湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4717号原告：宁乡县神祺房地产开发有限公司，住所地宁乡市金州大道西208号。法定代表人：董文，系公司董事长。委托诉讼代理人：严敏（特别授权），湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：程万科，湖南河清律师事务所律师。被告：易朋辉，男，1987年2月11日出生，汉族，居民，住湖南省。被告：熊璐，女，1989年6月6日出生，汉族，居民，住湖南省。原告宁乡县神祺房地产开发有限公司与被告易朋辉、熊璐商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据原告的申请，依法查封了两被告名下位于宁乡市玉潭街道塘湾社区二环路与安康路交接处的南侧（金色夏威夷）11栋-109室房屋，并依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严敏，被告易朋辉、熊璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁乡县神祺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告易朋辉、熊璐支付原告欠付的购房款400000元；2、判令被告易朋辉、熊璐向原告支付违约金187068元；3.被告易朋辉、熊璐承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月1日，被告易朋辉、熊璐购买了原告开发的金色夏威夷小区第11幢109号、110号商铺，签订了编号为20160041-109、20160041-110号的《宁乡县商铺买卖合同》，约定总房款为1870680元。因两被告资金不足，仅向原告支付购房款1470680元，并于2019年5月31日就欠付的购房款40万元向原告出具欠条一份，承诺该款于2020年1月24日偿还，约定逾期超过15日未偿还的，原告有权收回房屋另行处理，且两被告自愿另行支付总房款10%的违约金。出具欠条后，两被告未依约还款及支付违约金，故提起诉讼。被告易朋辉、熊璐答辩称，欠付被答辩人40万元购房款属实，但存在以下原因：1.答辩人与被答辩人一直就欠付购房款的偿还进行协商，答辩人并非故意违约，答辩人不应该支付违约金；2.被答辩人为规避税费，要求与答辩人签订单价分别为12000元/平方米和6000元/平方米的阴阳合同，导致答辩人贷款额度不足需多交首付款，因答辩人资金不足不得已欠付被答辩人40万元首付款并出具欠条，且答辩人曾口头承诺欠款无须一次性付清，欠款及违约金的产生都是因为被答辩人要求签订阴阳合同产生的；3.双方协商一致后答辩人自己对房屋进行了门窗安装、砌墙等，该部分费用应在欠付的首付款中予以抵扣；4.欠条上约定的违约金明显过高，请求法院依法调低。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的事实和证据认定如下：1.原告提交合同编号为20160041-109、20160041-110号的《宁乡县商品房买卖合同》，合同载明的签订时间为2019年4月1日，合同单价为12000元/平方米，拟证明被告共计需支付原告房款为1870680元的事实，被告对该合同提出异议，并提交合同编号同为20160041-109、20160041-110号的《宁乡县商品房买卖合同》，合同载明的签订时间为2019年3月20日，拟证明被告为规避税费，与原告重新签订了单价为6000元/平方米、总房款935340元的合同，原告对双方为规避税费签订了两份单价不一致的商品房买卖合同的事实无异议，本院对该事实予以确认；2.原告提交湖南省增值税普通发票6张，拟证明被告总购房款为1870680元的房屋税费已经缴纳完毕的事实，被告提交税费发票两张（应税金额分别为239800元、235540元），该两份税费发票金额与被告提交的购房合同首付款金额一致，拟证明原告在签订两份单价不一致的合同后补交税款、补开发票的事实，原告承认补交税款的事实，本院对被告主张的上述事实予以确认；3.被告提交录音20190527、录音20190531、录音20200316三份，拟证明原、被告签订两份单价不一致的商品房买卖合同，且原、被告在2020年3月16日就还款事宜进行协商，原告同意被告就门窗及砌墙费用核算后在欠付首付款中予以抵扣再分期支付余欠款项，但截至2020年7月23日，原告仍未将门窗及砌墙费用核算金额告知被告，进而导致被告违约；原告认为虽然三份录音可以体现原被告曾协商还款、签订两份单价不一致的买卖合同以规避税费的事实，但该三份录音证据无法体现说话人身份、形成时间，且录音的取得不合法、录音不清晰，且被告并未兑现承诺还款；本院认为，经本院当庭播放录音，该三份录音清晰可辨，录音均是在原告的办公场所形成，虽然未取得案外人的同意，但该录音并未侵害当事人或其他人的合法权益，也未有违反法律禁止性规定或违背公序良俗的情形，且录音内容与其他证据能够相互印证，故对被告提交的上述三份录音的真实性本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人陈述，本院确认如下案件事实：原告系从事房地产开发、经营的有限责任公司。2019年4月1日，被告易朋辉、熊璐与原告签订合同编号为20160041-109、20160041-110号的《宁乡县商品房买卖合同》，约定被告以12000元/平方米的价格购买原告开发的位于金色夏威夷小区11栋109、110号商铺，两商铺合同总价为1870680元，被告同日向原告支付首付款650680元及2620元办证费用，加上2019年2月18日被告向原告支付的150000元定金，截至合同签订日被告共向原告支付首付款800680元及办证费2620元。原告为规避税费，于2019年5月份与被告联系，要求重签合同，将原合同单价由12000元/平方米修改为6000元/平方米，被告予以应允，原、被告遂于2019年5月31日重新签署前述《宁乡县商品房买卖合同》，新签署的两份合同将商品房单价由原合同的12000元/平方米修改为6000元/平方米，两合同总价相应变更为935340元，原、被告将合同签署时间落至2019年3月20日。因合同总金额降低，被告在银行的按揭贷款额度相应减少，无力支付原告按照原合同计算的首付款，原告遂同意被告欠付原告51万元首付款，并要求被告出具欠条两张，其中11万元的欠条已全部清偿，其中40万元的首付款欠条约定：被告应于2020年1月24日前归还欠款，如未按期还款，逾期在15日之内，则被告自愿按照欠款总额的万分之三支付违约金，逾期超过15日后，原告有权收回房屋另行处理，且被告自愿另行支付总房款10%的违约金。因两被告未按期支付该40万元，原告遂诉至本院。原告在起诉前已按照应缴税金额1870680元补缴了全部增值税。另查明，2020年3月16日被告至原告处协商还款事宜，请求原告核算被告自行安装的门窗及砌墙费用，并提出在欠付的首付款中予以抵扣后进行分期付款，原告同意由其下属的工程部对被告自行安装的门窗及砌墙费用予以核算，同时要求被告先支付部分首付款再协商分期付款的事宜。本案审理过程中，双方就门窗、砌墙费用仍未达成一致，原告当庭表示不同意该部分费用在本案中予以抵销。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告在2019年4月1日签订的单价12000元/平方米、合同总价为1870680元的两份商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，内容合法有效。而双方于2019年5月31日补签的单价6000元/平方米、合同总价为935340元的两份商品房买卖合同（落款时间为2019年3月20日），系原告为规避缴纳部分税费的法定义务而与被告串通签订的阴阳合同，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的，故本院认定原、被告于2019年5月31日补签的两份合同编号分别为20160041-109、20160041-110号《宁乡县商品房买卖合同》（落款时间为2019年3月20日）无效，本院按照原、被告于2019年4月1日签订的两份商品房买卖合同确定双方之间的权利义务关系。现双方对两被告欠付原告40万元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告是否应支付违约金，违约金的标准如何确定。本院认为，原、被告双方一直就40万元欠款支付方式及被告自行安装门窗等费用抵扣欠款事宜进行了协商，在原告未将门窗及砌墙费用核算并告知被告前，被告不存在恶意违约行为。但在原告起诉后，已明确要求被告一次性支付欠款40万元，并不同意门窗等费用在购房款中进行抵扣，两被告至今仍未支付欠付的购房款40万元，已构成违约，应自原告起诉之日起向原告支付违约金。双方约定按总房款的10%计算违约金，原告主张违约金187068元，认为其损失包括26000元的律师费、被告逾期付款的利息损失、融资损失以及其他隐形的相关损失，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中原告主张的律师费损失未提交代理合同、发票予以证实，本院不予认可，融资损失及其他隐形损失亦未提交证据予以证实，故本院认定双方约定的违约金过分高于造成的损失，被告请求予以适当减少的意见成立。因两被告逾期付款确给原告造成了利息损失，故本院以欠付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准的1.5倍自起诉之日即2020年7月1日起计算违约金至实际清偿之日止。两被告提出原告违规规避税费的问题，其可向相关部门举报。两被告提出应在欠款中一并抵扣门窗及砌墙费用，因双方就该费用的金额未进行结算，在本案诉讼过程中亦无法达成一致，且原告不同意该部分费用在本案中予以抵销，故本案不予处理，两被告可另行向原告主张权利。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告易朋辉、熊璐于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡县神祺房地产开发有限公司欠付的购房款400000元；二、被告易朋辉、熊璐于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡县神祺房地产开发有限公司违约金，违约金以所欠购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准的1.5倍自2020年7月1日起计算至实际清偿之日止；三、驳回原告宁乡县神祺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9670元，减半收取4835元，财产保全费3455元，共计8290元，由原告宁乡县神祺房地产开发有限公司负担2642元，被告易朋辉、熊璐负担5648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李红波二〇二〇年九月十五日书记员  李似蓝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。