山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7082号 上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区和源路。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：国丰华，山东海利丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章莉，山东海利丰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王仁杰，男，1976年10月22日出生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。 委托诉讼代理人：王晓栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯伟，山东德衡律师事务所律师。 原审第三人：青岛中联混凝土工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区薛家岛办事处连江路安子码头北侧。 法定代表人：盛春德，执行董事。 委托诉讼代理人：刘海冰，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪悦，上海市汇业（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华房地产公司）因与被上诉人王仁杰、原审第三人青岛中联混凝土工程有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 地华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审或依法改判驳回王仁杰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王仁杰承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。一审确认的事实不足以认定被上诉人最终以抵顶工程款的形式履行了金钱给付义务。在一审确认的事实中，没有与被上诉人抵顶工程款相关的事实及证据。二、原审证据不足。原审认为，依据《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》，被上诉人通过第三人的指定作为购买方与上诉人签订了购房合同，购买方被上诉人基于抵顶工程款752000元履行了房屋买卖合同项下的金钱给付义务。本案系以房抵债而促成的房屋买卖，被上诉人是在涉案房产经案外人王骁及贾普民的转手而成为购买人，因此第三人、上诉人、被上诉人于2015年6月13日签订《指定书》指定房屋购买人为被上诉人，后上诉人给被上诉人开具收据。看似被上诉人为房屋产权人，但这期间发生法院认定的事实三，第三人同案外人王骁2015年8月4日签订的《抵款协议》，第三人将“爱琴海”47号楼2601户房产(总价972931.7元)抵给王骁，王骁向第三人出具编号为3137702的红冲收据，向第三人退回752000元矿粉款。综上可知，第三人先将涉案房产抵顶给债权人王骁，后又将“爱琴海”47号楼2601户房产抵顶给债权人王骁，2015年8月4日第三人与案外人王骁的债权债务用“爱琴海”47号楼2601户房产结清，故王骁又将涉案房产(价值752000元)退回到第三人处，现涉案房产最终流转至第三人。根据《指定书》第四条约定：“在全部房款未抵偿完毕或补足之前，各方均同意不向当地房管部门申请办理网签备案、预告登记等手续。”本案中的涉案房产未用来抵项债务，而且依据现有证据不足以认定被上诉人基于抵项工程款752000元履行了房屋买卖合同项下的金钱给付义务，显然，《指定书》所约定的过户条件不成立，故一审法院判决上诉人交付涉案房屋的证据不足。本案房产系用作以物抵债，一审认为被上诉人在该合同中不负有支付对价义务，故上诉人向被上诉人开具的转账收据不应作为付款依据。以物抵债协议系实践性法律关系，并不直接产生物权变动的效力，涉案房产最终并未被用来抵债，故房产交易不能成立。三、原审程序违法。案外人贾普明及王骁系涉案房产抵顶债务转让中重要的当事人。被上诉人当初是从案外人贾普明还是案外人王骁处取得涉案房产购买人的资格、是以什么形式取得此资格是如何抵顶工程款系本案不可或缺的判决依据，一审应当依职权追 加其为第三人参加诉讼，然而一审法院并未通知其参加诉讼，显属程序违法。 王仁杰辩称，一、买卖双方签订的《青岛市商品房预售合同》成立且生效。地华房地产公司、中联公司、翔森公司签订的《付款指示及债务处理协议》是基于未实际履行工程款达成的债务清偿协议，各方均应遵守履行，被上诉人的购房合同，就是基于《付款指示及债务处理协议》和中联公司的《指定书》签订，该预售合同是各方当事人真实意思的表示，成立、合法有效。二、购房合同已经实际履行，不可撤销，应当继续履行。2015年6月13日签订预售合同后，于2015年8月27日出具转账收据，涉案的债权债务已经全面履行，752000元债务已经抵销。根据中联公司和上诉人签订的《付款指示书及债务处理协议书》约定，中联公司指定被上诉人签订商品房买卖合同，购买涉案房产，以抵销债务752000元。签订《青岛市商品房预售合同》，办理了债权债务抵销等相关手续，出具收款收据，被上诉人基于抵顶工程款履行了房屋买卖合同项下的金钱给付义务，上诉人应当按照预售合同约定履行交付房屋和确权的合同义务。三、购房合同生效后，非购房合同当事人行为对购房合同本身不产生法律效力。2015年8月4日第三人同案外人王骁签订的《抵款协议》第五条约定，协议签订后，不得以任何理由撤销此抵款协议。因此2016年4月6日，案外人王骁向中联公司出具红冲单据，退回752000元的矿粉款，案外人用红冲单据撤销《抵款协议》行为无效且该红冲单据在购房合同签订出具房款收据之后，此时房屋买卖合同已经在履行过程中，无论王骁和中联公司双方之间债权债务关系是否发生变化，都影响不了地华房地产公司和被上诉人之间房屋买卖合同的效力。四、根据《付款指示书及债务处理协议书》1.5、1.6和《指定书》第3条规定，第三人与被上诉人之间的债务纠纷自行解决，不影响《青岛市商品房预售合同》成立及生效的约定，说明只要根据《指定书》签订了房屋买卖合同，无论本案被上诉人与中联公司之间是否存在其他的债务纠纷，都不影响《青岛市商品房预售合同》成立及生效。五、上诉人在2015年12月31日前就应当交付房屋，之所以迟迟不交付房屋，是因为合同签订后房屋价格在短时间内翻番，导致上诉人不诚信的行为发生，如果房屋价格大幅下跌，上诉人早就交付房屋办理确权登记手续。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。 中联公司述称，同意上诉人的上诉意见。对上诉人的上诉作两点补充：1.一审没有查清事实，导致判决错误。被上诉人与青岛天昌建材有限公司是否促成债权债务关系以及被上诉人与王骁之间的债权债务关系问题一审均没有查清。本案不是实际上的房屋买卖关系，而是以房抵债的法律关系，上诉人虽然出具了涉案房产的房款收据，但是被上诉人与上诉人之间并没有实际的资金往来。又由于中联公司抵顶房产时明确约定如果王骁未交齐材料和没开齐发票的情况下，中联公司可将涉案房屋抵给第三方。而且被上诉人在办理房屋抵账的时候明确承诺在全部房款未抵偿完毕或补足完毕前同意不向当地房管部门申请办理网签等手续。这是本案以房抵债关系是否成立应否履行的基础和前置条件，因此，一审也应当追加天昌公司及王骁等涉案人。有利于查清其与被上诉人之间是否存在真实的债权债务关系，有利于查清天昌公司及王骁是否将与中联公司的债权做了冲红处理。2.一审对于中联公司提交的证据未作事实的认定，存在对证据的混淆。一审案卷第32页中联公司提交的证据目录清楚的标明了证据二是中联公司与王骁之间的抵款协议，对协议内容也作了明确陈述，但代理人查遍一审卷宗没有看到该证据。在卷宗第84、85页中多了一份与涉案房屋无关的抵款协议，该证据并不是中联公司提交的，证据来源中联公司也不清楚，而且抵款协议中的房屋也并非涉案房屋。一审查明事实模糊，导致判决错误。 王仁杰向一审法院起诉请求：1.判令地华房地产公司协助王仁杰办理星雨华府北区二期32号楼2单元23层2304户的确权登记手续，将该房屋过户到王仁杰名下，确认房屋归王仁杰所有并交付房屋；2.支付逾期交房违约金54896元；3.诉讼费由地华房地产公司承担。2019年3月13日，地华房地产公司申请追加中联公司为第三人参加诉讼。 一审法院认定事实：一、2015年6月13日，江苏翔森建设工程有限公司（甲方）与中联公司（乙方）、地华房地产公司（丙方）签订《付款指示及债务处理协议书》，约定因甲方欠付乙方752000元工程款，由乙方或乙方指定的第三方购买丙方开发建造和销售的“青岛星雨华府”的部分房屋。协议第1.1条约定：“乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丙方支付752000元，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方已全数清偿等额工程欠款及履行工程合同项下义务，乙方不得追究”。协议第1.5条约定：“乙方指定的第三方与丙方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定互相开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方752000元的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丙方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行”。协议第1.6条约定：“乙方与乙方指定的第三方就房屋买卖之间的债权债务由乙方与其指定第三方自行协商约定”。二、同日，王仁杰与中联公司向地华房地产公司出具《指定书》，根据上述债权债务抵销协议书，中联公司指定王仁杰与地华房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买地华房地产公司青岛星雨华府项目32栋2单元2304室，总价878634元，拟抵销青岛雨润物流混凝土采购合同752000元工程欠款。约定中联公司同王仁杰之间的债权债务关系及税务问题由中联公司与王仁杰自行处理，与地华房地产公司无关，且不影响《商品房买卖合同》效力。地华房地产公司（甲方）与王仁杰（乙方）依据上述《指定书》签订编号为201500164542的《青岛市商品房预售合同》。合同约定乙方购买甲方位于高新区和源路216号32号楼2单元2304户房屋，房屋总价款为752000元。合同第十一条约定：“甲方于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。乙方向甲方于2015年9月1日前一次性支付总价款752000元，存入本合同指定账户”。合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止”。2015年8月27日，地华房地产公司为王仁杰出具编号为007836的收据，收到“王仁杰32-2-2304”转账缴纳的752000元。三、2015年8月4日，中联公司（甲方）同案外人王骁（乙方）签订《抵款协议》，约定甲方将“爱琴海”47号楼2601户房产壹套抵给乙方，总价972931.7元，以顶抵乙方等额的材料款。协议第四条约定：“乙方应在本协议签订后三个月内供齐972931.7元的材料款，供齐材料款和开齐发票后，甲方配合乙方办理房产落户手续。如乙方未在上述时间内供齐材料和没开齐发票，甲方可将上述房屋抵给第三方”。协议第五条约定：“本协议签订后，乙方不得以任何理由撤销此抵款约定……”。2016年4月6日，案外人王骁向中联公司出具编号为3137702的红冲收据，向第中联公司退回752000元矿粉款。五、青岛市国土资源和房屋管理局出具证明，2014年5月23日，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行已解除涉案房屋的抵押。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。地华房地产公司与中联公司、江苏翔森建设工程有限公司三方签订《付款指示及债务处理协议书》后，依据中联公司向地华房地产公司出具的《指定书》，地华房地产公司与王仁杰签订《青岛市商品房预售合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽王仁杰在该合同中不负有支付对价义务，但该合同系地华房地产公司、中联公司、江苏翔森建设工程有限公司基于实际未履行的工程款达成的债务清偿协议，各方均应履行。依据前述《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》，王仁杰通过中联公司的指定作为购买方与地华房地产公司签订了购房合同，王仁杰基于抵顶工程款752000元履行了房屋买卖合同项下的金钱给付义务，并且被告已向原告出具752000元房款收据，作为房屋买卖合同相对方的地华房地产公司应当按照房屋买卖合同的约定履行交付房屋、办理过户手续的义务。地华房地产公司辩称，因中联公司同案外人王骁之间的债务纠纷已经结清，王仁杰无权依据其与案外人王骁之间的债权债务关系要求将涉案房产过户至其名下。法院认为，案外人向中联公司出具红冲收据时间晚于王仁杰、地华房地产公司出具房款收据时间，且依据《付款指示及债务处理协议书》第1.5条、第1.6条、《指定书》第3条规定，中联公司同王仁杰之间的债务纠纷由中联公司及王仁杰自行协商解决，不影响《青岛市商品房预售合同》的成立及生效。综上，王仁杰要求地华房地产公司交付房屋及协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，事实清楚，于法有据，予以支持。根据《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，地华房地产公司未在2015年12月31日前向王仁杰交付房屋，应支付王仁杰违约金，王仁杰主张地华房地产公司支付逾期交房违约金54896元的诉讼请求，在双方合同约定违约金范围内，予以支持。 一审判决：1.青岛地华房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王仁杰交付青岛市高新区和源路216号32号楼2单元2304户房屋；2.青岛地华房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助王仁杰办理上述房屋过户登记手续；3.青岛地华房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王仁杰逾期交房违约金54896元。案件受理费1869元，由青岛地华房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖合同产生的纠纷。地华房地产公司与中联公司、江苏翔森建设工程有限公司三方签订的《付款指示及债务处理协议书》、中联公司向地华房地产公司出具的《指定书》及地华房地产公司与王仁杰签订的《青岛市商品房预售合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方均应按照约定诚信履行。王仁杰与地华房地产公司双方的房屋买卖法律关系是建立在以房屋抵付工程款的基础之上，实质是“以房抵债”行为，该行为符合《付款指示及债务处理协议书》及《指定书》的约定。涉案商品房预售合同签订后，地华房地产公司于2015年8月27日为王仁杰出具收到王仁杰转账缴纳752000元房款的收据，按照《付款指示及债务处理协议书》的约定，地华房地产公司出具房屋价款收据后，应视为王仁杰在房屋买卖合同中对地华房地产公司的付款义务已经履行。由此，地华房地产公司以王仁杰未履行房屋买卖合同项下金钱给付义务为由，主张其不应向王仁杰交付房屋的理由不能成立。同时，协议第1.6条约定：“乙方与乙方指定的第三方就房屋买卖之间的债权债务由乙方与其指定第三方自行协商约定”；且《指定书》第3条约定：中联公司与王仁杰之间的债权债务关系及税收问题由中联公司与王仁杰自行处理，不影响《商品房买卖合同》的效力。由此，地华房地产公司以中联公司与王晓重新签订《抵款协议》，王晓向中联公司出具红冲收据为由，主张涉案房产最终并未被用于抵债，房屋交易不成立的理由亦不能成立，依法不予支持。案外人贾普明、王骁并非案涉协议签订的主体，一审未依职权追加贾普明、王骁参加诉讼，程序并无违法之处。中联公司若认为其与王仁杰之间的债权债务关系及税收问题尚未处理完毕，中联公司可另行向王仁杰主张权利。 综上所述，地华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11869元，由上诉人青岛地华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年九月十八日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英