四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1531号 原告：郑婷、女，1984年8月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人（一般授权）:奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：杨大军，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 原告：韩菊，女，1985年05月04日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人（一般授权）:奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：杨大军，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告：峨眉山市阳光置业有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇城北路89号1幢附1号，统一社会信用代码91511181MA62867M4M。 法定代表人：陈勇，总经理。 委托代理人（特别授权）：毕佳，四川创实律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：李彧，四川创实律师事务所律师。 原告郑婷、韩菊诉被告峨眉山市阳光置业有限公司（以下简称阳光置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，适用简易程序分别于2020年8月3日、8月26日、9月8日公开开庭进行审理。原告郑婷、韩菊的委托诉讼代理人奉天麟，被告阳光置业公司的委托诉讼代理人毕佳、李彧到庭参加诉讼，原告郑婷、韩菊到庭加第三次庭审诉讼。本案现已审理终结。 原告郑婷、韩菊向本院提出诉讼请求：请求判决被告立即退还购房款377394元，并支付资金占用利息（以本金377394元为基数，按照银行间贷款利率及全国银行同行业拆借利率的1.5倍计算，从2018年2月27日起计算）；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年初，原告拟购买被告开发的位于峨眉山市房屋，原告在签订了认购协议书之后向被告支付了全部购房款377394元。然而，被告在收到全部购房款后并没有依约与委托人签正式的商品房买卖合同，也没有履行房屋备案及交付待等义务。原告通过多次沟通催告后无果。鉴于以上事实，原告为维护自己的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规向法院提起诉讼，请求依法裁决。 被告阳光置业公司辩称，原告已将认购协议书转让给了案外人杨进、赵小玲，其无权要求退货购房款。被告与原告2018年2月6日签订了认购协议书，约定原告购买被告开发的位于峨眉山市的房屋，面积53.36平方米，总房款是377394元，付款方式为一次性付款。签订认购协议书后，原告交纳了定金两万元。2018年2月27日，原告又向被告要求将房屋转让给杨进、赵小玲，被告也同意，原告的定金认定为杨进、赵小玲的购房款，并代杨进、赵小玲一次性付清了该房屋的购房款，因此原告不是被告开发的房屋的购房者，也无权要求被告退还购房款。被告不存在原告所说的违约行为，不应承担违约责任。原告将协议上的全部权利已转让给杨进、赵小玲，应该通知他们办理相关手续，被告多次请求原告通知杨进、赵小玲来办理《商品房买卖合同》签订等相关手续均无果。因此，原告诉称我公司不签订商品房买卖合同以及不履行办理房屋备案及交付手续等义务没有任何事实依据，被告不存在原告所述的违约行为，不应承担任何违约责任。如果原告指定的《认购协议书》权利义务的受让人杨进、赵小玲对原告将《认购协议书》权利义务概括转让给他们的行为不接受、不认可，那么原告将《认购协议书》权利义务概括转让的行为就未完成，原告仍然是《认购协议书》权利义务人，其代杨进、赵小玲向被告交纳的购房款也应认定为原告按照《认购协议书》约定自己向被告交纳的购房款。本案涉《认购协议书》已经明确约定当事人的名称或者姓名和住所、商品房的销售方式、原告所购房屋的坐落、用途、面积、价格、原告购房款的付款方式以及违约责任等内容，已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且我公司已经按照约定收受了原告交纳的全部购房款项。依法应当认定《认购协议书》为商品房买卖合同，双方应当继续履行商品房买卖的相关权利义务，由双方完成商品房买卖及交付的相关手续。当然，如前所述，如果原告、被告及案外人杨进赵小玲一致认可《认购协议书》的权利义务已经全部转让给了杨进、赵小玲，那么原告已经无权要求退房、退款，应当驳回其起诉。综上所述，无论原告与案外人杨进、赵小玲这间是否已经完成了《认购协议书》项下的权利义务的转让，原告均无权要求被告退还购房款。同时，被告也没有原告所述的违约行为，当然也依法不应承担任何违约责任。原告的本次起诉，严重违反了诚实信用的契约精神，被告恳请法院依法驳回原告的起诉，或者驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其主张向本院提交了证据材料，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。对双方无异议的证据材料本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院确认的证据，本案事实为：2018年2月6日，原告郑婷、韩菊拟购买被告阳光置业公司开发的维多利亚二期16栋3单元1902号房屋，以原告郑婷、韩菊为认购人与被告阳光置业公司为出卖人签订《认购协议书》，约定认购人购买出卖人所开发的位于峨眉山市绥山镇城北路89号的“阳光维多利亚”项目是的第16幢3单元19楼2号房；该商品房的用途为住宅，建筑面积53.36平方米（以实测面积为准）；该商品房按照（房屋预测的建筑面积）计价，每平方米单价7072.60元，总价款为377394元。若该房屋的最终实测面积与预测面积存在差异，则每平方米单价不变，但应当按照房屋的最终实测面积计算房屋总价款；出卖人同意认购人按照一次性付款方式付款；认购人应当自签订本协议当日，向出卖人支付认购金20000元，作为订立商品房买卖合同及按合同履行付款义务的担保；出卖人在收取认购金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间；认购人未按照本协议约定与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本协议，认购人已支付的认购金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方而无需要通知认购人；本协议未尽事项，双方另行协商，双方订立《商品房买卖合同》后，双方权利义务以《商品房买卖合同》的约定为准等内容。当日，原告郑婷通过转帐方式向被告支付认购金20000元，被告出具收据一张，并将第三联（交付款单位）交给原告。2018年2月27日，原告郑婷、韩菊到被告处，要求将认购人变更为其郑婷母亲杨进和韩菊母亲赵小玲，将认购金收据交付被告，被告在收据上加盖作废印章，并批注2018年2月27日，转签姓名杨进、赵小玲。原告郑婷出具收条一张，载明收到认购金20000元。当日，原告郑婷和韩菊通过被告提供的POS机，分四次向被告转款共计357394元。当日，被告出具收据一张，载明“今收到阳光维多利亚杨进、赵小玲交来16-3-19-02，面积：53.36㎡，购房款大写叁拾柒万柒仟叁佰玖拾肆元，小写377394元”。2018年2月28日，原告郑婷与其丈夫又到被告处现款购买位于阳光.维多利亚小区16栋1单元的价值433000元的房屋一套，与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理备案手续。2020年2月5日，原告郑婷与被告工作人员联系，就阳光.维多利亚小区16幢3单元19楼2号房屋签订《商品房买卖合同》事宜进行沟通，在原告郑婷回复短信中有“维多利亚16-3-1902杨进、赵小玲”内容。次日，被告工作人员回复原告郑婷“您好！请你尽快按照认购协议的约定，到我公司签订正式的商品房买卖合同”。之后，原告郑婷与被告进行多次联系，被告也多次要求原告到公司签订正式的商品房买卖合同，但双方致今未签订16幢3单元19楼2号房屋的买卖合同。原告现诉至本院请求判如所请。 本院认为，双方当事人对于2018年2月6日签订《认购协议书》和给付认购金20000元没有异议，同时也确认原告郑婷、韩菊于2018年2月27日分四次转款357394元的事实。本案的焦点为：一、认购协议约定的权利义务是否转让给杨进、赵小玲；二、原告按认购协议的约定将购房款给付被告后的认定。 一、认购协议约定的权利义务是否转让给杨进、赵小玲。 原告与被告于2018年2月6日签订《认购协议书》，约定购买房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容，该协议书是原告为购买被告开发的商品房而签订的一种意向书，其目的保证双方之间以后签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，对双方具有约束力，双方应当按照约定履行签订合同的义务。2018年2月27日，原告提出将认购协议书约定的认购人变更为杨进和赵小玲，属于权利义务的转让的意向，并不是被告所称的协议权利义务的转让，最终能否实现还需杨进、赵小玲的认可。虽然原告在诉讼中否认权利义务转让的意向，但从其提供母亲姓名和交回认购金收据的行为，可确定原告有权利义务转让的意向。对于认购权利义务的转让意向被告也予以认可，但是对于受让人杨进、赵小玲是否愿意接受转让，被告在诉讼是并未提交相应证据予以证实，同时也未行使追认权。不论杨进、赵小玲是否知道认购协议的转让，从事后长达两年时间内杨进、赵小玲未与被告确认接受转让，可确定杨进、赵小玲并未接受转让，应当认定认购协议的权义务并未发生转让，认购协议的双方当事人仍然是原告和被告。 二、原告按认购协议的约定将购房款给付被告后的认定。 2018年2月28日，原告郑婷与其丈夫于次日到被告处签订购卖该栋楼房的其他商品房，可确定被告在当时已经取得该栋楼房的商品房预售许可证，具备签订商品房预售合同的条件，而原告于2018年2月27日按《认购协议书》的约定将房屋的全部价款给付被告，虽然双方间未签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，但依照法律规定，双方间确立了房屋买卖合同关系。对于双方间完善签订《商品房买卖合同》或者其他手续，应由双方相互配合完成。原告诉称未签订商品房买卖合同是被告的责任，但从双方签订的认购协议书中约定，认购人违反签订合同的义务，出卖人即被告有权解除认购协议，并可将房屋出卖给第三人而无需通知认购人，由此可确定签订《商品房买卖合同》也是认购人即原告的义务，具有签订《商品房买卖合同》主动性，而被告承担不能拒绝签订《商品房买卖合同》的义务。并且事后双方对签订合同沟通中，被告工作人员也多次要求按认购协议签订《房屋买卖合同》，由此可确定未签订正式的商品房买卖合同是原告的原因，并非是被告的原因。因双方未签订正式的《商品房预售合同》，也就无从谈起办理备案手续的后续事项以及交付等义务。 综上所述，原告按认购协议书的约定将购房款全部支付给被告时，双方间已经形成商品房买卖合同关系，双方间的权利义务受法律保护。现原告以与被告未签订《商品房买卖合同》或者办理备案、交付房屋为由，要求被告退还购房款及资金占用利息的请求不符合法律的规定，依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告郑婷、韩菊的诉讼请求。 受理费减半收取为3480元，由原告郑婷、韩菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王宇锋 二〇二〇年九月十一日 书记员  赵 娟 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。