贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4860号原告：遵义浩鑫房地产开发有限责任公司，地址：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都CD栋四楼，统一社会信用代码：915203007095180935。法定代表人：杨晓波，该公司总经理。诉讼代表人：遵义浩鑫房地产开发有限责任公司管理人。负责人：张洪平，贵州他山律师事务所主任。委托诉讼代理人：杨依毅，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正友，该公司员工。被告：邓凯明，男，1987年2月6日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市。原告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司与被告邓凯明商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨依毅、李正友，被告邓凯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2016年7月7日所签订的《浩鑫?凤岭花园商品房认购协议》；2、判令被告承担违约责任，被告所交定金不予返还；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年7月7日与原告签订《商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》），购买位于遵义市汇川区上海路的凤岭花园开发项目6栋1单元2层6号房（6-1-2-6号），该房建筑面积为80.72平方米，总价款为伍拾肆万贰仟壹佰壹拾陆元（542,116.00元）。原、被告双方签订《认购协议》后，被告交付定金壹万元（10,000.00元）。根据认购协议书第三条约定：买受人承诺接到出卖人电话通知或登报公告7日内亲临凤岭庄园看房中心按买卖双方约定协议第二款方式付清房款并签订《商品房买卖合同》，后原告多次催请被告按约完善购房手续和支付购房款，但被告一直未按认购协议履行其付款义务。2018年8月9日经遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303破（预）字第2-1号民事裁定书裁定，原告进入破产重整程序。被告向遵义浩鑫公司管理人（以下简称管理人）进行了债权申报。管理人确认后，又分别于2019年11月初、2020年4月等多次通知被告按约完善购房手续和支付购房款，但被告置若罔闻，不予理睬和办理完善相关购房手续和支付购房款，已构成违约。根据原、被告双方所签《认购协议》约定：被告（买受人）不能在本协议书约定时间内签订《商品房买卖合同》并交纳相应款项，则视为被告（买受人）违约自愿放弃该物业，原告（出卖人）有权对该物业另行销售或处理，被告（买受人）所交付的定金作为违约金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》等法律法规的规定，请求人民法院判决解除原、被告双所签订的《认购协议》，判令被告违约并承担违约责任，被告所交定金壹万元（10,000.00元）不予返还，并承担本案的诉讼费。被告邓凯明辩称：本人于2016年7月7日与原告遵义市浩鑫房地产开发有限责任公司签订了编号为0000222号的《浩鑫-凤岭花园商品房认购协议书》，协议后由于该公司内部问题，期间并未联系过我协商处理事宜，由于民法总则2017年10月1日实行，所以该案可以适用民法通则关于一般诉讼时效的规定，时限为两年，该案诉讼时效已过，被告请求驳回原告的诉讼请求。原告并不具备合同互相履行的条件，原告只要求我方单方履行，违背了合同的契约精神，违约在先，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告于2016年7月7日与原告签订《商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》），约定：购买位于遵义市汇川区上海路的凤岭花园开发项目6栋1单元2层6号房（6-1-2-6号），该房建筑面积为80.72平方米，总价款为542,116.00元，采用银行按揭方式支付；买受人在签订《认购协议》后交付定金10,000.00元，承诺接到出卖人电话通知或登报公告7日内亲临凤岭庄园看房中心按买卖双方约定协议第二款方式付清房款并签订《商品房买卖合同》；买受人交付该物业定金之日起至签订《商品房买卖合同》之日止，出卖人有义务为买受人保留该物业，在上述的期间不得将该物业另行出售或处理，否则视为出卖人违约，出卖人双倍返还买受人所支付该物业的定金；若买受人不能在本认购协议书约定的时间内签订《商品房买卖合同》并交纳相应款项，则视为买受人违约自愿放弃该物业，出卖人有权对该物业另行销售或处理，买受人所交付的定金作为违约金不予退还；买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内提交合同备案及办理银行按揭、公积金贷款的所有合法资料；双方约定买受人于2016年7月7日已交付购房认购金10000元，购房首付款于2016年8月30日前付清并办理相关手续，逾期未付款，出卖人可另行销售该房屋，买受人所交认购金不予退还。上述协议签订后，被告向原告交付定金10,000.00元。后双方未签订商品房买卖合同。2018年7月24日，原告向本院申请破产重整，本院经审查后作出（2018）黔0303破（预）字第2-1号民事裁定书，裁定原告进入破产重整程序。后被告向遵义浩鑫公司管理人（以下简称管理人）进行了债权申报，并经管理人确认。2019年11月初，管理人向被告邮寄送达了《关于继续履行〈商品房认购协议书〉的通知》，决定继续履行与被告签订的《商品房认购协议书》。通知书载明：现由于相应房屋被抵押，需要您先配合提交办理按揭贷款的资料，由银行预审合格并解除对房屋的抵押后，才能继续按照《商品房认购协议书》的约定，正式与您签订《商品房买卖合同》并为您办理按揭贷款手续。因此，请您于2019年11月17日前到浩鑫房开公司浩鑫凤岭花园售楼部（上海路浩鑫凤岭花园4栋）提供资料并办理相应手续。若您不愿意办理按揭贷款的，也可以选择一次性付款的方式，于上述时间内支付完毕全部购房款。否则，管理人将决定解除上述《商品房认购协议书》并将房屋另行出售。届时，您于签订《商品房认购书》时缴纳的定金将不予退还；且若您已经非法占用了相应房屋，管理人将不得不诉诸司法程序将房屋取回。后被告因自身经济能力无法按要求支付房款，与管理人协商，提出要求暂缓至2020年初。2020年4月，被告联系管理人，希望继续履行合同，将房产写成其女友名字，作为结婚用，未得到管理人明确答复。2020年5月6日，被告出具《情况说明》，陈述与原告签订认购协议及与管理人协商的经过，表示现在能即可履行合同支付首付款，办理按揭，希望继续履行合同。后双方就合同签订事宜协商未果。案件审理过程中，原告表示目前涉案房产具备签订《商品房买卖合同》的条件，但因没有取得竣工验收备案表、欠税等原因，无法办理房产证。被告表示继续履行认购协议，在10天内可以一次性支付购房款，但须签订商品房买卖合同且明确规定获得房产证的时间。如不能提供具体的房产证获得时间，需留部分尾款。原告对被告上述意见不予接受。本院认为，原、被告之间签订《商品房认购协议书》，性质属于商品房预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”本案中，原、被告签订认购协议后，因故未及时订立商品方买卖合同。原告管理人接管后向被告发出通知同意继续履行与被告签订的认购协议，但提出由于相应房屋被抵押，需要被告配合提交办理按揭贷款的资料，由银行预审合格并解除对房屋的抵押后，才能签订《商品房买卖合同》，该通知实际上变更了原认购协议“买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内提交合同备案及办理银行按揭、公积金贷款的所有合法资料”的约定。被告出具的《情况说明》表明其与管理人协商不能按时付款，提出要求暂缓至2020年初，未对原告要求被告配合提交办理按揭贷款的资料提出异议。2020年4月，被告联系管理人，希望继续履行合同，将房产写成其女友名字，作为结婚用，但未得到管理人明确答复。此后双方对就订立商品房买卖合同协商未果。庭审过程中，被告虽表明继续履行订购协议，但所提出的订立商品房买卖合同的条件原告不予接受。上述事实表明，原告管理人向被告发出通知之后，经协商后对订立商品房买卖合同条款内容未达成一致意见，导致商品房买卖合同未签订，认购协议不能继续履行，双方均不存在违约。原告明确表示不同意继续与被告签订商品房买卖合同，认购协议没有履行的基础，应予解除，原告收取被告的定金应予退还，其主张确认收取原告的定金不予返还的诉请不能得到支持。据此，判决如下：一、解除原告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司与被告邓凯明于2016年7月7日签订的《浩鑫?凤岭花园商品房认购协议》；二、驳回原告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费30.00元，由原告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  陈正敏二〇二〇年九月二十九日书记员  袁瑜萍