包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初5079号原告：马翠花，1982年8月17日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：马翠丽，女，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市福清渔港置业有限公司。法定代表人：林朝辉，董事长。委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。原告马翠花与被告包头市福清渔港置业有限公司（以下简称福清渔港）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马翠花及其委托诉讼代理人马翠丽，被告福清渔港委托诉讼代理人姚永伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马翠花向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理不动产产权证的违约金（每日按照房款1518546元的万分之一计算，从2018年9月8日至产权证书实际办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月13日原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》。双方约定原告以总价1518546元购买被告开发的位于包头市××区商铺一套。原告按照合同约定一次性支付了全部房款，但被告却至今未能按照合同约定为原告办理产权登记，故原告诉至法院，请求判如所请。被告福清渔港辩称，原告的请求没有事实依据，依照双方合同约定，出卖人应当在商品房交付360天之内，应由出卖人将产权备案登记资料报产权登记机关备案，被告向原告支付违约金是附条件的，第一要求出卖人将资料报产权登记机关备案，第二是因为出卖人的原因导致买受人无法取得不动产权证书的，才有违约责任。现出卖人已完成备案义务，在双方合同履行期间，被告已按约定履行了自己的全部合同义务，只是因为包头市不动产中心和房管局业务交接影响了正常办理房屋备案的手续时间，依照法律规定，因为政府行为，也就是不可抗力，导致一方违约的，合同约定的违约责任违约方是不承担的，不可抗力形成的违约，违约方是可以免责的。原告的诉讼请求没有法律依据，依照相关法律规定，办理房屋权属证书的主体义务，应当是预售房屋的购买人，开发商只承担协助办理义务，城市房地产管理法第六十一条有明确规定，房地产企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权手续，提供必要的证明文件，本案在合同履行期间，原告并没有按照合同约定提供相关的材料办理备案登记，所以案涉房屋之所以至今没有办理房屋所有权证书，没有及时办理备案手续，是因为政府行为不可抗力所致，也是因为原告没有尽到合同约定的先义务，因此被告的延迟办理行为是合同履行抗辩权的体现。原告主张的违约金没有事实和法律依据，依法应当全部驳回，依照相关法律规定，违约金即使有约定，但是法庭在认定的时候要按照违约方和被违约方合同实际履行情况认定，还要通过原告因违约行为造成的损失而认定，本案中，原告已按合同约定按时占有使用了房屋，房屋产权备案和所有权证的取得没有影响到原告的相关经济利益，所以依照合同履行的情况，原告是没有任何损失的，何况原告在合同履行过程中也有过错行为。被告认为原告主张的违约金过高，要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马翠花为证明其主张，向本院提交了包头市商品房买卖合同（原件及复印件各一份），证明原告于2017年9月13日与被告签订包头市商品房买卖合同，购买被告开发的的位××区商铺，该合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同第三条、第十二条的约定，被告应当于2017年9月13日向我方交房，但因为笔误将交房时间写为2017年5月26日。签订合同当日我方交付了全部房款，被告当即交付了房屋，被告应当于交房之日起360日内即2018年9月8日前将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。原告至今未取得的该房屋的不动产权证书，因被告未及时报备登记也未及时为原告办理房屋产权登记，导致原告未及时取得房屋产权登记证书，被告理应向原告承担违约责任，支付违约金。被告发表质证意见如下：对证据的真实性认可，证明目的不认可，原告确于2017年9月13日向被告交付了全部房款，被告也当即向原告交付了房屋，双方关于案涉房屋的约定是报备时间，并不是备案时间，被告已依合同约定完成了报备义务，之所以没有依照合同约定的时间取得备案，是因为政府行为所致，所以被告没有违约。关于违约金的约定，依照同类案例的审判结果，双方约定的违约金明显过高，所以不能依照合同约定来主张违约金。被告福清渔港为证明其主张，向本院提交了不动产产权情况表、关于房屋产权登记集中治理项目转办函一份（2017）第094号、关于房屋产权登记集中治理项目转办函一份（2018）第111号（原件及复印件各一组），证明案涉房屋于2018年11月6日完成备案手续，即使被告违约，违约金的终止日期也应当计算到备案日。包头市规划区房屋产权登记中心治理工作领导小组办公室在以上两个时间先后发出了转办函，在此函出具之前，被告已经具备办理不动产登记的条件，已经提交了备案的相关材料，但是之前没有接收，是因为办理的机关移交手续，所以没有及时给予备案，被告没有违约，无需承担违约金。原告发表质证意见如下：对证据的真实性不清楚，证明目的不予认可，开发商从来没有告知过我们，且证据本身前后落款时间不一致，存在瑕疵。本院经审理认定事实如下：2017年9月13日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于包头市××区商铺一套，约定房屋总价款为1518546元。合同签订当日，原告向被告一次性缴纳了全部房款，被告也于当日交付了房屋。合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。2018年11月6日，被告取得了涉案房屋的不动产情况表。本院认为，根据原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》约定，被告应当协助原告办理房屋产权登记。另被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告的收房日期为2017年9月13日，按约定被告需在商品房交付使用后360日内，即2018年9月8日前向产权登记机关提交备案手续，被告已构成违约。但因被告于2018年11月6日已向包头市不动产登记中心备案，故被告违约期间应当从2018年9月9日开始计算至其取得不动产情况表的时间即2018年11月6日止，共计59天。违约金的立法本意旨在以补偿性为基础，以惩罚性为补充，被告亦请求减少，综合考虑被告的违约情形，并参照本小区及本辖区内其他小区同类案件的审理情况，本院认为违约金的计算标准以每日按商品房价款的0.5计算较为适宜，即每日76元（1518546元×0.5）。故被告应支付原告逾期备案的违约金4484元（76元×59天）。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：被告包头市福清渔港置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告马翠花办理房屋产权登记；被告包头市福清渔港置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告马翠花支付违约金4484元；三、驳回原告马翠花的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1268元（原告马翠花已预交），由被告包头市福清渔港置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 权 静 二〇二〇年九月二十五日书记员 张晓虹附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。