云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终843号上诉人（原审原告）：李京，女，1969年10月16日生，汉族，保山市隆阳区人，户籍地为隆阳区，住隆阳区。上诉人（原审原告）：段绍军，男，1969年8月11日生，汉族，保山市施甸县人，户籍地为隆阳区，住隆阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周剑康、杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：隆阳区恋锅鸭爪爪饭店，统一社会信用代码：92530502MA6NFLU41B，经营场所：保山市隆阳区五洲国际广场9栋201-229号。经营者：赵丽君，女，1988年12月2日生，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码：9153050207528305XD，住所地：保山市隆阳区正阳北路东侧（保山第二小学对面）。法定代表人：舒策张，公司董事长。被上诉人（原审被告）：无锡五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码：913202146783251247，住所地：无锡市新区江溪街道坊前金城东路299号。法定代表人：舒策丸，公司执行董事。被上诉人（原审被告）：无锡五洲国际装饰城有限公司，统一社会信用代码：91320200770542754U，住所地：无锡市惠山经济开发区钱桥配套区（锡宜高速入口处）。法定代表人：舒策城，公司董事长。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际广场有限公司，统一社会信用代码：91530502059491940Q，住所地：保山市隆阳区正阳北路红庙社区办事处内。法定代表人：朱明杭，公司执行董事。四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：张玉，男，1982年8月27日生，汉族，陕西省西凤县人，住陕西省西凤县。上诉人李京、段绍军因与被上诉人隆阳区恋锅鸭爪爪饭店（以下简称鸭爪爪饭店）、保山五洲国际商业运营有限公司（以下简称保山五洲商业运营公司）、无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称无锡五洲商业运营公司）、无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称无锡五洲装饰城公司）、张玉、保山五洲国际广场有限公司（以下简称保山五洲广场公司）物权保护纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李京、段绍军上诉请求：1.撤销原判，改判鸭爪爪饭店、保山五洲商业运营公司、保山五洲广场公司返还商铺，并排除妨害，恢复原状；2.改判六被上诉人连带赔偿商铺占用损失23085元（自2017年10月1日至2019年4月1日），并以1282.5元/月的标准计算商铺占用费至商铺返还之日止；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.鸭爪爪饭店、保山五洲商业运营公司、张玉、保山五洲广场公司共同侵害了上诉人对案涉商铺的占有、使用、收益和处分的权利，应当对其占用期间损失承担连带赔偿责任，并立即返还。鸭爪爪饭店、保山五洲商业运营公司、张玉、保山五洲广场公司明知商铺已经出卖上诉人，保山五洲商业运营公司、保山五洲广场公司共谋将商铺出租承租人，鸭爪爪饭店和张玉在已知晓产权人情况下，仍将租金支付保山五洲商业运营公司、保山五洲广场公司，由此，四方构成共同侵权。2.赔偿损失的计算标准认定错误。上诉人未与被上诉人形成租赁合同关系，也未就租金达成约定，依据合同法第六十二条第二项的规定，租金应以市场价认定赔偿。3.鸭爪爪饭店、保山五洲商业运营公司、保山五洲广场公司应承担商铺返还等侵权责任。二上诉人与保山五洲广场公司就案涉商铺的商品房买卖合同签订在前，保山五洲商业运营公司与鸭爪爪饭店的租赁合同签订在后，即二上诉人的物权期待权在租赁合同关系前成立，鸭爪爪饭店是在明知商铺已出售，且保山五洲商业运营公司未出示委托手续的情形下，径自签订的租赁合同。原审法院适用合同法第二百二十九条买卖不破租赁属法律适用错误。被上诉人鸭爪爪饭店、张玉未作答辩。被上诉人保山五洲商业运营公司、保山五洲广场公司、无锡五洲商业运营公司、无锡五洲装饰城公司辩称，无锡五洲商业运营公司、无锡五洲装饰城公司与本案无直接法律关系，不应承担法律责任。请求驳回上诉，维持原判。李京、段绍军向一审法院起诉请求：1.由各被告连带赔偿原告商铺占用损失费23085元（自2017年10月1日至2019年4月1日止），并以1282.5元每月的标准继续计算至被告向原告返还商铺时止；2.由被告鸭爪爪饭店和保山五洲商业运营公司返还原告商铺，并排除妨害，恢复原状；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告保山五洲广场公司属自然人投资或控股的有限责任公司。被告无锡五洲商业运营公司属法人独资的一人有限责任公司，被告无锡五洲装饰城公司系被告无锡五洲商业运营公司的唯一股东；被告保山五洲商业运营公司属自然人投资或控股的法人独资一人有限责任公司，被告无锡五洲商业运营公司系被告保山五洲商业运营公司的唯一股东。2016年5月21日，被告保山五洲广场公司与被告保山五洲商业运营公司签订《委托经营管理协议》一份，约定由被告保山五洲广场公司将其开发的保山五洲国际广场项目中尚未销售的商铺（合计面积106890.5平方米，含原告购买的商铺）委托被告保山五洲商业运营公司进行出租和经营管理事宜，期限自2016年5月21日至2036年5月20日。协议第六条约定：如该商铺交付时间早于本协议约定的委托经营开始时间的，在该商铺交付后至委托经营开始前，被告保山五洲广场公司放弃向被告保山五洲商业运营公司收取该期间内的任何形式的经营收益，如有收益的，作为被告保山五洲商业运营公司的商业费收入。委托经营第四年起至委托经营期结束（即2019年5月21日至2036年5月20日止），如该商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由被告保山五洲商业运营公司代为收取，被告保山五洲商业运营公司根据实收取的租金，提留10%作为商业管理费，其余90%归小业主所有。被告保山五洲广场公司开发建设的物业自2013年9月28日起开始公开发售且已完成销售部分小业主签署《商铺委托经营管理协议》，协议分为“3+12”“5+10”“0+15”“3+17”等四个版本，自本协议中约定的经营管理期限开始起，被告保山五洲广场公司已销售给小业主且已签订相关购房合同及协议，且资料齐全的部分，被告保山五洲商业运营公司可根据小业主所签署的以上各版本的《委托经营管理协议》将协议中所涉及的商铺租金按季度，提留10%作为商业管理费，其余90%归小业主所有，直接支付至小业主处，无需向被告保山五洲广场公司支付。具体支付方式及支付时间以被告保山五洲广场公司实际销售台账及小业主签署的《委托经营管理协议》为准。但被告保山五洲广场公司与被告保山五洲商业运营公司未对2016年5月21日至2019年5月20日期间的租金分配进行约定。2016年5月21日被告保山五洲商业运营公司将保山五洲国际广场9栋201-229号商铺（建筑面积为699.21平方米）出租给被告张玉经营卡芭纳西餐厅。2017年6月21日，被告保山五洲商业运营公司与被告张玉补签了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为五年，期限自2016年5月21日始至2021年5月20日止，租金每季度支付一次，具体为：2016年5月21日起至2017年5月20日止的年租金为44050.23元（每平方米月租金为5.25元）；2017年5月21日起至2018年5月20日止的年租金为44050.23元（每平方米月租金为5.25元）；2018年5月21日起至2019年5月20日止的年租金为176200.92元（每平方米月租金为21元）；2019年5月21日起至2020年5月20日止的年租金为323035.02元（每平方米月租金为38.50元）；2020年5月21日起至2021年5月20日止的年租金为323035.02元（每平方米月租金为38.50元）。2016年12月3日，原告段绍军、李京夫妇与被告保山五洲广场公司签订了《商品房购销合同》一份，约定由被告保山五洲广场公司将其开发的保山商品房（系商铺，面积为25.65平方米）以每平方米15627.95元的价格出卖给原告段绍军、李京夫妇，总价款为400857元，原告于2016年11月23日支付首付款250857元，尾款150000元通过向银行贷款后支付。被告保山五洲广场公司应当于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。事后，二原告未与被告保山五洲广场公司办理接房手续，也未与被告保山五洲广场公司签订《委托经营管理协议》，至今二原告所购商品房尚未办理不动产权属证书。2018年9月，被告张玉与被告保山五洲商业运营公司解除了保山五洲国际广场9栋201-229号商铺的租赁合同，同月20日被告保山五洲商业运营公司将保山五洲国际广场9栋201-229号商铺（包括二原告购买的201号商铺）整体出租给被告鸭爪爪饭店用于经营餐饮，约定租期为五年，自2018年9月20日起至2023年9月19日止，租金每季度支付一次，具体为：2018年9月20日起至2019年9月19日止，月租金为20972.35元（每平方米月租金约为29.99元）；2019年9月20日起至2020年9月19日止，月租金为20972.35元（每平方米月租金约为29.99元）；2020年9月20日起至2021年9月19日止，月租金为23069.58元（每平方米月租金约为32.99元）；2021年9月20日起至2022年9月19日止，月租金为23069.58元（每平方米月租金约为32.99元）；2022年9月20日起至2023年9月19日止，月租金为25376.54元（每平方米月租金约为36.29元）。2018年10月15日，由被告鸭爪爪饭店经营者赵丽君的合伙人之夫段小峰与被告保山五洲商业运营公司补签了《商铺租赁合同》，现保山五洲国际广场9栋201-229号商铺（包括二原告购买的201号商铺）一直由被告鸭爪爪饭店在经营使用，租金已交至2019年年底。庭审中，原告同意被告鸭爪爪饭店与被告保山五洲商业运营公司之间的商铺租赁关系以被告保山五洲商业运营公司事后提交的商铺租赁合同中的约定为准。一审法院认为，被告保山五洲广场公司将其尚未销售的商铺（合计面积106890.5平方米，含原告2016年12月3日购买的商铺）委托被告保山五洲商业运营公司进行出租和经营管理及被告保山五洲商业运营公司与被告张玉签订租赁合同，将包括案涉商铺在内的保山五洲国际广场9栋201-229号商铺委托出租给被告张玉经营使用的事实均发生在二原告向被告保山五洲广场公司购买保山商铺之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，被告保山五洲商业运营公司与被告张玉之间的租赁合同合法有效，依法受法律保护；同时，二原告向被告保山五洲广场公司购买商铺后，因双方一直未办理交接房手续，2018年9月被告保山五洲商业运营公司在与被告张玉解除租赁合同后，又于同月20日将保山五洲国际广场9栋201-229号商铺整体出租给被告鸭爪爪饭店用于经营餐饮的行为并无不当，被告保山五洲商业运营公司与被告鸭爪爪饭店之间的租赁合同同样合法有效，依法受法律保护；但二原告购买的保山五洲国际广场9栋201号商铺自购买之日起，已处于出租状态，同时二原告与被告保山五洲广场公司或被告保山五洲商业运营公司之间并未签订《委托经营管理协议》，该二被告之间关于租金分配的约定对二原告并不具备约束力，该二被告收取了涉案商铺租金后一直未向二原告支付，已构成共同侵权，故被告保山五洲广场公司和被告保山五洲商业运营公司应承担共同向二原告赔偿自2017年10月1日起至商铺返还之日止的商铺占用费的法律责任，商铺占用费按商铺出租后的租金约定计算，涉案商铺2017年10月1日至2019年12月31日的租金具体为：1.2017年10月1日至2018年5月20日期间的租金为1036.90元（月租金5.25元／㎡×25.65平方米×7.7个月）；2.2018年5月21日至2018年9月19日期间的租金为2154.60元（月租金为21元／㎡×25.65平方米×4个月）；3.2018年9月20日至2019年12月31日期间的租金为11769.43元（月租金约为29.99元／㎡×25.65平方米×15.3个月）；合计14960.93元。二原告要求被告保山五洲广场公司、被告保山五洲商业运营公司赔偿商铺占用损失费的诉讼请求，符合法律规定，但二原告要求按每月1282.5元的标准计算商铺占用损失费无事实和法律依据，故对二原告的该项诉讼请求，该院予以部分支持。对于二原告要求被告无锡五洲装饰城公司、被告无锡五洲商业运营公司连带赔偿原告商铺占用损失费的诉讼请求，因被告保山五洲商业运营公司属自然人投资或控股的法人独资的一人有限责任公司，被告无锡五洲商业运营公司作为该公司的唯一股东，并未提交该公司的财产独立于被告无锡五洲商业运营公司的财产的相关证据；同样被告无锡五洲商业运营公司属法人独资的一人有限责任公司，被告无锡五洲装饰城公司作为该公司的唯一股东，也未提交该公司的财产独立于被告无锡五洲装饰城公司的财产的相关证据；根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告无锡五洲装饰城公司、被告无锡五洲商业运营公司应当对被告保山五洲商业运营公司的债务承担连带清偿责任，故二原告的该项诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对于二原告要求被告鸭爪爪饭店、被告张玉连带赔偿原告商铺占用损失费的诉讼请求，因该二被告使用案涉商铺是基于商铺租赁合同，与二原告无直接关联，并且该二被告已依约支付了相应租金，二被告不构成侵权，二原告的该项诉讼请求，无事实法律依据，故该院不予支持。对于二原告要求被告鸭爪爪饭店返还原告商铺，并排除妨害、恢复原状的诉讼请求，因被告鸭爪爪饭店经营使用案涉商铺是基于商铺租赁合同，属于合法使用，不构成侵权，也未妨害二原告的物权，不负有向二原告返还商铺的义务，故对该项诉讼请求，该院不予支持。对于二原告要求被告保山五洲商业运营公司返还原告商铺，并排除妨害、恢复原状的诉讼请求，根据保山五洲广场商铺的规划设计，案涉商铺无法单独使用，需与相邻面积成为一个整体，才具备基本使用功能，单独返还将导致商铺功能的丧失，故对二原告的该项诉讼请求，该院不予支持。被告鸭爪爪饭店的辩解成立，该院予以采纳；被告保山五洲广场公司、被告保山五洲商业运营公司的辩称部分成立，该院部分采纳；被告无锡五洲装饰城公司、被告无锡五洲商业运营公司的辩解不能成立，该院不予采纳。被告张玉经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经该院审判委员会讨论并决定，判决：一、由被告保山五洲国际广场有限公司、被告保山五洲国际商业运营有限公司共同赔偿原告段绍军、李京所购买的保山五洲国际广场9栋201号商铺2017年10月1日至2019年12月31日期间的商铺占用费14960.93元。于判决生效后十五日内付清。二、由被告保山五洲国际广场有限公司、被告保山五洲国际商业运营有限公司共同向原告段绍军、李京支付自2020年1月1日起至案涉商铺租期届满之日止的商铺占用费（2020年1月1日起至2020年9月19日止，每平方米月租金29.99元；2020年9月20日起至2021年9月19日止，每平方米月租金为32.99元；2021年9月20日起至2022年9月19日止，每平方米月租金为32.99元；2022年9月20日起至2023年9月19日止，每平方米月租金为36.29元），于每季度的租金收取后十五日内付清。三、由被告无锡五洲国际装饰城有限公司、被告无锡五洲国际商业运营有限公司对被告保山五洲国际商业运营有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告段绍军、李京的其他诉讼请求。二审中，上诉人和被上诉人均未提交新的证据。二审审理查明事实与一审认定一致，本院予以确认。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.鸭爪爪饭店、保山五洲商业运营公司、保山五洲广场公司应否返还商铺，并排除妨害，恢复原状？2.赔偿损失的标准应否按1282.5元/月计付至商铺返还之日？本院认为，对焦点1，案涉商铺由段绍军、李京购买取得，享有占有、使用、收益和处分的权利。商铺由保山五洲广场公司开发建设，其作为初始权利人将出租商铺、收取租金并无不当，但自段绍军、李京购买后约定交房期限届满之日起，保山五洲广场公司已无权出租，继续出租并收取租金不当，侵害了段绍军、李京的民事权利，应当承担侵权责任。同理，保山五洲商业运营公司接受保山五洲广场公司委托进行出租和经营管理，也以此时间节点甄别合法性，时间点之后的委托租赁行为未获得权利人同意，属无权代理行为，保山五洲广场公司和保山五洲商业运营公司应承担侵权责任。法律规定承担侵权责任的方式包括返还财产、排除妨碍、恢复原状及赔偿损失，故保山五洲广场公司、保山五洲商业运营公司应承担返还财产、排除妨碍、恢复原状的侵权责任，但从商圈整体和单个商铺使用功能来分析，案涉商铺不是一个独立的个体存在，它与其他业主商铺共同处于一个统一商业业态规划和统一经营管理的五洲国际广场商圈内，其中的任何一个商铺都依托于商圈整体功能；且商铺无法单独使用，需与相邻面积作为一个整体，才具备基本使用功能，单独返还将致商铺功能的丧失，又结合商铺已实际出租，返还财产损失较大考量，保山五洲广场公司和保山五洲商业运营公司亦可以赔偿损失方式承担侵权责任。关于张玉、鸭爪爪饭店应否承担侵权责任，本院评析如下：1.张玉与保山五洲商业运营公司的租赁关系成立在先，段绍军、李京购买在后，依据合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，张玉的租赁关系不受商铺所有权变动影响，张玉依据租赁合同向保山五洲商业运营公司缴纳租金亦无不当，张玉无侵权行为，不应承担侵权责任。2.鸭爪爪饭店侵权成立需要符合一般侵权责任四个方面的构成要件：违法行为、损害事实、因果关系、过错，缺一不可。本案段绍军、李京以鸭爪爪饭店明知商铺已出卖，未见委托出租手续即签订租赁合同存在过错为由主张侵权不当，鸭爪爪饭店作为承租人，在五洲国际广场商圈均由保山五洲商业运营公司整体返租、整体经营的情形下，有理由相信保山五洲商业运营公司具有商铺的委托出租和经营权，只有鸭爪爪饭店明知保山五洲商业运营公司无权出租仍签订租赁合同才构成过错。故鸭爪爪饭店无过错，侵权责任当然不成立。对焦点2，上诉人以1282.5元/月的标准请求赔偿损失，是参考保山五洲商圈内其他商户的租金标准平均后提出，未充分考量案涉商铺的楼层、位置、用途，一审以承租人鸭爪爪饭店的租金标准予以确定，更贴近客观实际，本院予以确认。综上所述，上诉人段绍军、李京的上诉请求不成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费377元，由段绍军、李京负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 田 旭审判员 古 颖二〇二〇年九月十七日书记员 张明亮