山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4217号上诉人（原审原告）：王建本，男，1943年1月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。上诉人（原审原告）：张树珍，女，1945年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李智明，山东中苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘汉科，男，1970年10月21日出生，汉族，住山东省龙口市。被上诉人（原审被告）：刘建新，男，1941年12月4日出生，汉族，住山东省龙口市。上诉人王建本、张树珍因与被上诉人刘汉科、刘建新房屋买卖合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2019）鲁0681民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王建本、张树珍共同上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认王建本、张树珍与刘汉科、刘建新签订的宅基地房屋（集体土地所有权证为龙集用2004第06604049号）买卖协议无效，返还置换楼房。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均有不当。一、本案纠纷完全是刘建新欺骗行为导致的，而且其欺骗行为是显而易见的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零五条规定：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。王建本被拆迁的房屋面积86.9㎡，按照拆迁安置方案规定无需出售该房屋，拆迁单位就能给付涉案房屋买卖协议约定的同等金额的房屋拆迁补偿款项，何苦将该房屋再以协议方式出售转让给刘汉科，还在协议中给王建本、张树珍增加协助办理各种手续的义务，与素不相识的刘汉科做赔本、自寻麻烦的交易，这完全不符合日常生活经验和逻辑推理。与王建本同样情形的房屋被拆迁人均获得了房屋安置补偿。刘建新根本没有告知王建本可以获得房屋安置补偿这一重要事实，王建本正是基于对好友刘建新的充分信任，才签订的买卖协议。客观事实虽然与法律上的事实有差异，但不能掩盖刘建新欺骗王建本、张树珍的行为。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。前述情形就足以证实刘建新掩盖重要事实，王建本、张树珍是被欺骗而与刘汉科、刘建新签订买卖协议，证明该协议的违法性和无效性。也根本不是王建本、张树珍不履行义务、擅自解除合同，而是刘汉科、刘建新欺骗行为所导致的。据此，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第七条与《中华人民共和国合同法》第八条是错误的。二、王建本、张树珍没有违背诚信信用原则。王建本与刘建新系原籍龙口市的街坊和好友关系。王建本在原籍龙口市拥有宅基地房屋一处。因原籍村庄拆迁，2013年9月22日王建本、张树珍回原籍想与拆迁单位商谈房屋拆迁安置事宜，因王建本、张树珍一家人在到龙口市路途中不幸遇交通事故受伤，没能够与拆迁单位见面洽谈，回青岛市后因病情加重住院治疗。2014年3月初刘建新告知王建本、张树珍因其户籍不在原籍，拆迁不能安置房屋。想要房子需要花大钱、送大礼，2014年3月7日刘建新来到青岛市张树珍家中说“拆迁单位对户籍不在原籍的不安置房子，你回去领取拆迁房款身体情况有困难，不如我先给替南山垫付款项，把房子转给我外甥刘汉科，你也不吃亏，刘汉科也能得到一楼房。我儿子刘兆义在村里干书记、女婿在南山集团工作也不一定能办成（拆迁安置新房）”，说其儿子说如果能办成先给王建本、张树珍，并拿出买方和见证人已经签字、按手印的协议，让王建本、张树珍签字。王建本要签字时，张树珍提出协议是款项当交不欠，刘建新说路上不安全没带款项，刘建新当场打电话给其儿子刘兆义将款项汇到王建本、张树珍儿子的账户。刘建新说该款项是替拆迁单位垫付的。因王建本交通事故受伤加之患有心脏病、高血压、糖尿病等病情，心情非常低落，没有精力回原籍，便同意了该协议，出具了一未署明日期的收款条，内容为“1000元/㎡×86.9㎡2=86900”，并把集体土地所有权证、丈量面积单、户口本身份证复印件交给了刘建新。当时发自内心对刘建新感激，让儿子给刘建新买上回程车票，带上礼物送到车站。2014年5月，村里乡亲给王建本电话才知受骗，王建本、张树珍才注意到协议上时间是2013年6月3日。经向同村乡亲了解具体情况得知，黄山等村庄拆迁成立了新安社区，与王建本同样情况的可以获得安置房屋，2013年腊月底拆迁单位已通知各村书记告知户籍未在原籍的拆迁户抓阄分房，房屋分在南区180号楼3楼。2014年正月十六房屋被拆除，这一切刘建新、刘兆义父子均没告知王建本、张树珍，全由刘兆义签字办理的，这一切完全是刘建新违背诚实信用原则，在欺骗王建本、张树珍。以上客观事实证明一审判决认定王建本、张树珍违背诚信信用原则，适用《中华人民共和国民法总则》第七条的规定完全没有事实和法律依据。三、本案是宅基地房屋买卖纠纷，依法应适用《中华人民共和国土地管理法》等相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。《山东省实施办法》第四十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为：（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米；…县级人民政府可以根据本地具体情况，在本条第二款规定的限额内制定本行政区域内的宅基地面积标准。第四十四条规定：农村村民符合下列条件的可以申请使用宅基地：（一）因结婚等原因，确需建新房分户的；（二）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的；（四）县级以上人民政府规定的其他条件。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。涉案建筑物转让没有经过县级以上人民政府土地行政主管部门登记。在我国，从中央到地方，从国家法律到相关政策，都对土地管理极为严格。刘汉科自小丧父与其母亲班桂荣共同在店子村居住，已经以其母亲名义获得两处宅基地。如果符合《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和国家有关规定，刘汉科完全可以自己本人申请宅基地，何须与王建本、张树珍签订买卖协议。正是因为刘汉科不能取得宅基地而与刘建新等人设套欺骗王建本、张树珍，试图以合法手段谋取非法利益。刘汉科与刘建新以欺骗方式获取王建本、张树珍的宅基地，额外获取了近200000元的利益。一审判决事实认定和适用法律的不当，将导致非法利益获得法律保护。再者，一审判决认定涉案房屋在签订房屋买卖协议之前就已经拆除灭失。标的物都不存在，何来认定房屋买卖达成合意，系双方真实、有效的意思表示。由此证明买卖协议是刘汉科、刘建新以欺诈方式操纵的，依法不应保护。综上，一审判决认定事实、适用法律均有不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院提起上诉，请依法判决支持王建本、张树珍的上诉请求。刘汉科、刘建新共同辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、刘建新无任何欺骗行为，更不存在王建本、张树珍所主张被欺骗的客观事实。1、王建本与刘建新系多年的老友，邻里关系特别好，正是基于该关系，在刘汉科想要购买拆迁利益时，刘建新第一时间想到了王建本，王建本也是基于与刘建新的老友关系才愿意将拆迁利益转让给刘汉科。并且王建本除了与刘汉科签订了协议外，再未协助刘汉科办理任何手续，还早日如数获取了补偿款，这种既送人情又早日获利的行为完全符合逻辑，同时还减少了王建本回龙口市领取补偿款的过程。2、刘建新从未告知王建本无权获得拆迁安置房屋，系王建本自行放弃置换房屋，将拆迁利益转让给刘汉科。刘建新无任何欺骗王建本的事实。王建本引用的相关法律条文与本案不具有关联性，王建本所主张的事实均是其虚构的，无论法律如何规定均无法支持其虚构的事实。二、王建本的行为严重违背诚实信用原则。1、刘建新从未欺骗王建本，涉案房屋买卖合同系双方在自愿的情况下签订，并且也已实际履行完毕，刘建新按照当时的市场价格支付了王建本购房款，并向开发建设单位南山集团有限公司补交了全部购房款。同时自2014年底至今，涉案楼房一直由刘汉科占有使用，刘建新已实际取得涉案房屋的物权。2、涉案原房屋系王建本自行自愿拆除，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，王建本拆除原房屋后，其物权就已经消灭。其原享有的宅基地使用权也因龙口市黄山馆镇农村集体经济组织拆迁并点被收回，进而王建本原房屋的宅基地使用权在其进行拆除后就已消灭，至此王建本不再享有原房屋的宅基地使用权。3、王建本主张在2014年5月就知道受骗为何在2014年腊月分配房屋前不主张被骗，要求确认双方间的买卖合同无效，却是在5年之后才提起诉讼，这明显违背常理，王建本的行为严重有违诚实信用原则。三、本案适用法律正确。1、王建本转让给刘建新的实际属于是未来可期待的拆迁利益，该拆迁利益属于债权。且通过买卖协议也可以确认对于刘建新签订协议之后是否能够置换楼房是存在不确定性的。刘建新购买的是王建本的拆迁利益，并非房屋或宅基地使用权，王建本的原房屋宅基地使用权在其房屋拆迁时就已消灭，因此刘建新购买的不是王建本的房屋宅基地使用权，也就不存在王建本主张的违反法律强制性规定的情况。2、刘建新取得的新建社区内涉案新建房屋土地性质也不属于宅基地使用权，退一步讲即使新建社区土地性质为宅基地使用权，该社区的宅基地使用权也属于各并点后的10个村集体成员共同所有，而并点的10个村中就包括黄山和店子村，店子村与黄山已属于同一集体经济组织成员，刘建新也就有权获得新区新址的宅基地使用权。3、刘汉科母亲名下是否有宅基地使用权与刘汉科无关。刘汉科未申请宅基地使用权，不代表其无权申请，更不能以此推定其不应与王建本签订买卖协议，或推定刘汉科采用欺骗的方式获取了王建本的宅基地，这明显是在歪曲事实，强词夺理。4、刘汉科依法购买取得的涉案房屋何来非法利益之说。王建本的上诉事实与理由与一审起诉状内容如出一辙，无任何新的观点或依据，明显是恶意提起上诉，浪费司法资源。综上，王建本、张树珍的上诉主张无事实和法律依据，依法不应予以支持，恳请法庭依法查明案件事实，驳回王建本、张树珍的上诉请求。王建本、张树珍共同向一审法院起诉请求：1、确认王建本、张树珍与刘汉科签订的宅基地房屋（集体土地所有权证编号为龙集用2004第06604049）买卖协议无效，返还置换楼房（价值180000元）；2、诉讼费由刘汉科、刘建新承担。一审法院认定事实：王建本、张树珍为证明其主张，向一审法院提供了下列证据。证据一、集体土地所有权证编号[龙集用（2004）第06604049号]一份。拟证明该土地使用权人系王建本；土地所有权人系黄山；土地用途、类型、使用权面积。证据二、协议书一份。拟证明王建本、张树珍夫妇作为卖方、刘汉科作为买方、刘建新、刘华新、刘兆吉作为中见人签订的协议；协议中将位于黄山瓦房一处，建筑面积南山丈量数86.9㎡，人民币86900元卖给刘汉科，附土地使用证、丈量面积单等情况；该协议房屋买卖涉及的土地系集体土地使用权性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定属于无效合同。刘汉科、刘建新为证明其主张，向一审法院提供了下列证据。证据一、刘汉科向王成焘（系王建本、张树珍之子）付款87000元的中国农业银行银行卡存款业务回单一张，王建本丈量面积单一张，王建本向刘汉科出具的收条一张，王建本、张树珍与刘汉科签订的转让拆迁利益的协议一份，上述拟综合证明王建本、张树珍将其享有的86.9平方米拆迁利益转让给刘汉科，刘汉科向王建本、张树珍支付转让款87000元，王建本、张树珍向刘汉科出具收条以及交付丈量单，该款项刘汉科应王建本、张树珍要求支付到王成焘银行卡的事实。证据二、龙口市黄山馆镇黄山证明一份，黄山社区238号楼楼号照片一张，黄山馆镇拆迁并点方案及相关政策一份，黄山馆镇拆迁并点有关福利待遇说明一份，黄山楼房分配方案一份，关于黄山馆镇拆迁并点有关情况说明一份，上述拟综合证明，王建本、张树珍原来所在的黄山和刘汉科原来所在的店子村，在2013年进行黄山馆镇拆迁并点，合并为同一农村集体经济组织体，刘汉科成为黄山的集体组织成员，其依法享有使用、管理、黄山的集体组织成员的合法权益，其中包括宅基地使用权，同时通过黄山馆镇拆迁并点方案及相关政策第二条第1款，可以确认新建的黄山系建设在黄山的区域内，由此也可以确认刘汉科依法享有黄山的宅基地使用权；根据该政策第三条第2款的规定，刘汉科系按照政策规定的标准，“户口不在村里的村民在村里的房屋按房产证（或实测）折算后的面积1000元/平方米作价”向王建本、张树珍按照丈量面积单86.9平方米支付的87000元转让款，刘汉科系按照当时的合理价格向王建本、张树珍购买了权益，于法于理均符合相关规定；通过证据二可以证明黄山成立时间是2013年3月，前期名称为“新安居委会”，后更名为“黄山”。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：王建本、张树珍系夫妻关系，户籍地在青岛市，现住青岛市市北区。王建本与刘建新系王建本原籍龙口市的街坊、好友关系，刘汉科与刘建新系亲属关系。王建本、张树珍在原籍龙口市和四村拥有宅基地房屋两处。2013年2月，黄山、四村、店子村等10个村庄进行迁村并点工作，根据“黄山馆镇迁村并点方案及相关政策（附件一）”第三条第1款第⑤项规定：“每户村民住房按折算后等面积置换，每户只享受一套房源，包括每户原有多套房屋的面积可以累加，也只能享受一套房源，原有房屋置换新楼后，剩余可置换面积按1000元/m2作价补偿”。第⑥项规定：“户口在村的村民如果原有房屋放弃置换楼房，按折算后面积1000元/m2作价补偿”。第2款规定：“户口不在村里的村民，在村里的房屋按房产证（或实测）折算后的面积1000元/m2作价补偿”。2014年2月涉案房屋拆除灭失。2014年3月7日王建本、张树珍与刘汉科双方签订了房屋买卖协议，协议载明：“立协议人王建本位于龙口市瓦房一处，建筑面积南山丈量数86.9m2，情愿以人民币捌万陆仟玖佰元卖给刘汉科永远为业。（附：土地使用证，丈量面积单一件）。该房如以后能置换成楼房，王建本同意顶名，即该楼房名义上虚设的所有权人，如该楼房可以变更到实际所有人名下时，同意提供所需要的证明证件。置换楼房所发生的一切费用，由买方全额支付，在支付款时，收据上可以出现王建本的名字，但与王建本无关，以后该楼房所产生的经济往来与事务与王建本无任何关系，此楼房的所有权永久归买方所有。如以后置换不成楼房，所造成的经济损失，完全由买方负担，王建本只协助到南山领取房款的证件。协议自双方签字时生效，房款当交不欠。协议书一式两份，各持一份存证。卖方：王建本、张树珍签字按手印；买方：刘汉科签字按手印；中见人：刘建新、刘华新、刘兆吉签字按手印。2013年6月3日立”。房屋买卖协议中的时间“2013年6月3日立”系笔误，应该是“2014年3月7日立”，刘汉科于2014年3月7日立当即将87000元购房款汇到王建本的儿子王成焘账户内。王建本当即把自己的《集体土地所有权证：龙集用2004第06604049》、丈量面积单、户口本、身份证复印件交给了刘建新，并当即出具收条一张，收条载明：“今收到人民币捌万陆仟玖佰元整，（按南山测得：编号73,1等，86.9m2，1000元/m2×86.9m2=86900元），收款人：王建本、王成焘（钱已入我卡）”。王建本、张树珍在黄山还有一处房屋，在本次拆迁时没有置换楼房，而是按照拆迁政策领取了1000元/㎡的作价补偿款。王建本、张树珍主张2014年5月得知户口不在村里，且有房产证房屋的也可以置换楼房。2014年12月置换房屋前或置换房屋时王建本、张树珍没有提出异议或主张权利。刘汉科于2014年12月置换位于龙口市房屋一处。现王建本、张树珍诉请《集体土地所有权证：龙集用2004第06604049》房屋买卖协议无效。另查明，龙政发﹝2013﹞54号文件，《龙口市人民政府关于同意黄山馆镇黄山一村等十个村庄合并的批复》中规定：“……经研究，同意将黄山一村、黄山二村、黄山三村、黄山四村、店子村等十个村合并为黄山，黄山办公场所设在黄山社区。2013年9月16日”。根据王建本、张树珍的申请，一审法院到龙口市自然资源和规划局龙口经济开发区所调查“龙口市黄山馆镇店子村180号刘汉科集体土地使用权情况”，经调档查询，该所出具证明：“黄山馆镇店子村刘汉科在国土所有查到办理土地证档案记录”。一审法院认为，本案争议的焦点问题是王建本、张树珍与刘汉科签订的宅基地房屋买卖协议是否有效。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据查明的事实和证据分析如下：第一，王建本、张树珍与刘汉科于2014年3月7日就涉案房屋的买卖达成合意，为双方真实、有效的意思表示。首先，从“黄山馆镇迁村并点方案及相关政策（附件一）”第2款规定“户口不在村里的村民，在村里的房屋按房产证（或实测）折算后的面积1000元/m2作价补偿”可以看出，王建本、张树珍是不具备置换楼房条件的；其次，从王建本、张树珍在黄山还有一处房屋，在本次拆迁时没有置换楼房，而是按照拆迁政策领取了1000元/㎡的作价补偿款可以看出，王建本、张树珍在基于老朋友刘建新介绍的情况下，就涉案房屋与刘汉科达成买卖合意，签订了买卖协议，系双方真实、有效的意思表示。并且，刘汉科按照协议约定向王建本、张树珍支付了全部购房款，之后刘汉科于2014年12月置换楼房后居住至今。王建本、张树珍起诉要求确认房屋买卖协议无效，诉请刘汉科返还置换楼房，有违诚实信用原则。为维护王建本、张树珍与刘汉科双方现有的稳定生活状态并平衡双方的利益关系，根据诚实信用原则，涉案合同不宜认定为无效。王建本、张树珍主张刘建新存在欺诈情形，但没有证据证实，故对该主张不予支持。再次，从王建本、张树珍主张2014年5月王建本、张树珍得知户口不在村里，且有房产证房屋的也可以置换楼房信息，到起诉的时间可以看出，王建本、张树珍在得知“有房产证房屋的也可以置换楼房”的信息后，在长达5年的时间里没有没有提出异议或主张权利，且涉案房屋在签订房屋买卖协议之前就已经拆除灭失。因此，王建本、张树珍与刘汉科对涉案房屋的买卖达成合意，系双方真实、有效的意思表示。第二，刘汉科虽然是店子村的村民，但其在店子村没有宅基地和房屋，且王建本、张树珍与刘汉科双方签订了房屋买卖协议前，王建本、张树珍所在的黄山三村和刘汉科所在的店子村经龙口市人民政府批准，黄山三村、四村和店子村等十个村合并成“黄山”，成为一个新的集体经济组织，黄山三村、四村和店子村的村民属于同一集体经济组织成员，新的集体经济组织成员均具备享有原黄山三村宅基地使用权的条件，王建本、张树珍与刘汉科订立房屋买卖协议时符合法律、行政法规规定的情形。据此一审法院认为，也不宜认定王建本、张树珍与刘汉科间的房屋买卖协议无效。基于以上两点，从维护交易安全的角度出发，并结合诚实信用原则，认为应当认定王建本、张树珍与刘汉科间的房屋买卖协议有效。王建本、张树珍诉请确认双方间房屋买卖协议无效，并请求刘汉科返还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决:驳回王建本、张树珍的全部诉讼请求。一审案件受理费4000元,由王建本、张树珍负担。二审中，当事人未提交新证据。经查明，一审中龙口市自然资源和规划局龙口经济开发区所出具的证明应为“黄山馆镇店子村刘汉科在国土所没查到办理土地证档案记录”，一审判决认定的事实中存在笔误，本院对此予以纠正。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案宅基地房屋买卖合同是否有效。王建本、张树珍主张涉案宅基地房屋买卖合同无效的理由有二，一是刘建新存在欺诈行为，二是刘汉科购买涉案房屋违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款，《山东省实施办法》第四十三条的规定。第一，拆迁政策是公示行为，王建本、张树珍理应知晓，并不是刘建新所能控制，王建本、张树珍虽主张刘建新对此存在欺诈行为，但未能提交证据，本院对此不予采信。第二，根据2013年9月16日龙政发[2013]54号文件的规定，王建本、张树珍所在的黄山三村和刘汉科所在的店子村等十个村合并成“黄山”，成为一个新的集体经济组织，刘汉科与王建本、张树珍同属于黄山集体经济组织成员，刘汉科具有购买涉案房屋的主体资格。且根据龙口市自然资源和规划局龙口经济开发区所出具的证明，刘汉科在国土所未查到办理土地证档案记录。故王建本、张树珍主张合同无效没有依据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，王建本、张树珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由王建本、张树珍负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年九月二十七日书记员  孙嘉慧