广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5102民初504号原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市湘桥区*********写字楼206室。法定代表人：朱红艳，总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司职员。委托诉讼代理人：汪思奇，该公司职员。被告：杨增磊，男，1984年11月23日出生，汉族，住潮州市湘桥区***********，公民身份证号码：445************235。被告：曹艳，女，1983年7月25日出生，汉族，住潮州市湘桥区***********，公民身份号码：342************044。原告潮州市恒大置业有限公司诉被告杨增磊、曹艳商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，2020年5月18日裁定转为普通程序，2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告潮州市恒大置业有限公司之委托诉讼代理人汪思奇到庭参加诉讼。被告杨增磊、曹艳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201**********794）及补充协议已于2018年9月28日解除；2.判令被告腾退涉案房屋，将涉案房屋交还给原告；3.判令被告协助原告到潮州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，协助原告到潮州市国土部门办理预告抵押登记注销手续；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。本案审理中，原告当庭放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2016年12月15日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的潮州恒大城58幢202号房，建筑面积101.78平方米，总价款为613914元。双方在合同第七条约定，买受人采取商业贷款方式付款，2016年12月13日之前支付首期房款193914元，余款42万元向银行申请贷款支付。2016年12月26日，被告与中国农业银行股份有限公司潮州城区支行签订《个人购房担保借款合同》，向银行申请按揭贷款42万元，原告作为保证人承担阶段性担保责任。因被告至2018年7月20日止已连续3期未按约定还款，导致该银行要求原告承担担保责任，2018年9月27日原告向该银行承担担保责任246932.11元，后该银行出具《关于潮州市恒大置业有限公司已完成履行阶段性保证担保责任的函》。2018年9月28日，原告向被告邮寄解除商品房买卖合同及补充协议通知书。被告严重违约导致《商品房买卖合同》解除，请求法院判准原告所请。被告杨增磊、曹艳均未作答辩，也没有提交证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告无提交证据也无到庭质证，本院对原告提交的证据经认证后认定事实如下：潮州市恒大置业有限公司是有限责任公司（法人独资），其经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。该公司已于2016年6月14日取得潮州恒大城（四期）的商品房预售许可证（编号：潮建预〔2016〕列009号），预售房屋栋号及层数为第58、59幢各33层。2016年12月15日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人）与杨增磊、曹艳（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********794）1份，该合同的主要内容是：第一条：出卖人以出让方式取得位于潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城五十八幢、五十九幢地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证为潮府国用（2013）第02807号，经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为潮州恒大城；第二条：该商品房已由潮州市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为潮建预[2016]列009号；第三条：该商品房为第一条规定项目中的潮州市湘桥区*********************，其预测建筑面积共101.78平方米，其中套内建筑面积82.36平方米，分摊共有建筑面积19.42平方米；第六条：商品房价款按套内建筑面积计算，每平方米*454.03元，总金额613914元；第七条付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款。买受人于2016年12月13日前支付首期房价款193914元，余款420000元申请贷款支付；第十一条：出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；第二十五条：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第二十九条：本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的解除应当采用书面形式。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四第（二）条第5款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到有关政府部门办理注销合同备案及抵押登记等取消交易的手续。合同附件十一第十三条第1款：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；第十三条第5款：如买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金；第十三条第6款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同、补充协议及附件条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。合同同时对双方的其他权利义务作了约定。双方签订的上述《商品房买卖合同》已在潮州市房地产交易所办理了鉴证手续。2016年12月26日，杨增磊作为借款人及抵押人、曹艳作为抵押人，中国农业银行股份有限公司潮州城区支行作为贷款人，潮州市恒大置业有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定借款金额为420000元，借款用于购买潮州市湘桥区********************，借款期限36个月,借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。保证人承担的保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。三方还对其他事项进行约定。上述《个人购房担保借款合同》签订后，中国农业银行股份有限公司潮州城区支行依约向杨增磊发放贷款420000元。至2018年7月20日止，杨增磊已累计3期未按约定还款，中国农业银行股份有限公司潮州市分行于2018年7月25日向潮州市恒大置业有限公司发出《关于要求潮州市恒大置业有限公司履行阶段性保证担保责任的函》，要求该公司收到函后承担连带保证责任，归还杨增磊在该行本笔贷款的所有欠款（包括本金、利息、罚息），该笔贷款试算至2018年10月30日欠款总金额257193.07元（包括本金、利息、罚息）。2018年7月27日，潮州市恒大置业有限公司向杨增磊邮寄《催款通知书》，其中载明中国农业银行潮州市分行已向其发出通知，告知杨增磊、曹艳已累计3期未按约定支付贷款本息，构成严重违约，要求杨增磊于该通知发出后3天内向银行偿还贷款本息，若因逾期还贷导致潮州市恒大置业有限公司承担担保责任的，潮州市恒大置业有限公司有权按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定进行处理。该《催款通知书》按杨增磊购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出，邮件没有妥投证明。潮州市恒大置业有限公司发出《催款通知书》后，杨增磊仍没有偿还逾期按揭贷款。2018年9月30日，中国农业银行股份有限公司潮州城区支行发出《关于潮州市恒大置业有限公司已完成履行阶段性保证担保责任的函》，其中载明根据其与潮州市恒大置业有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的相关约定，该行于2018年9月27日收到潮州市恒大置业有限公司回购款246932.11元，用于偿还潮州市湘桥区********************按揭断供客户杨增磊所欠该行的逾期贷款本息。该笔贷款已结清，潮州市恒大置业有限公司已完成履行该笔贷款阶段性保证担保责任。2018年9月28日，潮州市恒大置业有限公司向杨增磊、曹艳发出《关于解除〈商品房买卖合同及补充协议〉通知书》，告知杨增磊、曹艳因其连续3期不按贷款合同规定偿付借款本息，潮州市恒大置业有限公司已于2018年9月27日代偿银行贷款本息246932.11元，已依约履行了保证义务。根据双方签订的补充协议第三条的约定，解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。该《合同解除通知书》于2018年8月28日按杨增磊、曹艳购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出，邮件未有妥投证明。潮州市恒大置业有限公司于2020年4月16日诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：潮州市恒大置业有限公司与杨增磊、曹艳签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同（预售）》自成立时生效，受法律保护。潮州市恒大置业有限公司与杨增磊、曹艳在上述《商品房买卖合同（预售）》中约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，杨增磊、曹艳未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致潮州市恒大置业有限公司承担了保证责任的，潮州市恒大置业有限公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。杨增磊在办理银行按揭贷款手续后，没有按合同约定按时还款，潮州市恒大置业有限公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，潮州市恒大置业有限公司可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，因潮州市恒大置业有限公司向杨增磊、曹艳邮寄的《关于解除〈商品房买卖合同及补充协议〉通知书》没有妥善投证明，故该时间不能认定为合同解除时间，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。潮州市恒大置业有限公司就本案讼争标的于2020年4月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，于2020年5月19日向杨增磊、曹艳公告送达应诉材料。潮州市恒大置业有限公司起诉要求解除合同的行为，已经表达了潮州市恒大置业有限公司解除合同的意思表示及借助司法送达的途径向杨增磊、曹艳履行了通知义务。因此，潮州市恒大置业有限公司与杨增磊、曹艳于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》自本院向杨增磊、曹艳送达起诉状副本之日即2020年7月19日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，现潮州市恒大置业有限公司请求判令杨增磊、曹艳协助到潮州市房地产管理部门办理潮州市湘桥区*********************的注销合同备案登记手续，依法可予支持。对潮州市恒大置业有限公司请求判令杨增磊、曹艳协同原告到潮州市国土局办理预告抵押登记注销手续，因潮州市恒大置业有限公司没有提供证据证明其已与杨增磊、曹艳在潮州市国土部门办理了潮州市湘桥区*********************的预告抵押登记手续，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告该主张缺乏证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告潮州市恒大置业有限公司和被告杨增磊、曹艳于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********794）于2020年7月19日解除；二、被告杨增磊、曹艳应于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司到潮州市房地产管理部门办理合同备案登记注销手续；三、驳回原告潮州市恒大置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9940元,由被告杨增磊、曹艳负担。被告杨增磊、曹艳应负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  林文杰人民陪审员  苏少曼二〇二〇年九月十日书 记 员  蔡淑贤