宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0213民初2561号原告：宁波顺鹰电气制造有限公司。住所地：宁波市奉化区方桥街道方桥工业区恒丰路8号。统一社会信用代码：913302837449997426。法定代表人：周顺仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：李坝，浙江法校（宁波）律师事务所律师。被告：宁波佳阳管业有限公司。住所地：宁波市奉化区经济开发区汇泉路51号。统一社会信用代码：91330283551109133L。法定代表人：陈光忠，该公司经理。委托诉讼代理人：施益敏，浙江红邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟，浙江红邦律师事务所律师。原告宁波顺鹰电气制造有限公司（以下简称顺鹰公司）为与被告宁波佳阳管业有限公司（以下简称佳阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告顺鹰公司及委托诉讼代理人李坝、被告佳阳公司及委托诉讼代理人施益敏到庭参加了诉讼。审理中，原告提出对被告财产的保全，本院依法查封被告的账户。本案现已审理终结。原告顺鹰公司起诉称：2019年10月，原告向案外人宁波威石人体工学有限公司（以下简称威石公司）购买位于宁波市奉化区经济开发区汇泉路51号的房屋。2019年11月5日，被告收到威石公司的租客告知书，对于被告向其租赁的房屋权利、义务一并由原告概括承受。被告与威石公司房屋租赁协议书约定：被告租赁面积为1038平方米，每平方米为8.5元，租期为2018年11月20日至2021年11月19日，履约保证金为10000元、水电保证金为5000元，租金支付方式为被告应在一年租期届满前15个工作日前向威石公司支付下一年度的全部租金。被告逾期支付租金，按照未付租金的万分之三支付滞纳金。现被告未能支付租金，双方经多次协商未果。现向法院起诉，请求判令：1、判令被告支付拖欠的租金110227.07元（2019年11月20日到2020年11月19日）；2、判令被告立即支付门卫费3600元、卫生费2646.58元、违约金31762.8元、履约保证金10000元、水电保证金5000元、滞纳金暂计为7671.8元并要求计算至实际付清止（滞纳金暂计至2020年6月24日为7671.8元，并要求以拖欠的租金110227.07元为基数，按每日万分之三计算，期限自2020年6月25日起计算至租金实际付清之日止）。审理中，原告对保证金、滞纳金、违约金选择适用违约金条款。被告佳阳公司答辩称：涉案的房屋是原告向案外人威石公司承租，签订的租赁合同未到期，后威石公司把房屋卖给原告。因原告和威石公司之间签订的买卖合同有争议，威石公司多次要求被告支付租赁费，导致被告无法支付租金。另被告已向原房东交付了履约保证金和水电保证金，故被告不应该承担违约金、履约保证金和水电保证金。对门卫费3600元、卫生费2646.58元金额无异议。原告顺鹰公司为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1、房屋产权证一份，用以证明原告系该租赁物新产权人的事实；2、租客告知书一份，用以证明被告知晓原告与案外人宁波威石人体工学有限公司的房屋租赁协议权利义务由原告概括承受的事实；3、房屋租赁协议书一份，用以证明被告未按照约定履行义务的事实；4、告知书、律师函各一份，用以证明被告未付各项费用的事实；5、电压统计数据，用以证明被告一直在使用原告房屋的事实。上述证据，经庭审质证，被告对证据真实性无异议。本院认为，上述证据真实、合法，本院予以采信。被告佳阳公司为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了威石公司的情况说明书、微信业主群，用以证明威石出售给原告房子交接没有完成，威石多次向被告催讨租赁费，导致被告无法向原告支付房租的事实。上述证据，经庭审质证，原告对真实性、关联系有异议，认为即使真实也和原告无关。本院认为，该证据与本案无关联性，故对上述证据，本院不予采信。经审理，本院认定事实如下：2018年11月，被告与威石公司签订房屋租赁协议一份，约定被告向威石公司租赁位于宁波市奉化区经济开发区汇泉路51号的房屋，租期为2018年11月20日至2021年11月19日，年租金为105876元，租金支付方式为被告应在一年租期届满前15个工作日前向威石公司支付下一年度的全部租金。被告逾期支付租金，按照未付租金的万分之三支付滞纳金。合同第十一条规定，未经出租人书面同意，拖欠租金7天以上，出租人有权单方解除合同，收回租赁房屋，追收承租人所欠各项费用及滞纳金，并不退还履约保证金且应给付违约金，违约金以本合同租金总额的30%计算。被告向威石公司缴纳履约保证金10000元、水电保证金5000元。2019年10月，原告购买威石公司位于宁波市奉化区经济开发区汇泉路51号的房屋。2019年11月6日，被告收到威石公司的租客告知书，对于被告向威石公司租赁的房屋权利、义务一并由原告概括承受。事后，原告多次要求被告支付租赁费，但被告一直未予支付。另查明，被告尚欠原告门卫费3600元、卫生费2646.58元。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告与威石公司签订的厂房租赁合同意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行合同的权利和义务。租赁合同约定，如被告拖欠租金7天以上的，视为违约，被告应支付违约金，违约金以本合同租金总额的30%计算。根据租赁合同的约定，2019年11月20日至2020年11月19日的租赁费被告应在2019年11月4日前支付，现被告在2019年11月6日收到租客告知书后至今未能交付租金，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告要求被告承担违约金31762.80元符合相关法律规定，本院予以支持。被告尚欠原告门卫费3600元、卫生费2646.58元的事实清楚，故对原告要求被告支付门卫费3600元、卫生费2646.58元的诉讼请求，本院也予以支持。被告认为威石公司多次要求被告支付租赁费导致被告无法向原告支付租金的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告宁波佳阳管业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告宁波顺鹰电气制造有限公司房租费105876元并支付违约金31762.80元；二、被告宁波佳阳管业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告宁波顺鹰电气制造有限公司门卫费3600元、卫生费2646.58元；三、驳回原告宁波顺鹰电气制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五×迟延履行期间）。案件受理费3712元，减半收取1856元，保全费1373元，合计3229元，由原告宁波顺鹰电气制造有限公司负担506元，被告宁波佳阳管业有限公司负担2723元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  王华华二〇二〇年九月十八日书记员  印丹妮附：一.本判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。