上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9092号上诉人（原审被告）：张耀光，男，1952年9月5日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：周国英，女，1955年11月13日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。委托诉讼代理人：余慧，上海志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，上海志致远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐进，女，1965年10月5日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：俞彪，系徐进丈夫。委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。原审被告：张弗，男，1979年12月27日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。原审第三人：上海天胜房地产经营有限公司，住所地上海市松江区广富林路255号21楼2110。法定代表人：唐雪锋，总经理。委托诉讼代理人：徐颖，系公司员工。上诉人张耀光、周国英因与被上诉人徐进、原审被告张弗及原审第三人上海天胜房地产经营有限公司（以下简称天胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张耀光、周国英上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人原审所有诉讼请求。事实和理由：1、一审程序错误。原审被告张弗失踪多年，之前案件都是公告处理，但本案在张弗未签收任何材料的情况下按正常开庭处理，属程序错误。上诉人与张弗之间存在利益冲突，上诉人的签收不能视为张弗的签收。2、一审认定事实和适用法律错误。原判决认定被上诉人仅与张弗订立的合同有效，认定与上诉人之间不存在合同关系，实际排除了被上诉人的善意取得，被上诉人明知上诉人是房屋的实际权利人，在上诉人未到场签字的情况下私自与张弗进行交易，未尽到基本的审查义务，且不动产的取得以过户为时间节点，被上诉人未实际取得涉案房屋，故不构成善意取得。上诉人有理由怀疑被上诉人与原审被告恶意串通侵害上诉人的权利。被上诉人徐进辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告张弗未作答辩。原审第三人天胜公司述称：其积极配合双方办理房屋买卖手续。徐进向一审法院提出诉讼请求：一、判令天胜公司协助张耀光、周国英、张弗办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的产权登记手续；二、判令张耀光、周国英、张弗继续履行2014年12月2日签订的《动迁安置房买卖合同》，协助徐进办理该房屋过户登记手续。一审法院认定事实：张耀光、周国英、张弗均系松江区XX镇XX村XX号宅基地房屋的立基人，宅基地使用权证登记的户主为张耀光。2009年11月4日，张耀光作为被拆迁人（乙方）、松江XX有限公司作为拆迁人（甲方），双方签署了《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，张耀光位于XX村XX号房屋被拆迁，双方对于拆迁安置内容进行了约定。该拆迁协议签订后，张耀光取得了位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室安置房屋。2010年12月12日，天胜房地产公司出具了付款方为张耀光的销售不动产统一发票，金额为93,386元。徐进现持有涉案房屋购房发票的发票联及办证联原件。2014年12月2日，张弗以张耀光名义（甲方）与徐进（乙方）签订《动迁安置房买卖合同》，约定甲方以净到手价50万元价格，将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋(建筑面积55.62平方米)转让给乙方，签署本合同当日,乙方支付甲方40万元，办理交税过户当日支付10万元。该合同另对其它事宜均作了约定。该合同签订当日，徐进即向张弗交付395,000元，加上徐进于2014年11月1日支付的定金5,000元，合计支付400,000元。即日，张弗向徐进交付房屋，并出具房款收据一份，载明“今收到购买方徐进用于购买本人位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房产的购房款40万元，包含已付定金5,000元”。徐进自2014年12月起一直居住涉案房屋至今。2018年7月23日，系争房屋所在XX居委会在小区内发出公告，通知XX小区自2018年8月1日起可办理房屋产权证。现因张耀光、周国英、张弗拒绝配合徐进办理系争房屋过户手续，故涉讼。另查明：2017年7月17日，一审法院受理了徐进与张耀光、张弗确认合同有效纠纷一案，徐进诉请要求确认2014年12月2日其与张耀光、张弗签订的《动迁安置房买卖合同》有效。该案诉讼中，张耀光以其未在《动迁安置房买卖合同》上签名，也没有授权他人办理买卖事宜，出售房屋不是其真实意思为由抗辩，并提出司法鉴定申请。该案审理过程中，一审法院委托司法鉴定机构对《动迁安置房买卖合同》上“张耀光”签名字迹作鉴定，鉴定结论为“2014年12月2日《动迁安置房买卖合同》甲方落款处“张耀光”签名字迹不是张耀光本人所签。”2018年7月25日，一审法院作出（2017）沪0117民初12070号民事判决书，判令：确认徐进与张弗就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效。又查明：江苏省兴化市人民法院于2017年9月19日就刘某与张耀光、周国英、张弗、杨某之间民间借贷纠纷一案作出判决，判令由张耀光、周国英、张弗、杨某于判决生效后立即偿还刘某借款20万元及利息并承担诉讼费4,300元、公告费560元，合计4,860元。该案审理过程中，兴化法院根据刘某的财产保全申请，于2017年4月13日作出书面裁定，查封了该案涉案房屋。后徐进向兴化法院提起执行异议，兴化法院于2018年1月26日受理了徐进诉刘某、天胜公司张耀光、周国英、张弗案外人执行异议之诉，该案审理过程中，徐进于2019年10月25日将《动迁安置房买卖合同》约定的剩余购房款10万元交付兴化法院。后兴化法院以徐进已按照合同约定支付价款40万元且将购房剩余款10万元交付兴化法院，已付清全部房款，讼争房屋未能变更权属登记非徐进主观过错为由，于2019年11月1日作出（2019）苏1281民初2612号民事判决，判令：不得执行徐进占有的位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室。现徐进要求该10万元款项与应付的剩余房款10万元相抵消。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应遵守。一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案徐进与张弗于2014年12月2日签订的《动迁安置房买卖合同》，经法院（2017）沪0117民初12070号民事判决确认为有效合同，且张耀光作为该案共同参与诉讼，已予以明知，周国英作为张耀光的配偶，也应当予以明知。该案的焦点问题是该《动迁安置房买卖合同》的有效性是否必然产生物权变动的后果。对此，法院认为，根据徐进已按照《动迁安置房买卖合同》约定支付购房款，自2014年12月起实际占有居住系争房屋至今已达六年，徐进未办理房地产权证系受安置房政策限制而非徐进自身过错的事实，即使张弗出卖房屋属于无权处分，也可以认定徐进买受涉案房屋的行为构成善意取得，故《动迁安置房买卖合同》的有效性足以产生物权变动的后果，徐进有权主张涉案房屋的物权。因张耀光、周国英、张弗作为涉案房屋的共同被安置人，该《动迁安置房买卖合同》的效力也应及于张耀光、周国英。现涉案房屋已符合办证条件，故徐进诉请要求张耀光、周国英、张弗共同办理涉案房屋不动产登记变更手续，于法有据，法院予以支持。关于该案剩余房款10万元，已由徐进交付兴化法院，代为张耀光、周国英、张弗履行兴化法院生效判决确定的债务，故应当认定徐进已经全部付清涉案房屋的50万元房款，张耀光、周国英、张弗不得再向徐进主张房款。至于向徐进办理房地产过户手续中产生的税费，应当依照出卖人净到手价50万元的合同约定，全部由徐进承担。张耀光、周国英、张弗经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃民事诉讼权利，应承担不利法律后果。一审法院审理后判决：一、上海天胜房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助张耀光、周国英、张弗办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋不动产登记手续；二、张耀光、周国英、张弗于办理取得上海市松江区XX镇XX路XX弄XX室房屋不动产登记证之日起五日内协助徐进办理过户登记手续。办理过程中产生的税费由徐进负担。案件受理费160元，减半收取80元，由徐进负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：由居委会出具的情况说明一份，证明张弗从2017年3月从家离开，至今未归，故一审程序有问题。被上诉人表示，对证据的真实性无异议，但无法证明张弗失踪或失去联系。本院认为，上诉人提供的证据真实性可以确认，但该证据仅证明张弗离开居住地，不能证明其失踪或失去联系，故对上诉人的证明目的不予采纳。经审理查明，一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于一审程序问题。一审法院的开庭传票送达至三被告居住地并经签收，上诉人在签收后，未就张弗目前处于失踪状态以及其与张弗存在利益冲突而不能代张弗签收等异议向法院告知，一审法院根据传票已实际送达，三被告未按时到庭应诉的情况，依法缺席审理本案，程序合法。关于系争房屋买卖合同的履行问题。原审被告张弗以上诉人张耀光名义与被上诉人徐进签订的《协迁安置房买卖合同》，经法院判决确认双方形成的房屋买卖合同关系合法有效。被上诉人在签订买卖合同后，按约支付了大部分房款，并在卖售方交付房屋后居住使用至今。因此，被上诉人作为善意购房人，其根据生效判决要求卖售方继续履行合同并无不当。现被上诉人已付清全部房款，涉案房屋也具备了办理产证的条件，被上诉人要求上诉人及原审被告协助办理产权过户手续应予支持。被上诉人与原审被告之间是否存在恶意串通，应由上诉人举证证明，现上诉人仅仅是怀疑，本院不予采纳。综上所述，上诉人张耀光、周国英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人张耀光、周国英负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年九月八日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……