江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异25号 案外人：戴沁芬，女，汉族，1959年3月5日生，住淮安市清江浦区。 申请执行人：王素珍，女，汉族，1959年10月27日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：赵宏扬（王素珍丈夫），男，汉族、1961年10月10日生，住淮安市清江浦区。 被执行人：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人：乐海涛，该公司董事长。 被执行人：乐海涛，男，汉族，1980年8月27日生，住淮安市淮安区。 被执行人：陈轶东，男，汉族，1967年7月10日生，住淮安市淮安区。 被执行人：谈玉荣，男，汉族，1974年12月11日生，住淮安市淮安区。 在本院执行申请执行人王素珍与被执行人淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案中，案外人戴沁芬向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明,王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日作出（2017）苏0803民初6865号民事判决：一、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金3476000元及利息（以3476000元为基数，按月利率2%从2015年12月1日计算至实际履行之日），被告陈轶东、谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；二、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2%从2017年1月28日计算至实际履行之日），被告谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；三、被告谈玉荣于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2%从2017年3月12日计算至实际履行之日）；四、驳回原告王素珍其他诉讼请求。本案案件受理费52456元，减半收取计26228元，其中由被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣共同负担23906元，由被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛、谈玉荣共同负担1161元，由被告谈玉荣负担1161元。 根据王素珍的申请，本院于2018年3月6日立案强制执行王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0803执621号。在该案执行过程中，本院于2018年10月18日作出（2018）苏0803执621号之五执行裁定：查封被执行人淮安市广和置业有限公司所有的位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室、××室商品房；三号楼601室商品房；四号楼505室商品房，查封期限为三年。并向淮安市淮安区不动产登记中心发出（2018）苏0803执621号协助执行通知书，协助查封被执行人淮安市广和置业有限公司所有位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室面积为91.81平方米（不动产权证号C201420749）、202室面积为262.37平方米（不动产权证号C201420758）商品房；三号楼601室面积为104.85平方米（不动产权证号C201421485）商品房；四号楼505室面积为109.22平方米（不动产权证号C201421543）商品房，查封期限为三年（从2018年10月19日至2021年10月18日止）。2018年9月3日，本院作出（2018）苏0803执621号执行裁定：终结（2018）苏0803执621号案件的执行。 戴沁芬（案外人）提出异议称，请求依法解除对异议人名下位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室房屋的查封措施。事实和理由：异议人于2014年5月8日向淮安市广和置业有限公司购买了由其开发的位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室，由于该房屋的购房合同遗失，加之当时淮安市广和置业有限公司陷入繁多的诉讼程序，淮安市广和置业有限公司对异议人补办要求置之不理，造成无购房合同也无法开具购房发票，更无法办理不动产权证，但该房屋在签订购房合同时已在淮安市淮安区住房和城乡建设局办理备案手续。因王素珍诉淮安市广和置业有限公司民间借贷一案，向贵院申请查封了该房屋，异议人认为该房屋已由自己付清了房款并进行了备案，不能过户是因为淮安市广和置业有限公司过错造成，现王素珍申请查封房屋侵害了异议人的合法权益。 申请执行人王素珍辩称：1、2018年10月，贵院查封登记在淮安市广和置业有限公司名下不动产3号楼601室,并于2019年9月10日发出评估、拍卖、清场公告，该房产并无异议人登记信息，至今未能提供有效购房款流水、票据等。显然不是事实买卖，应视为该买卖合同无效。2、异议人提出“合同遗失，至今未能补办”。却又提供一份签订于2014年5月8日的合同，其中约定交付期限是“出卖人应当在2014年3月31日前”，但至今异议人也没有实际占有房屋，明显出现未买房却先交房的合同。3、异议人提出是全额购买，还提供两份从中行汇给乐海涛的个人流水，其中一份总额为150000元，时间为2016年8月5日，另一份为两个50000元，时间为2016年9月29日，2份汇款是250000元的流水既未注明用途，又是给乐海涛个人的，显然不是购房款。购房合同约定104.85平米房款是75000元，仅为市场价的25%很不正常。目前异议人在贵院申请执行乐海涛借贷一案，显然印证了此款是借款关系，明显合同无效。故请求法院驳回异议人的异议。 被执行人淮安市广和置业有限公司辩称，本公司所开发的淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室，在2016年8月5日出售给异议人戴沁芬，异议人戴沁芬已经将购房款付清给本公司，但本公司没有及时开具购房发票而未能办成房屋不动产产权证。该3号楼601室房屋的产权为异议人戴沁芬所有，王素珍向淮安区法院申请查封异议人戴沁芬的流均小区3号楼601室房屋，该房屋已经不属于本公司的财产，法院不应该查封戴沁芬的权属财产3号楼601室的房屋，应解除查封。 被执行人乐海涛、陈轶东、谈玉荣没有提出答辩意见。 另查明，2016年8月5日，案外人戴沁芬与淮安市广和置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被执行人淮安市广和置业有限公司将位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室、建筑面积为104.85平方米的房屋一套出售给案外人戴沁芬。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：淮安房预售证2013152号，该商品房的用途为住宅。双方约定房屋价款75000元，买受人于签约当日支付全部房款，房屋交付期限为2014年3月31日前。合同签订后，于2016年8月5日进行商品房买卖合同备案。 案外人戴沁芬从中国银行淮安分行向淮安市广和置业有限公司的法定代表人乐海涛汇款：2016年8月5日，汇款150000元；2016年9月29日，两次汇款合计100000元。案外人戴沁芬没有在涉案房屋居住。 淮安市广和置业有限公司经营范围：房地产开发、经营;涉案房屋登记在淮安市广和置业有限公司名下。 还查明，2019年7月23日，案外人戴沁芬作为原告，以淮安市广和置业有限公司、乐海涛为被告向本院提起诉讼，要求两被告偿还借款本金5234465元及相应利息，该诉讼请求中的借款本金5234465元中，包含案外人戴沁芬于2016年8月5日、2016年9月29日从中国银行淮安分行向淮安市广和置业有限公司的法定代表人乐海涛汇款250000元。且案外人戴沁芬、淮安市广和置业有限公司、乐海涛就借款本金及相应利息达成协议，本院于2019年9月23日作出（2019）苏0803民初4680号民事调解书予以确认，案外人戴沁芬也以该民事调解书为执行依据，向本院申请执行。 本院认为，本案的争议焦点是案外人戴沁芬对涉案房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，戴沁芬对登记在被执行人淮安市广和置业有限公司名下的流均小区3号楼601室商品房提出执行异议，虽然其与淮安市广和置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并进行合同备案，该房屋用途为住宅，但戴沁芬亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋。其次，戴沁芬虽然于2016年8月5日、2016年9月29日向淮安市广和置业有限公司的法定代表人乐海涛汇款250000元并认为是购房款，但案外人戴沁芬已于2019年7月23日向本院提起诉讼，要求淮安市广和置业有限公司、乐海涛偿还包含该涉案房屋的款项在内的借款本金5234465元及相应利息，双方已达成还款协议，异议人并未另外向被执行人淮安市广和置业有限公司支付3号楼601室的购房款。故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故异议人的主张不能阻却本院的执行，对异议人的异议请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人戴沁芬的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  季学平 审判员  赵志群 二〇二〇年九月十八日 书记员  张 会 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。