湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2215号上诉人（原审原告）：襄阳阜家房地产经纪有限公司，住所地襄阳市樊城区新华路12号。法定代表人：李云海，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永龙，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张朝雄，男，汉族1948年8月13日生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。上诉人襄阳阜家房地产经纪有限公司（以下简称阜家公司）因与被上诉人张朝雄合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阜家公司的委托诉讼代理人雷昆、杨永龙，被上诉人张朝雄及其委托诉讼代理人董修华到庭接受询问。本案现已审理终结。阜家公司上诉请求：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6873号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人阜家公司与被上诉人张朝雄签订的《买房看房确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，应当受法律保护。被上诉人作为一名购房人依法享有选择权，即选择购买哪一套房屋和选择某一家房屋中介公司为其提供居间服务的权利，但其应当按照合同约定履行自己的义务。《买房看房确认书》是针对某套特定房屋进行约定，其本意是为防止在中介公司提供服务后，买方却利用已得房源信息“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司的劳动付诸东流。二、被上诉人张朝雄的行为违反了《买方看房确认书》的约定，构成违约，上诉人要求其承担违约责任有事实及法律依据。在上诉人与被上诉人签订确认书后，被上诉人从上诉人处获知了涉案房屋的出售信息，上诉人亦为被上诉人提供了房屋带看服务，及组织双方就房屋售价进行洽谈协商，后因其他原因，被上诉人单方终止合同，并自行与买房人联系、另行委托其他中介公司进行交易，违反了《买房看房确认书》的相关约定，构成违约，被上诉人应当承担违约责任。三、一审判决适用法律错误，且忽视了上诉人的劳动付出，未能保护上诉人的合法权益。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。一审判决依据该条规定驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。上诉人从未强迫或干涉被上诉人与任何人签订合同，被上诉人自愿与上诉人签订的《买房看房确认书》，被上诉人应受该协议约束。且被上诉人已另行委托其他中介公司提供居间服务，致后续居间服务上诉人无法继续提供，对于其违约行为，被上诉人应该承担相应的违约责任。综上，一审判决认定的事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允。张朝雄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。一、《买房看房确认书》中部分条款无效。阜家公司所提供的《买房看房确认书》部分条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，应对条款予以说明。但上诉人的工作人员采取的是欺骗、隐瞒的手段，诱使被上诉人在上面签字，并没有提示和说明，依法属于无效条款，对被上诉人不具有约束力。《买房看房确认书》部分约定，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条的规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。在本案中，《买房看房确认书》剥夺了被上诉人选择权利，同时违反了《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，依法属于无效条款。二、被上诉人与其他中介公司签订中介服务合同的行为，不构成违约。最高人民法院发布了类似案件的指导案例：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。本案涉及的房源信息，并不是上诉人所独有的，该房源信息是上诉人从网络平台中所搜取的，被上诉人与襄阳市樊房房产经纪有限责任公司丹江路分公司（以下简称樊房房产经纪公司）成交时，该房源信息早已存在该公司的信息系统中，被上诉人与樊房房产经纪公司签订的中介服务合同，并没有利用上诉人公司的房源信息。根据最高人民法院的指导意见，被上诉人的行为不构成违约。阜家公司向一审法院起诉请求：一、判令张朝雄向阜家公司支付违约金57500元；二、判令张朝雄承担阜家公司因实现权益而产生的律师费6000元；三、由张朝雄承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月10日，阜家公司与张朝雄签订了《买房看房确认书》，约定：……3、甲方（张朝雄）与阜家公司介绍的房屋出售人签署买卖合同之时，乙方（阜家公司）有权依法收取居间代理费用及相关服务费。……5、自本协议签署后十二个月内，如甲方（张朝雄）或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者甲方（张朝雄）或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际成交价格的百分之五向乙方支付违约金并赔偿乙方因此造成的损失，等。2019年7月28日，张杰（卖方）、张朝雄与樊房房产经纪公司签订《居间服务合同》，约定：乙方（张朝雄）向丙方（樊房房产经纪公司）支付居间服务费34500元。2019年8月13日，张朝雄向丙方交购房佣金34500元。2019年8月14日，张杰（卖方）与张雪琴（张朝雄女儿）、冯伟滨签订《襄阳市存量房买卖合同》，将坐落于襄阳市樊城区长征东路144号都市花园8幢1单元3层1以100万元价格卖给张雪琴、冯伟滨，并依法办理了房地产权登记。2019年11月20日，樊房房产经纪公司出具《情况说明》，说明张朝雄在其公司看房并交易的经过。一审法院认为，阜家公司、张朝雄签订的《买房看房确认书》旨在防止张朝雄作为看房人逃避居间代理费用及相关服务费用，事实上，张朝雄并没有逃避居间费用，而是通过樊房房产经纪公司买卖了房屋并与樊房房产经纪公司签订了《居间服务合同》，并支付了居间服务费。且卖房人的房源在各房地产经纪公司间是共享的，并非阜家公司独有房源，张朝雄有选择樊房房产经纪公司而不选择阜家公司作为居间人为其服务的权利。综上所述，阜家公司的诉讼请求无充分证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决：驳回阜家公司诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由阜家公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人阜家公司与被上诉人张朝雄于2019年7月10日签订《买房看房确认书》，该协议合法有效。本案争议的焦点问题为，被上诉人张朝雄是否应当承担支付违约金及赔偿阜家公司损失的责任。上诉人阜家公司上诉称被上诉人张朝雄违反了《买房看房确认书》的约定，应当按照《买房看房确认书》第5条的约定承担违约责任并赔偿上诉人的律师代理费损失。从《买房看房确认书》第5条约定的内容来看，该条旨在防止被上诉人张朝雄作为买房人为逃避居间代理费用及相关服务费用，跳过上诉人阜家公司，利用从阜家公司获取的房屋出售信息，自行与卖房人进行房屋交易。本案中，上诉人阜家公司的员工带领被上诉人张朝雄看了案涉房屋，但并未安排房主与张朝雄见面，也未将房主的联系方式告知张朝雄，故不存在张朝雄利用上诉人提供的信息自行与房主联系的情况。后张朝雄通过樊房房产经纪公司购买了案涉房屋，并支付了居间服务费，故张朝雄并不是私下与房主达成协议，也未逃避居间服务费。而案涉房屋出售信息并非上诉人阜家公司所独有，张朝雄有权选择由阜家公司或者其他中介公司为其提供买房中介服务。故上诉人阜家公司上诉称张朝雄因违反《买房看房确认书》的约定，应当承担违约责任和赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，阜家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人襄阳阜家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二０二０年九月十一日书记员  杨 喆