江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2816号上诉人（原审原告）：束凌晓，男，1971年11月2日生，汉族，住上海市闸北区。上诉人（原审原告）：张嫣婷，女，1980年8月28日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：束凌晓，男，1971年11月2日生，汉族，住上海市闸北区（系张嫣婷丈夫）。被上诉人（原审被告）：苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320214091488784T，住所地江苏省无锡市建筑西路599-1十四楼1408室。负责人：贺寅宇，系该公司经理。委托诉讼代理人：严咪咪。上诉人束凌晓、张嫣婷因与被上诉人苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司（以下简称易居臣信无锡分公司）居间合同纠纷一案，不服无锡市滨湖人民法院（2019）苏0211民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人束凌晓、张嫣婷的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部请求。事实与理由：1、《结算确认书》上的“E金券”并不存在，其从未见过，一审法院认为该“E金券”和《居间合同》编号相同认定易居臣信无锡分公司提供了中介服务认定错误。2、其购买案涉房屋没有享受到所谓的“十五万”优惠，从房屋备案价格和实际购买价格就能看出，一审法院认定其享受了特定的优惠政策不符合事实。3、易居臣信无锡分公司和开发商都明知商品房价格不得在政府备案价上进行销售，却以《居间合同》的形式变相涨价，收取的居间费对价仅是给予其一个购买房屋的权利而非房屋优惠的权利。被上诉人易居臣信无锡分公司答辩意见：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回束凌晓、张嫣婷的诉讼请求。束凌晓、张嫣婷一审诉讼请求：1、解除其与易居臣信无锡分公司签订的居间合同;2、易居臣信无锡分公司退还其居间服务费80000元。一审法院经审理查明:2017年6月27日，束凌晓、张嫣婷(乙方)与无锡极富房地产开发有限公司（以下简称极富房地产）(甲方)签署《商品房认购协议》（编号：0001325），主要内容为：极富地产开发建设的金禧家园D区项目，已具备商品房预售条件，并领取锡房销036号《商品房预售许可证》……一、束凌晓、张嫣婷订购14幢47单元2504室，该房屋建筑面积暂测为123.26平方米，最终以实测面积为准；二、束凌晓、张嫣婷订购的该房屋单价为15778元/平方米，总房款暂定为人民币（大写）壹佰玖拾肆万肆仟柒佰叁拾捌（¥1944738元）……三、束凌晓、张嫣婷同意签订本协议时，支付定金人民币贰万元整……签订商品房买卖合同后，束凌晓、张嫣婷支付的定金转为房价款……极富房地产在甲方落款处盖有其公司销售专用章，且手写注明折扣体系：（总价-15万元）*0.96*0.98*0.98；折后总价：1654720；折后单价：13424.63；束凌晓、张嫣婷在乙方落款处签署姓名、身份证号、联系地址和联系电话；在合同最下方写有“自然”、“马银娜”。该合同无落款日期，束凌晓认为该合同于2017年6月27日签订，易居臣信无锡分公司认为无落款日期无法核实，但常规操作是与交付定金的日期一致。同日，束凌晓在极富房地产售楼处通过POS机刷卡（消费）20000元，商户名称为极富房地产。此外，束凌晓又提供了一份《机打认购书明细确认单》复印件，称2017年6月27日，其自行前往富力城售楼处选购了涉案房屋并当场交付定金20000元，售楼人员向其出具了该确认单，该确认单载明认购时间为2017年6月27日，且注明“来访途径：自然”。易居臣信无锡分公司认为该确认单系复印件，无法核实真实性，故不予认可其法律效力。2017年6月28日，束凌晓、张嫣婷(甲方)与易居臣信无锡分公司(乙方)签订《居间合同》，主要内容为：束凌晓、张嫣婷欲购买新建商品房，特委托易居臣信无锡分公司提供发展商的信息，为束凌晓、张嫣婷与发展商签订商品房销售(预售/现售)合同提供居间服务。居间服务期限为自本合同签订之日起至束凌晓、张嫣婷与发展商签订商品房销售(预售/现售)合同之日结束；束凌晓、张嫣婷在第三方支付平台开立的束凌晓、张嫣婷预存账户预付80000元作为预存的居间服务费；服务内容：易居臣信无锡分公司根据束凌晓、张嫣婷要求代为寻找发展商，挑选合适的房屋；提前通知并带领束凌晓、张嫣婷参观房屋；代为审查发展商及房源的基本情况，并向束凌晓、张嫣婷如实提供发展商及房源及销售的信息；为束凌晓、张嫣婷提供订阅的媒介服务；撮合束凌晓、张嫣婷与开发商签署商品房销售(预售/现售)合同。束凌晓、张嫣婷未能与易居臣信无锡分公司介绍的发展商签订商品房销售(预售/现售)合同的，则在束凌晓、张嫣婷提出申请之日起10个工作日内，将束凌晓、张嫣婷未成交部分的居间服务费按原支付路径全部无息退还给束凌晓、张嫣婷。束凌晓、张嫣婷在该居间合同上签署姓名、身份证号、联系地址和联系电话，在该合同上加盖易居臣信的合同专用章。该居间合同右上角有手写编号17062820585301457303。同日，束凌晓签署《结算确认书》，载明：本人束凌晓、张嫣婷，证件号3101101971××××××××，确认购买金禧家园Ｄ区项目房屋，房号47-2504，并拟于／已与发展商签订商品房销售（预售／现售）合同。现确认使用订单编号为17062820585301457303的Ｅ金劵，用以享受购房优惠。本人同意第三方支付平台将本人在该平台账户中的捌万元预存款转入相应的中介机构账户，作为向该中介机构支付的中介服务费。签字：束凌晓、张嫣婷；日期：2017年6月28日。当晚9时左右，束凌晓通过转账方式向易居臣信无锡分公司交付80000元，易居臣信无锡分公司向其出具收据（编号：8861618），注明收款事由为服务费。2017年10月27日，易居臣信无锡分公司向束凌晓开具增值税普通发票（编号14840984），价税合计80000元。束凌晓称结算确认书上的张嫣婷的签名不是本人所签，该结算确认书上的内容有且只有束凌晓的签名和证件号是本人所写。该确认书的内容为格式条款，填空的部分可能是后面填写的。此外，该确认书也无易居臣信无锡分公司的签字或盖章，不符合法律要件。2018年5月21日,束凌晓、张嫣婷(买受人)与极富房地产(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》（合同编号FCL-D-0966）,载明涉案房屋总价1654720元、单价13424.63元/平方米。一审另查明,根据无锡市房地产市场网（网址××）中无锡房地产信息公众发布平台查询的公示价格显示，涉案房屋公示单价为13474元。一审再查明，无锡市物价局和无锡市住房和城乡建设局发布的锡价服〔2017〕64号文件即《关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及“一价清”制度的通知》，载明该通知自2017年8月15日起执行。以上事实，有双方提供的《居间合同》、《收据》、《商品房认购协议》、《结算确认书》、《商品房买卖合同(预售)》、机打认购书明细确认单（复印件）、转账凭证等证据及当事人陈述在卷佐证。一审审理中,易居臣信无锡分公司还提供了其与极富房地产签订的《合作框架协议》,称该协议系于2017年5月9日签订，证明其公司与极富房地产之间存在合作关系。该协议载明双方的合作项目为极富房地产开发建设的无锡富力城（金禧家园）项目，合作期限自2017年5月10日至2017年12月31日。合作内容包括：1、易居臣信无锡分公司为极富房地产提供项目的整合推广O2O营销服务（具体内容略）；2、极富房地产允许易居臣信无锡分公司整合相关合作公司为客户提供相关购房服务，并对客户的购房总价款给予优惠（优惠额度以极富房地产宣传材料和认购书载明金额为准），以及进行相关的广告与信息发布。对此,束凌晓认为易居臣信无锡分公司提供的合作框架协议系影印件，对真实性不认可。该协议是一份OTO协议即通过在网络上发展网络客户从而实现销售，其自行前往售楼处买房而非通过网络推广和中介，易居臣信无锡分公司并未获取线下中介销售富力城房屋的授权和资格。易居臣信无锡分公司解释，该协议通过线上审核流程，再以PDF版本打印出来，上面有易居臣信无锡分公司和极富房地产的盖章。该协议合作内容中“对客户的购房总价款给予优惠”体现在《商品房认购协议》即“折扣体系：（总价-15万元）*0.96*0.98*0.98”，其中150000元是易居臣信无锡分公司提供中介服务产生的优惠，其他系数都是开发商自己的优惠。一审审理中，关于易居臣信无锡分公司是否向束凌晓、张嫣婷提供了居间服务，易居臣信无锡分公司表示，其服务包括：发布广告、宣传信息、向束凌晓、张嫣婷介绍房源、看房选房、促使原告与开发商签订买卖合同、享受房价优惠等。最终，束凌晓、张嫣婷在易居臣信无锡分公司的斡旋下与极富房地产签署《商品房买卖合同(预售)》，且因易居臣信无锡分公司与极富房地产之间有合作而在购房总价上享有150000元的优惠，故束凌晓、张嫣婷已经享受到了易居臣信无锡分公司提供的居间服务。虽居间合同签订时间（2017年6月28日）晚于定金支付时间（2017年6月27日），实际是因为2017年6月27日购房人数较多，束凌晓、易居臣信无锡分公司因当天时间较晚仅达成口头合同而未及时形成书面合同，但在第二日即28日就及时补签了书面合同。此外，在《商品房买卖合同(预售)》补充协议中，定金缴纳的日期为2017年6月28日，说明开发商知悉并认可倒签居间合同的情况。束凌晓、张嫣婷表示，支付定金在前，与易居臣信无锡分公司签订居间合同在后，证明其购买涉案房产与易居臣信无锡分公司毫无关系。《商品房认购协议》上的“自然”两字也证明其购买涉案房屋并非是经过易居臣信无锡分公司的介绍，其在富力城售楼处的整个购房过程易居臣信无锡分公司均未参与，故易居臣信无锡分公司未向其提供任何的居间服务。一审审理中,关于束凌晓、张嫣婷是否享受了购房优惠。束凌晓表示，不清楚150000元的优惠是什么，也未实际享受到该优惠，其购买的涉案房屋是按照开发商在政府的备案价购买的。如果按照《商品房认购协议》中涉案房屋的原价已超过政府备案价，则违反了相反政府规定，该协议不具有合法性。易居臣信无锡分公司表示，束凌晓所谓的超备案价销售与其无关，其对于是否超备案价也不清楚。根据双方提供的《商品房认购协议》以及涉案房屋实际销售的价格，已证实束凌晓、张嫣婷在购买该房产时享有150000元的折扣优惠。一审法院经审查后认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，束凌晓、张嫣婷认为其购买涉案房屋并未通过易居臣信无锡分公司提供的中介服务，未享受任何购房优惠,故主张解除双方的居间合同,要求易居臣信无锡分公司返还居间服务费80000元。但束凌晓、张嫣婷作为具有完全民事行为能力的主体,在自愿的基础上进行交易,意思表示真实,理应对自己的行为负责。易居臣信无锡分公司提供《商品房认购协议》、《结算确认书》、《收据》等证据证明束凌晓、张嫣婷已确认该笔80000元系支付给易居臣信无锡分公司的服务费，而束凌晓、张嫣婷凭借E金劵享受购房（涉案房屋）优惠。虽束凌晓、张嫣婷现不认可该份结算确认书，但由其转账的行为结合易居臣信无锡分公司出具的收据及开具的发票，可以互相印证服务费存在的相关事实。同时，该《结算确认书》中E金劵编号即17062820585301457303与《居间合同》中号码一致，其中关于购房优惠的计算方式亦与易居臣信无锡分公司所述的优惠方案相符。此外，根据涉案房屋的实际交易情况，束凌晓、张嫣婷确实在易居臣信无锡分公司的中介服务下购买了涉案项目房产，也享受了特定的优惠政策，故其支付中介服务费并非没有事实依据。至于束凌晓、张嫣婷认为涉案房屋按《商品房认购协议》中原价销售超备案价一节,不属于法院主管范围,束凌晓、张嫣婷可通过其他合法途径解决。综上,束凌晓、张嫣婷的主张缺乏事实依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决如下:驳回束凌晓、张嫣婷的全部诉讼请求。案件受理费1800元,由束凌晓、张嫣婷负担。二审经审理查明，对于原审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉《居间合同》是否合法有效，易居臣信无锡分公司是否履行了居间义务，是否应当向束凌晓、张嫣婷返还80000元居间费。根据我国商品房销售实行的商品房价格备案制度，要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。一方面这样的备案有利于加强房地产领域的行政监管，打击炒房、囤房等投机行为，另一方面也给予了开发商相对自主的定价权，有利于整个房地产市场的长期稳定。本案中，易居臣信无锡分公司与束凌晓、张嫣婷签订的《居间合同》存在规避商品房价格备案制度的情形。本案中，束凌晓、张嫣婷于2017年6月27日与极富房地产签署了《商品房认购协议》，该协议中对于认购的房屋信息明确具体，且明确约定了《商品房买卖合同》的签约时间、房屋交付时间等，束凌晓、张嫣婷于当日支付了2万元定金。而束凌晓、张嫣婷与易居臣信无锡分公司之间的《居间合同》于次日6月28日签订，此时显然所谓的提供信息、撮合缔约等事宜束凌晓、张嫣婷已经与开发商自行完成。束凌晓、张嫣婷称因想享受到15万元的优惠才在已经签订认购协议的情形下签订了案涉的《居间合同》，易居臣信无锡分公司也称因其公司与开发商的合作，束凌晓、张嫣婷才享受到了15万元的优惠。因此，案涉《居间合同》签订之时，该合同上书面载明的居间义务实际上已经由束凌晓、张嫣婷自行完成，而所谓的15万元优惠客观上并不存在。《商品房买卖合同（预售）》载明的涉案房屋总价1654720元、每平方米单价13424.63元，该价格与无锡房地产信息公众发布平台公示的备案单价13474元基本一致，事实上案涉房屋不可能以成交价上浮15万元销售，易居臣信无锡分公司作为专业的房地产经纪公司对此应当是明知的，其未履行任何居间义务在束凌晓、张嫣婷已经与极富房地产签订《商品房认购协议》的情形下，以签订居间合同收取居间费用的形式事实上变相在商品房备案价格上进行销售，违反了商品房销售备案制度。《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条第二款规定违背公序良俗的民事法律行为无效。因此，不违背公序良俗是民事法律行为的有效要件，违背公序良俗的民事法律行为无效。公序良俗包括公共秩序与善良风俗两个方面，从基本权利义务的角度，可将公共秩序分为基本权利实现性公序和管理秩序维护型公序，而管理秩序维护型公序又可分为经济社会管理秩序之维护和婚姻家庭秩序之维护。商品房销售备案制度正是国家为了维护经济社会中商品房市场的秩序而制定。国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。该通知第十三条规定：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中明确规定：2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。江苏省物价局关于印发《江苏省商品房销售明码标价实施细则》通知中亦规定：商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营与购房者最终结算的合同成交价格，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。案涉《居间合同》以居间之名行规避商品房备案制度之实，违反了国家关于经济社会管理秩序之维护，违反了国家宏观政策，扰乱了商品房市场秩序，违反公序良俗应为无效。易居臣信无锡分公司应当向束凌晓、张嫣婷返还收取的80000元服务费。众所周知，“家”是我们每一个中国人的精神之根，随着城市化建设和商品房市场的发展，作为“家”的衍生品，商品房除了商品意义外，亦具有不同于一般商品的特殊意义。党的十九大报告中，***提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，今年《政府工作报告》中再一次强调了这一点，再次重申应城施政，促进房地产市场平稳健康发展。作为商品房开发商和销售商均有义务遵守国家宏观政策，在政策范围内制定销售方案，维护健康有序的商品房市场秩序。综上，案涉《居间合同》因违背公序良俗而无效，易居臣信无锡分公司因该无效行为而取得的财产应当予以返还。一审法院适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4322号民事判决；二、确认苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司与束凌晓、张嫣婷签订的《居间合同》无效；三、苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向束凌晓、张嫣婷返还服务费80000元；四、驳回束凌晓、张嫣婷的其他诉讼请求。如果易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司负担；二审案件受理费1800元，由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司负担。本判决为终审判决。审判长 缪 凌审判员 钱 菲审判员 胡 伟二〇二〇年九月三十日书记员 蒋欣悦本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。