江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初7420号原告（反诉被告）：陈科名，男，1990年2月12日生，汉族，户籍地河南省民权县。委托诉讼代理人：周小迪、汤楠，江苏天熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宝兴，男，1964年6月4日生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：薛驰，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王叶文，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈科名与被告（反诉原告）王宝兴房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月22日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈科名及其委托诉讼代理人周小迪、汤楠，被告（反诉原告）王宝兴及其委托诉讼代理人薛驰、王叶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈科名向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告征收补偿款208713.5元，包含装修补偿费17548元、非住宅房屋搬迁费78811元、停业损失补偿费90264.5元、搬迁奖励费20000元、固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元；2、请求法院判令被告返还保证金4000元;3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，原、被告签订《门面房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下位于南京市栖霞区的房屋（以下简称案涉房屋），租期三年，自2016年7月1日至2019年6月30日止。原告承租案涉房屋后进行装修并经营南京市栖霞区茗发美者理发店，并按约缴纳了租期内的全部租金。2018年8月，南京市栖霞区政府为实施红山××××和燕路快速化改造工程进行征收工作，案涉房屋在征收范围内。2019年7月7日，被告在未与原告进行协商的情况下与南京市栖霞区征收管理办公室（以下简称区征收办）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》），并拒绝与原告协商分配征收补偿事宜。原、被告双方的租赁合同合法有效，且合同正常履行，但租赁合同未对拆迁征收事宜作出明确约定，基于公平原则，原告有权获得部分拆迁利益。原告曾向被告缴纳租赁保证金4000元，现租赁合同因政府拆迁征收而解除，被告应当向原告退还租赁保证金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王宝兴辩称，《补偿协议》签订时间在原告与被告租赁合同到期之后，并没有造成原告停业，且《补偿协议》中承租人项下没有任何补偿，所以拆迁补偿款与原告无关。原告一直使用案涉房屋至2020年6月8日，原告不存在经营损失。拆迁协议中的补助、补偿费用系因政府征收价格过低，为了弥补房屋所有权人的损失给予的补助、补偿。且因原告一直强占案涉房屋拒不搬出，区征收办已经申请强制执行腾空案涉房屋，原告主张搬迁费和搬迁奖励无事实及法律依据。原告主张的装修补偿费没有提交装修证据支持，被告于2015年对案涉房屋进行了装修，原告仅仅因其经营需要增加了理发相关的装饰装修。原告在庭审中承认没有安装固定电话，《补偿协议》中征收非住宅房屋的设施搬运费用约定为71211元，案涉房屋没有装固定电话、宽带及有线电视，太阳能热水器是被告装的，原告并未有电增容，被告有一台空调在案涉房屋。卷帘门被原告自行拆除了，当时区征收办对卷帘门估价为3000元。原告尚欠电费657元。被告王宝兴（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿因占用房屋导致反诉原告未如期取得补偿款的利息损失（利息以2374904元为基数，自2019年10月7日起至反诉原告取得补偿款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年7月15日，反诉原告与反诉被告签订《门面房屋租赁合同》，约定租金4万元每年，租期自2016年7月1日至2019年6月30日，合同届满时，反诉被告需返还商铺，同时经反诉原告验收该商铺无设施损坏及欠缴的水电费和物业管理费后一周，返还反诉被告所交的保证金。合同到期后，反诉原告催告反诉被告腾房，但反诉被告拒不搬出。2019年7月7日，反诉原告与区征收办签订《补偿协议》，约定征收补偿款共计2374904元，反诉原告应于2019年8月7日将案涉房屋搬迁完毕交由区征收办，区征收办于2019年10月7日支付补偿款给反诉原告。因反诉被告一直占用房屋，导致反诉原告不能按期取得征收补偿款，故反诉原告诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）陈科名辩称，案涉房屋租赁合同因政府拆迁公告而解除，并不意味双方权利义务已经终结，双方仍需就合同解除产生的权利义务进行清理，反诉原告作为出租人本身具有义务。反诉原告与区征收办签订的《补偿协议》，对其和区征收办有约束力，无法视为反诉原告为反诉被告设立的义务。反诉原告应当认识到双方对于拆迁征收补偿存在法律上的争议，在双方争议得到解决之前不应擅自向区征收办做出承诺。反诉原告自身承诺导致产生损失与反诉被告无关。反诉原告和区征收办签订协议后，拒绝和反诉被告协商搬迁费停产停业损失等问题，不通过司法程序解决争议，而是待区征收办和反诉被告提起诉讼后才提起反诉，回避自己的义务。反诉原、被告之间就房屋交付存在争议，2020年3月6日才由南京市中级人民法院生效判决确认。征收补偿款根据法律规定含有承租人享有的部分，反诉原告按照2374904元作为其主张损失的基数，不具有合法性，请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明，被告（反诉原告）王宝兴系案涉房屋的所有权人。2016年7月15日，原、被告签订《门面房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：邬某（系王宝兴配偶），乙方（承租方）陈科名；甲乙双方通过友好协商，就商铺租赁事宜达成如下协议；乙方自愿租用甲方位于和燕路400-18号门面房作为商业用途使用，建筑面积约50平方米；租用期限为三年，租期从2016年7月1日至2019年6月30日为止；该商铺的第一年租金总额为人民币肆万元整，第二年为肆万贰仟元整，第三年为肆万伍仟元整；租金半年一付，提前半个月支付；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币肆仟元整，作为履约保证金；该商铺交付使用后所产生的水电费、物业管理费、垃圾费、有限电视天线使用费等相关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关；如有与这些费用未交清而致使甲方被有关部门或公司追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的保证金中扣除，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；租赁期间，乙方不得转租该商铺，如乙方确需转租，须书面征得甲方同意；在合同期内如甲乙双方任何一方需提前终止合同，均需提前一个月通知对方，否则违约方须向对方支付当年一个月的租金作为违约金；甲方须于2016年6月30日前将商铺交付乙方使用，甲方保证该商铺交付使用时水电门窗设备完好；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺无设施损坏及欠缴的水电费与物业管理费后一周内，返还乙方所交的保证金；乙方应如期交纳租金，租赁期间所产生的水电费、物业管理费、有限电视费、垃圾费、网络费等费用，由乙方自行按时交付；本合同经双方签字盖章，并在乙方交纳租金及保证金之日生效；由于乙方是从上届房客中转租过来，与上届房客之间的经济纠纷与甲方无关，甲方承认收到乙方4000元保证金及到2016年12月30日的房租。甲方：王宝兴乙方：陈科名签约日期：2016年7月15日”。后原告（反诉被告）陈科名缴纳案涉房屋租金至2019年6月30日及交纳了保证金4000元。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山××××和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，案涉房屋在征收范围内。经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对案涉房屋评估，形成《南京市国有土地上营业性房屋征收补偿金额分户评估表》（载明：房屋坐落和燕路400号18号，产权人王宝兴，建筑面积44.94，房屋用途营业，产权人补偿金额1805285元，承租人补偿金额0元）、《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》（载明：房屋坐落和燕路400号18号，产权人王宝兴，建筑面积44.94，房屋用途商业，产权人补偿款35548元，承租人补偿金额款0元）。2019年7月7日，区征收办与被告（反诉原告）王宝兴就案涉房屋签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方（区征收办）、乙方（王宝兴）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山××××和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内，经协议当事人协商一致，先就房屋征收补偿事宜，签订协议；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1805285元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有线电视拆移补助费400元（1户），6、空调拆装补助费400元（2台），7、宽带网拆除补助费500元（1端口），8、太阳能热水器拆装补助费200元（1台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费35548元，12、提前搬家奖励费90264元，13、货币安置奖励费180529元,17、其他一8448元（10项、14项至16项、18项至20项为0），上述合计316879元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用72211元、征收营业用房的停业补偿费用180529元，上述合计252740元；甲方同意于2019年10月7日出具《南京市国有土地上房屋征收与补偿款专项存折》，并付清本协议第四条和第五条所约定的各项费用；乙方同意于2019年8月7日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方”。在当日《补偿协议》附件《南京市征地房屋拆迁其他补偿款测算表》中对2017年10月18日《栖霞区房屋征收入户勘查记录表（国有）》中无证面积6.6㎡（4.4×1.5，备注：自建）进行了测算，其中：无手续房材料回收1848元（280元／㎡×6.6㎡），经营性用房搬迁补偿6600元（1000元／㎡×6.6㎡），上述合计即《补偿协议》中第17项其他一补助8448元。因原告（反诉被告）陈科名以未获得拆迁利益为由拒不向被告（反诉原告）王宝兴及区征收办返还案涉房屋，致被告（反诉原告）王宝兴未能按《补偿协议》约定在2019年8月7日前向区征收办交付案涉房屋。2019年9月17日，区征收办以本案被告（反诉原告）王宝兴为被告、以本案原告（反诉被告）陈科名为第三人诉至本院，要求本案原、被告将案涉房屋返还区征收办。2019年11月12日，本院作出民事判决书，判决该案的被告、第三人（即本案原、被告双方）将案涉房屋返还给区征收办。后，该案第三人即本案原告（反诉被告）陈科名不服上诉至南京市中级人民法院，2020年3月6日，南京市中级人民法院作出民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因未履行上述另案生效裁判文书确定的义务，2020年6月3日，区征收办至本院申请强制执行。庭审中，原告（反诉被告）陈科名为证明其对案涉房屋进行了装修，举证了其营业执照（陈科名系南京市栖霞区茗发美者理发店的经营者，该个体工商户的注册经营场所为江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路400号18号）及现场照片，被告（反诉原告）质证真实性无异议，但原告（反诉被告）主张拆迁补偿款应提供装饰装修合同发票予以证明，并非通过照片证明。原告（反诉被告）陈科名为证明其支出的转让费举证了《证明》一份，载明：“我付士举320829198201060016在2016年7月1日将承租王宝兴的门面房（门面房地址：南京市栖霞区）转让给陈科名4114211990××××××××收取陈科名转让费4.2万元整，我保证所说属实，所说事实可以与王宝兴对质。付士举2020年6月14日”。被告（反诉原告）质证：真实性不予认可，《证明》中付士举的签字与被告（反诉原告）手中的租赁合同和收条上的签字不一致；被告（反诉原告）与付士举于2016年4月22日签订的《门面房屋租赁合同》租期为2016年7月1日至2019年6月30日，原、被告之间签订的《门面房屋租赁合同》租期亦为2016年7月1日至2019年6月30日，被告（反诉原告）在2015年对案涉房屋进行了重新装修，付士举是经营龙虾店的，其仅仅添置了厨具、排烟等设备，并没有对案涉房屋进行装修；被告（反诉原告）不清楚装让费事宜，付士举没有进行装修，不应当收取转让费，原告（反诉被告）应当向付士举主张返还转让费，而不是向被告（反诉原告）主张装修损失；且仅凭支付过转让费也不能证明其存在装修损失，在转租大环境下，收取转让费可能是因为供需关系紧张，并不一定是因存在装修。被告（反诉原告）为证明因原告（反诉被告）拒不搬出导致补偿款至今尚未发放，举证了区征收办出具的《情况说明》一份，载明：“王宝兴户位于和燕路400-18号房屋在红山××××和燕路快速化改造工程项目征收范围内，我单位已于2019年7月7日与王宝兴签订了《征收补偿协议》。因产权人与承租人有纠纷，该房屋签约后一直未移交给我单位，故我单位至今仍未发放王宝兴的房屋征收补偿款”。原告（反诉被告）质证：真实性无异议，案涉房屋于2020年6月8日交付法院。被告（反诉原告）为证明原告（反诉被告）将案涉房屋卷帘门拆除，可能致区拆迁办扣除部分拆迁款，举证了照片两张。原告（反诉被告）质证：真实性无异议，卷帘门在付士举转让时即存在，原告（反诉被告）在向法院交付前曾询问法院是否可以拆除，法院答复可以，原告（反诉被告）遂在向法院交付钥匙后对卷帘门进行了拆除。被告（反诉原告）反驳卷帘门是其于1997年购买房屋时即安装，后期重新装过一次，现在无法提供安装依据。庭审中，原告（反诉被告）称案涉房屋宽带、有线电视、两台电热水器、一台空调均系其安装的，其曾将案涉房屋电路重装一遍进行电增容，其未在案涉房屋安装固定电话；被告（反诉原告）称案涉房屋内太阳能热水器及空调一台是其安装的。上述事实，有双方当事人的陈述、举证、人民法院生效裁判文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《门面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故《门面房屋租赁合同》成立且生效。在合同履行过程中，2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，原告承租的案涉房屋在征收范围内，故原、被告双方《门面房屋租赁合同》项下权利、义务已终止，即《门面房屋租赁合同》应终止履行。后原告仍实际占用案涉房屋至2020年6月。综上，就原告以《补偿协议》中装修补助费35548元为基数主张其应享有装修补助费17548元，因原、被告双方均未能举证证明实际进行的装修，结合全案证据，本院酌定为5000元。就原告主张其应享有《补偿协议》中征收其他非住宅房屋的设施搬运费用72211元及经营性用房搬迁补助6600元合计78811元，《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》规定：征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费，被告签订《补偿协议》时据此享有房地产评估价格4%的设备迁移费即72211元，被告的无证面积区征收办按照1000元/平方米的价格给予了6600元的经营性用房搬迁补助。被告与区征收办于2019年7月7日签订《补偿协议》时，原、被告之间的《门面房屋租赁合同》约定的租期2019年6月30日已届满，原告也实际占有使用至2020年6月，而南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，尚在原、被告之间《门面房屋租赁合同》约定的租期内。考虑到上述原告的合法占有期间，本院酌定为1万元。就原告以《补偿协议》中征收营业用房的停业补偿费用180529元为基数主张其应享有停业补偿费用90264.5元，因2018年8月24日南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，尚在原、被告之间《门面房屋租赁合同》约定的租期内，原告因征收行为确也造成了一定的损失，综合全案证据，本院酌定为2万元。就原告以《补偿协议》中提前搬家奖励费90264元为基数主张其应享有搬迁奖励费2万元，因《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》明确此项系针对被征收人或直管公房承租人给予的补助，且原告直至区征收办申请强制执行后方才退还案涉房屋，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。就原告主张的固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元，综合原、被告双方在庭审中的陈述，原告在案涉房屋实际安装了有线电视、空调一台、宽带及电热水器两台，依据《补偿协议》原告应享有有线电视拆移补助费400元、一台空调的拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元。《补偿协议》中并未对电热水器进行补助，且原告也未举证证明其进行了电增容，故本院对原告此项中的其他诉请不予支持。前述各项补偿费合计36100元。就原告主张被告退还保证金4000元，本院予以支持。就被告反诉主张原告承担的因占用案涉房屋导致原告未如期取得补偿款的利息损失，因原、被告双方就征收补偿过程中原告作为承租人应依法享有的合法权益未能协商一致方致产生此项损失，故此项损失的产生被告亦有过错，综合全案证据，本院对被告的反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条之规定规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王宝兴于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）陈科名补偿费合计36100元，并退还给原告（反诉被告）陈科名保证金4000元。二、驳回原告（反诉被告）陈科名的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王宝兴的全部诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4491元，减半收取2245.5元，保全费1620元，合计3865.5元，由原告（反诉被告）陈科名负担3000元，由被告（反诉原告）王宝兴负担865.5元；反诉案件受理费597元，由被告（反诉原告）王宝兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年九月十八日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜