浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初4714号原告：乐清市华京酒店投资管理有限公司，住所地乐清市柳市镇西仁宕村，统一社会信用代码91330382594359036M。法定代表人：叶秀丽。委托诉讼代理人：王平、韩小灵，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：乐清市中达矿业设备有限公司，住所地乐清市柳市镇西仁宕村，统一社会信用代码91330382786446767R。法定代表人：黄成权。被告：黄成权，1966年4月7日出生，汉族，住乐清市柳市镇西仁宕村。第三人：叶秀丽，女，1965年11月16日出生，汉族，住乐清市。原告乐清市华京酒店投资管理有限公司（以下简称“华京公司”）与被告乐清市中达矿业设备有限公司（以下简称“中达公司”）、黄成权，第三人叶秀丽合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王平、韩小灵，被告黄成权（暨被告中达公司的法定代表人）到庭参加诉讼，第三人叶秀丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华京公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即偿还原告5145.416万元及利息（以5145.416万元为基数，从2019年7月18日至2020年5月18日按月利1%计算计514.5416万元；从2020年5月19日起按月利1.5%计算，截至2020年5月31日暂计32.366326万元）；2.依法判令对被告名下位于乐清市××镇××路××号的房屋【不动产权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】进行拍卖、变卖等，所得价款由原告在最高额8000万元范围内优先受偿；3.本案诉讼费用、保全费用等由两被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：解除原告与两被告于2019年9月18日签订的《结算及房屋租赁协议书》中第二部分即房屋租赁部分；且原告确认本案未产生保全费用。事实与理由：2019年3月17日，原告与两被告签订一份《合作协议》，协议约定原告以现金加股权置换的方式购买被告座落于乐清市××镇××路××号××房××号楼【不动产权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】。合同主要内容：厂房连同屋内设备设施作价8000万元；付款方式：被告之前尚欠原告的1100万元转作合同定金，2019年3月22日之前原告支付3100万元，2640万元转化为被告对原告的8%出资，剩余760万元在办理房屋权属登记手续后2日内支付；2019年3月22日支付的3100万元只能用于偿还房产上已经设立的前手抵押；为保证合同履行，在偿还前手抵押后，原告在房产上设立最高额为8000万元的最高额抵押。因房管部门的原因无法将抵押权办理至原告名下，双方约定将抵押权办理至原告法定代表人叶秀丽名下。同日，两被告出具《承诺书》，承诺：无论华京公司以公司名义还是个人名义起诉，承诺人都不得对抵押权和抵押手续提出异议。2019年3月19日，双方办理抵押登记手续，登记于原告法定代表人叶秀丽名下。原告付款如下：2019年3月17日结算借款1000万元，2019年3月22日支付100万元，2019年3月25日支付3100万元，2019年4月9日支付300万元，2019年4月10日支付100万元，2019年4月23日支付400万元，2019年5月31日支付30万元，合计5030万元。2019年9月18日，因被告无法办理产权分割手续，双方签订的《合作协议》无法履行，双方又签订一份《结算及房屋租赁协议书》，合同约定对前述《合作协议》的本息进行结算，并且被告将上述房屋租赁给原告作酒店宴会厅使用，合同主要内容有：（一）借款部分：截至2019年7月17日，被告尚欠原告5145.416万元，转作被告向原告的借款；被告应于2020年5月17日前偿还，2020年5月18日起原告有权要求随时偿还；2019年7月18日至2020年5月18日借款月利率为1%，从2020年5月18日起月利率为1.5%；被告以其所有的座落于乐清市××镇××路××号房产【不动产权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】，抵押协商作价为8000万元；因房产部门的政策要求，无法将抵押权登记至原告名下，双方同意将抵押权登记至原告法定代表人或指定人员的名下，被告不得提出任何异议，无论原告以企业名义或个人名义提出诉讼或主张抵押权，被告均不得提出任何异议；双方根据房产部门的要求，另行签订借款协议作为办理抵押的手续，权利义务以本合同为准；等等。（二）房屋租赁：被告将前述厂房4＃-6＃楼加盖第四层并符合酒店宴会厅使用功能并1楼120平方米、四台户外电梯场地，出租给乙方使用；被告交付原告的宴会厅必须依法履行项目审批手续，符合宴会厅标准，具备宴会厅使用的所有合法手续；以租金抵偿借款本息等等。2019年11月5日，双方依约办理抵押权登记至原告法定代表人叶秀丽名下。合同签订后，被告未支付任何本息，也未依约建造宴会厅。现，借款期限已到，原告为维护自己合法权益，故提起诉讼。被告中达公司、黄成权共同答辩称：原告诉称属实，欠款应当偿还。原告经营酒店餐饮，顾客的汽车（日均100辆，有时多达300辆）均有停放在被告场地内，原告未向被告支付停车费，被告保留另行主张的权利。第三人叶秀丽未到庭，向本院提交书面意见称：因房管部门的政策限制，无法将《合作协议》项下的抵押权办理至原告名下，经公司股东会决议及被告同意，将抵押权登记至第三人名下。2019年9月18日，原被告对《合作协议》进行结算，并重新签订《结算及房屋租赁协议书》，仍然由两被告提供房产抵押担保，受股东会委托及被告同意，抵押权仍办理并登记至第三人个人名下。第三人承诺：浙（2019）乐清市不动产登记证明第005758号和浙（2019）乐清市不动产登记证明第0024636号所记载的抵押权实际归原告华京公司享有。本院经审理查明：2019年3月17日，原告华京公司（乙方）欲以现金加股权置换的方式购买被告中达公司座落于乐清市××镇××路××号××房××号楼【权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】，遂与被告中达公司、黄成权（甲方）订立《合作协议》。协议主要约定如下内容：房屋连同屋内所有设施设备转让总金额为8000万元；在合同签订之前甲方等债务人尚欠乙方欠款本息1100万元，乙方自愿放弃部分利息，将债权折算为1000万元并抵作定金；2019年3月22日之前乙方向甲方支付3100万元购房款，支付之前双方办理最高额为8000万元的最高额抵押登记，甲方保证该3100万元只能用于偿还房产上已经设立的前手抵押，款项直接汇入前手抵押权人的账户；2019年4月8日乙方支付500万元；甲方将其中2640万元购房款作为甲方对乙方的投资资金占有乙方8%的股权，房屋权属登记到乙方或乙方指定人员名下后30日内，乙方向登记机关申请将公司8%的股权登记到甲方指定人员黄陆豪名下，乙方不配合股权变更登记的承担相应违约责任；剩余760万元乙方于办理房产权属登记后2日内支付给甲方；乙方就上述所有的款项享受最高额为8000万元的最高额抵押；自本合同签订当日甲方将房屋交付给乙方；甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权；甲方自本合同生效之日起120日内向房地产产权登记机关办理完毕房权分割及权属转移手续；如因甲方无论何种原因，包括但不限于房产产权无法分割或权属无法转移的或侵犯他人权益等任何导致乙方单方解除、终止合同或合同无法履行的，甲方应承担违约责任，双倍返还定金，并承担律师费、诉讼费等一切费用，如因政策原因无法办理房产分割的，双方合同终止，互不负责任，甲方应当及时偿还款项，乙方有权行使抵押权；等等。《合作协议》订立后，除甲方之前欠乙方借款结算确定为1000万元并折抵为定金外，乙方分别于2019年3月22日支付甲方100万元、2019年3月25日支付3100万元、2019年4月9日支付300万元、2019年4月10日支付100万元、2019年4月23日支付400万元、2019年5月31日支付30万元，合计5030万元。2019年3月19日，第三人叶秀丽与被告中达公司、黄成权签订一份借款金额为4100万元的借款合同，并约定以被告中达公司名下的座落于乐清市××镇××路××号的房产【权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】提供抵押担保，被告和第三人于次日前往乐清市自然资源和规划局办理了抵押登记，登记的权利人为叶秀丽，抵押方式为一般抵押，被担保债权数额4100万元，债务履行期限2019年3月19日至2021年3月18日。2019年9月18日，被告中达公司、黄成权（甲方）与原告华京公司（乙方）确认2019年3月17日签订的《合作协议》终止履行，乙方已支付的款项转为乙方向甲方出借的借款，甲方自愿提供房屋租赁给乙方使用，故就借贷和房屋租赁事宜订立《结算及房屋租赁协议书》。该协议第一部分即借款部分，约定：双方结算确定截至2019年7月17日止甲方尚欠乙方5145.416万元，以上欠款转作乙方对甲方的借款；甲方应当于2020年5月17日前偿还借款，从2020年5月18日起乙方有权随时要求甲方偿还借款，若甲方在房屋租赁履行中存在违约行为，则乙方随时有权主张甲方偿还借款；2019年7月18日至2020年5月18日借款月利率为1%，利息每年支付一次，从2020年5月18日起月利率为1.5%；甲方自愿提供其所有的并有处分权的座落于乐清市××镇××路××号的房产【权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】为甲方向乙方上述借款提供担保，抵押物协商作价8000万元，并于合同签订之日起三个工作日内到柳市不动产登记中心办理抵押登记，抵押担保范围为该笔借款本息、违约金、损害赔偿金及乙方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费用、律师费）；因房产部门的政策要求，无法将抵押权登记至乙方名下，如果双方同意将抵押权登记至乙方法定代表人或指定人员名下，甲方不得提出任何意义，无论乙方以企业名义或个人名义提出诉讼或主张抵押权，甲方均不得提出任何异议；双方根据房产部门的要求另行借款协议作为办理抵押的手续，权利义务以本合同为准。该协议第二部分即房屋租赁部分，主要约定：甲方将座落于××路××号××＃××＃楼的加盖第四层并符合酒店宴会厅使用功能出租给乙方使用，同时出租1楼约120平方米（以实际交付为准）以及无偿提供可安装户外四台电梯的场地位置给乙方配合宴会厅使用；甲方所建造交付乙方使用的宴会厅必须依法履行项目审批手续，符合宴会厅标准，具备宴会厅使用的所有合法手续；甲方所建造宴会厅内部必须严格按照附件1标准建造，确保总面积应达到5500平方米，层高最低处不得低于7.9米，四周局部二层，厅内无柱等；租赁房屋使用功能不论是工业或商业均不影响本协议所约定的事项；甲方将宴会厅建造完成并交付给乙方使用，免租期为六个月供乙方装修；租期二十年，具体租金标准（略），本次房屋租赁采取先付款后使用的方式，每年年初交付当年的租金，鉴于甲方尚欠乙方借款，乙方可以在本协议第一部分的本息抵扣租金，抵扣原则为先息后本；甲方向乙方告知出售房屋的意向及价格，乙方在60天内未明确表示购买或者表示拒绝购买的，视为乙方放弃优先购买权；乙方放弃优先购买权后，甲方有权自主决定将该房屋进行转让、出售、抵押等处分，但不得影响租赁，若因此导致租赁不能履行的视为甲方违约；协议另就房屋及附属设施的维护、转租、合同解除及违约责任、房屋交还等内容作了详细约定。当日，原告华京公司召开股东会，决议因房产部门的政策限制，《结算及房屋租赁协议书》项下的抵押权登记于法定代表人叶秀丽名下，实际权利人为华京公司。据此，第三人叶秀丽与被告中达公司、黄成权另行签订借款金额为5145.416万元的《借款及抵押合同》，约定以被告中达公司所有的座落于乐清市××镇××路××号的房产【权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】提供抵押担保。2019年11月5日，经乐清市自然资源和规划局登记颁发浙（2019）乐清市不动产证明第0024636号不动产登记证明，抵押权人叶秀丽，抵押方式为一般抵押，被担保债权数额5145.416万元，债务履行期限2019年7月18日至2020年5月18日。本案诉讼过程中，原被告双方确认《结算及房屋租赁协议书》项下的房屋租赁部分未实际履行，被告至今未偿还原告任何欠款本息。本案经主持调解无果。另查明，涉案登记在第三人叶秀丽名下的抵押权所基于的两笔借款关系均未实际发生。第三人叶秀丽作为原告华京公司的法定代表人，系通过股东会决议授权的形式将涉案《合作协议》、《结算及房屋租赁协议书》项下的实际由原告华京公司享有的抵押权登记于其个人名下。以上事实，由原告营业执照、被告企业信用信息、被告人口基本信息、第三人身份证，合作协议及承诺书、借款合同及承诺书、结算及房屋租赁协议书、借款及抵押合同、不动产登记证明两份、原告股东会决议两份、法定代表人身份证明书、欠条七份、结算单一份等证据，并结合庭审陈述在案佐证，本院予以认定。本院认为，原被告订立的《合作协议》系双方真实意思的体现，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并有效。双方协议约定《合作协议》终止履行未有争议，本院予以确认。双方基于对《合作协议》项下及之前款项来往的汇总结算及房屋租赁等事宜达成的《结算及房屋租赁协议书》，亦代表双方的真实合意，同样未违反法律、行政法规的强制性规定，故依法认定有效。诉讼过程中，原被告一致认可《结算及房屋租赁协议书》项下的房屋租赁部分未实际履行，故原告诉请解除《结算及房屋租赁协议书》项下的房屋租赁部分，于法有据，本院予以支持。被告至今未偿还原告结算欠款5145.416万元的分文本息，亦不存在租金折抵欠款本息的事实，故原告诉请被告偿还欠款5145.416万元及相应利息，符合查明的事实且有充分的合同依据，且约定的利息计算标准未超出法律规定的上限，本院予以支持。原被告在《结算及房屋租赁协议书》中明确约定就借款部分设定抵押担保，基于房产部门的政策要求不能将抵押权登记在原告名下的情况，被告明确表示同意登记在原告指定的人员名下，且被告确已配合办理抵押登记至原告法定代表人叶秀丽名下，以上具体操作系原被告为了履行借款部分而作的一种交易安排，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且第三人叶秀丽亦认可抵押权的实际权利人为原告华京公司，在没有信赖登记的善意第三人主张权利的情况下，应依据当事人约定来确定权利归属，故本院认定浙（2019）乐清市不动产证明第0024636号不动产登记证明项下的抵押权归属于原告华京公司。因被告至今未偿还借款本息，故原告诉请对被告名下位于乐清市××镇××路××号的抵押房屋【不动产权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】进行拍卖、变卖，所得价款由其优先受偿，充分有据。而原被告在协商设立抵押担保时仅约定抵押物作价8000万元，该约定并非设定最高额8000万元抵押担保的意思表示，结合不动产登记证明上记载的抵押方式为一般抵押、被担保债权数额5145.416万元，故对原告诉请在最高额8000万元范围内优先受偿不予支持。第三人叶秀丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告乐清市华京酒店投资管理有限公司与被告乐清市中达矿业设备有限公司、黄成权于2019年9月18日签订的《结算及房屋租赁协议书》中第二部分即房屋租赁部分。二、被告乐清市中达矿业设备有限公司、黄成权应于本判决生效后十五日内偿还原告乐清市华京酒店投资管理有限公司欠款5145.416万元及利息（利息以5145.416万元为基数，2019年7月18日至2020年5月18日期间按月利率1%计算为514.5416万元，从2020年5月19日起按月利率1.5%计算至判决确定履行之日止）。款交本院民事审判一庭转付。三、若被告乐清市中达矿业设备有限公司、黄成权逾期偿还上述欠款本息，则依法拍卖、变卖被告乐清市中达矿业设备有限公司所有的座落于乐清市××镇××路××号的抵押房屋【不动产权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××6号】，所得价款由原告乐清市华京酒店投资管理有限公司在上述第二项判决确定的债权范围内优先受偿。四、驳回原告乐清市华京酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费324798元，减半收取计162399元，由被告乐清市中达矿业设备有限公司、黄成权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年九月十八日书记员  於丹建