安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1622民初583号 原告：常永胜，男，1976年2月19日出生，住蒙城县。 委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。 被告：蔡凤，女，1967年10月15日出生，住蒙城县。 被告：王丽玲，女，1980年1月6日出生，住蒙城县。 委托诉讼代理人：杨永，安徽和协律师事务所律师。 原告常永胜与被告蔡凤、王丽玲案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年1月9日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常永胜及其委托诉讼代理人邓睿、被告蔡凤、被告王丽玲的委托诉讼代理人杨永，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常永胜向本院提出诉讼请求：1、依法中止蒙城县人民法院作出（2019）皖1622民初618号民事裁定书查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、查封案涉房屋所有权为原告。2019年1月23日，经被告蔡凤申请蒙城县人民法院作出（2019）皖1622民初618号民事裁定书：查封王丽玲位于蒙城县铺房产，该房产于2018年9月7日，原告与被告王丽玲、刘辉签订《商品房买卖合同》将案涉房屋所有权转让给原告，并支付全部购房款，在签订合同时，房屋也实际交付给原告，2018年9月1日承租给其他人。原告实际支付案涉房屋购房款并且占有、收益，案涉房屋所有权应自2018年9月7日起属于原告，并非王丽玲所有，民事裁定书查封错误。2、查封房产价值远远大于诉请标的，属于超标的查封。被告蔡凤诉王丽玲民间借贷纠纷，起诉标的为100万元，查封1＃106铺、206铺市值近千万元，查封物市场价值明显超过房屋价值。在诉讼中，经协商，被告自愿解除1＃106铺房产，206铺房产至今未解封。206铺房产总面积近300多平方，市场价值约为500万元，该案经蒙城县人民法院（2019）皖1622民初618号民事判决书判决：被告王丽玲与案外人代丽共同偿还556000元，显然判决数额远远小于查封标的物价值，导致原告利益受损。综上，（2019）皖1622民初618号民事裁定书查封错误，案涉房产实际所有人为原告为了维护原告合法权益，特具此状，望贵院依法判如所请。审理中，原告的诉讼请求变更为：不得执行位于蒙城县不动产权第0004951号的房屋。 蔡凤辩称：王丽玲欠我的钱，我依法查封她在蒙城县铺的商铺，我有保险公司的担保函查封的。经孙鹏程法官调解，王丽玲给我12万元，我才解封的106铺。剩余的40多万元，如果王丽玲给我了，我就解封。我跟任何人都说不上话，我只跟王丽玲说话，我跟别人没有债权债务关系。 王丽玲辩称：案涉房屋206铺登记在王丽玲名下，根据物权法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产产权的证明，充分说明王丽玲是案涉206铺房产的所有人。即便是不动产物权发生变更、转让、设立或者消灭，根据物权法第9条规定，不动产物权发生变更、转让、设立或者消灭应依法进行登记，发生效力。发生效力是权属、变更、转让效力，不是指订立合同效力。虽然有206铺的买卖合同，该买卖合同依法成立。但是未登记，不发生所有权转移的效力。所以说206铺的房产的产权人依然是王丽玲，根据物权法第6规定，不动产物权的转让应当依照法律规定进行登记，采用的是不动产物权登记原则。动产物权的转让依照法律规定：交付，采用是动产物权交付原则。因206铺未依法进行登记，未登记并非是买受人原因造成的，所以原告提起执行异议之诉，没有事实和法律依据，没有基本充分的证据作支撑，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据分析认定如下：1、关于本案中的房屋买卖合同、退房协议书，系合同双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认定。 经本院查明事实如下：2019年6月4日，蔡凤与王丽玲、代丽民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）皖1622民初618号民事判决书，判决：一、代丽、王丽玲于本判决生效之日起10日内偿还蔡凤借款556000元；二、驳回蔡凤的其他诉讼请求。 2019年1月23日，本院作出（2019）皖1622民初618号民事裁定书，查封了王丽玲、刘辉位于蒙城县不动产权第0004929号］、1＃206铺［皖（2017）蒙城县不动产权第0004951号］房产。本院查封了上述房屋后，常永胜向本院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。2019年9月17日，本院作出（2019）皖1622执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人常永胜的异议请求。常永胜不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 2016年10月29日，卖方蒙城县绿洲置业有限公司（甲方）与买方蒙城县永顺房地产开发有限责任公司（乙方）签订房屋买卖合同，乙方购买甲方开发的绿洲清华园项目S1#106铺、S1#105铺和S1#601铺，总面积约2637.4㎡。 张俊磊系蒙城县永顺房地产开发有限责任公司的法定代表人，张勇与张俊磊系父子关系。2017年4月1日，甲方张俊磊与乙方王丽玲、刘辉签订房屋买卖合同，甲方在蒙城县（未办理产权登记）出售给乙方，甲方协助乙方办理不动产权证。2017年11月18日，甲方张俊磊、张勇与乙方刘辉、王丽玲签订退房协议书，乙方在2017年4月1日购买甲方位于蒙城县绿洲清华园Ｓ1＃106铺和Ｓ1＃601铺其中有房屋一处，总价人民币2400万元整，面积2930.18平方。该房产现已办出房产证（1栋106铺、1栋206铺、1栋301铺、1栋401铺、1栋601铺），现经甲乙双方协商一致，就乙方退房达成如下协议：一、该房产乙方授权甲方另行出售，找到买家后，乙方协助甲方将房产做公证委托过户至甲方指定的人名下，过户所产生费用由甲方与买家协商解决，与乙方无关，本协议书签订后乙方把上述房屋及未办理贷款的房产证交付给甲方。 2018年6月11日，甲方蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与乙方常永胜签订房屋买卖合同协议，甲方购买王丽玲、刘辉共有的位于清华园1#106、206商铺一层及二层，其中一层建筑面积237平方米，二层建筑面积386平方米，拟整体转让给乙方使用，经双方在平等、自愿的基础上协商达成如下意见：1、甲方把上述房屋作价975万元整体转让给乙方，并经王丽玲、刘辉同意直接把户过到乙方名下；已支付585万元，定于2018年6月11日乙方再付100万元。2、甲方保证在2018年7月11日前把户从王丽玲、刘辉名下直接过到乙方名下，过户费由甲方承担，乙方应协助；乙方应在2018年8月11日之前把下余的购房款（扣除甲方返租乙方二层三年租金60万元后剩余）230万元付清；如不能按时付清，应当自2018年8月12日按月息3分标准向甲方承担违约责任，直至本息付清。常永胜按照合同约定支付了购房款，蒙城县永顺房地产开发有限责任公司交付了房屋，常永胜与王丽玲于2018年9月7日在蒙城县房产局签订了亳州市存量房买卖合同。常永胜于2018年9月8日将1#206铺出租给徐继东使用。 本院认为：本案争议焦点为，案涉房屋能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现就常永胜提出的异议是否符合上述四个条件分析认定如下： 一、关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与常永胜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《房屋买卖合同》于2018年6月11日签订，该处房屋虽登记在王丽玲、刘辉名下，王丽玲、刘辉已于2017年11月18日将该房退给张俊磊、张勇，并签订了退房协议书，授权张俊磊、张勇另行出售，找到买家后，协助将房产做公证委托过户至张俊磊、张勇指定的人名下。常永胜与王丽玲已于2018年9月7日在蒙城县房产局签订了亳州市存量房买卖合同。 二、关于常永胜是否占有案涉房屋的问题。买卖合同签订后，蒙城县永顺房地产开发有限责任公司即交付了房屋，常永胜已将该房屋出租给他人使用。 三、关于房屋价款是否支付的问题。常永胜购买1#106铺、206铺共计975万元，其通过银行转账682.5万元、现金支付2.5万元、借款及利息224万元、王丽玲收现金24万元、房屋106铺过户费用12万元、租金抵付30万元，共计975万元。张勇对房款的支付无异议，故常永胜已经完成房屋价款支付义务。 四、关于未办理过户手续的原因问题。蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与常永胜签订房屋买卖合同协议约定经王丽玲、刘辉同意直接把户过到常永胜名下，过户费用由蒙城县永顺房地产开发有限责任公司承担。常永胜与王丽玲已于2018年9月7日在蒙城县房产局办理了网签手续，由于张勇未及时处理王丽玲退房之后的债务问题导致房屋未过户，后被本院查封，该情形属于非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，案涉房屋虽然登记在王丽玲、刘辉名下，但常永胜提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，案涉房屋不得执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于蒙城县不动产权第0004951号的房屋。 案件受理费9360元，由常永胜、蔡凤各负担4680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  黄淑云 人民陪审员  张丰收 人民陪审员  陈 静 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  白燕妮 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。