河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8935号上诉人（原审原告）：黄春德。委托诉讼代理人：寇旭东，河南三友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建华。被上诉人（原审被告）：睢县银泰置业有限公司。法定代表人：金鑫，总经理。委托诉讼代理人：马冰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南泰浩康实业有限公司。法定代表人：许东。委托诉讼代理人：雍辉，男，该公司员工。上诉人黄春德因与被上诉人睢县银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）、河南泰浩康实业有限公司（以下简称泰浩康公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄春德上诉请求：1、撤销一审判决，改判立即停止对位于河南省××××文化路南鑫地商贸城2幢6号商铺（不动产权证号：1501005844）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，确认上述房屋37.01%的产权归上诉人所有。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定上诉人对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益的结论是错误的。1、上诉人系被拆迁户，涉案房屋系拆迁安置房屋，是特殊债权，应予优先、侧重保护。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该项规定明确了在申请执行人对执行标的依法享有担保物权的情况下，只有法律、司法解释特别规定的权益才能对抗执行。案涉房屋属于拆迁补偿安置性房屋，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质有别于一般房产受让人。上诉人与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订的《房屋征收产权调换补偿协议》中不仅对房产的补偿方式、安置房产面积、交付时间等一般性内容进行约定，而且还对安置用房的位置、用途等作出明确、具体约定，在此情形下，合同标的已具有特定性。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁安置房屋特定化之后，被拆迁人即享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般购房消费者。上述司法解释的内容体现了对被拆迁人的侧重保护原则。按此规定，上诉人对特定化的拆迁安置房产所享有的已非一般债权，而是特殊债权，特殊债权是一种不需登记公示的优先权，特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力，应予优先保护。4、上诉人在一审法院诉讼过程中提交的河南省高级人民法院（2018）豫民终856号民事判决书、最高人民法院（2018）最高法民终692号等判例，均认可了被拆迁人获得的拆迁补偿安置性房屋的权利优先于一般购房消费者，是特殊债权，应予优先保护，就本案而言，这一客观事实依法足以排除本案执行。二、1、一审认定2012年8月16日的《房屋征收产权调换补偿协议［C］》中并未约定产权调换的商品房具体位置的结论是错误的。根据该协议第四条第二项约定的内容、睢州剧院旧城改造片区指挥部在2020年6月17日出具的商铺分配情况的证明、睢县人民政府房屋征收与补偿中心同睢州剧院旧城改造片区指挥部在2020年6月28日共同出具的商铺分配情况的证明以及睢县房地产管理所在2020年6月28日出具的证明，明确证明上诉人产权调换的商品房具体位置为睢县鑫地商贸城2幢6号商铺，分配原则是就地安置和被拆迁户原位顺序分配。2、本案涉案房屋查封的时间在上诉人与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订《房屋征收产权调换补偿协议［C］》之后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，上诉人对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院依上诉人与被上诉人河南泰浩康实业有限公司在涉案房产查封之后才签订《商品房买卖合同》，并在涉案房产查封之后才将涉案房产交付给上诉人使用等为理由认定上诉人对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益系对法律适用的错误。3、一审法院认定上诉人主张的购房款与《房屋征收产权调换补偿协议［C］》的约定不符，无法证明其向被上诉人泰浩康公司支付了全部购房款是错误的。三、一审法院认定上诉人在签订《商品房买卖合同》时，应对涉案房屋是否有查封措施等限制过户的情况进行落实，而上诉人未落实上述事实，导致涉案房屋无法过户，上诉人自身负有一定的责任的结论同样也是错误的。上诉人方系被拆迁安置户，上诉人取得涉案房屋的权属是以原有房产被拆除为代价的，又因其本身都是弱者，在签订《商品房买卖合同》时，让其再对涉案房屋是否有查封措施等限制过户的情况进行落实，这一条件未免过于苛刻。导致上诉人一直不能办理过户登记手续，不是上诉人的责任，而是被上诉人泰浩康公司的原因和过错造成的。被上诉人银泰公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。一、本案中，上诉人对补偿安置房屋的权益仅为普通债权，并不优先于银泰公司，不能阻却执行。1、本案不适用商品房买卖合同司法解释第七条第一款的规定，该规定仅适用于第三人为××的情形，并不适用于第三人为非××的情形。其次，异议复议规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，法律、司法解释未明确规定被拆迁人的权利优先于抵押权的情况下，黄春德对拆迁安置房屋享有的权利不足以阻却银泰公司申请的执行。2、本案中，2012年的拆迁调换补偿协议并没有对安置房的具体安置地点、安置房房产的位置进行明确约定，应当按照普通债权予以保护。原《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁安置方式有两种，一种是原地安置，一种是易地安置。本案中拆迁调换补偿协议中第四条第2款约定“就地安置”仅仅表现出该拆迁安置房屋属于原地安置。并没有对具体的安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置等进行明确约定。原《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋管理条例》也规定了拆迁安置补偿协议应当就补偿方式、安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置及搬迁过渡方式、回迁期限、入住时间等进行明确的约定。本案中的房屋调换补偿协议并未对安置房进行明确约定。本案中上诉人依据的2020年6月17日出具的商铺分配情况证明，无法证明2012年签订房屋调换补偿协议时分配安置房屋的具体坐落位置。上诉人一审中提交的证明发生在本案查封、申请执行之后，已经产生纠纷，证明出具单位与本案有直接的利害关系，该证据不应被采纳。二、互易合同是买卖合同的一种，应当符合买卖合同的构成要件，应当交付货物，支付对价或补足差价。本案中，互易的房屋面积、房价、房屋坐落等均无明确约定，且房屋面积和房价差额巨大，上诉人也没有补缴房款差额。房屋征收产权调换补偿协议载明，被征收人是黄春德与黄建华，被征收面积为30.11平方米，调换安置房面积31.62平方米。而在2018年5月21日签订的商品房买卖合同的××是黄春德和李传阳，李传阳并非涉案房屋的被拆迁人，涉案房屋的被拆迁人与房屋××不一致。涉案房屋买卖合同中的房屋面积137.83平方米，远大于调换安置房面积31.62平方米，房价也不一致的情况下，上诉人在一审时也承认并未缴纳任何房款。对涉案房屋买卖协议的真实性、合法性不予认可。三、本案房屋买卖合同的签订、交付使用均在查封之后。不能排除执行。综上所述，一审认定事实、适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。被上诉人泰浩康公司辩称：认可上诉人的上诉意见。黄春德向一审院起诉请求：1．立即停止对位于河南省××××文化路南鑫地商贸城2幢6号商铺（不动产权证号：1501005844）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2．判决确认上述房屋37.01%的产权归原告所有；3．该案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：银泰公司与泰浩康公司、齐晨辉合同纠纷一案，该院于2017年12月25日作出（2017）豫0104民初1765号民事判决：一、解除银泰公司与泰浩康公司签订的《房地产项目合作开发协议书》；二、泰浩康公司赔偿银泰公司拆除房屋及附属设施损失2230980元；三、泰浩康公司赔偿银泰公司租金损失1016260元；四、泰浩康公司赔偿银泰公司违约金1000000元。泰浩康公司不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）豫01民终1952号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审诉讼过程中，银泰公司向该院提起财产保全申请，该院于2017年4月5日查封了泰浩康公司名下的位于河南省商丘市××关镇××文化路南鑫地商贸城2幢6号商铺（不动产证号：1501005844，以下简称涉案房屋）。因泰浩康该公司未履行生效法律文书所确定的义务，银泰公司向该院申请强制执行，诉讼保全自动转为执行查封，该院于2019年3月7日作出（2018）豫0104执3381号执行裁定，拍卖涉案房屋。黄春德在执行过程中提出异议，要求停止对涉案房屋的执行。该院于2020年5月8日作出（2020）豫0104执异50号执行裁定：驳回黄春德的异议。黄春德不服，向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年8月16日，睢县人民政府房屋征收与补偿中心（甲方、房屋征收部门）与黄春德、黄建华（乙方、被征收人）签订了《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，协议主要约定：1．甲方需征收乙方房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法规、政策的规定，甲方以房屋产权调换的方式补偿乙方；2．乙方被征收房屋所有权证号为03332，建筑面积30.11平方米，房屋结构：砖混，记载用途为商业门店，坐落于文化路南财政局家属楼，补偿价值164219.94元；3．乙方应将新建商业门店户型内的二楼一并回购，二层回购价格以开盘价的80%优惠，乙方产权调换比例为1：1.05，应调换新建商业门店面积31.62平方米，睢州剧院旧城改造片区被征收人原则上全部就地安置；4．选房顺序：因为街道拓宽等因素甲方不能保证乙方原有商业门店间数，乙方在征收补偿公告规定期限内及时签订征收补偿协议，在协议规定期限内腾空房屋并经验收合格的，甲方将尽力保证乙方原有门店间数；5．乙方商业门店停产停业损失费=每平方米月租金＊门店面积，每月停产停业损失费是2000元，补偿时间：自签订征收与补偿协议并按约搬迁完毕之日起，到新建商业门店交付后60日止，一次性预支付一年的停产停业损失费24000元；6．带头拆迁的户，如因按揭原因致使乙方不能购房，甲方负责与开发商协调回购商业用房二楼优惠部门的20%金额补偿给乙方。协议还对搬迁补助费、奖励等进行了约定。2018年5月21日，泰浩康公司（出卖人）与黄春德、李传阳（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买鑫地商贸城第2幢2单元1-2层B20号房，用途为商铺，建筑面积共137.83平方米，单价为每平方米12960元，总金额1786277元，在签订该合同时，支付总房款的100%。同日，泰浩康公司出具《收据》一份，载明：“收款单位黄春德，收款方式拆迁安置补偿款，人民币（大写）陆拾陆万壹仟零柒拾伍元整￥661075.00，收款事由B20门面房。”黄春德称661075元包括了补偿款455328元（按照开盘价每平方米14400元，调换新建商业用房面积31.62平方米（30.11平方米＊1.05）进行计算）、2016年3月16日至2017年12月31日期间的停产停业损失费46967元、二楼的优惠补偿158780元（14400元/平方米×0.8×0.2×二楼面积68.915平方米），上述款项均采取折抵的方式支付。为证明上述主张，其向该院提交泰浩康公司2020年6月28日出具的《关于黄春德拆迁安置补偿款结算及房屋交付使用情况的说明》和《关于睢县鑫地商贸城涉及被拆户黄春德商铺分配情况的证明》，上述两份证明上均加盖有“睢县人民政府房屋征收与补偿中心”印章。其还向该院提交睢县房地产管理所于2020年6月28日出具的《证明》。银泰公司对上述证据的真实性均有异议，均不予认可，并称黄春德并未实际支付上述款项。诉讼过程中，黄春德认可2018年5月21日签订《商品房买卖合同》之后，泰浩康公司将涉案房屋交付给黄春德。一审法院认为：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。首先，原告与睢县人民政府房屋征收与补偿中心2012年8月16日签订的《房屋征收产权调换补偿协议［C］》中并未约定产权调换的商品房的具体位置，而原告与被告泰浩康公司在该院查封之后才签订了《商品房买卖合同》；其次，被告泰浩康公司在该院查封之后才将涉案房屋交付给原告使用；再次，原告主张的购房款与《房屋征收产权调换补偿协议［C］》的约定不符，无法证明其向被告泰浩康公司支付了全部购房款；最后，原告在签订《商品房买卖合同》时应对涉案房屋是否有查封措施等限制过户的情况进行落实，而原告未落实上述事实，导致涉案房屋无法过户，原告自身负有一定责任。因此，原告主张其对涉案房屋享有相应的所有权并要求排除执行的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告黄春德的诉讼请求。案件受理费20886元，由原告黄春德负担。本院二审期间，当事人提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，该期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生的期待。拆迁人与第三人订立房屋买卖合同，将补偿安置房屋另行出卖给第三人，第三人也对房屋产生期待权，但该期待权是基于房屋买卖这种债权行为。同为期待权，但根据物权效力优先原则，被拆迁人对置换房屋所享有的权利优先于一般××。本案中，2012年8月16日，睢县人民政府房屋征收与补偿中心（甲方、房屋征收部门）与黄春德、黄建华（乙方、被征收人）签订了《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，约定，因需征收乙方的房产，甲方以房屋产权调换的方式补偿乙方，乙方被征收的房屋建筑面积30.11平方米，用途为商业门店，乙方产权调换比例为1：1.05，应调换新建商业门店面积31.62平方米。上述协议的签订时间早于本案查封以及抵押权的设立，被上诉人银泰公司亦未提交足以推翻该补偿协议的证据，故对该协议，本院予以认定。关于黄春德对案涉房产享有的权利是否优先于抵押权以及银泰公司的权利，本院分析如下：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)的精神，消费者购房人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，承包人就所建商品房享有的工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，被拆迁人的权利优先于一般××。本案中，案涉房产并非执行依据指向的标的物，银泰公司因对泰浩康公司享有债权而查封案涉房产，因此，黄春德基于产权置换而对案涉房产中的31.62平方米享有排除银泰公司申请强制执行的权利。案涉房产建筑面积共137.83平方米，黄春德享有权利的面积占房屋总面积的22.94%。因案涉房产系不可分割物，黄春德仅是按份享有房产的权利，其对案涉房产并不享有100%的权利，考虑到案涉房产的不可分割性，案涉房产应当继续执行，但在执行过程中应注意保护黄春德的权利。黄春德按照拆迁人欠付其拆迁补偿安置款的数额占房屋总价款的比例主张37.01%的权利，本院不予支持。停业损失费、回购优惠补偿等均系黄春德作为被拆迁人对拆迁人享有的债权，与通过产权置换应得的31.62平方米的权利，性质不同。黄春德请求法院确认案涉房产37.01%的产权归其所有，本院对其此项诉请不予支持。理由如下：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，黄春德基于其与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订的《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，其对案涉房产享有的是物权期待权，其取得物权，尚需各方按照相关协议及合同法的约定履行过户手续。故黄春德在现阶段对案涉房产享有的是物权期待权而非所有权。关于黄春德诉讼主体是否适格的问题。银泰公司辩称被拆迁房产的登记所有权人是黄建华而非黄春德，故黄春德不是本案适格的原告。对此，本院认为，被拆迁的房产虽登记在黄建华名下，但与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订《房屋征收产权调换补偿协议［C］》的系黄春德、黄建华，且本案中黄建华亦未作为黄春德的代理人参加诉讼，原登记所有权人黄建华对黄春德签订补偿协议并提起本案诉讼完全知晓，并未提出异议。本案执行异议之诉的核心问题系审查被拆迁人对案涉房产享有的权利是否足以排除执行，不涉及被拆迁人内部之间的利益分配问题，黄春德作为补偿协议的相对方之一提起本案执行异议之诉，主体适格，对银泰公司的此项答辩意见，本院不予采纳。综上，上诉人黄春德的上诉理由部分成立，对其上诉请求中的合理部分，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院(2020)豫0104民初3062号民事判决；二、继续执行位于河南省睢县城关镇文化路南鑫地商贸城2幢6号商铺（不动产权证号：1501005844）房屋，执行过程中应保护黄春德相应的变现份额；三、驳回黄春德的其他诉讼请求。一审案件受理费7446.58元，由河南泰浩康实业有限公司负担；二审案件受理费7446.58元，由河南泰浩康实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鲁金焕审判员钟晓奇审判员徐国庆二〇二〇年九月八日书记员 张             陆