广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异213号 案外人：袁秋燕，女，汉族，1984年7月17日出生，身份证住址广东省海丰县。 委托代理人：黎仕达，广东愿力律师事务所律师。 申请执行人：张化龙，男，汉族，1961年1月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 委托代理人：何海堃，广东元牌律师事务所律师。 委托代理人：赵城彪，广东元牌律师事务所实习律师。 被执行人：周金玲，女，汉族，1980年12月3日出生，住址广东省海丰县。 被执行人：苏宽，男，汉族，1971年10月3日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区。 被执行人：林寿雄，男，汉族，1980年2月19日出生，身份证住址广东省海丰县。 被执行人：崔岩松，女，汉族，1981年2月27日出生，户籍所在地黑龙江省肇州县。 关于申请执行人张化龙与上述被执行人房屋租赁合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0307民初18250号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2020）粤0307执516号。在执行过程中，本院查封被执行人周金玲名下位于海丰县××镇××山庄××苑第×栋×梯×号（不动产证号：粤房地权证海建房证私字第××号，以下或简称“涉案房产”），2020年4月8日，本院作出（2020）粤0307执516号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务。案外人袁秋燕以涉案房产属其所有为由向本院提出执行异议，请求停止查封、拍卖、变卖涉案房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人袁秋燕提出异议称：案外人与被执行人周金玲约定案外人以800000元向被执行人购买涉案房产，案外人已向被执行人支付购买涉案房产的全部款项，该房产也已实际交付给案外人使用，一直由案外人实际占有、使用至今。案外人已全额缴纳该房产的过户相关税费，并向政府部门申请办理该房产产权转移登记至案外人名下的手续，政府部门已收件办理。在政府部门办理该房产过户至案外人名下的过程中，被法院查封，现被法院裁定拍卖、变卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案房产享有的权利足以排除执行，依法应停止执行涉案房产。综上所述，案外人认为，案外人已向被执行人周金玲全额支付购房款，并实际占有、使用该房产，且已全额缴纳过户税费，并向政府部门申请办理该房产的转移登记手续，案外人不存在任何过错，为维护案外人的合法权益，特提出执行异议，请求法院依法停止执行涉案房产。 案外人袁秋燕提交如下证据材料：1.涉案房产的房地产权证、房产交易申报表，拟证明案外人与被执行人周金玲签订了买卖合同，约定被执行人周金玲将涉案房产以800000元出售给案外人，案外人已向政府部门申请办理该房产的转移登记手续的事实。2.发票（显示开票日期为2017年8月4日，金额为800000元，备注不动产地址为“海丰县××镇××山庄××苑第×栋×梯×号”），拟证明案外人已向被执行人周金玲全额支付涉案房产的购房款的事实。3.税收完税证明，拟证明案外人全额缴纳涉案房产的过户相关税费的事实。 申请执行人张化龙答辩称：一、基于物权登记的公示效力与推定效力，登记在周金玲名下涉案房产的产权属于其名下应当履行义务的责任财产，法院对涉案房产采取查封、拍卖措施的执行行为并无不当。本案中，涉案房产自2013年起一直登记在周金玲名下，根据物权公示原则，登记的效力发挥着权利正确性推定的作用，故该房产的所有权仍属于被执行人周金玲。二、基于交易安全对静态利益的优位保护，且案外人对长期不进行房产过户变更登记的行为具有过错，《房产交易申报表》所享有的债权请求权并不足以阻却人民法院的执行。首先，本案中，2017年8月4日，案外人与周金玲签订《房产交易申报单》，约定将涉案房产以80万元的价款转让给案外人所有，但该约定系周金玲对其享有的涉案房产的处分，该处分行为未经产权变更登记不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力，袁秋燕仅能依据《房产交易申报单》享有要求周金玲办理房产过户手续的债权请求权，并不当然享有物权所有权。其次，案外人前述《房产交易申报单》至今已近3年，从案外人提交的申请书可以得知，其已足额支付买卖款及税款，案外人办理过户登记的条件已成就，却一直不到不动产登记中心办理过户变更手续，法律不保护在权利上睡眠的人，其应当对其行为自担风险。最后，以《房产交易申报单》的债权约定对抗查封、执行这种认识不仅不符合物权法的规定，也会对现行的交易秩序造成极大破坏。物权制度的最大功能就是维护物权的动态安全，如果以《房产交易申报单》的债权约定对抗查封执行，其一突破债的平等性，不具有法律依据；其二以牺牲整个市场交易秩序而换取个案公平，沦陷的是社会效益效率和秩序，于此换得个案公平不具有正当性。综上所述，请求法院驳回案外人袁秋燕的异议申请，继续拍卖、变卖涉案房产。 经审查查明，张化龙与周金玲、苏宽、林寿雄、崔岩松房屋租赁合同纠纷一案，在案件审理过程中，张化龙向本院申请财产保全，经审查，本院作出（2016）粤0307民初18250号民事裁定书，裁定查封苏宽、崔岩松、林寿雄、周金玲名下价值845000元的财产，并于2017年1月23日查封周金玲名下涉案房产。 2017年6月20日，本院作出（2016）粤0307民初18250号民事判决书，判令：一、解除张化龙与苏宽、林寿雄于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、苏宽、林寿雄于该判决生效之日起五日内支付张化龙2015年4月1日起至2016年11月10日止的租金722000元；三、苏宽、林寿雄于该判决生效之日起五日内支付张化龙上述拖欠租金的违约金，违约金以年利率24%为标准，自每笔逾期之日即每月11日起计至付清之日止(具体计算时间见判决附表)；四、苏宽、林寿雄于该判决生效之日起五日支付原告水费、污水、垃圾处理费1894元以及电费8362.38元；五、崔岩松与苏宽就上述第二、三项中自2015年4月1日至2015年12月16日的租金及违约金承担连带责任；六、周金玲与林寿雄就上述第二、三项中自2015年4月1日至2015年6月5日的租金及违约金承担连带责任。上述法律文书已经发生法律效力。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，张化龙向本院申请强制执行，本院立案号为（2020）粤0307执516号，原诉讼保全查封的财产自动转为执行查封，本院于2020年1月20日续行查封涉案房产，2020年4月8日，本院作出（2020）粤0307执516号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人周金玲名下涉案房产以清偿债务，在此过程中，案外人袁秋燕向本院提出前述执行异议。 另查，涉案房产登记权利人为周金玲，权利份额为100%，袁秋燕提交的房产交易申报表显示，双方于2017年8月4日签订房产买卖合同，交易价格为80万元。但袁秋燕未向本院提供该合同。袁秋燕还向本院提交了一份编号为05639333开票日期为2017年8月4日海丰县地方税务局开具的广东增值税普通发票，发票载明商品住房（粤房地证字第××号），193.8平方米，金额800000元。同日，袁秋燕缴纳了交易该房产的契税16000元，个人所得税8000元。袁秋燕称其先行申报缴纳税费后才去过户，即发现该房产已查封，无法过户。袁秋燕称房款系现金交给周金玲，房产买卖前不知已被查封。袁秋燕未提供其已合法占有该房产的证据。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，且不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房产登记在被执行人周金玲名下，故上述财产的所有权属于其所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案房产登记在被执行人周金玲名下，属于其应当履行义务部分的财产，本院予以查封并采取执行措施，符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。本案中，从案外人袁秋燕提交的证据材料可知，其虽已支付完毕全部购房价款，但涉案房产的买卖合同签订于涉案房产查封之后，即使案外人确实存在合法占有、使用涉案房产的情形，亦是发生在本院查封之后，综上，案外人袁秋燕要求排除对涉案房产的执行，不符合前述规定，本院不予支持。袁秋燕对其损失应另寻法律途径主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人袁秋燕的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年九月八日 书记员  肖婷丹