安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1226民初5187号原告：马慧，女，1965年12月1日出生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区。被告：马颍，男，1956年1月5日出生，汉族，居民，住安徽省颍上县。被告：江传荣，女，1972年4月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告马慧与被告马颍、江传荣物权保护纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告马慧、被告马颍到庭参加诉讼。被告江传荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。马慧向本院提出诉讼请求：1.依法判决马颍、江传荣无权占有、使用涉案房屋，立即终止侵权行为，撤销马颍与江传荣之间的房屋租赁关系；2.判决被告马颍支付马慧2014年4月20日－2020年8月4日房屋租金6375元及2020年8月5日至马颍、江传荣停止侵权日1/4房屋租金以及同类同期贷款利率计付的银行利息；3.判决江传荣停止妨碍原告占有使用继承房产、立即搬离涉案房屋、补交2018年4月20日至2020年8月4日租金2375元及2020年8月5日至停止侵权之日1/4房屋租金及同类同期贷款利率计付的银行利息；4.本案诉讼费及因侵权所发生的相关涉案房屋的律师、交通、打印、快递等维权过程产生的成本费用由马颍、江传荣承担。事实与理由：2004年至2008年期间，马慧、马颍的父母相继先后去世，遗留位于安徽省颍上县慎城镇胜利社区新华巷18-6户房屋一套，该房屋自2014年始由马颍占有使用(注2014年之前由继承人马才出租管理)，在没有经过全部继承人同意的情况下，由马颍家属李华英擅自出租他人(江传荣/见租房协议)。房屋租赁关系没有经过其他共同产权人同意，是个别人的擅自出租行为，乃侵权行为。因马颍一直占有、出租涉案房屋，拒绝、阻碍其他继承人使用涉案房屋，给其他继承人回乡时饮食起居造成诸多不便。2017-2018年间，马慧多次回乡入住18-6户院内一杂物间(为马才所有且非涉案房屋)时遭受到马颍及其老婆的辱骂、威胁等，2次实施断电，并要求租户与邻居不要为马慧接电、供水，其行为影响极坏且对马慧名誉和身心造成较大损伤及严重影响。之后马慧向马颍主张涉案房屋继承权、要求分配房屋租金，均被拒绝。原告于2019年8月12日诉讼至颍上县人民法院。2019年12月28日，颍上县人民法院作出(2019)皖1226民初5650号民事判决书第一项，马慧对涉案房屋享有四分之一份额；依据2019年12月28日阜阳市中级人民法院于2020年4月30日作出的(2020)皖12民终935号民事判决，马慧可另行主张房屋租金。2020年5月，马云出面协商1/4继承份额权益无果，马颍依旧无理继续占据涉案房产并拒不分配租金。江传荣是涉案房屋承租人，与本案具有法律上直接利害关系，应做为本案共同被告参与诉讼。2020年7月23日在(2020)皖1226民初3322号物权保护纠纷一案庭审时马颍确认租赁协议到期日2018年4月19日之后未续签，江传荣自协议到期后也未缴纳房屋租金，侵害其他继承人权益，妨碍马慧占有、使用继承房产。马颍辩称，自父母相继去世后，涉案房屋闲置六年之久，房屋院内杂草丛生，房屋多次漏雨，屋内墙面霉变且大面积脱落，断电断水无人问津(大哥二哥分别在阜阳和淮北、马慧在深圳)。根据上述情况，为减少房屋严重受损，维护保障房屋的价值及大家的共同利益少受损失，是马颍出钱进行维修后对外出租，以房养房及维护兴建父母坟墓开支，大哥马才，二哥马云均认可，有大哥证明一份，出租后弥补马颍先前兴建父母坟墓和维修房屋付出的所有费用。马慧要求分配房屋租金一项，其主张的租房时间及租金与事实不符(附租房协议)。目前房屋三间，面积约50平米，马慧居住一间约22平米左右，是马颍安排马慧居住在同一院内的一间，有社区证明一份，其已享有其超出四分之一的使用权。不存在马颍占有马慧的四分之一使用权。马颍及两个哥哥从来没有否认马慧享有1/4的继承权。马慧诉称父母去世后屡次回来探亲访友受到马颍的所谓辱骂、污蔑、诽谤、威胁纯属捏造事实。断电的原因是其不交电费，且马云未曾出面协商。江传荣未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.马慧提交的维权费用清单及费用票据等证据，其内容与本案不具有关联性，本院对该组证据不予采纳；2.马慧在闭庭后提交的书面说明，不属于新证据，且该证据与案件基本事实无关，本院对该证据不予采纳；3.马颍提交的书面说明，因马才未到庭作证，其以书面形式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，本院对该证据不予采纳；4.马颍提交的费用清单，无其他证据佐证，真实性无法核实，本院对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马子端、宋素敏夫妇育有三子一女，其中长子马才、次子马云、三子马颍，女儿马慧。1990年马子端、宋素敏自建二室一厅砖混结构住宅房屋一套及院落，该住宅房屋坐落在颍上县慎城镇胜利社区新华巷18-6户，建筑面积48.99㎡，登记在马子端名下，不动产证号“颍房权证局监字第××号”登记时间1999年6月28日，无土地使用权证。1993年6月马慧辞职南下，定居广州，后迁居苏州。2004年5月8日马子端因病死亡，2008年11月10日宋素敏因病死亡。马子端、宋素敏生前没有立遗嘱处分涉案房屋，病故后涉案房屋无人居住，由马才管理。房屋年久失修，为避免房屋毁损严重，征得马才同意，马颍于2014年下半年将房屋进行相应维修。2015年4月19日，马颍授权其妻子李华英与江传荣签订《租房协议》，约定将涉案出租给江传荣使用，年租金3000元，从2015年4月19日至2018年4月19日止。协议签订后，江传荣向马颍交付三年租金9000元。租赁期限届满，双方未继签租赁合同，由江传荣继续租赁涉案房屋，并经马颍同意，江传荣缓交至今的租金。后马慧因返乡上坟、探亲，要求入住涉案房屋，与马颍发生纠纷。2019年8月13日，本院受理马慧与马颍、马才、马云继承纠纷一案。诉讼中，本院根据马慧的申请，委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司阜阳分公司对涉案房屋面积进行测量，对房屋价值进行评估。2019年11月18日该公司做出《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果：涉案房屋市场单价3000元/㎡，市场总价14.7万元。马慧因此支付鉴定费3000元。庭审时，就如何分割涉案房屋，马慧明确表示不同意对涉案房屋折价变现分割，只要求将其离家前居住的、主房西南间、面积为12.69㎡的房屋判归其所有，并增加诉讼请求：依法分割涉案房屋2014年至2019年的租金。本院根据马慧庭审增加的诉讼请求，向其释明应在三日内补交诉讼费，马慧未补交诉讼费。2019年12月28日，本院作出（2019）皖1226民初5650号民事判决，判决：1.马慧、马才、马云、马颍对坐落在颍上县慎城镇胜利社区新华巷18-6户、登记在马子端名下的砖混结构住宅房屋（建筑面积48.99㎡，不动产证号“颍房权证局监字第××号”）各享有四分之一份额；2.驳回马慧的其他诉讼请求。马慧不服该判决，向阜阳市中级人民法院提起上诉。2020年4月27日，阜阳市中级人民法院遂作出(2020)皖12民终935号终审判决：驳回上诉，维持原判。另查明，马慧、马颍、马才、马云之间没有签订管理共有物即涉案房屋的协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定,共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。共有物的管理,包括共有物的保存、改良和利用三种具体方法,共有物的出租属于共有物的利用行为。本案中,马慧、马颍、马才、马云对涉案房屋均享有四分之一产权份额，而各方对涉案房屋的管理并无约定，故各方均有权对涉案房屋以租赁的方式进行管理，故同为共有人的马颍出租涉案房屋的行为并未违反法律规定,对其与江传荣之间的涉案房屋租赁合同关系应予确认合法有效。马慧并非涉案房屋租赁合同一方当事人，且江传荣经马颍同意缓交租金，故其要求撤销马颍与江传荣之间的房屋租赁合同及江传荣补交租金、利息，于法无据，不予支持。马颍是涉案房屋共有人，而江传荣基于房屋租赁合同关系占有使用涉案房屋，二人均属于有权占有，因此对马慧以撤销房屋租赁合同为前提，主张马颍、江传荣无权占有并要求马颍、江传荣停止侵权、搬离房屋的诉讼请求，亦不予支持。根据生效民事判决的认定，马慧享有涉案房屋四分之一的份额，有权对涉案房屋在共有期间的租金收益主张权利。而依据现有证据查明的事实，马颍与江传荣签订的《租房协议》中约定涉案房屋年租金为3000元，在2015年4月19日至2018年4月19日期间，马颍共收取租金9000元，根据法律规定，马慧作为房屋共有权人有权对房屋整体出租收益要求分配，即马颍应将收取的涉案房屋租金的四分之一即2250元分配给马慧。马颍辩称收取的租金已用于父母坟墓及涉案房屋维修，未能提供充分证据证明，不予采信。由于马慧未能提交证据证明涉案房屋在2014年4月至2015年4月期间的租金数额，且马颍尚未收到2018年4月之后的租金，因此对于该部分租金，马慧可待证据充分后，另行起诉。涉案纠纷系兄弟姐妹之间因继承父母遗产导致的家庭纠纷，各当事人应当弘扬中华民族传统家庭美德，兄友弟恭，本着互谦互让，见利思义的态度，妥善解决涉案房产的使用和处置，构建社会主义和谐家庭。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、马颍于本判决生效之日起十日内支付马慧租金收益2250元；二、驳回马慧的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由马慧负担15元，马颍负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  黄海燕二〇二〇年九月十八日书记员  白 雪附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。特别告知：本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官黄海燕，电话0558-4453215。开户银行：中国工商银行颍上支行开户名称：颍上县人民法院开户账号：13×××30