江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1711号上诉人（原审被告）:吉安北大实业有限公司，住所地为吉安市吉州区城北新区（原白塘敬老院内），统一社会信用代码913608007928058931。法定代表人：刘明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓永铭，男，1963年9月19日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：夏小元，女，1964年1月23日出生，汉族，住吉安市吉州区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄潮兵，江西吉泰律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖美霞，江西吉泰律师事务所律师。上诉人吉安北大实业有限公司（以下简称北大实业公司）因与被上诉人邓永铭、夏小元商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北大实业公司的委托诉讼代理人黄平、被上诉人邓永铭、夏小元的共同委托诉讼代理人黄潮兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北大实业公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判，在原审判决基础上核减13399元；2.一、二审诉讼费用依法处理。事实及理由：一审认为北大实业公司不具备交付条件，理由是北大实业公司没有提供建设工程竣工验收备案证明文件，且邓永铭、夏小元没有办理收房手续，因此将违约金计算到2020年5月14日。北大实业公司认为一审认定事实错误，1.北大实业公司在一审中已经提交了五方主体验收表，同时还提交了质量监督报告，足以说明该房已竣工验收，符合交付条件；其次，一审已查明并认可北大实业公司于2019年7月17日以挂号信的方式通知了邓永铭、夏小元前来收房，由于自身原因过来了但没有签字收房，与该房是否竣工验收备案根本没有关系，邓永铭、夏小元也从未提出异议。按照一审的判决结果，来收房的业主得到的赔偿少，逾期收房的业主得到的赔偿反而多，这是什么逻辑？岂不是变相鼓励业主不要按时收房，说不定还可以得到更多的赔偿！产生更多的社会矛盾？因此，北大实业公司认为交房时间应认定为2019年7月20日。2.一审已认可吉州区城管大队的证明，该证明可以证实2017年停工禁运51天，可是一审认为2017年的停工禁运与邓永铭、夏小元无关，因此没有在延期交房的时间上予以核减，显然是错误的。吉安市迎检时间是在2017年11月，对此北大实业公司无需举证，因为这是吉安市众所周知的事实。双方签订合同时间是2017年7月27日，迎检时间在后，所以2017年停工禁运的51天可认定为受行政命令的影响，应予核减51天。3.2017年至2018年雨季较往常偏多，对于施工影响较大，很多工序因暴雨被迫停工，对此，北大实业公司在一审中提交了施工单位的证明以及天气预报的统计表，相互印证足以证实。一审没有采纳北大实业公司关于气候恶劣要求核减60天的意见，是错误的。综上所述，一审认定逾期交房456天，北大实业公司认为是错误的，逾期时间只有48天，一审没有认定2019年7月20日为交房时间，没有核减因气候原因和行政命令导致的停工时间，损害了北大实业公司的合法权利，为此请求二审法庭查明事实，依法处理，维护各方当事人的合法权利。邓永铭、夏小元辩称，我方认为涉案房屋未达到约定的交付条件，也未达到法律所规定的交付条件，商品房买卖合同第9、11条均明确约定了商品房交付条件。根据调查，北大实业公司也自认该房屋只是取得了五方主体验收合格，并未达到综合验收，当时消防验收也没有合格，就没有达到竣工验收标准，也不符合交付使用的条件。北大实业公司违约，应当承担相应的违约责任。虽然开发商向邓永铭邮寄了交房通知书，但是该通知书是否实际收到，并不得知，因为未达到交付条件，所以邓永铭未进行收房。北大实业公司所提交的城管局证明无法证实停工的范围是否包含本案小区，进行管控的时间距离交房时间只有3天，对房屋交付不会产生实际影响。天气的问题，吉安雨季特别长，每年都要降雨，开发商是要考虑这些因素的。北大实业公司也没有提供气象部门出具该年的降雨量严重影响施工的证据。请维持原判。邓永铭、夏小元向一审法院起诉请求：1.判令北大实业公司支付逾期交房违约金(违约金以房屋总价款656800元为基数,自2019年1月1日起按每日万分之0.5计算至北大实业公司将符合约定条件的房屋交付之日止,暂计算至2020年3月31日的违约金14942元);2.诉讼费用由北大实业公司承担。一审法院认定事实：2017年7月27日,邓永铭、夏小元与北大实业公司签订商品房买卖合同（备案合同编号:ＪＡ2017002169）,双方对买卖房屋的权利义务做了详细约定,其中:邓永铭、夏小元购买的房屋是位于吉安市吉州区房屋,建筑面积137.96平方米,房款总额656800元。商品房交付条件为:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时,出卖人应当出示满足合同约定的证明文件,出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全,不能满足约定条件的,买受人有权拒绝接受,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。除不可抗力外,出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的,逾期在90日内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金;逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后,邓永铭、夏小元按合同约定支付了房屋首付款436800元,办理了220000元银行按揭贷款,共计向北大实业公司支付房款656800元。2019年6月,白鹭苑小区21幢-25幢楼取得了竣工测量成果报告,2019年7月11日,北大实业公司组织各有关参建单位进行了工程竣工验收，但北大实业公司至今尚未提供建设工程竣工验收备案证明文件。2019年7月17日,北大实业公司通过挂号信的方式通知邓永铭、夏小元收房,但邓永铭、夏小元至今未收房。一审法院认为，邓永铭、夏小元与北大实业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应严格履行。合同约定北大实业公司应当在2018年12月31日前向邓永铭、夏小元交付该商品房,且约定了交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。截至目前,北大实业公司尚未提供建设工程竣工验收备案证明文件,不具备交付条件,北大实业公司已违约。根据合同约定,逾期交房超过90日的,邓永铭、夏小元可以解除合同,或者要求继续履行合同,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。故邓永铭、夏小元要求北大实业公司支付逾期交房违约金至北大实业公司将符合约定条件的房屋交付之日的诉请,应予以支持。双方约定的违约金标准不违反法律、行政法规的规定,合法有效,予以照准。关于违约天数,北大实业公司辩称由于2017年至2018年底吉安市连降暴雨等恶劣天气影响工程进度以及北大实业公司为了配合吉安市评选全国文明城市及复检工作而停工禁运导致延期交房。一审法院认为,首先,关于天气影响,北大实业公司销售的是需要较长时间建设的期房,天气系不可预测的事项,开发商售房时应充分考虑天气因素合理确定交房时间,因天气原因造成施工时间延长的风险应由开发商承担,而不是购房者承担,对北大实业公司的相关辩称不予采信;其次,关于政府要求停工禁运,北大实业公司虽提供了城北执法大队出具的证明,但此证明仅载明了2017年累计禁运停工51天、2018年累计禁运43天,邓永铭、夏小元系2017年7月27日与北大实业公司签订《商品房买卖合同》,北大实业公司未提供证据证明2017年具体的停工禁运时间,不能证明签订合同后有停工禁运情形,故仅扣除2018年度停工禁运43天。综上,截止起诉之日,北大实业公司应支付邓永铭、夏小元自2019年1月1日至2020年5月13日的逾期交房违约金,且应扣除2018年度停工禁运43天,合计456天,以656800元为基数,按日万分之0.5计算为14975.04元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:吉安北大实业有限公司于判决生效后十日内向邓永铭、夏小元支付逾期交房违约金14975.04元(此后的逾期交房违约金自2020年5月14日起以房屋总价款656800元为基数按每日万分之0.5计算至吉安北大实业有限公司将符合约定条件的房屋交付邓永铭、夏小元之日止)。案件受理费87元,由吉安北大实业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.本案商品房是否符合合同约定的交付条件；2.本案商品房是否已交房；3.逾期交房的时间是否要扣除2017年停工禁运的51天和2017至2018年因气候恶劣影响的60天。关于焦点1，邓永铭、夏小元与北大实业公司签订的《商品房买卖合同》约定了交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，但截至目前,北大实业公司尚未提供建设工程竣工验收备案证明文件,故涉案商品房尚不符合合同约定的交付条件。关于焦点2，虽然北大实业公司于2019年7月17日以挂号信方式通知了邓永铭、夏小元前来收房，但因该商品房尚不符合合同约定的交付条件，邓永铭、夏小元依约拒绝收房，故本案商品房尚未交房。北大实业公司上诉所提交房时间应认定为2019年7月20日的意见，与事实及法律规定不符，故不予采纳。关于焦点3，首先，北大实业公司虽提供了城北执法大队出具的证明,但此证明仅载明了2017年累计禁运停工51天,而邓永铭、夏小元系2017年7月27日与北大实业公司签订《商品房买卖合同》,北大实业公司未提供证据证明2017年具体的停工禁运时间,不能证明签订合同后有停工禁运情形,故2017年停工禁运的43天不能扣除；其次，本案销售的是需要较长时间建设的期房,天气系不可预测的事项,北大实业公司作为开发商，售房时应充分考虑天气因素合理确定交房时间,因天气原因造成逾期交房的风险应由开发商承担,而不是由购房者承担,故2017至2018年因气候恶劣影响的60天亦不应扣除。综上所述，北大实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135元，由吉安北大实业有限负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年九月十日法官助理高晓丽书记员王荷英