湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1732号上诉人（原审原告）：李春霞，女，汉族，1977年1月22日出生，户籍地湖南省永兴县，住浙江省湖州市南浔区。委托诉讼代理人：周照清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人曾凯峰，系该公司负责人。委托诉讼代理人：刘宏光，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：郴州美世界商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路街道人民西路15号。法定代表人唐琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高华伟，系该公司法务。上诉人李春霞因与被上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）、被上诉人郴州美世界商业管理有公司（以下简称美世界商业管理公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2020)湘1002民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李春霞上诉请求：1.撤销原判；2.改判解除李春霞于2015年4月26日与美世界房地产公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130203-1395），同时解除李春霞于2015年4月26日与美世界房地产公司签订的《商铺委托经营管理协议书》；改判美世界房地产公司支付李春霞2019年1月-8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元；3.美世界房地产公司返还李春霞购房款770000元人民币，违约金15400元以及赔偿损失274081元（按照已付购房总额，从2015年4月26日暂计至2019年12月16日，计算至实际支付为止，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，详见计算清单），（2-3项共计1092691.59元）；4.本案诉讼费等一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为李春霞解除权消灭，无权解除案涉《郴州市商品房买卖合同》，认定事实不清，适用法律不当。一、基于李春霞与美世界房地产公司约定：如房屋交付三年后未能取得房地产权属正，买受人有权退房。李春霞与美世界房地产公司在《郴州市商品房买卖合同》的附件四：合同补充协议第十条约定：出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。如非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。李春霞已于2014年7月28日一次性付清77万元房款，但美世界房地产公司至今文办理房产证，且无证据证明其能在何时办妥房产证。二、基于美世界房地产公司三年后未交付房产证，李春霞有权解除案涉《郴州市商品房买卖合同》，李春霞有权退房，但是如何退房没有约定。李春霞委托湖南天地人（律师事务所于2019年8月14日向美世界房地产公司、美世界商业管理公司发出《通知书》，要求：1.美世界商业管理公司支付李春霞下欠租金；2.美世界商业管理公司做好房屋验收工作，并督促美世界商业管理公司办理好案涉商铺的不动产证，并将不动产证交付给李春霞本人。3.如3个月内，美世界房地产公司、美世界商业管理公司不能及时办理案涉商铺的不动产证，李春霞解除与美世界房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130203-1395），同时解除李春霞与美世界房地产公司签订的《商铺委托经营管理协议书》；美世界房地产公司返还李春霞购房款770000元人民币，违约金15400元以及赔偿损失274081元（按照已付购房总额，从2015年4月26日暂计至2019年12月16日，计算至实际支付为止，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，详见计算清单）。被上诉人美世界房地产公司辩称：本案不存在案涉商铺未交付的事实，并且李春霞已经长期收取该商铺的租金，实际已经取得该商铺的使用收益权。即便存在解除事由，解除权应当视为放弃行使。即便没有放弃解除权，解除权也已经经过法定除斥期间。李春霞的诉讼请求不能成立，应当全部予以驳回。被上诉人美世界商业管理公司辩称：答辩意见与美世界房地产公司的答辩意见一致。李春霞向一审法院起诉请求：1.解除李春霞于2015年4月26日与美世界房地产公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130203-1395），同时解除李春霞于2015年4月26日与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》；2.美世界商业管理公司郴州美世界商业管理有限公司支付李春霞2019年1月-8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元；3.美世界房地产公司返还李春霞购房款770000元人民币，违约金15400元以及赔偿损失274081元（按照已付购房总额，从2015年4月26日暂计至2019年12月16日，计算至实际支付为止，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，详见计算清单），（2-3项共计1092691.59元）；4.本案诉讼费等一切费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：一、2015年4月26日，李春霞与美世界房地产公司签订一份编号为20130203-1395的《郴州市商品房买卖合同》，约定李春霞购买美世界房地产公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市，面积24.74平方米，每平方米单价31123.69元，总房价770000元，买受人于本合同签订之日，一次性付清所有房款。该合同第九条约定：“出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。该合同第十条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《郴州市商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并以实际交付买受人；同时买受人应和出卖人选聘的物业管理公司签署《前期物业管理协议》并缴交物业管理费及相关费用。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，李春霞与美世界房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》，该补充协议第十四条第2款约定：若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了《买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同；第十六条约定：买卖双方在签署《买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，本合同及补充协议的签署是买卖双方真实意思表示；第十七条约定：本协议作为《郴州市商品房买卖合同》的附件，与其他附件均为其有效组成部分，两者之间如有矛盾冲突之处，以本协议约定为准，并随《郴州市商品房买卖合同》生效而生效。二、2015年4月26日，李春霞（甲方）与美世界商业管理公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》。该《协议书》第六条第2项约定：“甲方在此特别授权乙方在该商铺出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告的交付日期后三日内代为甲方办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，乙方有权从后续应付给甲方的任何款项中扣除。三、李春霞已于2014年7月28日一次性付清770000元房款。美世界商业管理公司美世界商业管理公司已于2019年1月31日将2018年10月至2018年12月的租金8995.81元支付给李春霞。四、李春霞委托湖南天地人（郴州）律师事务所律师于2019年8月14日向美世界房地产公司及美世界商业管理公司发出《通知书》，通知书要求：1、美世界商业管理公司支付李春霞2019年1月—8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元；2、美世界商业管理公司在收到《通知书》三个月内向美世界房地产公司衔接做好-1层-1395号方的房屋验收工作，将该房的验收情况汇报至李春霞本人，并且督促美世界商业管理公司办理好不动产证并交付于李春霞；3、如3个月内美世界房地产公司和美世界商业管理公司不能及时交房并办理争议房屋的不动产证，李春霞解除与美世界房地产公司签订的《郴州商品房买卖合同》，并要求美世界房地产公司返还李春霞770000元购房款，违约金15400元及赔偿损失230937元，同时解除李春霞与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》。美世界房地产公司和美世界商业管理公司于2019年8月15日签收了该份《通知书》。五、庭审过程中，美世界房地产公司明确表示要求继续履行合同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，李春霞与美世界房地产公司签订的《郴州商品房买卖合同》、李春霞与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》均为双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应遵照履行。本案中李春霞与美世界房地产公司双方于《郴州商品房买卖合同》中明确约定：美世界房地产公司应当在2015年10月1日前，将符合该合同约定的商品房交付买受人使用，如美世界房地产公司逾期超过180日未交付，李春霞有权解除合同，但如果出现了法定或双方约定的李春霞可以解除合同的事由，而美世界房地产公司自发生该等事由之日起15日内未收到李春霞解除合同的书面通知，则视为李春霞放弃了该合同的解除权,解除权消灭。根据该合同约定，案涉商铺应于2015年10月1日前交付，逾期超过180日，即至2016年3月29日，即为双方约定的李春霞可以解除合同的事由出现之时，故李春霞如要行使约定的解除权，应当于2016年4月13日之前向美世界房地产公司送达解除合同的书面通知，而本案中李春霞于2019年8月15日将解除合同的《通知书》送达至美世界房地产公司，已超过约定解除权行使的期限，李春霞也未提交证据证明其购买房屋的合同目的已无法实现，且李春霞已收取美世界商业管理公司部分租金，美世界房地产公司也明确表示要求继续履行合同，故李春霞诉请解除双方签订的《郴州商品房买卖合同》，不予支持。由此，对李春霞基于解除合同而提出的返还购房款770000元、违约金15400元及赔偿损失274081元的诉讼请求一并不予支持。本案中李春霞、美世界房地产公司之间因商品房买卖形成了商品房销售合同关系，李春霞与美世界商业管理公司之间因委托经营管理形成了委托合同关系，本案为李春霞与美世界房地产公司之间的商品房销售合同纠纷，而李春霞与美世界商业管理公司之间的委托合同关系属于另一法律关系，故李春霞主张解除其与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》，并要求美世界商业管理公司支付李春霞2019年1月—8月的租金及收益32489.33元，以及该租金及收益滞纳金721.26元，不予处理，李春霞可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告李春霞全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计7317元，由原告李春霞承担。”在二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.2015年10月1日，美世界房地产公司与美世界商业管理公司签订《交铺确认书》，载明：美世界商业管理公司依法与李春霞签订商铺委托经营管理协议，接受李春霞的委托，在2015年10月1日至2027年10月1日期间就该商铺统一进行商业规划、经营管理等……美世界房地产公司经查验该商铺的委托经营管理协议，同意自即日起将该商铺交付给美世界商业管理公司，美世界商业管理公司同意接收；现双方一致确认该商铺于本确认书签署之日完成交接与交付。美世界房地产公司同意美世界商业管理公司以该商铺对外招租、宣传等……2.各方当事人均认可：美世界商业管理公司应当从2018年10月1日开始向李春霞计算并支付租金；2019年1月31日李春霞确实收到了美世界商业管理公司支付的2018年10月至2018年12月的租金8995.81元。3.李春霞在二审中提出退房的2个方案：第一个方案,美世界房地产公司向李春霞返还购房款、支付违约金、赔偿部分损失；第二个方案,将商铺置换成住宅。美世界房地产公司、美世界商业管理公司均不同意退房。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点是：案涉《郴州市商品房买卖合同》是否应当解除；美世界房地产公司是否应当向李春霞返还购房款770000元，并支付违约金15400元以及赔偿损失274081元。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，李春霞与美世界房地产公司签订的《郴州商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李春霞与美世界房地产公司在《郴州商品房买卖合同》中明确约定美世界房地产公司应当在2015年10月1日前，将符合该合同约定的商品房交付买受人使用，如美世界房地产公司逾期超过180日未交付，李春霞有权解除合同，但如果出现了法定或双方约定的李春霞可以解除合同的事由，而美世界房地产公司自发生该事由之日起15日内未收到李春霞解除合同的书面通知，则视为李春霞放弃了该合同的解除权,解除权消灭。根据该合同约定，案涉商铺应于2015年10月1日前交付，逾期超过180日，即至2016年3月29日，即为双方约定的李春霞可以解除合同的事由出现之时，故李春霞如要行使约定的解除权，应当于2016年4月13日之前向美世界房地产公司送达解除合同的书面通知，而李春霞于2019年8月15日将解除合同的《通知书》送达至美世界房地产公司，已超过约定解除权行使的期限。根据上述法律规定，李春霞与美世界房地产公司约定了对《郴州市商品房买卖合同》的解除权行使期限，但期限届满，李春霞不行使的，该权利消灭。而事实上，案涉商铺已于2015年10月1日由美世界房地产公司交付给美世界商业管理公司。且李春霞已收取美世界商业管理公司部分租金，美世界房地产公司也明确表示要求继续履行合同。一审法院驳回李春霞要求解除案涉《郴州商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据,对李春霞基于解除合同而提出的要求美世界房地产公司返还购房款770000元、违约金15400元及赔偿损失274081元的诉讼请求一并不予支持，并无不当。在二审中，李春霞认为案涉商铺交付三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房，故李春霞有权解除案涉《郴州市商品房买卖合同》。本院认为，李春霞改变了自己在一审解除《郴州市商品房买卖合同》的理由，而李春霞与美世界房地产公司在《郴州市商品房买卖合同》及合同附件四补充协议中并未明确约定如何退房。关于该退房事由，本院不予审理。另外，李春霞与美世界商业管理公司因委托经营管理形成的委托合同关系属于另一法律关系，故对李春霞主张解除其与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》，并要求美世界商业管理公司支付李春霞2019年1月—8月的租金及收益32489.33元以及该租金及收益滞纳金721.26元的诉讼请求，一审不予处理并无不当，李春霞可另行主张权利。综上所述，李春霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14634元，由上诉人李春霞负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年九月二十五日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。