江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初483号原告：金鑫，男，1984年11月30日生，汉族，住淮安市淮阴区。原告：刘欢，女，1988年9月26日生，汉族，住淮安市淮阴区。以上两原告共同委托诉讼代理人：王鸿莲，江苏益淮律师事务所律师。被告：淮安城置有限公司，统一社会信用代码91320891551229303C，住所地淮安经济开发区高教园区明远东路8-51号。法定代表人：李永威，该公司总经理。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏万谋律师事务所律师。原告金鑫、刘欢诉被告淮安城置有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，依法适用普通公开开庭进行了审理。原告金鑫、刘欢的共同委托诉讼代理人王鸿莲、被告城置公司的委托诉讼代理人上官丙权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金84600元（自2016年2月6日起计算至2018年6月1日），逾期办证违约金5000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年3月25日签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的城置公园龙湾小区*幢*单元***室房屋，房屋总价款为50万元，并约定被告于2014年12月31日前交房。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告却未能依约交付房屋。根据合同约定，被告应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。原告至今未收到被告的交房通知，亦未收到办证通知。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、本案系重复诉讼，在（2016）苏0891民初587号民事调解书中，约定被告向原告支付逾期办证违约金40680元，而按照合同约定的逾期办证违约金为5000元，40680元与5000元的差额款35680元实为逾期交房违约金，涉案的事项已经在（2016）苏0891民初587号一案中处理完毕；二、原告存在逾期支付房款的情况，被告享有先履行抗辩权。合同约定原告应于签订合同时支付首付款15万元，余款35万元于2013年6月15日付清，而原告实际于2013年5月23日付款5000元，于2013年5月25日付款4.5万元，于2013年7月9日，付款35万元，于2014年4月28日付款10万元，原告逾期支付房款的期限为一年多一个月零三天，被告有权相应顺延交房一年多一个月零三天及顺延至2016年1月3日，另原告于2015年12月15日实际拿房，原告再主张逾期交房违约金无依据，且涉案房屋于2017年8月11日通过综合竣工验收，之后不存在逾期交房违约金。即使没有通过综合竣工验收备案，根据两年的验收合理期限，涉案房屋最迟于2017年12月15日视为验收合格；三、关于逾期办证违约金，原告逾期支付房款10万元，根据合同约定，原告应当支付逾期支付房款违约金8000元（从2013年3月25日计算至2014年4月28日），视判决结果作抵消或另案起诉。综上，原告的起诉无事实法律依据，应驳回原告的全部请求。经审理查明：原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城置公园龙湾小区*幢***室房屋。合同约定，房屋总价为50万元，签订合同时支付首付款15万元，余款35万元应于2013年6月15日付清。关于交房，合同第八条约定：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二违约金。关于办证，合同约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按已付购房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2013年5月23日付款5000元，于2013年5月25日付款4.5万元，于2013年7月9日，付款35万元，于2014年4月28日付款10万元，被告分别于2013年5月25日、2013年7月9日向原告开具预收购房款15万元、35万元发票。2015年12月15日，被告向原告交付涉案房屋，2017年8月11日，涉案房屋通过综合竣工验收。2018年5月30日，被告向原告寄送不动产证办理通知书。2016年2月23日，原告向本院提起诉讼，本院（2016）苏0891民初587号一案中，原告要求被告支付2015年1月1日至2016年2月22日之间的逾期交房违约金41800元，经本院调解，约定被告应于2016年3月7日前支付原告逾期办证违约金40680元，后该案作出补正裁定，明确调解书中的“逾期办证违约金”为“逾期交房违约金”。案件审理过程中，关于被告抗辩的原告应支付逾期支付购房款违约金8000元的问题，原告陈述不同意在原告主张的金额内予以扣除，已超过诉讼时效。被告如要求原告承担该部分费用，被告未提反诉，被告应该另案起诉。庭审中，关于逾期交房违约金的计算时间，原告陈述从2016年2月23日计算至2017年8月11日，逾期交房违约金为53500元，后面是逾期办证违约金5000元，合计58500元。被告陈述如果认定为瑕疵交房，应按53500元打两折。被告对存在逾期办证的事实及逾期办证违约金计算方式没有异议。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，当事人应按约履行义务。原告依约交付购房款，被告理应按约履行交房义务。关于逾期交房违约金，根据合同约定，被告应于2014年12月31日前交付房屋，被告虽于2015年12月15日向原告交付涉案房屋，但直到2017年8月11日，涉案房屋通过综合竣工验收，涉案房屋才具备符合交付条件。鉴于原告实际取得了房屋的占有使用权，本院酌定被告在2016年2月23日至2017年8月11日期间的违约金按20%进行负担，期间共计535天，故被告还应向原告支付逾期交房违约金10700元（535*500000*0.0002*20%）。关于逾期办证违约金，被告存在逾期办理房产证的事实，原告按房款总额的1%主张逾期办证违约金5000元，符合合同的约定，本院予以支持。以上合计15700元。原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于被告抗辩原告存在逾期支付房款10万元，应承担逾期付款违约金8000元的问题，因被告并未提出反诉，原告亦不同意在本案中一并处理，本院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安城置有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告金鑫、刘欢支付逾期交房、逾期办证违约金合计15700元；二、驳回原告金鑫、刘欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，由原告金鑫、刘欢负担1700元，由被告淮安城置有限公司负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告的上诉账号：62×××38，被告的上诉账号：62×××20）。审 判 长  蔡红芹人民陪审员  严汉勇人民陪审员  陈 乔二〇二〇年九月二十九日书 记 员  呼芮吉