 磊 二〇二〇年九月十六日书记员 马 瑾附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。