山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4891号 上诉人（原审被告）：王乾坤，女，1989年5月12日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：姜亦涛，昌邑法源法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：昌邑市大城房产经纪有限公司，住所地：昌邑市利民街563号， 法定代表人：姜大志，执行董事。 委托诉讼代理人：李英亮，昌邑法源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王俊宏，女，1966年10月11日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：王科，山东辅棠律师事务所律师。 原审被告：孙少峰，男，1988年7月11日出生，汉族，住昌邑市。 上诉人王乾坤、上诉人昌邑市大城房产经纪有限公司（简称大城公司）因与被上诉人王俊宏、原审被告孙少峰合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院(2019)鲁0786民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王乾坤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与孙少锋于2017年5月18日离婚。《房屋买卖合同》中所述房产在离婚时约定归孙少锋所有。王乾坤既不是房屋所有人也非房屋利益人，无权处分该房屋。《房屋买卖合同》的签订、房款支付与收款及交房时间、地点、房屋状况上诉人王乾坤根本不知情，也不能控制，王乾坤也不是合同的相对方。所以该《房屋买卖合同》与王乾坤不存在任何事实与法律关系。王俊宏与王乾坤、孙少峰签订的《预约合同》虽经过公证，但公证程序不合法，王乾坤不是房屋所有权人，对房屋无权处分，公证书记载提交结婚证，但公证之前王乾坤、孙少峰已离婚，根本不可能提交结婚证，所以公证对材料审查不严，程序违法，公证书无效，对王乾坤而言《预约合同》是无效合同。王乾坤在《预约合同》签字的意义在于，该房屋离婚后因为存在抵押无法办理不动产登记和产权变更手续，日后的不动产登记和产权变更需要王乾坤配合，王乾坤实际上在将来只有履行配合过户的义务，不享受房屋变卖的价款，对于除了王乾坤不配合过户给王俊宏造成损失的其他行为和后果，与王乾坤无关。另，《预约合同》也未实际履行，对王乾坤不发生法律效力。在《房屋买卖合同》签订过程中，王乾坤不存在让王俊宏产生对房屋误解和风险的增加，主观上没有恶意，也没有收到王俊宏的房屋款，一审判决王乾坤承担责任是错误的。 大城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定大城公司在促成王俊宏与孙少峰房产交易中未确认房产有无抵押，该认定是错误的。通过交易双方签订的《预约合同》可以看出，双方当事人对涉案房产存在抵押是清楚的，通过签订合同，希望继续对抵押房产进行交易。对于房产是否存在查封情况，按现有规定，房产中介并没有权力进行查询，法律法规对房产中介在交易过程中对房产进行查封情况调查也没有法律规定，当事人在《房屋买卖合同》、《预约合同》中也没有约定，大城公司在居间服务过程中是尽了义务的。一审适用法律错误。合同法规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况、损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担赔偿责任。本案中，大城公司不存在上述情形，一审法院对合同法第425条过度解读，过度加重中介机构的审查义务。 王俊宏答辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。 孙少峰未提交书面陈述意见。 王俊宏向一审法院提出诉讼请求：1、解除王俊宏与孙少峰于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同》；2、孙少峰、王乾坤返还王俊宏已付房款860000元，孙少峰、大城公司承担赔偿责任；3、大城公司返还中介费9000元；4、孙少峰、王乾坤、大城公司共同承担已付购房款一倍的赔偿责任860000元；5、由孙少峰、王乾坤、大城公司承担王俊宏因合同解除而支出的租房损失每月3000元，至判决执行完毕之日止；6、本案诉讼费、担保费、保全费等费用由孙少峰、王乾坤、大城公司承担。在本案审理过程中，王俊宏变更第2项诉讼请求为：孙少峰、王乾坤返还王俊宏已付购房款870000元及利息(以870000元为基数，自2018年8月26日起至实际给付之日按照年利率24%计算)，孙少峰、大城公司承担赔偿责任；撤回了第4项诉讼请求；其他诉讼请求未变更。 一审法院认定事实：2018年8月21日，在大城公司（丙方）的居间介绍下，王俊宏（乙方）与孙少峰（甲方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，经大城公司提供居间媒介服务促成甲方将坐落于昌邑市平安街1156号2幢3单元602私有房产出售给乙方，房屋建筑面积为135.1平方米，附属物为附房12.64平方米；甲乙双方均清楚是在该房地产未办理房产证状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力；该房地产的成交额为人民币玖拾万元（小写900000元）。经双方协商，甲方同意乙方购房款分两次支付，第一次支付给甲方捌拾万元（含定金20000元），2018年8月25日之前支付；剩余购房尾款壹拾万元待甲方办理出此套房产的产权证书后，甲乙双方房屋产权过户当日付清（至于过户时间，待甲方办出证后，甲乙双方自行协商）。甲方办证所产生的费用由甲方自行承担，房产过户所产生的费用由乙方承担。甲方收到乙方定金后，合同生效，甲方将该房地产证、土地证、契约原件交于丙方作为该房地产的查验转移登记使用。甲方收到该房地产的首期款捌拾万元当日负责将该房地产的使用权及房屋交付给乙方，甲方办出产权证后应积极配合乙方办理产权过户。鉴于丙方提供订立本合同的媒介服务，促成了本合同的成立，丙方有权向乙方收取佣金人民币成交额的1.5%，中介费于三方签订合同当日付清。首付房款后，乙方违约，甲方有权扣乙方所付房款的20%作为违约金，定金不退。甲方违约，应赔偿乙方所付房款20%的违约金，定金双倍返还。甲方未按合同约定期限将上述房屋交付（包括房屋交付和房屋权属转移）给乙方，每逾期一日，甲方向乙方支付该房产成交价0.5%的违约金，并承担乙方支付给丙方的佣金。此外，合同还对其他事项作出约定。合同签订后，王俊宏向大城公司支付中介费9000元，后因王俊宏嫌中介费用太高，大城公司工作人员通过微信转账方式向王俊宏转账1000元。 2018年8月24日，王俊宏（乙方）又与孙少峰、王乾坤（甲方）签订《预约合同》一份，该合同就位于昌邑市邑城水岸文博苑第2幢3单元602号住宅和第2幢-1层149号储藏室的买卖事宜进行预约，约定甲方承诺取得房屋产权证后将涉案房屋转让给乙方，转让价款为人民币900000元，房款分两次付清，首次乙方向甲方支付购房款人民币800000元，转入甲方指定的银行账户，甲方在五个工作日内还清银行剩余贷款，解除房屋抵押登记；剩余房款100000元，在甲方与乙方办理不动产过户登记之日，由乙方一次性支付。甲方办理以甲方名登记的不动产登记手续的各项税费均由甲方承担。甲方协助乙方办理不动产权属过户登记手续应缴纳的各项税费均由乙方承担。乙方按照以上约定支付应付款项，甲方应在2018年8月24日前将房屋交与乙方，乙方取得该房屋的使用权。合同对房屋及储藏室的基本情况、预约交易内容、房屋的交付和过户、权利保证、违约责任、合同生效事项等事项均进行了约定，其中违约责任条款中约定合同解除的，甲方应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（含利息）全部退还乙方。该预约合同经山东省昌邑市公证处公证，并出具（2018）鲁昌邑证民字第1120号公证书。 王俊宏于2018年8月16日向孙少峰支付定金20000元，于2018年8月21日向孙少峰支付房款380000元，于2018年8月24日向孙少峰支付房款400000元，至此首付房款800000元王俊宏已全部付清，孙少峰亦将涉案房屋的钥匙及合同交付王俊宏。2018年12月18日，王俊宏又支付孙少峰房子尾款50000元，孙少峰为王俊宏出具收到条，并承诺王俊宏支付该50000元后还欠40000元房款。2019年5月6日，孙少峰向王俊宏借款10000元，并为王俊宏出具借条一份，载明：今借到王俊宏人民币壹万元（10000元），月利息1分孙少峰2019.5.6。后王俊宏与孙少峰均同意以该借款10000元抵顶房款10000元。至此，王俊宏实际支付孙少峰房款860000元，但根据双方约定，王俊宏尚欠孙少峰房款30000元。 另查，孙少峰与王乾坤原系夫妻关系。上述位于昌邑市邑城水岸文博苑第2幢3单元602号住宅楼以及第2幢-1层149号储藏室一套系双方婚姻关系存续期间从潍坊瑞德置业有限公司购买。2016年11月14日，孙少峰与潍坊瑞德置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0039122）。孙少峰与王乾坤已支付房屋首付款114839元，余款410000元以孙少峰的名义办理了银行按揭贷款。2017年5月18日，孙少峰与王乾坤协议离婚并签署离婚协议书一份，其中财产处理部分约定婚后购买位于昌邑市邑城水岸文博苑第2幢3单元602号楼房一处及附房一处，离婚后归男方所有，因购买该房产所产生的贷款离婚后由男方负责偿还。此时涉案房屋还未交付，也未办理房产证。王俊宏与孙少峰买卖该房屋时，房屋已经由开发公司交付孙少峰，孙少峰已经装修。但尚未办理不动产权证。 再查，涉案房产于2018年8月10日即被法院因孙少峰的其他案件采取查封措施，查封文号为（2018）鲁0786民初2313号。孙少峰于2018年9月6日收到法院关于涉案房产的查封材料，但其未将查封事实告知王俊宏，也未将房屋买卖事实告知法院。后因（2018）鲁0786民初2313号案件申请人申请法院执行，王俊宏得知查封事实，现涉案房产已被法院依法拍卖。 一审法院认为，本案争执的焦点有两个，一是王俊宏与孙少峰、王乾坤签订的《房屋买卖合同》是否具备解除条件以及合同解除后的法律后果；二是大城公司对王俊宏的损失是否承担赔偿责任。 关于第一个焦点问题。王俊宏与孙少峰、大城公司于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同》，以及王俊宏与孙少峰、王乾坤签订的《预约合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。合同各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。在王俊宏已按照合同约定履行了支付购房定金及首期房款800000元付款义务的情况下,孙少峰应按合同约定履行交付房屋、解除房屋抵押并协助办理房屋产权过户的义务。因孙少峰未及时还清贷款解除房屋抵押，且涉案房屋因孙少峰的其他案件被法院查封并依法拍卖，孙少峰已无法履行交付并转移房屋所有权的义务，孙少峰的行为构成违约，王俊宏的合同目的无法实现。现王俊宏要求解除房屋买卖合同，且孙少峰亦同意解除,根据法律相关规定,法院确认解除王俊宏与孙少峰、大城公司签订的房屋买卖合同。王俊宏与孙少峰、王乾坤于2018年8月24日签订的预约合同是对房屋买卖合同未尽事宜的补充，应系房屋买卖合同的附属合同，应在本案中一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，王俊宏通过向法院起诉的方式向孙少峰发出解除合同的通知，自孙少峰收到起诉状时可视为解除通知到达了孙少峰，孙少峰未提出异议，故解除合同的时间应为孙少峰收到起诉状的时间即2019年9月20日。 关于合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王俊宏与孙少峰签订的《房屋买卖合同》以及与孙少峰、王乾坤签订的《预约合同》因孙少峰违约致使王俊宏合同目的无法实现，因此合同解除后，王俊宏对已支付给孙少峰的房款有权要求孙少峰返还，并有权要求孙少峰赔偿其因合同解除造成的损失。王俊宏已向孙少峰实际支付房款850000元，孙少峰承诺后付的50000元抵顶房款60000元，以及向王俊宏借款10000元抵顶房款10000元，该系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。由此确认孙少峰应返还王俊宏已付房款870000元。王俊宏要求孙少峰以已付房款870000元为基数，自2018年8月26日起，按照年利率24%支付利息至实际给付之日。对于该部分损失，法院认为因孙少峰违约致使房屋买卖合同解除，孙少峰除返还王俊宏已付房款外，应承担王俊宏的利息损失，该利息损失系因合同解除后孙少峰未及时返还已付房款所产生的利息损失，合同解除时，孙少峰即应返还房款，故利息损失应自合同解除之日起算，王俊宏要求自2018年8月26日起按照年利率24%计算利息，无事实和法律依据，法院支持自2019年9月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至孙少峰实际付清之日。王俊宏要求孙少峰支付王俊宏因合同解除而支出的租房损失每月3000元，至判决执行完毕之日止。对该损失因王俊宏并未提交任何证据证明，故不予支持。 至于王乾坤应承担的责任。涉案房屋虽是孙少峰与王乾坤婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，但双方在涉案房屋买卖之前已经离婚，且离婚时已经对该财产作出分配，即约定归孙少峰所有。对于孙少峰来说，买卖涉案房产无需经过王乾坤同意，即便没有王乾坤在《预约合同》中签字，也不会影响孙少峰与王俊宏签订的《房屋买卖合同》的效力。王俊宏陈述其在签订合同时并不知道孙少峰与王乾坤已经离婚，王俊宏要求孙少峰与王乾坤一起签订合同是为了防止涉案房屋买卖过程中双方出现纠纷，是为了保险起见。王乾坤辩称其在预约合同中签字的初衷是为了配合孙少峰卖房，并不主张房屋相关权利，但其实际是作为涉案房产的共有人及出卖人签订预约合同，而且在签订合同时对于孙少峰与王乾坤已经离婚以及房产已分配给孙少峰的事实并未告知王俊宏，王俊宏基于孙少峰与王乾坤共同签订预约合同，共同处分房产的假象对涉案房产买卖更加确信并产生误解，王乾坤在涉案房屋买卖过程中虽然没有主观恶意，但确实存在一定的过失。鉴于王乾坤未收取王俊宏的购房款，王俊宏也无证据证明其已付房款由孙少峰与王乾坤共同使用或消费，故对于王俊宏要求王乾坤与孙少峰共同返还房款及利息的诉讼请求不予支持。孙少峰负有向王俊宏返还已付房款并支付利息的义务，在孙少峰不能履行义务的情况下，未返还的首付房款及利息才成为王俊宏因合同解除造成的损失，王乾坤基于其过错程度对王俊宏的损失应承担补充赔偿责任。根据王乾坤的过错程度，酌定王乾坤对孙少峰未能返还的首付房款800000元及相应利息承担20%的补充赔偿责任为宜。对王俊宏后续支付孙少峰的房款50000元，按照合同约定，王俊宏应在办理房产过户手续当日支付，王俊宏在该款未到付款时间的情况下自愿提前向孙少峰支付，且王俊宏对该部分尾款与孙少峰达成协议，该协议的效力仅及于王俊宏与孙少峰，对其他人不具有约束力。王乾坤对此不知情，该损失应系王俊宏自行扩大的损失，故对于该50000元，王俊宏只能要求孙少峰返还，不能向王乾坤主张。另外的借款10000元，系孙少峰所借，王俊宏无证据证明系孙少峰与王乾坤共同债务，故王乾坤不承担还款责任。 关于第二个焦点问题。王俊宏与孙少峰通过大城公司买卖房屋，分别与大城公司形成居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据以上法律规定，居间人在从事居间服务过程中，不仅不能故意隐瞒有关的重要事实，或提供虚假情况，而且应尽到如实报告的义务。居间人的如实报告义务，不仅仅是单纯的居中传递双方提供的信息，而应包括居间人对订立合同相关事项的谨慎审查义务。理由如下：1.从居间合同的特征来看，居间人是以提供居间信息促成交易作为获取报酬的手段，如果仅仅要求居间人如实报告居间信息，就可轻易获得居间费，而将居间信息是否真实的风险完全转嫁于委托人，则有违基本的公平观念；2.从权利与义务相适应的市场交易原则来看，居间人一般应当具备与居间业务相关的专业背景和知识，具备对居间信息进行谨慎审查的能力，要求居间人对居间信息进行必要的审查，并不会给居间人带来与其所获权利不相适应的义务；再次，一旦否定居间人的“谨慎审查”义务，则可能诱发整个居间行业的“道德危机”，导致居间人消极甚至故意不去审查居间信息的真实性，而是一味地以赚取居间费为目的无所顾忌地促成交易，这不仅不利于正常的市场交易，更会使居间行业走向穷途末路。综上，居间人的谨慎审查义务，是合同法精神的必然之意，也是民法中公平和诚实信用原则的体现。本案中，大城公司为王俊宏提供了订立合同机会的媒介服务，王俊宏支付了中介费，双方形成居间合同关系。大城公司作为专业的房屋买卖居间服务机构,不仅仅是为双方提供买房卖房的信息，其对于买卖房屋的权属性质及限制买卖情况均应当进行严格的审查,本案大城公司在促成王俊宏与孙少峰签订合同时未确认涉案房屋有无抵押、查封等影响房屋买卖的情况，导致了此后双方签订的房屋买卖合同存在不能继续履行的风险,此为大城公司在履行居间媒介服务过程中存在的过失。大城公司的上述过失致使王俊宏的合法利益受到损害，其应退还王俊宏中介费，并应当对王俊宏的损失承担赔偿责任。王俊宏作为房屋的买受人，虽然委托了大城公司提供中介服务，但对买卖房屋如此重要的事情更应尽到谨慎审查和监督义务，王俊宏在涉案房屋买卖过程中尤其是合同签订时未注意审查房屋是否存在限制买卖情况，以及付清首付款后亦未监督孙少峰解除房屋抵押情况，属疏忽大意，此为王俊宏自身的过错。王俊宏在本案中要求大城公司承担返还已付房款及利息并赔偿王俊宏损失，但根据合同的相对性原则，房屋买卖合同解除后，王俊宏已付房款及利息的返还及支付义务应由孙少峰承担，只有在孙少峰无能力履行义务的情况下，王俊宏未收回的首付房款及利息损失才是因合同解除给王俊宏造成的损失。对该部分损失结合本案案情以及大城公司的过错程度，大城公司应承担50%的补充赔偿责任。王俊宏后续支付给孙少峰的房款50000元、借款10000元及相应利息同样不能向大城公司主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及其他法律规定，判决如下：一、解除王俊宏与孙少峰签订的《房屋买卖合同》以及王俊宏与孙少峰、王乾坤签订的《预约合同》；二、孙少峰返还王俊宏购房款870000元，并支付利息损失（以870000元为基数，自2019年9月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清之日），于判决生效后十日内付清；三、如孙少峰不能返还王俊宏首付房款800000元并支付相应利息，对孙少峰未履行的部分，王乾坤承担20%的补充赔偿责任。四、如孙少峰不能返还王俊宏首付房款800000元并支付相应利息，对孙少峰未履行的部分，昌邑市大城房产经纪有限公司承担50%的补充赔偿责任。五、驳回王俊宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12590元，财产保全费5000元，共计17590元，由孙少峰负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人王乾坤在涉案房屋合同中是否存在过错，应否承担相应的赔偿责任；二、上诉人大城公司在涉案合同中是否存在过错，应否承担相应的赔偿责任。 关于争议焦点一。王乾坤与孙少峰虽已离婚，但在孙少峰出卖房屋的过程中，王乾坤以共有人的身份参与签订预约合同，在签订合同时对于王乾坤与孙少峰已经离婚，以及房产已分配给孙少峰的事实并未告知王俊宏，使王俊宏陷入错误认知，故王乾坤在涉案房屋买卖过程中存在一定的过失，一审判决王乾坤对孙少峰未能返还的首付房款800000元及相应利息承担20%的补充赔偿责任并无不妥，本院予以支持。 关于争议焦点二。房屋中介机构对于房屋权属状况、有无抵押、是否查封等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务。本案中，大城公司作为房屋中介机构，在合同签订前对涉案房屋是否存在权利瑕疵等情况应当进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应当如实报告。涉案房屋现已被法院查封并拍卖，该事实与本案交易有重要联系。大城公司作为专业的房产中介机构，对上述存在的可能影响房屋交易的状况应当预见并做到合理审查，但大城公司并未审查，也未如实向王俊宏报告，故大城公司未尽到居间人的义务，存在重大过错，损害了王俊宏的利益，应当退还中介费并承担相应的赔偿责任。据此，一审认定大城公司承担50%的补充赔偿责任并无不妥，本院予以支持。 综上，王乾坤与大城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12590元，由上诉人王乾坤与上诉人昌邑市大城房产经纪有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年九月二十七日 书记员  田 然