文书内容湖南省常宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0482民初1801号原告：阳某某，男。委托诉讼代理人：莫某某，湖南莫某某律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：唐某某，湖南莫某某律师事务所律师。被告：钟某1，男。被告：朱某某，系钟某1之妻。被告钟某1、朱某某的委托诉讼代理人：李某某，湖南恒诚律师事务所律师（特别授权）。被告：钟某2，男。被告：杨某某，系钟某2之妻。被告钟某2、杨某某的委托诉讼代理人：何某某，湖南恒诚律师事务所律师。被告：阳某2，男（缺席）。原告阳某某诉被告钟某1、钟某2、杨某某、朱某某、阳某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序。于2020年9月7公开开庭进行审理，原告阳某某及其委托诉讼代理人莫某某、唐某某，被告钟某1、朱某某及委托诉讼代理人李某某，被告钟某2、杨某某及委托诉讼代理人何某某均到庭参加了诉讼。被告阳某2以本院传票合法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳某某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告钟某1、钟某2、朱某某、杨某某返还原告所支付的购房款100万；3、请求判决被告钟某1、钟某2、朱某某、杨某某赔偿原告违约金679，333元（以100万购房款为本金，自2017年9月26日至2020年7月10日止，按月利率2%计算）；4、请求判决被告阳某2对返还购房款及违金承担连带清偿责任；5、请求五被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告阳某某与四被告签订《房屋买卖合同》，约定四被告将常宁市水口山镇街道办事处新园路11号商住楼卖给原告，房屋出售价格为1，608，000元，四被告向原告保证对该房屋具有所有权及处分权，且应在2017年12月底将房屋相关证件交给原告，协助原告办理过户手续，被告阳某2自愿为四被告履行该《房屋买卖合同》提供担保。合同签订后，原告向四被告支付购房款一百万元。因被告一直未偿还银行贷款，解除买卖合同标的物的抵押，致房屋一直未办理过户手续。现该房屋已被衡阳市蒸湘区人民法院作出（2020）湘0482执168号裁定书进行拍卖，原被告之间的房屋买卖合同已因被告的违约而无法履行，致使合同目的无法实现，根据双方合同约定，协议应当解除，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告钟某1、朱某某辩称：1、原告没有按照合同的约定支付房屋买卖的款项给钟某1。2、原告没有按照约定支付此房屋在办证时所需支付的过桥费用200万元，构成了根本的违约。3、被告朱某某不是本案适格被告，请求法庭驳回原告对被告朱某某的诉讼请求。被告钟某2、杨某某辩称：1、被告钟某2和杨某某不是本案的适格被告，买卖合同的标的物是登记在钟某1的名下，标的物的过户不是两被告的义务。2、原告存在重大过错，没有按照约定支付购房款，导致房屋无法过户，原告违约在先，应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下分析与认定：为支持其诉讼主张原告阳某某提交了四份证据。证据一、房屋买卖合同，拟证明：1、原被告双方签订《房屋买卖合同》被告将常宁市水口山镇新园路11号门面出售给原告，房屋建筑面积为1198.43cm2，价款为1，608，000元；2、被告未在规定时间（2017年12月底）内，将房产证给原告办理过户手续，被告已经构成根本违约；3、违约责任为被告按照原告已付房款日起月利率2.5%的标准计付利息给原告，所以本案违约金为842，500元。被告钟某1、朱某某对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，理由为：1、房屋买卖合同标的物的所有权人是钟某1，该房屋与钟某2和朱某某、杨某某没有任何关系。2、该合同是原告制作好以后才让被告签的字，从内容来看完全是有利于原告的，此合同不公平合理。被告钟某2、杨某某对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，理由为：1、按照购房合同第六条在合同签订三日后，原告就应当支付100万元，而实际上原告是在26号才支付第一笔款项，至此原告已经存在违约行为，所以不存在被告先行违约的情况。2、根据该合同的第十一条，原告方在第八条强调的违约责任，在第十一条中还约定了原告方必须在2017年12月底借款200万元给被告方过桥资金用于偿还银行贷款，所以这是一个先决条件，正因为原告方没有按照第十一条的约定履行合同，导致被告方无法偿还银行的贷款，无法按期履行义务，因此本案应是原告存在先行违约。3、因为原告先行违约，所以不存在被告向原告支付月利率为2.5%的利息。本院认为该证据具有合法性，真实性，关联性，可以采信。证据二、收条，拟证明原告于2017年9月26日向被告支付了部分购房款100万元，被告收到房款后，向原告出具了收条。被告钟某1、朱某某对该证据的三性与证明目的均有异议，被告钟某1认为其没有收到原告100万元的购房款，直至现在都没有收到。被告钟某2、杨某某对该证据无异议。本院认为，该证据具有合法性，真实性，关联性，可以采信。证据三、抵押物清单，拟证明被告出售给原告的常宁市水口山镇新园路11号门面已经抵押给招商银行股份有限公司衡阳分行，抵押日期为2013年6月18日至2018年6月18日。被告钟某1、朱某某对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，从抵押清单可以看出原告明知道此房屋已经抵押了，必须要通过过桥这种方式才能进行过户，因此不存在被告违约的问题。被告钟某2、杨某某对该证据的意见与被告钟某1、朱某某一致。本院认为，该证据具有合法性，真实性，关联性，可以采信。证据四、（2020）湘0408执168号查封公告、（2020）湘0408执168号拍卖公告，拟证明现该房屋已被衡阳市蒸湘区人民法院作出（2020）湘0408执168号文书进行拍卖，原被告之间的房屋买卖合同已经因被告的违约而无法履行，原告的合同目的无法达到，合同应当解除。被告钟某1、朱某某对该证据的三性均无异议，对其证明目的有异议，从查封公告可以看出查封时间为2020年6月9日，原、被告之间签订合同的时间是2017年9月8日，在这么长的时间里，原、被告完全可以完成合同的义务，是因为原告的违约才造成了衡阳市蒸湘区人民法院对此房屋查封拍卖。被告钟某2、杨某某的对该证据的意见与被告钟某1、朱某某一致。本院认为，该证据具有合法性，真实性，关联性，可以采信。被告钟某1、朱某某提交了证据一、房屋买卖合同，拟证明双方签订合同日期是2017年9月8日，合同上写明了具体日期的。原告方对该证据的真实性有异议，此合同不是原件，该合同的日期可能是后期篡改的。被告钟某2、杨某某提交了证据一、微信聊天记录，拟证明被告钟某2在2018年6月份之前多次催过原告把过桥资金交纳，以免造成房屋被拍卖。原告方对证据的真实性、关联性均有异议，认为该打印件很多东西看不清楚，只有一部分有内容，其他地方都看不清。经审理查明，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳某某与被告钟某1、朱某某、钟某2、杨某某于2017年签订《房屋买卖合同》，约定四被告将常宁市水口山镇街道办事处新园路11号商住楼，国有土地证号为（常国用（2012）字第松0144号）房产证号为（常房以证常宁字第07018340号，建筑面积1198.43平方米，出卖给原告阳某某，总价款为1，608，000元。四被告应在2017年12月底将房屋相关证件交给原告阳某某，并协助原告办理过户手续。被告阳某2自愿为四被告履行该《房屋买卖合同》提供担保。合同签订后，原告阳某某向被告方支付了购房款一百万元，被告钟某2收了该款项并于2017年9月26日出具了收条。合同标的物于2013年6月18日抵押给招商银行股份有限公司衡阳分行，抵押期为2013年6月18日至2018年6月18日。因被告钟某2、钟某1未及时偿还银行贷款，解除买卖合同标的物的抵押，致使房屋一直未与原告办理过户手续。现该房屋已被衡阳市蒸湘区人民法院作出（2020）湘0482执168号裁定书进行拍卖。对本案的争议焦点本院认定如下：一、《房屋买卖合同》是否法有效。原告阳某某认为，《房屋买卖合同》的内容不违反法律规定，合同合法有效。朱某某、钟某2、杨某某同时在合同的出卖方一栏签字，因此是本案的适格被告。被告钟某1认为合同上清楚的记载，甲方是钟某1，乙方是阳某某，被告朱某某、钟某2、杨某某在合同结尾甲方一栏下签字系笔误，不应成为本案的当事人。被告该钟某2、杨某某、朱某某认为该合同对其是无效的，他们没有该房屋的所有权。本院认为，该《房屋买卖合同》中并没有法律规定的无效情形，系双方自愿签订，合同合法有效。被告钟某1是该房屋的权属登记所有人，被告朱某某是共同共有人应承担合同约定的权利和义务。被告钟某2是被告钟某1的父亲，代被告钟某1收取了阳某某支付的购房款100万元，应与钟某1共同承担相应的责任。被告杨某某在合同中没有相应的权利与义务，故不承担责任。二、在合同的履行过程中被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任。原告阳某某认为被告已经严重违约，根据合同相关约定，2017年12月底，被告应当解除房屋抵押，与原告办理过户手续，但是被告至今一直没有清偿银行贷款，以致房屋产权过户手续不能办理，被告已经根本违约。被告钟某1、朱某某认为本合同没有得到履行的责任在原告，原告存在违约行为。首先，原告阳某某没有在约定的时间支付购房款给被告钟某1。其次、根据合同第11条的约定，原告没有按照合同第11条约定给付被告200万元过桥资金，才造成了合同不能履行。本院认为，根据合同约定，被告方应在2017年12月前完成房屋产权过户手续。而原告阳某某也应当按照合同约定提供200万元过桥资金以帮助被告将房屋解押。本案中，原被告双方均存在违约行为。三、《房屋买卖合同》是否应当解除。原告阳某某认为，该房屋买卖合同的目的现已无法实现，合同应当解除。被告钟某1、朱某某认为该合同应该继续履行，虽然该合同条款约定的内容不平等，但两被告愿意继续履行，因为原告已经实际占有、管理、使用，该房屋有三年时间。只要原告阳某某按照合同约定，履行出资200万元过桥资金义务，标的房屋解除抵押后就可以办理过户手续。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，合同约定的买卖标的物已被衡阳市蒸湘区人民法院查封，并做出了（2020）湘0482执168号裁定书进行拍卖，被告已无法履行合同约定的主要义务协助被告办理产权过户手续，合同的目的无法实现，无法继续履行，该《房屋买卖合同》依法应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告阳某某已支付100万元购房款，被告应当返还。综上，本院认为，原、被告之间存在合法有效的买卖合同关系，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告未依约履行合同约定的义务，原告也未依约提供过桥资金，双方都有违约，现因合同约定的房屋被拍卖，合同目的已无法实现，依法应当解除。原告的诉请，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告阳某某也存在违约行为，故对该诉请不予支持。但被告方应当支付给原告资金占用期间的利息损失，自2018年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一，解除原告阳某某与被告钟某1、钟某2、杨某某、朱某某之间于2017年9月8日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告钟某1、钟某2、朱某某于本判决生效后十日内返还原告支付的购房款1，000，000元及利息。（利息计算方式：自2018年1月1日起以1，000，000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日止）被告阳某2对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告阳某某对被告杨某某的诉请。四、驳回原告阳某某的其它诉讼请求。本案受理费9，957元，由被告钟某1、朱某某、钟某2承担6，900元，由原告阳某某承担3，057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并依照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  曹诗田二〇二〇年九月二十七日法官 助理  徐小琴代理书记员  钟淇任            打印责任人：钟淇任                校对责任人：曹诗田      附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自已的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判