河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14055号原告：杨辉，男，1969年1月8日出生，汉族，住广东省廉江市。委托代理人：黄彪，河南扬善律师事务所律师。被告：乔春来，男，1965年7月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告杨辉诉被告乔春来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨辉及其委托代理人黄彪，被告乔春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告所欠房租为136062.5元，该房租是第四年从2018年9月1日至2019年8月31日所欠的房租20300元和第五年从2019年9月1日至2020年6月31日十个月的房租115762.5元；2、请求依法判决被告向原告支付违约金27212.5元，该违约金以被告所欠房租为基数从2019年9月1日算至2020年6月31日，每月以月利率2%计算；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告在2015年8月14日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（指原告）将坐落在郑东新区天赋路27号27号楼1层附7号商铺租给乙方（指被告）。租赁期限自2015年9月1日起到2025年9月1日止，共计120个月。租金年付，按签订合同的对应日支付。乙方向甲方缴纳人民币5000元作为房屋租赁押金(保证金)，乙方在租赁期满之日交清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金(保证金)无息退回乙方。乙方因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费等由乙方负担。乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方。任何一方违反本合同条款或国家法律法规规定，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此造成之直接经济损失的，违约方仍应予以赔偿，赔偿应以实际损失为准。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方方按月租金金额百分二收取违约金。逾期起过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。租赁期满，甲乙双方未续定承租契约或已解除契约后，乙方逾期不交出承租房屋的，除迁出和补交占用期间租金外，甲方有权按月租金额百分之二十收取违约金。合同最后双方又特别约定：签订本合同后前两年，每年每月房租壹万整，自2017年9月开始，每年上浮5%计租；在合同期内，如因乙方经营不善或转行，甲方同意乙方按此协议内容转让；在签订本合同时，乙方支付给甲方转让费陆万元整。如甲方不同意乙方转让，甲方须将乙方的转让费和未用完的房租退还给乙方。合同签订后，甲方将商铺交予乙方，由乙方在此开设一家房屋中介。乙方在2015年8月18日，向甲方支付了5000元的押金、6万元的转让费、12万元的第一年租金；2016年8月31日，被告给原告转存了第二年的租金12万元；2017年8月25日，被告转存了第三年的租金126000元(比上一年租金上浮了5%)。由此可知前三年租金被告交付的还算正常。被告本应于2018年9月1日之前一次性交清第四年租金132300元,2019年9月1日之前，被告应一次性交清第五年租金138915元。但第四年及第五年的租金，被告却没有按照合同的约定来交付。以下是被告交付第四年及第五年租金的情况:2018年11月23日交租金3万元,2018年12月22日交租金1万元,2019年2月1日交租金5千元,2019年8月6日交租金1万元,2019年10月17日交租金2万元,2020年1月16日交租金2万元,2020年5月19日交租金1.7万元。以上七笔费用共计11.2万元。如用该11.2万元的租金折抵第四年租金132300元后，被告仍欠原告第四年租金20300元。第五年租金从2019年9月1日起一直到2020年6月31日止，共计10个月的租金115762.5元，被告分文未付。如被告交付租金违约，按照合同约定原告除有权以被告所交的5000元押金作为违约赔偿外，原告还有权以所欠租金日2%收取违约金。此次诉讼我方除主张把5000元押金作为违约赔偿外，我方还主张对所欠租金按月2%计算违约金。为了计算方便，我方从2019年9月1日起，按照所欠的租金按月2%计算违约金。被告现已不再使用该商铺，但被告经营所用的电脑，公办桌椅等都还在商铺内。我也曾给被告联系发短信，让其清空该房屋交给我，但被告就是不理，严重影响了原告对外的再次出租。被告对经营期间所欠的水费也不交，该费用还地原告在起诉前帮被告交付的。为了为维护原告的合法权益，特提起此诉，恳请法院依法判决。被告乔春来辩称，驳回原告的全部诉讼请求，退还被告支付给原告的6万元转让费和5000元押金。一、答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同于2020年5月13日已经解除，当日被答辩人已经拿走了涉案房屋的钥匙，被答辩人不让答辩人搬走任何物品，理由是欠其房租。2020年5月27日被答辩人列好了房屋内物品的清单，并把清单交给答辩人的儿子，同时，被答辩人用其自己的锁把涉案房屋锁住，不允许答辩人搬任何东西。被答辩人在签订房屋租赁合同时，收取了答辩人6万元转让费，被答辩人是涉案房屋的所有权人，并非房屋承租人，其收取转让费没有任何道理。理应退还该6万元转让费。2015年8月24日，答辩人与被答辩人签订了房屋租赁合同，在签订合同时，被答辩人提出要6万元的转让费,5千元的押金，答辩人提出“你是房东，不是承租人，你没有理由收取转让费，只能收取房租，何况房子里什么也没有，上一家是卖鱼的，答辩人是房屋中介。”被答辫人回答“我目前很困难，你就当做借我6万元钱。以后你经营不善或者转行，我随时配合你转让房子，你可以收取下家的转让费！”答辩人当时提出“如果我们需要转让，在转让时你故意抬高房租，使得我们转让不了，收不到转让费咋办?”被答辩人回答“你签的是十年合同，你转让时，合同其余的时间内我不给下家租客涨房租。”答辩人当时又提出“如果你不配合我转让房子咋办?被答辩人回答“我会把6万元转让费以及没有用完的租金退给你。”鉴于被答辩人的承诺，在合同第十二条特别手写了(2)、(3)款的内容。三、房屋租赁合同第十二条明确约定，在合同期内，如答辩人经营不善或转行，甲方同意乙方按照此协议内容转让。从2018年开始，答辩人的经营出现问题，处于亏损状态，答辩人开始寻找租客，打算把涉案房屋转让出去，当时有客户愿意出15万元转让费接受房屋，但从2018年6月份开始一直联系不到被答辨人因为转让房屋，需要被答辩人出面与新租户签订新的租赁合同，因为被答辩人不出面，导致找到的客户被错过了时机。直到2018年11月16日，被答辩人妻子出面要房租时，才告知答辩人杨辉很长时间不方便出面联系答辩人，但未具体说明原因因联系不到杨辉，答辩人万般无奈，只好一边经营，一边等待杨辉出面。2018年8月份，我们加入了贝壳平台，进行了二次装修，花费了11万元。直到2019年的4月分，答辩人实在经营不下去了，也没钱交房租，不得不联系杨辉的爱人，告知要转让涉案房屋，问他们夫妻二人谁出面与新客户签合同。杨辉的爱人说：“杨辉住监狱了，出不来”。同时，杨辉的爱人也不愿出面签订合同。直到2019年10月份被答辩人才获得了人身自由，答辨人邀请被答辩人来郑州协商房子的事情，被答辩人说等下个月就去。直到2020年春节前，被答辩人只要房租，就是不出面谈房子转租的事情。2020年3月份，答辨人又找到了一个租客需要与被答辫人见面协商，被答辩人以疫情为理由直到2020年5月号才来郑州。这时答辩人得知被答辩人开设赌场，涉及犯罪，失去人身自由14个月。四、疫情期间，答辫人无法经营，没有任何收入，疫情期间的房租应予以全部免除。五、答辩人没有违约行为，被答辩人事先收取了答辩人6万元的转染费，却无法配合答辩人转让房屋，导致答辩人收不到转让费，多次失去机会，过错在被答辩人。答辩人无需支付任何违约金。六、被答辩人应退回答辩人5千元房屋押金。综上所述，被答辩人因违法犯罪，失去人身自由，造成答辩人无法转让涉案房屋，其出狱后不能积板配合答辩人进行房屋转让，给答辩人造成巨大的经济损失，被答辩人不配合答辩人转让房屋，按照合同第十二条的的约定，理应退还转让费6万元。并赔偿答辩人的损失。本案应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2015年8月14日，杨辉（作为出租方、甲方）与乔春来（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方同意将座落在郑东新区天赋路27号27号楼1层附7号，甲方所拥有之物业出租给乙方作商业用途使用。租赁期自2015年9月1日起至2025年9月1日止，年付，按签订合同的对应月结算租金。乙方已向甲方缴纳5000元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。如因不可抗力的原因，造成租赁契约无法履行时，双方互免承担责任。签订本合后前两年每月房租壹万元整，自2017年9月开始每年上浮5%计租。在合同期内，如因乙方经营不善或转行，甲方同意乙方按此协议内容转让。在签订本合同时乙方支付给甲方转让费6万元，如甲方不同意乙方转让，甲方须将乙方的转让费和未用完的房租退还给乙方等。2015年8月18日，被告乔春来妻子高菊霞转给原告4000元押金。原告称，还有1000元是现金之前给的，共计5000元押金。2015年8月18日，被告乔春来妻子高菊霞转给原告转了6万元转让费。2015年8月18日，被告乔春来妻子高菊霞转给原告12万元。原告称，这是2015年9月1日至2016年8月31日的第一年租金。2016年8月31日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了12万元。原告称，这是2016年9月1日至2017年8月31日的第二年租金。2017年8月25日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了12.6万元。原告称，这是2017年9月1日至2018年8月31日的第三年租金。2018年11月23日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了3万元；2018年12月22日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了1万元；2019年2月1日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了5000元；2019年8月6日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了1万元；2019年10月17日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了2万元；2020年1月16日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了2万元；2020年5月19日，被告乔春来妻子高菊霞向原告账户上转了1.7万元，以上7笔款项，共计11.2万元。原告称，2018年9月1日至2019年8月31日，第四年度的租金应为132300元，被告尚欠第四年租金20300元。第五年租金从2019年9月1日至2020年6月31日的租金没有支付过。截止2020年6月31日，被告仍欠原告租金136062.5元。庭审中，原告称，2020年5月13日，我们只是吃了饭，没有谈房子的事情。2020年5月27日，原告和被告和被告的儿子乔泽宇对涉案房屋物品进行清点，并出具物品清单，被告把一把钥匙给原告，还有一把钥匙没有给原告。2020年6月5日，原告给中介说里面有东西，怕丢了，原告就加了一把锁，原告也给被告说了，让被告有客户随时找原告，原告就把新锁的钥匙给中介。2020年6月下旬，双方约定，让被告搬东西，我们也让中介把房子打开了，被告以原告本人未到场为由，不同意搬走。2020年7月14日，被告联系原告，原告开门，被告把所有东西清理完卖了。我把被告空调以3000块钱的价格买走了，原告给被告2300元的现金，剩下700元空调费，正好和本案的水电费及物业费抵消掉。被告称，对原告让被告搬走的时间有异议。2020年5月13日，被告和被告儿子乔泽宇请原告吃饭，讨论房子的事情，被告就把一把钥匙交给原告了，原告说自己又在门上加了一把锁。原被告最后一次在2020年5月19日被告妻子给杨辉转的1.7万元，这是被告最后一次给杨辉交房租，被告希望他写书面东西，原告一直不见我们。2020年5月27日，被告儿子乔泽宇与原告在涉案房屋列了物品清单，又给原告一把钥匙，我们把涉案房屋的所有钥匙都给原告了，原告说我们欠房租，不允许我们搬任何东西。2020年7月14日，原告让我们搬东西的时候，空调事情是真实的，我们达成一致。我们并没有把涉案的东西卖掉，是按照房屋布局的，我们只希望折抵房租，减少双方损失。以上事实由原告提交的房产证一份、房屋租赁合同一份、照片打印件三张、光碟一张和相对应的《录音笔录》一份、手机短信截图打印件一张、银行流水单打印件一份及原告方制作的统计表打印件一份，被告称提交的乔春来与杨辉爱人的微信聊天截图打印件三份、物品清单照片打印件一张、疫情若干问题指导意见网上打印件一份及庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。庭审中，原告称，2020年6月5日，原告给中介说里面有东西，怕丢了，原告就加了一把锁。本院认定，2020年6月5日，原告已完全控制占有涉案房屋，被告向原告缴纳租金至2020年6月4日。本院并根据原告陈述及所举证据认定，2018年8月31日之前的三年租金被告已按约缴纳，2018年9月1日至2019年8月31日的租金金额按合同计算为13.23万元。2019年9月1日至2020年6月4日共计278天，2020年年初，突发××肺炎疫情，为了保护公众健康××按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地的防疫情况酌定免除被告60日的租金，278天扣除60日后尚余218天，按2019年9月1日至2020年8月31日年租金138915元计算，应付租金为82968元。以上共计215268元。在2018年11月23日至2020年5月19日期间，被告方共向原告支付11.2万元，215268元扣除该款后剩余103268元。2015年，被告向原告支付了押金5000元及转让费6万元，现原被告合同已解除，原告占有该款无合法依据，本院作为租金扣除。103268元扣除6.5万元后尚余38268元。故原告诉请请求判决被告支付原告所欠房租为136062.5元，本院予以支持38268元。关于违约金，《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。故被告应以38268元为基础按月利率2%向原告支付自2020年6月5日起至实际付款之日止的违约金（以11500元为限，超出部分不予支持）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告乔春来于本判决生效之日起十日内向原告杨辉支付房租38268元，并按月利率2%向原告支付自2020年6月5日起至实际付款之日止的违约金（以11500元为限，超出部分不予支持）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元（原告预交3581元），减半收取1783元，由原告杨辉负担1261元，被告乔春来负担522元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年九月二十七日书记员 段葳蕤