四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初178号 原告：陈斌，男，1973年4月8日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市翠屏区。 原告：彭晓玲，女，1973年9月10日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市翠屏区。 二原告共同委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师，执业证号：15115200910294445。 二原告共同委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师，执业证号：15115201810043765。 被告：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村，统一社会信用代码：91511500592779977G。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115201311535771。 原告陈斌、彭晓玲与被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司(以下简称富华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陈斌及二原告的共同委托诉讼代理人郭杰钢、姜治国，被告富华公司的委托诉讼代理人朱兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈斌、彭晓玲向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判决被告为原告办理初始登记和转移登记；2.判决被告支付原告逾期未办理上述房屋初始登记和转移登记后的产权证书的违约金(该违约金以原告已付房款为基数，按每日万分之一，从2017年6月18日起计算至被告办理好转移登记的产权证书并交付给原告之日止，暂计算至2019年1月1日为18886元)；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：2013年5月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建的位于宜宾市翠屏区房屋。合同约定：出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房（已交付）；出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人向登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。该房屋总价款为336041元，合同签订当日，原告向被告支付了首付款106041元，余款原告已通过向银行申请借款支付给被告。原告按合同约定向被告缴纳了由被告代收的专项维修基金、契税、以及产权工本费、土地工本费和两证代办费等办理相关产权登记所需要缴纳的全部费用。综上，原告已按合同履行了全部义务，但被告却未在合同约定的时间内取得该房屋所在楼栋的权属证明，完成该商品房的初始产权登记；也未在合同约定的期限内完成该房屋的产权转移登记，将房屋所有权证书交付给原告。被告的行为已构成违约，被告应按合同约定办理该房屋的所有权证书并交付给原告，并支付相应违约金。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告富华公司辩称，（一）原告的诉请既不符合双方合同约定，也有违《合同法》的规定。原告诉请被告立即办理涉案房屋的不动产权证书不属于双方签订的《商品房买卖合同》(以下简称:主合同)中被告的合同义务;而被告未能按照主合同约定的期限办理诉争房屋的初始登记，是因不动产登记政策发生变化这一不可抗力法定免责事由所直接导致办证不能;同时，也是主合同第20.1.2条、《补充协议》3.2条中明确约定的免责事由。被告应当免除不能办理初始登记的违约责任，原告的诉讼请求无事实及法律依据，不应得到人民法院的支持。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《宜宾市人民政府关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称:通告)，从2016年10月30日起，翠屏区范围内按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，且办理程序和要求提交资料已发生重大变化，该政府行为导致的变化是被告所不能预见也不能克服的客观情况，也非被告以及原告能够控制以及意志能够排除，属于合同法17条所规定的不可抗力。该不可抗力法定事由先于合同约定的届满期限，直接导致被告已不能办理初始登记，而并非怠于履行合同义务致使逾期，且被告正积极采取补救措施，按新规定要求办理不动产权手续。根据《合同法》117条之规定，应成为被告免责理由。根据主合同第20.1.2条、《补充协议》3.2条，被告基于法定免责事由出现应免除不能办理初始登记的违约责任。 （二）现有政策下，被告已不能协助办理案涉房屋的房屋所有权证书，且合同约定的被告迟延办理房屋所有权证起始日发生在不动产政策变化之后，故被告未办理房屋所有权转移登记不构成违约，更不应承担违约责任。根据主合同第20条、《补充协议》3.6条之规定，虽然涉案商品房交付时间不一致，但可大致计算约定办理房屋所有权证最后期限为2017年6月之后。双方未对办理不动产权证进行补充约定，但被告仍积极采取补救措施，按新规定要求办理相关手续，部分业主已取得《不动产权证书》，尚有部分业主正在办理中。原告不应按原合同约定要求被告承担未办理房屋所有权转移登记的违约责任。 （三）根据宜宾中院(2018)川15民终2173号生效《民事判决书》已查明事实，被告将按“双证合一”新规要求办理不动产权证，需重新准备办证资料，不动产权证书具有房屋所有权和土地使用权的双重功能。故办理不动产权证的时间应为办理房屋产权证的时间和土地使用证的时间叠加。而截止原告起诉之日，并未超出双方约定办理土地使用权证的最后期限。故原告诉请无事实及法律依据，不应得到支持。同时，办理不动产权证书的最后期限应为2020年3月之后，而原告于2019年8月30日向法院起诉，显然不符合合同约定，无事实基础以及法律依据。 （四）被告在履行案涉房屋所在楼栋的不动产权证初始登记义务时不应承担违约责任，楼栋初始登记是被告为原告办理案涉房屋转移登记、取得《不动产权证书》的过程性行为，初始登记和转移登记假设有两种违约行为后果存在，也是系同一违约行为所致，且案涉房屋所在楼栋初始登记迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系。两种违约行为后果，不宜重复评价，双重处罚。 （五）被告按约交付了房屋，原告完全占有使用房屋，实现了合同目的，原告未因房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。相反，原告的房屋价值已翻倍，原告获得了巨大经济利益。原告未提交证据证明逾期办理房屋转移登记已对其造成了实际损失及具体数额，故其违约金的主张无事实和法律依据。同时，合同法对违约金规定，体现以补偿性为主、惩罚性为辅之原则。被告请求法院综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，参照四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号《民事判决书》等案例，对合同约定的过高违约金予以调整。 综上所述，恳请法院本着违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念；充分考虑如果被告承担违约金，极有可能恶化被告的财务状况，使得被告丧失继续为案涉小区的其他业主办理权证的能力，从而客观上损害案涉小区其他业主案涉最根本利益，造成更多的社会问题可能性，请求法院依法判决驳回原告的违约金的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人真实性无异议的原告身份证复印件，《商品房买卖合同》及附件，华富戎州兴城房款及办证费用结算单及收据，不动产查询证明，被告营业执照，（2018）川15民终2173号民事判决书，宜宾市人民政府宜宾市翠屏区行政区规划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告（宜府通【2016】6号），《用地验收意见书》，《不动产权籍调查表》，不动产首次登记《受理通知书》，（2020）川民再290号民事判决书，竣工验收备案文件，建设工程施工许可证，建设工程规划许可证，建设工程规划核实合格证，证明等证据材料予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院评析如下： 1.原、被告出示的《附件》及《补充协议》，原告对其有效性提出异议。本院审查认为，该《附件》及《补充协议》双方均作为证据出示，说明双方均知晓该协议内容且认可其真实性；另《附件》及《补充协议》与主合同页码连续，共24页，主合同第二十八条约定：本合同及附件共24页，具有同等法律效力。但从形式上看，该《附件》及《补充协议》无双方签字，且未冠名为“附件”，其部分内容也与主合同第二十七条的相关内容相冲突。综上，本院将结合《商品房买卖合同》的内容以及《中华人民共和国合同法》对格式条款的效力规定，对《附件》及《补充协议》相关条款综合予以评判和采信。 2.被告出示的《告知函》及告知公示栏现场照片3张，原告对其真实性提出异议。本院审查认为，该证据的形成时间及送达时间无其他客观证据予以印证，缺乏客观真实性，故不予采信。 3.被告出示的房屋所有权初始登记（单位）办理指南以及不动产首次登记清单及顺序，原告提出异议。本院审查认为，该证据系复印件，无其他证据证明其客观真实性及合法来源，故不予采信。 4.对被告提交的竣工验收备案文件、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、证明，原告对证明目的有异议，但对真实性并无异议，故本院依法予以采信,对该份证据是否能达到原告的证明目的，本院将根据全案证据综合予以认定。 5.对被告提交的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办事指南、国有土地范围内的房屋所有权初始登记（单位）办事指南，原告对真实性有异议。上述证据符合国务院《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日实施）第五条第二项、第五项、第七条第一款、原国土资源部《不动产登记实施细则》（2016年1月1日实施）第三十五条的规定，具有真实性，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发。2013年5月11日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告富华公司向原告出售该小区4幢2单元第8层2-8-4号房屋，其预测建筑面积62.31平方米，其中套内建筑面积52.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.56平方米，按建筑面积计算单价5393.05元/平方米，总价336041元，付款方式为首付31%，其余价款向银行借款支付，交房日期2014年12月31日前。合同载明：“第二十条产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外)。(二)转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外)。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第二十七条本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。第二十八条本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。补充协议载明，第三条，5.如买受人委托出卖人办理分户土地证的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一买受人支付违约金。6.购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 合同签订后，二原告先后向被告支付了首付款106041元，余款向中国建设银行股份有限公司宜宾分行借款230000元于2013年8月24日支付被告。2014年11月28日，被告向原告交付了房屋，原告向被告预付了办证所需的契税、维修基金、“两证”工本费及代办费等并提供了相关资料。原告接房后经多次催促被告办理房屋产权证未无果，后于2019年8月诉至本院，请求判如所诉。 另查明，1.戎州兴城案涉小区共修建有10幢住宅，900余户；2.2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称《通告》)，其中规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产证书，取消《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料；3.2017年5月4日，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了被告案涉房屋6幢的首次登记资料；4.宜宾市不动产登记中心关于“戎州兴城”小区产权办理情况书面回复称：该小区1幢-5幢未办理不动产首次登记，该公司也未向不动产登记中心提供房地一体首次登记申请资料；6幢-9幢已办理不动产首次登记，并全部办理分户登记；10幢已办理不动产首次登记，共有房屋92套，其中83套房屋已办理分户登记。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案涉及作为房产开发商的被告富华公司在向作为买受人的二原告交付房屋后，办理产权证过程中，又遇政府房产登记政策变化，双方就被告是否存在逾期办理产权登记，进而构成违约产生争议。根据诉辩意见以及当事人双方举证质证意见，本案争议的核心焦点问题为（一）被告富华公司是否存在初始登记违约的情形；（二）双证合一政策是否属于不可抗力问题；（三）被告富华公司是否存在逾期办理案涉房屋转移登记违约行为；（四）被告富华公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。于此，本院逐项分析如下： （一）被告富华公司是否存在初始登记违约的情形。 案涉购房合同约定的房屋初始登记是作为房地产开发企业的被告富华公司对其开发建设的案涉房屋进行的确权登记，而房屋所有权转移登记是应由被告房地产开发企业转移到二原告名下的登记。初始登记与作为购房人的二原告的利益或损失不具有关联性，故本案中不对富华公司办理案涉房屋初始登记是否违约作出认定。 因被告富华公司就案涉房屋尚未办理初始登记，故本案不具备办理产权登记的客观条件，二原告可在具备办理转移登记条件后，另行主张，本院对二原告关于要求被告富华公司办理初始登记和转移登记的诉请，不予支持。 （二）双证合一政策是否属于不可抗力问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，宜宾市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日,因此，富华公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一;第二，富华公司于2014年11月28日将案涉房屋交付二原告，二原告同时向该公司预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内依约办理案涉房屋初始登记，但被告公司不能举证证明其于2016年10月底市政府出台不动产登记通告前申请了办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力，理由不能成立，本院不予支持。 （三）被告富华公司是否存在逾期办理案涉房屋转移登记违约行为。 第一，本案涉及双证合一政策实施前后的不同情形，但被告富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第二，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第三，关于办证合理期间。购房合同约定，交房日期在2014年12月31日前:商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，对买房人明显不公平，对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2014年12月31日+900日+1年，即至2018年5月20日止。第四，根据补充协议关于购房合同第二十条第(二)项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的房产证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准的约定，富华公司逾期办证期间为2018年5月20日至不动产权证书实际颁证之日止。故富华公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。 （四）被告富华公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。 因被告富华公司至今未为二原告办理过户登记，其违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算，未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际颁发不动产权证书为止。因双方在合同中约定违约金按已付房款的万分之一按日计算，该违约金标准未超过相关法律规定，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 一、被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内以336041元为基数，从2018年5月21日起按每日万分之一的标准向原告陈斌、彭晓玲支付违约金至实际颁发不动产权证书为止； 二、驳回原告陈斌、彭晓玲的其余诉讼请求。 如果被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费372元，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。此款原告陈斌、彭晓玲已预交，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内直付原告陈斌、彭晓玲。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  邹 艳 审 判 员  蒋 波 审 判 员  申伯英 二〇二〇年九月三十日 法官助理  胡 霞 书 记 员  易 恬