广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书粤0811民初445号原告：陈静娇，女，1995年5月24日出生，汉族，住广东省遂溪县**********。公民身份号码：440************728。原告：黄景飞，男，1993年11月30日出生，汉族，住广东省雷州市***********。公民身份号码：440************818。委托诉讼代理人：林广利，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师。被告：湛江麻章广弘物业有限公司地址：湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。原告陈静娇、黄景飞与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告陈静娇、黄景飞的委托诉讼代理人林广利、王名冉和被告湛江麻章广弘物业有限公司的委托诉讼代理人陈柳伊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静娇、黄景飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、确认涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条第2款中：“因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽期限内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”的条款无效。3、确认涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条第6款的格式条款无效；4、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金92319．53元（从2018年6月30日暂计至起诉之日2020年3月22日，实际应计至交付房屋之日止）和逾期办理房屋所有权证的违约金12972．53元（从2019年6月30日暂计至起诉之日2020年3月22日，实际应计至原告取得该房的房屋所有权证书之日止），两项共暂计105292．06元；5、由被告承担本案全部诉讼费（包括但不限于财产保全费、担保保险费、鉴定费、评估费及诉讼费等）。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号Y2017004190）,约定原告购买被告所开发的位于湛江市麻章区******号4**10*****房,总购房款为487689元。合同签订后，原告依约支付了首期房款247689元和余款240000元，并在合同期限内缴纳办证费、税费、维修基金等，原告已全面履行合同义务。根据合同约定，被告应于2018年6月30日前交付商品房给原告，在交付房屋之日起365日内办理产权登记，但被告至今尚未向原告交付商品房，亦未通知原告验收房屋，也未能办理商品房的产权登记证书。按照《商品房买卖合同》第四章第十二条第1款及附件十一补充协议第六条第2款的约定，被告已构成严重违约，应当向原告支付逾期交付房屋违约金92319．53元和逾期办理房屋所有权证的违约金12972．53元，共计105292．06元。另外，《商品房买卖合同》的附件十一补充协议第六条第2款第一段和第六条第6款的约定属于免除被告违约责任的格式条款，该条款字样、颜色、大小等与其他条款一致，不足以引起原告的注意，且被告未尽告知义务，属于无效条款。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告湛江麻章广弘物业有限公司辩称，一、被告对原告的第一项诉讼请求没有异议。被告一直在积极履行涉案合同，并于2020年3月3日取得竣工备案表，涉案商品房已符合交付条件。二、原告的第二、三项诉讼请求没有依据。根据涉案合同附件十一补充协议第六条第2款和第6款的约定，双方造成房屋迟延交付、权属转移登记迟延的，均要向对方承担违约责任。该条款同时适用出卖人和买受人，而不仅仅是为减轻被告单方的责任。且该条款没有对原告的利益产生实质影响，不是格式合同，更不属于《合同法》第四十条规定的无效情形。三、对原告的第四项诉讼请求，被告意见如下：（一）迟延办证违约金。1、按照涉案合同第二十条的约定，约定在商品房交付之日起365日内取得该商品房的产权证书，而涉案房屋是在2020年3月16日正式交付给业主，因此，办理产权证的约定期限届满之日为2021年3月15日。由于期限尚未届满，被告尚不产生逾期办证的责任。2、在商品房交付后才考察出卖方的办证义务的履行情况，是政府相关部门制定的商品房买卖合同示范文本时的原有之义，并且符合办证工作的流程，也不损害买受人的权益。3、原告的该项诉讼请求是就同一事实要求被告承担两项责任，既与涉案合同的约定不符，也不公允。两项行为及两项违约事实互相独立、各具其责。原告的请求实际上是就同一事实要求被告承担两项责任。4、原告请求的违约金偏高，与其实际损失不符。（二）延迟交房违约金。1、涉案房屋延时交房的原因不在于被告。被告作为广弘商业广场项目的开发商，将项目发包给湛江市第四建筑工程有限公司承建，约定项目必须在2017年7月20日之前竣工并验收备案。但签订合同后，湛江四建故意拖延、制造纠纷，导致项目建设严重超期。该项目实质上已符合交付条件，但由于湛江四建拒不配合移送竣工资料和所需文件，导致涉案房屋的验收备案工作至今无法完成。2、原告主张的违约金(每日万分之三，每月约定4947．13元)明显偏高，应依法予以调整。原告购买涉案房屋的时间正值湛江市房地产价格大幅上涨之前，根据房屋的增值情况，原告并没有损失。被告未能及时使用房屋导致其费用的损失，应参照相同路段同类房屋的租金标准进行认定。由于相同路段同类房屋的月租不足1000元，因此，原告未能及时使用房屋的损失应在1000元以下。3、目前涉案房屋已完成分户工程质量验收，并不影响原告对房屋的使用。且被告已陆续配合业主预领钥匙安排装修前期事宜，因此原告并无实质损失。4、根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院对原告请求的违约金数额适当予以减少。2019年1月起，被告已陆续配合业主预领钥匙安排装修前的事宜，尽最大努力满足业主实际使用房屋的需要。事实上，相当多一部分业主已提早安排装修入住，解决了安居问题。原告已于2019年6月20日向被告收房，并装修使用。综上，请求法院免除或减轻被告的违约责任，并对原告诉请中不合理的部分予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2017年3月1日，原告陈静娇、黄景飞与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017004190），约定原告购买被告位于湛江市麻章区******号4*******，总房款为487689元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房,交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；第十一条第三项第3点还约定，若买受人未按通知的日期办理该房屋的查验交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意“按附件11第6条的约定处理”。按附件11第6条的约定处理的条款内容采用下横线提示。合同附件十一第6.2款约定，因出卖人原因出卖入无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽期限内不追究出卖人逾期办证的违约责任。出卖人无正当理由在宽展期届满后仍不能为买受人办理产权登记的，则自宽展期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.01%的标准向买受人支付违约金。第6.6款约定，出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加；该条款没有采用下横线或其他方式提示说明。二、合同签订后，原告依约支付了全部房款487689元给被告，被告也出具的购房发票给原告。三、对于涉案房屋的竣工验收和交付情况。被告分别于2020年3月3日、2020年3月7日取得涉案商品房的竣工验收备案证明文件及房屋的测绘报告。但原告陈静娇于2019年6月20日已向被告办理收房手续。原告在庭审上也确认上述事实。四、原告在庭审上明确表示，确认本案请求逾期交付房屋违约金51938．**元（从2018年6月30`日起计算至2019年6月20日止）;请求逾期办理房屋所有权证违约金12972．53元（从2019年6月30日起计算至2020年3月22日止）。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据原、被告提供证据及诉辩，主要存在如下的争议问题：关于原告主张继续履行合同的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方当事人均应依合同约定履行各自的义务;本案中，原告已履行了全部的合同义务，但被告尚未完全履行完毕涉案合同确定的义务，故原告主张继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第6.2款第一段和第6.6款是否无效的问题。涉案合同使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本，系被告提供的格式条款合同，附件十一补充协议第6.2款和第6.6款虽没有采用下横线或其他特别提示的方式，但“按附件11第6条的约定处理”的条款内容在《商品房买卖合同（预售）》的第二十条第（二）项第2点已采用下横线提示，足以引起原告注意，故应当确认被告对此已尽提示义务。因此，原告主张确认上述条款无效，理由不成立，本院不予支持。关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据合同自由原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在合同第十二条约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；该约定即为双方已约定了违约金的计算方法。但被告以约定违约金过分高于原告实际损失为由，要求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，由于违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质。即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有惩罚性质。具体到本案，首先，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定；其次，从原告主张的违约金数额64911.41元来看，相较于原告已交付购房款487689元，占比百分之十几，并未显得过高；再次，被告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法时才能适用，而涉案合同已约定了违约金的计算方法，显然不适用该规定；而且被告也没有提供充足的证据证明双方约定违约金过分高于造成原告的损失。综上，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，故被告主张合同约定的违约金过高，要求予以调整，由于证据缺乏充分，理由不成立，本院不予采纳。故被告未能按合同约定于2018年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，依法已构成违约；且被告对其违约事实也无异议，本院予以确认。根据合同约定被告应于2018年6月30日前交房，虽然涉案的商品房于2020年3月3日才取得涉案商品房的竣工验收备案证明文件,符合交付条件；但原告于2019年6月20日已和被告办理房屋交付手续。故逾期交房期间应自2018年7月1日起计算至2019年6月19日止，共为354日。因此，被告应支付原告的逾期交房违约金为51792.57元（487689元×万分之三×354日）。但原告请求逾期交房违约金51938．88元，超出部分本院不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的问题。合同约定被告办理涉案商品房产权登记提交资料的期间为该商品房交付之日起365日，其中的“交付之日”应理解为实际交房之日，而非合同约定交房时间。本院确认原告收房的时间为2019年6月20日，加上合同约定180日的宽限期，故被告提交办证资料的期间自2019年6月20日起至2020年12月19日届满，显然，被告办理产权登记的期间尚未届满，故原告主张被告支付逾期办证的违约金12972．53元没有事实依据，本院依法予以驳回。综上所述，对原告的合理部分请求，依法予以支持；对原告不合理部分请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告陈静娇、黄景飞与被告湛江麻章广弘物业有限公司于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017004190）继续履行。二、限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金51792.57元给原告陈静娇、黄景飞。三、驳回原告陈静娇、黄景飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2405.84元，由原告陈静娇、黄景飞负担1311.03元，被告湛江麻章广弘物业有限公司负担1094.81元。受理费2405.84元原告已预付，本院不作退付，由被告在上述履行期限内将其负担的受理费1094.81元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  占伟强人民陪审员  李 青人民陪审员  戴小惠二〇二〇年九月九日书 记 员  梁丽娜