河北省沧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀09执异75号 案外人：牛红芬，女，1970年9月18日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：边泊杰，河北金胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宗蕾，河北金胜律师事务所律师。 申请执行人：河间市农村信用合作联社，住所地：河北省河间市武垣北街161号。 法定代表人：陈树民，该联社理事长。 委托诉讼代理人：冯卓成，河北海岳律师事务所律师。 被执行人：衡水众凯房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水新火车站。 法定代表人：陈燕奎。 被执行人：衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地：河北省任丘市众凯嘉园20号楼3.4.5门。 负责人：陈燕奎，该公司经理。 委托诉讼代理人：袁波，男，该公司员工。 被执行人：陈燕奎，男，1956年8月8日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 被执行人：陈奕含，女，1982年11月5日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 在本院执行河间市农村信用合作联社与衡水众凯房地产开发有限公司、衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司、陈燕奎、陈奕含借款合同纠纷一案中，案外人牛红芬于2020年6月2日对执行的任丘市的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人牛红芬称，解除对案外异议申请人的财产：位于任丘市产查封的执行措施，并终止对上述财产的执行。事实和理由：案外人与被执行人众凯任丘分公司于2010年8月17日签订了《商品房买卖合同》，约定被执行人将任丘市屋出售给异议人，异议人向其支付房款348000元。合同签订当日异议人已向众凯任丘分公司付清了全部房款。被执行人众凯任丘分公司后将房屋交付异议人使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。”的规定，本案中被执行人系衡水众凯嘉房地产开发有限公司任丘分公司，被查封财产登记在被执行人名下，案外异议申请人早在法院查封前即已与被执行人签订了房屋买卖合同，并支付了全部价款且已实际占有该房多年，之所以未办理房屋产权证系因被执行人手续不全导致，申请人无任何过错。案外异议申请人的权利完全能够排除执行。故特提出申请，请求贵院依法解除对异议申请人位于任丘市屋查封的执行措施。 河间市农村信用合作联社称，申请执行人河间市农村信用联社与被执行人衡水众凯房地产有限公司任丘分公司金融借款一案已经由沧州市中级人民法院作出（2013）沧民初字第199号民事判决，该判决书生效后，申请执行人依法向法院申请强制执行，申请执行人在执行过程中查封相关的异议申请人涉案的房屋，程序正当，合法有效，同时涉案的房屋在被执行人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司向申请执行人河间市农村信用联社申请借款时合法有效的申请执行人提供了抵押，同时申请执行人对涉案的房屋拥有相应的合法抵押权，故申请执行人执行涉案房屋程序合法有效；申请异议人对涉案的房屋提出的执行异议是否能阻却执行，应当提供相应的证据，例如购买的不动产发票、房屋交付记录等作证，如不能充分证明其购买房屋并交付使用，不应当阻却申请人合法强制执行程序，综上，请求法院依法核实案外人执行异议案件中房屋购买的有效性并审查其是否能够阻却执行，以维护申请人合法权益。 衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司称，衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司与河间农村信用联社两笔贷款1700万元和1300万元经沧州中院审理裁定并由沧州中院执行庭负责执行，执行拍卖程序标的物为众凯嘉园11套门市，估算价值9000多万元，并作了评估报告，其评估价值虽然过低，但也远远超过债权额两倍以上，另外9号楼、10号楼50多套住宅没有进入执行拍卖程序，就执行商业门店查封、拍卖标的物价值已经违反了最高院《关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定，属于违规、超值、超倍查封，经变卖结束后，执行法官超期作出执行裁定，债权纠纷就此算执行终结，执行裁定中不包括9号楼、10号楼住宅部分，异议人提出的10号楼303牛红芬、10号楼605牛红芬、10号楼801伊建民、10号楼905杨小东在我公司购买房屋是事实，产权已经交付购买人个人所有。 牛红芬为证明其主张向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份，房款收据一张，公共维修基金收据一张，证明申请人已经于2010年8月17日签订了购房合同，并已经缴纳全部购房款和维修基金；2、城市供水合同一份，公证书一份，天然气使用协议一份，电费、燃气费、水费、物业费6张，业主台账7张，证明房屋已经交付申请人，并实际使用多年；、3、沧州市中级人民法院执行裁定书3份，沧州市中级人民法院民事判决书2份，河北省高级人民法院民事判决书5份，证明同类案件已经经过法院审理，并作出生效判决已经执行完毕。 本院查明，河间市农村信用合作联社与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司、衡水众凯房地产开发有限公司、陈燕奎、陈奕含借款合同纠纷一案，本院作出（2013）沧民初字第199号民事判决，该判决判令：被告衡水众凯房地产开发有限公司与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司共同偿还原告河间市农村信用合作联社借款本金1700万元及利息（自2011年7月20日至2013年8月20日利息为1610046.82元；自2013年8月21日至本判决生效之日的利息以1700万元为基数，按月利率7.175‰上浮50%计算）；被告陈燕奎、被告陈奕含对上述第一项中的1700万元借款本金及利息承担连带偿还责任。以上判决中的履行内容，于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费133460元，由被告衡水众凯房地产开发有限公司与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司、陈燕奎、陈奕含共同负担。本案执行过程中，查封了任丘市房屋。另查明，2010年8月17日，牛红芬与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定牛红芬购买了任丘市，且依照合同约定缴纳了全部购房款和维修基金并已实际居住。同时，因案涉房屋被被执行人抵押且手续不全致使案涉房屋未办理过户手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封的位于任丘市屋虽登记在被执行人众凯公司任丘分公司名下，但牛红芬在本院查封之前与被执行人众凯公司任丘分公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并缴纳了购房款并已实际占有了所购买的房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记，故此案外人牛红芬的异议申请符合上述规定的情形，其权利能够排除执行，本院应中止对位于任丘市屋的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2014）沧执字第265号案件对任丘市房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 常秀良 审 判 员 李 霞 审 判 员 郭彦研 二〇二〇年九月十一日 法官助理 槐倩颖 书 记 员 刘 婷