广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13957号上诉人（原审原告）：刘焕英，女，1969年7月18日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王鹏程，男，1986年2月10日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：陈修京，广东安国律师事务所律师。原审第三人：许莺，女，1976年2月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人刘焕英因与被上诉人王鹏程、原审第三人许莺案外人执行异议之诉一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘焕英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审法院停止对襄樊市樊城区春园东路2XX室2XX室房屋的执行，解除对该房产的查封。事实和理由：一审法院适用法律错误，应予撤销。一、一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定中有关“买受人自身原因未办理过户登记”的理解与《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》)内容不一致，属于适用法律错误。根据《九民纪要》第127条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，可以认定为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。故在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条时，买受人有催告过户积极行为只是认定符合该条件的标准，不能就此推论没有积极催告就不符合该条件。一审法院应对买受人未办理过户登记是否有合理的客观理由进行审查，但一审法院仅审查了主观因素，未对客观因素进行审查，属于适用法律错误，应予纠正。二、未办理过户登记并非买受人自身原因。根据最高人民法院的意见，是否归于买受人原因，应审查个案中具体买受人的主观状况，结合合同约定、履行客观条件和买受人自身状况分析。（一）本案买方已经履行了买卖合同全部义务，卖方亦已履行了房屋交付的主要义务，但无卖方履行过户义务或者要求买方配合履行的证据。(二)涉案双方为房屋买卖合同关系。买卖双方于2006年2月10日签署的《房屋买卖协议书》中没有约定交易过户时间。本案中没有任何证据证明刘焕英在合同签订和履行过程中存在违约行为，买方无违约行为，即足以认定刘焕英在合同履行中无过错。一审法院以刘焕英怠于履行权利为由，认定刘焕英对房屋未办理过户手续存在过错，没有法律依据，颠倒买卖双方合同义务责任。(三)根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，是否归于“买受人原因”，在适用时首先要排除由于出卖方原因导致的未能过户。1.虽然一审判决认定买方未积极行使权利，但事实上，因卖方在房屋具备办理过户条件后到外地营生，买方无法联系到卖方办理过户手续，导致该房屋长期未能办理过户。涉案房屋已于2006年2月签署房屋买卖协议书，办理过户需取得土地使用权证，房屋及土地应同时办理过户。该房屋土地使用权证是2008年7月2日取得，此时才具备交易过户条件。许莺一审亦陈述无法找到买方；2.买方长期外出务工具有合理性，不能以买方离开当地导致无法联系而认定为买方原因；3.涉案房屋长期由买方家人居住，卖方有履行义务的条件，但卖方并无证据证明其有积极的履行行为，故本案应认定系卖方原因导致无法过户。(四)《执复规定》第28条所指的“买受人原因”，应以个案买受人主观状况分析，买受人行使权利的主观能动性不能一概而论，不能以一般人应具备的知识、认知和注意标准来衡量，要结合个人情况考虑。涉案房屋是房改房，该房屋交易价格相对比较低，低价值货物的交易与高价值货物交易对买受人的主观注意程度要求应有所区别。刘焕英受教育程度较低，对房屋买卖合同法律关系缺乏认知，对房地产交易与一般商品交易的区别缺乏了解，不存在拖延履行或不履行的故意。基于刘焕英水平、能力所限且无法联系出卖人主张权利的情况，刘焕英仅能通过法律诉讼方式主张权利。最高人民法院在相关案例中已经明确诉讼不能作为对一般不具有法律专业知识背景主体积极行使权利的要求。三、从权利平衡角度考虑本案。1.最高院《执复规定》第28条对于房屋一般买受人在符合法定四个条件时请求排除执行给予支持的规定，本身就是对普遍性原则的例外规定，这种规定其精神实质是基于我国房屋交易客观情况复杂性，对个案中房屋买受人取得房屋产权权利与债权人债权的平衡考虑。2.刘焕英名下没有住房，无力再购置房产。而案涉房屋系刘焕英已支付全部房款并居住使用多年的房屋，现仅差过户环节就可取得产权，对刘焕英的生存权保障具有重大意义。3.本案要求排除执行的债权是王鹏程与出卖方许莺的民间借贷普通债权。该债权的形成时间晚于本案房屋买卖合同签订时间，没有证据表明债权人王鹏程是基于许莺持有该房屋所有权作为其民间借贷行为的信赖利益前提。故就排除本案债权人对该房屋的执行与保护买受人取得该房屋所有权的期待利益而言，保护后者更符合最高院《执复规定》第28条的精神实质。四、从实际执行操作层面衡量。1.涉案房屋为许莺与郎长东的夫妻共有财产，仅许莺为被执行人，但一审法院同时查封了案外人郎长东的房屋份额。刘焕英享有的对郎长东产权份额部分的过户请求权并不受王鹏程执行许莺一案限制，由于法院查封导致刘焕英无法办理该部分份额的过户手续，故刘焕英要求排除法院对郎长东份额部分的查封和执行措施具有合法依据；2.一审法院已对王鹏程与许莺执行案件做了终结本次执行裁定，查封措施为执行行为的表现，此后一审法院继续对房屋采取执行查封措施没有依据，应予解封。被上诉人王鹏程二审答辩称：一审法院执行裁定合法合理，应予维持。具体理由如下：1.刘焕英与郎长东、许莺于2015年2月19日签订的《房屋买卖协议书》应属无效。协议书载明案涉房屋为房改房，郎长东才有资格作为房东。根据1994年7月18日施行的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工以成本价购买的住房，在补交土地使用出让金或者土地收益和按规定缴纳相应的税费后，一般在住用5年后依法可以进入市场流通。而本案案涉房屋于2004年取得房产证，登记人为郎长东，后于2008年7月2日取得土地使用权证，故案涉房屋不能进入市场流通，即此前签订的买卖合同违反了法律规定，无法进行过户变更。如按刘焕英自述，其在案涉房屋内居住了4年到5年，应该及时积极行使履行相应的权利；2.房屋买卖收条仅写明售楼款38000元和对应的房屋型号、房号，没有房款转账凭证，无法证明交易真实性；3.买卖协议书中明确提到，自房屋出售之日起，水电费用全部由买方自己负担。如果交易真实，则刘焕英应在2006年时将水表、电表、煤气费、电视费用、网络等相关户名变更为其自己的名字；4.吴建华是案外人，不是刘焕英家庭成员，故吴建华的居住证明与本案无关；5.居委会的证明显示吴建华在案涉房屋内居住，但无法体现付立志或付路路在案涉房屋的居住情况；6.关于案涉房屋由刘焕英之子付路路与其父亲付立志居住的说明，未经官方确认，证明力有限；7.根据《中华人民共和国物权法》，房屋所有权应该以登记为准，未进行登记则不产生物权效力。仅因签合同便判房屋归刘焕英所有，明显违反物权法规定。综上，黄埔法院的执行合理合法，应予以维持。原审第三人许莺经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见及举证。2019年9月16日，刘焕英向一审法院起诉请求：1.确认襄樊市襄城区春园东路2XX室2XX室房屋内为刘焕英所有;2.停止对襄樊市樊城区春园东路2XX室2XX室房屋的执行，解除对该房产的查封；3.本案受理费由王鹏程承担。一审法院经审理查明：2018年10月25日，一审法院对王鹏程与许莺民间借贷纠纷一案作出（2018）粤0112民初5196号判决书，判令许莺于该判决生效之日起十日内向王鹏程归还借款285000元并支付利息（利息分三笔计付：本金170000元自2018年7月1日起至2018年9月30日的利息5000元；自2018年10月1日起至实际清偿之日止，以本金170000元为基数，按照年利率24%计付；自2018年2月28日起至实际清偿之日止，以本金115000元为基数按照年利率24%计付）。该案生效后，许莺未履行生效法律文书确定的义务，王鹏程向一审法院申请执行，一审法院予以受理，案号为（2018）粤0112执6351号。执行过程中，一审法院查明案涉房产系郎长东、许莺共同所有，一审法院遂在2019年4月19日查封了许莺名下案涉房产的产权份额。因房产登记中未明确许莺对该房产具体所有的产权份额，一审法院暂无法对该房产份额予以评估、拍卖。因未发现被执行人具有其他可供执行的财产，一审法院于2019年6月18日裁定该案终结本次执行。刘焕英主张其已于2006年购买了涉案房屋，已付清购房款，涉案房屋于2006年交付使用，其系涉案房屋的权属人。为证明上述主张，其提交了以下证据：1.《房屋买卖协议》，该合同显示郎长东、许莺与刘焕英于2006年2月19日签订了该协议，约定郎长东、许莺将涉案房屋以38000元的价格出售给刘焕英；2.《收条》，内容为“今收到售房款叁万捌仟元整”，落款为郎长东、许莺，落款时间为2006年2月19日；3.襄樊市房屋产权与市场管理处于2007年7月12日出具的《房屋权属证明函》，内容为涉案房屋在该处没有查封、抵押、注销、转移登记情况；4.燃气具安检单、安全检查记录表、用水情况明细等，显示客户为吴建华或谢九菊等；5.吴建华、付路路、付立志于2019年8月8日的出具说明，内容为涉案房屋自2006年2月至今，一直由刘焕英与其家人居住，期间刘焕英与其丈夫付立志离婚。因刘焕英离婚后外出打工，该房屋改由刘焕英之子付路路与其父亲付立志居住，该房屋现在是付立志与其女友吴建华共同居住。该房屋的水电费、物管费等先后由刘焕英、谢九菊（付立志父亲之弟妹，为付路路的三奶奶）、付立志、吴建华等人缴交过。一审另查明，襄阳市房屋产权与市场管理处档案室于2019年出具的《房屋产权产籍查询结果》显示，涉案房屋的权属人为郎长东、许莺，系私有房产。一审庭审中，刘焕英陈述，其因比较相信许莺，所以一直没有过户。许莺陈述其与郎长东系夫妻关系，涉案房屋还没有析产。一审法院在执行王鹏程与许莺民间借贷借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0112执6351号]过程中，案外人刘焕英对一审法院查封许莺名下位于湖北省襄樊市春园东路242幢2单元4层2XX室房产（以下简称案涉房产）的产权份额的行为提出异议。一审法院于2019年9月3日作出（2019）粤0112执异187号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘焕英的异议请求。以上事实，有《房屋买卖协议书》、收条、《房屋权属证明函》、燃气具安检单、安全检查记录表、用水情况明细、说明、（2019）粤0112执异187号执行裁定书等证据及各方当事人陈述予以证实。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点一是刘焕英请求确认涉案房屋归其所有能否得到支持;焦点二是刘焕英对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。刘焕英与郎长东、许莺签订的《房屋买卖协议》即使真实合法，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，故刘焕英请求确认涉案房屋属于其所有，一审法院不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使如刘焕英所述，其于2006年向郎长东、许莺购买涉案房屋，并实际交付使用，但在房屋交付使用长达十几年的时间里，一直未办理涉案房屋的产权过户手续，刘焕英也未能提交相关证据证明其积极主张办理过户登记而郎长东、许莺不予配合，因此，刘焕英怠于行使其权利，对房屋一直未办理过户登记存在过错。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，一审法院对刘焕英要求排除执行的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，于2020年4月26日作出如下判决：驳回刘焕英的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由刘焕英负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明如下事实：一、经本院询问，刘焕英陈述如下：1.关于购房及付款。刘焕英与付立志于1997年离婚后，还与付立志的亲戚有来往。后来刘焕英通过付立志的亲戚找到许莺购房。购房款是刘焕英分别找两个亲戚借了2万多元，自己凑了1万多元。亲戚之间借钱没有打借条，都是借现金。2.关于居住情况。刘焕英购房后就带着儿子付路路一起入住涉案房屋了。2008年刘焕英到汕头打工，涉案房屋由付路路一人居住。后来付路路于2008年外出打工，也没有在涉案房屋内居住了，涉案房屋由付路路的父亲即刘焕英的前夫付立志带其女友吴建华居住。2009年刘焕英与现任丈夫再婚，并居住在汕头市刘焕英丈夫的房屋内至今。3.关于涉案房屋的交水电费情况。除了一审提交的2014年的水费单据及2019年的安装天然气的凭据外，刘焕英确实没有其他缴纳水、电等杂费的凭证，因为之前没有独立的水电气表，均是相关人员上门收费。3.本案起诉过程。刘焕英曾于2008年联系过许莺要求办证，但因为许莺去外地做生意换了号码，故刘焕英联系不上许莺，之后也一直找不到许莺。刘焕英去汕头后也换了电话号码。2019年3月，许莺不知道通过什么方式通过老乡找到刘焕英说要过户，但当时并没有告知刘焕英房屋被查封的情况。过了一天后，许莺告知刘焕英说房屋被查封了，让刘焕英到一审法院查询，一审法院建议刘焕英请律师，刘焕英就请律师提出了执行异议。对此，王鹏程表示不确认刘焕英的说法。二、刘焕英向本院提交一份查询时间为2020年4月26日的《襄阳区不动产登记信息查询证明》复印件，拟证明案涉房产为刘焕英的唯一住房。经本院组织质证，王鹏程确认该信息查询证明的真实性，但认为该证据与本案无关，无法证明刘焕英是案涉房屋的所有权人。经本院询问，刘焕英、王鹏程均同意以庭询质证意见为准，无需另行安排开庭。经本院主持调解，刘焕英、王鹏程未能达成协商一致意见。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，对于案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，本案需要审查和解决的是涉案房屋是否归刘焕英所有，以及刘焕英是否对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。对此，分析如下：首先，刘焕英目前并非涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。涉案房屋至今仍登记在郎长东、许莺名下，即使其与刘焕英签订的《房屋买卖协议》真实合法，但买卖双方尚未办理过户登记手续的情况下，物权并未发生变动，刘焕英对涉案房屋仅依约享有请求卖方继续履行该协议的债权。因此，一审法院判令驳回了刘焕英要求确认涉案房屋归其所有的诉请，合法有据，本院予以维持。其次，从现有证据看，刘焕英对涉案房屋并不享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然刘焕英提交了一份《房屋买卖协议》，其中显示郎长东、许莺与刘焕英于2006年2月19日签约买卖涉案房屋，但目前并无充分证据证明该买卖协议的履行情况，即刘焕英无法充分举证证明购房款的支付情况，且买卖双方亦无办理涉案房屋的书面交接证据，而刘焕英提交的现有缴纳生活杂费的证据均与案外人有关，与刘焕英并无直接关联。再者，刘焕英向本院述称其于2008年就前往汕头打工并再婚，之后一直居住在现任丈夫在汕头的房屋内，其在二审中提交的查册表并不能证明刘焕英存在居住困难的情况。另外，刘焕英自称曾找过许莺办证，但一直找不到许莺，直至许莺于2019年3月主动找到其，向其告知涉案房屋被查封情况，其才提起本案诉讼，上述陈述缺乏充分证据证明，亦有违常理。基于上述分析，刘焕英现有举证并不足以证明其在涉案房屋查封前已付清购房款，并已实际占用房屋，亦不足以证明刘焕英对涉案房屋签约后多年未过户存在合理的客观因素，故此，无法认定刘焕英对涉案房屋享有足以排除执行的权利。一审法院驳回刘焕英有关排除执行的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，刘焕英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘焕英负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年九月十八日书记员 张冰玲李逸丹