河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13144号原告：余力，男，1987年6月10日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托代理人：刘国山，河南良仁律师事务所律师。委托代理人：吴钰梓，河南良仁律师事务所实习律师。被告：胡来运，男，1972年4月28日出生，汉族，住河南省固始县。委托代理人：何东明，河南腾瀚律师事务所律师。委托代理人：李凤杰，河南腾瀚律师事务所实习律师。原告余力诉被告胡来运房屋租赁纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告余力委托代理人刘国山，被告胡来运委托代理人何东明、李凤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经在2020年3月23日前解除。2、依法判令被告退还原告支付的房屋租金8000元及租赁保证金16000元，总计24000元。3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年1月初，原告准备租房办公使用，经居间人**飞介绍与被告认识，在2020年1月9日让原告与被告及居间人**飞签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告拥有的座落于普惠路27号新农联邦大厦812室面积141.36平方房产，租赁期限为12个月，自2020年1月23日起至2021年1月22日，约定租金每月8000元，租赁保证金16000元。原告按约定交付了三个月租金24000元及保证金16000元。原告交付上述费用后，因为过春节及国内新冠疫情爆发，并未实际使用涉案房产。疫情发生后，原告即和被告沟通要求解除合同，退还部分租金及押金事宜，被告拒不同意。时至今日，原告没有使用一天涉案房产，被告也未退还原告房租和租赁押金，涉案房产被告也已经租赁他人使用。原告认为因不可抗力导致合同解除，被告应该退还原告部分房屋租赁押金及全部保证金。故，原告为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决！被告胡来运辩称，一、答辩人与被答辩人所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行，且被答辩人已实际使用该房屋。根据答辩人调查收集的关于案涉房屋的水电费催款通知单显示，在被答辩人租赁期间，一月至三月使用水电费286.2元，三月至五月使用水电费13.2元，该证据表明被答辩人实际使用过案涉房屋。被答辩人诉称，时至今日，没有使用过一天涉案房产，属于子虚乌有。二、被答辩人并未明确且也没有书面向答辩人提出解除合同请求。被答辩人于2020年2、3月提出减免租金的请求，于3月17日，表示再看看情况。从始至终，被答辩人并未明确提出解除房屋租赁合同，也并未书面向答辩人提出解除合同。且被答辩人未通知答辩人即搬离该房屋；未与答辩人协商一致，擅自单方面解除该合同。被答辩人的行为违反了诚实信用原则，违反了双方签订的房屋租赁合同，应当按照合同约定承担违约责任。三、被答辩人诉称因不可抗力解除合同，不承担违约责任，并无法律依据。被答辩人租赁房屋主要用于筹备公司开业，疫情期间对被答辩人公司并不属于因疫情防控政策影响的行业，郑州市人民政府于2月19号发布企业复工复产事项的相关通知文件。故疫情也对于被答辩人来说不属于不可抗力。疫情期间，国家各部门对于小微企业的创办发布各类补贴减免政策。因此，疫情对于公司的筹备并无实质性影响，并不影响合同目的的实现。且被答辩人也不能提交相关证据证明本房屋租赁合同无法继续履行的事实。河南省高院发布的《依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第二条第二项第七款：7.中小微企业请求解除租赁合同的处理：如疫情或疫情防控措施不导致租赁房屋无法使用，不影响合同目的实现，中小微企业请求解除合同的，一般不予支持；但中小微企业确因疫情影响遭受重大损失，继续履行成本过高，通过降低租金、延长租期等方式变更合同仍然显失公平，中小微企业请求解除合同的，可在判令中小微企业适当承担责任的情况下解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。四、案涉房屋系答辩人自有房屋，疫情期间，答辩人仍需支付房屋贷款，经济压力巨大，被答辩人的违约行为导致答辩人也遭受巨大损失。经审理查明，2020年1月9日，胡来运（作为甲方、出租方）与余力（作为乙方、承租方）、**飞（作为丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方拥有座落于普惠路27号新农联邦大厦812的房产，建筑积为141.36平方米，甲方自愿将上述房产出租给乙方。乙方承租甲方上述房产，用于办公目的。租赁期共12个月，甲方从2020年1月23日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年1月22月收回。本租赁合同签订后的壹个工作日内甲方向乙方交付使用上述房产。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，同等条件下，乙方享有优先权。租金：8000元/月。交纳方式：押二付三，每次付房租需提前15天。保证金：甲乙双方协商决定，在本租赁合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金16000元，本租赁协议履行完毕后由甲方予以返还。水、电、煤气、物业费等由乙承担。乙方拖欠租金持续达柒天，甲方可以终止合同、收回房屋，并没收保证金。2020年1月9日至2020年1月23日为免租期，期间无房租支付，物业费由乙方承担等。原告向本院提交的2020年1月10日收据载明：收到联邦大厦812号房屋租金2.4万元，2020.1.23-2020.4.22三个月租金，胡来运签字。原告向本院提交的2020年1月10日收据载明：胡来运支付1.6万元租房押金。原告向本院提交的2020年1月10日收据载明：收到联邦812物业费（1.9-4.22三个半月）2473.8元，赵彦霞签字。原告提交向备注为胡来运联邦大厦的微信账户转款截图打印件转款三张,转款分别是2万元、2万元、2120元。被告提交的水电费催款通知单显示812业主，2020年1月1日至2020年3月1日，电费应付金额为289.2元，水费7元。2020年3月1日至2020年5月1日电费金额为13.2元，水费为0元。2020年4月21日胡来运通过民生银行账户向账户名为高海源的账户转款300元；2020年6月9日胡来运通过民生银行账户向账户名为高海源的账户转款9.4元。庭审中，原告称，2020年1月初，原告准备租房办公使用，经居间人**飞介绍与被告认识，在2020年1月9日让原告与被告及居间人**飞签订了《房屋租赁合同》。约定原告租赁被告拥有的座落于普惠路27号新农联邦大厦812室面积141.36平方房产，租赁期限为12个月，自2020年1月23日起至2021年1月22日，约定租金每月8000元，租赁保证金16000元。原告按约定在2020年1月10日交付了三个月租金24000元（2020年1月23日至2020年4月22日的房租）及保证金16000元、物业费24738元。原告交付上述费用后，被告就将上述房屋一把钥匙交给原告，原告因为过春节及国内新冠疫情爆发，并未实际使用涉案房产。疫情发生后，原告在2020年2月份即和被告沟通要求减慢租金，2020年3月12日原告向被告提出不给免租期，就再2020年3月23日直接解除合同，房屋租赁时间过去两个月的时候解除合同。其中2020年4月10日的聊天记录中，再次证实，原告已经提前两个月给被告说解除合同的事情。我们认为2020年3月23日已经解除了双方签订的房屋租赁合同，即使没有解除，按照合同法不可抗力的规定，被告也应该给予原告减免租金，并退还原告所交保证金16000元。因为原告租赁该房屋打算成立公司，因为考虑到春节之后，房子不好租，所以才提前租用被告的房屋，因为疫情导致原告无法注册公司，无法实现合同目的。被告就给了原告一把钥匙，该钥匙仍在原告处，没有给被告。被告称对原告所述的2020年1月10日交付了三个月租金24000元（2020年1月23日至2020年4月22日的房租）及保证金16000元、物业费24738元无异议。对原告所称解除合同有异议。2020年3月17日聊天记录还显示，原告方陈述，“算了，再看看情况吧”，从未明确表示要解除合同。我们认为是2020年5月10日解除的合同，即我们发现房屋被腾空的时间。我方认为即使合同是在原告方所认为的2020年3月23日解除，也是原告违约在先，应该依照双方签订的房屋租赁合同第十一条第四款规定，原告在上述期限内提前解除租赁协议的，原告已经交付的保证金，被告不再返还，同时原告还应向被告支付，相当于月租金金额双倍，即16000元的违约金。根据最高人民法院关于疫情期间指导意见（一），明确规定应该由原告方举证证明因不可抗力导致合同无法履行，原告并未提出相应证据。被告并称，涉案房屋已于2020年5月12日出租给他人。在案件审理过程中，被告胡来运向本院提交反诉状，反诉请求为：1、请求法院依法确认反诉人、被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除。2、请求判令被反诉人支付反诉人自2020年4月23日至2020年5月10日租金5066元，水电费309.4元。3、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期支付房租违约金每日300元，共计9900元。4、请求判令被反诉人想反诉人支付解除合同相当于月租金双倍金额的违约金16000元。5、请求判令本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的1.房屋租赁合同一份；2.余力支付房租、押金及物业费收据各一份。3.余力微信转账给胡来运的转账凭证截图打印件3份（原始载体在原告手机上，现在无法提供）、余力与胡来运在2020年2月1日起至2020年4月10止期间的聊天记录截图打印件2页（原始载体在原告手机上，现在无法提供）被告提交的水电费票据一份、支付回单打印件两张、聊天记录截图三张及庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告诉请判令确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经在2020年3月23日前解除，被告称，是2020年5月10日解除的合同，即被告发现房屋被腾空的时间。依据原告向本院提交的证据，本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》已解除，但无法确认解除日期为2020年3月23日，故对原告诉请本院不予支持。但本院可以确认原告自2020年1月23日开始向被告交纳租金。至2020年5月12日，被告已将涉案房屋出租给他人。2020年1月23日至2020年5月12日共计111天。2020年年初××毒感染肺炎疫情，为了保护公××××病的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。本院根据本地的抗疫情况等酌定免除原告60日的租金，111天扣除60日后尚余51天，按年租金9.6万元计算，相应数额为13414元。被告应收租金及所受损失包括：租金及租金损失13414元、水电费309.4元，共计13723.4元。原告共向被告交纳租金2.4万元，扣除上述13723.4元后尚余10276.6元。故原告诉请判令被告退还原告支付的房屋租金8000元，本院予以支持。原告诉请判令被告返还租赁保证金16000元，现原被告双方合同已解除，被告损失本院已在租金内扣除，被告占有该款无合法依据，故对原告该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡来运于本判决生效之日起十日内退还原告余力支付的房屋租金8000元、保证金1.6万元；二、驳回原告余力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告胡来运负担。本判决为终审判决。审判员 彭 磊二〇二〇年九月二十四日书记员 段葳蕤