贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5352号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：王进华，男，汉族，1984年8月3日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人王进华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人王进华委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，对逾期交房截止日期重新认定；撤销原判第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.案涉房屋2019年1月11日符合交房条件，上诉人已于2019年3月26日通过媒体发布交房公告，履行了交房义务。被上诉人2019年4月23日才收房，且在交房公告后60日内未提出异议，交房日期应认定为登报交房之日。2.上诉人代收的相关费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。且被上诉人主张退还开户费应受到时效限制。被上诉人王进华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告王进华起诉请求：1.判决被告支付逾期交付房屋产生的违约金10,628元（违约金以444,742元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年12月31日计算至2019年4月23日止）；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费3,285元及占用资金期间的利息，利息以3,285元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月30日计算至被告退回之日止。一审认定事实：2016年7月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或Ｅ36-29-2，总价款444742元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款444742元。2016年7月30日，被告向原告收取了各项开户费3285元。2018年12月4日毕公消验［2018］第0274号建设工程消防验收意见书显示涉案商品房所属楼幢的建设工程消防验收合格。2019年1月11日，被告取得涉案房屋所属碧阳国际城一中心组团Ｅ36-Ｅ41号楼的建设工程竣工验收备案表，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关同意备案。2019年3月26日，被告在毕节日报上发布公告，告知碧阳国际城4期15、16、17、18、19、20、29、30、31、32、33、34、35、36、37、40、41栋业主，商品房已达到正式交房条件，通知业主携带相关资料办理交房手续。2019年4月23日，被告向原告交付涉案房屋。2019年4月25日，被告取得涉案商品房所属楼幢的《毕节市商品住房交付使用备案证书》。2019年6月28日，原告与被告签署委托书，原告委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2019年8月19日，涉案商品房登记至原告名下。原告认为，被告在合同中约定于2017年12月31日前交房，实际于2019年4月23日交付房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2019年4月23日。构成违约，应承担违约责任，向原告计付违约金，从约定日期2017年12月31日之次日2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，被告于2019年1月11日取得涉案商品房所属楼幢的贵州省建设工程竣工验收备案表，已具备交房条件，并于2019年3月26日在毕节日报发布交房公告，通知二原告在内的业主交房。但根据合同“出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。”的约定，被告于2019年3月26日登报公告交房，则至2019年6月24日，原告未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。被告才履行完毕交房义务。而原告已于2019年4月23日收房，则此时被告已履行了交房义务，故该违约金计算至2019年4月23日。对于该违约金的计算标准，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之0.5的违约金。则被告应支付的逾期交房违约金按原告已付购房款的日万分之0.5，从2018年1月1日起计算至2019年4月23日止（477天）。具体计算为444,742元×0.5?×477天=10,607.1元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，被告于2019年4月23日向原告交付房屋，应于2019年7月22日内向原告支付违约金，未支付，则该违约金的诉讼时效开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月20日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费3,285元，无事实及法律依据，理应退还。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王进华支付逾期交房违约金10,607.1元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告王进华各项开户费共计3,285元；三、驳回原告王进华的其他诉讼请求。案件受理费74元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：案涉《补充协议》第5.1条约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。第5.2条约定：出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为该交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间，房屋所在地即为交付所在地。上诉人2018年5月19日在报纸上发布的《交房温馨提示》内容为：尊敬的碧阳国际城第3期13、14、27、28栋部分业主，您所购买的碧阳国际城13、14、27、28栋物业，于2018年2月8日已达到正式交房文件。请您尽快携带《商品房买卖合同》、购房款收据及业主本人身份证前来碧阳国际城客户服务中心办理交房手续。本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.逾期交房截止时间如何认定；2.开户费应否退还。本院认为，关于逾期交房截止时间的认定问题，根据双方合同约定，应以发布的交房公告载明的截至时间作为交房时间，但上诉人发布的交房公告未载明交房截至时间，而载明异议期间届满未提出书面异议视为交付。被上诉人在异议期间届满前接收了房屋，一审以此时间作为交房时间并无不当，上诉人主张以发布通知之日作为交房之日的上诉理由不能成立，不予采纳。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费784元，自行退回556元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印