浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初16612号 原告：浙江一叶投资管理有限公司，住所地诸暨市暨阳街道艮塔西路150号金宇·绿岛广场B座5楼。 法定代表人：陈礼剑。 委托诉讼代理人：刘立彬，湖北晨尚律师事务所律师。 被告：浙江诸暨鸿睿置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道苎萝东路168号。 法定代表人：王鸿明。 委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仟伍，浙江人地律师事务所律师。 原告浙江一叶投资管理有限公司（以下至判决主文前简称一叶公司）与被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司（以下至判决主文前简称鸿睿公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依据一叶公司的申请，依法对鸿睿公司所有的价值3257808元的财产采取保全措施，并适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理，原告一叶公司的委托诉讼代理人刘立彬、被告鸿睿公司的委托诉讼代理人黄峰到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年5月27日再次公开开庭进行了审理。一叶公司的法定代表陈礼剑及委托诉讼代理人刘立彬、鸿睿公司的委托诉讼代理人陈仟伍到庭参加诉讼。后本案又于2020年8月6日第三次公开开庭进行审理，一叶公司的法定代表陈礼剑及委托诉讼代理人刘立彬到庭参加诉讼。鸿睿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一叶公司向本院提出诉讼请求：1.判令鸿睿公司支付佣金5325314元及按同期银行贷款利率标准支付自起诉日起至债务履行完毕日止的利息；2.判令鸿睿公司承担保全费用、担保费用、案件受理费、鉴定费（如有）和律师费。审理中，一叶公司将诉讼请求1金额变更为5494426元，其中截至2019年4月30日被告共计应付9175426元佣金，除去已支付部分，尚欠5494426元，诉讼请求2保全费为5000元、担保费5000元、律师费首期费用50000元，还没有结清但有协议。 事实和理由：2017年5月1日，一叶公司与鸿睿公司签订《鸿润·星广场项目全案独家销售、策划代理合同》，合同约定由原告独家代理被告开发的鸿润·星广场项目楼盘房屋的销售策划，且将委托销售的房源列为合同附件。被告根据原告实现的月度销售额于每月5日向原告支付销售佣金。随后，原告依照合同约定完成了销售策划工作，全面履行了合同义务。然被告自2017年9月以来多次迟延支付、未足额支付月度佣金。自2018年2月份后，被告甚至无故未支付月度佣金，且经原告催告后仍拒绝履行付款义务。截至2018年10月31日，被告应支付佣金9006314元，已支付3681000元，累计拖欠佣金为5325314元。现原告了解到被告正在进行和即将面临多起诉讼，存在资不抵债的风险，特诉至法院，望判如所请。 鸿睿公司答辩称，1、双方签订过项目的独家销售代理合同是事实；2、项目全部房屋并非原告销售，双方签约前被告已自行销售部分，在双方履行代理合同期间，由于项目开发进度以及原告销售等原因，原告销售的部分房屋没有实际履行完毕。在原告撤场之后，被告又自行对外销售了部分房屋。现原告要求结算的佣金双方并未实际结算，原告应得佣金与诉请不相符；3、原告在销售过程中存在明显违约违法现象，其捏造事实以各种虚假理由向客户收取巨额款项，损害了被告利益，被告有权拒付原告实际可得的佣金。综上所述，请求法院驳回的原告诉请。 一叶公司围绕其诉讼请求向本院提供以下证据： 1.营业执照复印件、变更登记情况复印件、法定代表人身份证明、居民身份证复印件、备案证明复印件一组，以证明原、被告是适格的诉讼主体的事实。 2.建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件各一份，以证明被告合法开发鸿润星广场商品房的事实. 3.鸿润星广场项目全案独家销售、策划代理合同及附件（四页）各一份，以证明2017年原、被告签订合同后，双方约定了佣金结算方式的事实。 4.鸿润·星广场签约确认单样本七份，以证明原告履行鸿润·星广场项目的销售代理合同义务的事实。 5.已销售房屋登记备案情况一份，以证明2017年5月至2019年4月，原告代理销售的房屋销售合同已在诸暨市房地产主管部门进行备案，其中登记总房源套数1104套，原告主张对其中507套进行佣金结算的事实。 6.鸿润·星广场2017年5月至2019年4月销售提成及溢价明细一份，以证明根据合同约定，原告向被告主张代理销售鸿润·星广场项目的507套房屋的溢价佣金小计为2228882元、销售提成小计6946544元，合计9175426元的事实。 7.国内支付业务收款回单六份，以证明被告已向原告支付佣金3681000元，被告尚欠原告未支付溢价+提成总金额为5494426元的事实。 8.佣金结算请求表，以证明原告有向被告申请结算并催告，被告拒绝签字的事实。 9.鸿润·星广场签约确认表明细表一份及签约确认单471份，以证明原告已履行了代理销售义务，与买受人就房号、面积、价款、付款方式、购房人联系方式等信息予以确认，与诸暨市自然资源和规划局不动产登记信息查询窗口提供的证据相印证的事实。 10.国家企业信用信息公示系统浙江诸暨鸿睿置业有限公司企业信用信息公示报告、会议纪要、见证人证明文件及一叶公司与鸿睿公司销售指定对接人关于代理方佣金催告凭据、电子邮件正文内容截图、诸暨市公证处公证书等一组证据，以证明一叶公司对溢价提成相关结算单据已送达鸿睿公司指定销售对接人，鸿睿公司收到文件后未提出异议，且与原告方进行了部分结算的事实。 11.诸暨市人民法院诉讼费预缴通知单及诉讼费专用票据、诉讼代理协议、诉讼保全责任保险保险单、浙江省增值税电子普通发票、诸暨市公证处公证费发票，以证明原告为实现债权而支出的诉讼费、保全费、诉讼代理费及保全担保费、公证费等合计332392.31元的事实。 12.鸿润·星广场销控情况确认单一组，以证明原、被告确认委托销售房源为510套，原告已售507套，销售进度已达95%的事实。 13.中国裁判文书网判决打印件两份、照片八张，以证明被告涉诉，履行债务能力不足，原告债权实现存在巨大风险，现楼盘项目名称改为“通亚城”，原告要求结算佣金具有紧迫性的事实。 14.鸿润·星广场延期交房公告复印件一份，以证明被告经营项目延期交房，业主信访系被告原因所致的事实。 经质证，被告对证据1、2无异议，对证据3的真实性没有异议，但不能证明原告实际销售了507套房，且原告应提供佣金结算确认单。且至今有客户支付及按揭未到账，没有满足付款条件。对证据4的真实性有异议，没有被告公司盖章或法定代理人或授权人签字。对证据5需要庭后核实真实性，且该证据不能证明清单中的房屋全部是由原告销售的；对证据6的真实性有异议，是原告自行统计，未经被告认可。对证据7无异议，被告实际支付的金额为3681000元。对证据8的三性有异议，没有原、被告签名。对证据9经核实，原告实际销售的是464套，有争议的部分是被告内部消化的。对证据10的真实性无异议，结算单确实收到，但被告并非没有提出异议。对证据11要求法院按法律规定和合同约定裁判。对证据12要求庭后质证。对证据13、14真实性无异议，但不能说明被告经营状况不好。 鸿睿公司向本院提交下列证据： 15.诸暨市信访局转发的信访材料及部分信访人的名字及电话号码，以证明原告向客户收取数量不一的款项，在履约过程中存在违约及欺诈行为，故被告暂不结算佣金，待信访结束后再结算。 16.收款收据十二份，以证明2017年原告代理销售期间，以其他中介的名义向购房者收取款项的事实。 经质证，原告对证据15的真实性有异议，没有部门签字确认，请求法院核实，其他投诉表与本案没有关联性，被告如认为原告有违法行为，可另行主张。对证据16认为是复印件，真实性不予认定，且没有原告的签字或盖章，与本案没有关联性。 现对上述证据结合双方的庭审陈述，本院分析认证如下： 证据1、2、7、11，鸿睿公司未提出异议或实质性异议，故其证明力予以确认。证据3、4、5、9、13、14，鸿睿公司未提出异议或实质性异议，故其真实性予以确认，至于证明目的，在判决理由部分予以阐述。证据5被告庭后未质证或提供相关反驳证据，本院对其真实性予以确认。证据6系原告单方制作，本院仅作参考。证据8尽管没有原、被告签名，但是能够与证据10相互印证，对真实性予以确认，能够证明原告以电子邮件的方式向鸿睿公司发送过佣金结算单的事实。证据12，鸿睿公司庭后未质证，故其证明力予以确认，可以证明鸿睿公司委托一叶公司销售房源为510套的事实。证据15、16系复印件，真实性无法确定，且与本案不具有实际关联性，故不作为有效证据采纳。 经审理，本院认定本案事实如下： 2017年5月1日，鸿睿公司（甲方）委托一叶公司（原名称为诸暨市一叶地产代理有限公司，乙方）独家销售鸿睿公司开发的鸿睿·星广场项目的全部可售房源，并签订《鸿润·星广场全案独家销售、策划代理合同》一份，合同对代理方式、代理费用及支付、代理期限、佣金比例等作了约定。其中第二条代理房屋、平均底价、佣金、营销费用、基础费的第2.3.1条规定：“佣金按以下方式计算：自2017年5月1日起至鸿润·星广场项目全部可售房源销售率达到95%止。乙方成功销售房屋，根据签署预售/出售合同面积签约金额完成情况，按以下标准计算乙方代理费：乙方代理销售佣金按销售额的4%执行，具体约定如下：销售佣金＝销售额*4%。2.3.2、由于鸿润·星广场项目在乙方代理销售前已为在售楼盘，在签订本协议时甲乙双方共同对原有成交客户进行梳理并形成《鸿润·星广场已交定老客户明细表》，在此表格内的客户销售佣金按照按销售额的2%执行(除《鸿润·星广场已交定老客户明细表》标明客户之外乙方成交的所有客户均按照前述2.3.1条款约定执行)，具体约定如下:销售佣金=销售额*2％。2.4溢价分成2.4.1、甲乙双方同意，溢价分成按以下方式计算:自2017年05月01日起到鸿润·星广场项目全部可售房源销售率达到95％止。乙方成功销售房屋，根据签署预售/出售合同面积签约金额(以下简称签约金额)完成情况，按以下标准计算乙方代理费:乙方代理销售单套溢价分成按超出销售单套底价部分的20％执行，具体约定如下：溢价分成=(实际单套销售总额-双方约定单套底价)*20％。第三条代理期限甲乙双方同意：代理期限为本合同生效日至代理房屋的销售率达到95%止。第四条独家销售权、成功销售及销售指标4.1独家销售权甲方确认本项目代理房屋由乙方独家代理销售。在代理期限内，甲方违反本条约定自行销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋。每月双方校对一次可售房源总量。4.2成功销售的界定4.2.1房屋的销售以套为出售单位。客户与甲方签订预售/出售合同则视为乙方成功销售。4.2.2甲乙双方同意：若由于甲方原因（包括甲方拒绝按确认的《商品房认购合同》、《浙江省商品房预售/出售合同》样本与购房者签订合同）造成购房者无法签订预售/出售合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记、抵押登记或者同意退房的，则该房屋视为乙方已成功销售房屋；若代理房屋被司法行政机构施以强制措施的，则该房屋从代理房屋中扣除；若由于乙方的原因造成退房的，乙方在客户退房后3日内应退回甲方已付该房屋佣金，如果乙方未及时退回，甲方可在未支付乙方的佣金中直接扣除应退佣金额。该房屋仍作为代理房屋由乙方销售。如由于客户的原因，导致原签订的《商品房认购合同》解除的，则乙方需返还该笔业务的佣金，客户由于违约应承担的违约金或赔偿金由甲、乙各半享有，违约金或赔偿金的数字由甲乙共同确定或通过诉讼解决。第五条结算、支付5.1.1甲乙双方同意，以单套商品房买卖合同签订，首付款到账为结算标准。在次月起每月5号为成功销售房屋建筑面积、佣金结算日。5.2.1佣金支付：乙方代理销售成功即乙方客户缴纳首付款、签订《商品房认购合同》后甲方应向乙方结算该笔业务实际到账佣金，待购房客户缴纳完毕全部房款或者征信审核通过并提交完整的按揭资料且银行按揭到账后，甲方应向乙方结算剩余的佣金。5.2.2在合同期内，甲方每月结算乙方佣金，佣金支付率标准见2.3以及2.4。甲方应在结算日收到乙方的佣金结算表后3日内确认金额，乙方出具相应数额的佣金发票，甲方收到乙方发票后3日内支付乙方佣金。5.3本合同代理期满或其他原因导致合同终止，如甲、乙方双方未另行签订补充协议的，则乙方在合同期代理期内成功销售的房屋，在合同代理期届满或终止时，该部分房屋中已签订商品房买卖合同的视为已达到佣金结算条件，甲方应支付乙方该部分房屋的佣金。同时，合同终止日前，客户签署完成定金合同的房屋均视为乙方达到成功销售，甲方应于该部分房屋签订商品房买卖合同，并全款到账后向乙方支付全额佣金。合同附件附销售房源、面积及均价7031元。 2017年5月16日，一叶公司和鸿睿公司对鸿润·星广场销控情况进行确认，认可总房源718套，已签约不退房135套、已签约要退房15套、已认购未签约58套、可售510套。协议签订后，一叶公司共计与购房人签订签约确认书471份。一叶公司经查询，2017年5月至2019年4月，鸿润·星广场项目的房屋销售合同在诸暨市房××，一叶公司主张对其中的507套房屋销售款进行佣金结算。一叶公司于2017年10月11日以电子邮件的方式向鸿睿公司发送2017年8月份、9月份销售佣金结算单、于2017年11月14日发送2017年10月份销售佣金销售单、2018年2月3日发送2017年11月至2018年1月份销售佣金销售单，鸿睿公司认可收到。鸿睿公司分别于2017年7月19日、2017年9月26日、2017年11月16日、2018年2月11日、2018年4月10日、2018年5月7日支付佣金200000元、200000元、2000000元、600000元、340000元和341000元，合计3681000元。 另查明，一叶公司为本案诉讼预交诉讼费49077元、保全费5000元、保全担保费5538.27元、公证费3000元，并委托湖北晨尚律师事务所代理诉讼，约定首期代理费50000元、第二期代理费按生效判决标的额的4%支付。 本院认为，诸暨市一叶房地产代理有限公司与鸿睿公司签订的《鸿润·星广场全案独家销售、策划代理合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。诸暨市一叶房地产代理有限公司名称于2017年11月10日变更为浙江一叶投资管理有限公司，相应的权利和义务应由浙江一叶投资管理有限公司承受。 本案的争议焦点之一是鸿睿公司应支付一叶公司的佣金数额是多少。一叶公司主张其共完成销售房源507套，合计佣金为9175426元，扣除已付部分，双方未结佣金为5494426元，鸿睿公司抗辩主张一叶公司销售的房源中有鸿睿公司自行销售的房源，且销售均价有所变更。本院认为，《鸿润·星广场全案独家销售、策划代理合同》4.1条明确约定一叶公司确认鸿润·星广场项目房屋销售由一叶公司独家代理销售，在代理期限内，鸿睿公司自行销售或委托第三方销售的房屋，视为一叶公司成功销售的房屋。根据房管部门对鸿润·星广场项目房屋销售备案情况，一叶公司对代理期限内的已售507套房屋主张销售佣金，并未违反合同约定，鸿睿公司以部分房屋系自行销售为由拒付部分佣金，明显有违诚信原则。至于销售均价，鸿睿公司并未就销售均价变更提供相关证据证实，故本院对鸿睿公司的上述抗辩意见均不予采纳。根据本案查明的事实，鸿润·星广场可售房源销售率已达到95%以上，依照合同2.3.1、2.3.2以及2.4.1的约定以及一叶公司提供的销售佣金结算表，本院经核算，鸿睿公司应支付一叶公司销售佣金总计9175246元，除去鸿睿公司已付的3681000元，尚应支付5494246元。 本案的争议焦点之二是一叶公司主张支付佣金的条件是否成就。一叶公司主张佣金的结算日为每月5日，鸿睿公司则抗辩主张合同尚在履行之中，只有在代理期满或其他原因导致合同终止，已签订的商品房才达到佣金结算条件，且部分签约客户未支付房款，不应进行佣金结算。本院认为：首先，在《鸿润·星广场全案独家销售、策划代理合同》第5.1.1条“在次月起每月5号为成功销售房屋建筑面积、佣金结算日”、第5.2.2“在合同期内，甲方每月结算支付乙方佣金，佣金支付费率标准见2.3以及2.4。甲方应在结算日收到乙方的佣金结算表后3日内确认金额，乙方出具相应数额的佣金发票，甲方收到乙方发票后3日内支付乙方佣金”的约定中，反映出每月佣金的支付时限应为收到一叶公司的佣金结算表后3日内确认金额，收到发票后3日内支付佣金。根据一叶公司提供的销售佣金结算表和公证书，可以证明一叶公司已向鸿睿公司发送了2018年2月前佣金结算表，鸿睿公司认可收到佣金结算表，并实际仅支付了部分款项，故佣金的付款条件已成就。其次，即便如鸿睿公司所辩称的依据的代理合同第5.3条，需要合同代理期满或其他原因导致合同终止，才达到佣金结算条件。根据本案查明的事实，鸿润·星广场可售房源销售率已达到95%以上，双方代理期限届满，双方又未签订补充协议，一叶公司在合同代理期限届满后，已签订商品房买卖合同的视为已达到佣金结算条件，鸿睿公司也应支付该部分的佣金。再者，鸿睿公司称部分签约客户未支付房款，佣金尚不能结算，但其对此并未提供相关证据证明，即使上述情况存在，法院在庭后也给予双方一个月的时间进行结算，但鸿睿公司至今也未和一叶公司进行结算，其应承担相应的法律后果。即使存在退房或客户解约的情形，根据合同第4.2.2条约定，鸿睿公司也有要求返还佣金的权利。最后，鸿睿公司辩称一叶公司在代理过程中存在违法收取客户款项，导致信访事件，损害了其公司利益，其有权拒付佣金。一叶公司对此予以否认，鸿睿公司也未提供相关证据，退一步讲，即使如其所言，鸿睿公司也可另行追责，其据此拒付佣金，缺乏事实和法律依据。 综上所述，本院认为，鸿睿公司未按约支付佣金，显有过错，理应承担相应的违约责任。一叶公司要求鸿睿公司支付拖欠的佣金5494246元以及自起诉之日起的逾期利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,故本院对一叶公司主张的逾期利率进行相应调整，其余诉请符合法律规定，本院予以支持。另一叶公司要求鸿睿公司支付律师费、保全费、保全担保费、公证费等费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、浙江诸暨鸿睿置业有限公司应支付浙江一叶投资管理有限公司房屋销售代理佣金5494246元，并支付该款自2019年10月11日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回浙江一叶投资管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本诉案件受理费49077元，财产保全费5000元，合计54077元，由浙江诸暨鸿睿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院面。 审 判 长  李 晖 人民陪审员  卢晓阳 人民陪审员  金 岳 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  俞佳琪 ?