贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6821号上诉人（原审被告）：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：杨凝寒。委托诉讼代理人：包可，贵州九同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振华，贵州九同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周银会，男，汉族，1969年2月9日生，住贵州省。被上诉人（原审原告）：张思敏，女，汉族，1974年7月19日生，住址同上。上诉人贵州德尔房地产开发有限公司(以下简称德尔房开）因与被上诉人周银会、张思敏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。德尔房开上诉请求：一、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人该项请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误，本案引起争议的合同条款系合法、有效的条款。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不能对抗法律和行政法规，一审判决据此认定《补充协议》第1.1条因违反法律、法规的强制规定无效应属错误。并且该条约定没有免除上诉人自身责任，加重被上诉人的责任，一审判决认定其系无效的格式条款缺乏事实依据；2、被上诉人于2012年9月8日向上诉人交纳“三通费”，到主张返还时已超过三年的诉讼时效。一审判决对此认定错误。被上诉人周银会、张思敏答辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周银会、张思敏向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款16180.47元，并按年利率4.75%标准支付利息（从2012年4月30日至实际退还之日止）；2、判令被告返还原告燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元，三项合计4267元，并按年利息4.75%支付利息；3、诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告因购买被告修建的“蒙特卡尼-水映山城”项目F2栋3单元3层2号房屋，于2012年4月14日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第三条约定：“该商品房建筑面积共149.18平方米，其中套内建筑面积125.02平方米……”，第四条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米3579.75元，总金额为447540元；”第五条“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价，本条规定以【套内建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）单价不变，以房管局最终测量面积为准，多退少补。”第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水在商品房交付使用之日达到使用条件；2、电在商品房交付使用之日达到使用条件；3、煤气开通时间以煤气公司规定为准”。合同附件四补充协议第1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有限电视安装开户费等费用，在房屋交付时买受人一次性付清，由出卖人代收。”合同签订后，原告已按约向被告支付全部购房款。2012年9月8日原告向被告支付三通费（煤气开户2988元、有线开户260元、电开户1019元），共计4267元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。2019年9月23日，原告取得了涉案房屋《不动产权证书》，权证号为黔（2019）贵阳市不动产权第0127102号，该证书上记载：“房屋建筑面积：144.66㎡、专有建筑面积：121.64㎡”。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、房屋面积差是否按建筑面积计算？二、被告收取的三通费是否应该退还？针对第一个焦点：依据双方合同第五条约定，双方以套内建筑面积为依据进行面积差异处理并多退少补，而原告诉请以建筑面积计算，与双方的约定不符，法院不予采信。根据《不动产权证书》载明的专有建筑面积即套内建筑面积为121.64㎡，与商品房买卖合同上记载的套内建筑面积125.02平方米存在3.38平方米误差，依据双方合同约定，被告就该部分面积差价款应予退还，退还价款为3.38㎡×3579.75元=12099.56元。对于原告主张的资金占用利息，因双方未约定要支付利息，故法院不予支持。针对第二个焦点：关于诉请退还三通费的问题。虽然双方当事人签订的《补充协议》第1.1条约定购房总价款不包含三通费、由出卖人代收，但根据贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围指定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力；其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，双方签订的《补充协议》第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，原告基于合同条款无效而要求被告退还三通费的诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效之日起算，故原告主张未过诉讼时效。综上，被告德尔房开收取燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的行为于法无据，理应予以退还，故对原告要求被告退还已收取的燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元的诉请，于事实法律有据，法院亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因德尔房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，法院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2012年9月8日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周银会、张思敏房屋面积补差款12099.56元；二、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周银会、张思敏燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费共计4267元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2012年9月8日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告周银会、张思敏的其余诉讼请求。案件受理费253元（已减半收取），由原告负担92元，被告贵州德尔房地产开发有限公司负担161元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的规定，本案涉及的燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到交付使用条件前必要的建设及安装费用。而贵州省人大常委会于2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第1.1条约定：上述三项费用不包含在合同约定的购房总价款中。但是，因该《补充协议》系德尔房开为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上诉人德尔公司提供的该补充协议条款，将根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。上诉人德尔房开收取的上述三项费用应当予以退还。因本案中据以认定《补充协议》第1.1条无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第四十条，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定仅是作为认定上诉人提供的格式条款中存在免除自身责任、加重对方责任情形的依据。因此，一审法院适用法律并无不当。至于上诉人提出的诉讼时效问题，因本案中德尔房开是依据其提供的格式条款并以代收名义向被上诉人收取案涉费用，被上诉人在交纳费用时并不存在知道或者应当知道其权利受到侵害的情形。因此，一审判决认定本案诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效时起算，被上诉人所提诉请并未超过诉讼时效并无不当，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费253元，由上诉人贵州德尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年九月八日法官助理王帮丽书记员左文艳