江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3363号上诉人（原审原告）：吴元军，男，1969年10月11日出生，汉族，住新沂市。上诉人（原审原告）：李理，女，1970年8月23日出生，汉族，住新沂市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王雅南，江苏良修律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州国宁置业有限公司，住所地新沂市玉景路1号。法定代表人：刘锦德，该公司经理。上诉人吴元军、李理与上诉人徐州国宁置业有限公司（以下简称国宁公司）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服江苏省新沂市人民法院(2019)苏0381民初7033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人吴元军及吴元军、李理的委托诉讼代理人王雅南，上诉人国宁公司的法定代表人刘锦德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴元军、李理上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分错误。一审法院认定双方4号车库的买卖是附条件的存在错误。1、本案并无证据证明，在双方合同签订之前有约定“国宁公司不使用车库时，车库买卖合同再实际履行”的相关情况。涉案房屋与车库合并作价56万元，如果车库是附条件，则上诉人会承担有可能车库不属于自己的巨大风险。且在房屋与车库整体销售模式下，将车库附条件出售并不符合商品房买卖的惯例；2、上诉人虽明知车库被使用的事实，但因为上诉人并未实际搬入涉案小区居住，且基于与赵燕虎的情谊，所以在赵燕虎提出“临时使用”时，便大方同意是完全符合常理和情谊的；3、4万元价款是否已经实际支付并不影响车库与房屋整体出售的事实，更无法证明车库的买卖是附条件的，且并无任何证据证明双方约定车库价格为4万元。二、双方之间车库买卖并非自始不能履行，在双方签订合同时，备案的物业用房并非涉案车库。国宁公司曾准备另行建造物业用房却因业主反对而不能实施，之后被上诉人单方决定将涉案车库作为物业用房使用，才导致涉案车库不能履行。三、一审法院在考量“合同不能履行的原因、原告的信赖利益损失等因素”存在错误。1、配置物业用房是开发商负担的强制性法定义务，涉案小区一开始也已经备案了相关物业用房，后期由于多种原因，导致不能另建物业用房，该原因应归责于被上诉人。2、涉案车库被作为物业用房，上诉人是后期才知道，而非自双方达成购买车库合意时就知晓，不仅是后期知晓，也是在“已成定局”的情况下才知道，不应认定上诉人应当承担责任及风险。3、上诉人的转售行为与本案无关，一审法院认定上诉人在未解决履行事宜的情况下冒然转售车库自身存在重大过错，是错误的。四、一审法院酌定4万元的赔偿数额不合理。因被上诉人违约给上诉人造成的损失，应当赔偿。另案中关于该车库经评估市场价值为284000元，新沂市人民法院作出(2019)苏0381民初404号民事判决，判令上诉人就该车库赔偿284000元，该数额就是上诉人的实际损失。除此之外，上诉人在另案中所产生的诉讼费用亦是由于被上诉人违约行为导致，该损失应当由被上诉人承担。上诉人在本案中并无过错，一审法院酌定4万元赔偿明显低于上诉人的实际损失。四、一审法院证据采信错误。1、一审中，上诉人对存折上记载“借吴元军三万元”的形成时间提出异议，被上诉人提出鉴定，但因客观原因无法鉴定，举证不能的不利后果应当由被上诉人承担。且国宁公司会计侯建玲称赵燕虎安排其将钱借给上诉人吴元军，赵燕虎主张该笔钱系借给吴元军盖房子用的。存折上记载时间是2012年2月20日，但吴元军在2014年和2015年才有盖房子的行动，二者之间存在矛盾。2、上诉人与被上诉人存在劳动合同关系，也有相应文件可以证明上诉人吴元军的每月工资以及绩效的计算方式，但在实际工资发放过程中，被上诉人扣除了吴元军20%的工资，作为绩效工资，该种操作与文件规定计算、发放方式相违背。且工资发放的“工资表”等证据均在被上诉人手中，上诉人无法提供，一审法院应当责令一审被告提供，但一审法院并未要求国宁公司提供相应证据。五、一审法院认定吴元军并未支付完毕涉案款项，存在错误。一审中吴元军称56万元购房款剩余4万元由其工资及3万元借款填补，而一审法院对该3万元借款并未予以认可，该3万元借款出具时间是2012年2月20日，而国宁公司出具给吴元军购房发票时间是2012年2月28日，若吴元军未全额支付购房款项，则国宁公司不会给吴元军出具全款发票。由此也可以证明，吴元军已经付清全部购房款项，包括车库款在内。综上，一审法院认定事实不清，酌定数额明显不合理，请求二审法院支持上诉人上诉请求。国宁公司辩称：国宁公司和吴元军不存在车库买卖合同，国宁公司销售房屋和车库的合同是分开的，且房屋和车库的产权也是分开的，国宁公司并未与吴元军建立车库买卖关系，不应承担4万元的责任。国宁公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人诉请；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判定上诉人向被上诉人支付4万元补偿款缺乏事实和法律依据。1、案涉车库和被上诉人购买的商品房是各自独立产权，商品房本身不包含车库。如购买人购买车库，要么在商品房买卖合同中备注，要么另行签订车库买卖合同。上诉人与被上诉人从未签订车库买卖合同。一审判决推定上诉人通过其实际控制人与被上诉人曾经达成车库买卖的合意，缺乏基本根据。一审判决所列举的三点理由不能成为认定双方存在以56万元购买房屋和车库的合意的高度盖然性的根据，三点理由与推定结果之间缺乏内在的逻辑联系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，如果认定双方之间存在车库买卖合同关系，即便不签订买卖合同，也要办理反映买卖双方基本权利和义务的相关手续，如认购书、收款收据等。针对商品房买卖要式合同的特征，即便双方口头达成合意也不能认定双方之间存在买卖合同成立。既然双方之间不存在车库买卖合同关系，上诉人就不应当承担任何法律责任。因此，一审认定上诉人的补偿责任并无依据。被上诉人并未支付车库款或变相支付车库款，也没有实际管理使用。被上诉人对案涉车库没有任何付出。即便双方之间存在口头合意，也只能推定被上诉人违背诚实信用，不履行购买方的基本义务。一审判决错误，请求依法改判。吴元军、李理辩称：从吴元军与李理提交的证据及一审法院对一号楼部分住户合同签订情况核实来看，一号楼的确存在房屋、车库整体销售，不另行签订车库合同的情形，而吴元军就属于上述情形，且56万元是房屋及车库一体价格，上述款项吴元军已经全部付清。吴元军、李理向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令国宁公司交付位于新沂市的车库，如交付不能则赔偿损失30万元；2、诉讼费用由国宁公司负担。一审法院审理查明：国宁公司经批准在本市唐店街道玉景路地块开发“玉景美庐”小区。一期1号楼共4个单元，每单元均为五层结构，一层为4个车库，二至五层分4户复式住房。国宁公司销售宣传册上印制了房屋结构平面图。吴元军与该房地产项目的投资人赵燕虎系仁兄弟，一期房产销售赵燕虎有决定权。吴元军于2011年至2016年在国宁公司工作。2010年2月3日，吴元军、李理与国宁公司双方签订商品房买卖合同，约定国宁公司将1号楼1单元402室房产(四、五层西户)出售给吴元军、李理，房产面积为181.9平方米，房款总价为750001元(4123.15元/平方米)，买受人于2010年2月23日前付款23万元，余款52万元于2010年3月4日前付清。但实际上吴元军夫妇不需支付首付款，而是买卖双方通过办理银行贷款的方式支付开发商购房款。贷款额为52万元，银行已支付给国宁公司，由吴元军夫妇分期偿还。2012年2月28日，国宁公司开具了750001元的房产销售发票。该小区的开发商与物业公司为关联公司。1单元1-4号车库一直被作为物业用房使用，后4号车库约于2017年被变更为社区用房。2018年5月21日，吴元军、李理将402室房产及4号车库作价101.4万元出售给刘晶晶。因吴元军、李理未将车库交付给刘晶晶，刘晶晶向一审法院起诉吴元军、李理要求交付车库或赔偿损失。该案审理过程中，一审法院委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对4号车库的价值进行评估，经评估，涉案车库的市场价值为284000元。吴元军夫妇不服该判决已提起上诉。一审法院认为：书面合同虽是证明车库买卖事实的直接证据，但鉴于1号楼存在部分业主已付清住房和车库款，却尚未订立或后期签订车库合同的情形，故不能因为无书面合同而当然推定车库买卖事实不存在。因此，应综合考量涉案楼盘当时的销售行情、销售模式、双方亲疏关系等因素，结合其他间接证据，依据高度盖然性证明标准综合判断车库买卖事实发生与否。首先，从1号楼销售价格来看，实际价格与网备合同价并非全部一致，分户价格亦因情谊等因素不尽相同。按国宁公司原负责人赵燕虎的陈述，当时住房单价约3000元，车库两到五万元不等，据此核算涉案402室住房与4号车库的总价约60万元，这与吴元军、李理陈述的当时要价基本一致。而且的确也有业主总计花费56万元左右购买了类似户型的住房和车库，鉴于吴元军与赵燕虎当时的特殊感情，赵燕虎同意将住房和车库以56万元的价格出售给吴元军存在可能性。其次，从1号楼的销售模式和交易习惯来看，国宁公司虽对吴元军、李理提供的一房一价表真实性持有异议，但销售资料等证据应为国宁公司所掌握管理，在国宁公司未提供充分证据反驳的情况下，结合当时的市场行情，一审法院认定国宁公司在初期销售宣传时使用过该一房一价表。从该表内容来看，住房和车库是相互对应，一体销售，这也与最初的电路施工、国宁公司原销售经理陈述的销售模式以及赵燕虎陈述的预想模式等相印证。一体销售是销售模式问题，分开计价是价款构成问题，一体销售不能否定分开计价，同样分立合同亦不能否定一体销售。虽然不能忽视个别业主未购买车库的事实，但考虑到多数车库的合同备案和占有使用情况基本与一房一价表和物业面积登记表一致，以及住房和车库同时交付的事实，足以认定1号楼住房和车库实际上仍是以一体销售为主。再次，在吴元军与刘晶晶因4号车库买卖发生纠纷后，从吴元军与赵燕虎的沟通情况来看，赵燕虎答应安排刘锦德协调车库事宜，特别是吴元军告知赵燕虎“关于车库，他们说可以短时间给公司使用，但是要求公司出具相关手续”等情况后，赵燕虎一未明示双方无车库买卖事实，二未驳斥刘晶晶要求公司出具手续的要求，反倒仍是答应安排协调，根据日常生活经验，吴元军转让车库并非毫无事实根据。综上，结合1号楼的销售实际、案涉人员的身份关系及交涉过程等事实，根据高度盖然性证明标准，能够认定赵燕虎答应将住房和车库作价56万元出售给吴元军的事实，也即吴元军、李理与国宁公司双方存在车库买卖的合意。但达成合意与合同的生效及履行非同一概念，双方固然存在车库买卖的合意，而合同何时生效及如何履行却均可附条件。结合1单元车库的使用历史，涉案合同的履行过程等情况，一审法院认定双方关于4号车库的买卖合同是附条件的，即待国宁公司不使用车库时，车库买卖合同再实际履行。理由如下：一、吴元军此前长期在国宁公司工作，对车库一直被公司使用这一情况吴元军是明知的，既然住房已经办理合同备案，在长达九年多的时间里吴元军既未主张车库移转占有，亦未主张合同备案权利，此举与典型意义上的房产交易显然不同。二、吴元军陈述系出于情分同意车库由公司使用，反推之，如果涉案车库买卖像传统交易那样直接，在将车库出售给刘晶晶之前完全可以要求公司退让而非事后协调，也无需像在一审法院(2019)苏0381民初404号案件中所述的在出售车库时告知刘晶晶待国宁公司交付后再交付。三、吴元军主张剩余4万元价款系抵偿1万元工资后另出具3万元借条，国宁公司反驳称不欠吴元军工资款，3万元借条系吴元军向公司借款后出具。首先，吴元军无证据证明国宁公司欠发其工资的事实。其次，吴元军出具借条后未偿还款项。再次，2012年2月20日，国宁公司会计侯建玲存折取款4万元，吴元军当天出具3万元借条，存折上记载“借吴元军三万元”，虽然二者笔迹形成时间因客观原因无法鉴定，但侯建玲出庭对借款经过及相关书证形成过程作出了合理的陈述，通过综合分析判断，3万元借条的证明力无法形成优势。关于第二个争议焦点，如前所述，涉案车库买卖是附条件的，车库至今尚为公司使用，且按现实状况也已不存在交付的可能，吴元军、李理亦未付清车库款，故对吴元军、李理要求国宁公司交付车库的诉讼请求，一审法院不予支持。至于国宁公司应否承担赔偿损失的责任，应结合合同不能履行的原因、吴元军、李理的信赖利益损失等因素进行综合认定。根据相关行政法规规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，也即配置物业管理用房是开发商负担的强制性法定义务，而非倡导性或可由开发商自主决定的事项。虽然备案的物业用房与实际不符，但对于1-4号车库一直被作为物业用房使用以及国宁公司后期曾准备另行建造物业用房却因业主反对等因素而不能实施的事实双方是明知的，据此可以认定本案车库买卖自始就趋于不能履行。对该自始履行不能，国宁公司的认知程度显然高于作为消费者的吴元军、李理，但吴元军、李理在未解决履行事宜的情况下冒然转售车库自身存在重大过错。鉴于吴元军、李理实未付清款项，车库市价增值，吴元军、李理转售车库存在一定损失等情况，从诚实信用和平衡利益角度，一审法院酌定国宁公司补偿吴元军、李理损失4万元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十五条、第五十八条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：一、徐州国宁置业有限公司于判决生效之日起十日给付吴元军、李理4万元。二、驳回吴元军、李理的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由吴元军、李理负担；鉴定费3590元，由徐州国宁置业有限公司负担。二审期间吴元军、李理向法庭提交如下证据：国宁公司员工绩效及福利待遇等管理办法的相关文件一份，证明吴元军系国宁公司职工，国宁公司在发放吴元军工资的过程中，存在扣除吴元军20%绩效工资的情况，该绩效工资也是折抵购房款的组成部分。国宁公司质证意见为：该制度是为了提高员工积极性制定的，且必须达到一定的工作量才能按照该该文件发放，但因员工未达到规定的工作量，实际拿到的工资与该文件的载明的数额不同。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：双方就涉案车库是否达成买卖合意，原审法院认定国宁公司赔偿吴元军、李理4万元是否适当。本院认为，首先，根据一审法院对一号楼其他住户的电话询问来看，1号楼确实存在部分业主已付清住房和车库款，但尚未订立或者后期签订车库合同的情况。且在吴元军与刘晶晶因4号车库买卖发生纠纷后，吴元军与赵燕虎的沟通过程中，赵燕虎并未明示双方无车库买卖的意思表示，也未驳斥刘晶晶要求国宁公司出具短时间使用车库的相关手续，反而答应吴元军安排协调。故，根据日常生活经验推知，国宁公司与吴元军、李理曾就涉案车库的买卖进行过协商，但不能以此认定双方达成涉案车库的买卖合意。其次，二审庭审中，吴元军向法庭陈述“56万元是房屋及车库一体的价格，该56万元已经全部付清”。其中52万元为银行贷款，另外4万元为国宁公司欠付吴元军的绩效工资1万元另外3万元打的欠条。但对于上述4万元的支付，吴元军并未提供相应的证据证明国宁公司欠付其绩效工资1万元的事实，且其陈述的欠条实质是其出具的借条，该借条载明“今借到现金3万元整”，借条的名称以及载明的内容与其陈述欠条存在矛盾。故，上诉人主张已经完全支付车库款4万元，不予采信。再次，双方于2010年就签订了《商品房买卖合同》，并办理了房屋的产权登记手续。且双方签订的《商品房买卖合同》的内容并未涉及本案车库，也未签订涉案车库的买卖合同。涉案车库至今一直也未交付给吴元军，吴元军也从未实际占有使用过涉案车库，涉案车库一直被当做物业用房使用。在涉案车库能够办理产权登记的情况下，也未进行产权登记。对于上述这些事实，吴元军均未能作出合理的解释，与日常生活经验不符。最后，国宁公司与吴元军及李理虽然有对涉案车库的买卖进行过协商，但双方并未达成买卖的合意，客观上也未实际履行，故对于吴元军要求国宁公司向其交付位于新沂市的车库或赔偿损失的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初7033号民事判决；二、驳回吴元军、李理的诉讼请求。一审案件受理费5800元、鉴定费3590元；二审案件受理费800元，共计10190元由吴元军、李理负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月二十五日书记员 杭恒宇