河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2374号上诉人（原审被告、反诉原告）：席光明，男，1976年8月5日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟洲律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张艳娟，女，1977年12月22日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作市建业房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市新区建业路西侧123号。法定代表人：周栓成，该公司董事长。委托诉讼代理人：张江涛，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邬集体，孟州市众诚法律服务所法律工作者。上诉人席光明、张艳娟因与被上诉人焦作市建业房地产开发有限公司（以下简称焦作建业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2020）豫0883民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人席光明及其和张艳娟的共同委托诉讼代理人张春福、被上诉人焦作建业房地产公司的委托诉讼代理人张江涛、邬集体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。席光明、张艳娟上诉请求：撤销原审判决，对该案重新审理；诉讼费用由焦作建业房地产公司负担。事实和理由：一、原审认定事实错误：原审认定本案后续的银行贷款未能办理是席光明、张艳娟存在车贷未还、系席光明、张艳娟原因导致，与客观情况不符。签订合同后，席光明、张艳娟按照焦作建业房地产公司的要求交纳了住房专项资金和契税，为办理贷款做了准备，由于焦作建业房地产公司不积极配合办理贷款，才导致揭按贷款不能办理。车贷是否解押不是按揭贷款的禁止性条件，原审认定无法办理贷款是由于席光明、张艳娟的原因系推定事实。根据双方合同约定，因买房人原因无法贷款的，买房人应当在接到通知后5日内一次付清剩余房款；结合合同附件内容，焦作建业房地产公司应当按照合同注明的买房人地址发出通知，由买房人于30日内付清房款，而焦作建业房地产公司未提交其向席光明、张艳娟发出通知的证据，原审上述对本案事实的推定缺乏基础事实，与双方的合同约定不符。二、原审适用法律错误：由于焦作建业房地产公司拒不配合席光明、张艳娟办理按揭贷款手续，导致席光明、张艳娟不能按时交纳房款，责任在于焦作建业房地产公司，依法其为了自己的利益不正当促成条件成就的，视为条件不成就。本案焦作建业房地产公司恶意不正当促成解除条件成就，应当视为解除条件不成就，焦作建业房地产公司2019年3月28日发出解除合同的法律函告书无效，双方应当继续履行商品房买卖合同，并由焦作建业房地产公司承担逾期交房的违约责任，原审判决合同解除，与法律规定相悖。焦作建业房地产公司辩称，席光明、张艳娟交纳住房专项资金、和契税是为了享受政府购房补贴，与办理贷款没有任何关系。本案房屋贷款不能办理的根本原因是张艳娟购买车辆、办理了车辆抵押贷款；车贷未能还清，银行规定不能办理车贷。焦作建业房地产公司及时向银行申请了房屋贷款，不存在不积极配合办理贷款之事实。焦作建业房地产公司把银行不予办理房屋贷款的情况及时向对方进行了通知，并告知若不能办理贷款则需要按照规定规定一次性付清剩余房款。席光明、张艳娟把房屋贷款不能办理的责任推给焦作建业房地产公司，始终不认为自己违约。焦作建业房地产公司向对方发出解除合同通知，又于2019年3月28日以公证形式送达法律函告书，席光明、张艳娟曾不服提起诉讼，但又于2019年6月5日撤回起诉，距本次诉讼时间已将近一年，焦作建业房地产公司解除合同的行为有效，双方房屋买卖合同已经解除。双方合同附件规定任何通知均可以口头方式进行，对方所提交的视频证据、证人证明均能证明席光明、张艳娟收到了解除合同通知。席光明、张艳娟的上诉应予驳回，原审判决应予维持。焦作建业房地产公司向一审法院起诉请求：1、席光明、张艳娟承担违约责任，违约金标准以房款总价378,305元为基数按照5％计算，给付18,915.25元；2、诉讼费由席光明、张艳娟承担。席光明、张艳娟向一审法院反诉请求：1、确认焦作建业房地产公司2019年3月28日发出的法律函告书无效；2、焦作建业房地产公司继续履行双方签订的商品房买卖合同并承担逾期交房的违约金（按已付房款118,305元从2018年10月2日起按日万分之3计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年12月25日双方当事人签订商品房买卖合同，席光明、张艳娟购买焦作建业房地产公司的升龙华府3号楼21层3214号房产，面积为133.3平方米，总价为378,305元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式支付房款：首付118,305元整，剩余房款260,000元以贷款的方式付清，如因买受人原因无法贷款的，买受人在接到通知后五日内一次性付清剩余房款，过期视为逾期付款”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同时间付款，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2018-10-01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、具备交付使用条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见附件四第十二条约定”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”；合同附件四：合同补充协议约定“……二、买受人的贷款申请没有被银行批准或没有被完全批准，买受人应当在出卖人按照本合同中注明的买受人的地址发出通知后十日内重新备齐相关资料提交给出卖人，或按照银行批准的贷款额度和年限与银行在十日内签订贷款合同，否则视为买受人逾期付款，逾期十日之内的买受人每日按合同总金额的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过十日的出卖人有权解除本合同将房屋另行出售，买受人并应当按照合同总金额的5％向出卖人支付违约金；三、若买受人的贷款申请不被银行批准或贷款额度没有被完全批准，买受人应当在出卖人按合同中注明的买受人地址发出通知之日起30日内将房屋总价款付清，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权将房屋另行出售，出卖人有权向买卖人收取总房款5％的违约金，办理过程中的费用不子退还；……六、本合同出卖人向买受人发出的任何通知均可以口头方式进行，在口头方式无法通知到买受人的情况下，出卖人按照本合同注明的买受人地址发出邮件通知后，无论买受人是否收到均视为出卖已经进行了有效通知，并产生买受人收到通知的法律效力结果……十一、在买受人未付清全额房款和代收费用之前，出卖人有权拒绝交付房屋。……”。合同签订后，席光明、张艳娟交付了首付款118,305元，2016年12月27日交纳了房屋维修基金，2017年2月17日交纳了契税。张艳娟于2015年11月17日购买起亚牌轿车一辆，2015年11月19日该车辆被抵押，2018年5月21日该车辆被解押。2018年9月12日席光明打印了个人信用报告。2019年3月28日焦作建业房地产公司经孟州市公证处公证向席光明、张艳娟送达了法律函告书，该函告书主要内容为“1、依法解除双方于2016年12月25日签订的商品房买卖合同；2、席光明、张艳娟应按总房款378,305元的5％向焦作市建业房地产开发有限公司支付违约金；3、焦作市建业房地产开发有限公司有权将席光明、张艳娟购买的升龙华府3号楼21层3214号房另行出售，上述决定由焦作市建业房地产开发有限公司按照商品房买卖合同中注明的席光明、张艳娟的地址发出邮件通知，通知自送达你们二人后，商品房买卖合同解除，限你们二人在接到通知后五个工作日内，与公司办理解除合同的相关事宜”。席光明、张艳娟收到函告书后向原审法院提起诉讼，要求依法判定对方继续履行双方于2016年12月25日签订的商品房买卖合同，并判定二人不承担违约金的赔偿。原审法院于2019年5月23日立案，2019年6月5日二人申请撤诉，原审法院于同日作出准许撤诉的裁定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。席光明、张艳娟购买房产，应当按约定支付焦作建业房地产公司房款，虽然席光明、张艳娟已支付了首付款，但后续的银行贷款手续未能办理，焦作建业房地产公司称无法办理贷款的原因是席光明、张艳娟存在车贷未还，该公司多次催促席光明、张艳娟付清剩余房款，但二人置之不理；席光明、张艳娟则称二人至今未收到焦作建业房地产公司送达的不能办理贷款的通知；焦作建业房地产公司称根据合同约定可以口头通知、已口头通知席光明、张艳娟。对此，双方合同签订时间是2016年12月25日，席光明、张艳娟轿车解押时间是2018年5月21日，打印个人信用报告时间是2018年9月12日，从2016年12月25日签订合同到2018年9月12日席光明、张艳娟打印个人信用报告，期间长达1年半余，个人信用报告是办理银行贷款手续的必备材料之一，故无法办理贷款是由于席光明、张艳娟的原因导致，根据行业惯例和资金回笼需求，焦作建业房地产公司不可能在如此长时间内不通知对方无法办理贷款的情况，且口头通知符合合同约定，证人崔某也证明口头通知过席光明、张艳娟，席光明、张艳娟的视频证据是在个人信用报告打印之后，且视频的对话中也显示焦作建业房地产公司通知过，故对于席光明、张艳娟的抗辩理由不予采纳。双方商品房买卖合同附件四合同补充协议第十一条约定“在买受人未付清全额房款和代收费用之前，出卖人有权拒绝交付房屋”，且焦作建业房地产公司已于2019年3月28日向席光明、张艳娟送达了法律函告书，通知解除双方之间于2016年12月25日签订的商品房买卖合同，席光明、张艳娟于2019年5月25日向原审法院起诉，要求依法判定继续履行双方于2016年12月25日签订的商品房买卖合同，并判定不承担违约金的赔偿，后于2019年6月5日撤诉，故而席光明、张艳娟的解除合同行为有效，双方之间2016年12月25日签订的商品房买卖合同已经解除，对于席光明、张艳娟的反诉请求不予支持。席光明、张艳娟在打印个人信用报告后到焦作建业房地产公司通知解除合同前曾找对方要求继续履行合同，但合同一直没有继续履行，焦作建业房地产公司存在过错，故焦作建业房地产公司要求席光明、张艳娟支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决如下：一、驳回原告焦作市建业房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告席光明、张艳娟的反诉请求。案件受理费272元，减半收取为136元，由原告承担；反诉费25元，由席光明、张艳娟承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审查明的案件事实与原审认定的案件相同。本院认为，双方于2016年12月25日签订商品房买卖合同，明确约定了交款方式、交款数额、交款时限以及违反合同的责任、后果，之后，席光明、张艳娟交纳了首付款118,305元。但对于剩余的260,000元房款，至双方本案诉讼之时二人仍未交纳，期间时间长达数年。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据该法律规定，向卖房人焦作建业房地产公司交纳房款是买房人席光明、张艳娟的基本、主要的合同义务，房款筹集方式不影响合同义务的承担，双方对于剩余房款采取按揭贷款方式交纳的约定不能排除席光明、张艳娟的交纳房款义务。也就是说，本案无论是按揭贷款付款还是贷款不能恢复为普通付款，席光明、张艳娟均是贷款主体、交纳房款主体，应当承担交纳房款义务。而经过了数年，席光明、张艳娟至今未向焦作建业房地产公司交纳剩余房款。席光明、张艳娟也没有确实、充分的证据和理由证明焦作建业房地产公司违约或者故意不配合办理按揭贷款手续、应当承担房款不能交纳的责任，二人以此为理由排除自己主要、基本的合同义务没有法律依据。因此，席光明、张艳娟应当承担没有交纳房款的不利法律后果，焦作建业房地产公司单方通知解除合同的民事法律行为应认定为合法有效，席光明、张艳娟要求确认焦作建业房地产公司解除合同通知无效、继续履行合同的反诉请求不能成立；二人没有履行交纳房款的主要义务，依据双方合同的约定焦作建业房地产公司有权拒绝交付房屋，故席光明、张艳娟要求焦作建业房地产公司支付违约金的反诉请求亦不能成立。原审根据所认定的基本事实作出的判决并无错误,席光明、张艳娟要求对该案重新审理没有事实和法律依据。综上所述，席光明、张艳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费297元，由席光明、张艳娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年九月二十九日书记员 刘           颖