襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初3940号原告:湖北华谊彩城物业服务有限公司，住所：襄阳市襄州区钻石大道1号华立凤凰城3幢1楼101-104号，统一社会信用代码：91420607MA492M6U7Q。法定代表人：姜毅，公司董事长。委托诉讼代理人：邢正东，公司员工。委托诉讼代理人：马静，湖北长久律师事务所律师。被告：马玲，女，1976年7月26日出生，汉族，住襄阳市襄州区，原告湖北华谊彩城物业服务有限公司（以下简称华谊彩城物业公司）与被告马玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华谊彩城物业公司的委托诉讼代理人邢正东、马静。被告马玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华谊彩城物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告马玲给付2018年3月15日至2020年4月30日的物业管理费2659元。原告的事实和理由：被告系原告提供物业管理服务的华立凤凰城小区的业主。2018年3月14日，原告与该小区项目的开发商襄阳华琛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，原告进驻小区并为业主提供了完善的物业管理服务，但被告一直拖欠物业管理费。原告多次催要无果后，遂诉至本院。被告马玲未出庭应诉，但提交答辩状辩称，被告延迟交纳物业费是因为原告首先没有履行双方合同约定，未提供符合其收费标准的服务，如：门岗形同虚设、原告未经业主同意出租公共场地、原告私自出租的停车场、小卖部、广告牌的收支费用从未向业主公布、单元一楼楼梯扶栏及安全门把手损坏、小区电瓶车胡乱停放、充电线随意拉扯、小区绿地无人管理、小区广场被小摊小贩随意占用、小区卫生状况较差等，所以被告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，暂时拒绝交纳物业费用。经审理查明，案涉华立凤凰城小区的建设单位系襄阳华琛房地产开发有限公司。2018年3月前，该小区一直由浙江绿城物业管理有限公司襄阳分公司提供物业管理服务。2017年1月19日，浙江绿城物业管理有限公司襄阳分公司与襄阳华琛房地产开发有限公司签订《华立凤凰城前期物业服务合同》解除意向书，约定双方于2018年3月15日正式移交。其后，浙江绿城物业管理有限公司襄阳分公司按协议陆续开始移交，并于2018年3月15日退出华立凤凰城小区。2018年3月14日，襄阳华琛房地产开发有限公司选聘原告华谊彩城物业公司为该小区提供物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》一份，并将合同在襄阳市襄州区住房和城乡建设局进行了备案。合同约定原告华谊彩城物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同第十八条关于物业管理服务费约定：1.本物业的物业管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2.本物业物业管理服务费：多层花园洋房0.9元／㎡·月；小高层1.4元／㎡·月；高层1.4元／㎡·月，商业2元／㎡·月。合同约定委托管理服务期限为业主委员会成立止。上述合同签订后,原告华谊彩城物业公司即进驻华立凤凰城小区开始物业管理服务工作。2018年3月29日，襄阳华琛房地产开发有限公司、原告华谊彩城物业公司分别将原告公司进驻小区提供物业服务的事项在小区范围内进行了公告。被告马玲系该小区6幢1单元501室业主，房屋建筑面积为115.88㎡，属于多层住宅。其自2018年3月15日起至今一直未交纳过物业管理费。经原告向被告书面催要无果，引起本案诉讼。另查明，原告华谊彩城物业公司注册成立于2018年1月9日，经营范围包括物业管理等服务。至本案法庭辩论终结前，华立凤凰城小区尚未成立业主委员会。还查明，2018年4月18日，襄阳市襄州区物价局发布了《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》，其中明确了襄阳市区前期物业服务收费标准，其中一级收费等级，高层住宅为1.4元/㎡/月，多层住宅为0.9元/㎡/月。本院认为，本案中，原告华谊彩城物业公司与建设单位襄阳华琛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告马玲虽然不是该合同当事人，但作为小区业主，接受了原告华谊彩城物业公司提供的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的规定》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对被告马玲具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告依约向被告提供了物业服务，被告马玲应当按照《前期物业服务合同》的约定如期交纳物业管理服务费用。《前期物业服务合同》中约定多层花园洋房住宅物业管理服务费收费标准为0.9元／㎡·月，故被告马玲应以其所购房屋建筑面积115.88㎡，按照0.9元／㎡·月的标准交纳物业费。由于其欠交物业费25.5个月（2018年3月15日-2020年4月30日），故其应向原告支付的物业费数额为2659元（115.88㎡×0.9元／㎡·月×25.5个月）。综上，原告诉请被告马玲支付物业管理费2659元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告马玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权利，不影响本案的审理。被告马玲抗辩原告首先没有履行双方合同约定，未提供符合其收费标准的服务，如：门岗形同虚设、原告未经业主同意出租公共场地、原告私自出租的停车场、小卖部、广告牌的收支费用从未向业主公布、单元一楼楼梯扶栏及安全门把手损坏、小区电瓶车胡乱停放、充电线随意拉扯、小区绿地无人管理、小区广场被小摊小贩随意占用、小区卫生状况较差等，所以被告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，暂时拒绝交纳物业费用。本院认为，第一，被告对其辩称理由并未提供充分证据予以证明。被告反映的私拉电线问题，系本小区内其他业主的不文明或违法行为，物业服务企业不具备执法权，被告可向有关执法单位进行控告，不属于本案审理范畴；被告提出停车场、小卖部、广告牌等公共空间的广告收入没有公示等要求，因上述事项超出抗辩事由，实系提出自己的诉讼主张，鉴于被告未在法定期限内提出反诉，故不在本案的审理范畴，且上述事项属于公共事项，应由业主多数决策以决定是否行使；被告反映的其他问题，因原告不予认可，且被告未能进一步举证证实，故本院不予采信。第二，被告若认为原告作为物业服务企业没有按约定全面履行义务，存在违约行为。可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，本院对被告马玲的上述抗辩理由不予采纳。最后，本院需要指出：1.原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。2.权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自原告进驻小区进行服务以来从未交纳过物业费，其先行违约却又要求原告履行种种义务，于原告而言，实在有违公平。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：被告马玲于本判决生效之日起五日内支付原告湖北华谊彩城物业服务有限公司2018年3月15日至2020年4月30日期间的物业服务费2659元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 何 峰审判员 涂清芬审判员 张 宁二〇二〇年九月十七日书记员 韩 蕾