辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1111号原告：朝阳柳城村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码91211300552597730G，住所地朝阳市双塔区朝阳大街一段258-2-6号。法定代表人：张志红，董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，1985年10月4日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：李喆，辽宁翰林律师事务所律师。被告：王建伍，男，1969年7月5日出生，汉族，无职业，住朝阳市龙城区。被告：杨淑凤，女，1964年8月20日出生，汉族，无职业，住朝阳市龙城区。被告：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211303701825777Y，住所地朝阳市开发区长江路六段5号。法定代表人：王建华，董事长。上述三被告的共同委托诉讼代理人：李龙昌，辽宁红枫律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：李伟，辽宁红枫律师事务所律师。被告：朝阳城市房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211302MA0UCPLJ7K，住所地朝阳市双塔区慕容街9号A座112室。法定代表人：刘锡威，经理。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。原告朝阳柳城村镇银行股份有限公司（以下简称柳城村镇银行）与被告王建伍、杨淑凤、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）、朝阳城市房地产开发有限公司（以下简称城市房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳城村镇银行的委托诉讼代理人王磊及李喆、被告王建伍、杨淑凤和宏达房地产公司的共同委托诉讼代理人李龙昌及李伟、被告城市房地产公司的委托诉讼代理人董德庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳城村镇银行向本院提出诉讼请求：1、判决被告王建伍、杨淑凤立即偿还贷款本金200万元及按照合同约定的利率计算的利息1,367,101.16元（截止2020年3月18日），并按《个人借款/担保合同》约定利率给付原告自2020年3月19日起至全部本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、判决原告对抵押财产享有优先受偿权；3、判决被告城市房地产公司在接收的抵押资产范围内对借款本息承担连带清偿责任；4、由被告承担诉讼费用、保全费、公告费等费用。事实及理由：2014年12月24日，原告与被告王建伍、杨淑凤签订《个人借款/担保合同》，被告王建伍、杨淑凤向原告借款200万元，年利率12.32%，期限一年，贷款用途购买架子牛，同时原告与朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订《个人借款/担保合同》，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司用位于朝阳市双塔区户商网（建筑面积392.71m）提供抵押担保并办理了抵押登记。合同签订后，原告按合同约定向被告发放了贷款，但被告未按合同约定偿还。另，2017年9月6日，被告城市房地产公司在未经原告同意情况下，与宏达房地产公司签订了《房地产项目转让合同》，宏达房地产公司将其已投入9.5亿元开发的天骄城整体项目转让给城市房地产公司，其中包括原告的抵押物。根据《物权法》第191条规定“抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”，且宏达房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，因此被告城市房地产公司应在接收的抵押资产范围内，对借款本息承担连带清偿责任。现原告为维护自身合法权益故诉至法院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王建伍、杨淑凤辩称，罚息和复利请求按照《最高人民法院关于依法妥善审理关于新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》关于金融案件的利息予以给付。被告宏达房地产公司辩称，本案属于在建工程抵押，不具有优先受偿权。被告城市房地产公司辩称，本公司对宏达房地产公司开发项目的帮扶没有获利，案涉抵押物没有变更到城市开发公司名下，我公司没有取得该物的所有权。案涉抵押物没有进行抵押登记，原告并未取得抵押权，故不具有优先受偿权。我公司帮扶宏达公司开发天骄城项目，债权债务较多，据悉，市政府专门成立工作组对整体债权债务进行清理，故请求法庭延期对该案进行判决。原告柳城村镇银行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、身份证明及企业信用报告；二、个人借款/担保合同；三、借款借据；四、房地产抵押登记申请书；五、账户交易查询清单及欠息清单；六、催收逾期贷款本息通知书；七、房地产转让合同及商品房预售许可证。被告宏达房地产公司向法庭提交了如下证据：与天骄城项目有关的债务情况汇总表。被告城市房地产公司向法庭提交了如下证据：朝阳市市长办公会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：2014年12月24日，原告柳城村镇银行与被告王建伍、杨淑凤、宏达房地产公司签订了合同编号为2014年朝柳村银个贷字第128号《个人借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人经营贷款金额为200万元，贷款用途为购买架子牛，贷款期限为一年，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮130%，据此确定年利率为12.32%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。还款方式为借款人按月付息，一次性还本。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定。借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证义务或责任，构成借款人违约。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任。贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下贷款由宏达房地产公司提供抵押担保，抵押人承诺并遵守如下条款：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于朝阳市双塔区户商业网点。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续。抵押登记证明在贷款全部还清之前，由贷款人保管。抵押登记事项发生变化，依法需进行变更登记的，抵押人和贷款人应办理变更登记。贷款到期，借款人未予清偿时，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。处分抵押的所得，在偿还抵押担保范围内借款人的全部债务后，还有剩余的，贷款人应将剩余部分及时退还抵押人。贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。2014年12月25日，借款人、抵押人、抵押权人在朝阳市房产局为抵押房屋办理了在建工程抵押登记。合同签订后，原告柳城村镇银行于2015年1月5日向被告王建伍、杨淑凤发放了贷款200万元。2015年1月21日、2015年3月21日、2015年4月21日、2015年5月22日、2015年6月21日、2015年7月21日、2015年8月21日被告王建伍、杨淑凤分别偿还贷款利息10,951.15元、21,217.85元、20,533.33元、21,217.85元、20,533.33元、21,217.85元、20,533.33元、21,217.85元，合计偿还利息157,422.54元。嗣后被告王建伍、杨淑凤未再偿还贷款本息。截至2020年3月18日，被告王建伍、杨淑凤拖欠贷款本金200万元，利息1,159,696.99元，逾期利息207,404.17元，合计3,367,101.16元。2017年8月3日、2018年6月4日，原告柳城村镇银行两次向被告王建伍发出催收逾期贷款本息通知书，被告王建伍予以签收确认。另查明，2017年9月6日，被告宏达房地产公司（甲方）与被告城市房地产公司（乙方）就天骄城项目（下称项目）整体转让签订了《房地产项目转让合同》，合同约定：本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等。本房地产项目总投资额约14.5亿元，转让方已累计投资9.5亿元。项目转让时甲方为项目的开发建设履行的有关法律手续和证件同时转移给乙方，并于30日内甲方协助乙方办理过户登记手续，所发生的全部税、费均由甲方承担。经朝阳方正会计师事务所有限公司资产评估，甲方天骄城项目负债为15.58亿元（以最终的评估报告为准），经双方协商，乙方用清偿上述债务抵顶资产转让费。项目转让完成后，所有项目尚需完成的工程由乙方继续完成。项目转让后，房屋预（销）售款项用于偿还项目本身债务。合同还规定了其他内容。合同签订后，“天骄城”项目商品房预售许可证过户登记至被告城市房地产公司名下。案涉借款作为天骄城项目负债已被被告城市房地产公司接收。本院认为，案涉个人借款/担保合同、房地产项目转让合同均系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且案涉抵押物已依法办理了在建工程抵押登记手续，抵押权成立。合同双方当事人均应依约履行各自法律义务。现被告王建伍、杨淑凤未按合同约定履行还款义务，属合同约定的违约行为，应承担违约责任。被告宏达房地产公司亦未按合同约定履行担保责任，被告城市房地产公司接收债务后亦未清偿上述债务，故原告柳城村镇银行要求被告王建伍、杨淑凤偿还借款本息、被告城市房地产公司在接收的抵押资产范围内对借款本息承担连带清偿责任及对抵押物享有优先受偿权的诉请于法有据，本院予以支持。关于被告宏达房地产公司、城市房地产公司提出抵押物系在建工程，原告柳城村镇银行不具有抵押权，不能享有优先受偿权的抗辩意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项的财产或第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，以在建工程设立抵押的，因其符合物权法本登记的规定，只要在有权登记机构办理了登记，就应当产生抵押权设立的法律后果。被告宏达房地产公司用其所有的位于朝阳市双塔区户在建商业网点为该笔贷款提供抵押担保，且该三户商业网点在朝阳市房产局已办理了在建工程抵押登记，故抵押权自登记时设立。原告柳城村镇银行依法对上述抵押财产享有优先受偿权。关于被告城市房地产公司提出该公司在帮扶宏达公司天骄城项目中并没有获得利益，不应承担责任的抗辩意见，经查，房地产项目转让合同中已明确城市房地产公司已经接收天骄城项目，且城市房地产公司明确表示案涉借款包括在接收的该项目的负债中，并同意用清偿该项目负债抵顶资产转让费，城市房地产公司的行为已构成债务加入，虽原告柳城村镇银行对该债务加入未明确表示同意，但亦未明确表示反对，该债务加入成立，其应承担连带清偿责任，故对城市房地产公司没有获利不承担责任的抗辩意见不予采纳。关于被告王建伍、杨淑凤提出按照《最高人民法院关于依法妥善审理关于新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》关于金融案件的利息予以给付的抗辩意见，经查，该指导意见中专项信贷优惠利率政策定向支持疫情防控重点领域和重点企业及重点支持脱贫攻坚、春耕备耕、禽畜养殖、外贸行业、县域小微企业复工复产等领域，该笔借款不符合上述条件，不适用上述专项信贷优惠利率政策，故对王建伍、杨淑凤的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告城市房地产公司提出该公司帮扶宏达公司开发天骄城项目，债权债务较多，市政府专门成立工作组对整体债权债务进行清理，故请求法庭延期对该案进行判决的抗辩意见，但其并未向法庭提供任何书面证据证实市政府已成立工作组对天骄城项目的债权债务进行清理，故对其该抗辩意见本院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告王建伍、杨淑凤于本判决生效后十日内偿还原告朝阳柳城村镇银行股份有限公司借款本金200万元，及截至2020年3月18日的利息1,159,696.99元、逾期利息207,404.17元，合计3,367,101.16元，并自2020年3月19日起至借款还清之日止按照合同约定的利率计付利息、罚息、复利，利随本清；二、被告朝阳城市房地产开发有限公司在接收的抵押资产范围内对上述借款本息承担连带清偿责任；三、原告朝阳柳城村镇银行股份有限公司对被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司提供抵押担保的坐落于朝阳市双塔区户抵押房屋折价、拍卖或者变卖的价款在本判决第一项所确定的偿还范围内享有优先受偿权；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,737元（原告预交），由被告王建伍、杨淑凤、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司、朝阳城市房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  王雅君人民陪审员  王 静人民陪审员  张长海二〇二〇年九月八日书 记 员  刘晶赢