安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初939号 原告：李昌萍，女，1976年12月2日生，汉族，住合肥市清溪路翠竹园小区AllO幢501室，公民身份号码340122197612026927。 委托诉讼代理人：薛文龙，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：卫晓燕，女，1976年5月17日生，汉族，住合肥市包河区太湖路美湖小区20-509，公民身份号码340122197605177962。 被告：合肥市众成房产代理服务有限责任公司，住所地合肥市长江西路阳光花园18幢A4号。 法定代表人：李淮南。 被告：中国银行股份有限公司合肥四牌楼支行，住所地合肥市庐阳区徽州大道110号百鸣大厦办公楼。 负责人：王璇。 委托诉讼代理人：周超，国浩律师（合肥）事务所。 委托诉讼代理人：何宗友，国浩律师（合肥）事务所。 原告李昌萍与被告卫晓燕、合肥市众成房产代理服务有限责任公司（以下简称众成公司）、中国银行股份有限公司合肥四牌楼支行（以下简称四牌楼支行）房屋买卖纠纷合同一案，本院立案后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告卫晓燕及其委托诉讼代理人薛文龙，被告四牌楼支行的委托诉讼代理人何宗友、周超到庭参加了诉讼；被告卫晓燕、众成公司经公告送达开庭传票无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与第一二被告之间签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令第一二被告继续履行房屋买卖合同，即将案涉房产（合肥市翠竹园小区AllO幢501室，产权证号为庐027228号）过户登记至原告名下；3.判令第三被告履行对案涉房产进行注销抵押权登记的义务；4.本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告于2002年2月份经第一二两被告中介购房，向第一二两被告交纳购房款70000元，之后第一二两被告一直未力原告中介到合适的房屋，原告向第一二两被告催要房款。第一二两被告与原告于2002年3月24日签订协议一份，由第一被告将其家中房产（案涉房产）购房合同及发票交给原告作为担保，并约定在协议签订后一周内将上述购房款退还原告。之后，约定的还款时间到期后，第一二两被告无力还款，又提出将第一被告自有房产（案涉房产）卖与原告，原告与第一二被告协商一致，第一二两被告于2002年4月1日与原告签订房屋买卖合同一份，第一被告将其所有的位于合肥市翠竹园小区A110幢501室（原告与第一被告签订房屋买卖合同时，该房尚未办理产权证）的面积为93.05平方米的一套房屋以177500元卖与原告，第二被告为合同中介方。原告按双方间的买卖合同约定交付了70000元，其中包括65000元定金及合同约定的公证前应付的的5000元现金，并由第一二被告出具了收款收据。第一被告在合同签订后当月25日左右，将该房屋与原告办理了交接手续并办理了物业交接，之后原告便搬进上述房屋，对上述房屋进行装修并居住至今。另外，双方间的房屋买卖合同还约定，自公证之日起第一被告贷款按揭款由原告偿还。自2002年4月20日到9月20日该房按揭贷款由原告给付，共计支付5100元，有第一被告承诺为证。合同还约定了，原告付款后，第二被告开出收据作为凭证，并将双方所有办理房产证资料交于第二被告，由第二被告到房产局证实后，再于4日内办理房产过户手续。合同签订后，原告已依约支付了70000元房款，后原告要求被告办理房屋过户登记手续．但被告一直拖延至今。案涉房屋的原始购房资料及发票自2002年3月24日上述协议签订后本由原告保管，但2004年3月16日第一被告以为原告办证为由将上述资料及发票收回。原告后经向案涉房屋的开发商及房产登记机关了解到，第一被告直到2004年4月份才办理了上述房屋的房产证，房产证号为庐027228号。之后第一被告还清了案涉房屋的购房按揭贷款，又将己卖给并已实际交付给原告的案涉房屋向第三被告办理了21万元的住房抵押贷款，抵押贷款期限为十年，即自2004年6月14日起至2014年6月13日止，在第一三被告在2004年6月14日签订的住房借款合同中又将第一被告的借款约定付至第二被告在第三被告处开立的银行账户中。第三被告在办理上述抵押借款时，根本未去核实抵押房产的现状，即有无出售有无出租，明显有与第一二被告串通侵犯原告合法权益之嫌。第三被告上述借款，本应由第一被告夫妻两人分120期等额本息归还，但自2005年起第一被告就不再归还，而且抵押期限为十年，借款合同的主债权的诉讼时效应截止到2016年6月14日止，由于第三被告一直未向第一被告夫妻行使催要的权利，主债权诉讼时效己届满，第三被告作为抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，故上述第三被告的抵押权登记应依法予以注销，第三被告应履行注销抵押权登记的义务。原告一直催促第一二两被告办理过户登记，两被告一直拖延推诿。后原告于2004年7月15日、2004年9月21日、2005年8月8日三次向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，后因种种原因分别于2004年8月31日、2005年8月8日撤诉，2006年4月17日合肥市蜀山区人民法院中止诉讼。2019年4月26日，合肥市蜀山区人民法院再次开庭审理了本案，之后原告于同年12月份撤回超诉。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条再次提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉请。 卫晓燕、众成公司未作答辩，亦未提供证据。 四牌楼支行辩称：因案涉房屋抵押借款，被告在2008年2月已经向庐阳区人民法院起诉，因借款人卫晓燕涉嫌犯罪案件一直未能处理，原告要求注销抵押登记的没有法律和事实依据。 原告围绕诉讼请求提交了证据： 1.房屋买卖合同，证明原被告方于2002年4月1日签订房屋买卖合同一份,第一被告将其位于合肥市翠竹园小区A110幢501室(面积93.05平方米)以177500元卖与原告,由第二被告做为中介方,负责办理房屋过户、交接、房款支付等手续的事实,合同还约定在合同签订之日付定金65000元,公证前付5000元,总计70000元； 2.第一被告承诺，证明原告于2002年4月20日至2002年9月20日替第一被告还了5100元按揭款,且第一被告也以认可的事实； 3.第二被告收款收据，证明原告已按合同约定付款70000元,并按合同约定将此款交第一被告经手,由其交付于第二被告,并由第二被告出具收条的事实； 4.原、被告间的协议，证明原告与第一被告于2002年3月24日就两被告所欠原告购房款65000元所达成的和解还款协议的事实； 5.房地产业务受理收件清单，证明第一被告已于2004年4月8日取得调查了合肥市翠竹园小区A110幢501室的房屋产权证,产权证为庐027228号及第一被告有权对上述房产进行出卖的事实； 6.商品房买卖合同、按揭借款合同、购房发票、个人住房贷款凭证、收条，证明第一被告所取得的合肥市翠竹园小区A110幢501室是商品房,且该房办理了按揭贷款,以及上述证据原件已由第一被告于2004年3月16日以办证为由收回的事实,证明第一被告对上述房产有处分权的事实； 7.物业管理费收据，证明原告已自2002年4月底入住合肥市翠竹园小区A110幢501室至今,原被告已办理了房屋交接手续的事实； 8.民事裁定书，证明原告已于2004年7月15日向合肥市蜀山区人民法院起诉,后因被告恶意违约,故意将争议房产进行抵押,致使人民法院的判决在生效后难以执行,存在法律障碍,原告于8月31日撤诉并被核准的事实及原告因此支付3640元诉讼费用的事实； 9.房地产业务受理清单，证明被告于2004年6月21日将抵押登记办理结果领回的事实,且第三被告中国行股份有限公司合肥四牌楼支行在房屋已卖给原告且已交付的前提下,办理抵押,显属恶意;且抵押权依据的主债权早已超过诉讼时效,抵押权应依法予以注销； 10.房地产权证，证明被告于2004年6月14日将争议房产合肥市清溪路翠竹园小区A110幢501室抵押给中国银行四牌楼支行,抵押权利价值21万元,抵押期限为3651天的事实及结合原被告的房屋买卖合同,证明被告以自已的实际行为违反合同约定,并恶意使合同不能继续履行的事实； 11.中国银行住房借款合同，证明被告将争议房产以21万元抵押给中国银行四牌楼支行,并约定将抵押款(贷款)以转账形式划入第二被告的账户的事实及被告和抵押权人都对争议房产的评估值305500元予以确认的事实； 12.房产评估报告，证明被告委托合肥建工信息咨询有限责任公司对争议房产进行了评估,评估的价格为305500元的事实及结合第11份证据中国银行住房借款合同,两被告及抵押权人都对上述评估价格予以确认的事实； 13.物业管理费收据（同证据7），证明原告已自2002年4月底入住合肥市翠竹园小区A110幢501室至今,原被告已办理了房屋交接手续的事实； 14.空调及安装费用发票、服务卡，证明原告于2003年7月7日在合肥鼓楼商厦以1350元购买及安装威力KFR型空调一台在其所住的翠竹园小区A110幢501室的事实,被告违约理应承担此损失费； 15.固定电话安装材料费发票及外线施工单据；证明原告于2004年3月24日安装了其所住的翠竹园小区A110幢501室的固定电话的事实,被告违约理应承担原告此损失费用； 16.不锈钢防盗窗、纱窗安装收款收据；证明原告于2004年4月2日花费1254元人民币安装了所住的翠竹园小区A110幢501室的防盗窗、纱窗的事实,被告违约理应承担此损失费用； 17.有线电视费发票、燃气缴费通知单、物业费收据，证明原告李昌萍已接收了案涉房屋并一直居住占有至今及案涉房屋的有线电视、燃气开户登记的业主为原告李昌萍的事实。 中国银行股份有限公司合肥四牌楼支行对证据9三性有异议且该单据为17日办理业务在6月21日拿到单据，房屋抵押实际在6月14日，是在原告办理业务之前；对证据10房地权证三性无异议，是被告1的房产证，但被告1是否有恶意无法说明；对证据11抵押借款合同及抵押物清单三性无异议，但2008年该行已提起诉讼，不存在抵押权失效的问题；认为其他证据与其无关。 四牌楼支行提交了证据：起诉状、庐阳区法院出具的非税收入专用收据、传票、借款合同、他项权证，证明该行因被告1、2未按期偿还贷款本息，已于2008年2月份就案涉的借款向庐阳法院起诉，已经在诉讼时效期间内向被告1主张债权行使抵押权。 原告对四牌楼支行上述证据的真实性无异议，但认为该行虽提起诉讼，但该证据不能得出该案如何结案，无法证明主债权诉讼时效问题。 经审查，本院对李昌萍提供的房屋买卖合同、卫晓燕出具的承诺、合肥市众成房产代理服务有限责任公司出具的收据及四牌楼支行提交的借款合同、他项权证的证据效力予以认定。李昌萍提供的其他证据，与本案待证事实没有关联，不予认定；四牌楼支行提供的庐阳区法院非税收入专用收据、传票真实性予以认定。 根据李昌萍、四牌楼支行的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2002年4月1日，李昌萍（乙方）与卫晓燕（甲方）及众成公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将坐落在合肥市翠竹园小区A110幢501室,建筑面积93.05平方米的房屋出售给乙方，甲方所出售的房屋乙方已充分了解并愿意购买……双方同意房屋成交总价为177500元；乙方分两次把购房款以现金形式支付给丙方，第一次付款在本合同签订之日付65000元作为定金；甲方同意本合同生效之日起本月25日内腾空房屋并与乙方交接房屋；丙方负责为甲、乙双方办理房屋交易权证过户、房款支付事宜；在交易的过程中，如因丙方单方面给甲乙方造成损失的，由丙方负责赔偿；甲乙双方因单方面原因终止本合同，按总房款的15%赔付对方违约金26625元整。双方同时约定，1.第二次乙方在公证处公证前付5000元；2.自公证之日起甲方贷款按揭款由乙方偿还；3.甲方负责为乙方办理房屋所有权证，产生税、费由乙方承担；4.甲方在办理房屋所有权证下来时，乙方付7500元给甲方。合同签订后，卫晓燕按约将房屋交付李昌萍。 2002年4月22日，众成公司出具收条一份，言明收到李昌萍现金70000元，收款事由为A110-501，经办人为卫晓燕，同时加盖有众成公司财务专用章。 2002年10月15日，卫晓燕出具一张字据，内容为“2002年4月20日至2002年9月20日，翠竹园110-501按揭款由李昌萍还（5100）”。 2004年4月19日，卫晓燕办理了案涉房屋权属证书（庐字第027228号）。2002年4月22日，卫晓燕以案涉房屋设立抵押担保向四牌楼支行借款210000元，借款期限10年。2004年6月17日办理了他项权证登记，权利人为四牌楼支行，设定日期2004年6月14日，约定期限3651天。 四牌楼支行陈述，卫晓燕尚有借款本息、罚息合计44万余元未清偿，李昌萍陈述自愿代偿该债务。 本院认为，李昌萍、卫晓燕及众成公司签订的《房屋买卖协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，买方李昌萍应按约定给付价款，卖方卫晓燕应将交付房屋并转移房屋所有权。李昌萍于2002年4月22日支付购房款70000元至众成公司、后偿还按揭贷款5100元。卫晓燕在取得案涉房屋所有权后又设立抵押权，现李昌萍自愿代偿该抵押担保的主债以涤除抵押登记，本院予以准许。李昌萍要求卫晓燕、众成公司办理案涉房屋过户登记，卫晓燕、众成公司未做抗辩，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认李昌萍与卫晓燕及合肥市众成房产代理服务有限责任公司于2002年4月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、李昌萍于本判决生效之日起十日内代卫晓燕向中国银行股份有限公司合肥四牌楼支行清偿合肥市清溪路翠竹园小区A110幢501室抵押贷款（具体金额以贷款人核算为准），中国银行股份有限公司合肥四牌楼支行配合李昌萍办理该房屋抵押登记注销； 三、卫晓燕及合肥市众成房产代理服务有限责任公司于本判决第二项确定的抵押登记涂销后十五日协助李昌萍办理合肥市清溪路翠竹园小区A110幢501室过户登记。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告卫晓燕、合肥市众成房产代理服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  彭昌华 二〇二〇年九月十日 书记员  赵 磊 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。