福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1730号 原告：厦门港中原房地产代理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路93号厦门国际航运中心C栋4层431单元A之十。 法定代表人：李耀智，执行董事。 委托诉讼代理人：范福平，男，系该公司职员。 委托诉讼代理人：洪小兰，女，系该公司职员。 被告：厦门富铭杏博置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路33号二楼207室。 法定代表人：朱俊春，董事长。 委托诉讼代理人：程荟茹，女，系该公司职员。 原告厦门港中原房地产代理有限公司（以下简称港中原公司）与被告厦门富铭杏博置业有限公司（以下简称富铭杏博公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，港中原公司委托诉讼代理人范福平、洪小兰，富铭杏博公司委托诉讼代理人程荟茹到庭参加诉讼。第二次开庭时，港中原公司委托诉讼代理人范福平，富铭杏博公司委托诉讼代理人程荟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港中原公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付未结算的销售代理费129182.16元;2.被告承担本案的全部诉讼费用。原告于2020年4月27日变更诉讼请求为:1.被告立即向原告支付未结算的销售代理费129126.35元;2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告与被告签订《2016年度厦门国际社区（Ａ区）项目销售代理合同（中原）》，被告委托原告代理销售位于厦门市集美区的国际社区项目（以下简称项目），合作期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。合同签订后，原告依约进行销售。前期大部分销售代理费被告都能正常结算，但后期因被告母公司中航地产将旗下涉案项目厦门国际社区项目转让给厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大），因双方项目收购持续处于交割期，盖章申请及财务出款全线关闭，导致原告剩余销售代理费无法继续走流程审批及财务付款。原告无数次向被告催讨涉案销售代理费，为期一年的时间里被告均以项目被恒大收购、收购正在走流程等理由推诿，原告实属无奈只好耐心等待。但直至今日，被告仍迟迟未支付拖欠的销售代理费。被告拖欠销售代理费的行为严重损害了原告的合法权益。 富铭杏博公司辩称，一、被告对原告证据的真实性、合法性、关联性均无法认可。原告提供的认购数据明细表签字确认人并非被告，被告未对明细表进行确认，其上也无被告盖章或被告授权代表签字，该证据的真实性、合法性、关联性均存疑，无法表示被告与原告就交易成果达成合意，被告对该数额无法认可。原告提供的微信记录及录像均非被告授权代表或工作人员作出的行为或表示，对该证据的真实性、合法性、关联性亦无法认可。二、原告未将相关房源佣金结算清单提交给被告审核，原告无权向被告主张本案诉讼请求。合同约定，原告为被告项目配置营销团队，住宅部分基准代理费率标准为销售回款金额的0.5％，商业部分基准代理费率标准为销售回款金额的1％，且原告所销售房源均以签约当天基准代理费率为结算依据。原告需于每月18日前据实提交具备结佣条件的相关房源佣金结算清单，被告应在收到清单后5天内予以审核，经审核确认后被告于次月公司集中付款日将该期应付代理费扣除应扣款金额后支付给原告。若因原告提交清单有误或者提交时间迟延，则原告自行承担延期责任。原告并未在合同约定的期限内按要求提交相应的审核材料，且提交的佣金结算单未经被告盖章或被告授权代表签字，被告对销售结算事宜存在异议，双方在对结算金额存在异议的情况下，原告无权向被告主张本案诉讼请求。三、原告起诉超过诉讼时效，依法应当驳回起诉。合同约定原告需于每月18日前据实提交具备结佣条件的相关房源佣金结算清单，被告在收到清单后5天内予以审核。但截至目前原告并未向被告主张进行结算，原告对该权利已经变相放弃，根据法律规定，其主张要求支付代理费已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月20日，富铭杏博公司作为甲方，港中原公司作为乙方，双方签订《2016年度厦门国际社区（Ａ区）项目销售代理合同（中原）》，约定：甲方委托乙方作为销售代理人，代理销售位于厦门市集美区项目的商品房，代理期限为2016年1月1日至2016年12月31日，若至本合同约定之截止日前，项目所有单位全部售罄，则本合同自动终止。销售代理费按照以下方式计算:住宅部分的基准代理费率标准为销售回款金额的0.5%，且乙方所售房源均以签约当天基准代理费率为结算依据。乙方在2016年6月30日前完成累计2亿元的销售签约金额目标，甲方将在基准代理费的基础上增加0.1%作为2016年7月1日起的代理费率，如2016年6月30日前未能完成累计2亿元的销售签约金额的目标，则不予以增加额外0.1%的代理费率。若乙方在2016年10月31日前完成累计4亿元的销售签约金额目标，甲方将在2016年11月1日起的基准代理费的基础上增加0.1%作为2016年11月1日起的基准代理费率，如2016年10月31日前未能完成年度内累计4亿元的销售签约金额目标，则不予以增加额外0.1%的代理费率，等等。商铺部分的基准代理费率标准为销售回款金额的1%，商铺不参与跳点结算与每月任务奖励。基本代理费结算依据是：一次性付款客户与甲方签订正式《房地产买卖合同》且房款全额到账作为最终结算条件；按揭贷款方式付款的客户则需按揭全额回款作为最终结算条件；公积金贷款方式付款的客户则需公积金贷款全额回款作为最终结算条件。结算单位的数量、面积、成交价以签署合同为准。代理费以自然月度为结算期，乙方需于每月18日前据实提交具备结佣条件的相关房源佣金结算清单，甲方应在收到清单后5天内予以审核，经审核确认后甲方于次月公司集中付款日将该期应付代理费扣除应扣款金额后支付给乙方。若因乙方提交清单有误或者提交时间迟延，则乙方自行承担延期责任。乙方需提供中国工商税务发票予甲方结算。乙方促成签订认购书的，若在客户签订《房地产买卖合同》之前本代理合同已到期的，乙方仍有义务向客户催收房款并协助客户与甲方签订相关合同等事宜，除甲方按本代理合同规定结算乙方销售代理费外，乙方不再另收其他费用。等等。合同签订后，港中原公司就案涉商品房项目进行了代理销售。2020年6月5日，经结算，双方确认（Ａ区）Ａ3地块、（Ａ区）Ｂ2地块、（Ａ区）B3地块商品房的佣金合计129126.35元。后港中原公司向富铭杏博公司提交了其于2020年6月29日开具的金额为129126.35元的销售代理费增值税普通发票。截至本案庭审终结时，富铭杏博公司尚未向港中原公司支付前述款项。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的案涉销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。关于本案起诉是否超过诉讼时效的问题，被告自认本案受理前，双方未就销售代理费进行结算，根据合同约定，一次性付款客户与被告签订正式《房地产买卖合同》且房款全额到账作为最终结算条件，贷款方式付款的客户需贷款全额回款作为最终结算条件，被告未提交任何证据证明案涉商品房房款到账时间，则无法明确原告自何时起可以主张佣金，即无法明确本案诉讼时效的起算点；退一步而言，即使本案原告起诉时已超过诉讼时效，2020年6月5日双方就销售代理费进行结算并达成一致，原告亦向被告提交了相应的发票，应视为被告作出了同意履行付款义务的意思表示，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”，被告辩称本案超过诉讼时效，缺乏依据，不予支持。经结算，双方确认案涉商品房的销售代理费为129126.35元，原告亦向被告开具了相应的发票，付款条件已成就，但被告至今未向原告支付该笔款项，构成违约，故原告主张被告支付销售代理费129126.35元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 厦门富铭杏博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门港中原房地产代理有限公司销售代理费129126.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2884元，减半收取计1442元，由厦门富铭杏博置业有限公司负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  邱淑贞 二〇二〇年九月二十七日 书记员  林雅玲 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。