云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2823民初330号 原告：汪琳凯，男，1980年12月24日出生，汉族，住勐腊县。 被告：西双版纳象都房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县新城河畔之梦御景湾附一幢4楼。 法定代表人：周子杰，职务执行董事。 委托诉讼代理人：黎冬梅，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。 原告汪琳凯与被告西双版纳象都房地产开发有限公司（以下简称象都地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序于2020年4月22日第一次公开开庭进行了审理，原告汪琳凯到庭参加诉讼，被告象都地产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案案情复杂，2020年5月8日裁定转为普通程序，于2020年6月3日第二次公开开庭进行审理，原告汪琳凯，被告象都地产的委托诉讼代理人黎冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪琳凯向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告履行不动产权过户手续，并承担过户所产生的全部税费。事实和理由：2016年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于勐腊县，建筑面积为454.89平方米［房屋所有权证号：勐腊县勐腊镇第20110700＊、国有土地使用证号：腊国用2012第××号。于2018年3月23日勐腊县国土资源局颁发中华人民共和国不动产全证书，编号ＮＯＤ530007810XX，云（2018）勐腊县不动产权00004XX号］,房屋单价为2154.36元／平方米，总价款为980000元，被告承诺在本合同签订一年内将房屋的房产证及土地证过户到原告名下，并承担过户所产生的一切税费。原告在合同签订当日按照合同约定向被告付款800000元，剩余房款180000元在被告将房屋产权过户到原告名下后被告一次性向原告支付。原告多次要求被告办理过户手续，被告都以各种理由拖延办理过户。原告认为《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的，被告不履行过户手续的行为，不但违反法律规定，也违背诚实信用原则，严重侵害了原告的合法利益，故原告依法具状起诉。 诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求中全部税费包括契税、印花税、测绘费、工本费、增值税等所产生的费用（以实际产生为准）全部由被告承担，原告了解到费用估计在100000元左右。 被告象都地产答辩称，对于原告主张的第一项诉讼请求无异议。对于第二项诉讼请求，被告愿意承担6-7万元的税费。因被告与十四冶公司建设工程施工合同纠纷，十四冶公司于2013年10月21日诉至西双版纳傣族自治州中级人民法院。2013年10月21日，州中级人民法院裁定对本公司所有涉案40号商铺等不动产进行查封。后双方经州中级人民法院主持调解于2015年4月29日达成调解。因被告资金困难未及时履行调解书确定的付款义务，十四冶公司于2015年10月12日向州中级人民法院申请强制执行。经州中级人民法院2015年11月24日委托云南乾盛司法鉴定中心鉴定评估，2015年12月30日乾盛司法鉴定中心出具[2015]第（10528XX）号司法鉴定意见书，涉案XX号商铺价值为人民币2737528元。司法评估后西双版纳州中级人民法院执行局委托西双版纳远腾拍卖有限责任公司对XX号商铺进行公开拍卖，但因房地产交易市场低迷，经两次降价三次拍卖均流拍。远腾公司于2016年7月7日将案件退回州中级人民法院。在流拍六个月后，由于急需资金对十四冶公司履行付款义务，且公司账户又被冻结等重重压力，公司只能再次降价销售涉案商铺。2016年12月28日经与原告协议一致以980000元的价格转让商铺，被告收到购房款项后立即将案款付给了十四冶公司。合同签订后，被告将商铺交付给了原告使用，但双方去办理过户登记手续时，勐腊县税务局告知需要等到整个项目楼盘税务清算后才能办理相关手续，系不可抗力所致，并非被告的过错。虽原、被告双方协商并在签订的《商品房买卖合同》时，被告同意承担过户税费是因为通常的交易惯例，应按成交价980000元计算税费，当时粗略计算大概6-7万元，但直到2019年勐腊县税务局完成被告一期项目的税务清算，前往办理过户相关手续时，税务局提出按照销售商铺的评估价格来计算增值税而不能按照实际销售价格计算，该商铺买卖核算的税款高达约700000元。该商铺总共的销售价格才980000元，原告现仅支付800000元，却要让被告承担700000元的税款，除此还有后续的过户费用。这样的交易显然不是被告真实意思表示也是违背常理的，是双方在签订合同时对税费计算的重大误解，导致显失公平的结果，因此被告曾和原告协商，要求其承担一半的税费，但原告坚决拒绝，故过户手续相关事宜一直拖到现在未能完成。综上，被告因迫于被强制执行的压力不得不低价变卖涉案40号商铺，虽然签订合同时同意承担过户登记的相关税费，但是基于税费计算的重大误解，导致显失公平的结果，请依法驳回原告要求被告承担过户所产生的全部税费的诉讼请求，基于公平原则对税费的承担进行调整。 各方当事人围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织 当事人进行了证据交换和质证。对原告汪琳凯提交的打款凭证、不动产权证书以及被告象都地产提交的（2013）西民二初字第46-1号民事裁定书、（2015）西执字第70号执行通知书、司法鉴定意见书、司法技术处关于委托拍卖的函、情况说明、房地产司法拍卖公告、拍卖标的目录、拍卖活动后期备案表、客户收款入账通知1份、客户付款入账通知，（2015）西执字第70号执行案件通知书1份，各方当事人质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 当事人存在的争议证据本院评判如下：原告汪琳凯提交的商品房买卖合同，被告象都地产对其真实性、合法性、关联性均无异议，但是合同第五条系被告重大误解。本院认为，被告对该证据真实性无异议，该合同第五条的约定是否存在重大误解，本院将在说理部分予以评判。 本院依职权向勐腊县税务局查询如将被告名下的勐腊县过户给原告因缴纳的税费问题以及向勐腊县不动产登记中心调取勐腊县产权限制情况，勐腊税务局向本院作出了勐腊县税务局关于回复云南省勐腊县人民法院调查的函，勐腊县不动产登记中心出具了查询表。 原告汪琳凯对勐腊不动产登记中心出具的查询表、勐腊县税务局关于回复云南省勐腊县人民法院调查的函质证均无异议。 被告象都地产质证认为，对勐腊不动产登记中心出具的查询表的真实性、合法性、关联性没有异议；对勐腊县税务局关于回复云南省勐腊县人民法院调查的函的真实性、关联性没有异议，虽然原、被告双方是在2016年12月28日交易的勐腊县新城河畔之梦XX号商铺，合同签订当时双方进行税费核算是6-7万元，但现按照勐腊县税务局出具的该份回复函内容，该商铺过户需按照日前评估价589万元进行纳税，其税费完全超过双方签订合同时的预期，系因重大误解订立的显失公平的合同，原告诉请要求本公司承担所有税费，显然是违反公平原则、违背常理。 本院认为，勐腊不动产登记中心出具的查询表、勐腊县税务局关于回复云南省勐腊县人民法院调查的函，来源合法，内容真实，可证实勐腊县现产权未有限制情况，勐腊县税务局以其录入存量房交易价格评估系统对涉案商铺进行价格评估，涉案商铺价格为5890000元，如将该涉案商铺过户给原告，以价格5890000元计算提出买卖双方需缴纳税款的参考意见，受让方需缴纳契税176700元、印花税1472.50元，转让方应支付增值税294500元、城建税14725元、教育附加费8835元、地方教育附加费5890元、印花税2945元，土地增值税需转让方提供齐全的涉税资料才能具体计算，本院予以采信。 本院经庭审认定事实如下：汪琳凯与象都地产于2016年12月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定汪琳凯作为买受人（乙方）向象都地产（甲方）购买座落于勐腊县，建筑面积454.89平方米，房屋总价款980000元（单价为2154.36元／平方米），其中该合同第五条约定：“交易过程中所产生的税费，均由甲方承担，甲方保证自本协议签订一年内将该房屋产权过户至乙方”，合同还约定了其他事项，该合同未办理备案登记手续。合同签订后，象都地产将涉案商铺交付了汪琳凯，汪琳凯于2017年1月3日向象都地产支付800000元购房款，剩余180000元约定于产权过户完毕前三天支付给象都地产。庭审中，双方均认可交易过程中的税费以合同价格进行计算，核算约为6-7万元左右。因象都地产至今未为汪琳凯办理所购商铺不动产权证过户手续，故汪琳凯诉至本院。 另查明，座落于勐腊县国有土地使用权证为腊国用2012第××号，2018年3月23日产权证书变更为云（2018）勐腊县不动产权第00004XX号，权利人为象都地产。 象都地产曾与中国有色金属工业第十四冶金建设公司发生建设工程施工合同纠纷，涉案的勐腊县于2013年被云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院裁定予以查封。在执行阶段，2015年涉案商铺经云南乾盛司法鉴定中心评估该涉案商铺价值为2737528元，西双版纳傣族自治州中级人民法院委托西双版纳远腾拍卖有限责任公司进行拍卖，因无人参与竞买，又两次降价进行拍卖，未拍卖成功。后象都地产与中国有色金属工业第十四冶金建设公司发生建设工程施工合同纠纷一案的执行标的已全部履行完毕，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院于2018年9月3日作出（2015）西执字第70号执行案件结案通知书。 经查询，涉案的勐腊县产权未设置限制情况。勐腊县税务局以其录入存量房交易价格评估系统进行对涉案商铺价格评估，涉案商铺价格为5890000元，如将该涉案商铺过户给原告，以价格5890000元计算提出买卖双方需缴纳税款的参考意见，受让方需缴纳契税176700元、印花税1472.50元，转让方应支付增值税294500元、城建税14725元、教育附加费8835元、地方教育附加费5890元、印花税2945元，土地增值税需转让方提供齐全的涉税资料才能具体计算。 本院认为，本案系原、被告双方在履行《商品房买卖合同》过程中因未履行房屋不动产权过户手续所引起的商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，被告是否应按照《商品房买卖合同》约定办理不动产权过户手续时承担过户的产生所有税费？根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同对双方当事人均有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审查明，涉案勐腊县曾涉及到被告与中国有色金属工业第十四冶金建设公司发生的建设工程施工合同纠纷，但被告已向中国有色金属工业第十四冶金建设公司履行完毕生效法律文书确定的付款义务，该勐腊县尚未设置限制情况。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该《商品房购销合同》合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告依据合同约定向被告支付了房屋购房款，被告亦按约向原告交付了房屋。原、被告双方签订的《商品房购买合同》中明确约定，被告保证在签订协议一年内将该房屋产权过户至原告，但从签订合同之日（2016年12月28日）后至今未为原告办理不动产权过户手续，故对原告要求被告履行办理不动产权变更手续的诉讼请求，本院予以支持。双方签订《商品房买卖合同》第五条中明确约定，交易过程中所产生的税费，均由被告承担。被告在诉讼过程中提出抗辩，原、被告签订合同时估算各种税费约6-7万元，但2019年，前往办理过户相关手续时，税务局提出按照销售商铺的评估价格来计算增值税而不能按照实际销售价格计算，该商铺买卖核算的税款高达约700000元，但商铺成交价仅980000元，系重大误解，显失公平要求调整税费的承担。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”。本院结合庭审查明的事实，被告向原告转让的商铺的价格明显偏低，如过户，按照合同约定参考勐腊县税务局的回函除未能计算的土地增值税外被告应缴纳约505067元，明显高于双方估算的6-7万的税费价格，如按合同约定进行缴纳税费，会导致不公平的结果，也会导致双方当事人权利义务失衡，对被告利益而言也会产生实质性影响。故本院结合本案的实际情况，对原告主张涉案商铺办理不动产权过户手续时，按照税务的规定，原告承担作为受让方应缴纳的税费，被告承担作为出让方应缴纳的税费。对原告诉讼请求中明确的工本费、测绘费等，并不属于双方约定的税费范围，此费用在合同中亦未具体明确约定，双方可自行协商处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、原告汪琳凯与被告西双版纳象都房地产开发有限公司于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告西双版纳象都房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内为原告汪琳凯办理勐腊县的不动产权变更手续，并承担作为出让方应缴纳的税费； 三、驳回原告汪琳凯其他诉讼请求。 案件受理费13600元，由被告西双版纳象都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  玉金罕 人民陪审员  白 珊 人民陪审员  岳金梅 二〇二〇年九月八日 书 记 员  周 斌