福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初889号 原告：福建省铭悦房产经纪有限公司，住所地福建省大田县均溪镇建山路186-5号，统一社会信用代码：91350425MA32HQHN4P。 法定代表人：林丽婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯善钧，男，1987年10月7日出生，汉族，该公司股东，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：叶丽琳，女，1994年10月5日出生，汉族，该公司销售员，住福建省大田县。 被告：施明营，男,1985年3月8日出生,汉族,住福建省大田县。 原告福建省铭悦房产经纪有限公司（以下简称铭悦公司）与被告施明营居间合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告铭悦公司的法定代表人林丽婷及其委托诉讼代理人柯善钧、叶丽琳，被告施明营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铭悦公司向本院提出诉讼请求：1.施明营向铭悦公司支付违约金22170元；2.本案受理费由施明营负担。事实和理由：铭悦公司是一家从事房地产中介服务、房地产租赁经营的公司。施明营因购买房屋需要,委托铭悦公司为其提供房源信息等居间业务。铭悦公司与施明营分别于2019年12月18日、同月22日、同月24日、2020年1月11日、同年2月28日签订《看房协议书》，并由铭悦公司的工作人员带施明营实地看房，其中多次查看位于大田县房屋（以下简称案涉房屋）。尔后，施明营背着铭悦公司通过大田县人合房产中介服务部（以下简称人合房产中介）与卖房方达成购房协议，成交价为73.9万元。根据《看房协议书》第四条违约责任的约定，施明营应向铭悦公司支付双倍佣金作为违约金，该违约金为22170元（73.9万元×1.5%×2）。尔后，铭悦公司多次向施明营催讨未果，故具状起诉，要求法院判决上述请求。 施明营辩称，施明营与铭悦公司签订《看房协议书》后,到实地看房，并就案涉房屋达成了购买意向，施明营向铭悦公司支付了购买案涉房屋的意向金1万元。尔后，铭悦公司的销售员叶丽琳告知施明营，卖房方即原案涉房屋的所有权人不想卖了，并将施明营支付的意向金予以退还。此后，施明营才通过人合房产中介购买了案涉房屋。因此，铭悦公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 铭悦公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《看房协议书》五份，证明铭悦公司与施明营分别于2019年12月18日、同月22日、同月24日、2020年1月11日、同年2月28日签订《看房协议书》，并由铭悦公司的工作人员带施明营看房的事实；2.柯善钧与施明营对话录音光盘及相应文字材料一份，证明铭悦公司工作人员带施明营实地查看案涉房屋后，但施明营通过其他房产中介购买了案涉房屋，成交价为73.9万元的事实；3.叶丽琳与施明营的微信聊天记录截图一份，证明施明营当时的意愿是购房价72万元,铭悦公司与卖房方谈妥72万元后，施明营又要求以70万元购买，才导致卖房方不卖。尔后，施明营又背着铭悦公司以73.9万元的价格，通过其他中介公司购买案涉房屋的事实。施明营质证认为，对铭悦房产提供的证据1.2无异议，其中2019年12月18日系其小舅子赖良圣与铭悦公司签订《看房协议书》；对证据3的真实性无异议，但其对证明对象有异议，当时施明营已答应以72万元的价格购买案涉房屋，并向铭悦公司支付意向金1万元，后铭悦公司的销售员叶丽琳告知施明营卖方不卖了。 本院认证认为，经质证施明营对上述铭悦公司提供的证据1.2无异议,对证据3的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。施明营对证据3的证明对象有异议，本院将综合举证质证情况予以认定。 施明营围绕抗辩主张依法提交以下证据：1.《不动产权证书》一份，证明案涉房屋现所有权人为施明营、赖丽红的事实；2.《居间协议》一份，证明2020年3月2日，施明营通过人合房产中介居间服务,以73.9万元的价格购买案涉房屋，中介费为8000元的事实；3.施明营与叶丽琳的微信聊天记录截图一份，证明2020年1月12日，叶丽琳将案涉房屋的购房意向金1万元退还给施明营的事实；4.施明营与陈启钍（原案涉房屋的所有权人）微信聊天记录截图一份，证明施明营未能通过铭悦公司促成买房的主要原因,系当时陈启钍不愿意卖案涉房屋的事实；5.《收款收据》一份，证明2020年3月17日，施明营向人合房产中介支付代办费2500元的事实。铭悦公司质证认为，对施明营提供的证据1.2无异议;对证据3.5的真实性无异议,但对其证明对象有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认证认为，经质证铭悦公司对施明营提供的证据1.2无异议，对证据3.5的真实性无异议,本院予以确认并在卷佐证。对施明营提供的证据4和证据3.5的证明对象，本院将综合举证质证情况予以认定。 在审理过程中，本院于2020年8月7日和同月11日，依法分别向原案涉房屋的所有权人陈启钍和人合房产中介的负责人叶芳制作的询问笔录各一份。经质证，双方当事人对上述二份询问笔录均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铭悦公司是一家从事房地产中介服务、房地产租赁经营的公司。2019年12月18日，施明营的小舅子赖良圣（甲方）与铭悦公司（乙方）签订一份《看房协议书》；后施明营（甲方）与铭悦公司（乙方）分别于同月22日、同月24日、2020年1月11日、同年2月28日签订四份《看房协议书》。上述协议书的主要内容：一、乙方向甲方提供房源的具体地址；二、甲方承诺上述房源信息乃首次从乙方获取，如果成交，根据三明市物价局的收费标准，则甲方按房屋成交价的1.5%的标准向乙方支付佣金；三、乙方承诺免费带甲方看房并向其提供房产过户相关政策的咨询；四、违约责任，甲方（含亲戚朋友）不得就乙方所提供的看房信息与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定佣金的两倍作为违约金。五、甲乙双方已阅读并接受各自权利与义务，双方签字盖章后生效。上述五份《看房协议书》分别写明提供房源的地址为：美地公园××室、××公园××室、××公园××室、××公园××室和××室、××公园××室及××酒店后面的房屋。在此期间，铭悦公司的工作人员先后带施明营实地查看了上述房屋。2020年1月7日，施明营欲购买案涉房屋，并通过其小舅子赖良圣的账户向铭悦公司支付了购房意向金1万元。后施明营与卖房人因为价格原因，铭悦公司未促成房屋买卖合同的成立，同月12日，铭悦公司的销售员叶丽琳通过微信转账方式将1万元退还给施明营，并备注“退美地13＃1602意向金”。此后，铭悦公司的工作人员继续带施明营看其他房屋。 另查明，卖房人陈启钍在铭悦公司、人合房产中介、大田县佰易居房产经纪有限公司等房产中介挂牌出售案涉房屋的信息。2020年3月2日，在人合房产中介的居间服务下，案涉房屋原所有权人陈启钍、陈美珠（甲方）与施明营、赖丽红（乙方）、人合房产中介（丙方）签订一份《居间协议》，约定：甲方将案涉房屋以73.9万元的价格出售给乙方，丙方完成居间事项，乙方应向丙方支付服务费8000元，该协议还对购房款的支付和房屋的交付等事项进行了约定。同年3月6日，施明营、赖丽红取得案涉房屋的不动产权证书，证号为闽（2020）大田县不动产权第0000623号。同月17日，施明营向人合房产中介支付代办费2500元。 本院认为，铭悦公司与施明营签订的《看房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案《看房协议书》第四条违约责任的约定属于房屋买卖居间合同中禁止“跳单”的条款，其目的为了防止买方利用中介公司提供的机会而“跳”过中介，使中介无法得到应得的佣金。故衡量买方是否存在“逃单”的违约行为，在于买方是否利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方未利用该中介提供的信息，而是通过正常途径获得同一房源信息，则买方有权选择中介机构促成房屋买卖合同的成立，且不构成违约。本案中，卖房人陈启钍在多家房产中介挂牌出售案涉房屋，施明营通过铭悦公司和人合房产中介了解同一房源信息，施明营最终选择人合房产中介促成房屋买卖合同的成立，不存在利用从铭悦公司处获取房源信息或机会的情形，其行为并不构成违约。且施明营最初欲通过铭悦公司促成案涉房屋买卖，并向铭悦公司支付了购房意向金1万元，后施明营与卖房人因为价格问题，铭悦公司未能促成房屋买卖合同的成立，并将施明营已付的意向金予以退还。此后，施明营才通过人合房产中介促成案涉房屋的交易，故施明营的上述行为不存在恶意“跳单”行为，不构成违约。因此，铭悦公司要求施明营支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福建省铭悦房产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费354元，由福建省铭悦房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  李春雷 审 判 员  曾海鹰 人民陪审员  苏启绵 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  詹小红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。