江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民再40号原审原告：韩秋萍,女，汉族,1987年10月15日生，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：钱辉，太仓市城厢法律服务所法律工作者。原审被告：昆山湖庭实业投资有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇湖庭128幢，统一社会信用代码91320583731160139J。法定代表人：冯月春，该公司执行总裁。委托诉讼代理人：冯月明，该公司总经理。委托诉讼代理人:顾雪华，江苏贤俊律师事务所律师。原审原告韩秋萍与原审被告昆山湖庭实业投资有限公司（下称湖庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院原审作出的（2017）苏0583民初17125号民事判决已发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定,本院于2020年3月30日作出（2020）苏0583民监378号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭于2020年6月5日开庭审理了本案，原审原告韩秋萍及其委托诉讼代理人钱辉，原审被告湖庭公司的委托诉讼代理人冯月明、顾雪华到庭参加了诉讼。2020年6月30日本院又组织双方当事人对庭后举证的证据进行了质证。本案现已审理终结。韩秋萍称：韩秋萍与昆山金杰房地产开发有限公司（下称金杰公司）签订涉案房屋买卖合同，由韩秋萍购买金杰公司涉案房屋一套。合同签订后，金杰公司理应及时交付房屋并办理涉案房屋权属证书，但湖庭公司直到2017年5月17日才发出办理权属证书的通知。虽然涉案房屋买卖合同的补充协议存在委托办证的约定，但湖庭公司向韩秋萍开具的购房增值税发票时间在2016年11月4日，按照权证办理的相关规定及所需资料，如果缺少商品房销售发票，涉案房屋不可能办理权属登记的。湖庭公司在未开具售房发票情况下，将违约责任推卸给韩秋萍的行为有违诚信。金杰公司变更为湖庭公司，湖庭公司应当承担涉案房屋买卖合同的违约责任。综上，原审认定湖庭公司违约的事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。湖庭公司辩称：原审认定湖庭公司怠于办理涉案房屋权属登记的事实错误，且判令湖庭公司承担的违约金明显超出合同约定的责任限额。根据涉案房屋买卖合同补充协议第七条规定，韩秋萍应委托湖庭公司代办房屋权证登记手续，韩秋萍应在涉案房屋交付时向湖庭公司提供办理权属登记的相关资料及费用，但韩秋萍直到现在仍未向湖庭公司提供办证所需的资料及费用，导致涉案房屋权属未能登记的责任在于韩秋萍。湖庭公司根据合同约定有权要求韩秋萍承担违约责任。另外，原审对湖庭公司未依法送达开庭传票，对湖庭公司缺席审判的诉讼程序违法。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回韩秋萍对湖庭公司的诉讼请求。韩秋萍向本院起诉请求：1、要求湖庭公司支付逾期办理房产权属证书违约金11470588.8元；2、本案诉讼费由湖庭公司承担。原审审理中，韩秋萍变更第一项诉请，要求湖庭公司支付违约金200万元。本院原审认定事实：2011年3月28日，韩秋萍与金杰公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由韩秋萍购买金杰公司开发的昆山市淀山湖镇淀XX区XX幢别墅一套，总价款为2238万元；交房期限为2012年3月18日前，交房条件为该商品房取得昆山市建设局核发的销售许可证；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条办理。合同附件四第十条约定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之一每日向买受人支付违约金，但出卖人支付的违约金最高不超过买受人已付购房款的1%。韩秋萍于2011年4月2日分两笔支付房款718万元、4月7日支付房款180万元、5月1日贷款支付房款1340万元，合计支付购房款2238万元。2012年3月15日，韩秋萍与金杰公司办理了交房手续。湖庭公司于2016年11月4日向韩秋萍开具了全部购房款的发票。另查明：2004年10月29日，金杰公司取得案涉房地产的商品房屋预售证书，2012年6月26日，金杰公司取得案涉房地产的商品房屋交付使用备案证书，2012年8月9日，金杰公司取得案涉房地产的权属初始登记。2012年9月21日，金杰公司更名为湖庭公司。本院原审认为，韩秋萍与湖庭公司之间的商品房销售合同合法有效，双方均应严格按约履行。根据合同约定，湖庭公司需在案涉房产交付使用后90日内将办理权属登记需由湖庭公司提供的资料报产权登记机关备案，以确保买受人在该期限内可以取得房地产权属证书，而买受人办理权属证书的前提不仅是案涉房产已办理初始登记，还应包括开发商开具的购房款发票等其他应当由开发商提供的资料，但湖庭公司自2012年6月26日案涉房产具备交付条件后，直至2016年11月4日方开具房款发票，故湖庭公司应当按约承担逾期办证的违约责任。合同约定湖庭公司承担逾期办证违约金最高不超过已付房款的1%，韩秋萍现主张违约金200万元在合理范围内，原审予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂于2018年3月21日作出（2017）苏0583民初17125号民事判决：湖庭公司于本判决生效后十日内向韩秋萍支付逾期办证违约金200万元。原审案件受理费22800元，公告费690元，合计23490元，由湖庭公司负担。本院对再审中当事人举证证据及依职权出示的证据审查意见如下：1、对韩秋萍举证的证据：昆山市商品房购销合同、江苏增值税普通发票三张（金额2238万元）、工商登记资料、房屋交接单、湖庭住宅小区房屋交接清单、房屋交接确认书、房屋产权登记信息查询结果证明、2012年备案字第XX号商品房屋交付使用备案证书、2004预售准字第XX号商品房屋预售证书、短信记录、中国电信太仓新华路营业厅出具的证明、昆山市不动产登记中心预约单。经湖庭公司质证，对昆山市不动产登记中心预约单真实性提出异议，认为该证据与本案无关联性；对上述其他证据的真实性均不持异议，认为韩秋萍有先行向湖庭公司履行提供办理权属登记相关资料及费用的义务，韩秋萍签收了业主手册，湖庭公司及物业公司均向韩秋萍提示了代办权属登记需要提交的资料及费用，湖庭公司已经履行通知和说明义务。本院审查认为，预约单与短信记录相印证，客观真实。上述证据的证明效力本院予以确认。2、对湖庭公司举证的证据：《昆山市商品房屋购销合同》（附件四）补充协议、个人购房借款担保合同、销售不动产统一发票四份（预收购房款金额1858万元）、X庭住宅小区房屋资料交接清单、业主手册、关于敦促韩秋萍尽快办理X庭XX幢不动产证的函及快递底单、关于贵方未及时办理产证律师函及快递底单、（2017）苏0583民初19260号湖庭公司的民事诉状及立案通知书、湖庭121、175幢房产证、（2019）苏0583民初1643号民事判决书、按揭业务合作协议、按揭项目协议、银企按揭补充合作协议、中国工商银行业务回单（付款）、保证金余额查询网页及明细表。经韩秋萍质证，认为关于敦促韩秋萍尽快办理X庭XX幢不动产证的函及快递单、关于贵方未及时办理产证律师函及快递单、（2017）苏0583民初19260号湖庭公司的民事诉状及立案通知书、X庭XX、XX幢房产证未提供证据原件且真实性不认可，对保证金余额查询网页及明细表真实性不认可；对上述其他证据真实性不持异议。本院审查认为，关于湖庭公司举证的2017年5月10日向韩秋萍邮寄的敦促韩秋萍尽快办理X庭XX幢不动产证的函及快递单虽是复印件，但（2019）苏0583民初1643号韩秋萍诉X庭公司房屋买卖合同一案中，韩秋萍起诉状称“。直到2017年5月17日被告才发出办理房产证的通知。”自认收到湖庭公司通知的事实，证明韩秋萍收到该邮件，故该证据客观真实；关于举证的关于贵方未及时办理产证律师函及快递底单，经查该律师函及快递单原件存于韩秋萍诉湖庭公司（2019）苏0583民初1643号一案卷宗内，经查询收件人签收了该邮件，结合之前的邮件签收事实，本院对该邮件已邮寄送达韩秋萍的事实予以认定，该证据具有证明效力；本院受理（2017）苏0583民初19260号湖庭公司诉韩秋萍房屋买卖合同纠纷一案，湖庭公司提供的该案民事诉状、受理通知书虽为复印件，但该证据客观真实，本院对该证据证明效力予以确认；关于举证的湖庭XX、XX幢房产证复印件，因湖庭公司未提供上述房屋权属登记情况与涉案房屋产权登记相类似的证据，故本院该房产证复印件与本案事实的关联性不予认定；关于举证的保证金余额查询网页及明细表，有提供该资料的银行加盖了相关印单，该证据证明的银行提存湖庭公司保证金的事实有其他证据相印证，故本院对该证据的证明效力予以确认。对湖庭公司举证的上述其他证据，韩秋萍对证据真实性均不持异议，本院对该部分证据的证明效力均予以确认。3、对本院依职权出示的证据《X庭（XX湾.X杰）编号对照表，经双方质证均不持异议，本院对该证据的证明效力予以确认。围绕当事人的再审请求，对争议事实本院认定如下：2011年3月28日，韩秋萍（买受人）与金杰公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》（下称购销合同）及购销合同附件四《商品房购销合同补充协议》（下称补充协议）。购销合同约定由韩秋萍购买金杰公司开发的昆山市淀山湖镇淀山XX区XX幢别墅（后公安编号为XX幢别墅）一套，总价款为2238万元。购销合同第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。第3项‘详见附件四补充协议第十条’。”补充协议第十条第2款约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一每日向买受人支付违约金，但出卖人支付的违约金最高不超过买受人已付购房款的1%。”补充协议第七条第2款第1项约定“买受人同意如贷款购房需要出卖人向贷款银行提供保证的，须委托出卖人代办房屋权属登记，买受人须在房屋交付时提供办理房屋权属登记的相关资料和费用（以政府相关部门实际受理日的规定为准）。如买受人在房屋交付时未提供办理房屋权属登记所需相关资料和费用的，出卖人有权自书面通知的交房日之次日起至买受人实际提供完整资料和费用日止，按购销合同总价款日万分之一的标准向买受人收取违约金。凡因买受人未能及时提供办理房屋权属登记所需相关资料和费用导致买受人无法按时办理该房屋权属登记，由买受人自行承担责任。”购销合同签订后，韩秋萍向金杰公司多次支付购房款计898万元，金杰公司于2011年4月分别向韩秋萍开具了销售不动产统一发票四份，发票备注收款事由“预收购房款”。后韩秋萍、金杰公司与中国工商银行股份有限公司昆山支行（下称昆山工行）签订个人购房借款/担保合同，由韩秋萍向昆山工行借款1340万元，用于购买昆山市淀山湖镇X庭XX号房屋，贷款期限360个月。金杰公司对该房贷提供保证担保。另查明，2006年9月28日，金杰公司与昆山工行分别签订按揭业务合作协议、按揭项目协议。昆山工行同意对双方签订的《按揭项目协议》范围内“淀山湖镇XX湾.XX墅一、二期XX幢XX幢共63套商品房的购房者，根据个人住房贷款业务的有关规定，受理其个人购房贷款的申请；金杰公司承诺，用于办理按揭的住房产权为金杰公司所有，购房者取得按揭贷款、付清房款后，即可取得该房产的土地使用权和房屋所有权；昆山工行如同意对购房者发放的贷款，昆山工行与金杰公司逐笔签订《个人购房借款合同》，由金杰公司为借款人的贷款承担连带责任的保证担保，担保责任至金杰公司将借款人所购房产的《房屋他项权证》交昆山工行收执为止。2011年5月1日，金杰公司因为韩秋萍涉案房屋贷款保证担保，由昆山工行扣划金杰公司保证金67万元。因涉案房屋权属未办理登记至韩秋萍名下，昆山工行对涉案房屋抵押权利尚未完成登记，故该款目前仍在昆山工行保证金专用账户未退还。又查明，2004年10月，湖庭公司取得由昆山市建设局签发的包括涉案房屋在内的商品房预售证书，2012年6月26日湖庭公司取得由昆山市建设局签发包括涉案房屋在内的商品房屋交付使用备案证书。2012年8月9日，涉案“X庭XX幢”房屋办理了产权登记，权利人为金杰公司。2012年3月15日，韩秋萍就涉案“X庭XX幢”房屋的交付验收与湖庭公司签订《X庭住宅小区房屋设备交接清单》，同时，韩秋萍还作为房屋验收人在《X庭住宅小区房屋交接确认书》、《X庭住宅小区房屋交接款项确认书》、《X庭住宅小区房屋设备交接清单》、《X庭住宅小区房屋资料交接清单》上签字确认。其中房屋资料交接清单附《业主手册》一份。《业主手册》目录中关于“XX住宅小区物业管理回答”第9项“本小区是否代办小产证，如何收费？”解答“公司可以为业主代办小产证，业主需要提供以下资料：身份证、夫妻关系有效证明文件、配偶身份证、昆山市房屋登记委托书；如业主是单身（未婚、丧偶、离婚）除提供身份证外，还需要提供未婚户籍证明、丧偶证明（公安部门出具）、离婚证明（已生效的法律文书、离婚证等）等资料。公司代办小产证仅收取少许劳务费，并代收《产权登记费》80元，产权证工本费10元和税务部门收取的契税。”涉案房屋交付后，韩秋萍未向湖庭公司提交代办涉案房屋权属登记所需相关个人身份等资料及代办所需相应费用。2016年11月4日，湖庭公司向韩秋萍开具江苏增值税普通发票三份，名称“销售不动产”，发票金额2238万元。2017年5月10日，湖庭公司向韩秋萍邮寄送达《关于敦促韩秋萍尽快办理湖庭95幢不动产权证的函》。函件称“您于2011年3月28日购买了我司开发的昆山市淀山湖镇X庭XX幢别墅，我司已向您全额开具了购房款发票，至今您未办理房屋的不动产权证。由于目前房地产市场处于调控期，各项新政变动频繁，可能会对不动产权证的办理产生影响。故我司再次敦促您尽快与我们联系，确认并缴纳维修基金、物业管理费、水电费等各项费用，同时尽快办理好所购别墅的产权证。若由于您的拖延导致别墅的产权证无法办理，则一切后果由您自己负责。”2017年9月20日，湖庭公司授权德恒上海律师事务向韩秋萍邮寄送达《律师函》，律师函要求韩秋萍“收到函件3日内提供办理房屋权属登记的相关资料（资料包括但不限于：不动产登记委托书、购房发票原件、身份证明材料（身份证、户口本、结婚证等）和费用，并协助湖庭公司完成将湖庭95幢（对应工程编号XX号）房屋所有权过户至贵方名下的手续。如未在本函规定的期限内交付上述费用，湖庭公司将按合同约定要求贵方承担违约金等违约责任。湖庭公司保留通过诉讼途径追究贵方违约责任的权利。”上述邮件，湖庭公司均按补充协议第十二条约定的通知地址“江苏省太仓市城厢镇XX路XX号”向韩秋萍邮寄。湖庭公司对邮件查询，收件人于2017年5月12日签收《关于敦促韩秋萍尽快办理X庭XX幢不动产权证的函》；2017年9月22日签收《律师函》。再审中，韩秋萍虽否认收到湖庭公司邮寄《关于敦促韩秋萍尽快办理X庭XX幢不动产权证的函》、《律师函》，但本院受理的韩秋萍与湖庭公司涉案房屋买卖合同纠纷[案号：（2019）苏0583民初1643号]一案中,韩秋萍起诉状称“合同签订后，被告理应及时交房并办理房屋产权证书，直至2017年5月17日,被告才发出办理房产证的通知。”再查明，因韩秋萍对涉案房屋结欠物业费，本院于2017年9月13日受理昆山明地物业服务有限公司（下称明地公司）对韩秋萍提起的物业服务合同纠纷[案号:(2017)苏0583民初16373号]一案。2017年12月10日，在本院主持下双方达成调解协议。据韩秋萍再审中陈述：该案审理中，其向物业公司提出要求湖庭公司对涉案房屋协助办理产权证。因为明地公司股东与湖庭公司股东有交集，且明地公司是湖庭公司聘请的前期物业公司。2017年11月，韩秋萍父亲韩某与明地公司“姚经理”短信联系，催促湖庭公司协助办理房产证，并将网上预约在12月18日上午到昆山不动产登记中心办证时间告知“姚经理”。“姚经理”未给予明确回复。韩秋萍还提供“昆山市不动产登记中心个人业务网上预约单”，预约日期2017年12月18日。湖庭公司确认“姚经理”是明地公司员工，认为湖庭公司对韩秋萍父亲与“姚经理”短信联系办证事情并不知情。又查明，本院于2017年11月17日立案受理湖庭公司与韩秋萍房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2017）苏0583民初19260号]。湖庭公司诉称，韩秋萍取得涉案房屋后，未按补充协议第七条约定委托湖庭公司代办房屋权属登记，未提供办理房屋权属登记的相关资料和费用。经湖庭公司多次催促，韩秋萍仍未提交相关登记资料等。韩秋萍应按照每日千分之一的标准向湖庭公司支付因其在房屋交付时未提供办理房屋权属登记所需的相关资料和费用的违约金人民币200万元。韩秋萍参加了该案诉讼，但未将本案原审裁判情况向本院陈述。后湖庭公司因未在指定期限内预交案件受理费，本院裁定该案按撤回起诉处理。本院于2019年1月22日立案受理韩秋萍与湖庭公司涉案房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）苏0583民初1643号]，韩秋萍请求湖庭公司协助其办理涉案房屋不动产权属证书，并要求湖庭公司支付逾期办证违约金22.38万元。本院对该案审理认为，韩秋萍与金杰公司签订的商品房购销合同真实有效，湖庭公司已将涉案房屋交付韩秋萍，湖庭公司对涉案房屋取得了商品房屋交付使用备案证书，进行了权属初始登记，具备办理不动产权证登记条件。湖庭公司辩称因其为韩秋萍提供房贷款保证，故根据合同约定应当由韩秋萍委托其公司代办房屋权属登记，其公司并非拒绝为韩秋萍办证。湖庭公司所抗辩的委托办证手续系基于其公司承担的保证责任及合同约定，现韩秋萍尚有湖庭公司担保的购房按揭贷款未能还清，韩秋萍应当遵守合同约定，由湖庭公司代办房屋不动产登记，故对于韩秋萍要求协助其办理涉案房屋不动产权证书的请求不予支持。根据合同约定，韩秋萍需在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由湖庭公司提供的资料报产权登记机关备案，以确保买受人在该期限内取得房地产权属证书，如因湖庭公司的责任，韩秋萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，湖庭公司按已付房价款的日万分之一向韩秋萍支付违约金，但湖庭公司支付的违约金最高不超过买受人已付购房款的1%。韩秋萍已实际主张逾期办证违约金200万元并已得到支持，已经超过合同约定的1%。本案中韩秋萍主张湖庭公司支付逾期办理房产权属证书违约金22.38万元的诉讼请求不予支持。遂于2019年10月31日作出（2019）苏0583民初1643号民事判决，驳回韩秋萍的全部诉讼请求。再审查明的其他事实与原审所查事实一致。本院再审认为，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋权属未办理登记至韩秋萍名下，韩秋萍认为，湖庭公司未按合同约定向其提供产权登记所需资料；湖庭公司认为，韩秋萍未按合同约定委托其公司代办房屋权属登记委托手续及提供权属登记所需相关资料和费用。故本案争议焦点是涉案房屋权属未登记至韩秋萍名下，系湖庭公司不履行协助韩秋萍办理权属登记的合同义务还是韩秋萍不履行协助湖庭公司代办权属登记的合同义务所致。韩秋萍购买涉案房屋向银行申请房贷，昆山工行依据与湖庭公司签订的按揭业务合作协议、按揭项目协议，向韩秋萍提供贷款用于购买涉案房屋，湖庭公司为韩秋萍的贷款提供保证担保。故韩秋萍有关涉案房屋权属登记事宜，应适用与湖庭公司签订的补充协议第七条第2款第1项的约定，即韩秋萍对其购买的涉案房屋委托湖庭公司代为办理权属登记，由韩秋萍向湖庭公司提供委托办证手续及办理权属登记所需的其个人资料和办证费用。有关个人资料及费用所包含哪些材料、什么收费项目，在韩秋萍签收的业主手册中有明确的解答。截止本案再审，韩秋萍仍未向湖庭公司履行上述补充协议约定的合同义务。原审对涉案房屋产权登记适用购销合同第十五条及补充协议第十条第2款的规定，认定涉案房屋权属未登记至韩秋萍名下系湖庭公司不履行向韩秋萍提供发票在内的登记资料，该认定与再审所查事实不符，再审予以纠正。因韩秋萍未依约向湖庭公司及时提供委托办证手续及涉案房屋权利人个人资料和费用，湖庭公司催要后，韩秋萍仍然不予提供，是造成韩秋萍所购房屋权属登记逾期办理的主要原因。虽然，湖庭公司存在向韩秋萍逾期开具购房发票行为，但该行为不是导致韩秋萍权属证书逾期办理的原因。故韩秋萍要求湖庭公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求无事实、法律依据，再审不予支持。原审判决湖庭公司向韩秋萍支付违约金200万元，不仅与合同约定不符，且适用法律错误，再审予以纠正。湖庭公司的再审请求成立。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏0583民初17125号民事判决书；二、驳回韩秋萍要求昆山湖庭实业投资有限公司支付逾期办理房产权属证书违约金200万元的诉讼请求。原审案件受理费22800元，公告费690元，合计23490元由韩秋萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李作龙人民陪审员  李建川人民陪审员  倪惠国二〇二〇年九月二十七日书 记 员  赵 蓓