洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1085号原告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛恒超，河南子恒律师事务所律师。被告：王钦安，男，1986年4月16日出生，汉族，住河南省新安县。被告：王少锋，男，1975年9月11日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王建北，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称为住总房地产公司）与被告王钦安、王少锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住总房地产公司的委托诉讼代理人牛恒超、被告王少锋的委托诉讼代理人王建北到庭参加诉讼，被告王钦安经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住总房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求王钦安向住总房地产公司支付位于洛阳市老城区道北路1号院147幢7号商业用房的房价款561246元及逾期付款的违约金（以欠付的购房款561246元为基数，按照日万分之一的标准从2017年6月29日起计算至实际还款之日）；2、要求王少锋对上述欠付的购房款561246元及逾期付款违约金承担连带还款责任；3、本案诉讼费由王钦安、王少锋承担。事实和理由：2017年6月29日，住总房地产公司与王钦安签订了《商品房买卖合同》，约定王钦安购买住总房地产公司开发的位于洛阳市老城区道北路1号院的147幢7号商业用房（均为现房），房屋建筑面积142.86平方米，该商品房单价为每平方米7857.29元，总房款为1122493元。王钦安仅支付了561247元，欠付房款561246元。《商品房买卖合同》还约定××应当在2017年6月29日前一次性支付该商品房全部价款。××逾期付款的，应当按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2017年6月29日签订《商品房买卖合同》的当天，王钦安支付了购房款561247元，尚欠购房款561246元未支付。住总房地产公司在签订合同的当天向王钦安交付了7号商业用房。对于下欠的561246元购房款，王钦安出具了欠款条。该套商业用房的实际购房人是王少锋，王少锋是借用王钦安的名义买房，买房的协商谈判及选房、收房都是王少锋参与进行的，房屋也一直由王少锋实际使用。王钦安仅仅是按照王少锋的安排，在《商品房买卖合同》中作为××签名。在双方另行签订的《商铺买卖合同书》中，买方是王钦安，但是实际购房人王少锋作为担保方在《商铺买卖合同书》中签字担保。根据上述事实，王钦安作为《商品房买卖合同》的××，应当对欠付的购房款561246元承担还款责任，被告王少锋作为该商品房的实际买房人，在另行签订的《商铺买卖合同书》中作为担保人签字担保，应当对欠付的购房款承担连带的还款责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第24条的约定“本合同在履行过程中发生争议，依法向房屋所在地人民法院起诉。”洛阳市老城区人民法院对本案具有管辖权。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告王钦安未作答辩。被告王少锋辩称，根据住总房地产公司的诉求，该房款的最后支付时间为2017年6月29日，而住总房地产公司向法院起诉的时间为2020年7月15日，超过了法律规定的担保时间，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果，因此担保人王少锋的担保期间已过，请求法院依法判决担保人免除担保责任。同时案涉房屋并未实际交付，由住总房地产公司租赁给了丹尼斯超市使用至今，因此购房款中应扣除该部分租金。本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，出售方住总房地产公司（甲方）与购买方王钦安（乙方）及担保方王少锋（丙方）签订商铺买卖合同书一份，约定乙方购买甲方位于洛阳市老城区定鼎北路与魏紫路交汇处鼎城147#楼下4号、5号、6号、7号商铺，总价款5990666元，其中7号商铺的建筑面积为142.86㎡、价款为1122493元，房屋的现状乙方已经现场确认无误；本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付购房款2995335元，剩余2995331元，乙方向甲方出具欠购房款的欠款条一张，欠款利息按照日息万分之五计付，乙方应当在出具欠款条之日起3月内还清全部欠款本息；乙方向甲方支付购房款2995335元及向甲方出具欠购房款2995331元的欠款条的次日，房屋的所有权即自动转给乙方所有，甲方并给乙方开具购房款的全额发票；担保方（丙方）为乙方履行本合同承担连带责任保证担保，保证期限为二年等内容。当日，王钦安向住总房地产公司支付了7号商铺的购房款561247元，王钦安就其购买的所有商铺的未付款项向住总房地产公司出具欠条一张，载明：今欠洛阳住总宇泰房地产开发有限公司房款2995331元。出具欠条后，住总房地产公司（出卖人）与王钦安（××）就7号商铺的买卖事宜另行签订了商品房买卖合同，合同约定出卖人将位于洛阳市老城区道北五路1号院147幢1-2层的7号商品房出卖给王钦安，实测建筑面积为142.86平方米，总价款为1122493元；××应当在2017年6月29日前一次性支付该商品房全部价款；××逾期支付购房款在90日内，或逾期超过90日出卖人不解除合同的，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等内容。后王钦安未支付案涉7号商铺的剩余房款561246元，案涉商铺现登记在王钦安名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告住总房地产公司与被告王钦安签订的商品房买卖合同及原告住总房地产公司与被告王钦安、担保人王少锋签订的商铺买卖合同书，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方之间成立房屋买卖合同关系，均应按照合同约定履行各自的义务。被告王钦安向原告住总房地产公司购买房屋，未按照合同约定支付剩余购房款，系违约，应承担相应的违约责任，故原告住总房地产公司要求被告王钦安支付剩余购房款561246元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告住总房地产公司主张的违约金，合同约定被告王钦安应在2017年6月29日之前支付全部房价款，因被告王钦安截止目前仍未支付剩余房价款561246元，故被告王钦安应从逾期付款之日即2017年6月30日起按照合同约定的日万分之一支付违约金。关于原告住总房地产公司要求被告王少锋对欠付购房款561246元及逾期付款违约金承担连带还款责任的请求，因三方签订的商铺买卖合同约定被告王少锋承担保证责任的保证期间为二年，根据合同约定，剩余房款被告王钦安应在出具欠款条之日起三个月内还清，即保证期间的起算点应从2017年10月29日起算，截止起诉之日已超过了两年的保证期间，故被告王少锋的保证责任应予以免除，该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告王少锋提出的案涉7号商铺未实际交付，未支付的购房款中应扣除该部分租金的抗辩意见，因被告王钦安未到庭，该部分事实尚不明确且与本案不属于同一法律关系，当事人可另行主张。被告王钦安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理并依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王钦安于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司位于洛阳市老城区道北五路1号院147幢1-2层的7号商铺购房款561246元及违约金（以561246元为基数，自2017年6月30日起按照日万分之一计算至实际付清之日止）；二、驳回原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4987元，由被告王钦安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姬玲利二〇二〇年九月二十四日书记员  李君阁