河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2854号 上诉人（原审被告）：王慧，女，1989年5月26日出生，汉族，住保定市高阳县。 委托诉讼代理人：刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地涿州市清凉寺办事处范阳中路314号。 法定代表人：丁文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛、郭波兰，河北博典律师事务所律师。 上诉人王慧因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（以下简称名流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民初4115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王慧上诉请求：一、请求依法撤销河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民初4115号民事判决；二、判决驳回一审原告（被上诉人）河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司的诉讼请求或者裁定发回重审；三、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理查明的事实缺乏事实依据，一审法院审理查明案件事实错误。其一，一审法院审理查明“原告名流公司与被告王慧于2017年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-4100)”错误。上诉人与被上诉人之间于2017年4月16日签订的是《商品房买卖合同《预售）》而不是《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同（预售）》是不同的，一审法院违背事实改变合同性质显然错误。其二，一审法院审理查明“被告购买的涉案商品房于2018年9月23日取得了《保定市建设工程竣工验收报告》错误。被上诉人在一审提供的《保定市建设工程竣工验收报告》是自行组织的验收报告，没有经过主管部门参与验收，不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交房条件。一审法院对被上诉人提供存在违法性、不具有真实性的《保定市建设工程竣工验收报告》予以认定，显然错误。其三，一审法院审理查明“被告购买的涉案商品房……于2018年9月13日取得了房屋测绘报告”错误。根据《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项关于测绘机构的约定，对房屋的测绘机构是涿州市房屋测绘队，然而，被上诉人在一审提供的《房屋面积测算技术报告书》测绘单位是石家庄拓博测绘有限公司，不符合约定的测绘机构，存在违约。一审法院将石家庄拓博测绘有限公司制作的《房屋面积测算技术报告书》作为《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“该商品房已取得房屋测绘报告”，显然违背了《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项双方的约定。充分说明一审法院违背当事人的约定枉法认定。其四，一审法院审理查明“被告购买的涉案商品房一并取得了由保定市建设委员会监制、涿州市建设局复制的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》”错误。按照河北省住房和城乡建设厅印发的《关于在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知》（冀建房【2013】16号）要求，河北省住房和城乡建设厅制定的《河北省商品住宅使用说明书》和《河北省商品住宅质量保证书》样式，自2014年3月1日起在全省执行。被上诉人擅自打印的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》向一审法院提供作为证据，一审法院对该证据最基本的真实性、合法性不依法进行审查，对上诉人一审代理律师所提出的质证意见不予充分考虑，严重违反规定予以采纳，显然是枉法。二、一审法院认为已具备双方合同约定的交房条件错误。一审法院认为“原告与被告于2017年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-4100)系双方真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告在双方合同约定的期限内即2018年9月30日前取得了《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已具备双方合同约定的交房条件，并通知被告收房，故被告应当继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-4100)并及时办理涉案房屋交接手续。被告主张原告提供的格式条款无效。原告的房屋不具备验收条件，没有事实和法律依据，对被告主张已与原告解除房屋买卖合同的主张本院不予支持”错误。第一，根据庭审证据，完全能够证明被上诉人根本违约行为主要表现在四个方面。一是，根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ZZS2017-4100)第三条第4项关于测绘机构的约定，对房屋的测绘机构是涿州市房屋测绘队，然而，被上诉人提供的《房屋面积测算技术报告书》测绘单位是石家庄拓博测绘有限公司，不符合约定的测绘机构，存在违约。二是，根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ZZS2017-4100)第三条第4项关于层高的约定，该商品房层高为2.85米，被上诉人所建的房屋层高才2.6米，不但具有违约，而且存在欺诈。三是，根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的条件，上诉人根据被上诉人2018年9月27日通知前往接受交房，可是被上诉人当时不能向被告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、以及《河北省住宅使用说明书》和《河北省住宅质量保证书》，造成无法接受房屋。被上诉人违约不能交房。四是，根据被上诉人自身不能提供交房所需的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《河北省住宅使用说明书》和《河北省住宅质量保证书》，以及涿州市住房和城乡建设局2019年3月18日涿住建公复字(2019)第004号《信息公开答复通知书》、涿州市环保局2019年4月18日《说明》，均能够证明被上诉人在2019年4月中旬仍然不符合双方约定和法定的交房条件。一审法院对被上诉人的违约情形在判决书中故意隐瞒真实事实，进行枉法认定，显而易见的错误。第二、根据涿州市住房和城乡建设局2019年3月18日涿住建公复字(2019)第004号《信息公开答复通知书》、涿州市环保局2019年4月18日《说明》，均能够证明被上诉人在2019年4月18日前未通过综合验收，已经构成根本违约。对于这一事实，上诉人在一审答辩提出一审原告的房屋不具备交房条件，不符合合同的约定和法律规定，向被上诉人发出的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》合法有效。一审法院枉法不予支持上诉人的答辩和政府部门已认定被上诉人的违约、违法行为的证据，显然充当了被上诉人违约、违法的司法“保护伞”。第三，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定。为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定“建设工程质量监督管理。可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。被上诉人提供《建设工程竣工验收报告》，只能证明被上诉人作为建设单位组织设计、勘察、施工、监理等单位进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本前提条件。依照《河北省城市房地产开发经营管理规定》第十七条规定、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，被上诉人提供的《建设工程竣工验收报告》未经涿州市建设工程质量安全监督站质检站的备案，显然不得将房屋交付使用。一审法院依据未备案的《建设工程竣工验收报告》认定一审原告符合交房条件，显然枉法认定，充当了被上诉人规避未备案交房行政处罚的“保护伞”。三、一审法院判决内容错误。第一，一审法院枉法认定河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司已经全面履行《商品房买卖合同》所约定的义务，是造成判决错误的根本原因。第二，上诉人享有解除《商品房买卖合同（预售）》的权利条件成就，由于被上诉人没有全面履行《商品房买卖合同》所约定的义务构成根本违约，上诉人邮寄书面《解除商品房买卖合同（预售）通知书》给被上诉人，符合《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。第三，一审原告诉讼请求继续履行缺乏事实根据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，无论上诉人邮寄书面《解除商品房买卖合同（预售）通知书》给被上诉人的理由是否成立，合同自通知到达对方时产生解除的法律效力。有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。一审原告在收到上诉人邮寄的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》未提出撤销该通知书效力之诉，其诉讼请求继续履行已经解除的《商品房买卖合同（预售）》缺乏事实根据，一审法院判决继续履行已经解除的《商品房买卖合同（预售）》显然是错误的。综上所述，上诉人认为，一审法院审理查明认定的事实错误，认为已具备双方合同约定的交房条件缺乏事实和法律依据，判决错误，不但为河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司的违约、违法行为充当了“保护伞”，也为其规避未备案交房行政处罚充当了“保护伞”。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，提起上诉。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以便维护上诉人的合法权益，防止被上诉人恶意通过诉讼程序规避违法交房所应当承担的行政处罚责任。 名流公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 名流公司向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行于2017年4月16日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”3幢3单元22层2202号房屋的交接手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告名流公司与被告王慧于2017年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号ＺＺＳ2017－4100），约定：被告购买原告开发的位于河北省涿州市清凉寺办事处小沙坎村“涿郡东区房屋一套，单价每平方米18163.01元，总房款为1729845元。被告采用商业贷款的方式付款，首付519845元，剩余1210000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定了该商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。附件十一：补充协议第3条约定：第九条商品交付条件中该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，竣工验收备案证明文件指：竣工验收报告。……双方并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告交纳了首付款，原告配合被告办理了银行按揭贷款手续，现被告在正常还贷中。被告购买的涉案商品房于2018年9月23日取得了《保定市建设工程竣工验收报告》，于2018年9月13日取得了房屋测绘报告，并取得了由保定市建设委员会监制、涿州市建设局复制的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》。2018年9月27日原告通知被告收房后，被告至今未收房。因被告一直不予收房，故原告起诉来院。以上事实有，《商品房买卖合同》、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》、部分业主《入住合约》、收房通知、房屋验收单、《解除商品房买卖合同通知书》、建设局信息公开答复通知书、环保局向曲小杰的答复等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告与被告于2017年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017－4100）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告在双方合同约定的期限内即2018年9月30日前取得了《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已具备双方合同约定的交房条件，并通知被告收房，故被告应当继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-4100）并及时办理涉案房屋交接手续。被告主张原告提供的格式条款无效，原告的房屋不具备验收条件，没有事实和法律依据，对被告主张已与原告解除房屋买卖合同的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、原、被告继续履行2017年4月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2017－4100）。二、被告王慧于本判决生效后十日内携带相关手续到原告处办理所购“涿郡东区二期”3幢3单元22层2202号房屋的交接手续。案件受理费20369元，减半收取10185元，由被告王慧承担 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交七份证据，证据1：2020年1月6日涿州市住房和城乡建设局向邓双梅的答复意见。证明：被上诉人在2020年1月6日，没有向住建局提供竣工验收备案的材料，也能够证明商品房不符合约定的交付条件。《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》住建部门无法确认其来源和形式的合法性，一审法院对该证据的认定存在事实上的错误和法律适用的错误。根据有关规定，目前河北省的住宅质量保证书和住宅使用说明书对应的名称是《河北省住宅质量保证书》和《河北省住宅使用说明书》，而且在发放两书的前提必须取得建设工程竣工验收备案，一审法院认定事实错误，适用法律错误。证据2：涿州市住房和城乡建设局涿罚字（2020）第022号行政处罚决定书（复印件），证明：商品房在2018年9月30日到2020年4月23日，不符合合同约定的交付条件，也不具有继续履行的条件。证据3：保定市涿州市住房和城乡建设局在2020年5月底向郭帅在河北省长信箱所反映问题的答复意见。证明：2018年9月26日涿州市住房和城乡建设局组织了工程竣工专家验收，经过现场审核、核查，并提出了评价意见，要求被上诉人立即进行整改，2020年5月7日专家针对提出的质量问题进行了现场复查，仍有部分质量问题未整改到位，被上诉人所开发的商品房不符合合同约定的交房条件。证据4：最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书，对于同一类案件，可以采纳。证据5：2019年12月18日涿州住房和城乡建设局向苏攀攀的答复通知书（复印件），证明：在2019年12月18日被上诉人涉案的房产开发项目未办理竣工验收手续，能够证明本案的第二、第三、第四个焦点，商品房不符合合同约定的交付条件，本案截止到2019年12月18日仍然不能继续履行。证据6：2019年12月24日涿州市人防办向苏攀攀的答复（复印件），证明：没有收到被上诉人的关于地下车库、地下室人防工程的竣工验收申请，该工程仍在施工中。证据7：保定市生态环境局涿州市分局2019年12月18日对苏攀攀的答复意见（复印件），证明目的与对苏攀攀答复意见一致。被上诉人质证称，1、第一组证据为复印件，不应作为证据使用。该证据的表现形式也不合法，没有经手人的签字及联系方式，无法确定真伪，对上诉人提交该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。而且该份证据中显示的内容均表述为无法确认，正在调查处理，该份证据不应在本案中予以适用。2、第二组证据均为复印件，对于其真实性、关联性、合法性均不予以认可。该行政处罚决定书中的内容最后盖章为涿州市住房和城乡建设局。无法核实其真伪，且也没有领导人的签字和确认。3、第三份证据对于真实性、关联性、合法性不予认可，该份证据为复印件，且来源形式不合法，我方不予认可。4、第四份证据，对其证明目的不予认可，且该份证据为打印件，不符合证据的形式要求，同时我国属于成文法国家，该份证据不应在本案中予以参考和适用。5、对于第5、6、7份证据，苏攀攀系案外人，与本案没有关联，该三份证据均为复印件，对这三组证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可，且来源形式也不合法；二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。根据该《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条及附件十一补充协议第三条的内容，已对被上诉人应满足的商品房交付条件进行了明确的约定，被上诉人在一审中提交了《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》，证明涉案房屋已具备交付条件，上诉人虽对此不予认可，但未提供充分有效的证据予以反驳；且被上诉人提供的《房屋面积测算技术报告书》作出机构虽与双方约定不符，但该事实尚不足以影响合同主要目的的实现。故一审法院据此认定上诉人不享有合同解除权，并判令双方继续履行《商品房买卖合同（预售）》，于法有据，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20369元，由上诉人王慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 康珍惠 审 判 员 杨玉龙 审 判 员 万丙申 二〇二〇年九月八日 法官助理 赵云龙 书 记 员 杨 旭