湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7915号原告：盛俊隆，男，1996年12月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周美容（系原告母亲），女，1969年10月14日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：何佩（系原告同事，单位推荐），女，1992年5月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵阳县，。被告：钟正康，男，1989年10月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：卜雪辉，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2013房。法定代表人：叶永恒。原告盛俊隆与被告钟正康、第三人湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称新门户公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告盛俊隆及其委托诉讼代理人周美容、何佩，被告的委托诉讼代理人卜雪辉到庭参加诉讼。第三人新门户公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告定金人民币20000元及利息；3、判令被告赔偿原告房屋总价款10%的违约金即人民币165600元；4、判令被告承担本案受理费、诉讼代理费。事实和理由：2020年1月6日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其位于长沙市雨花区水岸新都一期Ａ区13栋104房（面积204.30平方米，产权证号713019271）出售给原告，总成交额为人民币1656000元。合同签订后，原告依约交付了购房定金20000元并履行了其他义务，但被告在双方约定的办理产权过户手续的时间之前将涉案房屋转让给案外人，并办理了过户手续。原告为维护合法权益，故此起诉。被告辩称：被告出于消灭抵押权将房屋再次转卖。原告在履行合同过程中也有违约之处，且合同约定的违约金比例过高，请法院依法判决。第三人新门户公司未做陈述。经审理查明：2020年1月6日，第三人新门户公司作为居间人长沙鲜冰房地产经纪有限责任公司的管理方，与原被告共同签订《房屋买卖合同》一份，合同对主要条款约定如下：1、被告将其位于长沙市雨花区水岸新都一期Ａ区13栋104房（面积204.30平方米，产权证号713019271）出售给原告，总成交额为人民币1656000元。2、告知房屋有抵押，抵押金额1200000元。3、合同签订当日原告向被告支付定金20000元，该款原被告指定第三人新门户公司托管。4、被告应于2020年5月31日前结清抵押贷款，6月5日前办理注销抵押手续。5、原被告双方配合在2020年6月30日前办理产权过户手续，原告在产权过户手续进窗后缴税前给付被告房款1620000元，余款在交房后支付。6、合同签订后，原被告即视为居间方完成居间服务并各自缴纳居间费用。7、违约行为累计超过约定时间的30日或保证事项不真实，守约方有权解除合同，违约方赔偿总房价10%的违约金并承担律师费、保全费等实现债权的全部费用。当日，相关的各方还签订了《资金托管协议书》、《自行交割资金协议书》、《签约前提示告知书》等附件。合同签订后，原告依约支付了定金20000元，被告出具了定金收条，该款依合同存入第三人新门户公司账户。原告同日还向居间方缴纳居间费8280元。另查明，2019年5月27日，被告与案外人黄学良签订《一般抵押权合同》，确定主债权为1500000元，履行期限至2020年5月26日止。同日，被告与案外人黄学良还对之后的抵押权消灭、涉案房屋买卖进行了委托和公证。长沙市不动产登记中心证实：2020年5月11日，涉案房屋已由被告转让给案外人赵玲菊，合同价1400000元。以上事实，有《房屋买卖合同》、《资金托管协议书》、《自行交割资金协议书》、《签约前提示告知书》、《一般抵押权合同》、公证文书、居间费收据、定金支付凭证及《定金收条》、房产权证明、长沙市不动产登记中心证明等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当依照约定履行。本案中，原告依合同履行了己方义务，无违约行为，被告关于原告违约的抗辩本院不予支持；被告在合同约定的履行期限届满之前，为消除抵押将涉案房屋另行转让，致使原告的合同目的不能实现，属恶意违约，应当承担相应的违约责任；居间管理方第三人新门户公司在合同履行过程中无违约行为。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》具备法定解除条件，且事实上已无法继续履行，应当依法解除。原、被告在合同和收条中已明确所付20000元为定金，依合同约定视为被告已收取，该款项应适用定金条款，原告方要求被告返还定金20000元，不违反法律规定，本院予以支持。但原告关于定金利息的请求，无法律依据，本院不予支持。考虑违约方应当双倍返还定金、原告居间费等实际损失情况及具体案情，本院酌情将被告违约应承担赔偿给原告的违约金调整为30000元，原告关于违约金的主张，本院部分支持。原告主张的诉讼代理费，虽合同有约定，但原告未提交证据证明实际发生并支付，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告盛俊隆与被告钟正康签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告钟正康应返还原告盛俊隆定金20000元，支付违约损失30000元，共计50000元；限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告盛俊隆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元（已因适用简易程序减半收取），由原告盛俊隆负担1006元，被告钟正康负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘昕二〇二〇年九月九日书记员  罗沙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。