浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初9638号 原告：王水忠，男，1965年7月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：池连生，浙江顺达律师事务所律师。 被告：杭州黎鹰生态农业开发有限公司，住所地：杭州市余杭区鸬鸟镇山沟沟村小泥山。 法定代表人：李映。 原告王水忠（以下简称原告）为与被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理。原告委托代理人池连生、被告法定代表人李映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2013年9月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租赁房屋二处共1530平方米，租赁期限20年，自2013年9月16日起至2033年9月15日止，租金2019年9月16日至2020年9月15日期间约定为104000元，租金支付期限约定为先付租金后使用，每年9月15日前支付下一年租金。租赁期满，出租方的财物按移交清单如数归还。违约责任约定：拖欠房屋租金达15日，出租方有权解除合同，违约金额按20年租金总额的15%计算。合同签订后，被告实际承租原告房屋且承租后存在转租行为。现因被告存在对2019年9月16日至2020年9月15日期间应付的租金104000元分文未支付，且存在财物大量短少情况，被告未能支付租金也未能对短少财物恢复原样，双方产生纠纷，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告租金104000元；3、判令被告赔偿原告财物短少损失298000元；4、判令被告支付原告违约金354000元；5、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持自己诉称的主张，向本院提供证据如下： 1、房屋权属证明及房屋使用权转让协议各一份，用以证明原告出租房屋给被告使用合法的事实。 2、房屋租赁协议及补充协议各一份，用以证明原、被告约定房屋租赁的权利、义务，财产移交清单及被告短少财物的事实。 3、短少财物折价清单,用以证明短少财物折价298000元的事实。 被告答辩称：同意解除房屋租赁合同及支付租金，物品短少需与合作方确认核实。不存在转租，违约金数额不认可，但对违约金15%的比例予以认可。 被告对其辩称，未向本院提供证据材料。 原告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下： 原告提供的证据1、2，被告对三性无异议，本院予以确认；证据3，系原告单方制作，且本院现场勘验数据不吻合，本院不予认定。 根据当事人的陈述以及提供的有效证据，本案查明的事实如下： 2013年9月15日，原、被告签订《协议书》一份，约定因业务发展需要，对原告所有的位于杭州市余杭区××镇××村××号（山湾湾客栈）六间四层（1300多平方米）楼房及房后的三间二层、二间平房的木结构老房（230多平方）进行租用。租用时间为二十年，即2013年9月16日起至2033年9月15日止，租房价格：第一年为八万元，以后每年递增四仟元，即第二年为八万四仟元，第三年为八万八仟元，……，第二十年为壹拾伍万陆仟元。付款方式：先付款后使用原则，每年付款一次，即每年度9月15日前支付下一年度的租金，每年付款金额见附“表一”。期满后，被告在杭州市余杭区××镇××村××号××层楼房××房××层××房的房屋所有权均归原告，（山湾湾客栈）其他物品不少于现在移交清单物品，见附“表二”。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同并要求被告在10天退还该房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告赔偿：①未经原告同意擅自拆改房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；②拖欠租金累计达十五日；③……；④……；⑤……。同时在协议书后附附表一、附表二。同日，原、被告签订补充协议书，约定在原协议二十年租赁期后，被告可续租案涉房屋，续租时间为十年，年租金在第20年（壹拾伍万陆仟元）。2015年9月20日，原、被告再次签订补充协议书（Ａ），达成如下协议：一、……；二、在原协议中第6条违约责任不够明确，原、被告双方现明确，有任何一方无故终止协议的，需赔偿原协议20年总价的15%给对方，其他责任按原协议。协议书签订后，因被告未按约支付2019年9月15日至2020年9月14日期间的租金，故于2020年7月1日诉至本院，请求上判。 为查明本案相关事实，本院于2020年9月4日至现场清点《协议书》附表二中的物品，经核实，格力空调移交36台，现有34台；21寸彩电移交24台，现有24台；29寸彩电移交6台，现有5台；42寸液晶移交1台，现有1台；24管太阳能热水器移交4台，现有0台；3.5吨科林空气能热水器移交1套，现有0套；华数机顶盒移交25个，现有1个；组合沙发移交2套，现有0套；KTV设备移交一套，现有0套；配套桌椅（碗、盘）移交6套，现有0套；麻将桌凳移交3套，现有0套；吊扇、壁扇移交4台，现有4台；标间配套床移交31套，现有31套；电视柜移交31套；现有21套；凳子移交31套，现有23套；床头柜移交31套，现有22套；被褥（冬夏各一）移交31套，现有0套；冰柜移交1台，现有1台；洗衣机移交1台，现有0台；厨房用不锈钢柜移交1台，现有0台；煤气灶移交1个，现有0个；煤气瓶移交2个，现有0个；监控设备、灭火设施、应急灯等移交若干，现有若干；仿古椅移交3个，现有0个；腾桌椅移交1套，现有0套；大电饭锅移交3个，现有0个；热水瓶移交40个，现有0个；折叠床移交10个，现有10个；窗帘移交40个，现有40个；消毒柜移交1台，现有0台；微波炉移交1台，现有0台。 本院认为，原、被告签订的《协议书》《补充协议书》及《补充协议书（A）》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于原告要求解除与被告签订的《协议书》《补充协议书》及《补充协议书（A）》的诉请，因被告当庭表示同意解除上述协议，故本院确定双方签订的《协议书》《补充协议》及《补充协议书（A）》于2020年8月17日起解除；关于原告要求被告支付租金104000元的诉请，根据协议书约定，被告应当于2019年9月15日之前支付2019年9月15日至2020年9月14日期间的租金，现被告未按约支付租金，构成违约，原告有权要求被告支付租金；关于原告主张赔偿因财物短少造成的损失298000元诉请，根据协议书第四条约定，期满后，其他物品不少于现在移交物清单物品。根据本院现场勘验，协议书附表二中部分物品尚在，因原告未举证证明附表二中财物移交时的价值，且移交的物品属自然消耗品，其价值随着使用年限的增加而降低，本院结合移交物品的自然损耗及短少情况，在返还不能的情况下，酌情确定损失为40000元。关于原告主张的违约金354000元的诉请。当事人对一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，且违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅。本案中，虽《补偿协议书（A）》约定违约责任为任何一方无故终止协议的，需赔偿原协议20年总价的15%给对方。因协议已履行7年，按约定的方式计算违约金显失公平，且明显高于违约所造成的损失，故本院调整为按一年租金104000元的15%计算违约金为15600元。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王水忠与被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司于2013年9月15日签订的《协议书》《补充协议》、2015年9月20日签订的的《补充协议（A）》于2020年8月17日起解除。 二、被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司支付原告王水忠房屋租赁费104000元，限于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司赔偿原告王水忠因财物返还不能造成的损失40000元，限于本判决生效之日起十日内付清。 四、被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司支付原告王水忠违约金15600元，限于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回原告王水忠其他诉讼请求。 如被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5680元，由原告王水忠负担4481元，由被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司负担1199元。 原告王水忠于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州黎鹰生态农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 李国华 二〇二〇年九月十八日 法官助理 余保中 书 记 员 董 佳