贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2175号 上诉人（原审原告）：董文北，男，1970年12月28日生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：聂华文，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：孔庆汉，系该公司董事长。 上诉人董文北与被上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称“赛维房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年4月17日作出（2020）黔2701民初63号民事判决后，董文北不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。现已审理终结。 董文北的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审所有诉求。事实及理由：1.逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金应当计算至被上诉人实际向上诉人交付商品房所有权转移登记相关文书之日止，有关办证资料但凡缺少任何一种，都无法办理不动产权证。2.被上诉人在小区内所谓的公示行为不代表其按照《商品房销售合同》履行完成了“交付商品房所有权转移登记相关文书”的义务，被上诉人的公示行为不代表其有能力或立即可以履行“交付商品房所有权转移登记相关文书”的义务。综上，被上诉人作为房地产开发商有提供办理所售商品房所有权转移登记相关文书和资料的义务，虽然没有办理房屋所有权证的权利，但应当在房产管理部门为购房者（业主）办理房屋所有权证时提供相关文书。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 赛维房开公司二审未答辩。 董文北向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金31291元（从2015年5月2日计算至2017年1月25日共计635日，按照房款492769元×0.0001×635日=31291元）；2.判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书（包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表、不动产统一销售发票）；3.判令被告向原告支付因逾期交付商品房转移登记手续的违约金23209元（从2015年12月2日计算至2018年6月30日，按照房款492769元×0.00005×942日=23209元），另从2018年7月1日起向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月23日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目地第X栋X单元X层X号房屋（建筑面积140.73平方米，套内建筑面积117.34平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4199.5元，总价款492769元；第八条约定：原告首付款152769元，余款340000元以银行按揭方式支付；第十一条约定：被告应当于2015年5月1日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；第十四条约定：查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计492769元；案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年8月6日办理了关于“汇悦新天地住宅”的不动产权初始登记。另查明：案涉商品房原告于2017年1月25日已实际收房。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2014年1月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间，条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务，根据合同约定，被告应当于2015年5月1日前交付房屋，于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同约定标准交付房屋并办理商品房转移登记，显属违约，应承担违约责任。关于逾期交房、逾期办证截止时间认定问题：第一，逾期交房时间，2017年1月25日原告按房屋现状接受了案涉房屋，实际占有控制了该房屋，视为双方对合同约定的交房条件的变更，且原告已主动将截止时间调整至2017年1月25日，故将此时间作为逾期交房的截止时间，予以支持；第二，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书时间的认定，因被告至2018年8月6日才办理了商品房注册备案（所有权初始登记），至该时间起购房业主方能办理商品房转移登记的有关文书，但作为办理商品房转移登记文书必要条件之一的《不动产统一销售发票》被告至今未能提供给原告，亦会造成无法办理案涉商品房的转移登记手续，对此原告主张该违约金应当计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，而被告对何时能够将不动产统一销售发票交予原告并未作出陈述，原告主张计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，因考虑存在诸多不确定之因素，且损失数额无法确定，故将该违约期计算支持至本判决指定的履行期限届满之日止，对该期限后若被告仍有违约情形，原告可另行提起诉讼，主张权利。关于合同约定的违约金如何计算的问题。依照合同约定，逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金分别为按已交付房价款的日万分之二、日千分之一计付，诉讼中原告已主动将逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，经过综合考虑，对原告的前述违约金计算标准的调整，予以确认。关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《不动产统一销售发票》的诉请，因交付前述文书系《商品房买卖合同》约定的被告应付义务，现原告已依约支付房价款，其主张被告交付前述文书有事实及法律依据，予以支持，而对此被告提出除《不动产统一销售发票》外，《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》等已交付原告，但被告未举证证实其抗辩主张，故不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内支付原告董文北逾期交房违约金31291元（以交付房款492769元为基数，从2015年5月2日起按照日万分之一计算至2017年1月25日止）；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内支付以原告已付房款492769元为基数，按日万分之零点五标准向原告董文北计付自2015年12月2日起至判决指定的履行期限届满之日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金；三、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内向原告董文北交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《不动产统一销售发票》；四、驳回原告董文北的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，因适用简易程序减半收取581元，由被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：对于一审法院确认被上诉人需给付的逾期交房违约金及交付的办证商品房转移登记有关文书，有事实和法律依据，且双方当事人在二审中均无异议，应予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金截止时间的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应从2015年12月2日开始计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人董文北止，而被上诉人赛维房开公司至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人董文北，故上诉人董文北主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应计算至办理商品房转移登记的有关文书实际交付之日止的理由成立，本院予以支持。一审法院确定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金截止时间有误，应予以纠正。 据此，上诉人董文北的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初63号民事判决第一项、第三项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初63号民事判决第二项、第四项； 三、被上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上诉人董文北支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金（违约金的计算方式为：从2015年12月2日起以492769元为基数按日万分之零点五计算至被上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司实际将办理商品房转移登记的相关文书交付给上诉人董文北之日止）。 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理1162元，减半收取581元，由被上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费1162元，由被上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖