湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9696号原告（反诉被告）：长沙侨盛通讯科技有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区犁头街2号408号。法定代表人：邹汉林，执行董事。委托诉讼代理人：邹玮炜，男，住湖南省长沙市天心区。被告（反诉原告）：王有峰，男，1978年12月8日，汉族，住江苏省扬州市开发区。委托诉讼代理人：严亮，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙侨盛通讯科技有限公司（以下简称侨盛公司）与被告（反诉原告）王有峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年9月28日、9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侨盛公司的法定代表人邹汉林及其委托诉讼代理人邹玮炜、被告（反诉原告）王有峰及其委托诉讼代理人严亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侨盛公司向本院提出诉讼请求：1．判令王有峰立即向侨盛公司支付租金、管理费和电梯费等费用共计154400元；2．判令王有峰向侨盛公司支付违约金50000元；3．判令由王有峰承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月5日，侨盛公司与王有峰签订《租赁合同》，约定侨盛公司将其所有的长沙市芙蓉区宝南街58号第二层房屋（以下简称案涉房屋）出租给王有峰使用，年租金和管理费共计每年216000元（不含税），第三年起（含第三年）每年租金和管理费在上年的基础上递增百分之五；物业费每平方米2元，电梯费每月300元，费用按年支付。2019年8月9日，侨盛公司与王有峰签订《补充协议》，约定侨盛公司同意王有峰将2019年7月25日至2020年7月24日1年期内王有峰应支付的部分租金36000元缓交，如果王有峰在2020年7月25日前不如期补缴所欠租金缓交款36000元，则王有峰质押的物品归侨盛公司所有，王有峰净身出户并返还案涉房屋。但时至2020年8月5日王有峰未按合同约定支付租金、管理费和电梯费等费用共计154400元，侨盛公司多次催讨未果。原告（反诉被告）侨盛公司向本院提交的证据有：1．《租赁合同》；2．《补充协议》；3．《二楼王有峰欠款明细》；4．侨盛公司向王有峰作出的《通知》。被告（反诉原告）王有峰辩称，侨盛公司向王有峰收取年管理费120000元并逐年递增5%无管理服务事实和法律依据，侨盛公司与王有峰签订的是房屋租赁合同，是对案涉房屋的租赁使用，在侨盛公司未对王有峰提供任何实际管理服务的情况下，在约定租金之外又额外每年收取管理费120000元，既无事实基础，也无法律依据。王有峰未能支付全部租金是因受案涉房屋周边拆迁和××疫情影响，经营困难，且侨盛公司拒绝与王有峰协商所致，王有峰经营的花街饮食店周边废墟堆积、道路封锁，加之××疫情的影响，就餐客人寥寥无几，经营异常困难，王有峰负债累累，店铺濒临倒闭。2020年3月以来，王有峰多次与侨盛公司协商减租事宜，侨盛公司不但不减租，并且通知关停电梯，逼迫王有峰交租，对王有峰的合理诉求不予理睬。侨盛公司要求王有峰支付违约金50000元，过分高于其实际受到的损失，且侨盛公司没有证明其实际受到的具体损失。综上，王有峰并未根本违约，在对合同变更后还能履行，侨盛公司的诉讼请求不能成立。被告（反诉原告）王有峰对本诉辩称未向本院提交证据。被告（反诉原告）王有峰提出反诉请求：判令变更王有峰与侨盛公司于2017年1月5日签订的《租赁合同》中年租金、管理费共计216000元为每月租金3000元，租赁期限十年变更为至拆迁部门要求停止营业时止。事实和理由：2017年1月5日，王有峰与侨盛公司签订《租赁合同》，约定侨盛公司将其所有的案涉房屋出租给王有峰经营花街饮食店，租赁期限为十年，年租金为96000元，年管理费120000元，共计216000元，从第三年起每年租金和管理费在上年基础上递增百分之五。王有峰在向侨盛公司支付150000元转让费后投入1000000多元装修，经营不到2年，案涉房屋周边的宝南街拆迁，致使王有峰餐饮经营受到严重影响。王有峰和侨盛公司于2019年8月9日签订《补充协议》，侨盛公司同意王有峰从补充协议签订之日起暂缓交纳部分租金36000元。2020年1月，××疫情暴发，王有峰经营的花街饮食店按照疫情防控要求被迫关停，直至2020年3月底才逐步开门恢复营业。随着宝南街拆迁项目的推进，通往王有峰经营花街饮食店的道路被封锁，经营环境更加恶化，经营入不敷出。王有峰多次通过微信、书面等方式与侨盛公司协商租金减免和合同变更事宜，侨盛公司置之不理，还安排物业人员关停电梯，迫使王有峰交纳高额的租金和管理费。王有峰未能向侨盛公司交纳部分租金并非不愿意继续履行合同，而是因为案涉房屋受到当地拆迁围挡以及××疫情的严重影响。餐厅周边征收封路和××防控等情况均是在订立《租赁合同》之时无法预见和无法避免的客观情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条、第二条的规定，结合公平原则，如继续履行原《租赁合同》将使王有峰遭受更大的损失。被告（反诉原告）王有峰对反诉请求向本院提交的证据有：1．营业执照；2．宝南街社区食品安全商家交流群微信聊天记录截屏；3．王有峰与侨盛公司法定代表人邹汉林儿子短信截屏；4．王有峰与侨盛公司法定代表人邹汉林妻子短信截屏；5．王有峰向侨盛公司作出的《关于减免房屋租金和变更租赁合同的函》及邮件交寄单；6．王有峰与侨盛公司法定代表人邹汉林儿子短信截屏；7．王有峰与侨盛公司法定代表人邹汉林短信截屏；8．王有峰经营的花街饮食店周边拆迁现场照片；9.2019年2月至2020年7月花街饮食店营业流水表；10．水电费交纳的转账记录截屏；11.2020年1月至今租金交纳的转账记录截屏；12．芙政征字［2016］第6-1号《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》及范围图；13．长沙市不动产信息查询证明；14．《关于严禁经营户合同期内擅转经营场所谋利的决定》；15．《长沙市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》。原告（反诉被告）侨盛公司辩称，王有峰的反诉请求不能对抗本诉，反诉请求超乎常理。原告（反诉被告）侨盛公司对反诉辩称向本院提交的证据有：1．王有峰经营餐厅周围及相邻环境的现场照片；2．（1996）长中执恢复字第22-1号《协助执行通知书》、《执行和解书》。对原告（反诉被告）侨盛公司、被告（反诉原告）王有峰围绕本诉、反诉请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年1月5日，侨盛公司与王有峰签订《租赁合同》，约定侨盛公司将其所有的长沙市芙蓉区宝南街58号第二层房屋出租给王有峰，租赁期限为10年，即从2017年1月5日起至2026年1月5日止，年租金96000元、年管理费120000元共计216000元，费用按年度支付；从第三年起，每年租金及管理费在上年租金及管理费的基础上递增百分之五；物业管理费每月每平方米2元，电梯费300元；如王有峰违约，应支付侨盛公司违约金50000元，恢复房屋原状并退还租赁物。2019年8月9日，侨盛公司与王有峰签订《补充协议》，约定侨盛公司同意王有峰将2019年7月25号至2020年7月24日一年期间的部分租金36000元（每月3000元）缓交，缓交期暂定一年（一年内如果侨盛公司房屋西向湖南三印刷厂三栋房屋拆除倒地，同时南向长沙市建筑工人文化宫房屋拆除倒地，则缓交期结束。如果一年内上述两处房屋未拆除倒地，则缓交期可顺延一年，但一年后如果顺延则要另行签订补充协议方有效）；缓交期过后照原合同条款执行，缓交期内原合同其他条款依约遵照执行；王有峰缓交期内缓交所欠侨盛公司的36000元租金以王有峰目前在侨盛公司租赁物范围内的装修、空调、厨房设备等全部财产质押担保，一年缓交期过后，2020年7月25日如果王有峰不如期补交此缓交款，则上述质押物品归侨盛公司所有，王有峰净身出户并返还所租侨盛公司租赁物；即日起王有峰在缓交期内每月（除每月缓交的3000元租金外）仍应交纳租金15000元，此款应按期依原合同约定的期限支付（第三年起的缓交期内当年百分之五的递增免交，非缓交期的年度递增按原合同约定执行），如果王有峰未及时按期交纳缓交期内每月应清缴的15000元租金，则视为王有峰违约，按原合同第七条追究违约责任。2020年7月26日，侨盛公司向王有峰作出《通知》，告知王有峰截至2020年7月25日已经欠缴租金和管理费165400元，欠缴电梯及物业费9000元，应当于2020年8月4日前及时交清上述欠款，逾期不缴纳的，侨盛公司则按违约诉请人民法院进行追索欠款，同时追索违约金50000元并收回所租房屋。本案诉讼期间，王有峰于2020年8月6日向侨盛公司支付租金20000元，王有峰尚欠付租金、管理费和电梯费共计154400元。本院认为，侨盛公司与王有峰签订的《租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。在合同履行期内，王有峰未按合同约定向侨盛公司支付租金、管理费和电梯费共计154400元，系违约行为，依法应当向侨盛公司承担支付租金等费用和违约金的违约责任。关于租金减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，2020年初在履行租赁合同过程中涉及的××疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况直接影响了租赁合同的履行，根据公平原则，结合××疫情影响程度及合同实际履行情况，本院酌情对案涉房屋租金等费用按合同约定标准减免两个月，认定王有峰应向侨盛公司支付租金等费用共计118400元。关于违约金的问题。违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。违约金是否过高的判断标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，侨盛公司并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，而本案双方约定违约金为50000元，显然过分高于实际损失，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，本院酌情将违约金调整为王有峰应付租金等费用118400元的30%即35000元。故侨盛公司诉请王有峰支付违约金50000元，本院予以部分支持。关于租赁合同是否应当变更的问题。人民法院在司法审判活动中应平等保护市场主体，依法审理各类合同纠纷，保障市场主体缔约自由，对合同自由的司法干预要限定在法律明文规定的范围之内，进而为营造诚实守信的营商环境提供司法保障，因此对市场主体依据情势变更原则主张变更合同约定的审查应当慎重。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，侨盛公司与王有峰签订的《租赁合同》关于租金和管理费金额的约定系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方应按合同约定履行义务。王有峰认为基于情势变更，租赁合同约定的租金和管理费过高应予以调整，但其提供的证据不能证明案涉房屋租赁合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使继续履行合同对王有峰明显不公平且不能实现合同目的。王有峰作为市场主体在签订合同时应尽审慎义务，故王有峰反诉主张对租赁合同予以变更的理由不能成立，对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，王有峰向长沙侨盛通讯科技有限公司支付拖欠的租金、管理费和电梯费共计118400元；二、在本判决生效后十日内，王有峰向长沙侨盛通讯科技有限公司支付违约金35000元；三、驳回长沙侨盛通讯科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王有峰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序已减半收取2333元，由王有峰负担1633元，由长沙侨盛通讯科技有限公司负担700元。反诉受理费因适用简易程序已减半收取25元，由王有峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年九月二十九日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。