辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1835号 上诉人（原审原告）：辽宁师哲律师事务所，住所地抚顺市顺城区前大路8号。 负责人：张厚祥，该所主任。 委托诉讼代理人：张宁，该所工作人员。 委托诉讼代理人：邓楠，该所工作人员。 被上诉人（原审被告）：邹小弟。 委托诉讼代理人：李智。 上诉人辽宁师哲律师事务所因与被上诉人邹小弟房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辽宁师哲律师事务所上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人房屋租金损失12500元；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审中上诉人出示七张照片证明涉案房屋己被占用，屋内放有大床，堆积待加工的生产原科，三台机器，三名女工干活的画面。被上诉人也自认这个房间被他人使用，一审法庭也采用了照片的证明力。但一审认为这七张照片不能证明这个房间已经出租，驳回了赔偿上诉人12500元房屋租金的请求。本案争议的焦点是是否构成一房两租。上诉人与被上诉人房屋租赁协议是2019年9月至2020年8月31日止，2019年10月26日上诉人搬离此房间委托被上诉人对外出租，租金归上诉人。被上诉人的做法是墙外处挂横幅出租，屋内己开加工厂。2020年4月16日上诉人发现屋内己被人使用，向被上诉人索要租金，被上诉人不承认房屋出租的事实，一审法庭也认为上诉人证据不足，不能认定房屋己出租。被上诉人已经自认他人占有使用了房屋，法庭也采信了照片证明力，法庭应该认定此房构成二次出租。上诉人不知道法庭还需要什么证据来证明此房己出租，那只能再另有一份租房协议或者租金收条。被上诉人违反诚信原则，采用隐瞒的方法出租房屋，法庭知道上诉人拿不到这样的证据，一审法庭对上诉人这样要求不公平不公正。民法原则是诚实信用。被上诉人不经上诉人同意私自将房屋交给他人使用违反诚实守信原则，表面答应对外出租，实际上对外出租后不认可。一审法庭程序违法。被上诉人与代理人李智不是同一个社区的居民，社区推荐代理不符合法律规定。法律规定社会团体，各类组织，企业法人必须推荐组织内部人员才能代理。当庭上诉人对李智的身份提出了质疑，但法庭未采纳。请支持上诉人的请求。二审中，上诉人对李智代理身份不符合法律规定的上诉理由不再主张。 被上诉人邹小弟辩称：上诉人一审出示的7张照片，有的不是我房屋的，我不存在一房两租，借用我房屋的朋友可以出庭作证。上诉人负责人和我们说不租房子了，要求退还租金，当时协议是房租不能退，已经形成租赁，上诉人不再承租房屋是个人行为，我们回复上诉人如果租出去给钱，如果租赁不出去不能退钱，我朋友不知道案涉房屋是否出租就将东西放在这个房屋。上诉人不再租赁房屋，房屋权属归我，房屋还给我，我有权使用房屋，我和上诉人已经结束租赁关系，我正常使用房屋。 辽宁师哲律师事务所向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告房屋租金12500元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2015年8月1日，原告负责人张厚祥与被告签订一份《租房合同协议书》，协议主要约定：被告将其所有的位于抚顺市顺城区前大路8号楼2楼西屋租给原告负责人张厚祥使用，租期2015年9月1日至2016年8月31日，每年租金13000元。2019年9月15日，原、被告经协商，原告继续租赁该房屋，但双方未签订书面租赁合同。同日，被告邹小弟以“邹辉”名义向原告出具一份《收条》，写明：今收到师哲律师事务所房屋租金15000元，2019年9月1日到2020年9月1日的租金。2019年10月26日，原告从租赁房屋处搬走，双方口头协商，由被告将房屋对外出租，如房屋租出去被告就退部分租金给原告，如租不出去就不用退租金。2020年4月初，原告发现案涉房屋内已摆设机器、床等物品，并发现有工人干活，原告认为被告已将案涉房屋对外出租，故原告要求退还租金。庭审中，被告不认可案涉房屋已对外出租的事实，认为仅是朋友临时放置物品，如原告愿意可继续由原告使用案涉房屋至2020年8月31日。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人在2019年9月15日虽未签订书面租赁合同，但双方之间的房屋租赁法律关系成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对原告已于2019年10月26日从租赁房屋处搬走的事实无异议，争议焦点为被告是否将案涉房屋再次对外出租。通过庭审调查，2020年4月初案涉房屋内存放部分机器、床等物品的事实存在，但上述物品并不足以证明被告已将案涉房屋对外出租，并且被告庭审中明确表示案涉房屋内的相关物品早已搬走，原告可随时继续使用房屋，故通过原告所举的现有证据无法证实案涉房屋已实际对外出租。根据双方庭审中自认的“由被告将房屋对外出租，如房屋租出去被告就退部分租金给原告，如租不出去就不用退租金”的事实，原告应承担举证不能的不利责任，现原告要求退还10个月（2019年11月-2020年8月）租金12500元缺少事实和法律依据，故一审法院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告辽宁师哲律师事务所的诉讼请求。案件受理费113元，减半收取57元，由原告辽宁师哲律师事务所负担。 二审审理中，上诉人提交2020年4月录制的影像（光盘），证明：不是被上诉人陈述的存放物品，而是办公使用，有床、食物、工作人员、缝纫机。被上诉人发表质证意见称，上诉人拍摄的是我租给上诉人的房屋，当时房屋确实是这种状态，但是物品不是我们的，有的物品也不是我朋友的，谁放的我也不清楚。我房屋有很多空房间，朋友有东西想放我这里，就搬进来了，我朋友搬错屋了，第二天就把东西搬走了。被上诉人提交姜树臣证言，证明姜树臣借用我房屋，没有出租给我朋友，我朋友只是搬错了屋。上诉人发表质证意见称，通过证人证言可以证明不是被上诉人说的存放，而是使用。证人通过被上诉人介绍认识张厚祥，证人明知房屋属于我们，没有被上诉人指示，证人陈述自己放物品进房屋根本不属实。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于本案争议焦点被上诉人应否赔偿上诉人租金损失的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，上诉人在向被上诉人交纳了2019年9月1日至2020年9月1日的租金，在租赁合同未到期的情况下，上诉人因自身原因搬离案涉房屋。现双方当事人均认可口头商定“由被上诉人租赁房屋，如房屋租出去被上诉人退还上诉人部分租金，如租不出去就不退租金”，上诉人主张被上诉人将案涉房屋出租他人，据此要求被上诉人赔偿租金损失，上诉人应对于其主张的案涉房屋已经出租给案外人使用的事实承担举证责任。从上诉人提交的照片、录像来看，案涉房屋存在存放物品使用情况，但上诉人仅提交发现案涉房屋被他人使用当天以及第二天的照片、录像，其之后再未去过案涉房屋，被上诉人辩称案涉房屋由他人借用，在上诉人发现案涉房屋由他人使用的第二天，案外人即搬离案涉房屋。现上诉人提交证据不足以证明被上诉人已将房屋出租，上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人要求被上诉人赔偿租金损失的上诉请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人辽宁师哲律师事务所的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113元，由上诉人辽宁师哲律师事务所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王向军 审 判 员 王 爽 审 判 员 秦 梦 二〇二〇年九月二十九日 法官助理姜霞 代书记员 孙 悦