贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初3094号 原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区龙山大道桃溪园13栋1层，统一社会信用代码91522701722115803X。 法定代表人：查国涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被告：玄锦子，女，1969年6月16日出生，朝鲜族，住哈尔滨市南岗区。 原告贵州天圆物业服务有限责任公司（以下简称天圆公司）诉被告玄锦子物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天圆公司的委托诉讼代理人韩天文、被告玄锦子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天圆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业费2473.2元（自2019年4月1日至2020年3月31日止，206.1元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金1446.82元，生活垃圾处理费105元（自2019年1月1日至2020年3月31日止），共计4025.02元；2.本案受理费由被告承担。事实及理由：被告系都匀市天源广场城市综合体4-702号业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1.5元/月/平方米收取，被告的房屋面积共137.38平方米，即每月应交纳物业服务206.1元。但被告在2019年4月1日至2020年3月31日期间未交纳物业服务费，欠费12个月共计2473.2元，逾期支付物业服务费已产生违约金1446.82元（违约金根据合同按每天3‰计算），并在2019年1月1日至2020年3月31日期间未交纳生活垃圾处理费105元，以上总计4025.02元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用，被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。 被告玄锦子辩称：因天圆公司就物业管理费起诉被告一案，首先被告承诺，享受物业服务应当缴物业费，只是存在种种原因暂缓缴纳物业费，待原告完善水平后一定补缴完整，绝不拖欠。对于原告的起诉，被告认为：1.被告认为原告存在合同欺诈行为，交房时原告以不签订物业服务合同为由拒绝缴纳住房钥匙，最终被告妥协签订该物业服务合同，合同条款以及收费标准未经双方共同协商，仅由原告一方制定，根据民法通则第58条第3款规定，合同理应做无效处理。2.被告认为原告1.5元每平方的服务费用过高，与实际服务水平不符，且高出当地普通住宅小区的收费标准。3.原告前期承诺的空中花园服务及维护工作未能履行，与前期宣传规划及服务标准严重不符，现万达广场及沃尔玛顶上楼面绿化面积不足300平方米，且安装各种风机，带来巨大的噪音污染，严重影响被告的日常起居生活。4.原告从未征求被告意见，擅自将公共区域的电梯、房屋外墙面、业主活动广场等公众部分出租给相关企业和经销商使用，取得的收益从未向本小区业主公开，被告及业主均多次向原告请示，公开公共区域取得收益均被拒绝。5.原告未按照规定设定停泊区域，划定停泊线，导致小区非机动车随意停放，小区还存在环境脏乱、物业保安不在岗、不及时巡检、包裹丢失、小区门禁未锁、未及时巡检消防设施等问题，被告及其他业主曾多次与原告交涉，均未得到解决。6.原告私自在公共区域的登高台面加装障碍护栏，允许商家占用公共区域，搭建经营场所经营，严重损害被告及其他业主的合法权益，经业主多次反馈及上报都匀市住建局、都匀市综合执法局，依旧不整改处理。7.天源房开在收到都匀市建设工程质量安全监督站出具的《关于天源广场城市综合体未竣工验收不能交付使用的通知》后，依旧违规向被告及其他业主交付住房，并强行收取一年的物业管理费，对此，被告认为原告与天源房开违规交付使用住房，从交房之日起至房屋完全达到交房标准之日止，物业服务费应由天源房开承担，并请求法院依法予以支持天源公司退回被告前期缴纳物业费。综上所述，缴纳物业费是业主享受权益后应尽的义务，但被告认为，原告在各项服务工作中未能达到服务标准，故被告提出同时履行抗辩权，暂停缴纳物业服务费，此行为不存在违约行为，不承担缴纳滞纳金责任，同时被告认为，原告的服务水平及服务职责达不到1.5元的服务标准，只能按照同等市场价格1元/平方米的标准进行收取，被告承诺，待原告将上述问题整改完毕后将及时补缴物业服务费，请法院予以支持。 经审理，本院确认以下事实：原告天圆公司原名“黔南天源集团物业管理有限责任公司”，后于2020年1月7日将名称变更为“贵州天圆物业服务有限责任公司”。 2015年2月9日，原告作为乙方与黔南天源集团实业开发有限责任公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为天源广场城市综合体项目提供前期物业管理服务事宜，合同第四条约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅1.5元/月/平方米，办公楼2元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米，停车位100元/月/个；合同第七条约定甲方应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费用，之后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日至20日履行交纳义务；合同第十八条约定甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未交付款千分之三交纳滞纳金；合同第二十条约定本合同期限自购房人与房开签订《商品房买卖合同》中约定的交房之日起至本小区业主委员会成立后与物业公司签订正式《物业管理服务协议》之日止；合同同时对其他权利义务进行了约定。 《前期物业服务合同》签订后，原告进驻案涉小区提供物业服务。被告为该小区4栋7层附702号房业主，系原告提供物业服务的对象之一。自2019年4月1日起，被告以原告在管理小区物业时存在绿化面积减少、不符交房条件、环境脏乱、保安不在岗、不及时巡检、包裹丢失、小区门禁未锁、未及时巡检消防设施等问题，其服务水平与收费标准严重不符为由，开始拒绝交纳物业服务费。原告经多次书面催交后，被告在合理期限内仍未履行交纳物业服务费义务，故原告诉至本院，请求依法判如所请。 另查明，原告主张被告案涉房屋建筑面积为137.38平方米，并在庭审中提交了案涉房屋的《商品房买卖合同》节选部分予以证实，被告对此予以认可。 再查明，被告在案件审理过程中，向本院提出反诉请求：1.判令天圆公司公开都匀市天源广场城市综合体建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况；2.判令天圆公司公开都匀市天源广场城市综合体共有部分的使用和收益情况；3.本诉与反诉的诉讼费用由天圆公司承担。经审查，被告提出的请求不属反诉受理范围之内，故本院不予受理，并告知被告可另行主张权利。 本院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，黔南天源集团实业开发有限责任公司与原告天圆物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，而被告作为天源广场城市综合体小区的物业使用人之一，亦应按照此《前期物业服务合同》履行相关的权利义务。其次，在《前期物业服务合同》签订后，原告进驻天源广场城市综合体，为该小区实际提供了相应的物业服务，该物业服务针对的是全小区业主，包括小区的安全、清洁、绿化、水电维修等，被告作为小区的物业使用人，实际亦享受了原告提供的物业服务，对于服务标准，每个个体的主观认识不一，不能将自身对物业服务的不满作为拒绝交纳物业服务费的理由。综上，《前期物业服务合同》签订后对全体业主具有约束力，在该小区未成立业主委员会重新选聘物业服务企业并重新签订物业服务合同前，前期物业服务企业与业主之间均应按照《前期物业服务合同》的约定履行各自义务，且物业服务过程属变化状态，被告提供的证据不能高度盖然的证明原告提供的物业服务长期存在瑕疵，故对被告提出的关于调整物业服务费标准的抗辩，本院不予采信。同时，被告提出关于房开公司违规交房及规划的绿化面积减少的问题，因与本案不系同一法律关系，故不予审查。 被告在拒交物业服务费后，原告已经书面催告并起诉至本院，被告仍不履行义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。故被告应交纳的物业服务费计算为2019年4月1日至2020年3月31日共计12个月×137.38平方米×1.5元/平方米/月=2472.84元。 对于原告诉请的违约金是否应得到支持的问题。原告按约提供物业服务，被告应按约支付相应物业服务费，现被告未予支付，已构成违约，应支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，因被告对原告主张的违约金提出异议，且原告未举证证实因被告欠缴物业服务费而造成的损失数额，但考虑被告欠缴物业服务费，确会给原告造成一定的损失，故兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，并参考市场资金占用成本等因素，酌定将该违约金调整为148元，原告所诉违约金超出部分本院不予支持。 对于原告主张的生活垃圾处理费105元，因原告提供的证据不足以证实该费用已由原告替被告代缴，故本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告玄锦子应于本判决生效后五日内向原告贵州 天圆物业服务有限责任公司支付物业服务费2472.84元，及违约金148元； 二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告贵州天圆物业服务有限责任公司负担9元，被告玄锦子负担16元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年九月八日 法官助理王尧欢 书记员王健宇（代）