广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1302执异78号 异议人（申请执行人）李波，男，1941年12月22日出生，汉族，住来宾。 被执行人陈达名，男，1956年8月10日出生，汉族，住来宾市。 本院在执行申请执行人李波与被执行人陈达名民间纠纷一案过程中，异议人李波于2019年12月18日对本院拍卖被执行人陈达名名下位于来宾市江滨路682号房产（房产证号：来房权证来字第××号）的1、2、3层提出书面异议。本院以（2019）桂1302执异72号驳回李波异议。李波不服，向来宾市中级人民法院申请复议，来宾市中级人民法院以事实不清，违反法定程序为由，发回本院重新审查，本院现已审查终结。 异议人李波称，1、本案执行过程中，法院于2013年1月5日裁定驳回案外人异议，对被执行人名下位于来宾市江滨路682号房产进行整体拍卖。由于部分案外人就标的再次提出异议，法院于2019年以318—8号裁定变更了原拍卖方案，由全楼（7层）拍卖变更缩小为1-3层拍卖，损害了执行债权人的利益。2、案外人对驳回异议不服的，应该按照民诉法解释304、305、307条办理，执行法院也应按照民诉法解释465条进行审理。可是4、5层案外人不按程序规定，另案起诉合同纠纷和确权，法院不应被动地被牵着走，“合同有效”是在违反法发（2011)15号文26条，查封后申请确权诉讼应当终止审理的规定的情况下判决的，按15条规定是应当撤销确权判决。就算不撤销判决，合同仍然有效，但根据异议复议规定26条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”的规定，依据查封后违规判决的“有效合同”排除执行是属无效的。3、中院判决合同有效，不等于就有了房子所有权。该判决书上写得很清楚明白：“根据物权法第九条规定，房子不因为买卖而发生所有权转移，李大明未取得所购房子的所有权，为此，李大明请求确认。套房归其所有，没有法律依据，本院不予支持。”二审不支持，一审就能支持把房子确认给予吗？不可能。4、8号裁定书对4-5层不执行理由是查封前己签订购买合同，并装修居住，对基本事实认定错误，且适用法律不当。装修居住，不是在查封前，而是在查封后。有合同约定交房日期，用水申请表，水厂用水登记复印件和房子代管员书证等证据证明。根据异议复议规定28条，案外人要取得人民法院支持，必须要同时具备四种情形且其权利能够排除执行的，缺一不可。第4层不交完全款，起码缺一。第4层查封之后仍三次向被执行人交款，属违法交易，不应列入应交已交价款内，查封前交加上执行款只占全款三分之二。由于未交付全款，其自身合同义务尚未履行完毕，其要求取得房子产权的条件还不具备。第5层是由晒台违法扩建而成，三分之一面积没有房产证，整层买卖违反城市房地产管理法不得转让的强制性规定。由于扩建连同6、7层直至春节后完成，不是在查封前占有，起码缺一。4、5层案外人8月8日、8月17日签约至11月21日查封，超过城市房地产转让管理规定第七条（二）项规定90天期限没有申办过户登记。所以未登记过户，并不是受到客观因素阻碍或者影响，而是自己怠于过户，属自身过错。至于排除执行权利没有任何确认证据。种种情形表明不符合28条法院予以支持的条件。5、682号楼房是一栋私人住宅，原登记状态为一个登记单元，要分割拍卖没有申请办理分割变更登记为多个登记单元的不动产，违反物权法，不动产登记条例。来宾市不动产登记中心的复涵说明了这一点。6、6—7层是无证房产，但根据以下三点，法院仍然可以处置：(1)有证房顶上加盖楼层可以确认是该房主的房产；(2)6—7层案外人己经服从法院驳回异议的裁定不起诉；(3)法发（2012)151号通知，对无证房产有原则上“现状处置”的规定。最高法院关于转发住建部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二项。不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。综上，特请求：1、请求撤销（2009)兴法执字318—8号执行裁定书；2、恢复执行对2015年拍卖（流拍）后的682号查封保全楼房进行全楼拍卖。 本院查明，本院依据已发生法律效力的（2009)兴民初字第7号民事判决书，向被执行人发出了执行通知书，责令被执行人履行（2009)兴民初字第7号民事判决书所确定的义务，但被执行人不履行。2009年10月10日，本院依法以（2009)兴法执字第318号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈达名名下位于来宾市江滨路682号房产。经查，该房产(房产证号：来房权证来字第××号)计7层，其中第6、7层为后来加建，不动产证上未予以登记，目前为无证状态。执行过程中，案外人鄢庆湘、肖剑、李大明、陈预、陈群英、张考星于2009年11月3日至2012年5月23日间，以被拍卖的楼房各层在查封前已购买、并交了大部分房款和装修居住多年为由，相继提出异议，要求解除对第4层、第5层、第6层、第7层、第3层、第1层楼房的查封。本院作出（2009）兴法执字第318-3号执行裁定，以不动产买卖“必须向登记机关申请登记或预登记和房屋分割销售的，首先要经过有权批准的管理部门依法批准分割销售，否则不发生物权效力和无权销售，不得对抗人民法院的查封”为由，驳回了案外人鄢庆湘、李大明等人的异议，并告知当事人不服裁定的可向法院提起诉讼。之后，案外人鄢庆湘、李大明向本院院起诉，请求确认与陈达明签订的《购房协议》有效，房屋归其所有，其诉讼请求经来宾市中级人民法院终审，作出（2013)来民二终字第136号、第67号民事判决书，确认案外人李大明、鄢庆湘分别与被执行人陈达名订立的房屋买卖合同有效（即第4、5层的买卖有效）。鄢庆湘已将尾款交付本院，李大明在查封前已向被执行人付清款项，已通过买卖的形式占有了标的物，案件遂暂缓执行。现查明，该房屋第1、2、3层无买卖争议；第6、7层为后来加建。2019年10月12日，经本院审判委员会讨论决定：恢复案件的执行；对上述房产中的第1、2、3层进行评估拍卖。本院于2019年10月12日作出（2009）兴法执字第318-8号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈达名名下位于来宾市江滨路682号房产（房产证号：来房权证来字第××号）的1、2、3层。 另查明，被执行人名下位于来宾市江滨路682号房产，办证时楼房为1至5层，第6、7层为后来加建，无产权证。第6层在本院查封前，被执行人已卖给案外人肖剑，肖剑已交清了房款。其中第1、2、3层为被执行人及其家人所控制，第7层被执行人巳以物抵债给了债权人刘日华（已病故）。对被查封的该房产，能否分层直接过户给买受人问题，2019年3月19日，本院函询了来宾市不动产登记中心。2019年4月11日，来宾市不动产登记中心复函：不能直接分层过户给买受人，需产权人持相关手续到相应的部门申请，得到批准后，才能办理过户登记手续。 本院认为，本院以（2009)兴法执字第318号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈达明名下位于来宾市江滨路682号房产。案外人鄢庆湘、李大明提出异议，请求中止拍卖。本院作出（2009）兴法执字第318-3号执行裁定，以不动产房屋的买卖必须向登记机关申请登记或预登记和房屋分割销售的，首先要经过有权批准的管理部门依法批准分割销售，否则不发生物权效力和无权销售等为由，驳回了案外人鄢庆湘、李大明等人的异议，并告知当事人不服裁定的可向法院提起诉讼。现鄢庆湘、李大明与被执行人陈达明签订的《购房协议》已经判决确认有效，而第6、7层已经转让、抵债，本院据此而变更执行的，应当在撤销（2009）兴法执字第318-3号执行裁定之后，作出新的执行裁定。在没有撤销的情况下，直接作出（2009）兴法执字第318-8号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈达名名下位于来宾市江滨路682号房产（房产证号：来房权证来字第××号）的1、2、3层，实际上变更（2009)兴法执字第318号执行裁定书的执行，违反法定程序，对变更的执行裁定应当予以撤销。需要继续进行拍卖上述房产第1、2、3层的，重新作出裁定。另外，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，不动产物权的登记是执行中初始查封的依据，不是应当执行拍卖的排他因素；主要第三人依据上述法条已经合法占有，即具有排他执行的权利。故申请执行人李波以不动产物权仍登记在被执行人名下为由请求整体拍卖被执行人的财产，理由不成立。至于申请执行人对来宾市中级人民法院的判决确认“合同有效”有异议，不属于本案执行异议范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 撤销本院（2009）兴法执字第318-8号执行裁定书。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十日内，向来宾市中级人民法院申请复议。 审判长  卢统英 审判员  韦庆许 审判员  江祖添 二〇二〇年九月三十日 书记员  彭文闯 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者更正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定达达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。