辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终931号 上诉人（原审被告,反诉原告）:刘英军，男，1971年10月25日出生，汉族，科员，住盘锦市双台子区。（未到庭） 上诉人（原审被告，反诉原告）：王艳君，女，1966年9月21日出生，汉族，会计，住盘锦市双台子区（被告刘英军妻子）。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：盘锦远中置业有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：徐颂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾忠利，辽宁泰来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾西，辽宁泰来律师事务所律师。 上诉人刘英军、王艳君因与被上诉人盘锦远中置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初580号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王艳君到庭参加诉讼，被上诉人经合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人解除合同，判决被上诉人返还购房款、装修费、维修基金及利息。事实理由：一审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人交付的商铺没有消防和竣工验收报告；案涉商铺贷款审批已经不可能，上诉人有权依据合同约定解除合同；上诉人购买该商铺的目的是准备自营或与水产伤合作经营现货水产品，但被上诉人违反最初的宣传没有经营水产品，上诉人签订合同的目的无法实现，上诉人有权解除合同；被上诉人改变商铺结构，违反认购书确定的使用性能，应当解除合同；原审没有根据上诉人的申请调查贷款不能办理的原因，该事实应当予以查明；本案被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。 盘锦远中置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房款330000.00元；2.二被告按照人民银行同期同类贷款利率支付利息至房款给付之日止；3.二被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系具有房地产开发及销售资质的企业法人，二被告系夫妻关系。2013年5月29日，二被告与原告签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》一份，认购原告开发的辽宁鲜活水产城C6-04、C6-304号商网并支付了首付款344147.00元。协议约定，房屋最终面积及房款价格以日后签订的《商品房买卖合同》为准，首付款多退少补。2014年8月25日，二被告与原告签订两份《商品房买卖合同》并补款12182.00元。合同约定：C6-04号商网面积82.3平方米，单价每平方米6423.90元，价格528687.00元；C6-304号商网面积52.90平方米，单价每平方米2980.00元，价格157642.00元，经计算，房屋总面积为135.20平方米，总价款为686329.00元。扣除二被告已经支付的356329.00元，剩余330000.00元购房款由二被告以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告房屋按期建成并经过验收，具备交付房屋条件。为了尽快实现二被告的购房目的，原告在二被告尚未结清房款情况下，于2014年5月28日将房屋交付给二被告。房屋交付至今，原告多次向二被告催要房款无果。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，二被告取得房屋占有和使用至今，应当履行付款义务，为了保护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款等法律规定，现原告诉至法院，请求依法判令被告支付购房款330000.00元，并承担相应利息及诉讼费用。 被告刘英军、王艳君辩称：不同意原告诉讼请求。对原告陈述的买卖房屋的基本事实这一点无异议，但原告在房屋交付存在很多问题及购房按揭贷款没有被批准，被告买房子没有达到购房的目的，所以原告的诉讼请求不能成立。从合同签订的2014年算起，到本案起诉，已经超过5年，被告认为该涉案尾款已经超过诉讼时效。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。 反诉原告刘英军、王艳君向一审提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方签订的认购协议及商品房买卖合同2份；2.返回反诉原告已交的购房款356329.00元及利息，利息自实际付款之日起至实际给付本息付清为止；3.返还反诉原告房屋维修基金费用6760.00元及装修费20000.00元；4.反诉被告承担本诉及反诉等费用。事实和理由：反诉原告刘英军、王艳君系夫妻关系。2013年1月2日，反诉原告听信反诉被告在盘锦打造“辽宁鲜活水产城”为鲜活类水产搭建一个面向全国的高端展销平台的虚假宣传，与反诉被告签订了1-3层的《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》及之后2014年8月25日双方签订的2份《商品房买卖合同》。认购反诉被告开发的辽宁鲜活水产城C6-04、C6-304号商铺，协议签订时，按照反诉被告要求，反诉原告交付定金费用344147.00元（后转为首付房款），在补签《商品房买卖合同》时，确定总价款686329.00元，后又补交房款12182.00元，剩余购房款330000.00元由反诉被告联系银行按揭贷款。反诉原告按照合同约定及时交付房款履行了合同义务，但反诉被告违反合同约定和在开发初期的宣传，擅自改变1-3连层商铺结构，将原本第3层的商铺改为独立写字间，而且反诉原告按照要求将所有贷款手续交付反诉被告后，由于反诉被告的原因导致按揭贷款未被批准。反诉原告都是普通百姓，当初投资商铺首付款都是亲朋好友凑的，至今债务还没有还清，反诉原告无力交付尾款330000.00元，现因反诉被告原因不能贷款，反诉原告要求解除合同。合同目的无法实现。当初反诉原告购买涉案商铺的目的是借反诉被告“在盘锦打造面向全国的辽宁鲜活水产城”这一平台，准备自营或者与水产商合作经营鲜活水产品，但是截至今日除了空荡荡的商铺外，反诉被告没有经营一天鲜活水产品，本想通过经营水产偿还首付的房款借贷和支付银行贷款，但当初签订合同的目的无法达到，按照法律规定应该解除合同。反诉被告迟延交付商铺，违反了《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房的条款，根据《商品房买卖合同》第九条第1之（2）项之规定，反诉原告有权向反诉被告解除合同。反诉被告交付的商铺无法使用。虽然反诉被告交付商铺，但该商铺根本不具备交付标准，据了解案涉商铺根本没有消防验收，销售案涉商铺时反诉被告存在五证不全等问题，反诉原告认为反诉被告在销售商铺时以向买受人提供虚假审批手续蒙骗消费者，属于民事欺诈，现反诉原告诉至法院。 反诉被告盘锦远中置业有限公司辩称：反诉原告的诉求没有事实和法律依据，反诉状中情况虚假。双方签订的商品房买卖合同无法解除，已经超过法律规定的除斥期间，无权提出反诉请求。因合同无法解除，反诉被告不同意返还已交的购房款、房屋维修基金等费用。不存在反诉原告所说的房屋逾期交付问题。按揭贷款并非反诉被告履行买卖合同的义务，反诉原告按揭贷款未成，不是反诉被告存在的过错。反诉原告称未实现合同目的，缺乏事实依据和法律依据，双方签订的是房屋买卖合同，反诉被告已经履行房屋交付的义务，反诉原告已经实际取得房屋并占有房屋已经6年，反诉原告说没有实现房屋买卖合同的目的不存在。关于房屋结构问题，双方明明签订了一二楼及三楼共计2份不同购房合同，足以说明反诉原告明知其购买的房屋结构，所谓结构改变出自于反诉被告违约的事实不存在。 原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向一审提供证据如下： 证据1.商品房买卖合同（含补充协议）2份，欲证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订2份商品房买卖合同及购买房屋楼号、层数、面积、单价、已付款、未付款及付款方式等情况。 证据2.国有土地使用证、土地登记卡、商品房预售许可证、商品房预售许可证存根、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工消防验收备案凭证、盘锦市大洼区人民法院律师调查令回执3份，欲证明原告出售给被告（反诉原告）的房屋五证齐全，房屋已经竣工并验收合格，消防验收合格。调查令证明原告（反诉被告）提供的证据来源：土地登记卡来源于大洼区不动产登记中心，商品房预售许可证存根和建筑工程施工许可证来源于大洼区住房和城乡建设局，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证来源于大洼区规划局。 证据3.不动产权证4份、不动产登记信息1份、生效判决书（2019）辽1104民初1326号，欲证明原告（反诉被告）出售给被告（反诉原告）房屋能够办理企业及个人不动产权证。个人不动产登记信息权利人为李彭、朱瑞红，受理时间为2019年12月17日，不动产坐落地址为辽宁鲜活水产城A2号楼1-6、2-6，办理状态显示为结束。该信息来源为通过法院出具的律师调查令到不动产登记中心调取的，房屋权利人是同被告（反诉原告）一样的业主，为原告（反诉被告）同一批起诉的业主李彭经法院判决履行了支付剩余房款的义务，已经成功办理不动产权证。 证据4.辽宁鲜活水产城已办理客户名单及承诺书，客户名单有87人已经成功办理贷款，欲证明原告（反诉被告）没有为被告（反诉原告）办理按揭贷款的义务。被告（反诉原告）单方允诺自签订承诺书1个月内自觉办理贷款手续，如办理不成一次性将房款补齐。被告（反诉原告）承诺如贷款不成将以现金方式支付剩余房款，不是必须以按揭贷款的方式交房款。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）已交付房屋，被告（反诉原告）应当履行给付剩余房款的义务。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付剩余购房款费用330000.00元的诉讼请求予以支持。商品房买卖合同中第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款，逾期买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。原告（反诉被告）诉求按照同期银行贷款利率支付房款利息不符合合同约定，对此项请求不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。”原告（反诉被告）于2019年3月19日向法院提起诉讼，庭审中被告（反诉原告）自述不能办理按揭贷款的时间是在原告（反诉被告）起诉前一个月，可以推定为2019年2月19日，诉讼时效应从2019年2月19日起算。原告（反诉被告）的诉讼请求并没有超过诉讼时效，故对被告（反诉原告）的该项抗辩主张本院不予支持。 被告（反诉原告）要求与原告（反诉被告）解除合同的请求，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告（反诉原告）要求与原告（反诉被告）解除合同超过一年的期间，被告（反诉原告）的合同解除权已消灭，故对被告（反诉原告）要求解除合同的主张，本院不予支持。本案系商品房买卖合同纠纷，原告（反诉被告）开发的辽宁鲜活水产城没有发展起来，与本案无关。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还房屋维修基金、装修费用、购房款及利息的主张，原审不予支持。 原审判决如下： 一、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）剩余房款330000.00元； 二、驳回原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担利息的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 案件受理费6250.00元，由被告（反诉原告）负担。反诉案件受理费7046.00元，由被告（反诉原告）负担。 本院二审查明的基本事实与原审认定一致。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按约履行各自义务。被上诉人于2014年即履行了交付房屋的义务，但上诉人至今仍拖欠33万元购房款未支付，系违约行为，原审判决支持被上诉人主张给付欠款的诉讼请求是正确的。上诉人提出的几项上诉理由均不成立，其中，关于案涉房屋有无消防及竣工验收报告问题：因一审已经查明与上诉人同等情况的其他房屋买受人已经办理了房屋产权证，证明案涉房屋并不存在手续方面的瑕疵，且，作为房屋买受人，应当关注的只有房屋能否办理产权证照，其他手续是否齐全、有无瑕疵，与之无关；现查明案涉房屋已经具备办理产权证的条件，上诉人提出的案涉房屋没有消防和竣工验收报告因此房屋买卖合同应当解除的说法，既无事实依据，也缺乏合理性。关于上诉人提出被上诉人实际交付的房屋结构与约定不完全一致合同应当解除问题：因双方在交接房屋时，上诉人所说的结构变化问题已经存在，上诉人进行了接收，显然当时对此并无异议，现再将此事作为解除合同的理由，本院不予支持。关于上诉人提出按揭贷款不能应当解除合同问题：从上诉人出具的《承诺书》看，上诉人在明知可能出现贷款不能的情况下，仍然急于接收房屋，承诺：“本人保证在签订本承诺书之日起一个月内一定积极配合办理银行按揭贷款手续。如本人在办理中因个人原因导致银行不能放款或不配合办理贷款手续，本人保证采取一次性付款的形式将房款补齐”。上诉人在此承诺以另行付款的方式兜底解决欠款问题，可见，能否贷款，不能成为上诉人解除合同的理由。关于上诉人提出被上诉人索要欠款已经超过诉讼时效问题：因上诉人拖欠的购房款是原定上诉人通过银行按揭贷款交付的部分，合同及补充协议均没有约定具体的交付时间；在《承诺书》中，上诉人对于另行一次性付款也没有明确具体给付时间，故本案诉讼时效并没有明确的起算点，上诉人提出的诉讼时效抗辩主张没有事实依据。关于上诉人提出的经营鲜活水产品合同目的不能实现问题：案涉房屋的用途双方在合同中并未作出约定，被上诉人没有在合同中承诺确保鲜活水产城能够有效运营。事实上，该水产城能否如愿培育和健康发展起来，有赖于政府的组织、宣传、引导和扶持，有赖于市场本身的各项条件以及各商户的共同努力。在此情况下，上诉人将市场运营状况不佳作为解除合同的依据，理由不成立。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13296元（7046元+6250元），由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  朱学利 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年九月十八日 书记员  纪泽平