四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终687号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志兰，女，1970年8月7日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴异，男，1997年7月2日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈天福，男，1952年2月15日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，（系二上诉人所在社区推荐） 被上诉人（原审被告、反诉原告）：攀枝花恒大房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗大街10#（泰隆商务大厦），统一社会信用代码：915104000807053332。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，该公司员工。 上诉人杨志兰、吴异因与被上诉人攀枝花恒大房地产开发有限公司（以下简称：恒大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 杨志兰、吴异上诉请求:1.改判四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初501号民事判决第一项为“恒大房产公司于判决生效后十日内返还给杨志兰、吴异购房款193973.01元，并自2015年8月26日起至付清之日止按照年利率6%支付资金利息”；2.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初501号民事判决第二项；3.改判恒大房产公司赔偿杨志兰、吴异违约损失182545.50元。4.一二审案件受理费由恒大房产公司负担。事实与理由：1.杨志兰、吴异已经向恒大房产公司缴纳首付款，并取得银行贷款，首付款及贷款都已给了恒大房产公司，杨志兰、吴异不应该承担违约责任。2.恒大房产公司没有按照《商品房买卖合同》规定按期交付商品房，也没有按期办理房产证，恒大房产公司已经违约，原判没有认定恒大房产公司的违约事实，未判决恒大公司承担违约责任错误。3.恒大房产公司先违约，导致杨志兰、吴异没有能力偿还贷款，杨志兰、吴异不应该承担违约金。4.恒大房产公司占有资金，杨志兰、吴异没有占用过房子，恒大房产公司应该返还利息，并给付违约金。 恒大房产公司答辩称，1.杨志兰、吴异违反双方合同约定致使恒大房产公司承担担保责任，原判认定恒大房产公司违约并承担相应违约责任。2.杨志兰、吴异购买涉案商品房的首付款系通过向恒大房产公司关联公司借款交纳，杨志兰、吴异为此出具委托书、承诺书，认可未偿还该借款前，委托恒大房产公司关联公司收房、承诺房产证延期办理。故恒大房产公司无违约行为，不应承担责任。 杨志兰、吴异一审诉讼请求：1.依法判决恒大房产公司返还杨志兰、吴异购房款193973.01元，并支付年利率24%的资金占用利息，自2015年8月26日起至还清之日止；2.判决恒大房产公司赔偿杨志兰、吴异按合同总额365091元的50%计算为182545.50元的违约金；3.判令恒大房产公司承担本案诉讼费用。 恒大房产公司一审反诉请求：判令杨志兰、吴异支付按购房总价款的30%计算的违约金109527.3元，并承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年8月7日，恒大房产公司与杨志兰、吴异签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，其中买卖合同约定的主要内容为：恒大房产公司将其开发的位于攀枝花市东区商品房出售给杨志兰、吴异；购房款总价款为365091元；付款方式为杨志兰、吴异首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2017年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；逾期付款责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。合同还对其他相关事宜进行了约定；补充协议约定的主要内容为：买受人采用银行按揭付款或公积金方式购买，须在合同签订同时付清首付款115091元整。首付款付清当日由买受人申请按揭贷款250000元。在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同手续；合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由单方面要求解除合同，除双方另行签订协议外，责任方须按合同及本协议的有关条款规定承担违约责任，并按合同总额50%赔偿对方损失。补充协议还对其他相关的问题进行了约定。24日，恒大房产公司到攀枝花市办理商品房预售合同网上备案。26日，杨志兰、吴异向恒大房产公司支付该商品房首付款115091元。11月18日，杨志兰与中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定杨志兰向上述银行贷款250000元，借款期限为120个月，采取等额本息还款方式，还款周期为一个月。恒大房产公司为该笔贷款提供连带责任保证。贷款后，杨志兰按照约定向银行分期偿还借款至2017年8月。自2017年9月起杨志兰、吴异连续逾期偿还银行贷款。2018年3月29日，恒大房产公司按照约定代杨志兰偿还了贷款、利息、罚息共计226739.34元，结清了杨志兰的贷款余额。2019年4月22日，恒大房产公司起诉至法院。6月29日，法院作出（2019）川0402民初1507号民事判决书，判决书说理部分载明：杨志兰、吴异提出的恒大房产公司应退还已经缴纳的购房款193973.01元，并支付资金占用利息及按已付购房款50%给付赔偿金和违约金的辩解意见，因杨志兰、吴异未在本案中提起反诉请求，本案不宜一并处理，杨志兰、吴异可另行提起诉讼。该民事判决主要内容为：一.解除恒大房产公司与杨志兰、吴异于2015年8月7日签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》；二.杨志兰、吴异于判决生效之日起三十日内协助恒大房产公司到房地产管理部门注销位于攀枝花市东区商品房买卖合同备案登记、撤销预告登记手续。杨志兰、吴异不服一审判决，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院，9月23日，四川省攀枝花市中级人民法院作出（2019）川04民终958号民事判决书。判决内容为：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，恒大房产公司与杨志兰、吴异签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，均是恒大房产公司提供的格式合同。杨志兰、吴异未按照约定向银行支付按揭贷款，导致恒大房产公司向银行承担连带保证责任，代杨志兰、吴异向银行偿还了借款本金、利息和罚息共计226739.34元，履行了保证责任义务，视为杨志兰、吴异逾期付款，超过180日后恒大房产公司解除双方的房屋买卖合同。根据《商品房买卖合同》中约定：“逾期付款责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款”、《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》中约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”。上述条款约定一是相互矛盾，二是《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》中的约定明显加重了杨志兰、吴异的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故依法认定《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》中上述条款中“买受人所交的全部款项不予退还”约定无效，双方应按照《商品房买卖合同》的上述条款约定处理。 关于本诉的处理意见，杨志兰、吴异向恒大房产公司支付购房首付款115091元，随后杨志兰、吴异向银行按揭贷款250000元，此款已按照双方约定作为购房款支付给恒大房产公司，至此恒大房产公司已收取杨志兰、吴异全部购房款365091元。之后恒大房产公司向银行履行连带保证责任，代杨志兰、吴异偿还银行贷款本金、利息和罚息共计226739.34元。恒大房产公司实际收到杨志兰、吴异的购房款为138351.66元。现杨志兰、吴异请求判令恒大房产公司返还杨志兰、吴异购房款193973.01元，其主张支付的购房款193973.01元为首付购房款115091元，加上杨志兰、吴异自认支付给银行按揭款78882.01元组成。该78882.01元款项是杨志兰、吴异与银行之间的资金往来，并未实际支付给恒大房产公司，此主张不予支持。对杨志兰、吴异主张的购房款193973.01元中的138351.66元，予以支持，超过部分55621.35元，因杨志兰、吴异提供的证据不足以证明其请求，不予支持。杨志兰、吴异请求判令恒大房产公司支付按年利率24%的资金占用利息，自2015年8月26日起至还清之日止的请求，以及判令恒大房产公司赔偿杨志兰、吴异按合同总额365091元的50%计算为182545.50元的违约金请求。本案因是杨志兰、吴异违反约定，未按时支付银行按揭贷款，导致恒大房产公司解除《商品房买卖合同》及《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，且双方在合同中未约定退还购房款的资金占用利息，此两项诉讼请求，不予支持。恒大房产公司主张不予退还杨志兰、吴异已支付的购房款的主张，其主张依据的补充协议条款被认定为无效，不予支持。 关于反诉的处理意见，恒大房产公司反诉请求判令杨志兰、吴异支付购房总价款的30%计算违约金109527.3元，并承担全部诉讼费用。根据双方签订《商品房买卖合同》中约定：“逾期付款责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。”本案系杨志兰、吴异违约导致双方《商品房买卖合同》解除，杨志兰、吴异按照约定应向恒大房产公司承担违约金。但恒大房产公司主张按购房总价款的30%计算违约金109527.3元，明显过高，以恒大房产公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、恒大房产公司的预期利益，以及涉案商品房2015年8月和目前的价格等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定违约金数额为20000元较为合理。此请求中超过部分，不予支持。杨志兰、吴异不同意支付恒大房产公司违约金的理由不能成立，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决:一、攀枝花恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还给杨志兰、吴异购房款138351.66元；二、杨志兰、吴异于本判决生效后十日内支付攀枝花恒大房地产开发有限公司违约金20000元；三、上述一项、二项判决相互冲抵后，攀枝花恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给杨志兰、吴购房款118351.66元；四、驳回杨志兰、吴异和攀枝花恒大房地产开发有限公司其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 另查明：恒大房产公司与杨志兰、吴异签订的《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房责任的约定为“1.（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……”。并查明，四川省攀枝花市东区人民法院于2019年8月31日作出（2019）川0402民初1507号民事判决。 上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》、收款收据、（2019）川0402民初1507号和（2020）川04民终958号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，本案涉及的争议焦点有：1.恒大房产公司是否存在未按照购房合同约定时间交付房屋、办理产权证的违约事实，对此恒大房产公司应否承担违约责任。2.杨志兰、吴异未按期偿还银行借款，致恒大房产公司承担担保责任，杨志兰、吴异为此应否承担违约责任。3.杨志兰、吴异的购房款应如何返还，即恒大房产公司为杨志兰、吴异偿还银行贷款，是否可以在本案中与房款一并处理，该房款应否计付利息。针对争议焦点，分别评述如下： 一、关于恒大房产公司是否有违约行为，应否承担违约责任问题。杨志兰、吴异主张恒大房产公司未按双方购房合同约定期限交付商品房、办理房产证，有违约事实，应按购房合同总额365091元的50%即182545.50元标准给付违约金。经查，双方购房合同约定2016年8月31日前恒大房产公司向杨志兰、吴异交付商品房；《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》第12.1约定“双方同意以2016年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，恒大房产公司应当在该次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。”2016年8月31日至双方购房合同依法被法院判决予以解除，恒大房产公司未曾书面通知杨志兰、吴异办理商品房交接手续。现恒大房产公司辩解称受杨志兰、吴异委托，已按期将商品房交付金碧物业有限公司成都分公司，但恒大房产公司未能举证通知杨志兰、吴异对涉案商品房予以查验并接收房屋的证据，亦未举证其将涉案商品房交付金碧物业有限公司成都分公司的其他证据，故恒大房产公司主张涉案商品房按期交付的事实不成立。恒大房产公司未按约交付商品房，应按照双方签订的商品房买卖合同约定标准承担相应的违约金，即365091元×1019天（2016年9月1日至2019年6月19日）÷10000=37203元。对逾期办理产权证，因杨志兰、吴异先存在未按银行贷款合同规定期限偿还贷款的行为，恒大房产公司并因此承担了担保责任，且双方合同约定有此种情况下恒大房产公司可行使单方解除合同的权利，故恒大房产公司未按合同约定办理房产证是行使不安抗辩权，不构成违约，不应承担违约责任。 二、关于杨志兰、吴异未按期偿还银行借款，致恒大房产公司承担担保责任，杨志兰、吴异为此应否承担违约责任的问题。双方签订的《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。依据该约定，恒大房产公司不仅有合同解除权，且有要求杨志兰、吴异承担违约责任的权利。合同约定承担违约责任的方式为“买受人所交的全部款项不予退还”，因该约定所对应的违约金明显过高，一审法院结合本案实际情况，酌情判令杨志兰、吴异承担20000元违约金数额是恰当的。杨志兰、吴异上诉提出恒大房产公司未按期交付商品房，恒大房产公司先违约，因此杨志兰、吴异不应承担违约金的意见，无事实及法律依据。 三、杨志兰、吴异的购房款应如何返还的问题。杨志兰、吴异向恒大房产公司交纳的购房款为两部分，即首付款115091元、从银行所获借款250000元，合计为365091元。合同解除该款项应退还杨志兰。而本案中，存在恒大房产公司为杨志兰、吴异银行贷款提供保证担保，后因杨志兰、吴异逾期偿还借款，由恒大房产公司履行担保责任代为清偿银行借款的事实。而对若出现杨志兰、吴异未偿还银行贷款，恒大房产公司承担保证担保责任的后果，双方通过签订《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》进行约定。且从杨志兰、吴异作为原告，在本案一审所提出的诉讼请求看，亦是对银行贷款部分款项未予主张的。故一审法院根据已查明的恒大房产公司代为偿还的借款本金、利息及罚息数额，将该数额226739.34元在本案中与房款一并抵扣处理，是恰当的。至于返还的房款应否计付利息，因本案系因杨志兰、吴异违约致购房合同解除后的相互返还，一审判决不予计付利息是正确的。 综上，上诉人杨志兰、吴异的部分上诉理由成立。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分内容处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初501号民事判决第一项、第二项，即“一.攀枝花恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还给杨志兰、吴异购房款138351.66元。二.杨志兰、吴异于判决生效后十日内支付攀枝花恒大房地产开发有限公司违约金20000元”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初501号民事判决第三项、第四项； 三、攀枝花恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付杨志兰、吴异违约金37203元； 四、上述第一项、第三项判决相互品迭后，攀枝花恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给杨志兰、吴购房款155554.66元； 五、驳回杨志兰、吴异和攀枝花恒大房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费6948元，由杨志兰、吴异负担3708元，攀枝花恒大房地产开发有限公司负担3240元；一审反诉案件受理费1245元，由攀枝花恒大房地产开发有限公司负担1018元，杨志兰、吴异负担227元；二审案件受理费6002元，由杨志兰、吴异负担5137元，攀枝花恒大房地产开发有限公司负担865元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 谷梓钇