河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4225号原告：丁艳丽，女，1986年3月10日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。被告：郑州聚宝置业有限公司，住所地新郑市薛店镇薛店大道南段，统一社会信用代码914101845749664106。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘宇航，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞瑞，河南豫新律师事务所实习律师。原告丁艳丽与被告郑州聚宝置业有限公司（简称聚宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告丁艳丽的委托代理人王晶，被告聚宝公司的委托人刘宇航、张瑞瑞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丁艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金8595.26元（暂计算至2020年3月26日，共计117天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时，恢复涉案房屋的客厅及次卧的阳台高度符合（豫）城规编第152009号的规划图，并参照样板间标准交付时止）；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月25日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告以734638元的价格，购买被告开发的位于新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧聚宝莲花苑7号楼1单元9层901号房屋一套。商品房买卖合同第八条明确约定被告于2019年11月30日，向原告交付房屋，如有违约被告则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同履行期间,被告私自更改阳台规划,并未告知原告。此种行为将导致原告收到房屋时采光受到限制,进而导致房屋品质下降,故原告要求被告交付房屋时的阳台应符合双方签订商品房买卖合同之前的已经在新郑市规划局备案的规划图纸的设计。被告一直拒绝开工,导致房屋无法按时交付,且违约金拒不赔偿的违约行为导致原告遭受巨大的经济损，经几次与被告协商无果,为此依法诉至本院，望依法判决。被告聚宝公司辩称：1、原告所述不实，原告房屋首付款及贷款均存在逾期支付的情况，根据合同约定，我方可以据实予以延期，即其晚交一天，我方可晚交一天房；2、因存在政府临时管控，以及疫情防控等情况，包含我方在内的新郑市薛店镇所有建设工程均存在长期停工的现象，依据合同约定因此存在逾期交付违约责任，我方不予承担。3、涉案房屋并未交付，涉案房屋是否存在质量及设计等问题应当以实际交付的房屋为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告提交的证据及陈述，认定事实如下：2018年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧7幢1单元9层901号房……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7911.24元，总金额（人民币）734638元……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：274638元，付款方式：现金，交纳比例：37.38%；约定金额：460000元，付款方式：公积金贷款，交纳比例：62.62%；备注：自合同签订之日起15日内办理完毕银行贷款手续付清公积金贷款部分的购房款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动及不可抗力等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交房违约责任，且交房日期延顺。买受人的其他违约行为未及时纠正的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，自买受人收到办理交付手续通知之次日起，视为已交付，房屋风险责任转移，买受人承担物业费在内的所有费用，造成出卖人损失的，应予赔偿。视为交付后，根据约定出卖人有权解除合同的，买受人应承担自交付之日起至本合同解除且将房屋返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等或需要支付的各类费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等），出卖人有权自购房款中扣除。附件四：合同补充协议三、关于公积金贷款的补充约定1、买受人应于2018年6月25日前支付首付款（小写）274638元，剩余房款460000元贷款支付。2、买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为住房公积金贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于合同签订之日前向出卖人提交完整、真实、合法、有效的贷款申请资料并签署相关文件、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。关于涉案房屋的首付款274638元，丁艳丽分多次于2018年7月14日付清；聚宝公司于2018年6月27日向丁艳丽开具274638元的首付款发票；剩余购房款460000元丁艳丽采用住房公积金方式进行支付，2018年10月12日银行向聚宝公司发放贷款，聚宝公司于2018年11月15日向丁艳丽开具剩余购房款发票。聚宝公司在庭审中主张因丁艳丽因购房款逾期支付要求交房日期顺延103天。聚宝公司针对因临时性管控措施导致停工问题提交一系列证据：1、2020年7月28日薛店镇人民政府出具的《证明》一份，载明：根据《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》、《关于启动重污染天气橙色预警的通知》、《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施“封土行动”，未经允许不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，按政府要求，在2018年10月1日至2020年5月31日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达240日，其中2018年10月1日至当年年底实际停工达76日，2019年1月1日至当年年底实际停工达140日，2020年1月1日至2020年5月31日实际停工达24日。2、河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、郑州市人民政府办公厅、新郑市人民政府办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小区办公室、新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、施工日记等一系列证据，拟证明因存在政府临时管控停工的事实。另查明：2019年12月以来新型冠状病毒疫情的爆发，全国各行各业纷纷停工停产，全国上下一心，全力投入共同抗击疫情工作，随着国内疫情的稳控，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室于2020年2月6日发布通告（第10号）房地产等建设工程于2020年3月16日复工。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、发票、《收据》、证明、施工日记及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即丁艳丽应当按照合同约定的期限支付购房款，聚宝公司应按照合同向丁艳丽交付符合合同约定的房屋。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年11月30日前，但合同同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用，买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政工程实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交房违约责任，且交房日期顺延”。关于原告首付款的交付情况，虽被告称其公司不认可原告采取首付分期的方式支付首付款，但在原告未付清首付款的时候，被告却向原告开具了足额的首付款发票，且之后原告每次付款均支付至被告公司账户，被告公司开具收据，能够认定被告对首付分期付款方式的认可，故关于被告主张以原告首付款最后一次付款日期计算顺延天数的意见本院不予采纳。合同约定原告应于2018年6月25日前支付房款274638元，但首付款增值税发票日期为显示2018年6月27日，逾期支付房款2天，故被告的交房日期依合同约定可据实顺延；被告主张原告贷款逾期办理应予以交房顺延，但依据合同附件四中关于按揭贷款付款的补充约定，贷款银行系被告指定银行，被告未举证系因原告自身原因导致的贷款逾期，本院对被告的该项抗辩不予采纳。另外，关于聚宝公司向本院提交的2020年7月28日薛店镇人民政府出具的《证明》，施工日志、政策性停工文件等一系列证据，经庭审中核实，上述文件、证明确定的日期、被告提交施工日记记载停工日期其天数之间存在较大差异，不能相互印证，故关于被告主张的停工天数本院不予认可，但综合聚宝公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因新型冠状病毒疫情影响，聚宝莲花苑作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2019年11月30日前交付房屋的实际交付日期可以相应顺延，顺延天数本院酌定为150天。结合原告逾期支付购房款的情形，经计算聚宝公司应当于2020年4月30日前向丁艳丽交付符合合同约定的房屋，逾期应当承担相应的违约责任。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截止庭审当天，聚宝公司尚不能将符合合同约定的房屋交付给丁艳丽，应当承担相应的违约责任。违约金的具体计算方式为：截止2020年8月24日，逾期天数116天，聚宝公司承担的违约金应当以房屋总价款734638元为基数，按照日万分之一计算，即8521.8元，之后的违约金以734638元为基数，按照日万分之一自2020年8月25日起付至实际交房之日止。关于原告主张的违约金支付至恢复涉案房屋的客厅及次卧的阳台高度符合（豫）城规编第152009号规划图，并参照样板间标准交付时止，因涉案房屋尚未交付，涉案房屋是否存在质量及设计问题，应以实际交付的房屋为准，故关于原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州聚宝置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告丁艳丽支付2020年8月24日前的违约金8521.8元及之后的违约金（以734638元为基数，按照日万分之一自2020年8月25日起计算至实际交房之日止）；二、驳回原告丁艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告郑州聚宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊霞二〇二〇年九月九日书记员  张明阳