山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7894号 上诉人（原审被告）：史增玲，女，1969年4月6日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：堵吉儒，胶州众合法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谷秀荣，胶州众合法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：范琳琳，女，1992年2月1日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李启浙，山东康元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾殿兴，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛祥顺房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市德州路4号。 法定代表人：张树斌，总经理。 委托诉讼代理人：杨元杰，山东欣辰律师事务所律师。 上诉人史增玲与被上诉人范琳琳、青岛祥顺房地产开发有限公司（以下简称为祥顺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初11289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 史增玲上诉请求:1、请求二审法院对一审法院的判决结果依法予以改判或发回原审法院重新审理。2、本案一、二审的诉讼费用由范琳琳、祥顺房地产公司负担。事实和理由：一、一审法院仅凭购房款是范琳琳的账户转交给开发商祥顺房地产公司这一过程，就草率的认定购房人应为范琳琳，实属错误。史增玲购买的本案争议房屋，原来是范琳琳担任法定代表的昌联房地产公司开资开发的。但因当时对昌联房地产公司没有办理完成商品房销(预)售的相关政府批文的相应手续，便委托祥顺房地产开发有限公司代售。这一事实范琳琳在(2017)鲁0281民初9776号一审中已经如实向法院陈述过了。另外，祥顺房地产公司对史增玲与范琳琳是母女关系心知肚明。不然的话，不可能史增玲到祥顺房地产公司办理商品房预售合同，该公司就与史增玲签订了售房合同。二、原审法院认定史增玲与范琳琳是代理签订购房合同的委托代理关系，不能成立。从史增玲与祥顺房地产公司签订商品房预售合同的文本上看，根本就没有代理人这一栏，而是祥顺房地产公司与史增玲直接签订的购房合同。祥顺房地产公司本就是专业商品房开发销售企业，假如史增玲是代理范琳琳去办理购房合同签订事宜，应列上诉人为委托代理人。本案中，范琳琳、祥顺房地产公司串通合伙损害史增玲的合法权益。三、原审法院对证人范某的证词不予认可属错误。范某作为范琳琳的弟弟，史增玲的儿子，证言真实。其证言是对其受范琳琳(亲姐姐)及父亲的指使，才去史增玲的住处将原本属于史增玲的购房合同、购房发票等购房手续偷偷拿去交给范琳琳的。证人范某作为一个未成年人，他的如实证言陈述法庭却不予采纳，这样的认定实在是有失公正。四、本案最关键的证据是，范琳琳在(2017)鲁0281民初9776号一案中向法庭提交的威海商业银行交易凭证。在该凭证中，是范琳琳亲笔书写的“史增玲”三个字的。史增玲作为范琳琳的母亲，对范琳琳的字迹非常熟悉。所以史增玲才胸有成竹的向法院提出笔迹鉴定申请，以通过司法鉴定程序确定该交易凭证中的“史增玲”三个字就是范琳琳所写。可当司法鉴定部门要求被上诉人提供检材时，范琳琳以其没有检材为由，拒不向鉴定部门提供。致使鉴定部门作出退回鉴定申请的决定。依据证据规则，范琳琳拒不提供检材，其就应当承担举证不能的不利后果。也就是说，范琳琳已默认“史增玲”三个字系本人所写，继而承认其从本人账户中向祥顺房地产公司转账的购房款是代史增玲交付的，购房合同的买受人当然是史增玲。可一审法院不但不追究范琳琳的举证不能责任，反而认定史增玲的笔记鉴定申请在本案中无实际作用。原审法院的错误认定，导致作出真正的房屋购买人史增玲败诉的不公正的结果。综合上诉四点理由，原审法院作出的争议房屋归范琳琳所有，并要求上诉人协助其办理《商品房预售合同》的变更手续是完全错误的。 范琳琳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、范琳琳在一审时提交中国农业银行付款凭证一份，证据证明2017年5月24日在农业银行胶州市南关分理处向祥顺房地产转账支付了339623元，转账时附加信息及用途处注明为“购房款”。该款系范琳琳的个人款项支付涉案房屋的全部房款，史增玲认可该证据的真实性，但对证据的证明内容不认可，称该购房款全部都是史增玲的出资，但史增玲未提交充分有效证据证明其主张。另外史增玲自称签订合同当天还交了维修基金4682元，从范琳琳银行卡里提的。范琳琳持有涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》及青岛市增值税普通发票。祥顺房地产公司一审中认可收到范琳琳的购房款。对于付款人与合同签订人不一致是因祥顺房地产工作人员未尽到审查义务、工作失误造成的，这结论在祥顺房地产公司的一审质证意见可体现。故一审法院认定范琳琳是实际购房人，史增玲与范琳琳之间是委托代理关系并无不当。二、一审法院对证人范某的证词不予认定是正确的。因为范某与史增玲是母子关系，范某与史增玲存在利害关系，史增玲也未提交其他证据对证人所证明的事项予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言之规定，故一审据此认定该单独的证人证言不足以作为认定案件事实的依据，对证人所述事实不予采信并无不当。三、威海商业银行交易凭证上“史增玲”三个字并非范琳琳所写，而且检材范琳琳并不持有，无法提供检材并不是范琳琳的原因，史增玲以范琳琳提供不了鉴定所需检材而退案，以此来推定威海商业银行交易凭证上“史增玲”三个字是范琳琳所写无事实和法律依据。另，史增玲称范琳琳在另案中陈述关于房屋代售的问题，范琳琳从没有对案件事实作出过陈述。 祥顺房地产公司答辩称，史增玲上诉状中事实与理由部分与事实不符，结合本案中购买房屋的合意、经济能力、收入来源、履行情况等，我方认可一审法院查明的事实。此外，1、涉案房屋系我公司开发建造并销售，与他人无关；2、本案中购房款之外的小额款项维修基金等均由范琳琳出资，可以认定史增玲仅是代为支付行为。3、对于史增玲所说的证人范某因与本案的处理结果有法律上的利害关系，另外证人的证言具有较强的主观性，证明力较低，在有客观证据的情况下更应采纳客观证据的证明力。4、关于(2017）鲁0281民初9776号案中威海商业银行交易凭证中“史增玲”三字的司法鉴定毫无实质意义，不论“史增玲”三字由何人书写，都无法影响本案的客观事实。因此，根据合同的相对性，虽然涉案房屋买卖合同我公司与史增玲签订，但史增玲自始末履行合同义务支付房屋价款，结合涉案房屋商品房预售合同第七条及补充协议中第11条的约定，“如买方逾期付款超过30日，卖房有权单方解除《预售合同》及本协议，买方按预售合同的约定向卖方支付违约金。”现范琳琳向我公司主张交付房屋义务，而非退回其支付的购房款。但是目前我公司在涉案小区已无待售房屋，即便史增玲是涉案房屋买卖合同的署名签订人，我公司也可依据合同条款约定单方解除涉案房屋的买卖合同。而且因考虑到双方系直系亲属关系，我公司不想进一部激化双方矛盾，给公司造成隐患，才一直未向任何一方交付房屋、未单方行使解除权。 范琳琳向一审法院起诉请求：1.变更《青岛市商品房预售合同》（201700154307）买方为范琳琳，确认胶州市户的房屋所有权归范琳琳所有，祥顺房地产公司、史增玲协助范琳琳办理变更手续；2.本案诉讼费用由祥顺房地产公司、史增玲承担。 范琳琳向一审法院提交证据如下： 证据一、中国农业银行付款凭证一份，证明：范琳琳于2017年5月24日向祥顺房地产公司通过银行转账的方式支付了购房款339623元，范琳琳是本案涉案房屋的购房人即所有权人，同时证明范琳琳支付了涉案房屋的全部款项。 证据二、民事诉状一份，证明：范琳琳将自己已付购房款的涉案房屋，委托史增玲与祥顺房地产公司签订《商品房预售合同》，祥顺房地产公司因范琳琳与史增玲系母女关系，没有尽到审查义务，根据史增玲的要求将《商品房预售合同》购房人即合同的乙方写成了史增玲的名字，范琳琳知悉后要求史增玲变更，史增玲故意拖延回避，范琳琳于是在2017年10月12日提起诉讼主张权利，要求确认涉案房屋所有权。 证据三、民事裁定书一份，证明：范琳琳就涉案房屋提起所有权纠纷后，史增玲与范琳琳协商同意将《商品房预售合同》购房人变更为范琳琳，并承诺配合范琳琳变更网签并将《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票原件交给范琳琳，范琳琳于2018年6月29日申请撤诉。 证据四、《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票(两联)各一份，证明：史增玲认可涉案房屋系范琳琳所有与范琳琳达成和解，史增玲将《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票原件交给范琳琳，范琳琳持有上述材料进一步证明范琳琳对涉案房屋具有所有权。 祥顺房地产公司质证意见为：对证据一真实性无异议，公司确实收到该笔房款；对证据二真实性无异议，经公司领导了解，当时财务与业务交接的流程只是说某个单元和楼号已付款，后本案史增玲于付款完成后要求与公司签订购房合同，并声明已支付购房款的情况下，公司与其签订了商品房预售合同；对证据三真实性无异议，对证明内容公司不清楚；对证据四真实性无异议，但公司未参与证据三中的诉讼，对双方达成和解的情形不了解。 史增玲质证意见为：对证据一真实性无异议，但是该证据当中由范琳琳交付的购房款全部都是史增玲的出资，具体情况已向法庭陈述了，该房屋的出资虽然是范琳琳付款到祥顺房地产公司，实际上该购房款是史增玲合法的收入出资；对证据二真实性无异议，该证据证明不了范琳琳、史增玲之间曾达成过变更购房人名称的协议，范琳琳所称的委托史增玲办理房屋买卖合同，没有这个情况，从本案的预售合同本身看，该房屋的购房人就是史增玲，不存在范琳琳委托史增玲购买商品房的情况，对范琳琳的表述予以否认；对证据三真实性无异议，范琳琳在2017年起诉史增玲时经过铺集法庭多次协商没有达成过将商品房预售合同中买房人变更为范琳琳的事实，至于范琳琳称是史增玲将购房合同发票等文件交给了范琳琳，与事实不符，该事实真相是2018年8月中旬左右，范琳琳指使其弟弟范某由范琳琳父亲开车拉着到史增玲住处将上述文本拿走，之后史增玲于2018年8月20日向张应派出所报案；对证据四真实性无异议，该证据不能证明是范琳琳委托史增玲办理商品房买卖事宜，从该份证据中可以看出该房屋的买售人就是史增玲，不存在范琳琳委托史增玲的事实。 史增玲向一审法院提交证据如下： 证据一、报案记录一份，证明：史增玲放在家里的网签发票、购房合同丢失； 证据二、证人范某出庭，证明：范琳琳持有的购房合同和发票是范琳琳让证人去史增玲处拿走，范某是范琳琳的弟弟，史增玲之子； 证据三、祥顺房地产公司综合商务中心基础工程量复印件一份，证明：史增玲在该工地上所干的工程量，该工程量表由周庆林、王东波签字确认，该二笔工程款为21120元，共计42240元此款已被范琳琳扣除用于史增玲购买涉案争议房屋使用。 范琳琳质证意见为：对证据一真实性及证明事项有异议，首先根据证据规则，该报案证据不符合法律规定，该证据属于书面证明是有关机关出具的，应当由机关负责人及出具证明的人签字，否则该报案记录不能作为证据使用，范琳琳认为报案记录是不真实的，同时该报案记录称我所接史增玲报案称存放在家中的户口本、网约合同、购房发票丢失，这种证明的内容未经公安机关核实的，其内容不能作为证据使用；对证据二不同意证人出庭，作为在校未成年人在司法机关的陈述需要由法定代理人陪同，对证人陈述不认可；对证据三真实性及关联性有异议，该两份证据与本案没有关联性，证明事项有异议，史增玲主张该两笔款包含在范琳琳向祥顺房地产支付的购房款内，这两份结算单出具时间2017年7月23日，而范琳琳向祥顺房地产支付房款的时间是2017年5月24日，说明史增玲主张的购房款里面包含应该由周庆彬支付给她的劳务费与本案的购房款没有任何关系，史增玲在虚假陈述，要求法庭追究史增玲虚假陈述的法律责任。 祥顺房地产公司质证意见为：对证据一真实性及证明事项有异议，证据应当由机关负责人及出具证明人签字，且证明内容未经公安机关查证属实，该证据不符合证据的形式；对证据二有异议，证人系未成年人真实性及证明事项不予认可；对证据三，该证据系史增玲与案外人存在的其它法律关系，与本案无关，史增玲称该款项用于支付购房款，与涉案房款于2017年5月份支付存在明显时间上的不符，请求法庭对该证据不予采纳。 另，一审法院依法调取了（2017）鲁0281民初9776号一案的卷宗，范琳琳、史增玲对该卷宗内容真实性均无异议，但史增玲称该卷中范琳琳提交的威海商业银行交易凭证中备注了“史增玲”的名字，该名字是范琳琳所写，祥顺房地产公司是根据范琳琳的指示与史增玲签订了购房合同。范琳琳不认可该交易凭证中手写“史增玲”系本人书写，故史增玲申请对该交易凭证中“史增玲”是否为范琳琳本人书写申请进行司法鉴定。 一审法院依法对史增玲的鉴定申请进行委托后，青岛青大司法鉴定所出具了[2019]文退字第77号退案说明，载明因范琳琳提供不了鉴定所需检材予以退案。范琳琳称打款凭证原件不在范琳琳手里，在本案第一次起诉时，范琳琳去祥顺房地产公司要原件使用，因为公司财务汇款票据太多，没有找到史增玲的，只找到范琳琳的，可能祥顺房地产在打款凭证原件上用铅笔标注了该打款凭证相对应的购房合同是史增玲，史增玲这三个字不是范琳琳书写的，该打款凭证复印后，范琳琳在第一次起诉时使用证明范琳琳将购房款支付给祥顺房地产公司，打款凭证原件存在公司，据了解铅笔标注的字可能已经不存在了，公司入账后可能擦掉了，当时是为了复印用的。范琳琳不能提供原件，因为不是原件的持有人，同时该鉴定对本案没有任何意义，鉴定机构退卷是正确的。祥顺房地产公司称，公司并不持有写有史增玲字样的文件，未掌握史增玲申请司法鉴定所依据的鉴定载体素材，该鉴定退卷非公司原因导致的，另外史增玲申请的鉴定是否为范琳琳所手写并不影响本案基本事实，该鉴定系浪费司法诉讼资源。史增玲称，范琳琳故意回避笔迹鉴定，证明范琳琳掌握着该鉴材的原始材料，范琳琳与史增玲是母女关系，史增玲对范琳琳的笔迹非常确定，所以提出笔迹鉴定申请，范琳琳不配合笔迹鉴定是对其在上一个案件中提交的网上银行电子回单中书写的史增玲三个字系本人所写的事实的回避，因范琳琳不配合司法笔迹鉴定，应视为其对提交证据上史增玲三个字是本人所写的默认。 对当事人提交的上述证据，一审法院认定如下： 1、范琳琳提交的中国农业银行付款凭证、民事诉状、民事裁定书、《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票，史增玲对真实性均无异议，本案依法调取的（2017）鲁0281民初9776号卷宗，当事人均无异议，一审法院对上述证据予以确认并在卷佐证。 2、史增玲提交的报案记录，加盖有胶州市公安局张应派出所公章，一审法院对该报警记录真实性予以确认，但报警记录内容系史增玲单方陈述并未经公安机关调查确认，因此对史增玲报警记录中所称报警内容一审法院不予采信。 3、史增玲申请其儿子范某出庭做证，因证人与史增玲有利害关系，且史增玲并未提交其它证据对证人所证明的事项予以佐证，因此该单独的证人证言不足以作为认定案件事实的依据，一审法院对证人所述事实不予采信。 4、史增玲提交的祥顺房地产公司综合商务中心基础工程量复印件，因没有原件核对，且未体现与本案的关联性，一审法院对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 范琳琳与史增玲是母女关系。2017年5月24日，范琳琳在农业银行胶州市南关分理处向祥顺房地产公司转账支付了339623元，转账时附加信息及用途处注明为“购房款”。 2017年5月25日，史增玲与祥顺房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定史增玲购买祥顺房地产公司开发的位于胶州市户房屋（以下简称为涉案房屋），房屋面积为91.79平方米，单价为每平方米3700元，总房款339623元。合同附件一中约定，史增玲于2017年5月25日与祥顺房地产公司签约，并付首付款339623元，备注中载明史增玲应于2017年5月25日付清全部房款的100%，计339623元。 2017年5月25日，史增玲从范琳琳银行卡中提取了4682元，用于缴纳房屋维修基金。 2017年5月31日，祥顺房地产公司向史增玲开具了购房款发票339623元。 对于付款人与合同签订人不一致的原因：范琳琳称系范琳琳支付了购房款并要求其母亲，即史增玲代为办理签订商品房合同的事项，史增玲超越代理权限将购房合同签在自己名下。祥顺房地产称当时财务与业务交接时说涉案房屋已付款，第二天史增玲到售楼处称其已付款，与财务告知的具体楼号单元号相符，因付款与签约时间相邻，史增玲对付款事实的陈述确实与事实相符，包括付款时间及数额，当时以为是史增玲付的款，所以签订了合同。史增玲称购房款系史增玲的合法所得，范琳琳仅为代理支付。 对于涉案房屋的购房款，范琳琳称是其本人的款项；史增玲称该款的70%是范琳琳担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给周庆斌、周庆斌应支付给史增玲的工程款，剩余的30%是80000元现金和范琳琳担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给史增玲的售楼报酬。 2017年10月12日，范琳琳以史增玲为被告向一审法院提起诉讼（案号2017鲁0281民初9776号），请求确认范琳琳系涉案房屋的所有人，事实与理由与本案相同。2018年6月29日，范琳琳申请撤回了起诉。 在该案中，范琳琳提交的2017年9月13日打印的威海市商业银行网上银行电子回单，显示范琳琳向祥顺房地产公司转账支付了339623元，备注“购房款”，回单中手写注明“史增玲”。 在该案中，2018年3月13日一审法院向祥顺房地产公司进行了调查，祥顺房地产公司的工作人员高莎莎称2017年5月25日，史增玲到其公司签订了购房合同，购房合同必须是本人到场签字，其不认识范琳琳，在对账时看过范琳琳这个名字，但不知是否是同一人。 在本案中，史增玲认为回单中手写注明的“史增玲”是范琳琳书写，请求对回单中手写注明的“史增玲”是否为范琳琳书写进行鉴定。一审法院依法委托，因范琳琳未提交鉴定检材鉴定机构予以退案。范琳琳和祥顺房地产公司均称未持有该回单的原件，无法向鉴定机构提供。 涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》、增值税发票现在在范琳琳处，该房屋尚未交付，祥顺房地产公司称该房屋已交工，可以交付。 2018年12月27日，胶州市公安局张应派出所证明2018年8月20日史增玲报警称：2018年8月20日其在胶州市家中的户口本、网约合同、购房发票等证明丢失。 史增玲申请了证人范某出庭，范某与范琳琳是姐弟关系，与史增玲是母子关系。范某称是范琳琳指使其去其妈家的房子偷的购房合同，是其父亲带其去的。 一审法院认为，范琳琳、史增玲对于2017年5月25日签订《青岛市商品房预售合同》购买祥顺房地产公司开发的位于胶州市户房屋没有争议，范琳琳与史增玲争议的焦点是该合同所涉及房屋的购买人是范琳琳还是史增玲。一、关于购房款的认定。史增玲称该购房款的70%是范琳琳担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给周庆斌、周庆斌应支付给史增玲的工程款，剩余的30%是80000元现金和范琳琳担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给史增玲的售楼报酬，但史增玲未提交证据证明周庆斌、周庆斌应当支付其工程款、昌联房地产公司应当支付其售楼报酬，即使是应当支付其工程款、售楼报酬，在范琳琳不认可的情况下，也不能认定范琳琳转账支付的涉案房屋购房款339623元就是范琳琳应当支付史增玲的工程款、售楼报酬，不能认定自范琳琳的银行账户转账支付的购房款339623元是史增玲个人的款项，即范琳琳转账支付的购房款339623元是范琳琳个人的款项。范琳琳提交的2017年9月13日打印的威海市商业银行网上银行电子回单中注明有“史增玲”字样，但并不能说明该回单的款项是史增玲所有，也不能说明该回单的款项是范琳琳代史增玲支付的购房款。 二、合同签订行为的认定。2017年5月24日范琳琳在农业银行胶州市南关分理处向祥顺房地产公司转账支付了购房款339623元，2017年5月25日史增玲与祥顺房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》中约定位于胶州市户房屋的总房款是339623元（单价每平方米3700元，房屋面积91.79平方米），转账支付的购房款与合同中约定的总房款数额一致，表明在《青岛市商品房预售合同》签订之前范琳琳与祥顺房地产公司就确定了房屋的位置、面积、单价、总房款等事项，然后范琳琳依确定的总房款数额转账支付了购房款339623元，2017年5月25日签订《青岛市商品房预售合同》是对双方认购房屋、购房款、付款时间等事项的确认。2017年5月25日史增玲从范琳琳银行卡中提取了4682元用于交纳房屋维修基金，表明在签订合同前范琳琳向史增玲交付了银行卡、告知了银行卡密码，用于缴纳房屋维修基金，史增玲未提交证据证明与范琳琳之间存在借用关系或代为支付关系，因此该行为应认定为范琳琳委托史增玲代为缴纳房屋维修基金。综合以上购房款的支付、《青岛市商品房预售合同》的签订、房屋维修基金的支付等行为，可以认定范琳琳购买了祥顺房地产公司位于胶州市户的房屋，委托史增玲签订了《青岛市商品房预售合同》。在祥顺房地产公司确认涉案房屋可以交付和范琳琳已支付了全部购房款的情况下，范琳琳请求确认位于胶州市户的房屋归其所有，予以支持。范琳琳委托史增玲签订《青岛市商品房预售合同》，史增玲应当以受托人即范琳琳的名义签订《青岛市商品房预售合同》，同时在付款人和合同签订人不一致的情况下，祥顺房地产公司未认真审核确认房屋的实际购买人，即同意以史增玲的名义签订了《青岛市商品房预售合同》，损害了范琳琳作为房屋购买人的合法权益，范琳琳请求变更其为《青岛市商品房预售合同》的买方，予以支持，祥顺房地产公司、史增玲协助范琳琳办理《青岛市商品房预售合同》的变更手续。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国劳动合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决：一、位于胶州市户的房屋归范琳琳所有；二、《青岛市商品房预售合同》的买方变更为范琳琳，祥顺房地产公司、史增玲于本判决生效之日起十日内协助范琳琳办理《青岛市商品房预售合同》的变更手续。案件受理费6394元，因适用简易程序减半收取3197元，诉讼保全费2219元，合计5416元，由史增玲负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，首先，根据我国法律规定，不动产所有权的变动以该不动产的变更登记为准，在涉案购房合同尚未履行完毕、房屋尚未变更登记到买受人名下之前，买受人只享有合同债权，而不享有对该房产的物权。故，本案中房屋实际买受人无论是范琳琳还是史曾玲，均无权要求将涉案房产直接确认为自己所有。一审对范琳琳直接要求对涉案房屋确权的诉求予以支持，属适用法律不当，本院依法予以纠正，改判驳回范琳琳的该项诉讼请求。 其次，关于范琳琳要求变更涉案《青岛市商品房预售合同》买方为范琳琳的诉求。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，系合同当事人之间达成的合意的外在表现，该合意不仅针对合同主体之间的法律关系，还包括各方对对方为自己合同主体的互相确认。即，合同主体的具体确定，取决于合同缔结相对方的确认。本案中，祥顺房地产公司作为房屋出卖人，在史增玲明确表示自己真实身份的情况下，仍与之缔结房屋买卖合同，祥顺房地产公司该行为本身即视为其对其合同相对方为史增玲的意思表示的确认。如果祥顺房地产公司有证据表明其该行为构成重大误解，或史曾玲缔约、履约不当，其应按照相关法律规定单独向史曾玲主张合同权利，作为非合同当事人的范琳琳，则无权对该房屋买卖合同的主体问题提出诉求。 再次，在涉案合同明确载明买受人系史曾玲的情况下，若范琳琳主张系其委托史曾玲代理其签订房屋买卖合同，应就此承担举证责任。其仅以部分购房款系从其账户支出的事实为依据不能得出双方系委托代理关系的唯一结论，况且范琳琳自己向法院提交的向祥顺房地产公司转账支付339623元购房款的网上银行电子回单中，手写部分注明为“史增玲”。 至于范琳琳持有涉案购房合同和发票的事实，因其与史曾玲系母女关系，具有密切接触的客观便利，且该购房合同中明确载明买房人为史曾玲，发票是祥顺房地产公司向史曾玲开具，与双方均有亲属关系的证人范某亦出庭作证称该购房合同及发票系其按照范琳琳的指示从史曾玲处盗取，故该持有的事实也不能推定出范琳琳所主张的其与史曾玲之间存在委托代理关系的结论。一审对此认定不当，本院依法予以纠正。 最后，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，即使范琳琳主张的其委托史曾玲签订房屋买卖合同的事实客观存在，若其认为史曾玲违反了委托代理合同的约定，应按照合同相对性向史曾玲追究其违反委托代理合同的违约责任，而其直接要求改变委托代理后果，即要求直接变更自己为涉案房屋买卖合同的主体，因涉及委托代理合同之外的第三人，一审法院对其该项诉求予以支持并直接判令祥顺房地产公司协助其办理涉案房屋的过户手续，系一案处理数个法律关系且有悖债的相对性原则，本院亦予以纠正。 另，需要说明的是，本案的处理结果，不影响范琳琳按照其他法律关系，就已付房款等问题，依法另案向史曾玲主张相关权利。 综上，上诉人史增玲的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初11289号民事判决书； 二、驳回范琳琳的诉讼请求。 一审案件受理费6394元，因适用简易程序减半收取3197元，诉讼保全费2219元，合计5416元，由范琳琳负担。二审案件受理费6394元，由范琳琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年九月十八日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷