呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初2424号原告：王玥,女，呼和浩特市锦盛达学校教师，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：蔡云兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人:石强，内蒙古蒙特律师事务所律师。原告王玥与被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理，原告王玥，被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王玥向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付租金13722.8元（2020年3月16日-2020年10月31日）;2、请求被告向原告支付违约金1536.71元(以21953元为基数，按照日5‰，从2019年4月30日计算至2019年5月14日，共计14天)。事实和理由：2013年9月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的呼和浩特市回民区巴黎广场第4层402号房屋，建筑面积12.72平方米，并于2014年5月19日取得房屋所有权证书，该商品房用途为商业。购房时，原告与被告于2012年12月8日签订了巴黎广场·王府井商业委托经营合同书，合同书中对租金金额及支付方式、委托经营期限以及违约责任等进行了明确约定。2019年4月30日为被告向原告支付2019年度租金的最后期限，但被告逾期至2019年5月14日才向原告支付年度租金20590.16元（税后），应按合同约定给付违约金。按照业主与被告签订的返租合同，被告应于每年4月30日前按购房款的8%进行返租，现被告以疫情为由未按时支付2020年度租金，且未经业主同意，单方出台免除三个月租金的文件，被告无权强行减免租金，且王府井于2020年2月25日已正常营业，被告属恶意拖欠租金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司辩称，造成本次租金无法全额支付的原因，系因2020年初在我国爆发的新冠肺炎疫情所致。由于原告委托并由被告整体租赁给呼和浩特王府井有限责任公司的承租商业，因受本次疫情的冲击，王府井公司率先配合政府部门的要求采取了暂停营业一个月的措施。尽管其后勉强开业，但由于受疫情影响，顾客寥寥无几，所受损失巨大。2020年4月24日，王府井公司给被告发出了关于申请减免租金的函，要求我公司对其2月、3月、4月的租金给予免除。按照原告与被告签订的委托经营合同书第九条约定，被告认为本次疫情属于不可抗力的范畴。此前，被告从未拖欠过原告的租金。正是由于受本次疫情的影响，王府井公司因遇到了无法解决的困难迟延向被告支付租金，并提出了要被告免除2020年2月、3月、4月三个月租金的请求，被告才未能向原告如期发放租金。在接到王府井公司的关于申请免除租金的函后，被告已于2020年4月26日及时通过邮政快递的方式，向全体业主发出了关于免除租金的告知函，告知业主王府井公司基于疫情影响，向我公司提出了免除2020年2月、3月、4月租金的请求。被告根据不可抗力条款，也将免除各位业主2020年2月、3月、4月的租金。在业主接到被告的告知函后，已有448户业主与被告签署了免除租金确认函，对于上述已签署了免除租金确认函的448户业主，被告均已将剩余九个月的租金发放完毕。原告因不接受被告提出的免除三个月租金的请求，被告才未能如期向原告支付租金。尽管被告与原告的争议尚未解决，但考虑到原告的现实困难，被告已于2020年6月8日，通过网上银行向原告给被告预留的专门用于接收租金的银行账户内打入部分租金。按照被告与原告签订的委托经营合同书第二条1项的约定，原告应按照50%的标准承担税金，扣除税金后被告应付租金减去原告应按不可抗力免除的三个月租金，被告实欠原告租金7662.65元。关于原告请求的逾期支付租金所产生的违约金，被告认为合同约定的日5‰的违约金标准过分高于违约行为所造成的损失，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：1、2012年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订巴黎广场·王府井商业委托经营合同书，约定：“甲方同意将位于××区商铺，建筑面积12.72㎡，全权委托给乙方经营。委托经营期限为自甲方签订本合同之日起至2020年10月31日止。经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间，乙方向甲方支付2015年11月1日至2020年10月31日租金，租金金额109764元；年度租金为21953元；自2015年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金，乙方在每年度第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50%，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴。乙方未按时向甲方支付约定租金，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得租金金额外，每逾期一日按所拖欠租金金额5‰，向甲方支付滞纳金。如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任。”2、合同签订后，原、被告履行该委托经营合同。依据合同约定，被告应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。对于2018年11月1日至2019年10月31日的年度租金，被告于2019年5月14日向原告支付了20590.16元年度租金，为扣税后的租金，逾期14天支付。3、2020年初，由于受全国新冠肺炎疫情影响，作为承租被告商铺的呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了暂停营业的措施，停业近1个月。2020年4月24日，呼和浩特王府井百货有限责任公司向被告发出“关于申请免除租金的函”，呼和浩特王府井百货有限责任公司因疫情导致商场承受巨大亏损为由申请被告免除其2020年2、3、4月的租金。被告于2020年4月29日通过邮政快递方式向众多业主即委托经营合同的甲方发送出了“关于免除租金的告知函”，告知：“因呼和浩特王府井百货有限责任公司受疫情影响损失惨重，呼和浩特王府井百货有限责任公司已申请呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司为其免除2020年2、3、4月的租金，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司认为其请求合理。遂告知广大业主，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司亦将免除各位业主2020年2、3、4月的租金。”对于同意免除3个月租金的商铺所有权人，被告与其签订了免除租金确认函，并将剩余9个月租金扣税后予以支付。2020年6月8日，被告向原告支付8230.2元租金。2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金的剩余部分至今未付。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告之间签订的委托经营合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。被告将商铺出售给原告，又与原告签订委托经营合同将商铺返租，每年向原告支付租金，原被告之间实质上为房屋租赁合同关系。2020年初，新冠肺炎疫情在我国爆发，对于这一突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应的防控措施。呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了闭店措施，王府井百货商场后虽恢复营业，但受疫情影响，客流量和营业额锐减，商户损失较大。王府井百货公司对商户的租金等费用进行了减免，由此呼和浩特王府井百货有限责任公司向被告提出免除其2、3、4月租金的申请。本院认为，新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。包括本案原告在内的所有商铺所有权人、被告、呼和浩特王府井百货有限责任公司、具体商户经营者，这四方主体面对疫情这一不可抗力所造成的损失应当在尊重事实、共渡难关、互让互谅的基础上合理分担。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款亦规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依据以上法律规定并考虑到王府井百货商场停业近一个月，后期虽恢复营业，但恢复营业亦需要一定时期，本院酌情对被告应支付原告的2020年2、3月租金予以免除。免除后被告应在扣除代扣代缴税金后向原告支付10个月的租金。依据委托经营合同约定：租金税费甲乙双方各自承担50%。被告尚欠租金计算方式如下：年租金21953元÷12个月×10个月＝18294元（纳税基数）；印花税：18294元×1‰÷2÷2＝4.57元；个人所得税：（18294元－9600元－印花税9.14元）×20%÷2＝868.5元；二次个税：（印花税4.57元+个人所得税868.5元－9.14元）×20%÷2＝86.39元；租金18294元－税金（印花税4.57元+个人所得税868.5元+二次个税86.39元）－已付租金8230.2元＝欠付租金9104元。对于原告主张的2019年度逾期支付租金14天的违约金，被告抗辩违约金过高，请求予以调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未出示证据证明其因被告逾期支付租金给其造成的实际损失，本院酌情以中国人民银行同期贷款利率作为损失比照，日5‰的违约金标准确已过分高于损失，本院依法予以调整。违约金以逾期租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王玥租金9104元；二、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王玥违约金（以20590.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，计算14天）。三、驳回原告王玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取90元，由原告王玥负担40元，被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审  判  员 阿拉坦其其格二0二0年九月一日书  记  员 白  丽  琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。