浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初2228号原告：牛晧，男，1971年10月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨阳，上海瀛东律师事务所律师。被告：平湖市香都市场开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇平湖国际进口商品城欧情商业街1幢3号。统一社会信用代码：9133048255404606XP。法定代表人：陈坚，董事长。被告：平湖市香都市场经营管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇泖河村21组（平湖国际进口商品城内）。统一社会信用代码：91330482092790192D。法定代表人：周慧，执行董事。上述二被告的共同委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。原告牛晧与被告平湖市香都市场开发有限公司（以下简称香都开发公司）、平湖市香都市场经营管理有限公司（以下简称香都经营公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告牛晧的委托诉讼代理人杨阳，二被告的共同委托诉讼代理人侯平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛晧向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告香都开发公司签订的《浙江省商品房买卖合同》无效；2.确认原告与被告香都经营公司签订的《商场物业委托经营管理协议》无效；判令二被告按各自过错赔偿原告律师费损失5000元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项、第二项为：请求判令原告与被告香都开发公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及与被告香都经营公司签订的《商场物业委托经营管理协议》对原告不产生法律效力。事实和理由：2020年4月中旬，原告得知母亲黄苗华在未经过原告授权情况下，以原告名义与被告香都开发公司签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2018330482YS0183108），但原告并未授权母亲黄苗华代为购买案涉房产。经母亲告知，是被告销售员因原告母亲年纪过大，无法办理贷款，遂教唆其以原告名义购买房产，模仿原告笔迹签订合同。同时，被告香都开发公司指定被告香都经营公司以原告名义签订《商场物业委托经营管理协议》。原告自始末与被告香都开发公司签订《浙江省商品房买卖合同》、与被告香都经营公司签订《商场物业委托经营管理协议》的意思表示。原告认为，二被告唆使原告母亲黄苗华在未得到原告授权且未得到原告追认情况下，以原告名义与二被告签订《浙江省商品房买卖合同》和《商场物业委托经营管理协议》，对原告不发生法律效力。因二被告过错造成原告律师费损失，亦应当由二被告承担。被告香都开发公司、香都经营公司辩称，原告与二被告签订的《浙江省商品房买卖合同》和《商场物业委托经营管理协议》合法有效。原告母亲代表原告与二被告签订案涉合同时，原告母亲是征得了原告的同意，原告也是明知其母亲代其签订了上述二份合同，且也支付了首付款。原告认为合同签订时不知情，不符合事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。为证明自己的主张，原告提供了下列证据：一、原告身份证复印件1份，证明：原告姓名为牛晧，身份证号码为310110197110××××；二、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明：1.商品房买卖合同中显示买受人姓名为牛晧，身份证号码为310110197110××××；2.商品房买卖合同的买受人签字处并非原告签署，且原告亦未授权黄苗华代为签署该购房合同，该购房合同对原告不产生法律效力；3.约定买受人承诺与出卖人指定的物业公司签订《商场物业委托经营管理协议》。三、《商场物业委托经营管理协议》1份，证明：在未经过原告授权情况下，被告香都开发公司指定被告香都经营公司通过黄苗华以原告名义签订《商场物业委托经营管理协议》，该协议对原告不产生法律效力。四、银行流水及发票1份，证明：因二被告的过错，致使原告因本案产生律师费损失5000元，应当由二被告承担赔偿责任。五、按揭办理通知书1份，证明：被告香都开发公司与案外人黄苗华签订《浙江省商品房买卖合同》的履行前提是以黄苗华办理按揭贷款的形式支付购房款；六、黄苗华身份信息，证明：黄苗华与原告均为完全民事行为能力人，故不构成家事代理。二被告质证意见：对证据一、四、五无异议；对证据二、三的真实性无异议，当时黄苗华出具了承诺，其本人愿意承担相关责任；证据六无异议，黄苗华与牛晧之间系母子关系，在签订合同前也出具了承诺书，故其行为能代表牛晧。经审查，本院对原告提供的上述证据的真实性均予以确认。为证明自己的抗辩理由，被告提供了申请表1份，证明黄苗华与原告系母子关系，合同签订前，黄苗华承诺已与原告沟通，并征得了原告同意。原告质证意见：对真实性无法确认，且对原告也不具有约束力。本院认证意见：上述申请表中，没有原告本人签字，本院不予认定。经审理查明：2018年12月5日，原告母亲黄苗华以原告名义与被告香都开发公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份。合同约定：买受人牛晧向出卖人香都开发公司购平湖国际进口商品城4幢4598室房屋，建筑面积10.87平方米，套内建筑面积5.31平方米；该商品房价款总金额208428元；买受人于2018年12月5日向出卖人支付购房款108428元，剩余房款100000元，买受人须在收到出卖人办理按揭通知后30个工作日内到出卖人指定银行办理完银行按揭手续。合同还就房屋交付时间、违约责任等作了约定。合同签订后，黄苗华支付了购房款108428元。同日，黄苗华以原告名义又与被告香都经营公司签订《商场物业委托经营管理协议》1份，将上述房屋委托被告香都经营公司经营管理。2020年6月24日，被告香都开发公司向原告发出《按揭办理通知书》及《交房通知书》，通知原告办理银行按揭及交房手续。另查，原告因本案支出律师代理费5000元。本院认为，行为人没有代理权，以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，案外人黄苗华在未取得原告的授权下即以原告名义与被告香都开发公司签订《浙江省商品房买卖合同》，同时又以原告名义与被告香都经营公司签订《商场物业委托经营管理协议》，事后，原告也未追认黄苗华的代理人行为。而二被告在与黄苗华签订合同时让其出具承诺的行为表明二被告也明知黄苗华当时无代理权，但事后也未催告原告予以追认。二被告认为，原告对黄苗华以原告名义签订合同的行为是明知的，但未提供相应证据予以证实。综上所述，本案所涉《浙江省商品房买卖合同》、《商场物业委托经营管理协议》对原告不发生效力。二被告在明知黄苗华无代理权的情况下，仍与黄苗华签订合同，故原告因本案产生的律师代理费，本院酌定由二被告赔偿2500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认黄苗华以原告牛晧名义分别与被告平湖市香都市场开发有限公司、平湖市香都市场经营管理有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商场物业委托经营管理协议》对原告牛晧不发生效力；二、被告平湖市香都市场开发有限公司、平湖市香都市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告牛晧律师代理费2500元；三、驳回原告牛晧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由二被告负担（于本判决生效后十日内交纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 万卫忠二〇二〇年九月十八日法官助理 姬秋红书 记 员 冯 健