湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8357号上诉人（原审原告）：谭星伟，女，1963年8月11日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：长沙国兴实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城三楼。法定代表人：赖向宇，总经理。委托诉讼代理人：何贵昌，广东众诚律师事务所律师。上诉人谭星伟因与被上诉人长沙国兴实业发展有限公司（以下简称“国兴公司”）恢复原状纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭星伟上诉请求:1、请求二审法院依法改判一审判决结果或发回重审;2、请求法院判令国兴公司交还委托租赁到期的门面,归还门面使用权,判令国兴公司停止侵权;3、请求法院判令国兴公司归还委托租赁门面，并赔偿合同到期至今门面的一切损失;3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院对事实认定不清，被上诉人负有恢复门面原状的义务。在本案中，被上诉人负有承担恢复门面原状并承担违约损失的义务，在一审诉讼程序中，上诉人提交的附件（房产证），足以证明上诉人在交付门面之前门面的原始状态是具有墙体的独立门面，结合上诉人提交的附件（委托协议书）、附件（望城坡大市场启动工作有关问题解答）以及被上诉人国兴公司提交的证据（合同书）、证据（委托协议）、证据（恢复原状的通知）相互印证，形成了完整的证据链，该系列证据充分证明了被上诉人在本案中负有恢复门面原状的义务和责任。二、原审判决法律适用不当。宪法第十三条规定:公民的私有财产不受侵犯。物权法第四条:平等保护国家、集体和私人的物权，任何单位和个人不得侵犯。在本案中，鉴于当事各方在协议中已经明确约定了被上诉人应当恢复原状。同时政府主管部门也再度确认了被上诉人应当恢复门面原状的责任。因此，在法律适用上，则应依据《民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。同时依据《合同法》第八条、第二百三十五条之规定，被上诉人应全面履行相应的约定义务。三、2018年3月31号以后在市场所发生的一切事情上诉人均未签字认可也与本案没有任何关联性，相关证据不能作为审理判决本案的依据。四、望城坡大市场业主管理委员会的行为与本案的委托协议关系没任何关联性，整体招租行为更不能成为被上诉人免责的理由。且业委会的任何决定都不能违反国家法律，不能违反《物权法》与《物业管理条例》。五、针对一审被上诉方的辩称。被上诉方辩称:“原告从未向国兴公司交付门面”，被上诉方此种说法完全是不依照事实说话。1、上诉人门面事实上的被交接给国兴公司的时间为1999年2月29日。根据被上诉人提供的证据材料1999年2月29号签订《启动望城坡大市场协议书》中的第三点“国兴公司之经营基础”中的第2小点,“国兴公司通过大市场公司取得了大市场全部物业的不可撤销的授权委托经营书。取得了大市场的全部物业经营管理权。上诉人的门面在大市场，属于国兴取得的“全部物业经营权”的一部分。也就是说1999年上诉人在不知情的情况下，上诉人自己的门面已经被国兴公司剥夺了经营管理权，这是一种上诉人门面事实上与国兴公司的被动交接。2、被上诉人与上诉人所签订《委托协议书》只是个形式。被上诉人在1999年非法取得大市场经营管理权后，依靠其强大的财力物力，依据“政府引导,公司运作”的方针在岳麓区非法强拆了上诉人的门面。六、针对辩称:“原告等业主又通过业主大会表决通过“抱团取暖，统一经营”的方案。此说法纯属子虚乌有,且业主的专有部分归业主所有。国兴公司答辩称:一、按照上诉人与国兴公司签订的《委托协议书》约定，国兴公司只需协助将上诉人恢复原状的意思告知租赁商，而国兴公司已经实际履行了协助告知义务。即便要恢复交付之日原状，对应的责任主体应为租赁商邵阳得丰房地产开发有限公司。二、国兴公司与上诉人等业主签署协议前大市场门面墙体已由政府街道办等部门为适应整体出租而组织拆除,按照协议“恢复交付之日原状的约定”，交付之日(在协议签署之后)原状即是拆除墙体后的状态。恢复交付之日原状，是指在租赁商得丰公司经营到期后拆除得丰公司经营期间进行的装饰装修，恢复交付之日状态，而非恢复门面墙体。三、望城坡大市场业主管理委员会由全体业主选举产生，代表全体业主意志，业委会在与国兴的委托协议到期后继续整体招租，应当视为大市场全体业主默认不需恢复门面内培。运达公司管理期间上诉人等业主已获取由运达公司发放的租金，且租金金额相比原来翻番，上诉人等业主根本不存在租金损失。四、《望城坡大市场启动工作有关问题解答》是政府机关单位所发布的文件，对国兴公司不具有法律上的约束力。国兴公司自身并非租赁经营主体，而是基于政府要求为顺利启动大市场成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商即得丰公司签订整体租赁经营合同及代收代付租金，且这种授托和代理行为均为无偿服务。从国兴公司在大市场的法律地位及其与上诉人等业主的法律关系角度，国兴公司也不应承担“恢复门面培体”义务。五、大市场目前没有门面内墙的结构状况适合整体出租经营需求，有利于全体业主利益，若支持个别业主恢复墙体，反而无法适应整体出租，将损害全体业主利益，甚至损害社会利益及区域经济效益。谭星伟向一审法院提请诉讼请求:1、请求判令由国兴公司按照房产部门设立的立界线桩恢复门面的原有墙体结构。2、请求判令由国兴公司从合同到期之日即2018年4月1日起到交付原有墙体结构门面之日止非法占用独立产权的门面的一切损失。我的私有财产不认可任何组织机构接管市场，没有与任何组织机构及个人签订任何委托协议，没有收到任何收入。3、1997年6月28日望城坡大市场欠本人货款及委托出租门面的租金未付。4、产权证的套内面积不符（原购买时套内面积30.81，现30.42）。5、由国兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1994年，谭星伟购买了长沙市岳麓区平方米的Ａ161门面，并办理了湘（2017）长沙市不动产权第××号不动产权证。1998年12月1日，湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立国兴公司；第2条约定：成立国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”。第3条约定：国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，国兴公司注册成立。股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司。其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区平方米，其中包括谭星伟拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠。使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算。以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司。总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期）（即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算。并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。2002年10月，涉案门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。2011年10月20日，谭星伟（甲方）与国兴公司（乙方）签订《委托协议书》约定，甲方同意委托国兴公司对外租赁经营甲方在湖南省望城坡大市场拥有的门面（面积为57.09平方米，产权证号为711148702），委托经营门面对外租赁经营的承租商由国兴公司确定，对外租赁经营合同书以国兴公司的名义与承租商直接签订。委托租赁经营期限共15年零6个月（包括6个月装修期和2年免租期），自乙方将望城坡大市场所有门面全部交付给承租商装修之日即2002年10月1日起计算。谭星伟同意与国兴公司签订对外租赁经营合同书的承包商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，谭星伟不得干涉。在本协议书终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方协助甲方要求承租商给予适当补偿恢复门面原状所需的费用。乙方应及时将甲方要求恢复委托租赁经营门面原状的意思告知承租商并协调双方关系，若乙方未及时告知的应承担相应的责任。2017年9月19日，国兴公司作出《转达望城坡大市场业主要求恢复门面原状的通知》，内容载明：邵阳得丰房地产有限公司（广大环球家具超市），根据我司与业主签订的房屋租赁《委托协议书》第十一条，甲方（业主）如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方（国兴公司）协助甲方要求承租商（贵方）给予适当经济补偿恢复门面原状所需的费用。第十四条4、乙方应及时将甲方要求恢复委托租赁经营门面原状的意思告知承租商并协议双方关系，若乙方未及时告知的应承担相应的责任。现我司转达望城坡大市场业主提出的要求：1、必须在2018年4月1日前，将门面恢复原状。逾期未恢复原状，赔偿业主每个门面5万元正。2、必须于2018年4月1日以前，将恢复原状后的门面归还业主。3、逾期不归还门面，从2018年4月1日起，每逾期一天，按每日每个门面200元/天的价格赔偿给业主。特此转达通知。同日，湖南广大环球家具超市有限公司加盖公章确认收到该通知。2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》；选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙运达公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年5月23日，望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司制定《望城坡大市场租金分配方案》，具体内容为：依据业主与长沙运达管理有限公司签订的委托协议书，按照与经营户签订的租赁合同实际数据，确定大市场价值和比例系数，综合考虑公摊面积后，由长沙运达物业管理有限公司对租金实行分配，并确定了具体的分配支付办法如下：1.租金分配管理主体严格按照收益分配方案分配到每个租金分配对象。2.针对极少部分无因管理的业主，在岳麓区协调办监督下，由长沙运达物业管理有限公司专户储存。待联系上相关业主后将租金按照实际发放金额返还。3.相关产权权属不明确业主，在岳麓区协办监管下，由长沙运达物业管理有限公司预留其租金专户储存，待相关手续完善后，再行发放。2018年7月，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订的合同到期后，湖南省望城坡大市场业主委员会又成立了应急小组对涉案望城坡大市场进行管理。2018年11月，望城坡大市场举行了第二次业主大会，并于2018年11月23日发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，载明：“湖南省望城坡大市场第二次业主大会于2018年11月13日至11月20日举行，会议审议了市场经营管理方案等五项议题。一、通过议题一，即同意授权业主委员会按照业主大会决定的市场经营管理方案一，以“三大公司为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘……三、通过议题三，即审议通过《湖南省望城坡大市场业主代表大会制度》……”该公告附件1《湖南省望城坡大市场经营管理方案（草案）》中“议题内容”部分载明：“方案一：三大公司带领全体小业主自行管理市场（一）管理方式三大业主公司带领全体小业主自行管理市场，分设租赁管理公司、经营管理公司。1.租赁管理公司：以三大业主公司（嘉国、深土、运达）为股东设立“长沙嘉深达物业管理有限公司”，负责根据业主、业委会的委托，代收代发业主租金，并接受业主大会、业主代表大会、业委会、业主监事会的领导和监督。2.经营管理公司：以嘉国公司为全资股东设立经营管理公司（名称暂未定），负责投资改造大市场，进行统一招商经营，并向经营户收取管理费以收回投资（嘉国公司承诺，业主大会可以优先以同等条件向社会选聘，在签订正式合同之前，均欢迎全体业主举荐和自荐）。3.经营期间，如遇到对望城坡大市场的征收或拆迁，租赁公司和经营管理公司不能代替业主处理征收或拆迁事宜，补偿标准按照政府当时的拆迁标准执行……”。现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司在进行租赁管理。还查明，国兴公司已向谭星伟支付租金至2018年3月31日。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”可知，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如果个人权利的行使使其所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大时，则对个人权利的行使应当加以抑制。本案谭星伟作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。涉案望城坡大市场的大部分业主均与国兴公司签订了委托经营协议书，对大市场公司的委托经营行为及为望城坡大市场的整体经营而改小门面的行为予以追认，同时，与望城坡大市场昔日的萧条状态相比，建成家具超市后的望城坡大市场为大部分业主谋取了更多的利益。因此，国兴公司的委托经营行为以及将望城坡大市场改建成家具超市的行为符合大部分业主的利益,得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场目前仍按原商户延续整体经营，正常对外营业。虽然单从物权的角度看，谭星伟可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但谭星伟对其物权的行使将导致湖南省望城坡大市场的整体性经营遭到破坏，大部分业主已经获得的租金利益将丧失，而谭星伟行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。因此，从利益平衡的角度考量，谭星伟对其门面行使恢复原状的物上请求权将损害大多数商铺租赁户的经营利益及整个望城坡大市场的统一运营。且依据《转达望城坡大市场业主要求恢复门面原状的通知》可知国兴公司已经尽到了《委托协议书》中第十一条的协助义务，对谭星伟请求国兴公司恢复其门面原状的诉请，一审法院不予支持。关于谭星伟要求国兴公司向其支付损失的主张，一审法院认为，湖南省望城坡大市场业主委员会于2018年4月1日委托长沙运达物业管理有限公司对市场进行管理，国兴公司已不再对涉案门面进行经营管理。庭审中，谭星伟经法院释明依然不能确定损失金额。综上，谭星伟未提交充分的证据证明国兴公司给其造成了损失，其该项主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于谭星伟向国兴公司主张1997年6月28日望城坡大市场所欠货款及租金，据谭星伟所提交的收条显示，收条落款为湖南省望城坡大市场物业发展有限公司，谭星伟主张国兴公司支付所欠货款，缺乏事实依据。另，谭星伟举证不足以证明国兴公司欠付租金，对于谭星伟该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回谭星伟的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取80元，由谭星伟负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为国兴公司是否应恢复涉案门面原有墙体结构。谭星伟作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益、处分四项权能，但从门面的现状来看，该门面墙体经过拆除以及长期的整体租赁，与该市场其他门面的使用权益存在部分重合，单个门面的处分会影响到整个市场门面所有者的利益，因此，根据《中华人民共和国物权法》第七条:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。”所规定的原则，谭星伟行使案涉门面所有权应以不损害他人权益为限。得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场成立了业主委员会，并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。在此种情况下，虽然谭星伟对门面的使用可能未实现个人利益最大化，但整个市场门面所有者对门面的使用实现了利益最大化，同时在市场门面所有者之间也实现了利益的平等与均衡。一审法院综合考虑上述情况，从利益平衡的角度，驳回谭星伟要求国兴公司恢复门面原有墙体结构的诉讼请求并无不当。综上所述，谭星伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由谭星伟负担。本判决为终审判决。审  判  长  柳**审  判  员  符建华审  判  员  曾庆军二〇二〇年九月十八日法官助理范璐书记员（兼）  范 璐