浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3744号原告：温政聪，男，1990年3月14日出生，汉族，住苍南县。原告：林海飞，女，1990年7月20日出生，汉族，住苍南县。被告：温州市联达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327087377336T，住所地苍南县灵溪镇城中路155号。法定代表人：郑庆湘。原告温政聪、林海飞与被告温州市联达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告温政聪、林海飞到庭参加诉讼，被告温州市联达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温政聪、林海飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付逾期办证违约金13030元（以704324.76元为基数，自2019年3月7日起至2019年9月12日，按日万分之一计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年9月15日，原、被告签订合同编号为201690014390031号《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于苍南县××镇××工业园××道××路××期××第5幢902室房屋，2017年3月1日交付购房款704324.76元。合同第十六条约定：被告承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给原告。若被告不能在前款约定的期限内交付权属证书的，双方同意按下列约定处理：自约定日期起180日内，被告交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；自约定日期起180日内，被告不能交付权属证书或者登记证明的，原告不退房，被告自约定日期起至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付房价款的万分之一违约金。截止2019年3月7日止，被告未向原告交付房屋权属证书，至2019年9月7日止，被告仍未向原告交付房屋权属证书。直至2019年9月12日才办理该房屋权属证书，被告逾期办证超过185天。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。温州市联达房地产开发有限公司辩称，其依据苍南县工业园区提供的市政排污管网设计的幸福家园室外管线综合平面图污水接驳口位置施工，但在施工时找不到接驳口，遂于2018年3月27日就污水管网问题向苍南县工业园区管委会进行报告。苍南县工业园区管委会主任办公会议于2018年7月3日研究通过山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，临时道路工程等相关事宜才使得上述问题得以解决。被告已于2018年10月份向苍南县自然资源和规划局申请办理不动产登记，积极履行了自身的职责，但因苍南县国土局于2018年10月底来幸福阳光小区进行土地使用权初始登记复核验收时发现部分业主存在违建行为，要求我司进行督促整改，小区物业管理人员多次制止并书面告知整改，但部分业主仍不整改。最终苍南县综合执法局对灵溪镇幸福阳光家园6幢21户业主存在北面阳光增设卫生间的集体违法建设行为向苍南县国土局发函，要求在违法建筑处置决定执行完毕前，不得为违法建筑办理不动产登记或提供供电、供水、供气等服务，致使该处不动产无法登记。双方签订的《商品房买卖合同》中虽然对逾期交房的免责事由作相关约定，但被告认为逾期交房和逾期办证之间存在因果关系，交房是办理房屋产权证书的前置条件，交房的逾期必然会导致办证的逾期，所以关于逾期交房的免责规定应同样适用于逾期办证。为此，逾期办证系政府原因所引起的，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉请。原告温政聪、林海飞在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.企业信息，证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同，证明原告向被告购买幸福阳光家园（一期）第5幢902室房屋，被告承诺于2019年3月7日前将该房屋权属证书交付原告，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金的事实；4.增值税发票，证明原告已交付房价款704324.76元的事实；5.不动产权证书，证明该房屋办理不动产权证时间为2019年9月12日，距被告承诺于2019年3月7日前办理权属证的时间逾期185天的事实。对原告提供的上述证据，被告提供书面质证意见：对证据1、2、3、4、5的三性没有异议，但证据3，不能证明被告违约的事实；对证据5，应依合同规定，以取得大证时间为准。被告温州市联达房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1.商品房买卖合同，用以证明逾期交房系市政配套不齐导致不能按合同约定时间交房；2.苍南工业园区管理委员会主任办公会议抄告单，用以证明逾期交房系市政配套不齐导致不能按合同约定时间交房；3.关于幸福阳光家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告，用以证明逾期交房系市政配套不齐导致被告不能按照合同约定时间交房；4.情况说明，用以证明被告于2018年3月27日向园区提交“关于幸福家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告”，园区“污水横穿道路工程”实际开工时间从2018年9月11日开始的事实；5.照片，用以证明该照片拍摄时间为2018年9月28日，说明园区“污水横穿道路工程”于2018年9月28日施工的事实；6.苍南县综合行政执法局函，用以证明幸福阳光家园6幢21户业主北面阳台增设卫生间的集体违建行为，造成无法办理不动产权证书；7.温州市网络问政平台关于“房产证问题”苍南县政府的答复，用以证明被告在合同约定期限前已经向相关部门申请办理不动产登记，积极的履行自己的义务的事实；8.不动产权证书，用以证明被告已在2019年7月25日取得不动产登记。对被告提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对被告提供的证据1的三性没有异议，但不能证明待证对象；对证据2真实性由法庭核实，但不能证明待证对象；对证据3真实性由法庭核实，关联性、合法性没有异议，不能证明待证对象，该报告系被告单方陈述；对证据4三性均有异议，但不能证明待证对象。新的情况说明与以前的情况说明内容有变动，不能证明报告提交的时间，3月7日仅仅是落款时间；对证据5真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，即6幢21户与本案没有关联性；对证据6三性没有异议，但不能证明待证事实。2018年9月22日正式交房，公司根据不动产办理初始登记。2018年10月底土地使用权初始验收，根据被告的陈述办证只需1个月左右，与合同约定的2019年3月7日相差3个多月，逾期交房、逾期办证没有因果关系，该内容可以看出，之所以不能如期交房，是因被告不能通过土地复核验收，是因为没有及时开工和竣工导致；对证据7三性没有异议；对证据8真实性、合法性没有异议，关联性有异议。对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性无异议，对此，本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。原告对被告提供的证据1、4、6、7的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；对被告提供的证据2、3，本院认为，该两组证据与本案具有关联性，并结合本案实际情况及系列案的相关事实，对该两组证据的真实性，予以确认；对证据5，本院认为，该照片的真实性无法核实，不能证明与本案具有关联性，本院不予确认；对证据8的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性。经审理本院认定事实如下：2016年9月15日，原告温政聪、林海飞作为买受人与被告温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201690014390031），合同约定：原告向被告购买坐落于苍南县××镇××期××第9幢902室房屋，建筑面积为87.20平方米，单价为8480元／平方米，总价款为739456元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；合同第十六条关于产权登记的约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的每日万分之一承担违约责任。”双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议。后原告依约向被告履行了购房款项支付义务。因涉案房屋实际建筑面积为87.21平方米，原告向被告补交购房款差价，共计支付总购房款739541元。本案与其他同系列案件所查明的事实：2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单显示，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，并于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。被告于2018年9月22日通知原告交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月25日办理了不动产权初始登记。2019年9月12日，涉案房屋登记在两原告的名下。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，而本案涉案房屋于2019年7月25日办理了不动产权初始登记。原告主张被告存在逾期办证，本院予以支持。对被告辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成。本院认为，虽然原告购买的涉案房屋坐落在幸福阳光小区第5幢902室，但原告并没有存在违建行为，与6幢其他部分业主违建无法办理不动产权证书不存在因果关系，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告认为市政配套不齐所延误的时间，应对办证期限予以相应的延长。对此，本院认为，被告于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日前，已经给予被告合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，被告这一辩解依据不足，本院不予采纳。关于逾期办证违约金，应自2019年3月8日起计算至2019年9月11日止的违约金为12889.1元（183日×704324.76元×0.0001），对原告超出部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付温政聪、林海飞逾期办证违约金12889.1元；二、驳回温政聪、林海飞的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取63元，由温政聪、林海飞负担13元，温州市联达房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈诗意二〇二〇年九月十七日代书记员 黄 栋相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。10-