内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终1112号上诉人（一审被告）：乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司。法定代表人：陈某，经理。被上诉人（一审原告）：张某，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古无涯律师事务所律师。上诉人乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司（以下简称好经济中介公司）因与被上诉人张某服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人好经济中介公司法定代表人陈某，被上诉人张某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好经济中介公司上诉请求：1、请求撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审定金损失10000元、中介费3400元的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：张某最终没有成功购房的原因，在于其贷款资格、征信不符合银行要求，并不是上诉人的原因。上诉人已经履行了居间介绍房屋信息、代为投递证件资料的合同义务，上诉人没有过错。上诉人将被上诉人的证件资料收齐、整理后，已经交给贷款机构了，且贷款机构已经对被上诉人张某面签了，批准金额是230000元，只要被上诉人张某补齐首付就可以完成此次房屋交易，但被上诉人并没有补齐，致使此次交易失败。居间合同约定：房屋总价款为280000元，付款方式为贷款270000元，若因买受人自身原因未获得贷款机构批贷的，双方同意按照买受人自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人的方式解决。由此看出，被上诉人对于贷款风险是有认知的，其知道申报的贷款金额与实际批贷金额会有差距。因此，此次交易的失败原因在于被上诉人没有自行筹齐剩余购房款。张玉莹辩称，上诉人的上诉请求没有事实和依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回上诉人的上诉请求。张某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告中介服务费3400元、贷款服务费12000元、损失27100元，以上合计42500元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年8月24日，张某与案外人胡某在好经济中介公司的居间下，签订了《存量房屋买卖合同》，约定案外人胡某将乌兰浩特市爱国办事处圣地亚哥商住××区房屋售予张某，房屋总价款为280000元，付款方式为贷款270000元，若因买受人自身原因未获得贷款机构批贷的，双方同意按照“买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人”的方式解决，并在合同第四条中明确双方系在被告好经济中介公司居间介绍下成交，其中的房屋贷款事宜好经济中介公司自认由其负责买方办理。同日，各方签订补充协议，约定双方应于“收件儿到齐之后”共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，并于回到尾款3日内共同前方房屋登记机构办理房屋所有权登记手续。同日，双方又签订补充协议一份（手写），约定“双方在9月15日前备齐所有贷款需要的件儿。尾款在11月1日前到达卖方银行卡上。”2019年8月24日，张某向出卖方胡某交付定金8000元，卖方为张某出具收据一枚。后张某又向出卖方支付定金2000元，卖方为其出具收条一枚，累计交付定金10000元。2019年9月5日，张某向好经济中介公司交纳中介服务费6800元，交纳贷款服务费10000元，好经济中介公司分别对上述款项出具收据，并加盖好经济中介公司公章。后张某又向好经济中介公司转账支付贷款服务费2000元，好经济中介公司未出具收款凭证，但当庭好经济中介公司认可收到张某贷款服务费共计12000元。后各方针对《存量房屋买卖合同》签订补充协议，约定“1、原定于2019年11月1日前买方（张某）将全款支付卖方，现由于买方与房产经纪机构原因导致付款延期，现房地产经纪机构承诺于2019年12月31日前支付全部房款给卖方。2、如2019年12月31日前房款仍未到卖方账户：（1）房地产经纪机构将垫付所有房款给卖方、直至卖方收到卖方全部房款后卖方返还房地产经纪机构垫付资金。（2）如卖方未收到全部房款，房地产经纪机构支付卖方房款（270000）2%/月违约金，直至卖方收到全部房款。（3）原定合同于2020年2月1日交房，如2020年2月1日卖方未收到房款，卖方有权将交房日期延期至收到房款后的15日。（4）如2020年2月29日前卖方仍未收到房款，卖方有权终止补充协议及合同，并扣留购房押金。”协议落款处有三方签字、捺印及盖章。因好经济中介公司无法办理贷款事宜，其找到其他中介公司为张某办理贷款，并收取佣金3600元。张某于2019年11月12日通过微信提取3840元到其本人卡号为×××农业银行用于银行验资的账户中，同日由好经济中介公司找的负责办理贷款的中介公司向该账户以现存方式存入现金116400元，其中扣除手续费240元，剩余120000元于同日由银行冻结在该账户中用于验资。后因银行根据涉案房屋的评估价格，贷款数额无法达到270000元，张某于2020年1月得知后表示无力购买，该验资款120000元由张某提取并全额交付给好经济中介公司找的负责办理贷款的人，其中包含其个人的3600元。张某及好经济中介公司均未向出卖方支付剩余房款，出卖方表示不再履行买卖合同，并不退还定金10000元。至此，房屋买卖合同无法继续履行，张某认为系因好经济中介公司没有履行为其办理贷款的承诺导致其产生损失，故诉至法院。经该院向卖方胡某询问，其明确表示因贷款未办理成功张某不能按时交纳购房款，其已经按照三方的补充协议约定，扣留张某购房定金10000元不予返还（卷内附光盘）。又查明，张某向好经济中介公司支付中介费6800元，好经济中介公司已向张某返还中介服务费3400元。还查明，张某丈夫王百文于2020年4月14日租赁乌兰浩特市盛苑小区6号楼4单元301室用于二人居住使用，年租金为12500元。再查明，好经济公司系21世纪不动产的加盟店，是有独立营业执照的有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，结合双方的存量房屋买卖合内容可知，好经济公司具有明显的居间性质，但又不能简单的视同为居间合同。居间合同中，居间人对委托人与第三人间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告缔约的机会或为委托人与第三人缔约居中斡旋、传达双方意思、起牵线搭桥的作用，不参与委托人与第三人订约的具体商洽。但是，在房地产经纪事务中，房地产经纪机构通常会参与房屋买卖合同的具体商洽，承担合同签订过程中的许多具体工作，对交易达成起到实质性的主导作用。同时，房地产经纪机构作为买方或卖方的代理人代理合同的签订、办理贷款等工作也屡见不鲜。可见，房产经纪机构提供的服务除房地产居间外，还包含房地产代理及其他服务内容，因此房地产经纪服务合同的性质是包含居间关系、委托代理关系、信息咨询服务买卖合同关等在内的混合契约。本案中个，张某通过好经济中介公司作为居间人与卖方达成房屋买卖合同，此合同中好经济中介公司虽名义为居间人，但其当庭自认其公司为张某办理贷款事宜并收取贷款服务费，可见该笔交易中好经济中介公司不仅仅是居间人，亦存在代理人的身份。原、被告双方虽无书面签订的代理合同，但通过好经济中介公司收取贷款服务费并由工作人员通知张某配合办理贷款手续，双方已经实际履行该代理合同，可以认定双方代理合同成立并生效。双方应当按照约定履行各自义务，张某依约交付贷款服务费12000元，好经济中介公司亦应当履行约定的贷款事宜，现好经济中介公司当庭自认系因其提请的贷款额度高而导致贷款未办理成功，可见好经济中介公司未完成己方义务，故应当将其收取的贷款服务费及中介费如数返还张某。好经济中介公司虽抗辩中介费3400元在21世纪不动产加盟总店，贷款服务费12000元也有用于办理贷款使用，不能全额返还。该院认为，好经济中介公司与21世纪不动产系内部加盟关系，不能成为其拒绝履行因委托合同未完成而应返还服务费的理由，且其履行贷款手续所支出的费用系其为完成代理合同而发生的正常交易成本，该费用应由其自行负担，故对于好经济中介公司的该辩驳该院不予采信。因此，张某主张返还中介费3400元、贷款服务费12000元有事实及法律依据，该院依法予以维护。关于损失部分。因合同无法履行而导致的损失应包含实际损失及预期利益损失，而预期利益损失应当以合同签订时双方可预见的利益为限制。本案中，张某未按时交付购房款系被告未如约成功办理贷款所致，同时根据三方的补充协议第2条第（1）项可知，好经济中介公司应垫付所有房款给卖方，但其并未履行该约定，导致卖方与张某解除合同，并依约保证金10000元不予退还，该损失已实际发生，故该损失该院予以维护。关于垫资款3600元。张某自认其后来找垫资人退款去的是21世纪不动产总部，且在验资款解冻后，张某自行支取并将包含其个人的3600元全部交给垫资人，更是在已经支付了12000元贷款服务费的情况下又另行支付了与贷款手续相关的费用，可见张某对于收取该垫资款3600元并非好经济中介公司已有判定，同时张某亦未提供该笔费用由好经济中介公司收取的任何证据，故该项诉讼请求该院不予维护。关于房租12500元。双方补充协议约定的交房时间为2020年2月1日，可见若合同如约履行，张某告应于该时间实际控制并使用该房屋，而张某自认于2020年元旦已经知道贷款未办理成功，因其无法交纳购房款而可能导致无法按时使用房屋应有合理预判。其于2020年4月14日签订的租赁协议与约定的交房时间相隔两月有余，若有损失亦应当是无法交付房屋后合理时间内的部分租金，而不应是全年的租金损失，且该租金12500超出了双方签订合同时可以预见的损失范围，故对于该项诉讼请求该院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某中介费3400元、贷款服务费12000元、定金损失10000元，累计25400元；二、驳回原告张某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元（已减半收取），由被告乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司负担218元，由原告张某负担213元。二审中，好经济中介公司申请证人崔某出庭作证，证明由于张某自身原因未将贷款办下，与好经济中介公司无关。经张某代理人质证认为，证人是好经济中介公司加盟商的员工，存在利害关系，对其证明的内容不予认可。二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，好经济中介公司是否应返还张某中介费3400元及赔偿经济损失10000元。好经济中介公司主张其仅是中介机构，是由于张某自身原因导致贷款未办理下来，故不同意返还中介费及赔偿经济损失。好经济中介公司在二审中申请证人出庭作证，经张某代理人质证认为，证人是好经济中介公司加盟商的职工存在利害关系。因证人与好经济中介公司存在利害关系，且好经济中介公司未提交其他证据佐证，故证人证言属于单一证据，本院不予采信。经一、二审已经查清的事实，好经济中介公司在本案中不仅仅起到中介作用，还与张某达成口头委托办理贷款协议，且在三方签订的补充协议中好经济中介公司承诺为张某垫付房款。所以好经济中介公司主张其仅起中介作用的主张不能成立。张某通过好经济中介公司购买房屋时，明确以贷款方式付款为270000元，而好经济中介公司在接受委托办理贷款业务时明知贷款额度为270000元。好经济中介公司为张某办理贷款未达到270000元额度，又作出为张某垫付房款的承诺，但并未实际履行垫付义务，导致张某买卖房屋合同解除，卖方按三方约定扣留了张某交付的10000元定金。因好经济中介公司未按合同约定履行其义务，对此应返还张某中介费并赔偿经济损失。综上所述，上诉人乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人乌兰浩特市好经济房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张德明审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇二〇年九月十七日书记员 金 龙