山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初3925号原告：青岛平度市市政物业管理有限公司，住所地：平度市人民路197号，统一社会信用代码：91370283MA3CHPPB3U。法定代表人：祝建霖，总经理。委托诉讼代理人：林歧召，山东道安（平度）律师事务所律师。被告：张士周。第三人：平度市李园街道府君庙村村民委员会，住所地：平度市李园街道办事处府君庙村。法定代表人：刘爱忠，村委会主任。原告青岛平度市市政物业管理有限公司（以下简称：市政物业公司）与被告张士周、第三人平度市李园街道府君庙村村民委员会（以下简称：府君庙村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政物业公司的委托诉讼代理人林歧召、被告张士周到庭参加诉讼；第三人府君庙村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告市政物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付截止到2020年2月29日涉案太泉美域小区3号楼1单元1603户物业费2250.82元，违约金1823.16元；17号楼1单元302户物业费1682.46元，违约金1362.79元。共计7119.23元。2、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告签订物业服务合同，原告为被告提供物业服务。截止到2020年2月29日，被告的太泉美域小区3号楼1单元1603户物业费2250.82元，违约金1823.16元；被告的17号楼1单元302户物业费1682.46元，违约金1362.79元。共计7119.23元。经原告多次索要，被告拒不给付。请求法院判如所请。被告张士周辩称，被告不接受原告所列明的物业费和违约金，被告不清楚现在小区的物业费收费标准，需要原告出具物业费收费标准及达到何种服务级别、为被告提供了什么级别的服务；物业公司违约在先，违约金被告不同意交纳。现在的物业公司不是最早的物业公司，被告也不清楚原告物业公司是在什么情况下进入的，都没有开过业主大会。原告所提到的两套房屋是被告拆迁安置房，拆迁时第三人府君庙村委会答应被告享受府君庙村村民的待遇，如果交也应当由第三人府君庙村委会交纳。本院经审理确认事实如下：平度市李园街道府君庙村旧城改造后，建设了府君庙安置区（属于平度市李园街道太泉美域小区），府君庙安置区业主隶属于第三人府君庙村委会行政管理。第三人府君庙村委会将村民分成本村村民和新居民及外来人员，安置区：其中本村村民464户，总专用建筑面积45940.73平方米；其中新居民及外来人员392户，总专用建筑面积36771.65平方米。并决定：本村村民的安置房物业费由村委会向物业公司交纳（本村村民享受第三人府君庙村委会福利待遇），新居民及外来人员的安置房物业费由各业主自己交纳（不享受本村村民福利待遇）。被告张士周不属于平度市李园街道府君庙村本村村民，其所属的涉案小区高层3号楼1单元1603户，多层17号楼1单元302户在其中。第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，原告市政物业公司以涉案高层楼房物业费每平方1.38元、多层楼房物业费每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。原告市政物业公司与第三人府君庙村委会（代表464户本村村民）于2016年11月签订涉案小区多层住宅安置房物业服务合同，合同期限为：自2016年12月18日至2021年12月17日止，多层安置楼房物业费按建造面积每平方0.49元收取，由第三人府君庙村委会每三个月向原告市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。又于2017年9月签订涉案小区高层住宅安置房签订物业房屋合同，合同期限为：自2017年10月1日至2020年9月30日止，高层楼房物业费按建造面积每平方1.38元收取，由第三人府君庙村委会每六个月向原告市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。第三人府君庙村委会（代表464户本村村民）实际以预交方式准时向原告市政物业公司交纳物业服务费至今。而原告市政物业公司与新居民及外来人员的安置房业主实际履行交纳物业费的方式：是每月的25日交纳当月的物业费。2017年10月18日原告市政物业公司（甲方）与被告张士周（乙方）就涉案小区高层3号楼1单元1603户又签订了《前期物业服务协议》，约定被告张士周按照该楼房的建筑面积每平方1.38元向原告市政物业公司交纳物业服务费，办理手续时一次预交纳一年物业服务费。乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之二支付违约金。涉案二套楼房已分别于2016年6月及2017年10月18日交付给被告张士周，3号楼1单元1603户建筑面积为61.28㎡，17号楼1单元302户建筑面积为127.97㎡。被告张士周于2017年10月18日交清了该二套楼房2017年12月31日之前的物业费及公共照明费（每月每户2元）。涉案3号楼1单元1603户的物业服务费，被告张士周按建造面积每平方1.38元向原告市政物业公司交纳；17号楼1单元302户的物业费，被告张士周按建造面积每平方0.49元向原告市政物业公司交纳。被告张士周自2018年1月1日至2020年2月29日共26个月未向原告市政物业公司交纳交纳物业费。3号楼1单元1603户26个月物业费2250.82元（包括每月每户公共照明费2元），17号楼1单元302户26个月物业费1682.46元（包括每月每户公共照明费2元）。涉案府君庙村安置区至今没有成立业主委员会。本院认为，第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，原告市政物业公司以涉案高层楼房物业费每平方1.38元、多层楼房物业费每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格原告市政物业公司与第三人府君庙村委会（代表464户本村村民）与原告市政物业公司分别于2016年11月签订多层住宅安置房物业服务合同和2017年9月签订高层住宅安置房签订物业房屋合同，是双方真实意思的表示不违背法律和行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。并且双方已按照合同约定实际履行。涉案府君庙村安置区没有成立业主委员会，第三人府君庙村委会通过公开招投标方式为该安置区选定了原告市政物业公司，原告市政物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务，第三人府君庙村委会已代替本村村民464户完全履行了合同义务，本村村民464户占全体业主二分之一以上，其总专用建筑面积占全体业主房屋专用建筑总面积的二分之一以上。况且该安置区没有成立业主委员会，业主隶属于第三人府君庙村委会行政管理的特殊性。新居民及外来人员392户也应当按照第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司及原告市政物业公司以涉案高层楼房物业费每平方1.38元、多层楼房物业费每平方0.49元中标的约定履行向原告市政物业公司交纳物业服务费的义务。并且新居民及外来人员392户的业主也按照原告市政物业公司中标的物业费价格，不同程度地履行了向原告市政物业公司交纳物业服务费的义务。即使没有与原告市政物业公司签订书面的物业服务合同，也应视为该392户业主对原告市政物业公司中标的物业费价格的认可，已形成了事实的物业服务合同关系。原告市政物业公司已按照物业合同约定履行了物业服务义务，业主就应当按照合同约定履行交纳物业费及公共照明费义务。原告市政物业公司（甲方）与被告张士周（乙方）于2017年10月18日就涉案高层3号楼1单元1603户又签订了《前期物业服务协议》，被告张士周于2017年10月18日交清了涉案二套房屋2017年12月31日之前的物业费及公共照明费（每月每户2元）。原告市政物业公司已向被告张士周提供了物业服务，被告应当按照约定向原告交纳物业服务费。原告市政物业公司主张要求被告张士周交纳自2018年1月1日起至2020年2月29日，3号楼1单元1603户26个月物业费2250.82元（包括每月每户公共照明费2元）；17号楼1单元302户物业费1682.46元（包括每月每户公共照明费2元）。事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告没有按照合同约定向原告交纳物业服务费构成合同违约，应当承担违约责任。原告要求被告按照合同约定的日千分之二支付违约金过高。结合案件具体情况调整为原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算。被告张士周辩称，涉案3号楼1单元1603户房屋被告一直未进行居住，也未进行过装修，被告不同意交费物业服务费（包括每月每户2元的公共照明费）；17号楼1单元302户房屋，原告的服务不达标，被告也拒绝交纳；被告对第三人府君庙村委会与原告签订的物业合同不清楚，且未经业主同意，业主没有见过该份合同，不同意交付物业服务费。根据《物业管理条例》第十一条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十二条第（六）项规定，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约不能成为业主拒交物业费的合法理由。所以，被告主张拒绝向原告交付物业费，本院不予支持。空置房业主应当提前向物业部门提出申请，与物业部门达成相应交纳交纳物业费的协议，按照协议交纳相应的物业费，否则应当全额交纳物业费。被告辩称涉案被告的3号楼1单元1603户房屋被告一直未进行居住，也未进行过装修，被告不同意交费，本院不予支持。被告主张涉案被告的两套房屋是被告拆迁安置房，拆迁时第三人府君庙村委会答应被告享受府君庙村村民的待遇，如果交也应当由第三人府君庙村委会交纳。因被告的该主张，涉及第三人府君庙村委会自治组织的自治范畴，不属于人民法院民事受案范围，所以对于被告的该主张，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之的规定，判决如下：一、被告张士周支付原告青岛平度市市政物业管理有限公司平度市李园街道太泉美域小区3号楼1单元1603户房屋物业管理服务费2250.82元（包括每月每户公共照明费2元）及违约金361.07元（自2018年1月至2020年2月期间，详见附表一），于本判决生效后十日内付清；二、被告张士周支付原告青岛平度市市政物业管理有限公司平度市李园街道太泉美域小区17号楼1单元302户房屋物业管理服务费1682.46元（包括每月每户公共照明费2元）及违约金67.47元（自2018年1月至2020年2月期间，详见附表二），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告青岛平度市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张士周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐俊卿二〇二〇年九月一日法官助理张涛书记员于倩倩