广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初2147号 原告:容县农村信用合作联社，住所地广西容县容州镇桂南路189号，统一社会信用代码91450921200513118F。 法定代表人：封君喜，该社理事长。 委托诉讼代理人：莫旭涛，男，1987年8月28日出生，该社法律合规部副经理。 委托诉讼代理人：李安平，女，1991年7月18日出生，该社法律合规部职员。 被告：莫棋，女，1980年11月17日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：谢乾，广西文威律师事务所律师。 原告容县农村信用合作联社与被告莫棋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫旭涛、李安平和被告莫棋及其委托诉讼代理人谢乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告容县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.解除被告莫棋于2018年7月31日与原告签订的《容县农村信用合作联社房屋租赁合同（农合机构为出租人）》（以下简称《房屋租赁合同》），并将承租的商铺返还原告；2.被告莫棋向原告支付自原告取得租赁房屋所有权之日(2017年6月20日）起至被告返还商铺之日结欠的租金及违约金（截至2020年7月13日，结欠租金合计148800元、违约金26496元）；3.本案一切诉讼相关费用均由被告负担。庭审中，因双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月31日期满，当庭撤销诉讼请求1中解除被告莫棋于2018年7月31日与原告签订的《房屋租赁合同》。 事实和理由：2017年6月20日，贵院作出了（2015)容执字第411号之二执行裁定书，经该裁定当日送达原告生效后，位于广西梧州市万秀区的商铺所有权（以下简称案涉商铺）作为抵债资产即转移至原告。因此，原告于2017年11月6日向作为承租人的被告莫棋发出《关于租赁费存入容县农村信用合作联社账户的说明》，告知被告该商铺已抵偿给原告，并要求被告从房地产转移给原告之日（即2017年6月20日）起将原租赁合同所签订应交租金存给原告指定账户，还在此说明上注明了“从2017年11月起至2018年6月6日止，每月租金肆仟捌佰元（4800元），请在每月10日存入我单位以上账户”，被告作为承租人在该说明上签收确认。2018年7月31日，被告莫棋与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2018年8月1日至2020年7月31日，租金标准为每月4800元，租金自起租日起每月支付一次，于每月5日前向原告指定收款账户支付。合同签订后，被告莫棋继续正常使用该租赁商铺。自原告取得案涉商铺之日起至今，被告莫棋仅于2018年5月15日、2018年7月31日向原告支付过累计5个月的租金，经原告多次催收，被告仍未能结清结欠原告累计31个月的租金，截至2020年7月13日，被告结欠原告租金148800元、违约金26496元。故，提起本案诉讼。 被告莫棋辩称，原告应给予减免部分租金及免除违约金，具体如下：1.双方在签订《房屋租赁合同》时已经结清之前全部租金，应从2018年8月开始计算拖欠租金。从原告发出的《催收结欠租金的通知》可知，原告明确至2018年6月止被告尚欠4个月租金。被告于2018年7月31日转入19200元给原告结清尚欠租金并于当天签订了《房屋租赁合同》。2.2020年1月至6月期间因遭遇新冠疫情，被告无法正常营业，原告应当减免租金及违约金。因新冠疫情，被告经营的美容院于2020年6月以后才营业，依照相关国家政策，商家可以获得租金和违约金的减免。 本院经审理认定事实如下：2017年6月20日，本院作出（2015)容执字第411号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人陈进才所有的坐落于广西梧州市万秀区商铺【国有土地使用权证号：梧国用（2012）第xxx号、第xxx号；房屋所有权证号：梧房权证万秀区字第××号、第××号】作价1339000元，交付申请执行人容县农村信用合作联社抵偿被执行人朱振森应偿还的部分借款1331000元和评估费8000元。所有权自本裁定送达申请执行人时转移。二、申请执行人容县农村信用合作联社可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除本院（2015）容民初字第788号民事裁定书对被执行人陈进才所有的坐落于广西梧州市万秀区商铺【国有土地使用权证号：梧国用（2012）第xxx号、第xxx号；房屋所有权证号：梧房权证万秀区字第××号、第××号】的查封。本裁定送达给原告生效后，原告于2017年11月6日作出《关于租赁费存入容县农村信用合作联社账户的说明》，告知被告：根据以上裁定，陈进才所有的案涉商铺的房地产抵偿原告债务，要求原承租人根据以上裁定从房地产转移给原告之日起将原租赁合同所签订应交租金存入原告指定账户。说明下方注明：从2017年11月起至2018年6月6日止，每月租金4800元，每月10日存入原告指定账户。被告作为原承租人签名确认。 2018年5月15日，被告转账支付了一个月租金4800元至原告指定账户。 2018年7月19日，原告出具一份《催收结欠租金的通知》给被告收执，载明：按租赁合同约定每月租金为4800元，至2018年6月止，结欠4个月租金，被告收到通知后十天内按原租赁合同约定补交足所欠租金，否则原告有权提前解除租赁合同。 2018年7月31日，被告转账支付了4个月租金19200元至原告指定账户。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.案涉商铺租赁期计划自2018年8月1日至2020年7月31日。2.租赁期满或依照本合同约定合同解除后，甲方有权收回标的房屋。3.租金标准4800元/月。4.支付方式租金自起租日(2018年8月1日)起，每月支付一次，于每月5日前向甲方指定收款账户支付。5.租赁期间，乙方因自身原因无故逾期交纳租金的，逾期3日(含）以上的，每逾期一日，则按应缴未缴租金额的2%向甲方支付违约金。逾期超过10日（含）的，原告有权立即解除合同。 2020年6月18日，原告送达了一份《函告书》给被告收执，载明：依照（2015)容执字第411号之二执行裁定书，案涉商铺已属于原告，承租人应及时向原告支付自财产转移日后（2017年6月20日后）相应的租金。若承租人收到本函后20天内仍不能结清应支付给原告的租金，构成违约，应承担解除租赁关系、收回出租物、支付租金、违约金等法律责任。截至目前，被告支付了5个月租金合计24000元。 以上事实有原告提供的（2015)容执字第411号之二执行裁定书、《关于租赁费存入容县农村信用合作联社账户的说明》、《催收结欠租金的通知》、《房屋租赁合同》、短信催收截图、函告书、记账凭证等证据和庭审笔录予以在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告是否已经付清2018年7月31日前的租金；二、应否减免2020年1月至6月的租金及违约金。 针对争议焦点一，原告认为被告仅支付了2018年1月至5月租金外，尚欠2017年7月至2017年12月、2018年6月至7月租金。被告抗辩已经根据《催收结欠租金的通知》要求，结清尚欠4个月租金并重新签订了合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条规定可知，承租人应当按照约定支付的期限支付租金。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告根据本院于2017年6月20日作出（2015)容执字第411号之二执行裁定书取得了案涉商铺的所有权，被告作为案涉商铺的原承租人，应根据以上裁定将约定每月租金4800元支付给原告。原告主张应自2017年6月20日取得所有权之日起计付租金，但从其提供证据《关于租赁费存入容县农村信用合作联社账户的说明》可知，其于2017年11月告知被告应将2017年11月至2018年6月6日止租金交付原告，未能提供证据证实于2017年7月前即告知被告交付租金给原告的事实，应就其主张承担相应不利后果，对其该主张不予认可。另，被告抗辩其已根据原告发出的催收通知将尚欠4个月租金付清原告，其余租金因原告未及时告知已支付给案涉商铺的原所有权人陈进才，除原告认可的5个月租金外，因被告无证据证实已付清了2017年11月至2018年7月期间所有租金，被告该抗辩理由不充分，本院依法不予采纳。综上，本院依法认定在双方未签订《房屋租赁合同》之前，即2018年7月31日前，被告应支付原告2017年11月至2018年7月期间的租金，因已支付5个月，尚欠4个月租金未支付，每月租金4800元，计为19200元（4800元/月×4月）。 针对争议焦点二，被告抗辩2020年1月至6月因遭遇新冠疫情无法正常营业，应根据国家政策规定减免租金和违约金。原告认为减免租金和违约金是可以，并非必须，因被告一直拒付租金而不同意减免。本院认为，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条规定可知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。又参照《广西壮族自治区人民政府办公厅印发关于支持打赢疫情防控阻击战促进经济平稳运行若干措施的通知》（桂政办发〔2020〕6号）第（十三）条规定可知，对承租国有资产类生产经营用房的商贸服务企业免收1个月租金、减半收取2个月租金。本案中，被告经营的是美容院生意，确实因新冠××疫情导致无法正常营业，参照以上规定，根据双方实际情况，本院依法酌情支持2020年1月至6月期间免收1月租金、减半收取2月和3月租金为2400元/月，并免除1月至6月承担违约金的责任。综上，因双方于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》合同期为2018年8月1日至2020年7月31日，被告一直未按合同约定支付租金，故，截止2020年7月31日，被告尚欠原告租金合计124800元（4800元/月×21月+2400元/月×2月+19200元）。在2020年7月31日期满后，因双方未就续租达成一致，被告应当返还租赁物，但被告仍占用案涉商铺，故，原告主张被告返还案涉商铺，于法有据，本院应予支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定可知，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故，原告主张合同期满后至被告返还商铺之日前的租金，实际为房屋占有使用费，于法有据。综上，原告主张自2017年6月20日起至被告返还商铺之日止租金，本院依法支持被告应支付截止2020年7月31日租金124800元和自2020年8月1日起至被告返还商铺之日止，按4800元/月计付房屋占有使用费。 关于原告主张的违约金，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，虽然合同约定了每月5日前支付租金，逾期3日(含）以上的，每逾期一日按应缴未缴租金额2%向原告支付违约金，原告也主动调整至按月利率2%计付，但被告抗辩减免违约金，原告没有就其所造成的经济损失进行合理解释，根据公平原则和诚实信用原则，以原告造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错、预期利益等因素，因自2018年7月31日签订合同后一直未支付租金，故，本院依法酌情支持自2019年8月起至2020年7月31日止的违约金，除2020年1月至6月期间免除违约金外，自每月9日起，以累计结欠租金为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.8倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率1.8倍计算。经核算，截止2020年7月31日违约金合计5676.22元。自2020年8月1日起至被告返还商铺之日止的违约金，以124800元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率1.8倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告莫棋返还原告容县农村信用合作联社所有的坐落于广西梧州市万秀区商铺【国有土地使用权证号：梧国用（2012）第xxx号、第xxx号；房屋所有权证号：梧房权证万秀区字第××号、第××号】。 二、被告莫棋支付原告容县农村信用合作联社租金124800元和房屋占有使用费（计算办法：自2020年8月1日起至被告莫棋履行第一项判决主文确定的义务止，每月按4800元计付）。 三、被告莫棋支付原告容县农村信用合作联社违约金（计算办法：截至2020年7月31日止违约金5676.22元；自2020年8月1日起至被告莫棋履行第一项判决主文确定的义务止，以124800元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率1.8倍计付）。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费1903元，由原告容县农村信用合作联社负担487元，被告莫棋负担1416元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 覃日凤 二〇二〇年九月九日 法官助理 莫水清 书 记 员 姚倩琴