河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3501号原告李杰，女，汉族，1982年12月21日出生，住信阳市浉河区。委托代理人胡睿，河南豫金律师事务所律师。被告杨贸麟（杨林），男，汉族，1979年7月15日出生，住信阳市平桥区。被告孙世威，男，汉族，1975年2月14日出生，系信阳自然资源和规划局工作人员，住信阳市羊山新区。二被告委托代理人高战胜，上海市协力（郑州）律师事务所律师。原告李杰诉被告杨贸麟、孙世威房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告李杰及委托代理人胡睿，被告杨贸麟、孙世威的委托代理人高战胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰诉称，2007年8月26日，案外人周谋亮（系原告前夫）与被告签订了《购房协议书》，合同约定：案外人周谋亮以总价452587元购买由被告开发的坐落于平桥区龙江路东段南侧油脂厂万富花园商住楼A2-A3两间两层的门面房，原告已支付38万元购房款，剩余购房款待被告办理房屋产权证三日内支付。被告于2008年11月2日出具总收条载明：“今收到李洁（杰）购房款叁拾捌万元整，收款人杨林”。2012年11月12日，原、被告双方又签订了补充《协议书》，约定原告现需支付4万元，余款32500元待房产证办理后一次性付清，被告承诺在2013年5月底以前办理好房屋产权证，如逾期仍未办理，被告需向原告支付该房屋总价款30%的违约金。原告于当日又支付了4万元购房款，并由被告出具收条一张载明：“今收到李杰购房款4万元”。然时至今日长达7年之久，因被告单方原因导致房屋产权证一直未能办理下来，被告的违约行为应按照双方的协议约定对原告承担违约责任。因该房屋系原告与案外人周谋亮在婚姻存续期间购买的房屋，双方于2017年5月19日办理离婚登记时约定该套房屋在离婚后产权归原告（女方）所有，故原告为涉案房屋的权利人来主张《购房协议书》以及补充《协议书》中的权利。据查，二被告合伙开发建设了涉案房屋，该事实经信阳市平桥区人民法院作出的（2015)平民初字第03082号民事判决书中予以查明，原告的购房款由二被告收取，故二被告应对违约事项承担连带赔偿责任。综上所述，为维护原告合法权益,特诉至贵院，请求：一、判令被告履行给原告的房屋办理产权证书的义务；二、判令被告支付延期办证的违约金135776.1元；三、本案诉讼费由被告承担。被告杨贸麟辩称，一、2007年8月26日，杨林和周谋亮签订《购房协议书》，李杰不是本合同的主体，无权就《购房协议书》向杨林主张任何权利。二、2012年11月12日，杨林和李杰又就该房屋达成《协议书》，约定杨林在2013年5月底以前给被告办理产权证。因国家政策原因，导致杨林至今未办理顺利办理房屋产权证。2013年5月底到李杰起诉之日，已经长达7年两个月，李杰诉请的诉讼时效超过，恳请法院判决驳回李杰的全部诉讼请求。三、杨林在2010年1月10日就办好了涉案房屋的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证，之后因国家政策发生变化，杨林又积极补交了人防费，补办了房屋安全鉴定报告，并向平桥住建局提交了办理建筑工程施工许可证的所有材料。但因信阳市开展三违检查，所有手续停办。2014年12月22日平桥区规委会才开会批复准许给办理建筑工程施工许可证，2015年7月24日到平桥住建局办理了建筑工程施工许可证。房管局又说房屋安全鉴定报告过期、人防批复过期、工程竣工验收备案证书。因为这栋楼是三户私人联建楼，建的时候就没有监理，也不需要监理，但平桥房管局说没有工程竣工验收备案证书就没法办理房权证。答辩人向信阳市质检站提出办理房屋竣工验收备案证书的请求，质检站答复说因没有参与房管部门的房屋监理，所以无法出具工程竣工验收备案书。所以，办理房产证书遇到困难，仍需要时间。目前不能办理的客观原因不是杨林，而是因为当前不断趋严的国家政策造成的。四、《协议书》中约定该房屋总款的30%违约金明显过高，应属于无效条款，杨林客观上已经努力办理了涉案房屋的四证，杨林不具有主观上的过错。而且，具备办理全部手续时，杨林会积极配合办理。被告孙世威辩称，孙世威不是合同的当事人，也从未收到过原告的购房款，孙世威作为部门公职人员，也没有与杨林合作开发涉案房屋，所以孙世威不是本案的适格被告，请法院依法驳回原告对孙世威的诉请。经审理查明，原告李杰与案外人周谋亮原系夫妻关系，二人于2004年1月10日登记结婚，于2017年5月19日协议离婚。2007年8月26日，案外人周谋亮就购买被告杨贸麟（又名杨林）开发的房屋达成一致意见，双方签订了《购房协议书》，合同对房屋位置、面积、价格、付款方式等都有具体的约定。其中：房屋位置为平桥区龙江路东段南侧，小区属单元式高档商住楼；合同项下房屋为砖混结构，建筑面积约192㎡，具体为小区商住楼门面房两间，序号为A2-A3；房屋总价款为476400元；付款方式为合同签订后，周谋亮付款20万元，房屋竣工交付钥匙给买方时付款20万元，余款76400元在出卖方给买方办理完毕房屋所有权证书三日内付清；完善手续约定出卖方负责给买方办理房屋所有权证，办证所需费用由出卖方支付，土地类型为出让土地，如需分户时一块办理分户手续，费用由出卖方支付。合同签订后，原告李杰支付购房款38万元，被告于2008年11月2日向原告出具收条，载明：“今收到李洁（杰）购房款叁拾捌万元整（380000），收款人杨林,２008年11月2日”。2012年11月12日，原告李杰（乙方）与被告杨贸麟（甲方）签订《协议书》，协议载明“乙方购买的位于平桥镇龙江××花园西侧××单元楼××—××室，该房屋总房款为肆拾伍万贰仟伍佰捌拾柒元整，现已付叁拾捌万元整，还有柒万贰仟伍佰捌拾柒元整未付，现需付款肆万元整，剩余叁万贰仟伍佰元整待房产证办理后一次性付清，现为保障甲乙双方切身利益，特达成以下协议：1、甲方承诺于2013年5月底以前办理好该房屋房权证，如逾期仍未办理，甲方需支付该房屋总房款30％的违约金；2、在房产证办理过程中，乙方须积极配合房权证的办理，如因乙方自身原因而导致房产证办理超期，所产生的一切后果均由乙方承担;3、房权证办理后，乙方须立即将剩余的款项一次性付清，否则乙方须向甲方支付该房屋总房款30％的违约金；4、双方签字捺印后生效。甲方:杨林，乙方：李杰，2012年11月12日”。同日，原告向被告付款4万元，被告向原告出具收条，载明“今收到李杰购房款肆万元整，收款人杨林，2012年11月12日”。涉案房屋买卖过程中，被告积极完善建房规划许可证和施工许可证，但相关的房屋权属证书至今未能办理。另查明，在庭审中，原告撤回对被告孙世威的起诉。本院认为，违约金是指一方违约应当向对方支付的一定数量的货币，在性质上具有惩罚性，并且依过错作为支付条件。法律允许当事人约定违约金，如当事人约定的违约金过分高于违约所造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告虽积极努力办证，但由于多种原因，房屋权证至今未能办理，构成违约。由于房屋已交付原告使用多年，且被告抗辩约定违约金较高，要求依法调整，该抗辩符合法律规定，本院依法予以采信。综合本案，违约金按15%支付为宜。原告要求被告支付违约金135776.1元的诉讼请求，本院不予采纳。被告辩称不存在故意违约，原告人没有损失，原告人诉讼请求无事实依据，要求驳回被答辩人的诉讼请求，与本院查明事实不符，本院不予采纳。被告至今未按约定给原告办理房屋产权证书，不是被告主观原因造成的，而是客观上被告现在仍在积极努力办证中，待被告在办理房屋产权证书条件具备时，原告可另行起诉要求被告办理房屋产权证书的义务，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨贸麟于本判决书生效后十日内向原告李杰支付违约金67888.05元（452587元×１５％）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1508元，由原告李杰负担754元，被告杨贸麟负担754元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判员  王晓蕾二〇二〇年九月八日书记员  卢晓莉