江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2357号原告：幸福基业物业服务有限公司，住所地廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：於扬子，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。被告：蔡震，男，1988年11月14日生，汉族，住镇江市。原告幸福基业物业服务有限公司与被告蔡震物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理。原告幸福基业物业服务有限公司的诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费5120.44元；2.判令被告按同期银行贷款利息支付违约金（以各年应缴物业费为基数，按欠费总额的日3‰自次年的11月1日起计算至被告实际给付之日止1.54元/月/平方米×92.36平方米×12月×3‰×365天×3年=5606.88元）。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，现已审理终结。被告蔡震辩称，被告提供的物业服务标准不达五级，主要表现在停车管理、封闭式管理、基础设施安全隐患问题（消防通道）、小区交通、路灯等方面。本院经审理查明：原告为镇江孔雀苑小区物业服务单位，被告为孔雀苑24幢1308室业主，房屋建筑面积为92.36平方米，该房屋为高层住宅。原告与开发商镇江幸福基业房地产开发有限公司签订的《镇江市孔雀苑前期物业服务合同》约定，原告为孔雀苑小区提供物业服务，收取物业服务费用。合同对前期物业管理服务质量标准作了明确约定。收费标准为：1.高层、小高层住宅：2.19元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.65元/月/平方米），该物业自房屋交付之日起至2017年12月31日按1.96元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.65元/月/平方米）；2.洋房：1.56元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.35元/月/平方米）；3.公寓式酒店：3.19元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.65元/月/平方米）；4.商业：4.98元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费）。物业服务费按六个月交纳，业主应于每年1月和7月10日前向物业服务企业交纳下期的物业服务费，在下期首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向物业服务企业支付违约金。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。协议签订后，原告为小区提供了服务管理。但被告自2016年11月1日起，未再按约交纳物业费。现原告诉至本院，要求被告支付自2016年11月1日至2019年10月31日欠缴的物业费5120.44元及违约金5606.88元。该房屋于2019年4月10日出售给案外人丁金瑞。上述事实，有《镇江市孔雀苑前期物业服务合同》、镇江市不动产登记信息查询结果等证据证明。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告为小区提供相应管理和服务后，被告应按约交纳物业服务费用。根据小区内业主反映及本院现场勘察的情况，原告的服务存在一定瑕疵，但物业服务涉及全体业主的共同权利义务关系，被告不宜以拒缴物业服务费方式来解决。物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。小区业主应理解物业服务企业的工作范围，对物业公司的服务可以进行监督，并提出意见、建议，督促其提高物业服务水平。物业公司作为物业服务企业，应该接受业主的监督，倾听业主的需求，及时解决业主反映的问题，不断提高服务水平和质量，双方共同努力创造良好和谐的居住生活环境。被告拖欠物业服务费的行为有碍原告正常提供物业管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利，既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。故原告请求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。同时，关于业主反映比较强烈的小区物业服务标准问题，本院认为，根据原、被告签署的《前期物业管理服务协议》以及京口区普通住宅前期物业管理公共服务费报备表载明的物业费的金额，原告提供的物业服务等级为五级，而小区内配备的物业管理人员、进出入口均未达到五级服务标准，虽然原规划小区延边道路的开通、进出入口数量增设并非物业职责，但原物业服务合同的收费标准是建立在上述配套设施完善的基础上，如仍按原合同约定收取物业费明显对业主显失公平，本院酌定对原告主张的物业费按88%支持其诉讼请求。被告房屋于2019年4月10日出售，故被告欠缴的物业费金额为1.54元/月/平方米×92.36平方米×29.3个月×88%=3667.37元。关于原告主张的违约金，本院认为，被告逾期交纳物业费，确实构成了违约，但原告提供的物业服务存在一次的瑕疵，从公平、合理的角度出发，综合双方的过错，对原告主张的违约金，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：被告蔡震于本判决生效之日起十日内给付原告幸福基业物业服务有限公司2016年11月1日至2019年4月9日的物业服务费3667.37元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告蔡震负担（该款已由原告预交至本院，被告在履行判决主文时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  胡绪美二〇二〇年九月二十九日书记员  蒋天麟附相关法律条文：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。