河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3183号上诉人（原审原告）：房德印，男，汉族，1971年2月23日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：刘利群，商丘市法制教育协会法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨镇硕，男，汉族，1989年9月21日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：韩中政，商丘市梁园区尚品法律服务所法律工作者。原审第三人：蔡长粉，女，汉族，1965年11月20日出生，住河南省商丘市。原审第三人：刘如义，男，汉族，1962年3月5日出生，住河南省商丘市。（系蔡长粉之夫）上述二人共同委托诉讼代理人：孙秀莲，商丘市梁园区中衡法律服务所法律工作者。上诉人房德印因与被上诉人杨镇硕、原审第三人蔡长粉、刘如义案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人房德印及其委托诉讼代理人刘利群、被上诉人杨镇硕的委托诉讼代理人韩中政，原审第三人蔡长粉、刘如义及其委托诉讼代理人孙秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房德印上诉请求：依法撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初4053号民事判决，改判原审第三人蔡长粉名下的房产归上诉人房德印所有，本案上诉费用由被上诉人杨镇硕承担。事实与理由：房德印于2016年8月10日与刘如义、蔡长粉签订《二手房销售合同书》，约定房德印购买刘如义、蔡长粉的案涉房屋，价款为81万元。因刘如义欠房德印71万元借款（包括本金及利息），以此抵扣房款后，房德印又向刘如义、蔡长粉支付现金10万元，合计为81万元。刘如义、蔡长粉出具收款条字据为证。收款后，刘如义、蔡长粉将案涉房屋交付给房德印。后双方到商丘市不动产登记中心办理房屋过户手续，工作人员告知，因案涉房屋占用土地系划拨土地，不能办理过户登记手续，故因此未能办理过户手续，但房德印一直在案涉房屋居住。房德印得知杨镇硕因另案申请执行案涉房屋时，向法院提出书面异议，在一审中，房德印提供了相关证据及证人出庭作证，充分证实了事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，受法律保护的物权期待权应同时满足四个条件，而本案中，案涉房屋未办理过户登记并非双方当事人的原因，故房德印的诉求应得到法律的支持。被上诉人杨镇硕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，房德印的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人蔡长粉、刘如义辩称，同意房德印的意见，房德印享有足以排除强制执行的权利。房德印向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对房德印买受的位于梁园区民主××路××内××号（房产证号，2006字第000979号）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认位于梁园区民主××路××内××号（房产证号，2006字第000979号）房产归房德印所有；3.本案的诉讼费用由杨镇硕承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，第三人刘如义、蔡长粉与房德印签订《二手房销售合同书》，约定蔡长粉将其名下位于“梁园区民主××路××内××号（房产证号2006字第××号）”，面积为“810平方米”的涉案房屋作价“81万元（每平方米1000元）”售于房德印，同时《二手房销售合同书》第四条第二款约定“乙方（即房德印，下同）向甲方（即刘如义和蔡长粉，下同）支付所有房款810000元，其中甲方欠乙方借款710000元，折抵购房款，乙方又向甲方支付购房款100000元”。合同落款处甲方有刘如义和蔡长粉签字并按捺，乙方房德印签字并按捺，证明人张道曾和房士礼签字并按捺。另查明，杨镇硕与第三人蔡长粉、刘如义民间借贷纠纷一案，本院查封了蔡长粉名下位于梁园区民主××路××庄村内（房权证号2006字第××号）的涉案房产。一审法院认为，位于梁园区民主××路××内××号（房产证号2006字第××号）涉案房产，登记于蔡长粉名下；根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此条规定是人民法院判断是否可对执行人名下财产强制执行的法律依据，而为了保护在人民法院查封争议房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同且合法占有争议房屋且已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记的买受人的权益，最高人民法院进而制定了相关司法解释，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。受到法律保护的物权期待权应当同时满足上述规定中的四个条件，缺一不可。房德印主张其与第三人蔡长粉、刘如义存在借款的债权债务关系，以房抵债的方式折抵了购房款，进而双方签订了《二手房销售合同书》，该合同性质上为以房抵债合同；并非直接的买卖合同，房德印并未实际支付购房款，而是以“以房抵债”的方式消灭了之前双方的债权债务关系，并非建立了买卖关系。虽然房德印与第三人蔡长粉、刘如义签订了《二手房销售合同书》，但是双方的基础法律关系是借款的债权债务关系，该《二手房销售合同书》签订的是基于抵债行为转化形成。因此，借款事实是否真实发生，决定了双方合同的真实性，或者是否合法有效。而房德印主张其与第三人蔡长粉、刘如义存在借款的债权债务关系，但其提交的《借条》和《收到条》中的欠款数额不相符，证人证言亦没有陈述具体借款的形成过程，证言形式亦不合法，且没有转账凭证或者取款、汇款记录等相关证据予以证实，故不足以证实房德印与第三人蔡长粉、刘如义之间存在民间借贷关系。房德印的上述主张，本院不予采纳。在借款事实的真实性无法确认的情况下，以房抵债的合同是否合法有效也无法确认。且房德印向本院提交的租赁合同中位置与面积均与涉案房屋不一致，不能证明其对涉案房屋实际占有。故房德印对案涉房屋不享有物权期待权，房德印就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回房德印的诉讼请求。案件受理费11900元，由第三人刘如义、蔡长粉负担。本院二审期间，被上诉人杨镇硕申请证人出庭作证。本院依法组织当事人进行了质证。本院认定如下：证人刘某证明其于2018年与刘如义、蔡长粉签订案涉房屋买卖合同，且当时刘如义、蔡长粉及家人在案涉房屋居住。刘如义、蔡长粉认可其当时在案涉房屋中居住，且有权将房屋出售，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人房德印对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，本案中，房德印与刘如义、蔡长粉签订的《二手房销售合同书》，系以房抵债协议。以房抵债协议法律关系的真实性及是否履行是判断房德印对案涉房屋是否享有相应民事权益的前提，房德印对此应当承担举证责任。诉讼中，房德印提交的《借条》、《收到条》与《二手房销售合同书》中载明的欠款数额不一致，且未提供相关的转账凭证或者取款、汇款记录等证据予以证实，故无法查明以房抵债基础法律关系即借款法律关系的真实性。在此情形下，原审法院认定以房抵债合同是否合法有效无法确认，并无不当。从另一方面看，结合证人证言，可以看出刘如义、蔡长粉在签订《二手房销售合同书》后仍在案涉房屋居住，且仍有权处分案涉房屋，能够证明实际上其未将案涉房屋交付给房德印。庭审中，虽然刘如义、蔡长粉辩称，系房德印将案涉房屋出租给其居住，但未提供相应的证据予以证明，不予采信。第2房德印诉称，双方办理房屋过户登记手续时，房管部门告知其案涉房屋不能办理过户登记，即案涉房屋因政策限制不能办理房产过户登记，是客观不能。这种情况下，房德印明知案涉房屋存在不能办理过户登记的权利障碍，那么对因此而产生的不利法律后果其应当是有合理预判的，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，房德印就案涉房屋不具有物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由上诉人房德印负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 谢劳动审判员 段智明二〇二〇年九月八日法官助理吕慧颖书记员田英杰