江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初4870号原告：南京美特斯邦威服饰有限公司，统一社会信用代码91320104660660602M（1/1）,住所地南京市秦淮区贡院街61号。法定代表人：钱文波。委托诉讼代理人：袁金宗，上海市郑传本律师事务所律师。被告：镇江新东方培训中心，统一社会信用代码52321100511049519W,住所地镇江市梦溪路8号展销馆第3层。法定代表人：周成刚。委托诉讼代理人：张辽，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。原告南京美特斯邦威服饰有限公司与被告镇江新东方培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告南京美特斯邦威服饰有限公司的委托诉讼代理人袁金宗，被告镇江新东方培训中心的委托诉讼代理人张辽和刘玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京美特斯邦威服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；2.判令被告腾退镇江市解放路218号国际饭店裙房第3层整层房屋；3.判令被告按照《房屋租赁合同》约定的同期租金标准给付原告自2019年10月1日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告按照《房屋租赁合同》约定的同期租金两倍标准给付原告自2019年10月1日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。事实与理由：2017年12月1日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》（以下简称案涉房屋转租合同），原告将镇江市解放路218号国际饭店裙房第3层整层房屋出租给被告，租期为2017年12月1日至2024年1月31日。合同履行过程中，被告除第一期按约支付租金外，数次拖延支付租金。其中第四个周期的租金被告拖欠15日后，原告于2019年9月19日向被告发出书面催告函，被告经书面催缴后十日内未支付租金，原告遂依约于2019年10月1日向被告发出合同解除函，解除了案涉房屋转租合同。案涉房屋转租合同约定被告应于合同解除后十日内搬出租赁房屋，至今被告仍占有使用租赁房屋，拒不腾退。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告镇江新东方培训中心辩称，⒈案涉房屋转租合同约定原告收款前或收款的同时应向被告出具正式的房屋租赁发票，发票类型为增值税普通发票，否则被告有权延付租金直至原告开具发票，合同履行过程中，原告并未按照约定开具发票，存在违约行为；2019年3月起，被告租赁的房屋出现严重渗漏水，影响被告5间VIP教室的使用，被告多次要求原告进行维修，至今原告仍未维修。故，被告延付租金是有正当理由的，被告并未构成根本违约，没有导致合同目的无法实现，案涉房屋转租合同不具备解除条件；2.原告诉称的缴费通知及解除合同告知函被告均未收到，原告未能按照法律规定的方式行使解除权；3.被告已将租金支付至2020年7月，原告以自己的行为变更了合同的解除条款，视为放弃了解除权。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告主张其于2019年9月19日通过顺丰快递向被告邮寄了《缴费通知》，被告于2019年9月20日收到《缴费通知》，原告履行了书面催缴的义务。原告据此提交落款时间为2019年9月19日的《缴费通知》及运单号为361068040655的顺丰快递存根原件、查询结果单、寄送和签收的面单。被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并陈述其没有收到过原告邮寄的《缴费通知》。本院认为，对原告提交的《缴费通知》、运单号为“361068040655”的顺丰快递存根原件、查询结果单、寄送和签收的面单的真实性均予以认可，但寄送面单托寄物信息一栏显示为“发票合同”，而原告主张寄送的为《缴费通知》，故上述证据存在矛盾之处，不能相互印证。二、原告主张其于2019年10月1日通过邮政挂号信的方式向被告发出一份《关于与镇江新东方培训中心解除合同的函致》，行使了合同约定的解除权。原告据此提交落款时间为2019年10月1日的《关于与镇江新东方培训中心解除合同的函致》及邮件号为“XA02773767832”的邮件交寄单、查询结果单。被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并陈述其没有收到原告邮寄的《关于与镇江新东方培训中心解除合同的函致》。本院对原告提交的《关于与镇江新东方培训中心解除合同的函致》及邮件号为“XA02773767832”的邮件交寄单、查询结果单的真实性、合法性、关联性均予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇江市解放路218号裙楼1-3层房屋的所有权人为镇江国际饭店置业有限公司。2014年1月27日，原告与镇江国际饭店置业有限公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定镇江国际饭店置业有限公司将镇江市解放路218号裙楼1-3层整层出租给原告，租期为2014年3月1日至2024年5月31日，租赁房屋交付时间为2014年3月1日。租赁过程中，原告于2017年11月18日向镇江国际饭店置业有限公司申请将镇江市解放路218号裙楼第3层整层转租给被告，镇江国际饭店置业有限公司同意原告转租。原、被告遂于2017年12月1日签订案涉房屋转租合同，该合同约定原告将镇江市解放路218号裙楼第3层整层出租给被告，租赁期限为2017年12月1日至2024年1月31日，其中2017年12月1日至2018年1月31日为免租期，作为被告装修时间，2018年2月1日至2019年1月31日的房屋租金为88万元，2019年2月1日至2021年1月31日的房屋租金每年均为90万元，2021年2月1日至2023年1月31日的房屋租金每年均为96万元，2023年2月1日至2024年1月31日的房屋租金为98万元。租金每6个月为交付周期，被告应在原告交付房屋之日起5个工作日内支付第一期房租的租金44万元，以后的租金支付日期均为下一个周期开始的5个工作日前缴纳，先付后租，原告收款前或收款的同时，应向被告出具正式的房屋租赁发票，发票类型为增值税普通发票，否则被告有权延付租金直至原告开具发票。原告应于2017年12月1日将租赁房屋及其附属设施交付被告。若在被告正常使用过程中，租赁房屋及其附属设施设备发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，被告应及时通知原告，原告接到被告通知后应立即进行修理；被告无法通知原告或者原告拒不维修的，被告可代为维修，维修费用由原告承担。被告若无正当理由逾期支付租金，每拖欠一天，按日租金总额的1%的比例向原告支付违约金。被告无正当理由拖欠租金达十五日的，经原告书面催缴后10日内仍未支付的，原告可解除合同并不退还押金，不退还已收取的未实际发生的费用。合同解除或终止后，被告应于10日内迁离出租房屋。凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采取挂号信或者特快专递邮寄或专人送达或传真送达至本合同末所列双方地址。致被告的函件亦可挂号信或特快专递邮寄至出租房屋所在地址。在书面信函寄出十五日后，即视为函件已经收到。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告即按照每6个月为1周期向原告交纳租金。2018年2月13日，被告向原告银行账户转账支付29万元作为第一期（2018年2月1日至2018年7月31日）租金；2018年9月3日，被告通过银行转账的方式向原告支付第二周期（2018年8月1日至2019年1月31日）的租金44万元；2019年3月8日，被告通过银行转账的方式向原告支付第三周期（2019年2月1日至2019年7月31日）的租金45万元。因被告未按约支付第四周期（2019年8月1日至2020年1月31日）租金，2019年10月1日，原告通过邮政挂号信向被告邮寄一份《关于与镇江新东方培训中心解除合同的函致》，该函载明案涉房屋转租合同于2019年10月1日起解除，被告于收到函件十日内将所欠租金和其他费用交清，腾空并交还出租房屋。2019年10月17日，被告向原告的银行账户转账45万元，2020年1月19日，被告向原告的银行账户转账45万元，就该两笔45万元转账，被告认为2019年10月17日向原告转账的45万元系被告支付的第四周期（2019年8月1日至2020年1月31日）的租金，2020年1月19日向原告转账的45万元系被告支付的第五周期（2020年2月1日至2020年7月31日）的租金，原告收到租金后并未提出异议，表明原被告双方之间的租赁合同仍然在履行，原告对此不予认可。在审理过程中，原告同意因疫情原因减免被告2个月租金。另查，原告因经营不善拖欠镇江国际饭店置业有限公司房屋租赁费，已被镇江国际饭店置业有限公司提起诉讼，且原告实际已搬离承租的房屋一、二层。本院认为，案涉房屋转租合同合法有效。本案的争议焦点在于原告是否按照约定行使合同解除权。依原、被告双方约定，被告无正当理由拖欠租金达15日的，原告在书面催缴后10日内被告仍未履行的，原告有权解除案涉房屋转租合同。原告要行使解除权，需先行书面催缴，经书面催缴后10日内被告仍未履行的，原告方可以行使解除权，原告为证明履行了书面催缴的义务，向本院提交了证据，但证据之间存在矛盾之处，而原告又未能提供其他证据予以佐证，原告提供的证据并不能证明其主张的“原告履行了书面催缴的义务”的事实，原告应承担不利的后果。另，被告于2019年10月17日向原告转账45万元，原告若认为合同已解除，应在收到此租金后及时通知被告进行结算，但嗣后双方仍就房屋租赁事宜多次进行沟通、协商，并继续收取租金。原告行为已实际作出了变更，故不能再据此行使解除权。但是，综合本案而言，镇江国际饭店置业有限公司以原告违约提起了诉讼，原告亦同意解除与镇江国际饭店置业有限公司的租赁合同，这使得原、被告之间的房屋转租合同实际已无法履行，如继续要求双方履行合同会明显导致双方利益显失公平，故原、被告双方订立的合同应予以解除，合同解除后，被告应将案涉房屋返还原告。由于双方对于合同约定的迁离时间过短，本院酌定30日。被告在合同履行过程中确存在迟延交付租金行为，但该行为显著轻微，原告主张双倍同期租金的占有使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京美特斯邦威服饰有限公司与被告镇江新东方培训中心于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告镇江新东方培训中心于本判决生效之日起三十日内将镇江市解放路218号裙楼第3层整层返还原告南京美特斯邦威服饰有限公司；三、被告镇江新东方培训中心应向原告南京美特斯邦威服饰有限公司支付房屋占有使用费（从2020年10月1日起按实际使用时间扣除30日的迁离期限，以《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；四、驳回原告南京美特斯邦威服饰有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161374元（原告已预交），由原告南京美特斯邦威服饰有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  仲亚励人民陪审员  栾群文人民陪审员  赵 莉二〇二〇年九月三十日书 记 员  张 璐（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。