包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初1450号 原告：包头市新如意物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街36号甲璟华苑19-101号。统一社会信用代码91150202MAOMX95A57。 法定代表人：张莉军，总经理。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：卢峰，男，1985年8月20日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。 被告：张小玲（被告卢峰的妻子），女，1986年7月20日出生，汉族，销售员，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新如意物业管理有限公司（以下简称新如意物业公司）与被告卢峰、张小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新如意物业公司的委托诉讼代理人苏磊，被告卢峰、张小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新如意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日到2020年3月15日欠缴的物业费1831.20元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居委会签订《准物业合同》，约定由原告为包头市九原区振翔小区提供物业管理服务。合同约定业主应当按时交纳物业服务费用，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照每月0.70元/㎡标准收取。被告作为小区业主，2018年2月1日到2020年3月15日共欠缴物业费1831.20元。 被告卢峰、张小玲共同辩称，新如意物业公司进驻振翔小区程序不规范，未得到三分之二业主的同意。该物业公司的进驻时间并非是2018年2月，而是当年6月份。物业公司进驻后封堵了小区三个大门，导致业主进出不方便，所提供的保洁、绿化服务质量差，清扫频率低，业主花费80元购买门禁卡刷卡后才能进入小区。因物业服务不达标，被告拒绝交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区振翔小区无业主委员会。2017年9月，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会就振翔小区引进物业公司进行服务一事向小区业主进行了民意调查。2018年1月，该社区居民委员会代履行业主委员会职责，组织召开振翔小区业主代表大会、业主大会，安排竞标物业服务企业公示服务办法，组织参会业主对竞标物业服务企业进行了投票，最终选聘新如意物业公司提供物业服务。2018年2月1日，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》，合同约定：委托新如意物业公司为振翔小区提供物业服务，服务期限自2018年2月1日至2018年8月31日止。住宅物业服务费用标准为0.70元/㎡/月。业主或物业使用人于每年的3月15日交纳。合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会于2018年9月1日再次与新如意物业公司签订《准物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2021年9月1日止，服务费用标准与2018年2月1日的《准物业服务合同》相同，业主或物业使用人于每年的9月1日交纳物业服务费。上述合同签订后，新如意物业公司向振翔小区提供了物业服务。被告卢峰、张小玲系振翔小区*号房屋业主，系2018年4月从他人手中购买该套房屋，不动产产权登记时间为2018年4月*日，房屋建筑面积102.59㎡，经新如意物业公司催收，卢峰、张小玲未交纳物业服务费。卢峰、张小玲拒付物业服务费的事由为：1.新如意物业公司进驻振翔小区未得到业主的同意，程序违规；2.新如意物业公司为振翔小区提供服务的时间为2018年6月；3.新如意物业公司提供的物业服务质量与收费标准不符，包括变更小区大门造成业主出入不便、绿化和保洁服务差等。卢峰、张小玲对拒付物业服务费的抗辩事由除当庭陈述外，未提交其他证据证实。 另查明，在本院2020年1月所受理的新如意物业公司诉振翔小区部分业主的物业服务合同纠纷案件中，作为当事人的业主在诉讼中陈述，新如意物业公司在2018年2月已进驻小区并进行了相应的准备整理工作。本院在相关判决中认定新如意物业公司自2018年2月1日开始主张物业服务费并无不当。相关判决已生效。 本院认为，关于新如意物业公司进驻振翔小区的程序规范性问题，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会在振翔小区未成立业主委员会的情况下，按照《包头市物业管理条例》第二十七条的规定，代履行业主委员会的职责，就振翔小区物业服务事宜征求业主意见，组织业主投票选聘物业公司，然后在此基础上与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》。振翔社区居民委员会的上述工作有相应的通知、公告能够予以证实。在合同附件中，包头市九原区人民政府沙河街道办事处在2018年8月23日向包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心出具的函中，也对振翔社区居民委员会代履行业主委员会的程序和选聘物业公司的情况予以了确认。《准物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，新如意物业公司根据合同约定进驻振翔小区提供服务符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《包头市物业管理条例》的相关规定，本院对于卢峰、张小玲关于新如意物业公司进驻程序违规的主张不予采纳。业主、物业公司应按照《准物业服务合同》的约定履行义务。关于新如意物业公司履行合同义务的起始时间，已生效的民事判决认定新如意物业公司在2018年2月已进驻小区并提供了服务，在履行时间已经得到确认的前提下，卢峰、张小玲主张新如意物业公司于2018年6月才进驻小区开始服务，应当提交相关证据进行证实，无证据证实将承担举证不能的法律责任，故本院对卢峰、张小玲关于新如意物业公司于2018年6月提供服务的抗辩主张不予采纳。在新如意物业公司所提供的物业服务是否符合约定标准这一问题上，振翔小区作为实行准物业化管理的老旧小区，卢峰、张小玲所作陈述不能证实相关服务存在严重瑕疵，所提到的新如意物业公司在进驻后将小区原有的大门进行变更一事，无证据证实新如意物业公司此举违反合同约定、行业服务标准或法律法规，故本院对卢峰、张小玲提出的物业服务质量与收费标准不符的抗辩主张不予采纳。按照物业服务合同的约定，业主于每年的9月1日交纳该自然年的全部物业服务费，新如意物业公司诉请卢峰、张小玲给付2020年物业服务费的时间与合同约定的给付时间不符，本院对于新如意物业公司主张的2020年的物业服务费用不予支持，新如意物业公司所提交的证据不能证实卢峰、张小玲在2018年2月1日时已是案涉房屋业主，根据新如意物业公司提供的证据和现已查明的事实，卢峰、张小玲应从不动产产权登记时间即2018年4月*日起承担物业服务费用，截止2019年12月31日共计1505.68元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告卢峰、张小玲于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新如意物业管理有限公司2018年4月2日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1505.68元； 二、驳回原告包头市新如意物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新如意物业管理有限公司负担4元，被告卢峰、张小玲负担21元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年九月十一日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。