广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15695号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志朋，男，1980年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮少莹，女，1973年9月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：张燕妃，广东期待律师事务所律师。上诉人李志朋因与被上诉人阮少莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5392号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员余盾独任审理，现已审理终结。上诉人李志朋上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为阮少莹以对广州市南沙区x房屋（以下简称涉案房屋）在2019年6月28日的市场价值进行重新评估鉴定所得的市场价值与涉讼《转让合约》约定房价230000元之间的差额为标准，向李志朋补偿涉案房屋增值部分的差额损失；2.撤销一审判决第六项，判决阮少莹向李志朋赔偿利息损失（利息以230000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2007年3月27日起计算至实际返还购房款之日止，暂计至2019年8月7日为175209.98元）；3.判令本案一、二审全部诉讼费由阮少莹承担。事实和理由：（一）涉案《房地产估价报告》是广东均正房地产与土地估价有限公司（以下简称均正公司）未经调查涉案房屋所在地的房地产市场因素，错误运用成本法对涉案房屋的市场价值进行估价所得的错误结论。1.该评估报告还存在事后补做技术报告的程序错误，估价结果明显缺乏客观公正及准确性，依法应当予以重新评估。均正公司在出具正式的《估价报告》时，没有根据《房地产估价规范》第8.0.1、第8.0.2、第8.0.4规定，明确涉案土地的价格评估采用何种标准和依据，对建筑物价格没有计算依据和测算过程，也没有披露市场价格调查资料。其在李志朋提出异议后的第二次开庭时仍未提供技术报告，而是在事后补做，显然不符合上述《房地产估价规范》规定，属于违反估价程序。2.《房地产估价报告》运用评估方法错误，并导致估价结果错误，应当重新评估。均正公司仅采用单一的成本法进行评估，无法反应市场供求价值，损害了当事人的合法权益，也不符合《资产评估法》第26条的规定。按《房地产估价报告》的建筑物评估价值230000元不可能在市场购买或者建造同类型房子。李志朋购买涉案房屋是为了解决居住困难问题，如果因购房合同无效需要退出涉案房屋，至少应计算李志朋在同区域租赁同类型房屋在尚余38年（国家规定混合结构房屋使用年限50年-房屋至评估基准日已使用的12年）内的租金总额，以保障李志朋被迫搬离涉案房屋后，能够解决住房问题。3.涉案房屋产权清晰，应当以市场价格为基础，结合涉案房屋的具体情况进行因素调整评估。因涉案房屋将实施拆迁征收补偿，该房屋被列入广州市南沙新区大岗先进制造业基地区块综合开发项目新联一村安置区，将实施拆迁征收补偿。房屋所在地的房地产价格已经出现持续上升的势头，因此，应当采用市场比较法进行评估。一审法院不顾评估报告存在程序错误和结论缺乏客观公正及准确性的问题，导致一审判决显失公平。（二）涉讼交易违反土地管理法律是导致合同无效的根本原因，而双方返还财产是合同无效的法律后果，故宅基地使用权的身份性也不应阻却法律后果的实现。一审法院将宅基地使用权价值从涉案房屋评估现值中予以扣除的处理意见缺乏事实和法律依据，也明显违背公平正义原则。1.《转让合约》是对涉案房屋作出永久性转让的约定，且一审认定双方就涉案房屋签订的《转让合约》在实质上涉及宅基地的流转，因此，阮少莹与李志朋买卖的标的物是包括涉案房屋及其所坐落的宅基地。宅基地使用权部分本身就是双方交易及产生争议的标的物的一部分，同时也在合同无效后李志朋向阮少莹的返还财产的范围内。2.一审判决确定李志朋应返还涉案房屋及房地产权证原件，根据“房随地走，房随地走”的原则，阮少莹应当补偿李志朋关于返还涉案宅基地的价值。3.涉案房屋是按当时市场价格进行交易的，《转让合约》是双方的真实意思表示，本应遵照执行。但由于阮少莹为了获取较大利益而不守诚信要求确认合约无效及返还涉案房屋。因此在确认合同无效后，双方互相返还价款和房屋时，李志朋将会因合同无效而产生信赖利益损失，阮少莹也会因此而获得巨额利益。因此，阮少莹显然不应从其先过错行为中获得巨额的利益。在李志朋一并返还涉案房屋及土地时，阮少莹也应当向李志朋返还土地部分的价值，才符合公平合理原则。（三）一审处理结果不符合同案同判的原则，严重有损司法权威，应予纠正。一审在本案审理过程中，曾于2019年11月8日作出了（2019）粤0115民初810号《民事判决书》该生效案件与本案的案情完全相同。该案处理了房屋占用费及占用资金利息的问题，并在判处买方返还房屋的情况下，还判决卖方向买方赔偿房屋现有价值与交易房款之间的差额损失。而本案却驳回李志朋关于占用利息的反诉请求，且在房屋评估现值中扣除了宅基地部分的价值后，仅判决阮少莹向李志朋返还建筑部分的现值。本案判决处理意见与（2019）粤0115民初810号案差别巨大，不符合同案同判的原则，不符合公平合理原则，违背法律公义，应予纠正。（四）阮少莹因严重违反诚信原则，应对涉讼合同无效的后果承担全部责任比例。阮少莹与李志朋经友好协商履行合同完成了交易。但阮少莹在出卖涉案房屋长达将近13年后，因涉案房屋及土地将面临行政拆迁征收补偿，发生巨大市场升值并存有巨大利益的情况下，以违法出售房屋为由主张合同无效。其主张虽然符合法律规定，但从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则行为，严重有悖诚信。而李志朋将会因合同无效而产生信赖利益损失，阮少莹也会因此获得巨额利益。根据诚信原则，阮少莹对李志朋所产生的巨额信赖利益损失应承担全部责任。阮少莹要求支付房屋使用费的诉请缺乏法律依据，且无证据证实其所主张的计算标准。被上诉人阮少莹二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意李志朋的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）一审所做的《房地产评估报告》适用法律正确，李志朋要求38年内的租金总额没有事实和法律依据，涉案房屋也没有涉及被拆迁。（二）《转让合约》仅房屋转让价值，不包含土地转让金，李志朋按房屋当时的市场价值转让，即按房屋的现评估价进行退还对差额进行赔偿，一审判决认定事实和适用法律是正确的。（三）宅基地使用权价值是有身份性的，该部分的宅基地价值不应当返还，一审判决在房屋评估的现值中予以扣除是正确的。阮少莹于2019年7月22日向一审法院起诉请求：1.确认阮少莹与李志朋于2007年3月27日签订的《转让合约》无效；2.李志朋立即将广州市南沙区x房屋及房地产权证（粤房地证字第××号）交还给阮少莹；3.李志朋支付房屋使用费（按每月1000元的标准，自2007年3月27日起计算至李志朋实际交还房屋之日止）；4.李志朋承担案件诉讼费。李志朋在一审中提出反诉请求：1.阮少莹返还购房款230000元；2.阮少莹赔偿利息损失（以230000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年3月27日起计算至实际返还购房款之日止）；3.阮少莹补偿涉案房屋增值部分的差额损失（房地产评估价值扣除230000元）；4.阮少莹承担案件诉讼费。一审法院认定事实：根据李志朋提供的房地产权证（粤房地证字第××号）及广州市南沙区房地产交易中心于2019年4月12日出具的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋权属人阮少莹，登记日期1998年6月5日，建筑面积156.7平方米，用地面积99平方米，建筑结构为混合三层，权属来源为1995年8月新建，土地权属来源为1997年8月由放马村划拨，土地权属性质为集用。该房地产权证附记：此证含土地使用权和房屋所有权。2007年3月27日，阮少莹与李志朋签订《转让合约》，约定“现有阮少莹位于潭洲××马路××号，房屋壹间，连全屋家私电器一齐，现转让给李志朋使用，转让费为不含税人民币实收贰拾叁万元正，日后按国家有关政策，办理房产过户手续时所发生的各项费用税项等由李志朋全部负责支付，本人阮少莹只负责承认签名办理相关手续，以下双方签名生效并付清转让款项不含税人民币贰拾叁万元正，以后涉及该屋的一切由李志朋负责，与阮少莹无任何关系。”阮少莹与李志朋确认签订合约当天，李志朋付清了230000元房款，阮少莹将涉案房屋房地产权证原件交付给李志朋。阮少莹称由于建造涉案房屋及装修共花费200000元左右，故以230000元价格出售，其中家私家电包含三台空调、沙发九件套、两张床、一台冰箱、餐桌椅六件套等。李志朋主张230000元的价格包含涉案房屋及其座落土地和屋内家私家电。阮少莹陈述签订合约时没有查看李志朋的身份信息，其于2010年得知无法办理过户手续后，便向李志朋提出互相返还。李志朋对此不予确认，称阮少莹于2019年5月才开始提出返还房屋。双方对各自的上述主张均未提供证据。一审诉讼中，依据李志朋的申请，一审法院委托均正公司对涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市场价值进行评估。均正公司出具《房地产估价报告》（粤均正评字[2019]x号），价格评估结论为“上述房地产在价值时点市值为752160元，参考评估单价为4800元/m2。其中，建筑物价值为230036元，土地使用权价值为522124元。”评估方法为成本法。阮少莹对该估价报告予以确认。李志朋对该评估报告真实性、合法性确认，对关联性有异议，认为评估建筑物和土地使用价值严重偏低，报告没有体现评估数据、计算过程和细节，对评估对象所在地理位置及交通便捷度认定与事实不符，没有考虑到评估对象拟被纳入拆迁改造范围等。针对上述异议，均正公司向法院进行了回复，内容为：1.对建筑物价值的评估，根据房地产估价测算方法，评估建筑价值=建筑物全新价值-建筑物折旧，其中折旧一般依据建筑物耐用年限及已使用年限测算，估价对象为混合结构，建于1995年，至价值时点楼龄约24年，估价建筑物成新率不高。广州市建筑工程造价管理站最近公布的6层以下住宅单方参考造价1950元/平方米（该单价对应建筑物为全新钢混结构带装修）。以上述说明可以看出，我司建筑物估价结果（1468元/平方米）符合价值时点建筑物实际情况，没有低估。2.估价对象土地为宅基地用地，为集体土地，非为国有土地，交易受限。根据价值时点广州市实施的国有建设用地使用权基准地价，估价对象所处区域国有住宅用地网格点楼面地价为2165元/平方米，该地价对应土地为国有出让土地，同样条件下较估价对象所占用土地价值高（估价对象土地性质为集体土地，使用权类型为划拨，宅基地政府没有基准地价标准），评估土地价值为进行各因素修正后（含土地权益差异修正）的土地使用权价值，我司土地估价结果（楼面地价3332元/平方米，楼面地价=土地价值/建筑面积）符合价值时点市场状况，没有低估。3.我司按照《房地产估价规范》进行估价工作，估价报告撰写亦按照估价标准要求，即按估价标准版本撰写，并非为我司独创版本，我司的估价结论是合理、客观的。4.房地产价值评估不包含对建筑结构、设施施工质量进行鉴定，评估以建筑物结构、设施状况满足估价对象合法、持续使用为前提是房地产估价普通假设前提。若当事人认为估价对象建筑结构、设施质量存在问题，可按程序委托有相关资质的鉴定机构进行房屋质量鉴定。5.出入交通便捷度是估价对象地理位置、道路状况、公共交通设施、距离长途汽车站火车站港口码头远近等整体交通状况的综合考虑，估价对象位于广州市郊区，报告描述与异议方所述估价对象所处位置周边状况没有冲突，符合区域现状。6.报告估价结果是估价对象于2019年6月28日的房地产市场状况、区位、实物、权益状况下的房地产价值，其是否纳入拆迁改造、城市化建设进程与2019年6月28日这一特定点的房地产价值无影响。此外，根据李志朋的申请，均正公司评估人员出庭作证，部分证言如下：评估方法是根据评估对象的实际情况来选取的，涉案的评估对象是特殊物业，是宅基地性质的物业，公开的市场交易是受限的，所以采用市场比较法是不合适的。采用成本法是因为土地、建筑物价值有相关政府公布的权威数据作参考。测算属于留底及提供给主管部门审查用的，涉案报告没有要求提供测算过程及参数，如需要我方可提供。该项鉴定的评估费为3760元、评估师出庭作证费用为2000元。一审庭后，李志朋提交证据《工程概况照片》《南沙区主导产业布局图》《广州市南沙新区大岗先进制造业基地区块综合开发项目新联一村安置区工程监理招标公告》等证明涉案房屋所在的放马村已经纳入“广州南沙新区大岗先进制造业基地区块综合开发项目新联一村安置区”将面临行政拆迁征收补偿，涉案房屋的市场价值已经发生大幅上涨，阮少莹是由于看到涉案房屋即将开展拆迁征收为了获取较大利益主张合同无效及返还涉案房屋，严重有悖诚信等。阮少莹陈述上述证据已过举证期，其对此不予质证，并陈述上述证据不能证明涉案房屋被征收且评估报告并无不当。一审另查明：李志朋非涉案房屋所在地的村集体组织成员。一审法院认为，涉案房屋属于宅基地房屋，阮少莹与李志朋属于不同的集体经济组织成员，依据“房随地走”的原则，双方就涉案房屋签订的《转让合约》在实质上涉及到宅基地的流转。根据我国法律的规定，宅基地归农村集体所有，是由村集体分配给其村民用于建造住宅及附属设施用于居住使用，村民仅享有对宅基地的占有、使用权利。因此，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，一方面，将在实质上构成对村集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空；另一方面，也将造成住宅用地向耕地扩展，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。因此，我国法律、法规对宅地基使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员禁止购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保护农村稳定，因此属于社会公共利益的范畴。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项之规定，因涉案《转让合约》存在损害社会公共利益的情形，故其属于无效，一审法院对阮少莹要求确认《转让合约》无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《转让合约》被确认无效后，李志朋应向阮少莹返还涉案房屋及房地产权证原件，阮少莹应向李志朋返还购房款230000元。此外，因双方合同已履行多年，房屋的价值发生了变化，从公平合理的原则出发，在返还涉案房屋的同时，阮少莹应向李志朋相应返还或补偿房屋的现值，即按房屋经评估确定的当前的市场价值予以返还，但由于宅基地使用权价值具有身份性，故该部分宅基地使用权价值不应返还，应当在房屋评估的现值中予以扣除。根据评估结论，涉案房屋建筑物价值为230036元，阮少莹对评估时间点不予确认，主张在2010年便提出互相返还，但未提供证据证实，李志朋认为估价过低，亦未能提供充分的证据推翻该评估结论，故上述评估结论可作为本案判决的依据，故阮少莹应向李志朋支付涉案房屋的市场价与原购房款之间的差额36元（230036元-230000元）。阮少莹自述在签订《转让合约》时未核实李志朋的身份，而李志朋应明知自己非涉案房屋所在地的村集体组织成员，故双方对涉案房屋买卖合同无效均有过错，应各自承担相应的损失，因此一审法院对阮少莹要求李志朋支付涉案房屋使用费、李志朋要求阮少莹支付利息损失均不予支持。由于双方均有过错，故本案鉴定费由阮少莹、李志朋共同承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月28日作出如下判决：一、确认阮少莹与李志朋于2007年3月27日签订的《转让合约》无效；二、李志朋应于判决发生法律效力之日起30日内，将广州市南沙区x房屋及房地产权证（粤房地证字第××号）交还给阮少莹；三、阮少莹应于判决发生法律效力之日起30日内向李志朋返还购房款230000元；四、阮少莹在判决发生法律效力之日起30日内向李志朋赔偿损失款36元；五、驳回阮少莹其他诉讼请求；六、驳回李志朋其他反诉请求。一审案件本诉受理费1620元，由阮少莹承担1520元，李志朋承担100元；反诉受理费3689元，由李志朋承担1595元，阮少莹承担2094元；评估费5760元，由阮少莹承担2880元、李志朋承担2880元。上诉人李志朋与被上诉人阮少莹对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李志朋的上诉请求和理由以及阮少莹的答辩，本院确定本案争议的焦点是：李志明主张阮少莹赔偿损失的认定问题。现评析如下：一审法院已就阮少莹与李志朋签订的《转让合约》为无效合同作出了详细、充分的阐述，本院予以确认，并不再赘述。而对于《转让合约》无效，双方当事人均有存在同等过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在李志朋向阮少莹返还涉案房屋、房地产权证以及阮少莹向李志朋返还购房款的基础上，李志朋仍有权主张阮少莹承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑阮少莹因土地升值等所获得利益。依照均正公司出具的《房地产估价报告》结论，涉案房屋市值为752160元，阮少莹向李志朋赔偿的损失应为261080元［（752160元-230000元）×50%］。一审法院未考虑房屋升值部分利益，仅以涉案房屋的建筑物价值作为赔偿损失依据不妥，本院予以纠正。李志朋上诉主张对涉案房屋的市场价值进行重新评估，以及要求按重新评估所得的市场价值与购房款之间差额向其补偿损失，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条的规定，本院不予支持。而关于李志朋主张阮少莹赔偿已付购房款利息问题，因李志朋在支付上述款项后已实际使用涉案房屋，故在阮少莹主张李志朋支付涉案房屋使用费同时，该费用可与阮少莹占有涉案房屋购房款应当支付的资金占用费相互抵消，据此，一审法院作出不支持双方上述诉请，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，判决如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5392号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5392号民事判决第六项；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5392号民事判决第四项为：阮少莹在本判决书送达之日起30日内向李志朋赔偿损失款261080元；四、驳回李志朋其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1720元，由阮少莹承担1620元，李志朋承担100元；反诉受理费3689元，由李志朋承担1595元，阮少莹承担2094元；评估费5760元，由阮少莹承担3270元，李志朋承担2490元；二审案件受理费3805元，由阮少莹承担2277元，由李志朋承担1518元。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年九月二十九日书记员 李志康谢金泽