四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初3920号 原告：任良平，男，生于1976年11月13日，汉族，四川省南部县人，户籍地四川省南部县，现住四川省广元市。 原告：雷静，女，生于1988年7月11日，汉族，广元市利州区人，户籍地四川省广元市利州区，现住四川省广元市。 被告：广元空港房地产开发有限公司，住所地广元市利州区东坝街道办事处万缘新区万缘三号路，统一社会信用代码9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：周宇峰，男，汉族，生于1972年3月28日，四川省成都市人，公司职员，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 原告任良平、雷静与被告广元空港房地产开发有限公司（以下简称广元空港房产公司）商品房销售合同一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法于2020年7月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任良平，被告广元空港房产公司的委托诉讼代理人周宇峰、刘钟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任良平、雷静向本院提出诉讼请求：1、广元空港房产公司支付任良平、雷静逾期取得房屋所有权证书的违约金14610元；2、广元空港房产公司支付任良平、雷静逾期取得房屋所有权证书的物业费517元；3、广元空港房产公司承担本案诉讼费。事实及理由：2015年6月24日，任良平、雷静与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买广元空港房产公司开发的位于广元市利州区，约定商品房总价为436145元。合同签订后，任良平、雷静于2015年6月24日向广元空港房产公司支付了首付房款136145元，余款300000元由任良平、雷静通过银行按揭贷款支付。2016年1月8日，任良平、雷静向广元空港房产公司交纳了房屋维修基金、契税、代收产权登记费等费用17819.10元，广元空港房产公司向任良平、雷静交付房屋，任良平、雷静所有款项按合同约定全部付清。2019年7月2日，广元空港房产公司通过物管电话通知任良平、雷静领取不动产权证。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，广元空港房产公司应在交房时间2016年1月9日至2017年7月3日止的540日内办理完毕不动产权证书，但广元空港房产公司逾期至2019年5月16日，因此根据合同约定及广元空港房产公司于2018年10月18日在广元市政务大厅作出的《承诺书》，广元空港房产公司应该承担从2017年7月4日至2019年1月31日止共546天及2019年2月1日起至2019年5月16日共计105天的逾期办理房产转移登记手续违约金14610元及2019年2月1日至2019年5月16日共计105天的物业费517元。为维护任良平、雷静的合法权益，故具文起诉。 广元空港房产公司辩称，1、《承诺书》约定的每日总房款万分之三违约金标准过高，涉案房屋已经实际交付给任良平、雷静，广元空港房产公司仅仅是逾期办证并非逾期交房，对任良平、雷静实际占有使用收益均无影响，未产生实际损失，违约金以补偿为主惩罚为辅，希望法院将违约金计算标准调整为日万分之一。2、广元空港房产公司逾期办证原因是任良平、雷静未及时提交契税发票，故广元空港房产公司不应当承担逾期办证违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年6月24日，任良平、雷静与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，任良平、雷静以436145元购买广元空港房产公司开发修建的位于广元市利州区住房一套（套内面积78.55平方米、公摊面积19.46平方米）。合同约定：第六条付款方式及期限：贷款方式支付。买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余房款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2016年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。协议约定：11.1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。11.2、双方同意以办理房屋验收交楼之日为办理房屋所有权证登记期限的起算日。11.3、出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如因出卖人原因导致未在补偿协议11.1条约定时间截止后半年办妥房屋所有权证登记的，买受人有权退房。11.5、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件。11.7、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人不承担因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。合同及协议还对该合同逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、违约责任、争议解决方式等内容作出了约定。合同签订后，任良平、雷静按约支付了房款。 2016年1月8日，广元空港房产公司向任良平、雷静交付房屋并出具《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单一份，确认收到任良平、雷静办证费用共计17819.10元（含产权登记费90元、契税8722.90元、贴花税10元、土地证抵押工本费26.5元、土地证工本费26.50元、维修基金8862.30元、抵押登记手续费80元）。 2017年5月10日，广元空港房产公司代任良平、雷静缴纳契税6542.18元。2018年10月19日，任良平、雷静取回契税发票原件。2019年7月2日，广元空港房产公司退还任良平、雷静代收代缴款153元。 同时查明，2018年10月18日，广元空港房产公司作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房。” 2019年5月16日，任良平、雷静取得不动产权证书，证号：川（2019）广元市不动产权第xxxx号，共有情况：共同共有。 另查明，广元市昭化区人民法院何运波与广元空港房产公司房屋买卖合同纠纷一案（2019）川0811民初xxxx号类案生效民事判决书查明以下事实：1、2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日广元空港房产公司在QQ群发“领取契税税收证明”公告；2、2017年10月19日广元市人民政府作出广府复〔2017〕xx号《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》同意将天悦府项目东侧和西侧宗地拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，2018年5月17日被告与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议将被告受让的土地计容面积增加，并对补交土地出让金的金额，缴款期限进行了约定；3、2018年10月19日，广元空港房产公司作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。 庭审中，广元空港房产公司对任良平、雷静主张的物业费517元予以认可。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护。任良平、雷静与广元空港房产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行合同义务。本案中，广元空港房产公司于2016年1月8日将房屋交付于任良平、雷静，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，广元空港房产公司应当于2017年7月1日前为任良平、雷静办理完毕房屋所有权登记，而任良平、雷静于2019年5月16日才取得不动产权证书，故广元空港房产公司逾期为任良平、雷静办理房屋产权登记的行为构成违约。 关于广元空港房产公司逾期办证是否系任良平、雷静未及时提交契税发票导致及广元空港房产公司应否承担违约责任的问题。本案中，任良平、雷静在收房当天便向广元空港房产公司交纳了办理房屋权属转移登记所需缴纳的契税、维修基金、工本费、手续费等相关费用，广元空港房产公司于2017年5月10日向税务机关代缴了契税，任良平、雷静在2018年10月19日领取了契税发票原件，故由此可以认定广元空港房产公司代任良平、雷静缴纳契税的发票一直由广元空房房产公司保管，故广元空港房产公司辩称的逾期办证系任良平、雷静未及时提交契税发票的理由不成立，广元空港房产公司应当承担违约责任。 关于广元空港房产公司辩解的《承诺书》约定的违约金过高应否调整的问题。广元空港房产公司于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，向全体业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，若违反约定，则从2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条款虽然赋予了人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，广元空港房产公司无正当理由逾期办证违约在先，导致逾期办证违约金的产生，此后又书面明确承诺愿意支付高额违约金，若人民法院再酌情调减违约金有悖公平原则和诚实信用原则，故对广元空港房产公司主张的调减违约金，本院不予支持，从2017年7月2日逾期办证之日起至2019年1月31日止（579天），违约金按照按已付房款的年0.1%计算，从2019年2月1日起至2019年5月16日办证完毕之日止（105天），违约金按照房款总额的日万分之三计算，故对于任良平、雷静主张的逾期办证违约金14610元，本院予以支持。至于物业费303元，广元空港房产公司不持异议，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告任良平、雷静逾期办证违约金14610元； 二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔付原告任良平、雷静物业服务费517元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89元，由被告广元空港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇二〇年九月二十七日 书记员  申妍妮