广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1021民初1367号 原告：广西投资集团璧华物业管理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道109号广西投资大厦，统一社会信用代码：91450000711427270R。 法定代表人：孔方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄耀雄，该公司员工。 被告：刘奕玕，男，1986年12月21日出生，汉族，现住广西百色市田阳区。 原告广西投资集团璧华物业管理有限公司与被告刘奕玕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告广西投资集团璧华物业管理有限公司委托诉讼代理人黄耀雄到庭参加诉讼，被告刘奕玕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西投资集团璧华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年7月1日至2019年12月31日欠付的物业管理费3122.3元；2、判令被告支付原告违约金4286.30元（违约金计算方式为：从2016年7月1日起，以每月欠缴的物业管理费55.31元为基数，从下个月1日起，按每日3%的标准计算，暂计至2019年12月31日为4286.30元，此后违约金计算至全部款项清偿之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告先与广西投资集团建设实业有限公司签订《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》，后原告与广西广投文化旅游投资有限公司签订《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》，合同均约定选聘原告对广投·银海小区一、二期提供前期物业管理服务事宜。各合同均约定在期限内小区成立业主委员会时，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。从2012年10月15日至今，广投·银海小区一、二期尚未成立业主委员会。2012年11月5日，被告与原告签订《广投·银海小区前期物业管理服务协议》，合同约定双方的权利义务，物业服务费用的具体标准为：1、高层住宅物业（带电梯）：0.69元/月·平方米；2、多层住宅物业：0.46元/月·平方米；3、商业物业：1元/月·平方米；4、非住宅用房等物业：0.30元/月·平方米。被告刘奕玕系广投·银海小区1-2-402号房业主，产权面积为120.25平方米，综合物业管理费0.46元/平方米/月，代收公共维修资金0.10元/平方米/月，代收城市生活垃圾清理费7元/户/月，每月应交纳物业服务费为74.34元。自2016年7月1日起至2019年12月31日，被告累计拖欠物业服务费3122.3元。被告未在约定期间缴纳物业费已构成违约，原告有权要求被告按每天千分之三缴纳滞纳金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持其诉请。 原告广西投资集团璧华物业管理有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、原告企业营业执照，证明原告主体适格；2、被告身份证复印件，证明被告主体适格；3、原告与广西广投文化旅游投资有限公司签订的《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》，证明原告受广西广投文化旅游投资有限公司委托对广投·银海小区一、二期提供前期物业管理服务；4、原告与被告《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》，证明被告作为广投·银海小区的业主，原告为被告提供物业管理服务。合同中对物业费的收费标准及违约条款也进行了相关约定；5、被告物业费欠缴单，证明被告应按期缴纳的物业费用；6、律师函及邮单，证明原告已发函被告催缴缴纳物业费，但被告置之不理仍未缴纳物业管理费。 被告刘奕玕未到庭，也未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告刘奕玕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年10月8日、2014年10月15日，原告分别与广西投资集团建设实业有限公司签订《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》，合同约定广西投资集团建设实业有限公司选聘原告对广投·银海小区一、二期提供前期物业管理服务事宜。2015年10月8日、2017年7月26日和2018年11月2日，原告分别与广西广投文化旅游投资有限公司签订《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》，合同约定由广西广投文化旅游投资有限公司选聘原告对广投·银海小区一、二期提供前期物业管理服务事宜。各合同均约定在期限内小区成立业主委员会时，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。从2012年10月15日至今，广投·银海小区一、二期尚未成立业主委员会。2012年11月5日，被告与原告签订《广投·银海小区前期物业管理服务协议》，合同约定双方的权利义务，物业服务费用的具体标准为：1、高层住宅物业（带电梯）：0.69元/月·平方米；2、多层住宅物业：0.46元/月·平方米；3、商业物业：1元/月·平方米；4、非住宅用房等物业：0.30元/月·平方米。并就被告不按约定交纳物业服务费等费用的，承担每日千分之三滞纳金的违约责任。被告刘奕玕作为广投·银海小区的房屋业主，其房屋面积为120.25平方米。被告刘奕玕自2016年7月1日至2019年12月31日止共42个月，被告所欠综合物业管理费2323.23元（42月×120.25㎡×0.46元/㎡/月），代收公共维修资金505.05元（42月×120.25㎡×0.1元/㎡/月），代收城市生活垃圾清理费294元（42月×7元/月），合计3122.3元。2020年5月29日，原告授权广西桂海律师务实所向被告发出物业费催缴律师函后被告仍未缴纳。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求支持其诉讼请求。 另核实，田阳县物价局和田阳县房产管理局的阳价字［2014］33号文件，就各物业服务企业在成立业主委员会之前的住宅小区物业服务收费作了基准收费标准，即：多层住宅0.45元/月·平方米；小高层及高层住宅0.70元/月·平方米，上下浮动幅度不超过15%，公共耗能电费（电梯电费除外）可据实分摊收取。 本院认为，原告与广西投资集团建设实业有限公司签订《广投·银海项目一、二期前期物业服务合同》、原告与广西广投文化旅游投资有限公司签订的《广投·银海小区一、二期前期物业服务合同》及原告与被告签订的《广投·银海小区前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，应合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告从2012年10月15日至今，一直为银海小区的业主提供了物业服务。被告刘奕玕作为小区业主，应当向原告支付合理的物业服务等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告已向被告履行了书面催收义务，结合公平原则和质价相符的原则，并参照物业服务项目、代收有关专项项目的收费标准，原告诉请被告支付物业服务费3122.3元的主张，证据充分，本院予以支持。依合同约定，被告逾期未交纳物业管理服务费用，应承担违约责任，向原告支付违约金。原告诉请的违约金额过高，应依法予以调整并以被告所拖欠费用总额的30%计付违约金936.69元（3122.3元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘奕玕于本判决生效之日起十日内向原告广西投资集团璧华物业管理有限公司支付综合物业管理费2323.23元，代收公共维修资金505.05元，代收城市生活垃圾清理费294元，共计3122.3元； 二、被告刘奕玕于本判决生效之日起十日内向原告广西投资集团璧华物业管理有限公司支付违约金936.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告刘奕玕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员  蒋 松 二〇二〇年九月十四日 法官助理  黄景松 书 记 员  覃丽娟