湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2585号原告：恩施顺翔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。统一社会信用代码91422800063507458U。法定代表人：苏其明，该公司经理。委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。被告：向海，男，生于1989年7月21日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。被告：赵军，男，生于1989年11月21日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。被告：崔登芮，男，生于1990年4月19日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：雷鹏，湖北施州律师事务所律师。原告恩施顺翔商业管理有限公司（以下简称顺翔公司）与被告向海、赵军、崔登芮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告顺翔公司的委托诉讼代理人向诗标、被告崔登芮及其委托诉讼代理人雷鹏到庭参加诉讼，被告向海、赵军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第A区第一层A1090号商铺，并按35元/㎡/月的标准向原告支付自2015年8月1日至商铺实际腾退之日的租金，按1.5元/㎡/月的标准向原告支付自2015年8月1日至商铺实际腾退之日的物业管理费，并按实际逾期天数以及约定的计算方式支付滞纳金和违约金；2.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告顺翔公司明确第1项诉讼请求中的房屋占用费只主张到2020年4月30日、物业费只主张48个月，放弃第1项诉讼请求中的滞纳金和违约金请求。事实和理由：2014年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市××街道办事处××村火车站片区“恩施国际商贸城”A区第一层A1090号商铺出租给被告，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日，月租金按35元/月/㎡计算，物业管理费按1.5元/月/㎡计算，其水电费由被告自行承担。合同签订后，原告依约交付了租赁商铺，但被告在合同履行期间未按约定支付租金、物业管理费等相关费用，并强行占有商铺继续使用，故原告具状起诉。被告向海、赵军未作答辩，亦未提交证据。被告崔登芮辩称，本案租赁合同涉及所有权人，本案原告系受万福国际的委托对案涉租赁物进行经营管理，原告与万福国际商贸城之间是委托合同关系，而且在签订合同时，原告的工作人员就已明确告知，案涉商铺属于万福国际商贸城，根据合同法第402条规定，本案的租赁合同的双方主体是万福国际商贸城与答辩人，原告不是本案的适格主体。答辩人交给原告的押金及质量保证金可以抵扣未付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合当事人的陈述和证据的合法性、客观性、关联性综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日，案外人恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）与原告顺翔公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：万福公司将其位于恩施市××××前路南侧“万福国际商贸城”的商铺委托给顺翔公司经营管理，委托经营管理的期限为5年，即自2014年8月1日至2019年7月31日；委托期间，顺翔公司有权以其名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理等事宜。案涉出租商铺即为万福公司委托经营管理的第A区第一层A129、A130号商铺。2014年5月20日，原告顺翔公司（甲方即出租方）与被告向海、赵军、崔登芮（乙方即承租方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条、租赁物业位于恩施市××办事处××火车站××区，物业名称为恩施国际商贸城。第二条、甲方向乙方出租场地为第A区第一层A1090室(对应的商铺销售号为第A区第一层A129、A130号商铺)、建筑面积为66.59㎡（实测面积为67.47㎡）。第三条、租赁场地使用性质为商铺，乙方的经营范围为净水设备、小商品。第四条、租赁期限5年，即自2014年8月1日起至2019年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回场地，乙方应如期归还，且不得要求甲方对其投入的装修装潢部分给予补偿，其所有权自动归甲方所有，能够移动的设备、物品除外。第五条、月租金为35元/㎡（其中基本租金33.50元，商业管理费1.50元），年租金为27968元（35元/㎡/月×66.59㎡×12个月）；乙方按1.50元/㎡/月支付物业管理费，每年物业管理费为1199元（1.50元/㎡/月×66.59㎡×12个月）。第六条、乙方应先付后用，每个支付期支付三个月租金；租金优惠（或减免），第一年减免9个月租金、第二年减免9个月租金、第三年减免6个月租金；每期租金和物业管理费的支付时间为上一个月的26日前，逾期按违约处理；首期租金，甲方在乙方开始计租之日后七天内支付。第八条、乙方向甲方缴纳租赁押金2331元作为履约保证金，在签订本合同之日一次性支付；乙方在本合同签订之日一次性支付给甲方2000元的商品和服务质量保证金。第九条、甲方于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地，物业管理费的缴付起始日自2014年8月1日起计，租赁场地电费的结算起始日自租赁场地交付之日起计，乙方必须承担公共部分的水、电（含中央空调）的费用，按实际租赁面积比例分摊计收。第十条、计租起始日自2014年8月1日起计。第十二条、甲方的违约责任：甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。第十三条、乙方的违约责任：1.乙方未按约定支付定金、押金、商品服务质量保证金的，如甲方愿意接受乙方逾期支付定金、押金、商品服务质量保证金的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为月租金×0.05%/日×逾期天数。2.乙方未按约定支付租金、电费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数。7.合同期满或双方协议提前终止本合同，乙方未按期向甲方归还租赁场地的，应向甲方支付场地占用费，场地占用费为延期未归还租赁场地天数不超过15天的按一个月计算，场地占用费为当月的租金和物业管理费；超过15天不超过30天，按2个月计算，场地占用费为当期2个月的租金和物业管理费；超过30天的，场地占用费为当期3个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，由甲方处理。8.未经甲方书面同意，乙方不得将其租赁场地转租给第三方，如擅自转租，则按乙方违约论处，甲方有权终止合同并收回租赁场地。且双方补充约定如因甲方在2014年8月1日前整体消防未验收合格，则租赁合同起租日期顺延（以甲方书面通知为准）。合同签订后，被告于当日按约定交纳了押金2331元、商品和服务质量保证金2000元及租赁定金6992元（即第一年度租金）。在经营期间，万福国际商贸城即恩施国际商贸城的承租商户以原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题向恩施市舞阳坝街道办事处上访，该办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》，该意见载明：1.关于你们提出的恩施州万福国际商贸城2015年1月1日正式开业，商户签约时间为2014年8月1日，合同违约场地4个月，未曾补偿问题。经调查核实，恩施州万福国际商贸城先入住签约商户396户，签约商铺748个，实际开门营业223户，根据合同第九条，租赁场地的交付，双方约定“甲方定于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地”，而实际上甲方未按合同约定时间向乙方交付租赁场地。2.关于你们提出的门面公摊面积过大问题。经调查核实，商铺经营者均系租赁户，而房屋所有权属于业主，因公摊面积发生争议，应按照业主与万福国际商贸城所签《购房合同》相关约定进行处理。3.关于消防不过关以及门面质量问题。经调查核实，恩施州公安消防支部队万福国际商贸城进行了建设工程消防验收，并出具了建设工程消防验收意见；关于门面质量问题，经调查核实，甲方已就出现的门面质量进行了维修整改。4.万福国际商贸城运营方恩施顺翔商业管理有限公司积极作为，为扭转局面，公司对商业运营和管理进行了重新调整，在经营中给予你们商户一些优惠。2015年12月，公司对按时交纳租金的商户，给予减免物业管理费、公摊水电费的奖励。2016年以来，公司未向商户催交过任何费用。为鼓励和支持你们商户继续经营，本着实事求是的原则，根据目前商贸城的实际，公司决定：A1、B1、B2、D1、D2仍坚持经营并且在2016年内交纳2016年—2017年7月31日租金的商户，给予2个月租金的奖励，即2016年—2017年7月31日年度，本应交纳4个月租金，奖励后仅需交纳2个月。公司还表示将努力和商户一起，群策群力，克服困难，把商贸城做好。该意见中“处理意见”载明：关于“十大业态、五大功能”以及配套设施不健全，恩施州万福国际商贸城有限公司发布虚假广告和武汉万商白马未入驻恩施的问题，根据职权划分，工商局认定情况属实。2015年2月2日，案涉租赁房屋消防验收合格。2020年5月12日，被告崔登芮将案涉商铺退还给原告。诉讼中，原告计算被告相关费用如下（租期自2014年8月1日起至2019年7月31日止）：1.尚欠2015年8月1日至2019年7月31日租金：35元/㎡/月×66.59㎡×48个月＝111871.20元，减去:⑴按补充协议约定2014年至2015年度再次免5个月租金11653.25元（35元/㎡/月×66.59㎡×5个月）、⑵2015年至2016年度免9个月租金20975.85元（35元/㎡/月×66.59㎡×9个月）、⑶2016年至2017年度免6个月租金13983.90元（35元/㎡/月×66.59㎡×6个月），合计46613元，合同期内被告尚欠租金65258.20元（111871.20元-46613元）,合同期满后自2019年8月1日起至2020年5月12日止的房屋占用费为20975.85元（35元/㎡/月×66.59㎡×9个月）；2.原告主张的至2020年5月12日计48个月的物业管理费4794.48元（1.50元/㎡/月×66.59㎡×48个月）。本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。原告已将租赁物交付被告，并按合同约定免除了部分租金，被告也使用了租赁物，其应当按照约定向原告支付租金及物业费。截至2019年7月31日，原告主张被告尚欠其合同期内租金65258.20元未付，与事实相符，本院予以确认。租赁期间届满，被告交纳的押金、质保金应当抵充租金，抵充后，被告还应支付合同期内租金60927.20元（65258.20元－2331元－2000元）。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉租赁期间已于2019年7月31日届满，合同权利义务终止后，被告应当向原告返还租赁物，原告要求被告立即腾退恩施市××街道办事处××村火车站片区“恩施国际商贸城”第A区第一层A1090号商铺，符合法律规定，本院予以支持。审理中，双方均认可被告崔登芮已于2020年5月12日将案涉商铺退还给原告，本院予以确认。租赁期间届满后，被告继续占用原告租赁物，给原告造成了租金损失，被告应当支付房屋占用费。合同约定超过30天的场地占用费的计算标准不明确，考虑到原告的实际损失，被告应当按照原租赁合同约定的月租金标准2330.65元/月（35元/㎡/月×66.59㎡）支付原告自2019年8月1日起至2020年5月12日止的房屋占用费20975.85元（35元/㎡/月×66.59㎡×9个月）。原告关于物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告顺翔公司主张的其他租金，本院不予支持。关于承租商户反映原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题，《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》已经一一作出了答复。从答复意见来看，有些问题原告以再次优惠租金等方式来化解矛盾，被告没有确实、充分的证据证明原告存在虚假宣传或者在订立租赁合同时有欺诈行为。况且，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依照该规定，如果原告存在虚假宣传，或者以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。但是，在恩施市舞阳坝街道办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》以前，原告是否存在虚假宣传或者在签订租赁合同时是否有欺诈行为，承租人即被告应当知道，而至今未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，已经超过了法律规定的撤销权的行使期限，其撤销权消灭。关于原告迟延交付租赁物的问题，原告在计算相关费用时减去了迟延交付期间的租金。租赁期间被告已经使用了租赁物，租赁期间届满后再以原告虚假宣传等问题提出抗辩，违背了诚实信用原则，不能成立。被告向海、赵军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃其相应的民事权利和诉讼权利，不影响本院依据审理查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告向海、赵军、崔登芮于本判决生效之日将位于恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施国际商贸城”第A区第一层A1090号商铺腾退给原告恩施顺翔商业管理有限公司（已于2020年5月12日腾退）。二、被告向海、赵军、崔登芮于本判决生效之日向原告恩施顺翔商业管理有限公司支付租赁期间所欠的租金60927.20元，并向原告支付2019年8月1日起至2020年5月12日止的房屋占用费20975.85元。三、被告向海、赵军、崔登芮于本判决生效之日向原告恩施顺翔商业管理有限公司支付自2015年8月1日起至2020年5月12日止的物业管理费4794.48元。四、驳回原告恩施顺翔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1967元，由被告向海、赵军、崔登芮共同负担。本判决在送达中如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 朱 晖审判员 张 波审判员 谭淑琼二〇二〇年九月十七日书记员 程安慧