黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异477号案外人：张娜，女，1987年9月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。申请执行人：国家开发银行，住所地北京市西城区复兴门内大街18号。法定代表人：赵欢，该银行董事长。被执行人：黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区金泰湖滨小镇北区（一期）商场栋1层1号商服。法定代表人：王志江，该公司执行董事兼总经理。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司董事长。被执行人：王志江，男，1963年1月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被执行人：王雪靖，女，1968年11月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。哈尔滨市中级人民法院在执行国家开发银行与黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司（下称盛恒基科技公司）、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（下称盛恒基开发公司）、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷一案中，案外人张娜对本院查封盛恒基开发公司开发建设的位于哈尔滨市松北区松北大道58号“盛世天地”小区2号楼2单元1701号房屋提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张娜称，案外人是案涉房屋的合法权利人，其与盛恒基开发公司于2016年6月28日签订了房屋买卖合同，案外人以工程款抵偿了购房款。2018年3月6日，案外人与盛恒基开发公司办理了房屋交接手续，现已经实际占有案涉房屋。应中止对案涉房屋的评估、拍卖并解除该房屋的查封。案外人张娜向本院提交了以下证明材料：1.案涉房屋商品房买卖合同；2.盛恒基开发公司向案外人张娜出具的案涉房屋支付购房款收据；3.2018年3月6日,盛恒基物业管理公司收取案外人张娜燃气安装费、供热费、水费收据；4.哈尔滨中安亿建筑工程有限公司关于抵顶工程款商品房拨付申请;5.盛世天地园林景观透水地坪施工合同；6.盛恒基开发公司资金支付会签单；7.中加学校地胶施工合同；8.黑龙江省单位往来资金结算票据；9.哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。国家开发银行称，案外人提交的哈尔滨市商品房销售预收款专用发票及其他证明材料不足以证明，案外人与盛恒基开发公司存在真实的购房交易行为，证明材料中还应有盛恒基开发公司销售收款的银行流水、入账凭证、销售收入账册等。案外人所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行情形，请求驳回案外人执行异议请求。被执行人盛恒基开发公司未提交书面意见。本院查明，国家开发银行诉盛恒基科技公司、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷一案，本院根据国家开发银行诉讼保全申请，于2018年3月26日作出（2018）黑民初28号民事裁定书：查封盛恒基开发公司开发建设的位于哈尔滨市松北区××大道××号“盛世天地”房产257套房屋及盛恒基开发公司享有的哈国用（2013）第09008635号国有建设用地使用权。同年3月30日，本院向哈尔滨市不动产登记交易事务中心送达了上述裁定和协助执行通知书。2018年6月29日，本院作出（2018）黑民初28号民事判决书：一、盛恒基科技公司于本判决生效之日起十日内偿还国家开发银行借款本金3.28亿元及利息；二、盛恒基科技公司于本判决生效之日起十日内给付国家开发银行律师费12万元；三、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖对盛恒基科技公司上述债务承担连带担保责任，盛恒基开发公司、王志江、王雪靖对盛恒基科技公司上述债务承担连带担保责任后，有权向盛恒基科技公司追偿；四、盛恒基科技公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权按照双方签订的《应收账款质押合同》的约定对盛恒基科技公司享有的哈尔滨市盛恒基中加学校的收费权所收取的款项优先受偿；五、盛恒基科技公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权以盛恒基开发公司享有的哈他项（2013）第09000512号土地他项权证、哈房建松字第××号、20××18号、20××19号、20××20号房屋他项权证项下的145套房产（见附表），拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿；六、驳回国家开发银行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，盛恒基科技公司、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖未履行给付义务，国家开发银行向本院申请执行。2018年8月27日，本院作出（2018）黑执33号执行裁定书，将本案指定哈尔滨市中级人民法院执行。该院在执行过程中，拟评估、拍卖上述房屋。另查明，2016年1月8日，哈尔滨盛恒基建筑工程有限公司与北京体之鸿体育设施工程有限公司签订盛恒基中加学校（综合楼、体育馆）地胶安装工程施工合同，合同总金额暂定5,000,000.00元，开工时间2016年1月12日，竣工时间2016年6月24日，分期给付工程款。同年6月27日，哈尔滨中安亿建筑工程有限公司（法定代表人张娜）与盛恒基开发公司《盛世天地园林景观透水地坪施工合同》，合同约定开工时间2016年7月10日，竣工时间2016年8月4日。合同约定价款总金额暂定760,000.00元。哈尔滨中安亿建筑工程有限公司同意以本工程全部工程款置换房屋，房屋单价按建筑面积每平方米7200元价格执行。盛恒基开发公司同意以松北大道58号（盛世天地小区）2号楼2单元1701号房屋抵偿工程款，工程竣工验收后，重新核核算工程造价，多退少补。同年6月28日，盛恒基开发公司资金支付会签单显示，盛恒基开发公司以工程款抵偿案涉房屋价款722,000.00元。2017年12月30日，哈尔滨盛恒基建筑工程有限公司向盛恒基开发公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据，内容为抵顶案涉房屋房款282,544.00元。案外人张娜与被执行人盛恒基开发公司签订了案涉房屋商品房买卖合同，该合同主要约定，案外人张娜购买盛恒基开发公司开发建设的位于哈尔滨市松北区××大道××“××天地”小区××楼××单元××号房屋，该房屋建筑面积139.52平方米，合同约定的总价款为1,004,544.00元。盛恒基开发公司为案外人出具案涉房屋1,004,544.00元收款收据，案外人与盛恒基开发公司办理了房屋交接手续，案外人张娜交纳了案涉房屋燃气安装费、供热费、水费收据。案外人张娜提交的哈尔滨市不动产信息查询结果证明显示，其在哈尔滨市本级行政区域内（不含呼兰区、阿城区、双城区）内无用于居住的住房。本院认为，本案据以执行的本院（2018）黑民初28号民事判决书，确认申请执行人国家开发银行对案涉房屋享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人对担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。依据上述司法解释第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人张娜与被执行人盛恒基开发公司签订了合法有效的书面买卖合同；案外人名下无其他用于居住的住房；被执行人盛恒基开发公司为其出具的案涉房屋哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，可以视为其支付了合同约定的全部价款。综上，案外人张娜排除执行的异议请求，符合上述法律规定的排除执行形式要件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于哈尔滨市松北区松北大道58号“盛世天地”小区2号楼2单元802号房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。当事人、案外人对裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王金海审判员  李 滨审判员  崔 婷二〇二〇年九月十八日书记员  崔诗阳