安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0504民初1471号原告：马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市九华西路1500号。法定代表人：沈道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱兴萍，安徽明博律师事务所律师。被告：安徽小护医疗科技有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区智能装备产业园23栋。法定代表人：彭虹，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李丁，该公司员工。原告马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司（以下简称雨山经发公司）与被告安徽小护医疗科技有限公司（以下简称小护医疗公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雨山经发公司委托诉讼代理人朱兴萍，被告小护医疗公司委托诉讼代理人李丁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。雨山经发公司向本院提出诉讼请求:1.判令小护医疗公司支付拖欠雨山经发公司的房屋租赁费用409185.38元、逾期支付房租违约金120000元(以400000元为基数，按月违约金2%的标准,暂从2019年1月1日起计算至2020年3月18日),以及承担从2020年4月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按月违约金2%的标准）,两项合计529185.38元；2.判令小护医疗公司支付拖欠的物业费18216元、电费788元,两项合计19004元，诉请总计费用548189.38元；3.判令小护医疗公司承担诉讼费用。事实与理由：2018年1月10日，雨山经发公司（甲方）与小护医疗公司（乙方）签订《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》一份，合同约定，由乙方承租甲方所有的位于马鞍山市的多层轻工厂房，4层面积共计2080.78㎡，房屋租赁期限为26个月，自2018年1月20日至2021年3月19日，合同签订后，小护医疗公司未支付任何房租。考虑到小护医疗公司系招商引资企业，经双方协商，雨山经发公司同意减免部分房租，仅从2019年1月1日开始计算租金。经雨山经发公司计算，截止2020年3月18日小护医疗公司腾空厂房之日，共产生租金409185.38元（14个月17天×13.5元／月／㎡×2080.78㎡）。同时雨山经发公司还替小护医疗公司垫付物业费18216元、电费788元。经雨山经发公司多次催告，小护医疗公司均以经营困难为由拒绝支付拖欠的房租。为维护雨山经发公司合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。小护医疗公司辩称：1.租金起算点计算错误，雨山经发公司的起算期是2019年1月，租金多算，在2019年1月与开发区沟通免租一年，领导口头同意了，我们也递交了申请；2.开发区在小护医疗公司完成投资要求后，开发区没有履行100万元的资金投入，房租应该从2019年3月20日计算到2019年6月30日。2018年、2019年签订的物业费是有约定标准，但是一直没有解决小护医疗公司的问题，雨山经发公司上调了物业费标准，没说明任何理由，也没有解决厂房修路问题，导致物业费没有交；3.小护医疗公司于2018年3月交付雨山经发公司房租押金10.4万元。经审理查明：2018年1月10日，雨山经发公司（甲方）与小护医疗公司（乙方）签订《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》一份，合同约定：1.乙方承租甲方所有的位于马鞍山市的多层轻工厂房共4层，面积约2080.78㎡，房屋租赁期限为26个月，自2018年1月20日至2021年3月19日；2.年租金价格为2018年1月20日至2019年3月19日0元／平方米／月，2019年3月20日至2020年3月19日为13.5元／平方米／月；3.乙方应向甲方支付保证金10.4万元，乙方应在房屋交付前30天一次性支付；4.租赁期限内，因乙方原因提前终止或解除合同的，须按提前退租天数租金总额的20%向甲方支付违约金，同时乙方不享受甲方给予的前两个月免租期，乙方另行支付免租期租金（租金标准按免租期结束后第一年租金标准执行）；5.如乙方未按时向甲方支付租金或逾期支付租金的，乙方应按每日百分之一的比例向甲方支付延期付款违约金（以应缴而未缴的本期租金金额为基数计算），合同还约定了其他事项。合同签订后，小护医疗公司未按约定支付房租，案涉租赁合同于2019年3月18日解除。以上事实有当事人陈述、《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》、《建设工程归还许可证》、土地证等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。雨山经发公司与小护医疗公司签订的《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》系当事人真实意思的表示，对租赁房屋、租赁期限、租金金额、违约责任等合同的主要条款进行了约定，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一、关于拖欠的租赁费用及违约金的问题。从本案查明的事实来看，因小护医疗公司未按约定支付租金，双方租赁关系已经于2019年3月18日解除，小护医疗公司构成违约，扣除小护医疗公司已经支付的押金10.4万元，鉴于合同约定的违约金过高，本院依法予以调整，本院酌定雨山经发公司请求小护医疗公司支付拖欠其租金305185.38元【2080.78平方米×13.5元/平方米/月×（14个月+17天÷30天）-10.4万元≈305185.38元】及2019年1月1日至2020年3月18日的违约金40916.2元【15.4%年利率÷12个月×2080.78平方米×13.5元/平方米/月×（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+14+15×17÷30）≈40916.2元】及自2020年4月1日起，逾期付款违约金以305185.38元为基数，按年利率15.4%的标准计算至实际付清时止的部分有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分不予支持。第二，关于物业费的问题。小护医疗公司对物业费有异议，根据合同相对性原则，双方未签订物业服务合同，雨山经发公司亦未提供证据证明垫付了物业费，雨山经发公司请求小护医疗公司支付物业费于法无据，本院不予支持。第三，关于电费的问题。鉴于小护医疗公司无异议，本院对其主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、安徽小护医疗科技有限公司应当于本判决书生效之日起十日内支付拖欠马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司的房屋租赁费用305185.38元、逾期支付房租违约金40916.2元以及逾期付款违约金（以305185.38元为基数，自2020年4月1日起，按年利率15.4%的标准计算至实际付清时止）；二、安徽小护医疗科技有限公司应当于本判决书生效之日起十日内支付马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司拖欠的电费788元；三、驳回马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4641元，保全费3520元，合计8161元，由马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司负担受理费1389元、保全费1266元，合计2655元；安徽小护医疗科技有限公司负担受理费3252元、保全费2254元，合计5506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  吴基翔二〇二〇年九月十一日书记员  徐 玲附：引用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。