重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初9511号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告：钱燕，女，汉族，1962年11月28日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司与被告钱燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的委托诉讼代理人段念、被告钱燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付2019年12月的物业服务费310.8元、2017年12至2019年12月的公共区域公摊电费194元、2017年12月至2019年11月的楼道公摊电费2.7元、违约金以507.5元为基数，按照每日千分之三的标准计收，故请求判令被告支付上述款项，本案诉讼费由被告承担。被告钱燕辩称，我是房屋产权人，房屋面积207.19平方米。一、本人否认欠付原告物业费及公摊电费。二、XX业主委员会与重庆东原物业公司于2019年11月25日签订了物业服务合同，合同期限自2019年12月1日起，本人与原告终止事实物业服务法律关系。三、业主委员会无权改变业主大会与乙方生效的合同期限及相关条款。四、关于原告诉求中公摊电费188.8元，XX小区事实服务是由“锦绣网络物业公司XX管理处”事实提供，该管理处为法人注册分公司，属于独立民事诉讼主体，原告诉讼主体不符合提供事实服务主体的法律诉讼主体资格。且原告没有提供公摊电费的依据，我才没有缴纳公摊电费。经审理查明：2015年1月28日，重庆市北碚区XX业主大会（甲方）与重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（乙方）签订《重庆市北碚区XX物业服务合同》，该合同约定由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司为被告所有的位于重庆市北碚区童家溪镇XX小区提供物业服务。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，A区物业服务费为1.5元/平方米.月，B1区电梯费、B4区物业服务费为1.5元/平方米.月；A2区物业服务费为2.8元/平方米.月，B1区、B2区、B3-2区物业服务费为2.8元/平方米.月；C区物业服务费为3元/平方米.月；写字楼2.4元/平方米.月；商业物业3.6元/平方米.月；空置房物业费按国家相关规定执行。共用的专项设备运行的能源消耗独立核算，按户据实分摊。物业服务费和公摊电费应在每月25日前缴纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，双方还就其他权利义务进行了约定。合同到期后，原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司一直为该小区提供物业服务至2019年12月31日。2019年11月25日，XX业主委员会与重庆新东原物业管理有限公司（以下简称：东原物业公司）签订了《XX物业服务合同》，约定自2019年12月1日起由东原物业公司为XX小区提供物业服务。2019年12月1日，XX物业服务项目联席会在XX业委会办公室召开，锦绣物业、东原物业、XX业委会及镇政府相关人员出席了会议。会议决定：一、12月1日起东原物业进驻XX接收锦绣物业的移交，12月28日东原全面进驻小区，12月31日前完成整个物业移交。二、12月的服务由锦绣物业执行，物业费由锦绣物业收取，管理责任在锦绣物业。2020年1月7日，重庆市北碚区XX镇XX社区居民委员会出具《关于锦绣山庄网络物业服务有限公司对XX小区实施物业服务的证明》，证明原告从2018年1月1日起至2019年12月31日，一直按照XX物业服务合同为XX小区提供物业服务。原告在庭审中陈述，XX管理处是锦绣网络物业公司下面设置的办事处，专门办理XX的事务，管理处不单独具有法人资格，是负责人。XX与东原物业签订的物业服务合同不能够约束锦绣山庄物业公司，合同具有相对性，不能证明锦绣物业为小区提供的事实物业服务的时间，锦绣物业12月为小区提供了物业服务。物业费按照1.5元/平方米.月收取，公摊水电费据实分摊，违约金按照欠费金额为基数，从起诉之日起按日千分之三计算。另查明，钱燕系重庆市北碚区XX镇XX路XX号XX号房屋的产权人，该房屋产权面积为207.19平方米。钱燕共欠付2019年12月的物业服务费310.8元。现重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司与钱燕因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司遂于2020年9月2日起诉来院。上述事实，有《重庆市北碚区XX物业服务合同》、《XX物业服务项目联席会议纪要》、《XX物业服务合同》、《关于锦绣山庄网络物业服务有限公司对XX小区实施物业服务的证明》、房产信息查询单、物管费催收函、EMS快递单等资料以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司提供物业服务之后，钱燕应当依照《重庆市北碚区XX物业服务合同》的约定支付物业服务费。关于钱燕提出小区业委会与东原物业签订新的物业服务合同，由东原物业于2019年12月1日起为XX小区提供物业服务，锦绣山庄物业无权要求物业费的抗辩理由，本院认为，根据合同相对性原则，该合同仅对签订合同双方具有约束力，不能对抗第三人，且东原物业并未按合同从2019年12月1日起对小区提供物业服务，而是仍然由原告对小区继续提供物业服务至2019年12月31日。另根据XX小区召开的四方联席会议中明确约定2019年12月的物业服务由锦绣物业执行，物业费由锦绣物业收取，管理责任在锦绣物业，且锦绣物业在2019年12月事实上也对该小区继续提供了物业服务，故本院对原告要求钱燕缴纳物业服务费的诉讼请求予以支持。对钱燕辩称公摊电费应向XX管理处缴纳的抗辩理由，本院认为XX管理处系原告下设办事机构，不具备法人资格，原告诉讼主体资格成立，对被告钱燕的抗辩理由不予采信。但原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司并未提供公摊电费的相关证据，本院对该项诉讼请求不予支持。对重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司要求支付违约金的诉讼请求，虽物业服务合同对违约金有明确约定，但该违约金标准过高，本院酌情调整为按日万分之三计收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告钱燕于本判决生效之日起三日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2019年12的物业服务费310.8元。二、由被告钱燕于本判决生效之日起三日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司违约金，该违约金以310.8元为基数，从2020年9月2日起按照日万分之三计收，利随本清。三、驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由钱燕负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二〇年九月二十八日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶