新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终1480号 上诉人（原审被告）：樊晖，女，1974年6月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孙维，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘新兰，女，1963年5月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：郑爱新，男，1962年8月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱小帆，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：马岚，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人樊晖因与被上诉人刘新兰、郑爱新租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人樊晖的委托诉讼代理人孙维，被上诉人刘新兰、郑爱新的共同委托诉讼代理人朱小帆、马岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊晖上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回刘新兰、郑爱新的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．我与刘新兰、郑爱新没有签订《房屋租赁合同》，我不应承担违约责任。2015年9月18日刘新兰、郑爱新与案外人李华签订了一份《房屋租赁合同》，2016年6月该合同解除，同时刘新兰、郑爱新同意我占用涉案房屋。我于2018年12月17日书写的欠条和还款协议并不能看出，我使用涉案房屋时与刘新兰、郑爱新是否存在租赁关系，也无法看出双方约定的具体内容，双方在正常的合作中，刘新兰、郑爱新一直不与我签订书面协议，其时隔2年才想起来与我变更租金，并要求我书写欠条，其存在乘人之危的故意，刘新兰、郑爱新没有做出合理解释。我使用涉案房屋时已告知刘新兰、郑爱新经营餐厅的目的，其承诺能够办理营业执照，直至2018年初我才得知涉案房屋不能办理营业执照。2016年7月已被米东区土地征收管理办公室列为拆迁房屋，并且函告米东区工商行政管理局停止办理包括涉案房屋在内的棚户区改造项目范围内个体工商户、私营企业等的登记注册及变更登记事宜。刘新兰、郑爱新的欺诈行为使我作出了违背自己真实意愿的决定，我为经营做了大量投资，造成了巨大的经济损失。由于刘新兰、郑爱新的主观过错，应由其承担不利后果，故我不应承担租金及违约金。我承担的租金应为22.78万元。2．我占用涉案房屋时，刘新兰、郑爱新将其与案外人李华签订的一份《房屋租赁合同》发给我，刘新兰、郑爱新告知我，双方延用该份租赁合同里关于租金及租期的约定，即：2017年9月15日至2020年9月15日为每年66万元。我约定使用一、二层及地下室200㎡。刘新兰、郑爱新将地下室出租给案外人无法实际使用，我不应当承担此部分租金，由于案件发生很久，我并未有直接证据予以证实。一审庭审中，刘新兰、郑爱新承认了其已于2019年7月将地下室出租给案外人的事实。我认为即便应当承担地下室2018年9月15日至2019年7月1日租金，也应当按照66万元基数进行分配，地下室的租金应为22万元/年，而不是27万元/年。2018年12月17日，刘新兰、郑爱新强迫我出示了欠条和还款协议，写明2017年9月15日至2018年9月15日欠付租金81万元。刘新兰、郑爱新在一审庭审中诉称增加的15万元是地下室的租金，但实际我与刘新兰、郑爱新约定的租金是66万元/年，包括涉案房屋的一、二层及地下室。我从2016年6月开始使用房屋一、二层时，地下室一直是出租状态，并未实际使用。2018年9月4日我刚刚登记注册营业执照，餐厅在准备运营的阶段，刘新兰、郑爱新利用危难情形，单方强迫我将房租从66万元/年增加至81万元/年，否则就收回房屋、解除合同、设备不退、损失不计。当时涉案房屋生意状况和拆迁带来的影响，交易市场行情每况愈下，刘新兰、郑爱新单方面加价的做法，既不符合市场行情也违背了民法总则的诚实信用原则和公平原则。3．一审程序违法。我提出了举证责任分配问题，一审准许后未按补充的争议焦点进行审理，未写进判决。2016年涉案房屋即已被列在拆迁房屋范围内，此文件不宜向当事人及代理人调取，我只调取到了2017年的相关文件。我在一审法庭辩论结束前，先后两次提出反诉请求，并且当庭提交反诉状，一审未做处理，也未在判决书中写明。一审没有依法查明事实，即判决支持刘新兰、郑爱新的诉讼请求，即便我有过错，也是刘新兰、郑爱新欺诈和乘人之危在先，为了挽回损失无限扩大，我也寻求与刘新兰、郑爱新通过调解的方式解决此事，真正的定纷止争，刘新兰、郑爱新不谈不顾自己的过错，将所有不利后果转嫁给我的做法严重违背民法精神，综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法查明事实，支持我的上诉请求。刘新兰、郑爱新辩称，樊晖称我方同意由其占用适用涉案房屋不属实，我方仅同意其承继我方与李华签订的租赁合同。樊晖称我方一直不与其签订租赁书面协议不属实，樊晖在一审中多次自认承继了我方与李华签订的租赁合同，其又向我方出具了欠条及付款协议书，双方对租金、暖气费及违约责任等进行了明确的约定。樊晖一审庭审中自认的事实与一审法院查明事实相符，所以一审判决对樊晖自认的事实予以确认。樊晖一审中出示了一组微信聊天记录用于证实及承继了我方与李华签订的租赁合同。樊晖称我方承诺为其办理营业执照不属实，其没有提交相应的证据予以证实。樊晖称出具欠条及付款协议书的目的是为了办理营业执照，迫于无奈而为，与事实不符。欠条及付款协议书的出具时间是2018年12月17日，而樊晖早在2018年9月4日就已经取得其乌鲁木齐市米东区碧海珍源海鲜酒店的营业执照。一审法院查明，案外人海英明在2015年11月2日即在案涉房屋注册登记了乌鲁木齐市米东区楼兰印象音乐火锅，类型为个人工商户，故樊晖所称于2018年初才得知涉诉房屋不能办理营业执照不属实。樊晖于2016年6月租赁案涉房屋时，涉案房屋并未被列为拆迁房屋，《关于暂停办理振兴中路（法院南）片区棚户内改造项目范围内个人工商户、私营企业等登记注册及变更登记等经营行为审批手续的函》系米东区房屋征收与补偿管理办公室、米东区土地征收管理办公室于2017年4月18日出具的，而樊晖于2016年6月底既已实际占用并使用涉案房屋，其既知自己是经营餐厅使用，在长达近一年的时间里没有申请办理营业执照，因此产生的法律后果应由其自行承担，按照樊晖的逻辑，既然涉案房屋一直不能满足其经营需要，为何至今都不申请与我方解除合同，而是一直在占用使用案涉房屋，同时以书面形式对自己欠付租金的事实进行了确认，在我方起诉要求其支付租金时由此抗辩，明显违背了民法诚实信用的基本原则。樊晖在上诉状中多次用到“欺诈”、“强迫”、“乘人之危”，意图混淆视听，但实质上根本没有相关证据。2.2017年，樊晖与我方协商，在上一年度租赁条件不变的基础上，再另行租赁400㎡的地下室，该部分地下室的年租金为15万元，故2017年9月15日至2019年9月15日的年租金为81万元。对每年81万元的租赁费樊晖已于2018年12月17日，通过《欠条》及《付款协议书》的方式进行了确认，从涉案房屋的实际情况来说，涉案房屋的一楼、二楼与200㎡的地下室系通过内部楼梯相连接的，中间无任何阻拦，从外部无法进入，而且200㎡的地下室的设计本就是后厨，里面放的也是厨房用品，一直由樊晖作为其餐厅的后厨使用，其所述地下室单独出租另做他用根本无法成立，涉案房屋的一楼、二楼及200㎡的地下室一直由上诉人使用。樊晖的个人工商户乌鲁木齐市米东区碧海珍源海鲜酒店早于2018年9月4日就已经登记设立了，2016年6月其就已经实际占用并开始使用案涉房屋，截至2019年9月，已经实际使用案涉房屋3年之久，不存在刚刚准备运营，处于危难之说。欠条系樊晖自愿向我方出具的，欠条内容全部都是其亲自书写，付款协议书系双方自愿达成，有双方签字按印，不存在强迫之说，付款协议书第三条第1款明确约定如果乙方违约必须在当天把房屋无条件退还给甲方，并交回房门钥匙，樊晖所称，设备不退、损失不计根本就是其随意杜撰的。3．一审法院举证责任分配正确，一审庭审时已对争议焦点做了详尽的审查，并在判决书中做了详细的阐述。樊晖应在第一次庭审时即向法院申请调查令其没有申请，而是在第二次庭审结束后，一审法院依樊晖的申请向其开具了调查令。一审法院在第二次庭审时已明确答复关于反诉部分，合议庭将另行审查，决定是否受理，此次庭审不作合并审理，并非未做处理，对其反诉，樊晖并未向缴纳反诉费，樊晖一审的反诉实际上构成对本诉的反驳，一审判决对其的反驳部分已经进行了明确的说明，实际上已经对其反诉进行了处理。故原审法院程序合法。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘新兰、郑爱新向一审法院起诉请求：1.判令樊晖支付拖欠的2017年9月15日至2019年9月15日的租赁费141万元及逾期违约金15万元（145万元×30％×30％）；2.判令樊晖支付拖欠房租期间的水电费、维修费、垃圾清运费73,000元；一审庭审中，刘新兰、郑爱新暂时撤回了第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年9月18日，郑爱新（甲方，出租人）与李华（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于乌鲁木齐市××区房屋一、二楼以实际面积为准，及地下室200平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限2015年9月15日至2023年9月15日；交纳租金：2015年9月15日至2017年9月15日为每年60万元，2017年9月15日至2020年9月15日为每年66万元，2020年9月15日至2023年9月15日为每年72万元；乙方如没有按约定时间交纳下一年房租，甲方有权收回房屋的使用权及解除房屋租赁合同；乙方未按时交纳租金，甲方有权利从乙方保证金中扣除，不足部分甲方有权追偿，并自逾期之日起每日收取4,500元。2015年10月15日，双方签订《房屋租赁合同解除协议》，内容为“甲乙双方于2015年9月15日至2023年9月15日签订的合同，经双方友好协商一致同意该合同于2015年10月15日予以解除以前所有的房屋租赁合同”。涉案房屋由案外人海英明为业主的“乌鲁木齐市米东区楼兰印象音乐火锅”于2015年11月2日登记经营使用。此后，涉案房屋由樊晖承租经营，樊晖出具《声明》“本人樊晖现声明位于乌鲁木齐市××区、二楼自2016年6月底开始由本人接手，2016年7月20日由本人支付郑爱新（2016.9.15－2017.9.15）房租合计陆拾万元整，当年暖气费也由我本人支付，与任何人无关”。2017年4月18日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室）下发给乌鲁木齐市米东区工商行政管理局米房征函（2017）25号《关于暂停办理振兴中路（法院南）片区棚户区改造项目范围内个体工商户、私营企业等登记注册及变更登记等经营行为审批手续的函》，内容为振兴中路（法院南）片区（东至广汇新天地，南至碱沟西路，西至振兴路，北至法院）由于棚户区改造项目，暂停办理以上各项目征收范围内个体工商户、私营企业等市场主体的登记注册及变更登记等经营行为审批手续，暂停期限为2017年4月18日至2018年4月18日。2018年9月4日，樊晖基于涉案房屋取得个体工商户“乌鲁木齐市米东区碧海珍源海鲜酒店”设立登记。2018年12月17日，樊晖向郑爱新出具欠条：本人樊晖欠郑爱新2017年9月15日－2018年9月15日振兴中路18号门面租金捌拾壹万整（810,000.00），经双方协商在2019年6月15日付清，如未付清，郑爱新收回房子，解除合同。同日，刘新兰、郑爱新（甲方）与樊晖（乙方）签订《付款协议书》，内容为：甲乙双方为了加强内部付款制度的管理，规范统一付款程序，同时进一步提高甲乙双方的合作质量和合作效率，特制定付款协议以供甲乙双方共同遵守：一、乙方所欠甲方的房租自2018年9月15日至2019年9月15日的租金，乙方在2018年12月30日给甲方交付20万元，在2019年春节前给甲方支付10万元，剩余房租47万元于2019年3月30日一次付清；以上协议付款日期不得推迟一天，如果乙方违约必须在当天把房屋无条件退还给甲方，并交回房门钥匙。樊晖未向刘新兰、郑爱新支付租房保证金，已支付租金为2018年4.5万元，2019年17万元，共计21.5万元。另，刘新兰、郑爱新已于2019年7月1日将涉案房屋的地下室另行出租。一审法院认为，从樊晖向刘新兰、郑爱新出具的租金欠据和《付款协议书》能够看出，双方之间存在租赁合同关系。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，樊晖自2016年6月底开始实际使用涉案出租房屋，除地下室于2019年7月另行出租与他人外，地上两层仍由樊晖占有，刘新兰、郑爱新要求樊晖按照约定支付租金，诉请合法。关于租金数额，刘新兰、郑爱新主张2017年9月15日至2019年9月15日按81万元／年标准计，一审法院尊重当事人对涉案房屋使用价值一致变更的意思自治权利，虽樊晖主张应按刘新兰、郑爱新与李华的约定标准66万元／年履行，但当事人可以视交易市场行情等因素协商变更双方认为更为合理的交易对价。对于2017年9月15日－2018年9月15日按81万元／年的标准确定使用对价，如樊晖认为对自己明显不公平，则在2018年12月17日出具欠条时就应当就后续租金数额问题向刘新兰、郑爱新提出异议，也可拒绝继续承租使用涉案房屋，而事实上其并未提出，且在2019年继续以履行租金支付义务的方式进行部分金钱给付，现樊晖在书面确认欠付租金且已实际享受使用期间利益的情况下才提出使用对价过高，则有违民事诚信原则，该抗辩不予采纳，樊晖仍应参照81万元／年的标准支付使用费，自2017年9月15日－2018年9月15日为81万元；刘新兰、郑爱新自认2019年7月起地下室部分另租他人，则2018年9月16日－2019年6月30日租金为641,250元（81万元／年÷12个月×9个月零15天），地下室部分按平均27万元／年/层（81万元／年÷3层）折算，一、二层年租金标准为54万元／年，2019年7月1日－2019年9月15日租金为112,500元（54万元／年÷12个月×2个月零15天）。以上合计应付租金为1,563,750元（81万元＋641,250元＋112,500元），樊晖已支付21.5万元，尚应支付1,348,750元。关于违约金诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。樊晖自认其是继承刘新兰、郑爱新与李华的合同，该合同明确约定“乙方未按时交纳租金，甲方有权利从乙方保证金中扣除，不足部分甲方有权追偿，并自逾期之日起每日收取4,500元”，据此约定，当承租方未按期履行租金交付义务时，出租人即刘新兰、郑爱新有权收回出租房屋，事实上刘新兰、郑爱新并未及时行使合同单方解除权，而是违反法定减损注意义务，任由租金损失继续扩大，加之诉讼中樊晖对违约金提出调整请求，因此对刘新兰、郑爱新的违约金诉请酌定按银行利率自2019年3月31日计至刘新兰、郑爱新起诉之日，其中至2019年8月19日为30,903元（1,348,750元×月4.875‰÷30天×141天），2019年8月20日至9月2日为2,484元（1,348,750元×月4.25‰÷30天×13天），合计33,387元。判决：一、樊晖向刘新兰、郑爱新支付2017年9月15日至2019年9月15日的租赁费1,348,750元，于判决生效后十日内付清；二、樊晖向刘新兰、郑爱新支付违约金33,387元（1,348,750元×月4.875‰÷30天×141天＋1,348,750元×月4.25‰÷30天×13天），于判决生效后十日内付清。本院二审期间，樊晖围绕上诉请求依法提交了：顺丰速运客户存根、顺丰速运寄送单打印件、调证申请书用于被调查机关的原因没有调取相应证据，樊晖向一审法院寄调证申请书，一审法院未予调取直接出判决，程序违法；楼兰印象火锅工商信息打印件，以及米房［2016］152号函复印件，用于证实该个体工商户系2015年11月2日在涉案房屋地址注册，樊晖无法在涉案房屋地址注册相应经营主体，米房［2016］152号函用于证实2016年刘新兰、郑爱新将涉案房屋出租时，其已经知道涉案房屋要拆迁的事实，刘新兰、郑爱新并未将该事实告知樊晖。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘新兰、郑爱新质证：对证据的真实性不认可，一审法院已经向樊晖出具了调查令，系樊晖自己的原因没有调取且已过了举证期限，楼兰印象火锅工商信息现在状态是注销且看不出注销时间，米房［2016］152号函所载片区与涉案争议房屋所在系不同片区，对上述证据的关联性不认可。本院对证据的认定：除米房［2016］152号函的真实性暂不予确认外，对其余证据的真实性予以确认，但对于这些证据所要证明的内容、与本案的关联性，将结合案情加以综合评定。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，经现场调查和询问，刘新兰、郑爱新称其于2019年9月15日之后将涉案房屋收回。刘新兰、郑爱新与樊晖均认可在刘新兰、郑爱新将涉案房屋收回时，双方的租赁关系解除。本院认为，本案的争议焦点为刘新兰、郑爱新要求樊晖支付租赁费及违约金的诉讼请求能否成立。对此本院认为，关于是否支付租金及租赁费的数额，一审判决对此进行了充分论证，本院不再赘述并予以维持。樊晖称其出具《欠条》及《付款协议书》系刘新兰、郑爱新利用其樊晖的危难处境乘人之危，胁迫其作出的意思表示，樊晖对其上述理由并未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。樊晖在涉案房屋注册登记“乌鲁木齐市米东区碧海珍源海鲜酒店”的时间早于其出具《欠条》及《付款协议书》的时间，樊晖自认其于2016年6月开始占用涉案房屋，故其主张的由于一审法院未调取2016年米东区拆迁文件没有关联性，樊晖称刘新兰、郑爱新承诺为其办理营业执照的上诉意见系刘新兰、郑爱新对此不予认可，樊晖对其主张亦未提供有证据予以证实，该主张也与其实际使用涉案房屋及出具《欠条》及《付款协议书》的事实不符，故本院对樊晖上诉不予支付租赁费的上诉请求，不予支持。关于违约金的数额。本案中，樊晖自认其承继刘新兰、郑爱新与李华的租赁合同，该合同约定了逾期支付租金的违约责任，根据当事人的诉辩意见以及刘新兰、郑爱新没有及时行使合同解除权，任由租金损失继续扩大没有履行法定减损义务，同时樊晖诉讼中也提出了调整违约金的请求，本院认为，刘新兰、郑爱新所诉违约金数额应当参照同期贷款利率标准予以调减，故樊晖应向刘新兰、郑爱新支付的2019年3月31日至2019年8月19日期间的违约金为22,664.54元（1,348,750元×4.35%÷365天×141天），2019年8月20日至9月2日起诉之日为2,041.60元（1,348,750元×LPR年利率4.25%÷365天×13），合计24,706.14元。一审按年利率4.875‰及月利率4.25‰予以计算违约金的标准有误，本院予以纠正。樊晖称的一审程序问题，本院认为，樊晖一审中提出的增加争议焦点，一审法院也予以准许，故对樊晖主张的举证责任分配不当程序违法的上诉理由，不予采纳。当事人应当在举证期限届满前提交书面申请，法院对当事人的调证申请是否准许，主要取决于其与待证事实的关联，樊晖一审中主张要调取的2016年米东区开始拆迁的相关文件与其自认2016年6月占用涉案房屋、使用涉案房屋注册登记的相关事实并不具有关联性，一审法院未予调取并无不妥。关于樊晖称反诉要求刘新兰、郑爱新返还2015年10月15日至2016年6月的房屋租金，一审法院未予答复属于程序性瑕疵，不影响本案的处理结果，本案刘新兰、郑爱新主张的租赁费期间与樊晖所主张的租金返还期间并不是同一期间，樊晖可另行主张。综上所述，樊晖的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初5531号民事判决第一项，即樊晖向刘新兰、郑爱新支付2017年9月15日至2019年9月15日的租赁费1,348,750元；二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初5531号民事判决第二项为樊晖向刘新兰、郑爱新支付违约金24,706.14元。上述款项，樊晖应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19,785元（刘新兰、郑爱新已预交），刘新兰、郑爱新减少诉请金额，由一审法院退还刘新兰、郑爱新945元，其余案件受理费18,840元，由刘新兰、郑爱新负担2,253.26元，由樊晖负担16,586.74元。二审案件受理费17,239.23元（樊晖已预交），由刘新兰、郑爱新负担108.61元，由樊晖负担17,130.62元。本判决为终审判决。审  判  长   黎剑审  判  员   柳燕审  判  员   焦玉二 ○ 二 〇 年 九 月 二 十 九 日书  记  员   田源