浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3383号 上诉人（原审原告）：李文治，男，1977年7月23日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人（原审原告）：石伟群，女，1969年1月6日出生，汉族，住浙江省平湖市。 上诉人（原审原告）：章立新，女，1967年1月25日出生，汉族，住浙江省青田县。 上诉人（原审原告）：蔡碧珍，女，1971年10月14日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人（原审原告）：李燕，女，1972年1月2日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人（原审原告）：洪少峰，男，1988年11月24日出生，汉族，住浙江省建德市。 六上诉人的共同委托诉讼代理人：詹梅根，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：建德市新安江宾馆有限公司，统一社会信用代码：913301826970577005，住所地：浙江省建德市新安江街道菜市路3号。 法定代表人：单国英，执行董事。 委托诉讼代理人：邱建平，浙江贤哲律师事务所律师。 原审第三人：单国华，男，1966年2月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰与上诉人建德市新安江宾馆有限公司（以下简称新安江宾馆）、原审第三人单国华房屋租赁合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2019）浙018民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：一、李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰以20504480元的价格从杭州天美商务咨询有限公司（以下简称天美公司）管理人处竞拍取得位于建德市新安江街道菜市路3号房产以及土地使用权、装修。2017年11月24日，天美公司管理人与李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰签订了《杭州天美商务咨询有限公司建德市菜市路3号房产以及土地使用权、装修拍卖成交确认书》。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰在庭审中确认于法院裁定之日2017年12月11日付清拍卖成交款。2018年1月3日，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰取得前述房产及土地使用权的不动产权证书。案涉房产系带租拍卖，2010年1月1日，天美公司与新安江宾馆签订了《房屋租赁合同》一份，约定天美公司将案涉房产出租给新安江宾馆，租赁期限二十年，自2010年1月1日至2029年12月31日止，年租金30万元，租金每年一付，先付后用，合同签订当天缴清租金，并约定租赁期间未经同意不得将房屋转租，否则天美公司有权终止合同收回房屋等。 二、2019年1月22日，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰向新安江宾馆发送了《解除合同通知书》，告知新安江宾馆，因其未按约支付租金，故根据合同约定主张解除合同，并要求新安江宾馆腾退案涉房产。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰在发送《解除合同通知书》前未向新安江宾馆催讨过租金。新安江宾馆于2019年1月24日收到通知后，于2019年1月30日向李文治邮寄关于《解除合同通知书》的回复，告知李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰，新安江宾馆已于合同签订时支付了当年租金30万元，后天美公司出具《承诺函》，承诺装修款抵租金，新安江宾馆共支付装修款4258434.27元，故租金已支付至2025年，并未欠付租金，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰不能以此为由解除租赁合同。 三、天美公司系“中江系”企业，新安江宾馆的股东为天美公司（持股比例33%）、建德市新安江望江宾馆有限公司（持股比例67%），建德市新安江望江宾馆有限公司的股东为单国英（持股比例90%）、第三人单国华（持股比例10%）。2009年11月，新安江宾馆进行工商注册登记时，天美公司向登记部门说明，案涉房产无偿提供给新安江宾馆使用。2010年2月18日，天美公司向新安江宾馆出具《承诺函》，承诺新安江宾馆的装修、改造费用由天美公司支付，新安江宾馆垫付后从应付给天美公司的租金中予以扣除，装修总费用控制在450万元左右，由新安江宾馆将应付租金用于支付新安江宾馆装修、设备添置等工程款项，从2010年1月1日至2025年12月31日期间的租金不用缴纳。2019年10月29日，天美公司管理人向法院出具《函》，告知法院账面上未发现新安江宾馆向天美公司支付过房屋租金，新安江宾馆未向管理人申报过债权，管理人对新安江宾馆提交的《承诺函》不知情，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰收取租金的起算日为法院裁定过户之日。新安江宾馆未向天美公司支付过租金。 四、新安江宾馆于2010年1月1日承租案涉房屋后，经天美公司同意于2010年1月6日转租给了第三人单国华。2014年4月23日，新安江宾馆、单国华就案涉房屋中的一部分与案外人雷玉娟签订落款时间为2010年4月23日的《建德市新安江宾馆有限公司餐饮项目承包协议》，约定由案外人承包经营餐饮项目，前四年每年的承包金为8万元，第五年开始的承包金未约定。因新安江宾馆欠付浙江豪邦装饰工程有限公司装修款，第三人单国华与新安江宾馆、浙江豪邦装饰工程有限公司签订《执行和解协议》，约定由单国华预付租金180万元（被告新安江宾馆认可第三人单国华已支付截至2015年10月底的租金，180万元系预付自2015年11月1日至2021年10月31日的租金），代新安江宾馆支付执行款给浙江豪邦装饰工程有限公司，后第三人单国华于2014年10月、11月支付了115万元，剩余65万元已从建德市新安江望江宾馆有限公司拍卖款中支付。 2019年3月19日，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰诉至法院，变更后的诉讼请求为：1.确认杭州天美商务咨询有限公司与新安江宾馆于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月24日解除；2.判令新安江宾馆在合理期限内将案涉房屋腾退交回，并支付租金389600元（自2017年11月24日计算至2019年3月13日，2019年3月14日至房屋交回之日的租金按每年30万元的标准另行计付）；3.本案诉讼费由新安江宾馆承担。 原审法院认为，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰通过拍卖取得案涉房产权属，原天美公司与新安江宾馆所签订的《房屋租赁合同》项下的权利、义务由李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰继受。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰有权自法院裁定将案涉房屋产权转移给李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰之日（2017年12月11日）起向新安江宾馆主张《房屋租赁合同》所涉权利。本案的第一个争议焦点在于案涉《房屋租赁合同》是否已解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，当事人一方以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰未在发送解除合同通知前向新安江宾馆催讨租金并给予合理履行期限，故对其主张合同自通知到达对方时解除的诉讼请求，该院不予支持，新安江宾馆无需腾退房屋。 本案的第二个争议焦点在于新安江宾馆是否需要支付租金。根据庭审查明的事实，该院认为新安江宾馆实则一直免费使用案涉房产，第一，基于天美公司与新安江宾馆的特殊关系，天美公司在新安江宾馆登记注册时就表示将案涉房产无偿提供给新安江宾馆使用。第二，《房屋租赁合同》虽约定了年租金30万元，但新安江宾馆未提交证据证明其曾向天美公司支付过租金。第三，天美公司出具的《承诺函》表明新安江宾馆无需支付自2010年1月1日至2025年12月31日期间的租金，该期间为16年，占租赁期限20年的绝大部分期限，表面上看是装修款抵租金，但按常理判断，16年后宾馆的装修几乎没有价值，而天美公司16年时间内无租金收益。第四，新安江宾馆提交了《承诺函》，却又在回复李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰时将未经与天美公司结算的装修款用于计算无需支付租金的期限，其行为相互矛盾，法院有理由怀疑新安江宾馆实际免费使用案涉房产。现天美公司已破产，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰经拍卖取得案涉房产及附属装修，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰有权向新安江宾馆主张租金，新安江宾馆应予支付。第三人单国华支付给新安江宾馆的租金，系第三人单国华与新安江宾馆之间的关系，与新安江宾馆应支付给李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的租金无关。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰竞拍时已知晓《房屋租赁合同》所涉租金为年租金30万元，第三人单国华与案外人签订承包协议，收取的承包金金额与李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰无关。 综上，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰合理部分的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告建德市新安江宾馆有限公司于本判决生效后十日内支付原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰租金375616元（自2017年12月11日计算至2019年3月13日，2019年3月14日至判决确定给付之日的租金按每年30万元的标准另行计付）。二、驳回原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7144元，保全申请费3770元，合计10914元，由原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰负担392元，被告建德市新安江宾馆有限公司负担10522元。当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 宣判后，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰和新安江宾馆均不服上述判决，分别向本院提起上诉。 上诉人李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰共同上诉称：原审法院根据上诉人之诉和新安江宾馆的抗辩及双方提供的证据，就本案事实已作了全面和详尽的认定，现上诉人对原审认定的双方在履行房屋租赁合同的过程事实不表示原则性的异议。虽然上诉人的合法权益得到原审一定程度的维护，但相对而言，上诉人的主要合法权益并未得到原审应有的保护，就原审判决结果而言，上诉人只是失多得寡，相反的是让新安江宾馆在本案的判决结果中，得到不应的偏袒。根据上诉人在原审中提供的证据和全案事实，原审明显存在关键性证据认定错误，进而导致对焦点问题的错误判断，据此所作的判决结果，造成了上诉人应有的主要合法权益被错误驳回。一、原审对本案所涉《承诺函》真假问题的认定明显错误。“中江”系主要关联企业最终破产和其实际控制人的严重违法犯罪，留给社会值得深思的问题之一就是做人和经商都必须诚实守信，靠弄虚作假最终都会咎由自取。上诉人在一审中于第一时间就看出案涉《承诺函》的反常，明显虚假。如果该函中的公章印模是真的，那么函件上印模系在天美公司被宣告破产前就已经形成，时间上一定在先。而该函件中的文字明显是针对上诉人的《解除合同通知书》而准备的抗辩内容，在形成时间上一定在后。但由于《承诺函》持有人对该函的造假水平和方式独特，即文字和印模的绝对分离，导致在一审中，上诉人虽然已申请对印模和文字的形成时间先后进行司法鉴定，但因原审找不到可以进行此项鉴定的机构，导致上诉人客观上无法提供证据直接证明该《承诺函》的虚假。上诉人虽然没有直接证据证下，但上诉人提供的下列事实，已经足以间接证明《承诺函》事实上的虚假，故原审认定《承诺函》为真实系明显错误。1、根据新安江宾馆提供的〈关于《解除合同通知书》的回复〉第二条内容，新安江宾馆称其在与天美公司签订《房屋租赁合同》时（即2010年1月1日）先支付给天美公司第一年的房租30万元，之后于2010年2月18日收到天美公司的《承诺函》，由于天美公司在函中承诺为新安江宾馆承担450万元内的装修费用，故新安江宾馆就根据己交房租30万元和《承诺函》中的金额（即回复中的“据此”），进行了425万元的装修，两项合计差不多就是450万元。因为有了被上认人的这一思路，才出现了《承诺函》中的450万元的数额。但事实上，新安江宾馆的这一事实过程明显是虚假的。因为新安江宾馆向原审谎称己交30万元租金时，所提供的天美公司的一份收到房租费发票中所载的时间明确是2011年4月28日，根本不是签订合同之时。如果新安江宾馆真的在2010年2月28日收到天美公司的《承诺函》，其不可能于2011年4月28日多此一举地开一份发票，虚列自己支付30万房租的账目，同也不可能进行425万元的装修，而是应进行450万元的装修。2、被诉人提交的相关财务帐单资料已经证实，其自2010年2月18日以来，对案涉价值425万元的装饰和设备添置资产一直都建账在自己名下。这一事实表明，本案案发前，新安江宾馆事实上根本不存在所谓的《承诺函》，否则就令人费解了。3、新安江宾馆在原审中提交的相关财务账单资料同时又证实，被告在完成价值425万元的装饰和设备添置投入后，财务不但没有根据《承诺函》的内容将该450万元装修费列为对天美公司的应收款，而且对每年可以抵消的30万元租金从未列入经营成本。这一事实又进一步表明，本案案发前，新安江宾馆事实上没有《承诺函》的存在。4、在原审审理中，新安江宾馆提交的相关财务账单资料还证实，新安江宾馆己将第三人单国华于2011年9月21日支付给案外人俞中江的70万元付款凭证，列为新安江宾馆又支付两年租金的虚假账目。该事实再次证实新安江宾馆在2010年2月28日事实上根本没有收到所谓的《承诺函》。因为《承诺函》中己明确表示：“从2010年1月1日至2025年12月31日期间的房租不予缴纳我公司”，而事实上新安江宾馆当时并无相应的资金支付各种装饰款，特别是对豪邦公司的应付款，直至豪邦公司提起诉讼，被告仍无钱支付。在如此困难的情形下，如果真有《承诺函》，新安江宾馆怎么可能再次多此一举，再次虚假建账。由于以上事实的存在，加上案涉的新安江宾馆的法定代表人单国英、实际经营人即第三人单国华当时与“中江”系的实际控制人俞中江系夫妻及妻兄关系，特别是原审2019浙0182民初751号民事判决认定的事实表明，单国华曾两次变造过合同内容，本案中单国华、单国英存在变造证据客观条件和能力，原审对案涉《承诺函》的真实性理应完全予以否认。二、原审未采纳《房屋租赁合同》自上诉人的通知到达时解除系对事实和法律的错误适用所作的错误判定。原审依据《合同法》94条和96条规定，认为上诉人在发送解除合同通知前，应先行催告新安江宾馆在合理期限内履行合同义务的观点，明显系在本案已查明的事实上对事实和法律的错误适用。承租双方在案涉《房屋租赁合同》第四条第7项约定“甲、乙双方需严格按条款履行，如有违约，另一方有权提前要求违约方终止租赁关系”。该事实是上诉人、新安江宾馆及第三人均无异议的不争事实。双方就此所约完全符合《合同法》第93条第二款之规定，系把违约行为约定为另一方解除合同所附条件的情形。本案新安江宾馆自《租赁合同》签订至原审审理本案期间，应交纳价值上百万元的房屋租金，分文未交，属于明显且重大的违约行为，上诉人作为天美公司的合同继受人完全有权以通知的方式依据所附的条件主张提前解除合同。根据《合同法》第96条“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，上诉人通知新安江宾馆解除合同具有明确的事实和法律依据，原审就此所作的认定明显系对事实和错误适用法律所致。三、关于原审的判决结果的错误问题。从原审的判决结果看，本案虽然解决了新安江宾馆长期以来一直无偿使用案涉房屋问题，但就上诉人的全部诉请而言，上诉人最主要合法权益并未得到应有的司法保护。本案因受“中江”系中关联关系的不良影响，案涉《房屋租赁合同》成立之初就没有按照市场规则体现等价有偿，特别是上诉人花费2000余万元资金购买了共计面积4000余平方米的案涉房屋后，第三人一方面千方百计以无偿的企图对待上诉人，另一方面为达到坐收渔利的目的，己将案涉房屋擅自进行分块转租和转包，从中收取了暴利。根据原审2019浙0182民初751号案的民事判决显示，其将其中650平方米房屋转包给案外人雷玉娟就能每年收取高达66万元的租金。第三人每年从案涉房屋获取的暴利实际上就是上诉人花了巨资后每年所受实际损失。鉴于本案中明显存在承租双方在《房屋租赁合同》中将违约附为合同解除条件，上诉人在新安江宾馆拒不支付租金，长期实际违约的基础上，已经书面通知新安江宾馆解除《房屋租赁合同》的情形，原审理应依据《合同法》第93条和第96条之规定，判决确认双方所签的《房屋租赁合同》已于上诉人的通知到达时解除。综上，原审就本案主要焦点问题的认定理由、适用法律和裁判结果明显错误，上诉人特此提出上诉，请求二审法院依法改判确认杭州天美商务咨询有限公司（下称天美公司）与新安江宾馆于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月24日解除；改判新安江宾馆在合理期限内将《房屋租赁合同》所涉房屋腾退交回；本案一审和二审的诉讼费用均由新安江宾馆承担。 新安江宾馆针对李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的上诉答辩称：一、关于“承诺函”真假问题。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰无论在一审庭审或在上诉状中都反复提及答辩人在一审时提交法庭的“承诺函”存在造假嫌疑，应完全否认其真实性。为此，其在上诉状中提出了四点理由。新安江宾馆认为该四点理由均不能成立。 第一点理由，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰以新安江宾馆〈关于《解除合同通知》的回复〉中提到交付30万租金的时间与提交法庭的交付租金发票开具日期有矛盾及《回复》中称装修花费425万元加上已付租金30万元才有《承诺书》中的450万元。以此证明《承诺函》是在《回复》之后才出现的。新安江宾馆认为，如果按李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的说法恰能说明《承诺函》应该在《回复》之前，新安江宾馆是为了与《承诺函》中450万元对应才虚立（李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰语）30万租金及425万元装修费用。事实上是新安江宾馆在给李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰回复时并未仔细地去查证天美公司的发票及装修款总额（因新安江宾馆单位从成立之日起就没有正式经营过，系第三人单国华在实际经营，相关财务凭据都放在新安江宾馆法定代表人另外经营的望江宾馆，而望江宾馆因为中江系列单位担保于2014年被法院拍卖，财务资料确实不容易查找）。所以当时新安江宾馆是凭记忆及当时匆忙中能找到的部分资料出具的《回复》。一直到被上诉人2018年8月份提起诉讼新安江宾馆为了应诉才认真的查找相关资料。即使依李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰说法其推断也不能当然的否定《承诺函》的真实性。 对于第二、三点理由李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰以新安江宾馆财务未记载装修费用列入向天美公司应收款、且未将每年应交的30万元租金用于抵销从而证明当时《承诺函》不存在。新安江宾馆认为，正如上文提到的原因，新安江宾馆自成立起就没有正式经营过，财务记录并不正规也属正常，此种现象天美公司也是如此，天美公司自将案涉房出租给新安江宾馆后财务上也并未计提每年30万元租金列入向新安江宾馆的应收款。所以，新安江宾馆财务记录的不规范也不能证明《承诺函》的真实性。 第四点理由，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰称本案第三人2011年9月21日支付给案外人俞中江70万元，新安江宾馆将其列为第三人支付二年租金是虚假帐目，按《承诺函》新安江宾馆在2025年前不用支付租金，且新安江宾馆当时资金本就紧张，不可能多此一举。事实是，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰也认可中江系列（包括天美公司）实际控制人是俞中江，俞中江在2011年下半年就已经资金困难，新安江宾馆的法定代表人及本案第三人作为俞中江的前妻及妻舅在俞中江资金困难的时候给予提前交付案涉房的租金，完全符合情理。更不可能以此当然的推出当时不存在《承诺函》。 二、原审法院未采纳《房屋租赁合同》自上诉人的通知到达时解除有事实依据。根据《承诺函》的约定，新安江宾馆至2025年12月31日前均不用支付租金，其通知与客观事实不符。 三、对于李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰称其花费2000余万元资金购得的房产第三人无偿坐收渔利。新安江宾馆认为这一说法也与事实不符。现在证据表明，2010年第三人之所以与新安江宾馆签署租赁案涉房合同就是有条件的，即其得投入500万元左右的巨资用于装修，其后还支付给俞中江70万元。目前收取相应资金用于抵补原支出及应得收入当在情理之中。且被上诉人当时有意买受案涉房时明知是带租拍卖并向第三人了解过租赁实际情况，坚持买受是因为得到本地政府规划该片房屋第二年将列入旧城改造拆迁范围的消息，意图得到拆迁补偿款，后因政府真正拆迁时刚好未将案涉房所在地区划入拆迁范围。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的损失应由其自行承担，与第三人并无关联。 综上所述，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的上诉理上不能成立，恳请二审法院驳回李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的上诉。 第三人单国华针对李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的上诉答辩表示同意新安江宾馆针对6上诉人的答辩意见。 上诉人新安江宾馆上诉称：一、一审判决认定事实有误。一审判决对上诉人在一审庭审时提交的第四组证据（拟证明向天美公司支付租金）未予认可，且在事实认定第三部分认定上诉人未向天美公司支付过租金。理由是，天美公司于2011年出具的收据收到新安江宾馆租金30万元票据没有支付凭证；对第三人支付给天美公司实际控制人俞中江70万元租金（含10万元押金）系第三人与俞中江个人款项往来。这一认定与事实不符，也于法于据。首先，对于出租人天美公司自认收到新安江宾馆一年租金30万元，且出据有效票据（系历史书证），一审法院应予确认。一审法院仅凭上诉人未提供支付凭证而不予认可，显然不当。退一万步说即使新安江宾馆当时未实际之付，天美公司自出具票据至租赁物拍卖达六、七年之久也应该予以催讨。其次，第三人支付给天美公司实际控制人俞中江70万元在无其他证据对抗的前提下，一审法院也应予认定。且该事实，在建德市人民法院指令第三人协助执行浙江豪邦装饰工程有限公司工程款时，执行法官也已确认第三人原交付的租金至2015年10月底，这其中就包含了第三人支付俞中江的70万元。二、一审判决以主审法官的自由心证否定有效关键证据，且在论理部分作出与法庭调查前后矛盾的判决，系滥用自由心证的法律制度。一审判决书在论理部分第二段“本院认为被告新安江宾馆实则一直免费使用案涉房产”。并陈述了四点理由，一是在上诉人登记注册时天美公司即表示将案涉房无偿提供给上诉人使用；二是认为后来虽然上诉人与天美公司签有《房屋租赁合同》但并未实际支付过租金；三是天美公司出具的《承诺函》中以装修款抵16年租金，实际上是至2025年12月31日无需支付租金；四是既有《承诺函》在上诉人向六原告回复时将装修款用于计算无需支付租金的期限，上诉人的行为相互矛盾；故，一审法院以此为理由怀疑上诉人系免费使用案涉房产，现该房产已被拍卖，上诉人就有义务支付买受人自买受之日起的租金，并以此作出了判决。上诉人认为，一审法院的这一判决无视庭审已查明的事实，无视判决书前面部分对证据、事实的认定，仅以“怀疑”作出了与其对证据及事实部分相反的判决。首先，上诉人认为，一审法院上述借以“怀疑”的四点理由没有事实依据。一审庭审时已查明，天美公司实际控制人俞中江与望江宾馆、新安江宾馆法定代表人及第三人的关系特殊。俞中江买受案涉房产后即与上诉人法定代表人协商成立上诉人单位，注册登记时提供的经营地点就是案涉房所在地，且申明系无偿使用，股东为望江宾馆（占比67%）与天美公司（占比33%）。上诉人单位注册完成后，俞中江与上诉人法定代表人对如何实际开展经营再次进行协商时，考虑到望江宾馆与新安江宾馆经营范围重叠，且当时望江宾馆实际由上诉人法定代表人及本案第三人共同经营，为方便经营，提高经营效果，最后与第三人协商，由第三人独立出来自主经营新安江宾馆。但第三人提出，新买受的房产在正式开张经营前必须经过全面装修，否则无法使用，而这一装修及经营设施添置至少需要4、5百万元之巨，让第三人出资装修，即使是不用支付租金，在没有法律保障的前提下其也不敢投入，如此，才产生了案涉房产以天美公司出租给新安江宾馆再转租给第三人的租赁合同，以450万元装修款为限折抵租金至2025年12月31日。据此可以认定第三人实际出资装修，通过望江宾馆、新安江宾馆的名义支付装修款，是当时特定条件下三方的真实意思表示，其中涵盖了三方的利益及风险。故，一审判决书所述的第一点理由因上诉人单位开张经营时根据实际情况而在三方协商过程中已作了改变，一审法院在证据及事实认定方面也均确认了租赁关系的承在。第二理由上诉人在上文中已有提及，实际上是另行支付过三年租金，第三人还依约交付了租赁押金。第三点理由是一审法院按常理推断，称天美公司实际16年没有收益。事实上，如果当时三方均无能力促成宾馆开张，天美公司照样没有收益，且2017年案涉房在拍卖前经评估，按拍卖总价比例计算装修价值仍尚存130余万元，怎么就能按常理推断出16年后无价值呢？第四点理由一审法院判决更是武断。上诉人在勿忙回复被上诉人的函中列举了当时能找到的装修费用额度用以说明上诉人方是按承诺函约定实际投入了400余万元，其上所载至2025年12月31日租金确已实际支出，行文上是个前后印证的方式，何来矛盾一说？其次，上诉人一直看不明白一审的判决。一是，如果说涉案房产因天美公司无偿归上诉人使用，现天美公司破产，房产买受人可以根据目前实际情况要求支付使用费，尚可理解。而本案被上诉人的诉请是承认租赁事实存在，无非是认为上诉人未支付租金构成根本违约而请求人民法院判决解除合同、腾退房屋前按承包合同约定支付租金。一审法院却越俎代庖判定租赁不存在，是无偿使用，却又认定年租金为每年30万元，这是凭什么认定的？既然认定了不存在租赁关系，又哪来的租金支付？二是，判决书在“本院认为”第一段明明认定在发送通知前被上诉人未向上诉人催讨过租金，即使按无偿使用，也应在被上诉人主张应支付使用费后，上诉人才应支付使用费。因为如果是无偿使用，天美公司原至少给的时间是16年，即在被上诉人主张支付使用费前，都应是无偿使用。一审法院又凭什么判令上诉人从被上诉人买受案涉房产后即应支付租金（应为使用费）？三是，一审法院在证据及事实认定部分既然认定租赁合同成立，天美公司的承诺函为有效证据，为什么在判决时又凭“怀疑”认定为是无偿使用，从而让上诉人支付租金？综上，原审判决在认定事实、适用法律方面错误，主审法官以自由心证否认有效证据，不符合自由心证制度使用的法律规定。且该判决在事实认定与论理方面逻辑混乱，前后矛盾，致判决不当，恳请二审法院予以改判，驳回李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的诉请。 李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰针对新安江宾馆的上诉答辩称：新安江宾馆的上诉意见为两个问题：其一是认为原审对新安江宾馆提出的己向天美公司支付房租100万元（含保证金10万元）的事实未予以认定不符合本案事实；其二是认为原审判决其向李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰支付房屋租金是错误的。根据本案事实，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰认为新安江宾馆就此所提的两个方面的上诉事实和理由是完全不能成立的。一、新安江宾馆所谓的其已向天美公司支付房屋租赁费计人民币100万元的事实，因其没有提供相应的证据，本身就不应予以认定。1、新安江宾馆对其提供的已向天美公司支付房租30万元之事实的证据只有一份天美公司于2011年4月28日开具的房租发票，而没有提供其中最为重要的该30万元款额支付凭证。当事人对自己是否支付过款项，应该提供的起码证据就是款项支付凭证。新安江宾馆无法提供该30万元的付款凭证，本身足以说明，其根本没有实际支付过该款，这是要用证据证明的事实，新安江宾馆说得再多也没有用。现新安江宾馆用一份发票在证据上蒙混过关的企图是实现不了的，因为发票只是双方业务往来过程中的证据资料，而不是款项支付凭证。新安江宾馆既已提供了天美公司向其开具的金额为30万元的房租发票，能够证明的是应在2011年4月28日向天美公司支付30万房租，而非其已经向天美公司支付了该30万元房租。2、新安江宾馆为证明其又向天美公司支付了70万元房租，向原审提供了一份2011年9月21日单国华向俞中江支付70万元款项的银行转账凭证。李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰认为这虽然是一份款项支付凭证，但它也根本不能证明该款是新安江宾馆支付给天美公司的房租费。虽然，天美公司和新安江宾馆公司都是“中江”系企业，但就本案而言，俞中江不是天美公司的职工，也不是该公司的股东，更不是该公司的负责人，只是一个案外人。单国华个人向俞中江个人支付款项，但俞中江并未将该款转付到天美公司，相关的事实与新安江宾馆向天美公司支付房屋租金，就法律关系层面而言，两者是风马牛不相及的两回事，原审当然对新安江宾馆所谓的其向天美公司支付70万元房租的事实不予以认定。二、原审判令新安江宾馆支付房屋租金的事实清楚，理由充分。1、原审判决书第14页关对第二个焦点问题的分析认证所述的事实和理由非常清楚。其中第一，案涉房一开始由新安江宾馆无偿使用，本案是新安江宾馆在原审庭审中自认的事实；第二，新安江宾馆没有支付过租金，也是明确清楚的事实；第三，新安江宾馆以案涉房屋的装饰部分在拍卖前尚存有130余万元评估价，不但无法说明案涉房屋的装饰部分在16年以后仍然存在价值，反而恰好说明该装饰部分的价值在16年以后价值几乎不存在。案涉房屋在2011年下半年完成装修，在2017年3月2日（评估基准日）的时点价值只有136万元。这期间只有6年，按照新安江宾馆自报的装饰投入500万元计算，已经缩水四分之三。按照这样的幅度再过6年，只有34万。如果是再10年，当然是几乎没有价值。新安江宾馆在原审应诉过程中，所谓的宾馆装饰投入，在天美公司破产前根本没有结算，破产后又没有依法申报过债权，这不仅仅是存在原审所认为的矛盾问题，实际上是根本不能成立的问题。2、针对被上诉人的最后的上诉理由，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰要说的是新安江宾馆自己的思路和看法存在逻辑思维方面的混乱或错误。在李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰看来，原审的判决思路清楚的，原审判决过程中没有认定本案所涉的租赁关系并不存在，而是在肯定租赁关系的前提下，认定新安江宾馆始终未交纳过房屋租金，最终判决对李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰按租赁合同约定支付房屋租金。原审的判决结果实际上受益的永远是新安江宾馆，案涉房屋面积超过4000平方米，而新安江宾馆的实际经营者单国华，只将其中的800平方米转租给案外人雷玉娟经营，就已经获得高达每年66万元的回报，还有3200平方米的房屋，每年可赚多少钱，就不用多说了。就此对原审判决结果难以接受的应该是李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰支付拍卖费、办证费高达2200万余元，但却每年只能收到30万元的房租，就资金成本而言，只有一厘四毫的月利息，受损失只是李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰。综上，新安江宾馆的上诉事实、理由和请求事项全部不能成立，请求二审法院驳回新安江宾馆的上诉。 单国华针对新安江宾馆的上诉答辩称：拍卖之前的相关情况，单国华都与李文治讲清楚的。流拍之后，6上诉人又跟单国华之间沟通过。免费使用的情况，开始的时候，单国华都不知道的。单国华认同新安江宾馆的上诉意见。 本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰在发送解除合同通知前，未向新安江宾馆催讨租金并给予合理履行期限，故原审法院对其主张合同自通知到达对方时解除和要求新安江宾馆腾退房屋诉讼请求不予支持并无不当。本院对李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰上诉要求解除合同并腾退房屋的请求不予支持。 关于新安江宾馆上诉主张其无须支付租金的问题。本院认为，《房屋租赁合同》约定年租金30万元。从新安江宾馆提交的天美公司出具的《承诺函》，表明新安江宾馆无需支付自2010年1月1日至2025年12月31日期间的租金，表面上看是装修款抵租金，实际上是长达16年新安江宾馆无需支付租金，有违日常生活常识。从新安江宾馆关于《解除合同通知书》的回复中，将其未经与天美公司结算的装修款用于计算无需支付租金的期限，其行为相互矛盾；同时新安江宾馆自认已经向天送公司支付了第一年租金30万元，但新安江宾馆未提交证据不能证明其曾向天美公司支付过租金，其应承担举证不能的不利后果。现天美公司已破产，李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰经拍卖取得案涉房产及附属装修。新安江宾馆应向李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰支付租金。新安江宾馆上诉主张无须支付租金的请求不能成立，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7095元，由上诉人李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰负担80元。建德市亲安江宾馆有限公司负担7015元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年九月八日 书记员  何英杰