重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初7106号原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码91500222450399282B。法定代表人：胡云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎静，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。被告：黄学兰，女，1956年4月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称“赢三物管公司”）与被告黄学兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人黎静、郝保建，被告黄学兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赢三物管公司诉称：2011年3月11日，被告购买了位于重庆市綦江区xxx号房,房屋面积：35.63平方米，按照被告与赢三物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，物管费0.65/㎡•月，电梯费11.8元/月（从3楼开始计算，10元一人，每增加一层加0.3元），公摊费5元/月。被告系原告管理服务的书香名都小区1栋9-2业主，于2014年1月至2020年7月，拖欠物管费1832.8元（35.63㎡×0.65元/㎡•月×79月）、公共能源费395元（5元/月×79月）、电梯费932.2元（11.8元/月×79月）、二次供水加压费165.9元【（291吨-54吨）*0.7元/吨】，以上费用共计3325.9元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告经原告多次催收，拒不支付费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金3000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。被告黄学兰辩称，对于2014年1月至2020年7月期间没有交物管费、公共能源费、电梯费、二次供水加压费没有异议，对于物管费予以认可应当交纳，但是对于公共能源费、电梯费、二次供水加压费不予认可。原告起诉的我拖欠物业费是事实，入住小区以来我一直积极参与小区的各项活动以及积极交纳物业费，后因小区安全不能达到，发生抢劫和偷盗的事情发生；业主多次向物业公司反映违章乱建均未得到解决小区随意乱开门，小区违章建筑较多；物业公司变卖业主用房，5栋监控室被卖，1栋住房出租为麻将馆，电梯广告等的收入均未进行公示；物业公司未对公共设施设备进行维护，路灯和小区绿化损坏严重；小区的消防未进行整改，导致小区的消防系统瘫痪，造成2020年5月13日火灾的发生；楼上装修导致阳台水流到楼下，导致楼下受损害，物业公司一直没有解决。我们居住在这样的环境中随时都是提心吊胆的，只要物业公司什么时间整改好我什么时候就交物业费，关于公共能耗费，由于物业公司未对公共设施进行维护，不应当收取公共能耗费，关于电梯费和二次供水加压费，由于我未在书香明都1栋9-2号房居住，我不应当缴纳这些费用。经审理查明，被告系重庆市綦江区xxx号房的业主，房屋面积为35.63平方米。2011年3月11日,被告（甲方）与綦江县德宜信物业管理有限公司（乙方）签订了《书香名都物业管理服务协议》，綦江县德宜信物业管理有限公司的名称在2012年1月11日变更登记为重庆市德宜信物业管理有限公司,重庆市德宜信物业管理有限公司的名称在2013年12月6日变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司。上述合同约定：物业管理服务期限为2011年4月1日至2014年3月31日止，当业主委员未与新的物业企业签订物业服务合同时顺延；物管费，甲方向乙方交纳物业管理服务费用时间为每月10日前或每个季度第一个月10日前，住宅按该套房屋建筑面积0.65元/㎡•月缴纳；电梯乘坐费，从第三层开始计收,10元/人•月,每增加一层加收0.3元，具体计算公式为：每月每人电梯费=10﹢0.3×（N-3）；公共能源费按户据实分摊后由甲方于每季度第一个月10日前向乙方缴纳，公共能源费主要是指业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料）的用水、用电费用；物业管理公共能源费中未计入的共用设施运行，能耗费按甲方实际使用量共同分摊，如二次供水泵（加压水）所产生的电费等；甲方和物业使用人未按时或逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起甲方每日向乙方交纳所欠物管费3‰的违约金。合同签订后，原告物业公司便按照约定开始向被告提供物业管理服务，目前该小区在物业服务方面存在瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位为由，在2014年1月至2020年7月期间未按约定向原告交纳物管费1832.8元（35.63㎡×0.65元/㎡•月×79月）、公共能源费395元（5元/月×79月）、电梯费932.2元（11.8元/月×79月）、二次供水加压费165.9元【（291吨-54吨）*0.7元/吨】，经赢三物管公司多次催收仍未交纳。以上事实有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》、《公共能耗费分摊表》、《催收通知书》、照片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。《前期物业管理服务协议》是原告与被告合法签订的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。根据合同约定，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》于2014年3月31日到期，合同到期后业主委员会未与新的物业企业签订物业服务合同，该合同应当继续有效。且原告仍按原协议对该小区提供物业服务至今，且收费标准未变化，被告就应当按照原协议向原告交纳相应费用。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业也应该主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，对于被告以赢三物管公司提供的物业服务不到位为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。因此，对于原告要求被告交纳2014年1月至2020年7月期间物管费1832.8元，本院予以支持。对于被告辩称因原告未对公共设施进行维护，故被告不应当缴纳公共能耗费的问题。本院认为，根据合同约定公共能耗费的收取是用于业主共用部位、共用设备设施的用水、用电的费用，且该费用合同虽约定是据实分摊，但是此项费用是物业服务过程中实际产生的费用，且按每人每户5元收取具有合理性并无不妥，因此对于原告要求被告交纳2014年1月至2020年7月期间公共能源费395元，本院予以支持。关于电梯费和二次供水加压费的问题，被告以其未在xxx号房居住为由拒绝交纳上述两笔费用，本院认为，电梯费与二次供水加压费是合同明确约定被告应当缴纳的费用，且二次供水加压费是被告用水过程中实际产生的费用，被告应当向原告缴纳上述两笔费用。因此，对于原告要求被告交纳2014年1月至2020年7月期间电梯费932.2元、二次供水加压费165.9元，本院予以支持。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄学兰在本判决生效后5日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2014年1月至2020年7月期间的物管费1832.8元、公共能源费395元、电梯费932.2元、二次供水加压费165.9元，以上合计3325.9元；二、驳回原告重庆市赢三物业管理有限公司其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告黄学兰负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告黄学兰在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 代桂林二〇二〇年九月八日法官助理 黄 亚书 记 员 邓 程