河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11306号上诉人（原审原告）：张胜利，男，1988年5月10日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：生璞，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高畅，河南佳鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：怯丹丹，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州花园支行,营业场所郑州市金水区花园路40号（1-4层）。负责人：武超，该行行长。委托诉讼代理人：张盼盼，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥亚萍，河南振山律师事务所律师。上诉人张胜利因与被上诉人河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称美景公司）、原审第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称中行花园支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张胜利上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持张胜利一审的诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用由美景公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误,判决不公。一、一审判决认定张胜利与美景公司所签的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，属于认定事实错误。美景公司的行为构成欺诈，张胜利与其签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》违背了张胜利的真实意思表示，致使张胜利的合同目的不能实现。1、美景公司具有欺诈的主观故意。美景公司明知涉案项目的土地性质为办公用途，没有向有关部门申请“商改住”，却宣传涉案房屋为“公寓”“宜商宜居宜租”，商品房可改住宅使用水电气按民用收，故意向张胜利等购房者强调房屋的居住功能。美景公司的上述行为明显具有欺诈的故意。2、美景公司实施了欺诈的客观行为。（1）美景公司采用宣传页、视频、样板间等宣传手段,均是告知张胜利等业主其出售的房屋是可以居住的“公寓”。美景公司在其售楼中心设置的《商用房可改住宅使用水电气将按民用收》展板，欺诈张胜利涉案房屋可以“商改住”,水电气都可以按照民用的收取。诱导张胜利相信美景公司销售给张胜利的涉案房屋是“商改住”公寓房。使张胜利违背其真实意思表示购买了美景公司宣传的“公寓”房，导致张胜利的合同目的不能实现。（2）美景公司不但在宣传时强调房屋的居住功能，在《商品房买卖合同》中也明确约定了美景公司出售给张胜利的房屋为居住性质的公寓。《商品房买卖合同》附件三明确约定美景公司交付的房屋为精装修的“公寓”，其房屋装修内容有厨房、客厅、餐厅、卧室,飘窗窗户，卫生间包括马桶、淋浴花洒等。（3）在签订合同时，美景公司同时要求张胜利签订了《房屋改造委托协议》，该协议中约定的改造装修并不需要张胜利支付对价，只是告知张胜利是为了“商改住”，精装修交付需要的。使张胜利相信涉案房屋是“商改住”。（4）美景公司交付或者预交付给张胜利的房屋就是《商品房买卖合同》附件三约定的“精装修公寓”，并且同时向张胜利交付了《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。依据《商品住宅实行质。量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。美景公司向张胜利出具上述两个证书的行为也证明了美景公司出售的房屋为居住性质的房屋。（5）美景公司宣称涉案项目可以进行“商改住”。依据相关规定,房屋性质需要报相关部门批准，截止开庭之日，美景公司并没有向相关部门申请“商改住”，也进一步印证了美景公司的各种宣传及售楼中心的展板是欺骗张胜利等业主的事实。3、张胜利因美景公司的欺诈行为导致其作出了错误的意思表示，与美景公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。美景公司在整个房屋销售过程中的行为均是在诱骗张胜利，使张胜利相信购买的涉案房屋就是可以居住的“公寓”，并作出了错误的意思表示。在法庭上，美景公司仍然辩称涉案房屋是“可居住、可办公，原告可以自由选择”。但依据相关规定，办公用房不能居住，美景公司的欺诈行为成立。综上，美景公司上述一系列行为均是故意告知张胜利虚假的情况，并且隐瞒了涉案项目不能办理“商改住”的情况。诱使张胜利作出了错误的意思表示，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第68条:“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，美景公司的行为已经构成了欺诈。因美景公司的上述欺诈签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，不是张胜利的真实意思表示。二、政府相关部门已经认定美景公司的广告宣传构成了虚假宣传。一审判决未认定美景公司虚假广告宣传构成欺诈属认定事实错误。张胜利一审提交的证据足以证明美景公司的行为构成欺诈，并且提交的郑州市住房保障和房地产管理局2019年12月2日发布了《郑州市房地产市场集中整治情况通报》,是对美景公司涉嫌虚假广告宣传的通报，该通报已经认定涉案项目涉嫌虚假广告宣传，并责令美景公司对涉案项目进行整改，同时交综合执法部门处理。目前相关部门正在调查处理中。上海市普陀区人民法院和上海市第二中级人民法院作出的（2017）沪0107民初21568号、（2018）沪02民终3995号等生效的判例证明该案中涉案项目涉嫌虚假广告宣传,被列为整改项目,法院认定开发商构成欺诈，判决撤销商品房买卖合同。所以，一审判决认为“被告在销屋过程中的宣传行为，并未最终被有关部门认定为欺诈”，未认定美景公司虚假广告宣传构成欺诈属认定事实错误。三、一审判决认定张胜利对涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者应当知情，属于认定事实错误。1、美景公司所说的五证，张胜利并没有在售楼中心见过，并且美景公司一审当庭提供的五证上并没有注明是“万科城小世界一期或者二期”，而美景公司给张胜利介绍的房屋一直称为“公寓一期”或者“公寓二期”，并且美景公司以“公寓一期”业主已交付的房子作为样板间向“公寓二期”的业主宣传。张胜利并不知道购买的房屋为办公用途。2、张胜利签订的合同及合同备案页是在欺诈的前提下签订的,并且签字时美景公司只让张胜利在签字页签字按手印后,并没有向张胜利明示房屋的性质为办公。3、一审判决混淆了涉案的“公寓”和住宅的感念。《现代汉语词典》对“公寓”释义:“供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好”。一般百姓对“公寓”的理解为可以居家生活居住的场所。“办公”就是写字楼,只能用于办公使用。广大购房者也是基于被告出售的房屋为“公寓”而购买了涉案房屋。这里的“公寓”其与普通住宅是有一定的区别，但绝不是“办公”用房。并不能因张胜利知道涉案房屋与普通住宅不同，而认定张胜利就知道或者应该知道涉案房屋是办公用房。故，张胜利与美景公司签订商品房买卖合同的目的是购买其宣传的可以居住的“公寓”,不是办公用房。一审判决认定事实错误。四、一审判决以《商品房买卖合同》的履行情况，认定张胜利在签订合同时及签订合同之前就知道房屋用途是办公，但并未在一年内行使撤销权，从而认定原告撤销权消灭，属于认定事实错误。张胜利是基于美景公司宣传涉案项目是公寓，并且美景公司宣传称,根据国务院和河南省人民政府相关文件规定，可以“商改住”，“水电说民用收”而与美景公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，美景公司交付房屋也是公寓。因此，张胜利认为自己所购买的涉案商品房是公寓房。直到2019年7月30日，广东佛山万科因“商改住”涉嫌欺诈被中央财经频道“经济半小时”曝光以后。张胜利和广大业主找美景公司了解情况，才知道自己购买的商品房并未依法进行“商改住”，不是“公寓”，仅为“办公”。广大业主非常气愤，并开始依法信访维权。依据《民法总则》第一百五十二条以及《合同法》第七十五条的规定，撤销权应当在当事人自知道或者应该知道撤销事由之日起一年内行使，本案张胜利是在2019年8月才知道自己购买的房屋不是可居住的“公寓”房，而仅仅是办公用房，截止张胜利起诉之日并未超过一年的期限。五、一审判决认定美景公司的销售广告和宣传资料为邀约邀请，属于认定事实错误。美景公司的广告宣传是要约还是要约邀请应该依据广告宣传的内容客观认定，而不是依据美景公司在宣传页上注明的仅作为要约邀请认定。本案中，美景公司广告宣传的“公寓”等内容已经列入到《商品房买卖合同》的附件三中，已构成合同重要组成部分，对张胜利签订商品房买卖合同及房屋价格产生了重大影响。并且美景公司的销售广告和宣传资料是否构成邀约均不影响其欺诈行为的构成。综上，一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。依据张胜利提供的证据，美景公司的行为构成欺诈，依据《民法总则》第一百四十八条:“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”以及《合同法》第54条：“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”依据《合同法》第75条:“撤销权自债权人知道或者应该知道撤销事由之日起1年内行使。”之规定，张胜利是在2019年8月份才知道被欺诈的事实，截止起诉之日并未超过1年。张胜利与美景公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》依法应分以撤销,合同撤销以后张胜利有权要求美景公司返还已支付的购房款并赔偿损失。因涉案房屋与第三人签订的借款合同应依法予以解除。因此，依法《民事诉讼法》之相关规定，张胜利请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持张胜利一审的诉讼请求。美景公司辩称，一、美景公司与张胜利签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，美景公司不存在任何欺诈行为，合同已依法成立并生效。1.涉案房屋的土地性质为商业服务业，房屋规划用途为办公，美景公司在销售过程中营销中心公示的有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划证、施工许可证、商品房预售许可证，上述文件中对所售房屋的性质及使用年限均有明确记载，且美景公司在销售现场设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户所销售的小世界项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，张胜利作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋性质及价款等信息，美景公司已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质或欺诈的情形；2.美景公司与张胜利签订的《商品房买卖合同》第三条、第二十条及补充协议中多处显示涉案房屋为办公用途，合同签订后美景公司依法向房地产主管部门申请了备案，其中张胜利签字确认的合同信息备案摘要表中亦再次明确该房屋规划用途为办公;《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是住建部监制的合同文本，关于商品房买卖合同说明中，明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。二、美景公司宣传公寓项目并不属于虚假宣传。1.根据《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)规定，公寓式办公楼apartment-officebuilding是由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成的房屋，即“公寓”亦指的是办公房屋的其中一类；美景公司在宣传时采用的“宜商、宜居”说辞，仅是参考市场上此类产品的普遍使用场景，为客户做的部分情景展示。2.美景公司在宣传资料中均特别提示：“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准”。针对此类产品，在政策法规允许的范围内，可自行选择所购房屋的使用形式。现行市场中房地产公司同类型房产均是以公寓形式进行宣传售卖，并不涉及虚假宣传。且房屋不同于一般的商品，其购置需投入大量资金，张胜利在购买时必定是慎之又慎，在涉案房屋各项权证予以公示的前提下，仅凭房屋中的装潢、设施、布局等就认定涉案房屋性质为住宅，与常理不符。三、根据《民法总则》第一百五十二条的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。张胜利作为完全民事行为能力人，具备相应的阅读和理解能力，房屋性质是购买房屋的关键因素，张胜利在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息，美景公司在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的五证中，亦明示了涉案房屋的土地使用年限为40年，规划用途为办公，由张胜利签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋为办公，明显与张胜利所述说的内容不符，张胜利应该及时认识到其欲购买房屋的具体性之情形，尤其是张胜利对公寓与普通住宅的区别有所了解的情况下，其仍选择与美景公司签订涉案合同，故应认定张胜利最迟在签订《商品房买卖合同》时对房屋的性质知道或应当知道，但在法律规定的除斥期间内未行使撤销权，其撤销权已消灭。四、涉案房屋已通过了竣工验收备案，符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定的条件，美景公司已按约定将房屋交付给张胜利，交付的房屋亦与合同约定、案场公示保持一致。综上，张胜利作为完全民事行为能力人，基于对房屋规划用途、价款等各个方面充分了解的基础上与美景公司签署了正式的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。从案场公示涉案房屋的各项权证、买卖合同，到房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件均明示了美景公司充分提示并向张胜利披露了房屋的规划用途，张胜利有太多的机会认识明了所购房屋性质，美景公司不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形，且美景公司已按合同约定将涉案房屋交付给张胜利。现张胜利要求解除合同，无事实及法律依据。故一审判决认定事实清楚，使用法律正确，张胜利的上诉请求依法应予以驳回。中行花园支行述称，张胜利与美景公司之间因房屋本身产生的纠纷与中行花园支行无关，中行花园支行不是《商品房买卖合同》的主体，案涉《商品房买卖合同》是否应解除，应根据合同的约定和法律规定依法认定。张胜利与中行花园支行之间签订的《货款合同》、《抵押合同》是否应予以解除，也应根据合同约定和法律规定依法认定。根据张胜利、美景公司及中行花园支行签订的《贷款合同》约定，张胜利向中行花园支行贷款用于购买涉案房屋，美景公司提供连带责任保证。《贷款合同》是各方真实意思表示，已经成立并生效，合同签订后中行花园支行也已依约发放了贷款，现《贷放合同》正常履行过程中，不存在约定和法定解除情形。如张胜利、美景公司之间签订的《商品房买卖合同》解除，本着减少当事人诉累的精神，中行花园支行同意解除与张胜利签订的《贷款合同》、《抵押合同》，但前提是《贷款合同》项下的贷款本息全部还清。张胜利与美景公司之间因房屋产生的纠纷与中行花园支行无关，但张胜利和美景公司作为《贷款合同》签订主体，《贷款合同》依法对其产生约束力。张胜利与中行花园支行之间存在借款合同关系，系主债务法律关系;美景公司与中行花园支行之间存在担保合同关系，系担保之债的法律关系，担保之债从属于主债务关系，在中行花园支行未放弃权利的情况下张胜利与美景公司均具有偿还涉案贷款本息的法律义务，不因张胜利、美景公司之间的纠纷而免除任何一方的还款责任。张胜利向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.美景公司退还张胜利已付购房款174053元并赔偿资金占用利息25492元（按照同期银行贷款利率暂计算至2020年6月15日，以后利息继续计算至支付完毕之日）；3.美景公司赔偿张胜利产权登记费和维修基金共计2649元；4.美景公司赔偿张胜利已经支付给中行花园支行的贷款本金和利息共计55672.5元（暂计算至2020年6月，以后支付的借款本金和利息继续主张）；5.解除张胜利与中行花园支行签订的《个人商业用房贷款合同》，未清偿的贷款本息由美景公司清偿；6.美景公司赔偿张胜利损失2600元；7.本案诉讼费由美景公司承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，张胜利、美景公司签订《商品房买卖合同》一份（编号为GX17003323770），约定：张胜利购买美景公司开发建设的位于郑州高新技术产业开发区红叶路××单元××房屋××套，该商品房的用途为办公，建筑面积为32.3平方米，按建筑面积计算每平方米9413.41元，房款总额304053元。出卖人以出让方式取得了地块的土地使用权，土地使用年限自2014年9月9日至2054年9月4日，土地规划用途为商业服务业。附件一房屋平面图中标明“办公”。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，张胜利、美景公司双方亦签字盖章确认。与《商品房买卖合同》同时签订的还有一份《合同补充协议》和《房屋改造委托协议》，《合同补充协议》附表四特别事项说明中约定“关于广告宣传资料的效力：买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”。附表五项目重要信息提示中以加粗字体标明“公寓属于商业性质，无相关教育配套”。《房屋改造委托协议》约定：“因该房屋无独立卫生间，为优化房屋性能，甲方（张胜利）委托乙方（美景公司）进行房屋改造，改造内容为乙方为甲方房屋增加独立卫生间区域……按照《商品房买卖合同》向甲方进行房屋交付时，该改造部位作为交付标准”。上述合同签订后，张胜利与第三人中行花园支行签订了贷款合同，以“首付款+银行按揭贷款”的方式向美景公司支付了全部购房款，并缴纳了维修基金、契税等相关费用。涉案房屋所在项目已取得有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，美景公司销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示，但张胜利称没有见过上述“五证”。涉案房屋已经取得了竣工验收备案和消防验收，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。美景公司通知张胜利等业主收房，但张胜利等人认为房屋不合格，房屋用途不是商住，所以拒绝收房。美景公司称涉案房屋的产权首次登记已经办理完毕，正在陆续办理转移登记。庭审中，张胜利称知道“公寓”和普通住宅是有区别的，但部分业主不清楚价格区别，大部分业主只关心公寓不限购而普通住宅限购。美景公司则称涉案的公寓价格约为9000多元每平方米，同地段住宅价格约为13000-14000元每平方米。另查明：郑州市住房保障和房地产管理局于2019年12月2日在政府信息网发布了《郑州市房地产市场集中整治情况通报》，通报中提到美景公司的万科城项目存在的问题“涉嫌虚假广告宣传，存在以‘公寓’为噱头兜售房屋问题”，对其处理措施为“约谈公司负责人，责令整改，计入信用档案，移交综合执法部门作进一步调查处理”。郑州高新技术产业开发区管委会国土规划住建局于2020年1月3日对郑州市市场监督管理局的回复中表明：位于红叶路99号的“万科城琅寓”和位于红叶路89号的“万科广场”两个项目没有规划审批为“住宅”用途的商品房，两个项目自建设规划许可证核发日至今没有收到房屋用途“办公”该“住宅”的变更申请。美景公司称其向有关部门提供了项目证据资料后，未被认定为虚假宣传。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张胜利称其在美景公司的欺诈、虚假宣传误导下违背真实意思签订了涉案商品房买卖合同，作为被欺诈方请求撤销双方所签该合同。对其该主张，经审查该院认为：第一，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。美景公司的销售宣传资料中多次出现“公寓”、“宜商宜居宜租”等字眼，但从宣传资料上“本户型为要约邀请、仅供客户参考、非交付标准”等提示可以看出并非是美景公司对涉案房屋及相关设施所作出的具体确定的说明和允诺。宣传资料使用的“公寓”、“宜商宜居宜租”等内容的宣传并不足以对张胜利签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故美景公司关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，美景公司在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的“五证”中，明示了涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有张胜利签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”。美景公司在销售房屋过程中的宣传行为并未最终被有关部门认定为欺诈，张胜利也认可对“公寓”与普通住宅的区别有所了解，尤其关心“公寓”不限购而普通住宅限购，故可以认定张胜利在签订合同之前就明知所购房屋不是普通住宅，在此情况下仍选择与美景公司签订涉案合同的行为，应认定张胜利对于涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者是应当知情的，其与美景公司所签订的商品房买卖合同属于其真实意思表示。第三，涉案房屋的购房款已支付完毕，交易中所涉其他费用也已缴纳，房屋已经具备交付条件，美景公司通知了张胜利收房，且房屋产权首次登记已办理完毕，合同履行顺利。张胜利在签合同时及签合同之前就已经知道存在“房屋用途是办公不是住宅”这一事由，但并未在一年内行使撤销权，故张胜利的撤销权消灭。综上，张胜利、美景公司所签该《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力。张胜利主张撤销该《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，并不存在法定的撤销事由，且已超过了撤销权的行使期间，故对张胜利的该项诉讼请求该院不予支持。张胜利的其他诉讼请求，均是合同被撤销后产生的法律后果，故该院亦不能予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十四条、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张胜利的诉讼请求。案件受理费减半收取2604元，由原告张胜利负担。二审中，张胜利共提交六组证据。第一组证据为（2019）豫郑黄证内民字第45188号《公证书》，张胜利拟以该组证据证明美景公司利用微信公众号向包含张胜利在内的不特定的公众虚假宣传其出售的房屋为“公寓”“宜商宜居宜租”，重点突出房屋的居住功能，美景公司存在严重的欺诈行为。第二组证据为佛山市南海区市场监督管理局行政处罚决定书（南工商处字【2019】3265号），张胜利拟以该组证据证明万科利用自己的知名品牌效应进行虚假宣传，恶意欺诈购房者；利用“商改住”“公寓”欺骗购房者已经成为万科欺诈购房者的惯用套路，本案美景公司也同样使用了这种方法欺诈张胜利等购房者。第三组证据为国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发【2016】39号）和河南省人民政府关于完善住房供应体系和加快发展住房租赁市场的若干意见（豫政【2016】85号），张胜利拟以该组证据证明美景公司利用该证据的两份文件部分内容，以展板的方式对外选传涉案项目允许“商改住”“水电气按照民用收”。第四组证据为关于申请查处万科城琅寓项目宣传合规性进行查处的函和关于申请查处万科城小世界项目万科广场宣传合规性进行查处的函，张胜利拟以该组证据证明高新区国土规划住建局接到业主的情况反映后，经核实，要求郑州市工商局高新区分局对美景公司的违规行为进行进一步的查处，现高新区工商局正在查处中。第五组证据为关于万科城小世界项目涉嫌违规虚假销售的函两份，张胜利拟以该组证据证明美景公司因存在私自改变房屋规划审批用途违规销售的行为。第六组证据为《办公建筑设计规范》节选，张胜利拟以该组证据证明美景公司没有用证据证明其出售的房屋建筑设计规划审批为“公寓式办公楼”，美景公司对外宣传的“公寓”是欺诈张胜利等业主的一种手段。针对张胜利提交的证据，美景公司经质证认为，第一组证据公证书显示为刘洪江所作保全，证据与本案无关，且是复印件，不具有证据效力。对第二组证据真实性无异议，该处罚是佛山项目，具有其特定性，且是以反不正当竞争法进行的相应处罚，不涉嫌虚假宣传，且佛山涉案房产经佛山人民法院审查已驳回原告诉讼请求。第三组证据是政府政策性文件。对第四组证据、第五组证据真实性无异议，均是业主的反映，未被相应部门认定为虚假宣传。第六组证据不具有证据的形式要件。以上证据均是超期提供，不应作为二审新证据使用。针对张胜利提交的证据，中行花园支行经质证认为，张胜利提交的证据与中行花园支行无关，不发表意见。针对张胜利提交的证据，本院经审查认为，张胜利提交的证据材料，不能证明待证的事实，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张胜利、美景公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力。现张胜利认为其在美景公司的欺诈、虚假宣传误导下违背真实意思签订了涉案商品房买卖合同，从而请求撤销双方所签该合同。但双方当事人签订的《合同补充协议》中以黑体字明确约定，广告和宣传资料不构成要约。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中还明确约定，案涉房屋所占土地使用年限40年，案涉房屋规划用途为办公，张胜利作为完全民事行为能力人，应对案涉房屋性质有清醒认识，张胜利述称的广告和宣传不足以否定或抗衡双方合同中的明确约定，不足以对张胜利产生误导并使其作出错误意思表示。故张胜利主张美景公司存在欺诈，案涉合同应予撤销等上诉理由，不能成立。综上所述，张胜利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5204元，由张胜利负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年九月十一日书记员  毕 然