浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5707号原告：绍兴好邻居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区舜江路2号五楼505室。法定代表人：刘林荣。委托诉讼代理人：王嫣，浙江柘为律师事务所律师。被告：覃业平，男，汉族，1970年5月14日生，住绍兴市越城区。原告绍兴好邻居物业管理有限公司（以下简称好邻居公司）与被告覃业平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王嫣、被告覃业平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费共计5382元(2015年3月15日起至2018年3月14日止)，并支付自2018年4月14日起至实际支付之日止的滞纳金按每日千分之二的标准计算；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与恒联锦苑小区业主委员会签订《恒联锦苑物业服务合同》一份，约定由原告为绍兴袍江恒联锦苑住宅提供物业服务，并就有关委托管理事项、物业管理服务费用、服务期限、违约责任等进行了明确约定。现原告已按约提供物业服务，但被告胡海刚(系恒联锦园5幢304室业主)却未按照约定向原告支付物业费，至令尚欠物业费服务费共计5382元。该款经原告催讨，被告拒不履行支付义务。原告为维护自身合法权益，遂成讼。被告覃业平辩称，1、物业是否合法进入恒联锦园小区，被告小区业主不清楚。因为业委会是不合法的，首先没有经过选举，其次如果是社区任命，也没有公告通知。2、原告没有尽到房屋维修的责任，被告房屋由十多处外墙漏水，多次向原告提出需找人维修，但原告一直置之不理，致使被告因墙壁漏水而造成重大的财产损失。2018年被告找到一家专业装修公司做了一个初步评估，被告房屋漏水处全部修复或更换大约需15万元。3、原告没有尽到对小区业主装修的监督责任。被告楼上业主（5栋404室）在2015年装修时，擅自将厨房的排期井道拆除，致使被告厨房油烟无法排除，且楼下邻居使用的油烟从管道缝隙进入被告家，使被告处充斥难闻气息，直至2020年5月1日被告将自家油烟机管道改至室外才没有这种难闻气息。期间因被告不知是楼上邻居拆除排烟井道而多次请维修人员修理油烟机，为此支出2000多元，另排气管道改装费用支出了2200元。4、原告对小区管理严重缺失，致使被告家人身心收到严重影响。小区6栋103的业主养了一只大型猛犬没有拴住，被告进出家门的楼梯正好经过该户业主院子门口，有好几次被告老婆小孩回家时，那狗冲出追到被告家门口，导致被告家人受到严重惊吓。2015年至2018年间小区还有很多流浪狗，严重影响被告的人身安全。被告多次向原告提出诉求，但原告一直置之不理，没有任何答复，除了催收物业费，其他都不与业主联系。鉴于原告的不作为而给被告带来巨额财产损失和重大身心健康影响，被告拒付2015年3月到2018年3月的任何物业费用。关于原告与业委会签订的合同应为无效合同，合同第二章第三条第一款“房屋建筑本体共用部分的维护、使用、管理”与国家相关政策规定不符，相关法律法规明确规定的是“物业管理是指业主提供选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理……”，这里规定是“维修、养护”，不是合同上的“维护”，原告的合同与国家规定不符，故被告认为案涉合同为无效合同。另2017年12月15日原告向被告发微信，主要内容为说被告三年物业费5382元，原告公司根据被告情况可以打折，被告实际结清支付4300元就可以了，否则原告将给被告发律师函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的照片6张，要求证明房屋漏水、排期管道整改造成被告损失的事实。原告证据真实性有异议，照片无法证实是被告案涉房屋，房屋渗水是房屋质量问题，不是物业公司的维护责任，而是房产公司的维修义务，对于排气管道整改，没有提供相应证据，不能证明其证明目的。本院对证据真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日，原告与案涉小区恒联锦苑小区业主委员会签订《恒联锦苑物业服务合同》一份，约定由原告为恒联锦苑住宅小区提供物业服务，其中第七条约定物业管理服务费标准为“多层住宅每月每平方米1.1元”，物业服务费由原告“按建筑面积向业主按年收取，每年5月、6月、7月为集中收取阶段”，合同第十七条约定“业主或使用者（被告）违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应自逾期一个月起，按每日千分之二的标准向乙方（原告）支付滞纳金”。被告为恒联锦苑5幢二单元304室业主，建筑面积135.89平方米。现被告未支付原告自2015年3月15日起至2017年3月14日止的物业服务费用为5382元。本院认为，原告作为被告物业所在小区的物业服务企业与该小区业主委员会签订物业服务合同，被告在该小区购买住房成为小区业主，小区业主委员的相关决议对全体业主有效，被告虽未与原告签订物业服务合同，但实际上也形成了事实物业服务合同，故该物业服务合同对业主具有约束力，应当认定原、被告之间物业服务合同关系依法成立并有效。被告认为原告是否合法进入恒联锦园存疑，且签订的物业服务合同系无效合同的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理服务费，现被告未按约向原告交纳物业管理服务费的行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称原告的物业服务存在瑕疵,包括楼上厨房排气井道拆除及楼下油烟管道异味、其他业主犬只饲养、小区流浪狗等问题，但未提供有效的证据来证明上述问题系原告侵权造成，或者原告在提供物业服务中因管理不到位、服务不当造成的，故并不因此构成被告拒付物业服务费的正当理由，对原告要求被告支付物业管理服务费的请求，本院予以支持。关于被告认为的房屋外墙渗水造成被告重大财产损失，原告辩称系房屋质量问题导致，且其已多次向房屋管理部门反映，但原告也未能举证证明其已尽到相应的管理辅助义务，对此本院认为原、被告之间因物业服务质量发生纠纷,被告逾期交纳物业服务费系事出有因,并非恶意拒不缴纳物业服务费,结合被告抗辩意见，对原告主张的违约金本院不予支持。综上，本院认为，今后在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，积极改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的物业服务合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告覃业平向原告绍兴好邻居物业管理有限公司支付自2015年3月15日起至2018年3月18日止的物业管理服务费5382元，于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告绍兴好邻居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告覃业平负担，于本判决生效后七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  樊式明二〇二〇年九月二十九日书记员  傅锦琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。