贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13932号 原告：吴传阳，男，1975年10月12日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李梅，女，1980年12月23日出生，汉族，住所地贵州省毕节市（系原告吴传阳之妻）。 原告：李梅，女，1980年12月23日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦，该公司员工。 原告吴传阳、李梅诉被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告吴传阳的委托诉讼代理人即原告李梅，被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告为原告办理涉案房屋产权证书；2.判令被告支付原告逾期办证违约金，按总房款394137元的0.01%按日支付，到立按之日违约金暂定51434元；3.判令被告退还原告电入户费625元、门禁费800元、有线电视入户费350元，共计1775元。 本院查明如下案件要素：2014年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（包括十二项附件），约定将被告开发的位于毕节市环东路.都市，建筑面积124.727平方米，房屋总价款为394137元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日。被告承诺于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起，按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。办理产权登记中应缴纳的税费，由被告和原告按国家规定各自承担，被告于该商品房交付使用之日起90日内，向原告提供办理商品房初始登记的相关资料，如因被告原因导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年8月3日，被告向原告收取契税5912元、维修基金6236元、办证费用308元、电通费625元、门禁费800元、有线电视入户费350元，共计14231元。截止开庭之日（2020年9月9日），被告就涉案房屋尚不具备转移登记的条件。 另查明，涉案商品房的门禁系统，系被告根据原告所居住小区业主的要求予以增加。 以上事实有原告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、收据、《支付凭证》、银行流水等书证及原、被告的陈述在卷佐证。 原、被告双方争议的焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否因不可抗力而免除或部分免除其因违约应承担的责任；被告应否返还原告电、有线电视入户费及门禁费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了购房款，被告也应按约为原告办理不动产权证，逾期则应向原告支付违约金。被告虽抗辩其因不可抗力的原因应免除或部分免除违约责任，但被告未举证证明其在履约过程中遭受何种不可抗力的情形，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月17日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月17日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因被告的办证义务处于现实不能履行的状态，故对原告的该诉请，本院不予支持。 关于逾期办证违约金应如何计算的问题，被告至今尚不具备转移登记的条件，鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务。因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围，故计算相应的违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。故被告承担逾期办理不动产权证违约金截止时间应至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。合同约定的按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金的标准，不违法法律规定，应予适用。 关于原告主张的电、有线电视入户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告电、有线电视开户费，无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。对原告提出的被告应返还门禁费的问题，因门禁系统系被告根据原告所居住小区业主的要求而增加，该费用理应由包括原告在内的该小区业主承担，门禁系统即便未达到预期的安全效果，原告等小区业主可另行举证向有关责任主体主张权利，不能因此而要求被告退还增加门禁系统的费用。故对原告要求被告退还门禁费的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴传阳、李梅逾期办理位于毕节市环东路.都市房屋不动产权证书违约金，该违约金以已付购房款394137元为基数，自2017年8月17日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按日万分之一的标准计算； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴传阳、李梅电入户费625元、有线电视入户费350元，该项合计975元； 三、驳回原告吴传阳、李梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费565元，由原告吴传阳、李梅承担95元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司承担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二〇年九月十七日 书记员  余茂霞