苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2827号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市人民路239号33幢101-103室。 负责人：朱楠楠，经理。 委托诉讼代理人：柳喜红，公司员工 委托诉讼代理人：高木华，公司员工。 被告：苏州旗木装饰设计工程有限公司，住所地苏州市姑苏区三香路979号602室。 法定代表人：肖建业，总经理。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司（以下简称嘉凯城苏州分公司）与被告苏州旗木装饰设计工程有限公司（以下简称旗木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告嘉凯城苏州分公司的委托诉讼代理人柳喜红、高木华，被告旗木公司法定代表人肖建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉凯城苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2.判令被告支付2017年1月15日至2017年6月1日期间欠付的租金53217.40元、物业费12498.20元；3.支付逾期支付租金、物业费的违约金（以57144元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年1月7日计算至实际支付之日止，暂计至2020年7月15日为36743.59元；以8571.60元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年6月7日计算至实际支付之日止，暂计至2020年7月15日为4864.38元）；4.判令被告支付4个月装修免租期租金46276元；5.判令被告支付解约违约金23138元；6.判令由原告没收被告已支付的履约保证金23138元。事实与理由：原、被告于2014年12月签订房屋租赁合同，约定原告将苏州市人民路239号苏纶场26幢2楼203室房屋（租赁面积181.12平方米）出租给被告使用，租期三年。合同签订后，原告向被告交付了租赁商铺，但被告一直拖欠租金，原告方遂行使合同解除权在2017年6月解除了双方之间的合同，但是被告一直未能支付拖欠的租金，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。 被告旗木公司辩称：我方确实在2017年6月1日收到原告方寄送的解除通知，但是我方实际在2017年4月1日就已经搬离租赁场地并通知了原告，我方撤场原因是苏纶场项目迟迟未开业、商户稀少且原告将场地提供给案外人拍戏影响我方正常经营，并非我方违约；我方确实从2017年1月15日起没有支付租金，但是原告方处有我方支付的23138元保证金足以抵扣欠付租金；原告2017年6月1日行使解除权，我方并未给原告造成损失。 当事人围绕诉讼请求进行举证，本院依法组织质证，根据嘉凯城苏州分公司提交的房屋产权证、确认书、委托书、房屋租赁合同、名称变更说明、函件，旗木公司提交的告知函、照片，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1、嘉凯城苏州分公司原名称为嘉凯城集团资产管理有限公司苏州分公司，后变更名称为嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司，后又变更为现名称。 2、苏州市姑苏区人民路239号26幢203室房屋（建筑面积181.12平方米）系案外人上海嘉璀投资合伙企业（以下简称嘉璀合伙）单独所有。 2013年6月1日，嘉凯城集团资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）出具委托书明确其委托嘉凯城苏州分公司经营管理苏州市人民路239号苏纶场商业项目，其有权对外转租、分租该物业。 2014年4月，嘉璀合伙出具确认书明确其已经将包括上述房屋在内的苏州市姑苏区人民路239号物业整体出租给嘉凯城公司，该公司有权在租赁期内为商业经营之目的将物业对外转租、分租，且可以指定其苏州分公司实际履行权利义务，独立全权处理与该物业经营管理有关的一切内外事务。 2018年，嘉璀合伙与嘉凯城公司续订租赁合同约定租期至2038年并在本案审理中再次出具确认书确认嘉凯城公司及嘉凯城苏州分公司有权出租管理案涉房屋。 3、2014年11月5日，嘉凯城苏州分公司（甲方、出租方）与肖建业（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定嘉凯城苏州分公司将苏州市姑苏区人民路239号苏纶场项目26号楼203室房屋（建筑面积181.12平方米）出租给肖建业用作展厅，租赁期限自2014年12月15日至2017年12月14日（其中2014年12月15日至2015年4月14日为装修免租期但乙方应承担该期间内产生的水电费及物业管理服务费）。合同约定月租金及物业管理费分别为11569元、2717元，支付期均为四个月，先付后用（乙方须在每一支付期起始日7天前全额付清该支付期租金及物业服务费）。合同还约定乙方需支付23138元履约保证金，乙方在租期内无违约行为且结清相关费用及迁出营业执照后由甲方无息退还该保证金。合同第8.2条约定：乙方不按时或不足额支付租金、物业服务费等费用超过15日的，甲方有权解除合同；合同第9.2条约定：因乙方违反合同第8.2条约定导致合同解除的，甲方有权收回房屋，保证金不予退还，乙方还应向甲方支付该租赁年度月租金的2倍作为违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿；合同第9.4条约定：乙方擅自提前解除合同的，应提前60日通知甲方，并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，乙方还应赔偿，乙方交纳的保证金不予退还，乙方还应按照该租赁年度月租金的4倍支付房屋闲置期损失；合同第9.5条约定：如因乙方违约导致合同解除的，乙方应按装修免租期所在租赁年度的月租金向甲方全额支付装修免租期的租金；合同第9.6条约定乙方不按时或不足额支付房屋租金及物业服务费的，每日按照未付款项的1%支付滞纳金。 合同签订当日，嘉凯城苏州分公司向肖建业交付了上述租赁房屋；嗣后，肖建业支付23138元履约保证金。旗木公司于2015年1月22日成立，公司成立后向嘉凯城苏州分公司出具说明一份，载明肖建业签订上述房屋租赁合同时该公司尚未注册，现公司注册名称为旗木公司并要求嘉凯城苏州分公司对合同名称进行变更。 上述租赁合同履行过程中，旗木公司未能按约支付房屋租金及物业服务费，嘉凯城苏州分公司自2016年起多次向其发送缴款通知书，旗木公司收到相应通知后支付房屋租金及物业服务费至2017年1月14日。 2017年4月1日，旗木公司向嘉凯城苏州分公司发送告知函一份，告知“鉴于贵司苏纶场项目迟迟未开业、现有商户稀少、商业氛围极差等实际情况的存在，因此我司在苦苦支撑到目前亏损巨大，现于2017年4月1日撤场，特此告知”，嘉凯城苏州分公司招商部经理朱敏在次日签收并注明“已收到”。旗木公司据此主张其在2017年4月1日即已撤场，嘉凯城苏州分公司则主张朱敏的签字未经授权且其签字也仅确认收到该告知函，无法证明旗木公司实际已经撤场；嘉凯城苏州分公司另明确旗木公司实际在2017年6月1日前已经搬离租赁房屋，具体时间不清楚。 2017年5月31日，嘉凯城苏州分公司向旗木公司发出《解除租赁合同通知书》，载明因旗木公司未能按合同约定支付房屋租金、物业服务费且经多次催缴后仍然拒绝支付，其依据合同行使合同解除权，并要求旗木公司返还房屋、支付截至2017年5月14日前的租金及物业管理费等费用共计57144元。旗木公司法定代表人肖建业于次日签收该通知书。 审理中，为证明其撤场系因为受到嘉凯城苏州分公司将租赁房屋附近场地提供给案外人拍戏取景影响其正常经营，旗木公司法定代表人肖建业提供其微信好友2017年4月21日、28日的朋友圈截图（载明“拍戏把我们门头都遮住了”），旗木公司庭审中陈述其在4月1日即已经撤场，4月21日及28日只是回到租赁房屋取证。 本院认为，嘉凯城苏州分公司受托有权出租、管理案涉房屋，其与旗木公司法定代表人肖建业签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守；肖建业签订案涉合同的目的系为成立旗木公司且旗木公司设立后对此亦予以确认，故旗木公司应当履行案涉房屋租赁合同中承租方的义务。 旗木公司在租赁合同履行过程中未能按约支付租金，且至嘉凯城苏州分公司发出解除通知时其已逾期六个月之久，嘉凯城苏州分公司有权依约行使合同解除权，本院认定双方间的房屋租赁合同在2017年6月1日解除。旗木公司抗辩称因案涉房屋所在商业项目商业氛围较差且他人使用租赁房屋附近场地影响其使用房屋，故其实际在2017年4月1日搬离租赁房屋，但商业氛围及他人使用租赁房屋周围场地等问题均非旗木公司行使合同解除权的约定或法定理由，其无权径行解除合同；另，合同9.4条虽然约定旗木公司可以提前解除合同，但仍然限制其需提前60日书面通知，并不能认定其在2017年4月1日可以任意解除合同，故旗木公司在2017年4月1日向嘉凯城公司发出的告知函并不产生合同解除的法律后果。 关于旗木公司应当支付的租金及物业服务费。旗木公司抗辩称其自2017年4月1日即已经搬离房屋，但其并无合同解除权，仍应支付合同解除前的房屋租金及物业服务费。现其支付相关费用至2017年1月14日，故仍应支付2017年1月15日至2017年5月31日期间的租金及物业费共计64287元[（11569元+2717元）*4.5]；旗木公司未能依约支付，嘉凯城苏州分公司有权根据合同第9.6条约定主张滞纳金（嘉凯城苏州分公司本案中自行降低标准按照每日万分之五主张），虑及该滞纳金系逾期付款违约金性质及违约金补偿性为主的特征，根据合同履行情况、双方过错程度以及旗木公司2017年4月1日发出告知函时尚有两个月租赁保证金的事实，本院认定旗木公司按照同期银行贷款利率标准支付上述欠付租金及物业费的滞纳金，根据每期租金及物业费应付时间，分段计算至2019年8月19日为8013元，自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算上述64287元未付款项的滞纳金。 至于嘉凯城苏州分公司要求没收保证金、补足免租期租金及支付解约违约金的诉讼请求。本院认为上述诉讼请求均系要求旗木公司承担提前解除合同违约金的形式，虑及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的特征，结合旗木公司实际确曾在2017年4月1日告知撤场、嘉凯城苏州分公司亦应及时止损的事实、未履行租期为6.5个月的事实，本院认定旗木公司已支付履约保证金由嘉凯城苏州分公司没收，并按未履行租期的比例另行补足8000元免租期租金，对嘉凯城苏州分公司要求旗木公司另行支付相当于两个月租金的违约金的诉讼请求不再支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司与被告苏州旗木装饰设计工程有限公司就苏州市姑苏区人民路239号23号楼203室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除； 二、被告苏州旗木装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司支付房屋租金及物业服务费64287元，并支付逾期付款滞纳金（计算至2019年8月19日为8013元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算该64287元自2019年8月20日起至实际之日止的滞纳金）； 三、被告苏州旗木装饰设计工程有限公司于判决生效之日起十日内向原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司补足免租期租金8000元且其已经支付23138元履约保证金由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司予以没收。 四、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4298元，减半收取2149元，由被告苏州旗木装饰设计工程有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年九月十四日 书记员  李艳婷