江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初532号原告（反诉被告）：谢文明，男，1966年6月11日生，住江西省赣州市章贡区。原告（反诉被告）：谢文珠，女，1972年12月9日生，住江西省赣州市章贡区。原告（反诉被告）：谢文玉，女，1975年10月11日生，住江西省赣州市章贡区。原告（反诉被告）：徐永江，男，1966年11月30日生，住广东省揭东县。原告共同委托诉讼代理人：陈彬明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：熊飞，男，1974年8月20日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟晨辉，江西明理律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告（反诉原告）熊飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江及其委托诉讼代理人陈彬明，被告熊飞及其委托诉讼代理人钟晨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年8月1日签订的《租房合同》并要求被告立即将租赁房屋交还原告；2、被告支付原告自2019年9月1日起至2019年11月30日止所欠的租金54780元、自2019年9月16日起至2019年11月15日止的违约金16434元，以上合计71214元；3、自2019年12月1日起被告每月支付18260元租金给原告，直至被告将租赁房屋交还原告之日止，并支付违约金（自2019年11月16日起，每日按照所欠租金的1%计算至所欠租金清偿之日止）；4、租房押金10000元归原告所有；5、本案诉讼费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告向本院增加一项诉讼请求：请求被告支付被告拖欠原告水费2013.66元、电费9558.54元、垫付的一至二楼改装水电的材料款6442.5元。被告辩称：1、原告诉状中称房屋租赁的用途为开设公寓，与合同约定不符，合同约定是开设宾馆；2、原告2019年11月起采取挂锁、驱赶租户的行为，租金只能计算至2019年11月；3、原告违约在先，体现在以下三点：1、租赁物不能用于开设宾馆，有先天缺陷；2、赚取被告水电费的差价；3、在一楼停车，干扰被告的经营；4、在楼顶加层，没有按照合同约定减租金。因此原告主张的违约金不予支持，押金也应当返还给被告，且原告也不存在实际损失，其主张的违约金过高。被告向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告自2014年10月1日至2015年12月30日每月多支付的两个房间租金13500元、自2016年1月1日至2019年8月30日每月多支付的两个房间租金35200元，以上合计48700元；2、自2016年11月1日起至2019年11月25日反诉原告每月为反诉被告所支付的水费一一结清，返还给反诉原告，共计4810元；3、反诉被告补偿所有装修费用110000元（原价220000元）、硬件设施损失以及移动设施损失25010元（原价50140元）给反诉原告，共计135070元；4、反诉被告返还反诉原告租房押金10000元；5、反诉被告赔偿反诉原告被反诉被告所砸烂丢失的物件损失745元；6、本案诉讼费等费用由反诉被告承担。原告辩称：1、被告要求支付48700元的租金，没有事实依据。首先，在租赁合同中注明了租赁的房间是37间，该数字是打印的，是经过双方确认的，被告在合同中也签字确认；其次，自2015年1月1日至2019年8月30日止，被告按合同约定的37间房屋支付的租金，期间没有提出异议；最后，被告没有提供证据证明租赁的房屋是35间而不是37间，原告有证据证明被告实际使用的房屋是43间。2、被告要求返还水费4810元没有事实依据，理由如下：一是自2016年6月1日起，房屋的租金由原来的450元/间调整为400元/间，当时被告自愿承担原告谢文明所用的水费，在此期间，被告没有要求原告支付水费，也没有提出异议，应当视为同意该行为；二是被告提供的证据无法证实其为原告谢文明支付水费4810元，应承担举证不能的法律后果；3、被告要求原告补偿装修费用135070元，没有事实与法律依据。一是被告承租原告的房屋有5年多的时间，对房屋的装修是为了自己经营使用，出租人没有补偿的义务；二是根据租房合同第二条，在合同期内，逾期2个月没有交房租，必须搬离室内不可移动的物品，该条是对合同解除后如何处理有明确的约定，该条的意思是合同解除后不可移动的物品及装修归出租人所有。3、被告要求原告返还押金10000元没有事实依据，自2019年9月1日至2020年2月29日止，反诉原告拖欠反诉被告租金达6个月，同时被告也自认拖欠原告租金2个月，自认其租金付至2019年8月30日，根据租房合同第二条，原告有权没收租房押金10000元。5、被告要求原告赔偿物件损失745元，没有事实依据，且不属于本案租赁合同纠纷审理的范围。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告熊飞签订了《租房合同》，约定：“原告同意将赣州市章贡区杉木树下42号一栋一至三楼(含阁楼层)共37间房，约900平方米出租给乙方作为宾馆使用，租赁日期从2014年12月1日至2024年月11月30日止。租期为十年，每月租金16600元，一年按租12个月计。从租赁合同生效起，每三年按现赁房租的10％递增，每月租金在15号前付清，逾期未交或未足额交纳、每逾期一日，按应交房租金额的1％向原告支付违约金；被告付给原告租房押金为10000元，在合同期间内，被告如不租该房，或逾期两个月未交房租，双方合同自动终止。被告必须搬离该栋楼，除补交应交租金和违约金外，所交押金也无权要求返还。同时，室内不可移动物品及装修不得拆除。如合同期满，被告在不损坏房屋、水、电、门、窗、地板、防盗窗等设施，及不可移动的物品及装修不得拆除后，原告予以退回被告押金(不计利息)，如有损坏设施，被告应赔偿给原告。原告水电到位，装好水、电表，水、电计费按国家价格收费，原告不得另赚收水、电费。水、电费在下月交房租时付清，如水电费未交清的视本月房租未交清。逾期未交，每逾期一日，按应交房租金额的1％向原告支付违约金。原告租给被告时，房屋、墙、水、电、门、窗、地板、防盗窗都是全新的，被告在租房期间所发生的任何修理费用被告自行负责。被告必须按国家法律、法规合法经营，被告在租房期间发生的一切债权债务，经营纠纷由被告自行负责，与原告无关。下列情况原被告双方必须服从：1、不可抗拒的自然灾害；2、政府规划或拆迁等，原告退还被告租房押金，合同自动终止。本合同租期为十年。被告如需续租，必须重签合同，在同等条件下被告有优先租赁权，续租或退租，被告都必须在合同期满前一个月通知原告。在合同期间内，原告可将本店转租、转让按本合同约下原告应协助被告与第三者移交合同。在合同期间内，如前排老房子拆迁或四层加层影响被告生意，原被告双方协商减免租金，如前排老房子拆迁修为大街后，一楼店面要增加房租价格应根据当时周边店面的价格再优惠20％租给被告”。合同中还约定了其他事项。2016年5月1日，原告谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告熊飞又签订了一份《租房合同》，该合同仅将2014年8月1日双方签订的《租房合同》中的房屋用途“作为宾馆使用”改为“作为公寓使用”，其他合同内容不变。合同履行过程中，被告从2019年9月1日开始未缴纳租金，从2019年11月开始未缴纳水电费。原告为案涉房屋支付了2019年11月的水费914.36元、2020年1月的水费721.38元、2020年3月的水费377.92元，合计2013.66元；原告为案涉房屋支付了2019年11月的电费1071.36元、2019年12月的电费1086.24元、2020年1月的电费768.18元、2020年2月的电费455.7元，合计3381.48元。2020年2月19日，经赣州市公安局章贡分局南外派出所调解，原告谢文珠、徐永江与被告熊飞达成一份《协议书》，约定：章贡区文明大道杉木树下42号嘉乐宾馆1楼和2楼含阁楼属于被告的个人合法财产物品，被告在2020年3月1日前变卖处理，且被告一家人在2020年3月1日搬离嘉乐宾馆303室，等法院判决，3楼的物品暂时双方不动。原告在庭审中陈述称：“被告熊飞经营至2020年2月29日，并于2020年3月4、5日搬离的”。2020年6月10日，赣州市章贡区消防救援大队出具《关于章贡区嘉乐宾馆消防安全检查合格证办理情况的说明》（以下简称“说明”）：“2015年，依据当事人熊飞就开设的章贡区嘉乐宾馆办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称“合格证”）的申请，我大队监督人员对场所进行了开业前消防安全检查。经现场检查，发现章贡区嘉乐宾馆存在较多问题隐患，主要有：一是事先行为违法。场所已投入使用、营业，装修工程也未进行消防设计备案，其行为涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十条和第十五条第一款之规定。二是建筑不符合要求。根据《江西省消防条例》第三十七条规定公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位申请消防安全检查，应当提交依法取得的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案的法律文件复印件，但该场所所在建筑属村民自建房，无建设工程规许可证明文件，也无法提供无工程竣工消防验收意见书，不具备许可条件。三是场所消防安全隐患众多。宾馆五楼有人员居家生活，与宾馆未完全防火分隔，违反《中华人民共和国消防法》第十九条第二款；楼梯间未封闭，为敞开式楼梯间，违反《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.13条；一侧室外疏散楼梯疏散宽度不足，违反《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.4.5条。鉴于上述情况，章贡区嘉乐宾馆所在场所建筑存在“先天”消防安全隐患，且部分问题隐患难以整改，遂对章贡区嘉乐宾馆不予出具《合格证》”。2020年7月14日，赣州中浩资产评估有限责任公司出具《资产评估报告书》（赣中浩评报字[2020]42号），熊飞承租的杉树下42号1-3层房屋装饰价值为118740元。另查明，原告提供的被告出租案涉房屋给案外人陈传省、肖峰等人的信息清单载明：1.房号：A10，姓名：谭平香，居住时间：2018年至2020年2月29日，备注：500/月；2.房号：102，姓名：张鹏，居住时间：2019年11月13日至2020年1月31日，备注：400元/月；3.房号：106，姓名：陈传省，居住时间：2018年12月17日至2020年2月29日，备注：500元/月；4.房号：205，姓名：李耀平，居住时间：2019年9月23日至2020年1月19日，备注：600元/月；5.房号：305，姓名：肖锋，居住时间：2017年至2020年2月29日，备注：600元/月；6.房号：310，姓名：李仁玖，居住时间：2019年9月至2020年2月29日；备注：600元/月；7.房号：312，姓名：冯鲍，居住时间：2019年12月18日至2020年2月29日，备注：600/月。除案外人李耀平已搬走外，上诉其他案外人均在该清单上签字捺印。原告出具的收款凭证表明，上诉案外人张鹏、冯鲍、陈传省向被告支付房租的事实。被告在庭审中承认将案涉房屋出租给案外人陈传省、肖锋、李仁玖、冯鲍。庭审中查明，原告在2018年4月1日之后房屋租金按14800元/月收取。被告为本案预付了鉴定费5000元。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、《租房合同》、水费发票、电费票据、《协议书》、《说明》、信息清单、收款凭证，被告提交的《租房合同》，经被告熊飞申请的本院委托赣州中浩资产评估有限责任公司出具《资产评估报告书》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人在履行《租房合同》的过程中是否存在违约的问题；2、租金计算至何时的问题；3、原告是否需要向被告补偿装修价值的问题。关于双方当事人在履行《租房合同》的过程中是否存在违约的问题。原告与被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。结合消防大队出具的《说明》，被告确实无法将承租原告的房屋用于开设宾馆。但被告在2015年已然知晓案涉房屋作为宾馆使用无法通过消防验收的情况下，仍在2016年5月1日又与原告签订了一份《租房合同》将案涉房屋改作公寓使用，且实际将案涉房屋作为公寓经营使用，并依约缴纳房屋租金，可以视为被告已认可原告提供的案涉房屋符合合同的约定，故被告认为原告提供案涉房屋存在瑕疵的意见，本院不予采纳。因被告提交的证据不足以证明原告交付的房间仅有35间、被告向原告多付了水费4810元及原告砸烂被告的物件，故被告要求原告返还多支付的两间房屋的租金、返还水费4810元及赔偿砸烂物件损失745元的反诉请求，本院不予支持。因被告自2019年9月后未缴纳房租，其行为已构成违约，原告有权依约解除原、被告签订的《租房合同》，并可依约不予退还押金10000元，故原告要求解除合同、不予退还押金的诉讼请求，本院予以支持，被告要求原告返还10000元押金的反诉请求，本院不予支持。关于租金计算至何时的问题。结合原告提供的被告出租案涉房屋给他人的信息清单以及被告在庭审中也认可将案涉房屋出租给他人，可以证明被告将案涉房屋作为公寓经营至2020年2月29日，根据《协议书》中的约定，被告在2020年2月还在使用案涉房屋，3月1日搬离案涉房屋，故可以认定，被告使用、经营案涉房屋直到2020年2月29日。因被告自2019年9月1日以后一直未缴纳房租，故被告应向原告缴纳自2019年9月至2020年2月份的租金以及违约金。因被告的实际租赁期间内发生疫情，考虑到疫情对被告经营的影响，根据公平原则，应免除被告2020年2月份的租金，即被告应向原告支付2019年9月1日至2020年1月31日的租金74000元（14800元/月×5个月=74000元）。因《租房合同》约定的每逾期一日按所欠租金的1％支付违约金的计算标准过高，故本院酌定该违约金的计算标准以尚欠租金为基数，自2020年2月1日起至付清款项之日止，按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算为宜。因双方约定租赁期间的水电费由被告承担，且被告自2019年11月起未依约缴纳水电费，故原告要求被告支付拖欠原告水费2013.66元、电费3381.48元的诉讼请求，本院予以支持。原告是否需要向被告补偿装修价值的问题。被告作为承租人，未按《租房合同》履行义务，违反约定导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿…”。因原告在庭审中明确表示不需利用被告的装饰装修物，且合同中亦约定被告违约致合同终止的，室内不可移动物品及装修不得拆除，故被告要求原告补偿所有装修费用、硬件设施损失以及移动设施损失的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告（反诉原告）熊飞签订的《租赁合同》；二、由被告（反诉原告）熊飞于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付租金74000元；三、由被告（反诉原告）熊飞于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付逾期付款违约金（以尚欠租金为基数，按一年期贷款市场报价利率计算，自2020年2月1日起至付清租金之日止）；四、由被告（反诉原告）熊飞支付的租房押金10000元，原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江不予退还；五、由被告（反诉原告）熊飞于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付水费2013.66元、电费3381.48元；六、驳回原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）熊飞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1830元，反诉案件受理费2144元，鉴定费5000元，合计8059元，由被告（反诉原告）熊飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年九月三十日法官助理钟君书记员钟观发