江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1713号上诉人（原审原告）：罗军军，男，1984年9月4日出生，汉族，住江西省吉安县。上诉人（原审原告）：彭琼，女，1990年6月9日出生，汉族，住江西省吉安县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄潮兵，江西吉泰律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖美霞，江西吉泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）:吉安北大实业有限公司，住所地为吉安市吉州区城北新区（原白塘敬老院内），统一社会信用代码913608007928058931。法定代表人：刘明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。上诉人罗军军、彭琼因与上诉人吉安北大实业有限公司（以下简称北大实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗军军、彭琼的共同委托诉讼代理人黄潮兵，上诉人北大实业公司的委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗军军、彭琼上诉请求：1.改判由北大实业公司向罗军军、彭琼支付逾期交房违约金（违约金以房屋总价款810847元为基数，自2019年1月1日起按每日万分之0.5计算至北大实业公司将符合约定交付条件的房屋交付之日止，暂计算至2020年3月31日的违约金为18447元）；2.本案一、二审诉讼费用由北大实业公司负担。事实及理由：1.罗军军、彭琼虽然领取了房屋钥匙，但不能视为北大实业公司完成了房屋交付义务。根据2020年6月9日发布的《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条规定：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或者应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。”只有在罗军军、彭琼明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记、尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下，才可认定买受人放弃已经约定的房屋交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。本案北大实业公司未向罗军军、彭琼说明房屋尚未取得竣工验收备案登记，且北大实业公司并未举证证明罗军军、彭琼领取钥匙时向罗军军、彭琼出示了证明文件或进行了说明，北大实业公司应当承担举证不能的责任。因此，本案涉案房屋白鹭苑23幢2-101室房屋的交房条件未产生任何变化，该房屋未达到交房条件，即使罗军军、彭琼办理了收房手续，仍然不能免除北大实业公司将符合约定交付条件的房屋交付给罗军军、彭琼的合同义务。综上所述，涉案房屋白鹭苑23幢2-101室房屋未取得建设工程竣工验收备案，至今仍然不具备约定交付条件，北大实业公司构成违约。建设规划局也明确涉案房屋至今未报送竣工验收报告资料。因此，北大实业公司应当按照合同约定的以房屋总价款810847元为基数，按每日万分之0.5计付逾期交房违约金至北大实业公司将符合约定交付条件的房屋交付之日止。北大实业公司辩称：罗军军、彭琼主张逾期交房违约金计算到“符合交付条件之日”，没有任何事实依据。罗军军、彭琼所在的23号楼在2019年7月10日就通过了竣工验收，北大实业公司于7月18日以挂号信方式通知罗军军等业主前来办理收房手续。罗军军于7月21日前来办理了收房手续，同时签字确认“本人已对该物业全面验收完毕，与《商品房买卖合同》中约定的交房标准无任何不符，我愿意接受该物业”，该事实有双方签订的合同、竣工验收备案表及业主交房确认表相互印证，足以证实，充分证明北大实业公司的交房时间为2019年7月18日，罗军军、彭琼也认可北大实业公司的交房标准。北大实业公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判，在原审判决基础上核减6243.55元；2.一、二审诉讼费用依法处理。事实及理由：1.一审已认可吉州区城管大队的证明，该证明可以证实2017年停工禁运51天，2018年停工禁运43天，合计94天，可是一审认为2017年的停工禁运与罗军军、彭琼无关，且北大实业公司没有提供证据证明2018年具体停工禁运时间，因此没有在延期交房的时间上予以核减，显然是错误的。首先，吉安市迎检时间是2017年11月，复检时间是一年后的2018年11月，这是吉安市众所周知的事实，北大实业公司无需举证；其次，北大实业公司停工禁运是按照行政命令执行的，停工势必影响交房，由此延误的时间显然不应计算在违约时间内；因此，一审没有核减停工禁运的94天，导致事实认定错误。2.2017年至2018年雨季较往常偏多，对于施工影响较大，很多工序因暴雨被迫停工，对此，北大实业公司在一审中提交了施工单位的证明以及天气预报的统计表，相互印证足以证实。一审没有采纳北大实业公司关于气候恶劣要求核减60天的意见，是错误的。综上所述，一审没有考虑本案的客观因素，没有核减因气候原因和行政命令导致的停工时间合计154天，损害了的北大实业公司合法权利，为此请求二审法庭查明事实，依法处理，维护各方当事人的合法权利。罗军军、彭琼辩称，北大实业公司所提交的城管局证明无法证实停工的范围是否包含本案小区，进行管控的时间距离交房时间只有3天，对房屋交付不会产生实际影响。天气的问题，吉安雨季特别长，每年都要降雨，开发商是要考虑这些因素的。北大实业公司也没有提供气象部门出具该年的降雨量严重影响施工的证据。请驳回北大实业公司的上诉。罗军军、彭琼向一审法院起诉请求：1.判令北大实业公司支付逾期交房违约金(违约金以房屋总价款810847元为基数,自2019年1月1日起按每日万分之0.5计算至北大实业公司将符合约定条件的房屋交付之日止,暂计算至2020年3月31日的违约金18447元);2.诉讼费用由北大实业公司承担。一审法院认定事实：2018年4月26日,罗军军、彭琼与北大实业公司签订商品房买卖合同（备案合同编号:ＪＡ2017002169）,双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定,其中:罗军军、彭琼购买的房屋是位于吉安市吉州区房屋,建筑面积136.04平方米,房款总额810847元。商品房交付条件为:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时,出卖人应当出示满足合同约定的证明文件,出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全,不能满足约定条件的,买受人有权拒绝接受,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。除不可抗力外,出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的,逾期在90日内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金;逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后,罗军军、彭琼按合同约定支付了房屋首付款243847元,向银行按揭贷款567000元,共计支付房款810847元。2019年6月,白鹭苑小区21幢-25幢楼取得了竣工测量成果报告,2019年7月11日,北大实业公司组织各有关参建单位进行了工程竣工验收，但北大实业公司至今尚未提供建设工程竣工验收备案证明文件。2019年7月21日,罗军军、彭琼办理了交房手续,并签订了《白鹭苑业主交房确认表》,载明:白鹭苑23栋2单元101室物业具备入伙条件,本人已对该物业全面验收完毕,与《商品房买卖合同》中约定的交房标准无任何不符,我愿意接受该物业,罗军军签字确认。一审法院认为，罗军军、彭琼与北大实业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应严格履行。合同约定北大实业公司应当在2018年12月31日前向罗军军、彭琼交付该商品房,且约定了交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。截至目前,北大实业公司尚未提供建设工程竣工验收备案证明文件,不具备交付条件,北大实业公司已构成违约。根据合同约定,逾期交房超过90日的,买受人可以解除合同,或者要求继续履行合同,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。故罗军军、彭琼要求北大实业公司支付逾期交房违约金的诉请,可予以支持。双方约定的违约金标准不违反法律、行政法规的规定,合法有效,予以照准。关于违约时间,合同约定交房时该商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,若北大实业公司未提供上述文件,罗军军、彭琼有权拒绝收房。罗军军、彭琼在北大实业公司未提供建设工程竣工验收备案证明文件的情况下仍在《白鹭苑业主交房确认表》上签字确认,应认定为明知或者应当知道房屋未取得建设工程竣工验收备案登记的事实仍然同意接受房屋,故逾期交房违约金应从2019年1月1日起计算至罗军军、彭琼收房之日,即2019年7月21日。北大实业公司辩称由于2017年至2018年底吉安市连降暴雨等恶劣天气影响工程进度以及北大实业公司为了配合吉安市评选全国文明城市及复检工作而停工禁运导致延期交房。一审法院认为,首先,关于天气影响,北大实业公司销售的是需要较长时间建设的期房,天气系不可预测的事项,开发商售房时应充分考虑天气的因素合理确定交房时间,因天气原因造成施工时间延长的风险应由开发商承担,而不是购房者承担,对该辩称不予采信;其次,关于政府要求停工禁运导致工期延长,北大实业公司提供了城北执法大队出具的证明,但此证明仅载明了2017年累计禁运停工51天、2018年累计禁运43天,罗军军、彭琼系2018年4月26日与北大实业公司签订的《商品房买卖合同》，2017年的停工禁运与罗军军、彭琼无关,北大实业公司未提供证据证明2018年具体的停工禁运时间,不能证明签订合同后有停工禁运情形,故对北大实业公司的辩称不予采信。综上,北大实业公司应支付罗军军、彭琼自2019年1月1日至2019年7月21日的逾期交房违约金,合计202天,以810847元为基数,按日万分之0.5计算为8189.55元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:吉安北大实业有限公司于判决生效后十日内向罗军军、彭琼支付逾期交房违约金8189.55元。案件受理费131元,由罗军军、彭琼和北大实业公司各负担65.5元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：逾期交房的违约天数如何确定。首先，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时该商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,若北大实业公司未提供上述文件,罗军军、彭琼有权拒绝收房。而罗军军、彭琼在北大实业公司未提供建设工程竣工验收备案证明文件的情况下仍在《白鹭苑业主交房确认表》上签字确认,应认定为明知或者应当知道房屋未取得建设工程竣工验收备案登记的事实仍然同意接受房屋,故逾期交房违约金应从2019年1月1日起计算至罗军军、彭琼收房之日,即2019年7月21日。其次，北大实业公司虽提供了城北执法大队出具的证明,但此证明仅载明了2017年累计禁运停工51天、2018年累计禁运43天,罗军军、彭琼系2018年4月26日与北大实业公司签订的《商品房买卖合同》，2017年的停工禁运与罗军军、彭琼无关,北大实业公司未提供证据证明2018年具体的停工禁运时间,不能证明签订合同后有停工禁运情形,因此，2017年和2018年停工禁运的时间均不应扣除。另外，本案销售的是需要较长时间建设的期房,天气系不可预测的事项,北大实业公司作为开发商，售房时应充分考虑天气因素合理确定交房时间,因天气原因造成逾期交房的风险应由开发商承担,而不是由购房者承担,故2017至2018年因气候恶劣影响的60天亦不应扣除。综上所述，罗军军、彭琼以及北大实业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由吉安北大实业有限负担50元，由罗军军、彭琼负担185元。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年九月十日法官助理高晓丽书记员王荷英