河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初526号 原告：长城物业集团股份有限公司唐山分公司，住所地唐山市路北区梧桐府8号楼2号商业。 负责人：张永谦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李莹莹，河北福航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔东双，河北福航律师事务所律师。 被告：王旭东，男，1975年12月29日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：徐硕，男，1987年12月20日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：于丽静，女，1977年3月21日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：刘晓虹，女，1968年9月12日出生，汉族，住唐山市路南区。 二被告委托诉讼代理人：王海超，河北唐名律师事务所律师。 原告长城物业集团股份有限公司唐山分公司（以下简称长城物业唐山分公司）与被告王旭东、于丽静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告长城物业唐山分公司委托诉讼代理人李莹莹、崔东双、被告王旭东委托诉讼代理人徐硕、被告于丽静、委托诉讼代理人刘晓虹及二被告委托诉讼代理人王海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城物业唐山分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告方支付2018年11月1日至2020年4月30日拖欠的物业费6065.51元及违约金（计算标准：自2018年11月1日起至实际清偿之日止以4043.7元为基数按照日万分之五计算；自2019年11月1日起以2021.85元为基数按照日万分之五计算至实际清偿之日止。2020年7月1日约为1443元）；2.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告系金岸红堡A01小区的物业服务公司，被告系金岸红堡A01小区404号楼1单元301室业主。原告中标与开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对金岸红堡A01小区进行前期物业管理。原告提供了物业服务，被告方身为路南区金岸红堡A01小区的住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按合同约定向原告交纳物业服务费用。期间经原告多次催要，被告均无正当理由不予交纳。根据合同约定，被告现在应缴纳2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业费，现累计欠物业服务费6065.51元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 王旭东、于丽静辩称，原告与金岸红堡A01小区建设单位唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告主张二被告支付物业服务费没有事实根据和法律依据。具体理由为：根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。原告作为长城物业集团股份有限公司的分支机构，虽经集团公司明确授权，但因为原告并不具有独立的法人资格，依据前述法规规定仍然无权单独从事物业管理服务活动。原告不是小区建设单位依法选聘的前期物业服务企业。金岸红堡A01小区由唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司开发建设，于2015年底办理入住交付。小区交付前，唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司依法通过招标形式选聘了唐山创赢物业服务有限公司作为金岸红堡A01小区前期物业服务企业。原告并不是小区建设单位依法选聘的前期物业服务企业。根据《物权法》第七十六条、《唐山市物业管理条例》第十五条规定，解聘物业服务企业应当由业主共同决定，未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。本案中，小区建设单位冀东南湖房地产公司未经小区业主同意擅自解聘原物业服务企业没有法律依据，也无权再重新选聘新的物业服务企业。小区业主知道更换物业服务企业后，曾多次向政府部门和小区建设单位多次提出异议，广大业主均不同意原告进驻小区。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。原告作为前期物业服务企业进驻金岸红堡A01小区，应当依法进行招投标，未经招投标，进驻方式不合法。综上，原告作为金岸红堡A01小区前期物业服务企业的主体资格、选聘方式、权利来源均不合法，违反了上述多部法律的强制性规定，其与冀东南湖房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》应归于无效。原告主张的物业服务费标准违法，不合理、不公平，二被告不受《前期物业服务合同》中价格条款的约束。假设《前期物业服务合同》合法、有效，物业服务收费也应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则进行确定。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，业主大会成立之前的住宅区（不含别墅）公共性物业服务收费实行政府指导价。被告及多名小区业主曾向政府部门了解，金岸红堡A01小区始终没有取得任何政府部门发布的物业费标准指导性文件。小区建设单位直接采用市场调节价的方式与原告议定物业服务费标准对原告不发生约束力。原告自认履行《前期物业服务合同》义务过程中存在重大瑕疵，二被告据此持有正当理由，有权拒绝支付物业费。2020年4月30日，原告退出金岸红堡A01小区时与金岸红堡A01小区业委会办理工作交接，在交接文件中已经确认了原告在履行合同义务过程中存在重大瑕疵。如：设备设施维护方面，全部灭火器过期无法使用，风机、发电机无法使用，消防喷淋泵无法启动，消防水带、枪头缺失，强排泵损坏、配电室消防故障、标识牌缺失、照明灯多数不亮等；环境保洁方面，垃圾桶清理不及时，园区及楼道内杂物堆积严重等；秩序维护方面，非机动车乱停乱放、私搭乱建现象严重等问题。鉴于原告履行合同义务存在重大瑕疵，被告有权拒绝支付物业费。原告进驻小区提供物业服务属于违法违规，建议政府彻查幕后黑色交易。原告于2018年11月1日进驻被告所居住的小区，在短短的两个月左右的时间就暴露其物业服务管理与其宣扬的2.3元特级服务相去甚远，表现在水、电、电梯、监控、消防、燃气、安全、卫生等等方面，尤其是原告明知小区消防全部瘫痪的情况下，不闻不问不治理，置小区广大业主生命财产安全于不顾。对于物业费被告及小区广大业主历来的态度是，不是拒交、不是拖欠，绝不耍赖，一直主张交、主动交，但要交相对合理的物业费，明明白白交费。为此，被告等业主找到冀东总部、地产及政府各个部门，冀东总部于总亲自许诺“小区工程质量问题、电梯问题、房本问题等不解决，业主想交物业费，他也不收”。惠民街道办事处亲自出面调解，由地产等几方参与的会谈，街道办事处及被告等业主主张物业标准为1.8元，但原告不同意，故谈判未成功。原告明知其提供的并非特级物业服务管理，但就是不降低物业费，让被告等业主按照2.3元交纳物业费，帮助原告成长。如果红堡一期降低物业费标准，则红堡二期、三期、四期无法管理。自2020年1月开始，原告已基本放弃对被告居住的小区进行管理，红堡一期与红堡二期共用一些工作人员，比如维修师傅，若被告居住的小区发生问题，需要从二期现调配人员。有一次403楼2单元楼道跑水，因为没有维修师傅值班，导致电梯被淹，一周左右的时间无法使用电梯。原告在小区公示，2020年4月30日撤离小区，同时函告业委会提早进行交接，双方于2020年5月1日签订了由原告金岸红堡一期负责人周垂贵签字及盖有原告公章的交接清单，业委会也签字。在该清单中，列举了交接问题近100个，这些问题只是金岸红堡一期小区的冰山一角，还有一些问题因为原告人为设置时间障碍，无法查验。原告自己决定2020年4月30日撤场，当时原告需要与业委会进行交接，业委会提前一周将交接工作准备就绪，但原告拒不交接，将交接时间定在2020年4月29日，4月30日撤场，4月29日才开始交接，短短两天时间，原告在交接前匆忙对小区设备进行抢修，以掩盖其对小区带来的巨大伤害。但是，就在原告极不配合的情况下，双方交接人员仍查出了将近100个问题，有些问题因为没有时间没有深入查验。但是，在新物业进场后，很多问题显现，因为原告不作为、不管理。比如池塘瀑布进行交接时，原告说没有钥匙，至今也没给钥匙，结果打开后发现瀑布的电机坏了。查小区监控时，许多监控都是坏的，监控摄像没有存储资料。电梯问题，双方交接时，原告承诺于2020年7月1日将交接时查出的16个问题进行解决。但是至今原告未管，给小区业主带来巨大的安全隐患。原告两位领导李总及周垂贵在交接时主动承认小区消防是完全瘫痪的，从地产接手时就是瘫痪的。原告至今仍然不作为，采取拖、耍赖，双方签订的具有法律效力的交接协议里，规定的2020年7月1日前原告承诺做的，至今绝大部分没有履行协议，没有诚信。原告于2018年11月1日进场，于2020年4月30日撤场，被告房屋面积以产权证书为准。在小区的物业管理中，原告在明知地产交接的各类消防设备设施存在大量损坏的情况下，采取了不闻不问不管的消极态度，蒙骗广大业主小区消防设施的实际情况，让广大业主处于没有可靠消防安全设施保障的状态长达一年有余。其为了与地产达成更多的利益合作，对小区业主消防安全不但漠视甚至协助地产刻意敷衍蒙混，小区多次发生消防指示牌短路起火现象，各类消防报警装置均不能正常动作。在原告撤场的交接过程中，双方承接查验消防问题，发现消防的自动报警系统处于瘫痪状态，各消防子系统无法联动，消防水系统水压达不到设计标准0.45MP水压，消防手报、喷淋系统、防排烟系统均不能正常运作。防火门也多处损坏，不能正常运转。原告作为前期物业公司，有责任与义务履行消防设备设施的日常维养，如设备设施接手时即为瘫痪状态，物业管理企业也应该及时发函告知地产等责任单位及时落实维修整改直至整改完毕，经相关部门验收合格为止。在整改过程中物业管理企业应积极告知业主小区消防的实际情况，号召动员业主做好思想意识防范，消防问题维修完毕前，应制定针对应急措施及预案，以保障小区平安度过消防真空期。但原告针对上述列举问题，无一落实无一举措。在小区全体业主不知情的情况下，为能和地产公司达成进一步的合作，让全体小区业主在消防真空期生活长达一年之久，置全体小区业主生命安全于不顾，利欲熏心底线尽失，职责何在？无形的生命安全威胁，给小区业主造成的影响又是多少钱能估量出来的？在原告撤场交接过程中以上问题暴露无遗，原告在交接单上承诺整改日期，可承诺日期已到，问题一个没有解决，所谓的交接问题整改，被告等小区业主只等来了一纸诉状，实际问题解决却杳无音信。综上，原告以强行进驻的方式进入小区，强行为二被告提供物业服务，且提供的物业服务存在重大瑕疵。原告主张二被告按其与小区开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定标准支付物业费没有事实根据和法律依据，恳请人民法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告及广大小区业主的合法权益，并责成原告积极履行交接发现的各类问题，还被告等全体小区业主一个完整安全的家。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年，长城物业集团股份有限公司（乙方）与唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司（甲方）签订金岸红堡（A-01地块）项目前期物业服务合同，约定：“甲方委托乙方对金岸红堡（A-01地块）项目实行专业化的物业管理服务，在物业管理区域内。乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共享部位的维修、养护和管理；物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆（包括自行车）停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；依法应由物业服务企业管理服务的其他事项。乙方按唐山市普通住宅小区物业服务特级标准提供服务。物业管理服务期为三年，高层住宅物业服务费为2.3元/月•平方米。已销售房产物业服务费从乙方正式进场日期之日起开始计算向业主收取，物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。附件三：授权书。本授权书声明：‘长城物业集团股份有限公司唐山分公司’为‘长城物业集团股份有限公司’的分支机构，本公司现全权委托‘长城物业集团股份有限公司唐山分公司’负责【金岸红堡（A-01地块）】项目的物业管理服务，并全权处理在【金岸红堡（A-01地块）】项目管理服务中的一切事宜。‘长城物业集团股份有限公司唐山分公司（公章及法定代表人印章）’与‘长城物业集团股份有限公司（公章及法定代表人印章）’具有同等法律效力，本公司承担‘长城物业集团股份有限公司唐山分公司’在【金岸红堡（A-01地块）】项目管理服务中应承担的一切法律责任。涉及该项目的收支款项及票据、税务方面的各项事宜均由‘长城物业集团股份有限公司唐山分公司’负责。”被告王旭东、于丽静为唐山市路南区金岸红堡A01小区404号楼1单元301室业主，原告于2018年11月1日至2020年4月30日为被告居住的金岸红堡A01小区提供物业服务。原告于2018年11月1日入驻金岸红堡A01小区，于2020年4月30日撤场。被告王旭东、于丽静与唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司于2017年5月16日签订商品房买卖合同，购买金岸红堡（A-01地块）1楼1门301号房屋，建筑面积为146.38平方米，实际面积为146.51平方米。被告王旭东等多名金岸红堡A01小区业主曾与金岸红堡A01小区所属的街道办事处、唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司等单位协商金岸红堡A01小区物业服务等问题。 本院认为，原告是长城物业集团股份有限公司的分公司，经营范围为物业管理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，具有独立的诉讼主体地位，经过长城物业集团股份有限公司的授权，可以从事【金岸红堡（A-01地块）】项目的物业管理服务。长城物业集团股份有限公司经过公开招投标程序与唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司签订了金岸红堡（A-01地块）项目前期物业服务合同，该合同系双方当事人真实意思表示且由长城物业集团股份有限公司授权的原告已实际为被告所居住的小区提供2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业服务，被告应当给付原告服务期间的物业费。被告辩称原告提供的物业服务达不到2.3元/月•平方米的收费标准，因案涉前期物业服务合同中约定的收费标准符合唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价要求，因原告提供物业服务确属存在瑕疵，故对物业收费标准本院酌情予以调整，按照2元/月•平方米予以计算，即被告应交纳的物业费为5274.36元（计算方式为146.51平方米×2元/月·平方米×18个月）。原告主张被告支付逾期交纳物业费的违约金，因本案被告一直在与原告、所在街道办事处等部门协商物业服务及物业费等问题，并非故意拖欠物业费，故对原告该项主张，本院不予支持。 综上所述，原告部分诉讼请求成立，对该成立的部分，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告王旭东、于丽静于本判决生效之日起十五日内支付原告长城物业集团股份有限公司唐山分公司2018年11月1日至2020年4月30日期间物业费5274.36元； 二、驳回原告长城物业集团股份有限公司唐山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王旭东、于丽静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王晓丹 审 判 员  马元庆 人民陪审员  高秀芹 二〇二〇年九月一日 书 记 员  杜雪宁