贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初691号 原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市小河经济技术开发区黄河路402号。 负责人：申忱，行长。 委托诉讼代理人：王文林，男，1979年6月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，公司员工。 被告：范必明，男，1963年1月11日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁县，现住贵州省贵阳市云岩区。 原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告范必明金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序。原告农行小河支行申请对被告范必明进行财产保全，本院依法裁定冻结、扣押或查封被申请人范必明银行存款651424.20元或其他价值相当的财产。本院于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告农行小河支行的委托诉讼代理人王文林、被告范必明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告借款本金639654.23元及截止至2020年7月1日的欠付利息11337.76元、罚息282.67元、复利149.54元，并支付自2020年7月2日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利；2.原告对被告提供的位于贵阳市云岩区（黔（2017）云岩区不动产证明第0073047号的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述请求第一项范围内享有优先受偿权；3.确认抵押预告登记有效；4.被告取得位于贵阳市云岩区的房屋产权证后五日内协助办妥抵押登记手续；5.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实及理由：2017年5月2日，被告范必明与贵州泰联房地产开发有限公司（以下简称泰联房开公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵阳市云岩区，并且向原告申请了住房按揭贷款。2017年5月5日，原告与被告范必明、泰联房开公司三方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120170021480），并于2017年5月8日向被告范必明发放贷款金额778000元，期限15年，以等额本金递减还款法的方式还款，并办理抵押登记手续。上述合同签订后，原告依约向被告范必明指定的账户交付了贷款本金778000元，被告范必明在《借款借据》上签字捺印进行确认。贷款发放后，截至2020年7月1日被告范必明共计偿还款项220038.18元（其中包括本金137142.7元、利息81756.17元、罚息733.06元、复利406.25元），尚欠本金639654.23元、借款期内正常利息11337.76元、罚息282.67元、复利149.54元。因被告未按照合同约定还本付息，已构成违约。特向法院提起诉讼，请求判令如前所诉。 被告范必明答辩称因疫情影响资金周转，确实拖欠了贷款。 经审理查明，2017年5月2日，被告范必明（买受人）与泰联房开公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，范必明向泰联房开公司购买了位于贵阳市云岩区房屋，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款195101元，余款778000元以银行按揭方式支付。 同日，被告范必明作为申请人，向农行小河支行提交了个人信贷业务申请表。2017年5月5日，范必明（借款人）与农行小河支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同主要约定内容有：一、借款约定：借款金额为778000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于贵阳市云岩区，借款期限自2017年5月5日至2032年5月4日止，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为泰联房开公司的账户，开户行为农行小河支行，账号：23×××94。二、还款约定：还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。三、担保：担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人泰联房开公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押人的抵押预告登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；由在本合同签章的抵押人提供抵押担保。抵押人应协助配合贷款人按以下约定办妥抵押（预告）登记：自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自案涉房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。四、违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。五、争议解决：本合同争议解决方式为由贵阳铁路运输法院管辖。泰联房开公司在保证人处加盖公章，范必明在抵押人处签名捺印。2017年5月8日，农行小河支行将778000元借款发放至合同指定的泰联房开公司银行账户（账号：23×××94）。 2017年5月5日，范必明（义务人）与农行小河支行（权利人、申请人）就案涉房屋办理了黔（2017）云岩区不动产证明第0073047号不动产登记证明，证明权利或事项为预告登记；登记类型预购商品房抵押预告登记。 自2017年5月5日起，范必明开始偿还借款本金及利息，至2020年7月1日，范必明已还款项共计221241.25元（其中本金138345.77元、利息81756.17元、罚息733.06元、复利406.25元），尚欠本金639654.23元、借款期内正常利息11337.76元、罚息282.67元、复利149.54元。自2020年2月起，范必明未再按时履行还款义务，经原告催告，范必明仍未履行还款义务。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、《个人购房担保借款合同》、《个人购房担保借款合同补充协议书》、贵阳市商品房预售合同备案申请表、不动产登记证明、个人借款凭证、还款明细、利息清单、欠款清单、企业信用信息公示报告、上门催收照片、电话催收记录、身份信息等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，原告与被告范必明签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。各方当事人应该按照约定履行自己的义务。 对于原告要求被告返还借款本金、利息、罚息、复利的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告范必明应按照合同约定偿还尚欠原告借款本金及利息、罚息、复利。本案关于罚息、复利的合同约定符合《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，原告诉请被告支付借款本金639654.23元，截至2020年7月1日，范必明尚欠借款本金639654.23元、借款期内正常利息11337.76元、罚息282.67元、复利149.54元，并支付自2020年7月2日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息、复利，未违反法律规定及合同约定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，原、被告双方于2017年5月5日就案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农行小河支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，其享有的是当抵押预告登记条件成就时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有现实抵押权，故对原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。本案原告未提供证据证明案涉房屋能够进行不动产登记，故对原告要求确认预告登记有效和被告取得案涉房屋产权证后五日内协助办妥抵押登记的诉请，本案暂不处理，待条件成就时，原告再另行通过合法途径主张。 依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告范必明自本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行借款本金639654.23元，借款利息、罚息、复利（截止至2020年7月1日止欠付的利息为11337.76元、罚息282.67元、复利149.54元；2020年7月2日之后产生的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至借款本金还清之日止，利随本清）； 二、驳回中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10316元，减半收取计5158元，保全费3778元，合计8936元，由被告范必明负担（原告预缴的8936元自本判决生效后自行向本院申请退回；被告在本判决生效次日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 杨芳 二〇二〇年九月十日 法官助理 徐洁 书 记 员 杨丽