河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3566号 上诉人（原审被告）：乔丽芳，女，1976年5月6日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武安市宏大房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市武安市建设街1998号。 法定代表人：李振强，该公司经理。 委托诉讼代理人：张海波，河北精剑律师事务所律师。 上诉人乔丽芳因与被上诉人武安市宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大开发公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔丽芳上诉请求：1、撤销(2020)冀0481民初236号民事判决第一项中关于“支付违约金28000元判决内容;2、撤销(2020)冀0481民初236号民事判决第二项判决内容,改判上诉人不向被诉人腾清房屋;3、撤销(2020)冀0481民初236号民事判决第三项判决内容，不用支付自2019年11月11日至上诉日占用费约184080元；4、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审按照年租金10%判令上诉人支付违约金,属于认定事实不清,适用法律错误,请二审予以纠正。本案中《房屋租赁合同》是双方2014年9月10日签订,在履行该合同过程中,双方对租赁面积及价款进行了两次变更,其中价款由最初的50万变更为40万,后又变更为28万,且上诉人在之后支付租赁费时,也未按该合同约定的时间进行支付,被上诉人也未提出过异议,这是双方对支付租赁费的时间达成了变更,原审法院不能以该租赁合同中“付款时间条款认定上诉人违约,属于认定事实不清。退一步讲,即便按照《房屋租赁合同》第八条之规定,该条款既约定“赔偿实际损失”又约定“年租金的百分之十支付违约金对于本案被上诉人而言,在租赁期限内,如果上诉人逾期给付其租金,被上诉人的实际损失为因资金被占用而产生的银行利息,根据现行利息标准计算明显低于年租金的10%,根据《合同法》114条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审法院在约定违约金过分高于实际损失的情况下,没有进行调整,显然适用法律错误；二、原审法院超出原审原告的诉请,适用法律错误,程序违法。(-)根据被上诉人2020年6月16日《变更诉讼请求申请书》第三项“请求武安市人民法院依法判决被告按每日767.12元给付原告自2019年11月10日起至被告腾清房屋之日止的房租”既然被上诉人在租赁期满后,仍向上诉人主张“房租”那双方之间的租赁关系仍然存续有效,只是由原来的“定期租赁”转化为“不定期租赁”,根据《合同法》232条之规定,对于不定期租赁合同,被上诉人解除合同应当合理期限之前通知上诉人,但是截止被上诉人起诉之日,被上诉人从未通知过上诉人要解除合同并收回房屋,更没有给上诉人腾清房屋的合理期限,相反被上诉人已经对上诉人承租房屋内的设施进行破坏,并阻止上诉人进入,因此在被上诉人存在严重违约的情况下,上诉人可以行使同时履行抗辩权,拒绝支付相应期限的房租和在被上诉人没有返还属于上诉人所有的设施设备的前提下拒绝腾清房屋。(二)如上所述,被上诉人在原审第三项请求主张的是“房租”，但原审判决错误的认定为“房屋占用费”,显然超出了原审中被上诉人的诉请,同时两者有不同的法律意义,也会产生不同的法律后果。首先,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,如果租赁合同认定为无效,可以参合同约定的照租金标准请求支付“占有使用费”即“占用费”(详见该解释第5条第一款),而本案根本不涉及租赁合同无效的情形,因此原审判决判令上诉人按照原租赁合同租金标准支付“房屋占用费”显然没有法律依据。其次,既然被上诉人主张“房租”视为双方仍为租赁关系(不定期租赁合同关系),但原审法院在被上诉人没有主张“房屋占用费”的情况下,擅自将“房租”改为“房屋占用费”显然超出其审理范围。最后,两者不同表述,法律后果截然不同。“房租”代表双方租赁关系存续,如果被上诉人欲解除租赁合同(不定期),被上诉人须履行通知义务和给上诉人腾房必要的合理时间，“房屋占用费”的前提是租赁合同无效。原审法院错误的认定,其实是“变相”地“帮助”了被上诉人,损害了上诉人的合法权益!退一步讲,即便参照租金标准计算“房屋占用费”,应当以被上诉人向上诉人提出解除双方租赁关系和合理腾房期限届满之日开始计算，截止目前被上诉人从未通知上诉人解除双方租赁关系，因此原审判决判令上诉人腾房和自2019年11月11日开始支付“房屋占用费”，显然没有事实和法律依据，请二审法院予以纠正。 武安市宏大房地产开发有限公司答辩称，乔丽芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 武安市宏大房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付房租180000元，违约金50000元，共计230000元；2、请求法院判决被告立即腾清所占原告的新城国际1-1商铺的1层+2层和1-2商铺的整体3层；3、请求人民法院判决被告每日按767.12元给付原告自2019年11月10日至被告腾清房屋之日止房租；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2014年9月10日签订一份房屋租赁合同，被告乔丽芳租赁原告宏大房地产开发有限公司所属的位于新城国际1-1商铺的1层+2层和1-2商铺的整体3层，租赁期限自2014年11月10日起至2019年11月10日止，年租金为50万，交纳方式为年付，第一期支付时间是2014年10月1日，先付后用，以后的支付时间应在付款期末前10日支付；租赁期限届满，租赁方如提出续租应在租期届满前三个月书面提出，出租方决定是否与租赁房续租。并约定如一方未履行本合同约定条款，违约方须赔偿给对方实际损失外，违约方还需向对方按照年租金的百分之十支付违约金。双方还约定租赁房屋如不可抗力的原因导致毁损或造成乙方损失，双方互不承担责任。2017年6月,被告乔丽芳因经营面积大,退回1-2商铺1层的一部分,面积约150㎡,自留其余部分做冷库继续使用，原告方同意。2019年双方变更租金为年28万元，2019年11月10日被告乔丽芳支付租赁费10万元，尚欠18万元的未付。另查明，被告乔丽芳仍然占用该租赁房屋。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是有效合同。合同双方应依约全面履行合同，被告乔丽芳应按合同履行支付租金的义务，原告要求被告支付尚欠2019年租金180000元的要求，予以支持。被告乔丽芳未按照合同约定的时间支付租赁费，属于违约行为，应按照合同约定支付原告年租金百分之十的违约金，即28万元的百分之十计28000元。原告要求赔偿50000元违约金过高，不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同已于2019年11月10日到期，承租人应当按照约定及时返还租赁物，故原告要求被告搬离并返还所租赁房屋之请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”因被告在租赁合同期满后未及时腾退租赁房屋，按约定应赔偿原告损失。原告要求被告参照2018年-2019年度年租金标准支付从2019年11月10日至被告腾清房屋之日止按每日按767.12元房屋占用费之请求，依法亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乔丽芳于判决生效后十日内支付原告武安市宏大房地产开发有限公司租金180000元，并赔偿违约金28000元；二、被告乔丽芳于判决生效后十日内腾清所占原告武安市宏大房地产开发有限公司的位于新城国际1-1商铺的1层+2层和1-2商铺的第1层其冷库部分及第2层和第3层；三、被告乔丽芳支付原告武安市宏大房地产开发有限公司的位于新城国际1-1商铺的1层+2层和1-2商铺的第1层其冷库部分及第2层和第3层房屋占用费（按日767.12元计算自2019年11月11日至被告腾清房屋之日止）。案件受理费4750元，由被告乔丽芳承担4000元，原告武安市宏大房地产开发有限公司承担750元。 本院经审理查明，上诉人提交U盘一个，里面有7段小视频、八张照片，证明在2020年5月4日被上诉人对案涉房屋进行装修，上诉人已无法进入案涉房屋。目前房屋现状是被上诉人作为售楼部投入使用。被上诉人质证意见，照片和视频没有实际显示，不能证明上诉人的主张；照片和视频只显示了案涉房屋的第一层，事实上上诉人的物品在2楼和3楼都占着。我们从2020年8月11日才开始把一楼的物品搬到2楼，成为我们的售楼部。进一步补充意见，上诉人提供的有开工典礼的视频，不是案涉现场的视频，与案涉房屋现场的环境不符。2020年5月4日的照片显示，上诉人的桌椅等物品仍在案涉房屋一楼，这与其提供的视频相矛盾。据被上诉人公司人员称，是2020年8月11日才开始清理案涉房屋1楼的，现在案涉房屋的2楼和3楼仍被上诉人占着。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，应受法律保护，双方应按约定全面履行合同。上诉人未按照合同约定的时间支付被上诉人2019年租金180000元租赁费属实，明显构成违约，上诉人应按照合同约定支付被上诉人违约金。因双方签订的合同中约定了违约金的计算方式，一审据此判决上诉人支付被上诉人年租金百分之十的违约金，即28万元的百分之十计28000元正确，不存在过高情形。因被上诉人请求上诉人赔偿50000元违约金过高，一审法院已经给予调整，并按照双方约定的违约金计算方式进行判决并无不当；上诉人与被上诉人签订的合同于2019年11月10日到期。期满后，双方未再续签租赁合同，上诉人本应腾清案涉房屋交付被上诉人，但上诉人至今未腾清房屋交付被上诉人。在双方既不存在定期租赁关系，又不存在不定期租赁关系的情况下，上诉人占用案涉房屋失去法律依据，上诉人应按被上诉人的请求腾清案涉房屋交付被上诉人，并应参照双方存在租赁关系时的租金标准计算给付相应的房屋占用费，一审据此判决正确，不存在超诉请问题。从上诉人二审期间提供的视频、照片的证明目的和被上诉人的质证意见进行综合分析认证，双方对案涉房屋一层于2020年8月11日被上诉人以售楼部形式对外开放不持异议，因被上诉人将案涉房屋1楼作为售楼部，进行了必要的装修，在与上诉人提供的显示时间的照片相比较，虽然被上诉人不认可是从2020年5月5日开始装修，但从证据的盖然性分析认证，可以推定被上诉人系于2020年5月4日，开始将案涉商铺一层里的上诉人的物品搬到2楼和3楼进行装修。此时，上诉人不但不能使用案涉房屋一层，而且由于被上诉人的原因，即使上诉人占用被上诉人2楼，上诉人也不能再使用被上诉人2楼，从而造成上诉人对整个案涉房屋不能经营使用。自此之后让上诉人再支付房屋占用费无事实和法律依据。 综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初236号民事判决第一、二项； 二、变更河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初236号民事判决第三项为：乔丽芳支付武安市宏大房地产开发有限公司的位于新城国际1-1商铺的1层+2层和1-2商铺的第1层其冷库部分及第2层和第3层房屋占用费（按日767.12元计算自2019年11月11日至2020年5月4日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费4480元由上诉人乔丽芳负担2850元，由被上诉人武安市宏大房地产开发有限公司负担1630元。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年九月二十五日 书记员  张倩文