浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终376号 上诉人（原审被告）：李斌，男，1968年10月15日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人（原审被告）：钟艺玙，女，1981年11月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孙晓林，浙江腾智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金华市永翔物业管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东方前城1幢1-119室，统一社会信用代码：9133070256699805X5（1/1）。 法定代表人：陈有富，总经理。 委托诉讼代理人：钭启松，男，公司员工。 上诉人李斌、钟艺玙因与被上诉人金华市永翔物业管理有限公司（以下简称永翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李斌、钟艺玙上诉请求，撤销一审判决，改判驳回永翔物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决事实认定错误，法律适用不当。一、一审法院认定永翔物业公司具有诉讼主体资格缺乏事实和法律依据。一审法院认为“李斌、钟艺玙并非自购房起一直未缴纳物业费，而是2016年12月家中被盗事件发生后才拒交，另外从李斌、钟艺玙提交的《火灾事故简易调查认定书》中载明的起火单位亦可清楚知道，至少永翔物业公司于2016年7月21日前已接管涉案小区。”上述认定理由显然无法成立。本案的争议焦点在于浙江省金华市东方前城小区在已经有凯宏物业服务有限公司为其提供物业服务的前提下，能否还存在第二个物业服务机构。根据国务院《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，一个东方前城小区只能有一个物业服务机构。虽然永翔物业公司提供了其与开发商签订的前期物业服务合同，但是这一证据明显与本案的其他证据相矛盾。李斌、钟艺玙提交的证据可以证实，东方前城的业主是与凯宏物业签订的前期物业管理收费合同，而且永翔物业公司自己所提交的证据《关于东方前城住宅小区物业服务收费标准的批复》也显示，凯宏物业才是东方前城的物业公司，永翔物业公司与李斌、钟艺玙没有任何关系。现东方前城小区同时存在两家物业服务企业，明显违背了国务院的《物业管理条例》，不论永翔物业公司提交何种证据，也不能证明其系小区唯一合法的物业服务企业，故永翔物业公司依法不具有本案诉讼主体资格。本案一审于2019年11月13日开庭，而永翔物业公司却在2019年12月16日向法院提交了一份《东方前城小区物业服务临时过渡协议》的证据，这份《临时过渡协议》形成于2019年11月9日，在开庭之前就已经存在。永翔物业公司却故意不提交，超过了举证时效，法院对于该明显超过举证时效的证据并未要求永翔物业公司说明任何理由，也没有重新开庭组织质证。根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第102条的规定，“当事人故意或因重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳”。为便于二审法院查明本案事实，李斌、钟艺玙在此简要对该《临时过渡协议》发表质证意见，该证据明显不具有合法性，因为其系东方前城小区业主委员会与永翔物业公司签订，该协议的内容显然超过了业委会的职权，业委会没有权利与永翔物业公司签署此协议，故其不具有合法性。二、一审法院认定永翔物业公司主张的物业收费标准并无不当缺乏事实依据。一审法院认定小区现收费标准与前物业公司保持一致，多年以来并未增加，只是沿袭了之前的收费标准，故该收费标准并无不当，这一理由不能成立。首先，没有任何证据证明永翔物业公司系从凯宏物业公司所沿袭下来。在案证据显示，凯宏物业公司与永翔物业公司同时存在，且永翔物业公司不具有诉讼主体资格，“沿袭了之前的收费标准”这一说法没有事实依据。其次，收费标准是否恰当应与永翔物业公司具体提供的服务质量相对应，而不是与之前的物业服务收费标准相比较。根据一审期间案涉相关证据，按照永翔物业公司所提供的“服务”，根本不应当收取其所主张的物业费用，一审法院认定永翔物业公司“沿袭了之前的收费标准”不仅没有事实依据，而且犯了基本的逻辑错误。三、一审法院认定“李斌、钟艺玙以消防不符合强制性标准为由认为永翔物业公司提供的物业服务自始无效，缺乏法律依据，不予采纳。”这一认定才缺乏法律依据。公安部在2015年12月22日发布、2016年3月22日实施的强制性标准《住宅物业消防安全管理》（GA1283-2015）的第一页明确规定，“本标准的第4章（4.7除外）-第7章为强制性的，其余为推荐性的。”根据国家强制性标准规定，永翔物业公司作为物业服务企业，至少应履行下列职责：“物业服务企业对住宅物业管理区域内的共用部位应每日进行防火巡查，每月至少进行一次防火检查，及时发现和消除火灾隐患。”“防火巡查和检查时应填写巡查和检查记录，巡查和检查人员及其主管人员应在记录上签名”等，但是李斌、钟艺玙在一审中所提交的证据证实，永翔物业公司作为物业服务企业形同虚设，其所提供的消防物业服务根本不符合国家强制性标准的基本规定。根据2018年1月1日起实施的《中华人民共和国标准化法》的规定第二十五条，不符合强制性标准的产品、服务，不得生产、销售、进口或者提供；第三十六条，生产、销售、进口产品或者提供服务不符合强制性标准，或者企业生产的产品、提供的服务不符合其公开标准的技术要求的，依法承担民事责任。根据标准化法的规定，物业服务人所提供的物业服务必须要满足强制性标准的要求，否则就要承担民事责任。因此，东方前城的物业服务公司在履行协议的时候违反了国家强制性标准的规定，应当视为无效履行。四、一审法院认为“业主应当按期缴纳物业费，否则系对已交物业费业主之不公；更甚者，若拒交之风在小区盛行，必将有损于小区全体业主的切身利益。”这一判决理由显然脱离了本案的实际情况，不能成立。在本案中，永翔物业公司形同虚设，物业服务几乎没有，导致全体小区业主的共同利益遭受严重损失。永翔物业公司在根本违约、以及违反了国家强制性规定的情况下，根本就没有任何权利要求李斌、钟艺玙缴纳物业费，现如今一审法院不顾本案基本事实，不考虑本案特殊背景，也没有正确适用法律，作出如此裁判，侵害了全体小区业主的共同利益。五、一审法院认为“经多次现场走访，东方前城小区总体情况尚可”这一判决理由严重脱离实际情况，不能成立。根据永翔物业公司提供的《前期物业服务委托合同》第十九条、第二十条相关约定，永翔物业公司并未履行其应尽的义务和约定必须实现的物业管理服务质量目标。李斌、钟艺玙提供的物业多年管理严重缺失照片、视频以及新闻采访证据足以说明，法官却不作参考，仅仅以现阶段“金华创建文明城市”街道社区协助强抓文明创建后东方前城小区的卫生状况来断定物业服务总体情况尚可，不具有说服力。 被上诉人永翔物业公司答辩称，永翔物业公司具备诉讼主体资格，本案并非李斌、钟艺玙所称的同一个小区存在两个物业的情形，珠海市凯宏物业管理有限公司曾经为东方前城小区服务过，之后永翔物业公司接手。李斌、钟艺玙认为永翔物业公司提供的服务有瑕疵与其陈述的理由与事实相互矛盾，不符合逻辑，其既称永翔物业公司没有提供服务，又称永翔物业公司提供的服务有瑕疵。永翔物业公司提供的服务与收取的费用相符，不存在任何问题。 原审原告永翔物业公司向一审法院起诉请求：一、判令李斌、钟艺玙支付永翔物业公司2017年1月1日至2019年9月30日的物业费5758元；二、由李斌、钟艺玙承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实如下：2014年4月28日，金华市达厦房地产有限公司与永翔物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定永翔物业公司承担金华市婺城区东方前城小区的前期物业服务。期限自2014年5月1日起至东方前城小区成立业主委员会，后由业主委员会委托管理。双方还就权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用等其他事项进行了约定。东方前城小区自2006年起由凯宏物业进行管理服务，经金华市物价局审批，收费标准为多层每月0.5元／㎡，小高层每月1.05元／㎡。2019年11月9日，金华市婺城区东方前城小区业主委员会与永翔物业公司签订《东方前城小区物业服务临时过渡协议》，约定业主委员会临时委托永翔物业公司管理小区至新物业进场（至少可服务至2019年12月31日）。该协议附件中载明高层（电梯房）收费为1.05元／月。李斌与钟艺玙系夫妻，于2012年3月29日登记结婚。2012年12月27日，钟艺玙与金彦签订《房屋转让合同》，购得金华市婺城区东方前城68幢103室【权证号码：××、金市国用（2013第103-00856号）】，并于2013年1月9日过户，后装修入住。该房屋建筑面积151.9㎡，附房套内面积19.8㎡。金彦与凯宏物业签订的《前期物业管理收费合同》约定高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.05元，于每年11月30日前缴纳。储物间、车库、车位费用分别为5元／月、15元／月、20元／月。2016年12月23日，李斌、钟艺玙曾因家中首饰金器等财物被盗向公安报案。此后因小区设施、安防、绿化、卫生等方面问题，自2017年1月1日起李斌、钟艺玙不再缴纳物业费，经催收后仍未交。另查明，永翔物业公司获评2015年度婺城区“优秀物业服务企业”，东方前城小区获得2016年度、2017年度婺城区“物业管理示范小区（大厦）”。再查明，2016年7月22日，金华市公安消防支队婺城区大队出具《火灾事故简易调查认定书》，载明起火单位为金华市婺城区东方前城物业（永翔物业公司），火灾事故事实：2016年7月21日5时32分，金华市公安消防支队婺城区大队站前中队接指挥中心报警，位于金华市婺城区东方××栋××层××室着火，站前中队出动4辆消防车18名消防官兵进行扑救，火灾过火面积20平方米，烧毁监控室内部分监控设备，无人员伤亡。起火原因不排除电气线路故障引燃周边可燃物所致。 一审法院认为，一、关于永翔物业公司诉讼主体资格。李斌、钟艺玙并非自购房起即一直未缴纳物业费，而是2016年12月家中被盗事件发生后才拒交；另从李斌、钟艺玙提交的《火灾事故简易调查认定书》中载明的起火单位亦可清楚知道，至少永翔物业公司于2016年7月21日前已接管涉案小区，而本案所诉的物业费为2017年1月之后。故李斌、钟艺玙辩称永翔物业公司无诉讼主体资格与事实不符，不予采信。二、关于物业收费标准及物业服务质量。首先，小区交付以来前物业公司凯宏物业以1.05元／平方（含能耗费）收取高层物业费，现收费标准与前物业公司保持一致，多年来并未增加；其次，小区业主委员会与永翔物业公司签订的临时过渡协议亦沿袭了之前的收费标准；最后，该收费标准在金华市区范围内已属于较低水平；此外，储物间、车库、车位收费标准亦属合理水平。对于物业服务质量，李斌、钟艺玙认为永翔物业公司在消防设施、安防监控、绿化卫生等方面有诸多问题。东方前城小区作为一个已交付10多年的老旧小区，出现设施设备运行故障等问题实属正常，在金华市区××小区中亦不鲜见，上述事项及家中被盗并非拒交物业费的事由。从永翔物业公司提交的证据及庭审陈述看，对于消防等问题其亦积极与社区、询价机构展开联系并作尝试改善，但该问题并非物业一家所能解决。李斌、钟艺玙以消防不符合强制性标准为由认为永翔物业公司提供的物业服务自始无效，缺乏法律依据，不予采纳。经多次现场走访，东方前城小区总体情况尚可；此外，东方前城小区在2016年度、2017年度连续获得婺城区示范小区荣誉，表明小区管理受到政府的认可。诚然，永翔物业公司在现有小区整体硬件设施条件下的服务质量有欠缺难以避免也客观存在，但考虑现收费标准多年未变化、已处于较低水平，收费尚能与提供的服务相称，同时也应考虑物业费收取不足对服务质量产生影响亦事实存在。建设单位、业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按期缴纳物业费，否则系对已交物业费业主之不公；更甚者，若拒交之风在小区盛行，必将有损于小区全体业主的切身利益。本案中，双方未明确约定缴纳物业费的时间，对于2019年度的物业费（2017年度、2018年度显已到交费时间），鉴于目前已到12月且原缴纳时间为每年11月30日前，故永翔物业公司要求李斌、钟艺玙缴纳2019年1至9月的物业费有事实依据，应予支持。另，本案中永翔物业虽未主张2019年10月起的物业费，但为免讼累，应敦促李斌、钟艺玙及时予以缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：李斌、钟艺玙于判决生效之日起七日内支付金华市永翔物业管理有限公司物业费5758元。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，永翔物业公司已预交），由李斌、钟艺玙负担。 二审期间，上诉人李斌、钟艺玙向本院提交以下证据，受案回执，证明钟艺玙的车辆在2020年3月1日被故意损坏，后来发现小区案发区域没有摄像头，导致钟艺玙的财产损失无法得到有效追偿。 永翔物业公司对上述证据质证认为，对其真实性没有异议，但与本案无关。 本院对上述证据认证如下，经审核，对该证据的真实性予以认定，可以证明钟艺玙于2020年3月1日向公安机关报案的情况。 二审期间，被上诉人永翔物业公司向本院提交以下证据，事实情况说明，证明永翔物业公司从2014年5月份开始在东方前城小区服务。 上诉人李斌、钟艺玙对上述证据质证认为，对其真实性没有异议，对合法性有异议，该证据不具备证明条件，该情况说明涉及全体业主的切身利益，业委会没有权利来盖章，其盖章超出了自身的权限范围，不具有合法性。 本院对上述证据认证如下，该事实情况说明由金华市婺城区东方前城小区业主委员会盖章并有经手人的签字，对其真实性应予认定，该业委会作为东方前城小区业主选出来的代表机构，有权利对涉及小区相关事实作出说明，本院对其证明目的予以确认。 二审经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，永翔物业公司从2014年5月份开始在案涉东方前城小区服务。 本院认为，一、关于永翔物业公司的主体资格问题。李斌、钟艺玙称案涉东方前城小区存在两家物业公司同时服务缺乏事实依据，金华市婺城区东方前城小区业主委员会出具证明称永翔物业公司从2014年5月份开始在东方前城小区服务，案涉物业费用发生在永翔物业公司为该小区服务期间，永翔物业公司作为本案的原审原告，主体适格。二、关于本案物业费的标准问题。2014年4月28日，永翔物业公司与金华市达厦房地产有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》明确，永翔物业公司按照金华市物价局核定的标准收费，永翔物业公司为东方前城小区服务之前的珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司亦是按照本案永翔物业公司主张的标准收取物业费，在东方前城小区没有成立业主委员会的情形下，永翔物业公司与该小区的开发商签订协议为该小区服务参照此前的物业费收取标准收取物业费符合本案的客观实际，且该收费标准处于金华市较低水平、该小区业主包括李斌、钟艺玙在内接受永翔物业公司的服务未对该标准提出异议并已按照该标准缴纳物业费，李斌、钟艺玙在本案中对该标准提出异议，本院不予认可。小区业主如认为物业公司收费标准偏高，可由业委会或业主代表通过相关的程序与物业公司重新达成协议降低物业费、更换物业公司等，而不是拒缴物业费，李斌、钟艺玙在本案中提出的永翔物业公司管理上的问题，尚不足以成为其少缴物业费的理由。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李斌、钟艺玙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李斌、钟艺玙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 杜月婷 审 判 员 周楚臣 二〇二〇年九月十八日 代书记员 周璟学 12- 11-