湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4614号 原告：中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，住所地：湖南省郴州市北湖区文化路18号，统一社会信用代码：91431002727961048W。 法定代表人：李勉吾，系该行行长。 委托诉讼代理人：刘桂山，男，1969年3月6日出生，住湖南省郴州市北湖区文化路18号，系该行员工。 委托诉讼代理人：王依玲，女，1971年5月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该行员工。 被告:谢小勇，男，1985年1月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告:郭娜，女，1987年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：谢小勇，男，1985年1月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系被告郭娜之夫。 被告：郴州立昇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花南路19号锦泰山水缘综合楼三楼1-6#，统一社会信用代码：914310000601495368。 法定代表人：张拴保，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李斌，湖南广济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕，女，1985年9月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称郴州农行北湖支行）与被告谢小勇、被告郭娜、被告郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郴州农行北湖支行的委托诉讼代理人王依玲，被告谢小勇暨被告郭娜的委托诉讼代理人，被告立昇公司的委托诉讼代理人李斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郴州农行北湖支行向本院提出诉讼请求：一、宣布原告与被告谢小勇于2016年1月26日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》立即到期；二、判令被告谢小勇偿还贷款本息合计228467.96元，其中本金227166.84元，利息1301.12元（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额），以上利息（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）暂计算至2020年6月30日，之后的利息（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）需计算至所有欠款结清为止；三、判令被告谢小勇按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第三十条约定支付给原告提前还款补偿金2259.58元（此补偿金暂时以2020年6月30日为提前还款日，按提前归还本金数的1%计算），具体的提前还款补偿金按原告提供的还款日当天的《中国农业银行贷款还款试算信息表》为准；四、判令被告郭娜对以上2-3项承担连带保证责任，偿还原告贷款本息和支付提前还款补偿金；五、判令被告郴州立昇房地产开发有限公司对以上2-3项承担连带保证责任，偿还原告贷款本息和支付提前还款补偿金；六、确认原告对贷款的抵押物享有优先受偿权；七、由以上三被告承担本案诉讼费用、保全费、公告费。 被告谢小勇、郭娜的答辩要点：欠款属实，因疫情原因,生意资金周转困难导致没有及时还款，答辩人愿意下午将之前逾期款项还清，希望法院组织调解。 被告立昇公司答辩要点：一、立昇公司已经办理涉诉房屋的不动产首次登记证书，并通知谢小勇、郭娜，未办理抵押登记手续责任不在立昇公司，故其阶段性保证责任免除条件已经成就，不应当承担保证责任。二、立昇公司已履行合同全部义务，请求驳回对其诉讼请求。三、退一步来说，即便判决立昇公司承担阶段保证责任，请求法院在文书判项明确保证人在承担还款责任后，向借款人追偿。 查明的事实 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年1月20日，被告谢小勇、郭娜因购买位于郴州市支行（以下简称郴州农行国庆路支行）申请贷款290000元，并用该房作抵押担保。 二、2016年1月26日，郴州农行国庆路支行作为贷款人与抵押权人、被告谢小勇作为借款人与抵押人，被告郭娜作为抵押人，被告立昇公司作为保证人，四方签订了《个人购房担保借款合同》，该合同主要约定：（1）被告谢小勇向原告借款290000元用于购买湖南省郴州市国庆南路与郴州大道交汇处金桂苑7栋22层2201房，借款期限240个月，自2016年1月26日起至2036年1月26日，放款凭证上载明的执行利率为年利率5.145%，逾期年利率为7.7175%，采用等额本金还款方式，还款周期为1个月，还款日为每期月末的20日；（2）借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10％后确定，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；（3）借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。（4）借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；（5）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；（6）如出现借款人未按约定按期足额偿还借款的情形，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；（7）被告立昇公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；（8）被告谢小勇、被告郭娜用上述2201号房作为抵押担保，担保范围为上述借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2016年1月29日，郴州农行国庆路支行向被告谢小勇发放了贷款290000元。 三、2016年1月28日，原、被告对上述2201号房办理了预购商品房抵押权预告登记。2019年4月8日，被告立昇公司为上述2201号房办理了不动产首次登记，但不动产转移登记尚未办理。 四、被告谢小勇借款后，每月按期偿还本息至2019年10月。此后，被告谢小勇因资金周转一直未能按期偿还将本息。原告为此诉请提前收回借款本息。截止2020年9月28日，被告谢小勇提前还本金额为222333.52元、提前还息总金额为254.2元。 五、另查明，郴州农行国庆路支行已于2019年12月17日并入原告郴州农行北湖支行。 六、诉讼过程中，原告郴州农行北湖支行明确其第一项诉讼请求为解除其与被告谢小勇于2016年1月26日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。 判决的理由与结果 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。1、被告谢小勇、被告郭娜因购买郴州市支行贷款290000元，并承诺用该房屋作为抵押，被告立昇公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，四方为此签订了《个人购房担保借款合同》，该合同是当事人之间的真实意思表示，合法有效。因郴州农行国庆路支行已并入原告郴州农行北湖支行旗下，故上述合同的权利义务由原告郴州农行北湖支行予以承继。2、上述合同签订后，原告依约向被告谢小勇发放了贷款，被告谢小勇未按合同约定期限还本付息，原告为此按照合同约定诉请解除合同并提前收回剩余贷款本息，本院予以支持。3、本案并非被告谢小勇主动提前还款，而是原告因其违约而收回贷款，不属于合同约定的提前还款，故原告诉请提前还款补偿金，本院不予支持。4、上述合同的借款人虽为被告谢小勇，但被告谢小勇借款是用于支付其与被告郭娜共同购买的上述2201房的房款，因此本案债务应属于被告谢小勇、被告郭娜的夫妻共同债务，原告诉请被告郭娜偿还本案贷款本息，本院予以支持，但原告主张被告郭娜对本案贷款本息承担连带保证责任，没有事实及法律依据，本院不予采纳。5、原、被告对上述2201号房办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理正式抵押登记，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，而并非对上述房屋享有现实抵押权，因此原告诉请确认其对该房享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。6、本案中无证据显示上述2201号房已经办理了房地产权属证书以及抵押登记手续，故被告立昇公司应依约承担保证责任，至上述2201号房取得房地产权属证书并办理抵押登记之日止。同时，被告立昇公司在承担保证责任后，有权向被告谢小勇、被告郭娜追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（原为中国农业银行股份有限公司郴州国庆路支行）与被告谢小勇、被告郭娜、被告郴州立昇房地产开发有限公司于2016年1月26日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告谢小勇、被告郭娜在本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行贷款本金222333.52元、利息254.2元（利息暂计算至2020年9月28日），并按上述《个人购房担保借款合同》约定的利率标准偿还2020年9月28日至款项付清之日止期间的利息（含未结清正常利息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）； 三、被告郴州立昇房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任，限本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行的其他诉讼请求。 如果被告谢小勇、被告郭娜、被告郴州立昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2380元，由被告谢小勇、被告郭娜、被告郴州立昇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二〇年九月二十九日 法官助理吴明星 书记员李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。