河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4808号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司，住所地唐河县城关北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄新佳，女，汉族，1973年8月20日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王令，河南恒阳律师事务所律师。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信公司）与被上诉人黄新佳商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中信公司的委托诉讼代理人王博源，被上诉人黄新佳的委托诉讼代理人王令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信公司上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初1913号民事判决书，改判驳回黄新佳的诉讼请求；2.全部诉讼费用由黄新佳承担。事实和理由：1．涉案《商品房买卖合同》第十五条已对逾期办证的责任作出约定，黄新佳不能证实中信公司在商品房交付使用后90日内未及时将办理产权登记需由中信公司提供的资料报送到产权登记机关，故中信公司不应承担逾期办证的违约责任。2．涉案《商品房买卖合同》并未对面积差异价款的利息作出约定。涉案房屋所在的小区，因技术原因致使黄新佳及其他购房者所签合同的约定面积与产权测绘登记面积发生差异。对于合同约定面积小于产权测绘面积的情况，其他购房者仅向中信公司补交了面积差异价款，并未补交面积差异价款的利息。故黄新佳要求退还面积差异价款的利息，违背诚实信用和公平原则。即使应承担面积差异价款的利息，也应当以房产证出证之日作为面积差利息计算的起始时间。黄新佳辩称，1.上诉人应当承担逾期办证的违约责任，根据双方合同第八条及第十五条的约定，应当在交房90日内办证，上诉人把责任推给被上诉人显然不当；2.商品房买卖合同中对面积差未作出利息约定，但是最高院关于买卖的司法解释第八条明确规定，合同中未约定利息，按照银行同期利率支持利息，应维持原判。黄新佳向一审法院起诉请求：1．退还购房款16359.33元及利息（利息按银行同期借款利息至还清之日止）；2．退还大修基金327元；3．支付延迟办证违约金183元；4．退还燃气初装费2400元及利息（按银行同期借款利息至还清之日止）；5．诉讼费由中信公司承担。一审法院认定事实：2009年7月10日，黄新佳作为买受方，中信公司作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，黄新佳购买中信公司开发的河南省南阳市唐河县滨河街道办事处大唐中央城33幢1单元101室，该商品房合同约定建筑面积共132.67㎡，该商品房单价为人民币1379.37元／平方米，总金额183000元。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2009年7月10日，黄新佳向中信公司交纳房款183000元；2010年12月7日，黄新佳向中信公司交纳大修基金3660元、燃气初装费2400元。2019年7月29日，中信公司将涉案房屋不动产所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为120.81㎡。黄新佳向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，中信公司向相关部门预交大修基金3333元。至庭审时，燃气管道已通气，中信公司按照合同约定时间将房屋交付黄新佳使用。一审法院认为，黄新佳与中信公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的面积误差款、大修基金等违反法律规定，应予退还。1.黄新佳请求中信公司退还面积差款16359.33元及利息，本案中，双方签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为132.67㎡，房管部门测绘面积为120.81㎡，面积误差11.86㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为16359.33元（11.86㎡×房屋单价1379.37元／㎡=16359.33元），中信公司对该款应予以退还；黄新佳要求中信公司承担利息，亦予以支持。2.黄新佳请求中信公司退还多收取的住房大修基金327元，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。中信公司收取黄新佳大修基金3660元，中信公司上交房产部门3333元，两者相减剩余327元，中信公司应予以退还。3.黄新佳请求中信公司承担延期办证违约金183元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．……；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋不动产所有权证于2019年7月29日出证，中信公司未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，黄新佳请求中信置业承担迟延办证违约金，予以支持，数额为183元（183000元×0.1％=183元）。4.黄新佳请求中信公司退还燃气初装费2400元及利息，因黄新佳房屋已经开通了燃气，对此事实双方均无异议，故黄新佳请求退还燃气初装费及利息的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内返还原告黄新佳面积误差款16359.33元及利息（自2009年7月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内返还原告黄新佳大修基金款327元；三、被告唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内支付原告黄新佳延期办证违约金183元；四、驳回原告黄新佳的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，原告黄新佳负担25元、被告唐河县中信置业有限公司负担180元。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.中信公司是否存在逾期办证的违约行为；2.涉案房屋面积差价款的利息是否应予支持。关于中信公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案中，黄新佳已经履行支付购房款的合同义务，并缴纳办证按揭费用，中信公司未在合同约定的期限内为黄新佳办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。中信公司主张系黄新佳个人原因及行政机关原因导致逾期办证，但并未提交相关证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。中信公司关于其不存在逾期办证的违约行为的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋面积差价款的利息是否应予支持的问题。涉案《商品房买卖合同》虽约定对房屋面积差价款“多退少补”，但因中信公司并未准确预估所售房屋面积，致使黄新佳多交纳购房款，中信公司对黄新佳多交纳的相关款项进行占有使用，从中获益，故一审法院判决中信公司承担涉案房屋面积差价款的利息符合公平原则，本院予以维持。综上所述，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审??判??长???李新华审??判??员???杨乐审??判??员罗军二〇二〇年九月三十日法官助理孙方超书记员乔国盛