吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民撤3号原告：慕某1，住所吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李某，吉林鑫州律师事务所律师。原告：慕某2，住所吉林省延吉市。委托诉讼代理人：邵某（慕某2丈夫），住所吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李某，吉林鑫州律师事务所律师。被告：延边大洲房地产开发有限公司。法定代表人：安某1，董事长。破产管理人：吉林延大律师事务所，住所吉林省延吉市河南街明河胡同7号。法定代表人：安某2，该所主任。委托诉讼代理人：池某，吉林延大律师事务所律师。被告：延边农村商业银行股份有限公司。法定代表人：周某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，吉林华烁律师事务所律师。原告慕某1、慕某2与被告延边大洲房地产开发有限公司（以下简称大洲房地产公司）、延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）第三人撤销之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慕某1及其委托诉讼代理人李某、原告慕某2的委托诉讼代理人邵某、李某，被告大洲房地产公司的委托诉讼代理人池某、被告农商银行的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慕某1、慕某2向本院提出诉讼请求：请求撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民初51号民事调解书第二项中涉及延边农村商业银行股份有限公司对于慕某1、慕某2所有的大洲酒店4楼阳面（南面）从东往西的8426号房屋〔本院（2019）吉24民初51号民事调解书中的不动产号为吉（2017）延吉市不动产证明第0025078号，现延吉市房屋产权管理中心登记的房号为4026号、产权证号为0XXXX号〕抵押权的行使。事实与理由：（2020）吉24民初6号案件中，农商银行出具了延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民初51民事调解书用于证明案涉房屋已抵押并优先受偿的事实。本案中的涉案房屋，是大洲房地产公司拆除慕某1、慕某2的房屋后安置补偿给慕某1、慕某2的，2003年7月31日慕某1与大洲房地产公司签订了大洲酒店投资合同书及补充协议，将诉争房屋交由大洲房地产公司用于出租经营，慕某1、慕某2享有占有使用收益权。通过（2019）吉24民初51民事调解书内容慕某1、慕某2才得知，大洲房地产公司在慕某1、慕某2毫不知情的情况下于2016年擅自将慕某1、慕某2的房屋同大洲房地产公司所有的大洲酒店一楼整体抵押给农商银行，且大洲房地产公司、农商银行于2019年在延边朝鲜族自治州中级人民法院诉讼并自愿达成调解协议，法院据此作出（2019）吉24民初51号民事调解书。大洲房地产公司、农商银行的行为，慕某1、慕某2事前无从得知，故无法参加诉讼。现慕某1、慕某2刚通过（2020）吉24民初6号案件的诉讼得知此事，慕某1、慕某2认为基于大洲房地产公司、农商银行的调解行为所做出的调解书损害了慕某1、慕某2的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》规定，大洲房地产公司不能将属于慕某1、慕某2的房屋进行抵押，同时依据《中华人民共和国合同法》之规定，大洲房地产公司也无权处分属于慕某1、慕某2的房屋，大洲房地产公司行为属于恶意且大洲房地产公司、农商银行的抵押行为侵害的慕某1、慕某2的合法利益，其抵押合同应属于无效。据此，慕某1、慕某2依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，提起诉讼。大洲房地产公司辩称，与慕某1、慕某2进行产权调换以后，于2006年11月2日签订了《大洲酒店投资合同书》，慕某1、慕某2对此进行投资经营活动。由于购买酒店客房的业主有110多户，每个客房办理单独的产权证过于烦琐，故大洲房地产公司与110多户业主进行协商回购房间。当时因为缺少资金，故将房屋抵押给银行进行贷款后，欲用贷款用于回购业主的房间，但因部分业主不同意回购方案，且办理抵押贷款之后，就不能办理房产证，所以拖到现在。目前大洲房地产公司已经申请破产，无法将抵押的房屋赎回，只能等到破产结束后才能有准确的结果。农商银行辩称，慕某1、慕某2主体不适格，慕某1、慕某2只是对大洲房地产公司享有债权，不能对抗农商银行的担保物权，无权提起本次诉讼，且超过法定期限。（2019）吉24民初第51号民事调解书认定事实清楚，程序合法，不具备撤销的法定条件。农商银行在贷款过程中查看实物现状，登记的权利人与经营人一致，已经尽到了应尽的审查义务。由于目前所处的程序，慕某1、慕某2要求过户的目的客观上无法实现，故请求驳回慕某1、慕某2诉讼请求。经审理查明：2001年刁治荣通过图们铁路分局房改售房取得了坐落于铁北路25-7-3，产籍号为13-10-39，产权证号为180935，面积为48.97平方米的房屋。2003年7月31日，刁治荣之子慕某1作为乙方与甲方大洲房地产公司签订《大洲国际酒店投资合同书》，约定由乙方对大洲国际酒店405号、面积为38平方米的客房进行投资。投资金额为“产权兑换”，乙方的权益性质为“100%物业产权所有”，有效期为50年，自2003年8月1日起计算。无论酒店经营如何，大洲房地产公司每个月付给业主1150元人民币。同时还约定在酒店正式投入运营之日起半年内，甲方办理房屋产权证书，但税费按政府有关规定由甲方和乙方双方承担。同日，刁治荣作为乙方与甲方大洲房地产公司又签订了《补充协议书》，约定酒店开业日期为2004年6月18日，投资方式为“产权兑换，补装修款20000元”，该《补充协议书》落款处由慕某1签字。2003年8月1日，刁治荣向大洲房地产公司支付装修款2万元。目前涉案房屋登记在大洲房地产公司名下。2006年11月2日，大洲房地产公司确认《大洲国际酒店投资合同书》中405C1号房屋为现在大洲酒店四楼阳面从东往西与目前大洲8426号〔本院（2019）吉24民初51号民事调解书中的不动产号为吉（2017）延吉市不动产证明第0025078号，现延吉市房屋产权管理中心登记的房号为4026号、产权证号为0XXXX号〕客房相同。2015年9月25日，大洲房地产公司法定代表人安某1出具一份书面证明，具体内容为：“2015年10月31日前，处理完刁治荣房屋遗留下来的问题特此证明”。2017年11月13日，大洲房地产公司与农商银行签订《流动资金借款合同》，约定大洲房地产公司向农商银行借款1700万元，借款期限为2017年11月13日至2018年11月12日，借款月利率为6.8875‰，逾期利息按贷款利息上浮50%计算，违约责任包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及农商银行为实现债权所指出的诉讼费、律师费等费用。同日，大洲房地产公司与农商银行又签订了《抵押合同》，约定大洲房地产公司以其名下的吉（2017）延吉市不动产证明第0025078号、吉（2017）延吉市不动产证明第0025079号、吉（2017）延吉市不动产证明第0025080号、吉（2017）延吉市不动产证明第0025081号、吉（2017）延吉市不动产证明第0025082号、吉（2017）延吉市不动产证明第0025083号房地产抵押，并办理了抵押登记。其中，吉（2017）延吉市不动产证明第0025078号证书项下的房屋中包含慕某1、慕某2在本案中所诉争的房屋。2017年11月22日，农商银行向大洲房地产公司发放了贷款1700万元，但大洲房地产公司未能按约定偿还贷款本息。据此，农商银行于2019年2月27日向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起诉讼，并于2019年5月29日与大洲房地产公司等人达成调解协议。其调解协议被（2019）吉24民初51号民事调解书所确认。该调解书第二项约定，农商银行有权行使抵押权，并用大洲房地产公司抵押担保的房地产优先受偿。目前，（2019）吉24民初51号民事调解书已发生法律效力。2019年9月17日，延边朝鲜族自治州中级人民法院依据大洲房地产公司的申请，作出（2019）吉24破申2号民事裁定书，裁定受理大洲房地产公司的破产清算申请。又在2019年10月11日作出（2019）吉24民破3号决定书，指定吉林延大律师事务所担任破产管理人。2019年10月15日，延边朝鲜族自治州中级人民法院向慕某1送达通知书，要求其在2019年11月30日前向破产管理人申报债权，并通知其拟定于2019年12月3日上午9时召开第一次债权人会议。2019年10月28日，慕某1及其代理人邵某向破产管理人申报债权，债权数额处填写“主张房产证，否则双倍赔偿”。2019年11月27日，破产管理人出具《审查债权告知书》，在“管理人说明”处载明：“可以大洲公司为被告，向州中级人民法院提起诉讼，同时列第三人：延边农村商业银行股份有限公司”。债权申报代理人邵某于2019年11月29日签收该《审查债权告知书》。2020年1月2日，慕某1、慕某2作为原告，以大洲房地产公司为被告，以农商银行为第三人，以合同纠纷为案由，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起诉讼，于2020年5月15日又申请撤诉，即为（2020）吉24民初6号案件。2020年5月27日，慕某1、慕某2正式提出第三人撤销之诉。另查明，慕某1、慕某2系兄妹关系，均为刁治荣的子女。刁治荣于2007年12月29日死亡。以上事实有慕某1、慕某2提交的死亡证明、居民死亡殡葬证、亲属关系证明、关于出售铁路公有住房的函、图们铁路分局延吉70栋居住平面示意图、转账存款单三份、吉林省销售不动产发票、吉林省行政事业性收费通用票据、私房产权登记审批表、房改售房申请审批表、图们铁路分局延吉站区职工房改售房工龄表、大洲国际酒店投资合同书、补充协议、收据、安某1承诺书、审查债权告知书、债权申报表、（2019）吉24民破3-1号通知书、（2020）吉24民初6号民事裁定书、补证登记申请书、抵押房屋明细表、抵押物品清单，大洲房地产公司所提交的（2019）吉24破申2号民事裁定书、（2019）吉24民破3号决定书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。涉案房屋系刁治荣通过图们铁路分局房改售房所获得的房屋产权调换而来，而刁治荣已经死亡，故刁治荣的继承人慕某1、慕某2具备原告资格。大洲房地产公司虽然主张其仅仅与慕某1签署合同，慕某2不具备原告主体资格，但刁治荣生前并未处分过涉案房屋，产权调换时也未明确表示过将房屋所涉权利全部转让给慕某1，且目前涉案房屋也未以慕某1的名义完成不动产登记，而慕某1也承认其签署《大洲国际酒店投资合同书》是基于刁治荣的授权，故大洲房地产公司关于原告主体资格的抗辩，本院不予采信。慕某1以要求办理产权证为诉求向大洲房地产公司的破产管理人申报债权以后，其所指定的代理人邵某于2019年11月29日签收《审查债权告知书》，该告知书上明确载明，慕某1需要以大洲房地产公司为被告提起诉讼，同时列农商银行为第三人，故慕某1应当在此时间知道涉案房屋抵押给农商银行的事实以及自己的民事权益受到损害的事实。慕某1应当自2019年11月29日起六个月内提起诉讼，故慕某1在2020年5月27日提起第三人撤销之诉并未超出法定的期限，农商银行关于起诉期限已过的抗辩，本院不予采信。《大洲国际酒店投资合同书》第八条中约定，乙方（慕某1）的权益性质为100%物业产权所有，大洲房地产公司亦在庭审过程中自认涉案房屋的所有权人应该是签订合同的相对人。该约定系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然涉案房屋尚未办理房屋产权变更登记，但慕某1、慕某2基于《大洲国际酒店投资合同书》对涉案房屋享有拆迁补偿安置权利毋庸置疑。而农商银行基于抵押物产权登记在大洲房地产公司名下，有理由相信大洲房地产公司有权对涉案房屋进行处分，且农商银行不存在与大洲房地产公司恶意串通的情形，故农商银行与大洲房地产公司签订的《抵押合同》亦合法有效，且农商银行对涉案房屋的抵押权也因办理抵押登记而已经成立。大洲房地产以涉案房屋向农商银行提供抵押，未向农商银行告知抵押物系已安置交付给刁治荣的房屋，故大洲房地产在刁治荣死亡后，对于刁治荣的继承人慕某1、慕某2而言存在违约，对农商银行而言存在隐瞒实情的欺诈。且由于大洲房地产的无权处分行为，使得慕某1、慕某2对涉案房屋所享有的安置补偿权和农商银行对涉案房屋所享有的抵押权发生了冲突。虽然两种权利同等重要，但发生冲突的情况下，必然会产生优先保护的问题。而对于权利顺位，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的内容及其精神予以确定。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。故结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。（2019）吉24民初51号民事调解书第二项，确认了农商银行对涉案房屋享有优先受偿的权利，如果该调解书得到执行，必然侵犯慕某1、慕某2的合法权益。故慕某1、慕某2要求撤销（2019）吉24民初51号民事调解书第二项中涉及农商银行对于涉案房屋抵押权的行使，符合第三人撤销之诉保护受错误生效裁判损害而未参加原诉的第三人利益的救济功能及本案的客观实情。若农商银行因此而受到损失，应当另行向大洲房地产主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十二条规定，判决如下：撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初51号民事调解书第二项中，关于农村商业银行股份有限公司对延边大洲房地产公司开发有限公司抵押担保的大洲酒店4楼阳面（南面）从东往西的8426号〔本院（2019）吉24民初51号民事调解书中的不动产号为吉（2017）延吉市不动产证明第0025078号证书项下的房屋，现延吉市房屋产权管理中心登记的房号为4026号、产权证号为0XXXX号证书项下的房屋〕房屋优先受偿的内容。案件受理费3060元，由被告延边大洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 咸 柱 英审 判 员 战 明 宇审 判 员 赵  颖二〇二〇年九月二十九日法官助理 （朴丽如书 记 员 车 世 兰