江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初7046号原告：庞孟琴，女，1991年4月6日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：华磊，江苏阳羡律师事务所律师。被告：王路，男，1985年7月15日生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：黄启才，江苏斐多律师事务所律师。原告庞孟琴与被告王路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员范晟程适用简易程序独任审判，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告庞孟琴的委托诉讼代理人华磊、被告王路的委托诉讼代理人黄启才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞孟琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的租赁协议；2、判令王路退还租金12000元、押金5000元；3、判令王路承担违约金18000元；4、判令王路承担违约损失总计100000元；5、判令王路承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月25日，双方签订房屋租赁协议，由庞孟琴承租位于宜兴市的商铺，租赁期间为2019年7月1日至2021年8月1日，租金为每年36000元、押金5000元。合同签订后，庞孟琴按照开设美甲店的计划，对店内进行大面积改造及装修，共计花费装修费用10万余元。庞孟琴并按约向王路交付了第一年度的租金36000元、押金5000元。2020年4月7日，庞孟琴接房东周亚萍通知，该处房屋租赁期已于2020年3月25日到期，3月18日周亚萍即已通知过王路，但王路隐瞒事实，未告知庞孟琴，致庞孟琴被房东强制要求搬离。庞孟琴开设的美甲店正在经营当中，无法立即搬离，遂向房东补缴房租至2020年6月25日，总计10000元。王路违反双方之间的房屋租赁协议，按约应向庞孟琴退还4个月的房租及押金总计17000元，并赔偿因违约对庞孟琴造成的装修及预期利益损失。庞孟琴多次联系王路协商解决未果，故诉至法院。被告王路辩称：1、根据庞孟琴所述，庞孟琴向周亚萍支付的房租为10000元，故庞孟琴的租金损失为10000元而非12000元，故其同意返还庞孟琴租金10000元及押金5000元；2、由于双方在合同中对于违约金并未作出明确约定，故庞孟琴要求其承担违约金于法无据；3、根据其现场勘查，庞孟琴已将房屋内未形成附合的装饰装修物搬离，庞孟琴也未对主张的装修损失进行举证，故庞孟琴主张装修损失等于法无据。综上，请求法院驳回庞孟琴的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，王路（出租方／甲方）与庞孟琴（承租方／乙方）签订房屋租赁合同一份，上载：租赁房屋坐落于，商铺面积约100平方米；租期贰年，自2019年7月1日至2021年8月1日，其中2019年7月1日至2019年7月31日为免金装修期；租金为每年36000元，合同签订日乙方一次性向甲方支付全年房租，第二年房租提前一个月缴纳；乙方需向甲方缴纳5000元装修押金，在乙方不租时退还给乙方；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；甲乙双方在经营过程中，如因甲方原因造成双方无法正常经营所造成的一切损失均由责任方承担，并负责赔偿损失。涉案合同签订后，庞孟琴已向王路缴纳第一年租金36000元及押金5000元。涉案房屋系由王路向周亚萍租赁再转租给庞孟琴。王路表示，其系向周亚萍承租了解放东路48号一楼、二楼两间店铺，租期为5年，从2019年3月25日开始，租金一年一交，其租金已交至2020年3月25日，但租赁合同已无法提供；其在2020年3月25日前即已搬走；其将二楼店铺转租给庞孟琴是和周亚萍说过的，但对此没有书面证据提供。2020年4月7日，周亚萍与庞孟琴联系，并表示其与王路的房屋租赁在2020年3月25日已经到期，并要求后续房租由庞孟琴直接支付给其。庞孟琴于2020年4月30日向周亚萍支付了3月25日-6月25日的房租共计10000元，并备注6月25日前结清水电费、交钥匙。庞孟琴表示，由于周亚萍要求一楼、二楼的两件店铺一起出租，其无法承租两间店铺，所以无法和周亚萍进行续租。后庞孟琴于2020年6月25日后搬离。王路提供视频资料表示，涉案租赁物现仍空置对外招租，室内未形成附合的装饰装修物已均被庞孟琴搬走，故不存在装饰装修的损失。庞孟琴表示，其之后已将沙发、按摩椅、吧台等经营设备搬走，但对于已形成附合的地板、灯饰、墙纸等均保留在原处。庞孟琴表示，其要求解除涉案合同是因为王路的违约行为致使合同目的已无法实现，故行使的为法定解除权。王路对于解除涉案合同无异议，同意解除涉案协议。对于违约金，庞孟琴表示系按照六个月的租金进行计算，王路对此表示由于合同无约定故不予认可。对于损失，庞孟琴表示是结合其装修、搬离、客源损失等综合得出的结论，但没有其他书面证据提供予以佐证，王路则对于上述损失均不予认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定适用相应的法律规定并作出判决。1、关于涉案协议的效力问题。庞孟琴与王路在订立涉案合同时均系真实意思的表示，且无违反法律法规的禁止性规定的行为，故涉案合同应属有效。但根据王路的自述，其向原出租人的租金缴纳至2020年3月25日，且其在2020年3月25日前也已搬离了租赁房屋，且从原出租人之后与庞孟琴的对话中也可以反映出，原出租人也认为与王路的租赁合同已在2020年3月25日到期，故虽然王路自述其原承租期限为五年，但其对此未能证明在2020年3月25日之后仍有剩余租赁期限，故对于超过王路剩余租赁期限的部分应当认定为无效。2、关于涉案协议的解除问题。由于本案中双方均同意解除涉案协议，故本院确认解除庞孟琴与王路于2019年6月25日签订的涉案协议。王路同意退还庞孟琴已缴纳的押金5000元，本院对此予以确认。对于已收取租金的返还问题，由于王路已收取了庞孟琴一年的租金36000元（即每月租金3000元），而自2020年3月25日之后由于已超过了王路承租的剩余租赁期限，庞孟琴另行向原出租人重新缴纳了房租，故对于超出剩余租赁期限部分的租金王路应向庞孟琴进行返还。根据庞孟琴与王路订立的租赁合同的约定，第一年租金包含有一个月的免租金期，故按此计算，王路应向庞孟琴返还4个月的租金即12000元，庞孟琴向原出租人实际缴纳的金额并不能作为王路应返还金额的抗辩。3、关于违约责任的承担问题。本案中，由于王路的原因导致了涉案租赁合同无法继续正常履行，故王路存在违约行为，应当承担相应的违约责任。庞孟琴在本案中既主张了违约金又主张了损失，该两项在本案中不应加计计算。虽然庞孟琴主张以六个月的房租作为违约金的计算方式在合同中无明确约定，其主张的损失100000元也缺乏足够的依据予以支撑，但王路在涉案合同的履行中是明显存在违约行为，王路也应当为自己的违约行为承担一定的违约责任，否则将有违合同法诚实信用的基本原则。由于涉案租赁房屋系用于商业用途，王路的违约行为也势必会造成庞孟琴一定的经营损失等，而在损失的举证上庞孟琴也确实存在一定的障碍，综合本案的实际情况，本院酌定由王路赔偿庞孟琴两个月的租金损失即6000元作为违约赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除王路与庞孟琴于2019年6月25日签订的房屋租赁合同。二、王路于本判决发生法律效力之日起10日内返还庞孟琴租金12000元、押金5000元，合计17000元。三、王路于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿庞孟琴违约损失6000元。四、驳回庞孟琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1910元，由庞孟琴负担1585元、王路负担325元。庞孟琴同意其预交的诉讼费中的剩余部分由王路向其直接支付，本院不再退还，由王路于本判决发生法律效力之日起十日内向庞孟琴支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  范晟程二〇二〇年九月八日书记员  王亚琪