浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5712号 原告：绍兴柯桥天实实业有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区零三丘1幢203室，统一社会信用代码91330621MA29DM4G6D。 法定代表人：沈伟峰，执行董事。 委托诉讼代理人：卢李波、徐朋举，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：沈国君，男，1972年4月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告绍兴柯桥天实实业有限公司与被告沈国君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢李波，被告沈国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴柯桥天实实业有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令解除原、被告于2019年4月22日签订的租赁合同，并腾退厂房；二、判令被告支付违约金152922.50元；三、判令被告支付租金，厂房3058.45平方米按租赁合同约定计算自2019年11月16日起付至厂房腾退完毕之日止。事实和理由：2019年4月10日被告经对原告厂房现场情况调查了解后有意租赁原告厂房，并预支付租房定金10万元。4月22日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定：由被告租赁原告位于滨海天实工业园区内的3号新厂房3楼出租物及其附属设施，建筑面积3058.45平方米，用途工业，租赁期限为2019年5月1日起至2022年5月15日止，定金152922.50元。合同签订当日，被告向原告支付了租赁定金152922.50元（包括提前支付的10万元）和第一期租金305845元。 但被告租赁原告厂房后，印花生产排出废气污染环境为当地政府所禁止，因政府对园区污染项目进行调查核实并要求整改，对此原告也通知其遵守合同约定和政府要求，而被告以此要挟原告退还合同定金和其已付全部租金。 至此，被告拒付租金导致原告租金损失不断扩大，同时被告拒不配合导致原告园区管理困难，也使原告面临政府巨额行政处罚的可能性加大。2020年3月10日，原告无奈再次发函被告，催告交付租金,并告知违约将解除合同和腾退厂房的法律后果，但被告不但未支付任何租金，反而要求原告退还其全部已付费用和赔偿损失，原告遂诉至法院。 以上，原告认为，被告使用厂房应符合当地环保要求，是其合同承诺的应尽义务内容，也是法律义务，被告利用厂房在园区内进行污染生产并被政府要求整改，是严重的根本违约行为，同时被告到期未付租金，亦构成根本性违约，依法被告应当承担违约责任。据此原告有权要求被告按照合同约定和法律规定吃没定金，支付租金，并有权解除合同要求被告腾退厂房，现原告依据担保法、合同法等规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告沈国君辩称，原告出租厂房但私自拉电不供电。原告私自封门不准被告拿走物品，现又起诉要求支付房屋租金。被告不是正常生产而不付房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的租赁合同（厂房）及三份附件、能耗补充说明、物业管理服务合同（厂房）、收据、催告函及相应快递单、水电费清单，均予以确认并在卷佐证。对原告提交的租赁合同（宿舍）、物业管理服务合同（宿舍）、文件通知关联性不予确认。被告提供的微信记录可证明其租赁的房屋曾被贴封条的事实，被告的其他证据系单方制作，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月10日，被告向原告支付定金100000元。2019年4月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将其所拥有的位于滨海天实工业园区内的3号新厂房3楼出租物及附属设施出租给乙方，建筑面积3058.45平方米，用途为工业；租赁期自2019年5月1日起至2022年5月15日止（经双方协商，由于乙方需要装修，甲方减免乙方十五天租金，租金实际计算日期为2019年5月16日起至2022年5月15日止）；乙方向甲方承诺，租赁该租物仅作为约定的有关经营项目使用，遵守国家和租赁物所在地有关规定，并保证符合当地环保及消防等相关部门要求；乙方向甲方支付租金的标准为：出租物三楼200元/年·平方米建筑面积，合同期内每一个公历年在上年的基价上提价一层5元/年·平方米建筑面积，（即：2020年5月16日至2021年5月15日止，按一层205元/年·平方米建筑面积收取，2021年5月16日至2022年5月15日止，按一层210元人民币/年·平方米建筑面积收取），一年分二期支付，每六个月支付一次；合同签订之日起七日内乙方应向甲方支付三个月租金作为合同定金，即152922.5元，若乙方未租赁出租物或提前退租等违约行为发生，乙方同意将定金作为违约金全额赔偿给甲方，待乙方第一期租金交纳后，该定金自动转为租赁押金（不计息）；合同签订之日起十日内乙方向甲方支付首期半年租金（采用银行转账或现金的形式支付），即305845元；以后每六个月支付一次租金，每期租金需提前三十日支付，第二期租金人民币305845元需在2019年10月16日前缴纳，第三期租金人民币313491.13元需在2020年4月16日前缴纳……逾期交纳的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期交纳超过十五天的，甲方有权采取停水停电和其他一切必要的措施；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该出租物，乙方应按照年合同租金的25%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（3）拖欠租金累计十日以上的（若遇乙方拖付租金超过十日的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失及后果由乙方全部承担）；乙方逾期交付因本租赁行为而产生的各种费用的，甲方有权留置乙方租赁物内的资产；合同还对其他事项作了约定。双方同时签订出租物交付验收单、安全生产承诺书、天圣物业工业园区新租户装修入住基本要求三份附件及能耗补充说明。 2019年5月29日，浙江天圣物业管理有限公司与被告签订一份《物业管理服务合同》，约定由该公司为被告租赁厂房提供物业服务。 合同签订后，被告向原告支付了合同约定的三个月租金的定金152922.50元及首期半年租金305845元（包含2019年4月10日支付的100000元），但一直未支付之后的租金。原告曾向被告发催告函要求被告支付租金，否则将终止或解除租赁合同，但被告既未支付租金也未腾退租赁房屋，原告于是起诉来院，酿成纠纷。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。被告未按约定在2019年10月16日前支付第二期租金，经原告催告后仍未履行付款义务，显属根本性违约，现原告诉请解除合同，理由成立，本院依法予以支持。被告抗辩因原告长期拉闸断电导致其无法正常经营生产，缺乏依据，且双方认可的水电费清单可证明至少在2019年10月份前厂房是正常通水通电的，故本院不予采信。对于合同解除的时间，原告认为系2020年3月10日催告函送达被告后发生解除效力，该函内容中原告表述的内容为将行使解除权，而非行使解除权，故合同解除的时间应为本案起诉状送达被告之日即2020年6月17日。 《租赁合同》中双方约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该出租物，乙方应按照年合同租金的25%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（3）拖欠租金累计十日以上的”。被告逾期支付租金超过十日，原告依约可向被告主张违约金。原告未提供损失的依据，其主张三个月租金的违约金过高，本院依法予以酌情调整为二个月租金的金额101948.33元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付租金的诉讼请求依据充分，本院在合理范围内予以支持。第二期租金所对应的租期为2019年11月16日至2020年5月15日，鉴于新型冠状病毒疫情不可抗力影响，致无法实际使用租赁房屋，故酌情减免2个月租金，该期间租金认定为203896.67元（305845÷6×4）。2020年5月15日至2020年6月17日租期内，租金按照约定的313491.13元/半年计算，被告应付该期间的租金57473.37元[313491.13÷6×（1+3÷30）]。合同解除后被告未及时腾退，由此造成原告损失，被告应按第二年的租金标准支付自2020年6月18日起至腾退之日止的占有使用费。被告提供的微信记录可证明其租赁房屋被贴封条的事实，但无法证明持续封闭的时间，其自认目前已不存在封条。原告认为系物业公司行为，又主张系其行使留置权。本院认为，物业服务提供单位浙江天圣物业管理有限公司的法定代表人与原告的法定代表人系同一人，两单位系关联公司。原告按照合同约定行使留置权的并不意味着必须封闭厂门，且该行为确实影响被告对房屋的使用。综上，本院根据公平原则酌情减少被告应付租金20000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告绍兴柯桥天实实业有限公司与被告沈国君在2019年4月22日就案涉厂房签订的《租赁合同》于2020年6月17日解除； 二、被告沈国君应于本判决生效之日起十日内腾退位于绍兴市柯桥区××工业园××号××房××楼的房屋； 三、被告沈国君应支付原告绍兴柯桥天实实业有限公司房屋租金、违约金合计343318.37元，以及自2020年6月18日起至实际腾退之日止按626982.25元/年计算的占有使用费，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 四、驳回原告绍兴柯桥天实实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9429元，减半收取4715元，由原告负担1839元，被告负担2876元，被告负担部分限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年九月十一日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。