江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5468号上诉人（原审被告、反诉原告）：李剑，男，1972年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州新太阳置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区芦墟镇开发区。法定代表人：李君，董事长。委托诉讼代理人：周健，上海申伦律师事务所律师。上诉人李剑因与被上诉人苏州新太阳置业有限公司（下称新太阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初13801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李剑上诉请求：1、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初13801号民事判决：2、查明案件事实，依法改判，支持上诉人一审反诉诉讼请求；3、由新太阳公司承担一审、二审诉讼费用及上诉人律师费用。事实和理由：在与新太阳公司签订商品房合同时，上诉人在广州、上海两地已有住房且存在购房贷款尚未结清情形.根据“苏十五条”内容规定，案涉房产即便上诉人支付全部房款，房产登记部门也不能帮其办理产权登记，合同不具备履行的可能。一审法院认为：“苏十五条”内容中“2套及以上住房”系指在苏州范围内有两套住房的情况，上诉人举证的两处房产均为苏州范围之外的，上诉人不受该政策限制。但在2016年全国房地产“限购”政策的背景下，“苏十五条”中“2套及以上住房”应当被理解为：在全国范围内拥有2套及以上住房，一审法院认定错误。合同履行过程中苏州房地产按揭贷款政策性收紧，上诉人认为其可能不符合办理按揭贷款的条件，上诉人、新太阳公司处于观望的状态，不能确定合同是否能够继续履行，合同也处于中止的状态，上诉人不存在违约行为。因不可归责于当事人双方的事由导致本案商品房买卖合同不能继续履行，新太阳公司应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。一审法院在未充分听取上诉人意见、未能充分理解政策性文件的前提下，机械地套用《合同法》、《担保法》关于履约定金的规定，属于法律适用错误，且存在严重的倾向性。新太阳公司在诉讼中答辩称：限购政策属于地方事权，地方政府可根据当地实际情况出台因地制宜的分类调控政策。根据“苏十五条”)显示，其受文单位、调控范围仅限于苏州当地，上诉人无权滥做扩大解释。上诉人在上海、佛山两地已有住房的情形，不受该政策的影响。上诉人与新太阳公司签订涉案商品房买卖合同时，上诉人在苏州地区没有住房，其完全具备购房资格，而且还是首套房购买资格。上诉人在签订涉案商品房买卖合同之时及之后，均不受有关政策限制、影响。上诉人未按合同约定于2016年8月31日前支付220万元，不符合贷款政策的首付款支付要求，是导致其不可能获得贷款的根本原因。合同中对上诉人未能获得贷款时有明确约定的其他支付方式、支付时限时，涉案商品房买卖合同不存在不能继续履行情形。李剑未在2016年10月30日前支付剩余房款540万元，构成根本违约，应当依约承担违约责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判新太阳公司向一审法院起诉请求：1、确认新太阳公司与李剑之间的太阳湖大花园三期第26#幢房屋《商品房买卖合同》于2018年2月5日解除；2、李剑协助新太阳公司办理撤销涉案商品房买卖合同的网签备案手续；3、案件受理费由李剑承担。李剑向一审法院提起反诉请求：1、解除新太阳公司与李剑之间的《商品房买卖合同》；2、新太阳公司返还李剑已支付房款人民币100万元及利息161104.17元（自2016年7月15日起至2019年11月18日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算利息）；3、案件受理费由新太阳公司承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，新太阳公司与李剑签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定李剑向新太阳公司买卖太阳湖大花园三期第26#幢房，预售许可证号2008027，房屋总价640万元，在2016年10月30日前将该商品房经验收合格交付买受人使用。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之贰计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的百分之壹拾伍，出卖人有权在买受人已支付的房价款或定金中扣除买受人应支付的赔偿金额。如买受人已支付的房价款或定金不足赔偿的，出卖人有权追索。当日，李剑通过银行转账100万元到新太阳公司，银行汇款凭证上注明：26栋李剑首付款。2016年10月4日，涉案的商品房买卖合同在房屋行政管理部门进行了备案。2017年5月5日，新太阳公司向李剑发出告知函，明确截至2017年5月4日李剑需支付540万元购房款，滞纳金233280元，要求李剑在收到告知函10日内支付剩余购房款与滞纳金。该邮件的收件人地址为上海市延安西路1168号906室，电话为186××××6080，物流信息显示该邮件于2017年5月6日由本人签收。2018年1月2日，新太阳公司通过挂号信方式向李剑邮寄了律师函，明确解除双方的商品房买卖合同，并没收定金100万元。挂号信回执显示该邮寄于2018年2月5日签收。2018年9月7日，李剑向新太阳公司的委托人周健邮寄了告知函，明确李剑在于2016年7月15日向新太阳公司支付购房款100万元后，申请银行贷款时，被银行告知，由于这个地块存在一些未能解决的问题，导致银行无法为李剑提供贷款，当时李剑就电话通知了新太阳公司的销售人员，要求其尽快通知新太阳公司完善工作，以便申请贷款；期间，李剑多次开车去销售大厅，但新太阳公司置若罔闻；特此函告，要求新太阳公司在本函送达或视为送达之日后的15日内，履行义务，以方便顺利申请银行贷款，并完成商品房买卖合同。一审审理中，新太阳公司提供的商品房买卖合同共计14页，其中第9页到第14页为附件，附件四合同补充协议约定的支付方式及期限为，第一条，出卖人与买受人确认在签订本合同前，即2016年7月15日，买受人已向出卖人支付了购买该房屋的定金(履约定金)，共100万元。第二条，2016年8月31日前，买受人应向出卖人支付部分房价款220万元。第五条，2016年9月30日前，买受人应通过银行按揭贷款的方式向出卖人付清剩余房价款320万元。李剑对合同的第1页至第8页真实性没有异议，但对第9页到第14页内容均不予认可。以上事实，由新太阳公司提供的商品房买卖合同、转账凭证、告知函、律师函、邮寄凭证，李剑提供的商品房买卖合同、告知函及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：新太阳公司与李剑之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立生效。第一，关于商品房买卖合同的内容。新太阳公司提供的商品房买卖合同的第9页到第14页是附件一、二、三、四、五，其中附件四内容包括付款方式及期限等。李剑对附件内容的真实性有异议，认为该附件没有李剑的签字，未得到李剑的认可，对李剑不产生法律约束力。一审法院认为，商品房买卖合同第4页第六条付款方式及期限明确为：详见合同附件四合同补充条款付款方式及期限，在持有合同原件的情形下，李剑未提供只有8页的商品房买卖合同原件，应承担相应不利法律后果。一审法院对于第9页到第14页的附件内容予以确认。第二，李剑是否构成违约，新太阳公司是否构成违约。根据双方商品房买卖合同的附件四，李剑与新太阳公司约定2016年8月31日前李剑应向新太阳公司支付部分购房款220万元，2016年9月30日前，李剑通过银行按揭贷款方式付清剩余购房款320万元。事实上，李剑均未履行上述两项付款义务。李剑主张，2016年8月11日，苏州市人民政府颁布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，即苏府〔2016〕119号文件，2016年10月3日，苏州市人民政府颁布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，即苏府〔2016〕150号文件，李剑在签订涉案商品房买卖合同之前已经在上海、广东拥有两套房产，且贷款未结清，根据上述房产调控政策，李剑不能再办理按揭贷款，上述调控政策导致涉案合同不能履行，合同目的不能实现；新太阳公司未履行协助李剑办理按揭贷款，构成违约。一审法院认为，根据苏府〔2016〕119号文件，苏府〔2016〕150号文件，居民家庭已有两套住房且相应购房贷款未结清，继续停止发放“三套”及以上住房贷款，该两套住房系指在苏州范围内有两套住房的情况，李剑举证的两处房产均为苏州范围之外的，故李剑不受该政策限制。根据苏府〔2016〕150号文件，该政策执行时间为2016年10月4日，2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源不受该政策限制，故李剑也不受该政策的限制。李剑主张新太阳公司未协助其办理按揭贷款从而导致其不能支付剩余房款，但事实上，李剑未按合同约定于2016年8月31日前支付房款220万元，也未提供证据证明其已经支付了符合贷款政策的首付款并向新太阳公司提交了按揭贷款所需的资料，故对李剑的主张，一审法院不予采信。李剑未按约支付上述两笔购房款，已经构成违约。第三，涉案商品房买卖合同何时解除。新太阳公司于2017年5月5日向李剑邮寄了通知函，要求李剑支付剩余购房款、滞纳金，李剑仍不履行支付房款的义务。2018年1月2日，新太阳公司向李剑邮寄了解除合同的通知，该通知于2018年2月5日送达李剑。一审法院认为，新太阳公司根据双方合同约定以李剑不支付购房款为由解除商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持，故一审法院认定，新太阳公司与李剑的商品房买卖合同于2018年2月5日解除，在本案诉讼过程中，李剑反诉要求解除双方商品房买卖合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。第四，新太阳公司是否应当返还李剑已支付的款项，并支付利息。李剑主张新太阳公司构成违约，李剑不存在过错，新太阳公司应当返还已支付的100万元购房款并支付相应利息。新太阳公司主张上述100万元为履约定金，因李剑违约导致合同解除，新太阳公司有权没收该定金。一审法院认为，根据涉案100万元款项的银行凭证，李剑注明该款项为首付款，该意思表示为李剑单方面表示，根据双方的合同，该款项为履约定金，是双方意思表示一致的反映，故上述100万元为履约定金，因李剑未履行支付购房款的义务，新太阳公司有权予以没收。综上，李剑要求新太阳公司返还100万元并支付相应利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，新太阳公司与李剑之间的商品房买卖合同依法成立并生效，李剑未依约支付购房款，新太阳公司于2018年2月5日解除涉案的商品房买卖合同，并有权没收定金，李剑应协助办理网签备案手续。李剑要求新太阳公司返还已经支付的100万元，并支付相应利息的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。遂判决：一、苏州新太阳置业有限公司与李剑之间的关于太阳湖大花园三期第26#幢的商品房买卖合同于2018年2月5日解除。二、李剑于本判决生效之日起十日内协助苏州新太阳置业有限公司办理涉案房屋的网签注销备案手续。三、驳回李剑的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56600元，由李剑负担，于本判决生效之日起十日内交至本院，苏州新太阳置业有限公司预交的诉讼费，于本判决生效之日起十日内返还。反诉案件受理费28300元，由李剑负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，新太阳公司和李剑于2016年7月15日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然在合同签订后，苏州市政府为抑制房价而出台了限购政策，但李剑购买的涉案房屋系李剑在苏州地区范围内购置的首套房，且在限购政策开始执行前已签订认购协议并已支付部分房款，故本案所涉商品房买卖合同的履行不受限购政策的影响。因李剑在支付了100万元履约定金后未能按照合同的约定继续支付房款，且在收到新太阳公司发出的催告函后仍未及时支付剩余购房款，按照双方合同的约定，李剑已构成根本违约。新太阳公司据此发函解除双方之间的商品房买卖合同，符合法律规定及双方合同的约定。一审法院认定新太阳公司和李剑签订的商品房买卖合同于李剑收到新太阳公司发送的解约通知之日，即2018年2月5日解除，符合法律规定。鉴于涉案商品房买卖合同系因李剑根本违约而解除，故李剑要求新太阳公司返还100万元并支付相应利息的诉讼请求，无相应法律依据，本院不予支持。综上，李剑的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56600元，由李剑负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月八日书记员  杨颖颖