湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初603号原告：龚伦尧，男，1946年8月2日出生。委托诉讼代理人：陈标，湖南风云律师事务所律师。被告：刘彬，男，1968年5月14日出生。委托诉讼代理人:余正午，湖南澧滨律师事务所律师。第三人：张家界好人建筑安装有限责任公司，住所地张家界市永定区西溪坪办事处胡家岗居委会。法定代表人：覃大义，董事长。委托诉讼代理人：胡志清，男，该公司员工。第三人：张家界天龙飞城市建设开发有限公司，住所地张家界市永定区南正街24号。法定代表人：胡大林，董事长。委托诉讼代理人:唐方仁，湖南风云律师事务所律师。原告龚伦尧与被告刘彬、第三人张家界好人建筑安装有限责任公司（以下简称好人建安）、张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）房屋租赁合同一案，本院于2018年10月8日立案后，公开开庭进行了审理，于2019年6月27日作出（2018）湘0802民初3380号民事判决，原告龚伦尧不服，提出上诉。张家界市中级人民法院审理后，于2020年3月13日作出（2020）湘08民终18号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年4月1日受理本案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚伦尧及其委托诉讼代理人陈标、被告刘彬及其委托诉讼代理人余正午、第三人好人建安的委托诉讼代理人胡志清、第三人天龙飞公司的委托诉讼代理人唐方仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚伦尧向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘彬支付2012年6月至2017年2月占用9个门面及厕所出租租金6927984元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，请求判令刘彬支付2012年6月至2018年12月占用9个门面及厕所出租租金9763432元。事实与理由：2009年9月13日，第三人好人建安承建第三人天龙飞公司开发的永定区龙城街7B号、8号、11号楼建设工程项目，2010年7月1日第三人好人建安将该工程的11号楼发包给原告施工，双方签订了《内部承包管理合同》。2010年12月3日，因龙城街扫尾工程项目缺少资金周转，原告向被告借现金240万元，并承继了第三人天龙飞公司欠被告其他项目的160万元钢材款，借款协议写的是借款400万元。原告承建的龙城街11号楼项目竣工后，因第三人天龙飞公司欠第三人好人建安工程款未付，2012年元月11日，第三人天龙飞公司将原告修建的11号楼一层临街15个门面作价2580万元抵押给第三人好人建安，其中给原告抵押1800万元，案外人田开锋抵押780万元，并约定第三人天龙飞公司在同年5月1日前向第三人好人建安付清拖欠的工程款，否则第三人好人建安有权将抵押的房屋出售给他人并办理房屋所有权证。抵押期届满，第三人天龙飞公司未向第三人好人建安付清拖欠的工程款。因原告无力偿还被告的借款，2012年5月12日原告与田开锋、林明凯和被告刘彬共同协商，将该层抵押给原告的门面制定分配协议，并将门面定价分配到人，约定：门面分配到人后，如有人整体购买最低价2580万一次付清，按比例分配到人；整体出租不能低于每平方米200元（按月），租金按比例分成。2012年5月30日，原告将分配所得的龙城街11号楼一层临街3个门面（0078号、0088号、0178号）及背后6个门面（0148号、0138号、0128号、0118号、0108号、0098号）和厕所总面积约711平方米抵押给被告，被告从2012年5月30日至今强行占用市城区繁华地段上述9个门面全部出租收取租金。原告自己占用的0018号、0038号、0048号、0058号、0068号门面也自2012年6月开始出租每月收取租金。因被告强行占用的9个抵押门面均未办理抵押登记及产权变更登记手续，门面的所有权人为第三人天龙飞公司，抵押门面出租的租金依法应归第三人天龙飞公司所有，现第三人天龙飞公司已书面通知原告，要用抵押给原告的所有门面收取的租金抵扣拖欠原告的工程款。现被告已向张家界市永定区人民法院起诉原告及第三人好人建安偿还借款400万元及利息，一审法院判决支持了被告的诉求。原告上诉后，张家界市中级人民法院维持原判，现张家界市永定区人民法院作出的（2016）湘0802民初2248号民事判决已生效。根据公平原则，被告不能既要求原告偿还借款本金及利息，又一直强行占用抵押的9间门面出租收取租金。现第三人天龙飞公司已书面通知原告要用抵押给原告的所有门面收取的租金抵扣拖欠原告的工程款，原告如不向被告追诉占用抵押的9间门面租金将损害原告的合法权益。为此，原告特诉至法院。被告刘彬辩称，1、原告不是涉案门面的所有权人，不具有主张收取租金的资格，2009年广州国际租赁公司与第三人天龙飞公司、张家界房地产管理局买卖合同纠纷一案，在张家界市中院的主持下达成调解协议，市中院作出(2009)张中民一初字第4号民事调解书，本案的涉案门面被以物抵债处置给广州国际租赁公司，后来天龙飞公司就该调解书申请再审，被驳回再审申请，根据物权法第28条和最高院关于适用物权法解释一第7条人民法院作出的改变物权关系的调解书应当认定为导致物权变更，目前涉案门面的所有权属于广州国际租赁公司，请求法院依法追加广州国际租赁公司作为本案当事人参加诉讼；2、原告龚伦尧与刘彬之间不具有租赁合同关系；3、刘彬占有门面是基于原告龚伦尧、天龙飞公司和好人建安公司欠刘彬的借款，刘彬与龚伦尧、天龙飞公司和好人建安公司的民间借贷纠纷现在正处于强制执行的阶段；4、刘彬占有门面没有实际取得收益，直到2016年5月份才有效出租，刘彬对于实际收取的租金，在民间借贷的执行阶段明确表示同意抵扣借款，待龚伦尧、天龙飞公司、好人建安公司还清借款之后退还门面；5．刘彬占有门面不能有效出租的原因主要是一致被张家界中院和广州中院查封，法院多次张贴公告，并通知承租户禁止承租涉案门面，不能进行物权处分，该事实在民间借贷一二审判决中已经认定，不能出租的另外一个理由是龙城街项目至今尚未通过竣工验收、综合验收，达不到房屋交付的条件，根据法律规定不能进入二级市场对外出租，基于该现状涉案门面不可能按照市场价格对外出租收取租金，综上原告主张976万元的租金不具有主体资格，其次缺乏事实依据，是原告单方计算得出的，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人好人建安述称，同意原告所述的意见。第三人天龙飞公司述称，1、原告诉称事实是真实的，天龙飞公司对原告将门面交给被告占有使用收益的事实是知情的，也是同意的；2、2016年5月15日以后产生的租金应该由天龙飞公司收取。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2009年9月13日，好人建安与天龙飞公司签订了《建筑工程施工承包合同》，由好人建安承建天龙飞公司开发的永定区龙城街7B号、8号、11号楼建设工程项目。2、2010年7月1日，好人建安与龚伦尧签订了《内部承包管理合同》，好人建安将该工程的11号楼发包给龚伦尧施工。3、2009年6月26日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2009）张中民一初字第4号民事调解书，调解书的内容为：一、被告天龙飞公司确认，截止2009年6月1日，仍欠原告广州国际租赁公司本息余额及本案全部诉讼费合计人民币2800万元。二、原告广州国际租赁公司与被告天龙飞公司双方约定：天龙飞公司将其开发的“龙城街”二期项目，位于张家界市永定区解放路边的11号楼（见附件一）的地上一、二层所有商铺作价人民币2200万元抵给原告广州国际租赁公司；天龙飞公司承诺于领取“龙城街”二期项目11号楼预售许可证当日即与原告广州国际租赁公司签订以该楼地上一、二层商铺为合同标的物的制式《商品房买卖合同》，并至被告张家界市房地产管理局的办公地办理预售合同备案登记。三、被告天龙飞公司同意，从“龙城街”二期项目11号楼地上第三层（含地上第三层）以上，7B号楼、8号楼的所有商品楼的预售款以及银行按揭款中，除依约按工程合同支付工程款等必须的款项外，余额部分优先划拨回原告广州国际租赁公司指定账户，以偿还对原告广州国际租赁公司的欠款600万元（2800万元—2200万元）。四、被告天龙飞公司承诺，在2009年9月1日前完成上述第二条的约定事宜；2009年10月1日前完成上述第三条的约定事宜。……。4、2010年12月3日，因龙城街11号楼施工过程中，龚伦尧因缺少资金周转，向被告刘彬借现金240万元，并承继了第三人天龙飞公司欠被告刘彬其他项目的160万元钢材款，双方订立了400万元的借款协议。5、龙城街11号楼工程竣工后，因第三人天龙飞公司欠第三人好人建安工程款，2012年元月11日，第三人天龙飞公司作为甲方，好人建安作为乙方、天煌公司作为丙方（项目经理为田开锋）将原告修建的11号楼一层临街15个门面作价2580万元抵押给第三人好人建安和天煌公司，其中给龚伦尧抵押1800万元，案外人田开锋抵押780万元，抵押的最后期限为同年5月1日。同时，该抵押协议注明：本11号楼第一层商铺，原法院已判决广州国际租赁公司，现因工程款一事由法院解冻同意抵付工程款本协议才生效。抵押期届满，第三人天龙飞公司未向第三人好人建安付清拖欠的工程款。因原告无力偿还被告的借款，2012年5月12日原告与田开锋、林明凯和被告刘彬共同协商，达成门面分配协议，并将门面定价分配到人，约定：门面分配到人后，如有人整体购买最低价2580万元一次付清，按比例分配到人；整体出租不能低于每月每平方米200元，租金按比例分成。根据上述分配协议，被告刘彬占用、使用原告龚伦尧的9个门面分别是龙城街11号楼一层临街3个门面（0078号、0088号、0178号）及背后6个门面（0148号、0138号、0128号、0118号、0108号、0098号），合计703平方米。6、原告抵押给被告刘彬占的9个门面均未办理抵押登记及产权变更登记手续，门面的所有权人为第三人天龙飞公司。7、2016年4月30日，第三人天龙飞公司书面通知原告，要求龚伦尧在2016年5月15日前滕让占用的“龙城街”11号楼一层商铺，并与公司进行工程款结算。8、被告刘彬于2016年8月30日以好人建安、龚伦尧、天龙飞公司为被告提起诉讼，请求偿还借款400万元及利息，在该案中，龚以刘应支付占用9个门面的租金作为抗辩。张家界市永定区人民法院作出的（2016）湘0802民初2248号民事判决，判决好人建安和龚伦尧共同偿还借款400万及利息。好人建安不服上诉后，张家界市中级人民法院维持原判。9、2018年9月26日，张家界市中级人民法院做出（2018）湘08民再7号民事裁定书，认定刘彬之所以能占有、使用并出租门面，其前提是龚伦尧欠他的借款，而这些借款经法院判决应由龚伦尧偿还，并且在当龚伦尧在借款纠纷案件中提出的门面租金应抵扣借款利息的抗辩主张被驳回后，龚伦尧再起诉要求刘彬给付门面租金，龚伦尧与本案有直接的利害关系。为此，龚伦尧的再审申请理由成立，故作出撤销张家界市永定区人民法院(2017)湘0802民初343号民事裁定和张家界市中级人民法院（2017）湘08民终245号民事裁定。10、2016年12月28日天龙飞公司委托张家界恒泰房地产评估有限公司对本案涉诉房屋11号楼第一层商铺在2012年3月1日至2016年12月31日之间的正常市场的租金价格进行评估。2017年1月2日，张家界恒泰房地产评估有限公司作出张家界恒泰（2017）字第001号房地产估价报告，对委托的租金估价如下：2016年1月1日起-2016年12月31日止，月租金为189元，2015年1月1日起-2015年12月1日止，月租金为180元，2014年1月1日起-2014年12月31日止，月租金为171元，2013年1月1日起-2013年12月31日止，月租金为163元，2012年1月1日起-2012年12月31日止，月租金为155元。11、2016年10月1日，被告刘彬将本案涉诉9个门面部分出租给周永胜，约定租期5年自2016年10月1日起至2021年10月1日起，每年租金35万元，3年后租金，每年递增5%；2016年5月，被告刘彬就本案部分涉诉门面与张家界三超食品有限公司签订租赁合同，租期2年，至2018年4月30日止，首年租赁价格110000元,之后每年按市场价和其他相关情况确定上下浮动价格。张家界三超食品有限公司于2017年8月8日分两次共计支付租金110000元，于2018年5月1日支付租金110000元。12、2018年11月6日，湖南省张家界市中级人民法院贴出公告，公告载明：本院在执行以天龙飞公司为被执行人的系列案中，依法查封了天龙飞公司开发建设的“龙城街”项目的相关商铺、住宅等资产，未经本院许可，任何单位和个人不得查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。本院的查封是对被查封财产处置行为上的限制，并不改变被查封资产仍然系天龙飞公司财产的性质，天龙飞公司除未经本院许可，不得转让、出租、抵押和设立其他担保等权利妨碍执行外，有权独立行使其他财产权和管理权，包括对被他人非法侵占、占用、强租、强抵等资产的收回，及对非法侵占、占用、强租、强抵、损坏天龙飞公司“龙城街”资产行为的依法追诉。上述事实有原被告及第三人的陈述，原被告提交的门面分配协议，张家界市中级人民法院作出的（2009）张中民一初字第4号民事调解书、（2018）湘08民再7号民事裁定书，张家界市永定区人民法院作出的（2016）湘0802民初2248号民事判决书、（2019）湘0802民初1879号、1880号民事判决书，房屋抵押协议，商铺租赁合同、收条等证据予以证实，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，张家界市中级人民法院做出的（2018）湘08民再7号民事裁定书，认定刘彬之所以能占有、使用并出租永定区龙城街11号楼一层9个门面，其前提是龚伦尧欠他的借款，而这些借款经法院判决应由龚伦尧偿还，并且龚伦尧在借款纠纷案件中提出的门面租金应抵扣借款利息的抗辩主张被驳回后，龚伦尧再起诉要求刘彬给付门面租金，龚伦尧与本案有直接的利害关系。因此，被告刘彬占有、使用并出租天龙飞公司抵押给龚伦尧的9个门面，双方已形成事实上的租赁关系，原告龚伦尧将门面交付被告刘彬占有、使用后，被告刘彬就有向原告龚伦尧支付门面租金的义务。故，原告要求被告刘彬支付租金的诉讼请求本院予以支持。本案经过审理，各方当事人的争议焦点是支付租金的起止时间以及租金如何计算及标准。关于租金支付的时间。本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据。本案中依据原、被告达成的门面分配协议内容：门面分配到人后，如有人整体购买最低价2580万元一次付清，按比例分配到人；整体出租不能低于每月每平方米200元，租金按比例分成。根据该分配协议，原告应就何时向被告交付涉案的9个门面，以及涉案门面被刘彬何时出租收益提交证据证实，但没有提交相关证据证明涉案门面交付的时间。根据被告提交的证据，被告最早是于2016年5月1日将门面租给三超食品厂，原告不能提交证据证实被告刘彬是何时开始占有、使用和出租的,因此租金给付的开始时间只能按2016年5月1日起计算。2018年11月6日，湖南省张家界市中级人民法院贴出公告，公告载明：本院在执行以天龙飞公司为被执行人的系列案中，依法查封了天龙飞公司开发建设的“龙城街”项目的相关商铺、住宅等资产，未经本院许可，任何单位和个人不得查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。因此，本案中房租支付时间应截止到2018年11月6日。对于2018年11月6日至2018年12月31日刘彬占用、使用门面收取的租金构成不当得利应按照实际返还。关于租金计算的问题。2016年5月，被告刘彬就本案部分涉案门面与张家界三超食品有限公司签订租赁合同，租期2年，至2018年4月30日止；2016年10月1日，被告刘彬将其他门面租给周永胜每年租金35万元，因此，2018年11月6日以来至2018年12月31日期间，被告刘彬实际收取的租金费用24931元（350000元÷365天×26天）。根据天龙飞公司委托作出的评估报告价格低于原被告约定的200元每平方米的价格，也就是协议约定的价格高于市场价格，若采用协议价格对于被告不公平，因此，本案适用评估价格较合适。被告刘彬应支付的租金为，2016年5月1日起-2016年12月1日期间租金为885780元（180元×7个月×703平方米），2016年12月2日起-2018年11月1日共计23个月租金3055941元（189元×23个月×703平方米），2018年11月6日以来至2018年12月31日期间租金24931元，合计3966652元（885780元+3055941元+24931）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘彬向原告龚伦尧支付租金3966652元，限本判决生效后三十日内付清。二、驳回原告龚伦尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60294元，原告龚伦尧负担25800元，由被告刘彬负担34494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  龚君健人民陪审员  李 斌人民陪审员  杨明春二〇二〇年九月三十日书 记 员  贺玲玲附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。