云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1229号上诉人（原审被告、反诉原告）：弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司，住所地：弥勒市弥阳镇红河水乡B区22幢7号。法定代表人：马旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马娅。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：弥勒市城市建设投资开发有限责任公司，住所地：弥勒市弥阳镇人民路南段福地半岛加州湾5-1至5-10号商铺。法定代表人：吴庆华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘精阳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司因与被上诉人弥勒市城市建设投资开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的合同无效。2、被上诉人赔偿上诉人费用共计1149878.87元（租金660000元、履约保证金66000元、装修费159147.87元、铝合金门窗安装费27800元、墙砖及墙砖拼贴费26616元，购买餐桌椅、洗消池费用27700元、广告费8831元、安装监控摄像头费用5180元招标代理费5000元，管理人员和保洁人员工资163604元）。事实与理由：一、被上诉人与上诉人于2018年2月签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》不仅违反了法律法规的强制性规定，损害上诉人合法权益，而且直接损害了公共利益和国家利益。1、被上诉人所出租的商场属于人员密集型，且建筑面积达到10000平方米以上，属于必须经过公安消防部门验收合格后才能投入使用的建设工程，而被上诉人在招租时和签订租赁协议时没有将此重大事项告诉上诉人。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，被上诉人违反了《消防法》的强制性规定，该租赁协议无效。2、被上诉人通过向社会公众公开招租的方式，将没有通过整体竣工验收的在建工程出租给上诉人，即交付给上诉人使用，收取租金，根据《建筑法》第六十一条和《合同法》第二百七十九条的规定，该租赁合同严重违反了法《建筑法》和《合同法》强制性规定，属于无效的合同。3、被上诉人属于房地产开发商或投资建设单位，其将没有通过竣工验收合格的房地产项目对外招租，签订租赁协议，将该房地产项目交付上诉人使用，并收取租金的法律，根据《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，违反了上述法律行政法规的强制性规定，该协议应属于无效合同。被上诉人对外出租的商场属于未批先建的违法项目，不受法律保护。被上诉人向一审法院提供的2017年6月9日取得《建设工程规划许可证》、2017年11月17日取得《建筑工程施工许可证》、2018年12月25日通过消防验收，2018年12月28日通过竣工验收，而被上诉人于2019年6月19日才取得该工程建设用地规划许可证。根据《城乡规划法》第三十七条、第四十条及《建筑法》第七条、第八条之规定，被上诉人在取得建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前必须先取得建设用地规划许可证，取得用地许可后，才能办理施工许可，这是前置条件和必经程序。所以，被上诉人在2019年6月19日取得《建设用地规划许可证》之前所取得的《工程建设规划许可证》、《施工许可证》、《消防验收合格意见》、《竣工验收备案表》都是严重违反法律禁止性规定，即属于非法的，无效的，不应受法律保护。二、关于效力性强制性规定与管理性规定问题。如何识别效力性强制性规定，目前尚缺乏明确统一的标准。上诉人认为，法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效或虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共应用法律所作的解释，所一审法院在法律有明确规定的情况下，仍适用于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的解释和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，明显在理解和适用法律和司法解释不当，应当优先适用有法律明确规定的法律条款。弥勒市城市建设投资开发有限责任公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》合法、有效。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案中，答辩人于2017年6月9日经弥勒市规划局许可，颁发了《建设工程规划许可证》，于2017年11月17日经弥勒市住房和城乡建设局许可，颁发了《建筑丁程施工许可证》。答辩人与被答辩人签订租赁合同时，答辩人己经取得建设丁程规划许可证和施工许可证。况且，答辩人建设的包括本案诉争的租赁物在内的东风片区整体城镇化建设项一部分便民设施及配套设施基础设施工程于2018年12月28日经法定程序竣工验收合格。2、2017年11月20日，红河州公安消防支队对答辩人建设的包括本案诉争的租赁物在内的东风片区整体城镇化建设项一部分便民设施及配套设施基础设施工程的整体消防设计进行审核后，出具《建设工程消防设计审核意见书》，认定该工程消防设计审核合格，可按照设计进行施工。2018年12月25日，红河州公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》认定该工程消防验收合格，根据《消防法》的规定，该工程可以投入使用。答辩人出租于被答辩人使用的租赁物，依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑丁程施工许可证》，工程竣工后，经法定程序验收合格，消防设施经红河州公安消防支队验收合格，答辩人交付使用的租赁物不违反《建筑法》、《消防法》及相关司法解释的规定，不存在合同无效的情形，《弥勒高铁站游客中心租赁协议》应认定为有效。二、关于效力性强制性规定与管理性强制性规定的认定。1、从目的解释来看，《建筑法》第六十一条规定和《消防法》第十三条规定均未对未经竣工验收或消防未验收合格交付使用后的效力作出明确规定，两个条文的立法本意都是在强调建设单位应自觉、及时地履行竣工验收及消防验收的义务，否则将承担合同责任及行政处罚的不利后果，并非强调以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。2、从体系解释来看，《消防法》第十三条规定未经验收合格禁止投入使用，同样该法第五十八条也规定了未经验收合格使用的处罚情形，结合《消防法》的上下条文可以看出，该法第十三条的规定只是基于行政机关行政管理的需要，作为行政执法的依据。其次，根据《合同法》第二百三十三条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，解除合同的逻辑前提是合同有效，上述规定实质上承认了违反房屋使用强制性规定的房屋租赁合同为有效合同。《建筑法》六十一条规定和《消防法》第十三条规定均是法律关于房屋使用条件的强制性规定，根据该条规定，未经竣工验收或未经消防验收合格的租赁合同实质上为有效合同。因此，无论是从目的解释还是从体系解释的方法分析，《建筑法》第六十一条规定和《消防法》第十三条规定均属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，房屋租赁合同并不因房屋未经竣工验收或未经消防验收而无效。弥勒市城市建设投资开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》；2.被告支付原告自2018年4月10日至2019年4月9日的租金660000元，违约金1944450元及自2019年4月10日起至起诉之日止的占用费229315.06元，合计2833765.06元；3.被告向原告支付自起诉之次日起至实际返还商铺及区域配套公共设施之日止的占用费（按3698.63元/天计算）和违约金（违约金按未付租金1335000元，以每日1%计算）；4.被告将位于弥勒高铁站站前广场游客中心的商铺及区域配套公共设施（面积为1175㎡）返还原告管理使用；5.本案诉讼费由被告承担。弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司向一审法院反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2018年2月份签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还租金660000元、履约保证金66000元、赔偿反诉原告为此支付的招标代理费5000元、装修费159147.87元、铝合金门窗安装费27800元、墙砖及墙砖拼贴费26616元，购买餐桌椅、洗消池费用27700元、广告费8831元、安装监控摄像头费用5180元以及管理人员和保洁人员工资81802元(自2018年4月到2019年8月份部分人员工资)，上述费用合计1067076.87元，扣除反诉原告向商户所收到的在2018年4月10日至2020年4月9日之间的租金805344元外，反诉被告还应向反诉原告赔偿261732.87元经济损失以及赔偿因确认合同无效后反诉原告将要赔偿给各商户的各项经济损失。3.反诉被告承担反诉的诉讼费。一审法院认定事实，2017年6月9日，原告（反诉被告）取得弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程建设工程规划许可证，2017年11月17日，原告（反诉被告）取得该工程施工许可证。2018年2月，原告（反诉被告）通过公开招标的方式对弥勒市高铁站站前广场游客中心特色商业美食区商铺及该区域配套公共设施进行招租，被告（反诉原告）中标后与原告（反诉被告）签订《弥勒高铁站游客中心租赁协议》，协议约定租赁面积约1175㎡，租期三年，自2018年4月10日起至2021年4月9日止，第一年的租金为1320000元，自第二年起每年的租金在上一年租金的基础上递增30000元。第一年的租金分两次支付：自签订租赁合同之日起3日内支付50%即660000元，2018年10月31日前支付剩余的660000元。第二年及第三年的租金分别于当年的3月31日前支付一半，10月31日前支付剩余的一半。如被告（反诉原告）未按约定支付租金，视为违约，原告（反诉被告）有权解除合同并追究被告（反诉原告）的违约责任。被告（反诉原告）在报名时已向原告（反诉被告）交纳的50000元保证金转为合同的履约保证金，履约保证金为合同价款的5%。同时，合同约定被告（反诉原告）对承租区域的装修装饰由被告（反诉原告）自行承担，被告（反诉原告）在进场装修前应先将方案报原告（反诉被告）同意后方可根据双方确定的方案进行装修，装修方案作为租赁协议的附件二。被告（反诉原告）应按时向原告（反诉被告）支付合同约定的相关费用，逾期支付或不足额支付的，被告（反诉原告）除应补交所欠费用外，还应承担自逾期之日起每日按照未付金额的1%承担违约金，逾期支付相关费用超过十日的，原告（反诉被告）有权解除合同。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付履约保证金66000元（含报名时的保证金50000元）。2018年3月5日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金660000元。后被告（反诉原告）进行部分装修后对外招商。2018年11月13日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于高铁站游客中心承租方擅自装修损害承租房屋事宜的通知》，认为被告（反诉原告）自行安排施工人员对游客中心10-13轴承租区域擅自进行钢结构安装，安装方式没有采用任何基础支撑，直接横跨搭在房屋横梁上，严重不符合原设计规范，要求被告（反诉原告）立即停止施工，整改完善装修装饰方案，采取加固方式或其他措施保证工程安装质量，整改的方案书面报送原告（反诉被告），经原告（反诉被告）同意后方可开始施工，未经原告（反诉被告）同意不得擅自动工装修。2018年12月25日，弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程消防验收合格，2018年12月28日，该工程竣工验收。2019年4月23日，双方就房租装修及租赁事宜进行协商未果。2019年6月19日，原告（反诉被告）取得该工程建设用地规划许可证。诉讼中，经征询被告（反诉原告）的意见，被告（反诉原告）表示若租赁协议有效，则要求继续履行租赁协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于租赁协议的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。从该条款的立法目的来看，在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，该条款的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，即房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。同样《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。该规定的目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工后进行消防验收，确保建筑物的安全性，建设方擅自使用未进行消防验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。另被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）出租的房屋系未批先建，属于违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告（反诉被告）于2017年6月9日取得弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程建设工程规划许可证；于2017年11月17日，取得该工程施工许可证；于2019年6月19日取得该工程建设用地规划许可证，均发生于一审法庭辩论终结前。综上，现原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋已取得相应规划许可，且验收完毕，故双方签订的租赁协议有效。二、关于合同是否应当解除的问题。原告（反诉被告）主张解除合同的依据是被告（反诉原告）将房屋转租、未按约定将装修方案提前报原告（反诉被告）审核及拖欠支付租金。虽双方在租赁协议中约定被告（反诉原告）不得将房屋转租，被告（反诉原告）租赁房屋的目的是经营，其对外招商的行为并不违反双方的约定，故该主张不能成立。关于装修事宜，在原告（反诉被告）提出异议后，被告（反诉原告）实际停止了装修事宜，且原告（反诉被告）也不能提供证据证明被告（反诉原告）的装修行为确实影响了租赁房屋的结构安全，故该主张不成立。原告（反诉被告）在将房屋出租给被告（反诉原告）时，房屋未经竣工验收和消防验收，即原告（反诉被告）提供的出租物存在瑕疵，被告（反诉原告）为此未按时支付租金，双方均存在违约，原告（反诉被告）因此主张解除合同的理由不能成立。现原告（反诉被告）提供的出租物已取得相关的许可并完成验收，双方的合同应当继续履行。三、关于租金的支付问题。租赁协议继续履行，被告（反诉原告）应及时向原告（反诉被告）支付租金，按照双方签订的协议的约定，每年的租金分两次支付，第一年的租金1320000元被告（反诉原告）应于签订合同后3日内支付660000元，于2018年10月31日前支付660000元；第二年的租金1350000元，被告（反诉原告）应于2019年3月31日前支付675000元，于2019年10月31日前支付675000元，即至起诉之日，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付2018年至2019年上半年付（截至2019年10月9日）的租金合计1995000元，扣除被告（反诉原告）已支付的660000元，还应支付1335000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司与被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》继续履行。二、由被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司自2018年4月10日起至2019年10月9日止的未付租金1335000元。三、驳回原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费29470元，由原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司负担15587元，由被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司13883元。反诉案件受理费5225元，由被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人对一审判决认定事实中“2018年12月28日，该工程竣工验收。”有异议，认为在这个时间还没有验收；除此对其余事实没有异议。被上诉人对一审判决认定的事实没有异议。经本院审查认为，上诉人所提异议无证据否定被上诉人在一审中提供的《建设工程竣工验收备案表》和相关部门及人员认可的盖章、签字；其异议不能成立。二审经过审理所查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。二审另查明，弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司的法定代表人马娅于2019年11月份后变更登记为马旭。上诉人认可被上诉人于2019年6月19日取得《建设用地规划许可证》，租赁期间未出现第三方干涉、不给租赁使用的情形。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据已查明的案件事实，本案中，上诉人中标后，其与被上诉人在自愿、平等、协商一致原则下签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同并未违反法律法规的强制性规定，被上诉人已将租赁标的物按约定交付给上诉人租赁使用，上诉人已认可接收并使用，双方签订的合同合法有效。上诉人未按约定给付被上诉人租金，已构成违约，应承担给付租金等相应的责任。关于上诉人认为与被上诉人于2018年2月签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》不仅违反了法律法规的强制性规定，损害上诉人合法权益，而且直接损害了公共利益和国家利益，请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的合同无效，以及请求被上诉人向上诉人返还租金等的上诉主张，因不能提供有效的证据加以佐证，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”等规定，所作出的评判说理和确认双方签订的租赁协议有效并无不当；同时对关于双方签订的合同是否应当解除问题、租金的支付计算，所作出的评判说理，考虑到上诉人的投资装修、积极招租等原因，认定属一般性违约，并征求了上诉人的意见后，判令继续履行租赁协议，以及按合同约定的年租金分别计算，扣减上诉人已支付的款项后，得出的租金数额正确；有事实和法律依据，符合本案的实际，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19171元，由上诉人弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二〇年九月三十日书记员  袁 菁