广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7063号 原告：古雪松，男，1989年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区马山县。 委托诉讼代理人：秦晓辉，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌嘉敏，广西涌流律师事务所律师。 被告：南宁市金瀚房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区南梧大道6号瀚林山水源A地块二期地下室商业地下二层B222号，统一社会信用代码：91450100561550192C。 法定代表人：余则钗。 原告古雪松与被告南宁市金瀚房地产开发有限公司（以下简称金瀚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告古雪松的委托诉讼代理人凌嘉敏到庭参加诉讼。被告金瀚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告古雪松向本院提出诉讼请求:1、被告立即办理涉案房屋产权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金23460.6元（违约金计算标准：按总房款的3%计算，即782020元×3%=23460.6元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2012年7月23日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市兴宁区瀚林山水源4号楼1单元2404号的商品房，购房总价为782020元。合同第十七条第3款约定:出卖人应当在交付使用后720日内,向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记,协助买受人办理房产证并将房屋所有权证书交付买受人。本条第4款第(2)项约定“如出卖人不能在约定期限内协助买受人办理取得房产证,买受人不退房的,出卖人应向买受人支付违约金，违约金按每迟一日20天计算，违约金累计不超过总房款的2%。”之后双方又签订《合同补充协议》将违约金的总额变更为不超过购房款总额的3%,在《合同补充协议》第18条约定“同时,逾期违约金的总额不超过购房款总额的3%,如有超出,买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。” 古华仁已经按照《合同》第七条约定支付总房款782020元。被告于2014年4月19日与古华仁办理交(接)房手续并将涉案房屋交付古华仁使用,但被告至今未协助办理涉案房屋产权证。 涉案房屋于2019年9月19日已具备办证条件。已就逾期办理房产证向法院起诉过的业主已经取得房产证,但被告要求未向法院起诉的业主必须签订放弃违约金的协议书才能办理房产证。 买受人古华仁已于2015年6月12日去世,原告于2020年7月1日向南宁市兴宁区人民法院提起遗产继承纠纷诉讼,各继承人达成调解协议，南宁市兴宁区人民法院作出(2020)桂0102民初5846号民事调解书，确认调解协议：古华仁（买受人）与南宁市金瀚房地产开发有限公司（出卖人）于2012年7月23日签订的《南宁市商品房买卖合同(合同编号:YS00261534)》买受人项下的权利义务由原告古雪松继受。该调解书已于2020年7月24日生效,因此原告是本案适格原告。 原告认为,被告至今未协助办理房产证,已经构成延期协助办理房产证的违约事实,应当按照《合同补充协议》约定向原告支付延期办理房产证的违约金并立即协助原告办理房产证。根据2019年南宁市中级人民法院审理的涉案小区同类型案件所确定的违约金计算标条约定的总房款的3%计算违约金,即被告应当向原告支付逾期办理房产证违约金23460.6元。 被告金瀚公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区瀚林山水源项目由被告开发建设，被告于2012年4月5日取得该项目4号楼的商品房预售许可证。2012年7月23日，古华仁（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定古华仁向被告购买瀚林山水源4号楼1单元2404号房，购房总价为782020元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第6条约定：买受人应于本合同签订之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知。买受人逾期履行本条义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。第18条约定：买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。第25条约定：如补充协议约定内容与购房合同约定内容不相符的，则以补充协议约定内容为准，自双方签字、盖章之日起生效，均具同等法律效力。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2012年9月24日办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并于2014年4月19日接收房屋。现涉案房屋未办理房屋权属证明，原告以被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2019年6月18日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号《行政处罚决定书》，内容为：因被告分别于2011年、2012年办理了位于南宁市个项目的《建设工程规划许可证》后，擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设上述项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，12个项目违法建设建筑面积合计19036.88平方米，建设工程总造价178788202.88元，对被告处建设工程总造价（¥178788202.88元）百分之五的罚款，共计8939411元。被告于2019年6月20日缴纳了上述罚款。涉案房屋于2019年9月19日已具备办证条件。 再查明，本案原告古雪松是买受人的儿子。买受人古华仁已于2015年6月12日去世。在本院受理的古雪松诉林妹园等人法定继承纠纷案［(2020)桂0102民初5846号］中，经本院主持调解,各继承人达成调解协议，本院于2020年7月24日作出(2020)桂0102民初5846号民事调解书，确认调解协议：古华仁（买受人）与南宁市金瀚房地产开发有限公司（出卖人）于2012年7月23日签订的《南宁市商品房买卖合同(合同编号:YS00261534)》买受人项下的权利义务由原告古雪松继受。该民事调解书已于2020年7月24日发生法律效力。 本院认为，买受人古华仁与被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应严格履行。原告古雪松作为古华仁的法定继承人，业经法定程序确认古华仁作为买受人在涉案合同项下的权利义务由其继受，故古雪松有权向被告主张合同权利。 关于办理不动产权登记手续的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。被告在2014年4月19日将上述房屋交付原告使用，根据合同第十七条约定，被告应在2016年4月8日前完成上述合同义务，而至今为止，被告未能履行办证义务。现涉案房屋已具备办证条件，原告要求被告为原告办理房屋权属登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，本院予以支持。 关于逾期办理涉案房屋产权登记手续责任承担的问题。根据合同约定，买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。本案中，被告并无证据证实原告对被告未能履行办理涉案房屋所有权证这一义务并无过错，而被告迟延申请办理涉案房屋所有权证构成违约，且无合法正当的免责事由，应承担违约责任。因被告至今未申请办理涉案房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应继续履行为涉案房屋申请房屋所有权登记手续的义务。因被告准备材料客观上需要一定时间，本院酌情确定被告应于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为原告申请办理涉案房屋的不动产登记手续，并向原告交付房屋所有权证书。 关于被告应否支付违约金以及违约金计算标准的问题。根据《商品房买卖合同》第十七条约定，金瀚公司应在2016年4月8日前完成办证义务，而至今为止，被告未能履行办证义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金。至于违约金的计算标准，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4款约定“买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”，该条款为当事人约定的违约金支付条款。而《合同补充协议》第18条约定“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”，该条款虽约定了买受人实际损失的计算方式并调整了逾期违约金总额的上限，但并未改变《商品房买卖合同》第十七条第4款中约定的违约金计算方式。因此，原告主张的违约金应当按照《商品房买卖合同》第十七条第4款的约定计付。因被告自逾期办证之日起至今，违约金已超过总房款的3%，故对原告要求被告支付违约金23460.6元（即总房款782020元×3%）的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告南宁市金瀚房地产开发有限公司向原告古雪松支付逾期办理房屋所有权证书的违约金23460.6元； 二、被告南宁市金瀚房地产开发有限公司于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为原告古雪松申请位于南宁市兴宁区瀚林山水源4号楼1单元2404号房的所有权登记，并将以原告古雪松为产权人的房屋所有权证书交付给原告古雪松。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费193元，由被告南宁市金瀚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年九月二十九日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。