江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终7853号上诉人（原审原告）：陈华丰。委托诉讼代理人：王桂男，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晗，江苏蓝之天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈根弟。委托诉讼代理人：陈未来，江苏九胜律师事务所律师。上诉人陈华丰因与被上诉人沈根弟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初6822号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈华丰上诉请求：依法撤销一审裁定并将指令一审法院审理本案。事实与理由：一、原审法院认定沈根弟和陈华丰之间的房屋买卖合同关系没有双方的真实意思表示有误。1、丛协议签订过程看，2009年6月2日签订《房屋买卖协议》时是沈根弟和陈华丰一同前往镇法律服务所，在法律服务所工作人员根据双方买卖意思草拟《房屋买卖协议》范本，并根据双方意思填写后向双方宣读具体内容后再由双方在《房屋买卖协议》上签名的，应当具有法律效力。沈根弟以“不识字”、“不是真的想卖房”、“被逼迫”等说法逃避合同义务，没有事实根据。2、从协议履行过程看，多次领取房款时，被上诉人也在场并在付款时出具收条。在2011年1月抽签拿房时，沈根弟也在场配合上诉人抽签获取房屋、拿钥匙，领取房款并出具收条，没有依据认为沈根弟对自己售房行为没有真实的意思表示。3、从交易机会来源角度看，买卖双方的交易机会来源可以是多种情况。不管沈根弟和陈华丰买卖房屋的交易机会是其双方自行洽谈还是通过中间人介绍，都不能作为否定沈根弟和陈华丰买卖关系的事实依据。据此，从《房屋买卖协议》签订经过和对该份协议的履行过程来看，沈根弟和陈华丰都有买卖房屋真实的意思表示。沈根弟作为完全民事行为能力应该能够充分认识到签约、领取房款行为所带来的法律后果和责任。一审法院主观认为双方没有真实购房意思表示且认定张某和陈华丰存在债权转让，签订《房屋买卖协议》纯粹是为了为张某借款提供担保，是履行借款合同中的义务，毫无事实根据。二、原审法院将沈根弟、张某之间借款关系和沈根弟、陈华丰之间房屋买卖关系是基于同一目的形成的法律关系，又猜测存在债权转让关系，使上诉人成为借贷关系的当事人，是错误的。1、从关系主体上看，借款关系发生在沈根弟和张某之间，陈华丰是毫不相关的人员。房屋买卖合同关系中，沈根弟和陈华丰系合同双方，张某为了通过房屋交易及时让沈根弟清偿债务，并愿意为房屋买卖关系进行担保，并不能导致上述两个法律关系混同，也不能造成权利义务关系的合并或转让。2、从各方利益上看，沈根弟为了资金周转出售房屋，陈华丰为了获取房屋所有权和使用权购买房屋。张某为了实现债权，希望沈根弟及时出售房屋并获取房款，用于及时受偿债权。各方也为自己的利益和合同目的履行了相对应的自主行为。3、从三方行为来看，各自行为都是基于自身利益需求而合理、应然发生，并不存在串联，不能直接认定陈华丰和张某存在债权转让关系。从沈根弟售房用来还债的动机和拆迁安置房无法立即过户的实际情况来看，购买其房屋存在一定法律风险，所以陈华丰尽可能要求张某进行履约担保是合情合理的。张某防止沈根弟取得房款不还债务，不断跟进房屋买卖事宜并从中以沈根弟获取的房款拿来偿还债务，是合情合理的。为此，张某重视房屋买卖交易中付款时间，并在沈根弟拿房款时出现并要求沈根弟用获得的房款归还借款，以维护其自身权益也是合情合理。陈华丰在知道张某和沈根弟存在债权债务关系且张某为房屋买卖行为进行担保的情况下，不反对张某来到各次领取房款的现场，也是符合常理的。4、从收房款的情况看，原审法院认为陈华丰未向沈根弟直接支付房款与事实相悖。几次支付房款虽然张某在场，但是也是先支付给沈根弟后由沈根弟出具的收条，应当予以确认该收房款行为。即便陈华丰当着沈根弟面将房款直接交给张某，并由沈根弟出具收条，也构成指示交付，应视为履行了合同付款义务。5、《借款协议》不能作为否定沈根弟和陈华丰房屋买卖合同关系的依据。从落款时间上看，该份《借款协议》是2009年7月10日，明显是在2009年6月2日《房屋买卖协议》签订之后，所以该协议上的内容在签订《房屋买卖协议》尚未形成，不可能作为签订《房屋买卖协议》的依据。从签订主体上看，该份《借款协议》系在沈根弟和张某之间形成，其二人并不是《房屋买卖协议》的当事人，所以该协议内容对第三人陈华丰没有任何法律约束力。从内容理解来看，沈根弟和张某在明知房屋已经出售给陈华丰，并通过获得的房款用于偿还借款情况下，在《借款协议》要用房屋抵债的行为明显损害了第三人陈华丰的合法权益。同时，该“抵掉”内容也可能是其借贷双方在书写时为将出售第一套拿的100平方米一套房屋获得的购房款用于偿还借款，以消除债务。三、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该条的当事人要求既是买卖合同双方当事人同时又是民间借贷关系当事人，请求履行买卖合同的须为出借人。但是，上诉人陈华丰并不是沈根弟民间借贷合同的当事人，故该条款对于上诉人是不适用的。沈根弟辩称，请求驳回上诉，维持原裁定。事实和理由：一、本案起因是张某高利放贷在先、虚增借款金额，迫使被上诉人以房屋抵押还债在后。所谓的房屋协议系张某与上诉人串通，以上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议的形式使其非法利益得以实现。被上诉人误以为只要涉案房屋登记在其名下就没问题，故作出了非本人真实意思的行为。二、本案上诉人行为与正常房屋买卖交易习惯不符。1.上诉人未交付给被上诉人房款。2.履行方式与协议条款相悖，所有收条的总金额远大于协议金额，有悖于常理。3.上诉人与被上诉人自愿买卖房屋，则协议无须张某见证，张某作为担保人并全程参与难以理解。三、张某在一审中作证称被上诉人欠其20多万，上诉人称2009年6月2日涉案房屋买卖系被上诉人为了还张某债务的话，则2009年7月10日借款协议中的借款金额仍是24万元与上诉人所称的房屋首付款15万元已还张某的主张相悖，另该借款协议内容与房屋买卖协议也相冲突。四、本案名为房屋买卖，实则民间借贷关系。签订房屋买卖合同并非被上诉人的真实意思，被上诉人也未收到房款，房屋买卖合同就是案外人张某为实现非法债权，与上诉人串通让被上诉人以房屋作为偿债担保。陈华丰向一审法院起诉请求：1、确认2009年6月2日陈华丰、沈根弟签订的《房屋买卖协议》合法有效。2、判令沈根弟协助将吴中区郭巷尹东新村（原国泰五村)30幢302室房屋过户至陈华丰名下。3、判令沈根弟承担违约金100000元。4、判令沈根弟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月2日，陈华丰（乙方、买受方）、沈根弟（甲方、出卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方安置在国泰五村100平方米套型安置房出售给乙方，2700元/㎡。二、配套车库一间，1500元/㎡。三、如有阁楼，每平米按街道基本价出售。四、甲方实际取得安置，在政府交房时甲方通知乙方，由乙方自行抽签。五、主房、车库、阁楼的实际计算结算面积以街道安置办出具的发票或打印清单为准，以此为凭证，结算总价。七（没有六）、街道办（政府）如为安置房发二证，依据二证性质，能办理过户的，甲方协助乙方即时办理过户手续至乙方名下，其办理过户发生的费用（包括营业税、个人所得税等一切费用）均由乙方承担。八、付款方式，签约本协议后于2009年6月2日之前，乙方先付150000元，余款（结算后的总价余款）到拿房交钥匙时一次性付清。但须扣除20000元待二证办理好过户手续付清。九、本协议双方签字生效，如有违约，由违约方承担房屋总价作为违约赔偿金。落款处甲方沈根弟签字、乙方陈华丰签字、见证人张某签字。张某向陈华丰出具《担保责任书》，载明：关于甲方沈根弟和乙方陈华丰买卖国泰五村100平方住房的事实，张某作为见证人保证，乙方陈华丰拿到的是甲方沈根弟三套房中的第一套，如果沈根弟违约，见证人张某负担乙方陈华丰首付款150000元及利某（5%/月）的一切责任。2009年7月10日，沈根弟向张某出具一份《借款协议》，载明：沈根弟共向张某借现金240000元，以国泰五村100平米的一套房子抵掉，以后没有经济瓜葛，拿第一套房子。借款人沈根弟。沈根弟共在陈华丰提供的5份《收条》的收款人处签字，内容分别为：1、今收到陈华丰购国泰五村100平米房款15万元整，收款人沈根弟，见证人张某，2009年6月2日；2、今收到陈华丰购国泰五村100平米房款5.5万元，收款人沈根弟，2011年1月18日；3、今本人沈根弟收到陈华丰购房款5408元，收款人沈根弟，2011年1月19日；4、今本人沈根弟收陈华丰房款14万元，收款人沈根弟，2011年1月19日。沈根弟另在陈华丰提供的1份预支条的预支人处签字，内容为：2014年1月2日沈根弟向陈华丰预支4000元，在产证过户押金1万元中扣除，剩余6000元整需待房产证过户后付给沈根弟，预支人沈根弟，2014年1月2日。陈华丰账户2009年6月2日取款150000元、2011年1月18日取款55000元、2011年1月19日取款145500元。2011年1月19日，沈根弟从郭巷街道办安置办公室取得案涉房屋，实际面积102.39㎡、车库16.2㎡，后该房屋被陈华丰实际掌控至今。一审审理中，陈华丰称，其知道沈根弟要拆迁，和沈根弟协商购买沈根弟拆迁房，张某知道其要买沈根弟的房子后，因为沈根弟欠张某的钱，张某一直盯着。《房屋买卖协议》是在郭巷法律服务所签订的，其、张某和沈根弟都在场，法律服务所的工作人员根据双方协商的结果在空白协议上填写好，后其三人签字，并到沈根弟家里让沈根弟母亲按手印。合同签订当天即2009年6月2日现金支付了沈根弟150000元，是在建行取了钱后直接给的沈根弟，沈根弟直接给了张某。可以选房前后，2011年1月18日代沈根弟支付了房屋补差价55000元。1月19日代沈根弟交了5408元的选房楼层费，同日，抽签拿房后，根据房屋总价算出差额，其去银行取了钱，在抽签现场镇上的成人教育中心给了沈根弟140000元现金，当时张某也在。2014年1月2日，沈根弟称经济困难，要求从过户押金中预支4000元，其给了沈根弟。沈根弟称，签订《房屋买卖协议》当天，其和陈华丰、张某一起到的郭巷法律服务所，其在门口等，张某进去拿了一张空白的协议，然后开车到其家，逼其签字并让其母亲按了手印。150000元收条是张某和沈根弟逼迫其签字的，其没有收到，陈华丰直接给了张某。55000元张某和陈华丰说是补房屋差价，直接交到了拆迁办账户，5408元是楼层费，由陈华丰直接交到拆迁办，140000元是张某和陈华丰开车到尹东二区36幢楼下，说要给其钱让其上车，其上车后张某、陈华丰让其签了收条，但没有给其钱就开车跑了。4000元是因为其经济困难其找陈华丰要说法，陈华丰给了其。《借款协议》是张某逼迫其签字的，张某称加利息其总共欠140000元，房子总价240000元，没有告诉其该协议上载明了借款240000元，其以为是房屋价值240000元。一审中，张某出庭作证称，其和陈华丰、沈根弟都是同村的，沈根弟为多拿些补偿款对将要拆迁的房子进行装修，因此向其借款，说贴一点利息，没有说多少，等拆迁之后以安置房的市场价抵债，多退少补。共向其借了6、7次，共20几万，都写了借条。其都是给沈根弟现金，其家里做推土机生意，有现金。后来沈根弟把房子卖给了陈华丰，在郭巷政府对面的律师事务所签的买卖合同，其作为见证人签字，沈根弟分几次以现金还了其钱，其将欠条都还给了沈根弟。其不知道陈华丰怎么付款给沈根弟。程松官出庭作证称沈根弟是文盲。以上事实，有《房屋买卖协议》、《担保责任书》、《借款协议》、《收条》、银行流水、郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算汇总表，及一审法院开庭笔录等予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，根据陈华丰提供的书面证据，2019年6月2日，双方当事人签订《房屋买卖协议》，约定由沈根弟把拆迁后将取得的国泰五村100平拆迁安置房出售给陈华丰，张某作为见证人签字。2009年7月10日，沈根弟又向张某出具《借款协议》一份，载明沈根弟共向张某借款240000元，以沈根弟将取得的国泰五村100平拆迁安置房相抵。首先，根据陈华丰及张某的陈述，其两人和沈根弟同村，沈根弟系因欠张某借款而将房屋出售给陈华丰，沈根弟称系张某、陈华丰强迫其在《房屋买卖协议》上签字，其并无出售房屋的意思。根据张某作为见证人签字，并向陈华丰出具《担保责任书》，可推断系张某组织、协调陈华丰、沈根弟签订《房屋买卖协议》。其次，根据双方当事人及张某的陈述，沈根弟欠付张某的借款最多不超过《借款协议》载明的240000元。则就同一房屋先签订《房屋买卖协议》售房款还债，又出具《借款协议》以房抵债的行为相互矛盾。第三，陈华丰向沈根弟支付的第一笔150000元的购房款系直接支付张某，第二笔55000元、第三笔5408元是为保证沈根弟能获得拆迁安置房而直接支付给拆迁管理部门的房屋补差款和选房楼层费。第四，陈华丰另称其于2009年11月19日选房后支付沈根弟140000元购房款，对此沈根弟否认其收到该款项，称陈华丰和张某让其签了收条后并未支付其该款项。根据合同约定购房款总价为300753元（102.39㎡×2700元/㎡+16.2×1500元/㎡），扣除陈华丰已支付的前三笔150000元、55000元、5408元及过户押金20000元后仅剩70345元，陈华丰称其支付了140000元不具有合理性。综上，张某组织陈华丰、沈根弟签订《房屋买卖协议》后，又让沈根弟向其出具以房抵债的《借款协议》，陈华丰持有该《借款协议》复印件，对沈根弟出具《借款协议》应系知情。同一房屋无法即出售给陈华丰又抵债给张某，即《房屋买卖协议》与《借款协议》存在履行冲突，陈华丰在明知履行冲突的情况下，应不具有购买案涉房屋的意思表示。沈根弟亦否认其具有出售房屋的意思表示。且陈华丰未直接向沈根弟支付过购房款，仅为沈根弟能够取得拆迁安置房而向拆迁管理部门支付房屋补差价及选房楼层费。故认定案涉《房屋买卖协议》及《借款协议》均系为担保张某对沈根弟的债权实现而产生，陈华丰的介入仅系张某和陈华丰之间进行了债权转移。经一审法院向陈华丰释明如法院认定案涉《房屋买卖协议》系作为民间借贷合同的担保，其是否需要变更诉请时，其坚持认为双方间系房屋买卖关系，不同意变更诉请。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，一审法院裁定：驳回陈华丰的起诉。二审中，被上诉人称，2008年因欠赌债，其欠了张某16000元。到了2009年上半年的时候，张某跟他说滚利息已经滚到14万，然后就叫沈根弟把房子抵押给张某，24万也是从这个数字滚上去的。所以从头到尾，沈根弟就欠了张某出借的16000元赌资。当时双方签订24万借款协议的时候，张某和沈根弟说，房子抵押的话可以作价24万元，沈根弟就签字了。本院另查明，一审中，沈根弟称，因为我欠张某的钱，张某让我把房子抵给他，然后张某要把房屋卖给陈华丰。一审中，关于2011年1月19日陈华丰是否向沈根弟付款14万元，陈华丰称，抽签确定房子之后，确认了具体的房号，然后根据房屋总价算出来的差额，其去银行取了14万元给了沈根弟。以上事实，有一审庭审笔录及二审调查笔录予以佐证。本院经审查认为，本案二审的争议焦点在于陈华丰与沈根弟是否存在房屋买卖的真实意思表示。本院对此分析如下：首先，从合同的签订履行过程及双方当事人与案外人张某的关系上看，双方当事人及张某系同村村民，张某既作为见证人在涉案房屋买卖协议上签字又向陈华丰出具担保责任书，同时在沈根弟于2009年6月2日出具的收到陈华丰15万元房款的收条上张某亦作为见证人签字，结合陈华丰在一审中陈述张某在签合同当天和抽签那天均在现场，可以认定双方当事人与张某关系较为紧密，且张某亦参与了合同的签订、履行过程；其次，从付款方式以及付款数额上看，除了陈华丰支付给拆迁管理部门的房屋补差款55000元以及选房楼层费5408元，陈华丰称其另外的294000元款项均是通过现金付款方式支付沈根弟，但沈根弟仅认可收取了其中的4000元。陈华丰称其已付的款项已经达到35万多，另尚有6000元的款项需待办理房屋过户手续时付给沈根弟，但合同约定的购房款仅有300753元，陈华丰所称的其已付购房款超出了合同约定的购房款5万多不符常理；再次，从涉案房屋的处分上看，张某系涉案房屋买卖协议签订的见证人和履约担保人，而如沈根弟既将涉案房屋出售给陈华丰用收受的购房款偿还其欠付张某的借款，同时沈根弟又将涉案房屋抵债给张某，两者之间则会存在矛盾，亦即房屋买卖协议与借款协议的履行存在冲突。综上，从当事人与张某的关系、张某直接参与合同签订履行过程、款项支付主要通过现金方式付款、陈华丰自称所付款项明显超过合同约定但双方并未就变更房屋价款达成合意以及同一房屋既有抵债行为又有买卖行为，涉案房屋买卖协议系作为民间借贷合同的担保具有高度盖然性。在陈华丰坚持不同意变更诉请而要求沈根弟履行房屋买卖合同的情况下，一审法院裁定驳回陈华丰的起诉并无不当。据此，一审法院裁定处理结果正确，应予维持。陈华丰的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员  祁 锋二〇二〇年九月十八日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬