河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初1209号原告：平顶山市第二服装厂，住所地：河南省平顶山市新华区中兴路20号，统一社会信用代码：914104021717555477。法定代表人：陈桂涛。委托诉讼代理人：李冠卿，系河南煜瑭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珂，系河南煜瑭律师事务所律师。被告：平顶山市道思实业有限公司，住所地：河南省平顶山市新城区龙翔大道（河南城建学院图书馆二楼201、206），统一社会信用代码：91410402562461749D。法定代表人：王晶晶。委托诉讼代理人：杨迎辉，系河南容克律师事务所律师。被告：王晶晶，女，1985年9月26日生，汉族，住河南省平顶山市石龙区。委托诉讼代理人：杨迎辉，系河南容克律师事务所律师。被告：王鑫，男，1975年2月1日生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：杨迎辉，系河南容克律师事务所律师。被告：杨豪，男，1968年9月25日生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李润涛，系河南旭宏然律师事务所律师。被告：平顶山市住吧酒店有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区中兴路20号院（原平顶山市第二服装厂办公楼），统一社会信用代码：9141040231747997X9。法定代表人：张梅花。委托诉讼代理人：李润涛，系河南旭宏然律师事务所律师。原告平顶山市第二服装厂（以下简称：第二服装厂）诉被告平顶山市道思实业有限公司（以下简称：道思实业公司）、王晶晶、王鑫、杨豪、平顶山市住吧酒店有限公司（以下简称：住吧酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告第二服装厂的委托诉讼代理人李冠卿，被告道思实业公司、王晶晶、王鑫的共同委托诉讼代理人杨迎辉，被告杨豪、住吧酒店的共同委托诉讼代理人李润涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。第二服装厂向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告平顶山市道思实业有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充合同，并腾空房屋返还给原告；2、依法判令被告平顶山市道思实业有限公司、王鑫、杨豪、平顶山市住吧酒店有限公司向原告支付拖欠的房租1914013.89元，房租拖欠累计截至2020年4月30日，其后应继续计算至腾空房屋之日止。3、依法判令被告平顶山市道思实业有限公司、王鑫、杨豪、平顶山市住吧酒店有限公司向原告支付违约金432000元，违约金以1350000元为基数按照月利率2％自2019年1月1日起暂计算至2020年4月30日，其后应继续计算至清偿完毕之日止。4、依法判令被告王晶晶对被告平顶山市道思实业有限公司的以上债务承担连带责任。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月26日原告与被告平顶山市道思实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有位于平顶山市新华区XXX号（佳田大厦南侧）的楼房2-5层建筑面积2248.52㎡按每月26元/㎡交纳租金，地下一层建筑面积562.13㎡15元/㎡交纳租金租赁给被告平顶山市道思实业有限公司使用，租赁期限2013年9月26日起至2023年9月25日止。2015年2月1日六楼（他人）合同到期后，租赁1-6层租赁建筑面积共3372.76㎡。2013年9月30日签订补充合同，约定第四年（2016年）始1-6层逐年递增10％租金，2020年停止递增，地下室租金不递增。现在被告租赁1-6层租赁建筑面积共3372.76㎡，月租金38.07元/㎡，地下一层建筑面积562.13㎡，月租金15元/㎡。平顶山市道思实业有限公司为自然人独资有限公司，也就是一人有限公司，股东为法定代表人王晶晶。实际控制人、经营人王鑫。2013年9月被告平顶山市道思实业有限公司与被告杨豪签订《关于合作成立酒店的协议》，约定杨豪负责具体落实与第二服装厂所签订房屋租赁合同中承租方的责任及义务，双方股权比例15％：85％。合同签订后，被告交纳了50万元保证金后开始经营酒店，但是，所交租金自2014年3月31日后一直长期拖欠，已经严重违约，根据合同约定，逾期支付30日以上或者累计10万元以上，原告有权解除合同。为维护权益，特诉至法院，请判如所请。道思实业公司辩称：同意解除双方的租赁合同关系，从2018年6月之后承租方变更为住吧酒店实际经营人杨豪，并且由杨豪直接向原告支付租金，该房屋迄今为止仍然由住吧酒店占有使用，合同租赁关系已经变更为原告和住吧酒店，道思公司不应当承担清偿房租的义务和腾退房屋的义务，具体所拖欠的房屋租金以杨豪和原告之间的实际转账缴纳房租为准。王晶晶辩称：王晶晶系道思公司名义上的法人，对所签的租赁合同不知情也没有对道思公司进行投资，并且原告知道王晶晶系名义上法定代表人，王鑫对道思公司有实际控制权和实际收益权，所以王晶晶不应当承担任何法律责任。王鑫辩称：同意解除双方的租赁合同关系，从2018年6月之后承租方变更为住吧酒店实际经营人杨豪，并且由杨豪直接向原告支付租金，该房屋迄今为止仍然由住吧酒店占有使用，合同租赁关系已经变更为原告和住吧酒店，道思公司不应当承担清偿房租的义务和腾退房屋的义务，具体所拖欠的房屋租金以杨豪和原告之间的实际转账缴纳房租为准。杨豪、住吧酒店共同辩称：一、二答辩人杨豪、住吧酒店公司，不是本案房屋租赁合同的合同相对方，涉案的租赁合同的主体是第二服装厂与道思公司签订。二答辩人不应承担所诉房租及违约金。二、杨豪与道思公司是合作经营关系，道思公司以租赁的房屋作为条件与杨豪合作经营宾馆。杨豪向道思公司的委托人王鑫支付房租。三、住吧酒店公司（原名如一家酒店公司）是在2014年9月成立，是涉案房产的实际使用人，杨豪是股东之一，住吧酒店将收入的一部分支付给杨豪用于支付道思公司应交的租金，住吧公司与第二服装厂没有合同关系。四、二答辩人作为房屋的实际使用人不同意解除原告第二服装厂与道思公司的租赁合同，该合同的解除将造成住吧酒店巨大损失（装修、大楼南侧过道加盖一排用房，顶层彩钢瓦一层）。经审理查明，第二服装厂名下有一栋综合办公楼，坐落于平顶山市新华区XXX，该房屋为7层，总建筑面积为3934.89㎡。2013年9月26日，第二服装厂作为出租方（甲方）与道思实业公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定的部分内容为：“一、该房屋坐落平顶山市新华区中兴路20号。该房屋的具体情况为：框架结构，总建筑面积3934.89平方米。乙方承租2—5层，建筑面积2248.52平方。地下一层建筑面积562.13平方。承租人对出租人所要出租的房屋已充分了解，愿意承租该房屋。……四、房屋租赁自2013年9月26日起2023年9月25日止，共计10年。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方如续租，应提前30日书面申请续租。征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租赁期限届满前，双方应提前六个月就善后事宜进行协商。……五、租金标准及支付时间：（一）租金标准及支付时间：租赁期间，按房产证面积每平方米26元交纳月租金，自签订本合同之日起，第3年始逐年递增10％，2015年2月1日六楼合同到期后，一至六层建筑面积3372.76平方，均按每平方26元交纳月租金，2015年9月26日起，一至六楼开始逐年递增，地下室按每平方15元支付月租金。乙方应于本合同签订之日起3日内，支付第一次的租金：2014年元月1日至2014年6月30日租金242278.03元＜不含一、六层＞按先支付租金后使用原则，每半年支付一次租金，即：上半年租金于上一年12月20日前支付，下半年租金于当年6月20日前支付。（二）支付方式：乙方通过银行将租金汇入甲方指定账户。（三）租赁保证金：1、甲、乙双方商定本房屋租赁保证金为50万元（大写：伍拾万元整），在合同签订之日乙方向甲方一次性交纳。2、对乙方拖欠的租金及其他应交纳款项。甲方有权从保证金中扣除。在保证金扣除后15日内乙方应补足保证金。3、甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止后60日内，若乙方无拖欠房租及其他应交纳费用时，并且对房屋主体结构无损坏，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。第七条交付：合同生效后，租金自2014年3月起计算；乙方于2013年10月1日自行按房屋现状接收使用。……第十三条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日的。2、因乙方欠缴各项费用达30日以上的或金额累计达10万元以上的。……第十四条违约责任，（三）乙方有本合同第十三条第（四）款约定的情形之一的，甲方有权收回房屋，单方解除本合同，乙方应缴清欠付房租及其他欠款，并按三个月的租金向甲方支付违约金，有本条第四款情形的，同时适用。（四）乙方拖欠租金或迟延返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。（六）乙方违反本合同任何承诺、义务和保证的，甲方有权限期纠正，拒不纠正或逾期不纠正的，甲方有权单方解除本合同，同时乙方应按三个月租金的标准向甲方支付违约金。”2013年9月30日，第二服装厂与道思实业公司签订了《关于2013年9月26日房屋租赁合同的补充合同》，道思实业公司及王晶晶对该补充合同的真实性没有异议，合同约定：“《合同》第五条第（一）款“租金标准及支付时间”变更为：按房产证面积每平方米26元交纳月租金，自签订本补充合同之日起，第4年始一至六层逐年递增10％（即自2016年9月起逐年递增10％），2020年9月后停止递增。地下室按每平方15元支付月租金（地下室面积562.13平方）。乙方应于本合同签订之日起3日内，第一次支付租金起止日：2014年4月1日至2014年9月30日，以后每半年支付一次”。道思实业公司在承租上述房屋同时，与杨豪签订了合作协议，协议内容为道思实业公司以其承租的房屋与杨豪合伙开设住宿酒店，即道思实业公司作为案涉房屋的承租人对承租房屋的实施了使用、收益行为。庭审中，第二服装厂提交了《平顶山市第二服装厂与平顶山市道思实业有限公司房租应收、已收欠款明细表》，用以证明自2014年4月至2020年4月期间，第二服装厂的应收房租的总额为7650043.99元，道思实业公司、王晶晶、王鑫、杨豪、住吧酒店对该明细表的真实性均无异议。同时，庭审中，第二服装厂自认共收到租金5736030.1元，其中包含了押金549400元。另查明，第二服装厂在2019年12月24日、2020年1月2日两次向道思实业公司发出《催缴房屋租赁费用及解除房屋租赁合同通知书》，其中2020年1月2日发出的通知书虽未加盖第二服装厂公章，但第二服装厂提交该通知书的行为即是对通知书真实性的认可，且道思实业公司、王晶晶、王鑫、杨豪、住吧酒店对该通知书的真实性均无异议，故本院予以采信。上述事实由第二服装厂提交的房屋所有权证、房屋租赁合同及补充合同、催缴房屋租赁费用及解除房屋租赁合同通知书、房租应收已收欠款明细表、银行流水明细，杨豪提交的合作协议、房租收据、微信聊天记录及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第二服装厂作为出租人与道思实业公司作为承租人签订了房屋租赁合同及补充合同，将其名下房屋出租给道思实业公司使用，而道思实业公司与杨豪订立协议将该租用房屋开设住宿酒店的行为系法律允许的承租人使用、收益租赁物的行为，故根据合同相对性原则，若道思实业公司存在违反合同约定的情况，第二服装厂仅能要求道思实业公司承担相应责任，而王鑫、杨豪、住吧酒店并非房屋租赁合同的一方当事人不应承担因房屋租赁合同产生的合同责任。另外，道思实业公司的营业执照显示，道思实业公司系一人有限责任公司，王晶晶作为道思实业公司的股东，未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，故王晶晶应当对道思实业公司所负债务承担连带责任。关于第二服装厂主张要求解除其与道思实业公司签订房屋租赁合同及补充合同的诉讼请求，本院认为，双方签订的租赁合同中约定了第二服装厂一方解除合同的条件，即房屋租赁合同第十三条第四款第一、二项和第十四条第三款约定了第二服装厂的单方解除房屋租赁合同及补充合同的权利，第二服装厂已在2020年1月2日向道思实业公司发出了《催缴房屋租赁费用及解除房屋租赁合同通知书》，道思实业公司也认可收到了该通知书，且发出该通知书时第二服装厂也已经满足行使单方解除权的条件，故本院认为第二服装厂与道思实业公司签订的房屋租赁合同及补充合同已经解除，本院没有再认定解除合同之必要。合同解除后，道思实业公司已无占有使用案涉房屋的正当事由，应当向第二服装厂返还房屋。关于拖欠房屋租金的数额，根据上述查明的事实本院认定为，截止2020年4月30日，道思实业公司拖欠的房屋租金数额为应收房租的总额为7650043.99元减去第二服装厂认可收到租金5736030.1元，其中包含了押金549400元，道思实业公司应当向第二服装厂支付拖欠的房屋租金1914013.89元，并按房屋租赁合同及补充合同约定的每月租金数额支付自2020年5月1日起至返还房屋之日止的房屋租金。关于第二服装厂主张的违约金，根据房屋租赁合同的第十四条第三款的规定，道思实业公司应当向第二服装厂支付三个月的租金，根据第二服装厂提交的房租应收已收欠款明细表显示，2020年度的月租金为122566.95元，三个月租金为367700.85元，第二服装厂主张的违约金数额为432000元超出上述计算结果，故本院认定违约金数额为367700.85元。另外，第二服装厂主张要求支付以1350000元为基数按照月利率2％自2019年1月1日起暂计算至2020年4月30日，其后应继续计算至清偿完毕之日止违约金的诉讼请求，其事实与法律依据不明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、平顶山市道思实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于平顶山市新华区中兴路中段路东建设路南第二服装厂综合办公楼（房屋所有权证号：平房权证新华字第××号）返还平顶山市第二服装厂；二、平顶山市道思实业有限公司于本判决生效之日起十日内向平顶山市第二服装厂支付房屋租赁费用1914013.89元并按房屋租赁合同及补充合同约定的每月租金数额支付自2020年5月1日起至返还上述房屋之日止的房屋租赁费用及违约金367700.85元；三、王晶晶对第二项判决确定的给付内容承担连带清偿责任；四、驳回平顶山市第二服装厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25568元，由平顶山市道思实业有限公司、王晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年九月十八日书记员  李 楠附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。