贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6258号上诉人（原审原告）：贵阳中航房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区杨惠村四组金惠社区服务中心二楼。法定代表人：吴忠友，该公司董事长委托诉讼代理人：廖智慧，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅方权，男，1981年11月25日生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审被告）：陈礼君，女，1979年2月7日生，汉族，住贵州省。原审第三人：招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔。负责人：杨谷，该银行行长。委托诉讼代理人：熊星，贵州正哲律师事务所律师。上诉人贵阳中航房地产开发有限公司因与被上诉人傅方权、陈礼君、原审第三人招商银行股份有限公司贵阳分行商品房销售合同纠纷一案，上诉人贵阳中航房地产开发有限公司不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳中航房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，支持我方一审全部诉讼请求；2、诉讼费由对方承担。事实和理由：1、《补充协议二》第五条属于公平合理的约定解除条款，而非加重被上诉人权利的格式条款，上诉人有权据此行使对合同的单方解除权；2、全国各地房开企业制定的商品房销售合同中均有类似规定，类似案件的生效判决中大有判令支持解除合同的先例，这是对被上诉人合法权利的保障体现；3、上诉人承担代偿义务，即标志着《商品房买卖合同》的根本目的已不能实现，上诉人据此享有对合同的法定解除权；4、否定上诉人依照约定或依法享有的单方解除权，显然有失公平，将直接导致上诉人的合法权益受到极大损害。原审第三人招商银行股份有限公司贵阳分行答辩称，上诉人的诉讼请求与我方无关，请法院依法判决。被上诉人傅方权、陈礼君未到庭参加答辩。贵阳中航房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告傅方权签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20141112187）于2018年6月2日解除；2、被告傅方权立即协助原告及第三人办理涉案房屋及《商品房买卖合同》预告登记、抵押权预告登记、预售合同备案登记的注销手续并承担全部费用暂计50元，实际应以原告支出的费用为准，该费用如由原告先行垫付则二被告应在原告垫付后三日内支付给原告；3、二被告向原告支付逾期协助原告及第三人办理涉案房屋及《商品房买卖合同》的预告登记、抵押权预告登记、预售合同备案登记的注销手续或逾期返还房屋的违约金暂计50元，实际违约金计算至协助办理完毕注销手续等辅助义务之日止；4、二被告立即向原告支付解除合同的违约金140787.1元；5、二被告赔偿因逾期支付第四项诉请金额给原告造成的损失暂计50元，实际损失计算至被告支付完毕之日止；6、二被告立即向原告返还贵阳中航城一期1-29栋4号房屋。一审法院认定事实，被告傅方权与被告陈礼君系夫妻关系，于2016年2月20日登记结婚。原告贵阳中航房地产开发有限公司与被告傅方权于2014年11月12日签订《商品房买卖合同》，主要约定被告傅方权购买原告贵阳中航房地产开发有限公司开发建设的位于贵阳市云岩区房屋，房屋总价款2815742元，首付房款845742元，余款1970000元以银行按揭贷款方式支付。原告贵阳中航房地产开发有限公司在2016年6月30日前向被告傅方权交付房屋。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条第一款约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务（如买受人断供等），而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续，并按该商品房总价款5%向出卖人支付违约金，并需承担解除合同所产生的所有费用；出卖人有权从应返还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；放款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足，同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。”合同签订后，双方履行合同，被告傅方权向原告贵阳中航房地产开发有限公司支付了首期房款845742元。2015年1月6日，被告傅方权作为借款人，原告贵阳中航房地产开发有限公司作为保证人与招商银行股份有限公司贵阳分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为1970000元，贷款期限为60个月，傅方权采取按月等额本息还款方法还款，傅方权以其购买的涉案房屋作为抵押担保。2015年1月6日，被告陈礼君向第三人招商银行股份有限公司贵阳分行出具《同意抵押声明书》、《共同还款承诺书》。贷款合同签订后，2015年1月9日招商银行股份有限公司贵阳分行按约定将贷款1970000元划入了傅方权指定的贵阳中航房地产开发有限公司的银行账户。在履行贷款合同过程中，因傅方权违约未按期每月归还银行贷款，截止2017年2月15日尚欠贷款本金1527630.84元及相应利息、罚息、复息等。为此，招商银行股份有限公司贵阳分行出具分行以傅方权、陈礼君、贵阳中航房地产开发有限公司为被告诉至贵阳市云岩区人民法院，贵阳市云岩区人民法院于2017年11月2日作出（2017）黔0103民初2975号《民事判决书》，判决一、被告傅方权、陈礼君一次性偿还招商银行股份有限公司贵阳分行贷款本金人民币1527630.84元及相应利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计算至判决指定的履行期限届满之日止）；二、被告傅方权、陈礼君支付招商银行股份有限公司贵阳分行律师费10000元、公告费376.4元；三、贵阳中航房地产开发有限公司对上述贷款本息、律师费、公告费向招商银行股份有限公司贵阳分行承担连带担保责任；案件受理费19182元、保全费4478.8元，由傅方权、陈礼君、贵阳中航房地产开发有限公司负担。判决书生效后，招商银行股份有限公司贵阳分行向贵阳市云岩区人民法院申请强制执行，经法院执行发还和从原告贵阳中航房地产开发有限公司保证金账户扣取，原告共计向第三人招商银行股份有限公司贵阳分行支付1764324.61元。2018年6月1日，原告通过邮寄方式向被告傅方权发出《解除合同通知书》，内容为“尊敬的傅方权先生／女士您方于2014年11月12日购买贵阳中航房地产开发有限公司（以下简称“我司”）开发的位于贵阳市云岩区房屋并签订了《商品房买卖合同》，该合同已备案（备案编号Ｙ14099853）。由于您方在规定期限内严重懈怠履行付款义务，我司现正式发函通知解除与您方签订的《商品房买卖合同》。请您方于收到函件之日起三日内联系我司，协助办理相关解除合同手续，避免承担更大责任”。另查明，被告傅方权所购买的商品房已办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为Ｙ14099853），尚未办理产权证，原告贵阳中航房地产开发有限公司于2016年6月29日将房屋交付被告傅方权。因被告傅方权涉诉其他民事纠纷，该房屋先后被贵阳市南明区人民法院、贵阳市云岩区人民法院、清镇市人民法院及贵阳市乌当区人民法院查封，本案审理中，原告贵阳中航房地产开发有限公司申请诉讼财产保全，一审法院再次查封了该房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告贵阳中航房地产开发有限公司、被告傅方权于2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》主合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，依法受法律保护。关于原告贵阳中航房地产开发有限公司与被告傅方权在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务（如买受人断供等），而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续，并按该商品房总价款5%向出卖人支付违约金，并需承担解除合同所产生的所有费用；出卖人有权从应返还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；放款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足，同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。”因整个商品房买卖合同系原告提供的格式合同，此条约定系格式条款，实质是将金融贷款合同借款人的违约责任设置为商品房买卖合同的解除条件，加重了商品房买受人的责任，也排除了商品房买受人履行完毕商品房买卖合同义务后应享有的有关物权的合同权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，一审法院认定该条约定无效。现被告傅方权已履行了商品房买卖合同约定的付清购房款义务。原、被告双方约定被告傅方权以银行按揭贷款方式支付购房款1970000元，被告傅方权办理贷款，由原告贵阳中航房地产开发有限公司作为担保人，与招商银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房借款及担保合同》，因被告傅方权违约未按期偿还银行贷款，招商银行股份有限公司贵阳分行诉至法院，经法院判决贵阳中航房地产开发有限公司承担连带清偿责任并强制执行发还的款项以及由招商银行股份有限公司贵阳分行从原告贵阳中航房地产开发有限公司保证金账户扣划抵偿傅方权债务的款项，原告贵阳中航房地产开发有限公司应行使追偿权向被告傅方权追偿，对此，本案开庭审理中，法庭已向原告贵阳中航房地产开发有限公司释明，原告贵阳中航房地产开发有限公司坚持不变更诉讼请求。综上所述，原告贵阳中航房地产开发有限公司解除与被告傅方权签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立，一审法院对原告贵阳中航房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决：驳回原告贵阳中航房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费30453元，诉讼保全费1225元，合计31678元，由原告贵阳中航房地产开发有限公司负担（已交）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、当事人双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除；2、如果《商品房买卖合同》解除，合同解除的法律后果如何处理。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，当事人可就解除合同的条件做专门约定，而双方签订的补充协议第五条第一款系对买受人违反银行按揭贷款合同义务情形专门作出的约定，本案中傅方权因为断供导致上诉人向第三人承担担保责任，现上诉人依据该条款主张解除合同既符合合同约定，同时也不违反法律规定。另，上诉人代被上诉人银行归还按揭贷款等各项费用至今已有两年之久，而本案从一审到二审审理过程中，被上诉人均未到庭参加诉讼，被上诉人没有表示愿意偿还上诉人代其向银行支付贷款的积极态度，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院认为案涉合同也符合法律规定法定解除的条件。上诉人已于2018年6月1日向傅方权邮寄送达《解除合同通知书》，邮寄地址为《商品房买卖合同》上载明的傅方权的地址，同时该邮件于2018年6月3日显示已签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认案涉《商品房买卖合同》于2018年6月3日解除。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人应将已收到的购房款扣除相应款项后退还给买受人，买受人也应将房屋返还上诉人；同时双方还应互相配合办理房屋相关手续的注销手续。本案中由于被上诉人的违约行为导致合同解除，其还应向上诉人承担违约责任。关于上诉人应退还购房款的金额，根据已查明事实可知，总房款为2815742元（首付款及银行按揭贷款），上诉人代偿的银行本金和利息共计1764324.61元；上诉人代付执行费18017元；根据补充协议第五条第1款约定违约金为商品房总价款的百分之五计算为140787.1元，故上诉人应退还的房款为：2815742元-1764324.61元-18017元-140787.1元=892613.29元。至于上诉人要求被上诉人支付办理房屋注销手续等费用50元的主张，因为上述费用并未实际产生，也没有相关证据证实费用的具体金额，故对该主张本院不予支持，上诉人可待实际产生后另行主张。关于上诉人主张的逾期返还房屋和逾期办理房屋注销手续的违约金请求，本院认为本案已按照补充协议第五条第2款支持违约金，该违约金系对被上诉人全部违约行为应承担责任的约定，上诉人再次主张逾期返还房屋和逾期办理房屋注销手续的违约金属重复主张，对该主张本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳中航房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初4032号民事判决；二、确认上诉人贵阳中航房地产开发有限公司与被上诉人傅方权签订的《商品房买卖合同》（合同编号20141112187）于2018年6月3日解除；三、上诉人贵阳中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人傅方权、陈礼君购房款总计892613.29元；四、被上诉人傅方权、陈礼君于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区房屋返还上诉人贵阳中航房地产开发有限公司；五、被上诉人傅方权、陈礼君于本判决生效之日起十日内配合上诉人贵阳中航房地产开发有限公司办理上述房屋的预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记注销手续；六、驳回上诉人贵阳中航房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用30453元、保全费1225元，共计31678元，由被上诉人傅方权、陈礼君负担；二审案件受理费用30453元，由被上诉人傅方权、陈礼君负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年九月八日书记员  曹 然