广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终824号 上诉人（原审原告）：陈华平，女，1974年8月5日出生，汉族，住所：广西东兴市。 委托诉讼代理人：李佳余，广西南港律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东兴市富安家置业有限公司。住所：广西东兴市北仑大道四小区C3号。统一社会信用代码：914506810706239759。 法定代表人：罗涛。 委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 上诉人陈华平、东兴市富安家置业有限公司（以下简称富安家公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈华平上诉请求：1．对一审判决进行改判，支持陈华平的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由富安家公司承担。事实和理由：一、一审判决错误认定富安家公司于2019年6月6日将案涉商品房交付给了陈华平。第一、一审法院以微信聊天记录错误认定陈华平于2019年6月6日接收了案涉商品房的钥匙。首先，微信聊天记录并没有提到富安家公司的工作人员已经将案涉房屋的钥匙交付给了陈华平。其次，陈华平仅是叫富安家公司的工作人员拿钥匙打开房屋让装修公司查看一下房屋的情况，富安家公司的工作人员并没有将房屋钥匙交付给陈华平。最后，房屋交付是商品房买卖的重要环节，如果富安家公司的工作人员将房屋钥匙交付给了陈华平，应当有相关接收手续和材料。一审法院仅以一段不明确的微信聊天记录就认定陈华平接收了案涉商品房的钥匙，没有依据。二、一审以瑕疵交付为由错误判决富安家公司以已付房款（不含贷款部分），从2019年6月7日起，按日万分之2.575计付逾期交房违约金。首先，如前所述，本案没有证据证明富安家公司于2019年6月6日已将案涉房屋交付给了陈华平。其次，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收质量合格的唯一有效法定证明文件。即使富安家公司交付了未取得竣工验收备案表的商品房，房屋质量未最终验收合格是无法使用的，陈华平合同目的根本无法实现，富安家公司仍然处于违约状态，应当按照合同约定的日万分之5.15承担逾期交房违约责任。再次，一审法院判决以已付房款（不含贷款部分）来计算逾期交房违约金，明显错误。虽然《商品房买卖合同（预售）》第十二条的逾期交付责任约定，违约金的计算基数不含贷款部分，但本案陈华平已实际通过贷款的方式将全部购房款支付给了富安家公司，根据《合同法》第五条关于公平原则的规定，法院在认定逾期交房违约金的数额时应当以全部已付房款为基数来计算违约金。 富安家公司辩称，一、一审认定交房日期正确。第一，微信聊天记录是富安家公司员工与陈华平之间的直接联系，该聊天记录发生于2019年6月6日，反映陈华平接受了房屋的现状并且授权装修公司领取钥匙。一审对其认定是接受房屋是正确的；第二，富安家公司于2019年6月6日将案涉商品房交付给陈华平，往后富安家公司再一次发送收房的通知是对陈华平提出异议情况下的再次确认和通告，并不表示富安家公司于2020年6月10日才正式通知陈华平收房；二、一审判决虽以瑕疵为由作出违约金减半的认定，但此违约金的计算标准过高，二审期间富安家公司提出了相应的房屋租金评估报告结论，充分证实了陈华平的实际损失并没有一审判决计算的那么高。三、一审判决正确认定计算违约金的基数不包含贷款部分，因为合同已经明确约定计算违约金的基数以小括号的形式特别约定不包含贷款部分，因此，陈华平所提出的此项上诉理由不成立。 富安家公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．改判驳回陈华平一审无依据的诉讼请求；3．本案诉讼费用由陈华平负担。事实与理由：一审判决存在认定事实错误、适用法律不当。一、中雨天气应当是据实予以延期交房的事由。理由如下：1．依据《商品房买卖合同》第九条第3款第（5）项约定，中雨应当认定是恶劣天气，约定中“等”字的使用证实了概括性省略的作用，表示恶劣天气列举未尽，“等”字应包括有中雨等天气；2．事实上，在建筑施工过程中，中雨天气客观上无法进行商品房主体等工程施工，工期必然受到影响。二、新冠××疫情防控期间应当在逾期交房期间予以扣除。依据《商品房买卖合同》第九条第3款第（2）、（3）项的约定，政府因新冠××疫情限制性地停工停产导致工期延误，该延误时间应当在逾期交房期间予以扣除。三、逾期交房期间应当截止至2019年6月6日。陈华平于2019年6月6日接收了案涉房屋并且当时案涉房屋客观上已具备使用条件，陈华平接收房屋的行为应当视为其认可案涉房屋已具备交付条件，同意接收和使用表明其已自愿放弃此后的逾期交付的违约责任。四、约定违约金过分高于陈华平的损失，应当予以适当减少。本案违约金约定为每日万分之5.15，折合年利率为18.8%，显属过高，依据《合同法》第一百一十四条第二款和《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款规定，陈华平的损失应当以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，富安家公司已申请法院依法委托有资格的房地产评估机构对案涉房屋的租金标准进行评估确定或人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算相应违约金。此外，一审法院也认定了陈华平存在逾期付款违约行为，请二审法院充分兼顾各种因素，衡量双方利益，调低违约金。 陈华平辩称，一、中雨天气不属于可以延期交房的事由。第一、根据本案商品房交付条件关于恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工的可以延期的约定，因天气影响施工的只能在暴雨、台风天气下才可以计算延期时间。第二、中雨天气不足以影响施工，不是合同约定的可以延期的因素，富安家公司也未举证证明中雨天气影响了工程施工。二、新型冠状病毒疫情对涉案工程影响较小，疫情亦不是富安家公司长期逾期交房的理由。第一、富安家公司早在疫情发生之前的2019年1月份已经逾期交房，因此疫情不能成为逾期交房的理由。第二、2020年国务院规定的春节放假时间是1月24日至1月30日，2020年1月份临近春节放假时间我国才爆发新型冠状病毒疫情和采取大规模防疫措施，根据《关于进一步加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》（桂建办（2020）5号）2月9日以后各地可以有条件的复工；广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部于2020年3月1日作出的桂新冠防指（2020）65号《关于调整全区各地新冠××疫情分区分级名单的通知》把东兴市列为低风险地区，富安家公司应该有序复工，积极推进工程建设，疫情并不能成为长期拖延和逾期交房的理由。三、本案逾期交房时间可计算至2020年6月11日。第一、富安家公司取得的不动产测量报告（预测）仅是在办理在建商品房预售许可证阶段的预测绘，在房屋建成后应当对房屋实际面积进行实际测绘，未经过实际测量明确房屋的具体面积无法交付，不动产测量报告（预测）不是合同约定的房屋交付条件中的房屋测绘报告，涉案商品房未完全具备交付条件。第二、即使涉案商品房具备交付条件，具备交付条件并不等同于富安家公司已经履行了书面通知交房的义务，2020年6月11日书面收房材料发出之后才能明确陈华平应当收房的时间，本案逾期交房时间可计算至2020年6月11日。第三、由于涉案商品房未完全达到交付条件或是存在严重的质量问题，2020年6月11日之后发生的逾期交房违约责任，陈华平可以另行主张。四、一审法院判决的逾期交房违约金计算方法和数额恰当，应予以维持。第一、双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是陈华平与富安家公司双方的真实意思表示，合法有效，合同关于按照每日万分之5.15支付逾期交房违约金的约定应当得到尊重和实行，是法律保护合同意思自治的体现，如果将违约金计算方式和数额随意调低，相当于纵容违约行为，对于不诚信的商业行为起不到震慑作用。第二、陈华平购买的6套房屋均是同栋沿街商铺或办公用房，层高为6.6米和5.7米，地理位置优越、房屋结构好，具有非常高的商业价值，逾期交房导致无法使用和出租商铺，给陈华平造成了巨大的经济损失，一审法院按照合同约定判决的本案逾期交房违约金的计算方式及数额并不高。第三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，富安家公司在一审程序中并未申请租金价格鉴定，在案件二审程序中单方委托鉴定机构鉴定或者提出鉴定申请均违反证据规则，应承担因此产生的不利后果。第四、根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”的裁判精神，陈华平的逾期交房损失不应仅局限于租金损失，亦应考虑可得利益损失，同时富安家公司未能举证证明本案违约金过高，应当承担举证不能的法律后果。五、本案涉及财产保全，陈华平交纳了保全费3,020元，一审判决未依职权对保全费的承担作出处理，二审法院可依法作出处理。 陈华平向一审法院起诉请求：富安家公司向陈华平支付逾期交房违约金851,130元（违约金暂计至2019年11月11日，以后另计，以已付房款523万元为基数，按每日万分之5.15计算，从2018年12月31日起计至实际交房之日止）。 一审法院认定事实：2018年8月1日，陈华平与富安家公司分别签订了2份《商品房买卖合同（预售）》，约定陈华平购买富安家公司开发的东兴市东兴镇高兴大道41号富安居领秀城3栋112号、113号商铺。涉案112号商铺房价款为191万元，113号商铺房价款为188万元；以商业贷款方式付款，陈华平应于2018年6月30日前支付112号商铺的首付房价款96万元，余款95万元向广西东兴农村商业银行股份有限公司东兴支行（贷款机构）申请贷款支付，陈华平应于2018年6月30日前支付113号商铺的首期房价款104万元，余款84万元向广西农村商业银行股份有限公司东兴支行申请贷款支付。陈华平、富安家公司又分别于2018年8月3日、8月10日签订了4份《商品房买卖合同（预售）》，约定陈华平购买富安家公司开发的东兴市东兴镇高兴大道41号富安居领秀城3栋213号、312号、313号、212号商品房，上述4套商品房的总价款为144万元，陈华平应当在2018年6月30日前支付上述4套商品房的全部价款。 富安家公司应于2018年12月30日前交付陈华平购买的6套房产，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富安家公司可据实予以延期交房，富安家公司不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且富安家公司在发生之日起90日内告知陈华平的（因客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为导致工期延误的；（3）因政府部分通知停工等原因影响施工工期的；（4）非因富安家公司原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；4．双方约定：在交房时，如买受人未付清房款，则交房日期顺延，顺延到陈华平付清全部房款之日起10日内。但商品房保修期限，陈华平应向物业管理公司缴纳的有关费用概从合同约定的交房日期的次日开始计算。商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到使用条件；商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到使用条件。上述配套设施在约定交付日未达到交付条件的，富安家公司按照合同约定的逾期交付责任承担违约责任。除不可抗力外，富安家公司未能按照约定时间将商品房交付陈华平的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，富安家公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之5.15的违约金。（2）逾期超过60日后，陈华平有权解除合同。陈华平解除合同的，应当书面通知富安家公司。富安家公司应当自解除合同通知送达之日起15日退还陈华平已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈华平付款之日起按照5.15％计算给付利息；同时，富安家公司按照全部房价款的8％向陈华平支付违约金。陈华平要求继续履行合同的，合同继续履行，富安家公司按日计算向陈华平支付全部房价款万分之1.5［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。2．按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，富安家公司按日计算向陈华平支付全部房价款万分之三的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，陈华平有权解除合同。陈华平解除合同的，应当书面通知富安家公司，富安家公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还陈华平已付全部房款，富安家公司按照陈华平累计已付房价款的8％向陈华平支付违约金。陈华平要求继续履行合同的，合同继续履行，富安家公司按日计算向陈华平支付已交房价款（不含贷款部分）万分之1.5［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。 陈华平于2018年1月27日支付了涉案312号、313号房的购房款2万元，于2018年3月26日支付了涉案112号、212号、312号、113号、213号、313号房的购房款148万元，于2018年6月20日支付了涉案312、313号房的购房款150万元，于2018年7月20日支付了涉案312、313号的购房款44万元。陈华平为支付涉案112号、113号的购房余款依约向广西东兴农村商业银行股份有限公司东兴支行贷款，广西东兴农村商业银行股份有限公司东兴支行于2018年11月19日分别将95万元、84万元支付给富安家公司。 上述合同分别于2018年8月1日、8月3日、8月10日在东兴市房产管理局备案。 2019年1月26日，富安家公司作为建设单位组织建设、施工、监理、设计、勘察五方对富安居领秀城A2#、A3#楼工程进行竣工预验收，竣工验收结论为该工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。 2019年1月26日，富安家公司制作了案涉房屋的使用说明书、质量保证书。 2019年2月1日，富安家公司通过微信通知陈华平涉案商品房计划于2019年2月20日交付，陈华平以商品房未达到交付条件拒绝收房。 2019年6月6日，陈华平接收了案涉商品房的钥匙。 2019年3月29日，富安家公司向东兴市公安局消防大队申请富安居领秀城A2#、A3#楼工程竣工验收备案。备案号：450000WYS190002615。 2019年7月25日，东兴市富安居领秀城A2#、A3#楼取得竣工测量技术报告。 2020年4月1日，经东兴市住房和城乡建设局核查，东兴市富安居领秀城A2#、A3#楼工程竣工验收资料齐全，符合竣工验收备案要求，同意备案。 另查明，2018年1月11日，东兴市勘查测绘队受富安家公司的委托对富安居领秀城A2#、A3#楼的控制点、界址点、土地面积、房屋面积、地块地貌等进行测量，并于次日出具《不动产测绘报告》（预测）。 一审法院认为，陈华平与富安家公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。富安家公司辩称陈华平迟延支付房款，陈华平已在合同约定的交房时间前付清房款，陈华平的此项违约行为并不是富安家公司逾期交房的原因，也不是顺延交房的理由，关于陈华平迟延支付购房款的违约责任，富安家公司可另案诉讼。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条第3款的约定，结合原审法院认定非富安家公司原因可据实延期交房的17天，富安家公司应于2019年1月18日将满足交付条件的案涉商品房交付给陈华平，根据该条约定，案涉商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格。但富安家公司直至2020年4月1日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，富安家公司辩称案涉商品房在2019年1月26日已具备房屋交付条件，原审法院不予采纳。富安家公司未按约交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任的约定，该条第1（1）项中的比率为万分之5.15，陈华平、富安家公司约定按本条第2项方式处理，即逾期超过90日，富安家公司按日计算向陈华平支付已交房价款（不含贷款部分）万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。原审法院认定合同第十二条约定的违约金比率为万分之5.15。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。富安家公司逾期交房造成陈华平无法按期使用房屋，对违约金的调整，应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，且主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，富安家公司未能举证证明，应由其承担不利后果，原审法院不同意富安家公司要求调低违约金的请求。富安家公司已于2019年6月6日将涉案商品房交付给陈华平，陈华平实际接收了房屋，但涉案商品房此时未达到交付条件，富安家公司的交付行为系瑕疵交付，所以富安家公司仍要承担逾期交房责任，原审法院结合实际情况确认从富安家公司交付房屋次日起，违约金比率以合同约定的逾期交房的违约金比率的一半计付，遂原审法院确认本案逾期交房违约金分段计付：1．从2019年1月18日起，按日以陈华平已支付房款（不含贷款部分）的万分之5.15计至2019年6月6日止；2．从2019年6月7日起，按日以陈华平已支付房款（不含贷款部分）的万分之2.575计至2020年4月1日止。在2020年4月1日，涉案商品房已符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，陈华平主张涉案商品房至今未满足该条约定的交房条件，与原审法院查明的事实不符，原审法院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第十二条的逾期交付责任约定，违约金的计算基数不含贷款部分，陈华平主张以523万为基数计算违约金于法无据，原审法院不予支持，原审法院确认以陈华平已支付的344万元购房款为基数计算逾期交房违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、富安家公司于判决生效之日起十日内支付陈华平逾期交房违约金511,106.6元（违约金计算：1．以344万元为基数，按日5.15?计付，从2019年1月18日至2019年6月6日止；2．以344万元为基数，按日2.575?计付，从2019年6月7日起计至2020年4月1日止）；二、驳回陈华平的其他诉讼请求。案件受理费12,312元，减半收取6,156元（陈华平已预交），由陈华平负担2,459元，富安家公司负担3,697元。 本院二审期间，陈华平围绕上诉请求提交以下证据：交房通知书、邮寄单，证明富安家公司于2019年6月6日并没有将涉案商品房交付给陈华平，直到2020年6月11日才通过邮寄的方式通知陈华平收房。经质证，富安家公司认为以上证据是富安家公司对陈华平使用房屋的具体催告，不能作为富安家公司向陈华平通知交付的最后时间。富安家公司围绕上诉请求提交以下证据：1．停工说明、工程停工申请表、复产复工的通知、开复工申请书、湖北籍人员统计表、身份证、核酸检测结果告知书，证明新冠××疫情防控期间，主管部门不能及时验收涉案项目工程，并且项目的工人大部分来自湖北省致使延迟复工数月，根据合同约定，该延误时间应在逾期交房期间予以扣除；2．价格评估报告，证明陈华平的损失应以租金标准确定，而涉案六套房屋的租金为5,834元，故本案违约金应予以调低；3．照片，证明涉案房屋已经具备使用条件，陈华平已接受经营；4．对《律师函》的回复及催告，证明《律师函》所列内容不属实，房屋已具备使用条件且富安家公司没有其他违约行为。经质证，陈华平认为，停工说明、工程停工申请表是富安家公司单方制作，真实性存疑；复工复产的通知与本案无关，富安家公司早在2019年1月份逾期交房；对开复工申请书的真实性、关联性、合法性有异议，富安家公司应在2020年3月1日后早日复工；对湖北籍人员统计表、身份证、核酸检测结果告知书关联性有异议；对证据2的真实性、关联性、合法性有异议，该证据系富安家公司单方委托作出，无法证明真实性且其在二审程序才单方委托鉴定机构鉴定或者提出鉴定申请均违反证据规则；证据3与本案无关，真实性与合法性也存疑；对证据4的真实性无异议。 本院认为，陈华平提交的证据与本案有关，予以采纳。富安家公司提交的情况说明系其单方主张，不予采纳；工程停工申请表所载内容是因2020年春节停工放假，与本案无关，不予采纳；复产复工的通知、开复工申请书、湖北籍人员统计表、身份证、核酸检测结果告知书，因新冠××疫情发生在本案约定的交房时间之后，故以上证据不予采纳；证据2价格评估报告书是富安家公司单方委托作出，陈华平亦不予认可，故不予采纳；证据3不能证明富安家公司的证明目的，不予采纳；陈华平对证据4的真实性无异议，予以采纳。 一审判决查明事实除“除不可抗力外，被告富安家公司未能按照约定时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付全部房价款万分之5.15的违约金。”应改为“陈华平购买的涉案112号、113号、213号、312号、212号《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，被告富安家公司未能按照约定时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付全部房价款万分之5.15的违约金。（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”外，查明的其余事实属实，本院予以确认，对于陈华平有异议的部分“2019年6月6日，陈华平接收了案涉商品房的钥匙。”，本院将在下文予以论述。 本院另查明，陈华平购买的涉案313号《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，富安家公司未能按照约定时间将商品房交付陈华平的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日后，陈华平有权解除合同。陈华平解除合同的，应当书面通知富安家公司。富安家公司应当自解除合同通知送达之日起15日退还陈华平已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈华平付款之日起按照5.15％计算给付利息；同时，富安家公司按照全部房价款的8％向陈华平支付违约金。陈华平要求继续履行合同的，合同继续履行，富安家公司按日计算向陈华平支付全部房价款万分之1.5［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。2．按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，富安家公司按日计算向陈华平支付全部房价款万分之三的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，陈华平有权解除合同。陈华平解除合同的，应当书面通知富安家公司，富安家公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还陈华平已付全部房款，富安家公司按照陈华平累计已付房价款的8％向陈华平支付违约金。陈华平要求继续履行合同的，合同继续履行，富安家公司按日计算向陈华平支付已交房价款（不含贷款部分）万分之1.5［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。 陈华平购买的涉案112号、113号、213号、312号、313号、212号《商品房买卖合同（预售）》第八条均约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期时间在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。 另查明，从2018年6月8日（合同签订之日）起至2018年12月止（约定交房之日），东兴市气象局提供的气象资料证明书显示，东兴市台风天气的天数有11天。涉案楼盘非因富安家公司原因停水、停电具体情况为：2018年8月1日12：00-20：00停水、2018年9月1日8：00-11：00停水；2018年1月30日7：00-18：30停电；2018年1月31日7：00-18：30停电；2018年8月24日6：00-18：30停电。 2019年2月1日，富安家公司向陈华平发送交房通知，陈华平其后于微信与富安家公司的员工发生以下对话，微信语音转文字，通话整理主要内容如下： 富安家公司员工：你是来收房的吗？ 陈华平：收什么房你下面都没做好，我怎么收房，我叫人来坐电梯的来看一下电梯。 陈华平：都不是。下个月吧，下个月你你们下面就做好了，没有下面都没做好，我怎么收？ 富安家公司员工：好，他拿过去了 （以下对话发送于2019年6月6日） 陈华平：小刚，你拿那个门房门钥匙给我，等一下拿过我这边我带收据的人帮我设计一下那个房子啊。富安家公司员工：过来了吗？ 陈华平：正在过去 富安家公司员工：嗯，到了跟我说一下 陈华平：到了。 富安家公司于2020年6月11日向陈华平邮寄《交房通知书》，通知陈华平前去办理交房手续。 本院认为，陈华平与富安家公司签订的6份《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。关于富安家公司主张中雨天气应当是可据实予以延期交房的事由的问题，合同第九条约定相应予以扣减的问题，恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的，富安家公司可据实予以延期。合同已对恶劣天气的标准作出了明确约定，即暴雨、台风等才属于恶劣天气，富安家公司主张中雨天气也可以据实延期，与约定不符，本院不予支持。合同约定交付时间为2018年12月30日，扣除非富安家公司原因可据实延期交房的17天【1天（停水的天数）+11天（台风的天数，因中雨不属于合同约定的延期交房的恶劣天气，富安家公司提供的气象资料证明书中的第一项中雨以上降水日期不能证明暴雨的降水日期，本院不予认定该项降水日期为可延期交房的日期）+5天（停电的天数）=17天】，富安家公司应于2019年1月16日将满足交付条件的房屋交付给陈华平，一审判决对逾期交房起始时间认定有误，本院予以纠正。 关于本案房屋是否具备合同约定的全部交付条件的问题，陈华平主张富安家公司虽已经五方验收合格、取得竣工验收备案证明，但未提交本案房屋测绘报告，本案房屋还不具备交付条件。富安家公司认为，房屋的测绘已在商品房竣工验收备案证明中包含，故富安家公司已对涉案房屋进行实际面积测量。本院认为，合同第九条约定商品房交付应包括房屋测绘报告，富安家公司于2019年7月25日取得的竣工测量技术报告系东兴市勘查测绘队受富安家公司的委托对涉案房屋所在富安居领秀城A2#楼的建筑面积、建筑高度、容积率等的竣工测绘，是楼栋实测面积，虽未明确载明涉案商品房的具体面积实测数据，但富安家公司亦在于2019年1月26日经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格、于2020年4月1日取得竣工验收备案证明，未取得涉案房屋的测绘报告的瑕疵并不影响房屋的交付使用，故陈华平关于涉案房屋不符合交付条件的主张，本院不予采纳。 关于本案房屋的实际交付时间应如何确定的问题，富安家公司主张陈华平于2019年6月6日授权装修公司领取钥匙并接受了房屋现状，故涉案房屋实际交付时间应为2019年6月6日，陈华平则认为微信聊天记录不足以证明其已于2019年6月6日接收涉案房屋钥匙，尚不构成房屋交付。本院认为，涉案房屋于2019年1月26日经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格，富安家公司于2019年2月1日通过微信通知陈华平涉案商品房计划于2019年2月20日交付，陈华平以商品房未达到交房条件拒绝收房，但其却于2019年6月6日要求富安家公司钥匙交付涉案房屋并找人设计房子，从微信聊天记录亦可推定富安家公司亦按其要求交付涉案房屋钥匙，故一审判决认定陈华平于2019年6月6日接收了案涉商品房的钥匙，并无不当，同时，从微信聊天记录内容可知，陈华平在接收房屋时对房屋未经竣工验收备案、未达到约定交付条件是明知的，但其仍然接收房屋，应视为双方变更了合同约定的房屋交付条件，故本院认定涉案房屋的实际交付时间应为2019年6月6日。 关于本案逾期交房违约金应如何确定的问题，合同约定交付时间为2018年12月30日，扣除非富安家公司原因可据实延期交房的17天，富安家公司应于2019年1月16日将满足交付条件的房屋交付给陈华平，而本案实际交付时间为2019年6月6日，故富安家公司仍需向陈华平承担2019年1月17日至2019年6月6日的逾期交房违约责任。合同关于出卖人逾期交房违约金的约定不一致，关于涉案112号、113号、213号、312号、212号房，富安家公司应按日向买受人支付已交房款（不含贷款部分）万分之5.15的违约金；关于涉案313号房，富安家公司应按日向买受人支付已交房款（不含贷款部分）万分之5的违约金。富安家公司主张以上约定的违约金过分高于陈华平的实际损失，应予调低。陈华平认为富安家公司并未举证证明约定的违约金过高，本案违约金不应予以调整。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，综合考虑涉案房屋于2020年4月1日取得竣工验收备案已具备约定的交房条件的情况、本案逾期交房天数、富安家公司的过错程度及陈华平的诉请等因素，从公平原则和诚信信用原则的角度，本院酌情确定本案逾期交房违约金计算方法为：以陈华平已付房款（不含贷款部分）344万元为基数，按日万分之二的标准，从2019年1月17日起计至2019年6月6日止，即97,008元。六份合同关于逾期交付违约金计算基数的约定均不含贷款部分，一审判决不予支持陈华平关于以523万元为违约金计算基数的主张，并无不当，本院予以确认。 关于陈华平要求富安家公司承担2019年6月6日后的逾期交房违约责任有无事实和法律依据的问题，本院认为，如前所述，本案房屋实际交付时间为2019年6月6日，陈华平在接收房屋时对房屋未达到约定交付条件是明知的，但其仍然接收房屋，故陈华平于2019年6月6日同意接收房屋的行为应视为放弃追究富安家公司的逾期交房违约责任，因此，陈华平要求富安家公司承担2019年6月6日后的逾期交房违约责任无事实和法律依据，一审判决认定错误，本院予以纠正。因富安家公司无需承担2019年6月6日后的逾期交房违约责任，其关于新冠××疫情防控期间应当在逾期交房期限内予以扣除的主张，已无实际意义，本院不予采纳。 关于陈华平主张由本院对财产保全费用3,020元作出处理的问题，财产保全费用属于案件受理费，由申请人向法院预交，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”规定，可由本院直接根据案件具体情况决定富安家公司、陈华平各自负担的保全费用数额。 综上所述，陈华平的上诉请求不能成立，不予支持；富安家公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初35号民事判决； 二、上诉人东兴市富安家置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈华平逾期交房违约金97,008元； 三、驳回上诉人陈华平的其他诉讼请求。 上述金钱给付债务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费6,156元，保全费3,020元（上诉人陈华平均已预交），由上诉人陈华平负担6,825元，由上诉人东兴市富安家置业有限公司负担2,651元；二审案件受理费12,312元（上诉人陈华平已预交12,312元、东兴市富安家置业有限公司均已分别预交12,312元），由上诉人陈华平负担8,868元；上诉人东兴市富安家置业有限公司负担3,444元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月三十日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建