广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0403执异43号 案外人：张在杰，男，1972年1月21日出生，汉族，住址广西梧州市。 申请执行人：潘志敏，男，1982年7月2日出生，汉族，住址福建省莆田市秀屿区。 被执行人：许昌信，男，1963年12月9日出生，汉族，住址广东省电白县旦场镇物资贸易公司宿舍，现住广西梧州市长洲区。 被执行人：许沛强，男，1989年4月23日出生，汉族，住址广东省电白县水东镇澄波街135号，现住广西梧州市长洲区。 被执行人：许宣强，男，1992年8月27日出生，汉族，住址广东省电白县水东镇澄波街135号，现住广西梧州市长洲区。 被执行人：广西梧州汇龙港房地产开发有限公司，住所地广西梧州市冬湖路1号，注册号：450400200009425。 法定代表人：许昌信。 被执行人：广西富川汇龙港房地产开发有限公司，住所地广西富川县富阳镇凤凰东路（原大修厂门面），注册号：451123200001970。 法定代表人：许昌信。 本院在执行（2018）桂0403执133号申请执行人潘志敏与被执行人许昌信、许沛强、许宣强、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司（以下简称梧州汇龙港公司）、广西富川汇龙港房地产开发有限公司（以下简称富川汇龙港公司）民间借贷纠纷一案中，以（2018）桂0403执133号之二执行裁定书查封登记在梧州汇龙港公司名下的梧州市新兴三路83号2单元705房（以下简称涉案房屋），案外人张在杰以涉案房屋属于其个人所有为由向本院提出书面异议，请求本院中止对涉案房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张在杰称，其于2008年11月17日与梧州汇龙港公司就涉案房屋签订房产买卖协议书，并按照协议约定分四期支付全部购房款，梧州汇龙港公司出具相应的销售不动产统一发票给其。另依据梧州市长洲区人民法院作出的（2015）长民初字第239号民事判决书，其与梧州汇龙港公司在2015年9月15日已完成涉案房屋的交接。后其去办理涉案房屋的不动产登记时获悉涉案房屋已被查封。案外人张在杰认为涉案房屋为其个人所有，请贵院解除对涉案房屋的查封。 张在杰向本院提交的证据有：1.张在杰《居民身份证》；2.《商品房买卖合同》（合同编号：[2008]汇国广房字第××号）一份；3.《销售不动产统一发票（发票号码：00687866）》一张；4.《收楼证明书》一份；5.《收据》（编号：No0213414、No0208032、No0908807）三张；6.《面积差异结算书》一份；8.《中国建设银行银行存根》（凭证号：000227）一张；9.《中华人民共和国契税完税证》[编号：（2007）桂农税字0178652号]一张；10.《中国工商银行持卡人存根》一张；11.《中华人民共和国税收缴款书》一张；12.《广西壮族自治区行政事业单位一般收款收据》（编号：桂DNo0981237）一张；13.《交通银行现金解款单》一张；14.《（2015）长民初字第239号广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民事判决书》一份（上述证据材料均为复印件）。 本院经查找未找到被执行人许昌信、许沛强、梧州汇龙港公司，故公告送达告知本次执行异议，上述人员及申请执行人潘志敏、被执行人许宣强、富川汇龙港公司对案外人提出的异议未作出答辩。 为查明案件事实，本院依职权向梧州市自然资源局调取涉案房屋的《不等产登记资料查询结果证明》1份。 本院查明，原告潘志敏诉被告许昌信、许沛强、许宣强、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司、广西富川汇龙港房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，梧州市万秀区人民法院于2015年8月7日作出（2015）万民初字第1101号《民事调解书》，调解协议约定“一、被告许昌信尚欠原告潘志敏借款本金人民币3200000元及利息（利息从2015年8月7日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算）；二、被告许昌信于2016年2月6日前一次性还清上述借款本息给原告潘志敏；三、被告许沛强、许宣强、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司、广西富川汇龙港房地产开发有限公司对被告许昌信的上述借款本息承担连带清偿责任。”上述调解书生效后，因被告未履行生效调解书约定的内容，申请执行人潘志敏向本院申请强制执行，本院于2018年1月24日立（2018）桂0403执133号案件执行，并作出（2018）桂0403执133号之二《执行裁定书》查封涉案房屋。后案外人张在杰向本院提出书面执行异议，认为本院执行的涉案房屋产权属其所有，请求本院解除对涉案房屋的查封。 另查明，案外人张在杰与梧州汇龙港公司于2008年11月17日签订《商品房买卖合同》（合同编号：[2008]汇国广房字第××号），合同主要约定：1、买受人所购商品房为梧州市新兴三路83号二单元705号房，该商品房建筑面积共184.83平方米，单价为每平方米1348元，总金额249151元，2、付款方式及期限：第一期签订本合同后三天内付约90%房款，即人民币224236元整，其中定金10000元整，第二期约10%在交楼前付清人民币24915元；3、出卖人应当在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，案外人张在杰分别于2008年11月17日、2008年11月24日、2009年12月30日向被执行人梧州汇龙港公司支付购房款85000元、139236元、24915元，被执行人梧州汇龙港公司于2015年11月2日向案外人出具金额为249973元的发票。后因案外人在2009年11月30日至2014年12月31日一直未办理涉案房屋的交接手续，被执行人梧州汇龙港公司于2015年2月2日向梧州市长洲区人民法院提起诉讼，梧州市长洲区人民法院于2015年7月27日作出（2015）长民初字第239号《民事判决书》，判决“一、被告张在杰应于本判决生效后十五天内与原告广西梧州汇龙港房地产开发有限公司办理梧州市新兴三路83号汇龙国际广场二单元705房屋的交接手续；。”，上述判决生效后，被执行人梧州汇龙港公司于2015年9月15日将涉案房屋交付案外人张在杰。 再查明，根据梧州市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》，涉案房屋的权利人为广西梧州汇龙港房地产开发有限公司，涉案房屋无抵押，有查封，于2017年3月15日被富川瑶族自治县人民法院查封；于2018年4月12日被梧州市万秀区人民法院查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，案外人张在杰在本院查封之前就涉案房屋已与梧州汇龙港公司签订了商品房买卖合同，并已支付全部价款给梧州汇龙港公司，梧州汇龙港公司根据协议约定已将涉案房屋交付案外人占有使用。后涉案房屋因于2017年3月15日被富川瑶族自治县人民法院查封，至今涉案房屋仍在查封状态，无法办理产权过户手续，上述未能办理过户登记原因非因案外人导致。因此，案外人张在杰提出的异议理由符合上述法律规定的情形，其主张的权利能够排除人民法院的执行。对案外人提出的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对广西梧州汇龙港房地产开发有限公司名下的坐落于广西梧州市新兴三路83号2单元705房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  范天全 人民陪审员  麦 坚 人民陪审员  谢璐蔓 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  李 理 书 记 员  石盈盈 所录用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。