黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0321民再1号原审原告：詹春财，男，1970年6月1日出生，满族，无职业，现住黑龙江省鸡东县。原审被告：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街五委。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：赵亮，男，该公司法律顾问。原告詹春财与被告鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，（2017）黑0321民初1351号民事判决书已经发生法律效力，现在已有新证据能证明案件事实发生变化，经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2019年8月5日作出（2019）黑0321民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原告詹春财、被告福缘公司的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹春财称，要求确认詹春财与福缘公司于2014年10月28日签订的关于福缘家居小区增补车库3-202号的商品房买卖合同无效,并由福缘公司向詹春财返还购房款6万元，赔偿詹春财经济损失6万元，共计12万元。事实和理由：2014年10月28日，詹春财与福缘公司签订了关于福缘房地产开发有限公司开发的位于鸡东县四小房后福缘家居小区的增补车库3-202号车库商品房合同，并以现金方式交纳了房屋购房款6万元。合同签订后，福缘公司并没有按期交付房屋，至詹春财起诉时止，房屋还未完工。福缘公司卖给詹春财的房屋属未经审批的违法建筑，未能取得售楼许可。詹春财起诉到法院，请求依照法律规定判决合同无效，双倍返款。福缘公司辩称，对詹春财提交的协议有异议，此协议不是福缘公司的正规协议。同时，此合同不是王文俊本人签订的，根据合同的相对性原则，福缘公司主体不适格。詹春财向本院起诉请求：1.要求确认詹春财与福缘公司于2014年10月28日签订的关于福缘家居小区增补车库3-202号的商品房买卖合同无效；2.福缘公司向詹春财返还购房款6万元，赔偿詹春财经济损失6万元，共计12万元；3.本案诉讼费用由被告负担。本院原审认定案件事实：詹春财向本院提交证据1.《买卖协议书》和收据各一份，用以证明詹春财与福缘公司的工作人员卢宏艳在售楼处签订了房屋买卖协议并收取6万元购房款。福缘公司质证意见是：福缘公司法定代表人王文俊不知道有这份买卖合同，该合同也不是福缘公司的正规合同，福缘公司没有在合同上加盖的售楼财务专用章，现金收据的经办人、售楼负责人均不认识。卢宏艳是刘忠福承包出去的2、5、6、10号楼的施工方。詹春财向本院提交证据2.《买卖协议书补充协议》，用以证明詹春财购买房屋时福缘公司的负责人刘忠福知情，事后又与刘忠福的弟弟刘某达成了关于后续房款还款协议，詹春财购买福缘公司房屋，刘某与张某知晓全部经过。福缘公司质证意见是：刘某、张某不是福缘公司的职员，詹春财为什么要把钱交给刘某，为什么与刘某签订还款协议，这个协议是他个人行为，与福缘公司无关。詹春财向本院提交证据3.证人刘某出庭证言，证明刘某在卢宏艳处承包外墙粉刷，卢宏艳没钱给人工费，要求用卖给詹春财房屋的钱给刘某结算人工费，刘某与詹春财协议分5年把剩下的房屋尾款给刘某，抵顶刘某的人工费。詹春财向本院提交证据4.证人张某出庭证言：证明2014年刘宗福让张某帮忙卖楼，恰好詹春财要买楼，张某就领詹春财到售楼处看楼后签协议并交款60000.00元，之后又签了一个买卖合同尾款的合同，刘某一年收2万，5年还清。张某找过刘宗福沟通，始终不给退钱，房子也住不上。此事，福缘公司不知情。对证人刘某、张某的证言内容，福缘公司无异议。综合以上证据证明的内容、福缘公司质证意见，本院认定如下，詹春财所购买的案涉房屋出卖方并不是福缘公司。本院认为，本案的争议焦点是：詹春财是否与福缘公司订立了案涉房屋的《买卖协议书》。从詹春财提供的证据及陈述来看，詹春财是与卢宏艳签订的协议，并将购房款交付给卢宏艳，而福缘公司并非《买卖协议书》的相对方，故詹春财与福缘公司并未订立房屋买卖协议，其要求确认与福缘公司签订的协议无效并返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回詹春财的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由詹春财负担。本院再审查明事实：2014年10月28日，詹春财与福缘公司签订了关于福缘公司开发的位于鸡东县四小房后福缘家居小区5号楼和6号楼中间的增补车库3-202号车库商品房合同，加盖了福缘公司的福缘家居售楼专用章，詹春财并以现金方式向卢宏艳交纳了房屋买卖款6万元，售楼处为詹春财出具收据，加盖福缘公司售楼财务专用章。福缘公司未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，合同签订后，福缘公司并没有按期交付房屋，至詹春财起诉时止，房屋尚未竣工。本院再审另查明事实：2014年9月4日，福缘公司作为甲方与作为乙方的卢宏艳签订协议，第四条规定：为保证甲方偿还乙方借款，甲方将该小区的楼房销售权交给乙方代理行使，乙方全面监督和管理销售，监管费用由乙方承担。并于2014年11月27日双方签订了《变更补充协议书》，补充约定福缘房地产公司的所有印章均由福缘房地产公司和卢宏艳共同管理。协议签订后，卢宏艳开始负责施工福缘家居小区5号楼和6号楼中间的增补车库。卢宏艳对该增补车库的投资额经福缘房地产公司盖章确认后，计算在福缘房地产公司对卢宏艳所欠的2074万元债务中。本院再审再查明事实：2014年10月20日，鸡东县城镇规划管理处对福缘公司包括案涉房屋等下达了鸡规罚字【2014】第017号《行政处罚决定书》。作出了1、福缘公司自行拆除车库及住宅共1260㎡；2、并处建设工程造价10％的罚款（以评估部门评估价为准）。后又于2015年4月20日，鸡东县城镇规划管理处作出鸡规罚字【2015】第003号《行政处罚决定书》，决定没收福缘房地产公司开工建设的福缘家居小区中在5号楼和6号楼中间的违法建筑物二层楼（一层是车库，二层住宅），总面积1260㎡。本院再审认为，案涉房屋为卢宏艳施工建设，但费用经与福缘公司结算后，由福缘公司承担。卢宏艳施工建设的行为实属公司行为，并非个人行为。福缘公司实为《买卖协议书》的相对方，应由其承担责任。原审作出驳回詹春财的诉讼请求判决不当，应予撤销。詹春财购买的增补车库3－202室即在福缘家居小区5号楼和6号楼中间，被鸡东县城镇规划管理处先是处以拆除后予以没收。依照《中华人民共和国城乡规则法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”案涉房屋属于违法建筑物，鸡东县城镇规划管理处作出的行政处罚，先是拆除后是没收，无法通过其他补办手续方式来纠正其违法性，因此属于实质违建，违反了法律的强制性效力性规定，故双方当事人签订的《买卖协议书》无效。合同无效自始没有法律约束力，合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，詹春财主张福缘公司返还购房款60000.00元，本院予以支持；因詹春财未提供证据证实福缘房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实，故其主张按照购房款一倍的赔偿请求，不予支持；詹春财的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2014年11月22日中国人民银行规定的金融机构5年期贷款年利率为6.15%，根据中华人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按照合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%；故本案中5年期贷款年利率6.15%上浮50%为9.225%。自2014年10月28日至2020年7月28日止共计5年9个月，以60000.00元为基数按照年利率9.225%计算损失金额为31826.25元（即：9.225%÷12个月=月利率7.6875％，60000.00元×9.225%×5年=27675.00元，60000.00元×7.6875％×9个月=4151.25元）。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定第一款五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规则法》第四十条、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、撤销鸡东县人民法院（2017）黑0321民初1351号民事判决；二、詹春财与鸡西市福缘房地产开发有限公司于2014年10月28日签订的《买卖协议书》无效；三、鸡西市福缘房地产开发有限公司于判决生效后立即返还詹春财购房款60000.00元，赔偿损失31826.25元，共计91826.25元（以60000.00元为基数按照年利率9.225%延续计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2700.00元，由原告负担604.00元，被告鸡西市福缘房地产开发有限公司负担2096.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判长  陈宏宇审判员  闫树东审判员  刘 俊二〇二〇年九月二十九日书记员  贾必真