上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6705号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海贝肯建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈玉香，执行董事。委托诉讼代理人：潘增伟，男。委托诉讼代理人：夏芳，女。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中易服饰有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙翠香，执行董事。委托诉讼代理人：乔猛，上海沪紫律师事务所律师。上诉人上海贝肯建设发展有限公司(以下简称“贝肯公司”)因与被上诉人上海中易服饰有限公司(以下简称“中易公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初17837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贝肯公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，依法改判贝肯公司无需向中易公司支付违约赔偿金109，932元。事实和理由：贝肯公司作为二房东将上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转租给中易公司，经营过程中，贝肯公司与权利人上海杨浦区科技创业中心有限公司(以下简称“杨浦科创公司”)签订《补充协议》解除合同。解除合同前，贝肯公司与杨浦科创公司共同向中易公司承诺，合同解除后由中易公司与杨浦科创公司之间直接签订租赁合同，不会对中易公司继续使用系争房屋造成损失，并出具《租赁合同解除情况说明》，书面确认不会增加任何不利于中易公司的条款内容。贝肯公司与杨浦科创公司解除合同后，中易公司要求贝肯公司向杨浦科创公司为其争取更低的租赁价格，导致在长达一年的时间里，中易公司既未与贝肯公司签订解约协议，也未与杨浦科创公司签订续租合同，且未向任何一方支付房屋租金，无故占用系争房屋长达一年之久。租赁标的物一直由中易公司占有、使用，贝肯公司确实提出解除合同，但实质上并未提前收回房屋，更未对中易公司造成任何实体上的损失。综上，一审判决贝肯公司承担违约赔偿金的数额过高，未遵循《合同法》法律条文及事实依据，二审法院应当予以改判。被上诉人中易公司辩称：一审法院查明的事实无误，解除合同的原因在于贝肯公司违约，双方在合同中对于违约金的金额已经做了相应的约定，一审法院适用三倍租金的标准作为违约金，有相应的事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中易公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令贝肯公司退还系争房屋保证金109，932元、能源押金1，309.5元；2．判令贝肯公司赔偿系争房屋装修损失290，900元；3．判令贝肯公司支付违约金109，932元；4．判令贝肯公司支付赔偿金109，932元。贝肯公司向一审法院提出反诉诉请：1．中易公司支付自2018年1月至9月物业管理费差价37，713.6元(差价8元＊523.8平方米＊9个月)；2．中易公司支付2018年7-9月电费11，510.04元；3．中易公司支付2018年7-9月电费滞纳金，计算方式：以11，510.04元为基数，按照每天0.5％标准至实际支付之日止。一审法院认定事实如下：系争房屋权利人为案外人杨浦科创公司。2017年3月，杨浦科创公司(出租方、甲方)与贝肯公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，《上海市房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室(部位)，房屋出租建筑面积为9，061.80平方米，用途为办公，甲方作为房地产权利人与乙方建立租赁关系，租赁期限自2017年4月1日起至2028年1月31日止。月租金总计为551，259.5元。根据乙方经营方式甲方同意乙方转租。租赁合同就解约条件、违约责任等作了约定。《补充协议》约定：2017年4月1日至2021年1月31日每月租金为551，259.5元，2021年2月1日至2023年1月31日每月租金为578，822.5元。物业管理费20元／平方米／月(包括公共设施能耗费及公共设施维修费)，现阶段优惠价12元／平方米／月，每月108，741.6元，具体以物业公司收费标准为准。2017年9月，贝肯公司(出租方、甲方)与案外人秦某某(承租方、乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》。《上海市房屋租赁合同》约定：1-1条，甲方出租给乙方的房屋座落在本市国权北路XXX弄XXX号XXX楼-XXX室，房屋出租建筑面积523.8平方米，用途为办公；1-2条，甲方确认其是本合同所述房屋唯一合法出租者，可以向乙方合法出租；2-1条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、科研使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；3-1条，甲乙双方约定，甲方于2017年9月30日向乙方交付该房屋，交房状态按现状交房，房屋租赁期自2017年9月30日至2022年9月29日止；4-1条，．．．．．．月租金总计为36，644元；4-2条，乙方应于每支付月15日前向甲方支付次月租金、物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金和月物业管理费的0.5％支付违约金；5-1条，．．．．．．本合同签订后3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月租金，即109，932元，能源押金即1309.5元．．．．．．，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-2条，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；9-2条，．．．．．．违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分．．．．．．；10-4条，租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。《补充协议》约定：1-1条，2017年9月30日至2020年9月30日每月租金为36，644元，2020年9月30日至2021年9月29日每月租金为39，830元，……；1-2条，房租计租起始日为2017年9月30日，房屋租赁终止日期为2022年9月29日，其中2017年9月30日至2017年12月30日为免租期．．．．．．；2-1条，房屋租金及物业管理费支付采取分时段支付的方式。自起租之日起，每一个月为房租、物业管理费支付时段；2-2条，乙方应于每个支付时段的前一个月15日前向甲方支付下一个时段的房屋租金及物业管理费；3-1条，本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付本合同中的房屋保证金及能源押金；3-2条，物业管理费20元／平方米／月(包括公共设施能耗费及公共设施维修费)，现阶段优惠价12元／平方米／月，每月6，285.6元，具体以物业公司收费标准为准。物业管理费自2017年9月30日起收取；3-3条，电费1.2元／千瓦／时，水费5.25元／立方；3-4条，水(指单独计量用水)、电、通讯等费用凭单据按月结算，由物业管理公司按计量值向乙方出具收费通知单之日起5个工作日支付，如逾期十五天以上则按收费金额每天收取0.5％的滞纳金；7-3条，保密协议：甲乙双方保证在本合同讨论、签订、执行过程中所获悉属于对方的且无法自公开渠道获得的文件、资料及本合同签订的内容予以保密，未经双方同意任何一方不得向第三方泄露任何涉及对方的商业秘密及本合同内容，如果一方违反上述保密协议的，应承担违约责任并赔偿对方由此造成的损失，赔偿金不低于3个月租金，如果3个月租金不以弥补对方造成的损失，还应据实赔偿。一审审理中，一审法院询问案外人秦某某与贝肯公司租赁合同及补充协议签订事宜，秦某某称其和贝肯公司签订房屋租赁合同及补充协议时为中易公司的CEO，与中易公司创始人戴金芝系男女朋友关系，2017年底从中易公司离职。系争房屋最开始的一两个月租金支付虽然从其银行卡流转，但是钱是公司的，之后的房租、保证金、能源押金及装修费用都是中易公司支付。系争房屋是为公司借的，一直由中易公司使用，交付时为毛坯状态，中易公司主张贝肯公司退还保证金、能源押金其无异议。秦某某、中易公司同意系争房屋的合同权利义务由中易公司承担，贝肯公司亦认可中易公司承担该份合同权利义务。2018年9月27日，案外人杨浦科创公司向中易公司出具一份《情况说明》，载明鉴于贝肯公司未按照与杨浦科创公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定支付房租，杨浦科创公司于2018年9月5日向贝肯公司送达律师函解除上述合同及协议。根据《合同法》第九十三条、第九十六条规定，贝肯公司、杨浦科创公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》已告解除。自2018年10起，杨浦科创公司收回贝肯公司承租的房屋。2018年10月10日，案外人杨浦科创公司向中易公司出具一份《租赁要约函》，载明：本公司系上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室共计9061.80㎡房屋的产权人。鉴于原承租人上海贝肯建设发展有限公司未按约向我司支付房租，我司已通知其解除《房屋租赁合同》，并已将该情况向你司说明。根据《上海市房屋租赁条例》第三十二条规定：房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。因此，你司向上海贝肯建设发展有限公司承租的房屋已不具有使用权。为营造一个良好的经营环境，保障你司的切身利益，我司诚挚向你司发出要约，如你司需继续使用上述房屋，在收到本函之日起七日内与我司商洽签订《房屋租赁合同》事宜。2018年12月18日，案外人杨浦科创公司与贝肯公司签署一份《租赁合同解除情况说明》载明：上海杨浦科技创业中心有限公司(以下简称杨科创)与上海贝肯建设发展有限公司(以下简称贝肯建设)于2017年3月签订国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX层的办公用房《租赁合同》及《补充协议》。经双方经协商一致，原签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，贝肯建设与次承租人签订的《租赁合同》及《补充协议》到2018年9月30日为止，贝肯建设将与次承租人签订终止协议，租赁期间所发生的全部费用由贝肯建设与次承租人进行结算。自2018年10月1日起将由杨科创与次承租人签订租赁合同，租赁合同条款将延续原有次承租人与贝肯建设所签订的合同条款内容，杨科创方面将不会增加不利于次承租人的条款内容。自2018年10月1日起所发生的房屋租金、物业管理费、水电费等全部费用均由次承租人向杨科创进行支付。一审法院另查明，一审法院于2019年8月30日立案受理杨浦科创公司作为原告与中易公司作为被告排除妨害纠纷一案，案号为(2019)沪0110民初16432号。该案经审理达成调解协议，一审法院出具民事调解书，调解协议如下：一、上海中易服饰有限公司应于2019年10月1日之前迁出上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋，并将该房屋返还给上海杨浦科技创业中心有限公司；二、上海中易服饰有限公司应向上海杨浦科技创业中心有限公司支付上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的房屋使用费377，136元；该款分八期支付，应于2019年10月31日之前支付47，142元，应于2019年11月30日之前支付47，142元，应于2019年12月31日之前支付47，142元，应于2020年1月31日之前支付47，142元，应于2020年2月29日之前支付47，142元，应于2020年3月31日之前支付47，142元，应于2020年4月30日之前支付47，142元，应于2020年5月31日之前支付47，142元；三、上海中易服饰有限公司应向上海杨浦科技创业中心有限公司支付上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理费125，712元；该款分八期支付，应于2019年10月31日之前支付15，714元，应于2019年11月30日之前支付15，714元，应于2019年12月31日之前支付15，714元，应于2020年1月31日之前支付15，714元，应于2020年2月29日之前支付15，714元，应于2020年3月31日之前支付15，714元，应于2020年4月30日之前支付15，714元，应于2020年5月31日之前支付15，714元；四、如上海中易服饰有限公司未按本调解协议约定的期限支付任意一期钱款，上海杨浦科技创业中心有限公司有权要求上海中易服饰有限公司一次性付清上述全部费用；五、双方就本案无其他争议。贝肯公司于2018年1月29日、4月9日、5月10日、6月11日、7月9日、8月9日通过电子邮件形式分别向中易公司发出房租、物业费、电费收费通知单，均载明：物业管理费自2018年1月1日起恢复至20元／平米／月，此表格中仍按12元／平米／月计算，待物业管理中心正式下发物业管理费调整通知后统一补差价。2018年9月10日，贝肯公司向中易公司发出收费通知单电子邮件，附件《关于调整物业管理费通知》内容为上海中心大厦置业管理有限公司湾谷科技园物业管理分公司向杨浦科创公司发出情况说明，载明依据《前期物业委托管理合同》及《物业服务合同》，自2018年1月1日起，中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号物业管理费标准为人民币20元／平米／月。2018年12月14日，贝肯公司发给中易公司《收费通知单》上载明：项目为办公照明和办公动力，收费标准为系争房屋电表读数，所属时间为2018年7月1日至2018年9月30日，应交款项合计11，510.04元。一审审理中，贝肯公司向法院提供一份杨浦科创公司(出租方、甲方)与贝肯公司(承租方、乙方)签订的《协议书》，载明：甲、乙双方于2017年3月签订了国权北路XXX弄XXX号701-704室、801-804室、901-904室、1001-1004室的办公用房《租赁合同》及《补充协议》，因乙方逾期支付租金及物业管理费等问题，经协商，甲、乙双方就合同解除所涉及的相关问题达成协议。第一条、合同的解除：1．《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，乙方与次承租人的《租赁合同》随之解除；2．乙方应于本协议签订之日起十五日内与次承租人办理合同解除的手续；3．甲、乙双方解除《租赁合同》后，乙方应通知次承租人与甲方建立租赁关系。第二条、物业管理费的支付：1．原上海中心大厦置业管理有限公司于2018年1月15日授权甲方对租赁标的物进行收取物业管理费，并自2018年1月1日起将原12元／平方米／月调整为20元／平方米／月，乙方已知晓；2．乙方应于2018年12月31日之前向甲方支付2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费，总计1，631，124元整；3．甲方收到上述款项后应向乙方出具增值税发票。第六条、关于乙方与次承租人的合同解除：1．本协议签订之日后，就不愿与甲方建立租赁关系的次承租人，由乙方负责将该部分租赁标的物原样返还甲方，并妥善处理相关事宜；2．乙方返还甲方租赁标的物时，除可移动属于乙方购置的家具外，其余物品不得擅自占有。一审审理中，中易公司、贝肯公司确认就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除。中易公司确认尚未支付系争房屋2018年7-9月电费。2020年1月13日，中易公司就系争房屋剩余租赁期内装饰装修残值申请法院进行评估，后于2020年3月20日撤回评估申请。一审法院认为，贝肯公司与案外人秦某某就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审审理中，秦某某称其于2017年底离职，合同实际履行人是中易公司，中易公司也表示愿意承担合同的权利义务，贝肯公司亦认可中易公司承担该份合同权利义务，法院应予准许。因贝肯公司逾期向杨浦科创公司履行付款义务构成违约，导致双方签订的包括系争房屋在内的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，中易公司与贝肯公司确定双方的转租合同也于同日解除。合同解除后，贝肯公司应当退还中易公司已支付的保证金、能源押金，审理中，中易公司虽未提供保证金、能源押金支付凭证，但贝肯公司予以认可并同意退还，一审法院应予准许。中易公司主张装修损失一节，因中易公司在与贝肯公司合同解除后，就系争房屋的使用期限等另与杨浦科创公司达成调解协议，故法院不予支持。因导致合同解除的过错责任在贝肯公司一方，故贝肯公司应依照约定承担违约责任，中易公司既主张了违约金109，932元，又主张赔偿金109，932元，系重复计算违约责任，一审法院酌定贝肯公司承担违约赔偿金109，932元。双方的《补充协议》中明确约定物业管理费20元／平方米／月，现阶段是按照优惠价12元／平方米／月收取，贝肯公司已通过电子邮件形式多次向中易公司发出房租、物业费、电费收费通知单，并转告物业公司自2018年1月1日起恢复至20元／平米／月收费及调整通知下发后统一补差价事宜，故中易公司应补付2018年1月至9月物业管理费差价，并补交未付的2018年7-9月电费。贝肯公司处尚留有中易公司的保证金、能源押金，故对贝肯公司反诉主张电费滞纳金的诉请法院不予支持。一审法院判决：一、上海贝肯建设发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海中易服饰有限公司上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋租赁保证金109，932元，能源押金1，309.5元；二、上海贝肯建设发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中易服饰有限公司违约赔偿金109，932元；三、上海中易服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海贝肯建设发展有限公司上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋2018年1月至9月的物业管理费差价款37，713.6元；四、上海中易服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海贝肯建设发展有限公司上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋2018年7月、8月、9月电费11，510.04元；五、上海中易服饰有限公司的其余诉请不予支持；六、上海贝肯建设发展有限公司的其余反诉诉请不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，承租人贝肯公司未按约向权利人杨浦科创公司支付租金致双方租赁合同解除，以致于贝肯公司无法履行其与次承租人中易公司之间的转租合同，构成违约。根据转租合同约定，违反合同的一方应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。由此可见，双方对违约金的标准以及当损失大于违约金时的差额赔偿已作出明确约定。据此，一审法院判决贝肯公司按照月租金的叁倍向中易公司支付违约金有合同依据，而贝肯公司以中易公司不存在损失作为拒绝承担违约责任的抗辩无法成立。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，499元，由上诉人上海贝肯建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二〇年九月八日法官助理  夏 兰书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……