青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1451号上诉人（原审原告）：尚金生，公民身份号码×××，男，汉族，1957年10月22日出生,住西宁市。被上诉人（原审被告）：西宁房地产集团有限公司，统一社会信用代码91630100781410423P,住所地青海省西宁市城西区黄河路）。法定代表人：韩舜，董事长。委托诉讼代理人：马会军、闫艳，青海乾润律师事务所律师，被上诉人（原审被告）：西宁市城中区城乡建设局，统一社会信用代码116301030150138326，住所地青海省西宁市城中区庄和路5号。负责人：李占芳，局长。委托诉讼代理人：景映勤，该局房屋征收与补偿中心副主任。上诉人尚金生因与被上诉人西宁市城中区城乡建设局（以下简称城中城建局）、西宁房地产集团有限公司（以下简称西房公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚金生上诉请求：1.撤销原判，发回重审或直接改判；2.一、二审诉讼费由西房公司承担。事实及理由:尚金生与西房公司签订《国有土地上房屋拆迁安置补偿协议》应严格依约履行，如果法律没有明确规定，或合同虽有明确约定，但处理结果显失公平，法院应依据诚实信用原则对现有法律和合同规定进行合理适用。回迁安置房与商品房没有本质区别，面积误差应当严格适用中华人民共和国建设部令第88号文《商品房销售管理办法》第二十条以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定。采取产权调换的房屋征收补偿协议在形式上符合该解释所规定的商品房买卖合同要件，也是将房屋向特定征收人销售，对于安置房屋超过原房屋面积的差额，购房者仍然要按照市场价格缴纳差价。安置房协议明确约定了调换房屋的价款、坐落、朝向、结构、用途、面积等，对交付日期、逾期交房或者房屋不合格时对方的违约责任、救济途径等，本质上还是商品房。因此，将房屋征收补偿协议中的面积问题按照商品房买卖合同的规定处理合理合法,开发商不能单方面变更协议内容损害当事人的正当权益，空间尺寸设计重大变更，开发商未在法定期限内履行书面告知义务违反法律规定，应对私自增加面积导致双方纠纷负主要责任，尚金生不应承担增加的面积价款。尚金生与西宁市城中区建设局签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》等同于《商品房预售合同》，受法律保护，但格式条款、霸王条款无效，约定“最终以房屋测绘部门核定的面积为准”，不能证明对回迁房屋超面积部分应补交房款。请求二审法院撤销原判，支持尚金生的上诉请求。城中城建局辩称，原审判决认定事实清楚,应予维持。城中城建局不是本案适格当事人。2013年5月,城中城建局作为房屋征收实施单位,与尚金生于2013年5月19日签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》,尚金生选择房屋产权调换补偿方式,该补偿协议属于行政协议,应依法驳回尚金生对城中城建局的诉讼请求。尚金生与城中城建局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》后,后续由西房公司与尚金生等回迁户签订《回迁房协议》,现双方就履行《回迁房协议》发生争议，并不是对《国有土地上房屋征收与补偿协议书》的履行发生争议,与城中城建局无关。涉案房屋属于棚户区改造房征收后原地建还安置房屋,不是商品房,发生争议应当按照《西宁市原海山轴承厂(家属院)及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》处理,《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律问题的解释》不适用本案,尚金生的诉讼请求缺乏法律根据和事实基础,原审判决认定事实清楚,应予维持。西房公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，尚金生的上诉理由不能成立。本案是安置补偿协议而非商品房买卖合同纠纷，尚金生认可房屋已经铺了瓷砖，其该项主张没有任何意义。过渡房由西房公司提供，因此没有产生过渡费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。尚金生向一审法院起诉请求：一、判处超过3%的房屋面积归业主所有，费用由西房公司承担。二、西房公司履行2013年和业主所签协议，在厨房和卫生间地面铺装瓷砖，四墙瓷砖到顶。三、判处由于西房公司的违法、违约，本案结案前尚金生不能按时收房造成过渡期延长所产生的房租费（每月700元左右）由西房公司承担。四、诉讼费由西房公司承担。一审法院认定事实如下：2013年5月17日，西宁市城中区人民政府发布《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，该房屋征收补偿安置方案第五条第（一）款约定：住宅征收分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置超面积价格：超出面积0～10㎡（含10㎡）按成本价3200元/㎡结算，楼层差价另计；11～20㎡（含20㎡）回迁优惠价按4200元/㎡结算，楼层差价另计；21㎡以上按市场优惠价4860元/㎡结算，楼层差价另计。回迁安置房屋全部为高层住宅，安置楼为新建4#、6#楼，其中4#楼（临街1～4为商业用房，5～31层住宅），户型面积分别为75.1㎡、50.4㎡、86.3㎡、131.7㎡；6#楼（位于原海山家属院中间，1～27层均为住宅），户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）。城中城建局作为房屋征收实施单位，对海山轴承厂家属院棚户区改造房屋征收项目进行征收拆迁工作，2013年5月19日城中城建局与尚金生签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，该协议约定：被征收房屋座落于西宁市××路，建筑面积为55.56平方米，套内面积为45.72平方米，房屋规划用途为住宅，补偿方式采用房屋产权调换方式，房屋回迁安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为86.3平方米，并附有尚金生选择房屋面积的建筑平面图一张；该协议的第四条第一款和第八条第二项均有约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。2014年1月9日，尚金生与西房公司的子公司龙华房地产开发有限公司签订《临时过渡用房使用协议书》，约定西房公司因海山轴承厂棚户区改造项目建设需要，尚金生要求西房公司全资子公司龙华房地产开发公司提供过渡用房予以过渡，使用期限自2014年1月9日起至回迁楼竣工并交付安置房时为准，期间的房租费用由西房公司的子公司龙华房地产开发公司承担。2018年10月11日，2018年10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元/㎡补交房款。2019年10月30日，西房公司发布交房公告，通知回迁业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，但尚金生未去办理交房事宜。按城中城建局与尚金生签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，现尚金生回迁房的厨房与卫生间墙面、地面瓷砖已铺装完毕，已符合协议的要求。另查明，西房公司作为开发商承建安置房的建设，现安置房建成后，尚金生回迁房的建筑面积为97.35平方米，比协议约定面积86.3平方米超出11.05平方米，尚金生以超过3%的房屋面积归尚金生所有，超出面积的费用由西房公司承担为由诉至法院。又查明，原“西宁市城中区建设局”现更名为“西宁市城中区城乡建设局”。一审法院认为，尚金生与西房公司签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》及《临时过渡用房使用协议书》，系双方真实意思表示，应受法律的保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖是出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人；本案中，城中城建局与尚金生签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，针对的主体系被拆迁业主，其补偿方式采用房屋产权调换方式，并非向社会销售的主体，故该协议不是商品房买卖合同，属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷。同时按协议第四条第一款和第八条第二项的约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；且《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》及海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商的纪要，能够证明对回迁房屋超面积部分，应按4200元/㎡补交房款；故尚金生主张超过3%的房屋面积归其所有，超出面积的费用由西房公司承担的诉讼请求不能成立，缺乏事实及法律依据，不予支持。按城中城建局与尚金生签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，现尚金生回迁房的厨房与卫生间墙面、地面瓷砖已铺装完毕，已符合协议的要求；故尚金生主张对回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖的诉讼请求，不予支持。对尚金生主张的因不能按时收房，延长过渡房的过渡期所产生的房租每月约700元由西房公司承担的诉讼请求，因尚未产生，且庭审中尚金生亦不能明确该项诉求，尚金生的诉求缺乏事实及法律依据，不予支持。遂判决：驳回尚金生的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由尚金生负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，西宁市城中区人民政府于2013年5月17日发布的《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，明确告知对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置房屋的户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）；且尚金生与西房公司签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中也进一步明确了房屋回迁安置地点为西宁市海山家属院棚户区改造小区4号楼1单元19层1193号房，建筑面积86.3平方米，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。足以证实尚金生对于建还房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定面积与安置面积发生差异时，按房屋安置价格多退少补的规定及约定是明知的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用范围是签订了商品房买卖合同的当事人，本案中尚金生与西房公司签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，由此产生的纠纷不适用该司法解释，且根据该司法解释第十四条的适用条件是“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，本案中，双方对超约定面积部分有明确约定，亦不适用该条规定。现尚金生以《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中关于“最终以房屋测绘部门核定的面积为准”系格式条款、霸王条款为由，要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定按商品房买卖合同审理本案的上诉理由于法无据，不予采纳。尚金生的回迁房中厨房与卫生间墙面、地面瓷砖已铺装完毕，符合双方约定，一审判决对尚金生主张对回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖的诉讼请求未予支持并无不当。尚金生至今仍居住在西房公司提供的过渡房内，其要求西房公司承担过渡期房租的上诉请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，尚金生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由尚金生负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 张洁琼 二〇二〇年九月十七日书记员 宋鑫艳附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。