江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终734号上诉人（原审原告）：新余市四和物业有限公司，住所地江西省新余市渝水区北湖西路龙泉湾598号15栋112，统一社会信用代码91360502MA37TP4W28。法定代表人：晏玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄阳惠、龙玥，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阮桂芬，女，1982年8月18日出生，汉族，住新余市渝水区。上诉人新余市四和物业有限公司（下称四和物业公司）因与上诉人阮桂芬物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。四和物业上诉请求：1.依法撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初5095号民事判决书第二项，改为支持四和物业公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由阮桂芬承担。事实和理由：一审对部分事实存在认定错误。首先，阮桂芬在一审提出的关于物业管理不到位的事，并非是四和物业公司担任小区物业管理时发生的事，而是前一任物业管理公司，正是因前一任物业管理公司管理不够完善，因此江西四和投资管理有限公司（下称开发商）行使其更换前期物业公司的权利进行了物业管理公司的更换。四和物业公司一审已提供证据充分证实对小区管理尽心尽责，充分履行了物业公司的义务，双方就物业管理一事实际上并未发生争议。其次，阮桂芬非恶意也并非是免除违约责任的条件。凡是业主或者使用人均应缴纳物业费是生活常识，阮桂芬主张权利的前提是其履行了支付物业费的义务，阮桂芬自2019年4月拖欠物业费至今，经多次催收仍不缴纳，一审法院认定其非恶意认定事实错误。依据《江西省城市居住小区物业管理条例》第四十七条，业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的滞纳金或者按照约定加收滞纳金，前期物业合同中对此也进行了约定。因此，四和物业公司向阮桂芬主张滞纳金及滞纳金的计算并无不当，依法应当支持。综上，一审法院认定阮桂芬并非恶意因此不需承担滞纳金，该部分事实认定错误导致判决部分错误，应予撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。阮桂芬辩称，其是与开发商签订的合同，并没有和四和物业公司签订合同，物业费收费标准也没有依据，当时租赁店面时准备开一个后门，但后面没有开，原来卫生费等费用都交了，后面从2020年1月开始就没有收取房租了，物业费应该也不用交了，没有享受到物业服务项目收费物业费没有依据。阮桂芬上诉请求：1.撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初5095号民事判决；2.确认阮桂芬与开发商所签订的合同无效；3.退回阮桂芬于2018年1月-2019年4月期间交纳的物业费共计3816元；4.本案的诉讼费用由四和物业公司承担。事实和理由：1.上诉人和开发商签订的租赁合同，明确物业公司为“广西伟业联行物业服务有限公司新余分公司”，阮桂芬并未与四和物业公司签订任何合同。2.阮桂芬与开发商于2017年11月签订了租赁合同，该合同为格式条款合同，其中部分条款为霸王条款，违反了我国《合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。3.租赁合同违反公平、公开、诚信原则，定价缺乏成本、市场依据（新余市目前最高档小区高层电梯楼物业费在1.6-1.8元/平方，如恒大城、春龙金色海岸小区，为一级标准）。店铺同栋楼上业主的物业费按0.8元/平方计算。4.阮桂芬店铺于2019年10月起处于未营业状态，因开发商房租采取的是一年一交（即每年初收取当年一整年房租，已交房租截止时间为2020年1月31日），自2020年2月起，开发商已未再收取房租，但四和物业公司要求阮桂芬缴纳截止2020年4月30日的物业费（疫情期间，国家都有出台文件减免），物业费是基于店铺在租时，开发商未收取房租的情况下不应收取物业费。5.阮桂芬店铺为临街店铺，未开设后门，不能进入小区，店铺门外为公开区域，已向城管交纳卫生管理费。物业公司的经营范围是针对小区内壁设施维护、生活、卫生、治安、绿化等管理，而阮桂芬在租赁期间店铺从未受到物业公司的任何服务，物业公司作为服务公司，既然阮桂芬没有享受服务，就不要缴纳物业费。四和物业公司辩称，一、阮桂芬第二、三项上诉请求超出原审审理范围，依法不应当支持；二、原审判决要求阮桂芬支付物业费并无不当，但未支持滞纳金不当。第一，四和物业公司有权要求阮桂芬缴纳物业费。因龙泉湾小区仍处于开发销售阶段，至今未成立业主委员会，因此开发商有权更换物业公司，开发商与四和物业公司签订了《前期物业服务合同》，四和物业从2018年开始为业主提供服务，阮桂芬以1.8元/月/平方米的标准缴纳至2019年4月份，阮桂芬以自己的行为表示愿意接受四和物业公司的服务并认可了计费标准。第二，依据《江西省物业管理条例》第五十四条之规定，非住在的商铺属于市场调节价，依据双方之间的约定价格进行收费即1.8元/月/平方米并无不当。第三，阮桂芬与开发商签订的租赁合同并未到期，阮桂芬也没有提供证据证明其已和开发商解除租赁合同，至于阮桂芬是否进行营业，并不免除其应缴纳物业费。第四，四和物业公司在疫情期间，提供了比平时更加完善的物业服务。疫情防控期间，四和物业公司除了提供常规物业服务外，还要负责清洁消毒、体温测量等一线疫情防控工作。阮桂芬提到的所谓政府文件减免只是针对租赁政府物权的租金，而非是对所有商业行为。第五，阮桂芬承租的店铺虽然临街，但是仍享受着物业公司提供的公共服务，店铺直接使用着管理区域的电力、水利、设备设施和公共服务，物业公司均需要维护，而且还间接享受管理区域的绿化、环卫设施，物业公司每天需要进行清理服务。阮桂芬以店铺临街为由要求不支付物业费，缺乏事实和法律依据。综上，阮桂芬与四和物业公司之间的物业服务合同已成立并生效，未违反任何强制性法律法规，四和物业公司按照合同约定尽职尽责提供了充分的物业管理服务，阮桂芬就应当按照合同及法律规定支付物业费及滞纳金，请求法院依法驳回阮桂芬的上诉请求，支持四和物业公司的上诉请求。四和物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令阮桂芬向四和物业公司支付物业费3308元（截止2020年4月30日止），滞纳金2084元，合计5392元，并判决阮桂芬向四和物业公司支付以拖欠物业费为基数按日千分之三计算的滞纳金至实际付清之日止；2.本案诉讼费用由阮桂芬承担。一审法院认定事实：2017年11月18日，阮桂芬与开发签订了《商铺租赁合同》，合同约定：开发商将龙泉湾8栋104商铺出租给阮桂芬，商铺面积为141.37㎡，租赁期限共3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，自商铺交付日始，该商铺的物业管理费由阮桂芬自行承担支付，物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，单价为1.8元/月/平方米。2018年4月1日，四和物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，约定四和物业公司对龙泉湾小区提供物业管理服务，多层住宅物业费价格为每月每平方米0.8元，高层住宅物业费价格为每月每平方米1.6元，商铺物业费价格为每月每平方米1.8元；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交服务费的每日千分之三的标准向四和物业公司支付违约金。阮桂芬自2019年4月1日起至2020年4月30日止，拖欠物业费共计3308元（141.37㎡×1.8元/月×13个月）。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。阮桂芬与开发商签订的《商铺租赁合同》以及四和物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，都属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。《商铺租赁合同》约定该商铺的物业管理费由阮桂芬承担，物业管理费为1.8元/月/平方米，《前期物业服务合同》中约定由四和物业公司为龙泉湾小区提供物业服务。合同签订后，四和物业公司按约定为阮桂芬小区提供管理和服务，阮桂芬作为商铺承租人，拖欠四和物业公司的物业管理费不交，系违反合同的行为。截止2020年4月30日，阮桂芬拖欠物业费3308元，故对四和物业公司要求阮桂芬支付物业管理费3308元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金的诉请，一审法院认为，虽《前期物业服务合同》中约定了滞纳金条款，但阮桂芬未按期交纳物业费系双方对物业管理发生争议所致，阮桂芬并不是恶意违约。故对四和物业公司要求阮桂芬支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。阮桂芬辩称“交纳了2019年4月份的物业费”，但未提供相应证据予以证明，故对阮桂芬的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、阮桂芬于本判决生效之日起十日内支付四和物业公司物业费3308元；二、驳回四和物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由阮桂芬承担。本院二审期间，阮桂芬未向本院提交新证据，四和物业公司向本院提交了两组新证据。第一组证据：收据两张，拟证明：阮桂芬和四和物业公司存在事实上的物业服务合同关系，收据月份存在两个月的计算错误。阮桂芬质证认为，收据没有异议，收据月份存在错误也没有意见。第二组证据：物业公司的服务照片、台账各一份，拟证明：四和物业公司对商铺尽到了充分管理安全保障义务。阮桂芬质证认为，不认可该组证据。本院认为，对四和物业公司提供的证据，阮桂芬对收据没有异议，对服务照片和台账虽表示不认可，但未提出具体意见和证据予以反驳，本院对四和物业公司提供的证据予以认可。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、阮桂芬是否拖欠了四和物业公司的物业费，如拖欠，金额为多少；二、四和物业公司主张的滞纳金能否得到支持。至于阮桂芬第二、三项上诉请求，不属于本案审理范围，本院不予审理。对于争议焦点，本院评述如下：一、关于阮桂芬拖欠四和物业公司物业费及金额的问题。本院认为，阮桂芬与开发商签订了《商铺租赁合同》，合同中约定了物业费单价为1.8元/月/平方米，且开发商与四和物业公司签订《前期物业服务合同》约定的商铺物业费亦是上述价格，并未违法双方意思表示以及相关法律规定，且开发商与四和物业公司签订的《前期物业服务合同》对阮桂芬具有约束力，四和物业公司依约提供了物业管理服务，上诉人亦享受了四和物业公司提供的物业服务项目，按照约定以及法律规定，上诉人应该履行支付物业费的义务。另，阮桂芬缴纳物业费期间并未对合同条款及物业费单价、四和物业公司提供物业服务提出异议，现因物业公司催缴诉讼费而提出上述抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。事实上，四和物业公司从2018年4月开始为涉案小区提供物业服务以来，阮桂芬一直按照合同约定的标准向物业公司缴纳物业费至2019年3月，且根据二审查明，阮桂芬于2020年4月底才交钥匙给开发商，在此期间享受了物业公司提供了服务项目，特别是疫情防控期间，物业公司不仅提供了约定的物业服务项目，更是承担了大量的疫情防控任务，一审判决阮桂芬还应向四和物业公司缴纳2019年4月1日至2020年4月30日的物业费3308元并无不当，本院予以确认，阮桂芬主张不应缴纳物业费的上诉理由不能成立，对其该上诉请求不予支持。二、关于四和物业公司主张的滞纳金应否得到支持的问题。本院认为，从一、二审查明的事实及双方的陈述来看，阮桂芬从承租商铺起一直缴纳物业费至2019年3月，之后其认为不在商铺内经营且商铺临街没享受到物业服务，按1.8元/月/平方米缴纳物业费不符合规定为由未继续缴纳物业费，主观上并非恶意，一审判决未支持四和物业公司滞纳金诉请并无不当，本院予以认可。综上所述，四和物业公司、阮桂芬的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人新余市四和物业有限公司负担50元，上诉人阮桂芬负担50元。本判决为终审判决。审判长  钟永洪审判员  甘致易审判员  蒋 欢二〇二〇年九月十七日法官助理袁文书记员周美娟