甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初418号原告（反诉被告）：马有布，男，东乡族，1972年4月1日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：韩忠伟，甘肃瑞明律师事务所律师。被告（反诉原告）：马有胜，男，东乡族，1978年5月30日出生，住甘肃省东乡族自治县。委托诉讼代理人：马维祥，临夏锁南律师事务所律师。原告马有布与被告马有胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案。被告马有胜应诉期间提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马有布及其委托诉讼代理人韩忠伟、被告（反诉原告）马有胜及其委托诉讼代理人马维祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马有布向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同书》无效；2、判令被告返还原告已付租金171000元、承租保证金5000元，合计176000元；3、判令被告赔偿原告装饰装修租赁房屋损失285000元、可得性经营损失300000元、购置餐饮物品损失75783元，合计660783元；4、判令本案所有诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2017年8月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，原告承租被告位于甘肃省兰州市安宁区××路××号××房××间及院落，承租房屋用于经营“安宁区马国海牛肉面馆”，双方约定租期为5年，自2017年8月20日至2022年8月20日，月租金9500元，半年支付房租47500元。2017年8月25日，原告马有布经被告马有胜同意，就承租经营的“安宁区马国海牛肉面馆”房屋装修事宜与马特力哈签订《装修施工合同》并实施装饰装修，原告支付租赁房屋装修费285000元。2017年9月25日原告开业经营，2018年1月30日，原告为长期经营牛肉面馆从甘肃银行贷款200000元。2017年8月20日至2019年2月20日，原告依合同约定向被告支付了18个月租金171000元。2019年3月至4月，原告得知承租房屋系违法建筑，即将被安宁区城管执法局强制拆除。原告向被告询问承租房屋拆除相关事宜时，被告口头承诺租赁房屋短期不会拆除，蒙骗原告继续缴纳房租开展经营。2019年5月14日，安宁区城管执法局强制拆除了原告承租的房屋及院落。原告受到了巨大经济损失，诉至本院。被告马有胜辩称，1、原告诉请返还已付租金及保证金共计176000元无事实及法律依据。原告以双方签订的《房屋租赁合同书》无效为由诉请被告返还已付租金及保证金，但原告已付租金系2017年8月20日至2019年2月20日期间的租金，在此期间原告正常占用和使用承租的房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，原告应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。原告未按约定支付2019年2月21日至2019年5月13日期间房屋租金，属于违约条款约定的不退还保证金的情形。因此，原告诉请返还已付租金及保证金共计176000元无事实及法律依据，依法应予驳回；2、原告诉请赔偿装饰装修房屋损失、可得性经营损失、购置餐饮用品损失等共计660783元无事实及法律依据。首先，依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案房屋修建于1995年，被告在2014年3月从他人处购买而来，被告仅知道房屋未办理房产登记手续，被告并不知道所出租房屋系违法建筑。双方签订房屋出租合同书时被告已明确告知原告出租房屋没有房产登记手续，原告承租房屋后经营牛肉面馆相关手续需自己解决办理，因此在双方签订的房屋出租合同书中没有注明出租房屋的房产证信息、房屋坐落位置信息及门牌号信息，原告在明知承租房屋无房产手续情形下依然与被告签订房屋租赁合同。原告提交的证据材料证明2017年9月22日被告办理的安宁区执法局门头（招牌）社会审批回单中设置地址、2017年11月28日原告办理的食品经营许可证中注明的安宁区马国海牛肉面馆住所、经营场所均为甘肃省兰州市安宁区长新路45号，但被告所出租房屋自始至终无门牌号，显然是原告在办理相关手续时虚构了安宁区马国海牛肉面馆的住所及经营场所，上述事实表明原告已经知道所承租房屋无房产登记手续的事实，表明原告愿意承担承租房屋无房产登记手续的相关风险。在安宁区行政管理执法局下达违法建筑拆除公告、催告通知书、行政处罚决定书、行政执法强制执行决定书期间，被告第一时间告知了原告房屋即将被拆除的事实，被告也积极依法向安宁区城市管理局进行申辩、向安宁区人民政府申请行政复议等，上述事实可以证实被告在签订合同过程中并未向原告故意隐瞒出租房屋无房产手续及房屋被认定为违法建筑即将被拆除的事实，被告不存在过错，依法不应承担赔偿责任。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条租赁合同无效未形成附合的装饰装修，若被告不同意利用则可由原告拆除。形成附合的装饰装修被告不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。若属于未形成附合的装饰装修应当在行政执法部门及被告告知原告房屋即将被拆除时由原告自行拆除，若属于形成附合的装饰装修也应当在认定各自过错基础上按尚存的价值予以承担，而不是用装修时价值予以承担，但在本案中原告装饰装修是否形成附合无法证明。再次，依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，且本案中被告不存在过错，因此原告要求赔偿可得性经营损失无事实及法律依据。最后，牛肉面店内餐饮用品损失属于未形成附合的装饰装修，依法应当由原告自行搬离或者拆除，但原告在被告及行政执法机关明确告知房屋将被拆除情况下未拆除或者搬离自己所属物品，安宁区城市管理局在拆除房屋时也对房屋内物品进行了清点、公证并保存。综上，被告认为原告的全部诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。反诉原告马有胜向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋出租合同》无效；2、判令反诉被告支付反诉原告房屋使用费164102.41元；3、判令反诉被告承担全部反诉费用。事实与理由：2017年8月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同书》，反诉原告将自己合伙他人于2014年3月6日从马进成、马艾米尼、马占英处购买的位于甘肃省兰州市安宁区××路××房××间及院落出租给反诉被告。反诉被告承租房屋后用于经营“安宁区马国海牛肉面馆”，双方约定租期为5年，自2017年8月20日至2022年8月20日，月租金9500元，租金每六个月交一次，提前10日付清。在合同履行过程中，2019年2月底兰州市安宁区城市管理局依法认定出租房屋系违法建筑，在安宁区行政管理执法局下达违法建筑拆除公告、催告通知书、行政处罚决定书、行政执法强制执行决定书期间，反诉原告积极向安宁区城市管理局进行申辩、向安宁区人民政府申请行政复议等，最终安宁区人民政府行政复议决定书维持安宁区城市管理局处罚决定书及强制执行决定书。因出租房屋被行政机关认定为违法建筑并强制拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，反诉原告与反诉被告就出租房屋签订的出租合同依法应当认定为无效。依据上述解释第五条的规定，房屋出租合同被法院认定为无效后，反诉原告请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的请求应当予以支持，因此反诉被告依法应当按照房屋出租合同书的约定承担支付自2017年8月20日至2019年5月13日期间的房屋占有使用费164102.41元的民事责任。综上，反诉原告与反诉被告签订的《房屋出租合同书》依法应认定为无效，反诉被告依法应当依据合同约定的房租标准承担支付房屋占有使用费的民事责任。故反诉原告提起反诉，请求判令所请。反诉被告马有布辩称，1、涉案房屋租赁合同无效，反诉原告依法应返还反诉被告18个月租金142500元（47500元×3＝142500元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，应依法认定本案出租人马有胜未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人马有布订立的租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案反诉原告作为出租人因该合同取得的财产即18个月租金142500元，应当予以返还反诉被告；2、涉案房屋租赁合同无效，反诉原告作为涉案房屋出租人存在两方面的过错，应当赔偿反诉被告因此所受到的损失。首先，本案出租人马有胜明知其未取得涉案出租房屋的房产证，签订租赁合同时出租人马有胜刻意隐瞒出租房屋权属情况，欺骗反诉被告签订长达五年的合同开展经营，反诉被告租赁经营中因办证照曾多次向反诉被告过问涉案出租房屋权属情况无果致反诉被告蒙受巨大损失，反诉原告存在缔约合同隐瞒涉案房屋权属的重大过错。其次，合同履行期间，2019年2月19日当安宁区城管执法局对出租人马有胜作出行政处罚决定书，责令其限期拆除涉案房屋时，出租人马有胜违约未履行约定的“提前通知”义务（未出示或送达任何政府部门拆迁书面通知），并继续欺骗反诉被告并且谎称短期内涉案房屋不会拆除，致反诉被告损失扩大。根据《合同法》第五十八条，涉案房屋租赁合同无效，本案出租人马有胜作为有过错的一方应当赔偿承租人马有布因此受到的损失；3、涉案房屋面临强拆前，反诉被告根本无法正常经营使用涉案出租房屋，反诉原告主张的房屋占有使用费缺乏事实依据，不应支持。2019年2月21日至2019年5月13日期间，涉案房屋面临强拆前，安宁区城管执法人员多次前往反诉被告租赁经营的安宁马国海牛肉面馆内口头要求反诉被告立即停止经营，并多次约谈反诉被告立即搬离涉案房屋。当时反诉被告的牛肉面馆经营陷于停滞，反诉被告的租赁经营处于等待反诉原告书面通知待处理的困顿状态，反诉被告由于没有得到反诉原告的书面搬离通知坚守履行合同约定不敢搬离，直至2019年5月14日被强拆。基于涉案房屋被强拆前无法正常使用的事实，反诉原告主张的房屋占有使用费缺乏事实依据，不应支持；4、2019年2月21日至2019年5月13日期间，反诉被告按约定交租金未满六个月且尚未缴纳新租金，反诉原告主张房屋占有使用费缺乏“新租金”及“正常占有使用”事实，不成立。反诉被告认为，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋占有使用”释义系房屋正常占有使用，而不是非正常占有使用。本案反诉原告依据该条文提出的反诉主张系对“房屋占有使用”法条含义的歧义理解。本案反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同书》约定，租金每6个月交一次，提前10日付清。2019年2月21日至2019年5月13日，反诉被告缴纳租金尚未满6个月，新租金尚未缴纳。涉案出租房屋强拆前，反诉被告确信合同有效并按照约定等待反诉原告书面搬离通知、等待反诉原告处理，当时反诉被告处于被迫非正常占有使用涉案房屋，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条中的“房屋占有使用”所指的房屋正常占有使用的含义、情形完全不同。反诉原告反诉涉案房屋租赁合同无效，请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，缺乏“房屋占有使用”事实，不成立，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同书》，被告（反诉原告）将自己与他人合伙购买的位于甘肃省兰州市安宁区××路××街对面位置的平房10间及院落出租给原告（反诉被告）。合同约定，租赁期限为5年，自2017年8月20日至2022年8月20日，月租金9500元，半年租金47500元，租金每6个月交一次，提前10日付清；承租方须一次性交纳房屋保证金5000元；若出现政府相关部门占用土地，出租方提前通知承租方，承租方按时无条件搬走。合同签订后，经安宁区城市管理行政执法局业务科对门头（招牌）审批通过，并经安宁区食品药品监督管理局于2017年11月28日出具《食品经营许可证》，原告（反诉被告）将承租房屋装修后开始经营“安宁区马国海牛肉面馆”。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）分三次共支付房屋租金142500元（2017年7月20日至2019年2月20日期间）及房屋保证金5000元。2019年2月19日，兰州市安宁区城市管理行政执法局作出兰城安（西路）行罚字［2019］第01号《行政处罚决定书》认定出租房屋系违法建筑，并向马有胜及合伙人进行了送达。2019年3月11日，兰州市安宁区城市管理局西路执法中队在原告（反诉被告）在场情形下将《违法建筑拆除公告》在出租房屋进行了公开张贴，责令限期拆除房屋。后被告（反诉原告）及合伙人向安宁区城市管理局进行申辩，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均向安宁区人民政府申请行政复议，安宁区人民政府行政复议决定书维持了安宁区城市管理局处罚决定书及强制执行决定书。2019年5月14日，安宁区城市管理行政执法局强制拆除了该租赁房屋及院落，对房屋内物品进行了清点、公证并提存。另查明，因租赁房屋地处学区，实际每年按10个月收取租金，故半年租金47500元与月租金9500元不相符。又查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提交的《房屋出租合同书》中均载明，马有胜当时住所地为兰州市安宁区××路××段××号。上述事实，有经当庭质证的原告（反诉被告）举证的《房屋出租合同书》、支付房屋租金凭据、安宁马国海牛肉面馆《食品经营许可证》及门头审批回单、《行政处罚决定书》，被告（反诉原告）举证的《房屋出租合同书》、陈述申辩答复书、《行政处罚决定书》、《行政复议决定书》，本院向兰州市安宁区安宁西路街道办事处调取的《拆迁物品装箱登记表》、向兰州市安宁区城市管理局调取的《违法建筑拆除公告》、违法建筑拆除公告张贴照片、询问笔录等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的焦点为：一、案涉房屋租赁合同是否合法有效；二、如果合同无效，财产应当如何返还。关于案涉房屋租赁合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”本案中，兰州市安宁区城市管理行政执法局于2019年2月19日作出兰城安（西路）行罚字［2019］第01号《行政处罚决定书》，认定位于甘肃省兰州市安宁区××路××街对面位置的平房10间及院落属违法建筑，应予拆除。因该房屋未依法办理相关手续，具有违法性，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同书》应为无效。原告（反诉被告）及反诉原告（本诉被告）共同请求确认该合同无效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于合同无效后，财产应当如何返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”本案中，因房屋租赁合同无效，被告（反诉原告）应当返还因该合同取得的财产即已收取租金142500元及房屋保证金5000元，原告（反诉被告）应当参照合同约定的租金标准支付2017年8月20日至2019年2月20日期间的房屋占有使用费142500元。对原告（反诉被告）请求返还已付租金171000元、承租保证金5000元及反诉原告（本诉被告）请求支付房屋使用费142500元的诉请，本院按实际情况予以支持；关于反诉原告（本诉被告）请求支付2019年2月21日至2019年5月13日期间房屋使用费21602.41元的诉请，因当时案涉房屋已被确定为违法建筑，面临强拆，反诉被告（本诉原告）无法正常使用该租赁房屋，故对反诉原告（本诉被告）的该项诉请，本院不予支持；关于原告（反诉被告）请求赔偿装饰装修租赁房屋损失285000元的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的《装饰装修合同》、收据、三份收条的真实性存疑，庭前申请司法鉴定，但在鉴定过程中原告（反诉被告）无正当理由拒绝配合导致鉴定程序无法继续，原告（反诉被告）应当承担相应的不利后果，且原告（反诉被告）未提供其他有力证据予以辅证，故本院对该《装饰装修合同》、收据、三份收条的真实性不予认定。但基于原告（反诉被告）租用民房经营牛肉面馆的基本事实，按常理必须进行必要的装修，本院酌情确定原告（反诉被告）形成附合的装饰装修物现值为285000元的一半即142500元。但原告（反诉被告）作为承租方未对所租房屋的合法性积极审查，被告（反诉原告）作为出租方对出租物负有瑕疵担保责任，双方均未主动尽责，对《房屋出租合同书》无效均有过错，应当各自承担相应的责任，根据过错程度，应由双方各半承担（142500元÷2＝71250元）；关于原告（反诉被告）可得性经营损失300000元的诉请，由于案涉房屋租赁合同不能继续履行非因对方当事人的原因造成，且原告（反诉被告）对该部分损失未提供客观、有证明力的证据予以证明，本院不予支持；关于原告（反诉被告）购置餐饮物品损失75783元的诉请，由于强拆时，餐饮物品部分由原告（反诉被告）保存，部分经提存后由兰州市安宁区安宁西路街道办事处保存，故该部分损失并未实际发生，依法应当由原告自行搬离，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马有布与被告（反诉原告）马有胜于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）马有胜向原告（反诉被告）马有布返还已收取的房屋租金142500元及房屋保证金5000元，并支付装饰装修租赁房屋损失71250元；原告（反诉被告）马有布向被告（反诉原告）马有胜支付房屋占有使用费142500元。以上相互折抵后，被告（反诉原告）马有胜向原告（反诉被告）马有布支付76250元，于本判决生效之日起十五日内支付完毕；三、驳回原告（反诉被告）马有布的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）马有胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12468元，减半收取计6084元，由原告（反诉被告）马有布负担；反诉费1791元，由反诉原告（本诉被告）马有胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  谢 瑛二〇二〇年九月十七日法官助理  魏奉堂书 记 员  王 燕