文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终568号上诉人（原审原告）：张恒军，男，1961年10月1日生，汉族，住江苏省扬中市。上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码913211823021870426，住所地江苏省扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙俭，江苏汇典律师事务所律师。上诉人张恒军与上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称红星公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张恒军上诉请求：撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初3564号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》（以下简称储藏室转让协议）与《商品房买卖合同》是二份独立的合同。按照相关规定，商品房买卖合同应当注明建筑面积和公摊面积。《商品房买卖合同》明确记载商品房系按建筑面积计算。储藏室转让协议明确约定“面积为图测面积”，平面图已明确记载涉案储藏室图测面积是32.44平方米。因该协议是红星公司提供的格式条款，对“面积”有两种以上解释的，应当作不利于红星公司的解释。储藏室转让协议中的“面积”应当理解为“套内面积”；二、三份《房产测绘成果报告书》错误百出，不能作为定案依据；三、储藏室并非密闭空间，没有产权，如果按照一审判决的逻辑，储藏室单价远高于商品房单价，显然不符合常理。红星公司上诉请求：撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初3564号民事判决，并依法改判红星公司退还储藏室使用权转让款差价11962元。事实和理由：储藏室使用权的转让不适用商品房预售的相关规定，涉案储藏室转让协议明确约定差价的处理是“多退少补”，该内容无任何歧义。一审判决引用商品房买卖合同中关于商品房面积误差处理方案来处理储藏室面积的误差，缺乏依据，也超出了张恒军的诉请范围。张恒军向一审法院起诉请求判令：1、判令红星公司退还合同约定面积与实际面积的差价88367.82元（以88367.82元为基础按银行同期贷款利息计算至实际支付为止）；2、诉讼费用由红星公司承担。一审法院认定事实：红星公司系红星国际生活广场房地产项目的开发商，2017年10月1日，该项目营销中心投入使用。2018年2月28日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场1号楼储藏室进行了预测并出具了扬房预测字第2200331号《房产测绘成果报告书》（储藏室），报告书中附有预售商品房建筑面积计算说明、幢分摊说明书、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（预）（该面积报告载明储藏室12的计算式为4.48x3.8、套内建筑面积为17平方米、分摊面积为15.44平方米、套建筑面积为32.44平方米）。审理中，红星公司提供了扬中市公证处（2019）镇扬证民内字第979号公证书，内容是红星公司营销中心在大厅展板上展出了营业执照、商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产测绘报告书等文书的复印件。2018年5月20日，张恒军签署了红星檀宫洋房认购协议书，载明：储藏室号1-12、建筑面积32.44平方米（以实测面积为准）、总价185664元；洋房1号楼703室，建筑面积180.31平方米（以实测面积为准）。2018年6月8日，张恒军签署了红星檀宫购房合同签约确认单，载明储藏室1-12、面积32.44平方米、￥185664元。2018年6月8日，张恒军、红星公司签订了《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，约定红星公司同意将开发的编号为1-12的“红星檀宫”商品房地下储藏室使用权转让给张恒军；协议第三条关于“转让价款”的条款约定：该储藏室面积为32.44平方米（该面积为图纸测绘面积，最终根据实际面积多退少补），双方约定该储藏室使用权转让价款为185664元；协议第五条关于“交付期限与方式”的条款约定：张恒军付清全部转让款后，红星公司应于张恒军所购住房交付之日，同期将该储藏室交付给张恒军使用；协议第十条附则部分载明：红星公司已明确告知张恒军并知晓，储藏室系红星公司开发而取得的所有权，但不进行产权登记；张恒军自本协议签订后可享有储藏室的合理使用、处分、收益权。该协议后附加盖有红星公司销售专用章的地下一层平面图，标明了储藏室的方位。当日，张恒军向红星公司支付了全部转让价款。2018年11月1日，张恒军同红星公司签订了《商品房买卖合同》，约定张恒军向红星公司购买1幢703号商品房，合同第三条关于“买受人所购商品房的基本情况”的条款约定：该商品房合同约定建筑面积共180.31平方米，其中套内建筑面积157.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.06平方米，商品房单价每平方米7916元；合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的条款约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的。产权面积小于合同约定登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积x100%。该合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”载明：1.共用部分与共用房屋分摊建筑面积构成最终以扬中市不动产登记中心备案的面积测绘（实绘）报告为准。2019年7月30日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场1号楼储藏室进行了实测并出具了扬房实测字第1200523号《房产测绘成果报告书》（储藏室），报告书中附有商品房建筑面积计算说明、房产幢平面图、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（其中载明储藏室12的计算式为4.48x3.8、套内建筑面积为17平方米、分摊面积为13.35平方米、套建筑面积为30.35平方米）。根据该报告，1号楼储藏室总建筑面积为565.86平方米，储藏室套内总建筑面积为317.01平方米、共用部分总分摊面积248.89平方米、总分摊系数为0.785216（储藏室总分摊面积/储藏室套内总建筑面积），单个储藏室分摊面积的计算方式为单个储藏室套内建筑面积x总分摊系数。2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向红星公司发出《新建商品房住房配套设施交付使用核查意见书》，内容为红星国际生活广场一期住宅1-3#、5-8#及地下室、配电房项目进行配套设施核查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》和《扬住建[2018]30号》文件要求。根据红星公司提供的落款时间为2019年8月2日的公告，红星公司通知业主称储藏室实测面积已经由政府指定的测绘部门完成实测，现已公示在交房中心，多退少补，请业主来交房中心查看并领取补差金额。张恒军认为根据2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》，其储藏室的套内建筑面积为17平方米，而原、红星公司签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》约定储藏室面积为32.44平方米，遂拒绝签收储藏室并提起了本案诉讼，要求红星公司退还差价。一审法院认为：依据现有证据和审理查明的事实，本案1号楼储藏室系先由规划部门制定基本方案，方案形成后，红星公司委托扬中市不动产登记测绘队对1号住宅楼进行面积预测并形成《房产测绘成果报告书》（预测），该报告载明了各商品房和储藏室的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。之后，红星公司根据该预测报告载明的面积对商品房和储藏室进行预售。待1号楼储藏室建成后，红星公司再次委托扬中市不动产登记测绘队对1号楼储藏室的实际面积进行测绘并形成《房产测绘成果报告书》（实测），该报告载明了每个储藏室实测的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。最后，红星公司按照该实测报告载明的面积进行差价退补。在上述过程中，张恒军和红星公司先签订了红星檀宫洋房认购协议书，后签订了购房合同签约确认单和《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，最后正式签订了《商品房买卖合同》。经查，张恒军、红星公司签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效。该转让协议载明张恒军储藏室面积为32.44平方米，2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测）载明张恒军储藏室的套内建筑面积为17平方米，张恒军认为转让协议所载的“面积”指的是套内建筑面积，据此计算，张恒军购买的储藏室面积和储藏室实际面积相差15.44平方米，故要求红星公司退还该相差面积对应的储藏室差价。红星公司对此则认为转让协议上载明的储藏室面积指的是建筑面积（含公摊面积）而非套内建筑面积，双方由此产生争议。因此，本案的核心争议焦点即在于如何理解转让协议上约定的储藏室面积。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一审法院认为，首先，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》所载明的储藏室面积实际是根据2018年2月28日的《房产测绘成果报告书》（预测）得出，转让协议亦写明“该面积为图纸测绘面积”，根据该报告书，张恒军购买的储藏室12的套建筑面积为32.44平方米，与转让协议载明的储藏室面积一致，而该面积是套内建筑面积和分摊面积相加所得出；其次，张恒军在签订转让协议之前还签订了认购协议书，明确载明储藏室建筑面积32.44平方米，此后签订的《商品房买卖合同》关于计价方式与价款的条款也明确载明“按建筑面积计算”，上述合同、文件均系在张恒军购买商品房、储藏室的过程中签订，红星公司亦提供《公证书》证明其在营销中心展示了包括《房产测绘成果报告书》在内的相关文件，一审法院认为，以上事实可以作为判断红星公司是否履行告知义务、张恒军是否知情以及买卖行为是否系双方真实意思表示的依据；最后，红星公司开发的1号楼储藏室事实上存在着过道等公用面积，且该公用面积属于张恒军使用自己的储藏室所必须利用和借助的面积，若张恒军购买的仅为储藏室的套内建筑面积，这意味红星公司将自行承担公摊面积的建设成本，将上述公用面积无偿交由张恒军等购买者使用，这显然有悖红星公司出售储藏室的目的，亦与目前的房地产市场交易习惯不符。综上，应当认定转让协议载明的储藏室面积为建筑面积，张恒军关于该面积为套内建筑面积并要求按此计算差额价款的主张，难以成立。《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》约定“最终根据实际面积多退少补”，根据2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测），张恒军购买的12号储藏室的实测建筑面积为30.35平方米，与转让协议所载面积相差2.09平方米，面积误差比在3%以外，红星公司亦发出公告表示愿意进行补差，故红星公司应当退还张恒军差价。审理中，红星公司自认商品房买卖合同是《储藏室使用权转让协议》的不可分割的部分，与《储藏室使用权转让协议》具有同等的法律效力，商品房买卖合同与《储藏室使用权转让协议》互为补充，认为应当适用商品房买卖合同第五条之规定来处理面积误差的房款。故根据该条款之约定，红星公司应退还的房款差价为绝对值3%以内5569.92元[185664元/32.44平方米x0.9732平方米（32.44平方米x3%）]+绝对值3%以外12783.57元[185664元/32.44平方米x(2.09平方米-0.9732平方米）x2倍]=18353.49元，并应承担自张恒军交付款项之日起至实际退还之日止的利息（自2018年6月8日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）。本案审理中，张恒军还提出红星公司在销售时存在违反法律、法规之处，未按规定表明按建筑面积或套内建筑面积计价，捆绑销售、储藏室不符合质量约定等问题。对此，一审法院认为，张恒军的诉讼请求系要求红星公司退还储藏室差价，本质上属于对合同的继续履行，仅是在履行过程中双方就协议条款的理解产生争议，并未提出关于红星公司存在违约行为并要求其承担违约责任的诉讼请求，且张恒军提出的上述事由亦不全部属于民事诉讼的处理范围，故本案中对此不作处理。张恒军还提出扬中市不动产登记测绘队存在违反法律、行政法规的情形，对此，一审法院认为，扬中市不动产登记测绘队作为行政机关指定的、扬中范围内唯一的不动产登记测绘专业机构，其接受红星公司委托进行不动产测绘的行为不属于民事行为，张恒军关于《房产测绘成果报告书》所提出的异议不属于本案审理范围。一审法院判决：红星公司限于判决生效之日起十日内退还张恒军差价18353.49元并承担利息（本金18353.49元，自2018年6月8日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张恒军与红星公司签订的储藏室转让协议合法有效，双方的权利义务应当按照该协议的约定进行分配。本案的争议焦点是：一、储藏室转让协议中“面积”应作何解释；二、面积差应当如何处理。关于争议焦点一，储藏室转让协议第三条约定“该储藏室面积约为32.44平方米（该面积为图纸测绘面积，最终根据实际测绘面积多退少补）”。扬中市不动产登记测绘队系房屋面积测量的有权单位，其对涉案小区房屋面积进行测量形成了相关报告，现并无充分证据证明报告数据错误，一审法院依据该测绘队出具的相关报告认定本案事实，并无不当。扬中市不动产登记测绘队对涉案小区进行测绘形成的《房产测绘成果报告书》（预测）将储藏室面积分为“套内建筑面积”、“分摊面积”和“套建筑面积”，其中涉案储藏室“套建筑面积”为32.44平方米，与储藏室转让协议约定的面积一致。从常理分析，储藏室的使用必然需要借用公用面积，若张恒军出资购买的32.44平方米是“套内建筑面积”的话，其将无需承担借用的公用面积部分的成本，这将会造成实质上的不公平，也不符合房地产交易惯例。因此，储藏室转让协议中的“面积”应当解释为“套建筑面积”。至于分摊系数过高的问题，此系设计规划的结果，现并无房屋面积分摊系数的相关禁止性规定。本院也无法因为涉案储藏室分摊系数高即得出“储藏室转让协议中的‘面积’是‘套内建筑面积’”的结论。因此，一审法院认定储藏室转让协议中的“面积”是“套建筑面积”，并无不当。关于争议焦点二，涉案储藏室建成后，经测量，实际面积与约定面积存在面积差，该面积差价红星公司应当返还。针对面积差价，储藏室转让协议约定“多退少补”，但是并未约定具体的计算方法，鉴于储藏室转让协议与商品房买卖存在密切关联，一审判决参照《商品房买卖合同》对面积差计算方法的约定认定本案储藏室面积差的金额，并无不当。同时，一审判决最终认定的金额亦未超出张恒军主张的金额。一审判决关于储藏室面积差价的判决可以维持。综上，张恒军和红星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2269元，由张恒军负担2010元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担259元。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年九月二十九日书记员 吴 斯