江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5502号上诉人（原审原告、反诉被告）：史修学，男，1954年2月7日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈兴兰，女，1954年12月8日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京佳佳房地产开发有限公司，住所地南京市六合区横梁街道王子路。法定代表人：孙晓志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁小勇，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹婕，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人史修学、陈兴兰因与被上诉人南京佳佳房地产开发有限公司（以下简称佳佳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史修学、陈兴兰上诉请求：1.将史修学、陈兴兰拆迁协议中144平方米门面房，按照邻居周芹拆迁协议中门面房的评估方式进行房价评估；2.判令2019年2月25日佳佳公司与史修学、陈兴兰签订的补房款275600元欠条无效，判令佳佳公司退还史修学、陈兴兰补房款150000元，并判令佳佳公司继续给付过渡费；3.判令佳佳公司赔付陈兴兰、史修学拆迁协议中144平方米总房款约238万元（判决金额以重新评估的评估报告为准）；4.如果不支持佳佳公司赔付史修学、陈兴兰总房款而是继续履行合同情况下，判令佳佳公司给付史修学、陈兴兰总房价结算余款约25万元（判决金额以重新评估的评估报告为准）；5.如果不支持佳佳公司赔付史修学、陈兴兰总房款而是继续履行合同情况下，判令佳佳公司按拆迁协议办好国有土地证和产权证交给史修学、陈兴兰，并按2019年2月25日签约时佳佳公司所订5%标准，判佳佳公司交付产权证每天迟延金7280元给史修学、陈兴兰；6.诉讼费和申请门面房评估费由佳佳公司承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，没有适用维护史修学、陈兴兰合法权益的《江苏省消费者保护条例》及合同法第三条、第四十二条，判决结果使史修学、陈兴兰蒙受了巨大的财产损失。双方签补房款欠条时，佳佳公司没有书面向上诉人说清房源情况，故意隐瞒房屋设有二层夹层，导致房源存在3364元差价。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，佳佳公司应当承担赔偿责任。2.上诉人和邻居周芹以前居住只有20至30米，佳佳公司对周芹门面房拆迁的安置标准与对上诉人拆迁时安置标准一样，因此应当参照周芹门面房的评估价格进行安置补偿。3.合同法第三条规定，合同当事人法律地位平等；合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有假借订立合同恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及其他违背诚实信用原则行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。佳佳公司在和陈兴兰签订欠条的时候，存在上述行为。在佳佳公司胁迫下，陈兴兰才同意在欠条上签字，如非佳佳公司胁迫，陈兴兰不会同意放弃过渡费。2019年12月10日，佳佳公司出具的证据右上方注明“退十万元过渡费”等内容，该证据是伪证，是借订立协议之机，行巧取豪夺、敲诈勒索之事。过渡费是上诉人一家生活来源，佳佳公司没有理由在安置房源时要求上诉人放弃约17万元的过渡费。另外，佳佳公司在签约前未书面向上诉人告知房源情况，隐瞒二层附带夹层的事实，隐瞒双方房源价值每平方米相差3364元的情况，上诉人文化水平低、思维差，根本反应不过来其中有诈。佳佳公司门面房每平方米房价为12740元，而按照邻居周芹门面房评估价格，上诉人原来的门面房每平方米房价为16404元。按照上述情况，2019年2月25日双方签订的补房款的“欠条”计算方法根本不成立，佳佳公司还要赔付上诉人总房款结算余款25万元。另外，佳佳公司利用史修学在外地的时间，选择与文化水平低，没有思维头脑的陈兴兰签约，并在开庭前买通镇房产科长在“欠条”上加注伪证，并在开庭时宣称该房价是经政府主管核实和审批，要求上诉人退10万元过渡费，并放弃之后的过渡费，其陈述属于胡编乱造。4.上诉人的第三项上诉请求属于新增的请求，上诉人希望通过评估来保护自己的财产，请求法院在法律允许范围内同意上诉人的请求。5.请求法院在认定案涉欠条无效后，按照拆迁协议中门面房的评估标准计算佳佳公司应支付的补偿款，并判令佳佳公司向上诉人支付上述补偿款。6.如果判令上诉人取得拆迁补偿的房屋，法院应在开庭审理后应督促佳佳公司尽快为上诉人办理产权证，产权证办理仅需要3至5天，如果佳佳公司在判决时还未办好，应该按照每天7280元的标准向上诉人赔付迟延金。7.诉讼费和评估费都是佳佳公司违约、违规造成的，应由佳佳公司全部承担。综上，请求二审法院支持上诉人的合理诉请，维护上诉人合法权益。佳佳公司辩称，1.上诉人要求重新鉴定没有依据，一审法院已经根据上诉人一审时的诉请，委托鉴定机构对案涉房屋进行了司法评估，上诉人在没有充分理由情况下，应当按照一审鉴定报告的结论作为衡量案涉房屋价格的主要依据。2.上诉人应当对拆迁协议中约定补偿114㎡之外的21.2㎡房屋补交房款，上诉人主张被上诉人向其支付房屋结余款项没有依据。3.关于上诉人在二审中增加的诉讼请求，不属于二审案件审理范围。4.一审中认定双方签订的名为欠条的结算协议系合法有效，在签订过程中上诉人对欠条内容明知且认可，该欠条内容也公平合理，案涉房屋及夹层是一个整体，不可分开估价，结算协议中房屋单价与司法评估报告基本一致，且在双方结算过程中，上诉人已经明确放弃了过渡费，上诉人主张该欠条无效的理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。史修学、陈兴兰向一审法院起诉请求：1.佳佳公司向其交付六合区横梁街道兴镇路166号东翔苑1幢106号门面房，协助其办理不动产权证；2.确认陈兴兰与佳佳公司于2019年2月25日签订的“结算协议（欠条）”无效；3.佳佳公司退还预交房款15万元；4.佳佳公司补偿其房屋差价损失257528元（16404元/平方米×144平方米-12740元/平方米×165.2平方米）。佳佳公司向一审法院反诉请求：史修学、陈兴兰支付房款12.56万元。一审法院认定的事实：史修学、陈兴兰原房屋坐落于横梁街道兴镇路10号，其中主房2间（上宅下店）建筑面积为122.04平方米，辅助房2间建筑面积约为45.62平方米，土地性质为国有土地。2009年10月27日，史修学、陈兴兰和佳佳公司签订拆迁协议1份，载明：“为了加快横梁镇小城镇建设，经镇政府同意，把兴镇路南原老幼儿园、横梁村、派出所及该地段的住户房进行拆除重建，现甲方（佳佳公司）对该地段乙方（史修学、陈兴兰）拥有的房屋全部拆迁；甲乙双方对该房屋的拆迁和赔偿事宜达成协议如下：一、拆迁赔偿：甲方房屋建好后甲方给乙方底层门面房两间，面积为8m×18m=144m2。二、土地房屋性质办理问题：乙方领房后甲方负责给乙方办理好国有土地证和国有房产证，其费用均由甲方承担。三、其他：1、房屋拆迁过渡期间，甲方负责租房给乙方居住。2、乙方必须保证甲方在拆除房屋时顺利拆除，如发生一切矛盾乙方负责做好工作，否则要赔偿甲方的经济损失。3、房屋拆除由甲方负责，乙方房屋所有的材料为甲方所有”。协议签订当日，史修学、陈兴兰将上述房屋移交佳佳公司，次日佳佳公司拆除了该房屋。此后，史修学、陈兴兰自行租房居住至今。2010年12月，佳佳公司开发建设六合区横梁街道兴镇路166号东翔苑1幢项目，2016年11月29日取得商品房预售许可证。2014年7月16日，史修学、陈兴兰曾向一审法院起诉，要求佳佳公司给付拆迁安置费91650元、逾期交房租金损失83200元。2014年11月2日，一审法院作出（2014）六东民初字第956号民事判决。双方均不服，提起上诉。2015年3月25日，江苏省南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第249号民事裁定：撤销原判决、发回重审。2016年2月6日，一审法院重审后作出（2015）六东民初字第820号民事判决：一、佳佳公司给付史修学、陈兴兰自2009年10月28日至2015年8月27日期间过渡费用118989元；二、驳回史修学、陈兴兰其他的诉讼请求。2016年8月19日，史修学、陈兴兰再次向一审法院起诉，要求佳佳公司给付2015年8月27日以后的过渡费。2016年11月1日，一审法院作出（2016）苏0116民初5423号民事判决：佳佳公司给付史修学、陈兴兰自2015年8月29日起至实际交房为止期间的过渡费（按2379.78元/月计算）。该判决生效后，史修学、陈兴兰向一审法院申请强制执行。2017年2月21日、2018年3月7日，史修学、陈兴兰曾二次向一审法院起诉要求佳佳公司交付案涉安置房，因案涉房屋正在建设、不符合交付条件，均经一审法院裁定准许其撤诉。2019年1月28日，经六合区横梁街道办事处物业管理办公室工作人员调解，双方就落实房源问题达成“补充协议”1份，主要内容：佳佳公司将“8米×18米=144平方米”门面房留下不出售，确保史修学拆迁协议上面积；如有分歧，双方同意通过法院解决，以判决书为准，双方必须执行、负法律责任；105号门面房面积约160平方米，最终按测绘面积为准，超面积部分按13200元/平方米计算……。2019年1月30日，史修学、陈兴兰通过陈兴兰名下银行账户转账给付佳佳公司（孙传波）15万元，银行客户回执附言：该款为106拆迁安置产权过户定金。2019年2月25日，经协商陈兴兰与佳佳公司（孙传波）签订“结算协议（欠条）”1份，载明“欠到佳佳房产公司：拆迁超面积房款106号合计人民币壹拾贰万伍仟陆佰元整，以上款等房产证到后给此款。如不给此款本人负责一切后果，超10天后按总款5%每天罚款。注：关于史修学、陈兴兰所拆迁以前一切过渡费及其他一律不再追究追要，并在一周内去六合执行局撤回执行申请。以上双方共同执行，如有一方不执行负全责”。陈兴兰在该欠条（协议）左下方签署“陈兴兰、史修学”，孙传波在右下方加注“同意以上欠款。超面积165.2㎡-144㎡（合同）=21.2㎡，21.2㎡×13000元/㎡=275600”并签名。同时，佳佳公司向陈兴兰开具收据1份，载明史修学、陈兴兰交纳拆迁安置超面积房款275600元。随后，陈兴兰电话联系史修学，当天史修学即向一审法院申请撤销上述执行申请。2019年3月27日，一审法院作出（2019）苏0116执245号执行裁定：本案终结执行。2019年3月7日，史修学、陈兴兰曾向一审法院起诉要求佳佳公司交付案涉房屋、重新结算，因案涉房屋尚不具备交付条件，2019年4月12日经一审法院裁定准许其撤诉。2019年7月19日，史修学、陈兴兰再次提起本案诉讼。2019年9月2日，佳佳公司提起反诉。2019年10月30日，佳佳公司登记取得案涉房屋苏（2019）宁六不动产权第××号《不动产权证书》，登记用途为批发零售用地／商业，建筑面积为165.21平方米（一层126.92平方米、夹层层38.29平方米）。2019年12月20日，江苏天元房地产评估造价集团有限公司受一审法院委托对案涉房屋价值进行评估，估价对象房屋建筑面积为165.21平方米，价值时点为2019年11月4日，估价结果为房地产市场价值210.48万元，评估单价为12740元/平方米。附情况说明：该估价对象《不动产权证书》证载面积为165.21平方米，该面积包括平层和夹层，二者不可分割转让，因此不可以分开评估。上述事实，有当事人陈述、拆迁协议、“补充协议”、“结算协议（欠条）”、房地产司法评估报告、不动产权证书、本院（2015）六东民初字第820号、（2016）苏0116民初5423号民事判决书、（2019）苏0116执245号执行裁定书等证据证实，一审法院予以认定。一审法院认为，本案主要争议焦点为陈兴兰与佳佳公司（孙传波）于2019年2月25日签订的“结算协议（欠条）”的效力。如无效，则双方需重新结算。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，史修学、陈兴兰作为拆迁协议一方当事人，长期居住在本地，且为交房及过渡费等问题多次交涉并提起过诉讼，应当知晓该协议的具体履行情况。2019年1月28日双方就落实房源问题达成“补充协议”，2019年1月30日史修学、陈兴兰预付房款15万元，2019年2月25日陈兴兰与佳佳公司（孙传波）达成“结算协议（欠条）”，随后陈兴兰电话联系史修学，当天史修学即向一审法院申请撤销上述执行申请。综合考虑本案拆迁协议履行情况，结合“结算协议（欠条）”的形成过程及执行情况，可以认定史修学知道并认可该“结算协议（欠条）”内容，该“结算协议（欠条）”未违反法律、行政法规的强制性规定，对史修学、陈兴兰具有约束力。且上述“补充协议”、“结算协议（欠条）”中约定的价格与鉴定机构评估价值基本一致。故对于史修学、陈兴兰要求确认该“结算协议（欠条）”无效的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，史修学、陈兴兰关于要求佳佳公司交付案涉房屋并协助其办理该房屋不动产权登记变更手续的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于史修学、陈兴兰的其他诉讼请求不予支持。佳佳公司关于要求史修学、陈兴兰给付超面积房款12.56万元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、佳佳公司于判决生效之日起十日内向史修学、陈兴兰交付六合区横梁街道兴镇路166号东翔苑1幢106号房屋［苏（2019）宁六不动产权第××号］，并协助其办理该房屋不动产权登记变更手续；二、史修学、陈兴兰于判决生效之日起十五日内向佳佳公司支付12.56万元；三、驳回史修学、陈兴兰的其他诉讼请求。一审案件受理费23637元，鉴定费14800元，合计38437元，由史修学、陈兴兰负担11437元，佳佳公司负担27000元。一审反诉案件受理费1406元，由史修学、陈兴兰负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，被上诉人佳佳公司对于史修学、陈兴兰二审中增加的诉讼请求不同意调解。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”对于史修学、陈兴兰二审中增加的要求判令佳佳公司继续给付过渡费、赔付总房款约238万、并按每天7280元的标准支付延迟履行金的诉请，佳佳公司不同意在二审中调解，故本院对其以上上诉请求不予理涉。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”就双方争议的陈兴兰与佳佳公司于2019年2月25日签订的结算协议（欠条）效力问题。首先，在签订该结算协议之前，双方当事人已经于2019年1月28日就落实房源问题形成补充协议，2019年2月25日的结算协议（欠条）内容系按照之前补充协议进行的具体结算，内容亦是之前补充协议的明确和延续，能够客观反映双方对拆迁协议具体履行的真实意思表示。其次，在签订该结算协议（欠条）后，史修学亦通过申请撤销对生效判决强制执行的方式，对双方结算结果实际进行履行。第三，佳佳公司提供的不动产权证书及一审评估报告的结果亦能够佐证双方结算协议的内容并无明显不合理的情形。基于以上理由，一审法院认为该结算协议系双方真实意思表示并无不当，在签订该协议的当事人具有民事行为能力，且不违反法律、行政法规及公序良俗的情况下，史修学、陈兴兰主张该结算协议无效的理由不能成立，对于其要求对房屋重新鉴定、退还已经预缴的15万元房款并由佳佳公司补偿其房屋差价损失257528元的上诉主张，本院均不予支持。综上所述，上诉人史修学、陈兴兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25043元，由上诉人史修学、陈兴兰负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二○二〇年九月十六日法官助理李映碧书记员唐姮鑫