广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15889号上诉人（原审被告）：广州市四耶餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区兴盛路8号109。法定代表人：姚欣，该公司经理。上诉人（原审被告）：姚欣，女，1981年4月13日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢绮婷、劳煦昕，分别系广东安华理达律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：广州兴拓置业有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇金茂中二街3号16层1611房。法定代表人：欧阳俊，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：何悦筑，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧格，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州市四耶餐饮管理有限公司（以下简称四耶公司）、姚欣因与被上诉人广州兴拓置业有限公司房屋（以下简称兴拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人四耶公司、姚欣上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回兴拓公司全部诉讼请求；3.本案二审案件受理费由兴拓公司承担。事实和理由：一、《金茂广州南沙J·LIFE商铺租赁合同》（下称租赁合同）是四耶公司的原股东梁健潮盗取公章后擅自与兴拓公司签订的，属于无权代理，四耶公司对该租赁合同的效力均不予追认，该租赁合同对四耶公司不发生效力。案外人梁健潮是四耶公司的原股东，其与姚欣于2016年7月27日签订《股东转让出资合同书》，约定以10万元的对价将其所持的四耶公司100％股权转让给姚欣。同日，四耶公司经股东会决议，同意免去梁健潮的法定代表人、执行董事和经理职务，并选举姚欣为法定代表人、执行董事及经理。上述变更事宜已于2016年7月28日完成相关工商变更登记。其后，梁健潮将四耶公司的公章等文件移交至姚欣。2016年9月28日至10月8日期间，姚欣因私人行程外出旅游，遂将所持的四耶公司公章妥善放置在店内的保险柜内，并嘱咐员工如需使用公章，需要先将用印文件交姚欣审核后才能用印。但梁健潮不知采用何种方式盗取了公章，在未经姚欣授权也无告知姚欣的情况下，于2016年10月8日擅自与兴拓公司盖章签订租赁合同及与兴拓公司、案外人广州市新一居装饰设计工程有限公司（以下简称新一居公司）签订《金茂广州南沙J·LIFE装修支持三方协议》（下称装修合同），并以授权代表的身份在合同上签字。梁健潮自2016年7月28日起不再是四耶公司的股东、法定代表人或经理，其所享有的代理权已于该日起终止。《股东转让出资合同书》第五条亦明确约定，自股权转让之日起，梁健潮不得以四耶公司的名义对外进行任何活动，这也证明了四耶公司、姚欣均无对梁健潮进行任何授权。因此，梁健潮签订租赁合同和装修合同的行为均属于无权代理，四耶公司作为被代理人，未对上述两合同进行过任何追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，上述两合同均不对四耶公司、姚欣产生效力，相关合同义务应由无权代理行为人梁健潮承担，与四耶公司、姚欣无关。由此，兴拓公司不应向四耶公司、姚欣主张任何租金、滞纳金、逾期开业违约金、装修支持费、律师费等费用。二、兴拓公司并非善意且无过失的合同相对人，梁健潮盗取四耶公司公章的行为不构成表见代理，一审法院对此认定错误。兴拓公司在一审期间，除了强调梁健潮持有公章外，无提供任何证据证明其属于善意且无过失。实际上，兴拓公司声称与四耶公司签订的租赁合同为兴拓公司制作的格式合同，且在签署合同的过程中，兴拓公司作为一家大型的专业商业地产运营企业，没有尽到合理注意和审查义务，存在明显过错，其既没有按照租赁合同附件四的要求审查相关的营业执照、授权委托书及法定代表人身份证明等资料，也没有对承租人的主体资料、履约能力、授权情况等进行尽职调查，故不能认定为善意的合同相对人，梁健潮的行为应属于无权代理，而非有效的表见代理。同时，兴拓公司与多名承租人均产生与本案情况相同或类似的纠纷，可能存在故意欺骗承租人并通过提起诉讼以获得非法收益的情况。三、四耶公司对场地不存在实际占用，无需向兴拓公司支付任何场地占用费。四耶公司、姚欣在收到一审起诉状前根本不知悉有涉案租赁合同及装修合同的存在，不可能存在自2016年10月8日即实际占用涉案租赁合同所述房产的情况。兴拓公司提供的《附件三：金茂广州南沙J·LIFE铺位接收证明书》（下称接收证明书）上仅有双方的盖章及2016年10月8日的手写日期，无任何关于铺位现状的说明，应是兴拓公司与梁健潮签署租赁合同时一并盖章的文件，双方并无实际进行场地交接；同时，兴拓公司提供的《终止合同通知书》上则陈述商铺的交付时间是2016年10月21日，与接收证明书的日期不符，因此接收证明书的真实性存疑，不能据此认为兴拓公司已实际接收场地并占用。鉴于与租赁合同有关的文件均是梁健潮盗取四耶公司的公章后签订的，接收证明书对四耶公司、姚欣亦不产生效力。兴拓公司要求四耶公司、姚欣支付场地占用费的，应举证证明四耶公司、姚欣已实际占用场地。对于兴拓公司主张的自租赁合同解除之日起至兴拓公司自行收回场地之日止的场地占用费问题，根据兴拓公司发出的《终止合同通知书》第四条的内容，即使四耶公司、姚欣实际占有了场地且无履行交还的行为，兴拓公司也能自主收回该场地，但其没有采取任何收铺措施，使商铺空置两年多，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的“没有采取适当措施致使损失扩大”的情形，因此兴拓公司不得就该扩大的损失要求赔偿。四、广州市公安局天河分局于2020年7月17日向姚欣送达立案告知书，上面载明姚欣报梁健潮涉嫌职务侵占一案符合立案条件，立为刑事案件侦查。该告知书可以证明梁健潮盗用四耶公司的公章与兴拓公司签订租赁合同和装修合同，且该刑事案件的最终处理结果涉及兴拓公司与四耶公司之间是否存在真实的租赁关系、梁健潮是否已合法取得四耶公司的授权签署相关租赁合同、代收款等本案重大问题，对本案事实的查清及责任认定具有决定性作用，本案必须以相关刑事案件审理结果为依据。因此，四耶公司、姚欣申请中止本案的审理。五、四耶公司、姚欣在二审期间提交的由吴海琪出具的证明书，可以证明在2019年5月10日吴海琪见证了兴拓公司指定的物业管理公司对涉案商铺进行查看并将大门及后门上锁的过程，即兴拓公司实际已在2019年5月10日前收回了涉案商铺。综上所述，请求二审法院驳回兴拓公司的全部诉讼请求。被上诉人兴拓公司二审辩称：一、梁健潮系代表四耶公司签订合同，兴拓公司与四耶公司之间存在租赁合同关系。梁健潮持有四耶公司公章与兴拓公司签订租赁合同，在合同落款处加盖公章，而公司公章是公司人格的象征，梁健潮在签订合同时也明确其代表四耶公司签订合同。故四耶公司与兴拓公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。此外，姚欣在一审期间确认梁健潮系其合作伙伴以及四耶公司前法定代表人、独资股东，且可持有公司公章外出并签订合同，在此情况下，梁健潮持有公司公章并在合同上加盖公章的行为，更使他人有充分理由相信梁健潮有代理权。二、姚欣、四耶公司主张其对合同不知情，与事实不符。首先，基于梁健潮与四耶公司、姚欣的密切关系，姚欣辩称其对合同不知情显然不合常理，而兴拓公司对梁健潮如何获得四耶公司公章无审查义务，也无能力审查，且梁健潮的情形使兴拓公司有充分理由相信其可代表四耶公司对外签订合同。姚欣与梁健潮签订股权转让合同等均系其内部合同，与兴拓公司无关，也超出兴拓公司的合理注意义务范围。其次，姚欣、四耶公司的反应也非“被盗取公章受害人”的正常反应，其在公章遗失后均未采取如登报遗失、报案等补救措施，反而在一审期间提起管辖权异议来拖延时间，且对于公章的说法前后矛盾，显然不符合常理。此外，从租赁合同签订至合同解除后1年余间，兴拓公司多次电话联系四耶公司催问开业时间，并向四耶公司住所地邮寄《终止合同通知书》，上面所附电话是四耶公司申请年度报告确认的及在对外宣传上使用的号码，四耶公司仍然恶意拒收邮件，其显然明知与兴拓公司之间的合同关系。三、即使如姚欣、四耶公司所言系梁健潮“盗取公章”，亦系四耶公司管理不善导致，系姚欣、四耶公司的重大过错，相应的法律后果由其承担，与兴拓公司无关。至于四耶公司承担责任后向梁健潮追偿，属于另一法律关系，与本案无关。四、四耶公司在合同解除后拒不向兴拓公司交付场地，应向兴拓公司支付场地使用费。四耶公司一直未履行交还场地的义务，至2020年2月25日在一审法院组织下才向兴拓公司交还场地。四耶公司所谓的《终止合同通知书》中兴拓公司有权采取强制措施收回场地的条款，该条款系赋权条款而非责任条款，兴拓公司无自行收回的义务或责任，四耶公司也不能因此免除交还场地的义务，其以此条款为由主张免除场地占有使用费无事实与法律依据。五、广州市公安局天河区分局的立案告知书与本案没有关联。本案是民事案件，四耶公司、姚欣一直希望通过刑事手段达到中止本案审理、拖延时间的目的，但是姚欣已经确认四耶公司的公章是其保管，梁健潮取得公章也是从姚欣处获得。即使是梁健潮盗取公章，也是四耶公司的过错导致，相应的后果应由四耶公司及其股东承担，本案不应该中止审理。六、对于四耶公司、姚欣主张已于2019年5月10日前交还涉案商铺的事实，兴拓公司不予确认。一审期间，经办法官于2020年2月25日组织双方庭询，姚欣及四耶公司均未提及2019年5月10日前向兴拓公司交还涉案商铺的事实，且对一审法官提出的四耶公司于2020年2月25日交还商铺的说法亦未提出异议。综上所述，一审判决事实认定正确，请求二审法院驳回姚欣、四耶公司的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，兴拓公司于2019年4月2日诉至一审法院，请求判令：1.确认兴拓公司与四耶公司签订的《金茂广州南沙J?LIFE商铺租赁合同》于2017年11月7日解除；2.四耶公司支付的租赁保证金60805.80元归兴拓公司所有；3.四耶公司向兴拓公司支付2016年10月1日至2017年11月7日的租金379979.95元及其滞纳金（滞纳金以379979.95元为基数，按照每日3‰的标准，自2017年11月15日起计至实际付清之日止）；4.四耶公司向兴拓公司支付逾期开业违约金1700000元（从2016年12月2日起至2017年11月7日止，共计340天，按5000元/天×340天计算）；5.四耶公司退还装修支持费571506.85元[从2017年11月8日起至2022年9月30日止，共计1788天，按700000元×1788天÷（365天/年×6年）计算]，并支付相应的滞纳金（以571506.85元为基数，从2017年12月7日起计至实际支付之日，按每日3‰的标准计算）；6.四耶公司按每月28713.85元的标准向兴拓公司支付从2017年11月8日起至将涉案商铺归还之日的占有使用费；7.姚欣对四耶公司的上述债务承担连带责任；8.四耶公司、姚欣向兴拓公司支付律师费30000元；9.本案的诉讼费由四耶公司、姚欣承担。一审法院经审理查明：四耶公司为法人独资的一人有限责任公司。2016年7月28日，四耶公司的股东和法定代表人从原来的梁健潮变更为姚欣。兴拓公司于2017年9月1日登记取得广州市南沙区黄阁镇xxx街xxx房的所有权。2016年10月8日，兴拓公司（为甲方、出租方）和四耶公司（为乙方、承租方）签订了《金茂广州南沙J?LIFE商铺租赁合同》，合同尾部乙方或授权人处盖有四耶公司的公章，授权代表处有内容为“梁健潮”的手写签名。该租赁合同约定：“兴拓公司将位于广州市南沙区黄阁镇xxx街5号108房（一层）、109房（一层）、110房（一层）、122房（一层）、123房（一层）、124房（一层）的商铺出租给四耶公司。4.1租赁面积为337.81平方米（以建筑面积为准），所有根据租赁面积计算的乙方应交纳费用，应按此计算。4.2如对上述面积数字有异议的，最终租赁面积以政府有关部门出具官方文件的结果为准。如没有官方文件或乙方对官方文件结果有异议，可以提出由房地产行政主管部门认可的测绘机构进行复测。如果复测所得的房屋实际总租赁面积与上述约定面积之间或官方文件结果相差不超过±5%（包括±5%）的，则测量费用由乙方承担：如果相差超过±5%（不包括±5%）的，则测量费用由甲方承担。4.3在确定最终租赁面积之后，如乙方此前存在多交纳租金及其他以租赁面积为计算单位收取的相关费用的情况，则多交纳的租金及相关费用直接结转为乙方应支付的下一期租金及相关费用的一部分（不计利息）；若乙方此前存在少交纳租金及相关费用的情况，则自甲方发出书面通知之日起10个工作日之内，乙方应将少交纳的租金及相关费用一次性支付给甲方及相关方。5.1装修期共2个月，自2016年10月1日起算至2016年11月30日。若因甲方未满足该商铺的交付条件而导致该商铺不能按时交付，则本条款约定之装修期相应顺延。乙方的装修工作应配合甲方场地的整体要求。装修期仅免租金，但商业管理费、物业管理费和其他装修相关费用仍需支付。乙方的装修期不因任何原因而延长。同时，甲、乙双方确认，本条约定的装修期是基于乙方在履行租赁合同过程中没有违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方不享受装修期的租金优惠，乙方应在租赁合同解除后5个工作日内按租赁合同约定的第一个租赁年度的租金标准向甲方补交装修期的全部租金。5.2甲方同意承担乙方部分装修费用，共计人民币1000000元，作为【竜之居酒屋】品牌之【餐饮】的装修费用。甲方根据乙方经营的上述各品牌实际装修及开业节点支付相应装修费用。5.3甲方应根据《金茂广州南沙J?LIFE装修支持三方协议》约定的期限向装修方（协议中的丙方）支付装修费（人民币1000000元），如果因为甲方无故迟延向装修方支付装修费，视甲方违约，装修期应相应顺延；若甲方无故拒绝或迟延向装修方支付装修费用超过30日以上的，乙方有权提前解除本合同并追究甲方的违约责任。第六条租赁期间共72个月，暂定为自2016年10月1日至2022年9月30日，租赁期间自交房日期开始起算。计租日自该铺位装修期届满之次日起计算。8.1交房日期暂定为2016年10月1日。实际交房日期以甲方提前书面通知上所载交房日期为准。8.4甲、乙双方特别确认，乙方实际进场开始或准备开始对铺位进行装饰装修工程，或乙方已实际接收该铺位的，视为该铺位符合交付条件。尽管如此，对乙方未经甲方批准的施工行为，甲方有权要求乙方停止施工并将该铺位恢复至施工前状态，由此造成的损失由乙方承担。10.1租金计算方法：租金：租赁期限内，该铺位租金分为保底租金、抽成租金。每月的保底租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。乙方应自计租日开始按照本合同的约定承担该铺位的租金。2016年12月1日至2018年7月31日保底租金单价为85元/平方米/月，抽成租金以每月营业额×7%计算。2018年8月1日至2019年9月30日保底租金单价为85元/平方米/月，抽成租金以每月营业额×8%计算。2019年10月1日至2020年9月30日保底租金单价为91.80元/平方米/月，抽成租金以每月营业额×9%计算。10.2租金计算方法：月租金单价=日租金单价×365天÷12个月（计算后四舍五入至小数点后两位）;月租金标准=月租金单价×租赁面积（计算后四舍五入至小数点后两位）……12.2.1保底租金应按月支付，乙方应于每月25日之前支付下月的保底租金。12.2.2首月保底租金：首期租金应于计租日10日前支付；首月保底租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自计租日起至该月月底）计算。12.2.3末月保底租金：根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）计算。……17.1.1乙方应于签署本合同之同时，支付相当于2个月第一期月保底租金和2个月物业管理费的总和，合人民币60805.80元之租赁保证金，并在每一期结束前10个工作日内按照当期应付租金数额补缴租赁保证金，以保证其履行本合同之条款。若租金或／及物业管理费在租赁期间内发生变动，则租赁保证金也应作相应的调整，乙方应在支付调整后当月租金时补缴租赁保证金。17.1.2租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定的义务的保证，用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接和/或间接的损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、偿还本合同终止后在乙方不履行其义务给甲方造成的支出、损失等。17.1.3出现上述情况，甲方可以书面通知乙方要求乙方改进，而乙方在甲方书面通知发出后7个工作日内仍未改进，甲方有权在租赁保证金中扣除不超过受损额的款项弥补其损失，甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到书面抵扣通知的7个工作日内补足甲方扣除部分。如乙方不缴纳被扣除的租赁保证金的，则甲方有权按本合同相关约定追究乙方责任。17.1.4租赁保证金在租赁期间由甲方保管，不计利息。在本合同终止且甲方确认乙方已履行了本合同规定的全部义务之后，在没有需要按约定扣除乙方欠付费用的前提下，该保证金退还给乙方。乙方认可并同意，在乙方按本条履行完毕全部义务后，甲方将保证金返还至以下账户：……户名：梁健潮。18.4若因乙方原因，于装修期届满未能完成装修的，乙方可继续装修至满足开业条件，但该延长期限不得超过了15日。该延长期间内，乙方除继续支付商业管理费（如有）、物业管理费、水电等能源费及其他实际发生的费用以外，还须支付租金。18.5若因乙方原因，于装修期届满后15日仍未能完成装修并开业的，则甲方有权按本合同约定追究乙方的违约责任。如甲方选择不解除本合同，则乙方需按照18.4条约定承担相应的责任。18.6若因甲方的原因，乙方于装修期内未能进行装修，经双方书面确认，乙方的装修期相应予以延长。18.7本合同因租赁期间届满而终止，乙方无权要求甲方就乙方的装修投入进行任何补偿。20.1乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日现复原还该铺位。20.2除租赁期限届满合同正常终止外，租赁期间，任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，乙方应在终止日前按第二十条的相关规定现复原还该铺位并完成一切退房事宜。20.3除经甲方书面同意，退房时乙方应将铺位恢复原状，即拆除乙方所作的装修，按《金茂广州南沙J?LIFE房屋交付条件》将铺位及其辅助设施还原至交房时的交接条件，并保持完好无损（正常损耗除外），交回给甲方。若在规定期限内乙方未能恢复原状，将铺位交还甲方，则乙方将被视为自动放弃铺位内的装修的产权（包括所有设备和物品），甲方在收回铺位时有权自行处理，决定是否接收或拆除该装修。若甲方决定拆除，因此所发生的一切拆除费用应由乙方承担，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金内扣除，保证金不足以扣除的，乙方应另行补足；若甲方决定接收，则甲方无须向乙方支付任何费用。21.1该铺位应于2016年12月1日达到开业状态，乙方并须根据甲方对乙方提交的《金茂广州南沙J.L1FE铺位开业申请表》的书面验收结果，按照甲方认可的日期在该铺位内按本合同第九条约定用途开业。26.1若乙方未能按照本合同约定的时间开业的。乙方除应缴纳租金、商业管理费（如有）、物业管理费等应纳费用外，乙方还需就迟延开业向甲方支付违约金，违约金为每延迟一日人民币5000元。26.2若乙方未能按本合同约定缴纳租金、商业管理费、物业管理费、公用事业费等各项费用超过5个工作日，甲方有权按所欠缴费用的3‰向乙方按日计算收取滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳之日后的第一日起算。26.4如乙方逾期支付租金、商业管理费、物业管理费、公用事业费用等各项费用长达15个工作日以上（含第15个工作日），甲方有权按照条款28.3单方终止本合同。若在甲方收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保。28.3本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方终止本合同收回该铺位，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分……28.3.5拖延支付租金、租赁保证金、商业管理费、物业管理费或其他费用连续超过15个工作日或累计超过30个工作日（无论是否正式追索）。28.4甲方依据上述条款或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该铺位，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于铺位装修费等费用。33.1任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至本合同写明的地址或双方书面通知的其他地址。本合同中甲方和乙方的地址、电话、传真、电子邮件等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真、电子邮件等联系方式。一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。33.2电子邮件、任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第7日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录为有效证明；如以传真方式，则发出之日视作已送达，以发送报告单为有效证明；如以手递或快递的方式，则发至指定地址之日视作已送达，以对方的签收文据或拒收记录为有效证明；如以电子邮件形式发送，则数据电文以联系人发出的首次时间，视为到达时间。34.2因本合同引致的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉讼。诉讼费用（含合理的律师费用）全部由败诉方承担。”同日，兴拓公司（为甲方、出租方）、四耶公司（为乙方、承租方）、新一居公司（为丙方、装修方）签订《金茂广州南沙J?LIFE装修支持三方协议》，约定甲方为乙方在金茂西一街5号108房（一层）、109房（一层）、110房（一层）、122房（一层）、123房（一层）、124房（一层）铺位提供装修支持。甲方和乙方共同委托丙方对乙方铺位提供装修装饰服务。甲方向丙方支付相应的装修费。装修费总额为1000000元，作为竜之居酒屋品牌之餐饮的装修费用。该等价款为甲方在本协议项下所需支付的全部款项，除非三方另有特别明确的约定，否则甲方无须为丙方的工作另行向乙方或丙方支付其他任何费用。乙方的装修设计、施工图及装修材料样品通过甲方审核并书面确认后15个工作日内，甲方向丙方支付装修费用总额的40%。乙方进场并根据甲方确认的装修施工图开始施工后的10个工作日内，甲方向丙方支付装修费用总额的30%。乙方按照该铺位租赁合同约定开业之后第30个工作日内，甲方向丙方支付装修费总额的30%，即300000元。在乙方和丙方全面适当履行义务的前提下，甲方未按本协议约定的时间足额支付服务费的，且经丙方书面催告15天后无正当理由仍拒不支付的，则每延迟一日，甲方应当在付清延付款项外，自延迟付款日起按应付而未付的金额的每日万分之一的比例向丙方支付违约金。乙方承诺在该商铺租赁合同约定的租赁期限内持续经营，如出现该铺位租赁合同约定的甲方因乙方违约终止租赁合同，或出现乙方无租赁合同约定的理由提前终止租赁合同的情形，以及由于非甲方原因终止租赁合同的，则乙方需要退还甲方装修支持费用，需退还的费用按乙方剩余营业期间占租赁合同的比例乘以装修支持总费用计算，并且乙方需要在租赁合同终止后一个月内一次性退还甲方，若乙方未在上述期限内退还的，乙方应按应退未退款项的3‰每日支付滞纳金。2016年10月8日，兴拓公司将涉案商铺交付给四耶公司。2016年11月22日，兴拓公司向新一居公司支付400000元；2016年12月5日，兴拓公司向新一居公司支付300000元。四耶公司没有向兴拓公司支付任何租金。2017年10月20日，兴拓公司向四耶公司住所地寄出《终止合同通知书》，以四耶公司至今未开业为由，通知双方签订的《金茂广州南沙J?LIFE租赁合同》于2017年10月31日解除，并要求四耶公司承担违约责任。该通知书被退回。兴拓公司为处理本案纠纷与广东金桥百信律师事务所签订《律师事务所选聘合同（诉讼代理）》，约定由该所指派律师作为兴拓公司的委托诉讼代理人。其中约定本案的前期律师代理费为30000元。风险收费为实际收到金额的3%。兴拓公司已向该律师事务所支付律师费30000元。在本案件诉讼过程中，兴拓公司确认其收到涉案合同约定的保证金60805.80元，于2020年2月25日自行收回涉案商铺。四耶公司及姚欣陈述其没有支付上述保证金，亦从未占有使用涉案商铺。姚欣曾向一审法院申请对《金茂广州南沙J?LIFE租赁合同》上四耶公司印章的真伪性进行鉴定，一审法院依法委托了广东恒鑫司法鉴定所进行上述鉴定。2020年2月12日，姚欣撤回上述鉴定的申请。一审法院认为，四耶公司、姚欣主张四耶公司没有与兴拓公司签订《金茂广州南沙J?LIFE租赁合同》及《金茂广州南沙J.LIFE装修支持三方协议》，但均未能提供证据予以证实，一审法院对该意见不予采纳。兴拓公司和四耶公司签订的《金茂广州南沙J?LIFE租赁合同》以及《金茂广州南沙J.LIFE装修支持三方协议》关于双方权利义务的约定是兴拓公司和四耶公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。关于确认解除合同的诉讼请求，四耶公司在未在合同约定的限期内开业经营、支付租金，兴拓公司有权解除合同。兴拓公司发出《终止合同通知书》要求于2017年10月31日终止合同。根据合同约定，该通知书在寄出后第7日视为送达，即视为于2017年10月27日送达给四耶公司。因此，双方签订的《金茂广州南沙J?LIFE租赁合同》于2017年10月31日解除。兴拓公司请求确认上述合同于2017年11月7日解除，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于支付租金及占有使用费的诉讼请求，合同约定因四耶公司违约导致兴拓公司解除合同的，四耶公司应支付装修期和经营优惠期的租金。四耶公司实际于2016年10月8日接收商铺。兴拓公司迟延交付商铺，装修期和经营优惠期相应延后为从2016年10月8日计算至2018年8月7日，经营计租期从2018年8月8日起算。兴拓公司于2017年10月31日解除双方合同，于2020年2月25日收回商铺。故四耶公司应支付2016年10月8日至2017年10月31日（共12个月零24日）的租金的具体金额为366796.28元（按85元/平方米/月×337.81平方米×12月+85元/平方米/月×337.81平方米÷31天/月×24天计算）。兴拓公司主张四耶公司按每月28713.85元（按85元/平方米/月×337.81平方米计算）的标准支付占有使用费，是其对自身权利的合理处分，一审法院予以核准，故四耶公司应支付的2017年11月1日至2020年2月25日的占有使用费为800027.27元（按28713.85元/月×27月+28713.85元/月÷29天/月×25天计算）。关于迟延支付租金滞纳金的诉讼请求，兴拓公司主张的计算标准过高，应予以调整。逾期支付租金的应从逾期之日起按照年利率6%的标准计算滞纳金。根据合同约定，装修期和经营优惠期租金应从2017年10月31日解除合同后5个工作日内支付，故滞纳金应以366796.28元为基数，从2017年11月8日起计算至实际付清之日止。兴拓公司主张2017年11月15日起计算返还装修支付迟延支付租金滞纳金，为自行处分自己的权利，一审法院对此予以照准。上述滞纳金以366796.28元为限。关于保证金的诉讼请求，兴拓公司自认已收到四耶公司支付的保证金60805.80元，兴拓公司自认对其不利的事实，一审法院予以确认。根据双方合同的约定，四耶公司违约导致兴拓公司解除合同的，保证金作为解除合同的违约赔偿。因此，兴拓公司请求确认收取的保证金归其所有符合合同的约定，一审法院予以支持。关于支付逾期开业违约金的诉讼请求，由于兴拓公司迟延交付商铺，故合同约定的开业时间应相应顺延至2016年12月8日。四耶公司一直未对涉案商铺予以开业经营，应支付从2016年12月9日起计至2017年10月31日的逾期开业违约金。兴拓公司主张违约金的计算标准过高，应予以调整。一审法院酌情确定以每月租金28713.85元为基数按照年利率6%的标准计算。具体数额为1564.90元（按28713.85元×6%÷360×327计算）。关于返还装修支持费的诉讼请求，兴拓公司和四耶公司在《金茂广州南沙J.LIFE装修支持三方协议》中约定，四耶公司承诺在该商铺租赁合同约定的租赁期限持续经营，如出现该铺位租赁合同约定的兴拓公司因四耶公司违约终止租赁合同，则四耶公司需要退还相应的装修支持费用。退还的费用按乙方剩余营业期间占租赁合同的比例乘以装修支持总费用计算。兴拓公司返还装修支持费571506.85元并未超过上述标准，一审法院予以支持。关于逾期返还装修支持费滞纳金的诉讼请求，兴拓公司主张的计算标准过高，应予以调整。逾期支付商业管理费的应从逾期之日起按照年利率6%的标准计算滞纳金。上述返还装修支持费的滞纳金应在合同解除后一个月内一次性退还，故滞纳金应从2017年12月1日起计算至该款实际返还之日止。兴拓公司主张从2017年12月7日起计算返还装修支付费滞纳金，为自行处分自己的权利，一审法院对此予以照准。上述滞纳金以571506.85元为限。关于支付律师费的诉讼请求，根据兴拓公司和四耶公司签订的租赁合同约定，四耶公司败诉，应承担相应的律师费，故兴拓公司要求四耶公司支付律师费30000元，一审法院予以支持。关于承担连带责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”姚欣没有提供证据证明四耶公司财产独立于其自己的财产，应对四耶公司的债务承担连带责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，于2020年4月30日作出如下判决：一、四耶公司向兴拓公司交纳的保证金60805.80元归兴拓公司所有；二、四耶公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向兴拓公司支付逾期开业违约金1564.90元；三、四耶公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向兴拓公司返还装修支持费571506.85元，并支付逾期返还装修支持费的滞纳金（以571506.85元为基数，从2017年12月7日起至该款实际返还之日止，按照年利率6%的标准计算；上述滞纳金以571506.85元为限）；四、四耶公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向兴拓公司支付2016年10月8日至2017年10月31日的租金366796.28元及其滞纳金（滞纳金以366796.28元为基数，从2017年11月15日起计算至该款实际付清之日止，按照年利率6%的标准计算；上述滞纳金以366796.28元为限）；五、四耶公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向兴拓公司支付2017年11月1日至2020年2月25日的占有使用费800027.27元；六、四耶公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向兴拓公司支付律师费30000元；七、姚欣对四耶公司的本案债务承担连带清偿责任；八、驳回兴拓公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43028元，由兴拓公司负担20401.50元，四耶公司负担22626.50元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，四耶公司、姚欣提交了证据1吴海琪书写的证明及其身份证复印件，拟证明在2019年5月10日姚欣与金茂湾商业部工作人员前往涉案商铺现场了解情况，发现涉案商铺的大门和后门均已被金茂湾物业管理处上锁，兴拓公司已经在该日前实际收回涉案商铺；证据2广州市公安局天河区分局于2020年7月17日出具的《立案告知书》，拟证明姚欣报梁健潮涉嫌职务侵占案已立为刑事案件侦查，本案应当中止审理等待刑事案件的处理。兴拓公司对此质证称：四耶公司、姚欣在二审期间当庭提交的证据已经超过了举证期限；对于证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据不属于二审中的新证据，且出具证言的证人未出庭接受询问，不清楚证人的身份情况，对证明的内容亦不予确认；对于证据2的真实性予以确认，对关联性和证明内容不予确认，该告知书仅可表明梁健潮涉嫌职务侵占案，但无生效法律文书确认其犯罪，更无证据证明所谓的职务侵占案与本案有关，无法证明是梁健潮盗取公章等说法，且从本案一审期间至今已经有一年半时间，四耶公司、姚欣均未进行任何报案，显然不符合受害人的正常反应。姚欣在二审中陈述，梁健潮自称因有诉讼案件无法继续担任四耶公司的法定代表人，故向姚欣转让股份，转让股份后，梁健潮不再担任四耶公司的法定代表人，也没有担任四耶公司的其他职务，但姚欣自认转让股份后其仅持有四耶公司10%的股份，四耶公司内部还有多个股东且梁健潮仍占有多数股份。兴拓公司在二审中陈述，其向四耶公司交付涉案商铺时商铺是毛坯房状态。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的第一个焦点是梁健潮持四耶公司的公章与兴拓公司签订《金茂广州南沙J?LIFE商铺租赁合同》，以及与兴拓公司、新一居公司签订《金茂广州南沙J?LIFE装修支持三方协议》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，首先，从查明的事实来看，四耶公司的股东和法定代表人原为梁健潮，虽然后来变更为姚欣，并办理了工商变更登记，但姚欣在二审中自认梁健潮对内仍持有公司多数股份。其次，姚欣主张梁健潮盗取了四耶公司的公章，未提交有效的证据予以证明，亦未显示其为此报警，故姚欣应承担举证不能的不利后果，结合其自认梁健潮仍持有公司多数股份的事实，其该主张亦不符合常理。再次，梁健潮是持四耶公司的公章与兴拓公司、新一居公司签订相关合同的，兴拓公司、新一居公司有理由相信梁健潮具有代理权，现有证据也未能显示兴拓公司、新一居公司在签订相关合同时存在主观上的过失。综上，梁健潮持四耶公司的公章与兴拓公司、新一居公司签订相关合同的行为构成表见代理，该行为的法律后果应由被代理人四耶公司承担。由此，四耶公司与兴拓公司签订的《金茂广州南沙J?LIFE商铺租赁合同》以及四耶公司与兴拓公司、新一居公司签订的《金茂广州南沙J?LIFE装修支持三方协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格依约履行。一审法院对上述合同性质的认定合法合理，并无不当。至于姚欣报梁健潮涉嫌职务侵占已被公安机关立案的问题，因本院前文已述梁健潮在本案中的行为已构成表见代理，故上述案件的处理结果与本案无关联性，姚欣和四耶公司据此要求中止本案的审理，本院不予准许。本案争议的第二个焦点是四耶公司与兴拓公司签订的《金茂广州南沙J?LIFE商铺租赁合同》解除后双方权利义务的清理问题。第一，关于租赁合同的解除原因、时间和保证金的返还。按照租赁合同的约定，若四耶公司拖欠支付租金连续超过15个工作日或者因四耶公司原因于装修期届满后15日仍未能完成装修并开业的，兴拓公司有权解除合同。四耶公司未按约定支付租金和限期内开业经营，兴拓公司据此解除合同有事实和法律依据。兴拓公司于2017年10月20日向四耶公司发出《终止合同通知书》，根据租赁合同的约定，该邮件在寄出后第7日被视为已送达，结合《终止合同通知书》上载明的解除日期为2017年10月31日，故一审法院确认双方租赁合同的解除日期为2017年10月31日，认定正确。因四耶公司的违约行为导致双方租赁合同的解除，四耶公司要求退还保证金缺乏依据，一审法院对于兴拓公司要求确认收取的保证金归其所有予以支持，处置得当，本院予以维持。第二，关于租金及租金滞纳金的支付。首先，四耶公司否认接收了涉案商铺，但从加盖有四耶公司公章的铺位接收证明文件来看，四耶公司已于2016年10月8日接收了涉案商铺，故本院对四耶公司的上述主张不予采信。其次，根据双方租赁合同的约定，因四耶公司违约导致双方合同解除的，四耶公司应支付装修期和经营优惠期的租金。经核算，一审法院以85元/平方米/月的标准核算四耶公司2016年10月8日至2017年10月31日的租金为366796.28元，以及按照年利率6%的标准计算上述租金从2017年11月15日至实际付清之日的滞纳金，合法合理，本院对此予以维持。第三，关于逾期开业违约金的计算。租赁合同约定，若四耶公司迟延开业则需按照每延迟一日5000元的标准支付违约金。现四耶公司未按约定开业，一审法院根据涉案商铺的接收时间及合同的解除时间，确定违约金的计算期间为2016年12月9日至2017年10月31日，并酌情以每月租金28713.85元为基数按照年利率6%的标准来计算，合法合理，亦符合公平原则，本院予以维持。第四，关于占有使用费问题。从本案查明的事实来看，兴拓公司交付给四耶公司的涉案商铺为毛坯状态，后由新一居公司负责装修，直至双方解除合同之日，四耶公司并没有实际开业。兴拓公司在2017年10月31日就解除了与四耶公司的租赁合同，其应当及时收回涉案商铺，但其直至2020年2月25日才实际收回，其间空置时间长达近2年4个月。从兴拓公司提交的证据来看，未能显示其曾催促四耶公司交还涉案商铺以及四耶公司经催告仍不同意交还，同时结合前述涉案商铺所处的状态，现有证据未能显示兴拓公司在收回涉案商铺时存在障碍。综合考虑上述因素及根据公平合理原则，本院认为兴拓公司对于一直未能收回涉案商铺存在过错，造成涉案商铺长时间空置，导致的损失属于扩大的损失，故本院酌情支持三个月的占有使用费，超过部分的空置损失由兴拓公司自行负担。由此，四耶公司应向兴拓公司支付2017年11月1日至2018年1月31日的占有使用费为86141.55元（337.81平方米×85元/平方米/月×3个月）。一审法院对此处置不当，本院予以改判。第五，关于装修支持费及其滞纳金的计算。根据双方装修协议的约定，若因四耶公司违约导致租赁合同的解除，则四耶公司需要退还兴拓公司装修支持费用，退还的费用按四耶公司剩余营业期间占租赁合同的比例乘以装修支持总费用计算。按照上述计算方式，兴拓公司确认已发生的装修支持总费用为70万元，而本院前文已述占有使用费支持至2018年1月31日，故应从2018年2月1日起计算四耶公司的剩余营业期间，由此得出应退还的装修支持费为544444.44元[56个月÷（12个月×6年）×700000元]。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于装修支持费的滞纳金问题，一审法院认定的起算时间及酌定的计算标准于法有据，本院予以维持。第六，关于律师费问题。双方的租赁合同对此有明确约定，一审法院对兴拓公司要求四耶公司支付律师费30000元的诉请予以支持，有事实和法律依据，本院予以维持。第七，关于姚欣的责任承担问题。姚欣没有提供证据证明四耶公司的财产独立于其自己的财产，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定姚欣应对四耶公司的债务承担连带责任于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人四耶公司、姚欣的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但在占有使用费及装修支持费的计算上处置不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2904号民事判决第八项；二、维持广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2904号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；三、变更广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2904号民事判决第三项为：广州市四耶餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向广州兴拓置业有限公司返还装修支持费544444.44元，并支付逾期返还装修支持费的滞纳金（以544444.44元为基数，从2017年12月7日起至该款实际返还之日止，按照年利率6%的标准计算；上述滞纳金以544444.44元为限）；四、变更广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2904号民事判决第五项为：广州市四耶餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向广州兴拓置业有限公司支付2017年11月1日至2018年1月31日的占有使用费86141.55元；五、驳回广州兴拓置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43028元，由广州兴拓置业有限公司负担31370元，广州市四耶餐饮管理有限公司、姚欣负担11658元。二审案件受理费22545元，由广州市四耶餐饮管理有限公司、姚欣负担14025元，广州兴拓置业有限公司负担8520元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月三十日书记员 莫善友唐颖琪