湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1618号原告：陈蔷，女，1989年6月4日出生汉族，设计师，住宜昌市夷陵区。原告：黄小亮，男，1987年4月7日出生汉族，船员，住红安县。二原告共同委托诉讼代理人：陈玉华，男，1963年4月14日出生汉族，汽车驾驶员，住宜昌市夷陵区。被告：宜昌东方金亚房地产有限公司（统一社会信用代码91420506352355032U）。住所地宜昌市夷陵区发展大道111号。法定代表人：孔德恒，宜昌东方金亚房地产有限公司董事长。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，1994年4月11日出生汉族，公司员工，住宜昌市西陵区。第三人：中国工商银行股份有限公司三峡临江支行（统一社会信用代码91420500714619067Y）。住所地宜昌市西陵区夷陵大道特176号。负责人：王大荣，中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行行长原告陈蔷、黄小亮与宜昌东方金亚房地产有限公司（以下简称东方金亚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员冯**适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。后依职权追加中国工商银行股份有限公司三峡临江支行（以下简称工行三峡临江支行）为第三人参加诉讼，依法由审判员冯**担任审判长，与审判员王婴、岳新平组成合议庭于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告陈蔷及原告陈蔷、黄小亮的委托诉讼代理人陈玉华，被告东方金亚房地产公司的委托诉讼代理人胡祺岚到庭参加诉讼。第三人工行三峡临江支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蔷、黄小亮向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号1087791）；2、判令被告返还购房款975231元；3、判令被告赔偿原告损失102388.34元，其中首付款利息损失30042.86元、贷款利息损失72345.48元；4、判令被告按已交房款975231元的1%支付违约金9752.31元。事实及理由：2018年9月21日,原、被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》(合同编号1087791)。合同约定：原告购买被告开发的位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号的3房2厅1厨住房，产籍号06-3017-0007-010101，建筑面积146.85平方米，房屋层高不小于3.9米；同时约定该商品房在设计上应符合有关的国家强制性标准的规定,房屋总价款975231元,原告首付款295231元，申请贷款680000元。合同签订后,原告在2018年9月15日支付首付款975231元，2018年10月26日通过银行贷款支付680000元,总计支付房款975231元。2019年12月31日,原告支付物业费2992.80元、预交水电费50元，支付贷款利息72345.48元。原告接收房屋后,发现自己厨房的上一层是他人的卫生间，感到很恶心，遂要求被告处理。被告接到原告的要求后，委托武汉正华建筑设计有限公司对此作出了解释,并认为两层楼板之间设置了空气间层，且卫生间管道未穿越下层楼板，满足了《住宅设计规范》。原告认为,被告的解释纯粹是忽悠原告，没有考虑一般社会大众的心理感受和生活禁忌。被告虽然在两层楼板之间设置了空气间层，且卫生间管道未穿越下层楼板,但二楼卫生间管道今后发生破裂、漏水无法维修(没有预留检修空间和措施)，且没有防水措施，严重影响原告对厨房的使用和生命财产安全，被告临时开挖的厨房烟囱直接往外排放也不符合环保和消防管理规定，被告销售给原告的住房不符合《住宅设计标准》第5.4.4条、第5.4.5条和《民用建筑设计统一标准》6.6.1条设计要求。为保护自己的合法权益,现诉至法院，判令所请。被告东方金亚房地产公司辩称，原告购买的7—1—101号房，我公司在销售时因系单独户型图未显示烟道，原告在签订合同时已在户型图上签字认可；该房屋厨房上层系卫生间，但两层楼板间设置了空气间层，卫生间管道未穿越下层楼板，该项目已经通过图审和相关部门审查，满足规范要求。因此，原告要求解除合同无法律依据。第三人工行三峡临江支行未提出陈述意见。经审理查明，2018年9月15日，原告陈蔷、黄小亮向被告东方金亚房地产公司支付购房首付款295231元，并由被告东方金亚房地产公司出具湖北省增值税发票。随后，原告陈蔷、黄小亮与被告东方金亚房地产公司于2018年9月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》(合同编号1087791)，合同约定，原告陈蔷、黄小亮购买被告东方金亚房地产公司开发的位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房；该商品房用途为成套住宅，层高不小于3.9米，户型结构为3房2厅1厨1卫；建筑面积146.85平方米，套内建筑面积109.6平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积37.25平方米；该商品房单价每平米6641元，总金额975231元，首付款295231元，剩余房款680000元通过银行按揭贷款支付；交付期限为2019年12月31日前；双方对权利义务、违约责任等一并作出约定。合同签订后，陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人工行三峡临江支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：01807000242018一手贷0001081），约定由第三人工行三峡临江支行向陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮提供贷款680000元，用于购买前述房屋，贷款期限360个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上上浮25%，还款方式为等额本息；担保方式为保证、抵押。合同签订后，第三人工行三峡临江支行按照约定于2018年10月26日提供了贷款680000元。原告陈蔷、黄小亮从2018年11月15日起开始还款，当月还款2859.11元，此后每月还款4131.75元。2020年1月，被告东方金亚房地产公司通知原告陈蔷、黄小亮收房后，原告陈蔷、黄小亮发现该房屋厨房无烟道，后发现厨房所对上层为卫生间，遂与被告东方金亚房地产公司发生纠纷，经多次协商未果，诉至本院，判令所请。上述事实，有原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同和还款对账单、房屋照片、住宅设计标准和条例条款5.44和5.45、民用建筑设计统一标准6.6.1条，被告提供的非标准户型贴在售楼部的公示照片、厨房和卫生间净高检测的照片、房屋施工图设计检查合格书、7号楼1层户型图以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告陈蔷、黄小亮与被告东方金亚房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人工行三峡临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，有偿转移标的物的所有权系买卖合同最基本的法律特征，交付标的物、转移标的物的所有权系出卖人基本义务。因此，出卖人交付标的物必须符合买受人的需求，出卖人交付的应是符合约定或者该类物通常应具有的价值或者效用的物。因此，在交易活动中，出卖人转移标的物所有权时应当担保该财产无瑕疵。在本案中，原告陈蔷、黄小亮购买被告东方金亚房地产公司开发位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房时，因该房屋属于非标准户型，且该房屋厨房上层对应的系卫生间，此设计明显属于该房屋的重大瑕疵，既不符合相应的设计要求，亦不符合日常的生活习惯及社会大众的心理承受能力。因此，被告东方金亚房地产公司应当如实详细的向原告陈蔷、黄小亮陈述该房屋存在的瑕疵，但从审理查明的情况看，被告东方金亚房地产公司仅提供了非标准户型贴在售楼部的公示照片证明其履行了告知义务，但该公示仅仅公示了户型，并未公示其上层的相关情况，而且作为消费者并非专业人士亦不能准确的解读图纸上的相关信息，故被告东方金亚房地产公司提供的证据不足以证明其履行了相应的瑕疵告知义务。因被告东方金亚房地产公司履行合同时交付的标的物存在瑕疵，且该瑕疵不能补正，被告东方金亚房地产公司存在违约行为，致使原告陈蔷、黄小亮购买该房屋用于正常居住生活的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告陈蔷、黄小亮有权主张解除与被告东方金亚房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，其主张解除合同的理由成立，本院予以支持。因该《宜昌市商品房买卖合同》解除致使原告陈蔷、黄小亮购房目的落空，进而导致《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因商品房买卖合同被解除，致使借款合同的目的不能实现，故陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人工行三峡临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，对此庭后经询问第三人工行三峡临江支行的意见，其亦同意解除该借款合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告东方金亚房地产公司应当将原告陈蔷、黄小亮支付的首付款返还给原告陈蔷、黄小亮，并赔偿原告陈蔷、黄小亮由此产生的损失。因此，原告陈蔷、黄小亮要求被告东方金亚房地产公司返还已付购房款及已向第三人工行三峡临江支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告陈蔷、黄小亮对于首付款的利息计算系按贷款利率计算，缺乏相应的依据且并非其实际损失的范围，故其主张不能成立，本院只能按照银行同期存款利率自支付之日起至实际清偿之日止计算其利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，从节约司法资源，避免当事人诉累的角度出发，我院依职权追加工行三峡临江支行作为第三人参加诉讼，故直接由被告东方金亚房地产公司负责偿还原告陈蔷、黄小亮未偿还的第三人工行三峡临江支行的剩余贷款本息更能体现司法的公平合理性。被告东方金亚房地产公司在清偿剩余贷款本息之后，第三人工行三峡临江支行应当涤除该房屋上的抵押登记。原告陈蔷、黄小亮要求被告东方金亚房地产公司按已交房款975231元的1%支付违约金9752.31元，但从双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》的约定看，该合同并未对此情形下解除合同的违约金作出约定，因已经支持其主张的利息损失的请求，已经足以填补其损害，故原告陈蔷、黄小亮的该请求缺乏合同依据，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈蔷、黄小亮与被告宜昌东方金亚房地产有限公司就位于夷陵区东方大道与东城大道交汇处恒大名都7号楼1单元1层010101号房签订的《宜昌市商品房买卖合同》(合同编号1087791)。二、解除陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：01807000242018一手贷0001081）。三、被告宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决发生法律效力后立即向原告陈蔷、黄小亮返还首付款295231元，并以首付款295231元为基数按中国人民银行公布的同期定期存款利率支付自2018年9月15日起至实际清偿之日止的利息。四、原告陈蔷、黄小亮在本判决发生法律效力后立即将位于夷陵区东方大道与东城大道交汇处恒大名都7号楼1单元1层010101号房屋返还给被告宜昌东方金亚房地产有限公司，并协助被告宜昌东方金亚房地产有限公司办理该房屋的网签及预告登记解除手续。五、被告宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决发生法律效力后立即赔偿原告陈蔷、黄小亮自2018年11月15日起至判决生效之日止已向第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行支付的贷款本息（以第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、被告宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决发生法律效力后立即偿还陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮就《个人购房借款/担保合同》（编号A：01807000242018一手贷0001081）剩余的贷款；自被告宜昌东方金亚房地产有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行办理位于夷陵区东方大道与东城大道交汇处恒大名都7号楼1单元1层010101号房屋上抵押登记的涤除手续。七、驳回原告陈蔷、黄小亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14586元，由被告宜昌东方金亚房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  冯**审判员  王 婴审判员  岳新平二〇二〇年九月二十九日书记员  陈 敏