河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初2648号原告（案外人）：孔凡磊，男，汉族，1986年8月19日出生，住河南省虞城县。原告（案外人）：李洁，女，汉族，1986年11月16日出生，住河南省虞城县。系原告孔凡磊之妻。被告（申请执行人）：江苏泽丰建设集团有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区城南街道东吴南路125号3幢1305室。法定代表人：岳洲，该公司总经理。被告（申请执行人）：江苏建业建设集团有限公司，住所地江苏省盐城市建湖县城向阳西路399号。法定代表人：蒋国权，该公司董事长。上述二被告委托诉讼代理人：张洪斌，江苏逸鹤律师事务所律师。第三人（被执行人）：虞城县万昌置业有限公司，住所地河南省虞城县城关镇人民路中段东侧金都广场北1号。法定代表人：谢加泽，该公司经理。委托诉讼代理人：周洪灿、周洁，河南木兰律师事务所律师。原告孔凡磊、李洁与被告江苏泽丰建设集团有限公司（以下简称：江苏泽丰公司）、江苏建业建设集团有限公司（以下简称：江苏建业公司）、第三人虞城县万昌置业有限公司（以下简称：虞城万昌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔凡磊、李洁，被告江苏泽丰公司、江苏建业公司委托诉讼代理人张洪斌，第三人虞城万昌公司委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔凡磊、李洁向本院提出诉讼请求：一、不得执行虞城县城关镇虞城中心3栋3层2号商铺（备案合同编号：Ｎ0201907093）；二、确认该房屋归原告所有（房屋总价值：149752元整）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由，虞城县人民法院于2020年6月15日作出（2020）豫1425执异28号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议，原告认为该裁定认定事实错误，适用法律错误，导致裁定结果错误。一、在法院查封房屋前原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户，且房屋具备交付条件，第三人已经交房。显然，原告已经取得房屋所有权，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。1、《商品房买卖合同（预售）》已在虞城县住房保障服务中心备案登记，原告的物权应受保护。签订合同是原告和第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，且原告已履行合同全部义务，其权利应受法律保护。虽然商品房预售合同登记仅仅是行政部门对双方的买卖行为的一种备案，但由于政府部门一旦接受该备案后，即向社会予以公示，同时鉴于政府行为的公信力，因此商品房预售合同备案登记产生的法律效力有具特别之处。㈠购房人对获得预售房屋的期待权；㈡排除第三人购买的效力；㈢买受人对工程款优先受偿权的对抗权；㈣破产保护效力；㈤对房地产开发企业的权利进行限制。商品房预售合同一经备案，房地产开发企业虽然保留预售房屋的所有权，但其所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。2、原告对抗被告的查封申请，具有事实及法律依据。原告已支付购房全款，取得发票并交纳税款，具备取得物权的全部条件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释第三十五条第一款第㈢项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”。3、第三人未告知原告，对涉案房屋单独办理产权证无效。虞城县人民法院作出的（2020）豫1425执异28号执行裁定，认定涉案房屋证号为20180005048。按照规定，房地产开发企业最初对整个楼盘应取得一个“大证”的产权证，然后在出卖房屋时再为买受人办理“小证”。本案第三人竟然对原告购买商铺前就办理出“小证”，此举不符合交易的法定程序和生活经验规则，违背常理。可见，具有补办或者偷办的重大嫌疑。4、原告作为消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，被告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。二、退一步而言，原告享有的物权期待权，应当大于被告对第三人的一般金钱债权。1、被告申请执行的系债权，法律中的物权应大于债权。原告为善意购房，本案裁定损害了原告的合法权益。对房屋原告尽管未办理产权证，但对房屋的期待权优越于被告非因买受、抵押房屋的普通债权。何况，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，原告为涉案房屋的权利人，该权利具有合法性、真实性，能够排除执行。另外，第三人的产权证系伪造，至今被告不能出示。2、被告举证不能，应承担不利后果。未能提交涉案房屋登记在第三人名下即属于第三人所有的事实与法律依据，也不能提交相反证据，推翻原告证据的效力。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告江苏泽丰公司、江苏建业公司辩称，1、我方在申请财产保全的时候是依法申请的，没有任何过错；2、法院在裁定财产保全的时候也是依法裁定的，没有任何过错；3、法院在驳回本案二原告执行异议也是依据本案的基础事实和法律依据依法裁定的，没有过错，故本案二原告诉讼请求的第一条无相应事实基础和法律依据，也没有类似的先例，依法应予以驳回。对二原告第二条诉讼请求确权之诉，是二原告与第三人之间的诉讼，与二被告无关，我方在确权之诉中，没有任何过错。对二原告第三项诉讼请求，由于我方在保全申请中无过错，法院是依法裁定的，二原告要求我方承担诉讼费用无相应事实基础，该项费用理应由过错方承担，我方不承担该费用。第三人虞城万昌公司陈述称，原告对涉案房产享有物权期待权，能够排除执行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定即1、在涉案房产查封前，原告与第三人签订了合法有效书面的商品房买卖合同，该合同已依法备案。2、原告支付了全部房款。3、在查封前，第三人已将涉案房产交付给原告。4、按照合同约定是在交付房产后180天内办理产权登记期间涉案房产被查封，第三人无法协助原告办理产权登记。原告方为证明其主张，向本院提交以下证据材料：证据1、孔凡磊、李洁身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格。证据2、商品房买卖合同，证明原告与虞城县万昌置业有限公司签订了合法有效的房屋买卖合同。证据3、河南省增值税普通发票、税收完税证明，证明原告全额交纳了房款、并依法缴纳了印花税和契税。证据4、证明一份，证明原告实际占有了案涉被查封的房产。当庭提交执行异议申请书及（2020）豫1425执异28号执行裁定书。庭后提交孔凡磊农业银行流水，证明原告于2019年9月27日已将案涉房款转至第三人虞城万昌公司。被告江苏泽丰公司、江苏建业公司对二原告提交的证据质证意见为，二原告没有提供提起执行异议之诉基础事实和驳回执行异议的裁定，故二原告的起诉没有相应前提。对证据1由法院认定。对证据2，对其真实性由法院查证，合同上面签名日期是2019年10月21日，我方财产保全的时候是在这之前，我们很早就起诉和财产保全了，二原告和第三人说的与事实不符。对证据3发票，是在2019年10月1日，契税开票日期是2019年11月7日，是在我公司申请财产保全之后。对证明4，是2020年7月8日，由第三人给二原告出具的证明，也是二原告与第三人的事，是不是已经交房，我方也不清楚。既然二原告五套房子是同时买的，已经办理四套房子过户，我方在保全房子的时候，也是让第三人提供没有案外人的权利在房子上面的情况下，才对相应房子进行保全，也是为了避免才产生今天这样的诉讼情况和麻烦，故今天的诉讼对于我方是很无辜的。根据九民会议纪要第124点和127点的内容，基于转移所有权为目的的合同，故本案二原告诉讼不符合该两点的规定。对二原告的执行异议申请书及执行异议裁定书没有异议，这是二原告提起本案诉讼的基础事实。从裁定书看出，我方提出的财产保全，是为了胜诉后，实现我方的诉讼目的。你们购买房子时候，房子已经被查封了，是你们购买过程自己的过错过失。我们查封是在你们购买房子之前查封的。你们购买的五套房子中，另外四套我们没有查封，没有查封的目的是为了便于第三人正常经营，当时我们问过第三人，在被查封的房子中有没有案外人的权利问题，第三人说没有，故我方在查封过程中没有过错。对原告庭后提交的证据质证意见为：原告孔凡磊提交的农业银行交易明细证据材料不具有合法性，与本案无关联性，我方不予认可，达不到原告的证明目的。第三人虞城万昌公司对二原告提交的证据均无异议，能够证明二原告的证明目的，第三人要强调的是，在执行异议裁定书显示，查明的事实是，涉案房产是2020年1月22日，根据2019执保裁定书查封的，证明查封是在房子购买后查封的，证明原告享有该房产的权利，能排除其他权利。对原告庭后提交的证据质证意见为：对真实性、关联性、合法性均无异议，对证明目的无异议，需要说明的原告孔凡磊以POS机刷卡的方式支付了包括涉案房产在内的房屋价款，其中商丘市虞城县房产公司账户、河南国都时代账户时我公司委托的代理销售公司所使用的POS机账户。对原告孔凡磊、李洁向本院提交的证据，本院分析认证如下：经查，二原告提交的证据能够证明2019年9月27日原告孔凡磊通过其农业银行账户向第三人虞城万昌公司转款共计685000元，该款包括案涉房产款项；2019年10月1日第三人虞城万昌公司为二原告出具发票，显示原告以149752元的价格购买第三人虞城万昌公司开发的虞城中心3幢3层2号商铺，双方并于2019年10月21日签订商品房买卖合同（预售），该合同编号（NO20197093），二原告于2019年11月7日缴纳了印花税和契税，第三人虞城万昌公司将该房产交付二原告，二原告在办理房产手续时未果，提出执行异议后被裁定驳回，二原告即提起执行异议之诉的事实，故对二原告提交的上述证据本院予以采信。被告江苏泽丰公司、江苏建业公司未向本院提交证据材料。第三人虞城万昌公司未向本院提交证据材料。根据原、被告的诉辩意见及第三人陈述，依据上述有效证据，本院确认案件事实除同上述证据分析认证意见外：另查明，本院受理被告江苏泽丰公司、江苏建业公司与第三人虞城万昌公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月31日、2020年1月22日依据江苏泽丰公司、江苏建业公司的申请，依法对案涉房产进行查封。2019年11月18日本院制作（2019）豫1425民初4680号民事调解书。在执行过程中，二原告提起执行异议，本院于2020年6月15日作出（2020）豫1425执异28号执行裁定书，驳回案外人孔凡磊、李洁的执行异议，二原告即提出执行异议之诉。再查明，二原告与第三人虞城万昌公司签订的合同编号（NO20197093）商品房买卖合同（预售）与2019年10月31日、2020年1月22日本院依法查封的登记在第三人虞城万昌公司名下的房产3栋3层2号商铺（证号：20180005048）为同一处房产。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：㈠案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；㈡案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，因被告江苏泽丰公司、江苏建业公司诉第三人虞城万昌公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月31日、2020年1月22日依法对登记在第三人虞城万昌公司名下的案涉房产3栋3层2号商铺（证号：20180005048）进行了查封，但案涉房产在本院查封之前，二原告与第三人虞城万昌公司签订了房屋买卖合同，双方已按合同约定履行了支付购房款、交付房屋的义务，且原告孔凡磊、李洁已经实际占有该房产，但该房产没有办理过户手续，亦没有证据证明原告孔凡磊、李洁有过错。综上，对原告孔凡磊、李洁的执行异议之诉成立。至于二原告要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，可待二原告缴纳相关税费后，另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行虞城县城关镇虞城中心3栋3层2号商铺（证号：20180005048）房产；二、驳回原告孔凡磊、李洁其他诉讼请求。案件受理费3295元，由第三人虞城县万昌置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  赵进伟人民陪审员  刘 云人民陪审员  刘玉兰二〇二〇年九月十八日书 记 员  申春玲