新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2701民初832号 原告：博乐阳光酒店。地博乐市青得里大街76号。负责人：陈伟华，该酒店经理。委托诉讼代理人：张文洁，新疆爱博律师事务所律师。被告：翟京祥，男，1986年3月28日出生，汉族，住博乐市。委托诉讼代理人：孟宪文，温泉县哈日布呼镇法律服务所法律工作者。被告：王国萍，女，1972年1月23日出生，汉族，住新疆石河子市。被告：杨积坤，男，1973年4月4日出生，汉族，住新疆石河子市。被告：李强，男，汉族，1981年6月11日出生，奎屯市海星商贸有限公司员工，现住奎屯市。原告博乐阳光酒店与被告翟京祥、王国萍、杨积坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告翟京祥申请追加李强为被告，本院经审查依法追加李强为被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博乐阳光酒店的负责人陈伟华及委托诉讼代理人张文洁，被告翟京祥及委托诉讼代理人孟宪文到庭参加诉讼，被告王国萍、杨积坤、李强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告博乐阳光酒店向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告翟京祥向原告支付租金280,000元；2、请求判令被告翟京祥向原告支付违约金204,960元（自2019年7月30日至2020年4月13日共计258天，280,000元×3‰×258天=216,720元）。以上合计496,720元。3、请求判令被告杨积坤、王国萍对上述债务承担连带偿付责任。事实和理由：2017年10月12日，原告与博乐市物美伟业商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于博乐市××里的房屋租赁给博乐市物美伟业商贸有限公司用于海尔家电商业经营，租期5年，租金共1,360,000元，被告杨积坤、王国萍承担连带保证责任。经查，2019年7月2日，博乐市物美伟业商贸有限公司办理注销登记手续，被告翟京祥系该公司法人。被告拖欠原告2019年-2020年租金280,000元，经原告多次催要，被告仍未履行支付房租义务，现原告诉讼至法院，请求支持其诉讼请求。被告翟京祥答辩称：1、本案所涉房屋租赁合同系原告与博乐市物美商贸有限公司签订，原告不应当要求被告个人承担责任。2、2018年3月21日，博乐市物美商贸有限公司已经将涉案房屋内物品及房屋租赁的相关权利义务一并转让给了博乐市上能商行，因此转让之后的房屋租金应当由上能商行承担。3、博乐市物美商贸有限公司有三位股东，分别是翟京祥、王国萍及李强，如果原告认为公司注销后责任应当由股东承担，那么李强也应当承担责任。被告杨积坤未到庭参加诉讼，庭前向本院邮寄答辩状，其答辩意见为：1、涉案合同约定的租金远远超出博乐市相同地段的平均租金，望法院能以当地房租价格核实双方实际损失，同时原告主张的违约金过高，应当予以调整。2、2019年11月原告曾向法院起诉被告违约，博乐市物美商贸有限公司当时也早已不再经营，也多次请求原告就赔偿金事宜与案外人协商，但最终未能协商一致。3、博乐市物美商贸有限公司已经倒闭，转让方也相继倒闭，已无法履行合同，希望能解除与原告之间的合同。被告李强未到庭参加诉讼，庭前向本院邮寄答辩状，其答辩意见为：其为博乐市物美伟业商贸有限公司股东，翟京祥2017年11月1日租赁涉案房屋做家电专卖并未告知自己，其不知情，后由于房租过高博乐市物美伟业商贸有限公司连续亏损无法继续经营，翟京祥等三个合伙人决定将店转让给当时也在博乐市做家电的毕江辉，转让时其才知道与阳光酒店签订的租赁合同，陈伟华当时拒接解除合同，物美伟业商贸公司无奈只能与毕江辉鉴定了补充协议，由其继受予陈伟华签订的租赁合同，毕江辉接手该门面房后缴纳了一年房租，由于租金过高，生意萧条，几个月后就搬出去了，房屋便闲置了。2019年5月答辩人催促毕江辉缴纳房租，毕江辉称门面房早已不经营了，转租因房租太高也无人接手，迟迟不愿意再缴纳房租，无奈答辩人等找到陈伟华、毕江辉协商解除合同事宜，商谈未果。答辩人认为原告主张的违约金过高，希望能判定合理数额；2019年11月原告已经起诉答辩人违约，答辩人早已不在涉案房屋内经营，并多次请求陈伟华就赔偿金与毕江辉协商解决房租事宜，但因陈伟华嫌少未能达成一致意见，故2019年11月至今的房屋租金不应当计算；因博乐市伟业物美商贸有限公司倒闭，转让的第三方也相继倒闭，无法继续履行合同，希望能解除与陈伟华之间的租赁合同。原告主张的房屋租金远远超出当地同地段平均租金，请求以当地房租的实际平均水平核实双方实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告翟京祥提交2018年5月7日博乐市物美商贸有限公司与博乐市上能商行签订的收购合同补充协议书，用以证实：博乐市物美商贸有限公司已经将涉案房屋的权利义务一并转给了博乐市上能商行，博乐市上能商行应当向原告支付涉案房屋租金。经质证，原告对补充协议的真实性不认可，认为其并非合同当事人，博乐市物美商贸有限公司将涉案房屋转租未经自己的同意，且该协议仅对合同双方产生约束力，与原告无关。本院认为，原告依据其与博乐市物美商贸有限公司签订的房屋租赁合同主张租金，博乐市物美伟业商贸公司将房屋转租给上能商行的行为，不影响原告根据合同相对性原则要求博乐市物美伟业商贸公司支付租金，该补充协议与本案的关联性本院不予确认，对该份证据亦不予采纳。被告翟京祥提供房屋租赁合同一份，用以证实：其在办理营业执照时与原告另外签订一份租赁合同，约定房屋租金每年70,000元，远低于本案讼争合同约定的租金，从而证实涉案房屋租赁费高于市场价格。经质证，原告认可该证据的真实性，对证明的问题不认可，认为该合同是原告为办理营业执照时主动提出要和原告签订的一份假合同，为避免纠纷其要求翟京祥出具了承诺书，承诺签订该合同仅为办理营业执照使用，每年租金为7万元作为税务作为税务机关缴纳税金，和博乐阳光酒店实际合同以每年租金28万元和26万元为准。原告针对其意见提供翟京祥出具的承诺书，翟京祥对承诺书的真实性不持异议。本院认为，被告翟京祥出具的承诺书已经证实该合同仅为办理营业执照时确定税金签订的，并不能证实其所要证明的涉案房屋租金远高于市场价格，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据本院依法认定的合法有效的证据以及原、被告的诉、辩及当庭陈述，对以下事实本院予以确认：2017年12月12日，原告博乐阳光酒店作为甲方与乙方博乐市物美伟业商贸有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自己所有的位于博乐市××里面积为140平方米的房屋出租给乙方进行海尔家电商业经营。租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止。甲方于2017年11月1日起计算租金、租金及支付期限约定为自2017年11月1日起至2019年10月31日止，每年租金为260,000元，租金每年一付，2017年-2018年租金须在2017年11月1日前付清；2018年-2019年租金须在2018年7月30日前付清，2019年11月1日-2022年10月31日前每年租金为280,000元，每年租金须在承租当年7月30日前付清。五年合计租金1,360,000元，于2022年10月31日租赁期限届满。在违约责任中约定，乙方未按时向甲方支付租金的，每天应向甲方支付所欠款项千分之三的违约金，逾期达二十日的，甲方有权解除合同，乙方除应支付所有欠款及逾期违约金外，还应偿付甲方本合同租金和30%的违约金。合同并约定了其他权利义务。后原告按照约定向博乐市物美伟业商贸有限公司交付了房屋，博乐市物美伟业商贸有限公司将该房屋用于销售家电。涉案房屋2017年至2018年、2018年至2019年的房屋租金共计52万元已向原告支付完毕。2019年8月31日，原告向被告翟京祥送达催款通知，被告收到该通知后署名并注明了收到时间。2014年6月12日，博乐市物美伟业商贸有限公司成立，股东分别为被告翟京祥、王国萍及李强，翟京祥为执行董事，王国萍为经理，李强为监事。2019年7月2日，经博乐市市场监督管理局核准，博乐市物美伟业商贸有限公司被注销。本院认为，原告博乐阳光酒店与博乐市物美伟业商贸有限公司2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自权利及义务。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、一百八十五条、一百八十八条规定，公司因本法第一百八十条第（一）、（二）、（四）、（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日内成立清算组，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于60日内在报纸上公告……，清算结束后清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关、申请注销公司登记，公告公司终止。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条第二款规定，公司未经依法清算即办理注销登记，公司或者第三人在公司登记机关办理注销登记是承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持，根据上述规定可知，依法进行清算系公司注销的前置程序，涉案房屋2019年11月1日到2020年10月30日的租金应当在2019的7月30日前付清，博乐市物美伟业商贸有限公司在未将其与原告就房屋租赁产生的债务关系进行清算即将公司注销，原股东翟京祥、王国萍、李强应当承担本案向原告支付房屋租金的义务，被告杨积坤系合同保证人，应当对上述债务承担连带清偿责任。涉案房屋2019年至2020年的租金应当在2019年7月30日前支付完毕，三被告至今未支付，故对原告要求被告支付租金280,000元的诉讼请求，本院予以支持；被告翟京祥、王国萍、李强认为涉案租金远远超过同地段门面房平均价格，该辩称无事实及法律依据，本院不予采纳。关于违约金，原告按照合同约定要求被告支付从拖欠租赁费之日起每日按照欠款金额的3‰计算2019年7月30日至2020年4月13日期间的违约金共计204,960元，被告认为原告主张的违约金过高，请求予以降低，本院认为，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，庭审中，原告未对迟延支付租金给其造成损失提供相应证据，本案系房屋租赁合同，因被告拖延支付租金给原告造成的损失本院按照同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算即为30,479元（280,000元×15.4%÷365天×258天）。被告杨积坤、李强在答辩状中辩称博乐市物美伟业商贸有限公司已经倒闭，转让的第三方也相继倒闭，请求与原告解除合同，因被告未到庭，亦未提出反诉，本案中不做处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟京祥、王国萍、李强于本判决生效后十日内向原告博乐市阳光酒店支付2019年-2020年房屋租金280,000元；二、被告翟京祥、王国萍、李强于本判决生效后十日内向原告博乐市阳光酒店支付2019年7月31日至2020年4月30日的违约金30,479元。三、被告杨积坤对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,375元，由原告博乐市阳光酒店负担1,275元，由被告翟京祥、王国萍、李强负担3,100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审判员 谢玲 二〇二〇年九月十八日 书记员 贾彧