广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1759号 上诉人(一审被告)：北海荣凯房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道163号振业中央华府3单元1408号，统一社会信用代码：914505007821458287。 法定代表人：陈汝伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭德元，广西现城律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：何章，男，1956年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 上诉人北海荣凯房地产开发有限责任公司（以下简称“荣凯公司”）因与被上诉人何章房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣凯公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人返还办两证多收费用8000元。事实与理由：一、上诉人代被上诉人办理契税和权属证书等行为而收取的费用是代理费用，而非一审法院认定的具有预缴性质的费用，其认定事实有误。双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定了由上诉人代被上诉人办理契税，所产生的契税由被上诉人承担，随后双方当事人又在《补充协议》中明确办理两证费用一共收取11500元，并由买受人在2010年元月15日前一次性付清。由此可知，上诉人代被上诉人办理缴纳契税的税款由买受人自己承担，上诉人还替被上诉人代办两证，并收取所需缴纳的费用及劳务费用，因此《补充协议》中所收的费用11500元不止包括契税，还包括上诉人代为办理办证事宜所需要的劳务费用等，协议中所述的多退少补是针对《补充协议》中的第四条的面积误差；二、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》补充协议、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律法规，被上诉人从来没有就合同条款提出异议，也从未起诉请求确认合同无效或者认为合同是可变更可撤销的合同，合同依法有效，双方当事人都应具有契约精神从而遵照履行。被上诉人支付了约定的款项，以实际行动认可了合同内的约定，同时上诉人也已经按照合同约定为其缴纳了税费并办理了相关的产权证书，合同中的相关内容已经履行完毕，被上诉人也应按约支付款项。综上，一审法院认定上诉人与被上诉人之间约定的代办两证费用具有预缴性质属于认定事实错误，上诉人的上诉具有事实和法律依据，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人何章辩称，一、上诉人称收取的11500元是代理费用，并非预缴费用，没有事实依据。首先，上诉人是开发商，根据相关的法律规定，上诉人应当协助被上诉人办理房屋的两证，而不是代理办理。再次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，上诉人应当在交房后的360日内办理相关的产权证书，并约定了相关的违约责任，案涉房屋一直到2017年8月才办理两证，上诉人构成违约，被上诉人仍保留追索违约责任的权利。二、上诉人的销售人员告诉被上诉人北海市是按照房款总价的3%缴纳契税，但实际上案涉房屋的契税仅为2858.40元，被上诉人按照上诉人的要求缴纳了11500元的契税费与办理两证的费用，而上诉人一直将缴纳契税的真实情况隐瞒至2019年12月8日，上诉人的行为构成欺诈。被上诉人在知晓缴纳的真实契税费后，立刻向上诉人提出了异议，并不是上诉人所称的被上诉人一直未就案涉合同条款提出异议。三、即使11500元是作为代理费收取的，一审法院要求上诉人提交相关的票据、凭证，但上诉人并未能提供。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 何章向一审法院起诉请求：一、荣凯公司按《商品房买卖合同》补充协议返还何章多付的19380元；二、荣凯公司返还19380元的利息6000元（以19380元作为本金，按月利息千分之二点五计算利息从2010年1月至2019年12月止），办证费多收的8000元，三项金额合计33380元；三、一审案件诉讼费用由荣凯公司承担。 一审法院判决：一、荣凯公司返还何章多付的购房款18316及利息（利息以18316元为基数，自2017年8月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、荣凯公司返还何章办两证多收费用8000元；三、驳回何章的其他诉讼请求。一审案件受理费317元，由何章负担67元，荣凯公司负担250元。 本院经二审审理认为，案涉的《商品房买卖合同》《补充协议》及《补充协议》系荣凯公司与何章的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。 关于退还多收取8000元办证费用的问题。经查，双方当事人签订的《补充协议》中约定了由荣凯公司代为申报契税，所产生的税费由何章承担，以及双方签订的《补充协议》中还明确约定了办理两证的费用为11500元，何章于2010年1月15日向荣凯公司支付了案涉房屋办证费用11500元，2010年2月2日，荣凯公司缴纳案涉房屋契税2858.40元，案涉房屋的权属证也于2017年8月8日发放。二审庭审中，何章认可案涉房屋契税的缴纳以及案涉房屋权属证照是由荣凯公司代为办理的，且双方当事人均认可《补充协议》中约定办理两证的费用11500元包含了案涉房屋的契税缴纳、办理案涉房屋权属证的费用以及其他代办费用，但何章主张代为申报契税及办理权属证明的代办费为1000元，当时是因为被告知契税按照房屋总价款的3%缴纳，才同意约定办证费为11500元，现荣凯公司应将多收取的费用予以退还，而荣凯公司则主张双方系通过协商一致签订的《补充协议》，其中已明确约定办理两证的费用共11500元，《补充协议》未被解除，亦不属于无效合同或可撤销合同，依旧合法有效，双方应按约履行各自的权利义务。本院认为，案涉《补充协议》中约定了由荣凯公司代为申报案涉房屋契税，以及《补充协议》中约定了办理两证的费用11500元，但均未明确约定代为办理上述事项需要支付的具体代办费用金额，且荣凯公司也未能提供相关的凭证证实其为办理案涉房屋契税、权属证等支出的代办费用，但根据双方当事人在二审庭审中的陈述可相互印证荣凯公司代办上述事项，何章需向荣凯公司支付一定的代办费用，但何章主张代办费为1000元又未能提供充足的证据予以证实，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，综上，本院酌情认定荣凯公司代何章办理申报案涉房屋契税、房屋权属证照等事项应收取代办费2000元，一审时，何章已同意支付办两证费3500元，故荣凯公司应向何章退还多收取的费用6000元。一审判决认定荣凯公司返还何章办两证多收费用8000元不当，本院予以纠正。 综上，荣凯公司的上诉请求部分有理，本院予以支持，没有事实和法律依据的部分，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初17号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初17号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初17号民事判决第二项主文为：上诉人北海荣凯房地产开发有限责任公司返还被上诉人何章办理两证多收取的费用6000元； 四、驳回被上诉人何章的其他诉讼请求。 一审案件受理费317元，二审案件受理费50元，共计367元，由上诉人北海荣凯房地产开发有限责任公司负担275.25元，由被上诉人何章负担91.75元。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年九月十日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦