大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6926号原告：大连戎旅物业管理有限公司，统一社会信用代码912102137920422165，住所地大连经济技术开发区金马路389号。法定代表人：孙荣华，系总经理。委托诉讼代理人：张景谊，系辽宁世勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媛媛，系辽宁世勋律师事务所律师。被告：郑昭祺，男，1976年6月26日生，汉族，住址大连市沙河口区。原告大连戎旅物业管理有限公司（以下简称“戎旅物业”）与被告郑昭祺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戎旅物业的委托诉讼代理人张景谊、吴媛媛，被告郑昭祺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是物业服务企业。2016年11月1日，原告与中国人民解放军65521部队营建指挥部签订了《前期物业服务合同》，部队将“叁玖家园小区”物业承包给原告，合同约定住宅物业服务费收费标准为每平方米每月2.35元，地上和地下车库每个每月40元，原告第一年应收取的物业服务费由部队代收之后转交给原告，之后的服务费由原告自行收取。被告把第一年的费用交给了部队，部队也转交了相应的费用，但是从2017年11月1日后被告没有向原告交纳物业费。2018年6月22日，部队单方要求与原告终止前期物业服务合同，原告迫于压力同意终止合同退出物业，为此双方签订了《前期合同服务终止备忘录》。到目前为止，部队还没有给全体业主办理房屋产权证。被告是叁玖家园A12-2-101的业主，房屋面积143.16平方米，第一年物业服务费已经交纳，尚欠2017年11月1日至2018年6月21日其间的物业费2,577.11元。2019年3月18日原告在小区内张贴“公告”，要求包括被告在内的欠费业主尽快交纳物业费，但被告仍然没有交纳，为此原告诉至法院。请求判令：被告向原告给付拖欠的物业费2,577.11元及违约金657.94元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是叁玖家园A12-2-101的业主。在交钥匙时，部队代收过一年的物业费。被告未实际测量及装修，也并未实际入住案涉房屋。因为当时部队给被告分配的房屋是按照正师级别进行分配的，面积是143.16平方米，实际上被告当时是正团级别，房屋面积超标，之后部队告知被告不允许被告装修入住，并下发腾退违规住房通知书给被告，责令被告腾退案涉超面积房屋。被告认为不应该缴纳物业费，并且要求部队退还代收的物业费、电费。经审理查明，2016年11月1日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与原告大连戎旅物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定为做好65521部队建设的叁玖家园小区业主生活服务保障工作，甲方聘用乙方为叁玖家园小区提供前期物业服务。物业服务费标准为：住宅2.35元/月＊平方米，车库40元/月＊个。2018年11月6日，中国人民解放军65521部队营建指挥部出具《物业服务费收取情况证明》，内容载明：我营建指挥部于2016年11月1日与大连戎旅物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，将65521部队建设的叁玖家园小区（位于大连市甘井子区华北路285号和七利路18号）前期物业承包给戎旅物业，并约定住宅物业服务费每平方米每月2.35元，我部负责收取第一年的物业服务费，收取后再按期交给戎旅物业公司。实际实施过程中，我部在收取业主房款时一并将第一年的物业服务费予以收取，没有单独给业主开具物业费专项收据。2017年11月1日以后的物业费由大连戎旅物业自行收取，与我部无关。另查明，2016年11月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，载明：原告（甲方）为被告（乙方）所有的位于叁玖家园小区A12-2-101号房屋提供物业服务，建筑面积为143.16平方米。计收开始时间：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期接收房屋者，自交房通知书发出或通知书上所载交房日期起计收管理费。住宅用户按照建筑面积每月每平方米2.35元计算。乙方交纳物业管理服务费时间为每年11月。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额的万分之叁向甲方交纳违约金。同日，被告签署《承诺书》，载明：本人位于叁玖家园小区A12-2-101号房屋的买受人或物业使用人，为维护本物业管理区域内全体业主及使用人的共同利益，本人声明如下，一、确认已详细阅读《业主临时公约》、《房屋装饰装修管理规定》、《治安消防管理规定》、《物业服务细则》的全部内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约及手册内的全部内容；三、本人同意承担违反本临时公约及相关规定的所应承担的一切责任，并同意对该物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。同日，被告签署《叁玖家园交房确认书》，确认接收叁玖家园小区A12-2-101号房屋。再查明，2018年6月28日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与原告大连戎旅物业管理有限公司签订《前期合同服务终止备忘录》，约定双方根据《前期物业服务合同》、《业主手册》、《物业服务细则》及相关法律、法规，根据业主问卷调查结果，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意解除前期物业服务合同关系。前期物业服务合同终止时间为原告自2018年6月22日上午7时30分正式解除前期物业服务合同，停止为叁玖家园小区提供物业服务。原、被告在庭审中均确认，被告自2017年11月1日起未交纳物业服务费。又查明，庭审中，被告提供2017年2月27日陆军第3三十九集团军住房专项清理工作领导小组下发给被告的《腾退违规住房通知书》一份，载明：“郑昭祺：根据中央军委后勤部保障部《关于整改纠治军队经济适用住房超标准建设有关问题的通知》明确‘360号文件印发后超标准建成的住房，户型面积达到上一职级标准的，必须调整相应职级符合条件的人员购买，已违规配售的必须限期腾退’（2013年9月30日，原总政治部、总后勤部和军委纪委印发《关于加强经济适用住房建设管理坚决遏制超标准建房问题的通知》后营[2013]360号）要求，原沈阳军区联勤部配售给您的39集团军大连统建经济适用住房A12二单元101（户型面积143.16平方米），属于超职级购房。需予以腾退。”。但被告自认实际未向部队交还案涉房屋，并辩称部队相关部门亦未对案涉房屋进行强制腾退或收回。本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同、物业服务费收取情况证明、前期物业管理服务协议、交房确认书、业主情况登记表、前期合同服务终止备忘录、公告、照片、腾退违规住房通知书、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告基于《前期物业管理服务协议》向被告主张物业费有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告辩称案涉房屋是超职级购房，并未实际入住使用，需予以腾退，故不负有向原告缴纳物业费义务的抗辩意见。本院认为，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告已接收了案涉房屋钥匙，房屋是否系超职级购得并不影响协议前期物业管理服务协议的效力，亦无法免除被告基于协议向原告缴纳物业费的义务。此外，被告亦自认实际未向部队交还案涉房屋。故被告的此节项抗辩意见，证据不足，理由不当，本院不予采纳。至于被告抗辩房屋面积未经测绘无法确定一节，因原被告签署的《前期物业管理服务协议》中对于房屋面积有所约定，在案涉房屋未经房产部门测绘的情况下，原告以协议中约定的房屋面积主张物业费并无不当，本院予以准许。如案涉房屋在颁发房屋产权证书后，房屋面积与《前期物业管理服务协议》约定的面积不一致，原、被告双方均可另案提起诉讼解决。综上，被告应当按照《前期物业服务协议》约定的面积和物业费标准向原告支付2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费2,590.48元（143.16平方米×每月每平方米2.35元×7个月＋143.16平方米×每月每平方米2.35元÷30天×21天），原告仅要求被告支付2,577.11元，未超出法律允许的合理范围，本院予以照准。关于原告提出的违约金诉求。本院认为，虽被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但本院考虑，原告已经撤出案涉小区，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，为整个小区的和谐发展，本案对于原告提出的违约金请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑昭祺于本判决生效之日起十日内给付原告大连戎旅物业管理有限公司2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费人民币2,577.11元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连戎旅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告郑昭祺负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连戎旅物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年九月八日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《物业管理条例》第六条第一款本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。