苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3924号 原告：邢启伟，男，1973年9月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吴秀燕，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁超，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：德合集团苏州农副产品批发基地有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区福运路188号。 法定代表人：吴**合，执行董事。 委托诉讼代理人：翟现有，公司员工。 原告邢启伟与被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司（以下简称德合批发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月15日公开开庭进行了审理，原告邢启伟的委托诉讼代理人吴秀燕、被告德合批发公司的委托诉讼代理人翟现有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢启伟向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方间的租赁合同；2.请求法院判令被告立即退还原告剩余租金57901元、租金税金3242元、保证金743000元、物业管理费11470元、物业管理费税金642元，总计816255元；3.被告承担本案的全部诉讼费。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求确认原、被告双方签订的租赁合同无效。事实与理由：本市姑苏区沧浪新城福运路188号德合农副产品批发基地（以下简称德合批发基地）系由被告经营；2020年1月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租该批发基地中被告划定的水果经营部水果012部，合同期限自2020年1月1日至同年5月31日，合同签订后原告向被告支付了2020年2月份的租金57901元、租金税金3242元、保证金743000元、物业管理费11470元、物业管理费税642元，总计816255元。2020年2月1日，德合批发基地因疫情及违法经营被整体关闭，原告承租的摊位也无法继续使用；原告认为案涉标的物的建造未取得建设工程规划许可证，故合同应为无效合同。为维护原告合法权益提起本案诉讼。 被告德合批发公司辩称，一、原告应当于2020年2月20日前支付租金及物业管理费等73255元，但未支付，至2020年3月17日停业整顿前已逾期超15天，已构成根本违约，根据合同约定，我方将终止合同，并没收原告全部履约保证金，且有权要求原告支付年租金的20%作为违约金；二、退而言之，被告因疫情需要自2020年2月1日起关停至2020年3月17日期间，租赁费用等应当正常缴纳，所以不存在退还原告2月份租金、管理费等费用的事实；三、被告在2020年3月17日被停业整顿前，原告已构成严重违约，所以被告的被停业整顿与合同的解除无因果关系；四、被告于2002年建设涉案场地，经过历次整改，经营并未受到太大影响，建筑物应当属于历史遗留问题，被告租赁给原告的是场地，场地不涉及规划等手续，和2020年3月17日的通告并无关联，被告也是受害方，原告无权向被告索赔。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据邢启伟提交的租赁合同、管理办法、收款收据、2020年1月31日通告、2020年3月17日通告，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 本市姑苏区德合批发基地所涉土地系德合批发公司自案外人处承租。德合批发公司承租土地后，在土地上建造了大棚并将大棚内区域分割出租给经营户。 2020年1月1日，邢启伟（乙方）与德合批发公司（甲方）签订《租赁合同》，约定租赁标的为水果经营部场地，租期自2020年1月1日至同年5月31日，租赁保证金743000元，月租金57901元、税金3242元，合计每月租金总额为61143元。 2020年1月16日，德合批发公司出具收据确认收到邢启伟支付的履约保证金743000元；1月22日，邢启伟向德合批发公司支付2020年2月1日至2月29日期间的租金57901元、租金税金3242元，合计61143元。 2020年1月22日，德合集团苏州物业管理有限公司向邢启伟出具的收款收据，确认收到2020年2月1日至2月29日物业管理费11470元、物业管理费税642元，合计12112元。 嗣后，受新型冠状病毒疫情影响，苏州市疫情防控工作指挥部在2020年1月30日发布通告，要求德合批发基地暂停营业，并就市场内疫情防控、卫生清洁、人员防控等事项提出具体要求，并告知在市场整改完成的情况下方可申请恢复营业。2020年3月17日，姑苏区综合行政执法局、姑苏区市场监督管理局、姑苏区应急管理局、姑苏消防救援大队、吴门桥街道办事处联合发布通告，指出德合批发基地在从事生产经营活动中，存在未取得建设工程规划许可证进行建设、公众聚集场所未经消防安全检查擅自投入使用、使用存在消防隐患的建筑材料等问题，不具备安全生产条件，故责令德合批发基地停业整顿。 审理中，邢启伟陈述，市场自苏州市疫情防控工作指挥部发出通告后（2020年2月1日起）即关闭，致使其无法正常经营；其承租的标的物是大棚，大棚里有建筑物，其改造后放置冷藏设备；目前已全部搬离。德合批发公司陈述，市场在2月1日至3月17日期间仅仅是不允许客户进入市场购买，但是经营户可以正常进出货，并不能认定市场已经关闭，市场正式停止营业是在上述五部门2020年3月17日发布通告之后；物业管理费并非其收取，合同也不是与其签订的。 本院认为，邢启伟与德合批发公司之间的租赁合同虽载明出租标的系场地，但其中所涉大棚确系德合批发公司建造，而该大棚的建造及存在系邢启伟租赁场地进行经营的必要条件，故并不能简单认定案涉租赁标的物仅为场地。另，德合批发公司出租的大棚系未取得建设工程规划许可证的构筑物，故案涉租赁合同依法应认定为无效合同，邢启伟要求确认合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，而邢启伟实际使用租赁标的物的期间应当支付相应对价，故德合批发公司无需返还2020年1月31日前已经收取的租金；但是，市场自2020年2月1日起即不能正常对外营业，且此后确已关停不再经营，应认定邢启伟自2020年2月1日起不再利用租赁标的物，故其起诉要求德合批发公司退还2020年2月租金57901元、租金税金3242元及租赁保证金743000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业管理费及物业管理费税，因非德合批发公司收取，故邢启伟要求其退还，无事实依据，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、原告邢启伟与被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司签订的租赁合同无效。 二、被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邢启伟退还租金57901元、租金税金3242元、履约保证金743000元，合计804143元。 三、驳回原告邢启伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11962元，减半收取5981元，由原告邢启伟负担89元，被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司负担5892元。被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告邢启伟。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年九月二十五日 书记员 朱晶雯