黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑01民终7037号 上诉人(原审原告)：于传辉，男，汉族，1969年7月27日出生，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：王文，黑龙江江山律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军93220部队，住所地哈尔滨市香坊区军民街1号。 负责人：张磊，该部队团长。 委托诉讼代理人：褚壮志，男，1985年1月10日出生，汉族，该部队四级军士长，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：高术，黑龙江天正律师事务所执业律师。 上诉人于传辉与被上诉人中国人民解放军93220部队（以下简称93220部队）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于传辉及委托诉讼代理人王文，被上诉人93220部队的委托诉讼代理人褚壮志、高术到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于传辉上诉请求：请求依法撤销哈尔滨市香坊区人民法院(2018)黑0110民初7078号民事判决;2、请求依法改判，支持其一审诉讼请求;3、一审、二审诉讼费用由93220部队承担。事实和理由：一、关于一审裁判认定“合同第九条中明确约定了有不可抗力情形下终止本合同”的问题。93220部队在租赁期限内诉讼单方要求解除合同，于传辉也同意解除合同,响应国家关于军队停止有偿服务的政策要求。该政策变化显然系双方当事人在签订合同时所无法预见的,即在合同履行过程中发生了不可归责于双方的重大变化,双方确均无过错,但于传辉与93220部队签订租赁协议时,是于传辉基于对合同预期的信任依赖,从而进行了长期投资计划，本案双方于1996年形成租赁关系,于传辉实际在承租区投资经营20多年，多年来于传辉依据双方约定足额缴纳租金,如实履行合同义务，就应当享有合同相应的权利,而今中央军委要求停止一切有偿服务，合同终止,于传辉撤出场地,但于传辉的厂屋及机器设备,投入了于传辉大量的金钱与心血,正是其充分发挥使用价值的时候,根据公平原则，终止合同后，93220部队对租赁合同解除后给于传辉造成的损失应予以补偿。 二、关于一审裁判认为“93220部队有权随时解除合同”的问题。2009年于传辉与93220部队签订的租赁合同,租期三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止,租金每年5000元。到期后,顺期延租，2015年9月15日于传辉向93220部队支付到2015年12月31日的租金，双方已经属于不定期租赁，任何一方都具有单方要求随时解除合同的权利。但是根据《中华人民共和国合同法》及相关解释，合同双方当事人的法律地位平等,应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同解除时93220部队与于传辉应该就土地上的不动产与动产进行清算，明确双方的权利和义务。 三、关于原审法院认定“于传辉在租赁土地上建设厂房、宿舍、食堂及围墙、铁围栏及安装了相应的机器设备设施,该厂房、宿舍、食堂没有房产证及审批手续”的问题。于传辉于1996年承租93220部队土地。当时,为响应邓**同志号召,军委鼓励各部队为地方提供有偿服务,收取一定的费用。93220部队也正是基于此，1996年将涉案土地租给于传辉。因于传辉租赁土地的目的是为了生产经营,如果不修建房屋,于传辉租赁土地就无法经营,就达不到租赁的目的,所以当时的部队领导是同意建筑房屋和厂房的。因在当时地方在很多地区尚未有土地局、房产局、部队上更没有相应的部门管理,部队房产建筑基本都处于一个不规范的状态，地方部队均是根据部队需要自行建设，只要上级同意,而无需相关部门审批。建房而不办理产权证,是部队的常态,不仅93220部队一个团的问题，而是大量存在。房产没有任何审批手续，这是一个在特定历史时期遗留下来,属于历史遗留问题。但这个历史遗留问题不能够由于传辉来承担，于传辉响应号召，租赁部队土地,并没有错，为了生产经营,建设厂房等，也没有错。现在不能置于传辉的权益不顾。 四、关于一审裁判认为“于传辉是租用93220部队的土地,在93220部队土地上施工建设上述不动产及其他机器设备和附属设施，要求93220部队予以赔偿均无依据，不符合约定及法律规定”不能成立。根据法理及法律规定，承租人经出租人同意的添附，应当按着公平原则进行处理。于传辉租用军队的土地，是响应国家号召，以生产经营为目的,必须要修建厂房等设施,厂房等所有权也归于传辉所有。同时一审裁判认可“国家或军队不可抗拒的命令征用该地时，如果有补偿，对土地的补偿归甲方所有，对地上物的补偿归乙方所有”这一条款明确了乙方，即于传辉,对租赁土地上的“地上物”具有所有权，因此93220部队单方解除协议，也应该对“地上物”进行相应的补偿。因为这一行为已经严重损害了于传辉的权益。《物权法》第三十九条规定所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁合同履行后终止的,根据《民通意见》第86条规定非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的。应当负赔偿责任。上述法律的相关规定，并不是以产权证为前提的。上述事实,足以证明不能办理产权证的根本原因在于部队不给办理，而对于协议终止后的结算，也并不以是否有产权证为前提。 五、一审裁判适用法律错误。一审裁判仅依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定驳回于传辉的所有请求。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。此法条是关于合同终止与解除的规定,于传辉的请求是基于自己的不动产和动产权益受到侵害,要求93220部队补偿不动产及机器设备损失。更何况此条文规定免除的责任是指因不可抗力导致此合同不能继续履行的责任,但于传辉在租赁土地上的不动产及动产权益应该予以清算，合理保护。应该适用《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。一审法院应当根据双方当事人的权利和义务，对土地上的添附进行清算,而非草率结案。综上所述，于传辉同意解除合同,但合同终止时，应该就租赁土地上的不动产和机器设备进行清算,这些财产中包含肖某老人变卖两套房产,全部投资到该厂的建设，肖某老人一生心血全在于此,现在为此事身心疲惫,已经住院治疗。根据相关鉴定于传辉与肖某共计损失3,510,822元,依据公平原则,要求93220部队给予合理的补偿。原审判决存在事实认定不清、适用法律错误,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判，支持于传辉的上诉请求。 93220部队辩称，一、（2018）黑0110民初7078号民事判决书认定事实清楚正确，证据确实充分，适用法律得当，是公正合法的判决，应予维持。 二、上诉理由不能成立，应予驳回。（一）一审判决认定不可抗力不予赔偿正确。上诉人提出关于不可抗力的上诉理由不能成立。1、上诉状中陈述“93220部队在租赁期限内单方要求解除合同”是错误的。93220部队与于传辉的土地租赁合同早已经2012年到期，因于传辉拒绝按照中央军委文件签订全国军队统一的《军队房地产租赁制式合同》，故双方并未续签，于传辉之后也未向部队交纳租赁费用，强占租赁地点三年。到2015年9月15日，于传辉拖欠三年土地使用费用，经部队强制催要，才补交了2013-2015年三年费用。之后至2018年，三年的时间内无偿占有使用着部队的土地。双方租赁合同早已经履行完毕。并非是93220部队单方要求解除合同。前诉93220部队起诉于传辉迁让一案，法院判决认为在租赁期满后未予续签合同，双方构成了不定期租赁，法院判决解除的是双方的租赁关系。原土地租赁合同早已经到期履行完毕，根本无需解除，更谈不上答辩人单方解除。2、上诉状陈述“国家停止有偿服务政策是双方签订合同时无法预见的”是完全错误的。因为租赁土地是军事用地，所以双方《土地租赁协议》约定“因不可抗力原因以及国家军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”即军事需要时93220部队可无条件收回租赁土地。双方签订合同时于传辉充分明了租赁地点的特殊性，而且双方合同都是三年一签。于传辉应当对于针对土地的特殊性进行谨慎投资，按照三年合同确认投资成本的回收期。且从1996年开始到2018年于传辉从租赁地点迁出，已经达到22年。实际履行期远远超过法律20年的最长租赁期。于传辉再主张租期短，其长期投资没有得到回报实在于法无据。2015年底开始，中央军委下发停止不动产租赁及停止有偿服务。中央军委下发停偿命令，收回部队军事用地完全属于不可抗力。国家利益高于一切，根据合同约定于传辉必须无条件交还土地。部队收回土地后即将按照部队总体军事需要要求在土地上进行国防工程建设。 （二）上诉状认为“93220部队有权随时解除合同，解除合同时应当93220部队与于传辉就土地上不动产与动产进行清算”没有事实依据。93220部队没有义务与于传辉清算。更没有义务补偿。1、法院判决解除的双方的租赁关系，不是租赁合同，租赁合同早已经于2012年履行完毕了。合同早已履行期满，无需清算。2、根据租赁协议中明确约定“乙方即承租业户在所承租的土地内建房必须经甲方部队同意，经审批同意后方可施工等等”，于传辉所建不动产未征得部队书面同意，没有有关部门审批，属于擅自施工的违法临时建筑。于传辉对上述建筑没有合法权属，该建筑也不具有法律上的价值。3、双方实际租赁使用土地时间远远超过原合同约定租赁期限，93220部队对租赁土地上建筑物残余使用价值不应赔偿。承租业户在承租土地上投资建设应当按照租赁协议约定的租赁期限计算投资建设回报周期，衡量投资风险、投资回报率等。于传辉与部队签订的租赁协议租期早已经到期，之后一次次续签《土地租赁协议》。至2015年底，国家军委又下发了停止有偿服务的文件。在双方没有租赁合同，于传辉没有向部队交纳土地使用费的情况下，又继续使用了近三年的土地。到2018年6月份才在法院执行局组织下，交还土地。22年已经大大超过了双方建设之初租赁协议约定的三年租赁期限。其按照原土地租赁协议核算的投资建设成本早已经回收完毕，部队又允许其继续使用了好多年。因为地上建筑物、构筑物属于临时建筑，故不具有价值，仅具有使用价值。该建筑物的使用价值在双方多年的长期的租赁期限内已经得到非常充分有效地实现，使用价值早已消耗殆尽。双方租赁关系结束，土地使用权属于部队权属清晰，地上建筑物、构筑物没有产权证照，故93220部队不应对土地上建筑物、构筑物残余使用价值进行赔偿或补偿。4、部队只收回土地，不接收、不使用于传辉的建筑物，部队不是受益人。前诉判决“于传辉迁让并腾空场地”，腾空场地即包含了判令于传辉应主动将其自建的地上建筑物拆除，应交还部队净地。因此，于传辉不仅无权得到补偿，相反还是无动产建筑物的拆除义务人。5、《租赁协议》第九条约定，不可抗力可解除合同，不予赔偿。合同期内尚且不应补偿，现合同早已履行完毕，发生了军委停偿不可抗力，更无须补偿。综合以上几点，答辩人根本无需给被答辩人任何赔偿或补偿，更没有与其所谓清算的义务。 （三）关于没有审批手续问题，上诉状认为属于特定历史遗留问题，进而欲将其违法建筑合法化没有法律依据。双方签订合同时就约定建筑不动产必须经93220部队书面同意。但于传辉没有申报获批，擅自开工建筑。以于传辉主张获得了时任领导的口头允许没有提供证据证明，也违背了双方关于书面申报审批的约定。即便1996年法律没有今天完善，但1996年当时，建筑合法不动产也要经过有关部门审批。部队建的所有房屋都得到国家有关部门办理相关手续。况且双方租赁关系维持到2018年，22年间，于传辉若认为其建筑合法，早该补办手续，现在主张历史遗留问题，企图将违法临时建筑合法化根本于法无据。 （四）93220部队并不同意于传辉的所谓添附，本案中国家停止有偿服务部队收回租赁土地亦不属于征用土地，根本不适用合同中关于征用的约定，上诉状引用《物权法》39条和《民通意见》86条适用法律错误。上诉状认为《租赁合同》中关于国家征用补偿归乙方，认为其有权在本案中获得补偿是错误的。此约定是国家征用土地，本案中是军委停止有偿服务，部队收回租赁场地。此约定不适用于本案。另外，于传辉认为，其“对租赁土地上地上物具有所有权”是完全错误的。租赁土地上的建筑物没有审批，答辩人没有书面同意其建筑，不属于合法添附。完全是违法临时建筑，根本不具有法律意义上的价值。仅仅在承租期内拥有一定的使用价值而已，根本谈不上物权。所以上诉状引用《物权法》39条和《民通意见》86条适用法律错误。 （五）一审判决适用法律正确。于传辉所引用法律条文和原则违背双方约定。《租赁协议》约定，“因不可抗力原因及国家军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。根据该约定，即使在合同期内都不承担责任，何况合同已经履行完毕多年。国家军委下发停偿命令，全国都停止了不动产租赁业务。这是任何人都阻止不了的。双方当事人约定先予法定。根据该约定，于传辉必须无条件交还土地。一审判决引用《合同法》117条完全正确。相反因为双方有明确约定无需承担任何责任，故上诉状中提到的所谓应当适用的法律条文及公平原则均不必适用。 三、于传辉从2015年9月15日交费后，拖欠了三年土地使用费。已经法院生效判决确认。 四、评估鉴定的标的应当为合法建筑物，本案属于违法建筑，都不具备合法性，对其鉴定没有任何意义和必要，鉴定结果也是违法的，不能作为定案依据。 五、2018年6月21日，于传辉服判，并书面表示同意三日内迁出并腾空场地，放弃财产权益，损失自行承担。之后再反悔起诉赔偿出尔反尔，于法无据。法律不应支持。 综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决结果符合法律规定和双方合同约定。上诉理由根本均不能成立。望二审法院维持一审判决。 于传辉向一审法院起诉请求：1．要求判令93220部队与于传辉解除租赁合同，补偿于传辉不动产及机器设备损失共计3,510,822元；2．本案诉讼费、鉴定费由93220部队承担。 一审法院认定事实：93220部队作为甲方、于传辉作为乙方于2009年12月30日签订了《协议书》一份，主要约定：甲方将自有的位于黑龙江省哈尔滨市香坊区军民街1号场地其中的一块1500平方米的土地出租给乙方使用，租赁期限三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。租赁价格为每年伍仟元整。交款方式：合同签字时乙方一次交齐第一年租金，下一年租金在上一合同自然年最后一日前一次交清。乙方在所租甲方土地上建筑房屋必须报甲方同意后方可施工，建筑物高度不得超过6.5米。除因战争、不可抗拒、自然灾害、国家或军队不可违抗的政策或命令等因素而终止本协议外，双方均不得以其他理由影响本协议的执行，否则责任由违约方承担。国家或军队不可抗拒的命令征用该地时，如果有补偿，对土地的补偿归甲方所有，对地上物的赔偿归乙方所有。乙方在承租本协议指定之土地仅供乙方本人使用，不得向第三方转租，否则即构成违约，甲方有权收回土地并对乙方作出处罚。乙方租金逾期一个月不交，甲方按当年租金的20％加收滞纳金，逾期两个月不交，甲方有权收回土地并终止合同。合同签订后，于传辉于2010年1月10日交纳了第一个三年租赁期的租金15000元。于传辉在租赁土地上建设厂房、宿舍、食堂及围墙、铁围栏及安装了相应的机器设备设施，该厂房、宿舍、食堂没有房产证及审批手续。租赁协议到期后，双方之间未续签租赁合同，于传辉继续占有、使用该场地，仍按原租赁费标准交纳土地使用费，于2015年9月15日向93220部队交纳了2013年1月1日至2015年12月31日的土地使用费15000元。2017年9月28日93220部队向原审法院起诉，要求判令于传辉从其租赁的案涉土地上迁出及给付2016年1月1日至实际迁出之日止的租金，原审法院于2017年12月28日作出（2017）黑0110民初6100号民事判决书，判决于传辉从其租赁的案涉土地上迁出并腾空场地，并交纳自2016年1月1日起至实际迁出之日止的租金。于传辉不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2018年4月10日判决，驳回上诉，维持原判。2018年6月21日经原审法院执行，于传辉从其租赁的案涉土地上迁出。本案诉讼过程中，于传辉向原审法院就其租赁的案涉土地上的厂房及相关设备提出鉴定申请。原审法院通过哈尔滨市中级人民法院司法技术处委托司法鉴定，哈尔滨中孚资产评估事务所作出司法鉴定意见书（哈中孚2018评司鉴字62号）认为：截止基准日2018年11月17日，案涉设备设施电力变压器、混凝土电线杆、配电柜、电缆、电线、成品罐、混凝土地面、渗水井、配电房市场价值309,000元，此次鉴定花费鉴定费5000元。黑龙江**绘测绘有限公司作出司法鉴定意见书（黑华绘2018测司鉴字第024号）认为：于传辉所使用土地上自建厂房、宿舍、食堂建筑面积合计1212.69平方米，围墙151.67平方米，铁丝网长27.11米，此次测绘花费测绘费3500元。黑龙江省瑞宸土地房地产估价有限公司作出司法鉴定意见书（黑瑞宸2018房估司鉴字87号）认为：截止2018年9月18日为基准日，案涉厂房、宿舍、食堂及围墙、铁围栏价值为3,201,822元，此次鉴定花费鉴定费26000元。综合以上三份司法鉴定意见书，于传辉在租赁的案涉土地上的厂房及附属设施、机器设备等价值合计3,510,822元。三次鉴定费和测绘费总计34500元。 一审法院认为，于传辉与93220部队于2009年12月30日签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。该合同第九条中明确约定了有不可抗力情形下终止本合同，此外该合同约定了双方的租赁期限至2012年12月31日到期，之后于传辉继续使用该场地已经属于不定期租赁，93220部队有权随时解除合同。中央军委要求部队对外停止一切有偿服务，该政策变化系双方当事人在签订合同时所无法预见的，在合同履行过程中发生了不可归责于双方的重大变化，双方均无过错，于传辉应该按照该合同的约定撤出该场地。于传辉主张93220部队补偿因解除租赁合同造成的不动产损失3,201,822元，主张93220部队补偿电力变压器、混凝土电线杆、配电柜、电缆、电线、成品罐、混凝土地面、渗水井、配电房因解除合同造成的损失309,000元，因于传辉是租用93220部队的土地，在93220部队土地上施工建设上述不动产及其他机器设备和附属设施，要求93220部队予以补偿均无依据，不符合约定及法律规定，故不予支持。于传辉主张的鉴定费和测绘费，亦缺乏法律和事实上的依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定判决如下：驳回于传辉的全部诉讼请求。案件受理费34886.58元、鉴定费和测绘费34500元（于传辉已预交），由于传辉负担。 本院二审期间，于传辉提交了以下证据。 证据一，三张照片。拟证明香坊区人民法院执行局在执行迁让的时候给于传辉带戒具，强迫其签字放弃财产。 证据二，五张照片。拟证明房产及设备拆迁前的状态和拆迁后的状态，在采取强制执行措施之后在无奈的情况下签的笔录。 证据三，证人刘某、肖某出庭作证。证实93220部队派人到工厂给于传辉送文件说要拆迁工厂房屋，另外93220部队派人围堵工厂干扰生产。于传辉提交的三份证据，拟证明于传辉是在被胁迫的情况下签字放弃财产。 93220部队质证意见，2018年6月21日香坊区人民法院执行局在执行解除协议生效判决时，于传辉书面保证三日内迁出并腾空场地，其没有如期搬迁，执行局强制执行是合法的于传辉提交的证据及证人证言所称种种侵害行为均是其无理抗法。 本院认证认为，于传辉提交的证据均是反映法院在执行生效判决过程中发生的事情和执行行为，与本案无必然联系，对该三份证据本院不予采信。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，双方签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，协议有效。该租赁协议租期届满后双方未再签订新的租赁协议，于传辉也未将租赁场地倒出交还给93220部队而是继续占有使用该场地。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的租赁视为不定期租赁，双方当事人可随时解除协议，因双方在履行协议过程中，中央军委下发通知要求部队对外停止一切有偿服务，人民法院基于93220部队的诉讼请求判决解除了双方的租赁协议。现于传辉以双方之间的租赁协议被解除造成其房产及机器设备损失共计3,510，822元请求赔偿。双方协议第九条“除因战争、不可抗拒自然灾害、国家或军队不可违抗的政策或命令等因素而终止本协议外，双方均不得以其他理由影响本协议的执行，否则责任由违约方承担。国家或军队不可抗拒的命令征用该地时，如果有补偿，对土地的补偿归93220部队所有，对地上物的赔偿归于传辉所有”。本案中，93220部队执行中央军委的命令提起诉讼请求解除协议，自身并无过错且租赁协议被人民法院依法判决解除前，该租赁土地也未被国家或军队征用，约定的补偿情形未发生，因此也不产生约定补偿的问题。于传辉与93220部队双方之间签订的是土地租赁协议，协议中对于传辉建造房屋租赁到期后所有权归属并无约定。因租期为三年，于传辉要在租赁场地上建造房屋应预见到租期届满如果不能续签协议，93220部队拒绝接收房产，将造成很大的损失,故其建造房屋亦应按照协议约定征得93220部队的书面同意，现93220部队否认于传辉建房时经其批准同意，于传辉又不能提交93220部队同意其建房的书面证据。而且（2017）黑0110民初6100号民事判决，判决于传辉从其租赁的案涉土地上迁出并腾空场地，该判决已执行完毕,涉案设备及房产在执行中被搬迁或拆除。另外，于传辉利用租赁土地生产经营20余年，获得了一定的利润，而93220部队对该土地的收益每年均为5000元。现于传辉要求93220部队补偿其损失三百余万元，有失公允。 综上所述，于传辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34886.58元，由上诉人于传辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建民 审判员  于 波 审判员  石 磊 二〇二〇年九月三十日 法官助理徐翀 书记员李娜