河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4264号上诉人（原审原告、反诉被告）：李鸿雁，女，1965年2月3日生，汉族，现住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：王巍岐，男，1964年11月23日生，汉族，住址同上。系李鸿雁丈夫。委托诉讼代理人：邵波，河南禹铭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吕新林，男，1967年12月30日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：刘慧晖，河南广学律师事务所律师。上诉人李鸿雁因与上诉人吕新林合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李鸿雁委托的诉讼代理人王巍岐、邵波，上诉人吕新林委托的诉讼代理人刘慧晖参加了诉讼。本案现已审理终结。李鸿雁上诉请求：1、依法维持原判决事实认定,改判损失计算算至实际给付之日,即改判被上诉人支付损失130333.18元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实清楚,证据确实充分,依法应予维持。上诉人在被上诉人处租赁房屋用于药品零售并支付租金,被上诉人提供的房屋存在严重漏雨现象,给上诉人合法经营造成巨大损失,原审法院判决支持上诉人的诉讼请求合理合法。二、原审法院判决被上诉人赔偿损失存在笔误,应予更正。按照原审法院酌定损失为8.5万元,按照每月5666.66元的损失计算,其损失计算截止为2019年11月22日。按照上诉人当庭诉讼请求应当计算至判决生效之日止,也就是说原审法院少算了8个多月,原审法院少算了45333.28元,上诉人的实际经济损失总计为130333.18元。对吕新林的上诉请求李鸿雁答辩意见同上诉意见。吕新林上诉请求:一、依法改判支持上诉人原审反诉请求、驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审;二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、赔偿经营损失与免除二楼租金冲突。只有在投入租赁费的成本后,才能产生经营利润,不能无任何成本而凭空产生利润。二、原审法院认定双方均有违约，那么双方应当互不负违约责任或者双方分别承担违约责任。法院认定双方均有违约,未支持被上诉人逾期支付租金的违约责任,但支持了减少租金并赔偿被上诉人经营损失的违约责任,严重违背了公平原则,导致了双方利益严重失衡。三、认定经营损失的数额缺乏证据支持,且非出租方可预见到的损失。被上诉人提交的证据不足以证明自己的经营利润,提交的其他上市公司的财报,更无法佐证被上诉人的经营利润,且即便赔偿经营损失也应当是签订合同时可预见的损失,而非凭空捏造的损失。四、漏雨并不是被上诉人不装修使用二楼的前因。被上诉人于2018年7月31日开始承租商铺并开始装修,装修的时候不存在漏雨情形但未装修二楼,到2019年7月才发生漏雨,所以二楼未进行装修与漏雨之间无直接因果关系,因一、二层系共用关系,需要同时租赁,但被上诉人并没有使用二楼从事药房经营的考虑,所以未装修二楼,被上诉人以二楼漏雨解除合同仅仅是托词而已,装修补偿更不应当支付。五、漏雨的维修责任在于被上诉人,不能认定上诉人违约。根据合同第七条第一款的约定,漏雨的维修责任属于被上诉人,并非上诉人的维修责任,况且在对二楼装修的时候进行防水处理也可以解决,但是由于没有装修,毛墙、毛面漏雨也是正常现象。在漏雨发生后,上诉人为了双方的持续合作,不仅积极为被上诉人维修直至不再漏雨,而且也赔偿了被上诉人因漏雨而打湿药品的损失,但并不意味着维修责任属于上诉人。六、被上诉人解除合同的根本原因分析。被上诉人承租该商铺时认为商铺所在小区是新小区没有药房,生意应该很好,所以果断承租,但到交纳第二年租金时却以经营惨淡为由要求减免租金,上诉人未同意,被上诉人又以二楼未使用为由要求减免二楼租金,上诉人也未同意,恰逢这个时间段内商铺出现了漏雨的情形,进而发展到被上诉人拒付租金要求退房的地步,故而形成本案纠纷。对李鸿雁的上诉请求吕新林答辩意见同上诉意见。李鸿雁向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2018年7月31日签订的房屋租赁合同，被告向原告返还押金10000元；2、依法判令被告向原告返还已收取二层房屋的租金32193.53元；3、依法判令被告赔偿原告经济损失111176.66元（计算至2019年11月22日，要求法院计算至判决生效之日）；4、依法判令被告赔偿原告装修费损失23746元；5、诉讼费由被告承担。吕新林提起反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《门面房屋租赁合同》有效，判令被反诉人继续履行合同；2、如果法院判决合同解除，请求判令被反诉人支付合同解除之前的租赁费并支付自合同解除之日起至实际腾退商铺之日止的占有使用费（占有使用费按每日2000元支付）；3、如果法院判决合同解除，请求判令被反诉人限期腾退租赁商铺，并判令逾期腾退商铺的违约责任（违约金按年租赁费5%/日计算，从法院判决腾退之日至实际腾退商铺之日止）；4、判令被反诉人支付欠付的租金91595元及违约金36638元（违约金是按照年租金的千分之十每日计算，要求的是计算至我们向法院提起诉讼的时间）；5、由被反诉人承担反诉费。一审法院认定事实：2018年7月31日，吕新林（甲方）与李鸿雁（乙方）签订了《门面房租赁合同》，合同约定吕新林将位于安阳市殷都区梅东路御景家园小区临街商业10号商铺整体出租给李鸿雁，合同租赁期限为三年，自2018年8月1日起于2021年8月31日止，乙方承诺该租赁门面仅作为经营药房使用。租金为年租金，第一年82100元，第二年91595元，第三年101089元。乙方需在上年8月1日前支付下年度租金。装修费用由乙方自付，租赁期满，其装修不得拆除、人为损坏，无偿归甲方所有。甲方应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方书面提出。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按年租金的千分之十（每日）支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交付，除应支付占用费外，甲方有权要求乙方按年租金的百分之五（每日）支付违约金，从押金扣除，如押金不足支付违约金时，由乙方再支付违约金。如系甲方单方面的原因终止合同的，将退回乙方押金及剩余租赁期相应的房租，若因此造成乙方相应损失，经甲乙双方协商，可给予乙方相应的补偿；如系乙方单方面原因提前终止合同，剩余租金、押金将不予退回，剩余租金、押金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权要求乙方赔偿剩余经济损失。合同签订后，原告交纳了第一年的租金82100元及押金10000元，对承租的商铺第一层进行了装修，并以本地址为住所地注册了《安阳市华药大药房有限责任公司》，开展经营，第二层因漏水未进行装修和经营。2019年7月11日，该出租房屋因漏雨给原告造成损失，被告赔偿原告1600元。2019年11月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：由于你出租的房屋漏水，严重影响正常使用，不能达到我方经营药品买卖目的，经我方多次找你要求修缮房屋，但你一年多来至今仍没有将房屋漏水问题解决，至今我方无法对二楼进行装修，开展药房经营业务，故决定解除《门面房租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案被告吕新林提供的商铺存在漏水问题，且长期未解决，造成原告二楼无法经营，使合同目的无法实现，原告有权解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，予以支持，被告应向原告返还押金10000元。原告应当在限定的履行期限内腾清房屋返还给被告。原告要求被告赔偿其经营损失111176.66元，原告提供的增值税纳税申报表、产品价格表等证据无法核算其具体损失金额，但因其二楼无法投入经营，确有损失，综合其一楼经营收入酌定损失8.5万元。原告要求被告返还二楼租金32193.53元，二楼虽未投入经营，但也是在原告的使用管理范围之内，故结合二楼的位置和面积等因素，酌情支持2万元。原告要求被告赔偿装修费损失23746元，原告在一楼已进行了经营，装修是为了自身经营的需要，但因二楼无法投入使用，造成装修未按合同租赁期限3年充分使用，仅使用不足两年，故对装修费用酌定支持5000元。被告要求原告支付租金91595元，原告租赁房屋使用一楼经营至2020年7月，二楼虽未作经营，但也是在原告的管理使用范围之内，故酌定原告给付被告7万元租金。被告要求原告支付逾期给付租金的违约金36638元，因原被告在履行合同过程中均有违约情况，故不予支持。对被告要求的解除合同后的占用费和逾期腾退的违约金，因事实尚未发生，故不予支持。综上，被告吕新林应向原告李鸿雁返还押金10000元，其他部分双方互相折抵后，被告应赔偿原告40000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除原告（反诉被告）李鸿雁与被告（反诉原告）吕新林于2018年7月31日签订的《门面房租赁合同》，李鸿雁应当于本判决生效后十日内腾清租赁房屋。二、限被告（反诉原告）吕新林于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）李鸿雁损失40000元，返还押金10000元；三、驳回李鸿雁和吕新林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3842元、反诉费1738元，由李鸿雁负担1000元，吕新林负担4580元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实基本相同。本院认为，上诉人李鸿雁租赁上诉人吕新林的门面房，目的就是为了正常经营盈利，而上诉人吕新林提供的门面房不能达到对方签订合同的目的，致李鸿雁在门面房二楼不能正常开展经营，使李鸿雁对经营药店的预期利益不能实现，上诉人吕新林应当赔偿损失，一审法院参照李鸿雁一楼经营收入酌定其损失并无不当。对于李鸿雁要求的返还二楼租金数额32193.53元，一审法院根据李鸿雁的使用管理情况，酌情支持2万元亦无不当。上诉人吕新林关于被上诉人李鸿雁解除合同的原因分析未提供证据予以证实，本院不予采信。上诉人李鸿雁所称的其实际经济损失总计应为130333.18元无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6514元，由李鸿雁负担934元，吕新林负担5580元。本判决为终审判决。审判长  宁小昆审判员  常 青审判员  江松涛二〇二〇年九月三十日书记员  徐 芮