沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初3774号原告：孙晓明，男，1965年1月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张浩，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗樵，辽宁同泽律师事务所律师。被告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。法定代表人：黄东坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴鑫，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭景岩，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。原告孙晓明与被告沈阳银基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓明的委托诉讼代理人张浩，被告沈阳银基置业有限公司的委托诉讼代理人吴鑫、郭景岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓明向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房违约金36002元。2、请求被告赔偿原告逾期办理房证违约金438691元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年12月28日签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发的位于沈河区商品房一处，房屋总价款1,065,156.00元。原告严格按照双方签订的《商品房买卖合同》履行了付款义务，《商品房买卖合同》上明确规定出卖人应当在2011年4月30日前将房屋交付给原告使用，并于商品房交付使用后730日内为原告办理房屋所有权证。被告实际交付房屋的日期为2012年4月1日，办理房证日期为2019年5月27日，即被告未按合同约定逾期交房338天，逾期办理房证1881天，被告应按合同约定及法律规定向原告支付逾期交房违约金36002元以及逾期办理房证违约金438691元。期间原告及同小区其他房主，多次与被告沟通办证事宜及相关违约责任，但被告一直以各种借口予以推脱，综上所述，为了维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告沈阳银基置业有限公司辩称：一、原告主张被告赔偿逾期交房违约金无事实依据，假使存在原告所称的逾期交房事实但也已超过诉讼时效，应予以驳回。（一）无事实依据。根据双方2009年12月28日签订《商品房买卖合同》，合同第八条交付期限约定以出卖人开具的准住通知单为准，即依据入住通知单所载明内容可知，2012年4月1日，原告应到物业管理处办理入住手续。因此，入住通知单所示时间为商品房买卖合同约定交付时间，被告不存在逾期交房的事实。（二）假使存在原告所称的逾期交房事实但也已超过诉讼时效。原告在起诉状中明确表示2012年4月1日，答辩人实际交付房屋，但其主张的逾期交房违约金期限内自2011年4月30日至2012年4月1日。答辩人认为自2012年房屋实际交付之日起至今已时隔8年，原告才向答辩人主张逾期交房违约金明显已过诉讼时效期限，不应受法律所保护。二、原告主张赔偿逾期办证违约金超过诉讼时效且计算标准错误。（一）超过诉讼时效。原告所称案涉房屋于2012年4月1日交付使用，依据双方签订《商品房买卖合同》，出卖人在房屋交付使用后730日内，负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。结合本案，根据诉讼时效相关规定，2014年4月2日，原告即应向被告主张逾期办证违约金，但时隔6年后，原告才向被告主张逾期办证违约金已超诉讼时效，故应予以驳回。（二）逾期办证违约金计算错误。1．逾期办证违约金应以双方签订商品房买卖合同约定为依据，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定明确，双方就买受人未按期取得不动产权证应按附件4进行处理，同时附件4，第三条关于产权登记的补充约定对于逾期办证的期限及计算标准均进行明确。2.2018年12月14日答辩人已履行完产权登记义务不再具有违约行为。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定明确，出卖人仅负有办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，2018年12月14日，答辩人已取得商品房首次登记证明并于2018年12月14日后及时通过业主微信群及物业公司在各楼前厅张贴公告等方式通知业主及时进行办证，绝大多数业主已于2018年12月末办理不动产登记证。即2018年12月14日起，答辩人已履行完合同约定的产权登记义务。综上，原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，应予以驳回。经审理查明，2009年12月28日，被告作为出卖人，原告作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条、第四条约定：“买受人所购商品房为沈河区沈水路600-12号191用途为住宅，建筑面积174.33平方米，价款为每平方米6110元，共计1065156元”。第八条：出卖人应当在2011年4月30日前，将符合下列第5种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用（5、以出卖人开具的入住通知单为准）。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四，附件四第三项约定。由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起730日内具备办理产权条件的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之二向买受人支付违约金，逾期超过730的，买受人有权解除合同。买受人自本合同第十五条约定期满之日起向出卖人索取办理房屋所有权转移的相关文件及资料，并交纳相关税费，如因买受人未能及时办理产权转移手续或未及时交纳相关税费而导致房屋产权转移办理延期的，买受人责任自负。双方约定，本合同中第十五条出卖人具备办理产权条件的具体日期以房产局下发的产权批复日期为准。2018年12月28日，被告按原告房款1066256元给原告开具了辽宁增值税普通发票。2012年4月1日，被告向原告发放《入住通知单》。2018年12月14日，被告取得《商品房屋首次登记证明》。2019年5月27日，原告取得涉案房屋的权属证书。现因延期办理交房及延期办理产权证双方协商未果，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》、《商品房屋首次登记证明》、发票、《入住通知单》等证据材料，经本庭举证、质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，原，被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。原告已履行合同义务即交付全部购房款，被告亦应按约交付房屋并为原告办理房屋产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2013年4月30日前将符合约定的商品房交付给原告，被告未在约定的时间交付房屋，系违约，但被告提出抗辩，认为原告该项诉讼请求已过诉讼时效，本院亦认为被告应交付房屋的时间系2013年4月30日，被告未在该约定的时间内交付房屋，按照当时的二年诉讼时效的法律规定，虽然原、被告对房屋交付的时间存有争议，但无论从哪个时间点起算，原告的请求都超过了二年的诉讼时效，现原告未提交相关证据证明，其未在法律规定的诉讼时效期间内主张权利存在不可抗力的事由或存在诉讼时效中断、中止的情形，故其主张的要求被告支付未按期交房违约金的请求，已过诉讼时效，该请求本院不能支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权违约金的问题，根据本案查明的事实及双方的约定：买受人不能在出卖人交付房屋之日起730日内具备办理产权条件的，每过一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之二向买受人支付违约金，本案出卖人系被告，于2018年12月14日获得《商品房屋首次登记证明》，即从该日起，买受人可持相关手续办理“商品房权属登记”，即可以办理房证，本院有理由相信，在逾期办理房证每日都需支付违约金的情况下，被告会及时通知房屋买受人前去房产登记部门办理房证，故本院采信被告的抗辩，逾期办理房证截止的时间为2018年12月14日。原告所购买的商品房被告实际交付使用的时间是2012年4月1日，根据合同约定，被告承诺商品房交付使用后730日内使得买受人能办好房证，也就是说在2014年4月1日之前能办好房证，但事实是直到2018年12月14日，买受人才能够办理房证，因此原告主张被告支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持，但被告对原告的该请求也提出诉讼时效的抗辩，对被告的该抗辩意见，本院亦认为原告关于逾期办证的诉讼请求中一部分时间已过诉讼时效，不能全部支持，因此即使需要计算逾期办证违约金也只能自2014年4月2日起计算至2017年4月1日止，共计1096天，违约金为23372元，违约金的计算过程为：1066256元×0.002%×1096天=23372元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内，支付原告孙晓明逾期办理房证违约金23372元；二、驳回原告孙晓明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费8424元，被告沈阳银基置业有限公司负担415元，原告孙晓明负担8009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  焦玉玲人民陪审员  张在军人民陪审员  张鹏程二〇二〇年九月八日书 记 员  刘 铭