安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0504民初1584号原告：马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山经济开发区智能装备产业园。法定代表人：沈道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱兴萍，安徽明博律师事务所律师。被告:马鞍山小船信息科技有限公司,住所地安徽省马鞍山市雨山经济开发区智能装备产业园5栋2层。法定代表人:张力心,该公司董事长。委托诉讼代理人：张红，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉蓉，上海汉盛律师事务所律师。原告马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司（以下简称雨山经发公司）与被告马鞍山小船信息科技有限公司（以下简称小船公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告雨山经发公司委托诉讼代理人朱兴萍，被告小船公司委托诉讼代理人张红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。雨山经发公司向本院提出诉讼请求:1.判令小船公司支付拖欠雨山经发公司的房屋租金393124元(截至2020年3月31日),从2020年4月1日至厂房实际腾空交还之日的租金以740平方米为基数按13元/月/平方米的标准计算；2.判令小船公司支付逾期支付房租违约金117937元(以393124元为基数,按月违约金2%的标准,从2019年1月1日计算至2020年),自2020年4月1日起至实际付清之日止的逾期支付房租违约金以实际欠付租金为基数,按月违约金2%的标准计算；3.判令小船公司支付拖欠的物业费13329.88元。一、二、三项诉请合计524390.88元；4.判令小船公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月31日，安徽马鞍山雨山经济开发区管理委员会（甲方）与小船公司（乙方）签订《项目投资合同》一份，该合同约定，甲方同意将雨山区智能装备制造产业园6#厂房第3层出租给乙方用于服务机器人项目，乙方应在入驻厂房前与甲方签订厂房租赁合同；为支持乙方项目实施，2017年8月1日至2020年7月31日免乙方项目公司房租，前提是乙方项目完全投产运营后，自次年起第一个完整会计年度开始计算，应税销售额不低于50万元/百平方米或年入库税收不低于3.5万元/百平方米，若乙方未达到规定的销售或税收贡献标准，则其应补齐相应会计年度免除的房租。同日，雨山经发公司（甲方）与小船公司（乙方）签订了《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》和《小船机器人项目租金补贴三方协议》。《租赁合同》约定：由乙方承租甲方所有的位于马鞍山市多层钢结构厂房的第3层，总建筑面积约2171㎡，租赁期限为3年，自2017年8月1日至2020年7月31日；租金支付方式为半年一付，第一次租金在2017年8月1日前支付，以后每期租金应在上期半年度最后一个月前支付，如乙方未按时支付租金，应按应缴而未缴本期租金金额的日百分之一向甲方支付逾期违约金。《三方协议》约定，房租费用根据《雨山区智能装备制造产业园（暂行）管理办法》规定的标准据实计算。2020年3月6日，雨山经发公司委托马鞍山金诚会计师事务所对小船公司2019年度经营情况进行专项审计，《专项审核报告》披露：2019年度小船公司应税销售额112.37万元，年入库税收2.43万元，均未达到《项目投资合同》规定的应税销售额不低于50万元/百平方米或年入库税收不低于3.5万元/百平方米。经雨山经发公司计算，截至2020年3月31日小船公司共欠付租金393124元【2018年欠付10万元；2019年欠付264264元=8个月×13元/月/平方米×2171平方米+4个月×13元/月/平方米×740平方米（小船公司减少租赁面积）；2020年欠付28860元=3个月×13元/月/平方米×740平方米】，同时雨山经发公司还替小船公司垫付物业费13329.88元。截至起诉之日，雨山经发公司曾多次催要前述款项，小船公司均以经营困难为由拒绝支付。为维护雨山经发公司合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。庭审中，雨山经发公司变更诉讼请求，变更为：1.判令解除双方签订的租赁合同，小船公司立即腾空厂房并交付给雨山经发公司；2.判令小船公司支付拖欠雨山经发公司的房屋租金393124元(截至2020年3月31日),从2020年4月1日至厂房实际腾空交还之日的租金以740平方米为基数按13元/月/平方米的标准计算；3.判令小船公司支付逾期支付房租违约金117937元(以393124元为基数,按月违约金2%的标准,从2019年1月1日计算至2020年),自2020年4月1日起至实际付清之日止的逾期支付房租违约金以实际欠付租金为基数,按月违约金2%的标准计算；4.判令小船公司支付拖欠的物业费13329.88元。一、二、三项诉请合计524390.88元；5.判令小船公司承担全部诉讼费用。小船公司辩称：1.诉请第一项认可；2.诉请第二、三、四、五项都不认可；3.根据租赁合同约定，租金价格是0元/月/平方，房屋本身也不是合法建筑，虽然雨山经发公司提供了土地证复印件等，但是是没有房产证，总建筑面积因为没有房产证，所以也不能认证总建筑面积，物业费是没有签过协议的，不知道从哪来的物业费；违约金2%计算标准过高，没有诉讼标的，所以不存在诉讼费用。经审理查明：2017年7月31日，安徽马鞍山雨山经济开发区管理委员会（甲方）与小船公司（乙方）签订《项目投资合同》一份，约定：1.甲方同意将雨山区智能装备制造产业园6＃厂房三层出租给乙方用于服务机器人生产项目，乙方应在入驻厂房前与甲方签订厂房租赁合同；2.为支持乙方项目实施，2017年8月1日至2020年7月31日免乙方项目公司房租，前提是乙方承诺项目完全投产运营后，自次年起第一个完整会计年度开始计算，应税销售额不低于50万元／百平方米或年入库税收不低于3.5万元／百平方米，若乙方未达到规定的销售或税收贡献标准，则乙方应补齐相应会计年度免除的房租，合同还约定了其他事项。同日，雨山经发公司（甲方）与小船公司（乙方）签订了《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.由乙方承租甲方所有的位于马鞍山市多层钢结构厂房的第3层，总建筑面积约2171㎡（最终面积以产权证登记发证面积为准）；2.租赁期限为3年，自2017年8月1日至2020年7月31日；3.租金支付方式为每半年一付，第一次租金在2017年8月1日前支付，以后每期租金应在上期半年度最后一个月前支付，如乙方未按时支付租金或逾期支付租金的，应按应缴而未缴本期租金金额的日百分之一向甲方支付延期付款违约金；4.乙方应向甲方支付保证金10.855万元，乙方应在房屋交付前30天一次性支付；5.租赁期间的物业管理费等应由乙方按物业管理服务合同规定缴纳，合同还约定了其他事项。同日，安徽马鞍山雨山经济开发区管理委员会（甲方）和雨山经发公司（乙方）与小船公司（丙方）签订了《小船机器人项目租金补贴三方协议》（以下简称《三方协议》），约定：1.若丙方未达到《项目投资合同》条款约定，丙方应补齐相应会计年度房租；2.甲方同意实际承担丙方享受政策补贴部分的房租费用，房租费用根据《雨山区智能装备制造产业园（暂行）管理办法》（以下简称《暂行办法》）规定的标准据实计算，协议还约定了其他事项。另查明，《暂行办法》规定案涉厂房租金标准为每月每平方米13元，保证金按照50元/平方米标准缴纳。再查明，2020年3月6日，雨山经发公司委托马鞍山金诚会计师事务所对小船公司2019年度经营情况进行专项审计，2020年3月13日，马鞍山金诚会计师事务所出具《专项审核报告》，报告载明：2019年度小船公司应税销售额112.37万元，年入库税收2.43万元，均未达到《项目投资合同》规定的应税销售额不低于50万元/百平方米或年入库税收不低于3.5万元/百平方米。再查明，2020年3月17日，雨山经发公司向小船公司送达《解除合同通知书》，载明小船公司未完成2018年销售或税收贡献标准，小船公司尚欠雨山经发公司租金402744元，鉴于小船公司多次催告仍不支付房租，构成严重违约，通知解除《租赁合同》并支付房租。再查明，经雨山经发公司计算，截至2020年3月31日小船公司共欠付租金393124元。以上事实有当事人陈述、《项目投资合同》、《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》、《暂行办法》、《建设工程规划许可证》、土地证、《专项审核报告》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。雨山经发公司与小船公司签订的《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一，关于解除合同及腾空的问题。鉴于小船公司对此无异议，本院对雨山经发公司解除合同及腾空的主张予以支持。第二，关于租赁费用及违约金的问题。从本案查明的事实来看，小船公司未达到合同约定的免除租金条件，应按照合同约定支付租金，经雨山经发公司催要后未支付，构成违约，鉴于合同约定的违约金过高，本院依法予以调整，扣除保证金10.855万元后，本院酌定雨山经发公司请求小船公司支付拖欠租金284574元（393124元-10.855万元＝284574元）及逾期付款违约金（自2020年4月1日起，以284574元为基数，按年利率15.4%的标准计算至实际付清时止）的部分有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分不予支持。第三，关于物业费的问题。鉴于小船公司对物业费有异议，根据合同相对性原则，双方未签订物业服务合同，雨山经发公司亦未举证证明垫付了物业费，雨山经发公司请求小船公司支付物业费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司与马鞍山小船信息科技有限公司签订的《马鞍山市雨山区智能装备制造产业园租赁合同》，马鞍山小船信息科技有限公司应当于本判决书生效之日起十日内立即腾空租赁的马鞍山市多层钢结构厂房的第3层并交付马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司；二、马鞍山小船信息科技有限公司应当于本判决书生效之日起十日内支付马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司拖欠租金284574元；三、马鞍山小船信息科技有限公司应当于本判决书生效之日起十日内支付马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司逾期支付房租违约金（自2020年4月1日起，以284574元为基数，按年利率15.4%的标准计算至实际付清时止）；四、驳回马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4522元，保全费3143元，合计7665元，由马鞍山雨山经济开发区经济发展有限公司负担受理费1737元，保全费1201元，合计2938元；马鞍山小船信息科技有限公司负担受理费2785元，保全费1942元，合计4727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  吴基翔二〇二〇年九月十一日书记员  方良燕附：引用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。