贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4894号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：吴弟勇，男，汉族，1984年3月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人吴弟勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人吴弟勇委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；撤销原判第二项，改判为酌情将办证违约金计算标准下调至10%。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审认定上诉人不开具发票，以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，违约金也应综合考量进行下调至10%。3.违约金应以发票金额410697元计算，请二审予以改判。4.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人主张退还开户费的请求已经超过诉讼时效，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人吴弟勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告吴弟勇起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金45,015.00元(违约金以411,180.00元为基数，按日万分之-的标准，从2017年6月10日起计算到2019年10月30日止)；2.判决被告支付逾期交房产生的违约金10,585.00元(违约金以411,180.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2014年12月30日计算至2016年6月30日)；3.判决被告退回不应该由原告承担液化气入户费、电表入户费、水表入户费、闭路电视入户费合计3,365.00元及占用资金期间的利息，利息按人民银行同期同类贷款利率的130%计算至被告实际退回之日止。一审认定事实：2013年7月30日，张海燕和原告吴弟勇作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为3-2-12-1，建筑面积138.83平方米，套内建筑面积110.90平方米，总房款411180.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款411180.00元，2013年7月30日，被告代收原告各项开户费及交易费4586.00元，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费，其中交易费416.49元（3.00元×138.83＝416.49元），水表开户费800.00元，其余3285.00元一直未退还原告。被告于2016年6月30日将房屋交付给原告。2019年9月24日，被告通知原告缴纳相关税费办理案涉房屋不动产权属证书。2020年1月3日，案涉商品房取毕节市不动产登记中心出具的住宅部分首次登记审查意见，载明：住宅部分首次登记。具备办证条件。2020年4月15日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权。法庭辩论终结前，案涉房屋未办理不动产权证。另查明：买受人张海燕（女方）与原告吴弟勇（男方）原为夫妻关系，双方于2014年5月26日达成离婚协议（经婚姻登记机关盖章），协议载明：“在双方名下分期付款购有一套三室两厅商品房，地址：毕节市七星关区，面积138.83平方米。女方自愿放弃所有权。……”。协议达成后双方办理了离婚手续，领取了离婚证。张海燕同意由原告吴弟勇一人起诉主张权利，案涉房屋该获得的权利财产归原告吴弟勇享有。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交房违约金及金额；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费；三、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。关于双方争议的焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2014年12月31日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，本案中，被告实际交付案涉商品房给原告的时间为2016年6月30日，从被告将案涉房屋交付给原告之日起已超过合同约定的支付时间（7日），支付逾期交房违约金的条件已成就，故被告应按合同约定支付原告自2014年12月31日的次日，即2015年1月1日至2016年6月30日期间逾期交房违约金，又因被告以诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告于2020年1月9日向起诉，诉讼时效依法中断。即从2020年1月9日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2017年1月9日之前的权利确实超过诉讼时效，2017年1月9日之后的未超过，本案原告诉请逾期交房违约金的诉讼请求确已超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，予以采纳，对原告的该主张，不予以支持。关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。且根据双方合同约定系委托代收，从被告所举证据不能证实其已完成代收事项。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月9日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，被告代收原告的交易费及各项开户费4,586.00元，尚有3,285.00元未退还原告，应予以退还。故对原告要求退还各项开户费及交易费3,365.00元的诉讼请求，超过部分，不予以支持；对原告主张的利息，于法无据，不予以支持。对双方争议的焦点三，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。故计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2016年6月30日。则计算违约金的时间为2017年6月25日起，截止时间因双方签订的补充协议约定：“提交产权过户相关手续”，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。但双方签订委托书的时间为2020年4月15日，截止法庭门诊终结前，被告尚未给原告办理案涉房屋不动产权属证书。本案中，原告主张至2019年9月24日，应予以支持。因此，计算违约金的时间为2017年6月25日至2019年9月24日。又因被告以诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告于2020年1月9日向起诉，诉讼时效依法中断。即从2020年1月9日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2017年1月9日之前的权利确实超过诉讼时效，2017年1月9日之后的未超过，故对被告的该抗辩意见，不予以采纳。故本案计算逾期办证违约金的时间为2017年6月25日至2019年9月24日，共计821日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为33,757.88元（411,180.00元×0.01%×821=33,757.88元）。原告主张45,015.00元，超过部分，不予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予以采纳。对被告的该主张及其他抗辩理由不能成立，也不予以采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴弟勇各项开户费及交易费3,285.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴弟勇支付逾期办证违约金33,757.88元；三、驳回原告吴弟勇的其他诉讼请求。案件受理费637.00元，由原告吴弟勇负担237.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担400.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，购房发票载明案涉房价款为410697元。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准及计算基数是否正确；2.开户费应否退还。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，应以交房时起算违约金。上诉人认为原判违约金起算时间错误的上诉理由，不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。综上，原判关于逾期办证违约金的计算期间及标准均无不当。另外，根据双方合同约定，逾期办证违约金应以已付购房款为基数计算。根据查明的事实，被上诉人已按照合同约定向上诉人支付购房款，故一审以合同约定价款为基数计算逾期办证违约金亦无不当。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对应的上诉请求予以支持。原判认定事实存在瑕疵，判决结果有误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担；上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司预交的二审案件受理费1274元，自行退回474元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印