广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0329民初125号 原告（反诉被告）：唐陵秋，男，汉族，1963年7月29日生，户籍地所在地：桂林市七星区穿山东路1号紫竹苑3栋1-5-2，居住地：广西兴安县。 原告（反诉被告）：唐显明，男，汉族，1965年1月7日生，户籍所在地：北海市海城区。 委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘柙葵（又名刘春平），男，汉族，1968年3月22日生，住广西资源县。 原告唐陵秋、唐显明与被告刘柙葵租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理。被告于2020年3月29日提起反诉。依法适用简易程序,于2020年4月16日、2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐陵秋、唐显明的委托诉讼代理人丁浩，被告（反诉原告）刘柙葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐陵秋、唐显明起诉要求：1、解除原、被告于2018年8月12日签订的房屋租赁协议书，责令被告立即将物品从原告房屋中搬出，将房屋按现状交付给原告；2、被告支付房屋租金20760元，滞纳金1800元（从2018年11月1日开始，按每天5元计算，暂算至2019年10月30日，此后按此标准算至付清全部租金止）；3、被告所交的保证金4000元归原告所有；4、案件所需诉讼费、财产保全费等均由被告承担。后变更诉讼请求：请求将诉讼请求中第二项变更为判令被告支付房屋租金20760元（暂算至2019年10月30日，此后租金按协议约定算至被告将房屋交付给原告止），滞纳金1800元（从2018年11月1日开始，按每天5元计算，暂算至2019年10月30日，此后按此标准算至付清全部租金止）。 事实及理由:两原告在资源县天门宾馆对面有房屋，被告因经营五金销售批发，从2012年开始就租赁原告所有的17号门面做仓库存放五金等物品，2018年被告继续承租原告上述房产，双方并于2018年8月12日签订了租赁协议。协议约定月租金1730元，租金每月支付，先付租金后使用，租赁期限三年，即从2018年9月1日开始，至2021年8月31日止。租赁期间，房屋、水电修缮等由被告承担，造成损失被告自己承担负责。为保证合同的顺利履行，被告交付保证金4000元，支付租金逾期则每天给付迟延违约金5元，违约金从保证金中扣除。并特别约定，被告违约，保证金不退，归原告所有。协议签订后，被告开始还是按协议约定按时支付租金，但从2018年11月开始就不支付租金了，原告催讨，被告总以各种理由借口拒绝，从而拖至今日。综上所述，被告租赁原告房屋，双方签订了租赁协议，被告应按协议约定按时支付租金，但被告却不按协议约定支付租金，虽经原告无数次催讨，被告均拒绝履行给付，被告的行为已构成违约，因被告的违约行为，原告可以解除租赁合同，要求被告将房屋交还给原告，支付拖欠的租金，同时按协议约定，支付违约金，没收保证金。为保护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第119条的规定，特向法院起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、房产证复印件，证明原告出租给被告的房屋，产权合法； 2、租赁协议书复印件，证明被告租赁原告房屋，双方签订了协议，约定月租金1730元，租金按月支付，逾期每天支付滞纳金5元，被告违约保证金不退及租赁期间，房屋修缮、水电更换、维修由被告承担负责的事实。 被告刘柙葵辩称：你这个诉状是以前的，后来又给了一份我，这个是作废的，我打过电话给原告，让原告把房屋搞好，我就把房租给他，但是原告从来没有打过电话我，7、8号下大雨，到现在原告都没有把房子搞好，我的损失需要赔偿我。 被告在举证期限内提供的证据有： 1、房屋租赁合同； 2、照片（22张），证明租赁房屋的现状； 3、光盘一张，证明2019年9月8日下大雨，原告维修造成仓库货物的损失。 反诉原告刘柙葵诉称，从2010年开始，反诉原告刘柙葵就租用反诉被告唐陵秋、唐显明位于资源县镇中路（原物资局）的仓库存放货物，由于所租的仓库属于老式危房年久失修且遭老鼠及猫破坏严重，屋顶瓦片破碎，将导致堆放在仓库内的货物受损，反诉原告在2018年8月12日续签合同时提出了要求换盖铁片，否则不再租用此仓库，反诉被告立即承诺在2018年10月份前一定换好，并且就维修房顶反诉被告又在前合同的基础上涨了百分之五的房租，当时反诉被告两人还确定了这项目由唐陵秋具体负责出钱和实行，反诉原告才与其续签了租赁合同。2018年的9月上旬反诉被告唐陵秋带了一施工人员看了现场，当时反诉被告看到的屋顶上前面我是用黑色的塑料膜压在瓦片上，然后前后再用两张八米宽十二米长的白色的塑料膜和蓝色的彩条布用绳子固定在房子的四角上用来避免雨水直接淋到货物上，反诉被告唐陵秋又于9月下旬与施工承包人再次落实并且签了施工合同，而且告诉我们近期就可以动工维修了，可是一直到十月底反诉被告一直未依照承诺来翻修仓库，导致仓库持续漏雨部分货物受损，为了减少自身的损失，反诉原告不得不在11月5日另行租赁仓库堆放货物。在这之后，2018年11月15日反诉原告还与反诉被告沟通由其自身修理仓库或许退还所交押金搬离货物，但是反诉被告以自己已经聘请他人修理为由拒绝，19年的四月或五月反诉被告唐陵秋来资源看了17号仓库的现状没有说什么也没有要求我们房租，也就是从看到了仓库内货物的惨状开始，反诉被告唐陵秋和我们说话的语气变了，说什么当时和我签合同时对我们的承诺维修房顶空口无凭不能作数一切按合同办事，在此期间反诉原告多次要求反诉被告来资源协商解决问题反诉被告唐陵秋都已忙没有时间而拒绝我的请求，反诉被告从未向反诉原告催讨过租金。直至2019年9月7日，反诉被告才过来翻盖仓库，当时施工方老板还说一年之后他才来施工要唐陵秋加工程费用，唐陵秋以一年前已签合同了按原合同执行为由拒绝了他，而反诉被告在翻修之前也未告知过反诉原告，反诉原告不知道反诉被告来维修仓库。由于翻盖需要将部分的瓦片掀掉，而7号晚上和8号早上又下了倾盆大雨，导致反诉原告的全部货物因淋雨而湿透，已不能售卖和使用，中途处理和亏本了一些货物，还直接货物损失约为23万元。在维修好仓库后（2019年10月），反诉被告才向反诉原告主张支付租金，由于反诉被告的行为导致反诉原告货物受损，且拒不赔偿反诉原告的损失，反诉原告才拒绝支付租金，是在行使不安抗辩，并未违约。反诉被告未履行自身的合同义务，已经单方违约，违约行为导致反诉原告的货物全部受损，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，反诉原告有权要求反诉被告承担赔偿其23万元货物损失的违约责任，反诉被告自从2003年购买此危房至今从未维修过，这期间每年收取房租近百万，以最少的代价获利上千万，有一笔这么大的收入却不安排人员对房子进行管理，有事找反诉被告都说没有时间回资源，小事拖过去大事情却按合同办事，并且无诚信可言，以致造成我的重大财产损失。 综上，此次造成反诉原告重大财产损失和未及时交房租的主要原因是由起诉被告及其所委托的工程方未在起诉被告和起诉原告约定的时间内完成房顶翻盖所造成的，起诉被告所起诉的被告应该是工程方而非我，对起诉原告所造成的重大财产损失应由反诉被告负责赔偿，货物损坏23万元以及这期间资金流转销售收入20万元总计43万元，为维护自身的合法权益，依法向贵院提出反诉请求：1、反诉被告唐陵秋、唐显明赔偿反诉原告刘柙葵的损失23万元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告唐陵秋、唐显明辩称，反诉人的反诉没有事实和法律依据，根据双方签订的合同，房屋的维修是由反诉人自行承担的，原告已经把房屋交给反诉人，反诉人反诉的23万元损失，没有事实依据和证据，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。 经庭审质证，被告刘柙葵对原告所举的证据的质证意见：1、没有异议；2、有意见，从协议书第三条权利义务和责任的第三项看，为什么原告从来没有给我打过电话。 原告唐陵秋、唐显明对被告所举的证据的质证意见：1、三性均不认可。与本案没有关联性，本案被告是做生意的，可以租赁多套房屋，并不限于一套，所以与本案没有关联性；2、三性均不认可。根据双方签订的协议书第五条第3款明确约定，维修、维护义务是由被告负责，损失自行承担责任；3、三性不认可。本案被告方是经营五金的，而且对财产的管理和管护是由被告自己负责的。 反诉原告刘柙葵为证实其损失，于2020年4月10日申请对其因漏水造成货物损失的价值进行鉴定。本院于2020年5月15日委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司对刘柙葵因漏水造成仓库货物损失的价值进行鉴定。北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司于2020年8月24日作出了国宏信桂林（价）字[2020]第046号价格评估报告书。结论为：一层仓库内生锈、发霉等货物损失为59600元。原告唐陵秋、唐显明的质证意见：关联性、合法性不认可。①评估报告所涉及到的货物没有反映是合格的产品，没有反映是哪家生产的，属于三无产品，鉴定不具有合法性。②涉案的物品（被鉴定的物品）受损的原因不明，受损的程度没有确定，评估报告几乎都当全损来鉴定，不具有合法性。③涉案的鉴定的物品，生锈也好，其他也好，是否因为是雨水淋湿，没有说明，鉴定报告只是一种猜测，本案鉴定不具有合法性。④请求法庭留意评估的第10页顺数第4、5行，明确了受损物品损坏的原因是没有明确的，所以该鉴定不具有合法性。⑤被告一直在使用租赁房屋有8、9年之久，对房屋的使用情况是知道的，房屋一直在被告管理、使用当中，根据合同约定，房屋的损坏，造成他物品损坏的话，是由他自己承担的，所以本鉴定结果与本案没有关联性。被告刘柙葵对该评估报告没有意见。 原告为证实仓库换瓦时没有下雨，申请证人潘某出庭作证。原告的质证意见：证人的证言是客观真实的。被告的质证意见：证人说的都是不真实的，作伪证。他跟唐陵秋是租赁关系。在9月8日下大雨后，他向唐陵秋反映货物全部淋湿的情况，唐陵秋以已付工程款无法追究责任，不了了之。从2018年8月12日我们打了很多电话，直到今天我们只接到了唐陵秋三次电话。作为老板，对客户房子的事从来不管，每年收取的租金上百万，打电话他不理，他的管理员也从来不管事。现在那仓库还在漏水，我也叫了他去看，他也什么都不管。 综合双方的质证意见，本院认证如下：对原、被告提交的证据，以及价值评估报告、证人证言，对方没有异议的，该证据的真实性、合法性予以确认并采信，对方有异议的，则根据其关联性进行综合分析，在认定事实时予以参考。 综合全案证据，本院确认以下事实:两原告购买了资源县镇中路（原物资局）的仓库，被告因在附近经营杂货销售批发，从2012年开始租赁原告的仓库做仓库存放货物，2018年被告继续承租原告的仓库，双方于2018年8月12日签订了房屋租赁协议书。约定：租赁期限三年，从2018年9月1日起，至2021年8月31日止；月租金1730元，先付租金后使用，租金每月支付，如延期支付，则承担每日5元的违约金，该违约金从保证金中扣除；如被告延期缴纳租金超过30天，原告有权终止租赁关系并不退还保证金，并可追偿欠缴租金及延期违约金；并特别约定：被告应妥善使用该门面房屋，应定期检查电路，如发现隐情，应及时更换、维修，所需费用自行承担，该门面、仓方圆如出现积水、漏水、火灾及水灾自然灾害等一切事故，所有损失由被告承担；并约定被告交付保证金4500元；被告违约，保证金不退，归原告所有；原告违约，退还保证金，并赔偿被告的装修损失及搬迁费折合两个月租金。协议签订后，被告交付了保证金4000元；按协议约定支付租金，但从2018年11月开始就不支付租金。2019年9月上旬，因被告多次反映房屋漏水，原告请人对出租仓库进行维修。在诉讼中，被告申请对其因漏水造成货物损失的价值进行鉴定。本院于2020年5月15日委托了北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司。北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司于2020年8月24日作出了国宏信桂林（价）字[2020]第046号价格评估报告书。结论为：一层仓库内生锈、发霉等货物损失为59600元。评估费为4000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告因经营杂货销售批发，承租了两原告位于资源县镇中路（原物资局）的仓库，双方签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，为有效合同。原告依约将房屋交付了被告，被告在初期也依约缴纳租金，但从2018年11月起不再支付租金。被告的行为已构成违约，根据双方的约定，被告应支付每日5元的违约金；因被告延期缴纳租金超过30天，原告有权终止租赁关系并不退还保证金，并可追偿欠缴租金及延期违约金；因此，原告请求：解除房屋租赁协议，责令被告立即将物品从原告房屋中搬出，将房屋按现状交付给原告；被告支付房屋租金及违约金；被告所交的保证金4000元归原告所有，符合双方的约定，也不违反法律的规定，予以支持。但是，双方在协议中既约定了：逾期缴纳租金每日5元的违约金，该违约金从保证金中扣除；又约定了延期缴纳租金超过30天，原告不退还保证金。以上均是关于违约责任的约定，原告均主张，属重复主张，因此，从保护原告利益的角度考虑，支持不退还保证金的请求，对每日5元的违约金的主张，不予支持。从原告的主张看，被告从2018年11月起没有支付租金，至2020年9月底，共23个月，每月租金1730元，计39790元，被告欠原告租金39790元。被告欠付租金，被告抗辩，因原告维修房屋时下大雨，淋湿了被告的货物，造成被告的损失，且被告多次向原告反映，原告不予理会，被告在诉讼中提起反诉，要求赔偿损失23万元。从庭审查明的情况看，被告承租的仓库，原告于2019年9月请人进行维修，在此之前，被告认为，其承租的仓库已经漏雨。而根据双方的协议，因漏雨产生的维修费用以及漏雨造成的损失应由被告承担。原告请人维修时，被告主张是9月7日维修，当晚大雨，将被告的货物淋湿，造成其损失；而原告申请出庭作证的证人潘某证实：原告出租房屋共两排仓库，先维修被告承租的那排仓库，当天换瓦，没有下雨，是第二天下雨的。原告换瓦，对被告应没有造成损失。退一步讲，原告换瓦，下雨淋湿了被告的货物，被告也应及时地防止损失进一步扩大，对扩大造成的损失，原告不应赔偿。从承租房的现状看，本是原物资局的仓库，被告承租多年，对房屋的状况十分清楚，年久失修，而被告经营杂货，被告将承租房做仓库，库存有积货，且在原告维修前，仓库已经漏雨，因此，评估机构评估时，也对货物损失原因没有确定，基于本案的具体情况，对被告的反诉，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年8月12日签订的房屋租赁协议书；被告刘柙葵将货物从原告唐陵秋、唐显明承租房中搬出，将房屋按现状交付给原告唐陵秋、唐显明； 二、被告刘柙葵支付原告唐陵秋、唐显明房屋租金39790元； 三、原告唐陵秋、唐显明不予退还被告所交的保证金4000元； 四、驳回原告唐陵秋、唐显明的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告刘柙葵的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费464元，减半收取232元，由被告刘柙葵负担；反诉费2375元，由反诉原告刘柙葵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉受理费464元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 蒋为福 二〇二〇年九月三十日 法官助理 何 思 书 记 员 侯利娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。