安徽省六安市叶集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1504民初1022号原告：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所安徽省六安市皖西路六州首府6号304室，统一社会信用代码91341500MA2NK93R55。负责人：周明维，经理。委托诉讼代理人：彭顶兰（公司员工），女，1983年3月8日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。被告：杨长映，男，1987年7月18日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。原告上海深生物业管理有限公司六安分公司（以下简称深生物业分公司）与被告杨长映物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员黄求华适用简易程序独任审判，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。深生物业分公司的委托诉讼代理人彭顶兰、田永，杨长映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深生物业分公司向本院提出诉讼请求：杨长映向深生物业分公司补交物业服务费2181元，并从2020年5月31日起按照月利率6%承担逾期付款的利息。事实与理由：2017年12月8日，深生物业分公司接受安徽金天地交通置业投资有限公司的委托，对六安市叶集区金天地商贸城进行物业管理，并签订《前期物业承接合同》。合同约定，公司有权对应收未收物业费进行代收。杨长映向安徽金天地交通置业投资有限公司购买商品房1间，欠物业服务费2181元。杨长映辩称，第一，深生物业分公司违反了与杨长映达成的口头协议。2019年10月8日，杨长映向深生物业分公司缴纳物业服务费996元，双方商定2019年12月31日前的物业费交清，并在收费收据上写明“2019年12月31日止”字样。杨长映承认2020年1月至5月的物业费未缴。第二，案件涉及的住房的收费标准是0.3元/㎡/月。第三，深生物业分公司请求支付6%迟延利息，合同或协议中没有此条款。第四，深生物业分公司不能按照《物业管理条例》提供物业服务，违约在先。深生物业分公司开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。深生物业分公司私自与某基站建设公司签订租地协议，租用杨长映所有的房屋所在的14号楼屋面建立基站，每年获取20000元的收益，既没有把收益公开处理，也不对设备运行噪音采取措施，对杨长映及家人的休息及生活造成严重影响，请求补偿。同时，也希望这些不正当利益，除了对生活受到影响的相关业主补偿外，能公开透明用到小区的屋面防水维护等，而不是被深生物业分公司全部占有。要求深生物业分公司停止侵害，拆除违法建设的基站，恢复原样。第五，深生物业分公司未履行物业管理服务义务。电子对讲门2015年出现故障，多次向物业反应，至今没有维修。小区主要通道每日上午都被摆摊占用，给小区车辆进出造成极大安全问题。深生物业分公司未履行业主守则、治安管理规定，杨长映就因此被盗窃三次车辆及电瓶，造成极大损失。杨长映主张先履行抗辩权，在深生物业分公司纠正错误、履行义务前，有权延缓支付物业服务费。建设单位未通过招投标方式，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，违反了《物业管理条例》的规定。请求法院驳回深生物业分公司诉讼请求，补偿杨长映精神损失费、经济损失费、误工费等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1.深生物业分公司提交的《前期物业承接合同》，杨长映对合同的真实性无异议，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，合同具有合法性，与本案具有关联性，予以采纳；服务价格登记证，由行政主管部门颁发，具有真实性合法性关联性，予以确认；本院（2019）皖1504民初1375号民事判决书，主张的证明目的是个别业主没有按约交纳物业服务费，深生物业分公司通过诉讼维权，法院判令业主支付物业服务费，并非民事判决书认定的具体的案件事实，证明目的与案件事实无关，不予采纳；欠费清单，为深生物业分公司单方制作，未经杨长映签名确认，属于当事人陈述范畴，予以采纳。2.杨长映提交的物业服务费收据，与本案具有关联性，予以确认；商品房买卖合同、住宅使用说明书、小区业主守则、业主临时公约，深生物业分公司对真实性合法性关联性无异议，予以采纳；照片，无法核实拍照的具体位置，不能证明与本案具有关联性，不予确认。对当事人有异议的证据，本院结合双方当事人陈述、举证，确认证据具体的证明效力。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案如下事实：2010年12月28日，杨长映向安徽金天地交通置业投资有限公司购得其投资建设的位于六安市叶集区金天地商贸城14幢4单元508室一套房屋，面积87.46㎡。同日，杨长映与安徽金天地交通置业投资有限公司选聘的叶集试验区宝利商业管理有限公司就前期物业管理服务签订《前期运营管理服务协议》，由叶集试验区宝利商业管理有限公司提供前期物业管理服务，物业综合服务费收费标准0.3元/㎡/月。杨长映交纳2010年10月28日至2011年10月27日物业服务费315元。2017年12月8日，安徽金天地交通置业投资有限公司与深生物业分公司签订《前期物业承接合同》。合同约定，深生物业分公司承接六安市叶集区金天地商贸城物业管理。同日，深生物业分公司承接六安市叶集区金天地商贸城物业管理，向业主提供物业服务。之后，双方补签债权债务转让协议书，双方约定，前期应收未收物业服务费由深生物业分公司收取。2018年11月5日，六安市叶集区发展和改革委员会核定六安市叶集区金天地商贸城物业综合服务费收费标准0.65元/㎡/月，有效日期2018年11月至2021年11月。2019年10月8日，杨长映向深生物业分公司交纳2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费996元。2011年10月28日至2017年12月31日，按照0.3元/㎡/月收费标准，杨长映应交纳物业服务费1945.11元（2011年10月28日至2011年10月31日，物业服务费3.50元；2011年11月1日至2017年12月31日，物业服务费1941.61元）。2020年1月1日至2020年5月31日，按照0.65元/㎡/月收费标准，杨长映应交纳物业服务费284.25元。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。深生物业分公司依据其与安徽金天地交通置业投资有限公司签订的《前期物业承接合同》、债权债务转让协议书，请求杨长映交纳物业服务费，理由正当，应予支持。深生物业分公司请求杨长映支付迟延利息，双方对逾期交纳物业服务费的违约责任约定不明，无事实依据，不予支持。关于杨长映的答辩，第一，2019年10月8日，深生物业分公司在收据上注明“2019年12月31日止”内容，不足以证明其放弃杨长映未交的物业服务费，杨长映主张与深生物业分公司达成口头协议，2019年12月31日前的物业费已经交清，证据不足，不予认定。第二，杨长映主张物业服务费收费标准是0.3元/㎡/月，与深生物业分公司提交的服务价格登记证不符，有效期内收费标准，应当认定为0.65元/㎡/月。第三，杨长映辩称深生物业分公司请求支付6%迟延利息，没有合同依据，该辩解理由成立，予以采纳。第四，杨长映辩称深生物业分公司开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益，对杨长映及家人造成严重影响，请求补偿精神损失费、经济损失费、误工费，停止伤害，拆除违法建设的基站，恢复原样，与本案不是同一法律关系，不予合并审理，可以另行提起诉讼。第五，杨长映辩称深生物业分公司未履行物业管理服务义务，主张先履行抗辩权，有权延缓支付物业服务费，未提供充分证据深生物业分公司未履行具体的物业管理服务义务，其辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、杨长映向上海深生物业管理有限公司六安分公司交纳2011年10月28日至2017年12月31日、2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费合计2181元，于判决生效后十五日内付清；二、驳回上海深生物业管理有限公司六安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杨长映负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  黄求华二〇二〇年九月十一日书记员  叶乃红附：适用法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。