山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2472号 上诉人（原审被告）：李燕，女，1980年10月2日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：张青海，男，1980年2月28日出生，汉族，现住山东省桓台县。 上诉人李燕因与被上诉人张青海排除妨害纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李燕上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定案件事实不清。本案上诉人李燕系基于案外人林涛的转租行为取得涉案房产的租赁使用权，上诉人李燕作为次承租人在租赁之前也已对案外人林涛与他人的租赁合同作出相应的形式审查，上诉人李燕也已支付相应的租金，取得涉案房屋的租赁使用权，而且上诉人李燕的上述行为具有善意性和有偿性。被上诉人张青海在竞拍涉案房产时对房屋出租状态也是明知的，因此，在被上诉人张青海未依法定程序对原房屋产权人与承租人之间的租赁合同关系作出否定性认定的前提下，被上诉人张青海的诉求不应得到支持。而且，在2020年1月17日，上诉人李燕收到张店区人民法院通知其搬离涉案房屋的具体时间是要求在2020年2月20日前搬离。在此期间，因为疫情原因，涉案房产所在物业管理部门已将该楼实施全部封锁，上诉人李燕无法在通知时间内搬离，该具体情况己与法院工作人员说明，并向法院递交了延期搬离的申请，并得到法院工作人员允许待疫情过去之后再搬离。待疫情相对稳定后，上诉人李燕已于2020年3月16日搬离上述涉案房屋。虽然涉案租赁房屋早已抵押并被法院查封，但上诉人李燕作为承租人一方，以及其他任何承租方都不可能在租赁房屋之前首先去实质审查该房屋是否被抵押或查封，因此来加大承租方的法律义务，与实际严重不符，也不利于租赁市场的交易习惯。而且，上诉人李燕已对上述租赁房产做到了形式审查，并合法有偿取得了该房产的租赁使用权。所以，一审法院作出的判决认定事实不清，适用法律错误。二、原审法院存在严重违反法律程序。一审过程中，上诉人李燕并没有接到过任何开庭通知，一审法院并没有将开庭通知及法律文书有效的送达给上诉人李燕，造成上诉人李燕不能参加一审庭审，从而导致一审法院实体判决不公。所以，原审法院判决严重违反法律程序，应当依法撤销该判决。综上所述，原审法院认定事实不清，原判决存在着严重违反法定程序的行为，应当依法撤销原审判决。上诉人的上诉有理有据，恳请二审法院查明事实，依法判决支持上诉人的诉求，以彰显法律的公平正义。 张青海辩称，对上诉人陈述的事实和理由不认可，与实际情况不相符。1、上诉人说租赁房屋之前对林涛与他人租赁合同作出相应的形式审查一说不符合事实。（1）被上诉人分别于2019年12月21日与2019年12月25日分别三次致电上诉人，要求上诉人提供合法完整的租赁合同，但是，上诉人只能提供其与林涛的租赁合同，却无法提供承租人林涛和原房主姜伟的关系或租赁合同，只是说要去跟林涛要回房租。（2）在张店区人民法院出具的（2020）鲁0303民初1331号判决书中，林涛作为原告要求被上诉人继续房屋租赁合同被法院驳回，其中李涛提供的诉状、租赁合同和最后的法院判决中，都没有提到715号房屋，林涛根本没有715号房屋租赁权（即林涛跟原房主的租赁合同中根本没有涉及到715号这套房子），而上诉人却谎称对林涛与原房主姜伟的租赁合同做了形式审查，与实际情况不相符。（3）被上诉人与上诉人在2019年12月21日对话录音中，李燕曾说道：“前段时间林涛来过，说他跟原房主有20年的租赁合同，不妨碍我们租”“因为他说这个房子是卖给别人的，这次房租不想交了，林涛想让交一年，但是知道不是他的房子，只交了半年”，上述可以看出，上诉人只是前段时间听林涛说他与原房主有20年的租赁合同而已，听说的合同，又何来审查一说。2、上诉人说被上诉人明知道这个房子有租赁与事实不符。(1)房子拍卖前，被上诉人多次致电张店区人民法院询问房子租赁情况，被告知房子大部分空置，有3个房子有人用，但是经过多次公告和提醒，拒不提交租赁合同。如果本身签署了有效的租赁合同，那么在法院多次公告甚至贴出限期搬离通知的情况下，房屋占有人应该提交租赁合同且对房屋拍卖提出异议才正常，但是房屋占有人及所谓的承租人林涛自始至终没有提供任何的租赁合同给法院，且在法院在2019年4月22日就下发限期搬离通知的情况下依然违法占用。被上诉人按照常理判断，这些房子完全没有租赁或者是租赁合同造假。如若不然，为什么法院通知且限期搬离通知已经下发的情况下，为什么还不给法院提交租赁合同，而且也不对法院拍卖提出异议。所以说，上诉人及其承租人林涛在非法占用房屋且拒不提交租赁合同的情况下，即使法院下发了限期搬离通知情况下，依然非法占用且没有提交租赁合同情况下，就说被上诉人明知有租赁与事实完全不符。(2)4月30日，承租人林涛起诉被上诉人的(2020)鲁0303民初1331号判决书中明确判定，驳回林涛要求张青海继续执行租赁合同的诉求，因为林涛提供的合同签署日期均在房屋被查封和抵押之后，所以合同本身就没有对被上诉人张青海的约束力。3、张店区人民法院在4月30日的(2020)鲁0303民初1331号判决书中已经明确驳回承租人林涛要求被上诉人继续履行租赁合同的诉求，且房屋的实际侵占人为上诉人的情况下，一审法院的审理事实认定清楚，判决完全没有问题。导致被上诉人无法实际占有已取得产权的房子的原因就是上诉人的非法侵占，而不是林涛的租赁合同。4、上诉人陈述说没有搬离涉案房屋是因为疫情和法院下发的搬离通知书是2020年4月20日与事实不符。上诉人李燕在2019年12月21日与被上诉人的交流中说到“来这个地方不是一年半年了”，可见上诉人几年前就已经在这个地方租住了，而张店区人民法院早在2019年4月22日就下发一次限期搬离通知书，但是上诉人拒绝搬离，一直继续违法抢占，被上诉人在2019年11月份又多次通过面谈和微信跟上诉人沟通，但是上诉人一直拒绝搬离，被上诉人迫不得已多次要求执行局法官强制执行，执行法院才又在2020年1月17日又一次给上诉人下达了第二遍限期搬离通知书。所以说上诉人说的以疫情为由未搬离的陈述与事实不符。上述陈述，如需被上诉人提供相应证据加以佐证，被上诉人都可以提供，充分证明上诉人陈述与事实严重不符，请二审法院维持原审法院判决结果。 张青海向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿非法侵占原告房产期间造成的损失，截止到2020年2月29日止的租赁费损失为11520元及至房产实际归还之日的租赁费损失；2.依法判令被告支付原告律师咨询费、交通费等维权合理支出费用1500元；3.依法判令被告将非法侵占房产及时交付给原告；4.依法判令被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：位于张店区房屋原所有权人系案外人姜伟，2015年2月6日，姜伟将房屋抵押给山东张店农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记。自2016年5月6日起，房屋被人民法院多次查封。基于金融借款合同纠纷，山东张店农村商业银行股份有限公司以姜伟等为被告提起诉讼，一审法院作出（2018）鲁0303民初994号民事判决书，判决姜伟等债务人承担还本付息的民事责任、债权人对抵押房屋享有优先受偿权。该判决书生效后，以其为执行依据的（2019）鲁0303执723号执行案件将涉案房屋进行了司法拍卖。2019年11月26日，张青海拍得涉案房屋，并在一审法院出具的《拍卖成交确认书》签字。2019年12月20日，涉案房屋不动产权办理至张青海名下。一审法院于2019年4月22日和2020年1月17日两次发出通知，责令姜伟及其他占有人从涉案房屋迁出。 张青海于2019年12月25日开始，通过微信联系李燕，欲办理交接房屋事宜。李燕在微信聊天中称：是通过林涛租的房屋，他有租赁合同，这事物业也都知道。双方未达成一致意见。 庭审中，张青海称其主张的损失数额是参照58同城及美团两个网络平台上与涉案房屋同地段、同楼层、同使用用途的房屋租赁价格，按照1800元/月（60元/天）来计算，自房屋拍卖成交之日2019年11月26日至2020年2月29日，共计96天，即60元/日*2间房屋*96天＝11520元。 另查明，2020年4月1日，案外人林涛因与张青海就包括涉案713号房屋的租赁产生纠纷，将张青海诉至一审法院，案号（2020）鲁0303民初1331号。林涛在起诉状中自述其与姜伟于2016年6月11日签订《租赁协议书》，姜伟将包括涉案713号房屋在内的7间房屋出租给自己，租赁期限自2016年6月11日至2036年6月10日等，认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，因此要求张青海继续履行租赁合同。 一审法院认为，张青海系涉案房产的合法所有权人，事实清楚，证据充分，其有权占有、使用、收益、处分涉案房屋。虽然李燕在微信聊天中称其通过林涛租的房屋，但是林涛在（2020）鲁0303民初1331号案中自认其与房屋原产权人姜伟签订《租赁协议书》的时间为2016年6月11日，而在此时间前，涉案房屋已经设立抵押权，并被人民法院予以查封。李燕未到庭举证证明其转租房屋符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二十条买卖不破租赁的规定，所以其继续占有、使用涉案房屋无事实及法律依据。 对于张青海要求李燕支付租赁费损失的诉讼请求，一审法院参照其提供的58同城及美团网同地段、同用途房屋的租赁价格，酌定按每套房屋1500元/月的标准计算租赁费损失，自涉案两套房屋的登簿时间2019年12月20日至2020年2月29日，损失数额为（1500元/月÷30天×70天）×2＝7000元，其后被告应按此标准支付至房屋实际归还之日。 对于张青海要求李燕支付律师咨询费及交通费等1500元的诉讼请求，因无证据佐证，不予支持。 李燕未到庭，视为其放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告李燕于判决生效后十日内赔偿原告张青海租赁费损失7000元及至房屋实际交付之日的租赁费损失（自2019年12月20日暂计算至2020年2月29日，2020年3月1日至房屋实际交付之日的租赁费损失按每套每月1500元计算）；二、被告李燕于判决生效后十日内从原告张青海所有的位于张店区房屋搬离； 三、驳回原告张青海的其他诉讼请求。案件受理费226元，减半收取计113元，由被告李燕负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李燕提交证据一、租赁合同三份，第一份合同（原件）是2018年9月23日林涛、中介公司和上诉人订立；第二份合同（原件）是2019年9月20日上诉人与林涛签订；第三份租赁合同（复印件）是2016年林涛与姜伟签订，该合同中约定承租人可以转租，张青海见过这份合同，但后来张青海说这个合同是假的，上诉人也没法分辨合同真假。证据二、案涉房屋网上拍卖信息一则，证明案涉房屋在网上拍卖时标注房子的现状是部分有租赁。证据三、张店区人民法院的通知原件，该通知限上诉人于2020年2月20日之前搬出去，通知称上诉人和林涛签订的合同是合法有效的。证据四、上诉人给林涛的转账记录5页，证明案涉房租上诉人一直交给林涛，上诉人退房是3月16日，上诉人把钥匙交给林涛后几天林涛把房子的押金退给了上诉人。证据五、张青海与淄博蔚蓝外国语培训学校（2020）鲁0303民初923号判决书，淄博蔚蓝外国语培训学校也是租的林涛的房子，证明和上诉人同样情况的培训学校胜诉。被上诉人质证称，证据一，林涛跟原房主的租赁合同不包含715号房屋，上诉人李燕跟林涛的租赁合同包含了715号房屋。不论第一份合同真假，林涛没有权利租赁715号房屋，上诉人李燕对715号房屋是非法侵占。林涛与原房主的租赁合同是复印件，上诉人不予认可。其余租赁合同认可。证据二网上拍卖信息真实。证据三真实，但张店区人民法院下发了两次通知，第一次是2019年4月22日下发的限期搬离通知。对证据四转账记录不予认可，只是聊天记录，没有被转账人的信息。对证据五民事判决书没有异议，对证明事项有异议，林涛与原房主的租赁合同没有715号房屋，该民事判决书针对的是716号房屋，该案中当事人提交的两份租赁合同都有716号房屋租赁信息，与本案案情不一样。被上诉人张青海提交林涛与张青海（2020）鲁0303民初1331号民事判决书一份，该判决是林涛起诉张青海要求继续租赁涉案房屋，法院驳回林涛的诉讼请求，以此证明林涛没有权利继续要求张青海履行这些租赁合同。上诉人李燕质证称：对判决书真实性无异议，但是这个事情被上诉人没有了解，并不清楚。这个判决是林涛起诉想继续履行租赁合同，说明林涛的租赁合同是有效的。本院经审查，张青海对李燕提交的李涛与姜伟签订的合同、转账记录的真实性不予认可，对上述证据的真实性不予确认；对李燕提交的林涛与李燕签订的两份租赁合同、网上拍卖信息、张店区人民法院通知、民事判决书，张青海提交的民事判决书的真实性予以确认，上述证据与本案待证事实具有关联性，对上述证据在本案中的证明效力予以采信。 二审审理查明：张青海通过司法拍卖取得位于张店区产。2020年3月3日，张青海向淄博市张店区人民法院起诉淄博蔚蓝外国语培训学校，请求判令其交付716号房产，赔偿至交房之日的损失等[案号为（2020）鲁0303民初923号]，淄博市张店区人民法院以张青海向次承租人要求赔偿租赁费损失没有依据为由驳回了张青海的诉讼请求。根据相关规定，进行类案检索，2020年7月3日张青海在淄博市张店区人民法院以承租人林涛为被告提起诉讼，请求判令林涛赔偿包括案涉房产在内的侵占期间造成的损失及欠缴的物业费[案号为（2020）鲁0303民初3159号]。二审调查中，李燕主张其已于2020年3月16日退房，张青海对该时间不予认可，称其大概于2020年4月20日收到了一审法院执行法官向其交付的案涉房屋钥匙，后经与张青海进一步电话核实，张青海明确其收到案涉两房屋钥匙的时间为2020年4月17日。 本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，关于张青海诉求李燕交付案涉房屋问题，二审查明，张青海已经于2020年4月17日取得案涉房屋钥匙，即本案已不存在需当事人腾退房屋的情形，故对其该项诉求已无处理的必要，对此本院不作处理。关于张青海诉求的租赁费损失，李燕系基于案外人林涛转租行为取得案涉房屋使用权的次承租人，其已依约向承租人林涛支付占有使用案涉房屋期间的租金，并无故意侵占房屋使用权等恶意行为。一审已查证，林涛与原房屋所有权人之间就案涉房屋签订的租赁协议因签订于房屋被抵押、查封后，而因此不适用“买卖不破租赁”的法律规定，导致林涛就房屋占有、使用失去了法律依据，故其应当就相应损失承担责任。张青海亦提起诉讼要求承租人林涛赔偿损失。鉴于此，张青海已选择向承租人主张权利，对其在本案中要求李燕赔偿经济损失的诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初946号民事判决； 二、驳回被上诉人张青海的诉讼请求。 一审案件受理费226元，减半收取113元；二审案件受理费226元，均由被上诉人张青海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 娜 审 判 员  侯 康 审 判 员  李灵福 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  庞风华 书 记 员  徐 钊