大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13491号原告郭强，男，1974年9月9日生，汉族，住址瓦房店市。委托代理人高明翔、裴玉，系上海汉盛（大连）律师事务所律师。被告大连辽渔建设集团地产有限公司，统一社会信用代码912102006870736275，住所地大连市甘井子区大连湾街道李家村。法定代表人姜福恩，系执行董事。委托代理人王莉梅，系辽宁君广泽律师事务所律师。委托代理人梁长吉，男，系该公司员工，住址北京市顺义区。原告郭强与被告大连辽渔建设集团地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭强及其委托代理人高明翔、裴玉，被告大连辽渔建设集团地产有限公司的委托代理人王莉梅、梁长吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于甘井子区房屋一套，原告于2015年11月18日前一次性付款1,368,270元，被告应当于2015年12月31日前交付房屋，双方约定办理房屋所有权登记的期限为2年，自房屋交付之日起计算，如果因为被告原因无法办理，自该2年期满之次日起，被告承担违约责任，直至可以办理。另外，合同中明确约定土地使用权年限自2010年5月31日至2080年5月30日。原告按照合同约定的期限交付了房款，被告于2015年11月23日交付了房屋，但被告直至2019年5月7日才为原告办理房屋所有权登记，逾期529天，并且被告拿到不动产权证时发现，使用期限至2050年5月30日，与合同约定不符，原告多次与被告交涉未果。故诉至本院，请求法院判令：1、被告支付自原告逾期办理房屋权属证书的违约金120,635元（1,368,270元×6%÷360天×529天）；2、被告赔偿原告因未按照《商品房买卖合同》约定办理案涉房屋项下土地使用年限所造成的损失，暂计10,000元。被告大连辽渔建设集团地产有限公司辩称，一、逾期办证是诸多客观原因造成的，若让被告承担违约责任甚至全部责任有失公允。被告自2015年11月23日将房屋交付之日起，在申办竣工验收备案手续过程中，2015年12月1日辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》；2016年1月29日大连市人民政府安全生产委员会发布《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》、《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》；2016年8月25日辽宁省住房和城乡建设厅颁布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》；2016年9月29日辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》。上述规范性文件，涉及消防安全、保温、防火等诸多项目，客观上增加了工程竣工验收备案的工作量和工作时间，延长了办理竣工验收备案的时间，导致了房屋无法正常办理产权登记。二、原告主张违约金按年利率6%计算，没有事实及法律依据。合同约定：如因出卖责任，逾期办证出卖人承担已收房款万分之一的违约金。三、退一步，如果构成违约，应自2015年12月31日计算起始时间，2019年4月1日整栋楼完成初始登记，应作为终止时间。四、被告按期交付了房屋，现已经为原告办理产权手续，房价已经大幅上涨，原告没有任何实际损失。五、关于原告第二个诉求。原告购买的为半地下车库，非住宅，使用权为40年，非70年。2019年初被告申报半地下车库产权初始登记，房地产登记机关将该项目审定为40年。经审理查明，2015年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告位于甘井子区房屋一处，面积99.15平方米，总房款1,368,270元；该商品用途为非住宅；合同第十五条第3项的约定：“双方约定办理房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理；如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理”。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2013年11月23日交付房屋。2019年4月1日，被告为坐落于甘井子区湾珠园46-库5至46-库20号办理了不动产权证书，案涉房屋具备了办理产权的条件。2019年5月7日，原告为案涉房屋办理产权证书，用途为“城镇住宅用地/非住宅；土地使用期限至2050年5月30日；购买规划用途为车库”。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、收款收据、不动产权证书、完税证明、原、被告陈述及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应按约全面履行。原告在履行了合同中规定的付款义务后，被告于2013年11月23日交付了房屋。被告应按照商品房买卖合同第十五条的规定，自交付房屋之日起2年内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权机关登记备案，现被告没有举证证明其按期提交了相应资料，也导致了原告未在合同规定期限内具备办理产权的条件。故被告应按照双方合同约定承担违约责任，双方合同约定：“自该二年届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理”，被告已经承担违约金137元（1,368,270元×万分之一）。关于原告按照年利率6%主张违约金一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原告未提供证据证明因逾期办理产权证书给其造成的实际损失数额，故对原告主张按年率6%计算违约金的方式，本院依法不予支持。关于原告主张因土地年限造成损失一节，双方签订的《商品房买卖合同》第一条规定：“该地块土地面积为62,223㎡，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2010年5月31日至2080年5月30日”；第三条规定：“该商品房的用途为非住宅”；原告办理的产权证书载明：“购买规划用途为车库”，综上案涉商品房为车库，规划用途为非住宅，故其使用年限不适用住宅用地的年限（自2010年5月31日至2080年5月30日），应适用非住宅土地使用年限40年。因此，原告该项主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、大连辽渔建设集团地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告郭强逾期办理房屋权属登记的违约金137元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告郭强其他诉讼请求。案件受理费2,913元，由原告负担2,863，被告大连辽渔建设集团地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  姚念杰人民陪审员  赵志武人民陪审员  魏秀梅二〇二〇年九月二十九日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。