江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2769号上诉人（原审被告）：江苏云飞电力科技有限公司，住所地常州市武进区湟里镇东安东丰路28号。法定代表人：万秀兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈军，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳敏，江苏常武律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常州久源电器制造有限公司，住所地常州市武进区湟里镇东安新街。法定代表人：许伟民，该公司总经理。委托诉讼代理人：戎加红，江苏圣圆律师事务所律师。原审被告：周文明，男，1969年7月2日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人江苏云飞电力科技有限公司（以下简称云飞公司）因与被上诉人常州久源电器制造有限公司（以下简称久源公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2019)苏0412民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。云飞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用均由久源公司负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。久源公司未办理土地权利变更登记，不享有合法的所有权。我公司认为合法享有使用权的人应以登记为准，久源公司支付补偿金并不能对抗涉案土地以登记为生效要件，因此久源公司对诉争土地不享有合法的使用权。根据一审法院对相关工作人员进行的调查可见，久源公司未按照规定缴纳税费、规费等，久源公司对诉争土地也未办理土地权利变更手续，诉争土地仍属于集体所有。我公司即使要支付场地使用费，也应向土地所有权人缴纳土地年租金，而非向久源公司缴纳。二、一审适用法律错误。根据物权法第六条、第九条规定，本案中，土地权利变更未登记就不发生物权变动，也不具有公示、对抗的效力，久源公司无权要求我公司返还诉争土地并支付场地使用费。久源公司答辩称：一审查明事实清楚，云飞公司的上诉没有事实和法律依据。我公司是诉争土地的合法使用权人，久源公司也明确其是租赁我公司相关土地并支付租金，在租赁合同解除的情况下，云飞公司理应返还土地。请求驳回云飞公司的上诉请求。周文明未作答辩。久源公司向一审法院起诉请求：1.要求云飞公司拆除位于久源公司厂区外土地上的厂房设施，将该地块返还给久源公司，并从2016年12月31日至2018年12月31日止按4万元/年的标准承担租赁费，从2019年1月1日起按6万元/年的标准来承担场地使用费；2.要求周文明拆除在久源公司厂区内搭建的临时厂房设施，腾空场地，并支付2017年5月30日以后按35000元/年的标准来承担场地费；3.本案诉讼费用由云飞公司、周文明承担。一审法院查明：2010年6月26日常州常威电器厂（以下简称常威厂）变更企业名称为久源公司，2016年6月1日江苏亚飞电线电缆有限公司（以下简称亚飞公司）变更企业名称为云飞公司。（一）就位于久源公司厂区外地块的协议签订和履约情况1.2008年常威厂（甲方）与亚飞公司（乙方）签订《土地租赁协议书》一份，约定：甲方现有一块闲置空地，位于甲方厂区西围墙西面，乙方北厂区东面，甲方同意乙方租赁使用这块空地，租赁期限五年，租金按每12个月为一个租赁年计算，每年人民币壹万伍仟，乙方可根据自己的使用需要，对场地进行改造，搭建临时建筑和设施，租赁期限为五年，从2008年1月1日起至2013年12月30日止。签订协议后亚飞公司一直实际使用上述土地至今，现用于堆放杂物。关于租金支付情况，久源公司称，云飞公司仅支付到2016年底；云飞公司称已支付到2017年5月。2.上述土地现位于久源公司厂区西侧、云飞公司厂区的东北侧，长94.5米、宽25米，面积2362.5平方米（约3.544亩）。2005年12月1日，久源公司承诺支付土地补偿款237802.4元，实际支付56340元，并与原东安镇人民政府就尚欠的181462.4元补偿款签订借款协议。2018年12月21日，云飞公司向常州市武进区湟里镇人民政府交纳了涉案土地2017年度的土地租金16000元。3.2019年10月29日，法院对常州市武进区湟里镇经管办就土地年租金和补偿款性质问题进行询问，常州市武进区湟里镇经管办的工作人员称，首先，案涉地块系集体土地，按照正规流程，如果公司想要使用地块，不仅要给土地所有权人支付补偿款，还要缴纳税费、规费等费用后才能办理土地使用权证，但全部费用很高，当时镇里为了招商引资，便仅仅收取公司支付给土地使用权人的补偿款，因未缴纳税费、规费等对上费用，无法办理土地使用权证，如果公司以后想办理这块地的权证，则要补缴税费、规费等费用；其次，因该地块未办理使用权变更手续，因此该地块仍然属于集体所有，按照相关政策规定，使用者应向土地所有权人缴纳土地年租金，因当时实际使用土地的系云飞公司，故云飞公司缴纳了2017年的土地年租金。（二）就位于久源公司厂区内地块的协议签订和履约情况2009年4月2日，常威厂（甲方）与亚飞公司（乙方）又签订《土地租赁协议书》一份，约定：甲方厂区现有闲置空地，将该空地租赁给乙方使用，建480平方米钢结构车间，租金每年壹万贰仟元整，乙方根据自己的使用需要对场地进行改造，搭建临时建筑和设施，租赁期限为贰年零八个月，从2009年4月起至2011年12月止。签订合同之后，亚飞公司并未实际使用该空地，亦未支付过租金。该地块由案外人王亚伟实际使用，并在该土地上搭建了简易厂房，直接向久源公司支付租金。2013年9月王亚伟将该土地及厂房转让给周文明使用。王亚伟向久源公司支付租金直至2017年5月31日。2017年6月10日，久源公司通过书面通知的方式告知王亚伟，双方的租赁关系于2017年5月30日已终止，如还想继续承租在2017年6月15日前协商重新签订协议，如不想继续承租在2017年6月15日前门卫撤出，同年6月20日前全部撤出，否则要承担经济损失10000元/天。后久源公司从王亚伟处得知该土地现由周文明实际使用，遂与周文明联系，周文明在同年8月4日停产并将厂房里的生产设备搬走，并支付了两个月的租金共计6000元。一审法院认为，久源公司以其与云飞公司签订的两份土地租赁协议而要求云飞公司和周文明返还土地，但根据查明的事实，2009年4月2日签订的《土地租赁协议书》久源公司与云飞公司均未实际履行，后久源公司与王亚伟之间构成新的租赁合同关系，王亚伟又将该地块转租给周文明使用，因此周文明使用久源公司厂区内土地的行为系另一法律关系，久源公司可另案起诉。久源公司与云飞公司的争议焦点是：久源公司是否有权要求云飞公司返还土地、拆除厂房设施。一审法院认为,首先，土地使用权的出租人应当是土地使用权的合法享有人或将来可以合法享有土地使用权的人，久源公司虽未办理建设用地使用权证，但已向涉案土地所有权人支付了土地补偿金，因此有权对案涉土地进行依法使用或出租，云飞公司抗辩久源公司未办理权属登记、不享有使用权的意见，一审法院不予采信；其次，久源公司与云飞公司之间就案涉土地形成租赁合同关系，因云飞公司未及时支付租金致使久源公司不能实现合同目的，久源公司要求解除合同、返还土地的请求与法有据，法院予以支持；第三，关于久源公司要求云飞公司拆除相关厂房设备的请求，根据双方的协议约定，云飞公司在土地上搭建厂房设施的行为系经久源公司同意而为，不构成对久源公司的侵权，合同解除后，云飞公司如未自行拆除相关厂房设施，久源公司可根据添附的基本原则对厂房设施自行处分。关于云飞公司应支付的场地使用费金额问题，首先，云飞公司虽称已缴纳至2017年5月，但未提供证据予以支持，法院对该意见不予采信，久源公司自认云飞公司已支付租金至2016年12月31日，因此云飞公司应继续向久源公司支付自2017年1月1日起至实际返还土地之日止的场地使用费；其次，关于支付金额的标准，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，根据双方之间的土地租赁协议，场地使用费为15000元/年，久源公司未能提供证据证明双方就场地使用费的金额进行过变更，应继续按照原协议继续履行，故对久源公司要求按照40000元/年和60000元/年的标准支付场地使用费的请求不予支持；第三，因案涉土地未办理权属变更登记，根据相关规定，久源公司作为使用者应当向土地所有权人缴纳土地年租金，因云飞公司代为支付了2017年度土地年租金16000元，应予以抵扣。综上，云飞公司应支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的场地使用费30000元，扣除已抵扣的16000元，还应支付14000元，并按15000元/年标准支付自2019年1月1日起至实际返还土地之日止的场地使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、江苏云飞电力科技有限公司于判决发生法律效力之日起一个月内将位于常州久源电器制造有限公司厂区西侧、江苏云飞电力科技有限公司厂区东北侧（长94.5米、宽25米，面积2362.5平方米）的土地返还给常州久源电器制造有限公司，并向常州久源电器制造有限公司支付场地使用费14000元，并按15000元/年的标准继续支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的场地使用费；二、驳回常州久源电器制造有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，保全费1520元，合计4820元，由常州久源电器制造有限公司负担496元，由江苏云飞电力科技有限公司负担4324元。二审中，各方均未提交新证据。二审中，双方对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：基于与久源公司签订了租赁合同，云飞公司获得了久源公司厂区外的土地使用权并实际使用涉案土地至今，因云飞公司未缴纳相应的土地使用费，久源公司主张解除租赁合同，其主张有事实和法律依据，应予支持。至于久源公司就该地块未办理使用权变更手续等事宜，是久源公司与土地所有权人之间应处理的事宜，与本案的审理并无直接影响，云飞公司以此为由拒不返还承租的土地，既无合同依据，也无法律依据。综上，云飞公司的上诉请求，证据不足，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由云飞公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年九月十日书记员  朱羲玲