江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终733号上诉人（原审被告）：姚小飞，男，1986年8月27日出生，汉族，住新余市渝水区。被上诉人（原审原告）：新余市百信物业管理有限公司，住所地新余市劳动北路718号百乐村小区。统一社会信用代码：91360502069732744B。法定代表人：张锁根，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雨新，男，1968年９月13日出生，汉族，住新余市渝水区，系该公司员工。上诉人姚小飞因与被上诉人新余市百信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初6326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初6326号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.改判减免上诉人向被上诉人交纳物业管理费及二次供水加压费共计3180元（以2018年7月1日计算至2020年6月30日每月5元计算）。3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人是开发商委托的亲戚开的物业公司，被上诉人经常在百乐村小区强行实施一些违反违章制度的行为，把小区负二楼的停车库堵住，不让业主停车进来，进去就要收费，现在国家有规定，车库是属于业主的。电梯里的商业广告费本属于业主的，都被物业所占有，小区卫生经常是乱七八糟，臭气熏天，电梯里也是经常臭气熏天，保安措施也没有做好，上诉人家里连续丢两次东西，第一次在地下室丢了辆电动车，第二次家里被小偷撬门，门锁被撬开，导致上诉人损失惨重。因为被上诉人管理不当，造成上诉人的经济损失理应由被上诉人承担赔偿，上诉人多次跟被上诉人协商未果。综上，上诉人要求被上诉人减免物业管理费及二次供水加压费共计3180元，并不过分，请求二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，一、上诉人说车库堵住了不是事实，百乐村小区每个车库进出口都实行了智能车辆识别系统，上诉人说车库堵了需要提供证据证实。另地下车库产权归属有三个可能性：1.地下车库是由开发商开发建设的，在建设地下车库的时候，成本和面积均没有分摊到建设成本中去，则其产权是完全归属开发商的，业主没有所有权。2.只有地面上的公共部位，建设成本或面积分摊到了开发成本或销售面积中去了，则地面上的公共部位归业主所有。3.作为一个小区的开发建设，需要设计一定面积的地下空间做人防工程，所有小区都有，这样的车库所有权归所在地市区人防办。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规范用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，也就是说，允许开发商和业主通过约定的方式确定车库的权属，百乐村地下车库产权应归属于百乐地产公司。二、电梯里的商业广告已经全部取缔了。三、小区环境卫生不好的主要原因是小区业主素质低，乱丢垃圾现象突出。四、业主与物业公司之间存在的是物业服务合同，并非财产保管合同，物业保安只是巡逻的义务，没有对业主私有财产保管的责任，如果上诉人发生家中被盗后，应由警方介入调查，由司法机关作出认定。被上诉人向一审法院起诉请求：1.依法判令上诉人立即向被上诉人支付拖欠的物业费3180元，包含每个月5元的二次供水加压费（2018年7月1日计算至2020年6月30日，合计24个月）；2.判令上诉人自2018年7月开始向被上诉人支付逾期交纳物业管理费的滞纳金到上述款项实际付清之日止（滞纳金标准按应收物业管理费的每日千分之五计算）；3.本案诉讼费用由上诉人承担。一审法院认定事实：2013年12月16日被上诉人与上诉人签订《业主手册》，约定由被上诉人对该小区进行物业管理，物业管理服务费用标准为：高层住宅（电梯房）1-3层按每月每平方米0.6元收取，4层及以上住宅按每月每平方米1.2元收取，二次水加压、楼道声控灯费按每月每户5元收取；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日千分之五交纳滞纳金。上诉人是新余市百乐村小区业主，住，房屋面积106.33平方米。被上诉人依约提供了物业服务，上诉人从2018年7月1日起一直拖欠物业管理费及二次供水加压费，至2020年6月30日拖欠物业管理费及二次供水加压费共计3182.3元（106.33㎡×1.2元／月×24个月＋二次供水加压费5元×24个月）。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。被上诉人与上诉人签订的《业主手册》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。合同签订后，被上诉人按约定为上诉人小区提供管理和服务，上诉人作为小区业主，拖欠被上诉人的物业管理费及二次供水加压费不交，系违反合同的行为。截止2020年6月30日，上诉人拖欠物业管理费及二次供水加压费共计3182.3元（106.34㎡×1.2元/月×24个月+二次供水加压费5元×24个月），故对被上诉人要求上诉人支付物业管理费及二次供水加压费3180元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金的诉请，一审法院认为，虽《业主手册》中约定了滞纳金条款，但考虑到被上诉人提供的物业服务质量存在瑕疵，且上诉人未按期交纳物业管理费系双方对物业管理发生争议所致，上诉人并不是恶意违约，故对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《国务院物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、姚小飞于本判决生效之日起十日内支付新余市百信物业管理有限公司物业管理费及二次供水加压费共计3180元；二、驳回新余市百信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由姚小飞承担。本院二审期间，被上诉人未向本院提交新证据，上诉人向本院提交了照片一组，拟证明：1.物业卫生没有搞好，到处都是垃圾；2.被盗的车辆照片证实车辆被盗。被上诉人质证认为，小区确实存在垃圾乱扔的问题，但这是小区业主扔的，对车辆照片真实性不认可。本院认为，照片仅反映出有垃圾存在，无法证实被上诉人未尽到清扫责任，另外，仅凭车辆照片无法证实车辆被盗以及被上诉人存在责任。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人主张对其拖欠的物业管理费及二次供水加压费应予以减免是否依法有据，能否得到支持？本院认为，上诉人于2013年12月16日与被上诉人签订了《业主手册》，被上诉人基本上按照约定为上诉人所居住的小区提供了物业管理服务，上诉人亦享受了被上诉人提供的物业服务项目，按照约定以及法律规定，上诉人应该履行支付物业管理费及二次供水加压费的义务。现上诉人上诉主张被上诉人提供物业服务不到位，案涉小区地下停车库堵住，小区卫生脏乱，且其电动车被盗、家里被盗导致经济损失等问题，本院认为，虽然被上诉人在为涉案小区提供物业管理服务上存在瑕疵和不全面完善的方面，存在一定的问题，基于此，一审法院对被上诉人主张的滞纳金诉请并未支持，且上诉人提供的证据无法达到其证明目的，上诉人如有经济损失应另行进行主张，要求被上诉人以减免物业管理费及二次供水加压费的形式对其经济损失进行赔偿无事实和法律依据，本院不予支持，一审对上诉人拖欠物业管理费及二次供水加压费共计3180元的认定，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚小飞负担。本判决为终审判决。审判长  钟永洪审判员  甘致易审判员  蒋 欢二〇二〇年九月十七日法官助理袁文书记员周美娟