河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0702民初747号 原告（反诉被告）：李浩楠，男，1993年4月1日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：李晓军、朱建华，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京一承餐饮管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区垡头村成馨园甲401号楼1层内。 法定代表人：吕小刚，经理。 委托诉讼代理人：叶青，河北京张律师事务所律师。 原告（反诉被告）李浩楠与被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司（以下简称一承公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李浩楠及其委托诉讼代理人李晓军、朱华、被告（反诉原告）一承公司的委托诉讼代理人叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李浩楠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年8月11日签订的《钦點食街租赁合同》；2、确认被告违约，判令被告返还原告进场费15000元、押金21000元、基础装修费20000元、食材损失4000元、营业收入损失86283.89元、装修损失10000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月11日原、被告签订《钦點食街租赁合同》，租赁期间2019年8月11日至2020年8月10日。2020年4月11日下午被告将其出租给原告的张家口市桥东区胜利北路东侧容辰庄园地下一层（永辉超市外）7号商铺停止供电，造成原告无法营业，食材损坏。被告违反合同约定，给原告造成财产损失，因此原告提起诉讼。 被告（反诉原告）一承公司辩称：原告诉状中陈述的不是事实，被告不是无故给原告停止供电，是因为原告没有按时缴纳水电费、垃圾清理费，被告多次催要未果，并且原告也明确表示不会缴纳各种费用，这种情况下，被告才给原告停止了供电。依据双方签订的租赁合同，如果原告不缴纳水电等各项费用，被告有权停止供水供电。原告违反合同约定，被告没有任何违约行为。 被告（反诉原告）一承公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2019年8月11日签订的《钦點食街租赁合同》；2、判令反诉被告腾空商铺，并支付腾空商铺之前的租金21000元（租金计算到2020年8月13日）；3、判令反诉被告支付拖欠的保洁费1144元、水费65.25元、电费436.68元；4、判令反诉被告支付违约金21000元；5、判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉原、被告于2019年8月11日签订《钦點食街租赁合同》，合同期限为2019年8月11日至2020年8月10日，每月租金7000元。租赁期间反诉被告无故拖欠保洁费、电费，反诉原告多次催要，反诉被告拒不给付，依据合同违约责任第7项约定，我方有权单方解除合同，不退还保证金，且反诉被告还应支付相当于3个月租金的违约金即21000元。为维护我方合法权益，诉至法院。 原告（反诉被告）李浩楠辩称：原、被告签订的合同是被告提供的制式合同，该合同第7条第7款，明显加重我方责任，排除我方主要权利，应当认定无效。对于被告主张的反诉请求，根据合同及本案的事实均不能成立，应当予以驳回。 本院经审理查明的事实如下：2019年8月11日李浩楠与一承公司签订《钦點食街租赁合同》，约定李浩楠租赁一承公司13平的商铺一处，经营范围为“岭南第一锅”牛杂，租赁期限自2019年8月11日至2020年8月10日，租金7000元/月，租金按季度预付，季度租金为21000元。李浩楠可对所租赁的商铺设计装修。一承公司须按本合同约定，为李浩楠提供经营场地及相关经营基本条件。李浩楠在租赁商铺内装饰用电及灯箱用电的费用自行负担，并按约定按时支付，且李浩楠应分担一承公司店铺配电安装、损耗、检测、维修、更新费用。李浩楠未按约定向一承公司支付或补缴租金、物业管理费、宣传推广费、履约保证金、水、电等共用事或其他应付款项，每逾期1日，按当期欠付金额的5%向一承公司缴纳违约金；逾期或累计逾期10日及以上的，一承公司有权停止水、电等供应，由此发生的一切责任和损失由李浩楠自行承担，一承公司有权单方解除合同，不退还保证金，李浩楠还应支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后，李浩楠缴纳押金21000元（收据上注明“合同到期退”字样）、季度租金21000元、基础装修费20000元、进场费15000元（收据上注明“不退”字样）后开始经营，并于2019年9月4日取得其本人为经营者，以上述租赁地址为登记注册地的桥东区岭楠小吃店《个体工商户营业执照》。在履行上述合同过程中，李浩楠按照合同约定交纳租金及各项费用，其租金已付至2020年5月13日。2020年4月初，一承公司向李浩楠催要2020年1月-4月期间公共电费、水费、保洁费等费用，因李浩楠未缴纳，一承公司于2020年4月11日将李浩楠租赁的商铺停止供电，之后未再恢复供电。李浩楠因停电无法正常经营，双方产生纠纷。 另查，案涉商铺于2020年8月30日由一承公司另行出租。李浩楠称其留存案涉商铺的物品已转卖他人。 再查，李浩楠于合同届满前的2020年6月2日向本院递交民事起诉状，要求与一承公司解除合同，本院于2020年6月16日组织双方进行诉前调解，李浩楠要求解除合同，一承公司同意解除，但双方未就其他事项达成一致意见。 上述事实有李浩楠、一承公司提交的《钦點食街租赁合同》、李浩楠提交的租金收据、押金收据、基础装修费收据、进场费收据、转账截图、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，李浩楠就案涉商铺与一承公司签订的《钦點食街租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律或行政法律的强制性规定，合法有效，双方作为《钦點食街租赁合同》的承租方和出租方应自觉履行各自的权利义务，恪守租赁合同的约定。履行合同过程中，因双方产生纠纷，李浩楠要求解除双方签订的租赁合同，一承公司同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方签订的《钦點食街租赁合同》于2020年6月16日解除。对于李浩楠要求一承公司退还进场费15000元的诉请，2019年8月11日李浩楠缴纳该费用，一承公司在出具收据时注明“不退”字样，虽双方对该项费用无书面约定，但根据实际情况，一承公司要求李浩楠缴纳该项费用时应与李浩楠达成了口头约定，并在收据上注明“不退”字样。李浩楠在缴费时及缴费后的合理期限内均未对该笔费用提出异议，应视为李浩楠认可一承公司对该项费用不退的约定，故本院对李浩楠该项诉请不予支持。对李浩楠要求一承公司退还押金21000元的诉请，因该项押金在收据上注明“合同到期退”，现李浩楠与一承公司签订的《钦點食街租赁合同》已解除，应视为退款条件达到，一承公司应退还该笔21000元。一承公司抗辩认为依据双方签订的合同第七条违约责任第7款约定不应退还该项费用，本院认为，该项约定是“不退还保证金”，押金并非保证金，且押金即使为保证金，因李浩楠经营时间较短，欠缴费用的数额较低，其欠缴的费用对一承公司的经营亦未造成较大损失，在此情形下，若适用合同第七条违约责任第7款约定对李浩楠有失公平，故本院对一承公司该项抗辩不予采信。李浩楠要求一承公司退还基础装修费20000元，因双方签订的合同对基础装修费未作约定，且一承公司作为出租方应为李浩楠提供经营场地及基本的经营条件，故其不应再向李浩楠收取装修费用，应将基础装修费20000元予以退还。对李浩楠主张的食材损失4000元，李浩楠在知悉一承公司对其所租商铺断电使其无法正常经营后有责任采取措施避免损失的扩大，但李浩楠没有采取积极措施，其对食材的损失有放任扩大的过错，故对李浩楠该项诉请不予支持。对李浩楠主张的营业损失86283.89元，本院认为，李浩楠在2020年4月初即接到一承公司催缴费用的通知，但其未积极联系一承公司解决缴费问题，也未采取其他措施应对，致一承公司对案涉商铺断电，李浩楠自身对营业损失的造成存在过错，且营业收入受客流量影响，每一阶段均有可能不同，李浩楠以2019年12月2日至2020年1月23日、2020年3月31日至2020年4月11日的营业收入为依据主张该项损失，无科学依据，不予支持。对李浩楠要求一承公司给付的自行装修损失10000元，因该项费用系李浩楠自行装修的花费，装修项目、内容由李浩楠确定，一承公司对李浩楠装修部分仅有监督管理责任，且李浩楠认为其花费30000元装修，已实际使用2/3时间，剩余未经营期间的费用为10000元的计算方式也不具有合理性，故对李浩楠该项主张不予支持。 李浩楠在向本院递交民事起诉状要求与一承公司解除合同后，仍占用商铺未与一承公司办理案涉商铺交接手续，放任其物品存放于案涉商铺，导致案涉商铺的租金损失进一步扩大，其应支付2020年5月14日至2020年8月29日期间占用商铺的费用。李浩楠虽未腾退案涉商铺，但其亦未实际经营，一承公司要求李浩楠按照合同标准支付占用商铺费有失公平。考虑案涉商铺的实际经营状况及本案在诉讼期间，本院酌定李浩楠按照合同约定标准每月7000元的60%向一承公司支付2020年5月14日至2020年8月29日的占用费用。对一承公司要求李浩楠缴纳的保洁费1144元、水费65.25元、电费436.68元，系李浩楠经营期间欠缴的费用，应予补缴。对一承公司要求李浩楠支付违约金21000元的诉请，李浩楠租金已付至2020年5月13日，之后未再支付，一承公司于2020年8月30日将案涉商铺另行出租，在此期间一承公司参照案涉合同对此间商铺的租金损失为24500元（7000元/月×3.5个月=24500元），一承公司就该损失主张的违约金过高，应予调整，李浩楠应按照24500元的30%支付上述期间的违约金，即7350元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李浩楠与被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司签订的《钦點食街租赁合同》于2020年6月16日解除。 二、被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）李浩楠押金21000元、基础装修费20000元，合计41000元。 三、原告（反诉被告）李浩楠应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司占用商铺费用14700元（7000元/月×60%×3.5个月=14700元）、保洁费1144元、水费65.25元、电费436.68元、违约金7350元，合计23695.93元。 以上第二项、第三项给付义务相抵顶，被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司应给付原告（反诉被告）李浩楠各项费用合计17304.07元。 %1、驳回原告（反诉被告）李浩楠的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司的其他反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，依法减半收取1150元，由原告（反诉被告）李浩楠负担300元，被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司负担850元。反诉受理费891元，由被告（反诉原告）北京一承餐饮管理有限责任公司负担291元，原告（反诉被告）李浩楠负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  张霞 二〇二〇年九月二十七日 书记员  顾静 附法律法规： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。