昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异106号申请人（案外人）：睢利军,男,1971年3月14日出生,汉族，山西省阳高县人,现住昆明市西山区。委托代理人：李康妮，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。被申请人(申请执行人):中国华融资产管理股份有限公司云南分公司，住昆明市北市区金江路1号负责人:高存宏，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴伟，云南上义律师事务所律师，一般授权代理。被申请人（被执行人）:曾茂莉,女,1972年1月14日出生,汉族，住昆明市西山区。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司云南分公司与曾茂莉等追偿权纠纷一案，异议人睢利军对执行标的提出书面异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人睢利军称：请求你院中止（2020）云0114执1512号案件对被执行人曾茂莉所有位于昆明房屋的执行并解除查封。事实和理由：你院受理的中国华融资产管理股份有限公司云南分公司（以下简称华融公司）诉昆明龙翔电器成套设备有限公司、曾茂莉、李建树追偿权纠纷一案,你院做出（2018）云0114民初4474号现已生效。华融公司已向贵院申请强制执行,你院查封了被执行人曾茂莉名下位于昆明房屋,产权证号:200740808。申请人主张自己才是501房屋的实际产权人,法院应中止对该房屋的执行。现根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定向你院提出执行异议申请。2018年6月24日,申请人与曾茂莉签订《卖房协议书》约定曾茂莉将阳光花园昊苑11幢5单元501号房屋以245万元的价格卖给申请人。申请人于2018年6月25日向曾茂莉支付购房款10万元;6月27日支付40万元;7月9日支付50万元,共计100万元。曾茂莉出具收条。曾茂莉于2018年6月28日移交房屋钥匙给申请人,双方于2018年6月28日到阳光花园昊苑物管完成了物业移交工作。2018年11月9日,申请人与曾茂莉、李建树补充签订《二手房买卖合同》将房屋的价格调整为240万元整。从2018年6月28日起,申请人已实际占有501号房屋并开始装修。但曾茂莉没有按照合同约定办理过户手续,导致申请人无法办理按揭贷款手续,申请人多次催促曾茂莉办理手续,其均以各种理由推脱,拒不向申请人说明房屋的真实情况,和不能办过户的真实原因。直到2020年7月21日,呈贡区法院将《公告》送到501房屋,申请人才知道该房屋的真实情况。申请人认为,曾茂莉对申请人恶意隐瞒501房屋的真实情况,以市场价将501号房屋卖给申请人。申请人是善意第三人,在买房行为中无过错,已经按合同约定支付了购房款,并且已实际占有该房屋,是房屋真正的所有权人。不能过户不能办按揭的责任不在申请人。请求人民法院解除对501号房屋的查封,中止对该房屋的执行行为。本院查明:关于中国华融资产管理股份有限公司云南分公司与曾茂莉等追偿权纠纷一案，昆明市呈贡区人民法院于2020年1月22日作出的(2018)云0114民初4474号民事判决书已经发生法律效力，经过审理判决：一、被告昆明龙翔电器成套设备有限公司和曾茂莉、李建树于本判决生效之日起十日内连带归还原告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司借款本金4103097.97元，及截至2017年6月9日的利息148250.86元；并偿还原告自2017年6月10日起至实际还清款项之日止按双方合同约定的年利率7.4835%上浮50%分别计付罚息和复利。二、被告昆明龙翔电器成套设备有限公司和曾茂莉、李建树于本判决生效之日起十日向原告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司支付律师费10000元。三、被告云南拓辉融资担保有限公司对判决一、二项承担连带保证责任。四、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的其他诉讼请求。案件受理费收取46824元，由被告昆明龙翔电器成套设备有限公司、曾茂莉、李建树、云南拓辉融资担保有限公司负担。诉讼中，根据中国华融资产管理股份有限公司云南分公司的申请，本院于2019年9月17日查封了案涉房屋，查封期限为三年，自2019年9月17日至2022年9月16日。因曾茂莉等至今未履行生效法律文书确定的义务，申请人申请执行，我院于2020年6月11日立案执行。执行中，本院于2020年7月21日在案涉房屋上粘贴了腾房公告，要求被执行人曾茂莉及其相关权利人在2020年8月21日前腾出上述房屋，移交本院处置。异议人于2020年8月26日向本院提出异议，要求中止对案涉房屋的执行，并解除查封。另查明：2018年6月24日,申请人与曾茂莉签订《卖房协议书》约定曾茂莉将阳光花园昊苑11幢5单元501号房屋以245元的价格卖给申请人，协议书约定如下：1.甲方于2018年6月30日前交付房屋钥匙；2.乙方交付甲方订金拾万元整付于甲方建行卡上；3、房屋价格定为贰佰肆拾伍万元整（人民币2450000元）4.双方约定于2018年7月底前办理房屋过户手续，如违约，赔偿对方违约金人民币叁万元整（人民币30000元）。申请人于2018年6月25日向曾茂莉支付购房款10万元;6月27日支付40万元;7月9日支付50万元,共计100万元。曾茂莉出具收条。2018年7月12日发包方（睢利军）与承包方昆明云阔装饰工程有限公司签订了《昆明市住宅装饰装修工程合同》，合同约定将阳光花园昊苑11幢5单元501号房屋发包给承办方进行改造施工，工程期限105日，开工日期2018年7月15日，竣工日期2018年10年30日。2018年11月9日申请人与曾茂莉、李建树补充签订《二手房买卖合同》，将房屋交易价格调整为240万元整。2019年8月3日曾茂莉及其李建树共同向异议人出具了一份承诺书，承诺书记载：“由于本人（曾茂莉）未能在规定的时间内履行2018年11月9日所签订的合同，所有郑重承诺如下:“1、2019年10月15日前办理房屋过户手续，承诺人李建树、曾茂莉”。2020年8月14日交纳了2019年1月1日至2019年12月30日的物业管理费。再查明：案涉房屋为另案(2018)云0114民初4473号民事判决书确定的债权提供了抵押担保，并于2016年9月2日办理了抵押登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，案涉房屋登记的实际产权人为被申请人曾茂莉，按照物权法等规定，曾茂莉对案涉房屋和车库拥有独立的产权和所有权，本院有权对案涉房屋进行处置；其次，异议人提供的证据无法证明其已支付了全部款项。最后，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，案涉财产的抵押登记时间为2016年9月2日，而异议人与被执行人曾茂莉签订卖房协议以及补签《二手房买卖合同》的时间均在抵押登记之后，同时异议人亦未提交证据证明抵押权人对被执行人曾茂莉出售案涉房屋有明确的同意或认可，综上，异议人提出的执行异议请求并不符合上述法律规定，故异议人提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人睢利军提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李世民审判员  司马衍审判员  李 解二〇二〇年九月十日书记员  段学升