浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3501号 上诉人（原审被告，反诉原告）：李健，男，1980年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：邦帮实业投资（杭州）有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道五常大道153号。统一社会信用代码：913301105687673431。 法定代表人：张建方，董事长。 委托诉讼代理人：武晓宇,浙江北鼎律师事务所律师。 上诉人李健与被上诉人邦帮实业投资（杭州）有限公司（以下简称邦帮公司）房屋租赁合同纠纷一案，李健不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初6547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年1月12日邦帮公司（作为甲方）与李健（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于西溪乐天城3幢2层3-210号商铺（建筑面积129.28平方米）出租给李健用于经营花果山新疆风味餐厅品牌。甲方运营的乐天城整体开业时间暂定为2018年3月25日，实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准；租赁期限为2018年3月15日至2022年3月14日，租金标准为3.1元/天/平方米，第一年、第二年的租金为146280元每年，第3年、第4年为每年155056.8元；租金的支付方式：首期支付3个月租金36570元，乙方应在2018年1月15日之前支付给甲方，之后租金按3个月为一期支付一次，先付后使用，每期租金提前一个月支付；乙方应在签订合同后7个工作日内，交纳24380元作为履约保证金；租赁期间，因乙方存在违约行为或欠缴费用的，甲方有权从保证金中扣除；租赁期满或提前终止时，甲方无息退还保证金；甲方保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求；合同的变更、解除和终止：乙方逾期不缴纳各项约定费用，并在甲方催告后仍未缴纳的，甲方有权解除合同；拖欠房租的，乙方应按应付未付租金每日万分之八向甲方支付滞纳金；合同项下的各种通知或各种通讯联系可按如下三种方式通知：1.按照合同载明的通讯地址以信函方式送达对方；2.按照合同载明的联系方式以电传方式送达对方；3.按照合同载明的通讯地址以专程送达方式送达对方。其他约定：经营免租期15天。双方还对其他权利义务进行约定。合同签订后，李健交纳履约保证金24380元。 邦帮公司有乐天城地上一至四层局部的消防安全检查合格证。 李健于2018年3月27日向杭州道勤商业管理有限公司提出装修申请，装修时间为2018年3月27日至2018年5月27日。并交纳装修保证金2585元（装修竣工经验收合格，无装修违规现象，无息退还）、建筑垃圾清运费1939元（此费不退还）、消防水费500元（此费不退还）。 合同签订后，李健曾与邦帮公司“李吉强”通过微信沟通，“李吉强”称“燃气要年后，公共管道在施工”“有些是用电的”“具体费用要问天然气公司，余杭港华”“具体费用看你需要的量”。 在名为“乐天城商户群”的微信群中，乐天城的工作人员回复承租人“预警收缴日期以商管部出具的正式函件为主要依据”。双方确认，乐天城4.29-5.1为试营业期。乐天城2018年10月曾举办半周年庆活动。乐天城在2018年11月份曾发生一次火灾。 邦帮公司于2019年1月8日向李健发出《解除合同通知函》，通知双方签订的租赁合同于李健收到通知之日起解除，并要求李健返还商铺、支付租金等费用，并告知将于2019年1月10日起终止一切服务（包含水、电）。李健已收到该通知。双方均确认租赁合同于2019年1月10日解除。2019年1月10日，李健曾试图将店铺内食材、设备等相关物品搬走，但因商城阻止未果。 在装修过程中，李健与邦帮公司曾就屋顶漏水、电线裸露等装修等问题进行过沟通协调。同时，因李健要求开通的燃气方量及相邻商铺需要的燃气方量的总量大于乐天城该位置燃气管道的荷载量，燃气公司一直未给李健及相邻商铺开通燃气，李健曾就该问题向商城反映要求协调解决，但至2019年1月10日，该问题一直未得到解决。 李健与贾军虎于2018年2月1日签订《装饰工程合同书》一份，约定贾军虎对涉案商铺进行装修，预算总造价250000元，李健称，该合同约定的装修是硬装（即附合物）。合同签订后，李健（及其妻子）通过支付宝等方式陆续向贾军虎转账195400元。一审审理中，原审法院曾到现场对装修情况及店铺现状进行查看，可见涉案店铺装修尚可、已进行过营业、燃气尚未开通、已停水停电，店铺内尚有厨房设备、桌椅等部分可移动物品未搬走。 2019年4月1日，邦帮公司向原审法院提起诉讼，请求：1.解除双方的租赁合同，并要求李健支付2019年2月28日起至合同解除之日的租金；2.李健支付合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；3.李健支付2018年5月28日至2019年2月27日租金103615元；4.李健支付2018年5月28日至2019年2月27日物业费23270.4元；5.李健支付2018年12月17日前所欠水电费5081.83元；6.李健支付逾期支付租金、物业费所产生的滞纳金共计29032.79元（按照日万分之八计算，从2018年5月28日至2019年2月27日，共计275天，欠费共计131697.2元）7.李健承担本案的诉讼费用。一审审理中，邦帮公司当庭变更第1项诉讼请求为判令解除双方的租赁合同，变更第3项诉讼请求为判令李健支付2018年5月28日至2019年1月10日租金84929.22元；变更第6项诉讼请求为判令李健支付逾期支付租金的滞纳金共计10259.34元（按照日万分之八计算，暂从2018年5月28日计至2019年1月10日，实际计至履行之日止）。并撤回第4、5项诉讼请求。李健提起反诉，请求判令：1.邦帮公司赔偿李健装修费用及厨房设备、空调等损失319715元；2.因反诉产生的费用由邦帮公司承担。 原审法院认为，邦帮公司与李健签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行权利义务。关于本诉部分，邦帮公司与李健均确认双方合同于2019年1月10日解除，故对于邦帮公司解除合同的诉讼请求，该院予以确认。双方约定整体开业开始计算租金，合同载明“实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准”，根据案涉证据及双方陈述，邦帮公司曾在商户微信群告知商城开业时间，李健亦在该微信群中，在微信已经成为重要通讯工具的情况下，通过微信群发布通知可以认为已经尽到了通知义务。且根据在案事实，邦帮公司曾于2018年10月举办半周年庆活动，结合上述事实可知邦帮公司要求李健支付自2018年5月28日起至2019年1月10日的租金，有事实和法律依据，该院予以支持。因自2019年1月10日起，邦帮公司已对涉案店铺停水停电，李健已失去对店铺的使用权，在李健试图搬出店铺内物品时遭到了商城的阻止，占用非李健有意为之，故邦帮公司要求李健支付占有使用费的诉讼请求，该院不予支持。因在合同履行过程中，邦帮公司亦存在过错，也是造成李健未按时支付租金的原因，故邦帮公司关于滞纳金的诉讼请求，该院不再支持。 反诉部分，原审庭审中，邦帮公司与李健均确认双方合同于2019年1月10日解除，该院予以确认。关于赔偿问题，根据在案证据可见，邦帮公司明知李健租赁房屋是用于经营餐饮，且同一位置有多家餐饮店铺，均需使用煤气，但其提供的煤气管道却不能满足李健及附近商铺其他承租人的使用需求，导致李健经营受到较大影响，在李健要求解决的情况下，至合同解除时也未能妥善解决天然气管道问题。邦帮公司对合同的解除存在过错，在合同解除后对李健的装修损失应承担一定的赔偿责任。李健在签订合同时未对所需燃气方量提出明确的要求与约定，自身亦存在过错，也应承担相应的责任。法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。李健主张邦帮公司赔偿装修费、桌椅、厨房设备、油烟机、履约保证金、装修保证金等共计319715元。上述款项中，装修保证金是李健交与杭州道勤商业管理有限公司的，与本案无关，该院不予处理；李健所主张的桌椅、厨房设备、油烟机等均未形成附合，李健可自行拆走使用。综上，该院综合考虑合同性质、双方过错程度、店铺实际装修情况、使用时间等因素，酌情确定由邦帮公司赔偿李健损失100000元，并退回履约保证金23800元。李健的其他反诉请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邦帮实业投资（杭州）有限公司与李健于2018年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除；二、李健支付邦帮实业投资（杭州）有限公司租金84929.22元，于判决生效之日起十日内付清；三、邦帮实业投资（杭州）有限公司赔偿李健损失100000元，于判决生效之日起十日内付清；四、邦帮实业投资（杭州）有限公司退还李健履约保证金23800元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回邦帮实业投资（杭州）有限公司其他的本诉请求；六、驳回李健其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2180元，由邦帮实业投资（杭州）有限公司负担235元，由李健负担1945元；反诉案件受理费3048元，由邦帮实业投资（杭州）有限公司负担1180元，由李健负担1868元。 宣判后，上诉人李健不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，认定依据及证据不足，导致判决不公，应予以改判，理由如下：（一）一审法院关于租赁合同的起始时间认定有误，故导致判决结果错误。一审法院的认定依据是“邦帮公司曾在商户微信群告知商城开业时间”，但是该部分认定证据不足，因为在2018年1月12日李健（作为乙方）与邦帮公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，在该《房屋租赁合同》第3.2条约定，“甲方运营的乐天城整体开业时间暂定为2018年1月25日，实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准”。关于租赁期限在该合同3.3条也进行了约定“2017年10月30日至2021年2月01日（注：如开业时间作调整，则合同期限也作相应调整，以甲方盖章的书面通知为准。具体装修进场以甲方的书面通知为准）”。同时邦帮公司运营人员在微信里也多次强调上述约定，如2017年10月19日，租户问“李经理，你们免租期是多久”，李春辉经理答“两个月”，租户又问“从什么时候算起”，李经理答，“总体开业计算租金”。2018年3月30日，租户问“到时候会提前多久通知”，邦帮公司员工罗飞腾经理答复“以书面通知为主，一般提前半个月会通知的”。2018年4月27日，租户问“试营业不算房租的吧，罗主管”，罗主管答复“预警预缴日期以商管部出具正式函件为主要依据”。2018年7月6日还有承租户问邦帮公司“我的房租是从什么时候开始算”，乐天城招商部李吉强回复，“以运营部通知为准”。合同签订后，邦帮公司因招商运营失败，截至一审开庭邦帮公司经营的乐天城大量商铺未能出租或经营，根本没有达到合同中约定的“乐天城整体开业”的情况，造成市场冷清，人气低迷，李健的餐厅经营一直没有正常开业。另外，一审法院认为（一审判决书第11页），“邦帮公司曾于2018年10月举办半周年庆活动”，但该活动仅是邦帮公司的营销手段而已，且为单方面证据并没有李健的签字认可，故不能直接推定开业时间是2018年5月份。既然合同中明确约定“以书面通知”，且邦帮公司罗飞腾经理在2018年3月30日还在微信群答复“以书面通知为主，一般提前半个月会通知的”，在4月27日还称“预警预缴日期以商管部出具正式函件为主要依据”。直到2018年7月6日乐天城招商部李吉强回复，“以运营部通知为准”。既然邦帮公司没有按照合同约定向李健发出书面通知，就不应依据邦帮公司的营销手段来推定开业时间。因此，既然没有正式营业，就不应支付租金，这是双方明确的约定，应当受到保护，但一审法院却违背事实情况，认定租金自2018年5月28日起计算至2019年1月10日显然有误。（二）关于李健的损失一审法院仅认定100000元，对李健明显不公。租赁合同7.1条还约定“甲方保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的标准”。但在合同签订后，也就是在2018年1月15日，邦帮公司向李健交付房屋时，李健当即发现房屋存在基础设施无法正常运营使用，没预留空调机位，且房屋内部结构在未知情形下被擅自改动，存在安全隐患，造成李健装修加大成本及难度比一般的装修产生的费用要高出很多。另外，双方签订合同时邦帮公司明知李健承租此房屋用于经营餐饮业，最基础的配套设施，燃气管道至今未通，造成李健根本不能正常经营。但是，邦帮公司却没有积极处理问题，反而在2019年1月10日强行停水停电，单方违法解除合同，造成李健店铺内的食品、肉类等变质、毁损。租赁合同签订后，李健原本认为（邦帮公司当时发布了大量的广告）邦帮公司是一家有实力的企业，同时装修也是基于约定的4年租赁期限考虑的长期经营，于是就对承租的房屋投入了大量的财力进行装修，故产生装修费、桌椅、厨房设备、油烟机及装修保证金共计319715元，一审却酌情确定为100000元，对李健明显不公。乐天城试营业至今，仍然有大量的电梯、通道灯及其他设施无法正常使用。更为严重的是乐天城市场内存在大量违反法律法规的违章建筑与设施，致使消防至今未能达到国家规定的标准，尤其是在2019年11月22日，市场违章建筑竟然起火，且当时消防栓没有水，严重影响到承租人的人身以及财产安全。但是因为邦帮公司经营的乐天城存在上述问题，没有达到正式营业的条件，也不能提供安全相关配套的设施设备且违章建筑占用公共资源，燃气管道至今未能接通，甚至还存在大量违章建筑和严重的安全隐患，造成合同不能正常履行，除了造成李健的装修损失外，实际上还造成了李健的利润损失（合同如能正常履行，李健经营的目的是获得利润），但是，因李健考虑不想增加讼累，李健仅主张邦帮公司赔偿实际产生的装修费用及配套设施费用，但一审法院却没有任何说明判决依据的情况下只判决邦帮公司赔偿李健100000元损失，该100000元实际上根本无法弥补李健的经济损失。（三）关于解除合同的过错方，一审法院认为是双方违约导致合同解除亦与事实不符。涉案的租赁合同签订时，邦帮公司明知李健租赁房屋用于餐饮经营，且同一位置有多家餐饮店铺，均需使用煤气，但邦帮公司始终没有接通燃气管道，且在没有正式营业却向承租户索要租金未果的情况下单方解除合同，并强行停水停电，其行为显然构成严重违约。一审法院认为，因“李健在签订合同时未对所用方量提出明确的要求与约定。自身亦存在过错，也应承担相应的责任”，该认定与事实不符，李健租赁房屋用于餐饮，这是邦帮公司明知的事实情况，那么开通燃气这是最基础的要求，承租人不需要就用水用电量向业主方说明，将该责任转嫁给承租人，实际上是没有依据的，加大了承租人的责任。综上所述，一审法院认定事实不清，导致判决结果不公，故提起上诉，请求：一、依法撤销（2019）浙0110民初6547号民事判决书中的第二、三项判决内容，并予以改判；二、本案一、二审诉讼费及投递费均由邦帮公司承担。 被上诉人邦帮公司发表答辩意见称：一、一审法院关于租期的起算论述清楚明确，李健的上诉理由不能成立。二、关于李健损失的计算。一审法院的观点主要是因为邦帮公司提供的燃气管道不能满足李健的需求。但事实上是李健没有提供任何关于燃气量不能满足其需求的证据，登记开通的流程是需要李健向燃气公司提出申请，由燃气公司根据李健的设备进行检测，然后核定燃气的供气量。但是在一审中李健并没有提供任何材料，可以证明其对燃气量的需求大小。法院仅凭此来认定邦帮公司存在过错明显不当。邦帮公司是为了避免双方继续扩大损失，想尽快把事情解决掉才没有提出上诉。综上李健的上诉理由不能成立，请法院驳回其上诉请求。 二审期间，李健提交如下证据：1.光盘一张，内含三组视频证明：（1）案涉商场不符合消防和人防工程的相关规定，不满足开业条件,（2）商场燃气用量不达标，目前仍然存在违反消防规定使用瓶装液化气行为；2.商户签署的情况说明，证明李健及其他商户自租赁合同签订后一直就天然气用量问题与邦帮公司协商；3.微信截图，证明案涉商场开业时间有争议。对李健提交的上述证据，邦帮公司认为：首先，无法核实影像资料和照片的真实性，形成时间无法确定，其次光盘内容里无法得出李健的证明目的，也无法通过上述证据判断商场不符合开业条件。对李健提交的证据，本院经审查后认为：证据1无法核对光盘中视频及照片的具体拍摄时间、地点，且无法证明李健所主张的证明内容；证据2该证据系证人证言，证人未出庭作证，真实性无法核实，且不符合证据形式要件，该证据不予采信；证据3未提交该微信截图的原始载体，真实性无法确定，该证据不予采信。邦帮公司提交如下证据：1.《关于8月23日业主提出的相关问题解答》、2.租户签收表，共同证明商场已于2018年5月1日正式开业。对邦帮公司提交的证据，李健发表质证意见认为：证据1无法证明商场开业时间，该证据中所称的商场正式开业时间并非真实，且与《房屋租赁合同》第3.2条约定相违背，商业综合体开业需进行以下审核：消防部门《一次消防验收合格证书》及《二次消防验收合格证书》、《人防整体验收合格证书》、《交通验收合格证书》、《环境验收证书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，直到目前邦帮公司仍未出具综合体开业相关的标准证书，也未出具正式书面通知、公告；证据2真实性不予确认，表单非打印版，后续字符为自行添加，且每张通知内容都不一致，添加的字符未按手印、无签字、无盖章，且李健未签收过该表单，就此邦帮公司也认可，但租客签收表上出现了李健的签字。对邦帮公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1、2均系复印件，真实性无法核实，且《关于8月23日业主提出的相关问题解答》系邦帮公司单方作出，其中载明的开业时间与其提供的2018年7月4日《对乐天城开业的说明》中载明的开业时间不一致，《关于8月23日业主提出的相关问题解答》所对应的《租户签收表》中也没有李健的签字，故邦帮公司提供的证据无法证明其待证目的，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。另查明，邦帮公司与李健签订的《房屋租赁合同》第3.2条约：“租赁期限：2018年3月15日至2022年3月14日。（注：如开业时间做调整，则合同期限也做相应调整，以甲方盖章的书面通知为准。）”二审期间，李健自认其在2018年10月份之后试营业两个月；邦帮公司承认李健在案涉商场举办周年庆之前并未开业。 本院认为，邦帮公司与李健签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。邦帮公司与李健均认可案涉《房屋租赁合同》于2018年1月12日解除，但李健对于原审判决认定的租金及损失赔偿存在异议。第一，就租金支付问题。根据案涉《房屋租赁合同》第3.2条的约定以及“乐天城商户群”的微信聊天截图中邦帮公司工作人员的回复，可以认定租金支付日期以邦帮公司正式开业函件为准，且二审期间，双方均认可租金从正式开业时开始计算。邦帮公司认为其已经通知承租人，案涉商场于2018年5月2日正式开业，故应当起算租金，鉴于李健享有装修免租期，故邦帮公司主张李健的租金从2018年5月28日起算。就此邦帮公司应当提供证据证明其已经通知李健案涉商场于2018年5月2日正式开业，但邦帮公司提交的证据仅能证明其通过“乐天城商户群”告知包括李健在内的承租人案涉商场于2018年4月29日-2018年5月1日试营业，并未提供证据证明其向李健告知过或向承租人发布公告，告知商场正式开业的时间。邦帮公司主张商场于2018年10月举办周年庆活动，以此证明商场在2018年5月2日已经正式开业，但仅凭邦帮公司举办半周年活动的证据也无法直接证明案涉商铺于2018年5月2日正式开业，且周年庆活动的物料领取登记表中并无李健的签字，邦帮公司也认可当时李健承租的商铺并未开业，故本院认为，以商场举办半周年庆来证明商场在2018年5月2日已经正式开业的理由不能成立。二审中，邦帮公司提供的证据也无法证明商场正式开业时间为2018年5月2日，其主张按照常理，试营业结束后即开始正式营业的观点也没有证据证明，故邦帮公司就此应当承担举证不能的不利后果，其关于要求李健支付租金的诉讼请求本院不予支持。第二，关于装修损失赔偿。李健主张邦帮公司支付其装修、厨房设备、空调等的损失赔偿319715元，但其提供的证据中付款凭证与装饰装修合同能够对应的金额仅为195400元，结合李健自认曾试营业两个月的情况，原审法院酌定邦帮公司赔偿李健损失100000元并无不当。综上，李健上诉理由合理部分予以支持，原审事实认定不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初6547号民事判决第一、三、四项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初6547号民事判决第二、五、六项及诉讼费负担部分； 三、驳回邦帮实业投资（杭州）有限公司其他的本诉请求； 四、驳回李健其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2180元，由邦帮实业投资（杭州）有限公司负担；反诉案件受理费3048元，由邦帮实业投资（杭州）有限公司负担953元，由李健负担2095元。 二审案件受理费5870元，由邦帮实业投资（杭州）有限公司负担1636元，由李健负担4234元。邦帮实业投资（杭州）有限公司于本判决生效之日其七日内缴纳上诉费；李健与本判决书生效之日起七日内至本院退费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年九月十日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜