抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2034号原告：侯宏晔，女，1971年1月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：佟继功，男，1974年4月5日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告：沈阳黎明物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区和睦路66-1号201室。法定代表人：王立国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雪姣，系该公司员工。委托诉讼代理人：周凤鸣，系辽宁盛税律师事务所律师。原告侯宏晔与被告沈阳黎明物业管理有限公司（以下简称“黎明物业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯宏晔及其委托诉讼代理人佟继功、黎明物业的委托诉讼代理人杨雪姣、周凤鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯宏晔向本院提出诉讼请求：1、返还违法收取的装修保证金1000元、垃圾清运费500元、电费押金400元，同时按照前期物业合同约定的违约金标准（日3%）支付违约金至2020年7月26日；2、返还前期物业费（2014年1月28日至2014年10月31日共277天）的差价1180.94的15%即177.14元；3、一切案件受理费由被告承担。事实和理由：被告在2014年至2017年间在原告小区（抚顺市李石经济开发区滨河路临湖街68-4号大商顺景小区）从事物业管理服务。被告违法收取原告装修保证金1000元，垃圾清运费500元，电费押金400元，共计1900元。原告多次要求被告返还以上费用，被告至今未能返还以上费用。同时按照被告合同制定的违约金收取标准（日3%）判令被告支付违约金。请求法院按照中法判决的收费标准判令被告支付前期物业费（2014年1月28日至2014年10月31日共277天）的差价1180.94的15%即177.14元。综上所述请求人民法院维护原告方的合法权益。黎明物业辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据应当依法全部驳回，并由原告承担全部诉讼费用。针对原告的第一项诉讼请求，被告认为：一、原告认为被告违法收取了相关费用没有事实根据和法律依据，被告作为物业服务企业，按照物业服务合同的约定和法律法规的规定，依法收取了物业服务费和其他的相关费用，同时代收了有关费用，不存在违法、违规收费的行为，原告以被告违法收取相关费用为由要求被告返还相关费用，没有事实根据和法律依据。同时原告在第一项诉讼请求中要求被告返还的装修保证金、垃圾清运费、电费押金都发生在2014年，距原告在2020年7月26日向法院提起诉讼已经长达六年时间，超过了法定的诉讼时效期间；二、针对原告要求被告返还的装修保证金1000元没有事实根据和法律依据，被告作为物业管理企业，依据物业管理条例的第2条、第45条、第52条的规定，对物业服务区域内的物业装饰装修和使用等行为是否违反法律规定负有制止并向有关部门报告的义务，被告为了履行自己的职责，同时也为防止包括原告在内的业主在装修期间发生损害建筑物的行为和损害其他业主合法权益的行为收取装修保证金，具有充分的法律依据，同时这种收费行为也是双方同意的一种担保行为，担保包括原告在内的业主在装修期间发生违反装修规定侵害其他业主或者有损建筑物的行为，所以被告收取1000元装修保证金是合法的，而且也是合理的，在原告缴纳保证金之后，只要在装修期间没有发生违法违规或者有损其他业主的行为，原告凭被告所出具的收费收据原件即可退回被告收取的保证金，原告没有向被告提出过退还的要求，而直接向法院起诉，没有事实依据；针对第一项请求中退还垃圾清运费500元没有事实和法律依据，根据物业管理条例第43条的规定，物业服务期间在物业服务合同之外可以根据业主的委托在提供物业服务合同以外所约定的服务项目时可以另行收取费用，本案所涉及到的垃圾清运费不属于被告在物业服务合同中所约定的项目，即便是现在，在每个园区的业主只要是重新装修或者是因发生买卖行为而重新装修房屋，其所产生的建筑垃圾都应当由业主自行自费处理，当时也就是被告收取清运费时正是业主大规模装修时间，被告为保证业主产生的装修垃圾及时清运出小区，不妨碍公共的卫生和其他业主的出行，收取了该项垃圾清运费，而且该项收费也经过了包括原告业主在内的业主同意，在实际服务过程中，被告也实际而且及时的将原告在内业主垃圾清运出小区，提供了该项服务，所以该项诉讼请求不应得到支持；针对第一项诉讼请求中电费押金400元，被告也不应该归还，被告向原告收取的400元不是电费押金，是代收的电费，根据电力法和电力供应与使用条例的相关规定，电力的使用人应当依法缴纳电费，包括原告在内的业主作为电力的使用人也同样应该承担该法定的义务，因此被告收取该项费用具有充分法律依据，同时根据物业管理条例的第44条，被告接受抚顺大商房地产置业投资有限公司的委托，向原告收取电费400元也是合法的，该项400元的费用，本案被告已经全额转付给了抚顺大商房地产置业投资有限公司，原告要求退还该项费用，也应该向该公司提出，经过被告查询，在2020年7月2日，抚顺大商房地产置业投资有限公司已经更名为辽宁东旭置业有限公司，因此该项电费是否退还应该由该公司来承担，被告在开庭之前也向法庭提出了追加辽宁东旭置业有限公司为本案被告的申请，但是否允许，我们现在还不清楚，本案原告截止目前一直是电力的使用人，所以原告要求退还400元的电费也与使用人实际使用电力的行为不符；针对违约金，原告要求被告承担违约金没有事实根据和法律依据，按照起诉状中原告没有指明该项违约金支付的依据是什么，因为按照我国合同法规定是约定的违约金，没有法定的违约金，经被告查询，被告从未与原告就前述的三项费用约定过支付违约金的事宜，因此被告不应该承担违约金，而且根据原告刚才陈述的诉讼请求，合计要求的金额应该是2077.14元，根据被告庭前审核，2077.14元中不包括原告所要求的违约金数额，就是说原告对违约金这项诉讼请求没有缴纳过任何费用，在程序上也是不合法的，因此被告不应当承担。针对第二项诉讼请求，原告要求被告返还前期物业费177.14元，没有事实和法律依据，根据原告起诉状陈述的是依据中法的判决，根据我们的了解，中法的判决与原告所要求的2014年1月28日至2014年10月31日期间没有任何关系，该判决不能成为原告要求被告退还前期物业费的依据，而且被告在原告所陈述的期间完全按照物业服务合同的约定提供了物业服务，因此被告按照物业服务合同的约定收取相关的物业费具有事实根据和法律依据，被告不应当向原告退还任何费用。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应依法全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月3日，侯宏晔与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定侯宏晔购买抚顺大商房地产置业投资有限公司开发的位于抚顺经济开发区（建筑面积86.45平方米）房屋一处。2013年11月6日，黎明物业与侯宏晔签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由黎明物业为侯宏晔的上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。同日，侯宏晔向黎明物业交纳了装修垃圾清运费500元、装修保证金1000元、电费400元。2014年3月13日，侯宏晔向黎明物业交纳了2014年1月28日至2014年10月31日期间的物业费1180.94元。2020年8月4日，辽宁东旭置业有限公司（2020年7月2日，抚顺大商房地产置业投资有限公司名称变更为辽宁东旭置业有限公司）向侯宏晔上述房屋电费账户存入400元。截至庭审之日，侯宏晔上述房屋并未装修。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，黎明物业与侯宏晔签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当确认合法有效。关于侯宏晔要求黎明物业返还装修保证金1000元一节，黎明物业收取装修保证金违反地方法规禁止性规定，应当予以返还，故此项请求本院予以支持；关于侯宏晔要求黎明物业返还装修垃圾清运费500元一节，黎明物业现已从大商顺景小区撤离，侯宏晔位于大商顺景小区的房屋尚未进行装修，黎明物业并未向侯宏晔提供装修垃圾清运的服务，应当返还此项费用，故此项请求本院予以支持。关于侯宏晔要求黎明物业返还电费400元一节，黎明物业代收电费的行为并未违反法律规定，且此项费用已经存入到侯宏晔位于大商顺景小区房屋的电费账户内，故侯宏晔的此项主张没有法律依据，本院不予支持；关于侯宏晔主张黎明物业支付违约金一节，双方并无相关约定，故此项主张本院不予支持。关于侯宏晔主张黎明物业返还2014年1月28日至2014年10月31日期间已交纳物业费金额的15%一节，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，侯宏晔在其履行了交纳物业费的义务后，并未对黎明物业在此期间提供的物业服务提出质疑，双方在此期间的权利、义务已经履行完毕，现侯宏晔主张黎明物业返还因物业服务不完善而应扣减的物业费并无法律依据，本院不予支持。关于黎明物业抗辩称侯宏晔的诉讼请求已经超过诉讼时效一节，侯宏晔向黎明物业主张过权利，故此项辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告沈阳黎明物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告侯宏晔装修保证金1000元、垃圾清运费500元；二、驳回原告侯宏晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈阳黎明物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 杨 飞二〇二〇年九月十七日书记员 刘宁宁