宁夏回族自治区高级人民法院   民事裁定书   （2020）宁民申763号   再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：宁夏荣恒房地产集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街526号塞上凝聚力37号楼。   法定代表人：梁志东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王瑞婷，宁夏合天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。   被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：金典标，男，1973年7月26日出生，汉族，个体从业人员，住浙江省临海市。   委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。   再审申请人宁夏荣恒房地产集团有限公司（以下简称荣恒公司）因与被申请人金典标房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2020）宁01民终498号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   宁夏荣恒房地产集团有限公司申请再审称，本案二审判决认定申请人前期房屋存在消防未经验收且房屋不能正常供暖，致使被申请人使用房屋的合同目的不能实现，是对合同解除的根本原因及违约责任的认定错误。（一）关于消防验收责任的认定错误。1.交付房屋后完成消防验收，无法定违约责任，亦无产生事实上的损失，不是致使被申请人使用房屋的合同目的不能实现的原因。申请人交付房屋时，该房屋的确没有完成消防验收手续，但是被申请人接收房屋半年后，该房屋依法完成了消防验收，被申请人正常使用房屋，消防验收在交付时是否通过验收并不影响本合同的履行，未对被申请人造成任何损失即影响，更不能因此认定致使被申请人使用房屋的合同目的不能实现。2.针对消防验收迟延的责任承担，应当与事实及损害结果相对应，不能因此加重出租人的责任。一、二审法院均对消防验收之前的租金未予支持，已经以此让申请人承担了相应的责任。不应当再以此要求申请人承担更加严重的法律后果。法律及合同均未规定租赁房屋交付未经消防验收而收房后又完成消防验收的，出租人应当承担何种违约责任；既然没有规定及约定，就应当以其该行为所造成的实际损失为限。并且被申请人接收房屋之时，对房屋未经消防验收的情况完全知晓，因其想提前进场装修，故而提前签订租赁合同，同时申请人还对前三年的租金进行了减免。（二）关于房屋不能正常供暖责任的认定错误。二审法院认为，依据双方的租赁合同第11.2.3条约定“荣恒公司保证租赁房屋的水、电、暖正常使用（检修、维修、更换及非凝聚力装饰批发城原因除外）”，申请人没有提供正常的供暖。然而，二审法院引用该约定，明显是断章取义，仅仅引用了本条规定的前半段内容，而忽视了括号内的内容，更加没有对本案的事实进行深入调查。1.房屋采暖不达标的真正原因，法院没有查明，只是凭自身理解进行认定，事实上其真正原因是被申请人的自身行为所致，在这种情况下，申请人无需对“不能正常使用”承担所谓保证责任。根据申请人的公证书及双方在一审法院的实地考察，涉案房屋所在大楼，其他楼层均供暖正常，只有被申请人的房屋不达标，原因有以下两点：第一，被申请人没有经过申请人同意，自行对涉案房屋的采暖方式变更成了地面辐射供暖，造成采暖温度不达标，申请人就该事实提交了新证据予以证明。《租赁合同》7.2条约定“乙方不需要甲方根据设计图纸安装散热器，甲方只需要将供暖立管引入5层乙方租赁场地，甲方按图纸标注数量提供散热器片，由乙方自行安装采暖设备，采暖方案须报经甲方同意并备案。”二审法院对于合同的上述约定和被申请人的改造暖气行为及二者之间的因果关系未予查明及认定。第二，因被申请人拒交物业费和采暖费，物业公司于2017年的供暖季结束之后对其停止了供暖服务。物业公司与申请人是两个独立的公司，而二审法院在判决中混淆了物业公司与申请人的关系，将物业公司的停暖行为，认定为申请人的违约行为，在责任主体上存在明显的认识错误。2.申请人在交付房屋时，房屋的一切设施均满足承租人的使用条件，且承租人对房屋进行了验收，出租人已经依约履行了其交付义务，房屋并无使用方面的瑕疵。被申请人多次认可其欠付采暖费的事实并作出限期支付的书面承诺，并且也陆续缴纳过采暖费，在此过程中均未对涉案房屋质量提出过异议。3.即使房屋采暖温度不达标，也不是造成涉案合同根本不能履行的原因。一年12个月，采暖期仅为5个月，其余7个月并不会因此受到影响。被申请人欠付租金和采暖费的理由是“经营不善”，而非采暖问题，申请人诉请解除合同的理由，是因被申请人多年欠付租金而不予搬离，二审法院对该事实的认定存在错误。（三）关于涉案装修费用承担的认定错误。二审法院将被申请人后续的所有装修损失，均判决由申请人承担，是基于上述违约责任的错误认定，同时违反了法律规定和合同约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”上述司法解释明确规定，“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的”法院才能够对装修残值的赔偿进行处理。但本案中双方在租赁合同第8.5条明确约定：“租赁期满或者合同终止后，乙方的装修应留在租赁房屋内并无偿归甲方所有，甲方无须对乙方的装修费用进行任何补偿”。二审法院认为“以上约定是在双方均正常履约的情况下上诉人将装修不可拆除设施归被上诉人所有，该内容是对合同使用期内经上诉人合理使用后，对装修的剩余使用价值归被上诉人所有的约定。”租赁合同并没有对该条做出限制性的约定，二审法院的认定是对双方约定做出了扩大解释，并且即使双方对此项内容没有约定，也应当依照上述司法解释第（二）项的规定进行判决。另外，二审法院一方面判决被申请人支付租赁费，另一方面判决申请人赔偿装修损失，这种自相矛盾的判决方式缺乏法律的专业性。退一步将，如果法院认为双方均存在一定的违约行为，那么装修损失的赔偿比例，应当参照上述司法解释第（三）项或者第（四）项规定，而不是全部由申请人来承担。综上，宁夏荣恒房地产集团有限公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。   被申请人金典标答辩称，（一）本案消防验收责任的认定是被宁夏回族自治区银川兴庆区人民法院（2018）宁0104民初13717号民事判决确认的事实，二审判决没有作任何变更，再审申请人认为消防验收责任认定存在错误与其再审申请第二项请求相互矛盾。（二）关于租赁房屋不能正常供暖是再审申请人的责任。已经生效并被再审申请人申请强制执行的宁夏回族自治区银川兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14462号民事判决及宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民终3822号民事判决均证实，涉案房屋室内温度只有10度，温度太低，导致被申请人无法营业。再审申请人自认2016年只供暖10天，之后均停止供暖，完全违反了双方《租赁合同》第11.2.3条“甲方需保证租赁房屋的水、电、暖正常使用”的约定，申请人擅自停止供暖的行为导致被申请人无法继续经营，申请人应当对此承担责任。（三）再审申请人应当支付装修费用残值损失。依据一审法院采信的证据《银川市兴庆区发展和改革局文件银兴经（价认定）〔2019〕120号关于银川市新华东街凝聚力装饰批发城37号楼A座5层室内装修工程及物品的价格认定结论》证实：被申请人租赁涉案毛坯房经营餐饮，租期10年。经过鉴定，装修租赁的毛坯房共花费1891982元。由于暖气不热，只经营了2个多月时间就无法继续营业，给被申请人造成严重损失。依据《银川市供热条例》第十七条“采暖期内供热单位应当保证居民用户起居室的温度不低于摄氏18度。非居民用户的室内温度执行国家规范标准或者由供热合同中约定。室内温度的测量、鉴定办法由市供热行政主管部门制定”的规定，双方提交的公证书均证实，再审申请人提供的租赁房屋只有10度，根本无法经营餐饮，再审申请人交付的租赁物不能实现被申请人租赁房屋的用途，构成严重违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，装修费用残值损失再审申请人应当予以支付。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，再审申请人的再审申请应予驳回。   本院经审查认为，本案系租赁合同纠纷，案件核心争议是能否认定案涉房屋供暖温度不达标系再审申请人宁夏荣恒房地产集团有限公司违约所致。   宁夏荣恒房地产集团有限公司作为出租人有义务按照合同约定保证租赁房屋的水、电、暖正常使用。但《租赁合同》7.2条约定“经双方协商，乙方不需要甲方根据设计图纸安装散热器，甲方只需要将供暖立管引入5层乙方租赁场地，甲方按图纸标注数量提供散热器片，由乙方自行安装采暖设备，采暖方案须报经甲方同意并备案。”，据此，双方对金典标所承租的第5层房屋供暖设施的交付标准存在特别约定，即宁夏荣恒房地产集团有限公司只需要将供暖立管引入5层租赁场地即可视为案涉房屋供暖设施的交付。交付后金典标将散热器改成地暖。那么，第5层房屋供暖温度不达标系宁夏荣恒房地产集团有限公司供暖管道原因，还是金典标自行改造地暖原因所致，并无证据可以证实。现有证据不足以证明供暖温度不达标与房屋供暖管道存在直接必然的因果关系。也就是并不能排除温度不达标系金典标自行改造地暖所致，因为相对于仅提供入户供暖立管和大面积铺设地暖设施相比，后者难度更大，也更复杂。一审中宁夏荣恒房地产集团有限公司提交的公证书，公证人员抽查部分楼层供暖温度均正常（除第5层温度不达标外）。结合案外人金典泽于签订《租赁合同》当日就供暖服务与案外人宁夏荣恒物业服务有限公司签订《物业服务合同》。虽然案外人宁夏荣恒物业服务有限公司系宁夏荣恒房地产集团有限公司的子公司，但二者系不同的独立法人，案外人宁夏荣恒物业服务有限公司停止供暖行为不能视同宁夏荣恒房地产集团有限公司违约。对此，二审判决宁夏荣恒房地产集团有限公司承担金典标涉案房屋装修全部损失的依据不足。   综上，宁夏荣恒房地产集团有限公司申请再审的理由成立。本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：   一、指令宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审本案。   二、再审期间，中止原判决的执行。   审判长 金 鋆   审判员 康宏伟   审判员 郭晓赟     二〇二〇年九月十七日   书记员 孙 硕