湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘10执异179号异议人（案外人）：何高丽，女。委托诉讼代理人:谷名东，男。申请保全人：湖南中为建设有限公司，住所地湖南省长沙市望城区铜官街道石渚湖村蔡家坝组65号。法定代表人：吴磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李志亮，男。委托诉讼代理人：邓文，北京市博盟律师事务所律师。被保全人：郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道73号开发区管委会办公楼527室。法定代表人：黄有德,该公司董事长。本院在审理湖南中为建设有限公司(以下简称中为建设公司)与郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司(以下简称鹏洋富安公司)建设工程施工合同纠纷一案中，向郴州市不动产登记中心送达了（2020）湘10执保6号《协助执行通知书》，查封了被保全人鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房。异议人何高丽向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查。现已审查终结。异议人何高丽提出异议称，2015年1月31日，何高丽与鹏洋富安公司签订了商品房买卖合同，向鹏洋富安公司购买其开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房。因鹏洋富安公司未按合同履行义务，何高丽提起诉讼，经湖南省郴州市北湖区人民法院（以下简称北湖区法院）立案，作出民事调解书，并通过该院立案强制执行，完成了福泉花园B栋1602房的交付。湖南省郴州市中级人民法院作出（2020）湘10执保6号《协助执行通知书》，查封何高丽所有的福泉花园B栋1602房系错误查封。请求解除对鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房的查封。申请保全人中为建设公司辩称：一、何高丽对争议房产申请北湖区法院进行了查封，中为建设公司是轮候查封。强制执行申请书、执行立案审批表、执行笔录只能证明民事调解书还在执行过程中，不能证明争议房产属于何高丽，强制执行反而证明争议房产属于鹏洋富安公司。二、民事调解书没有对事实部分进行核实，只是陈述了案件过程及当事人达成的协议，不能证明争议房产属于何高丽所有。三、签订的商品房买卖合同价格明显低于市场价，说明何高丽与鹏洋富安公司签订的合同是虚假合同，争议房产不属于何高丽所有。四、中院两次发回重审违法，变相逼迫区法院进行调解，该民事调解书非自愿达成，应依法撤销不予执行。请求依法驳回何高丽的异议申请。被保全人鹏洋富安公司未向本院提交答辩意见。本院查明，本院受理中为建设公司与鹏洋富安公司建设工程施工合同纠纷案，中为建设公司向本院申请财产保全，本院于2020年1月13日作出（2020）湘10执保6号执行裁定：“查封、扣押、冻结被申请人郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司银行存款39803820元或同等价值的其他财产。”2020年7月29日，本院向郴州市不动产中心送达（2020）湘10执保6号《协助执行通知书》轮候查封了鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房，查封期限为三年，从2020年7月29日至2023年7月28日止，查封期间不许其办理过户、转让等相关手续。另查明，何高丽与鹏洋富安公司于2015年1月31日签订了商品房买卖合同，购买鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房，房屋建筑面积141.64平方米，每平方米1700.00元，总金额240788.00元。因鹏洋富安公司没有履行义务，何高丽向北湖区法院提起诉讼，北湖区法院于2017年12月25日作出（2017）湘1002民初4198号民事调解书。鹏洋富安公司没有依据民事调解书履行义务，2019年7月3日，何高丽向北湖区法院申请强制执行，北湖区法院2019年7月15日立案执行。2019年10月25日，北湖区法院强制执行鹏洋富安公司，将鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房交付何高丽，鹏洋富安公司法定代表人黄有德在场确认。本院认为，本案系执行标的异议。本案的争议焦点是：本院查封鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房是否合法。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，何高丽向本院提交了北湖区法院（2017）湘1002民初4198号民事调解书、强制执行申请书、执行立案审批表、执行笔录等证据，该证据是权利人何高丽对郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房享有房屋权属的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，何高丽2015年1月31日与鹏洋富安公司签订商品房买卖合同，后经北湖区法院民事调解并强制执行，所争议房产已经实际交付何高丽。何高丽系在本院查封前依法取得争议房产权属，本院对争议房产进行查封，侵害了何高丽的合法权益。综上，本院查封鹏洋富安公司开发的位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房违反法律规定，何高丽的异议理由成立，本院对其异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项的规定，裁定如下：解除本院（2020）湘10执保6号《协助执行通知书》对位于郴州市开发区柏树路3号福泉花园B栋1602房的查封。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 黄 肖 华审 判 员 欧阳昆兰审 判 员 邹  敏二〇二〇年九月十八日法官助理 何 时 雨书 记 员 唐 曜 耀附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。