浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初7702号 原告：王伟江，男，1968年12月2日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：余志寅，男，1962年4月5日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：陈从荣，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范心悦，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。 被告：丰彩琴，女，1971年4月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：刘婷，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告王伟江为与被告余志寅、丰彩琴房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告王伟江的委托诉讼代理人吴汝伟；被告余志寅的委托诉讼代理人陈从荣；被告丰彩琴的委托诉讼代理人刘婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟江请求判令：一、原、被告于2009年11月25日签订房屋买卖合同有效。二、被告协助原告办理坐落于义乌市××街道××村路××号××室房产不动产过户手续。事实与理由：原、被告系朋友，被告将其所有的坐落于原义乌市××村路××号楼××单元××室（现地址为义乌市××街道××村路××号××室）的房产转让给原告。2009年11月25日，被告出具收条，载明收到原告购房款19万元，房屋具体结算以双方协定为准。当时口头约定成本价。被告已经支付首付款及部分按揭贷款。2009年11月起，建设银行按揭贷款由原告缴纳，同时被告将其存折及交付明细交给原告。后因原告未足额缴纳，双方协商确定转让价为100万元。2011年4月28日，原告的妻子转款30万元。同日，被告出具收条35万元，加上原告缴纳的按揭贷款，共计90余万元。原告从2008年9月装潢涉案房屋使用至今，当时是毛坯房。 被告余志寅答辩称：原告知道二被告系夫妻，被告余志寅未征得被告丰彩琴的同意，擅自出卖涉案房屋。当时双方是好朋友，对价款、交付及过户时间均未达成合意。后被告因刑事犯罪于2012年底至2018年失去人身自由。2019年通过中间人进行磋商未果。所以合同尚未成立。涉案房屋2016年实际价值为200万元。关于款项支付，原告2011年4月28日仅支付了30万元，不是两笔，而且35万元不是本案购房款，而是案外人王向荣通过原告转交给被告的款项。涉案房屋被告未装潢，由原告于2009年底入住。请求驳回诉请。 被告丰彩琴答辩称：涉案房屋系二被告夫妻共同财产，合同签订前，原告与二被告关系很好，对二被告系夫妻知情。双方未约定价款、交付时间、过户等主要条款，合同未成立。即使成立，被告丰彩琴也不知情，应认定为无效。原告不能证明被告丰彩琴对转让明知、认可或追认，不是善意第三人。2012年底，被告丰彩琴曾要求原告支付租金，原告以与被告余志寅还有款项未结清为由拒付。当时被告未要求原告退房。涉案房屋仍登记在二被告名下，原告支付的价款远低于当时市场价。因被告丰彩琴在衢州生活，房产抵偿手续均由被告余志寅办理，具体市场价不清楚。涉案房屋被告未装潢，由原告于2009年底入住。 针对被告的答辩，原告庭审中补充陈述称：1、本案合同有效，坚持诉请不变更。双方原先约定成本价转让，后口头协议转让价100万元，现原告支付了101.2万元。不认可房屋市场价200万元。2、不申请对涉案房屋付款、交付时的市场价进行评估。3、关于30万元转账及35万元现金收条的构成：双方原约定首付款29万元，原告支付了19万元，还差10万元，另外在转让前，被告支付了部分按揭款，所以原告需要再支付10万元，共计20万元。2010年，原告分两次支付被告现金各10万元。原告当时做工程，车上备有现金，一次是在佛堂镇双林路的咖啡馆，一次是在市区天恒酒店或者锦都酒店边上的咖啡馆。2011年3月份，被告与其副总汤华楠一起在被告位于××路××房××室，与原告商量，说其儿子就读消防指挥学院，需要四、五十万元，让原告提早将后续的按揭款给被告，等被告有钱了由被告支付剩余按揭款。2011年4月28日，原告妻子转账给被告30万元，另外取现10万元同原告车内的5万元，共计15万元现金，在被告办公室交付，汤华楠在场。因为被告的账号由其妻子掌管，该15万元现金给被告个人使用。后来，原告让被告出具了收条。 原告王伟江为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 证据1，2009年11月25日的收条原件1份，证明涉案房屋被告转让给原告，并收到原告交付的19万元的事实。 证据2，个人活期一本通账户明细打印件1份、存款凭条1份、中国农业银行个人结算业务申请书1份、收条1份，证明原告交付给被告购房款，及以被告名义交纳银行贷款。原告通过支付按揭款17.2万元（有凭据的是6.5万元），2011年4月28日转账汇款给被告余志寅30万元。同日由被告余志寅出具了35万元的收条的事实。 证据3，查询信息表核对件1份，证明涉案的房屋权利人是二被告。 证据4，商品房买卖补充合同复印件1份，证明被告与房地产合同价77.357147万元，原、被告双方约定为成本价，现原告支付的款项超过合同价。 证据5，取款凭条复印件、账户明细原件各1份，证明2011年4月28日原告从其妻子邱彩霞处取款10万元用于支付购房款，另外原告自有5万元现金，共计15万元。 被告余志寅的质证意见： 证据1，真实性无异议，证明目的有异议，只能证明被告余志寅收到了19万元购房意向金，没有确认房屋的价款，没有达成房屋买卖合同。 证据2，账户明细真实性没异议，款项由被告余志寅交纳。存款凭条总金额6.5万元，真实性没有异议，是原告交的。2011年4月28日转账汇款30万元，与同日的35万元收条实际是同一笔。当时被告余志寅去催讨案外人王向荣的应付款项，说好支付35万元，事先写好收条交给原告，但原告只汇款30万元，且这30万元与本案无关，是案外人王向荣支付给被告余志寅的50万元中的一部分。当时被告认为以银行转账记录为准，没有向原告说过5万元的事情。 证据3，无异议。 证据4，真实性无异议，与本案无关，被告于2007年与开发商达成抵偿协议，2016年的协议仅为了办理不动产登记，不能反映真实价值。原告认为双方以成本价转让不真实，诉状中称2019年11月协商转让价100万元，现又称以2016年成本价77万元转让，其自认的付款数额与上述数额不符，考虑到房屋的增值幅度，原告的陈述不仅逻辑前后矛盾，且不符合常理，更无证据支持。 证据5，取款凭条的三性及证明目的均有异议。账户明细的真实性无异议，证明目的及关联性有异议，不能证明原告向被告支付款项的事实。被告在2011年4月28日未收到15万元现金，如收到15万元现金，收条数额与实际收款数额不一致就无法解释，因为如原告当日汇款30万元，又另外向被告交付15万元和35万元两笔现金，被告肯定会当场出具50万元或45万元收款收据，而不是35万元的收款收据。现被告只出具了35万元的收据，唯一能解释的是被告出具收据在先，原告汇款在后。至于支付现金完全虚构。原告的陈述相互矛盾，一会儿陈述原约定首付款29万元，一会儿又陈述另外支付15万元现金，多次反复，无任何证据支持。2010年支付10万元现金不属实，否则被告会出具收条或者在2011年4月28日的收条中有体现。被告的儿子是2007年上大学，与本案房屋纠纷无任何关联，被告回忆佛堂镇双林路从未开过咖啡馆。 被告丰彩琴的质证意见： 证据1、2，三性均有异议，被告丰彩琴对房屋转让及款项的交付均不知情。 证据3，没有异议。 证据4，同被告余志寅的质证意见一致。 证据5，取款凭条三性均有异议，对涉案款项不知情。账户明细的真实性无异议，证明目的及关联性有异议，不能证明原告向被告支付款项的事实。 被告丰彩琴为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据： 证据1，结婚证原件1份，证明二被告于2003年6月25日登记结婚的事实。 原告王伟江的质证意见： 证据1，真实性无异议。 被告余志寅的质证意见： 证据1，无异议。 被告余志寅未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下： 原告提供的证据1，系原件，被告余志寅对真实性无异议，对其证明力本院予以确认；证据2，对于有凭证的6.5万元银行还款记录，对其证明力本院予以确认，其余还款记录未提供依据，对其证明力本院不予确认，转账30万元，注明了系房款，对其证明力本院予以确认，至于另外35万元收条，由被告余志寅出具，其未在收条中注明款项性质，也不能对其提出的解释做出合理的说明，提供相应的依据，也不能合理说明此后为何不向原告提出少支付5万元的原因，在原告提供了收条的情况下，仅凭被告的解释不足以否定，故对该笔款项的证明力本院予以确认；证据3，被告无异议，对其证明力本院予以确认；证据4，被告对真实性无异议，对其真实性本院予以确认；证据5，能够反映出原告方在2011年4月28日当日取现10万元及转账30万元，内容与其陈述能互相印证，对其证明力本院予以确认。 被告丰彩琴提供的证据1，原告对真实性无异议，对其证明力本院予以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下： 2009年，被告余志寅欲将其位于义乌市××村路××号楼××单元××室房屋转让给原告王伟江。2009年11月25日，被告余志寅出具收条一份，载明收到王伟江贝村路2号楼2单元502室购房款19万元，房屋具体结算以双方协议为准。 2010年至2012年期间，原告以被告余志寅的名义归还了涉案房屋的贷款6.5万元。2011年4月28日，原告取现10万元，后随即又向被告转账30万元购房款。同日，被告余志寅又出具了收条1份，载明收到原告35万元。 2016年11月7日，被告余志寅与案外人义乌市正华房地产开发有限公司签订《商品房买卖补充合同》1份，载明双方与2007年2月6日签订了《商品房买卖合同》，被告预购了位于贝村路760号502室的房屋，约定建筑面积180.5平方米，商品房结算价格为812250元，现经核定实际面积为176.7平方米，商品房的结算价格为773571.47元。 被告余志寅、丰彩琴于2003年6月25日登记结婚。涉案房屋现登记在二被告名下，坐落于义乌市××村路××号××室。该房屋由原告于2009年装修入住至今。 本院认为，被告丰彩琴辩称对涉案交易不知情，涉案房屋系由原告租用，但又认可双方关系较好，也未提供租赁的依据，在原告拒绝支付租金的情况下，其不主张权利，其辩称不符合常理，也与原告缴纳购房款、长期使用房屋而被告丰彩琴从未提出异议的事实不符，对该辩称本院不予采信。涉案房屋应认定系由二被告转让给原告，被告余志寅的行为构成表见代理，转让时间为被告出具收条之日。原、被告就涉案房屋的买卖进行了沟通，原告支付了部分购房款，被告也交付了房屋，即买卖双方的主体、标的物、数量等明确，意思表示真实，且已实际部分履行，故应认定双方房屋买卖合同关系成立。虽然现有证据无法证明双方对价款等条款达成一致意见，但可以依法按照订立合同时履行地的市场价格履行。虽经本院释明，原告不申请对涉案房屋付款、交付时的市场价进行评估，无法证明已付清款项，相应的不利后果由其自行承担，故对其要求过户的诉请，本院不予支持。至于2011年4月28日的30万元转账及35万元收条是否同一笔款项。该两笔款项金额不同，如系同一笔款项，则被告应当及时向原告提出意见，现被告未提供证据证明两笔款项属于同一笔款项，也无证据证明此后向原告提出了异议，被告作为完全民事行为能力人，事先出具收条，事后对金额差额不提意见，相应不利后果由被告自行承担，且原告对此做出了合理的说明，并提供了初步的凭据，应当认定两笔款项非同一笔款项。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告王伟江与被告余志寅、丰彩琴于2009年11月25日达成的房屋买卖合同有效。 二、驳回原告王伟江的其他诉讼请求。 案件受理费6900元（已减半），由原告王伟江负担3450元，由被告余志寅、丰彩琴负担3450元。 保全费5000元，由被告余志寅、丰彩琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二〇年九月八日 代书记员 陈柔男