贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4418号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：罗奎，男，1980年8月1日出生，彝族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：兰梅，女，1983年9月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤,贵州瀛黔律师事务所律师,执业证号:15201201710696239。委托诉讼代理人：潘鲜鲜,贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人罗奎、兰梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人罗奎、兰梅委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，上诉人并未违约。因此一审以交房时间视为提交资料时间认定事实和适用法律错误。2.上诉人逾期办证的违约未给被上诉人造成任何实质的损失，被上诉人不能举证证明损失，结合上诉人的过错程度、不动产登记政策调整及其他因素，请求违约金下调至10%。3.上诉人收取的几项费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人罗奎、兰梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告罗奎、兰梅起诉请求：1.判令被告退还原告的各项开户费及交易费4510元及利息(利息以4510元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2013年8月20日起计算至上述费用全部返还完毕之日止)；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金暂计5000元(具体以评估机构确定租金损失为准)；3.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第24幢1单元21-1号房不动产权证期间的违约金25316.74元；4.本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用全部由被告承担。一审认定事实：2013年8月20日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第24幢1单元21层1号房；总价款372305元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年8月20日，原告向被告交纳各项开户费及交易费4510元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4510元的收据。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费、水表开户费800元。2015年11月1日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2018年8月30日，被告向原告出具的涉案房屋贵州增值税普通发票注明金额为372305元。2016年10月24日，毕节市住房和城乡建设局向被告出具了涉案楼房的《毕节市商品房房屋备案证明书》。2018年1月15日，被告在原告居住涉案楼房张贴通知原告提交办证资料。2018年11月13日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。另查明，被告陈述收取电开户费标准为520元，燃气开户费标准为2500元，闭路电视开户费标准为265元，水开户费标准为800元，已盖退费章的就只有电开户费、燃气开户费、闭路电视开户费共计3285元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年11月1日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2015年11月1日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月2日提起诉讼已超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，予以采纳。原告诉请被告支付逾期交房违约金，不予支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年11月1日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年10月26日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月2日提起诉讼2017年1月2日起的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。故对被告的诉讼时效抗辩主张部分予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月2日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋可以办理备案登记后于2018年1月15日通知原告，故违约金应计算至2018年1月15日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款372305元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月2日计算至2018年1月15日，违约金为14073.13元（372305元×0.01%/日×378日）。根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费、水表开户费800元，故被告应退还原告的开户费为3285元。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告罗奎、兰梅逾期办理房屋权属证书违约金14073.13元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告罗奎、兰梅开户费共计3285元；三、驳回原告罗奎、兰梅的其他诉讼请求。案件受理费335元，由原告罗奎、兰梅负担220元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担115元。保全费368元，由原告罗奎、兰梅负担175元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担193元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准是否恰当；2.开户费应否退还。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，上诉人的该上诉理由不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费670元，自行退回440元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印