河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13632号原告:张晓燕，女，1963年7月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：田光辉，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托代理人：黄顺，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告:郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰，执行董事。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告:郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告张晓燕诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张晓燕委托代理人田光辉、黄顺，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼；被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张晓燕向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告物业使用费34210.5元和违约金4857.9元（按照日0.5‰的标准计算，以本年度约定物业使用费总额45614元为基数支付违约金自2020年1月1日起至被告实际支付之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年1月20日原告与被告卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，原告委托被告管理物业坐落于号房屋，被告中晟公司为该合同担保人。按照合同约定，原告授权被告卡莱顿公司从开发商河南维港置业有限公司处接收房屋，被告支付原告物业使用费。被告卡莱顿公司从2013签订合同之日至2020年1月31日一直依照合同支付物业经营管理费，但2020年1月1日至今不再履行合同，拖欠原告物业使用费共计34210.5元，根据合同约定，原告有权按照本年度物业使用费的日0.5‰向被告主张违约金，望贵院判如所请。被告卡莱顿公司辩称，原被告双方签订的物业经营管理合同约定原告将委托经营管理的物业交由被告卡莱顿公司占有使用，被告向原告支付物业使用费，合同性质应该为房屋租赁合同。本案实际情况原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时与被告卡莱顿公司签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告卡莱顿占有和使用，因开发商未能按时交付案涉房屋，导致《物业经营管理合同》约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿公司使用，导致原被告双方签订的《物业经营管理合同》合同目的无法实现，在本案审理之前被告卡莱顿公司已经通过EMS向原告发送解除合同通知，原告也签收了解除合同通知的快递。因为原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未实际履行，并且被告卡莱顿公司已经向被告发送解除合同通知书，双方合同已经解除，原告要求支付物业使用费及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明，2013年1月20日，原告张晓燕（××）、与河南金伟置业公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：河南金伟置业公司将郑东新区心怡路东、商都路北A幢18层05号房屋出售给张晓燕，用途为办公，房屋价格为570175元。2013年1月20日，原告张晓燕（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按39912.2元/年计，共计79825元；此后每3个月支付一次，2017年5月1日—2021年4月30日期间按45614元/年计等。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人张晓燕于2013年1月20日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年1月20日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。原告向本院提交的银行流水显示，自2017年4月26日至2019年11月12日原告共计收到11笔银行转账每笔11404元，交易类型工资转存。原告称，被告卡莱顿公司物业使用费已支付至2020年1月31日，2020年2月1日之后的物业使用费未支付。本案起诉被告卡莱顿公司支付自2020年2月1日起至2020年7月31日的物业使用费。被告称，以银行流水为准。以上事实由原告提交的商品房买卖合同原件一份、销售不动产发票原件、契税完税证原件、收据原件、物业经营管理合同原件一份、原告银行流水、中晟集团广告复印件一份两页；被告提交的河南维港置业有限公司作出的《伟业国际广场项目情况说明》一份、沙蓬、李占青、代玉英等十三人诉河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷诉讼材料及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。庭审中，原告称，被告支付物业使用费到2020年1月31日，之后未再支付。被告卡莱顿公司辩称，以银行流水为准。结合原被告向本院提交的证据及庭审陈述，本院对原告所述予以采信。本院经计算2020年2月1日至2020年7月31日共计6个月，按45614元/年计算物业使用费为22807元。故被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费22807元。关于违约金，本院根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金2500元。被告中晟公司作为担保人在《物业经营管理合同》上签字，本院综合审查担保期限、担保方式、担保范围等认为，被告中晟公司应对上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓燕支付2020年2月1日至2020年7月31日之间的物业使用费22807元，并支付违约金2500元；二、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项所判决款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，减半收取388.5元，由原告张晓燕负担172.5元，被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司负担216元。本判决为终审判决。审 判 员 彭磊二〇二〇年九月二十七日书记员代 晓辉