广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0302民初352号 原告：程云，男，1983年1月6日出生，汉族，自由职业，住桂林市秀峰区。 原告：汤林涛，女，1984年9月2日出生，汉族，自由职业，住桂林市秀峰区。 二原告共同委托诉讼代理人：韦德光、张馨月，广西同望律师事务所律师。 被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖毅、文雅，广西嘉合律师事务所律师。 原告程云、汤林涛与被告桂林荣和置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行审理。原告程云、汤林涛及其委托诉讼代理人韦德光，被告桂林荣和置业有限责任公司的委托诉讼代理人廖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程云、汤林涛向法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金23187.9元（以原告已支付的891842元房款为基数，以每日万分之一的标准，自2019年5月1日起计算至依法实际交房之日，暂计至2020年1月15日为23187.9元）；2.判令被告承担房屋质量问题和缺陷的修复责任（即建设单位、施工单位、监理单位及设计单位对维修工程出具验收合格报告）和修复费用；3.判令被告赔偿在房屋维修期间造成的原告租金损失33150元（按月租金每平方米100元，自2019年5月1日起计算至建设单位、施工单位、监理单位及设计单位对维修工程出具验收合格报告之日止，暂计至2020年1月15日为33150元）；4.判令被告按照“一户一表”的标准为原告房屋安装水、电，安装费用由被告承担；5.判令被告房屋保修期在维修好后重新起算；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金。事实和理由：2017年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：GL2017039599)(以下简称《合同》）及《合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《合同》约定原告购买被告开发建设的坐落于桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府东区（A9-1地块）9-1#、9-16-1#楼9-16-1#1-12号商铺，建筑面积39平方米，每平米单价24307.5元，商铺总价891842元。被告应于2019年4月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建[2010]9号）的规定及《合同》约定的其他交付条件的房屋交付给原告。被告出于经济目的，已经违法将商铺交给原告使用，但是被告在交付房屋前，违法将房屋进行地面部位沉降改造，导致交付的房屋存在天顶、墙面渗水、门口消防栓缝隙等质量问题，经多次修复后仍不能正常使用。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，具体理由如下：一、房屋存在严重的质量问题，被告应承担保修义务。被告交付原告的房屋，存在门头漏雨、地面渗水等严重质量问题，导致原告无法正常使用该房屋。《合同》第十六条“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务”之约定，被告应承担保修义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，被告应履行保修义务直至修复房屋可正常使用状态。维修房屋所产生的一切费用应由被告承担。二、被告违约，应赔偿因此导致原告的租金损失。被告于2019年5月4日向原告交付房屋，因房屋存在严重质量问题，被告反复维修，导致原告无法正常出租、使用房屋。被告应按同地段同类房屋租金标准，赔偿原告的租金损失。租金损失以每月租金100元每平米为标准，自2019年5月1日起计算至被告实际交付房屋之时。三、被告应按照商品房买卖商业惯例，配套安装一户一表。《合同》第十四条约定：“交铺时水、电到户”。但被告交付的房屋水、电没有“一户一表”基本配套，所有商铺业主共用一个总水表、一个总电表，给原告造成极大不便。原告认为“一户一表”是商品房买卖的通常惯例，也是原告与被告在合同里约定“水电到户”的本意。双方在《合同》中未对该问题有明确约定“一户一表”，但事前被告未尽到提醒、告知义务，被告应按照商业惯例来履行合同，安装水、电“一户一表”，并承担由此产生的一切费用。四、被告交付的房屋质量不合格，房屋质保期应从被告交付符合法定及约定条件的房屋之日起重新计算。因被告交付的房屋存在严重的质量问题，原告接收房屋后一直无法正常使用。案涉房屋质保期应从被告维修房屋至正常使用状态并交付原告之日起重新计算。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告桂林荣和置业有限责任公司辩称，一、被告交付的房屋不存在房屋质量问题，商品房买卖合同司法解释12条，被告交付的房屋不存在主体结构问题，个别房屋漏水现象，被告愿意按照双方合同承诺的保修期进行保修。二、本案不存在房屋维修期，原告没有证据证明维修期的具体时长和具体的起止时间点，同时所谓的租金损失具体数额和标准也没有，二原告的商铺已经出租，不存在租金损失。三、本案被告已按合同约定达到水电到户的交付标准，且在二原告的商铺门口都有独立的表，可以进行测算和实地观察水电用量，要求一户一表没有合同依据和法律依据。四、房屋保修期问题，应按双方买卖合同约定履行保修期，本案房屋保修期有国家相关规定及合同约定，自房屋交付之日起起算，原告诉请重新起算没有法律和合同约定。五、被告愿意在合同约定的保修期的范围内承担相应的维修和保修义务，超过合同约定部分不承担相应的责任和义务。六、本案中不存在因被告原因产生的质量问题。七、诉讼费应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.对于原告提交的聊天记录、质量问题照片、租户与原告的聊天记录、隔壁铺面老板的朋友圈截图，欲证明案涉商铺存在漏水等严重的质量问题。本院认为，本院于庭审后组织双方到商铺共同确认了存在的质量问题，应以本次现场勘验笔录及现场照片作为认定存在的质量问题的依据。 2.原告对被告提交的证据《委托书》、《承诺书》、《开工单》的“三性”不予认可。本院认为，该证据能够证明原告委托第三方进行商铺沉降改造，并且该改造独立于商品房买卖合同关系，但改造的目的是使商铺的层高达到5.8米，以符合商品房出售宣传资料预期的约定，与本案相关联，故作为本案证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月13日，原告与被告签订编号为GL2017039599的《商品房买卖合同》，约定（节选）：商品房基本情况：桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府东区（A9-1地块）9-1#、9-16-1#楼9-16-1#1-12号商铺，建筑面积39平方米；计价方式与价款：每平方米单价为24307.5元，总价款891842元；交付期限：出卖人应当在2019年4月30日之前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建（2010）9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；交铺时水、电到户；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。 双方于当日签订《房产买卖合同补充协议》（编号：9-16-1#1-12），约定（节选）：房产交接的第2点约定，房产应于2018年4月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。为利于买受人提前装修及经营，出卖人与买受人约定，经上述五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人需要提前接收房产装修经营的，可在接到《竣工验收合格通知书》之日起30日内办理房产验收和交接手续，签署《房产交接单》，买受人签署《房产交接单》或领取房产钥匙后，即为房产交接完成；第3点约定，如出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《桂林日报》公告交房通知之日起10日内，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的，视为房产已经交接；第10点约定，该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。 合同签订后，原告向被告支付全部购房款891842元。 2018年4月24日，被告通过在《桂林日报》发布公告的方式向原告发出《交付通知》。原告于2018年5月4日在《房屋交接单》上签字确认。之后，因房屋出现漏水、渗水等问题，原告申请返修。 2020年6月19日，本院组织当事人勘验现场，查明涉案商铺存在大门屋檐渗、漏水和门口消防栓缝隙、室内烟囱处渗水的质量问题,被告已为涉案商铺安装独立的水表、电表。 同时查明，2018年10月开始，原告断断续续出租涉案商铺，原告陈述租金曾经每月4000元、3500元不等，2020年5月重新签订5年的租赁合同，租金标准为每月2500元。 本院认为，本案争议焦点为：一、房屋维修责任和标准；二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失；三、关于“一户一表”安装问题；四、房屋保修期在维修好后是否重新计算。 一、房屋维修责任和标准。 涉案房屋存在渗水和漏水的质量问题，且尚在保修期内，被告亦表示同意承担保修义务，故，原告主张被告承担修复责任和维修费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于维修标准，本院经征询桂林市建设工程综合监督站的意见，并参照《广西壮族自治区房屋建筑工程施工质量投诉处理规定（试行）》第十一条关于房屋建筑工程施工质量投诉处理程序的规定，与工程质量相关的施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等各方应当共同配合做好修复工作。修复完成后，建设单位应当组织施工单位、监理单位等有关单位对维修部位共同进行验收，各方签署验收意见并签字、盖章确认。确定维修标准为维修工程完工后，应当由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收、确认合格之后在维修验收意见上签字盖章确认。 二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋存在质量瑕疵问题，在维修整改期间，必然影响房屋正常租赁及使用，原告要求赔偿损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。 关于维修整改期间损失的计算标准。双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张按照同地段租金标准100元/月计付租金损失，本院认为原告主张的标准过高，为提高审判效率，减少当事人诉讼成本，本院结合同地段的租金标准，及原告曾陆续租赁及目前处于租赁状态的实际情况，酌情按每月每平方米40元计算补偿原告涉案房屋维修期间造成的租金损失。 关于维修损失的计算期限。原告主张从2019年5月1日起算，被告作为维修责任单位，有能力提供证据证实具体的维修期间，未提供证据证实，应承担不利的法律后果。本院认为，实际收房后才会产生因维修造成的损失，原告主张的2019年5月1日，尚未实际收房，应以原告实际收房时间2019年5月4日起算维修损失，至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止。 三、关于“一户一表”安装问题。 本案中商品房买卖合同约定“交铺时水、电到户”，而由查明事实可知，被告已为涉案商铺安装独立的水表、电表，现原告实际主张的是在供电局和自来水公司单独开户，但其提供的证据不足以证实主张的商业惯例的存在，被告已履行其合同义务，故本院对此不予支持。 四、关于房屋保修期在维修好后是否重新计算问题。 建设工程实行质量保修制度，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务。《广西壮族自治区房屋建筑工程施工质量投诉处理规定（试行）》第二条规定：“在保修期限内，因施工质量缺陷而导致维修的部位，其保修期限自修复部位验收合格之日起重新计算。”因此，对维修部位，原告主张保修期限重新计算，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林荣和置业有限责任公司对原告程云、汤林涛名下的桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和•林溪府东区（A9-1地块）9-1#、9-16-1#楼9-16-1#1-12号商铺进行维修并承担维修费用（以建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修部位验收合格、签字盖章确认验收意见作为维修合格的标准。）。 二、修复部位的保修期限自修复部位验收合格之日起重新计算。 三、被告桂林荣和置业有限责任公司赔偿原告程云、汤林涛房屋维修整改期间的经济损失（从2019年5月4日起，按照建筑面积39平方米每月每平方米40元的标准，计算至维修合格时止）。 四、驳回原告程云、汤林涛的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费629元（原告已预交），由原告程云、汤林涛负担251元，被告桂林荣和置业有限责任公司负担378元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费629元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  莫 彬 人民陪审员  蒋增福 人民陪审员  周 详 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  宾小婷