江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5903号上诉人（原审原告）：张文娣，女，1981年4月16日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：沈雨朦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明旭，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京荟融置业有限公司，住所地南京市雨花台区雨花街道双龙嘉园石华街18号-200。法定代表人：王大祥，该单位董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人张文娣因与被上诉人南京荟融置业有限公司（以下简称荟融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法由审判员殷源源独任开庭审理。上诉人张文娣及其委托诉讼代理人沈雨朦、徐明旭，被上诉人荟融公司的委托诉讼代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文娣上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：（一）一审法院查明事实不清，适用法律错误。1、被上诉人在销售涉案房屋时，从未声明涉案房屋性质为“商务办公”，均是按照“公寓”进行宣传，故被上诉人存在虚假宣传，一审法院对此未进行查明。上诉人系通过被上诉人的广告宣传知悉被上诉人在南京南站附近有公寓楼盘销售，被上诉人为宣传涉案楼盘，进行了大量媒体广告宣传、印刷单页宣传、现场装修了样板房、沙盘等。上诉人在一审庭审中，提交了涉案楼盘当时参观样板房时所拍摄的部分照片，从该样板房照片上看，涉案房屋的装修均是按照公寓形式进行装修，具备居住功能。而现上诉人发现被上诉人给上诉人的商品房预售合同中载明涉案房屋为“商务办公”，根据“商务办公”用房的性质，涉案房屋并不能用于居住。2、涉案房屋尽管取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等，但根据从南京市规划和自然资源局雨花台分局调取的涉案房屋规划施工图上看，涉案房屋并不具备上下水、烟道等生活设施设备，且根据“商务办公”用房的使用性质，也不应当具备该些设施设备。且被上诉人在一审庭审中明确承认，上述设施设备均是在相关行政部门验收后进行加装。但该些事实，一审法院的判决均未予以查明并进行认定。一审判决后，南京市雨花台区市场监督管理局作出了行政处罚决定书，认定了被上诉人在销售涉案房屋时将涉案房屋宣传成公寓，并在销售时未提及也未提醒购房者涉案房屋为商务办公，涉嫌虚假宣传。（二）上诉人从被上诉人处购买的涉案房屋为毛坯房，现该房屋加装了上下水、烟道等生活设施设备，但涉案房屋的规划设计图纸中并无相关设施设备，如被上诉人加装上述设施设备，应当依法向设计单位申请变更，并向有关行政部门进行审批、备案，否则相关设施设备应属违法。一审法院查明2018年10月9日南京市规划局出具《南京市第一批设计方案审查和建设工程规划许可证“豁免”项目清单》，其中建筑内部装修（不包括损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构）无需办理规划审批手续。上诉人所购买的涉案房屋为毛坯房，并不涉及装饰装修，故被上诉人无权在涉案房屋中加装上下水等设施设备，故该规定并不能适用本案。（三）一审法院根据南京市雨花台区住房和建设局（住建局）代表、万科代表、业主代表的三方会谈所形成的《会议纪要》认定，涉案房屋可以按照（已销售入住的项目）处理路径处置，由此认定上诉人主张涉案合同目的无法实现无事实依据。该《会议纪要》并无相关合法性。1、因发生纠纷，上诉人对涉案房屋并未进行收房，故更谈不上入住。2、所谓的《会议纪要》并无南京市雨花台区住房和建设局盖章，并不具有相关的公信力。另外，该住建局工作人员在会议中的表述能否代表住建部门的官方意志，尚有疑问。3、所谓的万科代表、业主代表是否具有合法的代理权，尤其业主代表是如何产生的，上诉人均无从知晓。4、通过该住建部门组织的协调，恰证明了涉案楼盘存在违法“商改住”的行为，说明涉案楼盘本身是不具备居住功能的商务办公用房，现因为牵涉广大购房者切身利益，有关政府行政部门不得不出面协调，以维护广大人民群众合法权益。而被上诉人从始至终辩称涉案房屋就具有居住功能，且符合规划设计要求，换言之，如果被上诉人所有建设行为均合法，住建部门就无需还多次组织协调，并明确涉案项目为“商改住”。（四）一审法院认定《商品预售合同》附件4装饰装修及设备标准含有卫生间等，上诉人认为涉案房屋属公寓性质，系用于居住使用，其对于涉案房屋还有卫生间等应当明知，故由此认定被上诉人交付涉案房屋符合合同约定。而一审法院同时又认定：涉案房屋性质为商务办公，已按照商业办公进行建筑设计、施工，经竣工验收，已符合交付条件。结合一审法院认定的两个理由，即可得出商务办公用房可以用于居住，该结论很显然违反规划许可要求。另上诉人在一审庭审中，已提交了涉案房屋规划设计图纸，根据该图纸，涉案房屋并无上下水等相关设计，上诉人是要证明涉案房屋建设未按照规划设计进行施工建设。而一审法院却认定上诉人证据不足以证明涉案房屋建设规划违反了法律法规的相关规定，一审法院完全曲解了上诉人的证明目的，上诉人从未主张经过有关行政部门审批并备案的涉案房屋的规划设计违法。被上诉人在销售涉案房屋时从未声明涉案房屋性质为商务办公，均是按照公寓进行宣传，一审判决后南京市雨花台区市场监督管理局作出了行政处罚决定书，认定了被上诉人在销售涉案房屋时将涉案房屋宣传成公寓，并在销售时未提及也未提醒购房者涉案房屋为商务办公，涉嫌虚假宣传，一审法院对此未进行查明。综上所述，上诉人认为涉案房屋因系“商务办公（写字楼）”性质，该房屋并不能用于居住，故涉案房屋并不能加装上下水等生活设施设备，且涉案房屋的规划设讨图也显示并不具备上下水相关生活设施设备的规划许可。而被上诉人在相关行政部门验收后，又在涉案房屋中加装上下水等生活设施设备，严重违反规划设计，该些设施设备应属违法建设。故上诉人认为，被上诉人不能交付符合国家有关行政部门规划设计的房屋，应属违约。且涉案房屋的性质决定了上诉人不能将涉案房屋用于居住，结合被上诉人在销售时存在虚假宣传，故上诉人当初购买涉案房屋的合同目的也不能实现。因为涉案房屋性质为“商务办公（写字楼），故涉案房屋不应具有上下水等设施设备，被上诉人应当拆除所有上下水等设施设备，严格按照”商务办公（写字楼）“性质向上诉人交房，但因合同附件四约定应具有卫生间，如被上诉人严格按照规划设计拆除上下水设施设备，则被上诉人无法交付符合约定的房屋，仍应构成违约。综上，故上诉人有权要求解除合同，要求被上诉人退还购房款，赔偿相应的利息。荟融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请求二审法院予以维持。理由如下：案涉商品房项目建设手续合法，销售程序和销售手续也符合相关的法律规定，案涉商品房经过建筑后已经通过了规划验收，并取得了竣工验收备案证明，具备了交付条件，被上诉人也已经按照法律规定和双方合同约定向上诉人送达了交付通知书。双方所签订的商品房预售合同以及相关的补充协议为合法有效的合同，均明确约定房屋的规划用途为商务办公，商品房规划的用途为商业用房，被上诉人在该商品房销售当时对相关的建筑规划许可证、工程规划许可证、土地使用权证以及销售许可证均予以了公示，同时在双方的认购协议、认购备忘录、认购补充协议以及双方的预售合同及补充协议对该商品房的用途均有明确约定。事实上，被上诉人也是按照相关的规划用途对案涉商品房进行设计、施工并通过了规划验收，上诉人在与被上诉人签订了商品房预售合同后，又与案外人美好家公司签订了装修合同，将案涉的商业办公用房装修改造成公寓用房，该行为并不违反法律和行政法规的强制性规定。同时，双方合同的补充协议也明确约定示范单位和宣传资料不构成邀约，房屋的交付标准以双方预售合同以及补充协议的约定为准。被上诉人所交付的商品房符合双方合同约定，同时根据已生效的判决书查明的事实，南京市雨花台区住房和建设管理局的三方会谈纪要中已经明确认可案涉商品房保留居住功能，一审中双方对于该纪要的真实性均无异议，即上诉人所主张的要求该房屋具备居住功能的合同目的能够得到实现。综上，被上诉人在本案双方案涉合同的履行过程中不存在违反法律规定的情形，同时也不存在违约行为，上诉人要求解除合同没有事实及法律依据，一审判决驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。张文娣向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年12月27日签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017041414号）；2.荟融公司向张文娣返还购房款1108475元并支付利息（以1108475元为基数，按同期人民银行贷款利率标准计算，自2017年12月27日起至实际返还完毕之日止）；3.本案全部诉讼费用由荟融公司承担。一审法院认定事实：2017年12月27日，荟融公司（甲方、预售人）与张文娣（乙方、预购人）签署《商品房预售合同》，约定：甲方已领取宁雨国用（2016）第06447号《不动产权证书》（或《国有土地使用证》），依法享有南京市雨花台区都荟南苑地块的国有土地使用权，地号320114001007ＧＢ00241（Ｃ），甲方已领取宁房销第2017100112号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为办公，该商品房建筑面积69.54㎡，以建筑面积计价，单价15940.11元／㎡，房价款合计1108475元；乙方全额付款，应于2017年12月27日前支付总价款1108475元。甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明资料。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局；合同第九条对规划和设计变更进行了约定；合同附件4装饰装修及设备标准，卫生间处选“√”。同日，双方签订《合同补充协议》，该协议首页特别提示：“为确保乙方充分理解合同条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解南京市商品房预售合同及其附件及本协议等合同全部内容。……合同一经签订即对双方具有约束力，双方确认，双方之间的权利义务以南京市商品房预售合同及其附件及本协议为准。甲方在广告和宣传资料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束……”；关于房屋用途，该补充协议明确本合同项下商品房规划用途为商业用房。合同签订后，张文娣按约定支付了全部购房款。2019年12月，荟融公司向张文娣寄送《房屋交付通知书》，告知张文娣2019年12月30日集中办理交付手续。涉案房屋已进行了厨房、卫生间及上下水的施工。另查明，荟融公司分别于2016年1月7日、2016年4月6日、2016年4月27日，就涉案地块取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》。2016年4月29日，荟融公司取得《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，C-3幢按照商业办公进行设计、施工。2017年9月22日，荟融公司取得都荟南苑C-3幢《商品房预售许可证》（宁房销第2017100112号），房屋用途为商业、办公。2019年10月21日，荟融公司就涉案地块取得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》。2019年12月10日，荟融公司完成涉案地块竣工验收备案。再查明，2017年3月8日，南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局出具《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，自2017年3月8日起，未取得建设规划许可证的商业办公等非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，卫生间应当集中设置等。2018年10月9日，南京市规划局出具《南京市第一批设计方案审查和建设工程规划许可证“豁免”项目清单》，其中，建筑内部装修（不包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构）无需办理规划审批手续。因涉案房屋所引发的纠纷，南京市雨花台区住房和建设局（以下简称“住建局”）代表、万科代表、业主代表三方组织会谈并行程《会议纪要》。在该会议上，住建局回复，涉案万科项目（包括4个商改住项目）按“已销售入住的项目”处理路径处置（对于已经通过消防安全和工程质量验收的项目，在确保无安全隐患的前提下，原则上可维持现状，对于有消防安全隐患或建筑质量问题的项目，按要求严格消除安全隐患，不动产按规划用途登记），已于公安部门沟通过，可根据南京市居住证办理相关政策办理居住证。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张文娣与荟融公司签订《商品房预售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。首先,《商品房预售合同》附件4装饰装修及设备标准含有卫生间等，张文娣认为涉案房屋属公寓性质，系用于居住使用，其对于涉案房屋还有卫生间等应当明知，荟融公司予以交付的房屋符合双方合同约定；其次，涉案房屋性质为商业办公，已按商业办公进行建筑设计、施工，经竣工验收，已符合交付条件，张文娣提供证据不足以证明涉案房屋建设规划违反了法律法规的相关规定；再者，根据住建局、万科代表、业主代表三方会谈，涉案房屋可按“已销售入住的项目”处理路径处置，荟融公司也已通知交付房屋，张文娣认为合同目的无法实现无事实依据,故其主张解除《商品房预售合同》并由荟融公司返还购房款及承担相应损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回张文娣的诉讼请求。一审案件受理费14776元，减半收取7388元，由张文娣负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张文娣提交了南京市雨花台区市场监督管理局2020年6月29日作出的雨市监处字（2020）1－00001号行政处罚决定书复印件，以证明荟融公司因其虚假宣传行为已被行政处罚。被上诉人荟融公司对该证据的真实性无异议，但认为该决定书认定事实明显错误，荟融公司行为不构成虚假宣传。本院对该证据的真实性依法予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。上诉人张文娣对一审查明的事实异议之处为：一审法院遗漏查明荟融公司系虚假宣传，以及荟融公司违反合同约定，在涉案房屋竣工备案后擅自加设厨房、卫生间等生活设施。其次，2018年10月9日南京市规划局出具了南京市第一批设计方案审查和建设规划许可证豁免项目清单，但涉案房屋为毛坯房，不存在内部装修，该份文件与本案无关。再次，会议纪要并无结论性意见，也未加盖政府公章，且上诉人对该会议纪要并不知情，故对该纪要的合法性、关联性不予认可。被上诉人荟融公司对一审查明的事实不持异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明：根据案涉《南京市商品房预售合同》第九条约定，甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设。商品房建筑工程设计文件在本合同生效后发生变更，出现商品房结构发生变化、户型发生变化、空间尺寸发生变化等影响商品房质量或使用功能的情形，应当在变更确立之日起10日内通知乙方。如在约定期限内未书面通知乙方的，乙方有权解除合同。补充协议第9条约定，在不影响商品房质量或使用功能的前提下，甲方对原规划设计方案作出局部调整，可不通知乙方。除非乙方因该局部改变遭受直接损失的，否则甲方不承担赔偿责任。2020年6月29日，南京市雨花台区市场监督管理局作出雨市监处字（2020）1－00001号行政处罚决定书，认定荟融公司在销售涉案楼盘中的行为构成《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款规定的虚假宣传。二审中，张文娣陈述其未收房亦未签署精装修协议，属于《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》［宁房市字（2019）184号］中已销售但未入住的房屋。荟融公司陈述，张文娣虽未收房，但已经将本案所涉项目的所有入住通知书都已经发放到每个业主手中，绝大部分业主都已经办理了入住手续，案涉项目也取得了竣工验收备案，并通过了消防安全检查。以上事实，有《南京市商品房预售合同》、《补充协议》、雨市监处字（2020）1－00001号行政处罚决定书、本院笔录等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人称其因虚假宣传之故签订案涉《南京市商品房预售合同》及《补充协议》，但上述合同明确约定涉案房屋性质为办公，上诉人主张其因被上诉人虚假宣传之故签订合同，依据尚不充分。因此，涉案合同应为双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人另主张被上诉人擅自施工卫生间、厨房等设施，违反了《南京市商品房预售合同》第九条约定，但该合同附件4装饰装修标准已明确约定含有上述设施设备，上诉人对涉案房屋包含上述设施应属明知；补充协议亦约定在不影响商品房质量或使用功能的前提下，被上诉人对原规划设计方案作出局部调整，可不通知上诉人。同时，根据相关会议纪要，可确认万科星荟等四个商业项目均按“已销售入住的项目”路径处理，原则上可维持现状，上述设施亦不影响房屋使用功能。因此，上诉人这一上诉理由亦不能成立。综上，张文娣的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14776元，由上诉人张文娣负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年九月二十五日法官助理滕文欣书记员汪海燕