浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3736号上诉人（原审被告）：夏海萍，女，1979年2月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：彭祖勇，男，1989年5月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人夏海萍因与被上诉人彭祖勇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，决定不开庭审理。上诉人夏海萍、被上诉人彭祖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏海萍上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人彭祖勇一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：租赁期间，上诉人一直是与被上诉人母亲联系。上诉人于2019年6月就向被上诉人母亲表示过不再续租，后双方协商租到年底。2019年11月7日、11月23日，上诉人分别支付900元、3100元。因上诉人误以为租期是自2018年12月8日起算，加上1000元押金刚好可以支付到2020年正月中旬左右。2019年农历12月，上诉人就已搬走，仅余几张桌子和一个投影仪。后因疫情原因，一直没机会把剩余东西搬走，但双方事实上已解除租赁合同关系。且上诉人于2020年3月就将钥匙归还，也明确表示涉诉房屋内的东西不要了，由被上诉人随意处理。一审法院认定上诉人未足额支付租金且未搬离房屋，系认定事实错误。彭祖勇辩称，因第一年租金是10月28日到期，当时被上诉人母亲问上诉人夏海萍何时搬走，上诉人未回复。后上诉人于2019年11月23日付了3100元，就让上诉人再租了一段时间。2020年1月，上诉人支付的租金不够续租，被上诉人母亲就一直询问上诉人何时搬离，上诉人称因过年无法搬走。之后，因疫情原因又无法搬走。2020年3月底，上诉人又称自己身在广州而无法腾空。后于4月8日通知上诉人搬走，上诉人未按约搬离，故被上诉人提起本案诉讼。被上诉人于2020年4月才拿回钥匙，而非上诉人陈述的3月就已交还钥匙。除了5张桌子外，还有许多杂物在案涉房屋，上诉人直到2020年6月30日才腾空。彭祖勇于2020年5月8日向一审法院起诉请求：（1）判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；（2）判令被告支付从2019年11月7日至判决解除之日止拖欠的租金（暂计自2019年11月7日至2020年4月9日拖欠的租金为7666元），并支付利息损失（利息损失按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息上浮50%计算自起诉之日起至实际履行完毕之日止）；（3）判令被告搬离出租房屋；（4）本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中变更第（2）项诉讼请求为：判令被告支付原告租金（从2019年11月7日起按年租金28000元计算到实际腾空之日止，扣减2个月租金及4000元）。一审法院认定事实：2018年10月29日，经人介绍原告的母亲代原告彭祖勇与被告夏海萍签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落于宏都小区7幢2单元103室出租给被告，租期从2018年11月8日开始，租金28000元，当日付定金3000元，2018年11月8日付清25000元尾款，水电费等押金1000元；三年租金不变，如不续租提前一个月通知原告。双方确认租期为三年。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，此后，被告租满上述房屋一年后，于租用第二年仅支付租金4000元，双方确认水电费已结清，被告支付的押金1000元在原告处。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同虽系原告母亲代签，但房屋系原告所有，原告亦予以认可，故原告主体适格。现双方对被告何时停租的说法不一，且被告未足额支付租金，又未搬离房屋，显属违约，现双方一致同意解除合同，故对原告该项诉请，应予以支持。合同解除后被告应当将房屋交还原告，而交还房屋当然包括腾空屋内物品。合同解除至本判决生效之日，被告应参照合同约定的租金价格向原告支付占用费。现原告同意减免租金2个月，对被告有利，一审法院予以支持。故租金应从2020年1月8日起算，扣减被告已支付的租金4000元，另由于双方水电费已结清，原告应返还被告押金1000元，为避免诉累，该1000元在租金中予以折抵。原告认为该1000元不予返还，没有依据，一审法院不予支持。综上，原告部分诉请于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决“一、解除原告彭祖勇与被告夏海萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》；”“二、被告夏海萍于本判决生效后十日内腾空坐落于瑞安市××小区××幢××单元××室的房屋；”“三、被告夏海萍于本判决生效后十日内支付原告彭祖勇房屋租金及合同解除后的占用费，具体以28000元／年标准自2020年1月7日起计算至实际腾空之日止（扣减5000元）；”“四、驳回原告彭祖勇的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案受理费50元，减半收取25元，由被告夏海萍负担。”本院二审期间，上诉人夏海萍提交了闲鱼聊天记录截图、桌椅交易成功订单截图、微信聊天记录、录音光盘，以证明上诉人于2019年8月开始将租赁房屋内的桌椅陆续出售，已打算不继续租赁，之后有告知被上诉人彭祖勇留置在屋内的物品不要了，并于2020年3月12日交还了房屋钥匙。被上诉人质证认为，上诉人将物品挂在闲鱼网上拍卖，与其是否腾空房屋无关，上诉人并未在约定时间腾空房屋，录音内容经过剪切，不能完整反映客观情况，不能证明上诉人的待证事实。被上诉人提交了一份录音光盘，以证明其一直催促上诉人腾空，上诉人一直拖延腾空的事实。上诉人质证认为，该录音内容无法证明被上诉人的待证事实。本院经审查认为，上诉人提交的闲鱼截图与本案缺乏关联性，不予认定；微信聊天记录可反映双方就腾空房屋等租赁事宜曾进行过交涉。双方当事人提供的录音光盘，部分内容重复，可反映双方就交还钥匙、腾空房屋等问题进行过交涉。经审核当事人在一审期间提交的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：2020年4月8日，彭祖勇的母亲吴阿花向夏海萍发送微信“在不帮我就报警叫警察强制你搬了”“租金不给，到时候起诉你。租金一分也别想少，你还要给我违约金”“2天内不搬走，就直接报警了”。当天晚上，夏海萍微信回复：“早就跟你说过第二年不要的。十二月8日到期。一直算费到二月份。你自己搞明白先！既然你要说成这样的话，就报警去吧！去年底我将那些东西搬一部分，剩下的那些是实在没空搬了。就付费到今年的二月份了的。如果不撞上疫情早就搬出去了。你还要退我钱，还会让你骂声连连。你还要付四千多。我的那些东西宁可不要了！还打电话给你说好话。就再1000给你。你还是不肯。我现在就等你报警！”吴阿花回复：“你这么多东西放着叫搬出去吗。”夏海萍：“不是疫情早就搬了……你要4000多我宁愿不要了。”吴阿花：“现在的问题是你占着我们的房子。这是非法占有。”夏海萍：“……疫情期间不让出更不让进小区。这谁也没办法的事。我说1000给你。你又不肯。现在别说。我东西就是不要好了。去年我也跟你说过只管租出去的。”吴阿花：“去年是你自己打电话过来说再续租，又把东西放在房子里。这是搬出去的意思嘛，现在为了逃避租金问题，歪曲事实。”夏海萍：“我去年没有说续租……明天马上去，接下来我没空。”次日，夏海萍并未前往涉案房屋搬离物品。双方在二审中一致确认，本案一审判决后，夏海萍于2020年6月30日腾空搬离案涉房屋。本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。上诉人夏海萍主张双方此前协商仅续租到2019年年底，但其提供的证据不足以证明该项主张。经审查，就案涉租赁事宜，上诉人系与被上诉人彭祖勇的母亲吴阿花沟通协商。结合双方2020年4月8日的微信聊天记录，可推断上诉人此前有向吴阿花作出过不再续租的意思表示，但并未明确提出何时搬离。吴阿花于2020年4月8日通过微信明确提出要求上诉人搬离，应视为对上诉人不再续租的回应，即同意解除合同。因此，双方于2020年4月8日达成了解除合同的一致意思表示，合同已于该日解除。关于租金和占有使用费。根据合同约定，年租金为28000元，第二年从2019年11月8日开始计算，计算至合同解除之日即2020年4月8日有5个月的租金。被上诉人彭祖勇考虑疫情因素自愿免除上诉人夏海萍2个月租金，扣减上诉人已支付的第二年租金4000元及押金1000元后，上诉人仍需支付租金2000元。上诉人主张其明确放弃屋内物品而无需承担占有使用费的问题。经审查，被上诉人彭祖勇的母亲吴阿花于2020年4月8日明确提出要求上诉人“2天内搬离”，上诉人表示“我的那些东西宁愿不要了”，吴阿花回应“你这是非法占有”，应视为不接受上诉人遗留在案涉房屋内的物品。而上诉人在当天后续微信聊天中回应“明天马上去，接下来没空”，表明其愿自行搬离物品腾空房屋。现上诉人于2020年6月30日才腾空搬离案涉房屋，应视为仍占用房屋至该日，故应承担自合同解除之日至该日的占有使用费，经计算为6290.41元（28000÷365日×82日）。上诉人应支付的租金及占有使用费合计为8290.41元。综上所述，上诉人夏海萍的上诉理由不能成立。但鉴于二审出现了新的事实，故对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初3852号民事判决；二、确认彭祖勇与夏海萍签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；三、夏海萍于本判决生效后十日内支付彭祖勇房屋租金及占有使用费8290.41元；四、驳回彭祖勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人夏海萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月十八日法官助理 姜岳良代书记员 缪伊娜