辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1885号上诉人(原审被告)：辽宁东旭置业有限公司（原抚顺大商房地产置业投资有限公司），住所地抚顺经济开发区滨河路北12号楼西地块。法定代表人：李忠强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑淑范，女，1962年9月9日出生，汉族，住抚顺市东洲区。上诉人辽宁东旭置业有限公司（以下简称东旭公司）因与被上诉人郑淑范商品房预售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人东旭公司的委托诉讼代理人杨涛，被上诉人郑淑范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东旭公司上诉请求：1、撤销原判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2012年签订了一份《商品房买卖合同》，被上诉人认为上诉人构成违约，但直到2020年才向望花区人民法院起诉主张权利。上诉人认为被上诉人的诉讼请求己经过了诉讼时效。且一审法院认定中称“关于被告辩称原告的诉讼请求己经过了诉讼时效，因原告一直在主张权利，故本院对被告的辩称不予认可”，但被上诉人并未在庭审中提交认可证据佐证其一直在主张权利的事实，所以恳请人民法院支持上诉人的诉讼请求。2、上诉人在2020年7月2日接手原抚顺大商置业公司，在交接清点本案的相关诉讼材料时，上诉人发现关于本案诉争的报警器、飘窗问题，公司确实存在相应的违约行为，但在双方签订的合同附件三中，对这一行为的违约责任并没有进行约定，那么一审法院在没有约定违约责任的前提下，按照购房款5%认定上诉人承担违约责任于法无据。另依据上诉人与被上诉人签订的买卖合同中附件五的相关约定，关于空中花园的建设并不以所谓的承诺和销售的沙盘为准，这个不构成上诉人在销售房屋时作出的要约。一审法院对合同附件五的约定内容没有查清，错误地依据商品房买卖司法解释进行判决，于法无据。郑淑范辩称，2012年我与开发商签订了《商品房买卖合同》，2015年10月30日向我交房，我发现房屋实际情况与《商品房买卖合同》约定不符，没有合同约定的包括客厅、居室为飘窗，售楼处的房屋效果图承诺建设屋顶花园。我一直没有放弃主张权利，我向各级政府反映上述情况。我之所以于2020年4月8日提起诉讼，是因为我等待同一园区、同一单元与我情况一样的其他业主通过诉讼已经法院生效判决，我才提起诉讼主张权利。郑淑范向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿违约金18940.37元；2、诉讼费由被告方承担。一审法院审理查明：原告郑淑范与被告抚顺大商房地产置业投资有限公司于2012年签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为K2011342-132，合同约定：原告以每平方米4381.81元的价格购买被告开发的位于抚顺经济开发区建筑面积为86.45平方米的房屋，房屋总金额为378807.47元；被告于2013年10月31日前将房屋交付原告使用，交付条件为该商品房经验收合格。合同文本附件“大商顺景C地块住户交房标准”第5条约定：客厅、居室为飘窗；第11条安防系统约定：(1)燃气报警系统、各户厨房设置。原告已全额支付购房款给被告，被告亦开具了销售不动产统一发票给原告。原告于2014年7月从被告处接收所购买房屋。被告的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。但案涉房屋未按约定在厨房处安装燃气报警系统，未安装“飘窗”，被告亦未能按照其售楼广告上的承诺建设“屋顶花园”。2013年12月20日，被告抚顺大商房地产置业投资有限公司向全体业主出具了一份《对大商中心城业主诉求的处理意见》，第四条载明：现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用。截至本案法庭辩论终结，被告仍未建设屋顶花园。一审法院认定的上述事实，有原告向一审法院提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、《对大商中心城业主诉求的处理意见》、照片及经原、被告双方签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证和一审法院审查，足以采信。一审法院认为，原告郑淑范与被告抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已经按照合同约定交付了购房款，被告应当向原告交付符合合同约定的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告的售房广告和售楼处沙盘中均宣传有空中花园，已构成要约，现交付房屋并未建设空中花园，与广告、沙盘宣传不符，并且在2013年12月20日向业主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，但直至本案法庭辩论终结，被告仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任；双方签订的购房合同中明确约定厨房安装燃气报警系统，客厅、居室为飘窗，但交付的房屋未能安装厨房燃气报警系统，客厅、居室也没有完全安装飘窗，故被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告主张被告赔偿违约金18940.37元一节，结合被告履行合同的具体情况，参照原告的购房款总额378807.47元，酌定违约金为总房款的5%即18940.37元，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告辩称原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，因原告一直在主张权利，故一审法院对被告的该项辩解不予认可。关于被告辩称已经取得抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书，证明被告已经具备交房的条件，但被告未能达到合同约定的交房标准，故被告的行为仍构成违约，应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：被告抚顺大商房地产置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告郑淑范违约金18940.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由被告抚顺大商房地产置业投资有限公司承担，随上述款一并给付原告。二审期间，被上诉人郑淑范提交一份四位小区其他业主整理的维权经过，证明被上诉人一直主张权利。上诉人东旭公司质证意见为：该份材料不符合证据要件，没有任何证明人签字对该过程进行确认。从内容看，四位业主和本案有利害关系，所谓的主张权利是向信访局主张权利，没有向上诉人主张权利；从时间看，均是在2014年7月之前，被上诉人是2014年7月才接收房屋，上述维权过程和被上诉人没有关系。本院认为，被上诉人郑淑范提交的材料不能够证明该维权过程真实且不能证明被上诉人自己参与了维权过程，故本院对该证据材料不予采信。上诉人东旭公司二审未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。本院另查明，抚顺大商房地产置业投资有限公司于2020年7月2日工商登记名称变更为辽宁东旭置业有限公司。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人郑淑范的权利请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中,被上诉人在2014年7月接收房屋时就应当发现上诉人存在其认为的违约之情形，即被上诉人知道或应当知道权利被侵害的时间为2014年7月。被上诉人一、二审期间未举证证明其在法律规定的诉讼时效期限内曾向上诉人主张过权利，故不能认定发生引起时效中断、中止的正当事由,被上诉人的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，上诉人所提出的不承担违约责任的抗辩应予以支持，被上诉人的诉讼请求本院不予支持。综上，原审判决部分事实认定不清，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初651号民事判决；二、驳回郑淑范的诉讼请求；一审案件受理费274元、二审案件受理费274元，均由郑淑范承担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 秦 梦二〇二〇年九月三十日法官助理杨茜怡代书记员 孙 悦