山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初2786号原告：张守方，男，1970年4月7日出生，汉族，住济南市。被告：付莹，女，1989年5月17日出生，汉族，住山东省新泰市。被告：济南美寓物业管理有限公司，住所地：山东省济南市。法定代表人：尹长彦，执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘清儒，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：徐睿，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。原告张守方与被告付莹、济南美寓物业管理有限公司（以下简称美寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张守方，被告付莹、美寓公司的共同委托诉讼代理人刘清儒、徐睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守方向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告方2019年1月1日所签订《济南市房屋出租委托合同》于2019年12月12日解除；2.判令二被告共同支付所欠原告租金7500元（2019年12月1日至2020年2月底）；3.判令二被告共同支付原告违约金30000元；4.判令二被告对涉案房屋立即全面履行腾房义务并保存房内家具家电等设施完好无损；5.本案诉讼费、保全费、公告费、送达费及其实现债权的所有费用均由被告方承担。事实与理由：2019年1月1日，原告作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的被告方签订《济南市房屋出租委托合同》，约定：原告将自己所有、坐落于济南市历下区197号天泰中心房地产开发项目A栋楼924号商品房，交由被告方进行出租、代收房租、房屋押金等事宜。租金标准为：第一次2019年5月1日，金额7500元；第二次2019年8与1日，金额7500元；第三次2019年11月1日，金额7500元；乙方违约责任：（1）乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙须向甲方支付日租金额3%的违约金；（3）合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约全面履行了己方交房等合同义务。但自2019年11月1日以来，被告方就开始不断拖欠租金，拒不支付，经多次催讨，于2019年11月10日支付一个月的房租2500元。按乙方代表付莹承诺的剩余房租应于12月1日支付，但自12月1日起，原告多次催讨房租，起初，付莹还能联系的上，但随后被告不接电话、不回信息，拒不履行支付房租义务，现在被告方已经集体失联。据天泰山大e号A924房客提供信息，被告已经收取房客房租至2020年2月份，但收取的房租并未交付给原告。原告方被迫无奈，已经于2019年12月12日正式通知被告方解除涉案《济南市房屋出租委托合同》。原告认为，被告方付莹、美寓公司，打着自己公司的幌子，拒不履行合同约定的租金支付义务，经催告仍不能支付，其行为已经构成违约，理应承担全部法律责任。付莹、美寓公司辩称，一、对于双方签订的《济南市房屋出租委托合同》是否予以解除，请法庭依据相关证据及庭审情况予以确认。二、关于租金及押金，对于应返还金额，应当由原告承担具体的举证责任。三、原告主张的违约金过高，原告主张的违约金过分高于所遭受的实际损失，法庭应予以驳回或调整。四、涉案房屋是否能够全面腾房，应当由其与房客所签订的租赁合同约束，若租赁合同尚在履行期限内，则无论是原告还是被告，均无权要求房客腾房。且原被告之间的诉讼，不得对抗善意第三人，因此，原告对于被告腾房及保存房内设施完好的诉讼请求，超出了被告的义务范围，依法应当予以驳回。五、本案诉讼费、保全费等相关费用均无约定应当由被告承担，因此，原告诉讼请求无合法依据，应当予以驳回。六、根据公司法及相关司法解释，被告美寓公司作为独立的企业法人，应当独立履行民事权利、义务，承担民事责任。现与原告签订合同，实行民事行为的是被告美寓公司，而非被告付莹。付莹作为公司股东，仅就在法律规定的情况下在其出资范围内承担相应责任，不应作为本案被告，与公司法人共同承担赔偿责任。有《山东高院民二庭：关于审理公司纠纷案件若干问题的解答》为据。另外，美寓公司公司章程第七条，两股东出资时间为2048年1月1日，未到期。且原告并无证据证明付莹与美寓公司存在财产混同，因此，原告主张由被告付莹承担共同赔偿责任，于法无据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，委托人（甲方）张守方与房屋管理机构（乙方）美寓公司签订《济南市房屋出租委托合同》，合同载明：房屋坐落于济南市历下区天泰˙山大e号A座924，建筑面积38.27平方米，房屋常住人数及用途2人。甲方授权乙方代甲方管理出租房屋，甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件，甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修装饰或添置新物。甲方同意乙方对房屋进行维修保洁查验等增值服务并收取承租人的相应费用。甲方同意预留给乙方的免租期为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。甲方授权乙方的委托期限自2019年5月1日至2025年4月30日，共6年72个月，委托期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同标准一致，其中2019年1月1日至2019年4月30日为免租期。甲方2019年1月1日前房屋交付给乙方，并签订《物业交接清单》见附件一。租金标准：第一年2019年5月1日付7500元、2019年8月1日付7500元、2019年11月1日付7500元、2020年2月1日付7500元；第二年2020年5月1日付5000元、2020年8月1日付7500元、2020年11月1日付7500元、2021年2月1日付7500元；第三年2021年5月1日付5000元、2021年8月1日付7500元、2021年11月1日付7500元、2022年2月1日付7500元；第四年2022年5月1日付7800元、2022年8月1日付7800元、2022年11月1日付7800元、2023年2月1日付7800元；第五年2023年5月1日付8100元、2023年8月1日付8100元、2023年11月1日付8100元、2024年2月1日付8100元；第六年2024年5月1日付8400元、2024年8月1日付8400元、2024年11月1日付8400元、2025年2月1日付8400元。乙方承诺依照本合同约定按期足额支付房租。委托期内，若因甲方原因需要解除本合同，属甲方违约，甲方应当提前30天书面通知乙方，并于收回房屋的当日内，向乙方支付本合同约定当年租金的总额作为违约金。若房屋由乙方装修及配置，则甲方仍需赔付乙方装修及配置家具家电费用2万元，乙方对房屋装修及配置家具家电留予乙方。乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额3%的违约金（银行系统故障，节假日除外）。乙方过错责任造成房屋及附属设施、设备（含家电）的损害，乙方负责维修或赔偿。合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金。有下列情况之一的，甲乙双方可以变更或者解除本合同，房屋租金按实际使用时间计算，剩余所有乙方缴纳的费用，甲方须在解除合同当日内退还乙方，乙方有权取走乙方配置设施及物品：甲乙双方协商一致的；不可抗力的因素致使本合同不能继续履行的；依照房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的等条款。该合同还附有物业交接清单作为附件一。付莹在落款美寓公司经办人处签名。2019年10月23日，张守方取得案涉房屋所有权证书，证号：鲁（2019）济南市不动产权第0232639号。2019年11月6日，付莹出具情况说明，载：天泰˙山大e号A座924室因美寓公司资金紧张，本次付款方式由季度付款改为月度付款，付款日期分别是2019年11月10日、2019年12月1日，2020年1月1日。如到期未付款，美寓公司违约，房主可收回房，一切按所签合同执行。2019年12月12日，张守方出具解除合同通知书，载明美寓公司应于2019年11月1日足额交付当期租金7500元，但至今未能足额支付，经催告后，仍不能按合同约定足额履行租金支付义务。现无法联系客服和付莹，因你方拒绝主动联系业主，拒绝向约定账户付款，已构成经营异常和严重失信，根据相关法律规定，你方行为已构成严重违约和根本违约，导致合同目的无法实现，我方现通知你方立即解除《济南市房屋出租委托合同》，并要求腾房、交房。张守方将该解除合同通知书邮寄给付莹，但因电话关机退回。张守方与美寓公司方微信聊天记录显示，11月7日张守方发送“你今天该付我房租了，如果你们再次拖延支付，那就是违约了，按合同约定我要解除合同并要求你们给我赔偿”，12月2日-4日张守方再次要求付本月房租，但直到12月4日对方均没有回复，12月12日，张守方微信发送解除合同通知，并于12月16日、12月28日再次催缴房租。张守方提交通话记录显示:张守方于2019年12月3日、4日、5日、16日多次电话联系付莹，均未接通。张守方提交易居房友《房屋租赁合同》复印件一份，该合同显示出租人付莹，于2019年11月14日将坐落于历下区天泰˙山大e号A座924出租，租赁期限为3个月，自2019年11月17日至2020年2月16日止。美寓公司提交的公司章程，显示付莹系美寓公司股东，认缴额90万元，出资方式货币，出资时间2048年1月1日，出资比例90%；股东尹长彦认缴额10万元，出资方式货币，出资时间2048年1月1日，出资比例10%。原告在庭审中述称：合同签订时付莹系被告公司法定代表人，合同签订一切事宜如收付款、出具声明等均是付莹亲自操作，公章也由付莹控制，付莹系被告公司的实际控制人；被告支付了2019年5月1日至2019年10月30日房租，并在被告拖欠房租双方商定按月缴纳后，再缴纳了一个月房租，但自2019年12月1日起未再缴纳剩余房租；原告于2020年2月底收回房屋，并于2020年5月15日重新出租。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张守方与美寓公司签订了《济南市房屋出租委托合同》，约定了相关租赁事项。但美寓公司在张守方放宽付款期限后，仍自2019年12月1日起拖欠租金，并在张守方向其催讨租金时不回复微信、不接听电话，致使张守方无法联系到美寓公司相关人员。在张守方多次催告后，美寓公司以其实际行为表明其不履行给付租金的主要债务，张守方享有法定解除权。张守方于2019年12月12日向美寓公司通过EMS邮件和微信的形式发送了解除合同通知书，虽邮件因付莹电话关机退回，但庭审中被告方认可张守方提交的微信聊天记录内容，即认可已通过微信收到该解除合同通知书，本院确认张守方与美寓公司签订的《济南市房屋出租委托合同》于2019年12月12日解除。美寓公司应腾房，并将房屋交还给张守方。但张守方自认其已于2020年2月底收回房屋，并于2020年5月15日再次出租，故现张守方要求被告对涉案房屋立即全面履行腾房义务并保存房内家具家电等设施完好无损，已无实际履行必要，故本院对其该项诉讼请求不予支持。现张守方要求美寓公司支付自2019年12月1日至2020年2月29日美寓公司实际控制房屋期间的租金7500元，合法有据，本院予以支持。案涉合同约定了逾期支付房租及美寓公司违约的违约金计算方式，现张守方要求美寓公司支付约定的违约金3万元，美寓公司认为该违约金过高，本院认为受疫情影响，部分企业停工停产，致使房屋租赁损失扩大，现张守方要求违约金3万元，确实超出其实际损失，本院酌情调整，支持违约金15000元。张守方要求付莹作为美寓公司的实际控制人承担责任，本院认为，付莹并非美寓公司的法定代表人，涉案租赁合同履行过程中虽付莹向张守方出具情况说明，变更了支付租金的方式并承诺关于合同履行及违约的相关事宜，但该情况说明所涉内容均为美寓公司，付莹的上述行为应视为美寓公司的公司行为而非其个人行为，故付莹不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张守方与被告济南美寓物业管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托合同》于2019年12月12日解除；二、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张守方支付房租7500元；三、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张守方支付违约金15000元；四、驳回原告张守方对被告付莹的诉讼请求；五、驳回原告张守方的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取470，由被告济南美寓物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭 喆二〇二〇年九月十五日书记员 魏凯欣