湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1993号上诉人（一审被告）：十堰碧清源房地产开发有限责任公司。住所地，湖北省十堰市朝阳南路18号。法定代表人：余焕清，该公司经理。委托诉讼代理人：马媛媛，湖北邦辉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）十堰市自然资源和规划局。住所地，湖北省十堰市北京北路87号。法定代表人汪正义，局长。委托诉讼代理人戢薇，该局副科长。委托诉讼代理人姜荣，湖北博理律师事务所律师。上诉人十堰碧清源房地产开发有限责任公司（以下简称十堰碧清源公司）与被上诉人十堰市自然资源和规划局(以下简称市自然资源和规划局)建设用地使用权合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2020）鄂0303民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。十堰碧清源公司上诉请求：撤销十堰市张湾区人民法院作出的（2020）鄂0303民初820号民事判决书第一项缴纳违约金部分（即违约金以453923元为本金，自2009年7月31日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至实际履行完毕之日止）。经庭审释明，十堰碧清源公司对应缴纳的土地出让金453923元无异议，仅对违约金计算时间和计算标准有异议。事实与理由：一审法院判决上诉人自2009年7月31日起以453923元为本金按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算违约金即缺乏法律依据，也明显有失公正。上诉人所建设的房屋的容积率的核定及补缴土地出让金数额的核定是被上诉人的义务，上诉人作为房地产开发企业对于容积率及补缴土地出让金的金额没有任何决定权。本案中被上诉人是于2018年4月核查时才确定上诉人存在增加建设容积率问题，后于2019年向上诉人发函催缴土地出让金。此时上诉人才知道存在应补缴土地出让金的问题，并非上诉人恶意违约不予补缴土地出让金。所以一审法院认定上诉人属违约行为明显不合理、不公平。市自然资源和规划局上诉答辩，一审事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人恶意违约，应当承担违约责任。土地使用方改变土地用途，应当经得甲方同意，并办理土地登记，建设工程规划许可证是2009年7月31日出示，建筑规模为3000多平米，上诉人擅自改变土地面积，增加建设用途，故从2009年7月31日要求其承担违约责任由事实和法律依据。市自然资源和规划局向一审法院的起诉请求：1.判令被告十堰碧清源公司向原告市自然资源和规划局支付因违约调高土地容积率而应补交的土地出让金1090231元。在本案一审审理过程中，根据案件审理情况，一审法院指定市自然资源和规划局向提交以十堰市规划局向被告十堰碧清源公司颁发《建设工程规划许可证》的2009年7月30日为评估基准日的土地估价报告。市自然资源和规划局按一审法院指定提交了评估报告并追加本项诉讼请求，诉请被告十堰碧清源公司自2009年7月30日起至2019年8月19日止，以453923元为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付违约金，自2019年8月20日起至453923元交清之日止，以453923元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。2.本案诉讼费用由被告十堰碧清源公司承担。一审法院审理查明，1997年2月28日，原十堰市土地管理局作为出让人与作为受让人的华苑公司签订《国有土地使用权出让合同》，原十堰市土地管理局将位于十堰市××路福利路口的1552平方米土地使用权出让给该公司使用，其中1351平方米为出让地，另201平方米为划拨地。合同第五条约定，该宗土地按原批准文件为住宅用地，乙方必须按照国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方和十堰市规划行政主管部门的同意，重新调整土地使用权出让，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。合同第十条第二款约定：土地使用权转让，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移。以上合同签订后，华苑公司交清了合同约定的应交纳的土地出让金67185.23元。后几经转让，十堰碧清源公司于2005年10月17日取得了上述土地，并于2005年11月4日取得了土地使用权证书。2009年7月30日，原十堰市城市规划管理局向十堰碧清源公司颁发了《建设工程规划许可证》。2018年4月，原十堰市国土资源局在化解“有房无地”历史遗留问题时发现十堰碧清源公司将案涉土地的用途改为住宅和商业。经湖北国源勘测规划设计有限公司测绘计算，十堰碧清源公司经规划许可在案涉宗地上建筑规模的容积率为2.95（不含划拨道牙面积201平方米）。2019年2月21日十堰碧清源公司向原十堰市国土资源局呈报了建设用地改变土地用途审批表，申请将案涉土地的用途改为住宅和商业，2019年3月4日，十堰市人民政府予以审批。2019年3月因机构改革原十堰市国土资源局更名为市自然资源和规划局。2019年5月21日，市自然资源和规划局委托武汉洪房房地产土地评估有限公司以委托评估日为评估基准日对案涉土地调整用途、增加容积率应补交的地价款（出让金）进行评估。经该评估公司评估测算，以2019年5月21日为评估期日，十堰碧清源公司调整土地用途、增加容积率应补交出让金1090231元。2019年6月11日，市自然资源和规划局地价会审委员会经过会审，决定十堰碧清源公司补交土地出让金1090231元。2019年6月21日，原告市自然资源和规划局向十堰碧清源公司送达了催交改变用途、超容积率土地出让金的函，函告十堰碧清源公司接函后10日内将应补交的土地出让金1090231元交清。十堰碧清源公司收函后至今未交纳该土地出让金，故而市自然资源和规划局诉至本院，诉讼请求如前所述。在本案审理过程中，一审法院认为武汉洪房房地产土地评估有限公司以市自然资源和规划局委托其评估的日期为地价评估基准日无事实和法律依据，对该评估报告应不予采信。本着妥善化解历史遗留问题，维护公共利益的原则，一审法院于2020年5月20日向市自然资源和规划局送达了举证通知书，通知其提交以十堰市规划局向十堰碧清源公司发放《建设工程规划许可证》的2009年7月30日为评估基准日的土地估价报告。2020年5月27日，武汉洪房房地产土地评估有限公司作出洪房（土估）（2020）第SYG15053155号《土地估价报告》，经评估十堰碧清源公司应当补交的土地出让金为453923元。一审法院认为，原十堰市国土资源局为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内与华苑公司签订的《国有土地使用权出让合同》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。后几经转让，经原十堰市国土资源局批准，十堰碧清源公司于2005年11月4日取得了案涉土地的使用权。依据原十堰市国土资源局与华苑公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十条第二款的约定，土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转让。十堰碧清源公司受让了案涉合同的权利义务，故案涉土地需补交土地出让金的义务应当由十堰碧清源公司履行。依据《国有土地使用权出让合同》第五条的约定，该宗土地按原批准文件为住宅用地，十堰碧清源公司必须按照国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地，如改变土地用途，必须征得原十堰市土地局和十堰市规划行政主管部门的同意，重新调整土地使用权出让，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。2009年7月30日，十堰市城市规划管理局向十堰碧清源公司核发了《建设工程规划许可证》，核准了十堰碧清源公司的建设规模，原合同约定的土地用途和容积率均发生变更。十堰碧清源公司在明知土地用途和容积率发生改变后，未主动向原告市自然资源和规划局申请与其签订补充协议或者重新签订协议，补交相应的土地出让金，已构成违约，应按合同约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。市自然资源和规划局主张以其委托评估的2019年5月21日为地价评估基准日计算十堰碧清源公司应补交的土地出让金，该主张与十堰碧清源公司2009年7月31日已取得规划主管部门核准其容积率的事实不符，违反了双方签订的《国有土地出让合同》第五条的约定，且未考虑地价上涨导致需补交的土地出让金相应上涨，势必增加房地产开发企业负担等因素，明显不合理，有失公平。原告市自然资源和规划局认为其选择委托评估机构评估的日期作为评估基准日，符合原国土资源部办公厅发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅[2018]4号）规定的“土地出让后经原出让方批准改变用途或者容积率等土地使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价申请时点为准”的规定。对此一审法院认为，依据原国土资源部2006年发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国地资发[2006]83号）第十五条规定，受让人改变土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。2010年原国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》[国土资发（2010）204号]第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款。在处理此类历史遗留问题时应当遵循“实体从旧”和“法不溯及既往”的法律适用原则。在原国土资源部2006年和2010年已明确规定应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款的前提下，适用依法批准调整日作为地价评估基准日，更加有利于在兼顾公益与私益的基础上最大限度保护房地产开发企业和国家的合法权益。综上，市自然资源和规划局对十堰碧清源公司应补交的土地出让金评估基准日选择不当，其诉请十堰碧清源公司补交土地出让金1090231元，不予支持。2020年5月27日武汉洪房房地产土地评估有限公司作出的洪房（土估）（2020）第SYG15053155号《土地估价报告》系有资质的评估机构作出的，评估程序合法，估价方法和估价基准日合理适当，可以作为认定十堰碧清源公司经批准调整容积率和超占土地应补交出让金的依据。根据评估报告的结论，十堰碧清源公司应当向原告市自然资源和规划局补交的土地出让金为453923元。市自然资源和规划局增加诉讼请求，诉请十堰碧清源公司自2009年7月30日起至付清453923元之日止支付逾期付款违约金。对此一审法院认为，十堰碧清源公司改变土地用途和调高容积率后未及时主动向原告市自然资源和规划局申请与其签订补充协议或者重新签订协议、补交相应的土地出让金，应按合同约定和法律规定承担赔偿损失的违约责任。原告市自然资源和规划局作为土地监督管理部门对土地出让后开发商的土地开发情况未及时进行跟踪和监管，在土地利用条件发生变化后未及时进行地价评估并向开发商催交土地出让金，亦有过错。市自然资源和规划局诉请按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，已综合考虑了合同的约定、双方的过错程度、应交而未交土地出让金的实际损失等各种因素，符合事实和法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、十堰碧清源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向十堰市自然资源和规划局交纳土地出让金453923元及违约金（违约金以453923元为本金，自2009年7月31日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至实际履行完毕之日止）；二、驳回十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费14612元由十堰市自然资源和规划局负担5114元，十堰碧清源房地产开发有限责任公司负担9498元。二审期间，各方未提供新的证据，对一审采信的证据都没有新的质证意见。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为定案的依据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，因双方对应缴纳的土地出让金453923元无异议，本案上诉的审理范围和争议焦点为逾期支付该笔土地出让金的违约金计算问题。因双方之间未签订补充协议，故对违约金缺乏约定，不能适用原国土资源部2006年发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国地资发[2006]83号）第十五条规定。鉴于市自然资源和规划局对案涉土地出让金的评估时点同意前调，可视为双方合意变更，故相应的违约金的起算时点也应当以2009年7月31日为准。关于违约金的计算标准问题，一审法院已经已综合考虑土地监管部门和开发商各自的过错程度，选择较早评估时点、应交而未交土地出让金的相应损失等各种因素，采用中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，与类案裁判规则保持一致。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。十堰碧清源公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4380元，由上诉人十堰碧清源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭丹平审判员  井家坤审判员  宋志彪二〇二〇年九月九日法官助理何越书记员沈丽附：本判决中适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……