广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初4123号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914***********655J。法定代表人：黄孝谦，该司董事长。委托诉讼代理人：张小妹，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：李慧贤，女，该分公司员工。被告：袁庆全，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省阳春市。公民身份号码：441************631。原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司（以下简称中珠物业公司）与被告袁庆全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月17日公开开庭进行审理。原告中珠物业公司的委托诉讼代理人张小妹、李慧贤、被告袁庆全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中珠物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年7月1日至2020年7月31日所拖欠的物业管理费2347.8元；2、判令被告支付原告2019年7月1日至2020年7月31日的违约金218.33元及后续违约金（以2347.8元为基数，自2020年8月1日起至款项清偿之日止，按日1‰计算）；3、判令被告向原告支付水电公摊费用人民币167.8元。审理过程中，原告确认：第二项诉讼请求中的违约金218.33元是指物业管理费的违约金；第三项诉讼请求中的水电公摊费167.8元实际包含了电梯电费90.52元、公共用电35.27元、公共用电27.25元、公共用水13.97元、消防用水费0.79元；另关于诉讼费用，要求由被告承担。本院审理查明，2012年12月10日，甲方(业主)袁庆全与乙方(物业服务单位)中珠物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：一、甲方所购物业基本情况：物业类型为高层住宅，坐落位置为2幢702，建筑面积为120.39平方米。二、甲方的权利义务：按本合同接受乙方提供的服务，并依据合同按时向乙方缴纳物业管理服务费和其他相关服务费。三、物业管理服务费用缴费方式和计缴时间：甲方应于每月20日前缴纳当月物业管理费，逾期未交将于次月1日起按欠缴金额1‰每日计收滞纳金。四、管理费收取标准：高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取（不含公摊水电费，电梯维修及运行所需的相关费用），楼栋公共水电（电梯、照明、防盗系统、楼栋卫生用水等）各栋独立计量，由楼栋各业主按房屋建筑面积分摊；小区公共水电（照明、智能化监控系统等）独立计量，由小区全体业主按房屋建筑面积分摊……上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告2014年6月30日收楼后依约交费，但从2019年7月起，被告没有依约向原告缴纳物业管理费、水电公摊费等费用。原告多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。被告袁庆全抗辩不同意交纳物业服务费的主要原因有：一、中珠物业公司违反“监控中心、大门岗、巡逻岗24小时值守”和“保持消防通道畅通，制定消防应急预案和消防疏散示意图”的约定；二、卫生清洁差；三、南门门岗没有保安；四、一楼门岗消防通道长期上锁。针对被告上述抗辩意见，中珠物业公司回复称：一、小区有24小时巡逻岗，南门不是大门岗，属巡逻岗；二、消防大队每年对小区进行消防检查，均合格；三、业主未反映或投诉卫生清洁问题，且小区每日均有人打扫卫生。本院认为，首先，原告中珠物业公司是为涉案整个小区提供整体服务，若个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求原告中珠物业公司承担相应的违约责任或者提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业管理费形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的合法权益。而原告中珠物业公司亦应充分听取业主的意见、及时应对、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存。其次，鉴于原告中珠物业公司就已提供了主要的物业服务进行了举证，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，袁庆全应当按照合同的约定支付原告物业服务费用。原、被告均确认被告尚未交纳2019年7月至2020年7月期间的物业管理费2347.8元，本院予以确认；被告对水电公摊费167.8元金额没有异议，但辩称已包含在物业服务费中。本院认为，根据《前期物业管理服务协议》的约定“管理费收取标准：高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取（不含公摊水电费，电梯维修及运行所需的相关费用），楼栋公共水电（电梯、照明、防盗系统、楼栋卫生用水等）各栋独立计量，由楼栋各业主按房屋建筑面积分摊；小区公共水电（照明、智能化监控系统等）独立计量，由小区全体业主按房屋建筑面积分摊。”，水电公摊费并未包含在物业服务费中，故原告请求被告支付水电公摊费167.8元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“逾期未交将于次月1日起按欠缴金额1‰每日计收滞纳金。”，折合年利率为36.5%（1‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为按年利率6%计算，原告主张的物业服务费截至2020年7月31日的违约金合计71.58元（详见附表），后续违约金应以2347.8元为基数，自2020年8月1日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告袁庆全应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费2347.8元、水电公摊费167.8元和违约金71.58元以及后续违约金（以2347.8元为基数，自2020年8月1日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算）给原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司；二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司负担2元，由被告袁庆全负担23元（经原告同意，由被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年九月二十八日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞附表：物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数年利率违约金（天）（元）7180.62020-7-312019-8-13666.00%11.028180.62020-7-312019-9-13356.00%10.089180.62020-7-312019-10-13056.00%9.1810180.62020-7-312019-11-12746.00%8.2511180.62020-7-312019-12-12446.00%7.3412180.62020-7-312020-1-12136.00%6.411180.62020-7-312020-2-11826.00%5.482180.62020-7-312020-3-11536.00%4.613180.62020-7-312020-4-11226.00%3.674180.62020-7-312020-5-1926.00%2.775180.62020-7-312020-6-1616.00%1.846180.62020-7-312020-7-1316.00%0.937180.62020-7-316.00%合计2347.871.58