渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初2660号  原告：朱建民，男，1961年7月3日出生，汉族，住渭南市临渭区。委托诉讼代理人：樊娟，陕西恪是律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕瑗，陕西恪是律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：田雄涛，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。原告朱建民与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建民委托诉讼代理人樊娟、被告陕西华苑置业有限公司委托诉讼代理人田雄涛、姬丽娇到庭参加诉讼，原告朱建民及其委托诉讼代理人吕瑗、被告陕西华苑置业有限公司法定代表人齐增全未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建民向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付未达到商品房基础设施设备交付条件的违约金4762.8元（违约金自2017年6月1日计算至2020年6月1日，每月按132.3元计算），下余违约金按照每月132.3元计算至被告实际完成房屋及基础设施设备之日止；2. 请求人民法院依法判令被告向原告逾期交房违约金39308.8元（违约金自2017年6月1日计算至2020年6月1日），下余违约金按照35.8元计算至被告实际取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告之日止；3. 请求人民法院依法判令被告向原告逾期办理房屋产权登记违约金8860.5元（违约金自2017年6月1日计算至2020年6月1日，358004*万分之五*1095天-600天），下余违约金按照日17.9元计算至被告实际完成房屋所有权登记之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月19日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告建设的“绿荫苑小区”3一单元0604号房屋，房屋建筑面积132.3平方米，房屋总价款元。合同约定被告交付房屋时间为2017年5月31日前，逾期交房的原告要求继续履行合同的，合同继续履行，按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；并且约定因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告不退房，被告按日向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金；同时约定被告交付房屋的基础设施设备未达到合同，被告应承担违约期间的物业费用。合同签订后，原告按约定向被告支付全部房款。但是被告并未按时交房，且交付的房屋不符合合同约定的交付条件（暖气和天然气未到位，供暖是交房一年以后通的），另外截止起诉时原告购买的房屋也并未取得房地产权属证书，原告认为被告已经违约，应按照合同约定支付相应的违约金。被告华苑公司辩称，2017年7月29日原告与渭南鸿鑫物业管理有限公司签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告，原告以实际行为认可了涉案房屋具备交房条件，也认可房屋基础设施符合合同所约定的条件，因此不存在原告所主张的未达到商品房屋基础设施的条件，被告不承担违约金。涉案房屋约定交房时间为2017年5月31日，扣除合理期限后，被告不存在迟延交房事实。首先迟延交房应给予3个月谅解期，其次恶劣天气应以扣除，最后政府停工应扣除合理期限。涉案房屋房产证逾期办理违约金计算应扣除600日。就涉案房屋迟延交付被告已用减免三年物业费形式给予原告补偿，该费用被告已支付给物业公司，若涉及违约应从该费用中扣减。综上所述，原告诉请与事实不符，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，原告朱建民与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于渭南市临渭区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX号房屋（房屋代码131356），房屋面积建筑面积为132.3平方米，每平米为2706元，房屋总价为358004元。合同第七条付款方式及期限约定，原告应当于2017年4月19日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，（一）3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第3 项由被告负责办理开通手续并承担相关费用，第4 项需要原告自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，被告承担违约期间的物业费用，由于不可抗力、政策、法规或行政命令的改变，市政规划、市政公共配套等因素非出卖人能力所及的情况导致的延期交付，出卖人免责。合同第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2017年5月31日前向原告交付该商品房。合同附件十一补充协议第六条约定：如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期。合同第八章第二十条房屋登记约定：（二）因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：原告不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。合同签订后，原告于2017年4月25日向被告交纳房款358004元。2017年5月31日，被告未按照合同约定交房。2017年7月29日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告朱建民签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。另查明，原告在庭审结束前未取得涉案房屋的产权证书。本院认为，原告朱建民与被告华苑公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。2017年7月29日，被告委托渭南鸿鑫物业管理有限公司将原告购买的房屋交付原告，原告朱建民在楼宇交接书上签字按印，表明原告认可涉案房屋基础设施符合合同所约定的条件，具备交房条件，现原告诉称被告交付的商品房基础设施设备未达到交付条件，但其未提交证据证明其主张，故对原告要求被告向其支付未达到商品房基础设施设备交付条件违约金不予支持。双方在合同中约定，被告应当在2017年5月31日前向原告交付房屋。经查，双方在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期”，故被告于2017年7月29日将原告购买的房屋交付原告并不构成违约。关于原告要求被告按照合同约定向其支付延期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，经查，合同明确约定因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。在审理中，被告未能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，商品房交付之日（2017年7月29日）起600日内（2019年3月21日）未取得该商品房的房屋所有权证书的，被告应自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日（2019年3月22日）起至实际完成房屋所有权登记之日止，按全部房价款358004元的日万分之0.5支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按全部房价款358004元的日万分之0.5支付原告朱建民从2019年3月22日起至实际完成房屋所有权登记之日止的迟延办理权属登记备案违约金；二、驳回原告朱建民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，减半收取562元，由原告朱建民负担540元，由被告陕西华苑置业有限公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审   判   员   康亚娜  二0二0年九月七日    书  记  员   杨  洁