四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初4027号 原告：资阳市保障房建设有限公司，住所地资阳市雁江区车城大道139号。 法定代表人：李建芬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐帆，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 被告：卓友，男，1993年5月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市保障房建设有限公司与被告卓友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告资阳市保障房建设有限公司委托诉讼代理人唐帆到庭参加诉讼。被告卓友经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告资阳市保障房建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告2016年至2020年的公租房租金12096元；2.判令被告按合同约定向原告支付违约金21135元（暂计算至2020年8月1日），直至付清；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。事实及理由：2013年1月1日，被告与资阳市住房保障管理办公室签订了《资阳市廉租住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原告位于雁江区廉租房一套，租期为2013年1月1日至2014年12月31日，租金标准为28.8元每月，租金每半年一缴。2014年1月21日，经资阳市政府国有资产监督管理委员会批准，被告承租的公租房由资阳市住房保障管理办公室无偿划转给原告，原告承接了《租赁合同》下的权利义务。《租赁合同》到期后，被告一直拒不与原告重新续签合同，也未终止合同，双方租赁关系持续至今。合同履行过程中，被告于2016年1月被取消低保，原告遂于2016年1月起至2018年3月31日，按4元／㎡每月向被告计算租金；2018年3月，被告被核定为中等偏下收入，原告遂于2018年4月1日起至2019年3月31日按5元／㎡每月向被告计算租金；2019年4月被告被核定为低收入，原告遂于2019年4月1日起至2020年按4元／㎡每月向被告计算租金。被告自2016年1月1日起拖欠租金至今，期间经原告多次催告，被告仍拒不缴纳。合同第十六条约定，如被告逾期支付租金的，每逾期一日按日租金的3倍向原告支付违约金。公租房具有社会福利性质，租金标准远低于市场价，租金收入属于社会公共收入。被告的违约行为不仅对原告造成了损害，也对社会利益造成了损害。鉴于此，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼。 被告卓友未到庭亦未提交书面答辩意见。 原告资阳市保障房建设有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证明，拟证明原、被告主体资格；证据2.《资阳市廉租住房租赁合同》，拟证明原、被告存在租赁合同关系；证据3.《某某廉租住房及附属设施设备移交单》，拟证明原告承接原资阳市住房保障管理办公室权利、义务符合规定；证据4.资国资委【2014】2号文件、2013年资阳市房管局第二期会议纪要、资发改物价【2014】92号、资阳市人民政府2016年第30次会议纪要、资发改物价【2017】71号、资阳市住房和城乡建设局2017年第15次会议纪要、《2016年1月鸿丰社区中心廉租住房实物配租低保取缔人员名单》、资阳市住房保障管理办公室《关于不再符合保障条件退出公共租赁住房的通知》存根、资住保函（2018）1号资阳市住房保障管理办公室《关于按照动态核查结果加强公共租赁住房的通知》、资阳市民政局《资阳中心城区公共租赁住房实物配租家庭经济状况核查名单》和证据5.《关于调整公共租赁住房租金有关事项的通知》，拟证明租金收取标准，以及租金标准符合政府相关政策规定；证据6.收款收据、证据7.催款通知及送达照片、张贴公告，拟证明原告于2019年9月16日、2020年6月11日对被告欠付租金进行了催收。本院经审查认定如下：对证据1的三性予以采信；对证据2、3系被告与政府住房保障主管部门以及主管部门与原告签订的合同，系合同双方真实意思表示，本院对其三性予以采信；对证据4中的《2013年资阳市房管局第二期会议纪要》表明对29户家庭调整租金，但无相应明细表明调整租金对象包括本案被告，故对该证据关联性不予采信；资阳市住房保障管理办公室《关于不再符合保障条件退出公共租赁住房的通知》存根不能证明被告卓友收到了该通知，对真实性本院不予确认。其余证据系相关有权机关或者社区发布或出具的相关文件，与本案待证事实相关，本院予以采信；对证据5系原告调低被告收入的通知，本院对其真实性予以采信；对证据6中的催款通知和送达照片的三性予以采信，对张贴公告因提交的证据看不清张贴内容故不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，被告卓友作为承租人（乙方）与资阳市住房保障管理办公室（甲方）签订了《资阳市廉租住房租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于资阳市雁江区廉租住房，建筑面积48平方米，租赁期限为两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止；租金为每月28.8元，如遇政府调整住房租赁标准的，应按新的租金标准计算月租金，乙方应按每半年的方式支付租金。乙方在本合同租赁期限届满后需要继续租赁的，应当在本合同租赁期限届满30日前提出申请，经住房保障主管部门审核同意，甲方与乙方续签租赁合同。乙方逾期支付租金的，自合同约定的支付日起，每逾期一日，按日租金的3倍向乙方支付违约金。同时，《租赁合同》附件一，明确了共同居住人员有卓友母亲幹菊兴、卓友儿子卓某某。 2013年12月4日，资阳市住房保障管理办公室作为移交方（甲方）与原告资阳市保障房建设有限公司作为接收方（乙方）签订《某某廉租住房及附属设施设备移交单》，约定根据资阳市政府《关于加快推进市本级拆迁安置房和保障性住房建设的会议纪要》（2011年第122次）议定，市本级保障性住房建成后形成的政府性资产由市城投公司负责管理和维护。鉴于保障房公司属市政府新批准成立的市本级保障房建设、融资、管理的国有公司，据此，现就已配租的某某廉租房252套及相关资料由甲方移交给乙方，乙方负责某某廉租住房产权申办、房屋维护修缮及资产管理、租金收缴及物业企业选聘等工作。2014年1月21日，资阳市政府国有资产监督管理委员会同意某某廉租房252套资产划转给原告资阳市保障房建设有限公司。 2014年9月5日，资阳市发展和改革委员会、资阳市住房和城乡规划建设局联合发布《关于资阳城区廉租住房租金标准的通知》，将某某廉租房租金价格标准确定为每月每平方米1元，该标准从2014年9月5日起执行，有效期三年，对已签订《资阳市廉租住房租赁合同》的承租房，在合同有效期内按原合同签订的租金标准执行，待合同有效期满签订新的廉租住房租赁合同时，按上述租金标准执行。 2016年1月，卓友被鸿丰社区取消低保。 2016年11月14日，资阳市人民政府办公室第30次会议纪要审议了2016年资阳中心城区公共租赁住房实物配租扩面及租赁补贴发放方案，原则同意将中低、低收入住房困难家庭纳入我市中心城区住房保障体系，租金收取方式按照最低收入家庭承租公租房1元/平方米、低收入家庭承租公租房4元/平方米、中低收入家庭承租公租房5元/平方米收取。 2017年10月13日，资阳市发展和改革委员会、资阳市住房和城乡建设局联合发布《关于资阳中心城区公共租赁住房租金标准的通知》，确定城镇最低收入家庭承租某某公共租赁住房租金标准为每月每平方米1元，城镇低收入（不含最低收入）家庭承租公共租赁住房租金为每月每平方米4元，该标准从2017年9月5日起执行，有效期至2020年9月4日止。 2017年11月3日，资阳市住房和城乡建设局2017年第12次局务办公会议纪要讨论决定同意城镇中等偏下收入家庭承租公共租赁住房的按每月每平方米5元收取租金，该租金标准有效期至2020年9月4日。 2018年3月12日，资阳市住房保障管理办公室要求原告对符合保障条件的承租对象按照公租房租金标准收取租金，卓友作为中等偏下收入人员被列为符合保障条件的承租对象。 2019年4月23日，原告因卓友的家庭收入核查结果为低收入，决定自2019年4月起租金按每月每平方米4元收取租金。 卓友自2016年1月1日起欠付租金至今，2020年6月11日，原告向卓友催缴了2016年1月至2020年6月的租金10,368元未果，故起诉至本院。 本院经走访被告卓友所在社区鸿丰社区，了解到卓友于2015年经资阳市第四人民医院诊断为焦虑症，没有正式工作，一直无固定收入来源。与其共同居住的母亲幹菊兴在领取退休金前，曾是低保户，依靠其他亲戚帮衬购买了社保，实际领取退休金后，幹菊兴的低保被取消。卓友在未办理残疾证或未提供相关材料证明其存在符合办理低保的情形下，社区无法为卓友办理低保。现其家庭收入来源主要是幹菊兴每月近千元的退休金，卓友的儿子也由幹菊兴实际抚养。 经走访卓友母亲幹菊兴，其表示卓友没有工作，患病后经常不在家，回家就是要钱，让卓友去社区办理低保，卓友不听还要打人，全家收入只有其一人退休金维持，卓友的儿子还在读小学，也是由幹菊兴实际抚养。房租一元一平方米，其母亲愿意帮卓友承担，但四五元一平方米租金，其母亲表示没有能力承担。 本院认为，资阳市住房保障管理办公室与被告卓友签订的《资阳市廉租住房租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，资阳市住房保障管理办公室将卓友租赁的某某廉租房及相关资料移交给了原告，由原告负责资产管理、租金收缴等工作，原告取得了《资阳市廉租住房租赁合同》中出租方所享有和承担的权利义务。自2015年1月1日租期届满后，原、被告虽未续签租赁合同，但被告卓友一直居住使用该房屋至今，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原、被告仍应按照原租赁合同约定享有权利并履行义务，被告卓友应向原告支付下欠租金。2016年1月，被告卓友被取消低保，原告按照资阳市人民政府办公室第30次会议纪要精神对其按照低收入人群的标准收取4元/㎡/月的租金符合《租赁合同》约定，2018年3月，卓友被列为中等偏下收入人员，原告按照资阳市住房和城乡建设局2017年第12次局务办公会议纪要讨论决定的5元/㎡/月的标准收取自2018年4月起的租金符合《租赁合同》约定，2019年4月被告因被核定为低收入人员，原告再次从2019年4月1日起调整租金为4元/㎡/月符合《租赁合同》约定。对原告诉请的2020年全年的租金因部分未实际发生，结合《租赁合同》租金每半年一缴的约定，故本院对被告欠付的租金暂计算至2020年6月30日，结合上述租金标准，被告应支付原告租金10,944元（2016年1月1日至2018年3月31日租金：27个月×4元/㎡/月×48㎡=5184元；2018年4月1日至2019年3月31日租金：12个月×5元/㎡/月×48㎡=2880元；2019年4月1日至2020年6月30日租金：15个月×4元/㎡/月×48㎡=2880元），但2020年6月11日，原告向被告卓友出具的催收租金的通知载明2016年1月至2020年6月已欠付租金为10,368元，应认定为原告对己权利的放弃，故本院仅对原告要求被告支付2016年1月1日至2020年6月30日的租金10,368元的诉讼请求予以支持。 被告卓友为低收入人群，无固定收入来源，尚有一子需抚养，经走访社区及其近亲属，卓友欠付租金并非主观恶意拖欠。案涉《租赁合同》约定逾期支付租金，自合同约定的支付日起，每逾期一日，按日租金的3倍支付违约金，属于惩罚性约定，本案不宜适用，原告主张违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告卓友于本判决生效之日起十日内支付原告资阳市保障房建设有限公司截止2020年6月30日的租金10,368元； 二、驳回原告资阳市保障房建设有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费630元，减半收取315元（已由原告资阳市保障房建设有限公司向本院缴纳），由原资阳市保障房建设有限公司负担285元，被告卓友负担30元；由被告卓友负担的诉讼费，由被告卓友于本判决生效之日起十日内向原告资阳市保障房建设有限公司给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  叶静 二〇二〇年九月二十二日 书记员  吴思