河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8427号 上诉人（原审被告）：焦X，男，1973年3月9日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：刘X成，男，1960年12月5日出生，汉族，住杭州市钱塘新区。 被上诉人（原审原告）：陈X燕，女，1969年7月15日出生，汉族，住杭州市钱塘新区。 委托诉讼代理人：王鹏占，河北灜冀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晶泉，河北灜冀律师事务所律师。 上诉人焦X因与被上诉人刘X成、陈X燕房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9332号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人焦X、被上诉人刘X成、陈X燕共同委托诉讼代理人王鹏占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 焦X上诉请求：撤销原判，发回重审或改判双方继续履行2018年5月24日签订的租赁合同，减免自房屋漏雨之后到修缮完毕之前的全部房租和之后的部分房租，而不是被上诉人同意减免1个月的租金，减除自2019年5月22号上诉人给被上诉人发退房告知通知书之日起至判决生效时止，房屋空置期间的房租或双方各承担一半。事实和理由：1、一审判决之后，上诉人为减少上诉麻烦和避免更大的房屋空置损失，依照一审判决约好律师于2020年7月25日上午进行交房事宜，但达不成一致意见，租赁合同无法顺利解除，交接中关于装修现状的理解以及空调等分歧很大，故在合同没有到期的情况下，继续履行合同到期再交接更为妥当明晰及公平合理。根据《合同法》的相关规定，单方面提出无故无约定解除合同，另一方不同意的，合同仍有效。2、标的物实际面积大约113平米（详见物业票据），不是合同的165平米，一审判决因漏雨给上诉人减免一个月房租，对上诉人造成的影响及损失几乎没有考虑。只是因房屋维修迟缓才减免一个月房租，上诉人很难接受。争议的主要是减免几个月房租。3、疫情期间双方各承担一半损失，给上诉人减免一个月房租，一审判决还算公允，请上级法院或发回重审时，酌情减免因漏雨给上诉人带来影响，再减免五到六个月租金。一审开庭前，被上诉人提出给上诉人减免四至五个月房租，上诉人没有同意，现只减免房租一个月，上诉人难以接受。后六年的租赁合同执行时，上诉人交了2.75万上半年房租即2018年5月1日到11月1号，在还未该交房租的时候即2018年7月24日发生漏雨，通知了房东，因7-8月份是雨季，房东回复没有办法立即修复，说只能等到非雨季才能修，在上诉人多次催修时间长达就是6个月（因楼上住户去三亚，无人在），直到春节前即2019年1月底左右才给我们修好，春节后一直到2019年约在8-9月份装修工人大鹏发视频时还在不断掉粉末。漏雨不是房东主观意愿，但是发生了意外至少出租方也应给承租方减免自发生漏雨之日至维修完毕时的全部房租。之后，楼层间仍有漏的水无法排出，每天时时掉落粉末，尽管上面已经修好，里面的积水和潮气长达十来个月才能基本排完。在此期间也应酌情考虑适当减免，才公平合理。上诉人装修和改造等总发生额高达20-30万，合同未到期无偿送给被上诉人，实属委屈。故坚持履行合同到期再解除合同交接房屋。4、2019年5月22日上诉人给被上诉人发退房告知通知书，对方不接收房屋，致使该标的物一直空置。多次协商沟通难以达成共识，时至今日一直在闲置，一审判决上诉人支付时至今日长达一年6-7万的房租是否公平？如果判决由我出，说明合同仍有效，那就继续履行，上诉人继续使用至租赁到期止，二审判我支付多少房租我就支付多少。反之，如果解除，应支持上诉人第四个上诉请求才公平合理。 陈X燕、刘X成辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，应予维持。 陈X燕、刘X成向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2018年5月24日签订的租赁合同；2、依法判令被告在保持案涉房屋装修现状的情况下立即为原告腾退房屋；3、依法判令被告支付自2018年11月1日起至被告将房屋退还原告之日止的欠付租金（载止至2019年5月31日拖欠租金共计32083.33元）；4、诉讼费用由被告承担。 一审查明的事实：一、二原告系夫妻。2007年3月14日，原告陈X燕与石家庄大远东房地产有限公司签订《商品房买卖合同》约定原告购买位于广安房屋，其中套内建筑面积232.06平方米。原、被告均认可该套房屋为跃层，即1705号与1805号均系原告所有，1805号为顶层。2013年1月17日原告刘X成与被告焦X签订《房屋租赁合同》约定：“甲方：刘X成……乙方：焦X……经甲、乙双方友好协商，就美东国际Ｄ座1805室出租事宜达成如下协议：一、房屋地址：广安，建筑面积共计……二、租赁期限：起租日自2013年3月1日至2018年2月28日止，共计五年。交接时间为2013年1月17日……三、租金及交纳方式：1、按年一次付清。前两年为5.5万元（大写伍万伍仟元整）后三年每年租金为6万元……甲方允许乙方在承租期内根据经营需要，在不破坏主体结构情况下，进行分割、打通、改造装修等事宜……七、本协议到期，乙方将房屋固定，支修部分无偿留给甲方。”协议签订后，被告对该房屋进行了装修，包括对楼梯改造，改装地暖，加盖平台，门窗、吊顶、中央空调、地砖、灯饰等，被告称装修造价大概20万元至30万元。该合同履行完毕后，二原告与被告又于2018年5月24日签订《租赁合同》约定：“甲方（出租方）：陈X燕、刘X成……乙方（承租方）：焦X委托代理人：张梅……经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于广安，面积约为165平方米。2、租赁期限6年。自2018年5月1日至2024年4月30日止。前三年：每年房租为5.5万（大写：伍万伍仟元整），分别每年四月中旬和十月中旬支付半年租金2.75万元（大写：贰万梁任伍佰元整）；后面三年：每年房租为6万元（大写：陆万元整）每年四月中旬支付一年租金。……6、租赁到期后，如甲、乙双方不再合作，乙方现有装修部分（不能拆除的装修：包括地板砖、平台地暖等）无偿送给甲方，18楼与邻居隔断墙由乙方负责恢复原样。涉及由乙方出资安装的约克中央空调赠送给甲方。乙方结清应当承担的使用费用……在合同履行期间，因房屋漏雨，被告与二原告就减免租金沟通未果，被告未交纳自2018年11月1日后的租金。2019年5月22日被告曾向二原告发出退房解除合同通知书，要求解除合同终止租赁。二、二原告提供银行账户明细，证实被告在履行第二份合同时只交了一期2.75万元，从2018年11月后被告未再交纳房租，截止2020年6月拖欠租金为91666.67元；在第一份合同履行期间，被告一直是4晚交付、少交付房租，总的来说是履行完了；综上，被告拖欠租金情况严重，按《合同法》第227条规定，二原告要求解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金，房屋现有装修根据合同约定也应该保留给二原告，由被告腾退房屋。被告不认可，提供：1、光盘（录有三份证人证言视频），证明房屋漏雨及不能使用的情况，到2019年8月20日房屋还因为漏雨掉粉末不能使用；2、证人证言及证人的身份证复印件各三份，证明目的同上；3、照片二张，证明房屋在2018年7月24日漏雨的情况；4、市场主体延期复工通知，证明疫情期间被告上不了楼，无法使用，要求减免疫情期间两个月的房租及相关物业费；5、网页载图，证明2020年3月21日可以进出小区，进行复工；6、微信聊天记录截图四张，证明漏雨时间，和被告提供的2018年7月24日的照片是一致的，微信聊天记录是赵桂玲和张梅聊的天，赵桂玲是被告公司管理内勤的，属于被告公司员工之间的沟通和聊天。当时是一个房间漏雨掉墙皮，这是被告主要办公的房间，其他房间是房顶掉粉末。二原告认可房屋曾经漏雨的事实，但称被告提供的证据显示只有一个房间的漏雨情况，房屋的面积不超过15平方米，而且就两个人办公，不会导致整个公司的歌业；仅仅漏雨不会影响使用其他房屋，仅一间房屋漏雨被告就要求免除一年的租金没有事实和法律依据，二原告在2019年春节前将漏雨的地方修好了，房屋掉粉末的问题更是一些无伤大雅的细微问题，不影响公司办公；因证人未出庭作证，二原告对证人证言不认可；照片仅能证明2018年7月24日这一天存在漏雨情况；因漏雨原因无法确定，不能确定是被告使用不当还是房屋本身问题，温雨的次数、时长、范围均无法确定，一间房屋漏雨导致全公司停业不符合常理，二原告承认修结房屋时稽晚了些，但也是尽自己所能尽快修结，根据《合同法》第221条规定，被告可以在原告无法及时修复时，为自己公司的利益考虑自行维修，其维修相应的支出，可以出示发票在租金中扣除，本身房屋漏雨问题对被告使用承租房屋没有太大影响，其租金可以适当减少，但二原告认可最多减免一个月租金；对市场主体延期复工通知的真实性认可，但据二原告了解2019年9月被告在未通知二原告的情况下将房屋转租给案外人，租金每月5000元，且被告也未给案外人减免租金，故被告拖欠租金违约在先，后又违约转租在后；疫情期间，被告根本就没有在房屋内办公，其要求的减免疫情期间的租金没有任何事实根据。被告称房屋未转租，只是借给他人使用，期间收房租，金额记不清了，现借用人已经搬走，房屋闲置。关于装修情况，二原告称被告装修时对二原告原有的空调、座椅、沙发、福柜、家具、吊顶、门窗、地砖等原有装修装饰进行破坏。被告称二原告所述不属实，装修时没有见到二原告所说的设施。 一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方系租赁关系，2013年1月17日原告刘X成与被告签订的《房屋租赁合同》2018年5月24日二原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定及行政。法规强制性规定，予以确认，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。二原告已将房屋交付被告使用，被告应按合同约定支付房租，但被告自2018年11月起开始拖欠租金至今，且被告亦曾向二原告发出解除租赁合同通知书，故对二原告主张解除原、被告于2018年5月24日签订的《租赁合同》理据充分，予以支持。根据2013年1月17日《房屋租赁合同》约定，合同到期后，房屋固定装修部分无偿留给二原告，故该合同在2018年2月28日到期后，被告对该房屋的装修部分已归二原告所有，二原告要求被告在保持案涉房屋装修现状的情况下为原告腾退房屋，理据充分，予以支持。因案涉房屋在租赁期间确有漏水及掉粉末的情况，原告对此情况亦予以认可，原告自认修缮房屋时较消晚且同意减免一个月租金，从被告提供的证据显示，漏水涉及的房屋面积并不大，不足以影响被告整个公司运营，房屋掉粉末亦不足以影响被告整个公司运营，故对二原告同意减免被告1个月的租金，予以支持。关于疫情期间的租金，对于因疫情导致被告不能使用租赁房屋2个月，对该2个月的租金，基于公平原则，应由原、被告各半承担，故酌情减免1个月的租金。综上，被告应向二原告支付自2019年1月1日起至被告将房屋退还二原告之日止的欠付租金。一审判决：一、解除原告刘X成、陈X燕与被告焦X于2018年5月24日签订的《租赁合同》；二、被告焦X在保持案涉房屋装修现状的情况下，于本判决生效之日起十日内为原告7刘X成、陈X燕腾退位于石家庄市广安大街美东国际D座1805号房屋；三、被告焦X向原告刘X成、陈X燕支付自2019年1月1日起至将上述房屋退还原告刘X成、陈X燕之日止欠付的租金（2021年4月30日前按每年5.5万元计算，2021年5月1日后按每年6万元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元，由被告焦X负担（上述费用原告已预交）。 本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，应当依约履行各自义务。本案中，双方之间系房屋租赁合同关系，上诉人焦X应当根据2018年5月24日《租赁合同》的约定向被上诉人刘X成、陈X燕支付租金。在《租赁合同》履行期间，自2018年11月起上诉人焦X拖欠租金未付，构成根本违约。并且，2019年5月22日上诉人焦X也曾向被上诉人刘X成、陈X燕发出解除合同通知书。基此，被上诉人刘X成、陈X燕请求解除与上诉人焦X签订的《租赁合同》，既是双方的本意，也符合合同解除的相关规定。根据合同到期双方针对上诉人焦X装修部分做何处理所做的约定，被上诉人刘X成、陈X燕对该部分装修享有所有权。故《租赁合同》解除的同时，一审对被上诉人刘X成、陈X燕关于上诉人焦X在保持装饰现状的情况下腾退房屋的请求予以支持，于理相合。上诉人焦X认为，租赁期间因房屋漏水、掉粉末影响正常使用。对此，一审综合考量漏水面积不大、影响程度较轻等客观因素，确定给上诉人焦X减免租金一个月，亦属基本适当。上诉人焦X提出应再减免五到六个月租金的请求，理据不足，不予采信。综上所述，焦X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费602元，由上诉人焦X负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张童童