上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6630号上诉人(原审被告)：上海国兴金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴修哲，董事长。委托诉讼代理人：陆剑平，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，上海段和段律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海旭旭实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴世泉，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人上海国兴金属制品有限公司(以下简称“国兴公司”)因与被上诉人上海旭旭实业有限公司(以下简称“旭旭公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初23977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判国兴公司无需向旭旭公司支付赔偿款3，030，452元。事实和理由：1．国兴公司与旭旭公司间《租赁合同》解除并非因国兴公司违约导致，而是由旭旭公司向法院起诉请求解除，并由法院判决解除。虽然国兴公司与案外人上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(以下简称“华新集体资产公司”)订立了《资产转让合同》，但根据买卖不破租赁原则，《租赁合同》仍具备继续履行的可能性，旭旭公司可以要求华新集体资产公司继续履行该合同。然而，旭旭公司在涉案场地及房屋内没有任何经营行为，仅是将场地及房屋转租给案外人上海源洪仓储物流有限公司(以下简称“源洪公司”)使用，而源洪公司从2016年以来长期违反安全生产法规，多次受到青浦区安监部门的处罚和责令整改，直至《资产转让合同》订立前仍未整改完毕，为周边居民及企业带来极大安全隐患。因此，华新集体资产公司拒绝将场地及房屋继续出租给旭旭公司及源洪公司使用。即使旭旭公司认为华新集体资产公司的行为违反相关法律规定或合同约定，也应向华新集体资产公司主张。旭旭公司与华新集体资产公司有多次一同参加会议的机会，但旭旭公司以及源洪公司从未向华新集体资产公司提出过继续履行合同的主张，仅就安置补偿问题多次与华新集体资产公司及国兴公司进行交涉。旭旭公司以及源洪公司实际已放弃要求继续履行《租赁合同》的机会。2．旭旭公司和国兴公司签订的《租赁合同》，与旭旭公司和源洪公司签订的《租赁合同》在关于“政府回收土地”赔偿问题方面的条款完全一致。旭旭公司在(2018)沪0118民初8336号案件中主张应适用其与源洪公司间《租赁合同》中的免责条款，即旭旭公司无需向源洪公司支付赔偿款，但在本案一审中其又主张国兴公司应依照国兴公司与其之间的《租赁合同》之约定进行赔偿，明显违背诚信原则和禁止反言规定。国兴公司与旭旭公司之间《租赁合同》的免责条款依然应当约束旭旭公司，国兴公司无需向旭旭公司支付赔偿款。3．旭旭公司认为自己向源洪公司支付了赔偿款，转而要求国兴公司承担其该项所谓“损失”，但旭旭公司所谓的“损失”并未实际发生。截止到目前，旭旭公司仍无法提供其已向源洪公司支付赔偿款的证据，因此旭旭公司追偿的条件尚未成就。被上诉人旭旭公司辩称：1．旭旭公司与国兴公司之间的《租赁合同》系因国兴公司违约而解除，并非合意解除。国兴公司与华新集体资产公司签订的《资产转让合同》明确约定国兴公司在2018年3月31日前清退租户。2．虽然旭旭公司在另案中提出过相应的抗辩，但相关法院均未采纳旭旭公司的抗辩意见。已有生效判决认定国兴公司与华新集体资产公司签订的转让合同是平等民事主体之间的资产转让，因此本案中不能适用相应的免责条款。3．源洪公司已就相关赔偿提起执行，旭旭公司的损失已实际产生。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。旭旭公司向一审法院起诉，请求判令：国兴公司承担违约责任，赔偿旭旭公司经济损失3，030，452元。一审法院认定事实：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房原登记在国兴公司名下，产证登记建筑面积为41，940.33平方米。2019年2月2日上述房屋权利人变更为案外人华新集体资产公司。2010年1月10日，旭旭公司(承租方、乙方)与国兴公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇民兴工业区北青公路XXX号厂房整体独门独户出租给乙方使用，厂房房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006388号；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积10，870.47平方米，占地面积共约45亩(以现有之围墙为分隔)；甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储及符合工业用房等；租赁期共10年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止；每年租金为1，785，474.70元，以后房屋租金每年按3％环比递增，从第二年算起，租金按季度支付，每季度支付一次房租，先付后用；乙方必须每季度提前7天支付后季度租金给甲方，逾期支付，每逾期一天，则乙方按日租金的千分之二支付滞纳金；乙方在签署合同时须支付保证金，金额为25万元整(其中15万元为房屋保证金，10万元为水电费保证金，若乙方每月使用之水电费每超过10万元，乙方需另行提供10万元押金并于7日内支付给甲方，如逾期不付甲方有权切断水电供应)，合同期满双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，甲方无息返还乙方；甲方以出租房屋现状交屋；在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：A、该出租物经市或(区、县、镇)政府有关部门批准动迁。B、该出租物经市或(区、县、镇)有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的。C、不可抗力因素致使该房屋及其设施损坏，本合同不能继续履行的；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应按日租金的两倍支付违约金给甲方，乙方未依约恢复房屋原状(甲方同意保留者除外)视同未交还；甲方因非本合同情况规定的，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按剩余年限租金总额的15％向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还要负责赔偿；在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任，如遇要求停止租赁或要求强制收回土地甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方，搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。合同另对其他内容进行了约定。2017年9月30日，案外人源洪公司(乙方)与旭旭公司(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于北青公路XXX号建筑面积11，074.56平方米的厂房(以下简称“系争厂房”)租赁给乙方作为自制冷库使用；租赁期限自2017年10月1日至2020年8月9日止；因不可抗拒的因素或政府行政部门动迁土地收回，地方政府回收造成的合同无法履行的、双方免责任，合同立即终止，甲乙双方互不赔偿造成对方的损失；合同期内，因政府动迁或征收土地，使本合同终止的，根据“谁投资谁受益”的原则，国家如有补偿费用、甲方归甲方所有，乙方归乙方所有；如发生动迁情况，动迁通告、期限、程序等均以政府或动迁单位通知为准，甲方应当将相关动迁信息及时转告乙方；同时，甲方对于租赁关系、租赁物状况等应如实上报及争取乙方权益。合同另对其他内容进行了约定。一审法院另查明，2017年，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房被纳入产业结构调整范围。2017年12月，国兴公司(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《资产转让合同》，约定为配合政府产业结构调整政策，甲乙双方同意并确认，有关甲方所拥有的坐落于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号的全部资产(列载于本合同附件的资产评估报告内，以2017年8月31日为评估基准日，包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等)转让给乙方。甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制……上述资产转让价款共计146，772，400元。其中：土地使用权转让价款64，900，600元，房屋转让价款61，163，900元，构筑物转让价款17，514，300元，装修转让价款3，193，600元。资产转让价款全部结清之日起3日内，乙方对上述土地、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物情况进行查验并办理相关交接手续，签订交接书。如甲方确需保留使用部分房屋，乙方同意可将房屋暂时供甲方无偿使用，甲方使用时间不得超过2019年1月30日。如超过的需支付每天每平方米不低于1元的租赁费，并签订租赁协议。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。2017年12月，国兴公司(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《补充协议》，约定鉴于甲方在房产交易过程中需缴纳金额较大及停产停业、职工安置等因素，乙方同意在原合同资产转让价款上增加一次性补偿款24，000，000元。涉及甲方目前对外出租的房屋须在2018年3月31日之前清退。2018年3月12日，旭旭公司向源洪公司发出《通知》，要求源洪公司在2018年3月15日前搬离。2019年1月17日，华新集体资产公司向国兴公司发送《告知书》，表示国兴公司尚有54，726.36平方米资产尚未移交，根据约定，国兴公司应于2019年1月30日前将资产全部移交，逾期华新集体资产公司将于2019年1月31日起按照每天每平方米1元收取租赁费。2019年6月10日，华新集体资产公司向源洪公司发送《函》，表示华新集体资产公司已于2019年2月2日取得产权证，因源洪公司占有使用房屋，应支付使用费直至腾退，按每天每平方米0.854元计算。一审法院又查明，2018年5月14日，一审法院立案受理了源洪公司起诉旭旭公司和国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初8336号。2019年5月31日该案作出判决，认定：本案中的资产转让并非地方政府回收性质，而是平等民事主体之间的资产转让，因此国兴公司的该主张一审法院不予采纳。在资产转让过程中，国兴公司作为权利人及资产转让方，应该考虑到其与旭旭公司、及旭旭公司与实际承租人源洪公司之间的租赁合同提前解除而给承租人带来的相关损失，故其作为权利人和出租人对承租人应该承担合同解除的违约责任。但根据合同的相对性原则，本案中，源洪公司要求国兴公司承担连带责任，于法无据，不予支持。旭旭公司在未妥善解决其承租户的相关损失的情况下，即通知源洪公司搬离房屋，显属违约……一审法院综合考量源洪公司因该资产转让致合同提前解除而产生的相关损失(除冷库损失旭旭公司不要求在本案中一并处理外，包括停产停业、搬迁、人员安置等因合同提前解除带来的各项损失)，在扣除电费后酌情判令旭旭公司向源洪公司支付损失300万元。另外，合同解除后，旭旭公司应及时返还源洪公司保证金，现旭旭公司同意返还该保证金，但要求源洪公司欠付的电费331，328元在本案中一并处理并在旭旭公司的应付款项中抵扣，源洪公司对此无异议，故抵扣该费用后，旭旭公司共计应偿付源洪公司2，968，672元。……判令：一、源洪公司与旭旭公司于2017年9月30日签订的《租赁合同》于2018年4月1日解除；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付源洪公司2，968，672元；三、驳回源洪公司的其余诉讼请求。受理费67，450元，由源洪公司负担41，998元，旭旭公司负担25，452元；保全费5，000元，由旭旭公司负担。国兴公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年9月24日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。2018年10月15日，一审法院立案受理了旭旭公司起诉国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初17763号。2019年2月19日该案作出判决：一、旭旭公司与国兴公司签订的《租赁合同》于2017年12月26日解除；二、国兴公司应于判决生效之日起十日内支付旭旭公司动迁补偿款2，951，527元；三、国兴公司应于判决生效之日起十日内返还旭旭公司保证金30万元；四、旭旭公司的其余诉讼请求不予支持。国兴公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年8月19日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。2019年4月8日，一审法院立案受理了国兴公司起诉旭旭公司、源洪公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2019)沪0118民初7292号。2019年8月20日该案作出判决：一、旭旭公司和源洪公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋及土地；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付国兴公司房屋占有使用费1，291，008元；三、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付国兴公司电费280，536元；四、国兴公司的其余诉讼请求不予支持。源洪公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年11月15日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。一审审理中，旭旭公司主张：1．生效的(2018)沪0118民初8336号民事判决书已认定国兴公司与案外人华新集体资产公司签订的转让协议并非地方政府回收性质，而是平等民事主体之间的资产转让，故旭旭公司、国兴公司之间的租赁合同因国兴公司擅自转让系争厂房导致无法继续履行，故国兴公司应承担违约责任，赔偿旭旭公司因此产生的损失；2．在(2018)沪0118民初8336号案件中，由于源洪公司的合同相对方是旭旭公司，故仅判令由旭旭公司承担赔偿责任，赔偿范围包括损失300万元及相应诉讼费用30，452元；现判决已生效，源洪公司已经申请执行，故旭旭公司的损失已产生，而不需以实际支付上述钱款为前提。国兴公司主张：1．旭旭公司、国兴公司之间合同解除并非因国兴公司违约导致，即使国兴公司转让系争厂房，根据买卖不破租赁原则，租赁合同仍有效，华新集体资产公司之所以不愿意履行租赁合同，是由于旭旭公司将系争厂房整体转租，并未有其他任何经营行为，仅赚取房租差价；而次承租人源洪公司在厂房内兴建冷库，在相关部门多次责令整改并罚款后，源洪公司仍未将安全隐患拆除，故从安全角度考虑，华新集体资产公司责令源洪公司停止生产，且不同意继续履行租赁合同；现旭旭公司基于国兴公司违约诉请主张，不存在任何损失的情形；2．虽法院认定国兴公司与华新集体资产公司之间的协议系平等民事主体之间的资产转让，但在(2018)沪0118民初8336号案件审理过程中旭旭公司明确表示案涉资产转让应适用其与源洪公司之间就因不可抗拒因素或政府行政部门动迁土地收回条款的约定，故旭旭公司现主张的损失也不应由国兴公司负担；3．即使旭旭公司存在其主张的损失，旭旭公司至今仍未履行上述付款义务，损失还未实际发生，旭旭公司主张缺乏事实依据。一审法院认为，案涉《租赁合同》《资产转让合同》的效力及性质已经生效判决予以确认，本案不再赘述。国兴公司作为房屋的原权利人和资产出让方，在与华新集体资产公司签订的转让合同中明确约定了于2018年3月31日清退租户，之后也确实因转让合同的履行导致旭旭公司及次承租人源洪公司无法正常使用系争厂房，故一审法院认定旭旭公司、国兴公司签订的《租赁合同》因国兴公司违约导致解除，国兴公司应承担违约责任。虽旭旭公司并未向源洪公司实际支付诉请所对应的钱款，但该钱款系由生效判决确认并已经源洪公司申请执行，该项债务应认定为旭旭公司因国兴公司违约而造成的损失，故对旭旭公司的诉讼请求一审法院予以支持。一审法院判决：上海国兴金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海旭旭实业有限公司损失3，030，452元。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，国兴公司与旭旭公司签订的《租赁合同》，以及旭旭公司与源洪公司签订的《租赁合同》之所以均无法继续履行而提前解除，根本原因在于租赁合同履行期间，国兴公司作为权利人将包括系争厂房在内的全部资产转让给了华新集体资产公司，故国兴公司作为出租人无法保障承租人旭旭公司正常使用系争厂房，一审法院据此认定国兴公司与旭旭公司签订的《租赁合同》系因国兴公司违约而解除，并无不妥，旭旭公司有权要求国兴公司赔偿因其违约而造成的损失。现已有生效判决确认旭旭公司赔偿源洪公司损失300万元，源洪公司业已向法院申请执行，故该项债务及相应诉讼费用均为旭旭公司因国兴公司违约而造成的损失，国兴公司应向旭旭公司偿付。综上，国兴公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31，043.60元，由上诉人上海国兴金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王晓梅审 判 员  俞 璐二〇二〇年九月九日法官助理  夏 兰书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……