湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初1387号原告：陈月琴，女，1979年1月15日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：徐良兴，通山县横石潭法律服务所法律工作者。被告：湖北惠源置业有限公司，住所地：通山县通羊镇南市路民营小区338号。统一社会信用代码：91421224685647543L。法定代表人：成晚红，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。原告陈月琴与被告湖北惠源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈月琴委托诉讼代理人徐良兴、被告湖北惠源置业有限公司的委托诉讼代理人黄文魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈月琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产产权证。2、判决被告依《商品房买卖合同》第十五条第2项之约定向原告支付违约金756元；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月14日，原告购买了被告开发建设的“龙腾雅苑”小区3幢2单元302号商品房，建筑面积151.31平方米，支付购房款378000元，同时支付办理不动产产权证费用15000元，原告已入住该房屋多年。被告收取了办证费而一直未为原告办理该证件。按照《商品房买卖合同》第十五条之约定：在商品房交付使用后365日内，被告应为原告办理房屋产权登记证，否则按已付购房款的0.2%支付违约金。为此，特提起诉讼。被告湖北惠源置业有限公司辩称：2010年3月，程鹏、管先来挂靠答辩人开发“龙腾雅苑”小区建设项目，并与答辩人签订了协议书，约定答辩人仅收取管理费用70000元，由程鹏、管先来等人独立开发建设，现挂靠协议已被法院确认为无效协议。因办理房产证需要交纳相应的费用，而程鹏、管先来等人收取原告等人的购房款、办证费用，并没有实际交付给答辩人，故答辩人无力为原告办理房权证，请求法庭查明事实依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行交易流水明细清单、龙腾小区业主名单及《销售不动产统一网络代开发票》，拟证明原告与被告签订了商品房买卖合同，并向被告支付了购房款及办理不动产登记税费。被告对原告提交的上述证据的真实性不持异议，但认为原告的购房款及交纳的办证费用，并未进入被告公司账户。本院认为，原告提交的湖北惠源置业有限公司龙腾小区项目部《收据》及《销售不动产统一网络代开发票》，均盖有被告龙腾小区项目部财务专用章。具有客观真实性，并与本案相关联，本院予以采信。对被告提交的（2016）鄂1224民初1085号民事判决书，拟证明程鹏、管先来挂靠被告公司开发龙腾小区的协议无效。原告对其真实性不持异议，但认为原告购房在该判决书生效之前。本院认为，被告提交的判决书系生效法律文书，该判决书认定的事实，能证明程鹏、管先来挂靠被告房地产开发经营权，而形成了代理关系，且能反映本案争议的事实经过，可作为本案认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月14日，原告陈月琴与被告湖北惠源置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人：湖北惠源置业有限公司；买受人：陈月琴。买卖房屋为龙腾小区第3幢2单元302号，建筑面积共151.31平方米，每平方米单价2498.18元，总金额378000元。按揭贷款方式，买受人于2013年6月14日首付118000元，余款260000元，由买受人向银行申请10年按揭贷款。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了首付款，并在中国银行股份有限公司通山支行办理了按揭贷款手续。原告入住后，向被告交纳了15000元办理房屋产权登记税费，但被告至今未能为原告办理房屋产权登记。为此，原告诉至本院。同时查明，2010年3月3日，程鹏、管先来与被告湖北惠源置业有限公司签订《协议合同》，合同约定“乙方（程鹏、管先来）自愿挂靠公司（原告）独立经营开发，主要依靠甲方（湖北惠源置业有限公司）营业执照、资质证书、税务登记证及其合法的一切手续，项目经营部仍属总公司管理，外面接洽工程业务全部以公司名义订合同”、“乙方挂靠公司包干上交公司管理费伍万元整”等事项。合同签订后，程鹏、管先来以被告的名义进行了通山县龙腾小区项目的房地产开发建设，共向被告支付管理费70000元。因双方在合同履行过程中发生纠纷，诉至本院。本院于2016年11月21日作出（2016）鄂1224民初1085号民事判决书，判决程鹏、管先来与被告签订的《协议合同》为无效合同。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告给付了购房款及办理不动产登记相关税费，全面履行了合同义务，被告向原告交付了房屋，但未按合同约定的期限为原告所购房屋办理不动产登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告以涉案商品房是案外人程鹏、管先来挂靠其公司开发建设，该项目挂靠关系已被法院判决解除，原告支付的购房款、办理不动产登记的税费未入被告公司的账户为由，拒绝为原告等人办理不动产登记，违反了合同相对性原则。被告与程鹏、管先来签订的挂靠经营协议，是否合法、是否被解除，系被告公司内部管理问题，不得对抗其与原告签订的《商品房买卖合同》的效力。程鹏、管先来挂靠被告资质，以被告名义从事经营活动，双方已形成了代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。本案《商品房买卖合同》成立时间为2013年6月14日，本院判决解除被告与程鹏、管先来挂靠合同关系为2016年11月21日以后，该商品房买卖合同的订立在程鹏、管先来与被告挂靠关系解除前，也就是说，程鹏、管先来在代理行为终止之前，其代理行为对被告具有约束力，不得排除被告应尽的合同义务。且原告支付的购房款及办理不动产登记税费，被告已向原告出具了湖北惠源置业有限公司龙腾项目部的收据，至于原告将上述款汇入程鹏、管先来指定的账户，并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告应继续履行为原告办理产权登记义务，并按合同约定，向原告给付购房款的0.2%即756元的违约金。原告主张的上述诉求，理由成立，本院予以支持。综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告湖北惠源置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告陈月琴办理所购买房屋（位于通山县通羊镇龙腾小区（龙腾雅苑）第3幢2单元302号）的房屋产权登记手续。二、被告湖北惠源置业有限公司于本判决生效后十五日内，向原告陈月琴支付逾期办理房屋产权登记违约金756元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行办理登记手续的，应当按每日20元，支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告湖北惠源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  徐绿山审 判 员  陈定远人民陪审员  袁观华二〇二〇年九月二十九日书 记 员  郑 芬附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被告代理人名义实施的民事法律行为，对被告代理人发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。