河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2485号 上诉人（原审被告）：李克，男，1989年8月1日出生，汉族，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：陈泊汀，河北归元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北必拓房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区卫生街79号观唐雅居12号楼201房间。 法定代表人：苏卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍建彪，河北国途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台海之臻餐饮有限责任公司，住所地邢台市桥东区开元路与卫生街交口东北角开元观唐D座二层CY-01号商铺。 法定代表人：李克，该公司经理。 上诉人李克因与被上诉人河北必拓房地产开发有限公司、邢台海之臻餐饮有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（原邢台市桥东区人民法院）（2020）冀0502民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李克及其委托诉讼代理人陈泊汀、被上诉人河北必拓房地产开发有限公司委托诉讼代理人霍建彪、被上诉人邢台海之臻餐饮有限责任公司法定代表人李克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李克上诉请求：1、请求人民法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人河北必拓房地产开发有限公司对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人邢台海之臻餐饮有限责任公司承担支付租金的义务改判支付租金104,636元；或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误。判决上诉人为承担支付义务的主体明显错误。1、原审法院以上诉人李克与被上诉人河北必拓房地产开发有限公司签订了租赁合同为由，要求上诉人支付租赁费并赔偿逾期付款损失属于事实认定错误。（1）依据《食品经营管理办法》（2017修正）的相关规定，经营餐饮行业的合法主体必须为取得相关许可证件的法人，公民个人不得经营餐饮业。另，《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，申请办理设立公司登记时，必须向工商管理机关提交公司住所证明或营业场所证明文件。基于上述两项法律规定，上诉人李克个人在2017年3月15日与被上诉人（必拓房产公司）签订《房屋租赁合同》的行为完全是前期为了成立并经营餐饮公司的一种职务行为，从合同内容中租赁物的用途为餐饮也可以证实上诉人个人作为本案的诉讼主体不适格。（2）依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。2017年4月10日，上诉人与股东张玉鹏共同出资100万成立了邢台海之臻餐饮有限责任公司，登记住所地为租赁合同中开元观唐D座二层CY-01号商铺，李克为海之臻公司的法人。被上诉人海之臻公司成立后在李克前期租赁的本案涉案房屋内经营铁板烧餐饮，自此以后海之臻公司开始实际占有、使用涉案的房屋。前述事实，应视为被上诉人海之臻公司对上诉人与被上诉人必拓地产公司签订租赁合同的追认或确认。虽然，租赁合同的租赁人未变更成海之臻公司，但是被上诉人海之臻公司在经营过程中享有合同的相关权利，并向被上诉人必拓房产公司履行了缴纳租金的合同义务。被上诉人必拓房产公司两年多来也一直接收被上诉人海之臻公司交付的巨额租金，应视为原租赁合同的租赁人变更为被上诉人海之臻公司，上诉人必拓地产公司对房屋租赁人发生变更、对租赁费缴纳义务人发生变更是明知的、默许的。由此可以确定，被上诉人海之臻公司与被上诉人必拓地产公司之间就涉案房屋的租赁成立了新的租赁关系。自此，原租赁合同和租赁关系终止或消灭，上诉人个人不再承担原租赁合同约定的义务。被上诉人必拓地产公司不得基于原合同向上诉人主张支付租赁费。2、被上诉人海之臻公司于2018年1月15日向被上诉人必拓地产公司提交的“申请”和2019年9月29日提交的“停业申请”，从该两份申请材料来看，被上诉人必拓地产公司对被上诉人海之臻公司系开元观唐D座二层C-01号商铺的实际承租人、实际占有使用人是明知的。被上诉人必拓地产公司在一审时提交了2019年9月29日的“停业申请”作为主张租金的证据，应视为其明确认可被上诉人海之臻公司为房屋的实际承租人和缴纳租金的义务人。3、被上诉人海之臻餐饮公司自成立后，一直由公司员工董漪负责向被上诉人必拓地产公司缴纳房租、物业、水电费等费用。前述事实，一审时上诉人提交的向被上诉人必拓地产公司缴费转账记录可以证实。 综上，原审法院判决认定上诉人为租赁费及赔偿逾期付款损失的支付主体是错误的。二、原审法院计算拖欠的租赁费数额错误。1、上诉人与被上诉人必拓地产公司签订合同时，上诉人代表被上诉人海之臻公司向被上诉人必拓地产公司缴纳了租赁定金35,045元，现合同已被判令解除，那么租赁定金35,045元应当折抵成租金计算为已付部分租金，但一审法院却并未折抵。2、被上诉人海之臻公司在2018年10月9日向被上诉人必拓地产公司已经缴纳了2019年4月15日前缓交的三个月租金123,752元，一审法院未将该笔已付租金予以扣减。另，自2019年5月28日开始，被上诉人海之臻公司共计向被上诉人必拓地产公司交付了租金107,364元，也应当作为已付租金予以扣除。3、被上诉人海之臻公司在2019年9月28日向被上诉人必拓地产公司提交了一份停业申请，申请停业整顿两月，在此期间需要减免停业期间的租金。2019年10月9日被上诉人必拓地产公司的员工王小光通过微信给被上诉人海之臻公司回复：2019年10月份和11月份两个月停业期间可以免租，但超过两个月或提前营业需缴纳租金。因2019年10月份和11月份，被上诉人海之臻公司没有营业，因此无须再缴纳该两个月的租金71,520元。故，上诉人认为被上诉人海之臻公司拖欠被上诉人必拓地产公司的租金数额应为104,636元。计算方式为（442,317元-35,045元-123,752元-107,364元-71,520元）。而一审法院最终认定拖欠租金数额为326,307元错误，缺少事实和证据支持。综上，原审法院查明事实错误，适用法律不正确，认定拖欠租金数额错误。请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人必拓房地产公司对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人海之臻公司承担支付租金的义务，改判支付租金104,636元；或将本案发回重审。 河北必拓房地产开发有限公司答辩称，最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定第三第款条规定，发起人为设立公司，以公司的名义对外签订合同的，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。也就是说被上诉人有权选择由谁承担责任，且合同具有相对性，本合同是由李克签署，因此一审法院适用法律是正确的。关于租金的数额，一审时经过庭审及庭后的对账，双方对拖欠金额并没有异议，认定的租金数额也是正确的，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 邢台海之臻餐饮有限责任公司没有答辩意见。 河北必拓房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：确认解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告返还租赁物，向原告给付拖欠的2018年7月15日至2019年11月30日累计租金326,307元及与逾期支付违约金（标准为年租金的万分之三/日，具体清单详见附件），并继续给付2019年11月30日后占用租赁物期间的费用以及违约金（标准为日租金的1.1倍/日），直至履行完毕；判令被告赔偿管理、使用房屋过程中给原告造成的损失60,000元；判令被告承担本案所有的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费。 一审法院认定事实：2017年3月15日，原告与被告李克签订房屋租赁合同，原告将其所有的坐落于邢台市开元路与卫生街交口东北角D座二层CT-01号商铺共计894平方米租赁给被告李克进行经营使用，租赁期间为2017年7月16日至2023年7月15日，第一年租金为39.2元/平方米/月，自第二年起租金为40元/平方米/月，租金的交付方式为上交租金，即被告李克于每次租金交付日到期前按照本合同约定租金价格及总额一次性向原告交清，第一年按3个月交付一次。自第二年其租金按6个月交付一次。租赁定金为35,045元。于合同签订时一次性交付。自本合同盖章生效起，定金35,045元转为履约金、待租赁期届满后，在不欠租金和费用的情况下，原告一次性无息退还被告李克。合同约定本合同履行期间，原告与被告李克任何一方如需终止合同、应提前两个月通知对方，并向对方支付两个月租金作为违约金；如原告提前终止合同，则需退还被告李克未实际使用租赁房屋期间租金；如被告李克提出终止合同，应结清相关款项，否则原告有权直接从履约金中扣除。合同约定房屋租赁期间，被告李克逾期15日未足额交纳本合同约定应当由被告李克交纳的各项费用。经原告催告在指定期间内仍不足额交纳的，原告有权解除合同，收回该房屋，造成原告损失的，由被告李克负责赔偿，并且原告有权不退还履约定金；被告李克如逾期或未足额向原告交纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应按上述费用总额的千分之二支付原告违约金。2019年4月10日，被告李克与原告的工作人员王小光微信聊天记录，证明被告李克截止到2019年4月15日共计欠原告租金253,181元，减去暂缓的三个月租金、饭费、装修费用，还需交纳租金77,565元。自2019年5月28日始，被告李克共计交租金107,364元。2019年11月22日，原告向被告李克送达通知书，解除房屋租赁合同并限被告李克十日内返还房屋并支付违约金。2020年1月13日，原告向被告李克送达通知书，租赁合同已于2019年11月23日解除。自2019年4月16日至2019年11月23日，被告李克共欠原告租赁费257,472元，加上2019年4月15日前缓交约3个月租金和拖欠租金77,565元，共计442,317元，扣除已付租金107,364元，现被告李克尚欠原告租金334,953元，原告诉请被告拖欠租金326,307元，以原告诉请为准。 一审法院认为，根据公司法的相关规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相关人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。被告李克作为邢台海之臻餐饮有限责任公司发起人，与原告签订房屋租赁合同，现原告要求其承担责任，本院予以支持。原告与被告李克签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同签订后，原告按照约定将出租的商铺交付给被告李克使用。但被告李克并未按约定的期限支付租金，在原告多次催要的情况下，被告李克仍无正当理由迟延支付租金，其行为已构成违约，并导致房屋租赁合同终止，根据房屋租赁合同第十条约定，被告李克应承担违约责任，故原告诉请被告李克支付拖欠的租金，理由成立，本院予以支持。原告与被告李克签订的房屋租赁合同第十条约定的违约金明显高于造成的实际损失，根据当事人的请求，应当予以减少，本院酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%计付。原告诉请被告李克赔偿管理、使用房屋过程给原告造成的损失6万元，并未提交证据证明，本院不予支持。原告诉请被告李克支付保全保险费、律师费，已超过房屋租赁合同签订时预见或应当预见的损失，本院不予支持。本案原告并未要求被告邢台海之臻餐饮有限责任公司承担房屋租赁合同责任。故被告李克申请追加邢台海之秦餐饮有限责任公司承担合同责任，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，被告李克应当向原告河北必拓房地产开发有限公司支付租金及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，一审判决：一、原告河北必拓房地产开发有限公司与被告李克签订的房屋租赁合同已于2019年11月23日解除。二、判决生效后十日内，被告李克支付原告河北必拓房地产开发有限公司房屋租赁费326,370元，并赔偿逾期付款损失（以326,370元为基数，自2019年11月24日始至判决履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%计付）。三、判决生效后十日内，被告李克支付原告河北必拓房地产开发有限公司诉前保全费2,152元。四、驳回原告河北必拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7095元，减半收取3,547.5元，由被告李克负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：1、上诉人与被上诉人公司员工王小光的微信聊天记录，针对我停业申请被上诉人公司员工王小光有回复。主张停业期间2个月不应再收租金71,520元。2、2016年10月10日邢台市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书、2018年2月12日邢公消审字［2018］第0088号邢台市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、2018年11月30日邢公消审字［2018］第0367号邢台市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、2019年1月31日邢公消验字［2019］第0017号邢台市公安消防支队建设工程消防验收意见书、2017年10月14日邢台市桥东区公安消防大队责令邢台海之臻餐饮有限责任公司限期改正通知书（原件），证明被上诉人提供的租赁物违反国家法律强制性的规定，不能用于正常的生产经营。3、提供被上诉人必拓公司房产报规图12页及照片4页，证明被上诉人违反规划的违法事实，改建玻璃幕墙、封堵逃生通道等，造成消防工程验收不合格。4、提交2014年11月27日今日头条新闻，证明被上诉人必拓公司非法停水停电、封店、消防验收不合格等事实。5、提交光盘一张及文字摘录5页，证明被上诉人必拓公司消防改造不合格的事实。 被上诉人河北必拓房地产开发有限公司质证意见：1、认可王小光身份，但不认可这个聊天记录。该证据只是个截图，不是完整的聊天记录，不能反映完整的客观事实。一审时对方也交过这个聊天记录。2、对上诉人提交的其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。消防验收均为复印件，新闻记录也与本案的租赁不相关，玻璃幕墙也没有注明拍摄的时间，均不是涉案租赁的房屋。对光盘的文字记录的三性均不认可，不能反映本案的客观事实。另，经查看2017年10月14日邢台市桥东区公安消防大队责令邢台海之臻餐饮有限责任公司限期改正通知书原件称，该通知书显示检查的时间是2014年，且显示的是改正期间应当采取措施确保消防安全并没有明确责令其停业，且合同租赁是2017年，对此要求核实该证据真实性，对该证据不予认可。 庭后被上诉人河北必拓房地产开发有限公司提交该公司员工王小光与李克的聊天记录，证明双方曾经就房屋租金减免进行协商但未协商一致，公司并没有同意李克的减免租金申请。上诉人李克质证称，对该聊天记录认可，该记录在2019年10月9日王小光给其的回复中提到经公司开会研究同意减免，该记录在2019年11月8日发给其的“铁板烧具体情况说明”上第三项明确记载2019年10月份停业整顿申请减免2个月租金、物业费85,824元。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1、被上诉人河北必拓房地产开发有限公司提交的该公司员工王小光与李克的聊天记录，因包含了上诉人李克提交的聊天记录部分，双方对该聊天记录予以认可，该聊天记录内容能够反映该公司同意上诉人申请停业2个月期间不再收租金，且该记录在2019年11月8日王小光发给李克的“铁板烧具体情况说明”上第三项明确记载“2019年10月份停业整顿申请减免2个月租金、物业费85,824元”，双方均认可其中租金为71,520元。2、上诉人提交的2018年2月12日邢公消审字［2018］第0088号邢台市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、2018年11月30日邢公消审字［2018］第0367号邢台市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、2019年1月31日邢公消验字［2019］第0017号邢台市公安消防支队建设工程消防验收意见书，因已被一审法院另案采信，本院予以采信。上诉人提交的其他证据，因被上诉人以系复印件或与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。但因上诉人李克出示了2017年10月14日邢台市桥东区公安消防大队责令邢台海之臻餐饮有限责任公司限期改正通知书原件，本院予以采信。本院审理查明的其他事实与一审一致，予以确认。 本院认为，二审法院应围绕上诉人的上诉请求予以审理。（一）关于上诉人上诉提出租金支付义务主体的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人河北必拓房地产开发有限公司只要求与其签订房屋租赁合同的邢台海之臻餐饮有限责任公司的发起人即上诉人李克承担责任，其并未要求邢台海之臻餐饮有限责任公司承担房屋租赁合同责任，故一审判决上诉人李克承担责任并无不妥。上诉人以被上诉人邢台海之臻餐饮有限责任公司系该房屋的实际承租人及缴纳租金的义务人，主张应由该公司承担责任，与上述法律规定不符，本院不予支持。（二）关于上诉人李克拖欠租金的数额问题。1、上诉人李克签订合同后向被上诉人河北必拓房地产开发有限公司缴纳的定金35,045元是否应折抵租金。一审判决对此部分没有予以折抵，被上诉人河北必拓房地产开发有限公司主张因上诉人拖欠租金，依据合同约定，该定金不应予以折抵。经查，案涉租赁合同约定在合同生效后定金35,045元转为履约定金，待租期届满后，在不欠租金和费用的情况下，予以退还。但合同签订后因案涉租赁的房屋存在消防设计不合格、不符合验收条件等问题，上诉人经营的邢台海之臻餐饮有限责任公司亦曾被邢台市桥东区公安消防大队责令限期改正，双方因消防不合格需要整改有关损失如何解决进行协商未果，即被上诉人河北必拓房地产开发有限公司交付的租赁房屋存在瑕疵，该公司在履行租赁合同中存在不适当履约行为，即造成双方签订的房屋租赁合同未履行期满而解除并非上诉人单方所致，本院综合考虑本案合同履行的实际情况，将上诉人李克缴纳的租赁定金35,045元予以折抵租金，更符合双方签订合同时的真实意思表示。2、关于邢台海之臻餐饮有限责任公司在2019年9月29日申请停业整顿俩月减免停业期间租金的问题。被上诉人河北必拓房地产开发有限公司提交的该公司员工王小光与李克的聊天记录记载内容显示，该公司同意予以减免，双方均认可数额为71,520元，故该部分应予扣除。3、上诉人李克主张被上诉人海之臻公司在2018年10月9日向被上诉人必拓地产公司已经缴纳了2019年4月15日前缓交的三个月租金123,752元。经查，上诉人的上述主张与其向被上诉人必拓地产公司提交的缓交租金申请相矛盾，不能成立。4、上诉人李克主张2019年5月28日被上诉人海之臻公司共计向被上诉人必拓地产公司交付了租金107,364元应予以扣除的问题。经查，该租金部分一审已予以扣除。综上，上诉人李克应支付被上诉人必拓地产公司的房屋租赁费为219,805元（326,370元-35,045元-71,520元）。原判其他并无不妥，予以维持。 综上所述，李克的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初428号民事判决第一、三项； 二、撤销河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初428号民事判决第四项； 三、变更河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初428号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，上诉人李克支付被上诉人河北必拓房地产开发有限公司房屋租赁费219,805元，并赔偿逾期付款损失（以219,805元为基数，自2019年11月24日始至判决履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%计付）； 四、驳回河北必拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费及负担不变；二审案件受理费7,095元，由上诉人李克负担4,747元，由被上诉人河北必拓房地产开发有限公司负担2,348元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年九月二十一日 书记员  刘 静