山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民初4562号 原告：莱芜中梁置业有限公司，住所地济南市莱芜高新区鲁中东大街107号。 法定代表人：罗涛，董事长。 委托诉讼代理人：孙福田，男，1981年6月20日出生，汉族，住济南市市中区。系公司职工。 被告：吴凯，男，1988年10月22日出生，汉族，住济南市莱芜区。 被告：**，男，1989年4月6日出生，汉族，住济南市莱芜区。 原告莱芜中梁置业有限公司与被告吴凯、**商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱芜中梁置业有限公司的委托诉讼代理人孙福田、被告吴凯到庭参加诉讼。被告**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 莱芜中梁置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；2.判令被告支付违约金221400元；3.判令被告配合原告办理莱芜中梁首府项目13号楼3单元801室商品房在莱芜高新区技术产业开发区建设和城市管理局的商品房网签备案撤销手续；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年11月23日原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的莱芜中梁首府项目13号楼3单元801室商品房。合同总价款1107000元，被告采用首付及按揭贷款支付方式，首付款337000元于2019年11月23日付清，购房总价款剩余770000元采用银行按揭贷款方式支付。截止2019年11月23日被告共计缴纳首付款337000元，购房总价款剩余770000元被告一直未按合同约定办理完全部按揭贷款手续并支付给原告。原告经向贷款银行了解，被告因个人原因（流水不够且不配合银行办理贷款，导致多个银行退件），无法办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款的约定：“买受人应在合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人未按照贷款银行要求备齐相关贷款资料、买受人未配合办理预抵押手续、买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户或银行明确不予发放贷款的，则买受人同意以自有资金或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项，同时视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。”主合同第八条第2款：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。”原告为维护合法权益，现起诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 吴凯辩称，原告存在欺诈、虚假宣传行为。如果原告与银行协调办理贷款事宜，可以继续要房子。如果银行贷款办不下来，要求原告退还房款。我方也遭受损失，对于原告主张的违约金不予认可。 **未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告吴凯、**系夫妻关系。2019年11月23日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》(合同编号为YS0081479)，该预售合同已进行网上备案登记。合同约定：二被告购买原告开发的坐落于莱芜高新区中梁首府13幢东3单元8层801号；预售许可证号为（济建）房预售证第000026号；该商品房预测建筑面积共136.06平方米，套内建筑面积109.39平方米，分摊共有建筑面积26.67平方米，单价为8136.12每平方米，总价款为1107000元；签订合同时支付首付款337000元，余款770000元通过银行商业贷款支付;出卖人应当在2021年5月15日前向买受人交付该商品房。合同第八条“逾期付款责任”中约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内的，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金”。涉案合同附有十一个《附件》，均有原、被告双方的签章且随主合同生效而生效。其中附件十一《补充协议》第三条第3款约定：“买受人以贷款方式支付房款的，贷款到达出卖人账户之日为实际付款日。买受人应在合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人未按照贷款银行要求备齐相关贷款资料、买受人未配合办理预抵押手续、买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户或银行明确不予发放贷款的，则买受人同意以自有资金或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项，同时视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。”合同签订后，首付款337000元二被告已经支付给原告。后被告因无法办理银行贷款至今未支付剩余购房款770000元。原告现起诉要求与被告解除涉案商品房预售合同。 本院认为，原、被告于2019年11月23日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。按照合同约定，被告方应按约定期限履行支付全部购房款的义务。现被告仅支付首付款337000元，按照合同约定被告应于签订合同之日起30日内即2019年12月23日前支付剩余购房款770000元。被告申请的银行商业贷款未办理成功，至今未支付剩余购房款，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同第八条约定，被告逾期付款超过90日，原告有权要求解除合同。原告现请求解除涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS0081479）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。原告已按合同约定将涉案预售合同在相关部门进行备案登记，现合同解除，被告应配合原告办理撤销网签备案登记的手续。签订合同时原告接收被告支付的首付款337000元，自合同解除之时原告丧失占有上述款项的法律依据，因此该款项原告应予全部返还。原告作为出卖人以出售商品房营利为经营目的，原告对被告能取得贷款资格并签订担保贷款合同这一事实持促进态度，但贷款银行是否同意与被告签订担保贷款合同，原告无法干预亦无权力、义务审查被告的信贷资质。现被告因个人信贷资质原因，银行拒绝与其签订商品房担保贷款合同，导致涉案商品房买卖合同不能继续履行，虽非其本人故意而为，但也不能免除被告的过错责任，被告方应承担相应的违约责任。违约责任具有补偿性，其设定目的在于弥补或补偿因违约行为所造成的损害后果。合同虽对违约金作出约定，但原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，且房屋尚未实际交付使用，原告主张的违约金明显过高，应予以调整。本着公平公正的原则，综合本案具体情况，本院酌情确定违约金自被告逾期之日即2019年12月24日起，以逾期未付的购房款770000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。被告吴凯辩称的原告存在欺诈、虚假宣传行为，未提供证据证实，本院不予采信。被告**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告莱芜中梁置业有限公司与被告吴凯、**于2019年11月23日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS0081479）于本判决生效之日起解除。 二、被告吴凯、**于本判决生效之日起十日内配合原告莱芜中梁置业有限公司撤销中梁首府13幢东3单元8层801号房产的预售合同（合同编号为YS0081479）网上备案登记。 三、原告莱芜中梁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴凯、**首付款337000元。 四、被告吴凯、**于本判决生效之日起十日内支付原告莱芜中梁置业有限公司违约金（以770000元为基数，自2019年12月24日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。 案件受理费减半收取2311元，由被告吴凯、**负担50元，由原告莱芜中梁置业有限公司负担2261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  朱小青 二〇二〇年九月八日 书记员  陈 静