广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15845号上诉人（原审原告）：卢顺流，男，1943年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁伟生，男，1970年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾恩柱，广东五羊律师事务所律师。上诉人卢顺流因与被上诉人袁伟生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初21475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢顺流上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持卢顺流的全部诉讼请求；3.袁伟生承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：（一）一审法院程序违法。其一，因卢顺流配偶黄某及袁伟生前妻卢某媮与本案存在直接的利害关系，一审法院应将前述两人列为本案的第三人。其二，一审法院未归纳本案的争议焦点，未明确本案的法律关系性质及民事行为的效力，未将卢顺流的陈述、举证、质证及辩论意见准确、真实、全面的反映在一审判决书中。一审判决书载明本案适用普通程序，但判决书落款处却仅有经办法官的署名。其三，一审法院认定本案的案由为房屋买卖合同纠纷，但一审法院未审查认定卢顺流与袁伟生之间是否存在房屋买卖合同法律关系。根据2000年12月《协议书》及2000年12月4日《购房协议》等案涉事实及证据，卢顺流与袁伟生之间不存在买卖案涉房屋的关系及事实，卢顺流与袁伟生之间仅产生转让购买案涉房屋名额的纠纷，即最高人民法院相关裁判规则、指导意见及判例所谓的借名买房纠纷。案涉房屋至今仍然没有任何的产权权属证明文件，袁伟生至今仍未取得案涉房屋的权属证书。（二）一审法院认定事实错误。首先，一审判决查明的2019年12月13日《情况说明》、2020年2月27日《关于协助调查函的回复》事实部分与本院认为自相矛盾，《协议书》《收条》合法有效，应予以保护。其次，一审法院遗漏审查卢顺流与袁伟生签订的《协议书》《收条》是否真实，案涉房屋的购房款是何人缴交，案涉房屋何时交房及房屋交房至今袁伟生为何未对房屋提出过权属主张或利益异议。袁伟生在本案一审庭审时，否认2000年12月《协议书》《收条》及2000年12月4日《购房协议》的真实性，并在一审法院向其释明之后，仍没有提出相应的司法（笔迹）鉴定申请。一审判决也没有查明卢顺流是否已根据2000年12月《协议书》第6条的约定向袁伟生支付了购买案涉房屋名额费2万元的事实。最后，袁伟生提供的《收款收据》是其购买1401房的支付凭据，而非购买案涉房屋的单据，根据民事诉讼证据的相关规定，袁伟生应承担举证不能的法律后果。（三）卢顺流在本案一审提出了继续履行2000年12月《协议书》，诉请确认卢顺流享有案涉房屋的产权及使用权。对此，袁伟生既没有提起反诉，也没有另案起诉，主张其相应的权利。但是，一审判决超诉讼请求的认定袁伟生全额支付了购买案涉房屋的购房款项并享有案涉房屋的业权。事实上，根据2000年12月《协议书》第1条的约定，无论案涉房屋是否取得权属证书，卢顺流都永久地享有案涉房屋的使用权。在案涉房屋可以办理房地产权证时，袁伟生应协助卢顺流办妥案涉房屋的权属证书。综上，恳请二审法院判如所请。袁伟生二审答辩称，同意一审判决，我方认为案涉事实清楚，一审适用法律正确，不同意卢顺流的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。卢顺流于2019年8月13日向一审法院起诉请求：1.判决袁伟生继续履行《2000年12月协议书》内容，确认卢顺流享有广州市海珠区xx路xx号xx座1005号房屋的使用权；2.判决袁伟生承担诉讼费。一审法院认定事实：卢顺流提交其与“袁伟生”于2000年12月的《协议书》、《收条》、“袁伟生”与“广州市海珠区联星新港经济合作社”于2000年12月4日签订的《购房协议》，其中《协议书》载明“袁伟生”（甲方）与卢顺流（乙方）经协商，甲方将广州市xx路xx号xx座1005号房的产权及使用权全部转让给乙方，协议如下：1.该房现为新凤凰村集体宅基地证，现卖给乙方后所有使用权和用途全部归乙方自行安排。4.乙方向甲方购买此房的名额费用为2万元。甲方不需负责该房的房价及该房屋的一切设施费用，且其一切费用均由乙方直接交给统一的卖房单位或管理单位，甲方不负责日后该房屋的任何经济问题。6.付款方式乙方一次性付清给甲方；等。《收条》载明“现本人袁伟生收到黄某购买广州市xx路xx号xx座1005号名额费用贰万元正”。《购房协议》载明“联星新港经济合作社（甲方、出售方）、袁伟生（乙方、购房方），为改善社员居住条件经有关部门批准我社在新凤凰直街142号路段（建房规划用地A区内）建社员集资房。一、售价工程费用及面积计量：（1）初步暂定2000元/平方米。现甲方根据社内在职在册社员的户数集资兴建。三、集资方法及期限：乙方分三期向甲方交缴集资款，首期5万元在今年十月前交缴。第二期5万元今年12月4日前交缴、共10万元，方能参加签约、执筹。”；等。袁伟生不确认《协议书》、《收条》、《购房协议》的真实性，但未提出笔迹鉴定。袁伟生提交其与广州市海珠区xx街联星新港经济合作社于2019年5月24日签订的《购房协议》及广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社同日作出的《证明》，其中《购房协议》载明“广州市海珠区x街联星新港经济合作社（甲方、出售方）、袁伟生（乙方、购房方），经有关部门批准我社在江怡路××路段（××规划用地××区内）兴建社员集资楼。现址：江怡路303-313-323号。甲方根据新港经济合作社内在职在册集资的社员签定本购房协议：一、乙方购得位于xx路xx号1005房屋。该房屋已于2001年2月19日交付乙方。二、售价工程费用及面积计量（1）经结算定1800元/平方米。”；等。《证明》载明“兹证明袁伟生。是广州市海珠区xx路xx号1005房社员集资楼的业主”。卢顺流对上述证据不予确认。一审法院根据卢顺流申请，向广州市海珠区昌岗街联星经济联合社、广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社发函调查，调查内容为：1.位于广州市海珠区xx路xx号1005房的房屋底档（包括但不限于申请表、中标情况、产权证明、缴费证明、收据、合同等）；2.上述房屋是否属于经济合作社集资建房？该房屋能否由非社员购买？能否在社员与非社员之间进行流转？3.两份时间分别为2000年12月4日、2019年5月24日的购房协议是否均为贵社与袁伟生签订？若两份合同均真实，以哪份协议为准？为何会签订两份购房协议？是否存在虚假协议的情况？广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社于2019年12月13日作出《情况说明》，载明“我社地址：新凤凰直街160-188号（双号）、江怡路301号-327号（单号）的大楼，于2000年7月竣工并交付使用。该大楼是社员集资建房，由于当时有部分社员放弃购买，我社资金不足，因此将社员放弃购买的剩余套间由我社出售给非社员。社员集资楼的购买条件和资格规定等由联星经济联合社制定，社员自己名额下的房屋由社员自行处理，一切由此引起的纠纷及法律责任与我社无关”。广州市海珠区xx街联星经济联合社于2020年2月27日作出《关于协助调查函的回复》，载明“1.该房屋是属于经济合作社的社员集资建房；2.该社员集资楼的建设、使用、管理均由新港经济合作社负责；3.联社规定：社员住宅的认购对象，必须是持有社员证的在册社员和退休社员，在村办企业工作的在册社员，在村委会、联社总公司工作的在册社员。多层社员住宅的房屋（套间）产权人，依法获得房屋产权后五年，才能依法办理产权继承或产权转移，产权继承人必须是合法继承人；产权转移对象必须是我村持有的《社员证》或《后备社员证》的社员和其本人亲属”。除此之外，上述单位还提交《收款收据》三张及《购房协议》，其中时间为2000年7月11日、2000年12月4日的《收款收据》均载明收到袁伟生社员建房款5万元；未载明时间的《收款收据》上载明名称为黄某（袁伟生），金额为80258元。《购房协议》与袁伟生提交的《购房协议》一致。经释明，卢顺流坚持本案诉讼请求并称因时间久远，没有保留付款、取款凭证。卢顺流、袁伟生均确认案涉房屋尚未办理产权登记手续。另查，卢顺流与黄某为夫妻关系，卢顺流与黄某均非广州市海珠区x镇联星经济联合社社员。袁伟生为广州市海珠区xx镇联星经济联合社的社员。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。现根据法院调查结果，广州市海珠区xx街联星经济联合社已明确案涉房屋属于经济合作社的社员集资建房；该社员集资楼的建设、使用、管理均由新港经济合作社负责；社员住宅的认购对象，必须是持有社员证的在册社员和退休社员，在村办企业工作的在册社员，在村委会、联社总公司工作的在册社员。卢顺流及配偶黄某均非该社社员，卢顺流主张其享有案涉房屋的使用权，但卢顺流未提交充分证据证明袁伟生出售购房资格、亦未充分证明其或配偶支付全部房屋价款，袁伟生对此不予确认，且根据法院调查的结果，亦未反映存在卢顺流向经济联合社或经济合作社交纳房款、签订合同、认购房屋的行为，故卢顺流诉请依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年4月20日判决如下：驳回卢顺流的全部诉讼请求。一审案件诉讼费3900元，由卢顺流承担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，卢顺流向本院提交证人黄某出具的证词，拟证实案涉房屋购房资金是由卢顺流与黄某支付，房屋一直由卢顺流和黄某接收和居住使用等。证人证词主要内容为：本人是卢顺流的配偶，案涉1005房是我与卢顺流结婚之后在婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产，一审法院应当追加本人列为第三人参加诉讼。关于案涉房屋购买过程，袁伟生及其夫妻可以购买两套集资房，但由于没有足够资金，袁伟生将其中一套集资房（即1005房）的购房名额以2万元转让给我方。当时卢顺流是在信用社提取现金18万元放在摩托车座位下的储物箱，找到卢某媮，其收款后再转交给“村委”。之后卢某媮将“村委”开具的《收款收据》交给我们。因此1005房是由我们出资购买，并由我们收楼后使用至今，期间还对1005房进行了装修和维修。袁伟生则另行购买了1401房，并与卢某媮一直在1401房共同居住生活。袁伟生质证认为对证人证言不予确认，黄某与卢顺流是夫妻关系，其证据效力由法庭核实。关于付款情况，根据经济合作社出具的《收款收据》，其中两笔款项在2000年12月4日《协议书》之前已经支付，黄某所述实际由其将购房款交给袁伟生支付有违常理；关于收房及房屋使用的情况，由于卢顺流与黄某当时仍与袁伟生存在亲属关系，对其居住事实没有异议，但不能由此认定其是实际购房人。袁伟生向本院提交三张《收款收据》，分别载明：1.2000年7月15日收社员集资建房款50000元；2.2000年12月4日收社员集资建房款50000元；3.2001年7月16日“B座14楼01房……已收10万元，现收现金108313元”，拟证实袁伟生母亲黄某玲向新港经济合作社所购集资房广州市海珠区江怡路313号1401房，已另行付清集资款，本案一审提供的收据均系缴交案涉房屋款项。卢顺流质证表示对三张收据均不确认，并认为：其一，卢顺流未参与收据形成过程，不确认其真实性。其二，仅有一张收据写有“1401房”的内容，其他收据没有注明房号，不能证实其关联性。其三，收据中注明有现金收款的情况，与卢顺流提出现金缴交案涉1005房购房款也是相印证的，另在其中两张收据中记载有“黄凤玲”的名字，而本案收款收据也有一张载明名称为“黄某（袁伟生）”，由此可见袁伟生是将其购房指标转给了卢顺流。本院二审另查明：一审期间，卢顺流为证实案涉房屋由其全额出资购买，并一直居住使用的事实，提供证人卢某出庭作证。卢某到庭表示：其与卢顺流是父女关系，袁伟生原是其妹夫，后与其妹妹卢某媮离婚，听母亲说案涉房屋是其父母出资购买，房屋原由其父母和弟弟卢某杰一起居住等。袁伟生对于案涉房屋的使用情况表示：确认2002年起由卢顺流、黄某与卢绍杰共同居住使用，之所以同意卢绍杰使用房屋是为了方便照顾卢顺流和黄某，2008年卢顺流、黄某搬离案涉房屋，由于卢绍杰没有购房，因此同意其与家人继续居住在案涉房屋内。袁伟生表示其与卢某媮于2000年1月结婚，2015年10月离婚，之所以同意卢顺流与卢某杰免费居住案涉房屋也是因为与卢某媮存在夫妻关系，从照顾其家人角度考虑的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：卢顺流依据2000年12月《协议书》的约定，主张其享有对案涉房屋的使用权是否成立。本院对此评析如下：首先，关于卢顺流所提交的2000年12月《协议书》性质的认定。该协议已载明卢顺流、袁伟生分别为买卖双方，同时明确约定“袁伟生将广州市xx路xx号xx座1005号房的产权及使用权全部转让给卢顺流”，故该协议约定事项符合房屋买卖合同的基本法律特征。且从广州市海珠区xx街联星经济联合社出具的复函及广州市海珠区xx街联星新港经济合作社出具的《收款收据》，均能反映该房屋认购对象仅限于经济联合社社员，有关购房款项亦均是以袁伟生名义向经济合作社缴纳，广州市海珠区xx街联星新港经济合作社所作出的《证明》也表明其仅确认袁伟生为案涉社员集资楼的业主。因此，卢顺流上诉主张其订立该《协议书》是受让“购买1005房的购房资格”，缺乏事实依据，本院不予认定。一审法院据此确认本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以维持。其次，关于卢顺流是否可依据该协议取得对案涉房屋的使用权问题。诉讼中，袁伟生对于2000年12月《协议书》落款处其本人签名真伪持有异议，但在没有证据推翻的情况下，本院对该《协议书》的真实性予以认定。但即便该协议真实，因双方均明确知晓案涉房屋系在农村宅基地上建造，而卢顺流并不具备该农村集体经济组织的社员身份，故双方达成的宅基地上房屋买卖交易亦因违反《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条的强制性规定而归于无效。卢顺流据此主张继续履行协议并确认其享有房屋使用权均缺乏法律依据，本院不予确认。至于卢顺流上诉提出其与袁伟生实际达成“借名买房”协议，该房屋权属归其实际享有的问题。本案中，双方并未签订“借名买房”的书面合同，且关于案涉房屋款项的缴纳，卢顺流虽主张购房集资款18万余元均由其实际出资，并分别于一、二审提供证人卢某、黄某的证词，但卢某、黄某均是卢顺流的亲属，与讼争事实存在直接利益关系，故在缺乏相应转款凭证或其他证据佐证的情况下，仅根据证人单某陈述并不能认定其主张的付款事实。反之，袁伟生所提供的2000年7月11日、12月4日《收款收据》中均明确记载为“收到袁伟生社员建房款”，故本院对卢顺流提出由其实际支付全部房款的主张不予确认。此外，关于卢顺流实际居住使用案涉房屋的问题，袁伟生已就此作出合理解释，在双方存在特定身份关系的情况下，卢顺流及其家人居住使用该房屋，并不能据此推定袁伟生已确认该房屋权属实际归于卢顺流享有。据此，本院对卢顺流提出的“借名买房”主张亦不予确认。至于卢顺流是否向袁伟生及经济合作社支付过部分款项，属于双方形成的其他债权债务关系，不影响讼争房屋权属的认定，本院对此不作审查，卢顺流可另循法律途径主张权利。综上所述，卢顺流的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3900元，由卢顺流负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月十八日书记员 杨 希叶小琳