文书内容宁夏回族自治区灵武市人民法院执 行 裁 定 书（2020）宁0181执异27号案外人韩冬嫚，女，1990年12月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。申请执行人宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司,住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人阚侃，公司董事长。被执行人徐慧敏，女，1973年10月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人王保红，男，1970年4月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人邓广超，男，1979年1月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人鲁淑红，女，1980年5月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人张文会，男，1974年1月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人张月霞，女，1974年9月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人徐文朝，男，1988年1月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。在本院执行申请执行人宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司（以下简称宁东本富村银行）与被执行人徐慧敏、王保红、邓广超、鲁淑红、张文会、张月霞、徐文朝金融借款合同纠纷一案中，现案外人韩冬嫚以本院查封被执行人徐慧敏名下位于银川市兴庆区房屋（以下简称涉案房屋）归其所有为由提出书面执行异议申请，请求本院中止对涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人韩冬嫚的认为，2018年5月30日其与被执行人徐慧敏签订了房屋买卖合同，徐慧敏将涉案房屋转让给其，总价款为143万元，确认于2016年7月3日已全部收齐，并于当日办理了房屋交接手续。涉案房屋无论是雍敬铭与徐慧敏签订的合同还是韩冬嫚签订的公证合同，均在人民法院查封前签署，并且根据民生物业公司出具的相应票据及证明，可以证明韩冬嫚自2016年居住至今，一直合法占有使用该不动产，并且雍敬铭已代韩冬嫚支付全部房款。该房屋不能办理过户系因徐慧敏一直拖延办理不动产所有权证书，最终因徐慧敏涉及众多诉讼纠纷，失联至今，并非其自身原因。综上，其在本院查封之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同并办理了公证手续，已经交清了全部购房款，并自2016年装修入住至今，但因徐慧敏无法取得联系而未能办理过户事宜并非其的自身原因，请求本院中止对该涉案房屋的执行。申请执行人宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司认为，一、案外人所述不属实，其请求没有事实根据和法律依据，法院依法查封时涉案房屋登记在徐慧敏名下，根据物权登记生效原则及物权公示原则，人民法院的查封属于依法查封，合法有效；二、是涉案房屋系登记在徐慧敏名下，房屋买卖合同虽系案外人与徐慧敏签订，但无法查实该合同的真实性，也不能证明双方的真实意思表示；三、该房屋买卖合同签订时间为2018年5月30日，而徐慧敏向其公司借款的期限为2017年7月12日至2018年7月11日，在借款期限即将届满时徐慧敏已经逾期未按约支付利息，在此情况下却与案外人签订房屋买卖合同不排除其与案外人串通，设计虚假合同、虚假收据等方式制造虚假的证据和事实，其真实的目的在于隐匿财产；四、涉案房屋徐慧敏与雍敬铭于2016年5月2日签订的房屋买卖合同，合同中约定合同签订之日起45日内办理房屋过户手续，在徐慧敏未按约履行的情况下，案外人并没有积极主张要求过户，仍于2016年6月至2016年7月付清了全部房款。另徐慧敏在已清偿完毕全部银行按揭贷款的情况下案外人依然没有要求、催促徐慧敏积极办理不动产权登记证书。2018年9月徐慧敏已办理该房屋产权证书的情况下，案外人依然没有要求徐慧敏协助履行过户，而是与徐慧敏又重新签订了第二份房屋买卖合同。五、案外人称一直无法联系查找到徐慧敏下落，但本案中的借款诉讼于2018年10月22日立案，2018年10月29日其公司申请财产保全，案件审理过程中，徐慧敏依法参加了开庭，由此可知其并不是下落不明。涉案房屋自查封至今，时间已有一年之久，案外人仍然怠于履行其义务，由此可知涉案房屋被查封，案外人对此具有明显的过错。综上，故其宁东本富村镇银行不同意案外人的异议请求，案外人的请求不成立，应予以裁定驳回。本院查明，宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司与徐慧敏、王保红、邓广超、鲁淑红、张文会、张月霞、徐文朝金融借款合同纠纷一案，宁东本富村银行于2018年10月29日向本院申请诉讼财产保全，银川市不动产登记事务中心于2018年11月5日依据本院（2018）宁0181民初5232号民事裁定书和（2018）宁0181执保222号协助执行通知书查封了徐慧敏名下位于银川市兴庆区凤凰北街兴庆府大院二期45号楼2单元302室房屋的产权登记。本院于2018年12月11日作出已经发生法律效力的(2018)宁0181民初5232号民事判决，判令徐慧敏、王保红于本判决生效后十日内向宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司偿还借款本金50万元、利息13835.59元，合计513835.59元；并以本金50万元为基数，按照合同约定的年利率16.443%支付自2018年8月28日起至本判决确定的给付之日期间的利息；邓广超、鲁淑红、张文会、张月霞、徐文朝对上述借款本息承担连带清偿责任，邓广超、鲁淑红、张文会、张月霞、徐文朝承担保证责任后，有权向徐慧敏、王保红追偿。因徐慧敏、王保红、邓广超、鲁淑红、张文会、张月霞、徐文朝未按上述指定期限履行生效法律文书确定的义务，申请执行人宁东本富村镇银行于2019年3月27日向本院申请强制执行。现案外人韩冬嫚以本院查封被执行人徐慧敏名下位于银川市兴庆区凤凰北街兴庆府大院二期45号楼2单元302室房屋归其所有为由向本院提出书面执行异议申请，请求本院中止对上述涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封。本院另查明，2014年3月2日雍敬铭与韩冬嫚非婚生一女雍芯言。2016年5月2日雍敬铭与被执执行人徐慧敏就涉案房屋签订了《银川市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定徐慧敏将涉案房屋以143万元的成交价出售给雍敬铭，同日其二人又与宁夏佳运房地产经纪有限责任公司就涉案房屋签订了居间服务合同，约定雍敬铭承担居间代理费2.86万元，同日雍敬铭向该宁夏佳运房地产经纪有限责任公司缴纳购买涉案房屋定金3万元。雍敬铭又分别于2016年5月17日向徐慧敏转账41万元、2016年6月17日向徐慧敏转账20万元、2016年6月21日向徐慧敏转账30万元、2016年7月3日向徐慧敏转账50万元和3万元共计144万元。2016年7月3日徐慧敏及其丈夫王保红向韩冬嫚出具收条一张：“今收到韩冬嫚交来购买兴庆府大院45号楼2单元302室全部房款：壹佰肆拾叁万元整（1430000.0），全部房款以给清，双方再无债务关系，收款人全历配合房屋过户手续。前面的收条全部作废收款人：徐慧敏王保红2016年7月3日”。2018年5月30日韩冬嫚与徐慧敏经宁夏回族自治区银川市国安公证处公证签订了涉案房屋的房屋买卖合同，约定徐慧敏将涉案房屋转让给韩冬嫚，转让总价为143万元，徐慧敏已于2016年7月3日将涉案房屋交付给韩冬嫚使用，所有资料已移交韩冬嫚保管。2018年9月13日银川市国土资源局办理涉案房屋初始登记至徐慧敏名下并颁发了不动产权证书。2019年12月18日宁夏民生物业服务有限公司出具证明一张：“韩冬嫚女士系业主，自2016年6月1日起至今，物业费、电梯费、垃圾处理费等均由韩冬嫚女士缴纳宁夏民生物业服务有限公司东区项目（盖章）二0一九年十二月十八日”。2020年5月12日雍敬铭与韩冬嫚双方办理了结婚登记。另雍敬铭向本院当庭证明其购买涉案房屋的目的是将该房屋赠与韩冬嫚，并自愿将婚前2016年5月2日其与徐慧敏签订的《银川市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及与宁夏佳运房地产经纪有限责任公司签订的居间服务合同全部权利转让给韩冬嫚，其向徐慧敏所转账的144万元全部视为代韩冬嫚向徐慧敏交纳的房款。本院本案执行异议审查过程中，根据宁东本富村银行和韩冬嫚提供的被执行人徐慧敏的住址和电话，亦无法联系上其本人并找到其下落。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然涉案房屋在本院查封时登记在被执行人徐慧敏名下，但根据雍敬铭、韩冬嫚的陈述及提交的相应证据，可以证明雍敬铭、韩冬嫚夫妻二人在本院查封涉案房屋之前已与被执行人徐慧敏签订了合法有效的涉案房屋买卖合同且已合法占有，同时其二人已将涉案房屋的价款143万元和其他费用共计144万元支付给了徐慧敏。因徐慧敏下落不明致涉案房屋无法过户不可归责于韩冬嫚一方。故案外人韩冬嫚提出的异议理由成立，其执行异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对银川市兴庆区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  柏晓斌人民陪审员  陈 宏人民陪审员  杨月兵二〇二〇年九月二十一日书 记 员  唐晓春附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。