北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8280号上诉人：（原审原告、反诉被告）：北京异托邦文化科技有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街1号16层1642F室。法定代表人：刘瑞蓉，总经理。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：北京天恒正宇投资发展有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号12层1207号。法定代表人：李森，董事长。委托诉讼代理人：李欲晓，北京德恒律师事务所律师。原审第三人：刘瑞蓉，女，1975年3月6日出生，汉族，北京异托邦文化科技有限公司总经理，住北京市西城区。上诉人北京异托邦文化科技有限公司（以下简称异托邦公司）因与被上诉人北京天恒正宇投资发展有限公司（以下简称天恒公司）及原审第三人刘瑞蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初10331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。异托邦公司上诉请求：撤销一审判决第二、五、六、七、八、九、十、十一项，改判天恒公司返还我公司北官房37号（以下简称37号房）租金、南官房胡同5号（以下简称5号房）押金、赔偿37号房屋装修损失，驳回天恒公司一审反诉请求第一、三、四、五、六、七、八项。事实及理由：1.一审判决关于5号房租赁合同解除时间认定错误。我公司在2019年8月6日向天恒公司发函，2019年8月14日天恒公司给我公司回函确认我公司函件解除了包括5号房和37号房的房屋租赁合同。因此应将天恒公司收到我公司发函时间确定为解除合同时间，至迟也应以2019年8月14日天恒公司发出回函时间为解除日期。天恒公司对合同解除有异议的，可以在收到通知之日起三个月向法院提起诉讼确认解除合同的效力，而不是在我公司向其发出合同解除通知并经其确认后，在三个月后于2019年12月16日另行向我公司发出解除合同律师告知函，一审判决认定2019年12月20日为合同解除日期有误，判决我公司支付2019年11月1日至2019年11月12日期间37号房屋使用费，属于事实和证据认定错误。2.关于37号房，天恒公司应退还我公司租金，并赔偿装修损失。在出租房屋时天恒公司应明确告知或以合理方式提请我公司注意租赁物中含有合法建筑和违法建筑两个部分，如果我公司表示接受，可以免除天恒公司的责任，否则就属于天恒公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有违诚实信用原则，虽然租赁合同约定37号房的计租面积为37.72平方米，但由此推定我公司知晓并接受违建，属于对我公司的苛求。因出租行为无效，给我公司造成损失，依法应予赔偿。对37号房合法与违法建筑的装修是一个整体，在违建被拆除后，合法建筑部分无法正常使用，我公司在一审庭审中提交了完整的证据证明装修支付费用和损失价值，天恒公司没有提出相反证据推翻我公司的证据，一审判决将合法建筑和违建两个部分进行分割，对没有正常使用价值的合法建筑面积进行装修现值评估，没有实际意义，一审判决对此认定错误。根据合同约定，因甲方原因导致合同解除的，应按装修款的40%进行赔偿。我公司要求天恒公司赔偿装修损失，具有合同和法律依据。3.天恒公司的违法出租行为导致房屋租赁合同无效，一审法院判决我公司支付免租期租金的前提应为我公司存在过错，而37号房违建被拆除导致合同无效系天恒公司过错所致，在此情况系不应适用合同中收取免租期租金条款，一审判决对导致合同无效的事实认定与此项判决矛盾。4.对于5号房，天恒公司未经催告径行解除合同违反法律规定。受新冠肺炎疫情影响，2020年1月下旬南官房胡同封闭管理，导致我公司无法实际经营也无法腾退房屋，这是无需举证的客观事实，应适用不可抗力免除我公司的责任，不应继续计算房屋租金，不应认定我公司违约。天恒公司辩称，不同意异托邦公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。关于5号房押金返还，从减少诉累角度，我公司同意一审判决处理方式，异托邦公司在一审法庭辩论前未就此提出诉讼请求，二审不应再主张。关于5号房，合同解除应该是2019年12月20日，以我公司发出的通知所确定的时间为准。异托邦公司关于5号房的违约行为以及我公司解除合同，发生在疫情前，不属于不可抗力的范畴，异托邦公司不能以不可抗力对抗已经发生在前的违约行为，其上诉理由不能成立。关于37号房，法院确认合同无效，在这种情况下，异托邦公司关于装修损失、押金、租金以及其他请求没有法律依据。关于装修损失，我公司同意一审判决的认定，未对相关装修的费用、现值进行鉴定，异托邦公司提交的相关证据不能完全对应37号房有效部分的房屋，视为其举证不能，应予驳回。关于租金，由于合同无效，异托邦公司按照使用时间支付从入驻到房屋被拆除期间的占用费，司法解释有规定。刘瑞蓉述称，认可异托邦公司的上诉意见。异托邦公司向一审法院起诉请求判令：1.天恒公司与刘瑞蓉签订的《房屋租赁合同》中关于北官房胡同37号房屋部分无效。2.异托邦公司与天恒公司、刘瑞蓉签订的《补充协议》中关于北官房胡同37号房屋部分无效。3.异托邦公司与天恒公司签订的《补充性协议二》中关于北官房胡同37号房屋部分无效。4.天恒公司返还异托邦公司北官房胡同37号租金18558.24元。5.天恒公司返还异托邦公司北官房胡同37号房屋押金24093.61元。6.天恒公司赔偿异托邦公司北官房胡同37号房屋装修费损失421923.74元。7.天恒公司赔偿异托邦公司注册地址租赁损失30000元。8.天恒公司赔偿异托邦公司劳动用工损失67448.84元。9.天恒公司赔偿异托邦公司可得利润损失265862.57元。10.确认南官房胡同5号的租赁关系于2020年5月15日解除。11.天恒公司赔偿异托邦公司南官房胡同5号房屋的装修损失120000元。天恒公司在一审中提出反诉，请求判令：1.确认天恒公司与异托邦公司、刘瑞蓉签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》《补充协议二》于2019年12月20日解除；2.异托邦公司将北京市西城区南官房胡同5号和北官房胡同37号房屋腾空并退还给天恒公司；3.异托邦公司支付2019年11月1日至2019年12月20日期间的租金42225.50元及自2019年10月16日起按日千分之一的标准向天恒公司支付逾期付款违约金至实际给付之日止；4.异托邦公司自2019年12月24日起按2533.53元/日的标准向天恒公司支付房屋占用费及违约金至实际退还房屋之日止；5.异托邦公司向天恒公司支付违约金76005.90元；6.异托邦公司向天恒公司支付免租期租金27549.60元；7.异托邦公司赔偿天恒公司六个月的空置期损失152011.80元。一审法院认定事实：2017年8月25日，天恒公司作为甲方（出租方），刘瑞蓉作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方所有的5号房和37号房房屋从事商业经营事宜达成协议，其中约定乙方承租建筑面积为南官房胡同5号为77.07平方米；北官房胡同37号为37.72平方米；乙方承租的房屋总建筑面积为114.79平方米，乙方声明其在签署合同前已经现场查验过承租房屋，对承租房屋的计租面积及相应设施设备等现状无异议。在租赁期限内，不对承租房屋的计租面积计算出的租金、物业服务费、履约保证金等作调整，双方另有约定的除外。乙方租赁南官房胡同5号用于经营艺术交流空间；租赁房屋北官房胡同37号用于乙方经营创新茶文化交流等商业活动。租赁期为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日，交房之日至2017年11月1日用于乙方办理营业执照、装修需要，该期间乙方免交租赁费；无论乙方是否在2017年11月1日前完成营业执照办理、装修等事宜，均应按照本合同约定交纳租金。双方约定计租面积为合同约定的建筑面积，约定了第一阶段租期（2017年11月1日至2018年10月31日）和第二阶段租期（2018年11月1日至2019年10月31日）的租金按照每天4元/平方米计算，年度租金为153627元，第三阶段租期为2019年11月1日至2022年10月31日，租金按照每天9元/平方米计算，年度租金为377085元，上述租期内租金按照每半年度支付，交付时间为每个租赁半年度结束前15天内。乙方于合同签订之日向甲方支付履约押金73322元。租赁期间所有与房屋相关的费用及国家相关应缴的有关税费均由乙方承担，由乙方直接向收费单位交纳。若甲方先行垫付的，甲方有权直接从押金中扣除；在甲方按本合同约定扣除相应费用及违约金的，甲方应当在扣除后通知乙方，且乙方有义务在接到甲方要求补足押金的通知后三日内补足相应数额；乙方经催交仍未能按本合同约定补足押金的，则自逾期之日起，每逾期一日，乙方应按应缴但未缴金额的200%向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止。由于乙方需办理营业执照等手续，甲方需配合乙方按照工商、环保、卫生防疫、消防等部门提出的要求提供配合工作。租赁房屋的土建主体工程由甲方负责维护、修理，费用由甲方负责。双方同意，租赁合同届满或合同解除的，未形成附合的装饰装修物，可由乙方拆除，装饰装修残值损失由甲方享有；租赁期届满或合同解除后3日内，乙方应将属于乙方的所有设备、设施及未形成附合的装修装饰物搬迁完毕后将房屋交还甲方，否则若房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权对余物进行处理。乙方逾期交付房屋的，每逾期一天，按日租金标准的200%向甲方支付滞纳金，直至租金付清之日，该滞纳金支付不因合同其他条款的约定而免除。非甲方原因或非因不可抗力逾期7日不交租金的，甲方有权解除本合同收回租赁房屋，乙方已支付的房屋押金不退还，双方按实际时间结算租金。租赁期内，甲方因自身原因提出或因甲方责任导致解除本合同的，属于单方违约，若由此双方最终解除本合同，未实际发生的房租由甲方退还乙方，甲方应支付乙方当月所在季度的租金作为违约金，并赔偿乙方装修而不能搬迁部分的损失。如合同约定期限满一年但不满三年的，甲方向乙方补偿已完成装修房屋的装修款的40%。在租赁期限内，乙方因自身原因提出或因乙方责任导致解除本合同的，属单方违约，若双方最终解除本合同，乙方应支付甲方当月所在季度的租金作为违约金，支付已享有的免租期间的应缴租金并赔偿甲方的经济损失，包括直接损失和间接损失，房屋押金概不退还。租赁期满或合同解除后，因乙方过错未能在约定期限或甲方要求的期限内将租赁房屋返回甲方的，每逾期一日，乙方除应按照合同约定的日租金支付租金外，还应按照日租金的两倍支付违约金，直至实际返回租赁房屋之日止。乙方违反合同约定须向甲方支付违约金或赔偿金的，甲方有权自行直接从押金中予以扣除。2017年12月27日，天恒公司作为甲方，刘瑞蓉作为原乙方，异托邦公司作为现乙方，三方达成《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定原乙方与甲方签订“租赁合同”项下的房屋实际使用方为现乙方，因现乙方在甲方与原乙方签订租赁合同时正处于工商注册办理阶段，故由将担任其法定代表人的原乙方代与甲方签署租赁合同；自该协议签署之日起，租赁合同中乙方变更为现乙方，租赁合同项下的全部权利义务由现乙方享有、承担。合同当事人对涉案房屋的部分租金进行了变更及租金支付进行变更。甲方、原乙方和现乙方在此确认并承诺，就位于5号房与37号房主体结构等相关事项再无其他争议，原乙方与现乙方不再向甲方追究任何法律责任。后天恒公司作为甲方，异托邦公司作为乙方，双方签订《〈房屋租赁合同〉补充协议二》，约定：“一、有关租赁合同中约定的房屋‘北官房胡同37号’变更条款如下：1.承租期限：共计4年6个月，自2018年5月1日起至2022年10月31日止；其中，装修免租期共计2个月，自2018年5月1日起至2018年6月30日止。装修免租期间，乙方免交租金，但应承担水、电、燃气等一切能源费用，以及履行租赁合同中约定的所有条款。2.租赁房屋的租金标准及支付方式：……2）乙方应于每半个租赁年度结束前的15日内向甲方支付下半个租赁年度的房屋租金……”。2018年1月10日，异托邦公司向天恒公司支付押金73322元。经询，双方均认可异托邦公司已支付至2019年11月1日前的全部租金。2019年8月14日，天恒公司向异托邦公司出具回函，载明：“……3.我司并未提出解除合同，而贵司以《北官房胡同37号违约补偿协商》提出解除租赁合同……我司建议如下：1.我司可以提供同等面积的房屋对北官房胡同37号标的房屋进行置换，但置换房屋的租金条件将另行协商确定；2.若贵司坚持解除合同，我司同意按照实际租赁天数结算租金，并按租赁合同第十二条规定处理善后事宜……”。2019年10月23日，天恒公司向异托邦公司发送《关于配合政府进行北官房胡同37号房屋整治的函》，告知：“……我司接到西城区政府相关部门的电话通知，须于2019年10月24日（星期四）对我司位于北官房胡同37号的房屋进行整治……《房屋租赁合同》中租赁房屋‘北官房胡同37号’的承租建筑面积为37.72平方米，除该部分外，其余部分均需按政府要求进行整治……”。2019年11月11日，天恒公司再次向异托邦公司发送函件，告知就“北官房37号承租面积外”整治的时间。2019年11月13日，行政管理机关组织人员对37号房屋存在的违建部分进行拆除。违建部分拆除后，拆除一侧墙体施加了施工围挡，但未进行墙体恢复。2019年12月16日，天恒公司委托律师向异托邦公司发送了《关于解除合同的律师告知函》，表明因异托邦公司一直未按约定交纳2019年11月1日至2020年4月30日前的租金，天恒公司行使合同解除权，告知异托邦公司双方之间的房屋租赁合同于2019年12月20日解除，并要求异托邦公司解除后三日内将所有遗留物品清理完毕，将房屋返还给天恒公司，同时支付房屋占用费、违约金、空置损失等内容。2020年5月11日，异托邦公司向天恒公司发送《关于交接南官房胡同5号房屋的函》，告知天恒公司因该房屋无法办理营业执照且受疫情影响，将于2020年5月15日将房屋腾空交还天恒公司。2020年5月15日，异托邦公司向天恒公司发送《关于交接南官房胡同5号房屋的函（二）》，告知双方已经办理完毕房屋交付并记述了水电情况。双方就争议事项提交证据如下：一、庭审中，异托邦公司为证明天恒公司交付的北官房胡同37号有本面积与违建系整体出租，如拆除违建部分，不具备独立使用的条件，且在违建拆除后，天恒公司认识到其行为的违法性，提交了照片以及刘瑞蓉与天恒公司工作人员的微信聊天记录。天恒公司认为其出租给异托邦公司的37号房屋为合法建筑，出租面积之外的房屋并非租赁标的，且在签约时承租人已查验现场并知晓房屋现状，故对于计租面积之外的房屋使用所产生的风险和后果均由异托邦公司承担；天恒公司出于人道主义同意与异托邦公司协商解决房屋使用补偿问题并同意给予异托邦公司补偿性质的款项。刘瑞蓉对异托邦公司提交的上述证据予以认可。同时，天恒公司提交房屋产权证、《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》、补助及奖励补充协议、公有住房租赁合同、《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》以及《关于北中轴线核心保护区·什刹海地区旧城保护项目（扩大范围）申请报告的批复》，证明天恒公司有权对5号房进行出租，37号房屋系天恒公司依据政策以有偿置换方式取得的使用权和经营权。异托邦公司对5号房的产权证真实性认可，但认为该房屋也存在违建，天恒公司将该房屋出租给异托邦公司的合同是无效的；对于天恒公司提交37号房的材料，异托邦公司认为天恒公司无权在原承租人租期到期后签订改善协议，且天恒公司在未经过房屋出租人同意的情况下无权对房屋进行转租，天恒公司亦未在签订合同时出示上述材料；对于天恒公司提交的批复文件，异托邦公司表示真实性认可，但与本案无关。二、庭审中，异托邦公司为证明天恒公司系将37号房进行整体出租及37号房装修前后情况、装修施工经过天恒公司同意，提交了微信聊天记录、照片、施工图，并申请异托邦公司原职工董娜出庭作证；天恒公司对于异托邦公司提交的上述书面证据材料真实性予以认可，但认为通过董娜与天恒公司工作人员韩月之间的2017年8月24日的微信显示，在合同签订前天恒公司已经向异托邦公司人员告知了37号房的公房性质，故异托邦公司对该房屋的性质和面积是明知的；同时，依据2017年9月8日的微信内容显示异托邦公司人员曾在装修前邀请天恒公司及房管所工作人员到现场查看确认，证明异托邦公司对37号房的性质是明知的，天恒公司不干预其装修行为不能证明天恒公司是将37号房整体出租给异托邦公司，异托邦公司对计租面积之外的其他房屋占有和无偿使用并无合同依据；对于董娜的证人证言，天恒公司认为不能证明异托邦公司的证明目的。另，异托邦公司提交微信聊天记录以及照片，证明37号房屋自2019年7月至2019年11月12日已被政府部门用铁皮遮挡，无法使用。天恒公司认为，从异托邦公司提交照片可以看出，被政府用铁皮遮挡而无法使用并非计租面积，而是异托邦公司占有使用的违建房屋，且进行遮挡和拆除行为均为政府行为，并非天恒公司的个人行为，且拆除前已多次告知异托邦公司。刘瑞蓉认可异托邦公司提交的上述证明材料以及证人证言，并提出37号房的拆除行为系天恒公司所为。经法院向北京市西城区什刹海城管执法队核实，2019年11月13日对37号房违建部分的拆除工作，系由城管执法机关实施。三、庭审中，异托邦公司为证明其在37号房的装修损失提交了设计服务合同、改造施工服务合同、装修补充协议、工程变更单、橱柜产品销售及安装合同、发票及收据；天恒公司对上述证据除增值税发票外的真实性均不认可，并认为设计服务合同中记载37号房的建筑面积为65平方米，远超出双方约定的计租面积，对于超出计租面积部门的房屋产生的装修及设计等损失，应当由异托邦公司自行承担，且合同因异托邦公司违约解除，天恒公司不应承担设计、装修损失；同时，天恒公司提出异托邦公司主张的装饰物均已不存在，异托邦公司的该项诉讼主张不能成立。刘瑞蓉认可原告提交上述证据的真实性及证明目的。庭审中，法院询问异托邦公司是否对37号房的装修现值申请司法鉴定，异托邦公司庭审中表示需要考虑，并于庭后向法院明确表示不申请对37号房屋的装修现值申请司法鉴定。四、庭审中，异托邦公司为证明其5号房屋的装修损失情况，提交了家装工程施工合同、手机转账截屏、收条、地暖施工合同、收据、购买电器设备的手机截图、发票、销售单及送货单等。天恒公司对异托邦公司上述材料真实性均不认可，无法证明上述装修及物品用于5号房；另，依据合同约定装饰装修残值归天恒公司享有，且按照司法解释的规定对于未形成附合的装饰装修物，异托邦公司拆除并自行处理，相关损失应当由异托邦公司自行承担，且异托邦公司违约导致合同解除，不得要求天恒公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。刘瑞蓉对异托邦公司提交的上述证明材料予以认可。五、庭审中，异托邦公司为证明其要求天恒公司办理涉案房屋经营证照的情况以及因天恒公司未配合办理，合同无效后导致异托邦公司因办照产生费用损失，提交了责令改正通知书、微信聊天记录、租赁协议以及注册地址房屋发票；其中部分微信记录显示，2018年11月9日天恒公司人员向异托邦公司人员发送了印有北京市商务委员会等部门的通知文件照片；2019年5月1日，异托邦公司人员向天恒公司人员发送的微信内容为：“韩月，今天区工商的人又来执法了，让你们节后去街道找下工商封科长统一说一下这事，不然我们就没法经营了，因为证照不是在后海地区的”。天恒公司对相关聊天记录真实性不持异议，但认为办照不是天恒公司的法定义务，天恒公司为配合义务，且天恒公司为保证异托邦公司经营，天恒公司亦与属地的行政管理机关进行协商，后续相关行政管理部门没有因异托邦公司未办理证照影响其经营。六、庭审中，异托邦公司为证明其支出的员工工资及社保损失，提交了《劳动合同》、银行付款回单及微信转账记录。天恒公司对上述证明材料的真实性均不认可，认为劳动用工是异托邦公司经营的必要用工成本，与租赁合同无关，且异托邦公司自行放弃了对合法出租房屋的使用，损失与天恒公司无关，应由异托邦公司自行承担。七、庭审中，异托邦公司为证明其可得利益损失提交网络截图、《合作协议》以及《解除协议》，其中《解除协议》中显示：“……就双方在甲方（异托邦公司）文化创意运营房屋所在地：北京市西城区什刹海北官房胡同37号展开合作达成如原协议。现因政府不可抗力原因导致原协议不能继续履行、现经双方协商，提前终止原协议……”；天恒公司对上述证明材料的真实性不认可，认为外卖平台销售数据的真实性无法核实且无法计算出异托邦公司的利润金额，且依法拆除不影响异托邦公司对合同出租房屋的使用；天恒公司认为异托邦公司与他人签订的合作协议中只收取“空间管理费”，其合同性质为“名为合作，实为转租”，违反涉案合同约定的“不得转租”条款，异托邦公司无权要求天恒公司赔偿转租收入。本案法庭审理终结后，异托邦公司向法院提出诉讼请求，要求天恒公司返还5号房屋的押金，因异托邦公司未在庭审辩论终结前提出上述诉讼请求，故法院对其该项诉讼请求不予受理。但，双方协议中对押金返还等事宜存在约定，且天恒公司亦在庭审中对押金的处理具有明确意见并提出房屋租金以及违约金等反诉请求，为避免诉累，法院结合天恒公司的反诉请求对5号房屋所涉押金一并处理。一审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘瑞蓉与天恒公司就5号房及37号房屋签订了《房屋租赁合同》，后异托邦公司与天恒公司、刘瑞蓉签订了上述房屋的补充协议，刘瑞蓉在涉案合同中的权利义务均由异托邦公司承继，在此基础上，异托邦公司与天恒公司就租赁事宜又签订了补充协议（二）。因案涉合同中存在5号房屋及37号房屋两处房屋，结合合同约定及当事人的请求，法院分别进行判定：一、关于37号房屋的处理。异托邦公司主张其与天恒公司在上述合同中就37号房屋所达成的房屋租赁合同关系无效，其理由之一为天恒公司出租该房屋时并未出示37号房屋的产权证明，也未能经过产权单位同意，天恒公司无权出租涉案房屋。庭审中，天恒公司于庭审中提交了其取得37号房屋经营权的依据和手续，且依据原承租人37号房屋公有住房租赁合同中显示的建筑面积37.72平方米作为计租面积与异托邦公司就37号房屋租金标准达成一致，故异托邦公司以未有产权证明为由主张合同无效，缺乏依据；异托邦公司主张其在签约时并不知晓37号房屋为公房性质，但结合异托邦公司提交的微信记录显示，双方在签订涉案房屋租赁合同前，天恒公司已告知37号房屋为公房，故法院对异托邦公司该项意见不予采纳，且上述事由并不能成为涉案合同有关37号房屋无效之依据。应当指出，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，双方虽在合同中约定的内容仅系对37号房屋公有住宅租赁合同中所显示建筑面积约定计租，对于超出公有住房租赁合同建筑面积部分未做约定，但天恒公司交付给异托邦公司的37号房屋中的违建部分与计租面积部分具有不可分割性，且违建部分亦不因未计取租金而取得合法性，故法院对异托邦公司要求确认租赁合同关于37号房屋的约定无效的诉讼请求予以支持。异托邦公司主张因37号房屋属于违章建筑，要求天恒公司返还37号房屋2019年7月至10月期间租金18558.24元，但2019年11月13日拆违前，37号房屋仍由异托邦公司经营使用；异托邦公司又主张因37号房屋周边房屋被整改加设围挡严重影响了异托邦公司经营而要求返还上述期间租金，但异托邦公司提交的证据不足证明其该项主张，故法院认为异托邦公司要求返还上述期间租金，缺乏依据，不予支持。对天恒公司反诉主张要求异托邦公司支付自2019年11月1日至2020年12月20日期间37号房屋租金的诉讼请求，因合同中关于37号房屋的约定无效，37号房屋违建部分于2019年11月13日拆除后并未能按照规划进行恢复，且被拆除一侧未有墙体，故法院参考已发生的房屋使用费确定2019年11月1日至2019年11月12日期间的房屋使用费1810.56元；因2019年11月13日之后房屋已经不具备使用条件，故对天恒公司要求异托邦公司支付2019年11月13日之后房屋租金或房屋使用费的反诉请求不予支持。因天恒公司对上述期间费用金额性质认识存在错误，为避免诉累，法院一并处理。天恒公司主张异托邦公司承担上述期间的逾期付款违约责任，因合同中关于37号房屋的约定部分无效，故法院对其该项反诉请求不予支持。对于异托邦公司要求天恒公司返还押金24093.61元的诉讼请求，因合同中关于37号房屋部分约定无效，故依照合同无效的法律后果，天恒公司应返还37号房屋对应部分租金24093.61元。天恒公司辩称因异托邦公司违反合同约定押金不予返还，但合同中关于37号房屋约定无效的情况下，天恒公司的上述意见法院不予采纳。对于异托邦公司要求天恒公司赔偿装修费损失的诉讼请求，异托邦公司经天恒公司同意装饰装修，后因37号房屋存在违建且被拆除，天恒公司作为房屋出租人应当承担相应的赔偿责任；异托邦公司作为承租人在合同签订时，在实际交付面积明显大于合同约定计租面积的情况下亦未能尽到应有的审慎义务，亦应当承担一定的责任。诉讼过程中，天恒公司要求异托邦公司腾空房屋，对未形成附合的装饰装修不同意继续利用，故在合同中关于37号房屋约定无效的情况下，应以房屋装修现值作为装修损失赔偿范围的依据，异托邦公司负有相应的举证证明责任。庭审中，异托邦公司虽提交了装修合同、安装合同、发票及收据等书面材料，但上述材料中无法明确区分形成附合及未形成附合的装饰装修物；且庭审中异托邦公司表示在拆违发生后，其将物品搬出或送给他人，故无法从其提交的材料中确定装修现值；经法院询问，异托邦公司明确表示不进行装修现值的鉴定，应当承担未能举证的不利后果，故法院对异托邦公司该项诉讼请求不予支持。对于异托邦公司以37号房屋系违建，无法办理营业执照，要求天恒公司赔偿异托邦公司注册地址租赁损失30000元的诉讼请求，37号房屋确系存在违建，但异托邦公司所提交证据不足以证明未能办理营业执照系因上述原因所致；另，天恒公司与刘瑞蓉签订房屋租赁合同时间为2017年8月25日，异托邦公司提交刘瑞蓉与案外人签订用于注册的首份租赁合同的日期为2017年9月16日，而在上述期间并未有刘瑞蓉或异托邦公司人员要求天恒公司协助办理营业执照证明；再次，合同中并未明确约定天恒公司配合办理证照具体义务内容，且结合异托邦公司提交的微信聊天记录显示，天恒公司亦为异托邦公司开展经营进行了协调工作，综合以上因素，法院认为异托邦公司要求天恒公司赔偿上述损失缺乏依据。对于异托邦公司要求天恒公司赔偿2019年7月至2019年10月劳动用工损失的诉讼请求，异托邦公司主张因天恒公司过错导致其无法经营，其为了维持公司运转仍向其雇员支付工资及社保，但异托邦公司提交证据不足以证明上述期间其无法经营，且该损失并非与37号房屋存在违建具有直接因果关系，异托邦公司该项诉讼主张于法无据，法院不予支持。对于异托邦公司要求天恒公司赔偿可得利润损失的诉讼请求，异托邦公司未能提供其主张期间的纳税凭证证明其实际的收入及利润，且所提交证据亦不足以证明其主张的2018年11月至2019年2月销售情况系因行政机关证照查处所致，其仅以2018年8月至10月的月平均收入作为基数，与2018年11月至2019年2月期间实际收入之间的差额作为其可得利润的组成部分缺乏依据，法院不予支持。对于异托邦公司主张其与案外人达成合作协议，因天恒公司不能办理营业执照，且37号房屋面临整治风险，合作协议未能履行，但结合异托邦公司提交的《解除协议》显示其与案外人解除协议的原因中并未显示关于营业执照办理的事宜；另，异托邦公司所主张该项损失并非合同当事人订立合同时所能预见，其该项损失主张缺乏依据，法院亦不予支持。对于天恒公司所主张的有关37号房屋的违约金的反诉请求，因相应约定无效，法院不予支持；因双方关于37号房屋免租期的约定归于无效，故天恒公司要求异托邦公司按约定支付2个月免租期租金的反诉请求缺乏依据，但合同无效，因异托邦公司于2020年11月13日使用37号房屋，故异托邦公司应当将上述期间的房屋使用费予以补偿，天恒公司因对合同效力存在认识错误主张为房屋租金，但为避免诉累，法院将参考合同约定租期、租金、房屋使用期间等情况，酌定免租期期间的房屋使用费用为6200元；对于天恒公司主张37号房屋空置损失的反诉请求，因37号房屋系因存在拆除违建被部分拆除且尚未恢复，房屋无法使用，故法院对其该项诉讼请求不予支持。对于天恒公司要求异托邦公司返还37号房屋的反诉请求，异托邦公司认为在2019年11月13日拆违当日该房屋已经交还，但双方并未进行实际的房屋交接。庭审中，异托邦公司明确表示37号房屋内已无其物品，天恒公司可自行收回37号房屋，法院对此无裁判之必要，故法院对天恒公司该项反诉请求不予支持。二、关于5号房屋的处理。异托邦公司与天恒公司房屋租赁合同中关于5号房屋的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方应当按照合同约定履行，未按照合同约定履行的要承担相应法律责任。对于合同中5号房屋租赁合同解除时间的认定。依照双方合同中的约定，异托邦公司应于2019年11月1日前15日内向天恒公司支付下一个半年的租金，当时双方虽对37号房履行发生争议，但并不影响5号房屋合同的履行，故异托邦公司应当按合同约定的时间支付5号房屋相应的租金。异托邦公司以37号房履行存在风险，其有权中止5号房屋租金的支付，其系行使不安抗辩权，但结合双方合同约定，5号房屋与37号房屋分别为独立的房屋，且租金系按照计租面积进行计算，即5号房屋合同的履行与37号房屋的合同履行具有可分性，异托邦公司行使不安抗辩权亦应当针对37号房屋进行，故法院对异托邦公司的上述抗辩意见不予采纳。异托邦公司未按照合同约定支付款项，且超过合同约定的7日，天恒公司有权解除合同。天恒公司于2019年12月16日向异托邦公司发送解除告知函，告知合同于2019年12月20日解除，法院对该解除时间予以确认；对于异托邦公司主张双方办理5号房交还的时间作为解除时间的诉讼请求，法院不予支持。对于异托邦公司主张天恒公司赔偿5号房屋装修损失的诉讼请求，因异托邦公司违约导致天恒公司行使解除权，解除双方之间5号房屋的租赁合同，故法院对异托邦公司以天恒公司擅自解除合同要求天恒公司支付装修损失赔偿的诉讼请求不予支持。对于天恒公司要求异托邦公司腾空并交还5号房屋的反诉请求，因双方于案件审理过程中对房屋进行了交接，天恒公司已收回该房屋，法院亦无裁判之必要，故法院对天恒公司该项反诉请求不予支持。对于天恒公司主张异托邦公司支付自2019年11月1日至2019年12月20日期间5号房屋租金34681.50元的反诉请求，符合合同约定，法院予以支持。对于天恒公司主张异托邦公司逾期支付租金，依合同约定为每日支付所欠租金的200%，天恒公司调减了违约金标准，要求异托邦公司按照每日千分之一支付违约金的反诉请求，异托邦公司主张上述违约金标准仍过高，法院结合天恒公司的损失、合同的履行情况以及异托邦公司违约行为等因素综合考量，酌定按照每日万分之二的标准支付违约金为宜；天恒公司主张逾期付款违约金起始日为2019年10月16日，但依据双方约定异托邦公司最晚应于2019年10月16日支付一下周期租金，故逾期付款违约金应当自2019年10月17日起算。对于天恒公司要求异托邦公司支付5号房屋自2019年12月24日至2020年5月15日期间的房屋占用费的反诉请求，法院对天恒公司参照5号房自2019年12月24日至2020年1月25日期间的租金标准向异托邦公司主张房屋占用费不持异议，经计算上述期间房屋占用费为22889.79元。对于2020年1月26日起至2020年5月15日期间的房屋占用费，异托邦公司提出上述期间因疫情影响导致5号房不能使用，5号房所处地区顾客与搬家公司均无法进入，导致5号房在上述期间无法腾空，故不应支付上述期间的租金。法院认为，异托邦公司承租天恒公司房屋用于经营，疫情期间其经营、房屋使用及搬离均受到影响，天恒公司作为国有企业应参照相应政策对上述期间房屋使用费予以减免，法院结合上述情况，酌定异托邦公司支付天恒公司上述期间房屋占用费38000元，对于天恒公司主张超出部分的反诉请求，法院不予支持。对于天恒公司主张因异托邦公司违约导致合同解除而需支付的违约金以及空置期损失的反诉请求，因合同中约定如异托邦公司违约导致合同解除应支付一个季度租金为违约金，故法院对天恒公司要求违约金的反诉请求予以支持，但其数额计算有误法院予以更正，经计算该违约金应为62426.70元；而上述违约金约定足以弥补房屋空置期损失，对于天恒公司要求支付空置期损失的反诉请求不予支持。双方在合同中约定如异托邦公司单方违约解除合同，天恒公司有权没收异托邦公司全部押金，故异托邦公司所交纳的5号房押金具有违约金的性质。因上述违约金足以弥补天恒公司因异托邦公司单方违约所造成的损失，为避免诉累，法院就异托邦公司已交纳5号房屋的押金49228.39元应予以折抵，折抵后异托邦公司应当支付天恒公司单方违约致合同解除违约金13198.31元。对于天恒公司要求异托邦公司支付5号房屋免租期租金18496.80元的反诉请求，因双方在合同中明确约定如合同不能完全履行，取消装修免租期之约定，合同约定5号房屋免租期为两个月，故法院天恒公司该项诉讼请求予以支持。据此，一审法院判决：一、确认北京异托邦文化科技有限公司与北京天恒正宇投资发展有限公司之间的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充协议》《〈房屋租赁合同〉补充协议二》中有关北京市西城区北官房胡同37号房屋的合同约定无效。二、确认北京异托邦文化科技有限公司与北京天恒正宇投资发展有限公司之间的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充协议》《〈房屋租赁合同〉补充协议二》中有关北京市西城区南官房胡同5号房屋的租赁合同关系于二〇一九年十二月二十日解除。三、自判决生效之日起七日内，北京天恒正宇投资发展有限公司退还北京异托邦文化科技有限公司房屋押金24093.61元。四、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司自二〇一九年十一月一日至二〇一九年十二月二十日期间北京市西城区南官房胡同5号房屋租金34681.50元。五、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司自二〇一九年十月十七日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（以34681.50元为基数，按照每日万分之二计算）。六、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司自二〇一九年十一月一日至二〇一九年十一月十二期间北京市西城区北官房胡同37号房屋使用费1810.56元。七、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司自二〇一九年十二月二十四日至二〇二〇年五月十五日期间北京市西城区南官房胡同5号房屋占用费60889.79元。八、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司违约金13198.31元。九、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司北京市西城区南官房胡同5号房屋免租期租金18496.80元。十、自判决生效之日起七日内，北京异托邦文化科技有限公司支付北京天恒正宇投资发展有限公司北京市西城区北官房胡同37号房屋免租期房屋使用费6200元。十一、驳回北京异托邦文化科技有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回北京天恒正宇投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于异托邦公司上诉主张双方合同关系于2019年8月6日解除一节，根据查明的事实，2019年8月6日异托邦公司曾向天恒公司发送《关于北官房胡同37号违约补偿协商》函件，记载了“导致本合同解除”“至房屋合同解约期8月6日”“按合同解除约定”等字样，对此本院认定如下：首先，双方合同关系涉及南官房胡同5号、北官房胡同37号两处房屋，关于其中的37号房屋，一审判决认定双方有关该房屋的约定无效，异托邦公司亦认可一审判决该项认定，且无效系自始无效，故双方有关37号房的租赁关系，不存在解除的问题。其次，有关5号房的租赁关系，根据异托邦公司的主张，因为37号房涉及违建要拆除，无法经营，影响整体经营，5号房的违约责任在天恒公司，合同应于异托邦公司提出解除之日即2019年8月6日解除。虽然双方将5号房、37号房约定于同一合同之内，但是，两处房屋各自独立，二者之间存在一定的距离，且合同对两处房屋分别约定了租赁用途，故一审判决认定双方就37号履行引发的争议不影响5号房合同关系的履行，并无不当，异托邦公司以37号涉及违建影响5号房经营，依据不足，异托邦公司主张双方合同于2019年8月6日解除，理由并不充分，本院不予支持。再次，虽然天恒公司在针对《关于北官房胡同37号违约补偿协商》的《回函》中提及“若贵司坚持解除合同，我司同意按照实际租赁天数结算租金，并按租赁合同第十二条规定处理善后事宜。以上，还望贵司及时回复”，但结合《回函》的上下文，这是天恒公司就异托邦公司提出的合同解除、补偿等问题后回复的解决问题的两种建议中的一种，有待异托邦公司回复后双方共同确认，且此处亦未体现天恒公司有分别处理合同解除本身与合同解除后法律后果的意思，即根据上述《回函》尚不足以认定天恒公司同意先解除合同、再就合同解除后果协商。此外，根据《回复》发出后双方之间的沟通情况，亦不足以认定双方已就租赁合同关系的解除达成一致意见，故本院对于异托邦公司关于至迟以2019年8月14日天恒公司发出《回函》之日为解除日期的上诉意见不予采纳。最后，一审判决考虑到5号房、37号房分别为独立的房屋，且租金按照计租面积进行，未采纳异托邦公司关于37号房履行存在风险、中止5号房租金支付系行使不安抗辩权的抗辩意见，并无不妥。异托邦公司未按照合同约定时间支付5号房租金，构成违约，达到了合同约定的天恒公司单方解除合同的条件，且按照异托邦公司的陈述，天恒公司亦曾催告其交纳租金，2019年12月16日天恒公司向异托邦公司发送解除合同告知函，告知合同于2019年12月20日解除，一审判决认定双方有关5号房的租赁合同关系于2019年12月20日解除，并无不当。关于异托邦公司要求天恒公司赔偿37号房装修损失一节，虽然异托邦公司提交了装修合同、安装合同、发票及收据等，但是，根据上述证据无法明确区分形成附合及未形成附合的装饰装修物，一审中异托邦公司亦表示在拆违发生后，其将物品搬出或送给他人，故无法从其提交的证据中确定房屋装修现值，且诉讼中天恒公司对于异托邦公司的装修损失不予认可，另经一审法院询问，异托邦公司亦明确表示不进行装修现值的鉴定，故异托邦公司应承担相应的不利后果，本院对于异托邦公司关于其已提交充分证据证明装修损失的上诉意见不予采纳。异托邦公司关于拆违后37号房只剩下30平方米的位置，对其进行评估没有实际意义，应由天恒公司申请鉴定的上诉意见，依据亦不充分，本院不予采纳。异托邦公司引用合同第十三条第3项“因甲方原因导致合同解除的，应按房屋装修款的40%进行赔偿”的内容，不适用于本案，本院不予采纳，一审判决驳回异托邦公司该项诉讼请求，并无不当。关于37号房免租期的房屋使用费，双方合同有关37号房免租期的约定无效，免租期的成本实际应当在整个合同期内进行分摊，免租期期间的占用费亦属于合同无效时天恒公司的损失，一审判决参考合同约定租期、租金、房屋使用期间等情况，酌定免租期期间的房屋使用费用，并无明显不当。虽然异托邦公司主张其对于合同有关37号房的约定无效没有过错，但是，根据双方合同约定，37号房的计租面积为37.73平方米，而根据异托邦公司的陈述，37号房被拆违之前、装修时算了60多平方米，可以认定实际交付面积明显大于合同约定计租面积，在此情况下一审法院考虑到异托邦公司作为承租人在合同签订时未能尽到应有的审慎义务，并认定异托邦公司应承担一定的责任，并未超出合理范围。关于异托邦公司要求返还5号房押金一节，因异托邦公司未在一审庭审辩论终结前提出返还5号房屋押金的诉讼请求，一审判决对异托邦公司在庭审辩论终结后提出返还5号房押金的诉讼请求不予受理，符合法律规定。此外，双方在合同中约定如异托邦公司单方违约解除合同，天恒公司有权没收异托邦公司全部押金，故异托邦公司所交纳的5号房押金具有违约金的性质，因一审判决认定的异托邦公司导致合同解除而需支付的违约金足以弥补天恒公司因异托邦公司单方违约所造成的损失，为避免诉累，一审法院就异托邦公司已交纳5号房屋的押金予以折抵，确定折抵后异托邦公司还应当支付天恒公司的违约金数额，处理结果并无不当。异托邦公司关于其没有违约的上诉意见，与事实不符，其主张5号房押金不应抵扣的意见，依据不足，本院均不予采纳。关于异托邦公司主张受新冠肺炎疫情影响，不应认定其违约，不应继续计算房屋租金一节，根据查明的事实，异托邦公司欠付5号房租金的违约行为在新冠肺炎疫情发生之前已经存在，且客观上一审法院已考虑疫情影响，参照相应政策对于相应期间的房屋使用费予以减免，故本院对于异托邦公司就此提出的上诉意见不予采纳。关于异托邦公司要求天恒公司返还37号房屋2019年7月至10月期间租金18558.24元、驳回天恒公司要求异托邦公司支付相应租金、房屋占用费、逾期付款违约金、违约金、免租期租金等反诉请求的意见，一审判决对此已作相应处理，结果并无不当，本院予以维持，对于异托邦公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。综上，异托邦公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17737元，由北京异托邦文化科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年九月二十九日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石