贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10116号 原告：姜刚刚，男，1985年10月9日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：钱娜（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告姜刚刚与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告姜刚刚的委托诉讼代理人钱娜，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜刚刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款367840元为基数，从2015年12月30日起按日万分之一计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）暂计15000元；2.判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金42411元；4.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告撤回了第2项诉讼请求。） 事实与理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号ＢＴ-7-1804）载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市南部新区部博泰·水韵天颐，土地编号为毕地国用（2010）第09号的地块上建造的第7幢18层04号住房；建筑面积117.05平方米，套内建筑面积96.98平方米；该商品房总价款为367840元；出卖人应当于2014年12月30日前，向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部己付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30目前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期眼内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务。被告未按时交付房屋，20ｌ7年3月24日经双方结算，逾期交房212天逾期交房违约金为42411元。同时，被告未依法向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向法院提起诉讼，望支持原告诉请为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。 二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。 三、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。 四、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人交付有关文书不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。因系委托办证，相关文书也不需交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：以原告姜刚刚为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积117.05平方米，套内建筑面积96.98平方米。该商品房总价款为367840元，买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款117840元，余款250000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款367840元。合同约定的交房期限到期后，双方签订《水韵天颐交房协议》载明：被告于2016年12月30日正式将房屋交付原告，原告已现场查收，至此被告不再支付原告逾期交房违约金。2017年3月24日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：“编号245，业主姜刚刚购博泰水韵天颐一期房号7-1804，合同中购房金额为367840元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为19017元。根据公司与业主后期协商中达成，2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天，违约金金额为23394元。合计违约金金额为42411元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排除领取。”截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告认为，被告存在逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并交付办理商品房转移登记的有关文书。对于逾期交房违约金的问题。合同约定被告应在2014年12月30前交房，但被告未在合同约定期限向原告交付房屋已构成违约，应向原告支付违约金。被告于2017年3月24日向原告出具《违约金计算明细》，明确应当支付42411元违约金，并承诺于2017年3月10日起开始支付。故对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金42411元的请求，本院予以支持。对于被告提出原告的诉请已经超过诉讼时效的抗辩主张，因被告向原告出具的《违约金计算明细》约定于2017年3月10日起开始支付违约金，按编号排除领取，故原告的起诉并未超过诉讼时效。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后出卖人未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告未按约定履行构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年12月31日起开始计算违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年6月11日）往前倒推三年即2017年6月11日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2017年6月11日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，应以原告已付购房款367840元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年6月11日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对被告提出的其余抗辩主张，因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告姜刚刚支付逾期交房违约金42411元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告姜刚刚支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款367840元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月11日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 三、驳回原告姜刚刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费618元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年九月八日 书记员  胡晨