鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初4228号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。被告：包宁，女，满族，1972年6月20日出生，现住址：鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告包宁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司委托诉讼代理人葛诗武、被告包宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付从2016年4月1日至2018年12月31日拖欠的物业费6217元、2014年10月1日至2015年3月1日以及2016年4月1日至2018年12月31日电梯费1170元；并从2016年4月1日起至被告全部还清物业费之日止，按银行同业拆借利率支付滞纳金。事实与理由：被告系鞍山市立山区沙河街×栋×层×号业主，房屋面积125.6平方米，按照原被告签订的前期物业服务管理协议的约定被告应按照每月每平方米1.5元交纳物业费，电梯费每月30元。被告拖欠2016年4月1日至2018年12月31日物业服务费、2014年10月1日至2015年3月1日以及2016年4月1日至2018年12月31日电梯费。原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：物业费的欠费时间对，但电梯费欠费时间确定不了；我同意交物业费，但是不同意全额交，因为物业没有提供等值的物业服务，要求原告物业酌情按25%减免，我同意按75%缴纳物业费。本院经审理查明：原告系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积125.6平方米。2011年10月24日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业服务费标准为高层/小高层住宅每平方米1.5元/月，电梯费30元/月。业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费，按年度预交。业主不按协议约定时间交纳物业费的，按每日1‰承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2016年4月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告33个月物业服务费；自2014年10月1日至2015年3月1日以及2016年4月1日至2018年12月31日共拖欠原告38个月电梯费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业管理服务协议一份、催费通知照片一份。被告质证意见为“真实性均没有异议”。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：照片一组，欲证明原告物业服务不到位。原告质证意见为“对被告提供的所有证据均不符合证据的三性，首先无法核实真实性，第二被告没有提供相应的原始载体，第三被告的证据证明不了被告的证明目的，首先被告提供的所谓房屋管理是房屋质量问题，与本案无关；对于绿化养护管理问题，通过两张照片来证明原告绿化、养护管理存在问题，那么我们认为绿化的养护管理为连续的动态的行为，而照片仅能证明静止的、不连续的，故被告的照片证明不了被告的证明目的；对被告提供的第三组对公共设施、设备技术日常的维修、养护问题，在佳兆业诉欠费业主的所有其他生效判决中均作出了解释，对于游泳馆、园区水系问题与本案无关，因为园区的游泳馆、水系均为地产公司对被告的承诺，而本案审理的是物业服务合同纠纷问题，其他质证意见同上；对于私搭乱建问题，原告已经按照法律规定向立山区综合执法局进行了相应的举报，综合执法局对园区内所有违建用户已经通过查封业主的产权交易证进行了相应的处理，即原告已经履行了原告的义务；补充一点，贵院的审判长在审理其他案件当中对佳兆业的服务进行了现场的勘察，证明被告的证明目的不存在；对于所谓的照片的证明房屋质量出现问题，同时进行了报修，而且报修记录丢失了，被告均没有提供相应的证据证明其主张，同时房屋质量问题与本案无关；第二，对于所谓的鞍山市物业收费办法规定不能抵消原、被告签订的前期物业服务合同，原、被告所有的权利义务及收费标准均规定于前期物业服务合同，该标准是合法有效的，鞍山市的物业收费办法仅是一个地方规章，不具有《合同法》所规定的“仅为法律法规所规定的禁止性规定才能构成合同无效”，故原、被告签订的合同合法有效”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的证据无法记录原告2016年4月1日起至2018年12月31日整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费及电梯费的义务。物业合同中明确约定高层/小高层住宅物业服务费为每平方米1.5元/月、电梯费30元/月，被告欠缴物业费的时间为2016年4月1日至2018年12月31日，虽然被告陈述欠缴电梯费的时间不确定，但亦未提供证据证明已缴纳的年限，故被告应承担举证不能的不利后果，被告欠缴电梯费的时间以原告陈述时间进行确认为2014年10月1日至2015年3月1日以及2016年4月1日至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为1.5元/月/平×125.6平×33个月=6217元，应缴电梯费为30元/月×38个月=1140元，故本院对原告要求被告缴纳物业费6217元的请求予以支持，因被告应缴电梯费超出其主张，故原告主张过高部分的电梯费本院不予支持。关于原告主张被告从2016年4月1日起至被告全部还清物业费之日止，按银行同业拆借利率支付滞纳金一节，本案中原、被告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定物业费交费周期为按年度交纳，被告每年欠缴物业费的起算时间并不相同，且原告拒交物业费系因被告履行服务存在瑕疵，故本案应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜。关于被告辩称因原告物业服务不到位而不同意全额缴纳物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳或者少缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称不应按照物业服务合同约定的标准计算物业费一节，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现被告未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与原告就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按案涉物业服务合同约定的物业费服务标准进行核算。鉴于原告未主张诉讼费由被告承担，故本案诉讼费由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包宁于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2016年4月1日起至2018年12月31日止的物业费6217元、自2014年10月1日起至2015年3月1日止以及自2016年4月1日起至2018年12月31日止的电梯费1140元，合计7357元及利息（以7357元为基数，自2020年9月8日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二〇年九月二十七日书记员  陈晨