北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9402号上诉人（原审原告、原审被告）：亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王铁民，董事长。委托诉讼代理人：丁权，北京市北方（保定）律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、原审原告）：北京金地鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临300号401室。法定代表人：朱彬，总经理。委托诉讼代理人：吕丽华，女，北京金地鸿运房地产开发有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王鹏翔，男，北京金地鸿运房地产开发有限公司法务。上诉人亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司（以下简称亿谱汇公司）因与被上诉人北京金地鸿运房地产开发有限公司（以下简称金地鸿运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初51357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。亿谱汇公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；2．判决被上诉人退还上诉人押金1477835．84元；2．判决被上诉人退还上诉人2019年2月25日至3月31日租金369910．07元；4．判决被上诉人支付上诉人违约损害赔偿200000元；5．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为被上诉人不存在违约行为，无事实和法律依据。1．被上诉人的断电行为违反合同约定，断电时长严重超出合理期限，第二次断电行为违背双方合意，均构成严重违约，应承担损害赔偿责任；2．租赁合同尚未解除，被上诉人擅自转租第三人，构成根本违约。二、非上诉人原因导致合同无法履行，一审法院认定押金、已付租金无需退还，无事实和法律依据。1．上诉人与被上诉人已就延期支付租金达成合意，不存在违约，一审法院认定事实不清。2．一审法院认为上诉人在2019年2月25日搬离了涉案房屋，构成以实际行为表示不再履行合同，属认定错误。3．上诉人支付的押金、租金应当退还。三、上诉人不应承担被上诉人重新委托出租的中介费用。金地鸿运公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人亿谱汇公司的上诉请求及事实理由。亿谱汇公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方订立的《租约》和《租约细则》于2019年2月25日解除；2、判令金地鸿运公司退还亿谱汇公司押金1477835．84元；3、判令金地鸿运公司退还亿谱汇公司自2019年2月25日起至2019年3月31日止期间的租金369910．07元；4、判令金地鸿运公司赔偿亿谱汇公司经济损失20万元。金地鸿运公司一审期间反诉要求：1、判令双方签订的《租约》、《租约细则》于2019年3月15日解除；2、判令亿谱汇公司赔偿金地鸿运公司经济损失788610．87元，包括拖欠的电费2775．9元、拖欠的2019年1月1日至2019年3月15日期间的管理费66438．98元及滞纳金（以66438．98元为基数，自2018年12月26日至实际支付之日，按日千分之一的标准计算）、重新委托中介出租涉案区域的费用440090．82元、租金差价损失264356．4元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院经审理认定事实如下：2017年12月，金地鸿运公司作为出租方与亿谱汇公司作为承租人签署《租约》，约定：承租人承租出租人位于北京市朝阳区建国路91号金地时代中心8号楼25层2508-2515单元、租赁面积为835．88平方米；租期为36个月，2018年1月1日至2020年12月31日；租金为每月323671．31元；每月管理费为26748．16元；押金数额共计为1477835．84元，其中租金押金为1370843．2元，物业管理费押金为106992．64元；承租人应在每六个月之最后一个月的二十五日前预先支付下六个月的租金和管理费，不得有任何扣减；付款时间及每次付款金额具体详见本租约附件十一之特别约定条款；承租人须在签订本租约时但最迟不得晚于2017年12月25日（两者以较早的为准）提前预付6个月的租金（即1942027．86元）及6个月的管理费（即160488．96元）。承租人的水、电费、维修服务费（如更换灯管等服务）等其它杂费不包括在租金之内，也不包括在物业费之内，承租人需按其实际产生的费用按照出租人及出租人所委托的物业管理公司所出具的账单以及所规定的付款时限要求按时、足额支付给出租人指定的银行账户；承租人租金及物业管理费付款方式为“押4付6”，即租金及物业管理费的押金分别为4个月租金、4个月物业管理；承租人每6个月之最后1个月的25号之前须提前预付接下来6个月的租金、物业费等。同时，双方签署了《租约细则》，约定：承租人的义务包括：遵守并遵循出租人及其委托的物业管理公司所制定的规章，包括但不限于不时修改的《金地中心写字楼租户手册》和《金地中心写字楼二次装修手册》；发生以下任何情况后，出租人有权在给予承租人书面通知后，终止本租约，收回承租人所租办公室，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失：如果本租约中所规定的租金或管理费或其它应由承租人支付的费用在到期后的七(7)天内仍未支付（无论承租人曾被正式要求清付与否）；如果承租人未遵守和履行本协议中的任何承租人应遵守和履行的条款和条件；或出租人书面通知的纠正违约行为的期限届满五(5)日后，承租人仍未纠正上述违约情形；如果承租人破产或作为公司开始清算，或被请求清算或承租人资不抵债或与债权人作出安排或对承租人所租办公室执行任何法律上的安排；如果因承租人的原因致使所租办公室主体结构受到损害，或因承租人及其雇员违反本租约规定而使出租人遭到损失，在出租人书面通知的赔偿期限后满五（5）日后，承租人仍未予赔偿；出租人按本租约规定形式向承租人发出收回所租办公室的书面通知即表明其全面充分地行使了权利，出租人无须实际进入所租办公室，在出租人发出收回所租办公室的书面通知后，出租人即被视为已收回所租办公室而承租人即被视为已被逐出所租办公室。之后，出租人有权依自己的想法处理所租办公室及任何遗留在内的物品而不须向承租人负任何责任。在不影响发生违约后出租人的其它权利和补偿措施的情况下，如果本租约的租金、管理费、任何其它费用或其部分没有按照本租约附件四至附件六以及细则I部分的方法和时间支付，则承租人须按应缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）；承租人承诺，承租人在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还出租人已付押金，且承租人须向出租人支付未履行完毕租期的应交租金；若本租约的终止给出租人造成的损失超过未履行租期的应交租金，承租人应就此超过的部分对出租人承担赔偿责任；出租人有权就所租办公室另行订立租约，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失；无论任何原因导致本合同终止的，则承租人应无条件地将所租办公室返还给出租方，双方按照本租约的约定结清各项相关费用同时，承租方应无条件配合出租方办理已开具发票的处理事宜；在签署本租约时，承租人应向出租人交纳本租约附件五所规定的押金，以保证承租人遵守执行本租约下承租人应遵守和履行的规定和条件这笔押金将由出租人为承租人保留，不计利息。如果承租人违反本租约的任何规定及条件，出租人有权敦促承租人履约，出租人也将有权终止本租约并扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失；尽管如此，出租人可以选择不终止租约，而从押金中扣除一定数目的金额以补偿由于承租人违约不遵守或不履行租约而造成的损失；对于本租约所作的任何修改、补充、删减或变更，均应采取书面形式并经双方正式授权代表签字及加盖各自的公章后方才生效等。合同后附了《金地中心客户手册》，亿谱汇公司签署文件表示收到了上述手册，在该用户手册中规定：为保障大厦客户的财产安全，物业服务中心将采用货物出门条制度。客户物品如需搬出大厦，运送单位填写由物业服务中心提供的《物品出门条》，并填写清楚物品名称、数量、搬出时间并加盖公司公章。物品搬出大厦时须向安检人员出示签署完毕的《物品出门条》，并由安检人员检查无误后方可搬出。亿谱汇公司向金地鸿运公司支付了租金押金为1370843．2元，物业管理费押金为106992．64元。同时，双方在庭审中确认，双方对于2018年12月31日之前的租金及物业管理费无争议。2018年12月28日，金地鸿运公司向亿谱汇公司发送《金地中心租金催缴告知函》，载明：贵我双方于2017年12月19日签署《金地中心写字楼租约》和《金地中心写字楼租约细则》(下称“租约”)，贵司成为金地中心A座25层2508-2515单元的承租人，租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止；根据《租约》之附件六的规定“承租人应在每六个月之最后一个月的二十五(25)日前预先支付下六个月的租金与管理费，不得有任何扣减”，贵司应于2018年12月25日前向我司预付2019年1月份至6月份的租金1942027．86元。物业管理费160488．96元，然截至今日2019年1月3日，我司仍未收到贵司上述款项，并将根据《租约》第YII部分第(6)条滞纳金条款的相关规定开始向贵司计收滞纳金；请贵司务必在2019年1月3日16:00前将以上应缴款项及滞纳金一并支付至我司指定银行帐户，该滞纳金按贵司欠缴费总额的1%逐日计算，滞纳金计算的截止日期为我司最终实际收到贵司款项的日期；同时提请贵司注意，鉴于贵司延迟付款行为己构成根本性违约，请务必慎重考虑因贵司违约给我司造成的一切损失……另外，我司再次郑重提醒贵司:贵司逾期付款天数如果超过10日，依据《写字楼租约细则》第VII部分第(1)条违约之规定，我司可依法依约采取如下救济措施:在履行提前三(3)天通知的义务后，我司/委托之管理公司有权及不须向贵司负任何责任切断贵司承租办公室的水、电、空调，我司因切断水、电、空调以及再接通水、电、空调而引起的相关费用将由贵司支付，我司可向贵司索回此欠款或根据《写字楼租约细则》第VIII部分的规定，从贵司所交纳的押金中扣除；因此，本告知函同时具有我司拟依约行使“切断贵司所租办公室水、电、空调”权利的通知作用，如贵司在本函所规定的期限届满后仍未足额缴纳欠费，我司将径行采取切断水、电、空调措施，届时将不再另行通知!催缴告知函由李博文于2018年12月28日签收。2019年1月2日，金地鸿运公司向亿谱汇公司发送了《金地中心法律告知函》，载明金地鸿运公司要求亿谱汇公司务必在2019年1月3日之前缴纳应缴款项及滞纳金，其他内容同《金地中心租金催缴告知函》一致。法律告知函于2019年1月2日由俞倩签收。2019年1月3日，亿谱汇公司向金地鸿运公司出具《回复函》，载明：我单位已收到贵公司关于催缴金地中心A座25层租金及物业管理费用的告知函；现因公司财务流程操作问题，未能及时缴纳相关费用，我单位对此表示诚挚的歉意，并郑重承诺，将于2019年1月10日前，缴纳相关费用，绝不恶意拖欠，望贵公司理解与支持，非常感谢!特此函复。2019年1月10日下午12:09，金地鸿运公司员工向亿谱汇公司员工洪熙秒发送短信，载明：我是金地中心A座客服李洁，由于贵司未按合同约定按时缴纳各项费用，依照金地商置向贵司发送的法律告知函约定，今日下午17:30分将对贵司租区进行断电处理，请贵司工作人员提前保存好公司所有电脑内的重要文件，避免不必要损失请知悉。同日，金地鸿运公司采取断电措施。2019年1月14日，亿谱汇公司支付一个月的租金323671．31元。2019年1月21日，亿谱汇公司支付2个月的租金647342．62元。双方确认亿谱汇公司的物业管理费、电费已经支付至2018年12月31日，租金已经支付至2019年3月31日。2019年1月29日下午5:56，金地鸿运公司员工向亿谱汇公司员工洪熙秒发送短信，载明：我是金地中心A座客服李洁，由于贵司未按合同约定按时缴纳各项费用，依照金地商置向贵司发送的法律告知函约定，明日上午10:00将对贵司租区进行断电处理，请贵司工作人员提前保存好公司所有电脑内的重要文件，避免不必要损失请知悉。2019年1月30日，金地鸿运公司采取断电措施。对于第一次恢复供电时间，双方未形成一致意见，亿谱汇公司主张系在2019年1月16日恢复供电，金地鸿运公司主张系在2019年1月12日恢复供电。对于第二次恢复供电时间，亿谱汇公司表示系2月初恢复供电，金地鸿运公司表示系2月2日恢复供电。双方均未就供电恢复时间举证。经询问金地鸿运公司恢复供电原因，金地鸿运公司表示系与亿谱汇公司口头协商，亿谱汇公司口头同意支付全部欠费款项，故金地鸿运公司于2019年1月12日恢复第一次供电，但亿谱汇公司未实际按照全额支付欠款，故于2019年1月30日再次断电。对此，亿谱汇公司不予认可，其表示金地鸿运公司口头同意其按月支付租金，且同意其租金先支付至3月底，故其分两次支付了租金。就此主张，亿谱汇公司提供了其员工与金地鸿运公司物业经理的通话录音，内容为“原：你先交一个月，你当时说按月交，给电，然后好了，给了一半又不给，交完了，然后见了你们大老大，说先交两个月好，也交了，电给了，哎！被：咱们还是那个按之前说的那个，一步步来，明天那个我给你送函之后，咱们见个面，聊一下……”金地鸿运公司对录音的真实性认可，但是认为双方未达成一致意见，仍在协商。双方均认可就租金支付的变更事项未形成书面协议。2019年2月25日晚，亿谱汇公司未与金地鸿运公司办理交接手续，未办理出门条，独自搬离租赁场地。2019年3月，金地鸿运公司与案外人信亚公司签署《租赁意向书》，约定租金单价为每月每平方米405元，租赁期限为2019年4月16日至2020年4月16日。2019年3月8日，金地鸿运公司与信亚公司《金地中心写字楼租约》，约定租赁期限为2019年4月16日至2020年4月16日，租金单价为每月每平方米372．16元，合计每月租金为311082．91元，物业管理费为每月29255．8元，所租办公室于2019年3月16日交付承租人。金地鸿运公司表示，因为房屋实际租金为每月每平米405元，且给予了装修免租期，因税务管理问题，在签署合同时未注明免租期，信亚公司支付了2019年3月16日至2019年4月15日期间的租金，租赁意向书中的租金总额与租约中的租金总额一致。就此主张，金地鸿运公司提交了转账凭证予以佐证。为金地鸿运公司与信亚公司签署租约，金地鸿运公司支付了中介费440090．82元，就此主张，金地鸿运公司提交了《金地中心中介客户登记确认书》、转账凭证及发票为证。针对金地鸿运公司主张的电费，其向本庭提交由物业公司出具的付款通知书，载明A座23层2508-2515单元2019年1月1日至2019年1月31日的电费金额为2775元。经询，亿谱汇公司主张的经济损失为金地鸿运公司停电行为给亿谱汇公司造成的业务损失，具体金额系亿谱汇公司估算。该院认为：亿谱汇公司、金地鸿运公司签署的《租约》、《租约细则》及相关附件系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为亿谱汇公司、金地鸿运公司是否存在违约。《租约细则》明确约定，对于本租约所作的任何修改、补充、删减或变更，均应采取书面形式并经双方正式授权代表签字及加盖各自的公章后方才生效。亿谱汇公司未按照《租约》按时足额支付租金及物业管理费，经金地鸿运公司催告并根据亿谱汇公司的《回复函》，金地鸿运公司给予亿谱汇公司宽限期限后，亿谱汇公司仍未足额缴纳全部款项。金地鸿运公司按照合同规定就断电事项履行了告知义务，故金地鸿运公司的断电行为不存在违约。现亿谱汇公司的证据不足以证明双方就租金支付方式的变更达成一致意见，亿谱汇公司的逾期缴纳租金及管理费的行为存在违约，亿谱汇公司应承担违约责任。现亿谱汇公司实际于2019年2月25日搬离了涉案场地，以实际行动表示不再继续履行合同，双方合同实际于2019年2月25日解除。金地鸿运公司于2019年3月另行出租房屋的行为不存在违约。针对亿谱汇公司主张返还押金，《租约细则》明确约定，承租人在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还出租人已付押金。现因亿谱汇公司逾期支付租金并擅自搬走导致合同无法继续履行，金地鸿运公司无需退还押金。针对亿谱汇公司主张2019年2月25日至2019年3月31日期间的租金，虽租赁合同于2019年2月25日实际解除，但双方签署的《租约细则》约定，因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，承租人须向出租人支付未履行完毕期间的应交租金，故亿谱汇公司已经交纳的自2019年2月25日至2019年3月31日期间未履行完毕期间的租金无需退还。针对亿谱汇公司主张的经济损失20万元，因亿谱汇公司逾期缴纳租金导致金地鸿运公司在履行了告知义务后采取停电措施，金地鸿运公司不存在违约，亿谱汇公司的经济损失由亿谱汇公司自行承担。针对金地鸿运公司主张的电费已经实际发生，该院予以支持。针对金地鸿运公司主张的管理费，因合同实际于2019年2月25日解除，亿谱汇公司需向金地鸿运公司支付2019年1月1日至2019年2月25日期间的管理费50630．45元。针对金地鸿运公司主张的物业管理费滞纳金及重新委托出租的中介费，金地鸿运公司以扣留押金作为违约处理，且押金金额足以弥补上述损失，金地鸿运公司系重复主张，故该院对于金地鸿运公司的上述主张不予支持。针对金地鸿运公司主张的租金差价损失，因租金升降由市场因素决定，租金的降低系亿谱汇公司不可预期，故该院对于金地鸿运公司此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认亿谱汇公司与金地鸿运公司签署的《租约》及《租约细则》于二〇一九年二月二十五日解除；二、驳回亿谱汇公司的其他诉讼请求；三、亿谱汇公司于判决生效之日起七日内支付金地鸿运公司电费二千七百七十五元；四、亿谱汇公司于判决生效之日起七日内支付金地鸿运公司二〇一九年一月一日至二〇一九年二月二十五日期间的管理费五万零六百三十元四角五分。五、驳回金地鸿运公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，上诉人亿谱汇公司向本院提交吕丽华发送的电子邮件，以证明双方已达成按月支付租金的口头约定，且被上诉人并未提前三天告知。被上诉人金地鸿运公司对上述证据的真实性认可，关联性、证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案所涉《租约》以及《租约细则》均为上诉人亿谱汇公司与被上诉人金地鸿运公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人的权利义务均应受此合同的保护和约束。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．被上诉人金地鸿运公司是否应返还上诉人亿谱汇公司押金；2．被上诉人金地鸿运公司是否应返还上诉人亿谱汇公司已交纳的2019年2月25日至2019年3月31日期间未履行完毕期间的租金；3．被上诉人金地鸿运公司是否应支付上诉人亿谱汇公司违约损害赔偿。关于被上诉人金地鸿运公司是否应返还亿谱汇公司押金一节，根据双方签订的《租约细则》的约定，承租人在租期内除了不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还出租人已付押金。本案中，经查明，上诉人亿谱汇公司存在逾期支付租金的情形，且在合约到期前擅自搬走，关于上诉人亿谱汇公司主张的因金地鸿运公司断电，影响其正常营业，故其提前搬走的主张，其未提交充分证据予以证明，且根据金地鸿运公司提交的相关证据显示，断电系因亿谱汇公司逾期支付租金所致，且已提前告知亿谱汇公司，故一审法院认定被上诉人金地鸿运公司无需返还上诉人亿谱汇公司押金并无不当，上诉人亿谱汇公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于被上诉人金地鸿运公司是否应返还上诉人亿谱汇公司已交纳的2019年2月25日至2019年3月31日期间未履行完毕期间的租金一节，根据双方签署的《租约细则》约定，因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，承租人须向出租人支付未履行完毕期间的应交租金，本案中，亿谱汇公司在租约到期前提前搬走，以其实际行为表示不再履行此租约，故一审法院认定被上诉人金地鸿运公司无需返还上诉人亿谱汇公司已交纳的2019年2月25日至2019年3月31日期间未履行完毕期间的租金并无不当。上诉人亿谱汇公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于被上诉人金地鸿运公司是否应支付上诉人亿谱汇公司违约损害赔偿一节，上诉人亿谱汇公司主张因被上诉人金地鸿运公司断电构成违约，且对其造成相应损失，应承担损害赔偿责任。对此，据已查明事实，因上诉人亿谱汇公司因存在逾期交纳租金的违约情形，被上诉人金地鸿运公司故根据《租约细则》的相应约定采取的断电措施，且已履行提前告知的义务，故因断电造成的损失应由上诉人亿谱汇公司自行承担，其要求被上诉人金地鸿运公司承担违约损害赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，亿谱汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23182元，由亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年九月三十日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希