辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1224号 上诉人（原审被告）：王臻，女，1955年9月13日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。 被上诉人（原审原告）：肖琳，女，1968年8月5日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被上诉人（原审原告）：牛波，男，1962年2月22日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。 原审被告：丹东宇然广告传媒有限公司，住所地丹东市振兴区福春街12号1单元503室。 法定代表人：张磊，该公司经理。 上诉人王臻因与被上诉人肖琳、牛波、原审被告丹东宇然广告传媒有限公司（以下简称宇然广告公司）物权纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王臻，被上诉人肖琳、牛波共同的委托诉讼代理人许文东，原审被告宇然广告公司的法定代表人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王臻上诉请求：1、撤销（2019）辽0603民初1818号民事判决，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。理由：1、物权法中规定业主权利：依法合理使用房屋建筑共用设施、公共部位，有权使用楼内公用地方及楼梯、通道、大堂等公共通行部分。2、被上诉人没有让上诉人行使自己的权利，不让上诉人通行。虽然形式上是一个整体，但被告的通道却在另一个楼梯，相隔百米，没有公共、共享部分，没有业主关系，实际上不是一个整体。3、另案生效判决明确认定从现场情况看，上诉人室内原有楼梯不是双方共有部分，因此上诉人、被上诉人不是业主关系，不是业主关系就没有共有部分，所以外墙不是上诉人与被上诉人共有，因此被上诉人无权主张合同作废，拆除牌匾。当时上诉人与被上诉人口头协议做牌匾，被上诉人同意就不应反悔。收到的三万元不应给被上诉人，即使外墙共有，外窗也不该共有。按一半算也应减去1.5万。上诉人是四楼，占四分之一，被上诉人占四分之三，还应该再减去四分之一。 肖琳、牛波辩称，上诉人的上诉请求不能成立，根据相关法律规定，外墙是全体业主共有，现在被上诉人两人是1-3层业主，上诉人是四楼业主，所以外墙是共有。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。是否共用一个楼梯不能证明外墙是否共有，详细分被上诉人是1-3层，占四分之三，再算上窗户遮挡，一审判各自一半公平。 宇然广告公司辩称，判令该公司拆除广告牌有异议，现在广告牌已经不归该公司所有了，2015年做广告牌花20多万，其支付给上诉人3万，准备做的时候肖琳不让做，僵持两个多月，后来托熟人才让做，但不让超过房檐。后来招商，第二年肖琳让该公司拆广告牌，说只允许做一年。肖琳经常给其断电，派出所还为这事出警很多次。所以从2016年开始广告牌就跟该公司无关了。 肖琳、牛波向一审法院起诉请求：1、依法确认两名被告于2015年6月16日签定的《厂房外墙租赁合同》无效。判令被告宇然广告公司将其违法悬挂在丹东市振兴区，临振兴区检察院、锦山大街一侧厂房外墙的广告牌匾立即拆除，恢复原状。2、依法判令被告王臻将其已取得的租金收益应作为赔偿共有人(该楼业主)的损失依法按照比例对该栋楼的全体业主进行分配，被告宇然广告公司构成侵权，应赔偿原告损失，判令二名被告按租金比例共同给付原告8万元。3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告肖琳、牛波是夫妻关系，原告依法取得到坐落于丹东市振兴区人民路房屋产权证号为丹东市房权证振兴区字第××号和坐落于丹东市振兴区人民街福春广场丘(地)号为926图3607宅16栋3号，建筑面积1157平方米。上述房屋位于丹东市振兴区房屋，临振兴区检察院、锦山大街一侧厂房的1-3层。2015年6月16日，被告王臻与被告宇然广告公司签订厂房外墙租赁合同，约定被告王臻将位于丹东市振兴区，临振兴区检察院、锦山大街一侧厂房外墙租给被告宇然广告公司使用，用于制作、悬挂广告牌匾，租金为每年人民币3万整，每过五年租金增加人民币壹万元，每年上纳租，一次性缴纳。租期直至该房屋动迁为止，每过五年重新拟定合同。合同签订后，被告宇然广告公司在涉案房屋外墙悬挂两处牌匾，为丹东福汇村镇银行等作广告宣传。其中，丹东福汇村镇银行于2016年8月至2017年8月间支付被告宇然广告公司广告费12万元。被告宇然广告公司于2015年7月3日、2016年6月17日支付被告王臻租金6万元。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不承担义务。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、设备、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……。根据上述规定，涉案的房屋1-4层外墙归全体业主共有，全体业主应共同管理、享有权利并承担义务。被告王臻未经原告同意，擅自出租外墙用于被告宇然广告公司悬挂广告牌匾的行为侵犯原告的合法权益。对原告主张被告宇然广告公司拆除广告牌匾，恢复原状的请求，有事实和法律依据，予以支持。根据法律规定，对于利用共有部分获得的收益，应当归业主共有，被告获得租金6万元，应当返还原告3万元。对原告提出确认两名被告签订的租赁合同无效的主张，根据合同法规定，无效合同是指当事人所缔结的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，物权法规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。被告王瑧未经原告同意，与被告宇然广告公司签订厂房外墙租赁合同，违反物权法的相关规定；作为外墙的共有人，合同约定的事项与原告有利害关系，影响原告的合法民事权益，故原告请求确认两名被告签订的合同无效，有事实和法律依据，予以支持。关于原告请求被告宇然广告公司赔偿损失一节，因其没有提供造成损失的事实和证据，不予支持。 一审法院判决：一、确认被告王瑧与被告丹东宇然广告传媒有限公司于2015年6月16日签订的厂房外墙租赁合同无效；二、被告丹东宇然广告传媒有限公司于判决生效后三日内拆除悬挂于丹东市振兴区锦山大街315房屋四楼、临振兴区检察院、锦山大街一侧厂房外墙的广告牌匾，恢复原状；三、被告王臻于判决生效后三日内返还原告肖琳、牛波丹东市振兴区、临振兴区检察院、锦山大街一侧厂房外墙出租费30000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告王臻负担（原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1、涉案悬挂广告牌外墙是否属于建筑物共有部分，上诉人王臻是否有权对外出租，上诉人与宇然广告公司签订的外墙租赁合同是否有效。2、涉案广告牌应否予以拆除，恢复原状，上诉人应否返还被上诉人肖琳、牛波3万元出租费。 关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑物的外墙应当归全体业主共有，全体业主应当享有共同管理的权利。本案中，涉案房屋1-4层的外墙归全体业主所有，上诉人与二被上诉人作为业主对外墙应享有共同管理的权利，上诉人未提供证据证明其出租外墙给宇然广告公司已经取得二被上诉人的同意，故其与宇然广告公司签订的租赁合同违反了物权法的相关规定，侵犯了二被上诉人的合法权益，一审认定租赁合同无效并无不当。 关于第二个焦点问题。因上诉人与宇然广告公司签订的租赁合同侵犯了二被上诉人的合法权益，一审判决涉案广告牌应予以拆除并恢复原状并无不当。关于上诉人收取宇然广告公司租赁费数额问题，上诉人主张仅收取了3万元的租金，但宇然广告公司在一审陈述给付上诉人6万元并提供了上诉人出具的收条两张。经审查，两张收条中，2015年7月3日的收条为原件，2016年6月17日的收条为复印件。上诉人认可两张收条均是其签字，但认为其未收到2016年6月17日收条载明的3万元，故未将该收条交给宇然广告公司。本院经审查认为如果上诉人未收到出租费，不应当手写2016年6月17日的收条，其对宇然广告公司持有该收条的复印件不能做出合理解释，综合考虑本案的实际，一审认定上诉人收取了6万元的租金并无不当。因上诉人与被上诉人系涉案外墙的业主，对外墙享有共同受益的权利，一审判决上诉人返还二被上诉人3万元并无不当。本院对上诉人主张不应返还二被上诉人3万元的上诉请求，不予支持。 综上所述，王臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人王臻负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  张惠清 审判员  关 爽 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李益宁