云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初607号原告：楚雄世强房地产开发有限公司，住所地：云南楚雄市开发区彝人古镇威楚东4号，统一社会信用代码：9153230079986938XT。法定代表人：钟云林，执行董事。委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师（特别授权）。被告：张晓明，男，1962年6月21日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省禄丰县。被告：董锁芳，女，1962年9月19日生，汉族，云南省禄丰县人，住址同上。共同委托诉讼代理人：张晓军，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄世强房地产开发有限公司(以下简称世强公司)与被告张晓明、董锁芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日作出（2018）云2301民初3802号民事判决。原告世强公司不服，向楚雄彝族自治州中级人民法院提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）云23民终1324号民事裁定，撤销本院（2018）云2301民初3802号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告世强公司的委托诉讼代理人蔡晓燕，被告张晓明、董锁芳的共同委托诉讼代理人张晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世强公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张晓明于2011年5月17日签订的《商品房购销合同》；2.由被告张晓明、董锁芳连带承担违约金696000元，归还因购房而发生的代付税费174000元，赔偿原告为此次交易而产生的销售营业税和附加税231400元，偿还原告向中国工商银行股份有限公司楚雄分行支付的代偿款200万元；因合同解除后原告应退还被告张晓明378600元，进行扣减后二被告还需偿还原告3101400元；3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2011年5月17日，原告与被告张晓明签订了《商品房购销合同》，约定被告张晓明购买原告开发的“江岸尚品”小区房屋，共贰层，面积738.14平方米，总价款348万元，被告应于2011年5月17日前支付首付款110万元，于2011年5月25日前向银行提交资料进行贷款；违约方应承担房款20%的违约金。后被告与中国工商银行股份有限公司楚雄分行签订了《个人购房借款/担保合同》，原、被告以及该银行于当天确认了贷款材料。因当时系尾盘销售，为了尽快办理相关手续,原告在签约当天便开具了贷款部分的不动产发票，在被告交付110万元后，原告又开具了第二张不动产发票。后原告因公司业务需要，工作重心转移至外地，一直等待被告交纳相关税费。由于被告未交纳相应的税费，故未办理个人产权证书。又因被告向中国工商银行股份有限公司楚雄分行断供，该银行对被告提起诉讼，并将原告列为共同被告，人民法院于2017年6月30日对该案作出（2016）云2301民初3115号民事判决，但原告对该情况毫不知情。直到2018年6月，原告代被告交清税费后，欲办理被告的房产证时，才得知房屋已经被保全，上述民事判决书也已经生效，故原告不得不向中国工商银行股份有限公司楚雄分行履行了判决确定的义务。在原告履行判决义务后，原、被告之间的购房合同已丧失了履行条件，而原告又为此承担了相应的税费，按照税务机关的要求，该税费无法退还，故被告张晓明应承担由于购房合同解除而产生的违约金及全部损失。由于被告张晓明在夫妻关系存续期间购置的房产属于夫妻共同财产，被告董锁芳作为配偶应当承担连带赔偿责任。据此，请求人民法院依法裁判。在本案审理过程中，原告世强公司变更诉讼请求为：1.解除原告与被告张晓明于2011年5月17日签订的《商品房购销合同》；2.案件受理费由二被告承担。补充事实和理由：原告与被告张晓明于2011年5月17日签订的《商品房购销合同》，明确约定房屋总价款348万元，被告张晓明于2011年5月17日支付总房款的68%即238万元，剩余的尾款110万元于2011年5月27日前办理银行按揭贷款手续。但被告未按照合同约定支付首付款，首付款仅支付了110万元，剩余款项238万元系通过原、被告以及中国工商银行股份有限公司楚雄分行三方签订《个人购房借款/担保合同》、由原告提供阶段性担保的方式，由银行发放了个人购置商业房贷款238万元。因被告张晓明不履行银行按揭还贷义务，经中国工商银行股份有限公司楚雄分行提起民事诉讼，原告于2019年3月31日偿还该银行借款本金1545254.97元、利息349988.30元。由于被告张晓明仅向原告支付了110万元的购房首付款，未按照合同约定履行主要付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百五十九条的规定，双方签订的购房合同符合法定解除条件。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告张晓明、董锁芳共同辩称,被告与原告世强公司签订《商品房购销合同》的日期是2011年4月7日，合同约定的总房价为476万元，被告应于2011年4月14日前支付总房款的50%即238万元，剩余的50%通过银行贷款的方式进行支付。该合同签订后，被告先后两次支付了50%的首付款合计238万元，剩余50%的购房款也通过银行贷款的方式向原告世强公司进行了支付。且被告需自主支付总房款50%的首付款后，银行才会批准剩余50%的房贷款。据此，被告已经完全履行了合同约定的支付购房款义务。由于原告世强公司违约，迟迟未为被告办理房产过户手续，导致原告世强公司在被告办理房贷的金融借款合同中承担阶段性担保责任。综上，被告已经付清全部房款，原告世强公司的诉请不符合法律规定，依法应予驳回。原告世强公司为证明其诉讼请求和依据的事实、理由，向本院提交了以下证据：1.2011年5月17日《商品房购销合同》；2.房款110万元发票（提货联）、房款238万元发票（提货联）、NO.04074443完税证第四联（代征单位留存）、NO.00429021云南省住宅专项维修基金专用收据（业主使用）；3.（2016）云2301民初3115号民事判决书；4.《房地产开发企业税款缴纳文号及税率条款》、税收通用缴款书；5.中国建设银行客户回单、中国工商银行还款凭证；6.登记备案时间2016年8月6日商品房买卖合同登记备案表;7.张晓明工商银行贷款流水;8.《情况说明》。被告张晓明、董锁芳为证明其答辩意见向本院提交了以下证据：1.2011年4月7日《商品房购销合同》,工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》；2.房款110万元发票（发票联）、房款238万元发票（发票联）、“楚雄世强房地产开发有限公司收款收据”房款128万元凭单、“楚雄世强房地产开发有限公司收款收据”维修基金69600元凭单、NO.02531193完税证第二联（交纳税人作完税凭证）、NO.04074443完税证第二联（交纳税人作完税凭证）。为查明案件事实：1.根据被告张晓明的申请，本院开具律师调查令，依法调取张晓明名下卡号末四位7218农行卡自2011年1月1日至今的银行交易明细；2.由于被告张晓明申请的律师调查令调取的张晓明名下卡号末四位7218农行账户自2011年1月1日至今的银行交易明细，未能显示交易对方账号、户名信息，本院发出调查函再次调取张晓明名下卡号末四位7218农行账户自2011年1月1日至今的银行交易明细；3.本院依职权调取（2016）云2301民初3115号案件电子卷宗中中国工商银行股份有限公司楚雄分行提交于该案的如下证据：2011年6月8日《中国工商银行核保书》、保证人“楚雄世强房地产开发有限公司”《担保函》、2011年4月14日《商品房购销合同》、登记备案时间2011年7月18日商品房买卖合同登记备案表；4.本院依职权调取世强公司名下账号末四位7379工行账户自2011年1月1日至2013年1月1日的银行交易明细、世强公司名下账号末四位0310建行账户自2011年1月1日至2013年1月1日的银行交易明细。本院组织当事人进行证据交换和质证，组织当事人对本院调取的证据进行质证。经审查，本院认为，原告世强公司提交的证据登记备案时间2016年8月6日商品房买卖合同登记备案表，与本院调取的登记备案时间2011年7月18日商品房买卖合同登记备案表内容不同，由于商品房买卖合同备案系网签备案且房地产开发企业具有相关操作权限，并不能凭借备案内容确认当事人之间的合同事实，考虑商品房买卖合同登记备案内容不能证明本案待证事实的情况，本院不予确认证据的关联性；原告世强公司提交的《情况说明》系其单方陈述，本院不予确认证据的真实性；原、被告提交的其余证据以及本院调取的证据，其中三份购房合同能够证明当事人之间系商品房买卖合同关系以及合同订立的事实，其余证据能够证明当事人履行商品房买卖合意的情况，本院对证据的三性予以确认并在卷佐证，另关于三份购房合同哪一份才是表示当事人真实合意的合同形式问题，本院将在文书说理部分综合分析、认定。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：世强公司法定代表人原系汪世强，蒋勇曾系世强公司的工作人员。张晓明与董锁芳系夫妻关系。世强公司与张晓明存在商品房买卖合同关系，合同标的物是世强公司开发的“江岸尚品”小区营销中心商品房一套，房屋的参考建筑面积为738.14平方米。关于合同订立事实：1.甲方世强公司与乙方张晓明签订2011年4月7日《商品房购销合同》约定：总房价476万元，乙方以银行按揭方式向甲方支付房款，须于2011年4月14日前支付总房款的50%计238万元，须于2011年4月14日前办理剩余房款238万元的银行按揭手续并向甲方提交全部资料，甲方应于乙方房款付清（含贷款）之日起至2011年6月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，甲方代收代缴契税142800元、印花税2380元、代收住宅专项维修基金95200元等内容；2.甲方世强公司与乙方张晓明签订2011年4月14日《商品房购销合同》（附《商品房购销合同补充协议》），除约定的交房期限变更为乙方房款付清（含贷款）之日起至2011年8月30日前，其余内容与2011年4月14日《商品房购销合同》相同；3.甲方世强公司与乙方张晓明签订2011年5月17日《商品房购销合同》约定：总房价348万元，乙方以银行按揭方式向甲方支付房款，须于2011年5月17日前支付总房款的68%计238万元，须于2011年5月25日前办理剩余房款110万元的银行按揭手续并向甲方提交全部资料，甲方应于乙方房款付清（含贷款）之日起至2011年6月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，甲方代收代缴契税104400元、印花税1740元、代收住宅专项维修基金69600元等内容。另外，三份购房合同的甲方落款处均加盖了“楚雄世强房地产开发有限公司”印章和“汪世强印”印章：2011年4月7日《商品房购销合同》中加盖的印章其外观形式与2011年4月14日《商品房购销合同》的相同，但不同于2011年5月17日《商品房购销合同》中加盖的印章。关于当事人履行商品房买卖合意的情况：1.付款票证。①世强公司向张晓明开具房款238万元发票（发票联）一份、自持房款238万元发票（提货联）一份，开票日期2011年5月17日，发票联和提货联上均加盖了“楚雄世强房地产开发有限公司财务专用章（2）”印章以及载明“收款蒋勇”、“开票蒋勇”；②世强公司向张晓明开具房款110万元发票（发票联）一份、自持房款110万元发票（提货联）一份，开票日期2012年1月3日，发票联和提货联上均加盖“楚雄世强房地产开发有限公司发票专用章”印章以及载明“收款蒋勇”、“开票蒋勇”；③张晓明持“楚雄世强房地产开发有限公司收款收据”房款128万元凭单一份，载明收据出具日期2012年1月3日，该收据上加盖“楚雄世强房地产开发有限公司财务专用章（2）”印章，收款人处签写有“蒋勇”字样；④张晓明持“楚雄世强房地产开发有限公司收款收据”维修基金69600元凭单一份，载明收据出具日期2012年1月4日，该收据上加盖“楚雄世强房地产开发有限公司财务专用章（2）”印章，收款人处签写有“蒋勇”字样；⑤张晓明持NO.04074443完税证第二联（交纳税人作完税凭证），世强公司持NO.04074443完税证第四联（代征单位留存），填发日期2012年1月4日，载明纳税人张晓明实缴房屋买卖契税104400元；⑥张晓明持NO.02531193完税证第二联（交纳税人作完税凭证），填发日期2012年1月4日，载明纳税人张晓明实缴产权转移数据印花税1740元。2.银行按揭贷款支付房款。借款人向中国工商银行股份有限公司楚雄州分行提供2011年4月14日《商品房购销合同》申请房贷款234万元，该银行以2011年6月8日《中国工商银行核保书》、保证人“楚雄世强房地产开发有限公司”《担保函》履行核保程序，后三方签订2011年7月22日的工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》，载明借款人张晓明、共同借款人董锁芳借款238万元用于买房、借款一次性划入世强公司名下账号末四位7379工行账户、保证人世强公司提供阶段性连带责任保证等内容；以上银行核保材料以及借款合同的保证人落款处均加盖了“楚雄世强房地产开发有限公司”印章，并签写有“汪世强”字样作为法定代表人的签名，印章的外观形式同于2011年4月7日《商品房购销合同》、2011年4月14日《商品房购销合同》加盖的印章；2011年8月1日，该银行实际将借款238万元一次性划入世强房地产公司名下账号末四位7379工行账户。3.自主支付房款查询。本案根据当事人提供的银行账户信息，未能查询到从张晓明个人卡转账付款至世强公司对公卡的银行交易记录。4.房屋交付、办证情况。世强公司已将标的房屋实际交付张晓明、董锁芳，但双方至今未办理房产过户手续。另查明，中国工商银行股份有限公司楚雄州分行以张晓明、董锁芳、世强公司为被告于2016年9月27日向本院提起民事诉讼，要求张晓明、董锁芳偿还工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》项下未还借款本息，并由世强公司承担连带清偿责任。本院作出（2016）云2301民初3115号民事判决，确认了工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》的效力和借款人张晓明、共同借款人董锁芳、保证人世强公司的违约事实，判决张晓明、董锁芳偿还中国工商银行股份有限公司楚雄州分行借款本金1601182.68元并支付相应利息，世强公司承担连带清偿责任。该判决因当事人均未上诉，依法发生法律效力，并由世强公司实际执行了该判决所确认的付款责任。本院认为，本案争议焦点为：一、如何认定原、被告签订的三份购房合同的法律效力；二、原告世强公司要求解除2011年5月17日《商品房购销合同》的诉请应否得到支持。针对争议焦点一，本院认为，原、被告就标的商品房的交易先后签订三份购房合同，其中2011年4月7日《商品房购销合同》与2011年4月14日《商品房购销合同》约定的总房价均为476万元，与被告张晓明持有的购房款发票、购房款收据的票面金额之和相符，被告张晓明、董锁芳亦认可2011年4月14日《商品房购销合同》的效力。后被告张晓明、董锁芳为办理房贷，向贷款银行提供了2011年4月14日《商品房购销合同》。根据本院从（2016）云2301民初3115号案件电子卷宗中调取的2011年6月8日《中国工商银行核保书》，原告世强公司向贷款银行确认了与被告张晓明签订2011年4月14日《商品房购销合同》的事实，贷款银行因此作出“借款申请人张晓明所持购房合同确系与楚雄世强房地产开发有限公司签订，目前已支付购房首付款238万元，购房及按揭情况属实……”核保意见。而此前，原告世强公司与被告张晓明签订的2011年5月17日《商品房购销合同》已经存在。其后，原、被告与贷款银行于2011年7月22日签订了工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》，贷款银行并向原告世强公司实际发放被告张晓明、董锁芳申请的房贷款238万元。可见，原告世强公司在2011年5月17日《商品房购销合同》已经存在的情况下，仍向其他商事主体确认2011年4月14日《商品房购销合同》，且2011年4月14日《商品房购销合同》已经对其他商事主体产生影响力。综上，应予认定2011年4月14日《商品房购销合同》系表示当事人真实的商品房买卖合意的合同形式，对当事人双方均具有法律约束力。原告世强公司以本案涉及的数份合同文本中加盖的公司印章、法定代表人印章不同于其提交的2011年5月17日《商品房购销合同》中的印章为由，否认其订立过其他合同的事实，但不同外观形式的“楚雄世强房地产开发有限公司”印章或者“汪世强印”印章，能够充分说明原告世强公司实际使用的公司印章、法定代表人印章不具有唯一性的事实，故不能仅以印章为凭评判原告世强公司订立合同的真实性。被告张晓明当庭自认，其与原告世强公司签订2011年5月17日《商品房购销合同》的目的系为违法规避税收；结合原告世强公司已向被告张晓明开具购房款发票、购房款收据合计票面金额476万元后,仍按照2011年5月17日《商品房购销合同》约定的总房价346万元计开税款发票和代收住宅专项维修基金的情况，足以形成对2011年5月17日《商品房购销合同》系当事人以虚假的意思表示实施的民事法律行为存在高度可能性的内心确信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，原、被告签订的2011年5月17日《商品房购销合同》应为无效合同。针对争议焦点二，本院认为，原告世强公司诉请解除2011年5月17日《商品房购销合同》，该合同经本院确认无效，故不存在合同解除问题。但原告世强公司起诉解除合同的实质，系为解除与被告张晓明之间的商品房买卖合同关系，以恢复至双方交易关系成立前的状态。因此，本案仍需讨论当事人之间的商品房买卖合同关系应否解除的问题。本院认定2011年4月14日《商品房购销合同》系表示当事人真实的商品房买卖合意的合同形式，该合同约定被告张晓明的债务为支付购房款476万元、负担契税142800元、印花税2380元、住宅专项维修基金95200元，未约定一方解除合同的条件。根据被告张晓明持有的票证情况和办理银行按揭贷款的事实，被告张晓明已支付原告世强公司购房款476万元、契税104400元、印花税1740元、住宅专项维修基金69600元，其中房款238万元系通过办理银行按揭贷款方式支付，其余款项属于自主支付。虽然本案未能查询到除房贷款238万元以外的其他款项银行交易记录，但原告世强公司当庭自认收到被告张晓明自主支付的款项房款110万元、住宅专项维修基金69600元、印花税1740元、契税104400元。关于本案原告世强公司是否具有因被告张晓明未完全履行支付购房款义务的合同解除权问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十五条规定，买受人迟延支付购房款的，在法律没有规定或者当事人没有约定且对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，则原告世强公司已经超过行使合同解除权的除斥期间。原告世强公司主张，被告张晓明、董锁芳通过办理银行按揭贷款支付购房款238万元后，未按约定向贷款银行履行月供还款义务，导致其承担了保证人的代偿责任，故被告张晓明未履行支付购房款主要债务，符合合同的法定解除条件。但在当事人没有明确约定的情况下，一方对他合同的违约事实不当然成立其对本合同亦构成违约。被告张晓明、董锁芳未完全履行工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》致使原告世强公司承担了保证人代偿责任的情况，不能构成对被告张晓明、董锁芳通过办理银行按揭贷款向原告世强公司支付了购房款238万元事实的否认。且原告世强公司的保证人责任，系来源于其在工行楚雄州分行[2011]年[0608]号《个人购房借款/担保合同》中为自己设定的合同义务，其有权通过向借款人张晓明、董锁芳行使追偿权进行权利救济，但其诉请解除与被告张晓明之间的商品房买卖合同关系，尚缺乏事实依据和法律依据。结合2011年4月14日《商品房购销合同》在市场交易主体中的流转情况，以及原告世强公司已将合同标的商品房交付被告张晓明、董锁芳的事实，为维护交易秩序和交易安全，对于原告世强公司要求解除其与被告张晓明之间的商品房买卖合同关系的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款、第一百三十六条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告楚雄世强房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费31611元，公告费500元，由原告楚雄世强房地产开发有限公司承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  余红萍人民陪审员  虞继庚人民陪审员  贾树华二〇二〇年九月十日书 记 员  倪晓燕