山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1721民初2758号原告：马亚平，女，1971年12月30日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住曹县。被告：曹县新干线置业有限公司，统一社会信用代码91371721554352761C，住所地曹县清江路与青岛路交汇处北200米路西曹县金座商贸城营销中心。诉讼代表人：山东法正会计师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：赵迢群，山东诚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞洁，山东诚维律师事务所律师。原告马亚平与被告曹县新干线置业有限公司（以下简称新干线置业公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马亚平，被告管理人委托诉讼代理人赵迢群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马亚平向本院提出诉讼请求：1.依法确认其对新干线置业公司债权数额357240元（其中包括已付购房款119500元，经管理人确认为优先债权）；2.确认其上述债权为优先债权。事实和理由：1.被告在与其签订案涉商品房买卖合同时应当知道案涉房屋已被山东省菏泽中院中级人民法院（以下简称菏泽中院）查封不能买卖的事实，隐瞒该事实与其签订案涉商品房买卖合同，属于欺诈行为，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第八条、第九条之规定，返还其已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2.其在与被告签订商品房买卖合同时，应被告要求在售楼处与曹县辉煌经营管理有限公司（以下简称辉煌经管公司）签订委托经营管理协议书，约定将所购房屋委托辉煌经管公司统一经营管理三年，期满后可继续委托出租，由于被告未依约交付房屋，应赔偿该预期利益；3.案涉商品房买卖合同约定的逾期付款违约责任和逾期交房违约责任显失公平，请求依法调整。被告辩称：1.原告请求确认的债权数额过高；2.原告未办理按揭贷款手续，也未依约付清购房款，存在违约行为；3.除购房款本金外，其余债权不应享有优先受偿权。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据材料真实性均不持异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2014年10月5日，原告马亚平作为买受人与被告新干线置业公司作为出卖人签订格式条款商品房买卖合同，约定：1.项目土地面积为86667.2平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2012年7月10日至2052年2月5日，商品房名称为金座国际商贸城，建设工程规划许可证号为建字371721201200028，施工许可证号为2012-039；2.买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为曹县2013房售证第11号；3.买受人购买的商品房为第A座2单元118号房，用途为商业，属框架结构，层高为4.8米，建筑层数地上4层、地下0层，建筑面积共52.55平方米；4.该商品房定价方式为双方协议价4858.05元/平方米，总金额239000元；6.买受人于合同签订之日已交付商品房首付款119500元，剩余房款119500元办理银行按揭；7.买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；经出卖人同意继续履行合同的，买受人自应付款期限第二天起按逾期应付款的日万分之五支付违约金；若买受人未能在限定期限内办成按揭手续的，买受人应在限定期限内最后一日一次性付清剩余房款，买受人不能付清的，出卖人有权解除合同，并扣除总房款20%弥补出卖人的损失，出卖人可以将此房屋另行出售；8.出卖人应在2015年1月31日前依照规定将经验收合格的约定商品房交付买受人使用；9.逾期交房超过90日，出卖人自应交房期限第二天起按买受人已付房款万分之0.4支付违约金，合同继续履行。合同还约定了其他事宜。此前的2014年8月12日至10月5日，被告先后为原告出具500元、500元、9000元和109500元的购房定金（8月12日为预约金）收据四份。2014年10月5日，马亚平作为甲方与辉煌经管公司作为乙方签订委托经营管理协议书，约定甲方预定或购买的金座国际商贸城商铺委托乙方经营管理，为此订立协议：1.甲方将该房屋在三年期限内委托乙方经营管理，该三年期市场培育金（为实际总房款的24%）已在总房款中一次性返还客户，乙方拥有该房屋的经营权限，为统一规划、统一招商、统一定价出租、统一管理，形成市场交易；2.商品房使用权转让期限自交房之日起三个月装修期届满开始计算，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营；3.三年经营期满甲方取得该商铺使用权后，如甲方自行出租该商铺，必须不得低于乙方根据市场发展状况统一制定的最低出租价格标准；如甲方委托乙方出租的，租金由乙方统一收取后，90%租金收益由乙方按季通过银行汇款方式向甲方支付租金，10%租金作为乙方经营经营管理费用；4.甲方自营或租赁给第三方必须按照乙方制定的统一经营时间经营该商铺，每月歇业不得超过两天，且必须符合统一的店面设计和装修标准，按照统一的功能分区经营，如经营的品种与统一规划不相符，由必须服从乙方的调整，遵守市场的统一经营管理及相关规定；6.协议期满后，乙方拥有受托经营管理的优先权，若甲方产权商铺为乙方签约大客户长期经营中（一般为3-10年），乙方有权在三个月前通知甲方，并使该协议有效期自动转成经营客户经营期限，为保证甲方租金收益，乙方将按照上述规定，在规定的期限内收缴租金，转交与甲方应得租金收益。合同还约定了其他事宜。因案外人代国强与新干线置业公司买卖合同纠纷案，菏泽中院于2013年6月18日作出（2013）菏商初字第33号民事裁定：查封新干线置业公司银行存款406万元或金座国际商贸城A馆一单元第二层第214-224号、第253-263号、第2111-2114号，A馆二单元第一层第104号-127号房产。同日，菏泽中院作出（2013）菏商初字第33-1号协助执行通知书，通知原曹县房产管理局协助查封上述房产。同日，菏泽中院作出（2013）菏商初字第33号公告，公告对上述房产的查封。2016年6月13日，菏泽中院作出（2014）菏执字第114-4号执行裁定：一、将新干线公司所有的金座国际商贸城1幢1单元第1-218号、第1-221号、第1-222号、第1-2111号、第1-2112号，1幢2单元第2-104至2-127号（共29套商业房地产，建筑面积1741.58㎡）作价4701064.10元交付代国强抵偿债务，财产权自裁定送达代国强时起转移；二、代国强可持该裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。根据曹县第三建筑安装工程公司（以下称曹县三建公司）的申请，本院于2019年11月16日作出（2019）鲁1721破申2号民事裁定：受理曹县三建公司对新干线置业公司的破产重整申请。同日作出（2019）鲁1721破申2号决定：指定山东法正会计师事务所有限公司担任新干线公司管理人，管理人职责中包括（六）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。同日作出（2019）鲁1721破申2号申报债权通知书，通知新干线置业公司债权人应2020年2月14日前向管理人申报债权事宜。马亚平向管理人申报债权。管理人作出债权确认通知书，通知马亚平确认其已付购房款为优先债权。马亚平不服，提起本案破产债权确认之诉。另查明，中国人民银行公布的2012年7月6日至2014年11月21日期间人民币5年以上银行贷款基准利率为年6.55%。本院认为，本案主要涉及两个争议焦点：（一）原告诉求破产债权数额是否有相应的事实和法律依据；（二）除已交纳购房款之外的其他损失包括惩罚性赔偿是否享有优先受偿权。针对焦点（一），《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，包括案涉商业房产在内的多套房产在2013年6月18日已被菏泽中院裁定查封，被告对查封房产失去了相应的处分权，仍与马亚平签订商品房买卖合同，主观上具有重大过错；同样，包括案涉商业房产在内的29套房产在2016年6月18日被菏泽中院裁定交付代国强，被告对该29套房产失去了相应的所有权，被告未提交证据证明其公司在失去相应房产所有权后及时通知对应的房产买受人，亦应推定被告存在过错。现本院已裁定受理曹县三建公司对新干线置业公司的破产重整申请，虽然原、被告之间签订的案涉商品房买卖合同不宜认定为无效，但马亚平亦失去了通过继续要求交付所购房产的途径减少损失的机会，故对于各原告确认对被告债权的合理合法诉求，依法应予支持。在原告的各项诉求中，首先是原告能否参照商品房买卖司法解释第八条、第九条的规定，获得不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿债权。对此本院认为，商品房买卖司法解释第八条、第九条没有兜底条款，具体的规定中没有买卖查封房产的规定，判定被告承担购房款一倍的赔偿责任于法无据。虽然被告在与原告签订案涉商品房买卖合同中存在故意隐瞒案涉商品房已被法院查封的事实，但考虑到本案原告购买的商品房为商铺、而非住房或商住房，不是《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的为生活消费需要的范畴，亦不能参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款的规定，支持原告的该项诉讼请求。其次是原告能否依据委托经营管理协议的约定，请求合同履行后可以获得利益的债权。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，马亚平仅交首付款而未办理按揭贷款的购房户，因其存在未按约定及时办理按揭贷款手续或在未办成按揭贷款手续也未交纳剩余约定购房的客观事实，同样可以推定其知道或者应当知道未办理按揭贷款手续会对如期交付房屋存在造成影响，其未举证证明积极要求办理按揭贷款手续或在按揭贷款手续不能办理时要求交纳剩余购房款，故对其该项请求亦不予支持。对于马亚平关于违约金和利息的债权请求，由于案涉商品房买卖合同未约定利息损失且约定了违约金的计算方法，马亚平同时请求调整逾期交房违约金的计算标准，故对其利息债权确认的请求，依法应不予支持。合同法第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉商品房买卖合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之0.4，折算后年利率仅为1.44%，远不及当时银行同期贷款基准年利率的6.55%，而同一份商品房买卖合同中约定的逾期付款违约金计算标准为日万分之5，折算后年利率为18%，公平期间，对于马亚平调整违约金计算标准为日万分之五的请求，酌情参照银行同期贷款基准利率计算，具体计算起止时间按照约定逾期交房次日起，以实际交付购房款为基数，计算至2019年11月15日。针对焦点（二），《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号，以下简称《优先受偿批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。第三条规定：建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料等实际支付的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号，以下简称《彩石山庄案答复》）规定：…1.对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，你院应当在兼顾建筑承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡；2.与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务，在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理；3.如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿，在参与分配程序中，应注意确保各方当事人依法进行程序性救济…由此可见，最高人民法院该答复中倾向于房屋买受人的权利优先保护，同时对于房屋买受人的违约金主张优先权未明确支持，仅明确了在破产程序中关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，结合不能进入破产程序参与分配的“房屋买受人的购房款”表述，可以推定优先保护房屋买受人的购房款为该答复的核心要义，对于房屋买受人的违约金优先权主张，一般不应予以支持。本案中，马亚平所购买的房屋为商铺，且其提交的委托经营管理协议书亦表明其购房系投资而非居住，不符合上述相关司法解释对商品房消费者的规定，不宜参照《优先受偿权批复》规定确认其除已付购房款之外的其他违约金主张的优先债权。庭审中，原告对已经被告管理人确认享有优先债权的已交购房款数额在其请求的债权数额中扣除，是其对诉讼权利和实体权利的正当处分，不违背相关法律规定，依法应予准许。原告其他诉讼请求，缺乏相应的事实或法律依据，本院不予支持。依据上述规定及《中华人民共和国破产企业法》第二十一条、五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认原告马亚平对被告曹县新干线置业有限公司享有逾期交房违约金债权37505.57元（以119500元为基数，自2015年2月1日起至2019年11月15日止，按年利率6.55%计算）；二、驳回原告马亚平其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曹县新干线置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  项本升人民陪审员  谢 萧人民陪审员  宋 丽二〇二〇年九月十七日法官助理韩军成书记员张远方