湖北省襄阳市襄城区人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂0602执异106号异议人（案外人）：襄阳汉江恒玖地产有限责任公司。委托诉讼代理人：杨修理，湖北开运律师事务所律师。代理权限为一般代理。被执行人：徐兰兰。关于被执行人王志强等人组织、领导黑社会性质组织罪，开设赌场、非法拘禁、寻衅滋事、诈骗、敲诈勒索一案，本院作出的（2018）鄂0602刑初XXX号刑事判决已经发生法律效力。本院依法立案执行，在执行中异议人襄阳汉江恒玖地产有限责任公司（以下简称恒玖地产公司）向本院提出书面异议，请求：1、撤销襄城区人民法院对异议人所有的位于樊城区汉江集团生产生活基地B区x幢1单元X层X号房屋的拍卖；2、依法确认拍卖款中612376.69元归异议人所有或直接支付邮政储蓄银行,以免除异议人对徐兰兰的按揭贷款承担连带担保责任。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人称，2017年5月20日，恒玖地产公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司签订了《开发商住房贷款合作及担保协议》。协议约定，恒玖地产公司为按揭贷款购房人提供连带保证担保。2017年10月23日，徐兰兰与恒玖地产公司签订了《商品房买卖合同》（预售）。合同约定，恒玖地产公司将其开发的位于××区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋出售给徐兰兰，出售房屋面积为137.64平方米，总价款为896699元。其中，徐兰兰首付交款276699元，从中国邮政储蓄银行股份有限公司按揭贷款62万元。合同第十一条约定了交付时间和手续“以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”但是，徐兰兰至今未与恒玖地产公司办理房屋交接手续。2020年7月20日，恒玖地产公司收到襄阳高新区人民法院送达的中国邮政储蓄银行股份有限公司的起诉书后，才得知徐兰兰未向中国邮政储蓄银行股份有限公司偿还按揭贷款的事实，中国邮政储蓄银行股份有限公司要求恒玖地产公司对徐兰兰的贷款承担保证担保责任；进而又从物业公司了解到，在2020年6月18日物业公司按照襄城法院的要求，与陈杨办理了《汉江梦1958御府收房确认书》。即徐兰兰在恒玖地产公司所购房屋因涉黑被襄城法院处置、拍卖给陈杨。恒玖地产公司认为，襄城法院在处置、拍卖徐兰兰涉黑财产时，侵犯了异议人财产权，损害了异议的合法权益。其理由如下：1、按照《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，所售房屋的交付，应当办理交接手续，但是，异议人至今未与徐兰兰办理房屋交接手续，樊城区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋仍属异议人所有。襄城区法院对该房屋的处置、拍卖，侵犯了异议人的合法财产权益。2、徐兰兰购房时只交纳了首付款276699元，其余62万元是从中国邮政储蓄银行股份有限公司按揭贷款支付，该贷款由异议人为其承担连带保证担保责任。襄城法院在处置徐兰兰的涉黑财产时，只应没收徐兰兰交纳的首付款276699元。如果对其购买的整个房屋进行没收，然后进行拍卖，实际是让恒玖地产公司承担了62万元的担保责任，损害了恒玖地产公司的利益。所以，异议人请求依法撤销襄城区人民法院对位于××区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋拍卖，或将拍卖款中的612376.69元直接支付给中国邮政储蓄银行股份有限公司，以免除恒玖地产公司的担保责任。3、最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项、第（五）项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行“查明拍卖财产现状；”和“通知当事人和优先购买权人；”但是，在襄城区人民法院对该房屋进行拍卖前，异议人未收到任何办案机关的通知书、决定书及裁定书。直到2020年6月18日襄城区法院将该房屋拍卖给陈杨、并将不动产权证书办到陈杨名下后，襄城法院让物业公司与陈杨签订了《汉江梦1958御府收房确认书》，双方办理了房屋交接手续。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项规定：其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。综上所述，位于××区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋是由异议人开发，在房屋交付之前，其产权属异议人所有；其次，襄城法院在对该房屋进行拍卖时，违反了网络司法拍卖的规定，损害了异议人合法权益。为此，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出异议，请求法院依法支持异议的异议请求。为支持自己的请求，异议人向本院提交了如下证据：襄城区人民法院（2019）鄂0602执XXX号之十执行裁定书复印件一份、异议人的身份证明材料、开发商住房贷款合作及担保协议（编号FD42062017002）一份、商品房买卖合同（预售）一份及起诉人为中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行向高新区人民法院起诉的民事起诉状一份。本院审查查明：关于被执行人王志强等人组织、领导黑社会性质组织罪，开设赌场、非法拘禁、寻衅滋事、诈骗、敲诈勒索一案，本院作出的（2018）鄂0602刑初XXX号刑事判决书已发生法律效力。本院于2019年8月1日立案执行，执行案号为（2019）鄂0602执XXX号。执行过程中，本院委托湖北睿强房地产评估勘测咨询有限公司对被执行人徐兰兰购买的位于襄阳市××区××集团××生产生活基地××区××单元××号的一套房屋进行评估，该评估公司于2019年11月25日作出鄂睿强司评[2019]第043号评估报告。本院于2019年12月23日作出（2019）鄂0602执1222号之六执行裁定书，拍卖被执行人徐兰兰名下的位于襄阳市××区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋，并于2020年5月6日在淘宝网进行第二次拍卖。陈杨（公民身份号码：）以915646.36元的最高价竞得。本院遂于2020年5月12日作出（2019）鄂0602执XXX号之十执行裁定书，裁定：一、解除徐兰兰名下的位于襄阳市××区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋(2017年8月11日与襄阳汉江恒玖地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》）的查封。二、将襄阳汉江恒玖地产有限责任公司名下的位于襄阳市××区水源路××集团××生产生活基地××区××单元××室房屋[不动产权证号：鄂（2019）襄阳市不动产权第00XXX号]的所有权及对应的土地使用权协助登记至陈杨（公民身份号码：）名下。该房屋所有权自本裁定送达买受人陈杨时转移。三、买受人陈杨可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。现案涉位于襄阳市××区××集团××生产生活基地××区××单元××号房屋已交付陈扬。另查明：中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行诉徐兰兰、恒玖地产公司金融借款合同纠纷一案，襄阳市高新技术开发区人民法院已于2020年7月7日立案受理。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。符合上述要件的权利人可以排除执行。本案中，案涉房产虽然登记在恒玖地产公司名下，但在本院查封之前，徐兰兰已与襄阳汉江恒玖地产有限责任公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并按该合同约定向异议人支付了276699元的首付款，且从中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行按揭贷款620000元（由异议人为该按揭房款提供保证责任）支付了异议人。徐兰兰已按合同约定支付了全部购房款，异议人恒玖地产公司应按合同约定向徐兰兰交付房屋并将房屋所有权转移登记至徐兰兰名下。本院在执行拍卖案涉房屋时，异议人与徐兰兰之间签订的《商品房买卖合同（预售）》未经撤销，且亦无生效裁判确定异议人恒玖地产公司因案涉房屋承担了担保责任，异议人对拍卖执行款不享有权利。同时，本案异议人提出的异议，所指向的执行标的物已经案外人竞买并交付案外人，该标的物已执行终结。异议人请求撤销案涉房屋的拍卖于法无据。综上，异议人恒玖地产公司提出异议的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条之规定，裁定如下：驳回襄阳汉江恒玖地产有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向襄阳市襄城区人民法院提起诉讼。审判长  卢建峰审判员  金 颖审判员  孙同江二〇二〇年九月十七日法官助理马莉书记员李梦琦