河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7989号原告：李志选，男，1985年2月19日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：彭兵兵,河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：王超斌，任董事长。委托诉讼代理人：刘玉静、张欢，系公司员工。原告李志选与被告河南台兴房产有限公司（以下简称：台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭兵兵，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李志选向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层303房屋不动产权证书；2.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金69701.78元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年11月14日，2019年11月15日之后的违约金按日0.005%的标准计算至实际办理房屋产权登记之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层303房屋，房屋总价格为668923元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权利，故诉至法院，望判如所请。在本案审理中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。被告台兴公司辩称,针对被答辩人“要求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金65788.58元”的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。一、被答辩人主张合同违约金计算错误。被答辩人主张违约金的起始时间错误和部分诉讼时效已过。根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。合同约定的办理初始登记的时间是2014年3月1日，被答辩人直至2020年6月5日才起诉。此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，根据三年诉讼时效计算违约金的起算时间是2017年6月6日。答辩人请求法院予以支持。二、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为668923元。除首付款外其余房款为商业贷款，但因被答辩人未按时还清银行贷款，致使银行直接划扣台兴公司银行账户款项，分别于2019年6月26日划扣6364.5元，2019年9月25日划扣9686.21元，2019年12月20日划扣6428.92元，共计22479.63元，被答辩人严重违约，致使我方无法从银行拿到其房屋抵押证明，从而使我方无法未其办理房屋登记手续，非我方过错。三、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为668923元。约定2014年1月24日交纳468000元，交纳方式为商业贷款，但被答辩人实际交纳房款的时间为2014年7月19日，逾期176天,因此应按照商品房买卖合同约定递交资料的日期相应顺延，违约金额4118.4元及利息也应当予以抵消。四、郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年二七区百城建设提质工程工作实施方案的通知中明确指出将于启动中铁十五局改造、油漆厂家属院改造、郑州铁路材料厂改造、台胞小区改造等4个有机更新项目。由于被答辩人购买房屋与台胞小区属于同一个项目，且2018年已确定拆除改造，这造成不能办理不动产证。并且2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。五、我方不仅是考虑到现有因素，还顾及到了办证后会带来的消极影响。现下若我方为涉及到台胞小区改造项目的房屋办理不动产证，按照不动产登记流程，改造项目不仅影响现在办证进展，还会对办证后的事项产生影响。比如说会对政府的改造工程的顺利进行带来影响。因为现在办理不动产证会涉及土地证分割，改造时就要再对土地证合并，这一系列手续操作势必会对政府要进行的有机更新项目的开展带来限制。我公司不能办证是由客观实情决定的，希望法庭可以查明。六、京广花园住户办理不动产证的特殊之处就是在于它涉及到政府改造项目，该小区不动产证的办理会造成后续连环反应。被答辩人办理不动产证的目的是为了在小区改造时有所凭证，从而获得相应的政策补贴，这个我们可以理解，所以在2018年的时候我公司就已向法院递交了承诺书，表明在改造时我们会为京广花园住户提供相关证明，不会影响他们因改造而应获得的权益。七、我方从不曾怠于履行义务，是由于区政府发布文件等客观因素造成不能办证，那么主张因办证推迟而要进行的赔偿损失就没有了依据，申请逾期办理产权登记违约金就没有了事实支持，所以就不存在所谓逾期办证违约金，我方就不再具有赔偿的责任，希望法院查明。八、况且在我方向法院提交上述提到的承诺后即法院在2018年就不再受理京广花园办理不动产证及相关诉讼请求的案件。但今年受疫情影响，疫情后法院又开始受理京广花园相关案件，这对我们的权利造成侵害，我们并对此感到困惑。综上，并非我方不愿去办理房产证，而是受客观情况限制，且被答辩人的违约金主张已过诉讼时效。望贵院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护答辩人的合法权益。经审理本院认定事实如下：1.2013年12月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区京广南路西、代庄南街两侧3幢3单元3层303房屋一套，建筑面积84.46平方米，房屋总价为668923元。约定金额：200923元，2013年12月24日缴纳，付款方式现金；约定金额：468000元，2014年1月24日缴纳，付款方式商业贷款。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存；原告应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修基金专户；原告未及时交存房屋专项维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。合同还就其他事项进行了约定。2.原告李志选于2013年12月18日支付预售定金10000元，2013年12月24日支付预售购房款190923元，剩余购房商业贷款468000元，被告收到后于2014年7月19日向原告开具了购房款发票，2017年7月26日原告缴纳了房屋专项维修资金2953元。3．原告提交的证据显示涉案房屋2020年3月17日办理初始登记。4.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，同时原告逾期付款，且其缴纳房屋维修基金之日为2017年7月26日，根据郑州中院已生效判决认为，维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，本案中，本院酌定台兴房产公司应提交案涉房屋初始（首次）登记资料的时间为2017年9月26日。但被告截止2020年3月17日才办完成本案标的房屋产权初始登记，应当承担违约责任。根据本院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告应承担的违约金按总房款（668923元）的日0.005%计算,自2017年9月26日起至2020年3月17日止903天共计30201.87元，酌定赔偿60%即18121.12元为宜，原告多请求的部分本院不予支持。被告辩称代原告偿还银行贷款，原告称愿意据实结算，因代偿款项与本案并非同一法律关系，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李志选逾期办理产权登记（初始登记）违约金18121.12元；二、驳回原告李志选其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费减半收取771元，原告李志选负担500元，被告河南台兴房产有限公司承担271元。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二〇年九月十八日书记员  王文文