贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4166号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：王志杨，男，1976年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：周菊，女，1977年6月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人王志杨、周菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人王志杨、周菊委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判为酌情将违约金计算标准下调至10%；撤销原判第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。2.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审认定上诉人不开具发票，以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。3.被上诉人2017年12月13日才支付完毕全部房款，在此前其不享有主张逾期交房的权利，在支付完毕房款前的违约金不应得到支持。4.希望法院综合考量各种社会效果，将违约金下调至10%。被上诉人王志杨、周菊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告王志杨、周菊起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金21492元（违约金以408647元为基数，按日万分之一的标准，从2017年7月30日起计算到2019年1月11日止）；2.判决被告支付因逾期交房产生的违约金3677元（违约金以408674元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月31日计算至2017年4月30日）；3.判决被告退回原告不应该承担的燃气入户费、水表入户费、电表入户费、闭路电视入户费及交易费合计3748元。一审认定事实：2014年10月30日，以王志杨、周菊为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积126.15平方米，套内建筑面积99.57平方米。房屋总价款408647元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用首付款和银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人支付全部购房款408647元。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，以及各项开户费及交易费3748元。2017年4月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告通知业主提交办证资料。之后，被告为原告办理不动产权属证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0002376号。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年4月30日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案诉讼时效应从2017年5月7日开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月10日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。被告逾期交房的时间为181日，对应的违约金为3698.26元（408647元×0.5?/日×181日）。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金3677元，系其对自身民事权利的处分，予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年4月30日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年4月25日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件，此时被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2018年4月26日。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月10日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张不成立，不予采纳。原告诉请的违约金应从2018年4月26日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年11月18日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款408647元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年4月26日计算至2018年11月18日，违约金为8418.13元（408647元×0.01%/日×206日）。对于原告诉请判决被告退还开户费及交易费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3748元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王志杨、周菊逾期交房违约金3677元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王志杨、周菊逾期办理房屋权属证书违约金8418.13元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王志杨、周菊开户费共计3748元；四、驳回原告王志杨、周菊的其他诉讼请求。案件受理费261元，由原告王志杨、周菊负担163元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担98元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期交房违约金的起始时间是否恰当；2.原判计算逾期办证违约金的起始时间是否恰当；3.原判适用的违约金标准是否恰当；4.开户费应否退还。本院认为，关于焦点1，关于上诉人称被上诉人2016年12月13日才支付完毕案涉房款，在此以前不应承担逾期交房违约责任的上诉理由。被上诉人自付不足的首付款已采用借款方式进行支付，其余房款采用按揭方式支付。被上诉人主张支付首付款的时间实为偿还借款时间，不影响逾期办证违约金的起算时间。至于被上诉人何时偿还借款，系另一法律关系。上诉人主张被上诉人2016年12月13日才支付完毕房款、一审逾期交房违约金起算时间错误的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。关于焦点2，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，原判认定逾期办证违约金的起始时间并无不当。关于焦点3，合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准均不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点4，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印