湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0525民初346号 原告：洞口县绿景房地产开发有限公司，住所地洞口县城南工业新城区洞口绿景盛世豪庭4栋111-115号商铺。 法定代表人：俞慧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾德立，湖南桔城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王导导，湖南桔城律师事务所律师。 被告：洞口县小江南食庄，住所地洞口县工业园绿景小区38栋1-10号门面。 经营者：肖秀平。 委托诉讼代理人：雷少华，湖南湘驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖红梅，湖南湘驰律师事务所律师。 原告洞口县绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景公司）与被告洞口县小江南食庄（以下简称小江南食庄）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依被告申请依法委托司法鉴定，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿景公司特别授权委托诉讼代理人王导导、被告小江南食庄经营者肖秀平及特别授权委托诉讼代理人雷少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿景公司向本院提出诉讼请求：一、判令小江南食庄立即支付绿景公司自2018年7月21日起至2020年7月20日期间商铺租金193772元及违约金85360元（违约金计算至2019年12月31日，此后违约金按月2%的标准照计），并支付押金10500元；二、诉讼费用由小江南食庄承担。诉讼过程中，绿景公司将第一项诉讼请求变更为：判令小江南食庄立即支付绿景公司自2018年7月21日起至2021年7月20日期间商铺租金305672元及违约金117710元（违约金计算至2020年7月31日，此后违约金按月2%的标准照计），并支付押金10500元。事实与理由：小江南食庄系经营餐饮业的个体工商户，经营场所为租赁绿景公司位于洞口县工业园绿景小区38栋1-10号商铺。2017年11月，小江南食庄与绿景公司商铺租赁合同中租赁期限快要到期，小江南食庄与绿景公司协商续租事宜，考虑到此前租金均已支付到位，绿景公司同意小江南食庄续租。2017年12月1日，双方续签38栋101、105、106号商铺的商铺租赁合同（其他商铺已被绿景公司出售，小江南食庄与其他业主签订租赁合同），约定三个商铺2018年7月21日至2019年7月20日租金合计92072元，小江南食庄应在合同签订之日一次性支付三个商铺首个租赁年度租金合计92072元，并支付押金10500元，小江南食庄应在2019年5月21日前支付2019年7月21日至2020年7月20日期间租金101700元，如小江南食庄拖欠租金，每逾期一天，应向绿景公司支付实欠租金或费用3%的违约金，如拖欠租金超过三十天，视为小江南食庄根本违约，绿景公司有权立即解除合同，收回所出租的商铺。经绿景公司多次催收，小江南食庄拒不支付租金及押金，为维护自身权利，绿景公司特具状起诉，请求判允所请。 小江南食庄辩称，小江南食庄拖欠的租金不违反合同约定，因在合同租赁期内，小江南食庄租赁的房屋从2014年开始漏水，小江南食庄经营者多次向绿景公司反映，绿景公司没有维修，因此绿景公司违约在先，小江南食庄不应当承担违约金。租房的押金10500元，小江南食庄已经支付。租赁期内因新冠疫情影响导致小江南不能正常经营，根据有关规定，绿景公司应当免除小江南食庄三个月停业期间的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，对与本院查明事实一致的予以采信，其余不予采信。 根据采信的证据材料和当事人陈述，本院认定如下案件事实： 小江南食庄系经营餐饮业的个体工商户，从2013年起租赁景公司位于洞口县工业园绿景小区38栋1-10号商铺从事餐饮经营。租赁合同约定于2018年7月20日租赁期限届满。2017年12月1日，租赁合同双方当事人续签38栋101、105、106号商铺的三份商铺租赁合同（其他商铺已被绿景公司出售，小江南食庄与房屋所有人另行签订租赁合同），租赁期限从2018年7月21日起算，租期8年。合同约定101商铺租金分别为：第一年（2018年7月21日至2019年7月20日，此后租赁年度以此类推,105、106商铺与101租期一致）25040元、第二年27948元、第三年30756元、第四年33828元、第五年37248元、第六年39120元、第七年41052元、第八年43128元；105商铺租金分别为：第一年33516元、第二年36876元、第三年40572元、第四年44640元、第五年49140元、第六年51600元、第七年54168元、第八年56892元；106商铺租金分别为：第一年33516元、第二年36876元、第三年40572元、第四年44640元、第五年49140元、第六年51600元、第七年54168元、第八年56892元。三份商铺租赁合同均约定，租金支付方式为合同签订后当日一次性支付第一年租金，2019年5月21日前支付第二年租金，2020年5月21日前支付第三年租金，后续支付租赁期限以此类推。小江南食庄应支付绿景公司每个门面押金3500元，合计10500元（已在2013年首轮租赁时付清，具体付款时间为：2013年6月20日，肖秀平交付绿景公司105商铺、106商铺的押金7000元；2013年7月14日，肖秀平交付给绿景公司101商铺押金3500元）。三份商铺租赁合同均约定，小江南食庄必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，由小江南食庄向绿景公司支付违约金，每逾期一天，按实欠租金或费用的3%承担违约金，如拖欠租金超过三十天，视为小江南食庄根本违约，绿景公司有权立即解除合同，收回所出租的商铺。三份商铺租赁合同还均约定，绿景公司向小江南食庄提供的租赁商铺，以现状为准。 2014年案涉商铺开始出现漏水现象，小江南食庄经营者肖秀平向绿景小区物业反映，绿景公司多次派人查看现场，但漏水问题并未解决。双方续签上述三份商铺租赁合同后，小江南食庄以绿景公司提供的租赁物商铺漏水为由，拒绝支付租金。绿景公司催收到期租金未果，致酿成本案纠纷。小江南公司应诉后提起反诉并申请司法鉴定，后在鉴定期间内撤回反诉和鉴定申请。 另查明，2017年、2019年一年期以内中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率均为4.35%，2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)为4.25%，2020年5月21日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)为3.85%。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。小江南食庄与绿景公司之间签订的三份商铺租赁合同，均系当事人自愿真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均依法有效，双方均应依约履行各自合同义务。绿景公司提供了出租商铺，履行了合同义务，小江南食庄亦应履行按时支付租金的合同义务。现小江南食庄拒不支付到期租金，依法应承担违约责任，绿景公司要求小江南食庄支付第一年至第三年的租金，符合合同约定，本院予以支持。小江南食庄主张2020年疫情期间停止经营，应减免3个月租金，本院认为，受新冠肺炎疫情影响，小江南食庄在一定期限内没有营业，故其要求减免一定期限的租金的抗辩理由，符合公序良俗等相关法律规定，本院予以采纳。根据公平原则，本院酌定绿景公司免除小江南食庄第二年3个月租金25425元。双方约定的违约金为每逾期一天由小江南食庄按实欠租金或费用3%承担违约金。小江南食庄不同意支付，本院认为合同约定的违约金标准明显过分超过小江南食庄违约给绿景公司造成的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院在判断违约金是否过高时，应当以当事人实际损失为基础进行判断，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。小江南食庄抗辩称绿景公司漏水，系绿景公司违约在先，故其不应承担违约金。本院认为，双方在合同中约定“绿景公司向小江南食庄提供的租赁商铺，以现状为准”，且从小江南食庄经营者肖秀平的陈述来看，在签订本案涉诉的三份续租合同时，小江南食庄对商铺的漏水现状是知情的，但小江南食庄仍然签订续租合同，表明其对漏水现状是接受的，并非绿景公司不履行适租义务。故对小江南食庄的该项答辩意见，本院不予采纳。结合本案，绿景公司未举证证明其因小江南食庄违约造成了何种损失，故可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)为基础，参照逾期罚息利率标准（上浮1.3倍至1.5倍）计算违约金，本院酌定按逾期罚息1.5倍的标准计算违约金。因此，从2017年12月1日至2019年5月20日期间，违约金以所拖欠租金（以下同）92072元为基数，计算为92072元×4.35%×1.5=6007.70元/年，计算1年5个月零20天，为8844.63元。从2019年5月21日至2019年8月19日期间，违约金以168347元（92072元+101700元-25425元）为基数，计算为168347元×4.35%×1.5=10984.64元/年，计算3个月，为2746.16元；从2019年8月20日至2020年5月20日，违约金以168347元为基数，计算为168347元×4.25%（LPR）×1.5=10732.12元/年，计算9个月，为8049.09元。故从2017年12月1日至2020年5月20日，小江南食庄应支付绿景公司违约金合计19639.88元。2020年5月21日以后的违约金应以280247元（168347+111900）为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付至实际清偿之日止。三个商铺的押金因小江南食庄的经营者均已交付，绿景公司在前轮租赁合同到期后尚未按合同约定退还，故对绿景公司要求小江南食庄支付押金10500元的主张，不予支持。 综上所述，对绿景公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、由洞口县小江南食庄支付洞口县绿景房地产开发有限公司商铺租金280247元和截至2020年5月20日止的违约金19639.88元，合计299886.88元，2020年5月21日以后的违约金以280247元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)3.85%的1.5倍计付至实际清偿之日止，限在判决生效后15日内付清； 二、驳回洞口县绿景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2822元，由洞口县绿景房地产开发有限公司负担822元，洞口县小江南食庄负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  杨恢喜 二〇二〇年九月二十九日 法官助理尹良 书记员黄宗泉