湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初679号原告湖北金汉房地产开发有限公司，住所地鄂州市葛店镇葛洪路122号。法定代表人齐传耀，该公司总经理。委托诉讼代理人程凯丰，湖北达讼律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告牛杰，男，1981年11月28日出生，汉族，淮阳县人，住河南省淮阳县，委托诉讼代理人何龙，湖北尊而光律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告武春燕，女，1985年8月8日出生，汉族，淮阳县人，住河南省淮阳县，第三人中国建设银行股份有限公司鄂州分行，住所地鄂州市滨湖北路1号。负责人项久斌，该行行长。委托诉讼代理人汪婷莉，系该公司经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人罗修昌，系该公司催收专岗，代理权限为特别授权。原告湖北金汉房地产开发有限公司与被告牛杰、武春燕及第三人中国建设银行股份有限公司鄂州分行追偿权纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人程凯丰、牛堉锦、被告牛杰及其委托诉讼代理人何龙、第三人的委托诉讼代理人汪婷莉、罗修昌均到庭参加诉讼。被告武春燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付202823.91元；2.判令两被告连带向原告支付利息80336.3元（以202823.91元为本金，利率为同期银行拆借利率，自2017年5月26日起算，暂计算至2020年6月30日为80336.3元，实际计算至欠款全部结清之日止）；3.判令两被告连带承担原告为行使追偿权支出的律师费30282元，上述合计313442.21元；4.本案诉讼费由诸被告承担。事实及理由：2013年12月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定两被告向原告购买祥瑞东方城8-2-101号房屋，房屋总价318000元；付款方式为，支付96000元首付款，余款222000元以银行贷款的方式支付。2014年2月19日，两被告与第三人签订借款合同，原告为两被告的借款提供了阶段性担保，并在第三人处设定了保证金账户。因两被告未按时足额向第三人支付房贷，第三人行使担保权利，直接从原告的保证金账户扣划了相关款项。2020年6月，经原告向第三人询证，第三人证实因两被告拖欠房贷，于2017年5月26日向原告保证金账户扣划202823.91元。根据买卖合同补充协议第1.9条的约定，以及相关法律规定，原告在承担担保义务后有权向两被告追偿。被告牛杰辩称：原告账户资金被第三人划扣是原告自身过错所导致，请求驳回原告的诉请。被告与第三人签订的个人购房借款合同，仅有被告与第三人的合同主体，双方并未约定原告承担担保责任，同时原、被告签订的商品房买卖合同约定的原告作为开发商，对第三人仅仅承担的是阶段性的担保责任，阶段性担保责任期限是从被告获得第三人发放的银行贷款至诉争房屋他项权证办妥并送达按揭银行之前，他项权证办理后，阶段性担保抵押解除。本案中，诉争房屋约定交房时间是2014年5月31日前，办证时间是交房后180日，按照合同约定原告应该保证诉争房屋在2014年11月30日前具备办证条件，那么被告仍在该房屋具备办证条件后办理他项权证，解除担保合同。原告直至2017年7月20日才具备诉争房屋的办证条件，造成本应该在2014年11月就解除的阶段性担保一直无法解除，造成解除阶段性担保期限延长，我们认为该期限延长是原告自身原因导致，后果不应该由被告承担。由于原告自身过错造成被告在第三人处本可以分20年偿还的银行贷款现在需要一次性偿还，损坏了被告的还款权利，对于原告已经承担的支出款项被告应该按照按揭贷款利率按月度向原告分期偿还，直至2034年还清；在原告的账户资金被第三人划扣之前，被告并未停止向第三人偿还按揭贷款，仅是每月还款时间上稍有延期，第三人也没有向被告进行口头或者书面函告通知，直接划扣原告账户资金，在一定程度上滥用了债权人的权利，加重了被告的还款负担，在一定背景下，原告可以向第三人行使合理的抗辩权，但由于其不行使该权利导致了承担保证责任，我们认为不应该由被告承担其后果；同时2018年开始，被告多次找原告协商还款事宜，原告工作人员予以拒绝，因此我们认为原告主张诉讼请求的利息部分及律师费不能成立。第三人述称：2014年2月19日，两被告向建行贷款222000元，用于购买原告开发的祥瑞东方城房产，原告为贷款提供担保。贷款发放后，两被告未按期偿还，原告履行担保义务，代两被告偿还贷款202823.91元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定两被告向原告购买祥瑞东方城8-2-101号房屋，房屋总价318000元；付款方式为签订合同时支付首付款96000元，余款222000元，以银行贷款的方式支付。该买卖合同附件四补充协议约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，待原告代向其按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），以及原告遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用损失）支付给原告。2014年2月19日，两被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为222000元，借款期限为240个月（2014年2月19日至2034年2月19日）；并约定以被告购买的祥瑞东方城8-2-101号房提供担保；借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息或其他应付款项。2012年7月10日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为被告的借款提供了阶段性担保，并在第三人处设定了保证金账户。合同签订后，两被告向原告支付首付款96000元。2017年2月19日，第三人向被告发放按揭贷款222000元。自2017年4月份起，被告未向第三人按时偿还按揭贷款。因两被告未按时足额向第三人偿还按揭贷款，第三人行使担保权利，分别于2017年1月9日扣划原告保证金5947.95元、2017年3月27日扣划原告保证金2985.81元、2017年5月26日扣划原告202823.91元，合计扣划原告保证金211757.67元。原、被告双方在协商还款过程中，2018年，被告向原告支付10000元。2020年6月16日，原告向被告送达《催款通知书》，告知第三人已扣划原告保证金账户上的存款用于代被告偿还拖欠的按揭贷款本金及利息，原告已多次催收此款项，但原告未收到此款项；被告应将上述扣划款项于2020年6月25日前向原告支付本金及利息。2020年6月26日，原告向湖北达讼律师事务所支付律师代理费30000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、两被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法、有效，对双方当事人具有约束力。被告未按借款合同的约定偿还按揭贷款，第三人有权按借款合同的约定要求借款人立即清偿借款本息或其他应付款项。第三人扣划原告保证金亦符合保证合同的约定。第三人宣布贷款立即到期的根本原因是两被告违约而非原告违约。原告迟延为两被告办理不动产产权登记导致其不能办理他项权证与两被告违约不具关联性；相反，原告继续为两被告承担保证责任而让两被告受益。两被告关于原告未履行商品房买卖合同义务损害了其分期还款权利的辩解意见，不予采纳。第三人已从原告的保证金账户扣划两被告应偿还的全部按揭贷款，原告已履行全部担保责任。根据《担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告有权向两被告追偿。原告要求两被告偿还第三人所扣划款项的诉讼请求，予以支持。原告代两被告偿还款项定为201757.67元（三次扣划211757.67元－被告已还原告10000元）。关于追偿利息及律师费的问题。补充协议明确约定，两被告应在原告向其送达告知函之日起3日内支付原告代两被告偿还的债务及律师费损失。两被告未履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。故原告要求两被告承担利息损失及律师费损失的诉讼请求，亦应予以支持。利息核定为35042.79元（以201757.67元为基数，按照同期银行贷款基准利率自2017年5月26日起计算至2020年9月16日止）。律师代理费核定为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告牛杰、武春燕应支付原告湖北金汉房地产开发有限公司201757.67元；二、被告牛杰、武春燕应支付原告湖北金汉房地产开发有限公司利息35042.79元（以201757.67元为基数，按照同期银行贷款基准利率自2017年5月26日起计算至2020年9月16日止）；三、被告牛杰、武春燕应支付原告湖北金汉房地产开发有限公司律师代理费10000元；四、驳回原告湖北金汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内一次性付清；如逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3001元，由原告湖北金汉房地产开发有限公司负担565元、被告牛杰、武春燕负担2436元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  谢泉章二〇二〇年九月十六日法官助理徐卫华书记员黄显婷