河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2149号上诉人（原审被告）常建军，男，汉族，1977年6月1日出生，住博爱县。委托诉讼代理人：王棉，博爱县鑫源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）杜志刚，男，汉族，1977年6月6日出生，住博爱县。被上诉人（原审原告）吴海花，女，1977年6月25日出生，住博爱县。上诉人常建军因与被上诉人杜志刚、吴海花租赁合同纠纷一案，不服河南省博爱县人民法院（2020）豫0822民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。常建军上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判上诉人不承担违约责任；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。一审认定“被告常建军未按照合同的约定期限交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任”、“双方签订合同时间是2019年3月10日，疫情爆发是2020年1月，故疫情并未影响被告常建军的前期经营，故被告常建军所称不可抗力因素并不存在”的事实错误。众所周知,2020年1月××疫情爆发,上诉人与被上诉人合同约定租赁期限为2022年3月9日期满,上诉人2019年度的租金已交至2020年3月9日,并在签合同时一次性交清。2020年1月份的××疫情影响上诉人1、2月及3月初的经营是必然的,从被上诉人一审提交的微信记录也可看出,2020年1月份被上诉人催缴租金时,上诉人正在家隔离,银行卡上没钱,无法给被上诉人转账,再加上对疫情恐慌及疫情结束的不确定性,上诉人多次与被上诉人协商,期望减免或缓交租金,但被上诉人一再拒绝，且在2月3日就张贴招租广告,被上诉人无奈之下,被迫同意解除合同。所以,一审法院认定上诉人承担全部违约责任错误。二、原判上诉人承担违约金13000元没有事实依据。原审既然认定“双方约定的违约金属补偿性违约金,不属于惩罚性违约金。因合同终止给原告杜志刚、吴海花造成的实际损失,应当是再次将房屋租赁出去的租金损失。为此双方约定的违约金高于其实际损失”,那么，被上诉人的损失应当以实际损失为限,即被上诉人实际停租的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审裁决被上诉人的损失应以实际损失为限，兼顾双方的过错和被上诉人涉案房屋的预期利益，且不能超过实际损失的30％。本案涉案房屋2019年度的租赁期限截止时间是2020年3月9日，被上诉人已在2020年5月21日将涉案房屋出租给博爱县白利利暖通门市部，涉案房屋实际停租2个月另10天，停租损失计5044元（上诉人2019年度租金为26000元／年，2167元／月，71元／天），违约金为1513元（5044元×30％），且被上诉人早在2020年2月3日就在涉案房屋张贴招租广告，进行招租，且造成被上诉人停租的原因还有××疫情不可抗力因素存在，故被上诉人的停租损失不应由上诉人全部承担。一审判决上诉人承担13000元的违约金，不仅超过了被告的实际损失，且显示公平。综上，望二审法院支持上诉人的上诉请求。杜志刚、吴海花辩称，上诉人的行为是故意破坏行为，给我方造成的损失很大，一审判决正确，请求二审法院驳回对方的上诉请求，维持原判。杜志刚、吴海花向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2020年3月10日终止；2、被告将承租原告房屋内的木质地板恢复原状;3、被告支付原告违约金20000元、物业费1666元，并赔偿原告损失6500元；4、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院查明：原告杜志刚、吴海花系鼎基锦绣苑小区D2楼83号门面房业主。2019年3月10日，原告杜志刚与被告常建军签订了房屋租赁合同，载明：一、被告租用原告鼎基新城83号门面房，自2019年3月10日起至2022年3月9日止。二、被告租用原告门面房经营面积上下两间，全年租用费为贰万陆千元整（26000）元，应一次全额缴清，否则，原告可以收回门面房租用权。三、被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋。……3、拖欠房租累计7天的，并赔偿违约金20000元。四、1、乙方租用门面房经营期间，产生的各项费用水、电、物业管理费，其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等各项费用，由乙方独自承担，甲方概不负责；2、租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗水电等等，维修费用由乙方负责；5、乙方必须提前两个月交下一年租金，如乙方不租需提前两个月通知甲方，如过期不交房租，甲方有权收回房屋权，与乙方无任何关系。租赁合同签订后，原告杜志刚、吴海花将房屋交付给被告常建军，被告常建军开始租用。2020年1月9日，按照合同约定，原告杜志刚、吴海花要求被告常建军交纳第二年的租金，被告常建军未交纳。2020年2月3日，原告杜志刚、吴海花将招租广告张贴于涉案房屋门前。庭审期间，原、被告双方均认可租赁合同于2020年3月10日终止。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告常建军未按照合同约定的期限交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金问题，从本案租赁合同的性质来看，双方约定的违约金属补偿性违约金，不属于惩罚性违约金。因合同终止给原告杜志刚、吴海花造成的实际损失，应当是再次将房屋租赁出去的租金损失。为此双方约定的违约金高于其实际损失。庭审中被告常建军也认为违约金过高，其不应承担违约金，故该院应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定予以调整。依据双方约定的租金，结合疫情时间以及正常的招租时间，该院酌定违约金为13000元。因违约金的支付已包含了实际损失，故原告杜志刚、吴海花请求被告常建军赔偿损失的主张，不予支持。原告杜志刚、吴海花无证据证明租赁房屋的原有状况，其请求被告常建军将房屋内的木质地板恢复原状的主张，无证据佐证，该院不予支持。双方合同约定租赁期间的物业费由被告常建军支付，现双方租赁合同终止，故被告常建军应当向原告杜志刚、吴海花支付物业费1666元。被告常建军认为，由于新型冠状肺炎疫情的发生，使其无法正常经营，属不可抗力因素，且原告杜志刚、吴海花在2020年2月3日张贴了招租广告，以自己的行为单方解除合同，过错在于原告杜志刚、吴海花，被告常建军不应承担违约责任，支付违约金20000元。该院认为，双方签订合同时间是2019年3月10日，疫情爆发时间是2020年1月，故疫情并未影响被告常建军的前期经营，常建军所称不可抗力因素并不存在。按合同约定，被告常建军逾期未交纳租金，原告杜志刚、吴海花有权终止合同，故原告杜志刚、吴海花并未违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年3月10日终止；二、被告常建军须在判决生效之日起立即支付原告杜志刚、吴海花违约金13000元；三、被告常建军须在判决生效之日起立即支付原告杜志刚、吴海花物业费1666元；四、驳回原告杜志刚、吴海花的其他诉讼请求。案件受理费252元，由杜志刚、吴海花负担52元，常建军负担200元。二审中，上诉人常建军围绕其上诉请求向本院提供：在博爱县工商行政管理局城区工商所调取的房屋租赁合同1份、鼎基新城83号门面房门面照片1张、网页天眼查截图2张，证明涉案房屋鼎基新城83号门面房已在2020年5月21日以吴海花之名出租给白利利，白利利工商登记名称为“博爱县白利利暖通门市部”，门面名称为“童欣地暖诚信暖通”。并证明被上诉人停租的实际损失没有一审判决的那么多，实际损失的数额为5044元，且这个损失也不应当由上诉人全部承担。被上诉人吴海花质证称：对证据的真实性无异议，涉案房屋我是租出去的，但我对承租人经济上进行了让步，就此造成的损失上诉人应当承担。本院认为，上诉人常建军提供的证据不影响本案事实的认定，不作评析。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，双方于2019年3月10日签订涉案房屋租赁合同时，常建军一次性支付杜志刚、吴海花第一年（2019年3月10日-2020年3月9日）的租金26000元，对此事实杜志刚、吴海花不持异议，且双方均认可涉案租赁合同已于2020年3月10日终止。该租赁合同第三条第3项约定：乙方常建军拖欠房租累计7天的，甲方杜志刚可以终止合同，收回房屋，且乙方赔偿违约金20000元。第四条第5项约定：乙方常建军必须提前两个月交下一年租金，如不租需提前两个月通知甲方，如过期不交房租，甲方有权收回房屋权，与乙方无任何关系。根据上述事实和双方约定，常建军已将房租交至2020年3月9日，双方于2020年3月10日终止了租赁合同，常建军不存在拖欠房租累计7天的行为，即不存在违约行为；双方又约定常建军如过期不交房租，杜志刚、吴海花有权收回房屋权，并未约定支付违约金。同时《最高人民法院关于妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案纠纷发生在××疫情期间，被上诉人杜志刚、吴海花不仅以上诉人常建军未按约支付租金为由解除租赁合同（2020年2月3日，杜志刚、吴海花将招租广告张贴于涉案房屋门前的行为），而且要求上诉人常建军承担违约责任，此行为与最高人民法院的指导意见相悖。原判常建军支付杜志刚、吴海花违约金13000元，缺乏事实依据，判决不当，应予纠正。常建军关于其不应承担违约责任的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人常建军的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省博爱县人民法院（2020）豫0822民初318号民事判决的第一、三项；二、撤销河南省博爱县人民法院（2020）豫0822民初318号民事判决的第二、四项及诉讼费负担部分；三、驳回杜志刚、吴海花的其他诉讼请求。一审案件受理费252元，由杜志刚、吴海花负担200元，常建军负担52元；二审案件受理费125元，由杜志刚、吴海花负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月八日书记员 王向静