吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2426民初1396号 原告：安图县金盾小区正园物业有限公司，住所地安图县明月镇明安街西环北路15号。 法定代表人；李欣，经理。 委托代理人：扈云玲，职员。 委托代理人：李善明，职员。 被告：付长河，男，1961年7月15日出生，汉族，吉林铁路货运集团公司安图站货运营业室职工，现住安图县。 原告安图县金盾小区正园物业有限公司与被告付长河物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安图县金盾小区正园物业有限公司的委托诉讼代理人扈云玲、李善明，被告付长河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安图县金盾小区正园物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠2016年10月15日至2019年10月15日的物业管理费1284元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系安图县山水人家小区业主，原告在2014年10月15日至2019年10月15日，负责该小区的物业服务工作，原告与小区业主委员会在物业合同中约定，2014年10月15日至2015年10月15日止为过渡期，过渡期的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元，2015年10月15日起以后每月每平方米0.5元收取。原告已按合同约定提供了物业管理服务，但被告却以各种理由推托，尚欠物业费。期间，原告曾多次电话催要并上门粘贴催费单告知限期交纳物业费，但被告至今未交纳。被告的上述行为直接影响了原告的物业服务工作的正常进行，将关系到全体业主的公共利益和其他业主的正当权利。涉案房屋面积为71.49平方米，被告拖欠2016年10月15日至2019年10月15日的物业管理费，71.49平方米×0.5×36个月，共计1284元。 付长河向本院提交答辩意见称，原告诉被告缴纳物业费是不准确的，所要求的数额不正确，没有法律依据，具体理由是：一、原告主张的2017年前的物业费依法已过诉讼时效，不应得到法律的支持。二、原告主张被告物业费原来是每年343元，但是也不知道从何时涨到428元，我们业主全不知情，不认可缴纳。三、原告服务不到位，不作为，没有按照物业合同约定做到所提供的服务，因此被告不应该缴纳原告主张的物业费。原告没有做到的有：马葫芦不及时清理，找经理说他们不管，让自己负责，三年中我们自己出钱共花掉600多元；草坪不绿化，有种菜种花的；室内外打扫不干净，楼道一个月清理一次还不干净；单元门坏了不修理；窗户坏了关不上用砖顶；冬天不正常清雪；楼道里的垃圾十天半月都没人清理；门卫经常不见人；主道路坑洼不平，有人脚都崴坏了等等。总之物业服务不到位，被告不应按原告主张的费用交费，请法院查明事实依法判决。在庭审中补充，作为业主不知道物业到底管什么，之前我们都交的，但是从下水道堵了之后，物业没有人管理，我们自己出钱掏的，找物业也没给我们解决，物业到底负什么责任，如果物业做的好，我们肯定会交，我们都是互相的，物业是为业主服务的，小区堆的都是垃圾，我心里很不高兴，物业公司只让我们交物业费，但是物业不作为，我所述的小区脏乱差都是有照片证据的，按照物业公司出具的通知14条物业公司遵守哪条了？停水停电通知也没见过，都是广告，楼道玻璃说是春秋擦玻璃，没看到物业公司擦过，我住了十多年了，没见过物业公司小区绿化，小区门卫说24小时值班，可有吗？有事找都找不到还需要现打电话。 经审理查明：安图县金盾小区正园物业有限公司于2012年8月9日成立。2014年10月15日安图县金盾小区正园物业有限公司与安图县山水人家小区业主委员会签订《山水人家小区物业管理委托合同书》。2014年10月15日签订的委托合同中约定：委托管理期限为5年，自2014年10月15日起至2019年10月14日止。合同约定：1.住宅房屋由乙方按建筑面积（2014年10月15日至2015年10月14日）暂定每月每平方0.4元收取过渡期一年。2014年10月14日前，业主与前物业所发生的各种财务纠纷乙方概不负责。2015年10月15日起物业管理费收取标准，按政府指导价即县物价局制定标准每月每平方米0.5元收取。2014年11月10日开始向业主即物业使用人收取2014年10月15日至2015年10月14日一年的物业管理费。2.空置房屋的物业管理费收取标准即一年全额的物业费扣除以环卫处制定的一年60元垃圾清理费为标准，剩余部分为全年物业管理费。3.业主和物业使用人应在每年8月20日前缴清全年的物业管理费用，逾期未缴纳的，按下列方法处理。从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金。4.物业管理服务收费标准的调整，按政府的标准调整即每年县物价局制定的物业管理收费标准收取。同时合同对涉及物业服务中的双方权利义务作出了规定。 安图县金盾小区正园物业有限公司依约履行合同向山水人家小区提供物业服务，同时出现了乱放杂物；私搭乱建、小区内路不好走；小区楼道环境脏乱；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地等诸多履行瑕疵。物业公司承认接手该小区时出现上述问题，但接手之后逐步处理完毕。 付长河系山水人家小区1号楼6单元302室住户，房屋面积为71.49㎡，2016年10月15日至2019年10月15日未交物业费1286.82元（71.49平方米×0.5元/月/平方米×36个月，共计1286.82元）。2017年12月15日、2018年12月10日、2019年10月5日安图县金盾小区正园物业有限公司向付长河催收物业费，但付长河以物业费涨价未告知业主，物业管理服务不周为由拒交物业费。 认定上述事实的证据有：原告提供的营业执照复印件、收费许可证复印件、《山水人家小区物业管理委托合同书》复印件、物业费催缴通知单（业主、住户）复印件及照片复印件3页、照片6张，被告提供的通知书复印件、照片6张及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，2014年10月15日安图县金盾小区正园物业有限公司与安图县山水人家小区业主委员会签订《山水人家小区物业管理委托合同书》后，开始为小区提供物业服务。安图县金盾小区正园物业有限公司作为合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，山水人家小区的业主未提出异议并接受了该服务行为，安图县金盾小区正园物业有限公司请求山水人家小区业主按照《山水人家小区物业管理委托合同书》内容交纳物业服务费的主张，依法应予支持。2014年10月15日双方签订的《山水人家小区物业管理委托合同书》中约定业主应于每年的8月20日前交纳全年的物业管理费，结合安图县金盾小区正园物业有限公司未按照物业合同约定对个别业主占用绿地、楼道、乱放杂物等行为未予及时制止及其他履行瑕疵，本院酌定支持安图县金盾小区正园物业有限公司70%的物业服务费请求，即付长河应向安图县金盾小区正园物业有限公司交纳2016年10月15日至2019年10月15日止的物业服务费合计为900.77元[（71.49㎡×0.5元/月/㎡×36个月）×70%]。被告提出诉讼时效已过、物业费涨价不知情不认可缴纳物业费的主张，因物业公司与小区业主委员会有合同依据及2017年、2018年、2019年有催费情况，本院不予支持被告的主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告付长河于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司交纳物业管理费900.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告付长河负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金永日 二〇二〇年九月十六日 书记员  孙新雨