广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24967号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司,住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙贝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托诉讼代理人：林叶颜，女，系该司员工。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被告：李荣杰，男，1963年12月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：许佩仪，女，1965年3月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州市白云区金满实业发展有限公司与被告李荣杰、许佩仪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区金满实业发展有限公司的委托诉讼代理人林叶颜、朱毅华，被告李荣杰、许佩仪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州市白云区金满实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即付清我司垫付的电费1964.2元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2011年11月9日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；2.被告立即付清我司垫付水费477.1元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；3.被告向我司支付物业管理费689.76元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广州市白云区原石井镇沙凤村马头岗的“金满苑”是我司与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“金满苑”的房屋作了充分了解后，于1992年12月20日向我司购买（白云辖区范围内）并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，我司依约将房屋交付被告使用，并对被告所居住的小区进行了物业管理。但被告自2005年9月开始拒交电费、水费，2004年5月开始拒交管理费。截止至2007年2月期间，我司己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经在(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由我司先向供电部支付，同时我司可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，我司也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故我司依法享有该损失追偿权。综上，为维护我司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李荣杰、许佩仪共同辩称，我们不同意原告的诉请请求。1.1999年12月，我们与广州市石井建设开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定我们购买（白云辖区范围内）。2003年8月11日，我们发现在房屋交付后房屋性质变更，由商品房变更为集资房，但原告仍以商品房的税收标准向我们收取费用，我们在怀疑原告存在偷税漏税逃避国家的税收行为。后我们向广州市地税局反映情况，并向广州市仲裁委员会申请仲裁，因房屋性质和楼层变更问题，多次向原告提出，但原告不予答复。所以，我们因此事拒绝缴纳一切费用，所以此责任由原告承担。2.原告在交付房屋时，房屋的水电是临时搭沙凤村的。因没有正规的变电箱，所以在用电高峰期，经常停电，造成业主的电器经常坏，后经业主的同心协力，多次向有关部门申诉，才彻底解决临时水电问题。而我们购买房屋时，向原告支付了水电增容费4500元，但因当时是临水临电，所以造成我们住户的水电费用增加。2000年4月至2005年8月期间，原告是按商业用水电收取我们的水电费，电费按每度0.65元，水费按每吨2.30元的标准收取。我们多交的水电费用，望法院按国家的法律法规，帮我们追讨回来。3.原告所提供的收据和水电、管理费明细账有作假的行为，不应成为证据。4.原告私自将房屋楼层变更，导致我们的经济损失。望法院追究原告的责任，赔偿我们的经济损失。5.物业管理费，因我们现已居住在金满苑小区，故愿意承担物业管理费，至于利息方面，请法院根据国家的法律法规予以考虑。因为原告是过错方，所以不能追究利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年12月20日，两被告向案外人广州市石井建设开发有限公司购买了广州市白云区石井镇（白云辖区范围内）（以下简称涉案房屋），建筑面积为37.38平方米。2000年3月19日，原告和被告李荣杰签订《金满花园收楼书》，确认原告于2000年3月19日将涉案房屋交付给被告使用，同时该物业之物业管理费由2000年4月1日起计算按时交给物业部。合同签订后，原告将房屋交付给被告并对被告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。另原告表示，被告此前一直按照38.32元/月的标准交纳涉案房屋的物业管理费。本案中，原告主张2005年9月至2007年12月的电费，每度电0.61元计算，其中从2004年9月至2005年8月期间的一年平均用电量估算；主张2005年9月到2007年3月的水费，其中2005年9月至12月每吨水1.6元计算，2006年1月至2007年3月每吨水2.02元计算；以2004年9月至2005年8月期间的一年平均用水量估算；主张2004年5月至2007年4月期间的管理费共计689.76计算。庭审中，原告陈述由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月9日撤出该小区，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。由于撤出小区时，因与小区业主发生矛盾，已无法找到其在本案主张期间业主的用水、用电量情况的资料，故其在本案中主张的水、电用量按照被告此前一年左右发生水电用量的平均数计算。水电量单价按照其代业主向水电部门缴纳的标准计付。另原告提交2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年、2019年6月向被告的涉案房屋所在地址寄送过催收欠款通知书和相应的投递记录，拟证明向被告催收上述费用的情况。根据快递公司出具的投递记录，显示2007年10月8日邮件被李嘉进签收；2009年8月29日邮件因拒收被退回；2011年7月29日邮件被退回妥投；2013年6月邮件被拒收；2015年6月16日邮件本人签收；2017年6月13日及2019年6月11日邮件均被他人签收。被告对原告主张的管理费予以认可，但对水电费的主张标准不予认可，认为该标准与原告在2011年起诉其的标准不一致。并表示原告所提供的邮件显示其拒收的理由不成立，因快递员派件时仅其孩子在家，孩子年纪小根本不清楚快递的材料亦无法签收。另，根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是原告于1996年以前以“集资房”形式投资兴建，之后原告（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）、（丙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方责任负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。1999年10月14日，石井公司取得白云区沙凤村西就街13号商品房预售许可证，楼宇名称为金满苑。2007年3月8日，原告就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费向广州市自来水公司荔湾供水管理所发出《要求停止供水申请》、《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，原告与小区业主发生矛盾冲突，原告撤出了该小区的物业管理。广州市城市规划局于2008年6月2日出具穗规信[2008]118号《关于金满苑信访事项的复函》，内容如下：“……经查，‘金满苑’是违反用地和建设有关规定，先行建设，然后由城市规划行政主管部门依建设单位申请，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）的规定及城市规划法律、法规和规章的规定，补发了该建设工程的《建设用地规划许可证》和部分建筑物的《建设工程规划许可证》。但至今，上述已补办手续的建筑物尚未经规划验收……”。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告广州市白云区金满实业发展有限公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告广州市白云区金满实业发展有限公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30日前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上述债务承担连带清偿责任。”原告表示上述调解书作出后，其已履行调解书的付款义务。本院认为，原告已为被告的房屋提供物业管理服务，被告已享受该服务故应支付对价。现被告确认原告向其主张的管理费时间与数额，并愿意缴纳。故原告要求被告支付2004年5月至2007年4月期间的管理费合计689.76元诉请合理合法，本院予以支持。关于原告向被告主张水电费的问题。现有证据无法证明被告已向原告缴纳主张的电费。根据原告提交的水电费发票及生效的民事调解书，可证明原告为被告垫付水电费属实，被告对原告垫付的水电费均应如数向原告清偿。虽被告对原告主张的标准不予认可，但现有证据无法证明涉案房屋存在其他水电费计付标准，且原告提交的计算依据说明可清晰反映其收费的标准，故本院对原告主张的收费标准予以采信。故原告要求被告支付2005年9月至2007年3月期间的水费共计477.1元及2005年9月至2007年12月期间的电费1964.2元合理合法，本院予以支持。被告抗辩原告需返还多缴纳的水电费用的意见缺乏依据，本院不予采纳。关于管理费、水电费逾期付款利息的问题。本院认为，该利息属于原告损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，原告主张水费利息、管理费利息均从原告退出小区管理之次日即2007年5月10日起计算合理，应予以支持。利息以被告欠付金额为本金，从2007年5月10日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限。（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书确认原告需向广州白云供电局支付2007年2月至2008年5月的电费，原告主张根据（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书约定原告履行支付义务的最后期限即2011年11月8日次日起计算被告逾期支付电费的利息合理，本院予以支持。利息以被告欠付电费1964.2元为本金，从2011年11月9日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限。被告抗辩管理费予以免除的意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告李荣杰、许佩仪向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2004年5月至2007年4月期间的管理费689.76元及逾期利息（利息以689.76元为本金，从2007年5月10日起至实际支付之日止；其中，从2007年5月10日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告李荣杰、许佩仪向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年9月至2007年3月期间的水费477.1元及逾期利息（利息以477.1元为本金，从2007年5月10日起至实际支付之日止；其中，从2007年5月10日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告李荣杰、许佩仪向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年9月至2007年12月期间的电费1964.2元及逾期利息（利息以1964.2元为本金，从2011年11月9日起至实际支付之日止；其中，从2011年11月9日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李荣杰、许佩仪负担，并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市白云区金满实业发展有限公司。本判决为终审判决。审判员  肖録婷二〇二〇年九月十日书记员  陈玉梅