江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初4334号原告：汪宁,女,1996年1月28日生,汉族,南京市人，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：董敏，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。被告：句容濠峰置业有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路10-6号。法定代表人：冯立春，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈韵锦，系该公司员工。原告汪宁与被告句容濠峰置业有限公司（以下简称濠峰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪宁及其委托诉讼代理人董敏、被告濠峰置业公司的委托诉讼代理人陈韵锦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪宁向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2020年5月31日签订的金尊府5幢14层1406室的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告支付的购房款163942元及利息（以163942元为本金，自2020年6月1日起按照银行同期贷款利率付息）；3、判令被告返还原告10000元及利息（以10000元为本金，自2020年6月1日起按照银行同期贷款利率付息）；4、本案诉讼费用、保全担保费用由被告承担。诉讼过程中，汪宁自愿放弃第三项诉请。事实和理由：2020年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，当日，原告支付首期购房款163942元。合同签订前，被告销售人员并未主动向原告告知房屋附近有大型公墓这一不利因素，且不利因素公示牌被放置在购房人根本无法看到的办公区域。原告购置的房屋系婚房，因被告在商品房销售过程中未尽告知义务，故意隐瞒影响购房意愿的重要事实。同时，原告自身亦不符合句容本地购房条件。现诉至法院，望判如所请。被告濠峰置业公司辩称，被告确认原被告双方于2020年5月31日签订购房协议，被告已收到原告支付的163942元首付款，原告所称的公墓设施不在被告公司开发范围之内，同时也是早于案涉房屋存在的，被告无需向原告隐瞒该情况，原告购买房屋时商品房的开发规划已经存在，同时被告公司的沙盘也对每一幢房屋的位置以及编号进行释明，沙盘旁边也有大型的不利因素告知牌，原告对于购买商品房这一类生活比较重要的设施，应该全面予以了解，不能因其疏忽将其责任转嫁给被告公司。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，原告汪宁（买受人）与被告濠峰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的句容市宝华镇金尊府5幢14层1406号房（预售许可证号为句房预字第××号），总金额1639418元，买受人于2020年5月31日前支付首期房款163942元，2020年7月20日前补齐335476元，剩余1140000元采用按揭的方式付清。合同还对其他事项进行了约定。该商品房买卖合同未作备案登记。合同签订当日，原告汪宁支付首付款163942元。2020年8月17日，句容市市场监督管理局向原告汪宁回函：“2020年8月3日，我局收到你反映濠峰置业公司在商品房销售中隐瞒重大不利因素的投诉及相关材料等问题，回复如下：1、开发商未尽告知义务的问题。经我局工作人员现场检查，在该售楼处公示栏处发现有特别提示，对项目红线内外可能对业主生活产生不利影响的环境因素进行了公示，公示时间为2018年12月，投诉人提交的材料亦有该项内容。关于《商品房买卖合同》中未载明不利因素的问题，合同法无明确要求，商品房买卖合同的备案机关为住建部门。关于合同的解除，双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2、开发商虚假陈述不利因素的问题。主要体现在距离及公墓规模的表述，开发商说明距离1000米为两地中心点测量所得，关于公墓规模的表述，因目前体量逐渐扩大，现开发商已自行改正公示内容。3、开发商违反限购政策向不具备购房资格的人销售房屋的问题，建议向房地产主管部门反映。”另查明，2017年4月1日，句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局作出《关于印发的通知》【句政建字（2017）37号】，通知内容如下：“根据《句容市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（句政发（2017）27号）的规定，现就有关事项通知如下：一、自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成人子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明及个人所得税纳税凭证；二、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续；三、房地产开发企业必须在销售现场显著位置，一次性公示准售的全部房源及每套住房价格，房屋成交价格高于备案价的，商品房网上销售管理系统自动关闭该套房屋商品房买卖合同网签功能。”根据句容市政府作出的《句容市人才安居工程实施意见》，普通高校全日制硕士研究生、985或211高校全日制本科生、副高级职称专业技术人才、高级技师，以及相当于上述层次的人才，以及具有硕士及以上学历或学位人才、中高级职称人才，在我市创业就业的，购买首套商品住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。又查明，汪宁系南京市栖霞区人，在泰康仙林鼓楼医院有限公司工作，由该公司为其缴纳社保。诉讼中，原告汪宁因申请保全，向永诚财产保险股份有限公司支付保全担保费1000元。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同一份及收据二张、光盘一张、图片一张、录音的文字整理资料一份、墓地照片五张、手机截屏一张、保函和保全担保费用发票三张、句政建字（2017）37号通知、（2017）27号通知、句容市市场监督管理局回函一份、本院调取的句容市政府句容人才安居工程实施意见以及当事人的相关当庭陈述在卷佐证。原告提交的录音、微信聊天记录及支付凭证，无法判断其真实性，本院对其真实性不予确认；原告提交的示意图，系单方制作，被告不予认可，本院对其证明效力不予认可；原告提交的（2019）苏1183民初4502号判决书，与本案不具有关联性，本院对其证明效力亦不予认可。本案争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同效力如何确定？2、被告应否返还原告购房款并支付利息？关于第一个争议焦点。原告汪宁主张合同无效基于以下两点理由：1、被告在销售该房屋的刻意隐瞒了重大不利因素即附近有大型公墓，存在欺诈；2、原告汪宁不符合句容的购买条件，被告作为房地产开发企业未尽到资格审查义务，违反了现行的强制性规定。本院认为，第一，公墓位于商品房开发项目的规划红线范围外，且早于该项目就已存在，濠峰置业公司无需隐瞒周边有公墓，因此濠峰置业公司在销售过程中并不存在欺诈。第二，根据本地限购政策，满足“高层次人才”和“在我市创业就业的”两个条件，在句容市购买首套商品住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。本案中，汪宁未提交证据证明在句容市有个税缴纳或社保缴纳证明或者其目前在句容市创业就业，被告亦未提交相应证据予以证明，因此无证据显示汪宁符合本地购房政策，客观上合同无法继续履行。原告主张合同无效的理由均不成立。关于第二个争议焦点。由于无证据显示汪宁符合本地购房政策，导致合同客观上无法继续履行，被告濠峰置业公司在签订合同时未审慎审核买受人是否具有购房资格，因此双方对于合同无法继续履行均存在过错，被告已经收取的购房款应返还原告。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告句容濠峰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告汪宁购房款163942元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3778元，减半收取1889元，保全费1370元，保全保险费1000元，合计4259元，由原告汪宁承担2129.5元，被告句容濠峰置业有限公司承担2129.5元。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 吴 静二〇二〇年九月十七日书记员 朱文秀