苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0509民初6884号原告：苏州万康物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人：徐周午。委托诉讼代理人：江强，江苏立泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。被告：苏州威尔得威快捷酒店有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路199号。法定代表人：滕荷雪。委托诉讼代理人：李强，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告苏州万康物业管理有限公司（以下简称万康公司）与被告苏州威尔得威快捷酒店有限公司（以下简称威尔得威公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行审理，原告万康公司的委托诉讼代理人江强、被告威尔得威公司的委托诉讼代理人李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万康公司向本院提出的诉讼请求为：1.威尔得威公司支付物业费1350800.56元；2.诉讼费由威尔得威公司承担。事实和理由：2012年初，万康公司与吴江区松陵镇万亚广场业主委员会签订《物业服务合同》，约定由万康公司对万亚广场提供物业服务，服务期限2012年1月7日至2017年1月6日，物业费为2.46元/月/㎡，每月10日前交纳当月物业服务费。2016年12月27日，万康公司与万亚广场业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定服务期限2017年1月7日至2022年1月6日，物业费为2.46元/月/㎡，每月10日前交纳当月物业服务费。威尔得威公司作为万康公司所管理的万亚广场601、701、801、1621、2806、2807、2808、2809号业主，应支付2012年1月7日至2020年5月期间的物业费，但其仅于2012年8月支付了5万元物业费，余款经万康公司多次催讨，威尔得威公司拒不交纳。被告威尔得威公司辩称：1.在原万康公司股东滕荷雪将万康公司股权转让给现有股东徐周午时，双方口头约定威尔得威公司无需万康公司提供任何物业服务，万康公司不向威尔得威公司收费。故威尔得威公司经营至今，万康公司从未向威尔得威公司主张过物业费，如威尔得威公司需要交纳，万康公司在8年时间里从不主张，显然不符合常理。2.物业合同中对物业费的组成不合法。根据《物业服务合同》第八条规定，万康公司收取的物业费为2元，其他水电公摊费0.46元不应该向威尔得威公司收取。《江苏省物业服务收费管理办法》第二十八条规定“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用”，第二十九条规定“物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用己计入物业公共服务费成本的，不得重复收取”。现威尔得威公司均据实缴纳了产生的相关水电费，而万康公司不但没有提供水电公摊费用的帐本，且从不公布实际费用和分摊情况，不符合行政规章的规定。3.威尔得威公司物业区域的共用设施设备保养、日常清洁卫生、秩序维护、专项服务等均由威尔得威公司工作人员管理及维护，万康公司从不提供相关服务，根据物业服务合同附件二的服务标准，万康公司完全没有履行自己的服务义务。同时，除威尔得威公司外，整个万亚商务办公区域中，苏州万亚商业管理发展有限公司及酒店式公寓,万康公司与各业主均约定实际按2元/㎡收费，如果威尔得威公司按照2.46元/㎡来交费，那么威尔得威公司不但得到万康公司的服务项目少，反而还比其他物业管理区域交费高，显然不合理，万康公司应该主动降低至每平方2元以下。4.即使威尔得威公司应当交纳一定的物业费，那么2017年7月前的物业费也过了诉讼时效，即使2017年之前的时效未过，但威尔得威公司在2013年上半年向万康公司股东徐周午支付过5万费用，万康公司自认是交纳的物业费，那么如果2013年6月前的物业费还有欠缴，也已经超过了诉讼时效。5.万康公司主张威尔得威公司支付物业费的面积中包括有8楼物业用房及业主办公用房二间，威尔得威公司不应支付此部分面积的物业费。综上，威尔得威公司无需支付物业费给万康公司，物业费是业主共同财产，不是物业公司向业主提供物业服务的劳务对价，更不是物业公司的营业收入,且2017年7月前的物业费诉讼时效己过。即使需要支付，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十、二十九、三十六条等规定，万康公司在物业公共服务费项目中减少了应给威尔得威公司提供的项目，万康公司如要收取其他电费及公共照明、公共用水等费用，也应单独列账，由全体业主分摊，并且万康公司应当定期公布实际费用和分摊情况，不得向威尔得威公司收取手续费等额外费用。现万康公司提供的物业服务项目并未按物业管理服务质量履行，且还要多收威尔得威公司物业费，威尔得威公司有权拒绝交纳，并要求万康公司降低收费标准。经审理查明：威尔得威公司系坐落于苏州市吴江区房屋的所有权人，面积合计5650.40㎡（分别为1804.01㎡、1815.86㎡、1513.90㎡、66.82㎡、111.05㎡、111.05㎡、111.05㎡、116.66㎡）。2012年，万亚广场业主委员会与万康公司签订了《苏州市物业服务合同》。合同约定，万康公司为万亚广场提供物业服务，服务期限自2012年1月7日起至2017年1月6日止。合同第八条约定，万康公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商务楼2元/月·平方米、商业4元/月·平方米，商务楼公共水电公摊费用0.46元/月·平方米。合同第十条约定，物业费按月计算，在每月10日前交纳当月物业费。该合同乙方处有滕荷雪签名。该合同附件中载明物业构成包括了商务楼（9-28层）、商业用房6、7层、办公楼8层等。附件二载明了物业管理服务质量。2016年12月27日，万亚广场业主委员会与万康公司签订了《苏州市物业服务合同》。合同约定，万康公司为万亚广场提供物业服务，服务期限自2017年1月7日至2022年1月6日止。合同第八条约定，万康公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商务楼2.46元/月·平方米、商业8元/月·平方米。合同第十条约定，物业费按月计算，在每月10日前交纳当月物业费。该合同附件中载明物业构成包括了商务楼（9-28层）、商业用房6、7层、办公楼8层等。附件二载明了物业管理服务质量。2012年8月6日，威尔得威公司向万康公司支付物业费5万元。以上事实，有苏州市物业服务合同、不动产登记信息、银行交易回单以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：万亚广场业主委员会与万康公司签订的物业服务合同依法成立并有效，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。威尔得威公司作为万亚广场的业主，应当按照合同约定支付物业费用。威尔得威公司并未提供证据证实万康公司承诺免除其物业费用或同意降低其物业服务费标准的证据，也未提供证据证实万康公司违反物业服务合同约定的作为或不作为义务，故其关于免除物业服务费、减少物业服务费的相关抗辩意见，本院不予采信。万亚广场业主委员会与万康公司2012年签订的物业服务合同约定的服务期限为2012年1月7日至2017年1月6日止，该份合同所对应的物业费属于同一合同下的定期履行的债务，该份合同所确定的债务具有整体上的独立性，万康公司并未提供证据证实对于该份合同项下的最后一期物业费在三年内向威尔得威公司主张过权利，故该份合同对应的物业费已经超过法定诉讼时效，威尔得威公司提出不履行义务的抗辩，本院予以支持。威尔得威公司2012年8月支付的5万元，属于该期间的物业费。万亚广场业主委员会与万康公司2016年12月签订的物业服务合同约定的服务期限为2017年1月7日至2022年1月6日止，该合同约定物业费按月支付，属于同一合同下的定期履行债务，应当从最后一期物业费履行期限届满开始计算诉讼时效，故万康公司主张的该合同项下的物业服务费，并未超过法定诉讼时效。该合同约定的物业费为每月每平方米2.46元，故威尔得威公司应支付2017年1月7日至2020年5月6日期间的物业服务费555999.36元（5650.40㎡*2.46元/月·㎡*40个月）。2020年5月6日之后的物业费，万康物业公司应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏州威尔得威快捷酒店有限公司支付原告苏州万康物业管理有限公司2017年1月7日至2020年5月6日期间的物业费555999.36元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取8479元，由原告苏州万康物业管理有限公司负担3799元；由被告苏州威尔得威快捷酒店有限公司承担4680元，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60）。原告苏州万康物业管理有限公司预交的诉讼费用4680元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年九月十一日书记员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。