湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初949号原告（反诉被告）：陈鸿鹏，男，1979年3月10日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区********，公民身份号码为220************019。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：朱修云，女，1980年4月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区**************，公民身份号码为413************629。委托诉讼代理人：邓兴军，广东鹏讯律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告陈鸿鹏与被告朱修云房屋租赁合同纠纷一案及被告朱修云反诉原告陈鸿鹏房屋租赁合同纠纷一案，湛江经济技术开发区人民法院受理后，经湛江市中级人民法院指定本院审理，本院于2020年7月20日立案受理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人吴荣和被告朱修云及其委托诉讼代理人邓兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鸿鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的关于湛江经济技术开发区人民大道中30号B栋专家楼202房的《房产租赁合同》（合同价值168000元）；2.判令被告对原告的出租房屋恢复原状，并将房屋交还给原告；3.判令被告赔偿原告占用房屋期间的租金损失（按每月2800元的标准计算，自2019年12月16日起计至房子交还给原告之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月16日，经房产中介，原、被告签订了《房产租赁合同》。合同约定，原告将自有的位于湛江经济技术开发区人民大道中30号B栋专家楼202房出租给被告，租赁期限自2020年2月1日起至2025年2月1日止，每月租金为2800元，租金按季结算，被告在每季的第一日前结清租金，被告在合同签订之日支付保证金5600元给原告，未经原告及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构及用途，故意损坏房屋的，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并赔偿原告的经济损失。合同签订后，被告提出需对房屋进行粉刷翻新等，故原告在当天将房屋交付给被告，被告于2019年12月16日支付了保证金5600元。2019年12月21日，被告通过微信向原告提出需将房屋的三面墙拆除，因不确定是否为承重墙，故原告当即表示不同意，同时强调要与被告到达房屋现场确定后才能实施改造。2019年12月24日，原告接到同事通知称有人乱拆房屋，于是，原告赶到房屋现场进行查看，发现被告未经原告同意，便将房屋中相隔两间房屋的隔墙拆除，还打通墙板擅自开窗，拆除衣柜等。原告当即要求被告停止施工，但被告未按要求停止施工，反而推掇、殴打原告，导致原告头部及全身多处受伤，被告的行为造成双方产生纠纷。综上，被告未经原告同意，擅自拆除、改造房屋的主体结构，故意损坏原告的房屋，其行为违反了合同约定，严重侵害原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告朱修云辩称，事实与理由按照反诉状，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告朱修云提出反诉请求：1.解除双方于2019年12月16日签订的《房产租赁合同》；2.判令原告退回保证金5600元，并按照合同约定赔偿被告双倍保证金11200元；3.判令原告赔偿被告装修费用8000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年12月16日，双方在房产中介居间下签订了《房产租赁合同》。合同签订后，被告向原告支付了保证金5600元，定于装修后的2020年2月1日交付每季度的租金。被告已依合同履行了义务，但经与原告沟通同意后被告进行具体装修时，原告却阻拦被告装修工人施工，并与被告委托监督装修工人施工的朋友田某发生争吵，原告无理取闹，故意伤害被告的朋友田某，且原告当场提出不再出租房屋给被告。此后，原告要求中介公司将中介费退还双方，被告收到中介公司退回的中介费后，双方再无任何沟通、协商，原告也不再提供小区的门禁卡给被告，企图阻止被告进行装修，原告单方终止合同。甚至，被告多次联系原告处理房屋装修和合同问题，原告迟迟不予答复，故被告于2020年1月19日委托律师向原告发出律师函，告知原告如确有单方解除合同的意思，最迟于2020年1月27日前给予回复，并应赔偿被告的损失。但原告不予回复。至2020年2月19日，原告才在微信中予以回复，被告告知原告已委托律师全权处理。原告为规避法律责任，不与被告进行协商，而直接提起本案诉讼。被告经原告许可才进行装修，而原告予以否认。原告殴打被告的朋友，公安机关已作出《行政处罚决定书》。显然，原告不依约履行合同，导致合同目的不能实现。被告已进行装修，发生的装修费用有：购买瓷砖费用4600元、人工费3400元，共计8000元。双方签订的合同是真实意思表示，合法有效，应受法律保护，而原告单方终止合同，构成严重违约，故被告提起反诉，请求法律从速判决。原告陈鸿鹏对被告朱修云提出的反诉辩称，1、同意解除合同，原告认为合同的履行不能是由于被告的原因造成，依租赁合同约定，原告有权没收被告支付的保证金；2、被告主张装修费用损失应当由被告承担，合同没有约定装修事宜，根据被告提供的聊天记录，不能证明被告进行装修经原告同意，且装修费用的证据不能证明被告用于对原告的房屋进行装修。综上，被告提出的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定的事实如下：根据原告提交的《房产租赁合同》，落款时间为2020年2月1日，但双方确认合同实际签订于2019年12月16日。在合同实际签订当日，原告将出租房屋的钥匙两套交给被告，同日，被告向原告支付了保证金5600元。由于双方约定租金从2020年2月1日起支付，故合同落款时间签订为2020年2月1日。合同第一条约定原告将位于湛江经济技术开发区人民大道中30号B栋专家楼202房出租给被告；第二条约定用途为商业，租期为5年，自2020年2月1日起至2025年2月1日止；第三条约定每月租金为2800元，租金按季结算，被告在每季的第一日前结清租金，否则，被告应当支付每月租金的1%滞纳金给原告；第六条约定被告在合同签订之日（2020年2月1日）支付保证金5600元（被告实际于2019年12月16日已支付给原告）及季度租金8400元给原告，租赁期满，被告付清租金及其他费用并按期迁出时，原告应即时将保证金无息退还给被告。若因被告违约造成原告经济损失的，原告有权从保证金中扣除相关费用；第十二条约定租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则，按照如下方式处理：原告提前收回房产的，须赔偿双倍保证金给被告；被告提前退租的，原告有权没收全部保证金；第十三条约定被告未征得原告及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途及故意损坏房屋等，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，因此造成原告损失的，由被告赔偿。合同没有约定被告进行装修的期间，但原告实际于2019年12月16日交付房屋钥匙给被告，被告也实际在合同约定租赁期限起始前进行房屋装修。那么，2019年12月16日至2020年2月1日的期间实属被告对租赁房屋的装修期间。双方在庭审中确认被告在装修中，被告拆除的部位包括：1、拆除了房屋内相隔两间房间之间的一道隔墙，拆除后两间房间合为一间大房；2、在阳台处的房屋外墙上开了一扇窗户，且已安装了窗框；3、房屋内的一间房间的内窗加大；4、拆除了一间房间的地板砖和一间大房间的衣柜。根据原告与被告的微信聊天记录（被告提交），证实在2019年12月21日至同月24日期间，被告针对租赁房屋的装修问题与原告进行了沟通，原告对被告上述的拆除部分基本上同意。但微信聊天记录反映出，被告在房屋阳台处的外墙打墙开窗户，原告认为对于所开的窗户大小及位置，若对墙上原电线线路和空调管孔位置不做重新调整和布置，所开窗户的窗框将安装不上。2019年12月24日，双方在租赁房屋现场产生分歧，导致双方发生冲突。其后，被告停止装修施工至今，其他装修工程尚未施工。根据原告与被告的微信聊天记录（被告提交），2019年12月30日，被告告知原告，中介公司已将中介费退还被告，并询问原告是否将房屋继续租赁给被告。2020年2月19日下午17时25分，原告答复被告，其没有通知中介退款给被告，希望被告赶快装修入住，并表示被告的装修人员没有门禁卡原来也可进入小区，若确实需要，其可找小区的管理部门办理门禁卡给被告。而被告当天下午17时37分即以原告一直不回复且钥匙在原告处为由回复原告，称其已委托律师向原告发函，并表示一切按法律程序处理，要求原告与其律师联系。当天晚上8时，原告告知被告称“你未经我同意，擅自损坏我的房屋，为此，请你立即对房屋恢复原状。否则，我将向法院起诉解除合同，并主张赔偿义务。”被告于当晚8时04分回复原告称“有任何事请和我律师联系。”对于被告提交其与中介公司人员的微信聊天记录，仅属被告与中介公司人员的单方意思表示，不能反映出原告的意思表示，从而不能证实被告所主张的事实，故本院不予采信。对于被告向原告发出的律师函，属于被告委托律师单方作出，不能证实双方的合同关系于原告收到律师函之日予以解除。此外，至2020年2月19日下午17时25分，原告仍通知被告赶快装修入住。被告提交的湛江市公安局经济技术开发区分局作出的湛公开行罚决字[2020]00306号《行政处罚决定书》仅属行政处罚，而非本案的责任认定，不能证明双方产生冲突的原因和各自的过错，故本院不予采信。被告为证实其装修投入资金损失，提交了购买瓷砖费用4600元的收款收据、人工敲墙搬运费用2000元的收据和铝合金窗制做安装费用1400元，共计8000元。另，对于交付租赁房屋的钥匙问题，被告称在签订合同时，原告交付其钥匙两套，但因原告所住的房屋在出租房屋对面，为方便和请求原告协助监督装修，故被告将一套钥匙退给原告，但被告至今仍然持有一套钥匙。原告对此无异议。在庭审中，双方均同意解除合同。本院询问被告对于装修费用是否申请评估，被告当庭表示不申请评估。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于确认解除《房产租赁合同》的问题。合同约定被告未经原告同意擅自改变租赁房屋的结构和用途等情况下原告享有合同解除权，但被告进行房屋装修时经与原告沟通同意。被告在租赁房屋阳台处的外墙上挖开窗户的大小及位置而影响墙上电线线路和空调管孔位置并不涉及房屋结构问题，故原告行使约定解除权的条件不成就。但结合原告提起本案诉讼中主张解除合同，被告提起反诉也主张解除合同，在本院送达起诉状副本给被告后，原告解除合同的意思表示即到达被告，在本院送达反诉状给原告后，双方即达成解除合同的合意。另，在庭审中双方均表示同意解除合同。因此，应视为双方经协商解除合同，即自原告于2020年3月20日收到了被告的反诉状时起合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“（第一款）当事人协商一致，可以解除合同。（第二款）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第一款规定，本院确认《房产租赁合同》于2020年3月20日予以解除，双方的合同权利义务终止。关于原告主张被告对租赁房屋进行恢复原状的问题。被告对房屋进行装修基本上经原告同意，双方对被告在房屋阳台处的外墙上挖开窗户的大小及位置影响墙上电线线路和空调管孔位置应做重新调整和布置产生分歧，本应协商解决，但因此产生纠纷。原告为维护其房屋的安全，要求被告对墙上电线线路和空调管孔位置做重新调整和布置并无不当，但不能视为被告未经原告同意便对房屋此处进行装修。因此，原告主张被告对租赁房屋进行恢复原状，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还租赁房屋的问题。原告于2019年12月16日实际签订合同当日已将两套钥匙交付给被告，且被告已进行装修，故双方的房屋租赁合同关系实际于是日成立并生效，原告已依约履行了交付租赁房屋的义务。在装修期间，尽管被告将其中一套钥匙退给原告，但被告确认系其要求原告协助监督其施工人员对房屋进行装修，故不能视为被告将租赁房屋退回给原告。被告至今仍持有租赁房屋的一套钥匙，故应视为被告至今尚占有和控制着租赁房屋的使用权。现合同已解除，被告继续占用租赁房屋已丧失了合同依据，故被告应当予以退还租赁房屋给原告。原告的该主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿占用房屋期间的租金损失问题。在装修期间，虽双方对装修问题存在分歧，但合同解除的事由并不实质归于装修问题。双方发生冲突后，虽被告向原告发出律师函，要求原告在2020年1月27日前回复是否继续将租赁房屋租赁给被告，但被告继续持有租赁房屋的钥匙，且原告于2020年2月19日要求被告继续装修使用房屋，显然，合同处于履行期间。被告同日即以原告持有一套钥匙和已委托律师发函为由，要求按照法律程序处理，被告于2020年2月19日后仍然没有继续装修，从而造成租赁房屋在本院确认合同解除前空置，责任显然不在原告。现合同经双方协商同意予以解除，故合同解除前的租金损失，被告应当按照合同约定支付给原告，即被告应支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金4666.67元（2800元+2800元÷30月×20日）给原告。对于合同解除后（2020年3月21日）至被告实际退还租赁房屋（交付钥匙）之日止的租金损失，合同解除后本案处于诉讼期间，必然造成原告租金损失。在诉讼中，被告未能及时腾空房屋，将租赁房屋及时退还给原告，显然不当。因此，按照公平原则，租金损失由双方各自承担一半，即该期间的租金应按照1400元/月计算，从2020年3月21日计至被告实际退还租赁房屋（交付钥匙）之日止。对原告主张的不合理租金损失，本院予以驳回。关于被告主张原告退还保证金5600元及双倍返还保证金的问题。涉案合同解除后，双方的权利义务已终止，原告继续占有被告支付的保证金已丧失合同依据，原告应当予以返还保证金5600元给被告，故被告主张原告返还保证金5600元有事实和法律依据，本院予以支持。但对于被告主张原告双倍返还保证金，因导致合同解除非因原告的过错或违约行为所致，且在装修过程中被告未能与原告对电线线路和空调管孔位置做重新调整和布置协商一致，也存在不当行为，故被告主张双倍返还保证金的理由不成立，本院予以驳回。关于被告主张原告赔偿装修费8000元的问题。被告对租赁房屋进行装修基本上经过原告同意，虽双方对租赁房屋阳台处外墙在开挖窗户后的电线线路和空调管孔位置做重新调整和布置产生分歧，但不能因此归责被告的过错，由被告承担经原告同意进行装修产生的装修费用。现合同已解除，被告不能继续使用房屋，故被告投入的合理装修费用应由原告承担。被告所购4600元的瓷砖没有实际装修在原告的租赁房屋中，故不应由原告承担；被告支付的人工敲墙搬运费用2000元和铝合金窗制做安装费用1400元，共计3400元，属于合理支出，理应由原告承担。因此，被告主张原告赔偿合理的装修损失3400元，本院予以支持；对于被告主张瓷砖费用4600元，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、确认《房产租赁合同》于2020年3月20日予以解除，终止履行。二、限被告朱修云于本判决发生法律效力后十日内将位于湛江经济技术开发区人民大道中30号B栋专家楼202房退还给原告陈鸿鹏。三、限被告朱修云于本判决发生法律效力后十日内赔偿租金损失4666.67元和从2020年3月21日起计至被告朱修云实际退还租赁房屋（交付钥匙）之日止的租金损失（此期间的租金按1400元/月计算）给原告陈鸿鹏。四、限原告陈鸿鹏于本判决发生法律效力后十日内退还保证金5600元和赔偿装修损失3400元给被告朱修云。五、驳回原告陈鸿鹏的其他诉讼请求。六、驳回被告朱修云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3660元，由被告朱修云负担；反诉费210元，由原告陈鸿鹏负担76.2元，被告朱修云负担133.8元。原告陈鸿鹏已预付本诉受理费3660元，本院不作退还，由被告朱修云在上述履行期限内迳付原告；反诉费210元，被告朱修云已预付，本院不作退付，原告陈鸿鹏负担的反诉费76.2元，由原告陈鸿鹏在上述履行期限内迳付被告朱修云。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  谢法算人民陪审员  何丽珍人民陪审员  文 冠二〇二〇年九月十六日书 记 员  邓海梅附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。