四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1026号 上诉人（原审被告）：成都凯泽联行商业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区双凤五路287号13栋附78号。 法定代表人：刘诚，经理。 委托诉讼代理人：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐先娥，女，1976年11月15日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：徐诗尧，四川融象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨兴绿，四川融象律师事务所律师。 原审被告：四川华宜酒店管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇瑜伽路12号。 法定代表人：袁玉华，管理中心总监。 上诉人成都凯泽联行商业管理有限公司（以下简称凯泽联行公司）因与被上诉人唐先娥、原审被告四川华宜酒店管理有限公司（以下简称华宜酒店）租赁合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 凯泽联行公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回唐先娥的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由唐先娥负担。事实和理由：一、一审中唐先娥主张的案由和民事法律关系错误,且一审认定案由和法律关系错误。本案起诉案由及法院受理的案由系租赁合同纠纷,唐先娥的请求权基础也是基于租赁合同的法律关系。案涉的2万元“物业管家费”是发生在商品房《认购协议》中的费用,是基于商品房买卖合同关系中产生的费用,系凯泽联行公司、唐先娥、案外人天韵房地产公司三方就商品房买卖产生的法律关系,与租赁法律关系无关，唐先娥要求退还两万元的诉讼请求就不应当在本案件中处理。二、一审认定凯泽联行公司收取唐先娥两万费用的性质是物业管家费认定事实错误。凯泽联行公司认为两万元费用是团购优惠费用,并非物业管家费,收据上载明的“两万物业管家费”的名称不能用来确定两万元的性质,应当依据实际费用的用途予以认定。凯泽联行公司作为案涉项目的销售方,销售的效力是经过案外人天韵房地产公司当庭认可的，凯泽联行公司代表开发商与所有购房者签订的《认购协议》(开发商盖章)中对2万抵5万房款进行约定,只是由于部分销售人员的疏忽,在某些(《认购协议》中未能明确载明“2万抵5万”的优惠内容,凯泽联行公司当庭也提供了其他购房者签订的《认购协议》予以佐证。凯泽联行公司的销售行为系整体行为,销售政策也系针对所有的购房者,并非仅针对本案被上诉人唐先娥。原审法院未对整个案件背景事实进行宏观的了解和调查,仅以部分《认购协议》中的漏写,而错误了否认整个项目的销售行为,以致作出了错误的判决。 唐先娥答辩称，一审判决事实认定清楚,法律适用正确,凯泽联行公司收取唐先娥物业管理费是没有法律和事实依据的,凯泽联行公司的上诉意见不能成立应全部驳回。本案案由确定是基于案涉纠纷系履行双方签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》产生,一审法院认定案件案由和法律关系无误。凯泽联行公司向唐先娥收取的两万元费用性质为物业管家费,并非团购优惠费用。凯泽联行公司收取该两万元款项后,在收据上写明该笔款项系物业管家费并加盖财务印章,即凯泽联行公司对该笔款项的性质是予以认可的。且根据凯泽联行公司提供的《万象中心订购协议》显示，优惠政策只适用于分期付款客户，唐先娥是一起付清款项，未约定也未享受过优惠政策，案外人天韵房地产公司也对该优惠政策予以否认。凯泽联行公司称大多数《认购协议》有约定和体现该团购政策,但是合同具有相对性,适用于本案没有法律依据。 华宜酒店陈述称，本案中我公司只是受凯泽联行公司的委托进行酒店管理及支付相应租金，唐先娥等诉请我公司返还物业管理费没有任何事实和法律依据。我公司并非收款方，更与凯泽联行公司不存在人格混同，至于凯泽联行公司应否承担返还责任，由法院依法判决。 唐先娥向一审法院起诉请求：1.判令凯泽联行公司、华宜酒店共同向唐先娥返还物业管理费20,000元及资金占用利息（以20,000元为基数按月利率1%的标准支付自2017年12月30日起至该款项付清止。）；2.判令凯泽联行公司、华宜酒店承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2018年1月6日，唐先娥与天韵房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由唐先娥购买天韵房地产公司开发的万象中心1栋1-9-4号商品房，房屋总价为256,324元。同日，唐先娥还与案外人四川蜗牛巴巴健康管理有限公司签订《装饰装修协议》，约定由唐先娥委托该公司为案涉房屋进行装修装饰，装修价款为79,802元。唐先娥还与凯泽联行公司签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，约定由唐先娥将案涉房屋委托给凯泽联行公司用于酒店服务式经营管理，其中约定物业管理费由凯泽联行公司承担。当日签订上述三份协议后，唐先娥向天韵房地产公司支付全额支付房款256,324元，向案外人四川蜗牛巴巴健康管理有限公司支付装修款79,802元，向凯泽联行公司的账户转款两万元，随即凯泽联行公司向唐先娥出具收据，收款事项载明物业管家费。 关于唐先娥为何向凯泽联行公司支付两万元的款项以及凯泽联行公司为何收取唐先娥两万元款项的原因，双方陈述如下：唐先娥于2018年1月6日购房当日，在工作人员的要求指引下在不同的pos上刷卡并签订了多份合同，一时没有留意所缴纳的是什么款项，后来回到家后发现向凯泽联行公司缴纳了20,000元的物业管家费，当时没有提出异议是因为我们以为房屋的物业费要由我们承担，结果2020年凯泽联行公司向我提出解除《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，我就仔细阅读了《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，发现该合同约定物业费是由凯泽联行公司承担，那么凯泽联行公司就没有收取物业费的理由。凯泽联行公司认为收取唐先娥两万元系当时唐先娥参加了交两万元抵扣五万元的团购活动。凯泽联行公司为证明与唐先娥约定参与交两万元抵扣五万元的团购活动，提供了其他业主与峨眉山天韵房地产开发有限公司签订的《万象中心定购协议》拟证明，由于购房是统一行为，其他业主在《万象中心定购协议》上约定有交两万元抵扣五万元的团购费用，故能证明销售该房是存在交两万元抵扣五万元的团购事实。 另查明，华宜酒店于2018年7月2日成立，成立时凯泽联行公司为其唯一股东，即华宜酒店成立之初为凯泽联行公司的全资子公司。2019年1月23日，凯泽联行公司与案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司签订《股权转让合同》，约定凯泽联行公司将其所拥有的华宜酒店100%的股权转让给案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司。2019年5月5日，华宜酒店的唯一股东由凯泽联行公司变更为四川蜗牛旅居酒店管理有限公司。2019年11月22日，华宜酒店的股东从四川蜗牛旅居酒店管理有限公司变更为袁琳、袁玉华。 再查明，在关联案件（2020）川1181民初879魏盛全诉凯泽联行公司、华宜酒店及第三人峨眉山市天韵房地产开发有限公司租赁合同一案中，峨眉山市天韵房地产开发有限公司在庭审中陈述该公司未进行过交两万元抵扣五万元的优惠活动。 一审法院认为,本案的争议焦点为：一、凯泽联行公司收取唐先娥两万元费用的性质认定；二、凯泽联行公司是否有权收取物业管家费；三、华宜酒店与凯泽联行公司是否存在公司人格混同情形，因而应对凯泽联行公司的债务承担连带责任。 一、凯泽联行公司收取唐先娥两万元费用的性质认定。 该院认为，收款方收取费用的性质如果有书面约定的应以书面约定为准，凯泽联行公司收取唐先娥两万元费用时向唐先娥出具了物业管家费的收据，且凯泽联行公司在庭审中亦认可收取两万元的理由之一为物业管家费，故该院认定凯泽联行公司收取唐先娥两万元费用的性质是物业管家费。凯泽联行公司未能提供任何有效证据证明唐先娥所缴纳的20,000元系交两万抵五万元的团购费用。 二、凯泽联行公司是否有权收取物业管家费。 该院认为，凯泽联行公司是否有权向唐先娥收取物业管家费的关键点在于唐先娥与凯泽联行公司在建立酒店房屋委托管理经营租赁关系时是如何对物业费进行约定的，唐先娥与凯泽联行公司签订的《酒店房屋委托管理经营租赁合同》明确约定物业管理费（包含的具体费用以各地住宅小区物业管理服务收费办法为准）由凯泽联行公司承担，因而唐先娥并不是物业管理费的承担者，凯泽联行公司无权收取唐先娥的物业管家费，应当予以退还。 三、华宜酒店与凯泽联行公司是否存在公司人格混同情形，因而应对凯泽联行公司的债务承担连带责任。 该院认为，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”也就是说，公司人格独立是其作出法人独立承担责任的前提。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”参照该条的规定，若公司与公司之间虽登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界限模糊、人格混同（人员、业务、财务等），导致各自财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同。本案中，华宜酒店成立之初虽为凯泽联行公司的全资子公司，但后期华宜酒店的股东已进行了变更，现无证据证明凯泽联行公司与华宜酒店为关联公司，且唐先娥亦未提交任何证据证明凯泽联行公司与华宜酒店存在工作人员、业务和财务等相关方面的混同，故对唐先娥要求华宜酒店承担连带责任的诉讼请求不予支持。 综上，凯泽联行公司应退还唐先娥两万元的物业管家费，由于凯泽联行公司无权收取占有唐先娥的款项，客观上造成了唐先娥的资金占用损失，故对唐先娥要求的资金占用利息诉求予以支持，资金占用利息以20,000元为基数，自2018年1月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项为止。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、成都凯泽联行商业管理有限公司在本判决生效之日起七日内退还唐先娥20,000元及资金占用利息（资金占用利息以20,000元为基数，自2018年1月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项为止）；二、驳回唐先娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费196元，由成都凯泽联行商业管理有限公司。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案案由定为租赁合同纠纷是否恰当；二、案涉物业管家费的性质及费用承担主体的认定。 一、关于本案案由定为租赁合同纠纷是否恰当的问题 《最高人民法院关于印发修改后的的通知(2011)》：“二、关于民事案件案由编排体系的几个问题。1、关于案由的确定标准。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。”、《最高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》定义房屋租赁合同纠纷为：“指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同产生的纠纷。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁”。具体到本案，本案系2018年1月6日唐先娥与凯泽联行公司签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，约定由唐先娥将案涉房屋委托给凯泽联行公司用于酒店服务式经营管理，房屋租赁期限144个月，按月由凯泽联行公司向唐先娥支付租金，2020年3月18日，华宜酒店作为实际承租方通过微信向唐先娥发布告知函，告知解除与凯泽联行公司的租赁合同，凯泽联行公司将与唐先娥无任何债权债务关系，同时要求与华宜酒店签订新的租赁合同，后唐先娥以《酒店房屋委托管理经营租赁合同》约定物业费由凯泽联行公司承担，但凯泽联行公司却收取了其物业费为由致本案诉讼。一审根据本案争讼法律关系性质确定本案案由为租赁合同纠纷并无不当。 二、关于案涉物业管家费的性质及费用承担主体的认定问题 凯泽联行公司认为收取唐先娥两万费用是团购优惠费用,并非物业管家费,收据上载明的“两万物业管家费”的名称不能用来确定两万元的性质，凯泽联行公司与其他购房者签订的《认购协议》中对2万抵5万房款进行约定,凯泽联行公司的销售行为系整体行为,只是由于部分销售人员的疏忽，在唐先娥《认购协议》中未能明确载明“2万抵5万”的优惠内容。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。凯泽联行公司虽主张案涉的两万元系团购优惠费用，除提交案外其他购房者《认购协议》外，未提交充分证据证明其主张，而凯泽联行公司向唐先娥出具的收据明确载明费用项目为物业管家费，一审认定两万元费用系物业管家费并无不当。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，本案中，唐先娥与凯泽联行公司签订的《酒店房屋委托管理经营租赁合同》明确约定物业管理费（包含的具体费用以各地住宅小区物业管理服务收费办法为准）由凯泽联行公司承担，凯泽联行公司辩称其不应当承担物业管理费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，成都凯泽联行商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费392元，由成都凯泽联行商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘一铭 审 判 员 周文勤 审 判 员 谭媛媛 二〇二〇年九月十八日 法官助理 吴 君 书 记 员 张 瑞 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。