贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4817号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：王维，男，1984年3月7出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：徐紫琳，女，1985年3月29日出生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。执业证号：15205201911107125。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人王维、徐紫琳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人王维、徐紫琳委托诉讼代理人吴发琴到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为违约金标准酌情按调减至10%。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，本案逾期办证违约金的标准也应综合考量进行下调至10%。被上诉人王维、徐紫琳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告王维、徐紫琳起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金8365.55元（违约金以总房款370157为基数，从2015年1月1日起按日成分之零点五计算至被告实际交房之日2016年3月27日）；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计38052.13元，违约金以总房款370157元为基数，从2017年3月22日起，按日万分之一计算至被告实际提交完毕商品房转移登记有关文书之日据实计算；3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2013年1月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积126.11平方米，套内建筑面积100.17平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3673.29元计算，总价款为370157元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款111157元，余款259000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票金额为368284元，原告交纳契税5524.26元，印花税2.50元。2016年3月27日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年9月24日，被告通过手机短信通知原告提交办证资料。2020年1月3日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。2019年11月11日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日前，实际交房时间为2016年3月27日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金应从2014年12月31日开始计算。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2016年4月2日前）向买受人支付违约金，该违约金的诉讼时效期间起算时间为2016年4月2日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年3月13日提起本案诉讼，已超过三年的诉讼时效期间，被告诉讼时效抗辩理由成立。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，不再支持。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年3月27日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2017年3月22日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2017年3月22日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年3月13日提起本案诉讼，其违约金请求权并未超过三年的诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩权理由不成立。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》出具时间为2020年1月3日，被告2019年9月24日短信通知原告提交办证资料时，尚不具备办证条件，故违约金截止时间应以原告提交资料，出具委托书委托被告办证的时间为准，即2019年11月11日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付实际购房款368284元为基数，按日万分之一的标准，从2017年3月22日计算至2019年11月11日，违约金为35502.58元（368284元×0.01%/日×964日）。对原告提出的办理涉案商品房不动产权证书的诉请，因涉案商品房已具备办理权属转移登记的条件，故原告的该请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王维、徐紫琳逾期办理房屋权属证书的违约金35502.58元；二、驳回原告王维、徐紫琳的其他诉讼请求。案件受理费480元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担367元，原告王维、徐紫琳负担113元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：原判认定逾期办证违约金的起始时间及违约金标准是否恰当。本院认为，关于原判逾期办证违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当。关于违约金标准问题。合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费960元，自行退回172元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印