湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1358号上诉人（原审被告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭平，女，汉族，1979年4月27日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张俊、王林艳，湖南星奥律师事务所律师。原审第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。法定代表人：邱杰浪，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。上诉人龚梦龙与被上诉人谭平、原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）案外人执行异议之诉一案，龚梦龙不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初468号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚梦龙上诉请求，撤销原判，改判驳回谭平的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、原审法院认定事实错误，谭平提交证据无原件印证且复印件模糊；2、原审法院依职权调取的证据未经质证；3、POS机小票上收款人均非中茂公司聘请的房产销售公司，因此由中茂公司提交的记账凭证、POS机小票、收据和发票存在造假或虚开嫌疑；4、一审和二审均可能存在虚假委托代理诉讼的情形。谭平辩称：1、原审法院认定事实无误，合同原件在一审时已核对确认；2、谭平一审中已对模糊的POS机小票提供了全部的银行流水，且已核对；3、原审法院依职权调取的证据经过了质证；4、本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止的情形。中茂公司述称，其对原审法院关于事实的认定及程序合法性均无异议。谭平向原审法院起诉请求：1、排除对其买受的位于长沙县房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施；2、判令龚梦龙、中茂公司承担案件诉讼费。原审法院根据谭平提交的《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房发票等证据以及原审法院依职权调取长沙县不动产登记中心出具的关于谭平等131户所购房屋是否抵押、网签、预告登记的查询情况表、华融资产管理公司出具的情况说明及对谭平等131户所购房屋是否同意解除抵押、是否收款的查询情况表、POS机小票等原始资料、中茂公司关于房屋销售款的原始记账凭证等证据，认定如下事实：原审法院审理的龚梦龙诉中茂公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案，原审法院根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日以（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房产等财物。2017年6月5日，原审法院以（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封中茂公司建设开发的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号中茂商业广场，包括涉案房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，向原审法院提出书面异议，原审法院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定。龚梦龙及中茂公司对该裁定不服，向本院申请复议。2017年11月15日，本院作出（2017）湘执复155号执行裁定。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，原审法院依照本院（2017）湘执复155号裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂公司向原审法院提出书面异议，原审法院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向本院申请复议。本院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持原审法院（2018）湘13执异21号执行裁定。案外人谭平以其对涉案房产享有排除查封保全的民事权益为由提出执行异议，请求原审法院解除对涉案房产的查封措施。2019年9月29日，原审法院以（2019）湘13执异137号执行裁定书，裁定驳回案外人谭平的异议请求。2017年8月11日，谭平与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方在上述合同中约定：谭平以169936元的价格购买湖南省长沙县房屋；合同中明示涉案房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年7月21日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三中约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证；买受人的不动产权证如未在约定的期限内办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年7月21日，谭平与湖南中茂城商业管理有限公司（以下简称中茂商业公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定谭平购买的涉案房产全权委托中茂商业公司代表谭平与开发商办理验收交房手续并进行统一的商业管理和经营使用，中茂商业公司按合同约定向谭平支付相应的收益。截止至原审法院查封涉案房产之日，谭平向第三人中茂公司支付了全部购房款，并缴纳了契税、增值税、物业专项维修资金等款项。谭平提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经中茂商业公司于2017年10月8日检查，案涉房产验收合格，达到交付条件，同意接受。另查明，谭平购买的涉案房产在长沙县不动产登记中心办理了网签手续。原审法院认为，本案是谭平以其是登记在被执行人名下的房产的买受人为由提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，谭平需对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，才能排除原审法院在金钱债权执行中对涉案房产的执行，而参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于登记在被执行人名下的房产，买受人应同时符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”的条件，其民事权益才能排除人民法院的强制执行。一、原审法院查封涉案房产之前，谭平是否与中茂公司就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，谭平与第三人中茂公司在原审法院查封涉案房产之前签订《长沙县商品房买卖合同》购买涉案房产，谭平按照合同约定支付了购房价款，中茂公司与谭平签订的《长沙县商品房买卖合同》也在不动产登记部门办理了网签手续，双方所签订的上述合同已经实际履行，且是当事人双方的真实意思表示。同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但原审法院经向长沙县不动产登记中心及抵押权人的代理人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司调查核实，该公司作为抵押权人的代理人同意解除涉案房产的抵押权，且前述在建建筑物抵押权也已实际解除。因此，谭平与中茂公司所签订的《长沙县商品房买卖合同》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，合法有效。二、谭平在原审法院查封之前是否已合法占有涉案房产。本案中，根据谭平与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及谭平与中茂商业公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，谭平向中茂公司支付了全部购房价款，中茂公司也于2017年10月8日将涉案房屋交付给谭平实际使用并收取相应收益，故谭平对涉案房屋的占有具有事实与法律上的依据，应当认定为合法占有，且占有的时间是在原审法院对涉案房屋进行查封之前。同时，虽然《合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条中规定，建设工程验收合格后方可交付使用，但综合考量《建设工程质量管理条例》第五十八条中“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，《合同法》第二百七十九条与《建设工程质量管理条例》第十六条中的上述规定主要是规范建设单位，而不应成为否定谭平对涉案房屋是合法占有的理由。因此，应当认定谭平在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。三、涉案房屋未办理过户登记是否系因谭平自身的原因。谭平签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道涉案房屋存在抵押，但中茂公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，经原审法院依法调查核实，中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司对中茂公司向谭平销售涉案房屋是知情且系经其同意后解除在建建筑物抵押权的，故谭平尽到了买受人应当尽到的注意义务。本案中，涉案房屋于2017年10月8日交付谭平使用，根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”的约定，涉案房屋从交付使用到办理产权过户登记本有较长的时间，但由于涉案房屋于2017年12月22日被人民法院采取司法查封，此时，即便涉案房屋没有设立在建建筑物抵押权，也已不能办理产权过户登记，故涉案房屋没有办理产权过户登记与是否设立有抵押权无关。因此本案不能认定涉案房屋没有办理产权过户登记是谭平自身的原因。四、谭平是否已支付全部购房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。经查，本案中，谭平购买涉案房屋的全部价款为169936元，截止至原审法院查封涉案房屋之日，谭平已经支付了全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项中所规定的可以排除强制执行情形。原审法院判决：不得查封湖南省长沙县房屋。案件受理费100元，由龚梦龙负担。二审中各方当事人均未提交新的证据，本院对原审法院认定事实予以确认。本院另查明，2019年10月17日，本院作出（2019）湘执协69号执行协调函，要求湖南省株洲市中级人民法院、湖南省娄底市中级人民法院、湖南省株洲市天元区人民法院、湖南省娄底市娄星区人民法院、湖南省娄底市双峰县人民法院将涉及中茂公司为被执行人的案件全部移送湖南省长沙县人民法院执行。2020年4月30日，湖南省长沙县人民法院出具（2019）湘0121执协69号执行裁定书，解除对中茂公司名下105套房屋的查封。2020年7月22日，湖南省长沙县人民法院出具（2020）湘0121执监1号执行裁定书，裁定撤销（2019）湘0121执协69号裁定书，并于2020年7月23日向长沙县不动产中心出具（2020）湘0121执监1号协助执行通知书，恢复105套房产的原查封状态。该105套房屋包含本案湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场第3幢4层4132号房产。龚梦龙据此于2020年8月17日向本院提出申请，认为房屋已经解除查封，请求中止本案的审理。本院认为，本案的争议焦点为：1、谭平对涉案房产所享有的权利能否排除执行；2、原审法院是否存在程序违法。关于争议焦点一。龚梦龙二审对谭平与中茂公司提交的《长沙县商品房买卖合同》、购房款支付凭证及原审法院调取的关于购房款支付情况的证据提出异议，并主张以上证据的待证事实不能成立，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。本院认为，龚梦龙的以上主张不能成立，理由为：1、华融资产管理股份有限公司湖南分公司受华融国际信托有限责任公司委托管理案涉中茂城项目相关事宜，因此华融资产管理股份有限公司湖南分公司有权解除抵押并同意中茂公司进行房屋买卖，而案涉买卖合同经华融资产管理股份有限公司湖南分公司认可，真实有效；2、记账凭证、POS机小票、收据、发票能与华融资产管理股份有限公司湖南分公司出具的收款情况表中的内容相互印证并形成完整证据链，能够证实谭平足额支付了购房款；3、龚梦龙未提供证据证明涉案项目众多买房业主与中茂公司所签订的房屋买卖合同中哪些并非原件，亦未就此向法院申请鉴定。而原审法院在庭审中已针对买卖合同的真实性与业主身份进行了当庭审查；4、原审法院依职权调取的证据满足真实性、合法性、关联性，且已经质证，足以证实谭平与中茂公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，付清了全部购房款。综上，原审法院认定谭平与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》合法有效，截止原审法院查封涉案房产之日谭平已经支付了全部购房款，且谭平对涉案房产满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的其他情形，并认定谭平对涉案房产所享有的权利可以排除本案执行并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二。龚梦龙主张一审认定的证据未经质证、一审和二审均可能存在虚假委托代理诉讼的问题。本院经审查，原审法院依职权调取的证据已经质证并记录在案。龚梦龙并未提交证据证明存在虚假委托代理诉讼的情形，亦未明确指出包括本案在内的众多关联案件中哪些案件存在虚假委托代理诉讼的情形。故对于龚梦龙关于一审存在程序违法的主张，本院不予支持。龚梦龙另主张，因案涉标的被湖南省长沙县人民法院于2020年4月30日解封而本案应中止审理。本院经审查，该解封裁定已于2020年7月20日由湖南省长沙县人民法院出具（2020）湘0121执监1号裁定书撤销，现该房产已恢复查封状态，龚梦龙主张事宜不影响本案审理，不构成《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款中规定的中止审理情形，对该申请本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人龚梦龙承担。本判决为终审判决。审判长  邹德辉审判员  李金霞审判员  唐雨松二〇二〇年九月八日法官助理樊航书记员杨涛