辽宁省朝阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽13执复47号复议申请人（异议人）：苏延军，男，1971年10月28日出生，汉族，住朝阳市双塔区。申请执行人：李志国，男，1954年11月6日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被执行人：朝阳华美服装厂，住所地朝阳市龙城区中山大街一段83号。法定代表人：孟宪祥，厂长。被执行人：孟宪祥，男，1961年1月20日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被执行人：孟宪文，男，1967年4月18日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被执行人：韩晓龙，男，1965年9月22日出生，回族，住朝阳市双塔区。复议申请人苏延军不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302执异58号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人李志国与被执行人朝阳华美服装厂（以下称华美服装厂）、孟宪祥、孟宪文、韩晓龙民间借贷纠纷一案，朝阳市双塔区人民法院以(2016)辽1302执2405号案件立案执行。执行过程中，苏延军对拍卖华美服装厂院内厂房土地等提出异议。执行法院查明，李志国与华美服装厂、孟宪祥、孟宪文、韩晓龙民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月19日作出（2016）辽1302民初2145号民事判决，内容为：一、被告朝阳华美服装厂、被告孟宪祥、被告孟宪文自本判决生效之日起10日内偿还原告李志国借款本金3,000,000元，并自2014年10月23日起至给付之日止按年利率24%计付利息，利随本清；二、被告韩晓龙对上述还款承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32，000元由被告负担。判决生效后，华美服装厂、孟宪祥、孟宪文、韩晓龙未履行判决书所确定的义务，李志国申请执行，我院于2016年11月15日以（2016）辽1302执2405号立案执行。在执行过程中，本院于2019年7月11日作出（2016）辽1302执2405号执行裁定书，评估、拍卖被执行人华美服装厂所有的朝阳市××区××段朝阳华美服装厂院内厂房（面积1110㎡）、土地（16498.9㎡）、（扣除1号建筑物及建筑物下土地使用权）使用权及所有地上建筑物、附着物等。另查明，朝阳市中级人民法院于2017年2月14日作出（2015）朝执字第11号之一裁定如下：将被执行人朝阳华美服装厂所有的位于朝阳开发区××综合楼××楼××轴××727.13㎡，二层由北至南358.1788㎡的房产抵偿被执行人欠申请执行人1,103,021.12元的债务，其所有权及相应的其他权利归申请执行人苏延军所有。现异议人苏延军向本院提出异议，并提供了朝阳市龙城区人民法院2009朝龙民二初字第671号民事判决书复印件一份、朝阳市中级人民法院（2015）朝执字第141号之一执行裁定书复印件一份。执行法院认为，本案争议的焦点是异议人苏延军能否以其享有的房屋所有权分摊到的土地使用权份额获取在拍卖成交同等条件下的优先购买权。与不动产优先购买权相关的情形主要包括：其一，共有关系，包括共同共有和按份共有共有人优先购买权；其二，承租人的优先购买权。异议人不符合上述可以适用优先购买权的情形，故异议人苏延军主张其享有分摊土地使用权的优先购买权的理由不能成立，本院不予支持。裁定驳回苏延军的异议请求。苏延军复议称，请求法院在执行申请执行人李志国与被执行人朝阳华美服装厂民间借贷纠纷一案执行程序中，依法拍卖被执行人朝阳华美服装厂的土地使用权时，考虑保护我依法享有楼房不动产的分摊土地使用权份额（包括宗地范围内的道路通行）的合法权益，按照地随房屋走的原则，在拍卖成交同等条件下我享有优先权，我愿意依法按照拍卖成交价格购买应当分摊的土地使用权份额。我与朝阳华美服装厂于2008年11月3日曾发生民间借贷关系，我借给朝阳华美服装厂现金51.5万元，并约定利息和还款期限。朝阳华美服装厂逾期未能偿还，故我向龙城区人民法院提起民事诉讼。龙城区人民法院于2009年10月28日作出（2009）朝龙民二初字第00671号民事判决，判决朝阳华美服装厂偿还借款本金及利息，承担诉讼费用。判决生效后，朝阳华美服装厂未履行义务，我申请执行。朝阳市中级人民法院于2017年2月14日作出（2015）朝执字第141号之一执行裁定，裁定将被执行人朝阳华美服装厂所有的位于朝阳开发区中山街一段82号综合楼2号楼1-15轴一层整层727.12m2、二层由北至南358.1788m2的房产抵偿被执行人欠我的1103021.12元债务，其所有权及相应的其他权利归我所有，我可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。今年初，我得知李志国与朝阳华美服装厂的民间借贷纠纷案，双塔区人民法院以（2016）辽1320民初2145民事裁定查封被执行人朝阳华美服装厂位于朝阳市开发区××大街××面积××16498.9ｍ2的土地使用权。因涉及到我所有83号综合楼的部分房屋土地使用权分摊面积的事宜，我请求法院考虑依法查封该宗土地使用权中应当包括我房屋分摊的土地使用面积。由于该宗地当时没有分割，朝阳市中级人民法院裁定其所有权及相应的其他权利归我所有，没有明确其他权利的内容，我虽享有土地使用权分摊面积的权利，但没有交付相应的对价，没有实际取得应分摊的土地使用权。贵院领导向我释明，作为案外人可以依法向执行法院提出案外人执行异议。根据以上事实，在不动产房屋和土地权属分离的情况下，遵循地随房走的原则，宗地范围内的建筑物对宗地面积享有土地使用权分摊面积的权利，应当按照建筑设计规范合法分摊土地使用面积。法院在拍卖该宗地土地使用权时，应当考虑我的分摊土地使用权，在同等条件的情况下，我应享有优先购买权，同时按照拍卖成交价格履行交付对价的义务。双塔区人民法院（2020）辽1302执异58号驳回我的申请，既不实事求是也违背最高人民法院关于执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效的法律规定。综上所述，为保护我的合法权利，请求朝阳市中级人民法院依法保护我享有所有权的房屋在该宗地范围内土地分摊使用权及通行权和拍卖优先购买权，我愿意承担交付对价。申请执行人李志国答辩称，一、苏延军和朝阳华美服装厂民间借贷一案与我和朝阳华美服装厂民间借贷一案不是同一个法律关系。苏延军于2016年申请查封的朝阳华美服装厂位于朝阳市开发区××大街××面积××16498.9ｍ2的土地使用权。朝阳市中级人民法院于2017年2月14日作出（2015）朝执字第141号之一执行裁定，我对涉案土地查封保全在先，而苏延军买受朝阳华美服装厂的楼房在后，朝阳市中级人民法院不可能拍卖被双塔区人民法院查封的土地使用权，故该涉案土地的使用权与苏延军无关。二、朝阳华美服装厂在其土地上所建的房屋是一栋综合楼，集生产车间办公室于一体，不是商住房产，故没有苏延军所说的楼房不动产分摊土地使用权份额。朝阳华美服装厂内的进出道路，应是企业自行规划，统一使用，不存在分摊事项。三、朝阳华美服装厂涉案土地只有一个土地使用权证，在法院执行程序中是不能分割的，只能在执行拍卖处理后再协商。故苏延军提出的复议要求在使用权拍卖时进行分割是不能成立的。四、土地使用权与房屋所有权是两个概念，土地使用权证的办理归国土资源局，房产证的办理归房产局。朝阳华美服装厂是企业，企业获得土地是整体的，不因为其建车间、办公楼而分割均摊，故苏延军所谓地随房走也是不能成立的。五、朝阳华美服装厂借苏延军所有款项在2017年2月14日全部执行完毕，朝阳华美服装厂此地块与苏延军没有法律关系，如果要分摊房屋占地面积不能按拍卖价格和流拍价格计算。综上所述，苏延军的复议申请不能成立，应依法予以驳回。被执行人朝阳华美服装厂称，涉案土地于2014年被中院执行局变卖，由祝国瑞合法取得。被执行人孟宪祥、孟宪文、韩晓龙未答辩。本院与执行法院查明的事实一致。另查明，执行法院2019年7月11日裁定评估、拍卖被执行人华美服装厂所有的朝阳市××区××段华美服装厂院内厂房（面积1110m2）、土地（16498.9m2）使用权及所有地上建筑物、附着物等。闳厦公司与华美服装厂建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2012）朝执字第00137号案件立案执行。朝阳市双塔区农村信用合作联社与朝阳华美服装厂等合同纠纷一案，本院以（2011）朝中执字第00089号案件立案执行，2014年7月29日朝阳市中级人民法院裁定将华美服装厂所有的朝开国用（2004）字第1207001号16498.09平方米土地使用权归祝国瑞所有。本院认为，人民法院司法拍卖，其目的是实现交易抵偿债务。根据法律及司法解释规定，对被执行人的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。华美服装厂的土地使用权于2014年7月29日因他案被人民法院裁定确权给第三人，执行法院应当查清该土地使用权权属，根据现状控制财产，确定评估拍卖。异议人虽没有对执行法院的拍卖裁定提出异议，但审查异议时应当主动查明该土地使用权拍卖的合法性，才能再审查拍卖行为是否影响异议人的权益。本案执行异议裁定审查认定的事实不清，适用法律不当，应当发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项规定，裁定如下:一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302执异58号异议裁定；二、发回朝阳市双塔区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  李云峰审判员  谢学东审判员  吕月东二〇二〇年九月二十四日法官助理赵杨书记员栾岚