安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初943号 原告：安徽银河物联通信技术有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区私营工业园60号。 法定代表人：卞贤军，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梅周，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李慧明，男，该公司员工。 被告：安徽朝日纸业集团有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区私营工业园铜都大道中段4000号。 法定代表人：李克钱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙小玲，安徽铜鼎律师事务所律师。 原告安徽银河物联通信技术有限公司与被告安徽朝日纸业集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽银河物联通信技术有限公司委托诉讼代理人李慧明、被告安徽朝日纸业集团有限责任公司委托诉讼代理人孙小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽银河物联通信技术有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告于2019年8月6日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告退还租房押金45000元；3、被告因延迟交房向原告退还房租累计78288元；4、被告向原告支付延迟交房违约金累计30195元；5、被告返还原告剩余两个月（2020年7月15至2020年9月14日）租金89472元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年8月6日签署《房屋租赁合同》（合同号2019080601）,由原告租赁被告位于3728平方米用于生产经营。合同虽然写明租赁期5年,自2019年9月15至2024年9月14日,但因被告房屋已在银行设定抵押,被告不能保证5年实际租赁期限,所以原、被告双方口头约定为不定期租赁,故合同第十章约定无论何种形式合同终止双方均不承担违约责任。交房日合同约定在2019年8月15日前,但被告实际交房时间延迟,故应返还房租累计78288元,违约金累计30195元，合计108483元。款项明细如下:1、2019年8月29日交了第三层932平方,迟交半个月,应返还房租5592元,违约金6039元；2、2019年9月30日交了第二层932平方，约定迟半个月移交,实际迟交一个半月,应返还房租16776元,违约金12078元；3、2019年10月31日交了第四层932平方,约定迟一个半月移交,实际迟交两个半月,应返还房租27960元，违约金12078元；4、2019年10月31日交了第一层932平方,约定迟三个月移交,实际迟交两个半月，应返还房租27960元。由于双方曾口头约定的是不定期租赁合同,被告也未按约定拆除房屋侧面“朝日集团”四个字，且自2020年1月份开始受新型冠状病毒市炎疫情影响,原告公司停产停业至今,无法继续经营,合同目的无法实现。故原告于2020年6月份口头通知被告不能继续履行合同,需按约定退房,并于2020年7月15日向被告书面发函要求解除合同,但因被告对原告提出解除合同有异议,故原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求判如所请。 被告安徽朝日纸业集团有限责任公司辩称，一、原、被告之间签订的房屋租赁合同应当继续履行。第一，原、被告于2019年8月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期为五年整，自2019年9月5日至2024年9月14日止，原告是否实际使用租赁房屋，均不影响相关费用的计算以及责任的承担，原告诉状中称自2020年1月份开始受新型冠状病毒××疫情影响，致其合同目的无法实现，要求解除合同的诉请无事实与法律依据，原告只考虑到其自身的损失，完全没有考虑被告的损失，被告为了与原告签订合同，提前解除了与铜陵新华书店有限公司、铜陵四达科技有限责任公司的租赁合同，并且承担了相应搬迁费、停产损失及装修费等违约责任。根据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二、根据最高人民法院于2020年4月20日印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（法发（2020）12号）第二条的规定，若原告主张适用不可抗力导致解除合同，应当就不可抗力直接导致合同解除的事实承担举证责任，原告如坚持主张因设备、材料系外地采取封闭管理、延迟复工等管制措施影响，无法到货及务工人员不能及时到岗，应当依照《指导意见》的上述规定提供具有真实性、合法性、关联性的证据材料，否则就此观点应当承担举证不能的不利后果。第三、不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠××疫情对于某些特殊的行业来说可能属于不可抗力，但不是所有的问题都可以援用作为不可抗力，本案中的租赁合同更是涉及不到，且根据安徽省政府在2020年1月24日启动针对新冠病毒疫情的重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年2月25日12时起，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应，之后在2020年3月15日18时起，将我省新型冠状病毒××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应，即自3月15日起，安徽省各行业生产已基本恢复正常，也就是说即使退一步说，案涉的合同受到了影响，那么严重的时间仅有一个月，即使到恢复正常也不到三个月，对于一份长达五年的租赁合同来说，这个时间极为短暂，不足以影响到整个租赁关系，故原告在没有任何证据的情况下，以此理由来主张解除合同毫无事实和法律依据，故此种情况不属于《合同法》第九十四条中的法定解除事由，原告的解除合同诉请无事实与法律依据，应当予以驳回。二、原告请求退还租房押金、租金及迟延交房违约金无事实与法律依据，应当依法予以驳回。原、被告签订的合同中明确约定，被告给予原告一个月的装修免租期，即2019年8月15日至2019年9月14日，装修期内免除租金，并于2019年8月6日双方达成补充协议，协议约定迟延交接租赁房屋，原告要求退还的租金起算日为被告给予其免租期的第一天，既然原告没有向被告支付过免租期内的租金，又何谈退还租金以及违约金。被告积极履行合同的义务，及时交接租赁房屋，没有违约行为，故原告的请求无事实与法律依据，应当予以驳回。三、原告请求返还原告2020年7月15日至2020年9月14日的租金无事实与法律依据，应当予以驳回。原告于2020年7月15日向被告发出解除房屋租赁合同的函，被告于当日表示不同意解除合同，同意原告对外转租同时承担被告的损失，并于2020年7月24日向原告发出租金催缴通知，发文登记簿载明原告均已签收。根据合同法意思自治原则，合同双方当事人自愿签订合同，合同的效力即受法律保护，双方应当积极履行合同约定的义务，不得单方解除合同，且被告没有任何违约行为，相反原告在合同期内擅自无故要求解除合同已经违反了双方合同的约定，根据法律的规定，违约方没有合同的解除权。故原告要求返还的两个月租金的请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，原告的各项诉讼请求均无事实与法律依据，请合议庭依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2019年8月6日签订《房屋租赁合同》（合同号2019080601）,由原告租赁被告位于，每层932平方米，共计3728平方米用于生产经营，租赁期5年,自2019年9月15至2024年9月14日,房屋交接起租日为2019年8月15日。租金每平方米每月12元，年度租金额度为536832元。被告给予原告一个月装修免租期，装修期内免除租金。第六章第五条约定，原告因经营需要，需对外立面进行改造，并新增外墙广告、灯箱、门头招牌等，原来楼正面“安徽朝日集团”招牌和楼侧面“朝日集团”招牌，被告同意原告拆除并移交给被告，原告享有楼正面和楼侧面招牌使用权。第七章第一条约定，被告于2019年8月15日前将所承租区域房屋交给原告，如因被告原因导致房屋交付日推迟，租赁期、装修期相应顺延。第八章第五条约定，原告方自主营业，自负盈亏，原告方一切经营活动与经营风险与被告方无关。第九章第一条约定，被告方未按约定交付房屋的，被告方按首次缴纳房屋租金总额千分之三每日支付违约金（最多不超过年租金总额20％）;逾期达30个工作日的，原告方有权单方解除合同。 2019年8月6日，签订《房屋租赁合同》当日双方即签订补充协议，第一条约定，原告方承租前该房屋部分已对外出租，具体按以下安排:1楼延迟3个月移交，2楼延迟半个月移交，3楼正常移交，4楼延迟1个半个月移交，具体按实际交接延迟时间计算，标准按原告方租金给予原告方补偿。 原告分别于2019年8月12日和2019年8月23日将租房押金45000元和第一年度租金536832元汇至被告指定账户。租赁房产实际交接日期为：一楼和四楼为2019年10月31日，二楼为2019年9月30日，双方均无异议。三楼为2019年8月29日，被告虽依据其持有的交接清单主张三楼实际交接日期为2019年8月18日，但该交接清单中补充说明系其公司员工填写且原告持有的交接清单并无此内容，无法确认其真实性，故本院不予采信。 2020年7月15日，原告向被告发出《关于解除合同的函》，被告回复：“不同意解除合同，同意你对外转租同时承担我方损失。” 另查明，原告安徽银河物联通信技术有限公司营业执照登记的经营范围为通信、电子技术开发、技术服务、技术咨询（中介除外）、技术转让，大数据、人工智能、环保技术开发，大气污染治理，固体废物治理，产品设计，工程和技术研究与实验发展，销售电子产品、计算机软硬件及辅助设备、机械设备，机械设备、精密模具制造，网上销售电子产品，卫生用品、医疗器械、额温枪销售，自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。 以上事实,有《房屋租赁合同》、房地产权证、《补充协议》、委托付款通知、房租及押金转账凭证和收据、交接清单、被告营业执照、关于解除合同的函及回复等证据证实,结合当事人庭审陈述，本院予以确认。 本院认为，《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。关于案涉房屋租赁合同是否应当解除的问题。原告主张合同解除的理由之一为新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现,故其享有法定解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件,即:不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件,属于法律规定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。具体到本案中，一方面，本次新冠疫情虽为不可抗力,但并非不能控制与克服,通过医务人员的努力与全体人民的配合,新冠疫情已经得到有效的控制,2020年2月25日,安徽省将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级,也说明新冠疫情得到了极大的缓解。而案涉租赁合同的剩余合同履行期还有四年多时间,新冠疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小。另一方面，从原告的经营范围看，其系从事通信、电子技术开发、技术服务、技术咨询（中介除外）、技术转让，大数据、人工智能、环保技术开发，大气污染治理，固体废物治理，产品设计，工程和技术研究与实验发展，销售电子产品、计算机软硬件及辅助设备、机械设备，机械设备、精密模具制造，网上销售电子产品，卫生用品、医疗器械、额温枪销售，自营和代理各类商品和技术的进出口业务，新冠疫情的防控措施对其从事行业影响较小，且原告亦未提供充分证据证明新冠疫情直接导致合同不能履行的事实。综上，结合本次新冠疫情的持续时间、合同剩余履行期间、新冠疫情对该行业的影响程度,本院认为,本次新冠疫情并不影响案涉租赁合同目的的实现,原告以新冠疫情系不可抗力为由要求解除合同,本院不予支持。原告主张合同解除理由之二为原、被告双方口头约定为不定期租赁合同，但《房屋租赁合同》中明确约定租赁期限为五年，原告亦未提供证据证明双方口头约定为不定期租赁合同的事实，被告亦不认可该事实，本院对原告该主张不予采信。原告主张合同解除理由之三为被告迟延交付案涉租赁房屋，《房屋租赁合同》第七章第一条虽有约定被告于2019年8月15日前将所承租区域房屋交给原告，但签订《房屋租赁合同》当日，原、被告又签订了《补充协议》，对房屋交付时间进行了变更，约定：1楼延迟3个月移交，2楼延迟半个月移交，3楼正常移交，4楼延迟1个半个月移交，具体按实际交接延迟时间计算，标准按原告方租金给予原告方补偿，《房屋租赁合同》第九章第一条约定，被告方未按约定交付房屋的，逾期达30个工作日的，原告方有权单方解除合同。但从本院查明各楼层交付时间来看，均未超30个工作日，故对原告主张被告迟延交付租赁房屋解除合同，本院不予支持。原告主张合同解除理由之四为被告未按约定拆除房屋侧面“朝日集团”四个字，原告提供的照片系复印件，无法与原件核实，本院不予采信，即使存在此情况，亦不构成合同的根本违约，原告不享有合同单方解除权。综上所述，原告不享有合同解除权，对原告主张的解除原、被告于2019年8月6日签订的房屋租赁合同和主张合同解除之后的退还押金、剩余两个月（2020年7月15日至2020年9月14日）租金的请求,本院也不予支持。 关于被告应否向原告退还因延迟交房的房租。《补充协议》第一条明确约定，延迟交付房屋，被告按原告租金给予原告补偿，对《房屋租赁合同》第七章第一条如房屋交付日推迟，租赁期相应顺延的约定进行了变更，原告已缴纳一年租金，故虽名为补偿，实为退还房租。各楼层延迟交付时间为：一、四层两个半月；二层一个半月；三层半个月。按照《房屋租赁合同》合同约定的租金每平方米每月12元，每层932平方米计算，各楼层应退房租为：一层、四层27960元（932×12×2.5）；二层16776元（932×12×1.5）；三层5592元（932×12×0.5），以上共计78288元，被告应予退还。被告主张2019年8月15日至2019年9月14日为装修免租期，原告未支付租金，不应退还的抗辩意见，在房屋未实际交付原告情况下，被告主张开始计算装修免租期，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于被告应否向原告支付因延迟交房的违约金。被告未按《补充协议》约定的交付时间交付房屋，应承担相应违约责任，根据《房屋租赁合同》第九章第一条约定，被告应按首次缴纳房屋租金总额千分之三每日支付违约金(最多不超过年租金总额20％)。被告实际违约交房时间为二层30日；三层14日；四层31日。 每层每日违约金数额为402.6元（932×12×12×0.003），违约金共计30195元（402.6×75天），故对原告主张的延迟交房的违约金，本院予以支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第一项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告安徽朝日纸业集团有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告安徽银河物联通信技术有限公司房租78288元； 二、被告安徽朝日纸业集团有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告安徽银河物联通信技术有限公司延迟交房违约金30195元； 三、驳回原告安徽银河物联通信技术有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4944元,减半收取计2472元,由原告安徽银河物联通信技术有限公司负担1368元，被告安徽朝日纸业集团有限责任公司1104元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  丁彩霞 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。