洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1068号原告：王辉，女，1977年10月1日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。被告：崔丽丽，女，1981年8月20日出生，汉族，住河南省栾川县。被告：张喜波，男，1981年9月11日出生，汉族，住河南省栾川县。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司员工。委托诉讼代理人：李三永，该公司员工。原告王辉与被告崔丽丽、张喜波、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称洛阳懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王辉、被告崔丽丽、被告张喜波、被告洛阳懿皇公司委托诉讼代理人王宏华、李三永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉向本院提出诉讼请求：1．判令三被告退还购房定金24510元，违约金75000元，垫交物业费1392元。2．本案诉讼费由被告承担。被告崔丽丽、张喜波共同辩称，一、被答辩人诉请返还垫交物业费1392元及退还定金24510元无事实和法律依据。被答辩人在签订协议后，为了停车方便，主动联系物业交的，且答辩人在2017年10月6日解除房屋买卖合同时已经将1392元支付给洛阳懿皇公司，由洛阳懿皇公司代为转交。答辩人未收到被答辩人说的24510元。二、被答辩人诉请答辩人承担违约金75000元，没有事实和法律依据，不应支持。1、被答辩人存在违约行为，被答辩人应当向答辩人支付违约金，答辩人有权解除合同另行出卖房屋。合同约定王辉于2017年4月30日交付170000元，截止2017年10月6日，王辉仍未交付上述预付款，根据合同第八条第6项约定，王辉存在违约行为，答辩人可以单方面解除合同。2、2017年2月初，答辩人在签订合同之前，已将房屋土地证未分割情况告知洛阳懿皇公司，洛阳懿皇公司回答可以进行房产交易，并安排人员到房屋开发公司亚威置业公司复印土地证大证。2017年2月23日，洛阳懿皇公司介绍被答辩人三方共同签订了房屋买卖合同，2017年4月1日答辩人如约按时办理了贷款解压手续，后洛阳懿皇公司告知答辩人由于国家政策调整原因，房产无法交易，告知需等待。期间，答辩人多次催促洛阳懿皇公司进行交易，答复还是政策原因无法交易。2017年10月6日，答辩人无奈告知洛阳懿皇公司将单方面解除合同，并签订了合同解除协议，答辩人在分文未得的情况下，配合等待6个月，已做到了仁至义尽，答辩人无过错。3．答辩人依照合同单方面要求洛阳懿皇公司解除合同，洛阳懿皇公司已经按照合同约定对被答辩人进行了通知。答辩人解除合同合法合理，让答辩人承担违约金无法律依据。三、被答辩人诉状中提及的“因涨价不想卖房子、多次与二被告沟通，被告方均不卖房也不退还定金和支付违约金及垫付的物业费”的说法，与事实不符，无法律依据。答辩人从卖房子至今，仅与被答辩人见过两次面，分别是2017年2月签合同时、2020年5月在老城法院调解时，三年期间答辩人和被答辩人没有进行过一次电话联系。答辩人2017年2月签订合同后，能够积极履行合同，解压房贷，多次催促洛阳懿皇公司办理房产交易。被答辩人与洛阳懿皇公司的沟通情况，答辩人不知情，也未收到过洛阳懿皇公司的协商通知。答辩人利益受到很大损失的情况下，最终无奈解除合同，所以不存在被答辩人所述情形。被告洛阳懿皇公司辩称，1、《房屋买卖（居间）合同》（编号：1730）已有效成立，但因不可抗力因素不能履行，我公司不存在过错，不应承担任何责任。2017年2月23日，崔丽丽、王辉在我公司的居间中介下，签订了《房屋买卖（居间）合同》（编号：1730），该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。合同签订后，我公司积极配合买卖双方办理房屋过户等手续，但到市民之家办理手续时，被告知由于该房屋所属小区的土地问题，所在小区的所有房屋均不能办理过户。之后，我公司积极与双方协商解除合同并退回所收取的中介费等费用，但原告不同意解除合同并且不接受退费。根据《民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”之规定，本案是由于国家政策原因致使合同不能履行，我公司不存在过错，不应承担任何责任。2、原告要求我公司支付违约金75000元无合同依据及法律依据，应予以驳回。根据合同约定，买卖双方任何一方构成根本违约，守约方可向违约方主张房款10%的违约金，这是买卖双方的约定，根据合同相对性原则，我公司不是买卖合同的当事人，不应承担买卖合同中双方当事人应当承担的义务。我公司作为居间方，原告无权要求我公司支付75000元的违约金。另外，根据法律的相关规定，我公司与崔丽丽既不构成共同侵权，也不构成共同违约，原告要求我公司支付75000元违约金的请求无任何法律依据及合同依据，应依法予以驳回。3、本案不存在定金问题，原告要求的退还购房定金24510元及垫交物业费1392元无事实依据及合同依据，应依法予以驳回。合同签订后，我公司共收取原告中介服务费8280元，代办服务费等8800元，物业保证金2000元，房屋评估费2760元，共计21840元。合同由于不可抗力因素而不能履行，我公司一直与原告协商退款事宜，但原告始终不予接受退款。我公司所收的上述费用随时可以退回。原告提到的垫交物业费1392元，系其因个人原因向物业公司缴纳的物业费，与我公司无关。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。本院经审理认定事实如下：崔丽丽与张喜波系夫妻关系，崔丽丽名下有位于洛阳市老城区××小区××房屋××套。崔丽丽欲将房屋出售，到洛阳懿皇公司老集店咨询，并明确表明房屋的土地证没有分割，洛阳懿皇公司答复可以进行交易，办理过户。于是2017年2月23日，王辉（乙方）与崔丽丽（甲方）、张喜波（甲方代理人）及洛阳懿皇公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同，王辉购买上述房屋，约定：基于丙方提供居间服务并促成本合同的有效成立，乙方王辉向丙方支付居间服务费8280元；合同成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，收取的居间服务费一律不退还；甲方房屋现处于抵押状态，甲方于2017年4月30日前向抵押银行申请提前还款、注销抵押，2日内还清贷款，并办妥抵押注销登记手续；该房屋买卖成交价格为552000元；乙方于2017年4月30日交付170000元与甲方、银行方作为首付款；经丙方代为托管的房屋款（预留尾款）2000元，甲乙双方需积极配合丙方于过户前交接有关该房屋之杂费（包括但不限于：物业费、水电费、暖气费、煤气费、有线电视费等相关费用）；乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款380000元；甲乙双方应积极配合于2017年3月15日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件到现场办理相关手续；由于甲方的原因致使该房屋所有权无法转移登记，甲乙双方可解除本合同，甲方赔偿乙方因无法办理该房屋所有权转移登记造成的全部损失；本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而不予将该房屋出卖给乙方的，应退还乙方已交付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价格10%的违约金，乙方有权解除本合同。当日，王辉向洛阳懿皇公司支付中介服务费8280元、代办服务费5000元、贷款服务费3800元、代收评估费2760元、预留尾款2000元，合计21840元。合同签订后，崔丽丽依约提前结清贷款并办理了房屋贷款解押手续。2017年4月份，王辉、崔丽丽、洛阳懿皇公司三方到房产部门办理过户登记手续时，被房产管理部门告知，涉案房屋所在小区的土地证未分割，不能办理过户。三方协商继续等待。2017年6月1日，王辉为了停车方便，代崔丽丽、张喜波向涉案房屋所在小区的物业公司缴纳了所欠物业费、垃圾费共计1392元。至2017年10月，该房屋仍不能办理过户，崔丽丽、张喜波与洛阳懿皇公司于2017年10月6日签订合同解除协议一份，内容为：经甲（崔丽丽、张喜波）乙（王辉）双方协商，现因政策原因土地证无法过户，退还各自证件和钱款，乙方缴纳的物业费1392元由甲方退还乙方，由此产生的一切纠纷与丙方无关，丙方已经履行完毕了房屋买卖合同约定的居间义务，并促成了崔丽丽与王辉签订房屋买卖合同。协议最后，崔丽丽、张喜波在甲方处签字，洛阳懿皇公司老集店店长李三永在丙方处签字，乙方处未有王辉签字。同时，张喜波将退给王辉的1392元物业费交由洛阳懿皇公司转交，并向洛阳懿皇公司支付了退单补偿费2000元。由于王辉未在上述解除合同协议中签字，崔丽丽、张喜波与代表洛阳懿皇公司老集店的李三永同时还约定：房屋买卖（居间）合同（编号20001730）终止事宜由懿皇老集店负责终止，因合同约定乙方未签字，由合同约定丙方负责终止，如有法律事宜与甲方无关，甲方未得到一分钱，事情到此为止，合同结束。2018年9月份，崔丽丽、张喜波通过洛阳懿皇公司将上述房产卖出。庭审中，洛阳懿皇公司称原来的政策是土地证未分割可以买卖，后来变成了土地证未分割不能进行买卖，其向本院提交的证据显示2017年2月之前涉案房产不能进行交易。王辉称因为不能过户，洛阳懿皇公司让等待，到2017年10月，洛阳懿皇公司告知其崔丽丽方不想卖房子，其要求再协商，洛阳懿皇公司答复房子不卖了，愿意将收取的钱退还，王辉要求继续履行合同。本院认为，原被告各方于2018年4月27日签订的房屋买卖（居间）合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，本院予以确认。各方均应当按照合同履行各自的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。结合本案，被告洛阳懿皇公司作为专业的房地产经纪公司熟悉房产交易相关法律法规，了解交易流程，在其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且其收取居间服务费用，居间义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含遵守诚实信用原则，如实告知买卖双方相关法律规定、合同真实情况，提示风险等义务。然而，被告洛阳懿皇公司在明知本案房产土地证未分割，存在极大不能按时过户风险的情况下，促使签订买卖合同，并致使买卖合同在约定履行期限内无法履行，并与被告崔丽丽、张喜波单方解除买卖合同，被告洛阳懿皇公司对合同不能履行存在过错。故被告洛阳懿皇公司所收取原告王辉的中介服务费8280元、代办服务费5000元、贷款服务费3800元、代收评估费2760元、预留尾款2000元，合计21840元，应当予以返还。被告崔丽丽、张喜波已将1392元物业费交给被告洛阳懿皇公司，故1392元物业费也应由被告洛阳懿皇公司向原告王辉退还。关于原告王辉主张的违约金问题，被告崔丽丽、张喜波在明知土地证未分割房屋无法过户、原告王辉又要求继续履行合同的情况下，单方解除合同，并将涉案房屋于2018年9月又卖与他人，符合双方《房屋买卖（居间）合同》第八条第4项约定的不按合同约定履行其应承担的义务，应对原告王辉承担违约责任。由于被告洛阳懿皇公司向被告崔丽丽、张喜波承诺愿意负责终止合同，由此产生的法律问题与被告崔丽丽、张喜波无关。因此，被告崔丽丽、张喜波应承担的违约责任依法应当由被告洛阳懿皇公司承担。原告王辉主张的利息无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告王辉退还款项23232元；二、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告王辉支付违约金55200元；三、驳回原告王辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1160元，由被告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二〇年九月八日书记员  冯亚格