广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2967号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市****办事处东兴大道爱民路2号东兴大厦北面首、二层。负责人：冯文靖，该行行长。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所律师。被告：余健明，男，汉族，1989年2月25日出生，户籍住址：台山市************，现住址：开平市**************************。身份证号码：440************912。被告：余雪萍，女，汉族，1989年3月16日出生，户籍住址：台山市**********，现住址：开平市**************************。身份证号：440************927。被告：开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司，地址：开平市***********************01-07铺位。法定代表人：冯某1。委托代理人：郑兰英，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托代理人：李艳娜，广东法匠律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）与被告余健明、余雪萍、开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司（以下简称骏景湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人容雅欣、被告余健明、被告骏景湾公司的委托诉讼代理人郑兰英、李艳娜到庭参加诉讼，被告余雪萍经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告余健明、余雪萍签订的编号为440670901-201*******364421的《个人住房（商业用房）借款合同(下称涉案借款合同)》；2.判令被告余健明、余雪萍立即偿还所有贷款欠款合计人民币575155.32元（其中包含本金欠款余额569553.40元及暂计至2020年6月11日的利息5576.70元、罚息25.22元），从2020年6月1*日起至款项清偿之日止的利息、罚息以本金569553.40元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算;3.判令对被告余健明、余雪萍提供抵押担保的位于开平市***********2号************房(下称涉案房屋)进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告;4.判令被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司对第2项诉讼请求的贷款欠款承担连带保证责任。5.判令三被告向原告支付律师代理费33006元;6.判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告余健明、余雪萍于2018年9月26日与原告中国建设银行股份有限公司开平支行签订440670901-201*******364421号《个人住房（商业用房）借款合同》,约定被告余健明、余雪萍向原告借款人民币伍拾捌万元整(580000元)。借款用于购买住房,期限为360个月,即从2018年10月24日起至2048年10月24日止。该借款合同第三十一条第一款约定,利率为浮动利率,即在基准利率水平上上浮20.00%,贷款月利率为4.90000‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该借款合同第三十一条第二款约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原被告双方约定还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币3432.77元。被告余健明、余雪萍提供了开平市*************骏景湾豪庭17幢1803房作抵押担保；被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司与原告签有《楼宇抵押贷款合作协议》约定，对开平市*************骏景湾豪庭整体项目购房人的贷款承担连带保证责任。自原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向被告余健明、余雪萍发放贷款后，被告余健明、余雪萍未能完全履行合同约定还款义务，经常出现逾期断供,在原告多次进行催缴后,仍未足额按期偿还。原告认为,被告余健明、余雪萍在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息，根据原告与被告余健明、余雪萍双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第（一）项“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，被告余健明、余雪萍的行为已构成违约。根据该合同第十七条第一款的约定，借款人违约的,贷款人可宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,并解除与借款人的借贷关系。且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”因被告余健明、余雪萍违约,符合双方合同约定的解除借贷关系的条件,原告为维护自身合法权益,诉请解除于2018年9月26日被告与原告签订的440670901-201*******364421号《个人住房（商业用房）借款合同》,并宣布贷款立即到期,要求被告余健明、余雪萍立即清偿借款本息及相关费用。而根据该合同第十七条“救济措施”第6点,对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定规则计算出的逾期罚息利率贷款利率和约定结息方式计收罚息和复利。对于被告余健明、余雪萍屡次逾期偿还借款本息的行为,原告诉请对其逾期偿还款项计收罚息。被告余健明、余雪萍在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息,已满足原被告双方签订的《个人住房（商用住房）借款合同》第十三条第八款第（一）项“借款人未足额履行本合同项下到期债务...贷款人有权行使抵押权利”的约定。因此为维护原告的合法权益,诉请判令被告余健明、余雪萍为本案贷款提供抵押担保的开平市*************骏景湾豪庭17幢1803房进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告。被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第二条约定：“甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于开平市*************（或地段）的经批准命名为开平市*************骏景湾豪庭商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目整个项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务”；协议第五条约定：“在被协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证”；协议第七条约定：“甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。”；协议第十条第（二）款1、2点约定“1、乙方有权宣布贷款立即全部到期……2、无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任。”。因此，原告起诉要求被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司对上述诉讼请求的第2项的欠款本息承担连带保证责任。因被告余健明、余雪萍的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,原告不得不采取法律手段对三被告进行追偿,根据原被告双方签订的《个人住房（商用住房）借款合同》第十七条第13点、第三十九条第三点、第四十一条第二点约定了贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担，另外《楼宇抵押贷款合作协议》协议第七条约定：“……（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。”等相关约定，因此原告诉请由三被告承担本案的律师费33006元及相关诉讼费用。因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,为保护原告合法利益,特呈诉状于贵院,请求依法判决。原告建行开平支行提供的证据有：1、原告建行开平支行的营业执照、负责人身份证复印件各一份；2、被告余健明、余雪萍身份证、户口本、被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司营业执照复印件各一份；3、个人贷款申请审批表、房地产买卖合同复印件各一份；4、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份；5、《楼宇抵押贷款合作协议》复印件一份；6、不动产登记证明复印件一份；7、个人贷款支付凭证复印件一份；8、中国建设银行个人贷款对账单复印件一份；9、委托代理协议复印件一份。补充提交律师催收函复印件一份。被告余健明答辩称，由于突然爆发新冠疫情的原因，严重影响本人的收入，致使本人没有及时提供供楼资金。根据国家在疫情期间国家实行的政策，疫情期间应免除一定期限租金。新冠疫情属于不可抗力，不可抗力是指不可预见，不能避免并且不能克服的乐观情况。根据银监会以及中国人民银行的有关规定，原告不能单方取消合同，应依照公平的原则，综合考虑本人在疫情期间履约困难的因果关系以及疫情影响程度等因素，并结合相关情况妥善处理。因疫情影响导致本人经济无固定收入，所以迟了履行。按照银监会以及中国人民银行商定是不属于违约，所以我不属于违约。而且在开庭前我已全部还清了逾期偿还的款项和8月份的按揭贷款；本案庭审后又迅速提交了完税证明、分户图、不动产登记申请表、付款凭证等办理房屋产权证的相关资料给原告，且又依约支付了9月份的按揭贷款。因此，不同意原告的诉讼请求的第一项即解除借款合同，要求继续按照借款合同的约定履行继续还款。被告余健明在庭审中提交了个人贷款还款凭证、税收完税证明原件各二份；庭审后提交了个人贷款还款凭证、银行领取资料签收表(建行)原件各一份。被告骏景湾公司答辩称，一、建设银行与骏景湾公司在《楼宇抵押贷款合作协议》中约定的担保范围不包含余健明、余雪萍购买的商品房，且双方约定的合作期限已届满，建设银行要求骏景湾公司承担本案阶段性连带保证责任无事实根据。二、骏景湾公司已依约完成涉案房屋的交付义务并多次催余健明、余雪萍办理房屋产权登记、抵押登记等手续，骏景湾公司已充分履行自身义务，在本案中并无过错，不应承担本案阶段性连带责任。原告与骏景湾公司从没有对律师费进行约定，骏景湾公司不应该承担原告所支付的律师费。另外，根据被告余健明提交的证据，借款人可能存在逾期还款的情况，但是根据中国人民银行保监会外汇局、财政局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒疫情的通知，被告余健明、余雪萍由于疫情出现整个经济的下滑而导致的经济困难引起的断供，是可以得到金融政策的倾斜性支持，根据该文件可以调整个人信贷还款安排，显不属于根本性违约，而且被告余健明、余雪萍在开庭前已经把所有的至今应偿还的本息已经清还，足以证明被告1、2有继续履行合同的诚意和能力。恳请法庭判决不予解除原告与被告余健明、余雪萍签订的借款合同。被告骏景湾公司提交：1、开平骏景湾房屋物品资料移交确认书复印件一份；2、快递单复印件一份；3、通知书复印件一份；4、中国邮政快递物流快递详情复印件一份；5、建设银行办证情况表复印件一份；6、建设银行已出证明细表复印件一份；7、建设银行已收资料未出证明细表复印件一份。被告余雪萍没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告建行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告余雪萍没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经庭审质证，被告余健明对原告建行开平支行提交的证据没有异议；被告骏景湾公司对原告提交的证据的真实性、合法性没有异议，但对证据5的关联性有异议；原告对被告余健明在庭审时提交的个人贷款还款凭证的三性无异议，对税收完税证明的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关；对被告骏景湾公司提交的证据1、4、5、6、7的真实性、合法性认为由法院核实，但与本案没有关联性，对证据2、3的三性没有异议。本院对原告、被告余健明、被告骏景湾公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月26日，余健明、余雪萍为借款人和抵押人、建行开平支行为贷款人，共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，余健明、余雪萍向原告建行开平支行借款580000元，借款期限为360个月，即2018年10月24日至2048年10月24日），借款用途为购买位于开平市**************************，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20％，贷款月利率为4.9000‰；借款逾期的罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为采用等额本息还款方法，每月归还本息为3432.77元，以委托扣款方式还款；担保方式为抵押担保。被告余健明、余雪萍以开平市**************************作为抵押，但尚未办理抵押登记手续。合同约定抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权向借款人追偿以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。2018年10月24日，原告按合同约定发放了贷款580000元给被告余健明、余雪萍。但2020年4月至6月，被告余健明、余雪萍没有按合同约定足额偿还借款利息，截至2020年6月11日止，被告余健明、余雪萍拖欠利息5576.7元、罚息25.22元，合计5601.92元。2020年5月26日，原告委托广东真利律师事务所向余健明发出律师函，要求余健明在收到律师函之日起三日内偿还拖欠的借款本息7000元。2020年7月2日，原告向本院提起诉讼，引发本诉。另查明，被告余健明于2020年7月16日收到本院开庭传票等诉讼材料后，于同年7月20日向原告偿还了已到期的欠款共13883.19元，并于2020年8月26日依涉案合同的约定支付了当月的借款本息3700元给原告。本案开庭审理后，据被告余健明提交的证据显示，其于2020年8月28日向原告交付了完税证明、分户图、不动产登记申请表、付款凭证等办理房屋产权证的相关资料，原告签收接受了上述资料；同年9月23日，被告余健明又向原告支付了当月的借款本息。2015年5月8日，原告与被告骏景湾公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定，在楼宇销售期间，被告骏景湾公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证范围包括贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。再查明，原告与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东真利律师事务所代理本案，律师费为33006元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案的焦点是：被告余健明、余雪萍在履行借款合同中的违约行为是否构成根本性违约，涉案借款合同是否应予以解除？若涉案借款合同予以解除，原告建行开平支行对涉案房屋是否享有优先受偿权，被告骏景湾公司对被告余健明、余雪萍的借款是否应承担连带保证责任？根据本院查明的事实，原告建行开平支行与被告余健明、余雪萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，原告依约向被告余健明、余雪萍发放了贷款，被告余健明、余雪萍在履行借款合同中虽然在2020年4至6月间未能按时足额偿还到期的借款本息，是违约行为，但是，首先，被告余健明、余雪萍的违约行为是发生在新型冠状病毒感染疫情防控工作期间，根据银保监办发【2020】10号《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》：对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”的要求，在被告余健明、余雪萍仅出现逾期归还到期利息但未拖欠到期本金的情况下，原告建行开平支行除了委托律师事务所发律师函催收外，未有证据证明其工作人员与被告余健明、余雪萍就逾期还息问题进行沟通协调，没有在信贷政策上给予适当倾斜，也没有给予合理的还款期限就起诉请求解除涉案借款合同，这显然不符合上述通知的要求。其次，原告建行开平支行起诉后至庭审前，被告余健明、余雪萍立即偿还已到期的借款本息，并依照涉案借款合同的约定，按时支付了当月的借款本息。庭审后，被告余健明、余雪萍又即向原告建行开平支行交付了办理涉案房屋产权证的相关资料和按时支付了9月份的房屋按揭款，原告建行开平支行亦予以接受，这为涉案房屋办理抵押登记手续打下基础，也为涉案借款合同继续履行提供保障，表明了原告建行开平支行对被告余健明、余雪萍违约行为的谅解和继续按涉案借款合同履行的合意。第三，从被告余健明、余雪萍发生违约的原因和事后采取的补救措施以及原告建行开平支行的行为表示分析，被告余健明、余雪萍迟延履行已到期的债务本息，其主观并非恶意，也未损害了原告建行开平支行的权益，亦未致使涉案借款合同不能实现合同的目的，其违约不构成根本性违约。只有当在履行合同时有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一的，才可以解除合同。因此，涉案借款合同的解除条件尚未成就，原告建行开平支行请求解除与被告余健明、余雪萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告余雪萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的全部诉讼请求。案件受理费4993.04元、保全费3395.78元，合计8388.82元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司开平支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 戚锦洪二〇二〇年九月二十八日法官助理 高万丽书 记 员 戚晓红