山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2961号上诉人（原审被告）：高照一，男，1991年2月24日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：宋方磊，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：枣庄中安建筑工程有限公司，住所地枣庄市市中区东海路17号五楼，统一社会信用代码91370400164520344P。法定代表人：周广东，总经理。委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人高照一因与被上诉人枣庄中安建筑工程有限公司（以下简称中安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高照一上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由中安公司承担。事实和理由：一审判决没有查明事实，涉案出租的房屋不属于中安公司所有，庭审中高照一申请调取承租房屋的权属证明时，一审法院没有准许，导致承租房屋的权属人不明确，案件的事实没有查清。据高照一到不动产登记中心查询时，该房屋的所有权人为枣庄市市中区粮食局所有，由于该房屋登记人不是本案当事人，枣庄市市中区不动产登记中心不给高照一出具证明，要求法院调取。在二审期间，高照一申请法院依职权到枣庄市市中区不动产登记中心调取涉案房屋的所有权人登记，查明事实。诉讼期间，双方当事人没有签订书面租赁合同，原审判决解除中安公司与高照一租赁合同，腾空并搬离涉案房屋也是错误的，一审时高照一发现承租房屋并非中安公司所有而提出反诉，一审法院没有准许，请求二审法院依法裁决。中安公司辩称，中安公司系涉案出租物的占有使用收益人。自从2015年2月1日将涉案租赁物出租给高照一使用至合同解除前，高照一始终拖欠租金。生效的（2018）鲁0402民初3874号民事判决已进入执行程序，高照一未履行完毕判决确定的支付租金义务。涉案房屋的所有权人是枣庄中安房屋开发有限公司，一审时提交声明，证明涉案房屋由中安公司占有、使用、收益。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条的规定，中安公司有权请求返还租赁物。双方签订的租赁合同，履行期限为2015年2月1日至2017年1月31日，合同期满后续签合同，期限为2017年2月1日至2019年1月31日，该份合同期满后，双方未续签合同。从2019年2月1日起，双方形成不定期租赁关系。原审判决合同解除事实清楚，证据充分。一审庭审中，高照一认可租赁关系及租赁物。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中安公司向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同；2.判令高照一腾空、搬离并返还位于枣庄市市中区青檀路美食城院内（原新奥运酒店）的房屋及北侧小院房屋、大门口小屋和部分附属设施及物品；3.依法判令高照一向中安公司支付房屋租金及占有使用费（自2019年2月1日起，至返还房屋之日止，按每年100000元计算）及违约金45000元；4.本案诉讼费用由高照一承担。一审法院认定事实：位于枣庄市市中区青檀路美食城院内（原新奥运酒店）的房屋（两层主楼）及北侧小院房屋（北侧瓦房六间及12m×4.6m的平房）、大门口小屋一间归属中安公司所有，中安公司将案涉房屋出租给高照一使用。高照一租赁中安公司位于枣庄市市中区青檀路美食城院内（原新奥运酒店）的房屋及北侧小院房屋、大门口小屋，并于2015年2月1日签订房屋租赁合同，且租赁期限从2015年2月1日至2017年1月31日。2017年1月24日，中安公司（甲方）与高照一（乙方）又签订一份《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》约定，租赁期限从2017年2月1日至2019年元月底，每年租金100000元（大写壹拾万元整），每六个月为一个付款期，计伍万元整（50000元），并提前20天交纳，如乙方拖延或拒交租金，每拖延一日，乙方向甲方每天按全年租金的10%交纳违约金，超过十日仍未交清租金时，视为乙方自动解除此协议，甲方有权采取一切措施阻止乙方使用并收回房屋，所造成一切后果损失由乙方承担，租金和违约金计算至乙方交回租房之日。合同到期后，双方未续签租赁合同，高照一使用案涉房屋至今，且自2019年2月1日之后未支付租金。2020年7月13日，中安公司给高照一送达一份通知，内容：根据《关于对阳光花园改造区域棚改项目征收函》的通知要求，现对你租赁店铺（翔水酒店）使用房屋予以征收，请你于2020年7月20日前腾空房屋，谢谢支持配合。高照一于当日签收。一审法院认为，中安公司与高照一签订《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立，且均应按照合同约定全面履行各自义务。关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，中安公司、高照一没有续签租赁合同，高照一继续使用涉案房屋，且原告未提出异议，故双方形成不定期租赁关系，上述《房屋租赁协议》对双方继续有效。中安公司于2020年7月13日通知高照一搬离案涉房屋，说明中安公司具有与高照一解除房屋租赁合同的意思表示，且该意思表示已送达至高照一，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，中安公司享有随时解除房屋租赁关系的权利，因此中安公司要求解除其与高照一的房屋租赁合同，一审法院予以支持，双方解除租赁关系的时间为2020年7月13日。房屋租赁合同解除后，高照一应搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给中安公司。关于房屋租金和占有使用费问题。租赁期满后，高照一仍使用案涉房屋，双方形成不定期租赁关系，在租赁关系解除前，依据《房屋租赁协议》约定，高照一应按每年100000元标准向中安公司支付租赁期间的租金。××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的乙方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担，根据不可抗力免责规则，故此一审法院酌定减免被告16667元租金。租赁关系解除后，高照一继续使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了中安公司的合法权益，应当向中安公司支付自解除租赁日之次日至高照一实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，中安公司主张参照租金标准100000元/年，较为合理，一审法院予以确认。综上，一审法院支持高照一向中安公司支付自2019年2月1日起按每年100000元标准计算至房屋返还之日止的房屋租金和占用使用费，其中扣除减免的租金16667元。关于违约金的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。中安公司未举证证明其实际损失情况，同理，高照一作为违约方亦未就中安公司主张的违约金过高进行举证。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》中约定，高照一拖欠或拒交租金应向中安公司每天按全年租金的10%支付违约金，一审法院综合考虑合同的履行情况、高照一的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对中安公司主张违约金45000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告枣庄中安建筑工程有限公司和被告高照一之间租赁合同；二、被告高照一于判决生效之日起十日内腾空并搬离位于枣庄市市中区青檀路美食城院内（原新奥运酒店）的房屋（两层主楼）及北侧小院房屋（北侧瓦房六间及12m×4.6m的平房）、大门口小屋一间，以及将上述房屋返还给原告枣庄中安建筑工程有限公司；三、被告高照一于判决生效之日起十日内向原告枣庄中安建筑工程有限公司支付房屋租金及占有使用费（自2019年2月1日起计算至实际返还房屋之日止，按每年100000元标准计算，其中扣除减免的租金16667元）；四、被告高照一于判决生效之日起十日内向原告枣庄中安建筑工程有限公司支付违约金45000元；五、驳回原告枣庄中安建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告高照一负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定事实与一审一致。二审还查明，1999年枣庄市市中区农业机械管理局与枣庄市市中区房屋建设综合开发公司签订《房地产交换合同书》，合同约定枣庄市市中区农业机械管理局用位于枣庄市青檀北路152号（路西）办公营业综合楼、锅炉房、浴室各一栋，立式锅炉一台，用地面积长期使用权[交换内容以枣会资评安（96）第20号评估内容为准]，评估作价为215万元，与枣庄市市中区房屋建设综合开发公司在荣华里为枣庄市市中区农业机械管理局提供15套，建筑面积1280平方米，计价140万元，另外枣庄市市中区房屋建设综合开发公司再付给枣庄市市中区农业机械管理局75万元建办公场所相交换等内容。枣庄中安房屋开发有限公司于2020年8月2日出具证明，内容为：枣庄中安房屋开发有限公司前身是枣庄市市中区房屋建设综合开发公司，位于青檀北路西侧154号（原152号）房屋及院落归枣庄中安房屋开发有限公司所有，占地6000平方米，包括院内所有房屋、楼房、门口门市。上述房产及院落由枣庄中安建筑公司占用、使用、收益。其中，美食城院内两层主体（南北长38米、东西宽13.8米，二层向西挑出，楼北头向东延伸楼体）、主楼体北侧院子内平房、瓦房，大门口房屋一间由枣庄中安建筑公司出租给翔水酒店使用。本院认为，中安公司对其出租房屋虽然没有产权证书，但通过一审时提交的《房地产交换合同书》、枣庄中安房屋开发有限公司出具的证明及建设用地审批表等证据，对于这些证据的证明力高照一予以认可，可以认定涉案房屋系由枣庄市市中区房屋建设综合开发公司与枣庄市市中区农业机械管理局置换来的，枣庄市市中区房屋建设综合开发有限公司后更名为枣庄中安房屋开发公司，枣庄中安房屋开发有限公司将置换来的房屋、院落交由中安公司占有、使用、收益，因此中安公司可以作为出租人对涉案房屋出租并进行收益。中安公司与高照一曾于2015年2月1日、2017年1月24日先后签订两份租期均为2年的租赁合同。2017年1月24日签订的合同到期后，中安公司与高照一未再续签合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，该租赁合同为不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同。现因枣庄市市中区人民政府因进行阳光花园改造工程，对涉案房屋予以征收，中安公司于2020年7月13日对高照一下达解除合同通知，高照一对解除合同通知进行签收。因此，高照一有义务负有返还租赁房屋及院落并支付对其租赁期间的租金及合同解除后的占有使用费。原审判决依据原租赁合同约定的租金标准，××对高照一酒店经营造成的影响等因素，在对合同期内酌情减免2个月租金的基础上，判决租金及占有使用费并无不当。综上所述，高照一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人高照一负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年九月二十四日书记员 刘 畅