盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初1767号原告：中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行，统一社会信用代码91320900840130713D，住所地在江苏省盐城市亭湖区建军东路73号。负责人：刘必亮，该行行长。委托诉讼代理人：张祥，该行职员。委托诉讼代理人：陈志勇，该行职员。被告：管加国，男，1956年6月29日生，住江苏省射阳县。被告：张友和，女，1960年1月27日生，住江苏省盐城市射阳县特庸被告：管振涛，男，2010年9月15日生，住江苏省盐城市射阳县。被告：江苏耀都置业有限公司，统一社会信用代码91320902550200998Q，住所地（工商注册登记地址）在江苏省盐城市亭湖区南洋镇振兴路（人力资源服务中心102室）。法定代表人：陈军，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行（以下简称农行亭湖支行）与被告管加国、张友和、管振涛、江苏耀都置业有限公司（以下简称耀都置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭，于同年9月3日公开开庭进行了审理。原告农行亭湖支行的委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼；被告管加国、张友和、管振涛经本院传票合法传唤、被告耀都置业公司经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行亭湖支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告管加国、张友和、管振涛在继承已故借款人管某鹏的遗产范围内偿还借款人管某鹏结欠原告的贷款本息239358.29元及利息（从2020年3月10日起至实际履行之日止按借款合同约定计算）；2、原告对位于盐城南洋镇曙光居委会某号房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告耀都置业公司对借款人管某鹏结欠原告的第一项债务承担连带偿还责任。事实与理由：2015年4月8日，原告与管某鹏、耀都置业公司签订个人购房担保借款合同约定，原告向管某鹏发放购房贷款23万元，用于购买耀都置业公司开发建设的某室不动产，合同并对借款期限、利率标准、保证人的阶段性担保、违约责任等进行了约定。原告发放贷款后，管某鹏未能按约还款，已构成根本违约。管某鹏已故，管加国、张友和、管振涛作为管某鹏的第一顺位法定继续人，应当在继承管某鹏遗产范围内承担还款责任；被告耀都置业公司为管某鹏的借款提供阶段性担保，亦应当承担连带保证责任。管加国、张友和、管振涛未答辩。耀都置业公司未答辩。经审理查明：管加国、张友和系借款人管某鹏的父母、管振涛系管某鹏的儿子。2015年4月8日，管某鹏、耀都置业公司与农行亭湖支行签订个人购房担保借款合同约定，农行亭湖支行向杨坚发放贷款23万元，用于购买耀都置业公司开发建设的某室不动产，借款期限20年；借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%执行年利率5.605%，借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则于次年1月1日起，按调整后的基准利率执行；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为开发商耀都置业公司提供阶段性保证担保及房产抵押担保，开发商耀都置业公司自借款人发放借款之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止承担连带保证责任；抵押物为以贷款所购的不动产；担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用；借款人未按时足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。上述抵押不动产于同日在盐城市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，但至本案庭审前未办理正式抵押登记手续。上述借款合同签订后，农行亭湖支行于2015年4月10日将23万元借款划入指定账户，管某鹏亦向农行亭湖支行出具了借款借据确认收到借款23万元。管某鹏借款仅正常还款一期后不再按约还款，农行亭湖支行于2017年9月16日上门张贴了催收公告，并于后又于2019年8月10日上门送达催收通知书，并由管加国签收，要求管加国、张友和、管振涛在7日内偿还全部贷款本息，但管加国、张友和、管振涛未能还款。根据农行亭湖支行账户明细反映，截止2020年3月9日，管某鹏的该笔借款账户尚欠借款本金212618.86元，利息26739.43元，本息合计239358.29元。以上事实，有个人购房担保借款合同、预购商品房抵押预告登记申请表、借款借据、欠款明细、户口登记信息及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与借款人管某鹏及耀都置业公司签订的个人购房担保借款合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约履行了出借款项的义务，借款人管某鹏应当按约定及时偿还借款，现其从2019年5月份后不再按约定还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定要求借款人管某鹏一次性偿还全部欠款本息。因借款人管某鹏已故，被告管加国、张友和、管振涛作为管某鹏的第一顺序法定继承人，应当在继承管某鹏遗产范围内承担共同还款责任。被告耀都公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告耀都公司应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。被告在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告管加国、张友和、管振涛应于本判决发生法律效力之日起十日内在继承管晓鹏遗产范围内向原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行偿还贷款本息239358.29元，并承担利息（自2020年3月10日起至实际给付之日止以本金212618.86元为基数按借款合同约定的利率标准计算）。二、被告江苏耀都置业有限公司对上述债务承担连带责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，由被告管加国、张友和、管振涛在继承管晓鹏遗产范围内负担，被告江苏耀都置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡永平人民陪审员  苌飞飞人民陪审员  江 勤二〇二〇年九月十一日书 记 员  丁 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。3、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。4、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。