贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5440号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：王婷，女，1978年12月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人王婷商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人王婷到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为驳回被上诉人要求支付违约金的请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人并未违约，不应支付逾期办证违约金。一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。被上诉人未完成应由其完善并提交的手续前，上诉人无法履行办证义务，不应将此期间的违约责任强加给上诉人。一审以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，本案逾期办证违约金的标准也应综合考量被上诉人的损失情况、本地经济发展及不动产登记政策调整等因素进行下调至10%。被上诉人王婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告王婷起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金7066.88元及该违约金实际占用期间的利息暂计96.62元（利息以7066.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告退还已收取的三通费3709元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3709元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月3日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；3.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金，违约金以328692.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月5日起计算至2019年9月24日，暂计39754.52元；4.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市，总价款328692.00元，出卖人承诺于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2016年3月5日，被告向原告交付涉案房屋。2013年3月3日向原告收取了各项开户费及交易费共计3709.00元。被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记证书。一审法院认为：一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2016年3月5日，原告于2019年12月2日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。不予支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，亦不予支持。二、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2013年3月3日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年12月2日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，亦不予支持。三、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年3月5日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2016年3月5日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2016年3月5日起360日内，亦即2017年2月28日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告已收取原告的办证费用，故在原被告之间形成委托办证关系，被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，对原告诉请的违约金，支持以原告已付购房款328692.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月1日起计算至2019年9月24日，2019年9月25日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止，原告可另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王婷逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款328692.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年3月1日起计算至2019年9月24日；二、驳回原告王婷的其他诉讼请求。案件受理费531.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任及违约金标准是否恰当。本院认为，关于原判逾期办证违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当。上诉人未在履约期限内完成约定事项，应承担违约责任。关于违约金标准问题。合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印