包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1915号原告：天津住宅建设发展集团包头置业有限公司。法定代表人：谭月华。委托代理人：徐文贤，公司员工委托代理人：郭之曦，公司员工被告：王银兰，女，1957年7月9日出生，住包头市。委托代理人：田俊星，包头市法缘法律服务所法律工作者。原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司与被告王银兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司的委托代理人徐文贤、郭之曦，被告王银兰及其委托代理人田俊星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津住宅建设发展集团包头置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》(编号为2018-0004315)于2019年11月29日解除;2.判决被告向原告支付商品房买卖合同解除违约金48565.1元(按合同总价款的10%计算);3.判决被告履行在商品房买卖合同解除后协同原告到房管局办理《商品房买卖合同》注销及其他一切相关手续的义务;4.判决被告向原告支付逾期付款违约金,计至2019年11月28日,为19086.08元(自被告收到按揭变更及付款通知书之日的15日后即2018年11月1日起计算,以房价款总额的日0.01%支付,要求计至解除商品房买卖合同通知书送达之日止);5.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月18日,原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》(编号:2018-0004315),约定被告向原告购买包头市东河区东河西路20号南海鸿龙湾爱丽舍11-101号房,总房价款为485651元,双方约定付款形式为贷款付款。王银兰于2018年3月10日支付购房定金10000元,2018年3月18日支付购房款95651元,共计支付首付款105651元,剩余房款按照按揭贷款方式支付。被告支付首付款后即申请按揭贷款,由于其未及时提供办理按揭贷款的全部有效资料,导致贷款申请未获银行批准,从而致使原告无法按照商品房买卖合同原定方案获得回款。为此,原告已于2018年10月15日向被告发出《按揭变更及付款通知书》,要求被告一次性支付剩余房价款38万元整。经原告多次催告,被告时至今日仍未支付该笔款项。原告无奈,于2019年11月28日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》提出解约。根据双方《商品房买卖合同补充协议》(附件六)第五条约定,按揭贷款申请非因甲方原因未获银行批准的,乙方应自收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额;否则,乙方每逾期一天,应按照总房款万分之一向甲方支付违约金至全额付清之日止;逾期超过30天的,甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同。甲方解除合同的,乙方除按前述规定支付解约前的违约金外,还应按总房款10%向甲方支付合同解除违约金。逾期付款违约金自被告收到按揭变更及付款通知书之曰的15日后即2019年11月1日起计算,以房价款总额的日0.01%支付,要求计至《解除商品房买卖合同通知书》送达之日止。综上所述,被告的上述行已对原告的权益造成严重损害,给原告造成了重大的损失,为维护原告的合法权益,原告依法向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请。原告为证明自己的主张提供的证据有,一、《包头市商品房买卖合同》（编号2018-0004315）及补充协议等附件，用于证明，1.原告与被告存在商品房买卖合同关系，被告有按合同的约定支付房款义务及在合同解除后协同原告到房管局办理《商品房买卖合同》备案注销手续的义务，2.被告逾期付款的，原告有权追究被告违约责任；3.因被告逾期付款导致原告解除合同的，原告有权向被告收取合同总价款10%作为合同解除的违约金。二、王银兰身份证复印件，用于证明王银兰的身份信息。三、房屋销售专用收据（编号：0004177、0004218），用于证明原告仅收到被告首付款105651元（2018年3月10收到购房定金10000元；2018年3月18日收到购房款95651元）。四、按揭变更及付款通知书、邮寄单（编号：074229464544），用于证明原告已通知被告购房余款支付方式已由按揭支付变更为一次性全额支付，且原告已催告被告支付剩余房款380000元。五、催交房款通知、邮寄单（编号263126899838）及妥投记录，用于证明原告于2019年10月20日催告被告缴纳剩余房款。六、解除商品房买卖合同通知书、邮寄单（编号：263715911568）及妥投记录，用于证明1.原告已于2019年11月28日已向王银兰发出《解除商品房买卖合同通知书》，提出解约并催讨违约金；2.《解除商品房买卖合同通知书》已于2019年11月29日送达王银兰处，王银兰已知悉合同解除等事宜。被告辩称，1．原告所述与事实不符，双方约定付款形式是贷款方式，被告支付购房定金1万元，支付购房款，已实际支付该房价款，被告支付首付款后即申请贷款，因本人已60周岁，银行未及时批复，从而导致本人未能履约；2.2019年被告曾多次去售楼部找相关负责人要求退房，售楼部苏经理回复，他做不了主需要上报，但一直未回复。3．被告的儿子是原告公司的员工，为支持公司发展购买此房，后被刑事处罚，也是未履约的原因；3．造成违约的责任不在我方，不承担违约责任；4．现该房已经上涨，如果当时同意退房，原告应承担银行同期利率4倍来退房，5．我方一次性将剩余房款支付原告，希望原告协助办理房屋所有手续继续履约。本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，天津住宅建设发展集团包头置业有限公司出具房屋销售专用收据，NO：0004177，显示购房人名称：王银兰（身份证号：×××），购买商品房地址：南海●鸿龙湾●爱丽舍11栋101室，交款内容：购房定金，交款金额（人民币大写）壹万元整，交款金额（人民币小写）10000元，交款方式：刷卡。被告王银兰与天津住宅建设发展集团包头置业有限公司于2018年3月18日签订了《包头市商品房买卖合同》，合同编号：2018-0004315、附件六《商品房买卖合同》补充协议，购买了坐落于××区南海鸿龙湾爱丽舍11-101房屋一套，建筑面积124.91平方米，每平方米价格为3888.01元，总价款为485651元。被告缴纳首付款105651元，其余价款办理贷款，同时约定购房人逾期付款的处理“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息,利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止.按银行同期贷款利事计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任，即附件六第五条（五）：若乙方选择按揭方式支付房价款时,存在如下情形之一者,应自收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额:否则,乙方每逾期一天,乙方应按总房款万分之一向甲方支付违约金至全额付清之日止。逾期超过30天的，甲方有权解除合同或要求乙方继续覆行合同。甲方解除合同的，乙方除按前述规定支付解除前的违约金外,还应按总房款10%向甲方支付合同解除违约金。1、乙方未能在签订《商品房买卖合同》后10日内提供申请银行按揭贷款所需全部有效证件、资料和缴清相关费用；2、乙方未能在接到通知后10日内向银行补交申请银行按揭贷款所需的有效证件、资料及相关费用的；3、按揭贷款申请非因甲方原因未获银行批准或贷款未获银行全额批准。(包括但不限于银行政策变动、银行放款额度有限等因素)；4、按揭申请交送银行后,银行未在本条第(二）项约定的时间内将贷款转入本合同约定的甲方专用账户。”；天津住宅建设发展集团包头置业有限公司出具房屋销售专用收据，NO：0004218，显示购房人名称：王银兰（身份证号：×××），购买商品房地址：南海●鸿龙湾●爱丽舍11栋101室，交款内容：购房款，交款金额（人民币大写）玖万伍仟陆佰伍拾壹元整，交款金额（人民币小写）95651元，交款方式：刷卡；天津住宅建设发展集团包头置业有限公司2018年10月15日通过顺丰速运（运单号：074229464544）向王银兰寄发按揭变更及付款通知书，运单信息显示2018-10-1613:15:37已签收，感谢使用顺丰，期待再次为您服务；天津住宅建设发展集团包头置业有限公司2019年10月20日通过顺丰速运（运单号：263126899838）向王银兰寄发催交房款通知书，运单信息显示2019-10-2110:19已签收，感谢使用顺丰，期待再次为您服务；天津住宅建设发展集团包头置业有限公司2019年11月28日通过顺丰速运（运单号：263715911568）向王银兰寄发解除商品房买卖合同通知书，运单信息显示签收时间11月30日09:06。本院认为，合法的民事行为受法律保护。天津住宅建设发展集团包头置业有限公司与被告王银兰签订的《包头市商品房买卖合同》及附件六：《商品房买卖合同》补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据法律规定，合同解除的方式包括约定解除和法定解除，约定解除的，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，根据现有证据，原告举证只有顺丰速运的顺丰速运客户联和流程单，且流程单查询结果为“已签收，感谢使用顺丰，期待再次为您服务”，原告未提交被告王银兰本人签收的顺丰速运邮寄回单，无法证明被告王银兰本人已经收到原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司寄发按揭变更及付款通知书、催交房款通知书、解除商品房买卖合同通知书，原告应该承担举证不利的后果，故合同的约定解除无法实现。根据法律规定，合同的法定解除，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的现的可以解除合同，现因被告王银兰未按合同约定按期办理银行按揭贷款，导致原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》的目的无法实现，原告主张解除与被告签订的《包头市商品房买卖合同》，（编号为2018-0004315）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于当事人未对合同解除后案涉房屋首付款提出诉讼请求，本院只对原告本次案件中的诉讼请求予以审查处理，关于合同解除后房屋首付款的问题，当事人可另案诉讼处理。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原被告在《包头市商品房买卖合同》、附件六：《商品房买卖合同》补充协议中约定了违约责任和违约金计算方法，被告未按约定履行合同义务，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。故原告请求被告支付违约金48565.1元的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、依法判决原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司与被告王银兰于2018年3月18日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0004315）于本判决生效之日解除；二、依法判决被告王银兰在商品房买卖合同解除后协同原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司到相关机构办理《商品房买卖合同》注销及其他一切相关手续。三、依法判决被告王银兰支付原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司违约金48565.1元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745.64元（简易程序，减半收取，原告已预交），由原告原告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司负担210.4元，被告王银兰负担535.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 王 忠 二〇二〇年九月十七日书记员 郭佳欣本判决所适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。