河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11663号上诉人（原审被告）：王新平，男，汉族，1980年10月6日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王林正，河南威武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李保梅，女，汉族，1975年5月30日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯星楠，河南亚太人律师事务所律师。上诉人王新平因与被上诉人李保梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王新平上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院2020豫0105民初785号民事判决，改判王新平不承担责任，或将本案发回重审。(不服金额为32万元)2.一、二审诉讼费及律师费由李保梅承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。一、被上诉人李保梅所提交的房屋买卖合同并非实际成交合同，而是为高评房屋的价值而签订的合同，通过高评估房屋能贷下来更多的钱，从而实现买主低首付购房。此合同并非双方真实意思表示，如果按照此合同的价格，王新平是绝对不会购买此房屋的。根据网查法院在阿里拍卖信息，2019年4月26日10时至2019年4月27日10时止河南省郑州市金水区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，此拍卖的房屋与涉案房屋买卖信息为同一楼同时间段，根据拍卖信息显示郑州市金水区政七街28号B座1单元16层南1号房屋，面积197.44平方米，2019年04月27日10:04:05，以单价1，348，000元拍卖成功，成交单价约为每平方米6827.4元;而根据李保梅提供的房屋买卖合同，涉案房屋面积:132.55平方米，成交价158万元，单价约为每平方米11920元。由此得知，同一楼，同一时间段，李保梅所提交的房屋成交单价比市场价格多了近一倍，由此可见，此合同并非为实际成交合同，理应驳回其诉请。二、根据相关法律规定，李保梅的恶意诉讼行为对王新平造成了一定经济和精神损失，在此，王新平保留但不放弃追究李保梅恶意诉讼的相应法律责任。李保梅辩称，一、《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》是李保梅与王新平在自愿协商后签订的，系双方真实意思表示。从一审至上诉，王新平提出各种前后矛盾的理由隐瞒房屋真实交易价格，不应予以采信，依法应驳回王新平的上诉请求，维持原判。李保梅在本次交易之前，与王新平并不认识，卖房完全是李保梅工地生意因资金短缺银行欠贷，需要周转。之后便按照正规二手房买卖交易流程找到本合同的居间方郑州豫见房地产营销策划有限公司居间介绍买家即王新平。李保梅没有任何理由拿自己房屋协助一个素不相识的人走银行高贷，尤其是可能涉嫌骗取贷款刑事犯罪的行为。本案一审时，王新平坚持双方履行交易是依据2019年9月6日签订的《郑州存量房买卖合同》(房管局备案合同)，现上诉又提出此次交易是李保梅为成全王新平低首付买房，高评估贷款进行的交易。前后陈述相互矛盾，且上述所有其提出的事实均无证据证明，二审法院依法应驳回上诉，维持原判。二、涉案房屋的真实交易价不应由具有偶然性的某次司法网络拍卖价款来确定，而是应参考李保梅与王新平就本次交易委托河南泰明房地产评估咨询有限公司所作的《房地产抵押估价报告》。河南泰明房地产评估咨询有限公司是王新平在购买涉案房屋进行银行贷款时委托的正规评估机构，涉案房屋的现抵押贷款银行交通银行建西支行也是依据该评估公司所做的估价报告编号:豫郑泰明评字【2019】110164A号《房地产抵押估价报告》给王新平发放的贷款，报告中给出的估价结果显示位于金水××单元××东××号的房屋的总价为177.35万元，单价为13380元。如果真如王新平所说，购买该套房屋是走低首付高贷款程序，即使王新平可以说服李保梅协助其投机取巧，但其也无法骗取评估机构出具虚假评估报告，或贷款银行不可能损害自身利益给王新平发放高于评估价的贷款。所以河南泰明房地产评估咨询有限公司出具的《房地产抵押估价报告》便是确定涉案房屋价值的铁证，可以印证王新平与李保梅之间的交易合同确实是双方于2019年5月27日签订158万元的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》。再者李保梅不可能拿自己的房产高价贱卖，而且还冒着共同犯罪的危险为王新平走低首付高贷的程序。李保梅上诉提出相比金水区人民法院关于同楼同时段司法拍卖的房产，涉案房屋交易价明显偏高。李保梅认为此种现象屡见不鲜，不足为奇，不能证实王新平的上诉理由。因为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。可以证明，在司法拍卖中为保证债权人的利益，尽快完成交易，拍卖价一般低于房产评估价20％甚至更低来确定。而且司法拍卖也具有偶然性，不确定性不能作为衡量本案中涉案房屋交易价的参考标准。综上所述，确定李保梅与王新平关于涉案房屋交易价应回归到双方签字认可的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》、结合抵押贷款合同、过户、买家已支付房款的事实等多个因素综合考虑，以此作为审查本案的出发点，确认一审法院已查明的王新平拖欠李保梅购房余款的事实，依法维持一审判决，驳回王新平上诉。李保梅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付剩余房款32万元及违约金94800元（以总房价款158万元为基数，按照每日万分之五的计算标准，自2019年9月6日暂计至2019年1月6日，具体数额以实际偿还之日为准），共计414800元；2.判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告提交的郑房权证字第××号复印件显示，房屋所有权人李保梅，房屋坐落金水××单元××东××号，登记时间2011年2月11日。原告提交2019年5月27日的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》主要载明：李保梅（卖方，甲方），王新平（买方，乙方），居间方（丙方）河南豫见房地产营销策划有限公司，甲方购买方式取得，位于金水××单元××东××号的房产，房屋所有权证书号或不动产权证书号或商品房买卖合同号1101013055，房屋所有权人李保梅。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价人民币158万，此总价款包含房间内所有家具家电。本合同签订时，乙方支付购房定金人民币叁万。甲、乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；甲乙双方同意按照按揭贷款的方式给付除定金之外的房款157万元。佣金费用及代办费收取，乙方按照2万元支付丙方佣金，乙方承担代办费2000元。甲方应当于收到全部房款五个工作日内将房屋交付乙方。补充协议，甲方配合乙方去银行办理贷款，以银行批复为准，剩余乙方过户前付给甲方；李保梅在甲方处签字摁指印，王新平在乙方处签字摁指印。2019年6月13日户名李保梅尾号1652招商银行银行卡交易明细显示户名魏来尾号为8697号卡向其转入20000元。2019年7月31日《个人房产抵押贷款合同》显示，借款人被告王新平，借款人所购房屋为住房，坐落金水××单元××东××号，购房总价壹佰柒拾捌万元整；贷款金额与期限，金额人民币壹佰贰拾肆万元整，贷款期限348月，2019-7-31—2048-7-31。本合同项下贷款一次性发放。王新平在借款人处签字摁指印。2019年9月6日李保梅与王新平提交给郑州市房地产市场和产权交易管理中心的《郑州市存量房买卖合同》显示，“甲方（卖方）：李保梅，乙方（买方）：王新平。……该房屋。具体情况如下；1、房屋坐落于郑州市××单元××东××号，房屋建筑面积132.5平方米。2、房屋的所有权证号为郑房权证字第××号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。……经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）壹佰贰拾伍万元整，（小写）1250000元。房款的支付方式和支付时间为：1、乙方于2019年09月05日前向甲方支付房款125000元。……”被告提供的2019年9月12日河南增值税普通发票显示，购买方名称王新平，货物或应税劳务、服务名称商品住房，价税合计1250000，销售方名称李保梅。豫（2019）郑州市不动产权第××号房权证书显示，权利人王新平，共有情况单独所有，坐落金水××单元××东××号，不动产单元号410105009012GB00023F00010105。2019年12月5日被告向原告转账支付124万元。被告庭审陈述系由河南豫见房地产营销策划有限公司的中介叫魏来的介绍被告与原告认识，但否认中介合同上的签字，并表示要对中介合同上的签字申请鉴定，但被告一直未向法院递交鉴定申请及所需材料，后经原审法院依法询问被告，被告委托代理人表示就本案不再做鉴定。一审法院认为，本案同一涉案房屋，分别在2019年5月27日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》中约定价格为158万元，2019年7月31日《个人房产抵押贷款合同》显示价格为178万，2019年9月6日郑州市房地产市场和产权交易管理中心的《郑州市存量房买卖合同》显示价格为125万元。涉争房屋实际交易价格应根据双方证据，结合二手房交易过程和交易习惯具体认定。原告与被告2019年5月27日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，系在第三方河南豫见房地产营销策划有限公司促成下签署，并通过中介公司工作人员魏来支付给原告2万元，被告也自认通过该中介公司认识原告，后被告虽否认该合同上的签字，但不做鉴定，该合同应为双方真实意思的表示，内容不违反相关法律、法规强制性规定，合同合法有效，对原告和被告发生效力，原被告均应按照约定履行义务，合同约定房屋价款为158万，被告仅支付原告126万元，剩余32万元未付，故原告要求被告支付剩余32万元房款，原审法院予以支持。被告辩称房价以2019年9月6日签订的合同125万元为准，系一次性全款付清，但其在银行为购买涉争房屋的贷款金额却已达124万元，加上之前通过中介公司支付的2万，已超过125万，自相矛盾，且与常理不符，故对该辩称原审法院不予采信。被告违约支付剩余房款，应承担相应违约责任，2019年5月27日《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》补充协议约定，剩余房款应在过户前付给原告，但合同中关于逾期付款的违约责任计算方式约定不明，故被告应自双方至房管局办理过户手续之日即2019年9月6日起以32万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王新平于判决生效之日起十日内向原告李保梅支付剩余房款32万元及逾期付款违约金（以32万元为基数自2019年9月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日止）；二、驳回原告李保梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7522元，由被告王新平负担。本院二审期间，上诉人王新平提交下列证据：1.王新平向查天义出具的委托书一份，查天义与李保梅签订的购房协议一份（原件），证明目的：案涉房屋签订价款为118万元，贷款的差价部分给查天义作为中介费用。2.魏来的电话录音整理文字材料一份，光盘一份，证明目的：158万元的合同是为了走高评估、实现贷款而签订，实际成交价是125万。上诉人申请证人董某出庭作证。董某陈述，2019年王新平知道其通过中介买过房，让其介绍中介买房，其认识的中介是魏来，就把魏来推荐给王新平，之后王新平、魏来联系董某偶尔参与。看房子的时候董某去了，在路上协商谈价的时候董某在场。看房当时有董某、王新平、魏来等四五个人在场，房主不在。当时看房时魏来说125万，在网上查的小区价格，的确是最低价格，就定了。魏来说不是一手房源，是查天义给魏来的，当时查天义给魏来的价格是125万，魏来和查天义电话联系，查天义说是最低价格，不能少。当时口头定了这套房子，当时房东有抵押贷款，涉及解押，是董某开车带王新平过去，王新平上去签合同，董某没有上去，王新平问董某为什么签158万元的合同，董某说估计是银行解押用的，大道公司是做解押的。最后一次参与是物业交割的时候，董某、王新平、李保梅、魏来、查天义都在，谈了家具、电器的交接2800元。李保梅把钥匙给了王新平，就走了。被上诉人李保梅的委托诉讼代理人质证称，对证据1的关联性有异议，对证据来源有异议。王新平与李保梅的签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，居间公司是河南豫建房地产营销策划有限公司，而王新平提交的证据1居间方是河南豫建房地产营销策划有限公司纬三路分公司，并不属于同一家居间公司。对于证明目的有异议，证据一并不是李保梅与王新平签订，且王新平委托个人买房行为与常理不符，同时与其向李保梅支付124万元履行支付房款的义务也不符，124万元房款是由王新平账户直接转至李保梅账户，与证据一提到的查天义无关。对证据2录音证据的真实性有异议。首先，谈话人不是王新平本人与对方谈话人魏来，其次对于证据的关联性有异议。首先对于魏来本人在该次交易中扮演的何种角色，需要王新平进一步证明。其次，证据2与证据1冲突，根据魏来的录音内容，双方交易价是125万，但是王新平提交证据1，双方的交易价李保梅和查天义的交易价是118万，这前后矛盾，相互冲突，王新平无法自圆其说。第三、对于证明目的有异议，该份录音不能作为证明王新平与李保梅真实交易价的证据，结合双方签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》以及该合同的履行情况，应当参照双方于2019年5月27日签订的该份合同158万元的约定作为确定的交易价。最后，依据2020年5月5月份新出的证据规则魏来作为证人必须要出庭接受审判人员与被王新平的质证和询问。对于董某的出庭证言，第一，对证人的真实性有异议。证人仅参与的是交易的看房过程，至于双方最后落实在书面上的真实房屋交易价格证人并不知情，如证人董某所说，王新平与李保梅签订158万元仅作用于贷款的合同，是在双方真实意思表示118万元合同之后，但本案中上诉人提交的证据1，2019年6月13日签订的合同118万元，合同时间是在158万元合同签订之后，与事实不符。第二，对于关联性有异议。证人董某除第一次看房听查天义说房屋交易价格可确定为125万外，其他都是听说的，传来证据不能作为本案的认定案件事实的依据。第三，证人董某并没有全程参与王新平与李保梅房屋买卖交易合同始终，按照王新平与李保梅合同履行情况来看，双方的真实交易价应当确定为158万元。庭审后，本院通知李保梅本人到庭陈述相关事实，李保梅称，其提交的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》（照片打印件）是在大道公司签的字，魏来陪李保梅去的，李保梅和王新平分别签字，李保梅先签，当时魏来说王新平在楼下。李保梅和王新平就案涉房屋没有直接协商过房屋的价款，都是通过中介协商，中介人员是魏来，李保梅的房屋是在网上挂着，好多人和李保梅联系，合同签了两三份。在大道公司签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》当天还签了借款合同，借了房子的解押款89万元，后来产生七八万的利息，借款的时候李保梅的身份证，银行卡押到大道公司，还款是直接扣款，除了89万本金，还扣了李保梅七八万的利息。李保梅向魏来报的房屋价款是158万，魏来说王新平同意。过户之前曾通过魏来向王新平要32万元，魏来说等等，王新平没有钱。过户当天李保梅没有向王新平直接主张32万元首付款，魏来不让李保梅直接向王新平主张，由魏来去说。李保梅实际上收到126万房屋价款。庭审后，上诉人王新平申请魏来出庭作证，魏来陈述称，其与王新平是通过董某认识的，魏来去年是做房产中介（一＋二联合不动产），最早王新平买南龙湖的房子，王新平给魏来65000的定金，魏来转给了南龙湖的购房代理商，结果房子没有买成，钱没有退。王新平着急要买房，查天义说能找到合适的房源，查天义推荐财源大厦的房子，也就是李保梅的房子，魏来和查天义一起去找李保梅，李保梅在中介出售的价格是118万，查天义跟李保梅签了合同，把房子定下来，以125万的价格卖给王新平，查天义跟李保梅签合同的时候魏来在场，魏来带王新平看房子后，给王新平说的价格是125万，王新平同意125万。李保梅的钥匙放在中介处，王新平看房子的时候李保梅没有在场。2019年5月27日《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》签订时魏来不在场，但是魏来知道这份158万合同，因为李保梅有89万的抵押贷款，李保梅需要解押，才能正常过户，李保梅去大道公司应该是查天义推荐的，魏来不清楚大道公司的事情，查天义给魏来说过。查天义给魏来打电话，魏来通知王新平去签字，魏来没有通知李保梅。查天义让魏来看过合同照片。在过户时及之前，李保梅没有向魏来说过要求魏来向王新平追讨欠付房款，过户之后也没有给魏来说过向王新平追要房款。因为银行放款较晚，产生的利息李保梅想让王新平分担，魏来给王新平说过，王新平不同意承担利息，魏来也给李保梅说了。利息的争议是在过户后。李保梅质证称，魏来的出庭证言部分不属实，李保梅和魏来两次见面都是说的首付款，第二次说的是首付款和利息。本院查明的事实除同一审外，另查明，1.一审中李保梅起诉的158万元《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系照片打印件，未提交原件，二审中亦不能提交原件，李保梅称原件在大道公司，提交法庭的复印件来源于大道公司工作人员。2.在签订158万元《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》时，王新平与李保梅分别在案外的金融公司签订，双方并未见面。李保梅陈述其与王新平并未当面协商房屋价款，其将房屋出售价158万告知魏来，魏来称王新平同意。王新平陈述其与魏来确定房屋价款为125万元，除贷款124万元外，其向魏来支付了65000元费用。魏来陈述案涉房屋房源是从查天义处介绍取得，查天义从李保梅处以118万取得房屋，魏来与王新平、李保梅确定的房屋价款是125万。3.李保梅陈述其在过户前及过户时均通过魏来向王新平主张首付款，魏来不予认可，称是因银行贷款到位较晚，对于案外金融公司垫付解押款的利息曾产生争议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李保梅主张按照房屋价款约定为158万元的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，主张王新平尚欠购房款32万元，但李保梅提交的证据，即《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》为照片打印件，且该合同当事人手中均没有原件。李保梅陈述照片来源于案外金融公司，签订该合同亦是在该金融公司的办公地点签订，买卖双方并未见面，而是分别签订该合同。各方当事人对于合同价款协商情况的陈述不一致，没有充分证据证明该《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》约定的条款系买卖双方充分协商一致后的真实意思表示。案涉房屋的买卖涉及多份合同，双方对于签订合同较为草率。双方均认可案涉房屋买卖的中介人员是魏来。王新平对该合同约定的158万元价格提出异议，二审申请魏来出庭作证。根据双方当事人的陈述、举证，房屋买卖实际履行情况等，李保梅没有提交充分证据证明158万元是真实的交易价格，李保梅的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。根据王新平的陈述，其签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》是配合李保梅解押借款而签字，但其在一审中陈述该合同并非其本人签字，并未如实陈述。王新平在二审提交证据，二审诉讼费仍由王新平承担。综上所述，王新平的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初785号民事判决；二、驳回李保梅的诉讼请求。一审案件受理费7522元，由李保梅负担，二审案件受理费7522元，由王新平负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年九月二十九日书记员  刘 洋