河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11272号上诉人（原审原告）：王盼，女，汉族，1990年9月26日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：卓华锋，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赛赛，河南陆达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高治，男，汉族，1977年3月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李利，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州五环房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区三全路99号1号楼1-2层附8号。法定代表人：吴庆亚，该公司经理。委托诉讼代理人：李玲玲，河南嘉同律师事务所律师。上诉人王盼因与被上诉人高治、郑州五环房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初11326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人王盼的委托诉讼代理人卓华锋，被上诉人高治的委托诉讼代理人李利，被上诉人郑州五环房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人李玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王盼上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第四项，改判为：被上诉人高治返还上诉人定金5万元并赔偿违约金50000元及购房差价损失39000元，被上诉人郑州五环房地产营销策划有限公司承担连带赔偿责任。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人在一审中提交的郑州市不动产登记中心出具的涉案房屋历史查封情况显示，郑州市管城回族区人民法院于2018年12月4日查封了涉案房屋，查封期限至2020年12月3日。本案核房是于2019年4月28日进行的。上述查封系因案外人马涛诉被上诉人高治民间借贷纠纷案件，该案于2019年1月29日调解结案。后案外人马涛申请执行，并于2019年4月25日向法院提出撤回执行申请，涉案房屋于2019年4月26日被法院解除查封。后涉案房屋于2019年5月17日被郑州市金水区人民法院查封。2019年12月13日，案外人马涛申请恢复执行，再次查封了涉案房屋。从上述事实可以推断，2019年4月17日，本案合同签订时，高治知道自己被诉以及涉案房屋被查封的事实，且处于查封状态；本案合同签订后，郑州五环房地产营销策划有限公司在协助高治核房过程中知悉涉案房屋被查封的事实，并于涉案房屋解除查封后打印查询证明。涉案房屋的历史查封情况，系本案关键事实证据，一审法院未予审查，明显不当，也未查明上述重要事实，属于认定事实不清。上诉人支付5万元定金后，二被上诉人一直以高治与开发商之间有矛盾，尚无法办理房本为由，拖延履行合同，直到上诉人发现郑州市金水区人民法院张贴的拍卖公告，才知道涉案房屋的真实情况。上诉人认为，如果二被上诉人不故意隐瞒上述情况，上诉人必然不会继续购买该房屋并支付5万元定金。被上诉人故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，根据合同约定，应当赔偿房屋总价款20%的违约金，上诉人基于各方面考虑自愿降低为50000元，同时，因二被上诉人的拖延，导致上诉人购买同小区同户型房产多支付39000元，高治也应当赔偿。郑州五环营销策划有限公司作为专业的二手房中介机构，应当了解查封对房产交易的法律后果，其在组织双方签订合同前未核实涉案房屋是否存在交易障碍，在知悉涉案房屋被查封后未如实告知上诉人，却要求上诉人继续履行合同支付定金，其未尽到必要的、审慎的审查、核实、告知义务，对导致上诉人无法顺利收回定金及39000元损失存在重大过错，应当承担连带赔偿责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在依法查明案件情况的基础上，依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人合法权益。高治辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人之上诉请求。一、高治与上诉人正式签订合同时，房屋为未查封状态。对于此前涉案房屋的查封历史，由于高治本人为遗传性听力一级残疾（全聋），其父母及妻子也是同样情况，并不能像正常听力人一样理解和知道房屋是否曾被查封、解封情况，且高治收取购房定金之前的历史的查封事由并不是本次上诉人购房目的不能实现的原因，2019年5月17日查封事由才是导致涉案房屋不能交易的原因。二、高治收到上诉人购房定金后，一直在为实现合同目的努力寻找解决办法：1.积极找房屋查封申请人王琦解决纠纷，双方达成执行和解协议，后对方反悔，导致房子一直不能解封；2.高治自2019年6月份即将涉案房屋交付给上诉人免费居住至2020年5月7日法院要求腾房时止，已最大限度弥补上诉人可能产生的损失；综上，高治在与上诉人签订合同时，无法预见房屋交易不能情形，后又为实现合同目的尽了最大努力，现自愿接受一审法院判决承担已付款项20%违约金的裁判结果，请求依法驳回上诉请求。郑州五环房地产营销策划有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。为了核房，2019年4月28日郑州五环房地产营销策划有限公司要求高治前往郑州市不动产登记中心查询涉案房屋的房产登记信息。查询结果显示房屋“无查封”。该不动产查询信息在一审期间郑州五环房地产营销策划有限公司已向法庭提交。在核房通过后，《郑州市存量房买卖合同》才生效，上诉人于次日按照合同约定向被上诉人高治支付了5万元定金。郑州五环房地产营销策划有限公司作为居间方，已经积极履行了合同义务，《郑州市存量房买卖合同》中明确约定房屋价款、付款方式、房产转移登记、解押注销登记的具体时间、缴纳税费等条款以及双方权利义务的分配。为了避免交易房屋出现查封不能履行的情况，所以三方在签订《郑州市存量房买卖合同》时，合同第十五条第（二）项第1款才约定“此房核房通过后可正常交易，此合同生效。”郑州五环房地产营销策划有限公司作为居间方已经尽到了必要的注意义务。导致涉案房屋不能履行的根本原因是因2019年5月17日的查封，该查封是发生在合同履行期间，这根本不是郑州五环房地产营销策划有限公司所能够避免的。是因高治欠付他人款项才导致的查封，郑州五环房地产营销策划有限公司根本不知情。郑州五环房地产营销策划有限公司也是在上诉人得知金水法院张贴公告时告知郑州五环房地产营销策划有限公司后，郑州五环房地产营销策划有限公司才知道涉案房屋被查封。上诉人不能把高治的违约责任强加给郑州五环房地产营销策划有限公司。郑州五环房地产营销策划有限公司不是卖方，也不房屋的所有权人，郑州五环房地产营销策划有限公司仅是居间方。在合同履行期间，因高治欠付开发商的钱，开发商拒绝协助高治办理不动产权手续，导致合同履行缓慢。双方在发生纠纷后，郑州五环房地产营销策划有限公司积极同双方协商，高治同意把涉案房屋提前交付上诉人居住使用，因高治违约，导致合同履行缓慢，高治同意把涉案房屋的成交价降低至140万元。上诉人居住使用涉案房屋近半年。涉案房屋被查封是在房屋买卖合同履行期间，郑州五环房地产营销策划有限公司对高治欠付其他人钱的情况均不知情。在签订合同时，被上诉人高治明确承诺在一个月内不动产权证就能办好，双方在《郑州市存量房买卖合同》第四条第（四）项中明确约定高治于2019年6月1日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，约定最迟于2019年6月30日前办理完毕注销抵押登记手续。郑州五环房地产营销策划有限公司在合同履行期间没有任何过错，相反双方在发生纠纷后，郑州五环房地产营销策划有限公司一直积极同双方协商，且初步达成了一致意见。但最终因涉案房屋被法院查封，导致合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定以及《居间服务合同》第一条第2项的约定，双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，双方应向郑州五环房地产营销策划有限公司支付合同约定的居间代理费。根据《居间服务合同》第一条第1项的约定，郑州五环房地产营销策划有限公司为双方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领上诉人实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。郑州五环房地产营销策划有限公司作为居间方，完成了该条约定的所有义务。根据《居间服务合同》第四条第3项的约定，郑州五环房地产营销策划有限公司收取的居间服务代理费用不应当返还，高治作为违约方，上诉人应当要求被上诉人高治赔偿该笔费用。但是一审法院判令郑州五环房地产营销策划有限公司返还上诉人居间代理费23040元及过户服务费2000元，郑州五环房地产营销策划有限公司现同意一审判决的意见，同意向上诉人返还。根据上诉人一审提交的历史查封情况，仅能证明在核房前房屋有查封，但为了履行合同，高治已经积极解决，在核房时涉案房屋是无查封状态。而这些证据也仅能证明高治对核房前的查封情况明知，郑州五环根本不知情。上诉人不能强加答辩人的责任，更不能歪曲事实。导致本案合同无法履行的根本原因是2019年5月17日的查封，该查封是发生在合同履行期间。本案无法履行与核房前的查封无关，上诉人不能混淆事实。包括金水法院的腾房公告及拍卖均是因2019年5月17日的查封。在合同签订时及合同履行期间，郑州五环房地产营销策划有限公司均已尽到了必要的、审慎的审查、核实义务。综上所述，在合同履行期间郑州五环房地产营销策划有限公司没有任何过错。根据合同的约定及相关法律规定，上诉人要求郑州五环房地产营销策划有限公司对高治的违约行为承担连带责任明显缺乏事实和法律依据。望法院查明案件事实，依法驳回上诉，维持原判。王盼向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告于2019年4月17日签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.依法判决被告高治返还原告定金50000元，赔偿原告违约金288000元及购房差价损失39000元；3.依法判决被告五环公司返还原告居间代理费23040元、过户服务费2000元，并对上述第2项诉讼请求承担连偿责任；4.本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：一、2019年4月17日，原告王盼（买受人、乙方）与被告高治（出卖人、甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》，约定甲方将其名下位于郑州市金水区龙门路南丰庆路西8号楼2单元1803号的房屋出售给乙方，成交价格144万元，购房合同号150××××8507；甲乙双方通过郑州五环房地产营销策划有限公司居间介绍成交；合同约定甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；合同约定定金50000元，乙方于核房通过后当日向甲方支付第一笔定金50000元；乙方于核房通过后20个工作日内向甲方支付第一笔购房款450000元；于网签后1个工作日内向甲方支付第二笔购房款930000元。合同第十条违约责任中约定，甲方若出现根本违约行为，乙方有权要求解除房屋买卖合同，并要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金。合同还约定了其他内容。二、原告王盼（买受方、乙方）与被告高治（出卖方、甲方）、五环公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就案涉房屋签订《郑州市存量房买卖合同》；甲乙双方同意，乙方应支付丙方居间代理费23040元。三、2019年4月29日，原告支付被告高治定金50000元，高治向原告出具《定金收据》一份。四、2019年4月22日，该院发出（2019）豫0105执14378号公告一份，载明王琦诉高治、刘璐借款合同纠纷一案，该执行期间，该院依法查封高治名下位于金水区××楼××单元××号房××套。现将对该房产进行评估、拍卖。五、案涉郑州市金水区龙门路南丰庆路西8号楼2单元1803号房屋现地址为金水区丰庆路118号8号楼2单元18层1803号，登记产权人系河南瀚宇置业有限公司，面积90.85平方米，2019年5月17日由该院预查封，查封期限2019年5月17日-2022年5月17日；于2020年4月7日由郑州市管城回族区人民法院预查封，查封期限2020年4月7日-2023年4月6日。六、庭审中，被告五环公司认可签订合同时涉案房屋尚未办理房产证。居间代理费23040元和过户费2000元都已收到，现同意返还2000元过户费，居间代理费不同意返还。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告按约已交付被告高治定金50000元，支付五环公司居间代理费23040元及过户费2000元，现案涉房屋因另案被法院查封，导致合同目的不能实现，原告主张解除涉案合同，该院予以支持。根据庭审查明事实，原被告双方于2019年4月17日签订《郑州市存量房买卖合同》，2019年4月29日原告支付被告高治定金50000元，该院于2019年5月17日将案涉房屋进行预查封，双方在履行合同期间房屋被该院预查封，原告未充分证据证明被告高治签订合同时明知或者应当明知其房屋存在交易不能事实，原告主张被告高治赔偿购房差价损失，缺乏依据，该院不予支持。涉案房屋被法院查封，原告所购房屋目的不能实现，结合原告已付款项情况，被告高治理应返还原告定金50000元，并按照已付款项的20％支付违约金10000元，原告主张过高部分，该院不予支持。被告五环公司应当返还原告居间代理费23040元及过户费2000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告王盼与被告高治、郑州五环房地产营销策划有限公司之间于2019年4月17日签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》解除；二、被告高治于本判决生效后十日内返还原告王盼定金50000元并支付违约金10000元；三、被告郑州五环房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告王盼居间代理费23040元及过户服务费2000元；四、驳回原告王盼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3665元，由原告王盼负担2890元，被告高治负担775元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据1，（2018）豫0104财保382号民事裁定书打印件一份（来源：中国裁判文书网）；证据2，（2019）豫0104执2553号执行裁定书打印件一份（来源：中国裁判文书网）；证据3，（2019）豫0104执恢2982号执行裁定书打印件一份（来源：中国裁判文书网）。证明内容：马涛诉高治民间借贷纠纷案，马涛于2018年11月22日向郑州市管城回族区人民法院申请财产保全，该院于2018年12月4日查封了涉案房产。该案最终调解结案，该院于2019年1月29日作出（2019）豫0104民初1369号民事调解书，高治未履行，马涛向该院申请强制执行，并于2019年4月25日撤回执行申请，该院于2019年4月26日解除涉案房产的查封。证明目的：本案合同签订时，高治知道自己被马涛起诉以及涉案房屋被查封的事实；结合本案《郑州市存量房买卖合同》第十五条（二）“此房核房通过后可正常交易，此合同生效”的补充约定，可以推断，郑州五环房地产营销策划有限公司在本案合同签订前，已经知道涉案房屋被查封的事实；郑州五环房地产营销策划有限公司向王盼出示的涉案房屋查询证明是2019年4月28日打印，也可以推断，郑州五环房地产营销策划有限公司在协助高治核房过程中知道涉案房屋被查封的事实，并于解除查封后才打印涉案房屋的查询证明。证据4，（2019）豫0105民初14253号之一民事裁定书一份（来源：中国裁判文书网）。证据5、（2019）豫0105民初14253号民事判决书一份（来源：中国裁判文书网）。证明内容：王琦于2019年2月27日就其与高治、刘璐民间借贷纠纷案诉至郑州市金水区人民法院，该院于2019年5月5日作出裁定，于2020年5月17日查封涉案财产，于2019年5月21日作出判决。证明目的：高治在本案合同签订前，同时被王琦起诉，并应当知道涉案房屋于2020年5月17日被查封的事实。高治质证称：对第一组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该组证据显示涉案房屋的解封时间是2019年4月26日，本次交易的核房时间是2019年4月28日，在核房时该房屋已经解封，故上诉人提交该组证据并不是涉案房屋不能交易的事由。第二组证据真实性无异议，证明目的有异议。该组证据显示涉案房屋是于2019年5月5日由法院作出裁定，2019年5月17日被查封，查封事由发生在涉案房屋交易期间，在此后交易过程中，高治也积极与查封申请人王琦解决纠纷，曾经达成执行和解协议，在一审庭审中已经提交，后来由于王琦反悔，导致房子一直不能解封，所以，本次的查封事由是高治在与上诉人签订销售房屋买卖合同时不能够预见的。郑州五环房地产营销策划有限公司质证称：对证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。对于核房前房屋的查封情况，郑州五环房地产营销策划有限公司并不知情，导致本案房屋买卖合同无法履行的根本原因是因为涉案房屋于2019年5月17日被法院查封。郑州五环房地产营销策划有限公司在签订合同时在合同第15条第二项约定，此房核房通过后此合同生效的约定。通过这个约定更加能够证明郑州五环房地产营销策划有限公司在提供居间服务合同时，已经尽到了必要的审查核实义务。关于郑州市存量房买卖合同全部内容是格式条款，所有通过郑州五环交易的房屋在提供居间服务时用的全部都是同一个合同版本，该三组证据不能达到上诉人的证明目的。在房屋买卖合同履行期间涉案房屋被查封，这根本不是郑州五环房地产营销策划有限公司能够避免的。因为高治欠付他人款项的事情，郑州五环房地产营销策划有限公司根本不知情，上诉人不能因此强加郑州五环房地产营销策划有限公司的责任。对证据四证据五的真实性没有异议，但是对这个证明目的有异议。该证据仅能证明高治对王琦起诉的这个事情知情，并不能证明郑州五环房地产营销策划有限公司知情，更加不能证明郑州五环房地产营销策划有限公司在合同履行期间有过错。根据当事人举证质证情况，本院经审查认为，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明，案涉房屋成交价格为144万元，一审对该款项的认定存在笔误，本院予以更正。本院经审理查明的其他事实同一审法院认定的其他事实。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人于2019年4月17日签订的《郑州市存量房买卖合同》第十五条第（二）项其他补充约定部分约定“经甲乙双方友好协商，此房核房通过后可正常交易，此合同生效”。双方对合同生效条件进行了约定，自条件成就时合同生效。本案中，虽然双方在签订合同之前，案涉房屋处于被查封状态，但双方合同约定的生效条件尚未成就，双方签订的合同尚未生效，案涉房屋以前的查封信息在合同未生效时对双方无影响。郑州五环房地产营销策划有限公司在核房时，案涉房屋不存在查封信息，此时案涉房屋不存在不能正常交易的情形，双方签订的合同约定的生效条件已成就，此时合同生效，各方均应全面履行各自的义务。合同生效后，王盼于2019年4月29日向高治支付了定金，并向郑州五环房地产营销策划有限公司支付了居间代理费和过户费等费用。后案涉房屋于2019年5月17日被人民法院预查封，合同目的不能实现。据上，在双方合同约定的生效条件成就时，案涉房屋并不存在因查封而不能正常交易的情形，故王盼称高治和郑州五环房地产营销策划有限公司故意隐瞒房屋被查封的事实而要求其承担房屋购房差价损失的依据不足，一审未支持王盼购房差价损失的请求并无不当。一审根据本案情况，酌定由高治返还王盼5万元定金并按王盼已付款项的20%支付违约金10000元，系在正确认定案件事实的基础上依法行使自由裁量权，亦无不当。综上所述，王盼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3080元，由王盼负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年九月十一日书记员 赵凌杰