西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2586号 原告：王志颖，女，1978年2月14日出生，汉族，陕西省泾阳县村民，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙润普，陕西合恒律师事务所实习律师。被告：刘军刚，男，1976年2月7日出生，汉族，陕西省泾阳县村民，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：龚彦玲，女，1977年6月12日出生，汉族，陕西省泾阳县村民，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：晁伟，男，1981年12月28日出生，汉族，个体工商户，住西安市经开区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告郭军峰，刘军刚，龚彦玲，晁伟的共同委托诉讼代理人：，陕西众致律师事务所律师。 第三人：西安中登房地产开发有限公司，住所地：西安市，统一社会信用代码：9161013276699829XN。法定代表人：宋玉庆，董事长兼总经理。原告王志颖与被告刘军刚、龚彦玲、晁伟、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志颖及其委托诉讼代理人杨花花、孙润普，被告刘军刚、龚彦玲、晁伟的共同委托诉讼代理人郭军峰到庭参加诉讼。第三人中登公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志颖向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告赔偿房屋损失1180337元，屋内装修、家具、电器、字画、酒等损失679898元，共计1860235元；2.判令被告赔偿房屋溢价损失502694.21元(按照起诉时该房屋所在地均价10409元/㎡计算);3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月10日，原告王志颖通过内部认购的方式从第三人中登公司处购买了中登文景时代第9幢3单元1903-1904号房屋，总价款1180337元。后原告对房屋进行了装修，购买家具，并于2013年6月进住该房屋。2015年8月25日，原告与第三人中登公司签订了书面《商品房买卖协议》。2015年11月5日，原告因资金需要，欲向被告刘军刚借款65万元，刘军刚提出以原告上述商品房作为担保，担保后第二日出借款项。因上述房屋尚未办理房产证，故原告与刘军刚在第三人中登公司处签署具有让与担保性质的《证明》一份，约定：“…因生意资金欲在刘军刚处借款陆拾伍万元整，刘军刚要求将房屋作为抵押过户到其名下。在借款归还之后，将房屋解押过户到原房主王志颖名下，如未按期偿还，房屋交由刘军刚自行处理”。当日，原告配合刘军刚在第三人中登公司办理了更名手续，但被告刘军刚仅于房屋更名后向原告出借1万元，经原告多次催促，被告刘军刚仍以各种理由拖延履行出借义务。2016年11月20日，被告刘军刚未经原告同意与其妻龚彦玲通过房屋中介公司与被告晁伟签订《海汇房产房屋买卖居间合同》,将原告上述房屋及房屋装饰装修、房屋内的所有物品以不合理的低价出售给了被告晁伟。同年12月，被告刘军刚与龚彦玲趁原告不在西安，私自更换涉案房屋门锁，并将该房屋及屋内装修、家具、电器、字画、衣物等一并交付给了被告晁伟。2016年12月6日，被告刘军刚与龚彦玲协助被告晁伟向第三人中登公司申请变更了涉案房屋的登记，并由晁伟与中登公司签订《商品房买卖协议》。后被告晁伟一直居住在该房屋中。2016年年底，原告回家后发现该房屋门锁被换，晁伟占有涉案房屋拒不归还。鉴于此，原告向西安市未央区人民法院提起诉讼，要求被告刘军刚及晁伟向原告返还涉案房屋，后经西安市未央区人民法院一审、西安市中级人民法院终审判决驳回了原告的诉讼请求。综上所述，原告认为，原告与被告刘军刚之间的让与担保协议合法有效，原告依约履行了合同义务，被告理应及时出借款项。但事实并未如此，被告既未足额履行出借义务，也未在不能履行协议时将用于担保的房屋返还原告，而是与被告龚彦玲擅自处分了涉案房屋，被告晁伟与被告刘军刚互相串通，给原告造成严重的经济损失，构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，望判如所请。 被告刘军刚、龚彦玲辩称，根据原告单方承诺，其已将案涉房屋及家具、家电的权益让与刘军刚处分，已丧失其上的权益。刘军刚处分案涉房屋行为合法、适当、公平，不存在违约和侵权行为。龚彦玲对本案并不知情，只是在与晁伟的合同上履行了签字程序，与本案无关。原告字画、酒的损失无事实依据，溢价损失不符合客观事实和法律规定。故本案应驳回原告的全部诉讼请求。被告晁伟辩称，一、晁伟作为被告主体不适格。本案案由为合同纠纷，而晁伟并非原告与刘军刚之间合同的当事人，根据合同相对性原理，将晁伟列为本案被告没有法律和事实依据。 二、原告关于由被告晁伟赔偿其房屋、屋内装修、家具、家电、字画、酒等及房屋溢价损失的诉请没有任何事实与法律依据。涉案房屋、装修、家具、家电，晁伟已经根据合同约定合法取得，原告是否具有损失与晁伟没有关系，晁伟并未给其造成任何损失。关于酒、字画，晁伟在与中介公司以及刘军刚签订合同前查验房屋时就根本没有。三、关于原告所谓家具究竟价值多少，晁伟在购买该房屋时的确不知情，也无法得知其价值。四、原告认为刘军刚将涉案房屋及装修、屋内所有物品以不合理的低价出售与事实不符。根据当时房价，结合案涉房屋无法办理产权证、被法院查封的实际情况，晁伟支付的房款是合理的。五、原告发现晁伟入住的时间应该是2017年2月份，并非2016年年底，这有报警记录以及通话记录予以佐证，就是此时晁伟才得知了原告与刘军刚之间的纠纷。六、原告认为晁伟与刘军刚互相串通，构成违约，这不符合事实。晁伟与刘军刚在买卖案涉房屋之前并不认识，是通过中介公司的网络买房信息认识，且晁伟将合理对应的房款支付给了中介公司，根本就不存在互相串通的行为和事实。综上所述，晁伟作为被告的主体不适格，原告以违约为由要求晁伟赔偿损失，没有任何事实与法律依据，应依法驳回其对晁伟的起诉及诉请。第三人中登公司未出庭亦未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，原告王志颖通过内部认购的方式购买了中登文景时代第9幢3单元1903-1904号房屋，总价款1180337元。原告对房屋进行装修，于2013年6月进住该房屋。2015年8月25日，原告与中登公司签订了书面《商品房买卖协议》。2015年11月5日，原告在中登公司处签署《证明》一份，内容为：我王志颖中登文景时代9-3-1903室业主，因生意资金欲在刘军刚处借款陆拾伍万元整，刘军刚要求将房屋作为抵押过户到其名下，在借款归还之后，将房屋解押过户到原房主王志颖名下，中登地产作为申请，并请中登地产予以配合办理（期限1个月，如按期未还，房屋交由刘军刚自行处理）。2015年11月5日，原告与被告刘军刚协商并经中登公司同意，将原告与中登公司签订的购房合同变更至被告刘军刚名下，中登公司在收回原告的购房票据后向被告刘军刚重新开具了购房票据。2016年11月20日，被告晁伟与刘军刚签订《海汇房产房屋买卖居间合同》,约定以70万元的价格购买了中登文景时代第9幢3单元1903-1904号房屋。同年12月6日，被告晁伟与中登公司重新签订《商品房买卖协议》，后晁伟一直在该房屋内居住。原告多次要求被告晁伟搬离案涉房屋未果，于2017年5月9日诉至本院。本院于2018年2月8日作出（2017）陕0112民初6714号民事判决书，判决：“一、被告晁伟于本判决生效后三十日内返还原告王志颖位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋。二、驳回原告王志颖的其余诉讼请求。”判决后，被告刘军刚、晁伟不服一审判决依法向西安市中级人民法院提起上诉。2018年6月11日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终4788号民事判决书，认为“现晁伟依据该合同占有使用涉案房屋，而王志颖直接要求刘军刚与晁伟返还该房屋，于法无据。至于王志颖就涉案房屋可享有的权益，可按照相应的法律关系另行主张”，判决内容为：“一、撤销西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初6714号民事判决；二、驳回王志颖要求刘军刚、晁伟向其返还中登文景时代第9幢3单元1903-1904号房屋的诉讼请求。” 原告王志颖不服二审判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2018年12月13日作出（2018）陕民申3764号民事裁定书，裁定驳回王志颖的再审申请。之后，王志颖又向西安市人民检察院申请监督，该院于2019年7月31日作出西检民（行）监[2019]61010000112号不支持监督申请决定书，决定不支持王志颖的监督申请。另查，2015年7月6日，案外人王某甲向刘伯都（王志颖前夫，两人于2016年5月17日协议离婚）银行转账30万元，王某甲在西安市中级人民法院（2018）陕01民终4788号案件中出庭作证，称“2015年我给刘伯都的30万元是刘军刚的，当时刘伯都把房子过户给刘军刚后，借条已经销毁”，“月息5分”。当日，刘伯都向龚彦玲（刘军刚妻子）银行转账15万元。2015年7月9日，龚彦玲向刘伯都银行转账18万元，王志颖、刘伯都出具借条一份，内容为：今借刘刚人民币贰拾万元整（200000元），用期贰个月，提前结息（壹个月）；王志颖、刘伯都在借条中签写补充协议，内容为：我将位于XX城XX路中登文景时代作为抵押，如未按期还款，我将位于西安中登文景时代9-3-1903作为抵押，（期限叁个月），注：以贰拾万元价格抵于刘军刚。2015年9月22日，王志颖、刘伯都从案外人王某乙处借款5万元，并出具借条一份，内容为：今借王某乙人民币伍万元整，用期到10月9日；王某乙在西安市中级人民法院（2018）陕01民终4788号案件中出庭作证，称“刘伯都与王志颖向刘军刚借了20万元，其中转了18万元的账，2万元是现金。之后王志颖和刘伯都还向刘军刚借了5万元，是我给送的。当时借款时约定的是月息5分”。2015年11月6日，刘军刚又向王志颖提供借款1万元。诉讼中，王志颖向本院提出鉴定申请，请求对案涉房屋现值、装修价值、房屋内家具家电进行评估，但之后又撤回了鉴定申请。本院认为，根据原告出具的《证明》内容，原告与被告刘军刚基于借款关系，约定以合同更名的方式将案涉房屋抵押给刘军刚，由刘军刚与中登公司重新签订买卖合同，该更名行为仅具有让与担保之意思表示，并非向刘军刚转移案涉房屋的实体权利。《证明》中所载明的借款金额为65万元，但根据被告刘军刚所提供证据，其所出借本金共计41万元，其在未完全履行出借义务且未经原告明确同意转让的情况下，经被告龚彦玲协助擅自将涉案房屋出售给晁伟，致原告财物受损，故应由被告刘军刚和龚彦玲对原告的合理损失承担赔偿责任。诉讼中，原告并无证据证实被告晁伟与刘军刚、龚彦玲存在恶意串通行为，故对其主张由被告晁伟承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。至于被告刘军刚、龚彦玲应赔偿的房屋损失数额，应以案涉房屋的原告购买价格为准，即为1180337元。原告另主张有房屋装修损失以及家具、家电、字画、酒等损失，并就以上损失申请鉴定，但之后又撤回申请，致损失难以确定，其在庭审中虽提供了部分票据，但无其他证据佐证，本院不予采信。原告主张的房屋溢价损失，因刘军刚在出售房屋时，案涉房屋所在小区的房屋均价并无明显增长，且因原告未及时归还借款，致使被告刘军刚依据其所出具《证明》将房屋转让，原告对损害结果亦有一定责任，故对其溢价损失，本院不予支持。以上，被告刘军刚、龚彦玲应赔偿的损失数额为1180337元，在实际赔付时，应扣除王志颖、刘伯都欠付的借款本息。结合借条、银行转账记录、证人证言等证据，借款共为4笔，第一笔为2015年7月6日借款15万元（转账30万元，还款15万元）；第二笔为2015年7月9日借款20万元；第三笔为2015年9月22日借款5万元；第四笔为2015年11月6日借款1万元。其中，前三笔借款均约定利息为月息5分，该约定过高，应依年利率24%计算至被告刘军刚与晁伟签订《海汇房产房屋买卖居间合同》之日即2016年11月20日。第一笔和第三笔的起息日为借款之日，第二笔因已提前结清一月利息，起息日为2015年8月9日，第四笔因无约定，视为未约定利息，利息共计125261元，本息合计535261元。被告刘军刚、龚彦玲应赔偿的损失数额，在扣除以上借款本息后，应支付645076元。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘军刚、龚彦玲于本判决生效后十日内赔偿原告王志颖房屋损失共计645067元；二、驳回原告王志颖的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25703元（原告王志颖已预交），由原告王志颖负担18686元，由被告刘军刚、龚彦玲负担7017元，被告刘军刚、龚彦玲应负担的部分于支付上款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   武晓伟人民陪审员   夏艳妮人民陪审员   党  华                                                         二〇二〇年九月七日                                                         书  记  员   崔子豪  1