甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初1150号原告：张玉成，男，汉族，1965年1月26日出生，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：张华，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马福忠，甘肃方域西涛律师事务所律师。被告：俞年荣，男，汉族，1967年4月13日出生，住兰州市安宁区。被告：俞文彬，男，汉族，1989年2月22日出生，住兰州市安宁区。原告张玉成与被告俞年荣、俞文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序。原告张玉成的委托诉讼代理人张华、马福忠，被告俞文彬、被告俞年荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玉成向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付剩余购房款328600元。2、请求判令被告向原告支付逾期违约金446896元（该违约金以剩余购房款328600元为基数，按照每月2%，自2014年10月1日计算）。3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2014年1月15日，原告张玉成与被告俞年荣、俞文彬签订了《房屋售购合同》一份，合同约定：张玉成将位于安宁区安宁××路××号××楼××单元××号房屋出售给俞年荣、俞文彬，房屋面积93㎡，房屋总价款697500元，房屋售房价格为7500元／㎡，合同第三条约定付款方式及期限为俞年荣、俞文彬已付房款358895元，余款于2014年10月之前付清，或者以同等余款价格（出厂价）的机砖顶房款。合同第四条约定：房屋的入住费，水电、天然气等一切费用乙方自理。合同第五条约定违约责任：如果俞年荣、俞文彬不能按时付清房款，付给张玉成所欠房款每月2%的滞纳金。在合同签订的同时，原告张玉成向被告俞年荣、俞文彬交付了本案涉案房屋，后该房屋一直由俞年荣、俞文彬居住使用。2017年10月8日，俞年荣、俞文彬向张玉成出具了欠条，俞年荣、俞文彬尚欠张玉成购房款共计328600元，张玉成多次催要剩余购房款未果，故诉至法院。被告俞年荣、俞文彬辩称，一、俞年荣、俞文彬和张玉成之间房屋买卖的缘由和具体情况：2009年起，张玉成和张玉成的哥哥因为向工程上供建材，从俞年荣、俞文彬当时经营的“皋兰县亨建砖厂”拉红砖，张玉成一直拖欠俞年荣、俞文彬的砖款，分文未付。期间，俞年荣、俞文彬多次向张玉成一方催要，然而，张玉成始终未向俞年荣、俞文彬支付。截止2013年底，张玉成共欠俞年荣、俞文彬的砖款308895元。2014年1月，俞年荣、俞文彬向张玉成一方催要欠款时，张玉成对俞年荣、俞文彬说：“好为尔（即甘肃好为尔房地产开发有限公司）给我们顶了房子，我没有现金，你要钱我就把房子顶给你。”俞年荣、俞文彬考虑到张玉成拖欠砖款长达4、5年时间，向张玉成索要现金的可能性不大，便同意了。当时，张玉成向俞年荣、俞文彬说提前向好为尔支付部分房款，可以得到一套比较大的100多平方米的房子。于是，俞年荣、俞文彬就按照张玉成的意思又向张玉成支付了50000元。但张玉成又说只有90多平方米的，俞年荣、俞文彬也只好同意。2014年1月15日，俞年荣、俞文彬与张玉成签订了《房屋售购合同》，扣除张玉成欠付俞年荣、俞文彬的砖款以及已支付的现金50000元共计358895元，俞年荣、俞文彬仍需支付房款338605元。另外，张玉成向俞年荣、俞文彬承诺，按好为尔顶账的单价顶给俞年荣、俞文彬。双方签订的合同单价为7500元每平米，但俞年荣、俞文彬后来得知，好为尔给张玉成顶账的单价为7000元，张玉成多向俞年荣、俞文彬计算了将近50000元（93×500=46500元）。俞年荣、俞文彬购买张玉成的房屋是在张玉成长期拖欠俞年荣、俞文彬砖款不付的情况下，由张玉成提出抵顶欠款，俞年荣、俞文彬迫于无奈。张玉成不但长时间拖欠俞年荣、俞文彬的砖款、在提出以房抵账还趁机加价，张玉成的行为严重违背等价有偿的交易原则和诚实信用原则。二、之所以未向张玉成支付剩余房款，是因为张玉成向俞年荣、俞文彬抵顶的房屋不能办理房屋产权证。三、张玉成违约在先，张玉成不是涉案房屋的买卖主体，张玉成的诉讼请求既不合法也不合理。张玉成严重违背诚实信用、等价有偿原则。涉案房屋的价款是697500元，俞年荣、俞文彬已经支付了368895元，已经支付了大部分房款，由于该房屋无法办理产权证，俞年荣、俞文彬才未向张玉成支付余款。该房屋的出售方已由张玉成变更为甘肃好为尔房地产开发有限公司，张玉成并非合同相对人，无权追究违约责任，而且张玉成所主张的违约金额超过了欠款数额。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。显然，是张玉成违约在先，俞年荣、俞文彬并未违约，有权行使先履行抗辩权或者不安抗辩权，不存在承担违约责任的问题。四、俞年荣、俞文彬保留起诉张玉成的权利，涉案房屋至今长达6年之久不能办理房屋所有权证，严重侵害了俞年荣、俞文彬的合法权益，俞年荣、俞文彬保留依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，追究张玉成法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，张玉成向本院提交了《房屋售购合同》、欠条、兰州市安宁区人民法院甘（0105）民初202号《民事判决书》。以上证据因双方当事人对其真实性无异议，本院其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年1月15日，原告张玉成（甲方）与被告俞年荣、俞文彬（乙方）签订了《房屋售购合同》，合同约定：甲方将位于安宁区安宁××路××号××楼××单元××号房屋出售给乙方，房屋面积93㎡，房屋总价款697500元，房屋售房价格为7500元／㎡，合同第三条约定付款方式及期限为乙方已付房款358895元，欠款338605元，余款于2014年10月之前付清，或者以同等余款价格（出厂价）的机砖顶房款。第四条约定：房屋的入住费，水电、天然气等一切费用乙方自理。第五条约定：如果乙方不能按时付清房款，付给甲方所欠房款每月2%的滞纳金。在合同签订的同时，原告张玉成向被告俞年荣、俞文彬交付了本案涉案房屋，后该房屋一直由俞年荣、俞文彬居住使用。2017年10月8日，被告俞年荣、俞文彬向原告张玉成出具了欠条一张，载明：今欠到张玉成房款328600元。本院认为，依法成立的合同自合同成立之时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，张玉成与俞年荣、俞文彬签订的《房屋售购合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。张玉成已交付了房屋，俞年荣、俞文彬应按合同约定的时间支付剩余房款，余年荣、俞文彬主张因未办理房屋所有权证，故有权行使不安抗辩权或先履行抗辩权，本院认为，双方在合同中并未约定房屋所有权证的办理时间，故对俞年荣、俞文彬的答辩意见，不予认可。俞年荣、俞文彬当庭表示愿意向张玉成支付剩余房款，故对张玉成主张俞年荣、俞文彬支付剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院认为，双方虽然对违约金进行了约定，但该违约金明显超过了损失，且俞年荣、俞文彬当庭要求法院进行调整，故对违约金本院支持82150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告俞年荣、俞文彬于本判决生效之日起十五日内向原告张玉成支付剩余购房款358600元。二、被告俞年荣、俞文彬于本判决生效之日起十五日内向原告张玉成支付违约金82150元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15555元，已减半收取计5778元（张玉成垫付），由原告张玉成负担2484元，由被告俞年荣、俞文彬负担3294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在二年内向本院申请执行，逾期申请的视为放弃执行。审 判 员 李雯君二〇二〇年九月十日法官助理 周亚君书 记 员 赵文妍