广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6234号原告：李柱明，男，1944年4月7日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为A284489(6)，港澳居民来往内地通行证号码为H05976259。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所律师助理。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇朗洲一队42号，公民身份号码为441************628，系公司职员。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告李柱明诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员冯鼎臣担任审判长，与审判员钟丽丽、审判员吉海燕组成合议庭，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告李柱明委托诉讼代理人赖声平，被告常平房地产公司委托诉讼代理人周妙云，被告东田投资公司委托诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李柱明向本院提出如下诉讼请求：1.被告常平房地产公司、东田投资公司连带向原告支付逾期办证违约金，以购房款462315元为本金，从2018年12月31日起按照年利率6%计算，计至2019年7月8日止，逾期办证违约金为14485.87元（6%×462315÷365天×189天=14485.87元）。2.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月9日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告的位于东莞市********************，合同编号：GF-2014-0171（20150609A1FCD3645353），建筑面积64.96平方米，该商品房价款共计462315元，双方约定以分期付款方式支付购房款，李柱明在2017年5月30日前分24期支付该商品房的全部价款，首期款146315元于2015年6月9日付清，余额316000元在2017年5月30日前付清。《合同》第四章第十一条约定：两被告应于2016年12月30日前向原告李浩明交付该商品房。后，被告东田投资公司于2019年7月8日才向有关部门提交办理不动产权属登记材料。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”两被告提供的格式主合同没有约定办证期限，该合同后面的附件十一补充协议的第四条为格式条款，将办证时间约定为交楼之日起730天内，但未约定逾期协助办证、买受人不解除合同情况下的违约金，仅约定了：如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部已购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。原告现根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《商品房买卖合同司法解释》等有关法律规定，主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年7月8日被告向有关部门提交办理不动产权属登记材料之日止。综上所述，两被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议为格式合同，两被告在合同履行过程中严重违约，损害了原告的合法权益，故原告诉请至法院，望判如诉请。被告常平房地产公司辩称，案涉楼盘是广东东田投资股份有限公司挂靠我司开发的房地产项目，由东田投资公司筹集资金、独立开发经营管理，我司作为被挂靠方不参与开发经营管理，不参与利益分配，不承担经济风险。被告东田投资公司辩称，案涉《商品房买卖合同》对逾期办证的责任约定明确，原告的诉讼请求没有合同依据。1.案涉房屋已经按合同约定时间交付。2015年6月9日，原告与被告签署案涉商品房买卖合同，约定原告购买东田山畔华庭9栋1306号房，被告应于2016年12月30日前交楼，实际交付时间为2016年12月30日。2.案涉不动产权证逾期办理主要是政策因素所致，非被告故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记，2016年8月，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》才出台，到达地方上落实有一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权证初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》也充分说明不动产权证办证过程中确系存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘并不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在被告懈怠情形，相反被告已积极为原告开出了《办证证明》。3.合同条款明确约定逾期办证违约金的计算方式，可以参照适用。案涉《商品房买卖合同》第二十条、附件十一补充协议第四条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是各方共同签署的，合法有效。从文义上理解，该条款是对逾期办证违约金的明确约定，是可以参照适用在案涉逾期办证的情形中的。4.案涉房屋无法办证期间，并未影响原告的使用、收益、处分的权利，原告并未因逾期办证遭受到任何损失。相反，与原告购房时价格比较，目前，原告就案涉房产按市场价已获利一倍有余。综上，案涉房产早已办证，逾期办证并非被告故意或过错所致，原告也并未因此受到任何损失，被告愿意按照已付购房款万分之五计算违约金，即使不参照合同条款，也应综合被告是否具有过错及原告是否因此受损等因素综合认定，原告要求大幅提高违约金于事实无据，请求法院驳回原告对被告的不当诉求。经审理查明，2015年6月9日，李柱明与常平房地产公司、东田投资公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。各方约定：李柱明向常平房地产公司、东田投资公司购买位于东莞市*******************商品房，房屋总价款为462315元；常平房地产公司、东田投资公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知李柱明，如因李柱明原因导致合同未在上述期限内办理登记备案给常平房地产公司、东田投资公司造成损失的，李柱明应承担赔偿责任。”关于房屋登记双方约定详见《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条的约定：“……在李柱明交齐办证所需税费及资料后，常平房地产公司、东田投资公司承诺在交楼之日起730天内协助李柱明办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，李柱明有权要求解除合同，并要求常平房地产公司、东田投资公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。如因李柱明方面的原因无法办理，一切责任由李柱明自行承担。”庭审中，常平房地产公司与东田投资公司确认李柱明已付清购房款，李柱明确认已收楼，确认东田投资公司于2019年7月8日向不动产登记机关提交了案涉物业的初始登记资料，并已拿到不动产权属证书。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《商品房合同备案登记证明书》、购房款发票、契税发票、维修基金收据、《东莞市房地产办证证明》以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原告李柱明为香港特别行政区居民，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原、被告均同意适用中华人民共和国大陆的法律，应确定中华人民共和国大陆的法律作为本案的准据法。本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田投资公司是否应当承担逾期提交办证资料至产权登记机关备案的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点一。《商品房买卖合同（预售）》中对于逾期办证违约责任并未明确约定，仅注明详见该合同附件十一《补充协议》第四条的约定。《补充协议》第四条第二款约定常平房地产公司、东田投资公司应在交楼之日起730天内协助李柱明办妥房地产权属证书，并且约定逾期提交办证资料至产权登记机关备案超过180天，李柱明有权要求解除合同并要求常平房地产公司、东田投资公司返还购房款并支付违约金，但未明确约定逾期提交办证资料至产权登记机关备案未超过180天的违约责任及逾期超过180天但不解除合同的违约责任。常平房地产公司、东田投资公司已于2016年12月30日向李柱明交付了房屋，常平房地产公司、东田投资公司应在2018年12月30日前提交相关的办证资料，但东田投资公司至2019年7月8日才向不动产登记部门提交相关的办证资料，已经逾期超过180天，故两被告应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》的卖方为常平房地产公司和东田投资公司，故常平房地产公司和东田投资公司之间的关系属于内部关系，不影响二者对原告应负的合同义务，对于常平房地产公司主张的挂靠关系不承担责任的抗辩，本院不予采纳。关于焦点二。按照《补充协议》的约定，如常平房地产公司、东田投资公司逾期提交办证资料至产权登记机关备案，李柱明有权解除合同。现李柱明明确不要求解除合同并主张按已付购房款为计算基数、以年利率6%的标准计算违约金。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》的主条款及《补充协议》第四条中均未明确约定逾期提交办证资料至产权登记机关备案超过180天但不解除合同的违约责任，鉴于《补充协议》是由常平房地产公司、东田投资公司提供的格式合同，且常平房地产公司、东田投资公司违约行为在一定程度上造成李柱明损失的事实，李柱明主张按年利率6%的标准计算违约金，该利率标准适当，本院对于李柱明的主张予以支持。另外，原被告均确认被告东田投资公司已于2019年7月8日向不动产登记机关提交了案涉物业初始登记资料，本院认定逾期办证违约金应从2018年12月31日计算至2019年7月8日。故，违约金应以462315元为计算基数，按年利率6%的标准从2018年12月31日计算至2019年7月8日，共计14363.43元（462315×6%÷365天×189天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内连带向原告李柱明支付逾期办证违约金14363.43元。二、驳回原告李柱明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费162元（原告已预交），由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司负担。如不服本判决，东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，李柱明可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  冯鼎臣审判员  钟丽丽审判员  吉海燕二〇二〇年八月十三日书记员  汪 霞附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。