文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初15121号原告：文钢，男，1988年2月17日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：陈龙桥，重庆君知奇律师事务所律师。被告：重庆腾博酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江滨江路136号1幢26-7#，统一社会信用代码91500103MA5U3U503D。法定代表人：田长英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘婧，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳，重庆炜林律师事务所律师，原告文钢与被告重庆腾博酒店管理有限公司（以下简称“腾博公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文钢及其委托诉讼代理人陈龙桥，被告腾博公司的委托诉讼代理人刘婧、黄琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文钢向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2020年4月6日起至2020年8月6日的房屋租金共计14400元；2、判决被告重庆腾博酒店管理有限公司向原告支付违约金人民币10000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于渝中区长江滨江路*号73平方米房屋出租给被告，租赁期限为2019年7月6日至2029年7月5日；每月租金3600元，按季度支付，每季度是第一个三日前支付当季度房屋租金：预期一个月支付租金的，原告有权解除合同，收回房屋；被告违约，应当向原告支付违约金1万元等。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告，但被告于2020年4月6日起拒不缴纳房租，并于2020年5月19日向原告发函，单方面解除了《房屋租赁合同》。被告于2020年8月6日将案涉房屋归还原告，为此原告特依法向法院起诉，请求法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告腾博公司辩称，1、被告于2020年5月19日向原告发送解除租赁合同告知函，载明与原告解除租赁合同并请原告于3日内办理交房手续，后原告于2020年5月21日向贵院提起诉讼，要求被告归还租赁房屋，并于2020年6月7日让物管关停了案涉房屋的水电，视为原告同意解除租赁合同。因此，双方系协商一致解除租赁合同，被告无需支付违约金。原被告已协商减免三个月的租金，在2020年5月21日，租赁合同解除时，被告已支付的租金尚未到期，因此，被告也无需支付5月21日之后的租金。2、因疫情原因，被告一直未能经营，签订租赁合同的根本目的无法实现。2020年5月21日起，不应当再支付租金，从2020年6月7日起，不再产生房屋占用损失费。合同属于合意解除，不应当支付违约金。即使要支付违约金，违约金也过高，请法庭进行调整。本院经审理认定事实如下：2019年6月29日，文钢（甲方，出租方）与腾博公司（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区长江滨江路*号房屋，建筑面积73平方米，用途为商用。租赁期限自2019年7月6日至2029年7月5日，共计十年。该房屋租金为3600元/月，该房物管费由出租方（甲方）自行交付。该房屋租金为每壹季度交付壹次，乙方向甲方首次支付的租金合计10800元整在2019年6月29日前付清，之后每季度第一个月三日前付清当季度租金。乙方于本合同签定之时交纳给甲方押金2000元。租期届满，房屋水电气、宽带网络及物管费用结算完后，甲方于当日内将押金退还给乙方。…乙方须按时支付本合同约定的房屋租金，按时缴纳水电气、电话、宽带网络、有限电视及物管等相关所有费用。若乙方逾期交付房屋租金或相关所有费用，经甲方提醒还不交纳，对应滞纳金由乙方承担。若乙方逾期一个月还未交付房屋租金或相关所有费用，甲方有权终止本租赁合同，甲方不承担任何法律及经济责任。…租赁期未满，甲方不得提前解除本合同，否则视为违约，甲方如违约应向乙方支付10000元作为违约金。如乙方违约，乙方也支付甲方10000元违约金。…因不可抗拒的因素致使本合同无法履行，甲乙双方互不承担任何法律及经济责任。…合同还约定了双方的其他权利和义务。随后，文钢将案涉房屋交付给腾博公司使用。腾博公司向文钢交纳了押金2000元。腾博公司已缴纳案涉房屋至2020年4月5日的租金。2020年5月19日，腾博公司向文钢发送了《解除租赁合同告知函》，载明：合同签订后，我方每季度按时间向你方提前预交合同约定的租金以及相关费用，双方合作愉快！但是，近期我方因此次扩及全国的新型冠状病毒疫情的不可抗力影响，酒店订单均被网络平台要求单方面无条件解除，前段时间政府和公安部门要求酒店不营业，酒店受到极大的经济损失，虽然你方在疫情期间同意免除3个月租金，但受疫情影响，现已无法实现经营目的。因此，我方郑重商议，现根据合同约定以及合同法的相关规定通知你方：1、解除我方于2019年6月29日与你方签订的房屋租赁合同。2、请在接到告知函3日内于我方联系交接房屋办理交房手续并向我方退还尚未使用的66天租金7920元，租赁押金2000元，逾期未办理的视为已接收，期间产生的损失自行承担。文钢未予同意。文钢称因腾博公司欠付水电费用，2020年6月7日，文钢通知物业公司关停了案涉房屋的水电。2020年8月6日，文钢与腾博公司签署了《租赁房屋交还确认书》，确认腾博公司已搬离文钢位于重庆市渝中区长滨路*号房屋，并归还房屋钥匙。租赁房屋家具电器清单核对完毕，符合交还条件，双方签订本确认书完成房屋交接手续。通过原、被告双方的微信聊天记录可以看出，在双方沟通中文钢称合同履行的情况下可以免三个月的租金，解除合同的情况下免一个月租金。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除租赁合同告知函》、《租赁房屋交还确认书》等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，文钢与腾博公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告主张的被告支付2020年4月6日起至2020年8月6日的房屋租金共计14400元的诉讼请求。根据庭审查明的事实，文钢于2020年6月7日通知物业公司停止案涉房屋的水电，导致腾博公司无法正常使用案涉房屋，故本院对原告请求的2020年6月7日至2020年8月6日的租金不予支持。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致腾博公司不能正常使用案涉房屋，原告承诺减免1个月的租金，本院予以确认。故腾博公司应当支付的租金为3720元。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故腾博公司以此为由解除租赁合同并不产生合同解除的法律效力，腾博公司单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任。至于违约金的数额，根据双方合同约定，“如乙方违约，乙方也支付甲方10000元违约金。”该约定并未超过法律规定范围，本院不予调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆腾博酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告文钢支付租金3720元；二、被告重庆腾博酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告文钢支付违约金10000元。本案受理费减半收取205元，由被告重庆腾博酒店管理有限公司负担72元，原告文钢负担133元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年九月十五日书记员  曹燎