河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15118号原告：杨少坤。委托诉讼代理人：张红梅、毕稳辉，河南华浩律师事务所律师，被告：河南八号物业服务有限公司。法定代表人：李云超，公司总经理。委托诉讼代理人：孟戈、闫晓红，河南荟智源策律师事务所律师。原告杨少坤诉被告河南八号物业服务有限公司（以下简称八号物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李继卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨少坤及其委托代理人张红梅、毕稳辉，被告八号物业公司委托代理人闫晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少坤向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还已支付租金及物业费119498元；2、判令被告返还保证金43509元；3、判令被告支付逾期利息（以163007元为基数，自2020年3月27日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告自2016年开始租赁被告位于房屋,经营郑州市金水区时光机影咖咖啡厅(类型为个体工商户,已注销)。2020年1月15日续签《租赁协议》,约定:合同期限自2020年2月1日至2021年1月31日,房屋租金每年217540元，物业费每月1788元,保证金43509元(保证金已于2016年交付)。原告已按照被告要求提前向被告足额支付了租金、物业费、保证金。影响,自2020年1月底,原告所经营的影院行业一直不能营业,双方在2020年签订的协议并未实际履行,后双方在2020年3月26日终止合同。合同终止后,原告多次要求被告退还原告已支付的房租、保证金、物业费等费用,被告至今不予退还。被告八号物业公司辩称：1、本案被告无过错,是原告违约在先,擅自单方解除租赁合同。原告自2016年9月30日即开始租赁被告房屋进行经营,合同到期后,双方又续签一年,合同期限至2021年1月31日。随后,尽管发生疫情,但原告没有按照合同约定提前通知被告的情况下(《租赁协议》第7条7.3:本协议未到期，如原告单方提出解除本协议时,应提前90天以书面形式通知甲方),擅自于2020年3月31日对外闭店。且原告空调等大件物品遗留在房屋内,致使被告没有合理期间另外寻找租户,致使房屋一直空置，至今未能继续租赁出去；2、原告违反租赁协议约定,应当承担违约责任,无权要求退回保证金及租赁期间的租金。原告违反了租赁协议第5条5.4.2的约定:如果原告在协议履行中出现违约行为,被告有权不予退还保证金。根据租赁协议第7条7.3违约责任的约定:本协议未到期,如原告单方提出解除本协议时,应提前90天以书面形式通知被告,若被告不同意解除本协议,原告应继续履行直至协议期满。如因此产生空租期,则由原告承担空租期内的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第六条第二款规定:即使原告因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显碱少,也应当首先请求被告减免租金、延长租期或者延期支付租金的,被告本身也有对商户减免租金的政策,但是原告却没有与被告协商,而是未经通知,擅自解除合同,且把空调等物件遗留在房屋,致使被告无法处置,没有合理的期限另行寻找租户,导致房屋空置至今未能出租,已经给被告造成了巨大损失。根据公平原则,原告理应部分承担被告的该部分损失。经审理查明：原告自2016年起租用被告位于房屋经营时光机影咖咖啡厅。2016年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，租赁期限自2016年10月8日至2020年1月31日止，乙方向甲方交付租赁保证金43509元，租赁保证金在租赁期满后乙方无违约的情况下90日内无息退还。若乙方在协议履行中出现违约行为，甲方有权不予退还保证金。该合同签订后，原告向被告支付保证金43509元，后合同期满，双方协商一致将该保证金转至续签合同保证金。2020年1月15日，被告（甲方）和时光机影院（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于河南省发展和改革委员会培训中心二号楼整栋建筑区域中的第五层中租赁位置编号为五楼东1区的房屋出租给乙方，乙方承诺为经营用房，租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日止，租金费用自2020年2月1日起计算，租金每半年支付一次，付款方式为预付，乙方须提前缴纳下期租金。日租金2元/平方米.天，年租金标准为217540元/年，其中年房租租赁费130524元，年场地租赁费87016元。物业费自2020年2月1日起计收，物业费标准6元/平方米.月，协议期物业费月标准为1788元/月，乙方向甲方交付租赁保证金43509元，租赁保证金在租赁期满后乙方无违约的情况下90日内无息退还。若乙方在协议履行中出现违约行为，甲方有权不予退还保证金。本协议未到期，如乙方单方提出解除本协议时，应提前90天以书面形式通知甲方。若甲方不同意解除本协议，乙方应继续履行直至协议期满，如因此产生空租期，则由乙方承担空租期内的租金。乙方如违约解除协议，保证金同时不予退还。双方协商一致，可以提前终止合同。因地震、火灾、政府命令（包括拆迁、非因甲乙双方过失而责令停业）等不可抗力因素导致合同不能正常履行，双方可解除合同，互不承担违约责任。本协议甲方指定收款人为李云超或对公账户。原告授权孙瑞婷支付租金、水电费、物业费，2020年1月21日，孙瑞婷转账119498元至被告法定代表人李云超账户。原告于2020年2月28日向被告负责人祝华晶了解复工情况，3月30日将房屋清空，把钥匙交还被告。仅剩空调未予拆除，双方约定卖给新租户。2020年3月31日，原告、时光机影咖向被告出具关于解除合同的通知，并请求退还房租。原告于3月30日清空房屋，并微信方式向被告负责人祝华晶发送视频。随后原告一直在向被告介绍新租户。2020年4月14日，被告发布消防停业报告，因我司对消防安全设施进行全面整改，于2020年3月26日闭店。且被告物业出具证明，证明时光机影咖已于2020年3月26日停业，终止房屋租赁。2020年7月16日，国家电影局发布通知，低风险地区电影院可于7月20日有序恢复开放营业。2020年8月20日，原告与祝华晶微信通信中显示空调以12000元卖给他人，双方协商由原告签字后购买人将向其付款之事。本案在审理过程中，依原告申请，本院依法作出（2020）豫0105财保2478号民事裁定书，于2020年8月11日对被告银行账户进行了查封。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。自2020年2月1日起，因新冠疫情不可抗力原因导致原告经营的电影院一直未能营业，原告于2020年3月26日向被告提出解除租赁合同，被告未提出异议，原告于3月30日将所租房屋腾空，3月31日交还钥匙，且被告出具体的解除合同的证明及停业证明，视为原被告就解除合同达成一致，双方合同自2020年3月31日解除。因双方合同系续签合同，原告经营设施一直在被告房屋占用，且新冠疫情系不可抗力，造成原被告双方损失，原被告双方均无过错，根据公平原则，该二个月内租金、物业费损失应由原被告分担。合同解除后，双方应当进行清算，原告所交剩余租金部分，被告应在合同解除之后退还原告，经计算为99581.67元，故原告请求被告退还租金、物业费99581.67元，本院予以支持，对超出部分不予支持。因原被告双方合同纠纷经协商已实际解除，被告应当及时退还原告所交租金及物业费用，但因双方未约定具体退还时间，原告也未提供催要租金的时间证据，故被告应当自起诉之日起支付未退租金的逾期利息。合同约定保证金在租赁期满后原告无违约的情况下90日内无息退还。现因不可抗力导致双方合同无法继续履行，经协商已解除，已达90天，双方均无过错，互不承担违约责任，故合同解除后，被告应将保证金43509元退还原告，对原告请求被告支付利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告河南八号物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨少坤租金、物业费共计99581.67元及利息，利息自起诉之日即2020年7月29日起至实际偿还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；二、被告河南八号物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨少坤租赁保证金43509元；三、驳回原告杨少坤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元、保全费1335元，由被告河南八号物业服务有限公司负担2734元，原告负担381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二〇年九月十八日书记员  李萌萌