湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10334号原告：湖南永邦物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路199号永邦水岸御园4栋2单元1楼，统一社会信用代码91430104062237951W。法定代表人：刘嫦娥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁文超，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，湖南权度律师事务所律师。被告：刘某某，男，汉族，1994年12月24日出生，住湖南省益阳市赫山区。原告湖南永邦物业服务有限公司（以下简称“永邦物业公司”）诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁文超到庭参加了诉讼，被告刘某某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告永邦物业公司向本院提出以下诉讼请求：1．请求判令被告支付原告物业服务费8017元（暂计算至2020年7月31日）；2．请求判令被告支付原告滞纳金4518元（暂计算至2020年7月31日，之后按日万分之五的标准自2020年8月1日起计算至实际清偿之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月1日与邦盛水岸御园小区开发商湖南邦盛房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定高层住宅物业费标准为1.8元/月每平方米。合同签订后，原告一直为邦盛水岸御园小区业主提供物业服务至今。被告系邦盛水岸御园小区1栋1单元X号房业主，房屋面积为120.26平方米。在原告为小区业主服务的过程中，原告已切实履行了自己的合同义务，为小区业主提供了良好的物业服务。但被告自2017年6月30日起，便拒绝缴纳合同约定的物业服务费，其行为已构成了严重违约。根据《前期物业管理服务合同》第三十一条约定，被告除应向原告支付欠缴的物业服务费外，还应向原告支付因延迟缴纳而产生的滞纳金。原告在此前已多次向被告催缴物业服务费，但被告均不予理睬，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。被告刘某某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，但庭前向本院提交书面答辩意见：原、被告双方于2017年3月16日签订《前期物业管理服务协议》，但该协议签订前原告并未就协议内容与被告协商，其直接拟定内容并要求签署后方可收房，此举已违背“平等、诚实守信、协商一致的基础”。另邦盛水岸御园小区于2015年底交房，被告前期预交物业费至2017年6月30日，在小区居住期间多次发现原告未履行相应义务，影响被告的居住体验甚至造成被告损失，故请求驳回原告的全部诉请并减免物业费直至原告整改到位为止，并减免被告6个月的车位管理费，赔偿被告损失3000元及退还被告房屋面积差退补费用。经审理查明：被告刘某某系邦盛·云水麓园（水岸御园）小区1幢1单元X号房（建筑面积为120.26㎡）的业主。2017年3月16日，被告与开发商湖南邦盛房地产开发有限公司签订《楼宇交接书》，双方确认自2016年3月16日起，原告所购买房屋由湖南邦盛房地产开发有限公司交付给被告。同日，原告永邦物业公司（甲方）与被告刘某某（乙方）签订《邦盛·云水麓园小区前期物业管理服务协议》，合同约定由永邦物业公司对刘某某所购的位于邦盛·云水麓园（水岸御园）小区1幢1单元1501号房提供前期物业管理服务，房屋为高层住宅，合同第一条约定：本协议所称前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同第八条物业管理服务费收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备、维修、更新、改造的费用）约定：1．乙方缴纳费用时间：按季预交，乙方应于每季第一个月15号前预交当季物业服务费用，履行交纳义务；2．物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅部分为1.8元／㎡每月；（2）物业管理服务费自开发建设单位与乙方约定的房屋交付使用时间起计收，乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳物业管理服务费计收时间按照交房通知书约定时间计收。合同第十三条违约责任第四款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。同时，甲方可采取公示、停止提供代收代缴服务和特约服务、报当地房屋管理部门备案等催缴措施，逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼，诉讼所产生费用由乙方承担（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公某等）。合同签订后，原告永邦物业公司依约为邦盛·云水麓园（水岸御园）小区提供物业服务，被告向原告交纳至2017年6月30日止的物业管理服务费，但经原告多次催交，被告自2017年7月1日起以物业服务不合格为由至今未交纳物业服务费，故原告诉至本院。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的前期物业管理服务协议、楼宇交接书等证据，被告提交并经庭审质证的照片及微信截图予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《邦盛·云水麓园小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方均应依据合同约定履行义务。本案中，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告刘某某作为小区业主亦接受了原告提供的物业管理服务，故原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。故对于原告主张被告按照合同约定向其支付自2017年7月1日起至2020年7月31日止的物业管理费的诉请，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对被告提出的原告物业管理服务不到位物业费应予减免的抗辩，本院认为，被告所提供的证据尚不足以证明原告在提供物业服务中存在重大瑕疵而得以使业主拒绝支付相应物业费的行为，故其应当承担举证不能的不利后果，对该抗辩，本院不予支持。经本院核算，被告应向原告支付自2017年7月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费为8009元（120.26㎡×1.8元/月/㎡×37月）。对原告诉请要求被告支付物业服务费的超出部分，本院不予支持。对被告要求原告承担各项损失的主张，因与本案非属同一法律关系，被告亦未就其损失向本院提出独立的诉讼请求，故本院不予支持，被告可另行主张权利。对原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院认为，根据双方签订的物业管理服务协议中关于违约责任的约定，逾期未交物业费则从逾期之日起按每天3‰收取违约金，现被告未按时缴纳物业服务费，应承担违约责任，但约定的违约金过高，本院根据本案实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，酌情认定为400元。需要指出的是，物业服务是一个持续性的动态过程，小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间系相互依存的关系，物业服务企业应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，重视业主反映的问题，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，要看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘某某在本判决生效之日起十日内向原告湖南永邦物业服务有限公司支付物业服务费8009元；二、被告刘某某在本判决生效之日起十日内向原告湖南永邦物业服务有限公司支付滞纳金400元；三、驳回原告湖南永邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取57元（按简易程序收费），由被告刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年九月二十九日法官助理邓欣书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。