江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1586号 原告：施妙洪，男，1963年2月1日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被告：江西万氏置业有限公司。 住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路509号。 法定代表人：万长青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱玉钢，江西华赣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳芳，江西华赣律师事务所实习律师。 原告施妙洪诉被告江西万氏置业有限公司委托合同纠纷一案，于2020年8月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告施妙洪，被告委托诉讼代理人朱玉钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告江西万氏置业有限公司于2017年3月27日与原告施妙洪签订二份《委托经营合同》。合同主要内容：原告按照被告意愿将自己持有（也是从被告处购得的）的位于南昌市鹿鼎国际三期工程1层Ｃ186、Ｃ188号的二个房产（店铺）租给被告委托经营；委托期限2017年4月1日起至2022年3月31日止；在委托期限内每年4月和10月被告各付一次租金，每次50%；在本合同的第二年至第五年即2018年4月1日至2022年3月31日按原告商铺的总投资款的10%向原告支付纯收益。原告总投资款为263068元＋263068元＝526136元。2020年4月被告应付给原告26306.8元租金，被告实际在4月28日付给原告18414元，未经原告同意直接违约扣减7893元。此事发生前后，原告多次找被告协商，被告都蛮横拒绝或一拖再拖。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，诉请：1、判令被告立即向原告返还租金人民币7893元；2、判令被告由于违约，蛮横扣减原告租金而产生维权交通费、误工费、精神损失费等500元并公开致歉；3、本案诉讼费用由被告全部承担。 被告辩称：一、答辩人对店铺经营户进行减租系因新冠××疫情属不可抗力。答辩人与原告签订《委托经营合同》，原告将其所有的从答辩人处购买的京东家具大市场一层Ｃ186、Ｃ188商铺交由答辩人委托经营，合同期为2017年4月1日至2022年3月31日，原告以收取租金的形式获取收益。答辩人于2019年12月20日将上述商铺租赁给南昌高新技术产业开发区慕思床品店，并签订租赁合同。因受疫情影响，京东家具大市场所有店铺在2020年2、3月均处于停止营业状态。恢复营业后，所有店铺经营户均强烈要求答辩人对其进行减租。根据民法总则第一百八十条第二款不可抗力的规定，并参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、江西高级人民法院出台的《商事审判答疑》第一期问答、江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知赣府发［2020］2号文件第六条的规定均认为依据公平原则应适当减免租金。因此，根据上述法律规定以及政府的号召，答辩人在全体经营户的强烈要求下，答辩人迫于无奈才出台扶持政策，决定：2020年2月租金全免、3月租金免50%、4月租金免30%。二、答辩人在履行与原告签订的《委托经营合同》中没有获利，因不可抗力支付给原告的收益也应作相应的减免。原告从2006年1月20日至今一直将商铺交付给答辩人委托经营，答辩人以原告投资款的10%向原告支付租金收益，双方合作十多年来，答辩人一直按约履行义务，即使答辩人处于亏损状态下也从未拖欠过原告的租金，Ｃ186、Ｃ188商铺答辩人需支付给原告租金每年52613.6元，而答辩人只能向商户收取5896元的租金。此次受疫情影响，答辩人应商户的要求进行了合理的减租，并不是蛮横减租。答辩人在经营户提出减租后，于3月份通过微信在商铺业主群中告知了原告等业主，已经履行了告知义务，并且得到大部分业主的认可和理解。答辩人做出减免租金的决定完全是响应国家的号召和为了三方共同的利益，毕竟业主方、商户方和管理方是利益一致的共同体，整体利益必须从长远角度云衡量，商户有稳定、长期的盈利，租金收入才有稳定、长期的保障。因此，为保障全体业主长期收益不受影响，要求原告等业主承担相应的收益减免完全合情合理。综上所述，请求法院依法查明事实，并考虑到疫情的特殊情况，驳回原告的诉请，并依法作出公正的判决。 原告在举证期限内提供了以下证据： 证据一、原、被告身份信息，证明：原、被告诉讼主体资格。 证据二、C186、C188房产证复印件各一份及C186、C188存量房买卖合同二份，证明：C186、C188商铺系原告所有。 证据三、C186的委托经营合同和C188委托经营合同五份，证明：原告购买的C186、C188商铺以返租的方式交给被告委托经营。 证据四、银行流水，证明：2020年4月28日被告将2020年4月份到2020年10月份的租金支付给原告，但只支付了18414元，被告强行扣减了原告租金7893元。 证据五、意见书及信访材料，证明：当时是被告发倡议书的时候我们这些主业都不同意扣减租金，并向被告说明了我们的意见，但被告还是强行扣减了我们的租金。 被告在举证期限内提交了以下证据： 第一组证据：申请报告、撤场报告、减租申请函27份，证明目的：商户经营出现困难，商户强烈要求减租。 第二组证据：1、告知函；2、鹿鼎国际家居博览中心致业主家人们的公开信；3、微信聊天记录截图。证明目的：证明被告对商户的减租事宜已告知原告。 第三组证据：1、《鹿鼎国际家居博览中心租赁经营合同》；2、免租证明。证明目的：1、证明原告将被告所有的京东家具大市场一层C186、C188商铺租赁给南昌高新技术产业开发区慕思床品店使用，租金每月5896元。被告在委托经营中经常有空租的情况，被告没有获利反而严重亏损。2、被告对该商铺租金进行减免，其中2020年2月租金全免，3月租金免50%，4月租金免30%。 经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三的三性无异议。对证据四的三性无异议，但之所以扣减7893元是因为疫情的原因。对证据五的真实性无异议，合法性、关联性有异议，原告的上访是无理上访，被告并不是强行扣减租金，被告是响应政府的号召，对商户进行租金的减免优惠，并已经通知了所有的商户业主，取得了大多数商户业主的同意才进行的租金减免。 原告对被告提供的三组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，与原告无关，原告将商铺委托被告经营，原告只需要每个月收租金。 本院经审核原、被告所举的证据，并结合当事人质证意见认证如下： 对原告证据一、二、三予以采信；对原告证据四真实性、合法性予以采信，并认可被告扣减了原告7893元租金；对原告证据五真实性予以采信。 对被告第一组证据真实性、合法性予以采信；对第二组、第三组证据予以采信。 本院依据上述采信的证据，认定本案事实如下： 2006年1月20日被告江西万氏置业有限公司作为出让方（甲方）与原告施妙洪（乙方）签订两份存量房买卖合同。约定原告购买被告的位于南昌市青山湖区鹿鼎国际三期工程（原京东家具大市场）1层Ｃ186、Ｃ188号商铺。同日原告作为委托方（甲方）与被告作为受托方（乙方）签订两份委托经营合同，原告将Ｃ186和Ｃ188两个商铺委托被告经营。2017年3月27日双方续订两份委托经营合同。即原告施妙洪作为委托方（甲方）委托被告（乙方）经营位于南京商铺（建筑面积均为21.52平方米），对Ｃ186商铺约定为：委托经营期限为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。在该份合同中第六条对收益标准及支付日期约定为“1、收益标准：乙方应在本合同的第1年（即2017年4月1日至2018年3月31日）按甲方商铺的总投资款（￥263068元）的9%向甲方支付纯收益。在本合同的第2年、第3年、第4年、第5年（即：2018年4月1日至2022年3月31日按甲方商铺的总投资款（￥263068元）的10%向甲方支付纯收益。2、支付日期：甲方在委托期限内每年4月和10月乙方各支付一次，每次50%。”双方对Ｃ188号房产委托经营合同的约定与对Ｃ186号房产委托经营合同一致。该两份委托经营合同还作了其它约定。该两份委托经营合同签订后，双方均按合同约定已实际履行合同。按照合同约定，并根据庭审查明事实，被告于2019年10月支付了原告2019年10月1日至2020年3月31日的租金收益。2020年因为突发新冠××疫情的影响，2020年2月份被告经营的商场停业一个月，2020年3月下旬开始恢复营业。因疫情影响同时为响应号召，2020年3月16日被告在京东鹿鼎一期商铺业主微信群中发了“小城大爱，共克时艰”的公开信，说明疫情当下，被告根据疫情，在3月份投入实施商户经营政策为2020年2月份租金全免，2020年3月份租金减半，2020年4月份租金收取70%，建议和要求各商铺业主按以上标准给予优惠。2020年4月22日被告再次在微信群中发出告知函，并建议和要求商铺业主按以上优惠措施减免租金保持同步。原告在收到被告在微信群的公开信后，于2020年4月13日联合部分商铺业主向被告表明自己意见，说明不同意扣减租金。双方沟通未果，2020年4月28日被告按在公开信和告知函中说明的租金减免政策扣减了原告部分租金后，将原告2020年4月1日至2020年9月30日的两套商铺租金18414元支付给原告，为此双方发生争议，协商未果诉至本院。 同时查明：原告购买的两套商铺实际为被告商场内的两个没有用砖混结构隔离的两个商位，不是两个单独且四周用砖混结构构建的独立的店面。 本院认为：原、被告双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告双方均应依约履行合同。根据庭审查明事实，原、被告双方对委托经营合同在本案争议发生之前均依约履行。本案主要争议在于因新冠××疫情影响，被告为应对疫情，同时为响应政府号召提出减免租金，但原告认为这只是被告的事情，原告要求按合同约定正常收取租金收益。对此争议焦点，本院认为，其一，原告商铺的性质为被告经营商场内的两个单元，是整体与部分的关系，其实质为不可独立分割出去的两个商位。被告经营的商场关门，则原告的商位也必然关门，其利益休戚与共。其二，本案是因新冠××疫情不可抗力的影响导致减免部分租金引发的争议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外…”。第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案经本院查明的事实，被告经营的整个商场在2020年2月停业一个月，2020年3月下旬才开始恢复，被告在2020年3月16日及时通知了原告减免租金的要求建议，并且被告对广大承租户租金也按公开信内容予以了减免。因不可抗力的原因，对2020年2月租金免收，对2020年3月租金按50%收取，合情合理合法，本院予以支持。但从2020年3月下旬开始因被告经营的商场已逐步恢复营业，故对2020年4月的租金如征得原告同意可减收部分租金，但被告未征得原告同意，直接对2020年4月租金收益按70%支付给原告确有不妥，对该未付的30%租金收益被告应支付给原告。按双方合同约定，被告应支付给原告两个商铺的租金每月为4384.47元（263068×2×10%÷12个月），按2020年2月免收一个月，2020年3月按50%收取计算方式，被告应支付给原告的半年租金收益为19730.12元（4384.47元／月×4.5个月），被告只支付给原告18414元，故被告尚须支付给原告1316.12元。对原告第二项诉请因未提供证据证明，且本案是因新冠××疫情不可抗力导致，故本院对原告该项诉请不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告江西万氏置业有限公司于本判决生效后十日内将1316.12元租金收益支付给原告施妙洪； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告负担10元，原告自行负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡小林 人民陪审员  万国莲 人民陪审员  邓金林 二〇二〇年九月八日 书 记 员  吴 艳