广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18948号上诉人（原审被告）：广州市域高计算机科技有限公司。住所地：广州市天河区侨源大街45号904房。法定代表人：陈海龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：张执夫，广东天禄盟德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑汉武，男，1979年11月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘映旺，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。上诉人广州市域高计算机科技有限公司（下简称域高公司）因与被上诉人郑汉武房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初29144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。域高公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑汉武全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郑汉武负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，我方在售楼前不存在任何故意隐瞒房屋状况的行为，不构成欺诈。（一）《房地产认购书》第五条第一款已经明确载明，在签署本认购书前，“乙方确认对所认购物业的状况（包括是否有抵押或查封等）、交通条件、周边环境有充分了解”，该条约定是对我方在售楼前已尽告知及披露义务的事实的确认，对方在认购书上签字认可，即表明其确认我方在售楼前已充分告知房屋的抵押状况。（二）对方所提供的证据不足以否定上述条款所记载的披露事实，对方提供的聊天记录中关于抵押的对话只有三段，最早的一段发生在签订合同后的第二天，即2009年7月17日，当时对方问到“那个抵押的涂销要多长时间办完？”对方在一审时称自己在7月17日才第一次知道房屋有抵押的情况，但对话内容中未提及这一情况，也未对我方隐瞒抵押提出质疑及质问，也没有其他证据证明自己是7月17日才知道抵押情况的。相反，从常理判断，只有对方已经知道抵押的事实，才会直接询问涂销的办理细节，否则对方应当首先质问我方为何没有告知抵押情况，因此该问话内容表明在7月17日前即签订合同当天，对方已经知道有抵押的情况。而且接下来的对话内容中，对方催促我方办理涂销抵押之外，并未指责我方未告知抵押，因此足以说明对方在签订合同时已经知晓抵押的情况，我方已尽披露义务，我方不存在欺诈行为。二、一审法院在对方证据不足以证明欺诈事实的情况下，要求我方自证清白的做法是举证责任分配不当，导致认定事实不清。对方作为原告，根据谁主张谁举证的原则，应当由对方提供足够的证据，证明我方存在隐瞒等欺诈行为，但正如上文分析，对方的聊天记录并不足以推翻认购书的约定，不足以认证明我方存在隐瞒事实的行为。在这种情况下，一审法院要我方提供证据自证清白是不符合举证责任分配规则的。认购书已得到双方签字确认，认购书条款的约定已经能够证明我方告知抵押情况，结合聊天记录内容，对方对抵押明显是知情的，恳请二审法院予以纠正。郑汉武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。域高公司提及的《房地产认购书》第五条第一款是域高公司提供的格式条款，鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，域高公司作为卖方应当充分披露影响买方订立合同的信息，但是域高公司并未就房屋的抵押情况履行法定告知义务。认购书中未充分写明房屋的抵押信息，也未列明域高公司具有涂销抵押的义务，域高公司亦未提供任何有效证据证明其已经以其他形式明示或告知了我方房屋抵押情况，我方与域高公司销售之间的微信聊天记录，足以证明域高公司故意隐瞒房产存在抵押。从聊天记录来看，当我方质问域高公司销售等到交了10万元才让知道房产是抵押的时候，域高公司回答“放心，很多客户已经过户了”，表明其默认了故意隐瞒房产存在抵押情况的事实，且其于2019年7月24日才通过微信发送不动产权证书。综上，域高公司故意隐瞒涉案房产存在抵押的情况，导致我方在不知情的情况下，违背真实意思，签订了房地产认购书，并支付了定金，已构成欺诈。我方主张撤销房地产认购书及返还定金具有事实及法律依据，请求二审法院予以维持。郑汉武于2019年7月29日向一审法院起诉请求：1.撤销双方当事人于2019年7月16日签订的《房地产认购书》；2.域高公司双倍返还郑汉武支付的购房定金20万元及利息（以20万元为本金，自2019年7月16日起算，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至被告实际付清之日）；3.本案诉讼费由域高公司承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，郑汉武（乙方/认购方）与域高公司（甲方/出售方）签订了《房地产认购书》，约定乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋建筑面积为47.188平方米，甲方持有《房地产权证》的号码为002569**，涉案房屋交楼时的状况为带装修附家私电器；涉案房屋以现状按整套为单位售予乙方，成交价为1498176元；甲方同意乙方按分期付款方式按期付款，于签署本认购书当天支付定金100000元，购房款500000元于双方签订本合同起7日内即2019年7月23日前付清，剩余第一期房款398176元于2019年8月23日支付，剩余第二期房款100000元于2019年9月16日支付；如乙方以实际行动表示不再继续履行本认购书的任何义务或迟延支付款项超过30天的，甲方有权解除本认购书，已收取的所有费用不予退还；甲乙双方约定之交易税费缴付方式为买卖双方各自承担；在签署本《认购书》前，甲方已向乙方明示认购书范本、补充协议、该物业一户一图及法律规定应明示的文件、证书及不利因素须知，乙方已阅读并理解上述文件且无异议，并同意遵守，乙方确认对涉案房屋状况（包括是否有抵押或查封等）、交通条件、周边环境等已有充分了解；涉案房屋于2024年1月16日前交付使用；如乙方未能按照约定缴付前述楼款，甲方有权解除本认购书并没收乙方已缴付的定金及已支付的房款，同时有权将涉案房屋另行出售；乙方确保其通讯地址(天河区珠江新城**路**花园*街*号*座*房)及联系电话（137××××2588）正确无误，如因乙方的原因导致甲方不能联系上乙方而产生的损失或其他责任，一概由乙方承担等。双方确认，《房地产认购书》签订当天，郑汉武向域高公司支付了购房定金100000元。但郑汉武称，签订《房地产认购书》时域高公司未向其告知涉案房屋存在抵押，郑汉武是在2019年7月17日才得知这一情况，在2019年7月24日才看到涉案房屋的产权资料。郑汉武为证明其所述情况，向一审法院提交了：1.郑汉武称其与域高公司工作人员的微信聊天记录，显示2019年7月17日，郑汉武询问“欧阳”合同上的总价怎么是149万多”；“欧阳”回复称成交价是149万元；郑汉武提出应该将合同成交价改成177万元，另在合同上写明抵扣4年租金271824元，应付余款149万多，这样才清楚；“欧阳”回复称会和领导商量一下；郑汉武又询问“那个抵押的涂销要多长时间解押”，双方遂进行了语音聊天。2019年7月19日，“欧阳”询问郑汉武今天几点过来；郑汉武称下周，那个解除抵押的要抓紧办好；“欧阳”称要在23号前，解除抵押已经在弄了；郑汉武回复称“欧阳”是等到其交了10万元才让其知道房产是抵押的；“欧阳”表示放心，很多客户已经过户了；郑汉武回复称都没有解决抵押，就急着要钱；“欧阳”称已经开始解押，要走流程；郑汉武称知道流程，但要让其看到产权清晰；“欧阳”遂回复解完押通知郑汉武。2019年7月24日，“欧阳”向郑汉武发送了涉案房屋的《不动产权证书》（显示证号为00256928，核发时间为2018年12月11日，权利人为域高公司，权利性质为商品房，用途为商业等）及《不动产登记证明》（显示核发时间为2018年12月29日，证明权利为抵押权，权利人为华夏银行股份有限公司广州分行，义务人为域高公司，抵押方式为最高额抵押，抵押范围为全部，最高债权数额为20000000元）。2.查册时间为2019年7月27日的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋存在抵押权登记情形。经质证，域高公司确认微信聊天记录的真实性、合法性，但称该证据不能证明域高公司故意隐瞒或者欺骗郑汉武涉案房屋存在抵押情形，且从郑汉武2019年7月17日主动向域高公司询问抵押的涂销要多长时间办妥，可知郑汉武对涉案房屋的抵押情形是知情的，双方签订《房地产认购书》时域高公司已向郑汉武出示了产权资料，郑汉武也在合同中对此进行了确认；对《广州市不动产登记查册表》的真实性无异议，但《房地产认购书》签订后域高公司已积极办理涉案房屋的涂销抵押；郑汉武现主张域高公司未如实告知涉案房屋存在抵押情形构成欺诈，要求撤销《房地产认购书》，实际是郑汉武未依约支付购房款，不想继续履行合同的说辞，域高公司就此提交了《催款通知书》（显示作出时间为2019年7月30日，主要内容为郑汉武未依约在2019年7月23日向域高公司支付首期购房款500000元，现域高公司要求郑汉武收到该函后3天内履行付款义务，否则追究郑汉武的违约责任等）及相应的顺丰速运底单（显示收件人为郑汉武，地址为《房地产认购书》约定的郑汉武地址）、邮递详情单（显示邮件在2019年7月31日送至丰巢智能快递柜）予以证明。经质证，郑汉武否认其收到了《催款通知书》，且其未在2019年7月23日向域高公司支付首期款是因为域高公司故意隐瞒涉案房屋的抵押情况，双方已丧失继续履行合同的信任基础，《房地产认购书》也因存在欺诈应属无效，其在提起本案诉讼以前已向域高公司表明不再继续履行合同。域高公司则称其此前并未收到郑汉武不再继续履行合同的通知。另，据查册时间为2020年3月6日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋涂销抵押的日期为2019年7月27日。一审法院认为：虽《房地产认购书》载明“在签署本《认购书》前，甲方已向乙方明示认购书范本、补充协议、该物业一户一图及法律规定应明示的文件、证书及不利因素须知，乙方已阅读并理解上述文件且无异议，并同意遵守，乙方确认对涉案房屋状况（包括是否有抵押或查封等）、交通条件、周边环境等已有充分了解”，但结合郑汉武与域高公司工作人员的微信聊天记录来看，郑汉武对涉案房屋的抵押情况并不清楚，域高公司无法充分举证其在《房地产认购书》签订前有向郑汉武明示涉案房屋存在抵押，《房地产认购书》中也未对域高公司的涂销抵押义务进行明确，而涉案房屋存在抵押，是双方《房地产认购书》继续履行的客观障碍，也应当是郑汉武在签订《房地产认购书》以前决定是否购买涉案房屋的重要考量因素之一；综上，一审法院采信郑汉武主张，即郑汉武在不知悉涉案房屋存在抵押的情况下签订《房地产认购书》，丧失了是否购买涉案房屋的选择权，域高公司隐瞒涉案房屋存在抵押的行为已构成欺诈。现郑汉武要求撤销其与域高公司就涉案房屋签订的《房地产认购书》，具有事实及法律依据，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；故域高公司应向郑汉武返还定金100000元；郑汉武诉请域高公司双倍返还定金，缺乏法律依据，不予支持。另郑汉武系在本案中方要求撤销双方签订的《房地产认购书》以及域高公司退还定金，故郑汉武诉请域高公司支付迟延返还定金的利息亦缺乏事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月12日判决如下：一、撤销郑汉武与广州市域高计算机科技有限公司于2019年7月16日签订的《房地产认购书》；二、广州市域高计算机科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑汉武返还定金100000元；三、驳回郑汉武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18280元，由广州市域高计算机科技有限公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间，各方当事人未提供新的证据。域高公司二审过程中述称，郑汉武签订《房地产认购书》和缴纳定金是同时进行的，郑汉武在微信中陈述其交了10万元才让其知道房产是抵押的，域高公司对此不确认，称其工作人员当即没有反驳但也没有承认，因为已经在办理涂销抵押了。郑汉武在二审过程中述称，其在签订《房地产认购书》时没有查看房产证，在签订认购书之后根据认购书载明的房产证号和地址在微信公众号“广州市不动产登记查询”查询到的涉案房产存在抵押的情况。庭审期间，本院组织双方在上述公众号进行现场查询，能够查询到涉案房产登记状况包括抵押状况。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，域高公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑汉武有权主张撤销该认购书。首先，域高公司作为涉案房屋出售人，的确负有如实告知郑汉武标的房屋相关情况的义务，但域高公司将涉案房屋出售给郑汉武时涉案房屋已经进行了产权登记，涉案房屋存在抵押的情况也进行了相应登记，郑汉武作为购房人，称其在签订认购书时并未查看过房产证，与常理不符。同时，如郑汉武在二审过程中所陈述的，其通过微信公众号可以查询到涉案房产是否存在抵押的情况，因此，涉案房屋是否存在抵押并非仅由域高公司掌握且能够故意隐瞒的事实。其次，《房地产认购书》第五条“甲乙双方的权利义务”第1点明确约定，郑汉武确认对所认购物业状况（包括是否有抵押或查封等）已有充分了解。郑汉武签署该认购书表明其认可了上述条款，即使该条款是域高公司所提供的格式条款，该条款亦不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，仍为有效条款。郑汉武签署认购书后又主张其不了解房屋存在抵押的状况，与其签署行为相矛盾。郑汉武在签订该认购书第二天向域高公司工作人员发出微信询问“那个抵押的涂销要多长时间解押”，从该信息内容，看不出域高公司故意隐瞒而郑汉武不知道存在抵押的意思。至于郑汉武在签订认购书第四天发微信称“你等到我交了10万元，才让我知道房产是抵押的”，域高公司工作人员虽然没有否认但也没有承认，只是回复“放心，很多客户已经过户了”，从该微信对话内容，不能直接得出域高公司隐瞒抵押的结论。再次，虽然《房地产认购书》并未对涉案房屋存在抵押以及如何涂销抵押作出明确约定，但域高公司作为售房人，对其所出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务，该义务是其法定义务，即使合同未作相应约定，亦不能否定该义务的存在。本案中，即使如郑汉武所主张的域高公司在签订合同时并未如实告知房屋存在抵押的情况，其到第二天通过自行查询才知道，但从其之后与域高公司的沟通情况来看，双方仍在协商如何涂销抵押，且域高公司的确在签订合同后十天左右即2019年7月27日涂销了抵押。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该款所规定的欺诈，是指一方当事人故意隐瞒或者虚假陈述，诱使对方当事人作出错误的意思表示，即被欺诈方所作意思表示与不存在该欺诈行为时其会作出的意思表示不一致，而从郑汉武与域高公司的沟通过程可以看出，并不存在郑汉武一得知存在抵押即作出相反意思表示即不再购买的情况。综上，无论从《房地产认购书》的约定，还是从郑汉武在签订认购书之后与域高公司的沟通情况，以及涉案房屋抵押涂销的情况，本案均不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的足以导致撤销合同的欺诈情形，郑汉武以域高公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书，理据不足，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。域高公司提出的上诉有理，本院予以支持，但域高公司作为案涉《房地产认购书》文本的提供方，应在该认购书中将相关情况包括后续解决措施作出进一步明确约定，以避免之后的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初29144号民事判决；二、驳回郑汉武全部诉讼请求。一、二审案件受理费各18280元,均由郑汉武承担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年九月二十九日书记员  眭 翘苏劲丹