广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2276号原告：韶关市莱斯物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区***************物业用房。法定代表人：陈艳芳，总经理。委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信（始兴）律师事务所律师。被告：梁咏玲，女，汉族，1982年9月26日出生，住韶关市浈江区****莱斯豪苑G栋2505，公民身份号码：440************626。被告：谢连军，男，汉族，1982年12月23日出生，住韶关市浈江区**************，公民身份号码：440************936。原告韶关市莱斯物业服务有限公司（以下简称莱斯物业公司）与被告梁咏玲、谢连军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告莱斯物业公司的委托诉讼代理人刘炼鑫、被告谢连军到庭参加诉讼，被告梁咏玲经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱斯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费5205.6元(2017年7月1日至2020年6月30日)、水费1761元(2017年6月1日至2020年6月30日)、公摊费1356.77元(2017年6月1日至2020年6月30日)，前述全部款项共计：8323.37元；2、物管费违约金2030.18元、水费违约金811.56元、公摊费违约金629.6元(违约金按年利率24%的标准计算，其中物业费从2017年7月4日起暂计至2020年7月3日止，水费从2017年6月1日起暂计至2020年6月30日止，公摊费从2017年6月1日起暂计至2020年6月30日止，前述款项的余下违约金计至被告实际付清上述款项之日止),前述全部款项共计：3471.34元；3、判令由被告承担本案原告的律师费用3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为“莱斯豪苑”住宅小区的物业服务公司，被告于2012年5月23日与韶关市莱斯房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了莱斯豪苑的G栋2505号房屋，房屋建筑面积为97.72平方米。后被告又于2012年9月9日与原告签订了《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》，合同约定：被告同意由原告为其提供物业管理服务，被告应按季向原告支付物业服务费并在当季首月的3号前支付，物业服务费按照产权证所示的建筑面积计收，电梯住宅房屋从2011年3月1日至2016年2月29日，按建筑面积1.28元/平方米/月计收；从2016年3月1日至2021年2月28日，按建筑面积1.48元/平方米/月计收，且原告可提供水电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务。若被告未按期支付物业服务费及其他本协议约定的费用，逾期则按天计以应付数额的4‰向原告支付违约金，原告有权通过诉讼向被告追偿拖欠的物业服务费及其他本协议约定的费用和相应的违约金，因此产生的一切诉讼费用(含律师费)亦由被告承担。合同签订后，原告依约向被告提供了水电费及燃气费的代扣代缴收费服务，被告亦按约缴纳应付款至2017年6月，但自2017年7月起，被告未再向原告支付物业服务费及原告为其代扣代缴的相关费用。经原告的多次催收，被告仍不履行付款义务。鉴于上述事实，被告的行为构成违约。根据《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》第一条第二项第5点、第五条第一项第1、第2、第3点、第七条与第十条第四项之规定，《民事诉讼法》的相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。被告梁咏玲未作答辩。被告谢连军辩称，一、被告未缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，其已构成违约。1、合同约定原告应该按三级标准服务。采取多种方式如走访、上门、问卷调查等，每年进行一次满意度调查，开展回访工作，回访率70％以上。然而原告从提供服务至今，至少近五年以上没有进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于不按时交物业费的业主也从未入户或电话调查是何原因，解决问题让业主主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，业主不缴费以后，原告便提起诉讼。2、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。原告从未开展过任何社区文化、体育活动。别的小区逢年过节都有文艺表演、座谈会等。3、建立健全的财务管理制度，接受业主的监督。定期公示专项维修资金的收支情况和收支余额。原告从第一批业主入住至今从未对财务收支进行公布。专项维修资金的收支情况和账目也未见公示。4、公共秩序维护，小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，做到有计划有记录。小区处于全开放式，本来防范难度大，靠启明北路的东门值班室24小时无人值班，值班室大门常年紧锁。安保效果惨不忍睹，经常出现问题。5、保洁服务，原告负责公共场所的清洁卫生，清运垃圾，保持环境卫生的干净。原告对公共场所的卫生清理非常差，每栋楼大门旁两个收集垃圾的方桶，每天晚上都是满桶后一地的垃圾，还有拾荒人员随意翻捡，无人制止，且桶边都是油迹也不清理，出现业主小孩摔倒案例。二、根据业主临时公约第二章第2条业主享有物业公共部位、公共设施、设备的所有权，共同使用的空地，包括电梯、停车场、公告栏等。三、根据物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置商业公告牌收入费用，并且没有向业主公示其收入流向，其广告收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要的成本后转入小区公共维修资金内，并向业主公布收支情况。四、其他。1、业主缴纳物业费原告只是开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。2、小区内损坏的公用设施常年没有更换，大厅玻璃大门左侧一拉就开，进出自由。电梯故障率高，经常坏，有业主被关电梯情况出现。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。六、合同法第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告于2012年购买房产同时缴纳物业费至2017年7月1日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。综上，被告延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条拒绝履行，暂时拒绝缴纳物业费。对本案的证据和事实，本院认定如下:2012年9月19日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》，约定：……第四条：委托物业管理服务期限由物业交付之日起，至通过合法程序更换物业服务企业时止。第五条：物业管理服务费。1、物业服务费从物业交付之日起开始计收；物业服务费在物业交付时起按商品房买卖合同所示的建筑面积计收，在办理房产证后物业服务费按产权证所示的建筑面积计收。2、乙方应按季(或按甲乙双方的约定)支付物业服务费并在当季首月的3号前支付，该物业服务费由甲方在当季首月的5号前从乙方提供的银行帐户中划转；乙方必须在银行帐户内及时存入足额的款项供甲方划转。3、电梯住宅房屋从2011年3月1日至2016年2月29日，为期伍年，按建筑面积1.28元/平方米/月；从2016年3月1日至2021年2月28日，为期伍年，按建筑面积1.48元/平方米/月；从2021年3月1日至本合同终止时止，按建筑面积1.68元/平方米/月收取，或者由甲方在物价部门核准指导价的基础上，根据物价指数变化等因素调整收费。4、非电梯住宅房屋从2011年3月1日至2016年2月29日，为期伍年，按建筑面积0.6元/平方米/月；2016年3月1日至2021年2月28日，为期伍年，按建筑面积0.8元/平方米/月；从2021年3月1日至本合同终止时止，按建筑面积1元/平方米/月收取，或者由甲方在物价部门核准指导价的基础上，根据物价指数变化等因素调整收费……第七条：代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理费用)，收费标准执行相关单位的规定；甲方不出具代收代缴费用的发票，乙方可向委托代扣的单位索取发票……第十条：违约责任。(一)甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。(二)乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。(三)甲方违反协议提高物业服务收费标准或乱收费的，乙方有权拒绝并有权要求甲方清退。(四)乙方应按本协议约定的收费时间(支付时间本协议有明确期限约定的按约定无明确期限约定的按甲方通知的时间为准)足额支付(含在银行账户内存入足额的款项，以供甲方划转)物业服务费、车辆停放费及其他本协议约定的费用，逾期则按天计以应付款数额的4‰向甲方支付违约金；甲方亦有权通过诉讼向乙方追偿其所拖欠的物业服务费、车辆停放费及其他的费用和相应的违约金，因此产生的一切诉讼费用(含律师费)亦由乙方承担。合同签订后，原告依约提供物业服务。原告认为，两被告是韶关市浈江区******************屋的业主，房屋建筑面积为97.72平方米，物业服务费为144.6元/月（97.72平方米×1.48元/平方米/月）。被告自2017年7月1日起至2020年6月30日止累计拖欠物业服务费共计5205.6元，2017年6月1日至2020年6月30日水费1761元，2017年6月1日至2020年6月30日公摊费1356.77元及相应违约金等。为此，原告于2020年7月31日与广东众同信律师事务所签订委托代理合同，产生律师费3000元。诉讼中，被告谢连军对原告主张的物业费、水费、公摊费金额均没有异议，愿意交物业费、水电费、公摊费，但不承担律师费、违约金、诉讼费。至本案判决时，原告仍未就水电公摊费用及公共收益情况进行公示提供证据证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告莱斯物业公司与两被告签订的《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》依法成立并有效，对双方当事人均具有约束力。原告莱斯物业公司依约为莱斯豪苑小区提供物业服务。被告梁咏玲、谢连军是涉案房屋业主，但未按时如数支付物业服务费、公摊费、水费。根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主”；第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……”规定，应承担违约责任。至于被告提出的物业管理问题,本院分析如下:首先,根据现有证据,不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次,即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵,但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告如认为原告不履行物业服务合同的约定,可通过正当途径主张权利,亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等,而非拒缴物业服务费。综上,本院认为被告抗辩意见不成立。被告谢连军对原告主张的物业费、水费、公摊费金额均没有异议，因此，两被告应付清截止2020年6月30日的物业服务费5205.6元、水费1761元、公摊费1356.77元给原告。关于违约金的请求。物业费违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告按年利率24％标准计付违约金，过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，被告支付的违约金应以每季拖欠物业服务费金额433.8元(144.6元×3个月)为基数计算，《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》约定每季首月3日前缴纳物业费，则起算时间应从逾期支付之日（每季首月4日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的物业费违约金为248.27元。水费违约金及公摊费违约金，原告在管理期间，未对水费、公摊费的发生情况进行公示，现主张此部分违约金，本院不予支持。关于律师代理费3000元，有委托代理合同、发票为凭，本院予以确认。《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》中虽对律师代理费的负担进行了约定，但原告在对小区进行日常管理期间，未对水费、公摊费的发生情况进行公示，业主难以对相关费用的情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用,是导致本案诉讼产生的原因之一,原告对本案诉讼的发生也负有过错,对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。涉案物业每月应交物业服务费为144.6元，每个缴费周期应交物业费为433.8元（144.6元/月×3月/季），而原告所主张的律师代理费高达3000元，是每个交费周期的近7倍，每月应交物业服务费的20倍，若在支持物业服务费的基础还支持如此高昂的律师代理费，必将进一步激化涉案小区的矛盾,既不利于构建和谐小区,也无助于节约司法资源。聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。综上，本院对原告主张的律师费予以适当调整，被告应向原告支付律师代理费500元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。若被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可依据法律途径另行主张。而物业公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。被告梁咏玲经合法传唤未到庭参加诉讼，对原告提供的证据和陈述事实未提出异议，视为其放弃抗辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，判决如下：一、被告梁咏玲、谢连军应于本判决生效之日起五日内支付2017年7月至2020年6月的物业服务费5205.6元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为248.27元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市莱斯物业服务有限公司；二、被告梁咏玲、谢连军应于本判决生效之日起五日内支付2017年6月起至2020年6月的水费1761元、公摊费1356.77元给原告韶关市莱斯物业服务有限公司；三、被告梁咏玲、谢连军应于本判决生效之日起五日内支付律师代理费500元给原告韶关市莱斯物业服务有限公司；四、驳回原告韶关市莱斯物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计84元，由被告梁咏玲、谢连军负担。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年九月二十七日书记员  陈 茹