广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7552号原告：陈汉泉，男，汉族，1986年8月15日出生，住址：广东省东莞市常平镇漱旧三队40号，公民身份号码：441************632。被告：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司，住所：广东省东莞市******。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：闵军，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍玲玲，广东通盈律师事务所律师。原告陈汉泉诉被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈汉泉，被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司的委托诉讼代理人闵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈汉泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金（自2016年4月1日起计至实际交付房屋之日止）;2.判令被告支付逾期办证违约金6493.34元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于东莞市*********************，购房金额为649334元，原告已经按照合同约定履行付款义务；被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。同时合同第十五条规定自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告分别于2017年12月25日和2019年12月23日通过中国邮政EMS向东莞市绿湖山庄开发建造有限公司邮寄“要求交楼及支付延迟交楼违约金的催告函”。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司辩称，第一，逾期交房违约金和逾期办证违约金是由于同一事由导致的，被告主张只计算一个，不能重复计算；第二，根据另案【（2020）粤1973民初7554号】关联案件，原告实际上一直有收取该房屋的经营收益，虽然房子没有实际交付，但对原告没有造成损失，本案的违约金和7554号案的经营收益只能计算一个，不能重复计算。本院经审理认定事实如下：2015年1月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方共同签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定，买受人购买出卖人作为开发商的位于东莞市*********************，房屋建筑面积为92.13平方米，房款总额为649334元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同附件五补充约定，买受人同意合同第八条约定的商品房交付期限届满后的一个月作为出卖人交房的交付宽限期，该宽延期满，出卖人未能交房才构成逾期交房和起算逾期天数；商品房经验收合格指出卖人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》，买受人同意以此条件收楼；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该60日是指出卖人将绿湖山庄项目报产权登记机关备案提交资料的时间，出卖人应在自法定的办理产权登记的期限届满之日起一年内协助买受人办理房地产权属证书。2015年1月7日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订一份《东方银座.兰乔公馆（东莞）委托装修协议书》。协议书主要约定，甲方委托乙方对案涉房屋进行装修，装修工程款记入房款总价，按《商品房买卖合同》约定的房款支付期限和支付方式付款；乙方应当在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后延长的两个月装修期限届满前将案涉房屋交付给甲方，不再按《商品房买卖合同》约定的交付期限交房。原告已付清案涉房屋全额房款649334元。2016年6月30日，被告向案涉小区的业主发出一封公开信，称由于工程进度缓慢等原因，房屋未能如约交付，经与多方沟通，决定将交楼期限延迟至2017年2月28日前。2017年3月13日，被告再次向案涉小区的业主发出公开信，称交楼期限需延迟至2017年11月28日前。庭审中，被告称案涉房屋已经建好但是并未装修，未交付给原告使用。另查，原告于2020年5月18日以深圳市东方银座美爵酒店有限公司为被告向本院提起诉讼，案号为（2020）粤1973民初7554号。该案审理查明，原告与深圳市东方银座美爵酒店有限公司签订了《东方银座.兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《“房投宝”委托经营管理期限起算确认书》，约定原告在案涉房屋收楼后交付给深圳市东方银座美爵酒店有限公司经营管理，深圳市东方银座美爵酒店有限公司已实际向原告支付了案涉房屋的经营收益。被告主张，基于（2020）粤1973民初7554号案查明的上述事实，应视为案涉房屋已经交付给原告，原告向被告主张逾期交房、办证的违约金没有事实依据。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《东方银座.兰乔公馆（东莞）委托装修协议书》、POS机刷卡记录、收款收据、发票联、《致兰乔公馆业主的公开信》、催告函等等证据以及本案庭审笔录等附卷予以证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告陈汉泉与被告签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房、逾期办证的行为；二、被告是否需要向原告支付逾期交楼违约金、逾期办证违约金。关于争议焦点一。按双方签订的《商品房买卖合同》《东方银座.兰乔公馆（东莞）委托装修协议书》的约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告由于工程进度缓慢，至今未能将案涉房屋交付给原告。被告主张因深圳市东方银座美爵酒店有限公司已实际向原告支付了案涉房屋的经营收益，应认定被告已将案涉房屋交付给原告。本院认为，与原告签订《东方银座.兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《“房投宝”委托经营管理期限起算确认书》的是深圳市东方银座美爵酒店有限公司而非被告，深圳市东方银座美爵酒店有限公司向原告支付投资收益款是基于其与原告之间的委托合同关系，被告与深圳市东方银座美爵酒店有限公司并非同一主体，被告未能证明深圳市东方银座美爵酒店有限公司与原告签订上述合同以及向原告支付投资收益的行为与被告有关，故本院对被告的主张不予采信。综上，本院认定被告逾期交房，构成违约。至于逾期办证的问题，《商品房买卖合同》约定，被告应当在案涉房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因案涉房屋尚未交付，合同约定的条件尚未成就，故本院认定被告不存在逾期办证的违约行为。关于争议焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告如未按合同规定的期限将案涉房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。被告逾期交房已超60日，原告要求继续履行合同，故被告应自2016年4月1日起以649334元为本金按每日万分之一的标准向原告支付违约金至实际交房之日止。至于逾期办证违约金，承上所述，因被告不存在逾期办证的行为，故原告主张被告支付逾期办证违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈汉泉支付逾期交楼违约金（以649334元为本金，自2016年4月1日起按每日万分之一的标准支付至实际交房之日止）；二、驳回原告陈汉泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1173元，原告陈汉泉已预交，由被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司负担938元，原告陈汉泉负担235元。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇二〇年八月二十八日书记员 唐淑贤邓丽欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。