北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10870号上诉人（原审被告、反诉原告）：靳北彪，男，1959年3月9日出生，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：谢兰成，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华镇股权投资基金管理有限公司，住所地北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城东一办公楼507-12A室。法定代表人：高明，董事长。委托诉讼代理人：范肖燕，北京衍胜律师事务所律师。上诉人靳北彪因与被上诉人北京华镇股权投资基金管理有限公司（以下简称华镇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靳北彪上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第四项，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由华镇公司承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》中的租赁用途为办公，加建部分（门厅）为违建被拆除后，华镇公司仍旧可继续办公使用。二、租赁物属于住宅性质，但可以注册公司，可以办公经营使用。三、华镇公司在租赁物能够继续办公使用的情况下，既未按约定通知也未办理房屋交接手续，属违约行为，应当承担违约责任。四、华镇公司应当承担因其怠于办理注册地址变更手续而给靳北彪造成的损失。综上，涉案房屋的违建部分被拆除后可以继续使用，华镇公司没有提前通知，也没有办理房屋交接手续单方解除合同，其应当承担违约、赔偿责任。华镇公司辩称，同意一审判决结果，不同意靳北彪的上诉意见。华镇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华镇公司与靳北彪签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令靳北彪向华镇公司退还剩余租金59697.8元，退还押金41667元，共计101364.8元；3.判令靳北彪向华镇公司支付违约金41667元。靳北彪向一审法院起诉请求：1.判令华镇公司向靳北彪支付违约金41667元；2.判令华镇公司向靳北彪支付未办理公司地址变更手续而造成的损失287891.8元。一审法院认定事实：华镇公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的靳北彪于2015年4月23日签订《租赁合同》。合同约定，由华镇公司承租涉案房屋，房屋建筑面积为95平方米左右（含加建部分），租赁用途为办公。《租赁合同》第三条租赁期限（一）约定，租期自2015年4月25日至2017年12月30日止，共计2年8个月，租金自2015年4月25日起算；（四）约定，租赁期满或合同解除，乙方应提前一个月到相关部门办理公司注册地址变更手续。第四条租金及押金（一）约定，首期租金按押壹付陆通过银行转账的方式支付，支付金额为291667元，支付时间为合同签订后，甲方向乙方出示房产证复印件时支付；二期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为125000元，支付时间为2015年10月20日；三期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为125000元，支付时间为2016年1月20日；四期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2016年4月20日；五期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2016年7月20日；六期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2016年10月20日；七期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2017年1月20日；八期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为132500元，支付时间为2017年4月20日；九期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为132500元，支付时间为2017年7月20日；十期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为95694元，支付时间为2017年10月20日；（二）约定，押金为41667元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方。第九条合同解除约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.因房屋所有权归属、抵押等涉及的法律纠纷，导致乙方无法正常开展业务的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达500元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形；（六）合同解除后，乙方已经使用房屋租赁期间内的租金，甲方不予退还。第十条违约责任约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，除应支付违约金41667元外，还应向乙方返还剩余月份租金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金41667元，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。《租赁合同》签订后，华镇公司于2015年5月4日向靳北彪支付首期租金及押金共计291667元，其中押金41667元。2017年5月5日，中林物业公司亚运村分公司向华镇公司发送《关于提供“营业门店规划建设审批手续”的通知函》，要求于2017年5月10日前提供营业门店的规划建设审批手续。如未在规定时间前提供，视为无规划建设审批手续。2017年4月14日，大屯街道办事处送达《依法整治大屯辖区“开墙打洞”告知书》，要求于2017年4月30日前自行改正违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设、台阶、广告牌匾及违规设置的电子显示屏、卷帘门、店门等并将擅自开墙打洞的房屋恢复原状。2017年5月25日，大屯街道办事处送达《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，要求于2017年5月31日24时前自行改正违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设，台阶、广告牌匾及违规设置的电子显示屏、卷帘门、店门等，并将逾期未改正擅自开墙打洞的房屋腾退干净。一审庭审中，大屯街道办事处出具《情况说明》一份，内容为：“关于北京市朝阳区人民政府大屯街道办事处依法整治北京华镇股权投资基金有限公司租赁的位于北京市朝阳区X园X号楼X座X室房屋情况说明如下：一、北京华镇股权投资基金有限公司承租的北京市朝阳区X园X号楼X座X室的房屋，属2017年大屯街道办事处开墙打洞挂账任务，我单位于2017年4月14日送达《依法整治“开墙打洞”告知书》，2017年5月25日送达《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，责令于2017年5月31日24时前腾退干净。从6月1日开始，该点位进行了施工围挡，对于违建部分和开墙打洞行为进行了彻底整治。于2017年6月15日进行验收，并于7月份销账完毕。二、该点位房屋属住宅性质，不能经营使用。”一审庭审中，华镇公司称因2017年6月9日封门，故于当日搬离。靳北彪称不清楚华镇公司搬离的时间。另，庭审中双方确认华镇公司租金交至2017年7月20日，并确认合同已经解除。一审法院认为，华镇公司与靳北彪于2015年4月23日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，华镇公司与靳北彪均确认合同已解除，一审法院不持异议。关于华镇公司腾退涉案房屋的时间，华镇公司称其于2017年6月9日腾退，靳北彪表示不清楚华镇公司腾退的时间。华镇公司对于2017年6月9日腾退的事实虽未举证证明，但根据大屯街道办事处出具的《情况说明》，大屯街道办事处要求于2017年5月31日24时前腾退干净，从2017年6月1日开始整治，于2017年6月15日进行验收，故华镇公司称其于2017年6月9日腾退属合理范围，一审法院予以确认。华镇公司已交纳租金至2017年7月20日，故靳北彪应退还剩余租金59697.8元。关于华镇公司要求靳北彪退还押金的诉讼请求。《租赁合同》约定合同解除后，押金除抵扣应由华镇公司承担的费用、租金，以及华镇公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还。故华镇公司的该部分诉讼请求，有合同及法律依据，一审法院予以支持。关于华镇公司主张靳北彪承担违约金的诉讼请求，因《租赁合同》中未约定因“整治腾退”，出租方应当承担违约责任，故对于华镇的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于靳北彪要求华镇公司承担违约责任的反诉请求。本案中，华镇公司因“整治开墙打洞”被要求腾退，不存在违约行为，故对靳北彪的该项反诉请求一审法院不予支持。关于靳北彪提出华镇公司支付因未按照合同约定办理公司注册地址变更手续而给其造成的损失的反诉请求，因靳北彪未提供造成损失的证据，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、华镇公司与靳北彪于2015年4月23日签订的《北京市房屋租赁合同》解除；二、靳北彪于判决生效后七日内退还华镇公司租金59697.8元、押金41667元；三、驳回华镇公司的其他诉讼请求；四、驳回靳北彪的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为靳北彪是否应退还华镇公司租金、押金并要求其赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，华镇公司因涉案房屋涉及整治开墙打洞而被街道办事处要求腾退，华镇公司因此搬离涉案房屋，双方亦认可双方签订的租赁合同解除，故一审法院据此判令靳北彪退还华镇公司剩余租金及已交纳的押金，并无不当。关于靳北彪主张门厅作为违建被拆除后，华镇公司依旧可以继续办公使用，且其未依约办理房屋交接手续已构成违约的上诉意见，因街道办事处出具的《情况说明》已明确要求华镇公司于规定时间前腾退干净，并将对该点位进行施工围挡、彻底整治，故华镇公司无法继续正常使用涉案房屋，且该情形并非因其自身原因所致，靳北彪亦对相关政府部门整治开墙打洞及限期腾退的举措应当知情，故靳北彪该项上诉意见缺乏依据，本院不予采信。关于靳北彪主张华镇公司应承担怠于办理注册地址变更手续而造成损失的上诉意见，因合同并未对该项损失进行约定，靳北彪亦未就其主张的损失情况提供相应的证据加以佐证，故本院对其该项上诉意见亦不予采信。综上所述，靳北彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6322元，由靳北彪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年九月三十日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希