浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初7538号 原告：陈笑，女，1991年2月3日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：包敏敏、刘涛，浙江金奥律师事务所律师。 被告：叶玲琍，女，1979年12月24日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：吴罕超、李佳，浙江首望律师事务所律师。 第三人：金华市瑞居房产中介有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区双溪西路南岸之家2幢07室。 法定代表人：徐春女，执行董事。 原告陈笑与被告叶玲琍、第三人金华市瑞居房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈笑及其委托诉讼代理人包敏敏、被告叶玲琍的委托诉讼代理人吴罕超，第三人金华市瑞居房产中介有限公司的法定代表人徐春女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈笑向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2020年7月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告首付款71万元并双倍返还原告定金10万元；3.判令被告支付违约金56640元（违约金以房款236万元为基数，按照合同约定日千分之三的标准计算自2020年8月19日起暂计算至2020年8月26日止，此后违约金按此标准计算至实际履行完毕之日止）；4.判令被告支付原告损失21000元；5.判令被告支付原告为实现债权花费的律师费10000元，诉讼保全保险费1360元；6.由被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。事实和理由：2020年7月16日，原告通过第三人向被告购买其位于兰溪街2099号湖海城市花园××幢××室房产，合同中关于房款总价、定金数额、支付方式、过户时间、违约责任等内容进行约定。原告按约支付定金5万元（定金由第三人保管）及首付款71万元，被告均向原告出具收条。合同约定原告支付首付款后可以进行装修，故原告委托金华市婺城区奇合室内设计工作室对房屋进行设计，并支付设计费21000元。后被告因银行无法正常解押，导致房屋延期过户。原、被告双方于2020年8月20日前往不动产登记中心办理过户时，发现涉案房产仍处于未解押状态，导致当日无法完成过户。后被告于2020年8月21日直接跟第三人表示不出卖房屋，且同意按照合同约定承担违约责任。但2020年8月24日，原告联系被告要求其返还首付款并双倍返还定金等事宜，但被告以各种理由拒不返还原告首付款及定金，也不支付违约金，甚至不同意各方协调。原告认为，被告的行为已构成违约，且严重损害原告的合法权益。 被告叶玲琍辩称：一、案涉房屋无法及时办理过户手续，系由案外人原因所致。原告诉称的案涉房屋买卖合同签订的过程、约定的内容、以及原告已支付定金5万元和首付款71万元均与事实相符。而且，原告与答辩人签订合同时，房屋已处于抵押状态。答辩人无法于约定的时间内配合原告办理过户手续，其原因在于抵押权人（即贷款银行）未及时配合答辩人将案涉房屋解除抵押。对此事实，原告在诉状中亦有自认。二、答辩人自始至终都有着与原告进行房屋买卖交易的诚意。自答辩人与原告磋商房屋买卖时起，至签订合同，乃至合同履行，答辩人均保有交易的诚意。2020年8月20日，双方在办理过户手续时，因贷款银行不配合解除房屋的抵押手续，致使原告和答辩人发生不愉快，而贷款银行的不配合，是答辩人无法预料、也无法控制的。事后，在获得贷款银行可以解除抵押的确认之后，答辩人及时向原告表达随时可以配合办理过户手续的意思。原告对于合同的继续履行没有异议，只是对于因诉讼产生的律师费和诉讼费由哪方承担的问题，与答辩人存在分歧。但无论如何，至今，答辩人仍愿意与原告继续履行合同。三、退一万步讲，如果合同解除，原告要求适用定金罚则的同时，主张的部分诉讼请求缺乏事实或法律依据。1、原告主张的第3项诉讼请求缺乏法律依据。第3项诉讼请求是基于房屋买卖合同在继续履行的情况下，如卖方出现逾期交房时，根据合同第九条的约定计付的迟延履行违约金。现原告已主张合同解除，因此，不能在解除合同的同时主张迟延履行的违约金；况且，即使可以同时主张，合同中约定的答辩人交房期限尚未届满。2、原告主张的第4项诉讼请求缺乏事实依据。房屋买卖合同第九条约定的定金系违约定金。根据法理，只有当适用定金罚则后，仍无法弥补守约方因违约所受损失时，守约方才可就超出部分主张违约损害赔偿。从原告举证来看，没有证据证明其所受损失已超过5万元。所以假如本案合同解除，原告在主张适用定金罚则的同时，要求答辩人赔偿第4项诉讼请求中的损失，显然缺乏法律依据。3、原告主张的第5项诉讼请求与房屋买卖合同约定不符。房屋买卖合同的第九条共计三句话，涉及两项内容：前两句涉及定金罚则；第三句涉及迟延履行的违约责任，以及由此产生的诉讼费、律师费等费用的承担。根据文义解释，该条前两句中，在适用定金罚则的同时，并没有约定需要由违约方承担诉讼、律师费等费用。因此，原告在主张适用定金罚则的同时，要求答辩人承担第5项诉讼请求中的费用，与合同第九条的约定不符。4、截至目前，原告交纳的定金5万元尚在第三人处保管，如果合同解除，适用定金罚则，第三人无权再保管该笔定金，应当配合答辩人返还给原告。综上所述，案涉合同受案外人影响，致使履行时间稍延迟，但目前情况下合同可以继续履行，原告的合同目的依据完全可以实现，答辩人不仅有履约的诚意，而且也一直积极配合。从保护交易的稳定性出发，答辩人希望与原告继续履行房屋买卖合同。故请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人金华市瑞居房产中介有限公司述称：过户当天被告已违约，说不去过户，愿意赔偿。第二天，被告过来到中介说按合同愿意赔偿。 本院经审理认定事实如下：2020年7月16日，原告陈笑（乙方）与被告叶玲琍（甲方）、第三人金华市瑞居房产中介有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方同意将坐落在兰溪街2099号湖海城市花园10幢1-2-501室，建筑面积106.65平方米的房屋转让给乙方；签订此协议后，由乙方付给甲方人民币5万元整作为购房定金，并委托经纪方保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋尾款。该房屋总价款为人民币236万元，于2020年8月10日前由乙方支付第一期房款给甲方计人民币71万元整（不包含定金），于银行放款日由乙方支付第二期房款给甲方160万元。如因乙方信用问题，而银行贷款手续的，其所有责任由乙方自行负责。若甲方所售房屋有贷款未还清，须于房屋过户前还清贷款并解除抵押，还贷款产生的费用由甲方承担（甲、乙双方另有约定的除外）。上述房产办理过户手续所需缴纳的税费由乙方全额承担。甲方应在房屋交付使用前或按约定协助乙方办好有关房屋产权手续，同时该建筑范围内的土地使用权一并转让给乙方。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方在悔约之日起三天内将定金退还乙方，另给付乙方定金数额的违约金。乙方不能按期支付房款，或甲方不能按期向交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产总价款千分之叁的违约金，并承担守约方向法院主张权利所产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用。此房带车位一个，过户时间2020年8月18日前，乙方同意首付款作为甲方此房贷款还款取出他项权证，甲方同意乙方付完首付款后提前装修使用，如乙方贷款不出或不足部分以现金形式补足甲方等内容。同日，原告支付购房定金5万元给被告，由第三人保管。同年8月13日，原告支付首付款71万元。后被告将房屋钥匙交付给原告使用。同年8月12日，原告委托金华市婺城区奇合室内设计工作室对房屋进行设计，支付设计费21000元。后原、被告在办理过户时，发现涉案房屋未解除抵押，导致无法办理过户。双方之后也未达成一致意见。原告遂诉至本院。另，原告为主张债权，与浙江金奥律师事务所签订一份委托代理合同，支付律师费1万元。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应按约履行。结合双方提供的证据及庭审中的陈述，可以认定涉案房屋无法过户系由于被告原因造成，被告在合同约定的期限内未能将房屋抵押手续注销，其已经构成违约，直至在开庭当日涉案房屋的抵押手续亦未注销，造成合同无法继续履行，故原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。根据本案的实际情况，被告已将涉案房屋的钥匙交给原告，并由原告对房屋进行装修使用，应视为房屋已交付。根据合同关于违约责任的约定，被告应将定金退还，并给付定金数额的违约金。故对原告诉请的第2项予以支持，对第3、4、5项，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告陈笑与被告叶玲琍、第三人金华市瑞居房产中介有限公司于2020年7月16日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告叶玲琍返还原告陈笑购房款71万元及定金5万元，并支付原告违约金5万元，合计81万元于本判决生效之日起五日内履行完毕。 三、驳回原告陈笑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6395元（已减半收取），保全费4770元，合计诉讼费用11165元，由原告陈笑负担1105元，被告叶玲琍负担10060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙霞 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 季青