文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终556号上诉人（原审第三人）：刘永超，男，1971年12月2日出生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：李苓，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文丽，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：江再建，该支行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄程程，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆润邦置业有限公司，住所地重庆市经开区青龙路38号风情街第一层1号，统一社会信用代码915001084504398547。诉讼代表人：冯志，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：廖贞溥，重庆学苑律师事务所律师。原审被告：重庆恒悦物资有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路31-1号第一层，统一社会信用代码91500108778484712H。法定代表人：唐如书，该公司董事长。原审被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。诉讼代表人：冯志，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：廖贞溥，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉建秋，重庆学苑律师事务所律师。原审被告：成都金阳华英达置业有限公司，住所地四川省成都市青羊区苏坡中路8号，统一社会信用代码91510100667561244Q。法定代表人：曾宪佩，该公司董事长。原审被告：唐如书，男，1967年02月09日出生，汉族，住四川省。原审被告：王锡明，男，1947年06月29日出生，汉族，住四川省。原审被告：王洪光，男，1976年10月02日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原审被告：刘达平，男，1963年03月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人刘永超因与被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称农行南岸支行）、重庆润邦置业有限公司（以下简称润邦公司）以及原审被告重庆恒悦物资有限公司（以下简称恒悦公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称重庆金阳公司）、成都金阳华英达置业有限公司（以下简称成都金阳公司）、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平确认合同无效纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实、证据或理由，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘永超上诉请求：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初1326号民事判决第六项和第八项，依法改判支持刘永超的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由农行南岸支行和润邦公司共同负担。主要事实及理由：一、刘永超作为购房者的权利应当优先于目前涉案房产上设定的抵押权。一审查明，目前涉案房产确由润邦公司抵押给农行南岸支行，但是办理抵押登记的时间是在刘永超与润邦公司签订《金阳•罗马假日认购书》之后。而该抵押权的设立是因润邦公司故意隐瞒涉案房产已出卖给刘永超的事实造成，刘永超对此并无过错。况且，设立在后的抵押权不能对抗之前的买卖行为，在两者发生冲突时应当确认抵押权无效，从而保护购房者的权利。二、刘永超符合最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号，以下简称《九民会纪要》）第127条中一般买受人的特征。刘永超与润邦公司签订了认购书和补充协议，虽名为认购但实质为房屋买卖合同。刘永超在本案抵押设定之前即已合法占有了涉案房屋，且已支付了全部价款。刘永超也早已向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求办理涉案房产的过户手续，且也在本案一审中主动申请参加诉讼主张权利。因此，虽然刘永超所购涉案房产仍登记在润邦公司名下，但刘永超对于该房产的请求权已具备了准物权特征，从而应当排除该房屋上设立的抵押权。三、刘永超有权在本案中提出独立的诉讼请求，而非必须只能在执行阶段解决。《九民会纪要》虽然将一般买受人的认定条件规定在《关于案外人救济案件的审理》一章中，但并不能因此认为符合条件的一般买受人只能通过案外人的救济程序才能保护权利。对这一条文的理解，关键在于把握其对于何种权利需要优先保护的价值判断，而不能仅拘泥于救济程序。四、农行南岸支行疏于审查涉案房屋出租情况导致抵押合同无效，刘永超对此已尽到举证责任，并无举证不能之情形。在涉案抵押房屋已被他人占有使用的情况下，农行南岸支行作为专业的金融机构，应当对房屋的出租使用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，避免错误接受已出售房屋作为抵押物。农行南岸支行对此负有举证责任。退一步讲，刘永超在一审中已举示了充分证据证明农行南岸支行未尽到金融机构的审慎注意义务，农行南岸支行对涉案房屋不应当享有抵押权。农行南岸支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：一、农行南岸支行与润邦公司签订的《抵押合同》系双方的真实意思表示，没有合同法第五十二条规定的合同无效之情形，应属合法有效。二、刘永超起诉要求确认涉案房屋的抵押无效，即应当举证证明涉案抵押合同存在合同法规定的无效之情形。但刘永超现举示的证据仅能证明其与润邦公司就涉案房屋存在买卖关系的事实，没有证据证明涉案抵押合同存在法定无效之情形，应当承担举证不能的后果。而根据农行南岸支行现已举示的证据，可以证明银行在涉案抵押合同的签订过程中要求润邦公司提供股东会决议、对抵押物进行了评估核查和现场勘查等，已经尽到了审慎义务。造成现在局面的根本原因在于润邦公司的故意隐瞒和欺诈，农行南岸支行对此不存在任何过错。三、刘永超对涉案房屋所享有的权利并不优先于农行南岸支行的抵押权。1.刘永超对涉案房屋并不享有物权，其享有的权利应为债权请求权。2.农行南岸支行对涉案房屋享有的抵押权已经合法登记设立，农行南岸支行对涉案房屋享有物权。3.刘永超对涉案房屋享有的债权请求权并不优先于农行南岸支行享有的抵押物权。涉案《金阳•罗马假日认购书》并非合法有效的商品房买卖合同，其性质仅为预约合同，刘永超与润邦公司之间并未形成合法有效的商品房买卖合同关系。况且，刘永超并非商品房消费者，涉案房屋亦并非预售商品房。《九民会纪要》第126条明确界定了商品房消费者的权利与抵押权的关系，但刘永超作为涉案房屋商铺的买受人不能适用该条规定，其作为一般买受人的权利并不优先于抵押权。第四，即使人民法院认为刘永超对涉案房屋的权利可以排除农行南岸支行的执行，但这亦是在执行阶段解决，并非在审理阶段直接否定农行南岸支行享有的抵押权。四、介于润邦公司已进入破产重整程序，刘永超应当通过债权申报的方式在破产程序中实现债权。刘永超的诉讼目的在于取得涉案房屋的所有权，并完成相应的物权变更登记手续。但作为债务人的润邦公司已于2020年3月12日经重庆市南岸区人民法院裁定受理破产重整申请，已进入破产程序。涉案房屋作为润邦公司的破产财产，在破产程序中已不能用于个别清偿。刘永超现只能通过申报债权在破产程序中实现权利。润邦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。介于重庆市南岸区人民法院已于2020年3月12日裁定受理润邦公司提出的破产重整申请，根据相关规定，刘永超现只能通过申报债权在破产程序中实现权利。重庆金阳公司同意润邦公司的答辩意见。恒悦公司、成都金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平未陈述意见。农行南岸支行向一审法院提出诉讼请求：一、判令恒悦公司偿还截至2019年6月10日的借款本金6700万元、利息3242613.89元和复利35855.62元；二、判令恒悦公司支付自2019年6月11日起至全部欠款本息结清之日止的罚息、复利（罚息以贷款本金6700万元为基数，按借款执行利率上浮50%计收；复利以未还的利息和罚息之和为基数，按借款执行利率上浮50%计收）；三、判令恒悦公司支付为实现本案债权实际产生的律师费41839元；四、判决确认农行南岸支行对润邦公司提供抵押的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路36、38号不动产〔不动产登记证明：渝（2017）南岸区不动产证明第000898****号〕折价或拍卖、变卖后所得价款在上述第一至三项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、判令重庆金阳公司、成都金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平对恒悦公司依据上述第一至三项所确定的债务承担连带清偿责任；六、判令重庆金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平支付违约金670万元；七、判令成都金阳公司支行支付违约金670万元；八、本案诉讼费用由恒悦公司、润邦公司、重庆金阳公司、成都金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平共同负担。原审第三人刘永超向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认农行南岸支行与润邦公司签订的抵押合同中涉及重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋的部分无效；二、本案诉讼费用由农行南岸支行和润邦公司共同负担。一审法院审理查明：2016年9月6日，刘永超与润邦公司签订《金阳•罗马假日认购书》，约定刘永超购买金阳罗马假日D109物业（实际为重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋），总价款为80万元。该认购书对房屋坐落、面积、价款、支付时间、违约责任等进行了约定。同日，刘永超向润邦公司支付定金10万元，并于2016年10月14日付清余款。润邦公司于2016年10月30日将上述房屋交付刘永超，刘永超将上述商业门面租赁给了案外人郑辉。润邦公司在上述认购书中告知了涉案房屋已办理抵押的事实，并约定双方于2017年6月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，但最终并未如期签订。后润邦公司又承诺于2018年12月30日前与刘永超签订《重庆市商品房买卖合同》，否则润邦公司以已付购房款为基数，按银行同期贷款利率上浮20%的标准，从2017年6月23日起支付刘永超违约金至签约之日止。涉案房屋上设定的抵押登记于2017年7月21日办理注销，后润邦公司又于2017年9月19日将涉案房屋抵押给农行南岸支行。刘永超作为原告向重庆市南岸区人民法院起诉润邦公司、重庆金阳公司以及第三人农行南岸支行、富滇银行股份有限公司重庆分行房屋。该院于2019年12月作出（2019）渝0108民初2号民事判决，判决：一、润邦公司于判决生效之日起5日内向刘永超支付违约金（其中以80万元为基数，从2017年6月23日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算；以80万元为基数，从2019年8月20日起至正式签订《重庆市商品房买卖合同》之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计算）；二、驳回刘永超的其他诉讼请求。2017年9月13日，农行南岸支行与恒悦公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定：由农行南岸支行向恒悦公司提供贷款6700万元，用于恒悦公司采购建材等；借款期限自2017年9月20日至2018年9月17日，按月结息，于还款日前将当期应偿还的借款本息存入指定的还款账户；采用浮动利率，根据每一周期约定的LPR加或减一定点差确定，并按周期浮动；利率调整以六个月为一个周期，点差为加148.55bp（1bp=0.01％），点差在借款期限内保持不变；其中，第一周期执行的LPR为借款提款日前一工作日的1年期LPR，此后每周期执行的LPR按照借款提款日在该周期首月对应日前一工作日的1年期LPR重新确定，无借款提款日对应日的，该月最后一日视为对应日；若借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起按照合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息；对借款到期之日前未能按期支付利息的，按借款利率按月计收复利，借款到期之日后，则按逾期罚息利率按月计收复利；借款人应按时足额归还借款本息，借款人违反合同约定义务的，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担。2017年9月13日，农行南岸支行与润邦公司与签订《抵押合同》，约定由润邦公司以其自有的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路36、38号不动产对上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。该合同约定的抵押担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按法律规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权而产生的费用。2017年9月13日，农行南岸支行与重庆金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平签订《保证合同》。2018年9月17日，农行南岸支行与成都金阳公司签订《保证合同》。上述两份保证合同均约定：保证人对借款合同项下贷款本息提供连带责任保证，保证期间为两年；保证担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按法律规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权而产生的费用；若保证人发生重大诉讼、仲裁案件未立即书面通知债权人，或保证人为第三人债务提供保证担保或者以其资产为自身或者第三人债务设定抵押、质押担保，可能影响其履行本合同项下保证责任，未提前十五日书面通知债权人并取得债权人书面同意的，应当按所担保主债权本金数额的10%向债权人支付违约金。2017年9月20日，农行南岸支行向重庆恒悦公司发放贷款6700万。2018年9月17日，农行南岸支行与恒悦公司、润邦公司、重庆金阳公司、成都金阳公司、刘达平、王洪光、唐如书、王锡明签订《借款展期协议》，对原借款合同的借款期限、借款利率等进行了变更。变更后的借款期限为自2018年9月17日至2019年9月12日。变更后的借款利率为在利率基准上上浮40%，执行年利率6.65%，利率调整以3个月为一个周期，人行调整基准利率时，自基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起确定新的借款执行利率。2018年11月29日，农行南岸支行与恒悦公司签订《借款合同补充协议》，对原借款合同约定的计息、结息方式进行了变更。变更后的计息方式为按半年结息，结息日为6月和12月的20日。截止2019年6月6日，恒悦公司已有多期贷款未结清，重庆金阳公司、成都金阳公司、刘达平、王洪光、唐如书、王锡明作为保证人亦未承担连带清偿责任。农行南岸支行遂依据合同约定向恒悦公司发函宣布借款合同项下全部贷款于2019年6月10日提前到期，并发函要求全部担保人承担担保责任。截止2019年6月10日，恒悦公司尚欠农行南岸支行借款本金金额为6700万元，利息金额为3242613.89元，复利金额为35855.62元，以上合计70278469.51元。农行南岸支行为实现本案债权还实际支付律师费41839元。截止本案提起诉讼之日，重庆金阳公司、成都金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平已发生重大诉讼，同时刘达平、王洪光还存在未经农行南岸支行同意为第三人债务提供担保之情形。一审法院认为，各方当事人签订借款合同及展期协议、补充协议、抵押合同、保证合同等均合法有效，依法受法律保护。农行南岸支行已按约发放涉案贷款，恒悦公司亦应按照合同约定履行义务，包括按时偿还利息、配合银行的资金监管以及发生重大不利事项及时通知债权人等。在恒悦公司出现合同约定的违约行为时，农行南岸支行有权采取包括宣布涉案贷款全部提前到期等方式进行救济。本案的争议焦点是：一、罚息能否计收复利；二、农行南岸支行宣布贷款提前到期是否符合合同约定；三、各担保人是否应当支付违约金；四、刘永超要求确认农行南岸支行与润邦公司签订的抵押合同中涉及重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋抵押无效是否成立。关于罚息能否计收复利的问题。农行南岸支行在庭审中陈述，根据中国人民银行贷款通则及利率的规定，罚息就是借款到期后收取的利息，也是借款人应当承担的用资成本。合同约定未按期偿还利息的应当计收复利，这里的利息既包括借款期内产生的正常利息，也包括借款到期后产生的罚息。重庆金阳公司认为，应当以合同约定为准，银行的内部关于罚息的规定不应当适用本案，罚息不能再计收复利。对此，一审法院认为，《流动资金借款合同》第3.3.4条约定的复利计收方式明确，借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利；借款到期之日前未按期支付利息的，按照合同约定的借款利率计收复利；从借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。而《流动资金借款合同》第3.3.3条对借款人未按合同约定的期限偿还借款本金的，贷款人可以对逾期的借款从逾期之日起，在合同约定的借款执行利率基础上，按照逾期期限分段上浮50%计收罚息。本案计收罚息及复利应以合同约定为准，即罚息应以尚欠的贷款本金为基数，从逾期之日起按借款执行利率上浮50%计收，复利应以未按期支付的利息为基数，借款到期之日前按照合同约定的借款利率计收，借款到期之后按合同约定的逾期罚息利率计收。农行南岸支行诉请的复利以未还的利息和罚息之和为基数，按借款执行利率上浮50%计收，与上述合同约定不符，一审法院不予支持。重庆金阳公司的抗辩理由部分成立，本案应按合同约定分段计算复利。关于农行南岸支行宣布贷款提前到期是否符合合同约定的问题。因涉案借款合同明确约定了文书送达地址，恒悦公司并未通知农行南岸支行变更送达地址，农行南岸支行按照合同约定的地址发函，宣布涉案贷款全部提前到期有合法依据。农行南岸支行在庭审中举示了贷款提前到期通知书和邮政快递单，该通知形式符合借款合同及担保合同的约定。农行南岸支行宣布涉案贷款全部提前到期符合合同约定，一审法院对此予以支持。关于各担保人是否应当支付违约金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条之规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”针对农行南岸支行提出的要求各担保人支付违约金的诉讼请求，重庆金阳公司认为，保证合同的目的就是为了保证主合同的履行，其义务不应该超过主合同承担的范围；按照合同法关于违约金的规定，应该以对方实际损失为基础进行承担，且农行南岸支行并不能证明其实际损失。对此，一审法院认为，担保人承担的担保责任范围不应当大于主债务，是担保从属性的必然要求。涉案保证合同约定保证人发生经营严重困难、重大诉讼、仲裁事件、财务状况恶化的立即书面通知债权人，如保证人违反合同约定应按合同所担保债权本金数额的10%向债权人支付违约金。农行南岸支行要求各担保人在承担主债务人不能履行范围之外承担违约责任，当事人约定的担保责任范围大于主债务的，大于主债务部分的约定无效，担保责任应当缩减至主债务的范围。故一审法院对农行南岸支行要求各担保人承担主债务范围以外的违约责任的诉讼请求不予支持。关于刘永超要求确认农行南岸支行与润邦公司签订的抵押合同中涉及重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋抵押无效是否成立的问题。一审法院经审查认为，农行南岸支行与润邦公司签订的抵押合同中涉及重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋抵押担保应为有效。主要事实及理由：第一，涉案认购合同书具备商品房买卖合同的实质要件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，润邦公司与刘永超签订的《金阳·罗马假日认购书》及其补充协议，系双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。尽管上述认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的全部内容，但买卖合同的主要义务即卖方转移占有、买方支付价款为卖方接受这两个行为在认购书中已经具备且已经实际履行。双方对于认购书第十六条中规定的装饰、面积、配套等问题在交房时已经协商解决，可以视为双方对这些细节问题进行了口头约定并实际履行。故涉案认购书应当适用司法解释第五条的规定，已具备商品房买卖合同的实质要件。第二，润邦公司向刘永超转让涉案房产合法有效。八民会座谈纪要（民事部分）第十四条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”即在抵押期间转让财产的，转让合同仍然有效。本案中，润邦公司向刘永超转让涉案房产的行为，即使当时未经抵押权人农行南岸支行同意，但由于事实上并未影响主债权的实现，农行南岸支行并不能以此为由否定润邦公司和刘永超之间签订的认购书以及补充协议的效力。第三，刘永超对润邦公司享有的债权请求权并不优先于农行南岸支行享有的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现行物权法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款将物权变动过程中的合同效力和物权效力区分开来，即合同并不直接导致物权变动，在物权完成变更登记前，当事人均依据合同享有合同债权，并不能直接锁定对物的权利。根据不动产物权公示主义的原则，登记设立的抵押权优先于其他权利。《九民会纪要》明确对消费者购房优先于抵押权保护，并不包括对于商品房消费者以外的一般买受人。根据《九民会纪要》第127条之规定：“对于商品房消费者以外的一般买受人，要排除执行的，必须具备四个条件：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。”一般买受人的规定只能适用执行阶段，案外人在执行环节针对案涉标的物排除执行的条件，并非审判环节作为评判抵押合同效力的要件，并不能对抗物权法关于物权设立变更的登记。本案中，涉案房屋的所有权人系润邦公司，刘永超对润邦公司享有合法的债权。刘永超作为一般买受人对涉案房屋是否具有物权期待权，由执行环节加以审查，本案不予评判。第四，刘永超应对确认农行南岸支行与润邦公司签订的抵押合同中涉及重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋抵押无效承担举证证明责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，农行南岸支行举证证明其与润邦公司签订的《抵押合同》已依法登记公示，具有对抗效力。但刘永超所举示的证据并未证明涉案抵押合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条等合同无效的法定情形，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定的担保物权消灭的情形。故刘永超应当承担举证不能的法律后果。第五，抵押权人疏于审查案涉房屋出租情况并不必然导致抵押合同无效。从审慎角度而言，农行南岸支行作为银行金融机构在接受房产作为抵押物时，应该从多个角度对房产权属进行核查，包括但不限于查询房产不动产登记资料、核验不动产权属证书、现场核查房屋状况和使用情况、通过与房屋相关的基础合同（如租赁合同）核查权属状况等。根据本案查明事实，签订涉案抵押合同并办理抵押登记之前，涉案抵押房屋存在被刘永超实际占有使用的情形，农行南岸支行作为专业金融机构，应当对涉案房屋的出租使用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。尽管农行南岸支行未能充分提交证据证明其对涉案房屋进行了审慎调查，但仅是违反了相关行政监管要求，并不能直接得出未严格审核抵押物出租情况就必然导致抵押无效的结论。通常情形，只要不动产登记簿上不存在异议登记、预告登记、查封登记等记载事项，就应当推定抵押权人为善意。综上所述，农行南岸支行的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。第三人刘永超的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、恒悦公司于判决生效之日起十日内向农行南岸支行偿还借款本金6700万元，并支付截止2019年6月10日尚欠的利息3242613.89元和复利35855.62元；二、恒悦公司于判决生效之日起十日内向农行南岸支行支付自2019年6月11日起至全部欠款本息结清之日止的罚息，罚息以尚欠的借款本金6700万元为基数，自2019年6月11日起至2019年8月19日按借款执行利率（以中国人民银行公布的同期1年至5年人民币贷款基准利率上浮40%确定，2019年6月11日起至2019年8月19日执行年利率为6.65%）上浮50%计收，2019年8月20日起借款执行利率（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%确定）上浮50%计收；三、恒悦公司于判决生效之日起十日内向农行南岸支行支付复利，复利以尚欠的利息3242613.89元为基数，自2019年6月11日起按借款执行利率（以中国人民银行公布的同期1年至5年人民币贷款基准利率上浮40%确定，2019年6月11日起至2019年8月19日执行年利率为6.65%，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%确定）上浮50%计收至全部款项付清之日为止；四、恒悦公司于判决生效之日起十日内向农行南岸支行支付为实现债权已实际产生的律师费41839元；五、重庆金阳公司、成都金阳公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平对恒悦公司依据上述第一至四项所确定的债务承担连带清偿责任；六、农行南岸支行在恒悦公司上述第一至四项所确定的债权以及本案诉讼费、保全费范围内，对润邦公司提供抵押的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路36、38号不动产〔不动产登记证明：渝（2017）南岸区不动产证明第00089****号〕折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；七、驳回农行南岸支行的其他诉讼请求；八、驳回第三人刘永超的全部诉讼请求。一审金融借款纠纷案件受理费426901.54元、保全费5000元，合计431901.54元，由恒悦公司、润邦公司、重庆金阳公司、成都公司、唐如书、王锡明、王洪光、刘达平共同负担。确认抵押合同无效的案件受理费11800元，由刘永超负担。双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。本院二审查明：一、重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申4号民事裁定书，裁定受理润邦公司的重整申请。该院于2020年4月7日作出（2020）渝0108破7号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任润邦公司管理人。重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申1号民事裁定书，裁定受理重庆金阳公司的重整申请。该院于2020年4月7日作出（2020）渝0108破5号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任重庆金阳公司管理人。二、刘永超在二审中确认，其提出的诉讼请求中的标的物——坐落于重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房屋，实际系原审判决附件一抵押物清单中的第5项，即坐落于重庆市南岸区青龙路36号5幢1层5号商业用房，套内面积42.50平方米，建筑面积49.33平方米。三、涉案《金阳•罗马假日认购书》约定：刘永超认购金阳•罗马假日项目，该物业编号为D109（马尔他大街5、6栋），建筑面积49.33平方米，销售总价99万元。四、因债务人恒悦公司未偿清历史贷款6700万元，其在上述贷款到期后向债权人农行南岸支行申请借新还旧，即用本案所涉贷款6700万元偿还所欠历史贷款。农行南岸支行与润邦公司于2017年9月13日签订本案《抵押合同》后，即向不动产权属登记部门申请办理抵押登记。重庆市国土资源和房屋管理局于2017年9月19日出具渝（2017）南岸区不动产证明第00089****号《不动产登记证明》，载明：“证明权利或事项：土地房屋抵押权变更（地房）；权利人：农行南岸支行；义务人：润邦公司；坐落：南岸区青龙路36、38号；不动产单元号：500108、101002、GB00802、F0001；其他：该笔抵押顺位于20150722103****号抵押之后；附记：债权金额6700万元，抵押面积6731.96平方米，受理编号20170913103****附1号。”其中，本案所涉坐落于重庆市南岸区青龙路36号5幢1层5号房屋即包含于上述抵押房屋中。2017年9月22日，农行南岸支行向重庆市南岸不动产登记中心出具《解押函》，载明：“恒悦公司以润邦公司所有的位于重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层商业，以及所有的位于重庆市南岸区青龙路36号7幢1、2层商业，以及所有的位于重庆市南岸区青龙路36号8、9、10幢商业，以及所有的位于重庆市南岸区青龙路38号11幢商业，以及所有的位于重庆经开区青龙路38号旅馆，以及所有的位于重庆市南岸区青龙路38号风情街商业作抵押担保在我行抵押贷款6700万元，现恒悦公司已归还我行贷款，我行同意解除受理编号为20150722103****号、他项权证为106房地证（押）2015字第0****号下的全部抵押登记。”同日，重庆市南岸不动产登记中心受理了上述注销抵押登记。除上述事实外，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：涉案抵押合同中涉及涉案房屋部分的效力问题。根据庭审查明的事实，刘永超在诉讼请求中要求确认抵押无效的位于重庆市南岸区青龙路36号5幢第1、2层5号房产，实际系原审判决附件一抵押物清单中位于重庆市南岸区青龙路36号5幢1层5号的商业用房。刘永超要求确认涉案抵押合同中涉及上述房产的部分无效，与庭审查明事实和法律规定不符，本院依法不予支持。主要事实及理由：一、刘永超与润邦公司签订的《金阳•罗马假日认购书》约定，刘永超认购润邦公司开发建设的金阳•罗马假日项目物业编号为D109（马尔他大街5、6栋）房产，建筑面积49.33平方米，销售总价99万元。但刘永超举示的现有证据尚不足以证明上述认购书中约定的物业编号为D109（马尔他大街5、6栋）房产，与其要求确认抵押无效的位于重庆市南岸区青龙路36号5幢1层5号房产系同一处房产。二、即使上述两个房产系同一标的物，刘永超举示的现有证据也不足以证明涉案抵押合同中涉及上述房产的部分符合合同法第五十二条规定的应当认定合同无效之情形。刘永超上诉认为，农行南岸支行疏于审查涉案房屋出租情况而应当认定抵押条款无效。因现行法律并未禁止将具有租赁合同负担的房产设定抵押，刘永超的该项上诉理由不能成立。三、在上述两个房产系同一标的物的前提下，因该房产系商业用房，刘永超具备商品房消费者之外的一般买受人资格。刘永超通过与润邦公司签订《金阳•罗马假日认购书》，取得了对润邦公司的债权。而根据《九民会纪要》第127条第1款之规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”上述条款仅解决执行阶段的权利排序问题，即被执行的金钱债权与一般买受人的合同债权在执行阶段的权利排序，但不能以此为依据否定上述权利的效力。即刘永超不能以此为依据否定涉案抵押权的效力。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，本院依法予以维持。刘永超的上诉请求、事实及理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由刘永超负担。本判决为终审判决。审判长  张翀审判员  谭铮审判员  肖艳二〇二〇年九月十四日书记员  刘杨