浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6367号 上诉人（原审原告）浙江野风物业服务有限公司，住所地杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人任婷婷，总经理。 委托诉讼代理人蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）何娟娣，女，1982年10月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人韩峰明、杨金亚，浙江五勤律师事务所律师。 上诉人浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）因与被上诉人何娟娣物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚炜强适用普通程序独任审理，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人野风公司的委托诉讼代理人蔡子轩，被上诉人何娟娣的委托诉讼代理人韩峰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，一、2012年2月21日，野风公司（乙方）与富阳野风乐多房地产开发有限公司（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，约定：甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理；前期物业服务收费采用包干制方式，按销售建筑面积计算，合院物业服务费3.2元/平方米/月（不含公告能耗费）；公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补；物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公告能耗费；业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推；空置房的物业管理服务费和公告能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳，业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳；等等。二、何娟娣系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐×幢×室业主，其房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年5月25日起，房屋产权登记在何娟娣名下。2016年8月1日起至2018年4月30日止的物业服务费，何娟娣未缴纳。三、2019年4月2日，野风公司向何娟娣邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，野风公司以在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向何娟娣催讨物业服务费及能耗费。 野风公司一审的诉讼请求为：1、判令何娟娣向野风公司支付物业管理费20176.13元，能耗费225.78元，并支付违约金20401.91元（自2016年8月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计40803.82元；2、判令本案诉讼费由何娟娣承担。 原审法院认为，野风公司与富阳野风乐多房地产开发有限公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，野风公司未举证证明案涉房屋已经实际交付给何娟娣使用，亦未举证证明何娟娣未收房的原因系何娟娣所致，应承担举证不能的责任。故野风公司主张要求何娟娣支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回野风公司的诉讼请求。案件受理费820元，减半收取410元，由野风公司负担。 宣判后，野风公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一审法院认为，上诉人未举证证明案涉房屋已经实际交付给被上诉人使用，亦未举证证明被上诉人未收房的原因系被上诉人所致，应承担举证不能的责任。上诉人认为，一审法院的上述观点错误。理由如下：一、关于案涉房屋是否交付的认定。一审法院认定案涉房屋自2016年5月25日起，房屋产权登记在被上诉人名下。请问一审法院，案涉房屋未交付，该产权是如何登记在被上诉人名下的？《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。既然，案涉房屋未交付给被上诉人，被上诉人如何去申请？难道不自相矛盾吗？另，《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。通过上述法律法规之规定，足以证明案涉房屋已完成交付，交付的时间至少应认为2016年5月25日。二、关于物业费等费用承担主体的认定。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该条例明确了未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，但案涉的房屋移交于2016年5月25日已办理了产权登记手续，即，已经交付给买受人，那么，该物业费自2016年5月26日应该由买受人承担，即本案的被上诉人承担，完全符合现行的法律法规之规定。三、关于物业合同第四章第一条约定的适用。首先，关于一审法院认为应当适用物业合同第四章第一条的约定，上诉人认为本案被上诉人的情况不属于该条约定的情形，不能适用该约定。根据《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”，第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，被上诉人作为所有权人，其自产权登记之日作为业主按照《物业管理条例》应当缴纳物业费用。物业服务合同第四章第一条约定是对尚未进行不动产登记的物业买受人的约定，只适用不动产登记之前的情形，因此《物业管理条例》第四十一条第二款关于交付的法规当中使用的是“物业买受人”，而没有使用“业主”这个词，因为业主在法律上专指取得所有权的人，法律上对不动产权利的取得以登记为准。完成产权登记，其属于物业管理条例规定的“业主”，缴纳物业费用就属于其应有义务。第二，也只有在不动产没有进行登记的情况下才会产生物业服务合同第四章第一条约定的情形，因为此时物权没有发生变动，只能依据交付来判断买受人享有的占有使用的权能，而一旦完成不动产登记，买受人对房屋享受占有使用收益处分的完整权能，不存在交付的问题。第三，虽然登记不能等同于交付，但是登记却可以证明交付完成的事实。上诉人认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”存在建筑工程竣工验收合格问题，则不可能办理产权登记，若存在瑕疵，则不影响案涉房屋交付的本质。不动产登记至少证明了案涉房屋符合交付使用标准，同时依据商品房买卖合同有关交付第十二条的约定，只要符合交付条件（即通过验收），同时建设单位交房通知义务履行即完成交付，即使业主拒绝领取钥匙或拒绝在验收单上签字也视为交付完成。2016年被上诉人办理产权登记及其自认验房时提出许多房屋质量问题的行为表明建设单位交房通知义务已经履行完毕，且该通知到达买受人。物业公司签订前期物业服务合同以来，总会存在缴纳物业费用主体，要么是建设单位，要么是业主。综上，上诉人认为，从所有权人的角度来看，被上诉人有缴纳物业费用的义务，从交付的角度来看，不动产登记至少表明案涉房屋符合交付使用标准，同时建设单位履行了通知交付义务，符合商品房买卖合同关于交付的约定。因此，上诉人主张在不动产登记时间之后收取物业服务费用于法有据，请求二审法院：1、撤销杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1451号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付物业管理费20176.13元，能耗费225.78元，并支付违约金20401.91元（自2016年8月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），合计40803.82元。2、判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人何娟娣答辩称：一审法院认定上诉人未举证证明案涉房屋已经实际交付给被上诉人，亦未举证证明被上诉人未收房的原因系被上诉人所致，应承担举证不能的责任正确，并适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决驳回上诉人的诉讼请求正确。一、案涉房屋未完成交付。1、不动产登记不等于不动产交付。不动产物权变动系指不动产物权基于双方法律行为以及其他法律事实而设立、变更、转让和消灭。《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此条系对不动产物权登记效力的规定。不动产的交付系将不动产的占有转移给受让人，由受让人控制不动产，属于物理现状交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被上诉人未接收涉案房屋，亦未收取案涉房屋钥匙，且未实际占有使用案涉房屋。2016年5月25日，案涉房屋产权登记在被上诉人夫妻名下，仅系物权发生变动，不发生房屋交付的法律效果。本案房屋系在未交付的情况下办理产权登记手续。2、《不动产登记暂行条例》第十四条及《物权法》第十四条、第十七条，均系对不动产物权登记的效力规定，不能推定案涉房屋已完成交付。2016年至2017年间经验房，发现案涉房屋存在质量问题，未符合交房条件，故未办理交房手续。期间，富阳野风乐多房地产开发有限公司多次承诺及时对房屋质量问题进行解决。2017年12月6日，富阳野风乐多房地产开发有限公司在《会议纪要》中确认，案涉房屋存在质量问题，待修复后复验交房，亦表明案涉房屋一直存在质量问题未满足交付条件，且实际未交房。至今，案涉房屋质量问题仍未解决，未符合交房条件。二、本案物业费等费用承担主体系富阳野风乐多房地产开发有限公司，被上诉人无需支付上诉人自2016年8月至2018年4月期间的物业费、能耗费及违约金。1、本案物业费的承担以《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》约定为准，不以物权变动为条件。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”上诉人与富阳野风乐多房地产开发有限公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对上诉人、富阳野风乐多房地产开发有限公司及业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定“空置房屋的物业管理费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。”如上所述，案涉房屋因为质量问题一直未交付属于已出售未交付使用，且业主未入住的物业，故物业服务费、公共能耗费应由富阳野风乐多房地产开发有限公司向上诉人交纳。被上诉人并非交纳费用义务方，故亦无需承担违约金。2、能耗费应包含在物业管理费中，上诉人主张能耗费无法律依据。《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》第四章第一条第2点约定：“物业管理费主要用于以下开支：（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，即能耗费应包含在物业管理费中，若上诉人要额外收取能耗费则须经与业主协商一致方可认定，本案能耗费系上诉人单方定义，主张能耗费无法律依据。且涉案房屋能耗费应由富阳野风乐多房地产开发有限公司承担而非被上诉人。三、1、即便物业管理费由被上诉人承担，上诉人主张自2016年5月25日至2017年5月24日物业管理费已过诉讼时效。上诉人在一审中主张自2016年8月至2018年4月30日期间的物业管理费、能耗费，根据《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》第四章第一条第5点约定“物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期：业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业管理服务费用和公共能耗费。”则2016年5月25日至2017年5月24日物业管理费、能耗费应在2016年6月14日至2019年6月14日期间主张，上诉人于2020年3月26日向一审法院立案，故该期间的物业管理费、能耗费已过诉讼时效。2、本案上诉人未进行有效催讨，诉讼时效未发生中断。一审法院虽认定2019年4月2日，上诉人向被上诉人物业服务费及能耗费的催讨函，但此催讨函没有送达到被上诉人，没有达到向被上诉人进行有效催讨法律效果。一审法院认定2019年8月9日，上诉人以在小区张贴野风山城小区业主公示单的方式向被上诉人催讨物业服务费及能耗费错误。上诉人提交的用以证明上诉人在小区张贴公示单的方式催讨物业费和能耗费及照片系其后期单方制作，涉案小区无公告栏，该照片无全景，没有显示系何时何地拍摄形成，故不能证明系于2019年8月9日在野风山城小区内进行张贴公告。且上诉人明知被上诉人实际未入住，通过小区张贴公告的方式不能通知到被上诉人，故其履行合同时未尽谨慎之义务，亦不能实现向被上诉人有效催讨并中断诉讼时效的法律效果。综上，被上诉人认为，上诉人要求被上诉人支付物业管理费等费用无事实基础亦无法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定一致。 本院认为，野风公司与富阳野风乐多房地产开发有限公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。该物业服务合同中约定“空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。”本案中，野风公司要求何娟娣支付2016年8月1日至2018年4月30日的物业管理费、能耗费，但野风公司无有效证据证明案涉房屋在该期间已经实际交付给何娟娣，亦未举证证明何娟娣未收房的原因系何娟娣所致。何娟娣名下的案涉房屋虽于2016年5月25日进行了不动产登记，但不动产登记并不等同于房屋实际交付，故野风公司认为案涉房屋于2016年5月25日进行了不动产登记，足以证明案涉房屋已完成交付的意见，本院不予采纳。综上，本院对野风公司的上诉请求不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费820元，由浙江野风物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 姚炜强 二〇二〇年九月九日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 逯遇草