广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2354号上诉人（原审原告）：东莞市中堂东强水泥厂。住所地：广东省东莞市中堂镇吴家涌北堤，注册号：4419001001997。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：郑静文，广东文国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎婉珊，广东文国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴普驹，男，1964年7月13日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码：442************992。原审第三人：吴某1，男，1947年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码：442************970。原审第三人：吴有力，男，1944年2月21日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************978。原审第三人：吴厚财，男，1948年11月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区松苑8座1号4楼，公民身份号码：442************975。原审第三人：吴浩灵，男,1961年10月14日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************970。原审第三人：吴润伟，男，1955年11月22日出生，汉族，住广东省东莞市中堂镇吴家涌沙塘坊29号，公民身份号码：442************977。上诉人东莞市中堂东强水泥厂（以下简称东强水泥厂）因与被上诉人吴普驹以及原审第三人吴某1、吴有力、吴厚财、吴浩灵、吴润伟租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东强水泥厂上诉请求：1.判令解除租赁关系，吴普驹将经营场地交还给东强水泥厂使用；2.判令吴普驹向东强水泥厂支付自2019年1月份至经营场地交还之日止的场地使用费（按每月83690元计算，暂计至起诉之日为669520元)；3.本案所有诉讼费用由吴普驹承担。事实和理由：一、案涉租赁关系有效成立，本案起诉时双方租赁关系存续。编号为东府集建字（1988)第1900070600006号《集体土地建设用地使用证》的土地以及地上建筑物均为东强水泥厂经营场地，该经营场地从2002年由吴普驹使用，按每年支付租金至2018年12月，双方形成事实租赁合同关系，东强水泥厂是出租方，吴普驹是承租方。二、案涉土地证到期后，东强水泥厂仍然取得案涉土地的使用权，为合法使用权人，享有适格出租主体。首先，土地证到期后权属虽然未界定，但土地所属村集体已经出具《证明书》同意案涉土地仍由东强水泥厂使用，东强水泥厂依然是土地合法使用权人，有权继续出租案涉土地。因此，东强水泥厂为本案租赁关系的适格出租主体，租赁关系继续有效，东强水泥厂诉请解除租赁关系符合法律规定。其次，东莞市自然资源局出具的《复函》建议到属地分局做进一步了解，由此可见，在案涉土地的产权未有书面文书明确界定为村集体前，东强水泥厂仍继续享有案涉土地的产权。三、一审法院认为在案涉土地产权未界定前不支持东强水泥厂解除本案租赁关系，属于认定事实错误，适用法律不当。首先，案涉土地的产权界定对本案租赁关系存续没有影响。根据法律规定，出租方不一定是租赁物的权属人，租赁物使用权人也有出租权，不论案涉土地证到期后东强水泥厂是否为案涉土地的产权人，东强水泥厂仍然是本案租赁关系适格的出租主体。因此，在本案租赁关系有效的情况下，一审法院认为东强水泥厂无权解除租赁关系，是属于认定事实不清。其次，本案租赁关系主体是东强水泥厂和吴普驹，即使土地证到期后土地产权属于村集体，根据合同相对性原则，也需要东强水泥厂跟吴普驹解除租赁关系，将土地及地上建筑物收回后移交给村集体，由于村集体不是本案租赁关系主体，不能诉请主张租赁关系解除。再次，吴普驹主张东强水泥厂不是租赁适格主体因而租赁关系无效，但根据法律规定，无效合同双方应相互返还财产，因此，不论本案租赁关系是否有效，东强水泥厂诉请吴普驹将租赁物返还，符合法律规定。四、从一审查明事实可知，吴普驹十多年来以极低的租金（1.5元/平方）占用案涉土地并对外出租赚取高额利润，吴普驹这种行为有违公序良俗，故东强水泥厂不得不依法维权。五、一审法院既认定本案双方存在租赁关系，吴普驹需要继续支付租金，但又不支持东强水泥厂解除租赁关系的请求，属于说理不清和相互矛盾。一审法院在认可村集体出具《证明书》的情况下，但对东强水泥厂是否为案涉土地的合法使用权人以及本案租赁关系是否存续有效，并未有明确裁判说理。六、本案双方的租赁关系为不定期租赁，而且东强水泥厂在起诉前已经以书面形式通知吴普驹解除租赁关系。七、本案双方均认可东强水泥厂由吴某1等六名股东投资，案涉土地也是由六名股东出资购买，但现状是由吴普驹一人使用，有悖社会公义，与法治公平相悖。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，故请求二审法院查明事实并依法改判。吴普驹辩称：一、东强水泥厂关停后，主管部门并未对其进行改制，也没有对其名下财产权属进行界定，无法确定其名下的不动产和动产。东强水泥厂于2002年被吊销至今已有18年之久，根本无法确定实际投资人以及实际控制人的身份情况。东强水泥厂未能提供证据证明实际投资人的入股情况以及股份转让事宜，也未能提供证据证明东强水泥厂对案涉土地进行经营以及管理。二、一审判决是基于东强水泥厂已经被吊销以及案涉土地权属期限已过期的事实，在案涉土地产权无法确定的情况下，不予认可吴某1等五人作出的股东会议决议是正确的。只有在国家相关部门对案涉土地的产权确认属于东强水泥厂的情况下，东强水泥厂才享有对案涉土地进行物权上处分的权利。况且，东强水泥厂至今的实际投资情况不明，无法确定实际处分权人，而东强水泥厂提供有加盖村委会公章的《证明书》，不属于国家相关部门的产权确认登记证明，不能作为案涉土地的物权登记证明。因此，一审判决不予支持东强水泥厂解除本案租赁关系是正确的。三、虽然吴普驹有支付租金的事实，但不能证明东强水泥厂就享有案涉土地产权。在国家相关部门未对案涉土地产权进行界定前，东强水泥厂不享有案涉土地的物权，包括所有权、使用权、收益权等处分权利，东强水泥厂主张的出租权也属于物权的一种。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，东强水泥厂并无证据证明其与吴普驹之间存在事实租赁关系，也无证据证明其解除租赁关系的条件已经成就，因此，一审判决驳回东强水泥厂的诉讼请求，合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。吴某1、吴有力、吴厚财、吴浩灵、吴润伟未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。东强水泥厂向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁关系，吴普驹即日起将东强水泥厂的经营场地交还给东强水泥厂使用；2.判令吴普驹向东强水泥厂支付自2019年1月份至经营场地交还之日止的场地使用费（按每月83690元计算，暂计至起诉之日为669520元）；3.本案所有诉讼费用由吴普驹承担。一审法院认定事实，东强水泥厂是集体所有制企业，于1987年10月9日成立，法定代表人为吴某1，经营范围为水泥制造，现该企业的商业登记信息显示为吊销状态。东强水泥厂名下有一块使用面积为7537.8平方米的土地，领取集体土地建设用地使用证【东府集建(1988)第1900070600006号】，使用期限从1988年11月10日至2018年11月10日。一审庭审过程中，东强水泥厂及吴某1等五人陈述，东强水泥厂由吴万安（已去世）、吴年好（已去世）、吴某1、吴有力、吴厚财、吴浩灵于上世初80年代投资建设，由于国家政策原因，东强水泥厂在本世纪初已经停止水泥生产，后于2002年彻底关停。东强水泥厂名下土地由吴万安管理，吴万安去世后由其儿子吴普驹管理，吴普驹交租至2018年12月底，有租金收据为证（内容为今收到吴普驹2018年1月至2018年12月的租金150642元）。吴某1等五人提交签署日期为2019年6月30日的东强水泥厂股东会决议，决议事项：一、编号为东府集建字（1988）第1900070600006号《集体土地建设用地使用证》的权属人为东强水泥厂，东强水泥厂实际股东为吴某1、吴浩灵、吴有力、吴厚财、吴润伟（吴年好）等六人；二、东强水泥厂关停后其名下土地由吴普驹在使用，现出席股东经过表决一致同意，责令吴普驹将东强水泥厂名下土地无条件交回给全体股东，由全体股东表决决定案涉土地的使用方式；三、东强水泥厂名下土地将通过全体股东表决的方式，采用内部股东买断、更改权属人或者外部发包等形式处理，但必须签订相关买断合同或者租赁合同并约定明确金额。该股东会决议由吴某1、吴有力、吴厚财、吴浩灵签名，由于吴年好已去世，由其儿子吴润伟签名。吴普驹确认于2019年7月10日收到吴某1等五人的股东会决议，但认为这份会议记录属于内部协议，是无效协议，对于吴普驹来说没有任何法律效力。对于东强水泥厂停业后其名下土地以及地上建筑物的权属问题，东强水泥厂提交一份证明人为东莞市中堂镇吴家涌股份经济联合社的《证明书》（盖东莞市********民委员会印章），拟证明东强水泥厂为集体所有制企业，但实际经营者为吴某1、吴浩灵、吴有力、吴厚财、吴年好（儿子吴润伟）、吴万安（儿子吴普驹）六人，现东强水泥厂已经关停，东强水泥厂名下土地及地上建筑物的所有权仍属该厂所有和使用。东强水泥厂名下的集体土地使用期限是从1988年11月10日至2018年11月10日，对于超出使用期限的问题，东强水泥厂及吴某1等五人在一审庭审陈述，曾经口头征求国土部门意见，国土部门口头答复在政策还没有出台前，该土地属于东强水泥厂使用。对于上述《证明书》，吴普驹认为东莞市********民委员会无权确认东强水泥厂名下土地及地上建筑物的所有权权属。吴普驹确认案涉土地在东强水泥厂关停后已经改建经营沙场，至今仍然由吴普驹使用。对于案涉土地上添附建筑物的价值，吴普驹保留向东强水泥厂及吴某1等五人追偿的权利。东强水泥厂向一审法院提出司法鉴定申请，因吴普驹占有和使用案涉土地的行为侵害东强水泥厂的权益，故请求一审法院指定鉴定机构对该土地的租金金额进行司法鉴定。一审庭审过程中，东强水泥厂称其在起诉前就本案起诉事由已经书面通知吴普驹，要求吴普驹按照股东会决议执行，但吴普驹表示可以增加租金但不同意解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六十一条“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，东强水泥厂是集体所有制企业，财产属于劳动群众集体所有，是公有制经济重要组成部分，该厂关停后其上级部门并没有对其进行改制，也没有对名下产权归属进行界定，该厂是否由股东吴某1等六人共同投资设立，一审法院不予确认。由于案涉土地使用期限从1988年11月10日起至2018年11月10日止，在国家相关部门未对东强水泥厂名下土地产权进行界定前，吴某1等五人作出收回该厂名下土地的股东会决议，一审法院亦不予确认。因此，东强水泥厂主张解除租赁关系，一审法院不予支持。虽然本案双方没有签订租赁合同，但东强水泥厂于2002年关停后一直由吴普驹管理并支付租金，已经形成事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就非合同的主要条款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，东强水泥厂主张案涉土地的使用费需要进行司法鉴定，一审法院认为案涉土地使用费可以依据双方交易习惯加以确定，2019年度使用费可参照2018年度租金执行，因此对东强水泥厂主张司法鉴定不予采纳。东强水泥厂请求判令吴普驹支付自2019年1月份至经营场地交还之日止的场地使用费，一审法院认为按照尊重现状原则，由于案涉土地使用费按年收取，而收取2019年度的土地使用费尚未到期，对于东强水泥厂请求判令吴普驹支付自2019年1月份至经营场地交还之日止的场地使用费，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条的规定，判决驳回东强水泥厂的全部诉讼请求。一审案件受理费5247.6元（已预交），由东强水泥厂负担。二审期间，本院为查明2019年场地使用费的支付情况，要求吴普驹提供是否已经支付使用费的相关证据，吴普驹向本院提供了《现金支出证明单》、《电子回单》，该两份单据显示2019年场地使用费150642元是以“厂委工资”支付，吴小怡代吴有力收取款项30128元。经质证，东强水泥厂对《现金支出证明单》、《电子回单》发表质证意见：一、确认电子回单款项是吴普驹向东强水泥厂的股东吴有力支付的租金，因为东强水泥厂因政策关停后的租金由吴小怡去收取，并直接分给其他股东，但该款不是什么厂委工资。二、两份证据证明案涉租赁关系有效成立，至今双方租赁关系存续，吴普驹在本案起诉后仍向东强水泥厂支付租金。三、两份证据证明案涉土地证到期后，东强水泥厂仍然取得该土地的使用权，为合法使用权人，享有适格出租主体，仍然收取租金。东莞市*******民委员会出具的《证明书》同意案涉土地仍由东强水泥厂使用，东强水泥厂有权继续使用案涉土地，继续出租给吴普驹使用，吴普驹现今仍在使用该土地且支付租金。另外，本院向东莞市自然资源局发函查询东强水泥厂名下土地的权属情况，该局提供东强水泥厂的《不动产登记信息查询结果》，并作出《关于协助调查的复函》回复本院，该复函显示案涉宗地东府集建(1988)第1900070600006号坐落于东莞市*******金罗洲，土地使用权人为东强水泥厂，该宗地登记档案手写“土地使用期限：一九八八年十一月十日至二〇—八年十一月十日”。对于该宗土地使用期限到期后应当如何处理，该局表示应当以土地所有权人即当地集体经济组织意见为准。经质证，东强水泥厂认可上述证据的真实性，认为根据东莞市自然资源局的复函，案涉土地的使用权应当以东莞市*******民委员会意见为准，现该村委会提供证据证明案涉土地由东强水泥厂按现状继续使用到新政策出台为止，因此东强水泥厂享有案涉土地的使用权。吴普驹对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为该组证据证明案涉土地已经超过产权证登记的使用期限，该组证据与本案的租赁关系没有关联，案涉土地的权属情况以及使用情况应当由所在地集体组织开会表决决定。因此，该组证据无法证明东强水泥厂属于案涉土地的权属人，若东强水泥厂需要继续处分案涉土地，应当经过村集体组织决定。再查，本院向东莞市市*监督管理局查询东强水泥厂的商事登记信息，该局提供的《东莞市中堂东强水泥厂商事登记信息》、《工业企业开业申请登记表》、《东莞市工商行政管理局行政处罚决定书》等材料，这些材料显示东强水泥厂为集体所有制企业，主管部门为“吴家涌管理区”，该厂于2002年1月23日被原东莞市工商行政管理局以逾期不年检为由吊销营业执照。经质证，东强水泥厂对该组证据未发表质证意见。吴普驹对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为该组证据恰恰证明了东强水泥厂的主体身份属于村集体所有，其从事的民事行为应当由村集体决定。本案中，东强水泥厂的主体资格以及案涉加盖东强水泥厂名称的公章是否属实，是否属于村集体行为，有必要查清核实。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，东强水泥厂的主管部门是东莞市*******民委员会。吴普驹已经支付了2019年的场地使用费150642元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据东强水泥厂的上诉意见以及吴普驹的答辩意见，二审的争议焦点为：一、东强水泥厂是否具有本案租赁关系的主体资格；二、东强水泥厂请求解除本案租赁关系的条件是否成就；三、吴普驹支付租金的标准如何确定。一、关于东强水泥厂是否具有本案租赁关系主体资格的问题东强水泥厂主张其对案涉土地享有使用权，有解除本案租赁关系的权利，而吴普驹则认为案涉土地使用期限已经到期，东强水泥厂不再享有案涉土地使用权，不同意东强水泥厂收回经营场地。经查，东强水泥厂名下的建设用地使用期限于2018年11月10日到期，相关主管部门并未作出收回该厂经营场地的决定，目前该厂的经营场地由吴普驹经营沙场并每年向东强水泥厂支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，东强水泥厂于2002年被吊销营业执照后并未进行清算，其名下土地以及建筑物已经交付给吴万安、吴普驹改建经营沙场持续至今，吴普驹多年以来均以支付租金的方式支付场地使用费。由此可见，虽然本案双方对案涉土地的使用没有签订书面租赁合同，但从目前案涉土地仍由吴普驹使用并每年向东强水泥厂支付租金的情况分析，本案双方对案涉土地的使用已经形成事实租赁关系，因此，东强水泥厂具有本案租赁关系的主体资格。二、关于东强水泥厂请求解除本案租赁关系的条件是否成就的问题东强水泥厂主张其由吴某1等六名股东共同投资设立，后以吴某1等五名股东投票决定的《股东决议》向吴普驹发出通知，责令吴普驹交回东强水泥厂的经营场地，但吴普驹主张《股东决议》没有法律效力，不同意交回经营场地。但《股东决议》下方署名“东莞市中堂东强水泥厂”并加盖该厂印章,由此可见，虽然吴普驹对《股东决议》的法律效力不予确认，但东强水泥厂在《股东决议》上署名并盖章的行为，表明其有收回经营场地的意思表示，可以视为该厂以《股东决议》的形式向吴普驹发出了解除租赁关系的通知。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案双方未签订书面租赁合同，且租赁期间超过六个月以上，现双方对以后的租赁事宜未能达成协议，因此本案双方为不定期租赁关系。在本案双方经过协商未能达成协议，而且吴普驹不同意交回经营场地的情况下，东强水泥厂已经向吴普驹发出解除租赁关系的通知，依法可以要求随时解除本案租赁关系。因此，东强水泥厂请求解除本案租赁关系，本院予以支持。三、关于吴普驹支付租金的标准如何确定根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，案涉土地租金收取的数额以及按年收取的履行方式已经持续多年，按照双方的交易习惯，租金应按每年150642元计算，平均每月租金为12553.5元。现东强水泥厂主张每月租金按83690元计算，缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，东强水泥厂的上诉请求部分成立，应予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当导致判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32125号民事判决；二、解除东莞市中堂东强水泥厂与吴普驹之间的租赁关系；三、吴普驹在本判决生效后三十日内返还东莞市中堂东强水泥厂的经营场地；四、吴普驹向东莞市中堂东强水泥厂支付自2020年1月份至经营场地交还之日止的租金（按每月12553.5元计算）;五、驳回东莞市中堂东强水泥厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5247.6元（已预交），由东莞市中堂东强水泥厂负担4460.46元，吴普驹负担787.14元。二审案件受理费10495.20元（已预交），由东莞市中堂东强水泥厂负担8920.92元，吴普驹负担1574.28元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年九月二日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的．按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。