河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3580号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝苓，男，1941年8月8日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：郝文波，安阳市工商局工作人员，系郝苓之子。委托诉讼代理人：李丽，安阳市强制隔离戒毒所工作人员，系郝苓儿媳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳市和邦房地产中介服务有限公司，住所地安阳市文峰区紫薇大道与东工路交叉口向北豫北茶城南区2号商铺。法定代表人：史志广，经理。委托诉讼代理人：王闯州，河南衡中律师事务所律师。原审第三人：孙贵东，男，1977年3月20日出生，汉族，住安阳市北关区。原审第三人：徐明娜，女，1981年4月5日出生，汉族，住安阳市北关区。上诉人郝苓因与被上诉人安阳市和邦房地产中介服务有限公司（以下简称和邦中介公司）、原审第三人孙贵东、徐明娜居间合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初4189号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝苓上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令撤销双方的居间服务合同并由被上诉人退还上诉人居间服务费10000元或发回重审；2、本案涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定案涉房屋买卖合同系三方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应依法确认合同有效，认定事实错误。被上诉人和邦中介公司虚假宣传和故意误导损害了上诉人郝苓的利益。上诉人请托被上诉人找房时明确要求仅考虑三居室的房源,根据上诉人提交双方发生纠纷后的录音证明,被上诉人推荐的房源系二居室，被上诉人的工作人员多次承诺可以加盖一间，变成三居室。该承诺明显是故意误导上诉人,提供了虚假的情况，以至于上诉人作出了错误的判断。被上诉人作为专业的房产交易中介机构，面对的是将近80岁的老人,理应承担较多的注意义务。被上诉人未订书面房地产经纪服务合同，未书面告知应告知内容，违反《房地产经纪管理办法》第十六条、第二十一条的规定；2、一审判决未能在反诉中正确适用法律。被上诉人以盖好房子的住户做标准,致使上诉人受欺骗签订了房屋买卖合同。上诉人是从被上诉人的员工马利的微信店铺看到的房源信息,房源信息是本案所涉及的房屋同款样式（仅楼层不同),房屋显示3室2厅、115平米，被上诉人带上诉人勘察的房屋实际并非3居室,但保证可以把房屋空出来的空中花园加盖成一间房屋。上诉人已按约全额支付了中介费用。根据《2019年房地产中介机构专项整治年活动实施方案》，被上诉人在专项整治活动中还违反多项整治内容，已被执法部门处罚。和邦中介公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人不存在虚假宣传，上诉人购房、看房时均有其儿子、儿媳陪同并对买房提出合理建议，被上诉人的工作人员如实客观详细介绍涉案房产，其经过再三考虑后签订房屋买卖合同，缴纳购房定金和部分中介费。能否对案涉房产进行改造加盖，上诉人作为完全民事行为能力人有判断能力。上诉人反悔造成违约，上诉人违约后委托其儿媳作为代理人向被上诉人表示中介费由其自己承担，现以被上诉人虚假宣传行为为由逃避违约责任的理由过于牵强；2、被上诉人虽未与上诉人单独签订居间服务合同，上诉人与被上诉人和原审第三人签订的安阳市和邦房地产中介有限公司房屋买卖合同系三方真实意思表示，未违反法律强制性规定，三方认可并按照协议进行履行，协议理应确认合法有效。和邦中介公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认2019年5月8日原被告签订《安阳市和邦房地产中介有限公司房屋买卖合同》合法真实有效；2.请求法院判令被告给付原告中介费4000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月8日，第三人徐明娜、孙贵东作为甲方（卖方）、被告郝苓作为乙方（买方）、原告安阳市和邦房地产中介服务有限公司作为丙方（居间方），共同签订了编号为0000295的《安阳市和邦房地产中介有限公司房屋买卖合同》。该合同主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜，达成以下协议：甲方有位于开发区××办事处××楼××单元××号房屋壹套（以下简称该房），该房权属面积为：88.76平方米，产权人：徐明娜，共有人：孙贵东，房产证编号：不动产权第00004991。该房售价为人民币（大写）柒拾万元（￥700000）。本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币：壹万元整，并约定采用全款购买方式支付房款，乙方按合同约定价支付房款（定金直接冲抵房款）。丙方接受甲、乙双方共同委托，为甲、乙双方提供房屋买卖居间服务。居间服务费为该房成交金额的2%。签署本合同后，除不可抗拒因素外，甲、乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按照合同价款的20%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除本合同。合同签订当日，被告向原告支付中介服务费10000元，原告向被告出具收据。被告向第三人支付房款定金10000元，第三人向被告出具收款条。2009年5月11日，被告和第三人协议解除房屋买卖合同，并由原告的工作人员在上述合同下面写下“甲乙双方协商，同意解除本合同，中介费由乙方承担”的内容，徐明娜作为卖方代表、郝苓儿媳李丽作为买方郝苓的委托人，在该内容处按手印，并在内容下方签字确认。后第三人徐明娜、孙贵东扣除2000元后，通过支付宝向被告返还了定金8000元。一审法院认为，编号为0000295的《安阳市和邦房地产中介有限公司房屋买卖合同》，系原、被告及第三人三方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，该合同系三方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应依法确认合同有效。对于原告安阳市和邦房地产中介服务有限公司诉请法院确认2019年5月8日原被告签订房屋买卖合同合法真实有效，于法有据，本院予以支持。原告与被告之间的居间合同法律关系明确，原告安阳市和邦房地产中介服务有限公司作为居间人，向被告告知了房屋的基本信息，被告在实地看房后与原告、第三人签订安阳市和邦房地产中介服务有限公司房屋买卖合同。关于房屋的基本情况，合同中约定明确，被告在合同上签字表示认可。原告促成被告与第三人签订房屋买卖合同，其作为居间人的义务已履行完毕，被告应按合同约定向原告支付中介费。合同签订后，被告和第三人协商解除买卖合同，不影响原告居间服务费的收取。根据合同约定，原告居间服务费为房屋成交金额的2%，即14000元（70万元×2%）。被告已向原告支付10000元居间服务费，剩余4000元未付，原告诉请判令被告给付原告中介费4000元，证据充分，于法有据，本院予以支持。居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告提交的证据不足以证明原告安阳市和邦房地产中介服务有限公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。且原告作为一家房屋中介公司，并无允许房屋进行加盖、改造的权力，被告作为完全民事行为能力人，应对此具有基本的判别能力。故对于被告提出的请求法院依法撤销2019年5月8日反诉原告与反诉被告签订的合同，并判令反诉被告立即返还反诉原告已经支付的居间费用10000元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认2019年5月8日原、被告签订《安阳市和邦房地产中介有限公司房屋买卖合同》合法真实有效；二、被告郝苓于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市和邦房地产中介服务有限公司中介费4000元；三、驳回被告郝苓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉案件受理费25元，共计75元，由被告郝苓负担。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。1.上诉人郝苓提交安阳市城市综合执法局行政处罚决定书复印件一份，证明因案涉合同和邦中介公司被安阳市城市综合执法局被处罚。和邦中介公司对处罚决定书真实性无异议，但辩称处罚决定是因在办理时只有一个人签字，不符合应由两个经纪人签字的规定，中介服务程序有问题，与合同效力无关。2.郝苓提交其诉讼代理人李丽与和邦中介公司经办人马利的微信截图，证明和邦中介公司存在虚假宣传。和邦中介公司质证意见为，郝苓提交聊天记录已过举证期限，且对其真实性有异议，聊天记录不显示聊天双方身份及内容，无法确定是否该公司工作人员。本院认为，郝苓提交的行政处罚决定书未反映出与本案房屋买卖合同有关，与本案的关联性无法核实，本院不予采信。关于郝苓提交的微信聊天截图，仅凭该聊天截图无法核实对话双方身份，且和邦中介公司对该证据真实性不予认可，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,被上诉人和邦中介公司作为房屋买卖合同居间人，向上诉人郝苓告知了案涉房屋的基本信息，上诉人在签订案涉房屋买卖合同前亦实地看房，在对案涉房屋包括户型、面积在内的基本信息已有充分了解后，上诉人与被上诉人、原审第三人在平等、自愿、协商一致的基础上签订了房屋买卖合同。上诉人主张被上诉人作为居间方存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，但未提供充分证据予以证明，且被上诉人并无对房屋进行加盖、改造的权力，上诉人作为完全民事行为能力人，应对此具有基本的判别能力，依据现有证据不足以证明上诉人系受欺诈签订房屋买卖合同，故该房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效。关于《房地产经济管理办法》第十六条、第二十一条之规定，均非影响案涉商品房买卖合同效力的强制性规定，故上诉人诉请撤销与被上诉人的居间服务合同并由被上诉人退还其居间服务费10000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人郝苓的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝苓负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年九月七日书记员  聂书全