福建省南平市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽07民终1029号 上诉人（原审原告）:伊良兴，男，1988年11月21日出生，汉族,住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南平市建阳区正达置业有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道景贤路288号。 法定代表人：游恩赐，总经理。 委托诉讼代理人:许玲玲，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人:王佳丽，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人伊良兴因与被上诉人南平市建阳区正达置业有限公司（以下简称正达置业公司）物权保护纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2020）闽0703民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 伊良兴上诉请求：撤销一审判决，改判支持伊良兴的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认为，伊良兴尚未取得正达•东阙16幢201号房屋的权属证书，也尚未实际占有上述房屋，故其主张正达置业公司侵犯其基于业主享有的共有权依据不足，对其提出的诉讼请求均不予支持，存在错误。首先，伊良兴与正达置业公司于2017年9月13日签订了《商品房买卖合同》，购买了正达置业公司建设的正达•东阙16幢201号房屋并交付了全部的购房款，《商品房买卖合同》在房地产交易部门办理了备案登记。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条及《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，自伊良兴交付了全部购房款之日就取得该房屋的所有权。其次，根据《商品房买卖合同》第二十二条的规定，买受人对建筑物的专有部分享有全部的所有权，而不是规定业主。再次，作为《商品房买卖合同》的组成部分的前期物业合同即《正达•东阙前期物业管理服务合同》上也明确了伊良兴为业主。综上，伊良兴有权起诉要求正达置业公司承担侵权责任。 正达置业公司辩称，一、一审法院认定伊良兴非案涉房屋的业主，无权行使物权请求权，适用法律正确。本案案由为物权保护纠纷，请求权基础为物权请求权。伊良兴行使物权请求权的前提是其作为案涉房屋的物权人（即本项目业主）。伊良兴虽与正达置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并支付了全部购房款，但并未办理案涉房产的所有权转移登记手续，甚至连交房手续都未办理（未实际占有讼争房屋）。何况，因伊良兴逾期办理交房手续，正达置业公司已向人民法院提起诉讼，诉请解除与伊良兴签订的《商品房买卖合同（预售）》。因此，一审法院认定伊良兴对案涉房屋不享有物权，无权行使物权请求权，适用法律正确。二、伊良兴主张其自交付了全部购房款之日即取得案涉房屋的所有权，无事实与法律依据。案涉标的物为不动产，不动产物权的取得条件是办理转移登记手续。三、伊良兴与福建永安物业管理有限公司签订的《正达•东阙前期物业管理服务合同》与正达置业公司无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 伊良兴向一审法院起诉请求：1.正达置业公司将出售的地下附一层（地下室）按规划恢复成原状；2.正达置业公司拆除地面一层所设置的围墙，恢复为公共绿地。 一审法院认定事实：正达置业公司系正达•东阙项目的开发商，2017年9月13日，伊良兴与正达置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707115），伊良兴以1017269元价格向正达置业公司购买正达•东阙16幢201号房屋一套。合同签订后，伊良兴依约支付了全部购房款，2019年2月20日，案涉16幢楼取得竣工验收报告，2019年5月13日，南平市建阳区自然资源局出具《关于“正达•东阙”项目验收意见》，同意该项目办理验收等其他相关手续，2019年6月26日，南平市建阳区规划建设和旅游局同意案涉16幢楼及地下室竣工验收备案，正达置业公司取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。后正达置业公司向伊良兴发出《房屋交付通知书》，伊良兴以正达置业公司不符合交房条件为由，未实际接收并占有使用案涉房屋，伊良兴亦未取得案涉房屋的权属证书。伊良兴认为正达公司存在侵害业主共有权的行为，故向南平市建阳区人民法院提起诉讼。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，伊良兴系基于业主享有的共有权被正达置业公司侵害为由而提起的是物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，伊良兴虽然与正达置业公司签订了《商品房买卖合同》，但伊良兴尚未取得正达•东阙16幢201号房屋的权属证书，也尚未实际占有上述房屋，其目前提供的证据不足以证明其享有正达•东阙16幢201号房专有部分所有权，也不足以证明其系案涉小区的业主，故其主张正达置业公司侵犯其基于业主享有的共有权依据不足，对其提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回伊良兴的诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，伊良兴请求正达置业公司将出售的地下附一层（地下室）按规划恢复成原状，并拆除地面一层所设置的围墙，恢复为公共绿地，该请求权的性质为物权保护请求，行使的主体应为物权人。已查明，伊良兴在与正达置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并依照合同约定支付购房款后，未进行房屋所有权变更登记，依照《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”和第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，应认定伊良兴未取得案涉房屋的物权，其并非案涉房屋的物权人。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，伊良兴亦非案涉房屋的业主，其对案涉房屋所在建筑区划内的共有部分亦不享有共有权。故应认定伊良兴与本案没有直接的利害关系，其作为本案原告的诉讼主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条的规定，应裁定驳回伊良兴的起诉。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销南平市建阳区人民法院（2020）闽0703民初682号民事判决； 二、驳回伊良兴的起诉。 一审案件受理费100元,退还伊良兴;上诉人伊良兴预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 朱文如 审 判 员 张廷贵 审 判 员 邱丽琴 二〇二〇年九月十八日 法官助理 王历宏 书 记 员 叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。