内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1562号 上诉人（原审原告）：贾某，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：范某，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：张某，个体工商户，现住内蒙古包头市。 以上三上诉人委托诉讼代理人：郭某，内蒙古永晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈某1，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：陈某2，现住内蒙古鄂尔多斯市，系陈某1的弟弟。 原审第三人：折某，现住内蒙古鄂尔多斯市。 上诉人范某、张某、贾某因与被上诉人陈某1，原审第三人折某案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范某、张某、贾某及其委托诉讼代理人郭某，被上诉人陈某1及其委托诉讼代理人陈某2，原审第三人折某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 范某、张某、贾某上诉请求：1、撤销原判，判决停止对范某、张某、贾某购买的，位于××区房产（证号：109020902867）的强制执行，并解除对该房产的查封；2、依法确认范某、张某、贾某与折某于2012年12月28日签订的《房屋转让合同》合法有效，判令折某协助及配合上诉人办理前述房产的产权过户登记手续；3、由被上诉人及第三人承担诉讼费用。二审庭审中，范某、张某、贾某将其上诉请求明确为：范某、张某、贾某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并请求停止对涉案房屋的强制执行。事实和理由：一、本案基本事实：折某向贾某借看21万元，向范某借款23万元，向张某借款18万元，合计62万元，因无力偿还，将涉案房屋抵顶给三人，之后三人共同接收的房屋并将房屋出租。因房屋尚有银行贷款，所以无法办理过户手续，2019年1月三上诉人才得知房产被法院查封，进而才知道房屋贷款于2017年4月11日即清偿完毕。二、一审否认《房屋买卖合同》的真实性，将举证责任分配给三上诉人，造成三上诉人举证不能。三、三上诉人已按照合同约定支付了价款，且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、不能办理过户登记非上诉人自身原因。五、三上诉人在法院查封前就已合法占有涉案房屋是客观事实。六、上诉人要求确认房屋转让合同有效，判令折某协助办理产权过户手续合法有据。 折某答辩称，同意上诉人的上诉请求。其与三上诉人之间签订的房屋转让合同是真实的。2012年12月28日其就将涉案房屋交付给了三上诉人。2017年4月11日贷款还清后不久房屋就被查封，还没来得及告诉上诉人。 陈某1答辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、三上诉人与第三人是否存在借款关系，三上诉人是不能证明的；2、一审认定房屋转让合同无法确认证据的真实性特征，对真实性不认可的事实认定是正确的；3、上诉人上诉状中第四点上诉理由（不能办理过户登记非上诉人自身原因）不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 贾某、范某、张某向一审法院起诉请求：一、停止对贾某、范某、张某购买的的位××区房产（证号：109020902867）的强制执行并解除对该房产的查封。二、依法确认贾某、范某、张某与折某于2012年12月28日签订的《房屋转让合同》合法有效，折某协助及配合贾某、范某、张某办理上述房产的产权过户手续；三、陈某1承担案件受理费及其它一切合理支出。 一审法院认定事实：因陈某1与折某民间借贷纠纷一案，陈某1于2016年5月24日将折某诉至一审法院，一审法院于2016年8月9日作出了（2016）内0602民初6143号民事判决书。该判决书生效后，陈某1申请一审法院强制执行，一审法院于2017年4月27日作出了（2017）内0602执115号执行裁定书，依法查封了折某名下位于××区的房产（产权证号：109020902867）。后贾某、范某、张某以其系争议房产的实际所有人，向一审法院提出执行异议申请，2019年6月27日，一审法院作出了（2019）内0602执异94号执行裁定书，依法驳回贾某、范某、张某的异议请求。2019年7月8日，贾某、范某、张某向一审法院提出案外人执行异议之诉。 一审法院认为，执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，贾某、范某、张某提供的《房屋转让合同》无法确定其真实性及真实的签订时间。涉案房屋房款的支付情况，贾某、范某、张某主张通过借款抵顶的方式支付房款，但关于存在真实的借款及借款的履行贾某、张某未提供任何证据证明，范某仅提供借款单复印件，无其他证据予以佐证，不足以证明其主张。且如果真如贾某、范某、张某所述2012年12月28日就已抵顶涉案房屋，而抵顶时该房屋尚有六七年的银行贷款未偿还，合同约定由折连枝按月偿还贷款至贷款还清为止，协助贾某、范某、张某办理过户手续。贾某、范某、张某对该情况是知情的并且是同意的，解除抵押后，贾某、范某、张某未及时过户，以致2017年4月27日被法院查封无法过户，贾某、范某、张某本身存在过错。关于贾某、范某、张某提供的占有使用涉案房屋的证据，对证明贾某、范某、张某作为房主与证人杨某发生过真实的租赁关系存疑，且贾某、范某、张某与证人杨某签订的两份房屋租赁合同中约定物业费、供暖费由出租方即贾某、范某、张某支付，而贾某、范某、张某提供的相关票据及证人杨某的陈述可以证实是证人杨某支付了上述费用，证人杨某称是2016年9月1日租住涉案房屋，其不仅交纳约定由贾某、范某、张某方负责交纳的物业费、供暖费，还交纳了在其租房之前即2014年10月1日至2016年9月30日的物业费，与常理不符，其证人证言真伪不明。综上，贾某、范某、张某未提供有效证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能足以排除涉案房屋的强制执行。关于贾某、范某、张某主张解除涉案房屋的查封，解除查封措施系属于程序性和阶段性审查，而诉讼程序是认定案外人是否享有阻却执行的实体权利的救济，故不属于本案的审查范围。关于贾某、范某、张某请求的确认合同有效及办理过户手续，亦不属于本案的审查范围。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决：驳回贾某、范某、张某的全部诉讼请求。案件受理费10700元由贾某、范某、张某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人贾某、范某、张某向本院提交如下证据： 证据一：《视听资料》一份及图片六张，为2012年12月28日贾某、范某、张某与折某在万家惠原蒙祥羊肉专卖店签订《房屋转让合同》和《补充说明》，靳某当场拍摄。拟证明：2012年12月28日，第三人折某将诉争房产，包括地下室以债务抵顶的形式转让上诉人。在人民法院2017年4月27日查封之前，上诉人与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。陈某1质证认为：对证据一真实性和证明问题均不认可，理由：该视频无原始载体，当事人对该视频的真实性无法辨认。折某质证认为：对证据一真实性和证明问题均认可。本院认证认为：该证据无原始载体，且陈某1不认可，本院不予采信。 证据二：《居住登记凭证》一份，2016年10月21日，东胜区工业街派出所的常住人口登记，记载鄂尔多斯东街26号16号楼1单元109号房产居住者为杨某，是租赁房屋。拟证明：房屋抵顶给三上诉人后，一直由三上诉人占有、使用、收益。其中，2016年9月1日以后，出租给杨某使用。东胜区工业街派出所常住人口登记，印证这一事实。上诉人在人民法院查封之前就已合法占有该不动产。陈某1质证认为：对证据二真实性和证明问题均不认可，理由：派出所的居住登记是流程性登记，杨广鹏是否长期居住不能证明。折某质证认为：对证据二真实性和证明问题均认可。本院认证认为：该份凭证为公安局出具，本院对涉案房屋该期间出租的情况予以确认。 证据三：申请证人靳某出庭，拟证明2012年12月28日下午三上诉人在羊肉店与折某签订转让合同时靳某在现场，签订过程其用相机拍了视频和照片。三上诉质证认为：靳某证人证言与证据相互印证，证明转让客观真实。陈某1质证认为：靳某与张某是夫妻关系，应当回避，对其证明内容不认可。折某质证认为：认可靳某的证人证言。本院认证认为：靳某与张某是夫妻，是本案的利害关系人，故本院对其证人证言不予采信。 证据四：申请证人王某出庭。拟证明其在2013年向三上诉人租过房子，共租了一年多。三上诉人质证认为：王某的证人证言符合记忆常识，是客观真实的，应当予以采信。陈某1质证认为：因为时间较长，王某的证人证言的内容无法核实，且其证言仅能证明王某租住过涉案房屋，但不能证明房屋的所有权人是谁。折某质证认为：认可王某的证人证言。同时向法庭说明该房屋并不是其给王某租的。本院认证认为：王某的证言仅能证明其租住过涉案房屋，不能证明房屋转让给三上诉人，故本院不予采信。 折某向本院提交如下证据：《房屋转让合同》原件（法院留存复印件），证明其与三上诉人之间的转让房屋是真实的。三上诉人质证认为：真实性和证明问题均认可。陈某1质证认为：真实性和证明问题均不认可。理由：没有第三方公证，这么大的标的应当有公证。本院认证认为：该证据与一审三上诉人提交的合同内容一致，对该证据的真实性予以确认。 本院二审经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，关于贾某、范某、张某在本案中对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。三上诉人是否在本案中享有足以排除强制执行的民事权益应当考察是否同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中的四项情形，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其中，对于第（三）项条件，贾某、范某、张某主张其三人通过以物抵债受让涉案房屋，但未提交原始借据，且均陈述出借款项为现金交付，亦无其他证据佐证，故其三人与折某之间是否存在真实借贷关系证据不足，进而无法认定该三人向折某支付了房屋的全部价款。故现有证据仍无法认定范某、张某、贾某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回范某、张某、贾某的诉讼请求并无不当。 综上所述，范某、张某、贾某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10700.0元，由范某、张某、贾某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘银福 审 判 员 苗繁盛 审 判 员 高宇柔 二〇二〇年九月三十日 法官助理 康 云 书 记 员 康 云