安徽省黟县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1023民初245号 原告（反诉被告）：谢骏，男，1985年11月10日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 被告（反诉原告）:傅鸿斌，男，1966年7月15日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 委托诉讼代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢骏与被告（反诉原告）傅鸿斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月19日立案后，傅鸿斌于2020年7月3日提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢骏、被告（反诉原告）傅鸿斌及其委托诉讼代理人许振序到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢骏向本院提出诉讼请求：1.解除谢骏与傅鸿斌于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2.傅鸿斌归还谢骏8万元。事实和理由：2018年5月10日，谢骏承租傅鸿斌房屋进行客栈经营，并付租金40万元，及保证金3万元。谢骏已经营两年，两年来经营收入一直不高。2019年12月，傅鸿斌急需资金，提出要求先付10万元租金，谢骏考虑到房屋已陈旧，10万元先借给傅鸿斌，是否继续承租等2020年3月份再说。今年疫情以来，旅游产业直线下滑，谢骏已无力继续承租，2020年3月向傅鸿斌提出退租，双方协商无果，故诉至法院。 傅鸿斌辩称,谢骏行使法定解除权不成立，合同法规定只有因不可抗力不能实现合同目的，才能单方行使解除权，谢骏以新冠××疫情导致收入减少、经营困难为由，主张解除合同不能成立；考虑到双方实际情况，同意解除合同，但谢骏应按合同约定承担违约责任。 傅鸿斌向本院提出反诉请求：1.谢骏将承租房屋恢复原状后交付傅鸿斌；2.谢骏支付傅鸿斌自起至实际交还承租房屋之日止的房租（按17500元/月标准计算）；3.谢骏支付傅鸿斌违约金4.2万元；4.谢骏协助将经营承租房屋从事住宿餐饮的营业执照变更至傅鸿斌名下；5.谢骏承担本案反诉费用。事实和理由：2018年5月10日，傅鸿斌与谢骏签订《房屋租赁合同》，傅鸿斌将自有的坐落于黟县宏村镇宏村村东边井的房屋出租给谢骏经营客栈。合同约定：租期自2018年5月10日至2023年5月9日，共5年；租金共103万元，2018年5月10日支付前两年租金40万元；2020年3月10日支付后三年租金63万元；租赁结束时，须将房屋设施恢复原状；任何一方违约，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同签订后，傅鸿斌将房屋交付给谢骏经营。谢骏后将承租房屋进行了装修改造，并拆除了大门罩壁。为方便谢骏经营，傅鸿斌协助谢骏将原自身从事经营的营业执照经营者变更至谢骏名下。谢骏已付清前两年租金40万元，后三年租金于2019年12月份付了10万元。2020年6月19日，谢骏提起诉讼要求解除合同并返还其8万元，故提起反诉。 谢骏辩称，本人并非实际违约，2020年4月13日已找到接租人并支付傅鸿斌5万元，因将定金写成押金，转租合同未正式签订；今年疫情期间，即1月24日至3月28日整个宏村景区关闭，造成本人无法营业，4月13日宏村景区实行30%游客接待量，也只能按30%支付租金，傅鸿斌也口头答应免除三个月的房租；同意将房屋恢复原状；傅鸿斌于2020年6月27日已将各种经营许可证收走，造成本人无法营业，应赔偿其所有损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。一、对谢骏提交的证据1.《房屋租赁合同》一份，傅鸿斌不持异议，本院经审查予以认定；证据2.微信聊天记录一组及收条一张，证明谢骏已找到接租人，并支付傅鸿斌5万元的事实，傅鸿斌认为谢骏是找相关人来谈过接租事宜，但接租人支付5万元押金后马上反悔，赔偿损失6000元，44000元已退还，双方未建立新的房屋租赁合同关系，涉案房屋至今仍由谢骏占有、使用，本院经审查对该事实予以确认。二、对傅鸿斌提交的证据1.《房屋租赁合同》一份，证明双方的房屋租赁关系以及合同对租金支付、房屋返还、违约责任等均作出相应约定；证据2.改建图纸一份，房屋出租前照片两张，证明房屋返还原状的具体要求；谢骏均不持异议，本院经审查予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月10日，傅鸿斌与谢骏签订《房屋租赁合同》，傅鸿斌将自有的坐落于黟县宏村镇宏村村东边井的房屋出租给谢骏经营客栈。合同约定：租期五年，自2018年5月10日至2023年5月9日；租金共103万元，2018年5月10日支付前两年租金40万元，2020年3月10日支付后三年租金63万元；房屋保证金3万元，到期无任何问题，保证金退还；租赁结束时，须将房屋设施恢复原状；任何一方违约，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同签订后，谢骏支付前两年租金40万元，另支付保证金3万元，傅鸿斌将房屋交付给谢骏经营。谢骏后将承租房屋进行了装修改造，并拆除了大门罩壁。为方便谢骏经营，傅鸿斌协助谢骏将原自身从事经营的营业执照经营者变更至谢骏名下。2019年12月份，谢骏又支付傅鸿斌租金10万元，共计支付43万元。因受今年新冠××疫情影响，谢骏已无力继续履行《房屋租赁合同》，2020年3月谢骏提出退租，并介绍他人转租。2020后4月13日，谢骏介绍的承租人支付傅鸿斌租房押金5万元，后立即返悔，经双方协商傅鸿斌退还对方押金4.4万元并经本院司法确认。涉案房屋仍由谢骏占有使用经营。因《房屋租赁合同》解除事宜双方未能协商一致，诉至本院。本案在审理过程中，谢骏明确表示不履行租赁合同，且双方对房屋交付产生争议，后经本院主持调解，双方就房屋交付相关事宜达成一致意见：一、解除谢骏与傅鸿斌于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》，租金算至2020年9月30日止；二、租赁房屋由傅鸿斌自行恢复原状，谢骏支付傅鸿斌一次性恢复费用1.2万元；三、谢骏于2020年9月17日进行房屋交接，若逾期交付，应按原合同约定，另行支付租金。2020年9月17日，在本院主持下，谢骏搬离租赁房屋，房屋交付完成。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，傅鸿斌与谢骏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应依约全面履行。谢骏明确表示不履行租赁合同，要求提前解除《房屋租赁合同》，应予支持，但谢骏作为承租人应向出租人傅鸿斌承担不履行合同的违约责任。关于双方就房屋交付达成一致意见：一、解除谢骏与傅鸿斌于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》，租金算至2020年9月30日止；二、租赁房屋由傅鸿斌自行恢复原状，谢骏支付傅鸿斌一次性恢复费用1.2万元；不违反法律规定，本院予以确认。按合同约定谢骏应于2020年3月10日，支付2020年5月10日至2023年5月9日后三年租金63万元，每年租金为21万元即每月17500元，现双方解除合同，租金算至2020年9月30日为82250元（17500元*4月+17500元÷30*21），谢骏已支付租金10万元及保证金3万元，扣除应谢骏支付的租金及恢复费用，傅鸿斌应予以退还谢骏35750元。另合同约定，违约方应支付对方年度租金的20%作为违约金即4.2万元，谢骏认为违约金过高，傅鸿斌已获得介绍承租人反悔赔偿款6000元，且受疫情影响，应当减轻或免除责任。关于违约金本院结合双方约定，剩余租期、再行租出需准备时间、疫情影响程度等因素酌情调整违约金数额，确定违约金为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定规定，判决如下: 一、解除谢骏与傅鸿斌于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、傅鸿斌于本判决生效后十日内返还谢骏租金及保证金47750元； 三、谢骏于本判决生效后十日内支付傅鸿斌租赁房屋恢复费用12000元； 四、谢骏于本判决生效后十日内支付傅鸿斌违约金30000元； 五、谢骏协助将经营承租房屋从事住宿餐饮的营业执照变更至傅鸿斌名下； 六、驳回谢骏其他诉讼请求； 七、驳回傅鸿斌其他反诉请求。 综上，傅鸿斌于本判决生效后十日内支付谢骏5750元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费900元，由谢骏负担，反诉案件受理费425元，由傅鸿斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 员   叶 强 海 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员   王 智 青 附：相关法律法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表示不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。