辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初4098号原告：刘文慧，女，1960年11月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张彦哲（原告之子），男，住沈阳市苏家屯区。被告：刘红玲，女，1982年5月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。原告刘文慧与被告刘红玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文慧、被告刘红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文慧向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的房屋租赁及居间合同，退还已交租金7200元、抵押金1200元；2.赔偿违约金1200元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告于2020年2月12日通过沈阳朴邻房产经纪有限公司（以下简称中介公司）与被告签订位于沈阳市苏家屯区房屋租赁合同。2.采暖问题。直到合同签署完成，中介公司工作人员一直没有告诉过原告房屋没有缴纳采暖费，暖气没有开栓，房屋内完全没有供暖，当时的天气是最低气温零下10摄氏度，最高气温7摄氏度，根本达不到居住条件。对于两位老人来说，这个温度更是不可能忍受的居住条件。3.燃气问题。房屋没有开通燃气，同时也没有缴费，签合同时中介说因为疫情不能开栓，房主也说是因为疫情不能开栓，但都承诺说一旦可以开栓，就马上办理。但是在原告和燃气公司沟通后得知疫情期间并没有停止开栓工作，可能每周3次改成每周2次。4.物业费问题。中介知道业主没有缴纳物业费，并为原告临时开通了一个星期的用卡时间，在2020年2月20日后，门禁卡失效了。原告自己去物业说明我是租房的，让临时开通一段时间，物业同意了，又开通了几天，之后再次失效，直到现在。因门禁卡不好用，原告没办法开门，所以在2月25日以后原告对房屋就没有使用，也没有办法使用。同时原告也通过微信告知中介公司工作人员和房主，我不租了。5.根据协商解决的合同精神，原告提出终止合同之前提出两个方案，（1）可以重新签订合同，更改合同时间，原告不能承担房屋无法使用时间段的费用，但被拒绝。（2）原告第二次提出，将合同时间由一年改为半年，如果后期房子不再有问题，原告再考虑续租或停租，但又被拒绝。6.根据我们签订的合同第三条E项，甲方应该按时缴纳物业费和采暖费。第六条第2项，甲方要保证房屋的配套设备处于正常使用和安全状态。但事实是，房屋的燃气、采暖、门禁卡等配套都不好用。7.承租一个房屋进行居住，首先是要符合居住条件，而且居住的最主要条件就是温饱，没有交纳采暖费，在东北的冬天就没有适合居住的温度。没有燃气，就没有办法做饭，就没有办法解决温饱问题，既然温饱都解决不了，请问我为什么要租这个房子？无奈下，起诉至法院。本案在审理中，刘文慧变更诉讼请求，放弃要求被告刘红玲给付中介费的诉讼请求。被告刘红玲辩称，1.我同意解除双方于2020年2月12日签订的房屋租赁合同。2.答辩人履行了合同约定义务，不存在违约，被答辩人已经将房屋及时交付，被答辩人实际占有，使用至今。现原告亦未将钥匙交还给我。相反，原告只交纳了半年的租金，至今没有交付下半年租金，存在违约。所以对于已交纳的租金不应返还。3.原告所述房屋取暖费、物业管理费未缴纳与事实不符。答辩人于2020年2月25日已及时交纳了当年度的取暖费；按期缴纳了物业管理费。燃气因疫情原因暂时无法开通一事已提前向原告履行了告知义务。后燃气能开通时，由于被答辩人拒绝导致未能及时使用。4.中介费600元系中介公司促成房屋租赁合同签订，完成居间活动而依法收取的费用，该费用与答辩人无关，所以答辩人不具有返还义务。5.关于1200元押金，双方解除租赁合同后，在被答辩人交付房屋无瑕疵，欠付费用等情形下，答辩人同意返还押金。综上，答辩人不存在违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年2月12日，原告（承租方）与被告（出租方）的委托代理人代福聪及沈阳朴邻房产经纪有限公司第三分公司（居间方）签订《房屋租赁及居间合同》一份，合同约定被告刘红玲将其所有的位于沈阳市苏家屯区住宅出租给原告刘文慧，租期自2020年2月20日至2021年2月19日，月租金1200元。半年交租，每期支付6个月租金，7月20日前支付下半年租金。刘红玲负责按时缴纳物业管理服务费及采暖费。2020年2月20日前交付原告房屋。合同签订后，原告通过居间方工作人员转交给被告房屋租金8400元（含押金1200元），被告如约将涉案房屋交付原告使用。被告于2020年2月25日交纳涉案房屋采暖费；2020年2月10日、2月13日、3月8日、3月18日、4月27日、5月29日、6月30日交纳物业费。在审理中，被告陈述，2020年3月18日燃气公司相关工作人员联系原告对其租赁房屋进行燃气开栓，原告称不用开栓。原告陈述其已于2020年2月25日告自中介公司工作人员和被告不再借其承租该房屋，2020年3月18日通知燃气开栓已经没有必要。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应依约履行。现原告刘文慧提出解除双方签订的《房屋租赁及居间合同》，被告刘红玲表示同意，故对原告提出的解除《房屋租赁及居间合同》的请求，本院予以准予。关于原告主张的已于2020年2月25日通过居间人中介公司工作人员向被告表示不再承租涉案房屋，故应退还已交租金7200元的请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告未就解除合同的条件进行约定，且又不符合法律规定的解除条件，而对于协议解除应取决于当事人双方意思表示一致，而不是基于当事人一方的意思表示，原告虽于2020年2月25日通过居间人向被告表示要求解除合同，但因被告未能与原告达成一致意见，故原、被告签订的《房屋租赁及居间合同》未能在2020年2月25日解除，原告要求退还7200元的租金无事实和法律依据，故本院不予支持。对原告要求被告返还抵押金1200元的主张，因原、被告在本案审理过程中，经结算各项使用费用后，被告已经将剩余抵押金返还，该处分行为系双方当事人的意思表示，故本院对抵押金不再另行判付。对原告要求被告赔偿违约金1200元的主张，因被告在履行合同过程中确实存在未能及时交纳物业费及采暖费问题，虽不构成根本违约，但确实影响到原告对租赁房屋的使用，故本院酌情判令被告给付原告违约金560元为宜。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告刘文慧与被告刘红玲于2020年2月12日签订的《房屋租赁及居间合同》；二、被告刘红玲于本判决生效后十日内给付原告刘文慧违约金560元；三、驳回原告刘文慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取计28元，由原告刘文慧负担3元，被告刘红玲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  韩文平二〇二〇年九月十七日法官助理代阳书记员张沈萍