浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终788号 上诉人（原审被告）：李俊，男，1983年8月23日出生，汉族，住河南省潢川县。 委托诉讼代理人：周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏琳，女，1979年2月27日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐胜，浙江绿银律师事务所律师。 原审第三人：张仁敬，男，1957年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审第三人：金钗，女，1957年12月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人李俊因与被上诉人魏琳、原审第三人张仁敬、金钗房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年5月22日，张仁敬、金钗作为出租人（甲方）与杭州联旗科技有限公司（以下简称联旗公司）作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于杭州教工路146号（建筑面积52.06平方米，一间双层）房屋出租给乙方；租赁期限自2014年7月1日至2026年6月30日止；第一年至第三年每年租金为180000元，第四年至第六年为190000元，第七年至第九年为200000元，第十年至第十二年为210000元，均为税后；履约保证金10000元不能折抵租金，待租赁合同终止结算清楚后无息退还；第一年租金在签订合同后分两次付清，前六个月租金在2014年7月1日前付清，后六个月租金在2015年1月1日前付清，第二年开始租金一年一付，每年7月1日前付清一年租金；乙方租赁房屋用途为咖啡馆、简餐、棋牌等一切允许经营的商业活动；如乙方在租赁期限内需要转租的，在不影响甲方损失并符合房产经营条件允许的情况下，可办理有关手续；租赁期间，水电费、物业管理费、卫生费由乙方承担；租赁期间，任何一方不得提前终止合同，如乙方提前终止的，必须提前三月以书面通知甲方，结清已承租房屋期间的全部费用，腾空房屋，乙方承担违约责任，赔偿给甲方全年租金的35%。2014年5月31日，联旗公司（甲方）与魏琳（乙方）签订《转让协议》一份，约定：联旗公司将所承租的上述房屋转让给魏琳开设咖啡店，并由魏琳作为咖啡店经营管理人，由魏琳以其个人名义办理营业执照、餐饮许可、装修、店铺经营、房屋租赁等一切与咖啡店有关事宜；乙方应按甲方与房东签订的房屋租赁协议执行，出现任何纠纷由乙方负责处理；有效期自本协议签订之日起至2026年5月21日止。2014年7月，魏琳作为经营者开办了杭州市西湖区轩如饮品店。2017年4月26日，魏琳（甲方）与李俊（乙方）签订《转让合同》一份，约定，甲方将上述咖啡店转让给乙方，转让费为120000元（一次性支付，含保证金10000元及店内会员卡消费额）；转让时间自2017年4月26日至2026年5月21日；其他相关乙方责任，按甲方与原房东签订的租赁合同执行，如房屋出现任何纠纷，均由乙方承担。2017年7月14日，李俊向张仁敬支付租金190000元。2018年7月18日，李俊向张仁敬支付租金100000元。后因李俊提前终止合同并搬离涉案房屋，张仁敬、金钗遂以房屋租赁合同纠纷为由起诉联旗公司，要求其支付2018年租金80000元及暂计至2019年3月31日的租金45000元及违约金63000元；该案经杭州市西湖区人民调解委员会调解并由原审法院确认，于2019年4月23日达成调解协议：联旗公司分两期支付张仁敬、金钗租金135000元及违约金20000元。2019年4月30日，魏琳向张仁敬支付上述调解款项155000元，后因计算错误又退还魏琳73948元，魏琳实际支付81052元。魏琳于2019年5月28日提起诉讼，请求判令：1、李俊向魏琳支付拖欠的房屋租金和物业管理费136718.2元；2、李俊向魏琳支付违约金66500元；3、李俊承担本案诉讼费用。原审审理中，魏琳变更第1项诉讼请求为：李俊向魏琳支付拖欠的房屋租金87500元、物业管理费1718.2元、转让费10000元，合计99218.2元。 原审法院认为：魏琳与李俊签订的《转让合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，双方均应按照约定履行各自义务。经释明当事人均同意本案案由确定为“合同纠纷”。关于转让费。李俊应按照《转让合同》约定支付转让费，根据魏琳自认除保证金10000元外，李俊已支付转让费100000元，尚欠转让费10000元，现没有证据证明李俊已足额支付转让费，也没有证据证明双方就转让费金额作出变更，魏琳同意免收剩余转让费，故魏琳的转让费主张予以支持。关于物业管理费。张仁敬、金钗与联旗公司的《房屋租赁协议》约定由承租人承担。原审庭审中，魏琳陈述称该费用由其支付给张仁敬、金钗，再由张仁敬、金钗交纳给物业管理公司，发票是张仁敬、金钗给魏琳的，但未提供充分证据加以证实，且发票并非原件，亦未显示费用所对应的期限，无法证实是李俊经营期间产生的物业管理费，故该项请求不予支持。关于租金，魏琳主张的租金包括两部分，一是2017年4月26日转让店铺给李俊时魏琳已支付给张仁敬、金钗的、截至2017年6月30日的租金32500元，二是李俊受让店铺后应由其自行支付的2019年1月9日（2018年7月18日李俊支付的租金100000元所能使用房屋的到期日）至实际腾退之日即2019年4月23日止的租金55000元。针对第一部分租金，李俊辩称转让费包括魏琳已经向张仁敬、金钗交纳且未到期部分的租金，即2017年4月26日至6月30日期间的租金，但《转让合同》明确载明转让费“含保证金10000元及店内会员卡消费额”，并未包括已付未到期租金。而且根据《转让合同》约定“其他相关乙方责任，按甲方与原房东签订的租赁合同执行”，也就是说李俊作为店铺受让方应承担《房屋租赁协议》项下承租人的义务，向出租人支付其受让后的租金，在魏琳已先行支付该部分租金的情况下，李俊理应予以承担。该32500元的租金主张合法有据，予以支持。而第二部分租金李俊亦应予以承担，理由如下：首先，根据合同相对性，李俊除需履行《房屋租赁协议》项下承租人的义务外，还应就与魏琳签订的《转让合同》进行履行，李俊尚欠转让费显属违约。其次，李俊未按照《房屋租赁协议》的约定足额支付第五年的租金，且张仁敬、金钗已就此向相对方提起诉讼，李俊亦属违约。再次，没有充分证据证实李俊已按《房屋租赁协议》的约定将涉案房屋交付给张仁敬、金钗及交付的具体日期，本案中李俊提供的录音证据未核对原始载体，真实性无法确认，即使为真，也与张仁敬、金钗提交的书面意见有出入，无法证明李俊已于2018年年底交付房屋给张仁敬、金钗。因此，李俊单方面提前终止合同，未办理交接就搬离涉案房屋，显然对2019年4月23日才经调解确认租金截止日期负有过错，况且《转让合同》同时约定“如房屋出现任何纠纷，均由乙方承担”，故李俊应对2019年1月9日至4月23日期间的租金55000元承担支付责任。关于违约金，魏琳依据《房屋租赁协议》的违约条款提出主张，而该违约责任是针对承租人提前终止租赁协议对出租人作出的赔偿，魏琳无权据此主张。魏琳与李俊之间亦未约定针对店铺转让的违约责任，而且经调解确认的向张仁敬、金钗支付的违约金仅为20000元，并无证据证明违约金原为30000元，差额10000元与保证金相抵，而且保证金也是联旗公司支付的，即使调解时直接予以扣减，也不构成魏琳的损失。故从弥补魏琳损失的角度，对违约金以20000元为限予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月28日判决：一、李俊于判决生效之日起十日内支付魏琳租金87500元、转让费10000元；二、李俊于判决生效之日起十日内支付魏琳违约金20000元；三、驳回魏琳的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半实收2161元，应收1807元，由魏琳负担526元，李俊负担1281元。魏琳于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；李俊于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，李俊不服，向本院提起上诉称：一审法院事实审查不清，作出了错误的认定和判决。一、关于转让费，一审对李俊在2017年4月15日即签订转让合同前支付的2000元定金未作审查认定，实际应支付给魏琳的剩余转让费应为8000元。二、关于租金，一审认定第一部分租金，即2017年4月26日至6月30日期间的租金，实际上是已经包括在店铺转让款内。《转让合同》中并未约定2017年4月26日至6月30日期间的租金李俊需返还给魏琳。根据一般的生活常识和交易习惯，如确实存在需要返还未到期租赁费的，双方应当会在转让合同中明确具体的租金返还金额、支付时间等，不可能只字不提，除非转让费中已经计算了或考虑了需要退换的租金。一审认定的第二笔租金，即2019年1月9日至4月23日期间的55000元，李俊不认可。从2019年1月9日至4月23日，共计104天，当时的年租金是190000元，按104天计算租金应为54137元。李俊认可单方提前终止合同，且没有无瑕疵地办理交接手续，确实存在过错。故愿意承担因此产生的20000元违约金。但是引起2019年4月23日才确认租金截止日期的过错方并不是李俊，主要过错方是联旗公司怠于与张仁敬、金钗办理解除导致的。李俊在2019年11月已经办理案涉房屋，2019年2月，张仁敬、金钗询问钥匙，李俊于2019年2月27日告知张仁敬、金钗钥匙的存在未知，至此，该房屋的实际控制权已经交还给张仁敬、金钗。故，即使需要李俊承担租金，也应计算到2019年2月27日止。请求二审法院：1、撤销原判第一项，依法改判李俊支付魏琳租金25507元（2019年1月9日-2019年2月27日，共计49天），转让费8000元；2、上诉费由魏琳承担。 上诉人李俊在二审中提交短信记录复印件一页及光盘一张，证明李俊于2019年2月27日将租赁房屋钥匙的位置告知张仁敬、金钗，已完全将房屋交付给了张仁敬、金钗。 被上诉人魏琳在二审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人魏琳在二审中未提交新证据。 原审第三人张仁敬、金钗在二审中未作陈述，也未提交新证据。 上诉人李俊在二审中提交的证据，经出示，被上诉人魏琳对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关；原审第三人张仁敬、金钗未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，上诉人所提供的证据并非原件，光盘亦并非原始载体，故对其真实性本院不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案中，张仁敬、金钗将案涉房屋出租给联旗公司，联旗公司将房屋转让给魏琳使用，魏琳又与李俊签订《转让合同》，由魏琳将该咖啡店面转让给李俊经营使用的事实清楚。在魏琳与李俊签订的《转让合同》中约定转让费12万元，含保证金1万元及店内会员卡消费额，并未写明该12万元转让费中包含了2017年4月26日至6月30日期间魏琳已支付张仁敬、金钗但尚未到期的租金，结合该合同中“其他相关乙方（李俊）责任，按甲方（魏琳）与原房东签订的租赁合同执行，如房屋出现任何纠纷，均由乙方承担”的约定，即李俊自2017年4月26日后成为该房屋的承租人，其应按合同约定履行承租人所应承担的义务，包括交纳租金的义务。且并无证据证明魏琳放弃要求李俊承担此期间租金的权利。因此，魏琳在本案中向李俊主张上述期间的租金32500元理由正当，应予支持。关于2019年1月10日至2019年4月23日第二部分租金，李俊在二审中提交的证据无法证明其是在2019年2月27日将案涉房屋腾空交还的事实，即使存在该日张仁敬、金钗拿到钥匙的事实，但因李俊并未就案涉房屋与魏琳或者张仁敬、金钗办理过退房交接手续，李俊提前终止合同的行为已构成违约，因此租赁合同关系也并非自该日当然解除，而张仁敬、金钗与联旗公司的房屋租赁合同纠纷至2019年4月23日才达成调解，因此，原审将李俊承担租金的截止日期定为2019年4月23日并无不当。根据《房屋租赁协议》的约定，2019年1月10日至2019年4月23日期间年租金标准为19万元，故魏琳主张此期间租金55000元应予支持。至于李俊上诉所提其曾于2017年4月15日向咖啡店管理人员徐爱珍微信转账2000元定金，应在剩余未付的10000元转让费中予以扣除，但李俊所提交的微信转账凭证并未注明该笔款项的性质，且转账发生于其与魏琳签订《转让合同》之前，与本案的关联性无法确认，魏琳对此亦不予认可，故该主张本院不予支持。李俊的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1400元，由李俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年九月九日 书记员 袁其伟