山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2860号上诉人（原审原告）：何淑君，女，1977年12月3日出生，汉族，住山东省威海市临港区。委托诉讼代理人：叶瑞良，住山东省威海市临港区，系上诉人之夫。被上诉人（原审被告）：威海国亭房地产开发有限公司，住所地山东省威海市临港区威青高速路西江苏东路北。法定代表人：陈伟元，董事长。委托诉讼代理人：高佩良、杨凯，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人何淑君因与被上诉人威海国亭房地产开发有限公司（以下简称国亭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。何淑君上诉请求：1.撤销（2020）鲁1002民初1546号民事判决；2.根据重新认定的事实，依法改判；3.被上诉人担负延迟办证给上诉人所造成的损失；4.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重偏袒被上诉人，恳请中院根据如下事实和法理，给予认真审理，重新认定双方《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第1款是否有效，该条款约定：“鉴于乙方要求提前接收所购房屋进行装饰、装修，因此乙方同意甲方可以在房屋所属工程到达单体竣工验收合格后即可向乙方交付，乙方承诺保证不因此追究甲方任何逾期交房的违约责任，亦不追究甲方交付的条件与原合同约定不一致的违约责任”。上述条款以单体竣工验收合格，作为交付标准，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国消防法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》以及《山东省高院民事审判会议纪要》的规定。上诉人已缴纳全部购房款，但一直没有主张在2017年6月30日前接收房屋进行装修的情况下，上述条款根本没有成立的基础，该条款对上诉人不应有约束力。同时，上诉人在没有要求提前进行装修的前提下，被上诉人在没有达到约定交付标准，单方在地方媒体通知业主收房，并通过上述格式条款免除了其逾期交房违约责任，加大了上诉人承担风险的责任，排除了以“综合验收”为准的收房权利，该条款无效。二、本案预售与实测面积差，绝对值高达4.8%!按照双方所签署的《商品房销售合同（预售）》第十三条面积差异处理，双方按照第4种方式处理，在签署该合同时，被上诉人没有对该条款进行充分说明，该条款约定的“按照实测数据，多退少补”也应当是在被上诉人没有过错，并且在合理区间才能成立。涉案房屋面积误差高达4.8%的前提下，加重了买受人的责任，显然有失公平。三、被上诉人变更规划，没有按照合同约定提前10日通知上诉人，违反了双方约定，应该承担违约责任。四、被上诉人存在逾期办证的损害后果，应该承担违约及损害赔偿责任。国亭房地产公司辩称，双方之间的预售合同及补充协议，依法成立并生效。协议内容系双方真实的意思表示，而且没有违反任何的法律法规有关效力性的强制性规定。因此双方均应当按照合同条款履行，上诉人提出的上诉请求没有任何事实和法律依据。一审判决关于本案的事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。何淑君向一审法院起诉请求：1.判令国亭房产公司因逾期交房而向何淑君支付违约金58,000元（按照实际延迟交房时间29个月×每月2000元租金）；2.判令国亭房产公司退还因为其预售面积计算错误，而造成何淑君多付房款31,693元中的20,000元；3.判令国亭房产公司擅自改变规划，应向何淑君承担违约责任（以总房款的1%赔偿6600元，或实际酌情判处）；4.诉讼费由国亭房产公司负担。一审法院认定事实：2017年4月10日，国亭房产公司作为出卖人与何淑君作为买受人就坐落昌平路-2-6号-306室房屋签订编号为201700010329的商品房买卖合同（预售）及补充协议约定，建筑面积137.65平方米，总价款660,000元，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，详见附件补充协议，由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已向买受人按期交付及附件补充协议，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意出卖人所支付的违约金总额不高于买受人已付房款的1%，商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，实测面积与137.65平方米发生误差的，双方同意自行约定，房屋的确权面积以办理房产过户登记手续时具有房产测绘资质的测绘部门实际测量的建筑面积为准，确权建筑面积与合同约定建筑面积差额部分的房款，由双方按原合同约定的房屋销售单价在办理过户登记手续前多退少补，但不负担利息，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后涉及该商品房规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，双方约定买受人不解除合同的，视同接受变更，出卖人无需再向买受人支付违约金，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。补充协议约定，鉴于买受人要求提前接收所购房产进行装饰装修，因此买受人同意，出卖人可以在所购房屋所属工程达到单体工程竣工验收合格后即可先行交付。买受人承诺保证不因此追究出卖人任何逾期交房的违约责任，亦不追究出卖人交付房产的条件与原合同约定交付条件不一致的违约责任。上述合同及补充协议签订当日，何淑君向国亭房产公司付清了合同约定的全部购房款。2017年7月2日，何淑君接到交付房屋通知，但未予接收涉案房屋。2018年8月30日，何淑君接收涉案房屋并根据实测建筑面积144.26平方米与合同约定的建筑面积差额款31,693元以及进行装修后，于2019年12月入住。（2019年10月11日，威海市自然资源和规划局临港分局对涉案房屋所在的工程竣工规划核实批前公告，小区景观、一层小院栅栏位置及停车位的位置与规划批准的方案不完全一致，申请人、利害关系人陈述、建议或要求听证，请与该局联系）。2020年1月11日，威海久源物业服务有限公司上海大公馆项目管理处通知办理涉案房产的房证。2020年1月20日，何淑君作为权利人就涉案房屋办理了鲁（2020）威海市不动产权第0005471号不动产权证书。庭审中，何淑君提交照片两张及测绘报告照片，拟证实涉案房屋在2017年6月30日时未达到入住条件。照片上均显示时间为2017-10-509：42，照片还显示楼宇门前路面未硬化以及正在硬化。测绘报告照片显示，威海市房地产测绘中心有限公司对昌平路2-8号房产测绘成果于2019年12月25日通过国亭房产公司的验收。国亭房产公司质证认为，照片看不出时间、地点，测绘报告为截取照片，不予认可，根据补充协议，单体竣工验收即可交付。庭审中，国亭房产公司提交单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明施工楼号A6#楼即何淑君购买的昌平路-2-6号楼，于2017年6月22日经建设单位、施工单位、监理单位、设计单6一位、勘察单位，五部门共同验收合格，符合交付条件，国亭房产公司完全能够按约定的交付日期2017年6月30日向买受人交付商品房，不存在逾期。何淑君质证认为，单体竣工报告，不是综合竣工报告，证明力不足，商品房的交付除要符合合同约定外，还要符合建筑法、消防法等法律规定，何淑君的竣工报告是四方验收，是内部竣工验收报告，不具备法律效力。另查，威海临港经济技术开发区建设局建管处备案的文件显示，上海大公馆A6#楼于2017年6月23日经建设单位组织，勘察单位、设计单位、建立单位、施工单位共同组成验收，竣工工程质量检查情况，各分部分项工程的质量符合设计要求和施工验收规范规定，质保资料齐全，工程观感质量良好，综上所示该工程满足验评标准，质量等级评定情况合格。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，何淑君与国亭房产公司签订的编号为201700010329的商品房买卖合同（预售）及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应信约履行。关于是否逾期交房,涉案合同明确约定交房时间为2017年6月30日前，虽也约定交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，但同时，双方签订的涉案补充协议也明确约定何淑君所购买的涉案房屋所属工程达到单体竣工验收合格后即可先行交付，何淑君承诺保证不因此追究任何逾期交房的违约责任，亦不追究出卖人交付房产的条件与原合同约定交付条件不一致的违约责任。2017年6月23日，涉案房屋达到双方约定的交付条件，何淑君未按约定时间前去接收房屋，在2017年7月2日接到交房通知后也未前去接收房屋，对何淑君主张国亭房产公司因逾期交房应支付违约金58,000元的诉讼请求，不予支持。关于面积差异款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方在涉案合同中明确约定，面积差异的处理方式为按房屋销售价格多退少补，故何淑君主张国亭房产公司因变更规划应退还面积差异款20,000元的诉讼请求，与双方约定不符，不予支持。关于变更规划。双方在涉案合同中明确约定，签订合同后涉及该商品房规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，双方约定买受人不解除合同的，视同接受变更，出卖人无需再向买受人支付违约金。2019年10月11日，威海市自然资源和规划局临港分局对涉案房屋规划变更情况进行公告，何淑君作为利害关系人未提供证据证明其向该局联系进行陈述、建议或要求听证，且未主张解除合同，并于2020年办理了不动产登记，故根据双方合同约定，视同接受变更，国亭房产公司无需再支付违约金。故对何淑君要求判令国亭房产公司因擅自改变规划应当承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，何淑君的诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：驳回何淑君的诉讼请求。案件受理费875元，由何淑君负担。本院二审期间，当事人均为提交新的证据。本案二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》第四条第一款的效力；2、涉案房屋面积差额是否应当按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第13条的约定进行处理；3、被上诉人是否应当承担变更规划的违约责任。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》中约定“鉴于买受人要求提前接收所购房产进行装饰装修，因此买受人同意，出卖人可以在所购房屋所属工程达到单体工程竣工验收合格后即可先行交付。买受人承诺保证不因此追究出卖人任何逾期交房的违约责任，亦不追究出卖人交付房产的条件与原合同约定交付条件不一致的违约责任”，该约定系上诉人放弃了追究出卖人逾期交房以及交付房产的条件与原合同约定交付条件不一致的违约责任，系对自身权利的处分，并未违反法律强制性规定，合法、有效。二、关于涉案房屋面积差额应如何处理的问题。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定了对面积差额的处理办法，该约定并未加重一方当事人义务亦未免除一方当事人责任，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。故涉案房屋的面积差额应当按照合同约定的解决办法予以处理。第三，关于被上诉人是否应当承担变更规划的违约责任的问题。双方在涉案合同中明确了变更规划的解决方式，该约定合法有效。涉案房屋经威海市自然资源和规划局临港分局批准变更规划，并对规划变更情况进行公告，上诉人作为利害关系人并未向该局提出异议或或要求听证，亦未主张解除合同，按照合同约定，应视同接受变更，上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不能成立，原审法院未予支持并未不当。综上所述，何淑君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人何淑君负担。本判决为终审判决。审判长  李军辉审判员  刘勇良审判员  郭庆文二〇二〇年九月十八日法官助理王莉书记员王颖颖