北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9444号上诉人（原审被告、反诉原告）：王明春，男，1956年10月16日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐春芝，女，1954年3月4日出生，住北京市朝阳区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张怀林，河北逸先律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊金水，男，1971年5月24日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛淑珍，女，1969年1月20日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊月明，男，1991年7月1日出生，住北京市朝阳区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：吴建华，北京市海泓达律师事务所律师上诉人王明春、唐春芝因与被上诉人熊金水、毛淑珍、熊月明确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初36624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王明春、唐春芝上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判为：1.解除涉案《房屋买卖合同》及2份《补充协议》；2.判令被上诉人熊金水、毛淑珍、熊月明返还购房款360000元；3.判令被上诉人熊金水、毛淑珍、熊月明赔偿上诉人王明春、唐春芝经济损失3139650元；三、案件受理费、反诉案件受理费、上诉费均由被上诉人负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1.涉案合同不违反法律法规的强制性、效力性规定，应属合法有效。2.被上诉人违反诚信原则，不履行合同义务，构成违约。被上诉人接收该房屋后，拒绝向上诉人交付该房屋。3.被上诉人违约，应当承担违约赔偿责任；二、原判决适用法律错误，并导致判决结果错误。1.原判决确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定。2.原判决违反法律适用规则；三、原判决严重违反法定程序，影响正确判决。熊金水、毛淑珍、熊月明辩称，同意一审判决，不同意上诉人王明春、唐春芝的上诉请求及事实理由。熊金水、毛淑珍、熊月明向一审法院提出诉讼请求：要求确认双方于2010年6月10日签订的《房屋买卖合同》无效。王明春、唐春芝向一审法院反诉称：1、要求解除双方于2010年6月10日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求熊金水、毛淑珍、熊月明返还购房款360000元；3、要求熊金水、毛淑珍、熊月明赔偿经济损失3139650元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认。经查，王明春与唐春芝系夫妻。熊金水与毛淑珍原系夫妻，二人于2003年5月19日，经该院调解离婚，熊月明系二人婚生子，二人离婚后，熊月明由熊金水自行抚养。2010年6月10日，熊金水、毛淑珍、熊月明（甲方）与王明春、唐春芝（乙方）签订《房屋买卖合同》及两份《补充协议》，约定王明春、唐春芝购买位于北京市朝阳区东坝乡奥林匹克花园东侧的回迁房房屋（建筑面积75平方米），其中购房款360000元于交房之日起交清，等大产权过户至乙方再补390000元，共计房款750000元。乙方支付合同保证定金250000元。本合同系附条件的房屋买卖，按现行法律及相关房产政策，此房不具备过户条件。待甲方依法取得大产权时，甲方应无条件办理过户手续，同时双方约定甲方承担取得大产权的相关费用。合同签订后，甲方对涉案房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方向乙方承诺20个月交房，入住以北京市朝阳区东坝乡西坝村集体交房为准，如遇开发商不能按时交房自动顺延，逾期超过一年时，乙方有权解除合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失五十万元。双方所签《补充协议》另约定，合同订立后，无论房价涨与落，双方不得反悔，如反悔，按反悔日期当日市场价格补偿乙方。2010年6月10日，熊金水、毛淑珍向王明春出具第一份《收条》，内容为“今收到王明春付给熊金水、毛淑珍购房款11万元。”双方对王明春给付该11万元均无异议。2010年7月2日，熊金水、毛淑珍、熊月明共同向王明春出具第二份《收条》，内容为“今收到王明春付给熊金水、毛淑珍、熊月明购房款25万元。”针对该份《收条》，双方存在如下争议：1、熊金水称第二份收条系针对王明春第二次付款时出具的收款总收条，熊金水曾要求王明春交回第一份收条，但未果。故熊金水仅认可收到王明春购房款为25万元。王明春则称第二份收条与第一份收条是两次付款行为，累计36万元。2、熊金水称25万元购房款均系其本人收取，熊月明、毛淑珍对该款项均未支配，故二人不应承担返还义务。王明春、唐春芝则认为熊金水、毛淑珍、熊月明三人的身份关系情况是否发生了变更不影响三人共同返还购房款的责任。2013年10月20日，北京东坝基础设施开发建设有限公司向熊金水出具《房屋入住通知单》，载明东坝七棵树农民定向安置房（暂定名）1-4-0101号房屋可以办理入住手续，暂测面积80.17平方米，已交房款360000元，欠交购房款-36629.88元。2013年11月8日，北京东坝基础设施开发建设有限公司（出卖人）与熊金水（买受人）签订《房屋交付协议》，约定买受人购买XXX农民定向安置房项目（暂定名）1-4-0101号房屋（以下简称1-4-0101号房屋），暂测面积80.17平方米，房屋总价款344731元，熊金水已预交购房款360000元。后，北京东坝基础设施开发建设有限公司向熊金水交付1-4-0101号房屋。熊金水收房后，一直未向王明春、唐春芝交付1-4-0101号房屋房屋。该院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，关于合同无效的认定，应严格按照法律的规定处理。政策性保障住房是国家针对中低收入家庭和住房困难户特供的具有政策优惠和社会保障性质的住宅房屋。涉案房屋系熊金水一家基于农村房屋腾退取得的定向回迁安置住房，属于政策性保障住房，在该房屋产权性质尚不明确的情况下，不宜以判决形式对房屋买卖合同的效力、履行等问题进行处理，所以，针对熊金水、毛淑珍、熊月明主张合同无效的请求，以及针对王明春与唐春芝主张合同有效并据此提出解除合同的反诉请求，该院均不予支持。此外，虽然基于涉案房屋产权性质尚不明确的客观情况导致合同效力无法认定，但王明春、唐春芝已付房款的事实客观存在，现双方合同履行存在障碍，王明春、唐春芝主张熊金水、毛淑珍、熊月明退还相应购房款的请求并无不当。针对王明春、唐春芝实际所付购房款的数额问题，系双方争议焦点之一。但结合王明春、唐春芝举证，两份收条足以证明二人已付360000元款项的事实具有高度盖然的可能性，熊金水虽对此提出异议，但该意见未见举证，且该意见与日常生活习惯相悖，故该院认定王明春、唐春芝实际支付360000元购房款。本案所涉合同文本上列明的出卖人系熊金水、毛淑珍、熊月明，且第二份收条中亦有三人手写签名，所以，王明春、唐春芝主张熊金水、毛淑珍、熊月明三人共同返还360000元购房款，该院支持。涉案房屋为村民定向回迁安置住房的性质系双方当事人明知，而针对该类型房产存在较大交易风险亦系社会大众普遍认知的客观事实，所以，在此情况下，双方当事人仍签约付款，应自行承担履行不能的风险和后果。故此，针对王明春、唐春芝提出的赔偿另购房屋的差价损失、租房损失，该院均不予支持。然而，鉴于王明春实际支付购房款但并未占有房屋的客观情况，基于利益平衡的考虑，该院参照双方合同约定的交付房屋时间，并按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年2月10日至实际归还款项之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，判决如下：一、熊金水、毛淑珍、熊月明于该判决生效之日起七日内退还王明春、唐春芝三十六万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自二〇一二年二月十日至实际付清之日止的利息；二、驳回熊金水、毛淑珍、熊月明的全部诉讼请求；三、驳回王明春、唐春芝的其他反诉请求。如未按该判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案合同是否应解除；2.被上诉人熊金水、毛淑珍、熊月明是否应赔偿王明春、唐春芝经济损失。关于涉案合同是否应解除一节，上诉人王明春、唐春芝主张涉案合同应解除，对此，涉案房屋属于政策性保障住房，在该房屋产权性质尚不明确的情况下，一审法院认定不宜对房屋买卖合同的效力问题进行处理并无不当。故上诉人王明春、唐春芝的此项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于被上诉人熊金水、毛淑珍、熊月明是否应赔偿王明春、唐春芝经济损失一节，上诉人主张此经济损失包括另购房屋的差价损失和租房损失。对此，首先，上诉人王明春、唐春芝签署涉案购房合同时，即已明知涉案房屋为村民定向回迁安置住房，且合同亦已明确列明按现行法律及相关房产政策，此房不具备过户条件，故上诉人王明春、唐春芝均已明知涉案房屋存在的风险，在此情况下，其仍自愿签署涉案合同，则应自行承担相应风险。一审法院判决被上诉人熊金水、毛淑珍、熊月明返还上诉人王明春、唐春芝已支付的36万元，并承担相应标准的利息，即已考虑到各方当事人的利益平衡；其次，上诉人王明春、唐春芝亦未提交充分证据证明所主张的另购房屋的差价损失和租房损失的合理依据，故上诉人王明春、唐春芝的此项主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，王明春、唐春芝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由王明春、唐春芝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年九月十八日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希