文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3075号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师服务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：莫晓红，公司员工，特别授权。被告：袁小利，男，生于1979年5月20日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：戚永琼，女，生于1983年5月26日，汉族，住重庆市忠县，系被告之妻，特别授权。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告袁小利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘先军、莫晓红，被告袁小利委托诉讼代理人戚永琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费1704.12元，电梯费1419.99元，公共能耗分摊费164.79元，共计3288.90元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是x小区的前期物业服务公司，被告于2013年1月11日入住该小区，并与原告签订了《x小区前期物业管理服务协议》，原告按照约定提供了物业服务，但被告从2017年1月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费1704.12元，电梯费1419.99元，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元。经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告袁小利辩称：原告诉称的被告房屋地址及物业费、电梯费、分摊费欠费时间属实。被告不交物业费的理由为：1、被告长期不在家，每年过年回家电梯都是损坏的，需爬楼梯，向原告反映，原告不处理；电梯没有摄像头，现在才安装了摄像头；原告管理不善，本小区1号楼9-2发生火灾，消防队出警，消防栓没水；露天公共区域停车原告收费；本小区理发店占用公用面积原告收取每月50元费用的；1号楼的坝子清洁差，目前被占用为餐馆，原告没有管理；原告应当安装可视电话至今未安装；2号楼电梯井旁小房间被业主占用；1号楼绿化带被占用种菜；电梯费收费标准过高，被告常年不在家，应当据实分摊。本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告袁小利系忠县x小区1-27-3住房的业主，房屋建筑面积为107.58㎡。2010年6月22日，原告与x小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《x小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于x小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年6月22日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《x小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至x小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2013年2月16日，原告与被告签订《x小区前期物业管理服务协议》，对《x小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对x小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，x小区成立了忠县x小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县x小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事x小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县x小区撤场事宜，原告对x小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《x小区前期物业服务合同》签订至今，原告依约对忠县x小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。被告提出原告物业服务不到位，请求减半收取物业服务费。其虽提交了《x小区业主委员会安全检查汇报》等证据拟证，但该照片仅能证实原告的物业服务存在瑕疵，并不能充分证实原告未提供物业服务。同时，经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即1533.66元（0.48元/月·平方米×107.58平方米×33个月×90%）。被告辩称其长期未在家使用电梯，要求电梯运行的电费进行据实分摊，而不是应该按照打包收费，故不同意交纳电梯费。经查，原、被告于2013年2月16日签订《x小区前期物业管理服务协议》，约定了电梯费实行包干制，按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等；该合同明确了公摊费的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等，并未包含电梯运行电费，合同未注明电梯费据实分摊的例外情形，故被告应当按照合同约定缴纳相应的电梯费，被告的该辩称不成立。现原告主张电梯费1419.99元，未超出原、被告签订的《x小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《x小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业服务企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁小利于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1533.66元、电梯费1419.99元，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元，共计3118.44元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁小利负担。本判决为终审判决。审判员  周红宇二〇二〇年九月十日书记员  周俊霞