浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终2468号上诉人（原审被告）：中房集团瑞安房地产开发有限公司。住所地：浙江省瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层。诉讼代表人：中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：范丰盛、陈炯然，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘志龙，男，1967年7月10日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：项振煊，男，1975年3月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：陈炯，男，1965年8月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：倪丽春，女，1970年12月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上列被上诉人委托诉讼代理人：宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人潘志龙、项振煊、陈炯、倪丽春合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈炯然、被上诉人的委托诉讼代理人宋彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人潘志龙、项振煊、陈炯、倪丽春的全部诉讼请求。事实和理由：第一，被上诉人诉讼主体不适格，应当驳回其诉讼请求。涉案协议落款乙方为潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春，但项振煊、陈炯、倪丽春的签字并非本人所签，且协议上的“张丽春”并非倪丽春。即便上述签名存在事后追认，该追认行为也超过了法定除斥期间。第二，涉案协议存在违反法律强制性规定，损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的情形，应属于无效合同。涉案协议约定在地下室增设储藏室，变更原有规划，未经主管部门审批许可，违反了城乡规划法第40条第1款，住房和城乡建设部关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知第7条第1款及瑞安市政府印发的《瑞安市城市规划管理技术规定》通知第8.2条第12款强制性规定。若被上诉人对合同涉及标的物进行围合封闭，储藏室将属违章建筑，违反了《人民防空法》第49条、《中央国家机关人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第23条之三款的规定。且涉案协议可能存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的情形。潘志龙、项振煊、陈炯、倪丽春辩称，第一，即便事前不知，项振煊、陈炯、倪丽春起诉时已对涉案协议予以追认，涉案协议有效。上诉人中房公司所谓除斥期间及项振煊、陈炯、倪丽春主体不适格问题，无事实与法律依据，应不予支持。第二，涉案协议不存在违反法律效力性强制性规定的情形，上诉人主张的相应依据均不属于效力性强制性规定。上诉人滥用抗辩权，案涉储藏室可以依法转让，案涉储藏室的改建未改变人防区域的主体结构，且完全处于地下空间部分，即便存在部分属于公告空间范畴的情形，同样应优先尊重房开与其他业主之间的意思自治。请求驳回上诉，维持原判。潘志龙、项振煊、陈炯、倪丽春于2020年1月21日向一审法院起诉请求：确认原告潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春与被告中房公司于2015年10月12日签订的《璟园地下储藏室使用权转让协议》有效；本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年10月12日，因中房公司经营期间对部分业主负有债务，故而经与潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春协商由潘志龙出面代为与中房公司于当日签订一份《璟园地下储藏室使用权转让协议》（以下简称151012协议），约定由中房公司将其所有的其名下“璟园”项目地下储藏室（其中包含负二层11个，建筑面积143.7平方米；负一层62个，建筑面积796.8平方米；夹层21个，建筑面积241.3平方米，共计1181.8平方米）使用权转让给潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春；而潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春通过代为清偿中房公司对其他业主负债451万元的方式支付151012协议所涉对价。因地下储藏室需要改造后才便于销售，故而潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春与中房公司协商先由其对地下储藏室进行施工改造，并在完工后向业主销售。历时数月后潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春委托潘志龙于2016年6月15日向中房公司认可的吴爱华账户支付270万。随后，中房公司向潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春出具一份落款时间为2015年10月20日的《璟园地下储藏室使用权转让承诺书》明确上述151012协议转让对价为451万元，其中同意潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春以现金或转账方式支付270万元，剩余181万元及储藏室改造费包括但不限于施工、规费、税金等费用合计944699.65元，两项合计2754699.65元由中房公司以璟园项目半套商品房购房指标作价305.55万元予以抵销且不再多退少补。潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春取得上述“璟园”项目地下储藏室使用权后，分别向社会业主转让相应使用权。一审法院认为，本案争议的焦点在以下几方面：第一，原告是否具有主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，涉案协议签订时项振煊、陈炯、倪丽春虽未到场签字，但事后已经对该协议予以追认，故上述三人依法具有原告主体资格。第二，涉案协议是否存在违反法律的强制性规定、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的情形。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。从被告中房公司的商品房买卖合同可知，诉争的地下停车位的建筑面积并未计入商品房公摊面积，该合同特别约定车位、车库、储藏室等地下空间归出卖人所有，根据谁投资谁受益的原则，被告作为涉案房屋地下二层人民防空工程的投资人，理应享有非战时期的使用权、收益权，被告有权将其名下“璟园”项目地下储藏室的使用权出让给原告。被告提供的平面图同原告提供的平面图一致，原告对储藏室进行改造，无论其用途为储藏或其他功能均并未对涉案楼盘的整体规划产生影响，故原、被告于2015年10月12日签订的协议并未违背法律的强制性规定，且被告无证据证明原告等人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，上述协议系各方当事人的真实意思表示，依法有效，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条的规定，判决：“确认原告潘志龙、项振煊、陈炯、张丽春与被告中房集团瑞安房地产开发有限公司于2015年10月12日签订的《璟园地下储藏室使用权转让协议》合法有效。”“本案受理费80元，减半收取40元，由被告中房集团瑞安房地产开发有限公司负担（被告定于本判决生效后10日内向本院缴纳）。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，涉案协议第二条中约定乙方（被上诉人方）已明确知晓相关权属性质及现状、使用限制等情况，包括涉及人防区域部分。第四条中约定若分割标的物涉及有权机关的审批的，则乙方按规定办理审批手续。并在第五条中约定不得用于储存易燃易爆、化学危险品。本院认为，被上诉人潘志龙、项振煊、陈炯、倪丽春相互确认潘志龙的代签及倪丽春的买方资格，故项振煊、陈炯、倪丽春是否本人签署及倪丽春的姓名是否笔误，不影响其诉讼主体资格。上诉人中房公司关于被上诉人诉讼主体不适格的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”具体到本案涉及的地下室人防工程部分，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。而涉案协议亦约定买受人已明确知晓合同标的物中包括涉及人防区域部分的相关权属性质及现状、使用限制，且该协议已经约定涉及审批的按规定办理审批手续。基于以上法律规定及案件事实，一审判决确认涉案协议有效，并无不当。上诉人关于涉案协议违反法律法规强制性规定的主张不能成立。上诉人中房公司主张涉案协议无效的其他上诉理由，均无事实与法律依据，本院不予支持。并鉴于潘志龙、项振煊、陈炯、倪丽春不提起上诉，视为服从一审判决，故本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中房集团瑞安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月十八日法官助理 姜岳良代书记员 缪伊娜