江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初1046号原告：南京福慈安门诊部有限公司，住所地南京市江北新区滨江大道1号明发滨江新城328-329幢101室。法定代表人：万秀，该门诊部办公室总务。委托诉讼代理人：宁建伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：种亮，男，该公司员工。被告：史宇锋，男，1983年10月16日出生，汉族，住南京市江北新区。被告：宋青园，男，1979年6月22日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上二被告共同委托诉讼代理人：邱帅，江苏科腾律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王瑞，江苏科腾律师事务所实习律师。被告：吴莉文，女，1986年3月4日出生，住南京市浦口区。原告南京福慈安门诊部有限公司（以下简称福慈安门诊部）与被告史宇锋、宋青园、吴莉文房屋租赁合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院于2020年4月15日立案，南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定本案由本院审理。本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福慈安门诊部的委托诉讼代理人宁建伟、种亮、被告史宇峰、被告宋青园及其共同委托诉讼代理人邱帅、王瑞、被告吴莉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福慈安门诊部向本院提出诉讼请求：1.判令减免三个月房屋租金，即免除2020年8月14日至11月13日租金，预付租金时间变更为2020年10月13日；2.判令被告按照租赁房屋返还租房保证金87500元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月2日，原告承租被告位于南京市江北新区房屋用于门诊经营。受新冠肺炎疫情影响，原告自2020年2月1日开始停诊，恢复经营后就诊受到严重影响，经营收入大幅减少，无力承担高额房租。新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且在当前的医疗技术条件下不能克服的客观情况，属于不可抗力，请求变更合同，免除受疫情影响的2020年2月至4月的三个月租金，因原告租金已预付至2020年8月13日的租金，故请求顺延免除2020年8月14日至11月13日3个月的房租，并延长付款期限至2020年10月13日。原告已支付租房押金200000元，因租房面积由原来的1600平方减少至900平方，请求按比例返还保证金87500元。史宇峰、宋青园辩称，同意减免一个月租金，不同意延期支付租金，不同意提前退还保证金。吴莉文辩称：其只签了2017年的《租赁合同》，2019年5月已将租赁房屋管理权转给史宇峰，不再对外，对史宇峰、宋青园与福慈安门诊部2019年8月签订的《补充协议》无异议，但与其无关；保证金是2017年缴纳的，不同意退还。本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，史宇峰、宋青园、吴莉文共同购买了南京市浦口区，建筑面积1586.45平方米。2017年7月17日，史宇峰、宋青园、吴莉文（甲方）与福慈安门诊部（乙方，原名称：南京明发门诊部有限公司）签订《租赁合同》，约定将上述房屋出租给福慈安门诊部用于诊疗经营；租期三年，自2017年6月28日至2020年6月27日止；三年租金总额为600万元，具体支付方式：（1）2017年6月28日前支付2017年6月28日至2017年12月27日的租金100万元；（2）2017年11月28日前支付2017年12月28日至2018年6月27日的租金100万元……（6）2019年11月28日前支付2019年12月28日至2020年6月27日的租金100万元；乙方须向甲方缴纳保证金20万元，保证金在本合同届满或终止时，经甲方确认乙方的使用未造成房屋及有关附属设施的损坏，及未发现乙方有拖欠任何费用，且乙方需在一个月内完成变更或注销营业执照凭证后十五个工作日内，甲方不计利息退还给乙方，若造成房屋及附属设施损坏的用以上保证金赔偿，余款甲方不计息退给乙方，若乙方造成的损失超过保证金数额的，甲方有权要求乙方承担。福慈安门诊部按约支付了20万元保证金。2019年8月29日，史宇峰、宋青园与福慈安门诊部签订《补充协议》，约定：一、租赁期限变更为七年零四十五天即自2017年6月28日至2024年8月13日止；二、承租房屋面积变更为约900平方米，多余部分由福慈安门诊部负责隔离后交还；三、租金标准：2017年6月28日至2019年6月27日两年的租金总额为400万元，2019年6月28日至2019年8月13日期间总计一个半月的租金为25万元，自2019年8月14日起的租金为：年租金113万元，每年递增3%，协议签订后5日付清2019年6月28日至2020年2月13日房租81.5万元，具体支付方式与《租赁合同》支付方式一致并顺延至合同届满前6个月。协议签订后，双方均按照《补充协议》履行。2020年1月22日，福慈安门诊部支付了2020年2月14日至2020年8月13日期间的租金。2020年1月31日，南京市江北新区新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部办公室通知临时关闭部分医疗机构。2020年2月1日，福慈安门诊部根据要求停诊。2020年2月13日，福慈安门诊部向史宇峰、吴莉文、宋青园发出《因不可抗力解除租房合同告知函》，表示：因政府正常影响不能开业，企业无法经营，无法承担高额房租。根据合同法第九十四条规定此次政府政策影响属于不可抗力中的政府禁止令行为，合同可无责解除，请求解除合同并返还保证金及2020年2月1日至6月13日期间房租。宋青园、史宇峰于2020年2月17日回函，表示：福慈安门诊部要求解除的理由不符合合同法第九十四条法定解除条件，其合同目的仍然可以实现，不同意解除合同，希望依约全面履行租赁协议。2020年3月3日，福慈安门诊部恢复经营。之后，福慈安门诊部诉至法院，当庭变更诉讼请求为减免租金、延期支付租金及返还部分保证金。诉讼中，福慈安门诊部提交2019年1月至7月、2020年1月至7月门诊收入日报表，主张收入同比减少240余万元。史宇峰、宋青园经质证认为，报表系单方制作，三性均不予认可，认为即使存在收入减少也属于正常经营风险，不是被告过错导致。双方当事人差距过大，致使本案调解无效。以上事实，有原、被告陈述，南京市商品房现售合同，租赁合同，补充协议，关于临时关闭部分医疗机构的紧急通知，因不可抗力解除租房合同告知函，回复函等证据予以证明。本院认为，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，福慈安门诊部因疫情及疫情防控措施影响停诊一个月，营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对福慈安门诊部明显不公平。综合本案双方当事人及合同履行情况，根据公平原则，本院酌情确定减免福慈安门诊部一个月租金并延期三个月支付，即将《补充协议》中福慈安门诊部2020年7月13日前支付2020年8月14日至2021年2月13日六个月租金的约定变更为2020年10月13日前支付上述期间五个月租金（减免一个月租金）。关于保证金是否退还的问题。《租赁合同》明确约定了保证金返还的条件，福慈安门诊部要求提前返还保证金87500元，缺乏依据，不予支持。需要说明的是，除本院确定的上述合同内容变更外，双方仍应按照《租赁合同》和《补充协议》的约定全面履行各自合同义务，本院希望双方当事人能相互理解、共渡难关、共谋发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、史宇峰、宋青园与福慈安门诊部签订的《补充协议》中福慈安门诊部于2020年7月13日前支付2020年8月14日至2021年2月13日的租金约定变更为福慈安门诊部于2020年10月13日前支付上述期间共计五个月租金；二、驳回南京福慈安门诊部有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3489元，由南京福慈安门诊部有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  滕宏清二〇二〇年九月十八日书记员  郜春琳