吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1475号上诉人（原审被告）：金某，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：朴某，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨某，吉林吉延律师事务所律师。原审第三人：延吉三道煤业有限责任公司。法定代表人：梁某。委托诉讼代理人：李某，吉林敖联律师事务所律师。上诉人金某因与被上诉人朴某及原审第三人延吉三道煤业有限责任公司（以下简称三道煤业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人朴某的诉讼请求；二、上诉费用由被上诉人朴某承担。事实与理由：一审中朴某未能举证证明涉案房屋供热温度一直不达标，尚未达到合同解除的法定条件，且朴某自行搬出涉案房屋的行为，并非无法继续履行合同的理由，在金某拒绝解除合同的条件下，朴某自行搬出房屋产生的损失应由朴某自行承担。房屋到期后，我方开锁进去发现货架及使用物品均没有撤出，房屋还在使用当中。朴某辩称，认可一审法院判决结果，对于租赁房屋不热的问题，朴某曾找金某多次交涉，在此过程中形成了微信聊天记录，可以说明金某对房屋温度不达标的事实是知情的，且金某向朴某发送了三道煤业公司出具的房屋不热要加暖气片的材料。所以房屋不符合温度条件是客观事实，朴某只提供了一次的测温单是因为当时已经没有办法再做第二次测温，因为当时临近供热期结束，所以不能第二次测温，但在临近供热期结束的时间段，天气已经回暖，但室内温度根据测温单显示仍然不达标，足以说明房屋供热存在问题。虽然一审法院没有认定朴某主张的温度问题，但朴某已经撤离房屋是客观事实，合同已经不具有继续履行的必要，继续履行也会产生巨大的成本。根据合同法第110条以及全国民商事审判第九次会议纪要的相关司法观点，本案应当解除合同。根据合同法第97条，合同解除后，未履行的终止履行，所以金某应当退还朴某预交的没有产生的租金部分，且双方房屋租赁合同中并没有约定一方撤离房屋，已缴纳的租金不予退还的约定，所以一审法院的判决朴某予以认可。金某在上诉状中主张的损失应由朴某自行承担，但未产生的租金部分不属于法律上损失的定义之内。现在涉案房屋已经被金某再次利用进行装修使用，所以本案当中合同无法继续履行，应予解除。三道煤业公司述称，与我公司无关。朴某向一审法院起诉请求：1、确认2020年3月7日解除朴某与金某签订的房屋租赁合同；2、金某向朴某退还已支付租金34233元；3、金某赔偿租金损失33534元；4、诉讼费由金某承担。事实与理由：2018年8月1日，朴某与金某签订《房屋租赁合同》，约定：朴某租赁金某局子街232号东方花园门市房(建筑面积100平方米)。该房屋系金某从三道煤业公司租赁。朴某按照合同约定支付房屋租金，但金某所提供的租赁房屋却不符合合同约定标准,同时不符合一般商用房屋的通用标准，租赁房屋存在暖气不达标的情况。发现问题后朴某一直在找金某进行沟通，但至今为止已经是第二年使用房屋,而房屋的供暖问题却一直未能解决。2019年-2020年度冬季供暖过程中，朴某因房屋供暖问题多次找金某协商,并请求供热公司派人员进行测温。经朴某了解，租赁房屋供热不达标的原因是租赁房屋是整体房屋分割出100平方米的面积，屋内没有分水器等供热设施。经专业地面温度检测，看不到供热管道，室内温度达不到商业用房的最低标准，因此房屋供热不达标属于房屋自身问题。鉴于租赁房屋存在供热不达标等情况，其属于出租人提供的租赁物存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”但该房屋目前达不到商业用房温度的最低标准，已经构成根本违约,造成朴某冬季使用该房屋存在严重困难，无法实现签订租赁合同的使用目的，同时造成朴某在经营过程中的各项损失。鉴于上述情况，朴某于2020年3月7日已经通知金某解除双方之间的《房屋租赁合同》，金某退还朴某已支付但尚未产生的租金34233元，具体计算方式为：朴某已支付租金期间为2019年8月1日至2020年8月1日止的年租金8.5万元，232.87元/天；尚未产生租金的期间为从解除合同通知送达的2020年3月7日至2020年8月1日止，共计147天；尚未产生的租金为85000元÷365天×147天=34233元。金某赔偿租赁房屋不符合标准而给朴某造成的租金损失33534元，具体计算方式为：供暖期开始的2019年10月20日至2020年3月7日，共计139天；应赔偿租金损失为232.87元/天×139天=33534元。一审法院认定：2018年8月1日，朴某（乙方）与金某（甲方）签订房屋租赁合同，约定：朴某租赁金某局子街232号东方花园门市房，建筑面积100平方米；租赁期限为2018年8月1日至2021年8月1日；年租金为8.5万元；租赁费包括取暖费；签订合同后，金某应对该房屋的取暖设备、水、电等全面检修，达到双方约定的房屋交付标准。朴某签订合同后已使用房屋一年，2019年7月22日分两次向金某交纳2019年8月1日至2020年8月1日止的租金8.5万元。2019年-2020年度供热开始后，朴某向金某提出涉案房屋取暖问题。2020年1月22日三道煤业公司向金某发出关于局子街东方花园出租门市房的公函，内容为：“房屋出租事宜一直由三道煤业公司金会计负责，2019年12月末出国看病前获悉该房屋取暖问题。......安装暖气片用于取暖事宜，但租户不同意我公司的解决方案，待春节上班后由集中供热、金某先生及我公司三方再共同协商解决该出租房取暖事宜”。2020年3月3日上午9时，延吉市集中供热有限责任公司对涉案房屋内东侧进行测温，温度为15度。另查，金某从三道煤业公司承租卢宗强名下（位于延吉市××街，产权证号为664808，建筑面积为436.41平方米）分割为三间的其中两间房屋（面积为236.41平方米）。金某将承租的两间房屋中一间房屋（面积为100平方米）转租给朴某。2018年9月13日金某（乙方）与三道煤业公司（甲方）再次签订房屋租赁合同，约定：三道煤业公司将位于延吉市××街面积为236.41平方米的房屋租赁给金某；租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日止；租赁期间甲方同意乙方转租或分租；年租金为13万元；取暖费由乙方负责。金某又与卢宗强签订，日期为2018年9月13日房屋租赁合同，内容与上述合同内容一致。一审法院认为：朴某与金某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金某按照合同约定已将房屋交付朴某，现朴某主张交付的房屋内没有分水器和供热管道，供热温度不符合商业用房的标准，不符合约定的用途。2019年-2020年供热期开始后，朴某对房屋供热问题提出过异议。但并不能证明房屋内没有分水器和供热管道的事实和供热温度不达标系房屋本身供暖设施问题。朴某提交的温度检测单，并不是定期、区间多次测温，并不能证明供热期内房屋温度一直不达标，故金某赔偿租金损失33534元的诉讼请求，本院不予支持。朴某租赁房屋是经营超市，房屋已使用一年，屋内供热设施与交付房屋时的状态一致。朴某未举证证明供热温度不达标导致超市无法正常经营的具体损失，故朴某主张房屋不符合约定的用途，金某构成违约的主张本院不予支持。现朴某已搬出涉案房屋，客观上不能履行租赁合同，合同应予以解除。朴某主张双方解除合同的时间为2020年3月7日。虽然金某已收到解除通知，但并未作出同意解除意向，此时双方解除合同的条件并未成就，故双方解除合同的时间为本院受理起诉状的2020年4月24日为准，金某应向朴某返还收取的租金23287.6元（2020年4月24日至2020年8月1日，共计100天；日租金为=8.5万/年÷365天=232.87元）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除朴某与被告金某签订的房屋租赁合同。二、金某于本判决书发生法律效力后立即向朴某返还租金23287.6元。三、驳回朴某的其他诉讼请求。案件受理费1619元（朴某已预交1619元），减半收取809.5元，由金某负担。二审中金某为证实自己的主张提交照片一组，证明：涉案房屋到期一星期后朴某仍在使用该房屋。朴某质证称，对证据的真实性有异议，从该证据无法辨认是否是涉案房屋。我方正常撤出后就没有在继续使用房屋。且当时跟金某沟通过，房屋内有一些零碎的东西，已告知放弃所有权，但零碎的东西与照片当中不符。本院认为，本院无法核实该证据的真实性，故对该证据不予采信。本院认定事实与一审判决查明事实一致。本院认为：朴某主张涉案房屋未达到商业用房温度标准致租赁合同目的不能实现而要求解除合同，但朴某提供的证据不足以证明涉案房屋未达到商业用房温度标准，故朴某基于上述理由要求解除合同请求不予支持。朴某认为涉案房屋未达到商业用房温度标准后，在采暖期已尽结束的2020年3月径行搬出涉案房屋有违法律规定及双方合同约定应承担相应责任，故其要求金某退还多收取租金及赔偿损失的诉求，本院不予支持。因朴某已搬离涉案房屋，且涉案房屋已有其他用途，双方之间房屋租赁合同已实际不能履行，合同应予解除，根据租赁期限的约定情况，本院确定解除合同时间为2020年7月31日。综上所述，金某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事清楚，适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初2831号民事判决;二、确认朴某与金某签订的房屋租赁合同于2020年7月31日解除；三、驳回朴某的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1619元（朴某已预交1619元）,减半收取809.5元，由朴某负担，二审案件诉讼费1619元，由朴某负担。本判决为终审判决。审判长 赵 颖审判员 葛福祥审判员 全贞姬二〇二〇年九月二十七日书记员 李亚男