湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2055号原告：文卫英，女，1972年7月31日，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：吴晓菲子，女，系原告妹妹。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P.住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。原告文卫英与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文卫英的委托诉讼代理人吴晓菲子、陈湘零到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、张家界山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文卫英向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付回购房屋款422060元；2、判令两被告支付所欠装修折旧和租金280089元；3、判令两被告支付违约金7711元；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月28日，原告和王晓峰与被告张家界山水公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》（见证据1）。合同编号713005277801。合同约定，原告购买被告开发的房屋，该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第8层801号房。建筑面积70.51平方米，总价款为352550元。合同约定，原告和王晓峰各占50%份额。原告于当日一次性支付购房款176275元。2014年7月28日原告和王晓峰与被告张家界大成酒店、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（见证据3）。合同约定，原告和王晓峰将购买的房屋委托被告张家界大成酒店装修，委托装修改造款总额为493570元，原告于当日一次性支付装修改造款245785元（份额50%），被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司出具了收款收据（见证据4）。合同第三条第一项约定，委托装修改造期限为最短不少于3年，最长不超过5年；合同第四条约定，委托期限内，本合同生效之日起，被告张家界大成酒店第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年74035.5元，其中原告为37017元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还即每年49357元，其中原告为24678.5元。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划拨入原告指定银行账户。合同第八条约定，被告张家界山水公司保证装修折旧款能够按时收取，并用自有物业抵押提供连带担保。合同第九条第3项约定，逾期按1%支付违约金。2014年7月28日原告和王晓峰与被告张家界大成酒店、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（见证据5）。合同第三条第一项：租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年。合同第四条：第一年、第二年年租金为52882.5元，其中原告26441.25元。第三年至第五年年租金为352550元，其中原告17627.5元。合同第六条第2、3项约定，租赁满3年后，原告可按该房屋原始总价值即购房款和装修款总额之和转让给被告，被告必须接受转让。合同第六条第5项：逾期付款按房屋原始总价值千分之五支付违约金并赔偿损失。合同第九条：被告张家界山水公司保证租赁收益能够按时收取，并用自有物业抵押提供连带担保。合同第十条第3项：逾期3个月未支付租赁收益另支付3%的违约金。装修折旧款和租金收益欠款合计为280089元，收益违约金为5601元，回购违约金为2110元。原告认为：原告与被告签订的三份合同是一个整体不可分割的交易行为，买房、装修、租赁三个合同是一个目的：原告投资取得收益，到期由被告方回购房屋，原告收回投资，数份合同互为前提的，任何一个合同都不会单独签订，因此，数份合同应当一并履行和处理；被告到期未按合同约定支付回购房屋款、支付房屋收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告张家界大成酒店、张家界山水公司共同辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求；4、2014年7月28日至2020年8月31日，被告向原告支付139083元。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年7月28日，原告文卫英与案外人王晓峰共同购买了张家界山水公司开发的张家界大成山水国际大酒店8层801号房屋，各占50%份额。并于同日与被告张家界大成酒店（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、签订了《张家界市商品房现房买卖合同》、《租赁合同》和《委托装修合同》各一份。原告于当日一次性支付购房款176275元。2、《租赁合同》约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区房屋；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。甲、乙、丙三方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，租金标准：第一、二年租金为52882.5元，其中原告26441.25元。第三年至第五年年租金为352550元，其中原告17627.5元。合同存续规定：1、租赁期满三年后，甲方可以按房屋原始总价值（指商平房买卖合同确定的房屋总价和装修款总额之和），转让物业，乙方须接受转让。2、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋的原始总价将该物业转让为乙方，乙方须接受。违约责任为：本合同投资期内，1、如甲方未履行应尽义务，则由此造成乙方的经济损失及商誉损失等由甲方承担及乙方有权要求甲方履行合同或有权要求甲方履行合同或有权单方解除本合同外，甲方还需向乙方支付该房屋原始总价值的3％作为违约金；2、如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担；3、本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3％作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；被告以张家界山水公司不销售的负一楼、负二楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。3、《房屋委托装修合同》约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计493570元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。原告一次性支付装修改造款246785元(份额50%)。被告张家界大成酒店按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15%返还，为每年74035.5元，其中原告为37017元；第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，即每年49357元，其中原告为24678.5元。自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告以张家界山水公司不销售的负一楼、负二楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。4、合同签订后，8层801号房屋一直由被告张家界大成酒店经营酒店业务。被告支付完毕第一、二年租金和装修款后再未足额支付。自2016年7月29日开始至2020年8月29日，张家界大成酒店应支付的租金和装修委托款为：（17627.5元+24678.5元）÷12月×49月=172749.5元，已支付租金和委托装修款共计12165元，下欠160584.5元。租金违约金为17627.5元÷（17627.5元+24678.5元）×160584.5元×3%=2007元。装修改造折旧款的违约金为24678.5元÷（17627.5元+24678.5元）×160584.5元×1%=916元，两项违约金合计2923元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋装修合同》、银行流水、购房款收据等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。关于房屋回购问题。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋销租赁合同》中“租赁期满三年后，甲方可以按房屋原始总价值和装修款总额之和，转让物业，乙方须接受转让”的约定，现原告提出支付回购款的请求理由成立，本院应予支持。因此，被告张家界山水公司应当向原告文卫英支付8层801号房屋回购款422060元（176275+245785）。本案原告文卫英与二被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《委托装修合同》合法有效，本院予以确认。合同约定的租赁期限和装修期满后，原告与二被告没有续签合同，该房屋仍然由被告张家界大成酒店经营管理，且被告张家界大成酒店仍在支付部分租金，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。本案中被告所欠付租金及装修改造款为160584.5元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，酌情减免一个月的租金为宜，3525元（17627.5元+24678.5元）÷12月，被告还应支付157059.5元。关于原告诉请被告山水公司承担连带担保责任的问题。被告山水公司在本案承担保证责任的合同依据是于2014年7月28日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，该合同约定的期限于2019年7月27日届满。合同约定的租赁期限到期后，原告没有提交相关证据证明在合同届满后向被告张家界山水公司、主张相关权利，也没有重新签订相关合同。原告诉请被告张家界山水公司、对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告要求被告张家界山水公司对被告张家界大成酒店欠付的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。被告张家界大成酒店、张家界山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内向原告文卫英支付张家界大成山水大酒店第8层801号房屋房回购款422060元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告文卫英支付张家界大成山水大酒店第8层801号号房截止至2020年8月28日下欠的租金和委托装修款157059.5元及违约金2923元；三、驳回原告文卫英的其他诉讼请求；本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费10898元，适用简易程序减半收取5449元，由原告负担1009元，被告张家界山水天下置业有限公司负担和被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担4440元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年九月二十九日书记员  田 星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。