福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽02民终1977号 上诉人（原审被告）：江慧，女，1960年6月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：陈雅玲，女，1987年10月15日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈碰有，男，1968年5月18日出生，汉族，住厦门市思明区，由福建省龙海市白水镇井园村民委员会推荐。 上诉人江慧因与被上诉人陈雅玲房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法使用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 江慧上诉请求：一、请求依法撤销（2019）闽0203民初21631号《民事判决书》的第一项、第二项判决，依法判决驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，或依法裁定将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定案涉《厦门市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）于2019年9月1日起解除是对本案事实认定错误。根据在案证据显示，由于被上诉人未能按《租赁合同》约定，在2019年11月10日之前支付第二季度租金，已构成严重违约，导致上诉人不得已向被上诉人发函要求被上诉人于2019年11月24日前清空物品，退还房屋，补缴相关费用，因此《租赁合同》的实际解除日期是2019年11月19日。二、退一步说，被上诉人一直占有使用案涉房屋，根据《租赁合同》附件一显示：交房确认日期是2019年8月4日，退房确认日期空白，即上诉人2019年8月4日将案涉房屋交接给被上诉人使用，被上诉人并未提交任何证据证明被上诉人将案涉房屋退还给上诉人。被上诉人提交的《报警回执》并不能证明在租赁期间上诉人有修改过涉案房屋门锁密码，也不能证明被上诉人已经将房屋移交给上诉人。并且，在被上诉人提交的《报警回执》中载明的房屋是龙欣里15号401室，并不是19号401室。因此，被上诉人一直占有使用案涉房屋。退一步说，即使法官认为合同解除，被上诉人也并未将房屋移交给上诉人，理应支付房租等相关费用。 陈雅玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律清楚，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。一、2019年8月12日被上诉人微信方式向上诉人发送的“租房解除协议，解除协议是在8月11日被上诉人和上诉人协商一致同意解除的情况下送达，该份解除协议不是空白的，而是填写了解除时间和解除对象即双方签订的房屋租赁合同，这份解除协议充分表达了被上诉人要求提前解除该份租赁合同的意思表示；二、上诉人认为被上诉人要提前解除合同要向其通讯地址寄送书面解除协议，但是在双方签订的租赁合同中并未约定双方要解除合同应当要按通讯地址书面送达，只约定要提前20日通知对方，双方自送达之日起解除协议。三、第二点当中的报警回执，第一份地址是写错了，后来我们有到公安局更正重新补充，有提交到一审法院。 陈雅玲向一审法院起诉请求：一、确认陈雅玲与江慧之间签订的《厦门市房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；二、江慧退还押金及剩余租金共计21800元。 一审法院认定事实：2019年8月4日，江慧（出租人、甲方）与陈雅玲（承租人、乙方）及案外人厦门牧众贸易有限公司（居间人、丙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限1年（即自2019年8月10日至2020年8月9日）；甲方应于2019年8月4日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁后视为交付完成；租金每月6000元，租金总计72000元；租金支付方式为押1付3，于2019年8月4日通过银行转账方式支付，后续租金支付日期为下个季度提前7天；押金6000元，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第十条约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方若延迟交付房屋达十日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康等情形，乙方有权单方解除合同。乙方若有不按照约定支付租金达十日、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金等情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十一条约定违约责任：甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金，甲方应退还押金及已收未履行部分的租金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金；本合同有效期内，任何一方需要提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，合同自书面解除通知送达对方之日起自动解除，且甲方应于合同解除之日起十日内退还押金及已收未履行部分的租金。 上述《租赁合同》签订当日，陈雅玲向江慧支付第一季度租金18000元及押金6000元，共计24000元；江慧确认收到陈雅玲支付的上述款项。2019年8月5日，江慧在手机APP上将讼争房屋密码和指纹设置权交付给陈雅玲（陈雅玲称其设置密码和指纹也需要江慧的指纹和密码），江慧在微信上告知陈雅玲“门锁的维修电话也发给你，你最好是换一个锁芯，毕竟电子的东西什么时候说失灵就失灵了”；陈雅玲回复“可以”。 2019年8月12日，陈雅玲通过微信方式向江慧发送一份租房解除协议（1）.doc，江慧微信回复“我回厦门后联系你”；陈雅玲问“那你租金什么时候退给我”；江慧回复“检查完房子签好协议交接清楚就按规定退还”；陈雅玲问“你昨天不是说交中介拟解除协议，就把租金退还给我”“房子你可以叫中介过来检查，那些家具你叫我全部帮你清理掉，我也会帮你清掉的”；江慧回复“我什么时候跟你这么说了？我在上海你是知道的，没有检查房子和办交接怎么可能退租金？我已经很照顾你了，你不要这样好不好？”“解除合同是要双方协商同意的，我人不在厦门你是知道的，我已经先口头答应你了，我总得检查一下房子签一下协议吧？你不能这么逼我”。 2019年8月21日，江慧通过微信告诉陈雅玲“你先好好看下合同解除协议的条款再写协议书！”“你这份协议我是不会同意的”；陈雅玲回复“当时签合同的时候，我告知你，我要办午托，你也说你这个房子是可以办午托，11号那天搬东西遭到业主和物业的阻拦，导致午托班办不成，11号那天你也同意解除合同扣我押金，退……”；2019年8月26日，江慧通过微信向陈雅玲发送如下内容：“我周末已回厦门，也看了合同，关于提前退租合同有明确约定，如你想提前退租请按合同条款执行，否则，合同将继续履行；履约过程中如有违约行为发生也将按合同相关条款执行；因是提前退租，不再享有5天免租金的优惠，起租日将按交房的第二天起算，租期结束交验房屋时，如有房屋、设备损坏及零星物品丢失，需赔偿损失….”。 2019年8月29日，陈雅玲就龙欣里19号401室房屋因租赁纠纷被换密码锁等事宜向厦门市公安局嘉莲派出所（下称嘉莲派出所）报警。庭审后，江慧先后两次向本院提交其于2019年11月19日向陈雅玲寄送的《催告函》（江慧称陈雅玲拒收后，其又将该《催告函》张贴在租赁房屋门上）及有关微信聊天纪录、报警回执等证据。其中《催告函》载明：因你（陈雅玲）未于2019年11月10日之前支付第二季度租金18000元，已构成违约，其有权单方解除合同，收回房屋，并告知当日起解除双方租赁合同关系，要求陈雅玲于2019年11月24日前清空物品，搬离房屋，补交自2019年11月10日至2019年11月24日拖欠的房租3000元、补交2019年8月10日至2019年11月24日拖欠的物业管理费及公维金1128元、缴清水电及煤气费用……。2019年11月26日，江慧就龙欣里租户陈雅玲拒绝交接房屋事宜向嘉莲派出所报警。陈雅玲对江慧庭审后提交的前述证据质证意见如下：双方合同已于2019年8月11日解除，即使江慧反悔，未能与陈雅玲协商一致解除合同，根据合同约定，陈雅玲于2019年8月12日将《房屋租赁合同解除协议书》送达给江慧，合同也应于2019年9月1日起解除；陈雅玲于2019年8月12日起即已将讼争房屋归还给江慧，江慧于2019年8月26日回厦门，陈雅玲于2019年8月29日无法打开讼争房屋密码锁，也可以证明江慧取消对陈雅玲的授权，即江慧已收回讼争房屋。 一审法院认为，陈雅玲与江慧签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。根据前述《租赁合同》约定，租赁期限自2019年8月10日至2020年8月9日；本合同有效期内，任何一方需要提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，合同自书面解除通知送达对方之日起自动解除，且甲方应于合同解除之日起十日内退还押金及已收未履行部分的租金。本案中，因陈雅玲承租讼争房屋的目的系为了开设午托班，签订《租赁合同》时江慧对陈雅玲开设午托班是清楚、知悉，双方在合同中也明确约定讼争房屋用途为办公。现因讼争房屋所在小区不允许在该小区住宅作为开设午托班场所，导致陈雅玲合同目的无法实现，双方《租赁合同》无法再继续履行；且根据在案证据，陈雅玲与江慧于2019年8月4日签订《租赁合同》后，陈雅玲于2019年8月12日即以微信方式向江慧提出解除《租赁合同》。故根据合同约定，陈雅玲应提前20日通知江慧，并按月租金100%向江慧支付违约金。因此，讼争《租赁合同》应自2019年9月1日起解除，陈雅玲应按月租金100%（即6000元）向江慧支付违约金；江慧应退还陈雅玲押金6000元及已收未履行部分的租金13600（已收取的一个季度租金18000元，扣除自2019年8月10日至2019年9月1日止的租金4400元）。综上，扣除陈雅玲应支付的违约金6000元外，江慧实际应退还陈雅玲款项合计13600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告陈雅玲与被告江慧之间就位于厦门市思明区房屋所签订的《厦门市房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、被告江慧于本判决生效之日起十日内向原告陈雅玲退还款项共计13600元；三、驳回原告陈雅玲的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为795元，由原告陈雅玲负担720元，被告江慧负担75元；该款项应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审期间，江慧对一审认定的如下事实有异议：一、陈雅玲称其设置密码和指纹也需要江慧的指纹和密码，与事实不符；二、2019年8月12日，陈雅玲通过微信方式向江慧发送的租房解除协议是空白的，没有任何内容的；三、2019年8月29日，陈雅玲报警的地址是15号不是19号，与涉案房屋无关；四、一审法院遗漏了一个事实，2019年8月21日被上诉人陈雅玲通过微信发送给我的《解除协议》是有内容的，是完整的，被上诉人的意思就是一直想要跟我协商。陈雅玲对一审查明的如下事实有异议：一、“陈雅玲称其设置密码和指纹也需要江慧的指纹和密码”，应该改为：授权给陈雅玲的指纹和密码需要江慧的指纹和密码；二、一审法院遗漏了一个事实，江慧并没有将涉案房屋钥匙交付给被陈雅玲。双方当事人对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。 二审中，双方均未提交新证据，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于租赁合同的解除时间。《租赁合同》约定：“任何一方需要提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，合同自书面解除通知送达对方之日起自动解除，且甲方（江慧）应于合同解除之日起十日内退还押金及已收未履行部分的租金。”由此，本案双方当事人均享有合同约定解除权。2019年8月12日，陈雅玲已通过微信方式向江慧发送一份租房解除协议。根据在案证据，该日双方虽未能达成解除《租赁合同》的合意，但依据《租赁合同》的约定，20日后即2019年9月1日起解除，陈雅玲应按月租金100%（即6000元）向江慧支付违约金。一审认定并无不当，江慧的上诉理由本院不予采信。关于报警回执，在一审庭审中江慧已对陈雅玲提供的报警回执真实性予以确认，现其陈述前后矛盾，本院不予采信。 综上，江慧的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费150元，由江慧负担。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年九月十八日 书记员 丘小涓 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。