苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1792号 原告：王敏，女，1968年7月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：俞振伟，男，1967年2月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：徐军华，男，1977年5月7日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：钱峰，江苏石湖律师事务所律师。 原告王敏、俞振伟与被告徐军华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告王敏、俞振伟与被告徐军华的委托诉讼代理人钱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王敏、俞振伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金7000元；2、判令被告支付实际经济损失84000元及利息；3、判令原告不返还被告保证金6500元；4、判令被告支付使用承租房屋所产生的水、电、燃气等费用共计2000元(以被告使用承租房屋所产生的实际费用及利息)；5、判令被告承担使用承租房屋过程中所丢失和损坏的设施，计5000元(以实际维修和照值赔偿的费用为准)；6、判令被告支付卫生清理费用500元；7、判令被告铲除现墙面黄色、按油漆操作步骤恢复原墙面白色，否则需支付恢复白色墙面的装修费用5700元(按实际费用计算)；8、判令被告支付因承租该房而拆除的办公房玻璃门和大门进入口的一个背景墙的装修费用4000元；9、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求1、判令双方签订的房屋租赁合同终止并返还房屋，后原告明确合同终止就是合同解除；2、判令被告去有关部门注销在承租房屋内办理的营业执照。原告将诉讼请求4的金额变更为1719元及利息，将诉讼请求5变更为被告赔偿原告冰箱损失2980元、四把椅子损失413元、煤气灶维修费用90元、监控摄像头损失700元、厨房台面更换损失2600元，钥匙两把损失400元、小方桌损失120元、马桶盖损失180元、玻璃门包边损失750元、油烟机清理费用160元、铜管损失1000元；将诉讼请求7的装修费用金额变更为13170元。事实和理由：原告与被告于2019年4月17日签订《房屋租赁合同书》，原告将坐落于苏州市姑苏区闻钟苑×幢×室精装修的房屋出租给被告作经营使用，合同约定房屋租赁期自2019年4月25日至2021年4月24日，租金一年一支付，6500元作保证金。第一年年租金是8万元，第二年年租金是在第一年年租金的基础上浮5%即84000元，第二年租金按租赁合同约定需提前30天支付。被告本应该在2020年3月23日前支付第二年的租金84000元，被告不但不在约定的时间用约定的方式支付租金，还在原告不知情的状况下托他人转租该房屋，原告发现这一情况，不同意转租，被告就直接要求退房，不承认违约，也不承担违约责任。被告在承租期间水、电、煤气等费用也拖欠至今拒交。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告徐军华辩称，1、我因受疫情影响，春节之后无法经营，政府不让开门，因受疫情影响导致承租人无法继续履行合同的不应当认定为被告违约，所以我不应该支付违约金。2、关于原告主张我支付实际损失84000元及利息没有法律依据。3、关于保证金，既然我不属于违约，我要求原告返还，我在4月底5月初就将钥匙交还原告，原告不收，我把钥匙用快递的方式寄给原告，应该可以确认双方的房屋租赁合同已经于2020年5月14日解除，租金可以计算至我房屋实际交付之日即2020年5月14日。4、对于水、电、煤气费用，我愿意按照实际结算，对原告主张的金额予以认可。5、对墙面现在有无恢复成白色，无法确认，墙面颜色是租赁期间正常使用的结果，且黄色墙面不影响后面的租赁的使用，原、被告之间的房屋租赁合同并无约定合同终止时要恢复原状，所以请求法庭驳回原告的这条诉讼请求，至于原告把5700元变更为13170元，无论哪一个金额均没有证据予以支持。6、在房屋交接的时候大背景墙、玻璃门均已由我恢复。7、虽合同书写双方交接物品中有冰箱，但涉案房屋实际交付的时候，并没有冰箱，原告提出冰箱价值2980元，没有提供任何依据；对于椅子的损失，我认可200元；对于煤气灶维修费用，我认可90元；对原告主张的监控摄像头损失不予认可，我接收房屋的时候只有两个摄像头，房屋交接时该摄像头仍然存在；对于厨房台面损失，我不予认可，房屋交接时，原告并未提出该台面损坏，能正常使用，后因未完成清洁，表面存在污垢，我可以支付一定的清洁费，但该清洁费应该包含在整个房屋的清洁费中，我对整个房屋的清洁认可200元，因为房屋交接时并不是没有打扫卫生，只是没有打扫干净；对钥匙的损失不予认可，原告主张钥匙损失400元没有依据，我接收房屋时候的钥匙就是房屋交付时的钥匙；对小方桌的损失不予认可，房屋交付的时候，小方桌仍然存在，并能正常使用；对马桶盖损失不予认可，房屋交付时，不存在问题；对玻璃门包边损失不予认可，我将玻璃门已经完全恢复原状；对铜管损失，我接收房屋的时候，原告并未特别提出，该铜管是否存在，我记不清楚了，如果有，应该在天花板上面，我没有做过这方面的改变；油烟机清洁费不予认可，油烟机清洁也是全屋保洁的一部分。8、目前该房屋已经重新出租，原告的实际损失没有那么大。9、原告主张的去注销营业执照的诉讼请求，不属于法院管辖范围，但我会去注销的。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告王敏、俞振伟提交了不动产权属登记证明、房屋租赁合同、微信聊天记录、现场图片、水费和电费发票、苏州小红帽工程有限公司工程（预）算书、维修记录、淘宝订单详情、购物证明，被告徐军华提交了灌云县同兴镇人民政府出具的证明，本院至涉案房屋现场拍摄的照片，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，房屋权利人为王敏、俞振伟。 2019年4月17日，王敏、俞振伟（甲方、出租方）与徐军华（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将闻钟苑12幢104室（精装修）房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月25日起至2021年4月24日止，每年租金8万元，补充约定第二年租金在现租金的基础上浮5%，租房保证金6500元，相当于一个月的租金。乙方每年支付租金一次，第一次租金及保证金在合同签订时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期租金给甲方。租房保证金存放于甲方，作为履约保证，不计利息，主要用于合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间内发生的基本费用（包括房租、房内物品损坏、短缺等）扣除清算后一次性不计息退回乙方。乙方义务包括应按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用；本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清单、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清理费500元；如乙方违反上述义务，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿。房屋配置餐桌1张、椅子4把、冰箱1台、热水器1台、煤气灶1只、油烟机1台、壁挂式空调1台、台式空调1台、防盗门钥匙2把。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，徐军华支付第一年租金8万元及保证金6500元，租金支付至2020年4月23日，王敏、俞振伟将房屋交付给徐军华，并交付两把防盗门钥匙。 2020年3月，徐军华欲转租涉案房屋，王敏、俞振伟不同意，徐军华让王敏、俞振伟退房屋押金，否则不予退房，后双方无法协商一致，王敏、俞振华向本院提起诉讼。在本案诉前调解阶段，本院联系徐军华，向其释明如其不再使用涉案房屋，可将房屋交付给王敏、俞振伟，及时止损，徐军华表示既然王敏、俞振伟已提起诉讼，其不再返还房屋。后徐军华将涉案房屋钥匙邮寄给王敏、俞振伟，王敏、俞振伟陈述其于2020年5月14日收到涉案房屋钥匙，但邮寄钥匙的行为并不代表房屋已经交付，徐军华应至房屋现场，双方进行清点交接，但双方均未联系本院，在本案质证时，本院才得知此事。质证中，王敏、俞振伟陈述涉案房屋的墙面颜色被徐军华装修成黄色，背景墙和玻璃门被徐军华拆掉、房间内的物品有丢失。徐军华表示其可将背景墙和玻璃门恢复，并在墙面上再刷一次白色涂料，王敏、俞振伟不同意在现有墙面直接刷白色涂料，应该将现有涂料铲掉，再刷白色涂料。 在徐军华安装背景墙和玻璃门后，本院于2020年7月24日组织王敏、俞振伟与徐军华现场交接房屋。涉案房屋的大部分墙面被涂成黄色，房屋内没有冰箱，煤气灶无法打火；房间内的玻璃门已安装，但包边是木板；椅子只有两把，且比较脏，有损坏；房间内的桌子、厨房、水槽未打扫干净，其余地方尚干净；顶上天花板能看到铜管一小段，摄像头2个；进门位置的玻璃门上有一把外挂锁和钥匙，卷帘门和玻璃门上的锁没有钥匙；其他电器、物品均能正常使用。 王敏、俞振伟为证明涉案房屋内物品、墙面粉刷的损失，提交了煤气灶维修凭证，载明维修费费用90元；提交了椅子购买凭证，购买日期为2016年11月，其中一把枣色毛麻椅子的购买价格148，其余三把椅子的购买价格共计250元；提交了冰箱购买凭证，购买日期为2014年6月13日，购买价格为2999元；提交了苏州小红帽工程有限公司工程（预）算书，墙顶面腻子粉基层金额为2727.34元、墙面涂料粉刷金额为2665.4元。 徐军华为证明其受疫情影响，无法经营，提交灌云县同兴镇人民政府、灌云县同兴镇同兴社区居民委员会于2020年8月27日出具的证明一份，载明“兹有同兴社区6组居民徐军华，男，身份证号码×××，在今年2月3日至3月31日期间，因新冠病毒感染疫情防控需要，社区要求其居家隔离”。 审理中，王敏、俞振华陈述其主张的实际损失84000元是一年的租金，涉案房屋已另行出租，租赁期限自2020年9月1日起算，徐军华对此无异议。 综合各方当事人的诉辩意见，本案有如下争议问题： 1、徐军华未按期支付租金是否构成违约。徐军华提出其租赁涉案房屋用于经营，因疫情防控原因，春节之后无法经营，其行为不构成违约，并提供证明一份，虽徐军华因疫情防控需要，根据社区要求居家隔离，但江苏省并未限制疫情期间人口流动，徐军华仅以该份证明材料无法证明疫情或者疫情防控措施导致徐军华无法经营、资金周转困难或者营业收入明显减少，徐军华仍应按照合同约定支付租金，现徐军华未按期支付租金，构成违约。 2、涉案房屋的交接时间。徐军华将涉案房屋钥匙邮寄给王敏、俞振伟，徐军华认为邮寄钥匙，房屋即交接完毕。王敏、俞振伟确认于2020年5月14日下午收到钥匙，但其认为涉案房屋内的物品没有清点，部分物品缺失、损坏，在徐军华未到场的情况下，故邮寄钥匙不能认为就交接了房屋。本院认为，双方对于涉案房屋内的物品情况存在争议，且涉案房屋内原有的玻璃门未安装、卫生未打扫，在双方未同时到场进行清点、交接的情况下，徐军华邮寄钥匙不能认为已交付房屋。故涉案房屋的交付时间应以本院到场组织交接日期为准，即2020年7月24日。 据此本院认为，原告王敏、俞振伟与被告徐军华签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约履行合同义务。徐军华未按照合同约定支付租金，构成违约，王敏、俞振伟根据合同约定要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，双方签订的房屋租赁合同自王敏、俞振伟提出合同解除的增加诉讼请求书到达徐军华之日即2020年5月19日解除。涉案房屋已经交接，王敏、俞振华要求返还房屋的诉讼请求，已无履行基础，本院不再予以判决。 关于王敏、俞振伟的各项赔偿，本院逐一认定如下： 1、租金。涉案房屋于2020年7月24日返还，徐军华支付租金至2020年4月23日，故徐军华还应支付2020年4月24日至2020年7月24日期间的租金、房屋占有使用费共计21000元（7000元/月×3个月）。 2、空置期间的损失。涉案房屋已由王敏、俞振伟于2020年9月1日另行出租，故徐军华应支付王敏、俞振伟空置期间的损失8745.21元（84000元/年÷365天×38天），王敏、俞振华主张超出部分，本院不予支持。 3、水、电、燃气费用，王敏、俞振伟主张电费1605元、水费75.42元、燃气费38.5元，徐军华对此无异议，本院予以认定。 4、卫生清理费用。王敏、俞振伟主张500元，徐军华认可200元，本院根据涉案房屋交付时的清理程度，酌定该项费用为300元，原告主张超出部分，本院不予支持。 5、冰箱丢失损失、卷帘门钥匙2把损失。王敏、俞振伟主张冰箱丢失损失2980元、卷帘门钥匙损失400元，徐军华认为当时王敏、俞振伟未将冰箱、卷帘门钥匙交付其，但根据王敏、俞振伟提供的购物证明以及双方的租赁合同中移交物品明细，本院认定王敏、俞振伟将冰箱、卷帘门钥匙交付徐军华，结合该冰箱的购买价格及使用年限、市场上钥匙购买的价格，对于该项损失，本院酌定冰箱丢失损失1200元、钥匙丢失损失50元，王敏、俞振伟主张超出部分，本院不予支持。 6、椅子丢失、损坏损失。王敏、俞振伟主张413元，徐军华认可200元，结合椅子的购买价格和使用年限，本院酌情该项损失200元，王敏、俞振伟主张超出部分，本院不予支持。 7、煤气灶维修费用。王敏、俞振伟主张90元，徐军华无异议，本院予以确认90元。 8、监控摄像头损失、铜管损失。因王敏、俞振伟未能提供证据证明其交付房屋时，涉案房屋有四个监控及相应的铜管，故该项损失，本院不予支持。 9、厨房台面更换损失、小方桌损失。王敏、俞振伟以该两项物品不能清理干净，无法使用为由主张损失，因双方交接房屋时，该两项物品均在，可以使用，且本院已支持其卫生清理费用，故该两项损失，本院不予支持。 10、油烟机清理费用。因本院已支持王敏、俞振伟卫生清理费用，该笔费用已包含油烟机清理费用，且王敏、俞振伟亦未提供证明其实际支出油烟机清理费用，故对该笔费用，本院不予支持。 11、马桶盖损失、玻璃门包边损失、背景墙装修费用。本院组织双方交接时，王敏、俞振伟未反映马桶盖丢失，亦未举证证明房屋内的玻璃门、背景墙原来的安装方式，徐军华以木板包边玻璃门及现有背景墙交付，并无不当，故对王敏、俞振伟主张的该三项损失、费用，本院不予支持。 12、墙面颜色恢复的费用。徐军华承租涉案房屋，将房屋墙面涂成黄色，王敏、俞振伟主张将墙面恢复成白色的费用13170元，因王敏、俞振伟未能提供实际恢复成白色的工序及实际费用，本院根据墙面的面积及墙面粉刷的市场价格，酌定该项费用3000元。 关于王敏、俞振伟主张违约金7000元的诉讼请求，本案中王敏、俞振伟主张的违约金与损失系基于同一事项，而王敏、俞振伟的损失经核定已经超过合同约定的违约金，在依法支持损失后，不应再支持违约金，故王敏、俞振伟的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于王敏、俞振伟主张的保证金6500元诉讼请求，双方合同约定保证金用于扣除租赁期内发生的房租、房内物品损坏、短缺等费用，现王敏、俞振伟已主张了租金、物品损坏、丢失费用，故其要求不退还保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方均同意保证金在本案中一并予以处理，故保证金6500元予以折抵租金、房屋占有使用费，徐军华还应支付王敏、俞振伟租金、房屋占有使用费14500元。 关于王敏、俞振伟主张的利息，其中就实际损失部分主张的利息，于法无据，本院不予支持；其中就水、电、燃气费用主张的利息，以1718.92元为基数，自王敏、俞振伟起诉之日即2020年5月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止。 关于王敏、俞振伟主张徐军华去有关部门注销在承租房屋内办理的营业执照的诉讼请求，非人民法院受理民事案件的审理范围，故本院在本案中不予理涉。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告王敏、俞振伟与被告徐军华签订的房屋租赁合同于2020年5月19日解除； 二、被告徐军华于本判决生效之日起十日内支付原告王敏、俞振伟租金、房屋占有使用费14500元、房屋空置损失8745.21元、电费1605元、水费75.42元、燃气费38.5元、卫生清理费用300元、冰箱丢失损失1200元、钥匙丢失损失50元、椅子丢失、损坏损失200元、煤气灶维修费用90元、墙面颜色恢复的费用3000元，以上各项费用合计29804.13元； 三、被告徐军华于本判决生效之日起十日内支付原告王敏、俞振伟利息（以1718.92元为基数，自2020年5月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 四、驳回原告王敏、俞振伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2594元，减半收取1297元，由原告王敏、俞振伟负担960元，被告徐军华负担337元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告王敏、俞振伟。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 潘宇容 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 孙丽丽 书 记 员 陶 敏