福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1982号 原告（反诉被告）：叶德广，男，1978年10月30日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住福州市台江区。 委托诉讼代理人：李丽丽，福建皓森律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：刘艳英，女，1972年4月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈江彬，福建世好律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）叶德广与被告（反诉原告）刘艳英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶德广、被告（反诉原告）刘艳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶德广向本院提出诉讼请求：判令刘艳英将收取叶德广的房租押金16,000元退还叶德广。事实和理由：2018年4月25日，叶德广与刘艳英签订《房屋租赁合同》，合同约定刘艳英将福州市台江区六一中路198号龙事达花园龙丰楼102单元（现为龙事达花园3-102单元）出租给叶德广作为居家使用。当时，刘艳英同意叶德广改装修后转租，并同意叶德广绘制的改装修方案，在图纸上签字认可。双方在《租赁补充协议》中约定，刘艳英允许叶德广将房屋重新装修并作为出租的情况下，刘艳英需要给叶德广一个月装修期，同时叶德广向刘艳英支付房屋装修押金30,000元。刘艳英于叶德广水电完工时如数退还给叶德广。合同生效后双方履行协议，叶德广向刘艳英交付租房押金16,000元、装修押金30,000元以及每月租金5300元。叶德广投入大量人力财力在刘艳英同意认可的请况下对房屋进行装修，并将房屋转租他人使用。刘艳英没有异议，将30,000元退还给叶德广。2020年4月，政府出台对群租房整治的措施，并于2020年4月30日强制断了水电整治群租房，使得上述协议终止。根据第十条规定，由于不可抗力的情况使得合同无法继续履行，双方互相免除责任,因此请求退还押金16,000元。特诉至法院，请求然如所请。 刘艳英辩称，因叶德广违反《房屋租赁合同》约定，在租赁期限届满前退租，且逾期拖欠租金、水电费等相关费用，故答辩人刘艳英有权没收叶德广押金16,000元，无需向其退还。根据《房屋租赁合同》第3条约定：“在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方相互结清水、电、有线电视、煤气、温泉以及物业等相关费用后，甲方应将租赁押金无息退还给乙方。”刘艳英退还押金的前提是刘艳英验收了房屋且双方结清水电等相关费用后，但是叶德广并未与答辩人刘艳英组织房屋验收，更未结清其欠付的相关费用。且本案租赁期限为2018年5月20日至2024年5月19日，叶德广在租赁期限届满前要求退租，属于单方违约，答辩人刘艳英有权没收其押金16,000元。请求驳回叶德广的诉讼请求。 刘艳英向本院提出反诉诉讼请求：1.判令叶德广偿还刘艳英支付2020年4月20日至2020年6月4日拖欠的房租8126.67元，并且支付逾期违约金（以欠付租金为基数，按月利率2%计算至2020年6月4日）；2.判令叶德广因违约不租向刘艳英支付违约金150,000元；3.判令没收叶德广押金16,000元；4.判令叶德广支付未结清的水电费275.52元；5.判令叶德广向刘艳英支付为其垫付的群租房整治费用3500元；6判令叶德广返还承租房内3台“海尔”空调以及1台“美的”洗衣机。事实和理由：2018年4月25日，叶德广与刘艳英签订《房屋租赁合同》，约定刘艳英将坐落于福州市台江区龙事达花园龙丰楼#102单元（现为龙事达花园3座102单元）出租给叶德广居住使用，租赁期限为2018年5月20日起至2024年5月19日止，租赁押金16,000元，月租金5300元，叶德广应于每月的20号前支付，每逾期一日，刘艳英有权按月租金金额的百分之三向叶德广收取违约金（刘艳英自愿将违约金下调至按月利率2%计付）。同日，叶德广与刘艳英签订《租赁补充协议》，约定在租赁期间内，房屋由于出租而存在的一切安全问题或违法行为，由叶德广承担全部责任，且叶德广承担租赁期间租赁房屋的水电费、物业费、煤气费用。任何一方违约不租了，违约方需赔偿另一方违约金150,000元整。 上述合同签订后，刘艳英将约定的租赁房屋交付给叶德广居住使用，并随房交付了3台海尔空调和1台美的洗衣机。但是叶德广却没有按时向刘艳英缴纳租金，租金仅支付至2020年4月19日，严重违反《房屋租赁合同》的约定。2020年4月19日，刘艳英收到福州水司发来的催款短信，得知叶德广并没有按时交纳水费，欠付水费66.3元、电费209.22元，合计275.52元。2020年4月29日，台江区新港街道群租房专项整治百日攻坚行动领导小组发出《群租房整治通告》，要求对叶德广所承租的3座102单元进行限期整改。依据叶德广与刘艳英签订的《租赁补充协议》，房屋由于出租而存在的一切违法行为都由叶德广承担，但是叶德广却对整治通告置若罔闻。2020年5月21日，为配合政府整治，刘艳英不得不先为叶德广垫付了房屋整改费用3500元。也因为此次整改，刘艳英才发现原先随房交付的3台海尔空调和1台美的洗衣机被叶德广搬走，且拒不返还。2020年6月4日，刘艳英收到叶德广的民事起诉状【（2020）闽0103民初1982号】，叶德广向刘艳英表示退租。根据《租赁补充协议》约定，在租赁期限内任何一方违约不租了，违约方需赔偿另一方违约金150,000元。综上所述，为维护刘艳英的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 叶德广辩称，1.根据《租赁补充协议》第2条、第6条以及由双方签字确认的装修方案图可知，叶德广租赁案涉房屋的目的是重新装修后进行转租。刘艳英明确知道双方签订租赁合同的目的，且刘艳英明确同意叶德广的装修方案，同意其将租赁房屋重新装修并作为出租使用。叶德广按照《租赁补充协议》约定取得刘艳英同意并向其支付30,000元装修押金后才对房屋进行装修。房屋装修完亦经过刘艳英验收后退还装修押金。2.合同签订后，叶德广严格按照合同约定履行，依约支付押金并按时支付租金及水电费等相关费用。2020年3月，因政府出台《福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》规定，4月案涉租赁房屋被强制断水断电，导致合同目的不能实现，租赁合同无法继续履行。叶德广亦通过电话与刘艳英协商因政策原因合同无法继续履行，刘艳英亦表示理解认可。因此，本案属于《房屋租赁合同》第十条规定，在租赁期限届满前，因不可抗力导致本合同无法继续履行的情形，本合同解除，双方互相免责。叶德广不属于违约不租，故无需支付违约金150,000元。同时，刘艳英应按合同约定退还租赁押金16,000元。3.2020年4月，案涉租赁房屋已被强制断水断电，并被要求强制整改，合同已无法继续履行，租赁合同解除。刘艳英要求支付2020年4月20日至2020年6月4日的租金及逾期支付租金的违约金没有事实及法律依据。4.刘艳英将租赁房屋交付叶德广时，房屋属于毛坯状态，并没有随房交付空调、洗衣机等设备。《房屋租赁合同》附属设备清单可以证明上述事实。刘艳英主张随房交付3台海尔空调、1台美的洗衣机与事实不符。同时，根据谁主张谁举证原则，刘艳英应举证证明其主张，否则应承担举证不能的法律后果。5.根据《房屋租赁合同》第4页补充协议第③项约定“如遇社区改造变动，由甲方负责。”因此，案涉租赁房屋的整治费用应由刘艳英自行承担。综上，刘艳英的诉请没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月25日，由刘艳英作为甲方、叶德广作为乙方，双方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于福州市台江区新港街道六一中路198号龙事达花园龙丰楼#102单元（现为3#102单元）的房屋租赁给乙方，租期自2018年5月20日至2024年5月19日止，每月租金5300元，于每月20日前按月支付，甲方收取乙方租赁押金16,000元，在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方相互结清水、电等相关费用后，甲方应将租赁押金无息退还给乙方。在租赁期间内，乙方对房屋进行装修或整体转租的，应事先征得甲方的书面同意。在租赁期限届满前，因不可抗力、该房屋被征收或拆迁导致本合同无法继续履行的，本合同解除，甲乙双方互相免责。乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三向乙方收取违约金……。同日，双方还签订一份《租赁补充协议》：1.在租赁期间内，房屋由于出租而存在的一切安全问题或违法行为，由乙方自行全权承担责任。2.在甲方允许乙方将房屋重新装修并作为出租使用的情况下，甲方需要给乙方一个月装修期，同时乙方向甲方支付装修押金人民币叁万元整（人民币30000.00）。甲方于乙方水电完工时如数退还乙方。3.在租赁期间，甲乙双方任何一方违约不租了，违约方需赔偿另一方违约金人民币壹拾伍万元整（人民币150000.00）。……6.乙方出具装修方案，需要甲方同意才能对房屋进行装修。7.于租赁到期时，若甲方要求乙方将房屋恢复毛坯状态，乙方同意负责恢复并清运垃圾。……9.于租赁期内，由于社区改造产生的费用由甲方承担。合同签订后，叶德广依约支付给刘艳英租赁押金16,000元以及装修押金30,000元，刘艳英在叶德广出具的装修方案图纸上签字确认，表明“同意按此方案装修”，之后刘艳英于2018年5月31日通过周少尧账户将装修押金30,000元退还给叶德广。叶德广以及刘艳英共同确认叶德广已支付租金至2020年4月19日，此外，叶德广对刘艳英所主张的尚未结清的水电费275.52元予以认可。 2020年3月23日，福州市人民政府办公厅下发榕政办【2020】38号文，发出关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知，之后福州市五城区开始群租房排查政治工作。2020年4月29日，台江区新港街道群租房专项整治百日攻坚行动领导小组向叶德广所承租房屋的龙事达小区发出《群租房整治通告》；2020年4月30日，案涉房屋被停水停电；2020年5月6日，刘艳英为案涉房屋换了新锁；2020年5月20日，刘艳英委托他人对案涉房屋进行室内拆除，并支付拆除费用3500元。 本院认为，刘艳英与叶德广签订的《房屋租赁合同》以及《租赁补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。本案中，叶德广实为俗称的“二房东”，其需要通过转租所赚取的中间差价来获取利益，但是现福州市政府对群租房已予以禁止，那么叶德广就难以通过转租再获取其期待利益，根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，就本案而言，如果刘艳英要求叶德广继续履行合同，对叶德广显失公平。故，结合刘艳英于2020年5月6日为案涉房屋换了新锁的客观事实，本院认定刘艳英与叶德广签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除。 关于租金以及逾期交纳租金的违约金问题。刘艳英与叶德广共同确认叶德广已交纳租金至2020年4月19日，故叶德广尚欠刘艳英2020年4月20日至5月5日期间16天的租金为2827元（5300÷30天×16天，四舍五入为2827元）。根据《房屋租赁合同》第四条以及第十四条第3点的约定，叶德广本应于2020年4月20日前交纳租金，现逾期未交纳，叶德广应支付违约金，现刘艳英诉请按月利率2%计付违约金至2020年6月4日止，本院予以支持，但应以本院确认的尚欠租金金额2827元为基数计付,故共计82.93元。刘艳英诉请超出本院确认的金额部分，本院不予支持。 关于拖欠的水电费问题。刘艳英主张275.52元，叶德广亦予以认可，本院对刘艳英的该项主张，本院予以支持。 关于违约金问题。依照双方签订的《房屋租赁合同》，叶德广提前解除合同属违约行为。至于叶德广抗辩福州市政府整改群租房属不可抗力，双方互相免责。但，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而群租房存在各种安全隐患，本身不符合出租标准，势必会被整治，不属于不能预见的客观情况。故对叶德广的该抗辩，本院不予采纳。本院认定刘艳英与叶德广签订的合同解除是基于公平原则、保障叶德广的利益考虑，但合同的解除同样不能损害刘艳英的利益，故叶德广提前解除合同，理应承担一定的违约责任，以确保刘艳英作为守约方的利益得到保障。但是违约金的主张亦应基于公平原则，而刘艳英对于叶德广承租房屋用于做群租房属于知情，故刘艳英也应承担相应的责任，现刘艳英依照合同约定主张违约金150,000元，明显过高，将导致利益严重失衡，考虑到刘艳英的实际损失，本院酌定叶德广应向刘艳英支付违约金5300元。 关于租赁押金问题。双方签订的《房屋租赁合同》中已经约定，甲方所收取的押金，在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方相互结清水、电、有线电视、煤气、温泉以及物业等相关费用后，甲方应将租赁押金无息退还给乙方。故本院认定，刘艳英应将收取的16,000元予以退还，但可与叶德广所需支付给刘艳英的租金、水电费以及违约金等费用相抵扣。 关于整改拆除费用问题。依照双方所签订的《租赁补充协议》，若刘艳英要求叶德广将房屋恢复毛坯状态，叶德广应负责恢复并清运垃圾，现刘艳英已委托他人自行拆除室内装修，由此产生的费用应由叶德广承担，故刘艳英诉请叶德广应向其支付群租房整治费用3500元，本院予以支持。 另，关于刘艳英诉请叶德广应向其返还随房交付的3台“海尔”空调以及1台“美的”洗衣机。对此，刘艳英提交了案涉房屋在出租前发布在麦田房产网上的介绍图片予以证明，但是在双方签订的《房屋租赁合同》附属设备清单中并无体现，故刘艳英的该项诉请依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、刘艳英应于本判决生效之日起十日内将押金16,000元退还给叶德广； 二、叶德广应于本判决生效之日起十日内向刘艳英支付尚欠的租金2827元并支付逾期支付违约金82.93元（以2827元为基数，按月利率2%计，从2020年4月20日起算至2020年6月4日止）； 三、叶德广应于本判决生效之日起十日内向刘艳英支付违约金5300元； 四、叶德广应于本判决生效之日起十日内向刘艳英支付尚未结清的水电费275.52元； 五、叶德广应于本判决生效之日起十日内向刘艳英支付群租房整治费用3500元； 六、本判决第一至五项确定的支付义务相互抵扣后，刘艳英应退还叶德广4014.55元； 七、驳回刘艳英的其他反诉诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由刘艳英负担；反诉案件受理费1931元，由叶德广负担130元，由刘艳英负担1801元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年九月一日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。