广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6696号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区连江路五十五号城市花园三十八号楼13层办公室02、06、07号（一址多照）。法定代表人：王萌。委托诉讼代理人：陈金妹，该公司职员。委托诉讼代理人：潘培超，该公司职员。被告：黄浩荣，男，1963年9月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区仓后街左二巷四座401号，公民身份号码440127196309110211。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告黄浩荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹、被告黄浩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付锦江豪苑A10栋SP01房自2017年4月1日至2020年5月31日的物业管理费4537.96元，违约金2517.25元（违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年6月5日止，实际计至清偿之日止）；2、判决被告支付自2017年4月1日至2020年5月31日公摊水费19.75元、水费1485.2元、公摊維修费12.17元、垃圾处理费540元，以上费用共9112.33元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑（一期、二期）并与清远市樵顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2017年4月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据《委托合同》的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.5元/月/平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面枳与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付2017年4月及至2020年5月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共9112.33元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至贵院。被告黄浩荣辩称，答辩人欠缴物业管理费是事实，但是事出有因，因为在2013年5月，答辩人位于清远市清城区东城锦江豪苑A10-01商铺以及答辩人租用的邻近商铺卫生间排水管出现水流倒涌，室内家具和木地板、木材货物被水浸泡，损失严重。答辩人多次找被答辩人协商，要求被答辩人解决并给予合理的赔偿，但答辩人把责任推给开发商，开发商又把责任推给被答辩人，此事几年都无法解决。答辩人认为，开发商与被答辩人签订的《前期物业管理服务合同》第二章第二条确定了被答辩人的义务和服务质量：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，物业交付后物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等，也明确约定了被答辩人的义务和服务质量。2013年5月答辩人的商铺严重受损是被答辩人没有对相关管道及时疏通而造成的，答辩人的商铺严重受损与被答辩人存在直接的因果关系，被答辩人对此有不可推卸的责任。被答辩人已经构成违约，必须承担相应的法律和经济责任。综上，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:被告黄浩荣是清远市清城区沿江一路2号锦江豪苑商住小区10座首层商铺01号单元的业主，涉案房屋建筑面积79.61平方米。原告清远市荣泰物业管理有限公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业。2011年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《锦江豪苑前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告名下位于清远市清城区沿江一路2号锦江豪苑商住小区10座首层商铺01号单元提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按商铺1.5元/月/平方米，单栋内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公用水、电费用，由本栋业主按建筑面积分摊等；业主逾期交纳物业管理费的，按照每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金；甲方对物业管理区域内房屋共用部分以及共用设施设备（包括共用下水管道、落水道等）及其运行提供维护和管理。被告抗辩称由于涉案物业存在厕所管道返涌问题导致其商铺被水浸泡，原告确认被告所抗辩的上述情形属实。以上事实，有原告提交的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》、清远市不动产登记资料查询结果证明，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，原被告所签订的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于公共下水道堵塞的问题，前期物业服务协议约定原告应定期对共用设施、共用部分定期进行维修保养并维护良好。原告虽然陈述其有对公共下水道进行定期检查维修，但是没有提供任何证据予以证实。鉴于原告对被告涉案物业厕所发生过下水道堵塞反涌污水的事实予以确认，且另案［（2020）粤1802民初5047号案］中亦查明涉案小区存在下水道堵塞的事实，因此，本院认为原告在定期检查维修养护小区公用设施设备方面存在一定程度的履行瑕疵。原告为涉案物业所在小区提供了物业管理服务，被告应按协议向原告交纳物业管理费、水费、垃圾处理费、公摊水费等。诉讼中，被告确认拖欠原告2017年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理费、公摊水费19.75元、水费1485.20元、公摊维修费12.17元、垃圾处理费540元，故原告诉请被告支付上述期间的公摊水费19.75元、水费1485.20元、公摊维修费12.17元、垃圾处理费540元，因此，原告诉请被告支付上述欠费，依据充分，本院予以支持。至于物业管理费，由于原告在履行该协议过程中存在一定瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告有权请求对原告在本案中主张的物管费降低数额交纳，减少的金额本院酌情确定为1500元。物管费减少后，被告应支付的物管费为3037.77元（79.61平方米×1.5元/月/平方米×38个月-1500元）。对于原告请求的逾期交纳物管费的滞纳金，因原告在本案中自身存在一定履行瑕疵，因此，对于其在本案中请求的滞纳金本院不予支持。至于被告抗辩其因下水道堵塞产生的损失，其可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告黄浩荣于本判决生效之日起7日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付物业管理费3037.77元；二、被告黄浩荣于本判决生效之日起7日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付公摊水费19.75元、公摊电费431.62元、公摊维修费12.17元、水费1485.20元、垃圾处理费540元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告黄浩荣负担。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇二〇年九月二十二日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。