湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5963号原告：刘红，女，1969年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孙云，湖南正之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴裕祥，湖南正之道律师事务所实习律师。被告：湖南乐健盟体育产业发展有限公司，住所地长沙市开福区万家丽北路一段699号月湖兰庭1号栋203房。法定代表人：江鹏，副总经理。委托诉讼代理人：王跃华，男，1994年5月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，系公司员工。原告刘红（以下简称原告）与被告湖南乐健盟体育产业发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙云、戴裕祥，被告的委托诉讼代理人王跃华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付自2018年11月起至合同解除之日止的租金及物业管理费（租金标准按合同计算，物业费按每平方米3元/月计算），并支付2018年11月4日起至费用付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿由此带来的房屋出租损失，即解除合同后房屋恢复原状或赔偿完毕损失之日止的房屋租金（租金按3000元/月计算）；4、判令被告将涉案房屋恢复原状（包括但不限于还原被拆除的墙体和卫生间等）或赔偿恢复原状费用3万元；5、判令被告承担因其拒绝提供房屋钥匙产生的开锁费、换锁费880元；6、判令本案诉讼费、鉴定费、现场勘验费等均由被告承担。事实与理由：2017年9月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于长沙市雨花区的房屋出租给被告，建筑面积196.47平方米，月租金3000元，每年的2、5、8、11月的4号之前按季支付，房屋租赁期自2017年9月4日至2022年9月4日，共计5年。被告最近一次支付租金的时间为2018年8月9日。原告于2018年12月3日向被告发送《催款函》，但被告至今仍未按照合同约定继续支付租金。被告在承租房屋期间变动房屋的主体结构，将涉案房屋的多处墙体和4个卫生间等拆除，给原告造成巨大损失。基于被告不按约支付租金的事实及合同第九条第四款之约定，原告有权要求解除原、被告双方于2017年9月3日签订的《房屋租金合同》。另根据合同第三条第二款之约定和相关法律规定，合同解除后被告应当将房屋恢复原状。若无法恢复原状，被告应当赔偿因拆改变动房屋给原告造成的损失。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、《房屋租赁合同》已于2018年9月11日解除，被告无需支付合同解除之后的租金。被告与原告于2017年9月4日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋，租赁用途为商用，即用于开设健身房。但实际上，原告提供的房屋性质为住宅，并非商用房屋。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅性质改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”因此，原告将住宅出租给被告作经营使用，应征得其他业主同意，但原告在明知房屋用途为住宅，且租赁用途为商用的情况下，并未取得其他业主同意就将房屋出租给被告，致使被告租房后无法正常经营店铺，一直遭到其他住户的投诉。小区物业公司送达了《违规行为整改通知单》，通知单中写明被告存在“将住宅变为经营性用房”的情形，并要求在72小时内整改。同时，其他业主亦投诉至长沙市12345市民服务热线，要求有关部门对于被告在所租赁房屋开设健身房的行为进行核查。前述情况导致被告无法继续在小区内经营，租赁合同不具备继续履行的条件，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”因此，被告有权解除租赁合同。被告于2018年9月7日通过微信向原告发送《解除合同通知函》，告知将于2018年9月11日解除租赁合同，并于2018年9月7日搬离本案所涉租赁房屋，不再占有使用。因此，自2018年9月11日起，租赁合同解除，被告不再享有承租房屋的权利，不再负有支付租金、物业管理费的义务，被告和原告的权利义务正式归于消灭。二、被告无需向原告支付房屋出租损失，被告同意赔偿原告恢复原状的费用，但应扣除被告预付给原告的两个月租金及押金。原告明知涉案房屋用途为住宅，但未根据法律规定，履行变更房屋用途的手续，便擅自与被告签订了用途为商用的租赁合同，致使被告无法使用房屋。原告对于合同的解除，应承担全部责任。因此原告应自行承担房屋出租的全部损失，同时应向被告返还预付的押金及租金。被告向原告支付了押金6000元，于2018年8月向原告支付了2018年8月、9月和10月三个月的租金共计9000元。所以原告应当返还被告押金及9月和10月的租金共计12000元。原告诉求被告赔偿恢复原状费用及换锁费用共28070.89元，扣除上述费用后，被告应向原告赔偿费用合计16070.89元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园2、3期14栋504号房屋的所有权人（权证号：712167461，用途为住宅）。2017年9月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）及长沙链家立业房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《长沙市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落于长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园14栋2单元504房（建筑面积196.47平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2017年9月4日至2022年9月4日，共计5年；租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋；租金标准为3000元/月，租金总计180000元；合同期内每年的2、5、8、11月的4号之前交付租金；押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方；房屋用途为商用；租赁期内乙方承担水电费、物业管理费（2元/平方米/月）等费用；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金；如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金；合同期限内，2019年9月4号起每年房屋租金递增百分之五，即第三年租金为3150元/月，第四年租金为3307元/月，第五年租金为3473元/月，免租期为2个月供乙方装修；双方还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了押金6000元，2017年11月4日至2018年2月4日（三个月）的房租9000元。被告承租房屋后进行了装修，并对多处墙体和卫生间等进行了拆除、改造，将房屋用作健身房进行经营活动。被告以承租房屋作为经营场所，注册成立了湖南乐健盟体育产业发展有限公司奥林匹克花园店。在被告经营期间，因私自改变房屋用途及噪音扰民问题，小区其他业主向物业公司及长沙市12345市民服务热线投诉。物业公司及有关职能部门责令被告进行整改并停止经营。2018年4月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》约定：1、租赁期间，乙方必须获得政府有关部门颁发的相关必要的证照及通过与经营相关的验收，在租赁房屋范围内开展经营业务；乙方依法自主经营、自付盈亏、自主管理。乙方不以甲方名义对外从事任何经营活动，如有，乙方应承担由此给甲方带来的所有损失；2、乙方租赁期间，乙方应自行处理与承租房屋相关物业公司或其他相关利害关系人的关系。若处理不当，乙方承担由此给甲方及其他相关利害关系人带来的所有损失。基于上述情况，被告于2018年9月6日通知原告：自2018年9月11日起解除房屋租赁合同。原告于2018年9月11日回复被告：不同意提前终止合同，要求被告继续履行房屋租赁合同。被告于2018年9月搬离租赁房屋。被告已将房屋租金缴纳至2018年10月。在本案立案前，原告向本院申请诉前鉴定，要求对被告拆除房屋墙体、卫生间所造成的损失进行鉴定。长沙乐丰工程造价咨询有限公司接受本院委托，于2020年5月19日作出长乐基字（2020）-05-08号《报告书》：被告将房屋多处墙体、卫生间拆除给原告造成的经济损失为27190.89元。原告支付鉴定费5000元、开锁换锁费用880元、现场勘验费2000元。在本案审理过程中，经本院释明，原告主张房屋租赁合同解除的时间是2020年7月1日（起诉之日）；被告主张房屋租赁合同解除的时间是2018年9月11日。本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。本院认为，原告与被告签订的《长沙市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告所有的房屋为住宅性质，但与被告签订租赁合同约定为商用，原告并没有按照法律的规定办理变更为经营性用房的手续，同时被告租赁房屋的实际用途为经营健身房。因此，原、被告双方的行为使租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，房屋租赁合同具备解除的条件。被告已于2018年9月6日通知原告：房屋租赁合同于2018年9月11日解除，故本院认定原告与被告签订的《长沙市房屋租赁合同》已于2018年9月11日解除。合同解除后，被告于2018年9月搬离了租赁房屋，原告要求被告支付2018年11月以后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告对租赁房屋多处墙体和卫生间等进行了拆除、改造，但被告并未将房屋恢复原状后返还给原告，违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任。本院根据公平原则并考虑将房屋恢复原状的需要，确定合理期限为3个月，即被告应向原告赔偿案涉房屋3个月的房租损失，按3000元/月计算为9000元。经长沙乐丰工程造价咨询有限公司鉴定，被告将房屋多处墙体、卫生间拆除，因恢复原状给原告造成的经济损失为27190.89元，被告对此没有异议，本院予以确认。原告花费鉴定费5000元、开锁换锁费用880元、现场勘验费2000元，被告对此没有异议，本院予以确认。综上，被告应当赔偿原告的损失共计44070.89元（9000元+27190.89元+5000元+880元+2000元）。被告向原告支付了押金6000元及2018年10月的租金3000元，因房屋租赁合同已于2018年9月11日解除，原告应将上述9000元（6000元+3000元）返还给被告。故被告还应向原告支付赔偿款35070.89元（44070.89元-9000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，判决如下：一、被告湖南乐健盟体育产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘红支付赔偿款35070.89元；二、驳回原告刘红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2354元，因适用简易程序减半收取1177元，由原告刘红负担588.5元，由被告湖南乐健盟体育产业发展有限公司负担588.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年九月二十九日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。