上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2677号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨锋华，男，1976年8月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钟巍巍，上海瑞吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周志华，男，1958年8月14日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。上诉人杨锋华因与被上诉人周志华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨锋华上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判支持杨锋华一审的诉讼请求，驳回周志华一审的反诉请求。事实和理由：1、周志华向杨锋华出租的上海市长宁区XX路XX-XX号房屋（以下简称涉讼商铺）存在严重瑕疵，导致合同目的不能实现，周志华存在欺诈行为。周志华并无转租权，无法提供能够合法办理证照并合法经营的商铺，其与杨锋华签订《商铺联营合同》系为逃避无转租权所致租赁合同无效的后果。2、因无法办理证照，杨锋华无法进行外卖、开具发票、签订促销合同、在线上平台注册登记等。一审法院认定杨锋华可以且始终在租赁期内合法经营并无事实及法律依据。3、周志华所提供的短信证据，不能全面反映事实，杨锋华微信所述系为止损的目的。杨锋华一审中亦提供微信记录证明始终要求周志华尽快办理证照。4、周志华提供的2017年10月2日房东XX公司向周志华出具同意杨锋华经营XX奶茶的证据材料并非事实真相，涉嫌伪造。周志华目的是试图在XX公司没有授权的情况下将XX公司的证照假借给杨锋华使用，逃避其合同义务。5、一审法院至上海市长宁区仙霞新村市场监管所进行调查，调查内容未经质证，违反法定程序，其调查内容亦与事实不符。因不符合加盟店铺的要求，杨锋华从未悬挂过XX公司的营业执照，XX公司营业执照中也无法涵盖杨锋华的经营项目，双方门牌号并非一处，借用许可资质又属法律禁止。6、周志华的反诉请求没有法律依据。周志华存在根本性违约行为，杨锋华有权行使合同解除权，合同解除后的交接工作已经完成。杨锋华并无向周志华支付违约金的义务，但周志华还应支付杨锋华装修补贴款50,000元、加盟费损失60,000元及装修费损失72,300元。请求二审法院支持杨锋华的上诉请求。周志华辩称：不同意杨锋华的上诉请求。1、双方于一审中均确认本案基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，杨锋华对此从未提出异议。杨锋华一审中对聊天记录的真实性并未提出异议，从聊天对话内容可见杨锋华从未向周志华提出关于营业执照的问题，反而是多次提出如何寻找新租客接手商铺，可见杨锋华系因自己经营不善，无力继续租赁房屋才提出解除租赁合同。2、周志华将涉讼商铺转租给杨锋华开设“XX”奶茶店已经征得出租人同意，即便未征得出租人同意的转租合同也不必然导致转租合同无效。杨锋华称周志华欺诈并侵占其租金的说法毫无依据。杨锋华经营的“XX”奶茶店在租赁期间一直正常经营，并未收到过市场监督部门的处罚。3、一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨锋华向一审法院起诉请求：1、确认杨锋华与周志华签署的《商铺联营合同》于2019年3月21日解除；2、判令周志华返还保证金44,000元、装修补贴款50,000元，合计94,000元；3、判令周志华支付违约金66,000元，并赔偿杨锋华加盟费经济损失、装修费经济损失与违约金差额部分66,300元，合计132,300元。周志华向一审法院反诉请求：1、确认杨锋华与周志华签署的《商铺联营合同》于2019年3月26日解除；2、判令周志华支付违约金66,000元。至于保证金，应在杨锋华承担违约责任后再予以返还。一审法院认定事实如下：涉讼商铺产权人为上海XX（集团）公司，上海XX餐饮娱乐有限公司（以下简称XX公司）通过转租的方式取得涉讼商铺。2017年9月7日，XX公司将涉讼商铺出租给周志华。2017年9月15日，杨锋华（乙方）与周志华（甲方）签订商铺联营合同，合同约定：涉讼商铺作为联营条件提供给乙方使用，房屋用途为商铺，乙方愿意按本合同约定使用该房屋进行经营；合作期限自2017年9月25日起至2022年9月19日止；甲方负责提供该房屋作为经营场地，乙方负责提供房屋内装修、商品货源、营业员、产品的合法有效证明等全部事宜；该房屋仅限于乙方经营XX品牌商品，经营业种及范围为饮品；甲、乙双方共同确认由乙方负责统一收银管理费，甲方每月提取固定收益22,000元整（不含税），每两年递增10%，即2019年9月20日起每月提取固定收益24,200元整（不含税），2021年9月20日起每月提取固定收益26,620元整（不含税）；乙方按每三个月为一期，以每期提前20日向甲方支付下一期收益金，先付后用，逾期超过10天，甲方有权终止本合同；甲乙双方约定，乙方向甲方支付联营保证金，保证金为44,000元整，联营关系结束时，甲方收取的联营保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息于联营合同终止后十日内归还乙方；甲方提供乙方经营所需证照，如因证照产生的纠纷由甲方处理：如乙方遇国家公权力机关（如食药监、工商局等）检查的，由甲方出面处理；如公权力机关由于证照问题对乙方作出行政处理，由甲方承担相应费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：…（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现联营目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的…（七）乙方中途擅自退出。合同签订当日，杨锋华向周志华支付保证金及首期租金共计110,000元，装修补贴50,000元（合同中无约定），周志华将涉讼商铺交付给杨锋华。2017年9月15日，杨锋华与案外人上海B有限公司签订装饰工程合同，约定工程地点为XX仙霞路店，合同总价为69,800元。杨锋华分三次向案外人上海B有限公司指定账户支付上述装修款。2017年9月19日，杨锋华与案外人XX（上海）餐饮有限公司签订特许经营合同（单店加盟托管），案外人XX（上海）餐饮有限公司从案外人上海C有限公司取得XX注册商标的排他性许可使用权，保证杨锋华能够在加盟店经营业务中合理使用“XX”注册商标。后杨锋华向案外人上海C有限公司支付加盟费60,000元。2017年10月，周志华向案外人XX公司申请开设经营“XX”奶茶，案外人XX于2017年10月2日表示“同意！但须依法合规经营。”租赁期间，周志华向杨锋华提供XX公司营业执照及食品经营许可证，XX公司注册地为上海市长宁区XX路XX号底层、三层。2018年10月前后，杨锋华曾向周志华先后多次发送短信，内容为：“…您的铺子租金的确高于市场价不少！而且今年9月开始还有递增！这是把我逼上绝路啊！在这里，我恳请您考虑下，是否可以把房租做小幅度的下降以及推迟递增的时间点”；“周先生，你好，我最近经营已经到了举步维艰的底部，这个月房租暂时都没办法落实！您看看您这里是否方便自己把铺子收回去，自己出租，转让费您退给我，2个月押金您退我一个月就行！我这里实在是坚持不下去了，没办法想了”；“周先生，凭心而论，就是为了延续这份合同，不损害你的利益，我去年8月开始一直在寻找符合你要求的租户，代价就是这9个月我又亏损了十多万！我已经山穷水尽了！…”等。2019年3月19日，杨锋华向周志华发送律师函称：周志华未依约办理相关合法证照，导致杨锋华不能正常开展经营活动，从而无法实现租赁合同之目的，杨锋华特向周志华通知解除双方的商铺联营合同，周志华应当依法全部返还已收取的预交租金、保证金、装修补贴等款项；周志华应承担合同约定违约金1,188,000元，以及因合同解除而对杨锋华造成的加盟费、装修费等实际经济损失；本律师函并为解除合同通知。该律师函于2019年3月21日送达周志华。2019年3月26日，周志华收到涉讼商铺的钥匙。2019年4月6日，周志华与案外人XX公司解除租赁合同。双方于一审中均确认装修补贴50,000元的性质为转让款，杨锋华支付租金至2019年3月25日。一审法院至上海市长宁区仙霞新村市场监管所进行调查，该所工作人员表示：第一次上门检查，因发现XX店铺无营业执照，故要求XX负责人来所谈话，后自称XX的来人表示XX与旁边XX公司商铺连在一起，使用XX公司营业执照经营；第二次上门检查时，发现店面已经挂上XX公司的营业执照，暂无相关证据证明XX属于无照经营，未对其采取任何处罚措施。另告知XX，如果与XX分开经营，则需要另行办理营业执照。一审中，杨锋华拨打12345市民热线咨询相关情况，后长宁区市场监督管理局工作人员回电杨锋华，杨锋华对此回电进行电话录音并作为证据提交法庭，该录音中，杨锋华问：“如果我要开奶茶店，我需要哪些手续？”对方回复：“需要营业执照和食品经营许可证。”杨锋华问：“联营合同可以申办营业执照吗？”对方回复：“不可以”杨锋华问：“合同方给了我他人的营业执照和食品经营许可证，我可以用吗？”对方回复：“需要自己申办营业执照。”杨锋华问：“合同甲方给了我代用的营业执照和食品经营许可证，上面的经营范围是中型饭店，我是否可以用作奶茶店的联营？”对方回复：“营业执照和食品卫生许可证的经营范围没有茶饮制售，所以你不可能使用。”杨锋华问：“我现在借用他人的营业执照和许可证合法吗？”对方回复：“你经营范围和许可证营业执照经营范围不符，属无证经营。”周志华对此录音证据的三性不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方合同关系的性质。本案杨锋华、周志华订立的商铺联营合同，约定周志华提供商铺供杨锋华使用，杨锋华每月支付固定的管理费，店铺经营管理均由杨锋华独立负责，双方并无共同经营、共担风险的约定，符合租赁合同的特性，双方之间建立的是租赁合同关系。二、合同解除的原因和解除时间。双方同意解除合同，但对合同解除的原因和解除时间存有争议。杨锋华认为周志华未能按照合同的约定提供证照，导致杨锋华无法正常经营实现合同目的，周志华属根本违约。依据双方的短信往来看，杨锋华在合同履行的过程中存在自身经营困难，希望杨锋华降低租金，并多次表示欲将涉讼商铺转租不再继续承租。根据一审法院查明的事实，杨锋华自2017年10月承租涉讼商铺起至2019年3月26日返还商铺，一年多期间内使用周志华提供的执照经营XX奶茶，虽遇工商检查和约谈，然市场监管所并未因证照问题告知杨锋华不能经营，或者要受到行政处罚。至于杨锋华提供的录音，杨锋华称录音于2019年10月10日录制，并不能证明杨锋华在租赁期间已无法在涉讼商铺内正常经营。综上，杨锋华提前退租构成违约，致合同解除。关于合同解除的时间，杨锋华违约并不享有合同解除权，杨锋华要求确认周志华收到解除函之日（2019年3月21日）为解除之日，无事实及法律依据，一审法院不予采信。周志华认为，杨锋华执意退租，于2019年3月26日将涉讼商铺返还周志华，要求以该日作为合同解除之日的主张，依法有据，一审法院予以支持。三、合同解除的法律后果。依据合同法的规定，违约方应向守约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。双方合同因杨锋华提前退租而解约，杨锋华应按约定承担违约责任，杨锋华要求周志华承担违约金、装修损失，于法无据，一审法院不予支持。杨锋华主张的加盟费，因注册商标的使用权与涉讼商铺并未形成附合，杨锋华可另行利用，一审法院不予支持。关于装修补贴款，双方口头约定支付该笔费用，庭审中均认为属转让费的性质，然未约定若合同解除后如何处理。虑及杨锋华系为承租涉讼商铺向周志华支付的费用，应认定属合同项下发生的费用，现合同因杨锋华提前退租而无法继续履行，故该风险应由杨锋华自行承担，杨锋华要求返还装修费的诉请，一审法院难以支持。根据双方合同的约定，违约方应该按照月租金的3倍支付违约金，周志华要求杨锋华支付违约金66,000元，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。关于保证金，周志华同意在杨锋华承担违约责任后予以返还，于法不悖，一审法院予以照准。一审法院审理后，于2019年10月25日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、杨锋华与周志华签署的《商铺联营合同》于2019年3月26日解除；二、杨锋华应于判决生效之日起十日内向周志华支付违约金66,000元；三、周志华应于杨锋华履行上述第二项义务后当日返还杨锋华租赁保证金44,000元；四、驳回杨锋华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,657元，减半收取计2,328.50元，由杨锋华负担1,870.71元，周志华负担457.79元。反诉案件受理费750.88元，由杨锋华负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，周志华与杨锋华签订的虽名为商铺联营合同，但从合同内容看，双方约定周志华提供涉讼商铺给杨锋华经营饮品，杨锋华每月支付周志华固定费用，合同内容亦无共享收益、共担风险等联营特征，况且，从杨锋华提供的律师函及一审起诉状均说明双方的合同目的为租赁，故一审法院认定商铺联营合同实为房屋租赁合同，于法有据。杨锋华认为周志华对涉讼房屋无转租权，且其以欺诈方式意图侵占杨锋华租金的意见，本院认为，即便出租人无转租权，也并不必然导致转租合同无效，且杨锋华并非因房屋被收回导致租赁合同无法履行，其提起本案诉讼亦主张合同解除，并非依欺诈事由主张撤销合同，故杨锋华的该项主张，本院不予采信。根据双方合同约定，周志华负责解决杨锋华经营所需证照的相关问题，从实际履行情况来看，杨锋华自承租涉讼商铺至发出解除合同的律师函之间一年多时间，其均能正常租赁使用涉讼商铺，并未因证照问题受到行政处罚或无法在涉讼商铺经营。故杨锋华主张因周志华违约而致杨锋华租赁房屋合同目的无法实现，本院不予采信。据此，杨锋华要求周志华承担违约责任，支付杨锋华各项财产损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。鉴于杨锋华提前退租致双方合同解除，构成违约，周志华依合同约定反诉请求杨锋华按月租金3倍支付违约金的主张，于法有据，并无不当。杨锋华对一审法院向上海市长宁区仙霞新村市场监管所进行调查的内容提出异议，认为与事实不符，但并未提供足以反驳的证据，故本院对杨锋华主张不予采信。杨锋华认为一审法院审理程序违法致实体判决不公的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，杨锋华的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,200.88元，由上诉人杨锋华负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年九月八日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……