北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10991号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京兆佳品质物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南街11号楼。法定代表人：李云，经理。委托诉讼代理人：于爱军，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：席胜利，男，北京兆佳品质物业管理有限公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：中鼎安泰（北京）保安服务有限公司东城分公司，住所地北京市东城区王府井大街218-1号B4层B430。负责人：周红霞，董事长。委托诉讼代理人：侯瑞萍，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯东立，男，中鼎安泰（北京）保安服务有限公司东城分公司职员。上诉人北京兆佳品质物业管理有限公司（以下简称兆佳物业公司）因与上诉人中鼎安泰（北京）保安服务有限公司东城分公司（以下简称中鼎东城分公司）合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人兆佳物业公司的委托诉讼代理人于爱军、席胜利，上诉人中鼎东城分公司的委托诉讼代理人侯瑞萍、侯东立，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兆佳物业公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判中鼎东城分公司向兆佳物业公司支付违约损失52975元；2．判令中鼎东城分公司承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院将中鼎东城分公司的违约责任与其违约给兆佳物业公司造成的损失相混同和抵消的说法，缺乏法律依据，具体讲：1．由兆佳物业公司垫付的涉案停车场设施、设备及所产生的安装费用均应由中鼎东城分公司承担的事实清楚，证据充分。从兆佳物业公司和中鼎东城分公司双方相关经办人员的微信聊天记录看（见兆佳物业公司证据二席胜利与侯东立的聊天记录），中鼎东城分公司承诺停车设备费用由其承担，中鼎东城分公司应向兆佳物业公司支付代垫设备支出费用22975元，具有合同和法律依据。2．关于租金损失一节：自中鼎东城分公司应付未付首期租金之日起至兆佳物业公司提出终止合同之日（即兆佳物业公司证据中的律师函中所提及的2019年12月10日）止，共计40天，合计应收的租金收入为30000元，该期间因中鼎东城分公司拒绝履约付款，双方合同尚未解除，导致兆佳物业公司未敢与第三方签约，故该笔租金损失依法应由中鼎东城分公司承担。截止到2020年5月18日一审开庭当日，因中鼎东城分公司未确认解除合同，兆佳物业公司一直未敢与第三方签署委托管理合同，实际损失达15万元左右。中鼎东城分公司辩称，不同意一审判决，不同意兆佳物业公司的上诉请求和理由。中鼎东城分公司上诉请求：1．请求撤销一审判决书第三项；2．请求依法改判兆佳物业公司退还中鼎东城分公司保证金50000元及利息；3．请求依法改判兆佳物业公司赔偿中鼎东城分公司损失22071元；4．本案一、二审诉讼费由兆佳物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当，停车场登记备案手续的办理主体是兆佳物业公司，正是由于兆佳物业公司怠于履行该义务，造成合同目的无法实现，给中鼎东城分公司造成了严重的经济损失。中鼎东城分公司与兆佳物业公司签订协议之前，曾就案涉停车场的备案登记证书办理主体问题进行洽谈，兆佳物业公司曾向中鼎东城分公司承诺由其负责办理停车场备案登记证书，并保证在双方签订协议时能够将停车场登记备案证书交付给中鼎东城分公司，不影响中鼎东城分公司开展经营活动。中鼎东城分公司与兆佳物业公司虽未在协议中明确约定登记备案的办理主体，但根据兆佳物业公司一审时提交的其与关联公司之间签订的《合作协议》内容可知，兆佳物业公司在与中鼎东城分公司签订租赁协议之前就已经明确由兆佳物业公司自己以其关联公司的名义申请停车场登记备案。另，中鼎东城分公司与兆佳物业公司之间签订的租赁协议是由兆佳物业公司起草提供，双方的权利义务明显不对等，协议中仅约定了中鼎东城分公司的义务。一审法院仅以双方之间签订的不公平的协议内容就认定兆佳物业公司无办理停车备案登记手续的义务显然是错误的。此外，中鼎东城分公司当时为了经营停车场，特意为该停车场项目聘用多人，但由于兆佳物业公司怠于履行办理停车场备案登记手续的义务，而根据《北京市机动车停车条例》和《北京市机动车停车设施信息报送及经营性停车设施备案管理办法（试行）》的相关规定，没有备案登记证书的停车场就无法开展经营活动，兆佳物业公司的违约行为致使中鼎东城分公司在签订租赁协议后无法开展正常的经营活动，给中鼎东城分公司造成了严重的经济损失。二、一审法院认定事实错误，中鼎东城分公司不存在任何违约行为，兆佳物业公司应退还中鼎东城分公司交付的保证金并支付利息。中鼎东城分公司与兆佳物业公司签订协议当天（即2019年10月31日），就按照协议的约定向兆佳物业公司支付了50000元保证金，积极履行了义务。但由于兆佳物业公司未向中鼎东城分公司交付停车场备案登记证书，导致中鼎东城分公司无法开展经营活动，遂中鼎东城分公司已于2019年11月2日向兆佳物业公司提出解除合同，并要求兆佳物业公司退还保证金，但兆佳物业公司一直不予处理，故意拖延时间。在中鼎东城分公司多次上门要求退还保证金后，兆佳物业公司为了达到不退还保证金的目的，又以未按时支付租金为由向中鼎东城分公司提出解约。显然中鼎东城分公司根本不存在任何违约行为，而兆佳物业公司才是违约方。此外，在停车场入口处有一面遮挡墙，造成社会车辆无法正常进入停车场内，在双方签订协议之前，兆佳物业公司曾告知中鼎东城分公司该面墙已经上报城管部门，马上就可以拆除，不会影响中鼎东城分公司正常经营，但在协议签订时，该面墙并未拆除，且协议签订后兆佳物业公司就不再负责遮挡墙的拆除问题，让中鼎东城分公司自己与城管沟通，兆佳物业公司将自己应履行的义务完全转至中鼎东城分公司身上，显然构成了违约。本案中，中鼎东城分公司不存在任何违约行为，而兆佳物业公司却明显构成违约，在合同解除后，兆佳物业公司应退还中鼎东城分公司已交付的保证金并支付利息。兆佳物业公司辩称，不同意一审判决，不同意中鼎东城分公司的上诉请求和理由。兆佳物业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除兆佳物业公司、中鼎东城分公司双方所签《协议书》；2．判令中鼎东城分公司支付兆佳物业公司垫付的停车场设备费22975元以及对方违约造成的损失费3万元，合计52975元，且中鼎东城分公司所缴纳合同保证金5万元不予退还；3．判令本案诉讼费由中鼎东城分公司承担。中鼎东城分公司向一审法院反诉请求：1．请求判令解除中鼎东城分公司与兆佳物业公司所签订的《协议书》；2．请求判令兆佳物业公司返还中鼎东城分公司已支付的保证金5万元及利息1156．03元（以5万元为基数，按照银行同期贷款利率4．35%计算，自2019年10月31日暂计到2020年5月11日）；3．请求判令兆佳物业公司赔偿中鼎东城分公司因其违约而造成的损失22071元；4．本案全部诉讼费由兆佳物业公司承担。一审法院认定事实：兆佳物业公司与中鼎东城分公司于2019年10月31日签订了《协议书》，约定中鼎东城分公司承租兆佳物业公司之兆佳商场门口及后院停车位，承租期为2019年11月1日至2020年10月31日，保证金为5万元，场地使用费为每月900元／车位，共计25个车位，车位使用费支付方式为每六个月交纳一次，即135000元；下一次需提前一个月交纳使用费；在该协议尾部还备注：首期租金必须在2019年11月20日之前交清；此外，协议中还约定如乙方违约，甲方有权终止协议，所交纳的保证金及已交的场地使用费不予退还。双方合同签订后，中鼎东城分公司即交纳兆佳物业公司保证金5万元。此后，中鼎东城分公司未按协议约定如期向兆佳物业公司支付首期租金款，双方因故产生纠纷未能履行协议约定的承租事项，兆佳物业公司现起诉至法院，中鼎东城分公司亦提起相关反诉诉求。一审法院认为，本案兆佳物业公司与中鼎东城分公司之间的相关停车场承租协议，为双方自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依协议约定内容履行义务。现本案中鼎东城分公司答辩协议不能履行原因在于兆佳物业公司未能办理停车场手续所致，双方签订协议时未取得停车场登记备案相关手续，停车场不具备经营条件，导致双方签订的合同目的根本无法实现。对中鼎东城分公司上述答辩，一审法院认为，涉案双方在签订协议时未对停车场备案手续的办理主体进行约定，协议中兆佳物业公司亦未对办理停车场备案证明作出确认和承诺；此外，兆佳物业公司合作意向成立后，亦积极联系办理相关备案申请，清理整改停车场使用环境，使该停车场具备了经营条件，如果中鼎东城分公司按约及时给付首期租金，双方积极配合，该停车场获取备案证明和主管部门的许可后，当初双方签订协议之目的可以实现，故一审法院对中鼎东城分公司上述答辩不予支持；因本案中鼎东城分公司未按照协议约定条款支付首期租金，构成违约，故兆佳物业公司依照协议约定不予退还中鼎东城分公司所交保证金及要求解除涉案协议的诉求，一审法院予以支持；对兆佳物业公司涉案其他诉求，本着公平之原则考量，兆佳物业公司所不予退还的中鼎东城分公司保证金5万元足以折抵停车场相关损失，且兆佳物业公司所进行的施工及设备投入等，在以后的经营活动中亦可使用，故对兆佳物业公司涉案之其他诉求一审法院不予支持。对中鼎东城分公司涉案反诉诉求，对其解除双方之间协议的诉求一审法院予以支持；对其涉案其他诉求，因当庭未提交确凿证据相佐证，故一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年5月判决：一、判令解除兆佳物业公司与中鼎东城分公司之间的涉案停车场承租协议；二、驳回兆佳物业公司涉案之其他诉讼请求；三、驳回中鼎东城分公司涉案之其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中鼎东城分公司提交报警记录三份作为二审证据，欲证明多次向兆佳物业公司提出了解除合同并要求退还保证金，在兆佳物业公司不同意的情况下，中鼎东城分公司报警，在2019年11月17日向兆佳物业公司提出了解除合同。兆佳物业公司对上述证据的真实性认可，对关联性不确认，认为不属于二审新证据，不能证明中鼎东城分公司明确提出了解约的请求，也不能证明兆佳物业公司提出明确的意见。本院经审理查明的其它案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，双方当事人对于《协议书》解除并无异议，争议焦点在于《协议书》解除后的后续处理问题。一、关于中鼎东城分公司要求退还保证金及利息并赔偿损失22071元的上诉请求。根据本案查明的事实，中鼎东城分公司认可签署《协议书》时知晓涉案场地未办理停车备案手续的情况，中鼎东城分公司与兆佳物业公司签订的《协议书》中亦未约定办理停车场登记备案相关手续的具体时间要求，事实上，兆佳物业公司在《协议书》签订前后亦在积极联系办理相关备案申请，清理整改停车场使用环境，使停车场具备经营条件，中鼎东城分公司提出的兆佳物业公司未办理停车备案手续构成违约的主张，与事实不符，对其上诉意见本院不予采纳。中鼎东城分公司未依约按期支付租金构成违约，按照《协议书》约定中鼎东城分公司交纳的保证金不应返还，故对中鼎东城分公司上诉主张返还保证金及利息的意见，本院不予支持；同时，作为违约方的中鼎东城分公司要求赔偿损失的意见无事实和法律依据，本院亦不予支持。二、关于兆佳物业公司要求中鼎东城分公司支付垫付的停车场设备费并赔偿损失的上诉请求，根据本案查明的事实，中鼎东城分公司确曾向兆佳物业公司提供相关证件办理停车场设备，虽然本案系中鼎东城分公司违约导致合同解除，但客观上停车场设备兆佳物业公司在此后的经营中并非完全不能使用，在中鼎东城分公司交纳的保证金不予退还的情况下，一审判决认定保证金已经足以弥补兆佳物业公司的设备损失及其它损失，该认定合理，本院予以确认。兆佳物业公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上所述，兆佳物业公司、中鼎东城分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由北京兆佳品质物业管理有限公司、中鼎安泰（北京）保安服务有限公司东城分公司各负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张玉娜二〇二〇年九月三十日法官助理  单海涛