贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10534号 原告：余琴，女，1988年10月3日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：彭凯，男，1983年3月14日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：余琴，系原告彭凯之妻。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），执业证号：15224201611458443，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告余琴、彭凯与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭凯的委托诉讼代理人即原告余琴，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余琴、彭凯向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告交房违约金计人民币18220元（逾期564日）；2、请求法院依法判令被告履行《商品房买卖合同》义务，将毕节市七星关区博泰水韵天颐5栋5-4号房房屋所有权转移登记给原告；3、请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金人民币16475元（逾期暂计510日），实际赔偿数额待被告将房屋所有权转移登记给原告后另行计算；4、请求法院依法判决被告向原告退还违规收取的水、电、燃气、通讯、有限电视等设施的建设安装和开户费用；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第4项诉讼请求为：请求法院判决被告退还原告燃气入户费2500元、闭路电视开户费365元，共计2865元。 事实及理由:2016年6月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（本文以下简称《买卖合同》），合同编号：（ＢＴ-5-5-4），当即原告按《买卖合同》约定，向被告一次性全款支付了购房款323057元；另根据被告要求交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有限电视等设施的建设安装和开户费和相关契税等款项合计15084元。购买了被告开发建设的位于毕节市南部新区房屋同时原告向被告提交了原告的《身份证明》、《户口证明》、《结婚证明》和《原告所有房屋登记情况证明》；原告已履行完《买卖合同》约定的相应义务。根据《买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：逾期交房超过60日，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于房屋登记的约定，《买卖合同》第二十二条第二项约定：出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三项约定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期届满之次日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日2002向买受人支付已交房款万分之一的违约金。被告实际交房时间是2018年6月19日，根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的交房时间2016年12月31日，被告违约逾期交房时间为564天，按原告所交购房款323057元的万分之1／每天乘以564天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金18220元。根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的在实际交房之日起180日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的文书，交付给买受人。因此，被告将该商品房转移的文书交付给原告的时间应当是2019年1月19日前。被告至今仍未履行该义务，故被告自2019年1月20日起就应承担逾期未将转移登记的文书交付给原告的违约责任，暂计截止至2020年6月15日被告违约逾期未将转移登记的文书交付给原告的时间为510天，按原告所交购房款323057元的万分之1／每天乘以510天计算，被告应向原告支付逾期未将转移登记的相关文书交付给原告的违约金16475元。2016年6月28日原告另根据被告要求交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有限电视等设施的建设安装和开户费和相关契税等款项合计14462元。根据《中华人民共和国价格法》第13条之规定，和原被告双方签订的《买卖合同》第十二条之约定及《贵州省物价关于城市管道燃气设施建设就服务收费的通知》（黔价费【2011】78号）、《省物价局、省广电局关于制订全省有线数字电视基本收视维护标准的通知》（黔价费【2013】179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格【2014】1705号）等法规、合同约定和规范性文件规定，被告要求交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有限电视等设施的建设安装和开户费费用的实质应该为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，已经包含在购房总款中，不应再单独收费，且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条第1款、第2款的规定，及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》的内容，明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。综上所述，被告迟迟不履行原被告双方签订的《买卖合同》所约定的义务造成原告合法使用和处置财产不能，及被告违规重复收取“三通费用”已严重侵害原告合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告按照合同履行义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 被告博泰房开公司答辩称：一、对原告超诉讼时效部分的请求应当不予支持。二、双方合同第二十二条约定：出卖人不得在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起180日内取得商品房所有权初始登记，并将有关文书交付买受人，逾期超过180日买受人不退房的，自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，向买受人支付已付购房款百分之一的违约金，超过约定日期起，逾期180日内，按已付房价款百分之零点三承担违约责任，本案原告主张按日万分之一承担违约责任于法无据。三、关于原告主张的三通费，部分原告所举证据中并不包含三通费收据，不能证明其向被告支付三通费的事实，不应支持。同时该费用系相关设施设备的建设安装费用，被告系代收代缴，费用最终并不归被告方所有，原告主张退还于法无据。四、原告提供的置业计划单上面载明的费用，并不能证明被告方的实际收费情况，置业计划单仅是载明应收费用，实收费用应该以收据上载明的金额为准。 本院经审理查明事实如下：2016年6月28日，原告余琴、彭凯作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区部博泰·水韵天颐第5幢5层4号房；建筑面积131.86平方米，套内建筑面积108.97平方米。按照套（单元）计算，商品房总价款为323057元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2016年6月30日前支付全部房价款。出卖人应当在2016年12月31日前将商品房交付买受人使用。交付时上水、下水达到使用条件、电话、有线电视、宽带网络线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）］不作累加：（1）、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之次日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1和2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任;（2）买受人选择不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款1%的违约金。并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告于2016年6月28日支付购房款323057元。被告并向原告收取包括燃气入户费2500元、闭路电视开户费365元及其他费用共计14462元。2018年6月19日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得涉案商品房的使用权。原告认为被告未按合同约定办理商品房权属转移登记、违规收取费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2016年12月31日，实际交房时间为2018年6月19日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2017年1月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起60日内（即2018年8月19日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年8月20日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年6月17日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已付购房款323057元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日计算至2018年6月17日，违约金为17186.63元（323057元×0.01%/日×532日）。 本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超出约定日期起逾期180日以后，买受人选择不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,向买受人支付已交付房价款1%的违约金。原告于2018年6月19日办理入住手续，涉案商品房至今尚不具备办理商品房转移登记条件，不能按合同约定履行办证义务，逾期已超过180日，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原告诉请判决被告支付逾期办理转移登记有关文书违约金的请求，应按原告已付购房款的1%计算，经计算为3230.57元（323057元×1%）。 对于原告诉请判决被告退还燃气开户费、闭路电视入户费2865元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 因涉案商品房尚不具备办理房屋权属转移登记条件上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行之规定，原告诉请被告办理涉案商品房所有权转移登记，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余琴、彭凯逾期交房违约金17186.63元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余琴、彭凯逾期办证违约金3230.57元； 三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司本判决发生法律效力之日起十日内退还原告余琴、彭凯燃气开户费2500元、闭路电视入户费365元，共计2865元； 四、驳回原告余琴、彭凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费337元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担191元，原告余琴、彭凯负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年九月十六日 书记员  毛雨