四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1462号 上诉人（原审被告）：胡学裕，男，1947年12月5日出生，汉族，住四川省邻水县。 上诉人（原审被告）：朱树珍，女，1949年5月13日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张琴琴，女，汉族，1987年12月14日出生，住四川省邻水县，系胡学裕、朱树珍儿媳。 上列二上诉人委托诉讼代理人：林光成，邻水县旭升法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：胡学渊，男，1939年8月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：饶坤兵，重庆正魁律师事务所律师。 上诉人胡学裕、朱树珍因与被上诉人胡学渊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院(2020)川1623民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡学裕、朱树珍上诉请求：1.撤销四川省邻水县人民法院(2020)川1623民初1082号民事判决，发回重审或查清事实后予以改判；2.本案一、二审案件受理费由胡学渊负担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清，适用法律错误。1.实际诉争的房屋存根载明所有权人是胡学渊，并无其妻黄树英，是胡学渊婚前土改所得的婚前财产。邻水县人民法院（2019）川1623民初2753号民事判决书认定诉争的房屋权属转化为胡学渊与黄树英共同共有无法律依据。2.胡学渊有权处置该房屋。胡学渊与胡学裕、朱树珍自愿签订了涉案房屋的《卖房协议书》，即使该房系胡学渊与黄树英共有，但黄树英当时并未持反对态度，因此不存在黄树英追认同意该协议的情况。3.该《卖房协议书》合法有效，并不违反法律法规、国家政策的情形，且支付了合理的对价，案涉的房屋仅仅是胡学渊所有房屋中的一小间房屋，不是将宅基地及其房屋全部的转移，故不受一户一宅关于转让宅基地及其房屋的严格限制的情形，且胡学渊及其儿子胡道安有其他的新的住房。该房屋所有权的转移黄树英是在场且知情的，并不存在侵犯黄树英的共同处分权。故该协议不存在法律和事实上不能履行的障碍。4.一审认定该《卖房协议书》有效，但认为协议未得到胡学渊的妻子黄树英的同意，仅以物权法第九十七条和合同法第一百一十条的规定，认定该协议在法律和事实上不能履行，属于适用法律错误。 胡学渊辩称,1.一审法院认定基本事实清楚，争议房屋所有权属应当属于胡学渊及其妻子和家庭共有财产，该房屋已经由原来的生效判决2019川1623民初2753号确认，同时该房屋产权取得的时间是1992年，胡学渊夫妻结婚是1980年左右，本案一审以及原来的生效判决认定房屋属于夫妻共同房屋正确。2.胡学渊一人无权单独处置该房产，同时该房产共有人黄树英不同意该房屋买卖协议，当时在场不但反对并且拒绝签字，最后生气离开了现场，买卖协议上黄树英的签字不是胡学渊代签，到现在也不知道是谁代签，可以看出黄树英一直不同意出售该房产。3.该买卖协议是部分有效，原来生效判决书已经作了认定，予以认可，胡学渊签订的部分有效，但是由于该房屋不具有分割性，且该房屋是胡学渊夫妻的唯一住房，不宜出售。4.该协议事实上是以物抵债，而不是房屋买卖协议，由于该房屋侵犯了黄树英的合法权益，导致该房不能办理过户登记，且胡学渊明确表示不再履行该协议，该协议签订的第二天，并将原借款及利息全部退还给了上诉人，从这一行为体现了胡学渊的真实意思，不愿意抵售该房，对方将该款接受后交到了村委会，到目前为止该款仍存于村委会处；5.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 胡学渊向一审法院起诉请求：1.依法判决解除胡学渊与胡学裕、朱树珍于2019年10月5日签订的《卖房协议书》；2.将位于邻水县大塆的房屋返还给胡学渊；3.案件受理费由胡学裕、朱树珍负担。 一审法院认定事实：胡学渊与胡学裕系同胞兄弟，胡学渊与案外人黄树英系夫妻关系，胡学渊系初婚，黄树英系再婚，黄树英婚前有一子一女，黄树英与胡学渊结婚后，其子女与胡学渊夫妇一起生活，其子姓名胡道安。胡学裕与朱树珍系夫妻关系。在2001年至2003年期间，胡学渊向胡学裕先后借款1000元和600元，共计借款1600元，未出具借据。因胡学渊未偿还借款，双方于2019年10月5日签订了一份《卖房协议书》，协议载明：“胡学渊原小塆有厨房一间，因住房外迁后仅剩下厨房，经与亲弟胡学裕协商后，现作价为人民币壹仟陆佰元整售与胡学裕，其房款已全部付清，以此为据。卖房方：胡学渊、黄素英，买房方：胡学裕、朱中珍。二0一九年十月五日，执笔人：二叔：胡学银（原名）张良学”。双方约定以借款1600元抵作房屋价款，该《卖房协议书》中卖房人名字中“黄素英”与胡学渊之妻“黄树英”名字不相符合，“黄素英”签字系他人代签。朱树珍认可该协议书买房方中朱中珍实际为朱树珍，案涉房屋由胡学裕家使用约17年之久。《卖房协议书》在朱树珍家里签订时，有朱树珍、张良学夫妇、甘玉碧、黄树英、胡学渊、胡学裕在场，黄树英未表态。协议签订后胡学渊家反悔，胡学渊家将购房款1600元和自加利息100元共1700元放到胡学裕家，胡学裕不同意解约退房又将该款拿去交给胡学渊，胡学渊家又将该款拿去放到胡学裕家，胡学裕家人打电话给村干部告知此事，村干部叫交给组长保管，胡学裕于2019年10月7日将该款交给组长张贤炳保管至今。案涉房屋座落于鼎屏镇××××城北镇）白佳村1组小塆处（原名大塆），土木结构，建筑面积47.76㎡，建造于解放前，系土改分得。胡学渊已将房屋所有权证遗失。房屋所有权证存根、村镇（私人）房屋产权登记申报表、村镇房屋产权登记现场查勘表显示：房屋所有权证号：广地建村权字0056313号，房屋所有权证上载明的所有权人胡学渊。房屋所有权证上载明的房屋壹间，建筑面积79.44㎡。建筑面积79.44㎡实为两间房屋面积之和，因所有权证上包含了胡学渊购买的张某某的房屋31.68㎡面积。 胡学裕、朱树珍曾经作为原告于2019年11月6日向法院提起诉讼，请求判决确认胡学渊、黄树英与胡学裕、朱树珍签订的《卖房协议书》合法有效，并继续履行办理房地产过户登记。2019年12月20日法院对该房屋买卖合同纠纷作出（2019）川1623民初2753号民事判决书，判决：一、胡学裕、朱中（树）珍与胡学渊2019年10月5日签订的《卖房协议书》有效；二、驳回胡学裕、朱树珍的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。该判决认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。胡学裕、朱树珍与胡学渊系同一集体经济组织成员，双方以以物抵债的方式签订的《卖房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，在合同签订后，未办理产权过户手续，不影响合同的效力，胡学渊虽提出异议，但未提交证据证明该合同存在无效或可撤销的情形，因此胡学裕、朱树珍与胡学渊签订的《卖方协议书》成立并生效。但涉案房产属于胡学渊、黄树英共同共有，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”胡学裕、朱树珍与胡学渊在签订《卖房协议书》时，作为房屋共有人的黄树英一是未在卖房协议书上签字，二是协议书上的名字与本人真实名字不相符，三是也未加盖本人指纹，四是对其代签姓名事后也没有追认，故现有证据不能认定共同共有人黄树英对胡学渊以房抵债行为的认可，胡学渊无权个人处理与共同共有人黄树英共有的房屋，胡学裕、朱树珍主张其相关物权无法实现，且胡学渊已明确表示不再履行该《卖房协议书》，故对于胡学裕、朱树珍主张胡学渊继续履行为其办理房地产过户登记的请求，不予支持。 庭审中，法庭向胡学裕、朱树珍释明，如果合同解除，其有权向胡学渊主张退还购房款、赔偿损失等违约责任。释明后，胡学裕、朱树珍不同意解除合同，也不在本案中向胡学渊主张违约责任。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为《卖房协议书》是否应当解除。 合同解除以法定或约定的解除条件为必要。合同一经有效成立，对签约各方具有法律约束力，各方当事人应当遵守、适当履行。合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。合同在法律上或事实上不能履行时，守约方和违约方都可以主张解除合同，在违约方主张解除合同的情形下，违约方应向守约方承担相应的违约责任。（2019）川1623民初2753号民事判决已生效，具有既判力。该判决认定案涉买卖标的房屋系胡学渊与妻子黄树英夫妻之共同财产。物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据物权法的上述规定，不动产物权转让，除了设立不动产物权转让的债权合同有效外，还需办理产权转移登记，始能产生物权变动的效果，即买受人才能取得不动产物权。因（2019）川1623民初2753号民事判决认定案涉房屋系胡学渊、黄树英的夫妻共同财产，夫妻共同财产系共同共有，在转让共同共有财产时依法应取得全体共有人的同意，该判决认定案涉房屋的共同共有人之一胡学渊之妻黄树英未同意转让案涉房屋，因此，虽然该判决确认了《卖房协议书》有效，但在事实上和法律上履行不能，不能产生物权变动的法律效果，亦即作为买受人的胡学裕、朱树珍无法取得案涉房屋所有权；（2019）川1623民初2753号民事判决驳回了胡学裕、朱树珍关于办理房地产过户登记的诉讼请求，故《卖房协议书》应当解除。 合同解除后，胡学裕、朱树珍应当将依据《卖房协议书》占有的房屋返还给胡学渊。胡学渊作为违约方主张解除合同，在合同解除后应当向守约方承担违约责任，在法庭依法向胡学裕、朱树珍释明后，胡学裕、朱树珍不同意解除合同，也不同意向胡学渊主张违约责任，在合同解除后，胡学裕、朱树珍可以另行主张权利。综上所述，胡学渊请求解除合同的理由成立，胡学裕、朱树珍关于因合同有效，案涉房屋应归其所有的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第九十七条之规定，遂判决：一、解除胡学渊与胡学裕、朱树珍于2019年10月5日签订的《卖房协议书》；二、胡学裕、朱树珍于判决生效后五日内将座落于邻水县小塆处（原地名大塆）的土木结构房屋一间（建筑面积47.76㎡，房屋所有权证号：广地建村权字0056313号）返还给胡学渊。案件受理费50元，由胡学裕、朱树珍共同负担。 二审中，胡学裕、朱树珍向本院提交了下列证据：1.邻水县确权房屋登记信息公示表；2.房屋确权地址登记图。拟证明胡学渊和他的儿子胡道安在一个户籍，其现有房屋不算案涉房屋都还有两处，他们还有房子居住，案涉房屋不是他们唯一的房屋，地址登记图可以看出胡学渊与他儿子登记的房屋有两处，可以证实上诉人的房屋加上胡学渊卖给他的房子，面积一共为143.5平方米，在确权登记的时候已经将案涉房屋确权给上诉方。 胡学渊对上述证据的质证意见：对证据真实性有异议，证据上面没有载明出处，也没有经办人和单位的签章；证据内容与本案也无关联性，本案胡学渊子女有房产和胡学渊自己的房产不是一回事，胡学渊夫妻名下只有本案诉争房产，在以前的生效判决也没有认定是否是唯一财产，确权登记图的面积是上诉人自己申报的面积，不能达到其证明目的。 本院对上述证据的认证意见：上述证据无提供单位及经办人员的签章、签名确认，其证据来源不合法，故本院对上述证据的证据效力不予确认。 本院二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审当事人的争议焦点为：案涉《卖房协议书》是否应当解除。 根据本案查证的案件事实，人民法院生效判决已确认案涉房屋系胡学渊、黄树英夫妻共同财产，虽然生效判决确认胡学渊与胡学裕、朱树珍签订的《卖房协议书》有效，但在胡学裕、朱树珍提供的现有证据不能充分证明黄树英自愿出卖案涉房屋的事实的情形下，该《卖房协议书》存在法律上及事实上的履行不能，即胡学裕、朱树珍不能取得案涉房屋的所有权，该《卖房协议书》不能产生物权变动的法律效果，且在《卖房协议书》签订之后，胡学渊即以自己的行为明确表示不履行《卖房协议书》所约定的义务。因此，一审判决解除双方当事人签订的《卖房协议书》，并由胡学裕、朱树珍返还案涉房屋，符合法律规定，本院依法予以维持。 综上所述，胡学裕、朱树珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡学裕、朱树珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 军 审 判 员  谭 昀 审 判 员  张 强 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  刘超超 书 记 员  张凌嘉