河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5843号 上诉人（原审被告）：张X，男，1987年6月11日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：耿海龙，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北新东方房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区湘江道16号。 法定代表人：孙明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 上诉人张X因与被上诉人河北新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张X及委托诉讼代理人耿海龙，被上诉人新东方公司委托诉讼代理人韩拥政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张X上诉请求：一、撤销（2019）冀0191民初1712号民事判决书第二项，请求二审依法对违约金数额予以降低，改判上诉人张X以代偿款23924.23元为基数，自代偿之日起至张X实际清偿之日止，按照合法合理的资金占用成本标准向被上诉人新东方公司支付违约金；二、本案一、二审案件受理费、保全费由双方分担。事实与理由：一、本案中，新东方公司因张X违约造成的损失应为代偿款的资金占用成本，一审对此未予查明，二审应依法认定。1、张X主张新东方公司的损失为资金占用成本，属于众所周知的事实，无须另行举证证明。2、新东方公司没有证据证明还有其他损失。二、一审判定的违约金过分高于新东方公司的损失，且在张X请求降低违约金的情况下，一审未进行审查，适用法律错误，二审应予纠正。1、一审判定的违约金过高，远远超过造成损失的百分之三十，属于《司法解释》规定的过分高于造成的损失，二审应予降低。2、一审对违约金的合理性未进行审查，适用法律错误。三、综合本案《商品房买卖合同》的履行情况、当事人过错程度、双方的缔约地位、是否格式条款等因素，根据公平原则和诚实信用原则，二审应对过高的违约金予以降低。1、本案《商品房买卖合同》已经接近履行完毕，对于新东方公司来说，张X虽构成违约，但远未达到致使合同目的不能实现的严重程度，因此本案不具备适用补充协议第2.1.5条房屋总价10%违约金的条件。2、新东方公司之所以会承担本案担保责任，除张X逾期还贷的原因外，亦因新东方公司逾期协助张X办理涉案房屋产权登记，导致贷款银行无法办理涉案房屋抵押登记，进而致使新东方公司阶段性保证责任迟迟无法解除，新东方公司自身也有一定过错。3、本案《商品房买卖合同》及《补充协议》系格式合同，其中补充协议第2.1.5条显失公平，应属无效，或至少应对该条款作出公平解释。签约时，新东方公司未以合理方式提示购房人注意相关的格式条款，且该条款没有考虑开发商逾期办证的情形，属于免除其自身责任，该条款剥夺了购房人对房屋增值部分的合法权益。综上所述，我国《合同法》规定的违约金性质是以补偿为主以惩罚为辅，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，并体现适当的惩罚性即可。张X对自身逾期还贷的行为深感断惯和歉意，并愿意尽快向新东方公司偿还代偿款并赔偿一定的合理损失，但新东方公司不接受诉讼外的还款行为，一审判定的违约金确实过高。在新型冠状肺炎疫情期间，张X仍坚持按期还贷，但的确无力承担高达7万余元的违约金。请二审在查明新东方公司实际损失的基础上，确定合法合理的资金占用成本标准，并依法改判。 新东方公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。违约损失不应以金额论，应以其可能造成的影响后果和危害综合考虑。上诉人逾期偿还贷款的行为不仅不诚信，也是解除合同的违约行为，一审基于相关事由未解除合同，不能免除其承担相应违约金的法律责任。 新东方公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告所签订的珠峰大街199号想象国际生活小区南4号住宅楼01单元3103房屋《商品房买卖合同》，并判令被告在合同解除之日起10日内腾退前述房屋返还原告。2、被告支付原告违约金74617.2元。3、被告支付原告代偿的本息23924.23元及起诉后继续产生的代偿费用。4、被告自判决解除之日按月支付房屋使用费1300元至实际腾退房屋之日。5、诉讼费用被告承担。 一审认定的事实：2015年8月28日，原告新东方公司与被告张X签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为2015082814085322899，合同约定：张X购买河北新东方房地产开发有限公司所开发建设的珠峰大街199号想象国际生活小区南4号住宅楼01单元3103房屋，面积98.7平方米，总价款746172元、首付款226172元，余款52万元向银行申请按揭支付。该合同补充协议约定为：“……银行按揭的补充约定：2.1如买受人申请银行按揭贷款购买该房屋，且出卖人为买受人提供阶段性担保，买受人确认，无论何种理由逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人偿还银行欠款本金、利息及罚金的，均视为买受人对出卖人构成违约，双方就上述出卖人提供担保问题约定如下：……2.1.5如出卖人承担的保证责任的数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担房屋总价款的10%的违约金。出卖人在扣除买受人违约金及出卖人所担保的款项后，将买受人已付款项退还买受人。2.1.6出卖人因承担保证责任代买受人偿还银行欠款本金、利息及罚金的，出卖人有权向买受人追偿。9.1法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后出卖人解除合同的，买受人应在合同解除之日10日内腾房，支付因使用房屋及其附属设施所产生的费用，并与出卖人交接房屋。买受人除承担合同及补充协议的违约责任外，还应向出卖人支付自房屋交付之日起至房屋交还出卖人之日止的房屋使用费，且出卖人无需对买受人的装修及搬迁损失等进行补偿。”同时，双方签订《预售商品房合同备案书》。2016年3月23日，被告张X与中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行签订个人购房担保借款合同，原告新东方公司作为保证人为被告张X承担阶段性保证责任。2018年3月19日，被告张X办理交房入住案涉房屋。后因被告张X逾期偿还贷款，2019年6月24日，中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行扣划原告新东方公司23924.23元保证金。 本院认为，原、被告自愿签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告新东方公司向被告张X交付涉案房产后，被告张X未依法按期偿还贷款，导致中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行从担保人即原告新东方公司保证金账户中划转23924.23元。被告张X未按期偿还贷款的行为违反了合同约定，已构成违约。虽被告张X的违约情形已符合合同约定的解除条件，但房屋属于价值较大的商品，有其特有的商品属性。本案房屋总价款746172元，未偿还贷款数额为23924.23元，未偿还贷款数额在房屋总价款中所占比例较小，且被告张X在违约行为发生后能够积极偿还后续贷款，并保证今后按时履行合同义务，在案件审理过程中亦主动表示愿将代偿款偿还原告新东方公司。同时，案涉房产系被告张X本人及家庭生活所必需，若判决解除房屋买卖合同则不利于家庭的和谐稳定，也不利于市场经济的稳定。综合以上事实认定被告张X虽构成违约，但情节未达到致使合同不能履行，合同目的不能实现的严重程度，其与原告新东方公司签订的《房屋买卖合同》不应予以解除，但被告张X应偿还原告新东方公司代偿款23924.23元。关于违约金，《房屋买卖合同》中约定，如出卖人承担的保证责任的数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，买受人承担房屋总价款10%的违约金。被告张X已构成违约，应承担合同约定的违约责任，故被告张X应支付原告新东方公司屋总价款10%即74617.2元的违约金。判决：一、被告张X于本判决生效之日起十日内偿还原告河北新东方房地产开发有限公司代偿款23924.23元；二、被告张X于本判决生效之日起十日内给付原告河北新东方房地产开发有限公司违约金74617.2元；三、驳回原告河北新东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元减半收取计1132元，保全费4270元，由张X负担。 本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，应当依约履行各自义务。2015年8月28日上诉人张X与被上诉人新东方公司自愿签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同不予解除、继续履行、上诉人张X应偿还被上诉人新东方公司代偿还款23924.23元，双方均不持异议，本院予以确认。上诉人张X逾期还款已超三期，显属违约，考虑到当前房地产市场形势比当时对业主确有利好，一审未判令解除合同，符合上诉人张X一审中居有其所的意愿，对上诉人张X而言，继续履行合同已满足其生活所需。在此情况下，针对上诉人张X的违约行为，被上诉人新东方公司要求上诉人张X按照房屋总价款10%承担违约责任，一审予以支持，既与双方的约定相符，也体现了公平原则。上诉人张X认为违约金过高并应调整的理由，与本案案情不符，本院不予采信。上诉人张X认为，本案中存在被上诉人新东方公司逾期为上诉人张X办理房产过户登记的事实。上诉人张X该主张与因其个人原因致使逾期偿还贷款构成违约之间，不存在前因后果的必然关联性，对上诉人张X该辩解意见，本院不予采信。综上所述，张X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2264元，由上诉人张X负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年九月二十五日 书记员  崔娇娇