湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1868号上诉人（原审原告）：岳阳市天怡实业有限公司，住所地岳阳市学坡路138号。法定代表人：甘术成，该公司经理。委托诉讼代理人：郭文红，女，1978年1月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，公司员工。委托诉讼代理人：刘永红，岳阳楼区永弘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈开龙，男，汉族，1938年11月19日出生，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市岳阳楼区广场小学，住所地岳阳市岳阳楼区文湘路。法定代表人：李辉，校长。委托诉讼代理人：曾淼红，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人岳阳市天怡实业有限公司（以下简称天怡公司）因与被上诉人陈开龙、岳阳市岳阳楼区广场小学（以下简称广场小学）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天怡公司的法定代表人甘术成及委托诉讼代理人郭文红、刘永红，被上诉人陈开龙及其委托诉讼代理人刘律宏、高少博，被上诉人广场小学的委托诉讼代理人曾淼红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天怡公司上诉请求：1、依法撤销一审判决。2、判令陈开龙立即交付2005年4月已出售给天怡公司证号为04××24号的房屋。3、判令陈开龙、广场小学赔偿因侵占天怡公司房屋所产生的出租权益84000元。4、判令陈开龙、广场小学承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、2004年岳阳市政府为加强小街小巷消防通道建设，政府领导指定天怡公司义务承担文湘路建设的施工任务，在修路过程中,广场小学有两居户以路基高于原围墙影响采光为由阻工。学校与住户协商达成以65000元的价格收购陈开龙的房屋,并于2005年4月6日签订了《房屋转让协议》,约定2005年4月6日至8日办好存折交给陈开龙,陈开龙产权证交学校,产权归学校所有。当时负责协调工作的刘秋满及公司法定代表人甘术成作为该协议的见证人，在协议上签字。但由于学校资金无法落实,致使协议无法履行。拖至4月21日，天怡公司不得已才出钱购买了陈开龙的房产，天怡公司依法取得了该诉争房产的所有权后,一直催要陈开龙移交房产并办理过户未果,其原因是陈开龙已收天怡公司的购房款后,广场小学却错误地认为天怡公司是代为政府支付购房款,其产权应归学校。后广场小学又将该房产按40000元的价格签约卖给陈开龙。二、广场小学与陈开龙于2005年4月6日所签的《房屋转让协议》因学校未按约定支付购房款,买卖没有成立,该协议没有履行,广场小学因此也就没有获取该诉争房产的所有权。三、天怡公司按学校与陈开龙议的价格收购其房产,并于2005年4月21日付款，陈开龙出具收条，天怡公司与陈开龙房屋买卖关系成立，天怡公司依法取得该房产所有权。四、广场小学认为天怡公司向陈开龙支付购房款,系代为政府支付,没有任何事实依据。五、一审法院以“刘秋满在陈开龙的收条上签字‘请天怡公司按照有关协议予以付款’，证明天怡公司的付款行为是受政府的委托,并非天怡公司购买陈开龙的房屋”的推论,纯属主观臆断。六、广场小学无权处分天怡公司合法享有的诉争房产,广场小学与陈开龙2010年3月3日所签的《房屋买卖合同》是一份无效合同。广场小学将天怡公司已合法享有产权的房屋进行交易,违反法律规定,是对天怡公司财产权益的侵犯。七、陈开龙与广场小学非法占有、出租天怡公司的房屋,理应承担相应的经济赔偿。综上所述,请求撤销一审判决,支持天怡公司的全部诉讼请求。陈开龙答辩称：1、陈开龙与广场小学签订的《房屋产权转让协议》合法有效,天怡公司无权请求撤销该协议。2005年4月，因修文湘路、天怡公司占用了广场小学家属楼北面校园用地近200平方米，对陈开龙住房的采光通风造成严重影响。经广场小学协商，2005年4月6日，陈开龙与广场小学签订了《房屋产权转让协议》，以包干的形式，广场小学购得陈开龙住房一套，价款6.5万元，购房资金由政府出面解决，产权归广场小学所有。广场小学自2005年4月6日签订《房屋产权转让协议》起取得涉案房屋的所有权。2、陈开龙于2010年向广场小学购得涉案房屋,系合法取得房屋所有权,不存在向天怡公司交付房屋与支付利益性补偿的情形。陈开龙因无房可住，向广场小学申请，广场小学同意将涉案住房回购给陈开龙。陈开龙对房屋系合法占有，无需向天怡公司交付房屋和支付利益性补偿。3、天怡公司支付购房款是在政府协调下,代为支付房款,并非实际购房者。房屋转让协议明确约定购房款由政府出面解决，房屋产权归广场小学所有。岳阳楼区政府区长助理刘秋满及天怡公司法定代表人甘术成作为见证人在协议上签字。《房屋产权转让协议》、《房屋买卖合同》合法有效。综上请求二审依法驳回天怡公司的上诉请求。广场小学辩称：1、天怡公司的诉讼已超过诉讼时效。陈开龙写收条的时间是2005年4月21日，刘秋满“请天怡公司按照有关协议予以付款”的签字时间为2005年4月25日。从2005年到现在已经过去了15年，远远超过诉讼时效。广场小学在一审中提出过该意见，但一审法院没有采纳。2、天怡公司的上诉理由不成立，陈述与事实不符。3、广场小学与陈开龙之间的买卖关系合法有效，陈开龙写的收条中房屋买卖并非真实意思表示。综上，天怡公司的上诉请求不应得到支持，请求法院依法驳回天怡公司的上诉请求。天怡公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈开龙向天怡公司交付位于广场小学内，房产证号为04××24的房屋，并依法办理产权移交；2、判令陈开龙从2006年1月1起按每月500元支付占用费至2019年9月30日止，共计82500元；3、撤销广场小学与陈开龙的购房协议；4、判令陈开龙、广场小学承担本案诉讼费用。一审庭审中，天怡公司将第三项诉讼请求变更为确认广场小学与陈开龙签订的购房协议无效。一审法院查明的事实：2005年，天怡公司垫资承建了云梦路和学坡路连通的文湘路工程。陈开龙系广场小学的退休老师，其居住的房屋系广场小学的房改房，在一楼。文湘路修建过程中，陈开龙以新修的文湘路路基高于学校围墙，影响其房屋采光为由阻止天怡公司继续施工。2005年4月6日，广场小学与陈开龙签订了一份房屋产权转让协议，协议约定：陈开龙的房屋折价60000元购回，另补陈开龙杂屋款5000元（购房资金由政府出面解决）；2005年4月6日至8日办好存折交给陈开龙，陈开龙于2005年12月31日前搬出该房屋；存折交付时，陈开龙将房产证和国土证移交给学校，产权归学校所有。当时负责协调工作的楼区政府区长助理刘秋满及上诉人的法定代表人甘术成作为见证人在该协议上签了名。广场小学于2005年4月21日通知陈开龙到天怡公司领取购房款，陈开龙按照天怡公司的要求出具了收条，收条内容为：今收到岳阳天怡公司有限公司购买我地处广场小学旧房一套，面积68.5平方米，总价65000元，产权证号04××24，于2005年12月31日前进行产权移交。2005年4月25日，楼区政府区长助理刘秋满在此收条上注明：请天怡公司按照有关协议予以付款。后陈开龙将房屋产权证及房屋交给了广场小学。2010年3月3日，广场小学与陈开龙签订了一份房屋买卖合同，约定：广场小学将位于岳阳楼区房屋作价40000元出售给陈开龙。天怡公司及陈开龙、广场小学均认可上述房屋与陈开龙2005年交给广场小学的房屋为同一套房屋。2018年11月18日，天怡公司向楼区政府及楼区教育局打报告，要求收回诉争房屋。2019年9月6日，广场小学回复天怡公司称天怡公司向楼区教育局主张收回房屋系对象错误。一审法院认为：广场小学与陈开龙签订的房屋产权转让协议明确约定了购房款由政府出面解决，房屋产权归广场小学所有，楼区政府区长助理刘秋满及上诉人的法定代表人甘术成作为见证人在该协议上签了名，说明天怡公司对此协议知情并不持异议；房屋产权协议约定购房资金由政府出面解决，政府工作人员刘秋满在陈开龙的收条上注明请天怡公司按照有关协议予以付款，证明陈开龙的付款行为是受政府的委托，并非天怡公司购买陈开龙的房屋，否则完全无需刘秋满出面协调付款问题，故双方之间形成房屋买卖合同，天怡公司与陈开龙之间未形成房屋买卖关系，天怡公司要求陈开龙交付房屋、支付房屋占用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。广场小学与陈开龙签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，是合法有效的合同。对天怡公司要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回岳阳市天怡公司有限公司的全部诉讼请求；案件受理费减半收取1800元，由岳阳市天怡公司有限公司承担。天怡公司在二审提交了以下证据：一、一份证明,证明目的:证明这个修路是政府行为,而不是天怡公司为了自己的利益。二、所有权基本信息,证明目的:证明产权证号2000年在陈开龙名下,从来没有变更转让,说明他们的两份协议是假的,与这个房子无关。三、华兴花园房屋买卖合同,证明目的:证明当时房屋买卖价格就是500多元一平。四、申请证人汪某出庭作证，用以证明政府协调要求天怡公司收购房屋，解决修路问题。陈开龙质证认为：对证据一的真实性没有异议,对关联性和证明目的有异议,道路的修建、阳光的遮挡与产权没有关系，由政府组织进行施工,房屋买卖与政府的行为没有关系,达不到证明目的。对证据二真实性和合法性没有异议,关联性和证明目的有异议,证据二，出售时房屋是享有产权的，该证据不能证明协议是无效的,且已在一审中提供,房屋买卖协议双方已经签字,真实有效。证据三，与本案无关,不予质证。对证人证言，证人对购房协议不知情，证人所述不是事实，不是最终处理结论，与产权归属没有关系。广场小学质证认为，证据一，不是新证据,该证据时间显示为2019年5月20日,一审开庭时间是2019年10月，一审时没有提交,不予质证。证据二，因陈开龙房屋进行抵押,一直没有办理过户。证据三，与本案无关。对证人证言，证人陈述对房屋买卖协议不知情，不应采信。广场小学在二审期间申请证人彭某出庭作证，用以证明天怡公司修路侵犯了广场小学的权益，陈开龙的房屋由学校收回，房款是天怡公司支付的。天怡公司质证认为，该证人证言只能说明修路过程，达不到广场小学的证明目的。陈开龙对彭某证言无质证意见。陈开龙在二审期间未向本院提供证据。本院认为，天怡公司提供的证据一，与天怡公司主张交付房屋无关联性，本院不予采信。证据二，不能达到其提出的广场小学与陈开龙签订的协议是虚假的证明目的，本院不予采信。证据三，与本案无关联性，本院不予采信。证人证言对协议的签订不知情，说明其并不了解协议签订的情况，也未参与、经历处理事件的整个过程，故本院对证人证言不予采信。广场小学提供的证人证言，本院予以采信。二审中，陈开龙陈述2004年11月8日，陈开龙之子陈先进将案涉房屋作抵押贷款4万元，贷款期限为72个月，于2010年11月8日到期。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为：本案争议焦点为天怡公司主张陈开龙返还房屋及支付侵占费84000元的请求能否支持。本案中，天怡公司以陈开龙于2005年4月21日出具的收款收据作为其主张权利的依据，双方无其他房屋买卖合同。而陈开龙于2005年4月6日与广场小学签订《房屋产权转让协议》，岳阳市岳阳楼区政府相关负责人刘秋满及天怡公司的法定代表人甘术成作为见证人在该协议上签字。陈开龙签订协议后，搬离了该房屋，并将房产证和国土证移交学校，此后该房屋一直由广场小学占有使用，天怡公司从未对该房屋进行占有使用。本案纠纷起因是天怡公司接受政府安排修路，影响到陈开龙的居住生活，双方产生矛盾，经政府有关部门协调，陈开龙与广场小学签订协议，协议约定陈开龙的住房采取折价的方式包干购回，并注明“购房资金由政府出面解决”，陈开龙从天怡公司领取相关款项，其有理由相信是受政府委托，陈开龙始终不认可与天怡公司形成了房屋买卖关系。二审期间天怡公司虽申请证人汪某出庭作证，但证人对陈开龙与天怡公司最终是否形成房屋买卖合同关系并不知情。此后陈开龙于2010年又与广场小学签订房屋买卖合同，将原出售给广场小学的房屋收回，居住至今。无证据证明天怡公司对此事知情或知情后提出了异议，该事实亦可佐证陈开龙关于并未与天怡公司形成房屋买卖关系的说法，《房屋产权转让协议》签订的合同相对方是广场小学与陈开龙，该协议系双方真实意思表示，且在收款收据之前签订，签订后，房屋一直由广场小学占有使用。天怡公司在要求陈开龙出具收据时，明知之前存在《房屋产权转让协议》，约定由广场小学购回案涉房屋，却不要求广场小学到场，且无证据证明其向陈开龙主张过移交产权，明显不符合常理。天怡公司提出协议无效或未履行的理由不能成立。天怡公司以2005年4月21日出具的收款收据主张与陈开龙形成了房屋买卖关系证据不足，本院对其要求交付房屋、办理产权移交及要求支付房屋占用费的请求，不予支持。本案天怡公司并未占有案涉房屋，天怡公司主张其与陈开龙形成房屋买卖合同关系，即使该主张成立，说明双方之间形成的也是房屋买卖的合同之债关系，故本案适用诉讼时效规定，天怡公司直到2019年才向法院主张权利，其无证据证明在法律规定的诉讼时效期间向陈开龙或广场小学主张了权利，陈开龙亦否认天怡公司在法律规定的诉讼时效期间主张了权利，故天怡公司主张权利超过了诉讼时效。广场小学的关于本案超过诉讼时效的意见成立，本院予以采纳。综上，天怡公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由岳阳市天怡实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月十四日书记员  吴冰妍