贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4534号上诉人（原审原告）：陈金，男，1971年12月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：罗会，女，1969年12月25日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：孙晓婷,贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏磊,贵州本芳律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。上诉人陈金、罗会与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、上诉人陈金、罗会委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人陈金、罗会上诉请求：改判支持陈金、罗会诉讼请求或发回重审；案件受理费由碧阳恒通公司承担。事实及理由：1.碧阳恒通公司所举照片未显示时间和地点，未提供原件核对，不能以此认定碧阳恒通公司2018年1月15日履行了通知义务。2.即使碧阳恒通公司提供的《通知》照片作为认定履行通知义务，张贴《通知》或登报公告的通知方式不是合同约定的方式，不能达到通知效力，违约金计算截止日期不应为2018年1月15日，应为实际办理产权证书之日或以陈金、罗会签订委托书（委托办证）的2019年9月5日。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情调减至10%支付违约金；撤销原判第二项，改判驳回陈金、罗会的诉讼请求。事实及理由：1.双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为陈金、罗会提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，碧阳恒通公司并未违约。逾期办证违约责任的截止时间与碧阳恒通公司通知之后陈金、罗会是否及时提交资料相关，非碧阳恒通公司所能掌控，另外碧阳恒通公司开具发票也与客观情况相关联，非碧阳恒通公司责任。因此一审以交房时间视为提交资料时间认定事实和适用法律错误。2.结合碧阳恒通公司的过错程度、不动产登记政策调整及其他因素，请求违约金下调至10%。3.碧阳恒通公司收取的几项费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。碧阳恒通公司只是代相关部门代收代缴，且陈金、罗会已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。陈金、罗会主张退还开户费应受到时效限制，陈金、罗会的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。针对上诉人碧阳恒通公司的上诉意见，陈金、罗会辩称，碧阳恒通公司的上诉请求不应得到支持。针对上诉人陈金、罗会的上诉意见，碧阳恒通公司辩称，一审法院认定办证违约金时间正确，但是不应支付办证违约金。原审原告陈金、罗会起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属转移登记违约金暂计至起诉之日即2020年1月14日为40531.93元，以340033元为基数按日万分之一标准从2016年6月4日起计算至2019年9月9日止；2.判令被告返还原告交付的电入户费、闭路电视、燃气开户费及交易费共3693元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2011年12月28日，以原告陈金、罗会为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积136.08平方米，套内建筑面积111.59平方米。该商品房总价款为339182元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款204182元，余款135000元以公积金贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款340033元。同时，被告向原告收取了各项开户费及交易费4493元，之后退还了水表开户费800元。2015年6月10日，被告将涉案房屋交付原告。2015年7月22日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告通知原告提交办证所需资料。2019年9月9日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月10日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月5日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年6月6日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月14日）往前倒推三年，即2017年1月14日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月14日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款340033元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月14日计算至2018年1月15日。对于原告诉请判决被告退还电开户费、闭路电视开户费、燃气开户费及交易费的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取电开户费、闭路电视开户费、燃气开户费及交易费3693元，被告的该行为并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告各项开户费及交易费3693元的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈金、罗会逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款340033元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月14日计算至2018年1月15日）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告陈金、罗会电开户费、闭路电视开户费、燃气开户费及交易费共计3693元；三、驳回原告陈金、罗会的其他诉讼请求。案件受理费620元，由原告陈金、罗会负担519元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担101元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：上诉人碧阳恒通公司2018年3月16日登报通知买受人提交资料办证，明确提交资料的期限为15天。上诉人陈金、罗会2019年9月5日向上诉人碧阳恒通公司提交了办证资料。另外，对一审查明的“2018年1月15日，被告通知原告提交办证所需资料。”不予确认。对一审法院认定的其余事实予以确认。本院另查明，本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起止时间、标准是否恰当；2.开户费应否退还。本院认为，首先，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定陈金、罗会与碧阳恒通公司之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对陈金、罗会应当提交的具体办证资料进行明确。因碧阳恒通公司系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知陈金、罗会提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。碧阳恒通公司既然要求陈金、罗会在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向陈金、罗会履行该告知义务，便于陈金、罗会及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，碧阳恒通公司未举证证明其于陈金、罗会办理入住手续前向陈金、罗会履行了该告知义务。碧阳恒通公司未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为碧阳恒通公司履行办证义务的条件已经成就，一审判决碧阳恒通公司承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，碧阳恒通公司的该上诉理由不予采纳。关于逾期办证违约责任截止时间的认定问题。根据双方合同约定，碧阳恒通公司承担逾期办证违约责任的截止时间应为其办理取得案涉房屋权属证书之日，即2019年9月9日。碧阳恒通公司所举张贴提交资料的《通知》，因无法证明张贴时间，达不到其证明目的。因双方合同中未约定办理转移登记的通知方式，结合上诉人陈金、罗会提交办证资料的时间及案涉楼盘办证情况，可以认定2018年3月16日登报通知上诉人陈金、罗会提交资料办证的通知方式有效。该通知已经给出了提交资料的期间为15日，该期间较为合理，故上诉人陈金、罗会应在2018年3月31日前提交资料给碧阳恒通公司。上诉人碧阳恒通公司提交的授权委托书的落款时间为2019年9月5日，故2018年4月1日至2019年9月5日之间共522天至涉案房屋逾期办证非因碧阳恒通公司原因，碧阳恒通公司不应承担违约责任。上诉人碧阳恒通公司承担的逾期办证违约责任期间为2017年1月14日至2019年9月9日这段期间扣除522天，应为446天。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人碧阳恒通公司主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人碧阳恒通公司应支付上诉人陈金、罗会逾期办证违约金为15165.47元（以陈金、罗会已付购房款340033元为基数，按每日万分之一的标准计算446天）。关于开户费应否退还的问题。陈金、罗会向碧阳恒通公司缴纳的各项开户费，其性质系陈金、罗会委托碧阳恒通公司代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，碧阳恒通公司所举证据不能证明已经代陈金、罗会完成了委托事项，陈金、罗会在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，碧阳恒通公司不须再代陈金、罗会缴纳该费用，陈金、罗会的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1364号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈金、罗会电开户费、闭路电视开户费、燃气开户费及交易费共计3693元；驳回原告陈金、罗会的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1364号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈金、罗会逾期办理房屋权属证书违约金15165.47元。三、驳回上诉人陈金、罗会的其他上诉请求。四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费620元，由上诉人陈金、罗会负担500元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担120元。二审案件受理费2480元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1600元，上诉人陈金、罗会负担880元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印