江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3957号上诉人（原审被告)：马翼，男，1966年4月21日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告)：徐州国威物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区泉新路山语世家小区物业楼。法定代表人：王振刚，总经理。委托诉讼代理人：张运，男，1981年1月28日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。上诉人马翼与被上诉人徐州国威物业管理有限公司（以下简称国威物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初7069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马翼、被上诉人国威物业公司的委托诉讼代理人张运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马翼上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据2017年8月12日的会议纪要，被上诉人明知且认可其入驻山语世家小区的服务内容为会议纪要所载“开展物业管理服务工作，并对开发商遗留事宜进行整改完善”。被上诉人与山语世家小区建设单位的投资方基于该纪要的约定才于2017年12月22日签订了《前期物业服务合同》。但被上诉人仅提供了部分物业服务，未对开发商遗留事宜进行整改完善。上诉人以此为由拒绝缴纳物业管理费，是符合双方在《前期物业服务合同》签订前进行的一系列磋商的初衷和结果的，应当属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律诺干问题的解释》第六条中规定的“正当理由”。国威物业公司辩称，上诉人所述的遗留问题基本上已经完善结束。一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。国威物业公司向一审法院起诉请求：1、判令马翼向国威物业公司支付2017年8月15日至2019年8月14日期间欠付的物业管理服务费4040元（按1.5元/月/平方米）、公共耗能费760元（第一年400元、第二年360元），合计4800元；2、诉讼费由马翼承担。一审法院认定事实：国威物业公司于2017年8月15日进驻徐州市山语世家小区并为该小区提供物业管理服务，直至2020年8月14日从该小区撤出。期间，国威物业公司（乙方）同徐州市山语世家小区的开发商即江苏华商置业有限公司（甲方）于2017年12月22日签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方选聘乙方对徐州市山语世家小区提供前期物业管理服务，服务内容主要包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，住宅为1.5元/月/平方米，小区公共能耗（水、电等）由业主预先交纳，据实分摊，具体标准为400元/年/户；业主应于2017年8月15日之前交纳物业服务费用，按年交纳，业主或物业使用人应在每年8月15日前履行交纳义务；本合同期限自2017年8月15日起至2020年8月14日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。马翼系徐州市山语世家小区B5号楼2单元801室的业主，拥有房屋建筑面积为112.23平方米。2015年12月5日，马翼办理了上房手续并居住至今。国威物业公司向马翼提供物业管理服务后，因马翼未按上述物业管理服务合同的约定向国威物业公司交纳2017年8月15日至2019年8月14日期间的物业管理服务费和公共耗能费，国威物业公司多次催缴无果，遂诉至一审法院。另查，2017年8月12日，马翼作为徐州市山语世家小区的业主代表参加了由徐州市泉山区翟山街道办事处组织召开的关于“建设单位的投资方徐州国华置业有限公司委派徐州国威物业管理有限公司入驻山语世家小区开展物业管理服务专题会议”，该《会议纪要》主要内容为：徐州市泉山区翟山街道办事处于2017年8月5日至7日组织工作人员召集了临时业主大会，经书面、电子、短信等形式投票表决，与原山语世家物业管理处终止服务；国威物业公司务必于2017年8月15日上午10:00正式入驻山语世家小区开展物业管理服务工作，并对开发商开发遗留事宜进行整改完善。临时托管期3个月，托管期内暂不收任何费用，如继续续聘，收取物业费用从2017年8月15日开始计算。马翼在纪要上签字并确认了上述内容。一审法院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期业务服务合同”，第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，根据上述条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，因此，国威物业公司作为徐州市山语世家小区建设单位即江苏华商置业有限公司选聘的物业公司，其与江苏华商置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对徐州市山语世家小区的物业买受人均具有法律约束力。马翼以其并非物业服务合同的相对方为由提出抗辩，不予支持。国威物业公司对徐州市山语世家小区提供物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主及物业使用人收取物业管理服务费，马翼作为徐州市山语世家小区B5号楼2单元801室的业主应当及时交纳物业管理服务费。马翼抗辩称国威物业公司未能按《会议纪要》要求对徐州市山语世家小区的遗留事宜进行整改完善，并以此为由拒绝向国威物业公司支付物业服务费用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，该条款业主拒绝缴纳物业费的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，而马翼所指出的物业服务问题，均是在国威物业公司进驻该小区之前，虽然马翼亦提交了小区目前状况的照片，但并不足以证明这些问题可以作为其拒绝缴纳物业服务费的合法事由。因此，对马翼的抗辩主张不予采纳。如马翼认为国威物业公司未按合同约定履行维修、养护、管理和维护义务，可依法另行主张权利。综上，国威物业公司要求马翼给付其自2017年8月15日至2019年8月14日期间欠付的物业管理服务费4040元（112.23平方米×1.5元/平方米/月×24个月）以及公共耗能费760元，符合法律规定，予以支持。一审遂判决：马翼于判决发生法律效力之日起十日内给付徐州国威物业管理有限公司2017年8月15日至2019年8月14日期间欠付的物业管理服务费4040元、公共耗能费760元。案件受理费50元，由马翼负担，于判决生效后七日内交纳至一审法院。二审期间，上诉人马翼向本院提交以下证据：1.证据材料4份，拟证明被上诉人进驻前山语世家需要整改的基础设施问题有近百项。2.2020年8月1日会议纪要一份，证明由于近三年小区还没完善，通过业主上访政府施压，而投资方国华公司和国威物业公司三年来并没有完善基础设施。被上诉人质证称，对证据1的真实性不予认可，上面没有被上诉人的签章，均是空白表格，还有一部分是被上诉人进驻之前业主自行登记的问题，真假无法确定。即使是真的，也与本案没有关联，方案不具有真实性。对于证据2的真实性予以认可，但不能证明上诉人的证明目的，会议纪要的形成背景是雨季房屋漏水，专门验收房屋的部门组织开发商、投资方、物业公司开会，要求开发商和投资方对漏水的房屋进行维修，且现在已经进场维修一个多月，投资方的部分也已经查看完毕，估计最近就会进场维修。上诉人辩称，被上诉人是通过政府协调委派进驻小区的，是带着整改任务来的。当时双方协商是物业公司协助建设方完善基础设施，但到现在才刚进场维修，这是被上诉人进驻小区前期应该履行的义务，说明这三年来被上诉人还没有完善对于业主的承诺。被上诉人辩称，被上诉人仅是作为物业公司到山语世家来提供服务。证据2会议纪要提到的维修仅针对今年雨季漏水的住户，因为没有过质保期，漏水质保期是五年。被上诉人向本院提交物业费信息表3份（复印件）及收支情况公示表2份，拟证明被上诉人多次向上诉人催缴，但上诉人仍没有缴纳物业费。上诉人质证称，1.对该组证据的真实性不予认可，按照规定，物业公司应每半年对小区进行公示，到目前为止，被上诉人并没有公示。2.关于上门催缴物业费，上诉人表示有一次见到过四名像是社会人员上门收缴物业费，并没有正式跟上诉人协商缴纳物业费，上诉人仅收到律师函，没有见到被上诉人提到的书面材料。另，被上诉人庭审中陈述，对于小区消防设施缺失问题，经协商2018年8月泉山区政府组织了专题会议，今年由办事处招标专业的消防维保公司进场从端午节到现在每天都在施工，上诉人所说的设施都在整改。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案2017年8月12日形成的《会议纪要》载明，被上诉人国威物业公司入驻山语世家小区开展物业管理服务工作，并对开发商开发遗留事宜进行整改完善。马翼认可国威物业公司提供物业服务期间的确对小区部分设施等进行了整改完善，表示“小区外围墙、消防设施”等仍未整改。但上述《会议纪要》中并未明确将马翼主张的上述问题作为整改完善的项目，且在国威物业公司临时托管小区3个月后，国威物业公司与小区的开发商即江苏华商置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，正式明确国威物业公司为该小区提供物业服务，该合同第十三条仅约定，在被上诉人验收入驻后发现物业共用部位（包含户外墙面等）、共用设施设备（包含消防设施等）发现问题在质保期内，由被上诉人负责联系质保单位处理，而前期物业服务合同并未将马翼主张上述问题的整改作为被上诉人应当履行的合同义务。因此，马翼主张被上诉人应整改完善消防等设施但未履行，其因此拒绝缴纳物业费缺乏依据，一审法院支持被上诉人的诉讼请求具有事实和法律依据。综上所述，马翼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马翼负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  黄 政审 判 员  宋正喜二〇二〇年九月二十九日法官助理  黄 伟书 记 员  薛淑淑