江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2307号上诉人（原审原告）:宿迁市富康房地产开发有限责任公司，住所地江苏省宿迁市宿城区楚街118号。法定代表人:张荣康，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人:张慧君，江苏宿兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:于国洋，男，1957年2月22日生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市富康房地产开发有限责任公司（以下简称富康公司）与被上诉人于国洋返还原物纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院于2018年10月10日作出（2017）苏1302民初8415号民事判决，于国洋不服该一审判决，上诉至本院。本院于2019年6月17日作出（2019）苏13民终266号民事裁定书，撤销一审判决并将该案发回一审法院重新审理。宿迁市宿城区人民法院于2020年4月20日作出（2019）苏1302民初6495号民事判决，富康公司不服该一审判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富康公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由如下：1.涉案阁楼系富康公司开发，富康公司对其享有物权。2.根据富康公司与于国洋所签《房屋买卖合同》记载，涉案阁楼并未计入于国洋所购买房屋的建筑面积，也未在不动产权登记簿中记载，于国洋占有使用涉案阁楼无合法依据。3.宿迁市房地产管理处2011年12月26日张贴的公告可证明两点，一是截止2011年12月26日，包括本案涉诉阁楼在内的东区阁楼仍处于未销售状态，二是宿迁市房地产管理部门也确认涉案阁楼属于富康公司所有。4.一审法院从规划和物理两个角度认定涉案房屋属于架空阁楼，应属于顶层业主专有不当，因为物权的确定应当是按照物权法等相关法律法规来确定，而不是看谁的房子靠的近、谁便于管理等。实际上，富康公司已单独为涉案房屋安装了水表、电表，这足以证明涉案房屋与于国洋的房屋物理上也是完全可以分开，彼此相互独立。5.在富康公司开发的项目中，与本案相同情况的阁楼有近百套，目前大部分已经另行出售，如按照本案一审判决，富康公司将蒙受巨大的经济损失，同时还将引发5楼业主会向6楼阁楼业主提起妨碍诉讼。因此一审判决不仅损害了富康公司的合法权益，对已经购买了阁楼的业主也是极大的损害。于国洋二审辩称：富康公司的上诉与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。富康公司向一审法院请求：1.于国洋将其占有的宿城区富康花苑B1幢1单元501室上方的房屋恢复原状并返还给富康公司。2.于国洋赔偿富康公司占有使用费用（从2015年10月1日起，按照每月800元计算至实际交付房屋之日止）。3.本案诉讼费用由于国洋承担。一审法院认定的事实：2008年5月7日，富康公司与于国洋签订《商品房买卖合同》一份，合同关于项目建设依据、商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限等事项均作出了明确的约定。其中，关于项目建设依据约定“出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为富康花苑（东）……”,关于商品房基本情况约定为B1幢1单元501号房，关于交付期限约定为“出卖人应当在2009年6月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”。后于国洋占有并使用房屋上方的阁楼至今。阁楼没有室外楼梯，入口处在五楼楼顶。一审另查明：2009年宿迁市房地产管理处作出公告，该公告载明“宿迁市富康房地产开发公司开发建设的富康花苑东区存在擅自搭建阁楼外楼梯行为，并准备对其进行单独销售，对此市房管处已发函给该单位，要求该公司要严格按照市建设局《关于加强房地产开发项目中阁楼管理的通知》（宿建发【2007】306号）文件精神，架空阁楼不得单独销售。如发现开发企业有私下销售行为，请及时向市房管处进行投诉举报，市房管处将按照相关规定依法进行严肃查处。特此公告。”2011年12月26日，宿迁市房地产管理处作出公告，该公告载明“广大购房户，近期，接到富康花苑东区业主反映，宿迁市富康房地产开发有限公司在小区内公告，拟将小区阁楼以转让使用权方式进行变相销售。根据《关于加强房地产开发项目中阁楼管理的通知》（宿建发【2007】306号）文件规定，架空阁楼不得单独销售。为此，我们约谈开发企业负责人，要求其立即停止该行为，如五楼业主有购买需求，请到开发企业登记。特此公告”。一审法院认为，双方讼争的阁楼没有外置楼梯能够进入阁楼内部空间，属于架空阁楼。阁楼属于顶层业主房屋的附属空间，属顶层业主专有。理由如下：1.从规划角度看。本案阁楼系开发商根据规划设计而建造，阁楼仅与顶层相连接，其他业主无法通过共同楼梯直接进入阁楼。由此可以认定，该阁楼规划上专属于顶层房屋。2.从物理角度看。在阁楼符合规划设计建造的前提下，观察物理结构，主要有二种情况：（1）结构上便利于顶层业主专用和管理的。如阁楼有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入阁楼，这明显是为便利顶层业主专用和管理。实践中有的预留开口被开发商在交房前用石膏板堵上，但打通预留开口安全方便，也可视为便利于顶层业主专用和管理。（2）结构上便利于公共使用。如开发商交房时，阁楼通过公共楼道（外楼梯）能够直接到达，而不是通过顶层楼房的房间内进入。本案阁楼有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入，从物理结构上属于第（1）种情形。3.从功能设施看。富康公司并未举证证明阁楼具有单独的水、电计量设施。综上，富康公司的诉讼请求不成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回富康公司的诉讼请求。案件受理费1550元，由富康公司负担。二审中，富康公司为证明涉案阁楼与于国洋的房屋相互独立向本院提交照片一组，富康公司主张照片分别系为涉案阁楼按照的电表照片7张、水表照片2张。于国洋质证认为，经咨询涉案阁楼不能单独安装电表、水表。本院认证意见：涉案照片未显示拍摄时间、地点，无法判断是否系涉案阁楼的水表、电表；且于国洋的房屋位于B1幢，案外人陆迪房屋位于A1幢，但根据富康公司的主张，其将与于国洋、陆迪争议的阁楼电表安装在一起与常理不符。故对该组证据，本院不予采信。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确定。本案二审争议焦点为：富康公司对涉案小区B1幢1单元502室上方的阁楼是否有权排除于国洋的占有使用；如富康公司的主张成立，该公司主张的房屋租金是否应予支持及如何支持。本院认为，涉案小区B1幢1单元502室上方阁楼属502室房屋专有部分，富康公司无权排除于国洋占有使用，也无权要求于国洋支付租金。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。虽然双方争议的阁楼在于国洋所购五楼房屋的产权证中未见表述，未计入于国洋所购房屋产权面积，但根据本案已查明的案件事实，可认定涉案阁楼应属于顶层业主于国洋房屋的附属空间，应属于于国洋专有。主要理由为：1.从阁楼的规划和结构上看，涉案阁楼四周墙壁封闭，有窗无门，仅在于国洋所有的五楼房屋屋顶设有开口，且仅能通过该开口进入阁楼，其他人无法通过共有楼梯进入该阁楼，此种设计明显为了便于顶层业主专用和管理。2.从功能设施看，涉案阁楼上的水电设施与顶层业主的水电统一计量，不单独设表，即阁楼的使用与顶层业主的房屋具有一定的附属性。3.从独立性情况看，涉案阁楼不能单独办理权属登记，即其本身不是单独一套房屋，不具有独立性而具有附属性。4.从使用习惯和销售看，涉案小区东区的楼顶阁楼一般都由顶层业主使用，且不具备单独售卖或允许其他业主使用的条件。5.从外观上看，双方所争议的阁楼也与五楼房屋连为一体，难以识别为单独设立的楼层。综上所述，富康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人宿迁市富康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年九月二十九日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露