江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0192民初1155号原告：徐从尧，男，1966年6月1日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：裴园园，江苏德誉法钧律师事务所律师。被告：陈学萍，女，1978年9月30日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：陈霞，女，1974年12月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。被告：魏强，男，1971年10月10日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。原告徐从尧与被告陈学萍、陈霞、魏强承包合同纠纷一案,南京市浦口区人民法院于2020年4月14日立案。南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定本案由本院审理，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐从尧及其委托诉讼代理人裴园园，被告陈学萍、陈霞及其共同委托诉讼代理人吴宝国、张玉芬，被告魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐从尧向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈学萍、陈霞签订的《饭店承包合同》已解除，并由两被告支付原告违约金100000元；2、判令被告陈学萍、陈霞将其承包的位于南京市浦口区饭店恢复原状后返还给原告徐从尧；3、判令被告陈学萍、陈霞返还其承包的位于浦口区饭店内交接时所有的设施、设备给原告（附交接清单），如有损坏照价赔偿；4、判令被告陈学萍、陈霞支付原告至2020年6月8日的承包金64493元及利息19818元，并按照合同约定支付自2020年6月9日起至将案涉饭店恢复原状并交付给原告时止的承包金；5、判令被告魏强对被告陈学萍、陈霞的上述债务承担连带清偿责任；6、判令本案的诉讼费、保全费由三被告负担。事实和理由：原告与被告陈学萍、陈霞于2019年2月签订了《饭店承包合同》，约定被告陈学萍、陈霞承包原告位于浦口区饭店，承包期限四年，自2019年2月22日起至2023年2月22日止，第一年承包金200000元，合同签订时一次性付清，以后每年承包金递增20000元。被告魏强在案涉《饭店承包合同》担保人处签字。按照合同约定，两被告应于2020年1月22日前向原告支付第二年承包金220000元，但两被告未支付，且经原告催要后至今仍未支付。且在承包期内，被告陈学萍、陈霞未经原告同意擅自将饭店原有门头改变，门头显示屏、大厅隔断、大厅墙裙拆除并将二楼其中一间包间的墙体破坏。原告认为，被告陈学萍、陈霞的上述行为已构成违约，应向原告支付违约金并承担赔偿责任，被告魏强作为担保人，应对被告陈学萍、陈霞的上述债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告陈学萍、陈霞共同辩称，被告认可案涉《饭店承包合同》已经解除，但解除时间为2020年3月16日；原告主张的违约金无事实和法律依据，被告没有违约，合同中也没有约定违约金条款，罚金条款属于无效条款，如罚金条款能够认定为违约金条款，10万元的违约金也过高，且合同系因新型冠状病毒导致的不可抗力因素导致，被告无过错；被告随时可以办理案涉饭店的交接手续，且被告已通知原告于2020年3月27日办理交接，是原告拒绝办理交接并放任损失扩大；被告已向原告实际支付承包金21万元，原告曾承诺免除被告一个月承包金，且政府在疫情期间让免的房屋租金属于被告，故原告应返还被告部分款项，因此双方只有通过结算才能确定双方的债权债务。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法判决。被告魏强辩称，原告徐从尧与被告陈学萍、陈霞的纠纷与被告魏强无关。经审理查明，2019年2月，原告徐从尧（发包方、甲方）与被告陈学萍、陈霞（承包方、乙方）签订《饭店承包合同》，合同主要条款约定：一、合同标的：甲方将其合法租用的坐落于江浦街道××村××组城××室门面房两层约240平方米（门面房为已经装修好且在经营中的饭店）承包给乙方经营使用，乙方承包后如需装修改动需经甲方同意后施工，但不得破坏该门面房原有的主体安全结构。二、承包期限及租金支付：承包期四年，自2019年2月22日起至2023年2月22日止，第一年承包金20万元，第二年承包金22万元，第三年承包金24万元，第四年承包金26万元，自合同签订之日起甲方缴纳承包定金20万元（该定金在双方交接门面时冲抵当年承包费），以后每年提前一个月交清下年度承包金，如逾期未交，则按当年租金总和两分利息计息，超过一个月未交租金，甲方有权终止承包合同并封门，饭店交付时乙方另向甲方交付水电押金10000元，该押金在合同终止后乙方结清门面房所有水电费后全额无息退还乙方。三、双方权利义务：甲方将饭店原有所有设备、设施（含装修、电器、桌椅、餐具、灶具、营业执照、税务章、税控机、宽带、监控等一切正常经营使用的用品）全部交乙方使用（随承包合同附饭店设备设施移交清单），乙方在承包期内必须爱护保护好一切设备设施，承包期满必须完好、能够正常使用的交给甲方，如有毁损照价赔偿。承包期间乙方因故不能继续经营时，须提前六十天通知甲方。四、违约责任：甲方如违反上述合同约定，甲方退回已交承包费并承担乙方一切经济损失，另处罚金人民币10万元；乙方如违反上述合同约定，甲方将不退已交的承包费，甲方有权封门，并由乙方承担因乙方违约造成的其他损失，另处罚金人民币10万元。因乙方违约，担保人担保的合同内容条款，担保人有优先赔偿的责任。原告徐从尧在合同甲方处签字确认，被告陈雪萍、陈霞在合同乙方处签字确认，被告魏强在合同担保人处签字确认。合同签订后，原告徐从尧按约向被告陈学萍、陈霞交付了案涉房屋，被告陈学萍、陈霞向原告支付了定金20万元及水电费押金1万元。但两被告未按照合同约定于2020年1月22日前支付第二年度（2020年2月22日至2021年2月22日）承包金22万元。2020年3月6日，原告徐从尧通过电话询问被告陈学萍有没有申请复业，告知被告申请减免房租事宜并要求支付第二年度的房租。被告陈学萍称目前还没有申请复业，也做不了外卖，并称和原告见面聊减免房租和交付租金的事情。2020年3月12日，被告陈学萍通过电话联系原告徐从尧称饭店系自己和刘楚（音）合作经营，刘楚现在不肯出房租，自己也拿不出这么多钱，想几个人一起坐下来谈谈赔偿事宜。原告称不行就按照违约谈。2020年3月16日、2020年3月24日，被告陈学萍、陈霞两次向原告邮寄送达“解除《饭店承包合同》通知书”。称“因受疫情影响，我方确已无法经营，为减少损失，诚请你方于2020年3月27日10时至15时在案涉饭店先行办理饭店交接结算手续”。2020年3月20日，原告向被告邮寄送达《回复函》，称已收到被告于2020年3月16日寄送的“解除《饭店承包合同》通知书，双方签订的《饭店承包合同》合法有效，双方当事人应按约履行各自义务，你方应于2020年1月22日前向原告支付承包金22万元，但经我方催要后，你方在合理期限内仍未履行，已构成根本违约。你方不享有合同解除权，你方发出的解除《饭店承包合同》通知书不具有解除合同的效力，但为了减少双方损失，我方愿意附条件合意解除合同，我方提出解除合同条件如下：1、向我方支付违约金100000元；2、按照合同约定，你方因故解除合同应提前六十天通知我方，故你方应支付承包金至饭店实际交付之日，实际交付之日即我方向第三人实际出租之日，若我方在六十天内未找到第三人承租，以双方合意解除后60日为饭店实际交付之日，并到现场办理饭店交接手续，以确保饭店该有装修未擅自改动和毁损以及设施、设备未损坏，否则应照价赔偿。综上，若你方同意上述条件，双方即可合意解除《饭店承包合同》。”2020年3月28日，原告向被告陈学萍、陈霞邮寄送达《催告函》，要求被告收到《催告函》之日起七日内向原告支付第二年承包金220000元及逾期利息9533元，否则将启动司法程序追究被告违约责任。2020年4月6日，原告向两被告邮寄送达《解除函》，称两被告未按照合同约定支付承包金，且经催告后仍拒绝履行合同义务，已构成根本违约，故自被告收到《解除函》之日，双方签订的《饭店承包合同》即解除并将追究被两被告的违约责任。2020年4月2日，因案涉饭店店招店牌（门头）不符合城市管理行政主管部门的要求，行政执法大队江浦中队对案涉房屋的门头采取强制拆除措施并将拆除的门头交付给两被告保管。2020年5月19日第一次庭审后，本院安排双方对案涉饭店办理交接手续，双方至现场后，因对案涉房屋及设施、设备毁损的责任争议较大，致双方未能完成交接。2020年6月5日，双方再次至现场办理交接手续，双方就缺少的餐具数量、型号及案涉饭店现状与交付给被告时不符的12处地方（1、门头底色变化及显示屏被拆除；2、一楼两片隔断被拆除；3、一楼靠墙体射灯被拆除；4、大门（玻璃门）门轴、楼梁变化；5、二楼墙体一处破损；6、门口玻璃墙贴纸需拆除；7、“酱骨龙虾馆”门头被拆除、残体被损坏；8、二楼战友厅门锁被损；9、一楼仓库门破损；10、一楼、二楼33个灯泡不亮，其中一楼14个，二楼如意厅1个、战友厅4个、名商厅11个、鸿运厅3个；11、如意厅、鸿运厅墙纸、墙角线破损；12、鸿运厅桌子破损、窗户锁一处损坏）进行了签字确认。另查明，原告于2020年6月8日支付案涉房屋2020年1月至5月电费1055.83元、支付水费454.58元、支付宽带费431.1元，以上共计1941.5元。庭审中，对于原告提交的物品交接赔偿单载明合计总价为16517元，被告质证意见为对清单中财产损失的事实予以认可，但对总价不认可；对于原告提交的双方签字确认饭店12处变化清单及原告50000元询价预算表，被告质证意见为对价格不认可，对饭店12处变化具体质证意见如下：第1项为行政执法部门拆除，与被告无关；第2项系被告拆除，高度不到一米；第3项是经得原告同意后对墙体的改造；第4项系为了正常使用，未破坏大门结构，也不影响大门使用；第5项是经营正常损耗；第6项系原告重复主张，应计算在保洁费中；第7项系原告同意拆除，拆除的字体还在现场，被告并未带走；第8项只少了一个配件；第9项一楼仓库门破损非被告所致，系自然损耗；第10项无异议；第11、12项属于自然损耗。对于原告主张的2300元保洁费，被告不予认可，认为合同并未约定被告交接时需要支付保洁费。以上事实，有原、被告在法庭上的陈述；原告提供的《饭店承包合同》，一口恋大酒店采购清单、《回复函》、《催告函》、《解除函》及送达凭证，通话录音两份及文字整理稿，案涉饭店原有装饰装潢照片，双方签字确认的“一口恋饭店”变化之处清单，水电费、燃气费缴费发票；被告陈学萍、陈霞提供的解除《饭店承包合同》通知书、《通知书》及邮寄凭证，南京市人民政府发布的第四号、第十七号通知复印件，南京市店招牌设置准则及执法照片等证据在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《饭店承包合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立且合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自义务。关于被告陈学萍、陈霞是否违约及违约金的问题。本院认为，根据合同约定被告应提前一个月即2020年1月22日前付清下年度（2020年2月23日至2023年2月22日）租金，被告未按照合同约定期限给付租金，已构成违约，故本院对被告违约的事实予以认定。因截止2020年1月22日新冠疫情尚未爆发，故对两被告关于受疫情影响属于不可抗力没有违约的辩称意见，本院不予采信。两被告认为合同中并未约定违约金，约定的罚金条款应属于无效条款。本院认为，合同第八条违约责任部分虽约定10万元系罚金，但结合其所在条款的理解，明显具有弥补守约方损失及惩罚违约方的意思表示，与违约金约定并无不同，故本院结合合同的履行情况、原告的实际损失等情形，对原告主张的10万元违约金的诉请依法予以支持。关于合同解除及承包金给付期限的问题。被告认为，双方签订的合同已于2020年3月16日解除，原告对此不予认可。本院认为，根据合同约定，承包期间被告因故不能继续经营时，被告须提前六十天通知原告，被告并未按照合同约定提前六十日通知原告，不符合约定解除的情形；同时，被告拖欠到期承包金不付，系合同违约方，亦不享有法定的合同解除权，故本院认定被告于2020年3月16日向原告发送的提前解除合同的通知不发生解除案涉合同的法律效力。因两被告未按约定期限支付承包金，经原告催要后在合理期限仍未支付，原告于2020年4月6日向被告发出《解除函》系行使法定的合同解除权，两被告于2020年4月8日收到该《解除函》，故本院认定此时案涉合同解除。对于承包金给付期限，因双方对合同解除及违约责任认定存在异议，案涉房屋一直未能办理交接，为减少双方损失，本院于2020年5月19日第一次庭审后安排双方对案涉饭店进行交接，原告因两被告未在房屋交接明细上签字而拒绝接收案涉房屋导致案涉房屋未能顺利交接。本院认为，在原告已提起本案诉讼且向两被告主张违约金及各项损失赔偿的情况下，案涉饭店实际现状、原告方损失的确认及双方过错责任的认定的已属于法院审理的范畴，原告在法院安排交接的情况下仍以两被告未在其自制的交接清单上签字为由拒绝接收案涉房屋于法无据，故对原告主张自此之后的承包金的诉请，本院依法不予支持。故本院认定两被告的承包金及房屋占有使用费应自2020年2月23日支付至2020年5月19日（按照合同约定的22万元/年的标准计算）计52438元。对两被告关于受疫情影响减免一个月承包金的辩称意见。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。本案中，新冠疫情发生于案涉合同履行过程中，疫情以及疫情防控措施必然会导致两被告的经营活动遭受损失，基于公平性原则考量，本院对两被告主张减免一个月承包金18333元的辩称意见予以支持，故两被告应支付原告承包金及房屋占有使用费34105元（扣除一个月承包金18333元）。另，因原、被告已于本院审理期间办理了案涉房屋的交接手续，故对原告要求被告陈学萍、陈霞返还案涉房屋的诉请依法不予支持。关于原告主张的设施、设备赔偿及水电、宽带费的问题。本院认为，对于原告主张的水电及宽带费1941.5元，结合合同第四条第四款的约定及原告提供的票据，本院予以确认。对于原告向两被告主张赔偿物品损坏或缺失（物品交接赔偿单）损失16517元的诉请，本院认为，根据合同第六条约定，被告在承包期内必须爱护保护好一切设备设施，应及时维护、维修、保养，承包期满必须完好、能够正常使用的交给原告，如有损毁照价赔偿，故原告要求被告对损坏或缺少的餐具等物品照价赔偿具有合同依据，但因原告提供的物品单价或修复价格均系原告单方制作，对其中部分价值较大的单品未提供发票等证据予以佐证，故本院酌定两被告应赔偿原告餐具桌椅等损失共计12000元。对原告主张两被告赔偿原告经双方签字确认的“一口恋饭店”变化之处清单的损失50000元及保洁费2300元的诉请。被告对变化之处无异议，但辩称部分变化系经原告同意后进行的改动，部分系自然损耗，另第一项显示屏拆除系行政执法部门拆除。结合两被告提供的拆除现场照片等证据，本院对显示屏系行政执法部门拆除，责任不在两被告的意见予以采信。对于其他变化，本院认为，一方面，被告辩称部分改动系经原告同意及部分损坏系自然损耗，未提供证据证明，且即便能够证明部分改动征得了原告同意，原告亦有权要求被告返还时予以原状返还；另一方面，被告部分改动确系因经营所需，且该改动亦不会严重影响原告后续正常使用或转租他人，故本院结合案涉饭店交付前后变化的具体情况、改动对案涉饭店的实际影响、原告提供的询价报价及提供的部分票据凭证，酌定两被告赔偿原告损失15000元。综上，两被告应赔偿原告设施、设备损失27000元及水电、宽带费1941.5元，以上合计28941.5元，扣除被告陈学萍、陈霞预付的押金10000元，两被告尚应支付原告设施设备损失18941.5元。因被告魏强自愿在《饭店承包合同》担保人处签字，为两被告的上述债务提供连带责任的保证担保，故原告要求被告魏强对本案被告陈学萍、陈霞的债务承担连带清偿责任的诉请，于法有据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告徐从尧与被告陈学萍、陈霞于2019年2月签订的《饭店承包合同》于2020年4月8日解除；二、被告陈学萍、陈霞于本判决生效后十日内支付原告徐从尧承包金及房屋占有使用费34105元；三、被告陈学萍、陈霞于本判决生效后十日内支付原告徐从尧违约金100000元；四、被告陈学萍、陈霞于本判决生效后十日内赔偿原告徐从尧设施设备损失18941.5元；五、被告魏强对被告陈学萍、陈霞的上述第（二）、（三）、（四）项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告徐从尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1993元，诉讼保全费1520元，合计3513元，由原告徐从尧负担596元，由被告陈学萍、陈霞、魏强负担2917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3986元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审判员  米庆光二〇二〇年九月十七日书记员  傅小艺书记员  陈杨杨