台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6213号 原告（反诉被告）：许仙林，男，1967年1月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢方予，浙江鼎联律师事务所律师。 被告：陈昱辰（反诉原告），男，1992年8月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：陈正军，浙江中英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭陈明，浙江中英律师事务所律师。 第三人：任正忠，男，1973年12月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 第三人：浙江省台州市黄岩区××街道××村村民委员会，住所地浙江省台州市黄岩区南城街道药山村。 法定代表人：许张辉。 原告许仙林与被告陈昱辰为房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月21日向本院提起诉讼，被告陈昱辰对原告许仙林提出反诉，本院于同月29日受理后，依法适用简易程序，于同年12月25日第一次公开开庭将本、反诉合并进行审理，原告许仙林及其委托诉讼代理人周兴、卢方予，被告陈昱辰到庭参加诉讼。2020年5月21日，因案情复杂，本案转为普通程序。同年8月20日，本院追加任正忠、浙江省台州市黄岩区××街道××村村民委员会（以下简称药山村委会）为本案第三人参加诉讼，并于同年9月23日进行第二次公开开庭审理，原告许仙林及其委托诉讼代理人周兴，被告陈昱辰的委托诉讼代理人彭陈明，第三人药山村委会的法定代表人许张辉到庭参加诉讼，第三人任正忠经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告许仙林向本院提出诉讼请求（变更）：1、确认案涉租赁合同无效；2、被告立即腾退位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧自东往西第四、五间）的两间房屋给原告；3、判令被告向原告支付自2019年9月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金52800元的标准计算；4、判令被告向原告赔偿两个月的房屋空置费8800元（按年租金52800元的标准进行计算）；5、由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原告于2017年9月份将位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧自东往西第四、第五）两间房屋租赁给被告使用。双方签订了租房合同，约定租赁期为一年，自2017年9月18日起至2018年9月17日止，年租金52800元，一次性付清。租赁期届满后，被告根据租房合同的约定的租金标准支付了2018年9月18日至2019年9月17日的租金并继续使用上述租赁物。自2019年9月18日起，被告继续占有使用上述租赁物，但未支付租金，损害了原告的合法权益。 被告陈昱辰答辩称，1、两间租赁房屋其中一间（自东往西第四间）这间许仙林是有权出租的，自东往西第五间这间许仙林无权出租，在案外人村委会与任正忠的租房协议上写西侧四间，不包括优龙酒业最西侧这间；2、2个月的房屋空置费不应该计算，这是预期损失，本案应以实际损失为基础，不能再考虑预期利益了；3、被告并未占有使用至今，在2019年5月房屋被原告锁掉，原告已实际收回并控制了房屋；4、租金系合法的使用对价，占有使用费属侵权性质费用，应以实际损失填补为原则，不应考虑转租的利润，应剔除利润后的损失为基数，考虑到案涉房屋系违法建筑，还应按过错程度打价；5、租赁期间因疫情影响，标的物使用价值下降，而且被告已停止使用，原告要求按合法建筑的租金标准支付房屋占有使用费缺乏依据。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告许仙林返还反诉原告已收取的位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧自东往西第五间）一间房屋的租赁费用52800元；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。 事实和理由：2017年9月，反诉被告将位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧第四、五间）两间房屋出租给反诉原告，每间房屋的年租金为26400元，两间房屋年租金为52800元，租期一年。期满后反诉原告又支付了第二年的房屋租金52800元。2019年5月，台州市黄岩区××街道××村村民委员会（以下简称药山村委会）通知反诉原告，告知租赁的房屋西侧第五间系药山村委会的集体房屋，反诉被告许仙林无权出租，并要求反诉原告支付自2017年6月起的占用期间的租金。此时，反诉原告才得知该房屋最初系由药山村委会出租给任正忠，租赁房屋的范围为Ｇ104国道北侧辅道，物流园区门口西侧第一至第四间房屋，该四间房屋又是任正忠于2016年8月1日向药山村委会租赁取得，租期至2021年5月10日止。反诉被告将属于药山村委会的Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧第五间房屋擅自出租给反诉原告并收取了二年共计52800元租金，现药山村委会又要求补缴占有期间的租金。反诉原告才得知许仙林是向任正忠租得黄岩区南城街道药山村村口，Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧自东往西第一至四间房屋，该四间房屋又系任正忠于2016年8月1日向药山村委会租得，租期至2021年5月10日止。反诉原告认为，反诉被告将属于药山村委会的Ｇ104国道北侧辅道、物流园门口西侧第五间房屋擅自出租给反诉原告并收取了二年52800元的租金，现药山村委会又要求反诉原告补缴占用期间的费用，反诉被告将无权转租的房屋租给反诉原告，造成反诉原告的损失。 反诉被告许仙林答辩称，现药山村委会方已明确表态，许仙林有权出租案涉房屋，故反诉基于的事实不存在，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人任正忠未作陈述，也未向本院提交证据。 第三人药山村委会述称，案涉的房屋系违法建筑，村方同意许仙林将案涉两间房屋出租给陈昱辰，许仙林系有权出租。 本院经审理认定，2017年9月，原告许仙林与被告陈昱辰签订《房屋租赁合同》一份，约定许仙林将位于台州市黄岩区南城街道药山村口（G104国道北侧铺道、物流园区门口西侧自东往西第四、第五）的两间房屋出租给陈昱辰，用于商业经营，房屋租赁期为一年，自2017年9月18日起至2018年9月17日止，年租金52800元，一次性付清，租赁期满，许仙林有权收回出租房屋，陈昱辰应如期交还。如陈昱辰要求续租，必须在租赁期满前二个月内通知许仙林，经许仙林同意后，重新签订租赁合同，该合同还对其他事项作了约定。 经查，被告陈昱辰根据合同约定的租金标准支付至2019年9月17日。此后，被告陈昱辰未再支付，但继续占有上述租赁物。 另查明，案涉租赁房屋系第三人药山村委会出租给第三人任正忠，第三人任正忠将该房屋转租给了原告许仙林，该房屋未取得建设工程规划许可证。 本院认为，本案的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间的租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本诉原告要求确认合同无效及返还案涉租赁房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年9月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金52800元的标准计算，本院认为，考虑租赁期间的新冠疫情影响，酌情扣减两个月的房租，原告有权自2019年11月18日起主张房屋占有使用费。原告要求赔偿两个月的房屋空置费的诉求缺乏依据，本院不予支持。关于反诉原告的诉请，其要求返还其中一间已支付的房租费52800元，理由为该房屋反诉被告无权出租，本院认为，药山村委会已明确表态许仙林有权出租案涉的两间房屋，反诉原告占有使用了反诉被告提供的租赁房屋，应按合同约定支付，反诉原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告许仙林与被告陈昱辰间的《房屋租赁合同》无效。 二、被告陈昱辰于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧幢自东往西第四、第五间）两间房屋并返还给原告许仙林。 三、被告陈昱辰于本判决发生法律效力之日起十日内参照原租赁合同的年租金标准52800元支付给原告许仙林房屋占有使用费，自2019年11月18日起计算至实际腾房之日止。 四、驳回原告许仙林的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告陈昱辰的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费247元，由原告许仙林负担123.50元，由被告陈昱辰负担123.50元。反诉案件受理费560元，由反诉原告陈昱辰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  朱 翀 人民陪审员  黄天文 人民陪审员  施碧琦 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  唐 甜 代书 记员  解蓉蓉