湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2044号原告：黄建刚，男，1960年9月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告黄建刚与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建刚的委托诉讼代理人刘奎到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建刚向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房款、委托装修和酒店开办费用总计764520元；2、判令两被告支付房屋收益款93863元（2019年4月15日至2020年8月14日）；3、判令两被告支付违约金1019.36元；4、判令两被告付连带责任；5、判令两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年8月14日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买张家界大成山水国际大酒店的大成座第8层867号房，原告当日一次性支付购房款382260元。同日，原告与两被告签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，原告当日一次性支付了装修改造款382260元，改造期不少于3年，不超过5年，第一年、第二年按房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例返还给原告，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告。同日，原告与被告张家界大成酒店公司还签订了一份《房屋承包经营合同》，合同约定承包经营期内，第一年、第二年被告支付原告租金每年57339元,第三年至第五年支付原告租金每年38226元。同日，原告与二被告还签订了一份《三方承诺合同》，三方约定在2018年8月14日至2020年8月14日期间，原告可以无理由退房，并由张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计764520元。按（2019）湘0802民初1983号判决书已经判决至2019年4月14日前的所欠承包金及装修改造折旧款。从2019年4月15日至2020年8月14日止，被告共计欠付93863元。根据《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，即509.36元，根据《房屋承包经营合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的租金的1%作为违约金，即509.36元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。请法院依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同辩称，请法院依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、租金支付情况。2019年4月15日至2020年8月14日，被告已向原告支付3822元；被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。二、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。原告有权要求回购的期限早已超过，其无权要求回购。2015年5月8日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《三方承诺合同》，合同第2条约定：甲方自2018年8月14日至2020年8月14日期间，可以向乙方（被告张家界山水置业公司）提出无理由退房要求。现已超过原告有权提出退房截止日期2020年8月14日，故原告无权要求回购，被告有权拒绝其回购请求，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利，且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。三、若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》亦于本案起诉之日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告导致其与被告签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》无法履行而终止。四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2015年8月14日，原告黄建刚与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，原告黄建刚购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店大成座第8层867号房屋，并于当日一次性付清购房款382260元。2015年8月14日，原告黄建刚（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）8层867号房交由被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，装修费用共计382260元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；2、委托期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款标准为房屋委托装修改造款总额的15%，即57339元，第三年至第五年为房屋委托装修改造款总额的10%，即38226元；3、合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，另支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金。原告黄建刚于当日向被告张家界大成酒店公司付清了装修款382260元。2015年8月14日，原告黄建刚（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋承包经营合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）8层867号房交由被告张家界大成酒店公司统一管理经营，承包经营期限最短不少于三年，最长不超过五年，合同承包经营期限内第一年、第二年承包经收益标准为购房总额的15%，即57339元/年，第三年至第五年为购房总额的10%，即38226元/年；2、合同承包经营期内，如逾期3个月未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付承包金的1%作为违约金。2015年8月14日，原告黄建刚（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）签订《三方承诺合同》，约定：1、甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证；2、甲方自2018年8月14日至2020年8月14日期间，可以向乙方提出无理由退房要求，同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求；3、如果甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请；4、甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计柒拾陆万肆仟伍佰贰拾元整；5、乙方支付了上述返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给甲方；6、丙方作为担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。原告黄建刚曾于2019年5月14日向被告张家界山水置业公司提交书面的回购退款申请。2019年6月24日，湖南省张家界市永定区人民法院作出（2019）湘0802民初1983号民事判决书，判决被告张家界大成酒店公司向原告黄建刚支付2019年4月14日前欠付的承包金及装修改造折旧款共计226495元、违约金2264.95元。2019年4月15日至2020年8月14日，张家界大成酒店公司共下欠原告黄建刚承包金及委托装修改造折旧款共计93863元（38226元/年÷12个月×16个月+38226元/年÷12个月×16个月-2691元/月×3个月）。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《三方承诺合同》、中信银行账户交易明细、回购退房申请等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告黄建刚与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界大成酒店公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》以及与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订的《三方承诺合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。《三方承诺合同》约定原告黄建刚有权提出无理由退房，被告张家界山水置业公司不得拒绝，并应按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用，被告张家界大成酒店公司作为担保方在《三方承诺合同》上盖章确认，且《三方承诺合同》明确约定原告黄建刚可以一并要求张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同履行债务，故原告黄建刚要求被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计764520元的诉讼请求，本院予以支持。被告张家界大成酒店公司未按照《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》的约定向原告黄建刚支付合同期内的承包金及委托装修改造折旧款，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应承担相应的违约责任。原告于2020年9月3日起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年9月3日，租赁合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月3日。现原告黄建刚要求被告张家界大成酒店公司支付2019年4月15日至2020年8月14日期间欠付的承包经营收益和委托装修改造折旧款共计93863元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间没有经济收入，认为酌情减免一个月的承包经营收益和委托装修改造折旧款6371元（38226元/年÷12个月+38226元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告黄建刚支付欠付承包经营收益和委托装修改造折旧款共计87492元，故本院对原告黄建刚要求被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款93863元的诉讼请求部分予以支持。《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定，被告张家界大成酒店公司应支付违约期内应支付承包经营收益和委托装修改造折旧款的1%作为违约金，故原告黄建刚主张承包经营收益和委托装修改造折旧款的违约金共计1019.36元的诉讼请求，计算基数发生变化，本院仅支持874.92元（87492元×1%）。原告黄建刚要求被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司应支付的承包经营收益和委托装修改造折旧款承担连带责任的诉讼请求，因双方未在合同中进行约定，亦未另行签订书面担保合同，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告黄建刚支付房屋款、委托装修款和酒店开办费用共计764520元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄建刚支付2019年4月15日至2020年8月14日下欠的承包经营收益和委托装修改造折旧款共计87492元及违约金874.92元；三、驳回原告黄建刚其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12394元，适用简易程序减半收取6197元，由被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年九月二十八日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。