广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13982号上诉人（原审原告）：广东光佑实业有限公司（原名：广州市光佑投资有限公司），住所地广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城（6栋）1609房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440114MA59BACN6H。法定代表人：黄光飘。委托诉讼代理人：刘烨贤、刘嘉雯，均为广东合誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市世代物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路27号百业商业中心十楼049房，统一社会信用代码91440114795525336M。法定代表人：卢剑彬。委托诉讼代理人：陈勇、郑燕丽，均为广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭玉琼，女，1977年7月19日出生，汉族，住广州市花都区花山镇育才路1号，现住广州市花都区，委托诉讼代理人：钟学武、张军，均为北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原审被告：东莞市蒙自源饮食有限公司，住所地东莞市寮步镇新旧围村大塘路39号综合楼三楼，统一社会信用代码914419007455279153。法定代表人：李红伟。原审第三人：广州易初莲花连锁超市有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街公益路27号，统一社会信用代码91440101669952134C。负责人：翁泽辉。上诉人广东光佑实业有限公司（以下简称光佑公司）、广州市世代物业管理有限公司（以下简称世代公司）因与被上诉人谭玉琼，原审被告东莞市蒙自源饮食有限公司（以下简称蒙自源公司）、广州市花都区新华蒙之源饮食店（以下简称蒙之源饮食店，该公司于2020年4月10日已注销，其权利和义务由谭玉琼承继）及原审第三人广州易初莲花连锁超市有限公司花都分公司（以下简称易初莲花花都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。光佑公司上诉请求：一、请求依法撤销（2019）粤0114民初3647号民事判决，依法改判为：1.谭玉琼与广州市世代物业管理有限公司共同向光佑公司支付自2016年3月10日至2018年12年21日止的场地占用费740708.29元（详见占用费计算清单）。2.谭玉琼与广州市世代物业管理有限公司共同向上诉人支付占用费的利息（占用费的利息以每月应付占用费为计算基数，分别从其次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清占用费之日止）。二、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费由谭玉琼、广州市世代物业管理有限公司共同承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定部分事实不清、适用法律不当：一、关于2016年3月10日至2016年5月31日期间的场地占用费问题，上诉人认为两被上诉人应共同支付该期间的场地占用费。1.上诉人于2016年2月26日通过竞价取得广州市花都区公益大道27号首层001（含二、三层）房产（下称“涉案房产”，含涉案场地）的物权，并于2016年2月29日签订《拍卖成交确认书》，广州市番禺区人民法院于2016年3月9日作出（2015）穗番法执字第9-5号执行裁定，裁定涉案房产的所有权及相应的其他权利归上诉人所有，前述财产权自2016年3月10日该裁定送达上诉人起转移给上诉人。根据该生效裁定书显示，上诉人系自2016年3月10日起对涉案场地享有占有、使用、收益和处分的权利。相反，根据另案己生效的（2019）粤0114民初10205号民事判决书认定，法院对被上诉人世代公司与原产权人广州市金豪物业管理有限公司（下称“金豪公司”）签订的租赁合同的真实性不予确认，即两被上诉人在2016年3月10日至2016年5月31日期间也无权占用涉案场地，理应共同向上诉人支付场地占用费。2.上诉人自2016年3月10日收到（2015）穗番法执字第9-5号执行裁定后，便积极到房管部门办理涉案房产权登记手续，最终于2016年6月1日登记在上诉人名下，但根据《物权法》相关规定，裁定送达之日上诉人已享有产权，一审法院不能简单以2016年6月1日才完成不动产登记，来否定上诉人在2016年3月10日至2016年5月31日期间对涉案场地所享有的物权权利。二、关于2018年6月21日至2018年12月21日期间的场地占用费问题，上诉人认为两被上诉人应共同支付该期间的全部场地占用费。1.留置物品的缘由及过程：上诉人就涉案场地占用问题多次与被上诉人谭玉琼进行协商，但被上诉人谭玉琼一直拒绝予以答复。2018年6月30日，上诉人的工作人员去到涉案场地希望再与被上诉人谭玉琼协商涉案场地占用问题，但被上诉人潭玉琼仍然不予以答复，随后上诉人工作人员将花瓶（4、5个，一米高，放在涉案场地靠墙角落位置，不影响经营）、砖（数量不多）、水泥（包装完好，数量不多）规整地留置在涉案场地，其中花瓶系放在涉案场地内部靠墙角落位置，完全不影响经营，而砖、水泥系放在没有阻碍通行的边角位置。据上诉人了解，当天在警察现场协调处理下，涉案场地的留置物已被全部清移。从2018年7月1日起，上诉人没有再向涉案场地留置过任何物品，也没任何阻碍被上诉人谭玉琼经营的情况。2.留置物品行为不会对场地占用费的价值造成影响。上诉人认为2018年6月30日留置物品情况不足以严重影响被上诉人谭玉琼的经营，也不足以阻碍到被上诉人谭玉琼之后的经营。退一步说，假如有影响的，也仅仅系影响到被上诉人谭玉琼当天当时的营业。一审法院认定上诉人在涉案场地堆放的物品实际上对场地占用费的价值产生影响，因此认为2018年6月21日之后的场地占用费的20%应由上诉人自行承担，该认定明显缺乏事实理据。两被上诉人理应共同支付2018年6月21日至2018年12月21日期间的全部场地占用费。三、关于占用费利息问题，上诉人认为两被上诉人应共同支付占用费的利息。1.上诉人经司法拍卖于2016年3月9日起取得涉案房产（含涉案场地），自发现被上诉人擅自占用涉案场地后，上诉人曾多次通过电话、书函、当面等方式要求被上诉人支付场地占用费等，详见上诉人提交的证据“2016年12月28日出具的告知函、签收回执”、“2017年4月21日出具的律师函、EMS单、EMS单物流信息”、“2018年4月25日出具的催收函、EMS单、EMS单物流信息”、“2018年6月27日场地收回通知书、签收回执”、“蒙自源餐厅现场面积丈量表”，而上诉人在自行收回涉案场地、且理顺有关联的关系后便于2019年3月22日提起诉讼。以上可知上诉人从未怠于行使权利，相反上诉人一直积极主张权利，并试图协商纠纷、解决争议，但最终因被上诉人多次的不配合，致使上诉人不得不采取司法途径来维护自身权益。2.前述所说，被上诉人系无权占用涉案场地的，况且被上诉人在收到上诉人多次函告后仍继续占用且拒付场地占用费，明显存在恶意，该情况当然造成上诉人在资金上的利息损失，故两被上诉人理应共同向上诉人支付占用费的利息。综上，上诉人恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。世代公司针对光佑公司的上诉请求辩称：我方不同意光佑公司的上诉请求，其主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。谭玉琼针对光佑公司的上诉请求辩称：我方不同意光佑公司的上诉请求，我方与世代公司签订的合同合法有效，我方按照合同支付租金，不应当支付两次租金，涉案场地的租金标准与易初莲花花都分公司的场地租金标准差别是正常的，易初莲花花都分公司场地有优势。光佑公司在2018年6月30日在涉案场地堆放花瓶、砖头和沙石，是违法行为，谭玉琼发函给光佑公司要求排除妨碍，光佑公司不予理会，其行为影响蒙自源公司的合法权益。世代公司上诉请求：请求撤销（2019）粤0114民初3647号民事判决第二项，改判世代公司无须向光佑公司支付2016年6月1日至2018年12月21日的场地占用费。事实与理由：一、原审判决按133.5平方米作为上诉人须向被上诉人支付涉案场地占用费的计算面积，是错误的。经原审查明，涉案场地面积为133.5平方米。该面积由两部分组成，一是位于花都区公益大道××商铺××其中82.66平方米（即金豪公司出租给世代公司部分），二是该层的公共区域面积50.84平方米。该50.84平方米是上诉人作为物业管理公司，基于对涉案场地所在整个商场的公共区域享有的管理经营权利，而向谭玉琼出租的。被上诉人无权主张公共区域部分面积的占用费。退一步讲，即使原审判决认定金豪公司与上诉人之间的租赁关系并非真实，那么只是涉案场地的其中82.66平方米的转租缺乏相应权利，上诉人仍享有对另外的50.84平方米面积享有合法的出租权利。因此，原审判令上诉人向被上诉人支付场地占用费的计算依据是错误，应予改判或撤销。二、原审判决上诉人须支付2018年7月20日至2018年12月21日涉案场地占用费，缺乏事实依据。经原审查明，光佑公司曾在2018年6月30日在涉案场地堆放花瓶、杂物，强制阻碍谭玉琼使用涉案场地。自该日起，光佑公司实际上就控制了涉案场地，因光佑公司采用的极端手段，导致除其本身之外，无任何其他方可实际占用涉案场地。因此，自2018年6月30日起涉案场地的占用费应由被上诉人自行承担。原审判决2018年7月20日至2018年12月21日的部分占用费由上诉人承担，缺乏事实依据。三、原审判决根据评估报告的租金金额作为计算涉案场地占用费的基础，缺乏事实依据。（一）原审判决上诉人向被上诉人支付2018年7月20日至2018年12月21日的占用费，是按评估报告租金金额的80%作为计算基数的。而自2018年6月30日起涉案场地实际己由被上诉人控制，因此，在上诉人并未实际占用涉案场地的情况下，要求上诉人承担该期间高达80%的占用费，缺乏事实依据。（二）涉案场地与易初莲花公司出租的场地须联合使用才能具备正常使用功能及商业经营价值，否则，作为单独出租物的商业使用价值是极低的。所以，涉案场地的租金才会低于市场价。原审判决没有考虑涉案场地的构成、位置及商业因素，参照同地段类似商场的正常完整商铺的租金标准进行占用费计算，缺乏客观事实依据，显失公平。综上，原审判决查明事实不清，适用法律错误。为维护上诉人之合法权益，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。光佑公司针对世代公司的上诉请求辩称：请求法院驳回世代公司的上诉请求。涉案场地均为光佑公司所有，不存在其他业主共有的情况。这个事实另案花都区（2019）10205号案已经查明，世代公司与谭玉琼多年的租金计算也是按照133.5元平方米收取的。关于2018年6月30日，放置物品的原由以及过程与我方上诉状意见一致。光佑公司放置物品的行为不是极端的手段，我方多次与谭玉琼协商，但是谭玉琼一直拒绝协商。6月30日，光佑公司的工作人员也去到现场要求与谭玉琼方协商，但是谭玉琼拒绝了。我方只是把几个花瓶、砖、水泥包放置该场地，不阻碍通行的边角位置，而且在公安机关的协调下已经在当日移除。7月1日起，我方也没有放置物品。涉案租金单价的评估，我方认为评估结论是合理合法客观公正的，评估机构评估时已经考虑涉案场地的实物状况、区位因素、权益因素，本案已经以该租金标准计算占用费。谭玉琼针对世代公司的上诉请求辩称：我方认为已经按照租赁合同的约定向光佑公司支付租金以及管理费，其他由法院认定。原审被告蒙自源公司、原审第三人易初莲花花都分公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。光佑公司向一审法院起诉请求：1、蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司共同向光佑公司支付占用涉案场地的占用费1151983.1元（占用费参照广州易初莲花连锁超市有限公司花都分公司与谭玉琼签订《租户合同》的租金标准，从2016年03月10日起计算至2018年12月21日止，详见占用费计算清单）；2、蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司共同向光佑公司支付占用费的利息（占用费的利息以每月应付占用费为计算基数，分别从其次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清占用费之日止，暂计10000元）；3、本案诉讼费用由蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司共同承担。光佑公司于2019年7月30日向一审法院申请变更上述诉讼请求中的蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司为蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司、世代公司。光佑公司于2020年1月2日向一审法院申请变更第一项诉讼请求为：蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司、世代公司共同向光佑公司支付占用涉案场地的占用费988926.1元（占用费参照广州德高价格评估有限公司出具的《穗德价格[2019]0813号评估报告书（终稿）》关于涉案场地每年的年平均租金单价标准，从2016年3月10日起计算至2018年12月21日止，详见占用费计算清单）。一审法院经审理查明：2007年4月30日，广州市金豪房地产开发有限公司（出租方、甲方）与世代公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将百业商业文化中心第首层部分出租给乙方（具体位置13轴—15轴；1/2G轴—F轴见附图），使用面积为82.66平方米（16.8×4.92）。二、该物业用途为商业。三、该物业的租赁期限从2007年5月1日起至2027年4月30日。四、1.该物业租金为每平方50元，总额人民币991920元。2.乙方自本协议签订之日一次性或经甲方同意的可分期支付。五、1.乙方确认本协议签订之日已接收承租房屋。2.该房屋交付标准按现状。六、物业经营管理由乙方自行负责。七、甲方的权利和义务。1.在本合同约定的期限内将该物业交付使用。2.甲方根据实际情况及物业正常营业的需要，有权制定该项目的统一管理规定。3.由乙方承担该项目的专项管理与服务业务，其中包括对共用部位、共用设备设施、绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理。八、乙方的权利义务。1.按本合同约定的标准和时间向甲方支付租金。2.乙方有权将承租房屋转租或分租给第三人。九、乙方如未按合同的约定支付租金，逾期不超过30天的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业。甲方选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金。合同还就双方其他权利义务进行了约定。甲方签约代表为卢光亮，乙方签约代表为卢光远，卢光亮与卢光远是兄弟关系。世代公司提交收据及支票存根及广州市金豪物业管理有限公司于2019年7月29日作出的《百业商业文化中心委托管理说明》，其中《百业商业文化中心委托管理说明》称：广州市金豪物业管理有限公司作为花都区新华街公益路27号百业商业文化中心的发展商；2007年起广州市金豪物业管理有限公司委托广州市世代物业管理有限公司作为该中心的前期物业管理方管理该中心。为了加强百业商业文化中心的管理服务，维护业主的权益，保障百业商业文化中心的安全与合理使用，规范百业商业文化中心的公共秩序，特明确本中心的公共区域和公共设施设备由广州市世代物业管理有限公司管理及维护；并可合理将公共区域出租使用，所得经营收益用于公共设施设备维修补贴，特此说明。世代公司提交上述证据拟证明其拥有合法使用权，有权对外出租、转租经营。光佑公司对此证据不予确认，蒙之源饮食店、谭玉琼对此证据没有异议，易初莲花花都分公司对此证据不予质证。广州市金豪物业管理有限公司原名称为广州市金豪房地产开发有限公司。根据国家企业信用信息公示系统，卢光远、卢光亮在2014年之前是世代公司及广州市金豪物业管理有限公司的股东，2014年之后，世代公司及广州市金豪物业管理有限公司的股东变更为卢剑彬及卢慧贤。2007年8月18日，世代公司（甲方、出租方）与黄胜发（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁物业。1.甲方同意提供其拥有的铺位出租予乙方，出租之商铺座落于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心第首层（具体位置见附图），使用面积为133.5平方米，租金为每平方米70元，管理费为每平方米40元，每月的租金及管理费合计为14685元，具体位置见附图一阴影部。广告位置在外墙不得超出自己商铺外墙的范围。2、甲方同意乙方承租以上商铺并用于经营蒙自源过桥米线，并只许以蒙自源过桥米线餐厅（商号名称）之名义经营，乙方在租赁期内必须依法经营。二、租赁期限、续约。1.本合同租赁期限为8年，即从2007年8月20日起至2015年8月20日。2010年5月14日，位于广州市花都区新华街公益大道27号首层001（含二、三层）的房屋（涉案商铺包含在该房屋内）办理权属登记于原广州市金豪房地产开发有限公司名下。2011年2月21日，谭玉琼作为被特许人与蒙自源公司作为特许人签订《特许经营合同》。2015年8月1日，世代公司（甲方、出租方）与谭玉琼（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。一、租赁物业。1.甲方同意提供其拥有的铺位出租予乙方，出租之商铺座落于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心第首层（具体位置见附图），使用面积为133.5平方米，租金为每平方米70元，管理费为每平方米40元，每月的租金及管理费合计为14685元，具体位置见附图一阴影部。广告位置在外墙不得超出自己商铺外墙的范围。2.甲方同意乙方承租以上商铺并用于经营蒙自源过桥米线，并只许以蒙自源过桥米线餐厅（商号名称）之名义经营，乙方在租赁期内必须依法经营。二、租赁期限、续约。1.本合同租赁期限为8年，即从2015年8月20日起至2022年12月31日。四、乙方必须在本合同签署当日，一次性付清2个月租金及管理费合共29370元给甲方作为履行合同的租赁保证金，并预交第一个月的租金及管理费共14685元。合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，蒙之源饮食店、谭玉琼、世代公司一致确定：蒙之源饮食店、谭玉琼向世代公司支付租金至2018年6月20日。蒙之源饮食店、蒙自源公司陈述：2018年6月30日之后没有使用，2018年7月19日自行搬离，曾通知世代公司前来交接，但其没有到现场，没有交接证据可以提交。光佑公司与蒙之源饮食店、谭玉琼确认：光佑公司曾在2018年6月30日前往涉案场地要求交还，并堆放4-5个花瓶。光佑公司、世代公司一致确认：涉案场地在2018年12月21日由光佑公司收回。蒙之源饮食店、谭玉琼提交照片若干及编号（2018）粤昆仑律函字第142号、143号、147号、148号《律师函》及寄送回执（142号于2018年7月14日妥投、143号于2018年7月14日妥投、147号于2018年7月19日妥投，148号于2018年7月20日拒收退回妥投），上述《律师函》要求世代公司及光佑公司在2018年7月19日15时前来涉案场地交接。蒙之源饮食店、谭玉琼提交该证据拟证明光佑公司堆放水泥、砖块、花瓶，蒙之源饮食店、谭玉琼被迫停业，无法使用涉案场地，其委托律师以书面形式要求光佑公司排除妨害，履行合同义务以及致函世代公司，解除双方签订的租赁合同关系，该函光佑公司拒收。光佑公司对此组证据均不予确认，世代公司对该组证据没有异议，但不确认证明内容，世代公司收到后建议蒙之源饮食店、谭玉琼报警处理，双方没有达成解除协议的约定，谭玉琼也没有交付场地。易初莲花花都分公司对此组证据不予质证。谭玉琼作为承租方（乙方）与易初莲花花都分公司作为出租方（甲方）签订《租户合同》，承租广州市花都区新华街公益路27号百业广场花都店D7号商铺，90平方米的位置，租期72个月，自2013年10月9日至2019年10月8日，2015年10月9日至2017年10月8日月租金16800元，2017年10月9日至2019年10月8日月租金18144元。另，广州市番禺区人民法院依据生效的广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第1690号《裁决书》于2015年9月18日委托拍卖公司对金豪公司所有的涉案首层001（含二、三层）房屋进行拍卖，并于2016年3月9日作出（2015）穗番法执字第9-5号执行裁定书，裁定涉案首层001（含二、三层）房屋（粤房地权证穗花字第××号）的所有权及相应的其他权利归买受人光佑公司所有，前述财产权自该裁定送达光佑公司时起转移。根据该裁定书，被执行人包括广州市金豪物业管理有限公司、卢光亮、卢光远等人。之后，涉案首层001（含二、三层）房屋于2016年6月1日办理权属变更登记于光佑公司名下，权属证号为粤（2018）广州市不动产权第08212564，建筑面积16540.97平方米。光佑公司提交当时执行拍卖的相关资料，其中拍卖标的简介载明进驻商家为卜蜂莲花购物中心。光佑公司取得涉案首层001（含二、三层）的权属之后，从2016年12月至2018年6月期间多次向谭玉琼发送告知函、场地收回通知书，称，根据其实地测量，发现谭玉琼租用的部分面积除了其中90平方米是易初莲花花都分公司出租给谭玉琼之外，其余面积为光佑公司的产权面积，要求谭玉琼向其支付房屋占用费并交还场地。蒙之源饮食店、谭玉琼陈述：并不清楚当时执行拍卖的情况，也没有收到告知函，是员工谭笑君签收，谭玉琼与世代公司之间存在合法租赁合同关系，光佑公司不应当向我方主张房屋占用费。光佑公司提交其自行前往蒙之源饮食店、谭玉琼所租用场地测量的自制表，有谭笑君的签名，拟证明蒙之源饮食店、谭玉琼占用其房产面积的情况，蒙之源饮食店、谭玉琼租用易初莲花花都分公司90平方米，占用光佑公司178.237平方米。蒙之源饮食店、谭玉琼对此证据不予确认，认为此为光佑公司自己测量，数据不一定准确，蒙之源饮食店、谭玉琼没有参与测量，也没有授权谭笑君进行测量，不能作为租金结算依据，应当以合同为准。世代公司对此证据不予确认。易初莲花花都分公司对此证据不予质证。诉讼中，光佑公司未申请测绘鉴定。世代公司表示要求光佑公司等人返还的133.5平方米的商铺部分面积属于建筑物共有部分，光佑公司无权主张该部分面积的收益。世代公司提交广州市花都区房地产查丈原图，蒙之源饮食店、谭玉琼对此证据予以确认，光佑公司对此证据不予确认，认为涉案租赁物不存在他人建筑物共有部分，（2019）粤0114民初10205号案件已经查明。诉讼中，光佑公司向一审法院申请对蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司、世代公司占用的广州市花都区公益大道27号首层001（含二、三层）中的涉案场地自2016年3月10日起至2018年12月21日期间的年平均租金标准进行评估。一审法院依法摇珠选定广州德高价格评估有限公司对上述项目进行鉴定。该公司于2019年11月25日作出评估报告书，评估结论为：广州市花都区公益大道27号首层001中的涉案场地自2016年3月10日起至2018年12月21日止每年的年平均租金单价标准分别为：2016年的年平均租金单价为1891元/平方米/年；2017年的年平均租金单价为l986元/平方米/年、2018年的年平均租金单价为2085元/平方米/年。光佑公司为此支付鉴定费15000元。光佑公司对此评估报告书没有异议。蒙之源饮食店、谭玉琼对此评估报告书发表质证意见：对该评估报告书真实性、合法性及关联性有异议。第一，涉案场地的面积为133.5平方米，不是《现场勘查笔录》记载的178.237平方米，因此，评估报告书所确定的涉案场地面积不准确，评估范围有误，影响评估的价格，评估价格不准确；第二，涉案场地与易初莲花场地联合才能正常使用，两地出租方非同一人，如果单独使用涉案场地，使用价值很低，评估时应当予以区分，因此，评估报告书中评估结论是不准确的；第三，《现场勘查笔录》时间为2019年10月16日上午11:10分，记录的涉案场地面积为178.237平方米，蒙之源饮食店、谭玉琼是按照法院指定的时间(2019年10月16日15:00)到涉案场地，对评估范围的界定有异议；第四，谭玉琼与广州市世代物业管理有限公司有合法有效的租赁合同关系并按照合同约定支付了租金，在2018年6月30日因光佑公司堆放水泥、砖块、花瓶停止经营，无论该评估租金金额如何，与谭玉琼、广州市花都区新华蒙之源饮食店无关。世代公司对上述评估报告书发表质证意见：（一）不具有真实性。1．评估公司在现场勘查笔录中并未真实记录勘查情况，评估数据不具有真实性。评估公司《复函》关于面积差异问题根据现场勘察的实际情况予以适当矫正。但其勘查笔录所记载案涉物业面积178.237平方米是光佑公司自行测量的涉诉面积，并非评估公司实际勘查的面积。因此，评估公司基于该不能真实反映案涉物业实际面积的数据做出的评估结果，缺乏真实性。2．《报告》中“询查”得知类似标的的市场租金价格而涨幅情况为年增长率为5%左右的结论，不具有客观真实的可参考价值。首先，“询查”得知来源不明，评估公司无法解释且未提供询查来源底稿资料，因此该所谓的年增长率为5%左右的结论，不具有真实性。其次，从该年增长率表述为5%左右，但评估公司未说明因此取5%的做法是否正确、合理。例如，若“5%左右”范围为“4.6%至5.1%”，那么应取范围的中间数值，显然不为5%。因此，该年增长率取5%缺乏依据。（二）不具有合法性。1.《报告》违反我国《资产评估法》第二十六条关于评估应选择两种以上评估方法的法律规定。本案“租金单价标准”既非评估执业准则只能选择一种评估方法的评估对象，也不是存在适用性受限或操作条件受限而只能选择一种评估方法的评估对象，但报告只选用一种评估方法进行评估，显然违反了法律规定。报告应该当分析、说明和披露只选用一种评估方法的事实理由和法律依据。2.评估公司在《复函》中引用社会团队发布的文件属于协会行业规范，并不是法律法规，不能作为认定“只选择一种评估方法”进行案涉评估的具有合法新的法律法规依据。3．评估公司《复函》表示评估参考的材料通过“同行之间相互提供”、“走访当事人”、“向专业房地产信息提供机构进行咨询”等途径取得，但并未提供相关底稿，无法证明其调查行为是否真实、合法。同时，评估公司的评估行为也违反其自身引用的中价协事字[2017]12号规范文件中要求“记录调查情况”的规定，不具有合法性。世代公司作为原告与光佑公司作为被告、广州市花都区新华金林餐厅、江锐腾、王东主及第三人谭玉琼排除妨害纠纷一案，一审法院于2019年8月30日立案后，于2019年11月26日作出（2019）粤0114民初10205号判决，判决驳回广州市世代物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2107元，由广州市世代物业管理有限公司负担。该案已发生法律效力。该案一审法院认定中陈述：“本案的争议焦点为世代公司与金豪公司是否存在真实的租赁关系。第一，根据本案查明的事实，世代公司与金豪公司于2007年签订《商铺租赁合同》时，卢光远、卢光亮同时担任世代公司与金豪公司的股东，且卢光远与卢光亮为兄弟关系，因此，一审法院认定世代公司与金豪公司之间存在利害关系。第二，关于该《商铺租赁合同》的履行问题，首先，该合同并未约定租金的支付日期，且仅约定20年的总租金，对于具体如何支付并未约定，与常理不符；另外，世代公司提交的收据及支票金额为100万元，该金额与合同约定的租金总额991920元不相吻合，世代公司解释称其中的8080元为迟延支付租金的违约金，根据世代公司的自述，该100万元在2008年7月31日支付，根据合同约定的逾期交租违约金标准为日万分之五，按该标准计算，迟延交租的违约金远远高于8080元，世代公司并未提交证据证明双方就迟延交租的违约金另行达成协议，故对世代公司的主张一审法院不予采信；再者，世代公司认为通过支票方式支付租金，世代公司并未提交支票承兑情况或银行转账情况等予以佐证，且支票用途载明为往来款。因此，一审法院对于世代公司主张其已实际支付租金的事实不予确认。第三，如前所述，世代公司与金豪公司存在利害关系，根据广州市番禺区人民法院的执行裁定书亦可显示涉案商铺被查封拍卖时的被执行人包括卢光亮、卢光远，该二人为兄弟关系，世代公司在本案陈述其对于涉案商铺被查封拍卖事宜不知情，明显不属实，若世代公司主张其与金豪公司存在真实的租赁关系，在易初莲花超市可以获知拍卖事宜并申报租赁权的情况下，世代公司并未在涉案商铺拍卖时积极向法院申报其租赁权，由此带来的不利后果应由其自行承担。虽然世代公司在本案亦提交其与黄胜发及谭玉琼的租赁合同证明其与次承租人存在合法有效的租赁关系，一审法院认为，即使世代公司与黄胜发、谭玉琼等人之间的租赁合同合法有效，亦不能倒推出世代公司与金豪公司对涉案商铺的租赁关系真实存在。基于世代公司与金豪公司有着特殊的利害关系，就涉案商铺是否存在真实的租赁关系，一审法院在认定世代公司的举证责任时应更为严格。因上述租赁合同的签订和履行均不符合常理，世代公司又未能进一步提供相应证据予以证明，故一审法院对世代公司与金豪公司签订的租赁合同的真实性不予确认。”诉讼中，光佑公司申请查封谭玉琼价值1161983.1元的财产，一审法院依法于2019年4月15日作出（2019）粤0114民初3647号之一民事裁定，裁定如下：冻结谭玉琼银行存款1161983.1元或查封谭玉琼价值相当于1161983.1元的财产。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。光佑公司于2016年6月1日取得广州市花都区新华街公益大道27号首层001房屋的权属，因此涉案场地在2016年6月1日之后的租金收益应由光佑公司收取。光佑公司要求蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司、世代公司自2016年3月10日起支付场地占用费，依据不足，一审法院不予支持。世代公司主张涉案场地中有部分建筑物共有部分，但世代公司与谭玉琼的租金计算一直按照每月133.5平方米收取，证明谭玉琼与世代公司在签订《商铺租赁合同》时对此面积标准予以认可且并未提出异议，且其提交的证据并未能充分证明建筑物共有部分的面积，一审法院对此不予采纳。同时光佑公司自行测量的现场面积未经蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司、世代公司确认，亦未经相关职能部门确认，光佑公司明确不进行测量鉴定，一审法院对其按178.235平方米进行主张不予采纳。因涉案场地已被众多商户进行分割，因此，本案中，一审法院按照世代公司与谭玉琼签订的《商铺租赁合同》的面积133.5平方米进行租金计算。世代公司与谭玉琼于2015年8月1日签订《商铺租赁合同》，谭玉琼已向世代公司支付租金70元/平方米/月以及管理费40元/平方米/月至2018年6月20日，因世代公司并未向一审法院提交证据证明其对涉案场地进行何种管理，且根据《商铺租赁合同》约定，双方并未约定任何管理内容，且该管理费金额较大，因此根据租赁市场惯例，世代公司与谭玉琼约定的管理费亦应为租金的一部分，因此一审法院认定谭玉琼向世代公司支付的租金应为110元。世代公司确认已收到谭玉琼支付至2018年6月20日之前的租金，因此世代公司应向光佑公司支付2016年6月1日至2018年6月20日的场地占用费362230元（110元/月×133.5平方米×24个月+110元/月×133.5平方米÷30天×20天）。由于涉案场地拍卖时，世代公司、谭玉琼均未申报承租事项，且根据广州德高价格评估有限公司的评估报告显示，2016年月租金为158元/平方米，2017年月租金为165.5元/平方米，2018年月租金为173.75元/平方米以及谭玉琼与易初莲花花都分公司之间的《租户合同》关于租金的约定为2016年6月1日至2017年10月8日的月租金为187元/平方米，2017年10月9日之后为201.6元/平方米，可以看出，谭玉琼与世代公司签订的《商铺租赁合同》的租金按110元/平方米计算仍明显过低，同时，根据（2019）粤0114民初10205号判决认定的内容，世代公司与金豪公司于2007年签订《商铺租赁合同》时，卢光远、卢光亮同时担任世代公司与金豪公司的股东，且卢光远与卢光亮为兄弟关系，世代公司与金豪公司之间存在利害关系，世代公司陈述其对于涉案商铺被查封拍卖事宜不知情，明显不属实，世代公司并未在涉案商铺拍卖时积极向法院申报其租赁权，以上认定合理，因此，世代公司在与谭玉琼签订合同时对租金过低存在过错，而谭玉琼在签订合同时与世代公司约定涉案场地8年租金不变，且租金价格与其和易初莲花花都分公司签订的合同的租金有明显差距，根据日常生活法则原则，谭玉琼亦对约定租金过低存在过错，因此世代公司及谭玉琼应对2016年6月1日至2018年6月20日的租金差价各承担50%的责任。经核算，2016年6月1日至2018年6月20日的租金差价为184096.5元（48元/平方米/月×133.5平方米×6个月+55.5元/平方米/月×133.5平方米×12个月+63.75元/平方米/月×133.5平方米×6个月+63.75元/平方米/月×133.5平方米÷30天×20天）。因此，谭玉琼应向光佑公司支付2016年6月1日至2018年6月20日的租金差价92048.25元，世代公司应向光佑公司支付2016年6月1日至2018年6月20日的租金差价92048.25元。至于2018年6月21日至2018年12月21日的场地占用费，虽然谭玉琼虽未与世代公司或光佑公司进行书面交接手续，但谭玉琼曾在2018年7月向光佑公司的营业地址、世代公司的营业地址分别寄送《律师函》要求于2018年7月19日交接场地，上述《律师函》均有妥投证明或拒收证明，作为《商铺租赁合同》出租人世代公司并未按时接收场地，世代公司及光佑公司也未能向一审法院提交充分证据证明谭玉琼作为承租人仍实际占有涉案场地，而世代公司因其与金豪公司之间的租赁关系，其作为涉案场地的实际占有使用人，在明知权属人已转移登记为光佑公司的情况下，仍未及时与光佑公司进行场地交接，对2018年7月19日至2018年12月21日的场地占用费应由世代公司承担支付责任。因光佑公司在涉案场地堆放物品实际上对场地占用费的价值造成影响，因此一审法院酌定2018年6月21日之后的场地占用费评估金额的80％，即为139元/平方米/月，也就是18556.5元/月。因此，光佑公司要求谭玉琼向其支付2018年6月21日至2018年7月19日的场地占用费17558.8元（18556.5元/月÷30天×10天+18556.5元/月÷31天×19天）的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。光佑公司要求世代公司支付2018年7月20日至2018年12月21日的场地占用费93979.7元（18556.5元/月÷31天×12天+18556.5元/月×4个月+18556.5元/月÷31天×21天）的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，光佑公司主张的2016年6月１日至2018年12月21日的场地占用费，谭玉琼共承担109607.05元，世代公司共承担548257.95元。而根据合同相对性原则，蒙自源公司、蒙之源饮食店并不是租赁合同相对方，故光佑公司要求蒙自源公司、蒙之源饮食店承担支付场地占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。因光佑公司在2016年6月１日取得涉案场地产权，在2019年3月22日方向一审法院提起本案诉讼，因此对其主张蒙之源饮食店、谭玉琼、蒙自源公司、世代公司向其支付占用费利息的诉讼请求，一审法院不予支持。因谭玉琼与世代公司之间的《商铺租赁合同》中租金价格偏低，且如上所述，谭玉琼与世代公司对此租金差价存有过错，因此光佑公司主张进行涉案场地的租金价格评估，其产生的鉴定费15000元应由谭玉琼与世代公司各承担50％。蒙自源公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、谭玉琼于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市光佑投资有限公司支付2016年6月１日至2018年12月21日的场地占用费109607.05元；二、广州市世代物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市光佑投资有限公司支付2016年6月１日至2018年12月21日的场地占用费548257.95元；三、驳回广州市光佑投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15257.8元，由广州市光佑投资有限公司负担6619.5元，由谭玉琼负担1439.2元，由广州市世代物业管理有限公司负担7199.1元。保全费5000元，由广州市光佑投资有限公司负担2169.3元，由谭玉琼负担471.6元，由广州市世代物业管理有限公司负担2359.1元。鉴定费15000元，由谭玉琼负担7500元，由广州市世代物业管理有限公司负担7500元。二审期间，光佑公司提交证据：1.工商信息变更资料，拟证明：上诉人已由原名称广州市光佑投资有限公司变更为广东光佑实业有限公司。证据2.《共有建筑面积参加分摊说明》（测字号：100014002号），拟证明：涉案场地不存在其他业主共有的情况。世代公司对于上述证据真实性均无异议，但认为《共有建筑面积参加分摊说明》证实，案涉场地中有50.84平方米是整栋建筑的公共通道，归全体业主所有，光佑公司无权单独主张该部分面积占用费。经审查，《共有建筑面积参加分摊说明》（测字号：100014002号），该证据载明案涉场地中有50.84平方米是门厅和梯间，为共有建筑面部分。该共有建筑面积参与分摊的单元为“一至三层超市”，而一至三层超市为光佑公司所有物业。上述证据，双方对真实性均无异议，本院予以采纳。此外，本院依职权向广州市番禺区人民法院查询，证实光佑公司于2016年3月15日收到（2015）穗番法执字第9-5号拍卖裁定。经审查，一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，1.本案的案由；2.世代公司、谭玉琼应支付占用使用费的起止时间；3.应计付占用使用费场地的范围。关于本案案由。光佑公司通过拍卖取得涉案房产，并依据物权法的规定请求世代公司、谭玉琼支付使用涉案物业的占用费，虽然世代公司提供了其与原业主金豪公司的租赁合同，但根据生效的（2019）粤0114民初10205号案认定世代公司与金豪公司签订的租赁合同不真实，世代公司对此并未提出上诉，故本案亦应予以认定。谭玉琼提供了世代公司将涉案物业转租给其的租赁合同，但如前所述世代公司并无转租权，且上述物业在执行法院拍卖过程中，世代公司、谭玉琼未申报其租赁关系，故金豪公司、世代公司、谭玉琼之间的租赁关系，并不能约束光佑公司。光佑公司作为涉案物业的所有权人，依物权法的规定，对涉案物业享有占有、使用和收益的权利，光佑公司有权要求实际占有人世代公司、谭玉琼返还物业及支付占用费。综上所述，本案符合物权保护法律关系特征，本案应定性为物权保护纠纷，一审认定本案为租赁合同纠纷欠妥，予以纠正。关于占有费的起止时间。光佑公司于2016年2月26日通过司法拍卖竞价取得涉案物业，并于2016年3月15日收到拍卖成交裁定书。根据《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”及第八条规定“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”，光佑公司于2016年3月15日已对案涉物业享有物权，故光佑公司有权从该日起主张保护其物权，光佑公司上诉请求占用费应于收到裁定书之日起算，符合法律规定，予以支持。关于计算涉案场地占用费的场地范围。在二审期间，世代公司与光佑公司就涉案场地性质产生分歧，经审查，涉案场地面积为133.5平方米。该面积由两部分组成，一是位于花都区公益大道××商铺××其中82.66平方米（即金豪公司出租给世代公司部分），二是该层的公共区域面积50.84平方米。根据双方在二审均确认的《共有建筑面积参加分摊说明》（测字号：100014002号），可知涉案场地50.84平方米为“梯间1-4，门厅1”，该部分场地性质为共有建筑面积。该共有建筑面积参与分摊的单元为“一至三层超市”，而光佑公司系一至三层超市所有权人，故虽然该50.84平方米为共有建筑面积，但由于上述共有部分仅是分摊至一至三层超市，即光佑公司所有物业中，且世代公司与谭玉琼的租金计算一直按照每月133.5平方米收取，可知谭玉琼与世代公司在签订《商铺租赁合同》时对此面积标准予以认可且并未提出异议，故光佑公司有权获得对该部分面积被占用的收益。世代公司以该部分为共有建筑面积，光佑公司无权主张占用费的意见，理据不足，不予采纳。关于涉案场地的占用的截止时间及由于光佑公司在案涉场地堆放物品对场地使用造成影响，酌情按八折计付场地占用费等，一审已作充分论述，处理结果合情合理，本院予以维持，对光佑公司、世代公司的相关辩护意见不予采纳。世代公司、谭玉琼共同占用涉案场地，一审根据双方过错责任判令两人承担租金差价各承担50%的责任并无不当，世代公司、谭玉琼对此亦未有异议，二审按此原则计算；关于占用费的利息，案涉场地的占用费本身存在争议，且光佑公司亦未及时起诉请求，故一审未支持光佑公司请求的占用费利息并无不当，本院予以维持。综上，世代公司应向光佑公司支付2016年3月15日至2018年6月20日的场地占用费为：398942.5元（110元/月×133.5平方米×27个月+110元/月×133.5平方米÷30天×5天）。2016年3月15日至2018年6月20日的租金差价，为199065.19元（48元/平方米/月×133.5平方米×9个月+55.5元/平方米/月×133.5平方米×12个月+63.75元/平方米/月×133.5平方米×6个月+63.75元/平方米/月×133.5平方米÷30天×5天）。因此，谭玉琼应向光佑公司支付2016年3月15日至2018年6月20日的租金差价99532.6元，世代公司应向光佑公司支付2016年3月15日至2018年6月20日的租金差价99532.6元。综上，光佑公司主张的2016年3月15日至2018年12月21日的场地占用费，谭玉琼承担117091.4元（99532.6元+17558.8元）；世代公司承担592454.8元（398942.5元+99532.6元+93979.7元）。综上所述，光佑公司上诉主张应从收到执行裁定书之日起计算的意见成立予以采纳，对于其他上诉意见，理由不充分，均不予采纳。世代公司的上诉理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3647号民事判决第一项为，谭玉琼于本判决发生法律效力之日起十日内向广东光佑实业有限公司支付场地占用费117091.4元；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3647号民事判决第二项为，广州市世代物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广东光佑实业有限公司支付场地占用费592454.8元；三、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3647号民事判决第三项；四、驳回广东光佑实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15257.8元，由广东光佑实业有限公司负担5940.9元，由谭玉琼负担1537.5元，由广州市世代物业管理有限公司负担7779.5元。保全费5000元，由广东光佑实业有限公司负担1946.9元，由谭玉琼负担503.8元，由广州市世代物业管理有限公司负担2549.3元。鉴定费15000元，由谭玉琼负担7500元，由广州市世代物业管理有限公司负担7500元。二审案件受理费，由广东光佑实业有限公司负担1871元，广州市世代物业管理有限公司负担9282.6元，谭玉琼负担50元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年九月十八日书记员 王日平郭丽淳