西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12924号原告：西安德盛和物业管理有限公司。住所地：西安曲江新区、401室。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张博，陕西洪振律师事务所律师。被告：刘焕莉，女，汉族，1971年9月8日出生，籍住西安市新城区，现住西安市新城区。原告西安德盛和物业管理有限公司与被告刘焕莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告西安德盛和物业管理有限公司之委托诉讼代理人张博、被告刘焕莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安德盛和物业管理有限公司诉称，被告系原告所管理的雁塔区XX园XX苑XX栋XX单元XX室的业主。被告与原告在签订了《商品房买卖合同》，购得雁塔区XX园XX苑XX栋XX单元XX室房。与原告于签订《前期物业服务协议》，委托原告即对其居住的住宅小区进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每月千分之五缴纳滞纳金，协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，2015.10-2019.6.30，被告共欠物业费14535元，暖气费4173.6元，滞纳金4749.3元，三项合计23457.9元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的协议，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告故此诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年10月至2019年6月30日物业管理费14535元，暖气费4173.6元；2、被告按照每月千分之五支付逾期付款的滞纳金，截止2019年3月应支付的滞纳金为4749.3元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告刘焕莉辩称，案涉房屋未装修未入住，自2015年10月起拖欠原告物业费、电梯费、垃圾费及暖气费，没有产生水费，拖欠物业费的原因是因为物业侵权行为迟迟没有解决。经审理查明，被告刘焕莉系位于西安市曲江新区XX路XX号XX苑XX号楼XX单元XX室房屋的业主，房屋建筑面积149.91㎡。原告西安德盛和物业管理有限公司系梧桐苑小区的物业管理公司。2015年8月18日，原告西安德盛和物业管理有限公司（甲方）与被告刘焕莉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，代收代缴收费服务等方面进行了约定。其中代收代缴收费服务条款约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、公摊电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府及相关收费单位规定。同日，双方签订《物业服务费收费协议》，约定：高层住宅物业服务费1.5元/平方米·月，乙方物业属于高层；生活垃圾清运费属于甲方代收代缴费用，以户为单位按月由乙方交纳：6元/人·户；电梯费计费标准按电梯维保、检验、用电量等费用分摊，乙方房屋按0.35元/月·平方米缴纳；水费属甲方代收代缴费用，暂按3.5元/吨收取；公摊电费属于甲方代收代缴费用，小区公共设施用电分摊电按乙方房屋建筑面积0.28元/平方米收取；暖气费属于甲方代收代缴费用，按照西安市政府价格主管确定的价格及热力公司相关政策收费；物业服务费按季度缴纳，缴纳时间为内季度第一个月的20日之前交清当季物业服务费用；每缴费季度的第二个月的1日前，乙方未缴纳物业费的，甲方将按规定并从应缴费季度第1日起每天加收应付金额万分之五的滞纳金。根据原告与西安雁东供热有限公司签订的《西安城市采暖供用热合同》的约定，居民供热价格为5.3元/平方米/月。另查，案涉房屋已经经被告收房，但被告尚未装修、未入住，被告拖欠原告2015年10月1日至2019年6月30日的物业服务费、电梯费、公摊电费、垃圾清运费，拖欠2015年11月15日至2016年3月15日、2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日四个供暖季的采暖费。庭审中，原告明确其诉请中物业管理费包括物业服务费、电梯费、公摊电费、垃圾清运费，并明确暖气费系按30%主张。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《物业服务费收费协议》及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告西安德盛和物业管理有限公司与被告刘焕莉在平等自愿、等价有偿的基础上签订《前期物业管理服务协议》、《物业服务费收费协议》，上述协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为具有相应资质的物业公司，已经按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、电梯费、公摊电费及垃圾清运费，根据《西安市物价局、西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》（市物发〔2014〕147号）之规定：一、新《办法》自2014年9月1日执行,对空置房收费按照新《办法》第二十条规定执行，即：“经业主验收,因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房,从验收或业主报告物业服务企业,经物业服务企业登记确认即日起,其物业服务费按照物业服务合同约定收费标准的70%交纳”。因被告收房之后未装修、未入住，房屋系空置状态，故物业服务费应当按照物业服务合同约定收费标准的70%交纳。因被告拖欠原告2015年10月1日至2019年6月30日的上述费用，故被告应当向原告支付物业服务费7083.25元、电梯费2361.08元、公摊电费1888.87元、垃圾清运费270元，合计11603.2元。协议约定暖气费为原告代收代缴，热力公司定价的居民供热价格为5.3元/平方米/月，被告拖欠2015年11月15日至2016年3月15日、2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日四个供暖季的暖气费共计12712.37元，原告主张按30%计收，故被告应当向原告支付暖气费3813.71元。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如果小区业主以对物业公司提供的服务不满意或物业公司提供的服务有瑕疵为由即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。故此，当业主对物业公司提供的服务不满意或者发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费等相关费用。因原告提供的物业服务存在不到位的情况，被告并非恶意拖欠物业费，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘焕莉于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年6月30日的物业服务费7083.25元、电梯费2361.08元、公摊电费1888.87元、垃圾清运费270元，合计11603.2元。二、被告刘焕莉于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2015年11月15日至2016年3月15日、2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费3813.71元。三、驳回原告西安德盛和物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费386元，减半计收193元由被告承担，因原告已预交，故被告将其应负担的数额于判决生效日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员   孟  元  元 二〇二〇 年 九 月 九 日 书  记  员   邢  彤  丹    打印：相丽华       校对：李湘湘      2020年  月  日送达 1