广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15850号上诉人（原审被告）：广州市鸿运餐厅。住所地：广州市越秀区白云路73号。法定代表人：周富贤，总经理。委托诉讼代理人：梁颖娴，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司。住所地：广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：谢小力，董事长。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。原审被告：周富贤，女，1964年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁颖娴，广东百科律师事务所律师。上诉人广州市鸿运餐厅（以下简称鸿运餐厅）因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）、原审被告周富贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿运餐厅上诉请求：一、撤销广州市越秀区人民法院作出的（2019）粤0104民初27633号判决，改判为驳回旅业公司全部诉讼请求；二、本案诉讼费全部由旅业公司承担。事实与理由：一、鸿运餐厅与旅业公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》已于2018年4月11日终止，一审判决双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除属于事实认定错误。鸿运餐厅与旅业公司于2016年1月8日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》（以下简称《租赁合同》）中首部，旅业公司称其与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日，此后旅业公司与业权人为不定期租赁关系。《租赁合同》第二条约定：若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日止。第七条约定：若业权人不与甲方续签关于本协议下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止。2018年4月11日，广州市住房和城乡建设局出具《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》(以下简称《城建委通知》)（穗建房[2018]541号），对直管房非住宅租赁的管理要求为原则上须实行公开招租，即各直管房管理单位通过符合资质要求的产权交易机构招租，或根据实际采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的市场化交易方式招租。只有通知规定的特殊情形可实行定向租赁。简而言之，自广州市住房和城乡建设局出具《城建委通知》之日起，除非经过市政府批准，直管房非住宅不得直接进行定向租赁，需实行公开招租。根据一审中旅业公司提交的证据二，2018年12月21日，广州市房屋安全管理所出具《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》(以下简称《管理所通知》)（穗房安字[2018]98号），《广州市住房和城乡建设委员会关于市旅业公司属下老字号酒店定向承租直管房问题的复函》（穗建房管函[2018]3115号）文件明确要求旅业公司承租的直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位。并在2018年12月28日前书面向广州市房屋安全管理所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。《管理所通知》第三点也再次明确了旅业公司至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复。2018年4月12日前，按照原合同租金标准收取房屋租金，2018年4月12日后，收取旅业公司的为房屋占用费。即已经明确了2018年4月12日后，业权人与旅业公司之间不存在租赁关系。根据鸿运餐厅与旅业公司签订《租赁合同》关于租赁期限的约定，《租赁合同》的终止期限即为2018年4月11日，而至迟终止期限也应该不超过2018年9月4日，即旅业公司与业权人开协调会议定清空房屋事宜当天(该部分证据见旅业公司一审中出示的证据二的原件，证据二的复印件旅业公司已刻意抹去其参加过协调会议，可证旅业公司故意隐藏违约事实)，而且根据本案证据已知的是，《广州市住房和城乡建设委员会关于市旅业公司属下老字号酒店定向承租直管房问题的复函》(穗建房管函[2018]3115号)文件的落款时间为2018年8月1日，该文件已明确要求旅业公司承租的直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位。因此，鸿运餐厅与旅业公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》已于2018年4月11日终止，一审判决双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除系事实认定错误，该点事实对于后续鸿运餐厅与旅业公司之间的违约责任划分至关重要。二、旅业公司无权向鸿运餐厅收取场地占用费。鸿运餐厅自承租涉案场地以来，一直兢兢业业的小本经营，每月按时向旅业公司缴纳租金，从未拖欠。若非旅业公司多次告知鸿运餐厅仍可以继续经营并按照原租金标准向旅业公司支付每月租金，鸿运餐厅是不会在涉案场地继续经营的，这从鸿运餐厅每月持续向旅业公司支付租金，旅业公司每月如常向鸿运餐厅开具发票的实际履约行为可以证明，鸿运餐厅与旅业公司实际上在2019年4月1日后仍然按照《租赁合同》每月10294元的租金标准执行，双方实际履行的就是《租赁合同》每月10294元的租金标准。从法律层面上讲，如第一点所述，2018年4月12日后，业权人与旅业公司之间不存在租赁关系，即旅业公司对涉案房屋为无权占有，鸿运餐厅与旅业公司均有向业权人交还涉案场地的义务，旅业公司作为承租人己经失去对涉案房屋所拥有的一切权利，也就当然地丧失了对涉案房屋进行转租和收益的权利。旅业公司既然丧失了对涉案房屋的转租和收益的权利，显而易见，旅业公司收取场地占用费是没有法律依据的，更何况本案明显是旅业公司违约在先。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。即鸿运餐厅支付场地占有费无可厚非，鸿运餐厅事实上每月均按时向旅业公司支付每月租金，即鸿运餐厅己经支付了场地占有费，旅业公司亦表示同意。再者，旅业公司每月有否依时向业权人交付租金尚未可知，但场地占有费的实际收取人应为业权人，因场地占有费的作用为填补业权人所受的损害，但绝非旅业公司获利的依据。因此，在鸿运餐厅已经依约每月向旅业公司支付租金的前提下，旅业公司无权向鸿运餐厅收取场地占用费。业权人作为场地所有人，亦应享有场地占有费的最优选择权，而非首先由旅业公司，即承租方进行优先选择。关于场地占有费的支付标准，参照《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十点，租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。因此，场地占有费的支付标准应参照上述标准予以确定。三、一审判决认定场地占用费计算至2020年3月4日系事实认定错误，鸿运餐厅自2020年1月24日起多次告知并催促旅业公司交接场地并早已清场撤出，旅业公司拖延不交接迟至2020年3月4日的损失应由旅业公司自行承担。一审庭审已查明，鸿运餐厅自2020年1月24日起即通过微信告知旅业公司涉案场地2月1日前可清退并积极询问旅业公司交接日期，2020年1月31日，鸿运餐厅向旅业公司送达《告知函》，明确告知鸿运餐厅自2020年2月1日起不再租赁涉案场地，旅业公司不接受场地的后果由旅业公司自行承担。鸿运餐厅亦在2020年1月底对涉案场地完成清退并已结清涉案场地的水电费用，不存在欠费，涉案场地亦不存有鸿运餐厅的物品未予清理。2020年1月31日至2020年2月21日期间，鸿运餐厅多次通过微信、电话催促旅业公司尽快交接场地并确定交接时间，旅业公司一直拖延交接，并向鸿运餐厅承诺免收2020年2月租金。以上情况鸿运餐厅已提交相关微信聊天记录和书面的《告知函》及快递签收记录、涉案场地照片、水电费缴费凭证予以佐证。鸿运餐厅认为，鸿运餐厅已于2020年2月1日前搬离涉案场地并已通知旅业公司在次日进行交接，并以快递、微信、电话等方式多次告知并催告旅业公司交接场地。上述事实表明鸿运餐厅已履行了作为次承租人腾退、返还房屋的义务，而旅业公司作为承租方拒绝接收的行为，并无合同依据或法律依据，由此造成的房屋空置等扩大的损失不应由鸿运餐厅承担。故，虽然鸿运餐厅迟至2020年3月4日才签订《场地移交确认表》，但不能以此确定为鸿运餐厅应承担场地占用费的截止日期。一审法院认为2020年3月4日为鸿运餐厅应承担场地占用费的截止日期对鸿运餐厅是极其不公平的。再者，受新冠肺××情影响，餐饮业的小微企业本就承受着巨大的经营压力，国家已出台并落实相关减免国有房屋租金的政策，更何况是在鸿运餐厅并没有实际使用涉案场地的情形下仍然要求鸿运餐厅支付场地使用费，这不仅不公平而且对鸿运餐厅是致命打击！根据国家发改委等八部门联合出台《关于应对新冠肺××情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号），指导意见明确，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业。优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧院、美容美发等行业。推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。四、一审判决对案件受理费分配错误，不能正确反映双方诉讼的实际情况。根据旅业公司一审的诉讼请求，旅业公司要求鸿运餐厅支付场地占用费24101元及租金差额110963.74元，以上共计人民币135064.74元，一审法院仅支持了旅业公司场地占用费的部分没有支持租金差额的部分，但受理费的分担却没有显示到上述的差别。因此，鸿运餐厅认为一审判决对于案件受理费的负担比例不当，请求二审法院予以调整。二审庭询中，鸿运餐厅补充上诉理由：根据合同法119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。租赁合同赋予了鸿运餐厅逾期30天仍未交回场地，旅业公司有权直接收回场地，且不受法律诉讼等因素影响的权利，但旅业公司没有及时行使该权利即没有及时主张权利，而且双方的实际履约行为也能证实双方实际仍然按照租赁合同每月10294元的租金标准执行，现在旅业公司由于自身原因让鸿运餐厅支付高额场地占用费实属不当。即使计算场地占用费鸿运餐厅认为也只能算30天，其余应按照原租金每月10294元的标准，计算至2020年1月31日止。旅业公司二审辩称：同意一审判决的处理结果，不同意鸿运餐厅的上诉请求。周富贤二审到庭，其对本案意见与鸿运餐厅一致。旅业公司于2019年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令旅业公司和鸿运餐厅签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2、判令鸿运餐厅立即向旅业公司交还广州市越秀区白云路73号承租场地；3、判令鸿运餐厅从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按照667元/天的标准向旅业公司支付场地占用费（计算公式：667元×占用天数-10294元/月×8个月）；4、判令鸿运餐厅从2018年4月13日起至2019年3月31日止，按照9565.84元/月的标准向旅业公司支付租金差额，共计110963.74元；5、判令周富贤就鸿运餐厅需支付的所有费用及全部合同义务承担连带保证责任；6、判令鸿运餐厅承担旅业公司为本案支出的律师费9600元，周富贤承担连带保证责任。一审法院经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与旅业公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才能办理手续等。2016年1月8日，旅业公司（出租人、甲方）与鸿运餐厅（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在越秀区白云路73号房地产出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积约190.96平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为10294元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳20000元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金20000元无息退回乙方。租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方；租赁期内或租赁期届满，如乙方不再续租的，应提前60日书面知会甲方，否则乙方应赔偿甲方由此造成的损失。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议在业权人与甲方签订租赁合同后2个月内自然终止，甲方无需承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿。甲方将按有关规定进行公开招租，在同等条件下乙方有优先承租权。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营餐饮业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日667元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其它费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失。临时租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前单方解除协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且不退回保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、财物、装修等无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失：6、乙方违反主协议书及附页的约定，经甲方通知后未在规定时间内改正的等。周富贤在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，旅业公司向鸿运餐厅发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与旅业公司续签租赁合同，并要求旅业公司收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1、鸿运餐厅须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。2、鸿运餐厅在交回涉案房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由鸿运餐厅负全部责任及最终责任，旅业公司不承担任何连带责任。鸿运餐厅逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为鸿运餐厅放弃场地内剩余物品的所有权，旅业公司有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，旅业公司不负赔偿责任，另旅业公司有权参照协议书约定的租金标准，向鸿运餐厅收取场地占用费及违约金等。3、鸿运餐厅退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因鸿运餐厅原因造成房屋损坏或其他问题，由鸿运餐厅承担全部责任，旅业公司不负任何责任，若旅业公司代垫了费用则有权向鸿运餐厅追偿。4、在本函送达之日起，鸿运餐厅未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。鸿运餐厅在该函件下方盖公章，并附手写内容：“原件已收2019年1月17日”。同日，旅业公司向鸿运餐厅发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求，从2018年4月12日后调升旅业公司涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1、鸿运餐厅租赁涉案房屋的租金，从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至旅业公司、鸿运餐厅双方终止上述房屋租赁协议书时止。鸿运餐厅在该函件下方盖公章，并附手写内容：“原件已收2019年1月17日”。2019年8月12日，广州市房屋安全管理所曾向广州市越秀区人民法院起诉旅业公司（2019）粤0104民初35750号房屋租赁合同纠纷一案，要求：1、解除广州市房屋安全管理所与旅业公司于2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》；2、旅业公司立即将该案合同约定的部分出租屋全部交还广州市房屋安全管理所。该案诉状所附的房屋清单中包含了越秀区中山五路昌兴街3号首层东侧房屋。后广州市房屋安全管理所向本院提交撤诉申请，本院于2019年11月20日作出撤诉裁定书。旅业公司为证明其为本案而支出的律师费，向一审法院提交了以下证据：1、2019年5月20日旅业公司（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与鸿运餐厅等租赁合同纠纷一案委托乙方代理的相关事宜协商达成一致，订立本合同。甲方与鸿运餐厅等租赁合同纠纷五案律师代理费为48000元。甲方应在合同签订后5日内按照上述约定支付律师代理费等。2、广东合盛律师事务所向旅业公司开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计48000元。鸿运餐厅、周富贤对上述证据真实性予以确认，但认为与本案无关。旅业公司还向一审法院提交了《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》，鸿运餐厅、周富贤质证称对上述证据真实性予以确认，但不同意支付租金差额。一审诉讼中，双方均确认鸿运餐厅已按照每月10294元的标准缴纳至2019年11月30日。旅业公司称其按照与房管局签订的租赁合同的标准交租至今，自2018年4月房管局向旅业公司发文要求调升租金后，旅业公司暂未向房管局支付调升后的租金，但已经挂在财务应付的账上，因该部分租金应由实际使用人承担。诉讼过程中，鸿运餐厅、周富贤于2020年3月4日将涉案房屋移交给旅业公司，双方签署《场地移交确认表》。鸿运餐厅于2020年2月21日提交《情况说明》，称其已于2020年1月24日通过微信告知旅业公司在2020年2月1日前可清退房屋并积极询问旅业公司交接日期，并于2020年1月31日书面向旅业公司告知交还及交接场地事宜，旅业公司委托律师告知鸿运餐厅已于2020年1月31日知悉《告知函》。2020年1月31日至2020年2月21日期间，鸿运餐厅多次通过微信、电话催促旅业公司尽快交接场地并确定交接时间，旅业公司一直表示由于其自身原因，未能联系相关人员，因此未能派人接收涉案场地，并承诺2020年2月免收租金。鸿运餐厅提交聊天记录、现场照片及日期为2020年1月31日张贴的《告知函》（内容为其司于2020年1月31日申请交还场地，并于2020年2月1日起不再租赁场地，要求旅业公司及时派人到场进行交接）。旅业公司认为上述聊天记录、现场照片及日期为2020年1月31日张贴的《告知函》不能作为证据。一审法院认为：旅业公司与鸿运餐厅于2016年1月8日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋，旅业公司于2019年1月4日向鸿运餐厅发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知鸿运餐厅在2019年3月31日前将涉案房屋交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，旅业公司主张合同于2019年3月31日解除，一审法院予以支持。鉴于双方已交接房屋，一审法院对旅业公司主张的交还房屋的诉讼请求不予调处。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日667元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，旅业公司要求自2019年4月1日起，按每日667元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，一审法院予以支持。因双方于2020年3月4日签署《场地移交确认表》，故上述房屋占用费计至2020年3月4日止。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定，故旅业公司现要求鸿运餐厅支付升租差额，一审法院不予支持。旅业公司可待升租差额最终确定后再行主张。关于旅业公司主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指旅业公司（即甲方）因向鸿运餐厅主张权利而产生的律师费用，故旅业公司要求鸿运餐厅承担其因本案支出的律师费，于法无据，一审法院不予支持。周富贤作为担保人签署了书面的保证条款，对鸿运餐厅的合同义务向旅业公司承担连带保证担保责任。据此，旅业公司要求周富贤对鸿运餐厅的上述债务承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2020年4月1日作出一审判决：一、确认广州市旅业有限公司与广州市鸿运餐厅签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市鸿运餐厅应向广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至2020年3月4日止的房屋占用费（按667元/日计，其中应扣除广州市鸿运餐厅已支付的2019年4月1日至2019年11月30日的租金款结算）。三、周富贤对广州市鸿运餐厅的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3001元，由广州市旅业有限公司负担146元，广州市鸿运餐厅、周富贤共同负担2855元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，鸿运餐厅提供场地用电情况及微信聊天文字整理记录2份证据，拟证明其司在2020年1月底已经完成涉案场地清退，是旅业公司找不到施工队无法收回场地，且旅业公司于2020年2月18日16时24分与鸿运餐厅通过微信语音承诺免收2020年2月起的租金。鸿运餐厅当庭播放该微信语音，旅业公司对鸿运餐厅提供的微信语音真实性予以确认。旅业公司庭询后提交情况说明，表示同意免收鸿运餐厅2020年2月1日至2020年3月4日的场地占用费。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的，上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对鸿运餐厅的上诉主张，认定如下：一、鸿运餐厅上诉称其与旅业公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》已于2018年4月11日终止，旅业公司无权向鸿运餐厅收取场地占用费的问题。涉案《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与旅业公司续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋业权人广州市房屋安全管理所已经对旅业公司发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故旅业公司与鸿运餐厅签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，于旅业公司所发《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止。2018年4月11日广州市住房和城乡建设局所发通知的时间，并非双方当事人所签不定期租赁协议约定的通知交还场地时间，鸿运餐厅当应遵守协议约定。依双方协议，鸿运餐厅未能按旅业公司的要求退还涉案房屋，需按每日667元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。因此，旅业公司要求鸿运餐厅从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照每日667元的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，应予支持。一审法院判决确认旅业公司与鸿运餐厅签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除，鸿运餐厅、周富贤承担支付涉案房屋占用费，理据充分。鸿运餐厅该项上诉主张，于法无据。二、关于涉案场地占用费计算截止时间的问题。依旅业公司与鸿运餐厅的微信语音内容、旅业公司二审诉讼中情况说明，涉案房屋场地占用费自2019年4月1日起计算，应截至2020年1月31日止。为此，一审判决计至2020年3月4日的处理，本院予以调整。三、关于本案受理费的问题。依诉讼费用交纳办法，当事人部分胜诉、部分败诉的，应根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，本院依此确定本案当事人诉讼费用的负担。综上所述，鸿运餐厅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27633号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27633号民事判决第二项为：广州市鸿运餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至2020年1月31日止的房屋占用费（按667元/日计，其中应扣除广州市鸿运餐厅按每月10294元已支付的2019年4月1日至2019年11月30日的款项）；三、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27633号民事判决第四项；四、驳回广州市旅业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3001元，由广州市旅业有限公司负担2101元，广州市鸿运餐厅负担900元。二审案件受理费2855元，由广州市旅业有限公司负担428元，广州市鸿运餐厅负担2427元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月二十九日本书记员  李美琦吴敏玲