河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初3248号原告：（反诉被告）：王留杰，男，汉族，1991年11月20日出生，住河南省格斌县。委托诉讼代理人：李珏曦，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，河南天基律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会，住郑州市金水东路106号（金水东路与107辅道交叉口东北角）。负责人:王学利，任贾岗居委会居民委员会主任。委托诉讼代理人：黄诚，北京市硕律师事务所律师。原告（反诉被告）王留杰与被告（反诉原告）郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会（以下简称“贾岗居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日作出（2019）豫0191民初25148号民事判决，原告王留杰不服向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年4月8日作出（2020）豫01民终839号民事裁定，将本案发回重审。现本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王留杰委托诉讼代理人李珏曦、杨柳，被告（反诉原告）贾岗居委会委托诉讼代理人黄诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王留杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告签订的《房屋使用权出租合同》；2、请求法院判令被告返还原告已支付的履约保证金及租金共计11471000元并赔偿损失；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月26日，双方签订《房屋使用权出租合同》约定，原告租赁被告出租的贾岗居委会所有12栋高层建筑附属门面房。原告已按照约定缴纳了履约保证金及租金，但被告未按照合同约定提供符合建筑、消防等要求的房屋，且至今出租的房屋末取得符合法律法规规定的消防、建筑等验收手续。另外，依据双方签订的合同约定出现“租赁物的安全性不具备使用或租赁物相邻建筑物(或道路)出现特殊情况导致租赁物不具备使用条件的”、“甲方应在2019年1月20日前将社区西侧及65号楼西南侧道路，硬化修缮完毕，并确保道路畅通”情况下，立即终止合同。至原告起诉时，出租的房屋不具备使用条件，同时社区西侧及65号楼西南侧道路未能通行。被告未履行合同约定义务，导致原告合同目的无法实现，原告依法提起诉解除合同，返还已缴纳的款项11471000元。被告贾岗居委会辩称：一、王留杰称贾岗居委会未按照合同约定提供符合建筑、消防等要求的房屋与事实不符。二、贾岗居委会已按合同约定将贾岗居委会65号楼西侧道路硬化修缮完毕，暂未打通确因客观原因造成，王留杰以此为由诉请解除合同缺乏法律依据。三、王留杰因自身原因提高了经营成本，造成经营中对外定价过高，短期内未实现其理想经营目标，并且面临交付下半年房屋租金的经济压力，这是其提出解除租房合同的根本原因和目的。四、王留杰在已实际使用房屋、实际经营并获得收益的情况下，要求贾岗居委会退还履约保证金及已支付的租赁费，无事实及法律依据。综上，请求驳回王留杰的诉讼请求。反诉原告贾岗居委会向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认反诉人与被反诉人2018年12月26日签订的《房屋使用权出租合同》已解除，责令被反诉人腾空全部已出租房屋后将房屋全部退还给反诉人；2、判令被反诉人向反诉人支付房屋占有使用费共计9049500元(包括拖欠的房屋租金及合同解除后的房屋占有使用费，暂计算至2020年5月20日止)；3、本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年10月29日，被反诉人王留杰通过公开招标的方式，在投标中最后以77元/月/平方米的单价竞得被反诉人20500平方米门面房商铺的五年使用权，2018年12月26日与反诉人签订《房屋使用权出租合同》。合同签订后，被反诉人交付了200万元厦约保证金，接收了全部房屋开始对外经营，对外转租的房屋面积很快就达3600平米方以上。但反诉人因自身经营管理不善等原因，以反诉人房屋存在消防问题为由提起诉讼，期间拒不支付下半年(2019年10月21日-2020年4月20日)的租金。反诉人多次催告被反诉人缴付下半年租金，被反诉人拒不理会。2020年3月2日，反诉人向被反诉人发出《解除合同通知书》，函告被反诉人自2020年3月1日起解除双方之间的《房屋使用权出租合同》，要求被反诉人将房屋腾空并全部交回。被反诉人在收到解除合同通知书后，在没有处理其与对外出租的几十份租户之间的房屋租赁合同或者将已出租房屋腾空的情况下，意图将其与租户之间仍在履行的合同与已出租房屋一起交给反诉人，反诉人在此种情况根本无法接收相关房屋，而被反诉人至今仍占据着相关房屋并在对外经营中。在扣除被反诉人交于的200万履行保证金后，被反诉大的行为仍给反诉人造成重人经济损失。请求维护反诉人的合法权益。反诉被告王留杰对贾岗居委会的反诉请求答辩如下：一、《房屋使用权租赁合同》应当解除，解除理由系因贾岗居委会的根本违约行为导致的，贾岗居委会提供的房屋至今未通过消防、建筑验收且不具备通过验收的条件，严重影响王留杰对外招租经营，因贾岗社区未提供符合合同约定的房屋，导致合同目的无法实现，故贾岗居委会的行为构成根本违约。依据国务院公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定“对下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”；第十四条规定“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收……(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”和《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，该法第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进项消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”之规定，涉案的标的物属于应当进行消防验收的建设工程。由于该标的物至今未经消防验收合格，属于法律明令禁止投入使用的范畴。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形。王留杰有权请求解除双方签订的《房屋使用权出租合同》，法院依法应当支持；二、贾岗居委会无权要求王留杰支付房屋占有使用费，租赁物因不符合建筑、消防等验收条件，在此期间已经无法正常使用，因此贾岗居委会主张该期间的租赁物占用费没有法律依据；三、因王留杰对外招租了约3700平方，不足合同面积五分之一，王留杰即便承担房屋占有使用费也应当按照实际使用面积承担责任；四、因贾岗居委会的过错导致王留杰部分占用房屋，按照过错责任原则，王留杰在按照实际使用面积承担房屋占有使用费的前提下应当予以减少。在合同签订后，王留杰按照合同约定支付了履约保证金200万元和2019年4月20日至2019年10月20日之间的租金9471000元。贾岗居委会在提供的涉案租赁物未通过建筑、消防等验收的情况下，将涉案房屋出租给王留杰进行牟利，因消防等问题造成王留杰不能正常经营租赁房屋。王留杰占有部分涉案租赁物并非其过错，将部分涉案租赁房屋进行出租系自救行为，是为了避免双方损失进一步扩大。原告王留杰共提交四组证据。第一组证据：1、王留杰与贾岗居委会于2018年12月26日签订的《房屋使用权出租合同》一份；王留杰与贾岗居委会于2019年7月18日签订的《补正声明》一份。证明目的：王留杰租赁贾岗居委会出租的社区所有12栋高层建筑附属门面房。第二组证据：1、付款方为王留杰，收款方为是被告郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会的河南农信网上银行电子回单3张；（1）转款金额：200万，转款时间：2018年11月6日；（2）转款金额：500万，转款时间：2019年1月18日；（3）转款金额：447.1万，转款时间：2019年1月18日；2、时间为2018年12月18日，付款单位为原告王留杰，收款项目为门面房租赁履约保证金，金额为200万的河南省行政事业单位资金往来结算票据一张。证明目的：王留杰已经按照约定缴纳了的履约保证金及租金1147.1万元。第三组证据：1、编号为郑公消字（2019）第001号，郑州市公安局龙子湖分局责令立即改正通知书一份；2、王留杰于2019年9月6日到涉案房屋现场录像一份。证明目的：王留杰履行合同义务后，贾岗居委会一直未提供符合合同约定（合同约定：6.8.3租赁物的安全性不具备使用或租赁物相邻建筑物（或道路）出现特殊情况导致租赁物不具备使用条件的；6.9甲方应在2019年1月20日前将社区西侧及65号楼西南侧道路，硬化修缮完毕，并确保道路畅通”）的房屋，且至今出租的房屋消防未通过验收，社区西侧及65号楼西南侧道路未能通行，房屋不具备使用条件。第四组证据：1、2019年3月12日的工作联系函；2、2019年4月3日的工作联系函；3、2019年5月29日的工作联系函；4、2019年7月10日的工作联系函；5、2019年6月6日的《关于高层门面房的联系函》一份。证明目的：王留杰就出租房屋的消防、道路问题与被告沟通，被告也就消防等问题回函，但上述问题至今未解决。被告贾岗居委会共提交三组证据。第一组证据：1、贾岗社区高层商铺情况一览表（部分商铺）；2、王留杰已对外出租房屋的部分房屋租赁合同（12份）。证明目的：王留杰已接收相关房屋，并已对外出租，实际出租面积已在3600平方米以上，王留杰使用房屋并未受到实际影响。第二组证据：贾岗社区65号楼西南侧道路照片两张。证明目的：贾岗社区65号楼西侧道路已按合同约定硬化修缮完毕后，暂时做封闭处理。暂时封闭未打开的原因，系因基于社区整体安全的客观需要，需待市政道路外绿化带完成绿化后，市政绿化带区域与该道路靠近绿化带沿线需要进行硬隔离，方可打开，并非贾岗居委会原因造成不能通行，不能据此认定被告违约，王留杰据此要求解除合同无事实及法律依据。第三组证据：王留杰投标磋商报价。1、磋商函及磋商函附表：磋商报价一览表；2、投标人最后磋商价格表。证明目的：王留杰为实现中标目的，将投标报价由61元／平方米／月提高到77元／平方米／月，提高了其此后对外经营的成本，加上恰好赶上郑州市房屋租赁市场整体处于下行趋势，其经营暂时未达到其理想目标，这才是王留杰出解除房屋租赁合同的根本原因。经审理查明：2018年12月26日，原告王留杰（作为乙方）与被告贾岗居委会（作为甲方）签订《房屋使用权出租合同》，载明：乙方租赁甲方房产的范围为贾岗社区所有12栋高层建筑附属门面房。该房屋租赁期限自2019年4月20日至2024年4月20日，共计5年，甲方应于2019年12月31日前将房屋按约定条件交付给乙方，房产经甲乙双方校验签字盖章并移交钥匙以后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。五年租期租金总计96626930元，其中租金单价为每平方米每月77元，该房屋面积为20500平方米，以上的租金单价标准是双方基于磋商招标确定的标准，在租赁合同期间内，前三年按租金单价计算，三年后租金单价开始递增，第四年租金单价递增3%，四年后每年在上一年的递增基数的基础上递增1%。乙方在本合同签订前应向甲方缴纳（以转账形式）履约担保，履约保证金额为200万元，合同终止时清算。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的国家法律法规规定及安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家的法律法规规定。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方房屋现有门窗、石材等基础设施进行维修，确保交付乙方前各类设施处于完好状态。乙方有权对该房屋进行转租。合同签订后，甲方给予乙方三个月免租金招商装修期，免租金招商装修期自2019年1月20日至2019年4月20日。甲方负责管理该房屋的水电气暖的物业管理权，甲方应保证乙方正常使用水电气暖等配套。双方同意在出现下列情形时，立即终止合同，且双方均不承担任何违约责任：租赁物所在地政府部门对甲方现有房屋和占地作出重新规划的；甲方的上级单位对甲方现有房屋和占地作出重新规划的；租赁物的安全性不具有使用条件或租赁物相邻建筑物（或道路）出现特殊情形导致租赁物不具有使用条件的；发生公认的不可抗力的情形（如瘟疫、地震等）。甲方应在2019年1月20日前将社区西侧及65号楼西南侧道路，硬化修缮完毕，并确保道路畅通。2019年7月18日，原告王留杰（作为乙方）与被告贾岗居委会（作为甲方）签订《补正声明》，载明：甲乙双方于2018年12月26日签订了《房屋使用权出租合同》，该合同第二条“租赁期限”2.1款的表述中“……甲方应予2019年12月31日前将房屋按约定条件……”有误，根据双方真实意思表示，该表述修订补正为“……甲方应予2018年12月31日前将房屋按约定条件……”，补正内容与该合同的上下文和双方实际权利义务约定相符。2018年11月16日，原告（账号62×××98）向被告（账号00×××**）转款200万元。2018年12月18日，被告出具《河南省行政事业单位资金往来结算票据》（编号0188363），载明：付款单位王留杰，收款项目门面房租赁履约保证金，金额200万元整。2019年1月18日，原告（账号62×××98）向被告（账号00×××**）分别转款500万元、447.1万元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）关于合同效力问题。原、被告双方庭审中均承认涉案房屋未经消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形。原被告双方于2018年12月26日签订《房屋使用权出租合同》，租期2019年4月20日至2024年4月20日，月租金1578500元。2019年8月12日，原告提起诉讼，要求解除《房屋使用权出租合同》，本院予以支持。（二）关于租金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告提起诉讼要求解除合同之前的租期2019年4月21日至2019年8月12日，共产生租金5840450元，原告具有支付义务。2019年8月13日至原被告双方房屋实际交接2020年5月27日，中间涉及新冠肺炎疫情，原告要求减免五个月房屋占用使用费，被告同意减免一个月，本院酌定按二个月减免，在此期间，共产生房屋占用使用费11786134元。原被告双方对酿成该纠纷，双方的合同目的均无法实现均有责任，双方均无法开展正常的经营活动，对该部分损失，原被告双方各承担50%。原告已交租金9471000元以及保证金2000000元，原告应承担的租金费用合计11733517元，原告尚欠付被告租金262517元，原告应当支付。贾岗居委会主张合同解除后王留杰腾空全部已出租房屋后将房屋全部返还给贾岗居委会的诉讼请求已实际履行，本院予以确认。被告该项反诉，已无实际意义。综上，原告本诉要求解除原被告双方的租赁合同，本院予以支持。原告要求被告返还租金及保证金11471000元，本院不予支持。被告反诉要求原告支付房屋占用使用费9049500元，本院在262517元范围内予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王留杰与被告（反诉原告）郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会（以下简称“贾岗居委会”）于2018年12月26日签订的《房屋使用权出租合同》；二、反诉被告王留杰于本判决生效后十日内向反诉原告郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会支付房屋占有使用费262517元四、驳回原告王留杰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费90626元，由原告王留杰负担50000元，被告郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会负担40626元；反诉案件受理费37573元，由反诉原告郑州市郑东新区博学路办事处贾岗社区居民委员会负担30000元，反诉被告王留杰负担7573元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘冰泉人民陪审员  录 航人民陪审员  张 喜二〇二〇年九月十日书 记 员  秦沛沛