安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2637号上诉人（原审原告）：陈岩，男，汉族，1973年2月12日出生,住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审原告）：胡美龄,女，汉族，1982年5月20日出生，住安徽省芜湖市南陵县。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁启明，安徽瀛鼎（海北）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区高新技术产业开发区天子港路4#检测中心，统一社会信用代码91340200MA2NR18H1M。法定代表人：孙继召，该公司董事长。委托诉讼代理人：音邦定，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。上诉人陈岩、胡美龄因与被上诉人芜湖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2020)皖0203民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈岩、胡美龄上诉请求：1.撤销一审判决，查清案件事实后依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。通过一审法院审理查明的事实，已经明确被上诉人存在超备案价售房的事实，至于被上诉人辩称的超出备案价部分的房款为装修款的主张，被上诉人未能提供具有说服力的证据予以证明，上诉人有理由相信案涉房屋的装修为被上诉人销售的促销手段或赠与。而一审判决未对被上诉人超出备案价销售的事实作出相关判决，自我矛盾，未能解决本案的争议焦点。2.一审法院适用法律错误。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。自2011年起，从中央到地方政府都陆续出台了与房价备案制度相关的法律法规，例如中央发改委发布《商品房销售明码标价规定》、安徽省物价局发布安徽省《商品房销售明码标价规定》、芜湖市发改委发布《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案实施办法》等相关法律法规中，都明确了经营者应当严格按照申报价格明码标价对外销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。一审法院在认定被上诉人存在超备案价销售的违法事实的基础上，并未适用《中华人民共和国价格法》相关法律规定，而是以“即便原告主张被告超备案价售房的事实存在，相关事项亦属有关行政管理部门予以处理的范畴”为理由，驳回上诉人诉讼请求，系法律适用错误。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，恳请二审法院查清案件事实和法律的基础上，依法改判，维护上诉人的合法权益。碧桂园公司辩称，1.一审法院并未明确被上诉人存在超出备案价售房的事实，上诉人诉称缺乏事实依据。一审法院仅是表述了双方提交书面证据反映的客观事实，从一审审理过程中答辩人提交的商品房买卖合同附件以及房屋交付通知书等证据，能够证实上诉人购买的房屋是装修房，答辩人向上诉人交付的也是符合合同约定的装修房，并不是毛坯房。上诉人主张以毛坯价来购买装修房不符合合同约定，违反了基本的诚信原则。至于上诉人主张其有理由相信案涉房屋的装修是被上诉人销售的促销手段或赠与的说法，显然系其单方想象，并没有任何证据支撑。因此上诉人的诉称不符合案件基本事实，不应支持。2.一审适用法律正确，上诉人诉称缺乏法律依据。目前，我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知意见，并没有形成法律、行政法规中的效力性强制性规定，所以在本案当中即便成交价格与备案价存在差距，也不影响商品房买卖合同的效力。从民事法律角度而言，商品房买卖合同约定的价款体现了双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，只要商品房买卖合同是合法有效的，不存在无效情形，购房者就应当按照商品房买卖合同约定的价格向开发商来支付价款。至于答辩人在销售过程当中是否存在违规价格销售的问题，属于行政机关的职能范围，故被答辩人以超出备案价为由，请求返还多付的部分于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。陈岩、胡美龄向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司返还超出政府备案价销售的房款74261.3元，利息以74261.3元为基准，按年利率6%自起诉之日起计算至付清之日止；2.本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：碧桂园公司系碧桂园塘溪源著项目的开发单位。2017年12月20日，经芜湖市住房和城乡建设委员会批准，被告碧桂园公司获得塘溪源著1#、2#、3#、9#、19#、20#、21#、22#楼的商品房预售许可证。2018年2月5日，陈岩、胡美龄（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订塘溪源著认购书一份，认购书载明乙方认购物业的基本情况为：安徽省芜湖市弋江区大工山路与弋江南路交汇处芜湖碧桂园塘溪源著20幢1-XX洋房，建筑面积149.82平方米（套内建筑面积121.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28平方米），交楼日期为2019年10月31日，合同建筑超标单价12395.67元/平方米。乙方向甲方认购的物业的认购价为1857120元，乙方选择的付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期。付款时间为签署认购书时付定金50000元，第一期楼款577120元于2018年2月5日前付清（含定金），第二期楼款1280000于2018年3月5日前付清（银行按揭款）。同日，双方就碧桂园塘溪源著20#楼1单元XX室房屋签订商品房买卖合同及合同附件一（房屋平面图）、附件二（装饰、设备标准）、附件三（合同补充协议）。合同第二条约定出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款，具体为：按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为人民币每平方12395.67元，总金额1857120元。该商品房的装修价款为每平方米0元，装修总价款空白。该商品房（含所有部分）为每平方12395.67元，总金额1857120元。合同附件二对房屋内墙、灯具、天花、地面、阳台、入户、卫生设施、厨房设施等进行了明确的装修约定。双方还签订补充协议一份，对房屋权利、付款方式、逾期交付责任、保修责任、合同解除、送达等进行了详细约定，并附录芜湖碧桂园房地产开发有限公司住宅质量保证书（公司附带装修）一份。房屋买卖过程中，陈岩、胡美龄依约支付了定金和各期房款（2019年11月20日，碧桂园公司向陈岩、胡美龄出具了1851913.82元购房增值税普通发票）。剩余房款陈岩、胡美龄通过办理银行按揭支付。2019年10月28日，碧桂园公司向陈岩、胡美龄寄送塘溪源著20幢1-XX室房屋收楼通知书。2019年11月14日，双方签署了碧桂园物业及资料移交书，完成涉案房屋的交付。后陈岩、胡美龄以碧桂园公司隐瞒碧桂园塘溪源著20#楼1单元XX室房屋的政府备案价为11900元/每平米而以12395.67元出售给陈岩、胡美龄（每平米超出政府备案价495.67元）严重侵害了陈岩、胡美龄的合法权益为由诉至该院。另查明：2017年12月21日，芜湖市发改委（物价局）网站公开公示碧桂园塘溪源著20#楼明码标价，根据芜湖市商品住宅明码标价公示（碧桂园塘溪源著）20#楼信息，案涉20幢1-XX室（毛坯）单价为11900元，总价为1782932元。一审法院认为，本案争议焦点为当商品房政府备案价格与商品房买卖合同约定的商品房销售价格不一致时，应以何种价格作为履约依据。政府关于商品房备案价格的相关规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，并不影响合同效力。本案陈岩、胡美龄与碧桂园公司所签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》、《商品房买卖合同》系双方协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。即便陈岩、胡美龄主张碧桂园公司超备案价售房的事实存在，相关事项亦属有关行政管理部门予以处理的范畴，不属民事案件的处理范围。陈岩、胡美龄已按合同支付了购房款，碧桂园公司亦按合同约定交付了涉案房产，现陈岩、胡美龄要求碧桂园公司返还超出备案价格部分的房屋差价款并无事实和法律依据，该院不予支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈岩、胡美龄的诉讼请求。案件受理费减半收取829元，由陈岩、胡美龄负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实同一审。本院认为，本案争议焦点为上诉人能否主张被上诉人返还超出政府备案价销售的房款。上诉人与被上诉人碧桂园公司签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》、《商品房买卖合同》中约定的毛坯单价虽高于备案价中的毛坯单价，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件，涉案房屋实际上是带装修出售且该商品房的装修价款为每平方米0元，上诉人主张应以备案价中的毛坯价作为履行涉案装修房屋的交易价，显与双方交易的真实性不符。价格备案制度属于政府管理行为，碧桂园公司超出备案价对外销售房屋，应由政府相关管理部门依法处理。本案上诉人亦未举证证明本案存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，双方签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》、《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同履行各自的权利与义务，上诉人主张碧桂园公司返还超出政府备案价销售的房款及利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈岩、胡美龄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1658元，由上诉人陈岩、胡美龄负担。本判决为终审判决。审判长  丁必勇审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月三十日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。