宁夏回族自治区高级人民法院   执行裁定书   （2020）宁执异3号   异议人（案外人）：刘强，住宁夏回族自治区固原市西吉县。   申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县金城镇西寺街35号。   法定代表人：黄强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：顾福忠，该公司员工。   委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。   被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。   法定代表人：全勇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭蕾，宁夏合天律师事务所律师。   在本院执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人刘强于2020年9月2日对本院查封的博冠公司开发的××县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人刘强称，2018年8月，刘强与博冠公司签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定由刘强购买博冠公司开发的××区，总价款为515376元。刘强于2018年3月11日交付定金10000元，2018年7月7日交付房款80000元，2018年7月31日交付房款215376元，2018年11月10日交付房款210000元，合计515376元，已足额缴纳了购房款。刘强在要求博冠公司办理备案手续期间，发现案涉房屋已被查封。刘强认为，其与博冠公司签订了商品房买卖合同，全额支付了购房款，并已实际占有使用，且上述行为均在查封之前，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，其对案涉房屋主张的实体权利，能够排除对案涉房屋执行，故提出异议，请求解除对三沙源逸都花园六区S-05号楼03室的查封并中止执行。   国基公司称，案涉房屋为商铺，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。最高人民法院民事审判第二庭发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书中明确表示，商铺具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不适用该规定。案涉房屋为在建工程，至今未竣工，无法交付，刘强至今未占有案涉房屋，且刘强并未提供其向博冠公司要求过户的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。   博冠公司称，刘强于2018年8月13日与博冠公司签订商品房买卖合同，合同载明的××区，面积47.72平方米，总价515376元，刘强已全额交清购房款，对于刘强的异议申请，请法院查明事实，依法裁决。   本院查明，刘强意向购买博冠公司开发的××区，2018年3月11日至7月31日期间，通过银行转账方式向博冠公司共计支付305376元。2018年8月13日，刘强与博冠公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定案涉房屋总价款515376元。后刘强通过现金方式和银行转账方式向博冠公司支付剩余房款共计210000元，至此，515376元购房款已全部付清。2018年11月10日，博冠公司向刘强出具515376元购房款《收据》，载明：“收到刘强交来三沙源逸都花园六区S-05-x-1-3商铺款515367元”。   另查明，刘强与博冠公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》中载明的交易房产三沙源逸都花园六区S-05号楼03室与博冠公司给刘强出具的购房款《收据》中载明的三沙源逸都花园六区S-05-x-1-3号房产为同一套房屋。《永宁县商品房买卖合同（预售）》中载明该房屋的规划用途为住宅，未设定抵押。   再查明，案涉房屋属于在建工程尚未交付，刘强未实际占有使用该房屋。   2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定：查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。之后，本院将登记在博冠公司名下的包括案涉房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日，同时向国基公司、博冠公司发送了（2019）宁执保20号保全案件结案通知书。刘强提出执行异议，请求对三沙源逸都花园六区S-05号楼03室解除查封并中止执行。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”。本案中，刘强请求对三沙源逸都花园六区S-05号楼03室解除查封并中止执行，实质是基于其对案涉房屋主张实体权利提出的异议，应当依照案外人执行异议程序审查。   关于刘强对案涉房屋主张的实体权利能否排除执行的问题。因案涉房屋系登记在房地产开发企业博冠公司名下的商品房，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定进行审查。首先，在本院查封前，2018年8月13日博冠公司已与刘强签订书面商品房买卖预售合同；其次，刘强已按照合同约定支付了全部购房款515376元；最后，博冠公司与刘强签订的商品房买卖预售合同中载明，案涉商品房的规划用途为住宅，且国基公司未提供证据证明刘强在案涉房屋所在地有其他用于居住的房屋。故刘强的异议符合该条法律规定，其对案涉房屋主张的实体权利能够排除本院执行。综上，刘强的异议请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：   中止对登记在银川博冠房地产开发有限公司名下的××区的执行。   案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宁夏回族自治区高级人民法院提起执行异议之诉。   审判长 周爱芬   审判员 张 凌   审判员 沙 玲     二〇二〇年九月十七日   法官助理 徐文婷   书记员 吴亚卓   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》   第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》   第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。   人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。