浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1706号上诉人（原审原告、反诉被告）:顾利忠，男，1974年3月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：吴一、徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:**，男，1984年8月15日出生，汉族，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。上诉人顾利忠因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初7866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾利忠上诉请求：撤销原判，发回重审或改判确认解除租赁协议的日期为2020年4月23日，请求**支付至2020年4月23日的租金33593元并要求**赔偿6个月租金损失34950元。事实和理由：一、一审判决确认**提出反诉之日（2019年12月1日）为双方租赁协议解除日，存在错误。双方合同约定**应在9月30日前支付第二期租金，但**违反双方约定拒绝支付。顾利忠于2019年10月21日起诉要求继续履行协议，一审中**于2019年12月1日提起反诉要求确认案涉合同已于2019年8月16日解除。一审以**提起反诉之日作为合同解除之日，但顾利忠认为该日并不能作为合同解除日。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的适用前提为“长期合同履行形成僵局”，条件为“违约方不存在恶意违约情形、继续履行对违约方显失公平、守约方拒绝解除违反诚实信用原则”，方式为起诉，违约方要求解除合同的限制颇多，并非其提起诉讼就能达到解除效果，仍需审查。本案中**的行为不符合上述第四十八条精神，上述纪要的精神是鼓励违约方通过诉讼打破僵局，而**提出反诉要求确认解除的行为系对本诉的对抗，可以反映出**存在恶意。即便法律赋予**可以通过诉讼方式请求解除合同的权利，能否解除需要法院审查。一审中，法庭在2020年4月23日庭审过程中向顾利忠释明本案符合解除条件，故发生解除效力的行为系顾利忠在该日庭审中同意解除合同的行为，该日系法庭经审理后明确表示认为符合解除条件之日，故双方合同的解除日应为2020年4月23日。但一审认定**提出反诉之日为合同解除之日，毫无理据。本案合同解除权仅由顾利忠享有，顾利忠享有的解除权系形成权，而**起诉要求解除的权利仅系请求权，故本案中能发生解除效力的行为应为顾利忠同意解除的意思表示。二、一审认为**多次提出因经营困难要求提前解除合同，顾利忠应及时沟通协商处理，但顾利忠作为出租方并无该义务，一审以此作为调整解除日、调整违约赔偿的依据，明显不公。首先，租赁合同并不存在合作性，一审将履行义务视为合作，偷换概念，双方系对等关系，均应具有契约精神，一旦任由承租人随意以经营困难要求解除，对出租人不公平。其次，一审立案时间为2019年10月21日，距离**报警腾退之日2019年10月7日仅14日，顾利忠于2019年10月21日起诉要求继续履行合同，及时采取措施，不存在导致损失扩大的情形。况且，顾利忠也不存在避免损失的义务，给双方造成损失的系违约方的任意违约行为，不应让守约方承受上述义务。再次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，既然违约方仅有在起诉要求解除时才有可能被支持，那在**未起诉解除前，对于其所谓多次解除合同的要求，顾利忠无义务理会及回应。三、合同中违约赔偿的约定并不足以弥补顾利忠损失，顾利忠已要求提高违约赔偿，一审仍按一个月租金作为违约赔偿标准，脱离实际，偏袒**一方。顾利忠认为应适当提高违约方的违约成本，给予6个月租金作为违约赔偿。**辩称，一、一审对基本事实的认定正确，但一审相应照顾了顾利忠的利益，对于合同解除的时间并不对**有利，也未支持**关于押金的主张。二、一审严格按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》来判决。一审认为**无权利通过通知的方式来行使解除权，只有通过诉讼才可打破僵局，要求解除合同。实际上，**无法继续经营，早已通知顾利忠要求协商解除合同，并且最后以报警的方式告知顾利忠其不再履行合同，并搬出了案涉房屋，在此情形下，顾利忠明知承租人不可能继续履行合同，应当另行找新承租人弥补损失，而非坐视损失扩大。因此，一审认为**无通知解除合同的权利，但可以通过诉讼解除合同，并将**提起反诉之日作为解除合同的时间点，于法有据，合乎情理，充分照顾了顾利忠的利益。三、**在租赁关系中并不存在恶意行为，其在知晓无力继续履行合同的情况下，及时与顾利忠提出解约，积极协助顾利忠将商铺再次出租，但顾利忠拖延不回应**。因顾利忠不及时沟通放任而导致的损失，应由其自行承担。顾利忠于10月21日提起诉讼，距离**第一次提出解除的时间及搬离时间两个多月，并不属于及时采取了措施、防止损失扩大的情形。一审以双方合同的约定来确定一个月租金作为违约金，并不存在问题。四。一审对于押金的处理存在问题，但**未上诉，只能认可一审关于押金的判决结果。综上，请求维持一审判决。顾利忠向一审法院起诉请求：1.判令**继续履行双方于2019年8月1日签订的房屋租赁协议；2.请求判令**立即支付房屋租赁费52425元；3.本案诉讼费由**承担。一审诉讼中，因**坚持要求解除合同，顾利忠变更诉讼请求，要求解除顾利忠、**的房屋租赁合同，并要求**支付至2020年4月23日的租金，并结清水电费，赔偿顾利忠3-6个月的租金损失。**向一审法院反诉请求：1.请求法院确认**与顾利忠于2019年8月1日签订的房屋租赁协议已于2019年8月16日解除；2.判令顾利忠退还**房屋租赁费8737.50元；3.判令顾利忠退还**押金5000元；4.本案反诉费用由顾利忠承担。一审诉讼中，**请求顾利忠退还押金3000元。一审法院经审理认定事实：2019年8月1日，顾利忠、**签订《房屋租赁协议》一份，约定**向顾利忠承租位于海宁市××路××号房屋，承租用途为美发店。租赁期限为三年，自2019年8月1日至2022年7月30日，年租金为69900元，租金按年结算，每期付款**应提前30天交付，第一期付款从2019年8月1日至2019年10月30日，顾利忠、**在租赁期内，不得无故中断合同，如顾利忠违约，除按比例退还租金外，再支付一个月房租作为补偿，如**违约，顾利忠可扣除**一个月租金作为补偿，多余房租退还。租赁协议还对其他事项作了约定。合同签订后，**陆续支付第一期租金17475元（2019年8月1日至2019年10月31日）。一审另查明，**承租的房屋所有权人为顾利忠，**系从其上家周保辉处承租该房，并与顾利忠签订了房屋租赁协议（2019年8月1日签订）。2019年8月2日起，**因经营困难，以微信、电话形式向顾利忠提出解除合同请求，但双方未取得一致意见。一审法院经审理认为，顾利忠与**签订的房屋租赁协议，签约主体适格，内容合法，故应认定协议合法有效，双方当事人都应严格履行。但基于房屋租赁合同的长期性，现**因经营困难履约能力下降而提出要求解除合同，顾利忠在诉讼过程中经一审释明后也同意解除合同，故顾利忠、**于2019年8月1日签订的房屋租赁协议予以解除。但**作为违约方，并不享有单方解除合同的权利，协议中第八条虽约定，如顾利忠违约，除按比例退还租金外，再支付一个月房租作为补偿，如**违约，顾利忠可扣除**一个月租金作为补偿，多余房租退还，此为违约赔偿的约定，并非约定解除，故**在履行合同过程以此条约定以电话、微信形式向顾利忠表达要求解除合同，在双方未就合同解除取得一致意见的情况下，不能产生租赁合同已解除的法律效果。同时，基于租赁合同的合作性，顾利忠作为出租方，在**多次提出因经营困难要求提前解除合同的情况下，理应及时与**沟通协商解除事宜。现顾利忠要求于2020年4月23日解除双方间的租赁协议期间过长，一审确认自**提起反诉之日（2019年12月1日）解除双方签订的租赁协议，**应向顾利忠支付至2019年12月1日期间的房屋租金，**已支付至2019年10月31日的租金，尚需支付2019年11月一个月租金5825元（69900元/12）。合同经法院判决解除后，违约方本应承担的违约责任不因合同的解除而减少或免除。**作为违约方，应当对顾利忠的损失进行赔偿，顾利忠作为出租方，在**多次提出要求解除合同的情况下，应及时与**协商处理，也负有减少损失扩大的义务。根据双方签订的租赁协议中有关违约赔偿的约定，一审确定**应支付顾利忠一个月的租金作为违约赔偿，即5825元。顾利忠提出请求**结清租赁期间的水电费的诉请，因顾利忠未在法院指定的期限内提供相应证据，故不予支持。至于**提出要求顾利忠返还押金3000元的请求，**提供的由顾利忠签名的收条，出具时间为2019年4月5日，且由**上家租户周保辉向顾利忠和林富强支付，且支付的为定金，并非押金。从周保辉陈述的证言来看，周保辉向顾利忠和林富强支付的5000元也是**于2019年7月1日正式签订合同而支付的定金，并非押金，押金也仅是周保辉及其上家和**的约定，**也未能提交由最初租户与房东因押金而流转下来的押金凭证，故**诉请顾利忠返还押金的诉请，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、顾利忠与**于2019年8月1日签订的房屋租赁协议于2019年12月1日解除。二、**于判决生效之日起十日内支付顾利忠租金5825元，并赔偿违约损失5825元。三、驳回顾利忠其余诉讼请求。四、驳回**反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1110元，减半收取计555元，财产保全申请费620元，合计1175元，由**负担。反诉案件受理费144元，减半收取计72元，由**负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《房屋租赁协议》系顾利忠、**真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方理应恪守诚实信用原则，履行合同义务。但在合同履行过程中，**于2019年8月2日即以经营困难为由，多次通过微信等方式要求解除合同，后搬离案涉房屋，而顾利忠不同意解除并于2019年10月21日诉至一审要求继续履行合同。**因履约能力下降不愿再继续履行合同并已实际搬离，案涉合同已不具备继续履行的现实基础，而租赁合同系长期性合同，若双方权利义务长期处于不确定状态，出租方会产生房屋闲置损失，承租方会产生租金损失，故解除合同更符合本案实际。至于解除日期及赔偿问题，虽然顾利忠为守约方，但**租金已付至2019年10月31日，而其于2019年8月2日即多次提出经营困难要求解除合同，并将搬离事宜通过微信方式告知了顾利忠，故根据诚实信用原则，顾利忠作为出租人亦负有减损义务，其理应积极与**协商解除事宜、寻找其他承租人以减少损失扩大，而非任由双方损失扩大。因此，综合考虑本案具体案情，从衡平双方当事人利益、资源的合理利用角度，一审将**提起反诉之日即2019年12月1日认定为合同解除之日，并依据合同相关约定判令由**支付一个月租金作为违约赔偿，并无不当。综上，顾利忠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人顾利忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年九月十八日法官助理  王旖辰书 记 员  胡玉婷