四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5459号 原告：王**，女，1979年12月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川旭兴（资阳）律师事务所律师。 被告：李燕芬，女，1966年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 第三人：应华琼，女，1975年9月22日出生，汉族，住成都市东部新区。 委托诉讼代理人：何忠德，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。 原告王**与被告李燕芬、第三人应华琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年8月25日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人徐宗宪、被告李燕芬、第三人应华琼及其委托诉讼代理人何忠德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王**向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋买卖转让合同》；2．判令被告退还原告购房款5万元；3．判令被告向原告支付违约金40万元；4．第三人与被告对上述债务承担连带责任。事实和理由：原、被告通过第三人的居间服务，于2020年6年20日签订《房屋买卖转让合同》，约定被告将简阳市董家埂乡龙口村世茂生态城一期（云湖）24栋8号商品房转让给原告，约定房屋总价为213万元，预付定金为5万元。双方在合同第六条第1款约定甲方（被告）不得将该房转让，抵扣或因甲方原因被查封等，保证该房产无权利瑕疵，否则视为甲方违约。当日，原告向被告支付定金5万元，被告收到此款后向原告出具《定金收条》。合同签订后，原告通过他人了解到案涉房屋此前已被法院查封，已导致无法登记过户，原告购房目的落空，被告恶意隐瞒涉案房屋已被查封的情况，属于严重违约的行为，依据双方合同第七条违约责任约定，原告有权解除合同并要求被告退还房款并支付四十万元违约金。第三人应琼华作为《房屋买卖转让合同》居间人，在居间过程中，未能尽到合理的审慎审查义务，未能将有关订立合同的事项向委托人如实报告，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，应承担赔偿责任。原告基于上述原因，为维护其合法权益，故诉至法院。 李燕芬答辩称，原告并无真实购房意愿，原告和被告签订房屋买卖转让合同主要是以索赔为目的的盈利。第一，原告在未与被告就房屋交易细则达成一致且未签订书面合同的情况下，先行转账定金5万元给被告，将自己处于优势地位，准备好的格式合同约定了众多巨额赔偿金额，强行要求被告签订，不符合一般买房人交易习惯，且生活中也鲜有罕见；第二，签订合同时，在被告明确告知房屋存在纠纷瑕疵的情况下，原告不允许被告补充更改合同内容，以及要求不能填写付款方式，仅能口头约定。整个格式合同多条款中均对被告的违约责任加重，却无一条是对原告自己违约责任的约束；第三，2020年6月21日，双方前往显卓律所时，原告对被告欠开发商房屋款事宜进行录音，为后续对被告进行巨额索赔有意制造证据；第四，双方在2020年6月20日签订合同时口头协议由原告将部分房款直接支付给开发商结清房屋纠纷款，2020年6月22日，被告催促原告付款时，原告一口咬定被告不想买房，立即要求赔偿双倍定金，并且使用了大量的专业术语，其描述内容和专业度均有别于普通真实购房者。第五，被告通过成都法院公开网查询得知，王**另涉及两起成都房屋买卖纠纷，且王**作为申请执行人，执行了两笔赔偿款。综上所述，可以得知原告并无真实购房意愿，原告和被告签订房屋买卖转让合同主要是以索赔为目的的盈利。且原告在明知房屋存在纠纷的前提下，以明显低于市场价的价格购买该房屋，原告作为一个完全民事行为能力人，能够分析得知购买该房屋存在的风险，且结合相关的证据能够证明原告对案涉房屋的纠纷瑕疵是知情的，被告不存在违约。且被告多次催促原告付款，原告均不支付，因此应属原告违约，被告不应承担违约责任，合同应当继续履行，被告不应当退还定金。 应华琼述称，涉案房屋确实是在第三人的促使下签订的房屋买卖合同。签订合同之前，被告并未向第三人告知案涉房屋存在诉讼或者是被法院查封的事实，也未告知还欠开发商100多万的情况，第三人已经将自己知晓的房屋信息如实告知原告。对于案涉房屋存在诉讼且被法院查封这一情况，第三人也是在合同签订后与原告一起到开发商处核实之后才知晓，因此第三人在促成签订合同过程中不存在过错，不应当承担连带赔偿责任。另外关于购房款其实是购房定金，应适用合同法的定金条款，双倍返还。原、被告双方合同只约定了交付定金五万元，并未对后续款项的交付进行约定，因此违约损失事实不成立，该合同并未给原告造成实际的损失。 经本院审理查明事实如下： 一、被告李燕芬将案涉房屋委托给房屋中介方第三人应华琼对外出售，原告王**看到该房屋信息后找到第三人应华琼表示要购买该房屋，并在签订合同前向被告李燕芬的账户转款5万元作为定金。 二、2020年6月20日，被告李燕芬作为甲方（出售方）、原告王**作为乙方（承购方）、第三人应华琼作为居间方在第三人应华琼的中介机构，签订了《房屋买卖转让合同》。与本案有关的条款约定如下：（1）甲方自愿将简阳市董家埂乡龙口村世茂生态城一期（云湖）24栋8号商品房转让给乙方，经双方平等协商达成协议；（2）第三条第一项约定甲方现转让给乙方的房屋总价为人民币2130，000元，该价格为甲乙双方真实表示，为不变价格；第二项约定乙方分购房定金、首付款、尾款分别向甲方支付转让的房款，乙方已在2020年6月20号以转账方式向甲方支付购房定金50，000元；（3）第七条违约责任约定：如甲方有以下情形之一的（包括本合同所有条款中甲方应遵守的每项条款）视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，如甲方违约造成合同被乙方解除的，甲方应退还乙方所支付的全部购房款，并应向乙方支付四十万元违约金……”，其中违约情形第四项规定，房屋如因甲方原因被法院查封或被强制执行，因此影响乙方权益的，视为甲方违约，乙方有权解除合同；（4）第十三条约定：本合同履行过程中发生争议，协商不成时任何一方均可依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。上述合同有原、被告及第三人的签字，但没有对第三人的权利义务进行约定。同时，各方当事人均认可该合同系在双方沟通商议达三个小时后签订，且被告承认该合同是其自愿签订的没有受到胁迫。 三、第三人应华琼与原告王**及被告李燕芬就案涉房屋买卖居间服务没有签订书面的居间服务合同。 四、案外人成都世茂悦盈房地产开发有限公司与被告李燕芬就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》后，因李燕芬未按期归还银行按揭贷款，导致成都世茂悦盈房地产开发有限公司承担担保责任代为偿还贷款，为此成都世茂悦盈房地产开发有限公司以买卖合同纠纷为由向本院起诉被告李燕芬，案号为（2019）川0191民初4940号，诉求为要求解除双方的买卖合同并承担相应违约责任，在该案中成都世茂悦盈房地产开发有限公司申请对案涉房屋进行保全，为此，本院对其进行了查封，并作出（2019）川0191民初4940号民事判决书，判决：一、成都世茂悦盈房地产开发有限公司与李燕芬签订的关于简阳市董家埂乡龙口村简阳世茂生态城一期（云湖）24栋8号房的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于判决生效之日起解除；二、李燕芬于判决生效之日起十日内协助成都世茂悦盈房地产开发有限公司办理注销简阳市董家埂乡龙口村简阳世茂生态城一期（云湖）24栋8号房屋的备案登记、预告登记手续；三、李燕芬于判决生效之日起十日内将简阳市董家埂乡龙口村简阳世茂生态城一期（云湖）24栋8号房退还给成都世茂悦盈房地产开发有限公司；四、李燕芬于判决生效之日起十日内支付世茂公司违约金133，907.8元；五、李燕芬于判决生效之日起十日内支付成都世茂悦盈房地产开发有限公司律师费130，000元；六、李燕芬于判决生效之日起十日内支付成都世茂悦盈房地产开发有限公司支付保全费5，000元、诉讼费2，678元。之后，被告李燕芬不服本院该判决遂向成都市中级人民法院提起了上诉。 五、庭审中，原告明确表示如退还定金与支付违约金不能同时得到支持时，原告选择要求被告支付违约金。 以上事实有庭审笔录、当事人的身份信息、《房屋买卖转让合同》、定金收条、微信聊天记录截图等证据在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖转让合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，各方均应当按照合同约定履行义务。为此，本院针对原告的各项诉讼请求分别评析如下： 关于王**主张的合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王**与李燕芬所签订的合同明确约定，房屋如因李燕芬的原因被法院查封或被强制执行，因此影响王**权益的，视为李燕芬违约，王**有权解除合同。因此王**可以行使单方解除权，解除其与李燕芬签订的房屋买卖转让合同。至于李燕芬主张合同为原告提供的格式合同加重李燕芬合同责任、排除李燕芬合同主要权利的抗辩意见。本院认为，李燕芬在庭审中承认该合同系双方协商沟通三个小时之后自愿签订的，并未受过胁迫，签订合同时不管李燕芬是否事前告知了案涉房屋的情况，李燕芬对案涉房屋的真实情况是明确知道的，在明知的情况下，约定该违约条款的适用情形，作为一个具有完全民事行为能力的人，李燕芬应当知道约定该违约情形之后的法律后果，同时该项约定并无不当之处，也并未出现加重李燕芬合同责任、排除李燕芬合同主要权利的情形，故对于李燕芬的该抗辩主张，本院不予支持。 关于退还购房款及支付违约金的问题。如前所述，李燕芬违约王**享有单方解除合同的权利，同时双方合同中亦约定如李燕芬违约造成合同被王**解除的，李燕芬应退还王**所支付的全部购房款，并应向王**支付四十万元违约金。现在王**主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条关于解除合同效力、违约责任、违约金以及违约金与定金选择的规定，加之王**主张的退还房款其实质是退还已交购房定金，王**可以选择向李燕芬主张双倍定金或承担违约金，但不能同时主张。庭审中，王**明确选择主张违约金，符合双方的合同约定，违约金的数额系双方约定，是在法律规定允许的范围内对自身权利的处理，且李燕芬并未主张违约金过高要求调低，本院尊重双方的意思自治，故对王**诉请要求李燕芬支付违约金的主张，予以支持。 关于第三人是否承担连带责任的问题。本案王**以房屋买卖合同法律关系主张自己的权利，王**与应华琼之间系居间服务合同法律关系的范畴，且在案涉《房屋买卖转让合同》中并无涉及居间服务的内容，王**认为应华琼在居间服务过程中未尽到审慎审查义务存在过错的问题，是将两个法律关系在同一案件予以主张，不符合一个案件处理一个法律关系的基本原则，不属于本案房屋买卖合同纠纷解决的内容，本院在本案中不予处理，王**可就居间服务合同关系另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王**与被告李燕芬于2020年6月20日签订的《房屋买卖转让合同》； 二、被告李燕芬于本判决生效之日起十日内向原告王**支付违约金40万元； 三、驳回原告王**其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4，025元，由被告李燕芬负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇二〇年九月十日 书记员  蒋春婷