河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2476号上诉人（原审原告）：河南中经泰置业有限公司。住所地：河南省沁阳市普罗旺世建设银行三楼。法定代表人：徐伏喜，总经理。委托诉讼代理人：胡娟，河南陈彦东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心怡，河南陈彦东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨佳，男，1981年12月19日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：原丽珍，河南永威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文香，女，1954年3月16日出生，汉族，住河南省沁阳市，系杨佳母亲。上诉人河南中经泰置业有限公司（以下简称：中经泰公司）因与被上诉人杨佳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院于2020年7月2日作出的（2020）豫0882民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中经泰公司上诉请求：1、撤销（2020）豫0882民初1534号民事判决；2、改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3、改判被上诉人向上诉人赔偿上诉人长时间不能销售诉争房屋的损失，按每天100元，从2015年9月20日起算至合同解除之日（暂计算至起诉之日2020年6月2日，共1717天，损失合计171700元）；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，未按照合同约定的解除权及法律规定的解除权判决解除合同，驳回上诉人的诉讼请求是没有法律依据的。2015年9月20日上诉人与被上诉人签订合同至今，被上诉人存在未办理银行贷款也未一次性支付剩余款项的违约事实，无论是根据合同补充协议第一条（买受人以银行按揭贷款方式购买房屋，需在签订正式合同后7个工作日办理银行按揭贷款，并按期交纳首付款，否则按本合同第七条之规定执行。第七条：买受人如未按本合同时间付款，按下列1种方式处理：……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……）还是合同附件四第六条（买受人以按揭贷款方式支付购房款的，若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷款，房款支付方式即变更为一次性付清房款。买受人不愿一次性付款的，合同解除，出卖人收回合同项下房屋，同时收回相关资料，买受人应补偿出卖人因此而在相应期间内丧失该商品房缔约销售机会的损失。该损失的计算方式为：从签订本合同之日起至解除合同之日止，每日按100元计算。出卖人按此标准计算后从买受人已交付房款中直接扣除，剩余部分无息退还给买受人），上诉人均有权解除本合同，收回合同项下房屋。且不说房屋买卖合同中的约定解除权，根据合同法规定的法定解除权上诉人的诉讼请求也应该支持。2015年至今，上诉人无数次催告被上诉人履行合同义务，催其办理房屋贷款或者一次性交纳剩余房款，怎奈被上诉人无数次推诿，导致此事拖延了整整五年！被上诉人不诚信的行为当然满足合同法第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行规定的情形。”一审法院却在已经认定了被上诉人房屋贷款未办成的前提下，仅凭被上诉人当庭表示愿意一次性支付剩余房款，就判决不解除房屋买卖合同，该判决不免让人认为是不是只要买受人在判决前作出愿意支付房款的决定，无论此前经过多少缠闹、发生多少不愉快，买受人就可以无限期拖着不支付房款而出卖人无可奈何。杨佳辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、对于上诉人与被上诉人的房屋买卖关系，双方约定的是首付款，然后剩余的款项从银行贷款支付被上诉人应付的房款。被上诉人按照上诉人的约定提交了办理银行按揭的全部相关手续，但对于至今被上诉人房屋未办理银行按揭造成的原因，上诉人并没有通知被上诉人，也没有让被上诉人补正为办理银行按揭的相关手续。同时按照双方的合同补充协议的约定，合同第六条约定的非常清楚，买受人自身原因造成银行拒绝为其批准房屋贷款的，房屋贷款手续变更为一次性付清房款，但至今为止，被上诉人没有收到任何通知称房屋未办理银行按揭，属于被上诉人的自身原因造成。同时被上诉人属于现河南广播电视网络有限公司沁阳分公司的正式职工，从2005年就开始参加工作，且有固定的工资收入，没有任何不良信息，同时购买本案项下的房产也属于是首套房产，根本不存在房屋银行按揭却办不下来的道理。所以作为诉争房产的银行按揭未进行审批，上诉人没有任何证据来证明是因为买受人自身原因造成。2、对于被上诉人诉争房屋没有办理按揭手续，双方在合同中对交清房款的时间并没有约定，也更不存在被上诉人违约的情形。3、房屋买卖合同及补充协议均系上诉人提供的格式合同，上诉人所谓的合同约定没有付清房款按每天100元计算，属于标准性的霸王条款。同时作为被上诉方已经购买的房产，上诉人根本没有任何权利进行二次销售，其所称将被上诉人已经购买的房产对外进行销售及因为作为影响其二次销售而造成的损失根本不存在，不能得到支持。4、上诉人已经将应当交付的全部款项（首付款、天然气开户款、办理房产证、办理银行按揭需要的款项）全部一次性支付给了上诉人，被上诉人不存在合同约定的违约情形以及法定的违约情形。5、被上诉人购买的房产现在未办理银行按揭，被上诉人认为造成未办理银行按揭的情形是因为上诉人的原因而造成，即便是因为上诉人的原因造成，被上诉人现在也同意一次性将剩余的房款交付给上诉人，而且在一审庭审包括一审判决后，被上诉人将房款全部拿去上诉人处的时候，上诉人拒绝接受该房款。说明违约的是上诉人，而非被上诉人。中经泰公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同。2、被告向原告赔偿原告长时间不能销售诉争房屋的损失，按每天100元，从2015年9月20日起算至合同解除之日（暂计算至2020年6月2日损失合计171700元）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2015年9月20日原告中经泰公司作为出卖人，被告杨佳作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份及补充协议一份，商品房买卖合同约定：杨佳购买原告开发建设的普罗旺世住宅小区二期（罗纳海岸）第L3幢1单元六层605号商品房一套，建筑面积66.26平方米，单价2318元，总计153591元。约定付款方式为：杨佳于2015年9月20日已付清31.64%房款，余款105000元以银行按揭方式支付。补充协议第一条约定：买受人以银行按揭贷款方式购买房屋，需在签订正式合同后7个工作日办理银行按揭贷款，并按期交纳首付款，否则按本合同第七条之规定执行。第六条约定：买受人以按揭贷款方式支付购房款的，若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷款，房款支付方式即变更为一次性付清房款。买受人不愿一次性付款的，合同解除，出卖人收回合同项下房屋，同时收回相关资料，买受人应补偿出卖人因此而在相应期间内丧失该商品房缔约销售机会的损失。该损失的计算方式为：从签订本合同之日起至解除合同之日止，每日按100元计算。出卖人按此标准计算后从买受人已交付房款中直接扣除，剩余部分无息退还给买受人。合同和补充协议签订当日，被告按照双方的约定将首付款48591元以及应交的抵押登记费、按揭登记费、银行工本费、天然气管道初装费等费用7774元付给了原告。2015年10月23日中经泰公司到登记备案机关对本案销售给被告的房屋进行了预告登记备案。后协议约定的剩余款项未能办成按揭贷款，原告未书面告知被告未办成原因，亦未书面通知被告一次性交纳剩余购房款。2020年4月20日上午原告工作人员与被告杨佳通电话，要求交清房款，杨佳称授权其母亲王文香签订的购房合同，关于房屋买卖的事情找其母亲王文香。原告工作人员当天上午又与杨佳母亲王文香通电话，要求补交房款。王文香称原告方工作人员先前承诺将其购买的本套房屋与其购买的另一套房屋中间隔墙打通，但原告方未履行承诺，要求原告方履行承诺后，其将房款一次性交付。最后以家里有事，过几天办完事后去见原告方，双方结束通话。2020年6月4日原告诉至该院。一审法院认为，首先，原被告之间商品房买卖合同的效力。原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行合同义务。其次，本案是否存在法定或约定的解除合同情形，原告诉请应否支持。合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告中经泰公司要求解除合同，应举证证明本案存在约定或法定解除情形。原告提供的证据仅证明房屋贷款未办成，但是什么原因未办成，是否是因被告自身原因导致银行拒绝办理房贷，原告未举证证明，同时被告现亦同意一次性交纳剩余房款，故本案原告要求解除合同的条件尚不成就，原告请求解除合同理由不足，该院不予支持。一审法院判决：驳回原告河南中经泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1917元，由原告河南中经泰置业有限公司负担。二审中，上诉人中经泰公司申请余晓晓出庭作证。证明：上诉人在被上诉人工商银行房屋贷款手续办不下来的时候，一直催告被上诉人配合办理其他银行的房屋贷款手续，被上诉人拒不配合，存在违约事实。并且上诉人通知其一次性交付剩余房款，被上诉人也拒不配合。被上诉人杨佳质证称，该证人与上诉人有直接的利害关系，其证言的真实性不能予以采信。该证言所陈述的内容证明不了上诉人的主张，该证人证言称在杨佳的工商银行手续未办理的情况下，杨佳的母亲包括杨佳本人也谈到用杨佳的公积金贷款，可以印证杨佳是在积极配合自己房产的银行按揭手续，而非证人所说的不愿意配合。同时证人所说的工商银行手续未办理下来，也没有任何证据予以支持。在办理房屋银行按揭时需要的手续均为身份证、户口本、证明和银行流水，这些手续杨佳已经提交给了上诉人，不存在上诉人还持有被上诉人办理银行按揭相关手续的情况下，由被上诉人来进行第二次提交的情形。证人在陈述整个案情过程中，也只是说办理银行按揭的相关手续，不存在被上诉人所称的是交清剩余房款的情形。证人所谈到的要求上诉人一次性交清房款，是在上诉人的代理人提问的情况下才进行的回答。所以证人这样的回答完全是在上诉人诱导的情况下，才对此进行了回答。按照房屋买卖正常交易习惯，双方约定的是办理银行按揭，那么所要考虑的也是办理银行按揭的问题，而不是上诉人刻意提到的一次性交清房款问题。被上诉人杨佳提供如下证据：杨佳的工作证明和银行流水。证明：被上诉方有稳定的工作和固定的收入，符合办理银行按揭的正常操作手续和流程，结合一审被上诉人提交的信用查询，被上诉人不存在征信问题，被上诉人不存在任何违约。上诉人中经泰公司质证称，对证据的真实性没有异议，但对证据的证明指向有异议。首先每个银行办理按揭手续所需要的具体的材料并不一致。从证人证言当中可以知道工行所需要提供的银行流水、身份证复印件、工资收入证明手续之外，银行系统的综合评分未通过，并不是人为操作的原因，而是银行综合的风险评估所造成。其次，从被上诉人提交的银行流水来看，该日期显示的是2015年11月6日至2020年6月25日，根据银行要求，银行所要求的银行流水应该是办理贷款前至少六个月，但是被上诉人提交的日期最早也是11月6日，日期是不符合要求的。被上诉人的工资不稳定，最多也是2300余元。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人中经泰公司提供的证人证言系孤证，没有其他证据相互印证，依法不予采信。被上诉人杨佳提供的证据不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，双方当事人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的权利义务。中经泰公司的合同权利是获得房屋价款，双方约定涉案房屋的付款方式是先支付首付，剩余房款以银行按揭方式支付。杨佳已按合同约定付清了31.64%的房款首付，亦按中经泰公司的要求提供了对余款办理银行按揭的相关资料。双方签订的合同约定，若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷款，房款支付方式即变更为一次性付清房款。买受人不愿一次性付款的，合同解除，出卖人收回合同项下房屋，同时收回相关资料，买受人应补偿出卖人因此而在相应期间内丧失该商品房缔约销售机会的损失。本案中，银行按揭贷款未能办理，但中经泰公司不能提供证据证明买受人杨佳拒绝履行支付剩余房款的合同义务，难以认定杨佳存在违反合同约定的违约行为，中经泰公司请求解除合同并由杨佳赔偿损失，理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3834元，由上诉人河南中经泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月九日书记员 张艳娇