广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2753号原告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳伶,广东正善律师事务所律师。被告：周贵锋，男，1990年3月22日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）与被告周贵锋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行审理。原告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人陈艳伶，被告周贵锋及其委托诉讼代理人张君邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮岭房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《万虹花园认购书》及其相关补充协议；2.原告没收被告支付的定金5万元；3.被告协助撤销《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》网签登记；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月6日签署了《万虹花园认购书》，编号为201812005和201812006两份，约定被告购买原告位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C9栋703房房屋一套和负二层232车位一个，该房屋建筑面积149.33平方米，成交总价为1045310元，被告应在签订合同之日交纳定金5万元并于2019年12月31日前付清剩余房款995310元；该车位建筑面积12.5平方米，总成交价为7万元，被告应于2019年12月31日前付清款项7万元。及后，原、被告于2019年11月13日签署了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。但由于房管局内部系统出错，合同将原本7000元／平方米的单价操作成5000元／平方米，原告多次与被告沟通，希望其撤销该合同重新网签未得到回复。由于2019年底房价下跌，被告反悔不想继续履行上述认购书与合同，原告曾于2019年12月18日向被告发《律师函》要求被告撤销网签重新办理并提醒被告按时付款，但被告予以拒绝。被告未在认购书约定时间内履行支付剩余房款义务已经构成违约，原告有权解除上述认购书和合同并没收被告支付的定金。被告周贵锋辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.狮岭房地产公司的陈述与事实不符，涉案房屋交易总金额实为1605298元；2.周贵锋从不认识岑嘉仪，就涉案房屋的交易双方没有进行过任何协商，双方没有发生过《转让费欠款》协议约定的真实意思表示；3.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第25条，《中华人民共和国城市管理法》第35条，《中华人民共和国合同法》第52条的相关规定，我方认为狮岭房地产公司虚构事实，以限价为名拆分交易总价，最终达到逃税的目的，属于违反法律强制性规定的情形，因此双方签订的相关协议及转让费欠款无效，定金应予返还。本院经审理认定事实如下：狮岭房地产公司是万虹花园的开发商，于2011年2月1日取得《商品房预售许可证》，预售万虹花园C7栋12层、C8栋17层、C9-C10栋20层的房屋。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方、出售方）与周贵锋（乙方、认购方）签订《万虹花园认购书》（编号：201812005）及《补充协议》。《万虹花园认购书》约定，乙方认购甲方位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C9栋703房，成交总价1045310；乙方在签署本认购书时交纳定金50000元，在双方签订《房屋买卖合同》之日，乙方已付定金自动转为首期购房款；余款995310元须于2019年12月31日前付清；如果乙方依约支付首期购房款但未能按时与甲方签订《房屋买卖合同》的，亦属乙方违约，甲方有权单方面解除本认购书，扣除定金后将首期购房款余款无息退还乙方。《补充协议》约定，甲乙双方于2018年12月6日签署的编号为201812005的《房屋买卖合同》进行如下补充：剩余购房款995310元甲方同意乙方可迟延至2019年12月31日支付至以下指定账户，期限为12个月，收款账户岑嘉仪，账号：6216……2916。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方、出售方）与黄冠峰（乙方、认购方）另签订一份《万虹花园认购书》（编号：201812006）及《补充协议》。《万虹花园认购书》约定，乙方认购甲方位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园负二层232房，成交总价70000元，乙方须于2019年12月31日前付清全部房款。《补充协议》约定，甲乙双方于2018年12月6日签署的编号为201812006的《房屋买卖合同》进行如下补充：车位款70000元甲方同意乙方可迟延至2019年12月31日支付至以下指定账户，期限为12个月，收款账户岑嘉仪。上述两份认购书的甲方（狮岭房地产公司）销售代表签名均为王金主。诉讼中，关于案涉房屋的价款，双方各执一词。狮岭房地产公司主张上述房屋与车位的价款分别为1045310元、7万元，合计1115310元。周贵锋主张房屋的价款为1605298元，其应狮岭房地产公司的要求通过签订三份协议对房价款进行拆分，即房屋认购书的标的1045310元、车位认购书的标的70000元、《转让费欠款》协议的标的489988元；车位系购房赠送。为证明其主张，周贵锋提交《转让费欠款》协议和万虹花园售楼宣传截图各一份。上述《转让费欠款》显示，2018年12月6日，岑嘉仪（甲方）与周贵锋（乙方）签订该协议，约定，就甲方于2018年12月6日转让万虹花园C9栋703房给乙方，乙方现在尚欠付甲方转让费489988元，乙方承诺按照以下时间偿还给甲方：2019年1月20日支付转让费21万元；2019年5月31日支付转让费14万元；2019年6月30日支付转让费139988元。收款账户岑嘉仪。上述万虹花园宣传截图显示“买楼送车位”。狮岭房地产公司认为该广告仅能说明截图时的部分购楼优惠，与本案无关。2019年11月13日，狮岭房地产公司作为甲方（出卖人），周贵锋作为乙方（买受人），双方签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方向甲方购买万虹花园C9栋703房，该商品房产权登记建筑面积共149.33平方米；该商品房交易总价为746650元，乙方于2019年11月30日前一次性支付全部房价款；如乙方未能在约定期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。合同并对其他事项进行约定。2018年12月19日，狮岭房地产公司开具收据确认收到周贵锋支付的定金5万元。关于该款的支付情况，狮岭房地产公司陈述该5万元是由周贵锋转账支付至王容娟账户。周贵锋主张邓胜魁于2018年11月30日通过个人支付宝向王金主支付3万元，于2018年12月19日通过广州柏丽雅诗皮具有限公司（以下简称柏丽雅诗公司）银行账户转账向狮岭房地产公司指定的王容娟账户支付12万元，两笔款项合计15万元，其中包含本案定金5万元，余款10万元分别为案外人黄冠峰、邓胜魁所付定金5万元。除上述定金5万元外，周贵锋主张其已按照《转让费欠款》向约定的收款账户支付购房款489988元。具体为：2019年1月15日，通过邓胜魁手机银行向岑嘉仪支付21万元；2019年5月29日，通过柏丽雅诗公司账户向岑嘉仪支付14万元；2019年6月25日，通过柏丽雅诗公司账户向岑嘉仪支付139988元。为证明上述付款情况，周贵锋提交了转账记录及王金主代岑嘉仪于2019年1月5日出具的21万元收据、岑嘉仪于2019年5月29日出具的14万元收据及于2019年6月25日出具的139988元收据。上述收据均记载款项性质为涉案房屋“转让费”，其中，2019年1月5日开具的收据上加盖了“款项到账、此收据方有效”印章。关于上述款项付款主体，周贵锋称，其与案外人黄冠峰、邓胜魁为朋友及合作伙伴关系，三人共同投资设立柏丽雅诗公司，同为该公司股东，邓胜魁为该公司法定代表人。三人一同向狮岭房地产公司认购万虹花园房屋及车位，其中周贵锋认购本案房屋及车位，黄冠峰认购该小区C8栋1704房及负二层236车位，邓胜魁认购该小区C9栋1403房及负二层196车位。综上，周贵锋主张其已依约支付购买房屋、车辆价款539988元。狮岭房地产公司对周贵锋主张已向岑嘉仪账户支付购房款489988元不予确认，并认为这是周贵锋与岑嘉仪之间履行《转让费欠款》所支付的金额，与本案无关。关于本案纠纷产生的经过。周贵锋称，其与黄冠峰、邓胜魁原计划先办理邓胜魁购买的1403房的房产证，再以该房产作抵押贷款支付其他两人的购房款，但因邓胜魁个税中断，在2019年10月时不符合购房资格，故改变计划为先办理周贵锋购买的703房的房产证，在2019年11月广州出台新政策时邓胜魁已具备购房资格，但狮岭房地产公司为周贵锋开具的购房发票仅为711095.24元，双方遂发生争议。周贵锋并提交《税收完税证明》拟证明其主张，上述完税证明载明涉案703房计税依据为711095.24元。狮岭房地产公司确认邓胜魁因存在个税中断的情况而无购房资格，并称周贵锋的购房发票金额错误是房管局操作错误导致。为证明上述事实，狮岭房地产公司提交由邓胜魁、周贵锋、黄冠峰出具的《退房申请》和《申请》各一份。《退房申请》显示，邓胜魁、周贵锋、黄冠峰向狮岭房地产公司陈述因税务部门不承认个税修改日期，导致其不具备购买1403房、1704房的资格，并由于临近双十一、双十二电商节导致资金链断缺，无法继续支付剩下房款，故申请扣除定金后将房款余款无息退还。《申请》显示，邓胜魁、周贵锋、黄冠峰向狮岭房地产公司陈述已于2019年6月付清1403房的全部购房款，因个税问题无法办理抵押贷款，遂申请先办理703房的过户登记手续，于2019年11月9日前支付10万元后办理过户登记，12月底前付清该房余款30万元，后将703房抵押取得贷款120万元，另支付40万元用于付清1704房购房款。基于上述方案，703房、1403房房款于2019年12月底前付清，三人申请将1704房的全款推迟至2020年6月前支付。两份申请书均无落款日期。周贵锋确认该两份申请书的真实性，并主张其先提出《退房申请》，后在2019年10月底提出《申请》，由于两份申请书提出时双方并未发生争议，故与本案无关。2019年12月26日，狮岭房地产公司委托广东正善律师事务所向周贵锋发出律师函，认为该房屋由于网签合同后台操作失误，网签单价为5000元/平方米，但狮岭房地产公司的网签备案单价为7000元/平方米，狮岭房地产公司已告知周贵锋暂不能办证，须撤销周贵锋备案合同再重新办理网签手续。该函催告周贵锋于收到函件起三日内配合撤销网签并重新办理网签手续；在2019年12月31日前支付购房余款995310元，逾期则没收已付定金5万元，同时解除认购书、合同。2019年12月29日，周贵锋向狮岭房地产公司的销售中心回函，要求狮岭房地产公司在2019年12月31日前签订真实的交易合约，如狮岭房地产公司仍坚持以多份协议拆分交易价款、偷逃税款，周贵锋有理由拒绝履行。2020年1月7日，周贵锋再次向狮岭房地产公司发函称：因狮岭房地产公司未按真实的房屋交易价格重新签订协议，若该协议有效，则根据《认购协议》及律师函，双方协议于2020年1月1日已经解除，并要求狮岭房地产公司在收到该函后三日内返还已付款项及定金。2020年1月17日，狮岭房地产公司向本院提起本案诉讼，要求解除案涉《万虹花园认购书》及补充协议、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。2020年2月21日，周贵锋向本院起诉狮岭房地产公司及岑嘉仪，要求确认案涉两份认购书及补充协议、《转让费欠款》协议无效，要求狮岭房地产公司返还己付定金50000元，返还购房款489988元并支付利息。另查，本案及相关联案件共六件，案件基本情况为：（一）（2020）粤0114民初2753号狮岭房地产诉周贵锋及（2020）粤0114民初4023号周贵锋诉狮岭房地产公司、第三人岑嘉仪商品房预约合同纠纷两案；（二）（2020）粤0114民初2626号狮岭房地产诉邓胜魁及（2020）粤0114民初4018号邓胜魁诉狮岭房地产公司、第三人黄柳娜商品房预约合同纠纷两案；（三）（2020）粤0114民初2630号狮岭房地产诉黄冠峰及（2020）粤0114民初3864号黄冠峰诉狮岭房地产公司、第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷两案。上述案件的第三人均与购房者签订了《转让款欠费》协议，均系狮岭房地产公司在补充协议中指定的房款收款方，狮岭房地产公司在各案中均主张第三人为房屋的上一手购房者，与购房者之间存在转售关系。本院认为，周贵锋与狮岭房地产公司之间存在购买广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C9栋703房及广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园负二层232车位的真实意思，双方之间就涉案房屋及车位存在真实的交易，双方的争议在于房屋及车位的价款如何。首先，案涉认购书及补充协议约定的房价余款和车位款的收款人与《转让费欠款》协议记载的转让费收款人均为岑嘉仪，狮岭房地产公司主张本案房屋、车位均由上一手购房者岑嘉仪分别转售给周贵锋，但狮岭房地产公司未能提供岑嘉仪向狮岭房地产公司购买上述房屋、车位的书面协议或付款凭证。其次，案涉认购书及补充协议、《转让费欠款》协议均未就狮岭房地产公司主张的转售事宜约定违约条款，不符合常理。其三，周贵锋按《转让款欠费》协议的约定向岑嘉仪支付款项，却由狮岭房地产公司的员工王金主开具收据，狮岭房地产公司主张岑嘉仪为房屋的上一手购房者，亦于常理不符。综上，狮岭房地产公司未能就案涉房价款的收款主体岑嘉仪与狮岭房地产公司之间的关系作出合理解释，狮岭房地产公司主张三方之间为转售关系，理据不足，本院不予采信。结合上述事实，案涉两份《万虹花园认购书》及补充协议、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的价格条款并非周贵锋与狮岭房地产公司的真实意思表示，应为无效条款。本案房屋、车位的买卖总价款应结合两份《万虹花园认购书》、《转让费欠款》记载的金额及实际支付情况认定，经计算为1605298元（50000元+995310元+70000元+489988元），各笔款项的支付约定以补充协议及《转让费欠款》记载的支付方式和支付期限为据。因此，狮岭房地产公司与周贵锋于2018年12月6日签订的201812005、201812006《万虹花园认购书》及补充协议，于2019年11月13日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，除价格条款以外的主要合同内容，是狮岭房地产公司与周贵锋双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。狮岭房地产公司已于2019年12月26日催告周贵锋履行付款义务，并告知周贵锋逾期付款将产生合同解除的法律后果，周贵锋已确认收到该函并向狮岭房地产公司作出合同于2020年1月1日解除的意思表示。因此，当事人已就双方之间的合同关系于2020年1月1日解除达成了一致的意思表示。狮岭房地产公司诉请确认解除其与周贵锋于2018年12月6日签订的201812005和201812006《万虹花园认购书》及补充协议、于2019年11月13日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，并要求周贵锋协助办理撤销（注销）《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》网签登记，本院予以支持。现案涉合同均已解除，鉴于狮岭房地产公司在与周贵锋进行交易的过程中存在诸多不符合正常交易流程的行为，其与周贵锋均对合同的解除存在过错，因此，狮岭房地产公司主张没收周贵锋已付定金5万元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司与被告周贵锋于2018年12月6日签订的编号为201812005和201812006的《万虹花园认购书》及补充协议、于2019年11月13日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》于2020年1月1日解除；二、被告周贵锋于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司办理注销《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的网签登记；三、驳回原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费14838元，由原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担7419元，被告邓胜魁负担7419元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  陈耿俊审判员  白一帆审判员  李晓琳二〇二〇年九月十八日法官助理王呈高波书记员陈少颖