北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6079号原告：薄世有，男，1938年7月10日出生，汉族，居民，住北京市通州区。法定代理人：于环英（薄世有之妻），1939年8月9日出生，汉族，居民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。被告：程凤琴，女，1963年9月12日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告：薄宏（薄世有之子），1963年9月9日出生，汉族，居民，住北京市通州区。原告薄世有与被告程凤琴、薄宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薄世有法定代理人于环英及委托诉讼代理人夏微观、被告程凤琴及其委托诉讼代理人刘向东及被告薄宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薄世有向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，薄世有变更诉讼请求为：1.请求依法确认原告与程凤琴双方于2018年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效、2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判决程凤琴、薄宏将位于北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×号房屋返还给原告；3.判决程凤琴、薄宏配合原告办理变更登记手续，将北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×号房屋变更至原告名下；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月9日，薄世有与程凤琴签订《北京市存量房屋买卖合同》，薄世有将位于北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×号、面积为73.01平方米的房屋以100万元价格出售给程凤琴。薄世有主张其长期患有老年痴呆疾病（器质性精神障碍），系限制行为能力人，上述买卖合同的签订并未取得其法定代理人于环英的确认和追认。该房屋是薄宏利用薄世有为限制民事行为能力人这一情况，为侵占薄世有财产而与程凤琴恶意串通进行的虚假买卖。上述房屋买卖行为应属无效。原告提起诉讼，请求人民法院依法判决。程凤琴辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与我签订的房屋买卖合同不存在合同法规定的无效情形。我方与原告在2018年1月26日签订合同时看不出原告是限制行为能力人，且薄宏全程陪同，2018年5月9日签订网签合同，整个交易过程长达4个月，原告有充足的时间，如果认为本交易有问题是可以取消或变更的，并且我方并不知道原告妻子与其长子之间有纠纷；原告、于环英和薄宏家庭内部纠纷与我们无关；2019年该房屋已出售，我们认为原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。薄宏辩称，我所办的事情都是根据我父亲的意思，按照我父亲的意思照顾其生活，处置其财产，我询问过我父亲，我父亲说卖掉吧，坚决不能落在他人手里，是姓薄的财产。我认为无效应该起诉房产中介。起诉我要求赡养，我没有拒绝，我现在也看不到我父亲。对于2018年1月26日、2018年5月9日的合同我认为是有效的，现在不可能变更了，房屋已经没有了，没有办法返还。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：薄世有与于环英为夫妻关系，薄宏系薄世有、于环英之子。1995年8月23日，北京鸿基发展公司（甲方、卖方）与薄世有（乙方、买方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，其上载明：……乙方自愿购买甲方的复兴北里×号楼×单元×室的房屋，甲方自愿出售……第三条、根据本合同第二条所确定的购房总金额，乙方支付给甲方购房总金额的100%，计为人民币160000元后，甲方即应在5日内将房屋给乙方，交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工检验证书》……。落款处甲方有北京鸿基发展公司盖章、乙方有薄世有签字。2017年10月25日，薄世有在北京中医药大学东直门医院东区进行神经心理学测评。2017年10月28日，薄世有前往该医院进行就医。2017年11月1日，该医院出具《诊断证明书》，其上载明：姓名：薄世有。诊断：痴呆（中度）、轻中度认知功能障碍。2018年1月26日，薄世有（出卖人）与程凤琴（买受人）签订编号为201800126的《北京市存量房屋买卖合同》，载明：第一条、房屋基本情况：出卖人所售房屋为楼房，坐落为：北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共73.01平方米……第三条、出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京五格房地产经纪有限公司（京经纪（2016）第9063号））……第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1000000元……。同日，薄世有（甲方、卖方）与程凤琴（乙方、买方）、北京五格房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，载明：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×的房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》……第二条、居间代理费：基于丙方成功的居间服务，甲、乙双方同意按照国家及行业相关规定向丙方支付居间代理费，即交易总额的1%，共计人民币10000元，其中由甲方承担人民币0元，乙方承担人民币10000元……。2018年4月12日，程凤琴转账给薄世有共计100万元。2018年3月26日，薄世有前往北京天坛医院神经内科门诊就医，《复诊记录》载明：查体神清、语利，高级皮层功能减退……诊断为痴呆、精神障碍。2018年4月9日，薄世有再次前往该医院神经内科门诊就医，《复诊记录》载明：诊断为痴呆、精神障碍、睡眠障碍。2018年5月9日，薄世有（出卖人）与程凤琴（买受人）签订编号为C1625036的《北京市存量房屋买卖合同》，其上载明：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋为楼房，坐落为：通州区复兴北里×号楼×层×单元×。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共73.01平方米……第三条、成交方式。双方当事人委托房地产经纪机构成交，北京市存量房屋出售经纪服务合同编号：京经纪（2018）通字存量房屋出售第000917号，机构名称：北京五格房地产经纪有限公司，机构备案号：京经纪（2016）第9063号。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。总金额人民币1000000元。买受人应当于2018年5月30日前向出卖人支付……。2018年11月9日法大法庭科学技术鉴定研究所出具法大［2018］医鉴字第1917号《司法鉴定意见书》，载明：鉴定意见：被鉴定人薄世有诊断为器质性精神障碍。评定为限制民事行为能力。2018年12月4日，北京市通州区人民法院做出（2018）京0112民特400号民事判决书，判决认定薄世有为限制民事行为能力人，指定于环英为薄世有的监护人。2019年5月13日，薄世有在北京中医药大学东直门医院东区进行神经心理学测评。同日，北京中医药大学东直门医院通州院区出具诊断证明书，载明：姓名薄世有，诊断为重度痴呆状态，伴精神行为症状。2019年5月29日，北京市通州区人民法院出具（2019）京0112民初13498号民事判决书，判决：一、自2019年6月起，薄宏每月给付于环英赡养费500元，于每月的15日前付清当月费用；二、驳回于环英的其他诉讼请求。2019年6月24日，北京市通州区人民法院出具（2019）京0112民初13535号民事判决书，判决：一、被告薄宏自2019年7月起于每月15日前给付原告薄世有赡养费500元；二、驳回薄世有的其他诉讼请求。2019年7月5日，北京市通州区人民法院出具（2019）京0112民初12466号民事判决书，判决被告薄宏、曹曦文于判决生效之日起七日内返还原告薄世有、于环英1972602.99元。后，薄宏与曹曦文不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民终11733号民事判决书，判决：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12466号民事判决；二、薄宏、曹曦文于判决生效之日起七日内返还原告薄世有、于环英1532602.99元。2019年8月30日，程凤琴（出卖人）与案外人王立佳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定程凤琴以190万元成交价格将北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×房屋出卖给案外人王立佳。2019年9月12日，程凤琴（出卖人）与案外人王立佳（买受人）签订编号为C1828595的《北京市存量房屋买卖合同》，约定程凤琴以190万元成交价格将北京市通州区复兴北里×号楼×层×单元×房屋出卖给案外人王立佳。2019年9月20日，案外人王立佳转账给程凤琴共计190万元。2020年5月20日，薄世有申请对其本人既往民事行为能力进行鉴定（签订房屋买卖合同时），同时申请追加薄宏为本案被告。本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。2020年8月25日，该鉴定研究所出具《关于薄世有鉴定的退案函》，其上载明：经我所鉴定人员审查有关材料后认为，根据目前材料，难以对其民事行为能力进行明确判断……予以退案。证人王某出庭陈述：证人系北京五格房地产经纪有限公司职员，曾为薄世有和程凤琴居间服务。证人称薄世有与薄宏一同前往营业点表示有房屋需要出卖，当时登记小200万元，大约2-3个月，房子未卖出去，客户打电话说不行就便宜点100万得了，证人向其公司系统里的客户推送涉案房屋，程女士见房屋便宜就看了房子，双方达成了协议。证人就卖房一事与薄世有核实了房屋位置、面积、售价等事宜，薄世有去过二、三次，在交流过程中，证人并未察觉到薄世有精神异常，每次薄世有前往中介公司均由其子陪同。经纪公司亦不要求在房屋买卖合同签订过程中需要出卖人配偶到场。一般情况下，老人卖房子都是和孩子一起，中介公司工作人员与孩子沟通。审理中，薄世有表示薄宏为了达到侵占其财产的目的，与程凤琴、王立佳恶意串通，严重损害其合法权益，故合同为无效合同。程凤琴表示薄世有与其子薄宏的家庭内部纠纷与其无关，房屋价格应当以实际成交的协商价格为准；还表示薄世有所述内容不能证明薄宏与程凤琴、王立佳恶意串通。薄宏表示薄世有与于环英二人已经分居40多年，卖房是其父亲薄世有的真实意思表示。其与父亲在散步时偶然发现房屋中介公司，与买受人程凤琴在订立合同之前并不认识。故薄宏、程凤琴、王立佳之间并不存在恶意串通的行为。诉讼过程中，法庭询问薄世有：“您是叫薄世有吗？”答：“是。”问：“您现在跟谁一起住啊？”答：“同单元不同床，各有各的住处。”问：“您旁边的是谁（于环英）？”答：“老朋友，业务上的老朋友。”问：“您多大岁数了？”答：“92多了。”法庭又询问了薄世有的妻子于环英：“从2016年底谁和薄世有一起居住生活？”答：“我和薄世有不是在同一个楼房里居住，各有各的住处，有时候我去他那，有时候他去我那，我照顾孙子离不开，薄世有做生意也离不开，但是他那里有保姆，过年过节经常有来往。”问：“您什么时候发现薄世有身体不适的？”答：“2017年1月份诊断出来的老年痴呆症。”问：“2016年底您孙子多大？”答：“现在不上学参加工作了。”问：“什么时候参加工作的？”答：“2017年。”问：“2017年发现薄世有老年痴呆症之后，他还做不做生意了？”答：“不做了。”问：“不做生意的具体时间？”答：“诊断证明出来之后就不做生意了”。庭审中，双方坚持诉辩意见，本院调解未果。本院认为，关于存量房屋买卖合同的效力问题。首先，涉案房屋在卖与程凤琴之前登记在薄世有名下；其次，2018年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系在薄宏全程陪同下，薄世有本人与程凤琴所签订；再次，证人王某陈述其与薄世有沟通过程中未见薄世有精神有异常；程凤琴系其公司系统里的客户，是其向程凤琴推送的涉案房屋，之后与薄世有签订的房屋买卖合同；最后，根据法律规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提供的证据不足以证明薄宏与程凤琴之间存在恶意串通的情形。故原告与程凤琴于2018年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》不存在法律规定的无效情形。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，程凤琴在诉讼过程中未经许可将涉案房屋私自转让给案外人王立佳的行为，本院在此予以批评训诫。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回薄世有的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由薄世有负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈慧春人民陪审员  马秋平人民陪审员  范岐田二〇二〇年九月二十八日法官 助理  蒋佳静书 记 员  王 莹