江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1832号 上诉人（原审被告）：王进，男，1974年4月27日出生，户籍地东台市，住海安市。 被上诉人（原审原告）：许永铁，男，1964年1月17出生，住海安市。 原审第三人：海安铭诚房产经纪服务部，住所地海安市高新区安平中路218号8幢106室。 经营人：仲小飞，男，1986年10月18日出生，住海安市××镇××村××组××号。 原审第三人：海安龙源房产中介服务部，住所地海安市海安镇海光新村26-4。 经营人：徐山楠。 上诉人王进因与被上诉人许永铁，原审第三人海安铭诚房产经纪服务部（以下简称铭诚服务部）、海安龙源房产中介服务部（以下简称龙源服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2020）苏0621民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人王进上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定上诉人王进违约错误。双方签订房屋买卖合同后，经双方协商，只要王进能够为许永铁提供以其为购买人的购房发票，许永铁就应支付购房款，并未要求拍照或提供原件、复印件。2019年10月16日前王进带许永铁至其朋友董军民处，向许永铁出示了购房发票。后许永铁未依约支付购房款，其行为应构成违约。2.一审法院酌定违约金缺乏证据，违约金数额过高。王进不存在违约行为。双方约定的违约金是按房价的30%计算，数额明显过高，计算基数错误，一审酌定违约金为16.8万元也明显过高。酌定违约金应根据实际损失计算。许永铁未提供具体的实际损失情况，一审法院酌定违约金缺乏依据，数额明显过高。 被上诉人许永铁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 铭诚服务部述称，其作为中介，在合同履行中尽到了提醒义务，案涉合同如何处理由买卖双方自行决定。 龙诚服务部未应诉答辩。 许永铁向一审法院起诉请求：1.判令解除许永铁与王进签订的房屋买卖合同；2.王进支付违约金33.6万元；3.王进赔偿律师费3万元；4.本案的诉讼费用由王进承担。 一审法院查明事实如下：对位于海安市××园××幢××室房屋，王进以该房屋系其工程抵款为名提交中介服务部进行出售。在铭诚服务部、龙源服务部提供中介的情况下，许永铁（乙方、买方）、王进（甲方、卖方）及铭诚服务部（丙方、中介方）于2019年7月29日签订房屋买卖合同，主要内容：建筑面积125平方米，现状毛坯；房屋总成交价为112万元，合同签订之日乙方支付甲方定金2万元，定金抵作第一次收取的房款，剩余房款110万元，乙方于8月5日给甲方第二次付款54万元，开大票之日再付26万元，房款33万元申请贷款，乙方应于过户手续之日起向贷款机构提交贷款申请的相关资料，贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方（因乙方原因不予贷款的应于过户当日起60日内全部现金付清）；办理房屋所有权转移登记或公证处办理公证手续，由此产生的税、费等全部由乙方承担；甲乙双方如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方10万元违约金，另承担对方的实际发生的律师费、诉讼费等；除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同；所有款项全部从中介手上经过，由中介全权负责交易过程。双方约定由王进提供许永铁为购买人的购房发票。同日，许永铁给付王进定金2万元。此后，双方对能否按约定提供许永铁为购买人的购房发票产生争议。经协商，许永铁于2019年9月25日将房款50万元交给龙源服务部，并约定“等王进将购房发票开出后，经许永铁确认无问题，并经许永铁认可，将此款转给王进，并同时将21.8万元转给王进”。2019年10月2日，王进出具承诺书，承诺“甲、乙双方在2019年7月29日签订的房屋买卖合同，因甲方各方面的原因未能及时提供有效票据，故乙方未将首次房款转给甲方，而转给丙方。最终经甲、乙、丙三方协商，甲方承诺2019年10月16日前提供××园××#××室购房发票，如甲方不能及时提供，则按合同总房价的30%支付给乙方违约金，此承诺书与2019年7月29日所签合同一致”。2019年10月16日前两天，王进带许永铁到其朋友处，由其朋友向许永铁出示了购房发票，但拒绝提供原件或者复印件，也不同意许永铁拍照。许永铁对发票真实性存在疑问以致怀疑能否得到房子，一边与王进沟通此事，一边不同意中介将房款50万元转给王进。2019年11月份，许永铁找到王进谈房子的事，并表示该房子已经被卖掉了，不要房子。王进遂带许永铁到××佳园看其他的房子，但双方未能谈妥。2019年12月13日左右，王进让中介将房款50万元退给了许永铁，并自己将定金2万元返还许永铁。 审理中，许永铁陈述，签订案涉合同前王进说房屋是开发商抵给材料商的，我基于对中介的信任没有审查任何材料就签订了合同。因为王进一直不能提供以我为购房人的购房发票，而王进又一直催我给房款，说“10月1日要开盘了”，所以我们经协商将房款先转给中介。2019年10月1日，我和龙源服务部的工作人员一起到售楼现场看开盘，案涉房屋没有售出。2019年10月14日或15日，王进带我去看了购房发票，只是在我面前一晃，我要求拍照或者拿复印件都不行。我没法确认真实性。我当天下午就到了售楼部，得知案涉房屋已经被售出了，相关公司也不承认开具过这张发票。我当即向中介和王进提出。王进说不可能的，还让我把钱打给他。到了11月份，我找到王进说房子已被卖出了，不要了。王进说他包我有房子，就带我去看房，可是看的房子都是一层、二层的房子，我不满意。 王进陈述，我的朋友董军民说他有个房子卖给我，我再卖出去，我可以赚点差价。我当时手上确实没有有关手续，我和许永铁说的相信就买，不信就不买。我出具承诺书后，我确实按照约定带许永铁到董军民那儿看了购房发票，当时也约定好的只是看，不能拍照不提供原件或复印件。许永铁就应当让中介把钱转给我，我也让他转给我。许永铁曾两三次向我提出房子有问题的事，我询问过董军民，董军民告诉我这个房子还在，我一直对许永铁说“要就要，不要就算了”。2019年11月份，许永铁找我说不要这个房子了，我说包他有房子就带他看房子了，因为他不想买车位，导致未能买到房子。 第三人铭诚服务部仲小飞陈述，我看到的购房发票上的金额为97万元左右。目前案涉房屋同地区、同类的房屋市场价格在每平方米一万多元。 审理中，许永铁与江苏海陵律师事务所律师签订委托代理合同，许永铁支付律师代理费30000元。 一审法院认为，王进出售案涉房屋，虽未提供证据证明其对案涉房屋有处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，并不影响其与许永铁签订的案涉房屋买卖合同的效力，案涉房屋买卖合同有效。根据双方陈述，许永铁于2019年11月份中下旬向王进表示不购买案涉房屋，王进带许永铁另行看房，王进于2019年12月13日左右将定金2万元退还许永铁，并同意中介将房款50万元退还许永铁，表明双方均同意不再履行案涉房屋买卖合同，应认定案涉房屋买卖合同因双方协商一致而解除。因双方未能确定许永铁向王进表示不再购买房屋，王进同意的具体日期，且该日期确定对双方的权利义务不产生影响，故本院酌定合同解除的时间为2019年11月30日。 案涉房屋买卖合同虽系双方协商解除，但不影响当事人主张对方的违约责任。本案中，王进一直未能提供证据证明其在合同签订时对案涉房屋有处分权，未能提供证据证明其出示的购房发票的真实性，在许永铁对能否实际取得案涉房屋存有异议时亦未能提供证据或者采取措施证明其能够履行合同，故王进应承担解除合同的违约责任。许永铁按约定将房款50万元转给中介，在王进不能证明购房发票的真实性的情况下，即王进不能证明其按约定履行了提供购买发票的义务，许永铁有权拒绝将房款转给王进，王进认为许永铁拒绝让中介将房款50万元转给他的行为构成违约的意见，依据不足。王进的行为已构成违约，许永铁有权要求其承担违约责任。许永铁主张王进承担违约金的数额为房款的30%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在案涉房屋买卖合同中约定“如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方10万元违约金，另承担对方的实际发生的律师费、诉讼费等”，后又于2019年10月2日约定“如王进不能按约提供购房发票时承担房款的30%作为违约金”。王进对许永铁主张33.6万元违约金提出异议，法院认为根据上述规定的衡量原则并综合考虑相关因素，参考案涉房屋同地区、同类房屋的价格在2019年7月份及目前的变化，酌定房款的15%，即16.8万元为违约金。双方约定违约方应承担对方的律师费用，故对许永铁主张的律师代理费的请求，法院予以支持，但应根据许永铁诉讼请求被法院支持及被驳回的比例进行衡量，酌定为15000元。 综上，依据《中华人民共和国合法法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、许永铁与王进2019年7月29日签订的房屋买卖合同于2019年11月30日解除。二、王进给付许永铁违约金168000元。三、王进给付律师代理费15000元。上述二、三项，均于判决生效后十日内履行。四、驳回许永铁的其他诉讼请求。案件受理费14880元，减半收取7440元，由许永铁负担2232元、被告王进负担5208元（王进负担部分已由许永铁代垫，王进于履行上述付款义务时一并给付许永铁）。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于是否存在违约行为的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据约定双方履行合同义务有先后顺序，王进提供有效票据经许永铁确认后，许永铁指示龙源服务部将50万转给王进同时支付21.8万元。王进作为出卖人应当根据双方约定提供有效购房发票证明其对案涉房屋有处分权，票据的真实性直接影响合同目的的实现。根据查明的事实，王进虽于2019年10月16日前提供了购房发票，但无法确认该票据的真实性。在许永铁询问售楼处后对购房发票真实性表示质疑时，也未能对其合同履行能力予以证明，进而致使合同无法继续履行。王进履行合同不符合约定应构成违约，许永铁作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。王进主张许永铁拒绝给付房款的行为构成违约，缺乏依据。原审由此认定王进的行为构成违约，许永铁有权要求其承担违约责任，认定事实和适用法律正确。 关于违约金的认定问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。双方就解除案涉房屋买卖合同均无异议，本院予以确认。案涉房屋买卖合同系因王进的违约行为而解除，许永铁主张适用2019年10月2日王进出具的承诺书所约定的违约金条款，于法有据，应予支持。由于许永铁主要损失为首付房款的利息损失及房价上涨造成的预期利益损失，原审法院综合考虑相关因素，参考案涉房屋同地区、同类房屋的价格在2019年7月份及一审时的变化对违约金进行调整，酌定房款的15%即16.8万元为违约金，属于其自由裁量权范畴，并无明显不当。 据此，王进的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元，由上诉人王进负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 吕 敏 二〇二〇年九月八日 书记员 汤婷婷