广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4295号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈良顺，男，1977年7月23日出生，汉族，住广东省惠来县****************。委托诉讼代理人：陈贤美，广东华奕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建军，广东凡立（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：巫伟文，男，1968年8月4日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：刘秀娟，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：江沃鸿，广东达方律师事务所律师。上诉人陈良顺因与被上诉人巫伟文租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈良顺上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项；二、改判巫伟文向陈良顺退还租金13300元。事实和理由：一、陈良顺经中介人吴志源介绍，向巫伟文承租了中山市坦洲镇散石队的土地。陈良顺经与巫伟文就租赁事宜协商后，双方于2018年11月22日签订了一份《散石队龙地围租地协议书》。协议约定租赁期限为2018年11月22日至2028年11月33日，陈良顺有权在场地搭建临时建筑物。协议第六条还约定了“如因乙方使用该块土地且因甲方原因而引起的村民纠纷，政府部门干涉和相邻权等问题由甲方负责解决，解决期间，乙方有权不支付租金。在问题解决前乙方有权延付租金并且不承担违约金责任。如因此导致合同不能履行或者合同目的不能实现，乙方有权解除合同并不承担违约责任。甲方退还押金给乙方”，协议签订后，陈良顺向巫伟文支付了133000元租金及133000元押金。并开始平整土地，通水通电，还未开始投入使用，就于2018年12月10日收到了中山市坦洲镇土地开发建设有限公司发出的要求巫伟文《关于自行拆除违建物和清理附着物的紧急通知》，要求陈良顺拆除建筑物并且搬离。陈良顺和巫伟文商量如何解决，巫伟文叫陈良顺不要搬离，这件事交由巫伟文解决。后中山市坦洲镇土地开发建设有限公司及中山市国土资源局坦洲分局于2018年12月24日、2019年3月12日和2019年3月25日先后发文要求陈良顺搬离案涉土地。巫伟文一直答应陈良顺称能解决事情但巫伟文并不能解决，期间陈良顺虽未搬离但一直无法正常使用租赁土地。土地无法使用已经给陈良顺带来了巨大的投入损失。但一审法院却忽略陈良顺与巫伟文之间关于政府部门干涉问题，解决期间陈良顺有权不付租金，并有权要求退还押金的协议约定，错误要求陈良顺支付租金缺乏事实与法律依据。二、巫伟文并非案涉土地的权利人，无权出租案涉土地，巫伟文出租案涉土地的行为未经案涉土地权利人的追认，租赁合同无效，根据合同法第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈良顺请求巫伟文返还租金及押金于法有据。从陈良顺提交的中山市坦洲镇土地开发建设有限公司向巫伟文发出的《关于自行拆除违建物和清理附着物的紧急通知》及中山市国土资源局坦洲分局2019年3月25日发出的《关于协助处理违法用地案件立案前期工作的通知》可知，巫伟文并非案涉土地的权利人，相关政府机关已经予以确认，并要求巫伟文整改并搬离，该证据证明了巫伟文清楚其是无权处分，且陈良顺一审庭审也申请法院到相关政府机关调取公文，但一审法院却在一审判决中认为陈良顺未举证，并以巫伟文称其是新前进村村民，便认可巫伟文有出租案涉土地的权利明显错误。综上，不管陈良顺与巫伟文签订的《散石队龙地围租地协议书》是否有效，陈良顺请求巫伟文返还租金及押金都有充分的事实与法律依据。请二审法院查明事实，支持陈良顺的上诉请求。巫伟文答辩称，一、陈良顺已经实际使用涉案土地，应当承担相应的租金或者场地占用费。二、巫伟文一审反诉请求是要求陈良顺支付2019年2月14日至2019年5月13日之间的租金，一审判决第一项支持了巫伟文的部分反诉请求，而陈良顺上诉请求仅要求撤销一审判决第一项，并未作出具体的上诉请求内容，请求二审法院在陈良顺的上诉请求范围内进行审理。陈良顺向一审法院起诉请求：一、巫伟文向陈良顺退还押金133000元；二、巫伟文向陈良顺退还租金133000元。巫伟文向一审法院反诉请求：陈良顺向巫伟文支付2019年2月14日至5月13日的租金（或场地使用费）共计199500元。一审法院认定事实：1．2018年11月22日，陈良顺与巫伟文签订《散石队龙地围租地协议书》，约定巫伟文将归属于散石队所有的共17500平方米的土地出租给陈良顺用于放置建筑材料及杂物，租赁期限为2018年11月22日至2028年11月22日，每月租金为66500元（按每平方米每月3.8元计付）；在签订合同时，陈良顺应向巫伟文交付一个月租金66500元及押金133000元（两个月租金）；若政府征收或收回该土地，双方合同自动解除，巫伟文退还当年当月租金给陈良顺，按实际使用的时间计算租金，剩下的款项巫伟文一次性补回给陈良顺，在三个工作日付清；陈良顺不得在该土地上违章建设楼房，场地内有权搭建临时建筑，不得从事违法犯罪活动，如违反国家法律法规，陈良顺负全部责任，与巫伟文无关；如陈良顺在使用土地过程中，因巫伟文原因而引起的村民纠纷、政府部门干涉和相邻权等问题由巫伟文负责解决，陈良顺有权不支付租金；在问题解决前陈良顺有权延付租金并且无需承担违约金责任，如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，陈良顺有权解除合同并且无需承担违约责任，巫伟文应向陈良顺退还押金，双方还约定了其他事项。巫伟文确认已收到陈良顺交纳的一个月租金66500元及押金133000元。2．2018年11月22日，陈良顺通过其中国工商银行账户（尾号：6336）分别向巫伟文的中国建设银行账户（尾号：8475）转账50000元（附言：付交租场地押金）、50000元（附言：付交租场地押金）、33000元（附言：付交租场地押金）、50000元（付交2019年1月13日至2月13日租金）、16500元（付交2019年1月13日至2月13日租金）。2019年3月18日，陈良顺通过其中国工商银行账户（尾号：6336）向巫伟文的中国建设银行账户（尾号：8475）转账66500元[附言：付还坦洲（散石队）场地租金于2月13至3月13日]。3．2019年2月1日，巫伟文向陈良顺出具还款承诺书，记载巫伟文未退还陈良顺押金133000元。巫伟文承诺于2019年7月15日前先退还押金66500元给陈良顺，剩余押金于2019年8月15日前全额还清租地押金133000元。本人如超过承诺时间还款，应向陈良顺承担押金款的违约金。巫伟文并未按照还款承诺书向陈良顺退还押金。4．陈良顺提交了中山市坦洲镇土地开发建设有限公司于2019年3月12日出具的关于自行拆除违建物和清理附着物的紧急通知，载明巫伟文违法使用位于坦洲镇新前进村散石村龙地围、前进一路南边的土地、擅自搭建建筑物、安防附着物。中山市坦洲镇土地开发建设有限公司分别于2018年12月10日、12月24日发出《关于自行拆除违建物和清理附着物的紧急通知》要求巫伟文拆除违建物并搬离，但巫伟文并未搬离。现要求巫伟文于2019年3月19日前自行拆除上述违建物、清理附着物，并搬离所违法使用的土地。否则，视作巫伟文自动放弃处理，将对上述建筑物和附着物予以清拆。巫伟文对上述证据不确认。陈良顺认为巫伟文无权使用案涉土地，因出租的案涉土地既非合法所得，也非巫伟文所有，其与巫伟文签订的协议属于无效的租赁关系，但并未举证。巫伟文称其系中山市***********民，通过与中山市坦洲镇散石队签订合同获得案涉土地的使用权。巫伟文称陈良顺使用案涉土地至2019年5月底6月初左右，并未举证证明，其要求陈良顺向其支付2019年2月14日至5月13日的租金（占有使用费），陈良顺自认于2019年5月21日已搬离案涉土地。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。陈良顺与巫伟文签订的租赁合同，确系双方在平等自愿的基础上签订的，体现了当事人真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。巫伟文作为出租人，已按照合同约定将土地交付陈良顺使用,而陈良顺作为承租人应按照合同约定支付租金。关于搬离案涉土地的时间，巫伟文主张陈良顺使用案涉土地至2019年5月底6月初左右，但未提交证据证明，陈良顺自认其于2019年5月21日搬离案涉土地，予以确认。综合现有证据来看，案涉租赁合同未能继续履行而解除，并非可归责于双方的原因，因此陈良顺应向巫伟文支付已使用案涉土地期间的租金。巫伟文主张陈良顺于2019年2月14日起开始拖欠租金，陈良顺提交其银行转账记录证实其已向巫伟文支付2019年2月13至3月13日的租金。因此，陈良顺仅需向巫伟文支付2019年3月14日至2019年5月13日的租金133000元（66500元/月×2个月），巫伟文诉讼请求超过的部分，不予支持。巫伟文于2019年2月1日向陈良顺出具还款承诺书，承诺分两期向陈良顺退还押金133000元，因此，巫伟文应按照还款承诺书向陈良顺退回押金133000元。双方互负的金钱给付义务，可相互主张抵消。综上所述，陈良顺、巫伟文诉讼请求中合理的部分，予以支持，不合理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、陈良顺于判决发生法律效力之日起七日内向巫伟文支付2019年3月14日至2019年5月13日的租金133000元；二、巫伟文于判决发生法律效力之日起七日内向陈良顺退还押金133000元；三、驳回陈良顺的其他诉讼请求；四、驳回巫伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元（陈良顺已预交），由陈良顺负担2645元,巫伟文负担2645元。诉讼保全费1850元（陈良顺已预交），由巫伟文负担。反诉受理费2145元（巫伟文已预交），由陈良顺负担1430元，巫伟文负担715元。上述各项中合计应由陈良顺负担4075元，巫伟文负担5210元（双方负担部分于判决发生法律效力之日起七日内迳付对方）。本院二审期间，陈良顺、巫伟文均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，巫伟文于2020年9月7日出具关于涉案租赁土地性质的说明，载明巫伟文不清楚涉案土地在法律上的使用性质，但在承租时中山市***********委会告知他，涉案土地有合法的使用性质，用于放置建筑材料、杂物等。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《散石队龙地围租地协议书》是否有效；二、陈良顺应否向巫伟文支付2019年3月14日至2019年5月13日的租金133000元。争议焦点一，关于《散石队龙地围租地协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十三条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案土地位于中山市**********内，所有权属于中山市坦洲镇散石队，在当事人未提供证据证明涉案土地性质的情况下，根据上述法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，涉案土地为农民集体土地。现有证据不能证明涉案土地办理了相关的登记造册，核发证书，确认建设用地使用权以及转用审批等手续，巫伟文将涉案土地出租给陈良顺作放置建筑材料、杂物等的非农业用途，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“违反法律、行政法规的强制规定的合同无效”的规定，涉案《散石队龙地围租地协议书》无效，一审法院认定《散石队龙地围租地协议书》不违反法律法规的强制性规定错误，本院予以纠正。争议焦点二，关于陈良顺应否向巫伟文支付2019年3月14日至2019年5月13日的租金133000元的问题。陈良顺上诉称本案应当适用《散石队龙地围租地协议书》第六条“如因陈良顺使用该块土地且因巫伟文原因引起的村民纠纷，政府部门干涉和相邻权等问题由巫伟文负责解决，解决期间，陈良顺不支付租金”的约定，陈良顺无需向巫伟文支付租金，但如上所述，涉案租赁合同为无效合同，故《散石队龙地围租地协议书》第六条约定条款也依法无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈良顺提交的银行转账记录证实其已支付租金至2019年3月13日，本院予以确认。陈良顺自认于2019年5月21日搬离涉案土地，而巫伟文只要求陈良顺向其支付至2019年5月13日的占有使用费，系巫伟文对自身权利的处分，本院予以尊重。陈良顺实际占用涉案土地，巫伟文参照租金标准要求陈良顺支付2019年3月14日至2019年5月13日的占有使用费133000元成立，本院予以支持。陈良顺上诉主张巫伟文向其退还133000元没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈良顺的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由上诉人陈良顺负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年九月十六日书记员  古莉娟雷媛