江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初3040号原告（反诉被告）：张宇松，男，1974年4月4日出生，汉族，住淮安市。被告（反诉原告）：淮安雨润置业有限公司，统一社会信用代码913208915593146098，住所地淮安经济技术开发区深圳路3号2幢2楼。法定代表人：祝义财，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋帅帅、颜秀芝，该公司员工。原告张宇松与被告淮安雨润置业有限公司（以下简称“雨润置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。审理过程中，雨润置业向本院提出反诉，本院于2019年10月16日公开开庭合并进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序，并于2020年5月15日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宇松、被告（反诉原告）雨润置业委托诉讼代理人宋帅帅和颜秀芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇松向本院提出诉讼请求：1、被告按合同约定发出交房通知书；2、被告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工备案证明文件；3、被告承担自2019年1月10日至发出交房通知之日按日万分之三计算的逾期交房违约金；4、被告提供商品房测量成果报告；5、承担诉讼费及其他调查取证费用。诉讼过程中，原告张宇松增加诉讼请求：被告取消合同及其补充协议的部分内容、对补充协议附件四中部分条款内容作出说明；放弃要求雨润置业提供商品房测量成果报告、竣工备案证明的诉讼请求；明确第三项诉讼请求的期间为2019年1月11日至2019年11月13日。事实和理由：被告书面通知原告办理入伙（入住）手续，但被告2019年1月10日现场没有出具竣工备案证明文件，房屋不具备交付条件，原告认为交房通知和入伙（入住）通知不是同一个意思，被告行为属于偷梁换柱。原告所购房屋为住宅，被告应提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，但被告2019年1月10日现场亦未提供。合同约定原被告违约分别按日万分之三和日万分之一赔偿，属于不平等条款，被告违约，也要按日万分之三标准赔偿。涉案房屋公摊面积高出其他小区也超出原告常规认知，故要求被告提供商品房测量成果报告，说明公摊面积构成和计算依据。被告雨润置业庭审中辩称，1、双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制规定，属于有效合同；2、涉案房屋2019年1月4日通过竣工验收合格，被告已于2019年1月8日、2019年4月29日向原告寄送交房通知书，原告已收到，入伙入住通知书明确要求业主于2019年1月10日办理交房手续，但原告一直拖延未办，被告不应承担逾期交房违约责任；3、被告从未拒绝提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，这两证需原告办完交房手续才能提供给原告，但因原告一直拒绝办理交房手续，被告无法提供；4、原告提起诉讼前未要求被告提供商品房测量成果报告，也没有要求被告说明公摊面积构成和计算依据，否则，被告会配合告知。雨润置业向本院提出反诉请求：判令张宇松支付自2019年1月10日至提起反诉之日229天逾期收房违约金11450元，之后顺延计算至实际收房之日，反诉费用由张宇松承担。事实和理由：张宇松购买××华府×幢×单元××××室房屋，双方于2017年1月4日签订《商品房销售买卖合同》，该合同约定2019年1月10日前交付经验收合格的房屋。2019年1月4日，涉案房屋验收合格，被告于2019年1月8日向张宇松邮寄交房通知书，要求其2019年1月10日前办理收房手续，但张宇松一直拖延未办，应按合同约定按每天50元标准支付逾期收房违约金11450元。张宇松对雨润置业的反诉辩称，原告只收到被告寄送的入伙（入住）通知书，该通知载明购买房屋已通过竣工验收具备入伙（入住）条件，但合同约定的验收合格应当适用相对严格的交付标准，以取得竣工验收备案表和房屋测绘报告作为验收合格的标志，是商品房交付的前提条件之一。原告收到入伙（入住）通知后，要求被告提供包括竣工备案表、交付备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书及相关部门的证明文件、证明等，但被告没有出示，按照有关法律规定和合同约定，原告有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，本院认定事实如下：2017年1月4日，雨润置业（出卖方）与张宇松及其妻子曹某山（买受人）在涉案房屋所涉楼盘的售楼处自愿签订《商品房买卖合同》，约定张宇松、曹金山以87.38万元购买××华府×幢×单元××××室房屋，该合同第八条载明：“出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变，市政因素（水、电、采暖、燃气、道路）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况；3.……”。第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人采用按本合同约定的地址发挂号信（以寄信回执为准）或在《淮海晚报》（以当天报纸广告为准）上刊登的方式发出交房通知，买受人逾期未办理验收交接手续的，视为该商品房已经按期合格的交付给买受人；2.买受人逾期未接收该商品房，导致有关费用（含物业管理费）未及时交付的，出卖人有权要求买受人按照总房款万分之五支付延付费用；3.……”。双方签订上述商品房买卖合同的同时还签订了补充协议。张宇松已按合同约定支付购房款。2019年1月9日，涉案房屋所在的淮安××华府二期工程×#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位验收合格。2019年1月11日，雨润置业向淮安市住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案，该局同日经查验备案。2019年1月8日，雨润置业向张宇松邮寄《淮安雨润××华府项目一期入伙（入住）通知书》，通知张宇松2019年1月10日上午9：00-11：30/下午12：30-16：30）办理入伙（入住）手续，逾期视为已入伙（入住）。张宇松次日收到上述通知后，以雨润置业未出示相关备案证明文件、涉案房屋没有竣工备案为由，未按通知时间办理入伙（入住）手续。2019年4月23日，雨润置业向张宇松发出《淮安雨润××华府项目一期入伙（入住）催告函》，催告张宇松2019年4月30日办理入伙（入住）手续，逾期视为2019年1月10日入伙（入住）。张宇松收到该函后，仍以雨润置业无法出示相关交付的证明文件为由，未办理入伙（入住）手续。2019年6月27日，雨润置业取得涉案房屋苏（2019）淮安市不动产权第0056803号不动产权证，该证载明的权利为雨润置业。2019年11月13日，张宇松办理交房手续，领取涉案房屋不动产初始登记证等办证资料，雨润置业将涉案房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书交给张宇松，但二书内容填写不全且没有盖章。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同补充协议的部分条款应否变更；2.被告雨润置业应否支付逾期交房违约金；3.被告雨润置业应否提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；4.反诉被告张宇松应否支付逾期收房违约金。争议焦点一即涉案商品房买卖合同补充协议的部分条款应否变更。涉案商品房买卖合同及其附件四补充协议系双方当事人自愿签订，是双方当事人真实意思表示，依法成立，双方当事人应按合同及补充协议的约定履行。张宇松要求取消合同及其补充协议部分条款的诉讼请求，因其未提供充分证据证明该条款符合合同变更的情形，不能成立，本院依法不予支持。争议焦点二即被告雨润置业应否支付逾期交房违约金。涉案房屋所在工程项目已于2019年1月9日经五方竣工验收合格，雨润置业书面通知张宇松及其妻子2019年1月10日办理交房手续，符合合同约定，原告张宇松未按通知时间办理交房手续，其要求被告雨润置业支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。张宇松认为雨润置业寄送的入伙（入住）通知不是交房通知的主张，从入伙（入住）通知的内容来看，实质上是通知张宇松及其妻子按通知的时间、地点办理交房手续，因此，张宇松该主张不能成立，本院对原告张宇松要求被告雨润置业按合同约定发出交房通知书的诉讼请求，不予支持。争议焦点三即被告雨润置业应否提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。雨润置业在向张宇松交付涉案房屋时，向张宇松提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书，内容填写不全且没有盖章，雨润置业应向张宇松提供内容齐全且加盖建设单位公章的住宅质量保证书和住宅使用说明书，因此，原告张宇松要求被告雨润置业提供住宅质量保证书、住宅使用说明书的诉讼请求成立，本院依法予以支持。争议焦点四即反诉被告张宇松应否支付逾期收房违约金。雨润置业寄送给张宇松的入伙（入住）通知书载明涉案房屋已通过竣工备案，实际上系涉案房屋通过五方竣工验收合格，涉案房屋所在建筑竣工备案时间为2019年1月11日。因雨润置业入伙（入住）通知书表述有误，存在瑕疵，导致双方当事人对合同约定的交房条件是否成就存在分歧，基于公平原则，本院对反诉原告雨润置业要求反诉被告张宇松支付逾期收房违约金的反诉请求，不予支持。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十八条，《商品房销售管理办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安雨润置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张宇松提供符合规定的住宅质量保证书和住宅使用说明书；二、驳回原告张宇松其他诉讼请求；三、驳回反诉原告淮安雨润置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告张宇松负担40元（已预交），被告雨润置业负担40元；反诉案件受理费86.25元，由反诉原告雨润置业负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××25）。审 判 长  徐 蓉人民陪审员  曲玲媛人民陪审员  高 杨二〇二〇年九月十八日法官 助理  刘明明书 记 员  陈姜晔附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《商品房销售管理办法》第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。