广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2388号上诉人（一审被告）：珠海维佳斯投资管理有限公司。法定代表人：梁燕媚，董事长。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：崔绍达，男，汉族。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。原审被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司。法定代表人：郑雪融。上诉人珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称维佳斯公司）因与被上诉人崔绍达、原审被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都海俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初16440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人维佳斯公司的委托诉讼代理人张小磊、被上诉人崔绍达及其委托诉讼代理人缪亚峰到庭参加诉讼，原审被告卡都海俊公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。维佳斯公司上诉请求：撤销一审判决第三项中关于支付面积差价款利息的判项。事实与理由：维佳斯公司与崔绍达商品房预售合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院于2020年2月15日出具该案一审判决书，维佳斯公司于2020年3月23日签收该判决书后，认为该判决书部分事实认定有误，适用法律不当，依法应予以改判。故，维佳斯公司为维护自身合法权益，特向二审法院提起上诉，恳请二审法院予以改判。维佳斯公司当庭补充意见：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者是建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理，而根据商品房买卖合同第五条的约定，面积误差比绝对值在0.6%以上至3%以内，买卖双方按本合同第4条约定的价格，按实际误差数多退少补，其中并未有关于利息的约定，因此崔绍达关于利息的要求没有事实和法律依据，不应获得支持。崔绍达辩称：维佳斯公司上诉主张不成立，因维佳斯公司与崔绍达签订了商品房买卖合同的结算协议，协议中明确约定差额款是在90个工作日内支付，维佳斯公司没有按照合同约定的日期支付面积差额，应该承担该款的利息。崔绍达向一审法院起诉请求：1．判令维佳斯公司、卡都海俊公司连带向崔绍达支付的商业物业（商铺）经营收益金人民币186,031元（2017年6月、7月，2018年2月、4月、5月部分的及从6月暂计至2019年11月止）；2．判令维佳斯公司、卡都海俊公司连带向崔绍达支付迟延付款违约金人民币19,179元（暂算至2019年11月10日，请求判至付清为止）；3．判令维佳斯公司、卡都海俊公司返还崔绍达支付面积差额33,036元（16518×2）及逾期利息4,460元（从2017年8月25日按年利率6%计算暂计至2019年11月10日，请求判至付清之日止）；4．判令一审案件诉讼费用由维佳斯公司、卡都海俊公司承担。崔绍达因计算失误，一审当庭变更诉讼请求1为：判令维佳斯公司、卡都海俊公司连带向崔绍达支付的商业物业（商铺）经营收益金人民币194,697元（2017年6月、7月，2018年2月、4月、5月部分的及从6月暂计至2019年11月止）；诉讼请求2为：判令维佳斯公司、卡都海俊公司连带向崔绍达支付迟延付款违约金人民币18,906元（暂算至2019年11月10日，请求判至付清为止）。一审法院审理查明：2015年5月3日，崔绍达和卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定崔绍达向卡都海俊公司认购位于珠海市香洲区***********（以下简称“涉案商铺”），总价为883,144元。鉴于崔绍达选择付款时间和方式，上述房价款中给予扣减20万元及折扣优惠196,254元。商铺的交付使用时间、建筑面积及其他内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。崔绍达同意由维佳斯公司协助办理购买商铺事宜，并由维佳斯公司统一运营管理成交的认购商铺，崔绍达与维佳斯公司签署《委托经营协议》。卡都海俊公司将协助并监督、落实协办公司履行《委托经营协议》，如维佳斯公司未按时付款的，可由卡都海俊公司代为履行。同日，崔绍达（作为乙方）与维佳斯公司（作为甲方）签署《商业物业（商铺）协办合同》，约定甲方协助乙方购买房屋，乙方自愿支付协办费给予甲方。合同2.1约定：“乙方除应向开发商支付购房款外，还应向甲方支付协办费。双方同意协办费按固定总价计算不再调整，协办费总价为883,144元。”3.2约定：“乙方与开发商签订协办物业的《商品房买卖合同》后，视为甲方已完成协办义务，乙方已支付的协办费不予退还。”4.5约定：“乙方同意接受甲方对协办物业八年统一经营管理，具体详见附件《委托经营协议》。”同日，崔绍达（作为乙方）与维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营合同》，合同第一条约定：“乙方委托甲方经营管理物业建筑面积为16.04平方米，目前该物业由珠海市卡都海俊房产开发有限公司开发建设中，于2015年12月31日交付乙方。”第二条约定：“乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。”第三条约定：“1．八年经营管理期间，物业由甲方自主经营管理，甲方每年按固定金额向乙方支付约定经营管理收益，具体如下：（1）第一年度至第八年度约定经营管理收益分别为乙方实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，物业实际经营管理收益超过上述约定经营管理收益的部分归甲方享有，不足约定经营管理收益部分由甲方向乙方补足。每一年度为12个月。乙方实际成交合同总额指乙方依据《商品房买卖合同》及《商业物业（商铺）协办合同》实际支付的购房款及协办费总额。……”第八条约定：“5．因甲方迟延向乙方支付经营管理收益，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付的经营管理收益的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付管理收益万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之三的违约金。”2015年6月14日，崔绍达与卡都海俊公司签署《商品房买卖合同》，约定崔绍达向卡都海俊公司购买涉案商铺，涉案商铺的交付时间为2015年12月31日前。2017年5月24日，崔绍达（作为乙方）与维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营合同补充协议》，合同约定：“一、原约定物业建筑面积为16.04平方米，现经测绘面积为15.74平方米。二、原合同约定乙方应支付883,144元协办费，现因预测面积与实测面积误差，双方同意，乙方应投入的协办费按照如下方式进行调整并支付：甲方退回乙方16,518元，该款项由甲方于本协议签订后90个工作日内向乙方支付。三、因物业面积调整，乙方享有的经营收益及支付方式调整如下：1．乙方经营收益调整为849,293.97元。2．甲方自第二年度第五个月开始，每月30日前向乙方支付当月经营收益，每月支付的经营收益金额如下：第一年度：7,221.89元；第二年度：7,221.89元；第三年度：8,666.27元；第四年度：8,666.27元；第五年度：8,666.27元；第六年度：10,110.64元；第七年度：10,110.64元；第八年度：10,110.64元。3．就协议签订前甲方已支付的经营收益，双方同意，按以下方式进行调整：乙方应退还甲方超额支付的经营收益2,209.8元，该款项乙方于2017年5月24日向甲方支付……”同日，崔绍达（作为乙方）与维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营合同补充协议（二）》，合同约定：“一、原合同约定，物业经营期限为自开发商交付商铺次日起八年，现双方确认，将物业经营期限延长自步行街统一开业次日起八年，步行街统一开业以甲方通知为准。二、按本协议约定对物业投资经营期限延长后，就超过原合同约定经营期限的期间，甲方按10,110.64元的月固定收益向乙方支付经营管理收益，该固定收益甲方于每月30日前向乙方支付。”同日，崔绍达（作为乙方）与卡都海俊公司（作为甲方）签署《商品房买卖合同结算协议》，确认涉案房屋建筑面积实测为15.74平方米，甲方向乙方支付面积差额16,518元，甲方于协议签订后90个工作日内向乙方支付。崔绍达委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，崔绍达诉讼请求2中的违约金是按照维佳斯公司、卡都海俊公司未支付的收益金自第二个月起按照日万分之三计算。而维佳斯公司、卡都海俊公司在有支付收益金的月份实际也未按照约定准确时间支付的，该部分迟延支付违约金我方未计算。维佳斯公司、卡都海俊公司委托诉讼代理人与庭审中陈述，维佳斯公司、卡都海俊公司对于截至2019年11月未支付收益金194,697元予以认可。另，本案原立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经一审法院审理查明情况显示本案双方并非房屋租赁合同关系，一审法院据此重新确定案由为合同纠纷。一审法院认为：崔绍达与维佳斯公司、卡都海俊公司签署的《商业物业（商铺）认购书》、《商业物业（商铺）协办合同》、《委托经营合同》及相关补充协议、《商品房买卖合同结算协议》系各方真实意思表示，该协议条款对合同签署方有约束力，各方应予以遵守并诚信履行各自的合同义务。第一，关于收益金。崔绍达主张维佳斯公司应依据协议的约定支付截至2019年11月尚欠的固定收益194,697元有合同依据，维佳斯公司、卡都海俊公司委托诉讼代理人于庭审中对该欠付的款项予以认可，一审法院对于崔绍达上述收益金的主张予以支持。第二，关于违约金。崔绍达与维佳斯公司于《委托经营合同》中明确约定每迟延一日违约金标准为日万分之一、逾期超过30日的部分违约金标准为日万分之二、逾期超过60日的部分违约金标准为日万分之三，且双方于《委托经营合同补充协议》中明确约定收益金应于当月30日前支付。双方上述约定并未超过我国相关法律法规对于违约金上限的规定，崔绍达主张维佳斯公司按照上述标准支付违约金有合理依据，应予以支持。但本案中，崔绍达主张的违约金18,906元的计算标准划一按照每逾期一日万分之三计算，超过了双方于上述合同中的约定。虽崔绍达称其余已付月份亦存在迟延支付的情形但并未计算违约金，但该部分违约金崔绍达并未于本案中主张，属于崔绍达自行放弃的诉讼请求，不应予以抵扣。据此，一审法院将维佳斯公司截至2019年11月10日应付的违约金金额调整为17,486.7元（具体计算如下）。欠付收益金（元）应付日期应付收益金（元）截至（止）日期合计逾期天数前30日违约金（元）31日至60日违约金（元）61日后违约金（元）当期违约金合计（元）2017年6月二〇一七年七月一日7222二〇一九年十一月十日86221.66643.3321737.611802.612017年7月2017年8月1日72222019年11月10日83121.66643.3321670.451735.452018年2月2018年3月1日86662019年11月10日61925.99851.9961453.291531.282018年4月2018年5月1日86662019年11月10日55825.99851.9961294.701372.692018年5月2018年6月1日69332019年11月10日52720.79941.598971.311033.712018年6月2018年7月1日86662019年11月10日49725.99851.9961136.111214.112018年7月2018年8月1日86662019年11月10日46625.99851.9961055.521133.512018年8月2018年9月1日86662019年11月10日43525.99851.996974.931052.922018年9月2018年10月1日86662019年11月10日40525.99851.996896.93974.932018年10月2018年11月1日86662019年11月10日37425.99851.996816.34894.332018年11月2018年12月1日86662019年11月10日34425.99851.996738.34816.342018年12月2019年1月1日86662019年11月10日31325.99851.996657.75735.742019年1月2019年2月1日86662019年11月10日28225.99851.996577.16655.152019年2月2019年3月1日86662019年11月10日25425.99851.996504.36582.362019年3月2019年4月1日86662019年11月10日22325.99851.996423.77501.762019年4月2019年5月1日86662019年11月10日19325.99851.996345.77423.772019年5月2019年6月1日86662019年11月10日16225.99851.996265.18343.172019年6月2019年7月1日86662019年11月10日13225.99851.996187.19265.182019年7月2019年8月1日86662019年11月10日10125.99851.996106.59184.592019年8月2019年9月1日86662019年11月10日7025.99851.99626.00103.992019年9月2019年10月1日86662019年11月10日4025.99817.3320.0043.332019年10月2019年11月1日86662019年11月10日97.799400.007.802019年11月2019年12月1日8666//////合计194697/////17486.7第三，关于面积差额及逾期利息问题。2017年5月24日，崔绍达与维佳斯公司签署的《委托经营合同补充协议》中明确约定维佳斯公司退回崔绍达协办费16,518元；同日崔绍达与卡都海俊公司签署的《商品房买卖合同结算协议》中明确约定卡都海俊公司向崔绍达支付面积差额款16,518元。崔绍达主张维佳斯公司、卡都海俊公司向崔绍达支付上述款项有合同依据，一审法院予以支持。维佳斯公司、卡都海俊公司于合同约定的期限（90个工作日）内未向崔绍达支付上述款项，崔绍达因维佳斯公司、卡都海俊公司未及时支付上述款项产生了相应的利息损失，现崔绍达主张维佳斯公司、卡都海俊公司支付逾期利息有合理依据。维佳斯公司、卡都海俊公司应向崔绍达支付自2017年9月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。第四，关于维佳斯公司、卡都海俊公司的责任问题。根据一审法院此前审结并经珠海市中级人民法院二审维持的系列案，如（2018）粤0402民初10326号案等，均详细阐述并认定维佳斯公司、卡都海俊公司在“心海洲”楼盘的系列买卖中串通以签订两合同的方式隐匿真实购房对价，维佳斯公司、卡都海俊公司均应承担还款责任。据此，一审法院认定崔绍达主张维佳斯公司、卡都海俊公司承担连带责任有合理依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条之规定，一审判决如下：一、卡都海俊公司、维佳斯公司于本判决发生法律效力之日起十日内向崔绍达支付截至2019年11月的固定收益194,697元；二、卡都海俊公司、维佳斯公司于本判决发生法律效力之日起十日内向崔绍达支付截至2019年11月10日的违约金17,486.7元；三、卡都海俊公司、维佳斯公司于本判决发生法律效力之日起十日内向崔绍达支付面积差退款33,036元及利息（以33,036元为基数、自2017年9月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回崔绍达的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2,470元，由崔绍达负担70元，维佳斯公司、珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担2,400元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人维佳斯公司的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案的争议焦点为维佳斯公司是否应当向崔绍达支付面积差额款16,518元的利息损失的问题。本院评判如下：双方当事人对面积差额款16,518元无争议，但对该款项的利息损失的分担问题有分歧。维佳斯公司上诉主张依照双方签订的《商品房买卖合同》第四条、第五条的规定，应按实际误差数多退少补，其中并未有关于利息的约定，其不应承担利息损失。对此，本院认为卡都海俊公司交付存在建筑面积差额的房屋，属于有瑕疵的履行合同，双方并就此对房屋建筑面积差额结算进行了专门约定，卡都海俊公司应按依照结算约定按期支付面积差额款。卡都海俊公司未及时支付上述款项，崔绍达产生了相应的利息损失，卡都海俊公司应承担相应的利息损失。一审法院为彻底解决纠纷，支持崔绍达的合理诉请，判令卡都海俊公司、维佳斯公司在支付面积差额款时将利息按一定比例一并予以返还，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人维佳斯公司上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人珠海维佳斯投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈发审判员杨卫星审判员朱文春二〇二〇年九月八日书记员苏婉婷