福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初2144号 原告：陈碧景，男，1973年9月13日出生，汉族，户籍地福建省福州市晋安区，现住福建省福州市。 委托诉讼代理人：严孙伟、张燕玉，福建八闽律师事务所执业律师。 被告：陈爱炎，男，1978年3月5日出生，汉族，住福建省平潭综合实验区。 委托诉讼代理人：林茂勇，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 原告陈碧景与被告陈爱炎房屋租赁合同纠纷一案，本院在收到原告陈碧景递交的民事起诉状以及证据材料后，依法向被告陈爱炎送达应诉材料并组织诉前调解。因调解无效，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈碧景及其委托诉讼代理人严孙伟，被告陈爱炎及其委托诉讼代理人林茂勇参加诉讼。本案现已审理终结。 陈碧景向本院提出诉讼请求：1.确认陈碧景与陈爱炎签订的《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令陈爱炎立即腾空坐落于福州市台江区店面，并交还陈碧景管业；3.判令陈爱炎向陈碧景支付尚欠租金160709.36元（每月租金标准80354.68元，截止2020年3月31日，已拖欠2个月租金）；4.判令陈爱炎向陈碧景支付租赁合同解除后的商铺占用费321418.72元，占用费请求支付至陈爱炎实际交还商铺止；5.判令陈爱炎原缴履约保证金198324元不予退还；6.判令陈爱炎向陈碧景支付逾期付租违约金189417.92元（逾期违约金计算至尚欠租金或占用费实际支付完结时止）；7.本案诉讼费用由陈爱炎承担。事实和理由：2015年7月4日，陈碧景与陈爱炎签订一份《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》，合同约定，陈爱炎将位于福州市台江区宝龙城市广场第壹层编号为40号的商铺出租给陈爱炎经营餐饮使用。租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止。2015年7月4日至2015年7月31日为装修免租期。双方同时约定，商铺每月租金为80354.68元（经递增后第伍个租赁年度的月租金标准），租金按月支付，逾期支付租金应按逾期天数承担违约金。合同签订后，陈碧景依约交付租赁商铺，但陈爱炎在履约过程中出现多次拖欠租金和不按时支付租金的情况。截止2020年1月31日止，陈爱炎因逾期付租而需支付的违约金已达138795元。自2020年2月1日起，陈爱炎单方停止付租，经陈碧景多次催讨，陈爱炎均拒绝付租。截止2020年5月19日止，陈爱炎逾期付租已达4个月之久。在陈爱炎自身存在严重违约的情况下，陈爱炎仍于2020年3月25日致函陈碧景，单方解除租赁合同。陈爱炎一方面解除租赁合同，另一方面却继续占用商铺，继续开展经营活动，拒不退还商铺。陈爱炎拒付租金、拒不退还商铺的行为已构成根本违约，侵害陈碧景作为出租方的合法权益。为维护自身合法权益，陈碧景诉至法院，要求判如所请。 陈爱炎辩称，1.陈碧景与陈爱炎签订的《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》，经双方协商于2020年6月15日解除；2.2020年6月15日，陈爱炎已将租赁商铺腾空并返还给陈碧景；3.自2020年6月15日起，陈爱炎未再占用租赁商铺，陈碧景要求支付商铺占用费与事实不符，不能成立；4.租赁合同系因双方协商解除，陈碧景应向陈爱炎返还履约保证金。综上，租赁合同系因协商解除，双方均不构成违约。在新冠疫情影响期间，陈爱炎经营案涉商铺出现严重亏损，商铺租金应适当减免。陈爱炎所缴交的履约保证金已足够支付拖欠的租金。恳请法院驳回陈碧景的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年1月15日，坐落于福州市台江区店面登记在陈碧景、李晓蔚名下，建筑面积55.09平方米，套内建筑面积43.56平方米，房屋所有权证为榕房权证Ｒ字第0903446-××号、榕房权证Ｒ字第0903446-××号。 2015年7月4日，陈碧景（甲方、出租方）与陈爱炎（乙方、承租方）签订《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将其位于福州宝龙城市广场第壹层编号为40的商铺出租给乙方经营餐饮使用；2、乙方所承租的租赁标的物建筑面积依图则计算为55.09平方米（具体面积以政府测绘部门最终实际测量为准）；3、甲乙双方约定的租赁期限为伍年，即2015年8月1日起至2020年7月31日，2015年8月1日为租赁年度的起租日，2015年7月4日至2015年7月31日为甲方给予乙方的免租装修期；4、双方同意租赁商铺在租赁年度内的起始租金以租赁场所建筑面积1200元/㎡/月计算（不含税），共66108元整。第贰个租赁年度起（含第贰年），月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增5%，直至合同租期结束。以上所称“租赁年度”，均系指2015年8月1日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后次日；5、如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付月租金3‰的金额作为违约金（日租金按月租金/30天计算）；6、为了保证甲乙双方严格履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订合同三日内向甲方支付相当于叁个月租金的金额作为履约保证金，即198324元。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）。在乙方无违约且未拖欠甲方任何款项情况下，该履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方；7、乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、税金、管理费或其他费用，且乙方未能在30天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金将视为根本违约。如有根本违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方终止合同，并有权要求乙方在5天内撤出租赁场所，且甲方有权没收履约保证金并追索本合同中应得的任何赔偿；8、若甲方或乙方单方解除本合同，解约之时，解约方应向对方支付相当于三个月租金的违约金，即人民币198324元作为解约补偿。双方约定，本合同任何一方（不可抗力或其他不能预见、无法避免或预防的事件除外）根本违约或存在其他严重应向对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于三个月租金的违约金，即人民币198324元整；9、若乙方逾期迁出租赁物的，应按合同解除或终止前租金标准的两倍向甲方支付占用费，且该行为不得被视为甲方同意续租。 合同签订后，陈爱炎向陈碧景支付履约保证金198324元，陈碧景向陈爱炎交付讼争房屋。陈爱炎按月向陈碧景支付租金至2020年2月1日止，此后未再付租。2019年8月1日起为第五个租赁年度，月租金为80354.68元。 2020年3月24日，陈碧景委托律师向陈爱炎发出《律师催告函》，向其催讨拖欠的租金，陈爱炎于2020年3月25日收到。2020年3月25日，陈爱炎向陈碧景发出《解除合同书》，称因为新型冠状病毒××疫情的出现，全国各地均出现道路封锁、取消各类活动、限制上班等情形，国家一再强调对疫情的重视与管控。在此情况下，其租赁的店面无法正常营业，已导致其严重亏损。该情况已经构成不可抗力，且导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使合同不能实现合同目的”的可解除合同的情形，因此，其通知对方于2020年3月31日起解除原合同，同时减免2020年2月份和2020年3月份两个月的店面租金，并要求退还保证金198324元，陈碧景于庭审中陈述其于2020年4月6日收到上述《解除合同书》。2020年5月10日，陈碧景再次向陈爱炎发出《及时承担违约责任催告函》，告知对方截止本函发送之日，其仍未偿付所欠付的租金并承担违约责任，而且持续逾期付租违约事件长达四个月之久，再次出现严重违约行为。今年3月25日，你方在严重违约的情况下居然还单方违约提出解除合同，并声称及时退还商铺，你我双方租赁合同已于3月25日被你方解除，但你方在单方违约解除合同之后，至今未腾空商铺并退还我方，而是继续占用商铺开展经营活动…… 另查明，陈爱炎于2020年6月25日腾空交还讼争店面。 本院认为，陈碧景与陈爱炎签订的《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。 陈爱炎主张新冠××疫情及政府防控措施属不可抗力的情形，并致使承租店面用于经营营利的目的无法实现，据此提出解除合同，并要求陈碧英返还租赁保证金及减免2020年2月和3月的租金。对此本院分析认为：不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽新冠××疫情期间，政府部门防控措施给店面经营活动确实造成了影响，但是，本案案涉店面租赁期间至2020年7月31日才届满，在此期间防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件，陈爱炎仍可利用讼争店面经营以获得利益。由此可以认定，新冠××疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致陈爱炎任何权利无法实现的程度。陈爱炎主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，本院不予采纳。陈爱炎自2020年2月2日起欠付租金并于2020年3月25日向陈碧景发出《解除合同书》提出解除租赁合同要求，即明确表示不履行合同债务，已构成违约。陈碧景作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。该《解除合同书》于2020年4月6日到达陈碧景方，陈碧景在其2020年5月10日发出的《及时承担违约责任催告函》中称：“你我双方租赁合同已于3月25日被你方解除，但你方在单方违约解除合同之后，至今未腾退商铺并退还我方……”，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，陈碧景以其行为同意解除与陈爱炎签订的《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》，故本院认定讼争《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》于2020年4月6日解除。陈爱炎已于2020年6月25日腾空交还店面给陈碧景管业，故对原告诉请被告搬出讼争店面已无实际履行意义，本院不予支持。 对于陈碧景主张陈爱炎支付未付租金问题。《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》约定：“乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后次日”，双方认可陈爱炎自2020年2月2日起欠付租金。如前所述，案涉《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》于2020年4月6日解除，陈爱炎仅支付租金至2020年2月1日止。由于确因疫情原因，导致陈爱炎使用讼争店面受到影响，故本院酌定2020年2月2日至2020年4月6日的租金减半为88390元【（80354.68元*2+80354.68元/30天*6天）/2，取整数】。合同解除后，陈爱炎仍继续占用讼争店面用于经营，直至2020年6月25日腾空交还店面。原告主张被告应按原合同租金标准的两倍向其支付占用费有违公平原则，故陈爱炎应按原合同租金标准向陈碧景支付店面占有使用费211601元。（80354.68元/30天*24天+80354.68元+80354.68元/30天*25天，取整数）。原告诉请租金及占用费超过上述认定的部分，本院不予支持。 对于陈碧景主张履约保证金不予返还的问题。《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》第十条约定，如有根本违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方终止合同，并有权要求乙方在5天内撤出租赁场所，且甲方有权没收履约保证金并追索本合同中应得的任何赔偿。如前所述，《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》系因陈爱炎违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人陈爱炎的违约行为，与新冠××疫情爆发并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，案涉店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，陈爱炎因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻，本院酌定承担的违约责任为2个月的租金。因此，本院判令陈碧景向陈爱炎退还履约保证金66108元，132216元履约保证金不予退还，原告诉请超出本院认定的部分，本院不予支持。 对于陈碧景主张逾期付租违约金的问题。《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》第四条约定：“乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后次日；如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付月租金3‰的金额作为违约金”。被告在履约过程中每月均不同程度存在逾期支付租金的情况，违反了合同约定，应依约向原告支付逾期支付租金违约金。被告关于原告诉请逾期付租违约金已超过诉讼时效的辩解，对此本院认为，2017年7月1日（包含当日）之前的逾期付租违约金诉讼时效已届满，故原告主张2017年7月（包含当期）之前的逾期付租违约金，本院不予支持，被告对该部分逾期付租违约金的辩解，本院予以采信。原告主张每日按月租金的3‰标准计算违约金标准过高，本院依法予以调整至每逾期一日按月租金的万分之三标准支付逾期付租违约金。故截止2020年2月1日，陈爱炎应向陈碧景支付逾期付租违约金7916.7元（2020年2月2日之后的逾期付租违约金，以尚欠租金或占用费为基数，每日按月租金的万分之三标准计算至实际清偿之日止）。原告诉请超过本院上述确认的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈碧景与陈爱炎于2015年7月4日签订的《福州宝龙城市广场商铺经营场所租赁合同》于2020年4月6日解除； 二、陈爱炎应当于本判决生效之日起十日内向陈碧景支付欠付的租金88390元及商铺占用费211601元； 三、陈爱炎所缴履约保证金132216元作为违约金，由陈碧景没收，陈碧景向陈爱炎退还履约保证金66108元； 四、陈爱炎向陈碧景支付逾期付租违约金7916.7元（2020年2月2日之后的逾期付租违约金，以尚欠租金或占用费为基数，每日按月租金或占用费的万分之三标准计算至实际清偿之日止）； 五、本判决第二、三、四项确定的支付义务相互抵扣后，陈爱炎还应向陈碧景支付款项合计241799.7元； 六、驳回陈碧景的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12409元，减半收取计6205元，由陈碧景负担4462元，由陈爱炎负担1743元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  董 清 二〇二〇年九月十八日 法官助理  叶 沛 书 记 员  陈思千 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。