安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初4948号 原告：高速地产集团六安有限公司，住所地安徽省六安市皖西大道666号，统一社会信用代码91341500058486357R。 法定代表人：黄朝晖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。 被告:丁卫星,男,1987年5月5日出生,汉族,住安徽省肥西县。 第三人:交通银行股份有限公司六安皖西大道支行,住所地六安市金安区皖西大道与长安南路交叉口城投佳苑,统一社会信用代码91341500058476642J。 负责人:张小晓，该支行行长。 原告高速地产集团六安有限公司（以下简称高速地产公司）与被告丁卫星、第三人交通银行股份有限公司六安皖西大道支行（以下简称交通银行六安皖西大道支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高速地产公司委托诉讼代理人李忠诚到庭参加诉讼，本院根据被告丁卫星与原告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的送达地址向被告丁卫星送达诉讼文书及开庭传票，被退回。根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第（一）项规定，视为送达。被告丁卫星、第三人交通银行六安皖西大道支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高速地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告丁卫星签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议(合同编号为283079);2、判令被告协助原告办理高速·御景天地小区21幢3202号商品房撤销备案手续;3、判令本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2017年6月5日原告与两被告签订《商品房买卖合同(预售)》,购买原告开发的高速·御景天地21幢3202室,合同价款为531455元,建筑面积110.79平方米,付款方式为2017年6月5日前支付首付款106455元,剩余425000元办理银行按揭贷款,并由原告为被告提供阶段性担保责任。同年6月6日,双方签订《补充协议》第一条约定:出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保,在担保期间,买受人连续三个月或累计三个月未偿付贷款本息,出卖人有权解除购房合同并收回买受人所购本合同项下的房产,由此造成的损失,均由买受人承担。买受人贷款后,未按时偿还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担担保责任的,出卖人在为买受人承担了个人贷款担保责任后有权解除合同,买受人同意出卖人可单方面向房管部门申请撤销房产预售备案登记手续并将房屋另行出售,买受人应当给予配合”。被告在合同签订后办理完毕银行贷款,但自2018年8月开始未能按约定偿还银行贷款,截止2019年10月1日,被告已有15期贷款未按期偿还,导致原告向第三人承担了担保责任。原告数次催促被告履行义务,未果。综上,原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议合法有效,现被告违法合同约定义务,连续三个月以上未偿付贷款本息,已经严重违约,依约应承担相应的违约责任。为此,特向贵院起诉,望判如诉请。 被告丁卫星、第三人交通银行六安皖西大道支行均未作答辩，亦未向本院提交证据。 原告高速地产公司围绕诉讼请求向本院提交证据一、原告营业执照复印件、被告身份证复印件、第三人登记信息，证明原、被告诉讼主体适格。证据二、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，证明：1、被告在原告处购买位于高速·御景天地21幢3202室，并签订《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，对违约责任做出了明确规定；2、《商品房买卖合同（预售）》第8条、第19条分别对房产预售备案登记、违约金进行了明确规定；3、被告向银行贷款425000元，原告为此提供阶段性担保。在担保期间，被告连续三个月或累计三个月未偿付贷款本息,原告有权依照《补充协议》的规定，解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并收回被告所购房屋。证据三、交通银行个人逾期贷款履约回购通知书、债务提前到期通知书、扣款记录明细，证明截止2019年5月28日，丁卫星已经有14个月未偿付贷款本息。证据四、律师费票据一张，证明原告支付律师费一万元，该费用应由被告承担。庭后，原告向本院补充提交其以书面方式向被告送达的函告、邮寄单及被退回的邮件，光盘、照片，交通银行股份有限公司六安分行出具的情况说明一份，证明1、原告于2019年7月向被告邮寄送达函告，并到被告在合同约定的送达地址处张贴函告，告知被告因拖欠银行贷款，导致银行扣划原告按揭保证金的事实，根据商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定，原告有权解除购房合同并收回房屋；2、原告2019年8月向被告丁卫星邮寄送达交房通知书被退回，致房屋尚未交付的事实；3、被告丁卫星未按合同约定偿还贷款，银行累计从原告保证金账户划扣19次，金额合计457026.80元用于偿还丁卫星逾期贷款。 经本院审核，对原告高速地产公司所举的上述一至三组证据及庭后补充提交的证据符合证据三性的要求，本院予以确认，证据四真实性予以认定，证明目的不予认定。 结合当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日,原告高速地产公司与被告丁卫星签订《商品房买卖合同（预售）》,约定被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于六安市,房屋建筑面积110.79平方米,4796.96元／平方米，总价款为531455元。合同第八条（2）约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计应付款1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。2017年6月6日原、被告又签订《补充协议》，协议第一条第三款约定：出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，在担保期间，买受人连续三个月或累计三个月未偿付贷款本息，出卖人有权解除购房合同并收回买受人所购本合同项下的房产，由此造成的经济损失，均由买受人承担。买受人贷款后，未按时偿还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人在为买受人承担了个人贷款担保责任后，买受人同意出卖人可单方面向房管部门申请撤销房产预售备案登记手续并将房屋另行出售，买受人应当给予配合等内容。被告于2017年6月5日向原告支付首付款106455元（含已付定金10000元）,余款425000元向第三人交通银行六安皖西大道支行申请按揭贷款支付,由原告为被告按揭贷款提供阶段性担保。在担保期间,因被告未按约偿还银行贷款，导致第三人从原告保证金账户分19次共划扣保证金457026.80元。原告于2019年7月向被告邮寄送达函告，要求被告限期付清欠款并提出解除合同，但被告至今未向原告支付款项。 另查明，被告丁卫星在与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定其通讯地址为安徽省肥西县，联系电话138××××0311。该合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原、被告签订的《补充协议》第十条约定：买受人确定合同通信地址、联系方式等的唯一性和有效性，如发生联系人、通信地址、电话等变更，需在变更后三日内书面通知甲方。否则视为违约，任何文件交邮该地址（含查无此人、拒签、退回等）即视为送达成功。 本院认为，原告高速地产公司与被告丁卫星签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，符合有关法律规定，依法为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定为被告所购房屋的按揭贷款提供担保，被告应履行按时偿还按揭贷款的义务，现被告逾期支付银行按揭贷款，导致贷款银行要求原告承担担保责任并从原告的保证金账户扣划了被告所欠逾期贷款本息457026.80元，导致原告无法实现其合同目的，显已构成违约，对此，被告应负全部责任。现原告诉请要求解除原、被告签署的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议,由被告协助原告办理房产撤销备案手续，符合合同约定，本院依法应予支持；但其要求被告承担律师代理费，因该项费用并非案件所必然产生的费用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告高速地产集团六安有限公司与被告丁卫星于2017年6月5日签订的《商品房买卖合同(预售)》及2017年6月6日签订的《补充协议》； 二、被告丁卫星应于本判决生效之日起十日内协助原告高速地产集团六安有限公司办理位于六安市皖西大道高速·御景天地21栋32层3202号商品房的预售备案登记撤销手续； 三、驳回原告高速地产集团六安有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9620元，减半收取4810元，由被告丁卫星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 朱 莉 二〇二〇年九月二十七日 书记员 李慧慧 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。