广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12806号原告：东莞市安居乐物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑翠湖花园。法定代表人：赖洪江。委托诉讼代理人：邓尔良，男,1976年5月1日出生,汉族,住广东省紫金县龙窝镇宝洞村委会布头小组34号，公民身份号码：441621197605011458，系该公司的员工。被告：刘鹏，男，1976年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄嘉辉苑19座4楼4号，公民身份号码：430225197611200010。原告东莞市安居乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告刘鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨婷婷适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓尔良、被告刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告刘鹏是嘉湖山庄嘉辉苑19座4楼D号房的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年12月至2019年3月一直拖欠原告物业管理费及电费、水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年12月至2019年3月物业管理费1080元、水费与污水处理费404.69元；2、被告向原告支付滞纳金（以本金1484.69元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告刘鹏答辩称，一、原告于2011年6月28日和嘉湖山庄业主委员会签订的服务合同是非法的、无效的。签署合同的业委会成员就是该物业的工作人员。第四届业委会从未召开业主大会，代表嘉湖山庄签字的人没有合法授权，没有经业主大会半数以上通过与原告达成一致签订合同。被告向相关行政主管部门查证无备案材料，该合同是无效的、非法的。且该无效合同也于2016年6月29日期满，故被告没有义务交纳物业管理费。关于水费，被告是同意交纳的，但前去管理处交纳水费时，原告要求捆绑停车费及物业管理费一并收缴，导致被告无法交纳水费，而并非被告故意拖欠。自嘉湖山庄第五届业主委员会正式接管以来，被告便全部交由嘉湖山庄第五届业主委员会代收代缴。二、原告请求支付滞纳金没有依据，本案是原告强买强卖单方强制服务行为，双方未签订服务合同，没有明确约定支付依据，无需支付滞纳金。三、本案诉讼费由原告承担，本案无有效合同，原告是强卖强买的行为，涉嫌伪造虚假合同，根据合同法规定，合同自始无效。四、原告起诉业主是分多次起诉，开始起诉一户，后面起诉几户，然后起诉十几户，再后来起诉几十户，说明原告提供的证据虚假不合法，是试探性地蒙蔽法院法官，故意做出不讲工作效率、乱用政府司法资源、浪费纳税人钱的行为。为什么有那么多业主不愿意交管理费，却又对多收管理费不敢反抗？就是因为原告无视法律法规，聘用社会人员对小区部分业多次主强行停水，严重影响小区业主的正常生活。这样的服务，很多业主为了平安的生活，选择沉默、忍受。五、原告多次组织员工破坏成立业委会及业主大会，甚至出现偷选票、抢票撕票等行为，2018年7月15日交接过程中还殴打业主。原告对一些反抗、讲正义的业主暗地实施如打扎汽车车窗、在汽车轮胎下放钢钉、在业主门口放置恐吓物品、将失联业主的房屋撬锁占据出租谋利等涉黑行为。六、嘉湖山庄第五届业主委员会已经依法成立，业委会于2018年3月20日发函要求原告于2018年6月20日撤场，且已经形成业主大会决议，不再聘用原告。法院已经判决原告从2018年7月6日之后是侵权的。七、答辩人的房产证建筑面积是53.99平方米，原告每月多收管理费7.21元，共计78个月，合计562.38元，应当退还给被告。经审理查明，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：一、2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。二、2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。三、2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。四、2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。安居乐公司提交了东莞市东江自来水有限公司出具《关于追收欠费的函》，该函载明安居乐公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日。根据双方确认的产权证复印件以及东莞市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果，嘉湖山庄嘉辉苑19座4楼D号房的权属登记人为刘鹏，建筑面积为53.99平方米,每月物业管理费为64.79元（53.99平方米×1.2元）。根据房屋面积及物业管理费单价，本院计算出2018年1月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计401.28元[64.79元×(6+6/31)个月]。根据安居乐公司提交的欠费明细表及刘鹏提交的收款收据，本院计算出2017年12月16日至2018年5月2日期间的水费共计66.28元=58.48元+13.76元÷30天×17天，污水处理费共计42.77元=37.74元+8.88元÷30天×17天。刘鹏提交了嘉湖山庄第五届业主委员会出具的收款收据，显示嘉湖山庄家园服务中心收取了刘鹏支付的2017年12月16日至2019年3月31日的水费、污水处理费。安居乐公司主张刘鹏拖欠2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费共计1080元，拖欠2017年12月16日至2019年3月31日期间的水费及污水处理费共计404.69元。刘鹏主张合同无效，就算有效也已经期满，原告没有权利继续收取物业费，水费和污水处理费是原告不收，不是被告拖欠。以上事实，有原告安居乐公司提交的欠费明细表、房地产权证、收款收据、催缴通知书、物业管理委托合同、业主大会会议决定、联络函、自来水公司追收欠费函，被告刘鹏提交的物业服务组织架构图及房管局回复、收款收据、物业锁水表照片、物业打人照片、横坑派出所调解书、业主委员会公告、房产证、东莞市住房和城乡建设局的答复，本院调取的不动产登记信息查询结果，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费；二、安居乐公司有权收取物业管理费、水费、污水处理费的金额。关于焦点一已经发生法律效力的东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初21520号民事判决书及东莞市中级人民法院（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，认定嘉湖山庄业主大会2018年5月20日表决不续聘安居乐公司的投票结果合法有效，同时认定嘉湖山庄业委会根据业主大会不续聘决议而通知安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤离嘉湖山庄的通知行为合法有效。因此，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在刘鹏未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，本院认为安居乐公司有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。安居乐公司支付嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主刘鹏追偿2018年5月2日之前的垫付水费、污水处理费。至于2018年5月3日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。刘鹏主张其已将水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但刘鹏没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该水费、污水处理费返还给了垫付方即安居乐公司，故刘鹏依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。关于焦点二刘鹏未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，刘鹏应当向安居乐公司支付的款项为：1、2018年1月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计401.28元。2、安居乐公司代为缴付的2017年12月16日至2018年5月2日期间的水费66.28元。3、安居乐公司代为缴付的2017年12月16日至2018年5月2日期间的污水处理费42.77元。4、逾期交纳物业管理费的滞纳金，首先，物业服务合同约定滞纳金的标准为每日万分之二十，现安居乐公司主动调低滞纳金标准为每日万分之二，本院予以准许，故本院依法认定滞纳金的计算标准为每日万分之二。其次，物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2018年1月物业管理费的逾期滞纳金以64.79元为本金，按每日万分之二的标准，自2018年2月1日起开始计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过64.79元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。另，因《物业管理委托合同》未对逾期缴纳水费、污水处理费是否收取滞纳金作出约定，安居乐公司现要求刘鹏支付水费、污水处理费的滞纳金没有合同依据，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告刘鹏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年7月6日期间的物业管理费401.28元；二、被告刘鹏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴水费66.28元；三、被告刘鹏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费42.77元；四、被告刘鹏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日万分之二的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费；五、驳回原告东莞市安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已由原告预交，由原告负担4元，由被告负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年九月十六日书记员  卢雅婷书记员  杨熊清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。