湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1403号 上诉人（原审被告）：扶开林，男，1963年12月22日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋卫锋，男，1978年12月4日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋伟雄，男，1975年11月24日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋玲（曾用名蒋琴），男，1982年11月6日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗章兵，男，1980年7月2日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗晓岳，男，1969年11月10日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗端来，男，1948年6月14日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗祖英，男，1964年10月2日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：黄朝阳，男，1972年11月7日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：王永红，女，1967年8月16日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：扶卫中，男，1976年9月17日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋方清，男，1957年8月27日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗得兴，男，1944年5月2日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗和均，男，1955年3月12日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：扶朋祥，男，1953年7月9日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：扶彩标，男，1975年2月12日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗均安，男，1969年2月25日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：扶白生，男，1968年4月7日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋卫祖，男，1971年12月9日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋卫加，男，1965年11月12日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋师雄，男，1967年10月24日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋国勇，男，1974年1月13日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗明安，男，1953年11月24日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋晋文，男，1953年11月27日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：扶伟均，男，1971年5月13日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗兵章，男，1975年8月11日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗友汉，男，1960年7月12日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗兵，男，1973年7月20日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋敦亮，男，1975年2月2日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋敦高，男，1972年5月28日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗立顺，男，1975年11月10日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗亮均，男，1972年11月7日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：罗建平，男，1977年6月25日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：蒋吉和，男，1968年12月20日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：吉跃才，男，1975年11月11日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上诉人（原审被告）：王金龙，男，1969年7月29日出生，汉族，农民，户籍地址安化县。 上述36名上诉人的诉讼代表人：扶开林，蒋卫锋。 上述36名上诉人之共同委托诉讼代理人：谌攀，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：湖南湘安木业有限责任公司，住所地安化县经济开发区黑茶小镇。 法定代表人：蒋旺秋。 委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。 诉讼代表人：益阳云鑫破产清算管理有限公司，住所地益阳市高新区益阳大道993号。 负责人：刘立云。 上诉人扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋琴、罗章兵、罗晓岳、罗端来、罗祖英、黄朝阳、王永红、扶卫中、蒋方清、罗得兴、罗和均、扶朋祥、扶彩标、罗均安、扶白生、蒋卫祖、扶伟均、罗兵章、罗友汉、罗兵、蒋敦亮、蒋卫加、蒋师雄、蒋国勇、罗明安、蒋晋文、蒋敦高、罗立顺、罗亮均、罗建平、蒋吉和、吉跃才、王金龙（以下简称扶开林等36人）因与被上诉人湖南湘安木业有限责任公司（以下简称湘安木业）合同纠纷一案，不服安化县人民法院（2019）湘0923民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人及其诉讼代理人等形式进行了审理。上诉人扶开林、罗明安、罗章兵、蒋卫锋及扶开林等36人之委托诉讼代理人谌攀，被上诉人湘安木业之委托诉讼代理人龚二成到庭接受询问。本案现已审理终结。 扶开林等36人上诉请求：1、撤销一审判决，确认双方签订的《债务偿还协议书》合法有效；2、由湘安木业承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：1、一审判决适用法律错误。即一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项等法律规定确认案涉《债务偿还协议书》无效错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项指的是法律、行政法规的效力性强制性规定，而非管理性强制规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项属于管理性强制规定，故未取得房屋权属证书的房地产转让合同并不当然无效；2、根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即物权未发生变动，亦不影响合同效力；3、一审判决主文自相矛盾。第一项判决双方协议无效，第二项判决为扶开林等36人应返还案涉财产。若案涉房地产不属于湘安木业则无需返还，若属于湘安木业，即合同生效，扶开林等36人依法取得该房产。 湘安木业辩称：1、一审判决适用的是法律，而非规章。法律明确规定，任何单位和个人不得非法转让土地，“不得”即是效力性强制规定；2、扶开林等36人与湘安木业签订《债务偿还协议书》时，湘安木业除案涉债务外，对外尚欠3000余万元，现公司已进入破产程序，故应将该财产列入破产财产，以平等保护各债权人利益；3、《债务偿还协议书》中载明：湘安木业自协议生效之日三年之内可以回购。该条款实质上具担保性质，根据相关法律规定，流质（押）条款无效。故请求二审驳回上诉，维持原判。 湘安木业向一审法院起诉请求：1、依法确认湘安木业与扶开林等36人于2017年7月4日签订的《债务偿还协议书》无效，并责令其返还所占有的宾馆楼（七层）和钢架结构仓库（四层）的所有房屋以及土地；2、扶开林等36人支付2017年7月4日始至实际返还日止占用期间的使用费20万元。 一审法院认定事实：因湘安木业欠付扶开林等36人借款、工资、材料等款项共计6786172元。2017年7月4日，扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋玲、罗章兵作为36位债权人代表人（甲方）与湘安木业（乙方）签订《债务偿还协议书》。约定：乙方以位于安化县经济开发区临S308公路的宾馆楼（七层）约1750㎡和钢架仓库（四层）约2400㎡的全部房屋所有权及相应的土地（含空坪隙地）使用权，折价抵偿附表所列甲方债务。不足部分，甲方自愿放弃，不再清偿。湘安木业和蒋旺秋可以在本协议生效之日起三年内向甲方回购，回购价格为协议签订时所欠甲方的债务总额。逾期未回购的，甲方可自行处置，乙方不得干涉等。合同签订后，扶开林等36人占用了该宾馆楼和钢架仓库。2018年8月6日，湘安木业因资不抵债且不能清偿到期债务，一审法院受理了其破产清算申请，并指定益阳云鑫破产清算管理有限公司为其资产管理人。同年10月15日，一审法院宣告湘安木业破产还债。 另查明，涉案土地系湘安木业从本地村民处购买，2015年建成了员工宿舍。2016年7月，经省人民政府批准，该土地性质由集体所有转为国有，土地用途为建设用地。协议签订后，扶开林等36人以蒋卫锋、蒋玲、蒋伟雄为代表，对该员工宿舍楼进行了改装，作为对外营业的宾馆使用。 一审法院认为，湘安木业与扶开林等36人于2017年7月4日签订的《债务偿还协议书》，系以物抵债行为。即当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其性质为代物清偿。根据“地随房走、房随地走”的原则，地上附着物作为不动产转让，不可能脱离土地而独立实现，该《债务偿还协议书》转让国有土地的地上房屋等同于处分了其使用范围内的土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，因该土地性质为国有，未经国家土地管理部门依法出让，系非法转让，且地上房屋尚未领取权属证书，亦不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该协议违反了法律的强制性规定，故该协议系无效协议。 又，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故湘安木业要求扶开林等36人返还所占用的宾馆楼和仓库，于法有据，予以支持。湘安木业请求扶开林等36人支付其宾馆楼和仓库占用费的诉讼请求，因未提供相关证据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、湘安木业与扶开林等36人于2017年7月4日签订的《债务偿还协议书》无效；二、扶开林等36人在判决生效后30日内，返还其占用的宾馆楼（七层）、钢架仓库（四层）；三、驳回湘安木业其他诉讼请求。案件受理费4300元，由扶开林等36人负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人在本案二审中的争执焦点为：案涉《债务偿还协议书》效力的认定，进而确认扶开林等36人应否向湘安木业返还财产的问题。现评析如下： 案涉协议系以物抵债协议，双方当事人意思表示真实，其内容不违背法律、行政法规效力性强制规定，应确认为合法有效。首先，从庭审查明的事实来看，双方当事人对债务数额及清偿期限均无异议。协议签订时，双方亦不存在恶意损害第三人利益情形。尽管湘安木业当时对外负债，但一审法院于2018年8月6日受理其破产申请，案涉协议于2017年7月4日签订，不在湘安木业破产申请前六个月或一年内，故不符合《中华人民共和国破产企业法》第三十一条、第三十二条破产企业无偿转让财产或个别清偿的可撤销情形。其次，《债务偿还协议书》未违反法律、行政法规之效力性强制规定。案涉房屋座落土地原系农用地，但已于2016年7月经湖南省人民政府批转为建设用地，因湘安木业自身原因未办理土地出让手续从而未获得土地权属证书，其上房屋亦未办理房产权属证书。《中华人民共和国土地管理法》第二条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”其中的侵占、买卖及非法转让土地仅是指土地所有权，而土地使用权是可依法转让的。另，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属于管理性法律规范，一般是指自始不能办理权属登记的房地产，而本案讼争房产均可在完善相关手续后依法办理相关权属证书。因此，一审法院适用上述法律确认抵债协议无效属于适用法律错误，二审对此予以纠正。最后，湘安木业在二审抗辩中提出“《债务偿还协议书》含担保内容，其流质（押）条款应无效”的理由。本院对此认为，协议中虽载明：湘安木业可在三年内按协议签订时双方结算的债务总额予以回购。但回购系附条件的转让，并非对债务的担保，故该抗辩理由不能成立，二审不予采信。 综上，扶开林等36人的上诉请求成立，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安化县人民法院（2019）湘0923民初3633号民事判决； 二、驳回湖南湘安木业有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由湖南湘安木业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐光辉 审判员  陈运泉 审判员  昌 丹 二〇二〇年九月十八日 书记员  高洁颖