黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1023号上诉人（原审原告、执行案外人）：安秀民，男，1954年12月26日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：明光辉，黑龙江绥辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：绥化市北林区联合制砖厂，住所地绥化市北林区三井乡后十六村。负责人：卢萍，职务厂长。原审第三人（被执行人）：黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限责任公司，住所地绥棱县西北街三委保健院综合楼001号。法定代表人：董立姚，职务经理。上诉人安秀民因与被上诉人绥化市北林区联合制砖厂（以下简称联合砖厂）、原审第三人黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限责任公司（以下简称泓滟伟业公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安秀民及其委托诉讼代理人明光辉、被上诉人联合砖厂负责人卢萍、原审第三人泓滟伟业公司法定代表人董立姚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安秀民上诉请求：1.撤销黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4830号民事判决，改判支持安秀民的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由联合砖厂承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、适用法律错误。安秀民一审举示的入户票据、水电费、取暖费、物业费、维修基金票据能够证明安秀民办理了入户手续、拿到房屋钥匙，已经实际占有房屋。至于安秀民何时装修、由谁居住与他人无关。2.本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定之一的，就应当认定可以阻却执行和查封。一审判决适用法律错误。3.安秀民一审提交的顶账协议、结算单能够证明以工程款支付了购房款。以抵账方式进行的房屋交易，可以认定买受人已经向出卖人给付了房屋全部购房款。安秀民未办理登记并非自身原因，因此应当支持安秀民的诉讼请求。联合砖厂辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。泓滟伟业公司述称，涉案房屋抵给安秀民了，同意安秀民的诉讼请求。安秀民向一审法院起诉请求：1.不得查封、执行安秀民购买的绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋；2.请求确认安秀民购买的绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋为其所有。一审法院认定事实：联合砖厂与泓滟伟业公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年11月6日作出（2018）黑1202民初1764号民事判决书，判决：泓滟伟业公司给付联合砖厂货款340000.00元，违约金34000.00元，合计374000.00元。因泓滟伟业公司未按判决履行给付义务，联合砖厂申请执行。一审法院于2019年7月17日作出（2019）黑1202执1416号执行裁定书，查封泓滟伟业公司名下的坐落于绥棱县××小区××楼××单元××室房屋，并向绥棱县自然资源局不动产送达该裁定书。案外人安秀民对（2019）黑1202执1416号执行裁定提出书面异议，认为该房屋自己享有所有权，要求解除查封并中止对该房屋的执行。一审法院于2019年10月11日作出（2019）黑1202执异112号执行裁定书，裁定驳回案外人安秀民的异议请求，安秀民提起案外人执行异议之诉。2019年1月1日，安秀民与泓滟伟业公司签订顶账协议，约定泓滟伟业公司将龙科花园A区8号楼1单元402室顶抵给安秀民。当日，安秀民与泓滟伟业公司签订商品房买卖合同，泓滟伟业公司为安秀民出具了金额为220000.00元的收据。绥棱县科龙物业有限公司出具了物业费、取暖费等收据。安秀民未实际入住案涉房屋，该房屋现登记在泓滟伟业公司名下。一审法院认为，本案系由案外人安秀民对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经裁定后，安秀民提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。本案中，在案涉房屋被查封前，安秀民与第三人泓滟伟业公司虽签订了《商品房买卖合同》，但该合同实为以房抵债合同，安秀民未实际向泓滟伟业公司交纳房款，安秀民未实际占有该房屋，房屋尚未办理产权过户登记手续，一审法院可以查封该房屋。安秀民对法院查封涉案房屋提出执行异议无理，不能够阻却执行。故对安秀民申请不得查封、执行本案所涉房屋及确认绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋为其所有诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回安秀民的诉讼请求。案件受理费4600.00元，由安秀民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。安秀民提交电费交款凭证及自来水收据各1份，意在证实涉案房屋由安秀民使用，补强一审提交的水电费及物业公司证明等证据。联合砖厂质证认为，上述证据的日期是2020年9月10日，属后补的票据。泓滟伟业公司无异议。本院认为，安秀民提交的收费票据均发生在查封后，不能证明查封前对涉案房屋是否使用，本院不予采信。安秀民申请证人泓滟伟业公司出纳员刘某出庭作证，证人证实安秀民用部分工程款抵顶房屋价款，因泓滟伟业公司资质到期且欠地税税款，无法开发票，涉案房屋不能办理产权登记手续。联合砖厂质证认为泓滟伟业公司曾向联合砖厂开具涉案房屋的房款收据，安秀民与泓滟伟业公司不存在真实的买卖关系，涉案房屋在查封前不能办理产权登记。泓滟伟业公司对证人证言无异议。泓滟伟业公司提交暂定资质证书及税收保全措施决定书各1份，意在证实查封前涉案房屋无法办理产权登记。安秀民对以上证据无异议，联合砖厂认为上述证据不是新证据，不予质证。本院对国家税务总局绥棱县税务局作出的税收保全措施决定书以及绥化市住房和城乡建设局颁发的暂定资质证书的真实性予以确认，因联合砖厂对涉案房屋在查封前不能办理产权登记的事实无异议，本院对证人刘某证言以及泓滟伟业公司提交的两份证据均予以采信。联合砖厂提交收据1份，意在证实泓滟伟业公司将涉案房屋层抵押给联合砖厂。安秀民对抵押事实无异议，但认为抵押不是抵付。泓滟伟业公司对证据无异议。本院认为，联合砖厂依据（2018）黑1202民初1764号民事判决判决的金钱债权申请执行涉案房屋，涉案房屋是否曾经抵押给联合砖厂与本案无关联性，因此本院对联合砖厂提交的证据不予采信。经本院二审审理查明，2019年1月1日，安秀民向绥棱县龙科物业有限公司交纳取暖费、物业费、水电费等。同日，绥棱县龙科物业有限公司向安秀民出具业主入住通知书等。本院二审确认一审法院认定的其他事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，安秀民提交的证据能够证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.2015年12月15日，安秀民与泓滟伟业公司进行工程款结算。2019年1月1日，安秀民与泓滟伟业公司达成《顶账协议》，以部分工程款抵顶房款并签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》是安秀民与泓滟伟业公司真实的意思表示，该合同合法有效。2.安秀民以工程款抵账的方式支付了全部购房款。3.安秀民于2019年1月1日交纳涉案房屋的物业费、维修基金等费用，并收到业主入户通知书并取得涉案房屋的钥匙，已经可以控制、管理涉案房屋，因此安秀民在查封前已经实现对涉案房屋的合法占有。4.泓滟伟业公司因欠缴地税等原因，导致涉案房屋无法进行房屋产权登记，因此涉案房屋未办理产权登记非因安秀民自身过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，安秀民对涉案房屋享有的民事权益，能够排除强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因涉案房屋未办理房屋所有权变更登记，因此本院对安秀民要求确认房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上所述，安秀民的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4830号民事判决；二、不得执行绥棱县龙科花园小区8号楼1单元402室房屋；三、驳回安秀民的其他诉讼请求。一审案件受理费4600.00元、二审案件受理费4600.00元，共计9200.00元，由绥化市北林区联合制砖厂承担。本判决为终审判决。黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异112号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  孟庆波审判员  李 妍审判员  王杨杨二〇二〇年九月三十日书记员  王春宇