山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4714号上诉人（原审原告）：牛峰，男，1989年5月5日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：田云兰（系牛峰的母亲），女，1963年10月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：赵翠娟，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白雪梅，女，1986年11月14日出生，汉族，中通快递公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：庞燕伟（系白雪梅的配偶），男，1987年6月28日出生，汉族，住太原市。上诉人牛峰因与被上诉人白雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人牛峰的委托诉讼代理人田云兰、赵翠娟，被上诉人白雪梅及委托诉讼代理人庞燕伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛峰上诉请求：1．依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2351号民事判决，并依法改判被上诉人向上诉人返还房屋定金四万元，并从2018年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息至给付之日（2019年8月20日以后的利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人牛峰与被上诉人白雪梅之间的定金合同生效，被上诉人收取四万元定金后，并未按约定协助上诉人办理过户手续。事实上，被上诉人并非案涉房屋权利人，一无权出售，二无权将案涉房屋过户至上诉人名下，三案涉房屋已由房屋权利人出卖至马春荣，被上诉人实属履行不能，更是无力履行，原判决却认定被上诉人将案涉房屋的购房资格转让给了上诉人，已履行义务，认定事实错误。1．2018年3月5日，被上诉人向上诉人出具《收据》，明确写明，其收到上诉人万豪明珠3号楼1单元2003室的房屋定金四万元整，于3月6日辅助牛峰办理转让事宜，上诉人通过微信、支付宝、现金等方式向上诉人支付了四万元，双方间的定金合同成立并生效，以此认定上诉人购买的是房屋，并非购房资格；2．被上诉人既非万豪明珠3号楼1单元2003室的房屋的所有权人，亦未从该房屋所有人王金满处购买了房屋，被上诉人对案涉该房屋根本没有处分权，所以，根本不可能将案涉房屋出卖给上诉人，更不可能将房屋的购房资格出卖给上诉人，原判决在无证据且严重违法的情况下认定被上诉人将案涉房屋的购房资格出卖给上诉人，认定事实错误；3．实际上，从2018年3月6日至今已有两年半之久，被上诉人均未将万豪明珠3号楼1单元2003室的房屋转让至上诉人名下，被上诉人在收据中明确写明“如若反悔，双倍退还”，依据《担保法》第89条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，被上诉人在不履行义务的情况下，应承担的责任为双倍返还定金，即八万元。二、被上诉人对于案涉房屋无任何权利，却凭空出售予上诉人，被上诉人获取案涉四万元无任何事实与法律依据，上诉人却白白损失四万元，上诉人受损与被上诉人无据获利存在因果关系，被上诉人依法应向上诉人返还四万元。1．贵院作出的（2019）晋01民终1247号民事判决书，现该判决书已生效，该判决书认定“马春荣作为购房人从房屋产权人王金满处购得涉案房屋并履行了交付房屋义务，已在开发商处办理了更名手续，现已实际居住使用该房屋”，以此看来，本案所涉房屋的权利人为王金满，并非被上诉人白雪梅，且王金满已将案涉房屋出卖于马春荣，并未将案涉房屋出卖于上诉人牛峰，故被上诉人对于案涉房屋无任何权利，亦无权因案涉房屋获取任何利益；2．上诉人虽有上当受骗之嫌，在购买房屋时未尽审慎之职，但并无需支付四万元换取代价，上诉人四万元损失至今未得到落实，被上诉人至今未予退还，损失一直存在；3．上诉人损失与被上诉非法获利之间存在因果关系，完全符合《中华人民共和国民法总则》第122条“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，被上诉人无权获得案涉四万元，依法应予返还。三、只有经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院才能将该作为认定事实的根据，原判决却将上诉人另案的诉状甚至法院未认定的法律事实作为定案依据，适用法律错误。1．《中华人民共和国民事诉讼法》第69条规定“经过法定程序、公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”，据此，只有经过法定程序认定的事实才能作为定案依据，原判决却置已生效的（2019）晋01民终1247号民事判决书认定的法律事实于不顾，将该判决中未认定的起诉状中的陈述作为定案依据，有悖法律规定；2．已生效的判决已认定了王金满与马春荣之间的买卖，且已实际履行完毕，完全否定了王金满与被上诉人白雪梅之间买卖，也否定了被上诉人白雪梅与上诉人牛峰之间的买卖，现原判决却作出与已生效判决认定事实相悖的判决。被上诉人白雪梅辩称，上诉人牛峰说的4万元我实际只收到3．8万，然后当天牛峰给我打2000元的欠条，我暂时保留对它追究的权利。3．8万元的明细是这样的，一是用于支付此次支付房屋中介费用8000元，有电子银行的付款回单，二是10000元用于支付房屋买卖的定金。我本人收到了2万元。原告从始至终就没有想过买这个房子，一开始牛峰就知道我不是房主，然后三番两次晚上去到我家，他执意要买我定金合同书，诱导我写定金条，向马春荣要8．2万元的高额差价。太原市中级人民法院民事判决书中第四页第七行，牛峰自己陈述的就是关于2018年3月5日白雪梅将涉案房屋的购房资格转让给牛峰，白雪梅已按约履行其约定的义务，且牛峰也认可该转让行为，并称已与案外人马春荣达成房屋买卖事宜。他交给我4万元的定金，购买我的定金认购书、定金收据、中介费收据，让我写了一封委托书，让我委托他把这个房子卖了，他挣中间的高额差价，让我写的他卖房以后不管卖的多少差价都与我无关，他让我写下不能反悔。他还说他们夫妻俩就不工作，就靠倒卖房子挣钱。他得知马春荣要购买房屋，口头愿意将涉案房屋以66万元的价格出售给了马春荣。所以是牛峰自己的意愿，从头到尾一直是我在配合牛峰履约，牛峰自己提交的他联系马春荣的微信证据可以证实。我始终都是按照牛峰的意思配合他在行事。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项规定，合同的权利义务终止，债务已经按照约定履行。因我与牛峰按照约定履行了各自的义务，所以我们的债权债务关系已经消灭。请求驳回牛峰的诉讼请求。原审法院审理查明，2018年2月27日被告作为乙方，案外人王金满作为甲方，太原美益美房地产经纪有限公司作为丙方签订《成交确认书》，内容为：1、甲乙双方就甲方向乙方转让位于太原市万豪明珠3号楼1单元2003号房产有关事宜在丙方的组织下达成一致，并确认：该房产（建筑面积99．2平方米），以套计价，转让价格共计人民币560000元（大写伍拾陆万元整）。该房屋转让具体事宜由甲乙双方在《房屋认购书》中约定。2、丙方为该房屋成交的中介方，已经为双方提供了中介服务，且履行了甲乙双方的如实告知义务；本成交确认书签订时，乙方应支付确认书所确认的成交房屋总价款的2．5％的款项计人民币（大写）捌仟肆佰元整（小写8400元）作为丙方的服务佣金，并同时支付甲方人民币10000元（大写壹万元整）作为购房定金。合同还约定了其它内容。另外，被告作为乙方，案外人王金满作为甲方在谈话笔录上签字，就买卖房屋有关事宜达成以下协议，具体内容为：甲方自愿将位于万豪明珠3-1-2003室（以下简称该房屋）之房屋转让给乙方，乙方愿以560000元（大写伍拾陆万元整）的房款购买该房屋；甲方保证该房屋为甲方所有，并拥有100％产权，无任何债权、债务纠纷。如甲方无如实告知，甲方愿承担违约的全部责任。双方商定，签合同当日，乙方支付甲方购房定金10000元（大写壹万元整）；双方商定，该房屋于2018年3月5日前进行房屋的合同更名，支付尾款等事宜，合同还约定了其它内容。该笔录落款乙方有被告的签字，甲方有赵桂琴（王金满的配偶）的签字。同日，被告作为乙方，案外人王金满作为甲方，太原美益美房地产经纪有限公司作为丙方共同签字、盖章一份定金收据，内容为：今甲方收到乙方购买位于万豪明珠3-1-2003的房屋定金共计10000元整（大写壹万元整）。此收据由双方签字后生效；备注：定金受《中华人民共和国合同法》保护，甲方违约需双倍返还定金，乙方违约，甲方定金不退，同时违约方支付中介费。落款甲方处有赵桂琴代王金满的签字，乙方有白雪梅的签字，丙方有太原美益美房地产经纪有限公司的公章。2018年3月5日白雪梅将上述购房资格转让给原告，原告向白雪梅交纳40000元定金，同日，白雪梅为原告出具收据一张，内容为：“收到牛峰万豪明珠3号楼1单元2003室的房屋定金4万元整（肆万元）定金，（总价伍拾玖万元），于3月6日辅助牛峰办理转让事宜，如若反悔，双倍退还。收款人白雪梅。”后白雪梅作为委托人为原告出具房屋委托书一份，内容为：“本人白雪梅因个人原因，特委托牛峰全权办理与美家房屋中介购买的万豪明珠3号楼1单元2003室房屋的全权事宜，如出现房屋买卖的差价与本人无关。于3月5日配合牛峰办理一切转让事宜。”原告牛峰因与案外人马春荣口头约定以660000元购买上述房屋，而马春荣在原告协助其交给王金满550000元房款，交给万豪集团过户费28000元，办妥了《房屋买卖合同》后，拒绝支付原告牛峰购房款82000元。原告牛峰于2018年9月4日将马春荣作为被告诉至本院，要求判令马春荣支付原告购房款82000元，并支付原告违约金5000元。2018年11月23日本院作出（2018）晋0105民初6725号民事判决书，以证据不足驳回原告牛峰的诉讼请求。原告牛峰不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，2019年5月21日太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终1247号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现原告以被告收取其定金后，未能实现购房目的，要求被告返还定金40000元并支付利息诉至本院。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”。2018年3月5日原、被告双方约定：被告以40000元的价格将涉案房屋的购房资格转让给原告，原告直接向房屋出让方王金满支付550000元的购房款即可购得涉案房屋。同日，原告向被告支付房屋定金40000元，被告给原告出具收据并依约将涉案房屋的购房资格转让给原告。因原、被告双方已按照约定履行各自的义务，债权债务关系消灭。同时，已生效的（2018）晋0105民初6725号民事判决书显示，原告在起诉状中称：“2018年2月7日白雪梅通过中介购买王金满万豪明珠第三号楼1单元2003号房屋，白雪梅在交纳10000元定金、8400元中介费后将房屋转让给原告。原告支付白雪梅定金40000元，需要直接支付王金满550000元房款，即取得该房屋的所有权。原、被告2018年3月5日口头约定原告以660000元将万豪明珠第三号楼1单元2003号房屋卖给被告（马春荣），双方约定原告协助被告（马春荣）办理好房屋买卖事宜。”原告在（2018）晋0105民初6725号民事判决书中诉称的内容足以证实被告白雪梅已将涉案房屋的购房资格转让给原告牛峰，被告已按约履行其约定的义务，且原告牛峰也认可该转让行为，并称已与案外人马春荣达成房屋买卖事宜。而原告在本案的起诉状中称：“2018年2月7日被告在中介的见证下，与案外人王金满签订了《房屋认购书》，购买了案外人所有的万豪明珠3号楼1单元2003室房屋，后被告欲将该房产转让给原告，原告应被告要求向其支付40000元房屋定金，但事后才得知涉案房屋已被他人购得。”原告的两份起诉状中对事实的陈述自相矛盾，故原告以事后才得知涉案房屋已被他人购得，未能实现购房目的要求被告返还房屋定金40000元及利息的主张，理由和证据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求被告返还定金40000元及利息的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告牛峰的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，上诉人牛峰与被上诉人王雪梅均没有提供书面的房屋买卖合同。上诉人牛峰诉称其与王雪梅有口头的房屋买卖合同，但并无相关证据予以证明。牛峰及王雪梅均属于倒卖房屋的中间人。上诉人牛峰在（2018）晋0105民初6725号民事判决及（2019）晋01民终1247号民事判决中多次诉称，马春荣是从牛峰手中购买的涉案房屋。事实是：2018年2月7日白雪梅（第二购买人）经过太原美益美房产经纪有限公司，购买王金满万豪明珠3号楼1单元2003号房屋一套。白雪梅在交纳10000元定金和8400元中介费后，取得该房屋的购买权。2018年3月5日白雪梅与牛峰约定59万元将该房屋购买权转让给牛峰。上诉人交付白雪梅定金4万元，白雪梅出具了收据，并且把王金满的《房屋买卖合同》、定金收据和白雪梅出具的收据（其内容包括房屋价款59万元，具备合同性质）、《委托书》交给了牛峰。2018年3月5日牛峰与马春荣口头约定牛峰以66万元（包括更名费用2．8万元）把该房屋卖给马春荣，双方约定牛峰协助马春荣办理好房屋过户手续。本院认为，上诉人牛峰在发生法律效力的（2018）晋0105民初6725号民事判决及（2019）晋01民终1247号民事判决中诉称，牛峰以66万元的价格将涉案房屋卖给马春荣，在牛峰协助马春荣办理完毕房屋的过户手续后，马春荣反悔不再支付牛峰82000元。牛峰向白雪梅支付房屋定金40000元后，白雪梅依约将涉案房屋与王金满的《房屋买卖合同》、定金收据和白雪梅出具的收据（其内容包括房屋价款59万元，具备合同性质）、《委托书》交给了牛峰。牛峰取得了涉案房屋的购房资格，但牛峰并未支付剩余房款55万元。白雪梅已按照约定履行了义务。故牛峰以白雪梅无权出售涉案房屋为由，要求白雪梅返还房屋定金40000元及利息的主张，理由和证据不足，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人牛峰负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 任 峥审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年九月十六日书记员 吴 慧