江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3370号原告：优居美家物业服务有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌县象湖新城金沙二路3366号。统一社会信用代码：91360100672439200J。法定代表人：黄鹏，该公司总经理。委托代理人：陈楷书，该公司项目经理。委托代理人：王佳丽，该公司法务。被告：李伟鹏，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：李小岗，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。系被告李伟鹏父亲。原告优居美家物业服务有限责任公司诉被告李伟鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优居美家物业服务有限责任公司委托代理人陈楷书、王佳丽，被告李伟鹏的委托代理人李小岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优居美家物业服务有限责任公司诉称：被告为澜湖郡15栋1单元803室业主，原、被告于2016年12月17日签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平米1.78元，被告房屋建筑面积86.43平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2018年7月1日起停止交纳物业费。截至2020年7月31日，欠费月数为25个月，每月金额153.85元，被告欠缴物业费共计3846.14元。同时，被告应按欠费日1‰的标准承担滞纳金，但原告酌情要求被告承担违约金1414.61元。原告为维护自身合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付截至2020年7月31日所欠物业管理服务费3846.14元，违约金1414.61元；2、本案诉讼费由被告承担。被告李伟鹏辩称：欠费情况属实，但不交是有原因的。我的邻居802室的业主在2017年装修期间私自侵占我放空调的外机位，找物业公司反映，物业管理人员推脱，无人去现场查看，所以我对小区物业服务感到不满。且物业在装修期间违规给802室业主发放装修、验收合格证，该业主霸占我空调外机位的行为物业无任何措施，说明物业公司对我的合法权益未尽到保障义务。2018年1月物业公司约我与802室业主当面协调，我到后不久便遭到该业主家里的三人殴打，导致我人身安全受到伤害，此事件发生之后我一直不敢在房内居住，我的经济损失达50000元左右。经审理查明：2015年10月9日，被告李伟鹏与开发商江西崇德房地产开发有限公司签订编号为2015-031036号的《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：被告李伟鹏购买位于南昌县商品房，建筑面积为86.43平方米。其中附件五约定前期物业管理由选聘的江西恒丰行物业服务有限公司提供。2014年6月1日，江西恒丰行物业服务有限公司（乙方）与江西崇德房地产开发有限公司（甲方）签订了《力高澜湖郡前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对力高澜湖郡提供前期物业服务事宜，合同还对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定。其中第二章服务内容与质量第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等。第三章服务费用第六条约定：小高层、高层按建筑面积1.78元／每平方米每月。第九章其他事项第三十四条约定：本合同期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满，优居美家物业服务有限责任公司（乙方）与江西崇德房地产开发有限公司（甲方）续签了《力高澜湖郡前期物业服务合同》，合同内容与前份合同的内容基本一致，合同期限条款内容变更为：本合同期限自2017年6月1日起至业主委员会成立；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年12月17日，江西优居美家物业服务有限公司（甲方）与李伟鹏（乙方）还签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用的收取标准及方式、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了确认，约定乙方交纳费用的时间为每半年的8日及15日前预交纳下半年费用。双方并于同日分别签订了《消防责任书》、《力高澜湖郡小区临时管理规约》及《承诺书》。同时查明：2016年3月2日，江西恒丰行物业服务有限公司变更为江西优居美家物业服务有限公司，2017年3月15日，江西优居美家物业服务有限公司变更为优居美家物业服务有限责任公司。原告自2015年12月入驻力高澜湖郡小区后一直为其提供物业服务至今。被告所有的15栋1单元803室房屋建筑面积86.43平方米，属高层住宅，合同约定物业管理服务费应按每平方米每月1.78元的标准交纳，自2018年7月1日起至2020年7月31日止共计拖欠25个月，计人民币3846.14元。诉前原告已履行催缴义务。庭审中，原告要求被告支付拖欠的物业费3846.14元，违约金由法院酌定。被告李伟鹏认可拖欠物业费的事实，但认为物业公司在其与邻居802室业主之间的空调外机位纠纷中未尽到管理义务，现要求空调外机位恢复原状后再交纳物业服务费，法庭调解未果。以上事实，有原告提供的营业执照、公司变更通知书、被告身份证复印件、房产信息表、商品房买卖合同、前期物业服务合同、前期物业服务协议、催缴通知、催缴照片，被告举证的情况说明、照片等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为：被告李伟鹏与江西崇德房地产开发有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》、原告与江西崇德房地产开发有限公司签订了的《力高澜湖郡前期物业服务合同》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效，当事人均应全面履行自己的合同义务。上述合同对被告李伟鹏均具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告收取物业管理服务费的权利。被告辩称与802室的业主之间因空调外机位发生的纠纷，实属相邻权纠纷，与本案不属同一法律关系。原告在履行物业服务合同时疏于对两业主之间房屋共用部位的服务管理，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以适当减免，酌定被告向原告支付自2018年7月1日至2020年7月31日的物业服务费3500元。鉴于被告未能及时按约交纳物业费系与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠缴，原告对此亦未与被告妥善沟通化解，其提供的物业服务质量还有待提升，故本院对原告的要求被告承担违约金的诉请不予支持。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建离不开全体业主、物业公司的相互配合和共同努力，建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，物业服务企业亦应依约提供物业服务并听取业主的意见与合理建议，加强与业主的沟通，不断改进完善服务质量，共同创造美好居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告李伟鹏于本判决书生效后五日内一次性支付原告优居美家物业服务有限责任公司自2018年7月1日至2020年7月31日止的物业服务费计人民币3500元；二、驳回原告优居美家物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李伟鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  娄智伶二〇二〇年九月十五日法官助理赵丽丽书记员陈佳琦