山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1649号 上诉人（原审被告）：王爱婷，女，1983年6月8日出生，汉族，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：田晓华，山东鲁朋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聊城艾科农业科技发展有限公司，住所地山东省聊城市经济技术开发区黄河路11号。 法定代表人：陈振国，董事长。 委托诉讼代理人：李青，山东遐迩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙业香，山东遐迩律师事务所律师。 上诉人王爱婷因与被上诉人聊城艾科农业科技发展有限公司（以下简称艾科公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王爱婷及其委托诉讼代理人田晓华，被上诉人艾科公司的委托诉讼代理人李青、孙业香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王爱婷上诉请求：1.撤销东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7482号民事判决，在查清事实的基础上依法改判，或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费及律师费由艾科公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、艾科公司一审诉讼主体不适格。艾科公司已于2016年将其开发的亚太农都综合市场项目整体出售给聊城兴农绿色农业发展有限公司。之后，对上诉人交付商铺的权利人应该为聊城兴农绿色农业发展有限公司，而不是艾科公司。因此，艾科公司不具有诉讼主体资格，应当依法驳回其诉讼请求。二、一审法院适用法律错误。王爱婷2014年6月3日与艾科公司签订亚太农都商铺认购合同书，约定以144513元的价格按揭购买位于聊城市农产品物流交易中心项目综合交易市场五号楼4-027号商铺，建筑面积为40.23平方米，并交纳首付款55782元。2019年5月29日，王爱婷与艾科公司及聊城艾科市场经营管理有限公司签署了委托经营管理合同，王爱婷将购买的上述商铺委托给聊城艾科市场经营管理有限公司管理，经营管理期限为3年（2015年元月1日至2018年元月1日），采取三年一次性返租模式，由艾科公司对管理合同的履行承担担保义务，按照合同约定，经营管理期限已经届满。但艾科公司至今未按约履行交付商铺的义务。1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。王爱婷与艾科公司签订的商铺认购合同书系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人不仅采用书面形式的合同，王爱婷按照合同约定履行了交付购房款的义务，艾科公司出具收据予以确认，该合同合法成立。时隔5年之后，在房价上涨几倍的情况下，艾科公司为获得更大利益提出确认合同效力之诉，违背了《中华人民共和国合同法》第六条之规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”因此，艾科公司的诉讼请求不应得到支持。2.艾科公司怠于办理房屋预售许可证，属于自身违约。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。王爱婷在签订商铺认购合同书时，该市场的房屋主体工程建设就已经完成，不论是最初签署合同的艾科公司还是后续承继建设该项目的聊城兴农绿色农业发展有限公司均可办理预售登记。但两公司均怠于办理预售许可证，属于自身违约，故意侵害王爱婷合法权益的恶意诉讼行为。3.艾科公司的请求违背公序良俗，与国家大力倡导“诚信”的社会主义核心价值观严重相悖。在当今社会大力倡导“诚信”“法治”为本的社会主义核心价值观，建设诚信社会的法治背景下，艾科公司在承建中国亚太农都综合交易市场时，明知该项目没有预售许可证，故意隐瞒无预售许可证的事实，大肆宣传出售该市场商铺，并与王爱婷签订商铺认购合同书，并未违背其真实意思表实，该协议的签订也未损害国家利益、集体利益或其他第三人的利益，即使没有预售许可证也并不必然导致认购合同无效，而应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定认定商铺认购合同合法有效。王爱婷与艾科公司签署合同是在2014年6月3日，时隔5年，同地段房价已经上涨三到四倍。艾科公司在自身合同目的（出售商铺收取购房款）已经实现情形下，面对房地产市场价格出现大幅上涨的现实而主张合同无效，显然违背诚实信用原则。据此王爱婷认为，艾科公司以自身过错造成王爱婷的房屋至今不予交付，反而提起确认合同无效之诉，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和社会公序良俗严重相悖。如果艾科公司的诉请得到支持，那么就会有更多的购买商户利益受到损害，那么违法者的违法行为不仅不会得到遏制，反而会利用法律得到进一步滋长，这与国家倡导的诚信、和谐、公正、法治的社会理念格格不入。如果确认合同无效不利于社会稳定和谐，作为购买人一方的利益无法得到真正保障，建立和谐、诚信、法治的社会根本无从谈起。4．根据新法优于旧法规则，艾科公司的诉求同样不应得到支持。艾科公司主张无效的法律依据是最高法院商品房买卖合同司法解释第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。该解释出台于2003年，及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”。根据2009年4月颁布的合同法解释（二）第十四条明确将合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”限定为效力性规定。本条解释将合同法规定的“强制性规定”缩小解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。违反管理性强制规定，合同未必无效。效力性规范指法律及行政法规明确规定违反了这些强制性规定将导致合同无效或不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些强制性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后，如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。管理性规范或取缔性规范指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。取缔性规范的作用在于对违法者加以制裁，以遏止其行为，并不否认其行为私法上的效力。最高法院在2009年7月公布的审理民商事合同纠纷案件指导意见第十六条中，进一步明确了识别效力性规定的标准，“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》整体上体现的就是倾斜性保护业主的利益，该司法解释的第二条也是为了保护业主的利益才规定了开发商未取得商品房预售许可证明，如果任由无良开发商利用该条规定侵害业主的合法权利，这显然有违立法本意。只有适用合同法司法解释（二）第十四条的规定，认定房屋买卖合同有效，才能避免房价上涨时开发商以不讲诚信的方式来攫取房屋升值利益的企图实现；在房价下跌时，购房者亦无法以合同无效为由将房价下跌导致的房屋价值减少损失转嫁给开发商，才能真正实现开发商与购房人的利益平衡，达到公正司法的目的。5.聊城兴农绿色农业发展有限公司目前仍在大肆宣传出售该市场商铺，一边出售，一边确认合同无效，是公然对法律和社会诚信价值观的挑衅，如果任由不良开发商肆意行使确认合同无效的权利，就会有更多的购买商户受到欺骗，利益受到损害，如果开发商的恶意诉讼目的得到实现，则不利于社会稳定，不利于社会和谐，更不利于诚信法治社会的建立。 艾科公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回上诉。1.艾科公司具备诉讼主体资格，因为按照王爱婷与艾科公司签订的商铺认购合同，双方都签字盖章，按照合同相对性原则，艾科公司具有诉讼主体资格。聊城兴农绿色农业发展有限公司成立于2016年，并没有将艾科开发的亚太农都综合市场整体进行购买，所以王爱婷与聊城兴农绿色农业发展有限公司既不存在事实关系，也不存在法律关系。2.关于王爱婷在上诉状中陈述的艾科公司的真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，这完全是王爱婷不负责任的陈述，完全违背了客观事实。艾科公司并没有怠于办理预售许可证，但是在办理许可证前的手续是艾科公司无法控制的，而至今艾科公司仍在积极办理相关手续，商铺建起后艾科公司多次以电话、邮件等方式通知王爱婷交接，但是王爱婷仍拒绝交接和缴纳剩余购房款，以上充分说明不是艾科公司不讲诚信，而是王爱婷不守约定，艾科公司从没有因获取超出合同预期更大的利益，更没有在现今房价上涨三四倍时抬高价格，仍是按照原合同约定的价格执行，所以王爱婷的陈述违背客观事实。3.一审法院适用法律正确，王爱婷提到2009年4月颁布的合同法第十四条的规定属于一般法规定，而最高法院关于审理商品房买卖合同司法解释属于特别法，根据特别法优于一般法的规则，一审法院适用最高法院商品房买卖合同司法解释第二条规定，认定本案合同无效并无不当。 艾科公司向一审法院起诉请求：依法确认2014年6月3日艾科公司与王爱婷订立的商铺认购合同书无效。 一审法院认定事实：2014年6月3日，艾科公司与王爱婷签订商铺认购合同书一份，约定王爱婷购买艾科公司开发建设的位于东昌府区，单价3592.16元/平方米，面积40.23平方米。优惠后单价每平方米2716.43元，总价款109282元。合同签订后，王爱婷依约交付了首付款55782元，余款依照双方协议书约定办理按揭贷款后交付。因艾科公司出售商铺时至今无商品房预售许可证，导致王爱婷无法办理按揭贷款。现商铺已经建设完毕，基本具备使用条件。 一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房买卖合同》第十六条规定的商品房买卖主要内容，并且出卖人已经实际按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。艾科公司、王爱婷于2014年6月3日订立的认购合同书，虽名为认购合同，但是已经具备商品房买卖的实质内容，且艾科公司已经按照约定接受了王爱婷支付购房款，故该协议书应视为系双方订立的商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前已经取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效”。从双方订立合同至今，艾科公司未能取得商品房预售许可证，导致合同归于无效。但是，未能取得预售许可证的责任在于艾科公司，系艾科公司自身违背商品房销售的有关规定，导致合同无效，不能归责于王爱婷。因艾科公司自身过错导致合同无效，给王爱婷造成的损失，王爱婷可以另案主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认聊城艾科农业科技发展有限公司、王爱婷于2014年6月3日订立的《商铺认购合同书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由聊城艾科农业科技发展有限公司承担。 二审过程中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王爱婷提交了聊城兴农绿色农业发展有限公司仲裁申请书一份，证明该公司于2016年承接了艾科公司涉案项目，目前权利义务承接人应是聊城兴农绿色农业发展有限公司。艾科公司对仲裁申请书的真实性无异议，但认为是内容、事实与本案不同，申请书是聊城兴农绿色农业发展有限公司与被申请人签订的商铺补充协议，而本案聊城兴农绿色农业发展有限公司没有与王爱婷签订补充协议，不能说明聊城兴农绿色农业发展有限公司购买了本案涉及的商铺，其权利义务聊城兴农绿色农业发展有限公司没有承接，所以该证据不能证明上诉人要证明的目的。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案是确认合同无效纠纷，双方当事人二审争议的焦点：1.艾科公司是否具备诉讼主体资格；2.一审确认商铺认购合同书无效是否正确。 关于艾科公司是否具备诉讼主体资格的问题。本案中，艾科公司与王爱婷签订商铺认购合同书，并收取了首付款，艾科公司作为认购合同一方当事人，具备诉讼主体资格。王爱婷虽主张艾科公司已将涉案项目出售给聊城兴农绿色农业发展有限公司，但其提交的仲裁申请书并不能充分证明其主张，对其主张本院不予支持。 关于一审确认商铺认购合同书无效是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前已经取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效”。本案中，艾科公司至今未取得商品房预售许可证，一审根据上述法律规定认定艾科公司与王爱婷签订的商铺认购合同书无效并无不当，本院依法予以维持。王爱婷还主张艾科公司在房屋价格大幅上涨的情况下主张合同无效违背诚实信用原则，但本案起因是艾科公司在涉案商铺建设完毕、事实上已不能取得商品房预售许可证的情况下，要求王爱婷按照原认购合同约定的价格支付剩余房款并接收商铺，但王爱婷因商铺公摊面积等原因拒绝支付房款。艾科公司并未要求王爱婷支付超过认购合同约定数额的房款，不是为获取更大的利益主张合同无效，并未明显违背诚实信用原则。艾科公司因没有商品房预售许可证导致认购合同无效，其自身存在过错，王爱婷可另行起诉要求艾科公司返还已交房款并赔偿相应损失。 综上所述，王爱婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王爱婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年九月二十九日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠