河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0781民初2053号原告（反诉被告）：卫辉市建业商贸有限公司，住所地：卫辉市健康路西段。法定代表人：秦松军，任董事长。委托诉讼代理人：冯建新，河南良承律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：宋盈，男，汉族，1986年2月2日出生，住河南省卫辉市，系公司员工（特别授权）被告（反诉原告）：卫辉市万隆商贸有限公司，住所地：卫辉市健康路。法定代表人：苏运梅，任经理。委托诉讼代理人：张燕飞，女，1987年8月27日出生，汉族，住卫辉市，系被告职工。委托诉讼代理人：王秋民，河南高远律师事务所律师。（特别授权）原告卫辉市建业商贸有限公司（以下简称建业公司）与被告卫辉市万隆商贸有限公司（以下简称万隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，于2018年9月29日作出判决，新乡市中级人民法院于2019年6月26日裁定发回重审。本院于2019年7月17日重新立案后依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭审理本案，原告建业公司的委托诉讼代理人冯建新、宋盈与被告万隆公司的委托诉讼代理人张燕飞、王秋民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请判令被告履行双方签订的《租赁合同》、《附件》及《补充协议》，依约向原告交付符合消防、安全使用标准等具备商场依法开业经营的租赁物业。二、判令被告按日2471.5元赔偿原告自2018年1月10日至租赁物符合消防、安全使用标准并具备依法开业条件之日期间的逾期履约损失（截止2018年5月31日为350953元），三、诉讼费用由被告承担。重审中，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告双方于2017年9月18日签订的《租赁合同》及附件；2、要求依法判令被告赔偿原告遭受的损失14990447.71元；事实与理由：2017年9月18日，原、被告签订了租赁合同、附件及补充协议各一份，约定：被告将位于卫辉市卫辉大道与健康路交叉口的万隆购物广场一至四楼商场及附属设施、设备等出租给原告从事百货、电器、超市等商业经营使用，面积共计14923平方米；租赁期限自2017年10月1日至2037年9月30日止，共计20年；并明确约定甲方（被告）应于2017年10月1日向乙方（原告）交付符合大型商场经营活动消防和安全要求的物业，并保证该物业建筑及所有设施、设备符合消防、安全使用标准处于正常使用状态。原告依约履行了合同义务，投资七百多万元进行了装修，而被告于2017年10月15日仅陆续向原告交付11793平方米部分租赁楼层和设施，但电梯缺少相应资料、合格证，无法维保使用，空调、消防栓、消防喷淋系统等设施均不能正常使用，且因商场外围防火距离、疏散宽度及商场安全疏散出口数量、消防疏散楼梯等均不符合国家消防安全标准规定，整体商场达不到国家消防验收标准，原告多次催告被告整改完善，被告出租的商场至今仍未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，仍不具备商场开业经营条件，导致原告租赁的商场至今仍无法正常开业经营，造成原告巨额经济损失。请判准所请。被告辩称，1、原告已于2018年5月以自己的撤场行为表明其单方终止合同的意思表示，系单方违约，全部责任应由原告承担，2、原告主张的损失缺乏合理性，且因其自己单方违约造成，损失无论大小，或知否存在，均应有自己承担，其诉讼请求应于驳回。被告提出反诉请求：1、判令被反诉人将租赁反诉人的万隆购物广场商场及附属设施交还反诉人。2、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失300700元；重审中，被告（反诉人）变更诉讼请求第二项要求判令被反诉人赔偿反诉人商场装修损失134.99万元（以评估报告为准），增加诉讼请求：判令被反诉人支付截止2020年6月30日所欠租金8192260元（以后租金按照月租金339742元的标准另计，直至被反诉人将商场及附属设施交还给反诉人之日止）；4、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年9月18日，原、被告签订租赁合同、附件及补充协议等。租赁合同第1.1条约定反诉人将位于河南省卫辉市卫辉大道与健康路交叉口的万隆购物广场的一至四楼的部分房屋面积出租给乙方使用。第4.1条约定：租赁物业交付确认书签署之日，为租赁物业正式交付之日。合同签订后，反诉原告积极履行合同，双方于2017年10月15日交接物业，并签署了《交接表》，明确了各项租赁物业及包括消防设施在内的各项配套设施的交接时间和数量。在双方的共同努力下，被反诉人于2018年1月份正式开业经营。被反诉人于2018年5月7日擅自停业，将商场货品全部撤离，货架及部分装修物撤走并将商场大门落锁停业。截至2019年9月18日，在用被反诉人缴纳的200万元的履约保证金冲抵租金后，尚欠租金4959936元。被反诉人的行为足以表明其不再履行合同，其起诉指责反诉人没有向其交付具备商场开业条件的租赁物业完全是不顾客观事实，意在推卸责任，请判准所请。原告对被告的反诉答辩称，对于反诉原告第一项请求，鉴于反诉人违约，合同不能履行，同意解除合同，同意返还。对第二项请求，商场装修的损失和本案没有关联性，不应担由我方赔偿，其理由原告拆除被告原来装修的部分是原告依据双方签订的租赁合同第7.5条的规定，原告可以自行装修，只要不破坏被告的主体结构，所以原告依照该条款在装修的时候拆除了被告原来装修的部分，是为了原告新装修的整体效果和实现合同经营目的，该拆除行为，符合双方的约定，不存在原告赔偿的问题；对第三项，应当驳回，其理由是因为自原被告双方签订合同后，因为被告的违约行为造成了租赁物的部分或全部不符合消防的要求，造成了租赁物和商场不能投入使用，始终是在停止状态，根据双方签订的租赁合同第1.9条款，所以，被告不应当收取租金。原告向本院提交的证据及证明目的：第一组证据清单1、原、被告双方签订的《租赁合同》、《附件》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》各一份，证明：双方协议签订情况；2、2017年11月20日原、被告签订的《交接表》一份，证明：被告没有完全履行合同；3、河南保龙消防技术有限公司出具的《建筑消防设施检测报告》、河南省公安消防总队“豫公消通【2017】175号文”、《全省临时资质社会消防技术机构名录》、河南保龙消防技术有限公司营业执照、《中华人民共和国消防技术服务机构资质证书》各一份共计74页，证明：被告出租的标的物，消防设施存在9项不合格，不具备营业条件；4、原告委托河南贤明律师事务所通过邮政快递向被告邮寄的《律师函》和邮寄回执单各一份；2017年12月27日、2018年1月26日、3月26日原告向被告发送的“至《卫辉市万隆商贸有限公司》公函”三份，证明：经原告督促被告仍不能履行合同义务；5、卫辉市公安消防大队出具《情况说明》一份，证明：被告的出租房产，没有消防验收意见和消防竣工验收备案凭证，造成原告无法实现合同目的；整体证明目的：被告违反双方合同约定，未依约向原告交付租赁物，且逾期交付的部分租赁物消防、安全等均不合格，至今未取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，不具备商场开业营业条件，导致原告租赁的商场至今无法进行消防验收无法正常开业经营，应当承担相应的违约责任。第二组建业商贸公司履行合同支出费用方面的证据（一）游乐场项目1、游乐场总账、游乐场资产明细；2、设备转让协议；3、淘气堡销售合同；4、设备效果图组；5淘气堡清单；6、E卡游游乐管理系统销售合同；7、销售合同书；8、场地机台清单；9、收款收据；10、收据；11、智乐游艺销售合同；（二）装修合同及装修费用材料清单1、建筑装饰装修工程合同（扈宝军一二四楼）；2、建筑装饰装修工程施工合同（干冬军三楼）；3、建筑装饰装修工程施工合同（刘志华四楼）；4、建筑装饰装修工程施工合同（工冬军儿童乐园）；5、建业百货店装修明细（1、2、4楼工作量）；6、二楼装修图纸；7、卫辉建业货店三楼装修工程量造单；8、建筑装饰工程施工表（四楼）；9、建筑装饰工程施工合同（陈鹤林场地结构改造及地板砖改造）；10、装修施工合同（美丽衣橱）；11、装修费用及装修材料单据费用；（三）品牌厅费用支出凭证明细1、一楼层品牌支出费用明细；2、二楼层品牌支出费用明细3、三楼层品牌支出费用明细；4、四楼层品牌支出费用明细；（四）其他工程项目合同及费用1、空调装修费用；2、消防改造工程及明细清单；3、消防卷帘工程及明细清单，消防门明细，指示明细；4、监控工程合同及清单；5、中央空调改造工程；6、灯具购销合同及明细；7、物业管理委托合同；8、合同费用清单及支付凭证；（五）各楼层货架费用及清单1、一楼层货架清单；2、二楼层货架清单；3、三楼层货架清单；4、四楼层货架清单；5、一至四楼层货架合同、明细、支付凭证；（六）各楼层联营商户合同1、一楼皇家保罗联营专卖协议；2、一楼千佰莉销售合同；3、一楼轩美诗经销加盟合同书；4、一楼城市骆驼品牌联盟合同；5、一楼“梦娇花”女鞋加盟经销合同书；6、一楼法国EILEgirl彩妆品牌合作约定书；7、一楼蓓特加盟合同；8一楼丸美日化经销合同书；9、一楼“尚惠”品牌经销合同书；10、一楼七度银饰经营合同；11、一楼爱佳博加盟合同书；12、二楼道途森品牌代销合同；13、二楼登喜璐服饰加盟代理协议书；14、二楼雅狮堂加盟协议书；15、一楼卓不凡合作协议书；16、一楼日泰经销商加盟合同；17、二楼广州壹吾叁商贸公司；18、二楼红豆男装合作经营合同；19、二楼雄狮狼特许加盟合同；20、三楼大黄蜂经销合同；21、三楼德蒙斯特合同；22、四楼艾尔丽思特许加盟合同；23、三楼马大姐内衣经销合同；24、四楼衣香丽影服饰特许加盟合同；25、四楼美丽衣橱联营合同；26、四楼诗萌服饰单店联营合同；27、四楼淑女坊联营合同；第三组证据费用清单。被告向本院提交的证据及证明目的：第一组1、租赁合同一份及房屋平面图；2、租赁协议一、二、三各一份；3、补充协议（一）、（二）、（三）各一份；4、物业管理委托协议一份；5、交接表一份；该组证据证明双方所签租赁合同的内容，双方的权利义务。第二组1、公消安检许字【2010】第0002号消防安全检查合格证；2、原告董事长张建业与万隆公司的张燕飞微信聊天截图；证明双方合同签订前，被告已将本商场具备消防合格证的情况告知原告。第三组1、照片四张，证明被告与原告签订合同前近三年来商场装修完全符合营业条件，消防设施符合消防要求，原告擅自终止营业、撤场，给被告造成重大损失；2、照片七张，证明原告在装修时将商场4-5楼间的消防楼梯拆除，破坏商场原有消防设施，给被告造成巨大损失。第四组1、原告在其微信公众号上发布的开业活动广告截图；2、原告制作的广告宣传单两份；3、照片十张；该组证据证明被告将商场移交给原告告，原告进行装修以后正常开业经营，不存在无法经营的情况，原告诉状中所称的理由不成立。第五组1、原告致卫辉市民的公开信；2；录音证据文字版；3、照片十九张；该组证据证明原告擅自终止合同，原告擅自撤场，原告破坏装修，并将属于被告原有的水泥路墩搬走六个。原、被告申请鉴定报告两份及票据；2020年8月19日卫辉市消防救援大队《调查情况回复》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月18日，原告作为乙方、被告作为甲方签订租赁合同一份，约定原告租赁被告位于卫辉市卫辉大道与健康路交叉口的万隆购物广场的一至四楼部分房屋面积及附属设施、设备等从事百货、超市、电器、餐饮等商业经营使用，面积14923平米。租赁期限自2017年10月1日至2037年9月30日，共计20年。租金按年支付，每月每平方米12元，以第一年租金为标准，每5年递增一次，递增比率为3%。双方约定原告于合同签订后2日内向被告交纳定金200万元，租赁物业交接后充抵租金。第一章“租赁物业”第1.9条约定：租赁期间甲方是整体物业的经营主体，乙方在租赁物业内开展的经营活动为店中店，由乙方负责租赁物业经营范围内的日常消防安全工作和消防设施的日常维护，费用由乙方承担；甲方负责整体物业的消防安全责任，并承担因房屋结构安全和消防部门要求的改造费用。如租赁物业的部分或全部因房屋建筑和消防等原因造成不能投入使用，停用期间该部分房屋乙方不支付租金。第二章“租期、交付物业的日期”第2.2条约定：甲方应于2017年10月1日前向乙方移交租赁物业，甲方给于乙方3个月的免租期，用于乙方商场装修。第2.3条约定，甲方在建的钢构工程（1至4楼扩建）、设备安装、装修（消防、空调、天花地面）完毕后移交乙方，自2017年10月1日至乙方接收之日的天数，按照交付的面积扣减相应租金。第四章“租赁物业交付”第4.1条约定：甲方应于2017年10月1日前向乙方交付符合大型商场经营活动消防和安全要求的物业；甲方在按照合同约定交付该物业时，应保证该物业的建筑（包括在建钢构建筑）及所有设施、设备（包括：商场一至四楼外立面、天花板吊顶、室内地板砖、灯光照明、消防系统、电梯设备、空调设备、安全楼梯、卫生间装修等）符合消防、安全使用标准处于正常使用状态。租赁物业交付确认书签署之日，为租赁物业正式交付之日。第七章“甲方保证和责任”第7.4条约定甲方协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的环保、水、电、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续。如需甲方提供乙方办理报批所需的相关文件、图纸、资料等证明材料或需加盖有关证明印鉴等，甲方必须予以配合。甲方对此等业务不得收费，因报批产生的相关费用由乙方承担。第7.5条约定，甲方同意乙方在不改变租赁物业建筑结构及遵守国家法律、法规的前提下自行设计和装修。甲方负责租赁物业装修的消防申报审批，并承担相关费用，乙方提供协助；乙方承担二楼至四楼的强排风和一楼至四楼的挡烟垂壁，其他改造按照消防部门要求由甲方负责改造并由甲方承担费用。同日，原、被告达成补充协议（一）、（二）、（三），其中补充协议（一）约定了租赁设备、设施、装修的使用和折旧费支付办法；补充协议（二）约定了三楼儿童游乐场、四楼餐厅及健身项目等甲方租赁户的管理事宜。补充协议（三）约定双方签订的《租赁合同》、《物业管理协议》、《补充协议一》、《补充协议二》均为整体合同的组成部分，缺一不可，如有一项部分未履行则整体合同作废。2017年9月19日和9月20日，原告分别向被告支付定金100万元，共计200万元。后被告陆续将租赁物交付原告，2017年11月20日，原、被告形成交接表，载明：一、楼层交接日期：1、四楼：10月15日下午交接，16日下午开始拆除，17日下午因美丽小铺纠纷停工，19日开始拆除、22日因万隆需要捡拆除下来线管、废线、轻钢停工，23日开工。2、三楼：10月15日下午交接，16日下午开始拆除，17日下午因美丽小铺纠纷停工，19日开始拆除、22日因万隆需要捡拆除下来线管、废线、轻钢停工，23日开工。25日协商儿童乐园交接，11月2日签订交接协议。3、二楼：10月22日交接。4、一楼：11月19日交接。二、交接设备：1、观光电梯两部。（缺少各种资料及合格证书）2、扶手电梯六部。（缺少各种资料及合格证书）3、1楼：消火栓5个、灭火器26具、灭火器箱16只、空调一台、镶嵌式灯361只、中心吊灯16只、玫瑰小射灯107只。2楼：消火栓4个。空调9台。三楼：消火栓4个、空调9台。四楼：消火栓2个。4、四楼配电室一套、五楼配电室两套，由本月抄表后进行交接。三、其他……。2017年11月2日，原告购买了被告儿童乐园内的设备、装修、装饰，费用共计130万元（其中包括关于三楼游乐场赔偿5万元损失费）。2016年，被告对原万隆商场增扩建，未完工。原告自2018年1月份开始营业，同年5月份闭店至今，并将租赁场所内物品撤出，部分装修损坏。原告委托对租赁物进行消防检测，2018年1月16日检验报告载明：检验结果…（六）其它1、该工程南侧、西侧与相邻建筑的防火间距不满足规范要求，且无任何防火分隔措施。2、该工程2-4层安全疏散出口数量不够，总疏散宽度不足，不满足规范要求。3、该工程1层中间楼梯与1层商场未实施防火分隔措施。4、东侧新建部分的防火分区内仅有1部疏散楼梯，不满足规范要求。5、新建部分的钢结构的耐火极限不满足规范要求；该部分的自动消防设施未调试投入运行使用；该部分玻璃幕墙与各楼层的未设防火封堵措施不符合规范要求。6、该工程的消防水泵未供电源未投入运行，相关功能无法测试。7、顶层屋顶上稳压装置未供电源未投入运行，相关功能无法测试；稳压装置未与室内消防栓系统稳压管连接，不能向室内消防栓系统供水、稳压。8、该工程室内消防栓系统未设流量开关、低压压力开关。9、该工程未设消防电梯。10、以上问题，请各方尽快处理整改，重新申请检测。（七）综合以上各项，综合判定该工程已设置部分不合格。对于原告主张的装修装饰损失，原告申请资产评估鉴定，鉴定评估结论为：因装修支出的费用为382.19万元，单项资产的价值78.54万元，共计460.73万元，鉴定费8万元。对于被告主张的原告入驻前装修价值损失，被告申请资产评估，鉴定损失评估价值共计134.99万元，鉴定费2万元。2020年8月23日，原、被告双方就案涉租赁物已交接。本院认为，2017年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，双方形成租赁合同法律关系。原告主张解除合同，被告同意，原告请求解除合同的主张，予以确认。案件审理中，被告请求先行返还案涉租赁物，原、被告双方自行达成案涉租赁物交接事宜，并于2020年8月23日完成交接事宜，予以确认。关于原告损失赔偿问题，原告因装饰装修支出的费用460.73万元，由鉴定报告予以证明，予以确认，对于原告主张的其它超出本院确认部分的损失，证据不足，不予确认。本案中，合同约定第1.9条甲方负责整体物业的消防安全责任；第4.1条甲方应于2017年10月1日前向乙方交付符合大型商场经营活动消防和安全要求的物业。原、被告签订合同时，被告虽持有公消安检许字〔2010〕第0002号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但被告于2016年对案涉租赁物原有部分进行增扩建，根据消防部门的调查回复情况说明：需要扩建、改建的，建设单位或使用者应当重新申请消防安全检查，被告在案涉租赁物扩建、改建的情况下，未能提供重新申请消防安全检查合格的证据。另，根据2018年1月16日河南保龙消防技术有限公司检验报告检验结果：综合判定该工程已设置部分不合格。依据上述两个方面判断，被告作为出租人，未能尽到合同约定的消防安全义务，未能向原告提供符合消防安全条件的租赁物，被告对合同终止履行并导致解除，负有主要过错责任；原告作为商场经营者，对其经营所需租赁的场所，须符合国家消防安全条件也是明知的，其自认在验看被告提供的消防证件时就认为是无效的，但原告接收涉案租赁场所后，进行商场装修，其对装修后的商场能否正常经营存在的风险，应当有所预见，故原告对其装修所产生的损失费用，也有一定过错，应当承担与其过错相应的责任。根据上述确认的原告损失数额460.73万元，鉴定费8万元，结合原、被告双方过错程度认为被告承担原告的损失3749840元，原告自行承担损失937460元为宜。被告反诉请求原告赔偿原告入驻前造成被告原装修损失的问题，依据双方约定，甲方同意乙方在不改变租赁物业建筑结构及遵守国家法律、法规的前提下自行设计和装修，故被告此项主张无依据，不予支持。被告反诉请求原告支付租金的问题，双方合同第1.9条约定，甲方负责整体物业的消防安全责任，并承担因房屋结构和消防部门要求的改造费用，如租赁物业的部分或全部因房屋建筑和消防等原告造成不能投入使用，停用期间该部分房屋乙方不支付租金，因被告未能尽到约定的消防安全责任，其主张条件未成就，故被告该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告卫辉市建业商贸有限公司与被告卫辉市万隆商贸有限公司于2017年9月18日签订的租赁合同及附件；二、被告卫辉市万隆商贸有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告卫辉市建业商贸有限公司损失3749840元；三、驳回原告卫辉市建业商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告卫辉市万隆商贸有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111743元，由原告卫辉市建业商贸有限公司负担83807.25元，由被告卫辉市万隆商贸有限公司负担27935.75元；反诉费84505元，减半收取42252.5元，由被告卫辉市万隆商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  文万洲审 判 员  王朝峰人民陪审员  张俊民二〇二〇年九月十一日书 记 员  申汇佳