河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2831号 上诉人（原审被告）：河北隆通房地产开发有限公司，住所地河北省威县东迎宾大道北侧、跨越大街西侧、红星美凯龙A楼四层北侧，统一社会信用代码91130533568932185B。 法定代表人：张太平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：威县悦目视力养护中心，住所地河北省威县洺州镇大都汇16号商业楼25号底商，统一社会信用代码92130533MA0C8MFJ2W。 经营者：吕巧玲，女，1964年8月20日出生，汉族，住河北省威县。 委托诉讼代理人：郭胜强，河北燕赵众城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宫市辰鼎物业服务有限公司，住所地河北省南宫市育才路210号，统一社会信用代码91130581MA07QANM9G。 法定代表人：谢九阁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋银祥，邢台市桥西区达活泉法律服务所法律工作者。 上诉人河北隆通房地产开发有限公司（以下简称隆通公司）因与被上诉人威县悦目视力养护中心、南宫市辰鼎物业服务有限公司（以下简称辰鼎公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省威县人民法院（2020）冀0533民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人河北隆通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张杰民、被上诉人威县悦目视力养护中心的委托诉讼代理人郭胜强、被上诉人南宫市辰鼎物业服务有限公司的委托诉讼代理人宋银祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北隆通房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判我公司不承担赔偿责任；本案一二审诉讼费用和其他费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、我公司不应承担赔偿责任，更不应承担第一责任的赔偿。本案是财产损害赔偿纠纷，所列案件案由和而被上诉人视力养护中心一审起诉我公司和鼎辰公司两个被告的事实，也说明本案是财产损害赔偿纠纷。本案应适用过错责任原则确定赔偿责任，但在确定有否过错时不应以物业服务为由确定我公司有过错。被上诉人视力养护中心屋内反水，我公司及时安排工作人员进行了清理和查勘，有现场照片和视频为证。被上诉人视力养护中心屋内反水发生在其屋内，屋内不属于公共区域，且发生在疫情期间被上诉人视力养护中心锁门歇业，我公司无法发现和采取措施处理，已尽到了最大能力，不应认定有过错。即使认定我公司在反水后有过错，该过错因发生在反水事后，这也与被上诉人视力养护中心的所谓损失没有因果关系，更不应承担第一责任的赔偿。根据现场勘查情况、现场照片和当事人的庭审陈述，被上诉人视力养护中心屋内是从马桶中返流出的粪便污水，这就说明被上诉人视力养护中心屋内的反水来自于化粪池。根据我公司与被上诉人辰鼎公司签订的《大都汇小区前期物业服务合同》第四条3和第六条的约定，化粪池和污水井由被上诉人辰鼎公司管理，每年清疏一次，如有堵塞及时疏通，污水井每月检查一次。化粪池和污水井不由我公司管理，我公司对化粪池和污水井的管理没有过错，也没有合同义务。被上诉人视力养护中心所在的房屋虽然由我公司开发建设，但开发建设和竣工验收手续齐全，更不存在管道设计问题。因此，我公司不应承担赔偿责任。二、一审不应判决被上诉人辰鼎公司只承担连带赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。据此，我公司与被上诉人辰鼎公司签订的《大都汇小区前期物业服务合同》对被上诉人视力养护中心就具有约束力。二被上诉人应受合同中关于化粪池和污水井维护管理约定的约束，即被上诉人辰鼎公司未对化粪池和污水井尽到维护管理职责，应对被上诉人视力养护中心屋内反水承担根本和直接的责任。被上诉人视力养护中心屋内反水是被上诉人辰鼎公司未对化粪池和污水井尽到管理职责造成的，这与我公司没有因果关系，且我公司没有过错，不应承担赔偿责任，更不应承担第一赔偿责任，一审只是判决由辰鼎公司承担连带赔偿责任不符合事实和法律规定。若按照一审判决我公司承担赔偿责任、被上诉人辰鼎公司承担连带赔偿责任，我公司对被上诉人视力养护中心承担了赔偿责任后将无法向辰鼎公司追偿，这与辰鼎公司对化粪池和污水井应当承担的最终管理责任不符。三、一审判决确定的损失数额不符合事实和法律规定。关于财产损失，根据现场勘查、现场照片和视频，被上诉人视力养护中心的屋内反水只是在地面上有几公分的积水，这根本不会损坏物品和桌上的仪器设备，更不会达到一万多元。鉴定机构只具有价格评估资质，不具备损害程度和因果关系鉴定资质。一审委托所做的损失价值评估没有进行损害程度鉴定和因果关系鉴定，确定装修、维修和更换没有依据。基于地面上仅几公分积水的客观事实，即使所谓的物品不能使用，也不能简单归咎于反水和水浸；即使物品有损害，核定损失时应扣除残值；即使前面有水浸，也不应该全部装修。我公司一审不予认可所谓的财产损失，一审认定的财产损失不符合事实和法律规定。财产损失鉴定还存在其他不符合事实和法律规定的情形，详见我公司在一审中提交的重新鉴定申请书。关于经营损失和房租损失。一审委托进行鉴定，鉴定依据的经营收入是被上诉人视力养护中心单方提供的单据，不是发票，且没有相关银行流水作证，我公司一审鉴定时对此不予认可。一审委托所做的鉴定在核对经营利润时没有计算扣除经营所需的人工、房租、宣传等维系经营的成本，其中非但没有扣除房租成本，而且将房租成本作为了损失计算。一审认定的经营损失和房租损失不符合事实和法律规定。经营损失和房租损失鉴定还存有其他不符合事实和法律规定的情形，详见我公司在一审中提交的重新鉴定申请书。一审委托所做的财产损失、经营损失、房租损失鉴定明显不符合法律规定，符合重新鉴定条件，我公司及时提出了重新鉴定，应予重新鉴定，一审驳回我公司的鉴定申请明显不当。综上所述，一审判决我公司承担赔偿责任，且承担第一责任的赔偿不符合事实和法律规定。我公司不服一审判决，根据民事诉讼法的有关规定提起上诉，请求二审法院查明事实，依法判决，支持上诉请求。 威县悦目视力养护中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。一、对于本案案由为财产侵权损害纠纷案件。答辩人并无异议，本案中被答辩人和原审被告南宫市辰鼎物业服务有限公司对答辩人门市室内反水造成答辩人损失的事实均存在过错，被答辩人作为大都汇商业住户，物业管理单位在知道答辩人经营门市发生污水返溢后，没有及时采取有效措施，致使答辩人的房屋内装修、墙面及物品多次被污水浸泡，一审法院认定被答辩人对于答辩人的损失存在过错，并承担赔偿责任并无不当，符合法律规定。二、答辩人租赁被答辩人开发建设的门市是用于经营，并直接向被答辩人交纳物业服务费，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因被答辩人未尽到相关义务，致使答辩人造成损失，被答辩人应予以赔偿。三、一审判决原审被告南宫市辰鼎物业服务有限公司承担连带赔偿责任，适用法律正确，符合法律规定。四、一审判决确定的损失数额符合事实和法律规定，但答辩人认为确定的损失数额较低，不足以弥补答辩人的实际损失。关于财产损失部分，本案依法委托具有相关资质的第三方公估机构，对答辩人的损失进行了公估，程序合法，符合法律规定。关于答辩人的营业损失及房租损失部分，本案同样进行了公估，结论为营业损失为44,541元，房租损失为4,851元。但本案一审法院对于答辩人的营业损失酌定为12,447.19元，房租损失酌定为1,366.53元，该酌定认定的损失远不足以弥补答辩人的实际损失，答辩人本着相互理解、相互体谅的原则，尽快解决本案，拿到赔偿款，但而未提出上诉，但被答辩人故意拖延、推诿扯皮、故意提出上诉，增加答辩人诉累，于法无据。综上所述，答辩人认为被答辩人的上诉请求及理由于法无据，一审法院认定的事实正确，适用法律正确，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 南宫市辰鼎物业服务有限公司答辩称，虽与上诉人签订前期物业服务合同，但威县悦目视力养护中心所诉门市系上诉人的管理服务，管理服务和相关费用的收取都是由上诉人向威县悦目视力养护中心收取相关费用并提供服务，且该小区商业区部分的服务、管理、收费等，没有按照上诉人签订的合同进行交接，所以上诉人应承担赔偿责任，我公司不承担赔偿责任。 威县悦目视力养护中心向一审法院起诉请求：1、依法判令被告共同赔偿原告财产损失、营业损失、评估费等共计150,000元，当庭变更为62,971元；2、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、关于原告损失发生的经过。原告称：原告于2019年3月26日租赁位于威县大都汇商业16商铺XX号底商门市，从事眼部保健按摩、视力保健咨询、眼镜及配件等业务，合同期限至2020年4月10日。在2020年3月1日，由被告隆通公司的物业电话通知原告，说门市内反水了。当时，在开门之前，就发现污水溢出来，开门后满屋污水，3月2日，隆通公司的物业进入现场清除，发现是坐便器反水造成，之后，3月4、5日左右又淹水两次。5月7日，法院工作人员、被告都到现场进行了现场勘查，又发现反水。原告多次找隆通公司协商反水原因的解除，被告不予答复。原告一直向隆通物业交纳物业费，后经隆通公司牵头，和辰鼎公司协商赔偿事宜。二被告对事情经过均承认，但是互相推诿责任不予赔偿。被告辰鼎公司称：对事件发生经过无异议。被告隆通公司称：对发现的反水过程没有异议，但是隆通公司一直在积极处理，并找到反水原因，原因就是化粪池溢满，没有及时清理造成污水流到化粪池后又反流回污水井，通过污水井管道从原告房屋坐便器中反出来。二、关于原告主张的相关损失数额。1、原告相关财产损失经圣源祥保险公估有限公司出具公估报告（编号SHEFYB20200014），公估结论：本次事故造成原告损失金额为人民币13,341元；2、原告营业损失及房租损失经圣源祥保险公估有限公司出具公估报告（编号SHEFYB20200013），公估结论：原告日营业损失金额为人民币303.59元；房租日损失金额为33.33元。原告主张营业损失为44541元【147天（自2020年3月1日发现反水至2020年7月23日）×303元】；房租损失4,851元【147天（自2020年3月1日发现反水至2020年7月23日）×33元】；3、鉴定费4000元，原告提交鉴定费票据二份。被告隆通公司质证意见：1、财产损失公估报告有异议，房屋装修损失中的墙面粉刷数量，不显示具体依据和测量过程，反水没有造成所有墙面损害，鉴定中关于需要维修的墙面应当有勘查测量的过程和依据；关于物品损失，无论更换还是维修，物品的残值是客观存在的，但是鉴定中，按照物品的价值单价计算出更换维修的费用不符合事实；关于机器设备损失，不能证明损坏的程度及原因，也不能说明与原告诉称的反水浸泡有关；报告中对仪器的故障和零部件更换所做的意见，超出了鉴定机构的资质；2、营业损失鉴定有异议，鉴定所依据的营业流水和营业收入，在鉴定前的质证中隆通公司就对真实性提出了异议，鉴定机构在没有其他客观证据的情况下，仅根据原告提供的非发票单据作出的营业额测定不具客观真实性；在测算营业利润时，只是减去了水电费的费用，没有考虑人工成本，把本应是营业成本的房租作为了损失单独计算，鉴定中的房租损失应当是原告的营业成本，应在营业收入中减去；3、对鉴定费发票真实性无异议，但鉴定机构在从事委托事务中明显存在过失，没有按照鉴定规则完成鉴定事务，鉴定费不应作为本案损失。原告主张从2020年3月1日发现反水时作为停业的开始计算时间不应支持，因为今年疫情的原因，原告就没有开始营业，门市内坐便器反水并不是未营业的原因。2020年3月21日起是可以恢复营业的时间，原告主张计算至7月23日也不符合事实，因为原告的房屋租赁合同，期限至4月10日终止，4月10日之后原告对案涉房屋不享有租赁使用权。被告辰鼎公司质证意见：同意被告隆通公司意见。另，被告隆通公司对圣源祥保险公估有限公司做出的编号为SHEFYB20200013公估报告申请重新鉴定，法院出具书面通知予以驳回。三、被告辰鼎公司、被告隆通公司是否承担赔偿责任。原告称：在租赁期间原告正常向隆通公司缴纳物业费用，原告租赁门市反污水是由二被告未尽到管理职责造成的，二被告应共同承担赔偿责任。被告隆通公司称：反水确是从坐便器溢出，坐便器的管道是先联通污水井，通过污水井又联通化粪池，由于化粪池中的污物溢满，致使住宅用户排放污水时污水不能经过管道正常流到化粪池中，由于住宅用户排放污水给化粪池冲击带来的压力，将化粪池中的污物经过污水井反流到原告诉称的坐便器中直至溢出。且隆通公司与辰鼎公司签订前期物业服务合同，合同约定，室外上下管道化粪池属于辰鼎公司的物业服务内容，辰鼎公司应每年清疏一次，如有堵塞及时疏通，污水井每月检查疏通一次，但辰鼎公司没有尽到上述物业管理的责任。我公司对发生反水的原因没有责任。事件发生后，隆通公司派人清理现场，并不是认可就应承担反水责任，隆通公司是为把损失降到最低。被告辰鼎公司称：一楼底商门市以上是住宅，辰鼎公司只负责住宅区域的物业管理。原告门市反水后清污处理都是由隆通公司进行的，污水溢出的原因是隆通公司在管道设计上的问题，应由隆通承担赔偿责任；对于大都汇前期物业服务合同，该合同明显显示物业类型为大都会住宅小区，辰鼎公司服务对象为小区住宅业主，不涉及商业业主，辰鼎公司不承担责任。 一审法院认为，原、被告双方对原告经营门市中坐便器往室内反溢污水造成原告相关财产损失，双方无异议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告隆通公司作为大都汇商业住户物业管理单位在知道原告经营门市发生污水反溢后没有及时采取有效措施，致使原告的房屋内装修墙面及物品多次被污水浸泡，被告隆通公司对于原告损失的发生存在过错。但是隆通公司与辰鼎公司签订前期物业服务合同约定，室外化粪池的清疏属辰鼎公司的物业服务内容，原告损失是由于化粪池中的污物溢满，还是住宅用户排放污水给化粪池冲击带来的压力，将化粪池中的污物经过污水井反流到坐便器溢出，还是隆通公司在管道设计中的问题，庭审中二被告均未提供有效证据支持，仅属于被告方的推断。因为被告辰鼎公司对于化粪池的清疏具有管理责任，故被告辰鼎公司对原告损失的发生也存在过错。综合本案案情，两被告在该本次事件中均存在过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条的规定，二被告应承担连带赔偿责任。考虑今年疫情的原因，原告主张营业损失、房租损失自2020年3月1日发现反污水时开始计算时间不予支持，应自2020年3月21日可以恢复营业的时间为宜，根据原告的房屋租赁合同的时间（2019年3月26日-2020年4月10日），原告请求计算至7月23日（开庭日）无事实依据。但是因二被告的行为确实造成原告在疫情结束后可以恢复营业的时间不能正常营业，原告的营业及房租损失系客观存在，原告或重新装修继续营业、或另选别处租房，均会继续造成原告的预期利益损失。综合考虑本案案情及房屋租赁合同终止时间，原告的营业损失及房租损失的计算时间应酌定计算，法院确定自2020年3月21日起至2020年4月30日止为宜。综上，原告相关损失确定为：财产损失13,341元；营业损失12,447.19元【41天（自2020年3月21日至2020年4月30日）×303.59元】；房租损失1,366.53元【41天（自2020年3月21日至2020年4月30日）×33.33元】；鉴定费4,000元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十一条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告河北隆通房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告威县悦目视力养护中心各项损失共计31,154.72元，被告南宫市辰鼎物业服务有限公司承担连带赔偿责任；二、驳回原告威县悦目视力养护中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由被告河北隆通房地产开发有限公司、南宫市辰鼎物业服务有限公司负担500元，原告负担190元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 威县悦目视力养护中心于2019年3月26日租赁位于威县大都汇商业16商铺25号底商门市，合同期限至2020年4月10日，2020年初未营业，同年3月21日可以恢复营业。2020年3月1日河北隆通房地产开发有限公司物业电话告知威县悦目视力养护中心室内污水溢出，该中心开门后查看系坐便器反水所致，造成室内财产损失。经一审法院委托圣源祥保险公估有限公司评估，该公司出具两份报告，涉及财产损失和营业、房租损失，确定本次事故造成威县悦目视力养护中心损失金额为人民币13,341元，营业日损失金额为人民币303.59元、房租日损失金额为33.33元。河北隆通房地产开发有限公司对圣源祥保险公估有限公司做出的关于营业、房租损失公估报告申请重新鉴定，被一审法院书面驳回。 威县悦目视力养护中心向河北隆通房地产开发有限公司物业交纳物业费，并未向南宫市辰鼎物业服务有限公司交费；河北隆通房地产开发有限公司、南宫市辰鼎物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定南宫市辰鼎物业服务有限公司对该住宅小区提供前期物业管理服务事宜，并约定化粪池、污水井属于南宫市辰鼎物业服务有限公司的物业服务内容。 本院认为，威县悦目视力养护中心租赁威县大都汇商业16商铺XX号底商门市经营，期间该门市内坐便器往室内反溢污秽物造成相关损失，对此双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案河北隆通房地产开发有限公司依收取物业费、南宫市辰鼎物业服务有限公司依合同约定，均对案涉小区负有管理服务职责，应当为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序管理维护等服务，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。河北隆通房地产开发有限公司所提交证据不足以证明其已经履行维修、养护、管理和维护义务，南宫市辰鼎物业服务有限公司未提交证据证明其已经履行维修、养护、管理和维护义务，且二公司也未提交证据证明坐便器反溢污秽物与其管理服务无关，故二公司对本案所涉损失承担连带责任。 关于损失数额，一审法院委托评估机构对本案所涉各项损失进行评估鉴定，形成评估报告，河北隆通房地产开发有限公司对评估报告提出异议，评估机构作出书面答复后，河北隆通房地产开发有限公司未对该书面答复提出异议，且也未提交证据证明存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的重新鉴定情形。结合威县悦目视力养护中心可恢复营业的时间和房屋租赁合同的到期时间，一审法院对损失数额的认定并无不妥。 综上所述，上诉人河北隆通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,375元，由河北隆通房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  王 兵 审判员  解宝成 二〇二〇年九月二十五日 书记员  尹 乐