苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8385号原告：刘睿文，男，2003年5月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。法定代理人：刘利，男，1977年9月4日出生，汉族，住苏州市吴江区，系原告刘睿文的父亲。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。原告刘睿文与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年9月4日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告刘睿文的法定代理人刘利到庭参加诉讼；被告财智公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘睿文向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金暂计39310.15元(以333850元为基数，自2017年9月23日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至本案不动产权属登记至原告名下之日止)；2.被告协助原告办理产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月28日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买吴江财智金鹰商业中心第2，3幢3单元1006号房，价款为333784元。合同约定的房屋交付日期为2016年12月31日，实际交房日期为2017年6月24日且原告补交平方差额66元。合同第十五条关于产权登记约定，因被告的原因导致原告没有取得房产证书，被告应当承担违约责任，由于合同内约定的违约金固定且过低，不能客观反应原告实际遭受的损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求作出公正判决。被告财智公司于庭前向本院提交了其于2020年7月20日向刘睿文及其法定代理人刘利邮寄的通知函1份，通知函的主要内容为案涉房屋目前已具备办理不动产权证书的条件，现通知业主于收到本通知函之日起五个工作日内配合其办理该房屋的不动产登记手续并提交办理不动产证书所需的相关资料。本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，财智公司作为出卖人（甲方）与刘睿文作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》1份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1006号房，房屋价款为333784元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日前；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，刘睿文向财智公司支付了购房款333850元。财智公司于2017年6月24日向刘睿文交房，刘睿文向财智公司支付了办证所需的税费。另查明，2020年7月20日，财智公司通过邮寄方式向刘睿文送达通知函1份，通知刘睿文于收到本通知函之日起五个工作日内配合财智公司办理该房屋的不动产登记手续并提交办理不动产证书所需的相关资料。刘睿文于同日将购房收据原件提交给财智公司。审理中，刘睿文自认财智公司于2020年8月21日退还了契税、印花税、证件费、代办费，但刘睿文表示财智公司擅自退还上述费用未经其同意，其认为双方之间的委托代办关系并未解除。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、收据、开发公司代收代缴费用明细表、收据收取证明，被告提交的通知函、邮寄回执，以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告刘睿文与被告财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年6月24日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月22日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案，协助原告刘睿文办理产权登记手续。原告刘睿文向被告财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告刘睿文委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，原告刘睿文未能在约定的时间取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。原告刘睿文与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款333850元计算，违约金分别为100.16元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告刘睿文造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，经核算，共计39310.15元，2019年8月20日之后按照2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因被告财智公司于2020年8月21日向原告刘睿文退还了契税、印花税、证件费、代办费，应视为被告财智公司解除了委托关系，故逾期办证违约金应计算至2020年8月21日。经本院核算，2019年8月20日至2020年8月21日的逾期办证违约金为18803.86元，故逾期办证违约金共计58114.01元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘睿文将座落于苏州市吴江区吴江财智金鹰商业中心第2，3幢3单元1006号房登记至原告刘睿文名下。二、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘睿文支付逾期办证违约金58114.01元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××64）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取391元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××62）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十日内退还。本判决为终审判决。审判员 陈 烨二〇二〇年九月八日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。