重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初7126号原告：罗可含，女，汉族，1993年2月23日出生，住重庆市綦江区。委托代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。被告：重庆两江房地产有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道70号14幢1楼4-1-1-1#，统一社会信用代码91500113666411041B。法定代表人：汪世忠，董事长。委托代理人：张志渝，女，汉族，1981年7月9日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区高新园星光大道78号，统一社会信用代码915000009029221430。负责人：张翔，行长。委托代理人：张枫林，男，汉族，1980年1月6日出生，住重庆市江北区，系公司律师。原告罗可含与被告重庆两江房地产有限公司（以下简称“两江公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行（以下简称“浦东发展银行重庆分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告罗可含的委托诉讼代理人陈勇有、被告两江公司的委托诉讼代理人张志渝和第三人浦东发展银行重庆分行委托诉讼代理人张枫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗可含向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告罗可含与被告两江公司于2019年2月14日签订的编号为CQ-202-02360825的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告两江公司返还原告罗可含购房款846764元、物业专项维修基金7596元、契税16128.84元；3、判令被告两江公司支付原告罗可含自2019年2月14日起至付清之日止，以370488.84元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算的利息以及自2019年3月21日起至付清之日止，以500000元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算的利息；4、判令被告两江公司支付原告罗可含违约金8467.64元。事实与理由：原告罗可含于2019年2月14日购买了被告两江公司位于重庆市巴南区的商品房，双方签订了编号为CQ-202-02360825的《重庆市商品房买卖合同》。房屋总房款为846764元，原告罗可含于2019年2月14日支付首付款346764元，余下房款500000元在2019年3月21日向第三人浦东发展银行重庆分行办理了按揭贷款。按照合同约定，被告两江公司应于2019年12月31日前将所购商品房交付原告罗可含使用，如逾期交房应承担相应违约责任，逾期超过90日后，原告罗可含有权解除合同，被告两江公司应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）。原告罗可含按约付清了房款，并定期向银行偿还按揭款已达13个月，但被告两江公司一直未向原告罗可交付验收合格的商品房，其逾期交房已超过90日。原告罗可含在被告两江公司逾期后多次催促并与被告两江公司协商解除合同事和退款事宜未果。原告罗可含遂起诉至本院，请求判如所请。被告两江公司辩称，被告两江公司在2020年5月29日取得了案涉房屋的竣工备案证，原告罗可含可以申请交房。现被告两江公司同意与原告罗可含解除合同，并同意按照合同约定的违约责任进行赔付，但违约利息应从银行实际房款之日起开始计算。但不同意向原告罗可含退还物业专项维修基金7596元和税费16128.84元，该两笔费用不系由被告两江公司收取，也不在房屋买卖合同约定的退款范围。第三人浦东发展银行重庆分行述称，原告罗可含的诉讼请求与第三人浦东发展银行重庆分行无关，第三人浦东发展银行重庆分行对其无意见。原告罗可含就案涉房屋向第三人浦东发展银行重庆分行办理银行按揭贷款，双方签订贷款合同的时间为2019年3月21日，银行放款时间为2019年4月18日。原告罗可含于2019年5月10日起开始还款，贷款总额为500000元，期限为30年，还款方式为等额本息，每月还款金额2959.29元。截止2020年8月10日，原告罗可含已按约累计还款16期。经审理查明，2019年2月14日，原告罗可含与被告两江公司签订了编号为CQ-202-02360825的《重庆市商品房买卖合同》约定：原告罗可含向被告两江公司购买位于重庆市巴南区的房屋，房屋总成交价为846764元；原告罗可含于2019年2月14日支付首期房款346764元，剩余房款由原告罗可含通过办理银行按揭贷款的方式支付；被告两江公司应在2019年12月31日前依照国家和抵房的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告罗可含使用；如被告两江公司逾期交房超过90日，原告罗可含有权解除合同，被告两江公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）并按原告罗可含已付房价款的1%支付违约金。同时双方在该合同中还对商品房买卖的其他事项进行了约定。原告罗可含于签订合同当日向被告两江公司支付了首期房款346864元。2019年3月21日，原告罗可含与第三人浦东发展银行重庆分行签订《个人购房担保借款合同》向第三人浦东发展银行重庆分行借款500000元用于支付上述房屋购房款，贷款利率约定为贷款发放日中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮20%。第三人浦东发展银行重庆分行于2019年4月18日向原告罗可含发放了贷款500000元，并支付给了被告两江公司。原告罗可含另分别于2019年3月11日和2019年4月10日通过被告两江公司代收代缴的方式支付了物业专项维修资金7596元和印花税、契税16128.84元。此后，被告两江公司未在2019年12月31日前向原告罗可含交付所购房屋，原告罗可含在起诉前向被告两江公司提出了解除合同，双方就退款事宜未能协商一致。上述事实，有原告罗可含、被告两江公司及第三人浦东发展银行重庆分行的到庭陈述以及原告罗可含提交的《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、买卖合同登记备案证明、不动产登记证明（预购登记）、不动产登记证明（抵押登记）、被告两江公司出具的收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、银行交易流水截图、执行裁定书和第三人浦东发展银行重庆分行提交的还款明细表、贷款信息表在卷为凭，足以认定。本院认为，首先，原告罗可含与被告两江公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，原告罗可含按约支付了全部购房款，被告两江公司也应按约向原告罗可含交付所购房屋。现被告两江公司未按约定期限向原告罗可含交房的行为违反了双方房屋买卖合同的约定，并促成了房屋买卖合同中约定的原告罗可含可单方请求解除合同的条件成就，且被告两江公司也在本案审理过程中明确表示同意解除合同，故原告罗可含诉请解除合同的理由合法有据，本院对原告罗可含的该项诉讼请求予以支持。其次，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告罗可含与被告两江公司签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告两江公司应当向原告罗可含返还已收取的购房款并赔偿原告罗可含因此遭受的损失。并且，被告两江公司逾期未交付的行为已构成违约，其应当按照合同约定向原告罗可含承担违约责任。被告两江公司现同意向原告罗可含支付其诉请的利息和违约金，只是就银行按揭贷款的500000元的资金占用利息的起算时间抗辩称应从贷款发放之日起开始计算，本院认为，在银行尚未发放贷款时，被告两江公司实际未占有该款项，且原告罗可含也未发生资金损失，因此，本院对被告两江公司的该项抗辩理由予以采信。本院对原告罗可含诉请被告两江公司支付自2019年2月14日起至付清之日止，以370488.84元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算的利息以及自2019年4月18日起至付清之日止，以500000元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算的利息以及违约金8467.64元的诉讼请求予以支持，对原告罗可含诉请被告两江公司支付2019年3月21日至2019年4月18日期间，就500000元银行按揭贷款主张利息的诉讼请求不予支持。另因从2019年8月20日起，中国人民银行不再公布中国人民同期同类贷款利率而改为由全国银行业间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率，故前述利息自2019年8月20日起的计算标准应相应调整为全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。最后，就原告罗可含诉请被告两江公司退还物业专项维修基金7596元和契税16128.84元的诉讼请求，因被告两江公司在收取原告罗可含的该两项费用后已实际代原告罗可含支付给了对应的收款单位，被告两江公司不系该两项费用的实际收款人，其不负有向原告罗可含退还该费用的义务。原告罗可含可在解除合同后自行向相关部门申请退还，如需被告两江公司配合办理，被告公司应予以配合。本院对原告罗可含诉请被告两江公司退还物业专项维修基金7596元和契税16128.84元的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、原告罗可含与被告重庆两江房地产有限公司在2019年2月14日签订的编号为CQ-202-02360825的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效之日起予以解除；二、被告重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗可含购房款846764元；三、被告重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗可含自2019年2月14日起至2019年8月19日止，以370488.84元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算的利息以及自2019年8月20日起至付清之日止，以370488.84元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息；四、被告重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗可含自2019年4月18日起至2019年8月19日止，以500000元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算的利息以及自2019年8月20日起至付清之日止，以500000元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息；五、被告重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗可含违约金8467.64元；六、驳回原告罗可含的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13206元，减半收取6513元，诉讼保全措施费5000元，共计11513元，由被告重庆两江房地产有限公司负担（此款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  郑雯雯二〇二〇年九月九日书记员  杨 凡