湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初1611号原告(反诉被告)：夏自华，男，汉族，1963年9月出生，住湖北省十堰经济技术开发区。委托代理人：朱光辉、魏国辉，湖北武当律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。被告（反诉原告）：江恩志，男，汉族，1963年6月出生，住湖北省十堰经济技术开发区。委托代理人：刘冰雪、庹浩，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告(反诉被告)夏自华与被告（反诉原告）江恩志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)夏自华及其委托代理人朱光辉、魏国辉和被告（反诉原告）江恩志及其委托代理人庹浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)夏自华提出以下诉讼请求：1.判令江恩志将位十堰市××箭区××街办李××村村夏自华自建的住宅一楼右套（南向）房屋腾退给夏自华；2.判令江恩志支付夏自华自2000年7月30日至2020年7月29日期间的房屋占有使用费24万元；3、判令江恩志支付2020年7月30日以后的房屋占有使用费至其腾退之日止，按评估确定的2020年1月至7月的租金标准计付；4.江恩志承担诉讼费用。事实与理由：2000年7月30日，夏自华与江恩志签订《协议书》，夏自华将位十堰市××箭区××街办李××村村夏自华自建的住宅一楼右套（南向）房屋（下称涉案房屋）出卖给了江恩志。2019年7月25日，十堰市茅箭区人民法院作出（2018）鄂0302民初5361号民事判决，确认双方2000年7月30日签订的《协议书》无效。江恩志上诉后，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03民终2752号民事判决，驳回了江恩志的上诉、维持原判。根据法律规定，双方签订的《协议书》无效，江恩志应返还夏自华房屋，可江恩志拒不腾退。被告（反诉原告）江恩志辩称：双方在2000年7月30日签订《协议书》是自愿的，且是真实意思表示，夏自华要求退还房屋违反诚实信用原则，在夏自华退还购房款且将该房屋的拆迁补偿款支付给江恩志的前提下，江恩志同意退还房屋。夏自华主张24万元房屋占用费没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告（反诉原告）提出以下反诉请求：1.判令夏自华返还江恩志购房款54000元；2.判令夏自华赔偿江恩志经济损失70万元（以房屋拆迁补偿款金额为准），即涉案房屋的拆迁补偿款归江恩志所有；3.诉讼费用由夏自华承担。事实与理由：夏自华是在1999年7月30日将涉案房屋作价8万元卖给江恩志的，并已交付房屋。江恩志已付购房款54000元，因夏自华尚未给江恩志办理房屋产权证，江恩志行使不安抗辩权，未向夏自华支付余款26000元，夏自华也同意在办理不动产权证后由江恩志支付余款。夏自华起诉要求确认买卖协议无效、返还房屋，是因涉案房屋面临拆迁，补偿金约70万元左右。夏自华想独自取得涉案房屋的拆迁补偿款，从中获取巨大利益。夏自华作为出卖人，在出让时即明知出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，应对合同无效承担全部责任。夏自华是白浪街办方块村村民，本无权取得五堰街办李家岗村的宅基地，但由于夏自华承诺办理产权过户手续，江恩志有理由相信涉案房屋属自由买卖的房屋，对合同无效没有任何过错。因此，夏自华应承担合同无效的全部责任，即返回购房款54000元，并赔偿江恩志由此受到的经济损失。涉案房屋建筑面积约110平方米，位市中心××街办李××村村，此地理位置房屋现起步价不低于每平方米6500元，即涉案房屋现升值在70万元以上，该款应认定为江恩志因合同无效产生的损失由夏自华赔偿。最高人民法院在关于北京画家村房产纠纷案的判决即（2017）最高法民再407号民事判决中，判决出卖人赔偿购买人经济损失，即拆迁补偿款归购买人所有，从而保护了交易安全、稳定、公平、正义，本案中涉案房屋拆迁补偿款也应归江恩志所有。针对被告（反诉原告）江恩志的反诉，原告(反诉被告)夏自华辩称：1.无效双务合同首先是处理相互返还事项，该返还不应考虑缔约过失责任大小的因素。江恩志应向夏自华返还房屋，并返还其“占有使用该房屋20多年”，由于该使用行为无法返还，应折价支付房屋占有使用费；夏自华应向江恩志返还房款54000元，并返还其“使用了房款20多年”，由于使用行为无法返还，应折价支付资金占用费。2.合同无效，仅返还财产或折价补偿不足以弥补损失，一方可以向有过错的另一方请求损害赔偿；在合同无效的情况下，当事人承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益，当事人不能因无效合同而获益；江恩志主张夏自华赔偿经济损失70万元实际上是请求赔偿房屋增值收益，该增值收益属合同履行利益，涉案房屋是违法建筑，无法进行评估，无法计算是否存在增值；如果有增值，也是市场因素导致的，应合理分配，而不能完全让夏自华赔付给江恩志；江恩志对涉案房屋为违法建筑、不能办理产权证是明知的，也有50%过错。3.江恩志提到的407号案例处理的是有效买卖合同在未办理过户而发生拆迁补偿款分配纠纷，与本案案情不符，不能作为参考意见。综上所述，请求驳回江恩志主张经济损失70万元赔偿的诉讼请求。经审理查明：1995年，夏自华向有关部门提交《个人建房申请》，申请十堰市××箭区××街办李××村村柳林学校后面山坡右侧建房三间，需建房宅基地120平方米。1997年10月10日，夏自华取得﹙97﹚NO﹙26﹚号《个人用地通知书》。该通知书载明：土地使用者夏自华，土地所在位置五堰街办李家岗村，土地用途住宅，批准用地面积70平方米。后十堰市城市规划管理局出具平面图，载明批准建设面积60.48平方米，层高3.2米。夏自华利用上述土地实际陆续建造房屋4层（批建一层，超规划建设四层，超盖三层）。1999年7月30日，夏自华与江恩志签订《抵押协议》【江恩志由江大虎（系江恩志儿子）、刘培玲代签】。该《抵押协议》约定：江恩志给夏自华建房拉砖款34000元，因夏自华无能力支付给江恩志，江恩志考虑夏自华的实际困难，另拿2万元现金，合计54000元交给夏自华，夏自华把现有的一套私房抵押给江恩志使用;如果江恩志想买断夏自华的房，房价暂定为8万元，购买时多退少补;如果夏自华有钱，江恩志不需要房子，夏自华将江恩志的54000元一次退给江恩志；如果江恩志需要房子，另补给夏自华26000元；时间暂定为1年（1999年7月30日至2000年7月30日）。当日，夏自华向江恩志出具了54000元的借条。2000年7月30日，夏自华与江恩志签订《协议书》。该《协议书》约定：夏自华在柳林沟养鸡厂门口有一幢私房，因欠江恩志货款以及现金伍万肆千元整，现将一楼右门一套房出售给江恩志，一楼房产权证费用由江恩志付；如果夏自华觉得吃亏，在一年之内把款还清，超过一年后房子属江恩志，至2001年7月30号止。案涉房屋位于夏自华原获准建设的房屋范围内。后夏自华未向江恩志支付上述54000元，案涉房屋由江恩志占有使用至今。2017年12月，夏自华向本院起诉，请求确认其与江恩志于2000年7月30日签订的《协议书》无效。十堰市中级人民法院认为，夏自华在超过批准用地面积70平方米的土地上、超过批准建设面积60.48平方米建设的房屋，应当属于违法建筑；夏自华无开发房地产资质，将超过批准用地、超规划建设的房屋卖给江恩志，违反了法律禁止性规定，双方签订的《协议书》属无效合同，于2019年12月5日作出（2019）鄂03民终2752号民事判决。该判决终审维持本院认定上述《协议书》无效的判决，驳回江恩志的上诉。本院认为：双方签订的《协议书》无效，应当相互返还因该协议取得的财产，即夏自华返还江恩志支付的房款，江恩志向夏自华返还案涉房屋。除相互返还外，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述协议无效是因违反法律禁止性规定，作为出卖人，夏自华对超批准用地面积、超规划的行为是明知的，对缔结无效协议有过错。作为买受人，在购买房屋是应尽到审慎义务，审查购买房屋是否有违反法律规定的情形，江恩志没有尽到上述义务，对缔结无效协议也有一定过错。从买卖双方的地位来看，夏自华是明知双方的买卖行为存在无效事由，江恩志是应当知道该行为存在无效事由，夏自华的过错要大于江恩志，对协议无效造成的损失，夏自华应承担的责任也应大于江恩志。在（2017）最高法民再407号民事判决中，最高人民法院处理的是有效的房屋买卖合同在尚未办理过户手续的情况下对拆迁补偿款的归属问题，即便房屋没有被拆迁，买受人可以基于有效合同通过向出卖人主张取得房屋。而案涉《协议书》无效，江恩志不能因协议取得案涉房屋，案涉房屋可能取得的收益与江恩志无关，江恩志将案涉房屋被拆迁获得的收益作为自己在履行上述《协议书》中的损失的理由不能成立，主张夏自华赔偿相当于案涉房屋拆迁补偿款金额的损失不应支持。案涉房屋是违法建筑，根据法律规定，基于违法建筑订立的房屋租赁合同为无效合同。在对无效房屋租赁合同的处理时，人民法院可以比照双方约定支持出租人的租金请求，本案双方当事人没有成立房屋租赁关系的意愿，夏自华最初交付房屋是用于对欠款的“抵押”担保，此后在《协议书》中亦有一定期限内付清欠款返还房屋的约定，因此，夏自华主张参照房屋租金标准计算损失没有依据，申请对案涉房屋租金进行鉴定不应准许。在双方都有损失的情况下，综合考虑损失大小、过错程度、相互返还后对双方生活造成的影响等因素，可酌情由夏自华赔偿江恩志5万元损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江恩志于判决生效后三十日内将位于十堰市茅箭区五堰街办李家岗村由原告(反诉被告)夏自华自建的住宅一楼右套（南向）返还给原告(反诉被告)夏自华；二、原告(反诉被告)夏自华与判决生效后十日内返还被告（反诉原告）江恩志房款54000元，并赔偿被告（反诉原告）江恩志50000元；三、驳回原告(反诉被告)夏自华和被告（反诉原告）江恩志的诉讼请求。本诉案件受理费2450元，原告(反诉被告)夏自华负担1925元，被告（反诉原告）江恩志负担525元；反诉案件受理费5670元，原告(反诉被告)夏自华负担1190元，被告（反诉原告）江恩志负担4480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号17×××011。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年九月三十日书记员  彭苗苗