海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初4228号原告：高永。委托诉讼代理人：李洪涛。被告：缑淼。委托诉讼代理人：戚峰，系辽宁海清律师事务所律师。第三人：海城市银河房地产开发有限公司，统一社会信用代码证号：91210381692653378Y。住所地：海城市经济技术开发区黄河路76号。法定代表人：王志刚，系公司经理。原告高永诉被告缑淼、海城市银河房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈雪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告高永及其委托诉讼代理人李洪涛、被告缑淼委托诉讼代理人戚峰到庭参加诉讼，第三人经本院送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高永诉称：2016年8月5日，原告向被告借款12,000,000元，双方约定月利率1.5%。为保证还款，双方约定以原告所有的位于海城市铁西“名汇城”三号楼商业W5、6、7、8、9层房屋（面积4341.37平方米）作为抵押。因该房屋产权尚未登记无法办理抵押登记，双方约定以房屋买卖方式设定抵押，经第三人同意后，三方签订了《房屋团购协议》。综上，依据相关法律规定，《房屋团购协议》名为买卖。实为抵押担保，该协议约定的买卖关系不是各方真是意思表示，应依法确认无效。因此，原告向法院提起诉讼，请求法院：一、确认原、被告及第三人于2016年8月5日签订的《房屋团购协议》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。被告缑淼辩称：答辩人因高永诉我确认合同无效一案，提出答辩如下：被答辩人起诉无理，应驳回其诉讼请求，并移送公安机关追究其刑事责任。事实及理由：2015年高永因承建海城市金汇华府及名汇城建设工程缺少资金，向我母亲吴岩借款。截至2016年8月5日尚欠500万元未还。另高永承建海城市名汇城工程中，开发商海城市银河房地产开发有限公司抵顶了3号楼W4、5、6、7、8、9层楼房作为工程款。其中W5、6、7、8、9层已经装修成了乐年华宾馆，经营者为赵柏乔。因高永还不上我母亲吴岩和其他人的钱，就将宾馆所在W5、6、7、8、9层作价1,200万元抵顶我母亲吴岩。我母亲以我的名义与海城市银河房地产开发有限公司及高永签订的团购合同。房屋出售款1,200万元中，按照协议我母亲扣除500万元，另700万元中110万元给付了高永的债权人史永飞，590万元转给了其本人名下的海城市华慧种植有限公司。协议签订同时，高永也找来了宾馆经营者赵柏乔，告知了该房屋已经从高永名下转到了我的名下。赵柏乔对我也出具了书面承诺，确定租期至2018年8月5日及租金数额。2018年8月1日，我与乐年华宾馆经营者赵柏乔达/装修宾馆的工人满江海向海城市人民法院提起诉讼，要求高永及乐年华宾馆给付宾馆装修刮大白工程款4.03万元及利息。海城市人民法院以（2018）辽0381民初5882号案件审理，高永在开庭时出庭承认满江海是给其本人持股的乐年华宾馆干活，在明知满江海的债务不在我承接范围仍辩称该款应由转让后的我宾馆承担。因高永的陈述导致法院判决宾馆承担责任。我宾馆不服上诉后经二审法院调解，我宾馆与满江海达成协议，给付了满江海工程款并撤诉。我认为双方的团购协议真实有效，并不是高永所称的借款抵押协议。高永在2018年满江海的诉讼中已经承认该房屋及宾馆系出售给我，且主张宾馆装修时的外债应由我承担。现又牟取非法利益，谎称团购协议为借款抵押协议，显然无理，属于虚假诉讼，请贵院依法查清事实移送公安机关，追究其刑事责任，并驳回其诉讼请求。第三人海城市银河房地产开发有限公司述称：2014年高永与吴岩借款及抵押事宜，由我作为担保人将乐年华宾馆抵押给吴岩。2016年签订买卖协议由我参与签订，乐年华宾馆产权由我银河房地产公司作为工程款抵顶给高永，经高永委托同意开具正式发票给缑淼，价格为1,500元/平方米。因为当时处置权由高永权利，我公司配合开具正式发票，价格也有高、缑双方洽谈确定。经审理查明：2014年12月22日，原告高永与吴岩（被告母亲）签订《借款合同》一份，主要内容为：“借款人为承包“金汇华府”建设项目向贷款人申请贷款，并聘请陈连雨作为担保人，聘请邵海生作为见证人。经双方协商特订立本合同，以便共同遵守。一、借款金额人民币1,120万元整；二、借款时间共六个月，自2014年12月22日起至2015年6月22日止；三、借款方用法人陈连雨开发建设的（名汇城公寓楼）3号商业5—9层项目每层880.39平方米，共计4401.95平方米作为抵押品，到期不能归还贷款人的贷款，抵押品（名汇城公寓楼3号商业5—9层共计4401.95平方米）自动转为吴岩名下，同时担保人负责办理产权手续；五、违约责任：借款人如逾期不归还借款，贷款人有权追回借款，并按银行规定加收罚息，并有权处理抵押品以抵顶借款。…”伍丽芬作为共同还款人在借款方处签字。2015年6月22日，原告高永与吴岩就1,120万元借款又签订《借款合同》一份，约定：延期借款时间共六个月，自2015年6月22日起至2015年12月22日止。借款人在2014年12月22日签订的借款合同持续生效，抵押的相关内容同该份合同约定。伍丽芬作为共同还款人在借款方处签字。偿还部分借款后，原告高永、伍丽芬与缑连波（被告父亲）、吴岩就剩余868万元借款又签订《借款合同》一份，约定：延期借款时间共十二个月，自2015年12月22日起至2016年12月22日止。借款人在2014年12月22日签订的借款合同持续生效，抵押的相关内容同该份合同约定。偿还部分借款后，原告高永、伍丽芬与缑连波、吴岩就620万元借款又签订《借款合同》一份，约定：延期借款时间共十二个月，自2015年12月22日起至2016年12月22日止。借款人在2014年12月22日签订的借款合同持续生效，抵押的相关内容同该份合同约定。2016年8月5日，第三人海城市银河房地产开发有限公司（甲方）与被告缑淼（乙方）、原告高永（丙方）签订《房屋团购协议》一份，内容为：“甲方开发海城市铁西“名汇城”，现已经具备商品房预售条件，现将商场部分房屋团购出售乙方，该房屋原作为抵顶工程款房屋，丙方同意出售。现经三方协商，达成团购协议如下：一、甲、丙方共同将位于铁西名汇城城3号楼商业W5、6、7、8、9层房屋，面积4341.37平方米出售给乙方所有。二、房屋价格为人民币壹仟贰佰万元整。甲方为乙方办理商品房买卖手续，并到海城市房产管理处办理备案手续。在办理备案手续时，价格出现与本协议不同时以本协议为准。出现税款差额时由甲丙方负责补齐。三、房屋价款支付方式为1、向丙方债权人吴岩（210381197505100425）支付500万元；向丙方债权人史永飞（210319197401056214）支付110万元。2、余款590万元，打入甲方指定账户内（海城市华慧种植有限公司0623130104004825）。四、该房屋已经做宾馆使用，三方签订本协议后，由甲丙方通知承租方，原租赁合同条款不变的情况下，下年度租金由乙方收取。五、该房屋属于商业用途，甲方应保证乙方通行权，一楼至九楼通道及两部电梯无论在任何情况下，均留有乙方房屋的通道及消防通道无障碍使用权，保证乙方房屋的商业使用不受妨碍。一楼大厅免费由乙方做大堂吧使用。六、该房屋至本协议签订时即属于移交乙方，乙方对该房屋具有完全的所有权，该房屋无任何权利瑕疵。如有争议，由甲丙方负责解决，与乙方无关。七、甲方在出售房屋有外墙不得为他人设置广告位。在名汇城的楼顶及外墙处（不含乙方外墙）为乙方免费预留各20米广告位。八、本协议签订后，甲方为乙方出具的商品房买卖协议本合同的附件。出现不一致的地方，以本协议为准。九、本协议乙方付款超过50%后，为不可撤销协议。本协议一式三份，三方签字后生效，各执一份。”同日，被告向原告指定的海城市华慧种植有限公司（0623130104004825）账户内汇款520万元。2016年8月5日，海城市乐年华宾馆及其投资人赵柏乔出具情况说明一份，内容为：“我作为铁西名汇城3号楼W5、6、7、8、9层房屋的承租户，已经知晓该房屋所有权人变更为缑淼，同意该转让，租赁合同按照租期为两年，至2018年8月5日止。租金为每年216万元，2017年8月5日交付第一年租金，2018年8月5日交付第二年租金，合同到期后或租赁方违约解除合同时，宾馆装修及设施归出租方所有。特此说明。”2018年8月1日刘彬（甲方被告的婆婆）与赵柏乔（乙方）签订《租赁合同解除协议书》一份，内容为：“2016年8月5日双方达成海城市铁西名汇城3号楼商业W5、6、7、8、9层楼房租赁合同，乙方用于宾馆经营，现双方就解除租赁合同事宜达成一致协议如下：一、双方自愿解除2016年8月5日签订铁西名汇城3号楼商业W5、6、7、8、9层楼房租赁合同。二、乙方于2018年8月1日将该海城市乐年华宾馆的所有资产全部移交给甲方。宾馆的所有装修、设备、设施均归甲方所有。宾馆的营业执照归甲方，甲方如继续使用该名称，乙方负责配合办理变更。如甲方不使用，乙方负责办理注销，乙方如不配合办理变更或注销手续，所产生的一切费用及后果由乙方承担。所有宾馆员工由乙方自行安置解决，与甲方无关。三、甲方承担乙方在装修期间欠付工料款的750,674元，名单附后。另给付乙方设备、设施、装修补偿款等总计178万元。如宾馆名下外债超出750,674元，则甲方有权从178万元中作相应扣除，直接支付给债权人。四、甲方应支付给乙方的补偿款178万元，于移交日给付98万元，于2018年12月30日给付80万元。关于余款80万元，刘彬于2018年10月8日支付10万元，剩余70万元，赵柏乔同意刘彬支付65万元一次性解除，应赵柏乔要求，其中245000汇入侯勇账户，405,000元汇入盛严账户。同日刘彬（乙方）与赵柏乔（甲方）又签订了《宾馆转让协议》一份，内容为：“甲方经营宾馆位置，海城市铁西名汇城3号楼商业W5、6、7、8、9层。一、甲方同意将海城市乐年华宾馆整体转让给乙方，原房屋租赁合同无纠纷。二、甲方保证现甲方宾馆的合法性及手续齐全。三、甲方宾馆内现有装修、装饰、设备等所有物品全部归乙方所有。四、甲方保证其在经营期间没有与房屋产权人发生纠纷。五、经甲乙双方商定转让费为人民币180万元整。乙方分三次付给甲方。…”同日投资人进行了变更，由原投资人赵柏乔变更为刘彬。另查：2016年8月3日，被告缑淼与第三人海城市银河房地产开发有限公司就位于海城市经济技术开发区名汇城第三栋5层、6层、7层、8层、9层W1号预测建筑面积共计4341.37平方米房屋签订《商品房买卖合同》五份，房屋价款共计4,992,578元，并在房产部门办理了网签备案手续，第三人亦为被告出具了发票。以上事实，原告提供的证据有：《房屋团购协议》1份、海城市人民法院（2018）辽0381民初5882号民事判决书1份、鞍山市中级人民法院（2019）辽民终1144号民事裁定书1份、《大白工程合同书》1份、海城市乐年华宾馆企业信息报告1份、海城市乐年华宾馆出具的情况说明（复印件）1份、原告与被告父母签订的《借款合同》4份及其陈述；被告提供的证据有：《房屋团购协议》1份、汇款单1份、赵柏乔情况说明1份、吴岩户口本1份、租赁合同解除协议书1份、欠款明细附表1份、海城市乐年华宾馆营业执照2份、转让协议一份、无偿使用协议一份、刘彬和赵柏乔身份证复印件各1份、赵百乔收条1份、转款协议1份、海城市人民法院（2018）辽0381民初5882号判决书1份、鞍山市中级人民法院（2019）辽民终1144号民事裁定书1份、和解协议书1份、电子回单1份、《商品房买卖合同》5份、发票5张及其陈述，以上证据经庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。关于原告提供的个人合伙协议1份，因与本案无关，故本院不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《房屋团购协议》在签订前原告与被告父母之间确实存在借款合同关系，就该借款双方先后签订了四份合同，且为履行借款合同，原告用案涉房屋进行了抵押，但未进行抵押登记，亦未另行签订其他合同。2016年8月5日，原、被告及第三人签订了《房屋团购协议》，原告认为该《房屋团购协议》无效，是以买卖为形式的借款担保合同。根据庭审可以查明原告与被告父母先后签订了四份借款合同，均以案涉房屋进行了抵押，但当时并未签订《房屋团购协议》或《商品房买卖合同》。而《房屋团购协议》的签订，是将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转化为部分购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭。除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原被告双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是原告在难以清偿债务时通过将其所有的商品房出售给被告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的“作为民间借贷合同的担保”，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义，故对原告主张与被告、第三人签订的《房屋团购协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告尚有590万元购房款未支付一节。原告与被告、第三人签订的《房屋团购协议》约定原告将其从第三人处抵顶的案涉房屋以1200万元价款出售给被告，该价款支付方式为向原告债权人吴岩支付500万元、向原告债权人史永飞支付110万元、余款590万元打入原告指定账户内（海城市华慧种植有限公司0623130104004825）。通过庭审可以查明，原告并未向吴岩实际支付500万元，而被告认可该500元价款系用原告欠吴岩借款予以抵顶，520万元打入原告指定账户内（海城市华慧种植有限公司0623130104004825）。综上，现有的证据足以证明被告的付款已大大超过50%，故对原告该项主张，本院不予采信。关于原告主张案涉房屋的单价明显低于同类房屋价格，故可以看出《房屋团购协议》是以买卖为形式的借款担保合同一节，因原告并未提供证据证明房屋的单价明显低于同类房屋价格，故对其主张本院不予采信。关于原告认为被告与赵柏乔约定的年租金216万元，系以1200万元为本金，月息1.5分的年利息一节，因原告在庭审中陈述虽然原告与被告的父母签订的借款合同中并未约定利息，但自认月息2分，而对于216万元又陈述系以1200万元为本金，月息1.5分的年利息，其陈述前后矛盾；且被告对原告陈述不予认可，原告又未提供证据证明其主张，故对原告的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高永的诉讼请求。案件受理费46900.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  陈雪二〇二〇年九月十六日书记员  王月