上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6989号上诉人（原审被告）：上海汉尔酒店投资管理有限公司，住所地上海市闵行区北沈路66号。法定代表人：张慧宝，总经理。委托诉讼代理人：解信荣，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁雷，上海市天云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志虎，男，1970年10月27日出生，汉族，户籍地山东省苍山县，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：刘杰，上海市华荣律师事务所律师。上诉人上海汉尔酒店投资管理有限公司（以下简称汉尔酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉尔酒店上诉请求：撤销原判,改判驳回刘志虎在一审时的诉讼请求。事实与理由：一、关于2,375.8平方米房屋租赁事宜，1.一审法院依据XX生产队朱某、金某的陈述认定汉尔酒店与刘志虎存在租赁关系错误。朱某非当时经办人，且C楼与B楼存在相同租赁情形，合同承租方为汉尔酒店股东解信荣，汉尔酒店在合同后加盖公章，租金由汉尔酒店支付，两份租赁合同均是XX生产队提供的格式合同，均明确借给汉尔酒店使用。XX生产队就B楼租金提出诉讼时以汉尔酒店为第一被告、解信荣为第二被告，之后诉讼双方调解结案。现朱某认为C楼房屋是出租给刘志虎，与事实不符。2.《补充协议调解书》上没有汉尔酒店公章，也没有其余股东签字，且汉尔酒店存在隐名股东股权纠纷问题，一审法院在认定调解书时确认刘志虎已经非汉尔酒店股东、负责人，显已超出本案审理范围，一审法院对于刘志虎、解信荣的身份认定存在错误，对于没有公章的调解书认定存在错误。3.2012年8月房屋还没有建造完工，一审法院认定租金从2012年8月10日开始计算错误。二、关于1,500平方米房屋租赁事宜，1.该部分房屋实际建造人和出资人是汉尔酒店，上诉人已在一审时提供一份完整的建造资金使用情况的银行材料作为证据，一审法院未予认定存在错误。2.在已被一审法院认定存在的房屋租赁合同上列明1,500平方米的建筑人是上海A有限公司（以下简称A公司），刘志虎虽然是A公司的唯一股东和法定代表人，但他也是上诉人时任股东和实际控制人，其拿汉尔酒店资金建造1,500平方米的违法建筑并出租给汉尔酒店赚取租金，违反公司法第二十一条的禁止性规定。并且，刘志虎曾在公安笔录中表示是上诉人拖欠A公司租金，那么本案诉讼主体就应当是A公司。刘志虎与A公司并非同一主体，一审法院判决上诉人向刘志虎支付租金是错误的。三、一审法院混淆了不同的法律关系，不应将A公司占有的人民币（币种下同）88万元租金直接予以抵扣。汉尔酒店并没有将房屋出租给临沂市XX局，是刘志虎私刻汉尔酒店公章签订租赁合同，而且所使用的房屋也并非本案所涉租金的房屋。因该事实涉及案外人，与本案不是同一法律关系，不能在本案中处理。一审法院所抵扣的部分均为一审法院确认刘志虎因诉讼时效而导致丧失胜诉权的房租，一审法院的抵扣行为导致丧失胜诉权的权利要求被一审法院又重新认定胜诉获得了抵扣。被上诉人刘志虎辩称，其投资的A公司早年与XX生产队有租赁关系，因涉及厂房改建，损害了A公司权益。厂房改建后，才将相关房屋以远低于市场价的房租标准租给被上诉人，由被上诉人对外出租赚取差价，以补偿被上诉人一方的损失。生产队朱某、金某的陈述是代表生产队（出租方），其陈述与被上诉人（承租方）主张一致，作为定案依据没有疑问。至于生产队与解信荣之间的另案，因租赁双方主体与本案无关，也不能成为本案定性的依据。2012年11月2日上诉人与高某签订《装潢工程承包协议书》，涉及建筑面积6,000平方米的装潢，其中要求一号楼完工日期为2012年12月31日，二号楼2013年2月10日。通过该份协议可以看出，租金从上诉人成立之日2012年8月10日起算具有客观依据。《补充协议调解书》确认的是一些事实，基于解信荣执行董事以及实际经营人的特殊地位，被上诉人与其签订的相关协议具有法律效力。2014年5月20日曹某、解信荣、刘志虎、杨某签名的《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》第7部分及《补充协议调解书》第9部分均确认本案的出租方为被上诉人刘志虎以及相应的出租面积、单价等。A公司委托被上诉人以刘志虎名义对外经营，不违反法律的强制性规定，合法有效。至于刘志虎与A公司之间内部关系与本案无关。根据《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》第4部分，被上诉人也是酒店的经营负责人之一，被上诉人引进临沂市XX局收取租金抵充上诉人拖欠的租金并不违法。被上诉人提供了2018年11月解信荣报警前的相关录音，其中给酒店装修的债权人高某也在场，录音中解信荣不否认拖欠租金，也同意支付，没有提出时效抗辩。上诉人在一审开庭过程中的很长一段时间也没有提出时效抗辩。通过一审法院查明事实部分也可以看出被上诉人一直在主张房租即使用费，只是上诉人一拖再拖。一审法院认定刘志虎部分诉讼请求已经超过诉讼时效，明显在偏袒上诉人，事实上支持了不诚信的上诉人。被上诉人认为上诉人无理缠诉，滥用诉权，要求驳回上诉人的上诉请求。刘志虎向一审法院提出诉讼请求：汉尔酒店向刘志虎支付自2012年8月10日起至2017年8月10日止的租金5,498,460元。一审法院认定事实：2011年6月15日，案外人XX生产队（甲方）与案外人A公司（乙方）签署《厂房改建共同投资协议书》。协议书记载，基于乙方原承租甲方的厂房和土地，现甲方向华漕镇人民政府有关职能部门申请，对该房屋进行改建，政府相关职能部门已同意备案对该房屋进行改建。其目的为了达到共同投资，互惠互利，双方共盈。为此，甲乙双方经友好协商对改建厂房进行共同投资，具体共同投资事项，订立如下协议：一、甲方与乙方于2009年10月1日和2000年6月1日及2000年1月5日还有于2009年10月28日，先后签订了5份《厂房租赁合同》，共计厂房面积785平方米；场地面积666平方米；由乙方自建的厂房面积为671平方米。二、拆除由甲方出租给乙方的厂房面积为785平方米，拆除原由乙方投资自建的厂房面积为671平方米。三、甲方愿意出资新建厂房为2,600平方米（以新建厂房竣工后实际出资面积为准）；乙方愿意出资新建厂房671平方米（以新建厂房竣工后实际出资面积为准），每平方米按建筑施工单位的决算造价950元/平方米予以出资，共计637,450元。折算为新建厂房面积为671平方米。其中，由甲方出资金额为318,725元，折算为新建厂房面积为335.50平方米；由乙方出资金额为318,725元,折算为新建厂房面积为335.50平方米。四、由甲、乙方双方各自投资改建的厂房实际面积，由甲、乙双方按各自出资并经双方确认的新建厂房面积，由甲、乙双方各自使用、出租、收益、处分。但甲、乙双方相互之间都具有优先承租权和受让权。如果出租和将厂房折价转让给第三方，必须书面告知对方，并征得对方同意后，才能出租和转让给第三方。乙方投资的新建厂房，乙方使用、收益满18年后，其厂房的产权全部归甲方所有，如果乙方需继续使用，具有优先租赁权，但需另行签订《厂房租赁合同》，则甲、乙双方的关系为租赁关系。……。作为A公司的法定代表人的刘志虎亦在该协议签署栏乙方处签名。后XX生产队与案外人A公司按上述协议合资改建了上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼房屋。2012年8月10日，汉尔酒店经工商部门核准设立，注册地址为上海市闵行区XX路XX号。当时的法定代表人为案外人刘某。登记的投资人（股权）为案外人曹某、案外人解信荣（暨汉尔酒店的委托诉讼代理人）、案外人杨某、刘志虎。监事为解信荣、刘某、刘志虎。2012年11月2日，汉尔酒店与案外人高某签署《装潢工程承包协议书》，约定由高某负责对上海市闵行区XX路XX号建筑面积约6,000平方米进行装潢。2013年6月1日，案外人XX生产队（甲方，出租方）、案外人A公司（乙方，投资方）与汉尔酒店股东刘志虎（丙方，承租方）签订《房屋租赁及共同投资合同（C楼）》。主要记载内容如下，鉴于：1、甲方合法拥有上海市闵行区XX镇XX路XX号房屋所有权，根据甲乙双方签署于2011年6月5日的《厂房改建共同投资协议书》（以下简称投资协议）之约定，乙方在该投资协议签署前已经通过与甲方之间的《厂房租赁合同》合法租赁了甲方上述房屋（厂房）。2、在投资协议前的租赁期间，乙方共计租赁甲方房屋面积为785平方米，租赁场地面积为666平方米，并另行自费在该租赁场地上建设房屋671平方米。经双方确认依照以上投资协议约定的共同投资原则，乙方应分得改建后的C栋楼第四层厂房面积为1,033.40平方米和乙方原投资建造的厂房第一层的671平方米两部分，乙方因此共计拥有C栋楼房屋的总面积为1,704.40平方米。甲方对此予以认可。3、双方确认改建后的C楼房屋共计4,185.40平方米（包括甲方自行出资改建的部分和乙方出资改建的部分）。甲方同意将上述第一层309平方米面积，第二层1,033.40平方米面积，第三层1,033.40平方米面积，共2,375.80平方米面积，整体租赁给丙方汉尔酒店股东刘志虎，用于经营酒店业务。……5、各方在此确认本协议租赁期间的酒店装修和满足酒店经营要求的全部附属设施及所有相关证照费用等均全部由丙方投资，在租赁期内为丙方的公司资产。丙方公司资产以二十年为折旧，在此期间如遇政策性动迁和征用，酒店的装修损失及经营性损失得到的相关赔偿均有丙方所得。……为此，根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、丙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，经协商一致，就丙方租赁甲方厂房作为酒店经营之事宜，特订立本合同。一、出租房屋情况：闵行区XX路XX号，建筑面积2,375.80平方米。二、租赁用途，（1）丙方向甲方承诺，租赁该房屋作为汉尔酒店经营使用。（甲方协助配合丙方办理入驻企业的相关手续，费用由丙方承担）（2）丙方保证，在租赁期内未征得甲方同意，不得擅自改变上述约定的使用用途。三、租赁期限与租赁费，（1）甲丙双方约定，房屋租赁期为二十年，即自2013年6月1日起至2033年6月31日止。（2）甲丙双方约定，该厂房租赁为每日每平方米建筑面积为0.7元，年租金总计为607,017元。每三年租赁费在原有基础上增加5%以此类推，但从租赁第十年后重新协商租金。（租金不低于周围同类厂房的租费）。（3）租赁费每季度结算一次，丙方应在每季度第一个月前向甲方支付租赁费，支付方式为支票、现金或银行转账。该合同丙方落款处除有刘志虎的签字外，还加盖了汉尔酒店的印章。2014年5月20日，刘志虎、解信荣与曹某、杨某共同签署书面材料，该材料分两部分：《酒店设施基本配置》及《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》。《酒店设施基本配置》记载，……8、自建咖啡厅及多功能休闲小会所500平方米左右全装修包括相应设备及空调（其中房间11个，小间6个，男女卫生间各1个）。……12、以上汉尔酒店总投资合计2,165万元。……。《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》记载，1、曹某按1,100万总投资金额，推动项目整体完工时间在2014年8月1日，前期解信荣、刘志虎、杨某三人投资1,165万元作为酒店经营利润的担保金。2、先完成法律程序，即股东工商变更暂时先按曹某95%，解信荣5%，股权比例，董事长曹某，法人曹某，合作股东解信荣。3、工程决算先按2,165万元内计算，在2014年底财务审计后以审计结算结果为准。曹某再投资600万元和先前的500万元的借款共计投资1,100万元，占总股本60%，其他三人的投资占总股本40%的股权（三人投资比例三人另行协商）先由解信荣代表作为甲方（即代持股协议甲方）。4、解信荣、刘志虎、杨某负责后续酒店经营及经营目标考核（完善酒店管理,建立标准化管理体系最终达到有序合法创新与发展）酒店文化的经营方向与特点以上海特色即传统与现代相结合的元素，从客房、餐厅与配套充分体现上海过去与现代结合交融的特点。5、酒店经营从2014年8月1日起给曹某每年按总投资1,100万元15%固定利润回报完成，不足部分由其他三位投资人承担。6、严格按照工程支付-应付-后期预估内容执行，项目总投资控制在2,165万元内。7、解信荣、刘志虎与生产队签订的租赁合同再与汉尔酒店签订租赁协议，基本主要条款为租赁面积5,800平方米，租赁时间20年，价格每平方米每天1元，租赁价格递增按与生产队签订约定内容同时间、同比例递增。审理中，刘志虎、汉尔酒店均确认《酒店设施基本配置》中第8条所载的“自建咖啡厅及多功能休闲小会所500平方米左右”系争议的580平方米房屋；《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》中第7条所载租赁面积5,800平方米包括三部分，C楼中由XX生产队建造的2,375.80平方米，C楼中刘志虎所述的由A公司建造、刘志虎出租给汉尔酒店的1,500平方米，以及解信荣向XX生产队承租的B楼。2014年5月，汉尔酒店工商信息发生变更，法定代表人由刘某变更为案外人孙某，投资人（股权）由曹某（35%）、解信荣（20%）、杨某20%、刘志虎（25%）变更为曹某（95%）、解信荣（5%）。监事变更为解信荣、孙某、杨某。2014年6月26日，汉尔酒店工商信息发生变更，法定代表人变更为张慧宝，监事变更为张慧宝、解信荣、杨某。2015年1月30日，刘志虎（甲方）与解信荣（乙方）签订《补充协议调解书》。主要约定内容如下：1、汉尔酒店，刘志虎和解信荣，分别向XX生产队租赁房屋，汉尔酒店主楼（C楼）房屋归刘志虎，不包括酒店装修，南楼（B楼）房屋归解信荣，不包括酒店装修。汉尔酒店所有股东只受益酒店装修，不包括房屋。2、从2015年开始，C楼和B楼房租费不可以直接向XX生产队缴纳，应该分别缴纳给房屋所有人刘志虎（C楼）和解信荣（B楼）。3、汉尔酒店的房屋租赁费直接缴纳给合同约定人刘志虎和解信荣。XX生产队房租费由刘志虎（C楼）和解信荣（B楼）分别支付，以合同为标准。4、汉尔酒店股东和经营者，不准私自改装房屋，必须书面形式向房屋所有人递交申请，同意后，方可进行施工，否则后果自负。5、汉尔酒店股东刘志虎投资款约250万左右（按实际投资款计算），不包括施工方高某250万左右（按实际投资款计算），其它费用不在股东刘志虎承担的范围内。6、以股权抵押方式向曹某借款的1,100万元，杨某、解信荣、刘志虎分别有同样权利收回曹某旗下股权。7、汉尔酒店的房租费必须在2015年2月1日解决，不然后果自负。8、汉尔酒店业务部经理刘某在2014年已把2015年全年客房订单合同签订完成，现酒店股东将汉尔国际酒店承包给七天酒店运营，如若违约合同，所有违约金由酒店承担。9、股东一致认同房屋租赁费从汉尔酒店营业执照日期起即2012年8月10日至2015年2月10日共900天（营业执照复印件为准）开始计算房屋使用费，每平方米按每天1元计算。刘志虎自建房房租费共计1,350,000元，房屋差价费共计（面积：2,375.80平方米）。2015年2月1日后房租费每平方按1.20元计算。五年一签。2017年11月22日，涉案的上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼被拆除。2018年6月14日，刘志虎通过短信方式向解信荣表示“曹某讲您把装修钱和房租都给我了，房租费500多万我没收到钱。……那天我和高老板一起去见曹某，曹某又讲房租费给我200多万，我没收到钱”。解信荣未予回复。2018年9月29日，刘志虎通过短信将A公司致汉尔酒店的《回复函》发送给解信荣，函中记载汉尔酒店应于2018年9月30日前支付A公司租金5,498,460元。后又将《上海汉尔酒店投资管理有限公司拖欠上海A有限公司租金统计》通过短信方式发送给解信荣。但解信荣均未予回复。2018年12月12日，刘志虎通过微信方式向曹某表示“老解让我问您要房租费，去年找你要，您讲老解给我了200多万，我没有收到，只是收到临沂市XX局88.20万清单表发给你。……”，并将《上海汉尔酒店投资管理有限公司拖欠上海A有限公司租金统计》发送给曹某。2019年5月22日，刘志虎通过微信方式将前述A公司致汉尔酒店的《回复函》发送给曹某。但曹某均未予回复。另查明，刘志虎、汉尔酒店庭审中均表示，就XX生产队所有的2,375.80平方米房屋，汉尔酒店已按0.70元/平方米/天的标准向XX生产队支付租金至2017年6月底。再查明，涉案房屋无房地产权证，亦无相关的建造批文。复查明，汉尔酒店在使用涉案房屋期间内，曾将部分涉案房屋出租给案外人临沂市XX局使用，并由刘志虎收取租金88.20万元。审理中，解信荣向一审法院陈述，其原先在汉尔酒店无职务。自股东变更为其和曹某起，其担任汉尔酒店执行董事，杨某虽退出股东，但仍负责公司的财务、监事。其作为执行董事，因其对华漕地区较为熟悉，故其负责对外协调事宜。曹某不参与汉尔酒店的具体工作。但平时其和杨某会向曹某汇报财务事情，若有重大事情发生也会向曹某汇报。汉尔酒店对外签约首先找曹某，若曹某叫其去操作，其就会去操作。为便于案件审理，刘志虎、汉尔酒店均表示，若法院确认刘志虎、汉尔酒店存在租赁合同关系，同意房屋使用费计算至2017年6月30日。审理中，一审法院向上海市闵行区华漕镇华漕村XX生产队询问涉案上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼中房屋产权归属XX生产队的2,375.80平方米的租赁事宜。该生产队队长朱某、金某陈述，原先A公司向生产队承租了房屋，后房屋遇改建，故双方签署了《厂房改建共同投资协议书》。后涉案C楼房屋于2012年上半年建成。生产队将自有房屋出租给刘志虎，租金也是向刘志虎催讨，至于刘志虎如何支付，其生产队不管。至于为何与刘志虎签署的《房屋租赁及共同投资合同（C楼）》上有汉尔酒店的印章，其不清楚，认为可能是当时房屋出租给刘志虎，刘志虎将房屋用于设立汉尔酒店，故为了设立酒店而在上面盖章，但对生产队而言，生产队认为承租人还是刘志虎。后涉案C楼于2017年下半年、大约11月份左右被拆除。生产队与刘志虎、A公司之间除因涉案C楼被拆除所涉赔偿款给付问题未解决外，无其他业务往来。另据其了解，该部分房屋是由刘志虎出租给汉尔酒店使用的，虽然刘志虎是汉尔酒店的股东，但刘志虎把自己承租的房屋给汉尔酒店使用，当然要收取中间的差价。至于涉案C楼底层隔层归属问题，其不清楚，其只知道造房的事情主要是刘志虎负责，至于实际造房的出资人，其就不清楚了。就XX生产队朱某、金某的陈述，经质证，刘志虎认为，真实性无异议，金某就是一直负责这块的。被谈话人都是村里工作人员，作为职务管理人员，对先前的情况都有一定了解，所作陈述能代表村里意见。汉尔酒店认为，朱某于2018年才任生产队队长，而涉案房屋于2017年就被拆迁了，故朱某并不了解当时的情况。金某作为村里代表，之前在涉案房屋租赁过程中从未参与谈判。涉案2,000余平方米房屋的租金均是由汉尔酒店支付，后XX生产队向汉尔酒店开具发票，可证明该部分房屋租赁关系发生在XX生产队与汉尔酒店之间。一审法院认为，刘志虎主张的租金，实际可分为三部分，1、涉案上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼中房屋产权归属XX生产队的2,375.80平方米；2、涉案上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼中房屋产权归属A公司的1,500平方米；3、涉案上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼中一层加设的580平方米咖啡厅。现双方争议的焦点为：1、刘志虎、汉尔酒店就前述三部分房屋是否存在租赁关系；2、若存在租赁关系，刘志虎主张的租金是否已过诉讼时效，能否获得支持。关于争议焦点一，就第一部分2,375.80平方米房屋租赁事宜，刘志虎为证明其主张依据的证据材料主要为：《房屋租赁及共同投资合同（C楼）》、《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》、《补充协议调解书》、《上海汉尔酒店投资管理有限公司拖欠上海A有限公司租金统计》以及2018年8月刘志虎、刘杰与解信荣的谈话录音。就租金统计表以及谈话录音，如法院所作前述证据认证意见，不再赘述。就另外三份证据材料，汉尔酒店认为，虽真实性均无异议，但《房屋租赁及共同投资合同（C楼）》的承租人系汉尔酒店，刘志虎系代表汉尔酒店签约，且租金亦系汉尔酒店支付；《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》仅为方案，并未实际履行，且租金的给付是有条件的，需刘志虎先完成方案所载的出资义务等内容；《补充协议调解书》系刘志虎通过暴力手段强迫解信荣签署，且解信荣的签字行为无法代表汉尔酒店。一审法院认为，虽然《房屋租赁及共同投资合同（C楼）》尾页签署栏处有汉尔酒店的印章，但该合同的首部记载承租方为“上海汉尔酒店投资管理有限公司股东刘志虎”，合同内容又记载“甲方同意将……整体租赁给丙方上海汉尔酒店投资管理有限公司股东刘志虎，用于经营酒店业务”、“丙方向甲方承诺，租赁该房屋作为上海汉尔酒店投资管理有限公司经营使用”，由此可见，从合同内容来看，刘志虎实系该合同约定的承租主体。其次，根据XX生产队工作人员的陈述内容，作为出租方的XX生产队亦认可刘志虎的承租主体的身份、否认汉尔酒店的承租主体的身份。再次，投资方案中并未记载汉尔酒店向刘志虎给付租金系附条件的。退一步说，即使投资方案仅为方案、为各股东对未来的设想，但调解书上记载涉案C楼房屋归刘志虎、房租交付给刘志虎等内容。虽然调解书仅为刘志虎和解信荣签署，但签署时刘志虎已非汉尔酒店的股东、负责人，而解信荣仍系汉尔酒店的股东，且任汉尔酒店的执行董事，从解信荣对其职务的描述可知，其负责对外协调事宜，而作为大股东的曹某并不参与汉尔酒店的具体工作，又从调解书的内容来看，所涉及的内容主要系汉尔酒店的事务，刘志虎有理由相信解信荣有权代表汉尔酒店签署该份调解书，该份调解书的效力应当及于汉尔酒店。另根据刘志虎分别与曹某、解信荣的录音内容可见，就租金事宜，曹某要求刘志虎找解信荣商谈，而解信荣又表示相关的差价还是由刘志虎收取。因此，综合前述一系列证据材料，可印证涉案上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼中归属XX生产队的2,375.80平方米房屋系XX生产队出租给刘志虎，再由刘志虎出租给汉尔酒店使用，相关使用费差价由汉尔酒店支付给刘志虎。故一审法院认为，刘志虎、汉尔酒店就该部分房屋存在租赁关系。就第二部分1,500平方米房屋租赁事宜，刘志虎为证明其主张依据的证据材料主要为：《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》、《补充协议调解书》、《上海汉尔酒店投资管理有限公司拖欠上海A有限公司租金统计》。就这三份证据材料，法院的意见如前所述，不再赘述。就汉尔酒店提出的该部分房屋系刘志虎挪用汉尔酒店资金建造的抗辩意见，因汉尔酒店并未提供相应的证据材料予以证明，故就汉尔酒店该点抗辩意见，法院不予采纳。鉴于《补充协议调解书》约定，汉尔酒店应就刘志虎自建部分向刘志虎支付租金。又根据调解书记载，2012年8月10日至2015年2月10日期间共计900天应付135万元，刘志虎主张的出租面积为1,500平方米有依据可寻。故法院认为，刘志虎、汉尔酒店就该部分房屋亦存在租赁关系。就第三部分580平方米房屋租赁事宜，刘志虎为证明其主张依据的证据材料主要为：《上海汉尔酒店投资管理有限公司拖欠上海A有限公司租金统计》、《底层混凝土隔层和室外垃圾房工程施工承包合同》。就该两份证据材料，法院的意见如前所述，不予采纳。且刘志虎提供的《酒店设施基本配置》记载“……8、自建咖啡厅及多功能休闲小会所500平方米左右全装修包括相应设备及空调（其中房间11个，小间6个，男女卫生间各1个）。……12、以上汉尔酒店总投资合计2,165万元。”，就该材料第8条所载的“自建咖啡厅及多功能休闲小会所500平方米左右”，刘志虎、汉尔酒店均确认系争议的580平方米房屋，而对于该部分房屋，刘志虎、汉尔酒店在《酒店设施基本配置》中将此记载为酒店的设施配置，并在该材料第12条记载为汉尔酒店投资。故该材料内容显然与刘志虎的陈述不符。现，在刘志虎无其他证据材料佐证该部分实际系其或A公司建造，在刘志虎无证据证明就该部分房屋刘志虎、汉尔酒店存在实际的租赁关系的情况下，法院对刘志虎主张的刘志虎、汉尔酒店就该部分房屋存在租赁关系的意见不予认可，相关诉请不予支持。虽刘志虎、汉尔酒店就上海市闵行区XX镇XX路XX号C楼中房屋产权归属XX生产队的2,375.80平方米及归属A公司的1,500平方米房屋存在租赁关系，但因该些房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属无证建筑，故刘志虎、汉尔酒店就该两部分房屋存在的租赁关系亦属无效。虽租赁关系无效，但依据相关法律规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故作为承租人的汉尔酒店仍应向刘志虎支付汉尔酒店占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费。鉴于刘志虎表述的“租金”有误，法院予以更正为“房屋占有使用费”。就2,375.80平方米房屋，依据双方签署的调解书所约定的使用费计算起始时间及计算标准，鉴于刘志虎、汉尔酒店于庭审时均表示同意使用费计算至2017年6月30日，又鉴于汉尔酒店已代刘志虎按0.70元/平方米/天的标准向XX生产队给付了至2017年6月止的房屋使用费，故汉尔酒店应按约向刘志虎支付自2012年8月10日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费【其中2012年8月10日起至2015年2月10日止按0.30元/平方米/天的标准计算900天（此为双方于调解书所确认），2015年2月11日起至2017年6月30日止按0.50元/平方米/天的标准计算】。就1,500平方米房屋，同样依据双方签署的调解书所约定的使用费计算起始时间及计算标准，鉴于刘志虎、汉尔酒店于庭审时均表示同意使用费计算至2017年6月30日，故汉尔酒店应向刘志虎支付自2012年8月10日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费【其中2012年8月10日起至2015年2月10日止共计135万元（此为双方于调解书所确认），2015年2月11日起至2017年6月30日止按1.20元/平方米/天计算】。至于汉尔酒店提出的就前述使用费应当自2014年8月1日起算的抗辩意见，法院认为，并无事实根据，法院不予采纳。关于争议焦点二，法院认为，根据有关诉讼时效制度的法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。就本案，第一部分2,375.80平方米房屋的房屋占有使用费的诉讼时效，法院认为，首先，从刘志虎、汉尔酒店于2015年1月30日签署的《补充协议调解书》第7条（“汉尔酒店的房租费必须在2015年2月1日解决，不然后果自负”）及第9条【“股东一致认同房屋租赁费从汉尔酒店营业执照日期起即2012年8月10日至2015年2月10日共900天（营业执照复印件为准）开始计算房屋使用费，每平方米按每天1元计算。刘志虎自建房房租费共计1,350,000元，房屋差价费共计（面积：2,375.80平方米）。”】的约定可见，刘志虎、汉尔酒店已约定2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费需于2015年2月1日支付，但汉尔酒店未支付。故2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费的诉讼时效应当自2015年2月2日起算。2015年2月11日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费，从现有证据来看，刘志虎、汉尔酒店并未约定具体的履行期限，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故2015年2月11日起至2016年2月10日止、2016年2月11日起至2017年2月10日止、2017年2月11日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费应当分别于2016年2月10日、2017年2月10日、2017年6月30日支付，但汉尔酒店未支付，相应的诉讼时效应当分别于2016年2月11日、2017年2月11日、2017年7月1日起算。又依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，故2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费的诉讼时效于2016年2月1日届满。2015年2月11日起至2016年2月10日止、2016年2月11日起至2017年2月10日止、2017年2月11日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费的诉讼时效分别于2017年2月10日、2020年2月10日、2020年6月30日届满。其次，虽然2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费的诉讼时效于2016年2月1日届满、2015年2月11日起至2016年2月10日止的房屋占有使用费的诉讼时效于2017年2月10日届满，但根据刘志虎提供的2018年8月刘志虎、刘杰与解信荣的谈话录音显示，汉尔酒店的执行董事解信荣表示该部分房屋的差价（0.30元/平方米/天）依然会给予刘志虎，由此依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定，就诉讼时效期间届满部分的房屋使用费，鉴于汉尔酒店同意按0.30元/平方米/天的标准履行，则汉尔酒店不得在以诉讼时效期间届满为由抗辩，故就2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费，汉尔酒店仍应当给付。就2015年2月11日起至2016年2月10日止的房屋占有使用费，汉尔酒店仍应当按0.30元/平方米/天的标准给付；至于该区间剩余0.20元/平方米/天的差价，因汉尔酒店未放弃诉讼时效抗辩，而刘志虎又未提供充分有效的证据材料证明该部分债权存在诉讼时效中断、中止或汉尔酒店同意履行的情形，故涉案债权因诉讼时效届满而丧失胜诉权。就第二部分1,500平方米房屋的房屋占有使用费的诉讼时效，法院认为，同样依据《补充协议调解书》第7条及第9条的约定，刘志虎、汉尔酒店已约定2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋使用费需于2015年2月1日支付，但汉尔酒店未支付。故2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费的诉讼时效应当自2015年2月2日起算。2015年2月11日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费，从现有证据来看，刘志虎、汉尔酒店并未约定具体的履行期限，但依据相关法律规定，2015年2月11日起至2016年2月10日止、2016年2月11日起至2017年2月10日止、2017年2月11日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费应当分别于2016年2月10日、2017年2月10日、2017年6月30日支付，但汉尔酒店未支付，相应的诉讼时效应当分别于2016年2月11日、2017年2月11日、2017年7月1日起算。故2012年8月10日起至2015年2月10日止的房屋占有使用费的诉讼时效于2016年2月1日届满。2015年2月11日起至2016年2月10日止、2016年2月11日起至2017年2月10日止、2017年2月11日起至2017年6月30日止的房屋占有使用费的诉讼时效分别于2017年2月10日、2020年2月10日、2020年6月30日届满。现就已过诉讼时效的房屋占有使用费（即2012年8月10日起至2015年2月10日止、2015年2月11日起至2016年2月10日止），因刘志虎未提供充分有效的证据材料证明该部分债权存在诉讼时效中断、中止或汉尔酒店同意履行的情形，故涉案债权因诉讼时效届满而丧失胜诉权。另，就刘志虎代收的88.20万元抵扣问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”，故由刘志虎代收的88.20万元房屋使用费应当全部用于抵扣汉尔酒店所负的已到期且缺乏诉讼时效保护的债务。综上，汉尔酒店应向刘志虎支付房屋占有使用费2,413,493.50元【2,375.80平方米房屋：2012年8月10日起至2015年2月10日止按900天、0.3元/平方米/日的标准计算共计641,466元；2015年2月11日起至2016年2月10日止按0.3元/平方米/日的标准计算共计260,150.10元；2016年2月11日起至2017年6月30日止按0.5元/平方米/日的标准计算共计601,077.40元。1,500平方米房屋：2016年2月11日起至2017年6月30日止按每天1.2元/平方米/日的标准计算共计910,800元】。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：上海汉尔酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向刘志虎支付房屋使用费2,413,493.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,289.22元，由刘志虎负担24,181.27元，由上海汉尔酒店投资管理有限公司负担26,107.95元。财产保全费5,000元，由上海汉尔酒店投资管理有限公司负担。二审期间，当事人未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：被上诉人刘志虎是否享有向上诉人主张占有涉案房屋使用费的权利？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。刘志虎作为主张存在房屋租赁关系的举证责任方，已在一审时分别就2,375.8平方米房屋和1,500平方米房屋出租事宜提供了证据，以证明其对上述两部分房屋享有收取租金的权利，一审法院依法进行了认证，所述理由充分详尽、合理得当，本院予以认同，不再赘述。上诉人称XX生产队朱某并非当事时的队长，否认其陈述事实的真实性。鉴于朱某以XX生产队工作人员身份接受一审法院调查，其所作陈述系职务行为，代表了XX生产队的意见，有权对《房屋租赁及共同投资合同（C）楼》承租主体身份进行明确，故生产队两位工作人员的陈述可作为认定本案事实的依据。解信荣系上诉人汉尔酒店股东，执行董事，处理与汉尔酒店有关的对外协调事务，故其签署《补充协议调解书》后的法律后果应由上诉人汉尔酒店承受。目前在案事实中，并无证据证明解信荣系在受胁迫、欺诈情形下签订《补充协议调解书》，故该调解书合法有效。在该调解书中，解信荣与被上诉人刘志虎约定汉尔酒店B楼、C楼的归属，表明两人是在知悉自己分别系《房屋租赁合同（Ｂ楼）》和《房屋租赁及共同投资合同（Ｃ楼）》相对方的基础上而为，同时，由汉尔酒店各股东（包括变更前后）签署的《投资上海汉尔酒店投资管理有限公司方案》第7条明确约定“解信荣、刘志虎与生产队签订的租赁合同再与汉尔酒店签订租赁协议，基本主要条款为租赁面积5,800平方米，……”，“再”字的使用，亦佐证了XX生产队将涉案C楼出租给刘志虎而非汉尔酒店的事实及之后汉尔酒店从刘志虎处加价承租Ｃ楼的缘由。因此，一审法院认定双方当事人2,375.8平方米房屋存在租赁关系并无不当。关于涉案1,500平方米房屋部分，案外人A公司通过《厂房改建共同投资协议》从原承租XX生产队厂房和土地上获得相应自建厂房面积。上诉人欲以一张收款人为上海B有限公司、用途为土建工程款的银行转账付款申请单为据主张其为上述厂房建造的出资者，依据不足，无法达到其证明目的。现案外人A公司出具情况说明，确认该公司房屋均由刘志虎个人管理和经营，此乃对自己权利的处分，于法无悖。刘志虎据此要求上诉人支付占用上述1,500平方米房屋使用费并无不当。鉴于《补充协议书调解书》并无无效情形，该调解书约定租金起算从2012年8月12日开始计算对上诉人汉尔酒店具有约束力。被上诉人刘志虎代收临沂市XX局88.2万元房屋使用费发生于本案诉讼之前，一审法院将该款认定为用于抵扣上诉人应负的已到期且缺乏诉讼时效保护的债务，符合法律规定。上诉人称抵扣行为错误，理由不当，本院不予采信。综上所述，上诉人汉尔酒店的上诉请求，缺乏事实与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,107.95元，由上诉人上海汉尔酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁慧审判员  陈敏审判员  马丽二〇二〇年九月二十七日书记员  刘惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……