包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初2203号原告：马煜，男，2001年12月22日出生，现住包头市。委托代理人：田会坤、张韡霆，系内蒙古万生律师事务所律师。被告：包头市润石嘉艺贸易有限责任公司（以下简称：润石嘉艺公司）统一社会信用代码:9115029MAOMYR487X。法定代表人：仰进杰，系该公司总经理。住所地：内蒙古自治区包头市稀土开发区南壕村1区6栋1号01室。委托代理人：师伟，男，1978年10月20日出生，身份证号码：×××，汉族，住包头市东河区胜利路12号楼14号，系该公司员工。被告：内蒙古锐创置业经纪有限公司（以下简称：锐创公司）统一社会信用代码：91150391341343298D。法定代表人：逯笑宇，系该公司总经理。住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区稀土路7号（包头市西捷物流公司内）。委托代理人：贾继珍，系内蒙古罡和律师事务所律师。原告马煜诉被告润石嘉艺公司、锐创公司确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告润石嘉艺公司的委托代理人及被告锐创公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告润石嘉艺公司向社会公开招租，出租东河区东站西街集贸市场内的商铺，商铺当时尚未建成。2017年7月3日，原告向被告润石嘉艺公司交付租赁东站西街集贸市场柜台（D105、D112）的定金64000元，原告按照被告润石嘉艺公司的指示，向被告锐创公司刷卡支付，锐创公司向原告出具了收据。2017年7月15日，原告与被告润石嘉艺公司签订了八份《东站西街集贸市场租赁协议》（编号D105至编号D112），上述租赁协议由被告提供。上述八份租赁协议约定甲方即被告润石嘉艺公司，将包头市东河区东站西街集贸市场商铺编号D105至编号D112租赁给原告，租赁期限为30年，商铺D105、D106每个商铺需一次性支付商铺租金54000元，商铺D107、D108、D110、D111每个商铺需一次性支付商铺租金47421元，商铺D109、D112每个商铺一次性支付商铺租金40842元。协议约定润石嘉艺公司于2017年12月31日向原告交付商铺，即租赁期自2018年1月1日起算。双方同时签订八份《东站西街集贸市场委托经营管理协议》（编号D105至编号D112），约定被告润石嘉艺公司对八商铺包租返租3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，上述八节商铺第一年共需返还30350元用以抵顶原告向被告支付的租金。原告根据八份租赁协议及委托经营管理协议的约定，原告需向被告润石嘉艺公司支付合同租金379368元，扣除折抵返租30350元，原告应当向被告支付租金349018元。2017年7月14日原告刷卡向被告润石嘉艺公司支付了租金349018元，被告润石嘉艺公司向原告开具了租金收据，未开具发票。被告润石嘉艺公司没有将其已经收到的定金64000元抵付租金。根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告双方签订的《东站西街集贸市场租赁协议》约定的租赁期限为30年，故超出20年的部分应属无效，因此被告应当返还无效租赁期限10年的租金126456元。因原告交付租金时，被告未将定金抵为租金，故被告应返还定金64000元。依据双方租赁协议的约定，双方应向东河区人民法院提起诉讼，故原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求：1．依法确认被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司和原告签订的《东站西街集贸市场租赁协议》超过20年的期限部分无效；2、判令被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司返还原告租赁费126456元；3、依法判令被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司、内蒙古锐创置业经纪有限公司返还原告定金64000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告润石嘉艺公司辩称，对原告起诉的事实认可。关于租赁期限的问题有三个解决方法，租赁30年改为承包，租赁不合法；将退10年，改为超市自留柜台使用10年；协商退钱，但是因公司没有那么多钱，先付10%，剩余的一年内付清。对于原告第三项诉请中的定金我们不认可，我们也没有授权被告锐创公司收取，谁收取的应该由谁返还。被告锐创公司辩称，一、如果“定金”（电商费）如因合同被确认无效需要退还，退还的主体应当是润石嘉艺公司。答辩人是受博某（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称：“博睿包头公司”）的委托收取的“定金”（电商费），而收取“定金”（电商费）则是依据其与被告之间是委托与被委托的关系，博睿包头公司委托答辩人收取“定金”（电商费），其后果应当由被告润石嘉艺公司承担。涉案租赁协议的签订主体是被答辩人与被告，其二者之间建立租赁法律关系。依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，案涉租赁协议部分被确认无效需要返还财产，也应当由合同的相对方被告润石嘉艺公司返还，至于答辩人与被告之间的关系，可以通过双方之间的约定另行解决。答辩人收取的定金是代被告润石嘉艺公司收取的虽名为定金，但是实为电商费。这是被告润石嘉艺公司从房款或者租金中让渡出来的一部分费用，用于支付博睿包头公司推广营销等的费用。该等费用已经实际支出，不应当返还。即便需要退还，也不应当由答辩人退还，而是应当由被告润石嘉艺公司进行退还。博睿包头公司与被告润石嘉艺公司签订的《包头东站西街集贸市场委托服务代理合同》（以下简称：“服务代理合同”）第七条第三款约定，合作期内，甲方同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理且允许乙方每套8000元的标准收取电商费。第四条约定博某每月留取电商费作为固定成本及渠道方面支出。（包括税金，渠道人员工资，渠道人员激励，办公室成本，渠道拓展费用）。依据上述约定，被告润石嘉艺公司要求博睿包头公司在销售商铺的时候向客户直接收取电商费作为商铺销售的成本支出。合同履行过程中，博睿包头公司委托答辩人收取电商费，冰箱被答辩人出具定金收据。事实上电商费本应当由被告润石嘉艺公司收取，但是由于其收取后还需要再向博睿包头公司支付固定成本及渠道支出，加之当时答辩人是第一手接待客户的人，收取费用相对更方便，所以便直接在服务代理合同中约定由博瑞包头公司直接向客户收取。换句话说，答辩人收取了电商费就相当于被告润石嘉艺公司收取了电商费之后将该笔费用付给了答辩人作为固定成本及渠道支出。该笔费用也已经被实际支出，因此，被答辩人无权要求退还该部分费用。基于上述，如果答辩人将该部分费用退还给被答辩人，那么答辩人的合法权益也势必会受到严重侵害。二、被答辩人接受博睿包头公司及答辩人服务，为了获得价格上的优惠，自愿缴纳“定金”（电商费），且最终也按照优惠价格与被告润石嘉艺公司签订了租赁协议，因此其无权要求答辩人退还“定金”（电商费）。被答辩人向答辩人支付了定金，答辩人向其出具了收据，其亦在收据上签字确认。足可见其对于答辩人收取该部分定金是明知的，但是其并未提出任何异议。另，依据博睿包头公司与润石嘉艺公司签订的服务代理合同第七条之约定，缴纳电商费的客户购买商铺是可以享受优惠政策的。依据《签约确认单》上记载承租的八套商铺每套优惠18000元。答辩人出具《签约确认单》后，被答辩人持该《签约确认单》，按照该确认单上的签约总价于被告润石嘉艺公司签订了《东站西街集贸市场租赁协议》，依据该租赁协议，协议约定的租金金额与《签约确认单》中的签约总价相同。可见，被答辩人因向答辩人缴纳了8000元“定金”（电商费）而享受了租金价格上的优惠，共优惠144000元。因此，被答辩人在接受答辩人服务的过程中为了获得租金价格上的优惠，答辩人自愿缴纳该费用，系其真实意思表示，且最终也实际享受了租金价格上的优惠，因此其要求返还“定金”（电商费）缺乏事实和法律依据。综上所述，恳请驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明,被告润石嘉艺公司系车站西街集贸市场的承建方，涉案项目集贸市场建设完成后，2017年4月20日被告润石嘉艺公司（委托方，甲方）与案外人博某（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称：博睿公司，受托方，乙方）签订了《东站西街集贸市场委托服务代理合同》，该合同中约定：“委托内容：甲方委托乙方对本项目提供商业产品服务代理及电子商务服务，并作为本项目的独家代理公司、独家渠道电商公司。第四条第2款：乙方服务代理费（佣金）基础点位：每月合同服务代理额的2.0%为基础，电商收费标准：乙方收取租赁客户每套房源8000元电商费。第七条第3款，合作期内，甲方同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理，且允许乙方每套8000元的标准收取电商费。第七条第8款，电商费由乙方自行收取，与甲方无任何关系···第十条第一款第四项，甲方将委派专职收银专员至少1名···乙方不得以任何方式收取房款。”庭审中，锐创公司向法庭提供了一份博睿公司于2020年8月18日出具的《情况说明》，内容中有“内蒙古锐创置业经纪有限公司与说明人（即博睿公司）是合作关系。说明人委托锐创公司代为收取上述电商费（即每套8000元的标准收取电商费）”。庭审中，锐创公司认可收取了每套商铺8000元的费用，但辩称是“答辩人收取的定金是代被告润石嘉艺公司收取的虽名为定金，但是实为电商费。这是被告润石嘉艺公司从房款或者租金中让渡出来的一部分费用，用于支付博睿包头公司推广营销等的费用。该等费用已经实际支出，不应当返还。即便需要退换，也不应当由答辩人退换，而是应当由被告润石嘉艺公司进行退还”。被告润石嘉艺公司对授权被告锐创公司代其收取定金的事实不予认可，认为谁收取的应该由谁返还。2017年7月3日原告马煜将八个商铺D105-D112的定金人民币64000元打入被告锐创公司银行账户，被告锐创公司给原告出具收据一份。2017年7月15日，原告与被告润石嘉艺公司签订八份合同编号为D105至D112的《东站西街集贸市场租赁协议》（以下简称租赁协议），其中约定：“第一条第1项，甲方同意将东河区东站西街集贸市场号商铺D105至D112租赁给乙方；第2项，该商铺的用途为商业经营，使用期限为30年；第二条第1项，乙方于签订本协议之日一次性支付租金分别为大写伍万肆仟元整（即人民币54000元）、伍万肆仟元整（即人民币54000元）、肆万柒仟肆佰贰拾壹整（即人民币47421元）、肆万柒仟肆佰贰拾壹整（即人民币47421元）、肆万零捌佰肆拾贰元整（即人民币40842元）、肆万柒仟肆佰贰拾壹整（即人民币47421元）、肆万柒仟肆佰贰拾壹整（即人民币47421元）、肆万零捌佰肆拾贰元整（即人民币40842元），给甲方。”《租赁协议》签订同日，原告与被告润石嘉艺公司同时签订了八份《东站西街集贸市场委托经营管理协议》（以下简称管理协议），将涉案八商铺委托被告润石嘉艺公司管理；八份协议第三条第1项分别约定涉案商铺包租返租3年，按每个商铺总房款的8%进行返租，八商铺三年返租金分别是4320元、4320元、3794元、3794元、3267元、3794元、3794元、3267元，三年八商铺共返租金30350元。返租抵顶部分租金后，原告将《租赁协议》约定中剩余八商铺租金共计349018元支付于被告润石嘉艺公司，被告润石嘉艺公司给原告出具了收据一份。另查明，虽《东站西街集贸市场商铺确认书》中用到购房款、认购总价、支付房款等名词，《管理协议》中有关于商铺所有权归原告的约定，但庭审中双方当事人均认可本案基础法律关系是租赁委托经营合同。以上查明的案件事实，有原告和二被告各方当事人陈述和相关的证据材料(详见庭审笔录）在案佐证。本院认为：本案基础法律关系原告马煜与被告润石嘉艺公司均认可是租赁委托经营合同关系。原告马煜与被告润石嘉艺公司签订的八份《东站西街集贸市场租赁协议》系双方真实意思表示，其中涉案八份《租赁协议》中第一条第2项约定“租赁期限为30年”因违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，此约定超出的10年租赁期无效，故认定该协议部分无效。对超出部分的十年的租赁费126456元应予以退还。关于原告的第三项诉请，原告主张由二被告退还定金。根据法律规定，定金是由合同签约双方为实现合同的履行而设立的一种保证方式。本案原告马煜、被告润石嘉艺公司及实际收取人锐创公司未就定金（服务代理费或佣金）的收取签订过一致合意意见，特别是润石嘉艺公司就委托收取服务代理费（佣金）等事宜与案外人博睿公司另有合约，锐创公司、案外人博睿公司及润石公司就如何进行服务费的收取，三方没有协商一致协议，锐创公司提供的博睿公司的“情况说明”是否通知到达润石嘉艺公司等一系列法律事实无法在本案中一并作出认定和裁判。本案原告的诉请案由为确认租赁合同部分无效之诉，同时主张返还定金的给付之诉，在选择诉的合并即定金（估且这样认为）的给付之诉中，请求由第二被告锐创公司与第一被告润石嘉艺公司共同承担给付义务缺乏法律依据，且证据不足，原告可另行诉讼主张权利。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告马煜与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于2017年7月15日签订的八份《东站西街集贸市场租赁协议》（D115至D112）租赁期限为20年，超出的10年租赁期无效；被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于本判决生效之日起三个月内一次性返还原告马煜D115至D112八商铺10年租赁费用126456元；驳回原告马煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054.56元（原告已预交），由原告承担698元，剩余的由被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院，并交纳上诉费4109.12元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 李建强 二〇二〇年九月十六日书记员 郭 艳附：本判决主要引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。