浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3335号上诉人（原审原告）：苍南县新世纪物业管理有限公司。住所地：浙江省龙港龙跃路5号。统一社会信用代码913303277043697038。法定代表人：徐步浪，总经理。委托诉讼代理人：杨仲波，浙江思勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡秋花，女，1965年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭炳彪，浙江泽瓯律师事务所律师。原审被告：苍南县龙港大润发商业有限公司。住所地：浙江省龙港西城路以北、规划路以东、镇府路以西。统一社会信用代码91330300554028339Q。法定代表人：胡荣法，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人苍南县新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业）因与被上诉人蔡秋花及原审被告苍南县龙港大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新世纪物业上诉请求：撤销原判，依法改判支持新世纪物业一审的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定涉案地下商场不在新世纪物业的服务范围之内错误。1.龙港市财富中心业主委员会与新世纪物业并未签订所谓前期物业委托管理合同，双方于2018年6月24日签订的《物业服务合同》及附件一，系双方真实意思，内容未违反法律、法规规定，对双方都具有法律效力，该合同效力依法亦及于全体业主。原判认为诉争地下商场物业服务需另行委托，违反法律规定。2.本案《物业服务合同》明确约定，该物业服务范围总建筑面积为147334平方米，地下商场作为财富中心小区的组成部分，必然包括在合同之内。同时，该建筑范围内房屋公用部位（外墙面、过道等），公用设施（上下水管道、垃圾道、配电系统、消防设施设备），市政公用设施和附属建筑物和构筑物（化粪池、沟渠、道路、室外上下水管道、室外泵房、路灯等），消控室日常监视运营都是属于《物业管理条例》第二条及《物业服务合同》的物业管理范围，新世纪物业已经依法依约进行规范的物业管理。单个建筑的全体业主虽然可以对该单个建筑部分设施自行进行维修、养护、管理，但对与其他建筑共有共用设施设备却无法做到区分管理和维护，对小区公共秩序和环境卫生亦无法做到区分维护。二、原审法院认定大润发公司与温州友联置业有限公司（以下简称友联置业公司）签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》（一）对商业用房及相关附属场地、设施的物业自行管理条款，进而判决蔡秋花无须缴纳物业费错误。1.根据《物业管理条例》第二十四条、二十五条之规定，友联置业公司作为房开商有权代表业主选定前期物业服务公司，将物业公司与开发商签订的前期物业服务合同约定的内容作为商品房买卖合同的组成部分，但是开发商无权约定该业主就其专有地下室商城自行管理物业，否则将使得该业主逃避了对小区共有部分应负的义务。《物权法》第七十二条也规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。如果此种约定有效，必将在社会上造成不良示范效应。因此，温州友联置业公司与大润发公司约定的该特别条款应属无效。2.退一步讲，即使由大润发公司自行管理的条款有效，蔡秋花和大润发公司也应按照涉案《物业服务合同》履行支付物业费的义务。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，由于龙港市财富中心业委会成立，并选定新的物业服务公司后，前述《商业用房租赁合同》中有关物业服务内容的条款也应当终止。3.根据前述《补充协议（一）》第1、2、3条约定，该地下商场应当有缴纳物管费，只不过物管费包含在租金之内，由地下商场业主自行收取而已，并非原判认定的本案诉争区域无须缴纳物管费。4.根据《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。但该规定的“业主”并非指某一个或某几个业主，而应理解为该小区的全体业主。同时，根据《物权法》第七十六条第一款第（四）项和第二款的规定可知，有权决定由业主自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施的主体应当是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。而本案中，不管是人数占比还是所购建筑物的面积占比，蔡秋花作为业主均不符合前述规定。5.本案讼争房产系友联置业公司开发，其卖房时，无权对财富中心的物业管理进行干涉。财富中心小区的物业管理只能由小区业委会进行处分，在业委会未作出诉争地下商场物业自行管理的有效决议下，蔡秋花仍应当缴纳物管费。蔡秋花辩称，原判认定事实、适用法律正确。一、龙港市大润发超市是苍南县人民政府及龙港镇人民政府的招商引资重点项目，故在财富中心施工前，大润发公司就与开发商友联置业公司对接，对超市的工程设计图纸进行多次的协调、沟通，故设计成下沉到地面以下、完全独立于整个财富中心的地面。大润发超市的电力系统、消防系统、排污水系统等完全独立，当时的龙港镇政府还专门免费开发了地下停车场作为大润发超市的配套设施。大润发超市有独立的区域空间，物业管理自行负责，不受小区物业管理影响。二、新一届业主委员会成立存在违法，其与苍南县新世纪物业管理有限公司签订的《物业服务合同》对蔡秋花没有约束力。财富中心物业总建筑面积为147334平方米，而蔡秋花名下的地下商场的物业面积为21463.33平方米，作为占总面积1/7的业主蔡秋花从未被邀请参加过业主委员会的选举，对新一届的业委会成立，毫不知情，故该业委会的成立违法，且该业委会对地下商场的大润发的历史沿革问题不清楚，存在重大误解，《物业服务合同》对蔡秋花没有约束力。三、大润发超市2015年投入使用以来，公司未向任何物业公司支付过物业费，也无任何物业公司向其主张过物业费。在新世纪物业管理期间，大润发公司和蔡秋花从未向其支付过地下商场的物业管理费，新世纪物业也无证据证明其在2019年6月30日前曾向大润发公司、蔡秋花主张过物业管理费。因此，足以证明大润发公司的物业是自管的事实。并且，大润发公司事实上也有自己的保洁、保安、维修、垃圾清运等物业管理团队对所在区域进行物业自管。四、友联置业公司与大润发公司签订《商业用房租赁合同》明确约定了物业自管，故原判认为诉争地下商场物业服务需经另行委托完全正确。由于原物业公司未将地下商场纳入物业服务范围，故新世纪物业在交接时没有接收到地下商场这部分的物业，大润发超市确定没有纳入新世纪的物业管理范围。五、友联置业公司与大润发公司约定地下商场自行物业管理，未损害任何第三人的利益，更未违背法律禁止性规定，该约定合法有效，其他业主也并未因此多缴纳物业费用，且也无任何业主对此提出异议。六、新世纪物业未对大润发公司所在地下商场进行任何物业管理服务，其收取物业费没有依据。新世纪物业一审中明确没有对地下商场进行过任何物业管理服务，不清楚地下商场的电力系统等所在位置，就连水电费的代缴都未进行。地下商场是完全独立于整个小区的地面空间。大润发公司述称，一、蔡秋花和大润发公司都无需支付物业费。大润发超市所使用的排水、供电、中央空调、消防系统等基础设施均与财富中心整体物业完全分割，不存在公共使用。大润发超市所属位置特殊，为地下一层，该层除大润发超市外，就只有部分公共区域，客观上也由大润发提供相应的物业管理服务。一审时，大润发公司也充分举证证明对于租赁范围及相邻的公共区域进行物业服务。因此，新世纪物业无权向蔡秋花或者大润发公司收取物业管理费。二、新世纪公司主张的物业管理费标准明显过高。一审时，大润发公司也要求新世纪物业就其收费标准合理性进行举证，但其未做任何回应。三、大润发公司只是相关物业的使用人，即使新世纪公司主张物业费，也应当向业主主张。大润发公司在使用租赁房屋过程中从未向蔡秋花之外的任何第三方支付过任何物业费或其他费用，大润发公司向蔡秋花支付的租赁费已经涵盖了因使用房屋而产生的所有费用，新世纪物业在本案争议前，也从未向大润发公司主张过物业管理费。综上，请求驳回上诉，维持原判。新世纪物业向一审法院起诉请求：1.依法判令蔡秋花、新世纪物业支付物业费961156.8元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际还款之日止）；2.诉讼费用由蔡秋花、新世纪物业承担。庭审理中，新世纪物业将其第一项诉讼请求变更为：判令蔡秋花、新世纪物业支付物业费961156.8元及利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际还款之日止）。一审法院认定事实：2010年8月23日，友联置业公司（甲方）与大润发公司（乙方）签订一份《商业用房租赁合同》，约定：甲方将苍南县龙港市西城路以北、规划路以东、镇府路以西地块上的商业用房出租给乙方使用，总建筑面积约为17747平方米，其中地下一层建筑面积约为17317平方米（以房产证登记为准），地上一层收货区的建筑面积约400平方米，租赁期限为20年，年租金为人民币900万元。乙方支付给甲方的费用，已包含乙方应予支付的所有费用，甲方及任何第三方无权在本合同约定的费用外，向乙方再收取其他费用。乙方租赁的该商业用房及相关附属场地、设施的物业管理，由乙方自行负责管理。同日，双方又签订一份《补充协议》（一），约定：地上一层收货区的建筑面积约400平方米，机电用房600平方米，该商业用房的物业管理费由甲方负责，甲方应按约定年租金总额，分别按比例开具房屋租赁发票与物业管理费及场地使用费发票给乙方，乙方届时按约定期即时结付租金和物业管理费、场地使用费给甲方。2017年10月25日，蔡秋花与友联置业公司签订一份《商铺买卖合同》，约定：蔡秋花购买友联置业公司所有的坐落于苍南县××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室，共12间，总建筑面积为21463.33平方米。上述房屋于2017年12月20日办理了不动产产权登记。2018年1月15日，友联置业公司与大润发公司、蔡秋花签订一份《协议书》，蔡秋花自2017年11月21日起，承受并继续履行《商业用房租赁合同》及《补充协议》（一）所约定的合同权利和尚未履行完毕的义务。大润发公司依上述合同约定向蔡秋花支付租金。2018年6月24日，龙港市财富中心业主委员会与新世纪物业签订一份《物业服务合同》，双方约定：物业名称为财富中心，物业类型为商业与住宅；坐落位置在龙港市商业中心Ｃ04、Ｃ05、Ｃ06地块西城路以北，总建筑面积147334平方米。龙港市财富中心业主委员会委托新世纪物业为财富中心提供物业管理服务，服务范围为房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施和附属建筑物、构筑物。新世纪物业按建筑面积收取物业服务费，收取标准为：高层住宅1.49元／平方米·月；商业物业3.60元／平方米·月，收费期限为每半年度一次，每半年的第一个月开始收取。委托管理期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。服务合同订立后，新世纪物业依合同约定履行了提供物业管理服务的义务。另查明，大润发超市位于龙港市财富中心地下商场，面积21463.33平方米，于2015年投入使用。在新世纪物业管理财富中心小区期间，大润发公司从未向新世纪物业支付过地下商场的物业管理费，蔡秋花也未向新世纪物业支付过物业管理费。新世纪物业也没有提供有效证据证明其在2019年6月30日结束提供物业服务前曾经向大润发公司、蔡秋花主张过物业管理费。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于涉案地下商场是否应收物管费的问题。龙港市财富中心业主委员会及新世纪物业对前期物业委托管理范围在合同中进行了明确约定，地下商场不在物业服务范围之内，物业公司管理的范围是需要经过委托的，而不能超越委托的范围。在友联置业公司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》（一）对商业用房及相关附属场地、设施的物业管理及物业管理费的交纳作了明确约定。新世纪物业在合同履行过程中也未要求将地下商场纳入其物业服务范围。事实上从2018年7月1日至2019年6月30日新世纪物业对财富中心小区提供物业服务期间，大润发公司从未向新世纪物业支付过地下商场的物业管理费，蔡秋花也未向新世纪物业支付过物业管理费。新世纪物业主张大润发公司支付物业管理费系其单方的意思表示，没有合同依据，故对新世纪物业的该项主张不予支持。对于另一争议焦点即蔡秋花是否支付物业管理费问题。一审法院认为，友联置业公司与大润发公司签订的《补充协议》（一）中明确商业用房地上一层收货区建筑面积400平方米、机电用房600平方米的物业管理费由友联置业公司承担。根据2018年1月15日签订的《协议书》约定，上述合同约定的权利义务由蔡秋花承受。商业用房地上一层收货区及机电用房，属于《物业服务合同》约定的服务管理范围，蔡秋花应承担2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费，即（400+600）平方米×3.60元/平方米/月×12个月=43200元。对新世纪物业超出部分的诉讼请求，不予支持。蔡秋花辩称没有义务支付物业费，却没有提交相应的证据，对其抗辩意见不予采信。大润发公司的辩称理由成立，予以采纳。蔡秋花没有按时支付物业管理费，给新世纪物业造成利息损失，应当承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、蔡秋花于判决生效后十日内向新世纪物业支付物业管理费43200元及利息损失（以43200元为基数，自2019年11月14日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；二、驳回新世纪物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13412元，减半收取6706元，由新世纪物业负担5826元，蔡秋花负担880元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。二审经勘查现场，另认定大润发超市的消防系统、排污系统和排烟系统等与财富中心小区有共用部分，共用部分纳入了该小区物业的统一管理。本院认为，本案争议焦点为：一、新世纪物业与财富中心业委会签订的《物业服务合同》对蔡秋花是否具有法律约束力；二、蔡秋花是否应依《物业服务合同》的约定缴纳财富中心小区地下商场大润发超市有关物业服务费及缴纳数额为多少。现分析、认定如下：一、新世纪物业与财富中心业委会签订的《物业服务合同》对蔡秋花是否具有法律约束力。首先，《物业服务合同》的物业项目所涉总建筑面积为147334平方米，该面积包括大润发超市在内，各方当事人对此并无异议。故该合同所指的物业理应已将大润发超市所在物业包括在内。其次，根据《物业管理条例》第六条、第十五条规定，“房屋的所有权人为业主”，“业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。本案中，蔡秋花为大润发超市所在物业的业主，财富中心业委会有权代表包括蔡秋花在内的财富中心全体业主与业主大会选聘的新世纪物业公司签订《物业服务合同》；蔡秋花以新一届业主委员会成立违法为由迳行主张《物业服务合同》对自己没有约束力，缺乏证据，本院不予采纳。第三，本案《物业服务合同》为有效合同，对包括蔡秋花在内的业主具有法律约束力。二、蔡秋花是否应依《物业服务合同》的约定缴纳财富中心小区地下商场大润发超市有关物业服务费及缴纳数额为多少。诉争物业即大润发超市的实际使用人为大润发公司，虽然涉案《商业用房租赁合同》约定对涉案商业用房及相关附属场地、设施的物业管理，由大润发公司自行负责，但该约定的双方主体为出租人与承租人，不当然产生对抗《物业服务合同》的效力，不能以此为由拒交物业服务费。依据物业管理条例第四十二条的规定，蔡秋花作为业主应对物业服务费的缴纳负责。《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。蔡秋花及大润发公司均辩称，大润发超市的电气、消防、排水等系统完全独立于财富中心小区，与二审查明的事实不符。新世纪物业上诉主张其对大润发超市的物业服务主要体现在消防、排水等公共设施的维护方面，本院予以采纳，其请求蔡秋花缴纳物业服务费，理由正当，应予支持。但由于新世纪物业对大润发超市的物业管理主要体现在消防、排水等设施的维护上，超市外围的公共卫生、垃圾清运及其他设施的维护等均由大润发超市自行负责，故根据权利义务对等原则，本院确定蔡秋花按《物业服务合同》约定物业服务费标准的10%缴纳地下商场大润发超市部分物业费。因此，蔡秋花自2018年7月1日起至2019年6月30日止欠缴物业费为92721.59元（21463.33平方米×3.6元/平方米/月×12×10%）。至于利息损失，双方对是否应缴纳该费用及费用多少原本还存在争议，而有待公平合理解决，故本院对新世纪物业关于大润发超市部分物业服务费的利息主张，不予支持。综上，新世纪物业的部分上诉请求成立，本院予以支持。对其余部分上诉请求予以驳回。原判决主文第一项，双方均无异议，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10513号民事判决主文第一项；二、撤销浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10513号民事判决主文第二项及受理费负担部分；三、蔡秋花于本判决生效之日起十日内向苍南县新世纪物业管理有限公司支付物业管理费92721.59元；四、驳回苍南县新世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6706元，由苍南新世纪物业管理有限公司负担5758元，蔡秋花负担948元；二审案件受理费13412元，由苍南新世纪物业管理有限公司负担11515元，蔡秋花负担1897元。本判决为终审判决。审 判 长 郑明岳审 判 员 吴跃玲审 判 员 张元华二〇二〇年九月十七日法官助理 钟志亮书 记 员 董丽雅?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。