天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初12508号原告：**，男，1974年11月27日出生，汉族，住天津市河东区。被告：天津融辉投资有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区工华道壹号D座2门1101、1102、1103、1104、1105（入驻天津清联网络孵化器有限公司）第812号。法定代表人：林茂祺，董事。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟达，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。原告**与被告天津融辉投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**、被告天津融辉投资有限公司的委托诉讼代理人张佳宁、李伟达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约赔偿金203,370元，包括户内面积差额67,570.85元、房屋结构与约定不符30,000元，绿化率欺诈10,000元，花园绿化景观欺诈10,000元，销售欺诈25,800元，飘窗下可改建储物柜欺诈10,000元，虚假宣传20,000元，质量问题造成不能按期入住损失30,000元，对房屋质量问题进行整修；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告以859,680元的价格购买被告开发建设的滨海高新区滨海科技园高新五路33号湖岸花园4号楼-1-2405号房屋。后原告发现被告存在大量虚假宣传行为：一、公摊面积欺诈，宣传公摊面积小于30%，但是实际的公摊面积达到37.86%。二、房屋结构与约定不符，05户型厕所门与入户门相对，与销售宣传不符，形成欺诈。三、绿化率欺诈，宣传绿化率46%，天津市规划局行政许可通知书约定绿化率不小于46.2%，实际一期绿化率受到公建和二期的侵占，绿化面积严重缩水，影响一期实际利益。四、储物柜可改欺诈，销售宣传飘窗下储物柜可改，实际不可改。五、花园绿化景观欺诈，不存在宣传时承诺的花园景观。六、虚假宣传。意向购买和看房时，销售宣传为21栋楼，实际22栋楼；意向购买和看房时，销售宣传物业紧邻Z2线地铁站，步行仅需5分钟，事实上当时根本没有Z2线站位明确规划，销售利用噱头诱导购买，实际地铁Z2线站位规划近期刚刚才公布，且站位骑车需要20分钟。七、销售欺诈。销售人员不断地利用不实的信息和虚假宣传，骗取客户的信任，其中包括销售口头介绍的76%左右的出房率、21幢楼、实景沙盘等等。销售在推销期间，于2017年9月5日，通知原告如果排卡升级，可以获得总房款3个点的优惠，等升级了排卡，销售又于2017年10月1日通知开盘只开4和6号楼，并且无任何优惠，最终没有拿到任何优惠，10月14日开盘当天实际是4-7号楼全部开盘。八、房屋粗制滥造，质量低劣，存在质量问题。九、按照约定，应该通水通电通暖，但是房内地暖缺件没有连接，未达到交付标准。十、总之，小区整体规划的改变没有按照合同第十条的约定与原告协商，属于严重的欺诈行为。另外，被告还存在绿化率欺诈，出房率欺诈、配套欺诈等行为，以及合同签署期间刻意掩盖等问题。最后，房屋内外部质量问题，影响按期入住，增加租房等经济损失。为维护原告的合法权益，故成讼。被告辩称，请法院驳回原告全部诉请，理由为：1．被告向原告交付的房屋符合约定，不存在套内面积存在差价问题，被告在与原告签订的合同中明确约定套内面积、公摊面积等，原告已明确房屋各项面积，原告要求被告支付套内面积差价缺乏依据；2．不存在构造与约定不符的情况，被告无需赔偿，被告并未向原告提供与房屋构造不符的构造图，房屋户型构造应以合同约定为准；3．项目不存在绿化面积与约定不符的情况，且原告无损失，被告无需赔偿。4．被告并未作出任何关于建设小区花园的承诺，且原告无损失，无需进行赔偿。5．被告并未承诺原告飘窗下可建储物柜，原告主张被告承诺改建飘窗下储物柜缺乏依据；房屋户型不存在与约定不符的问题。6．被告不存在多建一栋楼的行为，无需赔偿。双方签订的合同已经以附图的形式明示了22栋楼的具体位置，原告亦签字进行了确认，双方就此达成了一致意思表示。7．房屋内质量问题已经修复，目前已不存在原告主张的质量问题。原告房屋的质量问题并不影响交付入住，被告应承担的是合同约定的保修责任。8．原告所主张的地铁站等问题，被告不存在虚假宣传，关于线路规划等信息以政府规划及向社会公示的内容为准，不属于被告销售宣传的范围。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的天津市滨海新区××新区××路××号××花园××号楼××号房屋，价款859680元，房屋建筑面积76.45平方米，其中套内建筑面积47.50平方米，公共部位分摊建筑面积28.95平方米。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”合同第七条约定，“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包含±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，合同继续履行，每平方米价格保持不变，商品房价款退补按附件六补充合同的约定执行。”合同第八条约定“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。”合同第十条约定“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。”《天津市商品房买卖合同》附图显示涉案项目为22栋楼，原告在附图中签名、捺印。双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，公共配建建筑的交付，指竣工并达到使用条件。出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配建标准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案（包括但不限于功能规划、组团、环境、公建配套、楼宇道路等设置及布局）、开发时间及开发模式进行优化及调整，最终以政府批准的规划方案为准，无需征得本期买受人同意，买受人不得提出异议。第九条第五款约定，买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接受该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定进行保修义务，出卖人在维修期间不构成逾期交付。买受人以工程质量或装饰装修、设备的标准为由拒绝接受该商品房为由拒绝接受商品房的，视为该商品房已交付，交付时间为通知的交付截至日期或合同约定的交付截至日期，两者先到达者为准。第九条第六款约定，买受人在查验房屋时对商品房的质量问题提出异议的，应以书面形式一次性提出，由买受人或其授权委托人亲笔签字，否则视为无异议。出卖人处理完买受人书面异议后，通知买受人对修复部分验收之日起7日内，买受人未验收或未提出书面意见拒绝验收的，视为买受人验收合格。第十条第一款约定，面积差异的计算基数为本合同约定的建筑面积；套内建筑面积与公摊建筑面积仅供参考，不作计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊建筑面积差异要求出卖人承担返还房价款或其他违约责任。第十一条第一款约定。主合同所指的规划变更，不包括以下情形。如发生以下情形，出卖人无需通知买受人，亦无需向买受人支付任何赔偿：……1.3主合同项下商品房所属建筑区划为分期开发建设的，各期规划方案以政府最终审定方案为准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划方案进行优化及调整。1.5需经规划行政主管部门批准的规划变更，但未改变主合同项下商品房建筑区划总体规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标。1.6需经规划行政主管部门批准的规划变更，但不影响该商品房实质性使用功能和质量。第十二条第六款约定，锅炉房、变电室/箱/站、调压站、换热站、垃圾处理站、化粪池、公厕及其他小区配套设施及功能性设施等建筑、设施的最终位置以实际交付为准，出卖人对此不作承诺也无需向买受人承担任何责任。第二十五条第三款约定，双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2019年12月26日取得案涉房屋所在工程《建设工程规划验收合格证》，2019年11月18日取得《天津市建设工程规划验收测量技术报告》，2019年12月26日取得《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2019年12月27日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告解释其主张的质量问题为，采暖缺件没有通，地暖管暴露，墙有裂纹，卫生间水泥不够，触摸会掉沙子；入户门外配电间墙体爆裂，门和墙体脱离。被告确认双方在2019年12月29日办理房屋交接时，原告提出了房屋质量问题，2020年1月9日修复完毕通知原告复验。原告自述，被告在2020年4月19日已经修好，给其发了视频。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张被告承担赔偿责任系基于被告的虚假宣传及欺诈等相关行为，被告对此不予认可，对此本院认为，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，双方应依据合同中约定的内容履行各自的义务，合同对公摊面积有明确的约定，且合同中并未载明关于飘窗下可建储物柜、建设小区花园等的特别约定，被告不存在违约之处。原告主张的绿化率下降、多建一栋楼、房屋构造、虚假宣传、销售欺诈等不符合约定等情形，未提供充分证据。原告所提房屋质量问题，根据合同约定被告应承担维修责任，根据原告自认被告已经进行了维修，其主张的不能入住的损失与约定不符，不予支持。结合被告提供的《建设工程规划验收合格证》、《天津市建设工程规划验收测量技术报告》、《建设工程规划许可证》、《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等证据可知，诉争房屋已经过验收合格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于举证责任的相关规定，原告应对其主张进一步举证，但原告举证不足，本院对其主张难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告**的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,175元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周彦权二〇二〇年九月八日书记员  姜 金附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。