贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10231号 原告：樊超，男，汉族，1982年8月17日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李霞（特别授权代理），系原告樊超之妻。 原告：李霞，女，汉族，1982年9月5日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告樊超、李霞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李霞（同为原告樊超的委托诉讼代理人），被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊超、李霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延迟办理瑞丰新城第14幢805号房屋产权证的违约金，从2014年7月1日至2018年10月16日止，共计1566天，每日按总房款277866元的万分之0.5标准计算，为21756.90元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2010年11月4日，原告樊超、李霞与被告瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人樊超、李霞向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2014年6月30日前办理上述房屋的产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五的违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款277866元（其中首付83866元，银行贷款194000元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权的义务。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限内为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请求判如所诉。 被告瑞丰公司答辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、在不动产登记机关得知涉案房屋可办理不动产权证书之后，为提高办证效率，被告提前通知原告提交办证相关资料，原告于2018年8月17日到被告处提交办证应当由其提交的相关资料、出具办证委托书后，涉案房屋于2018年9月25日取得不动产初始登记证书，被告于2018年10月8日将办证相关资料提交至不动产登记机关备案。故即便被告担责，违约金计算终期最迟截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日（2018年9月25日）止，最迟计算至被告将办证相关资料提交至不动产登记机关备案之日止（2018年10月8日）。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理认定事实如下：2010年11月4日，原告樊超、李霞作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；建筑面积112.07平方米，套内建筑面积92.33平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款277866元；出卖人应当在2012年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款277866元。被告于2012年7月13日将涉案房屋交付给原告使用。同日，原告向被告交纳了维修基金、契税、办证费。2018年8月17日，原告樊超、李霞向被告出具委托书，委托被告为其办理涉案房屋的预告登记、抵押登记及房屋不动产权证相关事宜，被告接受了委托。2018年9月25日，涉案房屋所在的瑞丰新城14幢取得了不动产权证书，具备办理转移登记的条件。2018年10月8日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。2018年10月16日，毕节市国土资源局为原告樊超、李霞颁发了涉案房屋的不动产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告亦应按合同约定履行义务。被告于2012年7月13日向原告交房，根据合同约定被告应在交房后730日内，即2014年7月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2014年7月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行义务，则从2014年7月14日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年6月12日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月12日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。对于2017年6月12日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，被告提出原告的诉请已超过诉讼时效的抗辩主张，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳，其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，本案中，原告委托被告代为办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2018年9月25日，涉案房屋所在的瑞丰新城14幢取得了不动产权证书，具备了办理转移登记的条件。被告于2018年10月8日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，且2018年10月16日涉案房屋已登记至原告名下，表明被告至迟在2018年10月8日已能够提供相关办证资料并通知了原告。故该违约金计算至2018年10月8日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出合同约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，被告未提供因其未按期履行合同义务给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的按已付购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定的可以参照的标准，故对被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付购房款277866元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年6月12日起计算至2018年10月8日止（共计483天）。经计算，该项违约金为6710.46元（277866元×0.5÷10000×483天）。对原告请求被告支付逾期办证违约金21756.90元的诉请，本院予以支持6710.46元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告樊超、李霞逾期办证违约金6710.46元； 二、驳回原告樊超、李霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172元（已减半收取），由原告樊超、李霞负担119元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月十一日 书记员  邵烨旭