贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3764号上诉人（原审原告）：赵卫莲，女，汉族，1960年4月19日出生，贵州省习水县人，住习水县。委托诉讼代理人:李幸，贵州承宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：习水县利民房地产开发有限公司。住所地:习水县东皇镇桂花路163号。统一社会信用代码91520330722148816P。法定代表人：张永余，系该公司董事长。委托诉讼代理人：司开华。委托诉讼代理人：牟云泽。被上诉人（原审被告）：袁图平，男，汉族，1963年7月27日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人赵卫莲因与被上诉人习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民房开）、袁图平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵卫莲上诉请求：1、请求二审改判二被上诉人履行2011年10月7日所签《房屋拆迁补偿协议》，向上诉人交付住房两套及商铺门面一间并协助上诉人办理产权登记手续或将本案发回重审。2、请求二审改判二被上诉人向上诉人支付违约金54.75万元。事实和理由：一、一审判决部分事实审查、认定存在错误。1.依据一审双方所提交的前后两份拆迁补偿协议、《过渡费协议书》、被上诉人提交的第三组、第四组证据，已充分证明上诉人已履行被拆迁人义务将房屋交予被上诉人处置。在被上诉人违约不能交付安置房屋的前提下，势必将继续扩大上诉人的损失，上诉人为维护自身的合法权益而积极主张权利却被被上诉人称为“采取各种卑劣手段的胁迫行为”。不管是从向政府机关请求处理还是向人民法院诉请调解以及上诉人向各主管部门、被上诉人所提交的书面材料来看，上诉人由始自终均是在合理合法的框架下来主张权利，但并未得到解决。2.结合双方于2011年10月7日签订第二份《房屋拆迁补偿协议》后，被上诉人向上诉人支付过渡费（第一份补偿协议未约定支付过渡费）、交通食宿费、奖励费等共计8万元，说明上诉人一直在配合被上诉人的拆迁工作，进而在被上诉人违约的前提下，双方自愿平等友好协商才达成第二份《房屋拆迁补偿协议》，否则何谈被上诉人补偿上诉人交通食宿费以及支付奖励费。此后被上诉人还于2012年12月20日向住建部门申请为上诉人进行备案，被上诉人又于2014年10月17日向上诉人支付了过渡费6500元。由此可见，双方均以实际行为在履行2011年10月7日所签订的《房屋拆迁补偿协议》。至于被上诉人所称与上诉人签订的第二份拆迁补偿协议非其真实意思表示，上诉人认为，结合被上诉人所提交的《绿洲豪园项目拆迁安置补偿听证会资料》中多批次的“拆迁安置补偿备案表”所载，被上诉人均是以超面积补偿而与各被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，而并非上诉人一户，且上诉人所超过的安置面积比例还远不如其他多户被拆迁人。而被上诉人以超拆迁面积进行安置补偿的真实情况，是绿洲豪园所规划的片区均是老旧的一、二层棚户区旧房，而新规划的楼房为数十层楼的高层楼房且含大量商业用房面积，故被上诉人出于经济利益考虑才与各拆迁户答成超拆迁面积进行安置的补偿协议，但此后被上诉人自身存在资金问题以及“一房多卖”的违法情况，导致产生大量违约金以及造成拆迁安置房不能按协议交付的问题，究其根本在于被上诉人自身而非各被拆迁人。二、一审判决认定“故双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》因未获得备案通过而未发生法律效力”显属错误，适用法律不当。双方于2011年10月7日所签《房屋拆迁补偿协议》第八条所载：“本协议双方签字生效，双方各执一份，报习水县房管所备案生效”，上诉人认为，一审判决对该约定条款的解读存在严重错误。1.首先，依据上述约定内容，如只按照文字描述来进行解读，那么双方签订该协议之时，习水县房管局早已撤销，与习水县建设局合并为习水县住房和城乡建设局，负责房产备案的单位为习水县住建局，故该约定内容自始根本无法实现，该约定显然属无效约定。且如按照文字意思来解读，亦可理解为报习水县房管所备案便生效，只需报送而无需备案成功也发生效力。2.再者，按照该条后半部分报习水县房管所备案生效的内容，应当理解为将该协议报习水县房管所进行备案后备案生效更为合理，该约定只及于备案程序而非协议的效力，这样也更为符合整个协议条款内容的语义。3.合同法虽规定有附条件生效的合同，但合同法规定双方协商一致的可以变更合同，合同双方以实际行为履行合同的，该合同成立。即便该协议存在附条件生效的条款，也应视为双方对该条款进行了变更，该协议已生效并开始实际履行。三、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，属民事案件范畴，应当以拆迁人与被拆迁人之间平等民事主体的意思表示为准则。本案中并无相应强制性法规规定要求房屋拆迁安置补偿合同须经备案而生效。因此，上诉人与被上诉人2011年10月7日所签的《房屋拆迁补偿协议》未违反法律的禁止性规定，合法有效。被上诉人应当依法予以履行。利民房开辩称，一审判决认定事实清楚、正确适用法律。被答辩人上诉无理，依法应予驳回，维持一审正确的判决结果。袁图平辩称同意利民房开的答辩意见。赵卫莲向一审法院起诉请求：1.判决被告立即履行2011年10月7日签订的房屋拆迁补偿协议，返还原告一幢电梯楼一层临府西路街面门市铺20㎡，并协助原告办理叁套住房及门面的产权登记；2.判决被告从2014年1月27日至2019年4月27日支付违约金1825000.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。赵卫莲在一审庭审过程将第1项诉请变更为要求被告除7-9号房屋外另行交付两套住房及门面一间并协助原告办理叁套住房及门面的产权登记。一审法院认定事实：被告利民房开系从事房地产开发的企业，其于2005年取得在府西路蔬菜公司至工商银行新华桥营业点片区进行旧城拆迁改造房地产开发的权利，被告袁图平系该公司绿洲豪园项目部负责人。2008年5月27日，被告利民房开与原告赵卫莲签订《府西路蔬菜公司至休闲城过道片区房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定被告因房地产开发拆迁原告位于习水县府西路82-13号砖混结构房屋51.75㎡，房产证号为0××8，原告要求改造后的住宅面积为128.27㎡，超出面积76.52㎡不补差价，被告于基础完工正负零起两年内将习水县府西路蔬菜公司至休闲城过道片区电梯楼Ｂ区陆层贰号房壹套，建筑面积128.27㎡安置给原告。合同签订后，原告向被告交付了房屋产权证，并将被拆迁房屋交由被告处理。2011年9月，因被告未能如期还房，且被告尚未将原告待拆迁房屋拆除，原告从北京返回习水向被告提出各项费用共计为966550.00元的赔偿请求，并委托其舅父邹兮代为协商签订补偿合同。被告在对原告房屋拆迁施工过程中，原告以被告违约且原协议面积遗漏为由不予配合并出面阻止。后双方经协商于2011年10月7日重新签订《房屋拆迁补偿协议》，该协议约定：一、甲方（被告）对乙方（原告）以产权调换方式，在绿洲××电梯楼××正向府西路××、叁套毗邻位置选定，分别建筑面积为117.28㎡、76.58㎡、81.05㎡，共计274.91㎡，在该幢原住房后面院坝享有用益物权二十多年的简易小库房，建筑面积20㎡，由甲方在“绿洲豪园”一幢电楼梯的一层临府西路街面，以产权调换方式，补偿乙方门市铺面20㎡。本协议签订后，如甲方将产权调换的房屋出卖给第三人，乙方有权请求甲方按开盘价总值返还房款赔偿损失，并有权要求甲方承担不超过该开盘价一倍的赔偿责任……；二、自双方于2008年5月27日签订《房屋拆迁补偿协议》之次日起，约定过渡期为叁拾个月，自本协议签订之次日起，过渡期再持续叁拾个月，前后过渡期共计伍年，约定产权调换的新房应当于2014年1月17日前竣工验收交付。交房日期由甲方电话告知乙方之次日起，15个工作日内办理新房交接手续。如乙方逾期接收，由乙方承担违约金1000元／日；如甲方逾期交付，由甲方承担违约金1000元／日。……四、在过渡期内，由乙方自主安置住房，由甲方每年补偿临时安置费人民币伍仟元，五年过渡费25000.00元一次性付清，另外一次性补偿搬迁费人民币陆佰元，共计人民币25600.00元。……七、由于签订补偿协议，乙方自北京至习水之间，前后往返四次，甲自愿补偿给乙方航金、汽车、食宿费用共计人民币20000.00元。以上第四条、第七条合计人民币45600.00元，另付奖励费34400.00元，共计人民币80000.00元，签订本协议时一次性付清。八、本协议双方签字生效，双方各执一份，报习水县房管所备案生效。协议签订后，原告从被告处领取了协议约定的过渡费、补助费及奖励费共计人民币80000.00元。2012年12月20日，被告向习水县住建局拆迁办提出申请，请求将原告等15户被拆迁户与被告重新签订的拆迁安置补偿协议予以备案。习水县拆迁办经审查后，作出批复：“经审查，以上15户于2012年5月曾已备案，补充协议未按该项目批复安置补偿标准执行，为维护当事人双方的合法权益和正常的拆迁秩序，建议不再备案。”后住建局未对原、被告双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》备案。嗣后，因被告利民房开在项目开发过程中存在诸多问题产生不良影响，被纳入习水县问题房开整治范围，由县问题房开领导小组对其拆迁及债务等问题进行监管，拆迁遗留问题至今仍在处理过程中。2015年7月，县政府问题房开领导小组对被告利民房开所开发“绿洲豪园”项目中被拆迁户的拆迁还房进行统一摇号分配，原告在此次分配中摇号获得7-9号房屋一套，建筑面积为134.3㎡。原告在此之外，以其与被告所签订的《房屋拆迁补偿协议》还房面积未获得全额补偿为由，未经被告方书面授权或现场交接即对涉案楼盘7-3.9-3号房屋予以占据装修使用，并对临街7号门面进行装修出租。此后，因案外人盘如芳与被告利民房开签订了7-3号房屋的《商品房买卖合同》并履行了全部房款费用支付义务，但被告利民房开因原告赵卫莲占据该住房而无法向盘如芳交付，故盘如芳向一审法院提起诉讼，请求判决被告利民房开履行房屋交付义务，一审法院经审理后作出（2019）黔0330民初64号民事判决，对盘如芳房屋交付7-3号房屋的诉讼请求予以支持，原告赵卫莲不服该判决提出上诉，后遵义市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）黔03民终4646号民事判决，驳回原告赵卫莲的上诉请求，维持原判。另因原告占据的临街7号门面经被告交付后，已由案外人康鑫公司取得该7号门面的产权，原告不服产权登记部门对康鑫公司的颁证行为而提起行政诉讼，现该案已经遵义市播州区人民法院作出（2019）黔0321行初237号行政判决书，判决驳回了原告赵卫莲的诉讼请求，现该判决已生效。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》是否已生效；2.《房屋拆迁补偿协议》效力确定后双方权利义务如何处理。一审法院认为，关于原、被告双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》是否已生效的问题，双方于2008年5月27日签订《府西路蔬菜公司至休闲城过道片区房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告利民房开拆迁原告51.75㎡砖混结构房屋后安置原告128.27㎡住房一套，原告已将被拆迁房屋交被告拆迁，且双方已将该协议报住建局备案。后原告因被告未能如期交付房屋而向被告提出赔偿要求，并阻止被告对其房屋拆除，被告在向县委政法委报告请示及一审法院庭前调解无果后，与原告于2011年10月7日重新签订的《房屋拆迁补偿协议》，并变更拆迁补偿条件，从此前安置128.27㎡住房一套变更为安置117.28㎡、76.58㎡、81.05㎡住房叁套及临街门市铺面20㎡，同时再行支付过渡费及其他费用共计80000.00元。但双方对《房屋拆迁补偿协议》约定的生效条件为“本协议双方签字生效，双方各执一份，报习水县房管所备案生效”，对该生效条件的解读应结合双方签订该协议的背景及双方的真实意思表示予以解析。本案中，被告因与案外人重庆兴旺融资发展有限公司就本案所涉楼盘开发签订了投资合作协议，并就拆迁后的场地移交明确界定了交接时间及违约责任。而在此同时原告因被告违约而现场阻止施工影响工程进度，被告又与原告重新签订拆迁补偿协议，在原拆迁安置协议的基础上对原告安置利益进行了更大的扩张，结合此前被告向县政法委请示处理，向一审法院诉请调解及在施工过程中因受到原告阻止而报警等情况来看，被告与原告第二次签订的拆迁补偿协议内容不能直接推定为被告的真实意思表示。双方对合同生效条件的解读存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，双方于2008年5月27日签订的拆迁安置协议已报习水县住建局备案，双方于2011年10月7日重新签订《房屋拆迁补偿协议》后，被告又将变更后的协议再次报送房管局申请备案，故应认定为双方对拆迁补偿协议经住建部门备案为生效条件是予以认可的，据此，对双方签订《房屋拆迁补偿协议》的生效条款应作从双方合同习惯出发作连续性的解读，即双方对2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》是以报住建局备案为协议生效条件，而并非经双方签字后即生效。被告向县住建局提出备案申请后，县住建局以双方此前签订的安置补偿协议已备案且双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》未按该项目安置补偿标准执行为由，从维护当事人合法权益及正常拆迁秩序出发，不予备案。故双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》因未获得备案通过而未发生法律效力。关于双方签订《房屋拆迁补偿协议》效力确定后双方权利义务如何处理的问题，因原、被告双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》未发生法律效力，故原告基于该协议内容向被告主张房屋铺面交付、协助办证并支付违约金的请求已无法律和事实基础，一审法院不予支持。原告基于与被告之间于2008年5月27日签订的拆迁补偿协议而通过政府统一摇号分配的7-9号住房是被告对其拆迁房屋的补偿安置，被告亦当庭同意协助原告办理“绿洲豪园”一号楼一单元7-9号房屋产权登记，双方可自行依产权登记机关的要求依法办理产权登记。虽然原、被告双方于2011年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议》因所附生效条件不成就而未生效，但原告若有证据证明其在2008年与被告所签订的拆迁补偿协议中确认存在拆迁内容或面积遗漏的，可凭有效证据另行依法主张其权利或向县问题房开领导小组申请解决。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十五条、第一百二十五条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告赵卫莲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取10612.00元，由原告赵卫莲负担。本院二审期间，赵卫莲提交《绿洲豪园项目拆迁安置补偿听证会资料》1份（复印件），证据来源于赵卫莲参加利民房开的听证会，该公司发放。证明该听证会资料载明多批次的被拆迁人房屋安置的面积情况，说明众多的被拆迁人与被上诉人签订的拆迁安置协议均存在超面积的情况，故被上诉人主张其受到上诉人胁迫才与其签订第2份拆迁安置协议不属实，双方是在平等自愿的基础上签订的。利民房开的委托诉讼代理人牟云泽质证认为上诉人提交的证据恰好说明绿洲豪园项目的开发者不是强势群体，被拆迁人才是强势群体，所以绿洲豪园项目是被列为问题房开。利民房开的委托诉讼代理人司开华质证认为我公司没有该听证会的资料，签订的第二份协议是受到胁迫才签订的。袁图平质证认为该份证据是假的。本院认为，该证据不符合二审新证据的规定，达不到证明目的，对此不予采纳。利民房开提交证据，第一组：习水县人民法院（2015）习民商初字第406号查封公告，习执保第38-4号执行裁定书复印件，第二组：习水县习府常议（2011）2号常务会议纪要、习水县城建项目指挥部城建指专议（2019）3号文件，中共遵义市委办公室2020-72号文件，即关于中心城区问题房开、安置还房、经济适用住房突出问题处置工作的专题会议纪要复印件，第一组证据证明：1.说明1号楼7-3和9-3两套房屋是上诉人抢占的。2.上诉人抢占房屋并不是合理合法的。第二组证据证明：政府对涉案项目很重视，专门成立问题房开小组，协调相关问题。赵卫莲的委托诉讼代理人李幸质证认为：对第一组证据上诉人对其关联性、证明目的有异议，与本案无关联，不能达到其证明目的。该证据说明被上诉人在开发绿洲豪园项目工程中，采取大量的欺诈手段进行一房多卖，同时对被拆迁人严重违约的情形。对第二组证据，上诉人认为该证据与本案不具备关联性，不能达到其证明目的，与本案无关。本院认为，上述证据与本案无关联，达不到证明目的，本院对此不予采纳。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，关于赵卫莲上诉请求改判由二被上诉人履行2011年10月7日所签《房屋拆迁补偿协议》，向其交付住房两套及商铺门面一间并协助其办理产权登记手续的问题。上诉人与被上诉人于2008年5月27日签订《府西路蔬菜公司至休闲城过道片区房屋拆迁安置补偿协议》，约定被上诉人拆迁上诉人51.75㎡砖混结构房屋后安置上诉人128.27㎡住房一套。上诉人与被上诉人又于2011年10月7日签订《房屋拆迁补偿协议》，该《房屋拆迁补偿协议》约定的生效条件为“本协议双方签字生效，双方各执一份，报习水县房管所备案生效”，然而，该合同签订后，被上诉人向习水县住建局拆迁办提出申请，请求将上诉人等15户被拆迁户与其重新签订的拆迁安置补偿协议予以备案。习水县拆迁办经审查后，作出批复：“经审查，以上15户于2012年5月曾已备案，补充协议未按该项目批复安置补偿标准执行，为维护当事人双方的合法权益和正常的拆迁秩序，建议不再备案。”此后相关部门亦未对涉案《房屋拆迁补偿协议》备案。本院认为，涉案《房屋拆迁补偿协议》经相关部门明确表示因未按批复安置补偿标准执行不再备案，在涉案《房屋拆迁补偿协议》因当事人约定的特别生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力。故赵卫莲上诉请求改判由二被上诉人履行该《房屋拆迁补偿协议》，向其交付住房两套及商铺门面一间并协助其办理产权登记手续的主张不能成立，本院对此上诉请求不予支持，予以驳回。关于赵卫莲上诉请求改判二被上诉人向其支付违约金54.75万元的问题。同上理由，因涉案《房屋拆迁补偿协议》在当事人约定的特别生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力，故赵卫莲上诉请求改判二被上诉人向其支付违约金54.75万元的主张亦不能成立，本院对此上诉请求不予支持，予以驳回。综上所述，赵卫莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9275元，由赵卫莲负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇二〇年九月十五日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅