广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6358号原告：东莞市**************管理处，经营场所为广东省东莞市**************。负责人：吴上义。原告：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地为广东省东莞市**********。法定代表人：蔡燕辉，职务系经理。委托诉讼代理人：吴上义，男，汉族，1968年1月31日出生，住广东省上汕头市潮南区************，公民身份号码为440************619，系原告东莞市**************管理处的负责人。被告：罗智勇，男，汉族，1981年8月14日出生，住广东省兴宁市***********，公民身份号码为441************89X。被告：蔡金玲，女，汉族，1984年8月18日出生，住广东省东莞市樟木头镇官仓门坪村民小组南区***，公民身份号码为441************869。原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）、东莞市**************管理处（以下简称华都花园管理处）诉被告罗智勇、蔡金玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告樟木头物业公司的委托诉讼代理人及华都花园管理处负责人吴上义到庭参加了诉讼，被告罗智勇、蔡金玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樟木头物业公司、华都花园管理处向本院提出以下诉讼请求：1.两被告向原告补缴物业管理费10010元、电费27.22元以及滞纳金13131元，合计23168.22元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告住在华都花园逸都苑7楼C室，按物业管理法规规定被告应按时足额向原告缴纳物业管理费等相关费用，但被告自2014年3月1日起无正当理由拖欠相关费用，管理费10010元，电费27.22元，滞纳金13131元，合计23168.22元，原告多次催缴未果，其行为已严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告罗智勇、蔡金玲在法定期限内未进行答辩。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告罗智勇、蔡金玲没有提交任何证据。经本院审理认定事实如下：原告樟木头物业公司系东莞市********的物业管理服务机构，原告华都花园管理处系樟木头物业公司在华都花园设立的下属物业管理机构。2012年9月28日，东莞市物价局在关于对樟木头华都花园物业服务收费标准备案的复函中，同意对樟木头物业公司与华都花园业主约定的物业服务收费标准予以备案，即多层住宅（无电梯）按建筑面积每月每平方米1.72元的标准，高层住宅（带电梯）按照建筑面积每月每平方米2.37元的标准。2010年3月22日，原告樟木头物业公司与东莞市樟木头房地产开发总公司签订一份《物业管理委托合同》，东莞市樟木头房地产开发总公司委托原告樟木头物业公司对东莞市********提供物业管理服务，合同期限从2010年3月22日至2015年3月22日，合同约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.37元向业主或物业使用人收取。2015年4月1日，原告樟木头物业公司与东莞市樟木头房地产开发总公司续签了一份《前期物业服务合同》，东莞市樟木头房地产开发总公司继续选聘原告樟木头物业公司对东莞市********提供物业管理服务，合同期限从2015年3月23日至2020年3月22日，合同约定高层住宅的物业服务费按照建筑面积每月每平方米2.37元计收（房屋总层数在七层（含）以上）。原告主张两被告于2008年11月5日与案外人莫慧兰在东莞市樟木头房地产交易所签订了《房屋买卖合同》（合同编号0085346），约定两被告从莫慧兰处购得东莞市*****************（建筑面积为82.90平方米），且两被告于2008年11月5日签订合同当日在华都花园管理处与骏汇物业管理有限公司签订了《东莞樟木头（华都花园）二期（低层）管理公共契约》，契约载明骏汇物业管理有限公司（甲方）是华都花园的物业管理服务机构，有权向业主或使用人收取有关费用，并按照缴费通知单收取滞纳金；用户应依照规定或有关通知于指定时间内缴纳管理费、水电费及通知缴纳的一切费用，不按时缴费的将按缴费通知单上所述罚款；业主同意在签订本公共契约后，甲方有权在任何时间将管理权利转与受托公司继续执行管理工作，用户必须向该受托公司履行于本契约所载的责任与义务，并继续受本契约之约束。合同乙方落款处有两被告的签名，合同下方手写备注“用户在办理房产转名手续3天内，必须将房产转名相关资料复印一份交于甲方更新业主信息，电话线路费1500元未交”，该手写备注处有被告罗智勇的签名。当日，两被告签订《入住须知》，同意华都花园二期逸都苑7楼C室的物业服务费从2009年1月1日起由两被告缴纳，并约定入住本花园需遵守《物业管理条例》《管理公共契约》等规章制度；在签订管理公共契约前，务必确认旧业主已结清所欠的各项费用，包括管理费、水电费、有线电视费、城市卫生费、电话线路费等；在房地产交易所办理完转名手续三天内，将转名清单和身份证复印件上交到骏汇物业管理有限公司行政部以更新业主信息，未办理者，系统默认旧业主信息，产生的后果由个人承担；每月10日前缴纳当月管理服务费及上月所用水电费等费用，如逾期未交根据供电公司管理规定按所拖欠日期的天数收取2‰/天滞纳金，水费将按照供水公司管理条例按所拖欠日起的天数收取1％/天滞纳金。原告樟木头物业公司主张骏汇物业管理有限公司系其前身。原告主张其每月有通过电话通知以及在案涉房屋门口张贴《收费通知单》的方式通知两被告缴费，《收费通知单》上载有逸都苑7C，业主姓名罗智勇、蔡金玲，以及当月的管理费、上月的水电费、上月欠款或多交的金额、滞纳金，底部注明了缴费期限以及超期管理费及电费按总金额收2‰（每天计）、水费按金额收取1%（每天计）滞纳金，水费包括污水处理费的内容。原告主张案涉房屋属于多层住宅（无电梯）的类型，故其实际是按照东莞市物价局的复函中所载的多层住宅（无电梯）按建筑面积每月每平方米1.72元的标准收取物业服务费，每月物业服务费为143元，两被告从2014年3月1日开始无正当理由拖欠物业服务费及水电费，后于2019年2月份缴纳过8075元，截止2019年12月31日已累计拖欠物业服务费10010元、电费27.22元及滞纳金13131元，合计23168.22元。原告对其主张向本院提交了收费通知单及欠费明细表。根据2014年10月1日收费通知单显示，两被告本期管理费143元，上月电费1.94元，上期欠款金额1001.04元、滞纳金220元。根据欠费明细表显示，两被告2014年3月份至2019年12月份共计拖欠电费27.174元，物业服务费10010元、滞纳金13131元。经本院向东莞市自然资源局发函调查，东莞市自然资源局函复案涉房屋于1996年8月23日办理商品房首次登记，权利人为常平镇房地产开发公司。1996年12月19日办理转移登记，房屋权利人为林丽萍、吕多成。2007年12月3日办理转移登记，房屋权利人为莫慧兰，2019年1月10日办理转移登记，房屋权利人为刘月武。原告收到该复函后以便于查明事实为由向本院申请追加莫慧兰和刘月武为被告。上述事实，有《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《关于对樟木头华都花园物业服务收费标准备案的复函》、《房地产买卖合同》、《东莞樟木头〈华都花园〉管理公共契约》、《入住须知》、费用明细表、收费通知单、《关于协助调查的复函》、不动产登记信息查询结果等证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告罗智勇、蔡金玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原告樟木头物业公司与樟木头房地产开发总公司签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据东莞市自然资源局的复函显示，案涉房屋于2007年12月3日转移登记至莫慧兰名下，而根据两被告与案外人莫慧兰的《房屋买卖合同》显示，两被告于2008年11月5日向莫慧兰购入案涉华都花园二期逸都苑7楼C室房屋，虽然双方未办理产权转移登记手续，但两被告已于《东莞樟木头〈华都花园〉管理公共契约》和《入住须知》中确认案涉房屋的管理费等相关费用自2009年1月1日起由两被告缴纳，故两被告应当按照《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《东莞樟木头〈华都花园〉管理公共契约》和《入住须知》的约定按期缴纳2009年1月1日至2019年1月9日期间的物业服务费及水电费等费用。因案涉房屋于2019年1月10日已办理转移登记，房屋权利人为刘月武，故2019年1月10日起的物业服务费及水电费等费用应由案外人刘月武承担。两原告主张两被告从2014年3月1日起无正当理由未按时交纳物业服务费和电费，并提交了收费通知单、欠费明细表等证据为证，根据收费通知单和欠费明细表显示，两被告自2014年3月1日至2019年1月9日期间累计拖欠物业服务费8294元、电费27.174元，两被告对两原告提交的证据未提出反驳或提供反证，故本院依法采信原告的证据，认定两被告拖欠两原告2014年3月1日至2019年1月9日期间的物业服务费8294元、电费27.174元。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，两原告要求两被告补缴拖欠的物业服务费8294元、电费27.174元，合法合理，本院予以支持。对两原告诉请超出前述金额的部分，没有依据，本院不予支持。至于两原告诉请的滞纳金，本院认为，两原告诉请的滞纳金实质为违约金，现无证据显示双方有明确约定违约金或违约金的计算方式，仅在两原告提交的收费通知单上有载明超期缴纳管理费及电费应按总金额2‰/天收取滞纳金，但该收费通知单系两原告单方制作，亦无证据证明两原告已向两被告送达了该收费通知单，无法体现两被告对前述违约金计算标准予以认可，故本院认为两原告要求两被告支付滞纳金没有依据，对两原告该诉请，本院不予支持。对于两原告申请追加莫慧兰和刘月武为被告的问题，因本院已认定两被告于2008年11月5日向莫慧兰购入案涉房屋并应缴纳自2009年1月1日起至2019年1月9日期间的物业管理费，故两原告申请追加莫慧兰为被告，本院不予准许；而两原告和刘月武之间的物业服务合同纠纷与本案并非同一法律关系，故本院对两原告该申请亦不予准许，两原告应另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告罗智勇、蔡金玲于本判决生效之日起三日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处补缴2014年3月至2019年1月9日期间的物业服务费8294元、电费27.17元，合计8321.17元；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费379元（两原告已预交），由原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处负担242.88元，由被告罗智勇、蔡金玲负担136.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  周淑君审判员  何健林审判员  谢嘉禾二〇二〇年九月二十二日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。