包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初1481号 原告：包头市新如意物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街36号甲璟华苑19-101号。统一社会信用代码91150202MAOMX95A57。 法定代表人：张莉军，总经理。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：张新玲，女，1969年4月9日出生，汉族，退休人员，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新如意物业管理有限公司（以下简称新如意物业公司）与被告张新玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新如意物业公司的委托诉讼代理人庄园、被告张新玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新如意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日到2020年3月15日欠缴的物业费1602元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居委会签订《准物业合同》，约定由原告为包头市九原区振翔小区提供物业管理服务。合同约定业主应当按时交纳物业服务费用，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照每月0.70元/㎡标准收取。被告作为小区业主，2018年2月1日到2020年3月15日共欠缴物业费1602元。诉讼过程中，原告将张新玲位于振翔小区1-24号房屋的交费面积明确为89.73㎡。 被告张新玲辩称，首先，新如意物业公司并未在2018年2月开始服务，开始服务的时间应当在当年天气暖和之后。其次，物业服务收费标准高，服务质量不好，例如更改小区主大门未征求业主同意，造成业主出入不便，设置停车位拆除了小区路灯，造成夜晚漆黑一片，楼道卫生一周只打扫一次，公共设施不维修等，物业服务质量仅达到0.50元/㎡的收费标准。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区振翔小区无业主委员会。2017年9月，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会就振翔小区引进物业公司进行服务一事向小区业主进行了民意调查。2018年1月，该社区居民委员会代履行业主委员会职责，组织召开振翔小区业主代表大会、业主大会，安排竞标物业服务企业公示服务办法，组织参会业主对竞标物业服务企业进行了投票，最终选聘新如意物业公司提供物业服务。2018年2月1日，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》，合同约定：委托新如意物业公司为振翔小区提供物业服务，服务期限自2018年2月1日至2018年8月31日止。住宅物业服务费用标准为0.70元/㎡/月。业主或物业使用人于每年的3月15日交纳。合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会于2018年9月1日再次与新如意物业公司签订《准物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2021年9月1日止，服务费用标准与2018年2月1日的《准物业服务合同》相同，业主或物业使用人于每年的9月1日交纳物业服务费。上述合同签订后，新如意物业公司向振翔小区提供了物业服务。张新玲系振翔小区*号房屋业主，不动产产权登记时间为2009年11月，房屋建筑面积125.93㎡（物业服务收费面积为89.73㎡），2018年2月1日起的物业服务费经催收未交纳。张新玲拒付物业服务费的事由为：1.新如意物业公司在2018年2月尚未开始服务，以此时间起算物业服务费存在不当；2.新如意物业公司的服务质量与收费标准不符，具体包括：小区路灯被拆除导致夜间无公共照明、保洁服务差、公共设施不维修、更改小区主门未征求业主意见等。张新玲对物业服务不达标的抗辩主张提交了照片进行证实。新如意物业公司庭审中陈述，振翔小区北门宽度为3.60米，保留人行通道后无法满足机动车双车道行驶，以单行道通行又会造成车辆堵塞，同时车辆从北门进出存在黄河大街车流量大、有绿化带遮挡视线的问题，会造成业主出行不安全，因此将主大门变更为东门。 另查明，在本院2020年1月所受理的新如意物业公司诉振翔小区部分业主的物业服务合同纠纷案件中，作为当事人的业主在诉讼中陈述，新如意物业公司在2018年2月已进驻小区并进行了相应的准备整理工作。本院在相关判决中认定新如意物业公司自2018年2月1日开始主张物业服务费并无不当。相关判决已生效。在审理与本案同时受理的其他振翔小区物业服务合同纠纷案件中，有业主陈述振翔小区夜间路灯照明总体尚好。 本院认为，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会在振翔小区未成立业主委员会的情况下，按照《包头市物业管理条例》的规定，代履行业主委员会的职责，与新如意物业公司签订的《准物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，业主、物业公司应按照《准物业服务合同》的约定履行义务。关于新如意物业公司履行合同义务的起始时间，已生效的民事判决认定新如意物业公司在2018年2月已进驻小区并提供了服务，在履行时间已经得到确认的前提下，张新玲主张新如意物业公司于2018年天气暖和之后才进驻小区，应当提交相关证据进行证实，无证据证实将承担举证不能的法律责任，故本院对张新玲就新如意物业公司履行服务义务开始时间的异议不予采纳，新如意物业公司于2018年2月1日开始主张物业服务费并无不当，本院予以支持。在新如意物业公司所提供的物业服务是否符合约定标准这一问题上，振翔小区作为实行准物业化管理的老旧小区，张新玲所作陈述和提交的相关照片未显示出物业服务存在严重瑕疵，而张新玲在小区照明问题上的陈述与其他业主的陈述存在较大反差，所提到的新如意物业公司进驻后将小区主大门进行更改一事，无证据证实新如意物业公司此举违反合同约定、行业服务标准或法律法规，故本院对张新玲提出的物业服务质量与收费标准不符的抗辩主张不予采纳，新如意物业公司应当在今后的服务当中对存在的不足进行改进，不断提升物业服务的能力和水平。按照物业服务合同的约定，业主于每年的9月1日交纳该自然年的全部物业服务费，新如意物业公司诉请张新玲给付2020年物业服务费的时间与合同约定的给付时间不符，本院对于新如意物业公司主张的2020年的物业服务费用不予支持，张新玲作为接受物业服务的业主，应给付截止2019年12月31日的物业服务费共计1444.65元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告张新玲于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新如意物业管理有限公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1444.65元； 二、驳回原告包头市新如意物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新如意物业管理有限公司负担2元，被告张新玲负担23元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年九月十一日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。