河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4811号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司，住所地唐河县城关北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，任经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张元良，男，1986年6月2日出生，汉族，住唐河县。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人张元良房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信公司的委托诉讼代理人王博源、苗德群，被上诉人张元良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信公司上诉请求：1、撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2366号民事判决书，改判驳回张元良的诉讼请求；2、全部诉讼费用由张元良承担。事实和理由：1、涉案《商品房买卖合同》第十五条已对逾期办证的责任作出约定，张元良不能证实中信公司在商品房交付使用后90日内未及时将办理产权登记需由中信公司提供的资料报送到产权登记机关，故中信公司不应承担逾期办证的违约责任。2．涉案《商品房买卖合同》并未对面积差异价款的利息作出约定。涉案房屋所在的小区因技术原因致使张元良及其他购房者所签合同的约定面积与产权测绘登记面积发生差异。对于合同约定面积小于产权测绘面积的情况，其他购房者仅向中信公司补交了面积差异价款，并未补交面积差异价款的利息。故张元良要求退还面积差异价款的利息，违背诚实信用和公平原则。即使应承担面积差异价款的利息，也应当以房产证出证之日作为面积差利息计算的起始时间。张元良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张元良向一审法院起诉请求：1、延期办证违约金202元；2、面积差16175.9元及利息11387.8元；3、诉讼费由中信公司承担。一审法院认定事实：2014年5月29日，张元良作为买受方，中信公司作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，张元良购买中信公司开发的河南省南阳市唐河县滨河街道办事处大唐中央城42幢3单元301，该商品房合同约定建筑面积共132.42㎡，单价为人民币1526.03元／平方米，总金额202076元。付款方式为银行按揭贷款，首付62076元，余款140000元，申请办理13年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。一审法院认为，张元良与中信公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的面积误差款违反法律规定，应予退还。1、张元良请求中信公司承担延期办证违约金202元。根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．……；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋不动产所有权证于2018年10月15日出证，中信公司未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，张元良请求中信公司承担迟延办证违约金，一审法院予以支持，数额为202元（202076元×0.1％=202元）。2、张元良请求中信公司退还面积差款16175.9元及利息。本案中，双方签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为132.42㎡，房管部门测绘面积为121.82㎡，面积误差10.6㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为16175.9元（10.6㎡×房屋单价1526.03元／㎡=16175.9元），中信公司对该款应予以退还；张元良要求中信公司承担利息，一审法院亦予以支持。判决：一、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内支付张元良延期办证违约金202元；二、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内返还张元良面积误差款16175.9元及利息（自2014年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，由唐河县中信置业有限公司负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、中信公司是否存在逾期办证的违约行为；2、涉案房屋面积误差款的利息是否应予支持。关于中信公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案中，张元良已经履行支付购房款的合同义务，并缴纳办证按揭费用，中信公司未在合同约定的期限内为张元良办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。中信公司主张系张元良个人原因及行政机关原因导致逾期办证，但并未提交相关证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。中信公司关于其不存在逾期办证的违约行为的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋面积误差款的利息是否应予支持的问题。涉案《商品房买卖合同》虽约定对房屋面积差价款“多退少补”，但因中信公司并未准确预估所售房屋面积，致使张元良于2014年多交纳购房款，中信公司对张元良多交纳的相关款项进行占有使用，从中获益，故一审法院判决中信公司承担涉案房屋面积误差价款的利息符合公平原则，本院予以维持。综上所述，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由上诉人唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 乐审判员 郭林慧审判员 罗 军二〇二〇年九月二十七日书记员 张 洋