江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终885号上诉人（原审原告）：抚州市永宸置业发展有限公司，住所地江西省抚州市临川区西大街69号（抚州宾馆），统一社会信用代码91361000799469685A。法定代表人：黎枝杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李珊玲，江西深抚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：吴伟斌，男，1977年06月30日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，被上诉人（原审被告）：吴伟锋，男，1978年11月13日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，上诉人抚州市永宸置业发展有限公司(以下简称永宸公司)因与被上诉人吴伟斌、吴伟锋商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永宸公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判吴伟斌、吴伟锋向其支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由吴伟斌、吴伟锋承担。事实和理由：永宸公司在出售案涉房屋时，已明确告知吴伟斌、吴伟锋案涉房屋现状，吴伟斌、吴伟锋明知且同意。吴伟斌、吴伟锋于2013年购买案涉房屋，当时是现房，且有项目部在里面办公。永宸公司工作人员也带吴伟斌、吴伟锋到现场看房。看房后双方签订合同。吴伟斌、吴伟锋分别于2013年8月至2013年12月支付购房款114.5万元。根据合同约定，永宸公司交付房屋的条件为以银行放款时间为准。吴伟斌、吴伟锋未办理银行贷款手续，本案没有达到交付房屋的条件，不存在永宸公司违约在先的情形。吴伟斌、吴伟锋违反合同约定逾期付款，应向永宸公司支付违约金。吴伟斌、吴伟锋辩称，永宸公司预先使用案涉商品房的行为构成违约。从双方签订的商品房买卖合同本身来看，我方购买的是一手房。但永宸公司出让给我方的商铺并非毛坯状态，存在严重改变该商铺内部结构情形。其事先使用案涉商铺的行为是导致本案纠纷的主要原因。我方仍积极履行合同义务，在按揭放款最后签字环节，我方要求永宸公司将案涉商铺恢复原状，但永宸公司无动于衷。永宸公司拒不恢复案涉商铺原状的行为构成违约。永宸公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令吴伟斌、吴伟锋向其支付购房款人民币114.5万元及违约金；2、诉讼费由吴伟斌、吴伟锋承担。庭审中，永宸公司对诉请第1项的违约金，明确以尚欠房款为基数，从2016年8月14日起按每日万分之三的标准计算至付清房款日止。一审法院认定事实：2016年8月9日吴伟斌、吴伟锋作为买受人，与开发商永宸公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容约定如下：由吴伟斌、吴伟锋购买永宸公司开发的位于抚州市滨湖世纪城二期6-2栋1-2室、2-1室、2-2室商铺，建筑面积共257.3平方米，商铺单价为人民币每平方米8900.12元，总价款为229万元，按实际面积和合同约定单价结算房价款，多还少补；在合同签订日支付首付款114.5万元，按揭贷款114.5万元，买受人应在2016年8月3日前到银行签订按揭合同，按银行要求提供按揭全部合格资料，若因买受人原因银行不批准按揭或金额达不到按揭贷款金额，买受人应在出卖人通知之日起十五日内以现金向出卖人支付余额，否则视为违约并由买受人承担违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中第1种条件为该商品房经验收合格，第5种条件为以银行放款时间为准。该份合同附件四补充协议还约定，从本合同签订之日起5日内若买受人因自身原因，未能备齐银行按揭所需资料，买受人应向出卖人按逾期未交款支付日万分之三的逾期违约金，买受人应在本合同签订日起20日内按贷款银行要求办理完银行按揭贷款手续，如因买受人原因而致使银行按揭手续延迟10日以上办理的，则买受人应向出卖人按逾期未交款支付日万分之三的逾期违约金，并约定若由于买受人未及时提交有关按揭贷款资料等原因导致银行无法或不同意按合同约定的方式金额如数放款的，买受人应在接到银行不予放款的通知后3天内与出卖人另行协商其他付款方式，若买受人在15天内无法一次性补足房款，出卖人有权解除合同及补充协议，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人要求买受人一次性补足房款日起至实际金额支付房款日止，买受人应按合同第七条的规定承担违约责任。上述合同订立之前，吴伟斌、吴伟锋已陆续向永宸公司支付购房首付款合计人民币114.5万元。对剩余购房款，吴伟斌、吴伟锋陈述已按永宸公司要求到银行办理相关按揭贷款手续，但由于到现场察看所购商铺时，发现永宸公司将其所购商铺已出租给他人办公所用，不属于其所购一手毛坯房现状，故拒绝去银行办理发放按揭贷款签字事宜。2017年7月18日永宸公司委托江西赣东律师事务所律师向吴伟斌、吴伟锋邮寄一份律师催告函，催告吴伟斌、吴伟锋在收到本律师函后三日内去银行办理按揭贷款或支付余款，如逾期不去办理或未付余款，永宸公司将有权解除《商品房买卖合同》，并不退还所收购房定金。此后，案涉房屋银行按揭贷款仍未发放。吴伟斌、吴伟锋坚持认为永宸公司向其交付的案涉商铺并非为一手毛坯房状态，故拒绝支付所欠购房款，因双方协商未果，永宸公司遂诉至法院。一审诉讼期间，一审法院到案涉商铺实地进行勘验，发现案涉商铺确实非毛坯房，地面铺设有简易地砖，确实存在曾被他人办公使用的状况。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。吴伟斌、吴伟锋已向永宸公司支付购房首付款114.5万元，对剩余购房款114.5万元，吴伟斌、吴伟锋理应按合同约定，履行去银行办理完按揭贷款手续的义务，如未履行完办理按揭贷款手续，则应向永宸公司履行支付所欠房款的义务。现永宸公司要求吴伟斌、吴伟锋支付所欠购房款114.5万元的诉请，于法有据，予以支持。关于永宸公司诉请的违约金，由于吴伟斌、吴伟锋向永宸公司购买的案涉商铺系一手房，不应存在被他人使用情形，而事实上案涉商铺并非属于一手毛坯现状，故永宸公司事先使用案涉商铺的行为系违反合同的约定，永宸公司的该行为是导致本案引起纠纷的主要原因。永宸公司本应积极通过恢复商铺原貌、与吴伟斌、吴伟锋协商或早日通过诉讼等方式进行妥善处理，以防止双方损失的扩大，然而永宸公司直至诉讼阶段都仍未将案涉商铺恢复原貌，直至2019年3月12日才向法院提起诉讼，故对永宸公司主张的违约金损失，不予支持。关于吴伟斌、吴伟锋提出永宸公司出售交付的案涉商铺并非达到一手房标准，属于违约在先行为，而应由永宸公司赔偿其违约损失的辩解，因吴伟斌、吴伟锋并未就此提起反诉，故本案不予处理。吴伟斌、吴伟锋如认为永宸公司存在违约行为给其造成损失，可另行向永宸公司主张赔偿损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴伟斌、吴伟锋于本判决生效后十日内向永宸公司支付尚欠购房款计人民币114.5万元；二、驳回永宸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18815元，由永宸公司负担4892元，吴伟斌、吴伟锋负担13923元。二审中，双方当事人没有提交新证据。永宸公司述称，双方在2013年即已签订合同，案涉合同是重新签订的。永宸公司还曾在2016年8月9日向吴伟斌、吴伟锋发催告函。本院经审查对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，从案涉商品房买卖合同的内容来看，永宸公司系将案涉商铺作为一手毛坯房向吴伟斌、吴伟锋出售。永宸公司擅自使用案涉商铺，自身存在过错。即使吴伟斌、吴伟锋在签订合同时已了解案涉商铺现状，其要求永宸公司恢复原状，亦属正当合理。但永宸公司至今未予恢复到位。双方因此发生争议。吴伟斌、吴伟锋早已支付前期购房款，其未支付剩余款项，事出有因，并非有意违约。一审判决对永宸公司关于违约金损失的主张，不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，永宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8626.90元，由抚州市永宸置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭珺审判员  范宣审判员  王琳二〇二〇年九月十七日法官助理高忠明书记员戢亚倩