北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39230号原告（反诉被告）：北京戎利实业有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平路17号。法定代表人：丁昕，执行董事。委托诉讼代理人：陈福光，男，北京戎利实业有限责任公司办公室主任。委托诉讼代理人：王建波，男，北京戎利实业有限责任公司房屋租赁部副部长。被告（反诉原告）：全凤琴，女，1968年8月5日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省锦州市凌河区。原告（反诉被告）北京戎利实业有限责任公司（以下简称戎利公司）与被告（反诉原告）全凤琴租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戎利公司的委托诉讼代理人陈福光、王建波，被告（反诉原告）全凤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戎利公司向本院提出诉讼请求：1.解除我公司与全凤琴于2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A）、2019年3月14日签订的《补充协议》和2019年7月1日签订的《补充协议》；2.判令全凤琴向我公司支付房屋租金24,052元（自2019年5月27日至2019年8月12日）、水电费6213元（按照实际使用为准，暂计算至2019年8月26日）；3.判令全凤琴向我公司支付违约金74,102元（自2019年8月13日至2019年12月26日，按照双倍日租金即每天553元的标准支付）；4.判令全凤琴承担诉讼费用。事实和理由：2018年9月，原全凤琴签订了《房屋租赁合同》（合同编号为2018[JDW-A-4]-002-A），约定我公司将坐落于北京市丰台区西四环南路63号院的房屋租赁给全凤琴使用，租赁期间为2018年9月15日至2019年3月14日，租金为63,500元。合同签订后，我公司将房屋交付全凤琴使用。合同到期后，双方又签订了两份《补充协议》，约定：2019年租赁期限根据军队拆迁腾退通知随时终止，以我公司向全凤琴发送腾退通知书为准。2019年8月8日，因军队拆迁腾退，我公司向全凤琴发送了腾退通知书，要求全凤琴交纳拖欠的房屋租金及水电等费用并腾退房屋，但全凤琴未履行将房屋腾空交还我公司的义务，亦拖欠租金、水电费用未付。为此，我公司多次与全凤琴沟通未果。全凤琴辩称，不同意戎利公司的诉讼请求。我们之间确实签过《房屋租赁合同》和两份《补充协议》。关于2019年3月15日至2019年7月1日的租金问题，我支付过戎利公司25,000元，并且还有7300元押金。之后我就没有再交钱。我和戎利公司之前就涉案房屋就有租赁往来，我已经租赁涉案房屋十多年了，涉案房屋破旧无法住人，我找戎利公司要求修房，戎利公司让我自行修房，并承诺从房屋租金中扣除我修房的钱。我于2017年12月25日对房顶进行修葺，花了两万多元。现在我修完房子，戎利公司不给我钱了。戎利公司还不断对我涨租金。2018年部队整改拆迁涉案房屋。2019年8月，我与戎利公司没有租赁合同。2019年7月10日，戎利公司给我停电了，并给我的租户房门上逐户贴条。2019年8月，我的租客都搬走了。自2019年7月10日始，租户都没有给我房租。我找戎利公司交接房屋，戎利公司不和我交接。关于部队拆迁的事，戎利公司没有通知我。我不同意解除合同，也不同意给戎利公司房屋租金及违约金。全凤琴向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付我房屋修缮费用30,210元；2.要求反诉被告支付我物品灭失损失40,000元；3.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：我从2004年开始一直租用戎利公司位于北京市丰台区西四环南路63号院的房屋。2017年6月和2018年5月，部队和街道因为扩建道路和拆迁将房屋门脸损坏，导致房屋无法使用。我要求戎利公司进行修缮，戎利公司与我协商让我先自行修缮，之后将费用支付给我。但戎利公司至今没有支付我该笔修缮费用。2019年12月，部队通知每个租户2019年12月26日前将房屋内物品搬迁。12月26日，我去屋内拉物品，戎利公司无故组织我搬迁物品。2019年12月27日，部队拆房时，我屋内的物品全部被压在废墟下损毁灭失。因戎利公司的原因，给我造成了损失，戎利公司应当进行赔偿。戎利公司对全凤琴的反诉辩称，一、全凤琴修缮房屋未与我公司联系，我公司根本不知晓此事，纯属个人行为。二、房屋物品损失费，此房屋合同期已满，按部队拆迁要求已交与部队，是否造成损失，我公司不详。三、反诉费由全凤琴承担。综上，要求驳回全凤琴的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月2日，戎利公司作为出租方（甲方），全凤琴作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：戎利公司将位于北京市丰台区西四环南路63号院，原健都院外西戎利食堂173平方米，健都院内中部平房80平方米及过道15平方米，合计房屋面积268平方米，采暖面积218平方米出租给全凤琴。房屋用途为办公、仓储。房屋租赁期限为半年，自2018年9月15日至2019年3月14日，共计六个月。租金标准为127,000元。半年租金为63,500元，每天1.3元/平方米，月租金总计10,583.33元。付款日期为上付（提前一个月支付下一周期租金），合同签订当日付款。正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付年租金10%的房屋租赁保证金，12,710元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。未经甲方同意，乙方不得对房屋进行改扩建。擅自进行改扩建的，乙方应承担因此发生的一切法律责任，包括行政责任和民事责任。乙方如有不按合同约定支付款项等行为，甲方有权单方解除合同，租赁关系终止，收回该房屋。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日前通知乙方，按合同解除日期，将租金余款退还乙方，并按退租余款的20%支付违约金。乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，按年租金的20%向甲方支付违约金。合同解除或终止时，甲方对乙方就承租方的改造、装修的投入没有补偿义务。双方还约定了其他条款。该合同注明的起始日期为2018年9月15日，到期日期为2019年3月14日，合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A。2019年3月14日，戎利公司（甲方）与全凤琴（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的房屋租赁合同将于2019年3月14日期满，鉴于丰台区西四环南路63号院军队重新规划改造，上述合同中的合同标的物存在随时被拆迁的特殊情况。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方继续履行上期房屋租赁合同（除租赁期限及租金条款），2019年不再签订新的租赁合同。2.2019年租赁期限：根据军队拆迁腾退通知随时终止，以甲方向乙方送达腾退通知书为准。3.2019年租金价格：在上期合同年租金127,000元的基础上，上调至年租金127,000元，在上期合同到期前15日，乙方向甲方一次性交纳三个月零十六天（2019年3月15日-2019年6月30日）房租，共计37,300元。乙方收到甲方的腾退通知后，甲方不再计收租金。乙方按通知约定时间全部腾退搬出后，甲方向乙方退还剩余租金及押金。腾退搬出时，乙方自有动产自行搬出，不动产应完好留存，不得损坏。乙方不按时腾退搬出的，双倍计收房屋使用费并扣减押金。鉴于丰台区西四环南路63号院重新规划改造是军队政策，属不可抗力因素，故甲方不承担任何赔偿责任。2019年7月1日，戎利公司作为出租方（甲方）、全凤琴作为承租方（乙方），双方签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的房屋租赁合同将于2019年6月30日期满，鉴于丰台区西四环南路63号院军队重新规划改造，上述合同中的合同标的物存在随时被拆迁的特殊情况。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1.乙方所承租房屋面积由原268平方米减少至213平方米。2.甲乙双方继续履行上期房屋租赁合同（除租赁期限及租金条款），2019年不再签订新的租赁合同。3.2019年租赁期限：根据军队拆迁腾退通知随时终止，以甲方向乙方送达腾退通知书为准。4.2019年租金价格：在上期合同年租金127,000元的基础上，减少至年租金100,937元，在上期合同到期前15日，乙方向甲方一次性交纳一个月（2019年7月1日-2019年7月31日）房租，共计8411元。5.乙方收到甲方的腾退通知后，甲方不再计收租金。乙方按通知约定时间全部腾退搬出后，甲方向乙方退还剩余租金及押金。腾退搬出时，乙方自有动产自行搬出，不动产应完好留存，不得损坏。乙方不按时腾退搬出的，双倍计收房屋使用费并扣减押金。鉴于丰台区西四环南路63号院重新规划改造是军队政策，属不可抗力因素，故甲方不承担任何赔偿责任。上述合同签订后，全凤琴已支付戎利公司2019年3月14日之前的房屋租金。2019年5月10日、2019年8月23日，全凤琴分别向戎利公司交纳2019年3月15日之后的房屋租金20,000元、5000元，共计25,000元。原告主张被告交纳水电费，但其仅提交戎利公司自行制作的用户水电费交纳通知单，全凤琴对此不予认可，戎利公司亦未提交查表时全凤琴在场且对水、电表示数认可的证据。全凤琴称，2019年7月10日，戎利公司将涉案房屋停电，并将在租户房门上逐户贴条，自2019年7月10日始，租户均未给付其租金。为证明戎利公司断电、要求租户搬家及物品损失情况，全凤琴申请证人汪某、夏某、宋某出庭作证，戎利公司均不予认可。全凤琴称2017、2018年因房屋损坏，无法使用，戎利公司要求其修缮并承诺将费用支付给其，提交了2018年5月10日及2017年11月25日的送货单及“马艳华”的证明，戎利公司对此不予认可。审理中，涉案房屋已于2019年12月26日被部队拆除。另查，2015年8月17日，全凤琴向戎利公司支付保证金7300元。2017年10月16日，全凤琴向戎利公司支付保证金100元。戎利公司、全凤琴均同意将保证金抵扣房屋租金。本院认为，戎利公司与全凤琴于2018年11月2日签订的《房屋租赁合同》（起始日期为2018年9月15日、合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A）、2019年3月14日签订的《补充协议》和2019年7月1日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法规、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议履行。全凤琴未按合同约定向戎利公司支付房屋租金，戎利公司有权解除合同，且租赁的房屋现已灭失，无法继续履行，故对戎利公司要求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。全凤琴应当依据合同约定向戎利公司支付房屋租金及水电费等费用。关于房屋租金给付期限问题。根据双方的陈述及提交的证据可以认定在2019年7月10日后，全凤琴不能正常使用涉案房屋，故对房屋尚欠房屋租金的数额，本院酌情确定为16,500元。戎利公司、全凤琴均同意抵扣保证金7400元，本院不持异议。抵扣后，全凤琴还需支付戎利公司房屋租金9100元。关于戎利公司主张全凤琴交纳水电费问题，戎利公司仅提交其自行制作的用户水电费交纳通知单，全凤琴对此不予认可，戎利公司亦未提交查表时全凤琴在场且对水、电表示数认可的证据，故对戎利公司的此项诉讼请求，本院不予支持。因戎利公司未与全凤琴协商即采取断电方式，亦违反合同约定，故对其要求全凤琴支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于全凤琴反诉要求戎利公司支付物品灭失损失问题。因戎利公司、全凤琴均认可涉案房屋并非戎利公司拆除，全凤琴主张戎利公司赔偿灭失损失，于法无据，本院不予支持。关于全凤琴反诉要求戎利公司支付房屋修缮费用问题。全凤琴称2017、2018年因房屋损坏，无法使用，戎利公司要求其修缮并承诺将费用支付给其，戎利公司对此不予认可，且全凤琴主张的房屋修缮费用并非本案合同履行期间范围内，戎利公司亦否认承诺修缮费用由戎利公司承担，不同意支付此项费用。故对全凤琴的此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除北京戎利实业有限责任公司与全凤琴于二〇一八年十一月二日签订的《房屋租赁合同》（起始日期为二〇一八年九月十五日、合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A）、二〇一九年三月十四日签订的《补充协议》和二〇一九年七月一日签订的《补充协议》；二、全凤琴于本判决生效之日起七日内给付北京戎利实业有限责任公司房屋租金9100元；三、驳回北京戎利实业有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回全凤琴全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2388元，由北京戎利实业有限责任公司负担2175元（已交纳），由全凤琴负担213元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费1555元，由全凤琴负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 辉人民陪审员 鲍 萌人民陪审员 崔金凤二〇二〇年九月二十八日书 记 员 李 琳