湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初184号原告：匡建桥，男，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：戴志良、涂利安，湖北扶轮律师事务所律师（特别授权）。被告：易鹏，男，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：姚秀秀，湖北今天律师事务所律师（一般授权）。第三人：武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司，住所地武汉市硚口区古田四路12号古田帝园1-2商铺1层15室。法定代表人：熊晶，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡颢，系该公司员工（特别授权）。第三人：中国银行股份有限公司武汉花桥支行，住所地武汉市江岸区解放大道1320号（解放公园小区）。负责人：李从和。原告匡建桥与被告易鹏及第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司、中国银行股份有限公司武汉花桥支行房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告匡建桥的委托诉讼代理人涂利安，被告易鹏及其委托诉讼代理人姚秀秀，第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司的委托诉讼代理人胡颢均到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长审限三个月。调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告匡建桥向本院提出诉讼请求：1、判令被告易鹏于判决生效三日内到中国银行股份有限公司武汉花桥支行办理武汉市硚口建设大道XXX号房屋抵押贷款清偿手续，全部本息及相关费用由原告承担，清偿完毕后被告立即到房管部门注销抵押登记；2、判令被告协助原告将武汉市硚口建设大道XXX号房屋转移登记到原告名下，原告当日付清合同总价款1385000元扣除原告已承担清偿抵押贷款全部款项后的剩余款项，全部税费由原告承担；3、判令被告向第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费27700元；4、判令被告支付违约金138500元（以合同总金额1385000元为标准，按日0.5%的标准支付至过户手续完成之日止，暂计20日，即10%为138500元）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、公告费、保全费）。事实与理由：2019年4月9日，原被告与居间方武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：1、原告购买被告易鹏位于武汉市硚口建设大道XXX号房屋，房屋面积83.72平方米，不动产权证号为XXX号；2、房屋总价为1385000元，购房定金为100000元；3、经纪代理服务费27700元，因单方违约导致合同无法履行的，由违约方承担经纪代理服务费；4、原告于过户当日见收件单向被告支付首付款42万元（含定金）；5、被告逾期配合原告办理银行贷款、房屋过户手续或未能按约定将房屋交付给原告，则被告构成违约，每逾期一日，须支付每日0.5%的标准支付违约金。被告名下位于武汉市硚口建设大道XXX号房屋在中国银行股份有限公司武汉花桥支行办理了抵押，抵押担保债权数额50万元。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金100000元，后被告拒绝出售涉案房屋，不配合办理后续手续，根据合同约定，被告应继续履行合同，协助原告办理银行贷款手续及过户手续，并按房屋总价每日0.5%的标准支付违约金。故起诉来院。被告易鹏辩称：对原告诉讼请求1-3项的答辩意见如下：1、该合同因政府拆迁这一不可抗力已无法实际履行，我方依法享有解除权，无需承担合同解除的任何责任。2、房屋买卖合同已经实际解除，被答辩人无权要求继续履行。对诉讼请求4的答辩意见如下：1、程序上诉讼主体不适格，武汉佳美嘉房产代理咨询公司为无独三，经纪代理费应作为原告起诉主张或另案起诉。2、经纪代理费应当属于房屋中介公司提供全套服务的报酬，包括但不限于看房、签订合同、办理贷款、过户、协助买房人交付房屋等。因不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，实际服务价值也不可全部由答辩人承担，且答辩人尚有5000元在第三人手中。综上：请求驳回原告所有请求。第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司辩称：无意见。第三人中国银行花桥支行未参加诉讼未提交答辩意见。经审理查明：2019年4月9日，原告匡建桥（乙方）与被告易鹏（甲方）经第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司（丙方）居间介绍签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方将其所有的位于武汉市硚口建设大道XXX号出卖于原告匡建桥，建筑面积83.72平方米，房屋交易成交价为1385000元。合同第三条第二款约定：“(1)乙方于过户当日见收件单向甲方支付首付款计人民币420000元（含定金）。(2)余款计人民币965000元，乙方经银行贷款向甲方支付。甲方、乙方应在贷款银行签订贷款合同后,五个工作日内补齐贷款所需资料,经银行审核过后,再办理过户手续。(3)贷款费用乙方自理。贷款额度、年限、利率以银行审批为准,额度不足部分,乙方以现金补足或更换贷款银行。若乙方在更换贷款银行后,依旧不能满足贷款条件,则乙方须在得到银行通知后柒日以现金方式补齐。(4)甲方、乙方、丙方三方在此确认,因甲方、乙方对房屋、钱款自行交接产生的风险,丙方不承担任何责任。合同第四条约定：“房屋交易税费承担方式：乙方承担房屋交易全部过户税费的100%税费。”合同第六条约定：“一、甲方的权利与义务：1、本合同签订之日,甲方将房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证暂存于丙方。甲方应积极按照合同约定配合办理乙方贷款及过户、房屋交接等相关手续,在丙方的协助下,甲方应尽配合及积极协助的义务，如在接到丙方书面通知五日内,甲方不积极配合乙方办理银行贷款及过户、房屋交接等义务的,视为违约,须承担违约责任。如因甲方自身原因影响丙方后期办理的丙方不承担责任。2、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效、共有人同意出售。如甲方房屋有查封、赠予、共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方,并由甲方自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷、共有纠纷或租赁纠纷时,由甲方承担全部责任。3、甲方应在收到乙方全部房款三日内,腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋交付乙方前,甲方应结清水、电、燃气、物业费等相关费用。房屋水电、燃气等甲方过户给乙方。甲方应保持房屋现状和结构及水表电表、燃气表及配套设施的完整性，(室内物品清单附后)。二、乙方的权利与义务：1、乙方应积极按照合同约定支付购房款及办理银行贷款手续，在丙方的协助下，乙方应尽配合及积极协助的义务,如在接到丙方书面通知五日内，乙方仍不积极配合办理银行贷款等义务的，导致本协议无法继续履行的，乙方视为违约，须承担房款总价10%的违约金。2、乙方以贷款方式购房的，贷款金额以银行审批为主，差额部分在办理房产过户手续当天，须以现金方式支付给甲方，如乙方无法支付足额的现金，导致本协议无法继续履行的，乙方视为违约，须承担房款总价10%的违约金。”合同第七条约定：“一、甲方的违约责任：1、甲方逾期配合办理乙方银行贷款手续、房屋过户手续或未能按约定将房屋交付给乙方，则甲方构成违约，如乙方不要求解除合同的，甲方应按本合同金额为标准，每逾期一日须支付每日0.5%的标准支付违约金,如超过30日，乙方要求解除合同的，甲方须按照房产交易金额10%支付违约金于乙方,并承担违约责任，包括但不限于为维护权利支付的律师费、诉讼费、保全费等。2、甲方在签订合同时，未如实告知房产的真实情况或隐瞒重要事项，如房屋涉及纠纷被司法机关查封、房屋已与案外人另签订买卖合同等导致合同无法继续履行的，甲方须承担违约责任，支付房款金额20%的违约金，并赔偿律师费、诉讼费、保全费等。3、甲方未能按照约定支付经纪代理服务费的，则甲方构成违约，每逾期一日甲方须以应付款为基数，按照每日0.7%的标准向丙方支付违约金，包括但不限于为维护权利支付的律师费、诉讼费、保全费等。”合同附件约定：“一、定金条款：1、乙方于2019年4月9日向甲方支付购房定金人民币50000元（冲抵购房款）。其中人民币5000元暂存丙方。2、合同签订后，因乙方原因导致本合同无法履行，定金不退，定金属于甲方所有；因甲方原因导致本合同无法履行，甲方向乙方双倍返还定金……五、附加条款：1甲乙约定，甲方房屋有抵押，由乙方协助还款（还款金额人民币50万元以内）甲方2019年8月预约银行还款，由乙方负责还款。2、甲、乙约定如发生政府征收或其他原因导致无法在约定的时间过户的，卖方构成根本违约，应当返还定金并赔偿买方总房款的20%作为违约金以及中介费用损失。3、甲方不限定乙方贷款人及乙方指定的第三人。4、甲乙约定，2019年4月20日之前，乙方支付甲方人民币50000元，定金共计人民币100000元整。5、甲乙双方约定房产证满两年后，甲乙双方配合过户。（2019年12月15日之内）”合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告匡建桥分别于2019年4月9日、2019年4月20日向被告易鹏各支付人民币50000元，被告易鹏合计共收到购房定金人民币100000元并出具收条予以确认。2019年6月，被告易鹏得知案涉房屋可能将纳入拆迁范围后，通过微信告知第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司员工郑熬“先看哈是什么情况”，同年8月被告易鹏未按约预约银行还款并于9月2日告知第三人中介武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司员工郑熬，要求原告匡建桥走司法程序，以其行动拒绝履行双方签订的买卖合同。另查明，本案案涉房屋位于硚口宗关枢纽西片A地块，2019年6月，武汉市硚口城区改造更新局向区行政审批局、区公安分局、区城管委、区规划分局、区房管局、区工商分局等相关单位发布《关于暂停办理宗关枢纽西片A项目相关手续的函》，就该片区内暂停办理（一）新建、扩建、改建房屋；（二）房屋和土地使用权分割、赠与、出租、改变用途；（三）以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记；（四）户口的迁入、分户；（五）其他影响房屋征收的登记、变更等手续。暂停办理期限2019年6月16日-2020年6月15日。2020年5月9日，武汉市硚口区人民政府发布《公告》，公告载明：硚口区人民政府已于2020年5月8日作出硚征（2020）1号房屋征收决定书，决定对硚口宗关枢纽西片A地块旧城区改建项目用地范围内国有土地上的房屋实施征收，同时收回国有土地使用权。2020年6月10日武汉市硚口城区改造更新局再次向区行政审批局、区公安分局、区城管委、区规划分局、区房管局、区工商分局等相关单位发布《关于宗关枢纽西片A、B地块征收项目停止办理事项的函》，该函载明：“宗关枢纽西片A地块及B地块征收项目位于宗关街辖区，硚口区人民政府已于2020年5月8日作出A地块及B地块的征收决定，并于2020年5月9日在征收范围内公告。该征收决定已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该项目范围内的房屋物权已发生转移。为此，特就该项目范围内停止办理事项函告如下：……二、停止办理事项（一）新建、扩建、改建房屋；（二）房屋和土地使用权转让、分割、赠与、出租、改变用途；（三）以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记；（四）户口的迁入、分户；（五）其他影响房屋征收的登记、变更等手续。”被告易鹏因贷款将案涉房屋设定抵押，抵押权人为第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行，抵押期限自2017年9月15日至2037年9月15日止。本院认为，1、关于合同是否已经解除的问题。2019年9月2日，被告易鹏通过第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司表达不愿意继续履行合同的意思，被告易鹏认为原告在合理期限内未提出异议，合同已经解除。根据最高人民法院研究室对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。也就是说，只有在被告易鹏行使合同单方解除权的条件成就时，其作出的解除意思表示送达到原告处三个月，原告未提异议，才发生解除的法律效力，但2019年9月2日对于房屋是否决定征收政府相关部门并未作出征收决定，房屋和土地使用权转让并未被限制，不存在合同无法履行的情形发生，解除合同的条件亦未成熟，故其对第三人中介的答复并未发生解除合同的法律后果。2、被告易鹏是否应当继续履行买卖合同？原告匡建桥与被告易鹏签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。依据合同约定被告易鹏应当于2019年8月配合原告完成银行解押并于2019年12月办理过户手续，其拒绝履行买卖合同已构成违约。但现案涉房屋已纳入征收范围，并由政府公告收回国有土地使用权，征收主管部门也向房管、规划、审批等部门发函停止办理房屋和土地使用权的转让等手续，该合同客观上已无法继续履行，结合原告匡建桥仅支付10万元定金及房屋并未交付的合同履行程度，该合同以解除为宜。经本院释明后，原告坚持要求被告配合办理注销抵押登记，继续履行合同将房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金系基于合同继续履行为前提的延迟履行违约金，现本院未支持其继续履行合同的请求，故对该请求本院不予支持，原告匡建桥可向被告易鹏另行主张违约责任。关于原告主张被告易鹏应当向第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费27700元的请求，被告与第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司系居间服务合同关系，应当由第三人向被告主张，在本案买卖合同纠纷中不宜予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告匡建桥的全部诉讼请求。案件受理费减半收取9380元，保全费5000元，由原告匡建桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年九月八日书记员  罗丹