山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初3312号原告：沈霞，女，1978年2月9日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：肖强，山东胜券律师事务所律师。被告：乐陵市华乐丽景房地产有限公司，住所地乐陵市文昌东路南侧(华乐新世纪花园东巷子)。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。原告沈霞与被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司（下称华乐地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈霞的委托诉讼代理人肖强、被告华乐地产公司的委托诉讼代理人崔述博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告给付逾期交房的违约金62100元，自原告起诉之日之后违约金继续计算直至房屋验收合格之日止；2.依法判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金2710元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的华乐丽景国际小区楼房一套，根据合同约定被告应于2012年12月31日向原告完成交房，交房标准为房屋验收合格。如逾期交房超过90日，被告应按照沈霞已支付房款的日万分之六向原告支付违约金；另根据合同的约定，原告应当在商品房交付使用后365日内将原告购买房屋在产权登记部门完成登记备案，未能在规定时间完成登记，应按原告已付房款的1%支付向原告支付违约金。被告至今未按照合同的约定向原告出示《竣工验收备案表》，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未为原告办理产权登记手续，被告的行为已构成违约。故提起诉讼，请求依法判决。华乐地产公司辩称，1.原、被告签订商品房买卖合同，同日签订补充协议。补充协议是对商品房买卖合同的补充和变更，其内容第6条、第10条对商品房买卖合同的交付及应承担的违约责任有明确约定，原告作为买受人至今未交清全部房价款、办证费等其他费用，由此产生的后果应由作为买受人的原告自行承担。原告方以变更前的商品房买卖合同起诉至法院，要求承担违约责任，无事实证据和法律依据。被告不构成违约，无需承担违约责任。2.原告尚欠房款相关费用共计26574元，至今未交付，已构成违约。应承担相应的违约责任，被告保留相应的诉权。3.原告起诉的违约金明显过高，且无事实证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因原告存在明显过错，原告的损失明显过小，生效法律文书（2017）鲁1481民初1452号民事判决书已对违约金的数额标准作出了调整。应根据同案同判的原则，按该案件标准予以调整。4.原告已于2014年入住，再要求出示《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及要求支付延期交房违约金，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，已过诉讼时效，不应再支持。5.根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条的规定，因原告至今没有交齐办证资料与办证费用，因此一切责任原告自行承担。原告要求被告承担逾期办证违约金无法律依据。综上，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告双方于2012年6月29日签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发的位于乐陵市云红北大街西侧华乐丽景国际商品房一套，该套房屋具体位于华乐丽景国际小区第4幢3单元302号，用途为住宅，合同约定建筑面积共98平米，单价2650元/平，包括13.55㎡的12#储藏室一间，储藏室12000元，房屋总金额271700元，原告于2012年6月29日一次性支付全款。合同约定被告应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告沈霞现已入住上述于被告处购买的房屋。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。原告按照合同履行了合同约定的付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被告为证明其不存在违约行为，向本院提交（2017）鲁1481民初1452号民事判决书，但该证据第五页第4-8行载明“被告未按合同约定时间将涉案楼房交付原告使用，原因是被告于2013年8月20日才对涉案楼房进行部分竣工验收，合同约定交房时，涉案楼房并未验收合格，因此，逾期交房过错方是被告，被告应承担逾期交房责任…”，并且截至法庭调查结束，被告亦未提交证据证明本案涉案房屋已经满足双方约定的交房条件即已经验收合格，亦未提供证据证明其已协助原告办理房屋登记。虽然原告现已入住涉案房屋，但被告华乐地产公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务，已构成违约，应向原告支付相应违约金。同理，在被告华乐地产公司未证明本案涉案房屋已经验收合格的情况下，其主张原告已超过诉讼时效的观点不能成立。关于涉案楼房在购房合同中约定面积与实际测量存在面积差问题及其他原告应承担费用问题，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于违约金如何计算问题。原告要求按已交纳房款总额为计算基数，按照合同约定计算，自被告违反约定逾期交房之日起，至起诉之日，原告向被告主张62100元逾期交房违约金，2020年9月24日之后的违约金按合同约定计算至房屋验收合格之日止。被告认为，双方约定的违约金计算过高，并要求进行调整，认为我院生效判决中，采纳了由有资质的评估机构根据地段、时间等因素，对涉案房屋租金的评估价格计算了支付给其他业主的逾期交房违约金，德州市价格事务所作出的德价所估字（2017）第41号价格评估结论书、德价所估字（2017）第107号价格评估结论书，均确定涉案房屋所处地段的同类房屋租赁费为每年4100元，认为本案亦应参照该评估报告得出租金标准支付违约金，并计算至实际入住涉案楼房时间止。原告对该评估结论书真实性予以认可，但认为评估报告确定的租金不能全面体现原告的损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出：违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。因被告逾期交付房屋，其存在违约情形，造成原告未按约定时间入住所购买的房屋，原告产生的损失为逾期交房而产生租赁费的损失，本院认为，德州市价格事务所作出的两份价格评估结论书是有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋2013年租金进的评估，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。被告虽认为评估报告评估的租金不能全面确定原告的损失，但其未对在商品房买卖合同中对逾期交房违约金计算方式约定是合理的这一主张提供证据予以证明，且原告确已实际入住涉案楼房，违约金应以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度，当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。因此，本院对双方约定的违约金予以调整，违约金按照2013年同类同地段房屋租金每年4100元为基础，上浮30%为计算标准，即违约金按每年5330元计算，结合被告违约，致使原告延迟入住情形，鉴于原告确已实际入住涉案楼房，可适当减轻被告华乐地产公司的违约责任，华乐地产公司应支付原告五年租金为宜，计款26650元。另，关于原告主张的被告未于房屋交付使用后365天内，协助原告办理产权登记，要求被告按合同约定支付违约金2710元。本院认为，《商品房买卖合同》第十五条所载“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”，其中的“交付”原意应为原告按合同约定向买受人即本案原告交付已验收合格的房屋，而不仅指买受人单纯的占有使用。办理产权登记系以建筑物正式竣工验收为前提，虽然原告现已入住涉案房屋，但现无证据证明该房屋已正式竣工验收，故原告该项诉讼请求可待被告确已具备办理产权登记条件后，因被告的原因而导致原告未取得权属证书的情况下，另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈霞支付逾期交房违约金26650元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，减半收取计710元，由被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  郭娟二〇二〇年九月三十日书记员  魏敏