广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初13458号原告刘飞，男，汉族，1987年2月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人孙素香，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告陈剑玲，女，汉族，1991年4月10日出生，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人官宝安，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人方映慧，广东仁皓律师事务所实习律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘飞及其委托诉讼代理人孙素香和方俊、被告委托诉讼代理人官宝安和方映慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、被告立即将深圳市宝安区西乡街道流塘路泰华明珠1栋1-14F的房屋交付给原告，并结清该房屋的物业管理、水、电、燃气、有线电视、网络服务等费用直至实际交付房屋日；二、被告自2020年4月2日起，以5260000元为基数，按照日万分之五的标准向原告支付违约金直至实际交付房屋日（暂时至2020年4月23日违约金为5260000×0.5‰×21=55230元）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。具体事实与理由：2019年11月29日，原告通过深圳市中天置业顾问有限公司向被告购买深圳市宝安区西乡街道流塘路泰华明珠1栋1-14F房产，原被告双方就此签署了《房屋买卖合同》。此后，原告依约向被告支付了定金、监管了首期款、并取得了银行贷款。2020年3月16日，双方到深圳市不动产权登记中心办理了上述房产的过户登记手续，2020年3月19日原告取得了上述房产的不动产权证书。2020年3月29日，原告申请的按揭贷款由银行放款给被告，至此，被告已经收齐房款。根据双方就此签署的《房屋买卖合同》第八条第（一）款约定，被告应当在收到全部购房款后3日内（即2020年4月1日）交付房屋，并结清房屋交付前所欠的物业管理、水、电、燃气、有线电视、网络服务等费用。根据《房屋买卖合同》第十二条，任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任。守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。因被告拒绝交房，经原告多次催告无果。被告答辩称，本案原告没有足额支付所有的款项，被告的银行交易流水明显体现出多扣了5万元，根据双方的买卖合同，该5万元应由原告承担，故违约责任在于原告。同时为了查清本案是否存在赎楼费已经全部交清，请求法庭追加中介或担保公司为第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区西乡镇流塘路西北侧泰华明珠1栋1-14F商品房，于2020年3月16日起由陈剑玲转移登记至刘飞名下。2019年11月29日，被告陈剑玲为出售人（甲方），原告刘飞为买受人（乙方），深圳市中天置业顾问有限公司为居间人（丙方），签订《房屋买卖合同》，约定陈剑玲将上述房产作价526万元转让予刘飞。合同第一条确认房产处于抵押状态，由甲方委托担保公司赎楼。合同第四条约定，购房定金30万元，应于签订合同之日支付。合同第六条约定，刘飞选择银行商业贷款支付购房款，须于2020年1月4日前支付首期购房款128万元至银行资金监管账户。合同第七条约定，自刘飞将成交价款一次性支付或取得银行贷款承诺函，且陈剑玲已取得产权证书之日起3个工作日内办理转移登记手续。合同第八条约定，陈剑玲应自收到全部购房款后3日内交付房屋。合同第九条约定，各类税及教育附加、转移登记的各类费用、赎楼费、出售人赎楼款的短期贷款利息、提前还贷罚息、按揭和权证代办服务费等均由刘飞承担。合同第十二条约定，乙方延迟履行则应承担违约责任，逾期十个工作日以内，每日按成交价款万分之五支付违约金；逾期超过十个工作日的，守约方选择继续履行合同的，违约方应当按每日成交价款万分之五支付合同约定履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。同日（2019年11月29日），三方签订《资金托管协议》，约定陈剑玲的收款账户，及相关定金、保证金的资金监管事宜。同日（2019年11月29日），刘飞向陈剑玲转账支付40万元，备注为购房定金。同日，陈剑玲向刘飞出具收悉30万元定金的收据。2020年1月2日，刘飞向资金监管账户转账118万元。2020年3月16日，陈剑玲、刘飞向深圳市不动产登记中心申请办理房产权属转移登记。2020年3月19日，深圳市不动产登记中心向刘飞核发产权证书。同日，银行客户经理申请将监管账户款项划拨陈剑玲，备注划转条件为房产已过户至买方名下，意见说明为尾款回赎楼。2020年3月30日，刘飞完成368万元的二手房贷款借款，该款当日径付于陈剑玲。陈剑玲收悉上述款项后，未履行交房义务，刘飞于2020年4月8日向陈剑玲发出《履约催促函》，告知尾款于2020年3月30日支付，敦促陈剑玲履行交房义务。涉案房产至今未交付。本院认为，涉案《房屋买卖合同》为当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应当全面履行合同。根据合同第八条约定，陈剑玲应自收到全部购房款后3日内交付房屋；而购房款由定金30万元、监管首期款128万元、二手房贷款368万元构成，合同对该三部分的履行已作明确约定，原告均按合同约定履行付款义务。原告提供上述三部分款项的支付凭据，足以证实其已支付“全部购房款”，交房条件已成就。因此，被告应当于2020年4月2日前交付房产，延迟交付则应当自次日起按约定标准（每日成交价款万分之五，即2630元/天）支付违约金至履约之日止。被告相应的交房义务和延期交房违约金责任，本院予以认定。至于原告要求被告结清物管、水电、燃气等房产使用费用，被告确负有此类附随义务，但原告未举证以明确履行的方式、金额等，本院对此不予支持。关于被告的抗辩理由，被告认为原告所支付款项扣除合同约定费用后尚未足额支付房款。一方面，正如前述分析，合同对购房款三部分有明确约定，原告所支付的款项应当定性为购房款，其他合同约定费用未足额承担的，应另行承担相应的责任，不能理解为未足额支付购房款。另一方面，被告答辩称原告未足额承担赎楼费用，经原告反驳后，原告改称未足额承担按揭利息，但并未作举证，应承担举证不能的不利后果；而且，按揭利息并未约定由原告承担，合同约定的提前还款罚息与按揭利息属于不同性质的款项。因此，本院对被告的抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈剑玲应于本判决生效之日起三日向原告刘飞交付涉案房产深圳市宝安区西乡镇流塘路西北侧泰华明珠1栋1-14F商品房。二、被告陈剑玲应于本判决生效之日起三日向原告刘飞支付违约金：自2020年4月3日起按每日2630元支付至交付涉案房产之日止。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费590元，保全费用572.30元，由被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年九月八日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。