浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0822民初2440号 原告（反诉被告）：常山橄榄树商业运营管理有限公司，住所地浙江省常山县天马街道文峰西路9号6幢一层116室。 法定代表人：漆卓才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告（反诉原告）：郑官华，男，1972年1月26日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：张晓路，浙江海之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浪，浙江海之星律师事务所律师。 原告常山橄榄树商业运营管理有限公司（以下简称橄榄树公司）与被告郑官华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理；被告郑官华于2019年10月21日提出了反诉，本院于2019年11月19日公开开庭，对本诉、反诉进行了合并审理。原告委托诉讼代理人桑永标、被告郑官华到庭参加诉讼。因案情较复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人桑永标，被告郑官华及其委托诉讼代理人张晓路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告橄榄树公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方签订的《商铺租赁管理合同》及其附件、补充合同，被告向原告返还中商广场3#2层201-235、7#2层205-212、231-234、201-204、213-230、235-236共71间铺面；2.判令被告向原告支付拖欠的租金和综合服务费979889元（按36元/平方米/月标准计算至判决确定的返还铺面之日止，暂计算至2019年10月31日止为979889元）；3.判令被告按0.3%/日的标准向原告支付逾期付款违约金（自2019年1月26日起至2019年4月25日止以316293元为基数；自2019年4月26日起至2019年7月25日止以638526元为基数；自2019年7月26日起至判决确定的给付之日止以955081元为基数。暂算至2019年8月25日为515673元）；4.判令被告向原告支付因解除合同产生的违约金316293元，且原告有权不返还被告交纳的租赁保证金。5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系常山县文峰西路9号中商广场项目的商业运营企业。2016年10月10日，原告与被告签订了《商铺租赁管理合同》，约定被告承租原告的中商广场3#2层201-235、7#2层205-212、231-234铺，建筑面积1928.52平方米。同年12月28日，因被告扩大经营面积，双方再次签订《补充合同》，被告又承租了7#2层201-204、213-230、235-236号铺面。至此，被告共承租原告铺面71间，租赁面积达3100.91平方米。租赁用途为餐饮，租赁期限为8年，自2017年3月1日起至2024年10月31日止。租金及综合服务费分段计算，每3个月为一个支付期，每个支付期限届满前3日内支付下一个支付期的租金和综合服务费等费用。合同还约定，被告迟延支付租金等费用超过15日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告即将上述租赁场地交付给了被告，被告进场进行装修、经营。双方对租赁面积、免租期等内容进行了确认。被告于2018年9月15日、2018年11月6日分别交纳了租金等费用，结清了2019年1月24日前的租金和服务费。但在此之后，被告以前期装修投入太高造成资金困难等为由，拒不交纳租金和综合服务费。依照双方合同的约定，被告应在2019年1月26日前支付2019年2月1日起至2019年4月30日止的租金、综合服务费，此后依此顺延。但被告一直拖延，拒不支付的行为，严重违反了合同的约定，导致原告的合同目的、合同预期利益不能实现。为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告郑官华辩称，一、原告自身管理不当，不支付小业主商铺租金，导致小业主找被告索要租金，给被告正常经营造成阻碍。原告给被告的账号不是原告公司账号，之前被告按原告提供的个人账户打了两笔租金，后根据小业主和中商广场推进组工作人员的建议，被告不敢将钱打入原告方个人账户上，被告多次叫原告给正确账户，但未果，所以租金暂缓支付。二、原告违约引进三家同类型商铺（谛道海铺、牛蛙恋上鱼、佳香餐厅），属于严重违约，导致被告营业额明显下降。三、合同约定了综合服务费，但原告未履行提供广告宣传等一系列服务的义务，故该项费用应取消。四、房屋210包厢和212包厢严重漏水，是建筑有裂缝造成的，原告方有修缮的义务，与原告沟通多次无果，已未使用2年的时间，期间损失严重。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。 反诉原告郑官华提出反诉请求（变更后的反诉请求）：1.继续履行商铺租赁管理合同；2.被反诉人橄榄树公司对违约引进三家餐厅给反诉人造成的损失承担赔偿责任；3.被反诉人对210包厢和212包厢给反诉人造成的装修损失和利润损失承担赔偿责任共计1103600元（面积约70平米，装修费用约14万元，利润损失803天×2间×600元/餐.天=963600元）；4.被反诉人于判决作出之日起30天内将210、212、226包厢维修至可以投入正常使用的状态，并自房屋无法正常使用之日起直至被反诉人维修好房屋之日止免收上述包厢的租金；5.被反诉人因未提供综合服务的行为而将全部综合服务费予以扣除；6.要求予以变更商铺租赁管理合同，下调2019年8月1日至2024年10月31日的租金，下调标准为在原有租金基础上下调10元/平方米/月；7.被反诉人对新冠疫情影响期间的房屋租金减免3个月；8.要求扣除反诉原告代被反诉人支付给姚小平、王美英的租金16994元整；9.要求被反诉人提供其公司收款账户；10.所有诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实和理由：合同履行中双方存在纠纷，但一直在沟通协商中，因有被反诉人违约在先，反诉人才暂时搁置租金的支付，被反诉人橄榄树公司不应获得合同解除权。一、反诉人将租金支付至被反诉人要求的“潘润鉴”的个人账户后，被反诉人却未将租金支付给商铺产权人，致使产权人直接向反诉人讨要房租，给反诉人正常经营造成恶劣影响。后产权人及推进组组长都建议反诉人暂缓交租到“潘润鉴”账户，说万一有纠纷，产权人将很难再向被反诉人要到这笔租金。基于被反诉人自身管理的不当行为，给反诉人经营带来不安，反诉人暂时搁置租金支付并无不当。二、被反诉人违反《商铺租赁管理合同》的《补充合同》第二条约定“不再引进超过300平方米中式中餐进入本项目”，于合同签订后的2017年先后引进3家同类餐厅（谛道海铺、牛蛙恋上鱼、佳香餐厅），属于严重违约，给反诉人造成极大损失，更使原定的租金标准明显有失公平。三、反诉人承租的商铺中，210包厢和212包厢因房屋固有缺陷导致严重漏水，被反诉人不仅未告知该缺陷，经反诉人多次沟通后仍未采取修复措施，也未提供房屋相邻结构图，致反诉人无法代为修复。两个包厢长期未使用逾两年，损失达1103600元，应由被反诉人承担赔偿责任。（2020年8月24日实地察看漏水包厢后，郑官华增加了维修226包厢的请求）。四、合同是被反诉人提供的格式文本，未对综合服务费一项做过解释，也未列明提供的是哪些服务，双方权利义务不对等，显失公平，应认定无效。实际履行中，被反诉人一直没有给反诉人服务过什么（橄榄树公司是皮包公司，没人入驻中商广场办事）。反诉人多次向被反诉人提出要求，但其从未兑现要派运行管理人员为反诉人策划运行的承诺。反诉人被谎言欺骗，按时交了2018年8月1日至2019年1月31日的服务费。五、中商广场本身运行管理不畅，租金畸高，新冠疫情更是给反诉人的餐饮经营造成了前所未有的困境，停工三个月，从国家到地方都倡导业主为租户减免租金，故恳请按政策导向减免租金3个月。 反诉被告橄榄树公司答辩称：郑官华的各项反诉诉求，都没有合同和事实依据，请求法庭驳回。1.郑官华所称的三家餐饮店，经营范围是火锅、烧烤、海鲜，与郑官华经营的中餐不同类，所以不构成违约。2.包厢漏水的原因是郑官华自己装修造成的，还是其他商铺装修造成的，原因并未确定，郑官华诉求应不予支持。3.综合服务费是双方充分协商后约定的，并不违反法律强制性规定，郑官华要求免除综合服务费的诉求无法律依据。4.关于收款账户，不应成为反诉内容。5.原、被告双方与姚小平、王美英确实达成了租赁合同的补充协议，如果郑官华能够证明已经支付了16994元费用，橄榄树公司同意扣除。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告（反诉原告）郑官华提交的下列证据，原告（反诉被告）橄榄树公司提出异议，本院分析认定如下： 1.付款委托书、手机交易记录查询、产权人刘金生情况说明、中商广场工作组组长证明各1份，用以证明郑官华将租金打到橄榄树公司提供的个人账户后，公司却未支付给商铺产权人，导致产权人直接向郑官华讨要房租，严重影响正常经营，产权人和工作组组长都建议暂缓支付租金的事实。 经庭审质证，橄榄树公司对付款委托书、手机交易记录查询无异议，对情况说明、工作组组长证明的证明效力提出异议。本院经核实后对待证事实予以认定。 2.中商广场三家餐厅照片、营业执照及网络营销推文截图，用以证明橄榄树公司违反补充合同约定引进餐厅的事实。 经庭审质证，橄榄树公司对真实性和证明目的提出异议。本院审查后认为该组证据能证明存在三家餐厅的事实，但橄榄树公司是否违约的事实，需结合全案证据再作判断。 3.郑官华制作的2018年及2019年营业收入对比材料，用以证明受三家餐厅开业影响，郑官华餐厅营业收入下降且影响持续的事实。 经庭审质证，橄榄树公司对真实性和证明目的提出异议。本院审查后认为该组证据尚不足证明待证事实。 4.包厢漏水现场照片3份及维修情况说明1份，用以证明存在3个包厢漏水的事实。 经庭审质证，橄榄树公司对证明目的提出异议。本院经现场察看后，对待证事实予以认定。 5.装修工程施工合同及同类包厢营业单，用以证明漏水包厢的装修费损失及无法使用的利润损失。 经庭审质证，橄榄树公司对真实性和证明目的提出异议。本院审查后认为该组证据尚不足证明待证事实。 6.商铺减租金致函复印件1份、本院（2018）浙0822民初3345号民事判决书1份，用以证明郑官华2019年5月发函给橄榄树公司就租赁纠纷进行沟通的事实，以及法院同类判决表明争议未解决而搁置租金支付不构成违约的事实。 经庭审质证，橄榄树公司对证明目的提出异议。本院对商铺减租金致函的真实性予以认定；对民事判决书，本院认为与本案事实无关联性，故对被告证明目的不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告橄榄树公司成立于2016年8月23日，系常山县文峰西路9号中商广场项目的商业运营企业，通过与商铺产权人签订物业委托经营管理协议，开展商铺统一出租等经营管理事宜。 2016年10月10日，原告橄榄树公司（甲方）与被告郑官华（乙方）签订了《商铺租赁管理合同》，约定乙方郑官华承租甲方橄榄树公司的中商广场3#2层201-235、7#2层205-212、231-234号铺，建筑面积1928.52平方米，租赁用途为经营餐饮，租赁期限为8年，自2017年3月1日起至2024年10月31日止；2017年3月1日起至2017年8月30日为装修期（免租期）。 该《商铺租赁管理合同》第三条关于租金的条款，约定了2017年至2024年分年度的租金标准，即2017年3月1日至2018年2月28日，租金标准为22元/月.㎡；2018年3月1日至2019年2月28日，租金标准为24元/月.㎡；2019年3月1日至2020年2月28日，租金标准为25元/月.㎡；2020年3月1日至2021年2月28日，租金标准为27元/月.㎡；之后三年租金标准分别为28元/月.㎡，29元/月.㎡，31元/月.㎡；最后一期即2024年3月1日至2024年10月31日，租金标准为32元/月.㎡。 第四条关于综合服务费的条款，约定了2017年至2024年分年度的综合服务费标准，即2017年3月1日至2018年2月28日，综合服务费标准为10元/月.㎡；2018年3月1日至2019年2月28日，综合服务费标准为10元/月.㎡；2019年3月1日至2020年2月28日，综合服务费标准为11元/月.㎡；2020年3月1日至2021年2月28日，综合服务费标准为11元/月.㎡；之后三年综合服务费标准分别为12元/月.㎡，13元/月.㎡，13元/月.㎡；最后一期即2024年3月1日至2024年10月31日，综合服务费标准为14元/月.㎡。关于租金及综合服务费的支付方式，合同约定，每3个月为一个支付期，乙方应在每个支付期限届满前3日内支付下一个支付期的租金和综合服务费。乙方逾期交纳租金和服务费，每逾期一日，应向甲方支付应付金额0.3%的违约金。 第五条关于保证金的条款，约定乙方需缴纳123400元租赁保证金（2个月租金），作为按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保。2016年10月18日、19日，郑官华转账支付了123400元租赁保证金。 第六条关于违约责任的条款，约定如乙方逾期交纳租金、租赁保证金、综合服务费、物业费、能源费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额1%的违约金。 该《商铺租赁管理合同》还约定了商铺使用、交还，优先租赁权、合同终止与解除等事项；并特别约定，本合同附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。 在同日签订的《商铺租赁管理合同》的附件——《补充合同》中，双方又达成如下条款：甲方橄榄树公司同意给予乙方郑官华10个月的免租期（含装修期），为2017年3月1日起至2017年12月31日；甲方承诺在乙方经营期间，不再引进经营面积超过300平米的中式正餐进入本项目（业主自营除外），但若乙方有违约行为的，甲方可以不遵守本承诺。 2016年12月28日，橄榄树公司与郑官华再次签订《补充合同》，协商达成增加租赁铺面的补充条款：甲方橄榄树公司将中商广场7#2层201-205、213-230、235-236号铺面，建筑面积1092.91平方米租赁乙方郑官华；租赁期8年，自2017年3月1日起至2024年10月31日止。乙方需缴纳69900元租赁保证金（2个月租金），作为按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保。2016年12月29日，郑官华转账支付了69900元租赁保证金。至此，被告郑官华共承租原告橄榄树公司铺面3100.91平方米（经测绘报告确认的面积）用以经营“幸福港湾（柚乡大院）”餐饮店。 合同签订后，因开发商原因，原告橄榄树公司实际于2017年7月1日向被告交付上述租赁场地，被告进场进行装修。经双方协商，对免租期等作了相应调整，免租期从原约定的2017年3月1日至2017年12月31日，调整为2017年10月1日至2018年7月31日；原合同约定的各期租金、综合服务费的起止时间也作了相应后延，即自2017年10月1日始至2018年9月30日，租金为22元/月.㎡、综合服务费为10元/月.㎡（其中2017年10月1日至2018年7月31日为10个月免租期）；2018年10月1日至2019年9月30日，租金为24元/月.㎡、综合服务费为10元/月.㎡；2019年10月1日至2020年9月30日，租金为25元/月.㎡、综合服务费为11元/月.㎡；之后仍按前述年度起止时间依约增加每年的租金、综合服务费，直至2024年10月31日租赁期满。 2018年9月10日，橄榄树公司曾向郑官华发出付款委托书，表示公司因账户原因不能收款，要求郑官华将租房相关费用支付至“潘润鉴”名下账户。郑官华于2018年9月15日交纳了8月至10月三个月的租金、综合服务费计297687.36元，于2018年11月6日交纳了11月至2019年1月三个月的租金、综合服务费计297687.36元。之后，部分商铺所有权人因橄榄树公司未向其支付租金收益而引发维权纠纷。常山县中商广场项目后续工作推进办公室工作人员出于维护业主利益、维护社会稳定等考虑，曾建议郑官华暂缓向橄榄树公司交纳租金。被告郑官华因考虑商铺所有权人维权诉求、租赁费用打入个人账户有风险以及政府工作人员建议等多方原因，未继续交纳租金和综合服务费。双方曾数次协商无果，原告橄榄树公司于2019年9月向本院提起诉讼，诉请如前。 另，除了郑官华经营的幸福港湾餐饮店，2018年以来，中商广场还有谛道海铺、牛蛙恋上鱼、佳香餐厅三家餐饮店开业。2019年5月底，郑官华致函橄榄树公司，表示因橄榄树公司违反承诺引进三家中餐，严重影响其正常经营，要求减免截至2019年7月31日未缴租金657394元，并将租金标准在原基础上下调10元/月.㎡，综合服务费在原基础上下调6元/月.㎡。现经确认，谛道海铺、牛蛙恋上鱼、佳香餐厅三家餐饮店在2020年均已停业。 本院还认定以下事实： 2019年9月1日，姚小平、王美英两户铺面所有权人分别与橄榄树公司、郑官华达成了协议：解除与橄榄树公司之间的铺面委托经营管理协议（姚户铺面37.54㎡、王户铺面38.06㎡，合计75.6㎡），由郑官华代橄榄树公司支付租金9230元给姚小平，支付租金7764元给王美英。同时，姚小平、王美英两户直接与郑官华签订了至2024年10月31日的《房屋租赁合同》。2019年9月10日，郑官华已向姚小平、王美英两户代付租金16994元。 2019年10月，刘金生等15位商铺所有权人以橄榄树公司为被告向本院提起诉讼，提出了解除委托经营管理协议、支付租金、违约金等多项诉讼请求。案经本院调解，刘金生等人撤回了解除委托经营管理协议等诉请，双方达成了橄榄树公司于2020年1月10日前向各原告支付约定租金收益的调解协议。该案已由本院予以执行。 2020年8月24日，本院组织当事人实地察看了幸福港湾餐饮店包厢的漏水情况。经现场察看，发现212包厢顶部中间位置存在漏水情况，226包厢一面墙壁顶部存在漏水情况，212包厢、226包厢均空置未摆放餐桌。210包厢摆放餐桌、餐具，但据郑官华反映，如遇下雨天，也存在墙顶漏水问题。212包厢、226包厢建筑面积各为30.06㎡，合计60.12㎡。 本院认为，原告橄榄树公司、被告郑官华于2016年10月10日签订的《商铺租赁管理合同》《补充合同》以及2016年12月28日签订的《补充合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，故依法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行。对于本诉、反诉中当事人各项争议焦点，本院分析评判如下： 关于案涉商铺租赁合同是否应当解除、被告郑官华是否应当承担违约责任的争议焦点。本院认为，违约行为是指无正当理由而不履行或者不适当履行合同义务。如一方不履行具有正当理由，则不构成违约。本案中，被告郑官华在签订合同后并非未支付过租金与综合服务费，但原告在收取被告两笔租金与综合服务费后，却未依约向与其签订委托经营协议的商铺所有权人支付任何租金收益，引发商铺所有权人的维权纠纷，对郑官华正常经营产生干扰，并且原告还存在让被告将租赁费用打入个人收款账户的不合法行为。被告郑官华在原告未妥善解决前述问题的情况下，有过与各方协商行为，同时暂不将租金、综合服务费打入原告提供的个人收款账户，理由尚属正当。故对原告提出的解除商铺租赁合同、支付违约金等诉讼请求，本院不予支持。反诉原告郑官华要求继续履行商铺租赁合同的请求，本院予以支持。 关于本案商铺租赁是否应当下调租金、免除综合服务费的争议焦点。本院认为，案涉《商铺租赁管理合同》及《补充合同》系双方自愿协商达成且已生效，非经双方再次协商同意，不得单方变更。案涉合同中，综合服务费条款单列于租金条款之后，双方未对服务费作出明确定义，对于橄榄树公司需要提供何种服务方可收取该费用并无证据可证实，故综合分析，综合服务费应属租赁费用的一部分，郑官华作为承租方，应履行支付综合服务费的义务。因此，本院对原告橄榄树公司要求被告郑官华支付租金、综合服务费的诉讼请求予以支持。郑官华要求下调租金、免除综合服务费的反诉请求，因依据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院认为综合服务费支付标准不宜再依合同逐年提高，故确定租赁期内综合服务费统一按10元/月.㎡计算。 关于橄榄树公司是否违约引进同类餐饮店而影响郑官华经营的争议焦点。本院认为，反诉原告郑官华已举证证明存在3家餐饮店的事实，在此情况下，橄榄树公司虽提出经营内容不同的答辩意见，但并未证明3家餐饮店不属于补充合同约定的“经营面积超300平米的中式正餐”情形，或者属于商铺业主自营的情形，故应承担举证不能的不利后果。本院对橄榄树公司违约行为予以认定。但郑官华所称的严重影响其经营、造成极大损失的事实，本院认为证据尚不充分。因案涉合同未对该项违约责任的具体内容作出规定，综合考虑3家餐厅都已停业等各方面情况，本院酌情确定橄榄树公司承担违约金316293元（系参考三个月租赁费用确定的数额）。 关于房屋是否漏水导致包厢无法使用的争议焦点。经现场实地察看，本院对212、226两个包厢因漏水不能正常使用的事实予以确认。本院认为，橄榄树公司作为出租方，对出租物负有维修责任，故对郑官华该项反诉请求予以支持；同时，遵循公平合理原则，在房屋漏水维修好之前，根据两个包厢面积计算的租赁费用51522.84元应予以免除（按60.12㎡暂算至2020年8月31日的费用）。 关于郑官华要求橄榄树公司赔偿装修损失14万的反诉请求，本院认为，经实地察看，房屋漏水并未导致包厢内的装修完全损坏，双方可在漏水问题解决后商定包厢装修的修复方案，若协商不成，郑官华可另行起诉解决，故在本案中不予支持。对郑官华要求橄榄树公司赔偿包厢利润损失96.36万元（803天×2间×600元/天）的反诉请求，本院认为，郑官华该项主张系建立在餐饮店每天都满座且有较高消费额基础上估算的结果，但其证据显然未证明这一事实，其要求下调租金的主张也间接否认了这一事实，故对该项反诉请求不予支持。 关于郑官华要求减免新冠疫情影响期间房屋租金三个月的反诉请求，本院认为，餐饮店在新冠疫情防控期间不能正常经营系客观事实，参照政府有关政策，本院对郑官华的反诉请求予以支持，确定2020年2月、3月、4月的租赁费用317657.55元予以免除。 关于郑官华要求橄榄树公司提供公司账号的反诉请求，本院认为，案涉合同签订后郑官华就向橄榄树公司的公司账户支付过租赁保证金，即使该账户存在被司法机关查封的情形，但只要郑官华向该账户打款，同样属于履行了支付义务，因此，本案中无须强制责令橄榄树必须提供新的公司账户。对此项反诉请求，本院不予支持。 关于郑官华代橄榄树公司支付了姚小平、王美英两户的铺面租金16994元，符合各方在2019年9月1日达成的约定，故在计算郑官华应付橄榄树公司款项时可作相应扣除。本院同时确认，自2019年9月1日起，郑官华承租商铺总面积相应变更为3025.31㎡（总面积3100.91㎡－姚户面积37.54㎡－王户面积38.06㎡）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告常山橄榄树商业运营管理有限公司与被告郑官华签订的《商铺租赁管理合同》及《补充合同》继续履行； 二、被告郑官华支付原告常山橄榄树商业运营管理有限公司商铺租金、综合服务费合计2030428.75元（计算至2020年8月31日的未付租金、综合服务费为2030428.75元，之后按承租面积3025.31㎡及下列租赁费用标准继续计算：2020年9月1日至9月30日，租金25元/月.㎡、综合服务费10元/月.㎡；2020年10月1日至2021年9月30日，租金27元/月.㎡、综合服务费10元/月.㎡；2021年10月1日至2022年9月30日，租金28元/月.㎡、综合服务费10元/月.㎡；2022年10月1日至2023年9月30日，租金29元/月.㎡、综合服务费10元/月.㎡；2023年10月1日至2024年10月31日，租金31元/月.㎡、综合服务费10元/月.㎡）； 三、反诉被告常山橄榄树商业运营管理有限公司就违约引进餐饮店向反诉原告郑官华支付违约金316293元； 四、反诉被告常山橄榄树商业运营管理有限公司对幸福港湾餐饮店212包厢、226包厢和210包厢漏水处进行维修，限于本判决生效后30日内履行完毕； 五、反诉被告常山橄榄树商业运营管理有限公司就包厢漏水免除反诉原告郑官华租金、综合服务费51522.84元（自2018年10月1日算至2020年8月31日的费用，按60.12㎡计算）；在反诉被告完成维修义务之前，相应面积的租金、综合服务费继续免除； 六、反诉被告常山橄榄树商业运营管理有限公司免除反诉原告郑官华2020年2月至4月的租金、综合服务费计317657.55元； 七、反诉原告郑官华代常山橄榄树商业运营管理有限公司支付给姚小平、王美英的租金收益16994元，在郑官华应支付的租赁费用中作相应扣除； 八、驳回原告常山橄榄树商业运营管理有限公司其余诉讼请求； 九、驳回反诉原告郑官华其余反诉请求。 上述二、三、五、六、七项的数额相抵后，郑官华实际应付的租金、综合服务费计1327961.36元，限于本判决生效后十日内履行完毕，之后的租金、综合服务费仍按每季度给付一次的方式履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21106元，由原告常山橄榄树商业运营管理有限公司负担4356元，被告郑官华负担16750元；反诉受理费7544元，由反诉原告郑官华负担3772元，反诉被告常山橄榄树商业运营管理有限公司负担3772元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 附：案涉费用计算清单 审 判 长  周恒均 人民陪审员  徐伟华 人民陪审员  姜火根 二〇二〇年九月八日                                                                                           法 官 助 理   曾鸣                                                                                           书 记员 吴旭然 案涉费用计算清单 1.计算至2020年8月31日止的未付租金、综合服务费计2030428.75元。分段计算如下： 2018年8月1日至2018年9月30日的2个月，租金、综合服务费（以下简称租赁费用）为198458.24元＝32元/月.㎡×3100.91㎡×2个月；2018年10月1日至2019年8月31日的11个月，租赁费用为1159740.34元＝34元/月.㎡×3100.91㎡×11个月； 2019年9月1日之后，租赁面积调整为按3025.31㎡计算，2019年9月1日至9月30日的1个月，租赁费用为102860.54元＝34元/月.㎡×3025.31㎡×1个月；2019年10月1日至2020年8月31日的11个月，租赁费用为1164744.35元＝35元/月.㎡×3025.31㎡×11个月。 以上租赁费用合计2625803.47元＝198458.24元+1159740.34元+102860.54元+1164744.35元。 租赁费用应付2625803.47元－已付595374.72元＝2030428.75元。 2.包厢漏水无法使用，应免除租赁费用51522.84元：自2018年8月1日暂算至2020年8月31日，按包厢无法使用面积60.12㎡分段计算，其中2018年8月1日至9月30日的2个月，租赁费用为3847.68元＝32元/月.㎡×60.12㎡×2个月；2018年10月1日至2019年9月30日的12个月，租赁费用为24528.96元＝34元/月.㎡×60.12㎡×12个月；2019年10月1日至2020年8月31日的11个月，租赁费用为23146.2元＝35元/月.㎡×60.12㎡×11个月。 3.2020年2月至4月新冠疫情期间3个月的租赁费用计317657.55元：35元/月.㎡×3025.31㎡×3个月。 4.本诉、反诉各项费用相抵后，郑官华实际应付数额计1327961.36元，具体如下：截至2020年8月31日未付租赁费用2030428.75元－橄榄树公司引进餐饮店的违约金316293元－包厢漏水免除租赁费用51522.84元－新冠疫情减免租金317657.55元－郑官华代付姚小平、王美英租金16994元＝1327961.36元。