北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8210号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金科天宸荟商业管理有限公司，住所地北京市大兴区永旺路1号院7号楼1层101。法定代表人：张建辉，执行董事。委托诉讼代理人：曹付强，男，北京金科天宸荟商业管理有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾学静，女，1981年7月10日出生，汉族，北京北陆药业股份有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王麒舒，北京京平律师事务所律师。上诉人北京金科天宸荟商业管理有限公司（以下简称金科公司）因与被上诉人贾学静房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人金科公司之委托诉讼代理人曹付强、被上诉人贾学静及委托诉讼代理人王麒舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金科公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判贾学静恢复房屋原状或赔偿我公司损失15594元，给付我公司违约金14942.17元,向我公司支付租金至恢复原状之日，本案一、二审诉讼费全部由贾学静承担。事实和理由：1.一审法院对违约金的判决适用法律错误。贾学静于2018年12月18日承租涉案商铺并开始装修，2019年4月30日装修完毕，我公司于2019年9月10日取得不动产权证，此时贾学静可以办理营业执照，不具备解除合同事由，而一审法院却以我收到起诉状之日即2019年9月27日为合同解除之日，适用法律错误。贾学静可以申请减免5月至8月的租金，但其却以合同无法实现为由解除合同，浪费装修，单方扩大损失，具有明显过错，应当向我公司支付违约金。2.一审法院对装修损失的判决认定事实和适用法律错误。贾学静一审中出示的几份装修合同信息要素填写不全，真实性存疑，且缺少付款凭证、转账记录等，特别是《消防改造施工合同》的7万元合同款项，贾学静未提供任何支付凭证。一审法院未能根据申请进行装修价值鉴定，导致认定事实错误。3.一审判决漏判我公司要求恢复原状的诉讼请求。4.一审判决不应既判决我公司支付违约金又支付装修损失。5.贾学静一直未对涉案商铺恢复原状，且一审法院未进行装修鉴定，导致我公司无法对涉案商铺再行出租，贾学静应当承担我公司的租金损失至涉案商铺恢复原状之日。贾学静辩称，同意一审判决，不同意金科公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。贾学静向一审法院起诉请求：1、确认从起诉时解除双方签订的金科嘉苑项目17号楼302号商铺租赁合同；2、金科公司双倍返还履约保证金29884.32元；3、金科公司返还贾学静6个月租金14972.17元；4、金科公司向贾学静支付违约金14942.17元；5、金科公司赔偿贾学静总装修款312800元的四分之一；6、金科公司返还贾学静水电费2000元、装修押金7500元；7、金科公司退还贾学静物业费11227.68元；8、金科公司退还贾学静装修垃圾费2339.1元。金科公司向一审法院提出反诉请求：1、解除双方签订的金科嘉苑项目17号楼302号商铺租赁合同；2、贾学静向金科公司支付违约金14942.17元，并支付截止2020年6月17日的租金89653元（此后租金按合同约定标准计算到恢复涉案商铺原状或实际腾退之日止）；3、贾学静腾退涉案租赁商铺并恢复原状或赔偿损失15594元。一审法院认定事实：2018年12月18日，出租人（甲方）金科公司与承租人（乙方）贾学静签订《金科嘉苑项目17号楼302号商铺租赁合同》，其中约定：甲方将位于北京市大兴区永旺路与新源大街交汇处的“金科嘉苑项目17号楼302号商铺”租赁给乙方用于从事美术教育经营，该商铺建筑面积77.97平米，租赁期限自2018年12月18日至2023年12月17日止；第一年度的租金为29884.32元，第二年度的租金为44826.48元，第一、二年租金存在优惠期，第三年度的租金为59768.64元；本合同签订时，乙方一次性向甲方交纳6个月租金，从第7个月起按合同以6个月结算并支付，实行先缴纳租金后使用；为了规范乙方履约行为，乙方于签订本合同时一次性缴纳3个月租金（按第三年度月租金标准）作为履约保证金，金额为14942.16元，如乙方有违反合同或不履行本合同的行为（包括但不限于拖欠租金等费用以及给第三人造成损失），或所售商品或提供服务不符合有关规定等造成甲方损失，甲方有权用此款进行相应抵扣…，当租赁合同期满或中途终止合同，经确认乙方无违约行为的，此款退还乙方；乙方按建筑面积使用的水电气等费用，由物业管理公司代收；乙方主动向物管公司缴纳物业服务费11227.68元；在乙方进场装修前向甲方或物业管理公司缴纳7500元装修保证金，作为乙方在装修过程中未经甲方或物业公司同意损坏现有设备和商铺结构的赔偿；商铺交付时间为合同签订之日，乙方应于该日前与甲方办理交接手续；乙方必须于2019年4月30日前完成装修工程并开业；乙方必须按照国家规定办理经营所需相关手续、证照等依法经营；一次消防系统及验收由甲方负责，乙方负责二次消防系统报建和验收工作，如乙方需调整、更改消防系统的，相关费用由乙方自担；乙方擅自提前终止合同，或因乙方责任甲方根据约定单方终止合同的，乙方应补缴优惠期的租金44826.48元，并向甲方交付当年3个月租金作为违约金，且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装修无偿归甲方所有。若甲方擅自提前终止合同，或因甲方责任乙方根据约定单方终止本合同的，甲方应当向乙方交付当年3个月租金作为违约金，且乙方缴纳的租赁保证金双倍返还，对甲方书面同意乙方进行的装饰、装修，甲方按乙方使用年限折旧后给付补偿（双方确认乙方装饰、装修按5年平均折旧完…..），未经甲方同意乙方擅自进行的装饰、装修，甲方不给予任何补偿，全部无偿归甲方所有。贾学静于2018年12月14日按合同约定向金科公司缴纳履约保证金14942.16元、交纳第一期即6个月的租金14942.16元；于2018年12月19日向向金科物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称物业公司）缴纳物业费11227.68元，于2019年1月3日向物业公司缴纳装修押金7500元、装修垃圾清运费2339.1元，于2019年1月7日向物业公司缴纳水电费合计2000元。另查明：1、双方于签订本合同的同时，还就同一位置相邻接的301、303、304号商铺分别签订了租赁合同，其中：301号商铺面积73.27平米；303号商铺面积77.95平米；304号商铺面积77.92平米，以上四间商铺面积合计307.11平米。2、2018年12月20日，贾学静、戴媛媛、闫月平签订《合伙人协议》，约定三人共同经营美术、书法培训，合伙期限自2018年12月18日至2023年12月17日止，戴媛媛为合伙执行人，并约定了其他合伙权利义务。2018年12月13日，戴媛媛与北京弘贵全建筑装饰工程有限公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为金科-天宸荟C2-301-304室内装修工程，工程地点为金科-天宸荟C2-301-304，本工程含设计费，不含税价总计19万元，按施工进度付款，不包含空调、消防、暖气、家具、窗帘等项目。为支付上述工程价款，贾学静向北京弘贵全建筑装饰工程有限公司实际支付工程款合计15.2万元（分别于2018年12月14日支付1万元、2019年1月7日支付8.5万元、2019年3月29日支付5.7万元）。2019年3月4日，戴媛媛与北京鑫雨盛安消防科技有限公司签订《消防改造施工合同》，约定工程地点为北京市大兴区金科嘉苑17号楼301-304室，承包范围为消防感烟、报警、水喷淋改造、消防设计，承包方式为包工包料，工程总价款7万元一次性包死。戴媛媛经手于当日向该公司交付消防改造款7万元。2019年1月7日、16日，戴媛媛与永清县信诺盛科技发展有限公司分别签订《空调销售安装合同》及补充说明、《暖气购销安装合同》及补充说明，合同及补充说明中约定“甲方戴媛媛”地址均为大兴区金科天宸荟17号楼301-304。于2019年1月8日至4月15日分六笔合计支付空调、暖气施工款4.15万元。2019年3、4月间，北京三木永佳木业有限公司出售并安装于装修改造后四个商铺范围内免漆门4套、烤漆门7扇，合计支付门款1.08万元。以上装修改造费用合计27.43万元，系针对本案302商铺以及另案即301、303、304号商铺一并整体装修改造费用支出，但无法具体对应每个商铺的费用支出及数额。贾学静曾于本案诉讼前与金科公司有关人员联系商铺租赁另行租赁事宜，并将商铺门钥匙一把交付金科公司。该商铺至今空置。金科公司不认可收到贾学静解除合同通知。一审法院认为,贾学静与金科公司签订的“金科嘉苑项目17号楼302号商铺租赁合同”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。在具体履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方明确约定租赁涉案商铺用于从事美术教育经营，其合法经营前提是申请取得营业执照，虽然租赁合同中未约定金科公司负有办理营业执照的义务，但金科公司作为涉案商铺的出租方，其未能及时向贾学静提供涉案商铺产权证明，致使贾学静无法以涉案商铺为经营场所办理营业执照，导致租赁合同目的无法实现，故贾学静主张解除合同，并要求金科公司承担相应违约责任，应予支持。关于合同解除时间问题，因金科公司责任导致贾学静依法行使解除合同权利，但因其不能提交有效证据证明解除合同的通知到达金科公司具体时间，故法院确认金科公司收到本案起诉状副本之日即2019年9月27日为本案合同解除之日。金科公司虽于2019年9月份取得涉案商铺产权证明，并催促贾学静办理营业执照，主张租赁合同应当继续履行，但此时相比约定商铺使用期限已属经过较长期限，且相关经营环境亦会发生客观变更，故金科公司关于贾学静无权单方解除合同的抗辩意见，不予采纳。但贾学静于合同解除之日前应当依照合同约定标准补交相应租金，其要求退还已交付的6个月租金14972.17元，无事实和法律依据，不予支持。贾学静根据合同约定并经金科公司同意对承租商铺进行了装修改造，考虑到具体装修改造物已与租赁商铺形成附合，且拆除相应装修材物客观造成装修改造价值贬损，基于合同解除原因，金科公司应承担的相应装修改造费用。承担费用的比例，可参照租赁合同第十条10.1约定“按5年平均折旧完”具体计算，折旧期间以本租赁合同签订日起至确认合同解除日止。因贾学静同时租赁位置相邻接的四间商铺，其整体投资装修改造后的四间商铺难以明确划分，亦无法确定各商铺支出费用，且其以四间商铺的四份租赁合同为依据分别同时向法院提起诉讼主张权利，故从方便当事人诉讼、方便法院审理案件原则出发，将贾学静的全部装修改造合理费用，按照四间商铺的总面积分摊至各商铺中予以确定数额。关于贾学静主张的装修费用数额，法院根据贾学静提交的证据材料，考察相关装修改造合同内容、费用支付收据、转账凭证、现场照片等，已经形成符合实际装修改造费用支出相对完整的证据链，金科公司虽不认可，但未能提供相关反驳证据予以支持。但贾学静主张装修费31.28万元，其中3.85万元证据不足，故该部分费用不予认定。因贾学静至今未以涉案商铺进行过经营，故其支出的装修垃圾费、水电费，按一般常理判断，实质系为装修改造所支出，故应在以上装修改造费用中一并予以确定分担。关于贾学静主张的装修押金、物业费，系其向物业公司缴纳，完全受贾学静与物业公司间的物业管理服务合同调整，故本案不予处理。贾学静于双方签订合同前缴纳的履约保证金14942.16元，因贾学静不存在租赁合同5.4.1约定情形，故基于合同解除，金科公司应予退还该款项。关于贾学静主张金科公司承担按不含优惠因素3个月租金标准计算的违约金及双倍返还履约保证金问题。贾学静此两项请求均系因金科公司违约而主张金科公司承担的违约责任及不同项目、数额，首先金科公司依法应按违约责任条款约定支付违约金14942.16元，贾学静该项请求，应予以支持；贾学静主张双倍返还履约保证金，实际赋予了该款项具有定金性质，首先，依据我国合同法的规定，违约金与定金不可同时适用，只可选择适用其一；其次，在本合同其他条款对于履约保证金的进一步解释和约定可以看出，其目的均系防止承租商户在经营过程中发生相应违约行为所提前收取具有押金作用的款项；第三、要综合本案确认解除合同责任、过程程度以及承担违约金数额高低进行考量。故贾学静要求双倍返还履约保证金的请求，不予支持。关于金科公司要求解除涉案租赁合同的请求，法院不持异议；金科公司关于贾学静未及时开业构成违约的主张，根据查明事实，在2019年9月份前未能开业，责任不在贾学静，故其主张没有事实依据，不予支持；关于贾学静未交纳租金构成违约的主张。贾学静未交纳第一年度第二期即2019年6月18日后租金，贾学静的抗辩意见是，金科公司因不能提供商铺产权证明无法办理营业执照开展经营等原因而未缴纳后期租金，法院认为，贾学静该行为符合履行抗辩权的规定，故金科公司以此主张贾学静构成违约，不符合事实和法律规定，不予支持。鉴于贾学静于起诉前已将商铺钥匙交付金科公司，且贾学静认可该商铺目前空置状态，故金科公司有权即时管控该商铺。基于以上，金科公司提出的其他反诉请求，不予支持。据此，一审法院判决：一、解除北京金科天宸荟商业管理有限公司与贾学静签订的《金科嘉苑项目17号楼302号商铺租赁合同》；二、自判决生效后十日内，北京金科天宸荟商业管理有限公司退还贾学静履约保证金14942.16元；三、自判决生效后十日内，北京金科天宸荟商业管理有限公司向贾学静支付违约金14942.16元；四、自判决生效后十日内，北京金科天宸荟商业管理有限公司赔偿贾学静装修、装饰（含水电费、装修垃圾费）损失62882.32元；五、自判决生效后十日内，贾学静向北京金科天宸荟商业管理有限公司补交租金8467.22元；六、驳回双方其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，贾学静与金科公司签订的《金科嘉苑项目17号楼302号商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定租赁涉案商铺用于美术教育经营。金科公司直至2019年9月才取得涉案商铺产权证明，其作为出租方，未能在合理期间向贾学静提供涉案商铺产权证明，贾学静因此无法以涉案商铺为经营场所办理营业执照。故贾学静签订租赁合同的目的无法实现，贾学静有权解除合同。金科公司的行为构成违约，应承担违约责任并支付违约金。因本案系因金科公司一方原因导致贾学静无法正常使用涉案商铺进行经营，金科公司上诉主张贾学静构成违约，应支付违约金及恢复原状或赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。另外，贾学静于一审起诉前已向金科公司交付钥匙，且商铺已空置，金科公司亦无权要求贾学静在合同解除后继续支付后续租金。关于涉案商铺装饰、装修损失的相关问题，一审法院已进行论述，本院不再赘述。一审法院关于承担费用的比例及装饰、装修费用数额等认定，并无不当，本院对于一审法院的相关认定予以维持。金科公司上诉不同意支付装饰、装修损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，金科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2458.99元，由北京金科天宸荟商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 刁久豹审 判 员 王 云二〇二〇年九月二十九日法官助理 张增彬书 记 员 张 雯