贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异59号 异议人（案外人）：王庆儒,男,1945年5月20日出生,苗族,住贵州省织金县。 申请执行人:贵州织金农村商业银行股份有限公司,住所地织金县文腾街道办金中路57号,统一社会信用代码915205007952586881。 法定代表人：王飞，公司董事长。 被执行人：孙庆雨，男，1990年6月3日出生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：孙喜忠，男，1962年11月9日出生，汉族，住贵州织金县。 被执行人：殷冀敏，女，1966年7月7日出生，汉族，住贵州省织金县。 本院在执行贵州织金农村商业银行股份有限公司（下称织金农商行）与孙庆雨、孙喜忠、殷冀敏借款合同纠纷一案中，作出（2020）黔0524执575号之一执行裁定，拍卖被执行人孙喜忠、殷冀敏所有的位于织金县城关镇向阳路第5层房屋一套（产权证号：x），建筑面积164.54平方米）、第7层房屋一套（产权证号：x，建筑面积94.24平方米）。案外人王庆儒于2020年8月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人王庆儒称，2008年9月12日，异议人与孙喜忠、殷冀敏经自愿协商后就位于织金县城关向阳路第5层房屋一套达成一致意见并签订《购房合同》，2008年9月16日异议人通过转账支取方式向殷冀敏支付了289688.98元购房款，在将水电过户到异议人的名下并对房屋进行装修后，异议人即搬入该房居住至今。异议人认为，异议人与孙喜忠、殷冀敏签订后的《购房合同》合法有效，异议人也依照合同约定支付了全部购房款，并变更了水表、电表的户头，异议人已在涉案房屋内居住十多年，对该房屋的占有使用已经形成事实，《购房合同》签订后，异议人多次要求孙喜忠、殷冀敏将房屋产权变更登记，但因涉案房屋的国有土地使用权证是整体的，未进行分割，按照当时的政策，需要将土地使用权证进行分割后才能办理涉案房屋的产权登记，因此异议人至今未能办理房屋变更手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉案房屋属于异议人合法财产，现有的证据和事实能够排除执行，恳请人民法院支持异议人的异议申请。 异议人王庆儒为支持其主张，向本院提交了下列证据材料： 1.落款时间为“2008年9月12日”、售房人为“孙喜忠、殷冀敏”、购房人为“王庆儒”、主要内容为买卖织金县法星路（号）房屋一套的《购买协议》复印件一份、王庆儒与孙莲香的结婚证复印件一份； 2.卡号为“x”的银行账户自2008年6月21日起至2009年4月20日止的交易明细复印件一份； 3.贵州电网有限责任公司毕节织金供电局城关供电所出具的“孙莲香0604094501271510电表”于2009年1月3日从织金县城关镇小教场1号迁至织金县城关镇向阳路的证明一份； 4.0604094501271510号电表自2019年7月至2020年6月交纳电费的清单复印件一份及孙莲香银行账户交易明细若干； 5.织金鑫兴水务有限公司出具的编号为64120121的水表户主于2018年1月31日过户登记为孙莲香的证明复印件一份。 申请执行人织金农商行辩称，我公司不同意解除对孙喜忠、殷冀敏名下位于织金县城关镇向阳路第5层房屋的查封。一、孙庆雨于2015年7月16日向我公司借款60万元用于房屋装修，孙喜忠、殷冀敏用位于织金县城关镇向阳路5层房屋即涉案房屋（房产证号为x）、第7层房屋（房产证号为x）为该笔借款提供担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号为城关镇他字第x号），我公司依法取得涉案房屋的抵押权，后孙庆雨未按期还本付息，我公司向织金县人民法院提起诉讼，审理过程中，我公司与孙庆雨、孙喜忠、殷冀敏达成协议，织金县人民法院作出（2018）黔0524民初4061号民事调解予以确认，后因孙庆雨未履行生效法律文书确定的义务，我公司向织金县人民法院申请强制执行符合法律规定。二、依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和登记，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，截止目前，涉案房屋依然登记在殷冀敏、孙喜忠名下，我公司申请强制执行后，经法院查封、拍卖并无不妥。三、织金县房产事业局向我公司颁发的他项权证符合法律规定，我公司对权利项下的不动产享有优先受偿权。四、异议人所述涉案房屋系其2008年已购买，但因土地未分割房屋不能过户的政策原因未办理过户登记，但该政策2017年才开始实施，此前土地未分割也能办理房屋过户登记手续，异议人从买受涉案房屋之日起到我公司办理抵押登记期间有几年时间，涉案房屋一直未过户系异议人及出卖人的过失，异议人应自行承担不利后果，异议人不能对抗我公司对涉案房屋享有的抵押权。综上所述，为维护我公司合法权益，请求人民法院依法强制执行，驳回异议人的请求，继续对涉案房屋（房产权证号为x）查封，该房折价、拍卖、变卖所得的价款优先偿还孙庆雨所欠我公司的贷款本息。 申请执行人织金农商行未向本院提交证据材料。 被执行人殷冀敏对该房转让及交付王庆儒占有使用的事实予以认可，并向本院提交了与涉案房屋属同一幢建筑中的x、x号房屋过户登记的查询结果及x号房屋所有权证复印件各一份。 被执行人孙庆雨、孙喜忠未作答辩，亦未向本院提交任何证据材料。 经审查查明，被执行人孙喜忠、殷冀敏系夫妻关系，被执行人孙庆雨系孙喜忠、殷冀敏之子。2015年7月6日，孙庆雨向织金农商行申请借款60万元用于房屋装修，同月10日，织金农商行、孙庆雨、孙喜忠、殷冀敏签订《个人借款合同》，对借款期限、还款方式及利息计算等进行约定，孙喜忠、殷冀敏提供二人共有的位于织金县城关镇向阳路的第5层房屋（产权证号为织房权证城关字第x号）、第7层房屋（产权证号为织房权证城关字第x号）作为该笔贷款的抵押物并办理了抵押登记手续。2015年7月16日，织金农商行向孙庆雨发放该笔贷款。后因孙庆雨未按约履行还本付息义务，织金农商行于2018年9月5日向织金县人民法院提起诉讼，案件审理过程中，织金农商行、孙庆雨、孙喜忠、殷冀敏达成协议：“一、被告孙庆雨、孙喜忠、殷冀敏自愿定于2019年4月30日前偿还原告贵州织金农村商业银行股份有限公司借款本金600000元及利息（利息以600000元为基数，按双方合同约定的利率计算从2016年6月5日起至借款本息清偿完毕之日止）；二、原告贵州织金农村商业银行股份有限公司对被告孙喜忠、殷冀敏提供的抵押物（位于织金县城关镇向阳路5层、7层，房屋产权证号为织房权证城关镇字第x号、x号，国有土地使用权证号为织国用（2005）第x号）房产折价或者以该抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、案件受理费9800元，减半收取计4900元，由被告孙庆雨、孙喜忠、殷冀敏负担。”本院于2018年10月26日以（2018）黔0524民初4061号民事调解书予以确认。后因当事人未按生效文书履行义务，本院于2020年4月2日立案执行，并于2020年7月1日作出（2020）黔0524执575号之一执行裁定，拍卖被执行人孙喜忠、殷冀敏所有的位于织金县城关镇向阳路第5层房屋一套（产权证号：x），建筑面积164.54平方米）、第7层房屋一套（产权证号：x，建筑面积94.24平方米）。2020年8月25日,王庆儒以上述财产中的第5层房屋系其已购买为由向本院提出书面异议，请求中止对该房及附属设施的拍卖。 另查明，王庆儒与孙莲香系夫妻关系，编号为0604094501271510的电表及编号为64120121的水表户头均为孙莲香，现为本院查封的位于织金县城关镇向阳路第5层房屋（产权证号：x）的用电、用水计量设备。 上述事实，有异议人王庆儒、申请执行人织金农商行的陈述；本院（2018）黔0524民初4061号民事调解书、（2020）黔0524执575号之一执行裁定、现场勘验笔录等在卷佐证。 本院认为，殷冀敏、孙喜忠所有的位于织金县城关镇向阳路第5层房屋（产权证号：x）被殷冀敏、孙喜忠作为抵押物，为孙庆雨于2015年7月16日向织金农商行贷款60万元提供抵押担保并办理了抵押登记，织金农商行就此笔贷款对该房享有抵押权，在本院对此笔借款的执行中，织金农商行有权就该财产优先受偿。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，位于织金县城关镇向阳路第5层房屋（产权证号：x）未经变更登记，并不直接产生物权变动的效力。异议人王庆儒提供的证据虽能证实其支付房屋价款向孙喜忠、殷冀敏购买了该房，相关证据亦证实了其对该房的占有、管理及使用，但对于其称“因涉案房屋的国有土地使用权证是整体的，未进行分割，按照当时的政策，需要将土地使用权证进行分割后才能办理涉案房屋的产权登记，因此异议人至今未能办理房屋变更手续”的主张，其未能提供相关证据予以证实，本院不予支持。现有证据不能证明王庆儒对于涉案房屋未能办理过户登记不存在主观过错，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的应予支持的情形，故其请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回王庆儒的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起诉讼。 审 判 长 李玉军 审 判 员 段家勇 审 判 员 耿晓峰 二〇二〇年九月八日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华