上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7933号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海乘功教育投资有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：金松林，总经理。委托诉讼代理人：吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海新天地旅业集团有限公司(原上海新天地国际旅行社有限公司)，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周广和，总经理。委托诉讼代理人：屠钧，男。委托诉讼代理人：王乒，北京天达共和(上海)律师事务所律师。上诉人上海乘功教育投资有限公司(以下简称“乘功教育公司”)因与被上诉人上海新天地旅业集团有限公司(以下简称“新天地旅业集团”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乘功教育公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，改判依法驳回被上诉人一审反诉请求，支持上诉人一审诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1．上诉人承租上海市青浦区金泽镇西岑社区莲龚路XXX号“锦绣园学生素质教育培训中心”(原上海市民办锦绣园中学、以下简称“锦绣园中学”)所有房屋、土地及附属物等(以下简称“系争房屋”)后，被上诉人未按约定提供工程竣工验收消防证书，提供的餐饮服务许可证主体并非上诉人，且因原租赁房屋拖欠政府资产，上海市青浦区金泽镇政府(以下简称“金泽镇政府”)不同意租赁校舍，一审法院对房屋进行查封等因素，导致上诉人无法使用系争房屋。后由中共上海市青浦区委政法委员会(以下简称“区政法委”)牵头，联合上海市青浦区教育局(以下简称“青浦教育局”)、金泽镇政府、一审法院多次约谈上诉人与被上诉人，要求上诉人于2018年6月30日前搬出。故导致《校园租赁合同》解除的责任完全在被上诉人；2．区政法委要求上诉人于2018年6月30日前搬出，应以该日为合同解除日；3．因证照不全，上诉人无法取得办学许可，实际也未开展过任何办学活动。为弥补上诉人损失，由被上诉人介绍将系争房屋四楼转租给第三方公司。上诉人搬出系争房屋后，仅有部分可移动财产因诉讼鉴定需要未搬离。一审法院不能据此认定上诉人实际使用了系争房屋，判决上诉人承担的房屋租金及占用使用费明显不合理；4．上诉人投入人民币(以下币种均为人民币)600万元对系争房屋进行维修改造，一审法院委托工程造价司法鉴定为518万余元，但判决被上诉人赔偿数额仅为180万元，无法弥补上诉人的实际损失；5．区政法委一直在协调处理双方的纠纷，上诉人希望法院能够到区政法委了解情况，给出公正判决。被上诉人新天地旅游集团辩称：1．被上诉人一直积极配合上诉人办理有关证照申请工作，后期也提供了相应的餐饮许可证。上诉人混淆了办学与租赁两个概念，上诉人没有取得办学许可是因为不符合当地政府的教育规划要，以及后续政策变更，办学风险应当由上诉人自担，与租赁合同无关，被上诉人不存在违约；2．区政法委不是合同相对方，无法解除合同，同时上诉人从未提出过解除合同，故被上诉人起诉状送达上诉人时为合同解除日；3．上诉人一直在使用系争房屋，部分也转租给了第三方。即使在搬离后，上诉人仍在使用系争房屋，故应当支付相应的租金；4．上诉人起诉时合同基本已履行完毕，其提出索赔有悖常理。请求本院驳回上诉，维持原判。乘功教育公司向一审法院提起诉讼，请求：1．解除乘功教育公司和新天地旅业集团于2016年4月23日签订的《校园租赁合同》；2．新天地旅业集团返还乘功教育公司支付的租金4，514，123元；3．新天地旅业集团返还乘功教育公司支付的房屋定金500，000元；4．新天地旅业集团赔偿乘功教育公司房屋装修费用5，186，938.84元；5．新天地旅业集团支付乘功教育公司违约金1，500，000元。新天地旅业集团亦向一审法院提起反诉，请求判令乘功教育公司：1．支付欠款7，314，955.30元(三年房租合计11，400，000元扣除乘功教育公司已经支付的4，514，123元，剩余6，885，877元未付，再加上新天地旅业集团垫付的2018年5月至2019年6月期间工人工资款215，982.40元，2018年1－11月有线电视费3，900元，2019年8－9月的后勤维修费237元、客饭水果费784元、后勤遥控器用电池186.90元、后勤维修用模板和干壁钉费90元、消防栓玻璃维修2块计100元、枕芯80只计640元、后勤用节能灯130元、搬床费2，700元、诸翟军训费57，206元、二工大军训费27，122元，乘功教育公司拆除原有空调166台计120，000元)；2．将系争房屋腾退并返还新天地旅业集团；3．支付房屋占有使用费(自2019年7月1日起按照每年房租4，400，000元的标准计算至实际腾退之日止)。一审法院经审理查明事实如下：2016年4月，乘功教育公司经营的上海商业金融专修学院(以下简称“金融专修学院”)取得上海市杨浦区教育局(以下简称“杨浦教育局”)颁发的民办学校办学许可证，期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止。2016年4月23日，新天地旅业集团(甲方，出租方)与乘功教育公司(乙方，承租方)签订《校园租赁合同》，约定甲方将系争房屋及学校现有的各类设备、设施等全部财物(具体详见双方移交清单)出租给乙方使用。乙方租用该场地主要用于金融专修学院教育类全日制办学。第四条租赁期限约定，租期期限为3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。签约满一年，合同需更新重签，新合同租赁期限仍为三年，租赁费按本合同约定递增，其他条款不变，如合同未按约更新，乙方需要继续承租甲方校园，应在到期前三个月向甲方提出书面申请，如乙方履约情况良好，可续约承租。第五条租赁费及支付方式约定，1．第一学年，支付租赁费3，500，000元。自第二学年起，按原交租金，租赁费递增300，000元／学年。当租赁费达到5，000，000元／学年后，双方同意将租赁费递增值调整为100，000元／学年。2．支付方式：按学年分两次支付，每次支付50％。付款日期为每学年的3月10日和9月10日。乙方逾期支付，需向甲方按5，000元／天支付滞纳金。乙方在收到甲方要求支付租赁费的书面通知后，30日内仍未支付的，甲方有权单方终止租赁合同，乙方按合同的规定承担违约责任。第六条定金约定，合同签订时，甲方收取乙方定金500，000元。合同正式生效起，定金转为押金。第七条双方的权利义务约定，1．按照本合同的租赁期限，甲方适当提前向乙方交付租赁范围内的房屋、场地等财物，供乙方对租赁物进行维修与改造(具体时间另行商定，维修方案需经甲方同意)。2．甲方确保提供给乙方的校园整洁、无安全隐患，并需向乙方提供相应的房产所有权资质、校园消防验收合格证明和食品卫生许可证等相关材料并确保其真实有效。乙方进驻校园后，甲方在校园里留存一间物业管理办公室，有权对乙方使用校园的情况进行监督、检查。3．合同期内，宿舍的装修或增设附属设施、设备及维修和保养均由乙方负责并承担相应的费用。第八条房屋使用要求和维修责任约定，2．乙方对所使用的校舍及设施、设备、花草、树木有管理、爱护、维修、保养的义务，所发生的费用由乙方承担。甲方可安排专人协助修缮，但自行承担其人员工资及安全责任。3．乙方不得擅自改变建筑物结构，不得擅自对房屋进行装修，不得擅自增添或拆除相关设施，如有必要，应向甲方提出书面申请，得到批准并办妥相关手续后，方可实施。4．乙方未经甲方同意不得在校园内搭建房屋。第九条房屋返还时的状态约定，2．按照可正常使用的状态，乙方向甲方返还相关设施、设备(易损、易耗物品除外)。乙方所添置的设备、设施及装修物按如下约定处理：(1)可拆除的设备、设施，乙方可以拆除带走，但不得损坏房屋，并确保该房屋能即时使用；(2)除双方另有约定外，校舍的装修物在合同期满后无偿归甲方所有。第十条违约责任约定，1．经甲乙双方约定违约责任金为1，500，000元。2．任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍然未作补救，守约方有权向违约方索赔，并单方终止合同。第十三条其他约定事项约定，6．本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。合同另对其他事项作了约定。签订合同前的2016年4月21日，乘功教育公司支付定金500，000元。合同签订后，乘功教育公司支付租金共计4，514，123元(含新天地旅业集团向乘功教育公司租赁部分房屋用于暑期军训的应付费用抵扣的部分款项)。新天地旅业集团按约交付系争房屋，乘功教育公司装修后用于金融专修学院办学，并将部分房屋用于对外转租。因金融专修学院在系争房屋内办学需要办理跨区办学许可，乘功教育公司曾向杨浦教育局提出在莲龚路XXX号设立教学点申请，提交材料包括：2013年7月15日锦绣园中学取得的餐饮服务许可证(有效期限自2013年7月15日起至2016年7月14日止)、2016年7月锦绣园中学出具的证明(申请换领新餐饮服务许可证尚在办理过程中)、2010年3月30日建设工程竣工验收消防备案受理凭证(锦绣园中学工程未被确定为抽查对象)。杨浦教育局于2016年9月26日转送相关材料至上海市青浦区教育局，青浦教育局于2016年10月11日函告杨浦教育局的反馈意见如下：1．作为甲方的锦绣园中学于2013年6月经上海市黄浦区教育局批准停止办学，目前尚未办理清算注销手续，法人资质存续，故甲方产权人处于不确定状态不宜订立租赁合同。2．提供申请材料中的“消防备案”、“食品经营许可证”均是“上海市民办锦绣园中学”名义做的，而非目前申请教学点的金融专修学院，且经核实无“消防备案记录”。依据相关规定设立民非教育机构，应当依法办理相应的消防行政许可(备案)手续。设立集体食堂、食品小卖部的民非教育机构，还应当取得相应的食品安全许可等相关证照。鉴于以上两点，青浦教育局暂不同意“上海商业金融专修学院”变更地址在系争房屋设立教学点。2017年5月18日，经新天地旅业集团申报，上海市青浦区公安消防支队(以下简称“青浦消防支队”)出具验收意见书，评定锦绣园中学装修工程消防验收合格。后乘功教育公司再次向杨浦教育局提出设立教学点申请，杨浦教育局于2017年6月5日转送相关材料至青浦教育局。青浦教育局函告杨浦教育局的反馈意见如下：不同意金融专修学院变更地址，在教学点拟设地址设立教学点。1．《民促法》第十条规定“设立民办学校应当符合当地教育发展的要求，具备教育法和其他有关法律、法规规定的条件”。青浦教育局在征求意见时，金泽镇政府经反复考量，认为金融专修学院为非知名品牌学校，不符合当地教育发展的规划要求。而且该镇目前建设用地较为紧张，人口调控压力较大。该校所处位置，周边公共配套设施缺失，更不适合大规模招生，招收大量外地学生在此学习、生活。2．金融专修学院签订位于系争房屋为期三年的租赁合同，作为甲方的锦绣园中学投资方上海锦绣园文化发展有限公司(以下简称“锦绣园文化公司”)拖欠政府集体资产近30，000，000元，金泽镇政府认为在未解决债权债务关系前，为防止集体资产流失，不予同意锦绣园中学投资方锦绣园文化公司租赁系争校舍。2018年3月20日，一审法院向系争房屋内承租人送达(2015)青执恢字第15号《履行到期债务通知书》，要求实际承租人直接向法院履行锦绣园中学所负到期债务。乘功教育公司收到上述通知书后未按通知书要求履行。一审法院于2018年4月初在系争房屋大门口张贴封条。2018年4月3日，乘功教育公司收到青浦教育局发送的告知书，主要内容为因金融专修学院涉嫌跨区设立教学点，违反《上海市非营利性民办培训机构管理办法》第十二条第一款之规定，责令该学院于2018年6月底予以改正，否则将依法追究法律责任。2018年7月上半月，金融专修学院的学生搬离系争房屋。目前乘功教育公司仍有物品存放于系争房屋。一审审理中，法院根据乘功教育公司申请，委托了上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋内的装饰装修造价进行司法审价。2019年11月26日，上海第一测量师事务所有限公司出具鉴定意见：本案“上海市青浦区金泽镇西岑社区莲龚路XXX号装修工程项目”所涉工程造价为(未包含折旧计算)：1．装修工程项目所涉造价为4，805，675.63元。2．彩钢板建筑工程所涉造价为356，870.23元、3．新购地板与拆旧地板的差价为24，392.98元［若法庭支持申请人(乘功教育公司)的主张，即地板为新购而非拆旧的，则该差价须计入总造价中］。鉴定人员孔祥友、陶琦、胡任胤出庭接受法院及双方当事人问询，并指出可移动物品均不属于审价范围，但吊扇属于审价范围。为此，乘功教育公司支付鉴定费用98，000元。系争房屋产权登记在锦绣园中学名下。2009年3月16日，锦绣园中学(甲方)与新天地旅业集团(乙方，当时企业名称为上海新天地旅行社有限公司)达成合作办学协议，甲方同意将系争房屋用于合作办学，并约定教职员工工资奖金等每月由乙方打入甲方账号，委托甲方支付等。2009年6月3日，锦绣园中学董事会通过决议，一致同意上海协作投资有限公司所持锦绣园中学股权全部出让给新天地旅业集团，一致同意百联集团有限公司将锦绣园中学委托新天地旅业集团全权经营管理的提议等。2010年10月8日，新天地旅业集团、百联集团有限公司提议：将锦绣园中学章程中的原第五条变更为：本校由百联集团有限公司、新天地旅业集团、锦绣园文化公司，共同出资作为本学校的举办者，出资比例分别为：百联集团有限公司占比80.3％，新天地旅业集团占比16％，锦绣园文化公司占比3.7％。2015年3月2日，新天地旅业集团企业名称获准从上海新天地国际旅行社有限公司变更为上海新天地旅业集团有限公司。一审法院针对受理的金泽镇政府诉锦绣园文化公司建设用地使用权纠纷一案，于2019年6月28日作出(2019)沪0118民初494号民事判决，查明：1995年12月8日，原青浦县莲盛镇人民政府与锦绣园文化公司签订意向书，约定双方合作创办“上海市民办锦绣园学校”，后双方并签订协议书，锦绣园文化公司应支付青浦县莲盛镇人民政府相应土地补偿款；判令：锦绣园文化公司应于该判决生效之日起十日内支付金泽镇政府土地使用费4，012，500元。该案判决后，双方均未提起上诉，该判决已于2019年10月28日生效。双方存在如下争议：一、乘功教育公司是否有权行使合同解除权。乘功教育公司称，根据2018年之前的政策，跨区办学需获得当地教育局允许。2016年起乘功教育公司迟迟办不出跨区办学资质，一是因为系争房屋未能通过消防验收、产权不明晰，二是因为产权人的股东锦绣园文化公司拖欠政府土地费用，故新天地旅业集团作为出租方，未能提供可供正常办学的房屋，应承担相应违约责任。2018年起相关教育政策变更为完全不允许跨区办学。2018年4月，系争房屋因产权人股东欠款被法院张贴封条，经乘功教育公司求情，法院将封条贴在大门边上，未影响进出，但是之后乘功教育公司已不能进行正常的教学活动。2018年6月，青浦政法委召集乘功教育公司、新天地旅业集团谈话，要求乘功教育公司于2018年6月底搬离，当时租赁双方都同意的。故合同无法继续履行，责任在于新天地旅业集团，乘功教育公司可以行使合同解除权。乘功教育公司未向新天地旅业集团发送过解除合同通知，而是采用诉讼方式解除合同。系争房屋内的部分钥匙在新天地旅业集团处，导致乘功教育公司无法进出，乘功教育公司不能正常使用系争房屋办学，物品放置在系争房屋是为了便于评估，故乘功教育公司不应支付租金和占有使用费，已付费用应全部退还。原本双方约定于2020年2月底搬离，但是遇到“新冠肺炎”疫情无法搬离，2020年5月6日，上海市对疫情响应等级从二级降为三级，新天地旅业集团又要求乘功教育公司将房屋修复至完好状态，才允许乘功教育公司搬离，故至今未搬离物品。对此提供2020年5月6－9日期间双方工作人员的微信聊天记录，以证明新天地旅业集团阻止乘功教育搬离物品。新天地旅业集团对聊天记录真实性无异议，但认为合同约定乘功教育公司交还的房屋状态是可以即时使用的，故乘功教育公司应将房屋恢复至完好状态。新天地旅业集团称，乘功教育公司是从其他教学点搬来系争房屋内办学的，当时政策允许跨区办学的，乘功教育公司无法取得跨区办学资质的原因是乘功教育不属于知名品牌，不符合本地教育规划。乘功教育公司早在2016年10月已收到青浦教育局反馈意见，但乘功教育公司之后并未告知新天地旅业集团相关情况，反而继续办学。乘功教育公司始终未向新天地旅业集团提出解除合同，政法委也未要求双方解除合同，只是要求乘功教育公司将学生迁出去。不能办学，不代表房屋租赁合同无法履行。实际乘功教育公司一直占用系争房屋，并部分转租给案外人。房屋钥匙是双方各自持有的。乘功教育公司的学生是在2018年6、7月份搬离，工作人员实际是在2018年9月才搬离系争房屋。乘功教育公司购买的床、课桌椅及实验设备等仍在宿舍及教室里占用系争房屋。故合同一直在履行，直到期限届满自然终止。目前乘功教育公司仍在占用系争房屋，故乘功教育公司应按合同约定的标准支付租期内的租金和期限届满后的占有使用费。乘功教育公司仅支付部分租金，存在违约。乘功教育公司占用期间对房屋造成损坏，新天地旅业集团有权没收押金以弥补损失，不予退还。对此提供2019年10月、2020年5月拍摄的现场照片，以证明：1．系争房屋装修存在损坏，2．乘功教育公司至今仍占用系争房屋，3．新天地旅业集团未阻止乘功教育公司搬离物品。乘功教育公司对照片真实性无异议，但认为损坏部分位于四楼，是次承租人缤途公司租赁范围，四楼装修费不在审价报告范围内，缤途公司是新天地旅业集团介绍给乘功教育公司的，其腾退物品或损坏房屋，与乘功教育公司无关。新天地旅业集团称，审价报告中包括了缤途公司承租的四楼的部分装修。一审法院于2019年6月11日向新天地旅业集团送达起诉状副本。经释明，新天地旅业集团同意乘功教育公司腾退房屋，关于房屋损坏的赔偿问题另案主张。二、新天地旅业集团是否应赔偿乘功教育公司装修、加建损失。乘功教育公司称，新天地旅业集团在系争校区内有间物业办公室，新天地旅业集团工作人员看见乘功教育公司装修，从未提出过异议，应视为其默认乘功教育公司的装修行为。合同无法履行的原因在新天地旅业集团，新天地旅业集团应赔偿乘功教育公司装修损失。乘功教育公司为了省钱，同意装修施工方不开发票，当时也没有签合同，现根据审价报告主张损失。彩钢板搭建是否计算由法院裁定。双方签合同时租期本意要长于三年，不然乘功教育公司不会花费过高用于装修，希望法院在考虑折旧时，考虑此因素。新天地旅业集团称，其从未收到过乘功教育公司关于装修和搭建彩钢棚的书面申请，且合同系期限届满自然终止，装修已折旧完毕，彩钢棚未经合法审批，政府部门要求拆除，新天地旅业集团不愿利用，故新天地旅业集团不应赔偿装修和加建损失。另外，乘功教育公司利用了原本的地板，相关费用不应予以计算扣除；校外停车场根据乘功教育公司自认建造费用为10，000元，而审价报告依据定额确定为42，230.90元，高于实际费用；审价依据定额，而乘功教育公司实际支出低于审价报告。对此提供综合业务平台案件处理信息表照片1份，以证明政府部门于2019年11月要求新天地旅业集团拆除彩钢棚。乘功教育公司对证据真实性不予认可，认为没有政府部门盖章，且右上角有涂改痕迹。三、关于新天地旅业集团主张的垫付款。新天地旅业集团称，乘功教育公司占用系争房屋期间，借用了新天地旅业集团的工作人员，应承担员工工资款、维修费用、有线电视费、旧空调166台的损失。对此提供：1．自行制作的费用清单1份，2．工资签收表及清单，3．有线电视费发票1份(2018年1－11月，金额为3，900元)，以证明第三项反诉请求中的各项费用。乘功教育公司对证据1、2真实性不予认可，认为系新天地旅业集团自行制作；对证据3真实性无异议，只愿意承担自2018年1月至2018年6月的费用。乘功教育公司称，关于工资垫付款，确曾借用新天地旅业集团工作人员，但乘功教育公司在人员撤离时已经结清工资款，撤离后已告知新天地旅业集团这些员工不再由乘功教育公司发放工资了，故其不应再承担员工工资。有线电视费只承担人员撤离前的费用。关于空调，乘功教育公司确实拆除新天地旅业集团的166台旧空调，并以每台100元的价格处理了。新安装的空调，乘功教育公司又拆走了60几台，目前宿舍楼还留有约100台。另外办公楼、教学楼也剩余几台乘功教育公司装置的空调。经双方当事人清点，双方当事人确认乘功教育公司拆除：宿舍楼旧空调166台，教学楼春兰3匹旧柜机3台、奥克斯旧挂机2台，以上每台计200元，赔偿款共计34，200元；乘功教育公司新装空调现存：宿舍楼106台小天鹅挂机，2楼大厅志高空调1.5匹3台，3楼会议室志高空调3匹柜机2台、3楼接待室志高空调3匹柜机1台、3楼院长室伊莱克斯空调3匹柜机1台、3楼辅导员办公室长虹空调1.5匹挂机1台，4楼报告厅科龙空调3匹柜机1台，超市志高空调3匹柜机1台，上述新装空调双方一致同意乘功教育公司不予拆除，留给新天地旅业集团继续使用，其中小天鹅空调每台折价800元，1.5匹空调价格在800元－1，000元之间，3匹空调价格在1，200元－1，500元之间，由法院酌情确定价格。一审法院认为，新天地旅业集团系锦绣园中学的股东之一，并经董事会决议通过取得锦绣园中学的全权经营管理权，其与乘功教育公司签订的《校园租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。法院将围绕双方争议事项对本、反诉部分一并作如下评判：一、关于合同解除及责任归属问题。从青浦教育局针对乘功教育公司两次申请跨区办学资质的反馈意见来看，乘功教育公司先是未办理食品安全许可等相关证照，后是不符合当地教育发展的规划要求，且双方当事人均确认2018年起政策规定不得异地办学；而新天地旅业集团作为出租人，本应提供符合合同约定用途的房屋，但系争房屋产权人的主体注销问题导致的产权人身份问题和拖欠政府债务问题，导致政府不同意乘功教育公司办学，新天地旅业集团未尽到合同义务。故双方对无法办出跨区办学资质均有过错。因乘功教育公司迟迟办不出办学资质，被相关部门告知于2018年6月限期搬离，不能达到租赁房屋目的，故双方均可依法行使合同解除权。但乘功教育公司未能提供曾与新天地旅业集团协商一致解除合同的相关材料，起诉前也未向新天地旅业集团发送过解除合同通知，故本案起诉状副本视为解除合同通知，新天地旅业集团收到乘功教育公司起诉状副本的时间为2019年6月11日，故确认本案租赁合同于2019年6月11日解除。关于乘功教育公司提到的青浦政法委约谈双方要求搬离一事，首先并无证据予以证明，其次即使确有此事，合同解除亦应由合同相对人提出，合同外主体要求腾退房屋并不直接导致合同解除。二、关于合同解除的法律后果处理问题。1．合同解除后，乘功教育公司应将存放于系争房屋内的可移动物品及时搬离，腾退系争房屋并交还给新天地旅业集团。依据合同约定，定金已转为押金，新天地旅业集团应将500，000元押金返还乘功教育公司。2．关于合同租期内的租金和使用费问题，虽然乘功教育公司无法办理出跨区办学许可而被限期搬离，但人员撤离之前乘功教育公司在系争房屋内存在教学活动和转租行为，实际使用了系争房屋，且至今系争房屋内仍留有乘功教育公司物品。乘功教育公司主张其办不出跨区办学资质无法继续开展教学活动、要求新天地旅业集团退还全部已支付租金，无事实和法律依据，对其上述诉请，不予支持。而新天地旅业集团主张乘功教育公司支付相应的租金和使用费，于法有据。但鉴于新天地旅业集团提供的场地存在产权及债务等问题，影响乘功教育公司按合同目的正常使用系争房屋，关于租金和使用费，根据乘功教育公司实际使用系争房屋情况、受跨区办学资质无法办理因素及“新冠疫情”影响程度综合考虑，因2018年6月30日前系争房屋一直用于教学，故2016年7月1日起至2018年6月30日期间租金按合同约定标准7，300，000元计算，2018年7月1日以后租金及占有使用费标准为每年2，100，000元计算。3．关于乘功教育公司主张的违约金，因双方对合同无法履行均有过错，且乘功教育公司在无法跨区办学的情况下未立即解除合同腾退房屋，而是继续占用房屋，却又不按约支付租金，亦构成违约，故对该项诉请，不予支持。4．关于装修损失，新天地旅业集团认为乘功教育公司对系争房屋进行装修并建造彩钢棚未经其同意，故对乘功教育公司主张装修损失不予赔偿。法院认为新天地旅业集团在系争房屋处留有一间物业管理办公室，用以对乘功教育公司使用校园的情况进行监督、检查。新天地旅业集团在监督检查校园情况时对乘功教育公司装修、加建行为毫不知情，有违常理。故新天地旅业集团未制止乘功教育公司未经许可的装修、加建行为并继续收取乘功教育公司租金，视为新天地旅业集团对乘功教育公司装修、加建行为默认同意。现双方合同解除，双方均有责任，合同解除时间距离租赁合同终止期限较近，但乘功教育公司自2018年7月起不能进行正常教学活动，故根据系争房屋装饰装修鉴定意见，酌情确认新天地旅业集团应赔偿乘功教育公司装饰装修残值损失及加建费用损失合计1，800，000元。三、关于工资垫付款，乘功教育公司应支付借用新天地旅业集团工作人员工资，但新天地旅业集团未进一步举证证明双方约定借用员工的身份、期间、工资标准等事宜，故对新天地旅业集团主张的工人工资，不予支持。关于有线电视费3，900元，因乘功教育公司至今仍占用系争房屋，故确认乘功教育公司应支付占用期间的有线电视费。关于2018年8－9月期间的维修费和军训费用，缺乏事实和法律依据，故不予支持。关于拆除旧空调的损失，双方一致确认赔偿34，200元，予以照准；关于留存新装空调折价款，双方当事人一致要求法院一并处理，酌情确认为97，800元。新旧空调折价款相互抵扣后，新天地旅业集团应支付乘功教育公司空调折价款63，600元。据此判决：一、上海乘功教育投资有限公司与上海新天地旅业集团有限公司于2016年4月23日签订的《校园租赁合同》于2019年6月11日解除；二、上海新天地旅业集团有限公司应于判决生效之日起十日内上海乘功教育投资有限公司装饰装修及加建损失1，800，000元、空调折价款63，600元；三、上海新天地旅业集团有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海乘功教育投资有限公司押金500，000元；四、驳回上海乘功教育投资有限公司其余诉讼请求；五、上海乘功教育投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新天地旅业集团有限公司租金及房屋使用费(自2016年7月1日起至2018年6月30日计7，300，000元，自2018年7月1日起按每年2，100，000元的标准计算至实际腾退之日止，上述费用中应扣除上海乘功教育投资有限公司已付4，514，123元)；六、上海乘功教育投资有限公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区金泽镇莲龚路XXX号的房屋并返还给上海新天地旅业集团有限公司；七、上海乘功教育投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新天地旅业集团有限公司有线电视费3，900元；八、驳回上海新天地旅业集团有限公司其余反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院认为，新天地旅业集团与乘功教育公司签订的《校园租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方签订的虽然是租赁合同，但上诉人租借系争房屋的目的是为了开办金融专修学院，被上诉人对此是知晓并承诺提供相应的办学材料，故双方均应按约履行，以确保乘功教育公司办学成功。合同履行中，上诉人两次向青浦教育局申请，均未获批准。在青浦教育局不同意变更教学点的第一次反馈意见中，首先是因为原锦绣园中学尚未办理清算注销手续，法人资质存续，产权人处于不确定状态，不宜订立租赁合同(这主要是被上诉人的责任)；其次是因为上诉人提交的申请材料中的“消防备案”、“食品经营许可证”并非申请教学点的金融专修学院(这主要是上诉人的责任)。虽然合同中有甲方需向乙方提供相应校园消防验收合格证明和食品卫生许可证等相关材料并确保其真实有效的约定，但双方之间系租赁合同关系，并非校园承包合同关系。上诉人申请教学点变更，需提供以自己名义办理的“消防备案”、“食品经营许可证”，被上诉人仅是协助配合义务，而非办理义务。在第二次反馈意见中，首先是因为金融专修学院不符合当地教育发展规划(这主要是上诉人的责任)；其次是投资方拖欠政府资产，金泽镇政府不同意租赁系争房屋(这主要是被上诉人的责任)。一审法院据此认定双方对上诉人无法办出教学点均有过错，并无不当。上诉人上诉称被上诉人未按约定提供资料，导致《校园租赁合同》解除的责任完全在被上诉人，本院不予采信。上诉人虽然于2018年7月10日离开系争房屋，但仍有部分物品未搬离，未将系争房屋交还被上诉人，且从未向被上诉人提出解除合同。故其上诉称应以区政法委要求上诉人搬离日2018年6月30日为合同解除日，本院不予采纳。被上诉人收到起诉状副本的时间为2019年6月11日，故租赁合同于2019年6月11日解除。合同解除后，上诉人应将存放于系争房屋内的可移动物品及时搬离，腾退系争房屋并交还给被上诉人。上诉人接收系争房屋后虽有部分教职员工及学生入驻，抑或存在一些教学活动，但因未取得跨区办学资质，始终无法开展正常的教学活动；虽有部分房屋出租、转租收入，但这并非上诉人的租赁目的，不能据此认定上诉人已经完全使用了系争房屋，并按合同约定承担租金支付义务。而应根据双方的责任、上诉人实际使用、查封及搬离情况、出租转租等因素，酌情确定上诉人应当支付的租金及使用费。一审法院于2018年4月查封系争房屋，青浦教育局亦要求上诉人于2018年6月底前改正错误。在有关部门的协调下，上诉人于7月初搬离系争房屋，故2018年7月之前的租金按合同约定的一半计算，计365万元。上诉人虽于2018年7月搬离，但仍有物品未搬离。双方曾协商过搬离事宜，但遇“新冠肺炎”疫情无法搬离，故合同解除前的租金及之后的房屋使用费均按每年140万元的标准计算，并应扣除已付的租金4，514，123元。合同约定被上诉人有权利监督检查校园情况，且其在系争房屋处有一间物业管理办公室，故被上诉人对上诉人的装修、加建行为不可能不知情。其未制止并继续收租行为，视为对装修、加建行为的默认。因上诉人无法正常使用系争房屋双方均有责任，故亦应根据上述原则及被上诉人对装修、加建物的利用情况，酌情确定被上诉人应赔偿上诉人的装饰装修残值损失及加建费用损失为2，500，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11235号民事判决第一、三、四、六、七、八项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11235号民事判决第二、五项；三、上海新天地旅业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海乘功教育投资有限公司装饰装修及加建损失2，500，000元、空调折价款63，600元；四、上海乘功教育投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新天地旅业集团有限公司租金及房屋使用费(自2016年7月1日起至2018年6月30日计3，650，000元，自2018年7月1日起按每年1，400，000元的标准计算至实际腾退之日止，上述费用中应扣除上海乘功教育投资有限公司已付4，514，123元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费92，006元，由上海乘功教育投资有限公司承担46，003元，由上海新天地旅业集团有限公司承担46，003元；反诉受理费64，004.70元，减半收取32，002.35元，由上海乘功教育投资有限公司承担22，960元，由上海新天地旅业集团有限公司承担9，042.35元；审价费98，000元(上海乘功教育投资有限公司已预交)，由上海乘功教育投资有限公司承担49，000元，由上海新天地旅业集团有限公司承担49，000元；二审案件受理费92，006元，由上海乘功教育投资有限公司承担46，003元，由上海新天地旅业集团有限公司承担46，003元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年九月二十九日法官助理  何 倩书 记 员  吴是佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……