湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1465号 上诉人（原审被告）：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、115。 法定代表人：张志远，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤文，男。 委托诉讼代理人：刘语瞳，女。 被上诉人（原审原告）：谢代鹏，男，1969年12月26日出生，苗族，住绥宁县。 委托诉讼代理人：彭范军，湖南振绥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋丽英，女，1969年10月29日出生，苗族，住绥宁县。 委托诉讼代理人：彭范军，湖南振绥律师事务所律师。 上诉人绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园公司）因与被上诉人谢代鹏、蒋丽英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2020）湘0527民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绥宁碧桂园公司的委托诉讼代理人汤文、刘语瞳，被上诉人谢代鹏、蒋丽英的共同委托诉讼代理人彭范军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绥宁碧桂园公司上诉请求：1、撤销湖南省绥宁县人民法院（2020）湘0527民初363号民事判决，改判驳回谢代鹏、蒋丽英的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由谢代鹏、蒋丽英承担。事实和理由：一、一审认定上诉人存在逾期交房错误。案涉商品房在合同约定交付日已达到约定交付条件，不存在逾期交付的情况。合同第八条约定出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，案涉房屋于2019年1月10日完成竣工验收，绥宁碧桂园公司于2019年1月29日前向绥宁县住房和城乡建设局递交了办理商品房竣工验收备案所需的全部文件，至此房屋已达到交付条件。谢代鹏、蒋丽英拒绝收房，应视为该商品房已经交付。二、一审认定案涉房屋销售合同解除条件成就，谢代鹏、蒋丽英可以解除合同错误。谢代鹏、蒋丽英起诉提出的问题只是装修方面的问题，其中一部分还属于室外公共区域，这些问题不可能达到无法居住的程度。一审法院对于案涉房屋涉及什么质量问题、是否可以维修、维修后是否仍无法居住等问题均未查清，一审判决缺乏事实依据。且在本案起诉前，谢代鹏、蒋丽英反馈的问题已维修完毕。三、一审认定商品房买卖合同附件四补充协议第三条第一款“商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理商品房竣工验收备案所需的全部文件”属无效条款依据不足。四、原判引用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同”作为判决依据，系适用法律错误。 谢代鹏、蒋丽英辩称：绥宁碧桂园公司逾期交房事实清楚，案涉房屋在2019年1月30日前并未竣工验收，竣工验收意见表未经绥宁县住建部门审查备案。实际竣工验收合格时间为2019年3月5日，备案时间为3月18日。且以毛坯房的标准竣工验收，而非合同约定的精装房。绥宁县住建部门于2019年7月17日出具答复意见书证明，在合同约定的交房日，绥宁碧桂园公司未能提供交房所需的文件及批复资料，广告内容与实际建设不符，精装房存在严重问题未整改到位。绥宁碧桂园公司于2019年7月28日向业主出具的字据及2019年8月27日出具的证明也证实其已逾期交房。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第一款系格式条款，违背了商品房交付“五证两书”的法律规定，免除了绥宁碧桂园公司交付的房屋应达到精装房使用标准的责任，一审法院认定该条款无效并无不当。案涉房屋装修质量极差，经多次整改仍无法交房，一审法院根据《中华人民共和国合同法》之规定判决解除案涉商品房买卖合同并由绥宁碧桂园公司承担责任亦无不当。 谢代鹏、蒋丽英向一审法院起诉请求：1、依法解除谢代鹏、蒋丽英与绥宁碧桂园公司于2017年7月31日签订的《商品房买卖合同》；2、判令绥宁碧桂园公司退还谢代鹏、蒋丽英购房款565000元、契税10272.74元、物业维修基金8278.90元、预告登记费130元；3、判令绥宁碧桂园公司支付谢代鹏、蒋丽英违约金84750元（按已付购房款的15%计算）；4、本案受理费由绥宁碧桂园公司承担。 一审法院审理认定：谢代鹏、蒋丽英在看过绥宁碧桂园公司开发绥宁县杉木坳碧桂园的宣传广告后，于2017年7月31日，与绥宁碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》（合同号为20170012202），购买了绥宁碧桂园公司开发建设的绥宁县碧桂园天誉8栋202号房。该房建筑面积118.27平方米，每平方米4778.82元，房屋总价款565191元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知书达到之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金金额最高不超过买受人已付购房款的15％。合同第十一条对交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按期交付该商品房。附件四《补充协议》第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1、该商品房交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附录一约定的交付标准进行交付。2、买受人明确知悉且同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或者买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。……3、该商品房逾期交楼责任的界定以本条款约定为准。第四条关于商品房质量及保修责任。关于该商品房质量及保修责任条款与本条约定不一致的，以本条约为准。1、保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内无息退还已付购房款，并赔偿买受人实际损失。合同签订后，谢代鹏、蒋丽英通过首付175000元，在银行按揭贷款390000元，按照合同约定共支付了购房款565000元，并先后支付契税10272.74元、物业维修基金8278.90元、预告登记费130元。绥宁碧桂园公司于2018年12月31日向谢代鹏、蒋丽英邮寄送达《期楼收楼通知书》，通知谢代鹏、蒋丽英2019年1月30日接收商品房，2019年1月30日谢代鹏委托其父亲到现场验房收房时，绥宁碧桂园公司既没有提交商品房验收合格备案资料，也没有提交商品住宅交付使用的批准文件等，不具备交房条件，房屋也没有达到精装房的交付标准，收房未果。2019年3月18日，绥宁碧桂园一期8#楼经竣工验收备案登记。2019年4月30日，谢代鹏、蒋丽英向绥宁碧桂园公司递交了《解除合同退房通知书》，绥宁碧桂园公司未做答复。谢代鹏的父亲与其他业主一起到县政府上访，通过湖南省第七巡视督促，绥宁县住建局于2019年6月5日受理了业主信访事项，该局于2019年7月17日做出答复：1、督促碧桂园将未整改部分在7月底前整改到位；2、逾期未交房按绥宁碧桂园房地产开发有限公司与业主签订的商品房买卖合同第九条第二款处理。2019年6月8日，谢代鹏、蒋丽英收到绥宁碧桂园公司于2019年6月4日作出的收楼通知书后，谢代鹏、蒋丽英委托父亲到房内进行验收时发现房屋根本没有达到收房标准便拒绝收房。2019年7月28日，绥宁碧桂园公司工程部作出书面承诺：公司将于30日内维修完成并经工程部自检合格达到施工规范要求，确保达到合同收房标准，书面通知业主收房，并提供相关验房证件给业主查验。2019年8月9日，谢代鹏、蒋丽英查验房屋时，发现房屋还在整改中而没有收房。2019年8月26日绥宁碧桂园公司电话通知谢代鹏、蒋丽英于2019年8月27日收房，谢代鹏、蒋丽英委托父亲再次到碧桂园验房时，发现客厅和两间卧室墙面严重开裂，房门松动，客厅踏脚线四块空鼓，老人房飘窗大面积裂缝。因没有达到收房标准，谢代鹏、蒋丽英拒绝收房。绥宁碧桂园公司工程部再次向谢代鹏、蒋丽英出具证明，承诺在15个工作日内整改完成，达到合同收房标准方可通知业主验房。2019年9月3日，谢代鹏、蒋丽英父亲看房时又发现客厅左边大面积开裂，房屋经多次整改仍达不到收房标准。2019年10月20日，谢代鹏、蒋丽英向绥宁碧桂园公司书面提出解除合同要求退房，绥宁碧桂园公司答复不同意退房。2019年11月2日，谢代鹏、蒋丽英再次向绥宁碧桂园公司书面提出退房要求，绥宁碧桂园公司没有回复。现绥宁碧桂园公司还没有将房屋交付给谢代鹏、蒋丽英。到2020年5月19日止，谢代鹏、蒋丽英在中国农业银行还住房贷款利息47855.97元。 一审法院认为，绥宁碧桂园公司虽在2018年12月31日向谢代鹏、蒋丽英邮寄送达了《期楼收楼通知书》，通知谢代鹏、蒋丽英于2019年1月30日收房，但绥宁碧桂园公司通知谢代鹏、蒋丽英收房之日该栋楼房尚未经验收竣工备案，该栋房屋竣工验收备案时间是2019年3月18日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”绥宁碧桂园公司销售给谢代鹏、蒋丽英绥宁县碧桂园天誉8栋202号房此时尚未达到交付的条件。因此，绥宁碧桂园公司存在逾期交房的违约行为。绥宁碧桂园公司销售给谢代鹏、蒋丽英的天誉8栋202号房经多次维修后，房屋质量仍未得到彻底解决，无法正常居住，根据双方签订的《补充协议》第四条关于商品房质量及保修责任：“1、保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内无息退还已付购房款，并赔偿买受人实际损失。”的约定，解除合同的条件成就，谢代鹏、蒋丽英可以解除合同。合同解除后，绥宁碧桂园公司应当退还谢代鹏、蒋丽英的购房款565000元，并赔偿谢代鹏、蒋丽英的契税损失10272.74元、物业维修基金损失8278.90元、预告登记费损失130元、贷款利息47855.97元。因《补充协议》对合同解除条件及损失赔偿有特别约定，因此，对谢代鹏、蒋丽英的损失依照《补充协议》计算，而不依照《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任的计算标准（即已付购房款的15％）计算。绥宁碧桂园公司提出其公司在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件，即《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第三条第一款：“该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。”该条的约定明显与法定程序相违背，属于无效条款。绥宁碧桂园公司提出谢代鹏、蒋丽英不享有解除商品房买卖合同的权利的抗辩主张理由不能成立，不予采信。契税、物业维修基金、预告登记费虽不是绥宁碧桂园公司收取，但对谢代鹏、蒋丽英而言是造成的实际损失，因此绥宁碧桂园公司提出契税、物业维修基金、预告登记费并非其公司收取与本案无关联的抗辩主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除谢代鹏、蒋丽英与绥宁碧桂园公司于2017年7月31日签订的《商品房买卖合同》；二、由绥宁碧桂园公司在本判决生效后十日内退还谢代鹏、蒋丽英的购房款565000元；三、由绥宁碧桂园公司在本判决生效后十日内赔偿谢代鹏、蒋丽英的契税、物业维修基金、预告登记费、利息损失66537.61元；四、驳回谢代鹏、蒋丽英的其他诉讼请求。 二审中，绥宁碧桂园公司提交了案涉房屋现状照片，拟证明案涉房屋经维修，已可正常使用。谢代鹏、蒋丽英质证认为，对上述照片的真实性无异议，但不能证明一审前已达居住标准，且照片系对案涉房屋不存在问题的部分进行拍摄，忽略了有问题的地方，实际上案涉房屋仍未达到居住标准。谢代鹏、蒋丽英提交了如下证据：证据1：还贷款利息的凭证，拟证明谢代鹏、蒋丽英进一步产生利息损失；证据2：谢代鹏、蒋丽英父亲于2020年8月14日拍摄的案涉房屋主卧室墙角裂缝照片，拟证明案涉房屋仍未达到居住标准。绥宁碧桂园公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，绥宁碧桂园公司不存在违约行为；对证据2，看不出照片是哪里的房间，也看不出存在开裂的情况，无法达到证明目的。本院认为，以上证据均不符合证据三性原则，且不属于新证据，本院不予采纳。 经审理查明，案涉商品房为精装修商品房，其他事实与原审查明的一致，对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：1、绥宁碧桂园公司是否逾期交房；2、案涉商品房买卖合同是否具备解除条件。关于焦点1。本案商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格和符合合同约定条件的商品房交付给买受人。附件四《补充协议》第三条第一款规定了交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，第二款规定了交付标准为出卖人按附录一《装饰、设备标准》进行交付，且约定《补充协议》与合同约定不一致的，以《补充协议》约定为准。根据被上诉人谢代鹏、蒋丽英提交的证据《建设工程竣工验收备案表》，绥宁碧桂园一期8#楼竣工验收合格时间为2019年3月5日，住建部门备案时间为2019年3月18日。上诉人绥宁碧桂园公司一审时提交了时间为2019年1月30日的《竣工验收会议纪要》和《竣工验收意见表》等证据，拟证明其在约定时间之前已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。对此本院认为：第一、上述证据的真实性存疑，《竣工验收意见表》中各验收单位的验收时间与《建设工程竣工验收备案表》中各验收单位的验收时间相矛盾。第二、绥宁碧桂园公司未能证明上述资料在合同约定的1月31日之前向政府主管部门进行了递交。第三、从主合同条文理解来看，附件约定的商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，这只是必要条件，而非充分条件，否则出卖人因减轻或免除自身责任该约定就属于无效约定。因案涉合同标的系精装修商品房，建设部对精装修商品房有相关的质量标准及验收规范，无证据证明《建设工程竣工验收备案表》中各验收单位的验收，包含对案涉商品房是否符合国家对于精装房相关装修标准及按约定的《装饰、设备标准》进行装修的验收。第四、绥宁碧桂园公司于2019年7月28日出具的说明、交付验房单，2019年8月27日出具的证明、交付验房单等证据证明案涉商品房仍然存在较多的问题。综上，在合同约定的商品房交付时间即2019年1月31日商品房尚未满足交付条件及标准，绥宁碧桂园公司属于逾期交房。关于焦点2。案涉商品房买卖合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。本案合同约定的交房时间为2019年1月31日，绥宁碧桂园公司于2019年8月27日出具的证明、交付验房单表明案涉房屋仍存在问题，尚未达到合同约定的精装房交付标准，故案涉合同具备解除条件。而谢代鹏、蒋丽英于2019年4月30日即向绥宁碧桂园公司递交了《解除合同退房通知书》。一审判决解除商品房买卖合同并无不当。 综上所述，绥宁碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10484元，由绥宁碧桂园公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年九月十八日 法官助理严寒月 代理书记员  粟冰心 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……