湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1440号上诉人（原审被告）：张志伟，女，1983年2月12日出生，汉族，住益阳市。上诉人（原审原告）：益阳市三阳物业管理有限公司，住所地湖南省益阳市。法定代表人：陈昌顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：代黎平，湖南国纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毅，湖南国纬律师事务所律师。上诉人张志伟因与上诉人益阳市三阳物业管理有限公司（以下简称三阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志伟上诉请求：撤销一审判决并依法改判，诉讼费用由三阳公司承担。事实和理由：1.三阳公司与某某小区的物业服务合同已于2018年11月15日终止，其仅需向三阳公司支付截止到2018年11月15日的物业服务费，一审法院判决支付截止到2018年12月31日的物业服务费属事实认定错误；2.三阳公司服务质量存在严重瑕疵，多年未改善，某某小区于2018年9月成立业主委员会，10月8日即召开第二次业主大会决定不再续聘，足以证明三阳公司的服务质量差，另上诉人在一审中提供大量证据证明三阳公司未按照《前期物业服务协议》约定和法律规定履行维修、养护等义务，故三阳公司向法院主张全额收取其物业期间的物业费无事实依据，应当按照违约责任比例折扣收取物业费；3.三阳公司在合同终止后，拒绝退出小区和移交材料，并屡次阻拦新物业公司向小区提供服务，严重影响小区业主的正常居住生活，其向法院主张上诉人支付拒绝退出小区期间的物业服务费无法律依据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，一审法院支持三阳公司收取合同终止后的物业费属于法律适用错误。三阳公司辩称：1.三阳公司与某某小区一直提供物业服务，直到2020年6月1日才与业委会达成一致撤离小区，2018年11月15日三阳公司的物业管理合同并未终止，其主张2018年12月31日前的物业管理费有事实依据；2.三阳公司在提高物业服务方面尽职尽责，并非个别业主所说的无任何服务质量，张志伟的上诉主张无事实依据；3.三阳公司与张志伟签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，三阳公司按合同提供了物业服务，张志伟恶意拖欠物业管理费，严重违反合同约定，损害三阳公司合法权益，应按合同约定支付延期支付物业费的滞纳金。三阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张志伟支付滞纳金6130元；2.诉讼费用由张志伟承担。事实与理由：一审认为三阳公司提供的物业服务存在瑕疵亦构成违约，而对三阳公司要求张志伟支付滞纳金的诉求不予支持错误。一是三阳公司已按合同约定提供了物业服务，张志伟提出的三阳公司提供的服务存在瑕疵及违约的事实均非合同中应尽的义务；二是三阳公司提供的并非24小时服务，张志伟强调的卫生问题不能认定三阳公司存在违约；三是三阳公司已按约履行了合同义务，张志伟就应支付相应的物业费，逾期未缴纳的，应依合同约定按欠费总额千分之三支付滞纳金。张志伟辩称，双方的合同终止时间为2018年10月30日，小区是通过合规的集体投标与三阳公司解除合同，三阳公司未明确收取物业费的起始时间，在服务期间也未安排保安人员对小区进行正常的巡查及安保措施，与三阳公司签订的前期物业合同时至小区业主委员会成立后，该服务合同就已终止。三阳公司向一审院起诉请求：1.判令张志伟支付物业管理费2522.6元，并按每日千分之三的标准承担逾期付款滞纳金6130元；2.由张志伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月10日至2018年12月31日，三阳公司系某某小区物业服务公司，张志伟系某某小区5栋2单元605房业主。2015年1月10日，双方就物业管理问题签订了《前期物业服务协议》，约定三阳公司为张志伟提供物业管理服务，收费标准为1.2元/㎡/月，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按欠费总额的日千分之三的标准缴纳滞纳金。三阳公司按约对某某小区提供了物业服务，但张志伟自2016年10月1日起至2018年12月31日止，一直未向三阳公司缴纳物业管理费。另查明：1.张志伟所住房屋建筑面积为77.86㎡；2.自2016年10月1日起至2018年12月31日，张志伟以三阳公司提供的物业服务存在瑕疵为由一直未缴纳物业管理费，三阳公司多次催缴未果。一审法院认为，张志伟与三阳公司签订的《前期物业服务协议》依法成立且有效，对双方均有约束力。三阳公司按约向张志伟提供了物业管理服务，张志伟作为三阳公司服务小区的业主，依法应按约定的标准向三阳公司缴纳物业管理费。张志伟自2016年10月1日起至2018年12月31日没有缴纳物业管理费的行为构成违约，故对三阳公司要求判决张志伟支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。经核算，张志伟应缴纳的物业管理费为77.86㎡×1.2元×27个月≈2522.6元。关于张志伟提出的“三阳公司收取物业管理费的止算时间是2018年11月15日而不是2018年12月31日”，因张志伟没有提供足以认定三阳公司收取物业管理费的止算时间是2018年11月15日而不是2018年12月31日的证据，应承担举证不能的法律后果，故对此抗辩意见，不予采纳。张志伟违约未按时缴纳物业管理费，而三阳公司提供的物业服务存在瑕疵亦构成违约，属于双方互有违约，且具有一定的因果关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”对三阳公司要求张志伟承担逾期付款滞纳金6130元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、张志伟在本判决生效之日起三日内支付益阳市三阳物业管理服务有限公司自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业管理费2522.6元。二、驳回益阳市三阳物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由张志伟负担(上述款项已由益阳市三阳物业管理服务有限公司垫付，张志伟在履行本判决时一并支付给益阳市三阳物业管理服务有限公司）。二审中，张志伟向本院提交两份证据：证据一、物业费发票，证据二、业委会证明，上述两份证据拟共同证明物业缴费终止日期为2018年11月15日。三阳物业公司质证称：对证据1发票真实性无异议，但不能达到张志伟的证明目的。对证据2三性均有异议，不符合证据的形式要件。本院认证认为：上述两份证据真实合法，本院予以采信。二审经审理查明：当事人双方签订的《前期物业服务协议》约定，协议期限至物业业主委员会代表全体业主与业主或其他物业服务企业签订新的物业服务协议生效时，本协议自动终止。另查明：山水华庭业主委员会与上海永升物业管理有限公司签订《山水华庭物业管理服务合同》，合同期限自2018年11月15日至2021年11月14日。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。当事人之间签订的《前期物业服务协议》合法有效，经三阳物业公司书面催收，张志伟未按期缴纳物业费，三阳物业公司要求张志伟支付物业费的诉求符合法律规定。张志伟辩称三阳物业公司服务质量差，可另行依法请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其提出物业费应按比例折扣收取的主张无法律依据支持。二审中，张志伟提交新证据，证实山水华庭业主委员会于2018年11月15日与上海永升物业管理有限公司签订新的物业服务合同，依据《前期物业服务协议》的约定，三阳物业公司与张志伟的物业服务协议自新协议生效时自动终止，故物业费的止算时间为2018年11月15日，一审认定物业费止算时间2018年12月31日不当，本院予以纠正。张志伟应缴纳物业费时间为2016年10月1日至2018年11月15日，物业费计算为77.86元/平米×1.2元×25.5个月≈2382.5元。关于三阳物业公司要求张志伟支付滞纳金的上诉主张，本案中，物业服务存在瑕疵属客观事实，一审判定双方各自承担相应责任，未予支持三阳物业公司滞纳金请求并无不当，本院予以维持。综上，张志伟的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初772号民事判决第一项；二、张志伟在本判决生效之日起三日内支付益阳市三阳物业服务有限公司自2016年10月1日至2018年11月15日止的物业管理费2382.5元；三、驳回益阳市三阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张志伟负担；二审案件受理费100元，由益阳市三阳物业服务有限公司负担50元、张志伟负担50元。本裁定为终审裁定。审 判 长 李京伟审 判 员 蒋远军审 判 员 黎 娜二〇二〇年九月十七日法官助理 张 怀书 记 员 方赛兰