江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终835号上诉人（原审被告）：江西御茗置业有限公司，住所地江西省抚州市抚州高新技术产业开发区金巢大道以东、金柅大道以西，统一社会信用代码91361003MA37P9UD7F。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：车良歧，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邹友飞，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：黎惠俊，女，1968年2月10日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：龚国庆，江西瀛竹律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐茂荣，江西瀛竹律师事务所律师(实习)，代理权限为特别授权。上诉人江西御茗置业有限公司（以下简称御茗公司）因与被上诉人黎惠俊房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人御茗公司的委托诉讼代理人车良歧，被上诉人黎惠俊的委托诉讼代理人龚国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御茗公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回黎惠俊诉请；2、由黎惠俊承担一审诉讼费、保全费及本案上诉费。事实和理由：1、双方签订的合同合法成立并生效，不存在需要退还房款的情形。合同解除应当按照双方在无理由退房协议中的约定，履行合同解除义务。黎惠俊向御茗公司主张无理由退房权利，是否符合条件不能从其材料中得知，即使符合也需要履行无理由退房协议中约定的相应义务。黎惠俊主张该权利后即要求退还房款，未履行任何手续。双方未另行签订补充协议解除，商品房也未解除备案登记，目前仍登记在黎惠俊名下。因双方签订的商品房合同尚未解除，仍有法律效力，应当继续履行。一审法院在未解除合同的前提下，判决御茗公司退还房款、承担利息，没有事实和法律依据。2、一审判决支付利息没有事实和法律依据。双方签订的合同并未解除，房屋备案登记也未解除，房款为房屋对价，不存在占用情形。要按照无理由协议约定解除合同，就应当履行该协议约定义务，现在任何手续均未办理，黎惠俊就要求退款并要求支付利息，这是完全不合理的要求。即使认定符合无理由退房条件，也有解除合同、解除商品房备案等手续，否则案涉房屋在法律上登记为黎惠俊财产，却要求御茗公司退还房款及利息，显然不合理，也不符合交易习惯。同时，办理这些手续需要相应时间，一审法院在黎惠俊提出无理由退房的第二天就开始起算，未考虑认定是否符合无理由退房的审批时间、办理解除合同等必要手续时间，其计算退款及占用利息的起算时间，非常不合理。黎惠俊辩称，双方虽然签订合同，但是同时也签订无理由退房协议。在履行过程中，黎惠俊已支付总房款的30%，并且在办理入住之前向御茗公司提请无理由退房，委托律师送达解除合同的律师函，双方签订的合同已经依法解除。御茗公司应当依照无理由退房协议及合同法相关规定，返还所有购房款。但是御茗公司恶意违约，以无理由退房没有约定时间为由，无限期拒不返还房款，主观过错明显，依法应当承担相应法律责任。希望二审法院维持原判。黎惠俊向一审法院提出诉讼请求：一、判令御茗公司立即向其退还购房款648405元及资金占有使用费(以648405元为基数，按月利率2％从2020年4月18日开始计算至实际退还之日止)；二、判令御茗公司承担其支付的律师代理费25936元；三、本案诉讼费用由御茗公司承担。一审法院认定事实：2019年9月23日，黎惠俊与御茗公司签订一份《商品房买卖合同(预售)》，由黎惠俊购买御茗公司开发的楼盘抚州恒大御府17栋-1-302房，合同约定房价总金额为162.1460万元，付款方式为分期付款：买受人应当在2019年9月24日前支付首期房款162146元；于2019年12月21日前支付楼款243219元；于2020年3月21日前支付楼款243219元；于2020年6月21日前支付楼款243219元；余款725697元于2020年9月21日前支付。同时双方还签订一份《无理由退房协议书》，约定：一、如乙方(黎惠俊)按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30％及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务己全部履行完毕。三、如乙方是推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方支付的推荐佣金或奖励。上述合同及协议书签订后，黎惠俊依付款方式及支付时间支付了一、二、三期房款总计648674元，御茗公司分别出具收款收据。2020年4月2日，黎惠俊行使无理由退房权利，向御茗公司申请无理由退房，御茗公司当日核对无误，填报了无理由退房审批表。至黎惠俊向一审法院提起诉讼之日，御茗公司也未退还全部购房款。另查明，2020年4月3日，黎惠俊聘请江西瀛竹律师事务所律师龚国庆，向御茗公司发出律师函，要求御茗公司在2020年4月17日前退还黎惠俊全部购房款648405元。该函御茗公司售楼部于2020年4月5日10：39分签收。一审法院认为，黎惠俊与御茗公司双方签订的《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。黎惠俊已依约履行缴款义务，黎惠俊行使无理由退房权利时，御茗公司应在合理期限内将其缴纳的全部房款退还。《无理由退房协议书》中未约定退款期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。黎惠俊于2020年4月3日向御茗公司发出《律师函》，要求在2020年4月17日前退还全部购房款，御茗公司于2020年4月5日10：39分签收《律师函》，黎惠俊已给予御茗公司必要的准备时间。御茗公司关于多次联系黎惠俊要求其配合办理，但黎惠俊拒绝办理，因此导致该商品房无法办理备案解除手续，因此无法进行退款的辩称没有事实依据，不予采信。御茗公司还辩称黎惠俊诉请资金占用费按月利率按2%计算无事实依据。《无理由退房协议书》未约定逾期利息。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。一审法院酌定本案资金占用费按照年利率6％，从御茗公司收到《律师函》十五日后即2020年4月21日起计算至全部购房款退还时止。黎惠俊还诉请御茗公司承担其支付的律师代理费25936元。一审法院认为，关于律师费用，双方在合同中未有约定，法律法规也没有明文规定，黎惠俊的该诉请没有法律依据，不予支持，该费用由黎惠俊自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、御茗公司于本判决生效之日起五日内退还给黎惠俊购房款648405元及资金占用费(资金占用费按年利率6％，从2020年4月21日起计算至全部购房款退还时止。)；二、驳回黎惠俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10543元，减半收取5271.5元，保全费4020元，合计9291.5元，由黎惠俊承担224.5元，御茗公司承担9067元。二审期间御茗公司提交以下证据：证据一、房管局系统查询截图2张，证明案涉房屋现仍登记于黎惠俊名下，法律上仍为黎惠俊财产；证据二、微信聊天记录一份，证明御茗公司已催促黎惠俊前去办理解除备案登记，但黎惠俊到房管局后却未配合办理。黎惠俊质证认为，对证据一的真实性没有异议，合法性、关联性及证明目的有异议，案涉房屋只是预售登记在黎惠俊名下，黎惠俊系按照无理由退房协议的约定行使权利。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。黎惠俊配合御茗公司到办理相关手续，未能解除备案登记不是黎惠俊不配合造成的，房管部门的工作人员明确告知黎惠俊的购房款全部退清，才可以办理。御茗公司为证明黎惠俊拒绝配合其办理解除备案手续，申请证人出庭作证。证人邓某陈述：其于2020年5月13日通知黎惠俊去办理解除备案手续，后由其同事张某陪同黎惠俊前去办理。证人张某陈述：2020年5月18日其与黎惠俊前去办理解除备案登记手续，在路上告知黎惠俊需要签署退款承诺书，即我公司承诺客户在提交退房资料到最终退款，期限为三个半月内。因黎惠俊拒绝签署，双方在退款时间没有协商一致，未能办理好手续。证人张某还述称此前并未告知黎惠俊需要签署退款承诺书。黎惠俊质证认为，两位证人与御茗公司存在特殊关系，关于办理手续的时间以及退款期限等内容证言前后存在矛盾。撤销备案登记不是无理由退房协议约定的附条件，无理由退房协议亦未约定无理由退房之后，退款需要一定期限。黎惠俊完全有理由拒绝签署退款承诺书。黎惠俊在起诉之后仍然积极配合御茗公司办理撤销备案手续，未能办理责任不在黎惠俊。本院认为，黎惠俊对御茗公司提交的证据一、证据二的真实性没有异议，对证人证言亦仅对部分细节有异议，但以上证据能否达到御茗公司的证明目的，需要综合作出认定，本院将在后文予以阐述。本院经审查对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，黎惠俊在与御茗公司签订商品房买卖合同时，还签订了无理由退房协议书。所谓无理由退房，实质上是指在满足双方约定的条件下，黎惠俊一方可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。黎惠俊于2020年4月2日向御茗公司申请无理由退房，应当视为其通知御茗公司解除合同。御茗公司接到通知后，合同即发生解除的效力。御茗公司并未指出本案存在任何不符合双方约定的合同解除条件情形。至于解除备案登记，属于合同解除后续事宜，是否办理相关手续，不影响合同解除效力。御茗公司关于案涉商品房买卖合同尚未解除的主张，没有事实和法律依据，对该主张本院不予支持。黎惠俊与御茗公司签订的无理由退房协议书中约定，在双方办理完毕有关手续，御茗公司将黎惠俊所缴纳的楼款本金全额退还。协议书中对手续的含义、办理时限以及退款期限等均未明确作出约定。御茗公司应当遵循诚实信用原则，在双方合同解除后履行通知、协助义务，及时办理有关手续并退回购房款。御茗公司称其多次通知黎惠俊办理手续，但黎惠俊拒绝配合。对该主张御茗公司并未提供证据证实。且从御茗公司在二审期间提供的证人证言来看，其通知黎惠俊办理手续的时间是2020年5月13日，此时黎惠俊已提起本案诉讼。延至2020年5月18日御茗公司才告知黎惠俊存在退款期限的限制，需要签署相关文件。御茗公司未经事先告知和协商，单方就退款期限所作限制，对黎惠俊不具有约束力。黎惠俊不予认可，并拒绝签署相关文件，系正当行使其合法权利。可见有关手续迟迟未能办理，责任完全在御茗公司。一审判决酌定御茗公司应当在收到黎惠俊要求退款的律师函后十五日内退回购房款，并无不当。因御茗公司未在合理期限内退回购房款，一审判决认定御茗公司应当自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息，亦无不当，本院予以维持。综上所述，御茗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由御茗公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭珺审判员  范宣审判员  王琳二〇二〇年九月十一日法官助理高忠明书记员戢亚倩