湖南省邵阳市大祥区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0503执异17号异议人（案外人）：邵阳市中南科技职业技术学校，住所地湖南省邵阳市新邵县酿溪镇大坪新区财兴路旁。法定代表人：尧旭。申请执行人：湖南金乾置业有限公司，住所地湖南省邵阳市大祥区宝庆中路原食品总公司办公楼七楼。法定代表人：刘旭刚。被执行人：邵阳市宏运纺织有限责任公司，住所地湖南省邵阳市新邵县酿溪镇大坪新区财兴路旁。法定代表人：胡波。被执行人：于志勇，男，汉族，1955年6月22日出生，住邵阳市大祥区。被执行人：杜丽君，女，汉族，1956年6月21日出生，住址同上，于志勇配偶。被执行人：张运球，男，汉族，1963年3月10日出生，住邵阳市大祥区。本院在执行湖南金乾置业有限公司（以下简称：金乾置业公司）与邵阳市宏运纺织有限责任公司（以下简称：宏运纺织公司）、于志勇、杜丽君、张运球金融借款合同纠纷一案中，案外人邵阳市中南科技职业技术学校（以下简称：中南职业学校）向本院提出异议，认为应在拍卖公告中明示买受人应继续履行中南职业学校与宏运纺织公司签订的租赁合同，明示资产评估价格中占有多少装修费用，并提供了两份租赁合同的复印件。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人中南职业学校称：2017年1月，中南职业学校与宏运纺织公司签订租赁合同，合同期限为10年，中南职业学校对租赁场地和房屋进行了整改、装修。2020年8月26日，邵阳市大祥区人民法院在宏运纺织公司厂房张贴《网络司法拍卖公告》，未将中南职业学校的租赁情况和装修费用在公告上明示，必然影响中南职业学校的租赁权和财产权，也影响了竞买人的判断。申请执行人金乾置业公司称：中南职业学校提供的两份租赁合同均为复印件，也未提供支付租金的凭证，难以判断是否真实。落款日期为2017年1月20日的租赁合同中，承租方是尧旭，并非本案异议人，合同中也未约定租赁期限。落款日期为2018年9月15日的租赁合同中，承租方才是中南职业学校，且在第六条第二项中明确约定“租赁期间，如因甲方的产权证、抵押和债权问题，影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一定责任给予赔偿。”2015年4月16日，宏运纺织公司将公司厂房抵押给华融湘江银行股份有限公司邵阳分行。2015年12月18日，宏运纺织公司将公司土地抵押给华融湘江银行股份有限公司邵阳分行。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，即使租赁合同是真实的，租赁也在抵押之后，买受人无需继续履行租赁合同。异议人明知存在抵押，在未经抵押权人同意的情况下，对场地和房屋擅自进行整改、装修，侵犯了抵押权人的利益，应立即恢复原状。请求法院依法驳回中南职业学校的异议请求。本院查明，原告华融湘江银行股份有限公司邵阳分行诉被告邵阳市宏运纺织有限责任公司、于志勇、杜丽君、张运球金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月21日作出（2017）湘0503民初528号民事判决书，判决如下：“一、被告邵阳市宏运纺织有限责任公司在本判决生效后10日内归还原告华融湘江银行股份有限公司邵阳分行借款本金13360000元及利息707622.56元（算至2017年4月20日，顺延照计）。二、被告于志勇、杜丽君、张运球对被告邵阳市宏运纺织有限责任公司的上述借款本息及诉讼费承担连带清偿责任，被告于志勇、杜丽君、张运球承担保证责任后，有权向被告邵阳市宏运纺织有限责任公司追偿。三、原告华融湘江银行股份有限公司邵阳分行对被告邵阳市宏运纺织有限责任公司抵押的机械设备、新邵县酿溪镇大坪新区财兴路旁工业用地26560㎡及生产厂房的折价或拍卖、变卖的价款内优先受偿。四、驳回原告的其他诉讼请求。”判决生效后，因被执行人未按期履行民事判决书确定的义务，华融湘江银行股份有限公司邵阳分行向本院申请执行。在执行过程中，金乾置业公司依法取得对宏运纺织公司的债权，向本院申请变更为本案的申请执行人，本院于2020年4月13日作出（2020）湘0503执恢59号执行裁定书，变更金乾置业公司为本案申请执行人。2020年8月26日，本院发出《网络司法拍卖公告》，拍卖被执行人宏运纺织公司名下位于新邵县酿溪镇大坪新区财兴路旁的土地（权证号：新国用（2007）第××号）、房产（权证号：新房权证酿字第××、00××04、00××05号）和机械设备（新工商抵（2015）3号），起拍价为2133万元，拍卖时间为2020年10月9日10时至2020年10月10日10时止。另查明，2015年4月16日，宏运纺织公司将其厂房（权证号：新房权证酿字第××、00××04、00××05号）抵押给华融湘江银行股份有限公司邵阳分行，在新邵县房产局办理了抵押登记。2015年12月11日，宏运纺织公司将其机械设备（新工商抵（2015）3号）抵押给华融湘江银行股份有限公司邵阳分行，在新邵县工商行政管理局办理了动产抵押登记。2015年12月18日，宏运纺织公司将其土地（权证号：新国用（2007）第××号）抵押给华融湘江银行股份有限公司邵阳分行，在新邵县国土资源局办理了抵押登记。中南职业学校提供的第一份租赁合同显示，出租方是宏运纺织公司，承租方是尧旭，双方未约定租赁期限，签订合同时间是2017年1月20日。中南职业学校提供的第二份租赁合同显示，出租方是宏运纺织公司，承租方是中南职业学校，双方约定租赁期限为2019年1月1日至2029年1月1日，签订合同时间是2018年9月15日。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”异议人的租赁在抵押之后，该租赁关系不能对抗抵押权的实现，租赁合同对受让人不具有约束力。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”承租人对已抵押的场地和房屋进行整改、装修，因抵押权实现造成承租人的损失，和受让人无关。综上所述，案外人中南职业学校的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人邵阳市中南科技职业技术学校的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏月星审判员  周 颖审判员  蒋建勇二〇二〇年九月三十日书记员  宁小禄附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。