湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1586号上诉人（原审被告）：湖北江山粮油贸易有限公司。住所地：湖北省黄梅县濯港镇柳埂村。法定代表人：江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师，执业证号：14211201010720518。被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1979年6月24日出生，汉族，现住黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，系由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被上诉人（原审被告）：湖北天丰科技股份有限公司。住所地：湖北省黄冈市龙感湖管理区工业园。统一社会信用代码：91421100770753519X。法定代表人：王正国，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：湖北省黄冈市龙感湖管理区交通中路。统一社会信用代码：9142110067645345565。法定代表人：王春香，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：王萌，女，1990年3月5日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被上诉人（原审第三人)：杨定先，男，1963年7月20日出生，汉族，住湖北省黄梅县。上诉人湖北江山粮油贸易有限公司（以下简称为江山粮油公司）因与被上诉人陈刚、湖北天丰科技股份有限公司（以下简称为天丰公司）、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称为瑞通房地产公司）、王萌、杨定先案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江山粮油公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈刚提出的执行异议诉讼请求。事实与理由：一、陈刚与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效。1、杨定先以月利率6%至7%不等向该公司实际控制人王正国名下的龙感湖瑞通运输贸易有限公司放高利贷，在该公司无力偿还的情况下强迫王正国以其名下瑞通房地产公司开发的房屋抵债，王正国受杨定先的胁迫将多份盖有瑞通房地产公司公章的空白合同及空白财务收据交给杨定先，涉案雷池花苑小区17栋06号商品房别墅其实是陈刚与杨定先签订的，瑞通房地产公司对此不知情，亦未收取陈刚的购房款。2、瑞通房地产公司从未与杨定先之间达成以房抵债的协议，杨定先无权处置瑞通房地产公司开发的房屋。3、杨定先与陈刚之间签订的商品房买卖合同确定的房屋总价为50万元，远远低于市场价值，是杨定先、陈刚之间恶意串通损害瑞通房地产公司权益的行为，商品房买卖合同因违法而无效；4、陈刚就是杨定先找来与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同进而达到掩盖高利放贷的目的。二、陈刚没有排除执行的权利，不能阻却法院执行。1、本案中，陈刚与杨定先恶意串通，以明显低于市场价值违背瑞通房地产公司真实意思所签订的合同无效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，陈刚不是合法权利人，不能提起执行异议之诉。2、瑞通房地产公司开发的房屋并未竣工验收，更没有向陈刚办理交付手续，陈刚并未实际占有，且陈刚另有住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不应支持其异议请求。3、陈刚提出异议的房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，陈刚无权主张涉案房屋所有权。三、上诉人对争议的房产早已办理抵押登记，享有合法抵押权，陈刚无权提出执行异议。陈刚答辩称，同意原审判决。杨定先答辩称，同意原审判决。天丰公司、瑞通房地产公司、王萌未予答辩。陈刚向一审法院起诉请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认陈刚于2015年10月21日与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（A102号）商品房归陈刚所有；2、裁定撤销对陈刚购买的位于黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（A102号）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、督促瑞通房地产公司立即协助和配合陈刚办理“雷池花苑”小区（A102号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由瑞通房地产公司、江山粮油公司、天丰公司等负担。一审法院认定事实：2015年10月21日，陈刚与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买雷池花苑A102号房屋，面积为288.21㎡，房屋总价50万元。该格式合同注明瑞通房地产公司法定代表人为王正国。瑞通房地产公司于2015年10月21日出具收据，“收陈刚购房款50万元”。该收据加盖瑞通房地产公司财务专用章，经办为“吕丽娟”，审核为“袁利瑶”。陈刚之后对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。江山粮油公司与天丰公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年11月17日调解审结。调解书生效后，江山粮油公司向一审法院申请执行，2018年2月3日，瑞通房地产公司向一审法院出具担保书，以其开发的雷池花苑9栋别墅（分别为A101栋、A102栋、A103栋、A105栋、A106栋、302栋、303栋、1206栋、1706栋）为天丰公司提供执行担保。2018年4月10日，天丰公司与江山粮油公司签订“以房抵债协议书”，约定天丰公司用瑞通房地产公司别墅8栋（分别为A101栋、A102栋、A103栋、A105栋、A106栋、302栋、303栋、1706栋）抵偿其欠江山粮油公司的债务。一审法院于2018年5月15日作出（2015）鄂黄梅执字第00671-6号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的雷池花苑楼盘预售的担保房屋9栋。陈刚遂向一审法院提出执行异议，一审法院经审查于2019年6月26日作出（2019）鄂1127执异字第48号执行裁定书，驳回陈刚异议请求，故陈刚依法提起案外人执行异议之诉。另查明：天丰公司于2005年1月16日成立，法定代表人为王正国。瑞通房地产公司2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香。2015年9月10日，瑞通房地产公司与杨林签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套向杨林提供抵押担保（因龙感湖瑞通运输贸易有限公司向杨林借款900万元），双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。2015年10月6日，瑞通房地产公司与江雄签订协议，约定以房权证龙字第××号作为抵押，向乙方借款410万元，抵押期限一年，且瑞通房地产公司出具证明，说明其用于抵押的1#楼是雷池别墅总销控图所示的A栋（101-110）。2015年10月13日，双方在黄冈市龙感湖管理区建设局办理了房屋他项权证。第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。瑞通房地产公司开发的雷池花苑因多种原因未能竣工验收，龙感湖雷池花苑业主委员会对雷池花苑的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。一审法院认为，本案的争执焦点为：（一）陈刚与瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）陈刚是否享有排除强制执行的权益的问题。关于陈刚与瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司房产抵偿债务，后陈刚通过第三人杨定先与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向陈刚出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实陈刚与瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。陈刚占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。瑞通房地产公司、天丰公司辩称其关联企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故瑞通房地产公司、天丰公司该项辩解意见一审法院不予采纳。陈刚于2015年10月21日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。陈刚虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对陈刚要求确认黄梅县龙感湖雷池花苑小区A102号商品房归陈刚所有的诉讼请求，不予支持。关于陈刚是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈刚于2015年10月21日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月21日按照合同的约定支付了购房款，而一审法院查封案涉房屋系2018年5月15日，且陈刚购买涉案房屋后，已对该房屋进行装修，并按照龙感湖雷池花苑业主委员会的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为雷池花苑业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。雷池花苑涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为雷池花苑因多种原因未能竣工，并非因陈刚的原因而未能办理过户登记。陈刚对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。瑞通房地产公司、江山粮油公司、天丰公司、第三人王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非陈刚名下唯一住房，陈刚不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、江山粮油公司、天丰公司、第三人王萌的此项观点一审法院不予采纳。遂判决：一、不得执行雷池花苑第A栋A102号房屋；二、驳回陈刚的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人江山粮油公司提供鄂瑞华审字（2017）LGB035号审计报告。拟证实王正国或王正国实际控制的公司与杨定先之间的审计报告中没有出现涉案A102号房屋抵债信息，杨定先主张用A102号房屋冲抵王正国或王正国实际控制的公司拖欠其债务缺乏事实依据，陈刚与瑞通房地产公司于2015年10月20日签订的房屋买卖合同并非瑞通房地产公司真实意思表示，对瑞通房地产公司没有约束力。经过质证，陈刚认为，上述证据真实性无法确认，且与本案没有关联，不能达到证实陈刚与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效的证明目的，应不予采信。杨定先对该证据真实性没有异议，但称其与王正国或王正国实际控制的公司并未进行最终结算，审计报告并未完整反映双方的债务往来，案涉房屋用于冲抵王正国或王正国实际控制的公司拖欠杨定先债务属实，该证据与本案缺乏关联性，应不予采信。被上诉人天丰公司、瑞通房地产公司、王萌未发表质证意见。对于上述有争议的证据，本院认为，江山粮油公司提供的审计报告是否是杨定先与王正国或其实际控制的公司之间债务往来的最终审计结果难以确认，审计报告中未出现案涉A102号房屋抵债信息与合同是否合法有效没有必然关联，该证据无法证实陈刚与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效的证明目的，本院对其证明目的不予采信。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、陈刚与瑞通房地产公司于2015年10月21日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。结合已经查明的事实可知，杨定先与王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司之间存在债权债务关系，在杨定先债权无法实现的情况下，双方商定通过龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司开发的房屋予以抵偿龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠杨定先的债务。案涉陈刚购取的房屋系通过杨定先由陈刚与瑞通房地产公司于2015年10月21日签订房屋买卖合同而取得，陈刚与瑞通房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。江山粮油公司辩称上述合同是杨定先胁迫王正国将多份盖有瑞通房地产公司印章的空白合同和收据交由杨定先、合同实际是陈刚与杨定先签订、瑞通房地产公司对合同订立不知情均无相应的证据予以证实。根据陈刚与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同、收款收据及龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠杨定先债务的基本事实看，陈刚、杨定先提出的通过瑞通房地产公司与购房户签订买卖合同用以冲抵龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠杨定先的债务具有合理性和可信性，江山粮油公司辩称瑞通房地产公司未与杨定先达成以房抵债的辩解与现已查明的事实不符，本院不予采纳其辩解意见。涉案合同是陈刚与瑞通房地产公司签订，并非杨定先与陈刚所签订，房屋价格是瑞通房地产公司与陈刚之间的合意行为，杨定先对房屋价格并无决定权，故江山粮油公司以民法总则第一百五十四条之规定主张涉案房屋买卖合同无效的理由显然不能成立。虽杨定先参与促成陈刚与瑞通房地产公司房屋买卖合同的签订意在冲抵龙感湖瑞通运输贸易有限公司拖欠其债务，但现有证据无法证实杨定先向王正国控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司高利放贷，故不能认定陈刚与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同旨在掩盖杨定先高利放贷行为，更不能据此认定陈刚与瑞通房地产公司之间签订的合同无效。因瑞通房地产公司与陈刚于2015年10月21日签订的房屋买卖合同加盖有出卖人瑞通房地产公司合同专用章，加盖法定代表人王正国签名章，买受人陈刚已经签字且认可房屋买卖的事实，合同内容具体明确，无合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、陈刚是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈刚与瑞通房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，签订合同的时间早于涉案房屋被查封的时间，瑞通房地产公司向陈刚出具的收据可证实陈刚付清了全部购房款50万元，且陈刚购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，并按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求履行了业主的义务，对涉案房屋进行了控制和管理，应认定其对涉案房屋进行了实际占有。之所以未能办理过户登记系因小区房屋竣工验收手续不齐全，并非因买受人陈刚的原因而未能办理过户登记。故陈刚对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。对于本案到底是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。对于房地产开发企业作为被执行人的案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，当事人可选择对其有利的条款进而主张权利。基于上述分析，陈刚作为合法购房户，在履行其合同义务的基础上有权对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的权利应予保护，故对于陈刚名下是否存有其他用于居住的房屋，则不属于本案必须审查的范围。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定第二十八条即为该条款中司法解释明确规定的符合相关条件，属于应当支持排除执行异议的除外情形。本案中，虽然江山粮油公司对雷池花苑小区A102号商品房依法享有抵押权，但陈刚提出执行异议符合上述规定第二十八条例外情形，故江山粮油公司上诉称其享有抵押权，陈刚无权提出执行异议的上诉请求和理由亦不能成立。综上所述，江山粮油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人湖北江山粮油贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 刘小成二〇二〇年九月十八日法官助理范晨书记员吴慧娟