辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6598号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连隆绎达实业发展有限公司，住所地辽宁省大连市中山区北斗街52号。法定代表人：孙丰满，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙国华，辽宁合美源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连易通自动化仪表有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区白云山庄21号。法定代表人：高林范，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈光，辽宁长城律师事务所律师。上诉人大连隆绎达实业发展有限公司（以下简称隆绎达公司）因与被上诉人大连易通自动化仪表有限公司（以下简称易通公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初字第4097号民事判决。大连隆绎达实业发展有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）辽02民终1525号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，大连市中山区人民法院作出（2019）辽0202民初4050号民事判决，大连隆绎达实业发展有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人大连隆绎达实业发展有限公司的委托诉讼代理人孙国华，被上诉人大连易通自动化仪表有限公司的委托诉讼代理人陈光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连隆绎达实业发展有限公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审法院所作判决事实不清，适用法律错误。上诉人对判决书第三页查明部分有异议：2012年10月1日双方签订的《房屋出租合同》第五部分第三条双方约定：甲方（即出租方）给予乙方（即承租方）合同起始时间后45天装修期，甲方不收取此45天装修期租金（230万元/年÷365天=6301.37元×45天=283,561.65元），此节应查明但未查明，不应计算租金。上诉人对判决书第四页另查部分有异议：2013年10月1日双方又签订了一份《房屋出租合同》，原审法院对此份合同认定与2012年10月1日《房屋出租合同》基本一致是错误的，2012年10月1日的合同房屋建筑面积为4066.54平方米，年租金为230万元，2013年10月1日的合同房屋建筑面积为3472.33平方米，年租金为120万元，且租金的支付方式不同，原审法院认为上诉人的法定代表人孙璎椿在海军广场派出所的询问笔录中，未提到2013年10月1日变更过合同，而且第二份合同约定的租金数额相差较大，不符合原告出租案涉房屋经营目的，不是当事人真实意思的表示，此节查明及认定违背了当事人签订合同自愿的原则。被上诉人于2018年4月18日起诉至原审法院诉请租金，只能主张2017年4月19日以后的租金，之前的租金已超过诉讼时效，其享有诉权但不享有胜诉权，应依法驳回诉请。原审法院所作判决一至四项没有法律依据，判令上诉人支付房屋租金974.9万元计算不明，没有事实依据。上诉人按双方合同的约定已向上诉人支付了420万元租金，原审法院仅凭海军广场派出所询问笔录的内容，否定双方2013年10月1日签订合同的效力于法无据。派出所不是审判机关，所做的询问笔录内容及出警的情形并不是双方当事人纠纷之争、合同之争，原审法院所作判决事实不清，缺少法律依据。大连易通自动化仪表有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决第一、二项已经没有实际意义，案涉房屋2019年被大连中院拍卖，房屋拍卖之后，解除合同以及房屋腾退已经没有实际意义。现房屋已经拍卖成交，新的买受人已经起诉上诉人腾退。一审判决第三项多判了50万元，我方同意扣除。一审判决第四项认定的起始时间有误，占用费应当自2018年4月18日起计算至拍卖裁定下发之日。一审判决第五项我方不同意，但为了节约时间所以没有上诉。另对于上诉人提出免租期的租金同意扣除，但我方认为应当从占用时间中扣减。大连易通自动化仪表有限公司向一审法院起诉请求：1、确认解除房屋出租合同，判令被告腾退大连市中山区北斗街52号房屋，返还原物；2、判令被告支付房屋租金974.9万元（计算至起诉日2018年4月18日）；3、判令被告按照房屋租金标准支付占用费（自起诉日2018年4月18日至实际腾退日）；4、判令被告承担诉讼费。大连隆绎达实业发展有限公司向一审法院反诉请求：1、要求减免自2013年10月1日至2017年8月21日无消防设施不能正常营业期间减免租金400万元；2、被反诉人支付消防建设费用125万元。一审法院认定事实：2012年10月1日，原告大连易通自动化仪表有限公司与大连隆绎达家具有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将大连市中山区北斗街52号房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积4066.54平方米，共计5层。租赁期限10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。10年租金共计为2580万元。租期内一至三年每年的租金为230万元，从第4年起租金同比上一年度增加10万元（即第四年为240万元，第五年为250万元，……第十年为300万元）双方达成合作意向后，乙方向甲方一次性支付200万元定金。双方签订合同前10日，乙方将第一年租金剩余部分一次性交付甲方，自第二年起每半年支付租金一次，应提前30天支付。即每年9月1日前支付当年10月1日至第2年3月31日的租金；每年3月1日前支付当年4月1日至9月30日的租金。租赁期间租赁房屋所发生的水、电、卫生、消防、物业管理等费用由乙方承担并缴纳。第五部分清场及房屋装修改造约定：从签订之日起，甲方贴出告示，告知商场内业户迁出商场之后的清场工作，由乙方独立根据相关法律完成，甲方只出具必要的证明文件。乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方支付。第七部分乙方未按时向甲方支付所有应付款项，属于乙方违约，每逾期一天除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%违约金，如乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权解除租赁合同，乙方仍承担违约责任。合同签订后，被告进行了房屋接管和清场工作。清场时有个别原业户起诉维权，所有的案件审理结果均确认了原、被告签订的房屋出租合同效力并保护了原告的承租权。2012年12月28日，被告收取了（发票上载明）陈大飞、于燕等人租用无证房屋半年的租金。2012年8月8日起至2015年11月12日止，被告共计向原告支付租金370万元。2015年11月29日，张伟收到孙璎椿现金50万元。被告称这50万元应当作为向原告支付的租金，原告对此无异议。截止2015年11月29日，被告共计向原告缴纳租金420万元。2013年1月23日，大连易通自动化仪表有限公司、大连隆绎达家居有限公司出具委托书，孙璎椿代为办理大连北斗轻工市场的建设工程消防设计备案、消防安全检查与建设工程竣工验收消防备案的相关事宜。2015年2月17日、19日，大连隆绎达家具有限公司与大连环宇消防工程有限公司就大连隆绎达家居消防工程签订消防承包合同，由大连环宇消防工程有限公司对大连隆绎达家居火灾自动报警系统等消防项目进行施工，现已施工完毕，工程总价125万元。2018年1月11日，原告为收回租赁物，到案涉房屋现场张贴解除合同通知书和公告，双方发生冲突，中山区公安局海军广场派出所出警并进行多方调查，被告的法定代表人孙璎椿在询问笔录中确认：“双方于2012年10月1日签订大连市中山区北斗街52号房屋出租合同，2014年11月1日前我已经交了两年的房屋租金，因为前两年我交了房屋租金，但是房子我没有得到使用，所以2014年10月份以后的每年房租金我拒绝缴纳，之后我又开始投资进行消防建设和审批，2016年5月份消防审验合格后，我才正式经营该房屋，所以我们的租金应当从2016年5月消防手续下来后开始交付”。另查明，2013年10月1日，原告与被告又签订一份《房屋租赁合同》。约定原告将大连市中山区北斗街52号房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积3472.33平方米，共计5层。租赁期限10年，自2013年10月1日起至2022年9月30日止。租金共计为1080万元。双方达成合作意向后，乙方向甲方一次性支付200万元定金。双方签订合同前10日，乙方将第一年租金剩余部分一次性交付甲方，自第二年起每半年支付租金一次，应提前30天支付。即每年9月1日前支付当年10月1日至第2年3月31日的租金；每年3月1日前支付当年4月1日至9月30日的租金。其他条款与2012年10月1日双方签订的《房屋租赁合同》基本一致。原告称该协议是为了原告协助被告方少交税金才签订的，没有实际履行，都是按照2012年的合同履行。在被告的反诉状和法定代表人的笔录也自认了。被告表示2012年签署协议以后，因为前述原因无法接收使用原租赁物，为此我们提起了诉讼，告诉马德安和徐丽敏什么时间接收不确定，在这个情况下我们有损失，才与原告签订了该份新的协议。一审法院认为：原、被告双方对于2012年10月1日房屋出租合同均无异议，2018年1月11日被告法定代表人孙樱椿在海军广场派出所的询问笔录中，也自认此份合同的真实性以及履行的相关情况，并未提及2013年10月1日变更过合同，（2013）中民初字第3005号民事判决书和大连市中级人民法院（2014）大民二终字第769号民事判决书对2012年10月1日的房屋出租合同也进行了效力确定，因此一审法院确认2012年10月1日房屋出租合同是双方当事人真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效。双方于2013年10月1日签订的第二份《房屋租赁合同》仅租金数额、租赁物面积不同，其他主要内容基本与原合同一致，而且第二份合同约定的租金与第一份合同约定的租金数额相差较大，不符合原告出租案涉房屋的经营目的，不是当事人真实意思的表示，故一审法院不予采信。按照房屋出租合同约定，被告应自行负责清场作为租赁房屋交付方式，此项合同约定的租赁物交付方式并不违反法律法规的规定，2012年10月1日原告对原业户发出了变更承租人的公告，被告接手房屋进行清查，应视为实现了被告对于租赁房屋的占有使用收益的权利，部分原业主未及时撤出系案外人侵犯被告的承租权，与本案不是同一个法律法律关系，且相关案外人侵犯被告权利案件均通过诉讼程序解决，被告的合法权利得到了保护。至于被告放弃对于部分原业户的租金请求，是其对于自身权利的处置，不能因此来判断原告未履行合同。2012年12月28日，被告对于租用无证面积的23位业户收取了租金，亦可证明被告对于有证房屋和无证房屋的全面接管，因此被告关于原告未按实租面积交付租赁房屋的抗辩理由和反诉理由不能成立，一审法院不予支持。房屋出租合同并没有对于租赁物用途进行特别约定，也没有租赁房屋原有设施必须满足被告特定经营条件的约定。关于水、电、消防费用的约定是指日常的开销，并非是增设消防设施。消防设施不同于普通装饰装修，它具有行政法规的强制性要求以及禁止性要求，不符合规定的消防设施或者不按照规定升级改造的消防设施，均无法实现合同目的，消防设施具有通用不折旧的性质，因此对被告投资增设的消防设施，即使合同解除，原告也是案涉消防设施的受益人，享有消防设施继续使用的利益，故从实现合同目的以及受益人公平的角度说，被告投资增设的消防设施，其费用由原告负担较为合理。关于增设的消防设施的费用金额，原告虽认为不应当由自己承担，对被告提交的消防图纸等不同意质证，但亦认为消防设施大致需要人民币120万元，与被告诉求的金额一致，故应当从给付原告的房屋租金中扣除。关于反诉原告要求减免自2013年10月1日至2017年8月21日无消防设施不能正常营业期间减免租金400万元的主张，无合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）大连易通自动化仪表有限公司诉被告（反诉原告）大连隆绎达实业发展有限公司于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于判决生效之日起十日内将大连市中山区北斗街52号房屋腾退给原告；三、被告给付原告房屋租金974.9万元；四、自2014年4月18日至实际腾退日止，被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费；五、反诉被告向反诉原告支付消防建设费用125万元。上述二、三、四项双方当事人应互相给付的款项，于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费140,290元，由被告负担；反诉费24,130元，由反诉被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同订立后，双方当事人在合同履行期间发生争议，易通公司主张解除租赁合同并要求隆绎达公司支付租金及占有使用费。本案争议的焦点为双方租赁合同的租金标准及隆绎达公司欠付租金数额的认定。根据双方租赁合同的约定，如承租方逾期支付租金超过一个月，出租方有权解除合同。因隆绎达公司在承租房屋期间欠付租金已超过合同约定的期限，故易通公司根据合同约定行使合同解除权不违反法律规定，应当认定双方合同已经解除。而对于隆绎达公司欠付的租金数额，双方因存在2012年、2013年签订的两份不同租金标准的租赁合同产生争议。对此，本院认为，首先，从两份合同内容看，除房屋面积及租金标准外，两份合同的其他内容基本相同，如果按照隆绎达公司所主张2013年重新签订租赁合同的原因是由于面积减少，则应当将原租金较高的原合同变更或作废，且面积和租金的变更应当符合合理比例。但是，2013年合同订立后，双方当事人仍持有2012年合同文本，且2012年合同约定面积4066.54㎡、年租金230万元-300万元（逐年递增），2013年合同约定面积3472.33㎡、年租金120万元，两份合同相比面积仅减少了原面积七分之一，但租金却降低达原合同一半以上，租金变更比例不符合一般情理。其次，从隆绎达公司意思表示看，在易通公司以2012年合同为依据诉请要求支付租金后，隆绎达公司在提出抗辩、提起反诉、庭审质证中均未对2012年合同及易通公司主张的租金标准提出异议，亦未提出存在2013年租赁合同，此后才主张双方还存在该份合同。而且，2018年1月11日隆绎达公司的法定代表人在公安机关所作询问笔录中，自认2012年合同的真实性及实际履行，并未提及2013年曾变更过合同及租金标准。第三，从合同履行过程看，隆绎达公司主张其已支付租金420万元，且隆绎达公司的法定代表人在公安机关所作笔录中称已交两年租金，如按照2012年合同约定计算，420万元数额与两年租金较为接近，而如以2013年合同标准计算，该数额为近四年的房屋租金，显与隆绎达公司法定代表人所作表述不相符。综合以上事实和理由，本院认为，一审法院以2012年租赁合同认定案涉房屋租金标准并无不当，本院对此予以确认。而对于实际欠付的租金数额，隆绎达公司提出应扣除免租期租金，易通公司对此当庭予以认可并同意在租金数额中扣减283,561元；同时双方当事人均认可隆绎达公司曾另行支付过50万元款项，易通公司对此亦表示同意从租金中扣减。综上，隆绎达公司欠付租金的数额应调整为8,965,439元（974.9万元-50万元-283,561元，租金计算至易通公司起诉之日）。另外，易通公司在二审中提出，案涉房屋已经通过拍卖程序由新的买受人取得权利，故其申请放弃一审关于腾退和返还案涉房屋的诉讼请求，基于易通公司的庭审陈述，本院对易通公司的该项权利处分行为予以照准，并对一审判决相应判项予以撤销。同时，对于易通公司诉请主张的起诉日至腾退日的占用使用费，因易通公司仅在其对案涉房屋享有处分权的情况下才有权主张租赁合同解除后的占有使用费，而易通公司自认案涉房屋已由其他权利人通过拍卖程序买受取得房屋权利，故易通公司应举证证明其对案涉房屋享有使用权和处分权的具体期间，但易通公司对此未能提交相应证据，因本案中缺乏认定易通公司权利截止时间的依据，故本案中对易通公司要求隆绎达公司支付相应占有使用费的诉讼请求暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4050号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4050号民事判决第二项、第四项；三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4050号民事判决第三项为：大连隆绎达实业发展有限公司给付大连易通自动化仪表有限公司房屋租金8,965,439元；四、驳回大连易通自动化仪表有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费140,290元，由大连隆绎达实业发展有限公司负担128,000元，大连易通自动化仪表有限公司负担12,290元；反诉费24,130元，由大连易通自动化仪表有限公司负担5800元，由大连隆绎达实业发展有限公司负担18,330元。二审案件受理费140,290元，由大连隆绎达实业发展有限公司负担128,000元，大连易通自动化仪表有限公司负担12,290元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年九月三十日书记员 任建芳