北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6466号上诉人（原审被告、反诉第三人）：赵斌，男，1970年10月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区西直门南小街38号。委托诉讼代理人：刘健康，北京名归律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈硕，北京市名归律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戢焕云，男，1965年7月20日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王涛，北京市瑄晖律师事务所律师。原审当事人（原审被告、反诉原告）：北京广信华业科技有限公司，住所地北京市丰台区小屯路8号办公楼1526室。法定代表人：赵树财，总经理。上诉人赵斌因与被上诉人戢焕云、原审当事人北京广信华业科技有限公司（以下简称广信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第04673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵斌上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回戢焕云的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为“北京摩擦材料厂已要求戢焕云腾退涉案房屋，双方合同目的无法实现，因广信公司未能提供符合条件的房屋供戢焕云使用，应就合同解除承担违约责任，到期后不再续租，戢焕云就此行使不安抗辩权迟延支付部分租金，于法有据”，严重与事实不符，明显违背立法本意。二、一审判决认为“装修残值，以戢焕云所实际支出的装修款1620000元为基数，扣除消耗的价值后予以确定为658652元；争议装修房屋三层，仍属租赁合同一部分，戢焕云基于租赁装修，费用实际发生；餐厅转让费，确属戢焕云因租赁儿而导致的实际损失”，严重与事实不符，明显违背立法本意。针对装修损失、装修残值，不同意赔偿。房屋三层是供给戢焕云无偿使用的，三楼、四楼都不属于租赁的范围，并且有一部分房屋超出了合同的范围，与涉案合同无关。餐厅转让费不属于赔偿范围，餐厅转让费相关事宜赵斌并不知情，且与赵斌无关。三、赵斌已经提供了担保，戢焕云应当按照约定交纳房租，其不交纳房租，还让赵斌承担担保责任，这不符合双方之间补充协议的约定，也不符合合同法第六十九条的规定。戢焕云辩称，同意一审判决，不同意赵斌的上诉请求和事实理由。广信公司经本院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。戢焕云向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.广信公司、赵斌承担连带责任赔偿我违约金25000元；3.广信公司、赵斌承担连带责任赔偿我装修及物品损失1988856.25元；4.广信公司、赵斌承担连带责任赔偿我在经营中为长期经营投入的款项535604元；5.支付餐厅转让费450000元。一审法院认定事实：2010年10月26日，戢焕云（作为乙方、承租方）与广信公司（作为甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京朝阳区黄寺大街×号院内×号房，租金为每年500000元，租赁期自2011年1月1日至2015年12月31日；（第二条）出租房屋面积共600平方米，楼顶面积和南面楼顶四间临建房，甲方无偿提供给乙方使用；（第四条）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮营业使用；（第九条）甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。（第十条）甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额1%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。甲方违反合同约定提前收回房屋应按照合同总租金的1%向乙方支付违约金，如违约金不足以弥补乙方损失，广信公司应承担赔偿责任。（第十一条）租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋。2012年12月26日，戢焕云（作为乙方）、广信公司（作为甲方）、赵斌（作为担保人）签订《房屋租赁合同补充协议》，主要内容包括：“近闻该租赁房屋所有权人北京摩擦材料厂欲将该租赁房屋收回，将给乙方带来提前终止租赁合同的法律后果，并造成巨大经济损失。为了使租赁合同能正常履行，保护合同守约方的合法权益，经协商，特签订以下补充协议，供双方共同信守”。一、甲方承诺原合同期限不变，如在原合同期内发生非乙方原因导致租赁期变化影响合同执行的情况，甲方应严格按照原合同中第十条的约定承担违约责任及超出违约金以外的给乙方造成的损失。二、原合同甲方签订人赵斌作为担保人，为原合同甲方提供连带责任担保，承担一般连带担保责任，担保期限与原合同期限相同。三、本补充协议签订后，乙方仍按原合同约定方式向甲方支付租金。四、担保人应提交身份证复印件作为本补充协议的附件。六、本补充协议与原合同不一致之处，以本补充协议为准。2013年4月15日，北京摩擦材料厂在×号院发出《告知函》，载明该厂与华沛公司的租赁合同于2013年9月30日到期，合同到期后不再续租，北京摩擦材料厂对12号院进行拆除改造，用于科技园项目，请贵单位提前做好准备。戢焕云主张其损失情况如下：1、监控设备14340元；2、海尔彩电7400元；3、三洋彩电28178元；4、太阳能14400元；5、电暖气、吸尘器4792元；6、电话机、对讲机1360元；7、电缆线等12844元；8、点菜软件、磁卡2360元；9、结算系统15000元；10、油烟净化器7600元；11、台布13706元；12、海鲜池子18000元；13、税控机及软件5640元；14、押金30000元；15、门头广告牌13000元；16、餐具35574元；17、厨具30210元；18、餐厅室内外装饰设计160000元；19、餐厅标识设计制作安装61200元；20、餐厅菜单、宣传单60000元；21、厨房设备350000元；22、空调设备320000元；23、室内外整体施工1630000元，总计2835604元。为证明对涉案房屋装修投入情况，戢焕云提交了工程造价为1630000元的《工程决算书》（建筑面积600平方米）、金额共计1620000元的装修款《收据》、《巴蜀情缘厨房设备合同书》（合同总价为350000元）、设备购买发票、设计费收据等合同、票据。其中《工程决算书》为北京雅奇雅达国际建筑装饰设计有限公司对涉案房屋进行包括装修工程、装饰、电气、给排水、拆除及垃圾清运等工程在内的费用汇总，造价共计1630000元。装修费收据载明戢焕云于2010年10月29日至2011年期间分四次向北京雅奇雅达国际建筑装饰设计有限公司支付的装修费用共计1620000元。广信公司、赵斌未认可上述证据的真实性，称仅认可评估公司及双方在场清点的财产。为证明在涉案房屋中空调设备支付的费用，戢焕云提交了如下证据：1、《项目施工合同书》，载明签订方为戢焕云与北京夏友金盛制冷设备有限公司，北京夏友金盛制冷设备有限公司承揽了涉案房屋内空调设备的供应、安装、调试，项目总造价为320000元，签订日期为2010年11月22日。2、北京夏友金盛制冷设备有限公司出具的收据三张，载明戢焕云于2010年11月20日、2011年1月17日、2012年1月10日分别向该公司支付空调款160000元、96000元、32000元。广信公司、赵斌未认可上述证据的真实性，自述称仅认可评估公司双方在场清点的财产。为证明在长期经营投入的款项，戢焕云提交了多份合同、收据。其中含有制作户外广告（吸塑字）费用13000元、餐厅标识设计制作安装费58140元、餐厅菜单、宣传单制作印刷费45000元，其余部分为设计装修及可移动物品费用。为证明赵斌与华沛公司存在租赁合同关系，华沛公司同意赵斌转租，广信公司、赵斌提交了以下证据：1、华沛公司与赵斌于2009年11月15日签订的《房屋租赁合同》，约定华沛公司将涉案房屋出租给赵斌，年租金为42万元，租赁期限自2009年11月16日至2015年11月15日，赵斌未经华沛公司书面同意，不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换。华沛公司同意赵斌将该房屋用于餐饮业。2、赵斌于2010年12月25日书写的《转租申请书》，载明承租人赵斌承租华沛公司管理的北京市朝阳区黄寺大街12号院房屋，现因特殊情况依照原租赁合同书面申请转租。转租承租人为戢焕云，转租后承租人与华沛公司原租赁合同约定权利义务不变。在该《转租申请书》底部写有“同意孙培育2010.12.25”,上述字迹上盖有华沛公司公章。3、《委托书》复印件，载明北京摩擦材料厂委托华沛公司对北京市朝阳区黄寺大街×号院进行物业管理及出租，时限15年，其中委托方处盖有北京摩擦材料厂公章及“高昆”签名，受托方处为孙培育签字，时间为2003年6月20日。4、华沛公司章程，显示经营范围包括房屋租赁、物业管理等。5、北京摩擦材料厂于2003年9月18日出具的《证明》，载明北京市朝阳区黄寺大街12号院内建筑物及场地由华沛公司管理使用。6、《企业住所证明》，载明北京摩擦材料厂于2003年6月18日证明将朝阳区黄寺大街×号院提供给华沛公司使用，期限20年。戢焕云对上述证据真实性均不予认可。审理中，经戢焕云与广信公司、赵斌申请，一审法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋内的装修、附合物及设备的市场价值进行了评估。北京京评价格评估有限公司出具了《价格评估报告书》，报告书内容为：一、评估对象为：北京市朝阳区黄寺大街12号院内×号房屋内的装修、附和物及设备的市场价值；二、评估目的：确定评估对象在价格评估基准日的价值，为司法机关审理案件提供价值参考依据。三、评估基准日：2013年9月30。四、价格定义：价格评估结论所指价格是：评估对象在价格评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。九、评估结论：评估对象装修无争议部分价格为1252735.79元，评估对象物品无争议部分价格为152842元，装修有争议部分价格为533891.96元，评估对象物品有争议部分价格为49386元。其中装修无争议部分价格包括：装修拆除23260.17元，1、2层装修717948.65元，室外装修234930.73元、给排水24348.34元、电气照明55557.9元、空调设备196690元；有争议部分价格包括：涉案房屋三层装修279306.4元、涉案房屋给排水隐蔽部分36106.89元、涉案房屋电气照明隐蔽部分113337.89元、涉案房屋空调安装配套材料及人工费105140.78元。根据该《价格评估报告书》鉴定结论汇总部分显示，上述数据均为折旧后金额，不考虑折旧情况下，无争议装修部分数额为1453229.27元，有争议装修部分争议金额为625748.28元。另，其中工程计算表中工程名称及评估造价分别为：预算书（黄寺拆除）27364.91元、预算书黄寺室外装修261034.2元、预算书2（黄寺电器照明）61731.01元、预算书2（黄寺电器照明）隐蔽133338.7元、预算书（黄寺给排水）27053.72元、黄寺装修844645.48元、预算书（黄寺给排水）隐蔽40118.77元。为此，戢焕云预交评估费28800元，赵斌预交评估费5000元。另查一，北京摩擦材料厂于2013年10月将戢焕云、北京华沛房地产有限公司诉至一审法院，要求腾退涉案房屋。在该案中，戢焕云于2013年12月19日将涉案房屋钥匙交予一审法院。另查二、2010年10月26日，广信公司与案外人陶某签订《解除房屋租赁合同合约》，载明陶某与广信公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，经协商，双方同意解除房屋租赁合同。同日，为证明转让费情况，戢焕云（受让方、乙方）与北京博羊居涮肉坊（转让方、甲方、法定代表人为陶某）签订《餐厅转让合同》，载明甲方将×号院内的北京博羊居涮肉坊转让给乙方经营，乙方付给甲方450000元作为转让金，甲方必须在合同签订前与广信公司签订《解除房屋租赁合同合约》并将该合同交予乙方。同日，陶某出具《收条》，载明收到涉案房屋转让费450000元。为证明戢焕云支付了陶某450000元转让费，戢焕云另提交了上海浦东发展银行分行业务回单，载明韩建红向杨柳转账440000元；广信公司、赵斌对该证据真实性认可，关联性不予认可。一审法院认为，戢焕云、广信公司、赵斌签署自愿《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。本案中，在戢焕云与广信公司合同履行期间，因涉案房屋产权人北京摩擦材料厂已要求戢焕云腾退涉案房屋，双方合同目的无法实现，戢焕云要求解除合同，于法有据，一审法院予以支持，解除时间应以戢焕云实际不再控制房屋时为准。因广信公司未能提供符合条件的房屋供戢焕云使用，应就合同解除承担违约责任及赔偿责任，赵斌作为担保人，承担连带责任。广信公司主张戢焕云未按期交纳房屋租金，构成违约，但根据北京摩擦材料厂所张贴的《告知函》所示，其华沛物业管理公司的租赁合同于2013年9月30日到期，到期后不再续租，戢焕云就此行使不安抗辩权迟延支付部分租金，于法有据，一审法院对于广信公司、赵斌的辩解意见不予采信。至于赵斌与华沛公司之间的纠纷，其可另案解决。基于以上论述，对于戢焕云的诉讼请求以及广信公司的反诉请求，一审法院认定如下：关于戢焕云主张的装修及物品损失。关于装修部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。残值损失是合同解除时装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。本案中，评估报告为涉案房屋在价格评估基准日即2013年9月30日的价值，为法院审理案件时的参考。根据戢焕云所提交的证据所示，其实际装修涉案房屋于2011年，工程造价为1620000元，而《价格评估报告书》所确定的装修有争议项及无争议项的价值为1786627.25元。鉴于装修材料价格、人工价格等处于上涨状态，以《价格评估报告书》所评估装修价值对涉案房屋装修残值予以确定，明显不公，亦与法律规定相悖。故对于装修残值，一审法院以戢焕云所实际支出的装修款1620000元为基数，扣除双方合同履行期间消耗的装饰装修价值后予以确定。关于其中有争议装修部分中涉案房屋三层部分，该部分虽无偿使用，但仍属戢焕云与广信公司所签署的《房屋租赁合同》的一部分，戢焕云亦基于租赁关系对该部分进行了装修，费用已经实际发生，故对该部分一审法院予以支持。关于《工程决算书》及其收据的真实性，虽然广信公司、赵斌未予认可，但就此并未提交充分反证，一审法院对其辩解意见不予采信。关于物品损失，因物品并未形成符合，故对物品部分损失一审法院不予支持。关于戢焕云主张的长期经营投入款项，对于其中制作户外广告费用、餐厅标识设计制作安装费、餐厅菜单、宣传单制作印刷费，为戢焕云为经营所投入的实际费用，确属戢焕云损失，一审法院予以支持，具体数额一审法院结合戢焕云实际租赁期间予以核算。其余部分与《工程决算书》所计算项目重复或为可移动物品，一审法院不予支持。关于餐厅转让费，确属戢焕云因履行租赁合同而导致的实际损失，但戢焕云主张数额有误，一审法院结合戢焕云实际租赁涉案房屋时间予以核算。关于戢焕云主张的违约金，因已判令广信公司、赵斌赔偿戢焕云实际经济损失，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于广信公司的反诉请求，鉴于合同已解除，戢焕云应当支付其实际控制使用涉案房屋期间所产生的租金。广信公司诉请要求支付租金，一审法院予以支持。但其主张数额有误，一审法院根据其使用期间予以核算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认戢焕云与广信公司于二〇一〇年十月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年十二月十九日解除；二、广信公司于判决生效后七日内赔偿戢焕云装修损失六十五万八千六百五十二元、赵斌就此承担连带赔偿责任；三、广信公司于判决生效后七日内赔偿戢焕云长期经营款项损失四万八千四百六十三元七角，赵斌就此承担连带赔偿责任；四、广信公司于判决生效后七日内赔偿戢焕云餐厅转让费损失十八万二千五百九十八元，赵斌就此承担连带赔偿责任；五、戢焕云于判决生效后七日内给付广信公司租金二十三万三千八百七十一元；六、驳回戢焕云的其他本诉诉讼请求；七、驳回广信公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵斌提交于2020年8月27日拍摄的照片四张，其中三张是主体照片，另一张是所谓四间民用房，用以证明案涉房屋仍然可以正常使用，院内的宾馆和餐饮也在正常经营，租赁范围是600平方米，对应的租赁范围是一、二层，三层和四间房都是无偿使用的，不在本案赔付范围内，赵斌不应承担装修费，戢焕云评估时将三层和四间房都一起算了。戢焕云对赵斌提交的照片的真实性及证明目的均不予认可。赵斌申请证人陶某出庭作证，证明其将涮肉坊转让，转让部分包括一楼和二楼，经营面积600平方米，不包含三楼和四间房，转让费450000元包含两、三个月的房租，剩余款项含饭店内所有座椅板凳、灶具、空调等全部设备设施，其不清楚赵斌和戢焕云如何约定。赵斌对陶某证人证言予以认可。戢焕云对陶某证人证言的真实性、关联性均不予认可。戢焕云、广信公司均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案中，戢焕云、广信公司、赵斌签署《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。在戢焕云与广信公司合同履行期间，因涉案房屋产权人北京摩擦材料厂已要求戢焕云腾退涉案房屋，双方合同目的无法实现，戢焕云据此要求解除合同，并要求广信公司、赵斌连带赔偿其装修损失、长期经营投入款项损失、餐厅转让费损失。因广信公司未能提供符合条件的房屋供戢焕云使用，一审法院认定广信公司应就合同解除承担违约责任及赔偿责任，且赵斌作为担保人承担连带责任，并无不当。关于赵斌主张系戢焕云未按期交纳房屋租金构成违约、腾退房屋与合同目的无法实现不是必然因果关系等抗辩意见，根据北京摩擦材料厂所张贴的《告知函》所示，其与华沛物业管理公司的租赁合同于2013年9月30日到期且到期后不再续租，戢焕云就此行使不安抗辩权迟延支付部分租金，于法有据，故本院对赵斌的上述意见不予采信。至于赵斌与华沛公司之间的纠纷，其可另案解决。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。残值损失是合同解除时装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。本案中，鉴于装修材料价格、人工价格等处于上涨状态的客观事实，考虑到《价格评估报告书》所评估装修价值及时间与戢焕云实际装修情况的差异，一审法院以戢焕云实际支出的装修款1620000元为基数，扣除双方合同履行期间消耗的装饰装修价值后确定涉案房屋装修残值，并无不妥。关于其中有争议装修部分中涉案房屋三层部分，戢焕云系基于租赁关系对该部分进行了装修，亦实际发生费用，赵斌主张该部分系无偿使用故不属于赔偿范围，依据不足，本院不予采信。关于长期经营投入款项损失，一审法院支持戢焕云主张的制作户外广告费用、餐厅标识设计制作安装费、餐厅菜单、宣传单制作印刷费等其为经营所投入的实际费用，并结合戢焕云实际租赁期间核算具体数额，并无不当。关于餐厅转让费，确属戢焕云因履行租赁合同而导致的实际损失，一审法院结合戢焕云实际租赁涉案房屋时间予以核算，亦无不当。综上所述，赵斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12697元，由赵斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼