湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂05民终1536号上诉人（原审被告）：北京市文化科技融资担保有限公司，统一社会信用代码91110000085540566Y，住所地北京市东城区东滨河路乙1号1号楼2层。法定代表人：邢洪旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛雪，北京市鼎石律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思玲，北京市鼎石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌恒和置业有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场路13号香樟里售楼部。法定代表人：程中良，该公司执行董事。诉讼代表人：宜昌恒和置业有限公司管理人。负责人：刘龙菊，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菁芳，系管理人工作人员。委托诉讼代理人：刘龙菊，湖北百思特律师事务所律师。上诉人北京市文化科技融资担保有限公司（以下简称北京文化担保公司）因与被上诉人宜昌恒和置业有限公司（以下简称恒和置业公司）抵押权纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院(2020)鄂0502民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人北京文化担保公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人宜昌恒和置业公司的全部诉讼请求，或发回重审。事实与理由：1.上诉人北京文化担保公司出具《放弃预售商品房抵押优先受偿权承诺书》，其真实意思是附条件的承诺，而原判对所附条件是否存在以及是否成就并未查明。2.一审判决对涉案工程是否办理商品房预售许可、预售商品房数量、所得价款以及监管账户等重要事实未查清。3.上诉人在一审举证北京市中信公证处（2018）京中信执字00328号、（2017）京中信执字02078号执行证书和账户监管协议，足以确认被上诉人应向上诉人履行还款义务，且上诉人对被上诉人涉案工程依法享有抵押权，并就该担保财产享有优先受偿的权利。被上诉人恒和置业公司辩称：1.《物权法》第177条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”该规定确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，即抵押权人同意转让抵押物，则在抵押物的交换价值实现之日便丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让所得的价款。在本案中，上诉人北京文化担保公司向宜昌市房产管理局出具《放弃预售商品房抵押优先受偿权承诺书》，同意转让抵押物，应当视为放弃抵押权。此时，北京文化担保公司已不再享有抵押权，只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。2.《物权法》第170条规定：“担保物权在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”因此，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而不是取得抵押物的所有权。在抵押物转让后，因善意的购买人支付了对价即取得了抵押物的所有权。若再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的权利。一审判决并不否认北京文化担保公司的优先受偿权，并明确在破产清算中可以依法参与分配。原审原告恒和置业公司向一审法院起诉请求：一、判令北京文化担保公司协助办理恒和置业公司开发的恒和香樟里项目3、4、5、6号楼在建工程抵押注销登记。二、本案诉讼费用由北京文化担保公司承担。一审法院认定事实如下：宜昌恒和置业有限公司因开发资金周转需要，于2017年1月24日、2月8日、2月24日分别与北京邦融汇金融信息服务有限公司签订《借款协议》，三份协议均约定借款1500万元，北京市文化担保公司作为保证人为上述借款提供连带责任保证，为保证《借款协议》的履行，恒和置业公司于2016年12月28日与北京文化担保公司签订了《抵押反担保合同（不动产-三方）》，约定以香樟里1-6号楼的在建工程向北京文化担保公司提供抵押反担保，并将香樟里3-6号楼办理了在建工程抵押登记手续，后恒和置业公司无力偿还该笔贷款，北京文化担保公司依约履行了还款义务。2017年6月4日，恒和置业公司法定代表人程中良与潘广鹏签订了一份《借款合同》，约定借款1000万元，北京文化担保公司作为保证人提供连带责任保证，为保证《借款协议》履行，恒和置业公司与北京文化担保公司于2017年6月4日签订了一份《信用反担保合同》，恒和置业公司承诺以其拥有的全部财产向北京文化担保公司提供连带责任保证反担保，后因程中良无力偿还借款，北京文化担保公司依约履行了还款义务。北京文化担保公司于2017年2月4日向宜昌市房产管理局出具了一份《放弃预售商品房抵押优先受偿权承诺书》，该承诺书表示：“宜昌恒和置业有限公司开发的恒和香樟里项目3、4、5、6号楼已在我公司办理在建工程抵押，他项权证号是：鄂（2017）宜昌市不动产证明第0001818号，为保证贷款的按时偿还，我司同意办理该项目3、4、5、6号楼的《商品房预售许可证》，并承诺放弃已经预售的商品房的抵押优先受偿权，同意该预售商品房办理抵押贷款。”恒和置业公司因不能清偿到期债务，资不抵债，湖北省清江路桥建筑有限公司于2019年1月22日向宜昌市西陵区人民法院提出对恒和置业公司进行破产清算的申请，该法院于2019年2月20日受理，指定湖北百思特律师事务所作为管理人，同意继续香樟里项目的经营和后续建设事项。2019年4月28日，北京文化担保公司向恒和置业公司的破产管理人进行了债权申报，第一次债权人会议审核案涉该债权，已确认债权金额，其中原始债务5500万元，孳息债权875.941325万元；原始债权中有优先权的债权金额为4500万元，一般债权金额1875.941325万元。管理人于2019年12月11日向北京文化担保公司发函，要求其在接函后三个工作日内协助管理人办理抵押注销登记或者委托管理人办理注销登记，便于为预售业主办理合同备案、预告、预抵押等登记手续，但未能与北京文化担保公司达成一致。一审法院认为：北京文化担保公司已经于2017年2月4日承诺放弃本案所涉预售商品房抵押优先受偿权，对其出具的放弃本案所涉预售商品房抵押优先受偿权承诺书未表示异议。依法确认北京文化担保公司放弃本案所涉预售商品房抵押优先受偿权，对恒和置业公司请求判令北京文化担保公司协助办理宜昌恒和置业有限公司开发的恒和香樟里项目3、4、5、6号楼在建工程抵押注销登记的主张予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，北京文化担保公司同意恒和置业公司预售房屋，即丧失对涉案抵押物的物上追及力，只能在转让价款范围内优先受偿，北京文化担保公司申报债权恒和置业公司已经确认，双方对债权性质及金额无异议，北京文化担保公司可以依《中华人民共和国企业破产法》参与分配。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条之规定，判决：北京文化担保公司在判决书发生法律效力之日起十日内配合恒和置业公司协助办理恒和置业公司开发的恒和香樟里项目3、4、5、6号楼在建工程抵押注销登记。案件受理费减半收取185元（恒和置业公司已预交），由北京市文化科技融资担保有限公司负担，于判决书发生法律效力之日起十日内支付给宜昌恒和置业有限公司。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。根据上诉人北京文化担保公司申请，本院依法向宜昌市房产管理局调取了恒和置业公司开发的恒和香樟里项目第3、4、5、6号楼商品房已预售备案的资料。经本院组织双方当事人质证，对该证据材料均无异议。被上诉人恒和置业公司辩称只有6套商品房未销售，但其未提供证据证实，故本院对该答辩意见不予采信。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明：被上诉人恒和置业公司开发的恒和香樟里项目第3、4、5、6号楼共有330套房产。其中，已在宜昌市房产管理局办理网签备案205套，未办理网签备案125套。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，债权人放弃担保物权是担保物权消灭的情形之一。根据《不动产登记暂行条例》第十四条及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条之规定，抵押权人放弃抵押权的，当事人可以申请办理抵押权注销登记。本案双方当事人签订的借款合同和抵押反担保合同为主从关系，抵押合同是为实现主合同的债权提供担保，因上诉人北京文化担保公司承诺放弃恒和置业公司开发的恒和香樟里项目第3、4、5、6号楼已经预售商品房的抵押优先受偿权，系其真实意思表示，未违反法律、行政法规之规定，故遵照诚实信用原则，其在履约过程中有义务协助被上诉人恒和置业公司办理该工程项目相关已预售的商品房抵押权注销登记。因一审判决内容超出了北京文化担保公司承诺的范围，应予纠正。综上，北京文化担保公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初529号民事判决；二、上诉人北京市文化科技融资担保有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助宜昌恒和置业有限公司办理在建工程恒和香樟里项目第3号楼至第6号楼已预售的商品房抵押权注销登记。一审案件受理费减半收取185元（宜昌恒和置业有限公司已预交），由北京市文化科技融资担保有限公司负担；二审案件受理费80元（北京市文化科技融资担保有限公司已预交），由上诉人北京市文化科技融资担保有限公司和被上诉人宜昌恒和置业有限公司各承担40元。本判决为终审判决。审判长  闫玲玲审判员  吴如玉审判员  孙维娟二〇二〇年九月三十日书记员  高 琪