广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初3606号 原告陈彩新，男，1950年10月4日出生，汉族，住广西桂平市西山镇县。 原告李文球，女，1978年6月9日出生，汉族，住广西桂平市。 原告陈思帆，男，1989年12月10日出生，汉族，住广西桂平市西山镇县。 委托诉讼代理人：姚金，桂平市业盛法律服务所法律工作者。 被告王凤清，女，1973年5月10日出生，汉族，住广西桂平市。 被告谢汉秋，男，1969年10月1日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：曹旭成,广西旭成律师事务所律师。 原告陈彩新、李文球、陈思帆与被告王凤清、谢汉秋建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代书记员莫凯媚担任法庭记录。原告陈彩新、李文球、陈思帆的委托诉讼代理人姚金，被告王凤清、谢汉秋的委托诉讼代理人曹旭成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈彩新、李文球向本院提出诉讼请求：1、解除原告陈彩新、李文球、陈思帆与被告王凤清、谢汉秋于2017年8月5日签订的《国有土地使用权转让协议》；2、被告王凤清、被告谢汉秋返还原告陈彩新、李文球、陈思帆支付的土地转让价款300万元；3、原告陈彩新、李文球、陈思帆对登记在被告王凤清名下位于桂平市浔国用(2010)第1011号的国有土地使用证上的土地一幅(339.73平方米)的处置及处置所得具有优先受偿权；4、被告王凤清、谢汉秋支付原告陈彩新、李文球、陈思帆资金占用费 (以土地转让价款60万元为基数，按年利率15%计算，自2015年7月27日起至实际还清之日止；以土地转让价款190万元为基数，按年利率15%计算，自2016年9月5日起至实际还清之日止;以土地转让价款50万元为基数，按年利率15.4%计算，自2020年6月3日起至实际还清之日止)；5、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告王凤清、谢汉秋和原告陈彩新、李文球、陈思帆是朋友关系。2010年6月，被告王凤清、原告陈彩新及案外人周欢共同购买位于桂平市土地一幅(原土地所有人为杨守国等人)，后在国土部门进行变更登记，被告王凤清取得国有土地使用权一幅，土地性质:商住用地，使用权类型:划拨，地号:230415011-2，使用权面积:339.73平方米，办理了土地使用权人王凤清，国有土地使用证证号:浔国用(2010)第1011号。被告王凤清与被告谢汉秋是夫妻关系，两被告于2015年7月27日向原告陈彩新借款60万元，签署有《借条》1份，约定借期三个月，月利率按3%计，到期归还本息，并指定借款汇入黎彩燕建行帐户；2016年9月5日，两被告又向原告陈彩新借款1900000元，借期六个月，月利率按2%计，到期归还本息，并指定借款汇入谢汉秋信用社帐户，被告王凤清同意为谢汉秋借款提供担保并在《借条》担保人处签字，约定担保物为被告王凤清权属的浔国用(2010)第1011号国有土地使用证登记的位于桂平市土地一幅(339.73平方米)，并约定借款到期未归还的，担保物作价300万元，用于归还借款本息，签订《国有土地使用权转让协议》并结清土地转让价款差额。原告陈彩新分别于2015年7月27日按约定向被告王凤清、谢汉秋支付借款，并按约定汇款60万元到指定收款人黎彩燕帐户，于2016年9月5日按约定向被告王凤清、谢汉秋支付借款，并按约定汇款190万元到指定收款人谢汉秋帐户。2017年8月5日，原告陈彩新与被告王凤清、谢汉秋就归还借款本息问题进行协商，被告王凤清同意按借款时约定以转让担保物的方式归还被告王凤清、谢汉秋向原告陈彩新的借款本息，原告陈彩新同意以300万元转让价受让被告王凤清位于桂平市339.73平方米的国有土地使用权，并要求以陈彩新、李文球、陈忠帆名义受让，被告王凤清、谢汉秋同意并于当日签订的《国有土地使用权转让协议》，协议约定:转让标的位于桂平市，土地面积339.73平方米，土地权证号:浔国用（2010)第1011号，土地转让价款300万元，付款方式:抵减借款本息250万元，再支付50万元，指定收款人为陈桂连信用社帐户。 王凤清配合原告办理相关土地使用权(不动产)变更登记手续等。签订《国有土地使用权转让协议》后，被告王凤清将其持有的浔国用（2010)第1011号国有土地使用证原件交给原告陈彩新收执，并共同到桂平市进行土地及地上建筑物等进行移交，办理相关交接手续。原告陈彩新分别于2020年6月2日按与被告王凤清、谢汉秋的约定汇款30万元及20万元，合计50万元汇到指定收款人陈桂连帐户。2020年8月15日，被告王凤清、被告谢汉秋己收到原告陈彩新、李文球、陈思帆签订《国有土地使用权转让协议》履行确认书一份，就2017年8月5日签订的《国有土地使用权转让协议》履行事宜进行确认，确认“被告王风清、被告谢汉秋己收到原告陈彩新、李文球、陈思帆支付的土地转让价款300万元”，“确认浔国用（2010)第1011号国有土地使用证原件己交给原告陈彩新收执”，“确认登记在被告王凤清名下位于桂平市己进行土地及地上建筑物等移交，办理相关交接手续”，“确认被告王凤清、被告谢汉秋同意在完善相关审批手续后，配合原告陈彩新、李文球、陈思帆办理相关产权变更登手续”。 综上所述，原、被告双方于2017年8月5日签订的《国有土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，双方对土地转让价款的支付、土地使用证原件交付、土地及地上建筑物、构筑物使用权移交交接等约定履行事项均已履行，由于目前政府不批准办理涉案土地的规划，致无法进行土地权属变更登记，致使土地买卖目的无法达成，为了保护原告的权益，特提本诉。 被告王凤清、谢汉秋辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。1、被告已履行了双方签订的《国有土地使用权转让协议》的义务，被告在履行合同中没有任何的违约行为，原告诉请解除案涉合同没有任何的事实和法律依据。案涉合同是双务合同，被告的义务将案涉转让的建设使用权地块的土地证及土地、地上附着物（包括建筑物、构筑物等）移交给原告，原告的义务人是将价款按约定支付给被告。在履行合同中，被告已完成了自己的合同义务，没有任何违约行为。一般而言有以下四种法定解除合同情形：第一、因不可抗力致使不能实现合同目的；第二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不明不履行主要债务的；第三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；第四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，没有任何事由构成合同解除；2、原告诉称“由于目前政府不批准办理案涉土地的规划，致使无法进行土地权属变更登记，致使土地买卖目的无法达成”，以此作为解除合同没有事实和法律依据，其理不成立。涉案建设用地使用权是国有 性质的建设用地，是完全允许转让的。因此，自双方签订《国有士地使用权转让协议》之日，该交易受法律保护，任何一方不能随意变更或解除。而且，被告已履行了合同义务，原告亦接收了转让的地块及地上建筑物、权属证书，转让标的物已属原告所有。至于变更登记，那是行政登记。行政登记是指行政机关为实现一定的行政管理目的，根据法律、法规、规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。可见行政登记是依据相对人的申请才会作出，而不是依职权作出。行政登记与否并不影响本案的交易的合法性、有效性。在申请行政变更登记中，被告已尽到自己合理义务，而且，行政登记机关只是说暂时不变更登记，并没有说不准予变更登记。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法伸依据，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2010年6月，被告王凤清、原告陈彩新及案外人周欢向杨守国等人分别购买了位于桂平市土地，之后各自办理了权属变更登记，其中被告王凤清领取的国有土地使用证证号为浔国用(2010)第1011号，地号:230415011-2，土地性质:商住用地，使用权类型:划拨，使用权面积:339.73平方米，土地使用权人为王凤清。 被告王凤清、谢汉秋是夫妻关系。2015年7月27日，被告王凤清、谢汉秋向原告陈彩新借款60万元，约定借期三个月，月利率按3%；2016年9月5日，被告谢汉秋向原告陈彩新借款190万元，约定借期六个月，月利率按2%，被告王凤清为谢汉秋借款提供担保，并以登记在其名下位于桂平市土地一幅【国有土地使用证号：浔国用(2010)第1011号】作抵押担保（未办理抵押登记），同时还约定借款到期未归还的，担保物作价300万元，用于归还借款本息。原告陈彩新于2015年7月27日、2016年9月5日分别将出借款60万元和190万元汇款至指定收款人黎彩燕及谢汉秋帐户。2017年8月5日，原告陈彩新与被告王凤清、谢汉秋就归还上述两笔借款本息问题进行协商，并约定以位于桂平市土地一幅【国有土地使用证证号：浔国用(2010)第1011号】作价300万元，由被告王凤清转让给原告陈彩新、李文球、陈思帆，用作归还被告王凤清、谢汉秋所欠原告陈彩新的借款本息。为此，原告陈彩新、李文球、陈思帆作为受让方，被告王凤清作为转让方签订了《国有土地使用权转让协议》，约定:转让标的位于桂平市，土地面积339.73平方米，土地权证号:浔国 用（2010)第1011号，土地转让价款3000000元，付款方式:抵减借款本息2500000元，再支付500000元，指定收款人为陈桂连信用社帐户，被告王凤清配合原告办理相关土地使用权(不动产)变更登记手续等。协议签订后，被告王凤清将浔国用（2010)第1011号国有土地使用证原件交给原告陈彩新收执，被告王凤清将上述转让的土地及地上建筑物移交给原告，并办理相关交接手续。原告陈彩新于2020年6月2日分别将30万元及20万元，合计50万元汇到指定收款人陈桂连帐户。2020年8月15日，被告王凤清、被告谢汉秋与原告陈彩新、李文球、陈思帆签订了《国有土地使用权转让协议》履行确认书，就2017年8月5日签订的《国有土地使用权转让协议》履行事宜进行确认。 本院认为，虽然原、被告双方签订的《国有土地使用权转让协议》约定转让的土地使用权类属划拨,但依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”的规定，只要符合法定条件的，划拨的国有土地是可以转让的。本案中，被告王凤清、谢汉秋原欠有被告借款，借款到期无法归还后，经双方协商一致，终止借款合同关系，建立土地使用权转让合同关系，将借款本息转化为已付土地使用权转让款，这是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律禁止性的规定，而且被告王凤清已领有约定转让土地的国有土地使用证，同时依据浔政函【2017】93号《桂平市人民政府关于进一步加强个人划拨住宅用地管理的批复》第一条“自本批复之日起，凡个人国有划拨住宅用地转让（包括出售、交换和赠与）的，应先向市国土资源管理部门申办划拨土地协议出让手续，然后再办理不动产登记手续”的规定，涉案转让的土地，只要当事人向市国土资源管理部门申办划拨土地协议出让手续，也是可以办理不动产登记手续的。可见经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，划拨土地使用权的转让程序，属于管理性的规定，而非效力性的规定，况且庭审中原告也未能向法庭提供涉案土地使用权的转让，存在非因当事人原因，不能实现合同目的即不能办理土地使用权权属变更登记的证据。所以，原告诉请解除双方签订的《国有土地使用权转让协议》，无事实和法律依据，并应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 驳回陈彩新、李文球、陈思帆的诉讼请求。 本案受理费21640元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交）,由原告陈彩新、李文球、陈思帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费43280元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港市分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 杨焕雄 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 莫凯媚