山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10285号 上诉人(原审原告)：孙永革，男，1972年11月27日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人(原审原告)：孙淑君，女，1971年8月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孙崇超，山东锦海盛律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周玉龙，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛正沃实业有限公司，住所地青岛市即墨区环秀办事处。 法定代表人：崔峰科，总经理。 委托诉讼代理人：韩鸿恩，北京天稳律师事务所律师。 上诉人孙永革、孙淑君因与被上诉人青岛正沃实业有限公司（以下简称正沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙永革、孙淑君的共同委托诉讼代理人周玉龙，被上诉人正沃公司的委托诉讼代理人韩鸿恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙永革、孙淑君上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判正沃公司支付孙永革、孙淑君逾期交房违约金35816.5元；2、一、二审诉讼费用由正沃公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、商品房交付时的验收合格，应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。根据《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二条第六款规定，商品房交付时的验收合格，应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。根据《城市房地产管理法》第二十七条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。涉案房屋于2017年7月31日竣工，而房地产开发项目在竣工后才能提出竣工验收申请，因此涉案房屋于2017年7月31日之后才能达到交付条件。2016年7月10日签署《客户结算清单》时，涉案房屋并未达到法律规定的交付条件，正沃公司也未施工完毕，各种管道线路正在安装中，房屋未建设完毕，因此正沃公司主张的房屋交付日期违反法律强制性规定，应属无效。二、正沃公司提交的《即墨市规划局建设工程规划单体意见书》不能作为单体验收合格的证据，该份文件只是意见书，不代表正沃公司已经符合取得单体综合验收证明，因此该证据不能作为单体验收合格的证据，更不能作为达到房屋交付条件的证据。三、2016年7月10日签署《客户结算清单》只是对2016年7月10日之前的逾期违约金进行了短期结算，正沃公司在2016年7月10日之后继续逾期交房，应当继续支付逾期交房违约金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，孙永革、孙淑君只收到违约金12246元，正沃公司应当继续支付逾期交房违约金35816.5元。请求改判支持孙永革、孙淑君的上诉请求。 正沃公司辩称，双方约定的房屋交付是以单体验收的意见书为时间节点，正沃公司以此已经支付给孙永革、孙淑君违约金15870元，一审判决事实清楚。（2017）鲁02民终5582号至5587号案件对约定交房的单体验收意见书的效力是认可的。 孙永革、孙淑君向一审法院提出诉讼请求：1、判令正沃公司支付孙永革、孙淑君自2015年12月31日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金48062.5元；2、本案诉讼费由正沃公司承担。 一审法院认定事实：1、孙永革、孙淑君（乙方）与正沃公司（甲方）于2014年5月1日签订《商品房预售合同》，约定乙方购买甲方位于青岛市即墨区嵩山三路9号佳源都市x号楼x单元x层x户房屋，房屋建筑面积109.95平方米，房屋总价款为830909元。乙方于2014年5月1日支付首付房款330909元，于2014年5月8日前应支付房款500000元(公积金贷款)。房屋交付条件是通过单体楼竣工验收，乙方付清全部房款及履行其他约定义务。甲方定于2015年12月31日之前交付涉案房屋，除不可抗力外，逾期交房，应当向乙方支付自逾期之次日按照房价款日万分之一计算的违约金。房屋交付条件是单体楼竣工验收，并且乙方付清了房款。该房屋已优惠3万元，乙方未按约定时间付款，优惠自动取消，在交房时结算。乙方若未按合同约定时间付款，应向甲方支付按照逾期未付款额的日万分之一计算的违约金。 合同签订后，孙永革、孙淑君于2014年5月1日支付首付款330909元，通过公积金贷款支付剩余房款50万元。2016年4月23日，正沃公司为孙永革、孙淑君出具购房款发票830909元。2017年7月31日，涉案房屋竣工验收合格。孙永革、孙淑君现已取得不动产权证。 正沃公司提交即墨市规划局于2016年5月19日下发给正沃公司的《建设工程规划单体验收意见书》，内容为：位于即墨市的佳源都市1.2期住宅楼、商业及配套设施工程符合规划单体验收要求。证明2016年5月19日涉案房屋已符合约定的交付条件。孙永革、孙淑君质证意见为：该证据只是意见书，并不能证明该工程验收合格符合房屋交付条件。 2、正沃公司提交2016年7月10日双方签订客户结算清单，内容有：x号楼x单元x户房屋延期交房191天，违约金15870元（减免逾期违约金11500元，优惠3万元），孙永革、孙淑君孙永革签字。正沃公司称该结算清单确认延期交房时间191天（2016年1月1日-2016年7月10日）。特别注明甲方减免乙方逾期付款违约金11500元及优惠的房款3万元。正沃公司应支付孙永革、孙淑君的违约金是15870元（830909元×万分之一×191天）。孙永革、孙淑君对证据的真实性无异议。但称2016.7.10日并不是实际交房时间。房屋公积金贷款是由孙永革、孙淑君与正沃公司共同办理，由于正沃公司原因导致贷款迟延到账，且优惠及减免金额与本案无关。 正沃公司提交正沃公司向孙永革、孙淑君快递交房通知书回单一份，证明正沃公司给孙永革、孙淑君快递过交房通知书。并称正沃公司集中交房，涉案的一批房屋都是同一时间交房。并按照合同约定签订了交房结算清单。孙永革、孙淑君称没有收到交房通知书，客户之间相互告知去正沃公司处签结算清单，与此同时正沃公司将房屋钥匙交付给孙永革、孙淑君，但是房屋实际并没有完工，屋内各种管道还在施工，此后没有办理任何手续。 3、关于客户结算清单记载的违约金是否已支付的问题。孙永革、孙淑君称当天收到现金12246元，余款3624元正沃公司称要抵顶物业费，没有支付孙永革、孙淑君。但房屋并未实际交付，不应该收取物业费，故该3624元应当由正沃公司退还孙永革、孙淑君。孙永革、孙淑君提交物业费收据一份，收款人为浙江佳源物业管理有限公司即墨分公司，收款方式是现金。正沃公司称孙永革、孙淑君签客户结算清单的时候以现金的方式支付给孙永革、孙淑君15870元，其他客户也是在签客户结算清单的时候收取现金。孙永革、孙淑君提交的物业费单据不是正沃公司公司的，与正沃公司无关，正沃公司没有用违约金抵顶物业费。 一审法院认为，1、双方签订的商品房预售合同，系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定履行各自义务。2、根据正沃公司提交的即墨市规划局意见书可以证实涉案房屋于2016年5月19日符合规划单体验收要求，符合交房条件。孙永革、孙淑君于2016年7月10日到正沃公司接收了房屋，并签订客户结算清单，孙永革、孙淑君未提交证据证实房屋实际并没有完工，屋内各种管道还在施工的情形，视为房屋已经交付。孙永革、孙淑君主张应以房权证记载的竣工日期2017年7月31日为实际交房时间不符合合同约定，且无事实和法律依据，一审法院不予采纳。故一审法院认定涉案房屋于2016年7月10日交付。3、孙永革、孙淑君与正沃公司于2016年7月10日签署的客户结算清单中记载的延期交房天数191天及违约金15870元的计算依据符合合同约定，且经孙永革、孙淑君签字确认，视为双方对逾期交房违约金达成一致意见，一审法院予以认定。4、关于该违约金是否支付的问题，孙永革、孙淑君称当天收到现金12246元，余款3624元正沃公司称要抵顶物业费。正沃公司称结算全部当日现金支付孙永革、孙淑君。孙永革、孙淑君提交的证据不能证明物业费与违约金有关联，对其主张不予采信。一审法院认定正沃公司已支付孙永革、孙淑君违约金15870元。综上一审法院认定，孙永革、孙淑君与正沃公司已经对逾期交房违约金达成一致意见，正沃公司已付清逾期交房违约金，至此逾期交房违约金已处理完毕。孙永革、孙淑君再次主张逾期交房违约金不应支持。 综上，依照最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回孙永革、孙淑君的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001元，减半收取500.5元，由孙永革、孙淑君负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，正沃公司提交的《即墨市规划局建设工程规划单体意见书》明确载明涉案房屋所在楼座已于2016年5月19日通过单体楼竣工验收，符合双方合同约定的交付条件，正沃公司于2016年7月10日向孙永革、孙淑君交付涉案房屋且双方对逾期交房违约金进行了结算，不违反双方合同约定及法律规定，孙永革、孙淑君亦以接收涉案房屋的实际行为表示对房屋现状的认可，孙永革、孙淑君无证据证明交付涉案房屋时涉案房屋不具备居住使用功能，其主张2017年7月31日才达到房屋交付条件，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。孙永革、孙淑君主张其只收到违约金12246元，与其签字确认的客户结算清单载明收到违约金15870元不符，且其对此未举证证明，其主张2016年7月10日交付涉案房屋之后的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人孙永革、孙淑君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费695元，由上诉人孙永革、孙淑君负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月二十九日 法官助理于遨洋 书记员 贾立 书记员 于国英