黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0202民初1771号原告：李承龙。委托诉讼代理人：任传峰，黑龙江鸿盛律师事务所律师。被告：程永全。原告李承龙与程永全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李承龙的委托诉讼代理人任传峰、被告程永全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李承龙提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》，并责令被告立即迁出，迁出时保留房屋现状，不得损坏、拆除；2.判令被告给付拖欠的租金本金165,000.00元、利息29,700.00元、燃气费1,571.68元、电费7,703.14元、水费1,140.00元，合计205,114.82元（租金本金及利息暂计至2020年6月1日，请求将租金本金及利息计算至被告实际迁出时为止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告因经营“揽香火锅”需要，于2018年8月1日与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将自身所有的位于齐齐哈尔市龙沙区龙门街3号中环广场C座二层2A279、281、283、285、205-212室，总面积491.25平方米的房屋出租给被告，租赁期限为三年，自2018年8月1日至2021年7月31日止，租金220,000.00元/年（含物业费、取暖费），合同签订前交付第一季度租金，2018年10月1日前交第二季度租金，2019年1月1日前交付第三季度租金，2019年4月1日前交付第四季度租金，第二年、第三年按年交付租金，于每年5月1日前一次性全额交付下一年租金。同时约定被告逾期一个月不交付租金，原告有权断水、断电，损失由被告自负，被告逾期三个月不交付租金，原告有权终止（即解除）合同，被告同意将装修、全部设备作为担保抵偿欠缴租金，且无需向法院提起诉讼，被告仍须按日向原告支付逾期利息（按银行同期贷款利率）。合同签订后，原告依据约定将房屋交付给被告使用，被告先期尚能够交纳租金，但自2019年9月1日起至今，被告已拖欠租金长达9个月，拖欠金额为165,000.00元，按照双方的约定已产生利息29,700.00元，同时截止到2020年1月31日拖欠燃气费1,571.68元，截止到2020年6月5日拖欠电费7,703.14元、水费1,140.00元。故原告为维护自身权益诉至法院。被告程永全辩称，原告所诉与被告无关，当时是三个人合伙经营火锅店，现被告已经撤出，不再经营，欠费的是另两个合伙人杨立平和王德伟，只是原告没与另外两位合伙人重新签订合同。现拖欠的本金和利息答辩人都不清楚，被告只经营到2019年4月份，在被告经营期间什么费用都不欠，欠水费电费房租的事情被告都不清楚。此后，被告按约定向原告交付租金至2019年8月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交证据1.租金收缴凭证4张，证实被告在承租房屋后自2018年11月1日起至2019年8月31日止均按合同约定缴纳了租金，但自2019年9月1日之后，被告未再缴付任何租金；2.水费催缴通知一份、电费催缴通知20张、营业电费通知单3张以及燃气费催款单复印件1张，证实截至2020年6月5日之前，被告在租赁期间内拖欠水费1,140.00元、电费7,703.14元，燃气费1,571.68元。被告质证认为证据1不清楚，因为是杨立平和王德伟交的钱；证据2不清楚。被告程永全提交证据为合伙经营协议、合伙股份收购协议，证实2018年8月1日被告就不再继续经营，2019年4月29日合伙人就已经将退股钱打给被告了，这之后的事情被告就不清楚了，在被告经营期间不拖欠任何费用。原告质证认为该两份协议与本案没有关联性，2018年8月1日被告与原告签订房屋租赁合同后，其用途为经营揽香火锅店，其经营的模式为个人经营还是与他人合伙经营均与出租方即原告无关。2019年4月29日，如被告所述其收到股金后不再参与经营，说明被告已经不再租赁该房屋，将房屋转租给了另外的合伙人，此时根据双方的合同约定，应当书面通知原告，并与新的承租人重新签订合同，但由于被告未告知原告该情形，属于个人擅自转租，根据合同约定，原告除了享有解除权外，被告应承担相应的违约责任。经审查，本院认为，原告提交的证据相互佐证，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交证据系被告与案外人之间的协议，本案系房屋租赁合同纠纷，故对其关联性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告李承龙于2014年将其所有的坐落于齐齐哈尔市龙沙区中环广场2号楼2层2A279、2A281、2A283、2A285、2A205-212号商场经营性房屋出租给被告程永全，程永全对该房屋装修并经营火锅店。2018年8月1日，因双方协商减少房屋租金，故李承龙（甲方）与程永全（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限3年，自2018年8月1日至2021年7月31日，每年租金220,000.00元（包含物业费、取暖费）。乙方第一年按季度交付租金，每季度交纳租金55,000.00元，于本合同签订前交付第一季度租金，2018年10月1日前交第二季度租金，2019年1月1日前交付第三季度租金，2019年4月1日前交付第四季度租金，第二年、第三年按年交付租金，于每年5月1日前一次性全额交付下一年租金。租赁期间内，使用该房屋所发生的水、电、燃气等费用及租赁期间缴纳的各种税费由乙方自行承担。合同约定转租、转让和交换条款（1）乙方在租赁期内如因特殊原因需转租该房屋，须提前30天书面通知甲方，经甲方审查批准后方可转租，本合同继续有效，但甲方须与续租人重新签订租赁合同；（2）在租赁期内，甲方有权转让出租房产的所有权，须应提前30天书面通知乙方，本合同继续有效，权利义务由房产受让方继受，乙方在同等条件下有优先购买权。同时约定被告逾期一个月不交付租金，原告有权断水、断电，损失由被告自负，被告逾期三个月不交付租金，原告有权终止（即解除）合同，被告同意将装修、全部设备作为担保抵偿欠缴租金，且无需向法院提起诉讼，被告仍须按日向原告支付逾期利息（按银行同期贷款利率）。另查明，合同签订后被告程永全按约定向原告李承龙交付房屋租金至2019年8月31日，此后房屋租金未按约定时间交付，截止2020年6月5日，被告拖欠电费2A283房屋为220.53元、2A205房屋为134.78元、2A211房屋为70.79元、2A212房屋为40.16元，累计466.26元。截止2020年6月9日，中环揽香火锅店拖欠水费共1,140.00元。再查明，被告程永全主张于2018年8月1日与案外人杨立平、王德伟签订合伙经营协议，称于2019年4月29日退伙。本院认为，原告李承龙与被告程永全达成的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定如实履行各自的权利义务。被告程永违反合同约定，逾期交付租金，现解除合同条件已经成就，原告关于解除双方租赁合同并要求被告立即迁出的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因被告违反合同义务，其应当承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任，故被告应当承担继续给付未缴租金并按合同约定按一年其贷款市场报价利率4.20%支付逾期违约金的合同义务。案涉房屋出租给被告前为商场经营性用房，被告承租后自行投资对房屋进行装饰装修，对该部分被告有处置权，迁出房屋时可将房屋恢复承租时的原状或原告认可的状态，但原告要求被告迁出时保留房屋现状，于法无据，本院不予支持。当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，举证不能的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告关于要求被告给付拖欠的燃气费、水费、电费的诉讼请求，原告仅提供部分案涉房屋的欠费凭证，且处于应未补缴状态，无法体现合同中涉及的所有房屋的欠费情况。原告关于上述请求，证据不足，本院不予支持。待被告迁出后，上述费用欠款数额明确后，原告可另行主张权利。另外，本案系房屋租赁合同纠纷，程永全与案外人杨立平、王德伟之间是否存在合伙关系，非本案审理对象。程永全否认其为实际承租人的主张，证据不足，本院不予采信，程永全基于合同相对性承担合同义务后，针对其主张可另行向案外人主张权力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李承龙与被告程永全于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告程永全于齐齐哈尔市龙沙区中环广场2号楼2层2A279、2A281、2A283、2A285、2A205-2A212号房屋迁出；三、被告程永全给付原告租金本金165,000.00元、利息5,197.50元，合计170,197.50元（租金和利息计算至2020年6月1日，此后租金按合同约定年租金220,000.00元顺延至被告程永全实际迁出房屋之日止，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付至款项履行完毕时止）；四、驳回原告李承龙其他诉讼请求。上述判项于本判决发生法律效力即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,376.72元，减半收取计2,188.36元，其中336.36元由原告李承龙负担、1,852.00元由被告程永全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  赵丹阳二〇二〇年九月八日书记员  藏婉彤