新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终1391号 上诉人（原审被告）：李海涛，男，1970年10月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：麦麦提亚森·苏力坦，男，1976年7月17日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。翻译：久什坤江·安尼瓦尔，男，1993年4月16日出生，维吾尔族，乌鲁木齐市泉皓翻译公司翻译，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区胜利路666号。上诉人李海涛因与被上诉人麦麦提亚森·苏力坦房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初11076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李海涛，被上诉人麦麦提亚森·苏力坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海涛上诉请求：撤销一审民事判决书第一、第二项，依法改判驳回麦麦提亚森·苏力坦的全部诉讼请求。事实和理由：1.根据双方合同约定，麦麦提亚森·苏力坦应当于2018年4月30日向李海涛支付购房款共计30万元,但是麦麦提亚森·苏力坦并没有按约定支付该笔购房款,所以麦麦提亚森·苏力坦违约在先。麦麦提亚森·苏力坦支付约定的购房款之后,李海涛才有交付房屋的义务,在麦麦提亚森·苏力坦没有按约定支付购房款的情况下,李海涛没有交付房屋是履行合同法规定的先履行抗辩权。2.本案采纳新疆广厦房地产交易网络有限公司称已收回房屋暂缓交纳房款的意见明显错误。根据李海涛提交的乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心于2018年5月14日出具的乌鲁木齐市住房情况查询记录,可以证明李海涛对于该涉案房屋拥有无可争辩的所有权及处分权。3.本案合同明确约定任何一方违约将按合同总价20%承担违约责任,双方之间合同总价45万元,麦麦提亚森·苏力坦存在根本违约行为，麦麦提亚森·苏力坦要求解除合同、返还购房款90000元的诉讼请求不应得到支持。麦麦提亚森·苏力坦辩称，我不同意李海涛的上诉请求，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。麦麦提亚森·苏力坦向一审法院起诉请求：1.判令解除麦麦提亚森·苏力坦与李海涛签订的房屋转让合同；2.判令李海涛返还房款90000元；3.判令李海涛双倍返还定金20000元。一审法院认定事实：2018年4月12日，李海涛向麦麦提亚森·苏力坦出具“今收到麦麦提亚森·苏力坦购买我位于××路房屋首付款人民币玖万万元整（9000元）”为内容的收条一份；2018年4月30日，麦麦提亚森·苏力坦与李海涛签订乌鲁木齐市房产转让合同书，约定李海涛将位于乌鲁木齐市××路总面积66.7平方米的房屋以45万元出售给麦麦提亚森·苏力坦。合同约定于2018年4月12日支付房款100000元；于2018年4月30日，支付房款贰拾万元整；剩余房款甲方收到房产证后过户当日支付壹拾伍万元整。并约定于2018年4月30日李海涛向麦麦提亚森·苏力坦交房。再查，涉案房屋原系新疆广厦房地产交易网络有限公司所有，新疆广厦房地产交易网络有限公司与李海涛于2002年11月12日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给李海涛，李海涛向新疆广厦房地产交易网络有限公司支付5%的首付款17700元,剩余80%向银行按揭，15%分期付款向出卖人偿还方式购买出卖人商品房。2019年2月28日，新疆广厦房地产交易网络有限公司出具证明，证明涉案房屋因李海涛连续6期未按期向银行偿还贷款，根据李海涛与中行签订的个人购房借款/担保合同约定，于2014年4月9日，中行宣布债权提前到期并一次性收回其购买房屋贷款，李海涛于2018年5月3日，向新疆广厦房地产交易网络有限公司交清所有房屋贷款，恢复房屋所有权。再查，2019年5月30日，李海涛已将涉案房屋出售。一审法院认为，麦麦提亚森·苏力坦与李海涛签订了乌鲁木齐市房产转让合同书，内容双方当事人自愿达成，是双方真实意思表示，其合同内容合法有效，麦麦提亚森·苏力坦与李海涛应当根据合同内容，履行其义务。本案中，麦麦提亚森·苏力坦与李海涛签订乌鲁木齐市房产转让合同书后，麦麦提亚森·苏力坦支付首付款90000元，因双方发生分歧，合同未能继续履行。现麦麦提亚森·苏力坦要求解除双方签订的乌鲁木齐市房产转让合同书，庭审中，李海涛表示不同意该项诉讼请求，但根据一审法院从乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心调取的房屋档案，涉案房屋已进行交易，出售给案外人并办理房屋所有权登记手续。麦麦提亚森·苏力坦与李海涛签订的乌鲁木齐市房产转让合同书无再继续履行的可能，故麦麦提亚森·苏力坦要求解除与李海涛签订的乌鲁木齐市房产转让合同书的诉讼请求一审法院予以确认。关于麦麦提亚森·苏力坦要求李海涛返还购房款90000元的诉讼请求。李海涛在庭审中表示“因麦麦提亚森·苏力坦未按约定时间支付第二期的房款，根据合同条款麦麦提亚森·苏力坦应当交纳房款总价20%作为违约金，所以不同意麦麦提亚森·苏力坦要求退还房款的诉讼请求”。一审法院认为，根据新疆广厦房地产交易网络有限公司出具的证明，麦麦提亚森·苏力坦与李海涛签订乌鲁木齐市房产转让合同书时，至2018年5月3日前，李海涛未取得房屋所有权。庭审中，李海涛向一审法院提供2018年5月14日从乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心调取的乌鲁木齐市住房情况查询记录,不能证明在此之前该房屋的是否存在限制行为。所以一审法院采纳麦麦提亚森·苏力坦因新疆广厦房地产交易网络有限公司称已收回房屋后暂缓交纳房款的意见。根据双方签订的乌鲁木齐市房产转让合同书，双方约定2019年4月30日内麦麦提亚森·苏力坦交纳剩余房款；2019年4月30日前李海涛将房屋交付给麦麦提亚森·苏力坦，但2019年4月30日麦麦提亚森·苏力坦、李海涛均未按合同履行义务，故李海涛以违约为由不予退还90000元无法律依据且显失公平，该笔房款应予退还。麦麦提亚森·苏力坦主张李海涛返还房款90000元的诉讼请求，本院予以支持。关于麦麦提亚森·苏力坦主张李海涛返还定金的诉讼请求。一审法院认为，双方在合同上虽然约定定金条款，但麦麦提亚森·苏力坦未向一审法院提交已交纳定金的相关证据证明该项主张，故麦麦提亚森·苏力坦该项诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、解除麦麦提亚森·苏力坦与李海涛之间签订的乌鲁木齐市房产转让合同书；二、李海涛退还麦麦提亚森·苏力坦房屋预交款90000元；三、驳回麦麦提亚森·苏力坦其他诉讼请求。二审中，李海涛提交2018年6月28日的短信记录，证明因为麦麦提亚森·苏力坦违约，所以李海涛给其发送短信，要求解除合同。麦麦提亚森·苏力坦质证意见，对该证据的真实性予以确认，对该证据的关联性不予确认，该证据不能证明是麦麦提亚森·苏力坦的原因解除了合同。因该证据不能证明麦麦提亚森·苏力坦存在违约行为，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，经查明，涉案房屋原系新疆广厦房地产交易网络有限公司所有，新疆广厦房地产交易网络有限公司与李海涛于2002年11月12日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给李海涛，李海涛向新疆广厦房地产交易网络有限公司支付5%的首付款17700元,余款80%向银行按揭，15%以分期付款向出卖人偿还方式购买出卖人商品房。在合同第六条付款约定，买受人应付17700元房款，在买受人办理入住手续后当月开始向出卖人偿还，偿还方式为分期付款分40期，偿还每期为3个月，每期平均偿还欠款本息合计564.2元，并保证2012年10月12日之前按分期付款方式偿还完毕。买受人未按本协议第四条规定偿还欠款本息或连续两期未按本协议约定偿还欠款即视为逾期，出卖人有权以欠款总额为计算标的，在逾期期间按日利率万分之五计收罚息，并有权采取拒绝提供物业服务直至拒绝其使用该商品房的行为和措施。在2019年2月28日，新疆广厦房地产交易网络有限公司给麦麦提亚森·苏力坦出具的证明中明确写明，涉案房屋因李海涛连续6期未按期向银行偿还贷款，根据李海涛与中行签订的个人购房借款/担保合同约定，于2014年4月9日，中行宣布债权提前到期并一次性收回其购买房屋贷款。李海涛于2018年5月3日，向新疆广厦房地产交易网络有限公司交清所有房屋贷款，恢复房屋所有权。关于李海涛认为在签订合同时约定了分期交付房款，而在合同中也写明了办理解压及房产证，麦麦提亚森·苏力坦对涉案房屋有抵押是清楚的问题。根据前述合同约定的内容，结合新疆广厦房地产交易网络有限公司出具的证明可以反映，新疆广厦房地产交易网络有限公司与李海涛于2002年11月12日签订房屋买卖合同约定了付款时间，因李海涛未按期向银行偿还贷款，在2018年4月30日之时李海涛对涉案房屋尚不具有所有权。李海涛认为麦麦提亚森·苏力坦知道抵押之事，与本案争议的问题没有关联性，李海涛的该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于李海涛认为其提交的乌鲁木齐市住房情况查询记录可以证明涉及李海涛的房屋没有预告抵押、没有查封的情形的问题。因李海涛是在2018年5月3日交清所欠回购款项，于2018年5月14日对住房情况进行的查询，李海涛提交的该证据不能证明在合同约定的应当交纳房款的时间节点，涉案房屋是否存在限制行为，因李海涛提交的该证据与本案争议的问题不具有关联性，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据双方签订的乌鲁木齐市房产转让合同书，约定2019年4月30日内麦麦提亚森·苏力坦交纳剩余房款，2019年4月30日前李海涛将房屋交付给麦麦提亚森·苏力坦。在2019年4月30日麦麦提亚森·苏力坦与李海涛均未按合同约定履行各自的义务，李海涛以麦麦提亚森·苏力坦违约为由不予退还90000元无事实及法律依据，不应予以支持。综上所述，李海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元（李海涛已预交），由李海涛负担。本判决为终审判决。审  判  长   黎  剑审  判  员   柳  燕审  判  员   玛 依 娜二 ○ 二 ○ 年 九 月 二 十 九 日书  记  员   瓦热思江