贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4356号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：雷寿斌，男，汉族，1975年10月3日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：吴云艳，女，汉族，1980年4月24日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人雷寿斌、吴云艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人雷寿斌、吴云艳委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情将违约金计算标准下调至10%（万分之零点一）。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，本案逾期办证违约金的标准也应综合考量进行下调至10%。被上诉人雷寿斌、吴云艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告雷寿斌、吴云艳起诉请求：判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金45,734.00元（违约金以358,746.00元为基数，按日万分之一的标准，从2014年8月7日起计算到2018年2月9日止）。一审认定事实：2012年1月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该商品房总价款358746.00元；同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告实际缴纳的购房款为356081.00元。2014年5月7日，被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，被告取得涉案商品房所在楼幢的商品房备案证明书；2018年1月4日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书；2018年1月15日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年2月9日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2014年5月7日向原告交房，即应于2015年5月2日前具备办理转移登记的条件。被告于2015年7月22日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件，但此时已经超过双方约定的上述期限，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告应按约定向原告计付违约金，原则上应从约定期限之次日即2015年5月3日起计算，但被告提出诉讼时效抗辩，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告于2020年1月8日起诉讼主张该项违约金，从原告提起诉讼之日起往前倒退三年的期间已过诉讼时效，即2017年1月8日前的违约金已过诉讼时效，被告的抗辩主张部分成立，对于2017年1月8日前的违约金，超过诉讼时效，不予保护，2017年1月8日后的违约金未超过诉讼时效，予以支持，故本案违约金计算时间从2017年1月8日起开始计算。对于该项违约金截止时间,如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年1月4日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年1月4日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款356,081.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月8日起计算至2018年1月4日止（共计361天）；经计算，该项违约金为12,854.52元（356,081.00元×0.01%×361天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告雷寿斌、吴云艳逾期办理房屋权属证书违约金12,854.52元；二、驳回原告雷寿斌、吴云艳的其他诉讼请求。案件受理费472.00元，由原告雷寿斌、吴云艳负担411.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担61.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：原判认定逾期办证违约金的起始时间及违约金标准是否恰当。本院认为，关于原判逾期办证违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当。关于违约金标准问题。合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费944元，自行退回822元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印