河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10887号原告：时高强，男，汉族，1980年7月14日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。被告：李桂云，女，汉族，1965年2月1日生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：石景美，郑州市管城区西大街法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：纠彩红，郑州市管城区西大街法律服务所法律工作者。原告时高强与被告李桂云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时高强及委托诉讼代理人张随喜、石剑（实习），被告李桂云及委托诉讼代理人石景美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告与原告于2019年11月10日签订的《租赁协议书》解除；2.判令被告返还原告已支付房屋租金367500元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年11月10日签订了关于郑州市金水区文化路78号河南省工业学校临街综合楼三楼的《租赁协议书》，双方约定被告将郑州市金水区文化路78号河南工业学校临街综合楼三年楼租于原告用于经营快捷酒店，房屋租金为735000元人民币/年。合同签订后，原告依约向指定账户（账号：62×××55，账户名：李月，开户行：交通银行城北路支行）支付了初期六个月的房屋租金共计367500元。后郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处连续向原告下达了《致商户的一封信》《关于限期纠正违法行为通知书》等文件，原告方才始知被告租赁给原告的房屋性质为非商业性，并不具备酒店经营的条件。被告在出租房屋时，明知租赁房屋性质不具备商业用途，且明知原告租赁房屋的用途为经营快捷酒店，却隐瞒相关事实同原告签订了房屋租赁协议，致使原告在投入巨大人力物力财力后，却无法正常经营，签订合同的目的无法实现。同时原告在实际接手租赁房屋时，××疫情，在严峻的形势下，为响应国家号召，缓解疫情形势，至收到相关通知被要求整治之前，实际上原告并无实际使用租赁房屋。故根据合同法94条之规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李桂云辩称，一、本案被答辩人的诉讼请求缺乏事实和依据。答辩人和被答辩人之间签署的租赁协议系续租续签的协议，被答辩人在协议续签前对该涉案房屋的使用权性质已明知，双方均已明确各自应当履行的权利义务。答辩人和被答辩人之间签署的续租协议系双方自愿签署，被答辩人在续租期间并未因疫情及办事处的通知停止营业，而是正常经营收益。被答辩人既然享受协议约定的权利，使用租赁的房屋经营收益，那么也应当承担协议约定的义务，向答辩人支付协议约定的租金。故被答辩人诉讼中所述事实及理由不成立，无法律依据，被答辩人的诉讼请求不应得到法院的支持。二、答辩人和被答辩人之间签署的租赁协议已生效，双方均已履行，无法定解除事由，被答辩人诉讼请求解除协议的理由不成立，不应得到法院支持。答辩人和被答辩人之间签署的续赁协议，系双方自愿签署，协议已生效，双方均已履行，被答辩人称执法局和办事处的通知，并未影响被答辩人的正常经营收益，被答辩人的合同目的已经实现，未构成解除合同的法定事由。因此，被答辩人诉讼请求缺乏事实理由及法律依据，其诉讼请求不应得到法院的支持。三、被答辩人应向答辩人支付拖欠的逾期房屋租金。2019年11月10日，答辩人和被答辩人之间签署续租协议，双方签字后生效，被答辩人仅仅支付一次半年房屋租金，即仅仅支付至2020年5月9日的房屋租金。协议约定房屋租金按半年支付一次，均提前一个月支付，被答辩人应当依据协议约定于2020年4月9日前按期缴纳下次半年的房屋租金，而其逾期未交，违反协议约定，已构成违约，应缴纳逾期房屋租金并承担违约责任。因此，被答辩人的诉讼请求不仅不应得到法院支持，而且被答辩人应当向答辩人缴纳逾期房屋租金并承担违约责任。四、请求驳回被答辩人的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律之规定，当事人对自己的主张应当及时提供证据。本案被答辩人的主张缺乏事实理由和相关证据，不能证明其诉讼请求合法有据，故答辩人请求法院依法查明案件事实，驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：2019年11月10日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定甲方（被告）提供租赁场地位于郑州市金水区文化路78号河南省工业学校临街综合楼三楼，使用面积约1250平方米供乙方（原告）经营使用，承租用途为开设快捷酒店等服务项目，租赁期限为5年，自2019年12月31日至2024年12月31日，乙方2020-2021年11月30日前向甲方交纳租金735000元，2022年、2023年、2024年11月30日前向甲方每年交纳租金771750元，租金半年一交，均提前一个月支付。协议第七条第二款约定，如果因政府拆迁等原因致使协议无法履行，协议终止。租金按实际使用费用结算，互不违约。协议还对其他内容进行了约定，原、被告均在协议最后签字、摁手印予以确认。同日，原告向被告指定的收款账户转账367500元，附言：博胜酒店房租20年6月。同日，张高超（甲方）与时高强（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方将承接的郑州市金水区文化路78号河南省工业学校临街综合楼三楼博胜酒店（计38间客房，含一楼与二楼共同使用空间）全部转让给乙方继续经营，转让费总计76万元，包含2019年11月1日至2019年12月31日房租共计12万，合同签订后乙方付甲方74万元，在2020年2月1日前付清尾款2万，转让内容包括现有的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水器管道设施等）。协议最后由时高强与张高超签字、摁手印予以确认。后时高强支付了74万元。2020年1月13日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处下发《致商户的一封信》，载明：按照市委、市政府关于推进“三项工程、一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造。你（单位）承租的房屋建筑原为教学性质，现改变房屋使用性质或用途，违反了《河南省房屋租赁管理办法》等相关法律规定。我单位已于2020年元月13日对房屋产权人下达了限期纠正违法行为通知书，要求其在接到通知后30日内进行整改，恢复房屋原使用性质或用途。2020年4月10日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处又向河南省工业学校下发《关于限期纠正违法行为的通知》，载明：按照市委、市政府关于推进“三项工程一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造工程。你（单位）位于文化路××××南侧路西的建筑原为非商业性质，现改变房屋使用性质或用途，此行为违反了《河南省房屋租赁管理办法》第十条之规定。现通知你（单位）自接到本通知之日起10日内进行自行整改，恢复房屋原使用性质或用途。2020年5月12日，原告以短信方式向被告送达《解除合同告知函》，以出租房屋不具备商业用途，原告的合同目的根本无法实现为由要求解除合同，并要求被告收到函3日内办理交接。另查明，原告从2019年11月10日开始经营，2020年1月24日因新冠肺炎疫情原因停止经营，后于2020年2月29日申请复工，2020年3月6日被批复复工，2020年5月12日正式停业。本院认为，原、被告签订《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。原告从被告处租赁涉案房屋的目的是用于经营酒店，后因涉案房屋不具有经营性质，被郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处要求限期整改，恢复房屋原使用性质或用途，根据该行政行为的内容，原告无法继续经营，原告签订上述协议目的无法实现，故原告诉请解除涉案协议，本院予以支持。原告于2020年5月12日向被告送达了解除协议的通知，根据法律规定，解除通知到达被告时，协议解除，故本院确认原被告之间的租赁协议书于2020年5月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据查明的事实，原告交纳的367500元租金系2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，涉案租赁协议于2020年5月12日解除，综合考虑合同履行情况、疫情对原告经营产生的实际影响，兼顾公平原则，被告应返还原告两个月的租金共计122500元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告时高强与被告李桂云于2019年11月10日签订的《租房协议书》于2020年5月12日解除；被告李桂云于本判决生效后十日内返还原告时高强房屋租金122500元；驳回原告时高强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3406元，由原告时高强负担2271元，由被告李桂云负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年九月十八日书记员  于文文