山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7702号 上诉人（原审被告）：青岛云房数据服务有限公司，住所地山东省青岛市市南区南京路8号15层。 法定代表人：丁杰，总经理。 委托诉讼代理人：李志军，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振霖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董秀珍，女，1972年1月9日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王新忠，山东新和律师事务所律师。 上诉人青岛云房数据服务有限公司（以下简称“云房公司”）因与被上诉人董秀珍居间合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人云房公司的委托诉讼代理人李志军、王振霖，被上诉人董秀珍的委托诉讼代理人王新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人云房公司上诉请求：1.请求依法撤销山东省青岛市崂山区人民法院(2019)鲁0212民初260号民事判决书并改判；2.本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人在涉案房屋交易的过程中没有过错，不应承担过错责任。1.2017年1月20日，上诉人与被上诉人、案外人周新然签署《居间服务合同》，被上诉人于2017年3月12日写补充协议从上诉人取回房产证去韩国办理公证委托书，事后被上诉人未能办理公证授权委托书，是基于被上诉人自身原因，而非上诉人原因，应由被上诉人自行承担不能履约的赔偿责任，然而一审法院未查明事实直接判定上诉人承担50%的赔偿责任无事实依据；2.上诉人居间涉案房屋的过程中，针对被上诉人无公证授权委托书，上诉人与被上诉人、案外人周新然均知情，针对涉案的房屋在被上诉人一再保证能办理公证授权委托书不会影响二手房交易流程。同时，被上诉人在《青岛市存量房屋买卖合同》的补充协议承诺此房屋出售是产权人辛萍的真实意愿，如有不符或者违约代理人董秀珍将负全部违约责任，被上诉人不仅是对案外人周新然的承诺也是对上诉人的承诺，且被上诉人承诺辛萍出卖房屋是其真实意愿，理应按照二手房的交易流程办理公证授权委托书，至于未办理公证授权委托书进行后期的二手房交易流程这是被上诉人与产权人之间的行为，属于承诺中的违约行为，经上诉人签署的《青岛市存量房屋买卖合同》补充条款约定及被上诉人取回房产证办理公证授权委托书的行为，上诉人对案外人周新然及被上诉人均进行提示过，一审法院认定上诉人为了收取佣金撮合交易与事实不符合，在不符合基本事实的基础上判决上诉人承担50%的责任，不符合《民事诉讼法》以事实为根据以法律为准绳的规定。3.根据山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2865号民事判决书董秀珍的自认涉案房屋现市场价格每平方米人民币22000元左右，同时签署的《青岛市存量房屋买卖合同》约定房屋总价款330万元且不动产产权证书登记涉案房屋建筑面积165.36平方米即每平方米约19956.5元，案外人周新然诉被上诉人一审期间涉案房屋的升值已达33万有余，后期被上诉人及案外人周新然均提起上诉，山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终8974号判决书驳回上诉。基于（2017）鲁0212民初2865号民事判决书、（2018）鲁02民终8974号判决书中被上诉人自认及结合目前青岛市二手房市场涉案房屋价格，截至目前涉案房屋升值很大，被上诉人及产权获得收益远远超过所应承担的违约金，但上诉人与被上诉人一审法院并未对此审查清楚直接判定上诉人承担50%的责任无事实依据。二、一审法院过度适用自由裁量权，加重上诉人的责任，判决不应由上诉人承担的赔偿责任。1.一审法院根据上诉人与被上诉人的经济状况，酌定上诉人承担50%的责任。上诉人作为公司，被上诉人作为自然人，其经济状况存在一定的差距，但是诉讼当事人的责任承担不应由经济状况来决定，应由履约过程中的过错来承担，且经济状况与本案责任承担无关，本案中，上诉人积极按照《居间服务合同》的约定履行居间义务，并无过错，一审法院过度适用裁量权。2.上诉人从事房地产行业，熟悉青岛市二手房的交易流程，交易过程中提醒被上诉人需要提公证授权委托书，对此被上诉人给上诉人及案外周新然一再保证能办理公证授权委托书，并在《青岛市存量房屋买卖合同》补充条款约定，因被上诉人的违约行为导致二手房交易流程无法履行完毕，基于熟悉度酌定上诉人承担50%的违约责任，一审法院过度适用裁量权。3.根据《居间服务合同》第二条居间服务内容及完成标准，上诉人负责协助被上诉人与案外人周新然交易，一审法院忽视《青岛市存量房屋买卖合同》条款及履约主体均是对被上诉人与案外周新然的约定，均是被上诉人与案外周新然真实意思表示，且交易过程中上诉人积极推动被上诉人履行合同约定的义务，但是公证授权委托书是被上诉人自己应作行为，上诉人只是作为居间方，无法保证任何一方均按照合同约定履行义务，一审法院依据促成被上诉人与案外人周新然之间交易的参与度，以此酌定上诉人承担50%的违约责任，一审法院过度适用裁量权。三、一审法院适用法律错误，判定上诉人承担50%的责任，无法律依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第42条第（三）项规定：有其他违背诚实信用原则的行为。涉案房屋交易过程，上诉人并未任何违反诚实信用原则，因被上诉人订立合同时，拿着产证等与房屋权属有关的证明文件且在《青岛市存量房屋买卖合同》补充协议约定，这是被上诉人及案外人周新然均知的事宜，且也告知被上诉人需要公证授权委托书办理后期事宜，故2017年3月12日办理公证授权委托书，在这之前一直提醒，所以上诉人不能存在任何违反其他诚实信用原则的行为，一审法院判定承担50%的责任无法律依据。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，过度行使自由裁量权，判决上诉人承担因被上诉人的违约行为的赔偿责任，恳请贵院依法查明案件事实，秉公审理，依法撤销一审判决或者改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人董秀珍辩称：一、一审判决认定上诉人在居间被上诉人董秀珍与案外人周新然签订合同及合同履行中存在过错，事实清楚，证据充分，其上诉中否认自己过错的理由不能成立。被上诉人董秀珍作为家庭妇女，不懂房屋买卖需要办理什么手续。2017年1月17日以前，被上诉人董秀珍委托上诉人对外出租涉案房屋。2017年1月17日，上诉人工作人员联系被上诉人董秀珍要卖出该房屋。在被上诉人董秀珍还没有取得房屋所有人辛萍授权委托卖房的情况下，上诉人便让被上诉人董秀珍以代理人名义与其签订《限时出售独家代理委托协议》。2017年1月20日，在被上诉人董秀珍联系辛萍不能及时从韩国回来办理委托、办理贷款及房屋过户的情况下，上诉人仍然要求被上诉人董秀珍以辛萍的代理人名义与其及案外人周新然签订《居间服务合同》。上诉人与被上诉人董秀珍签订的居间服务合同约定，上诉人提供与该房屋买卖相关的政策和市场行情咨询，上诉人应合法提供居间服务。因上诉人为被上诉人董秀珍及案外人提供了违法的中介服务，导致被上诉人董秀珍与案外人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人董秀珍被青岛市崂山区人民法院判决赔偿案外人损失396000元及承担案件受理费9403元。2019年1月2日，被上诉人董秀珍将赔偿款及案件受理费405403元支付给案外人。上诉人是一家在青岛市合法执业的经纪机构，依据服务合同的约定应当合法提供居间服务。但上诉人为了获得高额的中介费用，违反法律法规及规章规定和合同约定，导致了被上诉人董秀珍与案外人签订了无效的房屋买卖合同。对此，上诉人对被上诉人董秀珍与其签订的合同及与案外人周新然签订的房屋买卖合同存在重大的过错，对被上诉人董秀珍造成的损失，应当根据过错承担赔偿责任。二、一审判决适用法律得当，判决正确，上诉人认为一审判决适用法律错误的理由不成立。《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。依据上述规定，上诉人作为房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。上诉人违反上述居间忠实义务，不如实告知被上诉人董秀珍未得到房屋所有权人辛萍的书面委托，不得以代理人名义签订合同的后果，而极力要求被上诉人董秀珍与其及案外人签订合同，明显违背了《合同法》第四十二条之规定，应当承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，判决正确，上诉人的上诉理由不当，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 董秀珍向一审法院起诉请求：一、依法判决云房公司赔偿董秀珍损失405,403元；二、本案的诉讼费由云房公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月17日，董秀珍以辛萍的代理人名义与云房公司签订《限时出售独家代理委托协议》，约定辛萍委托云房公司独家代理出售位于青岛市崂山区户之物业，委托代为出售,价格为人民币3,500,000元。该协议还约定了双方的其他权利义务。合同落款处有董秀珍分别在甲方处签辛萍姓名、在代理人处签本人姓名，云房公司在乙方处盖章确认。 2017年1月20日，经云房公司居间服务，董秀珍以辛萍的代理人名义与案外人周新然签订编号为MM0008938号的《房屋买卖业务签约文件合订本》，具体包括《房地产经纪服务告知书》、《交易双方信息表》、《青岛市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。《青岛市存量房屋买卖合同》约定：买受人（案外人周新然）购买出卖人（案外人辛萍）名下位于青岛市崂山区户，建筑面积165.36平方米，房地产权证号：青房地权市字第××号的房屋，该房屋转让价格3,300,000元，本合同签署当日买受人应支付人民币50,000元作为购房定金，首付款950,000元买受人应于2017年2月28日前支付给出卖人，余款2,300,000元应于2017年2月28日前向银行申请贷款；双方同意于2017年3月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并于过户当日交付房屋。出卖人未按约定的期限和条件将房屋交付买受人的，导致买受人不能取得房屋权属证明的，逾期超过30日的，或出卖人违反本合同其他条款，买受人有权退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。该合同补充协议装订处载明以下手写内容：1、此房出售是产权人辛萍的真实意愿，如有不符或违约，代理人董秀珍将付全部违约责任。2、所有交易二手房的税费由买受人承担，产权人只拿房屋净价。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同落款处有董秀珍在买受人处签名捺印，董秀珍分别在出卖人处签辛萍姓名，在代理人处签本人姓名捺印确认。《居间服务合同》约定：周新然与辛萍出卖人2017年1月20日通过云房公司就该房屋签署《青岛市存量房屋买卖合同》，即视为云房公司的居间服务已完成，云房公司有权于本合同签署当日收取居间服务费人民币89100元；买受人、出卖人任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行，云房公司收取的费用无需退还，守约方有权向违约方追偿。上述合同还约定了三方的其他权利义务。合同落款处有董秀珍在买受人处签名捺印，董秀珍分别在出卖人处签辛萍姓名，在代理人处签本人姓名捺印以及云房公司在居间方处盖章确认。 2017年3月12日，董秀珍因需青房地权市字第××号房产证原件去韩国协助案外人辛萍办理公证委托事宜，向云房公司出具《补充协议》，借出该证并承诺于2017年4月30日之前归还云房公司旗下网点,若逾期未归还视同出卖人违约。 后因《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行，周新然将辛萍、董秀珍作为云房公司，本案云房公司青岛云房数据服务有限公司作为第三人诉至一审法院，请求判令辛萍、董秀珍向周新然返还已付购房定金人民币5万元并按涉案房屋成交总价20%向周新然支付违约金660,000元，承担案件受理费等相关费用。2018年7月27日，一审法院做出鲁0212民初2865号民事判决书,判决：“一、被告董秀珍以辛萍名义与原告周新然2017年签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及其补充协议无效；二、被告董秀珍于本判决生效之日起十日内返还原告周新然定金人民币50000元；三、被告董秀珍于本判决生效之曰起十日内赔偿原告周新然损失人民币396000元；四、驳回原告周新然对被告辛萍的诉讼请求；五、驳回原告周新然的其他诉讼请求。”案件受理费、保全费共计14970元，判决董秀珍承担9403元。判决作出后，该案原告周新然、被告董秀珍不服该判决提起上诉。青岛市中级人民法院受理该二人上诉，于2018年11月29日做出（2018)鲁02民终8974号《民事判决书》判决：“驳回上诉，维持原判。” 2019年1月2日，董秀珍向案外人周新然支付赔偿金369,000元及案件受理费9403元，合计405,403元。 一审法院认为，董秀珍以辛萍名义与云房公司、案外人周新然三方签订了《居间服务合同》，事后并未取得辛萍的委托，与董秀珍以辛萍名义与周新然签订的房屋买卖合同同理，该合同对董秀珍、云房公司和周新然并不产生法律拘束力，但是云房公司应当对此造成的法律后果承担责任。作为专门从事房屋中介服务的公司法人，云房公司理应对董秀珍并未取得拟出卖房屋的所有权人之委托代理的事实对董秀珍和周新然提出警示，而不应径行收取佣金，撮合交易，若云房公司在此等情况下，向双方说明交易风险并拒绝提供服务，则双方即有可能避免各自损失的发生。现董秀珍为此向周新然支付赔偿金369,000元及承担案件受理费9403元，共计405,403元，云房公司对此损失应按照过错予以赔偿。一审法院在充分衡量到董秀珍、云房公司双方的经济状况、对于二手房交易的熟悉程度以及在促成董秀珍与周新然之间交易的参与度等诸方面，酌定云房公司对董秀珍的上述损失承担50%的赔偿责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定，判决：云房公司青岛云房数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿董秀珍董秀华损失202,701.50元。如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7381元，董秀珍董秀华负担3690.50元,云房公司青岛云房数据服务有限公司负担3690.50元。 二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，董秀珍在未取得辛萍授权的情况下，与案外人周新然签订《青岛市存量房屋买卖合同》，经（2018)鲁02民终8974号民事判决认定，董秀珍赔偿案外人周新然损失人民币396000元并承担诉讼费9403元，董秀珍已履行。云房公司作为专门从事房屋中介服务的公司法人，应对董秀珍是否取得授权进行审查，并决定是否撮合交易。云房公司向案外人周新然说明董秀珍未取得授权的情况，并不能免除云房公司作为中介机构的义务。董秀珍向案外人周新然支付赔偿金369000元及承担案件受理费9403元，共计405403元，云房公司具有过错，应当承担责任。故一审法院衡量董秀珍、云房公司双方的经济状况、对于二手房交易的熟悉程度以及在促成董秀珍与周新然之间交易的参与度等诸方面的情况后，判决上诉人赔偿被上诉人202701.50元并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人云房公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4341元，由上诉人青岛云房数据服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 费晓宇 书记员隋欣孜