安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3239号 原告：相龙龙，男，1988年10月4日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 原告：曾建霞，女，1988年9月18日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：魏昊智，安徽北方之光律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：吴静静，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：樊振宇，男，1976年7月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 法定代理人：冯美荣，女，1949年12月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区，系原告樊振宇之母。 委托诉讼代理人：刘亚，安徽日月律师事务所律师。 原告相龙龙、曾建霞与被告樊振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告相龙龙及委托诉讼代理人魏昊智、被告樊振宇的法定代理人冯美荣及其委托诉讼代理人刘亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 相龙龙、曾建霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决樊振宇继续履行《房屋买卖居间合同》，立即交付位于淮北市相山区房屋（产权证号：皖2018淮北市不动产权第××号）；2、依法判决樊振宇支付违约金自2018年6月25日起至起诉之日共计116580元，此后按每日174元计算至房屋交付之日止；3、本案的诉讼费用由樊振宇承担。事实和理由：相龙龙、曾建霞系夫妻关系。2018年5月13日，相龙龙、曾建霞与樊振宇通过吉迅房产中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定樊振宇将位于淮北市相山区房屋出售给相龙龙、曾建霞，房屋价款58万元，樊振宇应于收到房款之日交付房屋，如樊振宇未按合同约定期限交房，自交房期限届满次日起至实际交付之日止，樊振宇应以房屋成交总价为基数按日万分之三向相龙龙、曾建霞支付违约金。合同签订生效后，相龙龙、曾建霞履行了全部合同义务，樊振宇领取全部房款后，迟迟不能交房。2019年1月2日，樊振宇起诉请求解除《房屋买卖居间合同》，一审判决驳回其诉讼请求，樊振宇不服提起上诉，二审判决维持原判。判决生效后，相龙龙、曾建霞多次请求樊振宇交付房屋，均被拒绝。综上所述，《房屋买卖居间合同》合法有效，樊振宇应当履行合同义务，交付房屋，并承担违约责任，请求依法支持相龙龙、曾建霞的诉讼请求。 樊振宇辩称，其长期患有××，经医院确诊、经鉴定机构鉴定樊振宇患有××且已被法院宣告为无民事行为能力人，其签订的《房屋买卖居间合同》无效。樊振宇前妻任某芹多年不与其共同生活，不愿担任其监护人，唆使其出售唯一房屋，系骗取房款。涉案房屋市值132万元，却以58万元价格出售成交，不符合常理，不是在正常情况下签订的。相龙龙、曾建霞多次请求交房，采取了砸门、砸锁等违法手段，严重影响樊振宇日常生活。相龙龙、曾建霞请求违约金过高，根据合同法第114条、合同法司法解释二第27条、29条之规定，相龙龙、曾建霞未证明存在损失，其违约金的请求不应得到支持。综上，《房屋买卖居间合同》无效，相龙龙、曾建霞请求交房无事实依据，应依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明：2018年5月13日，樊振宇与相龙龙、曾建霞通过淮北市吉迅房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定樊振宇将位于淮北市相山区售予相龙龙、曾建霞，售价58万元，房款通过按揭贷款方式支付，樊振宇应当于收到总房款当日交付房屋；如樊振宇未按照合同约定期限交付房屋，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，应以房屋成交总价为基数按日万分之三向相龙龙、曾建霞支付违约金，合同继续履行。2018年5月13日，曾建霞支付1万元定金，樊振宇出具收据。2018年5月21日，樊振宇与相龙龙、曾建霞在房管部门签订存量房交易合同，相龙龙、曾建霞支付首付款、按揭贷款共57万元至资金托管机构的账户。2018年6月20日，樊振宇与相龙龙、曾建霞在房管部门办理房地产权过户手续，同年6月25日，淮北市国土资源局为相龙龙、曾建霞颁发皖（2018）淮北市不动产权第***号不动产权证。相龙龙、曾建霞取得涉案房屋的不动产权证后，樊振宇从资金托管机构领取57万元购房款支票，并从银行取出款项。 2019年1月2日，樊振宇向本院提起诉讼，请求判决樊振宇与相龙龙、曾建霞之间签订的存量房交易合同（房屋买卖合同）为无效合同。2019年10月16日，本院作出（2019）皖0603民初22号民事判决，认为没有充分证据证明涉案存量房交易合同签订时，樊振宇无民事行为能力，且相龙龙、曾建霞、吉迅公司明知樊振宇无民事行为能力，却故意与樊振宇签订合同的事实，即使涉案存量房交易合同签订时，樊振宇无民事行为能力或限制民事行为能力，其当时的法定代理人任某芹亦认可其行为；判决驳回樊振宇的诉讼请求。樊振宇不服一审判决，向淮北市中级人民法院提起上诉。2020年3月29日，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民终1294号民事判决，认为樊振宇与相龙龙、曾建霞所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；判决驳回上诉，维持原判。后相龙龙、曾建霞向樊振宇请求交房未果，遂诉至本院。 另，2019年1月24日，本院受理冯美荣申请宣告樊振宇无民事行为能力一案。本院依法委托安徽淮海司法鉴定所对樊振宇的民事行为能力进行评定。该所于2019年4月30日出具皖淮司鉴所（2019）精鉴字第042号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、樊振宇患有**症，目前处于发病期；2、樊振宇目前无民事行为能力。本院于2015年5月22日作出（2019）皖0603民特7号民事判决：一、宣告樊振宇为无民事行为能力人；二、指定冯美荣为樊振宇的监护人。 上述事实，有房屋买卖居间合同、不动产权证、电费清单、（2019）皖0603民初22号民事判决书、（2019）皖06民终1294号民事判决书、（2019）皖0603民初22号案件庭审笔录（第一次、第二次）及双方当事人、代理人庭审陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，相龙龙、曾建霞与樊振宇签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同，双方均应履行合同义务。本案中，相龙龙、曾建霞已按合同约定全额支付购房款，并办理了过户手续，樊振宇应当向相龙龙、曾建霞交付房屋。相龙龙、曾建霞请求樊振宇继续履行《房屋买卖居间合同》，交付位于淮北市相山区房屋（产权证号：皖（2018）淮北市不动产权第***号）有合同及法律依据，本院予以支持。樊振宇辩称其系无民事行为能力人，签订的房屋买卖居间合同系无效合同，房屋成交价格不公平，于法无据，本院不予采信。 关于违约金。樊振宇应于收到总房款当日向相龙龙、曾建霞交付房屋，但樊振宇未能按期交房，其逾期交房的行为构成违约，相龙龙、曾建霞有权向樊振宇主张违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的相关规定，相龙龙、曾建霞未能举证证明实际损失数额，其请求按房款总价的日万分之三支付违约金明显过高，樊振宇请求予以降低，本院综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，结合涉案房屋逾期交付期间同地段同类房屋租金情况，酌定樊振宇自2018年6月25日起按房屋总价款的日万分之零点六承担违约金至交付房屋时止，对超过部分的违约金请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告樊振宇于本判决生效之日起十五日内向原告相龙龙、曾建霞交付位于淮北市相山区房屋（产权证号：皖（2018）淮北市不动产权第**号）； 二、被告樊振宇于本判决生效之日起十五日内向原告相龙龙、曾建霞支付违约金，自2018年6月25日起以房屋总价款58万元为基数按日万分之零点六计算至被告樊振宇交付房屋时止； 三、驳回原告相龙龙、曾建霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10766元，因本案适用简易程序审理，减半收取5383元，由原告相龙龙、曾建霞负担753元，由被告樊振宇负担4630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年九月十八日 法官助理张翌 书记员张永芹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。