山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5388号 上诉人（原审被告）：董颜辉，女，1975年1月25日生，汉族，居民，住高密市人民大街西段高密市。 被上诉人（原审原告）：青岛群得利机电有限公司。住所地，青岛市四方区嘉善路35号。注册号：3702052800089，已吊销。 法定代表人：杜万军，总经理。 委托诉讼代理人：窦宝帅，山东子伦律师事务所律师。 上诉人董颜辉因与被上诉人青岛群得利机电有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董颜辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人从未和被上诉人签过合同，一直是和刘春雷签订的合同，被上诉人系虚假诉讼。另外在租赁房屋期间，被上诉人欠付上诉人电费，因被上诉人不如实告知搬迁事宜，导致上诉人损失，要求赔偿121600元。 青岛群得利机电有限公司答辩称，刘春雷与上诉人签订的房屋租赁合同系受被上诉人委托，并且被上诉人也在合同上签字确认，该合同依法成立。被上诉人公司法人资格存在，具备诉讼主体资格，与山东三佳集团公司、高密制药厂签订的《转让合同》真实有效，不存在虚假诉讼。上诉人租赁被上诉人房屋却一直拖欠租赁费，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 青岛群得利机电有限公司向一审法院起诉请求：判令董颜辉支付房屋租金5177元及违约金；诉讼费用由董颜辉承担。 一审法院认定事实：中国人民解放军94595部队原番号为中国人民解放军86423部队。高密制药厂系其所属企业，位于其场站内，由其进行管理和经营。2000年5月26日，原86423部队与案外人山东三佳集团公司签订《转让合同》一份，约定将其所属企业高密制药厂以产权和经营权有偿转让、土地有偿使用方式转让给山东三佳集团公司。其中制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部转让给山东三佳集团公司，高密制药厂所占用的军队地产共7990平方米的产权归原86423部队，山东三佳集团公司有偿使用18年。2002年6月6日，山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》一份，约定山东三佳集团公司将其拥有的高密制药厂的产权、经营权（不包括土地所有权）一次性有偿转让给青岛群得利机电有限公司，转让费580万元，高密制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部归青岛群得利机电有限公司所有，药厂占用军队地产7990平方米，产权归军队所有，青岛群得利机电有限公司自签订合同之年起无偿使用16年，到期后，军队不做他用，青岛群得利机电有限公司可继续使用，如军队要用地，地上附着物与军队协商处理。2002年7月22日，原86423部队与青岛群得利机电有限公司又签订《制药厂转让补充合同》，明确该补充合同是对山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》的补充。其中第一条约定，原86423部队认可青岛群得利机电有限公司与山东三佳集团公司签订的转让制药厂合同内容。青岛群得利机电有限公司承认并履行2000年5月26日原86423部队与山东三佳集团公司签订的转让合同，并承担其合同规定的全部责任和义务。 青岛群得利机电有限公司接管制药厂后，对其进行了改制，把人员资产合并到山东海纳药业有限公司。2005年至2006年因多方因素的影响，导致企业停产经营，青岛群得利机电有限公司也于2005年10月19日被吊销，未进行清算。 2011年6月2日，刘春雷代理杜万军与董颜辉签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）南三层楼的一楼东首起第三、四、五连在一起的车间及西起房屋一间出租给董颜辉，租期为一年，租金每年3300元，租金一年一交，每年5月28日交，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2012年6月11日、2013年5月30日、2014年5月20日、2015年4月29日、2016年5月28日分别对该租赁房屋进行续签，每次续签租期为一年，年租金为3300元，最后一次合同的违约金按50%计算。自2016年5月29日至2017年12月15日，共计565天，租赁费计5085元。2017年11月份支付租金3000元，剩余2085元未支付。 2013年4月11日，刘春雷代理杜万军与董颜辉签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）北平房西起第二个门口的房屋出租给董颜辉，租期为一年，租金为每年400元，违约金按的30%-40%计算。2014年5月20日、2015年4月29日、2016年4月25日分别对该租赁合同进行续签，每次续签期限为一年，租金为每年400元，最后一次合同的违约金按的50%计算。2016年4月10日至2017年12月15日，共计614天，租赁费计675.4元。 2014年10月10日，刘春雷代理杜万军与董颜辉签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）南楼北面空地出租给董颜辉，租期为一年，租金每年2000元，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2015年10月10日至2017年12月15日，共计797天，租赁费计4367元，尚欠租赁费2361元。 上述合同到期后，双方未签订租赁合同，董颜辉一直使用青岛群得利机电有限公司房屋至2017年12月15日。 董颜辉于2017年11月份支付租赁费3000元，称租赁费已付清，但未提交证据证明。 2017年5月至10月，青岛群得利机电有限公司法定代表人杜万军多次给董颜辉发短信，要求董颜辉支付房租。 2017年10月24日，中国人民解放军94595部队向青岛群得利机电有限公司发解除合同通知函，通知解除2000年5月26日的转让合同及2002年7月22日《制药厂转让补充合同》，请青岛群得利机电有限公司于收到该函后10日内清除并腾空合同中地上附着物，并归还合同中所涉土地的使用权。青岛群得利机电有限公司在收到该函后未归还，中国人民解放军94595部队于2017年11月17日提起诉讼，要求1、解除与青岛群得利机电有限公司签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；2、青岛群得利机电有限公司立即清理腾空地上附着物，并将涉案土地归还。2018年3月19日，法院出具(2017)鲁0785民初5576号民事判决书，判决：一、解除中国人民解放军94595部队与青岛得利机电有限公司之间签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；二、青岛群得利机电有限公司清理腾空原高密制药厂的地上附着物，并将涉案土地归还中国人民解放军94595部队，于判决生效后十日内履行完毕。 期间2017年12月15日，中国人民解放军94595部队对涉案土地进行清理，涉及原高密制药厂房屋租户，包括董颜辉。 2018年12月12日，青岛群得利机电有限公司曾以其法人代表杜万江为原告向法院起诉董颜辉，法院于2019年8月14日出具（2018）鲁0785民初5901号民事裁定书，以杜万军不具有诉讼主体资格为由，驳回了杜万军的起诉。 庭审中，青岛群得利机电有限公司自愿放弃主张违约金的诉讼请求。 一审法院认为，一、关于青岛群得利机电有限公司诉讼主体资格问题。根据《民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条规定，依法完成清算、注销登记的，法人终止。《公司登记管理条例》第四十四条规定，经公司登记机关注销登记，公司终止。而公司吊销是公司违反了工商行政法规后而受到的一种行政处罚，被吊销后公司即丧失了经营权，法人资格仍然存在。青岛群得利机电有限公司于2005年10月19日被吊销，公司解散，应进行清算，但未进行清算，未申请注销，故青岛群得利机电有限公司仍具有诉讼主体资格。 二、涉案租赁合同的效力问题。根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。青岛群得利机电有限公司虽在签订租赁合同前已被吊销资格，但双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为维护交易安全的社会秩序和实现合同法的立法本意，应认定合法有效。杜万军作为法定代表人，租赁的是享有权利的财产，其签订合同的行为系职务行为，杜万军委托刘春雷与董颜辉签订租赁合同，相应的法律后果应由青岛群得利机电有限公司承担。 三、关于董颜辉使用租赁物的期间问题。根据《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，董颜辉认可其在部队清理时搬离。中国人民解放军94595部队又证明其于2017年12月15日，清理涉案土地上的房屋租户中包括董颜辉，故认定董颜辉使用租赁物至2017年12月15日。 四、关于青岛群得利机电有限公司主张的董颜辉拖欠租赁费的数额问题。董颜辉虽辩称已付清租赁费，但青岛群得利机电有限公司不予认可，董颜辉亦未提交证据证明，故董颜辉应支付自2016年5月29日至2017年12月15日欠租赁费5085元、2015年10月10日至2017年12月15日欠租赁费2361元、2016年4月10日至2017年12月15日欠租赁费675.4元，扣除2017年11月份支付的3000元，尚欠5121.4元。 青岛群得利机电有限公司自愿放弃违约金损失系对其权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，对其予以准许。 董颜辉当庭提出要求青岛群得利机电有限公司赔偿其损失121600元，因未在法定答辩期间提出，对其不予处理，其可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条、第一百六十二条、《中华人民共和国公司法》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：董颜辉给付青岛群得利机电有限公司租赁费5121.4元，于判决生效后十日内付清。如果董颜辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，上诉人董颜辉提交录音光盘三张，系与刘春雷、杜万军、宫福的电话录音，证明因被上诉人雇佣的门卫宫福使用上诉人电费，其与被上诉人约定以电费抵顶租赁费，并且因杜万军原因，其未及时搬离，导致损失。被上诉人对以上证据均不予认可，认为真实性无法确定，从以上录音通话中，没有证明上诉人所主张内容，并与本案无关联。 经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担法律后果。关于青岛群得利机电有限公司诉讼主体资格问题以及涉案租赁合同的效力问题，一审已充分阐述，本院对此予以确认，不再赘述。根据查明事实，上诉人自2011年6月2日起多次与被上诉人签订房屋租赁合同，并实际租赁至2017年12月15日，其主张已全部缴清租赁费用，但未提供有效证据予以证明，对其上诉主张，本院不予支持。一审判决合法有据，本院予以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人主张被上诉人欠付电费及其他损失，可待证据充分后，另行主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人董颜辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年九月八日 书记员  李朋朋