河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10510号上诉人（原审被告）：郑州中楷置业有限公司,住所地郑州经济技术开发区德通街以东、三江路以南,统一社会信用代码914101003974407247。法定代表人:贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋家敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：程衬衬,女,1988年10月19日出生,汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：郭永娟，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：罗欣，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。上诉人郑州中楷置业有限公司（以下简称中楷置业）因与被上诉人程衬衬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院作出的（2020）豫0122民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人中楷置业的委托诉讼代理人潘婷，被上诉人程衬衬的委托诉讼代理人郭永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中楷置业上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。第一，程衬衬单方违约，按照认购书的约定所付款项不应退还。程衬衬因自身原因导致无法签订《商品房买卖合同》，且程衬衬未按照认购书约定的期限办理银行贷款，亦未补足剩余房款，系程衬衬单方违约，按照认购书的约定所付款项不应退还。限购政策只是限制购买并非无法购买，程衬衬不能以此为由拒绝履行合同。第二，上诉人与程衬衬于2016年10月10日签订认购书，至今已近4年之久，依据合同法相关规定，解除权作为除斥权，程衬衬的主张已超出除斥期间，其主张解除合同的请求不应支持。且除斥期间为法院应当依职权审查事项，一审法院未予查清。第三，程衬衬签订认购书时为中楷置业员工，其享受了员工推荐的优惠政策，程衬衬因签订本案认购书从中楷置业领取了10600元购物卡，即使判决退还房款，该款项应予以扣除。认购书中约定的1万定金作为履约保证，在合同解除的情况下，该定金不应退还。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判支持我方上诉请求或发回重审。程衬衬辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，中楷置业上诉请求不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。一、根据郑州市人民政府于2016年10月1日出台的限购政策载明，对于拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在本市市区向其售房，程衬衬在签订认购书时，其作为非郑州市户籍居民家庭，在郑州市已购买一套住宅，无法再购买第二套住宅。该认购书的合同目的无法实现的原因系政策限制，而并非程衬衬单方违约。二、根据合同法第95条的规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使该权利消灭。本案中程衬衬与中楷置业签订的郑州恒大雅苑楼宇认购书中并没有关于程衬衬可以行使解除权及期限的约定，程衬衬是因政策原因要求解除合同，行使的是法定解除权，对于此解除权法律并没有规定，故程衬衬主张解除合同并没有超过期限。三、关于中楷置业主张的10600元事实不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。四、合同解除的原因系因政策原因，程衬衬所交的1万元定金应当予以退还。程衬衬向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2016年10月10日签订的《郑州恒大雅苑楼宇认购书》（编号为0000482）；2.依法判令被告退还原告已付房屋首付款（含定金）218625元、维修基金6691元，合计225316元及利息（以225316元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月10日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。起诉时利息暂计38291元），以上共计263607元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月10日，程衬衬作为买受人与郑州中楷置业公司作为出卖人签订《郑州恒大雅苑楼宇认购书》一份，认购郑州中楷置业公司开发建设的位于中××、××以南××大雅××单元××房屋××套，建筑面积约为102.95平方米，认购总价为1068625元。付款方式为按揭付款，定金10000元，须于签署本认购书时付清，首期房款208625元（不含定金），须于签订《商品房买卖合同》的同时付清。认购书签订后，原告依约向被告支付了定金10000元、首付款208625元、维修基金6691元，被告向原告出具收款收据共计2份。现原告因限购政策不具备购房资格，双方无法签订《商品房买卖合同》。双方协商无果，原告诉至该院。一审法院认为，原、被告双方签订的《郑州恒大雅苑楼宇认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现因原告无购房资格，致使双方不能继续签订《商品房买卖合同》，商品房买卖的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，故关于原告要求解除《郑州雅居乐雅苑认购书》的诉请，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，认购书解除后，被告郑州中楷置业公司应返还原告已交的全部购房款。因原告提交的维修基金交存凭证出票主体为郑州中楷置业公司，郑州中楷置业公司未提交证据证明其已向有关部门交纳涉案维修基金，故关于原告要求被告返还维修基金的诉讼请求，该院予以支持。因原告现无购房资格导致原、被告不能继续履行签订的《商品房买卖合同》，原、被告对此均存在过错，故关于原告要求被告支付利息损失的诉请，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告程衬衬与被告郑州中楷置业有限公司于2016年10月10日签订的《郑州恒大雅苑楼宇认购书》；二、被告郑州中楷置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程衬衬购房款218625元、维修基金6691元；三、驳回原告程衬衬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5254.10元，减半收取2627.05元，由被告郑州中楷置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人中楷置业提交如下证据材料：郑州恒大雅苑项目员工推荐购房赠送确认函原件一份、郑州恒大雅苑项目员工介绍购房登记函原件一份、程衬衬向曹帅出具的授权委托书一份、曹帅的身份证复印件以及由曹帅签字的购物卡领取清单一份，拟证明程衬衬购买案涉房屋时为中楷置业员工，因本案交易向其赠送了购物卡10600元，由其配偶曹帅代领。程衬衬针对中楷置业提交的上述证据材料发表质证意见：1.该组证据在一审时就已存在，不属于二审时的新证据，依法不能作为认定案件事实的依据；2.该组证据的签名以及金额前后矛盾，真实性无法核实，无法证明与本案存在关联；3.程衬衬认购时间是2016年10月10日，两份证据材料显示签订时间是在2017年3月21日，无法确定是该案件的购物卡。被上诉人程衬衬未提交新证据。本院经审查认为，中楷置业所提交的上述证据材料，与本案的关联性不强，不能证明其待证的事实，不予采纳。本院二审经审理查明的事实同一审法院查明的事实。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。中楷置业、程衬衬双方签订的《郑州恒大雅苑楼宇认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但根据郑州市人民政府办公厅郑政办【2016】64号文件《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》的有关规定，限制向其销售拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。程衬衬非郑州市居民家庭，已在本市购买1套住房，购买案涉房屋系第2套住房，属于限购对象，即程衬衬购买案涉房屋将无法办理产权过户手续，其购房目的无法实现，故程衬衬请求解除案涉认购书的理由正当，本院予以支持。因当事人双方未对解除权的行使期限进行约定，也不存在程衬衬经中楷置业催告后在合理期限内不行使的情形，故中楷置业称本案已超过除斥期间的上诉主张不能成立。案涉认购书签订时郑州市人民政府办公厅的限购通知已颁布实施，所购房屋不能办理产权转移登记当事人双方是明知的，认购书不履行不能归责于一方当事人，双方均存在过错，故中楷置业称程衬衬不履行认购书已构成违约，不应退还1万元履约保证金的上诉主张不能成立。程衬衬的爱人曹帅从中楷置业领取10600元购物卡的时间为2017年3月，且属于赠送的性质，故要求从应返还的购房款中扣除相应金额购房款的上诉主张亦不能成立。综上所述，上诉人中楷置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5254.1元，由上诉人郑州中楷置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年九月八日书记员  刘佳辉