浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初1856号 原告（反诉被告）：强爱民，男，1974年11月21日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：周晓菲，江苏道多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晓，江苏道多律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：徐锡雷，男，1976年12月23日出生，汉族，住浙江省宁海县。 原告强爱民与被告徐锡雷房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月30日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员吴菓适用简易程序独任审判。2020年5月6日，民三庭将案件移送民一庭办理。后本案依法由审判员王琼适用简易程序审理。2020年5月11日，徐锡雷提起反诉，本院予以受理，并决定本诉、反诉合并审理。本案于2020年6月23日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）强爱民及委托诉讼代理人周晓菲，被告（反诉原告）徐锡雷到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年7月24日转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2020年8月18日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）强爱民及委托诉讼代理人周晓菲，被告（反诉原告）徐锡雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强爱民起诉称，2019年1月30日，强爱民与徐锡雷签订《房屋租赁合同》一份，约定徐锡雷将位于宁海中山××路××号××楼（简称涉案房屋）租赁给强爱民使用，徐锡雷收取强爱民房屋水电押金30000元，租赁期限为2019年3月9日至2020年3月8日止。合同到期后，涉案房屋的水电费已由强爱民方结清，但徐锡雷未将水电押金30000元退还给强爱民。强爱民多次联系徐锡雷退还水电押金，均无果。故强爱民诉至法院要求：1.请求徐锡雷返还租房水电押金30000元；2.本案诉讼费由徐锡雷承担。 为证明自己的主张，强爱民提供以下证据： 1.强爱民与徐锡雷签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明涉案房屋的租赁期限为2019年3月9日至2020年3月8日的事实。 2.银行转账电子回单打印件一份，拟证明强爱民于2019年1月31日支付徐锡雷涉案房屋水电押金30000元。 3.收据（拍摄件）一份，拟证明强爱民方已将涉案房屋水电费结清的事实。 4.微信截图一组，拟证明强爱民于2020年1月9日通知徐锡雷合同2020年3月8日到期后不再续租的事实。 5.录音光盘及打印件各一份，拟证明：①徐锡雷与杉杉品牌运营股份有限公司签订租赁合同；②强爱民要求徐锡雷退还水电押金，但徐锡雷拒绝退还的事实。 6.补充协议拍摄件一份，拟证明签订正式协议当天强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司签订补充协议，约定租赁期限是三年的事实。 徐锡雷答辩称，徐锡雷已提供双方房屋租赁合同，合同约定租期为五年，自2019年1月28日至2024年3月9日，其中包括送装修时间40天。合同第二页第四条第二点约定，“乙方履行本合同过程中出现严重违约情形，致使甲方解除本合同的，乙方应承担违约金10万元”。如果强爱民仅租一年，徐锡雷根本不会同意，也不会送40天装饰时间。事实是强爱民仅租一年即终止履行合同，明显是严重违约，影响徐锡雷正常出租，减少了租金收入。押金本身是原告违约收取的，这是市场常规。本案是强爱民明显严重违约，需支付徐锡雷违约金100000元，扣除30000元押金，还应支付徐锡雷70000元违约金。该房产系徐锡雷等11户房东共同拥有，其他房东也强烈要求强爱民支付违约金。 徐锡雷反诉称，徐锡雷与强爱民签订的《房屋租赁合同》约定租期为五年，自2019年1月28日至2024年3月9日，其中包括送装修时间40天。合同第二页第四条第二点约定，“乙方的违约责任中写明乙方履行本合同过程中出现严重违约情形，致使甲方解除本合同的，乙方应承担违约金10万元”。如果强爱民仅租一年，徐锡雷根本不会同意，也不会送40天装修时间。事实是强爱民仅租一年即终止履行合同，明显是严重违约，影响徐锡雷正常出租，减少了租金收入。故徐锡雷反诉至法院要求：判令强爱民支付违约金100000元。 徐锡雷为证明自己的主张，提供以下证据： 1.徐锡雷与强爱民签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明租赁合同的期限为五年以及强爱民已经违约，租赁合同期限为2019年1月28日至2024年3月9日的事实。 2.房产证复印件一份，拟证明涉案房屋产权属于11户人家所有的，其授权徐锡雷去招租并与强爱民签订房屋租赁合同的事实。 3.强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司签订的合同打印件一份，拟证明强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司签订的合同期限为五年，自2019年1月30日到2024年1月29日。 强爱民反诉答辩称，强爱民不存在违约行为，双方约定的租赁期限是一年，即2019年3月9日至2020年3月8日。合同第六条第二款又约定到期后强爱民享有优先承租权，续租要重新签订合同，因此强爱民不存在违约，强爱民之所以在本案合同中约定未来四年的租金，是因为强爱民为了限制徐锡雷在未来续签合同时租金不得上浮，并且约定了优先续租权，并不是合同期限约定为五年。 经庭审质证，本院对强爱民、徐锡雷提供的证据认证如下： 一、强爱民提供的证据1，徐锡雷对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为房屋租赁合同的租期是五年。本院认为，该证据可以明确2019年1月30日强爱民作为乙方、徐锡雷作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方出租给乙方坐落于浙江宁海中山××路××号××楼房屋。甲方应于2019年1月30日前向乙方交付该房屋用于装修，免租期40天，免租期为2019年1月28日至2019年3月9日。租赁期自2019年3月9日起至2020年3月8日止，甲方经乙方书面同意迟延交付房屋的，租赁期限和免租期相应顺延。乙方于本合同签订之日起3日内向甲方支付三万元押金，押金于本合同终止之日，乙方缴清电、水等各项应缴费用，保持房屋完整无损，交接完成后7日内全额归还乙方，甲方若未按时将三万押金交付乙方，每逾期一天，甲方应按300元／天的标准支付违约金。该合同约定第一年租金合同签订3日内付清，以后每年提前一月付清全年房款。①2019年3月9日-2020年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2019年1月30日前支付。②2020年3月9日-2021年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2020年1月9日前支付。③2021年3月9日-2022年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2021年1月9日前支付。④2022年3月9日-2023年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2022年1月9日前支付。⑤2023年3月9日-2024年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2023年1月9日前支付。同时该合同对双方的权利义务、违约责任、合同的终止和解除、租赁期满后及所有权变更等事项进行约定，本院对以上事实予以认定。 二、强爱民提供的证据2、3，徐锡雷无异议，本院予以认定。 三、强爱民提供的证据4，徐锡雷对该证据的真实性无异议，认为强爱民2020年1月9日通知徐锡雷说不租了，过了半个月后强爱民打电话又说要租了，就是要降租金，2020年3月3日强爱民又通知徐锡雷到2020年3月8日不再续租，2020年3月31日双方又去兴圃社区调解，调解未成。本院认为，徐锡雷对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。 四、强爱民提供的证据5，徐锡雷对该证据无异议，但认为是强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司解除合同后，徐锡雷才与杉杉品牌运营股份有限公司商谈的。本院认为，徐锡雷对该证据无异议，本院予以认定。 五、强爱民提供的证据6，徐锡雷认为强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司签订的协议中明确必须要三年，否则也是违约。本院认为，该证据可以明确2019年1月30日杉杉品牌运营股份有限公司作为甲方、强爱民作为乙方，双方签订补充协议书，该协议书约定不论何种原因，若乙方经营合作店铺未满三年的，则乙方应在此情形发生之日起三日内向甲方支付赔偿款叁拾万元整。同时该补充协议书约定除房屋使用费外，其他因目标房屋产生的运营费用均由甲方承担。本院对以上事实予以认定。 六、徐锡雷提供的证据1，强爱民对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋租赁合同约定的租赁期限是一年。本院认为，强爱民对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对于租赁期限问题本院在说理部分综合阐述。 七、徐锡雷提供的证据2，强爱民无异议，本院予以认定。 八、徐锡雷提供的证据3，强爱民对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，强爱民认为这是杉杉品牌运营股份有限公司对加盟商的统一格式合同，形式上必须统一对待五年的经营权，事实上当天就签订了补充协议，约定合同期限为三年；这份协议与强爱民与徐锡雷之间的房屋租赁合同没有直接联系，按照强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司约定门面房由强爱民来提供，门面房的地理位置以及市场环境是商铺最重要的经营环境，强爱民与徐锡雷签订一年的租约以及强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司签订三年的加盟并不矛盾，一年期满后强爱民有权选择其他商铺继续加盟。本院认为，该证据可以明确2019年1月30日，强爱民作为乙方、杉杉品牌运营股份有限公司作为甲方，双方签订杉杉服装品牌合作经营合同。合同约定乙方提供浙江宁海中山中路29号，共计160平方米的经营场地，作为销售“杉杉服装”品牌产品的合作经营场所；本合同所约定的经营期限为5年，自2019年1月30日至2024年1月29日。本院对以上事实予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2019年1月30日，强爱民作为乙方、徐锡雷作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方出租给乙方坐落于浙江宁海中山××路××号××楼房屋。甲方应于2019年1月30日前向乙方交付该房屋用于装修，免租期40天，免租期为2019年1月28日至2019年3月9日。租赁期自2019年3月9日起至2020年3月8日止，甲方经乙方书面同意迟延交付房屋的，租赁期限和免租期相应顺延。乙方于本合同签订之日起3日内向甲方支付三万元押金，押金于本合同终止之日，乙方缴清电、水等各项应缴费用，保持房屋完整无损，交接完成后7日内全额归还乙方，甲方若未按时将三万押金交付乙方，每逾期一天，甲方应按300元／天的标准支付违约金。该合同约定第一年租金合同签订3日内付清，以后每年提起一月付清全年房款。①2019年3月9日-2020年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2019年1月30日前支付。②2020年3月9日-2021年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2020年1月9日前支付。③2021年3月9日-2022年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2021年1月9日前支付。④2022年3月9日-2023年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2022年1月9日前支付。⑤2023年3月9日-2024年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2023年1月9日前支付。乙方履行本合同过程中出现严重违约情形，致使甲方解除本合同的，乙方应承担违约金10万元。乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同：（1）乙方未按合同约定，逾期支付租金的；（2）乙方利用出租房屋进行违法活动的；（3）乙方单方面提前解除合同的。2019年1月30日，强爱民作为乙方、杉杉品牌运营股份有限公司作为甲方，双方签订的杉杉服装品牌合作经营合同。合同约定强爱民提供浙江宁海中山中路29号，共计160平方米的经营场地，作为销售“杉杉服装”品牌产品的合作经营场所；本合同所约定的经营期限为5年，自2019年1月30日至2024年1月29日。当日，双方签订补充协议书，该协议书约定不论何种原因，若强爱民经营合作店铺未满三年的，则强爱民应在此情形发生之日起三日内向杉杉品牌运营股份有限公司支付赔偿款叁拾万元整。同时该补充协议书约定除房屋使用费外，其他因目标房屋产生的运营费用均由杉杉品牌运营股份有限公司承担。 另，坐落于宁海中山××路××号房屋的所有权人为徐锡雷等20人，共有情况按份共有，其他按份共有人授权徐锡雷与强爱民签订房屋租赁合同。强爱民于2019年1月31日支付徐锡雷水电押金30000元，徐锡雷认可水电费已经结清。2020年4月1日，涉案房屋徐锡雷方出租给杉杉品牌运营股份有限公司。 本院认为，强爱民与徐锡雷签订的房屋租赁合同应认定有效。双方均应按照合同约定全面履行。本案的争议焦点是强爱民与徐锡雷签订的《房屋租赁合同》的租期是一年还是五年？强爱民认为其与徐锡雷签订的房屋租赁合同的租期是一年，徐锡雷认为强爱民与其签订的房屋租赁合同的租期是五年，如果是一年，不可能送40天装修。本院认为，徐锡雷与强爱民签订的房屋租赁合同对于租赁期限既约定租赁期自2019年3月9日起至2020年3月8日止，同时约定第一年租期在合同签订3日内付清，以后每年提前一月付清全年房租，并且标注①2019年3月9日-2020年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2019年1月30日前支付。②2020年3月9日-2021年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2020年1月9日前支付。③2021年3月9日-2022年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2021年1月9日前支付。④2022年3月9日-2023年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2022年1月9日前支付。⑤2023年3月9日-2024年3月9日，房屋租金金额为42万元（大写：人民币肆拾贰万元整），于2023年1月9日前支付。该房屋租赁合同的格式条款系强爱民提供以及强爱民与杉杉品牌运营股份有限公司签订的杉杉服装品牌合作经营合同约定的租赁期限系五年即2019年1月30日至2024年1月29日，另强爱民拒绝提供其与杉杉品牌运营股份有限公司签订的杉杉服装品牌合作经营合同，强爱民辩称2019年1月30日其与杉杉品牌运营股份有限公司签订补充协议书约定租赁期限为三年，本院认为，该补充协议书未明确租赁期限为三年，仅是强调强爱民经营合作店铺未满三年的，强爱民应承担赔偿责任，故该辩称本院不予采纳。同时强爱民辩称房屋租赁合同约定租赁期满后其享有优先承租权，续租要重新签订合同。本院认为，强爱民与徐锡雷于2019年1月30日签订的房屋租赁合同应进行整体理解，这里的租赁期满后应该是五年租赁期满后，并不是强爱民所谓的一年租赁期满后。综上，本院认为，上述证据足以认定强爱民与徐锡雷签订的房屋租赁合同的租赁期限为五年。本案中，强爱民未按合同约定全面履行合同，属于强爱民单方提前解除合同的情形，属于双方房屋租赁合同中约定的强爱民严重违约情形。合同约定强爱民履行本合同过程中出现严重违约情形，应承担违约金100000元。因合同约定的违约金过高，本院结合实际损失等酌情确定违约金为30000元。针对徐锡雷的反诉请求，强爱民认为其不存在违约的辩称本院不予采纳。对于强爱民主张的水电押金30000元，徐锡雷认可水电费已经结清，故该30000元水电押金徐锡雷应返还强爱民。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐锡雷应于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）强爱民水电押金30000元； 二、原告（反诉被告）强爱民应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）徐锡雷违约金30000元； 三、驳回被告（反诉原告）徐锡雷的其他反诉请求。 上述第一项、第二项金额予以抵销，相互不再支付。 本案本诉受理费275元，由被告（反诉原告）徐锡雷负担；反诉受理费2300元，由原告（反诉被告）强爱民负担690元，由被告（反诉原告）徐锡雷负担1610元。 被告（反诉原告）徐锡雷于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）强爱民于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  王 琼 人民陪审员  胡霜霜 人民陪审员  柴黎江 二〇二〇年九月八日 代书 记员  陈丽妮 1