河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初593号 原告：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地唐山市路北区盛翔里金域华府A-17商业。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：陆淑敏，女，汉族，1962年5月18日出生，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：张万江，男，汉族，1960年4月1日出生，住唐山市路南区，系陆淑敏丈夫。 被告：张万江，男，汉族，1960年4月1日出生，住唐山市路南区。 原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业）与被告陆淑敏、张万江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人孟璐璐、陈晓侠，被告陆淑敏的委托诉讼代理人即本案被告张万江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付物业费53964.36元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）；2、判决二被告向原告支付违约金10792.872元。本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原告总公司北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅是5.98每月每平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用者应于每年首月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。2010年11月2日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了合同号为20101102030的《商品房买卖合同》，合同约定二被告向唐山万科房地产开发有限公司购买唐山南湖项目一期101号楼103号房。后二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限）。则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2011年12月23日，唐山万科房地产开发有限公司向二被告送达交付使用通知书，交付使用通知书显示：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日（2012-1-1）起由买受人承担。原告自2012年1月1日起至今为二被告提供物业服务，但二被告只向原告支付了2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，二被告拖欠原告2017年1月1日起至今的物业管理服务费，期间经原告多次催要，二被告均拒不支付。根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。二被告已构成违约，已给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令二被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案全部诉讼费用。 陆淑敏、张万江辩称，我之前一直没有拖欠过物业费，后来之所以没交是因为2017年8月3日我们小区很多家都因为下雨被淹，当时物业没有尽到及时告知义务，如果物业告知我了，我不会有财产损失，比如有国家二级文物的恐龙蛋化石等。该事故发生后，我与其他住户均多次找原告处理，原告一直不处理该问题。被告因此事故产生巨大损失，且地下室很多设备无法正常使用。2.2017年6月，我家地下室差一点发生火灾，万科房子应当由烟雾报警系统，当时没有发挥作用，万科工作人员解释是系统坏了，但并没有提前通知我。3.原告多处服务不到位，1-5邻居家装修，搭的铁架子搭了好几天，物业没有尽到管理责任。4.物业费太贵，原告应当出具物价部门的审批原件。5.买房时地产承诺小区内有会所，但没有建，也承诺有2000平米的活动场地，承诺没实现，物业费应当降低，但没有。6.2017年收费比较混乱，有一家经生效判决确定交纳80%的物业费，还有缴费给油票的情况。综上，物业在服务时存在问题，物业费应当减少。不存在滞纳金的问题。我是出事故之后才没交物业费，是因为物业没给我解决问题，所以不应收滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2010年11月2日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，二被告购买唐山南湖项目一期（后定名为万科红郡小区）第E11-01号楼3单元3号房，合同约定建筑面积250.94平方米。后经实测，该房实际面积为250.67元。同日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2011年12月二被告收房。二被告欠缴2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费。 上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、《住宅工程质量户验收表》、《建设工程竣工验收备案表》、《交付使用通知书》、面积差补充协议、《物业费收款收据》、《物业季度服务报告》、快递单、律师函等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。被告自2017年1月开始拖欠物业费，已构成违约，故对原告要求二被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持。二被告尚欠2017年1月1日到2019年12月31日，共计36个月的物业费用53964.24元（5.98元×250.67平方米×36个月）。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金1500元。关于二被告辩称房屋质量存在严重缺陷导致财产损失、交付的房屋与宣传不一致的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。关于二被告辩称小区物业服务存在问题，其证据不足以证实该意见，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下 被告陆淑敏、张万江于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费53964.24元、违约金1500元，共计55464.23元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1419元，减半收取计709.5元（原告已预交），由被告陆淑敏、张万江负担，随上述款项一并给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 杰 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  郑晴月 书 记 员  徐 达