盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初1246号原告：李井忠，男，1974年12月7日生，汉族，住盐城经济技术开发区。原告：陈建琴，女，1974年10月13日生，汉族，住盐城经济技术开发区。两原告共同委托诉讼代理人:朱纪陈、孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：丁宏军，男，1977年02月02日生，汉族，住盐南高新区。原告李井忠、陈建琴与被告丁宏军确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序由审判员李呈蕴于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告李井忠、陈建琴及其共同委托诉讼代理人朱纪陈、孙桐童，被告丁宏军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李井忠、陈建琴向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年4月13日签订的协议无效；2.判令被告返还原告位于盐城市房屋；3.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：请求确认原、被告于2014年8月20日签订的还款协议书中关于在2015年9月25日前未能归还借款，房屋归被告所有的约定无效。事实和理由：2013年4月13日，原告李井忠向被告借款15万元，约定该借款于2014年12月13日前归还。同日，双方还签订协议一份，约定原告李井忠、陈建琴夫妻同意将伍某桥联建楼（坐落于鸿远桥6层604室，建筑面积115平米）和底层车库一间18平米质押给被告。如原告逾期不予归还借款本息，此房无条件交付丁宏军，该房屋产权归丁宏军所有。后因原告李井忠未及时归还借款，被告拒不返还原告房屋。根据《物权法》第186条，《担保法》第40条、66条规定，原、被告于2013年4月13日签订的协议无效，被告应当返还原告房屋。同理，双方于2014年8月20日签订的还款协议书中关于在2015年9月25日前未能归还借款，房屋归被告所有的约定亦无效。特具状起诉，请求支持诉请。被告丁宏军认可2013年4月13日签订的协议无效，但辩称：1.2014年8月20日双方签订的协议具有以物抵债性质，该协议合法有效，且双方还达成回购协议；2.原告主张的确认合同与返还房屋的诉讼请求并非同一法律关系。请求驳回原告诉讼请求。原告李井忠、陈建琴围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查后予以确认，并在卷予以佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2013年4月13日，原告李井忠向被告丁宏军出具借据一份，载明（摘要）：今借到丁宏军人民币（大写）壹拾伍万元整，定于2014年12月13日前归还所有借款资金本金和资金使用费。借款利率为月息30‰。同日，原告李井忠、陈建琴与被告丁宏军签订一份《协议》，约定（摘要）：因本夫妇向丁宏军借款拾伍万元整，自愿将伍某桥联建楼（坐落于鸿远桥南东侧、由西向东六层604室、建筑面积115平方），连底层车库一间18平方用于质押，逾期不归还借款本金及利息，此房无条件交付丁宏军，该房屋产权归丁宏军所有。原告李井忠、陈建琴和被告丁宏军在该协议上签字确认。次日，原告陈建琴向被告丁宏军出具一份《保证书》，载明（摘要）：本人自愿为李井忠同志于2013年4月14日向丁宏军借款人民币拾伍万元整承担连带责任担保，如到期借款不能偿还，该借款的本金、资金使用费、滞纳金及丁宏军为实现债权的一切费用全部由本人无条件全额偿还。2014年3月9日、2014年6月10日，李井忠又分别向丁宏军出具9万元、5万元的借条各一份。2014年8月20日，丁宏军（贷方、甲方）与李井忠（借方、乙方）签订《还款协议书》一份，约定（摘要）：乙方因工程承包缺少资金分别于2013年4月13日、2014年3月9日、2014年6月10日向甲方借款150000元、90000元、50000元,合计2900000元，并以自己所有的伍某桥联建楼604室住宅楼作为质押保证。乙方现因经济紧张而无法归还甲方借款，经平等协商自愿达成如下协议：一、乙方夫妇自愿将质押物伍某桥联建楼604室住宅楼一套及其附属（车库等）折抵所借甲方借款290000元（所涉房屋甲方已实际占有）。至此，双方29万元的债权债务关系终结。二、甲、乙双方凭本协议书到该住宅楼代建方（史某）处办理委建人变更登记手续，将原委建人乙方变更为现甲方。特别约定（手书）：①李井忠夫妇确保在2015年9月25日前归还本金及利息合计350000元，该房屋返还给李井忠夫妇，双方债权债务关系结束，该房屋在丁宏军使用期间所花费的简单装潢费用由李井忠夫妇承担。②如果李井忠夫妇到期后未能归还上述款项，则该房屋归丁宏军所有，双方债权债务关系结束。原告李井忠、被告丁宏军分别在该协议上签字确认。此后，丁宏军一直占有使用该涉案房屋，并居住至今。另查明，2008年6月18日，案外人史某（甲方）与李井忠（乙方）签订一份《委托建房协议》，约定（摘要）：经集镇建设规划，为节约用地，美化集镇建设环境，改善住房条件。乙方自愿出资委托甲方代建住宅楼。经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：二、集资委托建房编号和建筑面积。乙方委托所建房屋编号为由西向东为六层604室，建筑面积115平方米。三、售房价格。根据甲、乙双方约定，乙方委托所建房屋六层604室套房，建筑面积115平方米，每平方1480元，总价格为170200元。（手书：车库价另订，按实际平方结算，每平方按900元计算。）六、甲、乙双方的权利和义务。2、甲方应按乙方认可的图纸施工，若有建房设施变更，必须得到建筑设计部门认可。甲方必须保证施工质量，确保工程质量合格。房屋竣工验收合格后交付乙方使用。七、其他约定事项：另加车库1间，平方、价格另订。史某、李井忠分别在该协议上签字确认。2015年10月2日，丁宏军、李井忠在上述《委托建房协议》上方手书：同意转让给丁宏军，李井忠本人表示同意。史某、李井忠分别签字确认。本案的争议焦点为：原告李井忠、陈建琴与被告丁宏军于2014年8月20日签订的《还款协议书》中关于“在2015年9月25日前未能归还借款，房屋归被告所有”的约定是否有效。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，双方于2014年8月20日签订了《还款协议书》，该份协议书第一条约定：“乙方夫妇自愿将质押物伍某桥联建楼604室住宅楼一套及其附属（车库等）折抵所借甲方借款290000元（所涉房屋甲方已实际占有）。至此，双方29万元的债权债务关系终结。”特别约定（手书）：“①李井忠夫妇确保在2015年9月25日前归还本金及利息合计350000元，该房屋返还给李井忠夫妇，双方债权债务关系结束，该房屋在丁宏军使用期间所花费的简单装潢费用由李井忠夫妇承担。②如果李井忠夫妇到期后未能归还上述款项，则该房屋归丁宏军所有，双方债权债务关系结束。”对于上述约定，丁宏军辩称系双方达成的以房抵债协议，且双方还就此约定了回购条款。对此，本院认为，所谓以物抵债，是指债务履行期届满后，债权人与债务人约定以特定物替代原金钱债务的清偿。本案中，案涉三笔借款，其中15万元借款约定的还款期限为2014年12月13日，另外两笔9万元、5万元的借款未约定还款期限，该协议第一条在15万元尚未到期的情形下，约定以房抵债不符合以物抵债的构成要件，属于流抵之约，应为无效条款。特别约定的第二款，亦属于流抵之约，应为无效。至于回购的约定，因上述协议书第一条流抵之约无效，回购的约定亦失去了存在的基础。双方于2013年4月13日签订的《协议》，与上述2014年8月20日《还款协议书》中第一条及特别约定条款相同，同属于流抵之约，应为无效。因上述协议和约定无效，丁宏军因此取得的案涉房屋，应当予以返还，但鉴于李井忠、陈建琴将涉案房屋交付丁宏军占有使用已近六年，且李井忠所欠被告丁宏军的借款及利息至今尚未清偿完毕，其在本案诉讼中亦未将结欠丁宏军的借款本息予以结清，故本院认定丁宏军待李井忠将其结欠丁宏军的借款本息结清后再将涉案房屋予以返还。如被告李井忠未能及时偿还丁宏军借款本息，则丁宏军可通过诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李井忠、陈建琴与被告丁宏军于2013年4月13日签订的协议无效；原告李井忠与被告丁宏军于2014年8月20日签订的协议中关于“债务到期后未能归还上述款项，则该房屋归丁宏军所有，双方债权债务关系结束”的约定无效。二、被告丁宏军待原告李井忠将结欠的借款本息清偿完毕后十日内将位于伍佑洋桥联建楼604室（含车库）的房屋返还原告李井忠、陈建琴。案件受理费11880元，减半收取5940元，由被告丁宏军负担。如不服本判决，可于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 李呈蕴二〇二〇年九月八日法官助理 袁柏阳书 记 员 张 聃附录相关法律条文1．《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2．《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。