浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初6886号 原告：宁波维科物业服务有限公司，住所地宁波市海曙区和义路99号9-1室，统一社会信用代码91330203711191157H。 法定代表人：马东辉，执行董事。 委托诉讼代理人：任军伟，浙江国圣律师事务所律师，执业证号：××. 被告：周衍亮，男，1982年5月28日，汉族，住宁波市海曙区。 原告宁波维科物业服务有限公司诉被告周衍亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理，本案依法适用小额诉讼程序，由审判员张频波独任审判，于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人任军伟，被告周衍亮到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告宁波维科物业服务有限公司起诉称：2010年10月27日，原告宁波维科物业服务有限公司与宁波维科置业有限公司签订《维科·上院住宅小区前期物业服务合同》。由原告为宁波市海曙区青林湾街上院住宅小区提供物业服务，期限自2010年10月27日起至业主大会成立并签订合同之日止。合同约定：“物业服务费标准为综合服务费中高层1.5元/平方米·月、高层住宅2.6元/平方米·月、商铺1.4元/平方米·月、平层官邸3.8元/平方米·月；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。被告系青林湾街上院住宅小区1幢11单元1504室业主，2014年4月1日至2019年12月31日被告多次拒绝交纳物业服务费，原告多次向被告发出交纳物业管理费的催缴函，并不断电话与之联系，但被告一直推诿拖延，寻找各种借口，至今一直拖欠未支付。 原告认为，根据《物业服务合同》，原告和被告之间存在物业服务合同法律关系。按照合同约定，被告应当按时交纳物业费用。故原告依据《民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，诉讼请求为：请求法院依法判决被告给付原告物业管理费23361元，能耗费1322元。违约金14352.18元（以欠付物业费为基数，按24%/年的标准，自2014年11月1日起款项付清日止，暂计至2019年12月31日）。审理中，原告从被告系服务对象和友善的角度考虑，撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。 被告周衍亮答辩称：维科物业以及1605室在被告客厅楼顶露台安装晾衣架和防腐木地台以增加景观，1.由于防腐木安装造成落水管排水不畅，天沟杂物堆积；2.晾衣架安装造成楼顶防水层破坏。历年以来在台风天以及梅雨季节楼顶有积水，在东边积水已经干的情况下，被告楼顶天沟的积水存在，影响被告房屋的质量和安全。被告在发现楼顶有违建时，已告知维科物业，原告并未阻止。由于原告服务不到位，导致被告拖欠物业费。要求原告拆除违章晒衣架督促1605住户拆除顶层露天平台上的地板和其他违章建筑后同意缴纳物业费用。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.物业服务合同二份，证明原告与开发商宁波维科置业有限公司签订《前期物业服务合同》和与宁波市海曙区维科·上院业委会签订《物业服务合同》，由原告向维科上院小区提供物业服务及上述合同中约定物业综合服务费计算单价等的事实； 证2.宁波市不动产登记信息查询结果一份，证明坐落于宁波市海曙区××街××小区××幢××号××室××平方米的房屋产权系被告所有，登记日期为2013年3月29日的事实； 证3.用电表格一份，证明被告尚应支付给原告垫付的分摊电梯、共用电灯能耗费1322的事实； 证4.缴费通知单及张贴催付照片一组，证明原告上门催讨的事实。 原告提交的上述证据1、2、3、4已当庭举证，经质证，被告对证据1、2、3、4均无异议。经审核，本院对原告提供的证1、2、3、4的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院出示了手机中拉取照片若干张，证明原告违建的晒衣架和1605室业主铺设的露台地板等违章建筑。经质证，原告对真实性无异议。但认为被告应另行向1605室业主主张权利，而原告搭建的晒衣架是为顶层楼全体业主服务且并不影响被告生活。经审核，本院对真实性予以认定。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 位于宁波市海曙区××街××小区××幢××单元××室，系登记在被告周衍亮名下房产，该房屋建筑面积130.21平方米。产权登记日期为2013年3月29日。目前仍为被告周衍亮产权所有。2010年10月27日，宁波维科置业有限公司与原告宁波维科物业服务有限公司签订《维科·上院住宅小区前期物业服务合同》一份，该合同约定宁波维科置业有限公司委托原告宁波维科物业服务有限公司为建筑面积约22.36万平方米的维科·上院住宅小区提供物业服务，委托期限自2010年10月27日起至业主大会成立并签订合同之日止。合同第七条约定：一、物业服务费用由业主按其所拥有的物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：1.中高层住宅：1.50元／月.平方米（房屋的总层数在1至12层含1层）；2.高层住宅：2.60元／月.平方米（房屋的总层数在15层及以上）；3.商铺：1.40元／月.平方米；4.平层官邸物业：3.80元／月.平方米。第三十四条约定：甲方、业主、使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日0.3%的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，宁波维科物业服务有限公司依约自2010年10月27日起为维科·上院住宅小区提供了物业服务，2019年9月，原告又与宁波市海曙区维科·上院小区第一届业主委员会签订了《维科上院物业服务合同》。其中内容与前期物业服务合同基本相同。故不再赘诉，被告居住的顶层系小区高层住宅，自2014年4月起，被告一直未交2014年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费和公用电梯能耗费。为此，原告经自行催讨不成，遂诉至本院，请求依法解决。审理中，虽经本院主持调解，但因双方各执己见，故调解不成。 本院认为：原告与宁波维科置业有限公司签订的前期物业服务合同和与业委会签订的物业服务合同，系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，已对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务。被告周衍亮作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应支付物业服务费用和公用设施能耗费，为此原告的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告以原告安装露台晾衣架和1605业主在露台上铺设地板为由，认为影响被告的生活。而表示在套改前拒付物业费用的抗辩，显属不妥，本院不予采纳。被告可另行依法解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告周衍亮应于本判决生效之日起十日内，向原告宁波维科物业服务有限公司支付物业综合服务费23361元和公共能耗费1322元； 二、案件受理费776元，减半收取388元，由被告周衍亮负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二〇年九月八日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。