上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7703号上诉人（原审被告）：上海宏环实业有限公司，住所地上海市静安区中兴路401弄4号211室。法定代表人：孙纬，执行董事。委托诉讼代理人：高琦，上海思义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海钟厂，住所地上海市静安区老沪太路500号。法定代表人：孙晓刚。委托诉讼代理人：周晓颖，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿劼，上海普世律师事务所律师。上诉人上海宏环实业有限公司（以下简称宏环公司）因与被上诉人上海钟厂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初29642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏环公司上诉请求：撤销一审判决第二至五项，依法改判宏环公司应支付上海钟厂的2018年1月1日至2018年6月30日的租金以人民币（以下币种均为人民币）13，392元／月的标准计算，宏环公司不支付上海钟厂自2018年7月1日起的租金及自2018年1月1日起的逾期付租滞纳金；改判宏环公司不支付上海钟厂自2019年1月1日起的房屋使用费；改判宏环公司应支付上海钟厂的2017年12月1日至2019年10月31日的电费按双方于2020年5月27日共同确认的电表箱抄表数进行结算，宏环公司不支付上海钟厂自2018年7月1日起的水费、物业费、停车费、电梯费；改判宏环公司不支付上海钟厂逾期返还房屋的违约金50，000元。事实和理由：第一，关于返还房屋事宜，宏环公司虽持有上海市静安区延长中路625号5号楼205室房屋（以下简称系争房屋）的钥匙，但自2018年6月起即不再使用该房屋，上海钟厂对此也明确知晓，并在园区内撤下宏环公司的铭牌，在系争房屋外墙面上挂了其他公司的牌子，故一审判令宏环公司全额支付2018年至今的房屋租金及使用费显示公平。因疫情影响宏环公司在一审中申请了相应减免，一审法院对此未予以回应。第二，关于租金和房屋使用费的标准，双方就租赁房屋的部位和租金标准经过几次调整，一审法院现以最高额14，180元／月的标准进行计算，明显过高。第三，关于水费、物业费、停车费、电梯费，宏环公司自2018年6月后即不再使用系争房屋，一审法院也仅认定系未有效返还，该些费用非因宏环公司使用产生，宏环公司不应全额支付。第四，关于违约金，上海钟厂在起诉前从未向宏环公司催讨租金，宏环公司自2018年未支付租金系因上海钟厂拒绝支付消防工程款并称要与宏环公司一并结账，故宏环公司未付租金事出有因，且宏环公司从未拒绝交房。被上诉人上海钟厂辩称，不同意宏环公司的上诉请求。首先，关于租金标准，双方并未进行过多次调整。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条，第二年租金调整为每日每平方米1.80元，宏环公司在一审中对此亦表示认可，其也是按照14，180元／月为标准支付的2017年11月至12月的租金。其次，宏环公司应支付自2018年1月至12月的租金，以及自2019年1月起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费。宏环公司至今仍实际占用系争房屋，现在房屋内还留有宏环公司的部分设备，宏环公司也不愿意归还钥匙，并表示还有物品需要搬离。再次，根据车辆进出记录，宏环公司在该期间仍实际使用系争房屋，其应支付自2017年12月至2019年的水电费。最后，宏环公司欠付租金且至今未返还房屋，应支付上海钟厂相应的逾期付租滞纳金及逾期返还房屋违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上海钟厂向一审法院起诉请求：1．宏环公司向上海钟厂返还系争房屋；2．宏环公司向上海钟厂支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金170，160元及逾期滞纳金（以42，540元为本金，分别自2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起算至实际支付之日止，按日千分之五的标准计算）；3．宏环公司向上海钟厂支付占有使用费（按14，180元／月的标准，自2019年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；4．宏环公司向上海钟厂支付2017年12月1日至2019年10月31日的电费14，070元、水费920元、物业管理费6900元、停车费17，000元（2017年12月-2018年10月按照1000元／月计算，2018年11月-2019年10月按照500元／月计算）、电梯费4600元，合计43，490元；5．宏环公司向上海钟厂支付逾期未返还房屋的违约金（按42，540元／月的标准，自2019年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）。一审法院认定事实：系争房屋产权人为上海钟厂。2017年5月22日，上海钟厂（甲方、出租方）、宏环公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营，建筑面积259平方米，租赁期限自2016年11月1日至2018年12月31日。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意，重新签订租赁合同。该房屋租金为1.70元／平方米／日，即13，392元／月（其后手写“第二年调整为每日每平方1.80元”）。乙方必须在租赁期前或甲方发票开出10日内支付当月租金，先付后用，逾期支付，每逾期一天，乙方需按租金的0.5％支付滞纳金。租金每三个月支付一次。押金13，392元。乙方在租赁期内使用的电、水、电话、物业管理等费用，由乙方支付，甲方开发票或收据10日内乙方应主动付清。合同第八条“乙方的违约责任”约定，在租赁期内，乙方拖欠租金及其他费用累计一个月以上的，甲方有权终止本合同，收回房屋；在租赁期满后，乙方应如期交还房屋及设备等，如逾期归还，则每逾期一天应支付原日租金的三倍的违约金。同日，上述甲、乙双方还签署《物业管理协议》一份，约定水电费均按抄表数结算，水费收费标准为20元／立方米／人／月，电费为1.37元／千瓦时，如遇有关部门调整价格，则相应调整。物业管理费为300元／月，电梯费为200元／月。经乙方申请，甲方根据园区实际情况有偿向乙方提供车辆固定停车场地租赁费为300元／月／辆，先付后用。乙方应在当月及时支付上述各项费用，逾期不交，甲方有权停止向乙方供水、供电，并按甲乙双方订立的《房屋租赁合同》第八项“乙方的违约责任”同等处理。签约后，双方按约履行各自的合同权利义务。2017年12月9日，宏环公司向上海钟厂支付2017年8月1日-2017年9月30日的租金26，784元，2017年10月1日至2017年12月31日的租金41，752元（13，392＋14，180＊2），2017年7月1日-2017年11月30日的管理费7500元（1500＊5）、水费200元（40＊5）、电费8269元，合计84，505元。之后，宏环公司未再支付任何租赁费用。2019年5月16日，上海钟厂通过挂号信及大门张贴的方式向宏环公司出具《告知书》，要求宏环公司于当月31日前搬离并返还系争房屋，支付欠付的租赁费用及违约金。该挂号信于2019年5月19日被退回。一审审理中，上海钟厂、宏环公司双方均表示，保证金13，392元抵扣宏环公司欠费，水费支付标准为40元／月。一审法院曾多次在审理中就返还房屋事宜询问宏环公司意见，并释明法律风险。宏环公司表示因双方尚有工程款纠纷，所以其不愿立即返还房屋。直至本案一审判决，双方仍未完成交房手续。上海钟厂表示，合同中“第二年调整为每日每平方1.80元”字迹是双方协商一致后添加的，双方实际也是这样履行的。但宏环公司自2018年1月起以工程款结算问题为由拒付租金，因双方平时关系较好，所以其只是口头催讨，直到2019年5月16日才发了书面催款函。其去系争房屋找宏环公司的时候发现门被反锁，门是磨砂玻璃材质，无法看清内部使用情况，宏环公司一直不返还房屋，但车辆一直频繁进出园区。1500元／月的管理费包含1000元停车费、200元电梯费、300元物业费，但自2018年11月起停车费按照500元／月计算，现其仅按500元／月打包主张，不再按车辆数主张。其按照三倍租金标准主张逾期退房违约金符合合同约定，且现在系争房屋的日租金已达到2.6元／平方米，而合同约定的单价仅为1.8元／平方米，宏环公司逾期未返还房屋导致其无法另行出租，产生了实际损失。若法院认为违约金过高，同意由法院酌定，但使用费不同意调整。宏环公司表示，双方约定的租金标准是13，392元／月，未变更过。2018年初，其大部分工作人员就不在系争房屋办公了，只留有一些办公桌椅，只有财务人员偶尔来，同年6月底已全部搬离物品，未再有工作人员办公，因其没有法律常识才一直没有办理退房手续，上海钟厂也表示过待工程款结算后一并办理交接。此外，疫情期间的使用费不同意支付。关于1500元／月的管理费，按合同约定停车费为300元／月／辆，后来双方一致同意将其与物业管理费、电梯费一起打包计算在管理费中，2017年12月之前的停车费都是按照1000元／月支付的；且上海钟厂主张的4辆车辆中，有1辆并非其公司车辆。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。上海钟厂、宏环公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租期于2018年12月31日届满，之后双方并未重新签署租赁合同、亦未形成不定期租赁关系，故双方之间的租赁合同到期终止。双方均确认，宏环公司自2018年1月1日起未再付租，故宏环公司应按照14，180元／月的标准支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金，合计170，160元。宏环公司辩称合同约定的13，392元／月的租金标准从未变更过，但又自认其确实按照14，180元／月的标准支付了2017年11月及12月的租金，其履约行为明显与其抗辩相互矛盾，故一审法院对其该主张不予采纳。此外，宏环公司主张逾期付租的滞纳金标准过高，一审法院认为确实过高，可予调整。因宏环公司至今未将系争房屋返还给上海钟厂，现上海钟厂主张宏环公司按照14，180元／月的标准支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日的使用费。宏环公司则认为，其自2018年初即只有财务人员偶尔来，2018年6月底已经全部搬离物品并不再使用房屋，因其没有法律常识所以未办理交接。宏环公司还称，上海钟厂已承诺待工程款结算后一并办理退房手续，但上海钟厂对此不予认可，宏环公司未就该节进一步提供证据加以证明。对此，一审法院认为，宏环公司作为承租人，在合同已到期之后负有及时返还系争房屋的义务，虽其主张自2018年起未再长期使用房屋，但其仍未有效返还房屋，且其正常使用房屋并不存在客观上的障碍，在审理中亦已明知不返还房屋的法律风险的情况下，仍表示不愿返还房屋，因此，其理应支付房屋使用费。使用费标准参照租金标准，尚属合理，一审法院予以支持。但上海钟厂主张逾期还房的违约金标准确实偏高，一审法院将结合其实际损失、宏环公司逾期的理由及合同履行情况，予以酌情降低。至于上海钟厂主张的2017年12月1日至2019年10月31日的电费14，070元、水费920元、物业管理费6900元、电梯费4600元，符合合同约定，一审法院予以支持。对于停车费的计算标准，宏环公司虽持异议，但未提供任何证据加以佐证，一审法院不予采纳。鉴于双方均表示同意保证金13，392元用于抵扣欠费，一审法院一并予以处理。据此，一审法院作出判决：一、上海宏环实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海钟厂返还上海市静安区延长中路625号5号楼205室房屋；二、上海宏环实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海钟厂2018年1月1日至2018年12月31日的租金170，160元及逾期滞纳金（以42，540元为本金，分别自2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；三、上海宏环实业有限公司应于判决生效之日起十日内，按照14，180元／月的标准向上海钟厂支付自2019年1月1日起至返还上址房屋之日止的使用费；四、上海宏环实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海钟厂2017年12月1日至2019年10月31日的电费14，070元、水费920元、物业管理费6900元、停车费17，000元、电梯费4600元，合计43，490元；五、上海宏环实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海钟厂逾期返还房屋的违约金50，000元；六、上海钟厂应于判决生效之日起十日内返还上海宏环实业有限公司保证金13，392元（该款可与上述第二项判决主文项下的款项相折抵）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，宏环公司与上海钟厂之间的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日期满终止。宏环公司现称其自2018年6月起就未实际使用过系争房屋，故其不应支付自2018年7月起的租金及房屋使用费，但宏环公司未提供证据证明其实际使用系争房屋存在客观上的障碍，且宏环公司现自认至今仍未交还房屋钥匙、房屋内可能还有物品需要搬离，故一审认定宏环公司正常使用房屋不存在客观障碍、宏环公司尚未有效返还房屋，并参照合同约定判令其应承担相应的租金、房屋使用费，同时结合案件实际情况酌情调整了逾期付租滞纳金的计算标准及逾期返还房屋违约金的数额，尚属合理，应予维持。其次，现双方均确认宏环公司尚未支付自2018年1月至12月的租金及自2017年12月起的水费、电费、物业管理费、停车费及电梯费。宏环公司称双方已协商将租金等费用与工程款一并结算，但未能提供证据证明，故本院不予采信。关于租金的标准，宏环公司虽称应以13，392元／月的标准计算，但其在一审中对已按照14，180元／月的标准支付了2017年11月至12月的租金表示认可，对此宏环公司未能提供合理的解释，结合双方的合同约定及实际履行行为，应认定双方已就第二年租金以14，180元／月的标准支付达成了一致，故宏环公司主张自2018年起的租金仍应以13，392元／月的标准计算的意见，本院不予采纳。关于宏环公司欠付的的水费、电费、物业管理费、停车费及电梯费，因宏环公司至今仍未返还房屋，一审法院认定上海钟厂主张的支付标准符合合同约定并支持其要求宏环公司支付2017年12月1日至2019年10月31日期间的水电等费用的主张，并无不当，宏环公司以其未实际使用房屋而拒绝支付上述费用，缺乏依据，本院不予支持。宏环公司提出电费应按照双方于2020年5月27日共同查验的电表箱数字据实结算，上海钟厂对此亦表示同意并以宏环公司提供的2017年12月能耗及管理费用单据核算出了2017年11月的电量抄表数及据实结算的电费金额；宏环公司虽对上海钟厂核算的电费金额未予认可，亦未能提供其他的计算依据，因上海钟厂经以上核算得出的电费金额高于一审判决金额，且上海钟厂未就一审判定的电费金额提起上诉，故本院对一审判定的宏环公司应支付的电费金额不予调整。综上所述，上海宏环实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,495.65元，由上海宏环实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  张常青二〇二〇年九月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……