安康铁路运输法院 行政判决书 (2020)陕7101行初146号原告聂小丽，女，1965年12月28日出生，汉族，住石泉县。委托诉讼代理人张成刚，陕西森云律师事务所律师。被告石泉县不动产登记局。住所地:石泉县。法定代表人朱学勇，该局局长。委托诉讼代理人张保成，该局登记中心主任。委托诉讼代理人李群，该局法制股干部。第三人石泉县公共资产经办中心，住所地：石泉县。法定代表人严晓婷，该局局长。委托诉讼代理人姬鹏程，陕西森云律师事务所律师。原告聂小丽不服被告石泉县不动产登记局、第三人石泉县公共资产经办中心房屋行政登记一案，于2020年7月1日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭审理了本案。原告聂小丽及其委托诉讼代理人张成刚，被告石泉县不动产登记局委托诉讼代理人张保成、李群，第三人石泉县公共资产经办中心委托诉讼代理人姬鹏程到庭参加诉讼。被告石泉县不动产登记局法定代表人朱学勇，第三人石泉县公共资产经办中心法定代表人严晓婷未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石泉县人民政府2014年3月12日向第三人石泉县公共资产管理局颁发了96.88平方米石泉县房屋产权证。原告聂小丽诉称，石泉县土产公司于2005年1月20日将石泉县土产公司的供销商场后的地下室、楼梯、厕所出卖给原告聂小丽、方某某，双方签订了《房地产买卖契约》约定四界。石泉县土产公司按照约定的四界向聂小丽、方某某交付了房屋。因联通公司租赁了原供销社东边的门面房，联通公司为了上厕所方便，便在门面的后墙私下开了一道后门通往聂小丽购买的库房上厕所；原告聂小丽对其私自开门的行为进行交涉，联通公司称自己是租赁用房，以后不使用厕所或者搬离就封闭后门、恢复原状，但联通公司搬离时并没有封闭后门。聂小丽于2009年6月2日办理了《国有土地使用证书》，该证书的《宗地图》载明的边界以内的房屋依法属于聂小丽的物权【虽然《宗地图》载明: 共用楼梯，与联通公司共用一楼厕所（第二层）】。土产公司改制完毕后，将没有出卖的房产统一移交给石泉县国有资产管理局。此后，公产局在出卖房屋时将聂小丽购买的上述房屋的部分面积又出卖给邱某某，致使聂小丽与邱某某之间发生矛盾（邱某某2020年6月称，自己的还是持有公产局的石泉县《房屋所有权证》，邱某某至今没有为所购买的房屋办理房产证）。2019年7月8日，经过机构改革后，不动产统一确权登记工作由石泉县不动产登记局承担，因此本案的适格被告主体为石泉县不动产登记局。综上所述：聂小丽与土产公司签订的《房地产买卖契约》合法有效，聂小丽依法办理《国有土地使用证》进行登记，聂小丽依照《物权法》第9条的规定：取得了登记范围内的物权。对聂小丽已经取得的物权登记在第三人名下的《房屋所有权证》应当予以撤销，为此，原告聂小丽依照《中华人民共和国行政诉讼法》第49条之规定，向人民法院起诉，请求判决撤销石泉县房地产业管理局为第三人颁发的石泉县《房屋所有权证》。原告聂小丽为证明其诉称，向本院提交下列证据：第一组：1.《房地产买卖契约》，拟证明①聂小丽、方某某购买的房屋四界为东：石后坎；西：西边与联通公司门店后墙皮，东边本人门店后墙皮；南：东边小间过道港，西边本店外墙皮；北：后石坎。②地下室、楼梯、厕所的面积均在上述四界内。2.购房收据，拟证明聂小丽交付了购房款。第二组：3.聂小丽申请办理土地使用权登记的现场勘丈记录，拟证明聂小丽购买房屋（地下室）南边的地界：东至综合楼外墙皮，西段至自家外墙皮外皮（厕所及楼梯道在聂小丽的边界以内）。4.聂小丽的《国有土地使用证》，拟证明①聂小丽于2009年6月领取了《国有土地使用证》。②联通公司本来是租户（联通公司不能取得土地使用权），联通公司后面墙外的房产物权均在聂小丽的土地使用权范围内,在聂小丽的土地使用权证书上。第三组：5.石泉县土产公司下属单位石泉县供销合作社联合社《石泉县土产公司供销社商场楼下地下室上平面图》，拟证明①联通公司后墙没有设计门洞。②联通公司作为承租人，只是为了上厕所方便，联通公司在后墙上私自开挖一个门洞。③联通公司后墙外的房屋与联通公司租赁的房屋之间根本不相通，该房屋从设计之初就是两个单独的物权。第四组：6.石泉县土产公司下属单位石泉县供销社合作社联合社向聂小丽出具的四界说明。7.石泉县土产公司下属单位石泉县供销合作社联合社的法定代表人王某某出具的情况说明。该组证据拟证明①联通公司的后墙门洞是联通公司私自开挖。②联通公司门店后的外墙皮就是边界，联通公司门店后的外墙皮以外的房屋产权归聂小丽所有。第五组：8.公产局（原石泉县国有资产管理局）的《国有土地使用证》，拟证明①公产局于2009年11月26日才办理了《土地使用证》，办理土地使用证的时间晚于聂小丽。②公产局于2009年11月26日办理《土地使用证》聂小丽不知道，办证过程也没有聂小丽亲自指界。③公产局持有的《土地使用证》与聂小丽的《土地使用证》面积重合，重合的面积是聂小丽先于购买的物权。9.公产局的《房屋所有权证》，证明①公产局持有的《房屋所有权证》是2014年3月12日办理的。②公产局办理《房屋所有权证》，聂小丽不知道，也没有聂小丽的亲自指界（办理程序违反操作规程）另聂小丽在办理《土地使用证》时申请办理《房产证》被拒绝，拒绝理由是：位于厕所、楼梯道、地下室没有达到高度，不予颁发《房屋所有权证》，只给予办理《土地使用证》，同一地点房屋，公产局就可以办理《房屋所有权证》，而且还是侵权办理《房屋所有权证》，充分证明了公产局故意错误办理，且进行了恶意串通。被告石泉县不动产登记局辩称，一、石泉县房地产管理局为石泉县公共资产管理局填发的石泉县《房屋所有权证》权属来源合法，与原告购买的房产并不冲突。依据2015年第31号县长办公会议纪要，县政府决定将县供销联社所属原土产公司改制后剩余资产交由县财政局管理。2005年6月6日，县供销合作联社将原土产公司改制后的剩余资产移交给了县国有资产管理局。经核对房产登记信息，石泉县《房屋所有权证》，登记范围内的房产与其他房产登记信息不冲突、没有重复登记、影响其他物权法定效力等不符合不动产登记法规的情形，该证书合法有效。二、原告购买的地下室不包含联通公司租赁门店后面的楼梯道和公厕。1.根据《房地产买卖契约》，2005年1月20日，石泉县土产公司将坐落在XX路供销商场楼地下室的房地产建筑面积81.96平方米出售给原告。明确了原告购买的是地下室，并包含东、西两个地下室之间的楼梯道。2.《石泉县土产公司供销商场楼后地下室平面图》标明了方某某地下室的位置。东地下室面积88.8 ㎡ (4.8mxl8.5m)，西地下室面积28.32 ㎡ (4.8mx5.9m),两个地下室面积之和117.12 ㎡。3.《收款收据》载明收款用途为供销商场一楼地下室出售款，面积81.96 ㎡,金额为12000元。地下室面积达到《房地产买卖契约》和《收款收据》记载的地下室面积。说明原告购买的地下室不包括联通公司租赁门店后面的楼梯道和公厕，楼梯道和公厕本身也不是地下室。三、用《房地产买卖契约》记载的四至界限认定原告购买的地下室包括楼梯道和公厕依据不足。1.《房地产买卖契约》载明的四至界限为，东：后石坎; 西：西边联通公司后墙皮、东边本人门店后墙皮；南：东边小间过道巷，西边本店外墙皮；北：后石坎，四至界限在图 上和实地无法对应，描述不清，与实地不符，用四界判断原告购买了联通公司后面的楼梯道和公厕，依据不足。2.虽然石泉县供销合作联社出具了《关于方某某购买原土产公司地下室房屋四界的说明》，将四界进行了纠正，但仍然明确了购房范围包括李某某和牟某某门面房下的地下室及两个地下室之间的楼梯道，归方某某所有。并没有说明包括联通门店后面的楼梯道和公厕。四、被答辩人以国有土地使用证登记事项证明联通公司后面的楼梯道和公厕归被答辩人所有，理解有偏差。在不动产分散登记时代，土地使用权由土地管理部门登记，房屋所有权由房屋管理部门登记，各司其职。原告持有的土地使用权证书，登记了52㎡分摊土地面积，没有独用面积。宗地图记载了263 ㎡共有土地使用权面积，并记载了四至界限，是指四界内这263 ㎡土地使用权与相关权利人都有共用关系。宗地图并特别注明了楼梯道为公用楼梯，厕所为聂小丽与联通公司共用。因此，不能以此证书确认楼梯和公厕归被答辩人单独所有。五、原告以土产公司供销商场楼后地下室平面图认定联通公司的后墙没有设计门洞，联通公司后墙外的房屋与联通公司租赁的房屋之间不相通，是两个单独的物权与客观实际不符，不合逻辑。1.这张图不是设计图，不能作为判定物权设计的依据。2.图上标注北面后石坎高度约2.0米，石坎后面原是土产公司大院。联通公司门面房与后面的地下室，厕所地面基本在同一个高度，地下室上面是两层房屋，公厕旁边的楼梯正好在联通门面房后门位置，楼梯上面的位置是以前的土产公司大院，下面与联通公司门面房相连。联通门面房过去是土产公司供销商场，当年建厕所就是为了解决供销商场及办公楼员工入厕问题，地下室是储存货物的，东侧有一个小门，但高度不足1.5m，地下室与供销商场按常理应该相通，供销商场、办公用房和土产公司大院按常理都是通过楼梯相通。3.县土产公司2003年6月30日与联通公司签订的房屋租赁合同，明确了土产公司必须提供水电。从实地看，联通公司用水的最近位置就是后面的厕所，后面的公厕员工也在使用。土产公司于2005年1月20日之前就应该为联通公司提供用水。原告提供的王某某个人证明联通公司后门是该公司私自开挖的，没有说服力。综上所述，原告不服房屋行政登记，诉石泉县不动产登记局撤销《房屋所有权证》证据不足，理由不充分，请求驳回原告诉讼请求。被告石泉县不动产登记局为证明其辩称，向本院提交下列证据：第一组：1.石泉县县长办公室会议纪要（2005年第31号）。2.石泉县供销联社房产移交分项登记移交表。3.石泉县房屋所有权证。4.原告名下石泉县房屋所有权证。该组证据拟证明①县政府决定将县供销联社所属原土产公司剩余资产交由县财政局管理。②房屋所有权证范围的房产，没有为其他人办理房屋登记。 第二组：5.房地产买卖契约。6.收款收据。该组证据拟证明①方某某购买的房屋为供销商场楼地下室，面积为81.96平方米；范围包括东、西两个地下室以及两个地下室之间的楼梯道。东地下室面积4.8米*18.5米=88.8平方米，西地下室4.8米*5.9米=28.32平方米。购买范围不包含联通公司租赁门店后侧公共楼梯道和公厕。②《房地产买卖契约》四至界限不清，与实地不符；不能作为原告购买联通公司原租赁门店后侧公共楼梯道公厕的依据。③交款票据拟证明原告只交付了地下室购房款，面积81.96平方米。 第三组：7.石泉县土产公司供销商场楼后地下室平面图。8.实地照片。该组证据拟证明①平面图上标明了方某某地下室、楼梯、方某某门面房、公厕位置。②联通公司门店与楼梯道、厕所之间有门可以相通，地下室的门约1.5米，不足以正常通行。第四组：9.石国用（2009）第387号土地使用证。10.宗地图。11.现场勘丈记录表。该组证据拟证明①证书登记的土地使用权面积为52平方米，全部为分摊土地面积，没有独用面积。附图标注共有使用权面积263平方米，是指宗地图范围内的土地聂小丽与他人具有共用关系，不能证明宗地图范围内的土地使用权归聂小丽单独所有。②勘丈记录有聂小丽的签名，当时办理土地使用证时，聂小丽是同意的。第五组：12.联通公司房屋租赁合同，拟证明县联通公司2003年6月30日租赁土产公司门面房，协议第四条规定土产公司必须提供水电。用水位置就在公厕的位置。说明当时已经有门通往公厕。 第三人石泉县公共资产经办中心述称，一、第三人名下的石泉县房屋所有权证与原告持有的国有土地使用权证书没有发生物权上的冲突。原告持有的土地使用权证书载明的使用权面积为52.0㎡,该使用权面积是分摊面积而非独用面积，其来源于整个宗地面积263 ㎡中的分摊部分。因此,本案并非原告认为的，只要在其国有土地使用权证书边界内的房屋均属于其物权，而是她在这个土地使用权范围内均享有土地使用权，而其他人在此范围内仍然享有土地使用权。所以，第三人名下的石泉县房屋所有权证的权利范围，有部分包含在国有土地使用权证书边界内并不矛盾，权利也未发生冲突。二、原告未购买供销商场后的楼梯和厕所部分。原告与原石泉县土产公司签订的房地产买卖契约约定购买的仅是供销商场楼地下室部分，并没有约定购买楼梯和厕所;楼梯和厕所属于公共部分，原土产公司无权处分也不可能处分、变卖；原告与原石泉县土产公司签订的房地产买卖契约约定购买的地下室建筑面积为81.96㎡,而原告实际取得的地下室建筑面积为117.12 ㎡（大间88.8㎡，小间28.32㎡），实际取得的面积已经远远大于合同约定的建筑面积。此时，原告仍在主张地下室部分之外的楼梯和厕所是出售给她的，怎么可能？三、原告以房地产买卖契约约定的四界包含争议部分房产，进而认为侵犯其权益，没有事实依据。1.合同约定的四界经实地勘查，指向不明，无法确定；2.争议部分通过宗地图来看，明显位于原告购买的地下室之外，加之上述第二条原因，能够确认争议部分不在原告购买的范围。因此，登记机关此前给第三人登记的石泉县房屋所有权证的登记行为，并没有侵犯原告的合法权益。四、基于原告与原石泉县土产公司签订的房地产买卖契约第十条的约定，基于第三人承继了原土产公司的权利，第三人将依法主张自己的权益，避免国有资产的流失。综上所述，原告请求撤销登记在第三人名下的石泉县房屋所有权证，没有事实和法律依据，请求依法驳回其请求。第三人石泉县公共资产经办中心向本院提交下列证据：1.房屋买卖合同一份、拍卖标的清单及说明、拍卖笔录、拍卖成交确认书，拟证明第三人已将石泉县（涉案房产证）房屋以拍卖的方式出售给权利人邱某某。2.房屋租赁合同一份、房屋租赁补充协议一份和房屋续租合同一份，拟证明①在聂小丽购买案涉房地产前，原土产公司出租给联通公司的房屋就包含后院楼梯的厕所。②原告主张联通公司为上厕所方便，私自在门面后墙上开门的行为是不存在的。③间接证明土产公司出售给原告的地下室不包含楼梯和厕所部分。3.现场照片4张，拟证明现场的具体情况。经当庭举证、质证，对原、被告双方及第三人提供的证据认证如下：对原告聂小丽提供的证据被告和第三人对其真实性无异议。第一组证据能够证明方某某购买的房屋四界为东：石后坎；西：西边与联通公司门店后墙皮，东边本人门店后墙皮；南：东边小间过道巷，西边本店外墙皮；北：后石坎，本院对该组真实性予以确认。第二组证据能够证明争议的厕所及楼梯道在聂小丽的《国有土地使用证》上标注为共有，本院对该组真实性予以确认。第三、四组证据不能证明该房屋起始设计的构造，本院不予确认。第五组证据证明2009年11月26日办理了《土地使用证》和2014年3月12日办理了《房屋所有权证》的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。被告石泉县不动产登记局提供的第一组证据，能够证明该房屋的来源，本院确认具有证据效力。对第二组能够证明方某某购买的房屋为供销商场楼地下室的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。第三、四组证据，能够证明方某某购买地下室和方某某门面房面积及公厕位置情况，本院对该组证据的真实性予以确认。第五组证据与本案没有关联性，本院不予确认。对第三人石泉县公共资产经办中心提交的证据1.能够证明石泉县房产证的房屋以拍卖的方式出售给邱某某的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。证据2与本案没有关联性，本院不予确认。证据3能够证明现场的具体情况，本院对该组证据的真实性予以确认。根据本院确认的证据，对案件事实认定如下，2005年1月20日，石泉县土产公司将位于石泉县XX路供销商场楼地下室房地产出卖给方某某，双方签订了《房地产买卖契约》，约定建筑面积81.96平方米，四址界畔为：东：后石坎；南：东边小间过道港，西边本店外墙皮；西：西边联通门店后墙皮，东边本人门店后墙皮；北：后石坎。方某某交付了房款12000元。2009年6月2日，石泉县人民政府向原告聂小丽颁发了《国有土地使用证》，该证载明使用分摊面积52平方米，该证《宗地图》载明两个共用楼梯和与联通公司共用一楼厕所（共二层），四址界畔为：东：北段至石坎、南段与李某某门店共墙；南：东段至综合楼墙外皮、西段至自墙外皮；西：北段至石坎、南段至自房墙外皮；北：石坎。石泉县土产公司改制后，将剩余的房产移交给石泉县国有资产管理局（现为石泉县公共资产经办中心）。2014年3月12日，石泉县人民政府向第三人石泉县国有资产管理局颁发了石泉县《房屋所有权证》，将位于XX二组XX大道中段建筑面积96.88平方米房屋确权给石泉县国有资产管理局。原告聂小丽对该证确权的6平方米的房屋面积有异议，请求撤销该证。另查明，因机构改革后，被告石泉县不动产登记局行使该县不动产确权登记工作。本院认为，根据《行政诉讼法》第二十六条第六款规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”被告石泉县不动产登记局行使该县不动产确权登记工作，为本案适格的被告。石泉县人民政府向第三人石泉县国有资产管理局颁发的石泉县《房屋所有权证》，从被告石泉县不动产登记局提供的证据看，主要证据不足，不能证明该房屋登记行政行为合法性，故石泉县人民政府向第三人石泉县国有资产管理局颁发的石泉县《房屋所有权证》，事实不清，证据不足，原告聂小丽请求撤销，依法应当撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决如下：撤销石泉县人民政府向第三人石泉县国有资产管理局颁发的石泉县《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告石泉县不动产登记局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。   审  判  长      袁  涛    人民陪审员      朱  勤    人民陪审员      付红国 二〇二〇年九月十七日 书  记  员      王小茜   1