江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1974号上诉人（原审被告）：赵永前，男，1970年5月6日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：付林香，女，1970年12月27日生，汉族，住连云港市海州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：穆晓晗，江苏道忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。上诉人赵永前、付林香因与被上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵永前、付林香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、某住楼×住宅×室房屋是与该栋楼的其他住户分隔开的，上诉人自受让该套房产以来，从未从该栋楼上过201室和使用过该栋楼的电梯，因为该栋楼的电梯是不经过201室的，经过201室的电梯口是封死的，故一审法院判令上诉人支付201室房产的电梯费无事实和法律依据。涉案小区的商住楼和住宅楼是分开的，有两个不同的出入口，由于201室房产原始登记性质为住宅，所以产权证只能是住宅不能变更为商业性质，但上诉人自受让201室房产以来就用于经营宾馆的清洁间和客房使用，被上诉人自始至终从未为上诉人的商业房产提供过物业服务，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付201室房产的物业费是错误的。二、某住楼C一区北楼住宅东单元某室房屋已于2014年4月15日被上诉人出售他人，在出售之前，上诉人早已搬离，在某小区居住至今，上诉人搬离后，该套房屋出借给亲戚居住，而上诉人从未收到亲戚、受让该套房屋的住户及被上诉人要求上诉人交纳2013年8月至2014年3月物业费的通知。一审法院认为被上诉人于2018年5月3日第一次以短信的方式向上诉人催要物业费，但被上诉人催要的并不是×室房屋的物业费。关于×室房屋的物业费，存在两种可能：一是被上诉人从未为该小区提供过物业服务；二是上诉人的亲戚已经代为缴纳了物业费。即使上诉人欠付×室房屋自2013年8月至2014年3月的物业费，但已达六年之久，被上诉人从未向上诉人主张物业费，已经超过诉讼时效，故一审法院判令上诉人向被上诉人支付×室房屋的物业费也属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人金明物业公司答辩称：一、自2012年金明物业公司进驻涉案小区，上诉人一直配合交纳水费、电费、物业费，金明物业公司对上诉人在涉案小区所有的所有房屋催要物业费，并未区分201室和×室，金明物业公司为涉案小区提供了物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，上诉人应当缴纳物业费。二、一审关于违约金的判决是错误的，应该从上诉人欠交物业费之日起开始计算违约金，而且违约金应按年利率24%计算，而非一审判决的标准。金明物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.赵永前、付林香给付金明物业公司物业服务费、水、电梯、公摊等费用23282.61元，违约金20985.22元，计44267.83元（自2012年1月1日起至判决付清之日止，以合同约定日千分之三计算）；2.本案诉讼费由赵永前、付林香承担。一审法院查明事实：2012年2月10日，某居委会出具《关于某公寓物业管理相关事宜的说明》，内容为“2012年2月8日，鑫盛物业退出某小区，小区因无人管理，导致安全秩序混乱，偷盗事件不断发生；卫生无人打扫，垃圾无人清运，导致环境恶劣；电梯损坏无人维修，给全体业主生活带来诸多不便。在接业主投诉后，为维持小区正常物业管理工作，路南街道、向阳社区，根据《市政府关于进一步加强物业管理工作的意见》、《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》，启动紧急预案，协商金明物业于2012年2月8日晚进驻某小区进行代管。物业进驻后所产生的公共维修、公摊电费等相关费用由业主分摊”。2014年5月3日，某居委会在小区内张贴通知，内容大致为：小区自业主委员会成立后向街道、社区提出要求：金明物业撤出小区。近期街道、社区一直在为物业撤出事宜与物业、小区业主委员会积极沟通，但未能将双方意见达成一致，现社区根据相关法律法规，决定小区物业管理由社区居委会代为管理。社区接管后，由社区管理人员收取相关费用，现在社区正在招聘保安保洁人员，人员到位后，由社区进行接管。金明物业公司未与居委会或者小区业主委员会就小区内物业服务收费标准等事项签订书面合同明确进行约定。金明物业公司提交《某公寓办公楼自治管理委托合同》一份，金明物业公司在合同上盖章，合同约定服务费1.2元/平方米/月，公用电费，每月每户5元、水费每月每吨4.5元，合同还约定：办公楼电梯费按楼层每户每月收取：一层35元、二层55元、三层55元、四层65元、五层70元、六层80元、七层105元、八层120元、九层135元收取。该合同第五条载明“乙方（即金明物业公司自2014年8月进驻并实际履行本合同）”。赵永前、付林香未在合同上签名。赵永前、付林香提交新浦区某公寓第三届业主委员会证明，欲证明业主委员会于2014年3月经选举成立，成立以来小区物业实行自治管理。2014年7月，小区各户自来水更换新表，业主独自与自来水公司结算水费。某住楼系某小区楼房。赵永前、付林香在涉案小区内共同共有两套房屋，其中：1.某住楼×住宅×室房屋（以下简称201室房屋），房屋建筑面积为142.08平方米，房屋所有权登记时间为2010年1月13日，该房屋被作为经营的连云港某宾馆有限公司宾馆的清洁间与客房使用的；2.某住楼C一区北楼住宅东单元某室（以下简称×室房屋），房屋建筑面积123.18平方米，该房屋赵永前、付林香已于2014年4月15日出售给案外人。某住楼C楼业主共计36户，有电梯2部。2012年3月16日、2013年3月15日，金明物业公司与连云港某工程有限公司签订《电梯维护保养合同》，约定自2012年3月16日至2013年3月15日（每部电梯每年保养费5000元）、2013年3月16日至2014年3月15日期间（每部电梯每年保养费4000元），由连云港某工程有限公司进行电梯维护保养。2012年11月7日，经江苏省特种设备安全监督检验研究所定期检验，出具某公寓东1＃、西2＃电梯定期检验报告。金明物业公司还提交电梯定期检验报告多份。另金明物业公司提交的电费发票户名均为“连云港市舜天物业管理有限公司”，而金明物业公司提交的催缴电费通知书显示，涉及到某公寓北楼东单元公用照明等电费催缴事宜。2019年1月15日，连云港市公安局新浦分局路南派出所对金明物业公司进行消防监督检查，向金明物业公司发送过《责令改正通知书》。金明物业公司在涉案小区服务过程中，赵永前、付林香未向金明物业公司缴纳任何费用。就小区内业主欠付物业服务费、公用电费、水费等，金明物业公司曾在小区内多次张贴通知催缴。2018年5月3日，金明物业公司曾向赵永前发送过短信催要物业费用。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.金明物业公司是否与涉案小区业主间存在物业服务合同关系；2.金明物业公司若有权收取费用，主张的各项费用是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，金明物业公司虽未与该小区业主委员会签订书面的物业服务合同，但结合某居委会出具的说明和通知，能够反映经某居委会委托，自2012年2月8日至2014年5月3日期间，金明物业公司在涉案的某小区提供物业服务，双方之间存在事实的物业服务合同关系，在此期间的公共维修、公摊电费等费用由业主分摊。201室房屋在此期间应向金明物业公司缴纳物业服务费用、公共修理费用、公摊电费等费用。×室房屋赵永前、付林香于2014年4月15日出售，故自2012年2月8日至2014年4月15日期间，赵永前、付林香应向金明物业公司缴纳物业服务费用、公共修理费用、公摊电费等费用。因某居委会已经通知金明物业公司退出涉案小区，且201室房屋性质为住宅，不应作为办公楼部分纳入金明物业公司提交的《某公寓办公楼自治管理委托合同》范围，故自2014年5月4日之后，赵永前、付林香关于其所有的住宅201室房屋不再与金明物业公司之间存在物业服务合同关系。本案系物业服务合同纠纷，金明物业公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点二，1.关于物业服务费标准确定。物业服务费的收取标准以及电梯运行费用的标准，并无合同依据。金明物业公司在一审诉讼请求中关于×室房屋的物业服务费按照0.25元/平方米/月主张，结合×室房屋系住宅，金明物业公司主张的费用标准综合市场物价标准较为合理，予以支持。关于201室房屋，赵永前、付林香认可该房屋系作为宾馆的营业用房使用，金明物业公司主张按照1.2元/平方米/月收取物业服务费，但没有合同依据，金明物业公司提交的证据即便能证明其可按1.2元/平方米/月的标准收取也是在2014年8月之后，金明物业公司未提交201室房屋改变物业用途致使物业服务成本增加的证据证明其观点，故对于201室房屋物业服务费用，一审法院亦按0.25元/平方米/月计算；2.关于公用电费、水费等，金明物业公司主张的公用电费按5元/户/月，结合某居委会的说明以及金明物业公司提交的缴费凭证等，酌情予以支持，水费金明物业公司合计主张23元，赵永前、付林香提交的证据显示在2014年7月之后业主自行交费，酌情亦予以支持；3.关于金明物业公司对于201室房屋主张的电梯年检费用每年每户100元，结合金明物业公司提交的《电梯维护保养合同》、《电梯定期检验报告》等证据，一审法院酌情予以支持；4.关于金明物业公司主张201室房屋电梯公摊电费每月55元的主张，电梯电费无合同约定，结合电梯运行的实际综合赵永前、付林香住宅楼层，酌情认定在2012年2月8日至2014年5月3日期间按每月30元予以计算。故，结合金明物业公司的诉讼请求，关于赵永前、付林香应缴纳的费用，依法确定如下：其一，201室房屋2012年2月8日至2014年5月3日期间的费用：1.物业服务费954.30元（0.25元/平方米/月×142.08平方米×26个月+0.25元/平方米/月×142.08平方米÷30天×26天）；2.电梯公摊电费806元（30元/月×26个月+30元/月÷30天×26天）；3.电梯年检费223.79元（100元/年×2年+100元/年÷12月×2月+100元/年÷365天×26天）；4.公用电费134.33元（5元/月×26个月+5元/月÷30天×26天）。上述费用合计2118.42元。其二，关于×室房屋的费用，金明物业公司仅主张2013年8月至2014年3月期间共计8个月的费用，金明物业公司主张的期间不超法律规定，费用依法计算为：1.物业服务费246元（0.25元/平方米/月×123.18平方米×8个月）；2.公用电费8个月40元；3.水费23元，酌情予以支持；4.车库电费，金明物业公司未提交证据证明涉案房屋的车库情况及代垫车库电费，故对该项诉讼请求，不予支持。上述费用合计309元。综上，赵永前、付林香应共同给付金明物业公司物业服务费、电梯公摊电费、电梯年检费、公用电费、水费等合计2427.42元。关于金明物业公司主张的违约金，没有相关的合同确定履行期限及违约金标准，金明物业公司主张过高，一审法院依法确定自金明物业公司第一次向赵永前发送短信催要之日（即2018年5月3日）起至实际给付之日止对未付款项按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第六条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵永前、付林香于判决生效之日起十日内给付金明物业公司物业服务费、公用电费等各项费用2427.42元及违约金（自2018年5月3日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；二、驳回金明物业公司其他诉讼请求。案件受理费907元（金明物业公司已预交），由金明物业公司负担857元，由赵永前、付林香负担50元，赵永前、付林香负担部分于判决生效之日起十日内给付金明物业公司。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，经审查，上诉人虽然未与被上诉人签订书面的物业服务合同，但是从一审期间被上诉人提交的某居委会出具的《关于某公寓物业管理相关事宜的说明》及2014年5月3日某居委会在涉案小区内张贴的通知载明的内容来看，自2012年2月8日至2014年5月3日止被上诉人与上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，故上诉人关于被上诉人从未为其提供物业服务，不应缴纳物业费的主张不能成立，本院依法不予支持。关于某住楼×住宅×室房屋的电梯费问题，经现场勘查，201室房屋所在的该栋楼确有一部电梯，但是2楼的电梯口处于封死的状态。上诉人与被上诉人关于电梯口被封死的时间陈述不一致，上诉人主张2楼电梯口自其受让201室房屋时就是封死的，其客观上不能使用电梯，不应承担电梯费，应就电梯口的封死时间承担举证责任，现上诉人不能举证证明2楼电梯口的封死时间为其受让201室房屋之时或者之前，应当承担举证不能的责任，故上诉人关于不应承担201室房屋的电梯费的主张不能成立，一审法院结合被上诉人提交的证据及其他因素酌情确定上诉人应承担电梯费用并无不当，本院依法予以支持。上诉人上诉主张被上诉人向其主张某住楼C一区北楼住宅东单元某室房屋物业费超过诉讼时效的问题，经审查，自金明物业公司进驻涉案小区至×室被出卖于他人，双方之间事实上的物业服务关系处于持续状态，且双方之间未明确物业费的结算时间，金明物业公司主张自2013年8月至2014年3月的物业费并未超过诉讼时效，故上诉人的主张没有事实依据，本院依法不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（赵永前已预交），由上诉人赵永前、付林香负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月二十九日法官助理  蒋 寻书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。