浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2733号 上诉人（原审原告）：汪锟，男，1988年11月15日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：瞿明，浙江之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯利存，男，1958年1月7日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上诉人汪锟因与被上诉人冯利存房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2020）浙0203民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 汪锟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋系经原拆迁协议拆分而来，在望春街道拆迁办备案的拆迁安××房屋一套，面积为60平，与案涉房屋买卖合同一致。因此，一审法院认定案涉房屋买卖合同的标的物发生变化显然错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，被上诉人应当就已通知上诉人参与抽签提供证据，但并无相关证据存在，事实上上诉人自始至终均不知抽签的时间。一审法院认定被上诉人已经履行通知义务，上诉人拒绝参加抽签系错误。根据拆迁惯例，安置房的具体面积只有待产权证作出后方能明确，被上诉人辩称其在安置房抽签前即知晓产权证面积显然不能成立。一审法院认为被上诉人将涉案房屋登记在其子冯静达名下的行为发生在被上诉人向上诉人寄送函件之后，但被上诉人辩称其向上诉人寄送函件的时间为2017年10月31日，而被上诉人将案涉房屋登记在其子冯静达名下的时间为2017年10月25日，显然，该时间点与一审法院所认定的事实相矛盾。一审法院认定被上诉人向上诉人寄送解除函件的事实错误。被上诉人辩称其于2017年10月31日将解除买卖合同的函件寄送给宁波甬旺房产经纪有限公司（以下简称甬旺房产），但案涉房屋买卖合同的主体为上诉人和被上诉人，因此，甬旺房产并无义务在收到函件后通知上诉人，更何况甬旺房产也从未收到过相关函件。一审法院认定被上诉人将涉案房屋登记在其子冯静达名下的行为并未违约系错误。根据案涉买卖合同的约定，被上诉人并不享有合同解除权，且被上诉人在上诉人不知情的情况下，将案涉房屋登记在其子名下直接导致合同无法实际履行。 冯利存辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 汪锟向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋转让协议》；2.被告返还购房款15万元；3.被告赔偿原告经济损失1003940元。 一审法院审理认定事实：2016年8月23日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，载明：1.被告将坐落于海曙区丽象佳苑60档的房屋转让给原告，价格67万元。建筑面积以最终产权面积为准，如面积有差异，不再调整总价；2.此套房屋原定为60档，被告承诺在拆迁办补差价已经补到60平方，以此面积为准，拆迁办面积如上下浮动3平方，双方多退少补，超过3平方，原告有权取消协议，被告将定金退还给原告，均不作违约处理，跟房产证面积无关；3.本协议签订日，原告支付定金5万元。后原告支付定金5万元，在安置房抽签定位前通过中介前支付房款10万元。然被告在抽签前得知自己分配的房屋为75平方，遂告知原告和中介，要求补差价15万元。双方未能就差价达成一致，原告未参与安置房抽签。被告于2017年10月31日向位于气象路640号的甬旺房产寄送函件，载明：在房屋将有15平方增加的情况下，购买方明确表示资金不够，不再购买该房，故未参与安置费抽签定位，协议解除，至此本人应退还所收定金，现在通过你公司索取退款账户，请告知为盼。但该发函未有回复，案涉购房款15万元尚在被告处。被告将拆迁所得的丽象佳苑2幢5号504室房屋（建筑面积75.10平方，套内面积50.44平方）登记在儿子冯静达名下，后冯静达于2018年3月16日将该房出售。 在一审庭审中，原告陈述，其购买的是60平方的房子，但后来变成75平方，被告要求加价15万，其不同意，故没有去抽签；其认为被告要求加价15万不合理，至多也只能加价12万元，就算谈不拢，房子也应该卖给他，而不是擅自登记给他人，导致房子无法过户；《房屋转让协议》里没有留下电话和地址，有事情通过中介联系，被告发的函件他没有收到。 一审法院认为：案涉《房屋转让协议》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方间房屋买卖合同关系依法成立并有效。本案的争议焦点为，在案涉房屋面积与合同签订时发生变化后，被告要求补差房款15万元的行为，是否违反合同约定。对此，首先，案涉《房屋转让协议》载明交易房屋的面积以60平方为准并赋予原告在面积超过3平方时的合同解除权，可见，在案涉《房屋转让协议》签订时，交易房屋的具体面积并不确定，被告转让的仅为60平方（上下3平方）拆迁房屋安置权益，具体的房屋需要原告抽签决定；其次，在案涉《房屋转让协议》签订后，被告享有的拆迁安置房确定为75平方，该面积超过了案涉《房屋转让协议》的约定，系案涉房屋买卖的标的物发生了变化，针对该情况，被告参考60平方售价提出补差房款15万元，保障了原告的购买权，并无不妥，然原告不同意再行支付15万元，可以认为双方未能就75平方的拆迁房屋安置权益买卖达成合意，原告拒绝参加抽签的行为，也足以使得被告认为原告不愿意购买75平方房屋的拆迁安置权益，故被告据此自行抽签并登记在他人名下的行为，也并未违约。综上，被告在案涉房屋买卖过程中，并无过错，原告无权要求被告赔偿损失。因合同解除需要告知对方，现被告解除合同的函件并未到达原告，在一审庭审中，被告当庭同意解除合同，故依法确认案涉《房屋转让协议》协议于2020年5月15日解除，被告应返还原告支付的房款15万元。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认案涉《房屋转让协议》于2020年5月15日解除；二、被告冯利存于判决生效之日起五日内返还原告汪锟购房款150000元；三、驳回原告汪锟的其他诉讼请求。案件受理费15185元，减半收取7592.50元，由原告汪锟负担5942.50元，由被告冯利存负担1650元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：双方当事人签订的《房屋转让协议》约定：1.被上诉人将坐落于海曙区丽象佳苑60档的房屋转让给上诉人，价格67万元。建筑面积以最终产权面积为准，如面积有差异，不再调整总价；2.此套房屋原定为60档，被上诉人承诺在拆迁办补差价已经补到60平方，以此面积为准，拆迁办面积如上下浮动3平方，双方多退少补，超过3平方，上诉人有权取消协议，被上诉人将定金退还给上诉人，均不作违约处理，跟房产证面积无关；……。纵观上述约定可以得出，双方是以建筑面积60平方米为基准对应67万元的交易价格；如房屋实际建筑面积在基准的60平方米上下3平方米的误差范围之内，则双方找补差价，如建筑面积误差超过3平方米的则上诉人有权解除合同。但因房屋实际建筑面积达到75平方米，而双方对于增加的房屋建筑面积所产生的差价未能达成一致，导致《房屋转让协议》无法履行，故双方签订的《房屋转让协议》应予以解除。协议解除后，被上诉人应向上诉人退还定金和购房款。一审法院作出的处理并无不当。至于上诉人上诉所称的几个事实认定问题，并不影响的本案的最终处理。上诉人称被上诉人存在违约的理由不足，本院难以采信。 综上所述，汪锟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18185元，由上诉人汪锟负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年九月十七日 书记员  桂红艳