广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14181号上诉人（原审原告）：张拯民，男，1981年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审被告）：广州新臣房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路8号1401房之自编05单元。法定代表人：王合群，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐梦君，该公司职员。上诉人张拯民因与被上诉人广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称新臣公司）服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张拯民上诉请求：1.撤销一审判决；2.新臣公司退还张拯民看房诚意金20000元，并支付三倍赔偿60000元；3.新臣公司向张拯民支付利息，利息以看房诚意金20000元为基数，自2015年6月22日起至还清看房诚意金之日止，按合同约定不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%的4倍计算，暂计至上诉日的利息为19000元；4.本案一、二审所有诉讼费用由新臣公司承担。事实和理由：一、一审事实认定不清。本案所诉为看房诚意金，非服务费、中介费、优惠费。根据同期购买的其他业主证据材料可知，收据名目如果属于购买优惠的写为房屋预购金而非看房诚意金，其他证据也可以看出如果属于抵扣优惠，会在《销售确认表》中写明，而且新臣公司提供的《合作框架协议》中也未约定其可以收取2万元优惠费。二、涉案房屋在2015年7月3日取得预售许可，而看房诚意金2万元的支付时间为2015年6月22日，即涉案房屋在缴纳2万元看房诚意金时不符合商品房销售条件。根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，新臣公司与佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）在未取得预售许可证、不符合商品房预售条件的情况下进行销售都属于违法行为，并且具有明显的欺诈性质。新臣公司提供的2015年6月22日《御江南事务申请表》中的总价为1521814元，但没有预售许可证又怎么会有预售价格。一审认为新臣公司对优惠购房价格的具体计算方式作了合理解释，明显属于认定事实不清，存在明显的欺诈行为。三、新臣公司向张拯民隐瞒了其在佛山三水地区未取得销售资格的重要事实。信访调查回复载明新臣公司在佛山地区没有销售资格，属于没有资格的机构代理，故新臣公司在佛山地区不具备民事行为能力，其不具备与张拯民签订涉案合同的适格主体资格，其与张拯民签订的涉案合同和协议均属于无效合同。四、新臣公司隐瞒了销售给张拯民的是不符合销售条件商品房的事实，违反了《商品房销售管理办法》第二十七条的规定，导致张拯民产生了所购买房屋属于合法销售的商品房的重大误解，故《御江南事务申请表》《优惠确认书》均非张拯民的真实意思表示，且违反了禁止性法律规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属于无效合同。新臣公司在明知涉案房屋不符合销售条件的情况下和高富公司签订联动销售合同，共同对张拯民实施了欺诈行为。新臣公司提供的商品和服务存在明显的欺诈行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，应支付相当于购买商品价款或者接受服务费用三倍的赔偿。五、新臣公司涉嫌伪造重要证据《合作框架协议》，妨碍司法。张拯民在2019年9月18日向三水区住房城乡建设和水利局递交了新臣公司提供的《合作框架协议》，控告协议的甲方高富公司和新臣公司联合欺骗行政部门的调查。该局在调查回复中称高富公司否认该协议的真实性，否认和新臣公司存在合作关系。佛山市住房和城乡建设管理局（现佛山市住房城乡建设和水利局）对高富公司进行调查，高富公司同样回复称与新臣公司不存在合作关系。此外，在三建信复（2019）17号以及三建信复（2019）128号回复中，高富公司亦表示未聘请代理公司进行销售代理。经过上述三次相关行政部门调查取证的确认，高富公司均表示未与新臣公司有任何的合作关系，亦不承认《合作框架协议》的真实性。六、新臣公司提交的《合作框架协议》仅是涉及高富公司、佛山宜生乐居信息科技有限公司和新臣公司，与张拯民无关，且根据该协议第二条第3点的规定，新臣公司促成交易后应该向高富公司收取房产推介服务费，而非向张拯民收取。张拯民已经向高富公司支付了2万元服务费，该款项应由高富公司支付给新臣公司。此外，协议虽然有可享受高富公司御江南项目客户专属优惠10万元的内容，但没有出现2万元抵10万元的内容。由此，新臣公司以欺诈方式不仅收取了高富公司2万元的推介服务费，还编导出2万元抵10万元的虚假宣传。七、涉案房屋在缴纳2万元看房诚意金时未符合销售条件，也未依法进行销售价格申报，新臣公司虚构了所谓的原价，并由此作出虚假优惠的欺诈行为，违反了《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、第五条、第六条、第七条及《商品房销售明码标价规定》第十五条的规定。八、新臣公司并未提供合同约定的媒介服务。张拯民是由旧业主御江南三区三座102介绍购买涉案房屋的，该业主因此获得开发商赠与的10000元物业费，物业费赠送时间段为2015年3月至2017年3月。新臣公司未向张拯民提供任何服务，其收取2万元缺乏依据。综上，新臣公司以欺诈行为获得不当利益，扰乱正常市场交易秩序，给张拯民带来重大经济损失，请求二审法院支持张拯民的上诉请求。被上诉人新臣公司二审辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2015年6月22日签订的《优惠确认书》是双方的真实意思表示，双方服务关系成立。根据该确认书所载内容，张拯民确认享受了2万抵扣10万的购房优惠，这也是本案2万款项的合同依据。《御江南事务申请表》及《合作框架协议》也体现出优惠购房价格的具体计算方法，与《优惠确认书》中提到2万抵扣10万购房优惠相互印证，足以形成完整证据链。二、涉案合同已经履行完毕，合同目的实现。张拯民已经以优惠价与高富公司签订《商品房买卖合同（预售）》并实际取得房屋，本案服务合同的目的已经实现。且从张拯民向高富公司提交的《御江南事务申请表》可以看出，张拯民明确知悉房屋实际购买价为优惠后的价格，折扣计算方式中含有新臣公司为其提供的10万元优惠。因此，该2万元服务费用为张拯民获取中介服务所支付的对价，张拯民要求返还没有事实及法律依据，实质是在享受购房服务和优惠后，违背契约精神意图讹诈新臣公司。三、新臣公司在合同履行过程中不存在任何欺诈情形。新臣公司已经按照《优惠确认书》履行了全部合同义务，张拯民已经享受了全部合同权利，新臣公司不存在欺诈行为，主观上更不存在欺诈的故意。从结果上看，张拯民签订《优惠确认书》的目的为获取购房服务、享受购房优惠，其实际享受了所有合同权利并最终完成了购房合同的签订，其不存在任何损失相反还因此获益。至于张拯民提到房屋预售许可及信访等行政行为，均属于行政处理范畴，不能在民事司法裁判的范畴内适用，且不属于法律规定的欺诈行为。综上，涉案合同已经履行完毕且不存在任何欺诈情形，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回张拯民所有诉请，维持原判。因本案纠纷，张拯民于2019年6月14日诉至一审法院，请求判令：1.新臣公司退还张拯民看房诚意金20000元，并三倍赔偿60000元，共计80000元；2.新臣公司向张拯民支付利息（以看房诚意金利息20000元为基数，自2015年6月22日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3.本案诉讼费用由新臣公司承担。一审法院经审理查明：张拯民为证明其主张，向一审法院提交了《广东省商品房买卖合同》《广东省地方税收通用发票》《收款收据》等证据。其中，张拯民与案外人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）于2015年10月14日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20151014025605），约定：张拯民认购高富公司御江南国际社区九区xxx号房，建筑面积为193.07平方米，总价为1320000元，按揭贷款方式付款：首期款为530000元，剩余房款790000元于2015年11月14日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。经质证，新臣公司对该证据真实性予以认可。《广东省地方税收通用发票》载明：案外人高富公司于2015年10月26日、2015年11月30日向张拯民出具金额为530000元、790000元的发票，上述发票均载明：付款方名称：张拯民，收款方名称：佛山市三水高富地产开发有限公司，款项性质：预收购房款。经质证，张拯民表示该证据原件在房管局处，新臣公司表示无法核实该证据真实性。《收据》载明：“今收到张拯民交来御江南看房诚意金2万元整”，落款时间为2015年6月22日，收款单位处加盖新臣公司财务专用章。经质证，新臣公司确认收到该款项2万元。张拯民另提交《信访事项不予受理告知书》《信访事项处理意见书》《佛山市住房和城乡建设管理局关于张拯民申请信访复查的处理意见书》《新房详细页面-预收许可证基本信息》、企业信息查询，拟证实张拯民向相关部门主张权利、新臣公司未具有合法销售资格并存在欺诈行为的事实。经质证，新臣公司对上述证据均不予认可，且认为与本案无关。新臣公司提交《优惠确认书》、银联刷卡票据，拟证实张拯民通过新臣公司提供的中介服务购买涉案房屋，享受了“2万抵10万”的购房优惠。其中，《优惠确认书》载明：“本人通过广州新臣房地产经纪有限公司提供的中介服务，意向购买【御江南?橄榄墅】项目。并拟于/已与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同。现确认使用订单编号为15062217035860031451的电子订单，用以享受2万抵10万的购房优惠。本人同意第三方支付平台将本人在该平台账户中的2万元预存款转入相应的中介机构账户，作为向该中介机构支付的中介服务费”。张拯民在落款甲方处签字，新臣公司在落款乙方处盖章。银联刷卡票据显示：张拯民于2015年6月22日17时05分刷卡向新臣公司支付2万元中介服务费。经质证，张拯民对上述证据的真实性、合法性予以认可，对其证明内容不予认可。新臣公司提交《御江南事务申请表》，拟证实张拯民已经享受2万减10万的购房优惠。《御江南事务申请表》载明：“日期2015年6月22日，姓名张拯民，认购单位9-41-106，面积193.07㎡，原总价1521814，折扣（－10万）×9.5－5000，成交总价1345723，申请事由：本人现认购御江南九区xxx单元，申请以一口价1320000元成交……”。申请表“营销部意见”处载明：“同意，2015.6.22”，并加盖案外人高富公司公章。经质证，张拯民对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。新臣公司提交《合作框架协议》，拟证实新臣公司推介的客户可享受涉案房屋的10万元专属优惠。《合作框架协议》约定：甲方高富公司，乙方：佛山宜生乐居信息科技有限公司；新臣撮合客户与甲方达成甲方项目的认购，收取房产推介服务费；乙方及其关联公司新臣负责为甲方召集更多客户，强化甲方营销效果，大量推进撮合成交，甲方为此特同意，乙方及新臣公司推介的所有意向客户，可享有甲方御江南项目客户专属优惠人民币10万元整。经质证，张拯民对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。新臣公司另提交广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06行终157号行政裁定书、广东省佛山市中级人民法院（2019）粤0607民初365号民事判决书、《关于御江南社区规划公式及配套设施建设等问题信访事项的复函》《三水区城乡建设和水利局关于张拯民反映三水区御江南国际社区物业涉黑的举报问题的信访事项处理意见书》《三水区住房城乡建设和水利局关于张拯民反映御江南物业乱收费问题的信访事项处理意见书》，拟证实张拯民提起系列投诉和诉讼，无事实依据均被驳回。经质证，张拯民对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。一审法院认为：关于新臣公司是否应退还2万元诚意金的问题，经查，张拯民、新臣公司双方签订的《优惠确认书》是双方真实意思表示，合法有效，双方服务关系成立。根据该确认书显示，张拯民确认享受2万抵10万的购房优惠，同意将2万元预存款转入相应的中介机构账户，作为向该中介机构支付的中介服务费。上述优惠确认书的内容是张拯民向新臣公司支付2万元的合同依据。新臣公司主张张拯民已经实际享受了2万抵10万的购房优惠，提供了《御江南事务申请表》《合作框架协议》等证据予以证实，并对优惠购房价格的具体计算方式作出了合理解释，其中包含了10万元的购房优惠，可以与《广东省商品房买卖合同》相互印证，足以形成完整证据链。现张拯民主张新臣公司退还诚意金2万元及利息，缺乏理据，一审法院不予支持。张拯民另主张新臣公司因未在佛山市取得营业执照，也未在佛山范围内办理经纪机构备案，存在欺诈应进行三倍赔偿。对此一审法院认为，上述情况不属于法律所规定的欺诈情形，且上述情况属于行政处理范畴，在本案中不作调处，此外，上述情况的认定亦不影响张拯民房屋买卖合同的实际履行。现张拯民主张新臣公司因欺诈需三倍赔偿，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，驳回张拯民全部诉讼请求。关于新臣公司主张张拯民诉请已过诉讼时效的意见，根据张拯民提交的证据显示其购房后先后多次向新臣公司及多个部门主张退款，属于诉讼时效的中断，故新臣公司该抗辩缺乏理据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年5月27日作出如下判决：驳回张拯民的全部诉讼请求。一审案件受理费2080元，由张拯民负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张拯民提交了佛山市三水区住房城乡建设和水利局于2020年1月3日作出的《关于张拯民反映御江南虚假证据欺骗行政部门的信访事项处理意见书》（三建水信复[2020]2号）及佛山市人民政府于2020年4月15日作出的《行政复议决定书》（佛府行复[2020]89号），拟证明新臣公司与高富公司无任何合作关系，新臣公司提交的《合作框架协议》是虚假证据，妨碍司法。新臣公司对此质证称：上述证据的出具日期均在一审判决作出前，不属于二审的新证据；对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，且从证据的内容来说，属于张拯民在行政范围内发起的相关事项，与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：张拯民在二审期间提交的证据不属于二审程序中的新证据，本院对此不予采纳。本案争议的焦点是新臣公司是否构成欺诈，是否需要向张拯民退还2万元诚意金并支付三倍赔偿的问题。从本案查明的事实来看，张拯民与新臣公司签订的《优惠确认书》中明确载明新臣公司为张拯民提供订约的媒介服务，张拯民拟与发展商签订商品房销售合同，在享受2万元抵10万购房优惠的同时，同意将2万元作为新臣公司的中介服务费，结合张拯民在同日填写的《御江南事务申请表》房价折扣中显示给予了10万元的购房优惠，而该房价折扣得到了高富公司的确认，随后高富公司与张拯民签订的《广东省商品房买卖合同》中的价格亦与申请表中的价格一致，体现了相应的购房优惠。由此可见，《优惠确认书》是张拯民与新臣公司的真实意思表示，现有证据也未能显示该确认书的内容违反法律法规的强制性规定，该确认书应属合法有效。张拯民作为完全民事行为能力人，在签订《优惠确认书》及《御江南事务申请表》时就已经清楚知悉其向新臣公司支付的2万元是中介服务费，并同时就涉案房屋获得签订商品房销售合同的机会及享受10万元的购房优惠，而其亦实际签订了合同并享受了优惠。《优惠确认书》中关于双方的权利义务已经履行完毕，现张拯民主张新臣公司存在欺诈行为导致其签署了《优惠确认书》并要求新臣公司退还诚意金2万元及利息缺乏依据，一审法院对此不予支持，处置得当，本院予以维持。至于张拯民主张其享受的10万元购房优惠来源于旧业主的推荐而非新臣公司，但未就此提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予采信。此外，张拯民主张新臣公司未在佛山市取得营业执照、未在在佛山范围内办理经纪机构备案，该问题属于行政处理的范畴，不属于本案的审理范围，本院不予调处。同时，如前所述，《优惠确认书》中关于双方的权利义务已经依约履行完毕，现张拯民主张新臣公司欺诈并要求三倍赔偿，缺乏事实依据和法律依据，一审法院对此不予支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，张拯民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2080元，由上诉人张拯民负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月二十四日书记员 莫善友唐颖琪