重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7673号原告：重庆铠恩国际家居名都经营有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道19号，统一社会信用代码91500113203448470F。法定代表人：张永钻，董事长。委托诉讼代理人：何军银，男，重庆铠恩国际家居名都经营有限公司工作人员。被告：祝小祥，男，1981年10月26日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司与被告祝小祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司委托诉讼代理人何军银到庭参加诉讼，被告祝小祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金及管理费用18038元，逾期违约金845.1元以及支付双倍违约金23666元，共计42549.1元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月11日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《铠恩国际家居名都租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定：乙方租赁甲方位于巴南区渝南大道19号B区JB2014号商位；经营“铠林厨具”品牌；租赁面积169.04平方米（建筑面积）；租赁期限从2019年8月10日起至2020年8月9日止，合同约定月租金55782元，物管费15216元，履约保证金11833元。根据租赁合同约定，乙方每月应向甲方交付租金等费用一次，先交后用；后续租金及相关费用，应提前15日向甲方缴纳，若乙方未按时交纳租金及相关费用，每逾期一日（逾期时间从乙方应交租金及费用之日起开始计算）承担应交费用总额的1%作为违约金支付给甲方；若乙方违约导致合同解除的，还应按履约保证金双倍向甲方支付解约违约金。被告从2020年2月24日起就未按照合同履行义务，原告多次催促被告支付相关欠费，但被告均未支付。被告拒不支付租金及相关费用的严重违约行为，已给原告造成严重经济损失。截止到2020年5月31日，被已拖欠原告租金、逾期违约金等费用共计人民币42549.1元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院望判如所请。庭审中，原告将逾期违约金明确为834.09元（以欠付租金及物业管理费18038元为基数，按银行同期贷款利率的4倍即年利率4.35%的4倍向原告计付自2020年2月24日起至2020年5月31日期间的逾期违约金），即同时放弃向被告主张双倍违约金的诉讼请求。被告祝小祥未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年8月11日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）、案外人车树华、徐辉平（作为丙方）签订租赁合同，约定：甲方负责管理运营市场的管理运营，甲方拥有本合同约定尚未对外进行出租的权利；租赁位置：巴南区渝南大道19号甲方市场B区JB2014号；租赁面积：建筑面积169.04平方米，使用面积118.33平方米；租赁期限：自2019年8月10日起至2020年8月9日止，共计12个月；经营品牌：乙方承租商位的经营种类及品牌为铠林厨具；租金计费起止时间为2019年8月10日至2020年8月9日止，单价55元/㎡/月，计费面积169.04㎡，每月合计9297元，交费周期6个月，每期交费金额55782元；物业管理费计费起止时间为2019年8月10日至2020年8月9日止，单价15元/㎡/月，计费面积169.04㎡，每月合计2536元，交费周期6个月，每期交费金额15216元；履约保证金11833元；钥匙押金1000元；租金及物业管理费的单价均按建筑面积计算，以“每月合计”为计算基数，按“交费周期”支付，采用先交后用的原则，首期租金及物业管理费应于本合同签订当日向甲方支付，后续每期乙方应当在当期期限届满前15日，向甲方交纳下期的租金及物业管理费；租金及物业管理费如交费期限不足一月的，则按每月30日进行折算，按实际使用天数计费；乙方逾期交付租金或各项费用的，从逾期之日起，每日应按本合同所述应交费总额的1%向甲方支付违约金；甲乙双方因履行本合同发生争议，应协商处理，如协商不成，双方均可向重庆市巴南区人民法院提起诉讼。2019年8月23日，原告与被告签订《租赁合同变更单》（以下简称变更单），约定：变更项目为商位号、计费面积、使用面积、计费起止时间；变更事由为双方协商一致；承租方祝小祥、商位号酒店B2-14A、计费面积84.52、使用面积59.16㎡、租金单价55元/㎡/月、物业管理费15元/㎡/月、合同起止时间2019年8月10日至2020年8月9日、计费起止时间2019年8月24日至2020年8月9日；原租赁合同中的条款与本变更单中变更事项不一致的，以变更内容为准；原租赁合同约定的各项条款除本变更内容所涉及的条款除外，其它约定条款与原租赁合同一致，遵照执行。租赁合同及变更单签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告也向原告缴纳了第一个缴费周期的费用，但从2020年2月24日起，被告未按租赁合同及变更单的约定向原告交纳任何费用，原告催收未果，遂向本院提出如上所诉。以上事实，结合原告举示的《铠恩国际家居名都租赁合同书》、《租赁合同变更单》、重庆市增值税普通发票等证据及当事人在庭审中的陈述，本院予以确认。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的租赁合同及变更单，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行合同。原告向被告交付出租房屋后，被告应按照双方约定及时支付房屋租金。对原告要求被告支付2020年2月24日起至2020年5月31日止的租金及管理费18038元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的租赁合同及变更单约定，交费周期为6个月，且被告应在当期届满前15日，向原告交纳下期的租金及物业管理费，第一个交费周期6个月为2019年8月24日至2020年2月23日（该费用被告已交纳），故被告应在2020年2月9日向原告交纳2020年2月24日至2020年8月9日的租金及物业管理费。现根据原、被告双方签订的租赁合同及变更单约定，2020年2月24日起至2020年5月31日的租金及物业管理费共计19346.63元（84.52㎡×70元/月×3.27个月），现原告仅主张2020年2月24日至2020年5月31日期间的租金及物业管理费18038元，系其对自身实体权利的处分，本院予以尊重。对原告要求被告支付逾期违约金834.09元的诉讼请求（以欠付租金及物业管理费18038元为基数，按银行同期贷款利率的4倍即年利率4.35%的4倍向原告计付自2020年2月24日起至2020年5月31日期间的逾期违约金），对银行同期贷款利率的4倍即年利率4.35%的4倍计付标准，租赁合同约定被告逾期交付租金或各项费用的，从逾期之日起，每日应按本合同所述应交费总额的1%向原告支付违约金，现被告自愿将违约金的计算年利率调整为银行同期贷款利率的4倍即年利率4.35%的4倍，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。被告逾期支付租金及物业管理费给原告造成的损失即为资金占用损失，故原告主张按照银行同期贷款利率的4倍即年利率4.35%的4倍计付的标准过高，另，人民银行同期同类贷款利率于2019年8月80日之后对应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院认为应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金为宜。对于违约金的计算期间，原告主张被告的违约天数为97天即2020年2月24日至2020年5月31日，根据原、被告签订的租赁合同及变更单，被告应于2020年2月9日向原告交纳2020年2月24日至2020年8月9日的租金及物业管理费，原告现仅主张自2020年2月24日起计算逾期违约金，系其对自身实体权利的处分，本院予以尊重。故被告应以欠付租金及物业管理费18038元为基数，自2020年2月24日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告计付违约金至2020年5月31日止。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝小祥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司租金及物业管理费18038元；二、被告祝小祥于本判决发生法律效力之日起十日内以欠付租金及物业管理费18038元为基数，自2020年2月24日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告计付违约金至2020年5月31日止；三、驳回原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取计432元，由被告祝小祥负担。此款已由原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司自愿垫付，被告祝小祥于本判决发生法律效力之日起十日内径付原告重庆铠恩国际家居名都经营有限公司432元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李方荣二〇二〇年九月四日法官助理 吴强俣书 记 员 唐海洋