广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14154号上诉人（原审原告）：广州市瀚津羽企业管理服务有限公司。住所地：广州市越秀区越秀南路5号399房自编3A-5房。法定代表人：苏映芬，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧,北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭家劲，男，1987年3月29日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：汪旭东、罗琳，广东广信君达（上海）律师事务所律师。上诉人广州市瀚津羽企业管理服务有限公司（以下简称瀚津羽公司）与上诉人郭家劲物业服务合同纠纷一案，因均不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5746号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员张明艳独任审理。本案现已审理终结。瀚津羽公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令郭家劲向瀚津羽公司支付广州市越秀区**中路**号**房从2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费26020.44元(每月按14.4558平方米×50元／平方米计付)及利息(以应付管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％，从2020年1月16日起计至付清之日止)；3.本案一、二审诉讼费由郭家劲承担。事实与理由：一、一审法院错误定性，导致错误判决。瀚津羽公司与广州市越秀区***业主委员会（以下简称***业委会）签订的《统一委托招商经营管理合同》合法有效，对业主产生约束力，故该合同应当是本案审理重点。瀚津羽公司根据与***业委会签订的《统一委托招商经营管理合同》管理涉案商场。广州市中级人民法院根据《统一委托招商经营管理合同》，判决瀚津羽公司应向广州**物业服务有限公司（以下简称**公司）支付每月每平方米5元的物业管理费。故一审法院关于“至于该合同是否属于无效合同并非本案审理范围，亦不影响本案审理结果，本案对此不予调处”的说法，瀚津羽公司不认可。相反，该合同应当是本案的审理重点。2015年11月22日瀚津羽公司与***业委员会签订了《统一委托招商经营管理合同》，约定由瀚津羽公司对广州市越秀区**中路**号地下负一层至地上三层统一委托瀚津羽公司招商经营管理，瀚津羽公司按照每月每平方米50元标准向每户商户或业主收取管理费。合同约定物业管理费标准，是双方的意思自治，并未违反法律法规的规定。根据物权法第七十八条，该合同对业主具有约束力。根据物权法第七十八条第二款的规定，如果业主认为业主大会决定有侵害到业主的权利，可以起诉法院予以撤销。但是直到现在，业主大会的决定并未被法院撤销，相反已有多份生效判决对该合同予以查明。并且根据该合同，法院生效判决也认定瀚津羽公司需向**公司支付5元每月每平方米的管理费。瀚津羽公司对涉案商场进行管理，郭家劲理应支付对价，故郭家劲应当按每月每平方米50元的标准向瀚津羽公司支付管理费。二、一审法院遗漏查明事实，及错误认定事实。（一）根据《统一委托招商经营管理合同》第三条及第四条规定，已经明确瀚津羽公司是负责商场的公共区域管理，维护，包括聘请保安、清洁、工程人员、行政人员等等，为商场提供了实际的物业服务，设备上维护空调、电梯、消防等。因此，瀚津羽公司的服务应该主要是为商场公共区域提供物业管理费服务。（二）瀚津羽公司起诉的管理费，实际上包括了商场的公摊水电费，瀚津羽公司在一审笔录也详细说明了50元标准包括了按照广东省物业管理条例第四十条规定业主需要支付的公共区域产生的公摊水电费。（三）2015年10月9日，瀚津羽公司与广州**市场经营管理有限公司签订了《管理权移交协议书》，2015年11月1日实际上接管了**中路地下负一层至地上1-3层，并且在2015年11月22日业委会将商场公共区域及设备维护移交给瀚津羽公司管理。由于涉案商铺所在的商场属于性质属于格子铺，因此***业委会委托瀚津羽公司管理商场时，也强调了瀚津羽公司协助商场业主招商的工作内容，但是瀚津羽公司从事商场广告是协助性及辅助性质，招商应该以取得业主同意配合为前提。业主不同意将商铺出租出去，也不影响瀚津羽公司已经按约定对公告区域履行管理所做的实际性工作，故应该向瀚津羽公司支付管理费。《统一委托招商经营管理合同》中并无“关于委托瀚津羽公司对业主专有部分进行经营”的内容授权。一审法院认定“《统一委托招商经营管理合同》中关于涉案商铺专有部分委托原告进行经营管理”属于事实认定错误。三、一审法院仅仅判令5元的收费标准对于瀚津羽公司不公平。5元标准是瀚津羽公司需要支付给**公司的成本，但是一审法院至今忽略了瀚津羽公司按《统一委托招商经营管理合同》第三条等约定，为维护商场公共设施及平时的管理而聘请了20多人产生的管理成本，商场实际上的管理服务为瀚津羽公司提供。综上所述，请求二审法院依法改判。郭家劲上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并改判驳回瀚津羽公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由瀚津羽公司承担。事实和理由：一、查明事实方面：瀚津羽公司实际控制案涉场地的事实未得到一审法院认定，且因瀚津羽公司的过错使得郭家劲的商铺失去使用价值，瀚津羽公司无权再向我方索取所谓的5元／平方米／月的管理费。首先，从郭家劲补交的现场《照片》以及此前提交的《公证书》里的照片均可证实，郭家劲的商铺门口及通道被商户摆卖的物资占用，任何正常的潜在承租人都不会租用这种商铺，郭家劲斥资百万元购买的商铺因此失去实际使用价值。正如瀚津羽公司反复确认的，其负责现场招商和对商户的管理工作，故可推定其对这种危害郭家劲商铺价值的违法行径是明知和应当知道的。其次，瀚津羽公司从***业委会处获得案涉商铺的钥匙，故案涉商铺实际上一直由瀚津羽公司处控制，其是否出租以及如何处理都不是郭家劲可以控制的。基于此，瀚津羽公司作为加害人和场地的实际控制人，其无权再行要求郭家劲支付所谓的管理费。二、适用法律方面：瀚津羽公司无权行使追偿权，一审法院部分支持瀚津羽公司的诉请于法无据。首先，根据我国现行民事法律的规定，我国实行追偿权法定原则，即无明确法律规定，民事主体不享有追偿权。换句话说，追偿权在法律上属于“损失补偿”范畴，必须先有损失的事实发生，然后方有补偿或追偿的条件成就。其次，在本案中，瀚津羽公司要想获得对郭家劲的追偿权，其前提必须是已经向**公司履行了管理费的金钱给付义务，否则其不享有对郭家劲的追偿权。然而，瀚津羽公司在一审过程中明确承认其未实际履行对**公司的物业管理费债务，故，在瀚津羽公司未履行给付管理费给**公司的情况下，一审判决认定瀚津羽公司有权向郭家劲追偿管理费显然于法无据。三、《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。由于瀚津羽公司并未实际支付物业管理费给**公司，那么**公司有权要求郭家劲负“连带交纳责任”。如果**公司对郭家劲提起物业管理费的诉请，郭家劲败诉风险极大。届时，会出现郭家劲既要依据本案一审判决向瀚津羽公司支付管理费，又会出现**公司诉郭家劲的后续案件中支付相同金额管理费。郭家劲因为同一物业管理服务事实要向两个不同公司履行两次付款义务，显然对郭家劲不公，违背公平公正原则。郭家劲针对瀚津羽公司的上诉请求辩称，1.包括郭家劲在内的所有的业主没有同意业委会将自己购买的有产权的商铺交予瀚津羽公司进行招商经营管理。瀚津羽公司认为其权利来源于业委会的委托没有依据。根据《物业管理条例》第11条、第15条、第19条的规定，业委会和业主大会只能就小区公共设施和公共部位委托有资质的物业管理公司进行管理。瀚津羽公司没有任何的物业管理资质，且从招商经营合同内容可以看出，瀚津羽公司管理的内容包括了业主专有部分，超出业主大会业主委员会应当依法履行职责范围。故涉案合同约定的招商经营、环境管理、经营等显然是违反了《物业管理条例》第19条法律禁止性规定，属于无效合同，请求法院对该合同效力进行认定。2.瀚津羽公司述称仅对公共通道进行了管理，但根据一审庭审后郭家劲代理人对现场的查看，显示整个楼道被瀚津羽公司用来出租，通道全部用来展示商品，堵塞了属于郭家劲的商铺。瀚津羽公司占用公共通道用来进行商业经营的行为，被越秀区市场监督管理部门进行处罚，但其仍然继续占道经营，导致郭家劲的商铺难以出租，且商铺的钥匙均在瀚津羽公司保管，在这种情况下，瀚津羽公司向郭家劲收取物业管理费，有违公平正义，违反了公序良俗，涉案合同属于无效的合同。瀚津羽公司和业委会是同一套人马两个牌子，故涉案合同双方人格是混同的，构成恶意串通，损害了郭家劲在内的小业主的利益。3.***业委会行使委托人的权利是无权代理，郭家劲没有事后追认，涉案合同对郭家劲没有约束力，郭家劲无需向瀚津羽公司承担任何法律责任。瀚津羽公司针对郭家劲的上诉请求辩称，瀚津羽公司已按照***业委会的委托对商场进行了物业管理，包括提供的消防电梯、维持治安秩序、日常清洁工程等等，为了促进商场的招商，也做了广告推广，这些都是有利于整个商场的运营和管理。郭家劲享受相关服务，其本人拒绝出租其专有部分不影响瀚津羽公司对公共部位实施的管理，事实上郭家劲是受益人，故其应支付对价。一审认定郭家劲按照每月5元/平方米价格支付物业费显失公平。因本案纠纷，瀚津羽公司于2020年1月16日向一审法院起诉请求：判令郭家劲向瀚津羽公司支付广州市越秀区**中路**号**房从2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费26020.44元（每月按14.4558平方米×50元/平方米计付）及利息（以应付管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2020年1月16日起计至付清之日止）。一审法院认定事实：郭家劲是广州市越秀区**中路**号**房的所有权人。据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年3月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，上述广州市越秀区**中路**号**房登记时间为2012年9月8日，规划用途为商业；总建筑面积14.4558平方米，其中套内建筑面积6.2平方米，分摊建筑面积8.2558平方米。2015年11月22日，瀚津羽公司（乙方）与***业委会（甲方）签订《统一委托招商经营管理合同》。合同约定：一、甲方代表文星商铺全体业主将位于广州市越秀区**中路**号地下负一层至地上3层，共四层，总建筑面积8300平方米，项目名称为公园前***广场统一委托乙方招商经营管理。二、乙方按照每月每平方米50元的标准向每户商户或业主收取管理费（又称管理服务费），此管理费区别于普通意义的管理费，除了物业服务外，还包括商场经营招商成本，不属于政府部门调整费用范围。上述管理服务费包括了商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、乙方的税费及利润。三、乙方的服务范围：1.商场公共区域维护，主要是属于全体商场业主共有的通道、公共设备（包括但不限于电梯、电井、消防设施等）等维护与管理。2.卫生环保，主要是区域内卫生清洁、消毒方面。3.公共秩序维护，主要是公共区域闭路监控、巡视及设备维护、安防及秩序维护。4.商场装饰管理，见装修指南。四、甲乙双方权利义务。1.甲方的权利义务（1）监督乙方履行各项服务的情况，并且有权提出建议；（2）审查乙方的财务制度；（3）监督业主是否履行管理规约；（4）配合乙方的工作。2.乙方的权利义务（1）商场共有设施维护、修缮、公共卫生及秩序维护；（2）制定管理规约等相关制度；（3）履行管理规约中规定的责任。六、业主及物业使用人约定：业主及物业使用人应该遵守公园前汇电器广场管理规约，按时支付管理费、公共水电分摊费用及其他费用；业主逾期缴纳费用，乙方有权按照应付款每日1%的标准向业主及物业使用人收取滞纳金等。郭家劲所有的涉案**铺即属于***业委会委托瀚津羽公司招商经营管理的商铺范围，但郭家劲未向瀚津羽公司或其他管理方支付过2015年12月1日以后的管理费用。双方确认，该商铺有独立界址，并且自2015年12月至今一直空置。另查明，瀚津羽公司曾于2017年起诉案外人方*至本院，要求其按照每平方米50元的标准支付文*阁**号商铺2016年4月至2017年7月的管理费10408.07元等。该案经审理，一审法院于2018年3月30日作出（2017）粤0104民初19062号民事判决书，除查明瀚津羽公司与***业委会于2015年11月22日签订上述《统一委托招商经营管理合同》外，还查明***业委会于2015年11月28日制定《公园前**器城商场管理规约》，内容包括管理规约对公园前**器城的各商户均具有约束力，各商户必须遵守本管理规约，并接受管理公司的统一管理；商户（业主或承租方）每月必须根据约定按时缴交商场管理服务费，费用交给商场经营管理方，收费标准：按建筑面积50/㎡/月等；方芳于2016年1月17日签收上述管理规约。同日，案外人温*祥（甲方）与方*（乙方）及***业委会（丙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：租赁地点为广州市越秀区**中路**文*阁负一层**号商铺，面积13.01平方米，乙方租赁该商铺的商业用途，仅作为经营电器使用，租赁期限自2016年2月17日至2018年11月30日；甲乙双方同意文*阁商场由丙方指定的经营公司或团队进行经营管理，并且由丙方与第三方经营公司或团队签订相关协议。乙方需服从丙方及丙方指定的经营管理公司管理，乙方应按约定及管理规约要求支付经营管理费及其他费用等。该案被告方*未到庭应诉。判决支持了原告要求方*支付文*阁*号商铺2016年4月至2017年7月管理费10408元的诉讼请求。该判决已于2018年7月12日生效。此外，广州**物业服务有限公司（以下简称**公司）于2019年起诉本案瀚津羽公司至本院，请求判决瀚津羽公司自2015年11月1日起至全部付清之日止，按5元/平方米/月×8246.11平方米向**公司支付物业管理费、违约金（即指涉案文*阁地下负一层至地上三层商铺的物业管理费）。该案经审理，一审法院作出（2019）粤0104民初22254号民事判决书，认定如下事实：2008年11月30日，**公司（乙方）与广州**房地产有限公司（甲方）签订《文*阁前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对文*阁提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，其中商业物业按每月每平方米10元计收；委托期限内，业主依法召开业主大会，成立业主委员会的，本合同即行终止；本合同期限自2008年12月22日至2011年12月22日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2015年11月22日，***业委会与瀚津羽公司签订《统一委托招商经营管理合同》……该判决驳回了**公司的全部诉讼请求。**公司不服上述判决上诉至广州市中级人法院。广州市中级人民法院审理后于2019年9月17日作出（2019）粤01民终15180号民事判决书，另查明：一审中**公司向法院提供了其与骏*公司于2012年5月24日签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》，反映文*阁商场原市场运营方*东公司与**公司约定商场管理费为5元/平方米/每月，瀚津羽公司对该证据的真实性予以确认等。判决认为：**公司与涉案小区建设单位广州**房地产有限公司签订的《文*阁前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，合法有效。上述合同约定的物业管理期限虽已届满，但涉案小区业主大会尚未另行选聘物业服务企业，目前**公司仍继续对涉案小区提供物业服务，故根据权利义务对等原则，**公司有权收取相应物业管理费用……***业委会与瀚津羽公司于2015年11月22日签订《统一委托招商经营管理合同》，约定***业委会代表文星商铺全体业主将涉案物业委托瀚津羽公司招商经营管理，并约定瀚津羽公司按照每月每平方米50元标准向商户或业主收取的管理费包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、乙方的税费及利润等。由此可见，***业委会与瀚津羽公司已就涉案物业内各商铺应向**公司交纳的物业服务费的代收问题进行了约定……瀚津羽公司在2017年仍以《统一委托招商经营管理合同》为依据，向法院起诉李*璇等商铺承租户主张支付管理费，相关生效判决亦已查明认定瀚津羽公司所主张的管理费包括支付东康物业公司管理费等费用，并判决了承租户向瀚津羽公司支付上述管理费。因此，瀚津羽公司在其已实际收取商铺承租户支付的包含“支付**物业公司管理费”在内的管理费的情况下，其以自身并非业主为由拒绝向**公司支付物业管理费，显然不符合民法的诚实信用原则……结合涉案物业原市场运营单位骏*公司与**公司曾约定商场管理费标准为每月每平方米5元等实际情况考虑，**公司本案主张瀚津羽公司按照每月每平方米5元的标准支付物管费应属合理，一审法院予以采纳。关于计费面积，双方在二审中对于按建筑面积8246.11平方米计算无异议，一审法院予以照准。对于起止时间问题，**公司起诉主张瀚津羽公司应自2015年11月1日起支付物管费的依据不足，由于***业委会与瀚津羽公司约定的委托经营期限自2015年11月22日起，故应以该日期作为本案应付物管费的起算时间，另应计付至本判决发生法律效力之日止……最终判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22254号民事判决；二、于该判决发生法律效力之日起10日内，瀚津羽公司向**公司支付自2015年11月22日至该判决发生法律效力之日止的物业管理费（按照5元/平方米/月标准和面积8246.11平方米计算）；三、驳回**公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。瀚津羽公司称其尚未实际履行该判决。一审法院认为，瀚津羽公司以其与***业委会签订的《统一委托招商经营管理合同》为依据提起本案诉讼，向郭家劲主张该合同约定的管理费，双方首要争议焦点在于上述《统一委托招商经营管理合同》对郭家劲有无约束力，其次为瀚津羽公司有无其他理由向郭家劲主张相应的管理费用。关于该合同的真实性，已有多份生效判决对该合同予以查明，郭家劲虽提出异议，但未能提交充足反驳证据，故对该份证据一审法院予以采信。至于该合同是否属于无效合同并非本案审理范围，亦不影响本案审理结果，本案对此不予调处。关于《统一委托招商经营管理合同》对郭家劲有无约束力的问题。涉案*铺是有独立界址的不动产，郭家劲是该商铺的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条的规定，郭家劲对该商铺专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。瀚津羽公司与***业委会签订的《统一委托招商经营管理合同》约定，***业委会委托瀚津羽公司对包括涉案*铺在内的文*阁地下一层至地上三层进行招商经营管理，瀚津羽公司收取的管理费不同于普通意义的管理费，除了物业服务外，还包括商场经营招商成本，包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、瀚津羽公司的税费及利润。上述委托管理的范围显然不仅包括共有部分，还包括涉案商铺专有部分的招商、推广等，而郭家劲并未授权***业委会与瀚津羽公司签订涉案商铺专有部分招商经营管理的委托合同，***业委会属无权代理，故《统一委托招商经营管理合同》中关于涉案商铺专有部分委托瀚津羽公司进行经营管理的内容对被告无约束力。关于瀚津羽公司有无其他理由向郭家劲主张管理费用的问题。虽然瀚津羽公司无权依据《统一委托招商经营管理合同》要求郭家劲按照50元/平方米的标准向其支付管理费，但根据已发生法律效力的（2019）粤0104民初22254号民事判决，法院已认定**公司有权按照每月每平方米5元的标准收到包括涉案B1110铺在内的文星阁负一至地上三层商铺物业管理费，并判决瀚津羽公司按此标准向**公司支付自2015年11月22日起至该判决生效之日止的物业管理费。即郭家劲作为业主应当向**公司支付的物业管理费已由生效判决判令瀚津羽公司代付，瀚津羽公司有权向郭家劲追偿。因此，郭家劲应将2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费2602.04元（每月按14.4558平方米×5元/平方米计付）支付给瀚津羽公司。由于瀚津羽公司与郭家劲之间并无物业管理费支付期限的约定，判令瀚津羽公司向**公司支付物业管理费的裁判文书系2019年9月17日才作出，郭家劲关于诉讼时效的抗辩依据不足，一审法院不予采纳。此外，瀚津羽公司尚未实际向**公司支付物业管理费，故其向郭家劲主张管理费的利息于法无据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于2020年4月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，郭家劲向瀚津羽公司支付2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费2602.04元；二、驳回瀚津羽公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取225元，由瀚津羽公司负担200元、郭家劲负担25元。二审中，双方均无提交新证据。本院另查明，案外人谢*萍于2017年向广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）提起业主撤销权之诉，请求撤销2015年8月13日文星阁业主大会作出并通过《业主大会议事规则》的业主大会决议。越秀法院审理后认为该次业主大会投票及表决存在程序瑕疵，遂于2017年12月13日作出（2017）粤0104民初18287号民事判决，判决撤销上述文*阁业主大会通过的《业主大会议事规则》的业主大会决议。该判决于2018年1月15日发生法律效力。案外人黎*华、*丽、杨*强于2018年向越秀法院提起业主撤销权之诉，请求撤销***业委会于2018年7月2日作出的《***业委会商铺自管的决定》、《***业委会商铺经营的决定》、《***业委会接收商铺的决定》、***业委会于2018年8月10日作出的《告知函》。越秀法院经审理认为作出《文*阁业主大会议事规则》的业主大会决议已被生效的（2017）粤0104民初18287号民事判决撤销，***业委会作为该物业管理区域的业主委员会，在业主大会议事规则被撤销的情况下，已无议事作出决定的基础和前提条件，其强行作出的决定无合法性依据，越秀法院遂于2019年3月26日作出（2018）粤0104民初35701号民事判决，判决撤销上述三项决定及《告知函》。该判决已发生法律效力。对于上述两份判决，郭家劲认为上述判决撤销《文*阁业主大会议事规则》后，依据该议事规则作出的任何决议均无效，依据该议事规则产生的***业委会不具有合法性，无权代表文*阁业主行使管理权；瀚津羽公司认为上述判决与本案没有关联性，涉案合同系***业委会根据2015年8月13日首次业主大会表决通过的《文*阁小区公共管理方案》与瀚津羽公司签订，合法有效。本院认为，瀚津羽公司根据《统一委托招商经营管理合同》提起本案诉讼，主张郭家劲向其支付合同约定的管理费，故本案争议焦点是：一、《统一委托招商经营管理合同》对郭家劲是否有约束力；二、郭家劲是否应向瀚津羽公司支付管理费及管理费支付标准。关于争议焦点之一，首先，从《统一委托招商经营管理合同》内容看，***业委会称其代表全体业主将公园前**器广场从地下负一层到地上三层全部统一委托给瀚津羽公司招商经营管理，但无论***业委会是不是瀚津羽公司所抗辩的根据《文星阁小区公共管理方案》签订的上述合同，业主委员会的管理权仅限于对业主共有部分和公共事务的管理范围，涉及业主专有部分所有权所指向的事项，应由享有专有权的业主独立作出意思表示，不得在未经专有部分业主同意下，以业主委员会对共有部分的管理行为加以限制，而上述合同所约定的将全部物业统一委托给瀚津羽公司招商经营管理，显然涉及业主专有部分的经营管理，超越了对业主共有部分和公共事务的管理范围。其次，上述合同约定的管理费每月每平方米50元，包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、瀚津羽公司的税费及利润。其中，除支付**公司的物业管理费用外，其余费用均涉及对业主专有的商铺进行招商管理产生的费用，如前所述，业主的商铺属于其专有部分，其专有部分经营方式不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的业主大会共同决定的事项，即使本案业主大会多数人同意由***业委会委托瀚津羽公司对商铺统一经营管理，对于不同意或不予追认的业主也不发生法律效力。对于同意与瀚津羽公司签订《统一委托招商经营管理合同》或接受瀚津羽公司该种统一招商经营模式的业主受该合同的约束，之前已有相关案件作出认定，与本案情况并不相同。综上，***业委会与瀚津羽公司签订《统一委托招商经营管理合同》，对郭家劲专有部分进行招商管理的约定，在郭家劲明确表示不予追认的情形下，对郭家劲不发生法律效力。关于争议焦点之二，如上所述，既然《统一委托招商经营管理合同》中对郭家劲专有部分进行招商管理的约定对郭家劲不发生法律效力，瀚津羽公司主张郭家劲支付相应管理费亦没有法律依据，本院不予支持。至于一审判决认定郭家劲按照每月每平方米5元的标准支付物业管理费，理由充分，本院予以认可，不再重复。郭家劲抗辩日后可能会遭到**公司诉讼追讨物业管理费的问题，因该事实尚未发生，而法院判决瀚津羽公司向**公司支付物业管理费的判决已生效并进入执行，郭家劲该抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，瀚津羽公司、郭家劲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元,由上诉人广州市瀚津羽企业管理服务有限公司负担200元、郭家劲负担50元。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年九月二十四日法官助理白晶眭翘书记员苏劲丹