江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初867号原告（反诉被告）：谭宝明，男。被告（反诉原告）：纪进，男。委托诉讼代理人：钮惠冲，江苏启星律师事务所律师。原告（反诉被告）谭宝明与被告（反诉原告）纪进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭宝明以及被告（反诉原告）纪进的委托诉讼代理人钮惠冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭宝明向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助将南通市崇川区财茂园2号楼21号自行车库产权过户给原告；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2001年7月9日，原、被告双方签订关于南通市崇川区财茂园2幢302室的房屋买卖协议，房屋总价款为30.8万元整，具体含楼上住宅117.26平方米，楼下21号自行车库14.59平方米。双方当时仅办理楼上住宅的产权过户，楼下车库因被告没有产权证，一直未办理过户手续，但被告声称对车库具有所有权，并将由其签署“该车库属本人所有”字样的财政局发票复印件存根联交付原告，原告基于对被告的信任交付购房款。2019年上半年，原告得知凭车库购买发票等手续可以办理车库产权证。由此，2019年12月2日，原告电话联系财政局，询问车库办理事宜，财政局告知其已将车库产权过户至被告名下。2019年12月3日，被告电话联系原告，告知原告车库可以过户，但需要出1.8万元的购买车库款及900元左右的过户费。原告认为被告的要求不合理、不合法，为维护自身合法利益，特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）纪进辩称：一、原、被告双方签订房屋买卖协议时，被告对车库仅享有使用权，没有所有权，案涉合同中亦明确被告对案涉车库仅享有使用权，故双方一直未办理案涉车库的权属登记。2019年9月份，被告通过支付相应车库款，取得案涉车库所有权，故原告要求办理车库所有权变更登记，应承担被告为取得车库所有权所支付的相关费用；二、原、被告双方签订房屋买卖协议中约定案涉车库面积为10平方米，而实际上该车库面积为14.59平方米。原告少付4.59平方米的款项，按照每平方米6000元计算，原告仍应支付车库差价27540元。综上所述，依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）纪进向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告办理车库所有权证所付费用33160.16元；二、判令反诉被告支付反诉原告车库差价款27540元。上述两项合计60700.16元。诉讼中被告（反诉原告）纪进调整反诉请求如下：一、判令反诉被告支付反诉原告办理车库所有权证所付费用19155.33元；二、判令反诉被告支付反诉原告车库差价款27540元。上述两项合计46695.33元。事实和理由：反诉被告在民事起诉状中认可双方签订房屋买卖协议时，所涉车库是非产权房，即当时被告对车库仅享有使用权，没有所有权。直至2019年9月，反诉原告支付18200元购房款及955.33元契税才取得该车库所有权，故反诉被告要求办理该车库所有权变更登记，应承担相关费用。另双方协议中约定案涉车库面积为10平方米，而实际该车库面积为14.59平方米，反诉被告少付4.59平方米的款项，按照每平方米6000元计算，原告仍应支付车库差价27540元。针对被告（反诉原告）纪进的反诉，原告（反诉被告）谭宝明辩称：一、案涉买卖协议中已约定被告（反诉原告）将案涉车库所有权出售给原告（反诉被告），现被告（反诉原告）再向原告（反诉被告）主张购买车库费用，无法律依据。二、虽双方签订买卖协议中约定车库面积10平方米，但磋商过程中双方约定案涉车库与楼上住宅（117.26平方米）一起出售，价格为30.8万元，后被告（反诉原告）又将案涉车库的发票存根联复印件交付给原告（反诉被告），并签署“该车库属本人所有”字样。该份发票存根联中载明的车库面积为14.59平方米，可视为是被告（反诉原告）对案涉车库面积的事后追认。综上，被告（反诉原告）纪进的反诉请求，无事实与法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）谭宝明举证的《房屋买卖协议》、财茂园2幢302室产权证、《房地产买卖合同》等，被告（反诉原告）纪进举证的不动产登记信息查询结果等及本院依法调取的《存量房买卖合同》、税收缴款书、增值税普通发票、南通市财政局江苏省非税收入一般缴款书、发证记录、不动产登记申请材料、申请书、商品房预售合同、房屋所有权证存根等证据，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）谭宝明举证的车库发票复印件，证明车库为被告所有，车库面积为14.59平米。经质证，被告（反诉原告）纪进对该份证据的真实性没有异议，关联性不予认可。因被告（反诉原告）纪进对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该组证据与本案待证事实相关，可以作为认定双方责任的依据，其关联性，本院一并予以认定。2、原告（反诉被告）谭宝明举证的财茂园2幢24号、23号A车库的产权证复印件，证明案涉车库在2001年时可以办产权证。经质证，被告（反诉原告）纪进不予认可。本院认为，该组证据反映的房源并非案涉车库，本院对其关联性不予认定。3、被告（反诉原告）纪进举证的增值税发票，证明2019年9月19日，反诉原告为取得案涉车库所有权给付相关费用33160.16元。经质证，原告（反诉被告）谭宝明不予认可。因该组证据与本院依申请调取的证据相矛盾，被告亦当庭陈述该款仅为相关部门为收税而估算的金额，并非实际缴纳的费用，故该组证据不能作为认定事实的依据。4、被告（反诉原告）纪进举证的房地产市场价值估价报告，证明案涉车库的评估价为6000元/㎡。经质证，原告（反诉被告）谭宝明不予认可。本院将结合在案证据综合予以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年7月18日，案外人南通市红叶房地产开发公司（卖方）与南通市财政局（买方）签订《商品房预售合同》，将案涉2号楼自行车库21号（面积14.59平方米）出售给财政局。2000年3月13日，南通市财政局将案涉车库过户至其单位名下。2001年7月9日，被告（反诉原告）纪进（作为甲方）与原告（反诉被告）谭宝明（作为乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将位于本市财贸园新村2幢302室（建筑面积为117.26㎡、车库为10㎡）的住房在不违反国家政策的前提下卖给乙方，经双方协商达成如下协议：1、房屋售价为30.8万元，含煤气、有线电视。2、甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的各项费用按照规定由甲、乙双方各自承担。其中买方交纳的契税由甲方负责，乙方予以配合…同年7月20日，双方当事人另行签订房地产买卖合同存房管部门备案，该合同中载明房价款15万元，未涉及车库情况。上述协议签订后，原告（反诉被告）谭宝明向被告（反诉原告）纪进支付全部款项30.8万元，双方于同年至房管局办理房屋过户手续，案涉房屋过户至原告（反诉被告）谭宝明名下后，双方完成案涉房屋及车库的交接。因案涉车库未办理过户手续，被告（反诉原告）纪进交付给原告（反诉被告）谭宝明案涉车库发票复印件。据发票复印件载明：购房单位为财政局，项目为2号楼自行车库21号，建筑面积为14.59平方米，价格为14590元。同时，被告（反诉原告）纪进在上述发票上签署“该车库属本人所有”字样。2019年9月11日，南通市财政局（甲方、出卖人）与纪进（乙方、买受人）签订《存量房买卖合同》，约定甲方自愿将财茂园2幢自行车库21号（面积14.59平方米）出卖给乙方。车库成交价为18200元。其后，纪进向南通市财政局支付车库款项18200元，南通市财政局亦将案涉车库过户至纪进名下。此外，纪进为领取房屋产权证缴纳印花税7.9元，契税947.43元，合计955.33元。诉讼中，原、被告双方对于以下事实存有争议：1、关于案涉车库权利受让情况。被告（反诉原告）纪进陈述：2001年原、被告签订买卖协议时，被告（反诉原告）纪进只承诺其可享有永久使用权，而未承诺办证。为此，双方在协议中仅针对案涉房屋的过户事宜进行约定，并未就案涉车库的过户事宜进行约定。案涉车库属于福利分房，系南通市财政局分给职工使用，当时已经明确告知谭宝明，至于车库的产权证情况，被告当时自己也不知情，只是告知不好过户。直至2019年，被告（反诉原告）纪进才取得案涉车库所有权，现原告（反诉被告）谭宝明要求将案涉车库过户至其名下，理应支付被告（反诉原告）纪进取得车库所有权而支出的相关费用。原告（反诉被告）谭宝明主张：2001年案涉买卖协议签订时，原告（反诉被告）谭宝明从被告（反诉原告）纪进处购买的是案涉车库所有权，仅因纪进告知其该车库不好办证，双方未在案涉协议中对车库过户进行约定。直至2019年上半年，原告（反诉被告）谭宝明方知可凭原始发票及相关辅助材料至房管局办理车库产权证，因其手中只有发票复印件，故要求纪进协助将南通市崇川区财茂园2号楼21号自行车库产权过户给原告（反诉被告）谭宝明。2、关于案涉车库的面积差问题。被告（反诉原告）纪进陈述，2001年双方签订的买卖协议约定车库面积为10平方米，合同总价款30.8万元亦是以10平方米的价格标准计算的，实际上案涉车库面积为14.59平方米，原告（反诉被告）谭宝明少付4.59平方米的车库款，按6000元/每平方米计算，原告（反诉被告）谭宝明仍应补交差价款27540元。对此，被告（反诉原告）纪进提供其单方委托制作的《房地产市场价值估价报告》。据该份报告载明：案涉车库评估单价为6000元/㎡。原告（反诉被告）谭宝明主张：根据案涉协议载明，总购房款30.8万元里已包含案涉车库款。因签订合同时纪进未提供案涉车库产权证，故原告并不清楚案涉车库具体面积，仅凭纪进陈述在协议中确认了车库面积为10平方米。后纪进向原告（反诉被告）谭宝明交付车库发票复印件，并在案涉发票存根联复印件上签字确认，亦可视为纪进对案涉车库面积的事后追认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应恪守诚信，全面履行合同义务。据本案查明，2019年9月案涉车库产权已过户至被告（反诉原告）纪进名下，诉讼中被告（反诉原告）纪进亦同意将案涉车库过户至原告（反诉被告）谭宝明名下，车库过户具备履行条件，故关于原告（反诉被告）谭宝明要求纪进协助将南通市崇川区财茂园2号楼21号自行车库产权过户给原告的主张，本院依法予以支持。关于被告（反诉原告）纪进主张其为取得案涉车库所有权所付相关费用是否由谭宝明承担的问题，双方争执不一。本院认为，据《房屋买卖协议》中关于车库售卖的约定，结合案涉发票中纪进签署的“该车库属本人所有”字样，可以认定车库属于双方买卖合同的标的物。房管部门备案合同中虽未涉及案涉车库，但经查双方当事人事实上履行的合同为2001年7月9日签订的房屋买卖协议，被告否认案涉车库属于买卖合同的标的物，与事实不符，本院不予采信。对于被告提出的其他抗辩意见，本院认为即使签订房屋买卖协议时，基于种种原因，案涉车库无法过户，但值得注意的是，双方签订协议时，均基于案涉车库归纪进所有但客观上不具备过户条件的认知，而实际上签订买卖协议时，该车库已经登记在南通市财政局名下，具备过户条件，被告未能提供证据证明其向原告披露该情况，应承担相应的法律责任；其二，即使如被告所述其向原告出卖的仅是使用权，但原告对该车库应享有永久占有使用权，且具备权利排他性。而事实上该车库所有权在案涉房屋买卖协议签订时，早已登记在财政局名下，原告亦无法基于占有对抗所有权人。由此可言，被告亦存在过错。综上，本案中，被告（反诉原告）纪进的相关诉讼请求，于法无据，本院碍难支持。关于被告（反诉原告）纪进要求反诉被告谭宝明支付车库差价款27540元的问题，本院注意到案涉车库交易属于特定物整体（即财茂园2幢车库21室）买卖，协议中载明的“10㎡”是对标的物（即案涉车库）附带的信息说明，而非双方价格确认的依据，故被告（反诉原告）纪进的该项反诉请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纪进于本判决书生效之日起三十日内协助将南通市崇川区财茂园2号楼21号自行车库产权过户给原告（反诉被告）谭宝明。二、驳回被告（反诉原告）纪进全部诉讼请求。本诉案件受理费人民币80元、反诉案件受理费484元，合计564元，由被告（反诉原告）纪进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币564元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账46×××6565)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  朱云峰二〇二〇年九月十一日法官 助理  黄晨阳书 记 员  陈枫茜