江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2466号上诉人（原审被告）:胡方年，男，1954年2月13日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周华，女，1954年4月4日出生，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈小杰，江苏通达声远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙军，男，1954年5月2日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：田径，江苏西楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋扬，江苏西楚律师事务所律师。上诉人胡方年、周华与被上诉人孙军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡方年、周华上诉请求:撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院说理部分的四点理由均错误。1.根据2020年4月2日庭审笔录第8页内容显示，孙军陈述其与胡方年、周华在买房之前就非常熟悉、关系很好，但对胡方年要出售房子这一家庭重大事项不知情，能够说明上诉人胡方年和孙军之间最多就是见面打个招呼，根本不熟悉，更非孙军所说的关系好。2.从身份来看，孙军和其妻子丁某均系职工，二人均具有高中文化水平；从孙军、丁某的行为来看，孙军、丁某完整的要求上诉人出具收据，并完整、仔细的保存了1993年至今的收据、票据，旅馆转租也签订了租赁合同，孙军、丁某均系细心、严谨的人，其法律意识很强。租赁房屋和购买房屋的目的都是使用房屋，因而不管是租赁房屋还是购买房屋，交付房屋均符合合同目的，故无法通过交付以及使用房屋对双方实际情况进行推定。3.胡方年多次找孙军要求返还房屋，一开始还能找到孙军，后来孙军一直躲避在外地，无法找到。后胡方年找到沭阳县扎下镇法律工作者许金城咨询如何进行维权，许金城告知需要办理房产证后起诉排除妨碍。因为相关票据在孙军处，孙军拒不返还。直到2019年10月，上诉人办理房产证，于2020年1月1日报警，公安告知诉讼处理。胡方年于2020年1月10日向沭阳法院提起诉讼，已经进行了维权。4.案涉房屋共计堂屋三间、东屋三间、南屋二间，房屋系砖混结构，圈梁拐柱齐全，在1993年拆迁前价值50000元，1999年拆迁后价值100000元。孙军租赁的用途是用硫酸等化学材料生产电力产品配件镀锌，具有高毒高污染性，且需要在室内开挖深塘，破坏房屋结构。二、本案中，孙军向一审法院提交了一张日期为1993年10月10日的收条，收款人为胡方年、周华，见证人为胡某，二上诉人对该收条真实性不认可，抗辩该收条系伪造，收条的内容及签名并非二人书写，但是认可收到共计35000元款项。一审法院并未对该收条的真实性予以审查，二上诉人口头要求鉴定也未予以回应。二上诉人认为该收条是本案重要的证据材料，并不能因二上诉人认可收到款项而忽视收据的真实性。法院应查清该收条是否系伪造，如果系伪造，应当追究孙军的民事、刑事责任，并认定其不诚信行为，对其陈述严格审查。三、本案中，被上诉人提供八组证据试图证明双方的房屋买卖关系，但从未提供任何直接证据予以证明，而其提供的证据也仅仅能够证明其占有使用，并不能达到其证明目的。二上诉人提供的证据，能够证明二上诉人自1992年起办理房屋所有权证，拆迁安置协议是胡方年的名字，安置的房屋也系胡方年所有。四、本案存在以下不合常理之处。1.按照孙军陈述，其在购买案涉房屋时对市场价格不知情，也没有签订房屋买卖合同，却要求胡方年出具收条。2.孙军在1997年办理土地证，房屋在1999年拆迁，但是拆迁安置相关事宜均以上诉人名义办理。3.案涉房屋最早在2008年就可以办理过户，截止2020年，孙军从未要求上诉人办理过户，也未通过报警、诉讼等实质性要求办理过户手续。五、本案即使认定为双方是房屋买卖合同关系，也应当对买卖合同的合法性进行审查，如果经审查，双方的买卖合同不具有合法性，应根据查清的事实进行判决。孙军辩称，1.孙军与胡方年、周华之间存在一定的亲属关系，当时周华的妹妹周跃珍就已经是孙军家属的弟媳妇，孙军从周跃珍处得知消息符合常理，而上诉人与被上诉人的熟悉程度并不影响买卖事实的成立。2.正是因为孙军不具有现在的法律意识，才会出现双方未签订房屋买卖合同的情况，孙军仔细保存收据、票据的行为符合日常生活中的交易习惯及时代特点。二上诉人因被上诉人在2012年签订房屋租赁合同推断出被上诉人1993年具有较强的法律意识，没有逻辑。3.二上诉人在一审中陈述被上诉人租赁房屋14年，但在一审庭审中明确表示2001年将房屋交付孙军是因为还有8年租期未到，且当法官询问从拆迁到上房间隔时间时，上诉人回答间隔时间2年，应从中扣除，租期至2009年。而上诉人又陈述在2007年咨询法律工作者并与其女婿何某到案涉房屋处主张过权利，前后陈述矛盾。一审中许金城未出庭作证，其提供的证言不符合证据形式；何某系上诉人女婿，证言没有证明力。实际上孙军在案涉房屋居住近20年时间里，双方从未发生纠纷，一审中孙军也提供邻居证人证言，证明孙军1993年从上诉人处购房后，未听说双方发生产权纠纷，也从未见或听过上诉人到案涉房屋处主张权利。4.案涉房屋系农村平房，在1999年拆迁时才21000余元（包括搬家费、临时过渡费、镀锌厂搬运费、注册资金等4425元），而1993年双方交易价格为35000元，已经属于高价，上诉人陈述拆迁安置后房产当时价值100000元亦无事实依据。双方系一次性付清交易款项，即使在法律意识淡薄的年代也严重违反房屋租赁的常理，且双方交易的价格当时已经超出一般农村民房的市价，显然双方达成的是房屋买卖合同而非租赁合同。且从证据及双方陈述上看，被上诉人交纳了拆迁安置后的房屋差价款并取得相关票据，房屋装修、购买车库等均是孙军出资，如双方是房屋租赁关系，那么补足价款、装修及购买车库均应由产权人出资，故上诉人认可拆迁后房屋属于孙军所有。5.案涉房屋于1999年就可以办理产权证，孙军曾多次催促上诉人办理房产证并过户，但上诉人一直拖延甚至拒接电话。因为双方间已经存在两层亲戚关系，故一直未通过诉讼手段主张权利。如双方系租赁关系，且2008租赁合同已经到期，那么上诉人应该早已经办理房产证并通过诉讼或报警主张房屋，而不是一直到2020年才报警。6.上诉人称孙军不诚信诉讼，并不影响其收到孙军35000元的事实。上诉人的主张存在诸多漏洞，且无实质性证据佐证。而孙军提供的证据，结合社会风俗、习惯、社会经验，能够形成高度盖然性，一审法院认定双方系买卖合同关系具有事实依据。在此基础上，一审法院适用物权法及合同法相关规定作出判决，并无不当。孙军向一审法院起诉请求：胡方年、周华将沭阳县怀文中学安置楼207室过户至孙军名下。一审法院认定事实：1993年10月10日、11月14日及1994年2月2日，胡方年、周华分别收取孙军20000元、10000元、5000元，并于1993年10月份将房屋交付孙军使用。1999年1月4日，因沭阳县怀文中学扩建校园，案涉房屋被征用拆迁。同年1月15日，胡方年与沭阳县拆迁办签订《沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议》，其中：房屋拆迁面积为95.62平方米，补偿金额为14240.94元；附属设施院墙、坡房、浴缸、瓷砖墙面等补偿费2383.88元，包括其他补偿拆迁补偿费共计21049.82元。拆迁补偿方式为产权调换，安置楼号为怀文中学安置楼207室，价格为29668元，冲抵后的住房差价款为8618.28元。2001年1月18日，孙军支付了住房差价款、办理上房手续，并对207室装修居住使用至今。2019年10月份，依胡方年的申请，沭阳县自然资源局向胡方年办法了207室的不动产权属登记证书。一审法院认为，双方之间成立房屋买卖合同，理由如下：其一，未签订书面房屋买卖合同并不违背常理。双方之间为熟人买卖，经熟人介绍口头达成买卖协议，胡方年、周华在收到孙军的购房款后将房屋交付孙军占有使用，并且案涉纠纷发生于1993年，距今已达十七年，法律意识淡薄，未签署书面房屋买卖合同乃人之常情。其二，孙军已经向胡方年、周华支付了买卖标的物对价。双方之间交易的时间是1993年，应为老旧民宅，至1999年拆迁时，拆迁人给与房屋及其附属设施等估价为21049.82元，而双方之间的成交价远高于六年后的拆迁估价，孙军向胡方年、周华交付的35000元应为买卖房屋的市价。其三，从双方的行为特征看，在案涉房屋被拆迁后，拆迁补偿款由孙军支付，交款票据在孙军处保管，拆迁安置房屋由孙军上房并装修居住使用，显然与孙军是购买房屋的初衷更为贴合。胡方年、周华辩解孙军支付的35000元是房屋租赁费显然不符合常理，首先，从交易房屋的市价看，胡方年、周华主张十四年租金为35000元，但该价款在当时足以购买同地段同面积的房屋。况且从长期租赁合同的履行习惯看，几乎鲜见一次性将租金足额付清。其次，退一万步讲，若如胡方年、周华所述双方成立租赁合同，租赁期限至2007年6月份，至今已达十余年，在孙军拒绝交还房屋的情况下，胡方年、周华至今未采取任何实质性措施向孙军索要租金或者收回房屋。如上所述，孙军在本案中的陈述及出示的证据已经达到了认定双方成立房屋买卖合同法律关系的盖然性。综上，双方之间的房屋买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案买卖合同的标的物为不动产，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方除应将房屋交付买方使用外，还应协助买方办理房产权属转移登记手续，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。本案胡方年、周华作为出卖人，亦应及时履行该项合同义务，故孙军要求胡方年、周华协助办理不动产权属登记过户手续的诉讼请求，应获支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，判决：胡方年、周华于本判决发生法律效力之日起五日内协助孙军办理沭阳县怀文中学安置楼207室房屋不动产权属登记过户手续。二审中，二上诉人围绕其上诉请求，提交以下证据：1.王某俊、丁桂芳出具的证明一份，拟证明该二人作为二上诉人的邻居，据他们了解，案涉房屋并未出售给孙军；2.不动产登记受理凭证一份，拟证明沭阳县自然资源和规划局已经受理了胡方年申请撤销沭集建1997字第6-94号集体土地建用地使用权证的申请；3.诉前调解案件反馈表一份，拟证明二上诉人已经起诉孙军排除妨碍；4.证人孙某2的证言，拟证明证人在2001年5月份之前向二上诉人提出购买案涉207室房屋的事宜，当时出价是100000元，但是二上诉人没有同意。被上诉人孙军对上述证据的质证意见为：证据1，不属于新证据，形式上不属于证据的法定形式；证据2，只能表明二上诉人向相关主管部门提出请求，主管部门已经向孙军了解相关情况，也表示要等到法院判决结果；证据3，即使有这个案件，也与本案没有关联性；证据4，根据怀文中学拆迁安置结账单显示，2001年1月15日已经确定房号是207室，但证人陈述春天快到夏天的时候看到上诉人在分房抓阄，系虚假陈述，即使是抓阄也应该在2001年1月15日，而且一审中双方均认可拆迁之前房屋时孙军使用，但证人陈述是胡方年使用，也系虚假陈述。本院对上述证据的认证意见为：证据1，因二证人未到庭作证，对该证据的真实性不予认定；证据2、3的真实性予以认定，但关联性不予认定；证据4，证人对于原沭阳县沭城街道城后村北门组房屋在被拆迁前由谁居住、案涉207室房屋何时确定房号等与二上诉人陈述、拆迁安置协议相矛盾，且证人系上诉人周华的同事，对证人证言的真实性不予认定。被上诉人孙军未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.本案双方之间的法律关系是房屋买卖还是房租租赁？2.如果是房屋买卖，胡方年、周华是否应当将案涉房屋过户给孙军？本院认为，关于争议焦点1，从一、二审查明的事实，应认定双方之间是房屋买卖关系。理由如下：1.孙军在1993年付给二上诉人合计35000元，二上诉人主张该款项系14年的房屋租金，但一次性支付14年房屋租金，明显与正常的房屋租赁习惯不符。孙军分三次支付35000元款项，与双方达成房屋买卖合意后，基于双方的亲戚关系，分期付清购房款的行为特征相符。且原二上诉人所有的沭阳县沭城街道城后村北门组在1999年被拆迁，拆迁补偿款为21049.82元，考虑到当时的居民收入、物价水平、房屋位置等，孙军在1993年以35000元租赁房屋14年的可能性较低。2.二上诉人主张双方之间是租赁关系，租期至2007年6月，但从2007年6月至2020月1日发生纠纷，二上诉人并未提供证据证明曾要求孙军返还房屋；在长达近13年的时间里，案涉207室一直由孙军占有使用，二上诉人既未索要过房屋，亦未索要过房租，不符合常理；二上诉人主张的双方之间系租赁关系，依据不足。结合孙军在1997年8月3日办理了原被拆迁房屋的座下土地使用权证，房屋拆迁安置的相关材料均在孙军处等情形，应认定双方之间系房屋买卖关系。至于二上诉人提出1993年10月10日收条系虚假的问题，因二上诉人认可已经收到该笔20000元，即使该收条是虚假的，也不影响双方之间房屋买卖合同关系的认定。关于争议焦点2，如上所述，双方之间是房屋买卖关系。考虑到原房屋在1999年拆迁价值为21049.83元、二上诉人在长达27年的时间里未向孙军主张过权利，可以认定孙军支付的35000元即为原被拆迁房屋的购房总价款。现二上诉人提出双方之间如果存在房屋买卖合同关系，也不合法的主张，因孙军在1997年办理了原被拆迁房屋座下土地使用权证，该转让行为已经当地村委会、土地管理部门认可，且孙军已经支付了全部价款并实际占有使用原被拆迁房屋以及案涉207房屋，孙军已经履行了全部义务，一审法院据此判决胡方年、周华将案涉207室房屋过户给孙军，并无不当。综上，上诉人胡方年、周华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡方年、周华负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年九月十六日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。