福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初4605号 原告：孙忠伟，男，1974年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，执行董事。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告孙忠伟与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。孙忠伟及恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙忠伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金不足以支付的部份租房费用。即：实际产生的租房费用60500元，扣除被告应支付的违约金46957.76元，应赔偿房租金损失13542.24元。2.判令被告支付原告提前缴交房款687888元产生同期贷款利息11126元。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年4月8日，恒大置业公司作为出卖方，原告作为买方（买受人），就购买厦门恒大帝景项目上商品房预售事宜达成合意，并签订《厦门市商品房买卖合同》，对交房日期、违约责任等条款作出了详细约定。《厦门市商品房买卖合同》第八条交付条件与期限部分约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条关于逾期交房的违约责任部分约定：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”、“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）款和第七条中的比率）的违约金”。根据合同约定，原告均依合同约定的时间及时、足额支付了2347888元的购房全款，恒大置业公司本应当于2018年6月30日向买受人交付符合合同约定的房屋，但至2019年11月15日，恒大置业公司才出具交房通知书，实际逾期交房500天。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2020年3月4日，经集美法院调解，恒大置业公司同意支付原告违约金46957.76元，然而，恒大置业公司逾期交房500天，期间未就逾期原因及补救措施向原告提供任何的书面材料，原告的损失是显而易见的，原告已向恒大置业公司支付了全部购房款2347888元，按照同期银行贷款利率计算，原告的损失也高达15万元之多，因恒大置业公司的逾期交房天数之过多，原告不得已另租房以解决居住之忧，也因此产生了一大笔费用支出（2018年7月10日至2019年12月31日期间租房费用共计60500元）。根据《合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”由此，被告理应就逾期交房造成原告的租金损失作出赔偿。另外，根据《厦门恒大帝景楼宇认购书》第二条第2点之规定：“乙方（买受人）须于2015年12月30日前支付首期房款687888元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》...”，买受人根据出卖人要求，已将上述房款687888元于2015年12月30日支付给出卖人，但本案案涉合同签订日期为2019年4月8日，恒大置业公司在未具备签署《商品房买卖合同》条件下仍然收取原告上述房款687888元，恒大置业公司理应补偿由此造成原告的利息损失。原告就此多次与恒大公司沟通此事，均无果，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称：一、孙忠伟基于同一事实，同一理由对被告提起二次诉讼，构成重复诉讼，应当裁定驳回起诉。孙忠伟与被告房屋买卖合同纠纷一案，厦门市集美区人民法院于2020年3月2日立案，2020年3月4日经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，协议约定：被告向原告支付逾期交房违约金46957.76元，双方就逾期交房违约金再无其他争议。现原告主张赔偿租金损失是基于被告逾期交房产生，双方之间因逾期交房产生纠纷，已经解决并且同意再无其他争议。根据民事诉讼法的相关规定，原告违反“一事不再理”原则，构成重复起诉，应当裁定驳回原告的起诉。二、原、被告在签订《楼宇认购书》后签订了《商品房买卖合同》，双方对权利义务关系做出了明确约定，原告按照合同约定支付首期款，并未在合同约定的期限之前缴交房款。《楼宇认购书》作为签订《商品房买卖合同》的预约，对于购房款的付款方式应当以《商品房买卖合同》约定为准。原告在认购商品房后，并与被告签订了《商品房买卖合同》，按照合同约定原告应当于2015年12月30日前支付首期款，而原告的首期款付款日期为2015年12月30日，并不存在提前缴纳房款的情形，因此原告无权主张提前缴款的利息损失。综上，被告已经与原告就案涉商品房逾期交付问题进行交涉，并在法院的主持下达成调解协议，原告再次起诉要求赔偿损失构成了重复诉讼。另外，被告并未要求原告提前支付购房款。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月30日，孙忠伟与恒大置业公司签订《厦门恒大帝景楼宇认购书》，约定孙忠伟向恒大置业公司认购厦门恒大帝景项目5幢1单元1004号商品房，套内建筑面积86.55平方米，选择豪华装修装修标准，总金额为2347888元。孙忠伟同意签署认购书时即支付20000元定金，并于2015年12月30日前支付房款687888元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1640000元由孙忠伟向银行申请按揭贷款后支付。认购书签订后，孙忠伟已按期向恒大置业公司支付了定金及购房款共计707888元，恒大置业公司于2016年1月17日出具了相应金额的《销售不动产统一发票》。2016年4月8日，孙忠伟与恒大置业公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：03270092），约定付款方式为2015年12月30日前支付首期款707888元，余款1640000元在2015年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。恒大置业公司应当于2018年6月30日前向孙忠伟交付该商品房；若恒大置业公司逾期交房，逾期不超过180日的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向孙忠伟支付已付购房款万分之一的违约金；逾期超过180日后，孙忠伟有权解除合同，若合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大置业公司应按日计算向孙忠伟支付已付购房款万分之一的违约金。2019年11月6日，恒大置业公司向孙忠伟发出《厦门恒大帝景交楼通知书》，告知孙忠伟于2019年11月16日到厦门办理交房手续，2019年11月16日当日，双方办理完毕交房手续。2018年7月10日，孙忠伟与孙佳佳签订《房屋租赁合同书》，约定孙忠伟租赁位于厦门市集美区房屋，租赁期限为2018年7月15日起至2019年7月14日止，每月租金3500元，每季度前5日一次性付清三个月房租10500元，并约定如孙忠伟继续租用，租赁合同可顺延一年。合同签订后，孙忠伟分别于2018年7月10日、2018年10月5日、2019年1月4日、2019年4月15日、2019年2019年7月11日向孙佳佳支付租金10500元，并于2019年10月10日向孙佳佳支付10月10日至12月31日的租金8000元。 另外，2019年3月2日，孙忠伟向我院提起与被告恒大置业公司房屋买卖合同纠纷一案，请求判令恒大置业公司向孙忠伟支付因逾期交房产生的违约金46957.76元（按房屋总价2347888*2%）。经调解，双方达成调解协议，即恒大置业公司应按案涉房屋总价2347888元的2%向孙忠伟支付逾期交房违约金46957.76元；若恒大置业公司未能按时足额支付上述款项，孙忠伟有权就全部未付款项及利息（以未付款项为基数，按年利率4.75%自2020年6月20日起计至实际付款之日止）向法院申请强制执行，双方就逾期交房违约金再无其他争议。该调解协议已生效，恒大置业公司已向孙忠伟支付逾期交房违约金46957.76元。 上述事实，有孙忠伟提交的《厦门市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）、《厦门恒大帝景交楼通知书》、《厦门恒大帝景楼宇认购书》、《通联支付特约商户签购单》、厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初1389号《民事调解书》、房屋租金《收款收据》、《房屋租赁合同》及孙忠伟的当庭陈述为证，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，孙忠伟与恒大置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点之一是恒大置业公司已经支付违约金，孙忠伟认为逾期交房的损失超过违约金是否能继续主张赔付？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当违约金弥补不了购房者的实际损失时，购房者除了主张“逾期交房违约金”之外，还可以主张超出“逾期交房违约金”的那部分实际损失。孙忠伟虽然接受并领取了恒大置业公司支付的逾期交房违约金，但因恒大置业公司的违约行为，导致孙忠伟产生的房租损失，违约金并不足以抵偿租金损失，孙忠伟的此项诉求合乎法律规定，予以支持。孙忠伟提交了租赁合同、收款收据证明租金损失，恒大置业公司对此持有异议，但未提出反驳的证据，而孙忠伟主张的租金损失计算方式为每月3500元，符合市场交易行情，对此本院予以支持，但租金损失的计算期限应从合同约定的交房期限起至实际交房之日止，即2018年6月30日至2019年11月16日，按每月3500元计算，租金共计57750元，扣除已赔偿的违约金46957.76元，恒大置业公司还应赔偿孙忠伟逾期交房的损失10792.24元。本案争议焦点之二是孙忠伟的首期购房款在签订《商品房买卖合同》之前支付，恒大置业公司是否应该赔偿提前支付的利息损失？孙忠伟在与恒大置业公司签订《厦门恒大帝景楼宇认购书》时即同意签署认购书时支付20000元定金，并同意于2015年12月30日前支付房款687888元（不含定金）。2016年4月8日，孙忠伟与恒大置业公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：03270092），合同中约定付款方式为2015年12月30日前支付首期款707888元，余款1640000元在2015年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，孙忠伟在2015年12月30日前支付首期购房款707888元符合合同约定，对其孙忠伟要求恒大置业公司支付首期购房款利息损失的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向孙忠伟支付逾期交房造成的租金损失10792.24元。 二、驳回孙忠伟的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费416.7元，减半收取208元，由厦门恒大置业有限公司负担117元，由孙忠伟负担91元，双方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月二十九日 法官助理钟萍萍 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”