广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19052号上诉人（原审被告）：陆伟健，男，1964年12月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：陆伟杰，男，1968年12月2日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陆显祥，男，1931年8月8日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：陆榕珍，女，1946年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：陆显鸣，男，1957年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：周捷华，女，1970年6月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：谭毅宏，男，1970年6月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。五被上诉人共同委托诉讼代理人：严春芳，广东广强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆锦珍，女，1948年5月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陆美珍。被上诉人（原审原告）：陆美珍，女，1958年7月21日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人陆伟健、陆伟杰因与被上诉人陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍共有物分割纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。陆伟健、陆伟杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判分割广州市荔湾区文昌南路恩缘里22号房屋的折价补偿款；2.一、二审诉讼费由共有产权人陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍与陆伟健、陆伟杰共同承担。二审庭询期间陆伟健、陆伟杰变更上诉请求为：要求陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍提供房屋给陆伟健、陆伟杰置换，不同意折价补偿，置换房屋的条件为：同一地段或附近，提供一套房屋置换陆伟健、陆伟杰对涉案房屋所享有的产权部分，18-25平方米，五层楼以下的普通装修二手楼房、平房都可以，最好是朝东的平房，能满足生活需要，要一房一厅，要独立的厕所、洗手间及阳台，楼龄要20-30年左右。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，传票载明开庭时间为2020年1月17日下午14时30分，一审法院临时电话通知改为上午9时，由于陆伟杰是二汽公司司机，临时无法找到别的司机代班，并非拒不到庭。（二）一审判决程序违法，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第五十一条规定，证据应在法庭上出示并听取当事人意见，但一审法院仅进行过一次开庭，评估也是法院决定，评估后致电给陆伟健、陆伟杰询问对评估的看法，并未组织二次开庭调解及答辩。（三）根据《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。（四）一审法院没有考虑到陆伟健的年龄、工作单位等实际情况，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍应给予陆伟健适当补偿或者就近地段购买18平方米至25平方米以下二手房给陆伟健、陆伟杰进行产权置换，超过部分由陆伟健、陆伟杰自己负责。（五）考虑到陆伟健的工作情况等，希望可待其退休后再进行分割、拍卖，如因无房暂住而导致辞去工作，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍应补偿两年的最低生活费用。陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏二审答辩称，（一）一审查明事实清楚，证据确凿。陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏与陆伟健、陆伟杰存在不可调和的矛盾，各方无法正常、友好地使用涉案房屋，陆伟杰已有自有住房，而陆伟健已享受政府优惠待遇，不存在分割后其需要就近购买房屋的问题。一审判决已判令陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍向陆伟健、陆伟杰支付折价补偿款，陆伟健、陆伟杰完全可以用该笔款项去租赁、购买自己适合的、就近的房屋。（二）一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，判决分割共有物正确。陆伟健、陆伟杰的共同产权份额只有不到17平方米，该面积根本达不到广州市最低人均居住面积，适用折价补偿的方法系适用法律正确。（三）一审审理程序合法，一审开庭时陆伟健坚持不同意分割房屋，也不接受折价补偿的调解方案，法庭据此告知按照评估价格计算房屋价格，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍当庭申请评估，不存在程序不合法的问题。根据一审判决，陆伟杰一审已经书面答辩，可见其已经接到法院的全部程序告知，其知道不到庭的法律后果，其只能自行承担不到庭的法律责任。（四）陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍对一审的评估价格有异议，但是评估机构没有同意更改，请求二审法院考虑改判，按照每平方米8200元的标准折价补偿陆伟健、陆伟杰房屋产权款。二审庭询中补充：不同意陆伟健、陆伟杰二审期间变更的上诉请求，认为不存在房屋置换的问题，本案不是拆迁，不存在置换，涉案楼房的中介价跟评估价相差不多，所以在一审时陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍对这个评估价提出异议。办产权的时候评估才8000元每平方米，所以评估价格即使高了，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍也接受一审判决。陆伟健、陆伟杰都有自己的房屋，其中陆伟健在2019年已经取得政府的廉价公租房并入住，陆伟杰有房产居住，所以陆伟健、陆伟杰提出房屋置换是无理要求，他们完全可以拿着折价款卖掉自己的房屋去寻找其所需要的房屋。陆锦珍、陆美珍书面答辩意见与陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏答辩意见一致。陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍向一审法院起诉请求：1.分割陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍与陆伟健、陆伟杰按份共有的广州市荔湾区文昌南路恩缘里22号房屋归陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍所有（整栋楼房价值约人民币130万元），同意补偿陆伟健、陆伟杰房屋份额的价款，16.8平方米乘以每平方米1万元=16.8万元；二、陆伟健、陆伟杰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍与陆伟健、陆伟杰通过继承取得广州市荔湾区文昌南路恩缘里22号房屋的所有权，该房屋建筑面积为135.55平方米，3-1/2层，其中陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍各占18/144产权份额，陆伟健、陆伟杰各占9/144产权份额。涉案房屋原由陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍与陆伟健、陆伟杰居住使用，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍使用二楼、三楼，陆伟健、陆伟杰使用一楼，后陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍因结婚、工作等原因搬到别处居住，但其部分生活用品仍存放在二楼、三楼。陆伟杰后也搬到别处居住。近几年，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍与陆伟健在使用房屋的过程中产生纠纷，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍曾在二楼楼梯处加设铁门，陆伟健曾将大门的门锁更换，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍还曾因此在2018年年底报警。一审庭审中，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍主张陆伟健破坏三楼房间的门锁、翻动陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍三楼物柜的物品等，向一审法院提供了房间、物柜的照片，陆伟健认为房间、物柜本身就是这样的状态，不能证明是陆伟健所为。陆伟健称陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍在共用通道堆放杂物，向一审法院提供了通道的照片，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍认为照片无法证明其方阻碍了房屋的消防通道。因双方对房屋现时的价值有争议，经陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍申请，一审法院摇珠确定由广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司对房屋在本案一审立案时的价值进行评估。该评估公司作出鸿信（广）评字[2020]-GSF001号评估报告，结论为该房屋的价值为3727625元（已扣除应补缴的1.6%的土地出让金）。陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍为此支付了评估费11800元。陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍认为该评估价格过高。陆伟健、陆伟杰认为评估是陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍单方提出的，不同意出售房屋。一审法院另查：陆伟健与其妻子梁秋容、儿子陆文辉共同申请的位于广州市白云区南悦中二街4号1204房的公租房，建筑面积51.21平方米，租期为2019年6月1日至2022年11月26日。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，按份共有人有重大理由需要分割房屋的，可以请求对房屋进行分割；分割方式可以采取实物分割、转让份额、折价补偿等方式。现陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍与陆伟健、陆伟杰是涉案房屋的按份共有人，且双方因房屋的使用问题产生矛盾甚至报警，已影响到共有人对房屋的正常使用，因此陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍要求对上述房屋进行分割既有法律依据，也有现实的需要，一审法院予以支持。陆伟健、陆伟杰抗辩房屋是祖屋不应分割，没有法律依据，一审法院不予采纳。对于分割的方式，根据陆伟健、陆伟杰占有的产权份额及房屋的面积计算，陆伟健、陆伟杰享有的产权面积仅约为16.94平方米，该面积较少，如采取实物分割的方式，陆伟健、陆伟杰共同居住使用比较拥挤，且在双方矛盾比较对立的情况下，此种分割方式不利于双方减少冲突，故本案不宜采用实物分割方式，可采取折价补偿方案。陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍提出的补偿数额明显低于市场价格，一审法院不予接纳，补偿数额应以评估机构作出的评估结论为准。经计算，陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍在取得房屋的全部产权后，应补偿给陆伟健、陆伟杰的价格各为3727625元÷144×9=232976.5元。陆伟健、陆伟杰在取得补偿款后，应协助陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏、陆锦珍、陆美珍办理涉案房屋的产权变更登记手续。对于陆伟健、陆伟杰的居住问题，因陆伟健已申请了公租房、陆伟杰已在别处居住，故两人的居住问题可自行解决。陆伟杰经合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2020年6月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏向陆伟健、陆伟杰各支付232976.5元，作为分割广州市荔湾区文昌南路恩缘里22号房屋的折价补偿款。陆伟健、陆伟杰在收到上述补偿款之日起三十日内，应协助陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏办理广州市荔湾区文昌南路恩缘里22号房屋的产权变更登记手续，将该房屋变更登记到陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏名下；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，陆伟健、陆伟杰各向陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏支付评估费737.5元。案件受理费18311元，由陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏负担16022元，由陆伟健、陆伟杰负担2289元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，鸿信（广）评字[2020]-GSF001号评估报告中载明：“本次估价的估价价值是指估价对象在正常市场条件下，于价值时点进行合理销售的公开市场价值。”二审期间，陆伟健、陆伟杰、陆显祥、陆榕珍、陆显鸣、周捷华、谭毅宏均确认涉案房屋不存在实物分割的可能性。陆伟健、陆伟杰表示其二人不愿意购买陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏的产权份额。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：陆伟健、陆伟杰要求陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏以房屋置换的方式作为对其所占涉案房屋产权份额补偿的主张是否成立。根据各方当事人的陈述以及现有证据，共有人之间因房屋的使用问题产生矛盾甚至报警，陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏主张双方不具有共同使用涉案房屋的基础，要求对共有物进行分割，应予采纳。陆伟健、陆伟杰在本市另有房屋可供居住，其二人以涉案房屋更便利于生活、工作为由要求继续使用涉案房屋，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据该款法律规定，共有人间请求分割共有物的方法有协议分割和裁判分割两种，其中裁判分割的具体方法有三种：实物分割、变价分割和折价分割。变价分割是指通过拍卖、变卖将共有财产变价为货币，折价分割是指由共有人中的一人或数人取得共有财产，对其他共有人给予金钱，或者实物，或者金钱+实物。本案中，各方当事人均确认涉案房屋不具有实物分割的可能性，故在不具备实物分割条件的情况下，可考虑的分割方式为变价分割或者折价分割。陆伟健、陆伟杰在一审期间以涉案房屋为祖屋为由认为不应买卖，二审期间又明确表示不同意购买陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏的产权份额，而陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏表示愿意补偿陆伟健、陆伟杰所占房屋产权份额的价款，由此可见，共有人均无变价分割的意愿，故本案应采用折价分割的方式，即陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏通过给予陆伟健、陆伟杰补偿的方式取得陆伟健、陆伟杰所占产权份额。共有物的分割，应当遵循公平、合理、便利的原则。陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏提出的价款补偿方案，只需要双方对涉案房屋的价值达成合意，或者在无法达成合意的情况下，通过鉴定的方式确定涉案房屋的合理市场价格，按照所占产权份额计算出需补偿的价款、履行支付补偿款义务后即可实现。陆伟健、陆伟杰提出的产权置换方案涉及用以置换的房屋面积、朝向、楼层、楼龄、间隔、配套设施、周边环境等一系列问题，双方能否就上述问题达成合意尚不确定，且寻找双方合意的房屋亦需要一定的时间，该方案实际操作具有较大的难度。对比双方各自主张的补偿方案，综合本案实际情况，本院认为陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏提出的价款补偿方案更为合理可行，应予采纳。对于陆伟健、陆伟杰要求陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏提供相应房屋进行产权置换的上诉请求，本院不予支持。双方对房屋现时价值存有争议，一审法院根据陆显祥、陆榕珍、陆锦珍、陆显鸣、陆美珍、周捷华、谭毅宏的申请，摇珠确定评估机构对涉案房屋一审立案时的价值进行鉴定，评估机构作出的鸿信（广）评字[2020]-GSF001号评估报告中亦载明“本次估价的估价价值是指估价对象在正常市场条件下，于价值时点进行合理销售的公开市场价值”，陆伟健、陆伟杰并无证据否定上述评估鉴定结论，一审法院将评估价格作为补偿数额的计算依据，相对公平、合理，本院予以维持。综上所述，陆伟健、陆伟杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4578元，由上诉人陆伟健、陆伟杰共同负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年九月二十九日书记员  贾妍苏劲丹