青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3107号原告（反诉被告）：蒋增鑫，公民身份号码：×××，男，汉族，1989年11月1日出生，住青海省都兰县。委托诉讼代理人：陈耀云、王尕玛措，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：星灵花，公民身份号码：×××，女，汉族，1973年7月22日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：罗凯，青海晨雨阳律师事务所律师。第三人：青海金屋子房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104074589874B，住所地：西宁市城西区西川南路78号3号楼78-84号。法定代表人：鲁之栋，公司董事长。委托诉讼代理人：张正华，公司法务。原告（反诉被告，简称原告）蒋增鑫诉被告（反诉原告，简称被告）星灵花、第三人青海金屋子房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋增鑫及其委托诉讼代理人陈耀云、被告星灵花的委托诉讼代理人罗凯、第三人青海金屋子房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋增鑫向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告继续履行合同；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求：1.判令被告继续履行合同并在判决生效后7日之内协助原告办理案涉房屋的过户手续；2.本案诉讼费由被告承担；3.判令被告向原告支付违约金8.5万元。事实和理由：原告与被告于2020年4月27日在第三人的居间介绍下就位于西宁市××区的房屋达成了《西宁市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，合同中就房屋价款、支付方式等作了明确约定，其中约定原告先向被告支付2万元定金；原告需于合同签订之日起50日内向被告支付30万元首付款；被告于原告支付全部房款后三日之内向原告交付房屋，双方在五个工作日内办理房屋过户手续；被告存在违约情形的，按照合同总成交价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付2万元定金，而原告因故于第53日才凑足首付款后通过第三人要求履行合同，但遭到被告拒绝，经过原告与第三人多次与之沟通后，被告仍拒绝履行，期间被告未就合同履行的情况向原告催告，且原告自愿承担因迟延付款的相关责任。但被告拒不受领原告支付的剩余房款，也不履行合同项下的义务，导致原告无法实现合同目的。而根据合同第八条的相关约定，被告未经催告无权单方解除合同，故原告认为被告以此为由拒绝履行合同的理由于情于法都违背了契约精神，为了维护原告的合法权益，现特诉诸法律，恳请法院判如所请。被告星灵花辩称，一、原告违反合同义务在先，其行为导致合同目的无法实现，被告并不存在消极履行合同义务之情形。根据《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。首先，《买卖合同》中明确规定：“甲乙双方自签订合同当日起50日内备齐所有过户资料和所需房款，其后5个工作日内到房管局办理过户手续，否则，视为违约，守约方有权解除合同，原告违约的交纳的定金不予退还。”因原告一直未能凑足购房款，导致房屋无法正常交易，使被告在时间和经济上均有所损失。房屋买卖合同为一项双务合同，要求合同双方当事人一同履行合同约定的义务，原告率先违反合同约定，迟迟不按照约定时间筹备足额购房款，致使房屋转让手续不能如约达成，理当由原告承担不利后果。其次，被告不存在消极履行合同义务之情形，反而是原告之行为导致双方无法就实现合同目的达成共识。因原告一直未筹备足额购房款，该事实根据后续提交的证据中被告再予以说明。根据合同约定，被告有权解除合同。被告在合同履行过程中，一直向原告及第三人工作人员询问原告筹款情况，但得到的答复都是原告未能筹足购房款，原告诉称于签订合同后53日已经凑足购房款与事实不符。此外，结合双方对被告违约责任的约定看，系原告违约在先，被告不应承担违约责任。综上，并非被告消极履行合同义务，原告在催告被告履行合同义务的前提是，其已经按照约定履行完毕自己的合同义务。且从案件事实可见，原告不仅没有足额准备购房款，还一再拖延未能过户，原告的种种行为均属于违约。所以被告只是在履行先履行抗辩权，而非违约，原告的行为符合合同中原告违约被告有权解除合同的约定条款。所以，被告有权不履行合同义务。而要求解除该合同。二、被告不存在违约之情形，故不向原告支付相应违约金。依据前述，本案为原告违约在前，被告基于保障自身合理利益之考量实施先履行抗辩权。所以被告无违约行为，自然也不需要承担相应违约金。综上，被告并不存在违反合同约定的情形，也不存在迟延履行合同义务之状况，故请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担本案全部诉讼费用。被告星灵花向本院提出反诉请求：1.解除双方于2020年4月27日签订的《买卖合同》；2.本案的所有诉讼费用由原告负担，事实与理由：被告与原告于2020年4月27日在第三人处签订了《买卖合同》，合同约定被告将坐落于西宁市××区的自有房屋，以85万元出售给原告，双方在合同中约定了相关的付款方式及违约责任。合同签订后，原告向被告支付2万元定金后，再无任何消息，被告多次与原告及第三人工作人员沟通，要求原告积极筹措资金，并让第三人工作人员督促原告筹措首付款及办理贷款，双方共同到房管局办理过户手续。第三人工作人员表示，原告未能筹措足额房款，一直拖延至今。原告未按合同约定在合同签订后50日内筹措资金，随后至房管局办理过户手续，至被告提起反诉之日，也未见原告或通过第三人向被告提交相关证据证明，其已筹措足额资金，办理商业贷款，有能力支付购房款。因此，原告付款逾期至今已有80日，被告有权解除与原告的《买卖合同》，并要求其给付被告合同总价的10%作为违约金。为了维护被告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，望贵院作出公正的裁决。原告对被告反诉辩称，合同第十二页第一条被告在原告违约之后要进行催告，但是被告没有履行，被告发出的合同解除通知书与催告不同，不能证明履行了催告义务。我方没有逾期三十日，被告不能行使解除权，对于被告的反诉没有反诉请求权基础，请求法庭驳回被告的诉求。第三人述称，对原告的诉求及事实无异议，对被告的反诉中陈述的第三人工作人员没有积极向被告沟通联系提出异议。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据，第一组证据：原告《身份证》、被告《机动车驾驶证》、第三人《企业信用信息报告》复印件共计三页，拟证明：原、被告诉讼主体资格适格，第三人在核定营业期且法定存续。第二组证据，证据一《不动产权属登记》权属证号：不动产权第0016780号复印件一份、证据二《买卖合同》，形成时间：2020年4月27日，拟证明：1、被告对于涉案房屋享有单独所有权，有权基于所有权处分该房屋；2、原、被告就涉案房屋买卖事宜达成合意，签订书面买卖合同，合同就双方权利义务及违约责任及触发条件等作出明确约定；3、涉案房屋交易价款为85万元，付款方式为原告现向被告支付2万元定金，合同签订后50天内再向被告支付30万元首付款。第三组证据，1、《付款凭证》、《收据》复印件2页，形成时间：2020年4月27日；2、中国建设银行《银行卡客户交易明细》清单打印件一份，形成时间：2020年7月2日；3、《聊天记录》打印件一页，形成时间2020年6月17日；4、《聊天记录》打印件三页，形成时间2020年6月17日-6月20日；5、《合同解除通知》复印件一份，形成时间2020年6月16日；6、《光盘》，形成时间2020年6月22日。拟证明：1、原告已依约向被告支付成约定金，涉案合同成立且生效并已开始履行；2、原告履行合同主要义务以前具备支付能力；3、原告未能按时履约，已及时通知被告防止损失扩大；4、原告为积极履行合同，实现合同的目的，与第三人进行了沟通，并表达了切实履约的意愿；5、被告在合同履行过程中存在恶意毁约行为，在合同约定的解除权形式条件未成就时，向第三人出具书面解除通知，其行为表明其拒绝原告履约及价款受领，构成实质违约。被告对原告提供的上列证据质证认为：对第一组证据的合法性、真实性和关联性无异议。对第二组证据合法性、真实性和关联性无异议，但证明方向2、3有异议。根据合同第八条第一项的内容，应当适用该条违约条款，不仅仅是原告主张的万分之五的滞纳金。对第三项原告认可合同签订后五十日内要向被告支付三十万元首付款，在合同的第三条第三项中，其中未能完全说明的在原告诉称中已经自认。对第三组证据的第一份证据合法性、真实性和关联性不持异议，证明方向第一项不持异议。第二份证据合法性、真实性和关联性不持异议，但对原告第二项证明事实有异议，根据原告提交的交易明细清单中原告6月18日准备现金30万元，6月19日其卡上只剩28万元，不足30万元。第三份证据合法性、真实性和关联性不持异议，证明事实有异议，在《聊天记录》中原告明确向被告说明于6月17日未能凑齐三十万元，告知行为也未能防止被告损失扩大。第四份证据合法性、真实性和关联性无异议，但证明方向第四项有异议，原告只是与第三人沟通但在原告与被告的《聊天记录》中原告未能及时向被告支付首付款，且在原告与第三人的沟通中明确说明首付款应向业主转款，但原告在《聊天记录》中并未索要账户，只是与第三人的沟通不能表明被告恶意拖延履行原告合同的行为。证据五合法性、真实性和关联性无异议，但要说明的是原告第五点证明的事实是被告在履行合同中存在恶意毁约行为与事实不符，原告筹备首付款未通知被告也未向被告表达支付首付款的意愿，6月18日原告超过五十日支付被告首付款的义务，所以原告存在违约行为，被告有权与原告解除合同，被告的行为不构成违约。证据六合法性、真实性和关联性不持异议，原告证明方向有异议，该《通话录音》形成时间为2020年6月22日原告已经构成违约，原告妻子也明确表明违约在先，因原告的违约行为造成我方损失巨大，被告不要原告的钱是气话，原告可以向第三人直接要被告账户转账，通话内容大部分在说装饰问题，我方对于证明方向和事实不予认可。第三人对原告提交的上列证据质证认为：合法性、真实性和关联性及证明方向都不持异议。被告提交证据，《买卖合同》复印件一份15页，拟证明：2020年4月27日原告与被告签订该合同，合同中约定原告于合同签订之日起50日内准备购房款首付，并约定了原告未能如约准备购房款，被告有权解除合同，不予退还定金的事实。原告及第三人对被告提交证据质证意见：原告认为，对证据合法性、真实性和关联性予以认可，但对证明方向不予认可，合同第十二页第八条规定的违约责任五条是并列的，原告逾期支付房款是事实，但合同约定逾期三十日之内每天支付万分之五的滞纳金，我方愿意承担滞纳金，如果超过三十日，被告方有权解除合同，被告应向我方送达书面合同解除通知书，我方未逾期三十日，被告不能行使解除权。被告的催告我方也没有看到，应当视为被告举证不能。不予退还定金的事实，成约定金没有退还之说，对于被告的证明不予认可。第三人认为，对于证据的合法性、真实性和关联性没有异议，质证意见与原告一致。经对以上证据全面、客观地审查核实，本院认为，原、被告及第三人对原、被告提交证据的合法性、真实性和关联性均无异议，仅对相关证据的证明方向持有异议。本院认为，原、被告提交的证据，客观真实,来源合法,与本案具有关联性,具有证明效力，均为有效证据,本院予以确认。当事人对证据证明方向所提出的异议，属于本案争议焦点的内容，本院将在争议焦点的评判中进行综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月27日原告与被告签订《买卖合同》，合同约定：被告为出售方、原告为买受方，第一条房屋基本情况：（一）所售房屋坐落为城北区门源路18号7号楼2单元212室，该房屋建筑面积110.93平方米；第二条房屋权属情况：(一)房屋所有权证编号:青(2018)西宁市不动产权第XXXX号,权利人星灵花;(二)该房屋性质为商品房;第三条成交方式成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）双方通过青海金屋子房地产经纪有限公司居间介绍成交；（二）经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币85万元，原告应于本合同签订后向被告支付定金2万元。前述定金，如因被告违约，则需向原告双倍返还。如因原告方违约则被告不予退还；（三）原告方采取下列方式付款：B贷款：1、原告应于本协议签订之日起50日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记当日，将购房首付款30万元，存入资金监管账户进行资金监管；2、原告选择商业，申办贷款支付剩余房款53万元；第六条、房产过户手续的办理：（三）双方自签订本协议当日起，50日内备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续；第七条、房屋的交付：（一）被告应当在尾款到账3日内将该房屋交付给原告；第八条违约责任：（一）本合同签署后，若双方任意一方不按照合同约定履行或者不完全按照本合同协议履行，视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除，违约责任分别以下列方式处理：1、如被告违约、被告应于7个工作日内将其已经收取的原告的全部付款返还给原告，并按照房屋成交总价的10%向原告支付违约金；如被告逾期将原告已经支付款项返还给原告，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向原告支付违约金；2、如原告违约，原告应按成交总价的10%向被告支付违约金，被告于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的原告已付款；如已付款不足以抵扣，原告应于解除之日支付不足部分；（三）本合同签署后，若原告未能按约向被告支付房款。按照逾期时间分别以下列方式处理(不作累加):1、逾期在30日之内，原告应向被告每日支付房价款万分之5的，于实际付款当日支付，合同继续履行；2、逾期超过30日，则被告有权主张解除本合同。被告主张解除本合同的，原告应在收到被告解约通知之日起7日内退房及因此产生的全部费用，并且向被告支付房屋成交价10%的违约金，被告退付原告已付房款本金。第九条争议解决方式：本合同项下发生的经营争议由双方协商解决协商不成时，协商不成时，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订当日，原告将定金2万元转付被告，被告并于当日给原告出具《收据》，写明收到原告购房定金2万元。其后，原告至今未按合同约定履行支付房款的义务。2020年6月16日被告给第三人发出《合同解除通知》，内容为：“青海省金屋子房地产经纪有限公司，由于受你公司委托2020年4月27日签订的××区房屋出售一事，由于乙方未履行合同责任条款，给甲方造成一定经济损失，现通知乙方解除原合同解除，不再履行。甲方：星灵花。”本案争议焦点是：一、原、被告何方违约；二、《买卖合同》应当继续履行还是解除；三、应支持本诉还是反诉诉讼请求。关于违约问题。本院认为，根据《买卖合同》第三条付款方式、第六条过户手续办理和第七条房屋交付约定的内容，原、被告互负债务，在履行上存在关联性，形成原告支付房款后，被告交付房屋的对价关系，《买卖合同》系双务合同。对该双务合同的履行，双方约定了先后顺序，即被告应先履行在合同签订之日起50日内备齐首付款30万元，并于办理所有权转移登记当日存入资金监管账户的义务。在此之后，双方在5个工作日内到房管局办理过户手续，被告再履行在尾款到账3日内将该房屋交付给原告的义务。但原告逾期未履行备齐首付款30万元并存入资金监管账户的义务，构成违约。据此，被告提出的原告违反合同义务在先，其行为导致合同目的无法实现，被告不存在违约之情形，故不向原告支付相应违约金的主张，本院予以采信。关于《买卖合同》应当继续履行还是解除以及应支持本诉还是反诉问题。本院认为，原、被告在《买卖合同》中约定了一方违约后单方解除合同和自动解除合同的内容，被告亦向第三人发出了《合同解除通知》，通知原告解除合同，但现双方仍对合同是否解除发生争议，应结合合同履行情况，严格按照相关法律规定进行审查认定。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据该规定，后履行抗辩权是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。原告违约逾期未先履行备齐和支付首付款义务，致使被告的合同目的不能实现，被告主张行使后履行抗辩权有权拒绝原告继续履行合同的要求。原告逾期至今未履行支付房款义务，被告提出反诉要求解除《买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项当事人可以解除合同的规定。据此，原告提出的被告在合同履行过程中存在恶意毁约行为，在合同约定的解除权形成条件未成就时，向第三人出具书面解除通知，其行为表明其拒绝原告履约及价款受领，构成实质违约的主张，与事实和法律规定不符，本院不予支持。被告提出解除《买卖合同》的反诉请求，本院予以支持。综上所述，原、被告签订的《买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告逾期未履行支付首付款义务，是造成本案纠纷的主要原因。原告要求被告继续履行合同并在判决生效后7日之内协助原告办理案涉房屋的过户手续及被告向原告支付违约金8.5万元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求解除《买卖合同》的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蒋增鑫与被告（反诉原告）星灵花于2020年4月27日签订的合同编号：2020431《西宁市存量房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）蒋增鑫的诉讼请求。本案本诉案件受理费500元、减半收取250元，反诉案件受理费500元、减半收取250元，共计500元，由原告（反诉被告）蒋增鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 古海洪二○二○年九月十八日书记员 罗菖琴附：适用的法律和司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。