浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1013号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖州南浔家丰地板加工厂，住所地浙江省湖州市南浔经济开发区圣驾桥村圣驾桥旁。 投资人：符有月，总经理。 委托诉讼代理人：王宗伟，浙江大盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈卫东，男，1972年4月5日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：赵永辉，浙江六合（湖州）律师事务所律师。 上诉人湖州南浔家丰地板加工厂（以下简称家丰厂）因与被上诉人陈卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院(2019)浙0503民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行审理。上诉人家丰厂的委托诉讼代理人王宗伟、被上诉人陈卫东的委托诉讼代理人赵永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家丰厂上诉请求：依法改判支持家丰厂一审诉讼请求，驳回陈卫东的反诉诉请，由陈卫东承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为“家丰厂提出的要求退还自火灾致无法使用租赁房屋之日起的租金的诉讼请求，因不符合双方约定，不予支持”，该认定事实错误。“协议”约定“如搬清腾房，按实际日子计算退还租金”，而不是约定“退还自腾退之日起至租赁期满已支付但未实际使用期间租金”。2019年4月9日租赁房屋发生火灾，家丰厂自火灾发生之日起就已经无法使用租赁房屋，无法实现租赁房屋使用的根本目的。火灾发生的原因系家丰厂的房屋照明线路发生短路，火花引燃家丰厂的机器设备，从而烧毁房屋，火灾的责任在陈卫东。因此，家丰厂主张的应自火灾发生之日起作为退还租金起算日，是符合案件事实的。一审的该部分认定与事实相悖，明显错误。二、一审认定陈卫东主张的损失（房顶及照明线路）由家丰厂承担错误。双方的“协议书”第二条约定是“房顶必须修复好”，并没有包含“照明线路”必须修复好。房顶已经家丰厂修复，但是，陈卫东主张修复如新，并以此予以评估损失，该损失并没有将折旧计算入内。家丰厂认为不符合损益相适应原则。双方的“协议书”没有约定照明线路的修复责任方，因此，要判定修复责任，应以火灾事故责任来确定，在没有确定火灾事故责任的前提下认定由家丰厂承担，没有法律依据。 陈卫东辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，双方在发生火灾后，于2009年的5月26日签订了协议书，就火灾后相关的损失的赔偿和修复进行了约定。本案系合同之诉，根据租赁合同第一条，其向家丰厂交付的只有厂房，并没有提供所谓的照明路线设备等。整个照明路线的提供，并非其合同义务，而是由家丰厂自行从第三人处交易而来。如果一定要讲引发火灾的责任的话，根据火灾事故认定书，是由电气照明线路引发，并非房屋质量引发。因此本案应以双方合同约定处理。 家丰厂向一审法院起诉请求：1.判令陈卫东退还租金64931元（自2019年6月29日至11月30日止，并扣除20000元未交的租金）；2.判令陈卫东承担本案诉讼费。 陈卫东向一审法院反诉请求：1.判令家丰厂赔偿损失84350元；2.反诉诉讼费由家丰厂承担。 一审法院经审理查明：家丰厂自与陈卫东于2017年10月30日签订厂房租赁合同后，承租陈卫东位于南浔区××镇××村村委××房，年租金第一年为180000元，第二年续租时约定年租金为200000元，租期至2019年10月30日。关于2019年房租，家丰厂通过案外人吴月明账户于2019年3月30日支付30000元，通过陈英账户分别于2018年11月1日、12月21日、2019年1月28日各支付50000元，上述合计支付180000元。2019年4月9日凌晨2时，案涉厂房发生火灾事故，经评估，厂房维修核损明细为：房顶局部油漆及清洁17712元、墙面粉刷3969元、墙面清洁涂刷19750元、铁质窗1872元、办公用房塑料顶板（含龙骨维修）4680元、水平及垂直落维修1200元、消防管960元、厂房外侧通道钢制顶棚1400元、厂房内电器照明安装12000元，合计63543元。因案涉厂房需维修及拆迁，家丰厂原投资人陈英与陈卫东于2019年5月26日签订协议书，就有关权利义务进行了约定：1.家丰厂修复因火灾造成损坏的房顶及照明线路；2.家丰厂于2019年6月30日前腾空，陈卫东按实际使用时间计算并退还其余租金。尔后，家丰厂仅对过火最为严重的单跨3间的房顶（钢结构梁、Ｃ型钢檩条彩钢板）进行了修复，对其它约定修复事项未予处理，于2019年6月底腾空厂房。 一审法院认为，双方当事人于2019年5月26日签订的协议书对案涉双方争议的事项即应退租金的返还及房顶、照明线路的修复已进行了具体约定，双方当事人均认可其效力，对双方当事人产生拘束力且应可作为厘清双方当事人之间争议事项的依据，该院尊重双方当事人对各自权利义务的处分，具体处理如下：1.关于本诉中应退租金问题。结合协议书约定内容，家丰厂起诉时提出的要求退还自腾空之日起至租赁期满已支付但实际未使用期间租金的诉讼请求符合双方约定，据已查明事实，双方第二年续租的时间为2018年11月1日至2019年10月30日止，家丰厂于2019年6月底腾空，实际未使用时间为4个月，应退还租金按年租金200000元计算为66667元，但因家丰厂欠付20000元租金，故陈卫东实际应退还租金为46667元。对家丰厂变更后提出的要求退还自火灾致无法使用租赁房屋之日起的租金的诉讼请求，因不符合双方约定，不予支持。2.关于反诉中陈卫东财产损失问题。协议书中约定由家丰厂修复受损的房顶及照明线路，因厂房已拆迁，现陈卫东主张相关损失由家丰厂承担赔偿责任，符合约定内容，但承担损失的范围应限于协议书中约定的房顶及照明线路，结合查明的事实，上述两项损失核损金额应为（除已经修复的钢结构房顶外，其余的）房顶局部油漆及清洁17712元、办公用房塑料顶板（含龙骨维修）4680元、厂房外侧通道钢制顶棚1400元、厂房内电器照明安装12000元，上述合计35792元，陈卫东主张的其余损失因超出双方约定内容，不予支持。3.关于家丰厂提交的火灾事故简易调查认定书等从消防部门调取的证据，该院认为，本案本、反诉中，双方当事人讼争的两项内容均已在双方签订的协议书中进行具体约定，双方对权利义务的承担已作出处理，可作为厘清双方责任的依据，关于火灾事故简易调查认定书等有关火灾事故原因等证据在处理本案讼争事实方面无实质必要性，故该院未作出认定。原审法院据上述查明事实，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、陈卫东限于该判决生效之日起十日内退还湖州南浔家丰地板加工厂租金46667元；二、湖州南浔家丰地板加工厂限于该判决生效之日起十日内支付陈卫东财产损失35792元；三、驳回湖州南浔家丰地板加工厂、陈卫东的其它诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取1061元，财产保全费660元，合计诉讼费1721元，由湖州南浔家丰地板加工厂负担856元，陈卫东负担865元。反诉受理费减半收取695元，由陈卫东负担304元，湖州南浔家丰地板加工厂负担391元。 二审中，家丰厂向本院提交（2020）浙0503民初550号案件的民事起诉状、传票和公估报告各一份，以证明作为承租人的家丰厂已经向南浔区人民法院提起因火灾事故所导致的财产损害赔偿之诉。经公估，其损失是60多万元。到目前为止该案尚未判决。陈卫东质证认为，本案系房屋租赁纠纷，家丰厂的诉讼标的主要是租赁费。双方合同已明确约定陈卫东仅提供厂房作为租赁物，并明确要求家丰厂自身做好消防安全，如果发生火灾造成损失由其自行承担。火灾发生之后，双方达成协议书的内容与家丰厂要求陈卫东赔偿存货损失两个独立的法律关系，两案互不影响，对该证据的关联性不予认可。本院审核认为，一审法院处理本案的事实依据主要是火灾发生后双方达成的协议，该协议仅就退租及房屋修复问题进行了约定，并不涉及家丰厂存货赔偿问题及双方过错问题，且家丰厂已就存货损失问题另行提起诉讼，故该证据与本案无关，不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。 根据各方当事人的上诉请求与答辩意见，本案的争议焦点是：陈卫东应当向家丰厂退还的租金数额如何确定；家丰厂是否应当向陈卫东赔偿损失，如应当赔偿则数额如何确定。本院认为，案涉厂房发生火灾后，双方于2019年5月26日对房屋租金退还及维修事宜等达成协议并签订《协议书》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，故关于房屋租金退还及维修等事宜应按协议书的约定处理。对于维修事宜，双方明确约定“因火灾造成房顶损坏，甲方（即陈卫东，下同）要求乙方（即家丰厂，下同）修好，照明线路损坏修复一下”，故家丰厂关于双方对于照明线路修复没有约定的主张与事实不符，不能成立。家丰厂提出应扣除折旧费问题，因双方协议约定应由家丰厂对房顶及照明线路的损坏进行修复，并未约定修复后应扣除折旧费，该主张不能成立。关于租金退还问题，双方协议书中约定为“如搬清腾房，甲方按实际日子计算退还给乙方房租金”“乙方预计2019年6月30日前搬清退还于房东，甲方按实际使用日期计算，多余房租即刻退还乙方”。综合上述条文约定，应理解为陈卫东应退还家丰厂自腾房次日起至合同约定的租赁终止日期间的租金，亦即陈卫东应退还家丰厂已支付租金但未实际使用期间的租金，一审法院对此认定并无错误。家丰厂主张因发生火灾导致其无法正常使用，故火灾发生之日至搬清腾房之日期间的租金应予扣除与双方约定不符，且在此期间其仍然实际占有案涉厂房，该上诉理由本院不予采纳。 综上，湖州南浔家丰地板加工厂的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1695元，由上诉人湖州南浔家丰地板加工厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年九月二十九日 书记员 贾艳红