濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初5364号原告：张艳涛，男，汉族，1981年9月27日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：荣光玲，河南依言律师事务所律师。被告：濮阳市天伦实业有限公司，住所地濮阳市黄河路与丽都路交叉口西50米路北（高新技术经济贸易区发展总公司4楼）。统一社会信用代码：914109005948910737法定代表人：李兴南，公司经理。被告：濮阳市天伦实业有限公司金园分公司，住所地濮阳市中原路与丽都路交叉口西南角统一社会信用代码：91410902071382122L负责人：罗继斌，公司经理以上二被告共同委托诉讼代理人：张守彬，河南昭华律师事务所律师。原告张艳涛与被告濮阳市天伦实业有限公司（以下简称天伦实业）、濮阳市天伦实业有限公司金园分公司（以下简称金园分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳涛及其委托诉讼代理人荣光玲，被告天伦实业、金园分公司的共同委托诉讼代理人张守彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，及时交付房屋；2、依法判令被告向原告赔偿因逾期交房给原告造成的损失77586元（暂计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定原告在被告处购买的商品房建筑面积共48.19平方米，总价款为241904元，付款方式为按揭付款，被告应在2017年7月31日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约交纳了首付款，并按照被告的通知及时办理了贷款手续，被告已经收到了全部房款，但被告却未按约交付房屋。被告逾期交房已构成违约，应当承担责任。因按照合同第8页的逾期交房违约金计算标准的约定不能满足原告的损失，所以根据最高院关于商品房销售的的司法解释的第16条的计算标准，按照濮阳市房产管理中心公布的2018年1月-6月住宅及商业用房租赁参考价格，位于任丘××××大庆路区域范围内的月租金50元-109元每平米，原告按照最低的50元每月每平方米计算从2017年8月1日到2020年3月5日，暂计77586元。原告起诉要求被告赔偿违约损失暂计77586元，以后损失计算至被告取得《房屋竣工验收备案表》和《房屋实测面积表》并合格交房时止。综上，为维护原告合法权利，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律之规定，特诉至法院，望判如所请。被告天伦实业、金园分公司共同答辩称，一、涉案房屋已具备交付条件，但原告拒收房屋，二被告同意庭后交付房屋。二、被告已于2017年7月26日，原告办理按揭贷款手续时通知原告接收房屋，但原告以房屋未取得房屋竣工验收备案表为由，拒收房屋。房屋不能交付的原因是由于原告个人原因，因此房屋不能使用所产生的相关损失应当自行承担。三、涉案房屋已于2017年7月经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位等五大责任主体验收合格，已符合房屋买卖合同约定的商品房验收合格的交付条件。四、涉案房屋合同约定的交房日期是2017年7月31日，被告统一送达交房通知书的时间是2017年7月21日，该时间原告的按揭贷款尚未发放至被告处，在当时未向原告下达书面的交房通知书，但原告在2017年7月26日即约定的交房时间4天前到被告公司领取了按揭贷款下放金额的收款收据，对房屋已经开始通知交付，是明知的，并在之后的时间内被告的销售人员多次电话通知原告受领房屋，但原告均以未取得验收备案表为由拒收房屋。原告对房屋交付条件的认知不应当作为其拒收房屋的条件，应当自其知道或应当知道房屋具备交房条件时视为房屋已交付，二被告不应当承担逾期交房违约责任。五、原告所购置的房屋性质为公寓，面积为48.19平米，总价款241904元，原告以未取得验收备案为由拒收房屋，诉请支付77586元违约金，明显存在通过拒收房屋索取高额损失的恶意，不应当支付其不符合公序良俗的恶意诉求。经审理查明，2017年2月24日，原告张艳涛（××）与被告天伦实业签订《商品房买卖合同》（合同编号：00117311），购买被告天伦实业开发建设的位于濮阳市市辖区××路××中央广场××区（恒丰商务）第001幢1单元18层1814号房1套，合同中与本案争议相关的主要约定为：一、商品房预售许可证号为濮房预售证第2015—062号；该商品房用途为商业服务；商品房（合同约定）建筑面积共48.19平方米；商品房单价每平方米5019.79元，总金额（人民币）241904元。二、交房时间约定为2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付××。三、关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。2、违约金超过××实际损失时，以实际损失计算，实际损失按同地段同类房屋租金计算。四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2017年5月12日，原告张艳涛与被告天伦实业签订的《商品房买卖合同》在濮阳市房地产交易所进行合同备案登记。2017年2月14日，张艳涛向濮阳市天伦实业有限公司金园分公司交纳房款10000元，该公司出具收据。2017年2月20日，张艳涛向濮阳市天伦实业有限公司金园分公司交纳房款111904元，该公司出具收据。2017年7月26日，张艳涛向濮阳市天伦实业有限公司金园分公司交纳房款120000元，该公司出具收据。濮阳市天伦实业有限公司提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》一份，该记录中主要信息显示如下：工程名称为恒丰中央广场B区1#楼A区；验收项目：分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能检查及抽查结果、观感质量验收；验收记录：均符合要求；验收结论：均空白；综合验收结论：空白；建设单位（濮阳市天伦实业有限公司）、监理单位（河南畅晟工程管理有限公司）、设计单位（邯郸市亚太建筑设计研究有限公司）、勘察单位（河南省有色工程勘察有限公司）、施工单位（河南军安建工集团有限公司）均签字并加盖印章；时间标志为2017年7月26日。2018年11月19日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司在对恒丰商务001#楼进行测绘后出具濮市宇房测字第20182029号《濮阳市房地产测绘报告》。2018年11月30日，濮阳市房地产交易所在上述测绘报告上盖章。2019年10月24日，天伦实业从濮阳市国土资源局领取恒丰商务001栋的产权证书，证书编号为：豫（2019）濮阳市不动产权第0031373号。之后，天伦实业陆续为购房人办理分户不动产权证。另查明，濮阳市天伦实业有限公司金园分公司是濮阳市天伦实业有限公司为运营恒丰中央广场项目B区成立的分公司，不独立享有民事权利和承担民事义务。庭审中，原告称，在2017年8月1日曾去天伦实业的售楼部询问交房事宜，因天伦实业不能提供其认为交房必备的房屋使用说明书、竣工备案表、实测面积登记表等材料，拒绝收房；之后，原告去找过天伦实业要求交付房屋并提供相关手续，双方一致未能协商解决，原告曾到房产管理局及市长信箱反映情况。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告张艳涛与被告天伦实业签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人的真实意思表示,双方当事人应按合同约定履行义务。本案中，原、被告双方争议的焦点问题是：一、被告天伦实业是否存在逾期交房的违约行为，应否向原告支付逾期交房违约金。二、在原告以被告天伦实业交房时没有验收合格为由拒绝收房的情况下，被告天伦实业的违约天数如何计算。第一，关于被告天伦实业是否存在逾期交房的违约行为，应否向原告支付逾期交房违约金的问题。双方在商品房买卖合同中约定“出卖人应在2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付××”、“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续”，即被告天伦实业应在商品房验收合格后在约定的期限内以书面形式通知原告交房事宜，现被告天伦实业不能举证证明其在约定的交房期限履行了书面通知原告办理交房事宜的合同义务，故被告天伦实业应承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。第二，关于在原告以被告天伦实业交房时没有验收合格为由拒绝收房的情况下，被告天伦实业的违约天数如何计算的问题。本案中，被告天伦实业就逾期交房问题辩称是原告对被告交房时间等事项是明知的，原告在2017年7月26日到被告天伦置业开具购房款票据时就已经告知原告交房事宜，但原告拒绝接收房屋。对此辩解意见，原告认可拒绝接收房屋的情况，称拒绝接收房屋是因为在被告交房时没有提供交房必备的房屋使用说明书、竣工备案表、实测面积登记表，原告认为被告交付的房屋没有验收合格，不符合交房的条件。对此，本院认为，被告天伦实业虽提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但验收结论、综合验收结论均为空白，不能证明在2017年7月26日被告天伦实业通知原告交房时，涉案房屋已验收合格。本院查明，被告天伦实业在2019年10月24日从濮阳市国土资源局领取恒丰商务001栋的产权证书，可以证明包括在恒丰商务001栋的涉案房屋已验收合格。原告曾向房产管理部门、市长信箱反映被告天伦实业逾期交房事项，回复意见均为双方协商解决。综合上述情况，本院认为，不能排除原、被告双方就房屋交付事项进行协商，原告明知涉案房屋已经具备交付使用条件仍因其他原因拒绝接收房屋的情况，不能仅以被告天伦实业是否实际向原告发出书面交房通知来认定被告天伦实业逾期交房的实际天数。因各项资料准备齐全、工程验收合格后才可办理产权证书，故被告天伦实业领取产权证书的应视为各项工程验收合格，即原告拒绝接收房屋的情形已消失，应以该日期为被告天伦实业逾期交房的时间结点。综上，被告天伦实业向原告承担逾期交房违约责任的期间为2017年8月1日至2019年10月24日，共计814天。依照合同约定,逾期交房超过30日,原告要求继续履行合同的,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告天伦置业应支付原告的逾期交房违约金为39381.97元(241904元×0.0002×814天)。原告要求按照50元每月每平方米租金的标准计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于原告要求被告继续履行合同，及时交付房屋的诉讼请求。通过庭审及查明情况，本案中原告所购的涉案房屋至今没有向原告交付，是因原告认为被告天伦实业未向其提供房屋符合交付条件的资料，拒绝接收房屋。现已查明被告天伦置业已经办理产权证书，可以向原告交付符合合同约定的房屋，且庭审中，被告同意庭审后向原告交付房屋，并未要求解除合同，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。若双方之间有其他事项导致的争议，应另行处理。第四，关于二被告的责任承担问题。被告金园分公司是被告天伦实业为运营恒丰中央广场项目B区成立的分公司，不独立享有民事权利和承担民事义务，故被告金园分公司的民事行为产生的民事责任由被告天伦实业承担。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告濮阳市天伦实业有限公司于本判决生效后10日内向原告张艳涛支付迟延交房违约金39381.97元;二、驳回原告张艳涛对被告濮阳市天伦实业有限公司金园分公司的诉讼请求。三、驳回原告张艳涛其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元,减半收取计870元，由原告张艳涛负担442元，由被告濮阳市天伦实业有限公司负担428元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年九月十七日书记员  李扬