吉林省白山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉06执异25号 案外人：张岩，女，1972年11月17日生，汉族，住吉林省通化市东昌区团结街新风委九组。 委托诉讼代理人：王崴令，吉林郭新敏律师事务所律师。 申请执行人：吉林浑江农村商业银行股份有限公司。住所地：吉林省白山市浑江大街93号。 法定代表人：马利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金鑫，男，1984年3月5日生，朝鲜族，吉林浑江农村商业银行股份有限公司职员，住吉林省靖宇县靖宇镇将军委六组。 委托诉讼代理人：訾成刚，男，1981年9月11日生，汉族，吉林浑江农村商业银行股份有限公司职员，住吉林省白山市浑江区红旗街红四委一组。 被执行人：白山市佳兴房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江大街西站安居小区4号楼106门市1-3层。 委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。 在本院执行申请执行人吉林浑江农村商业银行股份有限公司（以下简称农村银行公司）与被执行人白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴开发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张岩于2020年9月8日对本院作出的（2019）吉06执恢16号之二执行裁定书，查封佳兴开发公司位于白山市广厦安居小区地下车位（产籍号为05-0012-0320-0161-01-101号至05-0012-0320-0161-01-180号，05-0012-0320-0161-03-101号至05-0012-0320-0161-03-141号及05-0012-0320-0161-03-143号、146号、169号、170号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现本案已审查终结。 案外人张岩称，案涉140处车库所有权人为案外人于2014年10月31日从佳兴开发公司购买，双方当日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了案外人购买位于白山市广厦安居小区地下车位，产籍号为：05-0012-0320-0161-03-101号至05-0012-0320-0161-03-141号、146号、168号05-0012-0320-0161-03-143号、05-0012-0320-0161-03-169号、170号，总价款3000000元已全部支付，并出具收据，且车库已交付给张岩使用,并到产权部门办理商品房分户预售登记。案外人张岩又于2015年5月20日与佳兴开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定了张岩以4000000元价格购买佳兴开发公司的产籍号为05-0012-0320-0161-01-101号至05-0012-0320-0161-01-180号，共计80处车位。当日向佳兴开发公司支付全部车位价款4000000元，并在产权部门办理了上述80处车库的预售登记备案。如上所述，依据民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，案涉车位所有权人为张岩，其享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益，请求：依法解除对案涉140处车库的查封，并中止执行。 农村银行公司称，案涉标的为140处地下停车位，不属用于居住的商品房，应适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条。张岩对案涉140处停车位不享有所有权，其既没有合法占有，也没有支付相应的对价，更没有办理产权过户手续，其提出的执行异议不能排除执行。 佳兴开发公司称，其认可案涉的房产确实出售给张岩，并且实际交付，并作了预售备案登记，但至今没有给张岩开具不动产销售发票。 本院查明，2014年10月31日，佳兴开发公司（出卖人）与张岩（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于新建街的地块的土地使用权批准文件号为0600000087。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房广厦安居小区。买受人购买地下停车位为：03-101至129共29个，03-133号共1个，03-138至143号共6个，03-145至168号共24个，总计60个。每个为50000元，总金额3000000元。价款方式为一次性付款3000000元。佳兴开发公司在出卖人处加盖公章，法定代表人张发利加盖名单。买受人处无签字或盖章。 同日，佳兴开发公司向张岩出具编号为0020945收据一份，收款金额为3000000元，事项为广厦安居小区地下停车位款（共60个）。 同日商品房分户预售登记表载明：售房单位为佳兴开发公司，项目名称为广厦安居小区，房屋用途为车位，预购人为张岩，预购时间为2014年10月31日，预付款金额为3000000元，预购房号为03-101至129户共29个、03-133户共1个、03-138至143户共6个、03-145至168户共24个，总计共60个，注：142号改成169号车位、145号改成170号车位。预购人张岩签字，售房单位加盖单位公章，白山市房地产交易中心加盖白山市房地产交易中心预售专用章。 2014年12月30日，佳兴开发公司（甲方）与张发仁（乙方）地下车位管理权协议书一份，主要内容为：就广厦安居小区地下停车场经营管理事宜达成协议。一、甲方把广厦安居小区地下停车场整体承包给乙方，每年承包费为100000元。三、承包期限为10年，即2015年1月1日至2025年1月1日。 2015年5月20日，佳兴开发公司（出卖人）与张岩（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于新建街的地块的土地使用权批准文件号为0600000087。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房广厦安居小区。第三条商品房基本情况末尾处手写00-001至00-176，00-178至00-180、187号共80个。第六条计价方式与价款第2项按照建筑面积计算，该商品房总价款为4000000元。价款方式为一次性付款。佳兴开发公司在出卖人处加盖公章，法定代表人张发利加盖名单。买受人处无签字或盖章。同日，佳兴开发公司向张岩出具0001287号交款收据一份，事项为广厦安居地下停车位00-001至00176，00-178至00180、00187号，金额为4000000元； 同日出具无编号交款收据一份，事项为系张岩购房款，金额为5000000元。名细：广厦安居05-0012-0320-0161-01101至01180号共80个车位（187号），团圆之家05-004-03050096-00109至00116号共8个车库。 同日，中国建设银行转账凭证一份载明：付款方户名张岩，收款方户名佳兴开发公司，转账金额5000000元。 同日，商品房分户预售登记表载明：售房单位为佳兴开发公司，项目名称为广厦安居小区，预购人为张岩，预售面积为20272.26平方米，预付款金额为4000000元，预购房号为05-0012-0320-0161-01101号至01-176、178-180、187号共80个停车位，合计1846.84平方米。预购人张岩签字，售房单位加盖单位公章及张发利签字，白山市房地产交易中心加盖白山市房地产交易中心预售专用章及经办人高杜鹏签字。 2020年8月26日，本院依据（2020）吉06执25号之六执行裁定，张贴查封公告。 2020年8月28日，本院作出（2020）吉06执25号之七执行裁定书，裁定：将本院2020年8月27日作出的（2020）吉06执25号之六执行裁定书中“被执行人佳兴开发公司所有的位于吉林省白山市浑江区广厦安居小区的地下车位，（产籍号为：05-0012-0320-0161-01-101号至05-0012-0320-0161-01-180号，05-0012-0320-0161-01-187号至05-0012-0320-0161-01-189号、05-0012-0320-0161-03-101号至05-0012-0320-0161-03-180号），共363处”补正为“被执行人佳兴开发公司所有的位于吉林省白山市浑江区广厦安居小区的地下车位（产籍号为：05-0012-0320-0161-01-101号至05-0012-0320-0161-01-180号，05-0012-0320-0161-01-187号至05-0012-0320-0161-01-189号、05-0012-0320-0161-03-101号至05-0012-0320-0161-03-180号），共163处”。 另查明，证人张发仁出庭作证称，案涉车位系张岩合法占有并使用，张岩的弟弟张亮说车位的事跟他联系，我承包了张亮手里140个车位，费用为100800元；我收取车位管理费为每个车位每年720元，140个车位张亮每年向我交纳100800元，我们之间的费用相抵，从2015年7月份至今车位一直由我管理使用。 2020年9月22日，白山市不动产登记中心出具《白山市广厦安居小区地下停车位已经办理产权登记证明的地下停车明细》载明已有四户权利人对03-131、03-171、03-175、04-147分别办理了产权登记。 2020年9月23日，白山市不动产登记中心出具说明，案涉广厦安居小区地下停车位已具备不动产初始登记，在无查封无抵押情况下具备办理不动产登记。 本院认为，本案争议焦点为：中止执行被执行人佳兴开发公司所有的位于吉林省白山市浑江区广厦安居小区的地下车位（产籍号为：05-0012-0320-0161-01-101号至05-0012-0320-0161-01-180号，05-0012-0320-0161-01-187号至05-0012-0320-0161-01-189号、05-0012-0320-0161-03-101号至05-0012-0320-0161-03-180号），共163处车库（车位）是否符合法律规定要件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因与案涉车位相同条件的其他车位的权利人已办理了过户登记，且在无查封无抵押情况下具备办理不动产登记，所以案外人张岩因其自身原因未办理过户登记，其异议请求并不符合上述法律规定，不能排除执行，故本院对其异议请求不予支持。 综上所述，案外人张岩提出异议申请的事实与理由不符合法律规定，其请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人张岩的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 孙启鹏 审 判 员 鹿贵金 审 判 员 孙 卓 二〇二〇年九月二十七日 代书记员 王罗文