广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5082号原告：关则彩，女，1970年5月4日生，汉族，住广东省阳江市江城区********************，确认的送达地址：阳江市江城区*******之108。公民身份号码：440************743。原告：林珠，男，1972年9月21日生，汉族，住广东省阳江市江城区********************，确认的送达地址：阳江市江城区*******之108。公民身份号码：441************233。两原告的委托诉讼代理人：陈仪，江城区南恩街道法律服务所的工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告关则彩、林珠诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关则彩、林珠的共同委托诉讼代理人陈仪到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关则彩、林珠向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即出具房价款总金额为607582元的发票给原告。2、请求判决被告支付逾期交房违约金102377元给原告。3、请求判决被告支付逾期办证违约金3037.91元给原告。4、请求判决被告返还办证税费27285元及利息（以27285元为基数，从2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止）给原告。5、请求判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**************8****房的不动产权证书。6、请求判决本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2017年9月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），约定“买受人（原告）购买出卖人（被告）预售的位于阳江市江城区*******丰怡豪庭***8****房；该商品房建筑面积共112.86平方米，其中套内建筑面积95.18平方米，分摊共有建筑面积17.68平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6383.5元，总价款为607582元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按合同约定的时间将该商品房交付买受人的：（1）逾期在60日之内（合同约定的交房期满之次日即2019年1月1日起至实际交付之日止），出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之3的违约金；（2）逾期超过60日后（即从2019年3月1日起）买受有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……（具体内容详见《商品房买卖合同》）。合同签订后，原告按合约全部付清了房价款607582元给被告，被告还另行收取了原告办证税费27285元。但被告收到原告所有房价款后，一直至今都未出具相应的发票给原告。此外，被告一直逾期未能交房，逾期至2019年10月29日才通知原告收房。另，按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2019年3月31日前）为原告上述商品房缴税及办证，但被告一直拖延不履行该义务，并占用原告办证税费至今。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，根据上述合同约定及相关法律规定，被告应立即出具上述房价款总金额为607582元的发票、支付逾期交房违约金102377元【（全部房价款607582元X万分之3X逾期60日）+（全部房价款607582元X万分之5X逾期301日）】、支付逾期办证违约金3037.91元（全部房价款607582元X0.5%）、返还办证税费27285元及占用该资金的利息（以27285元为基数，从2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理原告上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房产公司辩称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在被告前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成被告建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠更登记为江力行(NicholasJamesGronow)的手续。新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼己完成工程竣工验收备案手续。被告于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，原告于2019年11月1日前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭54幢804号房。但，基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但被告认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请求法院予以调低。3、由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。4、另外，如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。5、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下，2017年9月12日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，预测建筑面积共112.86平方米；该商品房为预售商品房，总价款为607582元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年9月12日前支付首期房价款240582元，余款367000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：（一）……；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，两原告于2019年9月12日支付了首期房价款240582元给被告，并支付了代收代缴办证税费27285元给被告。2017年9月24日，原告林珠（借款人）、原告林珠、关则彩（抵押人、购房人）与广东阳江农村商业银行股份有限公司（贷款人）、被告丰怡房产公司（保证人、售房人）签订一份《个人购房按揭借款合同》，合同主要约定：本合同项下的借款367000元用于借款人购买位于阳江市江城区********************的房产，借款期限为228个月，即从2017年9月24日至2036年9月23日，每月为一期，自贷款人将借款划入本合同约定的账户内之日起算；第九条关于账户开立及账户管理，借款人、售房人在与贷款人达成售房贷款意向后应在贷款人开立用于贷款发放、贷款资金支付、贷款归还及资金结算指定账户。贷款的发放、贷款资金支付、贷款归还及资金结算指定上述借款人、售房人开立的账户进行，本合同签订后视同借款人用于购房的信贷资金已委托贷款人支付给售房人、已委托贷款人在存款账户中扣款用于偿还借款人所欠贷款人贷款本息。合同还约定了其他条款。两原告、被告和广东阳江农村商业银行股份有限公司均在合同上签名盖章予以确认。广东阳江农村商业银行股份有限公司于2017年9月29日出具《借款借据》给原告林珠，该借款载明借款用途是购房，利率4.9%，借款金额为367000元，借款日期为2017年9月29日，到期日期为2036年9月23日，还款方式为等额本息还款法。林珠和广东阳江农村商业银行股份有限公司均在借据上签名盖章予以确认。两原告已按合同约定付清全部购房款共607582元给被告，但被告未出具购房款金额为607582元的发票给两原告。涉案商品房于2019年11月1日交付给两原告使用。至此，两原告认为被告逾期交房及未完成房屋所有权转移登记，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。在诉讼中，被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具）。被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代两原告缴交了房屋维修基金9057元，两原告对此无异议。被告提交快递单及《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知原告收楼。其中落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》载明：关则彩、林珠先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭54幢804房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房产公司。庭审中，两原告主张未收到《房屋交付通知书》，但两原告于2019年11月1日接收涉案房屋，并在《房屋交接确认书》上签名。另查明，因被告丰怡房地产尚欠部分税额未缴纳，尚未为丰怡豪庭51-58栋商品房开具相关不动产销售发票。涉案房屋亦尚未完成初始登记，本院认为，两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现两原告请求被告协助办理不动产权证，属法律不能履行的情形，本院已向其释明，原告不同意变更该项请求，故原告的该项请求应予以驳回。关于应否开具购房发票问题。两原告已按照《商品房买卖合同（预售）》约定支付了全部购房款607582元给被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”的规定，被告在销售涉案房屋后负有缴纳税费、开具发票的法定义务，被告未交付发票的行为违反了法律规定，现原告请求被告开具购房款金额为607582元的发票，合理合法，本院予以支持。被告辩称因管理不善、资金挪用等问题，导致51-58栋商品房尚未完成初始登记和申领发票，需等税务部门同意申领后再提供发票，依法无据，本院不予采纳。关于被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告虽于2019年10月29日向两原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。被告于2019年11月1日将房屋交付原告使用，应认定2019年11月1日为房屋交付时间，故被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。被告辩称该违约金的约定过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算。逾期交房期间从2019年1月1日起至2019年11月1日止共305天，被告应支付逾期交房违约金46328.13元（607582元×0.00025×305）给两原告。关于两原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，涉案商品房于2019年11月1日交付原告使用，原告应在商品房交付之日起90日内即2020年1月29日前取得涉案房屋的所权证证书，被告辩称由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因未能替原告办理不动产权证，本院不予采纳，故被告应按已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金，即3037.91元（607582元×0.5%）。关于两原告请求被告返还办证税费及利息。两原告共支付了办证税费共27285元给被告，虽然原、被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日即2020年1月30日起向原告支付占用该款项的利息。本案扣减被告已支付的维修基金费用9057元，被告应返还剩余办证税费18228元（27285元-9057元）给原告，并以18228元为基数，自2020年1月30日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内开具位于阳江市江城区********************的购房款金额为607582元的发票给原告关则彩、林珠；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金46328.13元给原告关则彩、林珠；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金3037.91元给原告关则彩、林珠；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还剩余办证税费18228元及利息（自2020年1月30日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告关则彩、林珠；五、驳回原告关则彩、林珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元（已减半收取，原告已预交），由原告关则彩、林珠负担749元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  张耀丹二〇二〇年九月一日书记员  陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。