云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1421号原告：安宁发展投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市。法定代表人：张言方，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭瑾璇、杨凯翔，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明电工厂有限公司，住所地：云南省安宁市。法定代表人：徐敏。委托诉讼代理人：范培红，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：向兴其，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。原告安宁发展投资集团有限公司与被告昆明电工厂有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告安宁发展投资集团有限公司的委托诉讼代理人郭瑾璇和杨凯翔、被告昆明电工厂有限公司的委托诉讼代理人范培红和向其兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安宁发展投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《厂房租赁合同》；二、判令被告于《厂房租赁合同》解除后立即向原告腾还上述合同所涉房屋、土地，即坐落于安宁市金方街道办事处浸长村委会浸长村小组的国有土地及地上建筑物、附着物［包括云（2020）安宁市不动产权属证书记载的国有土地面积142551.78平方米、建筑面积22925.76平方米，无证建筑面积4021.01平方米］；三、判令被告向原告支付自2020年2月29日起至被告实际腾还房屋之日止的租金，并由被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自2020年2月29日起至付清全部租金之日止的资金占用期间利息；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月26日，昆明电工有限责任公司与被告签订《厂房租赁合同》，由昆明电工有限责任公司将坐落于昆明安宁市金方工业园区凯捷利集团西南国际机电产业基地1号厂房的工业厂房及该厂区占有范围内的土地一并向被告进行出租。《厂房租赁合同》约定：1、租赁期限为2015年3月1日至2025年2月28日；2、租金标准为前五年租金1104000元／年，从第六年开始每年租金在上一年度租金总额的基础上上涨3%，前5年租金一次性付清，之后租金一年一付，于每年3月1日前支付下一年度租金；3、未经昆明电工有限责任公司书面同意，被告在租赁期间禁止将租赁物业部分或全部转租给他人；4、任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方均有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失。2015年3月5日，昆明电工有限责任公司向被告出具《关于同意租金支付调整及对外转租事宜的回复函》：同意被告将临时闲置部分场地对外转租，但转租合同应递交昆明电工有限责任公司一份备案。2015年4月20日，昆明电工有限责任公司再次向被告出具《关于安宁厂区土地事宜的回复函》：同意将安宁厂区二期规划未建的97338.2平方米空地[土地证号：安国用(2013）1268号，土地面积共计142551.78平米]一并包含在被告租赁范围内，租金条款不变。2019年5月8日，安宁市人民法院通过阿里拍卖针对上述租赁关系所涉安宁市金方街道办事处浸长村委会浸长村小组国有土地使用权及地上建筑物、附着物进行变卖。同日，原告以最高价竞得上述标的。2019年8月7日，安宁市人民法院向昆明电工有限责任公司、原告送达（2018）云0181执1700号《执行裁定书》，确认上述拍卖的租赁关系所涉标的房屋所有权、国有土地使用权归原告，自本裁定送达原告时起转移。2019年12月12日，安宁市人民法院将《成交确认书》送至安宁市不动产登记局。2020年，原告依据《成交确认书》、（2018）云0181执1700号《执行裁定书》办理了云（2020）安宁市不动产权证书。原告取得上述租赁关系所涉国有土地使用权、房屋所有权后，2019年7月1日，被告与安宁天塑包装有限责任公司签订《合作协议书》，将其承租部分的四跨厂房、3000平方米土地有偿提供给安宁天塑包装有限责任公司使用。2019年10月11日，被告与黄某签订《租赁合同》，将其承租部分的5跨、6跨两个车间厂房转租于黄某使用。2020年3月起，因被告始终未按照原《厂房租赁合同》约定于2020年2月29日向原告支付2020-2021年度租金，原告多次通过组织座谈会议的方式向被告催要租金。2020年6月2日，被告向原告递交《交涉函》，认为其没有向原告支付房租的义务。2020年6月9日，原告向被告送达了《租金催缴函》，要求被告在收到本函之日起3日内向原告支付2020年2月29日-2021年2月28日的租金1137120元。2020年6月10日，被告向原告递交《关于租金催缴函的复函》再次明确被告没有向原告支付租金的义务。原告作为国有企业，应确保国有资产保值增值，被告未向原告履行租金支付义务，严重违反了原《厂房租赁合同》约定，侵害了原告的合法权益，原告现特提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告昆明电工厂有限公司辩称：一、被告与原告之间不存在租赁合同关系，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同对新的物权人继续有效，而不代表租赁关系的承继，买卖不破租赁不会导致合同当事人发生变更，租赁合同主体还是原来的出租人和承租人。因此，原告要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求与基本事实不符，无事实依据和法律依据。不仅诉讼请求不能支持，而且原告没有主体资格，请求法院驳回其起诉。二、案外人昆明电工有限责任公司与案外人福建福华建设工程有限公司签订的《租赁合同租金权益转让协议》已经将2019年3月1日起至2025年2月28日租金收益转让给了案外人福建福华建设工程有限公司，被告已经没有义务将租金支付给案外人昆明电工有限责任公司及原告。原告主张收取租金没有事实依据。被告按照《租赁合同租金权益转让协议》的约定，将租金支付给租金权益的受让方福建福华建设工程有限公司，被告不存在违反租赁合同约定迟延支付租金的行为。案外人昆明电工有限责任公司已经丧失了对被告收取租金的权利。所以原告即便因司法拍卖取得案涉厂房土地的物权，依法享有所有权，但是也必须承担土地厂房上权利存在租赁以及租赁物权益已经转让的瑕疵。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”的规定，案外人昆明电工有限责任公司已经将租金收益权合法转让给案外人福建福华建设工程有限公司，并且被告也在转让协议书上签字盖章。依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，被告在转让协议上签字盖章实为债权转让已经通知了被告，该债权转让协议即对被告发生效力。三、原告对《厂房租赁合同》及《租赁合同租金权益转让协议》的真实性、合法性、关联性是认可的。被告必须按照《租赁合同租金权益转让协议》的约定向福建福华建设工程有限公司履行支付租金的义务。《租赁合同租金权益转让协议》的签订从事实上、法律上阻断了原告的租金支付请求权。如果原告要主张租金，除非原告撤销《租赁合同租金权益转让协议》，只要《租赁合同租金权益转让协议》成立生效，原告就不能收取任何租金。四、被告是善意的承租人，并不存在恶意承租的情况，原告在司法拍卖前就知晓承租的存在，法院在司法拍卖公告中也予以明确。被告与案外人昆明电工有限责任公司是2015年2月26日签订的《厂房租赁合同》，原告司法拍卖是在2019年8月7日，即安宁市人民法院作出《执行裁定》之日。五、被告按照《租赁合同租金权益转让协议》的约定履行义务不存在恶意支付租金的情况。而且2020年3月1日至2021年2月28日的租金已经全部付清。综上，因被告与原告之间并不存在租赁关系，被告没有向原告支付租金的义务，原告起诉被告是滥用诉权，浪费国家司法资源，请求从程序上裁定驳回原告的起诉，从实体上驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月26日，被告与昆明电工有限责任公司签订《厂房租赁合同》，约定由昆明电工有限责任公司将其坐落于昆明安宁市金方工业园区凯捷利集团西南国际机电产业基地1号厂房的工业厂房及该厂区占有范围内的土地一并出租给被告使用，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日，租赁期限内前五年的租金为1104000元/年，第6年以后每年的租金在上一年度租金总额的基础上上涨3%；前5年租金共计5520000元，于2015年3月30日前一次性支付，其余租金每年支付一次，并应于每年3月1日前支付下一年度租金。2015年3月5日，昆明电工有限责任公司向被告发出《关于同意租金支付调整及对外转租事宜的回复函》，同意将租赁合同约定的前期租金支付改为前2年一次性支付，应在2015年4月30日前支付，两年后租金按照一年一付;同意被告将临时闲置的部分场地对外转租，转租期限不得超过双方租赁合同约定的租赁期限。2015年4月20日，昆明电工有限责任公司又向被告发出《关于安宁厂区土地事宜的回复函》，同意将其安宁厂区二期规划未建的97338.2平方米空地[土地证号：安国用（2013）1268号，土地面积142551.78平方米]一并包含在上述《厂房租赁合同》的租赁范围内。后被告将上述租赁物中的部分厂房进行了转租。2018年9月15日，被告与昆明电工有限责任公司、福建福华建设工程有限公司签订《租赁合同租金权益转让协议》约定，由昆明电工有限责任公司将其依据《厂房租赁合同》应收取租金的权益转让给福建福华建设工程有限公司，即自2019年3月1日至2025年2月28日期间的租金7141124.51元全部由福建福华建设工程有限公司收取，以抵偿昆明电工有限责任公司所欠福建福华建设工程有限公司的欠款，由被告将2019年3月1日至2025年2月28日期间的应付租金按《厂房租赁合同》约定的支付期限，直接足额支付给福建福华建设工程有限公司。后被告遂按该协议的约定，直接向福建福华建设工程有限公司支付租金，并已付清2021年2月28日以前的租金。本院在执行交通银行股份有限公司云南省分行与昆明电工有限责任公司借款合同纠纷一案中，对昆明电工有限责任公司名下位于安宁市的国有土地使用权及地上建筑物、附着物等（即上述《厂房租赁合同》中的租赁物）依法进行司法拍卖，原告以最高价竟得上述执行标的。本院据此于2019年8月7日作出（2018）云0181执1700号之一裁定书，将上述执行标的裁定归原告所有。2019年12月12日，本院向安宁市不动产登记局送达了《成交确认书》。原告依据《成交确认书》、（2018）云0181执1700号《执行裁定书》，就上述拍卖标的中的宗地面积142551.78平方米、房屋建筑面积22925.76平方米，申请办理了云（2020）安宁市不动产权证书。后原告遂要求被告按《厂房租赁合同》的约定，向原告支付租金，但被告认为其没有向原告支付租金的义务。原告遂起诉来院，并提出如前所述的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《厂房租赁合同》、《关于同意租金支付调整及对外转租事宜的回复函》、《关于安宁厂区土地事宜的回复函》、《关于安宁厂区土地事宜的回复函》、执行裁定书、不动产权证、付款回单、租金催缴函等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，被告与昆明电工有限责任公司签订的《厂房租赁合同》，属依法成立且有效的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告通过司法拍卖程序竟得了《厂房租赁合同》中租赁物，导致租赁物的权属发生了变动。但租赁物权属的变动，并不影响《厂房租赁合同》的效力，该合同关于租赁期限、租金及其支付期限等的约定仍为有效约定，被告作为合同的承租人在租赁期限届满之前仍有权对租赁物继续行使其承租权。由于《厂房租赁合同》的租赁期限尚未到期，原、被告作为合同当事人并未对解除合同协商一致，原告提供的证据也不能证明《厂房租赁合同》的合同目的不能实现，故对于原告请求解除《厂房租赁合同》并返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告通过司法拍卖程序成为了案涉租赁物的所有权人和使用权人，其对案涉租赁物依法就享有占有、使用、收益和处分的权利。本案《厂房租赁合同》约定的租金属案涉租赁物的收益，在租赁物的权属变动后，应归原告享有。被告与昆明电工有限责任公司、福建福华建设工程有限公司签订的《租赁合同租金权益转让协议》，约定由昆明电工有限责任公司用其应收取的租金以抵偿其所欠福建福华建设工程有限公司的欠款，该约定实为昆明电工有限责任公司对其租金收益的一种处分，既处分了昆明电工有限责任公司依法享有的租金，同时也处分了案涉租赁物权属变更后应由原告依法享有的租金。该处分涉及原告租金的部分，未经原告追认，就应视为无权处分，并应认定为无效。原告在案涉租赁物的权属发生变动后并未追认涉及其租金的处分，其依法仍享有对案涉租赁物收取租金的权利。故原告请求判令被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的租金，本院仅认定《厂房租赁合同》所约定的到期应付租金，即2020年3月1日至2021年2月28日的租金1137120元（1104000元/年×3%＋1104000元=1137120元）。原告主张的租金金额，超出本院认定金额的部分，本院不予支持。此外，被告未按《厂房租赁合同》约定的期限支付租金，必然导致原告因资金被占用而遭受利息损失，故原告请求判令被告支付资金占用利息损失的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息，符合法律的规定，本院予以支持。被告提出其不应支付租金及资金占用利息的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告昆明电工厂有限公司于本判决生效后立即支付原告安宁发展投资集团有限公司租金1137120元及资金占用利息（以1137120元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2020年3月1日起计算至租金付清之日止）。二、驳回原告安宁发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，由被告昆明电工厂有限公司承担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年九月八日书记员 奎婉媛