陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终1247号 上诉人(原审被告)：陕西龙飞房地产开发有限公司（以下简称“龙飞公司”），住所地：陕西省延安市宝塔区柳林镇政府综合楼后院。法定代表人：马海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝，男，该公司职工。委托诉讼代理人：孙伟，男，该公司职工。被上诉人(原审原告)：周涛，男，1988年3月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：常继军，北京市炜衡(延安)律师事务所律师。上诉人龙飞公司因与被上诉人周涛买卖合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2019)陕0602民初7025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙飞公司向本院提出上诉请求：1、依法判决撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合同有效不能成立。2017年5月11日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》虽然是经过土地部门、规划部门等相关部门的许可，并且取得了相对应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、且土地是经过政府审批同意。但是上诉人取得位于宝塔区XX沟土地使用权的方式为划拨方式取得，无商品房预售许可证、无产权、属于政府的保障性住房，不能对外销售。按照国家相关规定，保障性住房只有满了五年之后才可以用来买卖交易，而且在买卖交易之前，必须要交纳相关的费用取得房产证。除此之外保障房要进行上市交易，还需要向当地相关部门补缴纳土地出让金。综上，上诉人与被上诉人所签订名为《商品房买卖合同书》不满足上述规定的保障性住房进入市场交易的条件，故，上诉人与被上诉人所签订的该《商品房买卖合同》，属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定，进而无效。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定本案适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条属于适用法律错误。根据我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定；《合同法》第五十八条之规定；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中所涉房产系国家保障性住房，根据法律规定保障性住房没有经过一定的年限以及履行国家规定的相关手续，不能进行市场交易。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》属于违反国家法律的效力强制性规定，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，故属于无效的买卖合同。周涛辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，理应维持。一、涉案房屋为现房，不涉及预售许可证，《商品房买卖合同》合法有效，上诉人理应按照合同约定向答辩人交付房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是本案中，《商品房买卖合同》第二条明确约定所买卖的房屋系现房，且如上诉人所述，案涉房屋已经取得用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地是经过政府审批同意，而且实际上截止上诉人与答辩人签订合同，上诉人已经使用达涉案房屋四五年之久。故《商品房买卖合同》合法有效，答辩人已经依照合同履行了全部付款义务，上诉人理应按照合同约定腾空涉案房屋，交付答辩人。二、答辩人购买房屋为商品房，不是保障性住房。答辩人购买房屋所在的小区有商品房、限价房、安置房、保障性住房等多种性质的房屋，但依据答辩人一审提供的规划图可以确认，答辩人所购买的房屋为商品房，并不是上诉人所述的保障性住房。该房屋一直未能办理产权登记，是由于上诉人单方面导致，对此，答辩人保留追究上诉人相关违约责任的权利。周涛向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告腾空原告所购买的南馨家园3号楼8#门面房(房价187860元)，并交付于原告；2、承担2018年11月至2019年7月，共8个月，每月2000元，共计16000元房费。3、判令被告支付原告违约金18795.39元。4、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月11日，原告周涛作为买受人与被告陕西龙飞房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以划拨方式取得位于宝塔区XX沟的土地使用权。该地块土地规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名南馨家园。买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为延安市房产管理局。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢8#门面房。该商品房用途为商铺，属砖混结构。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3000元，总金额为壹拾捌万柒仟捌佰陆拾元整。付款方式约定为一次性付款，以周某某借款利息抵房款。给付期限为2017年12月30日前，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年5月11日，被告向原告出具3#楼8#门面房款187860元交款收据一份。2017年5月20日，原告向南馨家园物业部交纳装修保证金2000元，垃圾费200元，大修基金、测绘费、地税11017.54元，水电卡20元，物业费一年1074.44元，许可证、出入证费35元，并购买了部分水、电。2018年11月12日，原、被告签订《退款协议》，载明，周涛购买南馨家园3号楼8#门面房一间，房款、接房费用以及物业装修押金等三项合计202546.98元。因被告公司业务办公需要，原给周涛出售的南馨家园3号楼8#门面房被告公司收回自用。经被告与原告协商后，原告愿意将南馨家园3号楼8#门面房交回被告公司，现就此房屋的退款达成一致意向：一、被告在2018年12月10日前支付周涛现金100000元；二、被告在2019年1月20日前支付周涛现金102546.98元；三、被告在2019年1月20日前支付周涛安卷闸门款1000元；四、周涛在收到被告公司最后一笔退房款后，将他保存的被告公司出具的南馨家园3号楼8#门面房的所有手续(包括购房合同)交回被告公司财务及售楼部。五、如被告公司不能按上述第一条至第三条的时间给周涛支付退房款，被告公司在三日内将南馨家园3号楼8#门面房交给周涛。协议签订后，被告未按协议向原告退款，亦未向原告交付房屋。2020年6月2日，原告申请撤回要求被告支付违约金18795.39元的诉请请求。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行义务，原告按约支付购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋，故对原告要求被告腾空房屋并交付原告的诉讼请求依法予以支持。原告诉请被告承担2018年11月至2019年7月的房屋租赁费但其未提供相应证据予以佐证，故对原告的该项诉请依法不予支持。原告于2020年6月2日申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西龙飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将宝塔区XX沟XX幢XX#门面房腾空并交付给原告周涛；二、驳回原告周涛的其他诉讼请求。案件受理费700元，原告已预交，实际由被告陕西龙飞房地产开发有限公司负担350元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，龙飞公司与周涛签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现周涛已如约履行了支付购房款的合同义务，龙飞公司应当按照合同约定向周涛交付房屋。龙飞公司上诉主张双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，但其提交的证据并不能证明其主张，依法应由其承担不利后果。综上所述，龙飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4640元，由上诉人陕西龙飞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程 晓 元审  判  员    贺    洁审  判  员    贾 玉 玉 二〇二〇年九月三日 法官助理   但   勇书 记 员    周  俞  呈 2020061247019880326612725198803261819201906027025202008121