西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书        （2020）陕0116民初1032号原告：海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司。营业场所：陕西省西安市长安区太乙宫街道太乙农贸市场。统一社会信用代码：91610000X2310120XY。负责人：符月兰，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张利平，系该分公司员工。被告：孙卫峰，男，汉族，1980年11月11日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王佩、杨永杰，陕西泽诚律师事务所律师。被告：郑辉，男，汉族，1981年7月2日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王佩、杨永杰，陕西泽诚律师事务所律师。原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司（以下简称“新宏发公司”）与被告孙卫峰、被告郑辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新宏发公司的委托诉讼代理人张利平，被告孙卫峰及其委托诉讼代理人王佩、杨永杰，被告郑辉的委托诉讼代理人王佩、杨永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新宏发公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告将位于西安市长安区太乙宫街道太乙农贸市场内3栋11号、12号商铺腾空并恢复原状，交回原告新宏发公司；2、请求判令两被告支付逾期腾退的商铺占用费 3962.44元[①2019年9月1日-2019年9月28日商铺占用费1045.24元（原租金560元/月÷30天/月*28天*2倍）；②2019年9月29日-2019年11月30日的房屋占用费2917.2元（30元/平米*2倍*44.2平米÷30天/月*33天）]，并要求计算至商铺实际腾交之日止；3、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告2018年8月20日签订《商铺租赁合同》一份，约定两被告承租原告新宏发公司位于西安市长安区太乙宫街道太乙农贸市场内3幢11号、12号商铺（合计面积44.2平米），租期自2018年9月1日起至2019年8月31日止。双方合同约定，租赁期满，在同等条件下，两被告有续租商铺的优先权，但必须在一个月内能办理续租合同。期满时，两被告必须在两日内将房屋全部物品搬出……,逾期搬离的，逾期部分占有使用费按本合同约定租金加倍收取，直至退还商铺之日止，租房保证金不予退还。2019年9月28日，原告新宏发公司向两被告邮寄送达《告知书》，告知商铺新的租金标准为每平米每月30元以及逾期腾房占用费按照新租金每月30元/平米的标准加倍收取。2019年10月12日，原告新宏发公司又向两被告邮寄送达《合同解除通知书》终止合同，并限期两被告搬离并腾交商铺，否则按照每平米30元/月的双倍计算。但两被告并未续签合同以及缴纳费用，持续占用商铺经营至今。故起诉。两被告共同辩称：被告郑辉与原告新宏发公司签订《商铺租赁合同》以及承租商铺属实，但该商铺实际使用人为被告孙卫峰，租金亦系被告孙卫峰实际缴纳，被告郑辉与本案并无关联。原告新宏发公司要求每年重复签订一年期限租赁合同，历年商铺租金仅有小额涨幅，然而原告新宏发公司此次租金涨幅高达两倍，明显不合情理，无法接受。其次，原告新宏发公司下欠被告孙卫峰工程款，租金一直用工程款顶抵，故不存在拖欠租金问题。再次，原告新宏发公司主张的违约金数额过高，请求降低。最后，受新冠疫情影响，商铺无法正常经营，根据国家政策，租金应酌情减免。另外，被告孙卫峰还承租原告新宏发公司其他房屋，该房屋租期尚未届满，原告新宏发公司此次要求腾退的房屋属于其他房屋过道，如腾退则导致其他租赁房屋无法使用，造成的损失，原告新宏发公司应予赔偿。现表示拒绝原告新宏发公司的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下： 2018年8月20日，原告新宏发公司作为甲方，被告郑辉作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于西安市长安区太乙宫街道太乙农贸市场内3幢11-12号商铺（合计面积44.2平米）。该《商铺租赁合同》第二条约定：租期壹年，由2018年9月1日至2019年8月31日。第三条约定：1、每月租金人民币560元，壹年租金6720元。第四条约定：双方约定，乙方在付给甲方年租金时，应同时付给甲方租赁保证金1000元。第七条第8项约定：租赁期满、合同解除或乙方违约，乙方须将装修过的房屋恢复原状（甲方同意保留的除外），并在两日内将房屋内全部物品搬出，否则视为垃圾处理。逾期搬离，逾期部分占有使用费按本合同约定租金加倍收取，直至乙方退还商铺之日止。第八条第3项约定：同等条件下，乙方有续租商铺的优先权，但须在合同期满前贰个月向甲方申请办理续租合同，由双方另行商议续租事宜。否则，合同期满后，甲方有权将商铺另行出租。该《商铺租赁合同》还对其他事项予以约定。该《商铺租赁合同》系由被告郑辉代替被告孙卫峰签订，商铺实际由被告孙卫峰使用，租金亦由被告孙卫峰缴纳。2019年9月28日，原告新宏发公司向两被告送达《告知书》一份，告知两被告商铺续租租金新标准为每月30元/平米，两被告认为此次租金涨幅过高，双方产生争议。2019年10月12日，原告新宏发公司又向两被告邮寄送达《合同解除告知书》，要求两被告搬离商铺并双倍支付逾期搬离的商铺占用费。此后，两被告并未按照原告新宏发公司指定的期间签订合同以及缴纳租金，亦未搬离商铺。现原告新宏发公司诉至本院。另查明：1、按照原告新宏发公司要求的每月30元/平米计算，两被告需每月缴纳租金1326元。2、2018年9月1日，原告新宏发公司与被告孙卫峰签订《施工工程款顶抵租金清单（18-19年度）》一份，双方商定用原告新宏发公司下欠被告孙卫峰的工程款顶抵房屋租金，同时该清单第3）条注明：“太乙农贸市场3号楼11-12号商铺租金6720元，卫生及物业管理费240元（时间自2018年9月1日之2019年8月31日止），此项由郑辉代签合同。”。庭审中，原告新宏发公司坚持其诉讼请求；两被告则坚持其答辩意见。因双方意见分歧较大，本案调解未果。上述事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、告知书、公开信、收据等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》，该合同内容并不违反相关法律规定，应属合法有效，当事人理应按约履行。现原、被告租赁期限届满，双方又未能续签合同，故两被告依法负有向原告新宏发公司腾交商铺的法定义务。现原告新宏发公司诉请要求两被告腾交房屋及恢复原状，理由正当，本院依法予以支持。租赁合同期满后，两被告未续签合同仍持续占用原告新宏发公司房屋，缺乏合法依据，故两被告依法应当支付原告新宏发公司房屋占用费。原、被告曾在合同中约定租赁期满后房屋占用费，即“逾期搬离，逾期部分占有使用费按合同约定租金加倍收取”，然而该约定系基于两被告在租赁期满后故意拒绝腾房之违约行为，故双方对于逾期腾房占有使用费之约定本质上属于违约金性质，鉴于该逾期腾房占有使用费过分高于原告新宏发公司的实际损失，故本院依据两被告申请进行适当调整。另外，原、被告曾在《商铺租赁合同》中约定商铺续租事宜，但双方对于商铺续租具体事项，尤其是续租租金数额一节并未明确约定，原告新宏发公司在续租金额约定不明的情形下，单方要求租金每月每平米按照30元计算，多出原租金一倍以上，并强行要求两被告按照原告新宏发公司单方自定价格续签合同，有悖民事活动公平自愿原则；同时，两被告基于双方往年商铺续租习惯未能及时腾房，主观过错较小。综上，对于房屋占用费的单日具体数额，本院基于本案两被告违约之实际缘由以及违约金补偿性与惩罚性的双重性质，并参照原合同房屋租金（560元/月），酌情上浮30%，合理确定为单日24.3元（560元/月*130%÷30日/月）。至于被告孙卫峰辩称原告新宏发公司拖欠其工程款故而不拖欠租金一节，因双方对于续租租金并未明确，工程款再次顶抵租金亦未达成一致，原告新宏发公司拖欠的工程款依法不应直接认定被告孙卫峰已预交房屋租金，故对被告孙卫峰该辩称，本院不予采纳。至于两被告辩称因新冠疫情影响要求租金减免一节，因该政策属于倡导性政策，并非法律强制性规定，故本院不予采纳。最后，鉴于被告郑辉代替被告孙卫峰签订《商铺租赁合同》，原告新宏发公司对此亦明确知情，故该《商铺租赁合同》的权利义务理应由被告孙卫峰承担，而不应由被告郑辉承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告孙卫峰在本判决生效后十日内向原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司腾交位于西安市长安区太乙宫街道太乙农贸市场内3幢11-12号商铺（合计面积44.2平米），并恢复原状。二、被告孙卫峰在本判决生效后十日内支付原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司位于西安市长安区太乙宫街道太乙农贸市场内3幢11-12号商铺（合计面积44.2平米）的房屋占用费（按照单日24.3元，自2019年9月1日起计算至实际腾房之日）。三、驳回原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司要求被告郑辉腾交房屋、恢复原状以及支付逾期腾房的房屋占用费之诉讼请求。四、驳回原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告新宏发公司已预交，由原告新宏发公司与被告孙卫峰各承担25元。被告孙卫峰在执行时连同上述判决之款一并给付原告新宏发公司。    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审 判 长     高  阳人民陪审员     刘新利人民陪审员     薛利涛                             二O二0 年 九 月  十五 日                     书  记  员      康翠翠  1