北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8504号上诉人（原审被告）：卢然，女，1989年1月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段毅，广东劳维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市海淀区28-1号11层1109室。法定代表人：张晋，董事长。委托诉讼代理人：李炤明，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：华金，北京百朗律师事务所实习律师。上诉人卢然因与被上诉人史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司（以下简称史蒂夫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初18196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，开庭进行了审理。上诉人卢然之委托诉讼代理人段毅，被上诉人史蒂夫公司之委托诉讼代理人李炤明、华金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢然上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回史蒂夫公司的一审全部诉讼请求。一、二审案件受理费由史蒂夫公司承担。事实及理由：1.认定史蒂夫公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务的事实没有任何证据。2.一审法院认定史蒂夫公司承租房屋的合同目的无法实现属于不可抗力，缺乏因果关系属逻辑悖论。3.一审法院认定租赁合同应于2020年5月12日解除，属于完全不顾事实的错误认定。4.史蒂夫公司诉请的法律理由是相关行政命令，但这些命令均指向有资质的校外培训机构，而对没有资质违规开展的要会同有关部门予以严肃查处，显然史蒂夫公司没有资质应属于查处对象而不构成行政命令对其经营不能的不可抗力。5.关于押金卢然从未宣示不予退还，无论协商或判决结果如何，卢然均本着诚信原则依约办理退还手续，不属于本案争议内容。史蒂夫公司辩称，同意一审判决，不同意卢然的上诉请求和理由。史蒂夫公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认卢然、史蒂夫公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除；2.请求法院判令卢然退还史蒂夫公司2020年1月26日至2020年5月31日的租金共计53275.32元；3.请求法院判令卢然返还史蒂夫公司押金25721.5元；4.请求判令由卢然承担本次诉讼的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月7日，卢然（出租方、甲方）与史蒂夫公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，内容有：一、合同要约：租赁房屋位于北京市西城区白云观街六号云起时珍宝花园A座的西城区白云路6号、6号南门-1层-01-6，房屋建筑面积为156.6平方米。租赁期限为3年，从2019年6月1日起至2022年5月31日止。房屋年租金为154329.3元。房屋租金的付款方式为押二付六，房屋押金为25721.55元。乙方每次提前10天预付下期房屋租金。……四、双方的责任约定：……（二）乙方责任：……2.乙方依约交付租金。甲方如无正当理由而拒收，乙方不负任何责任。乙方如果因特殊情况延迟交付租金的，须事先征得甲方同意。未经甲方同意而延迟交付租金的，延迟期间乙方须按日以应交租金的2‰向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达15个工作日以上，甲方有权收回房屋使用权，并以租赁押金冲抵应付房屋租金及违约金、并追究违约责任。六、合同解除：……2、乙方租赁期间，如因乙方自身原因情况需要退租的，须提前三个月书面通知甲方，双方协商解决。因乙方的原因造成履约中止，乙方应付给甲方违约赔偿金，赔偿金额为三个月房屋租金。合同签订后，卢然向史蒂夫公司交付了租赁房屋，史蒂夫公司向卢然支付了房屋押金25721.55元及2019年6月1日至2019年11月30日期间的房屋租金77164.65元。2019年11月21日，史蒂夫公司向卢然支付了2019年12月1日至2020年5月31日期间的房屋租金77164.65元。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年2月，史蒂夫公司工作人员通过微信与卢然母亲协商因疫情导致的租金减免事宜，卢然母亲同意减免一个月租金。2020年4月28日，史蒂夫公司工作人员通过微信与卢然母亲协商，因疫情导致线下课程无法开课，希望能等线下课程开课后再计算房屋租金或考虑退租。2020年5月12日，史蒂夫公司工作人员通过微信向卢然母亲发送《函告》，载明：因疫情属不可抗力因素和政府的相关决定行为，导致该公司无法正常经营，致使合同无法履行为由，要求与卢然协商解除合同事宜并要求卢然退还已交纳的押金和租金。2020年5月29日，史蒂夫公司工作人员通过手机短信通知卢然母亲将在5月30-31日搬出室内物品。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。2020年6月17日，史蒂夫公司将房屋腾空并交还给了卢然。史蒂夫公司主张该公司租赁房屋是用于线下教育培训，但由于疫情原因，政府部门禁止开展线下培训，导致该公司租赁房屋的合同目的无法实现，属于不可抗力，该公司有权要求解除合同，且应免除相应期间的房屋租金，卢然还应退还房屋押金。卢然主张其将房屋租赁给史蒂夫公司是用于办公，并非是用于教育培训，而且史蒂夫公司并不具有经营教育培训的资质，也未提供证据证明将房屋实际用于经营教育培训，故疫情及政府相应的防控措施对史蒂夫公司的影响并不构成不可抗力。一审法院认为，卢然与史蒂夫公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据双方的微信聊天记录可知，史蒂夫公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务。合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至本案法庭辩论终结时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致史蒂夫公司承租房屋的合同目的无法实现，史蒂夫公司有权要求解除合同。现有证据能够证明卢然于2020年5月12日收到了史蒂夫公司要求解除合同的通知，故双方的租赁合同应于2020年5月12日解除，史蒂夫公司要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除史蒂夫公司的责任，但根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，史蒂夫公司不久便与卢然协商租金减免事宜，但未能达成一致意见，在此情况下，史蒂夫公司应及时通知卢然解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，史蒂夫公司未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。法院根据不可抗力的影响、双方的损失情况，并考虑史蒂夫公司对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失，酌情确定史蒂夫公司租金支付至2020年3月31日，免除之后的房屋租金。综上，对史蒂夫公司要求卢然退还租金诉讼请求的合理部分（2020年4月1日至2020年5月31日），法院予以支持。史蒂夫公司要求卢然退还押金的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、卢然与史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司2019年5月7日签订的位于北京市西城区白云路6号、6号南门-1层-01-6号房屋的《房屋租赁合同书》于2020年5月12日解除。二、判决生效之日起七日内，卢然退还史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司2020年4月1日至2020年5月31日期间的房屋租金25721.55元。三、判决生效之日起七日内，卢然退还史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司房屋押金25721.55元。四、驳回史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，卢然提交聊天记录截图一份，欲证明其母亲同意减免一个月租金是附条件的，在合同继续履行的情况下，才予以减免一个月租金。对此，史蒂夫公司予以认可。本院二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，卢然与史蒂夫公司签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据双方的微信聊天记录可知，史蒂夫公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务。卢然虽否认史蒂夫公司承租房屋用途，但无充分证据证明，亦未推翻在案证据已证明的事实，故对卢然的此项意见，本院难以采信。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致史蒂夫公司承租房屋的合同目的无法实现。史蒂夫公司有权要求解除合同。现有证据能够证明卢然于2020年5月12日收到了史蒂夫公司要求解除合同的通知，故一审法院认定双方的租赁合同应于2020年5月12日解除，是正确的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除史蒂夫公司的责任，但根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，史蒂夫公司曾与卢然协商租金减免事宜，但双方未能达成一致意见。在此情况下，史蒂夫公司应及时通知卢然解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，史蒂夫公司未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。又因疫情实际是在一段时间内持续产生影响，案涉损失在相应时间段内会持续发生，对于相应时间段内的损失，综合考虑双方的损失情况、史蒂夫公司对损失扩大的责任、疫情的实际情况等因素，宜根据公平原则合理分摊双方的损失。根据前述情况，一审法院酌情确定史蒂夫公司应承担的租金金额，并在实际将一段时间内的租金折抵案涉损失后认定卢然应退还史蒂夫公司费用的金额，是妥当的。史蒂夫公司要求卢然退还押金的诉讼请求，有合同及法律依据，一审法院予以支持，是正确的。综上，卢然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由卢然负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二〇年九月二十九日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之