浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初8224号 原告（执行案外人）：东阳市三阳置业有限公司，住所地：东阳市白云街道世贸大道沃德中心A幢101室-1。 法定代表人：张永平，执行董事。 委托代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王秀明，男，1954年12月21日出生，汉族，住东阳市。 第三人（被执行人）：厉威，男，1991年3月12日出生，汉族，住东阳市。 第三人（被执行人）：厉德银，男，1966年4月8日出生，汉族，住东阳市。 第三人（被执行人）：浙江众联电机有限公司，住所地：东阳市歌山镇红旗岗工业功能区。 法定代表人：包革胜。 原告东阳市三阳置业有限公司（以下简称三阳公司）为与被告东阳市歌山镇秀明钢管租赁站、王秀明及第三人厉威、厉德银、浙江众联电机有限公司案外人执行异议之诉一案，于2020年8月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭进行了审理。本院在审理过程中发现东阳市歌山镇秀明钢管租赁站已于2020年3月25日注销，为避免当事人诉累，本院直接确认由其权利义务的继受者即被告王秀明作为本案的权利义务主体。本院于2020年9月28日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈菊华及被告王秀明到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三阳公司向本院提出诉讼请求：停止对东阳市白云街道东阳××幢××单元××室房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：原告与第三人厉威于2015年11月28日就涉案房产签订了2015预304519号商品房买卖合同，应付购房款976479元。合同签订时，厉威支付了首付款296479元，并约定余款68万元由银行按揭及“买受人办理完成按揭贷款手续，但未能按时归还按揭贷款或无力归还按揭贷款，则出卖人有权单方解除合同，房屋由出卖人收回另行处分”等。签订合同后，厉威向东阳交通银行办理了按揭贷款。贷款后，厉威不但多次未按时还贷，并且不配合办证，导致涉案房产至今未办理产权证，更无法办理抵押权证。为此，银行已多次向厉威发函催讨，并向原告催讨要求履行担保义务。在此情况下，根据双方签订的商品房买卖合同，原告有权解除合同并要求厉威承担违约金10万元，现原告已向法院提起诉讼，要求解除合同并支付违约金。且涉案房产的产权人是原告，尚未登记给厉威，法院不应执行拍卖涉案房产。为此，原告向法院提出执行异议，但法院作出的（2020）浙0783执异58号执行裁定，以厉威已支付购房款并办理预告登记为由，驳回了原告的异议请求。为此，特提出本案执行异议之诉。 被告王秀明答辩称，厉威欠付的贷款属普通债权，涉案房产已登记在厉威名下，原告无权解除买卖合同。 第三人均未答辩。 原告三阳公司提交了下列证据材料：1、商品房买卖合同，证明自己与厉威签订了购房协议并就购房款、付款方式、合同的解除及违约金作出了约定的事实；2、个人抵押贷款合同、合作协议、已还款明细表、欠款明细表、律师函、快递面单、催收通知及不动产权属查询结果单等，证明厉威多次逾期还贷、涉案房产已被多个案件查封及商品房买卖合同约定的条件已成就等事实；3、民事起诉状及案件受理通知书，证明法院已受理原告要求解除与厉威签订的商品房买卖合同一案；4、（2020）浙0783执异58号执行裁定，证明原告提起执行异议之诉程序合法。 被告王秀明及第三人均未提供证据。 被告王秀明对原告提供的证据真实性均予以认可，但认为原告与第三人厉威可能存在恶意串通的情形，相关证据不能达到其证明目的。经审核，本院对原告提供的证据真实性均予以确认。 经审理，本院认定的事实如下：就申请执行人东阳市歌山镇秀明钢管租赁站与被执行人厉德银、厉威、浙江众联电机有限公司的（2016）浙0783执4951号执行案，本院于2016年12月22日作出（2016）浙0783执4951号执行裁定，查封了预告登记在第三人厉威名下的涉案房产，并续封至今。原告三阳公司以起诉要求解除与厉威的商品房买卖合同及自己系涉案房产的权利人为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2020年7月7日作出（2020）浙0783执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉。 另查明，原告三阳公司于2014年1月22日取得了东阳市白云街道八华路以东、世贸大道以北64966.9㎡的商住用地，土地证号为“东阳市国用（2014）第003-05033号”，用于开发建设“东阳银泰城”商品房，并于2015年10月10日取得商品房预售证，证号为“东售许字（2015）第12号”。2015年11月28日，原告与第三人厉威就上述预售之一的涉案房产签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015预304519），房屋总价为976479元，交房时间为2017年8月25日前。合同签订时，厉威支付了首付款296479元，买卖合同第七条3款约定余款68万元采用银行按揭的方式支付；第八条4款还约定买受人办理完成按揭贷款手续，但未能按时归还按揭贷款或无力归还按揭贷款，则出卖人有权单方面解除合同，房屋由出卖人回收另行处分等。2015年12月30日，东阳市不动产登记中心为涉案房产办理了预告登记，权证号码为“东房预白云字第1××2号（预告证明号）”，所有权人为厉威。2016年1月29日，厉威为涉案房产与交通银行东阳支行共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，按揭贷款68万元，贷款期限120个月，按月还款；原告作为连带担保人在贷款合同上签字确认，保证期间为贷款到期之日起两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息等，在借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。贷款签订合同后，交通银行东阳支行于2016年2月4日将厉威贷得款项68万元按约定支付给原告。但厉威自2019出现逾期还款情况，至2020年4月21日未还本金已达21891.34元，交通银行已于2020年3月9日向原告及厉威发出催收函，要求厉威还款，同时要求原告承担保证责任。 再查明，本院已于2020年9月22日立案受理了原告与第三人厉威商品房销售合同纠纷一案。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。就本案而言，一、涉案房产的所有权人是原告，第三人厉威尚未取得涉案房屋的所有权。理由如下：虽然不动产登记部门已就涉案房产为第三人厉威办理了权证号码为“东房预白云字第1××2号（预告证明号）”的预告登记，但预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果；根据物权法的规定，不动产权属证书才是权利人享有不动产物权的证明，在判断涉案房屋的所有权人时，应以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的归属，涉案房产至今并未登记至厉威名下，而涉案房产的土地是原告登记的土地证号为“东阳市国用（2014）第003-05033号”的土地一部分，其上的房产也是原告建造，故原告系涉案房产的权利人，该权利合法、真实。二、原告的权利足以排除执行，理由如下：根据法律规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告与第三人厉威签订的房屋买卖合同已经约定买受人未能按时归还按揭贷款或无力归还按揭贷款，则出卖人有权单方面解除合同，房屋由出卖人回收另行处分等；现厉威已经出现逾期还款的情况，在原告已起诉要求解除双方的买卖合同并收回涉案房产的情况下，应当停止对原告作为权利人的涉案房产的执行。 综上，本院认为，原告的诉请合法有据，应当予以支持；被告王秀明认为涉案房产已登记在厉威名下、欠付的贷款属普通债权及其认为原告与厉威存在恶意串通的意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 停止对坐落于东阳市白云街道东阳××幢××单元××室房屋的执行。 案件受理费13565元，由被告王秀明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张 刚 人民陪审员  马海光 人民陪审员  虞晓飞 二〇二〇年九月三十日 代书 记员  陈英芝 相关法律条文链接： 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； …… 8- 9-