安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初4830号 原告：陈某，女，2006年2月21日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 法定代理人：阳群，女1981年9月4日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。系原告陈某母亲。 委托代理人：陈茂杰，安徽晟成律师事务所律师。 被告：徐国祥，男，1987年8月4日生，汉族住安徽省霍邱县众兴镇红卫村苏塘组。 委托代理人：晏学文，安徽省六安市金安区皋城法律服务所法律工作者。 原告陈某与被告徐国祥房屋租赁纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人陈茂杰、被告徐国祥及其委托代理人晏学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付租金17500元（自2020年7月1日起暂计算至2020年8月31日），并自2020年9月1日起按每天291.67元支付租金至实际交房之日止；3、依法判令被告支付违约金31500元；4、依法判令被告承担自2020年7月1日至实际交房之日止租赁期间因经营产生的水、电物业费、水电增容费及各种费用、税收；5、本案诉讼费由被告承担。在法庭辩论终结前，原告增加一项诉请作为第四项诉讼请求，即依法判令被告于本判决生效时，立即将租赁的六安市解放路阳光小区1号商住楼7号商铺交还给原告，原第四项、第五项诉讼请求变更为第五项、第六项诉讼请求。事实与理由：原告与被告经协商，于2020年6月30日签订房屋租赁合同，约定原告将六安市解放路阳光小区1号楼商住楼7号商铺不动产权号为0589013租赁给被告使用，租期为1年自2020年7月1日起至2021年6月30日止，一年租金为105000元，并于合同签订当天付清。根据该房屋租赁合同第六条第一款第5项及第八条约定，被告未按约定支付房租1个月以上的，原告有权解除合同，并有权要求违约方按当年总租金的30%支付违约金。同时，合同约定租赁期间由被告经营产生的水、电、物业管理费、水电增容费及各种费用、税收均由被告自行承担。合同签订后，被告仅支付了20000元，经原告多次催要，被告一直以种种理由推脱，至今未全部付清。被告的行为已经违反协议约定，构成根本违约，被告的违约行为也给原告的合法财产权益造成了侵害，根据中华人民共和国民事诉讼法、合同法等相关法律规定，为维护原告合法的财产权益，特具状贵院，望判如所请。 被告徐国祥答辩称，原告的诉请第一项解除租赁合同，该项请求被告已于2020年8月28日将租赁房交付，原告已实际接收。诉请第二项，被告欠租金17500元与事实不符，被告已于2020年7月9日微信支付20000元、押金10000元共计30000元，不存在拖欠租金，截止交房之日，被告在原告处尚有12500元未予计算。诉请第三项，依据租赁合同同年7月9日原、被告再次对租赁费由105000元变更为分二期给付（双方微信记录为证），第一期付55000元，第二期3个月后付清，退一步说即使违约也只能按55000元计算且违约金过高,更值得一提的是，被告不能经营是因行政行为导致的无法经营，而非被告自身过错，故自身不存在违约行为。第四项诉请，被告已于8月28日全部交清水、电、物业费，被告有微信记录和支付凭证；第五项变更的诉讼请求，该项请求被告在第一项当中已经陈述，诉请房屋已于8月28日实际交付（双方对房屋以实际交接），第六项的诉讼请求由法院判决。综上所述，原告的各项除第三项有争议外，其他诉请证据不足，被告有证据足以证明其观点，故依法驳回原告诉请或依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查确认的证据及当事人当庭陈述认定事实如下：2020年6月30日，原告的法定代理人阳群与被告徐国祥签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于六安市.34平方米商铺（不动产权证号：皖（2020）六安市市不动产权第××号）出租给被告使用，合同约定：“……第三条租赁的期限、用途1、房屋租期为壹年，自2020年7月1日起至2021年6月30日止。……第四条年租金、支付时间1、房租第一年资金为105000元。2、支付时间第一年租金，乙方于签订合同当天付清……5、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金10000元，合同履行完毕后本保证金由甲方无息退还乙方。……第六条合同的解除与终止（一）房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回房屋；……5、未按约定支付房屋1个月以上。……第八条违约责任及赔偿1、符合本合同第六条（一）（二）项约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年总租金的30%支付违约金。……”上述合同签订后，双方口头变更了租金的支付方式，即上半年租金55000元，应于签订合同后一周内付清。2020年7月2日，原告向被告出具收条一份确认收到被告交付履约保证金10000元；2020年7月9日，被告通过微信向原告交付租金20000元。后上半年的剩余35000元租金，被告一直未能支付，以致成讼。 另查明，涉案房屋由被告承租后用于其投资的“六安市裕安区怡佳网吧”经营，2020年8月19日，六安市文化和旅游局向该网吧作出六文综罚字[2010]第六号行政处罚决定书，给予六安市裕安区怡佳网吧吊销《网络文化经营许可证》的行政处罚。 再查明，本案在审理过程中，原、被告已于2020年8月28日解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告徐国祥在解除合同时已结清租赁期间的全部水费、电费、物业费等合同约定的费用，同日，被告向原告交付了涉案租赁房屋，原、被告双方就违约责任承担问题，未能协商一致。 以上事实有原告提交的原告户口本复印件、房产证复印件、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》原件、微信聊天截图、微信转账截图、保证金收条、《证据先行登记保存通知书》、《行政处罚事先告知书》、《行政处罚决定书》等证据以及原告代理人及被告徐国祥的当庭陈述意见予以佐证，本院对此予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及达成的关于租金支付时间的口头协议均系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行，被告未能按照约定时间及时支付租金，已经构成违约，根据合同约定，原告享有合同的解除权，本案在审理过程中，双方已于2020年8月28日就合同解除事宜达成一致并已实际交还涉案房屋，因此原告诉讼请求关于返还涉案房屋的主张，因该项权利已经实现，本院对此予以确认。合同解除后，被告仍然应当就其违约行为承担相应的违约责任，原告主张按照合同约定要求被告承担以合同价款总额30%即31500元支付违约金的诉讼请求，被告抗辩称违约金计算标准过高，应当以第一笔55000元作为计算依据，本院认为，原告庭审中并未举证证明其实际损失情况，且本案合同纠纷发生之后，原告主张解除合同并要求返还房屋，被告亦主动与原告协商一致解除合同并履行交换房屋的义务，以及时减少原告因此造成的损失，结合原、被告缔约时对合同租金可期待利益以及双方合同解除后，原告另寻承租人所造成的租赁物空置期间的房租损失亦属客观实际，本院酌定由被告向原告承担违约金24000元；关于原告主张要求被告支付欠付自2020年7月1日至2020年8月31日期间的租金17500元并自2020年9月1日按每天291.67元支付房租至实际交房之日止的诉讼请求，因双方租赁合同业于2020年8月28日解除且涉案房屋已交还原告方，因此租金应当以实际租赁天数予以计算，经核算应为16973元（105000元/365天*59天），本案中，原告实际交付租金20000元，故原告主张被告拖欠上述期间的租金，与事实不符，本院不予支持，被告已付租金20000元扣除其应付租金后，余款3027元原告应当予以返还被告。关于原告主张要求被告承担自2020年7月1日至实际交房之日止租赁期间因经营产生的水、电物业费、水电增容费及各种费用、税收的诉讼请求，被告抗辩称合同解除时相应费用已经缴纳，原告方核实后对此予以认可，原告的该项诉求权利已经实现，本院对此予以确认。庭审中，双方均表示就已付租金及押金部分10000元在本案中一并予以处理，本院对此予以确认，比除被告应承担的违约金后，被告还应向原告支付违约金10973元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之规定，判决如下： 一、被告徐国祥应向原告陈某承担违约金24000元，扣除原告陈某应予向其返还的租金3027元及履约保证金10000元后，被告徐国祥应于本判决生效之日起五日内向原告陈某支付违约金10973元； 二、驳回原告陈某其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1030元，减半收取515元，由被告徐国祥承担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  潘宗宝 二〇二〇年九月八日 书记员  许 冉 附相关法条： 中华人民共和国合同法 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。