江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3266号上诉人（原审原告）：童建平，男，1951年12月25日出生，回族，居民，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：沈磊，江苏西塘律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓真，江苏西塘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：盐城市馨泉置业有限公司，住所地江苏省建湖县建阳工业园区。法定代表人：余学华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵文进，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：盐城卓联营销策划有限公司，住所地江苏省建湖县阳光水城108幢1#2#门面。法定代表人：秦杨清，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈英，女，1987年11月28日出生，汉族，居民，住浙江省嘉善县。上列两被上诉人委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所律师。原审原告：杨笑红，女，1959年3月16日出生，汉族，居民，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：沈磊，江苏西塘律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓真，江苏西塘律师事务所实习律师。上诉人童建平因与被上诉人盐城市馨泉置业有限公司（以下简称馨泉公司）、盐城卓某营销策划有限公司（以下简称卓某公司）、陈英、原审被告杨笑红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。童建平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持童建平的诉讼请求。事实与理由：1.馨泉公司与童建平签订的合同约定因出卖人原因，买受人不能在交付之日起180日内取得不动产所有权证书的，买受人有权解除合同。案涉小区的供电和消防设施没有配套到位，系馨泉公司原因造成。童建平、杨笑红依据合同约定和法律规定有权解除合同。2.童建平、杨笑红是江西抚州人，已70岁高龄，子女均不在江苏，童建平被诱至江苏建湖，馨泉公司称案涉房屋小区邻近县城、学区房、现房，付全款后2-3天即可办产证，极具价值。当童建平付全款项后，馨泉公司却搪塞拖延办证事宜。童建平不顾年迈身体，多次前往住建局等相关部门请求解决，住建局答复该小区因开发商手续不全，不动产登记手续无法办理。童建平只得在了解情况后再次联系馨泉公司，馨泉公司保证一定按期办证，陈英也就此出具了书面承诺。但直至目前馨泉公司仍不能为童建平、杨笑红办理不动产权登记，具体办理的时间仍不能确定。馨泉公司辩称，1.案涉房屋至今不能办理不动产登记是事实，但即将符合办证条件。2.童建平认为解除合同属于约定解除，约定解除的前提条件必须是构成根本违约，就本案而言，童建平已经取得商品房，并实际使用，购买商品房的目的已经实现，至于产权登记问题，只是一个对外公示的效力问题，不影响童建平对房屋的使用权，馨泉公司没有根本违约的情形，其要求解除合同的理由不能成立。3.童建平与杨笑红是夫妻关系，杨笑红未提起上诉，应当视为其认可一审法院作出的判决，在杨笑红未提起上诉的情况下，不应当支持童建平的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。卓某公司、陈英共同辩称，同意馨泉公司的答辩意见，本案中卓某公司和陈英主体不适格，是上海潺鹰房产经纪有限公司（以下简称潺鹰公司）提供的居间服务，在居间过程中不存在诱骗童建平购房的事实，对此童建平也未提供任何证据证明。另外，陈英之前作出的承诺书是附条件的，在十个月内童建平反悔不售，陈英不算违约，并合同作废，约束时间是2019年11月29日至2020年9月29日，因条件没有成就，且童建平反悔，故陈英作出的承诺书作废。请求驳回上诉，维持原判。杨笑红书面陈述，同意童建平的上诉意见，馨泉公司属于根本违约，案涉房屋仍不符合办证条件，合同应当解除，请求法院支持童建平的上诉请求。童建平、杨笑红向一审法院起诉请求：1.依法解除童建平、杨笑红与馨泉公司于2019年5月29日签订的商品房买卖合同；2.判决馨泉公司、卓某公司共同返还童建平、杨笑红购房款49万元及利息（以49万元为本金，从2019年5月29日计算至还清之日，按合同约定中国人民银行同期贷款基准利率计算），（诉状中写从2019年11月29日计算是笔误）；3.判决卓某公司、陈英共同赔偿原告装修款6万元及利息（从起诉之日按年息6%计算至还清之日）；4.判决馨泉公司、卓某公司、陈英共同给付童建平、杨笑红支付的律师费1万元；5.诉讼费由馨泉公司、卓某公司、陈英承担。一审法院经审理查明，2019年5月29日，童建平、杨笑红通过潺鹰公司的介绍与馨泉公司签订商品房买卖合同一份。合同约定童建平、杨笑红购买馨泉公司开发的位于本县，合同约定商品房总价款为36.3689万元。合同还对商品房的交付条件与交付手续、商品房的质量及保修责任、合同备案与不动产登记及其他事项均作了约定，其中，合同第二十条不动产登记载明：“…（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的不动产所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.001的违约金”。合同签订当日，童建平、杨笑红实际向馨泉公司支付购房款49万元，馨泉公司在收到童建平、杨笑红交纳的房款当日，即向童建平、杨笑红交付了房屋。2020年1月6日，童建平、杨笑红因该商品房未能办理产权登记为由，向一审法院提起该案诉讼。一审法院另查明：馨泉公司开发的上述双鑫家园小区的商品房，由于供电、消防等设施尚未配套到位，致使该小区的商品房暂时未能办理不动产登记手续。一审法院认为，馨泉公司将其开发的涉案商品房出售给原告童建平、杨笑红，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。童建平、杨笑红与馨泉公司双方均应按约履行各自义务。本案中，馨泉公司虽然已将房屋交付童建平、杨笑红，但在约定期限内未能及时办理房屋所有权登记，应当依法承担相应的违约责任。鉴于案涉商品房所在小区的房屋所有权登记暂时不能办理的原因是供电和消防设施没有配套到位，今后如果相关设施配套到位，即可办理权属登记。因此，一审法院对童建平、杨笑红主张解除合同的请求，不予支持。据此。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：驳回童建平、杨笑红的诉讼请求。案件受理费9400元，由童建平、杨笑红负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。在本院二审过程中，馨泉公司陈述至今尚不能办理产权登记手续。卓某公司陈述陈英系其原法定代表人，系潺鹰公司的实际控制人。2018年12月11日，童建平与潺鹰公司签订一份商品房双馨家园认购书，该认购书载明鉴于乙方（童建平）经过了解向甲方（潺鹰公司）购买开发建设的双馨家园小区，其建筑面积125.41平方米，总价50万元整，首付29万元整，按揭21万元整，全款。备注：客户童建平于1月23日付房款10万元，于3月15日付房款5万元，于5月30日付房款35万元，款清签约。2019年3月19日，童建平通过银行转账向卓某公司交纳5万元。2019年1月23日，童建平通过银行汇款向陈英交纳8万元。2019年5月29日，馨泉公司向童建平、杨笑红出具363689元，增值税发票一张，同日，卓某公司向童建平出具案涉房屋126311元房款收据一张。2019年11月，陈英向童建平出具一份补充协议，载明：1.按开发商违约造成的后果申请退房，原款原退，原价肆拾玖万元、额外装修款陆万元，合计伍拾伍万元；2.若在申请退房过程中可办理房产证，那就按产证办理，产证出来十个月，陈英须将童建平房屋以伍拾伍万元二次售卖出去，若未在时间内售卖，陈英单独购买，房屋总价55万元整，超出十个月成因未履行，承诺赔双倍房款，若在十个月童建平反悔不售，陈英不算违约并此合同作废，陈英有权要求童建平履行本协议条款。约束时间2019年11月29日至2020年9月29日，承诺人陈英。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本案的二审争议焦点在于：一、案涉商品房买卖合同是否应当解除；二、如果合同解除，则合同解除后各方当事人的责任如何承担，童建平、杨笑红的各项诉讼请求能否成立。本院认为，童建平、杨笑红与馨泉公司签订的案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方在商品房买卖合同中约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得商品房的不动产所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。馨泉公司于2019年5月29日将房屋交付给童建平、杨笑红，但是房屋至今不能办理不动产登记，馨泉公司违反了合同的上述约定，且因至今不能办理登记构成严重违约，童建平、杨笑红有权要求解除合同，一审法院不予支持不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，童建平、杨笑红于2020年1月6日起诉至法院要求解除合同，经查，馨泉公卓某卓联公司、陈英均于2020年1月16日前收到一审法院邮寄送达的起诉状副本，故本院确认案涉房屋买卖合同于2020年1月17日解除。依据合同约定，合同解除后，馨泉公司应当自解除通知送达之日起15日内退还童建平、杨笑红全部房款，并自买受人付款之日起支付利息，故馨泉公司应当返还童建平、杨笑红购房款，根据童建平、杨笑红提交的发票及收据的内容，馨泉公司收取童建平、杨笑红房款363689卓某卓联公司收取房款126311元，现合同解除，馨泉公卓某卓联公司应按各自收取的款项向童建平、杨笑红返还房款。因馨泉公司实际收取房款数额为363689元，故其应当就其已收房款承担合同约定的违约责任，合同约定出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，故馨泉公司应当以上述房款数额为本金计算的利息，利息自2019年5月29至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按2019年8月20日至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。童建平、杨笑红在收到馨泉公司返还的房款及利息的同时应当腾空案涉房屋并向馨泉公司交付。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。卓某卓联公司收取的房款的问题，因其房款收据上注明的是收取的童建平、杨笑红的房款，童建平、杨笑红与馨泉公司之间的商品房买卖合同解除后，其收取房款的行为构成不当得利，应当向童建平、杨笑红返还，并承担自合同解除之日起计算的利息卓某卓联公司应当向童建平、杨笑红返还房款126311元及从2020年1月17日至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于童建平、杨笑红主张的6万元装修款，其卓某卓联公司、陈英共同赔偿卓某卓联公司不认可陈英出具补充协议系履行职务行为，补充协议上也未卓某卓联公司印章，故童建平、杨笑红卓某卓联公司返还没有依据，应当由陈英返还。童建平、杨笑红主张从起诉之日起按年息6%计算利息没有依据，本院不予支持，陈英应当自合同解除之日的次日返还，逾期不返还，应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故陈英应当向童建平、杨笑红支付6万元，并承担自2020年1月17日起自实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于童建平、杨笑红主张的律师费，没有合同依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，童建平部分上诉请求成立，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十五条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初189号民事判决；二、确认童建平、杨笑红与盐城市馨泉置业有限公司签订的商品房买卖合同于2020年1月17日解除；三、盐城市馨泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还童建平、杨笑红房款363689元及利息（以363689元为本金，自2019年5月29至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按2019年8月20日至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；童建平、杨笑红收到上述款项的同时腾空江苏省建湖县建阳镇冠华西路南侧（原双鑫公司地块）双鑫家园1幢1304号房屋，并向盐城市馨泉置业有限公司交付。五、盐城卓联营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还童建平、杨笑红房款126311元及利息（以126311元为本金，自2020年1月17日至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、陈英于本判决生效之日起十日内支付童建平、杨笑红6万元及利息（自2020年1月17日起自实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。七、驳回童建平、杨笑红的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费9400元，由盐城市馨泉置业有限公司、盐城卓联营销策划有限公司、陈英负担；二审案件受理费9400元，由盐城市馨泉置业有限公司、盐城卓联营销策划有限公司、陈英负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年九月二十九日书记员  周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。2.《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。