西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16316号原告：赵艳华，女，汉族，1968年6月26日出生，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：张辉，陕西省老法律工作者协会推荐。委托诉讼代理人：候秦旺，陕西省老法律工作者协会推荐。被告：陕西丰浩置业有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人：曾本东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。、委托诉讼代理人：潘希望，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原告赵艳华与陕西丰浩置业有限公司（以下简称丰浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳华及其委托诉讼代理人张辉，被告丰浩公司的委托诉讼代理人齐文虎、潘希望到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳华向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告支付从2018年8月31日第二天起逾期向原告交付购买商品房639天（即2018年9月1日-2020年6月1日）违约金81306.36元。2、依法判令被告从2020年6月2日起至该购买商品房实际交付之前1日止，每日支付原告违约金127.24元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陕西丰浩置业有限公司在西安市曲江新区XX城住宅商品房，原告赵艳华申请购买被告曲江紫金城（一期）10幢1单元11层11102号商品房，并与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号Y17042019。总价款1272358元。合同约定原告应于2017年3月28日前支付首期房价款322358元，余款950000元向银行申请贷款支付。后原告按月向被告支付了全部购房款，但被告未能按合同约定向原告交付房屋，给原告造成了较大损失，现诉之法院，望判如所请。被告丰浩公司辩称，一、被告是由于不可抗力原因造成的延期交房，依法应免予承担责任。本案中，XX房XX城XX楼XX单元XX号房，属于规划设计方案中的曲江紫金城二期项目；根据中国建筑西北设计研究院有限公司关于曲江紫金城二期的总平面图纸显示，曲江紫金城二期的小区出入口及消防通道均位于黄渠头路（地铁5号线荣家寨至XX路区XX段所在）和市政规划26号公路上；曲江紫金城项目在规划设计之初和开始建设施工后，地铁5号线、8号线工程的先后相继在黄渠头路上的施工建设，XX城XX小区的次出入口和消防通道全部纳入地铁施工保护区，予以封堵、禁止通行。其次，根据西安市西安建设工程交易中心网上交易平台公布的市政工程中标公示信息，规划的市XX号路（即黄渠头南路东延伸段：XX路XX小区南侧出口）应于2017年1月施工、2017年8月竣工。但由于市XX号路至今未能完工，导致曲江紫金城小区规划于市XX号路上的小区消防通道、出入口、幼儿园及其出入口均被其封堵、占用而无法建设、打通。第三，被告就曲江紫金城二期2#、5#、10#的工程，已经完成了建设工程竣工验收备案登记所需的除建设项目规划和消防验收之外的，如人防、防雷、环保、绿化、建筑节能等分部分项工程验收备案均已完成。第四，根据西安市雁塔区人民法院前往西安市曲江新区管理委员会住房和城乡建设局了解的情况，曲江紫金城二期项目及B地块项目，因市政规划道路及地铁工程等占用、封堵小区出入口、消防通道的原因，造成了目前已竣工工程无法进行规划及消防验收。故，被告所开发的曲江紫金城项目是在已完成规划并依法施工后，由于城市轨道交通和市政工程的规划、施工行为封堵了小区出入口和消防通道的原因，导致已完工的曲江紫金城二期2#、5#、10#工程及B地块（一区）相关楼栋，均无法办理规划和消防验收，未能取得竣工验收备案文件，并且，此种原因显然是被告无法预见、无法避免且无法克服的不可抗力情形。答辩人就此应免于承担逾期交付的违约责任。二、原告未履行缴纳各项税费的义务的，答辩人依约不承担任何违约责任。首先，依据《商品房买卖合同》第十三条（面积差异处理）的约定，被答辩人购买房屋的实测面积与预测面积发生误差，误差绝对值在3%以内的，双方根据实测面积结算房价款。其次，依据《商品房买卖合同》第十一条（交付时间和手续）第（二）款的约定，被答辩人在办理商品房交付手续前，应当付清全部房价款、违约金、面积差价款、按时足额缴纳住宅专项维修资金、物业费等配套设施安装费等相关费用。被答辩人未依约缴纳的，在此之前，答辩人无须承担任何违约责任。第三，根据西安市房产测量事务所的《房产测绘成果报告》，被答辩人所购房屋实测的建筑面积为170.85平方米，套内建筑面积142.6平方米，公摊面积28.25平方米，与《商品房买卖合同》第三条（商品房基本情况）第4款约定的“商品房预测建筑面积170.65平方米，套内建筑面积142.42平方米，公摊面积28.23平方米”存在+0.2平方米的误差，据实结算应为原告向被告支付1491.19元。第四，据答辩人了解情况，被答辩人目前并未履行完毕《商品房买卖合同》第十一条（交付时间和手续）第（二）款约定的足额缴纳住宅专项维修资金、物业费等配套设施安装费等相关费用的各项义务。故，本案中被答辩人目前未依约向答辩人结清面积差价款、缴纳住宅专项维修资金、物业费等配套设施安装费等相关费用，根据合同约定答辩人无须承担包括延期交房的任何违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告签订合同登记号为Y17042019的《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以西，黄渠头路以南，XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号，总价款1272358元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人逾期交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但涉案房屋至今未通过竣工验收，被告主张系市政道路以及地铁施工等不可抗力导致涉案房屋无法正常验收。另查，涉案房屋实测报告实际取得时间为2019年4月。西安市建筑节能分布工程验收备案表取得时间为2019年11月11日。庭审结束后，原告向法庭提交撤回部分诉讼请求申请书一份，主张本次诉讼中，要求被告承担的逾期交房违约金截止时间为2019年11月11日。此日起后产生的违约金，双方如无法调解解决，将另行主张。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、房屋实测报告、西安市建筑节能分布工程验收备案表、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，被告应按合同约定，向原告交付符合合同约定的房屋。但截止至庭审之日，涉案房屋仍未取得竣工验收备案表，被告遂辩称系不可抗力原因导致，但根据法庭调查，其办理竣工验收备案表需提交的西安市建筑节能分布工程验收备案表实际于2019年11月11日取得，故在此日期前，被告未能按约向原告交付房屋，系其自身原因所致，其应按合同约定，向原告支付逾期交房违约金。庭审结束后，原告申请撤回2019年11月11日后逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。故被告应按总房款1272358元为基数，日万分之一的标准，向原告支付自2018年9月1日起至2019年11月11日期间共计436天的违约金，计算为55474.81元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告陕西丰浩置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告赵艳华支付自2018年9月1日至2019年11月11日期间的逾期交房违约金55474.81元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1833元，减半后916.5元由被告陕西丰浩置业有限公司承担900元，其余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年九月十一日书记员  李 丹打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送达