天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初3257号原告（反诉被告）：禾富房地产开发（天津）有限公司，统一社会信用代码91120105767600968Q，住所地天津市河北区新开河街榆关道447号。法定代表人：陈文元，公司总经理。委托诉讼代理人：张福来，天津唯岩律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：崔云军，男，1986年11月13日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所执业律师。原告（反诉被告）禾富房地产开发（天津）有限公司（下称禾富房地产公司）与被告（反诉原告）崔云军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禾富房地产公司的委托诉讼代理人张福来，被告崔云军及其委托诉讼代理人殷亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2016年4月8日签订的《认购协议（3-6号楼）》及相关的所有协议；2.请求依法判令被告支付原告违约金146798元；3.请求依法判令被告将其强占的位于天津市东丽区××号房屋腾空交给原告；4.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告明确诉讼请求第一项中相关的协议是指原、被告签订的天津市商品房买卖合同（预签合同）。事实和理由:原、被告于2016年4月8日签订了关于天津市东丽区××号房屋的《认购协议（3-6号楼）》约定：被告购买原告位于天津市东丽区××号房屋，被告支付原告购房款，后被告仅支付原告60990元购房款，但该金额不符合办理银行贷款最低首付比例的要求，且被告一直不能提供符合在天津购买商品商品房资格的最低缴纳社保的记录，后经原告多次要求被告提供在天津购房的资格手续，并补齐符合银行抵押贷款所需要的最低首付款，但被告一直不能提供且未能交付办理银行抵押贷款最低30%的首付款。被告在未经原告同意的情况下，擅自强占原告所有的位于天津市东丽区××号房屋，原告要求被告退出，被告拒不退出。原告认为，被告未能交付银行抵押贷款所要求的最低30%的首付款，且无法提供在天津的购房资格，导致原告出卖房屋取得购房款的合同目的不能实现，应当依法解除双方所签订的所有协议，被告应承担违约责任，同时被告还应向原告腾交其强占原告的房屋，但被告一直未履行。故提起诉讼。被告崔云军辩称，原、被告签订认购协议及天津市商品房买卖合同预签合同之后，原告将本案涉诉的房屋设置抵押，被告一直未能知晓该房屋是否能够办理网签；原告所诉称的被告不能提供天津购房资格与事实不符，被告已经具备了天津市购买商品房的资质；原告诉称被告强占本案涉诉房屋没有任何事实与法律依据，事实是由于涉诉房屋办理抵押不能网签，原告将涉诉房屋在不能办理网签的情况下，让被告居住使用；本案的合同解除的条件不符合法定及合同约定的任何条件。因此原告关于解除的诉讼请求不能够得以支持，关于违约金的诉讼请求也没有任何事实与法律依据。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告协助被告办理位于天津市东丽区××路××号房屋的网签手续；2.请求依法判令原告支付被告逾期办理网签手续的违约金30000元。事实与理由：反诉原、被告于2016年4月签订了天津市商品房买卖合同，约定反诉原告购买位于天津市东丽区××路××号房屋。后反诉原告得知该房屋存在抵押、一房二卖的情形，还不能过户，反诉被告跟反诉原告说等影响过户的情形解决后就办理网签，但反诉被告竟然起诉反诉原告解除合同，显然违反了诚实信用原则。故提起反诉。原告（反诉被告）辩称，原、被告签订涉案协议时就明确了涉案房屋需要完成前期的还清贷款、撤销抵押、退房的手续后，才能正式签立网签合同。后原告于2019年6月份办理完毕了全部的涉案手续，经多次书面通知被告补齐相应的首付款并办理网签手续，但被告均在接到通知后未予办理，原告被迫起诉至天津东丽区人民法院要求解除涉案合同，此合同的解除权在原告提起诉讼，法院将本案的起诉状副本送达于被告处后，解除权即发生法律效力。解除权生效，涉案合同已经解除，被告再提出要求继续履行的请求，已经没有法律依据。因为被告经多次催促仍不履行合同的主要义务，导致涉案合同目的不能实现，故不同意支付任何违约金。请求驳回被告的全部反诉请求，并支持原告的本诉请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1.认购协议（3-6号房屋），拟证明原、被告签订了天津市东丽区××号房屋的认购协议，被告支付原告房款，原告出卖房屋给被告，但被告仅支付原告60990元购房款，所交款项不符合银行贷款的首付比例,首付比例最低30%的要求，涉案合同目的不能实现，同时，该协议的第五条也明确告知了涉案房屋存在抵押权，需要撤销抵押之后办理退房手续后，才能正式签订网签合同。被告对涉案房屋的状况是明确知悉的；2.银行的转账记录，拟证明被告仅支付了购房款60990元，无法办理银行抵押贷款，原告取得购房款的合同目的不能实现；3.天津市商品房销售管理系统查询，拟证明涉案房屋归原告所有；4.微信沟通记录，拟证明原告多次催促被告提交购买涉案房屋资格的手续，并补齐首付款，但被告经多次催促均未履行；5.照片，拟证明被告已经非法占有强占原告的房屋；6.购电证及购电卡，拟证明涉案房屋的购电卡及购电证仍然存放于原告处，涉案房屋并没有交付属于被告强占；7.天津市东丽区的住房指导租金价，证明从2016年开始在东丽板块就涉案房屋所在地租金指导价值。每月每平方米23元的使用费。被告崔云军提交证据如下：1.被告崔云军的参保人员缴费查询清单，拟证明被告缴费年限已经达到两年，已经具备天津市商品房购房的资格；2.收据，拟证明被告向原告已经交付了71968.17元的房款；3.天津市商品房买卖合同预签合同，拟证明原、被告之间的商品房买卖关系，并且根据合同应该是在2016年7月30日前交付房屋，同时证明本案的涉诉房屋早就应该签订正式的商品房买卖合同；4.2016年8月10日被告向原告出具的一份剩余屋款项的欠条，拟证明当时交付房屋完全是原被告协商的结果，并不是原告所诉称的强占；5.协议复印件，拟证明2016年8月10日原告承诺将房屋的单价改为7800元一平米，并且承诺自2016年7月19日起每月支付逾期补偿金1万元；6.购气清单，拟证明被告对涉诉房屋的使用属于正常的使用，并不存在原告所诉称的强占的事实；7.微信聊天记录，拟证明原告所提交的微信聊天记录是经过删减的，是虚假证据，同时证明原告虽然要求被告打印社保记录，但是并没有给予法律上所规定的履行期限，因此并不符合解除的法定条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2的真实性认可，但不认可证明目的；对证据3的真实性无法核实，不能确定抵押是否撤销；对证据4的真实性不认可，存在部分删除的情况；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均不认可。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性认可；对证据4、5不认可；认为证据6与本案无关；对证据7的真实性不认可，认为被告提交的聊天记录不完全。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据认定如下：原告提供的证据1、2、3、4与本案具有关联性，本院予以采信；对证据5、6、7的证明目的不予采信。对被告提供的证据1、2、3予以采信；对证据4、5、6的证明目的不予采信，对证据7的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月8日，原、被告签订认购协议（3-6号楼）、《天津市商品房买卖合同（预签合同）及补充协议》，原告为甲方，被告为乙方。认购协议约定，被告购买原告开发的位于天津市东丽区××路××号房屋，房屋面积86.94平方米，单价每平方米8442.49元，房价款733990元。双方签约协议当日，乙方交付定金20000元，余款或首付款七日内付清。付清全部房款或交齐首付款后，双方根据实际情况约定时间签合同。办理贷款的客户在签完合同后，积极配合银行办理贷款手续。协议第五条约定，自乙方交齐首付款后三个月内甲方需完成前期还清贷款、撤销抵押、退房相关手续后与乙方签订正式合同，如甲方逾期，需按乙方已付房款的万分之三向乙方支付违约金。如超过以上期限，乙方有权解除购房合同；如合同继续履行，甲方需按日息万分之五支付给乙方违约金至签正式合同止。《天津市商品房买卖合同（预签合同）》第4.2条约定，贷款付款的，乙方应于2016年4月18日前，一次性存入商品房首付款52949元，其余价款办理贷款。原告于2016年4月8日缴纳房款20000元，于2016年4月18日缴纳首付款及契税71968.17元，共计91968.17元。诉讼中，被告自愿按照合同约定的房屋价款及天津市政府规定的最低首付款标准交纳首付款，并办理银行贷款，继续履行合同并签订网签协议。本院认为，原、被告双方签订的认购协议及商品房买卖合同（预签合同）系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于原告主张的解除原、被告双方签订的协议，原告提交的证据不能证明其主张，对原告的诉讼请求，本院认为应不予支持亦不应承担违约责任并返还房屋。原告应按照协议约定，协助被告办理涉诉房屋的网签手续，被告的此项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告要求原告支付逾期办理网签手续违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告禾富房地产（天津）有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助被告崔云军按照双方约定的房屋价款及缴纳房屋价款30%首付款的标准，办理网签手续；二、驳回原告禾富房地产（天津）有限公司、被告崔云军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1618元，反诉费275元，由原告禾富房地产（天津）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  卢玉岭二〇二〇年九月九日书记员  芦思霖本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。