文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1106号上诉人（原审原告）：杨晓琴，女，1968年1月22日出生，汉族，居民，住垫江县。上诉人（原审原告）：谭光银，男，1961年6月19日出生，汉族，居民，住垫江县。二上诉人共同的委托诉讼代理人：王道文，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告）：重庆市瑞洪物业发展有限公司，住所地：垫江县桂溪镇工农南路洪豪大厦二楼，统一社会信用代码915002317453437888。法定代表人：王开琼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张坤，重庆欣凯律师事务所律师。上诉人杨晓琴、谭光银因与上诉人重庆市瑞洪物业发展有限公司（以下简称瑞洪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2020）渝0231民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨晓琴、谭光银共同上诉请求：撤销一审判决第二项，改判瑞洪公司再支付门市过渡费96000元及违约金19200元，共计115200元，并承担本案一、二审诉讼费用和代理费用。事实和理由：1.瑞洪公司以格式合同与杨晓琴、谭光银签订案涉房屋拆迁安置补偿合同及补充协议。合同中并未明确约定双方权利义务，导致后续发生纠纷。2018年12月4日，瑞洪公司仅向杨晓琴、谭光银交付了住房，后在二人的强烈要求下于2020年3月30日交付了门市。瑞洪公司未根据合同约定对过渡费进行结算。根据瑞洪公司分别于2016年和2017年向杨晓琴、谭光银支付的过渡费数额计算，该公司系按照住房4.2元/月/m2、门市40元/月/m2的标准支付过渡费。2.一审判决认定门市延期交付的责任错误，少判了2018年12月4日至2020年3月30日期间的门市过渡费。从现场照片看，门市至今都不符合接房标准，故一审判决认定门市应当与住房一起交付是错误的。杨晓琴、谭光银为尽快获得门市安置，于2020年3月30日接收了门市。因此，门市过渡费应计算至2020年3月30日，并应支付违约金。瑞洪公司辩称：杨晓琴和谭光银原被拆迁的房屋是没有产权证的，不应当按照合法建筑进行拆迁安置。杨晓琴、谭光银在一审中仅提出了代理费1500元的主张，现二审中增加代理费6000元，属于二审中新增的诉讼请求，瑞洪公司不同意二审一并审理。请求驳回上诉，支持瑞洪公司的上诉请求。瑞洪公司上诉请求：撤销一审判决，改判认定《垫江[xx]旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》无效并驳回杨晓琴、谭光银的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方签订的《垫江[xx]旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》所涉被拆除房屋没有产权。瑞洪公司拆除案涉违章建筑物后，杨晓琴、谭光银无理要求多还房，并威胁瑞洪公司工作人员，故双方又于2015年9月20日再次签订《垫江（xx）旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》[协议顺序号2015年xx字第（xx）号]，瑞洪公司又多还二人住房180m2、门市30m2。违章建筑不受法律保护，不应按照有产权的房屋进行拆迁安置。杨晓琴、谭光银共同辩称：1.双方签订的《垫江（xx）旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》合法有效，应按照该协议履行。案涉被拆迁房屋系杨晓琴从其父母遗产中继承而来，有遗嘱、分家协议为证，该房屋经分割但未重新办理产权证。故案涉房屋不属于违章建筑，是合法建筑。双方签订还建房协议前，经过实地测量和多次协商才确定拆迁安置的房屋面积。因此，案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。2.案涉被拆迁房屋是否属违章建筑，应由有权行政部门经法定程序予以认定，瑞洪公司无权作出认定。3.案涉还建房协议已经实际履行，仅是对过渡费未作结算及门市还有30m2未作安置，瑞洪公司主张合同无效于法无据，应驳回该公司上诉请求，支持杨晓琴、谭光银的上诉请求。杨晓琴、谭光银向一审法院提出诉讼请求：1.判令瑞洪公司支付住房安置过渡费6300元、门市安置过渡费126000元、天燃气户头费5500元、违约金27560元及律师费1500元，共计166860元；2.请求对门市上部污水管进行改道处理；3.修通门市的下水道；4.安装门市卷帘门36平方米；5.判令瑞洪公司承担本案的诉讼费、执行费等费用。一审法院认定事实：杨晓琴、谭光银系夫妻关系。二人有位于原垫江县桂溪镇解放二队(现为南阳居委八一桥)处住房、门市共计400平方米，均未办理房屋产权证。2014年9月11日，杨晓琴、谭光银作为乙方与瑞洪公司作为甲方签订《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》，该协议约定：“1.1乙方在（xx）项目用地范围内有住房门市，建筑面积共计400平方米，实行“拆一还一”原则；……6.1甲方按对年支付给乙方过渡费，乙方自行解决临时过渡房屋，甲方按乙方证载实际拆迁房屋建筑面积计算；……6.3甲方通知乙方接房前的过渡费，在甲乙双方办理接房时实行“多退少补”结算；……9.0甲方还乙方的住房建筑面积280平方米、门市建筑面积120平方米：……12.1甲乙双方自签订协议之日起，双方应按照协议约定履行职责，任何一方不得反悔，如有违约，由违约方按照协议计算出总金额的20%支付违约金给未违约方，并承担对方相应的诉讼费用和律师费用等一切经济损失。”同日，杨晓琴、谭光银与瑞洪公司签订《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房补充协议》，确定还住房楼层为3楼306号、12楼1206号、12楼1207号。2015年9月20日，杨晓琴、谭光银与瑞洪公司又签订《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》1份，内容除了将自行搬迁的时间从2014年1月1日变更为2015年9月22日外，其余内容大致一致。2016年1月13日，瑞洪公司向谭光银重庆农村商业银行股份有限公司的账户内转入过渡费72000元；2017年1月12日，瑞洪公司向谭光银重庆农村商业银行股份有限公司的账户内转入过渡费72000元；2018年2月12日，瑞洪公司向谭光银重庆农村商业银行股份有限公司的账户内转入过渡费35901.37元。2018年9月21日，垫江县城乡建设委员会给瑞洪公司发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明：1.工程名称：垫江xx旧城改造项目；2.工程地址：垫江县桂阳街道工农路八一桥滨河东路；3.竣工验收时间：2018年9月11日；4.建设单位：重庆市瑞洪物业发展有限公司。瑞洪公司已于2018年12月4日将《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》、《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房补充协议》中约定的xx号、xx号、xx号住房交付给原告杨晓琴、谭光银。2020年4月15日，杨晓琴、谭光银因本案一审诉讼支付给重庆市垫江县澄溪法律服务所诉讼代理费1500元。杨晓琴、谭光银在本案一审诉讼期间撤回要求瑞洪公司支付天燃气户头费5500元的诉讼请求。一审法院认为，本案中，杨晓琴、谭光银与瑞洪公司签订的《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》、《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，瑞洪公司无证据证明其通知杨晓琴、谭光银接房的具体时间，应当承担举证不能的法律后果，故应当以实际交房日即2018年12月4日为通知接房日为宜。瑞洪公司修建的房屋于2018年9月11日经相关部门验收合格，杨晓琴、谭光银没有在接收住房的同时接收门市，过错责任在杨晓琴、谭光银，故过渡费应当计算至2018年12月3日止，对杨晓琴、谭光银要求支付2018年12月3日以后的过渡费，该院不予支持。双方在《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》、《垫江（xx）建设工程房屋拆迁补偿还建房补充协议》中没有约定住房和门市是按平方米计算过渡费，约定的是按对年支付过渡费。从瑞洪公司2016年、2017年支付的过渡费来看，每年固定过渡费是72000元，说明住房和门市一年的过渡费为72000元，每天约197.26元。2018年12月4日杨晓琴、谭光银接收住房时，瑞洪公司应当对过渡费进行结算，但瑞洪公司没有进行结算，存在违约行为。瑞洪公司于2018年2月12日向杨晓琴、谭光银支付过渡费35901.37元，支付的天数为35901.37元÷197.26元/天=182天，即过渡费支付至2018年7月1日。2018年7月2日至2018年12月3日共155天，故瑞洪公司还应当支付给杨晓琴、谭光银过渡费197.26元/天×155天=30575.30元，违约金为30575.30元×20%=6115.06元。杨晓琴、谭光银要求瑞洪公司对门市上部污水管进行改道、修通门市下水道和安装门市卷帘门36平方米的问题。因双方在协议中没有约定门市的污水管如何安装、是否修建下水道及是否一定要安装卷帘门36平方米，加之整个工程已经相关部门验收合格，故对二人请求瑞洪公司对门市上部污水管进行改道、修通门市下水道及安装门市卷帘门36平方米的诉讼请求，该院均不予支持。杨晓琴、谭光银还要求瑞洪公司支付律师费1500元的问题。因为瑞洪公司在杨晓琴、谭光银接房时未对过渡费进行结算，存在违约行为，加之双方在协议中约定了律师费由违约方负担，故对杨晓琴、谭光银主张的律师费1500元，该院予支以持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由瑞洪公司于判决生效后10日内支付给杨晓琴、谭光银房屋过渡费30575.30元、违约金6115.06元、代理费1500元；二、驳回杨晓琴、谭光银的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1819元，由杨晓琴、谭光银负担1419元，由瑞洪公司承担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨晓琴、谭光银在二审中向本院提交了下列证据：1.杨达云垫西集建（1992）字第1202165号集体土地建设用地使用证、遗嘱书、协议书、法定继承人情况证明，拟证明案涉被拆迁房屋系杨晓琴从其父母杨达云、刘素碧处继承而来，原房屋有相关审批手续。2.税务登记证及视频资料，拟证明被拆迁房屋原由杨晓琴经营使用及原房屋的面积、规模。3.门市施工图，拟证明杨晓琴、谭光银所接收的门市原设计为公共卫生间，瑞洪公司改变了用途。4.验接房确认表、装修许可证、门市大修基金收据，拟证明杨晓琴、谭光银于2020年3月30日接收被安置门市。5.门市现场照片，拟证明瑞洪公司所交付门市至今还在整改。6.一审法院（2020）渝0231民初2463号民事裁定书、本院（2020）渝03民终1217号民事裁定书，拟证明瑞洪公司曾单独主张案涉合同无效，但被法院驳回起诉。瑞洪公司的质证意见是：1.对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明房屋是从杨达云处继承而来；杨达云的房产与本案无关。2.证据2与本案无关，不能证明被拆迁房屋系用于经营农庄。3.证据3是复印件，看不清楚，对其真实性不予确认。4.瑞洪公司在安置房屋处张贴公告要求拆迁户接房，杨晓琴、谭光银2018年12月4日就接收了住房，是他们自己的原因没有接收门市。因为他们一时要求实物安置，一时又要求货币安置，导致交房时间延后。5.证据5与本案无关，他们自己的原因造成迟延交房，钻孔装修是他们对案涉门市进行装修，与瑞洪公司无关。6.对证据6的真实性无异议，但瑞洪公司提起确认合同效力之诉后，本案应中止审理，但一审法院没有中止审理。上诉人瑞洪公司在二审中向本院提交了《申请》，拟证明杨晓琴、谭光银2018年12月4日要求瑞洪公司对其进行货币安置，导致延迟交房。杨晓琴、谭光银对该证据形式上的真实性无异议，但认为该证据不是其真实意思表示，且双方并未按该申请的内容履行，其二人已获得3-5号房屋安置。本院二审补充查明：1.杨晓琴、谭光银于2020年3月30日实际接收瑞洪公司安置的门市并交纳大修基金6686.40元。2.瑞洪公司在二审中确认，双方签订《垫江（xx）旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》时该公司知晓杨晓琴、谭光银不持有案涉被拆迁房屋产权证。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于《垫江（xx）旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建房协议》的效力问题。瑞洪公司主张案涉还建房协议无效，理由是被拆迁房屋无产权证，属违章建筑。根据查明的事实，瑞洪公司在签订该还建房协议时，已知晓杨晓琴、谭光银不持有被拆迁房屋产权证，故不存在欺诈行为；现瑞洪公司并未举示证据证明被拆迁房屋被有权机关认定为违章建筑；结合杨晓琴陈述该房屋系其从父母处继承而来、并无他人主张该房屋权利的事实分析，可以认定被拆迁房屋属杨晓琴、谭光银所有的合法建筑，案涉还建房协议系双方真实意思表示、不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。因此，瑞洪公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于门市过渡费是否应支付及支付期限、标准的问题。瑞洪公司作为被拆迁房屋建设方，其负有通知被拆迁人接收房屋并交付房屋的义务。瑞洪公司未举示证据证明该公司何时以何种方式通知被拆迁人杨晓琴、谭光银接收被安置门市，应当承担支付被拆迁人未实际获得安置期间过渡费的责任。现杨晓琴、谭光银在二审中举示证据证明其已于2020年3月30日实际接收门市，故其未获安置期间的过渡费应当予以结算。一审法院已计算门市过渡费至2018年12月3日，现本院继续计算门市过渡费期间为2018年12月4日至2020年3月30日，共计15个月26天。瑞洪公司应当对门市过渡费计算标准承担举证责任，该公司未举示证据证明该标准，应当承担不利的法律后果。杨晓琴、谭光银主张按照40元/月/m2计算门市过渡费，并陈述该标准系根据瑞洪公司已支付过渡费数额推算而来，符合该项工程被拆迁户的一般标准。根据一般生活常理分析，门市的市场价格普遍高于同地段住房价格，门市过渡费亦应高于住房过渡费标准，结合该安置小区其他案件住房过渡费标准为4.2元-4.5元/月/m2的实际，杨晓琴、谭光银主张门市过渡费按40元/月/m2计算具有合理性，本院予以确认。根据双方合同约定，过渡费以被拆迁房屋面积计算，结合合同约定的“拆一还一”原则，可认定被拆迁门市面积为120m2。因此，瑞洪公司应当支付杨晓琴、谭光银2018年12月4日至2020年3月30日期间门市过渡费76160元（120m2×15个月×40元/月/m2+120m2×40元/月/m2÷30天×26天）。杨晓琴、谭光银主张按照150m2计算门市过渡费不符合合同约定，本院不予支持。关于瑞洪公司是否应当支付杨晓琴、谭光银违约金的问题。瑞洪公司未及时通知杨晓琴、谭光银接收门市，在杨晓琴、谭光银实际接收门市后亦未及时结算并支付过渡费，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。双方合同约定，违约责任为按总金额20%计算违约金，故瑞洪公司应当支付杨晓琴、谭光银违约金15232元（76160元×20%）。至于杨晓琴、谭光银主张瑞洪公司赔偿二审期间代理费的问题，该主张属于二人在二审期间增加独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，因瑞洪公司不同意对该诉讼请求进行调解，亦不同意本院二审一并审理，故本院二审对该项诉讼请求不予审理，杨晓琴、谭光银可就该费用另行主张权利。综上，杨晓琴、谭光银的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。瑞洪公司的上诉请求不成立，本院不予支持。因本案二审出现新证据，导致一审判决认定事实发生变化，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初1568号民事判决第一项；二、撤销重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初1568号民事判决第二项；三、重庆市瑞洪物业发展有限公司于本判决生效后十日内支付杨晓琴、谭光银门市过渡费76160元、违约金15232元；四、驳回杨晓琴、谭光银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3638元，减半收取1819元，由杨晓琴、谭光银负担400元，重庆市瑞洪物业发展有限公司负担1419元；二审案件受理费6237元，由杨晓琴、谭光银负担400元，重庆市瑞洪物业发展有限公司负担5837元。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年九月十八日法官助理 周欣洁书 记 员 邓明凤