安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2499号上诉人（原审原告）：李喜芝，女，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人（原审原告）：俞剑锋，男，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人共同委托诉讼代理人：丁启明，安徽瀛鼎（海北）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区高新技术产业开发区。法定代表人：孙继召，该公司董事长。委托诉讼代理人：音邦定，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。上诉人李喜芝、俞剑锋因与被上诉人芜湖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李喜芝、俞剑锋上诉请求：1.撤销一审判决，查清案件事实后依法改判或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。一审已明确碧桂园公司存在超备案价售房的事实，至于碧桂园公司辩称的超出备案价部分的房款为装修款的主张，其未能提供具有说服力的证据予以证明。李喜芝、俞剑锋有理由相信案涉房屋的装修为碧桂园公司销售的促销手段，亦或赠与。一审判决未对碧桂园公司超备案价销售的事实作出相关判决，判决书自我矛盾，未能解决本案的争议焦点。第二，《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。自2011年起，从中央到地方政府都陆续出台了与房价备案制度相关的法律法规，都明确了经营者应当严格按照申报价格明码标价对外销售，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。一审法院在认定碧桂园公司存在超备案价销售的违法事实的基础上，并未适用《中华人民共和国价格法》相关法律规定，而是以“即便原告主张被告超备案价售房的事实存在，相关事项亦属于有关行政管理部门予以处理的范畴”为理由，驳回李喜芝、俞剑锋的诉讼请求，系适用法律错误。碧桂园公司辩称，第一，一审法院并没有明确碧桂园公司存在超备案价售房的事实，仅客观表述了双方所提交书面证据能够反映的客观事实。一审中，碧桂园公司所提交的证据能够证实李喜芝、俞剑锋购买的房屋是装修房，且碧桂园公司向李喜芝、俞剑锋交付的也是符合合同约定的装修房，李喜芝、俞剑锋主张以毛坯价来购买装修房不符合合同约定，也违反诚实信用基本原则。李喜芝、俞剑锋主张其有理由相信案涉房屋的装修为碧桂园公司销售的促销手段抑或赠与的说法，没有任何证据证明。第二，一审法院适用法律正确，超备案价售房的行为属于有关行政管理部门予以处理的范畴，不属于民事案件的处理范围。合同法规定的合同无效的条件是违反法律行政法规的强制性规定，而我国目前关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知意见未形成法律行政法规中的效力性强制规定，本案中即便成交价格与备案价存在差距，也不影响商品房买卖合同的效力。从民事法律关系的角度而言，商品房买卖合同约定的价款能体现双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，只要这个合同是有效的，不存在无效情形，购房者就应当按照合同约定的价格向开发商支付购房款。李喜芝、俞剑锋以碧桂园公司超备案价为由，请求返还多付部分的房款，于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李喜芝、俞剑锋向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司返还超出政府备案价销售的房款65726元，利息以65726元为基准，按年化6%自起诉之日起计算至本清息止；2.判令碧桂园公司承担本次诉讼的全部费用。一审法院认定事实：2017年12月20日，芜湖市住房和城乡建设委员会向碧桂园公司发放了《商品房预售许可证》，批准含案涉房屋在内的碧桂园塘溪源著1#、2#、3#、9#、19#、20#、21#、22#楼共312套商品房屋公开预售。2017年12月21日，芜湖市发改委（物价局）发布了《芜湖市商品住宅明码标价公示（碧桂园塘溪源著）20#楼》公示信息，载明案涉房屋即碧桂园塘溪源著20#楼1单元402室的建筑面积为149.82平方米、毛坯单价为11900元，毛坯总价1782932元。2018年3月29日，李喜芝、俞剑锋与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定李喜芝、俞剑锋购买的涉案房屋毛坯单价为12338.73元/平方米，该商品房的装修价款为每平方米0元，该商品房（含所有部分）为每平方米12338.73元，总金额1848589元。该合同第十条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”附件二对塘溪源著YJ140户型交付标准及配套设施（装修）做了明确约定，如：玄关、客厅、餐厅、房间内墙刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片；客厅、餐厅铺抛釉砖，房间铺强化复合地板，配套踢脚线，厨房、卫生间铺仿古砖，淋浴间140户型为抛光砖等等。李喜芝、俞剑锋对此签字确认。该合同已完成登记备案。李喜芝、俞剑锋按约支付了首付款，碧桂园公司将涉案房屋交付了李喜芝、俞剑锋。现李喜芝、俞剑锋以碧桂园公司超备案价销售房屋为由，要求碧桂园公司退还超出部分房款，经协商未果，故成讼。一审法院认为，本案争议焦点为当商品房政府备案价格与商品房买卖合同约定的商品房销售价格不一致时，应以何种价格作为履约依据。政府关于商品房备案价格的相关规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，并不影响合同效力。李喜芝、俞剑锋与碧桂园公司所签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》、《商品房买卖合同》系双方协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。即便李喜芝、俞剑锋主张碧桂园公司超备案价售房的事实存在，相关事项亦属有关行政管理部门予以处理的范畴，不属民事案件的处理范围。现李喜芝、俞剑锋已支付了购房款，碧桂园公司亦交付了涉案房产，李喜芝、俞剑锋要求碧桂园公司返还差价部分房款并无事实和法律依据，该院不予支持。为维护当事人合法权益，该院根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李喜芝、俞剑锋的诉讼请求。案件受理费减半收取722元，由李喜芝、俞剑锋负担。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是李喜芝、俞剑锋是否有权要求碧桂园公司返还超政府备案价的购房款。商品房与一般消费品的属性不同,商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等的不同而有价格的差异。商品房买卖属于市场行为,开发商有权自主决定商品房的销售价格。现无法律法规明确规定商品房的售价必须采取政府定价，价格备案制度属于政府管理行为，商品房销售中的“备案价”系政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政性宏观调控手段。针对其违反备案价销售的行为，开发商可能面临责令限期整改、禁止对外销售或者罚款等行政处罚，但不当然影响商品房买卖合同中房屋价格条款的效力。另，李喜芝、俞剑锋亦未举证证明本案存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，双方签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》及《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的权利与义务。故，李喜芝、俞剑锋诉请碧桂园公司退还65726元购房差价款及利息,依据不足,本院依法不予支持。此外，针对李喜芝、俞剑锋所称碧桂园公司违规超出政府备案价销售商品房的行为,李喜芝、俞剑锋可待本案审结后持相应证据向相关行政主管部门主张处理。综上所述，李喜芝、俞剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1444元，由上诉人李喜芝、俞剑锋负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年九月三十日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。