山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10271号 上诉人(原审被告)：王焕琴，女，1980年9月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张奎国，山东华政律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：青岛金湾置业有限公司，住所地青岛市黄岛区罗浮山路。 法定代表人：邓超，董事长。 委托诉讼代理人：张晓光，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈明扬，男，系该公司员工。 上诉人王焕琴因与被上诉人青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王焕琴的委托诉讼代理人张奎国，被上诉人金湾置业公司的委托诉讼代理人陈明扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王焕琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判王焕琴不承担20000元违约金或发回重审；2、一、二审诉讼费用由金湾置业公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据双方签订的认购书第二条第三项约定，王焕琴已经于2017年12月27日前支付了首期房款1225750元，但金湾置业公司未按照约定与王焕琴签订《商品房买卖合同》，至一审庭审时双方亦未签订《商品房买卖合同》。金湾置业公司违约在先，王焕琴有权据此抗辩。在金湾置业公司继续履行签订《商品房买卖合同》义务后王焕琴按约定支付剩余房款。因此，王焕琴的行为不构成违约，不应承担20000元的违约金责任。王焕琴依法保留追究金湾置业公司逾期签订《商品房买卖合同》违约责任的权利。请求改判支持王焕琴的上诉请求。 金湾置业公司辩称，王焕琴主张双方未签订商品房买卖合同系金湾置业公司违约，但未提交实质性证据予以证明，其未在约定的期限内签订涉案房屋《商品房买卖合同》非因金湾置业公司过失造成。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金湾置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除金湾置业公司、王焕琴签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：0005915）；2、判令王焕琴所付款项2491500元作为违约金不予退还；3、由王焕琴承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2017年12月25日，金湾置业公司、王焕琴签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》一份，约定：乙方（王焕琴）向甲方（金湾置业公司）认购青岛恒大金沙滩项目C地块楼盘双拼幢xxx房，房屋总价款为8305001元,王焕琴签署认购书时向金湾置业公司付款20000元、于2017年12月27日向金湾置业公司付款1225750元、于2018年6月25日向金湾置业公司付款1245750元。双方均认可截至起诉之日，王焕琴已向金湾置业公司支付2491500元。金湾置业公司为王焕琴开具金额为1245750元的青岛增值税普通发票两张，收费名称为：房地产预收款。王焕琴剩余房款5813501元未给付，双方未就上述购房事宜签订书面《商品房买卖合同》。 2、金湾置业公司提交催款函及邮寄记录两份，证明金湾置业公司于2018年12月26日、2019年6月26日向王焕琴邮寄催款函，催促其支付剩余房款。金湾置业公司提交解除函一份，证明金湾置业公司于2019年6月26日出具解除函，要求与王焕琴解除双方的商品房买卖关系。 3、王焕琴称，由于公司经营问题资金紧张导致房款未及时给付，并要求继续履行房屋买卖关系，承诺于2020年8月底将房款全部交清，并主张若金湾置业公司坚持解除合同，同意给付金湾置业公司一定的违约金，但是认购书中约定的违约金过高。金湾置业公司不同意继续履行双方的商品房买卖关系。 一审法院认为，金湾置业公司、王焕琴虽未签订书面购房协议，但金湾置业公司、王焕琴均认可双方就购房事宜在认购书中作了约定，故该约定对金湾置业公司、王焕琴均具有法律约束力，金湾置业公司、王焕琴均应遵循诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。双方均认可王焕琴向金湾置业公司支付购房款共计2491500元，一审法院予以确认。因王焕琴庭审中自认因资金问题造成房款未能及时给付，故根据《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》的约定金湾置业公司要求解除认购书，符合法律规定，王焕琴应承担违约责任。在认购书第五条、第六条对当事人违约责任分别约定,“乙方（王焕琴）必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（金湾置业公司）无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”由此可见,认购书中关于各自违约时应承担的违约责任并不对等,买受人违约时应承担违约责任的条款属于加重买受人责任的条款，且协议约定的王焕琴违约所须承担的违约责任金额确实过高,故一审法院综合上述内容酌情予以降低，酌定为定金20000元，即王焕琴支付给金湾置业公司的定金20000元金湾置业公司不予返还。金湾置业公司的第二项诉讼请求系要求“判令王焕琴所付款项2491500元作为违约金不予退还”，故王焕琴应支付金湾置业公司的违约金20000元可从其已付房款中予以抵扣，在抵扣完毕后，金湾置业公司应将收取王焕琴的剩余房款退还给王焕琴，但因王焕琴未提出反诉，故对金湾置业公司应退还给王焕琴的剩余房款，一审法院不作判项。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除青岛金湾置业有限公司与王焕琴于2017年12月25日签订的编号为0005915的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》；二、王焕琴所付房款2491500元中的20000元抵作给付青岛金湾置业有限公司的违约金；三、驳回青岛金湾置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26732元，减半收取13366元，由青岛金湾置业有限公司负担13066元，王焕琴负担300元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，王焕琴与金湾置业公司签订的涉案房屋认购书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方签订涉案认购书后，王焕琴支付了部分购房款，但未在合同约定的期限内支付剩余购房款，王焕琴在一审中亦认可因其资金紧张导致剩余房款未及时支付；王焕琴未举证证明其要求与金湾置业公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》而金湾置业公司予以拒绝，在金湾置业公司两次向王焕琴发出催款函后，王焕琴仍未支付剩余购房款，王焕琴违约事实清楚，应当承担违约责任。一审综合考虑本案实际案情及合同约定认定王焕琴应当承担金湾置业公司不予返还20000元定金的违约责任，并无不当，本院予以确认。王焕琴主张不应承担20000元的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在王焕琴违约致使认购书不能继续履行的情况下，双方签订的认购书应当予以解除，在王焕琴承担本案违约责任的同时，金湾置业公司应当返还王焕琴剩余购房款，以实现案结事了，减少当事人诉累。 综上所述，上诉人王焕琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但未对涉案认购书解除后果一并作出处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5219号民事判决第一、二项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5219号民事判决第三项； 三、被上诉人青岛金湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人王焕琴购房款2471500元； 四、驳回被上诉人青岛金湾置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人王焕琴的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费26732元，减半收取13366元，由被上诉人青岛金湾置业有限公司负担13066元，上诉人王焕琴负担300元。二审案件受理费300元，由上诉人王焕琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月十七日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英