湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终915号上诉人（一审被告）：湖北诚威置业有限公司。住所地湖北省孝感市黄陂西路118号。统一社会信用代码：914209005798718910。法定代表人：熊立进，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫瑞，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：熊立宏，男，1969年3月10日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：范权清，湖北名流律师事务所律师。上诉人（一审被告）：湖北天厦房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路北段八一路。统一社会信用代码：91420900793279581X。法定代表人：刘先明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志国，湖北熠耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚先砦，湖北熠耀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄金华，男，1964年10月24日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：曹文萍，湖北锡爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：余建华，男，1971年10月9日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。一审被告：刘敦怀，男，1954年3月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人湖北诚威置业有限公司（以下简称诚威公司）、湖北天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）、熊立宏因与被上诉人黄金华、余建华，一审被告刘敦怀商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人诚威公司的委托诉讼代理人闫瑞，上诉人熊立宏及其委托诉讼代理人范权清，上诉人天厦公司的委托诉讼代理人黄志国、龚先砦，被上诉人黄金华及其委托诉讼代理人曹文萍，被上诉人余建华，一审被告刘敦怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚威公司、熊立宏上诉请求:1.撤销(2019)鄂0902民初3551号一审判决,并依法改判或发回重审；2.判令诉讼费、上诉费、保全费及其他费用均由黄金华、余建华承担。庭审中，经释明，诚威公司、熊立宏明确第一项上诉请求为：撤销(2019)鄂0902民初3551号一审判决,并依法改判将900万元的借款中已经由余建华作为债权人主张的债权550万元予以扣除。另外在债权借款期间，黄金华收到熊立宏还款155万元予以扣减。事实与理由:1.2014年6月12日签订的《世纪城定购协议书》没有实际履行过,该协议签订后黄金华没有向诚威公司或天厦公司支付过任何购房款,诚威公司或天厦公司也没有向黄金华开具过合法有效的《销售不动产统一发票》。一审法院将本案案由定为“商品房预约合同纠纷”明显不当,应当纠正。本案案由应为黄金华与熊立宏之间的民间借贷纠纷。2.上述《世纪城定购协议书》签订当时，黄金华与熊立宏之间的借款债权债务关系没有进行过清理，本息金额没有进行过结算，不存在借款关系转化成房屋买卖关系的问题。《红光银都世纪城购房协议书之补充协议》（以下简称《补充协议》）落款时间是2014年8月28日，在《世纪城定购协议书》签订两个半月之后，且协议当事方有五人,但在协议落款处只有诚威公司的公章和黄金华的签字。根据余建华提交的《公章-证件移交书》可知,在2018年4月20日之前,该协议书上加盖的诚威公司公章一直由余建华个人保管。据此可知,《补充协议》是余建华为逃避个人债务而事后伪造的,不是各当事方的真实意思表示。3.一审期间,黄金华与余建华所提交的证据材料中,包括了余建华在2018年3月份起诉诚威公司、熊立宏民间借贷纠纷中另案主张的550万元借款。而该笔债务已于2019年7月份经由法院生效执行裁定执行到位,所保全的房产已全部变更登记在余建华一人名下,即该笔债务已获清偿。而本案一审中,黄金华、余建华又以相同转账时间、相同笔数、相同金额、相同主体间的银行明细主张借款金额,实属虚假债权,一审法院本应在查明事实的基础上将550万元借款从黄金华所主张的借款金额中予以扣除。但一审判决对此置之不理，应予纠正。黄金华针对诚威公司、熊立宏的上诉答辩如下:一、本案纠纷是商品房销售纠纷,不是借款纠纷。1.2014年6月12日黄金华与天厦公司签订的《世纪城定购协议书》真实、有效,并已大部分履行(黄金华以借款本息冲抵房款的形式支付了全部购房款,天厦公司红光项目部出具了加盖财务专用章的《收据》:诚威公司向黄金华交付了其余七套房屋)。2.本案为商品房销售纠纷,不仅有《世纪城定购协议书》《补充协议》,还有黄金华证据三中《收据》等其他证据、证据五《地下车位抵押协议书》、证据六中的《熊立宏借他人款项抵扣房款确认书》等一系列证据予以佐证,一审判决书在第11页中做了充分的说理,有理有据。3.一审案由并不是诚威公司所说的“商品房预约合同纠纷”，关于本纠纷是商品房销售纠纷,还是预约合同纠纷问题,一审判决书在第11-12页做了充分的说理,而且该裁判观点与孝感市中级人民法院的多份生效判决书一致;与湖北省高级人民法院(2019)鄂民申3298号诚威公司、田五祥商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督《民事载定书》中所持的裁判观点是一致的。二、《补充协议》是各方当事人真实意思的表达,合法、有效,并已大部分实际履行,诚威公司、熊立宏辩称余某为逃避个人债务事后伪造不是事实。从内容上看《补充协议》在对借款本息进行结算的基础上,进一步确认“黄金华已通过抵扣借款本息的方式支付了购买8套房屋及商铺的购房款1027.97万元,办理房产证时尚需另行一次性支付购商铺尾款296.8万元”。该《补充协议》并未在主合同《世纪城定购协议书》《协议书》以及另案处理的《红光银都世纪城商铺购房协议》之外加重当事人的权利义务,与主合同的相应内容完全吻合;与实际交付房款的情况完全吻合,而主合同上均有各方当事人的签章。此外,2份房款《收据》上均加盖了天厦公司红光项目部财务专用章(560万元+467.97万元=1027.97万元)以上证据能够形成一个完整的证据链。三、黄金华出借本金900万元,证据充分、确凿。黄金华的证据六能够形成完整的证据链条,能证明诚威公司、熊立宏向黄金华借本金900万元的事实。黄金华的证据三、证据五能够进一步对以上事实加以印证,而熊立宏提交的与余建华550万元的证据与本纠纷案件无关联性,黄金华不是该案的当事人,且该案以调解结案,其认定的事实不能影响对本案事实的认定。综上:诚威公司、熊立宏的上诉理由不能成立,请求驳回上诉，维持原判。余建华对诚威公司、熊立宏的上诉答辩称：余建华不是涉案房屋的出卖人，余建华与黄金华没有债权债务关系，不能成为本案中的被告。熊立宏等向黄金华借款，虽然多次打入余建华的个人银行账户中，但是根据熊立宏、刘敦怀的授权所为，该借款均用于红光银都世纪城开发项目。余建华是诚威公司的显名登记股东，实质股东是熊立宏。余建华只是诚威公司的职业经理人，所实施的工作是已授权的职务行为，余建华对诚威公司不享有股权利益，黄金华也没有起诉余建华。综上，请求驳回诚威公司、熊立宏起诉余建华成为被告要求承担责任的请求。关于这550万元的问题，余建华自2006年一直给熊立宏打工，熊立宏的项目上没有钱，余建华就借钱给他。刘敦怀对诚威公司、熊立宏的上诉述称：刘敦怀没有什么陈述意见，由法院依法裁判。资金走向刘敦怀不清楚。天厦公司对诚威公司、熊立宏的上诉请求和理由均无异议。天厦公司上诉请求:1.撤销孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初3551号民事判决第一判项，改判天厦公司并非案涉商品房买卖合同当事人；2.本案一审、二审诉讼费用由黄金华承担。事实和理由:一、一审判决错误地采信不具备真实性、合法性的证据材料,认定事实不清,适用法律错误。1.本案中存在多个合同关系,其中《补充协议》对本案性质有决定性的影响。本案中存在黄金华与熊立宏、刘敦怀之间900万元的民间借贷合同关系,黄金华向熊立宏、刘敦怀、诚威公司购买商铺与住宅的商品房买卖合同关系。民间借贷与商品房买卖是不同的合同关系,相关纠纷属于不同的案由,不能混为一谈。因此,决定本案性质的是将二者关联起来的《补充协议》。如《补充协议》合法有效,则民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系,本案以商品房买卖合同确定案由合并审理民间借贷与商品房买卖两个法律关系并无不当；如《补充协议》不成立或无效,则民间借贷关系与商品房买卖合同关系独立存在。2.案涉《补充协议》文本不具有真实性、合法性,协议不成立,黄金华当庭补充提交的证据三-3来看,《补充协议》抬头处写明甲乙丙丁戊五方当事人,但协议书落款签章处仅有黄金华的签名和诚威公司的印章。《补充协议》形式上存在重大瑕疵不具备证据应有的真实性；同时,内容上因欠缺意思表示,合同不成立。3.本案还款或交房的义务均与天厦公司无关，天厦公司并非案涉合同的适格当事人。在《补充协议》不成立的情况下,黄金华与熊立宏、刘敦怀、诚威公司之间就存在两类并行的合同关系—民间借贷关系和商品房买卖合同关系。如本案以民间借贷纠纷为案由，则不应将商品房买卖合同的效力与内容作为审理和裁判的中心，故一审判决认定事实不清、适用法律错误。如本案以商品房买卖合同纠纷为案由,则应仅就黄金华起诉的《世纪城定购协议书》作为认定事实和适用法律的出发点。就该合同而言，天厦公司并不享有标的物的所有权，并非合同出卖方。一审判决认定天厦公司系合同当事人同样是错误的。二、一审判决将天厦公司认定为商品房买卖合同的出卖方,认定事实不清、适用法律错误。说明：以下内容以假定本案系商品房买卖合同纠纷为前提，不代表天厦公司认可一审判决的观点。1.天厦公司红光项目部与天厦公司并非同一个主体。天厦公司红光项目部是熊立宏、刘敦怀借用天厦公司资质专门为开发红光银都世纪城而成立的临时机构。天厦公司于2011年5月20日解除资质借用关系，发文撤销对二人的任职、收回项目部全部公章。熊立宏、刘敦怀二人随之借用其他公司名义继续开发，并最终将项目开发手续办至诚威公司名下。《世纪城定购协议书》签订于2014年8月28日，当时天厦公司早己解除熊立宏、刘敦怀的任职并收回项目部全部公章，协议书上加盖的红光项目部公章来源不明，天厦公司一审庭审时明确表示不予认可。并且，协议书签订之时，诚威公司早己成立，熊立宏、刘敦怀己将该公司作为红光银都世纪城的开发企业办理各项行政审批手续。天厦公司认为，2011年5月20日之后，天厦公司红光项目部在主体资格上不再具有关联性。《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法［2019]254号）第41条第1款就盖章行为的法律效力问题明确规定：“人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。”本案中，熊立宏、刘敦怀在《世纪城定购协议书》上加盖天厦公司红光项目部印章时，己无代表或代理天厦公司的权限，其盖章行为不产生约束天厦公司的法律效果，相关协议书与天厦公司无关，协议对天厦公司不成立。2.一审判决己认定案涉天厦公司红光项目部的权利义务己概括转移至诫威公司名下，则不应当将天厦公司确定为《世纪城定购协议书》的当事人。一审判决认定：“由于原告与被告各方的《世纪城定购协议书》《红光银都世纪城购房协议书之补充协议》，其实质不仅是对一种债权债务的转化同时也是一种债权债务的转移．诚威公司作为协议的签字方及红光银都项目的继受者（案涉房屋的权利人），系协议的义务方，而被告天厦公司、熊立宏、刘敦怀、余建华并非案涉房屋权利人，无交付房屋的义务，故其不应对被告诚威公司的交付房屋承担连带责任。”由此，一审法院已认识到天厦公司并非涉案房屋权利人，无交付房屋的义务，一审判决自然不应当在判项中仍将天厦公司红光项目部所签《世纪城定购协议书》归于天厦公司名下，将天厦公司列为商品房买卖合同的出卖人。此外，本案中并无证据表明天厦公司与诚威公司存在合作开发房地产的行为，根据“一物一权”原则，一审判决既然认定诚威公司是案涉房屋的所有权人，就不应当同时将天厦公司确定为房屋买卖合同的出卖方。综上所述，案涉《补充协议》不具备证据的真实性、合法性，不应被采信。天厦公司对《世纪城定购协议书》的签订缺乏意思表示，该协议与天厦公司无关，天厦公司并非商品房买卖合同的出卖人。一审法院对天厦公司的身份的确认，与事实不符，依法应被撤销。请求判决支持天厦公司的全部上诉请求。黄金华对天厦公司的上诉答辩如下：天厦公司在2014年6月12日签订世纪城订购协议时的身份是红光银都世纪城的开发商。这份合同中的出卖方是天厦公司红光项目部，且依该份合同以借款冲抵的形式交纳了全部的购房款4679700元。天厦公司红光项目部出具了加盖财务专用章的收据，且向黄金华交付了该合同中其余的七套房屋。2.补充协议是真实有效的，该合同与主合同的内容完全一致，该合同只是进一步说明已支付购房款1072797元的构成，以及另案处理的商铺还要支付296.8万元。只是对主合同进一步确认，而主合同上有天厦公司的签字。所以补充协议是真实有效的。3.本案为商品房销售纠纷，不仅有该份补充协议，更有黄金华提供一系列证据加以印证。4.熊立宏、刘敦怀签订上述系列合同是天厦公司的授权。一审已经查明天厦公司红光项目部是熊立宏、刘敦怀依据天厦公司授权而成立。在一审时天厦公司提交的证据一能够印证天厦公司任命刘敦怀、熊立宏为红光银都项目经理，授权中明确写明与红光项目有关的一切项目责任由天厦公司承担，授权期限至项目完成止。另外天厦公司撤销了对熊立宏、刘敦怀项目经理职务的任命，不再对外出借公司的名义和资质，但该撤销声明并未在媒体、报刊上予以公示，所以撤销的效力不及于第三人。天厦公司撤销红光项目的权利义务应由天厦公司承担。5.天厦公司红光项目部的财务印章在协议签订时并未收回。以上事实也已被孝感市中级人民法院生效的法律文书所认定，案号为（2020）鄂09民终13号。6.天厦公司以《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条的裁判思路向黄金华提出抗辩是错误的。该观点应是天厦公司承担连带责任后,向诚威公司等进行追偿的抗辩理由,天厦公司与诚威公司的纠纷可另案处理,与本案无关。一审已查明“天厦公司红光项目部是熊立宏、刘敦怀依据天厦公司授权而成立的(详见审判决书第6页本院认定事实),天厦公司虽辩称撤销了对熊立宏、刘敦怀项目经理职务的任命,不再对外出借公司的名义和资质,但该撤销声明并未在媒体、报刊上予以公示,所以,撤销的效力不及于第三人,天厦公司红光项目部撤销后的权利义务应该由天厦公司承担。另天厦公司红光项目部财务专用章在协议签订时并未收回”，一审认定的该事实也已被孝感市中级人民法院生效文书所认定【(2020)鄂09民终13号】。综上，天厦公司上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。诚威公司对天厦公司的上诉请求及事实与理由无异议。熊立宏对天厦公司的上诉请求及事实与理由无异议。刘敦怀对天厦公司的上诉述称：没有什么说的，天厦公司不应该承担责任。余建华对天厦公司的上诉述称：这只是项目股东与诚威公司、天厦公司之间的债权、债务关系，余建华同意黄金华的答辩意见。黄金华一审诉讼请求：1.判令黄金华与天厦公司签订的《世纪城定购协议书》有效；2.判令诚威公司在7日内与黄金华签订涉案商品房的房屋买卖合同，并将红光银都世纪城8幢0407号室交付给黄金华使用；3.判令诚威公司于双方签订商品房买卖合同的90天内协助黄金华办理上列房屋的不动产产权证书；4.判令诚威公司按同地段同类房屋租金标准支付逾期交付房屋的损失（从2015年1月1日至实际交付之日止，按租金每年18000元计算，暂算至2019年7月31日82500元）；5.判令天厦公司、熊立宏、刘敦怀对上述诉求向黄金华承担连带责任；6.由诚威公司、天厦公司、熊立宏、余建华、刘敦怀承担本案的诉讼费用、财产保全费用。一审认定事实：2010年5月，熊立宏、刘敦怀合作对孝感城区红光社区一组肖陈湾集并改造项目进行开发，由熊立宏为主要负责人。2010年5月20日，天厦公司以文件的形式任命刘敦怀、熊立宏为开发区红光社区项目部经理，同时天厦公司向刘敦怀、熊立宏发出法定代理人授权委托书，授权委托刘敦怀、熊立宏为公司法定代表人刘望珍的代理人，职务为项目经理，并以公司的名义参加红光社区肖陈湾集并改造，授权委托期限自2010年5月25日至此项目终止。之后刘敦怀、熊立宏成立天厦公司红光项目部，并以该项目部的名义对孝感市开发区红光社区一组城中村进行改造开发，开发小区名称为红光银都世纪城。后熊立宏、刘敦怀又以诚威公司名义继续进行红光银都世纪城的开发。余建华在此期间分别为该项目部工程部负责人、诚威公司的法定代表人（直至2018年4月16日诚威公司的法定代表人由余建华变更为熊立进），其受熊立宏、刘敦怀、天厦公司红光项目部的委托从事管理该项目的施工、结算及对外借款事项。在上述项目开发过程中，因资金短缺，熊立宏、刘敦怀作为借款人多次向外借款。2012年9月19日，黄金华与熊立宏签订借款协议书，由熊立宏向黄金华借款500万元，利息按2%计算，资金于2012年12月31日前全部到位，双方将借款协议书进行了公证。协议书签订后，熊立宏让余建华负责与黄金华进行借款对接。自2012年9月19日起至2012年11月15日余建华共收到黄金华的借款500万元【分别为2012年9月19日黄金华以现金的方式存入余建华账户100万元（其中98万元存入余建华账户，另2万元余建华用于工程急需开支）、2012年10月17日黄金华以现金的方式存入余建华账户100万元、2012年10月31日黄金华之子黄家根向余建华的账户转存50万元、2012年11月1日黄金华以转账的方式汇至余建华的账户100万元、2012年11月15日黄金华以转账的方式汇至余建华的账户150万元】。后由于项目需要继续投资，黄金华于2013年3月25日至2013年7月30日再次出借资金400万元（分别为2013年3月25日黄金华以现金的方式存入余建华账户90万元、2013年5月28日黄金华以现金的方式存入余建华账户10万元、2013年8月1日黄金华以转账的方式汇至余建华的账户51万元、2013年8月6日黄金华以现金的方式存入余建华账户100万元、2013年7月30日以转账的方式汇至余建华的账户149万元）。上述借款均用于红光银都世纪城的项目开发支出。2014年天厦公司红光项目部以借款单位的名义向黄金华出具借据一张，借据上注明：今借到黄金华人民币900万元，此款用于公司开发建设经营周转，此款按双方约定利率3%予以结算，借款日期2014年1月1日，还款日期2014年12月31日。同时熊立宏、刘敦怀作为项目股东在该借据上签名。由于诚威公司、天厦公司、熊立宏、余建华、刘敦怀无法偿还黄金华借款本息。2014年6月12日天厦公司红光项目部作为出售方（甲方）与黄金华（乙方）签订《世纪城定购协议书》，刘敦怀、熊立宏也在该协议上分别签了名。该协议书与本案有关联的条款如下：乙方自愿向甲方购买世纪城8号楼AB座A0401、A0402、A0403、A0404、B0401、B0402、B0403、B0404号房，建筑面积为1152㎡，总房款为人民币4679700元（8号A座0401室139㎡*4070元/㎡、0402室139㎡*4070元/㎡、0403室149㎡*4060元/㎡、0404室149㎡*4060元/㎡；8号B座0401室139㎡*4070元/㎡、0402室139㎡*4070元/㎡、0403室149㎡*4050元/㎡、0404室149㎡*4050元/㎡），乙方须在签定购协议书当日内支付总房款4679700元。协议签订后，当日该项目部向黄金华出具收到4679700元现金的收据一张。2014年8月28日，黄金华与诚威公司签订《补充协议》。该《补充协议》与本案有关联的条款如下：黄金华认购具体房屋为8号楼A栋401、402、403、404，B栋401、402、403、404，共计8套，房屋总面积为1152㎡，以上住房合计金额为4679700元。商铺面积及价格为8号楼西起每轴线一至三楼商铺（详见示意图）竣工后实测面积为准，714㎡*12000元/㎡=8568000元。住房及商铺总合价为13247700元。黄金华的出借款项为900万元，资金占用费用每月27.5万元，按4个月计算为110万元。如一个月不能按期交房，应承担每月18万元的资金占用费，本金及资金占用费合计为1028万元（即900万元+110万元+18万元），黄金华实际付款1027.97万元（467.97万元+560万元），商铺尾款为296.8万元（13247700元-10279700元），办证时一次性付清。事后，诚威公司、天厦公司、熊立宏、余建华、刘敦怀已交付部分房屋。2018年1月8日，黄金华与刘敦怀、熊立宏、诚威公司签订《地下车位抵押协议书》，协议约定，为了确保黄金华所购门面和住房的财产安全，刘敦怀、熊立宏、诚威公司自愿将红光银都世纪城所有地下室车位交给黄金华，作为黄金华所购门面和住房的抵押保障物。但至起诉时仍有红光银都世纪城8幢4层0407号房屋（原8号楼B栋0404室）未交付给黄金华，以致成讼。一审另查明，2011年5月20日，天厦公司向刘敦怀、熊立宏出具了一份声明：撤回刘敦怀、熊立宏原职务的任命，收回原件。项目部由刘敦怀、熊立宏独立负责另立公司，与天厦公司再无任何瓜葛。刘敦怀签字予以确认。庭审中刘敦怀认可该声明，并陈述天厦公司红光项目部财务专用章未交，上述声明未在媒体、报刊上予以公示。2015年1月23日诚威公司法定代表人变更为余建华，2018年4月16日，该公司法定代表人变更为熊立进。红光银都世纪城项目部以诚威公司的名义进行申报和办理相关的房地产开发手续等。2017年7月10日，诚威公司对外发布公告，公告主要内容为“湖北诚威置业有限公司名下所开发的孝感市开发区红光社区一组城中村改造工程项目（红光银都世纪城），凡购买我公司名下的房产，没有加盖我公司印章的购房协议、合同、收据，且购房款没有按约定汇入我公司指定银行账户的一律视为无效。（备注原湖北天厦房地产开发有限公司红光项目部所签订的合同，开具的收款收据视为有效）”。2018年7月27日，孝感市不动产管理局为涉案房屋办理了证号为：鄂(2018)孝感市不动产权第0008035号的不动产权总证。一审认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据本案认定的事实、证据及相关法律规定，一审归纳以下争议焦点：1.关于本案借款的事实认定的问题；2.关于借贷关系能否转化为商品房买卖关系，案涉《世纪城定购协议书》是否有效的问题；3.关于确定本案案由的问题；4.关于是否由诚威公司向黄金华交付案涉房屋及案涉房屋能否交付的问题；5.关于黄金华的损失认定的问题；6.关于天厦公司、熊立宏、刘敦怀、余建华是否承担连带责任的问题。一、关于本案的借款的事实认定的问题。本案中黄金华通过余建华（经手）出借900万元给熊立宏，以及该款用于红光银都世纪城项目的开发建设的事实是清楚的。该事实不仅有熊立宏的《借款协议书》、（2012）鄂孝感证字第2234号《公证书》、2014年1月1日《借据》《红光银都世纪城开发项目投入成本明细确认书》《熊立宏借他人款项抵扣房款确认书》等书证证实，亦有余建华的银行账户的明细予以印证，同时在庭审中，刘敦怀、余建华对向黄金华借款900万元均予以认可。故对上述借款900万元的事实，一审依法予以采信。熊立宏、诚威公司辩称的余建华550万元出借款与本案无关联性，且该借款系调解结案，其认定的事实不能影响对本案事实的认定，故对熊立宏、诚威公司辩称，所借款项不实，借款已通过余建华全部清偿完毕的意见，一审依法不予支持。二、关于借贷关系能否转化为商品房买卖关系，案涉《世纪城定购协议书》是否有效的问题。看借贷关系能否转化为商品房买卖关系，主要是审查其一有无借贷关系，其二借贷关系结算转化的本息是否违反了法律规定；其三其商品房买卖合同是否真实合法。从本案来看，本案的借贷关系合法、存在，其各方签字的《世纪城定购协议书》《补充协议》是对原借款本息的结算而达成的债权债务协议，系各方真实意思的表示，上述协议计算出的利息（五个月的利息）并未违反年利率36%规定，且各方对协议内容大部分已履行。此外，《世纪城定购协议书》、《补充协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，并非为借贷关系提供担保。故黄金华的前期借款，经各方结算后已转化为商品房买卖关系，黄金华、天厦公司（天厦公司红光项目部已撤销，却未对外予以公示，其撤销的效力不及于第三方，天厦公司红光项目部撤销后的权利义务应由天厦公司承担）、刘敦怀、熊立宏于2014年6月12日签订的《世纪城定购协议书》属合法、有效的合同。三、关于确定本案案由的问题。黄金华、天厦公司于2014年6月12日签订的《世纪城定购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、违约责任以及商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述定购协议应当认定为商品房买卖合同，本案也应当按照《民事案件案由》的规定确定为商品房销售合同纠纷。四、关于是否由诚威公司向黄金华交付案涉房屋及案涉房屋能否交付的问题。诚威公司虽然不是本案的借款人，但其继受了天厦公司红光项目部在红光银都世纪城项目上的全部权利，且诚威公司、黄金华于2014年8月28日签订的《补充协议》系对向黄金华出售红光银都世纪城房屋的认可。故诚威公司有义务向黄金华交付案涉房屋，并与黄金华签订案涉商品房的商品房买卖合同。虽然前述案涉定购协议在签订之时，诚威公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证明、不动产权证书，致使案涉定购协议的效力处于待定状态，但是2018年7月27日孝感市不动产管理局于本案一审判决前为红光银都世纪城项目办理了不动产权总证，案涉房屋已属于诚威公司名下能够转让的合法财产且具备交付条件。故案涉定购协议的效力从待定状态转为有效，诚威公司应当遵循诚实信用的原则，履行案涉定购协议约定的义务，向黄金华交付案涉房屋。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，诚威公司应于销售合同签订之日起90日内负有协助黄金华(商品房购买人)办理不动产权属登记的义务。五、关于黄金华的损失认定的问题。由于诚威公司应于2018年7月27日（总证登记日期）具备了向黄金华交付案涉房屋的条件，而其拒不交付，构成违约，应赔偿黄金华相应的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，诚威公司应按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准支付违约金，由于黄金华没有提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，但是黄金华的房屋租金损失是现实存在的，一审结合同地段房屋租金标准，酌情确定案涉房屋的租金损失标准为每年按12000元计算，自2018年7月27日起至2019年7月31日止（黄金华诉状中主张暂定之日）。六、关于天厦公司、熊立宏、刘敦怀、余建华是否承担连带责任的问题。由于黄金华与被告各方签定的《世纪城定购协议书》《补充协议》，其实质不仅是一种债权债务的转化，同时也是一种债权债务的转移。诚威公司作为协议的签字方及红光银都项目的继受者（案涉房屋的权利人），系协议的义务方。而天厦公司、熊立宏、刘敦怀、余建华并非案涉房屋权利人，无交付案涉房屋的义务，故其不应对诚威公司的交付房屋承担连带责任。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、黄金华、湖北天厦房地产开发有限公司于2014年6月12日签订的《世纪城定购协议书》有效。二、湖北诚威置业有限公司于判决生效之日起七日内与黄金华签订案涉商品房的《商品房买卖合同》，并向黄金华交付案涉商品房。[案涉商品房为：红光银都世纪城8幢4层0407号房屋（原8号楼B栋0404室）]。三、湖北诚威置业有限公司于双方签订商品房买卖合同之日起90日内协助黄金华办理不动产权属登记。四、湖北诚威置业有限公司向黄金华支付逾期交房的租金损失（租金损失的计算方法：自2018年7月27日起至2019年7月31日止，每年按12000元的标准计算）。五、驳回黄金华的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44898元，诉讼保全费5000元，两项合计49898元，由湖北诚威置业有限公司负担。二审中，天厦公司、黄金华、余建华、刘敦怀均未提交新证据；诚威公司、熊立宏对其上诉请求，提交了以下证据：熊立宏提交熊立宏个人账户与黄金华之间在2012年11月15日返还给黄金华1552500元的银行流水一份。拟证明：借款发生过程中，有过1552500元的还款；诚威公司提交工商变更信息一份。拟证明：自2015年1月23日至2018年4月16日余建华担任诚威公司法定代表人。黄金华对诚威公司、熊立宏提交的证据质证认为：对诚威公司工商变更信息的真实性、合法性、证明目的没有异议，但是该证据能够印证黄金华与诚威公司签订合同时，熊立宏是公司的法定代表人，能够证明黄金华提交的有加盖诚威公司印章一系列合同、协议等是真实有效的；对熊立宏的银行流水：1.从证据认定规则中，该证据不能作为二审新证据提交，不能作为证据采信。2.该证据不能够证明向黄金华偿还了1552500元的事实，因为时间发生在2012年11月15日。黄金华提交的所有系列资料（收据、成本确认书等）已经形成了完整的证据链，证明900万元本金的事实。经当庭询问黄金华本人，他们之间除了900万元的借款外，还有其他短期的资金借款往来，是不包含在900万元的借款中的。黄金华主张的900万元债务大部分发生在该时间之后。3.从银行流水中可以看出熊立宏有与众多人员资金往来的情况。余建华对诚威公司、熊立宏提交的证据质证认为：1.对诚威公司工商变更信息无异议，能证明诚威公司与黄金华的借款发生时，熊立宏是法人，与余建华无关；2.关于余建华是诚威公司的法定代表人的问题，余建华是诚威公司的显名股东，没有在诚威公司享受任何股权利益，余建华仅是经办人，实际控制人是熊立宏；3.900万元借款是事实，确实投资于红光银都世纪城项目。刘敦怀对诚威公司、熊立宏提交的证据质证认为：刘敦怀看不清楚，借钱的事刘敦怀确实知道，中间的资金走向刘敦怀签过字，什么时间打账刘敦怀不清楚。天厦公司对诚威公司、熊立宏提交的证据质证认为：对诚威公司工商变更信息无异议。对个人活期明细信息真实性无异议，因为天厦公司没有参与到他们之间的债务往来，对于其中的法律关系不清楚。对诚威公司、熊立宏提交的证据，本院认为：本院认可诚威公司提交的工商变更信息；熊立宏提交的银行流水，系其与余建华之间的资金往来，与本案无关联性，不作为本案证据认证。经审理查明，一审认定事实属实。2010年5月20日，天厦公司以文件的形式任命刘敦怀、熊立宏为开发区红光社区项目部经理，同时向刘敦怀、熊立宏发出法定代理人授权委托书，授权委托刘敦怀、熊立宏为公司法定代表人刘望珍的代理人，职务为项目经理，并以公司的名义参加红光社区肖陈湾集并改造，授权委托期限自2010年5月25日至此项目终止。其后刘敦怀、熊立宏成立天厦公司红光项目部，并以该项目部的名义对孝感市开发区红光社区一组城中村进行改造开发，开发小区名称为红光银都世纪城。后熊立宏、刘敦怀又以诚威公司名义继续进行红光银都世纪城的开发。余建华在此期间分别为该项目部工程部负责人、诚威公司的法定代表人（直至2018年4月16日诚威公司的法定代表人由余建华变更为熊立进），其受熊立宏、刘敦怀及该红光项目部的委托从事管理该项目的施工、结算及对外借款事项。2014年6月12日天厦公司红光项目部作为出售方（甲方）与黄金华（乙方）签订《世纪城定购协议书》，刘敦怀、熊立宏也在该协议上分别签了名。起诉时仍有红光银都世纪城8幢4层0407号房屋（原8号楼B栋0404室）未交付给黄金华。根据上述《世纪城定购协议书》的约定，该房屋价值603450元（0404室149㎡×4050元/㎡）。本院庭审中，要求黄金华提交借款资金来源的相关证据。黄金华在本院规定的期限内，提交了《黄金华早期经济来源说明》、邮政储蓄银行取现说明（2012年7月11日至2013年10月29日）、《个人活期明细信息-新一代》以及八页《账户交易明细（客户）》（2012/07/01—2013/11/11）。庭后熊立宏提交了《情况说明》，称有“本案重要线索向合议庭汇报”。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审本案的焦点：1.本案案由是商品房销售合同纠纷还是民间借贷纠纷。2.《补充协议》是否有效。3.余建华与熊立宏之间的借款是否应当从本案黄金华主张的借款中扣除。4.天厦公司是否是商品房买卖合同的出卖方。一、本案案由为商品房销售合同纠纷。诚威公司、熊立宏认为：“2014年6月12日签订的《世纪城定购协议书》没有实际履行过,该协议签订后黄金华没有向诚威公司或天厦公司支付过任何购房款,诚威公司或天厦公司也没有向黄金华开具过合法有效的《销售不动产统一发票》。一审法院将本案案由定为‘商品房预约合同纠纷’明显不当,应当纠正。本案案由应为黄金华与熊立宏之间的民借贷纠纷。”黄金华认为：“本案为商品房销售纠纷,不仅有《世纪城定购协议书》《补充协议》,还有黄金华证据三中《收据》等其他证据、证据五《地下车位抵押协议书》、证据六中的《熊立宏借他人款项抵扣房款确认书》等一系列证据予以佐证。”本院认为：商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述定购协议应当认定为商品房买卖合同。一审按照《民事案件案由》的规定确定本案案由为商品房销售合同纠纷是正确的，诚威公司、熊立宏的该上诉请求本院予以驳回。二、《补充协议》有效。诚威公司、熊立宏认为：“《补充协议》的当事方有五人,但在协议落款处只有诚威公司的公章和黄金华的签字,没有其他主体的签章。根据余建华提《公章-证件移交书》可知,在2018年4月20日之前,该协议书上加盖的诚威公司公章一直由余建华个人保管。据此可知,《补充协议》是余建华为逃避个人债务而事后伪造的,不是各当事方的真实意思表示。”黄金华认为：“《补充协议》是各方当事人真实意思的表达,合法、有效,并已大部分实际履行,诚威公司、熊立宏辩称余某为逃避个人债务事后伪造不是事实。从内容上看《补充协议》在对借款本息进行结算的基础上,进一步确认‘黄金华已通过抵扣借款本息的方式支付了购买8套房屋及商铺的购房款1027.97万元,办理房产证时尚需另行一次性支付购商铺尾款296.8万元’。该《补充协议》并未在主合同《世纪城定购协议书》《协议书》以及另案处理的《红光银都世纪城商铺购房协议》之外加重当事人的权利义务,与主合同的相应内容完全吻合;与实际交付房款的情况完全吻合,而主合同上均有各方当事人的签章。此外,2份房款《收据》上均加盖了天厦公司红光项目部财务专用章(560万元+467.97万元=1027.97万元)以上证据能够形成一个完整的证据链。”本院认为，《补充协议》是诚威公司与黄金华之间真实意思表示，未违反法律效力性禁止性规定，依法成立、有效。本院采信黄金华的答辩意见，对诚威公司、熊立宏的该项上诉请求予以驳回。三、余建华与熊立宏之间的借款与本案无关。诚威公司、熊立宏主张：“一审期间,黄金华与余建华所提交的证据材料中,包括了余建华在2018年3月份起诉上诉人民间借贷纠纷中另案主张的550万元借款。而该笔债务已于2019年7月份经由法院生效执行裁定执行到位,所保全的房产已全部变更登记在余建华一人名下,即该笔债务已获清偿。而本案一审中,黄金华、余建华又以相同转账时间、相同笔数、相同金额、相同主体间的银行明细主张借款金额,实属虚假债权,一审法院应在查明事实的基础上将550万元借款从黄金华所主张的借款金额中予以扣除。”黄金华认为：“熊立宏提交的与余建华550万元的证据与本案无关联性,黄金华不是该案的当事人,且该案以调解结案,其认定的事实不能影响对本案事实的认定。”本院认为，余建华不是涉案房屋的出卖人，余建华与黄金华没有债权债务关系；熊立宏等向黄金华借款，虽然多次打入余建华的个人银行账户中，但是根据熊立宏、刘敦怀的授权所为，该借款均用于红光银都世纪城开发项目；余建华是诚威公司的显名登记股东，实质股东是熊立宏。余建华只是诚威公司的职业经理人，所实施的工作是已授权的职务行为，余建华对诚威公司不享有股权利益；熊立宏与余建华之间550万元的纠纷与本案不具有关联性,黄金华不是熊立宏与余建华之间借贷关系的当事人。故熊立宏与余建华之间的纠纷与本案事实无关联性，本院对此不予认定。四、天厦公司是商品房买卖合同的出卖方。天厦公司主张：“案涉二份协议书上‘湖北天厦房地产开发有限公司红光项目部’印章的加盖并非天厦公司真实意思表示的体现,协议内容与天厦公司无关。天厦公司既非案涉民间借贷关系的借款人,亦非商品房买卖合同的出卖人,不必承担还款付息的义务,一审法院判令天厦公司承担连带责任依法应被撤销。”黄金华认为：“天厦公司在2014年6月12日签订世纪城订购协议时的身份是红光银都世纪城的开发商。这份合同中的出卖方是天厦公司红光项目部，且依该份合同以借款冲抵的形式交纳了全部的购房款4679700元。天厦公司红光项目部出具了加盖财务专用章的收据，且向黄金华交付了该合同中其余的七套房屋”“补充协议是真实有效的，该合同与主合同的内容完全一致，该合同只是进一步说明已支付购房款1072797元的构成，以及另案处理的商铺还要支付296.8万元。只是对主合同进一步确认，而主合同上有天厦公司的签字。所以补充协议是真实有效的”“在签订上述系列合同是熊立宏、刘敦怀对外是由天厦公司的授权。一审已经查明天厦公司红光项目部是熊立宏、刘敦怀依据天厦公司授权而成立”“天厦公司撤销了对熊立宏、刘敦怀项目经理职务的任命，不再对外出借公司的名义和资质，但该撤销声明并未在媒体、报刊上予以公示，所以撤销的效力不及于第三人。天厦公司撤销红光项目部的权利义务应由天厦公司承担。且天厦公司红光项目部的财务印章在协议签订时并未收回”。本院认为，天厦公司红光项目部是熊立宏、刘敦怀依据天厦公司授权而成立的；其后天厦公司虽撤销了对熊立宏、刘敦怀项目经理职务的任命,不再对外出借公司的名义和资质,但该撤销声明并未在媒体、报刊上予以公示，故该撤销的效力不及于第三人；天厦公司红光项目部财务专用章在协议签订时并未收回。因此，本院采信黄金华的答辩意见，对天厦公司的该上诉理由予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。诚威公司、熊立宏、天厦公司的上诉请求本院予以驳回。本院庭审中，要求黄金华提交借款资金来源的相关证据。黄金华在本院规定的期限内，提交了相关证据。黄金华对其提交的证据的真实性承担法律责任。对熊立宏在本院闭庭后提交的《情况说明》，因涉及“犯罪线索”，本院移送有关机关处理。根据《世纪城定购协议书》的约定，未交付的一套房屋价值603450元（0404室149㎡×4050元/㎡）。黄金华一审诉讼请求“将红光银都世纪城8幢0407号室交付给黄金华使用”。因此，本案诉讼标的为该房屋的价值。因此，本案一审案件受理费应为9835元。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9835元，由湖北诚威置业有限公司、熊立宏、湖北天厦房地产开发有限公司负担。二审案件受理费19670元，由湖北诚威置业有限公司、熊立宏负担9835元；由湖北天厦房地产开发有限公司负担9835元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇二〇年九月三十日书记员  董艳乐