河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9616号原告：郭丽荣，女，1976年3月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：焦继鹏，男，1995年8月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二原告共同委托代理人：翟书博，上海市协力（郑州）律师事务所律师。二原告共同委托代理人：麻凯瑞，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：常秋毅，男，1978年7月15日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托代理人：李公正，河南三融律师事务所律师。第三人：河南唐园文化传播有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路85号3号楼1层110号。法定代表人：李岩，执行董事。委托代理人：齐明，河南佳鑫律师事务所律师。委托代理人：于江涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。原告郭丽荣、焦继鹏与被告常秋毅、第三人河南唐园文化传播有限公司（以下简称“唐园文化”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟书博、麻凯瑞，被告常秋毅及其委托代理人李公正，第三人唐园文化委托代理人齐明、于江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告未付租金3065755元；2、被告支付原告欠付的物业费、水电费、空调费共计24967.41元；3、被告支付原告违约金309072.24元（按照所有未付金额的10%计算）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年2月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于郑州市郑东新区金水东路85号雅宝东方国际三号楼二楼204和一楼110房部分面积共计1400平方米的房屋租赁给被告经营酒店使用，租赁期限自2018年2月1日至2024年5月31日，从2018年6月1日开始计算房租。租金为每月每平方米110元，每年递增5%。合同同时约定房租缴纳期限，如被告未按期交纳租金，每逾期一日应向原告支付违约金5000元，违约金累计不超过应付金额的10%。2020年4月1日，原被告双方解除了上述《房屋租赁合同》。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，履行了合同义务，被告在支付了2018年6月1日至2018年8月31日三个月的房租后便不再支付剩余租金。原告多次催促未果。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告常秋毅辩称，常秋毅不是本案适格被告，常秋毅作为唐园文化设立中的代理人与原告签署租赁合同，合同的权利义务由唐园文化承担，常秋毅作为代理人，不是本案适格被告，不应承担租赁合同约定的承租方的义务，原告应向唐园文化主张权利；焦金刚作为合同出租方代理人、唐园文化的股东，对常秋毅、王李敏、李进国、臧方方出资设立公司一事完全知情，对常秋毅代理设立中的公司签署租赁合同完全知情，原告应向唐园文化主张权利。唐园文化成立后，实际使用涉案房屋用来经营酒店、餐厅并支付房屋的租金、物业费、车位物业费、场租费等费用，唐园文化认可其在设立过程中委托常秋毅对外签署租赁合同，涉案合同的权利义务应由唐园文化承担；对拖欠租金及其他费用的具体金额以及合同解除情况，因常秋毅仅仅是作为代理人，且常秋毅已经于2018年11月14日退出公司经营。故常秋毅对涉案合同履行情况并不知情，具体拖欠费用金额请法院依法查明。综上，原告对被告常秋毅的起诉没有事实和法律依据，依法驳回原告的起诉。第三人唐园文化辩称，原告要求唐园文化支付未付租金及欠付物业费、水电费、空调费及违约金无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求并承担本案诉讼费用，理由如下：唐园文化与原告并不认识，是郭丽荣丈夫、焦继鹏的父亲即涉案租赁合同的委托代理人焦振（焦金刚）与唐园文化代理人的常秋毅签订的《房屋租赁合同》。合同约定承租面积为1265.46平方米，租赁期间自2018年2月1日至2024年5月31日，4个月装修期，自2018年6月1日计付租金，每月每平方米110元（每月租金139200.6元），租房押金15万元，用于经营雲唐茶叙酒店。合同签订后，唐园文化于2018年6月25日向原告缴纳押金15万元，并于2018年9月10日支付租金462000元，而根据合同约定三个月租金应当是417601.8元。后焦振口头承诺租金不再缴纳，以租金入股唐园文化经营的酒店，并以股东身份参与经营到2019年3月31日酒店停业。原告使用期间水电费、物业费原告已交清。焦振入股后于2019年1月找人转让酒店，股东们不同意。2019年2月，焦振要求股东们按原租赁合同履行，2019年4月4日通知股东带走私人物品，强行收回房屋把酒店全部资产霸占，并于2019年11月租赁给他人。唐园文化就涉案房屋装修、购置物品等投入800多万元，由于原告强行收回房屋、单方解除房屋租赁合同，导致房屋租赁合同无法继续履行，原告已构成违约，给唐园文化造成重大损失，应当向唐园文化承担违约责任。原告起诉唐园文化属恶意诉讼，目的是为了不想唐园文化退还租房押金并霸占唐园文化资产，唐园文化已就原告租赁合同未到期又未解除合同情况下强行收回房屋给唐园文化造成的损失提起反诉，请求驳回原告诉请。经审理查明，位于郑州市郑东新区××楼××号的房屋系原告焦继鹏单独所有。位于郑州市郑东新区××楼××号的房屋系原告郭丽荣、焦继鹏及案外人焦磊共同共有。2018年2月10日，原告焦继鹏、郭丽荣（甲方）与被告常秋毅（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于郑州市郑东新区金水东路85号雅宝东方国际三号楼二楼204和一楼110房部分面积，一层建筑面积135㎡、二层建筑面积1265.46㎡，共计1400㎡，出租给乙方使用。租赁期限自2018年2月1日至2024年5月31日。甲方给予乙方4个月的装修期，从2018年6月1日开始计算房租。此房屋乙方只能经营餐饮，可以向用餐客人提供酒水、茶叶，不能对外批发、零售酒类产品。每月每平方米租金150元，每年递增5%（起算点为2018年6月1日）。甲方给予乙方租金优惠按每月每平方米甲方收取110元，每年递增5%（起算点为2018年6月1日）。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付房屋租赁费押金15万元。租金每三个月支付一次，第一期租金在2018年5月1日付清。以后每年的5月15日、8月15日、11月15日、2月15日交付下期租金。每逾期1日乙方向甲方支付违约金5000元，违约金累计不超过应付金额的10%。租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。乙方不按照约定支付租金达10日的、欠缴各项费用达20万元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期间，如甲方需收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，无故解除合同需要向乙方支付50万元违约金，违约金不足以弥补乙方的所有损失的（包括且不限于装修投入，人员工资，预期利益，诉讼产生的诉讼费，保全费，律师费等），以实际损失为准向乙方赔偿。合同尾部由原告焦继鹏、郭丽荣在承租人处签名摁印，焦振（焦金刚）在出租人委托代理人处签名摁印，被告常秋毅在承租人委托代理人处签名摁印予以确认。2018年3月9日，第三人唐园文化注册成立，并将涉案的1层110号房屋登记为其住所地。后第三人在涉案房屋处经营“雲唐茶叙”酒店。2018年6月25日，第三人的员工王兴向原告郭丽荣转款15万元，用于支付涉案房屋的押金。2018年9月10日，第三人的股东王李敏向原告郭丽荣转账462000元用于支付涉案房屋的租金。另自2018年3月26日起，第三人通过王兴、王李敏二人的账户向绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城物业”）支付涉案房屋的水、电、物业管理服务费等费用，绿城物业开具了以第三人为购买方的河南增值税普通发票。2019年4月4日，在“河南唐元文化传播有限公司”股东群，焦金刚发布通知，载明“各位股东：本店因欠物业管理费和水电费无法继续经营，为维护大家的利益和保障我的权益，我建议从明天起，大家把个人的私人物品带走防止丢失，如有人想接店，在股东群里交流，到五月一日，我会按照租房合同约定，要求常总支付房租并赔偿违约金。我亦会承担股东责任。管理不善每个人都有责任，共同面对。有机会还可以再合作！”2019年12月31日，绿城物业开具了涉案房屋的物业管理服务费、水电费、采暖费的增值税发票，显示购买方为河南明和餐饮管理有限公司。涉案房屋现已由案外人在实际使用。庭审中，原告称，被告自2020年1月1日开始欠付物业费、水电费、空调费等费用；对于焦振的身份，其确认与焦金刚系同一人，系原告郭丽荣的配偶，焦继鹏的父亲。第三人唐园文化称，酒店于2019年3月31日停业，因焦振转让酒店，股东不同意，焦振停水、停电、锁门，其认为实际使用房屋期间至2019年4月3日；2019年4月至9月期间，其前往涉案房屋处取回物品时被焦金刚阻止。另查明，2018年2月27日，被告常秋毅与案外人王李敏、李进国、臧方方共同签署股东合作协议书，约定四人共同出资成立具有独立法人资格的餐饮饭店。拟设立的公司名称暂定为“河南唐园文化传播有限公司”。2018年11月14日，第三人的法定代表人由被告变更为李岩。2020年7月15日，第三人唐园文化出具情况说明，载明，2018年2月，王李敏、李进国、臧方方、常秋毅四人作为合伙发起人，拟成立公司并安排常秋毅与人签订租赁合同，后四人签订股东合作协议书并成立公司，房租费用均由公司承担并支付。以上事实有原告提交的房产证书、房屋租赁合同、物业缴费通知单、建行明细、声明、照片，被告常秋毅提交的房屋租赁合同、股东合作协议书、信息公司报告、一行流水、微信聊天记录、发票、情况说明，第三人唐园文化提交的《房屋租赁合同》、银行明细、微信聊天记录、发票、照片及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，被告常秋毅虽作为合同的乙方与原告郭丽荣、焦继鹏签订房屋租赁合同，但根据被告与案外人签订的股东合作协议书及第三人出具的情况说明，被告系作为第三人的发起人，受合伙发起人的共同安排，与原告签订了该租赁合同。被告签订该合同的行为系为设立第三人而从事的民事活动。第三人设立后亦实际使用涉案房屋，并向原告支付了押金及部分租金。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条之规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。故涉案租赁合同承租方的权利义务主体应为第三人唐园文化，而非被告，对被告称其不应承担合同义务的答辩意见，本院予以采纳，对原告有关被告的诉讼请求，本院不予支持。第三人唐园文化作为租赁合同中承租方权利义务的主体，其应当履行合同约定的租金支付义务。依照合同约定，租金每三个月支付一次，第一期租金在2018年5月1日付清，以后每年的5月15日、8月15日、11月15日、2月15日交付下期租金。但在合同的实际履行过程中，第三人仅于2018年9月10日支付租金462000元，其虽主张后续租金已转换为焦振入股第三人的出资款，但其并未提交相应证据证明双方就租金转为入股出资款达成一致意见，亦未举证证明焦振入股的股份数量、出资款的总额、租金与出资款折抵的比例、方式等转换协议的具体内容。故对第三人的该意见，本院不予采纳。第三人应当向原告支付后续租金，并承担逾期缴纳的相关违约责任。关于应缴纳租金的数额，原告主张自2018年9月1日计算至2020年3月31日。依照合同约定2018年6月1日起算租金，第一年日租金为5063.01元（110*1400*12/365），第三人支付的462000元系付2018年6月1日至2018年8月31日的房租，故应自2018年9月1日起继续计算后续租金。关于租金计算的终点，因第三人使用涉案房屋经营的酒店于2019年3月31日停止营业，焦金刚于2019年4月4日确认了酒店停业的事实，并建议2019年4月5日起由各股东将私人物品带走，并称其将于5月1日起按照租赁合同主张租金及违约金。第三人称自该日期后，焦金刚已实际接收控制房屋。本院认为，焦金刚作为租赁合同签订时的委托代理人及原告郭丽荣的配偶、焦继鹏的父亲，其上述通知表明其对第三人不再实际使用房屋的情形系明知的，原告并未举证证明在此之后第三人仍在继续使用房屋，故考虑第三人的股东取走其个人物品的合理期限，本院酌定房租计算至2019年4月30日。对原告主张的后续租金不再予以支持。自2018年9月1日至2019年4月30日，第三人应付房租为1232000元（110×1400×8）。对于原告主张的2020年1月1日起的物业费、水电费、空调费等费用，因在其期间，第三人已不再实际使用房屋，故对该部分诉讼请求，本院不予采纳。原告主张支付违约金309072.24元，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。综合考虑第三人的违约时间、违约程度、原告的可期待利益及本案合同实际履行情况等因素，本院酌定第三人唐园文化支付原告违约金123200元。对原告主张过高部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：第三人河南唐园文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告郭丽荣、焦继鹏支付房屋租赁费用1232000元、违约金123200元；驳回原告郭丽荣、焦继鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33998元，减半收取16999元，由原告郭丽荣、焦继鹏负担10223元，由第三人河南唐园文化传播有限公司负担6776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年九月二十九日书记员  刘宏丽