江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1496号上诉人（原审被告）：江西省御美丽医疗科技有限公司，住所地吉安市井冈山经济技术开发区创新大道267号，统一社会信用代码91360805MA35PR6B58。法定代表人：荆继东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘夏香，江西文冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道299号，统一社会信用代码91360800MA35HP198X。法定代表人：廖宗添，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建虎，江西钧略律师事务所律师。上诉人江西省御美丽医疗科技有限公司因与被上诉人华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江西省御美丽医疗科技有限公司的委托诉讼代理人刘夏香、被上诉人华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司的委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西省御美丽医疗科技有限公司上诉请求：改判其不承担物业费42904.4元，租赁税26128.03元，违约金90552元，房租租金111977.25元；华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定江西省御美丽医疗科技有限公司需要对华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司支付物业费42904.4元，与事实不符。1．江西省御美丽医疗科技有限公司承租涉案房屋后，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司就从来没有向其提供过任何物业服务，都是其自行聘请保洁人员从事物业工作。2．江西省御美丽医疗科技有限公司承租的涉案房屋出现漏水等情况后，要求华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司处理时，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司认为无权处理此事，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司作为物业服务方，只收取费用，不提供物业服务。3．华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司从来就没有向江西省御美丽医疗科技有限公司等商铺公示过与业主单位签订的物业服务合同，故华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司不具有收取物业服务费的资格。4．江西省御美丽医疗科技有限公司与华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司签订的房屋租赁合同显失公平，违反法律强制性规定，依法无效。通过合同可以看出，只有华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司收取物业服务费的权利，并未约定其履行物业服务义务，显然不公平，且该合同是其提供的格式合同，在排除自己义务而增加江西省御美丽医疗科技有限公司责任的情况下，该条款应当被认定无效，故华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司没有收取物业服务费的权利。二、一审判决江西省御美丽医疗科技有限公司向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司承担租赁税26128.03元，无事实及法律依据。根据交易习惯，一般税点都是由提供发票方华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司承担，由江西省御美丽医疗科技有限公司承担，也不符合日常生活经验法则。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司未开具房屋租赁税发票，租赁税未实际产生。三、一审认定江西省御美丽医疗科技有限公司承担违约责任显然与事实不符，实际的违约方是华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司。1．通过一审法院调查，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司认可出租给江西省御美丽医疗科技有限公司的房屋存在漏水的事实，故江西省御美丽医疗科技有限公司依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款之规定，该事实无需举证证明，故一审法院认为江西省御美丽医疗科技有限公司就该事实承担举证不能的法律后果，显然是适用法律错误。2．根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务。”华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司辩解只负责对租赁物维修进行报告义务，明显是在减轻自己的责任，加重江西省御美丽医疗科技有限公司的责任，房屋维修的责任方在华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司。故江西省御美丽医疗科技有限公司在房屋存在漏水后，行使不安抗辩权拒付房屋租金符合法律规定，并不存在违约行为。四、江西省御美丽医疗科技有限公司多次要求华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司对房屋漏水进行维修，一直未修好，严重影响江西省御美丽医疗科技有限公司二楼的经营，故要求华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司承担30%的房租责任。综上，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司没有履行物业服务义务，无权收取物业服务费。租赁税是华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司应当缴纳的法定义务，不能转嫁给江西省御美丽医疗科技有限公司。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司辩称，一、其已按约履行了物业服务义务，江西省御美丽医疗科技有限公司应缴纳物业费。1．根据《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》第九条之规定，双方就物业费收取标准、物业服务范围等进行了约定，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司安排了工作人员进行巡逻保卫、保洁服务、代缴水、电费等一系列物业服务。同时，现有法律法规并未强制要求签订单独的物业服务合同。本案涉诉前，江西省御美丽医疗科技有限公司都按照合同约定缴纳物业费、租金、租赁税。现江西省御美丽医疗科技有限公司提出不缴纳物业费，明显有违契约精神。2．江西省御美丽医疗科技有限公司聘请保洁人员只是负责商铺内保洁工作，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司物业服务范围并不包括商铺内保洁工作。3．涉案商铺不存在漏水情况，即使存在，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司在未考虑漏水原因的情况下，已通知商铺所有人（市城投公司）且派遣了工作人员进行维修，已尽到物业通知、维修义务。4．涉案合同是双方自愿签订，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司并没有强迫江西省御美丽医疗科技有限公司从事该商事行为。现江西省御美丽医疗科技有限公司提出格式合同、显失公平等理由，既无事实又无法律依据，明显有违诚信原则。为此，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司已按约履行了物业服务义务，江西省御美丽医疗科技有限公司理应缴纳物业费。根据谁主张谁举证的原则，江西省御美丽医疗科技有限公司应提供证据证明华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司未履行物业服务义务，否则应承担举证不能的后果。二、双方约定由江西省御美丽医疗科技有限公司承担租赁税，并不违反国家法律法规的强制性规定，故江西省御美丽医疗科技有限公司应按约承担租赁税。本案涉诉前，江西省御美丽医疗科技有限公司也按约缴纳了租赁税，现提出不应缴纳有违诚信原则。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司已向江西省御美丽医疗科技有限公司出具了租赁税票据。三、江西省御美丽医疗科技有限公司拖欠租金长达十个多月，经华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司多次催收后，江西省御美丽医疗科技有限公司并未提出商铺存在漏水，只是以资金紧张为由请求延期缴纳，江西省御美丽医疗科技有限公司的行为已构成违约，应承担违约责任。如果涉案商铺存在漏水影响正常营业且造成损失的情况，江西省御美丽医疗科技有限公司肯定会向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司提出，但至今华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司都未收到相关通知。同时，经一审法院释明后且给予一定期限，江西省御美丽医疗科技有限公司并未就漏水等相关情况提出反诉及司法鉴定申请。何况是否存在漏水、漏水原因、漏水是否造成损失、损失多少是专业性问题，应以司法鉴定为准，并不属于自由裁量范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应当按照合同约定提供租赁物，承租人支付租金。支付租金是承租人应当履行的法定及合同义务，当租赁物出现漏水，出租人拒绝履行维修义务时，承租人有权自行对租赁物进行维修，防止损失的进一步扩大，对于维修的费用可以在租金中予以扣除或者延长相应的租期，所以承租人抗辩的范围仅仅是与维修费用相当的租金，超过维修费用的租金仍然需要按期支付，不能拒绝支付租金。本案中，如果涉案商铺存在漏水情形，可以告知华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司，要求其在合理期限内维修，如果其不履行维修义务，江西省御美丽医疗科技有限公司可自行维修，要求华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司承担维修费用或在租金中抵扣维修费用，而不能拒付租金。现江西省御美丽医疗科技有限公司在无证据情况下主张不安抗辩权，是对法律法规适用的曲解。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司向一审法院起诉请求：解除双方于2017年8月3日签订的《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》（合同编号：HXJHD-R-0021）及补充协议，并判令江西省御美丽医疗科技有限公司立即交回租赁商铺；判令江西省御美丽医疗科技有限公司支付华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司租金、租金税、物业费、垫付广告费442871.93元［暂计算至2019年12月31日，其中：租金373257.5元（2019年2月4日至2019年12月31日）、租赁税26128.03元、物业费42904.4元（2018年5月4日至2019年12月31日）、垫付广告费582元］，并按银行同期贷款利率承担自起诉之日起至实际付清之日止的利息；判令江西省御美丽医疗科技有限公司支付华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司违约金90552；本案诉讼费用由江西省御美丽医疗科技有限公司负担。一审法院认定事实：2017年8月3日，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司（甲方）与江西省御美丽医疗科技有限公司（乙方）签订《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议各一份，合同约定：甲方将自己运营的座落在江西省吉安市后河世界十三埠北岸3埠1、2层西面3场地出租给乙方，该场地的建筑面积总计1078平方米，乙方依照合同条款，仅限从事医疗健康美容对外经营，品牌为御美丽女性健康理疗院（具体方案规划设计以乙方送审之方案经甲方认可为准）；租赁期限为10年，自2017年8月4日起至2027年8月3日止，因乙方进驻后需前期市场培育，甲方同意给12个月的免租期（含装修期），依据缴6个月租金使用12个月方式使用免租期，即2017年8月4日至2018年2月3日与2018年8月4日至2019年2月3日；签订合同时缴纳226380元作为租赁押金，签订合同后，乙方缴纳装修保证金20000元，通过甲方装修验收合格后，无损害公共设施并清理建筑垃圾完毕，甲方7个工作日内无息退还给乙方；商铺的标准租金按建筑面积35元/平方米/月计算，以上租金租赁税等相关税费由江西省御美丽医疗科技有限公司承担，租金起算自2017年8月4日至2027年8月3日止，共计120个月（免租期内除外），单月租金即35元/平方米/月，该期单月总租金为人民币37730元；租金每季度交纳一次，每次交纳3个月租金，交纳时间为每季度终止前一个月缴纳，以此类推直至合同期满；物业费即营运期间含保全、人员管制、公共区域清洁、照明等费用，乙方应缴费用暂定2元/月/㎡，为确保园区商户高度信用，本公司统一管理，乙方租赁甲方的房屋，必须租用甲方提供的POS系统及每月预付甲方水电费。电费暂定为1.1元/度，水费暂定为3.5元/吨；签订合同前乙方支付226380元的押金，余款于合同执行完毕扣除须代支付款项后由甲方无息退还给乙方，若乙方在租赁期间给甲方造成实际损失（如建筑结构体、水电、消防系统设施系统等）其费用在押金中扣除，余款在合同期终止时返还乙方；双方提前终止均视为违约，双方违背合同之约定条款视为违约，甲方违约需给乙方该年租金20%的违约金，乙方违约需增给甲方该年租金20%的违约金。乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权单方面终止合同，依违约责任处理并要求乙方赔偿相应损失：乙方拖欠商铺租金达三十天及以上的……。合同签订后，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司依约将商铺交付给江西省御美丽医疗科技有限公司装修使用，江西省御美丽医疗科技有限公司依约向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司交纳了租赁押金226380元、装修保证金20000元。2018年4月3日，江西省御美丽医疗科技有限公司向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司缴纳了2017年8月4日至2018年5月3日的物业费19404元；2018年4月3日、4月19日，江西省御美丽医疗科技有限公司分别向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司缴纳了2018年2月4日至2018年5月3日的房屋租金及税金122811.15元，2018年5月4日至2018年8月3日的房屋租金及税金122811.15元。2019年2月4日后的租金，江西省御美丽医疗科技有限公司未按期给付，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司多次向江西省御美丽医疗科技有限公司催收，江西省御美丽医疗科技有限公司于2019年9月18日向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司缴纳了2019年2月4日至2019年3月3日的房屋租金及税金40371.1元。2019年11月3日，江西省御美丽医疗科技有限公司在其店面张贴公告，载明：“尊敬的顾客们：本店由于政府规划，要搬迁地址，11月3号现在地址就会停水停电，近期内您需要做服务的话，就请到我们的城南人文谷加盟店康情店做服务或者等我们搬迁后再来继续服务，不便之处敬请谅解，谢谢！”。因江西省御美丽医疗科技有限公司未按期交纳房屋租金及物业费，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司多次向江西省御美丽医疗科技有限公司催收未果，遂诉至法院。一审法院认为，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司、江西省御美丽医疗科技有限公司签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，江西省御美丽医疗科技有限公司应按照合同的约定及时交付房屋租金及物业服务费。江西省御美丽医疗科技有限公司自2019年2月4日起未按约缴纳房屋租金，物业费仅支付至2018年5月3日，经华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司催收，江西省御美丽医疗科技有限公司于2019年9月18日向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司缴纳了一个月租金，其余租金及物业费一直拖欠未付，根据双方合同约定，江西省御美丽医疗科技有限公司拖欠商铺租金达三十天及以上的视为违约，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司有权单方面终止合同，故华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司主张要求解除其与江西省御美丽医疗科技有限公司签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议，并要求江西省御美丽医疗科技有限公司支付自2019年3月4日至2019年12月31日的租金373257.5元、2018年5月4日至2019年12月31日的物业费42904.4元依法予以支持。江西省御美丽医疗科技有限公司要求将其缴纳的租赁押金226380元、装修保证金20000元抵扣房屋租金应予准许。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司、江西省御美丽医疗科技有限公司签订的租赁合同约定，租金租赁税等相关税费由江西省御美丽医疗科技有限公司承担，该约定不违反法律规定，前期江西省御美丽医疗科技有限公司向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司缴纳房屋租金时亦交纳了相关税金，且税率为8.5%，现华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司主张要求江西省御美丽医疗科技有限公司按7%的比例支付租赁税26128.03元依法予以支持。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司主张要求江西省御美丽医疗科技有限公司支付垫付的广告费582元，因华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司未提供相关证据，故该项诉请不予支持。江西省御美丽医疗科技有限公司拖欠华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司房屋租金属违约，根据双方签订的合同约定“乙方违约需增给甲方该年租金20%的违约金”，该约定不违反法律规定，故华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司主张要求江西省御美丽医疗科技有限公司支付违约金90552元依法予以支持，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司主张要求自起诉之日起按银行同期贷款利率计算租金、物业费、租赁税、垫付广告费的利息，因双方对此并无约定，且华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司已主张了违约金，故对该项诉请不予支持。江西省御美丽医疗科技有限公司辩称，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司无权对该租赁物转租，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司与江西省御美丽医疗科技有限公司签订的租赁合同及补充协议无效，且江西省御美丽医疗科技有限公司多次向华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司反映房屋漏水问题，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司不予以修缮，导致江西省御美丽医疗科技有限公司无法正常使用租赁物。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司与江西省御美丽医疗科技有限公司签订的租赁合同中明确载明该商铺是华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司运营的，江西省御美丽医疗科技有限公司应该知晓，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司有权将其运营管理的商铺出租，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司与江西省御美丽医疗科技有限公司双方签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》不存在合同无效的情形，江西省御美丽医疗科技有限公司亦未提供证据证明因房屋漏水，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司不予修缮，导致江西省御美丽医疗科技有限公司无法使用租赁物，故江西省御美丽医疗科技有限公司的抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司、江西省御美丽医疗科技有限公司于2017年8月3日签订的《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》（合同编号：HXJHD-R-0021）及补充协议，限江西省御美丽医疗科技有限公司于判决生效后五日内将租赁的商铺交回给华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司；二、江西省御美丽医疗科技有限公司支付华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司租金373257.5元、物业费42904.4元、租赁税26128.03元，扣除江西省御美丽医疗科技有限公司缴纳的租赁押金226380元、装修保证金20000元，江西省御美丽医疗科技有限公司应支付华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司租金、物业费、租赁税共计195909.9元，限判决生效后五日内付清；三、江西省御美丽医疗科技有限公司支付华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司违约金90552元，限判决生效后五日内付清；四、驳回华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司其他诉讼请求。案件受理费38837元，由江西省御美丽医疗科技有限公司负担。二审中，江西省御美丽医疗科技有限公司提交涉案房屋漏水照片9张，光盘，双方的微信聊天记录拟证明华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司出租的房屋存在严重漏水的事实。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司质证，对照片的三性均有异议，照片是否为案涉商铺难以确定，该照片反映的墙体脱落是否为漏水造成无法确定，无法证明漏水原因，该证据不是新证据，不应采信。对微信聊天记录的照片不予认可，通过微信聊天记录，不能完全反映聊天双方是本案双方，同时该漏水原因是案涉商铺主体结构造成，还是因装修问题造成无法确定，一审法院明确给予江西省御美丽医疗科技有限公司就是否存在漏水、漏水的原因及是否有损失，要求其进行鉴定，但其在法院给予的期限内并未提出。本院认证，上述证据不能证明因房屋漏水致使江西省御美丽医疗科技有限公司不能正常营业，对该组证据不予采信。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司提交三组证据，第一组劳动合同5份，聘请合同4份，物管员值班表1份，工资表及银行转账拟证明其已按照合同约定聘请专门人员进行巡逻保卫、保洁服务等相关物业服务。第二组水电费代缴发票、银行转账凭证10份拟证明其已为江西省御美丽医疗科技有限公司等租户提供了代为缴纳水电费等相关物业服务。第三组照片一张拟证明其定期对江西省御美丽医疗科技有限公司等租户进行安全检查等物业服务。江西省御美丽医疗科技有限公司质证，三组证据均不是新证据，对此不予质证。但说明一下：对该三组证据的三性均有异议，三组证据不能证明华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司履行了物业服务义务，更无法证明华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司是否有物业服务的资质条件。本院认证，上述证据不属于新证据，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司（甲方）与江西省御美丽医疗科技有限公司（乙方）签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司将自己运营的座落在江西省吉安市后河世界十三埠-北岸3埠1、2层西面3场地交付江西省御美丽医疗科技有限公司使用、收益，江西省御美丽医疗科技有限公司应支付租金。江西省御美丽医疗科技有限公司辩称因房屋漏水，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司不加以维修，影响其经营，要求房租租金减免30%，江西省御美丽医疗科技有限公司未提供证据证明因房屋漏水，导致其不能经营，故对该辩称不予采信。江西省御美丽医疗科技有限公司自2019年2月4日起未按合同约定交付房租，按照合同约定拖欠商铺租金达三十天及以上的视为违约，如违约需增给华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司该年租金20%的违约金。江西省御美丽医疗科技有限公司辩称拒付租金系行使不安抗辩权，并未违约，因不具备行使不安抗辩权的几种情形，不予采纳。故一审判决江西省御美丽医疗科技有限公司支付租金373257.5元及违约金90552元并无不当。《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》约定：租金租赁税等相关税费由乙方承担，物业费：即营运期间含保全、人员管制、公共区域清洁、照明等费用，计乙方应缴费用暂定为￥2元／月／㎡。上述约定明确了租金租赁税由江西省御美丽医疗科技有限公司承担，且在一审调查笔录中，江西省御美丽医疗科技有限公司认可缴纳过税金，故一审判决江西省御美丽医疗科技有限公司支付租赁税并无不当。关于物业费，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司提供的营业执照的经营范围包括物业服务，由此可知，其具备物业服务的资质条件。根据一审庭审笔录及调查笔录可知，江西省御美丽医疗科技有限公司对应缴的物业费金额是没有异议的，也认可是华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司代为充值水电等费用，故江西省御美丽医疗科技有限公司应支付物业费42904.4元。综上所述，江西省御美丽医疗科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5373元，由江西省御美丽医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年九月十日法官助理高晓丽书记员王荷英