广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1424民初296号 原告:韦荣玲,女，1959年9月9日出生,壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘启金，广西东博律师事务所律师。 被告：广西山晖池雨投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路29-1号荣和中央公园7号楼15-A号。统一社会信用代码：91450100584307398P。 法定代表人：雷晓晖，该公司执行董事兼总经理。 被告：大新山晖池雨投资有限公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇城东开发区旅游商城18幢31814号。统一社会信用代码：91451424063554959G。 法定代表人：雷晓晖，该公司执行董事兼总经理。 原告韦荣玲与被告广西山晖池雨投资有限公司（以下简称广西山晖公司）、大新山晖池雨投资有限公司（以下简称大新山晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，定于2020年7月30日公开开庭进行审理。韦荣玲及其委托诉讼代理人刘启金到庭参加诉讼。 广西山晖公司、大新山晖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦荣玲向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《恩城水上古镇主题酒店客房租赁合同》;2.判决广西山晖公司、大新山晖公司向韦荣玲返还房屋租金6.2万元，并支付利息3万元，合计9.2万元。事实和理由:2014年5月19日，韦荣玲与广西山晖公司、大新山晖公司签订一份《恩城水上古镇主题酒店客房租赁合同》，约定广西山晖公司、大新山晖公司将其位于大新县恩城乡恩城水上古镇项目一期的主题酒店江景独栋客房D5栋出租给韦荣玲，建筑面积500平方米，租赁期限为5年，从2014年11月1日起至2019年11月1日止。租金10万元，韦荣玲在签订租赁合同时一次性付清。在租赁期限内,自签订租赁合同之次年起，广西山晖公司、大新山晖公司于前三年每年5月19日支付3.8万元客房托管收益金，第四、第五年每年支付4万元客房托管收益金。广西山晖公司、大新山晖公司逾期支付托管收益金的，每逾期一天,按每天50元支付逾期违约金,逾期超过三个月的,韦荣玲有权单方面终止本合同。为了履行合同，韦荣玲于2014年5月18日支付了4万元，又于次日支付了6万元,总共支付10万元租金,并由大新山晖公司出具了收据。广西山晖公司、大新山晖公司收到韦荣玲的定金和租金后,既没有按时完成恩城水上古镇项目一期的主题酒店的建设，现在已成为烂尾楼,在支付一年客房托管收益金3.8万元后，拒不按期支付剩余托管收益金，且逾期远远超过三个月,已构成根本违约。租赁合同已无法继续履行，故请求终止合同,由广西山晖公司、大新山晖公司返还韦荣玲租金6.2万元,并承担违约责任。由于合同约定的违约金过高,韦荣玲主动放弃部分违约金，仅主张相当于合同总额10万元的30%计3万元违约金。 广西山晖公司、大新山晖公司未作答辩。 韦荣玲围绕诉讼请求依法提交了广西山晖公司、大新山晖公司的企业信用信息公示查询单、《恩城水上古镇主题酒店客房租赁合同》、《补充协议》、收据及POS签购单。 为查明事实，本院调取本院（2018）桂1424刑初15号、崇左市中级人民法院（2018）桂14刑终160号刑事判决书。 广西山晖公司、大新山晖公司未到庭，也未提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经庭审核实在案的证据，本院认为在案证据来源真实，客观，与本案具有关联性，能证实韦荣玲主张的主要事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，广西山晖公司、大新山晖公司在尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的情况下，将承租大新县恩城乡恩城社区村民集体土地30多亩用于开工建设恩城水上古镇项目。2014年5月19日，韦荣玲与广西山晖公司、大新山晖公司签订一份《恩城水上古镇主题酒店客户租赁合同》和《补充协议》，约定广西山晖公司、大新山晖公司将其在建的位于大新县恩城乡恩城水上古镇项目一期的主题酒店江景独栋客房D5栋建筑面积500平方米租给韦荣玲等人，韦荣玲为该客房合租人之一。租期5年，即从2014年11月1日起至2019年11月1日止，租金10万元。韦荣玲租赁客房后全权委托广西山晖公司、大新山晖公司统一经营管理，并从签订合同次年起每年5月19日由广西山晖公司、大新山晖公司向韦荣玲支付客房托管收益金，前三年每年托管收益金为3.8万元，后二年每年托管收益金为4万元。不能按期支付托管收益金的，每逾期一日按每天50元支付逾期违约金，逾期总计超过三个月的，韦荣玲有权单方终止合同。合同还约定，韦荣玲交付租金后自动成为酒店会员，享有每年免费入住客房7天、免费使用酒店水疗、娱乐设施等服务，并在景区所有收费项目享受8.8折优惠福利。合同签订后，韦荣玲先后于2014年5月18日、5月19日向大新山晖公司支付租金10万元。2014年7月22日，恩城水上古镇项目因违反土地管理法规定，被国土部门发出通知责令停止违法建设行为，但工程项目仍持续建设。2014年底，恩城水上古镇项目因未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及资金链问题而停工。为此，恩城水上古镇主题酒店一直未能建成，酒店客房无法交付使用。广西山晖公司、大新山晖公司在退还韦荣玲3.8万元后，拒不履行合同。2020年4月10日，韦荣玲诉至本院，提出如上诉讼请求。 另查明，因大新山晖公司在项目建设过程中，为筹集资金，违反国家金融管理法律规定，以发展会员的形式，变相吸收公众存款共计718.6万元，数额巨大，扰乱金融秩序，作为大新山晖公司法定代表人雷晓晖于2018年11月22日被本院判决犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年。雷晓晖不服一审判决提起上诉，2019年3月4日，崇左市中级人民法院作出（2018）桂14刑终160号刑事判决书，终审改判雷晓晖犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年（刑期自2017年7月17日起至2020年6月9日止），并处罚金10万元。对涉案款项，刑事判决书未作出追缴退还受害人的裁决。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《恩城水上古镇主题酒店客房租赁合同》签定时，作为租赁物的酒店客房尚未建成，因此属于对未来建成客房的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案酒店项目因未取得建设用地规划、建设工程规划等许可而被责令停工，至本案庭审辩论结束之前亦未取得建设工程规划许可证。即在租赁合同约定的租赁物既未建成，也没有取得合法建设手续的情况下，双方订立的《恩城水上古镇主题酒店客房租赁合同》应当认定为无效合同。合同无效，自始无效。故韦荣玲请求解除客房租赁合同无解除之前提，应予驳回。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，广西山晖公司、大新山晖公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，与韦荣玲签订租赁合同，是导致租赁合同无效的责任一方。故广西山晖公司、大新山晖公司应向韦荣玲退还已收取的10万元租金，并赔偿韦荣玲因此所受到的损失。扣除已退还的3.8万元，尚欠6.2万元租金，故韦荣玲请求返还6.2万元租金的请求，应予支持。关于赔偿损失数额。因合同无效，合同所约定每年支付客房托管收益金、逾期支付的违约责任亦无效。鉴于广西山晖公司、大新山晖公司自2014年5月19日起一直占用韦荣玲6.2万元，造成了韦荣玲利息损失，故本院酌定赔偿数额以6.2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年5月19日起计至还清之日止。 综上,《恩城水上古镇主题酒店客房租赁合同》应为无效合同，广西山晖公司、大新山晖公司应返还韦荣玲租金6.2万元，并赔偿相应的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、广西山晖池雨投资有限公司、大新山晖池雨投资有限公司退还韦荣玲租金6.2万元，并赔偿经济损失（经济损失以6.2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年5月19日起计至欠款清偿之日止）； 二、驳回韦荣玲的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2100元，由广西山晖池雨投资有限公司、大新山晖池雨投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  黄世美 人民陪审员  许立荣 人民陪审员  农伟宁 二〇二〇年九月八日 书 记 员  刘洪春 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。