广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初1110号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，营业场所：桂林市秀峰区中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：唐荫春，广西独秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷金莲，广西独秀律师事务所律师。 被告：闻利斌，男，1975年1月31日出生，汉族，住广西临桂县。 被告：桂林万豪房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇秧塘工业园西城南路5号花样年·麓湖国际社区E地块3幢32层，统一社会信用代码：91450322667040051H(1-1)。 法定代表人：张玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告闻利斌、桂林万豪房地产开发有限公司（以下简称：万豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人唐荫春、被告万豪公司的委托诉讼代理人童燕到庭参加诉讼。被告闻利斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告闻利斌2017年5月16日签订的《个人住房借款合同》；2.被告闻利斌偿还原告借款本金644133.48元，利息11540.12元，罚息192.15元(至2020年4月5日止，此后按中国人民银行基准利率上浮10％计算利息，同时按贷款利率上浮50％计收罚息)；3.被告闻利斌偿付原告为追索贷款本息所支付的律师费29235元；4.由原告对抵押物位于临桂区临桂镇秧塘工业园花样年·麓湖国际社区D地块第2单元25层02号房经依法处分所得价款享有优先受偿权；5.被告万豪公司对上述债务承担连带保证责任。事实及理由：2017年5月16日，原告与被告闻利斌签订《个人住房借款合同》（下简称“《借款合同》”）。《借款合同》约定，原告向被告闻利斌提供购房贷款陆拾柒万陆仟元整，借款期限为参佰个月（2017年8月1日至2042年8月1日），被告闻利斌以按月等额本息还款方式，每月的1日向原告归还借款本息4106.94元。被告闻利斌以其名下的坐落于临桂区临桂镇秧塘工业园花样年·麓湖国际社区D地块第2单元25层02号房作为借款抵押担保。另外，《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告万豪公司为被告闻利斌的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息(含复利和罚息)及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等)，保证期限为《借款合同》签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。《借款合同》签订后，原告依约于2017年8月1日发放了贷款676000元，但被告自2020年1月起未再按合同约定及时、足额偿还借款本息。截止到2020年4月5日，已拖欠借款本金4887.64元，利息11540.12元，罚息192.15元、贷款余额644133.48元。根据《借款合同》第十六、十七、二十一、四十一条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求借款人提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求借款人承担原告为实现债权而实际发生的律师费29235元。上述债务作为被告闻利斌个人债务，应当由其个人承担。原告有权就抵押物位于临桂区临桂镇秧塘工业园花样年·麓湖国际社区D地块第2单元25层02号房经依法处分所得价款享有优先受偿权。2017年8月28日，被告闻利斌办理了《不动产预告登记》。被告闻利斌的违约行为已严重危及原告所借出资金的安全，严重损害了原告的利益。 被告闻利斌未答辩。 被告万豪公司答辩称：原告主张优先受偿权，被告万豪公司作为担保方对被告闻利斌的不足部分承担责任，如果被告万豪公司代为清偿，则银行不享有优先受偿权。被告万豪公司承担担保责任后，保留向被告闻利斌行使追偿的权利。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告闻利斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为已放弃上述权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告万豪公司对原告提供的代理协议、收款收据有异议。本院认为上述证据系原件，被告万豪公司未能提供相反证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2014年1月10日，被告万豪公司作为保证人（甲方）与原告作为债权人（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定被告万豪公司愿意为因购置座落于临桂县秧塘工业园“花样年·麓湖国际”（DEFI地块）项目所属之住房（商业用房）房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同约定：“第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围：一、本最高额保证所担保的债权是指自2014年1月10日至2029年1月10日期间（即‘债权确定期间’）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）壹拾壹亿元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。第三条保证方式：甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间：一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……第七条保证责任：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议”。 2017年5月16日，原告作为贷款人与被告闻利斌作为借款人及抵押人签订编号为450630112-2012-20170719917《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告闻利斌向原告借款本金676000元，用于购置临桂区临桂镇秧塘工业园内花样年·麓湖国际社区D地块第2幢1单元25层02号房，并以该房产提供抵押担保；借款期限为300个月（即从2017年8月1日起至2042年8月1日），被告闻利斌以等额本息还款方法还款。该合同条款载明（节录）：“……第十三条抵押条款……二、抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）……第十六条一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……第三十一条一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率……（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为……第四十一条……贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。”2017年8月1日，原告向被告闻利斌发放了676000元贷款。2017年8月28日，原告作为申请人办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记。 因被告闻利斌未能按合同约定按时足额偿还借款本息，原告为实现讼争债权聘请广西独秀律师事务所律师提供法律服务，该律师事务所向原告开具了29235元的律师代理费增值税发票。截至2020年4月5日，被告闻利斌贷款余额为644133.48元、拖欠本金4887.64元，拖欠利息11540.12元、拖欠罚息192.15元。 本院认为，原告与被告闻利斌签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原、被告之间成立金融借款合同关系。原告依约履行了借款发放义务，被告未按合同约定偿还原告借款，其行为已构成违约，原告主张解除与被告之间的借贷关系要求其归还剩余借款本金符合法律规定，本院予以支持。合同对利息及逾期罚息进行了明确约定，该标准符合法律规定，原告主张按合同约定计算至被告清偿全部借款本息时止，符合法律规定和合同约定，应予以支持。双方合同约定被告应承担原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于律师费等费用），现原告为实现债权而聘请广西独秀律师事务所律师提起诉讼支出律师费29235元，该费用符合双方的合同约定，亦未超过广西壮族自治区律师服务收费标准规定的收费额度上限，故被告闻利斌还应当赔偿原告因追索欠款而支出的律师费29235元。 关于优先受偿权问题。原告就被告闻利斌提供的抵押房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，基于预告登记仅为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，本身不产生物权设立的效果，故涉案抵押权未设立，原告要求对抵押房屋经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 在保证责任方面，因讼争借款发生于被告万豪公司对原告承担最高额保证的债权确定期间，则原告要求被告万豪公司在办妥涉讼房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告闻利斌的应履行义务在1100000000元范围内承担连带清偿责任的诉讼请求合法，本院亦予以支持。被告万豪公司在履行担保责任后，有权向被告闻利斌追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告闻利斌于2017年5月16日签订的《个人住房（商业用房）的借款合同》（合同编号：45×××17）； 二、被告闻利斌偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金644133.48元并支付利息和罚息（截至2020年4月5日止利息为11540.12元、罚息为192.15元，此后利息和罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算直至款项还清之日止）； 三、被告闻利斌赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费损失29235元； 四、被告桂林万豪房地产开发有限公司在办妥桂林市临桂县秧塘工业园花样年·麓湖国际社区D地块2幢1单元25层02号房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告闻利斌的上述还款义务在1100000000元范围内向原告中国建设银行股份有限公司桂林分行承担连带清偿责任，被告桂林万豪房地产开发有限公司履行担保责任后有权向被告闻利斌追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费10651元，因本案适用简易程序审理减半收取5326元（原告已预交），由被告闻利斌、桂林万豪房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10651元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘恒志 二〇二〇年九月十五日 书记员  林弋杰