北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53929号原告：北京锐丽一百健身中心，住所地北京市海淀区增光路37号中海馥园3号楼会所地下二层。法定代表人：唐东翔，总经理。委托诉讼代理人：张建栋，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雪梅，女，1970年2月17日出生，汉族。被告：元贞利亨文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩雨。委托诉讼代理人：王旭，北京滴慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳婷，女，1988年6月14日出生，汉族。原告北京锐丽一百健身中心（以下简称原告）与被告元贞利亨文化传媒（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建栋、韩雪梅，被告委托诉讼代理人王旭、李艳婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还履约保证金5万元；2、要求被告支付违约金11.66万元；3、要求被告退还2017年6月6日至6月30日的租金4.66万元；4、要求被告赔偿装修费用689075.71元、设备折价款273466元；5、要求被告支付经营损失1114125元。事实及理由：2010年12月1日，双方签订租赁协议，约定被告将位于北京市朝阳区XXX小区XX号楼2400平方米的XX健身房（以下称涉案房屋）出租给我公司继续经营健身房，租赁期限为8年，自2011年1月1日至2018年12月31日，年租金70万元。合同履行至2017年6月6日时，房屋所有权人北京市朝阳区XXX街道社区服务中心（以下简称XXX社区服务中心）突然下发通知要求我公司停止营业，从而导致我公司与被告所签订的租赁协议无法继续履行。被告的违约行为致使健身房的装修不能延续使用，购买的相关器材设备目前只能按照废品处理，给我公司带来了巨大的损失。另我公司依约定为被告交接时转入的会员提供了有偿服务，而我公司停业后所有会员被告不能接收，依约定我公司提供有偿服务所产生的相关费用，应由被告承担。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，2017年6月6日，XXX社区服务中心依据朝阳区财政局朝财资产2014-455号文件，解除了与我公司的租赁关系。我公司在此次事件中也是受害人，不存在过错，也不存在违约。本案是因政府原因导致合同不能继续履行，属于不可抗力，双方互不承担违约责任。2017年6月6日之后，原告在涉案房屋内还经营了近一年的时间，但却未向我公司支付任何费用。且原告应于2017年4月1日支付下一期租金，但原告并未支付，原告构成违约。关于房屋装修款，合同中约定装修需经我公司同意，但原告装修时未告知我公司，原告存在违约。健身器材是原告在经营中所购置的，与我公司无关。且原告还有其他经营的店面，健身器材完全可以继续使用。关于经营损失，确实有未到期的会员转让给原告，但当时双方协商的是不需要就此向原告支付费用。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为XXX社区服务中心的社区服务配套用房。2005年9月27日，被告（乙方）与XXX社区服务中心签订《协议书》，约定由乙方承租涉案房屋用于经营健身房，租期为15年，自2005年10月1日起计算。本协议生效后，任何一方无正当理由不得单方终止本协议，违约方须向守约方支付违约金20万元人民币。2010年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方继续用于经营健身房。承租期为8年，自2011年1月1日至2018年12月31日，承租费用每年70万元，每半年支付，续费时需提前2个月交纳承租费（每年1月1日、4月1日缴纳），第一年首期承租费在签订合同时支付。保证金5万元，该笔保证金在合同正常终止或合同到期结束后10日甲方应当一次性全额退还乙方。关于装修及改建，乙方如需对承租单元进行装修，应遵守甲方有关装修管理的规定。装修施工前，须将装修设计图纸及施工方案提供给甲方，经甲方及相关管理部门审核批准予以书面回复方可进行施工。关于甲方的权利义务，甲方保证乙方在遵守和充分履行本合同全部条款和条件的前提下，在承租期内合法使用承租物不受甲方及第三人的任何干扰……甲方现有的全部会员以及游泳私教会员、培训班学员、器械私教会员所产生的课时及费用，核算具体金额后由乙方接收，甲方暂时不需给付乙方费用。承租期终止后，乙方的全部会员以及游泳私教会员、培训班学员、器械私教会员所产生的课时及费用，核算金额后将由甲方接收。对于该两部分金额的差距部分由多收益的一方按照差额部分补给另一方。甲方在甲、乙双方签订合同后不得变卖或处置在交接清单上的设施设备。关于乙方的权利义务，乙方在承租期内应确保甲方关于公益活动（每周一上午免费向社区开放）；每年向XXX街道办事处提供价值人民币壹拾贰万元的免费健身卡（按市场价的六折计算）得到保证实施……关于进场，甲方于房屋交付日将出租房屋及附属设施交付乙方使用，并签署《房屋现状条件清单》，由双方授权代表书面签字确认……本合同承租期满或本合同提前终止时，乙方应按本合同确定日期或双方确定的日期将该房屋归还甲方，并与甲方共同验收该房屋中由甲方提供的附属装置和设备，如有损坏，乙方应负责维修并且保证正常运转一并交还甲方。关于违约责任，承租期间，无法定情形或本合同约定情形，甲乙双方任何一方均不得无故单方解除合同。否则，另一方有权要求违约方赔偿由此产生的全部损失，违约方承担因此给会员造成的不良后果和退赔会员预付费用。同时违约方须向另一方支付2个月租金违约金……乙方迟延交付承租费，迟延超过10天后，应以当期迟延交付费用金额为基数，以每日3‰为标准向甲方支付滞纳金。如逾期超过三十天未支付，并经甲方催缴后十日内仍未支付的，甲方有权解除合同并收回房屋，并且乙方应支付至实际交付房屋之日止的承租费。关于责任的免除，如因不可抗力原因等重大情势变更致使本合同不能履行或履行无意义时，本合同即自动终止，双方并互不承担违约责任。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用，其中涉案房屋二层留有部分为被告办公所用。原告向被告交纳了保证金5万元，并将租金交纳至2017年6月30日。2017年6月6日，XXX社区服务中心带人到涉案房屋就原告使用的部分以及被告办公的部分进行清退，并张贴清退通知。原告表示其最早收到XXX社区服务中心要求清退的通知是在2017年5月26日。2018年8月10日，原告将涉案房屋所经营的健身房闭店，并与会员通过现场退费、法院诉讼以及转店的方式陆续结算。此后，涉案房屋由XXX社区服务中心收回，但健身器材等物品仍在涉案房屋内。现原、被告就解除合同等事宜进行协商未果。被告亦表示其与XXX社区服务中心就租赁关系产生纠纷，尚未有处理结果。庭审中，原告主张承租涉案房屋时，被告移交了未到期的会员由原告继续提供服务，但被告未支付上述费用。其中羽毛球会员会费共计289100元，健身会员会费894325元。对此，原告提交了统计表，该表单未显示制作日期，亦未有双方签字盖章。被告对于上述证据不予认可，称双方当初约定原告接手会员后由其自行负担费用。经询，双方均表示未就移交会员会费进行核算。同时，被告称其在涉案房屋内留有部分健身器材。对此，被告提交了室内器械配置表及现有设备清单，该表单未显示制作日期，亦未有双方签字盖章。原告对于上述证据不予认可，称不能证明是为涉案房屋所配备，且上述器材已经十多年了，早已达到重新更换的现实需求，故其陆续购置了健身设备，并于2015年4月10日对涉案房屋整体进行了装修，现健身房无法继续经营，装修及购置的设备均有损失。为证明其主张，原告提交了其与北京市飞XXX建筑工程有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同协议书》、收据，购买更衣柜及健身器材的合同、票据。被告对于上述证据均不予认可，称涉案房屋原有装修，原告再次装修并未经其同意，不认可原告装修的情况。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修工程造价及健身器械的市场价值进行鉴定。本院根据原告的申请依法委托经摇号随机确定的北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定。中威公司于2019年11月20日出具中威正平（2019）鉴字第（1020）号鉴定报告书，以2015年4月为鉴定基准时间，工程造价为：一、装饰工程、电器工程、给排水采暖工程、通风空调工程合计667515.12元；二、大厅部分墙面装修做法：按原告方主张为21560.59元，按被告方意见为3282.97元。关于大厅部分墙面装修做法，双方存在争议，原告主张系在原有墙面上新做成品UV板，被告主张系在原有的基层板上涂刷UV漆，中威公司表示依据现有资料无法确定，因此在鉴定结果中将该部分按双方主张的做法分别列项。原告为此支出鉴定费18000元。本院根据原告的申请依法委托经摇号随机确定的国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）对健身器材的市场价值进行鉴定。国宏信公司于2019年10月18日出具国宏信（民）字2019第191034号价格评估报告，价格评估基准日为2019年9月6日，价格评估标的在价格评估基准日的价格为273466元，其中非争议部分的价格为91123元，争议部分的价格为182343元。原告为此支出鉴定费4600元。另查，2020年8月，锐丽一百公司将涉案房屋内部分物品及健身器材搬离，但因与物业公司就物业费缴纳存在争议，现仍有部分物品及健身器材未能搬离涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。在合同履行过程中，被告未能保证原告正常使用涉案房屋，双方租赁协议无法继续履行，应属被告违约，被告应按照合同约定向原告支付违约金。但在涉案房屋无法正常使用前，原告亦存在未按照合同约定交纳租金的违约情形，其亦应承担相应的违约责任。但被告在本案中未就租金及违约责任提出主张，故本院不予处理，双方可就此另案解决。原告于2018年8月10日闭店，此后未再继续使用涉案房屋，原告与被告的租赁关系应于此时解除。合同解除后，被告向原告收取的保证金5万元应当予以退还。2017年6月6日至6月30日期间，原告还在占有使用涉案房屋，原告要求被告退还此期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于装修残值损失，被告在涉案房屋内有办公场所，原告装修涉案房屋期间，被告知晓且未提出异议，应视为被告认可原告的装修行为。现租赁合同未能如期履行完毕，装修残值属于合理损失，具体数额由本院根据现有证据并考虑涉案房屋交付时的用途、双方合同约定的履行期限以及原告实际使用房屋时间等因素酌情予以确定。关于健身器材，原告承租涉案房屋时室内应有被告留下的健身器材，且根据租赁合同约定原告应在清退涉案房屋时一并返还。现双方租赁合同已经解除，原告应当返还被告提供的健身器材。但就被告出租涉案房屋时提供健身器材的情况以及评估报告中体现的健身器材中有哪些为被告所提供，被告未能充分举证，亦未在本案中主张相应损失，故本院酌情判决涉案房屋内所有健身器材全部归原告。因健身器材并非不可移动的设施设备，且原告已实际搬走了部分，故原告主张该项财产的价值为租赁合同无法继续履行所产生的损失，进而要求被告赔偿的诉讼请求，本院不予支持。关于经营损失，被告认可向原告移交会员的事实，且根据合同约定由被告接手原告会员的结算方式已无法实现，故对于原告为被告移交会员提供服务的费用，被告应向原告支付。因双方在移交之时并未进行结算，故本院结合现有证据酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京锐丽一百健身中心履约保证金五万元；二、被告元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京锐丽一百健身中心违约金十一万六千六百元、装修损失八万元、经营损失三十五万元；三、位于北京市朝阳区XXX小区XX号楼的XX健身房内的所有健身器材归原告北京锐丽一百健身中心所有；四、驳回原告北京锐丽一百健身中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25117元，由原告北京锐丽一百健身中心负担17805元（已交纳），由被告元贞利亨文化传媒（北京）有限公司负担7312元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费22600元，由原告北京锐丽一百健身中心负担13600元（已交纳），由被告元贞利亨文化传媒（北京）有限公司负担9000元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京锐丽一百健身中心）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  唐鸿英人民陪审员  丁海情二〇二〇年九月二十九日法官 助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢