浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终772号 上诉人（原审原告）：宁波金三湖科技有限公司。住所地：宁波市奉化区方桥工业园恒丰路25号。 法定代表人：陈泽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁伟，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金林，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波美格家居五金电器有限公司。住所地：宁波市奉化区民营科技园方桥分区。 法定代表人：胡荣耀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕晖，浙江嘉丰律师事务所律师。 上诉人宁波金三湖科技有限公司（以下简称金三湖公司）因与被上诉人宁波美格家居五金电器有限公司（以下简称美格家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2019）浙0213民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金三湖公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判。事实与理由:一、美格家居公司提供土地使用权证附证宗地图已经明确该土地上的建筑为西侧两幢及南幢共计三幢厂房，无证厂房及东侧钢棚并不在内，说明无证厂房及钢棚并无规划许可。一审法院仅以“美格家居公司已取得建设工程规划许可”便认定双方之间的无证厂房租赁（2018年3月20日、2019年4月17日签订的，2018年8月18日签订及到期后口头合同约定的钢棚部分）有效，属认定事实不清，适用法律错误。二、金三湖公司未主张2018年8月18日签订的合同解除，美格家居公司也没有主张解除，一审判决合同于2018年12月31日解除，超出金三湖公司诉讼请求。一审判决一方面认定2018年8月18日签订的合同解除。三、一审程序错误，未通知有独立请求权第三人参加诉讼。《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》签订后，案涉相关房产均归国有，租赁合同应当终止，美格家居公司无权收取租金。第三人宁波市奉化区房屋征收办公室自2018年12月26日起系房产所有人。根据买卖不破租赁原则，租金收益权自2018年12月26日起应该属第三人。金三湖公司在一审中申请追加宁波市奉化区房屋征收办公室为第三人，一审法院未予裁定。 美格家居公司辩称，政府部门并未认定案涉租赁房屋为违章建筑，且政府征收部门也认为该房屋系合法取得，并进行了补偿，不存在合同无效的情形。在合同有效的情形下，金三湖公司无权要求返还租金，也无权要求追加第三人。因此，金三湖公司上诉请求应予以驳回。 金三湖公司一审诉讼请求：1.美格家居公司向金三湖公司支付停产停业损失220000元，一次性搬迁和临时安置费50000元；2.本案诉讼费由美格家居公司负担。案件审理过程中，金三湖公司将诉讼请求变更为：1.确认美格家居公司与金三湖公司于2018年3月20日、2019年4月17日签订的两份《厂房租赁协议》无效；2.判决美格家居公司与金三湖公司于2018年8月18日签订的《厂房租赁协议》于2018年12月26日终止，自2018年12月26日起美格家居公司无权收取2018年3月20日、2018年8月18日签订的两份《厂房租赁协议》约定的租金；3.判令美格家居公司无权收取2019年4月17日签订的《厂房租赁协议》约定的租金；4.判令美格家居公司向金三湖公司返还已付租金467148元；5.判令美格家居公司向金三湖公司返还保证金10000元；6.判令美格家居公司向金三湖公司支付装修补偿43285元、重大设施拆迁损失费11400元；7.判令美格家居公司向金三湖公司支付停产停业损失补偿费172769元；8.判令美格家居公司向金三湖公司支付一次性搬迁和临时安置费97307元；9.本案诉讼费由美格家居公司承担。 一审法院认定事实：2013年起，金三湖公司向美格家居公司承租奉化区江口街道方桥工业区恒丰路25号的厂房用于生产经营。2017年8月31日，双方就朝南一幢厂房一楼、二楼及三楼东侧钢棚签订《厂房租赁协议》一份，该协议载明：租赁期限为一年，从2017年9月18日起至2018年9月17日止。2018年8月18日，金三湖公司（乙方）与美格家居公司（甲方）就前述厂房租赁事宜续签《厂房租赁协议》一份，该份协议载明：租赁期限自2018年9月18日至2019年9月17日。协议第二条第3款约定：“租赁期内，由于甲方已被列入政府规划性拆迁范围，此情况乙方已明知并且承诺如遇拆迁，本协议终止，乙方应在规定的期限内无条件搬迁，甲方不作任何补偿，甲方应退回剩余租金和保证金，政府所有的拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无涉。”合同第三条第3款约定：“甲、乙双方签订合同时，乙方需向甲方支付保证金人民币壹万元正（10000.00），合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金无息退还乙方。（已交保证金）”。 2018年3月20日，金三湖公司与美格家居公司就东幢一楼、二楼部分厂房出租事宜签订《厂房租赁协议》一份，该协议载明：租赁期限为一年，从2018年4月20日起至2019年4月19日止。2019年4月17日，金三湖公司（乙方）与美格家居公司（甲方）就前述厂房租赁事宜续签《厂房租赁协议》一份，该份协议载明：租赁期限自2019年4月20日至2020年4月19日。协议第二条第3款约定：“租赁期内，由于甲方已被列入政府规划性拆迁范围，此情况乙方已明知并且承诺如遇拆迁，本协议终止，乙方应在规定的期限内无条件搬迁，甲方不作任何补偿，甲方应退回剩余租金和保证金，政府所有的拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无涉。” 2018年12月24日，宁波奉化锦溪房地产估价有限公司就涉案厂房作出估价报告书一份，该估价报告书估价假设条件载明:“......1.估价对象是合法取得的或经政府部门认定可以依法进行拆迁补偿的房地产，估价对象未存在有关产权方面的纠纷”。依据评估报告显示，涉案厂房二楼朝南、三楼东侧钢棚、朝东一楼、二楼厂房载明“于2014年新建，红线内无证”字样。该评估报告备注载明：“......2.本报告中的‘红线内无证’即为有证土地上未办理或无法办理房屋权属证明的建筑”。2018年12月26日，美格家居公司（乙方）与宁波宁南贸易物流区开发投资有限公司（甲方）签订《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》一份，载明涉案厂房土地性质为国有出让、土地用途为工业用地，该协议第四条载明：“......乙方保证在公告规定搬迁期限（2019）年6月26日）前搬迁并腾空房屋......”等字样。 又查明，金三湖公司于2018年3月30日支付给美格家居公司163800元，于2018年8月27日支付195900元，于2019年4月17日支付223800元，于2019年9月17日支付48975元；美格家居公司于2004年4月19日取得建设工程规划许可证，后美格家居公司取的厂房房产证及土地证，载明土地用途为工业用地、使用权类型国有出让。 一审法院认为，本案的争议焦点为《厂房租赁合同》效力问题，对此金三湖公司认为租赁合同无效，原因如下：1.合同中所涉部分房产系无证厂房，故涉及该部分的租赁合同无效；2.出租时未经消防验收，依据相关规定，租赁合同无效。美格家居公司认为，涉案房产已取得建设规划许可证，涉及厂房的租赁合同应认定为有效。该院认为，涉案的厂房租赁合同应认定为合法有效，理由如下：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中，美格家居公司承建厂房已取得建设工程规划许可证，诉争房产虽部分系无证厂房，但是否按照建设工程规划许可证的规定建设，即系是否为违法建筑的认定是行政机关职权范畴,在行政机关未认定其为违法建筑的前提下,视其为合法建筑，故对金三湖公司的该无效意见，该院未予采信；2.最高人民法院公布[2003]民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》,对云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》函复如下:“……关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效……”。但在2013年前后,为适应形势发展变化,保证国家法律统一正确适用,根据有关法律规定和审判实际,最高人民法院会同有关部门,对1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的司法解释和司法解释性质文件进行了集中清理,并于2013年2月26日发布《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》,决定废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的81件司法解释和司法解释性质文件。前述[2003]民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》,因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突而被废止，故对于金三湖公司的该答辩意见，该院不予采信。 现金三湖公司与美格家居公司签订的关于涉案厂房的各份《厂房租赁合同》应认定为合法有效前提下，对双方有约束力，金三湖公司应依约支付相应的厂房租金，故对其返还租金的诉请，该院不予支持。2018年12月26日，美格家居公司与宁波宁南贸易物流区开发投资有限公司签订的《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》承诺“搬迁期限（2019）年6月26日）前搬迁并腾空房屋”，故依据双方于2018年8月18日签订《厂房租赁合同》第二条第3款的约定，协议应当予以终止，依据协议文字的意思表示，系双方当事人合同约定解除的条件，现解除合同的条件已成就，金三湖公司有权要求解除合同，故该院确认双方于2018年8月18日签订《厂房租赁合同》于2018年12月31日解除，但合同解除后，金三湖公司实际仍租用涉案厂房，故对其要求返还租金的诉请，该院不予准许，金三湖公司可在实际搬离后，再行主张返还该份合同项下的剩余租期租金，对于合同解除后保证金返还问题，鉴于美格家居公司同意返还，故对金三湖公司主张返还保证金10000元的主张，该院予以支持。关于金三湖公司主张的装修补偿费、拆迁损失费、停产停业损失费、一次性搬迁和临时安置费用因双方在合同中已对拆迁补偿归属作出约定，故对于金三湖公司支付以上费用的主张，该院不予准许。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出判决：一、宁波金三湖科技有限公司与宁波美格家居五金电器有限公司于2018年8月18日签订的《厂房租赁协议》于2018年12月31日解除；二、宁波美格家居五金电器有限公司于判决生效后十日内退还给宁波金三湖科技有限公司保证金10000元；三、驳回宁波金三湖科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14410元，减半收取7205元，由宁波金三湖科技有限公司负担7180元，由宁波美格家居五金电器有限公司负担25元。 二审中，双方当事人并未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，诉争房产未被行政机关认定为违法建筑，不宜直接认定合同为无效。涉案厂房已被金三湖公司实际占有使用，退一步讲，即使合同无效，金三湖公司也应支付相应占有使用费用。金三湖公司以部分涉案厂房未按建设工程规划许可证建设为由主张合同无效，进而要求美格家居公司返还已付房租，一审法院未予支持，并无不当，本院亦不予支持。金三湖公司一审请求之一是判决美格家居公司与金三湖公司于2018年8月18日签订的《厂房租赁协议》于2018年12月26日终止，一审法院根据协议内容确认《厂房租赁合同》解除并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案中第三人宁波市奉化区房屋征收办公室并未就房租提起诉讼，一审法院未追加其为有独立请求权的第三人，并无不当。 综上所述，金三湖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14410元，由上诉人宁波金三湖科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年九月十八日 代书记员 项凌燕