贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4164号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：金波，男，1968年10月2日出生，仫佬族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人金波商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人金波委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情将办证违约金计算标准下调至按已付付款日万分之零点一；撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审认定上诉人不开具发票，以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，违约金也应综合考量进行下调至10%。3.被上诉人诉请违约金的主张是从2017年7月17日起算的，未曾变更，原判以2017年5月9日开始计算，判决已超过诉讼请求，请二审予以改判。4.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人金波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告金波起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金25636元（违约金以362190元为基数，按日万分之一的标准，从2017年7月17日起计算到2019年6月29日止）；2.判决被告退回不应该由原告承担燃气入户费、水表入户费、电表入户费合计3355元及利息，利息按人民银行同期同类贷款利率的130%计算至被告实际退回之日止。一审认定事实：2013年9月27日，以金波为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积136.66平方米，套内建筑面积112.06平方米。房屋总价款362190元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用一次性付款，在2013年9月27日前向出卖人支付全部购房款。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款360897元，以及各项开户费及交易费3780元。2016年5月13日，被告将涉案房屋交付原告使用。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费495元。2015年7月22日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告通知业主提交办证资料。2019年6月29日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书，不动产权证书编号：黔（2019）毕节市不动产权第0020784号。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年5月13日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年5月8日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件并通知提交办证资料时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年5月9日。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月14日提起诉讼并未超过诉讼时效，故被告的诉讼时效抗辩主张不成立，不予采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月9日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款360897元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月9日计算至2018年1月15日，违约金为9058.51元（360897元×0.01%/日×251日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3355元的诉讼请求，原告予以支持3285元（3780元-495元）。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告金波逾期办理房屋权属证书违约金9058.51元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告金波开户费共计3285元；三、驳回原告金波的其他诉讼请求。案件受理费262元，由原告金波负担208元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担54元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准是否正确；2.开户费应否退还。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，应以交房时起算违约金。但根据查明的事实，案涉违约金应从2017年5月9日起算，但被上诉人主张的起算时间为2017年7月17日，应在其诉请范围内予以支持，原判计算违约金的起始日期有误。上诉人关于逾期办证违约金起算时间错误的上诉理由部分成立，对成立的部分予以采纳。故上诉人应支付的案涉违约金为6603.68元（以被上诉人已付购房款360897元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年7月17日计算至2018年1月15日）。关于违约金标准应否调减的问题。合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费应否退还的问题。本案中，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1361号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告金波开户费共计3285元”、“驳回原告金波的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1361号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人金波逾期办理房屋权属证书违约金6603.68元。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费262元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担54元，被上诉人金波负担208元；二审案件受理费108元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印