山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初222号原告：太原绿地太化房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路300号绿地世纪城塞纳公馆一层。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超宇，山西德为律师事务所实习律师。被告：王世卓，女，1988年2月8日出生，汉族，太原富士康员工，住太原市。委托诉讼代理人：李慧明（系被告王世卓之夫），男，山西省黎城县人，住太原市。原告太原绿地太化房地产开发有限公司与被告王世卓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告太原绿地太化房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王强、赵超宇、被告王世卓的委托诉讼代理人李慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原绿地太化房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号为：201XXXXXXXX)，并判令被告协助办理撤销网签备案登记手续,解除房屋预抵押登记；2.判令被告偿还原告截至2019年9月29日替被告偿还的的银行贷款本息及逾期偿还违约金共3736.97元(暂计至2019年10月9日)、解除合同违约金172686.4元、律师费20000元，合计196423.37元，并判令被告支付从2019年9月29日起至《商品房买卖合同》网签备案登记手续撤销之日止原告替被告偿还的银行贷款；3.判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月8日，原、被告签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的太原市晋源区太原绿地城第14幢2单元6层0603号房屋，房屋总价863432元。被告支付首付款173432元，剩余房款690000元采用银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》约定：“担保期内被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的,被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)及原告因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费、差旅费等损失)支付给原告；同时自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项及损失千分之三的违约金，最高不超过所有应付款项金额的10%。若被告未按规定时间支付的，原告有权解除合同及本补充协议，有权收回该房屋并要求被告返还原告代付款并承担房款总额20%的违约金”。2017年11月6日，原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，被告向中国建设银行股份有限公司山西省分行借款690000元作为案涉房屋购房款，原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。现被告出现欠贷情况，原告作为保证人代被告偿还欠款。截至2019年9月29日，原告共计代被告偿还3628.13元。原告通过电话联系、房门张贴通告、邮寄信函等方式通知被告还款，但被告均拒绝偿还。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望人民法院判如所请。被告王世卓辩称，被告并未收到原告所说的告知函，因此导致被告要还款也找不到地方，被告对原告诉称的违约金费用有异议。根据合同约定，原告违约按10%计算违约金，被告违约则按20%计算违约金，合同约定不公平。被告不同意解除合同，目前原告也存在违约，原告并未依约定期限交房。原告主张的律师费太高，被告不同意支付。原告代被告偿还了三笔款项，共计17505.35元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房屋买卖合同》（合同编号为201XXXXXXXX），约定：原告经批准在太化街29号地块上建设商品房，现定名为太原绿地城；买受人购买的商品房为预售商品房，房号为太化街29号14幢2单元6层0603号，该商品房建筑面积共89.06平方米，其中套内建筑面积67.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.12平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9694.95元，总金额863432元；买受人须在签订《商品房买卖合同》当日支付首付款173432元，余款690000元采用商业银行贷款。该《商品房屋买卖合同》附件四合同补充协议约定：双方所填写的名称、地址、联系方式（通讯地址、邮编、电话、传真等）均保证准确有效，如果买受人有变更，须在变更后5日内书面通知出卖人，否则出卖人给买受人按原联系方式发出信函和书面通知的，以寄出之日（邮戳为准）起5日视为送达；如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费、差旅费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项及损失千分之三的违约金，最高不超过所有应付款项金额的10%；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）和损失延迟达10日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同；解除合同的，出卖人有权按本合同约定价格收回该商品房另行处置，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款20%的违约金，违约金不足赔偿出卖人实际损失的，按实际损失赔偿；同时买受人必须在接到出卖人解除合同通知书后15日内，协同出卖人办理解除合同的相关手续。被告支付了首付款173432元后，2017年11月6日，原告（保证人）与被告及其丈夫李慧明（借款人、抵押人）、中国建设银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，借款人借款本金为690000元，借款期限为叁佰陆拾个月（即2017年11月6日至2047年11月6日）；贷款人将款项一次性划入原告在中国银行股份有限公司太原经济技术开发区支行146741104654的账号；约定还款日为每月的月末日；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为3662.01元；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押预告登记和正式抵押登记手续。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司山西省分行依约支付了借款，被告依约按月偿还借款至2019年8月。2019年8月26日，中国建设银行股份有限公司山西省分行太原个贷中心给原告送达了中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书，要求原告承担被告未能如期归还贷款的保证责任。2019年9月29日，原告代被告偿还了按揭逾期款3628.13元。2019年9月30日，原告按照《商品房屋买卖合同》中载明的被告地址、电话给被告邮寄送达了律师函，要求被告全额偿还原告代偿的银行贷款，并承担违约金，后因被告关机、地址不详，邮件被退回。自2019年9月至2020年3月，原告代被告偿还借款本金共计17505.35元。后双方因借款追偿事宜产生纠纷，故原告诉来本院。另，案涉房屋尚未交付。本院认为，《商品房屋买卖合同》是原、被告在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效，原、被告应当按照约定全面履行合同义务。自2019年9月起，被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定按期偿还贷款，导致原告承担担保责任，代被告偿还了按揭逾期款，被告按约应当向原告支付代偿款，并承担违约责任。因被告未按约定按期偿还代偿款已超过10日，原告有权选择解除合同，并要求被告承担违约责任。同时，原告应当返还被告已付的购房款。被告辩称，双方在合同中约定的被告违约，按商品房总房款20%支付原告违约金的约定显失公平，鉴于原告未提交证据证明其实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按商品房总房款10%计算。《商品房屋买卖合同》解除后，被告应当依约配合原告办理解除合同的相关手续，协助原告办理案涉房屋撤销网签备案登记及解除房屋预抵押登记手续。原告主张的律师费，未提交证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告太原绿地太化房地产开发有限公司与被告王世卓于2018年6月8日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号为201XXXXXXXX）；二、被告王世卓在本判决生效后十日内，协助原告太原绿地太化房地产开发有限公司办理《商品房屋买卖合同》（合同编号为201XXXXXXXX）撤销网签备案登记手续及解除房屋预抵押登记；三、被告王世卓在本判决生效后十日内支付原告太原绿地太化房地产开发有限公司截至2019年10月9日的银行代偿款3628.13元、代偿款违约金108.84元、解除合同违约金86343.2元，共计90080.17元；四、被告王世卓在本判决生效后十日内支付原告太原绿地太化房地产开发有限公司从2019年10月10日至《商品房屋买卖合同》网签备案登记手续撤销之日止代被告王世卓偿还的银行贷款；五、原告太原绿地太化房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告王世卓购房款863432元；六、驳回原告太原绿地太化房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14339元，由原告太原绿地太化房地产开发有限公司负担2427元，被告王世卓负担11912元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  韩美丽人民陪审员  阎双林人民陪审员  白毓成二〇二〇年九月十一日法官 助理  牛国利书 记 员  李佳蔚书 记 员  李佳蔚