四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终611号 上诉人（原审被告、案外人）：周芳，女，汉族，1971年2月12日出生，住所重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：熊小燕，重庆鼎圣（璧山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱秋虹，重庆鼎圣（璧山）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：四川普嘉特饲料有限公司，住所四川省隆昌县金鹅镇黄土坡，统一社会信用代码：9151102877981455XJ。 法定代表人：汪载翔，董事长。 委托诉讼代理人：刘思刚，四川永炽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王军，男，汉族，1989年1月24日出生，住所重庆市璧山区。 上诉人周芳因与被上诉人四川普嘉特饲料有限公司（以下简称普嘉特饲料公司）、王军执行异议之诉纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院（2019）川1028民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周芳的委托诉讼代理人熊小燕，被上诉人普嘉特饲料公司的委托诉讼代理人刘思刚到庭参加诉讼。被上诉人王军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回普嘉特饲料公司全部诉讼请求；3.一审、二审案件诉讼费由普嘉特饲料公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律错误,具体如下:1.一审法院认定周芳应将剩余47万元房款交由中介公司、周芳未实际履行合同，属于对合同履行及履行的事实认定错误；2.一审法院根据涉案买房屋被查封时系清水房、尚未装修、无人居住，认定周芳没有合法占有该不动产，属于对占有事实的认定错误；3.判决书中第11页第6行“两被告未办理过户手续，系被告怠于行使自己的权利”，属事实认定错误；4.房屋买卖合同的效力不因未经过抵押权人同意而认定无效；5.判决书第10页第3段中对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第3项之规定的法律理解错误。综上，一审法院对合同履行、合同效力，周芳对房屋的占有、未办理过户登记的原因相关事实认定错误，且适用法律错误。 普嘉特饲料公司辩称：1.周芳与王军于2018年4月4日所签订的买卖合同无效；2.周芳未按《房屋买卖合同》之约定，履行付款义务；3.普嘉特饲料公司在一审中向人民法院提交的证据充分证明周芳未合法占有讼争房产；4.讼争房产未能办理过户登记手续是周芳原因所致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。 普嘉特饲料公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）川1083执异68号执行裁定书；2.判决对被告王军坐落于重庆市壁山区壁泉街道东山路9号32幢1-3-2号（不动产权证号：【2018】壁山区不动产权第001068471）住房继续执行；3.判决被告承担本案执行费。 一审法院认定事实：被告王军于2016年9月13日向重庆壁晖实业有限公司购买坐落在重庆市璧山区住房一套（涉案房屋），总金额为564174元，签订该合同时支付113174元，余款451000元向中国银行股份有限公司重庆璧山支行办理商贷20年。2018年4月4日，被告周芳通过中介方重庆燕桥置业代理有限公司（丙方）与被告王军就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：刘莉（中介人员）、王军（甲方）将重庆市壁山区俊豪城32幢1单元3-2号房屋以855000元的价格出售给周芳（乙方），合同约定“……第四条：付款方式：……3、甲乙双方一致同意办理房地产转让登记、银行按揭的方式进行交易，并约定在下证后办理产权过户（见过户受理单）或办理委托公证时，乙方付首付款或房款385000元给甲方；剩余房款470000元暂由丙方保管。待该房屋全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算。第八条：补充约定事宜1.甲乙双方已知悉，此房为清水房，现房现状交易。2.乙方于2018年4月4日交2万元定金给甲方，于2018年4月12日之前补足定金10万元。3.甲方下证后双方办理按揭相关手续，乙方于2018年5月30日前付清甲方首付款。4.甲方于2018年4月12日之前带齐房屋相关手续，并交由中介方保管”合同签订后，被告周芳按约定于2018年4月4日通过微信转账支付给被告王军2万元，同年4月10日、5月30日通过银行转账两次共支付王军房款365000元。对此，被告王军给被告周芳出具收到购房款385000元的收条2张。王军在收到房款后将涉案房屋的钥匙七把、门禁卡三张、电卡、气卡交给周芳。2018年10月11日，涉案房屋产权证下证后，被告王军将房屋产权证书交付至被告周芳。 2019年9月10日，隆昌市人民法院经原告申请,作出（2019）川1083执1266号之一执行裁定书，裁定查封被告王军的涉案房屋。2019年9月12日，法院到不动产登记中心对该房屋进行查封，执行法官到该房屋张贴查封条时，该房门张贴有中国银行股份有限公司重庆璧山支行2019年6月17日对被告王军催收还房贷通知书。被告周芳分别于2019年9月19日、23日、24日、25日、26日六次与被告王军通话要求涉案房屋办理过户。2019年11月14日，重庆鼎圣律师事务所接受被告周芳委托向被告王军送达关于限期履行房屋买卖合同义务的律师函。同日被告周芳向隆昌市人民法院提出执行异议，申请解除对涉案房屋的查封。2019年12月2日，隆昌市人民法院作出（2019）川1083执异68号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告普嘉特饲料公司不服该裁定，于2019年12月5日向该院提起申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对申请执行人提起的执行异议之诉，应当对执行案外人就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益进行审查。为此，结合当事人的诉辩主张和有效证据，现就本案事实和裁判理由作如下评析：1.本案中，被告周芳与被告王军于2018年4月双方通过中介公司对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，虽是双方真实意思表示，但该房屋是被告王军以按揭方式购买，并于2016年9月做了抵押权登记，抵押权人为中国银行股份有限公司重庆璧山支行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间转让抵押财产。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押权转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”规定，被告周芳未举示有两被告买卖房屋时已通知抵押权人或经抵押权人同意的证据，被告周芳仅举示了2019年12月26日一份贷款还款回单，上面载明贷款人名称是被告王军，还款金额为3,386.27元（被告周芳代）以及原告当庭举示的涉案房屋被依法查封时该房屋门还张贴有中国银行股份有限公司重庆璧山支行2019年6月17日对被告王军催收还房贷通知书，应认定两被告买卖涉案房屋没有通知抵押权人，没有经抵押权人同意。且被告周芳也未按合同约定将剩余房款470,000元交由丙方（中介方）保管，应认定被告周芳没按合同实际履行，事后被告周芳也未代为清偿债务消灭抵押权。故该院认为两被告对涉案房屋的买卖行为无效。2.买受人在人民法院查封前是否已经合法占有该不动产。庭审中被告周芳提交了被告王军已交付其的涉案房屋的房产证、钥匙、门禁卡、水电气卡、俊豪城收款收据等，欲证明被告王军已将房屋交付至被告周芳，在法院查封之前被告周芳早已占有该不动产。但从原告提交的法院2019年9月12日查封涉案房屋时的现场照片，该房屋被查封时系清水房，尚未装修，无人居住，门上贴有物业公司的催缴通知单以及按揭贷款的催收通知单，被告周芳也认可这一事实。对被告周芳举示的俊豪城收款收据，仅仅能证明重庆俊豪物业管理有限责任公司俊豪城物业服务中心于2019年8月30日对被告王军预收2019年9月-2020年2月的物业费，不能证明是被告周芳交纳。故该院认为在人民法院查封前被告周芳没有合法占有该不动产。3.被告周芳是否已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据庭审查明，两被告签订的房屋买卖合同中约定“乙方（被告周芳）付首付款或房款385,000元给甲方（被告王军）后；剩余房款470,000元暂由丙方（中介公司）保管。待该房屋全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算”。首先被告周芳没有按合同约定履行剩余房款470,000元暂由丙方（中介公司）保管；其次至人民法院查封前和庭审中，被告周芳均认可还余470,000元房款未付清，但其表示，可以将该剩余房款附条件交付法院执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定。4.涉案房屋未办理过户登记是否非因被告周芳自身原因。根据庭审查明的事实，两被告签订的房屋买卖合同约定，甲方（被告王军）下证后双方办理按揭相关手续，涉案房屋的下证时间是2018年10月11日，被告周芳当庭举示涉案房屋房产证时陈述该证件系被告王军下证后交付于自己的，直至2019年9月法院查封该房屋时已时隔近一年时间，两被告未办理过户手续，系被告周芳怠于行驶自己的权利。在庭审中被告周芳提交的律师函、电话录音等证据，欲证明自己催告被告王军积极履行办理过户手续，但时间均于法院查封该房屋之后。故被告周芳辩称未办理过户登记是因为周芳多次催促王军办理过户手续，但是王军一直拒绝配合的意见与该院查明的事实不符，该院不予采纳。涉案房屋未办理过户登记因被告周芳自身原因所致。 一审法院判决：一、准予执行被告王军所有的坐落于重庆市璧山区住房一套（不动产权证号：【2018】壁山区不动产权第001068471）；二、驳回原告的其他诉讼请求。 二审中，周芳向本院提交了一份证据：俊豪城收款收据两张，证明周芳向俊豪物业管理公司支付了涉案房屋2020年3月-7月的物管费939.6元。 普嘉特饲料公司对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。 本院对该份证据的认证意见是：该份证据与本案无关联，不能达到其证明目的,本院不予采信。 本院二审查明的事实和一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋是否应当排除强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。以上四个条件缺一不可。现分析如下：（一）是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。周芳与王军于2018年4月通过中介公司对涉案房屋签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且该合同不违反法律强制性规定。故该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，应受到法律的保护。一审法院认为王军与周芳对涉案房屋买卖行为无效是错误的，本院依法予以纠正。（二）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2019年9月12日，法院在查封涉案房屋时，该房屋系清水房，未装修也未居住。而俊豪城的收款收据，也仅能证明重庆俊豪物业管理有限责任公司俊豪城物业服务中心于2019年8月30日向王军收取的2019年9月-2020年2月的物业费。故一审法院认为在人民法院查封前周芳没有合法占有该不动产是正确的，本院予以支持。（三）是否已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。周芳没有按照合同约定履行剩余房款470,000元暂由中介公司保管。一审法院认为其不符合支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定是正确的，本院予以支持。（四）是否非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋买卖合同约定，王军下证后双方办理按揭相关手续，涉案房屋于2018年10月11日下证到2019年9月法院查封该房屋，近一年的时间周芳怠于行使自己的权利。一审法院认为涉案房屋未办理过户登记因被告周芳自身原因所致是正确的，本院予以支持。周芳提起执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的后三种情形，案涉房屋不足以排除强制执行。 综上所述，周芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12，350元，由周芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 骏 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇二〇年九月七日 法官助理  夏 欣 书 记 员  王 洁 书 记 员  颜 彦