广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4119号 原告：张甲荣，男，1982年8月8日出生，汉族，住广西北流市。 被告：广西东臻置业开发有限公司，住所地广西玉林市城站路141号。统一社会信用代码：91450900791344220T。 法定代表人：李晓梅，总经理。 委托诉讼代理人：王宏，北京大成律师事务所律师。 原告张甲荣与被告广西东臻置业开发有限公司（以下简称：东臻置业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张甲荣、被告广西东臻置业开发有限公司的委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张甲荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2018年6月损失的租金706.4元，2018年7月至2019年7月共13个月损失的租金13×353.2=4,591.6元，以上合计5,298元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年原告投资购买被告开发的财富100大厦1711酒店客房，并约定公共门、过道是公摊，一楼大堂装修为墙面砖。2018年5月24日前，原告的租客百美酒店均在一楼大堂做酒店前台，业主和旅客均从一楼大堂进出大厦。2018年5月24日，被告封闭一楼大堂做酒店前台，业主只能从侧门进出大夏，旅客既不知道香都酒店前台在8楼，也不知道能从侧门进出得都酒店。财富100大厦业主委员会起诉，玉林市中级人民法院做出（2019）桂09民终72号判决书，认定一楼及过道为 -2- 业主共有、共用。2019年7月15日，玉州区人民法院强制执行排除妨害，才恢复一楼大堂与电梯间门口的原状。被告侵犯原告共有权的行为致使原告租客香都酒店经营困难，不能正常支付租金给原告，侵害了原告的合法权益，致使原告损失了2018年6月份租金706.4元，2018年7月至2019年7月13个月损失4,591.6元，共5,298元。原告的租金损失与被告违法行为有因果关系，为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》、《侵权责任法》第6条、第15条、《物权法》第37条、第76条、第83条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条等法律规定，特提起诉讼。 被告广西东臻置业开发有限公司辩称，一、本案的诉求因与果的关系和被告无任何关系；二、（2019）桂09终72号民事判决，立案时间是2019年1月3日，在此期间被告广西东臻置业开发有限公司从未收到过任何关于对该案的判决，2018年11月29日，被告公司公章曾丢失在玉林日报报备、营业执照更换。因此，原告收不上房租与被告无关。 本院经审理查明事实如下：2008年，东臻公司将其开发的财富100大厦分套出卖给张甲荣等财富100大厦众多业主，该大厦的一层为东臻公司所有，产权登记在东臻公司名下。东臻公司将该大厦一层出租给案外人玉林市百美酒店管理有限公司（以下简称百美酒店），租赁期限为十年至2018年7月止；业主将各自的房屋出租给案外人百美酒店，租赁期限亦为十年。百美酒店将所有业主的房屋装修后用来商业经营（酒店住宿）。2011年9月，部分业主因百美酒店没有足额支付房屋租金起诉百美酒店。2012年百美酒店租用的房屋被强行收回，大厦一层亦被收回使用。2013年11月17日张甲荣与香都酒店签订租赁合同，将财富100大厦第17层11号房租赁给香都酒店经营，租期为15年，从2013年12月1日起至2028年11月30日止，约定从2017年3月起租金每月为706.4元。东臻公司认为该大厦一层是其财产，遂于2016年1月7日将一层的玻璃门、玻璃墙拆除，损毁了部分装修。张甲荣认为东臻公司侵害了其权益，造成其2018年6月的租金损失7 -3- 06.4元、2018年7月至2019年7月共13个月的租金损失4,591.6元，共5,298元。 另查明，玉林市中级人民法院另案审理并已生效的原告梁树培、被告东臻公司侵权责任纠纷案作出的（2020）桂09民终329号民事判决书，已查明2018年5月24日，东臻公司以财富100大厦一层是其财产为由，将该大厦一楼通往电梯的门用铁板焊接封上。财富100大厦业主委员会认为东臻公司封闭大堂过道构成侵权，遂提起诉讼，玉林市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）桂09民终72号民事判决，认定：“一楼大堂及过道应认定为属于财富100大厦全体业主共有，由全体业主共同使用。东臻公司不能以其办理有该楼层的房屋所有权证为由独占一楼大堂及通道，该公司将一楼大堂与电梯间之间的门口封闭，禁止其他业主从此门通行，侵害了其他业主的合法权益，依法应承担停止侵害、排除妨害、恢复原状的民事责任”，“事实上因东臻公司不允许酒店经营者在一楼大堂设置服务总台也影响了酒店的入住率，造成梁树培等个人业主租金收益低于预期。”该判决生效后，经财富100大厦业主委员会申请，玉林市玉州区人民法院于2019年7月8日到财富100大厦进行强制执行，将该大厦一楼大堂与电梯口封闭的门予以拆除，恢复了大堂通道的畅通。2019年9月份中秋节前夕，东臻公司将财富100大厦一楼门前的空地租给案外人出售月饼，又占用该大厦门前空地一段时间。在财富100大厦一楼大堂至电梯口的门被封闭后，香都酒店被迫转移其服务总台至其他楼层继续经营，并于2018年6月15日向梁树培等业主发出通知书，请求梁树培等业主到香都酒店协商《财富100大厦房屋租赁合同》后续履行事宜，2018年7月15日，经梁树培等业主与香都酒店协商，双方达成《补充协议》，约定：“1、在一楼大堂过道与电梯间门口封闭期间，甲乙双方同意不解除租赁合同；2、乙方从2018年7月起，按约定租金的百分之五十支付租金给甲方；3、一楼大堂与电梯间门口解除封闭，一楼大堂能做酒店前台后，乙方正常支付租金给甲方。” -4- 本院认为，关于东臻公司擅自封闭门口的行为是否构成侵权的问题。张甲荣于2009年已从东臻公司购买了财富100大厦第17层11号房，取得该第17层11号房屋的所有权；财富100大厦一楼大堂及过道属于财富100大厦包括张甲荣在内的全体业主共有，该事实已被生效判决所确认。张甲荣对该第17层11号房屋、财富100大厦业主的共有部分即财富100大厦一楼大堂及过道分别享有所有权、业主共有权。质言之，对该第17层11号房屋，张甲荣享有所有权的全部权能，即享有占有、使用、收益、处分的权利；对于财富100大厦一楼大堂及过道而言，基于业主共有权属于建筑物区分所有权下的一种特殊所有权的性质，张甲荣对业主共有部分虽不单独享有占有、使用、收益、处分的权利，但其却享有按照《物权法》规定的建筑物区分所有权规则行使其业主共有权的权利。2018年5月24日，东臻公司将财富100大厦一楼大堂通往电梯的门封闭，该封闭事项事关财富100大厦的众多业主的正常通行，属于对众业主享有的业主共有部分即财富100大厦一楼大堂及过道建筑设施的重大改变，该种改变属于《物权法》第七十六条所规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经财富100大厦专有部分占该大厦总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但东臻公司在并未通过召开业主大会或以其他方式经其他以上所述的三分之二以上业主同意的情况下，擅自作出上述封闭行为，系对其他业主共有权的侵犯，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，东臻公司应当承担侵犯业主共有权的侵权责任。再者，该财富100大厦属于投资性质的房产，众多业主购买房产的目的并非用于居住而主要是通过出租方式赚取租金收益，东臻公司上述封闭门口的行为，必然会直接、实质性地影响到财富100大厦众多业主享有所有权的房屋的使用、收益权能，构成对财富100大厦众多包括张甲荣在内的业主享有所有权的房屋的侵害，根据《侵权责任法》 -5- 第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”之规定，就本案而言，东臻公司应当承担侵害张甲荣享有的该第17层11号房屋所有权的侵权责任。 关于张甲荣在本案中的合理租金损失的问题。张甲荣诉请租金损失的期间为2018年6月至2019年7月，此期间张甲荣与香都酒店房屋租赁合同约定的租金收入为706.4元/月。在东臻公司封闭财富100大厦大堂与电梯间之间的门后，香都酒店被迫将服务总台搬至其他楼层，势必会对香都酒店的经营收益产生影响，在此情况下，香都酒店通知包括张甲荣在内的其他业主协商《财富100大厦房屋租赁合同》后续履行事宜，张甲荣基于不能正常履行其与香都酒店签订的租赁合同的义务，而与香都酒店协议减免租金，是张甲荣主动履行合同义务、遵守契约、诚实守信的体现，实应予以肯定；但与此同时亦应看到，在东臻公司封门期间，香都酒店并未因该封门行为而中断经营，封门的后果也仅是对香都酒店的经营产生一定的影响，张甲荣免除香都酒店封门期间的全部租金义务，明显超出上述租赁合同中其应承担的违约责任，对超出其应承担违约责任部分的免除，不应属于张甲荣在本案中的合理经济损失，本院不予支持；本院综合张甲荣因东臻公司的封门行为而造成对香都酒店违约责任的程度，酌定张甲荣的合理租金损失为合同约定的月租金的一半即353.2元/月。从2018年5月东臻公司封门至2019年7月8日封门被法院强制执行拆除，大约14个月，张甲荣在该期间的合理租金损失为因东臻公司侵权所造成的损失，即4,944.8元（353.2元/月×14月），东臻公司应予赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下： 被告广西东臻置业开发有限公司赔偿原告张甲荣租金损失4944.8元。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告广西东臻置业开发有限公司负担。 -6- 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄霁春 二〇二〇年九月二十六日 法官助理 陈俊均 书 记 员 梁羽强