广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2277号原告：韶关市莱斯物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区***************物业用房。法定代表人：陈艳芳，总经理。委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信（始兴）律师事务所律师。被告：黄艳兰，女，汉族，1959年2月13日出生，住韶关市浈江区****莱斯豪苑D栋902，公民身份号码：440************022。委托诉讼代理人：叶永洲，男，汉族，1954年11月29日出生，住韶关市浈江区*****附楼202房，公民身份号码：440************612。原告韶关市莱斯物业服务有限公司（以下简称莱斯物业公司）与被告黄艳兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告莱斯物业公司的委托诉讼代理人刘炼鑫、被告黄艳兰及其委托诉讼代理人叶永洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱斯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费4389.9元(2018年1月1日至2020年6月30日)、水费723元(2017年12月1日至2020年6月30日)、公摊费784.51元(2017年12月1日至2020年6月30日)，前述全部款项共计：5897.41元；2、物管费违约金1448.67元、水费违约金237.48元、公摊费违约金273.3元(违约金按年利率24%的标准计算，其中物业费从2018年1月4日起暂计至2020年7月3日止，水费从2017年12月1日起暂计至2020年6月30日止，公摊费从2017年12月1日起暂计至2020年6月30日止，前述款项的余下违约金计至被告实际付清上述款项之日止),前述全部款项共计：1959.45元；3、判令由被告承担本案原告的律师费用3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为“莱斯豪苑”住宅小区的物业服务公司，被告于2011年1月2日与韶关市莱斯房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了莱斯豪苑的D栋902号房屋，房屋建筑面积为98.47平方米。后被告又于2011年1月5日与原告签订了《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》，合同约定：被告同意由原告为其提供物业管理服务，被告应按季向原告支付物业服务费并在当季首月的3号前支付，物业服务费按照产权证所示的建筑面积计收，电梯住宅房屋从2011年3月1日至2016年2月29日，按建筑面积1.28元/平方米/月计收；从2016年3月1日至2021年2月28日，按建筑面积1.48元/平方米/月计收，且原告可提供水电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务。若被告未按期支付物业服务费及其他本协议约定的费用，逾期则按天计以应付数额的4‰向原告支付违约金，原告有权通过诉讼向被告追偿拖欠的物业服务费及其他本协议约定的费用和相应的违约金，因此产生的一切诉讼费用(含律师费)亦由被告承担。合同签订后，原告依约向被告提供了水电费及燃气费的代扣代缴收费服务，被告亦按约缴纳应付款至2017年12月，但自2018年1月起，被告未再向原告支付物业服务费及原告为其代扣代缴的相关费用。经原告的多次催收，被告仍不履行付款义务。鉴于上述事实，被告的行为构成违约。根据《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》第一条第二项第5点、第五条第一项第1、第2、第3点、第七条与第十条第四项之规定，《民事诉讼法》的相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。被告黄艳兰辩称，不同意支付违约金、律师费和诉讼费。原告未征求被告的情况下，也不沟通不联络不协商，违反前期物业服务委托协议的条款，起诉被告就是不作为之举。一、被告从2018年未交物业费是事实，为此，2020年7月27日，原告在被告家门口贴条催收，告知应于2020年7月31日前交清欠费，2020年7月30日上午，被告丈夫去原告服务中心缴费，原告以电脑故障不能收费而拒收，原告财务人员让被告下午去缴费，被告爱人下午去缴费时，原告工作人员答复公司财务已经将被告的房屋封了起来，第二次拒收。事后，原告工作人员叫被告等电话通知，但一直未有电话通知，是原告出尔反尔，违约在先。二、被告未缴费，是因为原告不履行协议的作为所致，被告从2020年至今，无数次向原告反映房屋外墙渗水问题，导致被告墙面发黑，房屋渗水导致墙面脱落严重的问题，致使被告生活起居极为不便，原告至今不闻不问，不予理睬，也不维修，这是原告违约，未履行协议义务。原告对其他业主的房屋都进行了维修，唯独被告的房屋没有维修，原告以楼上有游泳池无处挂钩作业、雨季不方便施工、施工人员不好找等理由进行推诿，不按合同履行义务。三、协议是双方签署，双方均应该履行各自的义务，原告不能只是享有权利而不履行义务，原告违约也应该承担相应的责任。四、被告就渗水问题多次反映未解决，原告工作人员只是回复又没有催收被告物业费，维修事宜已经记录，但是一直没有电话联系被告维修，多次想要通过原告工作人员联系经理无果。五、催收通知书，被告没有收到过，贴被告门口的温馨提示是有收到，但是被告按时去缴纳却遭到原告拒收，后来也一直没有电话通知被告。六、原告不作为，原告作为服务单位，一直不与业主沟通、对话，对被告反映的问题也不予理睬，被告作为服务对象得不到应有的服务。七、房屋的外墙是公共设施，被告也缴纳了房屋维修资金，原告应该按照协议履行维修义务。八、因为外墙渗水，导致内墙发黑、墙面脱落，被告已自行维修。九、原告未能公平对待每一位业主，有业主反映问题一星期就解决，但被告问题反映至今未解决。综上，应该驳回原告诉讼请求。对本案的证据和事实，本院认定如下：2011年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》，约定：……第四条：委托物业管理服务期限由物业交付之日起，至通过合法程序更换物业服务企业时止。第五条：物业管理服务费。1、物业服务费从物业交付之日起开始计收；物业服务费在物业交付时起按商品房买卖合同所示的建筑面积计收，在办理房产证后物业服务费按产权证所示的建筑面积计收。2、乙方应按季(或按甲乙双方的约定)支付物业服务费并在当季首月的3号前支付，该物业服务费由甲方在当季首月的5号前从乙方提供的银行帐户中划转；乙方必须在银行帐户内及时存入足额的款项供甲方划转。3、电梯住宅房屋从2011年3月1日至2016年2月29日，为期伍年，按建筑面积1.28元/平方米/月；从2016年3月1日至2021年2月28日，为期伍年，按建筑面积1.48元/平方米/月；从2021年3月1日至本合同终止时止，按建筑面积1.68元/平方米/月收取，或者由甲方在物价部门核准指导价的基础上，根据物价指数变化等因素调整收费。4、非电梯住宅房屋从2011年3月1日至2016年2月29日，为期伍年，按建筑面积0.6元/平方米/月；2016年3月1日至2021年2月28日，为期伍年，按建筑面积0.8元/平方米/月；从2021年3月1日至本合同终止时止，按建筑面积1元/平方米/月收取，或者由甲方在物价部门核准指导价的基础上，根据物价指数变化等因素调整收费……第七条：代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理费用)，收费标准执行相关单位的规定；甲方不出具代收代缴费用的发票，乙方可向委托代扣的单位索取发票……第十条：违约责任。(一)甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。(二)乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。(三)甲方违反协议提高物业服务收费标准或乱收费的，乙方有权拒绝并有权要求甲方清退。(四)乙方应按本协议约定的收费时间(支付时间本协议有明确期限约定的按约定无明确期限约定的按甲方通知的时间为准)足额支付(含在银行账户内存入足额的款项，以供甲方划转)物业服务费、车辆停放费及其他本协议约定的费用，逾期则按天计以应付款数额的4‰向甲方支付违约金；甲方亦有权通过诉讼向乙方追偿其所拖欠的物业服务费、车辆停放费及其他的费用和相应的违约金，因此产生的一切诉讼费用(含律师费)亦由乙方承担。合同签订后，原告依约提供物业服务。原告认为，被告是韶关市浈江区*****************屋的业主，房屋建筑面积为98.87平方米，物业服务费为146.3元/月（98.87平方米×1.48元/平方米/月）。被告自2018年1月1日起至2020年6月30日止累计拖欠物业服务费共计4389.9元，2017年12月1日至2020年6月30日水费723元，2017年12月1日至2020年6月30日公摊费784.51元及相应违约金等。期间，原告曾多次向被告催收。其中2020年7月27日的《温馨提示》要求被告于2020年7月31日前交清费用。而被告提供的视频资料显示，2020年7月30日，被告委托其丈夫叶永洲前往物业中心缴费，原告工作人员拒绝收取涉案房屋物业服务费。之后因被告不愿缴纳物业服务费，原告提起本案诉讼。2020年7月31日，原告与广东众同信律师事务所签订委托代理合同，产生律师费3000元。诉讼中，被告对原告主张的物业费、水费、公摊费金额均没有异议，认为物业费、水电费、公摊费可以交，不承担律师费、违约金、诉讼费。至本案判决时，原告仍未就水电公摊费用及公共收益情况进行公示提供证据证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告莱斯物业公司与被告签订的《莱斯豪苑前期物业管理服务委托协议》依法成立并有效，对双方当事人均具有约束力。原告莱斯物业公司依约为莱斯豪苑小区提供物业服务。被告黄艳兰是涉案房屋业主，但未按时如数支付物业服务费、公摊费、水费。根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主”；第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……”规定，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告如认为原告不履行物业服务合同的约定,可通过正当途径主张权利,亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等,而非拒缴物业服务费。被告提出的房屋渗水问题可能涉及其他业主或房屋质量问题，属另一法律关系，被告可另行处理。本院认为被告抗辩意见不成立。被告对原告主张的物业费、水费、公摊费金额均没有异议，认为物业费、水电费、公摊费可以交，因此，被告应付清截止2020年6月30日的物业服务费4389.9元、水费723元、公摊费784.51元给原告。关于违约金的请求。被告已按照原告的要求，在2020年7月31日之前前往交纳欠交费用，但因原告原因未能成功交费，现原告主张要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于律师代理费3000元，有委托代理合同、发票为凭，本院予以确认。原告要求被告于2020年7月31日前缴费，但被告于2020年7月30日按原告要求前往缴费时，原告拒收，这是导致本案发生的根本原因，且聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径，故原告诉求律师费3000元，本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。若被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可依据法律途径另行主张。而物业公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，判决如下：一、被告黄艳兰应于本判决生效之日起五日内支付2017年7月至2020年6月的物业服务费4389.9元给原告韶关市莱斯物业服务有限公司；二、被告黄艳兰应于本判决生效之日起五日内支付2017年6月起至2020年6月的水费723元、公摊费784.51元给原告韶关市莱斯物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市莱斯物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计35元，由被告黄艳兰负担。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年九月二十七日书记员  陈 茹