江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初1947号原告：九江远洲物业服务有限责任公司，住所地：九江市濂溪区浔南大道188号远洲九悦廷商业街（B124-B125）。统一社会信用代码：91360402584015053E。法定代表人：郑先清，该公司财务总监。委托诉讼代理人：刘小雪，该公司员工。委托诉讼代理人：魏玲，该公司员工。被告：江新波，男，汉族，1985年11月2日出生，九江市都昌县人，经商，住九江市濂溪区。原告九江远洲物业服务有限责任公司诉被告江新波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘小雪、魏玲，被告江新波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九江远洲物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币80691元（暂计算2019年4月1日至2020年9月30日）；拖欠的物业费人民币7599元（2019年4月1日至2020年9月30日），合计拖欠费用人民币88290元；庭审中，原告变更第一项诉请中拖欠租金及物业费的计算时间均自2019年1月1日至2020年9月30日。事实和理由：原告于2015年6月25日与A146商铺租户签订《商铺租赁协议》，约定被告在每季度最后一个月的20日前支付下季度租金，以及约定按季度支付物业管理费，租户如未能按时足额缴纳租赁费及物业费应按欠费金额的1%支付违约金，所有租户在租赁远洲九悦廷受托商铺时均认可并签署该《远洲九悦廷商铺租赁合同》，被告未远洲九悦廷A-146商铺租户，签署了上述《远洲九悦廷商铺租赁合同》，并自合同签订之日起就享受了A-146商铺使用权，被告应按时足额缴纳商铺租赁费及物业费。但被告自2019年1月1日至2020年9月30日共拖欠租金及物业费88290元。原告多次催缴无果，故诉至法院。江新波辩称：原告所陈述的事实没有问题，前期我方经营困难，没有及时缴纳房租，且由于原告没有提供合理、正当的经营条件，造成我的经营损失。店门口停私家车导致钢琴搬运车辆无法进出，我与物业工作人员沟通，工作人员要我自行打车上的电话。当时原告工作人员在场，因出售钢琴需要及时将门口停放四辆私家车移开，从下午两点一直协调到下午六点都没能达成。我找到物业余经理沟通，余经理给我的答复是车位属于社区管理，不是他们的职责范围，直接导致双方的调解未能达成。当原告的工作人员刘小雪正式通知我纠纷走司法程序，我一直在等待司法调解，但是对方在未通知我的前提下，私自将商铺上锁，并且在店内尚有价值五十万以上商品的前提下，在没有我方没有一名工作人员的前提下，私自进入张贴招租广告，我方有照片为证。为此我觉得个人财产受到重大侵害，并且店内的空调、茶台、字画等价值超万元以上物品不翼而飞，我方认为在我的个人财产安全得不到保障，经营基本条件得不到满足的前提下，对方却要求支付已经封锁商铺至今八个月的租金不符合正当要求。个人保留起诉原告方私自进入我方商铺，并且造成价值超万元以上物品流失的刑事责任。本院经审理认定事实如下：2015年5月被告江新波经原告方招商入驻九江市远洲九悦廷风情商业街，之后被告（乙方承租人）与原告（甲方出租人）签订了《远洲九悦廷商铺租赁合同》，约定：第一条商铺的座落和面积甲方出租给乙方的商铺座落于九江市，使用面积为168.86平方米。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为61个月，即自2016年12月1日起至2021年12月31日止。第三条租金标准2016年12页1日至2018年12页31日免租，2019年1月1日至2019年12月31日月租金3716元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金4011元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金4412元。第四条租金支付方式租金按季度支付，每季度最后一个月的20日前支付下季度租金。第五条品牌、经营项目乙方在该商铺内经营项目为儿童乐器培训，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变其经营品牌和经营项目。……。第九条物业的服务费作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起向甲方确定的物业服务公司交纳该商铺的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该商铺的产权面积计算，计租日起每平方米每月2.50元人民币。物业服务费支付方式：2016年12月1日-2018年12月31日免租期内物业费一次性支付人民币：8077元，2019年12月1日起按季度支付物业费，每季度应缴纳物业服务费为969元。……。第十条物业服务……。10.2甲、乙双方确认：乙方不得以物业服务协议项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。……。第十五条违约责任……。15.3乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应按欠费金额的1%向甲方支付违约金；迟延超过30日的甲方有权单方解除本合同。15.5乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无须为此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的，有权向乙方追偿。在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方书面，乙方不得将该商铺内的货物、财务转移出该商铺。15.6因甲方原因导致乙方无法继续使用该商铺的，则甲方应当在乙方发出书面通知之日起30日内作出相应改正的积极举措，直至完全改正；若经甲方改正，乙方仍无法使用该商铺的，在该期间内，乙方免予交纳租金、物业服务费。……。合同签订后，被告便承租店铺经营乐器，但自免租期满后即2019年1月1日起开始欠付商铺租金及物业服务费，2019年5月14日原告向被告发出《催缴商铺欠费的律师函》，但被告以店铺前停放社会车辆导致其大宗乐器无法正常搬运，影响其正常经营为由拒绝支付租金及物业服务费。2020年1月12日原告得知被告在转移店内物品后擅自将店铺剩余物品搬至他处保存并在该店铺内张贴招租广告后自行将店铺上锁处理至今。2020年7月29日原告诉来我院请求支持其前述诉请。另查明，原告（乙方）于2016年6月6日与涉案店铺业主李莹琳（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定远洲九悦廷商业街A区146号商铺，建筑面积为129.24㎡，购铺总价为858807元。本协议委托经营期限为2016年12月31日至2021年12月31日止。甲方应按约定如期交付商铺给乙方经营，如甲方逾期到开发商处办理收房手续，乙方仍有权按本合同的约定日期对外进行出租经营并获取经营收益，甲方不得干涉。上述事实，有《远洲九悦廷商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理协议》、《催缴商铺欠费的律师函》、招租照片及原、被告陈述等在卷证实，可以认定。本院认为，被告江新波与原告签订的《远洲九悦廷商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同全面履行义务。被告承租了原告位于九江市商铺后，应按合同约定向原告支付商铺租金及物业服务费，但被告自2019年1月1日起开始未缴纳租金及物业服务费，已违反合同约定，故原告要求被告支付拖欠租金及物业服务费的诉请，事实清楚，依法有据，本院应予支持。然被告虽存在欠付租金且转移部分财产的行为，但其并未与原告终止《远洲九悦廷商铺租赁合同》，其对承租的Ａ146号商铺仍具有使用、管理及经营的权利，而原告在未依法向被告发出租赁合同解除通知的前提下自行进入被告承租商铺张贴招租广告并将店铺上锁处理的行为剥夺了被告的合法承租权，系原告采取催缴欠费措施不当致使损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此原告要求被告支付2020年1月12日商铺被锁之后的店铺租赁费及物业服务费的诉请，依法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告江新波应于本判决生效后十日内向原告九江远洲物业服务有限责任公司支付拖欠租金46062.7元（2019年1月1日至2019年12月31日月租金3716元×12=44592元，2020年1月1日至2020年1月11日月租金4011元/30×11=1470.7元）及物业服务费5220.59元（2019年1月1日至2019年12月31日月租金168.86㎡×2.5元/㎡×12=5065.8元，2020年1月1日至2020年1月11日月租金(168.86㎡×2.5元/㎡)/30×11=154.79元），共计51283.29元；二、驳回原告九江远洲物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2008元，减半收取1004元，由原告九江远洲物业服务有限责任公司负担421元，被告江新波负担583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  宋浩洁二〇二〇年九月七日书记员  陈 晨