浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初2977号原告：温州鑫通钢铁有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永中西路1158号1205室，统一社会信用代码：91330303693649311W。法定代表人：金鑫。委托诉讼代理人：邱芳君,浙江建桥律师事务所律师。被告：左来雁，男，1984年4月20日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：黄群胜，上海普世（温州）律师事务所律师。被告：康振鹏，男，1984年6月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：张更生，男，1973年10月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告温州鑫通钢铁有限公司为与被告左来雁、康振鹏房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月5日立案受理。因原告申请，本院依法于2020年8月11日追加张更生作为被告参加本案诉讼。本案依法由审判员郑国友适用简易程序分别于2020年8月6日、9月1日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱芳君，被告左来雁的委托诉讼代理人黄群胜，被告康振鹏到庭参加诉讼，被告张更生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温州鑫通钢铁有限公司诉称：2019年12月24日被告左来雁因需租赁原告位于温州市龙湾区永中街道永中西路1158号温州××大厦××室，根据双方签订《租赁合同》约定，租期为贰年，年租金81000元，违约方需按照合同约定总租金20%赔偿守约方，还需承担守约方律师费，并由被告康振鹏签字担保。现因被告于合同生效后，以各种理由拒绝支付押金及租金，经原告多次催讨未果，终酿致纠纷，综上，原告与被告左来雁房屋租赁法律关系真实有效，因被告左来雁已经构成根本违约，依法应按照合同约定当向原告承担全部违约赔偿责任，被告康振鹏作为合同担保人，应向原告承担连带赔偿责任。故原告诉请判令如下：1、判令解除原告与被告左来雁2019年12月24日签订的《租赁合同》，被告左来雁即刻腾空温州金属大厦1203室并归还实木茶几一套（一张桌子及四张椅子）；2、判令两被告连带向原告支付租金13500元（变更诉请为实际解除之日）；3、判令两被告连带赔偿原告违约金32400元及律师费5000元；4、本案诉讼费用由两被告负担。审理中，因《租赁合同》落款担保人处的“康振鹏”三字并非康振鹏本人所书写，系张更生未经其许可的情况下私自填写，故原告申请撤回对被告康振鹏的起诉，并追加张更生作为被告，故第二项诉请变更为判令被告左来雁、张更生连带向原告支付租金（自2020年1月1日起按照租金6750元计算至实际解除之日止，暂计至2020年6月30日为40500元）。第三项诉讼请求变更为判令被告左来雁、张更生连带赔偿原告违约金32400元及律师费5000元。庭审后，原告申请撤回第一项诉讼请求中的要求被告左来雁立即腾空温州金属大厦1203室并归还实木茶几一套。为证明上述事实，原告向本院提供如下证据：1、营业执照，证明原告诉讼主体资格。2、户籍信息，证明二被告诉讼主体资格。3、租赁合同，证明被告左来雁租赁原告金属大厦1203室，被告康振鹏自愿担保（第二次庭审时将证明对象变更为被告张更生冒名康振鹏在担保人签字）。4、律师代理费发票，证明支出律师费5000元。被告左来雁辩称：2020年1月15日，已明确与原告解除合同，故合同的解除期限是2020年1月15日。因原告并未向被告交付钥匙，被告从未到金属大厦，也没有实际用实木茶几办公，不存在腾空并归还的说法。租金应计算至2020年1月15日。约定的违约金过高，且原告没有实际损失，之前双方虽协商过赔偿损失的问题，当时原告提出过5000元，当时双方没有达成协议。本案通过诉讼程序解决，律师费增加了双方的负担，同时按照律师收费标准，律师费5000元过高。为证明上述事实，被告左来雁向本院提供如下证据：微信聊天记录，证明2020年1月15日被告左来雁明确提出解除租赁合同，原告也同意解除合同，也认可给5000元就可以解除合同。钥匙没有交付给被告左来雁，原告认为钥匙应该是给了阿生，也说没有给被告左来雁的。被告康振鹏辩称：左来雁我都不认识，租赁合同担保人签字也不是我签字的，与我无关的，应驳回对我的诉请。被告康振鹏未向本院提供证据。被告张更生未到庭，但在庭审后本院向其询问时表示：原告提供的租赁合同上担保人处的“康振鹏”是我签字的，当时原告叫我提供担保，左来雁有个合伙人与我是朋友关系，所以我同意提供担保，因为康振鹏与我是合伙关系，所以我签了康振鹏的名字。本案中，对原告的诉请，被告左来雁是有经济能力的，应由左来雁来承担责任，如果左来雁跑掉了，因为我确实有在担保人处签字了，故才能由我按照法律规定来承担担保责任，具体金额与我没有什么关系，具体由法院依法处理。茶几一套前天已经还给原告了。原来租赁合同签字后，左来雁就先走了，所以当天原告就将钥匙放我这里了，之后左来雁没有到我这里拿过钥匙，左来雁只是在签合同之前进房屋看过两次，之后就没有进过涉案房屋了。大概今年4月初，原告跟我说被告左来雁跟他说不租了，原告叫我把钥匙放到金属大厦物业的电工处，大概两三天后我就把钥匙放在金属大厦电工那里了。被告张更生未向本院提供证据。原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告张更生未到庭，视为放弃质证权利。被告左来雁质证意见如下：证据1-2无异议。证据3真实性无异议，但合同内容对被告左来雁不利的，如违约金过高。证据4真实性无异议。被告康振鹏质证意见如下：证据1-2我的身份信息属实，其他不清楚。证据3我没有在合同上签字，合同我也没有见过，我也从不知道这个事情。证据4不清楚。本院认为，证据1-2、4的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；证据3当事人对租赁合同担保人处的“康振鹏”签字实际系被告张更生所签的事实均予以认可，故对该事实予以确认，该租赁合同的其他内容的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告左来雁提交的上述证据，经庭审出示质证，被告张更生未到庭，视为放弃质证权利。原告质证意见如下：被告左来雁只是截取部分，关联性有意见，本案被告是基于内部合伙人问题想要解除租赁合同，双方还在沟通解除的具体条件，被告认为1月15日已经解除不成立，被告不享有单方解除权，也不符合约定解除条件。2月25日双方还没有对解除合同达成一致。结合代理人与原告的聊天记录，可证实在金属大厦702已经交付钥匙，无论是交付被告左来雁还是被告康振鹏，因为当时原告认为阿生就是被告康振鹏，茶几现在也在702，故应认定已经完成交付。被告康振鹏质证意见如下：不知情，我702办公室没有搬过任何人的东西，我里面的东西都是我自己买的。本院认为，该证据的真实性予以确认，可证实被告左来雁于2020年1月15日有向原告提出过不再租赁房屋及原告是将钥匙交给张更生的事实，但双方对解除合同并没有达成一致意见，故不能证实原、被告已经解除合同，对该证明效力不予确认。根据上述认定的证据，结合双方当事人陈述，本院认定如下事实：2019年12月24日，原告温州鑫通钢铁有限公司作为出租方（甲方）与被告左来雁作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，双方约定：“1、甲方将位于温州市龙湾区××街道××路××号××大厦××室××室产权面积计188平方米面积出租给乙方做办公用途（减少10平方储物）。2、本次租赁期限为贰年，自2020年1月1日起2021年12月31日止；租赁期满前三十日内应续签书面租赁合同，否则乙方须于到期之日自行腾空。3、乙方应于本合同签订当日支付定金20000元，待乙方按约支付第一期租金后，该定金即时转为押金，待合同解除乙方腾空后结算退还；若乙方未按约支付租金，则甲方没收全部定金。4、甲乙一致确认租金一年一付、先付后用；第一年租金为81000元，允许乙方在2019年12月30日之前先支付押金及租金31000元，剩余50000元于2020年4月20日之前全额转给甲方。后续租金按整年支付，乙方需于每年11月20日前支付下一年度整年租金；本合同期内前二年租金不变。14、租赁期间，乙方有下列行为之一的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回出租办公室，并追究乙方违约责任：（7）租赁期间连续三十日或累计五十日未足额支付租金。17、租赁期间若一方根本违约，除应按照本合同约定总租金20%向守约方承担违约赔偿责任，还需负担守约方维权的律师费等合理支出。”原告温州鑫通钢铁有限公司的法定代表人金鑫在合同甲方处盖公司章并签字确认，被告左来雁在合同乙方处签字确认，被告张更生在合同担保人处签字，但签署为“康振鹏”。合同签订当天，原告将涉案房屋的钥匙交付给被告张更生。合同签订后，被告左来雁没有支付过订金、押金、租金。被告左来雁于2020年1月15日通过微信向原告提出不再租赁涉案房屋，但双方对解除合同并没有达成一致意见。此后，被告左来雁没有实际使用涉案房屋，但被告左来雁、张更生并没有将涉案房屋钥匙交还给原告。2020年8月6日庭审中，为避免损失的扩大，原告与被告左来雁明确表示同意即日起涉案房屋由原告接收。另查明，原告因本案诉讼支出律师费5000元。本院认为：原告温州鑫通钢铁有限公司与被告左来雁于2019年12月24日所签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。本案中，《租赁合同》已约定第一年租金为81000元，允许被告左来雁在2019年12月30日之前先支付押金及租金31000元，剩余50000元于2020年4月20日之前全额转给原告。而被告左来雁至今未支付租金，被告左来雁的行为已经构成违约，现原告主张解除双方签订的《租赁合同》，于法有据，且被告左来雁也同意解除合同，故对原告要求解除双方于2019年12月24日签订的《租赁合同》的诉请，本院予以支持。被告左来雁主张2020年1月15日双方已经解除租赁合同，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张被告左来雁支付房屋租金的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，虽然被告左来雁于2020年1月15日通过微信向原告提出不再租赁涉案房屋，双方对解除合同并没有达成一致意见，但毕竟此时被告左来雁已经提出解除合同，且此后亦没有实际使用涉案房屋，而根据诚实信用原则，出租方作为守约方也负有减少损失扩大的义务，再结合新冠肺炎疫情的影响等实际情况，对合同解除前的租金，本院酌情确认被告左来雁应支付原告3个月的租金，即6750元×3个月=20250元，超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告左来雁赔偿违约金32400元及律师费5000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《租赁合同》约定，租赁期间若一方根本违约，除应按照本合同约定总租金20%向守约方承担违约赔偿责任，还需负担守约方维权的律师费等合理支出。但本案中原告的损失主要是另行出租前房屋空置期间的租金损失及将来另行出租后可能存在的租金差价，再结合合同的剩余租期、承租人的过错程度等实际情况，本院酌情将违约金调整为3个月的租金，即被告左来雁应支付原告违约金20250元。同时原告主张的律师费5000元，亦符合双方的合同约定，本院予以支持。关于被告张更生是否需对上述被告左来雁应支付的租金、违约金、律师费承担连带支付责任的问题。本案中，虽然被告张更生在《租赁合同》的担保人处签字时签字签署为“康振鹏”，但张更生认可其是作为担保人签字，即被告张更生自愿为被告左来雁履行涉案租赁合同提供担保是其真实意思表示。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。现原告要求被告张更生对被告左来雁的上述债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告张更生承担保证责任后，有权向被告左来雁进行追偿。原告自愿撤回要求被告左来雁立即腾空温州金属大厦1203室并归还实木茶几一套的诉请及撤回对被告康振鹏的起诉，系当事人在法律规定的范围内依法处分自己的诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，第二百四十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告左来雁于本判决生效之日起十日内支付原告温州鑫通钢铁有限公司租金20250元、违约金20250元及律师费5000元，合计45500元。二、被告张更生对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告张更生承担保证责任后，有权向被告左来雁追偿。三、驳回原告温州鑫通钢铁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1748元，减半收取874元，由原告温州鑫通钢铁有限公司负担405元，由被告左来雁、张更生负担469元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  郑国友二〇二〇年九月十九日书记员  高和燕附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。