大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7270号原告：大连易兴物业服务有限公司，统一社会信用代码91210203554979361F，住所地辽宁省大连市甘井子区悦和东园4-3号。法定代表人：王奕盟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠，男，1981年2月7日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区，系该公司员工。委托诉讼代理人：曲妍，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：韩旭，男，1986年12月31日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连易兴物业服务有限公司诉被告韩旭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托代理人李楠、曲妍，被告韩旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即交纳所拖欠的物业费9,350.64元、违约金2,000元，合计11,350.64元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容、《物业服务合同》可知，原告为小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2016年1月1日起至2020年6月30日，拖欠物业费等费用共计11,350.64元，其中物业费本金9,350.64元、违约金2,000元。虽然经原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但被告一直无正当理由拒缴，其行为已经构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋业主，对房屋的坐落、面积、物业费的收费标准、物业费的拖欠期间无异议，但不同意全额缴纳物业费。理由是：被告认为物业提供的服务并没有按照前期物业服务协议及商品房买卖合同附件中所提的物业服务内容履行，其没有完全履行物业所应履行的义务，故原告无权要求被告全额缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区悦和中园18号2-2-1号房屋的业主，房屋建筑面积96.2平方米，原告系该小区的物业服务单位。2011年3月1日，大连易和房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务事宜；高层住宅物业费标准为1.8元/月/㎡；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应按拖欠总额每日3‰向乙方交纳违约金。被告于2014年12月19日在《易和岭秀滨城承诺书》上签字，确认其已知并同意遵守《临时管理规约》。被告于2014年12月19日接收了案涉房屋，原告为案涉小区提供了物业服务。截至一审辩论终结前，被告尚欠2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费未予交纳。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。本案中，原告已实际向案涉小区提供了物业服务，被告理应按照约定的标准和时间向原告交纳服务费。现原告要求被告支付其拖欠的2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费9,350.64元（1.8元/月/平方米×96.2平方米×54个月），具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于被告抗辩中提出的原告物业服务不到位的问题。本院认为，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于被告抗辩中提出的原告对于违建管理失职的问题。本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映或者诉讼等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而确无执法权，因此，被告以此为由拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩中提出从未收到原告催缴物业费通知的问题。因原告提供证据证明其于2016年1月4日、2017年1月5日、2018年1月3日、2019年1月4日、2020年1月6日在小区单元门途径被告家的楼道处发布了催缴物业费通知，故本案未超过法定的诉讼时效，本院对于被告的此项抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韩旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易兴物业服务有限公司物业费人民币9,350.64元（自2016年1月1日至2020年6月30日）。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元（原告已预交），由被告韩旭负担，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年九月十八日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。