贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终2862号 上诉人（原审被告）：欧启瓜，女，1973年9月29日出生，布依族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：韦帮敬，男，1981年6月5日出生，水族，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县。 法定代表人：黄永梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐剑梅，贵州行者（荔波）律师事务所律师。 上诉人欧启瓜因与被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称荔波嘉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2020）黔2722民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人欧启瓜委托诉讼代理人韦帮敬、被上诉人荔波嘉和物业公司委托诉讼代理人唐剑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧启瓜上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.与被上诉人签订合同的不是开发商[贵州省嘉和房地产开发有限公司]（以下简称贵州嘉和房开公司），而是开发商的分公司[贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司]（以下简称贵州嘉和房开公司荔波分公司），分公司没有授权，无权对外进行民事行为，且被上诉人从始至终没有提供开发商的授权委托书。2.开发商签订的前期物业管理公司为都匀嘉和物业服务有限责任公司（以下简称都匀嘉和物业公司），且都匀嘉和物业公司已经收取了业主的物业费用。被上诉人与开发商签订物业管理合同的行为属于重新选聘物业企业行为。此时，开发商已经没有权利自行选聘（更换）物业企业。3.被上诉人入驻小区程序违法。被上诉人入驻小区无任何交接手续，也没有在小区作出任何公示，广大业主完全不知道被上诉人何时开始提供物业服务，何时变更了物业服务公司，侵害了广大业主的知情权。被上诉人以提供了事实服务为由，要求上诉人支付物业服务费完全属于欺瞒的强买强卖的行为。二、一审判决未排除非法证据。1.被上诉人要求上诉人支付物业服务费的主要依据是《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》，但被上诉人在签订该合同时没有经过合法的招投标，也没有得到荔波县住建局的批准，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第二十四条的相关规定，该合同应属无效。2.《物业费催缴通知书》中包含的拖欠水费、电费等内容与本案的物业服务合同纠纷系不同的法律关系，不应混同审理。3.《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》存在将合同签订的时间倒签至业主委员会成立之前的情况。三、一审判决适用法律错误。荔波嘉和·中央城小区业委会于2017年6月9日，经合法程序已经重新选聘了新的物业服务公司，但被上诉人一直不作移交，也拒不迁出小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，一审判决支持被上诉人的全部诉讼请求不当。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 荔波嘉和物业公司二审辩称：一、上诉人与贵州嘉和房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据该合同第23条的约定，上诉人同意由出卖人依法选聘的物业服务公司提供物业服务。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司荔波分公司与被上诉人签订《荔波嘉和·中央城（前期）物业服务合同》，由被上诉人向“荔波中央城”提供物业服务。据此，上诉人自入住荔波中央城已实际享受被上诉人提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的管理与服务关系。由于被上诉人主张的是都匀嘉和物业公司退出荔波中央城后的物业管理费。因此，被上诉人的主张与都匀嘉和物业公司收取的物业费用并不冲突。在“荔波中央城”大部分业主接受了被上诉人的物业服务并交纳了物业费的情况下，上诉人等极少部分业主不履行合同义务不仅侵害了被上诉人的权益，也侵害了其他交费业主的权益。二、《荔波嘉和·中央城（前期）物业服务合同》虽未经相关部门备案，但合同备案并非效力性规定，而是管理性规定，即合同未备案登记并非当然无效，上诉人认为未备案登记的合同即违反国家法律、法规而视为非法证据没有法律依据。另外，一审法院认定《荔波嘉和·中央城（前期）物业服务合同》对包括上诉人在内的全体业主均具有法律约束力并无不当。被上诉人在一审诉讼中提供的《物业费催缴通知书》所要证明的目的是被上诉人的主张未超过诉讼时效期间，并未包括水、电等其他费用。三、一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决支持被上诉人的诉讼请求，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 荔波嘉和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费5166元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：贵州嘉和房开公司荔波分公司是贵州嘉和房开公司设立的下属分公司。2014年2月5日，被告欧启瓜与贵州嘉和房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告向贵州嘉和房开公司购买由其开发建设的荔波嘉和中央城项目8栋8-3-10-4号商品房，该商品房建筑面积为120.61平方米，前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司，物业服务费计费价格为1元/每月每平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地下停车管理费、地上停车管理费，缴费时间为按月收取。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/每月每平方米（计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准），车位的物业服务费另外计算。2016年3月26日，荔波嘉和中央城小区成立业主委员会。2016年12月22日，被告从贵州嘉和房开公司处领取涉案商品房的钥匙等物品，接收该房。2018年1月29日，原告向被告发出物业费催缴通知书。后因被告未缴纳物业服务费，原告遂诉至法院。 一审法院认为，贵州嘉和房开公司与被告签订《商品房买卖合同》时，虽然约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司，但在都匀嘉和物业公司退出后，荔波嘉和中央城小区业主委员会尚未成立之前，贵州嘉和房开公司荔波分公司作为贵州嘉和房开公司下属分公司并实际运营管理荔波嘉和中央城项目，其为维护业主利益和物业区域内的正常秩序，与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，故被告主张合同无效于法无据，不予支持。同时，该合同从合同性质上看，仍属前期物业服务合同，其对包括被告在内的全体业主具有约束力，并且原告在签订此合同后已实际提供了物业服务，故被告主张其与建设单位签订商品房买卖合同中约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司而非原告，原告起诉主体不适格的理由不能成立，亦不予支持。至于被告提出业主委员会重新选聘新的物业公司后原告一直不作移交、原告未给被告安装水电表而收取水电费、原告无权出售、出租停车位的抗辩意见，因不属本案审理范围，被告可另行主张权利。据此，原、被告已经形成前期物业服务合同关系，双方均应按合同约定及法律规定履行各自的义务。在合同有效期内，原告为被告居住的荔波嘉和中央城小区提供了物业服务，被告作为业主理应依约向原告交纳物业服务费。对于本案物业服务费的起算时间，虽然原告主张涉案房屋已于2015年3月31日交付使用，但其提交的证据却证实被告于2016年12月22日才接收房屋，故本案物业服务费以从2017年1月1日起开始计算为宜。因此，本案物业服务费为120.61平方米×1元/平方米/月×34个月（2017年1月1日至2019年10月31日）≈4101元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：被告欧启瓜在判决生效之日起十日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司物业服务费4101元；二、驳回原告荔波嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧启瓜负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提供的《关于解决小区内物业管理相关事宜告知函》和《公告》，均不能达到上诉人的证明目的，与本案不具有关联性，本院不作为定案依据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，虽然建设单位与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定都匀市嘉和物业服务有限责任公司为物业服务企业，但在实际履行物业服务的过程中，却是由荔波嘉和物业公司为上诉人提供物业服务，对此，建设单位还于2014年12月20日与荔波嘉和物业公司签订了《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》。依据上述司法解释的规定，该份合同依法有效，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。合同签订后，荔波嘉和物业公司切实履行了合同约定的义务，向包括上诉人在内的全体业主提供了物业服务，而包括上诉人在内的广大业主也实际享受了荔波嘉和物业公司提供的物业服务，在此过程中，上诉人并未对荔波嘉和物业公司提供的物业服务提出过异议。因此，根据合同的约定以及公平及等价有偿原则，上诉人理应向荔波嘉和物业公司支付物业管理费。对于上诉人提出的荔波嘉和物业公司在签订《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》时未经招投标、也未得到住建部门的批准，违反《物业管理条例》第十一条、第二十四条规定，应当认定合同无效的问题。由于《物业管理条例》有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系管理性规定，而非效力性强制性规定，故，上诉人的此项主张，于法无据，本院不予采纳。另外，由于荔波嘉和物业公司已在本案诉讼前向上诉人发出了物业费催缴通知书，而上诉人拒不缴纳，一审法院据此适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决支持荔波嘉和物业公司的诉讼请求并无不当。上诉人主张本案应适用上述司法解释第十条的规定，驳回荔波嘉和物业公司的诉讼请求，但未提供双方的权利义务关系已经终止的充分证据，故其该项主张，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人欧启瓜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人欧启瓜负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年九月十八日 书记员  陈彦淞