文书内容江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初3266号原告：丰城市可轩物业管理有限公司，住所地：江西省丰城市新城区府前路599号东方铭城10号楼1号商铺。统一社会信用代码：91360981MA368UMP87。法定代表人：熊敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁红莲，女，1969年10月15日出生，汉族，系该公司员工，住江西省丰城市。被告：张方权，男，1981年3月25日出生，汉族，住江西省丰城市（现住江西省丰城市东方铭城7栋901室）。委托诉讼代理人：张方弼（张方权之弟），男，1986年8月27日出生，汉族，住江西省丰城市。原告丰城市可轩物业管理有限公司（以下简称原告）与被告张方权（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告法定代表人熊敏及其委托诉讼代理人丁红莲、被告委托诉讼代理人张方弼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6654元；2、判令被告支付全款物业服务费；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了丰城市宏伟房地产开发有限公司建设的东方铭城7栋1单元901室房屋，该房面积123.77平方米。原告与丰城市宏伟房地产开发公司签订了东方铭城的物业管理服务合同。根据约定，原告为被告提供物业服务，被告每月按建筑面积每平方1.6元缴纳物业服务费，如未按时足额缴纳，从2020年7月1日起收违约金5%。2016年3月1日至2020年6月30日，被告的共欠物业服务费6654元。经原告多次催讨，被告拒不缴纳，遂诉至法院，请求支持。被告辩称，原告陈述的是事实，我不是不交，之前也交了很多。3000元的装修押金，也抵扣了物业费。从2016年到2020年3月份，我方没有收到原告的缴纳通知书，不知道要从什么时候交物业费，交到哪家物业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）、原告提供的证据：1、转交说明、变更企业通知、张贴通知3张（证明目的：东方铭城小区的物业管理由我方公司负责）。被告对转交说明、变更企业通知没有异议，对张贴通知提出异议认为张贴通知图片不是真的，是做出来的。本院经审查认为，被告未提供证据证明原告张贴的通知不真实，仅仅是凭主观臆测。本院依法确认上述证据具有证据效力，并作为认定原告具有东方铭城小区的物业管理服务资格并承受该小区物业服务全部债权债务的事实依据。2、催缴物业费通知书、催缴通知证明图（证明目的：我方向被告催缴过物业费）。被告提出异议认为催缴通知书没有明确具体交付物业管理费的时间，只写了欠物业费的时间。本院经审查认为，被告对上述证据的三性没有异议，只是认为该组证据形式上有瑕疵，本院依法确认上述证据具有证据效力，并作为认定原告向被告催缴过物业服务费的事实依据。3、业主反馈本（证明目的：我公司一直在为业主服务的事实）。被告对业主反馈本中2020年6月以后的信息没有异议，对此前物业服务不满意。本院经审查认为，被告对上述证据的三性未提出异议，只是对之前物业服务不认可，本院依法确认上述证据具有证据效力，并作为认定原告为业主提供了物业服务的事实依据。（二）、被告提供的业主签名单（证明目的：原告更换物业管理公司我方不知情）。原告对该证据的真实性有异议，认为该证据有作假的成分。本院经审查认为，原告提供的转交说明、变更企业通知、张贴通知，能够充分反映其对东方铭城小区从事物业管理服务及承接了该小区物业服务全部债权债务履行了告知义务，故对被告的该组证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下:2014年2月18日，被告购买了丰城市宏伟房地产开发有限公司建设的东方铭城7栋1单元901室，该房建筑面积123.77㎡。2015年3月1日，被告与丰城市和欣物业有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，约定小区6层以上按建筑面积每月1.6元／㎡计算物业服务费。2018年1月1日，经丰城市宏伟房地产开发有限公司、丰城市和欣物业有限责任公司、丰城市利民物业管理有限公司及原告协商一致，该小区物业服务管理转由原告负责，之前小区物业所有的债权、债务一并转交给了原告。入住后，被告缴纳了2015年3月1日至2016年3月1日一年物业管理费2228元。庭审中，原告主张2016年3月1日至2020年6月30日物业服务费按1.5元／㎡计算，被告共欠物业服务费9654元（123.77㎡×1.5元／㎡×52个月），扣除被告已缴纳的装修押金3000元，尚欠物业服务费6654元。该小区未成立业主委员会。本院认为，被告与丰城市和欣物业有限责任公司签订的《前期物业服务协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年1月1日，经协商一致，原告依法取得了东方铭城小区物业管理服务资格，应受法律保护。原告提供物业管理服务，被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，被告理应按约缴纳物业服务费。庭审中，原告主张2016年3月1日至2020年6月30日，物业服务费按1.5元／㎡计算收取，系其对自身民事权利的合法处分。原告诉请被告支付2016年3月1日至2020年6月30日物业服务费6654元，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告抗辩不缴纳物业服务费的原因是物业服务设施不完善，物业服务不到位，其合法权益未得到保障。本院需要指出的是，物业公司与小区业主间的服务合同不同于一般的服务合同。物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业公司依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。特别要强调的是，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。当小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。业主不能以此拒绝交纳物业服务费进而侵害已交纳物业费业主的合法权益。为此，本院对被告上述抗辩意见亦不予采纳。被告辩称不知道物业管理费缴到哪里，因原告承接物业管理服务后并未变更办公地点，故对其该抗辩意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条和《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张方权欠原告丰城市可轩物业管理有限公司物业服务费6654元（2016年3月1日至2020年6月30日），限本判决生效后5日内付清。二、驳回原告丰城市可轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告张方权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  袁 钦人民陪审员  李永新人民陪审员  何伟芳二〇二〇年九月二十七日书 记 员  吴 琼附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。