广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2269号上诉人（一审原告，一审反诉被告）：珠海市吉星高照商贸有限公司，住所地珠海市***********************，统一社会信用代码******************。法定代表人：孙吉星。委托诉讼代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告，一审反诉原告）：赵敏志，女，汉族，1980年11月24日出生，户籍住址珠海市香洲区***************,公民身份号码******************。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘过，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。上诉人珠海市吉星高照商贸有限公司（以下简称吉星公司）因与被上诉人赵敏志房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初8581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人吉星公司的委托诉讼代理人杨哲、被上诉人赵敏志的委托诉讼代理人温沃炜、潘过到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吉星公司上诉请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8581号民事判决书第一项判决;2.撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8581号民事判决书第二项判决;3.请求改判被上诉人赵敏志向上诉人吉星公司返还购房定金2500000元；4.改判被上诉人吉星公司向上诉人赵敏志支付律师费40000元；5.本案诉讼费由被上诉人吉星公司承担。当庭补充上诉请求：6.请求法院确认案涉合同已经解除，一审法院的违约金金额过高，应予以酌情减免；7.一审法院酌定的250000元的装修残值，我方认为数额不准，应该予以纠正。事实与理由如下：一、上诉人在本次交易中没有违约的理由与动机。上诉人与被上诉人经珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）撮合，上诉人购买了被上诉人所有的位于珠海市香洲区****************房产，并在2018年6月7日双方签订了《房地产买卖及居间合同》。合同约定涉案房屋总价为人民币500（此处应为1339.74）万元，定金50万元，被上诉人在合同签订30天后解除抵押手续，2018年7月20日双方办理过户登记。合同签订后，上诉人于同日支付被上诉人定金50万元。2018年7月16日，上诉人提出与被上诉人签订补充协议，将合同中部分条款进行修改。补充协议约定，将原合同第二条“总定金金额50万元修改为总定金金额250万元”;合同第五条“卖方应于签署本合同后30天内解除抵押手续更改为卖方应于2019年2月15日前解除抵押手续”；合同第六条“过户登记时间：2018年7月20日修改为过户登记时间：2019年3月1日前”。签订补充协议后，上诉人于2018年7月25日前将剩余200万元的定金支付被上诉人。上诉人在本次交易中，一直严格遵守双方签订的买卖合同的规定履行合同，尽最大的善意来保证合同能够有效地履行。被上诉人在补充协议中所提出的增加定金、放宽解除期限、延长过户时间等增加上诉人责任及风险的条款，上诉人都均予以接受并履行。上诉人在2018年7月24日将补充协议约定的所有定金支付完毕。上诉人在接收涉案房产后，按照合同的约定，前往涉案房产物业管理处一次性缴纳了2018年6月至10月的物业管理费。被上诉人在一审中主张上诉人违约时间为2018年8月1日。若上诉人故意不履行合同，主动违约，上诉人完全可以拒绝签订利于被上诉人，加重上诉人责任的补充协议。同时，补充协议签订时间为2018年7月17日，上诉人支付完定金的时间为7月24日，距被上诉人主张违约的时间不足半个月。根据上述情况可知，上诉人在合同履行过程中一直保持着善意，不存在违约的动机及理由。上诉人作为一个行为能力正常的民事主体，如果有意违约，不会在违约前半个月签订增加自身责任的补充协议及违约前几天还向被上诉人支付全部定金。上诉人在合同履行过程中的行为与被上诉人的主张之间存在巨大的矛盾。按被上诉人所述上诉人主动违约，那么上诉人履行合同中的行为都与生活常识、交易习惯严重不符。因此可知，上诉人根本不存在违约的动机、更不存在违约的事由。在涉案房屋的交易过程中，上诉人没有违约的动机理由。二、上诉人有充分理由相信合同已解除，上诉人不存在违约。上诉人接收房屋后，开始对涉案房屋进行检测。检测过程中，上诉人在拆除涉案房屋部分木结构发现，涉案房屋布满白蚁，整个房屋木结构基本被白蚁侵蚀一空。上诉人被迫停止了对涉案房屋进行装修的计划，涉案房屋遭白蚁毁损严重，已经影响到房屋的基本居住功能。针对此，上诉人根据双方签订的《房屋买卖合同及居间合同》的约定，于2019年2月25日向被上诉人发出《解除〈房屋买卖合同〉及补充协议的通知函》。被上诉人在签收后，对上诉人解除通知函并未提出任何书面或者口头的异议。合同履行是一个动态的过程。在现今日新月异的社会下，合同双方在履行合同的过程中都会面临各种各样的问题。合同签订后，并不是意味着合同能够一直依照约定的各类事项按部就班履行。合同双方随时都会针对外界或自身的因素对合同进行调整。现实生活中，交易的双方均可调整买卖行为，有权变更、解除交易。上诉人致函被上诉人要求解除合同合情合理，是合同履行过程中对合同的调整行为。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定书面告知被上诉人解除合同，被上诉人在明确收到上诉人书面文件后，没有作出任何书面或者口头上的回应。为了保证合同交易能够有序、高效，法律设定各种期限的方式，约束合同的双方，防止合同的一方怠于履行自身的义务，妨碍合同的履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，解除通知抵达一方三个月内没有提出异议的，视为同意解除。上诉人书面解除通知明确送达被上诉人后，被上诉人在三个月的时间内没有书面或者口头向上诉人提出异议。上诉人有合理的理由相信被上诉人同意解除合同。一审中，被上诉人坚持认为我方主动违约，拒绝支付剩余房款。从上诉人主动支付高额定金，缴纳数月的物管费用等行为来看，上诉人在交易中毫无违约的动机，且若按被上诉人主张上诉人拒绝支付剩余房款，主动违约的观点，为何被上诉人在2018年8月到2019年6月案件诉至法院长达十个月的时间内，没有向上诉人追究违约责任，甚至本案也是由上诉人主动诉至法院，被上诉人应诉才提出上诉人违约这一观点。这明显与常理不符，一审法院没有对案件的真实情况进行认真的分析，从而得出错误的事实推断。三、房屋的质量问题是出卖方最基本的合同义务，法律应给予买方最基本的保护。合同中虽然没有明确写有关白蚁的条款，但合同有关于出卖方保证房屋质量的条款。房屋出卖方保证房屋质量，上诉人在发现房屋有白蚁后，通过中介，面谈，发通知函等方式一直在和被上诉人沟通，但被上诉人一直不回应，说明她对房屋的白蚁情况完全了解，却一直在耍赖拖延，违反了民事交往最基本的诚实信用原则。出现蚁患造成房屋结构破坏的严重程度需要根据建筑学科的知识和科学的验证结论，且楼层一旦出现需要整栋楼层从底层基础消杀。如此严重房屋的质量问题出卖方违反了最基本的合同义务，是合同目的不能实现根本原因，而一审判决无引用任何科学依据，就主观认为蚁患不影响房屋的正常使用，依法无据。综上，上诉人认为一审法院认定事实、适用法律错误，从而导致判决有误，恳请二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人赵敏志辩称：一、一审法院认定的事实正确、适用法律正确，上诉人未按照合同的约定支付购房款、配合卖方注销抵押并完成后续交易，导致案涉合同无法继续履行，其违约动机明显，其行为已构成根本违约。首先，依据一审法院查明的事实，赵敏志与吉星公司通过世华公司的撮合，于2018年6月7日签订《房地产买卖及居间合同》（以下简称“合同”），赵敏志将涉案房产转卖给吉星公司，并在签署合同当日将涉案房屋房产证的原件交给世华公司，在2018年7月16日，赵敏志与吉星公司在世华公司的见证下，签订《合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。协议对购房定金、交房时间进行了变更，将购房定金金额由50万元变更为250万元，交房日期为2018年8月1日。上述文件签订后，吉星公司支付了定金250万元，赵敏志已于2018年7月27日将涉案房屋交给吉星公司使用，双方亦签署了《收楼确认书》。上述文书签订后，赵敏志依约履行合同及协议约定的义务，吉星公司已经实际占用并装修涉案房屋，双方签订的合同及补充协议已经进入履行阶段，但时至一审起诉之日，吉星公司仍未向原告支付剩余房款，亦未配合赵敏志向银行办理注销抵押，其已实际违约。其二，吉星公司在上诉状中一直强调签订补充协议、增加定金等是为了保证合同能够有效履行，用以证明其善意。真实原因是：吉星公司无法按《房地产买卖及居间合同》的约定按期支付600万元房款，配合赵敏志注销抵押的情况下，吉星公司提出签订补充协议，经双方协商一致，同意延期支付房款、延期解除抵押、延期办理过户，过户前交付房屋，特别提出买方可指定产权人，卖方知晓并同意。因此增加了定金金额，保证房屋买卖合同的后续正常履行，不能以此证明吉星公司为善意，没有违约的动机。且，从整个合同的签订过程及履行情况分析，吉星公司并非善意。吉星公司与赵敏志签订合同后，虽然已经支付了定金，但是，定金的支付是为了保证合同的顺利履行、涉案房产能够顺利过户，同时亦是表明吉星公司购买涉案房屋的诚意，但在涉案房屋临近过户手续办理之前，吉星公司却以涉案房屋发现白蚁的问题，向赵敏志发出解除合同及补充协议通知函，以此拒绝向赵敏志支付房款、配合赵敏志办理注销抵押并完成后续交易，其解除行为不具备法定合同解除的条件，直接导致案涉合同无法继续履行。其三，在赵敏志与吉星公司签订合同之前，吉星公司已经不下十次到涉案房屋进行现场查看，吉星公司对于涉案房屋的现状是清楚知悉，吉星公司作为成年人，若发现涉案房屋真的存在大量白蚁，难道还会购买？更何况，吉星公司已实际占有案涉房屋已经超过半年时间，并进行装修，在长达半年的时间里，若涉案房屋真存在大量白蚁，难道吉星公司不会自动进行白蚁消杀？显然，吉星公司通过各种理由拒绝履行合同，不符常理，违约动机明显。二、依据法律规定，吉星公司在涉案纠纷当中不享有解除权，其所谓的“合同已解除”的上诉理由不能成立，吉星公司未按合同约定履行付款义务等行为已构成根本违约。首先，吉星公司在上诉状中引用《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，认为解除通知抵达赵敏志三个月内没有提出异议的，视为赵敏志同意解除合同。但依据上述法律规定，单方合同解除包括法定解除与约定解除，但本案中吉星公司并不享有条文所规定的法定或约定解除权。双方签订的合同显示，吉星公司与赵敏志之间并未约定合同解除的事由，涉案合同亦不具备法定的解除条件。吉星公司不能以通知方式解除合同，因此，即便吉星公司向赵敏志发出解除通知，也不发生合同解除的效果。其二，涉案房屋虽然存在白蚁，但没有相关证据证明该蚁害会导致涉案房屋结构受损以致无法正常使用，案涉房屋位于临海位置，原有装修历史久远且主要为木质结构，装修内存在白蚁实属正常，吉星公司主张因涉案房屋存在白蚁属于严重质量瑕疵问题，致使合同目的不能实现的上诉理由显然过于牵强。其三，吉星公司在上诉程序中，提交《珠海市********检验报告》，该报告不能证实白蚁的存在已经影响到房屋的整体质量问题。更重要的是，该份报告的出具时间为2020年4月29日，涉案房屋钥匙仍然掌握在吉星公司手中。2020年6月1日，珠海市**山庄物业管理有限公司将《关于白蚁消杀防治的通知》发函至赵敏志，通知尽快安排专业消杀机构进行房屋的全面白蚁消杀与预防。但吉星公司仍实际占有房屋，在一审法院现场勘查现场至今，吉星公司以不作为的方式，放任白蚁的蔓延生长，已经严重损害赵敏志的权益,其行为严重违反诚信原则。三、赵敏志作为出卖人未故意隐瞒房屋存在白蚁的行为，不构成欺诈，并未违反诚实信用原则。依据双方签订的《房屋买卖合同及居间合同》第十条约定：“该物业以现状售予买方，……，且买方确认曾被邀检查或已检查、核查该物业及各项瑕疵，故买方不得以此为由拒绝履行合同义务。”该房屋是以现状出售，吉星公司在合同签订前、后已确认房屋的具体现状，并无发现白蚁危害；且在交付房屋后，上诉人拆除原装饰装修后，才发现白蚁存在，由此可知,涉案房屋的白蚁危害并不属于肉眼明显可见的程度。案涉房屋交付前，赵敏志一直居住，并未发现过存在白蚁导致无法居住的情况。因此,赵敏志对于案涉房屋存在白蚁情形并不知情，赵敏志不存在隐瞒白蚁危害之故意,不构成欺诈，亦未违反诚实信用原则。综上，吉星公司的上诉理由毫无事实和法律依据，恳请法院依法驳回吉星公司的上诉请求并承担本案诉讼费用。吉星公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赵敏志向原告吉星公司返还购房定金2500000元；2.判令由被告赵敏志向原告吉星公司支付律师费40000元；⒊被告赵敏志承担本案诉讼费用。赵敏志向一审法院提出反诉请求：⒈判令原告吉星公司向被告赵敏志支付违约金人民币2679480元；⒉判令原告吉星公司向被告赵敏志赔偿案涉房屋装修费3726061元；⒊判令原告支付律师费137000元；⒋诉讼费用由原告吉星公司承担。一审法院审理查明：2018年6月7日，吉星公司作为买方与赵敏志作为卖方及世华公司作为经纪方共同签订了一份编号为№ZHSH-MM1702579的《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区*************************房，房屋建筑面积372.15平方米，物业成交总价为13397400元，税费由买方承担，定金500000元于合同签署时付清，付款方式为一次性付款，买卖双方须于2018年7月20日前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续。合同第五条约定，“合同签订时物业现状为无查封，有抵押，卖方应于签署合同后30天内解除抵押手续…”；合同第十条约定，“…交楼日期为过户当天…卖方以空置状态交付物业…”；合同第十二条约定，“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任，如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等等）；合同第十八条备注条款约定，“…卖方申请银行贷款还款日的前一个工作日，买方支付部分房款约陆佰万元帮卖方赎楼，解除银行一押房贷…”。2018年7月16日，吉星公司与赵敏志又签订了一份《合同补充协议》，就案涉房屋买卖事宜达成如下补充协议，“一、经双方友好协商，合同第二条定金金额⒈原合同第二条‘总定金金额伍拾万元整’现改为‘总定金金额贰佰伍拾万元整’；⒉原合同第五条‘卖方应于签署本合同后30天内解除抵押手续’现改为‘卖方应于2019年2月15日前解除抵押手续’；⒊原合同第六条‘过户登记时间2018年7月20日’现改为‘过户登记时间2019年3月1日前’。二、双方友好协商，签合同当日买方支付定金伍拾万元整，现合同总定金约定为贰佰伍拾万元整，卖方同意买方在2018年7月17日支付捌拾万定金，剩余定金壹佰贰拾万元整定于2018年7月25日前（含当日）支付到卖方账户。三、双方友好协商卖方同意2018年8月1日提前交付房产给买家使用。四、双方友好协商，买方可指定产权人，卖方知晓并同意。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准”。上述合同及补充协议签署后，吉星公司如约向赵敏志支付了金额共计250万元的定金，赵敏志向吉星公司出具了相应的收据。2018年7月27日，双方签署了《收楼确认书》，确认案涉房屋已交由吉星公司使用，2018年8月前水电费、物业费已由卖方结清，之后的水电费、物业费由买方承担。2019年2月26日，吉星公司向赵敏志发出《解除〈房屋买卖合同〉及补充协议的通知函》，主张其接收房屋后发现案涉房产存在大量白蚁且对房屋已造成严重损害，要求解除双方之间的案涉房屋买卖合同并退还已支付的250万元定金等。吉星公司对其上述主张提交了相关照片以及珠海市********于2019年3月1日出具的《检验报告》，检验结论为“木地板、木墙裙有白蚁危害；电路、电线有部分损毁”。吉星公司就其律师费主张提交了金额为40000元的律师费发票。赵敏志就其金额为137000元的律师费主张提交了前后两份《委托代理合同》及相应律师费发票。2019年8月5日，一审法院会同原、被告对案涉房屋进行了现场勘查，勘查情况显示，案涉房屋位于所在楼宇顶层，两层复式结构，房内装修较为陈旧，并已被大范围人为破拆，部分装修如厨房橱柜等与原有装修风格差异较大，存在二次装修痕迹，装修破拆后可见多处存在白蚁尸体或痕迹，赵敏志一方并指认了其主张二次装修安装衣帽间应吉星公司要求于房屋交易时拆除所留下的痕迹。现场勘查当天，应吉星公司申请，一审法院还至案涉房屋所在小区物业管理处调查案涉房屋的有关装修情况，调查资料显示，案涉房屋曾于2006年9月26日由当时业主***向物业申请装修备案，一审法院依法调取了该次装修时于物业备案的全部图纸及其他材料，调查时，未见案涉房屋有其他装修备案材料。赵敏志就其3726061元的装修费用主张提交了其与深圳市和邦设计工程有限公司于2019年5月19日签署的《室内装饰装修施工合同》及所附报价表，吉星公司对此不予认可。应赵敏志的申请，一审法院于2019年10月依法委托珠海德联工程咨询有限公司（以下简称德联公司）对其主张的案涉房屋装修损失进行造价鉴定，经现场勘查并核实相关资料，德联公司于2020年3月9日最终回复一审法院称“…室内原部分装修已基本拆除，如木地板、木作装饰装修构件，木作墙面及天棚、室内木作门及墙面装修墙布都已基本拆除，无法确定原装饰装修的实际内容及数量，补充的资料只有小部分示意图，没有详细装饰装修内容及施工图纸，无法计算”，当事人就无法鉴定的结果未有提出异议。一审法院另查明，至本案调查查询时，案涉房屋登记于赵敏志名下，房屋系于2016年向彭美玉购买，成家价格为6800000元，有抵押，无查封。一审法院认为，从吉星公司和赵敏志签署的《房地产买卖及居间合同》及《合同补充协议》来看，双方之间已就案涉房屋交易成立房屋买卖合同关系，合同符合双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于案涉房屋买卖合同的履行。吉星公司主张赵敏志隐瞒案涉房屋存在严重白蚁危害事实导致案涉房屋买卖合同不能履行，对此一审法院认为，虽经现场勘查案涉房屋确实存在曾有大量白蚁的情况，但并无证据显示该蚁害会导致案涉房屋结构受损以致无法正常使用的情况，珠海属典型亚热带季风海洋性气候，案涉房屋位于临海位置，原有装修历时久远且主要为木质结构，装修内存在白蚁实属正常，一般情况下，白蚁并无可能对房屋安全造成损害，不能认为构成吉星公司主张的交易房屋严重质量瑕疵问题，即便吉星公司认为其购买房屋时不能预见可能存在白蚁情况，其可就白蚁治理费用与卖方进行协商，但不能以此为由主张解除合同，故吉星公司请求赵敏志返还定金250万元并支付律师费的请求，没有依据，一审法院不予支持。现合同约定的交易期限已过，吉星公司未有按照约定的时间配合卖方注销抵押并完成后续交易，从本案审理情况来看，吉星公司已无继续购买案涉房屋意愿，案涉房屋买卖合同事实上已无法履行，吉星公司是导致案涉合同无法继续履行的直接原因一方，其行为已然构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的承担。双方约定案涉房屋买卖合同定金为2500000元，同时又约定了解除合同违约金的计算方法（案涉房屋交易总价13397400元×20%=2679480元），定金和违约金，都是合同预先约定的、在一方违约的情形下应向对方作出的补偿性给付，功能上存在互通，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，考虑双方关于定金的约定及赵敏志主张的装修损失内容，赵敏志按照合同约定请求吉星公司支付违约金2679480元，并无过高，一审法院予以支持，扣除吉星公司已经支付的定金2500000元后，吉星公司尚须支付赵敏志违约金179480元。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，上述违约金已足以覆盖当事人的律师费损失，故赵敏志另行请求的律师费137000元，一审法院不予支持。关于赵敏志请求的装修费损失，因现场灭失及资料不齐等因素，鉴定机构无法出具鉴定意见，虽经一审法院现场勘查确认部分装修存在二次装修的情况，但赵敏志未能就此提交相应证据，原有装修发生于2006年，虽历时久远，但仍存使用价值，在现有证据下综合考虑房屋的面积、两次装修的档次、装修的时间以及前次交易的房屋价格等因素，一审法院酌情确定该装修损失价值为250000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，违约金不足以弥补当事人实际损失的，当事人可以请求赔偿损失，本案中，定金2500000元是用于担保案涉房屋买卖合同的履行，并不涉及房屋买卖合同无法继续履行情况下原有装修被破拆导致损失的问题，赵敏志虽已请求被告支付违约金2679480元，但扣除定金2500000元后，剩余部分不足以弥补赵敏志因房屋装修破拆所受到的损失，对不足弥补损失部分的70520元（250000-179480），一审法院予以支持。一审法院作出如下判决：一、原告（反诉被告）珠海市吉星高照商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）赵敏志支付违约金179480元；二、原告（反诉被告）珠海市吉星高照商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）赵敏志赔偿装修损失70520元；三、驳回原告（反诉被告）珠海市吉星高照商贸有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵敏志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费27120元，由原告（反诉被告）珠海市吉星高照商贸有限公司负担；反诉受理费28799元，由原告（反诉被告）珠海市吉星高照商贸有限公司负担12105元，被告（反诉原告）赵敏志负担16694元。二审期间，上诉人提交一份《珠海市********检验报告》，拟证明：1.案涉房屋木地板、木墙裙、门框、壁柜、楼梯、天台仓库和电缆电线严重损毁，不宜居住；2.据蚁巢及蚁线的生长情况，案涉房屋应该在4-5年前就有白蚁的危害；3.蚁巢之间有蚁酸腐蚀水泥墙，经现场检验还有大量的白蚁存活，楼顶天台发现三处蚁巢及若干条蚁路。通过这份报告，可以清晰地看到案涉房屋不适宜居住。被上诉人对于这份珠海市********检验报告发表质证意见，认为这份报告是上诉人单方面委托的检验单位，被上诉人未被通知参与检验过程，不知检验样品、检验方式、检验标准等是否具备合法性，违反公平公正原则，而且该份报告是在涉案房屋交付经过20个月后作出的，对其三性不予认可。本院对上述证据的认证意见为：该检验报告尽管是上诉人单方委托，但是经当庭核对原件，确定这份检验报告是真实的，报告出具单位珠海市********系具有甲级白蚁防治资质的第三方综合性产品质量检验机构，而且其作出的检验报告与本案有关联性，本院对此予以采信。被上诉人当庭提交一份《关于白蚁消杀防治的通知》，拟证明2020年6月1日珠海市**山庄物业管理有限公司将《关于白蚁消杀防治的通知》发函至赵敏志，通知尽快安排专业消杀机构进行房屋的全面白蚁消杀与预防。但上诉人仍实际占有房屋，被上诉人无法进入房屋安排消杀工作。上诉人质证认为这份通知书直接交给了被上诉人，对此不知情，经核对原件，对其真实性予以认可。本院对上述证据的认证意见为：因上诉人对该份证据的真实性认可，且该份证据与本案有关联，本院对此份证据予以采信。经审理，本院查明如下事实：珠海市********于2020年4月29日对珠海市香洲区************************出具一份《检验报告》，检验结论是：1.案涉房屋木地板、木墙裙、门框、壁柜、楼梯、天台仓库和电缆电线严重损毁，不宜居住；2.据蚁巢及蚁线的生长情况，案涉房屋应该在4-5年前就有白蚁的危害；3.蚁巢之间有蚁酸腐蚀水泥墙，经现场检验还有大量的白蚁存活，楼顶天台发现三处蚁巢及若干条蚁路。珠海市**山庄物业管理有限公司于2020年6月1日向*****业主（赵敏志）发出一份《关于白蚁消杀防治的通知》，通知的主要内容是：“近期管理处接到有业主反映小区有大量白蚁出现，我司逐一排查后，确定你家有大量白蚁在天台活动，为预防白蚁孳生蔓延，更为了能给住户创造一个健康卫生的生活环境，请您接到通知后，尽快安排专业消杀机构进行房屋全面的白蚁消杀与预防”。二审庭审中，双方当事人一致同意解除案涉合同。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，吉星公司和赵敏志签订的《房地产买卖及居间合同》、《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守。本案争议的主要焦点是双方当事人签订的《房地产买卖及居间合同》、《合同补充协议》是否应当解除及责任如何承担问题。对此，分析评判如下：一、关于双方当事人签订的《房地产买卖及居间合同》及《合同补充协议》是否应当解除问题。房屋买卖合同属于双务合同，买受人支付约定价金的目的是取得符合约定质量要求的标的物，将符合质量要求的标的物所有权转移给买受人是出卖人最基本的义务，如果标的物存在质量瑕疵，则有违等价有偿和诚实信用原则，也不符合合同目的。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。此条明确界定了出卖人根本违约的风险负担原则。众所周知，作为住宅的涉案房屋基本功能是居住，白蚁往往会毁坏家具、电缆管线、衣物、书籍等，会破坏建筑物及建筑构件，对房屋的居住功能会产生较为严重的影响，还可能危害房屋安全。从普通人购房角度来看，除非有极大价格优势，一般不会购买有白蚁的房屋。本案中，卖方赵敏志自称：一直在案涉房屋中居住未发现白蚁，该房屋是以现状出售，吉星公司在合同签订前后已确认房屋的具体现状，并无发现白蚁危害；且在交付房屋后，上诉人拆除原装饰装修后，才发现白蚁存在，由此可知,涉案房屋的白蚁危害并不属于肉眼明显可见的程度。因此，在订立合同时，赵敏志未向买方吉星公司明确告知涉案房屋存在大量白蚁的事实。对赵敏志自认涉案房屋的白蚁危害并不属于肉眼明显可见的程度的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，吉星公司无需举证证明，本院对此予以认定。吉星公司虽然买房前曾实地查看过房屋，但是吉星公司看房人员用肉眼很难发现涉案房屋内存在的白蚁，而珠海市********出具的《检验报告》证实案涉房屋中确实存在大量白蚁，蚁巢之间有蚁酸腐蚀水泥墙，现场还有大量的白蚁存活，楼顶天台发现三处蚁巢及若干条蚁路，据蚁巢及蚁线的生长情况判断应该在4-5年前就有白蚁的危害，因白蚁对案涉房屋木地板、木墙裙、门框、壁柜、楼梯、天台仓库和电缆电线严重损毁，案涉房屋不宜居住。赵敏志二审期间提交的证据《关于白蚁消杀防治的通知》也证实案涉房屋有大量白蚁在天台活动。现场勘查发现案涉房屋确实存在大量白蚁。综上所述，在订立合同前，案涉房屋确实已存在大量白蚁，并已影响房屋的基本居住功能，构成重大质量瑕疵。物的瑕疵担保责任的设立是基于公平原则和诚信原则，一般并不考虑出卖人主观上是否具有过错。本案中，即使如赵敏志所称房屋出卖前一直居住在案涉房屋内，并未发现白蚁的存在，不存在欺诈和隐瞒，卖方赵敏志仍应承担房屋质量瑕疵担保责任。根据一般生活经验和常识，如果吉星公司明知房屋存在大量白蚁的事实，且在房屋价格等方面与现行市场同类房屋价格相比均不存在明显优势的情况下，吉星公司不可能购买案涉房屋。本案吉星公司之所以愿意支付13397400元的对价购买涉案房屋，其目的显然是希望购买的房屋能够用于正常居住用途。而对案涉房屋存在的大量白蚁，需要花费大量时间、精力、金钱成本去消杀，也可能还无法完全根除，这与买方订立合同的预期和目的显然不符。据此，本院认定，出卖人赵敏志因出卖的房屋存在大量白蚁不符合房屋的正常质量要求构成根本违约，买受人吉星公司因房屋不符合质量要求，致使不能实现合同目的，有权要求解除合同，吉星公司与赵敏志签订的《房地产买卖及居间合同》（编号为№ZHSH-MM1702579）和《合同补充协议》自赵敏志于2019年2月26日收到吉星公司发出的《解除〈房屋买卖合同〉及补充协议的通知函》时解除。一审法院认为白蚁不可能对房屋安全造成损害，不构成房屋质量瑕疵问题，吉星公司是导致案涉合同无法继续履行的直接原因一方，其行为已构成根本违约，属于适用法律错误，本院予以纠正。二、关于责任如何承担问题。本案中买受人吉星公司在合同履行过程中将购房定金从500000元提高至2500000元，于2018年7月24日将所有定金支付完毕，在接收涉案房屋后，按照合同的约定一次性缴纳了2018年6月至10月的物业管理费，此系列行为表明吉星公司一直在积极履行合同约定的义务。当吉星公司开始装修拆除木地板后发现房屋布满白蚁，房屋木结构被白蚁严重侵蚀和毁损，已经影响到房屋的基本居住功能时，便向赵敏志发出《解除及的通知函》要求解除合同，并无不当。本案中，赵敏志因出卖的房屋存在重大瑕疵，构成根本违约，根据合同法第一百零七条的规定，应当承担相应的违约责任。赵敏志应当依据合同的约定向吉星公司支付一定数额的违约金。双方在案涉房屋买卖合同中既约定了定金为250万元，同时又约定了违约金为房屋买卖总价的20%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中，吉星公司起诉时虽选择适用定金条款，但其诉讼请求只主张赵敏志返还定金250万元，并未请求双倍返还定金，系当事人对自己实体权利的处分，既不违反法律规定和公平原则,也符合合同约定，本院予以准许。因买受人吉星公司在合同履行过程中，拆除了涉案房屋的原有装修，部分改变了房屋内部原有状态，若恢复原状，必然会发生重新装修费用。考虑涉案房屋尚未办理过户手续，买受人也没有付清全部购房款，双方协商同意买受人提前进场装修，拆除了原有部分装修装饰等具体履约情况，双方当事人终止履行合同后，赵敏志请求赔偿原有装修的损失费，符合情理，应予以支持。对原有装修损失费用的确定，因现场灭失及资料不齐等因素，鉴定机构无法出具鉴定意见。鉴于原有装修发生于2006年，历时久远，且经现场勘查确认部分装修存在二次装修的情况，综合考虑房屋的面积、两次装修的档次和间隔时间以及恢复到能够居住功能需要投入的成本等因素，一审法院酌情确定该装修损失价值为25万元，属于合法行使自由裁量权的范畴，符合公平原则，并无明显不当，本院予以维持。上诉人认为一审法院酌定25万元的装修残值，数额不准，应该予以纠正的上诉理由，本院不予采纳。另外，虽然买卖双方签订的《房地产买卖及居间合同》第十二条规定“如买方或卖方任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）”，但考虑本案合同无法履行并非赵敏志恶意违约造成等具体情况，且我国民事诉讼也并未实行强制代理制度，故对吉星公司要求赵敏志承担律师费4万元的请求，本院不予支持。综上所述，吉星公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8581号民事判决；二、上诉人珠海市吉星高照商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人赵敏志装修损失250000元；三、被上诉人赵敏志于本判决生效之日起十日内返还上诉人珠海市吉星高照商贸有限公司购房定金2500000元；四、驳回上诉人珠海市吉星高照商贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回被上诉人赵敏志其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费27120元，反诉受理费28799元，二审案件受理费27120元，合计83039元，由上诉人珠海市吉星高照商贸有限公司负担24912元，被上诉人赵敏志负担58127元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 杨卫星审判员 朱文春二〇二〇年九月九日书记员 吴家盈附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。法信超链：国家法律8篇地方法规4篇案例168篇期刊74篇×第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法信超链：国家法律2篇地方法规6篇案例389篇期刊131篇×第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。法信超链：国家法律1篇地方法规1篇案例30篇期刊27篇×第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。法信超链：国家法律2篇案例15篇期刊5篇×《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。