贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5436号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马维，女，汉族，1989年4月4日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：朱玉旭，男，汉族，1987年12月8日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤,贵州瀛黔律师事务所律师,执业证号:15201201710696239。二被上诉人委托诉讼代理人：潘鲜鲜,贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人马维、朱玉旭商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人马维、朱玉旭委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：各项开户费是根据合同约定收取的，是被上诉人委托上诉人向各部门交的入户费，上诉人已经代缴，被上诉人已经享受便利，没有退还的基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。被上诉人马维、朱玉旭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告马维、朱玉旭起诉请求：1.判决被告退回原告的各项开户费和交易费3285元及利息，利息以3285元为基数，按人民银行同期贷款利率从2016年9月10日起计算至上述费用返还完毕之日止；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金暂计5000元；3.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第E20栋2单元6-1号房不动产权证期间的违约金（违约金以购房款513451元为基数，按日万分之一从2019年7月30日计算至被告的交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止），违约金暂计算至2020年1月5日为8163.87元；4.本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。一审认定事实：2016年9月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积128.14平方米，套内建筑面积106.88平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4804元计算，总价款为513451元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款113451元，余款400000元以银行贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为513451元，交纳契税7335元、印花税2.5元。被告代收收取各项开户费3285元。2018年8月4日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年4月15日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城丹阳居19、20、33、34、35幢商品住房交付使用备案证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2019年5月14日，被告向原告发送短信通知原告提交资料办理不动产权证书。2020年4月15日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2017年12月31日，实际交房时间为2018年8月4日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2018年1月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2018年1月8日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年1月8日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年1月7日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金，应以原告已付购房款513451元为基数，按日万分之0.5的标准，从2018年1月1日计算至2018年8月4日，违约金应为5519.60元（513451元×0.005%/日×215日）。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年8月4日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2019年7月30日前）为原告办理商品房转移登记。2019年4月15日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城丹阳居19、20、33、34、35幢商品住房交付使用备案证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办理部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2019年5月14日向原告发送短信通知原告提交资料办理不动产权证书，被告已尽到了通知义务，被告并未违约。而原告于2020年4月15日才向原告提交办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证，原告迟延提交办证资料却要求被告支付逾期办理不动产权证书违约金，无事实和法律依据，不予支持。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。故对原告诉请被告退还电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元，予以支持。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告朱玉旭、马维电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3285元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱玉旭、马维逾期交房的违约金5519.60元；三、驳回原告朱玉旭、马维的其他诉讼请求。案件受理费106元，诉讼保全费185元，共计291元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担155元，原告朱玉旭、马维负担136元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：各项开户费应否退还。本院认为，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，上诉人认为不应退还的理由不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费212元，自行退回162元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印