四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5147号 上诉人（原审原告）：李帅东，男，1991年8月26日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：周源，四川兴蓉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：肖宁英，女，1965年9月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周源，四川兴蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都隆聚德房地产营销策划有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路68号3幢1楼26号。 法定代表人：刘艳，总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 上诉人李帅东、肖宁英因与被上诉人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制对本案公开开庭进行了审理。肖宁英及肖宁英、李帅东的委托诉讼代理人周源，隆聚德公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李帅东、肖宁英上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判隆聚德公司向李帅东、肖宁英双倍返还购房定金50000元；2.本案诉讼费用由隆聚德公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。隆聚德公司在与李帅东、肖宁英签订预售合同时并未出示预售合同第十二条所述的《商品房买卖合同》。一审法院仅依据隆聚德公司在一审庭审中出示的一份出卖人为周xx空白的《商品房买卖合同》，就据此认定隆聚德公司在签订预售合同时已向李帅东、肖宁英出示了房屋认购协议第十二条中所述的《商品房买卖合同》，认定李帅东、肖宁英在签订认购协议时知晓预购的商品房存在抵押的事实，属于事实认定错误。一审中，隆聚德公司出示的《商品房买卖合同》出卖人为周xx，但是与李帅东、肖宁英签订房屋认购协议的却是隆聚德公司，隆聚德公司是作为案涉房屋的出卖人，所以李帅东、肖宁英才向隆聚德公司缴纳定金及后续购房款。隆聚德公司至今未向李帅东、肖宁英及人民法院说明与周xx的关系，如果李帅东、肖宁英预售现场已看过该份《商品房买卖合同》，李帅东、肖宁英在明知出卖人与隆聚德公司不一致的情况下且隆聚德公司也并不是周xx的代理人，李帅东、肖宁英为何仍向隆聚德公司支付购房款，李帅东、肖宁英的行为明显与一审人民法院认定的事实不符。二、一审中，李帅东、肖宁英已尽到在签订房屋认购协议时并不知晓房屋被抵押的举证责任，隆聚德公司应当承担与李帅东、肖宁英签订认购协议时是否出示过认购协议第十二条中的《商品房买卖合同》及向李帅东、肖宁英出示的《商品房买卖合同》与其一审提交的《商品房买卖合同》一致性的举证责任。在一审中，李帅东、肖宁英提交了一份隆聚德公司两名员工书写的情况说明，情况说明中明确载明李帅东、肖宁英未按时支付购房款是由于预购的房屋有抵押事实未确认，待确认后再支付购房款。这两名员工作为李帅东、肖宁英签订房屋认购协议时的销售人员，他们是最清楚在签订预售合同时是否给李帅东、肖宁英看过《商品房买卖合同》。如果签订房屋认购协议时已给李帅东、肖宁英看过出卖人为周xx的《商品房买卖合同》，在出卖人为周xx的《商品房买卖合同》中明确写了预购房屋是存在抵押的事实，那么在后面李帅东、肖宁英找到隆聚德公司销售人员时，为何销售人员还会出具情况说明，此份证明已能够证明李帅东、肖宁英在签订认购协议时并不知晓房屋被抵押的事实。综上所述，本案中未能签订《商品房买卖合同》的根本原因在于隆聚德公司隐瞒预购房屋被抵押的事实，其应承担双倍返还定金的责任。 隆聚德公司辩称，一审法院认定的事实是基于双方出示的证据所作出的正确判断，且适用法律准确。双方签订的房屋认购协议系双方真实意思表示，买受人应当承担合同约定的义务。请求二审法院驳回李帅东、肖宁英的上诉请求。 李帅东、肖宁英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商铺认购协议；2.判令隆聚德公司向李帅东、肖宁英双倍返还购房定金50000元；3.本案诉讼费用由隆聚德公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月15日，李帅东、肖宁英（乙方）与隆聚德公司（甲方）签订《房屋认购协议》，约定主要内容：甲乙双方就交易位于成都市商业性用房（建筑面积33.74平方米）的单价、总价、支付方式、违约责任等认购房屋的相关事宜达成一致，总价826630元。乙方于2019年6月15日前支付购房定金25000元，2019年6月14日前支付房款140326元，2019年7月15日前支付房款247989元，2019年12月30日前支付房款413315元。协议第九条约定：“甲乙双方约定，在乙方付清全部房款后，按双方约定签署《商品房买卖合同》。”第十一条约定：“若由乙方原因导致其未按协议约定的时间及款额交纳定金、分期款或全款的，每延期一日，应按交纳金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金；如乙方延期支付定金或房款（分期款或全款）超过3日的，甲方有权在不通知乙方的情况下自行解除本协议，并有权在解除本协议后直接将该房出售给第三方，乙方已经缴纳的定金及已付的任何房款甲方不予退还。”第十二条约定：“甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》的内容及项下的相关约定，双方均无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。”同日，李帅东、肖宁英向隆聚德公司支付了定金25000元。 一审庭审中，隆聚德公司出示了《商品房买卖合同》范本一份，载明位于金牛区商业用房存在抵押情况、出租情况等内容。 一审法院认为，李帅东、肖宁英与隆聚德公司签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。现李帅东、肖宁英主张解除案涉协议，隆聚德公司亦表示同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，李帅东、肖宁英要求解除案涉《房屋认购协议》的诉请具有事实和法律依据，予以支持。 关于李帅东、肖宁英要求隆聚德公司双倍返还定金的诉请，李帅东、肖宁英主张隆聚德公司存在隐瞒案涉房屋有抵押的情形,双方未能签订《商品房买卖合同》系隆聚德公司违约，隆聚德公司对此予以否认，并表示已向李帅东、肖宁英出示了《商品房买卖合同》范本。一审法院认为，结合审理查明的事实，因双方在认购协议中已明确双方确认了《商品房买卖合同》的内容，而隆聚德公司出示的《商品房买卖合同》范本上载明了房屋存在抵押的情形，李帅东、肖宁英虽主张隆聚德公司未告知其案涉房屋存在抵押的情况，但其出示的证据尚不足以证明隆聚德公司存在隐瞒抵押的情况，且李帅东、肖宁英亦未有其他证据证明隆聚德公司存在隐瞒抵押的情况，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，一审法院对李帅东、肖宁英的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因双方在认购协议中约定了李帅东、肖宁英先付款再签订《商品房买卖合同》，李帅东、肖宁英逾期付款的，定金不予退还，现李帅东、肖宁英逾期未按约向隆聚德公司支付房款，其行为构成违约，且李帅东、肖宁英要求解除案涉认购协议，故双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在于李帅东、肖宁英而非隆聚德公司，李帅东、肖宁英要求隆聚德公司双倍返还定金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、解除李帅东、肖宁英与隆聚德公司于2019年6月15日签订的《房屋认购协议》；二、驳回李帅东、肖宁英的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由李帅东、肖宁英负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院另查明，案涉房屋总价为1655760元。乙方于2019年6月19日之前支付房款306152元；2019年7月15日之前支付房款496728元；2019年12月30日之前支付房款827880元。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：隆聚德公司是否应该向李帅东、肖宁英双倍返还定金50000元。本院认为，隆聚德公司作为房屋代理销售商，在对外销售房屋时，对所售房屋权属关系是否明确、是否存在权利瑕疵和质量瑕疵、是否对外租赁等影响买受人决策的重大核心问题负有如实披露义务。本案中，隆聚德公司作为卖方与李帅东、肖宁英签署房屋认购协议，所涉房屋的开发商为成都市置业加州房地产公司，产权登记人却为周永存个人，且存在抵押和租赁，这些因素，足以对李帅东、肖宁英的购房意愿构成影响。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。虽然《房屋认购协议》第十二条约定：“甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》的内容及项下相关约定，双方均无任何异议……”但隆聚德公司不能提供证据证明隆聚德公司在庭审中单方提交的《商品房买卖合同》范本就是其向李帅东、肖宁英出示并经李帅东、肖宁英确认过的文本。本案中，由于隆聚德公司未证明其已经完整履行披露义务，故案涉认购书的签订仍不能排除买卖双方在签订正式合同时具有的磋商、谈判的权利。李帅东、肖宁英给付的定金属于立约定金，本案中，由于双方当事人不能磋商一致签订本约，故隆聚德公司应当依法返还定金。此外，本案中隆聚德公司并非房地产开发企业，案涉《房屋认购协议》并非商品房预约合同，一审法院立案案由及裁判法律依据存在不当，本院依法予以纠正。 综上，李帅东、肖宁英的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对部分事实认定和法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10702号民事判决第一项，即“解除原告李帅东、肖宁英与被告成都隆聚德房地产营销策划有限公司于2019年6月15日签订的《房屋认购协议》”； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10702号民事判决第二项，即撤销“驳回原告李帅东、肖宁英的其他诉讼请求”； 三、成都隆聚德房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向李帅东、肖宁英返还购房定金共计25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，由成都隆聚德房地产营销策划有限公司负担262.5元，李帅东、肖宁英负担262.5元；二审案件受理费1050元，由成都隆聚德房地产营销策划有限公司负担525元，李帅东、肖宁英负担525元。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年九月二十一日 书记员 何佳林