福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3826号 原告：姚艺清，女，1990年7月8日出生，汉族，住福建省厦门思明区。 委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，执行董事。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 法定代表人：叶玲，公司负责人。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告姚艺清与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。姚艺清委托诉讼代理人许炜，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星、农业银行集美支行诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚艺清向本院提出诉讼请求：1.判令解除姚艺清与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司立即向姚艺清返还已经支付的首付款976605元；3.判令恒大置业公司向姚艺清赔偿以首付款976605元为本金的利息(利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年7月5日起计至恒大置业公司履行完毕之日止)；4．判令恒大置业公司向姚艺清返还已向农业银行集美支行支付的贷款部分的本金（具体以集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；5.判令恒大置业公司向姚艺清赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息(具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；6.判令恒大置业公司代姚艺清向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息(具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；7.判令恒大置业公司代姚艺清向农业银行集美支行赔偿提前偿还贷款的违约金,以农业银行集美支行出具的还款明细清单为准；8.判令恒大置业公司向姚艺清赔偿违约金32266.05元；9.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。 事实和理由:2017年8月20日，姚艺清与恒大置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，就姚艺清向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼11层1104室的商品房具体事宜达成合意。姚艺清如期支付了首付款，并向第三人农业银行集美支行办理贷款后，支付了房屋尾款。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十二条逾期交付责任：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同……并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.0%向买受人支付违约金。”上述系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。现被告已逾期交房超出180日，原告作为买受人有权行使约定解除权进而解除合同，并要求被告给付已支付房款万分之一的违约金。经原告多次通过各种渠道与被告公司销售或其他工作人员沟通此事，均无任何效果，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、原告主张解除合同，则被告应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。根据《合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定“逾期超过180日后……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失”，这其中就包括了贷款利息，所以原告主张要求被告支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了出卖人的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，原告主张贷款利息超出合同约定范围，若法院判决合同解除，被告要求按照合同约定承担违约责任。二、若法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，请求法院判定被告在原告配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，被告再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。原告的诉请已经突破双方的意思自治原则，加重了被告的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人农业银行集美支行辩称，一、本案是原、被告之间购房合同的的纠纷，本案房产已经在第三人处办理预告抵押登记，第三人具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。二、在借款合同债务未清偿之前，原告负有清偿责任，被告负担保责任，购房合同的解除不能免除原告的还款责任与被告的担保责任。三、如原、被告未按照借款合同履行义务，第三人保留向原、被告追偿的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月20日，姚艺清与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05018482），约定姚艺清购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼11层1104室，房屋总价款3226605元；姚艺清应当于2017年7月5日前支付首期房价款976605元，余款2250000元向银行机构申请贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日向姚艺清交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年11月30日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向姚艺清支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，姚艺清有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还姚艺清已付全部房款（含已付贷款部分），并自姚艺清付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向姚艺清支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，姚艺清按期向恒大置业公司支付首期房价款976605元，余款2250000元姚艺清向第三人农业银行集美支行贷款支付，姚艺清共计已向恒大置业公司支付购房款3226605元。2020年4月18日恒大置业公司向其开具相应金额的厦门增值税普通发票。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 2017年8月31日，姚艺清（借款人、抵押人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人、抵押权人）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定由姚艺清向农业银行集美支行借款2250000元用于购买案涉房屋，借款期限共计360个月，具体起止日期以借款凭证记载为准。姚艺清同时在特别条款中承诺在借款实际发放之日起壹年内不提前还款，确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，农业银行集美支行有权按提前归还金额加收壹个月的贷款利息。农业银行集美支行已于2017年9月8日依约将按揭贷款2250000元发放给恒大置业公司，姚艺清于2017年10月8日起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 2020年6月16日，姚艺清委托北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师许炜向恒大置业公司发出《关于解除》事宜的律师函，该律师函于2020年6月17日由恒大置业公司签收。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，姚艺清与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点之一是恒大置业公司逾期交房是否已达约定解除合同的条件？根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，恒大置业公司应于2019年11月30日前向姚艺清交付案涉商品房，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，姚艺清有权要求解除案涉商品房的买卖合同。姚艺清已于2020年6月16日向恒大置业公司发出解除合同的通知，该通知已于2020年6月17日由恒大置业公司签收，故双方商品房买卖合同于2020年6月17日解除。本案争议焦点之二是姚艺清的各项诉求有无依据？根据争议焦点一的分析，姚艺清主张解除其与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有事实与法律依据，本院予以支持。关于姚艺清要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定、《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，本院予以确认。关于姚艺清要求恒大置业公司赔偿以首付款976605元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年7月5日起计至恒大置业公司履行完毕之日止），合乎合同约定，本院予以支持，但应表述为恒大置业公司向姚艺清赔偿以首付款976605元为本金的利息（以976605元为计算基数，自2017年7月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于姚艺清要求恒大置业公司赔偿其已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准），未超出合同约定，予以支持。关于姚艺清要求恒大置业公司代其向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）未超出合同约定，予以支持。关于姚艺清要求恒大置业公司代其向农业银行集美支行赔偿提前偿还贷款的违约金（以农业银行集美支行出具的还款明细清单为准），因《个人购房担保借款合同》约定在借款发放之日起三十六个月内提起还款的需加收壹个月的贷款利息，贷款发放之日为2017年9月8日，至2020年9月8日日满三十六个月，按约定姚艺清已免除支付提前还款的违约责任，对姚艺清此项诉讼请求，本院不予支持。关于姚艺清要求恒大置业公司向其赔偿违约金32266.05元，因《商品房买卖合同》第十二条对此有明确约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、姚艺清与厦门恒大置业有限公司于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018482）于2020年6月17日解除。 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向姚艺清返还首付款976605元并赔偿利息损失（利息以首付款976605元为计算基数，自2017年7月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向姚艺清返还自2017年10月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止姚艺清已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向姚艺清赔偿自2017年10月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止姚艺清已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还姚艺清就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼11层1104室房屋的抵押登记涤除手续。姚艺清应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018482）的撤销备案登记手续。 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向姚艺清支付违约金32266.05元。 七、驳回姚艺清的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13879.8元，减半收取6939.9元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月二十二日 法官助理钟萍萍 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”