广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17515号原告：汤瑄彤，女，1995年11月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********，公民身份号码440************622。委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。被告：广东新怡内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914************874。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。原告汤瑄彤与被告广东新怡内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琦与被告的委托诉讼代理人崔春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）于应诉材料送达至被告之日解除；2.被告归还购房款373634元；3.被告赔偿违约金7472元；4.被告支付暂计至2020年6月5日止利息51742元(以实际付款日起按银行贷款利率计至2020年6月5日),此后以373634元为本金计算至实际清偿日止按照LPR利率计算利息；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年2月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》，合同编号201********902，约定被告购买原告开发的位于佛山市南海区*************************，预测建筑面积28.98平方米，总价款373634元，于网签之日起一日内支付193634元，余款180000元以按揭贷款方式支付；房屋应于2018年9月30日前交付，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。关于燃气的特别约定：交付时完成室内燃气管道敷设，与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。逾期交付责任为：逾期在90日之内，自交付期满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行颂的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款。至今被告仍未能成就交付条件，却于2018年12月29日、2019年3月29日发函催促原告收楼。2019年3月9日，被告向全体业主送达《御秀大厦调解方案》，称御秀大厦于2019年12月27日完成主体工程，进入市政管网配套接驳阶段，由于周边市政道路未建设，供水、供电等管线配套设施未按照规定建设至项目红线范围，导致项目管网与外围连接受阻而造成综合竣工验收延误。拟定解方案。原告以高于附近同类商品房每平方米3000元的价格，购买涉案房屋，皆因被告宣称可以开通燃气(周围多数同类楼盘无法开通燃气)，而非用电烹饪，完全符合中国常人百姓的生活习惯。本案中，合同约定的房屋交付标准为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，亦不符合国家强制性标准，且该条款为被告制定的格式条款，显失公平，应认定为无效条款。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”，第六条“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”此外，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法(2017)191号]第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”。因此竣工验收备案表应为本案的房屋交付条件。显然，被告至今不仅远为达到上述条件，且楼盘仍处于施工阶段，多处设施仍未完善，交楼之日遥遥无期。原被告双方多次协商未成，诉诸法院，请求法院公正判决。被告辩称，第一、讼讼商品房已达到交付条件并应视为已交付给原告。2018年12月29日，涉讼商品房所属的建设工程已办理完成竣工验收备案，取得竣工验收备案表，并在2019年1月11日取得房屋测绘报告，根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉商品房已达到交付条件。被告已向原告发出《御秀名门交房通知书》，通知原告于2019年2月2日收楼，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，应视为被告已在2019年2月2日向原告交付房屋。第二、原告已经超出解除权行使期限，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应获得支持。原告自认商品房约定的交付时间为2018年9月30日。《商品房合同（预售）》第十二条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同•。根据该条款约定，涉讼商品房在约定交付日即2018年9月30日未达到交付条件的，逾期超过90日后，原告的解除权就已经发生，即原告的解除权于2018年12月30日已经发生。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。基于原告的解除权于2018年12月30日已经发生的事实及商品房买卖合同司法解释第15条的约定，原告的解除权于2019年12月31日消灭。解除权行使期间为除斥期间，原告在解除权行使期限届满后才要求解除合同不应获得支持。第三、《补充协议》中关于解除权行使期限的约定是双方的真实意思表示，应为有效。双方在《补充协议》第十四条第5点明确约定了解除权行使期限为三十日，这是双方真实意思表示，同时《合同法》也赋予双方享有约定解除权行使期限的权利，因此该约定合法有效。如果按双方约定的解除权行使期限计算，被上诉人的解除权同样已经消灭。综上所述，讼商品房已达到交付条件且已交付原告，双方签订的买卖合同不具备解约条件，即使达到解约条件，原告的解除权行使期限已经超过，其解除权已经消灭，不应支持解除合同。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，当事人为证明自己的主张及诉讼请求依法提供证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证，经审查，本院确认当事人提交的全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：2017年2月6日，原告汤瑄彤（买受人）与被告广东新怡内衣集团有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同(预售)》合同编号为201********902，约定：出卖人将其建设的广东省佛山市南海区************************商品房出售给买受人，预售许可证号为南房预字第2016063402号，规划用途为办公，总价款373634元，预售合同网上签订之日起1日内支付193634元，剩余房款180000元于2017年2月6日前申请办理银行按揭贷款手续；逾期付款在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；商品房交付应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付涉讼商品房。合同第十条【商品房相关设施设备交付条件】约定：燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。如果在约定期限内基础设施设备中的燃气未达到交付使用条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十二条【逾期交付责任】约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同已在佛山市南海区房产交易所办理合同登记备案。同日，原告支付了签订合同律师见证费600元。同日，原告汤瑄彤（买受人）与被告广东新怡内衣集团有限公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：双方同意商品房交付条件为商品房经竣工验收合格或商品房已办理竣工验收备案；若按商品房经竣工验收合格为交楼标准，交楼时间为2018年9月30日，若按商品房已办理竣工验收备案为交楼标准，交楼时间变更为2018年12月31日。按合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。原告于2017年1月15日支付定金6000元予被告，于2017年1月16日支付定金14000元予原告，于2017年2月6日支付了173634元购房款予被告。2018年12月29日，被告向原告发出《御秀名门交房通知书》，通知原告于2019年2月2日向原告交付房屋。2018年12月29日，御秀大厦1栋办理了竣工验收备案手续。2019年1月11日，涉讼商品房所在楼盘取得测绘报告书。2019年3月8日，被告发出《御秀大厦调解方案》，提出如业主继续履行买卖合同，向业主支付总价日万分之一补偿金，向每位业主补偿燃气工程费2000元，等等。2020年6月12日，原告提起诉讼，起诉状于2020年7月14日送达至被告。诉讼中，被告确认涉讼商品房及所在楼宇内未铺设燃气管道。本院认为，原、被告于2017年2月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《补充协议》关于商品房交付条件的变更约定，免除了被告提供测绘报告的条件，将房屋交付条件变更至低于原合同约定标准，免除了被告的责任，排除原告主要权利。该约定无效，双方应按《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付时间履行。该补充协议中关于买受人解除权行使期限为解除情形发生之日起三十日的约定，属于不对等的格式条款约定，该约定也无效。《商品房买卖合同》约定被告交付涉讼商品房时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十二条约定被告逾期交付超过90日的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼时，涉讼商品房内尚未铺设燃气管道，该房屋实际无法达到涉讼合同约定的交付条件，原告依约享有单方面解除涉讼合同的权利。因合同已明确将燃气不通作为解除合同的条件之一，本院对被告辩解原告无单方面解除权的意见不予采纳。原告主张解除合同的起诉状于2020年7月14日送达至被告，本院确定《商品房买卖合同》于当日解除。至于被告辩解原告主张解除权已过除斥期间的问题，被告一直未能按合同约定接通燃气，该违约行为一直持续进行，原告在实际办理收楼手续前，其一直享有解除权，原告解除权除斥期间应从其实际接收房屋时起算，被告该辩解意见本院不予采纳。《商品房买卖合同》因被告根本违约而解除，原告请求被告退还已付全部购房款373634元合法合理，本院依法予以支持。按约定解除合同后被告应支付购房款1%的违约金即予原告，即本案中被告应支付违约金3736.34元（373634元×1%）予原告,原告请求7472元依据不足,超出部分本院不予支持。此外，根据合同约定，被告还应向原告支付从付款之日起以不低于银行同期贷款利率计算的利息，故本院对原告按中国人民银行同期贷款利率主张利息的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告汤瑄彤与被告广东新怡内衣集团有限公司于2017年2月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号为201********902）于2020年7月14日解除；二、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款373634元予原告汤瑄彤；三、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3736.34元予原告汤瑄彤；四、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以20000元为本金从2017年1月16日起、以173634元为本金从2017年2月6日起、以180000元为本金从2017年11月13日起，至2019年8月19日止均按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告汤瑄彤；五、驳回原告汤瑄彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3896.36元（原告已预交），由原告负担28.02元，被告负担3868.34元，被告负担部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十一日书记员  黄晓璇