上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8741号上诉人（原审原告）：陈铃，男，1963年7月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：冯丹丹，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市闵行区直管公房资产管理有限公司，住所地上海市闵行区秀文路530号。法定代表人：阳勇建，董事长。被上诉人（原审被告）：上海吴泾物业管理有限公司，住所地上海市闵行区剑川路150弄45号。法定代表人：华泵明，董事长。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈玉妹，女，1963年7月11日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市徐汇区。被上诉人（原审第三人）：上海丹尼房地产经纪事务所，注册地上海市松江区洞泾镇同乐路323号。负责人：李顺宝，经理。上诉人陈铃因与被上诉人上海市闵行区直管公房资产管理有限公司（以下简称公房资产公司）、上海吴泾物业管理有限公司（以下简称吴泾物业公司）、沈玉妹、上海丹尼房地产经纪事务所（以下简称丹尼事务所）确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初45354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈铃上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人代理人持一审法院的调查令至闵行档案馆、闵行房地产交易中心、吴泾物业公司等调取与本案相关的资料，但这些单位均以无法查到档案的理由拒绝提供，而本案被上诉人公房资产公司、吴泾物业公司却在庭审中提交自称从“闵行区房产档案室”调取上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室公有住房(以下简称涉案公房)的档案资料，但档案页码不连贯，故上诉人对上述材料的真实性、完整性不予确认。丹尼事务所与沈玉妹签订的《房屋买卖合同》中载明出让方为丹尼事务所，但丹尼事务所既非涉案公房的承租人也无陈铃的授权，故丹尼事务所的出售行为不构成表见代理，购买方沈玉妹对涉案公房的相关情况负有审查义务，然沈玉妹未对涉案公房的承租人以及丹尼事务所是否有陈铃的授权等进行审查，还将转让款交由丹尼事务所收取，故沈玉妹也非善意购买人，不适用善意取得的法律规定。2.被上诉人沈玉妹在一审庭审中称其与上诉人在买房时接触过，但其为何与丹尼事务所签约而不与上诉人签约；被上诉人沈玉妹将转让款直接交给丹尼事务所负责人李顺宝，而不支付给上诉人，显然不符合常理；被上诉人沈玉妹在一审庭审中陈述其一直到2018年才发现上诉人的户口在涉案公房内，也与事实不符，因为被上诉人沈玉妹于2010年将自己户口迁入涉案公房，并且是以分户方式迁入，因此被上诉人沈玉妹称其2018年才知道不可信。据此，被上诉人沈玉妹在一审中的陈述与事实不符，被上诉人沈玉妹就其是否合法购买涉案公房未完成举证义务，故被上诉人沈玉妹应承担举证不能的法律后果。3.根据《上海市公有住房差价交换试行办法》及贯彻实施意见的相关规定，差价换房合同必须经原公有住房承租人和其他同住成年人签字同意，须向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请办理相关手续，在得到准许后由上述单位在合同上盖章，对比被上诉人公房资产公司、吴泾物业公司提交的档案材料，存在诸多不符合常理及不符合当时规定的情况，但一审法院以当时转让确存在不规范之处予以回避，实际上降低了被上诉人沈玉妹的举证义务，从而错误认定被上诉人沈玉妹与丹尼事务所签订的房屋买卖合同有效，同时对公房资产公司、吴泾物业公司的未尽审查义务作出责任认定。据此，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。被上诉人公房资产公司、吴泾物业公司共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.2001年9月，陈铃从案外人金某处受让承租权，后续陈铃再次将涉案公房转让给沈玉妹，整个流转符合当时程序要求，是合法有效的。公房资产公司、吴泾物业公司仅对买卖双方提交的材料做形式审查，并基于双方签订的合同、存在交付钥匙的行为以及买受人实际入住等情形，有理由相信相关交易的真实性。此外，陈铃与案外人金某转让合同中的“陈某”签名属于笔误，并不改变交易双方的真实意思表示。公房资产公司、吴泾物业公司认为其在办理涉案公房的承租权变更手续过程中并无任何错误。2.从本案的时间线梳理来看，涉案公房承租权转让至沈玉妹名下长达20年，在此期间，上诉人从未对涉案公房的承租权转让提出异议，表明上诉人知晓且无异议。据此，上诉人主张公房资产公司、吴泾物业公司与沈玉妹建立公有住房租赁合同关系无效，缺乏依据，不应得到支持。被上诉人沈玉妹辩称，不同意上诉人的上诉请求，其坚持一审庭审中的意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人丹尼事务所未到庭发表辩称意见。陈铃向一审法院起诉请求：确认公房资产公司、吴泾物业公司与沈玉妹之间关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室公有住房的租赁合同无效；恢复上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室公有住房的承租户名为陈铃，公房资产公司、吴泾物业公司、沈玉妹协助办理恢复更名手续。一审法院认定事实：吴泾物业公司是涉案公房的管理单位。公房资产公司、吴泾物业公司从闵行区房产档案室调取的涉案公房的档案材料显示：2001年9月20日，案外人金某作为甲方（转让方），“陈某”作为乙方（受让方），双方签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，乙方以人民币（下同）25,000元的价格受让涉案公房承租权。合同落款处分别加盖金某的印章、“陈铃”的印章，但甲、乙双方落款处的签名笔迹相同，应出自同一人之笔迹。同月，以“XX房产公司”作为调配单位开具了住房配售单，受配人员为“陈铃”。陈铃对于上述材料中“陈某”之签名认为并非本人签字，不认可上述材料的真实性。此后，吴泾物业公司向陈铃开具了涉案公房的租赁凭证（房卡）。2001年12月30日，陈铃的户籍迁入涉案公房。2002年11月，丹尼事务所作为甲方（出让方）、沈玉妹作为乙方（受让方），双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案公房出让给乙方，价格为47,800元；付款方式为：2002年11月20日支付定金1万元，于12月25日支付房款37,800元。合同甲方落款处加盖丹尼事务所印章，并注明“收到沈玉妹定金壹万元”，下方由李顺宝签名。乙方落款处由案外人梁某代沈玉妹签名。2002年12月5日，“XX房产公司”开具了以沈玉妹为新受配人的涉案公房配售单。同月11日，吴泾物业公司作为住房经营管理单位在该配售单上加盖业务专用章。2002年12月13日，吴泾物业公司向沈玉妹填发了涉案公房的《租用公房凭证》。涉案公房自此由沈玉妹家人占有使用至今。沈玉妹的户口于2010年1月24日迁入涉案公房。2002年12月26日，李顺宝出具一份收据，内容为：今收到沈玉妹购房款36,800元，连同原先定金1万元，共收到46,800元，余款1,000元待煤气过户后，水电煤气结清后一次性付清。丹尼事务所加盖印章并由李顺宝签名。在2020年5月15日的庭审中，陈铃向一审法院申请证人孙某出庭作证。证人陈述：其与陈铃系朋友关系，已相识三、四十年。十几年前，其在陈铃家玩时，陈铃称手头紧需要借钱。证人表示有一个朋友开设中介公司，可以用房产作抵押向此人借款。证人与该朋友打了电话后就把陈铃带到朋友的中介公司。陈铃把房卡押给该朋友后借了2万元。开中介公司的朋友姓“包”，平时称呼为“阿宝”，但记不起全名，证人也不知道该中介公司的名称。一审法院询问证人是否认识就座于第三人席位的丹尼事务所负责人李顺宝，证人表示不认识，且表示在陈铃借2万元钱后，证人未再找过该“包老板”。该次庭审中，一审法院询问陈铃是否认识就座于第三人席位的丹尼事务所负责人李顺宝，陈铃表示不认识。后，陈铃又表示其是向李顺宝借款2万元，其认识李顺宝。当时朋友带他去李顺宝的店里借款，其把房卡抵给了李顺宝。借钱后的一个星期左右，李顺宝到涉案公房处，要求其搬出去，因此其就把该房屋钥匙交给了李顺宝后搬离。另查，丹尼事务所属个体独资性质，投资人为李顺宝，经营范围为房地产经纪，原注册地址为闵行区XX路XX号，于2005年变更登记地址至松江区XX镇XX路XX号。2016年12月，丹尼事务所被吊销营业执照，未注销。一审法院认为，本案焦点在于沈玉妹取得的涉案公房租赁权是否合法，即陈铃是否转让了涉案公房承租权。对于陈铃于2001年12月通过受让方式取得涉案公房承租权，陈铃与公房资产公司、吴泾物业公司均无异议。吴泾物业公司于2001年12月向陈铃印发涉案公房的租赁凭证后，陈铃对此房即享有合法租赁使用权。根据陈铃及公房资产公司、吴泾物业公司、沈玉妹陈述，及证人证言，一审法院有理由相信陈铃在2002年11月将涉案公房承租权转让给了丹尼事务所，或委托丹尼事务所对外转让。理由如下：一、陈铃在庭审中表示其不认识“包老板”，而根据一般生活常识，出借人不可能将钱出借给一个不相识的人。况且在2002年，2万元的借款是一笔数额不小的资金。而在陈铃所称的借钱发生后一周左右，出借人“包老板”即要求陈铃交出钥匙搬离房屋，陈铃对此不询问任何原因的情况下而即交出钥匙且搬离，这显然不符合正常民间借贷的合理举动。按陈铃所述，既然已将涉案公房租赁凭证质押给了“包老板”，包老板只需等陈铃清偿2万借款后即可将租赁凭证退还陈铃，无须在借款发生后仅一周时间要求陈铃交房搬离。另，陈铃在庭审中表示不认识李顺宝，却又表示向李顺宝借款。然而证人明确表示其不认识李顺宝。理由二、陈铃关于其在向“包老板”借款后三年筹得2万元钱款准备还款，但找不到“包老板”，之后其也未关心、了解涉案公房居住情况的陈述，明显不合常理。如果其确实准备向“包老板”还款但联系不到“包老板”，陈铃可以通过其朋友打听“包老板”的下落，也可以到涉案公房处向实际居住人联系寻找“包老板”，或者向公安机关、物业公司了解“包老板”下落。然而陈铃在近十八年左右的时间内，不仅未就其所称的2万元借款采取任何还款举措，也从未关心涉案公房的居住情况，更未向吴泾物业公司支付此公房的租金，明显不符合常理。理由三、陈铃确实于2001年通过买卖方式取得涉案公房承租权，但陈铃也未向一审法院提供其与原承租人签订的承租权转让合同。在涉案房屋的档案资料中显示，原承租人金某与“陈某”签订了涉案公房承租权转让合同，该合同的落款也不是陈铃本人签署，落款处“陈某”的笔迹与“金某”的笔迹系同一人之签名。由此说明，在当时，公有住房承租权的转让过程中，确实存在不规范之处，但至少可以证明买卖双方均通过中介公司办理公有住房承租权转让手续。综上分析，一审法院认定，陈铃于2002年已将涉案公房承租权转让，吴泾物业公司基于陈铃转让承租权而变更了该房承租人。因此，现陈铃要求确认吴泾物业公司与沈玉妹之间建立的涉案公房租赁合同无效的请求，于法无据。一审法院据此判决：驳回陈铃的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈铃负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点仍为被上诉人沈玉妹通过受让方式取得涉案公房承租权是否合法，上诉人陈铃是否转让涉案公房的承租权？首先，涉案公房为公有住房性质，被上诉人公房资产公司、吴泾物业公司应为涉案公房的产权人、管理单位。根据公房资产公司、吴泾物业公司在一审中提交的涉案公房的档案材料显示，上诉人与案外人金某签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，上诉人以25,000元受让取得涉案公房的承租权，并以调配单受配人身份办理相关手续，吴泾物业公司向上诉人开具涉案公房的租用凭证。虽然转让合同中将上诉人名字写错以及买卖方签名为同一人，但上诉人在一审审理中自认其自2001年取得涉案公房承租权后居住2年并且在居住期间将户籍迁入涉案公房，故该份转让合同实际已经得到履行，在上诉人已取得涉案公房的承租权情况下，上述瑕疵不影响转让合同的效力认定。此外，公房资产公司、吴泾物业公司在一审审理中将上诉人与案外人之间的转让合同及调配单等作为证据予以提交，也是为了表明当时的政策未禁止公房差价交换，由公房管理单位为受让方办理承租权变更手续后颁发公房租用凭证。上诉人对公房资产公司、吴泾物业公司提交的来自于闵行区房产档案室的转让合同、调配单等材料的真实性存疑，但其未能提交反驳证据予以否认，故上诉人的异议不成立，本院不予采信。其次，关于丹尼事务所与沈玉妹2002年11月签订的房屋买卖合同效力，丹尼事务所负责人李顺宝在一审中到庭陈述，其对该份买卖合同及收条上的丹尼事务所印章、本人签名的真实性予以确认，虽然丹尼事务所李顺宝就上诉人委托其出售还是其向上诉人购买后再出售无法回忆，但基于上诉人从未归还借款以及从未回涉案公房等事实，丹尼事务所作为出售方与被上诉人沈玉妹签订买卖合同并不当然构成无效，上诉人主张丹尼事务所没有得到其授权无权出售涉案公房的上诉意见，本院不予采纳。另外，被上诉人沈玉妹通过受让取得涉案公房的承租权，并由公房管理单位吴泾物业公司出具租用公房凭证，相关的流转程序与上诉人与案外人之间的流转程序是一致的，即均以“XX房产公司”作为调配单位开具住房配售单，受让人以配售单受配人的身份申请变更承租人，吴泾物业公司在配售单上加盖业务专用章，此后吴泾物业公司向受配人填发涉案公房的租用公房凭证。此外，沈玉妹及家人自获得租用公房凭证后一直居住使用涉案公房至今近20年，在此期间沈玉妹还将户口迁入涉案公房，故不管是上诉人转让涉案公房承租权还是丹尼事务所接受上诉人委托转让涉案公房的承租权，因丹尼事务所持有上诉人的租用公房凭证及房屋钥匙，故被上诉人沈玉妹有理由相信丹尼事务所有权转让涉案公房，事实上该份房屋买卖合同客观上已得到履行。据此，被上诉人沈玉妹因签订房屋买卖合同而获得涉案公房的承租权应为合法，吴泾物业公司为沈玉妹办理租用公房凭证并无任何过错。再次，根据上诉人在一审中的陈述，其在涉案公房内居住2年后因去奉贤做生意而未居住；其向房产中介包姓老板借款2万元时将涉案公房的租赁凭证、房屋钥匙交给包姓老板，其在三年后准备归还借款时找不到包姓老板，故其没有回到涉案公房内；2014年上诉人办理低保证明时居委会工作人员询问涉案公房是否出租，其前往涉案公房找人但没有找到，此后其也没有去过涉案公房，以此否认其知晓并同意转让涉案公房承租权，对此，本院认为，上诉人称其去奉贤做生意而未居住涉案公房，然而奉贤与吴泾相距并不远，正常情况下上诉人不可能在将近20年期间不关心涉案公房的情况，故上诉人对其一直没有关心涉案房屋使用情况所作的辩解理由不符合生活常识；至于上诉人称其向包姓老板借钱，却无法回答该老板的全名，又称其还钱时找不到包姓老板，明显不符合常理；上诉人称其向包姓老板借2万元而将涉案公房的租用凭证、房屋钥匙交给该名包姓老板，此系借款抵押行为，故双方应该就借款归还时间及逾期不归还的后果等有过约定，然上诉人自认因找不到包姓老板而未归还借款，就涉案房屋的使用情况上诉人一直不关心，只能说明上诉人转让了涉案公房承租权，否则上诉人的上述行为并不符合常理。据此，上诉人要求确认公房资产公司、吴泾物业公司与沈玉妹之间就涉案公房建立的租赁合同应为无效，因无事实与法律依据，故本院不予采信。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人陈铃的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈铃负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年九月二十七日书记员  俞少琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……