广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19138号上诉人（原审原告）：广州市佳明物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大南路xxx号首层及阁层（市场地址：大南路xxx号首层佳明灯饰城；解放北路桂花岗三街7号地下；大新路400号首层）。法定代表人：赵武，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮洪清，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：林越，广东百科律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市建筑材料供销公司，住所地广州市越秀区大南路169、171号（市场地址：大南路169、171号、惠福东路清源巷司徒右巷4号之一首层）。法定代表人：蔡利梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：关颖茵，广东经纶律师事务所实习人员。原审第三人：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，该所所长。委托诉讼代理人：徐虹，该所员工。上诉人广州市佳明物业管理有限公司（以下简称佳明公司）因与被上诉人广州市建筑材料供销公司（以下简称建材公司）、原审第三人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀房管一所）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳明公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持佳明公司的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由建材公司承担。事实和理由：一、一审法院法律适用严重错误，一审判决突破合同相对性，以佳明公司与越秀房管一所之间存在合同纠纷为由，免除了建材公司应当承担的合同责任。建材公司应当向佳明公司履行合同义务，保证佳明公司可以使用涉案物业房屋不受侵害，这是法定的合同义务。在（2019）粤01民终16567号判决中，佳明公司因建材公司不提供越秀房管一所存在抗辩权的证明，导致佳明公司证据不足无法对越秀房管一所的诉讼请求进行抗辩，最终被判令无法继续享有涉案物业的使用权。无论佳明公司与越秀房管一所之间存在任何其他的约定，建材公司都应当为佳明公司提供上述证明。一审判决适用法律严重错误，佳明公司与越秀房管一所签订的任何协议都不能成为建材公司拒绝履行合同义务的理由。二、越秀房管一所提出收回涉案物业的主张，而建材公司拒不向法院提供其获得永久使用权的文件，导致佳明公司无法向越秀房管一所提出权利抗辩，最终被收回涉案物业，使用权已受到侵害。建材公司取得涉案物业的永久使用权合法有效，并且其已将永久使用权转让给佳明公司。根据《合同法》第八十一条的规定，建材公司除了承担主合同义务转让涉案物业使用权给佳明公司外，仍需履行向佳明公司移交涉案物业永久使用权相关文件及证明以保证佳明公司合同权利能够实现的附随义务。建材公司虽然向佳明公司交付了涉案物业，但在佳明公司与越秀房管一所的另案纠纷发生时，建材公司怠于履行职责，拒不提供其享有涉案物业永久使用权的文件，也拒不为佳明公司提供基于合同继受取得涉案物业使用权的证明，导致佳明公司不能阻却越秀房管一所解除合同、收回涉案物业的主张，合同权利受到严重侵害。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人建材公司二审辩称：一、建材公司已依约完成涉案物业使用权转让和房屋移交责任。佳明公司在起诉状及证据材料中均确认其在受让涉案物业永久使用权之前已经了解涉案物业的历史及现状，并于2001年12月17日同意签约受让。物业使用权转移并非法定登记事项，是事实行为。佳明公司支付受让款后，建材公司已交付涉案物业，佳明公司已获得涉案物业使用权并实际占有、使用、管理及收益，至今已近十九年，其工商注册地址也早已迁移至此，直至提起本案前，佳明公司从未向建材公司主张过任何诉求或权利。因此，建材公司依据合同移交使用权的责任义务已经完成，无需在对佳明公司后续自主的经营行为承担责任。二、佳明公司放弃涉案物业永久使用权与越秀房管一所另行签订租赁合同承租的行为，是其自行处分，与建材公司无关。佳明公司是具有完全民事行为能力的民商事主体，2001年底获得涉案物业永久使用权之后，又作为承租人最早在2008年便与越秀房管一所签订房屋租赁合同并接受合同约束至今。此项行为，相当于佳明公司同意就涉案物业的永久使用权权益进行变更，是其对自身享有权益的自由处分。在建材公司已经移交涉案物业且佳明公司已接收长期使用的情况下，佳明公司未以任何形式向建材公司告知其放弃永久使用权而另行与越秀房管一所签订房屋租赁合同的情况，应当认定佳明公司已同意此项变更与建材公司无关。佳明公司与越秀房管一所之间的房屋租赁合同法律关系、合同双方各自的权利责任，同样与建材公司无关。本案的起因是越秀房管一所终止解除涉案房屋租赁合同所致，佳明公司起诉主张使用涉案物业因越秀房管一所而被妨碍，应由佳明公司与越秀房管一所自行解决，不能推卸到建材公司身上。三、建材公司与佳明公司之间的使用权转让合同关系已经履行完毕并失效，现今已不存在佳明公司上诉主张的合同相对性基础。建材公司就涉案物业与佳明公司在2001年12月17日签订的《协议书》因建材公司已经按照约定实际交付涉案物业且佳明公司已实际占有、使用和收益而履行完毕并解除，根据我国《合同法》第九十一条第一款“债务已经按照约定履行”而合同的权利义务终止的规定，上述合同已不再具有法律效力。佳明公司继续要求建材公司履行合同已没有事实和法律依据。四、涉案合同文件是法律地位平等的民事主体自愿签订的法律文件，作为合同当事人的佳明公司应自行保管并承担相应的法律责任。佳明公司与建材公司签订的《转让合同》及《协议书》，佳明公司均执有己方对应的合同文本，其应自行妥善保管并承担合同灭失的不利后果，建材公司没有代替其保管的责任和义务。五、佳明公司依据转让协议主张权益已过诉讼时效。涉案的合同文件签订后十九年来，佳明公司从未提出任何异议，现其以失效合同提起本案诉讼，早已超过其主张权利的诉讼时效，且无任何中止、中断、延长事由，佳明公司请求法院司法救济权已归于消灭，失去胜诉权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回佳明公司的上诉请求。原审第三人越秀房管一所二审述称：同意一审判决。因本案纠纷，佳明公司于2019年6月5日诉至一审法院，请求判令：建材公司继续履行2001年8月16日的转让合同。一审法院经审理查明：2008年7月9日，越秀房管一所（甲方）与佳明公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区大南路xxx号首层及阁楼的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积840.84平方米，租期自2008年7月1日至2013年5月31日，每月租金45131元等。2018年1月26日，越秀房管一所向一审法院起诉，请求：1.解除与佳明公司的租赁关系，佳明公司及实际使用人立即将广州市越秀区大南路xxx号首层、阁楼、地下仓库腾空交还给越秀房管一所；2.向佳明公司追缴2016年7月1日至2017年3月31日的租金差额（每月按97749.20元计算）及2017年4月1日至2018年2月28日的租金差额（每月按92392.10元计算）；3.佳明公司从2018年3月1日起按每月142069.80元的标准缴纳租金至房屋交还之日止。一审法院于2019年2月21日作出（2018）粤0104民初3529号民事判决，查明：越秀房管一所（甲方）与佳明公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，写明甲方将广州市越秀区大南路xxx号首层、阁楼、地下仓库部位（产别公产）出租给乙方作商业用途，建筑面积812.83平方米；租赁期限从2013年6月1日至2016年6月30日，每月租金49677.70元；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章等。佳明公司按照每月49677.70元的标准向越秀房管一所支付租金至2019年1月，佳明公司与越秀房管一所没有续签租赁合同。一审判决：一、越秀房管一所与佳明公司就广州市越秀区大南路xxx号首层、阁楼、地下仓库的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除。二、佳明公司及陈瑞明、黄远志、闭树林、吴小丽、夏德成、广州市越秀区嘉鹏灯饰商行、广州市家彩晴灯具照明有限公司、钟俊贤、陈汉彬在本判决发生法律效力之日起3个月内，将广州市越秀区大南路xxx号首层、阁楼、地下仓库腾空交还给越秀房管一所等。该案现在二审过程中。佳明公司为证明其主张，另提供如下证据：一、落款日期为2001年8月16日，建材公司（甲方）与案外人陈钦松签订的《转让合同》（为复印件，无原件），内容为：双方经友好协商，同意按以下条款甲方将大南路132号首、二层共827.09平方米的使用权有偿转让给乙方：1.乙方同意向甲方支付180万元接受甲方所转让的上述地址827.09平方米的使用权；2.乙方同意向甲方支付35万元作为上述地址内所有设施的补偿费…5.甲方在收齐款后次日即协同乙方到有关部门办理正式转让承租手续；如未能办理转让承租手续的，甲方保证三天内退回乙方所付款项等。二、落款日期为2001年12月17日，建材公司（甲方）与佳明公司（乙方）签订的《协议书》（为复印件，无原件），内容为：甲方同意收取乙方161万元后，即将原收取的余额退回给乙方，并积极会同乙方办理大南路132号首、二层的使用权转让手续；如转让使用权手续至2002年2月28日前尚未办妥，则甲方将转让费161万元全额退回乙方等。建材公司对上述证据的真实性不予确认，但表示曾在2001年与陈钦松或佳明公司签订过转让协议与协议书，但不一定是佳明公司提交上述复印件，而且相关协议已经履行完毕。一审法院认为，佳明公司、建材公司就涉讼房屋的使用权转让问题形成合意后，建材公司已将涉讼房屋交付佳明公司使用多年。佳明公司在使用房屋期间，自愿就该房屋与越秀房管一所建立租赁关系，并签订有书面的租赁合同。因此，关于涉讼房屋的使用问题，佳明公司应受其与越秀房管一所所签订的租赁合同约束。而佳明公司与越秀房管一所就涉讼房屋的租赁合同纠纷已由一审法院作出一审判决，佳明公司是否能够继续使用涉讼房屋，有待二审法院作出处理。佳明公司在本案中要求建材公司继续履行相关转让合同，欠缺法律及事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条的规定，于2019年11月18日作出如下判决：驳回佳明公司的诉讼请求。一审案件受理费6180元，由佳明公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，本院要求佳明公司明确其提出继续履行2001年8月16日转让合同的具体内容。佳明公司表示包括三方面内容：1.建材公司提供取得涉案房屋永久使用权来源的证明文件；2.建材公司将涉案房屋永久使用权转让给佳明公司的文件，即2001年8月16日《转让合同》原件及2001年12月17日《协议书》原件，或者出具已将涉案房屋永久使用权转让给佳明公司的证明文件；3.建材公司排除越秀房管一所妨害佳明公司使用涉案房屋的行为，协助佳明公司与越秀房管一所及房管部门就涉案房屋的使用权纠纷达成一致意见，以维护佳明公司对涉案房屋的使用权。建材公司明确表示因时间久远，无法提供涉案房屋永久使用权来源的证明文件以及《转让合同》《协议书》的原件。另，建材公司在二审期间确认收到佳明公司支付的转让款161万元。另查，佳明公司不服（2018）粤0104民初3529号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年11月14日作出（2019）粤01民终16567号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决认为，佳明公司与越秀房管一所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2016年6月30日到期后，双方之间构成不定期租赁关系，越秀房管一所有权随时解除租赁关系；佳明公司上诉主张其向案外人建材公司购买取得涉案房屋永久使用权，但因该案系越秀房管一所与佳明公司之间的租赁合同纠纷，其与案外人之间的法律关系并不能成为其二审抗辩不予解除租赁合同以及不应搬迁的正当理由。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：佳明公司与建材公司就涉案房屋使用权的转让问题形成合意后，佳明公司向建材公司支付了转让款，建材公司也将涉案房屋交付给佳明公司使用多年，双方的合同义务已经基本履行完毕。此后，佳明公司就涉案房屋的使用问题自愿与越秀房管一所达成协议，并签订租赁合同以约束双方之间的租赁关系，属于佳明公司对自身权益的合法处分，该处分也与建材公司无关。此外，佳明公司要求继续履行的三项内容中，建材公司对前两项内容已经明确表示无法提供，且第三项内容不明确具体也不具有可执行性。由此，一审法院对佳明公司要求建材公司继续履行相关转让合同的诉讼请求不予支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人佳明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6180元，由上诉人广州市佳明物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月三十日书记员 莫善友区敏儿