辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽08民终2816号上诉人（原审被告）：营口市站前区东方洗浴休闲广场，住所地：营口市站前区小楼里。法定代表人：李兴，该公司负责人。委托诉讼代理人：张晓军，辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：营口市丰隆房地产开发有限公司，住所地：营口市辽河大街72号。法定代表人：纪学信，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎爱群，营口市泰山法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：纪学敏，男，汉族，1944年8月3日出生，住辽宁省大石桥市。该公司副经理。上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场因与被上诉人营口市丰隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场的法定代表人李兴及委托诉讼代理人张晓军，被上诉人营口市丰隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阎爱群、纪学敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场上诉请求：一、撤销（2019)辽0802民初1306号判决全部内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费等全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定的事实错误。涉案房屋系划拔土地，不准用于商业用途。《土地管理法》第56条。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条。建设单位使用国有土地的，应按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，改变土地用途的，应经土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押。本案的原告违反了法律的禁止性规定。且现在行政部门已明确告之该房屋不得做为商业用途，事实上并没有使用（不具有商业使用价值)。二、被上诉人不存在法定利益损失。一审判决赔偿法律依据不足。该房屋系国家批建的停车场，不是商业用途，不能以国家土地进行获取非法利益。原判决上诉人赔偿其损失，被上诉人没有任何损失，要说损失是国有土地的收益受到损失。三、上诉人无过错，己尽到倒房通知的义务。上诉人也没有其他手段能强制倒房。1、强制执行是法院行为，不能归责于上诉人。2、上诉人并不占有房屋，没实际控制。上诉人与现任占有者没有合法租赁关系，仅有一个通知的义务，上诉人多次通知现占有者搬迁倒房，但现占有者以与案外人杨秋海有债务关系为由拒绝，上诉人没有任何强制手段强行倒房。只能起诉杨秋海，但法院驳回了。3、上诉人己穷尽手段的情况下，最后仍是法院强制执行的，说明一年前法院就可以采取手段处理，而不处理，原因在法院，法院不作为。赔偿主体是法院的工作不作为。四、一审适用法律错误。双方系商品房买卖关系。不是租赁关系。1、上诉人是基于当初的法院执行回转占用该房屋的，是受法律保护的。2、法律也不允许违法者因其违法行为而获取法外利益。3、如果买卖不成立而转为租金收益，有什么法律依据？租金收益远远高于售房收益，这岂不是鼓励开发商违法经营。法律不能让违法者因违法而获得利益是法制的基本精神。五、一审违反法定程序。1、本案历经一年多，第一次开庭，原告诉求没有任何证据，依法，没有证据完全可以驳回其诉讼请求。但在法院的纵容下，庭审全部结束后月，被上诉人才开始要求所谓的评估，这应该在开庭前书面提出，现在提出不符合法定程序的。但偏偏一审法院就同意了。2、评估结果也是错误的。评估过程也没有通知上诉人参与，剥夺了上诉人异议的权利，评估方法是“对比法”可对比是“商品房”“证照齐全”商业用房，而本案是无照房，是公益性房。再说与被上诉人交给上诉人时房屋状况相差很多，这根本不是上诉人占有时间的状况。评估结果是“租金”。而法院要求评估是“占用费”。一审就全单照收，让人匪夷所思。综上，一审不顾事实，歪曲事实，在被上诉人无证据的情况下丧失公正的立场，千方百计让上诉人败诉找借口，一次不成想法再来一次，己成为一场闹剧、丑剧。希望二审法院能依法查明事实，做出公正的判决。被上诉人营口丰隆房地产开发有限公司辩称，原审认定的事实正确，上诉人提出的“原审认定的事实错误”的上诉理由应予驳回。涉案的土地并不是划拨的，上诉人是在偷换概念，混淆事实。涉案的土地系答辩人依法受让的，划拨的部分只是公共通道部分，事实是被答辩人得知我司受让了案涉的土地后，因为之前被答辩人被依法实施拆迁，相关部门批准其自行选址新建，被答辩人看好了案涉土地，便于2004年1月12日向市政府及市计委申请在答辩人受让的土地即市府路联华路东，恒丰购物广场身后，青年小区新发里处新建东方洗浴休闲广场。2004年1月15日。市计委报市政府，当时的主管市长孟凡忠批示同意。答辩人与被答辩人签订了定向建设协议，由答辩人为被答辩人定向建设洗浴休闲广场，被答辩人接受并使用至今，后因被答辩人拖欠工程款引发纠纷，最后经三级法院判决被答辩人限期将案涉的房屋退出给答辩人，辽宁省高级人民法院作出的（2017）辽民再626号民事判决又明确认定“现案涉的房屋一直由被答辩人占用，因此，被答辩人应给付答辩人占用案涉房屋的费用”，答辩人的权益是合法的，不存在违法行为获取法外利益之说。至此，被答辩人占用案涉房屋的事实铁证如山，答辩人所建的案涉房屋并不存在违法的事实，这一点，无论是人民法院已生效的判决，还是相关的行政主管部门，均无案涉房屋属于违法的认定，也无涉案房屋系划拨土地，不准用于商业用途的认定，不存在违反《土地管理法》第56条规定的违法用地的情形。被答辩人无视法律，无视事实，更无视自己申请使用案涉土地新建洗浴休闲广场的事实。一审法院判决被答辩人给付答辩人房屋占用使用费于法有据。请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。至于被答辩人提出的其他上诉理由，更是荒谬。人民法院生效判决已明确让你限期倒房，你无视法律，继续无偿占用案涉房屋，何来基于法院执行回转占用房屋，撒弥天大谎，真不知世上还有耻辱二字，你无视法律，继续无偿占用案涉房屋，却称法院的过错，答辩人真是无语。至于评估过程，一审法院评估程序合法，不存在违法之处。综上，请求二审法院驳回上诉人的无理上诉，维持原判，维护法律的公正与威严。营口市丰隆房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告房屋使用费（租金）480289.90元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：1、2013年7月31日，原、被告签订《定向建设协议书》，约定定向建设项目为营口市东方洗浴中心及恒丰购物广场配套停车场。2013年12月6日，在该工程没有办理验收合格手续的情况下，对该房屋进行了装修并进行洗浴中心的营业。后双方因购房款产生纠纷。诉讼后，营口市站前区人民法院作出（2015）站民一初字第00053号民事判决书，判决由被告于判决生效后10日内将其所购的装修后的东方洗浴休闲广场退还给原告，上诉后，营口市中级人民法院作出（2015）营民一终字第01215号民事判决，维持了一审判决。后辽宁省高级人民法院于2017年12月25日对该案作出了（2017）辽民再626号民事判决书。该判决书认定，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故二审判决东方广场将案涉房屋返还给丰隆公司，丰隆公司将收取案涉房屋预付款578，20.00元返还给东方广场正确。关于丰隆公司主张东方广场占用案涉房屋期间应支付相应费用的问题。二审法院以该房屋未经验收合格，不应投入使用为由，认定丰隆公司的案涉房屋占用费损失由其自行承担不当。案涉房屋于本案诉讼期间已经取得了预售许可，虽然该预售许可不是商业用房的许可，但依然已经取得了预售许可，即使作为其许可的用途使用亦可以获得收益。现案涉房屋一直由东方广场占用，并自认将其中层出租，每年收取租金6万元。因此东方广场应当给付丰隆公司占用案涉房屋期间的费用。鉴于东方广场对案涉房屋亦有装修及设备的投入，因合同无效导致其无法经菅亦存在相应损失，双方对合同无效的后果均有过错，双方损失互相抵顶后，本院酌定东方广场给付丰隆公司案涉房屋占用费用20万元。对于双方要求对方赔偿其他损失的主张，本院均不予支持。2、2015年4月，上述营口市中级人民法院（2015）营民一终字第01215号民事判决书生效后，本案原告申请强制执行。之后，本案被告的负责人李兴向本院提起诉讼，请求判决杨秋海搬出涉案房屋。本院作出（2017）辽0802民初335号民事判决书，认为李兴没有提供与杨秋海存在租赁关系的证据。李兴与杨秋海表示双方之间的租赁合同到2014年已经终止，杨秋海自认现在不再用该房屋，李兴自述实际使用人也不是杨秋海，因此其起诉没有事实依据。驳回了李兴的诉讼请求。3、上述辽宁省高级人民法院再审案件立案后，本院执行案件停止执行。辽宁省高级人民法院再审案件作出判决后，原告申请本院强制执行腾房，2018年12月18日，本院强制将涉案房屋腾出。本案审理过程中，原告申请对房屋占有使用费进行评估。经营口市中级人民法院委托，2020年2月26日，营口正信房地产评估事务所有限责任公司出具《房地产评估报告》，评估结果为：确定估价对象房地产在2017年12月25日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的市场租赁价值至2018年12月18日为人民币28.1670万元。其中一层为43984元，二层为164669元，三层为73017。被告认为双方是房屋买卖关系，不能适用租金评价双方的权益；从2017年起只占有二层，2017年12月至2018年期间一层交付法院；房屋已经不是洗浴和李树昌占有时的状态，不能按照现在的状态评估；占有费和租金不是一回事。原告对评估报告认定的一层房屋面积有异议，认为不符合在此前案件中存在的2003年的测绘报告。原告不申请重新测绘。一审法院认为，被告未履行人民法院生效判决确定的腾退房屋的义务，对因此给原告造成的损失应承担赔偿责任，给付相应的费用。因该项损失发生在辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再626号民事判决书之后，该判决书对逾期腾退房屋的责任没有进行判决，故原告可以进行诉讼。涉案房屋事实上作为商业用途，故评估报告参照周边地段房屋租赁的客观租金标准进行评估合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：被告营口市站前区东方洗浴休闲广场给付原告营口市丰隆房地产开发有限公司房屋占有使用费28.1670万元。上述款项，被告应在判决生效后十日内给付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8505元，由被告承担5525元，原告承担2980。财产保全费2411元，评估费20000元由被告承担。本院二审审理期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，辽宁省高级人民法院于2017年12月25日对上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷案作出了（2017）辽民再626号民事判决书。该判决书认定，“关于丰隆公司主张东方广场占用案涉房屋期间应支付相应费用的问题。案涉房屋于本案诉讼期间已经取得了预售许可，虽然该预售许可不是商业用房的许可，但依然已经取得了预售许可，即使作为其许可的用途使用亦可以获得收益。现案涉房屋一直由东方广场占用，并自认将其中层出租，每年收取租金6万元。因此东方广场应当给付丰隆公司占用案涉房屋期间的费用。”本案系上诉人未履行人民法院生效判决确定的腾退房屋的义务，对因此给被上诉人造成的损失应承担赔偿责任，给付相应的费用。因该项损失发生在辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再626号民事判决书之后，该判决书对逾期腾退房屋的责任没有进行判决，故被上诉人对此进行诉讼。涉案房屋事实上作为商业用途，原审法院以参照周边地段房屋租赁的客观租金标准进行评估的评估报告，判决上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场给付被上诉人营口市丰隆房地产开发有限公司房屋占有使用费28.1670万元并无不当。综上所述，上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年九月二十九日法官助理张弘书记员郎爽