江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初6025号原告（反诉被告）：赣州中创置业有限公司，住所地:江西省赣州市章江新区长征大道十龙聚龟东南侧中创国际城营销中心。统一社会信用代码:91360700074283189E。法定代表人:叶舰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘媛媛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王金雄，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：王莉，女，汉族，1991年12月27日生，住江西省赣州市大余县。被告（反诉原告）：刘大汕，男，汉族，1989年10月23日生，住江西省赣州市大余县。两被告共同委托诉讼代理人：徐平，广东静美律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）赣州中创置业有限公司（以下简称为中创公司）与被告（反诉原告）王莉、刘大汕商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中创公司委托诉讼代理人潘媛媛，被告（反诉原告）王莉、刘大汕诉讼委托代理人徐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的合同编号为2016121500531的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金8306.39元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，被告欲购买原告所有的位于章江新区中创?水韵春天3栋2306号房屋，向原告支付30000元作为定金。2016年12月15日，被告与原告签订合同编号为2016121500531的《商品房买卖合同》，合同约定:1、房屋总价格为860639元，被告已支付的30000元定金转为购房款;2、被告应于2016年12月15日前向原告一次性支付全部房价款;3、若被告逾期付款超过90日，原告有权解除本合同，并要求被告在解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告曾多次要求被告支付剩余830639元房款，但被告未按约向原告支付，被告的逾期付款行为已经构成违约。2020年6月29日，原告向被告邮寄解除合同通知书，已向被告书面通知解除上述合同，被告应向原告支付违约金8306.39元。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。原告（反诉被告）中创公司为支持自己的诉讼请求及证明其反诉的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、原告中创公司营业执照、法定代表人身份证明、被告王莉、刘大汕身份证复印件，证明原、被告主体身份；证据2、收据、原被告签订的合同编号为2016121500531的《商品房买卖合同》，证明：1、2016年11月11日，被告欲购买原告所有的位于章江新区中创?水韵春天3栋2306号房屋，向原告支付30000元作为定金；2、2016年12月15日，原告与被告签订了合同编号为2016121500531的商品房买卖合同，合同约定中房屋总价格为860639元；3、原被告签订的商品房买卖合同关于付款期限、付款方式及逾期付款已经作出了明确规定，合同第七条第二款：“一次性付款，买受人应当在2016年12月15日前支付该商品房全部房款”。第八条第一款第2项：“逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，并主张违约金。证据3、解除合同通知书、解除合同邮寄单，证明2020年6月29日，原告向被告邮寄解除合同通知书，已经按照合同约定书面通知被告解除合同。被告王莉、刘大汕辩称，一、答辩人刘大汕、王莉与被答辩人在2016年12月15日签订《赣州市商品房买卖合同》，从合同第八条规定的时间期限来说，被答辩人主张解除合同的时间已过法律规定的诉讼时效期限，主张得不到法律的支持；二、被答辩人主张解除《赣州市商品房买卖合同》及违约金的请求没有依据。在2016年12月15日答辩人与被答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》，由答辩人购买赣州中创置业有限公司“中创·水韵春天”3号楼2304#、2305#、2306#房屋(住宅)，合同规定2306#房屋价款为860639元，在2016年12月15日全部支付。答辩人在签订合同前2016年11月11日已向被答辩人支付了购买三套房屋的定金9万元(包含2306＃房屋的3万元定金)，为实现完成《赣州市商品房买卖合同》房款在2016年12月15日全部支付的规定，在签订合同时被答辩人提出，由答辩人王莉向被答辩人出具一份金额235.7395万元的《借条》(包含2306＃房屋剩余房款860636元)，此借款由被答辩人现金收讫，实现完成合同规定答辩人的房款付款义务。赣州中创置业有限公司提出如此付款方式，是基于答辩人王莉的父亲王文海与被答辩人及公司股东叶舰、张茂林合资合作共同开发涉案商品房，并且借款资金由被答辩人负责处理，待被答辩人通知还款后，由答辩人向出借资金方还款，双方买卖房屋债权债务转变为民间借贷债权债务。以此，答辩人完成合同规定的支付义务，赣州中创置业有限公司主张解除《赣州市商品房买卖合同》及违约金的请求没有依据；三、被答辩人及其安排的出借方在答辩人出具借条后未向答辩人通知还款或催款。答辩人在《赣州市商品房买卖合同》规定的2018年9月30日前交房期限内，多次要求被答辩人交房被拒。为此提出反诉，要求被答辩人履行合同、交付房屋和办理房屋产权证。综上，被答辩人起诉主张解除《赣州市商品房买卖合同》及违约金没有事实依据，起诉超过诉讼时效，请求法院依法驳回。被答辩人应履行合同交房和办证。请法院依法处理。反诉原告王莉、刘大汕向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人立即向反诉人交付所购买的中创·水韵春天3栋2306号房屋，并按合同规定办理不动产权属证书；2、判令被反诉人按日以房款的万分之一承担违约金，从2018年10月1日起至交房之日止。(截止提起反诉时违约金为:57232.49元)；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：在2016年12月15日反诉原告与反诉被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由反诉原告购买反诉被告的中创·水韵春天3号楼2304#、2305#、2306#房屋(住宅)，合同规定2306＃房屋价款为860639元，在2016年12月15日全部支付。反诉原告在签订合同前已向反诉被告支付了购买三套房屋的定金9万元(包含2306＃房屋的3万元定金)，为实现完成《赣州市商品房买卖合同》房款在2016年12月15日全部支付的规定，在签订合同时反诉被告提出，由反诉原告王莉向反诉被告出具金额为235.7395万元的《借条》(包含2306＃房屋剩余房款830639元)，此借款由反诉被告现金收讫，实现完成合同规定反诉原告的房屋付款义务。双方买卖房屋债权债务转为民间借贷债权债务。合同规定反诉被告在2018年9月30日前交房，但是反诉被告未按约定交房及办理产权证，后反诉原告多次要求交房和办理产权证未果。在2020年6月反诉被告以反诉原告未按合同支付房款为由要求解除合同，同时反诉原告回函反诉被告其解除理由不成立，并要求反诉被告履行合约交付房屋。2020年7月，反诉被告向法院提起诉讼要求解除买卖房屋合同。现反诉原告为维护自己的合法权益，遂起诉。被告（反诉原告）王莉、刘大汕为支持其抗辩理由及证明其反诉请求，向本院提交了以下证据：证据1、《赣州市商品房买卖合同》，证明双方商品房买卖的事实，双方对买卖事项的约定，合同规定双方的权利义务；证据2、收据，证明反诉原告按合同约定支付购房定金的事实；证据3、借条，证明反诉原告按反诉被告的方式，通过借款方式履行合同规定的剩余房款的支付义务。双方法律关系发生转变，成为民间借贷债权债务关系；证据4、回函、邮寄单，证明针对反诉被告通知解除合同，反诉原告回函不同意，并要求反诉被告履行合同，交房和办证。反诉被告中创公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》已于2020年6月解除，答辩人无需向被答辨人交付案涉房屋。案涉《商品房买卖合同》是在答辩人与被答辩人双方意思表示真实的基础上签订的，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。2016年12月15日，合同签订后至今，被答辩人王莉、刘大汕一直未支付剩余房款，答辩人中创公司经多次催收，均无果。2020年6月29日，答辩人中创公司根据合同约定向被答辩人发出《解除合同通知书》，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，答辩人无需向被答辩人交付案涉房屋，也无需为被答辩人办理不动产权属证书。二、被答辩人主张以出具了借条完成合同付款义务无事实及法律依据，被答辩人在签订合同后至今仍未支付剩余购房款830639元。被答辩人主张在2016年12月15日，其通过向答辩人出具一份金额为237.7395万元的《借条》完成了对该合同约定的剩余房款的支付义务。依据双方签订的《贛州市商品房买卖合同》补充协议第2条“被答辩人向答辩人支付购房款时，无论是一次性付款方式或银行按揭贷款付款方式，均以相关款项实际到达答辩人账户为准，否则，视同被答辩人未履行付款义务，须承担逾期付款的违约责任。”合同签订后至今，答辩人并未收到被答辩人的剩余购房款，据此，被答辩人主张以该《借条》来证明其完成了剩余房款830639元的支付义务无合同依据。另外，答辩人提供的《借条》无出借人信息、未约定借款利率及借款期限等，与民间借贷常理不符，更为重要的是，民间借贷是实践合同，以出借人实际出借资金之日起借贷关系成立，本案中答辩人至今未收到该笔款项，被答辩人也未提供证据证明已向答辩人支付该笔款项或答辩人已收到该笔款项，因此该《借条》无任何证明效力，被答辩人主张以该《借条》来证明其完成了剩余房款830639元的支付义务，亦无事实依据。截止到今日，被答辩人仍未支付剩余购房款830639元。三、被答辩人无权主张答辩人承担违约金，相反，被答辩人逾期未支付剩余购房款，在合同解除后，应当向答辩人支付违约金。综上所述，被答辩人王莉、刘大汕主张交付案涉房屋、支付违约金均无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人王莉、刘大汕的反诉请求，维护答辩人中创公司的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，王莉、刘大汕（买受人）与中创公司（出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2016121500531），约定：王莉、刘大汕购买中创公司开发的中创·水韵春天3栋2306室的房屋，建筑面积97.59㎡，套内面积72.09㎡，单价8818.93元/平方米，房屋总价860639元；签订合同前原告已支付定金30000元，该定金于签订合同时抵作商品房价款；原告应当在2016年12月15日前支付该商品房全部房价款；第八条，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。双方签订合同后，王莉、刘大汕至今未向中创公司支付剩余购房款830639元。2020年6月29日，中创公司向王莉、刘大汕发出《解除合同通知书》，载明：中创公司与王莉、刘大汕于2016年12月15日签订了三份《商品房买卖合同》，约定:1、王莉、刘大汕购买中创公司的中创?水韵春天3栋2304、2305、2306室房屋；2、王莉、刘大汕需于2016年12月15日前支付房款862034元、664722元、830639元，以上共计2357395元等。经中创公司多次催收，王莉、刘大汕至今未支付上述房款。王莉、刘大汕迟延支付购房款，经中创公司催告后在合理的期限内仍未履行。现中创公司依据法律规定及合同约定郑重通知：一、自本通知到达王莉、刘大汕的同时，解除三份《商品房买卖合同》；二、中创公司将采取相应的法律手段就王莉、刘大汕迟延付款的违约行为追究法律责任，并就中创公司可能因此所遭受的经济损失向王莉、刘大汕进行索赔。2020年7月3日，王莉、刘大汕向中创公司发出《回函》，表明不同意解除合同，并要求中创公司立即履行合同，交房及办理购房相关手续。原告中创公司因被告王莉、刘大汕始终未支付剩余购房款，遂起诉至本院。被告王莉、刘大汕就本案提起反诉。以上事实有原告（反诉被告）中创公司提交的中创公司营业执照、法定代表人身份证明、王莉与刘大汕的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、《解除合同通知书》、解除合同邮寄单等证据，被告（反诉原告）王莉、刘大汕提交的《关于履行的回函》、邮寄单等证据及当事人庭审陈述予以证实，足以认定。本院认为，王莉、刘大汕与中创公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016121500531）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定，全面履行自己的义务。关于解除《商品房买卖合同》（合同编号：2016121500531）的问题。根据合同约定，被告王莉、刘大汕应在2016年12月15日前支付案涉房屋全部购房款，被告辩称其在2016年12月15日通过向原告出具一份金额为237.7395万元的《借条》完成了商品房买卖合同约定的剩余房款的支付义务，但该《借条》未载明出借人、借款利率、期限等信息，被告也未提供证据证明其已通过出借人向原告支付《借条》载明的款项或原告已经收到该笔款项，亦未提供证据证明原、被告双方在房屋买卖债权债务转变为民间借贷债权债务这一事项上达成了合意，故对被告该答辩意见，因证据无法证实，本院不予支持。同时被告辩称原告主张解除合同的时间已过诉讼时效期限，本院认为，合同解除权系形成权，不适用诉讼时效制度。因案涉商品房买卖合同第八条约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。这项内容实际上是原告中创公司与被告王莉、刘大汕就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现被告王莉、刘大汕未及时支付剩余购房款830639元，其行为已经构成严重违约。在此情形下，原告中创公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。因合同约定买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。该约定符合双方约定和法律规定，故对原告要求被告支付违约金8306.39元（830639×1%）的诉请，本院予以支持。关于反诉原告王莉、刘大汕要求反诉被告中创公司交付案涉房屋并办理不动产权证书的诉请，因案涉《商品房买卖合同》已于2020年6月30日解除，故对反诉原告该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告王莉、刘大汕要求反诉被告中创公司承担违约金的诉请，因王莉、刘大汕出具的《借条》不能证明其完成了剩余购房款的支付义务，其仍需要支付剩余购房款830639元，王莉、刘大汕逾期支付剩余购房款的行为应承担违约责任，因此王莉、刘大汕要求中创公司承担违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州中创置业有限公司、被告王莉、刘大汕于2016年12月15日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2016121500531），被告王莉、刘大汕应协助原告赣州中创置业有限公司办理解除合同备案登记手续；二、由原告赣州中创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王莉、刘大汕返还其已支付购房款30000元；三、由被告王莉、刘大汕于本判决生效之日起十日内向原告赣州中创置业有限公司支付违约金8306.39元。四、驳回反诉原告王莉、刘大汕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12406元，由被告王莉、刘大汕负担；反诉案件受理费615.4元（已减半收取），由反诉原告王莉、刘大汕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  明志华人民陪审员  刘青丽人民陪审员  刘 娟二〇二〇年九月三十日法官助理肖彤书记员梁乾荣