湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3112号上诉人（原审被告）：游勇，男，1983年12月17日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：唐伟，男，1989年10月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：黎倩，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳中置弘逸投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所在深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心1901单元。执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。委托诉讼代理人：谢嘉祥，男，汉族，1984年10月22日出生。委托诉讼代理人：范永臻，男，汉族，1983年11月30日出生。上诉人游勇因与被上诉人唐伟、深圳中置弘逸投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置弘逸企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初16469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人游勇上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，判决驳回唐伟的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由唐伟承担。事实和理由：1、游勇从未与中置弘逸企业签订涉案商铺租赁合同。唐伟向一审法院提交的《中交TOPS?牛津街商铺租赁合同》、《商户收铺确认书》非游勇本人签字，游勇不予认可。2、游勇与湖南万物房地产营销策划有限公司签订了涉案商铺租赁合同，该公司应当作为诉讼当事人参与诉讼。一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，程序严重违法，应发回重审。3、游勇对涉案商铺享有优先购买权，唐伟向中置弘逸企业购买涉案商铺侵害了游勇的优先购买权，且唐伟不能依据游勇从未签字的商铺租赁合同要求游勇支付租金和违约金。被上诉人唐伟辩称：1、游勇与中置弘逸企业签订《中交TOPS?牛津街商铺租赁合同》承租涉案商铺。租赁合同系唐伟与第三人的真实意思表示，合法有效。2、游勇一直占有使用涉案商铺经营文具零售，且按租赁合同约定向中置弘逸企业支付履约保证金和第一期租金。游勇否认签订租赁合同的主张与其实际履行租赁合同的行为相互矛盾。3、游勇后续签署《商铺交付及商户保证书》系对租赁合同的明确认可。4、唐伟取得不动产所有权后，依法承继中置弘逸企业在租赁合同中的地位，享有出租人的权利。5、湖南万物房地产营销策划有限公司与本案无关，不需要参与到本案诉讼中来，一审判决程序合法，不存在遗漏诉讼当事人的情形。6、唐伟善意购买涉案商铺并已办理不动产登记，依法取得涉案商铺所有权，游勇不能以优先购买权对抗唐伟依法享有的所有权包含的收益权。7、游勇于2020年5月17日向唐伟提出其已搬离涉案商铺并要求唐伟自行收回涉案商铺，游勇明确表示不再履行租赁合同，构成根本违约，给唐伟造成严重损失。8、唐伟请求确认租赁合同已解除，判决游勇支付2019年8月1日至2020年5月21日的租金86681元、逾期违约金26004.3元、合同解除违约金17934元、物业费和水电费4424.19元、租金收益损失55954元。唐伟向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认《中交TOPS?牛津街商铺租赁合同》于2019年10月15日解除；2.判令游勇立即将长沙市芙蓉区隆平路218号中房瑞致国际小区4号地块中交TOPS?牛津街5栋1层139号商铺交还给唐伟；3.判令游勇向唐伟立即支付自2019年8月1日至2019年10月15日的租金22716.4元，并支付逾期违约金（违约金以未付租金22716.4元为基数，按每日1%的标准自2019年7月21日起计算至款项实际清偿之日止，暂计算至2019年10月21日为20899.09元）；4.判令游勇按每月8967元的标准向唐伟支付自2019年10月16日起至实际交还房屋时止的占有使用费，暂计算至2019年10月21日为1793.4元；5.判令游勇按每月4元/平方米的标准向唐伟支付自2019年1月1日起至实际交还房屋时止的物业费，暂计算至2019年10月21日为2664.35元；6.判令游勇立即向唐伟支付合同解除的违约金17934元；7.由游勇承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2018年7月2日，中置弘逸企业（甲方）与游勇（乙方）签订了《中交ＴＯＰＳ·牛津街商铺租赁合同》。该合同主要约定：1.乙方自愿承租甲方拥有合法经营管理权或产权的位于长沙市芙蓉区，用以经营文具零售项目（第2.1条、第2.3条）；2.租赁期限为2018年8月1日至2024年7月31日，装修免租期为2018年8月1日至2018年10月31日，经营免租期为2018年11月1日至2019年1月31日，乙方自2018年8月1日起缴纳商业管理服务费（第3.1条、第3.2条、第3.3条）；3.物业租金标准按以下方式计取，即2018年8月1日至2020年7月31日为8967元／月，2020年8月1日至2021年7月31日为9505元／月，2021年8月1日至2022年7月31日为10075元／月，2022年8月1日至2023年7月31日为10680元／月，2023年8月1日至2024年7月31日为11321元／月（第4.1条）；4.三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金（第4.2条）；5.乙方应按首租赁年度2个月的月租金标准向甲方支付履约保证金17934元（第5.1条）；6.乙方应按时交纳租金、商业管理服务费和其他费用，逾期在10日以内的，乙方每天按欠费总额的1%向甲方支付逾期违约金，直至付清为止，逾期超过60日的，构成严重违约（第11.1.2条）；7.乙方若欠缴租金、商业管理服务费、水电费等相关费用，逾期缴费或未办理交接手续超过60天（含60天）的，乙方除承担本合同约定的违约责任外，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退还，并收回该物业（第11.2.2条）；等等。合同签订后，中置弘逸企业将商铺交付给游勇使用，游勇也按合同约定向中置弘逸企业支付了履约保证金17934元，并对商铺进行了装修后经营至今。2018年9月26日，唐伟与中置弘逸企业签订了一份《房地产买卖合同》，购买了案涉商铺，该合同第七条约定“该房产附带有租约，具体内容见附件租赁合同，在该房产交付买方后，由买方承担出租方责任及享受收取租金等权利和承担相应义务”。2018年12月11日，唐伟取得了该商铺的不动产权证。因游勇未依约缴纳2019年8月1日后的租金及2019年1月1日起的物业管理费，唐伟在多次催缴未果后，于2019年10月14日委托湖南湘晟律师事务所向其发出《律师函》，通知游勇上述《租赁合同》“即日起解除”。该《律师函》于次日被游勇签收。由于游勇在收到《律师函》后既不腾退商铺，也不补缴所欠费用，唐伟遂向一审法院提起本案诉讼。另查明，该商铺物业费的收取标准为275.92元/月。一审法院认为：游勇向中置弘逸企业租赁案涉门面从事商业经营，双方之间即成立合法有效的租赁合同关系，双方应按照约定行使权利和履行义务。在租赁期内，唐伟取得了案涉商铺的所有权，承继了中置弘逸企业在《租赁合同》中的地位，享有出租人的权利，同时履行出租人的义务。因此，从唐伟购买该房屋之日起，游勇应按合同约定向其支付租金。根据《租赁合同》约定，游勇应于2019年7月22日前（因7月20日、21日为周末）向唐伟缴纳2019年8月1日-10月31日的租金26901元（8967元/月×3月），于2019年10月21日前（因10月20日为星期日）向唐伟缴纳2019年11月1日-2020年1月31日的租金26901元（8967元/月×3月），合计53802元。游勇拒不支付上述租金的行为不仅违反了法律规定和双方约定，也损害了唐伟的合法权益，故一审法院对唐伟要求其立即支付上述租金及其违约金的诉讼请求依法予以支持，但唐伟要求按日百分之一的比例计付违约金标准过高，一审法院根据本案实际情况酌情确定按所欠租金的30%支付违约金即16140.6元（53802×30%）。关于游勇拖欠物业服务费的问题，因唐伟并非该费用的收取主体，其也未提供证据证明其已代为缴纳该费用，故其主张该费用依据不足，一审法院对其该项请求依法不予支持。关于案涉《租赁合同》解除的问题，虽然游勇拖欠租金不交，严重违反了合同义务，严重损害了唐伟的合法权益，但考虑到案涉合同的租赁期限长达六年，双方为该合同的履行在前期都有较大投入，合同一旦解除势必会对双方造成较大损失。因此，为维护交易稳定、减少双方的损失，一审法院暂不支持唐伟要求解除案涉《租赁合同》的诉讼请求，希望双方以后严格按照合同约定履行各自义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决如下：一、游勇于判决生效后五日内向唐伟支付2019年8月1日至2020年1月31日的租金53802元；二、游勇于判决生效后五日内向唐伟支付违约金16140.6元；三、驳回唐伟的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，减半收取725元，由游勇负担。二审中，唐伟向本院提交下列证据：证据一、商铺交付及商户保证书，拟证明游勇与中置弘逸企业于2018年7月2日签署的租赁合同，并确认接收了涉案商铺。证据二、收款收据，拟证明游勇按租赁合同约定向中置弘逸企业支付了履约保证金并缴纳第一个缴租期租金。证据三、商管物业费服务费确认函。拟证明游勇在租赁期间拖欠物业费、水费4424.19元。证据四、律师函，证据五、快递单及查询记录，拟证明游勇于2020年5月17日提出已搬离涉案商铺，并要求唐伟自行收回房屋。唐伟于2020年5月18日致函游勇，要求其结清物业费、水电费后交还涉案商铺，游勇构成根本违约。经本院组织质证，游勇发表如下质证意见：对证据一至证据五的真实性、合法性、关联性没有异议。中置弘逸企业对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。经本院审查，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，唐伟确认于2020年5月17日知晓游勇已搬离涉案商铺。本院认为，双方争议焦点为：1、游勇与中置弘逸企业之间是否签订了房屋租赁合同。2、游勇与唐伟之间是否存在房屋租赁合同关系，游勇是否应向唐伟支付租金和违约金。3、涉案合同是否应当解除。4、一审法院是否遗漏诉讼当事人。关于游勇与中置弘逸企业之间是否签订了房屋租赁合同。游勇上诉提出其从未与中置弘逸企业签订涉案商铺租赁合同，《中交TOPS?牛津街商铺租赁合同》、《商户收铺确认书》非其本人签字，其不予认可。经审查，唐伟向一审法院提交了游勇签字确认的商铺租赁合同及商户收铺确认书，中置弘逸企业亦确认游勇支付了一部分租金，结合收款收据等证据，应当认定游勇与中置弘逸企业之间签订了房屋租赁合同。故游勇的该上诉意见缺乏事实依据，本院不予支持。关于游勇与唐伟之间是否存在房屋租赁合同关系，游勇是否应向唐伟支付租金和违约金。经审查，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”中置弘逸企业将涉案门面转让给唐伟，唐伟取得了涉案门面所有权，游勇与中置弘逸企业之间签订的房屋租赁合同对游勇和唐伟继续有效。游勇实际使用涉案门面，应向唐伟支付租金；游勇未按合同约定按时支付租金，应向唐伟支付违约金。关于涉案合同是否应当解除。经审查，唐伟一审起诉要求解除涉案租赁合同，而二审诉讼期间游勇亦已搬离涉案房屋，涉案合同已无继续履行之必要，应当判决解除。考虑到游勇未举证证明向唐伟告知其已搬离涉案房屋的具体时间，而唐伟确认于2020年5月17日得知游勇已搬离涉案房屋的情况，本院认定涉案合同于2020年5月17日解除。游勇应向唐伟支付自2019年8月1日至2020年5月17日的租金为85784.3元（8967元/月×9月+8967元/月÷30天×17天）。游勇上诉提出要求不予支付违约金，但游勇逾期支付租金根据合同约定应支付违约金；鉴于双方合同约定逾期违约金过高的情况，本院基于公平原则酌定游勇按所欠租金的30%向唐伟支付违约金，即25735.29元（85784.3元×30%）。关于一审法院是否遗漏诉讼当事人。游勇上诉提出其与湖南万物房地产营销策划有限公司签订了涉案商铺租赁合同，该公司应当作为诉讼当事人参与诉讼。经审查，游勇未提交证据证明其与该公司签订涉案商铺租赁合同的情况，现有证据不能认定该公司与本案有关，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。游勇上诉提出唐伟向中置弘逸企业购买涉案商铺侵害了其优先购买权。经审查，游勇是否对涉案房屋享有优先购买权与唐伟要求其支付房屋租金系不同的法律关系，且不能成为拒交房屋租金的正当抗辩理由，故对该诉讼主张本院不予审理，应另行起诉。唐伟在答辩状中提出请求游勇向其支付租金收益损失55954元及水电费。该诉讼请求系唐伟在第二审程序中增加的独立诉讼请求，鉴于二审审理期间双方未达成调解，应另行起诉，本院不予审理。综上所述,上诉人游勇的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审诉讼期间发生了游勇搬离涉案房屋的新事实、判决继续履行涉案合同对双方当事人已无实际意义，为避免双方当事人的诉累，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初16469号民事判决；二、确认唐伟、游勇之间的《中交TOPS?牛津街商铺租赁合同》于2020年5月17日解除；三、游勇于本判决生效后五日内向唐伟支付2019年8月1日至2020年5月17日的租金85784.3元；四、游勇于本判决生效后五日内向唐伟支付违约金25735.29元；五、驳回唐伟的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取725元，二审案件受理费1450元，均由上诉人游勇负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年九月八日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。