河北省唐山市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀02民终4844号 上诉人（原审被告）：魏长春，男，1967年2月22日出生，汉族，农民，现住迁西县。 委托诉讼代理人：张玉峰，河北腾实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵庆阁，男，1956年1月15日出生，汉族，退休干部，现住迁西县。 被上诉人（原审原告）：赵晓敏，女，1957年8月15日出生，汉族，退休干部，现住唐山市路北区。 被上诉人（原审原告）：赵小燕，女，1960年11月8日出生，汉族，退休干部，现住迁西县。 被上诉人（原审原告）：赵庆军，男，1965年3月3日出生，汉族，部队干部，现住北京市丰台区。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：姚慧敏，河北奔驰律师事务所律师。 上诉人魏长春因与被上诉人赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。 魏长春上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1108号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2.本案诉讼费依法由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人及其父母在2000年3月13日签订《卖契》之前，均非迁西县兴城镇二村集体经济组织成员，非农民。经得政府审批的情况下被上诉人父母才在迁西县地用于建房居住，而不是基于迁西县兴城镇二村集体经济组织成员的身份而取得的涉案宅基地。2.一审判决依据2011年的《全国民事审判工作会议纪要》的相关内容作出认定。但依据2015年《全国民事审判工作会议纪要》第19条第2款之规定，只有农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同才被认定为无效。本案被上诉人及其父母在2000年3月13日签订《卖契》时，均是城镇居民，而非农民。按以上规定，被上诉人的父亲将房屋出售给上诉人，该房屋买卖合同应认定有效。3.一审判决基于《合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，判决认定2000年3月13日签订的《卖契》违反强制性规定是错误的，无法律依据。4.上诉人在2000年3月13日签订《卖契》时并无过错。该《卖契》上也加盖了村委会公章，获得该村委会的认可。并按当时法律法规的规定到相关部门办理了房屋所有权变更登记手续和土地使用权变更登记手续。综上，2000年3月13日签订的《卖契》是双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖合同既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，请求二审人民法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军答辩称，一、答辩人的父亲赵全林成年后因为工作原因改变了原有的农民身份，后来离休时根据当时国家法律、政策于1986年由迁西县兴城镇二村取得了涉案宅基地，并建房六间。1988年迁西县人民为其颁发了宅基地使用权证。答辩人的父亲赵全林取得宅基地建房的经过与本案确认房屋买卖没有关系。二、一审法院在判决书中提到的《最高人民法院关于印发的通知（法办[2011]442号）》第三项关于房地产纠纷案件第15条，是最高人民法院对各级人民法院审理该类案件的指导意见，该意见的依据是《中华人民共和国土地管理法》第43条和《中华人民共和国合同法》第52条，该会议纪要的内容符合法律规定，所以原审法院判决符合法律规定。三、被答辩人错误理解了2015年《全国民事审判工作会议纪要》第19条第2款的规定，该规定的本意是“本集体经济组织以外的受让人购买农宅的，该房屋买卖认定为无效”，显然，该规定限制的是受让人，而非转让方。四、本案被答辩人作为二村以外的村民不能使用本案涉案的二村土地，违反了法律、行政法规的强制性规定中的效力性强制性，故一审法院基于《合同法》第52条第（5）项和《土地管理法》第43条的规定，确认2000年3月13日签订的《卖契》无效，属适用法律正确。所以，被答辩人作为二村以外的村民不可以使用二村土地，其所购买的房屋违反法律规定，是无效的。五、本案是《卖契》协议效力问题。涉案房屋买卖是否获得了二村村委会认可以及涉案房屋是否办理了变更登记手续，属于法律、行政法规调整的范畴，与本案无关。综上，一审法院认定事实是正确的，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。 赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军向一审法院起诉请求，1.请求依法确认2000年3月原告父亲与被告之间买卖农村房屋（含宅基地）的行为无效。2.要求被告返还农宅房屋（含宅基地）6间。3.要求被告承担本案诉讼费用。2020年1月16日，原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军变更诉讼请求：请求将“要求被告返还农宅房屋（含宅基地）6间”变更为“要求被告将拆迁待遇即安置建筑面积为120、120、90、90、90平方米的5套房屋给付原告”。 一审法院审理查明：四原告父亲赵全林、母亲韩淑香及四原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军祖籍均系迁西县兴城镇二村，赵全林于2011年9月7日去世，韩淑香于2008年3月1日去世。涉案房屋在1987年11月份宅基地清理时登记表中登记的户主名为赵全林。2000年3月13日，被告魏长春与四原告父亲赵全林签订《卖契》，由时任村干部郭玉宝代笔，并加盖迁西县兴城镇二村村民委员会公章，卖契约定：赵全林将坐落于兴城镇二村东郊路北，瓦正房六间及院墙附着物卖给魏长春名下永久使用，共作价人民币62600元，后被告支付购房款，赵全林于2000年3月16日出具收条。协议中同时明确了涉案房屋的四至。2000年3月16日，迁西县土地管理局为被告魏长春颁发涉案房屋的宅基地使用证。2000年3月14日，魏长春取得涉案房屋的城镇私有房屋所有权证。另查明，2019年初，迁西县启动棚户区改造项目，涉案房屋处于棚户区改造的范围之中，征收房屋编号为2-199。被告以土地置换获得509.6平方米安置楼房及各项款合计424436元。现涉案房屋已经拆除。 一审法院认为，四原告父亲赵全林及母亲韩淑香均已去世，四原告为赵全林合法继承人，有权继承赵全林的合法财产，合法财产包括履行标的为财物的债权。赵全林与被告签订卖契，卖契中的标的物为原房屋六间及宅基地，赵全林去世后，该履行标的的债权应由他们的法定继承人享有。被告辩称四原告无诉讼主体资格，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反国家法律、行政法规强制性规定的合同无效，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者……除外”、《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）第15条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错”，本案案涉农宅是使用迁西县兴城镇二村农民集体所有的土地上建造的房屋，四原告的父亲赵全林将该房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告魏长春，由此签订的《卖契》属于无效合同。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案买卖合同无效，合同双方均有过错，应各自承担相应的责任。本案中房屋出卖方过错责任较大。该案涉房屋已被拆除，客观上不能返还，故综合考虑当事人双方的过错程度和案涉房屋被征收置换的安置房建筑面积实际情况，以返还原告安置房建筑面积90平方米为宜。遂判决：一、依法确认原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军父亲赵全林与被告魏长春于2000年3月13日签订的《卖契》无效；二、案涉房屋被征收置换的安置房建筑建设面积中的90平方米归原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军所有；三、驳回原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军的其他诉讼请求。案件受理费130元，由原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军负担104元，由被告魏长春负担26元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和手速人民法院管辖。”。本案中，四被上诉人赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军的父亲赵全林在迁西县的特殊待遇，赵全林在该宅基地上建造房屋用于居住并取得了集体土地建设用地使用证和房屋所有权证。赵全林与上诉人魏长春在2000年3月13日签订的《卖契》行为是双方当事人的真实意思表示，且上诉人魏长春在购买涉案房屋后也办理了过户手续并居住至房屋拆迁的2019年。《卖契》所涉原宅基地的土地的所有权属于涉案土地所属的迁西县兴城镇二村集体经济组织所有，依照法律规定，涉案土地所属的迁西县兴城镇二村集体经济组织或者经该集体经济组织授权的公民或者村民委员会才有权对涉案土地主张权利。因四被上诉人并非迁西县兴城镇二村村民，其户口既不在兴城镇二村，也不是兴城镇二村的集体经济组织成员，故四被上诉人无权起诉要求确认赵全林与上诉人魏长春于2000年3月13日签订的《卖契》无效，不具有本案原告的主体资格。一审判决有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 一、撤销河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1108号民事判决； 二、驳回被上诉人赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军的起诉。 一案案件受理费130元，退还给被上诉人赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军；预交的二审案件受理费130元，退还给上诉人魏长春。 本裁定为终审裁定。 审判长  张景常 审判员  徐万启 审判员  毕雪维 二〇二〇年九月三十日 书记员  房善忠