重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终1578号 上诉人（原审原告）：彭家红，女，汉族，1974年12月14日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：胡波，重庆渝万（利川）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：重庆万州友豪置业有限公司，住所地重庆市万州区科龙路88号，统一社会信用代码91500101MA5U80Q45A。 法定代表人：蒋鹏宇,董事长。 委托诉讼代理人：钟廷斌，重庆宽博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文娅，重庆宽博律师事务所律师。 上诉人彭家红因与上诉人重庆万州友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭家红上诉请求：增判友豪公司就675910.55元自2020年1月1日起按年利率4.75%至判决指令支付之日止支付利息，暂计25000元。事实及理由：彭家红与友豪公司于2019年11月5日签订两份《商品房定金协议》。协议约定友豪公司将开发的万州区科龙街88号“万商城”项目第X栋X层X号房屋及第X栋X层X号房屋出售给彭家红，并于11月24日签订正式合同。24日彭家红签约未果，25日双方网签了第20栋4层1号房屋。友豪公司收取了第18栋4层1号房屋房款、大修基金、印花税、契税，但未进行网签。2019年12月29日，友豪公司要求彭家红交完全款才能减免契税，彭家红交付全款后，仍未能进行网签。2020年1月3日，彭家红要求领取书面合同未果。1月15日，友豪公司告知第18栋4层1号房屋已被抵押，2020年3月份才能解押，暂时无法网签，友豪公司同意赔偿契税和另补偿19000元或几个月的利息。双方因此发生纠纷，诉至万州区人民法院。万州区人民法院判令解除双方定金协议，双倍返还定金，但对彭家红主张的后期支付款的利息没有支持。上诉人彭家红认为应当支持，特提起上诉。 友豪公司辩称，我方已经在2020年1月19日解除了该房屋的抵押登记，彭家红的购房目的可以实现，双方应当继续履行合同。我方不应承担利息的支付责任。 友豪公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，改判双方继续履行《商品房定金协议》；2.一、二审费用由彭家红承担。事实及理由：一审判决解除双方签订的《商品房定金协议》属于事实认定不清、适用法律错误。双方于2019年11月5日签订《商品房定金协议》，彭家红于2019年12月29日付清全部购房款，友豪公司于2020年1月15日告知彭家红案涉房屋存在抵押登记，并于2020年1月19日还清贷款解除抵押。在彭家红起诉前，双方协议买卖的房屋已经不是抵押物，即阻却房屋转让的事由在彭家红起诉前已经消灭，彭家红实际已经能够取得房屋完全所有权。双方签订协议的目的并没有因为友豪公司在签订协议前未告知彭家红该房屋存在抵押事实而落空，彭家红的利益并未收到实际损害。友豪公司虽然在签订协议时未告知房屋存在抵押的事实，但是在房屋出售后采取了补救措施，对案涉房屋进行了解押。彭家红在抵押权消除后才主张协议无效没有法律依据。 彭家红辩称，第一、定金协议有效，协议也约定了解除合同的条件；第二、我方多次要求签约，对方拒不签约存在过错；第三、在不能签约的情况下，友豪公司继续诱骗我方缴费；第四、友豪公司违反合同约定，隐瞒事实，存在主观恶意；第五、解除抵押并非友豪公司的主观悔过，而是由于双方产生纠纷，迫于无奈才去解除抵押。 彭家红向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房定金协议》；2.判令友豪公司立即退还彭家红缴纳的全部购房款及代收费用共计841950.55元，并赔偿定金166040元；3.判令友豪公司自2020年1月1日起以841950.55元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向彭家红支付利息；4.友豪公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年11月5日，友豪公司（甲方，卖方）与彭家红（乙方，买方）签订《商品房定金协议》，协议主要约定乙方预订万州区科龙街88号“万商城”项目第X栋X层X号房屋，建筑面积为148.27平方米，总房价为830200元，乙方采取一次性方式付款。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币200000元，作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房款。甲乙双方商定，预订期为7天，乙方于2019年11月24日前到万商城项目部与甲方签订商品房买卖合同。除人力不可抗拒的自然灾害外，超过预订期，乙方未与甲方协商签订商品房买卖合同，甲方有权解除本协议，甲方解除本协议的，定金不予返还。有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1.甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2.甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。同日，彭家红支付定金200000元。2019年11月25日，彭家红交款231950.55元，友豪公司出具金额为420000元的房款收据（含定金）及11950.55元的税费代收收据各一张。2019年12月29日，彭家红再次交款410000元，友豪公司出具收据。2020年1月20日，彭家红丈夫甘正义因损失赔偿问题在友豪公司售房部与其工作人员发生纠纷，万州区公安局予以出警调解。 一审法院另查明，2019年10月24日，友豪公司以讼争房屋设定担保抵押向案外人王彪借款，2020年1月19日，友豪公司还清贷款后将房屋予以解除抵押。友豪公司陈述在双方签约时未将房屋抵押的事实告知对方，直到2020年1月15日才向彭家红告知真实情况。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告于2019年11月5日签订的《商品房定金协议》是双方当事人真实意思，内容不违法法律禁止性规定，合法有效。协议第六条明确约定甲方（友豪公司）未告知乙方（彭家红）在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。被告在庭审中自认在签约时隐瞒了房屋已设定抵押的事实，直到2020年1月15日才向彭家红予以披露，友豪公司的行为违反了协议约定，彭家红根据协议约定有权解除合同并要求友豪公司承担违约责任。 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。友豪公司刻意隐瞒房屋已设定抵押的行为违反了约定，导致双方未能订立商品房买卖合同，彭家红要求友豪公司赔偿166040元符合法律规定，予以支持。 友豪公司在合同解除后继续占有彭家红交付的购房款及代收款项没有合法根据，应将其返还给彭家红。彭家红主张的购房款资金占用利息已经由友豪公司支付的定金予以补偿，没有证据证明赔偿金额不足以弥补彭家红损失，故对彭家红的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决：一、解除彭家红与重庆万州友豪置业有限公司于2019年11月5日签订的《商品房定金协议》；二、重庆万州友豪置业有限公司于本判决生效后五日内向彭家红返还购房款及代收的税费共计841950.55元，并赔偿彭家红166040元；三、驳回彭家红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案件受理费9925元，原告变更诉讼请求后应预收13874元，减半收取6937元，由重庆万州友豪置业有限公司负担，其余2988元由一审法院退回彭家红。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，二审中双方争议的焦点为：第一、《商品房定金协议》是否达到解除条件；第二、彭家红支付资金利息的请求能否得到支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房定金协议》第六条明确约定了彭家红行使解除权的条件，甲方（友豪公司）未告知乙方（彭家红）在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。根据法律规定和协议约定，友豪公司具有以上违约行为时，彭家红可以行使自己的解除权。友豪公司将出售于彭家红的房屋进行了抵押登记，且并未在签订协议时进行告知，友豪公司的行为违反了双方签订的《商品房定金协议》。根据约定，《商品房定金协议》的解除条件已经成就，此时，彭家红已经具有了解除权，其有权根据协议行使解除权。2020年4月11日，上诉人友豪公司收到上诉人彭家红起诉状副本，视为彭家红已经行使解除权，双方签订的《商品房定金协议》即时解除。上诉人友豪公司请求继续履行合同的上诉理由不能成立，不予采纳。 在定金协议达到解除条件后，上诉人彭家红要求解除定金协议时，上诉人友豪公司应当返还收取上诉人彭家红缴纳的购房款及代收的税费，但是上诉人友豪公司至今仍未退还，应当赔偿上诉人彭家红相应的资金占用利息损失。上诉人彭家红因上诉人友豪公司违约造成的损失，可以选择资金占用利息损失和定金罚则来弥补，但是上诉人彭家红根据定金罚则得到的赔偿数额，已经远远超过其资金占用的利息损失，足以弥补上诉人彭家红因资金被占用而产生的损失。在此种情况下，若是支持上诉人彭家红的请求，既过分加重了对上诉人友豪公司的惩罚，也使得上诉人彭家红获得的补偿高于其所受的损失，有悖于合同的公平原则。因此上诉人彭家红支付资金利息的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，上诉人友豪公司与彭家红的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14299元，由上诉人重庆万州友豪置业有限公司负担13874元，上诉人彭家红负担425元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨继伟 审 判 员 黄文革 审 判 员 刘红霞 二〇二〇年九月十七日 法官助理 崔明莉 书 记 员 魏椿林