湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7415号原告（反诉被告）曹国琼，女，1976年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告（反诉原告）张姣，女，1990年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托代理人肖卓民，湖南联进律师事务所律师。原告（反诉被告）曹国琼诉被告（反诉原告）张姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）曹国琼，被告（反诉原告）张姣及其委托代理人肖卓民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹国琼向本院提出下列诉讼请求：1.解除原、被告的租赁合同关系；2.被告立即腾退所租赁的房屋并支付原告自2020年3月10日起至实际腾退房屋之日的双倍租金（暂计算至2020年4月7日止为29040元）以及支付至实际腾退房屋之日止的物业管理费和水电费等约定费用；3.如被告拒不腾房，由此产生的强制腾房相关费用全部由被告承担；4.被告赔偿原告因房屋周转期间的空窗期租金损失，按照三个月计算共计43560元；5.确认原告房屋押金不予退还给被告；6.被告承担本案全部案件受理费。事实与理由如下：原、被告于2018年8月28日签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租原告名下位于桐梓坡西路××号长房时代城21栋105、106房，租赁期间为2018年9月10日至2021年9月9日，租金为每月13200元，每半年一付，租金按照每年10%增长，押金为20000元。合同约定“如乙方提前解除租赁合同或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数，每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过15天甲方有权解除合同。”被告至今拖欠房租已经近一个月，原告多次要求被告处理拖欠的租金和房屋占用费、腾退房屋等事宜，均未得到回应，即使原告报警，但被告仍然逃避责任。综上，被告的行为给原告造成巨大经济损失。为维护自身合法权益，原告特根据相关法律规定起诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）张姣辩称，一、反诉原告张姣已经将房屋租金支付至2020年3月10日，因受疫情的影响，张姣承租的房屋无法正常经营，张姣在2020年2月向反诉被告曹国琼提出减免一个月的租金，曹国琼同意张姣4月份再支付租金。但2020年4月4日曹国琼却向张姣发出通知，要求张姣在2020年4月7日前清场。张姣当时亦同意解除租赁合同。故张姣并未延期支付租金，不存在违约行为，无需承担违约责任。二、疫情属于不可抗力，根据相关法律规定，即使存在违约行为也可以免除违约责任。三、根据相关司法解释的规定，疫情期间，出租人以承租人未按照约定期限支付租金为由解除租赁合同并承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，曹国琼提出的诉讼请求均无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）张姣向本院提出下列反诉请求：1.判令反诉被告返还押金人民币10000元；2.本案诉讼费及相关保全、公告费等实现债权的费用由反诉被告承担。事实与理由如下：反诉原告与反诉被告于2018年8月28日签订房屋租赁合同，约定由反诉原告承租反诉被告位于长沙市岳麓区长房时代城21栋105、106房，租赁期间为2018年9月10日至2021年9月9日，租金为每月13200元，每半年一付。租金按照每年10%增长，押金为20000元。反诉原告已经通过银行转账的方式向反诉被告支付了上述20000元押金，反诉原告亦按照约定将租金支付至2020年3月10日。因疫情影响，反诉原告所承租的商铺被迫停业无法正常运转，反诉原告向反诉被告主张减免此期间的部分租金，并提出解除租赁合同。反诉被告同意按照其他业主的标准减免租金。后因双方对租金减免标准未达成一致，反诉被告要求反诉原告于2020年4月7日前搬离，反诉原告在2020年4月26日搬离，双方终止了租赁合同。反诉原告认为，2020年1月23日至2020年3月10日，因疫情原因，相关行政部门要求停止经营，故该期间的租金应当按照公平原则至少减半收取，即此期间的租金应当为10000元左右。反诉原告实际支付的租金已经支付至2020年4月2日。反诉原告从2020年4月3日至4月26日搬离门面期间未支付租金，仅拖欠10000元左右租金，与反诉原告已经支付的20000元押金进行抵消之后，反诉被告还应退还反诉原告10000元。为维护自身合法权益，特提出上述反诉请求，望判如所请。原告（反诉被告）曹国琼辩称，反诉原告的租金支付至2020年3月10日，但其实际使用涉案房屋至2020年5月20日，按照租赁合同约定，押金应当不予退还。反诉原告要求解除合同并未与本人达成一致，造成本人的房屋存在空窗期，按照三个月的空窗期计算，本人的损失为43560元。反诉原告所说的难处本人可以理解，但此并不是其一个人的难处。反诉原告要求解除租赁合同并未得到本人同意，并且导致本人租金受损，押金不应退还。经审理查明，2018年8月28日，原告（反诉被告）（甲方）曹国琼与被告（反诉原告）（乙方）张姣签订《房屋租赁合同》约定：“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方在平等自愿公平和诚实信用的基础上订阅该房屋租赁合同。一、该房屋位于长房时代城,建筑面积约为74平方米，甲方已经取得合法出租权，现同意将该房屋出租给乙方使用，其用途为商用。二、该房屋租赁期限2018年9月10日至2021年9月9日。租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前3个月通知甲方，经甲方同意后重新订阅租赁合同，如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。三、房屋租金每月人民币（大写）壹万叁仟贰佰元整（￥13200元）含家具家电设备设施的使用。支付方式：前期押一付三，半年一付……每年以百分之十的幅度递增房屋租金，签订合同5天内支付首次租金和押金。同时甲方将房屋交付乙方使用。后期交付时间提前5天交付下期租金，为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施乙方向甲方缴纳押金人民币（大写）贰万元整（￥20000元）。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有限电视费等费用由乙方支付，其余则由甲方承担，租赁期内乙方逾期缴纳上述费用达一个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担由此造成的一切后果。合同期满后，乙方需结清所有费用。四、租赁合同期内，乙方提前解除或未按合同约定支付租金，乙方应按拖欠租金天数。每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过15天甲方有权解除合同，收回该房屋终止合约，甲方有权不退还押金，作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的一切物品乙方在10日内自行处置，否则视为弃物。五、租赁期间，乙方承担租赁期内该房屋所产生的实际使用费用，及使用不当所造成的房屋及相关损失和维修费用……七、租赁期满或经甲乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在3日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下的所有物品交付给甲方，房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权另行处置，乙方绝无异议。八、若乙方无意续租该房屋应提前3个月通知甲方，并在交房时把房屋卫生清理干净，如有违约则押金不退……”上述租赁合同签订后，原告（反诉被告）曹国琼依约将涉案房屋交付给被告（反诉原告）张姣使用，张姣亦依约向曹国琼支付了20000元房屋押金。租赁期间的水电费、物业管理费由张姣另行向物业管理公司缴付。合同履行期间，张姣依约向曹国琼支付租金至2020年3月10日。2020年年初，因新冠肺炎疫情爆发，为配合相关部门疫情管控工作进行，张姣经营的店铺停止了经营。2020年2月1日，张姣通过微信向原告曹国琼提出因受疫情影响，3月份难以向其交纳房屋租金并提出减免一个月房屋租金的要求，曹国琼回复称可以缓一个月交房屋租金但未同意减免租金的要求。因双方就租金的减免未达成一致意见，且张姣未向曹国琼支付房屋租金，曹国琼遂于2020年4月4日通过微信告知张姣，载明：“你好，按照合同你方逾期未按合同缴纳租金，因你方违约在先今我按照合同行使房东权利锁门（在派出所协商时我已口头告知你锁门），限期你三天清场，清场前电话联系我来开锁。”2020年4月5日，张姣回复原告曹国琼称其并未违约，其可以从涉案房屋清场，但是要求曹国琼退还押金及门面转让费。同日，张姣自行将曹国琼上锁的门打开并继续经营，2020年4月26日从涉案房屋中撤场。2020年4月28日，张姣将涉案房屋的钥匙按照曹国琼的要求交给房屋中介方。截至案件开庭审理时涉案房屋仍处于空置状态。另查明，2020年3月10日之前，张姣不存在拖欠曹国琼房屋租金的情形。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）曹国琼提交并经庭审质证的曹国琼与张姣签订的《房屋租赁合同》、长房权证岳麓字第××号房屋产权证书；被告（反诉原告）张姣提交并经庭审质证的曹国琼与张姣签订的曹国琼与张姣签订的《房屋租赁合同》、押金支付凭证、曹国琼与张姣的微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）曹国琼与被告（反诉原告）张姣签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告（反诉原告）张姣作为涉案房屋的承租人，依约履行租金支付义务系主要义务，虽然2020年1月爆发的新冠肺炎疫情这一不可抗力事件影响了张姣对涉案房屋的使用及经营效益，但此并不构成张姣拒付租金的理由，况且，该疫情对作为出租人的曹国琼而言，亦属于不可抗力因素。同时，根据曹国琼与张姣的微信聊天记录可知，曹国琼在2020年2月2日已明确表示同意张姣迟延一个月至2020年4月份再支付租金，然张姣并未依约支付，导致曹国琼要求其限期撤离涉案租赁房屋，显然，张姣未依约支付租金的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告（反诉被告）曹国琼要求解除与被告（反诉原告）张姣租赁合同关系、腾退房屋的诉请，因张姣已于2020年4月26日从涉案房屋撤离，并于2020年4月28日按曹国琼的要求将涉案房屋的钥匙交还给曹国琼，可知，自2020年4月28日起，双方已通过各自的行为实际解除了涉案租赁合同并退还了房屋，现曹国琼再次主张要求解除双方的租赁关系并要求张姣腾退房屋已无事实基础，故对其上述诉请，本院不予支持。关于原告（反诉被告）曹国琼要求被告（反诉原告）张姣支付自2020年3月10日起至实际腾房之日起的租金的诉请，本案中，张姣对涉案房屋的租金仅支付至2020年3月10日，且自2020年3月10日起其事实上占有使用了涉案房屋，故对2020年3月11日起至实际退还房屋之日2020年4月28日止的租金，张姣理应按照合同约定的租金标准支付给曹国琼，具体计算为：14520元÷30天×48天=23232元。但考虑到2020年1月爆发的新冠肺炎疫情在客观上对被告的经营及使用涉案租赁房屋造成了影响，从公平原则的角度出发，对其欠付的上述租金应酌情予以减少，故本院结合张姣在疫情期间就使用所租涉案房屋所遭受的实际影响及其实际违约情况，酌定由其一次性支付曹国琼租金20000元。关于原告（反诉被告）曹国琼要求被告（反诉原告）张姣支付双倍租金的诉请，因要求张姣限期腾房的主张系其主动提出且存在强行上锁的情形，故对其该项主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）曹国琼要求被告（反诉原告）张姣支付物业管理费及水电费的诉请，因上述费用系由张姣直接另行给物业管理公司，且曹国琼未提供证据证明其已为张姣垫付了上述费用，故对曹国琼的该项主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）曹国琼要求被告（反诉原告）张姣赔偿其三个月房屋周转空窗期的租金损失的诉请。本案中，张姣未依约履行租金支付义务最终导致涉案租赁合同提前解除，致使原告的房屋未能及时对外出租，最终导致原告预期的租金利益受损，依法应当承担相应的违约责任，但考虑到新冠肺炎疫情对房屋租赁市场可能造成的影响且系曹国琼主动提出要求张姣限期腾房，故从公平原则的角度出发，本院参照疫情未发生时房屋对外出租可能需要的时间及双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，酌定由张姣向曹国琼支付一个月的租金损失14520元。关于被告（反诉原告）张姣支付给原告（反诉被告）曹国琼的20000元房屋押金是否应当返还的问题。根据双方在涉案租赁合同中的约定，张姣向曹国琼缴纳的20000元押金的目的主要在于保证张姣在租赁合同履行期间合理使用涉案房屋及其配套设施，现双方租赁合同已经解除，曹国琼并未提供证据证明张姣存在未合理使用涉案房屋及其配套设施的行为，且本院已判决由张姣向曹国琼赔偿一个月租金损失，已达到追究其违约责任的目的，故对张姣缴纳的20000元押金，曹国琼理应予以返还。折抵其欠付的20000元租金后，曹国琼无需再另行返还。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张姣于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹国琼支付租金损失14520元；二、驳回原告（反诉被告）曹国琼的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张姣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取808元、反诉受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）曹国琼负担233元，由被告（反诉原告）张姣负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年九月十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。