河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4819号上诉人（原审被告）：杨金旭，男，1975年3月30日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）：岳俊香，女，1957年2月19日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：李世广，河南豫新律师事务所律师。上诉人杨金旭因与被上诉人岳俊香为房屋买卖合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2020）豫1302民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨金旭、被上诉人岳俊香委托诉讼代理人李世广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金旭上诉请求：1、撤销一审判决，驳回岳俊香的诉讼请求；2、一审判决中的案件受理费由岳俊香承担。事实和理由：一审判决中关于杨金旭已经支付的23万元房款及装修费用没有返还给杨金旭，杨金旭的权益没有得到保障，故不能解除合同。岳俊香辩称，1、杨金旭的上诉理由不能成立，是否解除合同并不以是否返还房款为前提，杨金旭多次违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉；2、根据全国法院民商事纪要34条规定，杨金旭自2012年起一直占有涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，但是岳俊香为了尽快解决矛盾，没有上诉，请求法院依法审理。岳俊香向一审法院起诉请求：1、解除岳俊香、杨金旭双方于2018年2月4日签订的《房屋出售协议》；2、判令杨金旭立即向岳俊香返还位于南阳市宛城区××东××楼××单元××号房屋；3、判令杨金旭向岳俊香支付违约金100000元；4、判令杨金旭按照2000元/月的标准自2012年4月27日向岳俊香支付占有期间的房屋占有使用费；5、案件受理费等费用由杨金旭承担。一审法院认定事实：2012年2月20日，岳俊香与河南省锦寓置业有限公司签订编号为12583522的商品房买卖合同，购买该公司开发的位于南阳市宛城区××东××都市春天小区××单元××房产。双方办理了网签备案登记。2012年4月27日，岳俊香、杨金旭签订了《购房协议》，约定岳俊香将上述房产出售给杨金旭，价款为73万元，杨金旭先付给岳俊香购房款23万元，余款50万元并在协议签订之日起三个月内付清，否则所欠房款按月息1%支付利息，为方便杨金旭对该房屋的装修设计，岳俊香可先把房屋的钥匙交由杨金旭使用。该协议签订后，岳俊香将涉案房屋的钥匙交付给杨金旭，杨金旭对涉案的房屋进行了装修设计并居住。因杨金旭未按时支付房屋余款，岳俊香、杨金旭经协商一致于2018年2月4日另行签订了《房屋出售协议》，约定因房价上涨双方同意以78万元的价格将房屋出售给杨金旭，涉案房屋所产生的过户费、物业费等费用有杨金旭承担，经协商岳俊香同意杨金旭于农历2018年2月30日前一次性付清余款55万元。该协议第三条约定，杨金旭不能履行上述方案，视为违约，岳俊香有权卖房，杨金旭无权干涉，岳俊香有权从杨金旭所交23万元的房款中扣除10万元视为违约金。涉案房屋的余款至今未付。一审法院认为，1、岳俊香已经与涉案房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记，取得涉案房屋物权期待权利，之后又与杨金旭签订了房屋购房协议、房屋出售协议系双方自愿，且不违背相关法律法规，应为合法有效合同。2、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，岳俊香与杨金旭交易的房屋已办理了网签备案登记，取得涉案房屋物权期待权利，与杨金旭又签订了买卖协议系合法有效行为，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。但在合同履行过程中，杨金旭无故不按照约定履行义务，只支付23万元房款，下余55万元房款在长达8年的时间内未按照合同约定付款，已构成违约，岳俊香有权解除双方签订的合同，因此，岳俊香提出的解除合同并要求杨金旭返还涉案房屋的诉请，一审法院予以支持。3、《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在协议第三条约定：“杨金旭不能履行上述方案，视为违约，岳俊香有权卖房，杨金旭无权干涉，岳俊香有权从杨金旭所交23万元的房款中扣除10万元视为违约金”。杨金旭至今仍未向岳俊香支付涉案房屋的余款，岳俊香现请求杨金旭支付10万元违约金，该诉请符合双方合同约定、亦不违背法律规定，岳俊香该请求一审法院予以支持。4、岳俊香于2012年4月27日将涉案房屋的钥匙交付给杨金旭，杨金旭自此对涉案的房屋享有使用、占有、支配、收益的权利，现岳俊香要求杨金旭支付房屋占有使用费的诉请，一审法院认为杨金旭未支付大部分房款而在涉案房屋内居住8年之久，是得到岳俊香允许和认可的，庭审中岳俊香无证据证明在起诉前要求杨金旭搬离，故对此诉求一审法院不予支持。5、关于杨金旭辩称如解除双方的房屋买卖合同岳俊香应当返还其已经支付的23万元以及装修费用的主张，因杨金旭没有提起反诉，一审法院不予处理，如有纠纷，杨金旭可以另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除岳俊香与杨金旭于2012年4月27日签订的关于位于南阳市宛城区××东××都市春天小区××单元××房产的《购房协议》和2018年2月4日签订的关于位于南阳市宛城区××东××都市春天小区××单元××房产的《房屋出售协议》；二、杨金旭应于本判决生效之日起十日内返还岳俊香南阳市宛城区天山路东段都市春天小区8幢1单元18层1804号的房产一套；三、杨金旭自本判决生效之日起五日内支付给岳俊香违约金10万元；四、驳回岳俊香其他诉讼请求。案件受理费9800元，由杨金旭承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决解除岳俊香与杨金旭于2012年4月27日签订的《购房协议》和2018年2月4日签订的《房屋出售协议》符合双方合同约定及法律规定，处理并无不当，杨金旭关于“一审未判决将已支付的房款及装修费用返还给杨金旭，故合同不能解除”的上诉理由于法无据，不能成立，本院依法不予采信。关于双方合同解除后，杨金旭已经支付的23万元房款及装修费用是否应当一并予以返还的问题，双方对于杨金旭已支付23万元房款的事实均无异议，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，岳俊香基于双方合同取得的23万元房款应当予以返还，一审中，杨金旭已就此提出同时履行抗辩，一审法院以杨金旭未提出反诉为由不予处理显属不妥，为避免双方双务合同解除时判令单方返还而出现不公平结果的问题，本院对此予以纠正。关于装修费用的问题，因在本案审理过程中杨金旭并未提供证据予以证明，一审已告知其可另行起诉，本院对此亦不作处理。综上所述，杨金旭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持宛城区人民法院（2020）豫1302民初533号民事判决；二、岳俊香于本判决生效之日起十日内返还杨金旭购房款23万元。一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，共计19600元，由岳俊香负担9800元，由杨金旭负担9800元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年九月二十七日法官助理赵琳书记员王萌