湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异406号 案外人：乐天星，男，1986年9月9日出生，汉族。 案外人：乐事成，男，1966年10月13日出生，汉族。 案外人：乐春凤，女，1966年2月28日出生，汉族。 申请人：湖北正浩建设集团有限公司，住所地武汉市汉南区汉南大道1259号。 法定代表人：肖举平，该公司董事长。 被申请人：武汉市戎和房屋开发有限责任公司，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资区吴南路4号。 法定代表人：黄旺喜。 本院在执行（2018）鄂01执保635号湖北正浩建设集团有限公司与武汉市戎和房屋开发有限责任公司（以下简称戎和公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人乐天星、乐事成、乐春凤向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人乐天星、乐事成、乐春凤称，案外人于2016年购买了戎和公司开发的位于武汉市东西湖区金银潭大道凯旋名居小区2栋1单元3层1室房屋。案外人已支付全部购房款，于2018年5月28日交房并办理了入伙手续。由于本院对房屋的查封行为导致案外人无法办理房屋产权登记手续，影响了案外人的合法权益。故请求解除位于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东凯旋名居2栋1单元X层X室房屋的查封。 案外人为支持其异议请求，向本院提交了如下证据： 证据一、2016年4月17日乐天星（买受人）与戎和公司（出卖人）签订《常青·凯旋名居认购书》复印件一份，合同载明：乙方认购甲方楼宇为常青凯旋名居项目2栋1单元301号房，该商品房用途为住宅，建筑面积为113.75平方米。该商品房总价为1078123元，单价为9478元/平方米。乙方自愿在签署本认购书时支付50000元作为认购该商品房的定金。甲乙双方签署正式的买卖合同后，乙方已付的定金自动转为购房款的一部分。备注：“开盘优惠：1、开盘当天认购99折；2、7天按时签约98折；3、VIP活动99折；4、付款方式：银行按揭99折/一次性付款98折”。拟证明案外人在本院查封之前已与戎和公司签订案涉房屋的买卖合同。 证据二、《凯旋名居签约确认单》复印件一份，载明：认购日期“2016.4.17”，房号“2-1-XXX”，面积“113.75”，认购单价“9478”，认购总价“1078123”，成交单价“8499.81”，成交总价“966853”，付款方式“一次性”。拟证明案外人在本院查封之前已与戎和公司签订案涉房屋的买卖合同。 证据三、2016年4月17日戎和公司开具的《收据》复印件一份，载明乐天星支付2-1-XXX购房定金5万元。拟证明案外人交纳购房定金的事实。 证据四、2018年5月28日戎和公司开具的《收据》（编号：8349230）复印件一份，载明：交款单位“乐天星2-1-XXX、XX、3XXX”，收款方式“刷卡”，人民币“柒仟壹佰贰拾贰元整”，收款事由“面积补差（3户）”。拟证明房屋实测面积与认购时有差异，进行面积补差。 证据五、2018年5月28日武汉市惠友物业管理有限公司凯旋名居物业服务中心出具的《收据》复印件一份，载明：交款单位“2-1-XXX乐事成”，收款方式“现金”，人民币“贰仟叁佰伍拾捌元整”，收款事由“物业费（2018.04.01-2018.12.31）”。拟证明案外人在本院查封之前已实际占有案涉房屋的事实。 证据六、2019年9月26日乐天星（买受人）与戎和公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150352XXX）复印件一份，合同载明：买受人购买戎和公司投资建设的凯旋名居商品房项目第2幢1单元X层X号房，商品房建筑面积114.10平方米，单价8146.98元/平方米，总金额929570元。拟证明案外人已与戎和公司就案涉房屋签订正式的商品房买卖合同并已网签备案。 证据七、2019年11月19日戎和公司开具的《湖北增值税普通发票》（NO.06883XXX）复印件一份，载明：购买方“乐天星”，销售方“武汉市戎和房屋开发有限责任公司”，货物“不动产凯旋名居”，数量“114.1平方米”，价税合计“929570元”，备注“东西湖区金银潭大道凯旋名居2-1-XXX”。拟证明案外人向戎和公司已支付了全部购房款。 证据八、乐天星、乐事成、乐春凤户籍登记材料复印件一份，证明乐事成、乐春凤系夫妻关系，乐天星系乐事成、乐春凤之子。 本院查明，湖北正浩建设集团有限公司与戎和公司建设工程合同纠纷一案诉讼保全过程中，本院于2018年9月27日作出（2018）鄂01民初4294号民事裁定书，裁定冻结戎和公司的银行存款3388万元，如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2018年9月30日，本院作出（2018）鄂01执保635号协助执行通知书，要求武汉市东西湖区不动产登记局协助执行：一、查封戎和公司名下坐落于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东凯旋名居1栋1单元1层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11室，1栋1单元2层1-7室、1栋1单元3层1-7室，1栋1单元4层1-2室，2栋1单元3层1-4室，2栋1单元30层4室，2栋2单元3层1室。上述保全限额3388万元。二、查封期限为三年（自2018年9月30日起至2021年9月29日止）。 本案审理中，乐天星、乐事成、乐春凤提交《情况说明》一份，内容概述如下：2016年4月17日、5月19日，乐天星、乐事成、乐春凤分别认购金银潭大道凯旋名居小区2-1-XXX号房、2-1-XXX号房、2-1-3XXX号房，于2018年5月28日交房并办理了入伙手续。因草签认购价格、房屋实测面积与认购时有差异，故认购书与正式网签合同上显示的房屋价格不一致。2019年办理网签合同时，经与开发商协商变更为以乐天星名义签署2-1-XXX号房、2-1-XXX号房的商品房买卖合同，以乐事成名义签署2-1-3XXX号房的商品房买卖合同。后因乐天星名下已有1套住房，导致2-1-XXX号房网签合同在房地局备案未通过，2-1-XXX号房、2-1-3XXX号房网签合同已备案。 本院认为，首先，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与戎和公司签订房屋买卖合同；在本院查封之前案外人已实际占有该不动产，并已实际支付全部房款；其未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东凯旋名居2栋1单元X层X室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审判长  张鹰战 审判员  徐 文 审判员  周 晨 二〇二〇年九月十八日 法官助理刘小铭 书记员谭晓