福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0724民初622号 原告：叶文青，男，1974年8月27日出生，汉族，农民，户籍地松溪县，现住松溪县。 原告：季昌英，女，1974年10月5日出生，汉族，农民，户籍地松溪县，现住松溪县。 共同委托诉讼代理人：伊文胜，松溪县通达法律服务所法律工作者。 共同委托诉讼代理人：范发亮，松溪县通达法律服务所法律工作者。 被告：福建东大置业有限公司，住所地松溪县松源街道工农东路190号，统一社会信用代码91350724397523116L。 法定代表人：李金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴章浩，福建振岳律师事务所律师。 原告叶文青、季昌英与被告福建东大置业有限公司（以下简称东大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告叶文青、季昌英的共同委托诉讼代理人范发亮、被告东大置业公司的委托诉讼代理人吴章浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶文青、季昌英向本院提出诉讼请求：判决东大置业公司1.协助办理松溪城区东大路东大广场1幢15层1502号房屋权属证书；2.支付逾期交房违约金67704元（从2017年8月2日计至2018年7月1日，以购房款673672元为基数，按日万分之三计算）；3.支付逾期办证违约金（以购房款673672元为基数，按日0.01%计算，从2017年11月1日起计至东大置业公司协助办理涉案房屋权属证书完毕之日止）；4.本案诉讼费由东大置业公司承担。事实和理由：2017年5月5日，叶文青、季昌英与东大置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同约定叶文青、季昌英向东大置业公司购买位于松溪县城区商品房，房屋总价款673672元；东大置业公司应当于2017年8月1日前交付房屋，合同还对逾期交房及逾期办证的责任进行约定。合同签订后，叶文青、季昌英依约支付了全部购房款，但东大置业公司因施工消防不过关，且发生不符合建设部门规划要求等违章因素，于2018年7月1日才逾期交房，至今还未协助办理房屋权属证书，现叶文青、季昌英起诉，请求法院依法支持其诉求。 东大置业公司辩称，一、叶文青、季昌英购买的商品房不具备办证条件。因政府职能部门的行政行为导致叶文青、季昌英购买的商品房超出预测建筑面积4.93平方米，叶文青、季昌英应当按照合同约定单价补缴面积差价款32796元，但叶文青、季昌英至今未予补交，导致东大置业公司未能为叶文青、季昌英开具相应税票，从而影响办理房屋权属证书，故应当由叶文青、季昌英自行承担未能办理房屋权属证书的责任；二、叶文青、季昌英要求东大置业公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的理由不成立。虽然合同约定东大置业公司应当在2017年8月1日前交房，但补充协议第六条有约定，“特殊原因”下可据实予以延期。东大广场在施工过程中遭受天气、中高考、道路改造、规划设计变更等因素影响而停工的天数，应当从约定的建筑时限中顺延，故东大置业公司于2018年7月1日交房并未逾期。同理，办证时间应当从实际交房之日起顺延90日计算。综上所述，叶文青、季昌英诉求所依据的事实和理由均不能成立，故请求依法驳回叶文青、季昌英的诉讼请求。 当事人对下列证据的真实性无异议：叶文青、季昌英提交的商品房买卖合同（预售）、购房发票、东大广场交房确认单、完税证明及发票；东大置业公司提交的东大广场总平面图、建设工程规划许可证、新建住宅小区建设工程用电申请表、关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知、东大置业公司提交县规划建设和旅游局的报告、东大置业公司关于东大广场项目水文分析计算报告、关于“东大置业商业综合体”小区配电设备放在地下室负一层的意见、松溪县气象局灾害天气证明、东大路道路改造工程合同协议书、2015年、2016年、2017年松溪县环境保护局关于在中高考期间严格控制噪声污染的通知、松溪县规划建设和旅游局关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函、东大置业公司关于“关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函”的回复、松溪县人民政府关于松溪县东大路片区A07-05-07地块地上部分超容积率部分建筑面积补交土地出让金的批复、关于东大广场办理交房有关事宜专题协调会的会议纪要、工程质量监督报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、竣工测量成果报告书、（2020）闽0724民初29号民事判决等。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人有争议的证据如下：一、叶文青、季昌英提交福建东大置业销控表，拟证明叶文青、季昌英购买房产时，东大置业公司书面承诺赠送房产面积6.06平方米。二、东大置业公司提交施工日记，拟证明东大广场建设工程施工进展过程。 东大置业公司对福建东大置业销控表的真实性存疑，并质证认为即使存在该份证据，也仅能证明是内部考核资料，不具有对外属性。 叶文青、季昌英对施工日记质证认为没有记录人签字，且未加盖公章，不具备证据的形式要件，且不符合客观事实。 本院评判认为，福建东大置业销控表不是合同组成部分，不能做为履约要件。施工日志仅是施工方工作的笔记备查记录，其记录的事实应当与工作结果结合考量。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东大置业公司系松溪县东大广场房地产开发商。2017年5月5日，叶文青、季昌英作为买受人与出卖人东大置业公司签订商品房买卖合同（预售）。合同约定：买受人向出卖人购买坐落于松溪县城区（以下简称该商品房）；该商品房预测面积共101.27平方米，其中套内建筑面积79平方米、分摊共有建筑面积22.27平方米，房屋层高3米，没有阳台；计价方式按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6652.24元，总价款为673672元；买受人应于2017年5月5日前支付首期房价款273672元，余款400000元向中国农业银行股份有限公司松溪县支行申请贷款支付；出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；逾期交付责任还约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理。其中一项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之三的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起【10日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：买受人不退房出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。双方签订的补充协议第六条对合同第八条补充约定：1.该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下（1）市政等相关部门原因引致的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误；（3）施工期间遇到昼夜降雨量超过25毫米，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（4）非出卖人原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；（5）任何其他非出卖人所能控制的因素；（6）上述特殊原因发生后的通知不受30日的约束，出卖人应在与买受人统一处理该有关事宜时向买受人做出通知说明并向买受人出示有关证明文件。3.如发生本合同第八条所指的“特殊原因”，出卖人可凭南平市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。补充协议第四项产权登记规定：买受人的按揭贷款是由出卖人承担阶段性担保的，买受人须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。《商品房买卖合同》及补充协议中还约定了其他事项。合同签订后，叶文青、季昌英于2017年5月8日支付首付款260640元并缴纳税款13032元。2017年6月6日，叶文青、季昌英通过按揭付款方式付清所余购房款。 东大置业公司开发建设的福建松溪东大广场项目，于2015年1月18日、8月25日获得松溪县建设局颁发的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。此后，该项目均按照经过审批的规划设计图纸进行施工。因实际地上建筑面积少于批准的建筑面积，东大置业公司在项目施工过程中未经批准将2#商业楼（原设计四层）增建一层，并于2017年5月5日向松溪县建设局要求补办该增建层的批准手续。2017年6月2日，松溪县建设局作出关于福建松溪东大广场总平图调整的公示文件，指出因东大置业公司擅自将2#商业楼由原批准4层增建至5层，已违反规定，但未超核发的建设工程规划许可证的计容总建筑面积，公示时间为2017年6月2日至2017年6月9日。公示结束后，松溪县建设局于2017年6月19日发函通知东大置业公司到松溪行政执法局接受违反建设工程规划许可的违法行为处理后，到松溪县建设局申请办理变更建设工程规划许可证。2017年11月8日至2017年11月9日，东大置业公司通过建设、勘察、设计、施工、监理单位各方验收。此后，东大置业公司向松溪县建设局申请办理工程竣工验收备案手续。2018年3月9日，东大广场建设工程通过建设各方责任主体竣工验收。2018年3月28日，松溪县建设局发函东大置业公司，指出东大广场项目竣工测绘报告未将住宅阳台建筑面积纳入计算，要求东大置业公司对东大广场项目进行竣工房产建筑面积重新测绘后报松溪县建设局备案。2018年3月29日，东大置业公司对关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告函复松溪县建设局，认为公司的设计方案报送审核后，松溪县建设局规划科通过了规划审核，并给予办理了建设工程规划许可证；东大置业公司在2017年增建2#商业楼时，松溪县建设局补办批准手续时也未认定容积率超过；如需变更规划，交房时间将拖延并造成损失。此后，东大置业公司就规划设计中的露台是否为阳台事宜多次与松溪县建设局进行协商。2018年5月4日，松溪县人民政府发函松溪县国土资源局，指出东大广场项目超出确定的计容面积487.53平方米，请松溪县国土资源局按规定征收该项目超容积率部分建筑面积的土地出让金。2018年6月1日，东大置业公司按通知确定的金额向国土资源局缴纳了土地出让金3071214元。因东大广场项目五方主体验收存在部分未批先建、面积超容等问题尚未整改到位，为避免群体性上访事件再次发生，2018年6月3日，松溪县规划建设和旅游局召开东大广场办理交房有关事宜专题协调会后，同意东大广场6月4日办理交房手续，东大广场在未付清应缴款项和罚款资金前，不得办理竣工验收备案。 叶文青、季昌英于2018年7月1日办理交房手续。2018年10月18日，该工程办理竣工验收备案。因东大置业公司未按补充协议约定办理房屋权属证书，叶文青、季昌英诉至本院，至庭审辩论终结前，叶文青、季昌英尚未取得房屋权属证书。 另审理查明，东大广场建设工程规划许可证获批时配电房设计在地下一层。松溪县电力公司根据福建省人大常委会闽常[2015]28号、福建省人民政府闽政办[2016]29号文件规定，要求东大广场配电房必须建在地上。2017年5月19日，松溪县水文站对东大广场项目水文分析计算，作出当发生30年一遇时，洪水不会影响东大广场路段的生产建设的报告。2017年7月31日，东大置业公司决定在2号商业楼顶层上搭建配电房，并向松溪县规划建设和旅游局申请予以同意搭建的相关确认文件。2017年11月13日，就该配电房设置位置问题，经过县政府、县规划建设和旅游局、县国土资源局等多方协调，最终同意将配电房位置定于东大置业商业综合体小区配电设备按原设计放在地下室负一层。 本案双方争议的焦点：一、案涉商品房是否具备办证条件；二、东大置业公司逾期交房的天数应如何计算；三、逾期办证违约金的起算时间。 一、案涉商品房是否具备办证条件问题。 东大置业公司辩称案涉商品房不具备办证条件，并提交购房差价款补缴通知书、房产分丘图和快递邮寄单予以证明案涉商品房存在面积误差，认为根据合同的约定，叶文青、季昌英应当向东大置业公司补交相应的差价款，但叶文青、季昌英未予补交，最终导致东大置业公司无法开具相应税票，无法办理房屋权属证书。叶文青、季昌英对该证据与本案的关联性以及对东大置业公司的相应抗辩均持异议。本院认为，叶文青、季昌英对上述证据的真实性不持异议，可以确认其来源客观真实。其中房产分丘图清楚记载案涉商品房建筑面积101.27平方米，与双方签订的《商品房买卖合同》约定的购房面积相符，且叶文青、季昌英已按约付清购房款并于2017年5月8日足额缴纳契税，故东大置业公司的上述抗辩依据不足，本院不予支持。 二、东大置业公司逾期交房的天数计算问题。 叶文青、季昌英主张其与东大置业公司签订的《商品房买卖合同》中，约定交房时间为2017年8月1日，东大置业公司于2018年7月1日实际交房，逾期时间为335天（计算有误，实为333天，应予更正）。东大置业公司辩称中高考期间禁噪的规定、天气变化延误施工、东大路道路修改导致出入受阻、超容问题、配电房位置设计变更等因素影响施工进程，其均无法控制，且上述事实符合补充协议第六条约定的范畴，故交房时间理应予以顺延。 对顺延交房的争议问题本院评析认为，补充协议第六条明确指明系对合同第八条的补充，该条内容详细列明了许可东大置业公司延期交房的情形。基于本案双方当事人对合同条款的理解产生歧义，常理，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等确定争议条款的真实意思。故根据补充协议第六条的明确指明，应当确认其真实内容系对逾期交房的补充约定，故对东大置业公司要求扣减逾期交房天数的合理部分，本院予以支持。 即1.关于扣除中、高考期间因政策因素影响施工进程的天数。东大置业公司提交的2017年松溪县环境保护局关于在中高考期间严格控制噪声污染的通知，可证明松溪县环境保护局要求中高考期间，城区严禁产生噪声扰民的建筑施工作业。东大置业公司工程项目位于松溪县城区较为中心位置，中高考期间应松溪县环境保护局要求停止建筑施工作业，故2017年中高考期间共计5天可以从逾期交房日期中予以扣减。 2.关于扣除因天气原因影响施工的天数。东大置业公司提交的松溪县气象局灾害天气证明、施工日志，可证明2015年3月20日至2018年6月30日施工期间，符合补充协议约定的降雨25毫米以上天数计72天，日极大风速达6级以上风速计171天。本案《商品房买卖合同》于2017年5月5日签订，东大置业公司于2017年11月8日将其工程提交五方验收，故本案在施工期间因天气原因可予以扣减的期间为2017年5月5日至2017年11月7日，期间遇到昼夜降雨量超过25毫米的天数为39日，遇到6级以上（含6级）强风的天数为12日。因昼夜降雨量超过25毫米的天数、遇到6级以上（含6级）强风的天数、中高考期间的天数、东大路修路的时间有部分重合，对重合部分不予重复扣减，故东大置业公司施工期间因昼夜降雨量超过25毫米的天数可予扣减10天、遇到6级以上（含6级）强风的天数可予扣减15天。 3.关于扣除因东大路道路改造导致出入道路受阻而影响施工的天数。东大置业公司提交的松溪县规划建设和旅游局与福建省齐泰建设工程施工有限公司签订的东大路道路改造工程合同协议书，可证明2017年8月16日至2017年11月25日，松溪县建设局对松溪县东大路道路进行路面改造。因该路是唯一进出东大广场建设工地的道路，道路由于施工进出受阻，建设材料无法进入东大广场建设工地。虽然道路施工的日期迟于约定的交房日期，但前期施工受中高考、天气因素影响，交房时间已顺延至道路施工开始日期之后，故对该项目扣减的天数认定为102天。 4.关于容积率计算问题影响交房时间。东大置业公司提交的松溪县规划建设和旅游局关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函、东大置业公司关于“关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函”的回复、松溪县人民政府关于松溪县东大路片区A07-05-07地块地上部分超容积率部分建筑面积补交土地出让金的批复、东大置业公司提交关于东大广场办理交房有关事宜专题协调会的会议纪要，可证明东大置业公司因松溪县规划建设和旅游局对建筑主体向外延伸部分是否计容的认定标准发生变化，导致东大置业公司无法按期交房，属于补充协议约定的非出卖人所能控制的原因，该期间应予以扣减。故将2018年3月29日至2018年6月4日期间共68天，从逾期交房天数中予以扣减。 5.关于因配电房位置变更是否影响交房时间。东大置业公司提交关于“东大置业商业综合体”小区配电设备放在地下室负一层的意见、关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知、东大置业公司关于东大广场项目水文分析计算报告，可证明东大置业项目的配电房在设计位置上有过变更，但东大置业公司未提交证据证实因配电房变更规范要求对其施工造成的影响及延误的实际工期，故对其抗辩本院不予支持。 综上，顺延日期具体计算为：2017年中高考扣减5天；昼夜降雨量在25（含25）毫米以上扣减10天，风速在6级（含6级）以上扣减15天；东大路路面施工交通受阻扣减102天；容积率认定变更扣减68天，合计200天。东大置业公司逾期交房的天数为133天（333天-200天），计26879.3元（133天×202.1元/天）。 三、逾期办证违约金的起算时间。 叶文青、季昌英主张逾期办证违约金应从约定的交房之日起第90日即2017年11月1日起计算，东大置业公司主张逾期办证违约金应当从实际交房日后90日开始即从2018年10月2日起计算。本院认为，合同约定逾期办证的起算时间为“商品房交付之日”。东大置业公司系于2018年7月1日将涉案房屋交付给叶文青、季昌英，故逾期办证违约金应从交房之日起满90日后开始计算，即从2018年9月30日起计算。 综上，本院认为，叶文青、季昌英与东大置业公司签订的商品房买卖合同、补充合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，已依法成立并发生法律效力。双方均应按合同约定全面履行各自义务。叶文青、季昌英已按照约定支付了全部购房款，东大置业公司应当按照补充协议的约定，为叶文青、季昌英办理房屋所有权证书，故叶文青、季昌英要求东大置业公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现东大置业公司未按约全面履行义务，导致叶文青、季昌英未能在约定的时间取得房屋权属证书，东大置业公司已构成违约，应当承担违约责任。叶文青、季昌英要求东大置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院对合理部分予以支持。东大置业公司未能按约定时间交付房屋，应承担违约责任。叶文青、季昌英要求东大置业公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建东大置业有限公司应于判决生效之日起60日内协助原告叶文青、季昌英办理东大广场1幢15层1502号房屋权属证书；并于本判决生效之日起60日内向原告叶文青、季昌英支付逾期办证违约金（违约金以房屋总价673672元为基数，按日万分之一计算，自2018年9月30日起计至被告福建东大置业有限公司协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止）； 二、被告福建东大置业有限公司于本判决生效之日起60日内支付给原告叶文青、季昌英逾期交房违约金26879.3元； 三、驳回原告叶文青、季昌英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2908元，减半收取计1454元，由原告叶文青、季昌英负担683.4元，由被告福建东大置业有限公司负担770.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈少文 二〇二〇年九月二十五日 书记员  殷彩霞 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。