湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初538号 原告（反诉被告）：田甜，女，汉族，湖南省蓝山县人，居民。 委托诉讼代理人：张小宁，湖南箫韶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江赴亚，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。 委托诉讼代理人：邝俊中，湖南盛仁律师事务所律师。 第三人：张年成，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。 原告田甜诉被告江赴亚、第三人张年成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案，被告江赴亚于2020年4月15日向本院提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告田甜及其委托诉讼代理人张小宁，被告江赴亚及其委托诉讼代理人邝俊中，第三人张年成到庭参加诉讼。审理中，原告田甜申请对拆除招牌及装修损失进行鉴定，本院委托郴州宏信资产评估事务所进行评估，郴州宏信资产评估事务所于2020年7月30日作出郴宏评报字［2020］第61号评估报告书，本院组织双方进行了质证。本案现已审理终结。 原告田甜向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告违约金150000元，退还原告押金70000元，退还因被告违约致不能正常营业期间的房租39000元，赔偿损失100000元；2、依法解除原、被告于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月29日从肖艳飞等人手里受让梦圆足浴养生会所，该会所的经营权、所有权、使用权，包括电器、装修、所有设备均转让给原告。第二天，原、被告签定《房屋租赁合同》，被告将原梦圆足浴养生会所租用的水市路326号梦圆大酒店三、四楼以及九楼大厅及空坪租给原告。原告于2019年11月1日将原梦圆足浴养生会所改名为宁远县格来美沐足城，并注册登记在合伙人王文娟名下。原告租赁房屋后，被告与第三人恶意串通，将已经租给原告的房间水泥板打掉安装电梯，并将已经租给原告的九楼大厅及空坪重复出租给第三人。被告授权第三人对梦圆酒店进行改装，自2019年10月25日开始连续三个月对原告经营的沐足城堵门，整栋楼房搭外架，并将出入沐足城必经的电梯当自己的货梯用，致使原告的客人无法进入消费。在原告租赁期间，被告强行将已经租给原告的二间房交给第三人，并授权第三人打毁原告已经装修好的墙，砸毁门2扇、消毒柜1个、玻璃杯40个，并将沐足城的收银台、收银台的背景墙砸毁，偷接原告的电源，将原告的招牌拆走变卖。被告的行为不仅构成违约，致使合同目的无法实现，而且损毁原告的财物，给原告造成巨大的经济损失。为此，原告特具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉请。 被告江赴亚答辩兼反诉称，一、原、被告签订《房屋租赁合同》是事实，但原告违约将租赁的房屋转租给案外人王文娟经营，违反了合同约定，原告应支付被告违约金150000元；二、原告诉称被告与第三人恶意串通，将已经租赁给原告的九楼大厅及空坪重复出租给第三人及损毁原告财物等与事实不相符。1、被告将除租赁给原告的房屋外的其他房屋租赁给第三人，第三人对租赁的房屋进行装修是事实，根据法律规定，相邻方在从事不动产装修时，不动产的另一方有协助和容忍的义务；第三人因经营需要，花巨资善意对原梦圆大酒店进行装修，不存在违反原、被告签订的合同约定，相反第三人的装修不仅提升了经营场所的品牌与档次，而且会给原告与第三人带来预期的经济效益。原梦圆酒店的电梯空间狭窄，第三人考虑双方互利双赢，在准备从事装修进行设计增加一台电梯对原告租赁的三、四楼电梯井进行改装时，已征求了原告的同意，第三人装修时是在楼层错开时间装修，是原告出尔反尔，丧失诚信；2、原告诉称第三人装修时拆走原告的招牌，与事实不相符。在拆招牌时征得了原告的同意，拆掉招牌后，预留空位给原告做招牌使用，原告纠集他人以被告和原告故意毁损财物去公安局报警，派出所并未定性作治安案件立案处理，原告诉称被告与第三人串通侵权与客观事实不符，要求被告赔偿100000元纯属敲诈勒索；3、原告诉称被告将九楼大厅及空坪出租给第三人与合同约定不符。九楼大厅有东西两边房间，中间为通道，东向房间归原告使用，西向房间归被告使用。合同约定九楼大厅及空坪由原告使用，锅炉房一侧由被告使用，该约定不明确，未区分九楼大厅东西两边房屋签订合同前就已确定使用权归属。原告经营需要使用大型给排水设备用水，该项约定由被告使用，但原告却为已使用，显然已违约侵权；三、原告租赁房屋后，因此前原梦圆沐足城经营时触犯法律，导致经营萧条，原告于2019年12月8日才开始经营，又逢新冠肺炎特殊时期，导致原告经济效益惨淡，对于众所周知的事实，原告却只字不提，原告为逃避租金，解除合同才出此下策；四、原告与被告签订合同经营期间违反约定对租赁的三楼房屋窗户予以封闭，改变结构，对产生的水电费、租金、卫生费均违约拒不给付，显然已构成根本违约，除应从交给被告的70000元押金中偿还外，还应承担违约金150000元。综上，被告向本院提出反诉请求：一、判令原告给付被告违约金150000元；二、判令原告给付被告《房屋租赁合同》实际解除之日止的租金及违约金；三、判令原告给付被告水费2694.5元；四、判令原告给付被告分摊电费25986.4元；五、判令原告给付被告分摊承担的卫生费与电梯维护费1800元；六、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；七、案件受理费由原告承担。 第三人辩称，第三人张年成花费了300000元做生意，签订合同之前，拆招牌、搭脚手架、打电梯井等都跟房东协商过，房东也是同意的。施工是临时用电，不存在偷用原告的电。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、转让合同，拟证明原告取得梦圆足浴养生会所的经营权、使用权；2、房屋租赁合同，拟证明原、被告系合同关系，确定了双方的权利及义务；3、报警案件登记表，拟证明原告的招牌被拆除，房间及装修被损坏，房间及九楼被占用，原告的合伙人报警的事实；4、宁远县公安局桐山派出所对黄平云、田甜、陈明辉、江赴亚、江晓涛、张年成、肖腊云、李辉军、作的询问笔录，拟证明被告与第三人拆除原告的招牌，打坏收银台、门、墙壁，占用原告租赁的房间及空坪，堵塞一楼通道等事实；5、照片；6、照片及视频光盘；5、6号证据拟证明被告与第三人拆除原告的招牌，打坏收银台、门、墙壁，占用原告租赁的房间及空坪，堵塞一楼通道等事实；7、合作协议，拟证明原告并未将涉案房屋转租，而是与他人合伙经营；8、银行交易明细、微信、支付宝转账任据，拟证明原告已向被告支付191478元的事实；9、鉴定费发票，拟证明原告产生鉴定费12000元。 被告对原告提供的1-9号证据质证认为，1、2号证据质证无异议；3、4、5号证据不能达到原告的证明目的，与原告是合伙关系，在派出所陈述的不是真实的情况，拆招牌是经过原告同意的；7号证据，合伙方不能发生法律效力，是原告案发后为了证实没有将房屋转租而伪造的，不能改变实际经营者是王文娟的事实，协议当中没有加盖公司的印章，从合同的相对性看，房屋是甲、乙双方，但协议当中多了王文娟等人；8号证明没有明细，看不出原告交的是那笔钱；9号证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，应该谁主张，谁承担，鉴定费应该由原告承担。第三人对原告提供的1-9号证据的质证意见同被告的质证意见一致。 被告为证实其主张向本院提供下列证据：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告在合同中约定了权利及义务；2、个体工商户登记基本信息及微信聊天记录，拟证明原告将房屋违约转租的事实；聊天记录的内容中，被告向原告讨要水、电费，被告不管，原告开设KTV，被告不同意，间接说自己不是实际的经营者；3、公安机关对江晓涛的询问笔录，拟证明被告不存在违约的事实；4、公安机关对张年成的询问笔录，拟证明被告不存在违约的事实；5、原、被告的微信聊天记录，拟证明被告不存在违约的事实；6、原、被告的微信聊天记录，拟证明原告同意第三人装电梯的事实；7、原、被告的微信聊天记录，拟证明原告租赁违约的事实；8、原、被告的微信聊天记录，拟证明原告租赁违约的事实；9、水、电读数等资料，拟证明原告租赁违约的事实。原告对被告提供的1-9号证据质证认为，1号证据无异议；2号证据不能达到证明目的，工商登记仅体现了登记情况，不能体现实际情况，原告是与他人合伙经营，合伙经营以一个人登记很普遍；3号证据江晓涛转让前后都是股东，与本案有利害关系，江晓涛、张年成、乐志斌陈述的事实不相吻合，陈述内容不合常理，没有同意拆除招牌。张年成在派出所的询问笔录中也认可自己没有去谈，该证据陈述的事实不客观，不能达到证明目的，原告的股东全是长头发，没有短头发的人；4号证据张年成并没有与原告谈过，也没有在现场见过原告，主观意见不能作为证据；5号证据不能达到被告的证明目的，被告江赴亚在公安机关陈述将梦圆大酒店于2019年11月30日将三、四楼及九楼全部租给第三人，第二页第八行陈述的内容证明被告根本违约；6号证据所谓的大电梯在三、四楼，根本没有开门；7号证据不能达到被告的证明目的，乐志斌的笔录证实被告没有就招牌的拆除与乐志斌达成协议，沐足城是整体打包转让的；8号证据不能达到被告的证明目的，却证实了被告将费用的数额发给原告之后，原告当天就结清了费用；9号证据不能达到被告的证明目的，其中手写的数，这笔钱已经交了。第三人对被告提供的1-9号证据质证无异议。 原告田甜申请对拆除招牌及装修损失进行鉴定，本院委托郴州宏信资产评估事务所进行评估，郴州宏信资产评估事务所作出郴宏评报字［2020］第61号评估报告书，本院组织原、被告及第三人进行了质证。原告对该评估报告书质证无异议；被告质证认为，宁远县格来美沐足城新装修损失和广告招牌损失评估为18.68万元，原告没有任何证据证明被告与第三人装修时损毁了茶水间，被告没有对过道、装修房间进行损毁，鉴定意见与本案没有关联性；机器设备评估为3.51万元，质证意见同上；原告诉称的事实没有任何证据证明，沐足广告招牌不存在，相片是以前没有拆的时候拍摄的，该招牌估价不超过6000元；损失鉴定清单与原告的诉称不符，该鉴定将诉请未包括的部分也评估进去，评估方法和意见与诉请相矛盾，评估报告还特别说明鉴定结果不能作为原告实现价格的依据和保证。第三人对评估报告的质证意见同被告的质证意见一致。 本院对原、被告提交的证据及郴州宏信资产评估事务所作出的评估报告书进行了审查，原告提供的1-8号证据、被告提供的1号、9号证据及郴州宏信资产评估事务所作出郴宏评报字［2020］第61号评估报告书具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的2-8号不能证明被告拟证明的事实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月29日，案外人肖艳飞等人将梦圆足浴养生会所转让给原告田甜，后原告田甜与被告江赴亚于2019年7月30日签定《房屋租赁合同》，合同约定，被告将自己所有的位于宁远县舜陵镇水市路326号梦圆大酒店三、四楼及九楼部分区域租赁给原告用于经营原梦圆足浴养生会所，租赁时间为2016年12月10日至2022年8月15日止，年租金为156000元，签订合同时一次性交纳100000元，其中70000元为房屋押金，每月租金13000元按季度交纳，原告需按时交纳租金，否则被告有权收取原告违约金，违约金为每日1000元；合同还约定酒店内产生的费用（电梯电费、护理费及维修费，消防物品及协调费，网络及电视使用费，酒店内共同使用物品地维保费及卫生费）原告按总费用的25%进行分摊；任何一方违约须付守约方违约金150000元，合同同时还约定了其他权利及义务。签订合同后，原告于2019年11月1日将原梦圆足浴养生会所重新登记为宁远县格来美沐足城。2020年3月7日，原告的合伙人黄平云向宁远县公安局桐山派出所报警称梦园大酒店的房东（被告江赴亚）私自拆除其格来美沐足城的招牌，打坏其收银台，占用其三楼、四楼房间以及九楼空坪。民警赶往现声调查取证，为此双方产生矛盾，原告遂于2020年3月18日向本院提起民事诉讼。另查明，宁远县格来美沐足城新装修损失和广告招牌损失评估为18.68万元。 本院认为，原告田甜与被告江赴亚于2019年7月30日签定的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经躬行后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方都同意解除《房屋租赁合同》，依法应准许解除合同。因梦园大酒店的房东（被告江赴亚）在未与原告协商好的情况下，准予他人承包。在装修过程中，私自拆除其格来美沐足城的招牌，打坏其收银台，占用其三楼、四楼房间以及九楼空坪，影响原告经营，导致其无法经营下去而解除《房屋租赁合同》，属被告江赴亚违约，因此被告江赴亚应当承担违约责任及赔偿原告田甜的损失。原告田甜的损失评估为18.68万元，合同约定的违约金150000元低于田甜的损失，本院决定适当予以增加，原告田甜请求由被告支付原告违约金150000元，赔偿损失100000元，两项相加明显高于造成的损失，本院支持由被告江赴亚赔偿田甜损失18.68万元；原告田甜请求由被告退还原告押金70000元，退还因被告违约致不能正常营业期间的房租39000元，是合同约定被告应当履行的义务，本院予以支持。被告江赴亚反诉请求由原告支付水费2694.5元、分摊电费25986.4元、分摊承担的卫生费与电梯维护费1800元，是合同约定原告田甜应当履行的义务，故该反诉请求本院予以支持。被告江赴亚反诉请求由原告田甜支付违约金150000元，因导致解除《房屋租赁合同》是被告自己的原因，该请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告江赴亚在本判决生效后10日内退还原告押金70000元，退还因被告违约致不能正常营业期间的房租39000元，赔偿损失186800元，合计295800元； 二、限反诉被告田甜在本判决生效后10日内支付反诉原告江赴亚支付水费2694.5元、分摊电费25986.4元、分摊承担的卫生费与电梯维护费1800元，合计30480.9元； 以上一、二项相抵后，由被告江赴亚支付原告田甜265319.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6685元，减半收取3342.5元，反诉费3342元，共计6684.5元，由被告江赴亚负担3342.5元，反诉被告田甜负担3342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  卢胜富 二〇二〇年九月九日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。