浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初7267号原告：绍兴市建发物业管理有限责任公司，住所地为绍兴市人民西路259号。法定代表人：顾妮妮。委托诉讼代理人：樊建萍、徐自力。被告：钱彩丽，女，汉族，1974年1月7日出生，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司（以下简称建发物业公司）与被告钱彩丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理。依法由审判员孙锡芳适用简易程序独任审判，于同年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐自力及被告钱彩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建发物业公司诉称，2016年7月27日，原告与被告签订了银墅湾前期物业服务协议，根据合同及协议约定，由原告向被告位于绍兴市××小区××幢××室房产提供物业服务。被告自2017年8月至2019年7月，未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费及能耗费，原告多次通过上门催讨及通过邮寄律师函等形式催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳，故诉请：一、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币14938元，另加能耗费443元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为。1、原告履行交通秩序管理不到位。事实一：每天傍晚高层多层之间的马路上(消防通道)停满车辆，导致我们进出受阻，影响视线，严重影响我们的出行安全及他人的安全。而且也已告知物业经理，并经物业经理明确确定改进，结果一直没有改进。事实二：夏季小区北门进出口处(进出小区必经之处)，傍晚、晚上每天聚集老人，小孩纳凉。业主建议开喷泉、或者在水池边放置花盆，均未实施，任由人员聚集，严重影响我们的进出安全及他人的安全。事实三：本小区实行车辆进入识别功能，物业未对外来车辆实行收费。事实四：任由大型渣土车运渣土进出。物业服务协议里面规定，禁止2吨以上货车进入。2、原告履行环境卫生管理及绿化管理不到位。事实一：小区周围、未出售或者未入住的房子前杂草丛生，往往要草长的半人高才会修剪。因未修剪树枝，导致外围电子围栏失效破损。事实二：垃圾清运不到位，有时候卫生打扫一天一次。事实三：小区内部开发商自建景观河脏乱差，简直就是臭水沟。事实四：夏季高温期间，绿化未及时浇水导致大面积死亡。3、原告履行消防管理不到位。事实一：小区外围电子围栏长年破损无效，于2020年9月1日物业经理微信群内发布修复完毕，具体有待确认。事实二：小区监控长时间失效，损坏。事实三：我的房子从交付起，每年汛期都有进水。4、我方对收费标准有异议，服务协议里注明我方购买的房屋类型：高层、小高层、多层、排层。而收费标准中，只有高层，小高层，多层，排屋，地下室等。我方理解为应该按多层收费标准。因为我的房产证上注明一至三层。并且根据物业管理条例规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，物业没有向业主公布物业收支情况。小区3号楼、4号楼下除物业用房外，还有售楼部、小卖部、村委会办公场所，还有人员居住等这些是否合理合法合规。小区未出售房子是否收费，从未公布。5、对诉讼欠费异议。第一，2017年5月1日至2018年4月30日，公共能耗费已缴纳0.3元每平方米，后听陈勇经理口头告知，当年公共能耗费实际使用为0.15元每平方米，故2018年5月1日至2019年4月30日不应缴纳。且原告起诉状起诉，公共能耗费的费用实际也为0.15元每平方米。装修前，物业向我收取装修押金5000元和自来水费押金500元，承诺装修完毕后退还，我于2017年初装修完毕，至今未退还装修押金及自来水押金。6、原告未遵守《银墅湾前期物业管理服务协议》第九条附则第四点内容，从未在物业管理行政主管部门进行调解。原告建发物业公司为证明其主张在举证期限内向本院提交了前期物业管理服务协议、律师函、邮件查询单、28幢测绘成果报告、绍市发改价（2013）36号文件各一份，物业服务收费等级及收费标准的书面请示及照片各一组。被告质证后对上述证据的真实性均无异议，但认为原告未能按照合同约定履行，而且擅自扣留被告的装修保证金及水费押金，违约在先。被告钱彩丽为证明其主张提供了图片及视频一组及收款收据两份。原告质证后对图片及视频的真实性没有异议，表示物业公司是按照合同在进行服务的，但服务质量上确实还是有些地方需要改进。结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：被告钱彩丽为绍兴市越城区皋埠街道银墅湾小区28幢1室业主，房屋建筑面积为246.13平方米，车库面积为100.58平方米。2016年7月27日，原告建发物业公司与被告钱彩丽签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为银墅湾小区提供物业管理服务，合同期限暂定为一年，自房屋交付之日起算。但期限未满，业主委员会成立并选聘新的物业管理服务企业的，该协议自交接工作完成时终止。期限已满，而没有成立业主委员会或没有新的物业管理服务企业的，该协议继续有效，直至业主委员会成立并交接工作完成时终止。同时约定对物业费收费标准为排屋按建筑面积2.1元/月每平方米计算，车库减半收取，公共能耗按建筑面积0.3元/月计收，每年公示一次按实结算。物业收费时间在业主房屋交接时一次性付清，如一年期满后，业主委员会没有成立，或已成立但没有新的物业管理服务企业的，则双方继续按有关规定执行；业主在新的收费年度内第一个月的10天以前以年为单位继续交纳物业管理服务费。被告以原告未能按协议履行管理服务义务拒付自2017年8月至2019年7月的物业费及能耗费。同时查明，原告至今未退还被告装修保证金5000元及水费押金500元，原告同意在本案主张的物业费及能耗费中予以抵扣。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在业主大会成立之后，可由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，原告与被告间签订的物业管理服务协议，符合上述规定，双方主体适格，且真实意思表示，应认定合法有效。上述协议对所有业主均具有约束力，合同签订后，被告作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。本院认为，物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵为由而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。被告以原告提供的物业管理服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业费的抗辩依据不足，本院不予采纳。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。综上，对原告请求被告支付物业服务费及能耗费的请求，本院予以支持，但应扣除原告应返还给被告的装修保证金及水费押金。综上，依照国务院《物业管理条例》第七条、第十五条之规定，判决如下：一、被告钱彩丽应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市建发物业管理有限责任公司支付物业管理费及能耗费共计9881元；二、驳回原告绍兴市建发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取92元，由原告负担33元，被告负担59元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 孙锡芳二〇二〇年九月三十日代书记员 孟斌瑞