湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1255号上诉人（原审原告）：汪繁弟，女，1990年11月1日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：李建桥，男，1988年5月17日出生，汉族，系汪繁弟的丈夫，住所地同上。委托诉讼代理人：苏艳清，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地湖南省中方县建设局内。统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗本璞，男，1947年9月14日出生，汉族，住湖南省会同县。上诉人汪繁弟因与被上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2020）湘1221民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪繁弟上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。被上诉人于2014年1月1日才将房屋交付给上诉人，逾期交付62天，被上诉人应当承担违约责任向上诉人赔偿逾期交房违约金3084.2元。上诉人于2017年元旦前及2018年多次与其他户主一起同被上诉人协商过房屋办证及支付逾期交房违约金的相关事宜，诉讼时效中断，被上诉人逾期交房的违约责任未超过诉讼时效。二、原审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人逾期办证的违约责任按已付房款的1%向上诉人支付违约金，而该合同第七条约定上诉人逾期付款需按日向被上诉人支付逾期应付款万分之三，这是被上诉人利用其交易过程中的强势地位制订的格式条款，导致双方的违约责任显失公平，原审法院适用当事人意思自治原则审理本案而未适用合同法关于格式条款无效的法律规定，属于适用法律错误。截止上诉人向原审法院起诉，被上诉人逾期办证的违约时间已达到2225天，上诉人至今未取得房屋产权证书，被上诉人的违约行为仍在继续，原审法院认定的违约金数额极低，已明显低于上诉人的实际损失，上诉人的损失数额难以确定，希望二审在查清事实的基础上，依法改判或发回重审。福兴公司辩称，上诉人的延期交房和延期办证均已过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定是2013年10月30日交付房屋，上诉人已于2014年1月1日入住，早已超过诉讼时效。双方关于产权登记的约定是交房后30日，也已超过诉讼时效。另外，上诉人的不动产权证早在2019年4月10日即已办好产权证书，只是抵押在银行，产权证号为湘（2019）中方县不动产权第0001688号，权利人汪繁弟。汪繁弟向一审法院起诉请求：1、判决被告支付逾期交房违约金3084.20元；2、判决原、被告双方签订的“《商品房买卖合同》第十五条中如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”条款予以变更为：买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期贷款利率（年利率4.75%向买受人支付违约金。）3、判决被告支付原告自2014年1月31日至取得产权证书之日的逾期办证违约金（至2020年3月5日违约金暂计为72019.81元）；4、本案所有诉讼费用均由被告承担（上述一至三项请求金额合计75104.01元）。一审法院认定事实：2013年5月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于中方县秀峰路鸿福嘉园6栋1单元304号商品房一套，总价款为248726元，付款方式为按揭付款，约定在2013年10月30日前交付房屋，逾期不超过30日，自合同规定交房日的第二日至交房日，被告按日向原告支付房款万分之2的违约金。同时还约定了，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等违约责任。原告按照合同约定向被告支付了相关的房价款、办证税费。被告于2014年1月1日将房屋交付给原告，被告至今未给原告办理房屋权属证书，双方形成纠纷。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和政策性规定，该合同真实有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，本案原告已按照合同约定履行了付款义务，被告亦将房屋交付给原告使用，但被告至今未给原告办理房屋权属证书，已构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付房价款248726元的1%的违约金2487.26元。对于原告要求被告按已付房款的年利率4.75%自2014年1月31日至取得产权证书之日支付逾期办证违约金的诉讼请求，经审查，原、被告签订的合同已约定原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，故原告超出合同约定部分的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求判决被告支付逾期交房违约金3084.20元的诉讼请求，因原告提供的证人只证明了被告未办房产证的违约责任未超过诉讼时效，未证明被告逾期交房的违约责任未超过诉讼时效，故原告的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：一、限被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效后10日内支付原告汪繁弟逾期办证违约金2487.26元；二、驳回原告汪繁弟其他的诉讼请求。案件受理费1678元，减半收取839元，由原告汪繁弟负担789元，被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担50元。二审中，上诉人提交了证人李某的证言，拟证明延期交房和延期办证过程中上诉人积极维护自己的权利，诉讼时效中断。被上诉人质证称，上诉人临时申请证人李某出庭作证，违反了民事诉讼法的规定，而且李某也明确说了，2015年和2017年元月份是因为办证的事找物业的。本院认证，李某的证言不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效；逾期办证违约金按已付房款1%支付的约定是否有效。关于上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年10月30日前，被上诉人于2014年1月1日实际交房，而上诉人于2020年3月5日才起诉，已超过诉讼时效。虽然上诉人提出其曾多次与其他业主一起同被上诉人协商过房屋办证及支付逾期交房违约金的相关宜，但未提交充分证据证明，且上诉人在上诉状中自认其向被上诉人主张权利的时间是2017年元旦前及2018年，此时距离约定的交房时间和实际交房时间均已超过二年，因此一审法院支持被上诉人关于逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩理由，驳回上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求，并无不当。关于逾期办证违约金按已付房款1%支付的约定是否有效。2013年的《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人自愿签订，且距今已七年有余，与上诉人同小区的业主就类似的逾期办证纠纷也是按照合同约定的已付房款1%处理的，因此上诉人主张该逾期办证违约金条款属格式条款，显失公平，应确认无效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，汪繁弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1678元，由汪繁弟负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年九月三十日法官助理颜利华书记员申雅梦