湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5491号原告：罗继雨，男，1974年7月1日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人:胡归如（系原告之妻），女，1971年4月21日出生，汉族，户籍地湖南省长沙县，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李云辉，湖南星邦律师事务所律师。被告：长沙银行股份有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江路53号楷林商务中心B座。法定代表人：朱玉国，董事长。委托诉讼代理人：陈为，湖南金凯华律师事务所律师。第三人：长沙银行股份有限公司芙蓉支行，营业场所湖南省长沙市雨花区韶山北路348号。负责人：谢伟，行长。委托诉讼代理人：陈为，湖南金凯华律师事务所律师。第三人：梁学宇，男，1987年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原告罗继雨（以下简称原告）诉被告长沙银行股份有限公司（以下简称长沙银行）及第三人长沙银行股份有限公司芙蓉支行（以下简称长沙银行芙蓉支行）、梁学宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胡归如、李云辉，被告长沙银行和第三人长沙银行芙蓉支行的共同委托诉讼代理人陈为，第三人梁学宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令长沙银行和梁学宇赔偿原告房租租赁合同剩余有效期37.5个月经营应得收益损失468247元、房屋转让费损失99821元；2、判令长沙银行和梁学宇因侵权造成原告诉累而支付的律师代理费、交通费等损失45000元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2006年3月16日，原告与李辉签订《房屋租赁合同》，原告取得原房屋所有权人李辉位于长沙市雨花区平方米门面的承租经营权。双方于2012年3月12日续签租赁合同，因2012年城南路修路门面经营受到较大影响，双方协商同意2012年3月18日至2012年9月17日免租金，故第二次租期从2012年9月17日至2022年9月16日，约定租金为每季度20000元，从2014年9月17日起每年租金递增5%。2016年7月25日，经李辉同意，原告将该门面转租给中国联合网络通信有限公司长沙市分公司（以下简称长沙联通公司）经营通信业务，实际经营者为长沙联通公司的项目承包人梁学宇，原告与长沙联通公司于2016年8月9日签订《营业场所租赁合同》，约定租金为年租金260000元，租期为2016年8月1日至2019年7月31日。2019年7月底，原告与长沙联通公司协商续签合同事宜时，被告知长沙银行芙蓉支行已经取得该房屋的所有权，长沙银行资产保全部以及长沙银行芙蓉支行在未与原告解除租赁关系，也未书面告知原告的情况下，由长沙银行擅自将原告享有承租权的门面租给了梁学宇。长沙银行和梁学宇串通侵占给门面，并于2019年7月24日收取梁学宇租金65000元。长沙银行和梁学宇的行为违反《中华人民共和国合同法》第二百二十九条有关“买卖不破租”的规定，构成对原告的共同侵权，现原告依法提起诉讼，望判如所请。被告长沙银行辩称：原告要求被告赔偿预期经营收益损失468247元，无事实和法律依据。原告与长沙联通公司签订的合同于2019年7月31日到期，后续是否续租及出租价格具有不确定性，原告主张按原合同计算后续租金收益，依据不足；且长沙联通公司未与原告续签合同，与长沙银行不具备逻辑上的因果关系；原告在经营期间实际上已经获利，且根据原告和李辉签订的租赁合同，房屋装修在停租时采取“来修去丢”的原则处理，原告是否有权收取房屋转让费以及转让费能否认定为损失存在争议；原告主张的律师费和交通费没有合同约定，且原告没有提交律师代理费和交通费的有效票据，其主张该费用无事实和法律依据。第三人长沙银行芙蓉支行的陈述意见与长沙银行的答辩意见一致。第三人梁学宇述称，原告与长沙联通公司之间的租赁合同约定的年租金为260000元，但每年原告支付梁学宇40000元，作为门店的维护和开票费用，故实际年租金是220000元；原告在2006年承租案涉门面后，自行经营过，但后续转租过多家用于经营联通公司以外业务，现租赁时门面内部的装修是长沙联通公司进行装修的，原告主张门面转让损失是不存在的；原告主张律师费和交通费，梁学宇不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月16日，原告与案外人李辉签订《房屋租赁合同》，约定原告承租李辉位于长沙市雨花区门面（后登记的产权证号为713008555，登记地址为雨花区城南东路123号105号房屋，以下简称案涉房屋），租赁期限为2006年3月18日起至2012年3月17日，每月租金为5000元，按季收取。2012年3月12日，双方续签《房屋租赁合同》，约定：原告承租李辉所有的案涉房屋经营通讯业务，租赁期限自2012年9月17日起至2022年9月16日；前两年租金不变，每季20000元，以后每年租金在原基础上递增5%，租金按季收取，每季度提前1个星期支付。2013年4月15日，李辉与长沙银行芙蓉支行签订《最高额抵押合同》，约定李辉以案涉房屋为杨宜虎、李细辉不超过4000000元的债务提供抵押担保，并办理了抵押手续。同日，长沙银行芙蓉支行与杨宜虎、李细辉签订借款合同并发放贷款4000000元，约定借款期限为3年。后因杨宜虎、李细辉未按期归还借款，长沙银行芙蓉支行于2015年10月28日诉至本院，要求杨宜虎、李细辉归还贷款本息，并对李辉提供的抵押房产优先受偿。本院于2015年12月28日作出（2015）雨民初字第05745号民事判决，确定由杨宜虎、李细辉偿还长沙银行芙蓉支行借款本金4000000元及其利息，长沙银行芙蓉支行对李辉名下的案涉房屋的折价款或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决生效后，长沙银行芙蓉支行向本院申请强制执行。执行程序中，经本院依法对案涉房屋评估、拍卖，两次拍卖均流拍，长沙银行芙蓉支行申请以第二次拍卖的保留价4670100元以物抵债，本院于2017年12月14日作出（2016）湘0111执1988号之四《执行裁定书》，裁定将李辉名下的案涉房屋作价4670100元交付长沙银行芙蓉支行抵偿债务，案涉房屋所有权自该裁定送达长沙银行芙蓉支行时起转移。该裁定书于2017年12月21日向长沙银行芙蓉支行送达。前述案件执行期间，罗继雨作为案涉房屋承租人，本院曾通知其作为拍卖优先权人参与案涉房屋的拍卖，并在变卖时放弃优先购买权。2016年8月9日，原告经李辉同意转租，与长沙联通公司签订《营业场所租赁合同》，约定：原告将位于长沙市雨花区房屋出租给长沙联通公司用于经营联通营业厅，租赁期限为3年，从2016年8月1日起至2019年7月31日；年租金标准为260000元，每半年支付1次租金，原告应在每次付款前向长沙联通公司开具并提供增值税专用发票；原告应在2016年7月20日前将房屋交给长沙联通公司使用，提供10天的免租金装修期，从2016年8月1日起计算租金；原告应负责出租房屋的日常维修工作，因房屋质量问题给长沙联通公司造成损失，原告应予赔偿。前述转租合同签订后，长沙联通公司按约定租金标准分三次向原告支付了三年的租金，并在租赁期间将门店的经营业务承包给梁学宇，即在长沙联通公司租赁期间，案涉房屋的实际使用人为梁学宇。原告与长沙联通公司之间的案涉房屋租赁合同到期前，长沙联通公司明确表示不续租。2019年7月5日，梁学宇主动联系长沙银行，要求在长沙联通公司合同到期后租赁案涉门面，并向长沙银行交纳意向金20000元。2019年7月24日，梁学宇向长沙银行支付65000元，2020年3月31日支付32500元，2020年7月1日支付65000元，并从2019年8月1日起一直使用案涉房屋至今。2020年6月12日，原告向本院提出本案诉讼。诉讼中，本院依法追加长沙银行芙蓉支行和梁学宇作为第三人参加诉讼。另查明：1、案涉房屋建筑面积为124.45平方米（套内建筑面积为118.26平方米），现仍登记在李辉名下。2、梁学宇尚未与长沙银行或长沙银行芙蓉支行签订书面租赁合同，已按年租金130000元标准（每半年1交）向长沙银行支付租金，疫情期间减免3个月租金，现租金已交纳至2021年1月31日（不含已交意向金20000元）。3、原告与长沙联通公司签订的租赁合同履行期限内，每年向梁学宇支付40000元用于租金税费和房屋维护费用。4、梁学宇提供了位于雨花区房屋（与案涉房屋相邻）的《房屋租赁合同》，该房屋的面积为117.25平方米，租赁期限为2018年5月24日起至2022年5月31日（2018年6月1日起计租），月租金为14000元。原告对该前述租赁合同的真实性无异议。5、长沙银行芙蓉支行取得案涉房屋的所有权后，原告从未向长沙银行芙蓉支行支付租金，一直向李辉交付租金至2019年9月25日。此后，原告再未向李辉或长沙银行芙蓉支行支付租金。2020年8月25日，长沙银行芙蓉支行另案提起诉讼［案号为（2020）湘0111民初8915号］，要求罗继雨支付案涉房屋自2017年12月14日（法院以物抵债裁定作出日期）至2020年6月17日期间得租金及其滞纳金。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与李辉就案涉房屋于2012年3月12日续签租赁合同，租赁期限至2022年9月16日，该合同内容系双方的真实意思表示，合法有效。关于案涉房屋原租赁合同在产权转移后的履行问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。本案中，原告与李辉就案涉房屋续签租赁合同的时间，发生在李辉向长沙银行芙蓉支行抵押担保之前，依据上述法律规定，长沙银行芙蓉支行因行使抵押权于2017年12月21日取得案涉房屋的所有权后，原告有权向长沙银行芙蓉支行要求按原租赁合同内容继续履行。原告实际向案涉房屋的次承租人长沙联通公司收取截至2019年7月31日的租金，应视为其与李辉签订的租赁合同履行至2019年7月31日。此后，原告未再收取案涉房屋的租金，案涉房屋由梁学宇使用，并由梁学宇向长沙银行支付租金，梁学宇与长沙银行之间虽没有签订书面租赁协议，但双方已就案涉房屋形成事实租赁关系。现原告亦未主张要求继续履行原租赁合同，故本院认定原告与长沙银行芙蓉支行的房屋租赁合同关系已于2019年7月31日解除。关于原告主张的长沙银行和梁学宇侵权责任的问题。长沙银行有权对其分支机构长沙银行芙蓉支行的财产进行管理，但其在长沙银行芙蓉支行取得案涉房屋所有权后，未经与原告协商解除租赁关系的情况下，将案涉房屋出租给梁学宇使用，且长沙银行知道或应该知道（案涉房屋产权发生转移前）原告与李辉之间存在合法的租赁协议尚未到期，故长沙银行的行为构成对原告侵权。同时，原告作为案涉房屋的原承租人，理应知道案涉房屋产权发生转移，在原租赁合同继续履行的情况下，未向新的房屋产权人支付租金，导致原租赁合同的解除，其自身亦存在过错，可以适当减轻长沙银行的责任。梁学宇作为原租赁合同第三方，其行为与原告因原合同解除产生的损失没有直接的因果关系，不应承担本案责任。长沙银行芙蓉支行不是本案的侵权主体，亦不应承担本案责任。本院结合本案的实际情况和责任大小，确定由长沙银行承担因原租赁合同提前解除给原告造成损失的80%，原告自身承担20%。关于原告主张各项损失。1、预期收益损失。原告主张预期收益损失按每月260000元的标准计算37.5个月（自2019年8月1日至2022年9月16日）所得金额减去原告按原租赁合同应向出租人支付租金差额，根据本案查明的事实情况来看，原告与长沙联通公司约定的租金中包括由其他费用，且在长沙联通公司未续租情况下，原告在案涉房屋的原租赁合同剩余未到期限内的租赁收益只能参照周边同类房屋的租赁市场价格确定。结合案涉房屋的实际情况及2020年新冠肺炎疫情影响，本院酌定原告对案涉房屋的逾期收益损失按每月6000元计算34个月确定为204000元。对原告主张的超出部分预期收益损失，本院不予支持。2、关于房屋转让费损失。原告称其2006年从前承租人处接手承租案涉房屋，向前手承租人支付门面转让费46800元，要求长沙银行赔偿该门面转让费及其利息合计99821元。本院认为，法律规范中并没有门面转让费的概念，但门面转让费广泛存在于在社会交易习惯中，即承租人经出租人同意，将租赁合同期限内的经营性房屋转让给他人继续经营时，由后承租人向前承租人支付一定金额的转让费。该费用的高低往往取决于该经营性房屋的剩余租赁期限和房屋装饰装修价值，而出租人和承租人之间的租赁合同中不约定门面转让费，大多为合同到期后不续租时，装饰装修按“来修去丢”原则处理。本案中，原告主张了预期收益损失，本院已按合同正常到期计算原告损失，原告继续主张房屋转让费损失，没有事实和法律依据，本院对其该诉请不予支持。3、原告主张的律师费、交通费等损失45000元，虽已委托律师实际产生律师费和交通费用，但未提供相关依据，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原告因长沙银行侵害其对案涉房屋的承租权造成的预期收益损失204000元，由长沙银行赔偿163200元，其余损失由原告自行承担。据此，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙银行股份有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告罗继雨因提前解除租赁合同而导致的预期收益损失163200元；二、驳回原告罗继雨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4965元（已按简易程序减半收取），由原告罗继雨负担3000元，被告长沙银行股份有限公司负担1965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年九月二十九日书记员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。