河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10805号上诉人（原审原告）：高兴奎，男，1976年2月2日出生，汉族，户籍地郑州市管城回族区，现住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：蒋巍巍，河南世鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文奇，河南世鼎律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：谷立伟（系高兴奎妻子），女，1981年2月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：蒋巍巍，河南世鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文奇，河南世鼎律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：祝先芳，女，1973年9月29日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：屈应潮，河南仟安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：聂胜兴（系祝先芳丈夫），男，1976年3月20日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：屈应潮，河南仟安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室，统一社会信用代码：91410100697346756B。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：耿永超，男，该公司员工。上诉人高兴奎、谷立伟与上诉人祝先芳、聂胜兴及被上诉人河南元通房地产有限公司（以下简称“元通公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人高兴奎、谷立伟的共同委托诉讼代理人蒋巍巍、张文奇，上诉人聂胜兴及上诉人聂胜兴、祝先芳的共同委托诉讼代理人屈应潮，被上诉人元通公司的委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高兴奎、谷立伟上诉请求：1、将一审判决第二项内容依法改判为“被告祝先芳、聂胜兴于本判决生效之日起十五日内返还原告高兴奎、谷立伟购房款1300000元及利息149500元（自2018年4月16日，按照年利率6%暂计算至2020年3月16日，以后利息继续计算至本息实际偿还完毕之日起）”；2、本案诉讼费、保全费等费用均由祝先芳、聂胜兴及元通公司承担。事实与理由：一、一审认为高兴奎、谷立伟要求祝先芳、聂胜兴支付购房款利息于法无据，理解有偏差。1、上诉人并不是专业的法律人士，在本案房屋买卖交易中上诉人是在受到欺诈之下购买该房产。2、房屋在不具备房屋预售条件就销售并签订相关的房屋购买协议的情况是较为普遍的。一审法院不能认为买受人在交易过程中对交易存在的风险应该有清醒认识的，就免除出卖人对自身的过错行为应承担的违约责任。上诉人认为聂胜兴、谷立伟在本案的交易行为中存在欺诈等行为，聂胜兴、谷立伟应该对其过错行为承担违约责任。二、高兴奎在签订《元通国际写字楼预定书》后，一直催促签订商品房买卖合同、办理备案、房屋过户等手续，但祝先芳、聂胜兴始终以各种理由搪塞，一拖再拖，拒绝配合办理。祝先芳、聂胜兴的此种行为已经构成根本违约。祝先芳、聂胜兴非法占用高兴奎、谷立伟购房款而获利，应承担其非法占用期间利息。祝先芳、聂胜兴辩称：一、根据高兴奎与元通公司签订的《元通国际写字楼预定书》第六条约定，如果因其他不可抗力因素导致该预定书无法执行的，由元通公司全额退还高兴奎缴纳的预定金；以及合同法中有关合同相对性的原则规定，本案高兴奎要求解除合同后，依约依法均应由开发商元通公司退还其缴纳的购房款。二、聂胜兴代收购房款是基于元通公司尚欠聂胜兴工程款，元通公司通过由高兴奎支付的购房款来支付充抵元通公司欠聂胜兴的工程款。在高兴奎购买该房屋过程中，聂胜兴并无过错。三、在高兴奎支付购房款、元通公司向高兴奎出具收据后，该房款就冲抵了元通公司欠聂胜兴的工程款，聂胜兴对元通公司欠其工程款的这笔债权已经灭失，如果按原审法院判决中由聂胜兴、祝先芳退还该购房款，将给聂胜兴造成重大的经济损失。因为元通公司无力偿还贷款，导致其与高兴奎的合同解除的法律后果由聂胜兴、祝先芳来承担，有失公平。四、该房屋的预定合同是由高兴奎与元通公司签订房屋买卖合同而购买，与聂胜兴无关。聂胜兴在此过程中并不承担办理过户手续等义务，聂胜兴并不存在任何违约的情形。元通公司述称：应依法驳回高兴奎、谷立伟的上诉。高兴奎、谷立伟在购买案涉房屋时明确知道该房屋在建以及不能办证的情况，应自行承担由此带来的风险。祝先芳、聂胜兴上诉请求：1、依法撤销郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初2108号民事判决书，依法将该案发回重审或改判驳回高兴奎、谷立伟对祝先芳、聂胜兴的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由高兴奎、谷立伟、元通公司承担。事实与理由：一、一审判决存在认定事实方面的错误。1、高兴奎、谷立伟与聂胜兴、祝先芳之间的合同关系为房屋购买权转让关系，并非房屋买卖合同关系，聂胜兴、祝先芳已经完成了合同义务，不应承担退款责任。高兴奎、谷立伟从聂胜兴、祝先芳处获得了涉案房屋购买权，聂胜兴、祝先芳配合二人办理房屋购买权转让手续，向二人交付了房屋钥匙，并由二人实际控制、使用至今，聂胜兴、祝先芳的合同义务关系已履行完毕。2、高兴奎、谷立伟与元通公司存在房屋买卖合同关系。2018年4月16日，高兴奎、谷立伟与元通公司签订《元通国际写字楼预订书》，元通公司向高兴奎出具收到元通大厦1501预订金1682603元的《收据》，高兴奎、谷立伟与元通公司形成房屋买卖合同关系。3、收取房款的主体为元通公司。2013年聂胜兴挂靠郑州一建集团工程建设有限公司（以下简称“一建公司”）与元通公司签订了建筑装饰工程施工合同，聂胜兴作为实际施工人对元通公司发包的装修工程进行了施工。涉案房屋的预订款即房屋总价款为1682603元，由元通公司所欠的工程款抵做聂胜兴房屋预订款。即在高兴奎、谷立伟获得涉案房屋购买权之前，房屋预订款已由聂胜兴、祝先芳全额支付。元通公司与高兴奎、谷立伟双方协商一致，将款项转给聂胜兴、祝先芳，视为元通公司接收房款，免去了高兴奎、谷立伟先将房款交付给元通公司，元通公司再将该款项归还给聂胜兴、祝先芳这一繁琐的过程，符合交易习惯和常理。二、一审判决存在适用法律方面的错误。1、法律规定了合同双方可以约定向第三人履行债务。根据《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”之规定，可以看出债权人可以与债务人约定，由债务人向第三人履行债务。就本案而言，高兴奎、谷立伟与元通公司建立房屋买卖合同关系之后，高兴奎、谷立伟负有向元通公司支付房款的义务，即元通公司为债权人、高兴奎、谷立伟二人为债务人。双方可以约定高兴奎、谷立伟向合同关系之外的第三人聂胜兴、祝先芳履行债务。因元通公司与聂胜兴、祝先芳解除房屋买卖关系，将涉案房屋出售给高兴奎、谷立伟之后，元通公司已收取聂胜兴、祝先芳的1682603元款项应该退还，元通公司与高兴奎、谷立伟约定将房款转给聂胜兴、祝先芳符合合同法的规定，且，元通公司应退还聂胜兴、祝先芳1682603元的义务也会随之灭失。以上均印证了实际取得房款方为元通公司。2、一审法院错误的适用了《合同法》第八条、第九十四条的法律规定。高兴奎、谷立伟起诉的主体错误，祝先芳、聂胜兴不是本案适格的被告。根据合同的相对性，高兴奎、谷立伟要求解除的预订书为2018年4月16日与元通公司签订的《元通国际写字楼预订书》，该合同中对应的权利义务关系存在于高兴奎、谷立伟与元通公司两方主体之间，与祝先芳、聂胜兴无关。高兴奎、谷立伟起诉要求解除与元通公司之间的预订书，也表明其二人认可合同关系仅存在于其二人与元通公司之间，如果合同解除，承担退款义务的应为元通公司。首先，元通公司向高兴奎、谷立伟出具了收据，认可收到了二人的预订金。其次，高兴奎、谷立伟与元通公司签订的《元通国际写字楼预订书》中第四条第（二）款第三项、第五条第3项、第4项、第六条中所有关于退款的义务，双方均约定由元通公司承担，故高兴奎、谷立伟在与元通公司签订《元通国际写字楼预订书》时，认可如果将来房屋无法办理产权手续，承担退款责任的主体为元通公司。3、高兴奎、谷立伟在购买涉案房屋时，明知房屋现状，签订预订书，是二人与元通公司双方协商一致的结果，现高兴奎、谷立伟要求解除合同，主张聂胜兴、祝先芳退款有悖诚实信用的法律原则。三、一审判决存在查明的事实与处理结果不符的重大矛盾。一审判决认定高兴奎与元通公司形成了房屋买卖合同关系，且元通公司已经收到了购房款。一审法院仅仅依据款项支付至祝先芳账户，就要求聂胜兴、祝先芳承担还款责任没有任何法律依据，存在重大自相矛盾的情形。高兴奎、谷立伟辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，祝先芳、聂胜兴的上诉理由不能成立。高兴奎、谷立伟对原审判决第二项中不支持利息有异议，对其他判决内容均无异议，应予维持。2018年4月16日，高兴奎从聂胜兴手中购买元通公司开发的案涉房产，高兴奎、谷立伟将130万元汇入祝先芳的账户，高兴奎又向聂胜兴出具了一张40万元的欠条。同日，在聂胜兴的带领下高兴奎来到元通公司，与元通公司签订了《元通国际写字楼预订书》。此后，高兴奎、谷立伟多次催促祝先芳、聂胜兴及元通公司尽快签订商品房买卖合同、办理备案、交付房屋及办理房屋过户等手续，然祝先芳、聂胜兴及元通公司一拖再拖。直至高兴奎、谷立伟发现郑州市中级人民法院发布的关于该房产的执行公告，高兴奎、谷立伟方才明白祝先芳、聂胜兴及元通公司欺骗自己。且祝先芳、聂胜兴在欠条已过履行期限，直至高兴奎、谷立伟向原审法院提起诉讼时，从未向高兴奎、谷立伟催讨过那40万元的欠款。原审法院在判决中适用的法律是正确的。高兴奎、谷立伟已经依约履行了合同义务，但祝先芳、聂胜兴及元通公司却在高兴奎、谷立伟购买该涉案房产时不向高兴奎、谷立伟如实讲述房屋存在抵押及法院查封等情况，高兴奎、谷立伟认为祝先芳、聂胜兴与元通公司已构成根本违约，祝先芳、聂胜兴因其自身不诚信的行为、欺诈行为而导致合同目的自始不能实现，应由祝先芳、聂胜兴承担相应的法律责任。故原审法院判决解除高兴奎、谷立伟与元通公司签订的《元通国际写字楼预定书》及祝先芳、聂胜兴返还高兴奎、谷立伟购房款1300000元并无不当，对此部分应予维持。元通公司辩称：我公司认可祝先芳、聂胜兴的上诉意见。高兴奎、谷立伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告元通公司房地产有限公司于2018年4月16日签订的《元通国际写字楼预定书》；2.判令被告祝先芳、聂胜兴向原告返还购房款1300000元及利息149500元（自2018年4月16日起按照年利率6%暂计算至2020年3月16日，以后利息继续计算至本息实际偿还完毕之日止）；3.本案诉讼费、保全费等费用均由被告承担。一审法院认定事实：2013年聂胜兴挂靠一建公司与元通公司签订了建筑装饰工程施工合同，聂胜兴作为实际施工人对被告元通公司发包的装修工程进行了施工。2017年元通公司需要支付一建公司工程款2522603元，因元通公司资金紧张，经元通公司、一建公司及聂胜兴三方协商达成一致意见，由元通公司将元通国际写字楼15层1501号即涉案房屋及另外一套房屋1101号以2522603元的价格预订给聂胜兴，房款用以抵扣元通公司所欠聂胜兴的工程款，其中涉案房屋的预订款即房屋总价款为1682603元。2018年高兴奎与聂胜兴协商，聂胜兴将涉案房屋以1700000元转让给高兴奎。2018年4月16日，高兴奎通过转账汇款的方式向祝先芳汇款420000元，谷立伟通过转账汇款的方式分5次向祝先芳汇款880000元，以上共计1300000元。2018年4月16日聂胜兴、祝先芳与高兴奎、谷立伟一起到元通公司填写了《客户更名申请表》。当日高兴奎（乙方）与元通公司（甲方）就涉案房屋签订了编号为2014059的《元通国际写字楼预订书》，双方约定：甲方已对项目的建设开发进程情况向乙方充分告知，乙方已充分了解项目目前不具备房屋预售条件等信息；乙方预订案涉房屋总价款为1682603元，支付房屋总价款的100%作为预订金。协议签订后，元通公司了向高兴奎出具收到预订金1682603元的收据。高兴奎向聂胜兴、祝先芳出具欠条一份，载明：“今欠到购祝先芳元通国际写字楼15层1501房款肆拾万元整，截止2018年12月30日前将此款付清。”。之后，聂胜兴、祝先芳将房屋交付给高兴奎、谷立伟。2020年2月17日郑州市中级人民法院对元通公司及其他相关占有人发出公告，拟对已经被查封的元通公司的房产（包括本案案涉房产）评估、拍卖。一审法院另查明，2015年2月10日，被告元通公司与郑州银行股份有限公司中原路支行签订郑州市在建工程抵押合同，在2015年1月22日被告元通公司获得（2015）郑房管预字第3477号商品房预售许可证，包括元通大厦1-25层中案涉房屋。上述事实，有元通国际写字楼预定书、商品房预售许可证、转账汇款凭证、欠条、公告及双方当事人陈述等证据材料在卷佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案案涉房屋存在在建工程抵押及被法院查封的情形，致使房屋不能办理登记备案手续，导致合同目的不能实现。故原告请求解除案涉预定书一审法院予以支持。因原告将涉案房款1300000元支付到被告祝先芳账户，故被告祝先芳、聂胜兴应共同承担返还二原告案涉房款1300000元的责任。原告高兴奎与被告元通公司签订合同时，明知案涉房屋当时不具备房屋预售条件等情况，其自身应当承担由此带来的风险，二原告要求被告祝先芳、聂胜兴支付房款利息于法无据，一审法院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2018年4月16日原告高兴奎与被告郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014059《元通国际写字楼预定书》；二、被告祝先芳、聂胜兴于本判决生效之日起十五日内返还原告高兴奎、谷立伟购房款1300000元；三、驳回原告高兴奎、谷立伟其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21446元，减半收取10723元，原告高兴奎、谷立伟负担4022元，被告祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司共同负担6701元，保全费5000元，由被告祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人高兴奎、谷立伟提交公告照片打印件一份，拟证明案涉房屋马上进行拍卖，合同目的无法实现；祝先芳、聂胜兴及元通公司合伙欺诈高兴奎、谷立伟。上诉人祝先芳、聂胜兴针对上诉人高兴奎、谷立伟提交的上述证据质证称：对该证据的真实性没有异议，证明目的有异议。郑州中院要求限期搬迁的公告，聂胜兴也是在贴出之后听说的。此前我们也不知情，更不存在欺诈的相关情形。据了解，搬迁公告目前已经撤回了。元通公司质证称：对该证据的真实性没异议，但是这份公告正是由于案涉房屋之前的在建工程抵押，由于我公司未能按时还款，然后银行起诉进入执行。另外我公司在2020年8月19日收到郑州市中院作出的撤回限期搬离公告，已撤回这个公告，我公司不存在欺诈的情形。当时在合同中已经明确告知高兴奎房屋的具体情况。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，根据本案查明的事实，2017年元通公司将其开发建设的元通国际写字楼15层1501号即案涉房屋及另外一套房屋1101号，以2522603元的价格抵扣元通公司欠聂胜兴的工程款，其中涉案房屋的抵扣款项为1682603元，案涉房屋已经实际交付聂胜兴并由聂胜兴对外出租。本案中，根据双方举证质证及庭审陈述情况，元通公司与聂胜兴达成以案涉房屋抵扣工程款协议时，双方均明知案涉房屋存在抵押的事实，即元通公司与聂胜兴均明知以案涉房屋抵工程款协议存在履行不能的风险。本案中，聂胜兴虽主张将案涉房屋转让给高兴奎时已将房屋存在抵押的事实告知了高兴奎，但高兴奎不予认可；而聂胜兴也未再提交相应证据证明其在将案涉房屋转让给高兴奎时，高兴奎对案涉房屋存在抵押的事实为明知。故根据现有证据，不足以认定聂胜兴在将案涉房屋转让给高兴奎时，已明确向高兴奎告知了案涉房屋存在抵押的事实。本院认为，本案中聂胜兴在明知案涉房屋存在抵押、其与元通公司之间的以案涉房屋抵工程款协议存在履行不能风险的情况下，以转让购买资格的形式，将案涉房屋转卖给不知情的高兴奎并实际收取了高兴奎130万元房价款，将以案涉房屋抵工程款协议履行不能的风险转嫁给不知情的高兴奎，应承担相应的法律责任。祝先芳、聂胜兴主张其收取的高兴奎、谷立伟的130万元房款系高兴奎、谷立伟向元通公司支付的房款、其不应向高兴奎、谷立伟退还的理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。在案涉房屋因在先存在的抵押权而被人民法院依法查封并进入拍卖程序，聂胜兴与元通公司之间以案涉房屋抵工程款协议已经无法履行的情况下，一审判决认定由聂胜兴及祝先芳承担向高兴奎、谷立伟退还实际收取的130万元，并无不当。本案中，聂兴胜在将案涉房屋转售给高兴奎时未告知案涉房屋存在抵押的重大事实，存在过错；在案涉房屋买卖已无法继续履行情况下，高兴奎、谷立伟主张祝先芳、聂胜兴应支付其占用130万元房款期间的利息，具有事实根据和法律依据，依法应予支持。本案中，因并无证据证明聂胜兴将案涉房屋转卖给高兴奎时已经将案涉房屋存在抵押的事实告知高兴奎，一审法院以高兴奎与元通公司签订合同时明知案涉房屋当时不具备房屋预售条件等情况为由，对高兴奎、谷立伟主张的利息不予支持不当，本院予以纠正。本案中，元通公司与聂胜兴在达成以案涉房屋抵扣工程款协议时，对于案涉房屋存在抵押的事实均为明知，即双方虽然达成了以房屋抵扣工程款协议，但是双方均明知案涉房屋抵工程协议存在履行不能的风险。本案中，元通公司虽然与高兴奎签订了《元通国际写字楼预订书》，但该预订书签订的基础仍是元通公司与聂胜兴之间的以案涉房屋抵工程款协议；无论聂胜兴是否将案涉房屋转卖，均存在以案涉房屋抵工程款协议履行不能的可能。现案涉房屋因在先已经存在的抵押而被人民法院依法查封，故元通公司与聂胜兴之间的以案涉房屋抵工程款协议也因之前已经存在的抵押权实现而履行不能。元通公司与高兴奎所签订的《元通国际写字楼预订书》虽约定“甲方（即元通公司）已对项目的建设开发进程情况向乙方（即高兴奎）充分告知，乙方已充分了解项目目前暂不具备房屋预售条件等信息”，但并不能据此推定元通公司已经将案涉房屋存在抵押的事实明确告知高兴奎。本案中，元通公司在明知案涉房屋存在抵押、其与聂胜兴之间的以案涉房屋抵工程款协议存在履行不能风险的情况下，又配合聂胜兴将案涉房屋认购人更名为高兴奎，且亦无证据证明高兴奎在签订《元通国际写字楼预订书》时，元通公司已经将案涉房屋存在抵押的事实明确告知高兴奎，同时案涉房屋也是因元通公司的债务被人民法院查封导致交易不能，故元通公司不应因聂胜兴已经将案涉房屋转卖而免除其责任；且在本案诉讼中，元通公司亦认可聂胜兴、祝先芳的上诉意见，同意由其向高兴奎、谷立伟退还祝先芳、聂胜兴收取的130万元，故综合本案案情，本院认为元通公司亦应依法在其自认的退还130万元范围内，与祝先芳、聂胜兴连带向高兴奎、谷立伟承担责任。综上所述，上诉人高兴奎、谷立伟要求祝先芳、聂胜兴支付利息的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人聂胜兴、祝先芳主张其不承担责任的理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初2108号民事判决第一项，即“解除2018年4月16日原告高兴奎与被告郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014059《元通国际写字楼预定书》”；二、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初2108号民事判决第三项，即“驳回原告高兴奎、谷立伟其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初2108号民事判决第二项，即“被告祝先芳、聂胜兴于本判决生效之日起十五日内返还原告高兴奎、谷立伟购房款1300000元”为：祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内连带返还高兴奎、谷立伟购房款1300000元；四、祝先芳、聂胜兴于本判决生效之日起十五日内支付高兴奎、谷立伟占用高兴奎、谷立伟购房款1300000元期间的利息（以1300000元为基数，自2018年4月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以年利率6%为限）；五、驳回高兴奎、谷立伟的其他诉讼请求。一审案件受理费21446元减半收取10723元，以及保全费5000元，由祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司共同负担。二审案件受理费24736元，由上诉人祝先芳、聂胜兴负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年九月八日书记员  白雪岩