甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0122民初601号 原告:孙雪伟，女，1979年9月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被告：甘肃九龙房地产开发有限公司，住所地皋兰县忠和镇中铺村。 法定代表人：林晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。 原告孙雪伟与被告甘肃九龙房地产开发有限公司（以下简称九龙公司）商品房预约合同纠纷一案。本院于2019年9月27日作出（2019）甘0122民初490号民事判决，孙雪伟不服该判决,向提出兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）甘01民终219号民事裁定，发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理本案。原告孙雪伟，被告九龙公司的委托诉讼代理人颜蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北龙口国际商贸物流城小商品市场商铺定制协议》；2.判令被告双倍返还原告商铺定金320000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，九龙公司开发的位于兰州市北龙口××市场项目，2014年1月12日，原、被告签订《北龙口国际商贸物流城小商品市场商铺定制协议》。原告认购小商品市场商铺一层Ａ区233号一间，面积41平米，单价为8380元每平米；一层Ａ区235号意见，面积41平米，单价为8200元每平米。原告向被告支付了购房定金160000元。原告已向被告支付定金达五年，被告未与原告签订商品房买卖合同，经原告询问得知，建设小商品市场的土地已经被政府征用，故小商品市场不再修建。属被告根本性违约，致使原、被告签约合同目的无法实现，且给原告造成了重大损失，原告遂诉至法院。 被告辩称，1.小商品市场不能建设的原因不在于公司，公司股东与皋兰县人民政府签订协议，明确约定了九龙公司建设的小商品市场的范围，建设用地被皋兰县人民政府和公路局征用，因此解除定制协议，给商户逐步退还缴纳的保证金。2．不退还保证金的原因是原告刚开始要去小商品市场看商铺、置换安置房，均协商未果。后又向皋兰县人民法院起诉、撤诉，以致时间较长。并非公司故意拖欠不退还保证金。3.原告主张双倍返还定金没有依据。双方签订的协议是预约协议，约定保证原告的优先购买权。目前出现不能建造、不能交付的原因是土地被征用，出现了不能归责于双方的情形，原告主张双倍返还定金的理由不成立。4.小商品市场建设用地被征用，皋兰县人民政府未将公司投入的费用给公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年1月12日,九龙公司（甲方）与孙雪伟（乙方）签订定制协议。定制商铺基本情况：乙方定制“小商品市场”商铺一层A区233号一间,面积为41平方米,建筑面积单价为每平方米8380元；一层A区235号一间,面积为41平方米,建筑面积单价为每平方米8200元。上述单价为乙方行使优先购买权时商铺出售的单价。定制保证金：乙方在签订协议时向甲方交付定制保证金160000元；商铺是甲方应乙方要求量身定制，乙方必须按时与甲方签订商铺租赁或买卖合同。特别约定：甲方同意乙方在符合签订商铺买卖合同条件时，行使预约租赁合同约定的优先购买权，甲方以以电话、短信、邮件等方式通知乙方签订商铺买卖合同及相关文件,乙方应在收到通知后十日内至甲方指定地址与甲方签订商铺买卖合同及相关文件,并交纳首期购房款,交付的定金转为购房款；乙方在签订商铺买卖合同及相关文件时，交付甲方的定制保证金转为购房款；乙方未按约定时间签订商铺买卖合同及相关文件,逾期超过七日即视为自动放弃甲方给乙方保留的按乙方要求修建的商铺的优先购买权,甲方可以不另行通知而将商铺另行处置,乙方交付的定制保证金甲方不予退还。双方承诺：乙方定制的商铺,在签订商铺买卖合同时不得更换商铺位置；涉及商铺确切面积、具体交付标准及时间等问题,双方同意以签订的商铺买卖合同及相关文件为准；因规划设计、优化、政府修建排洪沟、地质条件等原因导致乙方定制商铺标准发生变化的，乙方予以认可；乙方定制的商铺的交付时间，双方同意在签订的商铺买卖合同中约定。违约责任：甲方无故迟延交付铺面超过90天，每逾期一天，甲方应按保证金总额万分之二向乙方支付违约金；乙方违反本协议约定不与甲方签订商铺买卖合同的，乙方交付的定制保证金甲方不予退还；甲方未经乙方同意将乙方定制商铺出租或出售给第三人的，甲方双倍返还乙方定制保证金。协议签订后,孙雪伟于2014年1月12日给九龙公司支付定金160000元,九龙公司出具了收据。 本院认为:本案争议的主要焦点是：1.定制协议及协议中定制保证金的性质？2.合同的解除。3.哪方当事人存在违约？能否适用定金罚则？ 关于定制协议及定金的性质。本案原被告于2013年4月17日签订《定制协议》，协议的内容是原告定制被告正在规划建设中的商铺，协议中双方约定了房屋基本情况，但不完全是《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容的罗列，被告亦未收取相应的房款，该定制协议并非商品房预售合同，双方约定在被告取得商品房预售许可证后以电话、短信等方式通知对方签订正式的《商铺买卖合同》及相关文件,案涉协议应认定为预约合同，该协议是双方真实意思表示，故认定该协议属合法有效协议。协议中约定原告同意在签订协议时交付定金160000元；被告收到定金后，将商铺的优先购买权保留给原告；签订正式《商铺买卖合同》及相关文件后交付的定金转为购房款；若原告违反协议约定不与被告签订商铺买卖合同的，原告交付的定制保证金被告不予退还；若被告未经原告同意将原告定制商铺出租或出售给第三人的，被告双倍返还原告定制保证金。故案涉定制保证金具有订约定金、违约定金性质。 关于合同的解除。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告于2014年1月12日签订《北龙口国际小商品市场商铺定制协议》中没有约定解除合同的条款，即未约定一方解除合同的条件。原告诉称建设小商品市场的土地被政府征用，小商品市场不再修建，经过了六年未能交付定制商铺属被告根本违约，要求解除定制协议。被告亦认可建设小商品市场的土地被政府征用，小商品市场无法修建，无法给原告交付商铺，同意解除定制协议。因双方签订的预约合同合同目的不能实现，双方一致解除定制协议，协议应予以解除。 关于定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原被告于2014年1月12日签订的《定制协议》中约定甲方同意乙方在符合签订商铺买卖合同条件时，行使预约租赁合同约定的优先购买权，甲方以电话、短信、邮件等方式通知乙方签订商铺买卖合同及相关文件,乙方应在收到通知后十日内至甲方指定地址与甲方签订商铺房买卖合同；乙方定制的商铺的交付时间，双方同意在签订的商铺买卖合同中约定。原被告诉均认可建设小商品市场的土地被政府征用，小商品市场无法修建，不能签订正式的商铺买卖合同并交付商铺，双方一致解除定制协议。故被告不存在违约的事实，原告主张双倍返还定金理由不能成立。根据法律规定合同解除后取得的财产双方应当各自返还，被告收取原告的定金160000元应当返还。 综上所述，对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。原告要求双倍返还定金无事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告孙雪伟与被告甘肃九龙房地产开发有限公司于2014年1月12日签订的《北龙口国际小商品市场商铺定制协议》； 二、被告甘肃九龙房地产开发公司于本判决生效后十五日内返还原告孙雪伟定金160000元； 三、驳回原告孙雪伟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，由被告甘肃九龙房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  陈志俊 审 判 员  白种明 人民陪审员  王立元 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  姚 娟