河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0828民初5604号 原告（申请执行人）：孙建龙，男，1983年3月30日出生，回族，个体，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：王海涛，河北泓鹏律师事务所律师。 被告（案外人）：吴文旭，女，1984年9月5日出生，满族，市民，住河北省三河市，现住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 被告（被执行人）：承德东胜房地产开发有限公司，所在地河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路天宝商厦第七层。统一社会信用代码91130828670339636W。 法定代表人：王虎，职务：总经理。 原告孙建龙与被告吴文旭、被告承德东胜房地产开发有限公司（简称东胜房地产开发公司或者东胜公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙建龙及其委托诉讼代理人王海涛，被告吴文旭，到庭参加诉讼。被告东胜房地产开发公司未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状。本案现已审理终结。 原告孙建龙向本院提出诉讼请求：1、依法判决准许执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告东胜房地产开发公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中原告提出财产保全申请，围场法院作出（2018）冀0828民初2330号民事裁定书，对被告东胜公司所有的位于围××镇××楼××单元××室房屋进行了查封，被告东胜公司未提出复议，被告吴文旭也未提出异议。执行阶段，被告吴文旭提出执行异议。被告吴文旭所提交的异议申请与其他人提交的申请书如出一辙，明显系与被告东胜房地产公司串通所为，对此可以比较确认。被告吴文旭所主张的认购协议书不具备买卖合同的效力，为典型的无效协议。所主张的支付相应价款虚假，所涉款项没有进入被告东胜公司销售账户，对此应予核实被告吴文旭资金流水账户以及被告东胜房地产开发公司资金进入和去向。据了解，吴文旭所主张的购房款应是其出借给被告东胜公司的借贷资金。被告吴文旭所出示的认购书及收款收据均系伪造，目的是阻止原告执行拍卖。对此可以进行书写时间鉴定以证真伪。涉案楼房为未完成工程，至今未竣工交付，被告吴文旭也未接收争议楼房更未对争议楼房进行产权登记，故此被告吴文旭不是争议楼房产权人不具备异议人的资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的法定条件。被告吴文旭不具备所要求的条件，其主张没有合法依据。围场法院所作（2019）冀0828执异39号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，认定事实错误。请求判决准许执行围××镇××楼××单元××室房屋。 被告吴文旭辩称，我在2017年5月31日购买的楼房，当即签订了商品房买卖合同认购协议，并在售楼处支付了首付款，后于2018年4月24日给我开的收据，过后又交了地下室的钱，是向葛丛林的账户打的款。首付我交了175150.00元，地下室交了16598.00元。 被告东胜房地产开发公司未出庭，提交答辩状辩称，吴文旭于2017年5月31日购买河东新村××楼××单元××室并××商品房认购协议，2017年5月31日出具了收据一份，2018年4月24日交付款项有收据一份。以上楼房为我公司售出楼房，收款收据中加盖公司印章视为有效，付款方式是顶账、转账、还是现金，因我公司原法人王树东已经病故，只能询问购房户。 经本院审理查明，2017年5月31日，被告东胜房地产开发公司为甲方，被告吴文旭为乙方，双方签订了“阳光水岸（河东新村）商品房认购协议书”。认购协议书约定：乙方预订甲方开发建设的住宅楼，位于“阳光水岸”3号楼2单元25层2501号房。该房暂测建筑面积89.12平方米，认购单价6350.00元∕平方米，总价565912.00元。地下室10平方米（最终以实际测量面积为准，多退少补），单价3100.00元∕平方米。认购款付款方式为按揭付款，应交首付款175912.00元。2017年5月31日认购协议签订时被告吴文旭以现金方式支付了首付款，东胜房地产开发公司给吴文旭出具了收到条一张，注明系收吴文旭首付款175912.00元。2018年4月23日，吴文旭通过中国银行围场通详街支行向东胜房地产开发公司指定的葛丛林账户支付了地下室款16598.00元。2018年4月24日，被告东胜房地产开发公司给吴文旭出具了地下室款收据，一张为吴文旭打款至葛丛林账户16598.00元，一张为762.00元的地下室收据，两张收据合计地下室款17360.00元。此外，吴文旭于2020年8月28日向本院递交了中国银行交易流水明细清单，经通知原告质证，原告认为此流水只是证明吴文旭交付了地下室款，对此证据不予发表质证意见。 上述事实，有二被告认可的两份认购协议书、银行交易流水明细以及被告陈述证实。 另查明，本院在审理孙建龙与东胜房地产开发公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月2日作出（2018）冀0828民初2330号之一民事裁定书，对包括涉案的3号楼2单元2501室在内的19套楼房予以查封。进入执行程序后，吴文旭提出执行异议。本院于2019年10月24日作出（2019）冀0828执异39号执行裁定书，裁定中止对位于阳光水岸（河东新村）小区3号楼2单元2501室房屋的执行。原告孙建龙不服，提起执行异议之诉。 本院认为，在商品房买卖活动中，购房人一般需交纳一定购房款，房地产开发企业才会与购房人签订认购、订购或者预订等协议。本案中2017年5月31日认购协议书的存在，证实买卖双方对涉案楼房付款方式达成一致，且吴文旭当时交付了首付款，并在后续通过银行转账的方式交付了地下室款。从认购协议书的内容看，具备商品房买卖合同的主要条款，可以认定为商品房买卖合同。被告吴文旭按照合同约定交付了购房首付款，后被告东胜房地产开发公司没有按照合同约定通知吴文旭办理贷款手续，并非吴文旭不办理贷款手续，吴文旭没有过错。被告吴文旭与被告东胜房地产开发公司签订的认购协议在本院查封之前，交付房屋首付款及地下室款也在本院查封之前，足以排除执行。原告认为二被告之间商品房买卖行为虚假，缺乏证据证实。被告吴文旭提交银行交易流水明细清单后原告放弃质证，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告孙建龙的诉讼请求。 案件受理费5800.00元，由原告孙建龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  姜国方 审 判 员  李金杨 人民陪审员  王云鹏 二〇二〇年九月八日 书 记 员  陈 蕾 相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。