湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1997号上诉人（原审被告）：万顺华，男，1963年4月18日出生，汉族，湖南省东安县人，经商，户籍所在地湖南省东安县，现住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：易晶，女，1987年3月27日出生，汉族，湖南省东安县人，经商，户籍所在地湖南省东安县，现住湖南省东安县。委托诉讼代理人：周雄燕，东安县天一法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓卫（系原告易晶之夫），男，1982年7月27日出生，汉族，湖南省溆浦县人，经商，户籍所在地湖南省溆浦县，现住湖南省东安县。上诉人万顺华因与被上诉人易晶租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院作出的（2020）湘1122民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人万顺华被上诉人易晶及其委托诉讼代理人周雄燕、邓卫到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人万顺华上诉请求：1、请求依法撤销湖南省东安县人民法院作出的（2020）湘1122民初926号民事判决第一项、第二项，改判驳回上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定部分事实错误，一审法院仅以被上诉人装修在前、补签书面合同在后为由认定上诉人默认被上诉人装修改建行为系认定事实错误，以至于作出错误判决。上诉人与被上诉人存在不可调和的矛盾，因此解除合同更有利于化解双方矛盾。被上诉人易晶辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。2、上诉人与被上诉人依合同享有权利和承担义务，产生矛盾均为上诉人单方行为导致，解除合同将会给答辩人带来重大经济损失。易晶向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告于2017年7月21日签订的《租赁合同》有效并继续履行；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月21日，原告易晶（乙方）与被告万顺华（甲方）签订了《租赁协议》，合同约定：甲方愿将东方明珠的2栋101、201、102、202、103、104、204、203号门面租给乙方用于商业经营，乙方不得经营违法违规项目，否则甲方有权收回该门面，并且无需赔偿乙方任何损失；租期：5年，自2018年5月28日到2023年5月28日止；门面租金：2018年5月28日至2019年5月28日租金为60000元，2019年5月28日至2020年5月28日租金为63000元，2020年5月28日至2021年5月28日租金为66200元，2021年5月28日至2022年5月28日租金为69500元，2022年5月28日至2023年5月28日租金为73000元，每年租期开始前一个月付清当年租金；租赁期间内乙方需向甲方交纳5000元租房押金，合同终止到期甲方需退还乙方租房押金，租赁期内的水电费、物业管理费和乙方相关的一切费用由乙方自负；乙方的所有装修费用在租赁到期后甲方不承担退还装修费用，乙方装修需改变房屋原始结构时，需经甲方同意方可；租赁协议到期后，如甲方门面没有卖出仍需将此房出租，甲方按当时市场价格，优先考虑租给乙方，同样乙方有购买此门面优先权；如该门面已卖出，在租期内，甲方必须确保乙方的一切经济损失和费用，租期到后，乙方可与购房人协商租赁合同，租金由双方协商，若购房人不同意将门面出租给乙方，则乙方无条件退出该门面，租期内乙方有权转让该门面，并通知甲方签合同；等。原告易晶租用被告万顺华的门面经营了东安县鹏发商行。2017年7月24日，原告开始装修其租赁的门面，拆除了原有的楼梯，并在二楼建厨房和卫生间。2018年6月12日，原告向被告交纳了2018年5月28日至2019年5月28日的门面租金60000元。2019年5月25日，原告向被告交纳了2019年5月28日至2020年5月28日的门面租金63000元。2020年5月7日，原告向被告银行卡号为62×××73的中国农业银行账户存入2020年5月28日至2021年5月28日的门面租金66200元及租房押金5000元。2020年5月7日，被告试图通过微信转账的方式向原告退还2020年5月28日至2021年5月28日的门面租金66200元及租房押金5000元，但由于原告未收取，退还未成功。另查明，在原、被告签订《租赁协议》前，被告已于2015年5月12日将门面租给原告使用，租期为三年。2019年8、9月份左右，被告将租给原告的门面卖给他人时，未告知原告。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案的争执焦点是：一、原、被告在履行租赁合同时是否有违约行为；二、原、被告所签的租赁合同是否应当予以解除。关于焦点一，原告易晶与被告万顺华签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告万顺华按约将门面交付给原告易晶使用，原告易晶于2018年6月12日向被告交纳了2018年5月28日至2019年5月28日的门面租金60000元，于2019年5月25日向被告交纳了2019年5月28日至2020年5月28日的门面租金63000元，于2020年5月7日向被告银行卡号为62×××73的中国农业银行账户存入2020年5月28日至2021年5月28日的门面租金66200元及租房押金5000元。原告未按租赁合同的约定即每年租期开始前一个月付清当年租金，但其迟延履行的时间较短，并不存在被告催收后原告拒付房租的情形，因此，原告存在轻微违约，但不构成根本违约。原告在拆除楼梯时虽未征得被告书面同意，但被告多次到原告店里办事或收租金，应当明知此事，被告未提供其不同意原告拆除的证据，可以视为其默认。被告在《租赁协议》约定的租期内，将门面卖给他人且未告知原告，损害了原告的优先购买权，亦存在一定的违约行为。关于焦点二，被告虽然已将门面卖出，但原、被告之间签订的《租赁协议》约定租期为2018年5月28日到2023年5月28日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，原、被告之间签订的《租赁协议》并不受租赁物所有权变动的影响。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原、被告在履行《租赁协议》时虽均有违约行为，但并不致使不能实现合同目的，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故原、被告之间所签订的租赁合同不应当予以解除。综上所述，原告请求确认原、被告于2017年7月21日签订的《租赁合同》有效并继续履行的诉讼请求，有法律和事实依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：一、原告易晶与被告万顺华于2017年7月21日签订的《租赁协议》合法有效；二、原告易晶与被告万顺华继续履行双方于2017年7月21日签订的《租赁协议》。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告万顺华负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争执焦点是：上诉人、被上诉人所签的租赁合同是否应当予以解除。涉案《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。本案中，被上诉人虽未按租赁合同的约定即每年租期开始前一个月付清当年租金，但其迟延履行的时间较短，并不存在上诉人催收后拒付房租的情形，该行为不构成根本违约。被上诉人在拆除楼梯时虽未征得上诉人书面同意，但上诉人多次到被上诉人店里办事或收租金，应当明知此事，上诉人未提供其不同意被上诉人拆除的证据，可以视为其默认。上诉人在《租赁协议》约定的租期内，将门面卖给他人且未告知被上诉人，损害了被上诉人的优先购买权，亦存在一定的违约行为。上诉人虽然已将门面卖出，但涉案《租赁协议》约定租期为2018年5月28日到2023年5月28日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，上诉人、被上诉人之间签订的《租赁协议》并不受租赁物所有权变动的影响。本案上诉人、被上诉人在履行《租赁协议》时虽均有违约行为，但并不致使不能实现合同目的，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故上诉人、被上诉人之间所签订的租赁合同不应当予以解除。综上所述，上诉人万顺华的上诉请求不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由万顺华负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月八日法官助理熊孝航书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。