山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初4760号原告：泰安兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）,住所地:泰安高新区创业服务中心1号楼。法定代表人：周国森，经理。委托诉讼代理人：程燕，该公司工作人员。被告：李某，男,汉族,1985年2月1日出生,住肥城市安驾庄镇安驾庄四分村106号，现住泰安市岱岳区。原告兴达公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司的委托诉讼代理人程燕、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2016年10月28日至2020年8月31日期间物业管理费9985元、违约金2000元，总计11985元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告李某签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为山东省泰安市悦蓝山小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。被告系泰安市悦蓝山小区4-2-2504的业主，物业面积128.01平方米，物业费单价1.8元。按照约定被告应当向原告交纳从2016年10月28日至2020年8月31日期间物业管理费9985元，但被告一直拒绝交费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催要未果，请求判如所诉。李某辩称，前期物业服务定价每平方米1.8元的物业费，与目前小区服务严重不匹配，与开发商宣传的由世界顶级500强物业公司提供物业服务严重不符。前期物业服务企业为保成公司，在没有任何告知的情况下更换为兴达公司，该公司不是世界500强物业公司，侵害了业主利益。保成公司2017年12月注销，兴达公司在2018年5月23日才备案，中间7个月小区物业管理空置。原告没有尽到对小区绿化、环境卫生的管理服务，没有公布年度财务计划和专项基金收支情况，私自将小区内共有部分建设快递服务站，占用绿地道路。因开发建设单位分期开发、分批交付，造成物业管理区域配套设施和绿化未能达到合同约定标准，物业服务收费应当适当减免，比例不低于20%。根据相关规定，房屋交付后空置六个月以上的，物业费按照不超过前期物业费的60%交纳。根据法律规定，被告具有同时履行抗辩权。本案经审理认定事实如下：被告李某与泰安新兴保达置业有限公司（以下简称保达公司）签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的泰安市岱岳区新兴.悦蓝山小区4号楼2单元2504室住宅。双方签订的商品房买卖合同约定该小区的前期物业服务企业为泰安新兴保成物业管理有限公司（以下简称保成公司），物业费每月每平方米1.8元。2015年10月28日，被告李某从房屋开发建设企业保达公司接收其购买的上述房产。同日，保成公司作为甲方、被告李某作为乙方，双方签订《悦蓝山前期物业服务协议》一份，主要约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方住宅建筑面积128.01平方米，物业服务费1.8元/月/平方米，首次入住时应交纳自通知办理入住手续之日起一年的物业服务费，入住后物业服务费按年收取，业主应在每年最后一个月的10号至本月底交纳下个年度的物业服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，同时应从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如超过三个月未交纳，甲方有权按相关的催交措施进行催交；协议还对甲乙双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、违约责任等进行了约定。协议签订后，保成公司为该小区提供物业服务。后保成公司作为甲方、保达公司作为乙方，双方签订协议一份，主要载明：因保成公司系中国新兴集团下属四级单位，不符合审计要求，集团将对其进行注销，无法继续承担物业服务，甲方委托乙方代替甲方对新兴时代项目进行物业管理，直至乙方重新选聘新的物业公司，在甲方注销过程中，由乙方对新兴时代国际小区代为进行物业管理，提供物业服务，收取物业费用，甲方注销后，其原有的债权债务等均由乙方承继。2017年10月10日，保达公司和保成公司共同发布《关于新兴时代国际小区“泰安新兴保成物业管理有限公司”注销过程中及注销后由“泰安新兴保达置业有限公司”代管的声明》，主要载明：保成公司将于2017年12月注销，公司资产并入保达公司，保达公司承继保成的公司的债权债务等，在保成公司注销过程中，由保达公司对小区代为进行物业管理，物业费用由保达公司收取。2017年12月，保成公司注销。2018年1月15日，保达公司发布《关于新兴时代国际小区“泰安新兴保成物业管理有限公司”变更为“泰安兴达置业有限公司”的声明》，主要载明：保成公司于2017年12月注销，新兴时代国际小区建设单位于2017年12月通过公开招投标方式，最终确定由兴达公司中标该小区的物业管理服务，目前保达公司对该小区物业管理为代管，待兴达公司在泰安市岱岳区泰安市岱岳区物管办备案后，其延续和承担原保成公司原有的债权、债务、资金管理、人员管理等，对新兴时代国际小区实行物业管理。2018年5月23日，兴达公司对新兴悦蓝山小区的物业管理在泰安市岱岳区房管局备案，为该小区提供物业管理服务。2020年7月6日，兴达公司就该小区的物业收费向泰安市岱岳区发改局备案，载明该小区物业管理收费高层为每月每平方米1.8元。被告接收其所购买的上述房屋后，交纳了2015年10月28日至2016年10月27日的物业费。第一开庭时，被告提交2017年至2020年交纳电费明细，证实该房屋自交房之日至2019年8月之前空置，原告当庭陈述需要庭后核实，但其未在本院指定期限内回复本院。第二次开庭审理时，被告提交钥匙托管承诺书，用以证实该房屋在2019年8月前空置，原告质证称不清楚。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，收取的费用最高不得超过百分之六十。从2016年10月28日起，被告以物业服务企业提供的服务质量不符合合同约定等事由未交纳，原告诉至本院。截止目前，新兴时代国际小区尚未有业主委员会选聘的物业管理服务企业为该小区提供物业服务，仍由兴达公司提供物业管理服务。本院认为，被告与房屋开发建设企业签订的商品房买卖合同约定的前期物业服务企业为保成公司，物业服务费每月每平方米1.8元，不违反法律规定，双方应予遵守。因原告购买的住宅所在小区仍未由小区业主委员会选聘的物业服务企业进行管理，现仍处于前期物业管理阶段。作为前期物业服务企业的保成公司从事小区物业管理服务一段时间因故注销期间和注销后，该小区开发建设企业保达公司对该小区物业进行了代管，继续履行了保成公司的义务。随后保达公司按照前期物业管理规定，重新选聘了本案原告继续为该小区提供物业管理服务，发布了声明，并进行了登记备案，由兴达公司承继保成公司的债权债务，符合法律规定，本案原告主体适格。根据原告提交的证据，足以证实包含原告在内的前期物业服务企业，履行了对该小区的物业管理服务。被告作为小区业主，应按照前期物业服务协议的约定履行支付物业费的义务。物业服务具有长期性、综合性和广泛性的特点，被告提供的小区内某一时间、某一地点、某一方面的照片，不能全面反映原告对小区的物业管理状况，结合原告陈述的该小区已经入住业主95%以上已经交纳物业费的事实，故被告关于的原告物业服务不符合合同约定的抗辩意见本院不予采信。庭审中，被告提交了该房屋在2019年8月之前空置的证据，原告称不清楚、亦不在本院指定期限内回复本院，故本院认定该房屋在2019年8月之前空置。按照《山东省物业服务收费管理办法》的规定，在房屋空置的情况下原告应按前期物业费的60%收取物业费。被告已经自愿交纳了2015年10月28日至2016年10月27日的物业费，对该部分物业费，原告没有主张，本院不予处理。对2016年10月28日至2019年7月31日的物业费，按照法律规定，原告应按前期物业费的60%收取，即每月每平方米1.08元。此后被告应按每月每平方米1.8元向原告交纳物业费。原告主张该小区分期开发需要减免物业费，其证据不足以证实其主张。综上，被告拒交物业费的证据不足，理由不能成立，本院不予采信，其应支付原告拖欠物业费。被告未按约定期限交纳物业费，构成违约，应承担违约责任，但原告主张的违约金2000元明显过高，根据被告的违约情形，本院酌定为500元。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某支付原告泰安兴达置业有限公司2016年10月28日至2019年7月31日期间的物业费4576.1元，自2019年8月1日至2020年8月31日期间物业管理费2995.4元，违约金500元，总计8071.5元，限自本判决生效之日起二日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告负担34元，原告负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泰安市岱岳区人民法院。审判员  李广军二〇二〇年九月二十九日法官助理刘乘廷书记员姜丽