江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初7249号 原告：卞家录，男，1950年12月24日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：余文琴，女，1964年4月26日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：卞传平（系余文琴女儿），女，1986年12月6日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：卞传平，女，1986年12月6日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：余文琴（系卞传平母亲），女，1964年4月26日生，汉族，住南京市浦口区。 原告卞家录与被告余文琴、卞传平财产损害赔偿纠纷一案,本院于2019年8月9日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卞家录、被告卞传平的委托诉讼代理人暨被告余文琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卞家录向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告经济损失1500000元；2、判令两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2007年6月盘城街道金庄二组拆迁分房时，原告分得一套66平方米小套房子。2007年6月9日被告余文琴请求与原告互换房票，双方签订房票互换协议，约定余文琴将裕民家园××室房屋（97.82平方米）转让给原告购买，由原告支付购房款，产权归原告，购房发票暂登记被告卞传平名字，到时再变更为原告，原告将裕民家园××室房屋转让给余文琴处理。协议签订后，卞传平将身份证和购房合同交给原告，原告交纳了购房的所有费用，并留存了购房资料。2008年10月原告对房屋进行装修，并由母亲一直居住。2011年6、7月，原告与卞传平商议过户事宜，卞传平称上班没有时间，将授权委托书和身份证一并交给原告。2013年4月10日，余文琴找到原告说“给五万元钱就帮原告过户”，原告未同意。随后不久，卞传平背着原告以购房资料遗失为由，骗领房产证。2013年11月5日，两被告陪同案外人倪敏夫妻到该房楼下，经原告询问得知，两被告采取欺骗手段，隐瞒房屋居住情况，与案外人倪敏恶意串通，于2013年9月将属于原告的裕民家园××室房屋以低于市场价三分之一的价格转让给从事房产中介的倪敏，并和倪敏签订房屋纠纷自行解决的附加条款。原告遂报警，民警了解情况后告知双方通过诉讼程序解决纠纷。后案外人倪敏向法院起诉，由于附加条款而败诉。原告随后也多次向法院提起诉讼，要求确定裕民家园××室房屋属于原告，法院以该套房屋已过户至案外人倪敏名下并支付相应款项，涉案房屋所有权人为案外人倪敏为由，判决原告败诉。原告母亲于2017年5月被迫搬出涉案房屋。原告认为，两被告明知涉案房屋系原告所有并由原告母亲长期居住的事实，合伙私自将该房屋出售给案外人倪敏等人，严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告余文琴、卞传平共同辩称：不同意赔偿原告损失，房子系卞传平所有，原告在诉状中的陈述不属实。 本院经审理认定事实如下：原告卞家录与被告卞传平系叔侄关系。2007年6月9日，原告卞家录与被告卞传平之母余文琴签订《关于房票转让协议》，该协议载明：“为了照顾母亲安度晚年，卞家录与余文琴双方经协商，余文琴同意将××室97.82㎡转让给卞家录购买，卞家录同意将××室约66㎡转让给余文琴处理并达成如下协议：一、裕民花园××室房款由卞家录交付，其发票暂用卞传平的名字，待时再变更为卞家录的名字；二、裕民花园××室房屋的产权归卞家录所有，与卞传平和余文琴无任何产权关系；三、裕民花园××室由余文琴处理，与卞家录无任何关系……”。 2007年7月23日，卞家录作为代理人以卞传平名义与南京鼎业投资置业集团有限公司签订《南京市商品房预售合同》，该合同约定由卞传平购买浦口区高新技术开发区××室房屋，房屋建筑面积97.82平方米，单价1640元/平方米，总价款160424.8元。该房屋购房款及相应费用由卞家录支付，并由卞家录领取该房屋的南京市商品房初始登记证明。 2013年，卞传平以商品房初始登记证明遗失为由申请补办，南京鼎业投资置业集团有限公司于2013年8月8日出具初始登记表遗失证明。同日，南京市浦口区房地产交易登记中心在该证明下方备注：“情况属实，初始登记费已交，请以此办理相关手续”。后卞传平领取了浦口区高新技术开发区××室房屋所有权证。 2013年8月8日，卞传平与案外人倪敏、郭羽夫妻签订《房地产买卖中介合同》，将涉案浦口区龙泰路22号裕民家园××室房屋以530000元价格出售给倪敏、郭羽。2013年9月12日，涉案浦口区龙泰路22号裕民家园××室房屋所有权人变更为倪敏。 庭审中，原告卞家录提交征地房屋拆迁补偿协议、房屋所有权证、欧阳中明于2013年10月12日出具的证明等证据，证明：1、原告母亲刘永秀因拆迁取得裕民家园××室房票，后登记在卞家录名下，卞家录用该套房票与被告余文琴交换了涉案裕民家园××室房票；2、2013年10月12日，欧阳中明出具证明，载明：“2007年6月，我花费人民币壹万元通过卞家凤购买了一张名为卞家录的房票，将壹万元现金交给卞家录，后卞家录将该钱交给了余文琴。我与卞家录已于2009年成功过户”。被告余文琴、卞传平对上述证据的真实性不持异议，余文琴认可收到了欧阳中明支付的10000元。 卞家录陈述：我向法院提起过三次诉讼，第一次是2015年卞传平起诉倪敏时，我认为他们构成恶意买卖，因此在上诉案件审理过程中申请参与诉讼，后因我不是案件当事人，故申请撤回了参与诉讼申请；第二次是2015年5月，我起诉卞传平、倪敏恶意买卖房屋，法院未支持；第三次是2016年，我起诉卞传平、倪敏，请求确认浦口区××房屋归我所有，要求卞传平、倪敏将上述房屋登记到我名下，法院以房屋产权已经变更为倪敏为由，驳回了我的诉讼请求，后我上诉并向检察院提起抗诉，都没有解决。 余文琴陈述：房屋名字是我女儿的，我女儿要卖，就卖了。 卞传平陈述：涉案房屋的购房款是卞家录出的，我当时没有钱所以向卞家录借的钱，后来没有还，我不知道我母亲和卞家录互换房票的事。 2020年8月19日，本院向南京高业房产经纪有限公司经理苗旺了解裕民家园小区自2015年至今的二手房交易价格,苗旺向本院提供房屋交易记录及买卖合同并陈述：2015年裕民家园小区二手房出售价格大概在8000元-10000元/平方米之间，这个价格是根据楼层、面积不同而有所差异，小面积（60多平方米）、楼层好的单价会高一些，大面积的单价相对低一些。从2015年底至2016年10月左右南京市房价整体上涨，因此该小区房价也有所上涨，2016年10月至今价格就相对稳定了，目前该小区的二手房单价平均为16000元/平方米左右，根据面积和楼层的不同上下浮动2000元/平方米左右。从南京高业房产经纪有限公司内网查询的3份交易记录及1份房地产买卖合同可以看出，2015年11月至2016年1月裕民家园小区有两笔交易，成交单价为8400余元/平方米，2016年10月的成交单价为14000余元/平方米。97平方米左右的房屋在该小区属于中等面积，单价一般为平均值。 2020年8月21日，本院工作人员前往我爱我家集团南京公司大桥北路店了解裕民家园小区自2015年开始至今的房屋销售价格。据我爱我家大桥北路店置业顾问介绍，裕民家园小区2015年在我爱我家公司成交一件，该房屋建筑面积67.16平方米，净得价55.5万元，单价8264元/平方米。2016年度通过我爱我家系统平台未查询到成交记录，但通过该系统平台查询含其他中介在内的裕民小区有意向出售房屋的挂牌价远高于2015年度，这是2016年度南京市房价整体上涨且江北新区成为国家级新区所致，到2017年受限购和限价等政策影响，价格逐步驱于平稳，并略有下降，通过系统平台查询该小区房屋现销售均价为16614元/平方米。 原告卞家录和被告卞传平、余文琴对本院调查的上述二手房交易情况及资料均不持异议。 上述事实，有房票转让协议、南京市商品房预售合同、购房发票、招商银行客户回单、招商银行结算业务委托书、南京市商品房初始登记证明、住宅专项维修资金专用收据、初始登记遗失证明、民事判决书、征地房屋拆迁补偿协议、房屋所有权证、本院谈话笔录、工作笔录、二手房交易记录及原、被告的陈述等证据在卷证实。 本院认为，原告卞家录与被告余文琴签订的房票转让协议，其实质为双方就裕民家园拆迁安置房所达成的房屋购买权互换协议，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。协议签订后，原告卞家录按约定将登记在其名下的裕民家园××室房票交换给被告余文琴，由余文琴将该房票出售给案外人欧阳中明，余文琴取得房票出售款10000元，但被告余文琴未按协议约定将裕民家园××室房屋所有权变更登记至卞家录名下，构成违约，依法应承担违约责任。 本案的争议焦点为被告卞传平是否应承担违约责任。 本院认为，一、裕民家园××室拆迁安置房的被安置人卞传平系余文琴之女，在本案审理过程中卞传平委托余文琴作为其代理人出庭，余文琴在本案庭审时陈述：“房屋名字是我女儿的，我女儿要卖，就卖了”，由此可见，出售房票系卞传平真实意思的表示；二、卞传平对卞家录作为代理人以其名义与南京鼎业投资置业集团有限公司签订《南京市商品房预售合同》、支付购房款及相应费用、领取初始登记证明、对涉案房屋进行装修等一系列行为均未提出过异议，卞传平认为购房款系其向卞家录借款，但并未提交相应证据予以佐证；三、卞传平在明知卞家录以其名义签订《南京市商品房预售合同》并支付购房款后，应当知道涉案房屋的初始登记证明已由卞家录领取，但其却以商品房初始登记证明遗失为由申请补办，通过补办的商品房初始登记证明办理产权登记手续，并将涉案房屋出售给案外人倪敏、郭羽，主观上存在恶意。综上，卞传平对余文琴代为出售房票的行为应当明知且未作否认表示，应当视为认可，房票转让协议对卞传平亦应具有法律约束力，卞传平未按该协议履行，依法应承担违约责任。 关于原告诉请两被告赔偿经济损失1500000元。本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,原告卞家录根据协议约定以被告卞传平的名义出资购买裕民家园××室房屋，但被告余文琴、卞传平未按协议约定将裕民家园××室房屋变更登记至卞家录名下，而是将该房屋另售他人，双方之间的房票转让协议已无法继续履行，且给卞家录造成损失，余文琴、卞传平依法应承担相应的违约责任。因此，原告卞家录主张两被告赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。关于两被告应赔偿的损失数额，本院认为，因房屋交易价格受政策和市场等因素影响，交易时间不同房屋价格也会有所不同，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案以原告首次向法院起诉主张权利之时的房屋交易价格作为计算损失赔偿额的参照依据为宜。庭审中卞家录陈述于2015年首次提起诉讼主张相应权利，本院综合考虑涉案房屋的楼层、面积等因素，并参照2015年裕民家园小区二手房交易价格，酌定被告余文琴、卞传平赔偿原告卞家录损失850000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告余文琴、卞传平于本判决生效之日起五日内赔偿原告卞家录损失850000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18300元，由原告卞家录负担7869元，被告余文琴、卞传平负担10431元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18300元。 审 判 长  王宠俊 人民陪审员  吴光树 人民陪审员  李文琴 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  许莉莉