安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初4160号 原告：六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂，住所地安徽省六安市分路口镇裕丰路，统一社会信用代码913415037728306028。 法定代表人：陈建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：田红，安徽徽蕴律师事务所律师。 被告：张义春，男，1992年1月20日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐冉冉，安徽英锐律师事务所律师。 被告：沈岩岩，男，1990年7月5日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区，现住江苏省无锡市。 原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂与被告张义春、沈岩岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告申请追加沈岩岩为本案被告，本院依法予以追加，原告特别授权委托代理人田红、被告张义春及特别授权委托代理人徐冉冉、沈岩岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂诉称：1、判令被告支付原告欠付房租170000元（自2018年7月23日至2020年6月4日）；2、判令被告赔偿原告损失346000元（含原告应收冷藏费185488.4元）；3、判令被告支付欠付房产税3676元，残疾人保障金2000元，工会经费1000元，卫生费2000元，合计8676元；4、判令被告将涉案冷库恢复原状；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月23日，原、被告双方签订厂房租赁合同，约定被告承租原告位于裕安区年，每年租金28万元，其他费用被告承担。在此基础上，原告承诺2018年7月20日至2018年8月30日免收租金。但被告中途违约，于2018年6月4日退租，并进行交接。被告无故违约，打乱原告经营计划，请求依法判如所请。另在市场监督局处罚决定书中认定，沈岩岩与张义春是合伙承包租赁的涉案冷库厂，沈岩岩应作为本案被告。 被告张义春辩称：1、关于原告诉请的租金问题，被告租赁到2019年11月3日，因厂房被责令停业整顿，被迫搬离，因冷库厂的季度租金为70000元，即被告在9月1日至11月3日共需支付的租金49014元，而被告在9月1日至11月30日该季度的租金已支付40000元。被告共计欠付的租金为9014元。又因为被告在原告处有20000元的保证金未取回，该保证金折抵租金后，原告应返回被告10986元。2、关于原告诉请的损失问题，首先被告没有违约行为，被告没有按合同约定的期限租赁房屋，是因为原告方的违法行为导致厂房出现不能租赁的客观事实。其次，原告方诉请的损失没有任何的事实和法律依据。原、被告双方在合同内没有就违约责任进行约定，而原告方在此案中能产生的损失其实就是租金。原告方在诉请一已主张了租金，因此原告的第二项诉请属于重复主张。第三项诉请没有事实和法律依据。关于第四项在2020年6月4日交付的时候，已基本恢复。 被告沈岩岩答辩称：我是为张义春打工的，张义春是我老板。剩下的问题我不作回答，因为我不知道。 原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂向本院举证如下： 1.原告企业信息、执行人身份证复印件、被告张义春身份证复印件。证明原、被告主体资格。 2.厂房租赁合同。证明原、被告于2018年7月23日签订租赁合同，在租期3年的情况下，让利40天装修期，每年租金28万元，每半年一交，违约方赔偿对方损失。 3.协议书。证明被告于2020年6月4日单方解除合同，擅自违约。 4.裕市监罚（2020）154号。证明被告租赁的厂房系沈岩岩和张义春合伙经营所用，2020年1月21日因违法经营，被裕安区市场监督管理局处罚。 5.六安市山禾食品有限公司企业信息。证明被告于2019年9月23日另建冷库，恶意违约。 6.原告单位出租厂时的冷藏业务清单。证明原告的部分损失。 被告张义春对以上证据质证意见为：对证据1三性无异议。对证据2真实性、合法性无异议。对关联性有异议，虽然租赁合同约定是半年一交，但后来双方约定是一个季度一交。关于违约方赔偿对方损失的问题，合同内未明确约定违约的具体金额问题。对证据3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该协议是双方共同签字，不能证明是被告方单方解除合同，也不能证明被告有违约行为。对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，虽然被处罚的当事人是张义春和沈岩岩，这是为了协调事情的方便，由沈岩岩出面，所以才会出现行政处罚决定书的有两个人。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该法定代表人是沈岩岩，和本案租赁合同相对人张义春没有关系。其次，同一个人虽然另行建立冷库，但不必然需要解除另一场地的租赁。对证据6三性均有异议，没有任何签字和盖章。 被告沈岩岩对原告方提供证据不作回答。 被告张义春向本院举证如下： 1.行政强制措施处罚决定书、监督意见书、询问笔录。证明（1）2019年11月4日开始冷库场被责令停止，原、被告合同目的已经无法实现。（2）冷库厂被责令停止系原告方擅自存放未经检疫的猪肉、狗肉以及硬件设施不合格所致。 2.通话录音、微信转账截屏。证明（1）自冷库厂被责令停止经营后，被告方于2019年11月初已经找到原告方，要求办理交接手续，但原告方一直拒绝接收钥匙。（2）冷库厂被责令停止系原告方原因所致。（3）已收2019年9月1日至11月30日该季度租金4万元。 3.微信截屏。证明冷库厂被罚一事直到2020年1月11日还在处理中。 原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂对以上证据质证意见为：对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议。强制决定书上面是被告违法经营，要被告按要求整改，属于行政管理以及被告经营的内容，与本案租赁合同没有关系，也不产生影响。对询问笔录中有关陈建华的笔录，当时陈建华确实和被告管理人说了对于谢电工家里的两头猪短暂停放二天，以便经营中用电方便，但是是否同意决定权在于经营者，陈建华没有强迫他们。当时受处罚的情形是被告同意客户存放十几头的猪，并且存放了四、五个月的时间，按经营收费，这方面有账本记录。受处罚的行为远远超出了陈建华向他建议时的真实意思。行政处罚不影响对冷库的继续使用。监督意见书也不影响冷库的设备继续使用。此证据可以看出大部分违法经营的产品是被告自身生产的产品。对证据2被告方想违约，原告一直没有同意。因为双方签订了书面的正式合同，只能说明双方没有就解除合同达成一致意见。对微信转账截屏4万元没有异议，是交的房屋租金。但是被告还尚欠3万元（自2019年9月1日至2019年11月31日）。对证据3真实性无异议。但对证明目的有异议，是被告一直不配合整改。 被告沈岩岩对被告张义春提供的证据没有异议。 被告张义春申请证人张某出庭作证，证明：1、六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂被责令停业整改是原告方的原因，及提供的租赁物路面设施不达标所致。2、被告在被责令停业后立即搬走物品，要求办理相关交接手续，但原告方拒绝接收，原告方应对自己的扩大损失承担责任。庭审过程中原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂、被告张义春分别对证人进行了发问。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原、被告提供的证据，双方无异议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实予以考虑。 经审理查明：2018年7月23日，原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂与被告张义春签订厂房租赁合同，合同约定：甲方（原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂）将位于裕安区的六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂厂房（包括高低温冷库、生产车间、办公室、宿舍、食堂、机械房以及机械设备等）租赁给乙方（被告张义春）使用；租期三年，每年租金人民币280000元，租金每半年支付一次，2018年7月20日至2018年8月30日免收租金；合同期限内乙方必须依法经营，依法管理；合同有效期内，任何一方违约，对方有权提出解除合同等内容。被告张义春租赁该厂房后雇佣沈岩岩、张某，从事鸡肉腌制加工。2019年11月4日六安市裕安区市场监督管理局对六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂内未经检验检疫的猪肉、狗肉及经营超过保质期食品（“连心脆”冷冻鸡肉、爱心鸡排、三荣地瓜条）实施扣押行政强制措施，并对六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂法定代表人陈建华进行了问话，询问笔录中陈建华承认猪肉是未经检疫存放在冷库中。2019年11月6日六安市裕安区市场监督管理局向六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂出具监督意见书，监督意见：1、厂区路面设施硬化；2、检测室未使用；3、工作人员健康证不齐全；4、各项制度档案未落实。并提出“立即停止生产，限于2019年11月12日前整改完毕”的监督意见。2019年11月6日因冷库责令停止生产，被告张义春将存放在六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂的货物搬离，不再使用该冷库，并通知原告办理交接手续，原告拒绝交接。2020年6月4日原、被告双方签订协议书完成对租赁厂房的交接。 另查明，2018年9月1日至2019年9月1日被告张义春向原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂交了房租280000元，另押金20000元；2019年9月8日、2019年10月21日被告通过转账的方式交了房租40000元，原告在庭审中对此表示认可。 又查明，原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂食品生产许可证已于2019年12月19日被原告申请注销。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法、有效。原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂依据合同约定诉请被告给付房租于法有据。2019年11月6日被告张义春搬离冷库厂，2019年12月19日冷藏厂食品生产许可证注销，双方房屋租赁合同实际已经不能继续履行。一、关于房租的给付问题。由于被告于2019年9月1日后付房租40000元，并于2019年11月6日搬出厂房，本院酌定被告实际租赁期至2019年11月底，被告尚有20000元押金在原告处，可用于折抵房租，因此原告诉请房租实际租赁部分本院予以支持。二、关于原告诉请损失问题。（一）关于原告主张被告在整体承租冷藏厂后，被告收取了租赁合同订立前冷库已存放的原本应由原告收取的冷藏物冷藏费，但原告没有提供充分证据予以证明，且被告不予认可，对此主张本院不予支持；（二）关于原告诉请的可期待利益部分（合同约定期限三年内的剩余预期租金）。冷藏厂被行政机关责令停止生产整改的原因是“厂区路面设施硬化、检测室未使用、工作人员健康证不齐全”等，被行政机关实施扣押并对被告处以5万元罚款的原因是存有未经检验检疫的猪肉、狗肉及超过保质期食品，均系原被告双方均有过错所致。原告拒绝厂房交接，一定程度上延长了交接时间，造成损失的扩大，合同中亦未明确约定赔偿的方式及标准。至于原告辩称“在市场监督部门强制其整改时，没有和原告协商改进处理的办法，也没有通知原告将监督部门的要求地路硬化”，作为冷藏厂硬件设施达标是基本的建设要求，在行政部门作出强制整改前行政机关也与冷藏厂法人陈建华进行了谈话，对自己的厂房情况应达到知悉了解的认知程度。因此，导致合同未能继续履行原、被告双方都存在过错，故对此诉请本院酌定被告赔偿原告一个月租赁费作为补偿。三、关于原告诉请被告支付房产税、残疾人保障金、工会经费、卫生费。虽然双方合同中约定不明，但被告表示虽不尽合理但愿意承担，对此本院予以认可。四、关于诉请被告将涉案冷库恢复原状，双方虽于2020年6月4日完成了设备设施交接，但就被告改造的一间速冻室恢复原状问题，被告明确表示同意承担费用10000元。五、原告主张被告沈岩岩系与被告张义春合伙经营在六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂的生产，但从房屋租赁合同、当事人陈述等证据并不能证明两人的合伙关系。被告沈岩岩系受雇于被告张义春，其在职期间的工作行为属于职务行为，因此不是本案诉讼责任主体。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张义春于本判决生效之日起十日内给付原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂下欠房租10000元（2019年9月至2019年11月房租共计70000元，已付60000元含押金折抵20000元，尚欠10000元）； 二、被告张义春于本判决生效之日起十日内赔偿原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂2019年12月份房租23333元（280000元/年÷12月×1月）； 三、被告张义春于本判决生效之日起十日内支付原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂在租赁期间垫付的房产税3676元、残疾人保障金2000元、工会经费1000元、卫生费2000元，合计8676元； 四、被告张义春于本判决生效之日起十日内支付原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂恢复原状工程费10000元； 五、驳回原告六安市裕安区宏兴冷饮冷藏厂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9550元，减半收取4775元，由被告张义春负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  孙武 二〇二〇年九月八日 法官助理刘立婷 书记员鲍伟伟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。