河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3881号原告：信阳报晓物业管理有限公司。法定代表人：吴精华，系该公司董事长。委托代理人：何畏，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告：许忠巧，女，汉族，1971年5月21日生，住信阳市浉河区。委托代理人：张昊，男，汉族，1998年8月22日生，住信阳市浉河区，与许忠巧系母子关系。原告信阳报晓物业管理有限公司与被告许忠巧因物业合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳报晓物业管理有限公司的委托代理人何畏，被告许忠巧及其委托代理人张昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳报晓物业管理有限公司诉称，原告于2016年12月30日与报晓新村开发商河南信房集团置业有限公司签订了《前期物业管理协议书》。多年来，我们按照国务院下发的《物业管理条例》认真履行，并按照前期物业服务管理合同对小区公用设备设施和附属建筑进行维修、养护，对公用绿地花木、建筑小品进行维护和管理，对公共环境卫生、垃圾收集和清运，对雨污水管的更换与疏通，对小区内车辆停放与交通安全、公共秩序的管理，包括安全巡逻、保安执勤、综合治理等都做了大量的工作，被市政府主管部门评定为三星级物业服务企业。根据《物业管理条例》第二章第七条第五款规定：“按时交纳物业服务费用”是业主履行的义务。被告以种种理由拖欠物业服务费用，不仅侵害了原告的合法权益，也是对已交费的绝大多数业主利益的损害，影响了物业管理工作的正常进行。为维护物业服务企业和已交费业主的合法权益，恳请人民法院依法公平、公正判决：一、要求被告交纳2018年3月至2020年2月所欠物业服务等费用3542.7元（其中：水费663.9元、电费1926.6元、物业费880.2元、公摊费72元）。二、按银行利息三倍支付原告损失。三、按供水、供电公司规定支付因拖欠水、电费产生的滞纳金。四、诉讼费由被告承担。被告许忠巧辩称，1.原告所诉内容与事实不符，本案中，答辩人许忠巧未能按时缴纳水电费系本案被答辩人信阳报晓物业管理公司违反法律规定，捆绑物业管理费一起收取所致。2.本案被答辩人信阳报晓物业未能按照合同约定，提供相应合格的物业管理服务，且其未经过半数业主同意，擅自提高物业收费，对擅自提高的部分，本人不予认可。3.信阳报晓物业公司管理混乱，毫无服务意识。小区卫生脏乱差；外来车辆随意乱停，占据业主资源，挤占消防通道，导致业主的车辆无位可停；物业胡乱抄表、捆绑收费、恶意偷拉电闸等违法行为比比皆是。只知收钱不知办事，靠着与在其占股55%的信房集团签订的一纸《前期物业协议》为非作歹多年，想方设法阻挠业主组建业主业主委员会。其胡乱抄表的行为，导致实际用电与其代扣代缴用电量不符是答辩人拒交物业费的重要原因之一。本人请求法院依法查明报晓物业管理不尽责之事实，并在判决书中予以明确。4.因信阳报晓物业有胡乱抄表的前行为，因此要求报晓物业提供能够反映我户每月用水用电量真实性的存留照片，或其他具有客观性的数据证明，本人将依据能真实反映我户用水用电量的照片或其他具有客观性的数据证明缴纳费用，对其自行提供的统计表或其他欠缴单据，因不具有客观性，本人不予认可。5.对于其提出的水电费具体金额标准，在其办公室内悬挂的《收费价目表中》显示的：住宅代收代缴水费为3.55/吨；住宅代收代缴电费为0.57/度；而经业主实地核实，及贵院高海波法官在审另案中电话核实，物业交给供水公司的费用为3.3/吨；物业交给供电公司的费用为0.56/度。根据《物业管理条例》第44条；“物业管理区域内，供水供电，供气等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取额外费用。”报晓物业违反法律规定，违法擅自增加的收费部分，本人不予认可，并请求法院在判决书中对此释明，对其违法违规收费的行为予以认定。6.对于公摊费的问题，因报晓物业与信房集团所签《前期物业合同》对此费用并未约定，因此其诉状中所提公摊费72元属于违法违规收费，于法无据，本人不予认可。7.本人多次提出要交水电费，都被物业拒绝，此现象在成功花园实属普遍，被捆绑收费的不止我一户业主，有其他在浉河区法院的案例作为相互印证，如于9.8日开庭的在高海波法官处审理的案子可以佐证。被答辩人报晓物业违反诚信原则，利用捆绑拒收的手段，恶意致使答辩人等业主被停水停电，还恶人先告状，声称业主拒缴，要求答辩人按银行三倍支付其损失、补缴滞纳金的诉请，厚颜无耻，本人不予认可。基于以上事实，答辩人认为被答辩人诉讼请求，缺乏事实基础与法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人信阳报晓物业的诉讼请求。经审理查明，2016年12月30日，原告信阳报晓物业管理有限公司与案外人河南信房集团置业有限公司签订《前期物业管理协议书》，双方约定由原告信阳报晓物业管理有限公司入驻信阳市浉河区成功花园小区提供物业管理服务。《前期物业管理协议书》第六条第二项明确约定：“物业费：报晓新村由0.35元/㎡提高到0.5元/㎡；成功花园由0.30元/㎡提高到0.45元/㎡。两个小区的门面房、经营房由0.5元/㎡提高到0.75元/㎡。按物业条例第四十八条，应提前向业主公示，占面积50％以上和业主50％以上认可”。物业费从2018年3月份开始按新标准执行，被告许忠巧作为小区业主，因不满物业费涨价，且物业没能提供相应的物业服务而拒绝支付物业费，从2018年3月至2020年2月拖欠水费663.9元、电费1926.6元、物业费880.2元、公摊费72元。以上事实有原、被告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业服务收费价目表》、欠费明细、物业管理收费登记表、小区照片、成功花园住宅小区业主群聊记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告信阳报晓物业管理有限公司与案外人建设单位河南信房集团置业有限公司签订《前期物业管理协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定及规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故原告信阳报晓物业管理有限公司诉请要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据庭审过程中，被告许忠巧辩称及其提供的小区内照片可以看出，原告方在管理和服务中确实存在一定瑕疵，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中众多业主对原告的服务均表示不满。综上考虑，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平等综合因素，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，即在原收费的基础上酌情扣减20%，被告应缴纳原告诉请物业费704.16元（880.2元×80%），公摊费用系物业公司为维护公共设施而支出的费用，且已提供相关证据，原告要求被告支付公摊费72元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请要求被告支付拖欠的水费、电费，因《前期物业管理协议书》中有约定，被告许忠巧应当按时缴纳水电费，且小区内水电费目前都是由物业公司收取后统一上交，若被告对水电费数额有异议，可要求复核，也可要求按规定重新换取符合标准的水电表。原告其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告许忠巧于本判决生效后十日内向原告信阳报晓物业管理有限公司支付2018年3月至2020年2月期间的物业费704.16元、公摊费72元、水费663.9元、电费1926.6元。二、驳回原告信阳报晓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告许忠巧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  彭威二〇二〇年九月二十五日法官助理王丽英书记员郑夏萩