吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1094号上诉人（原审原告）：徐罡，男，1975年1月12日生，汉族，现住扶余市。委托诉讼代理人：王彦鹏，吉林浩原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扶余市远扬房地产开发有限公司，住所地扶余市。法定代表人：闫晓伟，经理。委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。上诉人徐罡因与被上诉人扶余市远扬房地产开发有限公司（以下简称远扬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服扶余市人民法院（2020）吉0781民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐罡及其委托诉讼代理人王彦鹏，被上诉人远扬公司的委托诉讼代理人刘国成参加诉讼。本案现已审理终结。徐罡上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判被上诉人返还购楼款162,165元；3.自2014年5月27日起按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准支付上述购楼款的利息至给付之日止；4.赔偿已付楼房款一倍的经济损失，共计324,330元。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审认定“原告不讲诚信，延迟4年未交付房款。”是错误的，徐罡多次要求支付购房尾款，远扬公司以支付利息等不合理要求，拒绝按照尾款支付，导致的后果责任完全在于远扬公司。二、原审判决适用法律错误。原审判决既然认定双方形成事实买卖合同关系有效，远扬公司没有按照合同约定向徐罡交付房屋，在没有通知上诉人解除合同的情况下，而是将房屋另行出售他人，是明显的违约行为。按照《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”远扬公司将徐罡购买的楼房出售给第三人的行为符合上述法律规定，原审判决不支持徐罡的诉讼请求是适用法律错误。并且以上述司法解释第十五条规定支持远扬公司解除合同，而第十五条主要内容是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”远扬公司不仅没有催告徐罡支付购楼款，而且徐罡交纳购楼款远扬公司以无理要求支付利息而没有让上诉人交付购房款，更没有催告3个月后就解除合同，显然原审判决适用法律错误。至于，徐罡所欠购房尾款事出有因，按照《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定有催告后超过三个月期限，远扬公司才有解除合同的权利，远扬公司并没有按照上述法定程序解除合同，显然是违约在先。三、原审判决违背法定程序。远扬公司以抵消、吞并徐罡要求返还购楼款的诉讼请求为目的，在庭审中出示证据反驳徐罡诉讼请求时提出“原告已经违约，应按累计应付款的100%向被告支付违约金。”这明显带有反诉性质，但是并没有向法院递交反诉状或者提出明确反诉的意思表示，而一审法院却判决徐罡赔偿其所谓因销售楼房降价损失156,006元的50%，即84,162元，不但实体错误，程序上也是严重错误的。四、原审判决徐罡承担被上诉人损失84,162元没有事实依据。1.原审判决认定：“被告将案涉房屋出售给他人的价格与出售给原告的价格相比，损失156,006元。”这一认定荒唐至极，其一，远扬公司出售给他人的楼房价格是其自己与购买者协商确定，市场降价没有证据支持，与徐罡购买楼房价款没有可比性；其二，徐罡在远扬公司将案涉楼房出售给他人前没有表示过不买；其三，远扬公司解除合同，另行出售给他人没有依照《合同法》第九十六条通知上诉人。2.原审判决认定：“双方对各自的过错应当承担一定的责任”判决上诉人承担50%赔偿责任没有事实与法律依据。假如这么认定，徐罡支付的16万元的损失远扬公司也应承担。可见原审判决在逻辑思维上不能成立，更何况上升到法律层面了。判决依据远扬公司自书材料和与他人签订的商品房买卖合同为依据，而徐罡自书的材料不能作为证据使用，不是与徐罡签订的商品房买卖合同，与本案没有关系。远扬公司辩称，1、原审判决认定事实清楚。虽徐罡辩解其多次要求支付购房尾款，但未能举出证据来证实此事，依常理推断徐罡如想交付尾款，直接向远扬公司对公账号转账即可或提存到第二方，无理由拖延4年之久。事实是徐罡在2014年年底涉案房屋可以交付发现房价下降恶意毁约，导致远扬公司此处房屋在具备交房条件下长期空置无法卖出，最后只能低价销售给案外人。远扬公司认为房价的上升或下降属于市场因素，也属于自担风险范畴，徐罡违反诚实信用原则，肆意毁约，已给远扬公司造成实际损失。原审判决对此已做详尽论述，远扬公司解除合同并未通知徐罡，仅是程序上的瑕疵，不存在欺诈或恶意违约的情形。2.远扬公司对徐罡未交付购房尾款的行为进行过催告，有书面证言证实，另外0438-2272222、0438-5679999这两个座机号码均属于答辩人售楼处，曾多次致电徐罡进行催告。当时卖给徐罡的楼房是团购楼房，远扬公司有证据证实其他团购楼房的客户已交付了全部房款，并已经入住。3.根据徐罡原审诉请，判令远扬公司仅承担返还徐罡购房款84,162元是适当的。因徐罡恶意毁约行为导致合同根本目的不能实现，远扬公司被迫将此房屋另行出售他人，房屋出售差价156,006元均是由徐罡的恶意毁约行为导致，原审判决认定远扬公司因未履行通知义务而承担50%的过错责任已经极大保护了徐罡的权益。徐罡虽未通知远扬公司其不再购买此房屋，但其拖延四年之久都不支付购房尾款的行为已用实际行动证明了其不想购买此房屋的事实。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，依据房屋买卖的交易习惯，应是买家在交付完全部房屋价款后，卖家交付房屋。4.本案中徐罡交付的162,165元购房款含有定金性质，因徐罡恶意违约，故其交付的162,165元应作为定金归远扬公司所有用以弥补远扬公司的损失。又依据原审法院认定远扬公司因未履行解除合同通知义务而承担50%的过错责任，故返还徐罡162,165元*50%为81,082.5元，比原审判令远扬公司承担的给付义务要轻一些，同时从徐罡恶意毁约长达四年之久，而远扬公司仅仅是解除合同未履行通知义务就承担50%的过错责任，原审法院因被答辩人属于购买者相对弱势而对其额外照顾，已经在最大限度维护其权益。徐罡向一审法院起诉请求：要求远扬公司返还购买楼房时所交的购买楼房款162,165元及自2014年5月27日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息至给付之日止，并赔偿已付房款一倍的经济损失，共计324,330元。一审法院认定事实：徐罡于2014年5月8日预订扶余市远扬房地产开发有限公司的楼房6号楼1单元702室，2014年5月8日徐罡交付10,000元，2014年5月26日交付152,165元。案涉房屋于2014年底交付使用。因徐罡尚欠房屋尾款259,221元，远扬公司于2018年7月将案涉房屋以265,380元的价格出售给他人，并办理房屋预售登记。一审法院认为，原告与被告之间虽未签订书面房屋买卖合同，但被告为原告出具2枚收取购房款的收据，该收据上明确标注了所购买房屋的具体位置，因此在原告与被告之间成立商品房买卖合同关系；原告向被告交付部分购房款，说明双方买卖合同关系成立。双方均应履行各自义务，原告应交付购房尾款，被告应交付商品房。原告称其不知道应交付尾款的时间，经查，原告在被告处同时购买了一个车库，车库已交由原告使用，那么原告应当明知其购买的住房已具备交付条件，其应当交付尚欠的住房尾款，故原告称不知道交付尾款的时间不予采信。原告购买的楼盘交付使用后，因楼房价格降低，原告不讲诚信，延迟4年未交付房款，说明原告在商品房买卖合同中有过错。另查明，被告对案涉房屋出售给他人的价格与出售给原告的价格相比，损失156,006元，被告的损失是由原告的过错造成，但综合本案来看，被告解除合同并未通知原告，那么被告对此有一定的责任，双方对各自的过错应承担一定的责任，故对原告的过错责任给被告造成的损失156,006元，由原告承担50%的过错责任为宜。被告将房屋出售他人，未有欺诈或恶意违约的目的，故不应适用双倍赔偿的惩罚性。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、限扶余市远扬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还徐罡购房款84,162元（162,165元-156006*50%-84,162元)，并自2020年1月2日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息至给付之日止；二、驳回徐罡其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐罡提供：远扬公司与王春雷于2018年7月27日签订的《商品房买卖合同》《增值税发票》《完税凭证》，欲证明远扬公司向法院提交的其与王春雷签订的每平方米2000元价款的合同、收款收据是假的，不动产登记中心预告登记的合同单价是3160元每平方米。远扬公司认可上述证据的真实性。远扬公司提供：《盛世豪庭小区内购台账名单》《入住登记》、7页《收据》，欲证明与徐罡同期购买房屋的客户已经交付全款，办理入住手续，2014年案涉房屋即具备入住条件。徐罡质证称真实性有异议，房屋销售应以正规发票记载为准，徐罡至今没有收到远扬公司的缴费通知，且证据均为其内部出具，不具备客观性。本院认为，上诉人徐罡与被上诉人远扬公司于2014年5月口头约定，徐罡以421,386元的价格购买远扬公司销售的6号楼1单元702室，徐罡交付尾款后远扬公司交付楼房。2014年5月8日、5月26日徐罡分两次交纳了购房款162,165元。双方没有签订书面合同，对于交付尾款的时间，没有约定。2018年8月17日，远扬公司将涉案房屋出售给案外人王春雷。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，本案双方口头约定合同成立，作为买受人徐罡有交付购房款的义务，出卖人远扬公司有交付房屋义务。由于双方没有对交付购房尾款的时间以及违约责任进行约定，致使徐罡在履行合同中，没有及时交纳尾款长达四年之久，现远扬公司将涉案房屋已出售他人，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同，故本案合同解除，双方权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，由于双方当事人在口头合同中没有约定交付尾款和交付房屋时间及违约责任，不能认定双方具有违约行为，无需承担违约责任。根据上述法律规定，远扬公司应返还徐罡已交付的购房款162,165元；因徐罡作为买受人首先应主动履行交付购房尾款义务，而其在合理期限内没有履行义务，故其要求远扬公司承担已付购房款利息及赔偿损失，没有合同约定的事实依据和法律依据，本院不予支持。远扬公司辩称因徐罡延迟4年未交付房款导致降价出售他人，造成经济损失156,006元，因远扬公司一审没有提出反诉请求，本院不予审理。原审判决徐罡对远扬公司降价出售房屋损失156,006元承担50%的过错责任，超出诉讼请求，程序违法。综上所述，原审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初24号民事判决。二、被上诉人扶余市远扬房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还上诉人徐罡购房款162,165元。三、驳回上诉人徐罡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3082元，由扶余市远扬房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6164.0元，由上诉人徐罡负担3082元，被上诉人远扬公司负担3082元。本判决为终审判决。审 判 长  魏 巍审 判 员  牟凤桐审 判 员  张 蕊二〇二〇年九月十一日法官助理  张 丽书 记 员  宁宏权