重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初3106号 原告：重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区大杨石组团0-3-01／03地块C6幢塔楼26-办公14，统一社会信用代码91500107MA5U6FP8D。 法定代表人：代运雄，经理。 委托诉讼代理人：王**，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：宋大维，男，1983年10月14日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛。 原告重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司（以下简称丁丁寓公司）与被告宋大维租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用普通程序于2020年9月10日公开开庭审理。原告丁丁寓公司的法定代表人代运雄及委托诉讼代理人王**，被告宋大维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁丁寓公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告宋大维支付租金157900元（2019年11月1日至2020年1月31日期间该季度尚欠的租金29950元，2020年2月1日至2020年4月30日期间该季度的租金127950元）；2.判令被告宋大维支付电费7907.01元（截止本案诉讼之日即2020年3月18日已由原告丁丁寓公司代缴的金额）；3.判令被告宋大维支付物管费和水费共计10049.99元（截止本案诉讼之日即2020年3月18日已由原告丁丁寓公司代缴的金额）。事实和理由：重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司巴南区分公司（以下简称丁丁寓公司巴南分公司）与被告宋大维于2017年11月7日签订《房屋租赁合同》，约定丁丁寓公司巴南区分公司将位于重庆市巴南区整层租赁给被告宋大维使用，合同期限从2017年7月1日至2022年6月30日，月租金为42650元，付款周期按季度交纳，除首次支付房租外，下一次交纳房租需提前15天支付。履行中，被告宋大维开始还能如期交纳租金，从2019年11月开始的该季度，本应最迟在2019年10月16日交纳租金，但被告宋大维至今拖欠该季度的租金29950元，之后的租金至今亦未交纳。截至2020年4月30日，被告宋大维共计拖欠租金157900元及电费7901.01元、物管费和水费10049.99元。丁丁寓公司巴南区分公司已于2019年10月30日注销，其权利义务应当有原告丁丁寓公司接收。因被告宋大维在承租期间将租赁房屋内的东西全部搬空偷偷跑了，严重拖欠租金构成违约，原告丁丁寓公司有权解除合同，故原告丁丁寓公司于2020年4月1日报警，次日将案涉租赁的房屋收回，双方合同已于当日解除。但被告宋大维至今未支付租金等费用，原告丁丁寓公司遂诉请如上。 被告宋大维辩称，首先，其与丁丁寓公司巴南分公司签订《房屋租赁合同》，承租楼层的29间房用于经营酒店属实，已向丁丁寓公司巴南分公司缴纳水电费押金10000元、保证金42650元。其次，因新冠肺炎疫情爆发，其于2020年1月24日与原告丁丁寓公司的法定代表人协商，要求解除《房屋租赁合同》，退还已收取的押金，但原告丁丁寓公司不予同意。2020年3月9日由于政府允许复工，再次要求原告丁丁寓公司收回房屋，一直到2020年4月1日。根据《房屋租赁合同》第七条第1款“乙方若逾期三天未付租金，甲方有权解除合同”的约定，案涉《房屋租赁合同》应于2020年1月31日已解除。最后，对于原告丁丁寓公司诉请的2019年11月1日至2020年1月31日期间该季度的租金有异议，尚欠原告丁丁寓公司20400元，并非29950元；对原告丁丁寓公司诉请的2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金有异议，由于新冠肺炎疫情的影响，从2020年1月23日起酒店未营业，原告丁丁寓公司没有向房屋的业主支付租金，该期间属于疫情免租金期间，故其亦不应向原告丁丁寓公司支付租金，并且原告丁丁寓公司已于2020年4月2日收回案涉租赁的房屋；不清楚原告丁丁寓公司垫付电费、物管费和水费的金额，应以缴纳凭证为准，被告宋大维亦缴纳了前述部分费用。 原告丁丁寓公司围绕诉讼请求依法提交的《房屋租赁合同》、保利物业发展股份有限公司重庆保利林语溪项目专用收据及国网重庆市电力公司电费清单、案（事）接报回执，被告宋大维对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告宋大维未提交证据。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丁丁寓公司系经营公寓管理、房屋托管等的有限责任公司，丁丁寓公司巴南分公司系其分公司，该分公司成立于2016年11月21日，于2019年10月30日注销登记。 2017年11月7日，丁丁寓公司巴南分公司作为“甲方”与被告宋大维作为“乙方”签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方受业主委托，向乙方出租坐落于巴南区房屋用于开办酒店式公寓，租赁期限共60个月，自2017年7月1日至2022年6月30日止，该房屋为甲方代表业主委托管理，托管合同期限与房屋租赁期限保持一致，本合同期满，如甲方与业主续签合同后，乙方如需继续租赁，享有优先续租权；房屋租金为42650元／月（该租金不含发票税费），租金支付周期按季度交纳，除首次支付房租外，下一笔交纳房租需提前15天支付；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，用于租用期间保证不损坏房屋原设施和结清水电等使用费，保证租赁合同的执行，保证金42650元，不能冲抵房租；乙方在使用该房屋过程中产生的一切相关费用（包括但不限于：水、电、气、物管等）均由乙方到相关部门缴纳，不得拖欠，若乙方需甲方代为缴纳相关费用，则需另行预存一定数额费用至甲方，由甲方有偿代办。同时该合同约定如乙方违约，应支付甲方违约金，违约金以全部押金计算，双方办理退房交接时，如有乙方应该完清而未完清的费用，乙方需另行承担完清费用的责任，甲方有权收回房子并全额没收押金。若乙方逾期三天未付租金，甲方有权停水停电及更换锁芯，因此给乙方所造成的损失，由乙方自行负责，且甲方有权解除合同并要求支付滞纳金，保证金不予退还；合同未到期，提前退房的等都属于违约行为；另，甲乙双方明确乙方第一次缴费明细为：房租42650元、保证金42650元、预存水电费10000元。签订后，丁丁寓公司巴南分公司向被告宋大维交付了案涉楼层中的29间房（即重庆市巴南区XX号），被告宋大维向丁丁寓公司巴南分公司交纳了合同约定的保证金42650元及水电押金10000元。在之后合同履行中，被告宋大维按季度交纳租金至2019年10月31日，但就2019年11月1日至2020年1月31日期间该季度租金127950元，被告宋大维仅交纳了98000元，尚欠原告丁丁寓公司该季度租金29950元，亦未交纳之后的租金。 因被告宋大维未缴纳电费，原告丁丁寓公司于2020年2月28日代被告宋大维向国网重庆市电力公司缴纳了前述租赁房屋中28间房（未包含2202号房）的电费共计7621.18元。 2020年4月1日，原告丁丁寓公司称因被告宋大维未支付租金，且一直不予露面解决，原告丁丁寓公司遂向公安机关报警。2020年4月2日，原告丁丁寓公司将前述出租的房屋全部收回。 另查明，因被告宋大维未按约向物管公司缴纳物管费和水费，原告丁丁寓公司遂于2020年5月27日向保利物业发展股份有限公司交纳前述租赁房屋中28间房（未包含2212号房）2020年1月1日至2020年4月30日期间的物管费和水费共计9883.70元。审理中，原告丁丁寓公司与被告宋大维均确认:原告丁丁寓公司提交的保利物业发展股份有限公司重庆保利林语溪项目专用收据中载明的费用金额包含了物管费和水费，其中根据该收据中载明的“用量／面积”×“单价”即为物管费金额，由该收据中载明的“金额”-物管费金额即为水费金额。另，原告丁丁寓公司称，因被告宋大维在2020年4月未使用案涉租赁房屋，故该月未产生水费。根据双方确认的物管费和水费计算，原告丁丁寓公司缴纳的前述物管费及水费共计9883.70元中具体包括：2020年1月1日至2020年3月31日期间的物管费及水费为7184.62元，2020年4月1日至2020年4月30日期间的物管费为2699.08元。 审理中，原告丁丁寓公司表示其诉请的电费、物管费和水费可以抵扣被告宋大维交纳的水电押金10000元，不足部分仍由被告宋大维承担，但保证金不应当退还。被告宋大维同意抵扣水电押金。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，本案中，丁丁寓公司巴南分公司系原告丁丁寓公司的分公司，丁丁寓公司巴南分公司已注销登记，其与被告宋大维签订的合法有效的《房屋租赁合同》项下权利义务由原告丁丁寓公司承担，双方均应当按约定严格履行合同。结合原被告的诉辩称意见，本院总结争议焦点如下：1.案涉《房屋租赁合同》解除时间的认定问题；2.案涉租金的认定问题；3.案涉电费、物管费及水费的认定问题。 关于案涉《房屋租赁合同》解除时间的认定问题。本案中，原告丁丁寓公司称该合同已于2020年4月2日解除，而被告宋大维认为依据该合同中约定的“乙方若逾期三天未付租金，甲方有权解除合同”内容，该合同应已于2020年1月31日解除。因《房屋租赁合同》虽约定有“乙方若逾期三天未付租金，甲方有权解除合同”，但该约定系双方约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，原告丁丁寓公司可以解除合同，是否解除合同属于原告丁丁寓公司的权利。因此，虽被告宋大维未按时足额支付房屋租金的行为已构成违约，但原告丁丁寓公司是否行使解除权系其权利，原告丁丁寓公司未于2020年1月31日行使解除权，被告宋大维作为违约方无权解除合同，故本院对被告宋大维的抗辩意见不予采纳。原告丁丁寓公司因被告宋大维未按约履行支付房屋租金的义务，遂于2020年4月1日向公安机关报警并于次日将案涉房屋全部收回，不再租赁于被告宋大维，表明原告丁丁寓公司通过收回房屋的行为行使合同解除权，且被告宋大维称其在2020年3月9日起就要求原告丁丁寓公司收回房屋直到2020年4月1日，亦表明被告宋大维2020年4月2日知晓原告丁丁寓公司收回房屋且无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除。 关于被告宋大维承担租金的认定问题。本案中，对于2019年11月1日至2020年1月31日期间该季度租金，被告宋大维抗辩尚欠20400元，并非原告丁丁寓公司所主张的29950元，但被告宋大维并未举示证据予以佐证，故本院对其抗辩意见不予采信，应认定被告宋大维尚欠该季度租金为29950元；对于之后的租金，因案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月2日解除，故案涉房屋实际产生的租金应从2020年2月1日起按照42650元／月的标准计算至合同解除的前一日即2020年4月1日止（2个月零1天）共计86721.67元。但因受春节前爆发新冠肺炎疫情的影响，被告宋大维抗辩其在疫情期间未在案涉租赁房屋进行经营行为请求予以免除租金，本院认为，因新冠肺炎疫情系不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”之内容，被告宋大维在新冠肺炎疫情期间未实际经营属情理之中，故本院酌情免去被告宋大维应支付案涉房屋一个月的租金42650元。综上，被告宋大维应支付原告丁丁寓公司租金74021.67元，对原告丁丁寓公司超出该金额的租金请求，本院不予支持。 关于被告宋大维应承担电费、物管费及水费的认定问题。本案中，因被告宋大维未按合同约定自行缴纳电费、物管费及水费，原告丁丁寓公司已代为缴纳，实际产生的费用应当有被告宋大维承担。虽被告宋大维抗辩原告丁丁寓公司所主张的电费、物管费及水费有部分系由其直接缴纳，但未举示证据予以佐证，本院不予采信。对于电费，根据原告丁丁寓公司举示的国网重庆市电力公司电费清单计算，原告丁丁寓公司于2020年2月28日就案涉房屋缴纳了已产生的电费共计7621.18元，被告宋大维应当承担该费用；但对原告丁丁寓公司超过该金额的电费请求，因未举示其代为缴纳的证据予以佐证，故本院不予支持。对于物管费及水费，因原告丁丁寓公司举示的保利物业发展股份有限公司重庆保利林语溪项目专用收据，其与被告宋大维共同确认了该收据中所载明物管费和水费的具体计算，故就案涉房屋在被告宋大维租赁期间由原告丁丁寓公司代为缴纳的物管费及水费应自2020年1月1日计算至合同解除得前一日即2020年4月1日，即被告宋大维应当支付物管费及水费7274.59元（即2020年1月至3月期间的物管费及水费7184.62元+2020年4月1日的物管费89.97）；但对原告丁丁寓公司超出该金额的物管费及水费请求，因其未举示证据予以佐证，本院不予支持。另，因原被告双方均同意用水电押金10000元抵扣本案所涉电费、物管费及水费，故抵扣本院认定的电费、物管费及水费共计14895.77元后，被告宋大维仍应支付原告丁丁寓公司上述费用4895.77元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋大维于本判决生效之日起五日内支付原告重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司租金75443.33元； 二、被告宋大维于本判决生效之日起五日内支付原告重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司电费、物管费及水费共计4895.77元。 三、驳回原告重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3818元，公告费260元，共计4078由原告重庆丁丁寓公寓管理有限责任公司承担1963元，被告宋大维承担2115元（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付原告，本院预收金额不作清退）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  解静静 人民陪审员  魏忠智 人民陪审员  冉瑞芳 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  欧 镜