湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1428号上诉人（原审原告）：张登桂，男，1968年6月5日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：龙年，湖北问衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北麻城宏基建材有限公司，住所湖北省麻城市鼓楼办事处小河头工业园。法定代表人：尼小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张汉东，湖北光程律师事务所律师。原审第三人：湖北汤地置业投资有限公司，住所湖北省麻城市新建街57号福鑫商贸城11栋A单元4层5号。法定代表人：乐勇刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师。上诉人张登桂因与被上诉人湖北麻城宏基建材有限公司（以下简称宏基公司）、湖北汤地置业投资有限公司（以下简称汤地公司）执行异议之诉一案，不服湖北省麻城市人民法院（2020）鄂1181民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张登桂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张登桂的一审诉讼请求。事实和理由：1.本人与汤地公司签订商品房买卖合同并备案后，缴纳了住宅专项维修基金、测绘费等费用，有汤地公司提交的缴费票据证实，一审法院亦认定了上述证据。本人要求汤地公司办理产权证，但由于汤地公司的原因致使诉争房屋至今未办理产权证，汤地公司亦认可此事。一审认定本人未提交证据证实对诉争房屋至今未办理产权证无过错系认定事实错误。2.本人以折抵工程款的方式向汤地公司付清了全部购房款，在麻城市人民法院查封诉争房屋前，已经与汤地公司签订了商品房买卖合同，办理了备案登记，合法占有诉争房屋，且对诉争房屋至今未办理产权证无过错，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。宏基公司答辩称本案诉争房屋登记在开发商名下，张登桂对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权益，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审中，张登桂亦自认汤地公司用数十套商品房折抵工程款，折抵的商品房多数已被变卖套现，本案诉争房屋亦非张登桂用于居住的房屋，张登桂并非该房屋的真实买受人，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。汤地公司未发表陈述意见。张登桂向一审法院起诉请求：1.依法撤销湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181执异86号执行裁定书；2.判令停止（2019）鄂1181执1774号之一执行裁定书中对公园城上城小区23幢D-3室房产的执行；3.判令解除对张登桂所有的公园城上城小区23幢D-3室房产的查封。一审法院认定事实：宏基公司诉汤地公司买卖合同纠纷一案，麻城市人民法院于2019年5月14日作出（2019）鄂111民初824号民事调解书，宏基公司依据该生效调解书向麻城市人民法院申请强制执行。麻城市人民法院在执行过程中，于2019年11月13日作出（2019）鄂1181执1774号之一执行裁定书，裁定查封了张登桂向汤地公司购买的位于麻城公园城上城小区23幢D-3室房产。张登桂以该涉案房产已抵付600万工程款，该房产已属其所有为由，提出执行异议，麻城市人民法院于2019年12月19日作出（2019）鄂1181执异86号执行裁定书，裁定驳回张登桂的异议请求。现张登桂不服该裁定，依法提起诉讼。要求判令停止对公园城上城小区23幢D-3室房产的执行。另查明，汤地公司因下欠张登桂工程款，于2019年10月17日以房屋抵款的方式，与张登桂签订了商品房买卖预售合同，将涉案房屋麻城公园城上城小区23幢D-3室房产出售给张登桂，虽然办理了商品房预售备案，但至今未在不动产登记中心办理预告登记，涉案房屋不动产权证仍登记在汤地公司名下（不动产权证号：鄂2018麻城不动产权第0007384号）。一审法院认为，汤地公司虽然与张登桂签订了商品房买卖预售合同，将涉案房屋麻城公园城上城小区23幢D-3室房产出售给张登桂，办理了商品房预售备案，但至今未在不动产登记中心办理预告登记，涉案房屋不动产权证仍登记在汤地公司名下，且张登桂并未提交至今未办理权属证书无过错的相关证据，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。麻城市人民法院作出的（2019）鄂1181执1774号之一执行裁定书和（2019）鄂1181执异86号执行裁定书，有事实依据和法律依据，应予维持。判决：驳回张登桂的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汤地公司向本院提交了该公司出具的说明一份，拟证明诉争房屋系因汤地公司的原因未办理产权证。张登桂对该份证据无异议。宏基公司认为汤地公司的法定代表人、经办人未到庭说明情况，该份证据形式不合法。本院认为，结合张登桂与汤地公司签订商品房买卖合同的时间距离诉争房屋被查封的时间间隔较短的事实，能够认定该份证据所证明的内容属实，本院依法予以认定。经审理查明，汤地公司于2019年10月25日向张登桂交付了诉争房屋，张登桂于同日预交了一年的物业管理费。一审法院于2019年11月15日查封了诉争房屋。一审庭审中，宏基公司陈述汤地公司以价值6000多万元的房产折抵张登桂的工程款，且其中多处房产未办理相关手续。二审中汤地公司陈述因其拖延了一段时间，且与张登桂签订房屋买卖合同后不久法院就查封了诉争房屋，导致诉争房屋未办理产权证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，故只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案张登桂在诉争房屋被一审法院查封前已经与汤地公司签订了房屋买卖合同，结合张登桂提交的以房屋折抵工程款的收条及宏基公司一审中陈述汤地公司共计向张登桂折抵了价值6000多万元房产的事实分析，能够认定宏基公司与张登桂自愿达成了以房屋折抵工程款的协议属实，张登桂以工程款折抵购房款的方式付清了诉争房屋全部购房款，且双方就诉争房屋签订房屋买卖合同系真实意思表示，该合同合法有效。汤地公司在一审法院查封前向张登桂交付了诉争房屋，张登桂已经付了一年的物业管理费，证实诉争房屋实际在张登桂的管理控制之下，张登桂已经合法占有了诉争房屋。从汤地公司、张登桂签订房屋买卖合同距离一审法院查封诉争房屋之间的时间间隔较短及汤地公司的陈述分析，可以认定诉争房屋未办理产权证并非系张登桂的原因所致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张登桂对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故麻城法院不得执行诉争房屋，麻城市人民法院（2019）鄂1181执1774号之一执行裁定于本判决生效时自动失效。宏基公司称本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张登桂对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由不成立。综上所述，张登桂的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省麻城市人民法院（2020）鄂1181民初549号民事判决；二、不得执行湖北省麻城市公园城上城23幢D3号房屋。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由湖北麻城宏基建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 李 军审判员 张汉梅二〇二〇年九月十七日法官助理王杏元书记员易圻