山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4159号 上诉人(原审原告)：潍坊荣钰物业管理有限公司，住所地潍坊市奎文区健康东街13863号香格里晶座2号楼B102。 法定代表人：张玉臻，总经理。 委托诉讼代理人：马飞，山东翰来律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：潍坊市静峰视光科技有限公司，住所地潍坊高新区新城街道翰林社区东风东街以南金马路以东世嘉铭园A座1-2层。 法定代表人：高骞，执行董事。 被上诉人(原审被告)：高骞，男，1980年7月15日出生，汉族，住潍坊高新区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：岳媛，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人潍坊荣钰物业管理有限公司（以下简称荣钰物业公司）因与被上诉人潍坊市静峰视光科技有限公司（以下简称静峰视光公司）、高骞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2020）鲁0705民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣钰物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人租赁费1089000元及违约金；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案的焦点问题在于双方之间签订的租赁合同及补充协议履行问题，根据协议约定被上诉人尚欠上诉人2017年5月1日至2018年4月30日一年租金1089000元未付，合同期满后被上诉人也并未与上诉人办理任何交接手续，被上诉人一审提交法庭的证据不能证明其已与上诉人办理了交接手续、解除合同，实际上双方签订的合同直到上诉人起诉时一直未解除，只是合同履行期间届满，上诉人据此要求被上诉人支付尚未支付的租金并无不当。1、一审认定租赁费的截止日期错误。一审以被上诉人提交的2017年7月20日潍坊明润视光科技有限公司与潍坊潍大置业有限公司签订的房屋租赁合同认定被上诉人从上诉人处搬离的时间为2017年8月31日是错误的。首先潍坊明润视光科技有限公司并非本案诉讼主体，尽管潍坊明润视光科技有限公司与被上诉人公司法定代表人及股东之一为本案被上诉人高骞，但从法律上看是两个主体，案外人签订的合同不能应用到本案事实中来。其次潍坊明润视光科技有限公司注册地由涉案房屋所在地变更为新租赁房屋所在地并不代表被上诉人无继续承租的意思表示。最后，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。本案中，被上诉人并未提交任何与上诉人提前解除合同、终止合同的证据，也未提交任何与上诉人解除合同或合同期满进行交接的证据。租赁合同具有相对性，租赁合同解除或终止必须符合法律规定。双方签订的是有固定期限的租赁合同，合同中并未约定合同解除的条件，双方之间也没有约定解除合同，同时也不具备法定解除的条件。2018年4月30日合同期满后，被上诉人违反合同约定将房屋内装修大量破坏，致使上诉人无法转租给他人，一直闲置至今，给上诉人造成重大经济损失，被上诉人欠付的租金理应为2017年5月1日至2018年4月30日一年的租金，而不是四个月租金。二、一审认定违约金过高与事实和法律规定不符。一审被上诉人没有证据证实合同终止履行的事实，所以被上诉人应当按照1089000元支付欠付的租金，因此违约金的计算也是以该基数为标准进行计算。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 荣钰物业公司向一审法院起诉请求：1、静峰视光公司、高骞支付其2017年5月1日至2018年4月30日的租赁费共计1089000元并支付逾期付款违约金503118元（以1089000元为基数，按照日万分之五计算，自2017年5月1日起暂计算至2019年11月10日，继续计算至实际付清之日）；2、案件受理费由静峰视光公司、高骞承担。 一审法院认定事实：2012年5月2日，荣钰物业公司作为出租人与静峰视光公司作为承租人签订了房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落在潍坊市××东街香格里晶座D座建筑面积2750.42平方米；租赁期限从2012年5月1日至2018年4月30日（2012年5月1日至2012年5月31日免租金作为承租人的装修期），每12个月为一个租期，从第四个租赁期开始，房租在当期基础上每年递增10%，年租金为90万元，租金按季度支付，签订合同当日付清第一个季度的租金，以后在每季度结束前30日交清下个季度的房租。租赁房屋的用途为正常营业和办公。押金1万元。该合同第十四条约定承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按全年租金额的日万分之五支付滞纳金，承租人违反合同，擅自改变房屋结构，因此造成出租房屋损坏的，应负损坏赔偿责任。该合同第十六条约定本合同签订当日，承租人付给出租人10000元人民币作为该房屋押金。荣钰物业公司在出租人处盖章，静峰视光公司在承租人处盖章，高骞在承租人法定代表人处签字，刘兵在承租人委托代理人处签字。 2012年5月7日，刘兵出具了收到条，载明：“今收到一层两门钥匙、地下车库西门遥控钥匙一把”。 2012年5月2日，潍坊明润视光科技有限公司向荣钰物业公司转账235000元；2012年7月30日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2012年11月26日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年3月9日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年5月28日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年9月3日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年11月2日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2014年5月5日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2014年8月5日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2014年9月15日，苗萍向荣钰物业公司转账200000元。 2016年1月30日，荣钰物业公司与静峰视光公司签订了房屋租赁合同补充协议，该协议的出租人（甲方）为荣钰物业公司，承租人（乙方）为静峰视光公司。该合同约定，截至签署本协议之日，乙方已经将租金支付至2016年4月30日，关于2016年5月1日至2017年4月30日的房租，双方同意分两次支付，房租总金额为85万元，第一次支付时间为合同签署后3日内，支付金额为45万元。第二次支付时间为2016年4月，支付金额为40万元。自2017年5月1日至2018年4月30日合同期满之日的租金支付方式仍按原房屋租赁合同约定的方式，即按季度支付，租金数额为108.9万元/年。荣钰物业公司在甲方处盖章，静峰视光公司在乙方处盖章。荣钰物业公司主张第一期租金为高骞名下公司潍坊明润视光科技有限公司于2012年5月2日支付，后续租金为高骞利用苗萍个人账户支付。静峰视光公司、高骞称潍坊明润视光科技有限公司和苗萍系受静峰视光公司委托向荣钰物业公司支付2017年4月30日之前租金。 2015年6月17日，（2015）潍商初字第74号民事判决书判令荣钰物业公司在42000000元的最高债权余额范围内，对潍坊康弘经贸有限公司所欠潍坊农村商业银行股份有限公司借款本金8000000元及利息、罚息、复利承担连带清偿责任。2016年6月27日，（2015）潍执字第640号协助执行通知书冻结了荣钰物业公司在静峰视光公司的全部租金，冻结期限为三年，在冻结期间，未经允许，不得支付租金。 2020年2月24日，潍坊市公安局奎文分局广文派出所出具了报警证明，载明：2017年7月10日10时44分，任冬云（女，身份证号：）拨打110报警自称：在奎文区香格里晶座C座，物业反映负一楼配电室门锁被撬，电表被掐。但荣钰物业公司否认给静峰视光公司断过电。2017年7月20日，潍坊明润视光科技有限公司作为乙方与潍坊潍大置业有限公司作为甲方签订了房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在潍坊市××街××号，银泉广场4号楼商铺1号2号3号，9号三楼，建筑面积为1851.77平方米，房屋用途为商业用房，房屋租赁期为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，年租金为599616元。静峰视光公司、高骞称其搬离涉案房屋的时间是2017年8月底，因双方有纠纷不配合，故无法办理交接手续，自己直接搬走了，没有交接，外门荣钰物业公司已自行换锁，里面没有钥匙。荣钰物业公司称其员工在2017年9月份去查看过，静峰视光公司正在拆除一些装修，具体搬离时间不清楚，交接的时候主要是给静峰视光公司两套大门的钥匙和地下车库的钥匙，里面的房门都被其拆走了，地下车库的钥匙其至今未交付，9月份之后静峰视光公司已经不正常经营了，所以没再查看。 另查，静峰视光公司系有限责任公司（自然人独资），其法定代表人系高骞，职务为执行董事，亦系唯一的自然人股东，刘兵系经理。潍坊明润视光科技有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），高骞系其法定代表人，苗成玉、高骞系其自然人股东，2017年9月28日，潍坊明润视光科技有限公司住所地由潍坊市××东街13863号香格里晶座4号楼D101变更为山东省潍坊市××东街13936号银泉广场4号楼1-3号商铺。荣钰物业公司称静峰视光公司系高骞独资的个人公司，高骞在潍坊明润视光科技有限公司占股98%，并由高骞实际经营，潍坊明润视光科技有限公司的经营地址为本案涉及的租赁房屋地址。高骞以自己的个人公司与荣钰物业公司签订合同，实际用于高骞名下潍坊明润视光科技有限公司的经营。静峰视光公司系合同签订人，应当履行合同约定的义务，高骞系租赁物的实际使用人，且高骞系静峰视光公司的唯一股东和实际控制人，应当承担合同义务。因此，要求静峰视光公司、高骞承担共同付款责任。高骞称合同的相对方为荣钰物业公司和静峰视光公司，因此应由荣钰物业公司和静峰视光公司享有合同权利和承担相应的合同义务。高骞不是该合同的签订主体，不承担合同义务，因此荣钰物业公司提出由高骞承担共同付款责任的主张依法不能成立。 静峰视光公司、高骞认为，对荣钰物业公司主张的2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金，应按照荣钰物业公司与静峰视光公司签订的补充协议的标准计算，但不应支付至2018年4月30日。对荣钰物业根据租赁合同主张的违约金不予认可，主张静峰视光公司是根据法院送达的协助执行通知书协助冻结了荣钰物业在静峰视光公司处的房屋租金，静峰视光公司未向荣钰物业支付租金有充足的事实理由和法律依据，不存在违约情形。因此，荣钰物业公司关于违约金的主张不能成立，即使其关于违约金的主张能够成立，静峰视光公司、高骞也认为该违约金数额明显过高，依法应予降低，计算期限应自冻结到期之后，以4个月的房租为计算基数，但对合同约定的计算标准没有意见。静峰视光公司、高骞同意将房租计算至2017年8月31日，认可2017年5月1日至2017年8月31日期间共4个月的房租计363000元未予结算。 一审法院认为，荣钰物业公司与静峰视光公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议系双方的真实意思表示，依法成立、合法有效，荣钰物业公司与静峰视光公司应当按照该合同及补充协议的约定履行各自义务。该案的争议焦点有二个，一是荣钰物业公司要求静峰视光公司支付2017年5月1日至2018年4月30日的租赁费1089000元并支付逾期付款违约金是否应得到支持；二是荣钰物业公司要求高骞承担共同付款责任有无事实和法律依据。 针对第一个争议焦点，根据荣钰物业公司与静峰视光公司签订的房屋租赁合同补充协议的约定，2017年5月1日至2018年4月30日的租金数额为108.9万元/年，静峰视光公司认可自2017年5月1日之后的租赁费未付，故应向荣钰物业公司支付租赁费。但租赁费的截止日期双方发生争议。静峰视光公司自认于2017年8月底搬离涉案房屋，但未办理交接手续。但荣钰物业公司称静峰视光公司2017年9月份尚在拆除涉案房屋装修，对具体搬离时间不清楚。法院认为，涉案房屋于2017年7月10日后发生断电，2017年7月20日潍坊明润视光科技有限公司与潍坊潍大置业有限公司签订了房屋租赁合同，因潍坊明润视光科技有限公司注册的住所地即为涉案房屋所在地，法定代表人及股东之一亦为静峰视光公司的法定代表人、股东高骞，且之后潍坊明润视光科技有限公司注册地亦由涉案房屋所在地变更为该租赁合同约定的房屋坐落地，故上述事实和证据能够与静峰视光公司主张的搬离涉案房屋时间相互印证，荣钰物业公司虽对该时间提出异议，但是并未提供反驳证据，依法采信静峰视光公司主张的搬离涉案房屋的时间为2017年8月31日。静峰视光公司于2017年8月31日搬离涉案房屋，其与荣钰物业公司签订的房屋租赁合同及补充协议已实际解除。故静峰视光公司应支付荣钰物业公司2017年5月1日至2017年8月31日的租金363000元（1089000元/年÷12个月×4个月）。对于荣钰物业公司主张的违约金，静峰视光公司认为该违约金数额明显过高，依法应予降低，主张计算期限应自冻结到期之后，以4个月的房租为计算基数，但对合同约定的日万分之五的计算标准无异议。法院认为，因2016年6月27日法院向静峰视光公司发出协助执行通知书，冻结了荣钰物业公司在静峰视光公司的全部租金，冻结期限为三年，故荣钰物业公司主张欠付租金在2017年5月1日至2019年6月27日期间的违约金，依法不予支持，但协助执行通知书确定的冻结期限届满后，即2019年6月28日之后，静峰视光公司应当向荣钰物业公司支付租金，但静峰视光公司未向荣钰物业公司支付，应当承担2019年6月28日之后的违约金，因房屋租赁合同约定的按全年租金额的日万分之五支付滞纳金过高，法院依法调整为违约金以欠付租金363000元为基数，按照日万分之五自2019年6月28日起计算至实际支付之日止。 针对第二个争议焦点，因高骞系静峰视光公司的唯一自然人股东，公司登记中亦已经注明系自然人独资，故静峰视光公司系一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”虽荣钰物业公司系与静峰视光公司签订的房屋租赁合同及补充协议，但是租赁费并非静峰视光公司以自己的名义直接向其支付，且高骞并未举证证明静峰视光公司的财产独立于高骞的个人财产，故高骞应当对静峰视光公司所欠荣钰物业公司的租金及违约金承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决：一、潍坊市静峰视光科技有限公司于判决生效之日起十日内支付潍坊荣钰物业管理有限公司租赁费363000元及违约金（违约金以363000元为基数按照日万分之五自2019年6月28日起计算至实际支付之日止）；二、高骞对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回潍坊荣钰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19129元，减半收取计9564.5元，财产保全费5000元，共计14564.5元，由潍坊荣钰物业管理有限公司负担10777.5元，潍坊市静峰视光科技有限公司、高骞负担3787元。 本院二审期间，上诉人提交了照片一宗，主张涉案房屋被破坏且没有办理交接。经质证，被上诉人对以上证据不予认可，该照片无法证明是涉案房屋的照片且无法证明该房屋被坏系被上诉人所为。 二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，静峰视光公司与荣钰物业公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据荣钰物业公司与静峰视光公司签订的房屋租赁合同补充协议的约定，2017年5月1日至2018年4月30日的租金数额为1089000元/年，静峰视光公司认可自2017年5月1日之后的租赁费未付，故一审认定静峰视光公司应向荣钰物业公司支付租赁费，并无不当，本院予以维持。 本案争议焦点为涉案房屋租赁合同的解除时间。荣钰物业公司主张涉案合同一直未解除，被上诉人欠付的租金理应为2017年5月1日至2018年4月30日一年的租金。结合涉案房屋于2017年7月10日后发生断电的事实、静峰视光公司主张搬离涉案房屋的时间和法院依法通知静峰视光公司冻结荣钰物业公司在静峰视光公司的全部租金等事实，一审认定静峰视光公司与荣钰物业公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2017年8月31日实际解除，并无不当。 关于违约金问题，一审依据本案的实际，依法调整为违约金以欠付租金363000元为基数，按照日万分之五自2019年6月28日起计算至实际支付之日止，符合法律规定。 综上所述，上诉人潍坊荣钰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19129元，由潍坊荣钰物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年九月十七日 书记员  褚诗舒