常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0413民初5169号原告（反诉被告）：江苏亚邦矿业有限公司，住所地常州市金坛区薛埠镇花山村玄武路168号。法定代表人：杨建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高建华，江苏剑群律师事务所律师。委托诉诉代理人杨俊超，男，1984年7月25日生，系该公司工作人员。被告（反诉原告）：常州市金坛区新荣立纸业有限公司（原名称金坛市新荣立纸业有限公司），住所地常州市金坛区薛埠镇工业小区。法定代表人：王爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷粉红，江苏常金律师事务所律师。委托诉讼代理人：何吉安，男，1955年3月18日生，汉族，住常州市新北区，该公司股东。原告江苏亚邦矿业有限公司（以下简称亚邦公司）与被告常州市金坛区新荣立纸业有限公司（以下简称新荣公司）租赁合同纠纷、反诉原告新荣公司与反诉被告亚邦公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。后两次适用普通程序公开开庭进行了审理。三次庭审，亚邦公司的委托诉讼代理人高建华，新荣公司的委托诉讼代理人雷粉红、何吉安均到庭参加诉讼；亚邦公司的委托诉讼代理人杨俊超到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告亚邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2019年1月1日起解除租赁合同，租金据实结算；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月7日，原、被告签订租赁合同一份，约定新荣公司将位于薛埠镇工业园区××花路25.63亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给亚邦公司建设码头使用。2018年9月29日，亚邦公司就涉案租赁物租金支付及合同履行等问题积极与新荣公司协商，但双方未达成一致意见。2018年11月5日，常州市金坛区内河码头专项整治工作推进小组办公室就涉案租赁物向亚邦公司发出通知一份，载明要求亚邦公司在2018年12月30日前完成码头拆除工作；逾期不拆除的，将实施综合执法。在亚邦公司先前的执行异议之诉案件中已明确提出了因涉案租赁物面临拆迁，导致租赁合同目的无法实现，双方无继续履行的必要，故合同应自2019年1月1日起解除。被告新荣公司辩称，同意解除合同，但解除日期应为亚邦公司将租赁物恢复原状并交付新荣公司之日。亚邦公司单方要求解除合同，除承担至返还之日的租金外，还应承担总租金的30%的违约金。反诉原告新荣公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告恢复租赁的办公楼、水泥场地、道路、围墙、门卫及附房、绿化的原状，将变压器增容至500ＫＶ并连接至车间；2、判令租赁合同自反诉被告恢复原状之日起解除，租金按实结算至解除之日；3、判令反诉被告承担违约金3631909元；4、本案反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2011年9月7日，原、被告签订租赁合同一份，约定新荣公司将位于薛埠镇工业园区××花路25.63亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物出租给亚邦公司建设码头使用。合同第二条约定，亚邦公司必须合法经营。合同第十七约定，如违反约定，应当按照总租金的30%向对方支付违约金。亚邦公司被通知拆除，系因不符合薛埠镇产业规划，且无立项、规划、环保、水利手续，即属于非法建设而被强制拆除，并非是政府原因拆除。导致租赁合同无法继续履行的原因是亚邦公司的过错（违法建设），亚邦公司应当承担违约责任。租赁合同的解除不能以被强制拆除的日期作为解除日期，应当以亚邦公司恢复原状、清除垃圾杂物并将租赁物交付新荣公司之日。反诉被告亚邦公司辩称，根据合同第八条约定，解除合同后30日内进行交接，现亚邦公司已进行了恢复并具备了交付条件。亚邦公司在2012年建设码头时取得了政府部门的同意，也经过了交通和水利部门的许可才经营。2018年，因政策变化及薛埠政府产业调整才认为码头不符合产业政策，这属于不可抗力，且涉案租赁物的土地性质属于工业工地，不能建设码头，新荣公司将涉案租赁物出租给亚邦公司存在过错，故亚邦公司不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证、陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：原、被告于2011年9月7日签订租赁合同1份，主要载明：甲方（新荣公司）将位于金坛××工业园区××花路25.63亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物出租给乙方（亚邦公司）使用；乙方承租甲方厂房和土地建设码头需河道向里挖进10米，原则上住房不动，副房改建码头，费用由乙方承担，所造成的土地损失按当前土地出让价各半承担；租赁期限为20年，自2011年10月7日至2031年10月8日；租金支付方式采取先付后用的方式，第一年租金为500000元，第二、三、四年租金均为550000元，以后年租金以550000元为基数并每四年递增5%；签订合同后，乙方需一次性支付甲方四年租金（后两年扣除两年利息，以年利率10计算），以现金、现汇或者支票形式交纳给甲方，甲方负责开具普通发票给乙方；如逾期交纳租金30日内，除应补交所欠租金外，乙方还应向甲方支付年租金7%的滞纳金；如逾期超过30日，甲乙双方协商延期并由乙方向甲方支付年租金7%的滞纳金；甲乙双方如违反本合同约定，应当按照二十年总租金的30%向对方支付违约金；本合同自双方签字盖章后生效；另甲方赠乙方施工期30天。涉案租赁物位于常州市金坛区，土地性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业工地。2013年5月，新荣公司曾在本院起诉亚邦公司。后双方达成调解协议，调解书主文为：一、新荣公司、亚邦公司同意继续履行双方于2011年9月7日签订的租赁合同。二、亚邦公司同意自2015年起于每年9月7日之前向新荣公司支付下一年租金；若亚邦公司自逾期之日起30日内支付，亚邦公司将按年租金的7%承担滞纳金；若亚邦公司自逾期之日起30日内未支付，新荣公司有权解除双方于2011年9月7日签订的租赁合同，并要求亚邦公司承担违约责任。新荣公司自2015年起于每年的9月22日前向亚邦公司提供普通发票；若新荣公司不能按期将普通发票提供给亚邦公司，新荣公司自愿按年租金的7%承担违约金。二、亚邦公司拆除的配电房由亚邦公司折价赔偿50000元给新荣公司，此款于2013年10月30日前履行完毕。自原、被告双方终止合同之日起一个月内，亚邦公司将目前使用的配电房的变压器增容至500KV后交付新荣公司。新荣公司不再要求亚邦公司恢复配电房。三、亚邦公司支付新荣公司因开挖码头造成土地的损失323000元中的50%即161500元，此款于2013年10月30日前履行完毕。四、根据原、被告双方签订的租赁合同，亚邦公司应当承担的房屋和土地使用税由新荣公司提供2012年和2013年1-9月份的交税凭证后于2013年10月30日前支付原告。五、亚邦公司于2013年10月30日前将第四年的未付租金350000元支付新荣公司。六、截止到2013年8月8日，亚邦公司应当支付新荣公司滞纳金178500元，新荣公司应当支付亚邦公司利息74500元。两项相抵，亚邦公司应当支付新荣公司滞纳金104000元，此款于2013年10月30日前履行完毕。七、若亚邦公司未按上述第三、四、五、六、七项义务履行，原、被告自愿解除双方于2011年9月7日签订的租赁合同。八、新荣公司自愿放弃其他诉讼请求。九、案件受理费5477元（已减半收取），由新荣公司负担。新荣公司在第三次庭审中陈述：尚未恢复原状的项目为附房（按新荣公司提交的照片样貌）、变压器电缆线（需将变压器的电缆线连接到车间并由供电局验收认可）、办公楼及车间水管（可通水即可）。2015年1月，涉案码头取得河道工程占用证。2016年10月，亚邦公司取得常州市金坛区交通运输局颁发的港口经营许可证。2018年8月10日，常州市金坛区薛埠镇人民政府发布《关于立即取缔非法内河码头的通告》，通告的主要内容为，凡在镇范围内的内河码头未依法取得规划、国土、环保、建设、水利、市监、交通等部门相应审批手续，存在违法建设、违反占地、违法生产经营等行为的，均属于非法内河码头，坚决予以取缔。同年10月31日，薛埠政府向亚邦公司发出拆除通知书，限60日内停止使用并恢复原貌。2018年11月5日，常州市金坛区内河码头专项整治工作推进小组办公室就涉案租赁物向亚邦公司发出通知一份，载明：根据坛政办发[2018]123号文件精神，内河码头经营应符合城市或产业规划，并具备立项、规划、国土、环保、水利、市场监管、港口相关手续，同时符合“两减六治三提升”现场整治要求。经薛埠政府确认，区整治办复核，亚邦公司不符合薛埠镇产业规划，且无立项、规划、国土、环保、水利手续，要求在2018年11月30日前完成拆除工作。逾期不拆除的，将实施综合执法。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护，债务应当清偿。亚邦公司从新荣公司处租赁厂房等并签订租赁合同，可以证明双方之间存在租赁关系，该租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应予维护。关于合同解除问题：双方均同意解除合同，本院予以准许。双方约定需使用租赁物建设码头，亚邦公司应依法依规办理相应的手续，新荣公司应予以配合。结合通告、通知、拆除通知书及双方陈述，可以证明码头需拆除系无立项、规划等手续，不属于不可抗力，且亚邦公司未提交其他有效证据证明导致合同无法继续履行的责任在新荣公司一方，故认定亚邦公司单方解除。合同解除后，亚邦公司应返还租赁物并恢复原状、支付租金（占有使用费）。恢复原状：[1、将变压器的电缆线连接至车间；2、将办公楼及车间水管恢复至可通水]并支付新荣公司租金（占有使用费）。因新荣公司未提交建设附房取得建设工程规划许可证，故对其要求恢复附房的请求，不予支持。关于租金（占有使用费）问题：虽然合同签订时间为2011年9月7日，但约定的租期为2011年10月7日至2031年10月8日，故本院采纳亚邦公司主张，即租金已支付至2019年10月7日。亚邦公司亦主张租赁物未完全返还，故租金（占有使用费）应支付至实际返还之日。关于违约金：违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，视案件的具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合理调整裁量幅度。因此，结合本案整个案情综合考量，亚邦公司违约造成的赔偿损失金额参照六个月租金标准，确定以300000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）常州市金坛区新荣立纸业有限公司与原告（反诉被告）江苏亚邦矿业有限公司于2011年9月7日签订的租赁合同。二、反诉被告亚邦公司于本判决生效之日起三十日内将租赁物恢复原状[1、将变压器的电缆线连接至车间；2、将办公楼及车间水管恢复至可通水]并支付反诉原告常州市金坛区新荣立纸业有限公司租金（占有使用费）至实际返还之日。租金（占有使用费）标准按合同第十条约定执行。三、反诉被告亚邦公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告常州市金坛区新荣立纸业有限公司违约金300000元。四、驳回原告（反诉被告）江苏亚邦矿业有限公司、被告（反诉原告）常州市金坛区新荣立纸业有限公司其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9300元、反诉案件受理费17928元（减半收取），由亚邦公司负担15100元、新荣公司负担12128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费。（此页无正文。）审 判 长  史春海人民陪审员  徐押林人民陪审员  倪 涛二〇二〇年九月二十九日法官 助理  倪颜慧书 记 员  刘丽萍