北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10193号上诉人（原审被告）：北京宏泰旸物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇翠屏西路9号。法定代表人：许丹丹。委托诉讼代理人：单泓智，男，北京宏泰旸物业管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张杨，男，1991年7月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：秦姗，女，1989年11月27日出生，汉族，住北京市通州区。原审被告：北京宏泰旸房地产开发有限公司，住所地北京市通州区光华路甲１号１幢１层１０２号。法定代表人：陈福庆，执行董事。原审被告：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区复兴门南大街6号。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：陈晓东，男，中国联合网络通信有限公司北京市分公司员工。委托诉讼代理人：盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。上诉人北京宏泰旸物业管理有限公司（以下简称宏泰旸物业公司）因与被上诉人张杨，原审被告北京宏泰旸房地产开发有限公司（以下简称宏泰旸房地产公司）、中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初34885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宏泰旸物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张杨的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张杨承担。事实和理由：一、涉案房屋被淹系“8.8”特大暴雨导致，属于不可抗力情形，宏泰旸物业公司依法不应承担赔偿责任。二、一审法院认定宏泰旸物业公司未尽到充分的维护、管理的义务和责任，存在事实认定错误。事发当日前夕，宏泰旸物业公司在了解可能出现强降雨的情况下，立即启动防汛紧急预案，以求最大限度为业主减少财产损失。事发当日，宏泰旸物业公司的工作人员始终冒雨对管道及路面进行排水处理，并联系公安消防部门于上午8时30分左右派消防车对小区进行抽水处理，联系派出所工作人员与宏泰旸物业公司的工作人员一起负责疏导车辆。宏泰旸物业公司已尽其所能全力以赴地为业主减少财产损失。水火无情，人力无法避免自然灾害所造成的损失。宏泰旸物业公司作为物业管理企业，在人力、物力和财力有限的范围内尽到全部义务来避免暴雨造成的损害。一审法院亦在判决中写明，不应过分苛责物业公司的管理职责，但却要求宏泰旸物业公司承担张杨损失的70%，明显有违公平合理原则。三、张杨没有采取积极有效的防范措施，拒绝宏泰旸物业公司工作人员协助入户排水，自身具有重大过错。在宏泰旸物业公司积极与其他业主一起共同为减轻自然灾害而努力时，张杨却没有履行自己应尽的义务，拒绝配合宏泰旸物业公司帮助其房屋进行抽水处理，不做任何补救措施，任凭雨水、污水越积越多，最终导致涉案房屋发生比正常情况下更多的财产损失，其自身有重大过错。同一小区内与张杨同户型的房屋未受到相同程度的损害，亦可证明张杨并未尽到作为房主在不可抗力发生后，采取适当措施防止损失进一步的扩大的义务。张杨辩称，同意一审判决，不同意宏泰旸物业公司的上诉请求。宏泰旸房地产公司述称，同意一审判决，请求维持原判。联通公司述称，对本案没有意见。张杨向一审法院起诉请求：1.依法判决宏泰旸物业公司赔偿张杨装修修复费用20857.32元；2.判决宏泰旸物业公司赔偿张杨家具家电损失费用12894元；3.判决宏泰旸物业公司承担本案鉴定费用26200元，共计59951.32元。一审法院认定事实：2015年5月28日，张杨从案外人曹仁鹏、王忠敏处购买了坐落于北京市通州区翠屏里涉案房屋。2015年7月9日，该房屋所有权人登记为张杨，建筑面积93.31平方米。2015年8月16日，张杨（甲方、委托方）与宏泰旸物业公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托协议》，主要约定：甲方同意将位于格瑞雅居×××室的房屋（建筑面积：93.31平方米）及小区的公用设施、公共部位委托给乙方实行统一管理。管理内容：房屋的维修、养护；公共设施、设备及公共部位的维修、养护等内容。委托物业的管理期限：自2015年8月16日起，至小区业主委员会成立并与物业管理公司签订委托管理协议之日止。《物业管理委托协议》还约定了其他内容。一审法院另查，涉案房屋系半地下结构，2018年8月8日上午8时许，暴雨导致大量雨水流入涉案房屋内，造成涉案房屋内家具家电损坏、墙壁被雨水浸泡等财产损失。2018年11月13日，张杨申请对涉案房屋的漏水原因、漏水部位、修复方案及修复费用进行鉴定，后经张杨与宏泰旸物业公司协商确定由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对漏水原因、漏水部位进行鉴定。2019年3月15日，张杨向一审法院提交《撤销鉴定申请书》，明确表示因无力承担鉴定费，故撤销对漏水原因、漏水部位、修复方案及修复费用进行鉴定。2019年5月8日，张杨申请对涉案房屋的修复方案、修复费用、财产损失进行鉴定。2019年7月1日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，建议修复意见：5.1根据鉴定委托的要求、现场勘验情况及相关标准规范，对涉案房屋建议进行如下修复处理：1.修复范围：客厅电视墙。建议修复意见：将电视墙粘贴壁纸区域饰面层清除至基层后按原状恢复饰面层。施工工艺应符合中华人民共和国国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）等相关标准规范的规定。2.修复范围：主卧室、次卧室门框及门窗。建议修复意见：将原有门框、门扇拆除后采用与原门框、门扇相同品牌、相同材料、相同颜色的产品进行更换。施工工艺应符合相关标准规范的规定。3.修复范围：客厅、入户门厅、餐厅、主卧室、次卧室墙面饰面层为涂饰层的区域。建议修复意见：将原有饰面层全部清除至抹灰层后按原状恢复饰面层，涂饰材料应涂饰均匀，各层应结合牢固。施工工艺应符合中华人民共和国行业标准《建筑涂饰工程施工及验收规程》（JGJ/T29-2015）等相关标准规范的规定。注：1.上述方案为建议性修复方案，方案的事实应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作。2.我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。3.我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全与经济适用的修复方案。4.本工程修复方案涉及结构、装修工程，修复时应统一协调安排进行。2019年8月26日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具《北京市通州区人民法院案件涉及的涉案房屋内家具家电损失项目资产评估报告》：至评估基准日2019年6月13日，经重置成本法评估，《2018京0112民初34885号》案件涉及的涉案房屋内家具家电损失评估价值为12894元。2019年10月22日，北京润恒国金工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书征求意见稿》，鉴定意见：1.我公司遵循客观、独立、公正，以事实为依据的原则，依据现场踏勘结果认真核查计算，本工程造价鉴定结果合计为：按修复方案部分造价鉴定，此部分造价合计为20857.32元，大写：贰万零捌佰伍拾柒元叁角贰分。2.工程造价鉴定机构依据本鉴定工程有效证据资料进行鉴定，若有效证据资料的记载与工程实际情况不符时，依据司法规则由法院裁决。一审法院再查，2003年11月20日，宏泰旸房地产公司（甲方）与北京市通信公司通州区电信局（乙方）签订《建设格瑞雅居小区电信业务机房及布线系统协议书》，主要约定：本协议所说的电信业务布线系统是指格瑞雅居小区（楼宇）内与通信网络相连接的，用以传送各种信息的信息运输系统，包括通信电缆、光缆、各种软电缆及有关连接硬件等组成部分。电信业务布线系统的全部投资建设由乙方承担。甲方责任：无偿提供符合工程标准的中心机房（拥有产权、首层（无地下室）、净高3米以上、地板承重应大于600kg/㎡）、安装垂直子系统和水平子系统所需的安装位置和相应布线所需的楼内管道。向乙方提供所在小区的楼层弱电图纸及相关材料。未经乙方同意不得利用本协议项下的电信业务布线系统自行开展与北京市通信公司所提供业务相同或类似的电信业务。乙方责任：负责所有布线系统的投资、设计（包括设备选型、器材选型、按统一的标准购买设备和器材）、施工和维护；负责对所投资设备、设施的维护和管理。协议书还约定了其他内容。关于涉案房屋的漏水原因，张杨主张是因为宏泰旸物业公司没有尽到对公共设施的管理义务，导致弱电井漏水，且事发当日没有及时对涉案房屋进行抽水导致。宏泰旸物业公司为证明其尽到了公共设施的管理、维护责任，表示8月8日和11日在小区宣传栏张贴紧急通知，并在防汛期清理路面雨水篦子，对污水管道、地下室、污水泵进行了排查，并向一审法院提交《宏泰旸物业公司2018年防汛隐患排查台账》，宏泰旸物业公司辩称涉案房屋漏水是因为张杨对涉案房屋进行了装修、整改，张杨填平了采光井、拆除了窗户，损坏了房屋原有结构和公共设施，才导致房屋漏水，并提交其与张杨签订的《住宅室内装饰装修管理协议》《室内拆改承诺书》等证据。张杨对此不认可，表示购买的是二手房，买的时候就是采光井就是平的，没有窗户，购买后开始装修，刷了墙面、削了瓷砖，厨房门变窄了，增加了几个插座，其他没动。关于漏水部位，张杨称系从楼道弱电井和室内插座进水，导致涉案房屋被淹，并提供视频资料予以证明。宏泰旸物业公司认为弱电井漏水与物业公司没有关系，弱电井产权是联通公司，联通公司负责维护。而且张杨家大量的水是从窗户进去的，因为张杨将朝南的围墙和窗户都拆除了。地下室的弱电井有几根细管通到地面上，属于穿线管，水达到一定高度才会流进去，小区地面都饱和了，进水是肯定的，是正常的。宏泰旸房地产公司表示弱电井是房地产开发公司建设的，网线传音工作是谁运营谁安装，联通公司进行日常维护。关于宏泰旸物业公司对涉案房屋进行抢险救助时是否存在迟延，张杨称8月8日上午7时50分，发现楼道公共电缆箱漏水就多次给物业公司打电话，物业公司说一会儿过来看看，但并未过来。原告发现不光电缆箱漏水还有家里插座漏水，喷头漏水。期间一直给物业公司打电话，但物业公司直到中午12时左右才过来。在邻居、119的帮助下，才从涉案房屋内出来。宏泰旸物业公司辩称8月8日当天雨特别大，保安和保洁是每家每户现去地下室通知，客服也是每家每户通知。8点多接到张杨电话，9点多物业公司的马晓莹带着保洁、保安四五个人去原告家查看，去的时候张杨及其爱人在家，但是张杨拒绝抽水，11点多，又去了张杨家，才将原告家的积水抽出。张杨对此不认可，主张从8点多就给物业公司打电话，但物业公司一直没有来，11点多才来给抽的水，而且这个楼道都是积水，就算张杨拒绝，物业公司也不能不抽楼道里的积水。双方各执一词。本案审理过程中，张杨明确表示坚持按照物业服务合同起诉，且明确主张只要求宏泰旸物业公司承担赔偿责任。一审法院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，结合涉案房屋漏水事发经过及张杨提交的视频录像等证据可以认定，涉案房屋系因暴雨导致雨水主要从小区公共区域和公共部位流入室内，而宏泰旸物业公司作为物业服务的提供方和管理方，其应当履行对小区公共区域、公共设施、设备及公共部位的维修、养护及管理等义务和责任。结合本案雨水流入涉案房屋的事发经过以及事发后宏泰旸物业公司对涉案房屋采取排水等抢险救助的经过看，事发时，宏泰旸物业公司未对涉案房屋所在小区公共区域、公共设施充分尽到维护、管理的义务和责任，故宏泰旸物业公司对张杨所有的涉案房屋因雨水流入所造成的财产损失负有一定的责任。但是，综合考虑事发当日的暴雨系特殊自然灾害，具有一定的不可预见性，不可过分苛责物业公司的管理职责，故一审法院认定由宏泰旸物业公司承担张扬合理损失70%的责任。宏泰旸物业公司主张电信井产权归联通公司，与其没有关系的辩解意见，一审法院不予采信。宏泰旸物业公司主张系张杨填平了涉案房屋内的采光井和大量雨水是从窗户流入涉案房屋内，但并未充分举证证明，故其应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对上述辩解意见不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京宏泰旸物业管理有限公司给付张杨财产损失费共计23625.92元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张杨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，宏泰旸物业公司向本院提交以下证据：证据1.事发当日的照片，证明在灾情发生前，宏泰旸物业公司已经提醒了住户尽快查看是否漏水，如有漏水及时通知物业抢修，宏泰旸物业公司也进行了排查，把在宏泰旸物业公司能力范围内所有的抽水泵等是否正常运行进行了检查；证据2.小区其他两位业主的情况说明，证明事发时张杨发现家里有漏水情况时就拨打宏泰旸物业公司电话，宏泰旸物业公司的保安、保洁就过去帮张杨进行处置；证据3.抢险照片，证明宏泰旸物业公司有对园区进行排查，从积水照片可以看出有可能是从空调排水管进的水，也有可能从窗户进的水，抢险的照片可以证明宏泰旸物业公司的工作人员在其他业主家进行抢险；证据4.张杨家阳台的照片，证明张杨的阳台的墙是被水浸泡过的，屋内的水没有经过阳台；证据5.业主家里空调管道进行重新处理的证据，证明如果不漏水的话没有必要进行重新密封；证据6.采光井的照片，证明采光井如果进水，不会进到业主家，而是进入到池子里。张杨发表质证意见称：宏泰旸物业公司提交的证据均是一审提交的证据；对证据1的真实性、证明目的均不予认可，没有看过这个照片，也没有得到过通知；对证据2的真实性、证明目的均不予认可，其他业主家的情况不代表张杨家的情况，张杨当时装修完，宏泰旸物业公司说没有问题，把押金退给张杨；对证据3的真实性、证明目的均不予认可，和张杨没关系；对证据4的真实性、证明目的均不予认可，该证据在一审中宏泰旸物业公司已经提交，一审法院还到张杨家勘察，提到阳台上的水是晾衣服的水。联通公司表示，宏泰旸物业公司提交的证据与联通公司没有关系，对此不发表质证意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据本案查明事实，涉案房屋系因暴雨主要从小区公共区域和公共部位流入室内造成损害，作为涉诉小区物业服务的提供方，宏泰旸物业公司应当履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，结合涉案房屋受损经过以及宏泰旸物业公司对涉案房屋进行抢险救助的过程，可以认定宏泰旸物业公司未对涉案房屋所在小区公共区域、公共设施尽到充分的维修、养护、管理和维护义务，其对张杨涉案房屋因雨水流入所造成的财产损失负有一定的责任。一审法院结合事发当日发生暴雨系自然灾害的情况，酌情认定由宏泰旸物业公司承担张扬合理损失70%的责任，并无不当，本院予以维持。宏泰旸物业公司虽称张杨未采取积极有效的防范措施并拒绝宏泰旸物业公司工作人员协助入户排水，对其自身财产损失也存在重大过错，但宏泰旸物业公司并未就其主张予以充分举证，故对宏泰旸物业公司的上诉理由，本院不予采信。综上所述，宏泰旸物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由北京宏泰旸物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇二〇年九月二十九日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾