辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1601号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚辉，女，1971年10月23日出生，满族，住辽宁省凤城市。 委托诉讼代理人：赵新臣(系李亚辉丈夫)，住辽宁省凤城市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：王书忠，男，该公司工作人员。 上诉人李亚辉因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2019）辽0682民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李亚辉的委托诉讼代理人赵新臣，被上诉人明光物业的委托诉讼代理人王书忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李亚辉上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、重审判决否定评估报告确定的上诉人造成的损失与被上诉人不履行合同存在因果关系，该事实不清。二、一审法院对于上诉人改建的外阳台认定为违建，该事实错误。三、一审判决没有查清被上诉人是否完全履行相关维修、养护、管理、维护等义务，就认定上诉人以“质量问题”、“物业专有部位维修责任无理指责”，被上诉人享有收取物业费的权利，该认定事实不清。四、一审法院以“明光物业公司施工队施工的质量未经鉴定为由”，不予支持上诉人的反诉请求，该事实不清。五、一审法院适用《房屋建筑工程质量保修办法》第七十二条作为“侵权诉讼未经鉴定”的理由错误。六、一审法院对合同法适用错误。七、一审法院程序存在瑕疵。八、明光物业不履行物业合同约定的义务，以“上诉人没有报修”作为抗辩的理由不成立。上诉人拒绝缴纳物业费理由正当。九、由于被上诉人的不作为，双方早已解除物业服务合同。 明光物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，理应维持，驳回上诉人上诉请求。 明光物业向一审法院起诉请求：判令被告立即给付拖欠2011年-2015年度的物业服务费3140元、违约金942元，合计4082元，并承担诉讼费。李亚辉反诉请求：明光物业有限公司怠于履行合同约定的部分义务，给反诉人造成经济损失，应当承担违约责任。 一审法院认定事实：2011年1月1日，原告明光物业作为乙方与河畔新城业主委员会作为甲方签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第六条约定：小区内住宅、商业用房的建筑本体的共有部位，包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、走廊通道、楼梯间、扶手、护栏、电梯井道及设备间等养护管理和维修、更新、改造。该合同第八条二款：上述六、七、八条中各项依法应当由公用事业单位承担的维修、养护责任除外；未到保修期限的除外。该合同第十九条（六）项规定：对小区内的建筑物的共用部位、共用设施设备在设计缺陷、安装质量缺陷、工程质量缺陷、材料质量低劣和施工单位偷工减料等问题引起的物业渗水、透寒、墙体长毛；设施设备不能满足设计要求和使用功能等问题，不承担责任。第二十三条：根据房屋的共用部位、共用设施设备技术状态，合理进行维修、养护更新、改造。对于确需进行大修和更新改造的物业共用部位、共用设施设备，根据业主的要求，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，进行及时、妥善的维修，促进小区物业的保值增值。第二十六条（三）项：小区共用部位、共用设施设备的维修，在保修期限内的，依法由建设单位和施工单位负责。但乙方接受建设单位、施工单位和业主委托提供有偿服务，费用由委托方支付；超过保修期限和保修范围的，乙方承担维修、更新和改造责任，费用在住宅专项维修资金账户内支付。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。第三十二条约定：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。同时该合同对委托管理其它事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。 2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元；5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取；裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。 2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。 2013年12月31日，原告物业服务有限公司作为乙方与河畔新城业主委员会作为甲方签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第十七条（八）约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此为由拒交物业服务费。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条），第三十一条约定，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的相关业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。其它的条款与2011年5月11日大体相同。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。 被告李亚辉为凤城市河畔一期石桥路22-2#楼2单元202室业主，建筑面积130.76平方米。物业服务费每月每平方米0.5元，每年物业费785元，自2011年至2015年欠物业服务费共3140元及违约金942元，合计4082元。 自2012年1月份起被告家中下水道经常出现堵塞问题，被告家污水管数次返污水，导致被告家中地板、沙发及实木电视柜被浸泡无法使用，2015年春季被告私自改造的外阳台雨水管脱落造成阳台被雨水浸泡，2015年夏季明光物业委托施工队改造单元的暖气钢管，施工人员把热水管跟塑料自来水管阀门贴在一起，致使自来水管受压变性接头融化渗水，导致被告房屋墙面24平方米受损脱落，部分实木家具油漆发霉掉色。原告对被告家中问题进行一定的维修，但下水道返水问题仍存在。李亚辉申请鉴定，该院委托辽宁正大房地产土地资产评估有限公司做出的辽正资评报字[2019]第003号资产评估报告书，评估维修费用1、维修下水管道费用2000元；2、维修楼顶落水管费用1000元；3、维修自来水管阀费用750元；4、墙面刮大白乳胶漆过水损失1200元；5、实木电视柜过水损失600元；6、地板过水损失6400元；7、沙发过水损失2580元；合计14530元，支付鉴定费4000元。现被告要求原告将其房屋所有问题全部解决后同意缴纳物业费。 一审法院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为从事物业服务经营的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的河畔新城小区进行了物业管理，原告有权向小区业主收取物业服务费，其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。 物业服务合同已经约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量和共用设施设备的质量问题或物业专有部位的维修责任无理指责物业公司并以此为由拒交物业服务费，原告提供了物业服务，被告以下水道反水、雨水管漏水及自来水管漏水问题拒缴物业费，违反了合同的约定，属违约行为，对于原告要求给付物业费的诉讼请求，该院予以支持。 被告提出下水道反水问题依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条二项规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；”本案被告下水道反水问题发生在2012年，已过保修期，合同第二十六条第（三）款规定：“小区共用部位、共用设施设备的维修超过保修期限和保修范围的，乙方承担维修、更新和改造责任…”第（四）款规定：“业主专有部分的维修责任，依法由业主承担。”被告反映该下水道反水是因为物业公司请的施工队施工质量不合格造成的，该下水道是否存在工程质量问题，因未进行工程质量鉴定，对被告家中下水道反水的原因是否是工程质量问题，该院无法确认，故无法认定下水道反水问题是原告进行物业服务时侵权造成，对被告提出的赔偿请求不予支持。 被告提出外阳台雨水管漏水问题，因被告的外阳台是擅自改造向外延伸一部分，物业对业主擅自改造部分所产生的损失不负责任。故雨水管漏水问题不应由物业负责，该部分损失应由被告自行承担。 被告提出的因物业委托施工队改造单元的暖气钢管，施工人员把热水管跟塑料自来水管阀门贴在一起，致使自来水管受压变性接头融化渗水，导致被告房屋墙面24平方米受损脱落，部分实木家具油漆发霉掉色。该部分损失应认定为物业公司服务时失误造成的，故该部分损失应由物业公司承担。 关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，造成被告拒交服务费原因是楼房存在问题，而物业服务合同是河畔新城小区业主委员会与原告签订的，被告作为该小区的业主，对物业合同的具体内容并不知晓。被告屋内存在问题，物业人员向被告收取物业费时，未向原告收费人员反映楼房内的现状不符合日常生活经验法则，导致被告错误的坚持要求以原告解决相关问题为前提，才交纳物业费。原告对被告履行合同释明义务不足，导致被告未及时交纳物业费，对被告房屋相关问题亦未得到及时解决，降低了生活质量和幸福指数，增加了生活的烦恼与不快，应予以部分减免，不支付违约金。判决：一、被告李亚辉于本判决生效后10日内给付原告明光物业服务有限公司物业服务费3138.24元；二、原告凤城市明光物业服务有限公司于本判决生效后10内给付被告李亚辉损失1950元；三、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李亚辉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由原告凤城市明光物业服务有限公司承担；一审案件反诉费550元，由被告李亚辉承担；鉴定费4000元，由原告凤城市明光物业服务有限公司承担2000元，被告李亚辉承担2000元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供证据如下： 证据一、照片十二张，证明：污水井在一审诉讼期间始终是堵塞的，污水顺着上诉人家的二楼墙体往外流淌，明光物业的工作人员只是用机器疏通，不能彻底解决污水井粪便堵塞问题并购买砖、石、沙子、水泥等物资进行维修的情况。证据二、专项维修基金申请表，证明：上诉人单元的全体业主申请维修污水井管道，明光物业以各种理由予以拒绝；证据三、亿林物业公司致河畔新城业主的一封信，证明：明光物业公司不履行物业合同约定的义务，已经给河畔新城小区业主的财产造成了巨大的损失。 被上诉人的质证意见：证据一的照片没有显示时间，不能证明是在诉讼期间或诉讼后造成的堵塞。对证据二真实性有异议，而且该证据证明不了业主都同意动用维修资金，动用维修资金需要三分之二以上业主同意，也证明不了签字的是这一个单元的业主。证据三与我方无关。 本院认定意见如下： 上诉人提供的证据均不属于二审新证据，且不能直接证明本案的事实，故对上诉人提供的证据，本院均不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人提出的不予给付物业费的主张。本案中，上诉人作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。同时，业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，上诉人拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，是对其他业主，特别是按时交纳物业费的业主合法权益的损害。故对上诉人主张不应交纳物业服务费的请求，本院不予支持。 关于上诉人提出的因物业服务不到位给其造成的各项经济损失一节。首先，上诉人并没有提供充分的证据予以证明其房屋下水道反水和外阳台雨水管漏水的损失与被上诉人的物业服务行为存在因果关系。而一审法院结合鉴定结论对上诉人的经济损失作出的认定依据充分。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，李亚辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人李亚辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年九月二十九日 书记员  林婷婷