四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终869号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉英，女，汉族，1971年10月4日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：秦贤中，系刘玉英丈夫，男，汉族，1969年1月5日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：郭乔乔，四川鼎兰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏成康，男，汉族，1960年7月11日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张铁韬，四川铁韬律师事务所律师。 上诉人刘玉英因与被上诉人夏成康房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘玉英及其委托诉讼代理人秦贤中、郭乔乔、被上诉人夏成康及其委托诉讼代理人张铁韬参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘玉英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人不应当向被上诉人支付相应的门市占用费（占用费计算方式：自2020年2月29日起按年租金12000元的标准计算至房屋返还给被上诉人时止）；3.判令被上诉人退还上诉人门市转让费35000元；4.判令被上诉人赔偿上诉人损失12000元；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人在2018年就租赁门市一事口头约定，上诉人支付被上诉人35000元的转让费，可以享有案涉门市10年的租赁权。该35000元是门市转让费而非被上诉人所述的卤菜设备买卖款，其卤菜设备价值不超过10000元。《租赁协议书》第2点的约定可以解读出签订合同的首年租金为12000元，由上诉人在签订合同后一次性支付，以后每年的租金需根据当年的市场情况决定，正好与上诉人的陈述相吻合，即约定了租期为10年，由于租期较长，之后的租金才无法确定。被上诉人的违约行为，致合同无法履行，其无权要求支付相应的门市占用费，应退还上诉人转让费35000元并赔偿因租用夏成康的门市致之前使用门市的空置租金及装修费共计12000元。 夏成康辩称，请求维持原判。 夏成康向一审法院起诉请求：请求判令刘玉英腾退租用的其所有的门市，并按年租金12000元计算门市占用费支付至腾退时止。 刘玉英向一审法院反诉请求：1．判令夏成康退还其门市转让费35000元；2．判令夏成康赔偿其损失12000元；3.本诉、反诉费由夏成康承担。 一审法院认定事实，夏成康与刘玉英均曾在仁寿县经营卤菜生意，因夏成康不想继续经营，在案外人李华中的介绍下，双方达成租房合意。2018年2月28日，夏成康作为甲方与作为乙方的刘玉英签订《租房协议书》，约定夏成康将其所有的位于文宫镇××市场的门市租赁给刘玉英使用。协议约定“1.甲方租给乙方铺面门市一间，日期自2018年2月28日至2019年2月28日止。2.一年租金为12000元整，大写一万二千元整。乙方应在签约后一次性付给甲方全部租金；以后每年的租金按市场情况再订。3.乙方不得损坏甲方的房屋及设备，如有损坏，乙方按原价赔偿或修复；如乙方需改造或装修，应征得甲方的同意，同时所需的费用由乙方负责。4.乙方所用的水、电费由乙方自付，所需设备的一切费用由乙方承担。5.乙方要积极做好防盗、防火，确保房屋的安全使用。6.除不可抗拒的因素外，双方不得违约。7.乙方不再续租，需恢复原来的模样（征得甲方认可）。8.乙方不再续租或甲方需要收回门市，需提前三个月告知对方。乙方不得擅自转租他人。9.本协议自双方签字后即生效。10.乙方的任何食品安全均与甲方无关。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”夏成康在“甲方（户主）签字”栏签名，刘玉英在“乙方（住户）签字”栏签名捺印。协议签订后，刘玉英支付了夏成康门市租金12000元，门市转让费35000元及其他相关费用。2019年门市到期前，刘玉英支付了夏成康一年租金12000元。2019年下半年，夏成康口头告知刘玉英丈夫秦贤中，其要收回门市，不再租赁给刘玉英使用，刘玉英（秦贤中）表示要腾退门市可以，但夏成康需返还其转让费。之后，刘玉英没有付过夏成康租金，门市至今没有返还夏成康。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。夏成康与刘玉英签订的《租房协议书》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的规定，均合法、有效，对当事人均具有约束力。当事人均应按合同约定履行自己的权利、义务。虽《租房协议书》约定的租赁期间届满，但刘玉英继续使用该门市且给付租金，夏成康未提出异议，该《租房协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。 1.关于夏成康的本诉。夏成康诉称要求刘玉英腾退门市并支付占用费。一审法院认为，在《租房协议书》约定的租赁期间届满后，刘玉英仍然按照协议约定支付了2019年2月28日到2020年2月28日的租金，且刘玉英一直在用案涉门市从事经营活动，依照合同法规定，双方从2019年2月28日起为租赁期限不定期的租赁合同。夏成康按照《租房协议书》约定，提前三个月告知了对方其需要收回门市，刘玉英方也收到了该通知，则应当视为双方合同已解除，刘玉英应当按照合同约定将门市返还给夏成康。刘玉英在租赁期限已经届满而合同解除的情况下未腾退案涉门市，给夏成康造成了门市占用的损失，故应当按照法律规定给付夏成康门市占用期间的占用费。综上，对于夏成康要求刘玉英腾退门市并给付占用费的诉讼请求，予以支持。因双方在《租房协议书》期限届满后未再续签租赁合同，故占用费按照双方之前达成的租赁合同约定的租金标准进行计算，即12000元/年。 刘玉英辩称其与夏成康签订合同时存在重大误解或者合同显失公平。一审法院认为，刘玉英与夏成康签订合同系2018年2月28日，到现在已经有两年多的时间，2019年合同到期后，双方虽未补签合同，但双方仍按照其之前签订的《租房协议书》履行了自己的权利义务，刘玉英按照2018年合同的约定给付了房屋租金，并没有申请撤销合同或者认定合同无效。对刘玉英关于合同存在重大误解或显失公平的辩称，不予认可。 2.关于刘玉英的反诉。刘玉英反诉称，其与夏成康签订《租房协议书》时约定的门市租期为10年，给付35000元的转让费是为了门市十年的租期，且其为了租赁案涉门市，多付了另一个门市八个月的租金，要求夏成康返还转让费35000元，并赔偿其损失12000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘玉英在租赁该门市后取得了门市内相关设备的使用权和所有权，且刘玉英并没有提交证据证明其给付夏成康转让费是为了门市十年的租期，也没有提交证据证明其实际损失。综上，对于刘玉英的反诉请求，不予支持。 因夏成康与刘玉英签订的《租房协议书》中租赁期间已届满。但刘玉英继续使用该门市并给付租金，夏成康未提出异议，双方的《租房协议书》继续有效，但期限变为不固定。夏成康有权按照合同约定解除合同，刘玉英也收到了夏成康的通知，应视为双方合同已经解除。刘玉英应当腾退门市并给付未付租金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘玉英在本判决生效后十五日内将案涉门市腾退给夏成康，并给付夏成康相应的门市占用费（占用费计算方式：自2020年2月29日起，按年租金12000元的标准计算至房屋返还给夏成康时止）；二、驳回刘玉英的反诉请求。案件本诉受理费50元，由刘玉英负担；案件反诉受理费487元，由刘玉英负担。 二审中当事人未提交新证据。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：刘玉英是否应当支付夏成康门市占用费；夏成康是否应当返还刘玉英门市转让费35000元，并赔偿其损失12000元。 夏成康与刘玉英签订的《租房协议书》，约定了夏成康将其所有的位于文宫镇××市场的门市租赁给刘玉英使用，日期自2018年2月28日至2019年2月28日止。刘玉英主张其与夏成康口头约定支付转让费35000元可租用门市十年，但除其陈述外无其他证据证明，虽其申请了证人出庭作证，但证人证言未能证明其与夏成康口头约定了十年的租赁期限，其应当承担举证不能的责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”刘玉英在《租房协议书》约定的一年期满后，仍继续在使用门市，并支付次年租金，夏成康未提出异议，也收取了次年租金，则自2019年2月29日起《租房协议书》继续有效，为租赁期限不定期的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《租房协议书》在刘玉英续租后为不定期租赁合同，夏成康可以随时解除合同，且按照《租房协议书》的约定，刘玉英不再续租或夏成康需要收回门市，需提前三个月告知对方。夏成康在提前三个月的合理期限内告知了刘玉英的丈夫秦贤中其需要收回门市，刘玉英也收到了通知，该《租房协议书》已解除，刘玉英应当按照合同约定将门市返还给夏成康。刘玉英在租赁期限届满而合同解除的情况下未将门市腾退给夏成康，应当支付门市占用期间的占用费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。刘玉英主张其因与夏成康口头约定租赁门市十年，才支付了转让费35000元，因租赁夏成康门市造成其之前使用门市的空置租金及装修费共计12000元的损失，如果腾退门市给夏成康，要求夏成康返还转让费并赔偿损失。夏成康主张其没有收取刘玉英的转让费，其收到的费用是一年租金12000元及货物及家具设备款。本案中，《租房协议书》约定的租期为一年，刘玉英就其主张的与夏成康口头约定租赁门市期限为十年，以及其支付夏成康的转让费是为了租用门市十年均未提供证据予以证明，对门市转让费的返还条件也无证据证明，刘玉英应当承担举证不能的责任。刘玉英在租赁案涉门市后取得了门市内相关设备的使用权和所有权，其要求退还转让费35000元的理由不成立。刘玉英还要求夏成康赔偿其损失12000元，也未提供证据证明其实际损失，因此其该理由亦不成立。 综上所述，刘玉英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费975元，由刘玉英负担。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二〇年九月十五日 书记员 吴 倩