广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15855号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心。住所地：广州市天河区汇景新成汇景北路74号C2街区负一层01-02室。法定代表人：李爱辉，总经理。委托诉讼代理人：李露露，广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州亚美一家医疗咨询服务有限公司。住所地：广州市天河区天河路104号东侧7017、7018房之03号。法定代表人：王蔚，总经理。委托诉讼代理人：孙艳丽，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。原审被告：李爱辉，女，1978年7月22日出生，汉族，身份证住址河北省河间市。委托诉讼代理人：李露露，广东正觉律师事务所律师。上诉人广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心（以下简称巴洛克中心）因与被上诉人广州亚美一家医疗咨询服务有限公司（以下简称亚美公司）、原审被告李爱辉租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巴洛克中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令巴洛克中心无须向亚美公司退还保证金160000元；2.撤销一审判决第二项，判令巴洛克中心无须向亚美公司退还2017年11月至2018年1月的租金168000元及2017年10月至2017年12月的管理费及分摊水电费12600元；3.撤销一审判决第三项，判令巴洛克中心无须赔偿亚美公司装修损失950000元；4.变更一审判决第四项，判令亚美公司向巴洛克中心支付2018年2月至9月之间的租金640000元、2018年1月至2018年9月的管理费及分摊水电费54000元、2017年10月1日至2018年9月30日的水电费（不含分摊水电费）4000元；5.判令亚美公司向巴洛克中心支付逾期缴纳租金640000元的滞纳金（滞纳金按所欠金额的千分之一计算至缴清之日为止，自2018年1月26日开始计至实际付清之日为止）；6.亚美公司承担本案一审、二审的全部诉讼、保全、评估费用。事实和理由：一、亚美公司拖欠租金构成严重违约，导致合同解除，应该承担合同解除的全部责任。亚美公司拖欠近一年的租金，根据双方协议约定亚美公司拖欠租金超过30日，巴洛克中心有权终止合同，提前收回场地并不退还亚美公司的租金。亚美公司自2018年2月开始一直拖欠租金，自起诉时已经超过4个月，属于严重违约，巴洛克中心有权终止合同。巴洛克中心有权依据合同约定扣除亚美公司的保证金，且亚美公司应当承担违约损失。一审法院认定巴洛克中心应当承担合同解除的主要责任，并驳回巴洛克中心要求亚美公司承担违约责任请求，属于事实认定错误。二、巴洛克中心已经根据合同约定提供了一次消防的合格资料，巴洛克中心对于涉案商铺消防问题无任何过错，不应承担责任。一审法院以巴洛克中心未提交县级以上人民政府出具的会议纪要文件为由严重错误认定事实，属于强加巴洛克中心义务、强加巴洛克中心责任。1.涉案商铺已于2007年通过消防验收审核，并取得《建筑工程消防验收的意见书》，巴洛克中心履行了合同约定义务，提交了符合合同要求的商铺给亚美公司。2.依据合同第五条约定，巴洛克中心需要提交的是房产资料及一次消防验收合格资料，提交该会议纪要文件均不属于巴洛克中心的责任，因此巴洛克中心无义务提交该份文件。3.一审查明涉案商铺的消防并非不可办理。事实上，亚美公司在承租涉案商铺时就委托了专业消防服务公司，表明亚美公司知晓二次消防责任在亚美公司。亚美公司应该通过自己聘请的消防公司了解办理消防的全部流程，是其不了解消防办理流程，未依规办理，然后错误认为不能办理。亚美公司最终未能办理完消防，应当是亚美公司的责任，是其与案外人消防服务公司的服务合同纠纷，与巴洛克中心无关。事实上，是因为亚美公司自己不清楚消防办理流程，聘请消防服务公司不专业，才导致本案的发生。4.根据相关规定该会议纪要文件需要亚美公司直接以建设单位——医疗门诊作为主体进行逐级申报，提供充足资料依据程序才能取得，巴洛克中心不可能取得该份文件。一审法院却错误的以巴洛克中心未持有县级以上人民政府出具的会议纪要，就认定涉案商铺无法通过消防验收，一审法院认定事实错误。三、亚美公司作为二次消防的申报人必须完成二次消防，履行法律义务，其应当承担二次消防的全部责任。亚美公司在未通过消防设计审核的基础上就自行装修，自行装修所造成的扩大损失，依法应当自行承担全部责任。亚美公司的法定代表人王蔚本人居住在天河区××棕榈××街，涉案商铺就在同一小区内。其在租赁涉案商铺前已经多次了解、考察商铺现状，熟知商铺规划用途——属于社区文化中心，且自行聘请专业消防服务公司负责消防工作。消防法明确规定二次消防的申报人，应当先进行消防设计审核申报（第一次消防审计图纸申报不合格要修改消防设计图纸—再次申报—消防设计审核通过），消防设计审核通过后再进行消防装修，装修完成后再进行消防验收。亚美公司作为二次消防的申报人，在未通过消防设计审核的基础上就自行装修。对于自行装修所造成的损失，亚美公司自行承担全部责任。即使是因涉案商铺问题导致场地未使用，亚美公司的过错相比于巴洛克中心，亚美公司的过错责任更重。本案所涉及的直接损失应当是租金、水电费等，而装修损失属于亚美公司自行扩大，该扩大损失应当完全由亚美公司自行承担。亚美公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意巴洛克中心的上诉请求。1.巴洛克中心的上诉状与事实不符，合同解除是因为巴洛克中心未依约向亚美公司提供办理消防验收所需资料，导致合同目的未能实现，并非亚美公司拒不交租导致合同解除。2.提供办理消防手续资料是巴洛克中心作为出租人的义务，因为巴洛克中心无法提供办理消防验收所需资料，导致亚美公司无法领证经营，巴洛克中心对于本案合同解除负有主要责任，一审法院判决其承担70%的责任并不过分。巴洛克中心的行为给亚美公司造成巨大经济损失，亚美公司实际对涉案商铺装修投入超过两百万元，一审判决巴洛克中心赔偿95万元不足以弥补亚美公司的实际损失。亚美公司的诉讼请求实际上只获得支持了一半，但亚美公司出于尽快回收成本的目的，才没有提起上诉。李爱辉二审述称：认可一审判决认定的李爱辉不是案涉合同的相对方，李爱辉无需承担合同责任。李爱辉认为租赁协议解除的原因是由于亚美公司逾期交租，而不是巴洛克中心未能提交消防验收的必须资料。双方租赁合同中清楚写明巴洛克中心只需要提交房产资料及一次消防验收合格资料。这些资料巴洛克中心已经提供给亚美公司，且案涉消防需要的二次消防责任主体是亚美公司一方。关于涉案场地的性质，租赁协议是亚美公司的法定代表人王蔚草拟好发给李爱辉，王蔚对涉案场地的实际现状和承租情况、规划用途是清楚的，也曾多次带其合作伙伴及负责消防、卫生、环评等机构的人员来现场考察。涉案场地并非是不能实现租赁合同约定的用途，而仅仅是亚美公司没有根据政府的指引去办理，责任在于亚美公司，而非巴洛克中心。根据广州市天河区住房建设和园林局复函中明确涉案商铺用于经营性门诊部只需要申报单位即亚美公司持有县级以上人民政府开具的会议纪要作为公安部119条证明文件即可，明确涉案场地并非不能用于门诊部经营，而是亚美公司按照相关政府部门指引即可，但亚美公司未依约办理，责任在于亚美公司。亚美公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除亚美公司与巴洛克中心双方于2017年9月25日签订的《租赁协议》；2.巴洛克中心、李爱辉向亚美公司退还履约保证金、首月租金、管理费246000元；3.巴洛克中心、李爱辉向亚美公司退还预收的租金172000元；4.巴洛克中心、李爱辉向亚美公司赔偿装修损失1785991.61元；5.本案诉讼费由巴洛克中心、李爱辉共同承担。巴洛克中心在一审诉讼中提起反诉，请求：1.解除亚美公司与巴洛克中心于2017年9月25日签订的《租赁协议》；2.亚美公司将涉案商铺返还巴洛克中心并支付占用费至实际返还涉案商铺之日；3.亚美公司支付从2018年2月开始计算至实际解除合同之日的租金、自2018年1月开始计算至实际解除合同之日管理费和公摊水电费及2017年10月1日开始计算至实际解除合同之日水电费等相关费用；4.亚美公司支付逾期缴纳第三项诉请租金的滞纳金（滞纳金按所欠金额的千分之一计算至缴清之日止，自上个月的26日起计至实际付清之日止）；5.亚美公司向巴洛克中心支付违约金160000元（即租赁保证金160000元，由巴洛克中心没收）；6.本案诉讼费由亚美公司承担。一审法院经审理查明：广州市天河区汇景北路XX房的《房屋信息》载明：该房的权属人为广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称“侨鑫公司”），具体用途为社区文化活动中心。巴洛克中心、李爱辉提交的显示侨鑫公司（出租方、甲方）与巴洛克中心（承租方）2016年5月23日签订的《汇景新城商业街租赁合同（补充合同）》约定：甲方租赁给乙方经营使用房屋的地点位于广州市天河区华南农业大学实验农场地段“汇景新城”XX号商铺，建筑面积为770.97平方米，具体经营范围为艺术培训及教育产品销售，租赁期为从2016年6月1日起至2021年5月31日止等。2017年9月25日，巴洛克中心（甲方）与亚美公司（乙方）签订《租赁协议》（以下简称《协议》），约定：甲方同意将其承租的位于广州市天河区汇景新城汇景北路XX室的商铺（如附图所示）部分场地（建筑面积为567平方米、使用面积约为396平方米，以下简称“涉案商铺”）给予乙方作为经营亚美一家综合门诊部使用；使用期为自2017年10月1日至2021年5月31日止；乙方从获取甲方资料正式接收场地之日享有30天（即2017年10月1日至2017年10月31日）的装修办证期；在该期限内乙方所使用的水电费自理，其管理费和公摊水电费等由乙方交予甲方，再由甲方代为向汇景新城物业管理处支付；首年月租金为80000元/月，管理费和分摊水电费用为6000元/月，合计86000元/月，从第二年（2018年10月1日）起，租金每年在上年月租金的基础上（不含管理费和分摊的水电费）递增6%；签订本协议后，乙方在进场施工前把使用履约保证金及首月租金、管理费246000元交付甲方；租约期满双方终止合作关系，在乙方如期迁出后，甲方应在次日内将全部保证金（不计息）退还给乙方；使用期内的水电费等费用由乙方自行负责，乙方的水电费按汇景管理处定价收；乙方当月租金于上月25日前交给甲方，水电费在使用后次月10日前交给甲方代向汇景管理处缴交；甲方收款账户为李爱辉的银行账户；甲方需在2017年10月1日前向乙方提供该商铺合法、有效的可转租的房产资料及一次消防验收合格资料，乙方收到完整的资料后才开始接收商铺进行装修；在租赁期内，甲方应保证乙方商用正常的电力、市政正常的用水，以及其他相关资源以确保乙方经营活动得以正常开展；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按所欠金额的千分之三收取滞纳金；乙方拖欠租金30天内，甲方有权终止合同提前收回场地并不退还乙方提交的保证金；租赁期内，如乙方因经营不善需要提前终止合同退出经营场地的，必须提前三个月通知甲方，双方签订书面协议解除合同，履约保证金不退还乙方，乙方的装修固定物不得拆除，甲方不对装修固定物的价值给予乙方任何经济补偿；待乙方“亚美一家医疗综合门诊部”（名字以相关行政机关核定后为准）正式领证营业后，本合同乙方的名字自然转成亚美一家医疗综合门诊部等条款。《协议》首部显示乙方为案外人王蔚，乙方落款处有亚美公司加盖公章及王蔚签名。同日，巴洛克中心（甲方）与亚美公司（乙方）签订《关于巴洛克文化艺术培训中心广州亚美一家门诊部有限公司补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲方与乙方租赁合同签订后，为方便乙方申领工商执照，经双方友好协商，甲方法人代表李爱辉暂时作为乙方公司的法人代表申领工商执照；待工商手续齐全后，乙方公司的法定代表人变更为王蔚（法人变更后，此协议自动作废）。《补充协议》首部显示乙方为案外人广州亚美一家门诊部有限公司（以下简称“亚美门诊部”），乙方落款处有亚美公司加盖公章及王蔚签名。2017年9月30日，亚美门诊部取得广州市天河区工商行政管理局颁发的营业执照，该营业执照的经营范围部分载明：住所地为广州市天河区汇景北路XX房；经相关部门批准后方可开展经营活动。同日，巴洛克中心出具《收据》三张，分别载明：收到亚美门诊部交来160000元保证金；收到亚美门诊部交来10月份管理费及公摊费用6000元；收到亚美门诊部交来11月份房租80000元。2017年11月22日，巴洛克中心出具《收据》两张，分别载明：收到亚美门诊部交来11月份管理费6000元；收到亚美门诊部交来12月份房租80000元。2017年12月25日，巴洛克中心出具《收据》两张，分别载明：收到亚美门诊部交来12月份管理费6000元；收到亚美门诊部交来2018年1月份房租80000元。在本案中，双方确认亚美公司按合同支付租金至2018年1月31日，支付管理费及公摊水电费至2017年12月31日，亚美公司并未支付实际使用的水电费。2018年6月21日，亚美公司以涉案商铺因巴洛克中心、李爱辉未能办妥消防手续无法使用等为由提起本案诉讼，要求解除《协议》以及巴洛克中心、李爱辉退还相关款项并赔偿损失等。巴洛克中心以亚美公司欠付租金等为由提起反诉要求亚美公司支付租金等。关于涉案商铺的消防验收情况。巴洛克中心、李爱辉提交广州市公安消防局出具的穗公消（建验）字【2007】第0830号《建筑工程消防验收的意见书》（以下简称《意见书》）证明涉案商铺已经通过一次消防验收，《意见书》载明：汇景新城C2街区地下一层社区文化中心等建筑工程已竣工，经检查验收，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。亚美公司对《意见书》的真实性予以确认，但认为涉案商铺虽有该消防意见，但不能直接用于装修后开业的消防手续，必须重新申报。亚美公司另表示应由巴洛克中心、李爱辉负责涉案商铺的消防验收，并提交以下证据：1、显示时间为2018年1月10日的加盖有“交通防火大队消防业务专用章”的《资料收取凭证》，载明建设单位为亚美门诊部，资料送件人为李爱辉，申请项目为审核咨询；2、广州市天河区卫生和计划生育局2017年11月1日核发的《设置医疗机构批准书》，载明同意亚美公司设置亚美门诊部，批准书有效期至2018年10月31日止，备注医疗机构为公共聚集场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业等；3、《医疗机构执业许可核发办事指南》，载明申请医疗机构执业许可证需要提交医疗机构用房的消防验收合格情况；4、经过公证的亚美公司法定代表人王蔚与李爱辉的微信聊天记录，显示王蔚询问李爱辉何时能办妥消防验收，李爱辉表示不知道什么时候可以办好等等。巴洛克中心、李爱辉对上述证据的真实性予以确认，但认为消防责任并未其责任。一审法院另就涉案商铺的消防验收问题分别向广州市公安局天河区分局、广州市公安消防支队以及广州市天河区住房建设和园林局进行发函调查，调查情况如下：1、广州市公安局天河区分局复函称：该局未查询到从2017年1月1日起至2018年10月14日亚美门诊部的建设工程消防设计审核受理记录；从2018年10月15日0时起，消防业务受理及审批工作由天河区消防大队负责。另，关于2018年1月10日的《资料收取凭证》，广州市公安局天河区分局表示当时递件人将相关材料交由该局作“审核咨询”，因现由广州市天河区住房建设和园林局履行消防审批职能，因此建议一审法院向广州市天河区住房建设和园林局发函调查。2、广州市公安消防支队复函称：亚美门诊部若曾向消防机构提交《建设工程消防设计审核申报表》即可收到相关凭证；根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）规定，建设工程改建（含室内装修）应由建设单位或使用单位向消防机构重新申报消防行政许可或备案。3、广州市天河区住房建设和园林局复函称：如涉案商铺用于经营性门诊部，申报单位可按照有关证明文件形式和范围的规定，即“属于教育、医疗、养老服务等民生工程，可持县级以上人民政府出具的会议纪要作为公安部令第119第十五条第二款所规定之建设工程规划许可证明文件”，并按照广州市建设工程消防审批办事指南的申报要求和国家技术标准申请办理。在本案中，巴洛克中心、李爱辉确认其并无向亚美公司提交县级以上人民政府出具的会议纪要作为建设工程规划许可证明文件，且巴洛克中心、李爱辉无法提交上述文件。关于涉案商铺的装修情况。亚美公司提交《胶地板工程合同》等相关装修合同及广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的《竣工结算报告》证明其装修工程结算金额为1785991.61元。因巴洛克中心、李爱辉对上述装修价值不予确认，亚美公司申请对涉案商铺的装修价值及装修残值进行评估。一审法院经摇珠选定广州筑正工程建设管理有限公司（以下简称“筑正公司”）作为评估公司。2018年9月30日，一审法院组织双方及筑正公司到涉案商铺进行现场勘查。现场可见涉案商铺与巴洛克中心相邻，涉案商铺已完成相关装修，但并无营业痕迹。本案双方确认涉案商铺的装修工程在2018年4月完工，亚美公司申请评估涉案商铺的装修工程在2018年4月的装修现值及该工程在2018年9月30日至租赁期满即2021年5月31日的装修残值。当日，本案双方完成涉案场地的交接。之后，筑正公司作出《工程评估报告》初稿，本案双方就上述初稿提出相关意见。之后，筑正公司作出《工程评估报告》正稿（以下简称《评估报告》），认定涉案商铺的装修工程的重置成本价值为1397395.68元，成本价值残值为1286768.52元，存在有争议的扣减费用为2200元。巴洛克中心、李爱辉对《评估报告》提出异议，筑正公司出具回复表示异议不成立。亚美公司就上述评估向筑正公司支付了评估费用20000元。另在本案中，双方确认亚美公司并无在涉案商铺实际营业。双方另就以下问题发表了各自观点。一、关于涉案商铺的承租人。亚美公司表示亚美门诊部并未取得医疗机构执业许可证也无法开展经营活动，因此承租人为亚美公司。巴洛克中心、李爱辉确认亚美门诊部并未取得医疗机构执业许可证，并确认本案承租人为亚美公司。二、关于亚美公司自2018年2月起没有支付租金的原因。亚美公司称因其当时知道实际装修的场地并非合同约定的场地，且巴洛克中心、李爱辉迟迟无法办妥消防手续，巴洛克中心、李爱辉表示由其承担无法办妥消防手续的责任，也明确涉案商铺的租金由其向产权人支付。巴洛克中心、李爱辉表示其没有免除亚美公司的租金。三、关于亚美公司要求李爱辉承担责任的原因。亚美公司称因为李爱辉是巴洛克中心的法定代表人，且相关款项是转到李爱辉的账户的。巴洛克中心、李爱辉不应由李爱辉承担责任，即使需要承担责任，也应由巴洛克中心承担责任，与李爱辉无关。另在本案中，双方确认《协议》已解除。亚美公司明确撤回第一项诉请，明确其第二项诉请的管理费包括公摊费用，第三项诉请的租金包括管理费及公摊费用。巴洛克中心明确撤回第一、二项反诉请求，并明确因《协议》于2018年9月30日因双方交接场地而实际解除，其第三项诉请为要求亚美公司支付从2018年2月开始计算至2018年9月30日的租金、自2018年1月开始计算至2018年9月30日管理费和分摊水电费及2017年10月1日开始计算至2018年9月30日水电费，其中2017年10月1日开始计算至2018年9月30日水电费（不含分摊水电费）为4000元。亚美公司表示同意缴纳2017年10月1日开始计算至2018年9月30日的水电费（不含分摊水电费）4000元。巴洛克中心另提交发票证明其已缴纳其主张的上述期间的管理费、分摊水电费和水电费。亚美公司的法定代表人王蔚（亦为亚美门诊部的法定代表人）表示其与亚美门诊部不参加本案诉讼，且同意亚美公司的诉讼请求及主张。一审法院认为：广州市天河区汇景北路XX房的《房屋信息》载明：该房的权属人为侨鑫公司，具体用途为社区文化活动中心。巴洛克中心、李爱辉另提交巴洛克中心与桥鑫公司签订的租赁合同证明巴洛克中心向侨鑫公司承租上述房屋，租赁期为从2016年6月1日起至2021年5月31日止。巴洛克中心与亚美公司签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，且根据一审法院现场勘查，涉案商铺应为巴洛克中心向侨鑫公司承租的上述房屋的一部分，《协议》所约定的租赁期限亦未超出巴洛克中心向桥鑫公司承租上述房屋的租赁期限，《协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。亚美公司虽在涉案商铺设立亚美门诊部，但本案双方确认亚美门诊部并未取得营业许可，且本案双方亦确认承租人为亚美公司，据此亚美公司提起本案诉讼并无不当。根据《协议》，涉案商铺的出租人为巴洛克中心，亚美公司诉请李爱辉承担合同责任缺乏依据，一审法院不予支持。本案双方确认《协议》已解除，关于《协议》解除的责任承担问题。首先，《协议》约定巴洛克中心向亚美公司出租涉案商铺作为综合门诊部使用，据此双方已明确约定涉案商铺的使用用途。其次，本案双方确认亚美公司并无在涉案商铺实际营业。根据亚美公司提交的《设置医疗机构批准书》及《医疗机构执业许可核发办事指南》等证据，以及广州市公安局天河区分局、广州市公安消防支队以及广州市天河区住房建设和园林局的复函，涉案商铺用于经营门诊部，应持县级以上人民政府出具的会议纪要作为建设工程规划许可证明文件申请消防设计审核。在本案中，巴洛克中心确认其无法提交上述文件。根据上述查明的事实，可认定因巴洛克中心无法提交相关文件，导致涉案商铺无法通过消防验收，亚美公司因此无法在涉案场地经营门诊部。最后，巴洛克中心无法提交相关消防审核文件，其作为出租人应就涉案商铺无法按照《协议》约定的用途使用承担主要责任。亚美公司作为承租人在承租涉案房屋时并未审慎核实涉案商铺的规划用途以及能否经营门诊部，亚美公司亦应就涉案商铺无法按照《协议》约定的用途使用承担次要责任。关于亚美公司诉请巴洛克中心退还保证金、租金及管理费的诉请。根据本案查明的事实，亚美公司已向巴洛克中心支付保证金160000元、2017年10月管理费及公摊费用6000元、11月房租80000元、11月管理费6000元、12月房租80000元、12月份管理费6000元、2018年1月房租80000元。本案双方亦确认亚美公司按合同支付租金至2018年1月31日，支付管理费及公摊水电费至2017年12月31日。因《协议》已解除，且如上所述巴洛克中心应承担《协议》解除的主要责任，亚美公司诉请巴洛克中心退还保证金160000元合法有据，一审法院予以支持。巴洛克中心反诉要求没收保证金160000元缺乏依据，一审法院不予支持。虽亚美公司在涉案商铺并未实际营业，但如上所述亚美公司亦应就涉案商铺无法按照《协议》约定的用途使用承担次要责任，根据双方的过错程度，基于公平合理原则一审法院酌情认定亚美公司在其实际使用涉案商铺期间应按《协议》约定的30%的标准承担租金及相关费用。因此巴洛克中心应向亚美公司退还2017年11月至2018年1月的租金168000元（80000元×3个月×70%）以及2017年10月至2017年12月的管理费及分摊水电费12600元（6000元×3个月×70%），对于亚美公司超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。关于亚美公司诉请巴洛克中心赔偿装修损失的诉请。根据筑正公司作出的《评估报告》，涉案商铺的装修工程的重置成本价值为1397395.68元，成本价值残值为1286768.52元，存在有争议的扣减费用为2200元。如上所述，巴洛克中心应承担《协议》解除的主要责任，亚美公司应承担《协议》解除的次要责任，根据双方的过错程度，基于公平合理原则一审法院酌情认定巴洛克中心须向亚美公司赔偿装修损失950000元。对于亚美公司超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。关于巴洛克中心要求亚美公司支付租金、管理费、分摊水电费及水电费的反诉请求。如上所述，亚美公司在其实际使用涉案商铺期间应按《协议》约定的30%的标准承担租金及相关费用。亚美公司向巴洛克中心支付租金至2018年1月，支付管理费及分摊水电费至2017年12月，并于2018年9月30日向巴洛克中心交还涉案场地，巴洛克中心亦提交发票证明其已缴纳其主张期间的管理费、分摊水电费和水电费。因此亚美公司应向巴洛克中心支付2018年2月至2018年9月的租金192000元（80000元×8个月×30%）以及2018年1月至2018年9月的管理费及分摊水电费16200元（6000元×9个月×30%）。对于巴洛克中心超出上述金额的反诉请求，一审法院不予支持。巴洛克中心要求亚美公司支付2017年10月1日至2018年9月30日的水电费（不含分摊水电费）4000元，亚美公司亦表示同意缴纳上述水电费（不含分摊水电费）4000元，一审法院予以照准。因巴洛克中心应承担《协议》解除的主要责任，亚美公司逾期支付租金不能归责于其一方，巴洛克中心反诉要求亚美公司支付逾期支付租金的滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。亚美公司及巴洛克中心撤回部分诉请，属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2019年12月9日作出一审判决：一、广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州亚美一家医疗咨询服务有限公司退还保证金160000元；二、广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，广州亚美一家医疗咨询服务有限公司退还2017年11月至2018年1月的租金168000元以及2017年10月至2017年12月的管理费及分摊水电费12600元；三、广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州亚美一家医疗咨询服务有限公司赔偿装修损失950000元；四、广州亚美一家医疗咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心支付2018年2月至2018年9月的租金192000元、2018年1月至2018年9月的管理费及分摊水电费16200元以及2017年10月1日至2018年9月30日的水电费（不含分摊水电费）4000元；五、驳回广州亚美一家医疗咨询服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费33230元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担16810元，广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心负担16420元；反诉受理费18820元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担2240元，广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心负担16580元；本诉保全费5000元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担2529元，广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心负担2471元；评估费20000元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担4350元，广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心负担15650元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：根据一审中巴洛克中心提供的亚美公司法定代表人王蔚与李爱辉的部分微信聊天内容如下：2017年6月11日王蔚询问李爱辉是否能介绍熟悉消防的朋友，其想就门面的二次消防进行咨询，李爱辉回复不熟悉。2017年8月24日应王蔚要求，李爱辉通过图片方式将巴洛克中心与侨鑫公司签订的《汇景新城商业街租赁合同（补充合同）》以及对应的房屋租赁登记备案证明发送给了王蔚。2017年11月1日王蔚告知李爱辉，其与所聘请的消防公司那边的老板电话沟通，对方反馈现在消防审核比以前严格，涉案的这种政府配套又没有房产证且由侨鑫代管的情况之前还没有遇见过。2017年12月26日王蔚询问李爱辉通过其朋友递交消防资料的情况，2018年1月10日李爱辉向王蔚发送其向消防部门递交的材料的《资料收取凭证》照片，表明其已递交材料。2018年1月16日王蔚告知李爱辉“亲，我们决定，既然要三月份才能拿到证，那就是正常程序了，就不存在什么特殊了，我们还是让原来的消防公司办理”。2018年1月23日王蔚告知李爱辉：“亲，下面是消防科发来的审核意见：广州亚美一家门诊部申请资料消防意见书为社区文化中心（该中心属于配套不能出租的）……”，其后王蔚多次催问李爱辉向消防科递交资料的进度情况，至2018年3月4日王蔚告知李爱辉“今天是你答应的节后十天搞掂消防手续的时间，明天麻烦你给我具体答复！全体股东说如果你这里还没有具体答复，就要去你们门面闹事了，社区文化中心自己租给别人做商用这可不是好玩的！”2018年7月2日王蔚询问李爱辉：“前段时间你老公不是说等一段时间就可以办亚美一家门诊部的二次消防手续了吗，现在已经过去两个月了，情况怎么样了？”李爱辉回复：“确实可以办了，我们知道的信息太快了，政策出来了区政府还没做好准备。我已经去了区政府，他们目前还不懂怎么操作”。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：其一，涉案租赁合同提前解除的过错责任主体认定；其二，涉案租赁合同解除的法律后果处理。关于涉案租赁合同提前解除的过错责任主体问题。从已查明的案件事实可知，涉案物业规划用途为社区活动中心，而亚美公司要使用涉案物业作为经营性门诊部，需要提供县级以上人民政府出具的会议纪要作为建设工程规划许可证明文件申请消防设计审核，但涉案租赁合同的双方当事人均无法提供上述会议纪要，以致涉案租赁合同无法继续履行下去。现有证据表明，导致涉案合同无法继续履行的根本原因在于涉案物业不能按照合同双方所约定的出租用途使用。对此，从王蔚与李爱辉2017年11月1日的微信聊天记录内容来看，王蔚有向李爱辉提及涉案物业属于政府配套的情况，即亚美公司对于涉案物业属于社区活动中心的性质并非不知情，其关于巴洛克中心隐瞒涉案物业为社区活动中心性质的主张明显与事实不符。亚美公司与巴洛克中心在知悉涉案物业的规划用途为社区活动中心的情况下，未充分了解涉案物业能否改变用途以及改变用途需具备哪些条件，径行约定将涉案物业用于经营性门诊部，而涉案物业最终未能通过消防设计审核，故对于涉案租赁合同提前解除的后果，亚美公司与巴洛克中心存在共同的过错。一审判法院未充分考虑亚美公司知悉涉案物业规划用途的情节，将无法提供会议纪要的责任归因于巴洛克中心，从而认定巴洛克中心对涉案租赁合同的解除承担主要过错责任，处理欠妥，本院予以纠正。从王蔚与李爱辉的微信聊天记录内容来看，亚美公司与巴洛克中心均在为涉案物业通过二次消防审核进行沟通和努力，在无法正常使用涉案物业的情况下，亚美公司暂停支付租金不无理由，且在此期间巴洛克中心从未向亚美公司催讨租金或提出解约，巴洛克中心关于涉案租赁合同提前解除系因亚美公司拖欠租金所致的意见，与事实不符，对于该项上诉理由，本院不予采纳。至于涉案租赁合同解除的法律后果处理问题。首先，关于保证金问题。如上所述，亚美公司与巴洛克中心对于涉案租赁合同提前解除，负有共同的过错责任，非因亚美公司单方违约导致涉案租赁合同解除，故巴洛克中心要求没收保证金的主张，依据不足，一审判令巴洛克中心退还保证金给亚美公司的处理，并无不当，本院予以维持。其次，关于租金、管理费、分摊水电费及水电费。由于亚美公司与巴洛克中心对于涉案租赁合同的解除负有共同过错，且亚美公司在接收涉案物业后并未实际经营，故对于涉案租赁合同履行过程中应付租金、管理费、分摊水电费，本院酌情由亚美公司按照约定标准的50%的比例承担。亚美公司已经支付截止至2018年1月31日的租金240000元和截止至2017年12月31日的管理费、公摊水电费18000元，按照上述负担比例，巴洛克中心应将超出的租金120000元（80000元×3个月×50%）、管理费及公摊水电费9000元（6000元×3个月×50%）退还给亚美公司。亚美公司于2018年9月30日向巴洛克中心交还涉案物业，故涉案租赁合同于该日实际解除，按照上述负担比例，亚美公司还需向巴洛克中心支付2018年2月至2018年9月的租金320000元（80000元×8个月×50%）、2018年1月至2018年9月的管理费及公摊水电费27000元（6000元×9个月×50%）。巴洛克中心对于亚美公司无法按照约定使用涉案物业负有共同的过错责任，故亚美公司逾期支付租金不能归责于其一方，巴洛克中心要求亚美公司支付逾期支付租金的滞纳金理据不足，一审判决驳回巴洛克的该项主张，并无不妥，本院予以维持。关于亚美公司主张的装修损失赔偿问题。一审诉讼中所做《评估报告》显示涉案商铺的装修工程的重置成本价值为1397395.68元，成本价值残值为1286768.52元，存在有争议的扣减费用为2200元。鉴于亚美公司与巴洛克中心对于涉案租赁合同的提前解除具有共同过错，基于公平合理原则，本院酌情认定巴洛克中心向亚美公司赔偿装修损失680000元。综上所述，巴洛克中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16468号民事判决第一项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16468号民事判决第五、六项；三、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16468号民事判决第二项为：广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州亚美一家医疗咨询服务有限公司退还2017年11月至2018年1月的租金120000元、2017年10月至2017年12月的管理费及分摊水电费9000元；四、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16468号民事判决第三项为：广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州亚美一家医疗咨询服务有限公司赔偿装修损失680000元；五、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16468号民事判决第四项为：广州亚美一家医疗咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区巴洛克文化艺术培训中心支付2018年2月至2018年9月的租金320000元、2018年1月至2018年9月的管理费及分摊水电费27000元以及2017年10月1日至2018年9月30日的水电费（不含分摊水电费）4000元；六、驳回广州亚美一家医疗咨询服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回巴洛克文化艺术培训中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费33230元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担20045元，由巴洛克文化艺术培训中心负担13185元；一审案件反诉受理费18820元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担2918元，由巴洛克文化艺术培训中心负担15902元；一审本诉保全费5000元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司与巴洛克文化艺术培训中心各负担2500元；一审评估费20000元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司与巴洛克文化艺术培训中心各负担10000元。二审案件受理费20788元，由广州亚美一家医疗咨询服务有限公司负担5388元，由巴洛克文化艺术培训中心负担15400元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月三十日法官助理张敏娟书记员吴敏玲黄咏欣