贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初9056号原告：贵阳和锦家物业管理有限责任公司，住所：贵阳市云岩区友谊路186号B组团1-4#楼B栋1单元10层1号。法定代表人：陈华东。委托诉讼代理人：郭利亚、楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：刘奕，男，1968年8月22日生，仡佬族，住贵阳市云岩区。原告贵阳和锦家物业管理有限责任公司与被告刘奕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）程序公开开庭进行了审理。原告保利贵州物业管理的委托诉讼代理人楼育诚、郭利亚，被告刘奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳和锦家物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的字2016年10月8日至2020年5月7日的物业服务费共计13129元；二、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金直至支付完毕全部物业服务费之日止（以欠费总额13129元为基数，暂从2020年5月7日计算至2020年5月22日的违约金为人民币591元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系百灵·尚品一号A栋1单元21楼1号业主，该房屋建筑面积145.4平方米。2015年7月19日，被告与贵州金百灵物业管理有限公司签订《“百灵·尚品一号”前期物业服务协议》，协议约定了物业服务费的标准为高层住宅2.1元/平方米/月，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按未付款项3‰交纳违约金。2016年，因贵州金百灵物业有限公司从该小区退场，小区的开发主体贵阳林恒房地产开发有限公司重新就该小区前期物业管理进行公开招投标，最终原告中标，并于2016年4月8日在云岩区住房和城乡建设局备案。中标后原告与贵阳林恒房地产开发有限公司签订《“百灵·尚品一号”前期物业管理委托合同》，由原告为该小区提供物业管理服务，其中物业服务内容与质量、物业服务费的收费标准以及违约责任的约定，均与被告与贵州金百灵物业管理有限公司签订的《“百灵·尚品一号”前期物业服务协议》保持一致。合同签订后，原告依约进驻小区为小区业主提供完善的物业管理服务，但被告在享受服务的同时，经原告多次催告，仍未按照约定及时足额缴纳物业管理费。自2016年10月8日至2020年5月7日，被告共欠缴物业费43个月，欠缴金额为13129元，同时前述协议均约定每日按未付款项的3‰承担违约金。被告拒不缴纳物业服务费的行为严重违约，并侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求如前。被告刘奕辩称：原告诉请部分已过诉讼时效，诉讼标的应为2019年5月7日至2020年5月7日期间的物业费10992.24元；原告提供物业服务中质量不达标，如共用部分M层绿化带卫生保洁差（儿童设施地垫年久发黑发臭）、绿化养护基本未实施、建筑立面陈旧老化起壳，泳池常年积纳污水、顶楼消防避难层存在大量业主违章建筑20余处、安保管理长期缺位，门卫形同虚设、消防通道长期不畅，人为堆放杂物；整个小区物业卫生保洁水平不高，综上，根据前期物业服务协议第二章服务“内容与质量中第二条1-9项”之约定，各项按比例组成每月2.1元/平方米收费单价，鉴于物业服务存在以上5方面严重违反约定的情形，故要求以协议约定比例结合实际服务水平换算每月1元/平方米收费单价，即实际支付2017年5月7日至2020年5月7日的物业费共计5230.8元，驳回原告关于违约金的诉请。经审理查明，原告是位于贵阳市的物业服务企业，被告是百灵·尚品一号Ａ栋1单元21楼1号房屋（建筑面积：145.3平方米）的所有权人。2015年7月9日，被告（甲方）与贵州金百灵物业管理有限公司（乙方）签订《“百灵·尚品一号”前期物业服务协议》，主要约定：双方就前期物业管理服务达成协议；物业服务费暂按2.1元/平方米/月执行，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的3%交纳违约金。2016年4月8日，贵阳市云岩区住房和城乡建设局发出《关于同意贵阳“百灵·尚品一号”商住楼前期物业管理招投标备案的通知》，主要内容为“贵阳林恒房地产开发有限公司，贵公司在贵阳市前期物业管理招投标于2015年4月5日在我局的监督下进行公平、工作的评标，贵阳和锦家物业管理有限责任公司以79.2分的最高评分中标，现贵公司上报本案资料齐全，符合办理前期物业管理招投标备案的相关规定，同意备案”。后贵阳林恒房地产开发有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《“百灵·尚品一号”前期物业服务委托合同》，该合同主要约定：由原告对百灵·尚品一号提供前期物业管理服务；物业服务收费标准暂按高层住宅2.10元/平方米/月（按建筑面积收取）；服务期限自购房人与房开商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房之日起至本小区业主委员会成立后与物业管理企业签订正式的《物业服务协议》生效之日止。被告未向原告缴纳2016年10月8日起至2020年5月7日期间的物业服务费。另查明，原告在提供物业服务过程中，在共用部位、设施设备及其运行的维护、环境卫生服务、公共绿化养护、公共秩序管理等方面存在质量瑕疵。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告与建设单位签订的关于物业服务的合同系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效协议，原、被告双方均应按上述协议履行自己义务。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告提出的诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”的规定，原告于2020年6月9日起诉，其主张2016年10月8日至2017年6月8日期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，被告认可2017年5月7日至2020年5月7日期间的物业服务费区间，对于2017年5月7日之前的物业服务费，本院不予支持。被告房屋建筑面积为145.3平方米，被告从2017年5月7日至2020年5月7日期间应缴纳的物业管理服务费为2.1元/月/㎡×145.3㎡×36个月1天≈10994.85元，本院予以支持。关于原告在共用部位、设施设备维护、环境卫生服务、公共绿化养护等方面存在的问题，本院认为，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在缴纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘奕于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳和锦家物业管理有限责任公司2017年5月7日至2020年5月7日期间的物业管理服务费10994.85元；二、驳回原告贵阳和锦家物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，减半收取72元，由被告刘奕负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年九月十日法官助理徐丹书记员许微巍