天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终329号上诉人（一审原告）：杨凤海，男，1960年4月20日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵文慧，天津得安律师事务所律师。上诉人（一审原告）:杨帅，女，1987年8月10日出生，汉族，教师，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵文慧，天津得安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区北财源道14号1门101。法定代表人：朱艳春，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。上诉人杨凤海、杨帅因与被上诉人天津陶润置业投资有限公司确认合同有效纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初7356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨凤海、杨帅及其共同的委托诉讼代理人赵文慧，被上诉人天津陶润置业投资有限公司的委托诉讼代理人赖汉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凤海、杨帅上诉请求:1.撤销一审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由:1.一审判决没有查清案件事实,对应当认定的事实不予认定。天津三洋房地产经纪有限公司系被上诉人的代理销售商,被上诉人及天津三洋房地产经纪有限公司售楼员同意上诉人迟延交付首付款,售楼人员与上诉人已经就交付首付款的时间达成新的共识。2.上诉人与被上诉人签订的《天鹅湖1号认购协议》属于本约合同,合同内容符合合同法规定的合同的基本构成要件,上诉人有权要求被上诉人按照合同约定继续履行合同。上诉人为购买涉案房屋,将自己老家住房进行出售,上诉人已经筹备齐所有购房款,随时将剩余购房款一次性支付给被上诉人,上诉人完全具备购房条件,上诉人有权要求被上诉人按照合同约定继续履行合同。一审法院虽认定了合同有效,认为合同已经解除,不能继续履行,没有查清案件事实,对于证人出庭及上诉人提交的证据材料不予认定,严重违反法律规定进行判决,违背司法公证原则。3.被上诉人向上诉人发出的解除《天津市商品房预售协议》通知不成立,一审法院认定合同已经解除,适用法律错误。双方就交付首付款的时间达成新的一致意见,同意上诉人延期交付首付款,并且上诉人在2016年6月初去交纳首付款时,被上诉人以电脑系统升级为由拒收取的事实，上诉人已提供证据证实。法律规定，商品房买卖合同履行的过程中,买方迟延履行义务,卖方必须经催告程序,给予对方三个月的合理付款期限,如仍不履行,方可行使合同解除权。本案中，被上诉人未经催告程序，直接要求解除,违反了法律规定。4.被上诉人故意隐瞒涉案房屋被法院查封的事实,销售房屋存在重大过错。天津陶润置业投资有限公司辩称，1.上诉人负有先履行义务未履行已构成违约。双方签订的认购协议已经解除，无需继续履行。上诉人所交付的定金依法依约予以没收。2.被上诉人与上诉人签订的认购协议属于预约合同，并非本约合同，认购协议的标的不适于强制履行。关于违约责任的承担，依法应当适用定金法则。3.被上诉人已于2016年7月22日发函，再次告知上诉人双方签订的认购协议已经解除，上诉人对此并未提出任何异议。4.认购协议明确约定了合同解除权，因上诉人没有依约向被上诉人支付首付款，已构成违约，被上诉人无需进行催告，依约依法有权单方面解除认购协议并没收定金，且事实上认购协议已经解除。5.被上诉人在销售房屋时一直是正常收取众多客户的首付款，并不存在可以延期支付首付款的情形，也不存在拒收首付款的行为6.本案是上诉人未依约支付首付款并签订天津市商品房买卖合同构成违约，其所交付的定金不予退还，无需继续履行预约合同。7.涉案房屋的查封与本案并无关联，查封并非上诉人不予支付首付款的法定事由。杨凤海、杨帅向一审法院起诉请求：1.依法确认被告发出的解除《天津市商品房预定协议》通知不成立（具体为：被告向原告发出解除通知后，原告在法定期限内提出异议，故二原告认为被告发出的解除通知不能发生解除合同的法律效力），二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议有效并继续履行，由被告将坐落于武清区××号楼××号房屋过户至原告杨凤海名下；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，二原告与被告签订《认购协议》认购协议，协议约定，二原告认购被告开发的坐落于天津市武清区××号楼××室房屋，房屋建筑面积为141平米，价款为1092169元，二原告应于2016年3月8日前交齐房款或首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》，在双方签定正式《天津市商品房买卖合同》后，本《认购协议》由被告收回并自动作废，双方权利义务以《天津市商品房买卖合同》为准，二原告应严格遵守本协议约定的时限，如违反本认购协议的约定，未能于上述期限内签署《天津市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则被告有权单方面解除本认购协议，并将认购物业另行处置，所收定金不予退还，双方同时还约定了其他权利义务。前述涉案《认购协议》签订当日，二原告向被告交纳了10000元购房定金，被告于当日就此向二原告出具了收据。前述涉案《认购协议》签订后，二原告未按约定于2016年3月8日前交齐房款或首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》。2016年7月，被告向二原告发出书面解除通知，载明“杨帅、杨凤海先生／女士：您于2016年3月交纳定金人民币壹万元认购天津市武清区天鹅苑25栋25-2-101物业，签署《天津市商品房预定协议》并约定须于2016年3月10日前交付首付并签署《天津市商品房买卖合同》，但截至2016年5月30日您仍未缴清首付，已造成违约。鉴于上述客观情况，我司现按照《天津市商品房预定协议》的约定没收您交付的定金，并解除《天津市商品房预定协议》。自您收到本函之日起，《天津市商品房预定协议》即解除”，书面解除通知同时还载明了其他内容。2016年9月19日，二原告就该书面解除通知事宜向一审法院提起诉讼，案号为（2016）津0114民初8942号。一审法院认为，二原告与被告签订的涉案《认购协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效。涉案《认购协议》签订后，二原告未按约定于2016年3月8日前交齐房款或首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》，二原告行为已构成违约，且涉案《认购协议》明确约定二原告如违反本认购协议的约定，未能于上述期限内签署《天津市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则被告有权单方面解除本认购协议，故依据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告有权解除涉案《认购协议》。同时，因被告已于2016年7月向二原告发出书面解除通知，且该书面解除通知所载明的房屋与涉案《认购协议》所载明的房屋一致，二原告与被告亦仅签订过涉案《认购协议》，故依据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，应认定涉案《认购协议》已于二原告收到涉案书面解除通知时起解除。二原告虽主张，未按约定于2016年3月8日前交齐房款或首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》系经被告同意，亦系被告原因所致，并据此诉请确认被告发出的涉案书面解除通知不发生解除合同的法律效力，但因被告对此不予认可，且二原告就其该项主张所提交的证据均为事后形成的传来证据或间接证据，证据之间亦未能形成完整的证据链，故二原告该项主张及诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。此外，因涉案《认购协议》已于二原告收到涉案书面解除通知时起解除，故二原告要求继续履行涉案《认购协议》并将涉案房屋过户至原告杨凤海名下的诉讼请求无合同及法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，涉案《认购协议》合法有效，但已依法解除，原告要求继续履行涉案《认购协议》并将涉案房屋过户至原告杨凤海名下的诉讼请求无合同及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认二原告与被告签订的涉案《认购协议》合法有效；二、驳回原告杨凤海和杨帅的其他诉讼请求。案件受理费7200元、保全费5000元，合计12200元，由原告杨凤海和杨帅共同负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、马某ＱＱ空间。2、马某医疗保险缴费的流水；3、谈话笔录；4、程东坡的证人证言及身份证；5、李洋的证明及照片；6、一中院的查封公告；7、高建怀的证人证言；8、申请证人马某出庭。经质证，被上诉人对证据1、2、3均不予认可，真实性无法核实。证据4在一审已提交，程东坡同样起诉了被上诉人，与本案有利害关系。证据5是上诉人事后找人制作的，真实性无法核实，且李洋存在延期交房与上诉人应当交付首付款的时间没有关联性的。证据6的真实性没有异议，关联性有异议，查封是在2016年5月30日，上诉人应当交付首付款的时间是2016年3月8日之前，查封并非上诉人不予支付首付款的法定事由。证据7不予认可，该证人与本案有利害关系。证据8真实性、关联性不予认可。马某并非被上诉人公司的员工，也无法核实其是否是天津三洋房地产经纪有限公司的员工，其所证明的内容与事实不符，如果延期交首付款应当经过签字确认才能延期。本院认为，上诉人二审提交的证据不足证明其具有延期支付首付款或签订合同的合理情形，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人发出的关于《天津市商品房预定协议》的解除通知是否成立，双方关于涉诉房屋的认购协议是否应继续履行。上诉人与被上诉人于2016年3月5日签订认购协议，约定由上诉人购买涉诉房屋，于当月8日前交齐首付款，并签订《天津市商品房买卖合同》。同时约定，如未能于上述期限签订《天津市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，则被上诉人有权单方面解除认购协议。该约定不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。但上诉人未能在约定期限内交付房款，并签订《天津市商品房买卖合同》，被上诉人依据合同约定的解除权向上诉人发出解除认购协议通知符合法律规定。上诉人虽主张未按期履行系经被上诉人同意，被上诉人所发出的解除通知不应生效，但上诉人对此并未提交书面证据予以证明，其申请证人出庭亦未能与其他证据相互佐证，在其签订合同当月并未出现涉案房屋被查封的情形，也无证据证明当时被上诉人存在无法收款的情形。因此，上诉人主张解除通知不成立并要求继续履行认购协议，本院不予支持。综上所述，杨凤海、杨帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人杨凤海、杨帅负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年九月十八日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……