贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1498号原告：周祖明，男，侗族，1985年1月15日出生，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司法人。原告周祖明诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年8月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼,被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金263916元（暂从2017年7月30日起计算到2020年7月30日，共计1095天，房屋总价款1300000元X6.18%/365天X1095天=263916元；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2020年8月1日计算到被告实际将商品房转移相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、判决被告退还原告所交的房屋维修基金12500元；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月5号与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县，10栋1-9室房屋，该合同约定商品房面积为55.91平方米，单价24181.55元每平方米房屋总价1300000.00元，合同约定被告应当于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国诉讼》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：原告的起诉已超三年诉讼时效，且诉求违约金过高，请求法院予以调整。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明原告向被告购房的事实；2、收据复印件，证明被告公司收取原告维修基金的事实；3、税收完税证明复印件，证明原告已交印花税、契税、发票税证明；4、发票复印件，证明销售不动产购房款发票证明；5、商品房预售备案表复印件，证明商品房预售合同登记备案表；6、原告身份证复印件，证明原告主体适格。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：2014年1月5日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县，该合同约定商品房套内建筑面积为53.76平方米，房屋单价24181.55元每平方米，房屋总价1300000元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款1300000元，并已交纳维修基金12500元。另查明，原告购买房屋所在的9、10幢楼目前还未符合办理不动产权证的条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款、维修基金等费用，但被告却未能在约定的期限将房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及支付后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行主张起诉。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故被告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金应从2017年7月31日起计算，已超3年，被告进行了诉讼时效的抗辩，故该案的诉讼时效应从立案之日2020年8月11日起往前倒推计算3年，每年以365天计算，合计1095天。,被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：1300000元×6.18%÷365天×1095天＝241020元，原告诉求超出部分本院不予支持。关于原告请求判决被告将代为收取原告的房屋公共维修资金12500元退还的诉求。本院认为，房开商在代为收取维修基金后，长时间内占有购房者资金，未及时将代收的维修基金交付给相关行政管理部门。从民法不信赖保护利益原则来看，房开商已实际构成违约，应当予以返还。同时根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求被告返还收取的维修基金。故对原告请求判决被告将代为收取原告的房屋公共维修资金12500元退还的诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告周祖明逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金241020元；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内退还原告周祖明的房屋维修基金12500元；三、驳回原告周祖明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5446元，减半收取2723元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担2548元，原告承担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇二〇年九月八日书记员  石丹丹