文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3910号上诉人(一审原告)：哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河润街91号。法定代表人：孔亮，该公司经理。委托诉讼代理人：刘双喜，黑龙江谷实律师事务所律师。上诉人（一审被告）：孙沪男，男，1978年5月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司（以下简称锅炉供暖公司）、孙沪男因房屋租赁合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。锅炉供暖公司上诉请求：一、依法改判一审判决第一项为：孙沪男给付锅炉供暖公司自2012年2月15日起至2018年8月16日止的房屋租金97,571.40元。二、依法改判一审判决第二项为：孙沪男按年利率4.75%给付锅炉供暖公司97,571.40元房屋租金自2018年8月17日起至该款给付之日止的利息。事实和理由：一、孙沪男在一审答辩期间及一审庭审期间均未提出诉讼时效的抗辩。因此，与一审判决所称孙沪男提出诉讼时效抗辩与庭审事实不符。二、在2012年2月14日房屋租期届满后，孙沪男占用房屋一直未返还，欠付租金未付，按照租赁房屋的一般交易习惯，欠付租金的具体数额应结算至孙沪男实际交付房屋之日，本案孙沪男于2018年8月16日交回房屋，本案并未超过三年的诉讼时效。另外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五项规定，本案原租赁合同期满后，孙沪男继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此诉讼时效也应从交回房屋之日起起算，本案未超过诉讼时效。综上，一审判决错误，请求人民法院依法支持锅炉供暖公司的上诉请求，维护锅炉供暖公司的合法利益。孙沪男辩称，其答辩意见与上诉意见一致。孙沪男上诉请求：撤销一审判决或发回重审，驳回锅炉供暖公司的所有诉讼请求。事实和理由：一、1.一审法院判决依据的证据不足，与事实不符。根据法律规定“谁主张谁举证”的原则，锅炉供暖公司在一审中未提出任何有效证据证明孙沪男在解除租赁合同后继续占有使用案涉房屋。2.一审法院依据所谓的“在该院向孙沪男送达起诉状等诉讼材料后，即委托朋友将案涉房屋钥匙交付给锅炉供暖公司”的行为，就认定房屋一直由孙沪男控制使用，以此断定孙沪男交还房屋的时间是2018年8月16日，并以此作为判断依据，与发生的事实严重不符。二、一审法院适用法律错误。1.锅炉供暖公司起诉时效的起算点与届满日认定错误，且锅炉供暖公司向一审法院提交民事诉讼状时已超过诉讼时效，丧失胜诉权。2.一审法院引用合同法一百零七条、二百二十六条、二百三十六条不当。（1）《房屋租赁协议》到期后，双方已经解除租赁关系，不存在“不定期租赁关系”及“不定期租赁期”。2012年1月，在房屋租赁期限届满时，孙沪男按照合同规定在租赁期满前一个月找到锅炉供暖公司，询问租赁房屋协议，该公司韩英民科长明确告知，此屋属于国有资产，现政府对国有资产正在进行清理，所以于合同到期后，房屋不再租赁。孙沪男与锅炉供暖公司签订的《房屋租赁协议》中也有相应解除合同的条款如下：双方租用期满，如未提前交纳下一年租金，则协议自动终止。如遇不可抗力或政府行为影响，协议自动停止。（2）锅炉供暖公司与孙沪男解除合同后即取得房屋控制权。锅炉供暖公司与孙沪男解除租房合同后，房屋如何分配使用已由该公司控制，且锅炉供暖公司在一审中说过此期间去过数次该房产，说明该房产一直在锅炉供暖公司控制之中。综上，锅炉供暖公司在没有确凿有效证据的情况下，诬陷孙沪男在合同期外继续控制、占有该房屋。推卸单位管理混乱上的责任，以及保护国有资产应尽的义务。按照民间交易习惯，在房东明确表示到期后不再对外续租的前提下，房客到期后不再续交房费，搬走就行了。一审法院，没有适用“谁诉讼，谁证明”的原则，在没有确凿有效证据之下，曲解法律条文，作出不公正审判。锅炉供暖公司辩称，一、孙沪男应提供证据证明在2012年2月15日合同期满后，已将房屋交还给锅炉供暖公司，而不是由锅炉供暖公司举证孙沪男一直使用房屋，只要没交还房屋，无论其是否实际使用，那是孙沪男对自己权利的处分。况且，证人周某已证实在2016年的时候案涉房屋还在开台球厅，证人曹某也能证实孙沪男并没有将房屋钥匙交付给曹某。二、孙沪男一直强调将房屋交给了房产科科长韩英民，但实际上在2012年时，房产科科长已不是韩英民，而是曹某。所以不存在2012年1月份，韩英民科长告知孙沪男的内容以及将房屋交付给韩英民的情况。三、关于诉讼时效问题，详见锅炉公司的上诉状。四、双方协议中并没有“双方租用期满，如未提前交纳下一年租金，则协议自动终止”的约定。锅炉供暖公司向一审法院起诉请求：孙沪男支付自2012年2月15日起至2018年8月16日止的房屋租金97,571.40元及利息（自2018年8月17日起至还款之日止按年利率4．75％计算）。一审法院认定事实：2008年10月4日，锅炉供暖公司与孙沪男签订《房屋租赁协议》一份，约定将锅炉供暖公司所有的坐落于哈尔滨市道里区经纬街232号负一层建筑面积178．42平方米房屋租赁给孙沪男使用，租期2年，即2008年11月15日至2010年11月14日，年租金15,000元。合同签订后，双方即按约履行。租期届满后，双方于2011年4月25日签订《房屋租赁续协议》，约定孙沪男继续承租该房屋，租期1年，即2011年2月15日至2012年2月14日，年租金15,000元。《房屋租赁续协议》第二条第一项约定合同到期如继续租用需提前一个月申请并交付租金。如逾期仍未缴纳租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋及采取停水停电等措施，直至依法收回。2012年2月14日房屋租期届满后，双方未再签订书面租房协议，孙沪男未再交付租金，亦未返还租用房屋。2018年5月21日锅炉供暖公司对孙沪男提起本案诉讼，要求孙沪男返还租用房屋，给付租金及利息。在一审法院向孙沪男送达起诉状等诉讼材料后，孙沪男因涉嫌刑事案件被羁押，其委托朋友梁某向锅炉供暖公司交付案涉房屋钥匙。一审法院认为，在一审法院向孙沪男送达起诉状等诉讼材料后，孙沪男即委托朋友将案涉房屋钥匙交付锅炉供暖公司，表明该房屋一直由孙沪男控制、使用。孙沪男抗辩已将租用房屋返还锅炉供暖公司，一审法院限期孙沪男提供返还案涉房屋的相关证据，限期内孙沪男不能提供，故孙沪男的抗辩一审法院不予采纳。孙沪男抗辩锅炉供暖公司起诉已超过诉讼时效期间。锅炉供暖公司于2018年5月21日提起本案诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案诉讼时效应自起诉之日向前倒推三年，即自2015年5月21日开始起算，故锅炉供暖公司主张的租金时限范围应为2015年5月21日至2018年5月20日。锅炉供暖公司要求孙沪男支付自2012年2月15日起至2018年8月16日止的房屋租金，一审法院对2015年5月21日至2018年8月16日期间的房屋租金予以支持。锅炉供暖公司要求孙沪男按年利率4.75％计付租金自2018年8月17日起至还款之日止利息的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，锅炉供暖公司要求孙沪男支付自2012年2月15日起至2018年8月16日止的房屋租金97,571．40元的诉讼请求，部分成立，对成立部分一审法院予以支持。锅炉供暖公司要求孙沪男按年利率4.75％计付租金自2018年8月17日起至还款之日止利息的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、孙沪男于判决生效后10日内给付锅炉供暖公司自2015年5月21日起至2018年8月16日止房屋租金48,625元；二、孙沪男于判决生效后10日内按年利率4．75％计付锅炉供暖公司48,625元房屋租金自2018年8月17日起至该款给付之日止的利息；三、驳回锅炉供暖公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明：2018年8月16日孙沪男委托案外人梁某将案涉房屋的钥匙交给锅炉供暖公司。其他案件事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于锅炉供暖公司的主张是否超过诉讼时效期间的问题。孙沪男在向一审法院提交的答辩状中明确提出了诉讼时效抗辩，锅炉供暖公司关于孙沪男在一审中未提出诉讼时效抗辩的主张，不能成立。本案中，双方协议约定的租赁期限届满日期为2012年2月14日，锅炉供暖公司作为案涉房屋的出租人，在租赁期限届满后认为孙沪男未给付租金仍然占有、使用案涉房屋的情况下，积极行使权利主张租金是其合同利益得以维护的正当救济途径，但其在2018年5月21日才提起本案的诉讼，且未举示证据证明其请求存在诉讼时效中止、中断的合理事由，应承担不利后果。一审法院按照法律规定的三年诉讼时效期间，以锅炉供暖公司起诉日期向前推算至2015年5月21日作为诉讼时效起算点并无不当。二、关于租赁合同届满后孙沪男是否仍控制案涉房屋的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案双方当事人签订的《房屋租赁续协议》中约定：“合同到期如继续租用需提前一个月申请并交付租金。如逾期仍未缴纳租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋及采取停水停电等措施，直至依法收回。”在该协议中双方并未约定租赁期限届满后，租赁合同自动解除。即在该协议约定的期限届满后，在双方当事人未明确表示解除租赁关系的情况下，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系，锅炉供暖公司享有任意解除权。基于此，孙沪男作为不定期租赁合同的承租人在锅炉供暖公司未行使任意解除权的情况下，如主动解除合同，应举证证明其已就解除合同与锅炉供暖公司达成合意或其以交付房屋的形式事实上解除了不定期租赁合同。孙沪男并未完成以上举证责任，一审法院以其委托他人交付钥匙的时间作为双方合同解除时间并无不当。综上所述，锅炉供暖公司、孙沪男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2039元，由哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司负担1024元、孙沪男负担1015元。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟（）二〇二〇年九月十日法官助理乔雪飞书记员周小倩