河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0411执异94号案外人：赵端阳，女，1985年6月15日出生，汉族，住平顶山市卫东区。申请执行人:平顶山银行股份有限公司，住所地：平顶山市湛河区。被执行人：朱海鹰，男，1979年3月18日出生，汉族，住平顶山市卫东区。本院在办理申请执行人平顶山银行股份有限公司（简称平顶山银行）与被执行人赵旭新、朱海鹰、张利娟金融借款合同纠纷，以及申请执行人平顶山银行与被执行人朱海鹰金融借款合同纠纷案件中，案外人赵端阳对本院执行的朱海鹰名下位于平顶山市新华路北段路东帝景花园10号楼底商自南向北2-8间（不动产权证书号：F20081200221）中的1003、1007号房产提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人赵端阳称，2011年12月30日，案外人与第三人平顶山市兴平房地产开发公司签订了《房地产买卖契约》，平顶山市兴平房地产开发公司将其位于新华路××楼××号出售给了案外人，建筑面积86平方米，每平方米单价1.5万元。案外人按照合同支付了全部房款129万元，兴平公司出具了收款收据，同时将房屋交付了案外人。2012年7月23日，案外人又购买了兴平公司上述同地段底商房1007号房屋，建筑面积98平方米，单价7245元，共计71万元，并按合同支付了全部房款，兴平公司出具了收款收据，同年7月30日兴平公司将该房屋交付给了案外人。上述两处房屋在交付给案外人后，案外人及其家庭成员就将房屋出租给他人使用，用于经商，其中为便于收取租金和管理，第三人兴平公司也曾帮助对外招租和收取租金，并将租金转给了案外人或家庭成员，自2017年下半年开始至今，由案外人自行负责房屋出租和使用。在案外人购得上述房屋后，案外人多次催促兴平公司按照合同约定办理房屋所有权过户手续，兴平公司一直怠于履行合同义务，或编造让案外人信以为真的理由，造成案外人购买的上述两处房屋无法办理过户登记手续。在案外人购买、出租五、六年后的2017年4月，平顶山银行以赵旭新借款200万元朱海鹰作为担保人以上述争议房屋抵押担保、朱海鹰个人借款600万元并同时抵押上述房产为由起诉到平顶山市湛河区人民法院，湛河法院作出了(2017)豫0411民初1342号、1343号民事裁定书保全查封了案外人购买的上述房产，后又在2020年5月以(2018）豫0411执888号执行裁定书再次续封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人完全符合上述四条规定，足以享有排除执行的权益。第一、案外人早在2011年12月和2012年7月与第三人兴平公司签订了《房地产买卖契约》，而人民法院查封最早的时间是2017年5月，买卖协议早于法院查封5-6年。而且，双方购房协议系其真实意思表示，合法有效。第二、购买房屋后从2011年、2012年至今一直由案外人占有，并且对外出租使用，亦早于法院查封五至六年，至今已达八、九年之久。第三、案外人购买房屋时已支付了全部款项，第三人兴平公司出具有收款收据。第四、购买该房屋后，案外人就办理登记事项，多次要求第三人兴平公司给与办理，因兴平公司经营困难和编造待9号楼建成后一起办证等理由，使案外人信以为真，由于兴平公司一直怠于履行登记义务，导致至今未办理过户登记，对此，案外人没有任何过错。综上所述，法院的（2018）豫0411执888号民事裁定书，严重侵害了案外人的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，特提出异议，请求依法撤销（2018）豫0411执888号民事裁定书，解除对位于平顶山市新华路北段路东帝景花园10号楼底商1层3号、7号房屋的查封。案外人提供的证据有：1、案外人与平顶山市兴平房地产开发公司签订的2份房地产买卖契约的复印件；2、平顶山市兴平房地产开发公司出具的2份收据的复印件；3、5份租赁合同复印件，其中3份系案外人赵端阳与他人签订，1份为杨雅丹与他人签订、1份系杨沣宇与他人签订；4、案外人赵端阳的中国银行交易流水明细清单共13页复印件、6份中国银行客户回单的复印件；5、杨沣宇的中国银行结算业务申请书复印件1份。案外人拟以上述证据证明其已在2011年12月30日、2012年7月23日购买争议房屋，其已付清全款，兴平公司已交付房屋，案外人一直占有使用并出租房屋的事实。申请执行人平顶山银行答辩称，一、案外人的异议申请与本案执行房产无关联。根据案外人所述，案外人与第三人平顶山市兴平房地产开发有限公司（简称兴平房地产公司）签订了《房地产买卖契约》，其真实性有待考证，根据其提供证据材料显示，案外人所异议房产的买卖契约是其与兴平房地产公司签订的，如若案外人对于买卖契约约定的房产有争议，理应是案外人与兴平房地产公司之间房产的争议。案外人与第三人朱海鹰之间并未签订合法有效的书面房产买卖合同，而申请执行人申请执行的房产是登记在朱海鹰名下的抵押房产，该房产所有权人为朱海鹰而非兴平房地产公司，即使案外人所主张的购房属实，在无证据反映兴平房地产公司实际取得涉案执行房屋所有权的情况下，案外人基于与兴平房地产公司之间的买卖关系取得的债权不能产生对抗除兴平房地产公司以外的第三人的效力，案外人的异议申请与本执行案房产无关联。二、申请执行人对涉案房产享有抵押权，朱海鹰以其名下房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押行为合法有效。申请执行人与朱海鹰签订的抵押担保合同，系双方真实意思表示，双方已依法在房地产管理局办理了抵押登记手续。《城市房屋权属登记管理办法》第五条明确规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。在申请执行人与朱海鹰办理抵押登记时，涉案房产已然登记在朱海鹰名下，即朱海鹰为涉案房产所有人，房屋未进行变更登记，朱海鹰享有抵押物的所有权，申请执行人因信赖不动产登记公示效力而将涉案房产办理抵押。根据《物权法》第一百八十条及一百八十七条规定，朱海鹰将自己所有的可以抵押的财产，设置抵押并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效。申请执行人有理由信赖不动产物权登记的公示效力及对抗效力，申请执行人对该办理了登记的房产享有抵押物权。三、退一步讲，即使案外人与朱海鹰或者兴平房地产公司签订了《房屋买卖合同》，且案外人所述房产与本案执行房产系同一房产，案外人目前也仅对涉案房产享有合同之债权，双方未办理网签、备案、初始登记等，不能对抗申请执行人办理登记的抵押担保物权，房产的所有权不能依据占有的事实而认定发生物权变动的效果，其申请事由不足以排除法院的强制执行。案外人以其已付清房款并实际交付占有涉案房屋为由，主张对抗申请执行人的抵押权，无充分事实根据与法律依据。我国采取物权公示制度，房产的所有权不能依据占有的事实而认定发生物权变动的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。根据《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。本案中，即便案外人支付了案涉房产购房款并实际占有该房产，但该房产所有权不属于案外人，在申请执行人办理抵押登记时，涉案房产登记在朱海鹰名下，不动产登记具有公示和对抗效力，且案外人作为房产购买人并未对所购房产进行网签、备案、预告登记等保证其将来实现自身物权的措施，未经依法登记，不发生效力，且其支付房产的真实性及与本案的关联性无法确认，其异议房产的所有权不能依据其已占有的事实而认定发生物权变动的效果。四、申请执行人对执行房产享有的抵押权及优先受偿权已经法院生效法律文书依法予以确认，且担保物权具有排他性和优先性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，异议房产已抵押给了申请执行人且办理了抵押登记，申请执行人对异议房产享有抵押权，且湛河区人民法院作出的（2017）豫0411民初1342号、1343号判决书、裁定书等生效法律文书已确认申请执行人可就朱海鹰向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产优先受偿。而案外人虽主张其就异议房产签订了买卖契约，但其未取得权属证书，也未进行备案登记。因此，案外人对异议房产享有的仅是普通债权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，担保物权具有排他性和优先性，可以有效对抗普通债权人，故案外人对涉案房产的权利不能对抗申请执行人的抵押担保物权。五、案外人对涉案房产的权利不能够排除执行，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，法院对异议予以支持的前提是要求符合本条四点规定情形且其权利能够排除执行，即执行债权为普通债权，案外人作为不动产一般买受人主张其物权期待权，案外人之民事权益可以排除申请执行人的普通债权。但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能适用该规定。六、案外人所异议房产系商品房，且并非购房人唯一住宅。涉案房产位于平顶山市××东区新华路，住址在矿工中路南帝景花园1号楼43号的案外人购买位于新华路北段路东帝景花园10号楼底商1层3号、7号房产，明显属于投资，且涉案房产并非案外人的唯一住房，不符合法律保护的针对唯一住房且是善意的小业主权益的立法本意。购买房产应是为生存居住，本案中，案外人购买的涉案房产，并非是为满足生活居住需要，而是用作经营出租，系消费性买房，且不属唯一住宅，不具有优先性。七、国家设立抵押登记制度，是市场融资的重要方式之一。抵押权优先于普通债权，具有优先性是基本原则。若设立抵押登记的不动产未经抵押权人知晓即可随意销售买卖，也可对抗抵押权，则抵押制度设立无任何意义，债权人权益将无任何保障，金融秩序将会被严重破坏。公民、法人的合法权益受法律保护，同时履行生效判决亦是被执行人的法定义务。从更好的保护合法债权，有利于打击规避执行行为的角度来看，解除查封排除对该争议房屋的执行，将不能更有力的督促被执行人及时自觉履行生效判决确定的义务，从而将不利于申请执行人债权的实现。综上，案外人申请撤销执行裁定，解除对涉案房屋的查封，不足以排除法院的强制执行效力，缺乏充分依据，望法庭全面综合考虑，驳回案外人的申请。申请执行人提供的证据有：本案查封房屋的房产证、他项权证复印件各一份。被执行人朱海鹰无答辩。本院查明：关于申请执行人平顶山银行与被执行人朱海鹰金融借款合同纠纷，以及申请执行人平顶山银行与被执行人赵旭新、朱海鹰、张利娟金融借款合同纠纷两案，本院在审理中于2017年5月15日作出（2017)豫0411民初1343号民事裁定书，于2017年5月16日作出（2017)豫0411民初1342号民事裁定书，分别裁定对朱海鹰的抵押财产位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋（房产证号：平房权证字第××号）予以查封，2017年5月24日，两案均向平顶山市不动产登记中心发出协助执行通知，办理了查封登记。2017年10月30日，本院作出（2017)豫0411民初1342号民事判决书，判决：一、朱海鹰于本判决生效之日起十日内偿还平顶山银行股份有限公司借款本金498.649937万元、利息、罚息122.392091万元，本息合计621.042028万元（利息、罚息已计算至2017年1月21日，以后的利息、罚息按双方借款合同约定计算至全部借款清偿之日止）；二、平顶山银行股份有限公司对朱海鹰的抵押财产位于平顶山市××东区新华路北段路东帝景花园10号楼底商1层自南向北2-8间房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决于2018年2月12日生效。2017年11月1日，本院作出（2017)豫0411民初1343号民事判决书，判决：一、赵旭新于本判决生效之日起十日内偿还平顶山银行股份有限公司借款本金1997098.16元，利息及罚息489928.76元，合计2487026.92元（利息及罚息已计算至2017年1月21日，之后的利息及罚息按照合同约定继续支付至全部借款清偿完毕之日止）。二、张利娟对本判决第一项借款本息承担连带清偿责任，承担责任后，可在其承担责任的范围内向赵旭新追偿。三、平顶山银行股份有限公司对朱海鹰名下的抵押物位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋（房产证号：平房权证字第××号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。四、驳回平顶山银行股份有限公司的其他诉讼请求。该判决于2018年2月12日生效。在上述案件的执行期间，本院于2020年5月11日以（2018）豫0411执888号执行裁定书和协助执行通知书，在平顶山市不动产登记中心对朱海鹰位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋办理了续查封登记手续。另查明，本案执行的位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房产，在登记机关登记的所有权人为朱海鹰，登记时间为2009年12月31日，登记类型为转移登记，不动产权证书号：F20081200221，该房产于2014年3月17日办理抵押登记，抵押权人为平顶山银行股份有限公司。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行的房产登记在被执行人名下，且抵押于申请执行人，申请执行人基于抵押享有的优先受偿权已经生效判决确认，本院查封并执行上述房产符合法律规定。案外人主张其从平顶山市兴平房地产开发公司购买争议房产，但自其所述的购房时间至今，本案执行房产登记的所有权人始终为朱海鹰，平顶山市兴平房地产开发公司并非所有权人。故不论案外人所述的购房事实是否真实，其均不可能基于从他人处购房而获得对被执行人名下房产排除执行的权利，更不可能对抗申请执行人已经生效法律文书确认的抵押权。综上所述，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人赵端阳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 崔 昭审判员 霍彩玲审判员 李海军二〇二〇年九月二十九日书记员 王婧婧