安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初10486号 原告：南京万科物业管理有限公司合肥分公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路205号金色名郡物业楼二楼,统一社会信用代码91340100581536312L。 法定代表人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：孔维红，南京万科物业管理有限公司合肥分公司合肥分公司员工。 委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。 被告：汪波，男，1978年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：艾丽，女，1982年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，系汪波爱人。 原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司（以下简称南京万科合肥分公司）与被告汪波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京万科合肥分公司的委托诉讼代理人孔维红、高雪飞，被告汪波及其委托诉讼代理人艾丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 南京万科合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年8月15日-2020年3月31日欠缴的物业费6708.97元；2、被告未支付及时支付上述费用产生的违约金1243.79元（计算至2020年3月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告居住小区的物业服务公司,被告为该小区水墨兰庭38栋1单元1501室业主,房屋面积为92.41平方。根据小区《物业服务合同》约定,物业费标准分别为1.4元/平方/月、2.4元/平方/月,由原告提供物业服务,业主应当缴纳6708.97元物业费。现被告拒绝缴纳诉请期间上述房屋的物业费,并因未及时支付物业费而产生了违约金。原告认为:业主不履行缴纳义务,侵害了包括自己在内的全体业主利益。经多次催告,被告仍拒不缴纳。为维护原告及全体业主合法利益,保障物业服务的顺利进行,特向贵院提起诉讼,望贵院依法裁判。 汪波辩称：1、原告没有按照其与水墨兰庭小区业主第二届委员会签订的《物业服务合同》的约定全面履行物业服务义务，服务存在诸多问题和瑕疵；2、由于原告提供的物业服务存在诸多问题和瑕疵，根本未达到物业服务合同约定的物业服务水平，因此其要求按全额向其支付物业服务费，没有事实及法律依据，原告的诉请不成立。根据质价相符的一般原则，被告最多只能按其服务质量，按1.4元每平方的标准向其支付物业服务费。 本院查明：2017年8月16日，水墨兰庭小区第二届业主委员会（甲方）与南京万科物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《水墨兰庭小区应急管理物业服务合同》，合同约定由南京万科合肥分公司对国际花都小区高层住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期限自2017年8月16日起，至2020年11月15日止。其中2017年8月16日至2017年11月15日为应急管理期。应急管理期内甲方完成选聘物业的程序。应急管理期内物业费缴纳标准为高层住宅为1.4元/月·平方米，小高层住宅为1.2元/月·平方米，多层住宅为0.7元/月·平方米，幼儿园为0.7元/月·平方米，商业用房为1.6元/月·平方米。 2017年11月14日，在应急管理期即将届满时，水墨兰庭小区第二届业主委员会（甲方）与南京万科物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订正式的《物业服务合同》合同期自2017年11月15日起至2020年11月14日止。合同到期后时同时具备以下两个条件，合同继续有效：乙方同意继续履行本合同；未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同到期后不再续约的应提前60日书面通知对方。合同期内物业费缴纳标准为高层住宅为2.4元/月·平方米，小高层住宅为2.2元/月·平方米，多层住宅为1.6元/月·平方米，幼儿园为2.0元/月·平方米，商业用房为4.08元/月·平方米。物业费按年度交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业费，在所交年度次年首月1日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。双方还在附件中对乙方提供的涵括保洁、安保、秩序维护、公共设施及公用部分的保养与维护、绿化等物业服务约定了详细的标准。另外，由于南京万科合肥分公司在入住水墨兰庭小区时，由于小区的消费、安防、给排水、停车场等部分年久失修，双方就上述部分的维护、整改也进行了约定。 2018年4月13日，水墨兰庭小区第二届业主委员会向全体业主发出公告，提出由于南京万科合肥分公司在进驻小区服务的七个月里，物业服务长期达不到合同承诺约定的规范管理目标，小区业主权益达不到保障，业主委员会建议全体业主暂缓缴纳物业费，督促万科物业改进管理，提升物业质量，建议万科物业在三个月内整改落实，万科物业服务质量达到合同约定标准后，全体业主进行测评，业委会和万科物业达成一致意见并签订相关物业服务补充协议，再履行合同约定的缴费义务。 之后，南京万科合肥分公司在水墨兰庭小区内的服务始终未能达到物业合同约定的标准。2020年8月17日，水墨兰庭小区第三届业主委员会向南京万科合肥分公司发函称，南京万科合肥分公司承诺用于园区内大中型设备维护的资金一直未到位；园区内的卫生、绿化、车辆秩序管理等均未达到合同标准。第二届业主委员会对此发出整改意见，但南京万科合肥分公司一直置若罔闻。第三届业主委员会成立后，也多次与物业公司沟通，但物业公司仍然未能整改，故函告物业公司完善物业管理至合同期满；小区业主将按2017年11月16日所签订物业服务合同的五折缴纳物业费；公司催缴物业费不得影响业主正常工作和生活。南京万科合肥分公司及汪波均当庭确认，水墨兰庭小区业主委员会已经决定合同到期后，不再与南京万科合肥分公司续约。 2020年9月16日，我院工作人员前往水墨兰庭小区进行勘察。小区的清洁度、绿化、车辆停放秩序整体尚可，但偶见随意堆放垃圾、局部绿化部位黄土裸露，少部分车辆乱停乱放。公共设施、设备方面如地下车库减速带、配电箱、路面毁损部位等维修维护不及时，有三个地下车库入口的减速带属于年久失修状态。少部分配电箱的门任意打开，有安全隐患。小区南门门口有外来车辆停放，物业管理人员未见制止。 汪波为该小区玫瑰苑38幢1501室业主，该房屋为高层住宅，面积为92.41平方米。自南京万科合肥分公司进驻小区服务起，从未交过物业费。 上述事实，有双方当事人陈述及原告南京万科合肥分公司提交的《物业服务合同》、商品房买卖合同、催收通知，被告汪波提交的图片一组、第二、三届业委会公告在卷佐证，足以认定。 本院认为：南京万科合肥分公司与水墨兰庭业主委员会签订物业服务合同后，物业管理区内的业主及物业公司均应当按照合同的约定履行各自的义务。从双方签订的合同看，南京万科合肥分公司关于物业费的收取与该小区前任物业公司相比，小区内各种类型的房屋物业管理费分别提高了71%-186%不等。同时，与高收费相对的，双方也就南京万科合肥分公司提供物业服务的质量约定了详尽的高标准。从南京万科合肥分公司提供的物业服务情况来看，根据业主提供的南京万科合肥分公司服务期间的照片及本院现场勘察情况，南京万科合肥分公司在该小区服务期间，尽管物业服务没有明显差错，但与双方约定的服务标准相比仍有一定差距。在其入住小区几个月后，前后两任业主委员会均多次与其沟通，要求其提高服务质量，但是始终未见明显效果，并直接导致合同期满后，该小区业主委员会决定不再与南京万科合肥分公司续约。即相较于其高收费，南京万科合肥分公司并没有提供等值的高质量服务。故本院结合南京万科合肥分公司提供物业服务的质量、与合同约定标准的差距、小区内业主的欠费时长及欠费对物业服务所产生的影响等因素，对应急管理期内的物业费予以支持，对正式合同期内的物业费进行酌情减免。但汪波等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，加之每个业主对物业服务的主观要求不同，如果业主们都以物业服务存在部分缺点为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是全体业主尤其是正常交费业主的利益。解决合同一方违约的方式很多，但法律不支持以违约的方式对抗违约，故本院结合双方的违约程度，酌定汪波按其欠费金额的5%交纳违约金。综上，汪波应交纳物业费5128.75元（92.41㎡×1.4元/㎡/月×3个月+92.41㎡×2.4元/㎡/月×28.5个月×75%），违约金256.44元（5128.75×5%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告汪波于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司2017年8月15日至2020年3月31日期间的物业管理费5128.75元，违约金256.44元； 二、驳回原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告汪波负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇二〇年九月十五日 书记员 杨晓燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。