云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终551号上诉人（原审被告）：丽江金林置业投资有限公司。统一社会信用代码：91530700697988804G。住所地：丽江市古城区玉泉路314号。法定代表人：廖晓康，系公司总经理。委托诉讼代理人：谢江，男，1969年9月30日生，汉族，住成都市武侯区。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨小燕，女，1981年9月6日生，彝族，中专文化，个体，住云南省曲靖市富源县后所煤矿大庆生活区，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：洪丽萍，北京（大成）昆明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：唐博，北京（大成）昆明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人丽江金林置业投资有限公司（以下简称上诉人）因与被上诉人杨小燕（以下简称被上诉人）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初403号民事判决第二项，依法改判上诉人不予退还20万元购房款或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对上诉人在履行合同过程中未履行办理按揭协助义务、未解除合同前将房屋另行出售的认定错误。一、上诉人在与被上诉人的买卖合同解除前并未就商品房另行销售。一审法院认定“上诉人在未与被上诉人解除合同的情况下，以更高的价格出售与案外人”系基于“上诉人于2019年6月6日寄出的解除邮件，被上诉人未收到”以及“上诉人于2018年12月10日收取了案外人朱海一次性支付的购房款项”，但一审法院对于前述事实的认定存在严重错误。（一）《解除通知函》于寄发后第三日视为已送达至被上诉人。上诉人于2019年6月6日将《解除合同通知书》以特快专递的形式邮寄至合同约定的被上诉人留存通讯地址。上诉人依据双方签订的合同在任何时候均可以通知对方合同解除。根据《中华人民共和国合同法》的第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。因此，双方就通知和视为送达的条款在无其他相反证据证明的情况下，应为有效，对被上诉人具有约束力。上诉人与被上诉人所签署的《商品房购销合同》及补充协议应自2019年6月9日已经解除。（二）上诉人在与被上诉人解除买卖关系后才将房屋出售。因被上诉人支付首付款时间超过60日，违反双方签订的《商品房购销合同》及补充协议的约定，上诉人因此提出解除合同。根据《合同法》第96条的规定，合同自解除通知到达对方时解除。因此，签订的合同及补充协议应于2019年6月9日已解除。上诉人在与被上诉人的购房合同解除后才与案外人朱海于2019年9月9日签署《商品房购销合同》，并于当日进行了备案。但一审法院仅依据《商品房买卖合同登记备案表》载明的付款时间，认定上诉人在2018年12月10日将案涉商品房进行销售与事实及法律规定不符。二、上诉人没有协助办理按揭的义务。合同中无任何条款约定上诉人需协助被上诉人办理按揭贷款，且已明确约定了办理贷款的时间，无需上诉人另行通知。实际上被上诉人未办理按揭贷款是基于其无能力支付首付款。三、因被上诉人已违约，上诉人无需交付房屋给被上诉人。被上诉人未按照约定足额支付房款，违反商品房买卖合同补充协议第三条的约定，上诉人因此无需向被上诉人交付房屋。四、被上诉人应向上诉人承担合同总价款20%的违约金。根据双方签订的《商品房购销合同》补充协议第二条第（二）项的规定：“若买受人逾期超过60日未按约定金额付款的，则出卖人有权单方通知买受人解除合同，买受人按照合同总价款的20%支付违约金，出卖人退还买受人已付房款时从已付房款中扣除违约金”。被上诉人应按合同约定向上诉人承担合同总价款20%（即48.8万元），实际违约金已远超过上诉人应退还的购房款20万元。因此一审法院认定上诉人退还20万元房款属于事实认定和法律适用错误。综上所述，请求依法改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，一、上诉人将案涉房屋以2244000元卖给答辩人，并收取了20万元的购房款后，在与答辩人购房合同没有解除的情况下，将案涉房屋以2948806元卖给案外人朱海，其行为已经严重违背基本诚实信用原则。（一）上诉人一房二卖是事实。《商品房买卖合同登记备案表》显示上诉人将本案诉争房屋早于2018年12月10日前就卖给了朱海。首先，答辩人不认可上诉人提出签订《商品房购销合同》的时间是2019年9月9日；其次，即便双方签订《商品房购销合同》的时间是2019年9月9日，也不影响上诉人于2018年12月10日前将诉争房屋卖给朱海的事实。（二）答辩人自2017年年底就一直与上诉人对接支付后续购房款事宜，但是上诉人均以各种借口不与答辩人对接。上诉人的经理才告诉答辩人诉争房屋早已被公司卖给其他人，要求答辩人配合置换其它房屋。鉴于上诉人推荐给答辩人的房屋价格较高，答辩人不同意置换，遂要求上诉人退还20万元购房款遭拒，答辩人才将上诉人诉至丽江市古城区人民法院。很明显，上诉人是在收到答辩人起诉通知后，为不向答辩人退款，才邮寄的《解除合同通知书》。另外，上诉人不能证明其于2019年6月6日寄出的《解除合同通知书》已送达答辩人。因为，答辩人在合同上留的电话是137××××4106，邮寄单上写的收件人电话是184××××3827,不是答辩人的电话，答辩人从未收到上述通知。二、无论上诉人与朱海签订《商品房购销合同》的时间是否是2019年9月9日，但上诉人于2018年12月10日前将诉争房屋卖给朱海，收取了全部购房款。三、答辩人并没有违约，上诉人与答辩人就案涉房屋的所有买卖关系均是上诉人一手在布局，产生纠纷也是上诉人不诚信造成的。首先，上诉人与答辩人签订《房屋认购协议》与《商品房购销合同》的时间是2016年11月13日，是矛盾的。若2016年11月13日，双方能签订《商品房购销合同》，就没有必要再签订《房屋认购协议》。其次，2016年11月13日，如果上诉人没有取得商品房预售许可证，则与答辩人签订的《商品房购销合同》应属无效合同。再次，答辩人是基于对上诉人的信任才在《商品房购销合同》上签字，合同签订后，上诉人以合同需拿回公司盖章为由至今没有将《商品房购销合同》及补充协议给到答辩人，答辩人对付款结点也不清楚。最后，上诉人从来没有向答辩人催交过房款。四、从始至终，上诉人没有指定答辩人向哪家银行办理贷款。办理按揭贷款是开发商的义务，而不是仅依据合同约定。综上，恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决，维护法律的公平公正。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同附件》；2.判令被告向原告返还购房款20万元及利息（利率按中国人民银行贷款利率计算，以实际交款之日起计算至购房款退还完毕之日止，暂计算至2020年2月22日利息额为28737.5元）；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定的事实：原告杨小燕与被告金林置业公司于2016年11月13日签订《【丽江天麓?瑞吉苑】房屋认购协议》，约定由原告向被告购买其开发的位于丽江市古城区房屋，建筑面积为112.48㎡，房屋总价款为2244000元，原告应在签订认购协议时向被告支付定金5万元（并标注已支付贰万元，余叁万于七日内补足）；约定付款方式为按揭付款，认购人应在本认购书签订后2017年3月1日前到认购物业销售中心与出卖人签订《商品房购销合同》及其他签约文本，并于签约当日支付房屋总价款的30%即673200元；协议第七条约定该协议经双方签字或盖章后生效，双方签订的《商品房购销合同》及其他签约文本生效后本协议自行终止。后原、被告双方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》附件（补充协议），上述合同及附件对原、被告双方买卖诉争房屋一事进行了约定，约定被告应于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付原告；合同第九条约定被告逾期交房，在逾期交房60天内的，按每天150元支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。补充协议第二条第（一）项付款方式及违约责任约定：买受人采用首付部分房款，其余房款通过银行贷款方式支付，买受人于本合同签订之日起30日内，向出卖人一次性支付首付款为673200元（含已付预付款5万元），其余购房款在主合同签订后的三十日内自行通过出卖人指定银行办理贷款方式一次性支付给出卖人；该条款第（二）项违约责任中约定，买受人若未能按本协议约定的付款期限及金额付款的，逾期超过60日的，出卖人有权选择以下任一种方式追究买受人的违约责任：（1）商品房购房合同及协议继续履行，买受人每日按逾期应付款的0.01%支付违约金，违约金自约定付款之日起计算至买受人实际付清当期全部价款之日止；（2）出卖人有权单方通知买受人解除合同，买受人按照合同总价款的20%支付违约金，出卖人退还买受人已付房款时从已付房款中扣除违约金，已付房款不足以支付违约金的买受人另行以现金或转账方式支付给出卖人。双方同时约定了其他权利义务。认购协议签订当天，原告支付被告2万元。2016年11月15日原告支付3万元，2017年2月28日支付10万元，2017年5月22日支付5万元，以上原告先后共计支付被告20万元。庭审中查明，被告在没有与原告解除上述合同的情况下，将诉争房屋以2948806元的价格售卖给案外人朱海，朱海于2018年12月10日一次性支付购房款2948806元给被告，并于2019年9月9日进行了登记备案。原、被告双方之间就上述房屋购销合同产生争议，原告为此于2019年5月21日诉至法院，要求判令解除双方签订的认购协议，并判令被告返还原告购房款20万元及支付资金占用费，同时判令被告支付赔偿金20万元。丽江市古城区人民法院于2019年5月28日向被告送达了起诉状副本及相关应诉材料。被告于2019年6月6日向原告邮寄了解除合同通知书，2019年6月10日由他人代收该邮件。2019年7月15日，丽江市古城区人民法院经开庭审理后作出（2019）云0702民初1186号民事判决，以原、被告双方在合同履行过程中均存在瑕疵为由，判决确定解除认购协议，由被告退还原告购房款20万元，并驳回原告的其他诉讼请求。被告不服判决上诉至丽江市中级人民法院，丽江市中级人民法院经过审理后，于2019年11月5日作出（2019）云07民终760号民事判决，认为原、被告之间的认购协议经双方签订购房合同后按约定自行终止，交纳的定金已转为购房款，原告要求解除认购协议既无合同依据，也无法律依据为由，判决撤销（2019）云0702民初1186号民事判决，驳回原告的诉讼请求。现原告再次起诉，要求解除原、被告双方签订的购销合同及附件，要求被告返还原告购房款20万元及利息。庭审中，原告主张上述购房合同及补充协议签订时间为2017年5月份，被告代理人对此表示不清楚。虽然认购协议载明签订时间为2016年11月13日，但根据认购协议中载明的“在双方正式签订购房合同及其他文本时该认购协议自动终止”的表述，显然该认购协议与购房合同不是同一时间签订，不然认购协议就没有存在的合理性，根据常理及认购协议内容，确认原、被告双方在合同及补充协议上落款时间为事后倒签，倒签时间为2016年11月13日。审理中，原、被告双方对本案是否属于重复起诉产生争议。原告主张原告的起诉不违反一事不再理的原则，而被告认为原告的诉讼请求、事实与理由均与前诉相同，当事人相同，所以本案属于重复诉讼。经一审法院审查认为，原告起诉的（2019）云0702民初1186号案件与本案虽均涉及同一事实，诉讼请求中也均要求返还原告已付购房款20万元，但前案中原告是基于要求解除双方签订的认购协议条件下提出要求返还购房款及相关权利，该案经被告上诉后，二审法院作出（2019）云07民终760号民事判决，确认原告提出解除认购协议的诉讼请求因双方签订购房合同而自行终止，因此原告要求解除认购协议既无合同依据，也无法律依据为由驳回原告的所有诉讼请求。本案中原告是请求解除购房合同及其附件，并基于解除购房合同而产生的返还原告购房款及利息的诉求；前案与本案的诉讼请求标的不同，产生要求返还购房款的请求权法律基础不同，所涉及的法律关系不同，故本案不属于重复起诉。一审法院认为，本案中，原告杨小燕与被告金林置业公司之间签订的认购协议、购房合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法、有效。根据认购协议约定的终止条件，双方签订的认购协议自双方签订购房合同及补充协议时自动终止。双方均应当全面履行购房合同及补充协议。本案中，购房合同及补充协议是签订在认购协议之后，购房合同签订后，原、被告本应按合同约定全面履行各自的合同义务，即原告应当在签订合同后30日内支付房屋首付款673200元，但原告只支付了20万元；被告也应当在签订合同后30日内协助并通知原告办理按揭贷款手续，并在2017年12月31日前交付验收合格的房屋给原告，但本案中被告既没有提交协助并通知过原告办理按揭贷款手续的相关证据，也没有按约定的期限交付房屋给原告，再加上被告在未与原告解除合同前，已将案涉房屋远远高于本案价格出卖给案外人朱海，并于2018年12月10日一次性收取了案外人朱海的房屋价款。综上，本案中，原、被告双方对购房合同及补充协议均有解除的意愿，依法予以确认；被告主张因原告违约造成被告损失而应将原告已付房款20万元抵扣违约金不予返还的观点，原、被告双方均违反了购房合同及补充协议的约定，双方履行合同中均存在过错，且被告在未与原告解除合同的情况下，以更高的价格出售与案外人，故对被告的上述观点不予采纳，被告应当返还原告已付房款20万元，故对原告提出要求被告返还已付房款20万元的诉讼请求依法应当支持；因原告也在履行合同过程中存在一定的过错，应承担自己的损失，故对原告提出要求被告支付占用期间利息的诉讼请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除原告杨小燕与被告丽江金林置业投资有限公司之间签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同附件》；二、限被告丽江金林置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨小燕的购房款200000元；三、驳回原告杨小燕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4731元，减半收取为2365.5元，由原告杨小燕承担365.5元，由被告丽江金林置业投资有限公司承担2000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点是：上诉人应否退还被上诉人购房款20万元。本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订的认购协议、购房合同及补充协议，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方应按协议和合同约定全面履行自己的义务。在认购协议因购房合同及补充协议的签订而终止后，双方亦应按照购房合同及补充协议的约定履行各自的义务。即被上诉人应当在合同签订后30日内支付上诉人购房首付款；上诉人应在2017年12月31日前交付验收合格的房屋给被上诉人。经查，双方均未在合同约定的期限内付清首付款和交付房屋，但是双方在签订认购协议的当天即签订购房合同及补充协议，与认购协议的约定及常理不符，可以确定签订购房合同及补充协议的时间为事后倒签。对此，双方又不能举证证明购房合同及补充协议的签订时间，并且上诉人在与被上诉人签订的购房合同及补充协议尚未解除的情况下，又将房屋出售他人，双方均未严格按照合同约定履行义务。现双方均同意解除合同，一审确认解除双方签订的购房合同及补充协议，有事实和法律依据。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被上诉人支付了20万元的购房首付款，履行了部分合同义务，其要求上诉人合同解除后退还该款项，符合法律规定，应予支持。虽然上诉人于2019年6月6日依据购房合同约定的地址向被上诉人邮寄了解除合同通知书，9月9日案外人朱海就案涉房屋进行了备案登记，但上诉人于2018年12月10日便将案涉房屋售与朱海，收取了全部购房款，与朱海达成了房屋买卖的合意。即上诉人将房屋售与他人后才向被上诉人邮寄解除合同通知书；同时也是在被上诉人起诉上诉人要求解除认购协议，返还购房款之后才向被上诉人邮寄解除合同通知书。故上诉人提出其与被上诉人解除买卖关系后才将房屋进行出售；被上诉人应向上诉人承担合同总价款的20%的违约金的上诉理由，证据不充分，事实依据不足，本院不予采纳。本案中，上诉人的上诉请求是要求改判其不退还被上诉人20万元购房款，根据《诉讼费用交纳办法》第十七条，对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费的规定，上诉人不服部分为20万元，故上诉人应交纳的案件受理费为4300元，其向本院交纳了4731元，多交纳的431元应予退还。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人丽江金林置业投资有限公司负担，多交纳431元予以退还。本判决为终审判决。审判长  普丽仙审判员  张培贵审判员  高精红二〇二〇年九月十五日书记员  郭彦岚