广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25014号原告：方静霞，女，汉族，1989年11月18日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区，原告：姚文灿，男，汉族，1988年6月14日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区，上述两原告共同委托诉讼代理人：方侠霖，广东卓信律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：冀杰，广东卓信律师事务所律师。被告：尹超峰，男，汉族，1987年9月9日出生，身份证住址湖南省岳阳县，委托诉讼代理人：苏运香，女，汉族，1965年5月29日出生，身份证住址湖南省岳阳县，系被告尹超峰母亲。被告：于霞云，女，汉族，1989年2月21日出生，身份证住址河南省郸城县，原告方静霞、姚文灿与被告尹超峰、于霞云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方静霞、姚文灿的共同委托诉讼代理人方侠霖、冀杰，被告尹超峰的委托诉讼代理人苏运香，被告于霞云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方静霞、姚文灿向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与两被告在2019年9月19日签署的《房屋转让协议书》无效；2、两被告向两原告退还购房款人民币600000元；3、两被告向两原告支付购房款资金占用期间的利息损失（以人民币600000元为基数，从2019年9月20日开始，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至两被告实际清偿完购房款之日）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月19日，两原告与两被告签署《房屋转让协议书》，该协议书约定：1.原告购买被告名下位于广州市白云区*第四经济合作社*花园D栋1104房（下称“涉案房屋”)，购房款总价为人民币600000元。2.被告确认其为涉案房屋的产权人，并向原告保证涉案房屋的所有权清楚、无纠纷。其后，原告根据《房屋转让协议书》的约定向被告支付了购房款人民币600000元。2019年10月5日，原告委托广州市雅茗装饰设计有限公司对涉案房屋进行装修，此外，原告还因装修支付门、橱柜、楼梯等费用，上述费用合计103522.05元。2020年7月2日，原告收到广州市白云区政府*道办事处下发的公告，该公告显示涉案房屋属于违法建筑，*道办事处将依法拆除涉案房屋。原告认为：被告将违法建筑出售给原告，违反法律规定，存在明显过错。且涉案的房屋即将被*道办事处依法拆除，原告订立合同的目的也显然无法实现，综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告尹超峰、于霞云辩称：涉案的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，是有效的，原告在购买涉案房屋时明知该房屋是小产权房，仍坚持购买，现又以该房屋属于违法建筑为由要求退还购房款是毫无道理的。即使法院认定该协议无效，也应由被告尹超峰承担责任，被告于霞云不需要向原告承担任何责任。涉案房屋是尹超峰在2012年3月30日向案外人刘报、尹高峰购买的，而两被告是2015年2月10日才登记结婚的，该房屋属于尹超峰的婚前财产，与于霞云无关。原告购买涉案房屋时，说于霞云是尹超峰的妻子，一定要于霞云在协议书上签字，于霞云才会在该协议上签字，但原告的购房款590000元全部是打到尹超峰的账号上的，于霞云没有收到一分钱，尹超峰收到钱后也没有将钱给予霞云，也没有将购房款用于家庭生活。因此即使要退购房款，也应该由尹超峰承担相应的责任。根据原告的证据，尹超峰实际收到的购房款是590000元，不是600000元，另外10000元是转给一个叫陈满光的人，与尹超峰无关。两原告明知涉案房屋是小产权房仍购买，其是有过错的，两被告不需要向原告支付资金占用期间的利息损失。如果法院判决两被告退回购房款给原告，那么两原告应立即将涉案房屋清空交还给两被告，并向两原告支付房屋占有使用费。经审理查明，两被告系夫妻关系。2019年9月19日，两原告与两被告签订《房屋转让协议书》，约定两原告向两被告购买位于广州市白云区*第四经济合作社*花园D栋1104房，两原告须在该协议签订之日一次性付清转让款60万元。合同第十一条特别约定：日后，两被告以本协议违法为由，向法院主张本协议无效，要求互相返还时，需按届时当地商品房平均价格双倍赔偿给两原告。同日，原告方静霞以银行转账方式向尹超峰支付590000元。庭审中，两原告及尹超峰确认两原告另向案外人陈满光支付了10000元，尹超峰确认陈满光是促成涉案交易的中间人，其需向陈满光支付中介费，其亦曾同意陈满光收取的该10000元作为中介费，故两原告主张该10000元为其支付给被告的涉案转让款的主张本院予以认可。上述协议签订后，两被告将涉案房屋交付给两原告。现涉案房屋仍由两原告实际使用。2020年7月2日，广州市规划和自然资源局白云区分局向广州市白云区城市管理和综合执法局作出《关于协助提供*街2号规划报建情况的复函》，明确涉案房屋所在地块没有办理用地批准手续和报建手续，也没有办理房屋产权登记等相关手续。同日，广州市白云区人民政府*道办事处向*花园各业主和租户发出《公告》，载明：“按《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发（2019-2021）>的通知》的工作要求，经查，位于*××村××下底××街××、××、××、××、××栋建筑物违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，涉嫌违法建设。我街将依法拆除上述建筑物，请各业主和租户配合做好以下工作：一、请各业主和租户于2020年7月17日前搬离；涉事房屋严禁进行买卖、租赁等交易行为。二、请各业主和租户2020年7月8日前到“*花园拆违现场咨询点”提交当时合建、买卖、租赁等相关资料原件及复印件（原件核对，复印件留存），以便我街和公安、司法、城管等部门追溯相关责任主体……”2020年7月24日，广州市白云区城市管理和综合执法局作出《违法建设行政处理决定书》（穗综*号），认定案外人陈*在2009年至2010年，未经城乡规划主管部门批准，在广州市白云区*街2号（土名*）建设5栋框架结构建筑物，自编号分别为**花园A栋、B栋、C栋、D栋、E栋，现已建成并投入使用，责令陈*自该决定书送达之日起六日内自行拆除上述5栋违法建设。逾期不履行，该局将依法报白云区人民政府批准后组织强制拆除。同日，该局*执法队采用留置方式向陈*送达上述《违法建设行政处理决定书》，并在涉案建筑物广州市白云区*江景村元下底3街2号的*花园进行现场张贴。以上事实，有《房屋转让协议书》、付款凭证、《关于协助提供*街2号规划报建情况的复函》、《公告》、《违法建设行政处理决定书》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案地块未办理用地批准手续和报建手续，涉案房屋也未办理房屋产权登记等相关手续，广州市白云区城市管理和综合执法局已依法作出《违法建设行政处理决定书》，认定涉案房屋属于违法建设，并责令拆除，则原、被告之间转让涉案房屋的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，双方签订的涉案《房屋转让协议书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，两被告应将收取两原告的600000元返还给两原告。结合合同第十一条的特别约定内容可知，两原告在购买涉案房屋时，应该知晓涉案房屋无合法的产权登记及规划报建手续且涉案协议可能违法，而仍坚持购买，其自身亦存在过错，故其要求两被告赔偿上述转让款的资金占用利息损失的诉请本院不予支持。被告于霞云作为涉案协议的签订人之一在涉案协议上签名，属于涉案合同的相对方，则其依法应就该合同无效产生的后果与尹超峰共同向两原告承担责任，其以涉案房屋非其所有、未收到涉案购房款为由主张免责的抗辩意见于法无据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告方静霞、姚文灿与被告尹超峰、于霞云于2019年9月19日签订的涉案《房屋转让协议书》无效；二、自本判决生效之日起十日内，被告尹超峰、于霞云向原告方静霞、姚文灿退还购房款人民币600000元；三、驳回原告方静霞、姚文灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10003.36元，由原告方静霞、姚文灿负担327.92元，被告尹超峰、于霞云负担9675.44元。被告尹超峰、于霞云负担的上述受理费应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  张旭增审判员  刘 笛审判员  周子珺二〇二〇年九月二十一日书记员  洗颖斯陈春燕