湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0922民初2036号 原告：张汉文，男，1963年12月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。 原告：习建良，男，1970年11月20日出生，汉族，住湖南省桃江县。 原告：吴道林，男，1970年8月18日出生，汉族，住湖南省桃江县。 三原告委托诉讼代理人：胡学明，桃江芙蓉法律服务所法律工作者，一般授权代理。 被告：王文敏，男，1970年5月23日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托代理人：胡可佳，桃江县法律援助中心律师，一般授权代理。 原告张汉文、习建良、吴道林与被告王文敏确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理，原告张汉文及三原告委托诉讼代理人胡学明，被告王文敏及其委托代理人胡可佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张汉文、习建良、吴道林向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告于2020年6月23日签订的《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》无效。事实与理由：原被告于2020年6月23日签订《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》，协议约定“由甲方将范围内的现有状况的傢俱城房屋（共计七间门面即一二层面积共1600平方米）永久转让给乙方”。此协议内容违反法律强制性规定，该房屋未取得任何建设许可的批文及有关批准手续，属违法建筑，违法建筑房屋不得转让及买卖，该转让协议无效。被告王文敏未按照约定一次性给付转让金。其中，习建良约定给付转让金7万元，实际给付3万元，吴道林约定给付3.5万元，实际给付2.5万元，张汉文约定给付3.5万元，实际给付2.5万元，三原告愿意在撤销协议时退还已收到的转让金。2020年6月25日，被告与桃江万联亿购商品有限公司签订转让协议，约定将房屋以每年8万元的租赁金并占有百分之十的股份的价格出租给万联亿购。被告行为严重损害了三原告的利益，原、被告签订的合同显失公平。“家俱城”系违法建筑，且“家俱城”所占用的土地归桃江县福农山村组集体所有，而被告不属于该集体经济组织成员，故“家俱城”的转让违反法律强制性、效力性规定，应确认无效。 被告王文敏辩称：2010年7月，原、被告共同修建房屋一栋，即涉案协议中的“家俱城”。当时四人共同经营，由王文敏占1/3股，习建良占1/3股，吴道林和张汉文合占1/3股。2014年，四人签订协议约定由王文敏单独经营。2020年5月“龙卷风”将房屋损坏，他修复后，原被告商量将房屋以14万元转给他。转让后王文敏将房屋对外招商，将房屋部分门面出租给万联易购。房屋不属于违章建筑，只是暂时没有取得房屋产权证，原被告之间的协议系双方自愿签署，依法成立并生效。他和原告之间就未付清的款项在诉前已经进行了约定，也愿意付清余款，不属于违约；他与万联易购之间属于招商行为，不属于房屋转让，其行为没有违反原被告之间的约定，也不属于违约。他与三原告所签订的合同没有显失公平。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》四份、《关于租用复农山组稻田的补充协议》三份、《房屋租赁合同》一份，用以证明原告所称事实。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为均不能达到原告证明目的。本院认为，上述证据只能证明原被告自愿订立了转让位于范围内“家俱城房屋”的合同，在没有其他证据的情况下并不能证明该合同无效，故对前述证据所证实的内容予以认可，但证明目的不予认可。 经审理查明：2010年7月，原、被告在桃江县福农山共同修建房屋一栋（即日后协议中的“傢俱城”），该房屋修建时未经过有关部门批准，且至今未取得规划许可证和房屋所有权证。当时由原、被告共同经营，王文敏占1／3股，习建良占1／3股，吴道林和张汉文合占1／3股。2020年4月8日，原告张汉文同田主曾子建、尹凯元、李颖华签订《关于租用复农山稻田的补充协议》，约定“租用曾子建、尹凯元、李颖华位于复农山组的稻田，每亩每年租金1500元，租期自2020年3月18日起至2025年3月18日。2020年6月23日，原、被告签订《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》，约定“由习建良、吴道林和张汉文将范围内的现有状况的家俱城房屋（共计七间门面即一二层面积共1600平方米）永久转让给王文敏，土地属村民曾子建、尹凯元、李万星．．．每年租金17000元，由王文敏在每年3月18日前交给张汉文，暂定到2025年3月18日”、“转让金习建良70000元、张汉文35000元、吴道林35000元，由王文敏一次性支付。在2025年3月18日之前，王文敏只能自己或他人合伙经营，不能转让给他人．．．”、“家具城若被政策性政府征收，除去合同双方现有折价210000元，剩余款项按四股分摊，王文敏占两股”。后，被告分别给付习建良3万元，吴道林2.5万元，张汉文2.5万元。2020年6月25日，被告与桃江万联亿购商品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定“王文敏、王丽华将现有（家具城）二楼门面七间出租给万联亿购，租期五年，租金为每年8万元．．．王文敏、王丽华以房租形式入股超市占股10%，每月10日按盈利状况分红．．．”。 本院认为，本案争议焦点为： 一、位于福农山的涉案“家俱城”是否属于违法建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：在乡、 村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原…。本案中，“家俱城”在修建时虽未经批准，且至今未取得规划许可证及房屋所有权证，但违法建筑的确认以及查处应由相关行政机关依据行政程序进行。故本院对“家俱城”是否系违法建筑不做认定。 二、原被告签订的《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让 的协议》是否属于无效合同。 本院认为，即使“家俱城”系违法建筑，也不必然影响“家俱城”转让协议的合同效力。因为违法建筑只是没有通过相应的行政审批，但其本身仍具有流通价值和使用价值，其在后期仍有通过补充申报而成为合法建筑的可能性。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同......未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中的“家俱城”虽未取得权属证书，不能办理登记，但仅仅导致所有权不能转移，并不影响有关“家俱城”转让协议的效力。故“家俱城”即使被认定为违法建筑，也不必然导致“家俱城”转让协议无效。 但由于《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》约定：由三原告将“家俱城”永久转让给被告，由被告支付三原告140000元转让金，故此合同为买卖合同，标的物即涉案“家俱城”。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国实行“房地一体主义”，故“家俱城”的转让实际为“家俱城”及其所占用的“土地使用权”的一并转让。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定：农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第十八条规定：承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设。本案中，“家俱城”所占用的土地系桃江县福农山村组集体所有，“家俱城”的转让实际意味着“家俱城”与所占用土地的一并转让，若该转让成立将导致集体土地被永久性用于非农建设，即承包地被变相买卖。故该转让行为违反了法律强制性、效力性的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。 综上所述，原告张汉文、习建良、吴道林同被告王文敏订立的《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案协议已确认无效，故应由被告依法将“家俱城”返还给原出让人，原告亦应将取得的转让金退还给被告。如果被告认为因此受到了损失，可另案诉讼。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 确认原告张汉文、习建良、吴道林与被告王文敏于2020 年6月23日签订的《有关鸬鹚渡镇傢俱城转让的协议》无效。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由被告王文敏负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  莫建宏 二〇二〇年九月八日 法官助理徐金辉 书记员龙顺 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 《中华人民共和国土地管理法》 第七十七条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第四条农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。 第十八条承包方承担下列义务： （一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。