上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7688号上诉人(原审被告)：郑昌平，男，1967年8月9日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：尹马庆，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广西酒店厨房设备行业商会，住所地南宁市。法定代表人：徐卫东，总经理。上诉人郑昌平因与被上诉人广西酒店厨房设备行业商会(以下简称“商会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初15924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑昌平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回商会的一审诉讼请求。事实和理由：上海市普陀区中宁路XXX号上海广西宾馆西侧小楼第一层外三小间等房屋(以下简称“系争房屋”)是违章建筑，没有规划许可，也从未取得产证。中宁路XXX号只有一个产证，该产证对应的附图没有系争房屋。根据相关司法解释的规定，本案所涉租赁合同无效，合同约定的违约金和滞纳金不应支付。因合同无效，租金和占有使用费应参照合同予以确定，但无效的过错在于商会，应当予以折抵。因系争房屋没有产证，郑昌平无法办理营业执照，租金和占有使用费应酌情调整。一审法院认定的占用期间也不准确，郑昌平未实际使用系争房屋。被上诉人商会未应诉答辩。商会向一审法院起诉，要求判令：1．确认双方的房屋租赁合同于2019年5月1日解除；2．郑昌平支付2019年7月17日前拖欠的租金及占用费暂计30，161元；3．郑昌平支付违约金17，000元；4．收取的押金8，500元不予返还；5．郑昌平支付2019年7月17日前的滞纳金暂计9，180元；6．本案诉讼费用由郑昌平承担。一审法院认定事实如下：2018年8月29日，商会(甲方)与郑昌平(乙方)签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由甲方出租给乙方上海市普陀区中宁路XXX号，位于上海广西宾馆西侧小楼第一层外三小间(面积约70平方米)。房屋用途为铺面、办公。租赁期限自2018年10月1日至2022年9月30日。月租金8，500元，押金8，500元，租赁期间，次年租金在上年基础上递增10％。租金半年付，先付后用。乙方应于合同签订之日向甲方一次性支付半年租金及押金计59，500元。乙方擅自转租或拖欠租金达一个月的，甲方可立刻终止合同并收回房屋，押金不予退还，乙方自行承担已装修的费用，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。租赁期间双方须信守合同，任何一方违反本合同约定的规定，按年度须向对方交纳两个月租金作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1％向乙方加收滞纳金。合同签订后，商会交付了系争房屋，郑昌平支付了首期租金及押金后，由商会员工李娜出具收条。2019年2月27日，商会的法定代表人徐卫东与郑昌平曾因租赁事宜发生争执，后经他人及时相劝而平息。后郑昌平以微信通知徐卫东到系争房屋(店铺)取租金并协商一些事宜时，徐卫东以担心双方发生肢体冲突不愿去店铺收款后，以微信告知郑昌平租金收款账号，账户收款人为李娜。因郑昌平未按约支付2019年4月1日至2019年10月31日的租金，商会催促未果后，于2019年5月16日，委托律师发出《律师函》提出解除合同的通知，以本函送达之日，双方签订的房屋租赁合同于2019年5月1日起解除，并要求郑昌平收函后三日内付清所欠租金。2019年5月21日，该《律师函》签收人：他人收。2019年8月，商会诉至一审法院，请求判决支持如其诉请。一审诉讼期间，商会表示，首期租金中已包括了吴彬彬支付宝账户支付的40，000元，并由员工李娜出具租金、押金收条。因郑昌平装修装饰系争房屋时损坏了电信设施设备后，要求商会的徐卫东找关系维修而由吴彬彬支付宝账户支付了10，000元，该款与租金无关。郑昌平的一审委托诉讼代理人王李秋经向郑昌平核实后表示，首期租金51，000元中已包括合伙人吴彬彬支付宝账户支付的租金40，000元。店铺装修发生的电信线路故障与商会无关，也无需由商会解决。2019年9月16日，郑昌平打电话给王李秋，称徐卫东无钱，王李秋到现场后，用合伙人吴彬彬手机通过其支付宝账户向徐卫东转账10，000元，且明确为租金，徐卫东也表示无异议。一审庭审中，商会认为，第二期租金支付日未到期前，曾向郑昌平提出按合同约定支付租金时，双方发生争执并引发肢体冲突，后郑昌平要求商会法定代表人徐卫东到门店收取租金时，徐卫东担心双方再次会引发冲突，不愿到门店收取租金，并要求郑昌平通过(李娜)个人账户转账，双方引发争论。现依合同约定主张的房屋使用费及逾期付款滞纳金结算至判决生效之日止。郑昌平认为，未到支付第二期租金时商会急于催促，双方产生争执，后多次要求商会上门收取租金，遭拒。因合同中未约定收款账户，现商会提供的收款账户为个人账户，为避免不必要的纷争，未同意转账。由于商会未能提供房产证，致郑昌平无法申请经营执照，后经营困难，无经济能力支付租金。一审法院认为，涉案的《房屋租赁合同》应是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履约。现郑昌平未按合同约定支付租金的行为，已严重构成违约，商会根据合同约定，经催交无果后要求解除合同、结清租金或使用费并追究违约责任，符合双方约定，法院应予支持。现有的证据不足以支撑商会提出的合同解除日为2019年5月1日，因起诉状副本等相关证据材料于2019年10月24日送达，故合同解除日应为2019年10月24日。合同解除后，双方应结清租金或房屋使用费。因商会无证据证明其法定代表人收到郑昌平的经营合伙人吴彬彬支付的10，000元用于电信设施设备维修，法院认定该款为租金，在结算租金费用中予以扣除。现商会要求押金不予返还，与合同不符，法院不予准许，押金应予退还。因商会要求郑昌平承担逾期付款滞纳金，与约定相符，法院予以支持，但应结算至合同解除日止。同理，郑昌平的抗辩理由，于法无据，法院不予采纳。一审法院判决：一、商会与郑昌平于2018年8月29日签署的《房屋租赁合同》于2019年10月24日解除；二、郑昌平应于判决生效之日起十日内向商会支付2019年4月1日至2019年10月24日房屋租金人民币58，480元(包括已收款人民币10，000元)；三、郑昌平应于判决生效之日起十日内向商会支付房屋使用费(参照合同约定的租金标准，自2019年10月25日起至判决生效之日止)；四、郑昌平应于判决生效之日起十日内向商会支付违约金人民币17，000元；五、郑昌平应于判决生效之日起十日内向商会支付逾期付款滞纳金人民币17，544元(自2019年4月1日起至2019年9月30日止，以每日人民币85元计付；自2019年10月1日至2019年10月24日止，以每日人民币93.50元计付)；六、商会应于判决生效之日起十日内归还郑昌平押金人民币8，500元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，郑昌平虽上诉主张系争房屋为违章建筑，但并未提供充分证据予以证明，本院无法采信。鉴此，郑昌平基于系争房屋为违章建筑而提出的租赁合同无效等主张均缺乏依据，不应得到支持。综上所述，上诉人郑昌平的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，421元，由上诉人郑昌平负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二〇年九月八日法官助理 高 勇书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……