河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3576号上诉人（原审第三人）：王会平，男，1970年3月1日出生，汉族，无业，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：任丽青，住安阳市文峰区，系王会平配偶。委托诉讼代理人：刘晓珑，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐秀莲，女，1952年2月8日出生，汉族，无业，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡艳芳，住安阳市文峰区，系徐秀莲女儿。原审被告：王国东，男，1975年3月22日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人王会平因与被上诉人徐秀莲、原审被告王国东房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3944号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王会平上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人不承担支付租赁费的责任；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人损失15000元，由被上诉人协助上诉人恢复房屋原状；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未充分尊重当事人的意思自治，不予支持王会平要求恢复原状的请求，适用法律错误。王国东与王会平约定如果不再承租,王会平需将案涉房屋恢复原状。此项约定，王会平与王国东均自愿履行,且徐秀莲的诉讼请求也是要求恢复原状,法院应当予以支持。王会平承租案涉的房屋的目的就是为了经营,但同时王会平也向出租方王国东支付了房租，上诉人获得经营收益有事实和法律依据。而一审法院仅以有利于生产、方便生活考虑,对王会平要求按照合同约定恢复原状的请求不予认定。有利于生产、方便生活的认定是一个模糊的概念，是否有利于生产、方便生活需要综合各方意见和生产生活实际,一审判决不予支持恢复原状请求本身就不利于生产、生活。即便是有利于生产、方便生活,法院也不应随意超出合同当事人的明确约定。因此，一审法院的判决适用法律错误，违反了合同法的规定,侵犯了王会平的请求权和处分权;2.一审法院认定事实错误，王会平与王国东约定在书面合同之外,再给王会平一个月的装修期，即合同实际截止日期为2019年3月31日。上述合同内容,系王会平与王国东的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,当时也经过徐秀莲的同意,这足以认定案涉房屋租赁合同截止日期为2019年3月31日;3.王会平不应支付徐秀莲任何费用，相反，徐秀莲应赔偿王会平损失15000元。2019年3月1日徐秀莲上锁之日,案涉房屋已实际由其控制，王会平无法继续使用案涉房屋进行经营活动,实际上也不再使用案涉房屋,且商业信誉受到严重损毁,无法及时将食品、物品拉走。相反，因徐秀莲拒绝让王会平腾清物品,所产生的后果应由其自行承担,王会平没有过错，也不是实际控制人,无需承担自2019年1月20日至2019年8月29日期间的租赁费。因2019年同期的进货票据丢失,王会平提交了2018年3月22日至2018年4月10日期间的进货票据作为参考,证明实际损失15000元。一审法院未对王会平提交的证据说明,在未查清案件事实的情况下径行认定其提交的证据不足以证明其损失数额,二审法院对此应予纠正。徐秀莲辩称，1.王会平要求赔偿15000元不应支持，因王会平将有用的东西全部搬走，饭店也不再营业，并且早在合同期满前半年徐秀莲已向其通知到期后王国东不再续租，一审提交的交接手续可以证明；2.王会平还有一部分东西未搬离，通知其多次都不搬，至今还有一个办公室锁着门，王会平应当支付租赁费。徐秀莲向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告王国东和第三人王会平退出租赁房屋并恢复所租房屋原貌；2.判令被告王国东及第三人王会平自2019年1月20日始至房屋恢复原貌租赁费按每天500元计算，时间计算至房屋恢复原状之日；3.诉讼费用由被告及第三人承担。徐秀莲一审当庭变更其诉讼请求为判令第三人王会平将租赁房屋内的物品腾清，判令王会平支付其2019年1月20日始至房屋腾清之日的房屋租赁费，每日按500元计算。王会平向一审法院院提出诉讼请求：1.判令徐秀莲赔偿损失15000元；2.判令徐秀莲协助其恢复房屋原状，将案涉房屋朝西临服务站停车场的西门将玻璃门恢复成原砖混墙；3.诉讼费用由徐秀莲承担。一审法院认定事实：1.2012年3月1日，原告徐秀莲与安阳市文峰区南关街道南关村民委员会签定《土地承包合同》，承包原安汤路村空闲地，市殡仪馆南、市印铁厂北十亩土地，承包期自2012年3月1日期至2030年2月28日止。2.2014年1月20日，原告徐秀莲与被告王国东签订《仓库租赁协议》，徐秀莲将坐落于安阳市益民路111号整院仓库及办公用房出租给王国东，供王国东营业使用（约4500平方），租赁期五年，租赁期自2014年1月20日开始。3.2014年3月1日，王国东和王会平签订《仓库租赁协议》，王国东将坐落于安阳市益民路111号院内北仓库加西头办公室二间约350平方出租给王会平，供王会平营业使用，租赁费每年2.6万元，租赁期五年，租赁期自2014年3月1日开始，该协议还约定王会平不租赁仓库后，将仓库恢复原样。王会平将租赁的仓库西墙改造出一个朝西进出的玻璃、卷闸门，将租赁的场所用于开办饭店使用。4.徐秀莲与王国东签订的《仓库租赁协议》到期后，徐秀莲不再继续出租，王国东于2019年1月26日整体移交仓库，王国东作为移交人、徐秀莲作为接收人在仓库移交情况明细表上均予以签名。2019年3月1日，徐秀莲将王会平租赁的房屋上锁，期间徐秀莲多次打电话要求王会平将租赁房屋内的物品搬清，到2019年8月29日，王会平将租赁房屋内的大部分物品搬离，因徐秀莲不同意王会平将案涉租赁房屋西墙门恢复原样，王会平未将剩余物品搬离。当日徐秀莲将案涉房屋房门上锁，并实际控制。徐秀莲、王会平均认可案涉房屋内尚有王会平的8人台圆桌10张、十几把损坏的凳子、2台格力柜机空调、1个财神像、1台两扇门不锈钢颜色的冰柜、铁货架2个。5.原告徐秀莲当庭变更其诉讼请求为判令第三人王会平将租赁房屋内的物品腾清，判令王会平支付其2019年1月20日始至房屋腾清之日的房屋租赁费，每日按500元计算。6.关于有独立请求权的第三人王会平的损失，其诉称2019年同期的进货票据丢失，其提交2018年3月22日至2018年4月10日期间的进货票据作为损失数额的参考；徐秀莲不予认可，称租赁合同到期前半年，已通知王国东解除合同，不应支持王会平所主张的损失。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐秀莲与被告王国东签订有《仓库租赁协议》，协议约定租赁期自2014年1月20日开始，租赁期五年，到期后徐秀莲不再继续出租，故王国东应当在租赁期限届满后，将租赁原告仓库及办公用房交还原告。王国东于2014年3月1日和王会平签订《仓库租赁协议》，协议约定租赁期自2014年3月1日开始，租赁期五年，王国东、第三人王会平均称系经徐秀莲同意，徐秀莲不予认可，但徐秀莲知道和应当知道王国东转租，其未在六个月内提出异议，故徐秀莲称王国东与王会平签订的转租合同无效的意见法院不予支持；因王国东与王会平签订的转租期限超过其与徐秀莲签订的租赁期限，王国东、王会平亦未提交相应证据证明徐秀莲和王国东对于租赁期限另有约定，故法院认定转租期限超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定无效。因案涉房屋内尚有王会平的8人台圆桌10张、大约十几把损坏的凳子、2台格力柜机空调、1个财神像、1台两扇门不锈钢颜色的冰柜、铁货架2个；故王会平应将租赁的仓库和办公室腾清并交还原告，被告王国东应予协助。关于原告徐秀莲要求王国东和王会平自2019年1月20日至房屋腾清案涉房屋之日期间的租赁费，租赁费按每日500元计算的请求，因租赁合同到2019年1月20日已届满，王国东、王会平均未与徐秀莲重新达成租赁协议，故王国东、王会平均有退还租赁物的义务，因案涉租赁物内的物品均为王会平的物品，故王会平应自2019年1月20日向原告支付租赁费；因租赁合同到2019年1月20日已届满，徐秀莲于2019年3月1日将案涉房屋的玻璃门上锁并无不当，此后徐秀莲多次催促王会平将房屋内食品取走、物品腾清，王会平直到2019年8月29日才将大部分物品拉走，后因王会平要求将案涉房屋西门恢复原状，徐秀莲不同意，双方未达成一致意见，王会平未将剩余的物品腾清；但当日王会平已将大部分物品腾清，原告已实际控制租赁房屋，故徐秀莲要求王会平支付2019年8月29日之后的租赁费，法院不予支持。关于租赁费的计算标准，因双方不能达成一致意见，故法院参照王国东与王会平签订的租赁协议约定的租赁费每年2.6万元计算日租赁费，租赁费的计算期间为自2019年1月20日至2019年8月29日，故王会平应支付徐秀莲租赁费为15813.7元（2.6万元/年÷365天×222天）。关于有独立请求权的第三人王会平要求徐秀莲赔偿损失1.5万元的请求，其提交的证据不足以证明其损失数额，徐秀莲在上锁后，多次电话催促王会平搬离物品、腾清房屋，且案涉租赁合同已于2019年1月20日届满，王会平应如期交还租赁房屋，故王会平请求徐秀莲赔偿其损失1.5万元的请求，法院不予支持。关于有独立请求权的王会平请求徐秀莲协助其恢复房屋原状，即将案涉房屋朝西临服务站停车场的西门，将玻璃门恢复成原砖混墙的请求，法院认为，王会平在租赁期间内对案涉房屋西墙凿壁成门，安装玻璃门、卷闸门，经营餐厅使用，其已因此获取经营收益，因案涉房屋西墙原状已实际发生改变，租赁到期后，出租人徐秀莲亦明确表示不要求恢复原状，且从有利于生产、方便生活考虑，王会平要求将西墙封堵恢复原样，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、有独立请求权的第三人王会平于本判决生效之日起十日内将坐落于安阳市益民路111号院内北仓库加西头办公室二间内自己的物品腾清，被告王国东应予协助；二、有独立请求权第三人王会平于本判决生效之日起十日内支付原告徐秀莲实际占用期间的租赁费15813.7元；三、驳回原告徐秀莲的其他诉讼请求；四、驳回有独立请求权的第三人王会平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉案件受理费1676元，由原告徐秀莲负担1323元，由第三人王会平负担353元；有独立请求权的第三人王会平提出与本案有关的诉送请求的案件受理费减半收取88元，由有独立请求权的第三人王会平负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。本案中,王国东与王会平签订的转租期限超过其与徐秀莲签订的租赁期限，王国东、王会平亦未提交相应证据证明徐秀莲和王国东对于租赁期限另有约定，故王国东与王会平就案涉房屋2019年1月20日之后的租赁约定应当认定无效。王会平主张经徐秀莲同意，王会平与王国东间租赁合同实际截止日期为2019年3月31日，但未提交相关证据予以证明，本院不予采信。租赁期限届满后，出租人徐秀莲有权收回案涉房屋，经徐秀莲多次催促后，王会平仍未将将房屋内食品及物品腾清，由此产生的法律后果应由王会平自行承担，亦即王会平应向徐秀莲支付2019年1月20日至2019年8月29日占用案涉房屋的费用，且王会平主张的食品原材料及客户预定金等损失，不可归责于徐秀莲，亦应由其自行承担，故王会平要求徐秀莲赔偿损失15000元于法无据，本院不予支持。关于王会平请求徐秀莲协助其恢复房屋原状，拆除王会平租赁期间安装的玻璃门、卷闸门，但出租人徐秀莲亦明确表示不要求恢复原状，一审从有利于生产、方便生活角度考虑，未支持王会平该请求并无不当。综上，上诉人王会平的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由上诉人王会平负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年九月九日书记员  聂书全