黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1484号上诉人（原审原告）：杜春红，女，1982年12月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：杜世平，黑龙江铁人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大庆市龙凤区龙凤镇人民政府，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇。法定代表人：马国辉，职务镇长。委托诉讼代理人：赵向东，黑龙江威德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大庆市龙凤区人民政府，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙政路1号。法定代表人：李伟峰，职务区长。委托诉讼代理人：赵秀伟，黑龙江新元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村。法定代表人：崔可欣，村委会主任。委托诉讼代理人：胡毅彬，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。上诉人杜春红、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府（以下简称龙凤镇政府）、大庆市龙凤区人民政府（龙凤区政府）与被上诉人黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会（以下简称向阳村委会）房屋租赁合同纠纷一案。杜春红、龙凤镇政府、龙凤区政府均不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院作出的（2019）黑0603民初3366号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。杜春红委托诉讼代理人杜世平，龙凤镇政府委托诉讼代理人赵向东、周超，龙凤区政府委托诉讼代理人赵秀伟及向阳村委会委托诉讼代理人胡毅彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜春红上诉请求：1.请求二审法院除维持一审判决所支持的租金和利息外，依法改判龙凤区政府及龙凤镇政府返还租金28,461元，承担利息4,696元，并承担自2019年8月1日起止实际返还之日的银行同期贷款利息的一半；2.一审、二审案件受理费由龙凤区政府和龙凤镇政府负担。事实和理由：一、一审判决将租期认定为39年，不符合客观事实，应认定合同期限为40年，并按40年的租期计算应返还的租金及利息。合同中对租期的直接约定为“40年”，但在表述具体年月时表述为“2013年8月12日至2052年8月11日”，经计算并非是40年，而是39年，这是对40年的时间表述的错误，因这一错误是经过计算才能得出，在合同中的“40年”是双方更加直观的看到的内容。在签合同时双方对于房屋的租期（有偿使用年限)是确认为40年的，40年的租期才是双方在签订合同时的真实的意思表示，所以应当认定租期为40年，而不应认定为39年，并按照40年租期计算应返还的租金及应承担的利息。二、一审判决遗漏了杜春红的部分请求，二审法院应当予以处理。杜春红在一审起诉时的诉讼请求第二项为“并支付自2013年8月13日至实际给付之日的银行同期贷款利息，截止2019年7月31日利息为361,236.65元”，而一审法院仅确定了截止2019年7月31日利息的分担，并没有对2019年8月1日至实际给付之日部分的利息做出处理，既未表示支持，也没有判决驳回，所以一审判决遗漏了杜春红的部分请求，二审法院应当予以处理。综上，一审判决未支持杜春红的部分诉讼请求认定事实不清，请求二审法院依法改判。龙凤镇政府辩称，鉴于本案涉及的房屋有偿使用协议书的签约主体是向阳村委会与杜春红，且双方签订的房屋有偿使用协议书已经实际履行，该协议其性质应当认定为以物抵债，因此龙凤镇政府不应承担任何民事责任，请二审法院驳回杜春红的上诉请求龙凤区政府辩称，1.房屋有偿使用协议书的相对方不是龙凤区政府，根据合同相对性原则，龙凤区政府不应承担返还租金及利息的义务；2.龙凤区政府不是涉案房屋的产权人，同时没有收取房屋的有偿使用费用，因此不应承担返还义务，请二审法院驳回杜春红的上诉请求。向阳村委会辩称，一审法院认定向阳村委会不是合同主体，不承担返还义务，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回杜春红的上诉请求。龙凤镇政府上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判龙凤镇政府不承担给付1,257,431.2元的责任;2.一审、二审案件受理费由龙凤区政府、杜春红及向阳村委会负担。事实和理由：一、一审法院无视《中华人民共和国合同法》中合同相对人的规定，而判决合同外当事人承担责任，应属于一审认定事实不清。杜春红所签订的《房屋有偿使用协议书》相对方是向阳村委会，而非龙凤镇政府，而一审法院却认定向阳村委会不是适格主体，认定向阳村委会未对该两处房屋进行开发投资，也没有收取租金，仅是执行区政府和镇政府的命令，而认定合同的当事人应当是杜春红及龙凤区政府，龙凤镇政府应属于认定事实错误。涉案房屋使用的是向阳村委会的集体土地，归村集体所有，而村集体作为自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其不受任何政府部门管理，因此也就不存在执行区政府和镇政府的命令的行为，龙凤镇政府无权处理涉案房屋及土地，而向阳村委会却是有权处置集体土地的，因此合同的相对方也就只能是向阳村委会，如果合同发生争议，必须由具有权利义务关系的合同双方进行解决，而龙凤镇政府并不是合同中任意一方，也不享有合同的任何权利，因此也就无义务履行合同中的任何义务。而一审法院在判决中并没有判决合同相对人即房屋、土地的实际所有权人承担责任，而要求龙凤镇政府承担责任，明显是错误的。二、《房屋有偿使用协议书》的真实意思表示应为以物抵债协议，一审法院却错误认定为租赁合同，属于认定事实不清。该案件的事实情况为涉案工程是经大庆市城乡建设局下发庆建函{2011}80号批复及大庆市国土资源局龙凤分局下发龙国土预审字【2011】13号意见及函审批通过的以村民自筹及政府补贴的形式由大庆龙凤湖韵新村建设指挥部组织建设大庆龙凤向阳湖韵新村项目，该项目建设过程中由黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司（以下简称百元公司）对湖韵新村项目提供监理服务，并签署监理服务合同，合同约定监理费暂计130万元，而在项目完工后，结算服务费用时，双方达成以房抵债的合意，因涉案项目的土地为向阳村委会集体土地，向阳村委会便与百元公司领导亲属杜春红签订合同，从以下几点证据可以体现出双方签订合同的真实意思表示：1.杜春红并没有全额缴纳使用金，仅缴纳了19,940元使用金，其余的费用是以百元公司对大庆龙凤向阳湖韵新村项目的工程监理费用抵扣220万元的使用金，同时在协议签订后也实际交付房屋，且杜春红已经实际占有使用该房屋数年，显然该协议已经实际全面履行。2.《房屋有偿使用协议书》第二条约定了使用期间40年并且约定“如乙方即被上诉人杜春红正常履行本合同期满后，该房屋继续归乙方使用，即该房屋属于无限期的归被上诉人杜春红使用，因此商业用房的最长使用期限40年，显然该房屋属于将使用权永久的出让给了被上诉人杜春红。3.按照通俗理解，如果双方签订合同的真实意思表示为租赁合同的话，租金的支付方式应为每年支付一次，不会一次性支付全部租金，并且对方也不会同意一次性支付全部租金。同时合同中的计算单价还是按照每平方米来计算总金额的，均可以体现出双方的真实意思表示就应该是以房抵债协议。因此，可以认定该房屋有偿使用协议书其实质便是以物抵债协议,并且依据最高人民法院民事审判第二庭2019年12月出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用一书中第44条规定，（履行期届满后达成的以物抵债协议）效力问题，最高法明确阐述为“人民法院在审查以物抵债协议时，一方面要根据抵债物是否已经交付债权人，对履行期满后达成的以物抵债协议作进一步的区分。另一方面，要注重审查以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务的问题，尽量避免虚假诉讼的发生，如果抵债物已交付债权人，债权人直接享有抵债物的所有权”。涉案房屋龙凤镇政府在2013年就完成了交付义务,依据该观点应认定杜春红已经享有抵债物即涉案房屋的使用权。而一审法院认定双方签订的合同为租赁合同，明显认定事实错误。三、如按一审法院判决返还125余万元，则会造成国有资产流失。依据第二条阐述可知双方签订的《房屋有偿使用协议书》真实意思表示应为以房抵债协议。虽然双方签订的以房抵债协议中百元公司以220万元抵偿房款，但实际上百元公司的监理合同中合同价格为暂定130万元，也就是说是以130万元监理费顶抵220万元的房款。即便应当退款，也应当按照合同款130万元加上杜春红缴纳的19,940元作为总租金退还无效部分的款项，即60余万元。如按照一审判决退还20年的租金本息合计125万元，而且杜春红仍要使用涉案房屋20年，相当于被上诉人杜春红仅用几万元，就租赁了涉案房屋二十年的期限，明显违反了最基本的公平原则。另外，按照一审法院判决，则势必会造成巨额国有资产的严重流失，因此，请二审法院依法驳回对方的诉讼请求，以免造成国有资产的流失。同时贵院下发的（2019）黑06民终3294号民事判决书的案件性质与本案相似，该案件为车位的使用权出让合同纠纷，车位没有取的任何不动产登记证书，购买人起诉要求超过20年的部分确认无效并要求退款时，贵院判决并没有支持购买人的请求，与本案的案件比较相似，本案也是没有取得不动产登记证书，但取得了相关建设审批意见后行使权力，因此应遵循同案同判的原则处理。综上所述，一审法院错误认定了龙凤镇政府在本案中的诉讼地位及双方签订合同的真实意思表示而要求龙凤镇政府承担赔偿责任明显认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判决龙凤镇政府不承担给付1,257,431.20元的责任。杜春红辩称，1.虽然房屋有偿使用协议书的合同相对方是向阳村委会，但实际情况是向阳村对湖韵新村项目即没有进行立项，也没有投资，更不享有任何的管理权和收益权，所以向阳村委会仅是名义上的合同相对人，也可以说仅是合同的签字人，并非是真正的权利人。根据以事实为依据的法律基本原则，应当由真正的权利人来承担法律责任，龙凤镇政府一再强调合同相对性和合同相对人，就是为了摆脱责任和转嫁责任。2.有偿使用协议书并非是“以物抵债协议”，其实质是房屋租赁合同。以物抵债协议的前提是双方之间存在债权债务关系，而本案中龙凤区政府拖欠百元公司的监理费，并不拖欠杜春红的款项，也就是说无论是向阳村委会，还是龙凤区政府、龙凤镇政府都不欠杜春红的款项，所以也就不存在用房屋抵偿债务的前提。百元公司与杜春红系两个不同的主体，如果是抵债也应当抵给百元公司，而非杜春红。本案的事实情况是杜春红在与向阳村委会签订有偿使用协议时，百元公司用龙凤区政府拖欠的监理费代杜春红支付了有偿使用金，百元公司出具的说明及龙凤区财政局龙凤镇财政所出具的结算票据足以证明，各方对这一支付方式是认可的，并已履行完毕。同时合同中对双方的合同地位就确定为出租方和承租方，且出租方有权对房屋的所有权进行处分。所以杜春红签订的房屋有偿使用协议书应当确定为租赁合同，而非以物抵债协议。3.龙凤镇政府作为收款单位龙凤镇财政所的主管单位，没有提供证据证实所收款项是代为收取，更没有证据证明将所收取款项交给了向阳村委会，而向阳村在一审中也证实并没有收到款项。根据合同法的规定，超过20年租期的部分无效，对于所收取的无效部分的租金，在财政所不具备法律主体资格的情况下，龙凤镇政府应当负有返还款项的义务。4.返还租金不存在国有资产流失问题。根据湖韵新村建设指挥部（以下简称指挥部）与百元公司之间的监理合同，指挥部应当支付给百元公司监理费而没有支付，在百元公司开具了全额的监理费发票后，指挥部直接代杜春红支付了220万元有偿使用金，从龙凤镇财政所出具的收据可以确认龙凤镇财政所已经收取了全额的有偿使用金，本次返还的租金就是已收取的有偿使用金的一部分。如果没有此次代支付的行为，指挥部也应当将监理费支付给百元公司，所以返还已收取的租金不会造成国有资产流失。5.案涉房屋作为独立的房屋，与车位具有本质的区别，不存在参照其他案件判决的情形，龙凤镇政府要求遵循同案同判的原则没有事实依据。综上，龙凤镇政府的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回龙凤镇政府的上诉。龙凤区政府辩称，同意龙凤镇政府的上诉请求及理由。向阳村委会辩称，一审法院认定向阳村委会不是合同主体，不承担返还义务，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回龙凤镇政府的上诉请求。龙凤区政府上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院作出的（2019）黑0603民初3366号民事判决，依法改判龙凤区政府不承担给付杜春红1,257,431.2元的责任或将该案发回重审;2.一审、二审案件受理费由杜春红负担。事实和理由：一、《房屋有偿使用协议》主体系杜春红与向阳村委会，一审判决认为龙凤区政府系租赁合同的当事人，并判决龙凤区政府承担返还杜春红租金及利息不符合法律规定。案涉《房屋有偿使用协议》系杜春红与向阳村委会签订，该事实一审法院在本院认为部分已经认定，且一审法院认为杜春红与向阳村委会双方签订的房屋有偿使用协议是双方真实意思的表示，从合同形式和内容上确定协议性质为“租赁合同”。既然一审法院已经认定为租赁合同，按法律规定租赁合同系有名合同，严格限制合同的相对性原则，权利义务的履行仅限于在合同的相对方之间进行，并不涉及第三方。依据合同相对性原则，合同的主体就是杜春红与向阳村委会。龙凤区政府并不是合同的主体，即不享有合同权利，也不履行合同义务，该协议与龙凤区政府没有任何关联性。一审法院认为龙凤区政府系租赁合同的当事人并要求承担责任是错误的，不符合法律规定。二、一审法院认定龙凤区政府系涉案房屋的产权人事实错误，证据不充分。在庭审过程中，杜春红并未向法庭提交任何证据证明涉案房屋的实际投资人和产权人系区政府，也没有任何证据证明向阳村委会是受区政府委托与杜春红签订了《房屋有偿使用协议》，同时区政府也没有收取杜春红任何房屋使用费。因此，一审法院推断房屋的产权人为区政府没有证据支持。涉案房屋建设是根据大庆市庆东新城总体规划和社会主义新农村建设总体要求进行改造建设，其土地属于村集体土地，同时履行了合法的规划和立项手续，房屋产权绝对不可能办理至龙凤区政府名下，一审法院关于产权人的认定错误。涉案房屋建设时成立的湖韵新村建设指挥部负责人李江龙，不是区政府的工作人员，一审法院认定李江龙系区政府工作人员并代表区政府与百元监理公司签订工程监理合同，事实认定错误。一审法院既认可了房屋有偿使用协议的真实有效性，又推翻合同本来的主体，将龙凤区政府推断为房屋产权人而作为合同当事人，本身就是自相矛盾的错误事实认定，从而导致判决结果错误。综上所述，一审法院判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判或者发回重审。杜春红辩称，1.虽然房屋有偿使用协议书的合同相对方是向阳村委会，但实际情况是向阳村对湖韵新村项目既没有进行立项，也没有投资，更不享有任何的管理权和收益权，所以向阳村仅是名义上的合同相对人，也可以说仅是合同的签字人，并非是真正的权利人。根据以事实为依据的法律基本原则，应当由真正的权利人来承担法律责任，龙凤区政府一再强调合同相对性和合同相对人，就是为了摆脱责任和转嫁责任。2.大庆湖韵新村项目的建设单位为指挥部，该指挥部为龙凤区政府下设的临时性管理机构，在建设指挥部撤销后，其权利义务应当由龙凤区政府承接。并且湖韵新村项目的建设资金是由龙凤区政府投入，所以无论是从工程立项、工程管理还是资金投入上看，龙凤区政府就是湖韵新村项目的投资人，也是权利人。虽然建设使用的土地属于农村集体土地，但不能否认目前该项目的实际权利人是龙凤区政府，所以一审判决龙凤区政府承担责任是符合法律规定的。综上，龙凤区政府的上诉没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回龙凤区政府的上诉。龙凤镇政府辩称，同意龙凤区政府的上诉意见及理由。向阳村委会辩称，一审法院认定向阳村委会不是合同主体，不承担返还义务，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回龙凤区政府的上诉请求。杜春红向一审法院起诉请求：1.请人民法院确认杜春红与向阳村委会双方签订的房屋有偿使用协议书有偿使用年限超过20年的部分无效。2.请人民法院判令三被告共同返还大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的有偿使用金1,109,970元，并支付自2013年8月13日至实际给付之日的银行同期贷款利息为361,236.65元，以上合计1,471,206.65元。3.全部诉讼费用由向阳村委会、龙凤镇政府、龙凤区政府负担。一审法院认定的事实：2013年8月12日，杜春红作为承租方，向阳村委会作为出租方，签订了两份房屋有偿使用协议书，由杜春红租赁坐落在大庆湖韵新村××楼××、××房，有偿使用期限为39年，自2013年8月12日至2052年8月11日，有偿使用金为每平方米4,500元，其中4号房230.56平方米，有偿使用金：1,037,520元；5号房262.76平方米，有偿使用金：1,182,420元，共计2,219,940元。房屋有偿使用协议书中第二条约定：“乙方如利用该房屋进行非法活动。甲方可以终止合同，收回房屋，所收取的有偿使用金不予退还。第四条：房屋在质保期出现问题由甲方承担，之后由乙方承担;第五条第一款：如甲方按法定手续和程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；第六条第三款：乙方不得私自改动房屋主体结构及外观，否则甲方有权终止协议，并要求乙方恢复原样，费用由乙方承担。”对于合同中约定的全部有偿使用费用2,219,949元，杜春红向龙凤镇财政所交纳19,949元，其中220万元的百元公司以监理费用抵顶的。百元公司也为龙凤镇财政所出具了“其同意用其在湖韵新村工程监理的监理费用220万元抵杜春红房款，该房屋座落于大庆湖韵新村××楼××、××房。”合同签订后，龙凤镇政府的财政所收取了两处房屋的全部有偿使用金，并向杜春红出具了两张收据，上面加盖有“大庆市龙凤区财政局龙凤镇财政所拆迁改造专户”公章。向阳村委会将房屋交付给杜春红使用。杜春红使用6年后于2019年向一审法院起诉：1.请求人民法院确认杜春红与向阳村委会双方签订的房屋有偿使用协议书有偿使用年限超过20年的部分无效;2.请求人民法院判令向阳村委会、龙凤镇政府、龙凤区政府共同返还大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的有偿使用金1,109,970元，并支付自2013年8月13日至实际给付之日的银行同期贷款利息，截止2019年7月31日利息为361,236.65元，合计1,471,206.65元;3.全部诉讼费用由向阳村委会、龙凤镇政府、龙凤区政府负担。向阳村委会当庭陈述认为：此工程的建设方并不是村委会，向阳村委会不是合同的主体，故向阳村委会也不欠监理公司任何费用，向阳村委会与杜春红签订的协议是执行区里的命令，通过此合同及杜春红的证据一，可以证明是龙凤区政府与杜春红之间的债务抵偿协议，与向阳村委会无关，向阳村委会不承担返还义务。龙凤镇政府主张其与杜春红间存在以物抵债行为，且已实际履行完毕。故应驳回杜春红诉讼请求。经杜春红询问向阳村委会、龙凤镇政府、龙凤区政府涉案房屋的所有权人时，向阳村委会、龙凤镇政府称房屋的建设土地属于向阳村委会所有，房屋是由龙凤区政府投资建设，所收取的有偿使用金用于支付房屋建设费用。杜春红提供的证据二证明了：龙凤区政府为完成大庆市龙凤区向阳湖韵新村项目工程施工，组建大庆市湖韵新村建设指挥部，负责人为李江龙，李江龙代表龙凤区政府与百元公司签订工程监理合同。一审法院认为，杜春红与向阳村委会双方签订的房屋有偿使用协议是双方真实意思的表示，从合同形式上和内容上经审核确定协议实质上性质为“租赁合同”，而向阳村委会不是适用主体，因其仅是执行区政府和镇政府的命令，且其未对该两处房屋进行开发投资，亦未收到租金，故租赁合同的当事人应为杜春红及龙凤区政府及龙凤镇政府。因龙凤区政府作为房屋的实际投资人和产权人，而龙凤镇政府收取了杜春红的有偿使用费。故据此相应的合同义务应由；龙凤区政府和龙凤镇政府承担。故租赁合同中关于租期的约定是最长期限为20年，故协议中超过20年的部分是无效的。应由龙凤区政府和龙凤镇政府向杜春红返还多收的19年房屋租金，并向杜春红支付相应的利息。鉴于杜春红与向阳村委会签订有偿使用协议时，杜春红与龙凤区政府和龙凤镇政府对于租赁期间超过20年均有过错，结合过错程度，对杜春红要求的利息可酌情支持一半。龙凤镇政府以其与杜春红间存在“以物抵债”协议并已实际履行完毕的抗辩理由不能成立。理由为：1.杜春红与龙凤镇政府间存在的合同是租赁合同，而非以物抵债协议。协议中均未体现出以物抵债的字样及内容。2.作为抵债物应具有完整的、无争议的所有权，而案涉房屋至今未办理产权登记手续。综上，龙凤区政府作为房屋的实际投资人及产权控制人应承担向杜春红返还超过20年租赁期间租金义务，并向杜春红支付相应的利息。龙凤镇政府作为实际收取杜春红租金的主体，应与龙凤区政府共同承担连带返还的义务。现龙凤区政府和龙凤镇政府未能给付杜春红超过20年的租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。向阳村委会的抗辩理由成立，其不承担本案民事责任。杜春红请求的案涉另三方共同返还大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的有偿使用金1,109,970元，经本院确定，房屋租赁期共为39年，故超过20年的部分应为19年，19年租期对应的租金应为1,081,509元。与之相应的杜春红主张的利息应以1,081,509元为基数，自2013年8月13日至2019年7月31日按照银行同期贷款利率计算为351,844.4元。此利息的一半为1,759,22.2元。对于杜春红合理的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、杜春红与向阳村委会于2013年8月13日签订的大庆湖韵新村××楼××、××房有偿使用协议书中有偿使用年限超过20年的部分无效；二、龙凤区人民政府、龙凤镇人民政府共同返还杜春红承租的大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的租金1,081,509元和利息175,922.2元，合计1,257,431.2元；三、向阳村委会不承担本案民事责任。如果龙凤区人民政府、龙凤镇人民政府未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9，020元，由杜春红负担1,350元，由龙凤区人民政府、龙凤镇人民负担7,670元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜春红提交新证据如下：证据一、大庆市龙凤区经济和发展改革局龙经发改发[2011]42号文件复印件一份，关于对大庆湖韵新村项目立项的批复。欲证明：大庆湖韵新村项目是由指挥部申请立项，资金来源为政府投入，可以证实龙凤区政府为该项目的投资人和建设方。龙凤区政府与龙凤镇政府质证意见均为：因杜春红提供的是复印件，该份证据无法确定真实性，即使该份证据是真实的，也仅能说明涉案的房屋建设取得了合法的立项手续，在立项批复的内容中，并不能体现指挥部的具体组成单位是一家还是几家，不能证明本案的建设单位就是龙凤区政府。向阳村委会质证称：因杜春红提供的是复印件，该份证据无法确定真实性，但通过此证据也可以证明湖韵新村项目并不是向阳村委会筹建的，是通过龙凤区政府的行政行为来建设的，其主体并不是向阳村委会。证据二、监理费发票复印件九份。欲证明：指挥部应支付的监理费用经双方确认为538万元。该证据原件在百元公司处。向阳村委会质证称：此份证据均为复印件，真实性待查，即使此证据为真实的，但根据发票的开具时间是2016年，那也说明湖韵新村建设指挥部与百元公司结算时间为2016年，根据监理合同暂定费用为130万元，杜春红购买房屋时间为2013年，百元公司与指挥部还没有最终结算，不能确定当时的价格就是220万元。龙凤区政府与龙凤镇政府质证意见均为：1.对真实性有异议，对方应当庭提交原件供核对；2.因百元公司已经出具了538万元的发票凭证，按法律规定，上述发票即为指挥部的付款凭证，上述监理费用视为百元公司已经全部收到，恰恰证实了龙凤镇政府在一审中所陈述的以220万元监理费用抵偿债务的协议已经履行完毕，杜春红不应当再要求返还；3.退一步讲，如果上述538万元中有部分款项未实际收到，杜春红应向法庭说明实际给付货币多少元，抵偿债务费用多少元，以证实本案当中的220万元监理费与对方举证的538万元监理费是否存在重合或者是重复给付的问题，否则本案的事实不清，监理费用的最终给付与本案抵偿债务的220万元双方到底是何种关系，无法确定。在事实没有查清之前，本案容易出现抵偿债务数额超过监理费用数额的情况；4.监理费用的最终数额不应按照杜春红提供的发票来认定，应提供双方的监理合同，最终的工程款结算数额以确定本案的监理费用总额到底为多少。本院认为，因杜春红上述两组证据均为复印件且未提交原件核对，而龙凤区政府及龙凤镇政府均对该两组证据真实性不予认可，故本院对该两组证据真实性不予认可。向阳村委会提交新证据如下：房屋有偿使用协议书复印件七份。欲证明：湖韵新村车库是有偿使用，均是向阳村委会与有偿使用人签订的，但有偿使用费用向阳村并未收到，而是由龙凤镇财政所拆迁改造专户收取。此七份有偿协议书与杜春红的有偿协议书均是一致的，其公益房后已经明确标明车库。杜春红质证称：对该组证据真实性及证明问题均有异议，因该证据是复印件，无法确认其真实性，我方不是该合同的当事人，无法知晓该合同签订的情况，但该七份协议的标的均为车库，而本案所涉及的为公益房，二者之间不具有可比性。在协议中车库二字是被划掉的，所以杜春红的协议是公益房而非车库。龙凤区政府质证称：对证据真实性有异议，因为该证据是复印件，我方不予认可。龙凤镇政府质证称：对证据真实性有异议，因为该证据是复印件，我方不予认可。本院认为，因杜春红及向阳村委会提交的上述证据均为复印件且未提交原件核对，而其他当事人均对上述证据真实性不予认可，故本院对该两组证据真实性不予认可。龙凤区政府及龙凤镇政府未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.杜春红与向阳村委会签订的案涉合同性质如何认定；2.是否应当判令向杜春红返还款项，如返还，返还数额及返还主体如何认定。关于杜春红与向阳村委会签订的案涉合同性质如何认定。一、首先应当对案涉合同应认定为房屋租赁合同抑或以物抵债协议进行分析认定。以物抵债协议是指当事人在已经发生债权债务关系后，达成的以实物资产抵偿债务的书面协议。具体到本案中，1.案涉合同对甲乙双方的合同地位明确载明为出租方和承租方；2.案涉合同的双方当事人杜春红与向阳村委会依据现有证据可知，双方并不存在其他债权债务关系；3.在案涉合同中并未载明双方是以案涉房屋抵顶何时、何种以及何人之间发生的债权债务的任何信息；4.根据各方庭审意见和证据可知，案涉合同中所涉房屋至今并未办理相关产权证书，并非已确定权属的房产。综合上述论述以及各方当事人的庭审意见及证据可知，案涉合同并不符合“以物抵债协议”的定义规范及各项构成要件的要求，故不应将杜春红与向阳村委会签订的案涉合同认定为以物抵债协议。而从案涉合同对双方合同地位的认定、合同中对于杜春红义务及使用限制的约定以及有偿使用期限和有偿使用金字样的出现等方面可以认定，案涉合同即为杜春红与向阳村委会签订的房屋租赁合同，有偿使用期限即为房屋租赁期限，有偿使用金即为租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条之规定，龙凤镇政府关于要求认定案涉合同为以物抵债协议的上诉请求，本院不予支持。二、其次应当对案涉合同的效力进行分析认定。1.关于向阳村委会是否有权签订案涉合同并依法履行义务及承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定可知，依法成立的合同，自成立时生效并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在本案二审审理期间，向阳村委会称其于2013年8月12日签订案涉合同时并不知晓百元公司与龙凤镇政府、龙凤区政府达成了用监理费抵顶案涉房屋租金的协议。但根据一审时杜春红提交的监理合同，龙凤镇政府提交的记账凭证、说明、收据等证据的形成时间均在2013年8月12日之前。向阳村委会在一审时明确自认“区里和监理公司达成协议了，让我村出面这样签的”。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零一条可知，向阳村委会作为可以独立从事民事行为的法人组织，其在签订案涉合同时应知并已知百元公司与龙凤镇政府已就抵顶租金达成协议，其仍进行了案涉行为。另，因案涉房屋至今仍未能办理相应权属证书，而房屋所在土地为向阳村集体所有，故向阳村委会宜认定为案涉房屋的权利人。而向阳村委会庭审中称杜春红在签订合同后随即与相关人员进行交接，后一直依法占有并使用至今。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，本院认定向阳村委会与杜春红签订的案涉合同依法成立并生效，而向阳村委会作为具有相应民事权利能力和行为能力的法人，其应当依法依约履行相应义务并承担相应责任。一审法院关于向阳村委会合同主体地位的认定存在瑕疵，本院依法予以更正。2.关于案涉租赁合同超出二十年部分的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条之规定，本案中案涉合同约定的租赁期限远超出二十年的最长租赁期限，故应认定案涉租赁合同有效租赁期限为二十年，超出部分无效。关于是否应当判令向杜春红返还款项，如返还，返还数额及返还主体如何认定的问题。1.杜春红是否依约履行了交纳租金的义务的问题。龙凤镇政府二审时称杜春红并未完全履行交租义务。但龙凤镇政府一审时提交己方出具的结算票据、存款单及记账凭证上均明确载明上述单据内容为百元公司用监理费抵顶杜春红房屋租金，百元公司亦出具说明对此予以认可，故应认定龙凤镇政府已收取杜春红交纳的全部案涉房屋租金。另，根据上述论述可知，向阳村委会应对龙凤镇政府收取租金的行为知晓并认可，故本院认为杜春红已依约履行了交纳租金的义务。而本案案涉合同已认定超出二十年部分无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，应判令将超出二十年部分的租金返还给杜春红。2.对返还数额及返还主体如何认定的问题。杜春红称案涉合同约定期限应为四十年而非一审法院认定的三十九年。案涉合同在协议期限的约定上确有相互矛盾之处，但该条款中首先约定有偿使用期限为四十年，随后对使用期限的具体起止时间进行了详细约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，以及对矛盾条款约定的详细程度及交易习惯的综合分析后，本院认为以认定案涉合同的约定租赁期限为三十九年为宜。因此一审法院判令返还租金本金为1,081,509元并无不当，本院对此依法予以维持。关于利息部分，一审法院对自订立合同之日起至提起诉讼之日期间的利息予以支持的认定，适用法律正确，但在杜春红已对诉讼之日至实际给付之日提起诉讼请求后，一审法院并未对此部分予以支持，应予更正。杜春红该项上诉请求成立，本院予以支持。3.结合上述论述可知，向阳村委会作为合同主体，应当承担法律规定及合同约定的相应责任。而龙凤镇政府作为收取案涉租金并出具相应单据的主体，亦应依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，与向阳村委会共同承担返还超出二十年部分租金的责任。4.杜春红称由于指挥部系龙凤区政府下设机构，而指挥部作为案涉房屋的建设单位，故龙凤区政府应在指挥部撤销后承担相应责任。但在本案中，首先指挥部仅为案涉房屋的建设方，并非案涉合同的签订人，亦非收取租金方。其次杜春红对指挥部是否为龙凤区政府下设机构、李江龙是否为龙凤区政府工作人员的事实并未提供足够的证据予以证明，而仅凭其他有利害关系的案件当事人的陈述并不能直接认定指挥部即为龙凤区政府设立。故杜春红申请本院调取相关证据中关于指挥部的相关资料的部分，与本案待证事实无关，而关于龙凤镇财政所的相关证据，依据现有证据已能查清相关事实，已无调查收集必要，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条之规定，本院不予准许。综上，本院认为，应由龙凤镇政府和向阳村委会共同返还杜春红超出二十年部分的租金及自2013年8月13日至实际给付之日的部分利息。而杜春红要求龙凤区政府承担返还租金及利息的请求，无法律及事实依据且并未提供足够证据予以证明，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院对此不予支持。综上所述，龙凤区政府的上诉请求成立，杜春红的上诉请求部分成立，而龙凤镇政府的上诉请求于法无据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：维持黑龙江省大庆市龙凤区人民法院作出的（2019）黑0603民初3366号民事判决第一项；改判黑龙江省大庆市龙凤区人民法院作出的（2019）黑0603民初3366号民事判决第二项为：黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府共同返还杜春红承租的大庆湖韵新村117号楼4号、5号房的超过二十年部分的租金1,081,509元及部分利息（以1,081,509元为基数，自2013年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最后得出的利息数额除以二，即为本案中杜春红应得的利息数）；驳回上诉人杜春红、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府的其他上诉请求；驳回杜春红的其他诉讼请求。如果黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为9020元，由杜春红负担1350元，由黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府负担7670元；杜春红预交的二审案件受理费629元，由杜春红负担，大庆市龙凤区龙凤镇人民政府预交的二审案件受理16,116元,由大庆市龙凤区龙凤镇人民政府负担；大庆市龙凤区人民政府预交的二审案件受理16,116元,由杜春红负担。本判决为终审判决。审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年九月十七日法官助理刘晓航书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百零一条：居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第九十五条：当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。