贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13642号 原告：宋邦宪，男，汉族，1982年11月28日出生，住贵州省毕节市。 原告：杨群梅，女，汉族，1984年4月2日出生，住贵州省毕节市大方县。 委托诉讼代理人：宋邦宪，男，汉族，1982年11月28日出生，住贵州省毕节市，系杨群梅之夫。 被告:毕节兴业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502598396555T，住所地贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号。 法定代表人：杜位爵，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏崚峰（特别授权代理），贵州本芳(律师事务所律师。 原告宋邦宪、杨群梅与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨群梅的委托诉讼代理人即原告宋邦宪、被告兴业公司委托诉讼代理人夏崚峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋邦宪、杨群梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延迟办理不动产权属证书违约金（违约金计算以购房总价款413939.00元为基数，按日万分之一从2016年6月30日起计算至被告向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日）59421.89元；2、本案的诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2013年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于七星关区出售给原告，原告按约支付了房款，双方在合同中约定于2016年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将相关文书交付给原告，被告已违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告兴业公司答辩称：一、2019年12月10日，被告兴业公司在办理涉案房屋初始登记期间，通过在涉案房屋所在小区通道、电梯、售楼部等各处张贴公告的方式，预先告知涉案房屋买受人按照不动产登记部门的要求提交办理转移登记所需的资料、履行协助义务。2020年1月9日，涉案商品房经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即取得初始登记。2020年1月11日，被告登报发布公告，通知涉案商品房2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。现涉案房屋已办理了不动产权证书。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告于2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中房开单方应尽的义务，但转移登记是买受人和出卖人共同协作的结果，被告取得初始登记后也积极落实转移登记的办理。故本案违约金应结算截止至2020年1月9日初始登记符合条件时，退一步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2020年1月11日登报之日止。二、依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条之规定，请求法院依法判令对于超过诉讼时效的原告驳回其诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：2013年10月24日，原告宋邦宪、杨群梅作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该房建筑面积62.28平方米，总价款为412939.00元，首付款212939.00元于2016年5月19日付清，余款200000.00元于2015年6月30日以银行按揭方式支付。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人在交付该商品房，供水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户；转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。原告于2016年4月26日向被告交纳了办理转移登记所需的相关费用，2020年1月9日被告办理涉案项目幢首次登记。2020年1月11日被告登报通知包括原告在内的业主缴纳相关税费及提交办理涉案商品房转移登记的相关资料等事项。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告未能按合同约定履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于是否支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。另，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2020年8月12日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故该违约金应从2017年8月12日起开始计算。2020年1月9日，被告办理涉案项目幢首次登记，具备办理涉案商品房产权转移登记条件。2020年1月11日被告登报通知包括原告在内的业主缴纳相关税费及提交办理涉案商品房转移登记的相关资料等事项，尽到通知义务，视为被告履行完毕交付义务，故该违约金应计算至2020年1月10日。因此，被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金36,380.00元（412939.00元×0.0001×881天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋邦宪、杨群梅支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金36,380.00元； 二、驳回原告宋邦宪、杨群梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费643.00元，由原告宋邦宪、杨群梅承担288.00元,被告毕节兴业房地产开发有限公司承担355.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年九月十七日 书记员  余茂霞