河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民再31号原审原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号。法定代表人：李亮亮，任职总经理。委托诉讼代理人：孟光辉，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。原审被告：付宗平，女，1982年10月25日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：姚海东，付宗平丈夫。原审原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥物业公司）与原审被告付宗平物业服务合同纠纷一案，本院作出的(2020)豫0184民初2623号民事判决(即原审)已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定,于2020年7月23日作出(2020)豫0184民监16号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理本案。原审原告的委托诉讼代理人孟光辉，原审被告的委托诉讼代理人姚海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳祥物业公司在再审中向本院提出诉讼请求：判令付宗平支付物业服务费2717元、违约金815元，共计3532元。事实与理由：佳祥物业公司系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡原物业服务公司，付宗平系该小区的业主。佳祥物业公司与付宗平签订物业服务协议，佳祥物业公司按照约定履行义务，付宗平没有依据协议约定按期支付物业服务费。截至目前，付宗平共欠佳祥物业公司2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费2717元。经多次催要未果，佳祥物业公司提起本案诉讼，请求判如所诉。付宗平辩称，一、原告未完全履行物业服务合同义务。原告起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符，因为原告没有按约履行合同在先。在答辩人与原告签订《物业管理服务合同》之初，就向原告反映答辩人北边次卧外墙及放置空调处没有安装防水、保暖层的问题，原告当时答复给予解决，但是其并没有给予解决处理，结果造成答辩人屋内墙面渗透、墙皮脱落。根据《物业管理服务合同》第二条第1项的约定：原告提供的前期物业管理服务包括：“物业共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面等共用部位”，第十一条乙方权利义务第4项“配备工作人员参与物业管理区域内的公共部位、公用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划”以及《前期物业服务协议》第一条物业管理服务项目第1项对房屋共用部位的维修、养护和管理“共用部位包括：房屋主体承重结构部位、基础、屋外墙面等”的约定，这是原告应当履行的合同义务，答辩人多次反映无果，以上事实表明，是原告没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”。答辩人在此之前已经向原告交纳过物业费，此次拒交是原告违约在先，答辩人行使后履行抗辩权。二、原告未书面催交，答辩人从未收到书面催交通知，况且答辩人也并非无正当理由拒绝交纳。因此，原告请求答辩人交纳物业费的诉求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，人民法院不应当予以支持。三、原告应当承担违约责任按照《物业管理服务合同》和《前期物业服务协议》违约责任的约定，原告应当承担不履行修缮义务的违约责任。由于原告不履行共用部位的修缮义务，答辩人委托专业防水公司对需要修缮部位进行工程预算，工程费用需3848元人民币。根据诚实信用原和公平原则和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：付宗平系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡1号楼1单元11层1101号房屋业主，该房屋建筑面积为91.07㎡。2015年5月25日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，主要内容约定如下：由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇龙湖名郡小区提供前期物业管理服务，建筑面积为52210.02㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算。委托管理期限暂定五年，自2016年2月29日0时（以交房日期为准）起至2021年2月28日24时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对服务内容与质量，物业管理服务费用，物业的承接验收，委托服务管理期限，权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。2019年9月5日，佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离。2019年9月27日，佳祥物业公司以微信形式向付宗平催收物业服务费。在本案庭审中，佳祥物业公司陈述付宗平没有向其交纳2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费，遂提起本案诉讼。另查明,在原审中,本院工作人员并未向付宗平送达诉状、应诉材料及开庭传票，付宗平亦未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》，房屋权属信息表，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院再审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2015年5月25日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对付宗平具有法律约束力，双方均应按照该合同约定行使权利、履行义务。关于物业费欠缴问题。《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积1.48元/月/㎡的标准计算，付宗平的房屋建筑面积为91.07㎡，即2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费为2718.06元。因此，佳祥物业公司请求付宗平支付物业服务费2717元，有事实和法律依据，本院对其该项诉请予以支持。关于违约金问题。《物业管理服务合同》对业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费应支付违约金及按何种标准计算违约金等内容均没有进行约定，即佳祥物业公司请求付宗平支付违约金815元，缺乏依据，本院对其该项诉请不予支持。关于付宗平认为佳祥物业公司物业服务存在的问题。如果佳祥物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务,侵害了付宗平的权益,付宗平可以要求佳祥物业公司承担相应责任,但不能以此为由拒交物业服务费。对于付宗平的抗辩意见,不予采纳。关于原审是否存在程序违法的问题。本案中,原审并未向付宗平送达诉状、应诉材料及开庭传票，付宗平亦未到庭参加诉讼，原审存在程序违法,本院予以认定，依照法律规定,应当予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院(2020)豫0184民初2623号民事判决;二、原审被告付宗平应当于本判决生效之日起十日内向原审原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费2717元。三、驳回原审原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担6元，被告付宗平负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王丽英人民陪审员  刘红卫人民陪审员  许红霞二〇二〇年九月二十九日代理书记员  王 孟