贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3331号上诉人（一审原告）：解先文，男，1990年11月27日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：周娟，贵州唐德律师事务所专职律师。被上诉人（一审被告）：凯里市中意房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市永丰东路5号。法定代表人：蒋东，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚希银，男，1963年11月6日出生，苗族，住贵州省凯里市，系公司员工。上诉人解先文因与被上诉人凯里市中意房地产开发有限责任公司（以下简称：中意房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初6133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。解先文上诉请求：一、撤销（2020）黔2601民初6133号第一项判决，改判被上诉人从2014年1月9日起以总房价531,144.00元为基数按照日万分之零点五向上诉人支付逾期办理房屋权属转移登记违约金计算至起诉之日止为61,108.12元，并判决被上诉人在本判决书生效后十日内给上诉人办理商品房转移登记有关文书，并交付给上诉人；二、本案第一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未从客观实际出发，未充分考虑上诉人购买的房屋因逾期办理权属转移登记造成的损失无法确定的事实，导致判决结果显失公平，系事实认定不清。1、涉案房屋不能办理权属转移登记的原因为被上诉人擅自改变建设规划、增加容积，且又未按政府部门要求整改和缴纳罚款，被上诉人具有重大过错。2、双方约定逾期办理房屋权属转移登记的违约金仅为200元，现已逾期7年，根本不能弥补上诉人的经济损失。3、该商品房不能办理产权证的事实给上诉人造成的损失无法计算。4、被上诉人未提交已交付房屋质监、安监、消防等方面的验收合格证明，给上诉人的生命安全、财产损失造成极大的潜在危险与威胁。二、一审判决与《合同法》关于违约金之惩罚性、弥补性功能的立法目的相悖，应当予以纠正。1、被上诉人逾期办理转移登记的行为构成违约，且为持续性违约。2、涉案房屋不具备办理权属转移登记的条件，逾期的期限无法确定，上诉人取得权属证书的期限遥遥无期。3、约定的逾期办理权属转移登记的违约金为固定不变的金额200元，该违约金不仅不具有惩罚性，还不能弥补上诉人损失。三、一审法院未适用《合同法》第一百一十四条关于调整违约金的法律规定，而直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条第二款的规定，系适用法律错误，应予以改判。1、一审法院判决规避《合同法》第一百一十四条关于调整违约金的法律规定的适用问题，而直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条第二款的规定，系适用法律错误。2、根据《合同法》第一百一十四条的规定，本案上诉人与被上诉人约定的违约金明显过低，不能弥补上诉人损失，上诉人诉请上调应当准予支持。四、一审法院关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条第二款规定在适用方式上存在错误，违背《合同法》第一百一十四条的精神，应当予以纠正。本案中，上诉人的损失无法计算已经满足了损失难以计算的定义，因此，上诉人申请上调违约金有法律依据，一审法院不支持上调违约金的请求系适用法律错误。五、一审法院明显偏袒被上诉人，在关于上诉人及被上诉人均要求调整逾期办理房屋权属转移登记违约金中采取“双重标准”，导致判决结果显失公平，不能使上诉人信服。中意房开公司辩称，1、该商品房为合格工程，已通过消防、质检等相关部门验收，不存在房屋质量安全隐患。2、未能按期办理商品房所有权初始登记，并非被上诉人有意拖延，系其他原因所致。3、被上诉人一直努力履行合同义务，由于政府内部政策原因，无法及时办理产权登记。4、本案诉讼时效已届满，无中止、中断、延长事由，上诉人已丧失本案诉讼权。5、双方在已知买卖合同的真实内容后，经协商自愿签订房屋买卖合同约定逾期办证违约金为一次性支付200元，合同约定大于法定规定，请予以支持。6、被上诉人开发建设的东华家园小区项目，在审批和开发建设、竣工验收遇到种种困难，处于瘫痪状态。请法院考虑现实状况及答辩意见。解先文向一审法院起诉请求：一、判令被告在本判决书生效后十日内给原告办理商品房转移登记有关文书，并交付给原告；二、判令被告向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金暂计算至2020年4月30日为159,186.77元（从2014年1月9日起以房屋总价款531,144.00元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算至实际办理之日止）；三、本案的诉讼费及其他费用全部由被告承担。一审法院认定事实：一、合同效力：有效，依据为：合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定。二、签订商品房买卖合同的时间：2013年10月8日。三、合同约定买卖标的物：凯里市永华路北侧凯里东华家园小区综合楼C幢1单元1-6-1号房屋。四、合同价款：531,144.00元。五、合同价款的实际支付情况：原告已支付531,144.00元。六、合同约定交房时间：2012年12月31日前。七、合同约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人一次性支付违约金200元（相关费用：契税、测绘费、登记费、维修基金等由买受人承担）。八、涉案房屋使用情况：已装修入住。九、产权登记情况：涉案房屋所属C栋的初始登记尚在办理过程中。一审法院认为：1、关于原告主张被告给原告办理商品房转移登记有关文书，并交付给原告的诉请，因被告办理商品房所有权初始登记的条件尚未成就，至今未能办理，且办理时间亦未能确定，故原告的该项诉请不予支持。2、关于诉讼时效问题，涉案房屋所在的“东华家园”逾期办证事实持续存在，且原告从交房之后一直向被告主张办证事宜，同时也到相关部门进行反映，洗马河社区也多次组织原、被告双方进行调解，均调解未果，最后一次组织双方进行调解的时间为2019年12月31日，该诉讼时效存在中断情形，故对被告提出原告主张权利已过法定诉讼时效的辩解意见不予采纳。3、关于逾期办理商品房产权登记违约金问题，被告未能在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担违约责任。根据有约定按约定无约定按法定原则，双方签订的合同对逾期办理商品房产权登记违约金作出了明确约定即买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人一次性支付违约金200元，该约定为一次性债权，因原告一直向被告主张办证的权利故未超过诉讼时效应得到支持。原告要求以已付购房款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金因与合同约定不符，不予支持。关于原告起诉后被告仍不能及时向原告交付办理转移登记的有关文书，存在继续违约行为，一审法院兼顾对违约行为的惩罚性和补偿性原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，酌情调整起诉后的违约金按日万分之零点五计算，计算时间从原告起诉之日即2020年4月29日起至实际办理商品房权属登记之日止，以已付购房款531,144.00元为基数，按日万分之零点五计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、被告凯里市中意房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告解先文逾期办理商品房产权登记违约金200元；二、被告凯里市中意房地产开发有限责任公司支付原告解先文从2020年4月29日起至实际办理商品房产权登记之日止的违约金，以已付购房款531,144.00元为基数，按日万分之零点五计算；三、驳回原告解先文的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为1742.00元，由原告解先文负担1700.00元，被告凯里市中意房地产开发有限责任公司负担42.00元。二审中，上诉人向本院提交证据为凯里市人民法院(2020)黔2601民初6158号民事判决书，拟证明同一小区两种不同的违约金约定，法院采取两种不同标准判决，上诉人请求增加违约金应予以支持。经质证，被上诉人中意房开公司认为应该按照合同约定支付违约金。本院经审查认为，上诉人提交的证据与本案无关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院判决逾期交付转移登记文书违约金是否正确。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时应当清楚的认知合同中的所有条款，以及条款中确定的双方权利和义务，所以在签订该《商品房买卖合同》时应系双方真实意思表示，在行使这些权利和义务时也应遵循诚实信用的原则，所以应当严格按照双方签订的合同履行义务，即由被上诉人一次性支付逾期办证违约金200元。而一审法院以上诉人主张权利后，被上诉人仍不能及时交付办理转移登记的有关文书，违约状态继续发生，为督促其履行义务，判决起诉后的违约金按日万分之零点五计算，系公平原则的体现。况且，上诉人并未提交证据证明逾期办证所造成的实际损失，应承担不利后果。一审法院关于逾期交付办理转移登记有关文书违约金的判决并无不当，上诉人的请求不能成立，本院不予支持。另外，涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故一审法院判决不予支持交付商品房转移登记有关文书的请求并无不当，上诉人的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1327.00元，由上诉人解先文负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月十七日法官助理陈礼华书记员汪庆庆