江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2668号上诉人（原审被告）：张薇薇，女，1984年4月25日出生，住江苏省宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：吴占强，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁晓青，女，1986年6月14日出生，住江苏省宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤涵，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。上诉人张薇薇因与被上诉人袁晓青定金合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张薇薇的上诉请求为：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由袁晓青负担。事实与理由：1.根据张薇薇与袁晓青之间签订的《房屋买卖转让定金合同》第二条，袁晓青应及时支付第二笔款项180万元，张薇薇才负有交付房屋义务，但袁晓青先存在违约行为，张薇薇有权不交付房屋；2.上诉人与袁晓青签订涉案合同前，袁晓青就明确知晓张薇薇与涉案房屋所有权人江苏广安置业发展有限公司（以下简称广安公司）仅签订定金合同，表明袁晓青明确知晓房屋手续办理具有不确定性，需要广安公司配合，在这个过程中张薇薇并不存在任何过错；3.且在合同后续履行过程中，张薇薇也并非不能剔除涉案房屋存在的权利瑕疵。因此，张薇薇并不存在违约情形。被上诉人袁晓青发表答辩意见称，1.张薇薇与袁晓青签订涉案定金合同是2020年1月23日，袁晓青当时并不知晓涉案房屋未登记在张薇薇名下；2.涉案定金合同明确约定，甲方应当先将房屋交付给袁晓青后，袁晓青才需支付剩余款项，双方微信聊天记录中，袁晓青也多次要求张薇薇交付涉案房屋即将立刻支付剩余款项，但是张薇薇均拖延不能交付房屋；3.截止一审庭审时，涉案房屋现在仍登记在广安公司名下，且房屋已经被查封，张薇薇仍不能剔除权利瑕疵；4.目前，沭阳县人民法院有其他案件要求开发商将涉案房屋过户至其名下，充分说明张薇薇无法按照合同约定将房屋过户至被上诉人名下。综上，张薇薇行为构成根本违约。一审法院判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回张薇薇的上诉请求。袁晓青向一审法院提出诉讼请求：要求张薇薇双倍返还定金400000元。一审法院查明事实如下：：2020年1月23日，袁晓青、张薇薇经协商，由袁晓青从张薇薇处购买房屋，袁晓青向张薇薇交付400000元。后张薇薇于2020年2月18日向袁晓青退还200000元，双方重新约定购房定金为200000元，并于当日签订《房屋买卖转让定金合同》，合同甲方为张薇薇，乙方为袁晓青，丙方为沭阳居家房产经纪有限公司华辰店，合同载明：“1、甲方房屋坐落于沭阳豪园小区32-1#室，房屋建筑面积349.93平方，甲乙双方商定成交总价为肆佰捌拾万元整，甲方收取乙方购房定金贰拾万元整……4、违约责任：协议签订后，如乙方违约所付款项归甲方所有，乙方不得索回，甲方承担中介方的中介费。如甲方违约，甲方应乙方所付款项双倍赔偿乙方，乙方承担中介方的中介费……甲方应将房屋的情况如实告知乙方，并无隐瞒，乙方已充分了解该房屋现状，因甲方原因不能过户视作违约，按第4条执行。”合同还约定了其他内容。张薇薇收取袁晓青定金200000元，并出具收款收据一张给袁晓青。一审法院另查明，沭阳县豪园小区32-1#房屋登记所有权人为广安公司，该房屋于2020年5月13日被沭阳县人民法院查封，查封案号为：（2020）苏1322民初4082号。袁晓青诉至一审法院，要求张薇薇双倍返还定金。一审法院认为，袁晓青、张薇薇签订的定金合同，系双方当事人真实意思表示，当事人应按照合同约定履行义务，现袁晓青已依约交付定金，但涉案房屋未登记在张薇薇名下且已被查封，依照双方约定，因张薇薇原因导致房屋不能过户视作违约，由张薇薇双倍返还已收取的定金。袁晓青、张薇薇约定的定金数额，未超出主合同标的额的20%，张薇薇应当双倍返还。张薇薇经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张薇薇于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还袁晓青购房定金共计400000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，共计6170元（已由袁晓青预交），由张薇薇负担。二审中，本院组织双方当事人证据交换及听证。上诉人张薇薇提交证据如下：证据1：双方微信聊天截图（8页）和聊天记录文字整理（2页）。证明目的：双方在签订第一份定金合同及第二份定金合同时以及之前袁晓青就明确知晓张薇薇与广安公司仅存在定房合同关系，房屋交付、办理相关手续需要广安公司配合。证据2：房屋买卖转让定金合同一份（一审袁晓青已提交过）。证明目的1：证明在签订第二次定金合同前，袁晓青明确知晓房屋权属状况及房屋交付、登记等手续需要广安公司配合，对相关法律风险是明知的。证明目的2：定金合同第二条明确约定袁晓青应在疫情结束后30个工作日内向张薇薇二次付款180万元，但袁晓青从未支付过该二次付款180万元，张薇薇有权在袁晓青未履行给付款项时拒绝交房并办理相关登记手续，张薇薇并不存在未及时交房的违约责任。证据3：张薇薇的住院、出院记录。证明目的：在一审开庭审理上诉人并非是无故缺席，是因发生车祸骨折导致张薇薇未能及时参加庭审并发表庭审意见。对上述证据，被上诉人袁晓青发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对关联性不予认可，张薇薇提供的微信聊天记录只是部分内容，一审中袁晓青提交了完整聊天记录光盘，袁晓青多次要求张薇薇按照约定先交付房屋即立刻付清剩余款项，张薇薇多次以各种理由说明暂时无法交付房屋，袁晓青在与张薇薇达成购买涉案房屋协议时并不知晓张薇薇对房屋没有所有权。对证据2的真实性予以认可，根据定金合同第二、五条约定，房屋交付时间以及支付剩余款项时间与双方的聊天记录相互印证，张薇薇应当先将房屋交付袁晓青，袁晓青才支付剩余款项。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，张薇薇受伤与是否参加第一次庭审无关，第一次开庭通知时间早于其受伤时间，其完全可以委托代理人出庭应诉。本院的认证意见为：关于证据1，被上诉人袁晓青对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该聊天记录能够证明2020年2月18日袁晓青第二次签订定金合同时知晓张薇薇不是涉案房屋所有权人，但与本案张薇薇是否存在违约行为并无关联性。关于证据2，被上诉人袁晓青对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该份证据并不能够达到张薇薇并不存在未及时交房的违约责任的证明目的。关于证据3，袁晓青对其真实性、合法性、关联性均不予认可，张薇薇在庭审中出示该证据原件查看，本院对其真实性予以认可，出院记录载明入院时间是2020年5月29日，出院时间是2020年5月30日，一审法院开庭时间是2020年6月15日，该证据无法证明张薇薇一审开庭并非无故缺席，且一审法院经过合法传唤，但张薇薇未到庭。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人张薇薇是否存在违约行为，是否需要向袁晓青双倍返还涉案定金。本院认为：涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，张薇薇与袁晓青签订房屋买卖转让定金合同，合同中约定，袁晓青于2020年1月23日向张薇薇支付购房定金20万元整，袁晓青于2020年疫情结束后30个工作日内向张薇薇二次付款180万元整，张薇薇于疫情结束后将房屋及所有附属物正式交付给袁晓青。二审中，双方当事人明确“疫情结束”是指政府机关、开发商等单位开始正常上班、能够办理相关业务，本院对此予以确认。从上述约定看，张薇薇在“疫情结束”后即负房屋交付义务，而袁晓青二次付款180万元的义务则在“疫情结束”后30个工作日内，因而，张薇薇关于“袁晓青应及时支付第二笔款项180万元，张薇薇才负有交付房屋义务”的上诉理由不能成立，现袁晓青依照合同约定支付定金，而政府机关等单位早已正常上班、能够办理相关手续，但涉案房屋未登记在张薇薇名下且已被查封，张薇薇无法按照合同约定交付房屋并办理相关手续。根据涉案合同第四条的约定，上诉人张薇薇的行为构成违约，其应当承担双倍返还定金的违约责任。一审判决张薇薇向袁晓青双倍返还已收取的定金，并无不当。关于张薇薇主张袁晓青在签订涉案合同时知晓房屋并未登记在张薇薇名下且办理过户手续等需要广安公司的配合，对购买涉案房屋存在的风险是明知的，该风险应由袁晓青自行承担。对此，本院认为，涉案合同第四条约定：张薇薇应将房屋情况如实告知袁晓青，并无隐瞒，袁晓青已充分了解该房屋现状，因张薇薇原因不能过户视作违约，张薇薇应双倍赔偿袁晓青所付款项。根据该约定，上诉人张薇薇将房屋现状如实告知被上诉人袁晓青是其应当履行的义务，袁晓青知晓房屋真实状态具有合理性，该情形并不影响涉案合同的效力。且结合双方微信聊天记录及庭审中陈述，涉案房屋虽未登记在张薇薇名下，但张薇薇已经在案外人广安公司处交付涉案房屋定金且将定金单据交付给袁晓青，袁晓青基于对该事实的信任有理由相信张薇薇能够交付涉案房屋并办理相关过户手续。综上所述，上诉人张薇薇的上诉主张不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人张薇薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年九月八日法官助理 刘 丹书 记 员 王南淳附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。