福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1692号 原告：范乃春，男，1973年12月2日出生，汉族，住邵武 市恒泰路六巷5号一层。 委托诉讼代理人：黄文华，福建匠行律师事务所律师。 被告：聂庆龙，男，1969年6月23日出生，汉族，住邵武 市恒泰路六巷5号四层。 委托诉讼代理人：张坚勇（系聂庆龙表哥），男，1963年4 月18日出生，汉族，住邵武市张坑12号。 原告范乃春与被告聂庆龙物权保护纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范乃春的委托诉讼代理人黄文华，被告聂庆龙及其委托诉讼代理人张坚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范乃春的诉讼请求，判令：聂庆龙立即排出妨害，将占用范 乃春一层房屋中一间长4.3米，宽3.8米房间内的一半面积的一堵墙拆除，同时将聂庆龙在南面与范乃春并排的大门拆除，恢复砌砖水泥石灰抹面原状后还给范乃春。事实和理由：其姐范爱兰在上海居住。范爱兰向葛某（与范爱兰系同学关系）、叶某夫妻购买了共同共有的坐落于邵武市房屋，支付给葛某全部购房款。范爱兰通知其与葛某、叶某夫妻双方于2020年5月26日签订了一份《存量房买卖合同》，同日双方到邵武市不动产登记中心办理了房屋产权变更登记，其取得闽（2020）邵武市不动产权第××号不动产权证。其入住后发现，一层房屋中有一间房间内的面积，房间的格局均有问题，一间长4.3米，宽3.8米的房间，被一堵墙一分为二，并在南面开了一个与其并排的大门，其的一间四方房间，变成一小间的过道。其及其的姐姐范爱兰找原某，但是他们说不管。范乃春及其姐姐又去找四楼的房主即聂庆龙，请他拆除墙及大门，聂庆龙不同意，说这是他从原某那买来的，与其无关。其无奈，只有请求法律维权。 聂庆龙辩称，1、其于2016年1月18日与原房东叶某、葛某夫妻达成了坐落于通泰开发区㎡，以及一楼杂物间一间共计人民币贰拾贰万元的买卖意向，双方于2016年1月18日签订了一份《房屋买卖合同》，之后办理了四楼住房产权过户手续，但由于在办理一楼杂物间过户时房产和土地都需分割才可以办理产权过户，双方都嫌麻烦就口头商议以买卖协议为准，其也认为一个杂物间过不过户无所谓。2、其认为范乃春与原某叶某、葛某在签订《存量房买卖合同》时，原某叶某、葛某带范乃春到现场查看实物时，己明确告知了范乃春一楼其中的一间杂物间已出售，不在此次出售范围内。3、事实上一楼其中一间杂物间在四年前就转让出售给其了，其是一楼部分产权实际拥有者，且已实际使用多年。原业主叶某、葛某在出售一楼剩余部分产权时，也应事先通知其本人，其依法享有同等优先购买权，因为实际一楼面积为78.5㎡，其早于范乃春四年前，就己支付款项购买了一楼7.8752㎡杂物间，其是实际隐名杂物间产权所有权人。4、其认为2016年购买四楼时就以贰拾贰万元的价格和原房东叶某、葛某成交，同样一层面积的房产价格为2600元／㎡。四年之后房产市场价格早己翻倍的2020年，原业主叶某、葛某将一楼及二楼二层房产面积共157㎡，以人民币贰拾陆万元价格出售给范乃春。约合1656元／㎡竟然比2016年少了近1000元／㎡，明显低于市场价格甚至连现在的造价都达不到。是原房东叶某、葛某傻吗？这明显是范乃春与原房东叶某、葛某有串通恶意侵犯其财产的恶劣嫌疑行为，范乃春是名符其实的恶意取得该财产，双方买卖合同无效，应依法取消其非法取得的产权。5、目前该产权虽过户至范乃春名下，但其己实际支付了购买该一楼中一间杂物间7.8752㎡（长4.28米×宽1.84米）产权的价值金额，杂物间控制占有和使用权早己属其所有。为息事宁人其愿意协商解决。 范乃春为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据四份： 证1、《存量房屋买卖合同》。证明：2020年5月26日范乃春与叶某、葛某签订了一份《存量房屋买卖合同》，范乃春向叶某、葛某购买其夫妻共有的坐落在邵武市恒泰开发区房屋的事实。 证2、邵武市存量房转让信息备案表。证明：2020年5月26日范乃春与与原某叶某、葛某夫妻共同到邵武市不动产中心办理购买房屋产权变更登记，并领取了闽（2020）邵武市不动产权第××号产权证的事实。 证3、邵武市不动产权第××号产权证。证明：范乃春 是邵武市恒泰开发区恒泰路六巷5号一层房屋的产权人的事实。 证4、侵权现场照片四张。证明：范乃春享有的一层房屋100% 产权，长4.3米，宽3.8米的房间，被聂庆龙一堵墙一分为二，并在南面开了一个与范乃春大门并排的大门，范乃春的四方形房间，变成一小过道的事实。 以上证据四份经聂庆龙质证后认为。 对证1、2、3的真实性无异议，本院予以采信。但叶某、 葛某夫妻明知一楼杂物间已于2016年1月卖给聂庆龙，聂庆龙并已占有、使用该杂物间。而叶某、葛某夫妻于2020年5月26日再次将该杂物间出卖（一房二卖）给范乃春，并协助范乃春到邵武市不动产中心办理购买房屋产权变更登记，范乃春领取了闽（2020）邵武市不动产权第××号产权证，取得的方式是违法的，叶某、葛某依法应赔偿聂庆龙全部损失。 对证4该杂物间在聂庆龙于2016年1月购房后，就已砌墙 形成现状。而不是范乃春购房后搭建的，不存在侵权的事实，本院予以采信。 聂庆龙围绕答辩的事实向本院提供3份证据： 证1、《房屋买卖协议书》。证明：叶某于2016年1月18 日与聂庆龙签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定：“坐落于邵武市通泰开发区㎡）一楼杂物间一间以总价贰拾贰万元整卖给聂庆龙。第（四）条：一楼杂物间分割的墙由聂庆龙自行承担，前门等各自理顺”协议对付款方式、产权过户、交房等事项均作了明确规定，后聂庆龙已按协议约定将一楼一间分割开来，并已占有、使用该杂物间至今的事实。 证2、一楼杂物间图片。证明：该杂物间由聂庆龙母亲居住使用已五年之久，产权实际控制和使用权早已属于聂庆龙所有的事实。 证3、聂庆龙与原房东葛某电话录音：证明：原产权所有 人（葛某）承认该一楼其中一间杂物间转让出售给聂庆龙，虽未办理产权转移手续，但聂庆龙属一楼杂物间产权实际拥有者，同时原产权所有人（葛某）否认了将已出售给聂庆龙的杂物间又买给了范乃春的事实。 证人叶某（原某，与葛某系夫妻关系）出庭证实：一楼杂物间已于2016年1月出卖给聂庆龙，但没有办理产权转移手续。但范乃春姐姐在购房时，葛某有告诉范乃春姐姐，一楼杂物间已出卖给聂庆龙，一楼是为了躲债，叶某与葛某才协助范乃春将一楼杂物间过户给范乃春，等有钱了再赎回杂物间的事实。 以上证据3份及证人葛某、叶某证言，经范乃春质证后认为： 对证1真实性无异议，但是关联性有异议。一楼杂物间指 哪里，面积多少不清，《房屋买卖协议》与物权无关。 对证2聂庆龙是用来堆放杂物的，直至范乃春起诉之后聂庆龙才将母亲安置在这里居住，就认为该杂物间就属于聂庆龙。 对证3聂庆龙与原房东妻子葛某电话录音，三性有异议。 作为证言，证人未出庭作证，不能作为证据使用。 对叶某证言有异议。 本院认为，聂庆龙提供的证1、2可以证实，叶某与葛某已于2016年1月将一楼杂物间出卖给聂庆龙，聂庆龙并已实际占有、使用，由于未办理产权转移手续，叶某与葛某在明知一楼杂物间由聂庆龙已实际占有、使用的情况下，仍将诉争的一楼杂物间再次出卖给范乃春，并协助范乃春办理了产权转移手续，范乃春取得了诉争一楼杂物间房产所有权证，对证1、2予以采信。对证3葛某电话录音，葛某虽未到庭，结合证人叶某（原某，与葛某系夫妻关系）出庭证实的事实基本一致，予以采信。 根据采信的证据及当事人在法庭上的陈述，可以确认以下事 实：范爱兰在上海居住，与范乃春系姐弟关系。范爱兰向葛某（与范爱兰系同学关系）、叶某夫妻购买了共同共有的坐落于邵武市房屋，支付给葛某全部购房款。后葛某、叶某在明知一楼杂物间已于2016年1月出卖给聂庆龙的情况下，仍于2020年5月26日与范乃春签订了一份《存量房买卖合同》，将一楼杂物间再次出卖给范乃春，同日葛某、叶某在邵武市不动产登记中心协助范乃春办理了房屋产权变更登记，范乃春取得闽（2020）邵武市不动产权第××号不动产权证。范乃春入住后，发现一层房屋中有一间长4.28米，宽3.68米的房间，中间被一堵墙隔开即7.8752㎡（长4.28米×宽1.84米），并被聂庆龙占有。范乃春、范爱兰找原某叶某、葛某要求返还一楼杂物间，遭拒绝。后范乃春、范爱兰转向找四楼房主聂庆龙，要求聂庆龙返还一楼杂物间，遭聂庆龙拒绝。范乃春遂诉至本院。 同时查明，叶某于2016年1月18日与聂庆龙签订了一份 《房屋买卖协议书》，协议约定：“坐落于邵武市通泰开发区㎡）一楼杂物间一间以总价贰拾贰万元整卖给聂庆龙。第（四）条：一楼杂物间分割的墙由聂庆龙自行承担，前门等各自理顺”，协议对付款方式、产权过户、交房等事项均作了明确规定，后聂庆龙已按协议约定将一楼一间长4.28米×宽3.68米分割开来即杂物间7.8752㎡（长4.28米×宽1.84米），并已由聂庆龙占有、使用至今，但一楼杂物间至今未办理产权转移手续。 本院认为，:根据双方当事人的诉辩理由,本案争议焦点为: 现登记在范乃春名下的涉案坐落于邵武市通泰开发区㎡（长4.28米×宽1.84米）是否合法、有效以及聂庆龙是否应腾出杂物间的问题？ 具体分析如下:叶某于2016年1月18日与聂庆龙签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定：“诉争的坐落于邵武市通泰开发区㎡（长4.28米×宽1.84米）,”出卖给聂知龙，聂庆龙已按协议约将该杂物间装修，并实际占有、使用该杂物间，但由于该杂物间未办理过户登记，因此，聂庆龙至今不具有该杂物间的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”葛某、叶某在明知该杂物间已出卖给聂庆龙的情况下，仍于2020年5月26日与范乃春签订了一份《存量房买卖合同》（实质上系一房二买，含杂物间），将该杂物间再行出卖给范乃春，并协助范乃春到邵武市不动产登记中心办理了房屋产权变更登记，范乃春取得闽（2020）邵武市不动产权第××号不动产权证，据此，范乃春取得了诉争杂物间的所有权，其物权的取得合法、有效，依法应当受到保护，故对范乃春的诉请，依法予以支持，但聂庆龙对该杂物间的占有不存在过错，应给予六十日合理的腾房时间。鉴于聂庆龙为与范乃春今后相邻（楼上楼下）关系和睦相处，愿腾出该杂物间，返还给现产权所有人范乃春，聂庆龙对赔偿损失部份可与葛某、叶某协商解决，协商不成，可另行向人民法院提起诉讼。聂庆龙抗辩称：叶某、葛某将一楼及二楼二层共面积157㎡，二层共计贰拾陆万元价格出售给范乃春，明显低于市场价格，原房东叶某、葛某与范乃春有串通恶意侵犯其财产的行为，双方所签订的《存量房买卖合同》无效，应依法取消其非法取得的产权，因《存量房买卖合同》是否有效，其主张权利人应为叶某、葛某，且范乃春已在叶某、葛某协助下取得了不动产权证，聂庆龙的抗辩理由，不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条第一款、第二百四十一条规定，判决如下： 一、确认坐落于邵武市通泰开发区㎡（长4.28米×宽1.84米），归范乃春所有。 二、聂庆龙应于本判决生效后六十日内自行腾出一楼杂物间，返还给现产权所有人范乃春。 案件受理费100元，减半收取50元，由范乃春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  肖吉培 二〇二〇年九月十五日 书记员  王 琳 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百四十一条：基于合同关系等产生的占有，有关不动产 或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。