北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10945号上诉人（原审被告）：北京同洲永顺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡索家村西大院中街5号。法定代表人：饶同洲，总经理。委托诉讼代理人：王辉，北京中南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市裕鑫房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区办事处南侧。法定代表人：朱添，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘锦玲，女，1970年6月6日出生，汉族，山东省昌邑市村民，现住北京市顺义区。上诉人北京同洲永顺商贸有限公司（以下简称同洲公司）因与被上诉人北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）、被上诉人刘锦玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同洲公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项、第二项，改判裕鑫公司承担主要责任；2.诉讼受理费由裕鑫公司、刘锦玲承担。主要事实和理由：1.一审法院认定同洲公司就房屋租赁合同无效承担主要责任没有法律依据。刘锦玲有义务查看该房屋相关手续，同洲公司从未对涉案房屋未取得建设工程规划许可证进行隐瞒，关于合同无效的责任双方既没有约定，也没有相关法律规定，一审法院认定同洲公司承担主要责任没有任何依据，同洲公司的责任不应大于刘锦玲的责任。2.一审法院要求同洲公司返还全部租金适用法律错误。刘锦玲2017年1月16日进入涉诉院落，适用涉诉房屋，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，刘锦玲应按照合同约定的租金标准支付同洲公司使用费，返还租金应扣除刘锦玲使用期间的使用费。3.裕鑫公司应承担主要责任。2016年3月16日同洲公司与裕鑫公司签订房屋租赁合同，涉案部分房屋由裕鑫公司建造，裕鑫公司应就建筑违章被强拆而产生的损失承担主要责任。2017年1月1日同洲公司与裕鑫公司签订补充协议，涉案部分房屋经过裕鑫公司同意而建设，并收取同洲公司费用，裕鑫公司应就违章建筑被拆除而产生的损失承担主要责任。综上，一审法院没有查明事实，责任划分显失公平，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。裕鑫公司辩称，同意原审判决，不同意同洲公司的上诉请求和事实理由。裕鑫公司不是合同的主体，根据合同相对性原则不应该承担责任。刘锦玲辩称，同意原审判决，不同意同洲公司的上诉意见。刘锦玲向一审法院提出诉讼请求（变更后）：1.判令同洲公司赔偿刘锦玲各项装修经济损失80156.92元；2.判令同洲公司退还刘锦玲房屋押金20000元，租金96000元，装修押金2000元；3.诉讼费由同洲公司、裕鑫公司承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，裕鑫公司（甲方、出租人）与同洲公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：第二条出租房屋2.1甲方将坐落于北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院（以下简称45号院）内的鑫悦商务楼的南楼及北楼的房屋及院落出租给乙方办公使用，乙方已经知悉该房屋不能取得房屋所有权证书；2.2该房屋的具体位置在本合同附件一（房屋示意图）中以红色予以标注；第三条租赁期限3.1本合同项下的租赁期限为10年，自甲方确定的乙方承租房屋计租日起算；第四条房屋用途4.1该房屋提供给乙方用于办公及其相关配套用途；4.2乙方在租赁期内不得以任何方式整体转租、转让该房屋或其相关权益；4.3乙方根据需要对该房屋进行部分改造，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但由此引发的费用及费用增加均由乙方承担，乙方自行加建面积在租期内如遇到拆迁并能自拆迁方获得相应经济补偿的，乙方可获得自行加建面积经济补偿的80%。同洲公司承租涉诉院落后，在院落东侧自行加建东楼临街门脸房一排，同洲公司建造该楼未取得建设工程规划许可证。2017年1月13日，刘锦玲向同洲公司交纳20000元房屋押金，2017年1月16日，刘锦玲向同洲公司交纳半年房租96000元，2017年2月11日刘锦玲之夫牛文革代刘锦玲向同洲公司交纳装修押金2000元。刘锦玲承租东楼门脸房两间，承租时涉诉两间门脸房是毛坯房状态。承租后，刘锦玲将一楼的其中一间出租给案外人李壮壮用于经营凉皮店，李壮壮对该房屋进行了装饰装修，刘锦玲对两间门脸房其余部分进行了装饰装修，装饰装修后该门脸房一直因手续问题未投入使用，直至2020年3月底4月初被拆除。诉讼中，刘锦玲申请对其承租房屋的装饰装修现值进行评估，2020年2月28日，北京京诚博产工程项目管理有限公司出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院刘锦玲商铺工程造价现值鉴定金额为80156.92元，其中凉皮店部分造价29222.97元，店铺其余部分造价50933.95元。刘锦玲为此支付鉴定费一万二千元。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同洲公司在未取得建设工程规划许可证的情况下在45号院内建造房屋后出租给刘锦玲，该租赁合同应属无效。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据同洲公司与裕鑫公司租赁合同第二条出租房屋2.1的约定，同洲公司在明知45号院落内房屋不能办理房屋所有权证书的情况下，自行加建房屋对外出租，是导致刘锦玲与同洲公司之间租赁合同无效的主要原因。同洲公司辩称要求裕鑫公司共同向刘锦玲承担装修损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。刘锦玲在承租两间门脸房时未查看该房屋相关手续，对合同无效也应承担一部分责任。综合双方过错，一审法院酌定同洲公司承担刘锦玲装饰装修损失56109.84元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘锦玲与同洲公司之间的租赁合同无效后，同洲公司收取刘锦玲的房屋押金及租金应返还给刘锦玲，故对于刘锦玲要求同洲公司返还房屋押金20000元、装修押金2000元、房屋租金96000元的主张，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、北京同洲永顺商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘锦玲装饰装修损失五万六千一百零九元八角四分；二、北京同洲永顺商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还刘锦玲房屋押金二万元、装修押金二千元、房屋租金九万六千元；三、驳回刘锦玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合各方的诉辩意见及本案查明的事实，本案二审的争议焦点是：同洲公司是否应对刘锦玲因承租房屋属于违章建筑而被拆除产生的损失承担主要责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，根据同洲公司与裕鑫公司于2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》第二条出租房屋2.1的约定，同洲公司对45号院落内房屋不能办理房屋所有权证书系明知，但其仍在未取得建设工程规划许可证的情形下自行加建房屋并对外出租，这是导致其与刘锦玲之间租赁合同无效的主要原因，故同洲公司应对刘锦玲的装饰装修损失承担主要责任；刘锦玲作为承租人，在承租两间门脸房时未查看该房屋相关手续，也应承担一部分责任。一审法院综合双方过错，酌定同洲公司承担刘锦玲装饰装修损失56109.84元并无不当，本院予以确认。同洲公司上诉称涉案部分房屋是经过裕鑫公司同意而建设，裕鑫公司收取了同洲公司费用，其应就违章建筑被拆除而产生的损失承担主要责任。但同洲公司提交的证据不足以证明其主张，且裕鑫公司并非同洲公司与刘锦玲之间租赁合同的当事人，故本院对其此项上诉意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘锦玲与同洲公司之间的租赁合同无效，同洲公司收取刘锦玲的房屋押金及租金应当返还，一审法院支持刘锦玲要求同洲公司返还房屋押金20000元、装修押金2000元、房屋租金96000元的主张并无不当，本院予以确认。同洲公司上诉称刘锦玲2017年1月16日进入涉诉院落并使用涉诉房屋，返还租金应当扣除房屋占有使用费，但根据本案查明的事实，刘锦玲并未实际使用该房屋，故对其此项上诉意见，本院不予支持。综上所述，同洲公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3782元，由北京同洲永顺商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 田 璐审 判 员 张海洋二〇二〇年九月三十日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓