上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6321号上诉人(原审被告、反诉原告)：徐慧鸣，女，1982年3月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：颜新华，上海李小华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张皓，男，1961年5月3日出生，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张辉，上海君学律师事务所律师。上诉人徐慧鸣因与被上诉人张皓房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初20584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐慧鸣上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2．发回重审或依法改判徐慧鸣向张皓归还上海市南昌路XXX弄XXX号二层前间，底层前间及三层亭子间由张皓自行收回；3．改判徐慧鸣支付2018年8月1日起至2020年4月12日止上海市南昌路XXX弄XXX号二层前间的租金及房屋使用费；4．判令张皓赔偿徐慧鸣装修残值59，464元、房屋装修价值的司法鉴定费3，600元；5．判令张皓返还徐慧鸣押金13，000元；6．判令张皓承担徐慧鸣赔偿租客违约金9，600元。事实和理由：一、在双方当事人之间的矛盾纠纷中，是张皓违约在先，且是恶意行为。2018年5月起，张皓以未交、晚交水电煤费用和违章搭建等为由，采取多种方式驱赶、恐吓租客，这实际上是张皓单方提前解除租赁合同的行为，造成徐慧鸣无法正常履行租赁合同、开展正常经营活动。租赁期间，张皓将水电煤账单邮寄地址全部转到其居住的上海市南昌路XXX弄XXX号，只要张皓晚给徐慧鸣或租客账单，水电煤费用缴费的时间一定也是晚的，张皓故意制造徐慧鸣违约。徐慧鸣在承租上海市南昌路XXX弄XXX号1楼、2楼、3楼亭子间(以下简称“系争房屋”)后，确实对房屋进行了装修，但没有做过上海永嘉置业管理有限公司张贴的《违法建筑整改通知书》中记载的违章行为。装修中，卫生间无论是器具还是管道的位置都没有改变，没有敲过墙，施工人员仅将一楼原来地板拿掉后，在下面的自然地面上直接铺设地砖，利用了地板与原有自然地面之间的空间而已，且这个做法得到张皓的同意和支持。二、从2018年5月至7月底前和整个8月，张皓多次骚扰租客，使租客无心再居住下去。老的租客被张皓赶走后，张皓对徐慧鸣找的中介及看房的租客说他是大房东，让新的租客直接与他签订合同。徐慧鸣考虑到收不到租金反而要倒赔租客违约金的风险，担心将2018年8月至10月的租金交给张皓后，张皓仍然这样骚扰租客，故而暂停向张皓缴纳租金，因此徐慧鸣未付租金是由于张皓违约在先造成。三、张皓违约在先，《租赁合同》提前解除的责任应由张皓承担。徐慧鸣为保全自己的合法财产，方便与张皓协商继续经营或处理后续事务等问题，在租客搬离后使用了上海市南昌路XXX弄XXX号二层前间，该房间的使用费应由徐慧鸣承担。双方发生矛盾后，张皓从2018年8月16日起除了在三间房屋门上张贴告示、破坏电线、停水停电之外，在租客搬走后将底层前间正门换锁，并从里面用木板将后门钉死，在三层亭子间租客搬走后就换了锁，底层前间和三层亭子间均被张皓控制，故这两间房间的使用费应由张皓承担。2019年10月14日一审法院指定的司法评估人员要进入房间，张皓不予配合开门，徐慧鸣只好请锁匠破锁，换了新锁。评估完毕后，徐慧鸣试图将新钥匙交给张皓，但其拒不接收，这就是2020年4月12日交接房屋时三层亭子间门锁钥匙在徐慧鸣手中的原因。被上诉人张皓辩称：徐慧鸣在对房屋进行装修时，对卫生间进行了改造。张皓没有赶过徐慧鸣的租客。2020年4月12日双方交接房屋时，底层前间、二层前间及三层亭子间内的物品都是徐慧鸣自行搬走的。2018年8月16日，张皓更换了底层前门的锁，但底层前间密码锁的密码张皓并不知晓，张皓也没有更换过三层亭子间的锁。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张皓向一审法院起诉，请求判令：1．确认张皓和徐慧鸣签订的《租赁合同》自2018年8月1日起解除，徐慧鸣归还上海市南昌路XXX弄XXX号房屋；2．徐慧鸣支付违约金300，000元；3．徐慧鸣按每月13，333元的标准支付自2018年8月1日起至徐慧鸣实际搬离之日止的房屋使用费。徐慧鸣反诉请求：1．确认《租赁合同》自2018年8月16日起解除；2．判令张皓返还保证金13，000元；3．判令张皓赔偿徐慧鸣支付租客的违约金9，600元；4．判令张皓赔偿装修损失200，000元及装修期间空置2个月的成本26，666元；5．判令张皓赔偿剩余年限租金损失360，000元。一审法院认定事实：上海市南昌路XXX弄XXX号底层前间(20.3平方米)、二层前间(18.8平方米)、三层亭子间(9.5平方米)、储藏室、二层前间阳台和天井系案外人黄某承租的公房。2016年3月，张皓接受委托代为处理系争房屋租赁事宜。2016年3月31日，张皓(甲方)和徐慧鸣(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年5月1日起至2024年4月30日止，甲方于2016年4月1日将系争房屋交付给乙方使用；月租金为13，333元，租金于每次房租到期前7天支付，租金三年内不变，第四年开始，每三年的月租金递增5％；乙方在签订合同时交给甲方13，000元作为房屋保证金，保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并结清租金、电话费、水电费等费用后三天内无息返还给乙方；(第四．4条)甲乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，按以下第_条规定赔偿违约金：(壹)无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为300，000元；(贰)甲方必须保证乙方正常居住8年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的双倍作为赔偿违约金赔偿乙方，若乙方居住未满违约，则乙方必须按余下天数租金的双倍作为违约金赔偿甲方；租赁期间，甲方无权擅自进入该房屋(除非乙方有其他严重违反本合同行为致使合同无法正常履行)，若因正常维修需要，则甲方需提前两天通知乙方，经乙方同意后方可进行；(第五．5条)甲方于签订本合同后，擅自提前解除合同或其他严重违约致使合同无法正常履行，甲方须退还保证金，同时将合同约定违约金金额赔偿给乙方，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任；乙方应依房屋交接时现状使用房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，就事先征得甲方的书面同意，按规定需向相应有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，必须办妥有关手续后方可进行，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方在租赁期内，甲方同意乙方可以将房屋全部或部分转租给第三方使用，但由此引起的任何法律或经济纠纷与甲方无关；(第六．7条)乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的1％收取违约金，若乙方拖欠租金达15天时，则视为乙方自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，甲方即可单方面终止合同，无需征得乙方同意而收回房屋，甲方请锁匠开门进入；(第六．8条)租赁期满，或因某一方违约致使合同提前终止，乙方须及时将房屋及甲方提供设备设施如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置遗留物品；(第六．9条)乙方擅自提前解约或其他严重违约，致使合同无法履行，乙方将之前所交付的保证金作为违约金赔偿给甲方，乙方同时必须将合同中约定的乙方必须承担的所有公共事业费以及租金结清，若给甲方造成损失的，还应承担相应赔偿责任；(第十二．1条)若合同与租赁合同附件(补充条款)发生冲突的，以补充条款为准；(第十二．2条，该条为手写按手印)若乙方违约，将装修及屋内所有用品(包括家具、家电)及押金13，000元赔偿给甲方，甲方不追究乙方责任。同日，张皓和徐慧鸣签订《关于南昌路XXX弄XXX号房屋使用需提出的问题(合同附件)》，约定：租用人在房屋装修中不得破坏房屋结构，不能搭建违章建筑，装修前要与出租人商量装修方案(出示设计图及水电线路图)，并得到出租人同意后方可施工，装修中需对墙面、地板重新做泥满及地板重铺；不能再转租给第三方承包，只能借给租客，但与租客签合同时必须每次有张皓签字，装修完工后，张皓必须持有所有房门钥匙，房租没有按时支付5天后，张皓有权叫房客离开。《租赁合同》签订后，徐慧鸣向张皓支付保证金13，000元和约定的租金，张皓向徐慧鸣交付系争房屋。双方确认系争房屋出租时二层、三层原本就有违章搭建的卫生间，底层前间原有的木地板与地面之间有间隔(中空)。徐慧鸣租赁房屋后进行装修，对原有的卫生间进行改造，并拆除底层木地板重新铺设地板。徐慧鸣将系争房屋装修后分别出租，陆续出租给多人，其中底层前间在2016年租给案外人林某某(租期自2016年8月16日至2022年8月15日)，三层亭子间在2017年出租给案外人吴某某(租期自2017年10月1日至2018年9月30日)，上述二人转租经张皓同意。2018年4月中旬，徐慧鸣因故与邻居发生争议，引发对违章搭建的举报，物业公司和城管部门介入，张皓与徐慧鸣亦多次沟通。4月底，徐慧鸣向张皓支付了2018年5月1日起至2018年7月31日止的租金。2018年5月初，二层前间原有租客搬走，徐慧鸣重新出租未经过张皓同意。2018年5月7日，上海永嘉置业管理有限公司对系争房屋发出整改通知书，认定系争房屋存在违法搭建建筑物、构筑物、挖地、私自安装卫生设施的违法行为，要求恢复原状。同日，张皓将物业公司张贴的整改通知书拍照发给徐慧鸣，徐慧鸣回复会自行处理。此后双方针对物业要求整改问题数次沟通未果。5月底，张皓表示城管部门要求拆除违章搭建，打算收回系争房屋，要求徐慧鸣面谈收房事宜并自行和租客协调。徐慧鸣回复并无违约行为，张皓无权赶走租客。随后徐慧鸣亦未与张皓当面协商解决，张皓表示徐慧鸣水、电、燃气费等逾期一个月可以解除合同，如果徐慧鸣不协商解决就单方面收房。6月25日，上海永嘉置业管理有限公司再次对系争房屋发出整改通知书。2018年5月28日起，张皓数次发微信给系争房屋三个实际承租人，告知城管部门要拆除违章搭建、徐慧鸣逾期支付水电煤费用，系争房屋可能被收回。林某某、吴某某等与徐慧鸣联系，徐慧鸣承认收到城管部门要求拆除违章的电话，表示不会要求立即拆除不影响租客使用房屋，亦不存在拖欠费用。2018年7月31日晚，张皓微信告知徐慧鸣如不缴纳下季度租金，过了12点按照合同解决。8月1日，张皓通知徐慧鸣16日收回系争房屋，要求徐慧鸣自行解决租客问题。此后，张皓在系争房屋门上张贴徐慧鸣违约的告示。2018年8月16日，张皓更换系争房屋门锁，并切断水电供应。徐慧鸣沟通未果后自行安排人进入房间并恢复水电供应。2018年8月23日，张皓向徐慧鸣发出《解除通知书》，表示徐慧鸣未支付租金严重违约，正式通知双方合同现已解除，将起诉于法院。2018年8月底，三层亭子间租客搬离房屋，底层前间租客林某某不再使用房屋但未交房(房门安装密码锁无法进入)。张皓和徐慧鸣产生纠纷并报警，随后张皓在底层前间门外加锁。二层前间租客继续使用系争房屋，租客搬离后由徐慧鸣使用。2019年4月2日开庭时，徐慧鸣承认二层前间由其使用，三层亭子间空关，底层因张皓加锁其无法进入。一审法院要求徐慧鸣联系底层前间原租客林某某和三层亭子间原租客吴某某，确认无物品后将房屋交还张皓。徐慧鸣表示同意，但又称张皓没有对其进行赔偿她要继续使用房屋，一审法院明确告知如果其继续使用房屋需承担房屋使用费。2019年7月16日，底层前间租客林某某将系争房屋内属于其物品搬出，徐慧鸣在租赁时提供的设施设备仍留在房屋内。2019年9月，徐慧鸣申请对系争房屋装修残值进行评估。一审法院依法委托了上海同济工程咨询有限公司对南昌路XXX弄XXX号底层前间、二层前间(含阳台)、三层亭子间及底层灶间分割部分的装修残值进行评估。2019年10月14日，上海同济工程咨询有限公司进行了现场勘察和测量，张皓和徐慧鸣现场参与，底层前间房门由林某某到场打开，二层前间和三层亭子间房门由徐慧鸣打开(徐慧鸣自称在鉴定前更换了三层门锁)。2019年11月27日，上海同济工程咨询有限公司出具司法鉴定意见，认定徐慧鸣2016年对系争房屋装修的造价为102，896元，截至2019年9月16日(收到司法鉴定委托的时间)的残值为59，464元。张皓和徐慧鸣对司法鉴定结果无异议。2020年4月12日下午，张皓和徐慧鸣对系争房屋进行交接，徐慧鸣将二层前间和三层亭子间的钥匙交给张皓，底层前间亦一并移交给张皓，徐慧鸣的物品全部从底层前间和二层前间搬出。鉴于已接收房屋，张皓将诉请3修改为要求徐慧鸣支付自2018年8月1日起至2018年8月15日止的租金和自2018年8月16日起至2020年4月12日止的房屋使用费共计271，988元。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。张皓与徐慧鸣签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同履行过程中，双方发生矛盾导致合同无法履行，现双方都同意自2018年8月16日起解除合同，故一审法院确认双方之间的《租赁合同》自2018年8月16日起解除，徐慧鸣应将系争房屋归还给张皓，现徐慧鸣已于2020年4月12日将房屋交还张皓，一审法院依法予以确认。本案的争议焦点在于违约责任的认定，张皓主张徐慧鸣违章搭建、逾期支付租金和转租未经过张皓同意构成违约，徐慧鸣则主张张皓骚扰租客、断水断电导致房屋无法使用构成违约，一审法院认为，徐慧鸣在2016年签订租赁合同后即对系争房屋进行装修，张皓清楚装修内容且未提出异议，双方在2018年5月产生争议，徐慧鸣将二层前间转租未经过张皓同意，但合同并未约定可因此解除租赁合同，故张皓不能以此为由解除合同；但根据合同约定，租金应于每次房租到期日前7天支付，截至2018年7月31日，徐慧鸣仍未支付2018年8月1日至10月31日的租金，虽然此前双方曾发生矛盾但并未影响徐慧鸣使用系争房屋，张皓亦数次催缴租金并明确告知因徐慧鸣未支付租金将于2018年8月16日收回房屋，徐慧鸣仍未支付租金，延迟支付租金达15日，张皓有权单方解除合同，2018年8月16日的断水断电行为不构成违约，合同解除的责任方为徐慧鸣，徐慧鸣应承担违约责任。根据合同约定，徐慧鸣违约导致合同解除，保证金应作为违约金赔偿给张皓，系争房屋的装修及屋内的物品亦归张皓所有，故徐慧鸣要求张皓返还保证金、支付租客违约金、赔偿装修损失费及装修期间空置成本、赔偿剩余年限租金损失的反诉诉请，法院均不予支持。关于张皓要求徐慧鸣支付违约金300，000元的诉请，一审法院认为，《租赁合同》第四．4条约定了两种违约责任，双方在签订合同时并未作出选择，张皓和徐慧鸣分别依据第(壹)和(贰)项的约定要求对方承担违约责任，但双方在合同第十二条“其他约定事项”中明确“本合同与租赁合同附件(补充条款)发生冲突时，应以补充条款为准”，然后双方以手写按手印的方式补充约定“若乙方违约，将装修及屋内所有用品(包括家具、家电)及押金13，000元赔偿给甲方，甲方不追究乙方责任”，表明双方就徐慧鸣违约责任作出了新的约定，徐慧鸣应按照该约定承担违约责任，故张皓要求徐慧鸣按照第四．4条第(壹)项约定支付违约金300，000元的诉请，一审法院依法不予支持，但徐慧鸣支付的保证金13，000元归张皓所有，徐慧鸣对系争房屋的装修亦赔偿给张皓，无权要求装修补偿。关于张皓要求徐慧鸣支付自2018年8月1日起至2020年4月12日止租金和房屋使用费271，988元的诉请，双方的租赁合同自2018年8月16日起解除，徐慧鸣应向张皓支付2018年8月1日至8月15日的租金，合同解除后，徐慧鸣应将房屋交还给张皓，但徐慧鸣在原有租客离开后，未将房屋交还给张皓，在一审法院明确告知如继续使用需支付房屋使用费的情况下仍未交还房屋，直至2020年4月12日才将物品搬离系争房屋办理交接手续，故徐慧鸣应支付自2018年8月16日起至2020年4月12日止的房屋使用费，房屋使用费的标准参照租金标准，现张皓主张的房屋使用费亦不高于合同约定的租金标准，一审法院依法予以准许，故徐慧鸣应向张皓支付自2018年8月1日起至2020年4月12日止租金和房屋使用费271，988元。一审法院判决：一、张皓和徐慧鸣签订的《租赁合同》自2018年8月16日起解除；二、徐慧鸣应将上海市南昌路XXX弄XXX号房屋归还张皓(已于2020年4月12日履行)；三、徐慧鸣应于判决生效之日起十日内支付张皓自2018年8月1日起至2020年4月12日止的租金和房屋使用费271，988元；四、现在张皓处的保证金13，000元，归张皓所有；五、张皓要求徐慧鸣支付违约金300，000元的诉讼请求，不予支持；六、徐慧鸣要求张皓返还保证金13，000元、赔偿支付租客的违约金9，600元、赔偿装修损失200，000元及装修期间空置2个月的成本26，666元、赔偿剩余年限租金损失360，000元的诉讼请求，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，徐慧鸣提供微信聊天记录、其与张皓以及其与租客吴某某、刘晨帆的通话录音、2018年8月23日报警后的现场录音、照片、证人证言等，证明张皓在合同还正常履行时就威胁租客，有租客在租赁期限还未届满前就不得不搬走，给徐慧鸣造成严重经济损失；2018年5月之前水电煤费用虽有延期支付的情形，但租客和徐慧鸣均能承担滞纳金，徐慧鸣与张皓之间没有什么矛盾，水电煤账单邮寄地址是张皓的住址，租客和徐慧鸣不能直接拿到账单，张皓以此说事是要赶租客走；2018年8月16日张皓对涉案房屋停水停电；2018年8月23日之前张皓就将底层前间门锁换掉(加锁)并将该房间出租，张皓知晓该房间密码锁的密码，张皓还更换了二层前间、三层亭子间的门锁；涉案房屋的装修是在张皓的指挥下进行的，所有的格局，包括违章的阁楼都是其授意的；2018年7月张皓曾阻扰中介带客户看房。经质证，张皓对徐慧鸣与租客林某某的微信聊天记录、徐慧鸣与租客之间的电话录音，以及证人证言的真实性均不予认可，张皓没有骚扰过租客；水费账单是寄到张皓家，但电费、煤气费账单都寄到涉案房屋，张皓只是说徐慧鸣连水电煤费用都要欠着，合同约定不付水电煤也属于违约；徐慧鸣在与张皓的电话录音中自认是其改变了涉案房屋的原样，张皓有权告知租客房屋目前的情况；当时张皓告诉警察涉案三间房间是张皓租出去的，承租人就是徐慧鸣，张皓没有底层前间进门密码；照片上是张皓本人，是2020年4月双方办理交房时徐慧鸣拍的，张皓换了底层前间的锁，所以交房时底层前间的锁是张皓打开的，张皓没有更换过三层亭子间的锁；装修必须经过徐慧鸣签字后才能动工，张皓没有阻挠中介带人看房。张皓没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实中除“随后徐慧鸣亦未与张皓当面协商解决”应为“随后徐慧鸣与张皓曾当面进行过协商”外，其余事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，张皓与徐慧鸣签订的《租赁合同》约定，租金每三个月支付一次。本院审理中，徐慧鸣陈述称其已收取租客支付的2018年7月的租金。本院认为，张皓与徐慧鸣签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。在房屋租赁合同关系中，张皓作为出租人的主要义务是按约将房屋交付徐慧鸣，徐慧鸣作为承租人的主要义务是按约支付租金。《租赁合同》约定租金三个月一付，于每次房租到期日前7天支付。现徐慧鸣未按约支付2018年8月1日至10月31日的租金，其抗辩称因张皓恶意骚扰其和租客，故其暂停支付房租，但徐慧鸣并未提供确凿证据证明其已无法正常使用房屋，且徐慧鸣确认已收取租客支付的2018年7月的租金，故徐慧鸣该项主张缺乏依据，本院难以采纳。徐慧鸣逾期支付租金的行为已构成违约，张皓有权依约行使合同解除权。徐慧鸣上诉称租客搬走后，底层前间、三层亭子间均被张皓控制，徐慧鸣只使用了二层前间，故其只需返还二层前间并支付该房间的租金及使用费。根据本案查明的事实，2019年7月16日底层前间租客林某某将房间内属于其物品搬出后，该房间内仍留有徐慧鸣在租赁时提供的设施设备。一审中鉴定单位对涉案房屋装修残值进行司法评估时，底层前间房门由林某某到场打开，三层亭子间房门则由徐慧鸣打开，就徐慧鸣主张的评估完毕后张皓拒绝接收三层亭子间钥匙的事实，徐慧鸣亦无证据加以证明，故对徐慧鸣该节上诉主张，本院不予支持。《租赁合同》约定，若徐慧鸣违约，则押金13，000元赔偿给张皓，故对徐慧鸣上诉要求张皓返还13，000元押金的主张，本院难以支持。根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现徐慧鸣作为违约方要求张皓赔偿装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于徐慧鸣上诉要求张皓赔偿其支付租客的违约金，因合同解除责任方为徐慧鸣，故对其该项主张，本院亦不予支持。此外，一审法院确定司法鉴定费3，600元由徐慧鸣负担，并无不当，本院予以确认。综上所述，徐慧鸣的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，179元，由上诉人徐慧鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二〇年九月八日法官助理  夏 兰书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……