浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初1700号 原告：袁春伟，女，1972年8月3日出生，汉族，住桐庐县 城南街道滨江路江滨居民组二组。 委托诉讼代理人：孙建平、何其育，浙江春江明珠律师事务 所律师。 被告：杭州光典大酒店有限公司，住所地桐庐县城环城南路 598号光典大厦5至13楼层。 法定代表人：孙国樟。 委托诉讼代理人：赵安安，北京京师（杭州）律师事务所律 师。 原告袁春伟与被告杭州光典大酒店有限公司房屋租赁合同纠 纷一案，原告于2020年6月1日向本院提起诉讼，本院同日受理 后，依法由审判员叶学超适用简易程序，于2020年7月22日、9 月29日公开开庭进行了审理。原告袁春伟的委托诉讼代理人孙建 平、被告杭州光典大酒店有限公司的委托诉讼代理人赵安安第一 次庭审到庭参加诉讼，原告袁春伟的委托诉讼代理人何其育第二 次庭审到庭参加诉讼。被告杭州光典大酒店有限公司经本院传票 传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告袁春伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告 2- 租金219484元（107065.5元+112418.5元），违约金22483.7元； 2、原告已支出的律师费13000元由被告承担；3、诉讼费由被告 承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，并将第1项诉讼 请求变更为要求被告支付第六年租金224837元，违约金22483.7 元。事实和理由：2014年，原、被告签订了《杭州光典大酒店租 赁协议》，约定原告将其所有的位于桐庐县××路××号光典 大厦内第七层房屋出租给被告开设宾馆（酒店）及配套使用，建 筑面积1126.19平方米，实际使用面积约800平方米。租赁期限 为十二年，装修期原告不收租赁费，缴费期自2014年10月1日 至2026年9月30日止。租赁费为每平方米0.45元，每天租赁费 为506.7855元，年租金为：184976元，第一年、第二年租金不递 增，第三年至第六年在上年租金的基础上递增5%，第七年至第九 年每年自上年租金的基础上递增6%，第十年至第十二年在上年的 租金基础上递增7%。租金每年分二次由被告支付给原告，每年3 月25日和9月25日前各支付年租金的50%，先支付后使用。该协 议还约定租赁期间双方必须信守协议，任何一方违反本协议的须 向对方支付年度租金10%的违约金。协议签订以后原告依约将租赁 房屋交付给了被告，被告按约定使用了租赁房屋，并支付租金给 原告，但是2019年9月25日前应支付给原告的租金112418.5元 （2019年10月1日至2020年3月31日）和2020年3月25日应 支付给原告的租金112418.5元（2020年4月1日至2020年9月 30日），被告均未支付。被告的行为违反了约定，依约应按年度 3- 租金数额的10%支付违约金给原告。原告为了维护自身的合法权益 特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告杭州光典大酒店有限公司辩称：疫情为不可抗力，疫情 期间为法定免责事由。被告租赁房屋的目的为酒店营业，疫情对 酒店产业影响极大，杭州市政府公示文件中表示酒店应当停止营 业，被告的大部分员工为外省人员，无法回桐上班。应减免被告 在疫情期间的租金和违约金。 原告袁春伟为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列 证据材料： 1、房屋产权证书，证明案涉房屋为原告所有的事实； 2、租房协议，证明原、被告的租赁关系及相关租赁约定的事 实。 经庭审质证，被告杭州光典大酒店有限公司的质证意见为： 对原告提供的2组证据无异议。 被告杭州光典大酒店有限公司未提供证据。 对各方当事人提交的证据，本院认证如下：对原告提供的2 组证据，证据客观真实，具有证明效力，且被告无异议，故本院 予以确认。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实 如下：原、被告签订《杭州光典大酒店租房协议》一份，约定原 告将光典大厦内第七层出租给被告开设宾馆，租期自2014年10 月1日至2026年9月30日止……第五年租赁费为214131元，第 4- 六年租赁费为224837元，第七年租赁费238327元……租金每年 分二次向原告支付，半年一次，每年的3月25日和9月25日前 各支付年度租金的50%。（先支付后使用）。租赁期间双方必须信 守协议，任何一方违反本协议规定的须向对方支付年度租金10% 的违约金等合同事项。 合同签订后，原告依约交付了案涉房屋。被告于2019年9月 25日前应支付给原告2019年10月1日至2020年3月31日期间 的租金112418.5元和2020年3月25日前应支付给原告2020年4 月1日至2020年9月30日期间的租金112418.5元，至今未付。 另查明：因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民 政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响 应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级 别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其 后又于2020年3月23日调整为三级响应。桐庐县人民政府于2020 年2月3日对城南街道全域实施出行管控措施。 本院认为，原、被告间签订的《杭州光典大酒店租房协议》 合法有效。被告应按照合同约定于2019年9月25日前支付2019 年10月1日至2020年3月31日期间的租金112418.5元和2020 年3月25日前支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的 租金112418.5元，共计224837元。鉴于新冠肺炎疫情影响，浙 江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事 件一级响应，被告在案涉房屋经营餐饮、住宿等服务项目，显然 5- 也受到疫情的影响，一定程度上导致被告继续履行合同困难，现 被告因疫情影响经营，请求减免疫情期间的租金，根据公平原则 及结合客观实际情况，本院酌情予以支持减免2个月的租金。因 此，减免后被告尚应支付未付租金187364元（224837÷12个月× 10个月≈187364元）。被告在疫情发生前就未按时支付租金，构 成违约，原告有权要求其支付违约金，但原告主张按同年租金的 10%支付违约金过高，违约金应相当于因违约造成的实际损失，故 本院将违约金酌情调整为10000元。综上，本院对原告合理的诉 讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、 第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州光典大酒店有限公司支付原告袁春伟租金 187364元、违约金10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告袁春伟的其他诉讼请求。 案件受理费2505元，由原告袁春伟承担381元，被告杭州光 典大酒店有限公司承担2124元及保全费1795元。 原告袁春伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费， 被告杭州光典大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内，向本 院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州 市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案 6- 件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判 决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起 七日内仍未交纳的，按照自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法 院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  叶学超 二〇二〇年九月二十九日 代理书记员  王梦甜 7- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损 失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对 支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定 仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付； 租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满 一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的， 8- 或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。