贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4535号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：申时利，男，1973斫2月7日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：陈雪梅，女，1979年11月13日出生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人申时利、陈雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人申时利、陈雪梅委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情将办证违约金计算标准下调至按已付付款日万分之零点一；撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，违约金也应综合考量进行下调至日万分之零点一。3.一审计算违约金时将案涉房屋价款325838元错写为328204元。4.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人申时利、陈雪梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告申时利、陈雪梅起诉请求：1、判令被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金29322元（违约金以325838元为基数，按日万分之一标准，从2016年6月24日起计算至2018年12月14日止）。2、判决被告退回代收的各项开户费3277元及资金占用期间的利息，利息以3277元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2012年12月14日起计算至被告实际退回之日止。一审认定事实：2012年12月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积110.75平方米，套内建筑面积92.29平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3530.59元计算，总价款为325838元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款97838元，余款228000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为328204元，交纳契税4923.06、印花税5元，被告代收各项开户费及3277元。2016年3月24日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2018年1月15日，被告在原告所属11楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年1月25日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块11幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日，被告再次在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书。2018年11月20日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证书。2018年12月14日，涉案产权证书办理完毕。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年3月24日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2017年3月19日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年3月19日，被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月16日提起本案诉讼，原告违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请的违约金应从2017年3月19日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告于2018年1月25日取得涉案楼栋备案证明书，故2018年1月15日在原告所属11楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书时，尚不具备办理商品房转移登记条件时，故应当以被告在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书之时作为违约金截止时，即被告违约金截止时间应为2018年3月16日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款328204元为基数，按日万分之一的标准，从2017年3月19日计算至2018年3月16日，违约金为11880.98元（328204元×0.01%/日×362日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3277元的诉讼请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告申时利、陈雪梅逾期办理房屋权属证书的违约金11880.98元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告申时利、陈雪梅电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3277元；三、驳回原告申时利、陈雪梅的其他诉讼请求。案件受理费307元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担142元，原告申时利、陈雪梅负担165元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准及计算基数是否正确；2.开户费是否应退还。本院认为，关于逾期办证违约金的起始时间的认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当，对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准是否调减至日万分之零点一的问题。合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，不予采纳。另外，被上诉人起诉主张的逾期办证违约金以325838元为基数计算，一审以为328204元为基数计算，超出被上诉人的诉讼请求，应予纠正。依据被上诉人的诉讼请求，上诉人应支付的逾期办理房屋权属证书的违约金应以325838元为基数，按日万分之一的标准，从2017年3月19日计算至2018年3月16日，违约金为11795.34元（325838元×0.01%/日×362日）。关于各项开户费是否应予退还的问题。本案中，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律有误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1683号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告申时利、陈雪梅电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3277元；驳回原告申时利、陈雪梅的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1683号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人申时利、陈雪梅逾期办理房屋权属证书的违约金11795.34元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费307元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担140元，被上诉人申时利、陈雪梅负担167元。二审案件受理费280元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担；上诉人预交的二审案件受理费614元，由上诉人自行退回334元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印