黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1607号上诉人（原审被告）：孙忠明，男，1964年7月22日出生，汉族，龙新洗浴业主，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：孙双印，黑龙江工帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆石油管理局有限公司，住所地大庆市让胡路区龙南。法定代表人：孙龙德，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。上诉人孙忠明因与被上诉人大庆石油管理局有限公司（以下简称大庆石油管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初6471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙忠明及其委托诉讼代理人孙双印、被上诉人大庆石油管理局委托诉讼代理人王云凤参加了法庭组织的调查活动。本案现已审理终结。孙忠明上诉请求：1.请求撤销大庆市让胡路区人民法院作出的（2018）黑0604民初第6471号民事判决；2.驳回大庆石油管理局诉讼请求；3.支持孙忠明诉讼请求，保护房屋改扩建费和自行车棚代管费等合计约130万元；4.本案一审、二审诉讼费用由大庆石油管理局承担。事实与理由：一、程序问题。1.诉讼时效。大庆石油管理局请求的是2015年1月1日至2018年9月30日房屋租赁费及利息损失，依据民法总则第一百八十九条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。大庆石油管理局的诉讼请求已超过三年，因此其诉讼请求已过诉讼时效，法院不应保护；2.与本案有关的证据，包括电力集团收费员王绍华电话录音、改扩建自建部分费用、现场勘查没有经过法庭质证；3.根据民事诉讼证据规则第三十条，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，原审法院未向孙忠明释明鉴定事项，属于程序违法；4.孙忠明在原审中申请法院向龙新物业分公司调取从2009年至2018年末龙新洗浴自行车棚缴纳电费的证据，该证据对于认定车棚代管费用的承担具有重要关系，原审法院未调取，属于程序违法。二、实体问题。1.关于自行车棚改扩建问题。在2003年合同履行过程中，我方向龙岗物业提交了改扩建申请，龙岗物业同意后，于2004年7月5日向其上级单位进行了报告，获得准许后，我方对涉案房屋进行了改扩建。2009年和2010年合同中也体现了面积的变化，合同面积由原来的801平方米增加到1000.52平方米，说明矿区物业对涉案房屋的改扩建面积的认可，出租人应按改扩建时的实际投入49.3万或者按评估鉴定的数额予以补偿；2.我方与矿区物业签订合同的房屋用途由原来的车棚变更为车库，证明对方对改扩建后房屋的用途予以认可；3.矿区物业应对我方看管自行车棚期间所产生的人工费及利息予以补偿。2009年矿区物业收回自行车棚后弃管，我方代为管理，具体日期记不清了，以法院调查大庆石油管理局支付电费之日起开始计算，或者从2010年1月1日开始计算至2018年12月末，共计人工费及利息约86.7万元；4.自行车棚电费按合同规定由我方承担，但自2009年自行车棚被矿区物业收回后至今，自行车棚电费一直由矿区物业单独交纳，证明自行车棚与合同无关；5.一审法院不应支持大庆石油管理局的利息主张。租赁合同中没有约定支付利息，只约定5%违约金，因为是出租人拒收租金，造成合同违约，责任在出租方；6.2001年至2003年因龙岗物业没有向热力公司交纳费用，造成热力公司对我方停止供应热水，时间长达一年多，造成经济损失应予赔偿；7.关于房屋租赁关系是否解除的问题。2010年之后虽然没有签订租赁合同，但每年我方都上交租金，物业的收据单上也标明了收到的是租金，虽然没有合同，但我方是按合同交纳的租金，双方之间仍然是租赁关系；8.关于押金。2001年油田企业改制物业和热力公司分家，物业公司停止对我方热水供应，合同无法履行，后来签订了一份补充协议，提高了租金，我方交完钱合同履行一段时间后，对方又停止热水供应，导致无法营业，按我方交钱的时间计算，还有两万多没用完，所以在2003年新的合同里我方的押金没交，用这笔钱冲抵押金（有补充协议为证），所以要求对方退还合同押金两万元；9.关于未付14,000元租赁费问题。2013年我方多交了14,000元租金，2014年找回补差，大庆石油管理局明知这一事实，却索要14,000元并提起诉讼；10.关于改扩建行为是否属于私搭乱建的问题。（1）改扩建之前，我方是经过申请并征得出租人龙岗物业分公司同意后，在龙新洗浴院内原有的自行车棚基础上改扩建的车库，改扩建面积合同上已体现；（2）不是我方私自改造房屋，是通过物业准许后才进行改造，不属于私搭乱建；（3）1998年至2010年，合同履行期间，出租方的房屋无产权证（2012年办的产权证），我方于2004年改扩建的房屋不可能有产权证；（4）改扩建后没有给小区居民造成侵害，反而给居民们带来了生活上的方便；（5）物业有关领导向我方索要过车库为企业自用，证明出租方认可改扩建房屋的用途；11.因为上述纠纷问题和续租问题没有解决，我方先后与对方几任领导进行交涉，始终没有得到解决。2015年矛盾升级，时任物业经理胡宏胜指派单位工作人员冯子斌等人到浴池阻扰正常营业，将我殴打致伤，住院6天，所产生的费用及营业损失理应由出租人承担。2019年3月，在诉讼期间，矿区物业无故切断龙新洗浴的供热管线，致使无法正常营业，造成的经济损失待计算；12.诉讼费应由大庆石油管理局承担。三、根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第六条的规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案在上诉期间发生新冠疫情，孙忠明现请求免除2020年1月23日至7月末租金，请求二审法院依法裁量。综上，请求二审法院查清事实后，依法改判。大庆石油管理局辩称：一、原审法院认定事实清楚，法律适用正确。1.大庆石油管理局有权与孙忠明解除房屋租赁关系，应依法确认孙忠明与大庆石油管理局之间的租赁合同已经解除，责令孙忠明立即搬出大庆石油管理局的房屋。根据双方提交的证据，可以说明，孙忠明与大庆石油管理局之间自2010年3月30日签订房屋租赁合同到期后，再未续签过租赁合同。在孙忠明逾期不支付租金后，大庆石油管理局曾多次敦促孙忠明交纳租赁费，但其拒不交纳租赁费。大庆石油管理局于2015年10月23日向其送达了限期搬出通知书，通知孙忠明解除租赁合同，并要求孙忠明于2015年11月23日之前搬出房屋，孙忠明出示的《信访意见处理意见书》也说明大庆石油管理局向孙忠明告知了收回出租浴池和车棚的决定，孙忠明收到了该决定及通知，但孙忠明却置之不理，既不交纳租赁费，又不搬出房屋并使用至今，严重侵害了大庆石油管理局的权利。根据《合同法》第二百三十二条、二百二十七条之规定以及租赁合同中11.3.1的约定，基于孙忠明不签订合同、拖欠房屋租赁费用的行为，孙忠明与大庆石油管理局之间构成不定期租赁合同关系，大庆石油管理局有权随时解除租赁合同，并已经按照法律规定履行了通知义务。根据《合同法》第九十七条的规定，孙忠明应立即搬出房屋，并向大庆石油管理局支付欠缴的租赁费；2.孙忠明自2015年起至今，一直未付租金，虽经大庆石油管理局通知解除合同，但孙忠明仍未从大庆石油管理局的房屋处搬出。根据《合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，孙忠明应按约定支付截至2018年9月30日拖欠的房屋租金411,500元及拖欠该笔费用的利息损失49,893.17元，并承担2018年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租赁费及该笔费用的利息损失。二、关于此案诉讼时效问题。孙忠明与大庆石油管理局签订了《房屋租赁合同》，合同到期后双方未继续签订租赁合同，孙忠明仍继续使用大庆石油管理局房屋，依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，视为双方的租赁期限不固定。自2015年开始，孙忠明既不同意返还占用房屋，又不支付占有使用房屋费用，一直占用涉案房屋至今，大庆石油管理局多次向孙忠明主张权利无果，侵害行为一直在持续发生的过程中，该案尚未超过诉讼时效。三、程序问题。1.孙忠明在一审中并未提交“电力集团收费员王绍华电话录音”作为证据，一审中孙忠明主张水电费是其代管时由其个人交纳，现在又说电费是大庆石油管理局交纳，明显自相矛盾。而且即使孙忠明提交该证据，对本案判决也无任何影响。如果合同对于电费承担的主体未进行约定，那么房主交纳电费是义务；如果合同约定由承租人承担，房主交纳电费后可依据合同约定向承租人追偿，故电费最终由谁交纳都不影响本案租赁关系的认定；2.改扩建自建部分费用。依据租赁合同约定，承租人对于承租房屋的扩建或者改建行为均需要出租方的书面同意，孙忠明应出具大庆石油管理局同意其改建或扩建的书面意见予以佐证，同时大庆石油管理局保留要求孙忠明恢复原状的权利；3.勘查现场系法院组织双方对标的现场进行现场了解，有利于案件的审理判决。法律并未规定所有勘查现场均需双方进行举证、质证。同时在勘查过程中有人员反馈说扩建改造并非孙忠明扩建，可能系他人建造。对于改扩建的相关问题孙忠明已在庭审中质证完毕，我方主张返还就是房产证中的房屋及面积，对于改扩建一事我方并不知情，故也并未主张，无需再次质证；4.关于申请鉴定和申请调取证据的问题。大庆石油管理局在一审中并没有看到相关书面申请的法律文书。四、实体问题。1.关于自行车棚扩建问题及私搭乱建问题。孙忠明对承租车棚进行改造系个人私搭乱建行为，并未取得大庆石油管理局的同意，且大庆石油管理局亦未承诺在房屋租赁合同终止后，对孙忠明改建房屋所产生的费用进行补偿。双方在此前签订的房屋租赁合同中，明确约定不得私自改变房屋结构，如需改动需征得大庆石油管理局的同意，且投资由孙忠明自理。由此可见即使在大庆石油管理局同意的情况下，所有投入的费用也应当由孙忠明承担。对于一个建筑是否为私搭乱建的认定，是看其是否取得建筑规划批准、是否取得了相应权属证书，不是以出租人是否同意来认定的。对于租赁合同中关于面积变化的问题，大庆石油管理局在一审中已经出具书面说明，孙忠明仅依据租赁合同中记载的面积的变化，用以证明大庆石油管理局同意孙忠明扩改建一事，明显扩大了证据的证明能力。如果是我方同意的改扩建需要有书面同意的批复，并且需要通过建筑规划审批、消防审批。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意的装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该法条写明需出租人同意，该同意是指事先的同意，即使出租人现在知晓了，也是承租人擅自为之，也不影响该法条的适用。更何况本案孙忠明没有证据证实是其进行的改扩建，也没有证据证实其进行投入以及投入的数额，通过现场勘查发现部分房屋还存在由其他公司建造的可能，故对于孙忠明主张的改扩建费用无论是依据法律还是按照事实都不应支持；2.利息起算问题。孙忠明未按约定支付租金，理应支付相应利息；3.2001-2003年热力费交纳问题。孙忠明未接到关于停止热水供应的通知，无法证明热水停止供应，也未证明其受到的相应损失，我方不应承担责任；4.押金问题。虽然租赁合同中约定，孙忠明应缴纳履约保证金2万元，但孙忠明没有实际交付，按照大庆石油管理局的交易流程，如果孙忠明交付履约保证金，大庆石油管理局会为其出具相应收据，孙忠明应对实际给付履约保证金一事承担举证责任。另外，假如孙忠明交付了履约保证金，但孙忠明存在改变房屋结构、改变使用功能、欠付租金等违约行为，按照合同约定，亦不应退回；5.租赁费用问题。双方房屋租赁合同到期后，大庆石油管理局将2012年1月1日至2012年12月30日期间房屋价格调整为12万元每年，孙忠明足额交纳了租赁费用。之后每年仍按10.6万元支付房屋租赁费用，2013年孙忠明只交纳了9.2万元，尚欠大庆石油管理局1.4万元，孙忠明理应承担责任；6.关于免除租金问题。双方租赁合同一直处于持续的过程中，在本案中，我方已经在一审中请求解除房屋租赁合同关系，并且一审判决解除房屋租赁合同关系，虽然还没生效，但是我方早在2015年就已经发出了解除房屋租赁合同的通知，并且通过一审的举证可以证实孙忠明已经收到该通知，我方已经符合不定期租赁关系情况下解除合同的法律条件，因此已经不存在是否免除租金的问题；7.孙忠明主张医药费的问题。此案系房屋租赁合同纠纷，非人身损害赔偿纠纷，而且孙忠明也无法证明侵权事实。综上，请求二审法院依法驳回孙忠明的上诉请求，维持原判。大庆石油管理局向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除大庆石油管理局与孙忠明之间的房屋租赁合同关系，判令孙忠明返还承租的大庆市让胡路区××小区××楼西侧9间房屋；2.判令孙忠明给付2018年9月30日前拖欠的房屋占有使用费共计411,500元及利息损失49,893.17元;3.判令孙忠明承担自2018年10月1日起至实际给付之日止拖欠房屋占有使用费(按年租金106,000元/年标准)及利息损失;4.诉讼费用由孙忠明承担。孙忠明向一审法院提出反诉请求：1.判令大庆石油管理局向孙忠明给付房屋扩建费用493,000元;2.判令大庆石油管理局向孙忠明给付自行车棚代管费576,862元;3.判令大庆石油管理局向孙忠明返还履约保证金20,000元;4.判令大庆石油管理局向孙忠明给付医药费3725.81元、误工费和精神损失费5000元；5.案件受理费由大庆石油管理局承担。一审法院认定案件事实：大庆石油管理局下属单位大庆石油管理局公共事业与物业管理中心龙岗物业公司(甲方，以下简称龙岗物业公司)和孙忠明(乙方)于2003年2月25日签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将其所有的坐落于大庆市让胡路区龙新小区六间平房出租给乙方，房屋用途为浴池与自行车车棚（自行车存放费用按中心规定价格收取），该房屋建筑面积801平方米(产权证号：ＮＡ××27号、ＮＡ××31号)；租赁期限为五年，自2002年12月1日至2007年12月1日，租金总额12万元整，本合同履行押金2万元整，在租期届满时，若乙方无违约事由，甲方退回，否则押金收归甲方。合同第九条约定关于装修和改变房屋结构的问题，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。在合同履行过程中，大庆石油管理局下属单位大庆石油管理局公共事业与物业管理中心龙岗物业公司于2004年7月5日向其上级递交《关于龙新自行车房改造的报告》一份，申请由承租人孙忠明对案涉房屋进行改造，承租人在租赁期间享有无偿使用权，在期满后继续出租时享有优先承租权，若收回自用，将对投资人予以投资补偿。该申请上报后，龙岗物业公司上级管理部门未予答复。与此同时，孙忠明对承租房屋进行改建与扩建，孙忠明未能提交证据证明改扩建费用，扩建房屋未取得行政主管部门审批同意。2008年12月19日，孙忠明与大庆石油管理局续签《房屋租赁合同》一份。合同约定案涉房屋建筑面积801平方米，房屋用途为浴池及车棚，租期1年，自2008年2月1日至2009年2月1日，租期内房屋的水、电、采暖和物业费由孙忠明承担，年租金6万元，履约保证金2万元。2009年12月22日，孙忠明与大庆石油管理局续签《房屋租赁合同》一份。合同载明案涉房屋建筑面积1000.52平方米，房屋用途为浴池及存车，租期1年，自2009年2月1日至2010年2月1日，租期内房屋的水、电费由孙忠明承担，采暖费和物业费包含在租金内，年租金增加至10.6万元，履约保证金2万元。2010年5月21日，孙忠明与大庆石油管理局续签《房屋租赁合同》一份。合同约定租期1年，自2010年3月30日至2011年3月30日，年租金10.6万元，租金在2010年5月10日前一次性结清，合同的其他内容与2009年双方签订合同的基本一致。该合同到期后，双方再未续签租赁合同，孙忠明至今一直占有使用案涉房屋。孙忠明于2011年11月10日支付2011年3月31日至2011年12月31案涉房屋使用费79500元，于2013年1月支付2012年度使用费12万元，于2014年1月3日支付2013年度使用费9.2万元，于2015年3月16日支付2014年度使用费10.6万元。此后，当事人双方就是否续租问题产生争议，2015年10月12日下午孙忠明与大庆石油管理局下属工作人员因案涉房屋相关事宜发生争议，孙忠明在撕扯中受伤，入院治疗。一审法院认为：关于本案本诉部分。大庆石油管理局与孙忠明就案涉房屋签订的一系列《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。（一）关于解除房屋租赁关系与返还案涉房屋问题。2010年5月21日，孙忠明与大庆石油管理局续签《房屋租赁合同》一份，合同约定租期1年，自2010年3月30日至2011年3月30日，租金10.6万元，租金在2010年5月10日前一次性结清。合同履行期限届满后，双方再未续签房屋租赁合同，双方已不存在房屋租赁合同关系，故房屋租赁关系无需解除，孙忠明应随时按大庆石油管理局要求返还大庆市让胡路区××小区××楼西侧房屋(产权证号：ＮＡ××27号、ＮＡ××31号)。（二）关于案涉房屋使用费问题。孙忠明与大庆石油管理局在2010年5月21日续签的《房屋租赁合同》约定，租期1年，自2010年3月30日至2011年3月30日，年租金10.6万元。合同履行期限届满后，双方再未续签房屋租赁合同，孙忠明继续占有使用房屋，占有期间使用费应按合同约定的租金标准（10.6万元/年）进行计算。合同履行期限届满后，孙忠明于2011年11月10日支付2011年3月31日至2011年12月31案涉房屋使用费795,00元，于2013年1月支付使用费12万元（按合同约定标准多交14,000元），于2014年1月3日支付2013年度使用费9.2万元（按合同约定标准少交14,000元），于2015年3月16日支付2014年度使用费10.6万元，孙忠明缴纳的该期间使用费与按合同约定的租金标准计算的租金总额度相等，故对大庆石油管理局索要2013年欠付14,000元使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。孙忠明未交付2015年1月1日后案涉房屋使用费，故对大庆石油管理局要求孙忠明按10.6万元/年的标准给付自2015年1月1日至实际给付之日房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。（三）关于大庆石油管理局诉请的利息损失问题，其提交的限期搬出通知书并不能证明该份证据已向孙忠明送达，孙忠明提交的录音证据能够体现在其交费时收费人员以未收到相关通知无法收取费用为由拒收使用费，故对于大庆石油管理局提起诉讼之前的使用费利息，一审法院不予支持；对于大庆石油管理局提起诉讼之后的房屋使用费利息，因2010年续签的《房屋租赁合同》约定租金在2010年5月10日前一次性结清，即每一年度应支付使用费时间为该年度的5月10日，故自大庆石油管理局起诉之日（2018年11月14日）孙忠明应支付自2018年11月14日至实际给付房屋使用费之日按银行同期贷款利率计算的自2015年度至2018年度使用费42.4万元（10.6万元*4=42.4万元）的利息；应支付自2019年5月11日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的2019年度房屋使用费10.6万元的利息。（四）关于孙忠明对案涉房屋进行改扩建的相关问题，一审法院将在本案反诉部分一并论理阐明。关于本案反诉部分。一审法院认为：孙忠明的各项诉请分述如下。（一）孙忠明请求大庆石油管理局向其给付房屋扩建费用493,000元。大庆石油管理局辩称，大庆石油管理局不应承担改扩建费用，其理由如下：首先，双方当事人在事先签订的《房屋租赁合同》（2003年签订）中，明确约定不得私自改变房屋结构，如需改变应征得大庆石油管理局的书面同意，且投资由孙忠明自理。其次，孙忠明改扩建行为属于私搭乱建，其对承租房屋进行改造，并未取得大庆石油管理局的同意，且大庆石油管理局亦未承诺在房屋租赁合同终止后，对孙忠明改建房屋所产生的费用进行补偿。最后，龙岗物业公司于2014年7月向其上级递交《关于龙新自行车房改造的报告》一份，申请由孙忠明对案涉房屋进行改造，该申请上报后，龙岗物业公司上级管理部门未予答复。对此，一审法院认为，大庆石油管理局的上述抗辩理由符合事实、约定与法律依据，且房屋扩建部分未取得相关行政主管部门的审批；此外，在2003年签订的《房屋租赁合同》履行完毕后，在签订2008年《房屋租赁合同》时案涉房屋面积并未改变，2008年签订的《房屋租赁合同》也可以印证大庆石油管理局的上述抗辩理由成立，故对孙忠明的该项诉请，一审法院不予支持。（二）孙忠明主张大庆石油管理局给付车棚代管费576,862元。大庆石油管理局辩称，孙忠明所称其自行雇人代为进行管理改造后的自行车棚与事实不符。租赁合同及孙忠明提供的证据都明确注明浴池及自行车棚一并出租给孙忠明使用，孙忠明与大庆石油管理局是租赁关系，并非代为管理或者雇佣的关系，孙忠明无权要求我方支付车棚代管费用；基于车棚所产生的收益也全部归孙忠明个人并未交给大庆石油管理局；而且房屋租赁合同中明确约定租赁房屋期间产生的水、电等相关费用由承租人孙忠明自行交纳，故上述电费等费用理应由其自行承担。对此，一审法院认为，大庆石油管理局的上述抗辩理由符合事实及法律依据，故对孙忠明的该项诉请，一审法院不予支持。（三）孙忠明要求大庆石油管理局向其返还履约保证金2万元。大庆石油管理局辩称，我方不应返还履约保证金，虽然租赁合同中约定，孙忠明应缴纳履约保证金2万元，但孙忠明并没有实际交付；按照大庆石油管理局的交易流程，如果孙忠明交付履约保证金，大庆石油管理局会为其出具相应收据，孙忠明应对实际交付履约保证金一事承担举证责任；此外，即使孙忠明交付了履约保证金，但孙忠明存在改变房屋结构、改变使用功能、欠付租金等违约行为，按照合同约定，亦不应退回。对此，一审法院认为，大庆石油管理局的上述抗辩理由符合事实及法律依据；且孙忠明未提交证据证明其已交付履约保证金2万元，其自行承担举证不能的不利后果，故对孙忠明的该项诉请，一审法院不予支持。（四）孙忠明要求大庆石油管理局给付医药费3725.81元、误工费和精神损失费5000元。大庆石油管理局辩称，不存在我方指派工作人员将孙忠明打伤的事实。其仅提供两张住院费用票据，不能证明其是否真的进行住院治疗，也不能证明其是因何原因住院治疗，更无法体现出其发生医药费用与我方存在因果关系，故其称被我方打伤并住院治疗的事实不可信。另外，给付医药费的诉请，属于人身损害赔偿纠纷，应另案起诉。一审法院认为，大庆石油管理局的抗辩理由符合法律规定，本案为房屋租赁合同纠纷，孙忠明要求给付医药费的诉讼请求为健康权纠纷，二项案由不可并诉，其可另行起诉、主张权利，故对孙忠明的该项诉请，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙忠明于本判决生效后十日内将位于大庆市让胡路区××小区××楼西侧房屋(产权证号：ＮＡ××27号、ＮＡ××31号)返还给大庆石油管理局；二、孙忠明于本判决生效后十日内一次性给付大庆石油管理局自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止按10.6万元/年标准计算的房屋使用费;三、孙忠明于本判决生效后十日内一次性给付大庆石油管理局自2018年11月14日至实际给付房屋使用费之日按银行同期贷款利率计算的自2015年度至2018年度使用费42.4万元的利息；应支付自2019年5月11日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的2019年度房屋使用费10.6万元的利息;四、驳回大庆石油管理局的其他诉讼请求;五、驳回孙忠明的全部反诉请求。本诉案件受理费8221元由大庆石油管理局承担1300元，由孙忠明承担6921元，反诉案件受理费7344元均由孙忠明负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙忠明提交证据如下：证据一：龙新浴池后院现场视频一份（见光盘）。证明孙忠明扩建后房屋状况，孙忠明已经对院内路面硬化，并且改扩建了车库，此外车棚在院内，与车库共走一个大门，孙忠明无法将其隔离，孙忠明代管车棚具有不可避免性。证据二：王绍华录音一份（见光盘）。证明车棚的电费一直由大庆石油管理局承担，开办车棚是大庆石油管理局的责任。证据三：付费统计表复印件一份（原件存于龙新物业公司）。证明车棚电费由大庆石油管理局承担。证据四：张新刚录音一份（见光盘）。证明原审判决之后，孙忠明与龙新物业合同科科长张新刚谈话，张新刚在谈话中承认在2015年后没有找过孙忠明索要房屋租金，故大庆石油管理局起诉超过诉讼时效，属于基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形，根据关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第四条，二审法院应当审查诉讼时效。证据五：冯子斌殴打孙忠明视频一份、殴打孙忠明现场录音一份、孙忠明与大庆石油管理局原物业经理胡宏胜谈话录音一份（见光盘）。证明冯子斌是大庆石油管理局工作人员，因为要求孙忠明退房殴打孙忠明，殴打孙忠明是胡宏胜指派的，与冯子斌以及胡宏胜职务相关，属于在执行职务中致人损害，后果应当由大庆石油管理局承担。本诉与反诉基于相同事实，应当合并审理。证据六：证明复印件两份（当庭提交原件供核对）。证明孙忠明设置专人代管车棚，达到大庆石油管理局对车棚的管理标准。证据七：芦丽云证明复印件一份（当庭提交原件供核对）。证明是涉案车库是孙忠明改扩建的。证据八：时常军证明复印件一份（当庭提交原件供核对）。证明车库改扩建实际支出36.4万元。证据九：照片打印件两份。证明龙新浴池后院有监控，无需设专人看门，孙忠明的车棚管理人员是专职管理车棚的。证据十：改扩建费用说明。证明孙忠明已经提供了主张的改扩建费用组成，大庆石油管理局不认可，应当鉴定。证据十一：龙新浴池下半年损失情况汇报及相关材料复印件各一份（当庭提交原件供核对）。证明在1998年合同履行中，龙新公司出现违约的情形，应按照每日损失850元计算赔偿数额，且赔偿直接冲抵租金。证据十二：补充合同复印件一份（当庭提交原件供核对）。结合一审中孙忠明提交的证据12，即停热水15个月的证明，可证明孙忠明在1998年合同中少经营55天，相关租金2.5万元，由大庆石油管理局转为押金。大庆石油管理局质证称，对证据一的真实性没有异议，证明问题有异议，从外貌现状上无法看出是代管关系还是租赁关系，双方是租赁合同关系，无法证明代管事实；关于改扩建的问题，从视频中能看出车棚对着的一侧车库，孙忠明主张是其自行扩建的两个车库加白门，但是根据实际情况，该部分肯定不属于大庆石油管理局所有，但是是否是孙忠明扩建也无从考证，因为挨着的一侧原来是建材公司的院落和墙体，这是二十多年的遗留问题，现在也无法考证是否是孙忠明所改扩建的，故该组证据无法证明其要证明的问题；对证据二真实性及证明问题均有异议，王绍华的身份无法核实，而且无论何方交纳电费，都不影响本案租赁关系的认定，只是最终应当由哪方承担的问题，从一审的举证中可以看出，孙忠明收取了看管自行车的费用，而且也没有将该费用交给大庆石油管理局，其对自行车棚进行了利用，因此根本不能说明双方是代管关系；对证据三的质证意见与对证据二的质证意见一致；对证据四真实性及证明问题均有异议，张新刚的身份无法核实，录音听不清声音；即使是真实的，合同科也不是负责收缴费用的，而且从历年的收费情况可以看出，都是物业在代为收取，而且从物业的催缴可以看出，2015年之后也一直都是物业在管理收缴费用一事，关于诉讼时效的问题与我方的答辩意见一致；对证据五真实性及证明问题均有异议，孙忠明主张的是侵权责任，本案是合同纠纷，不是同一法律关系，而且一审中也未对该侵权部分事实进行审理，二审也无法超出原审范围进行审理，该殴打视频无法证明与大庆石油管理局有关；对证据六真实性及证明问题均有异议，该组证据类型属于证人证言，应由证人出庭予以核实，该两人是否为业主身份无法进行核实，而且该两人在证言中只说明其将自行车放到车棚进行看管，其证言无法证实孙忠明与大庆石油管理局之间是何种法律关系，更无法证实孙忠明改扩建的事实；对证据七真实性及证明问题均有异议，该组证据类型属于证人证言，应由证人出庭予以核实，芦丽云是否为业主身份无法进行核实，而且芦丽云在证言中只说明其将自行车放到车棚进行看管，其证言无法证实孙忠明与大庆石油管理局之间是何种法律关系，更无法证实孙忠明改扩建的事实；对证据八真实性及证明问题均有异议，该组证据类型属于证人证言，应由证人出庭予以核实，一审中时常军已经提交过一份证明，并且出庭作证，其在一审的证明中体现改扩建费用是40多万元，出庭作证时称改扩建费用为30万元，二审中又证明改扩建费用为36万元左右，明显相互矛盾，不应采纳；而且孙忠明及证人均无法提供施工的图纸、内页资料以及购买材料和给付相应价款的银行凭证对以上待证事实进行佐证，故其无法证明改扩建一事是孙忠明投入；对证据九真实性无异议，证明问题有异议，照片上体现的时间是2020年8月，无法证明该监控是何时安装，而且从租赁合同可以看出，自行车棚是租赁的标的物，并不是代管关系；对证据十真实性及证明问题均有异议，该组证据是孙忠明单方制作，无法证明待证问题；对证据十一收据的真实性无异议，其他证据的真实性有异议，对证据证明问题均有异议，从收据内容上只能看出是租金费用，但是具体是哪个房屋租金费用无法体现，关于损失情况均是其单方记载的，不具有相应的证据效力，也无法看出损失情况与租金数额存在关联。另外从其单方记载无法证明停电停气的相关事实，更无法证明相关损失，即使是真实的，2000年发生的事情，也已经超过诉讼时效；对证据十二真实性无异议，证明问题有异议，从补充协议中未体现任何将租金转为押金的内容，而且按照孙忠明与大庆石油管理局约定履约保证金的数额是2万元，如果是租金转为押金也应有相应的凭证和手续，该补充协议无法证明其证明问题。本院对孙忠明提交的证据一、三、五、九、十二的真实性予以确认，对证明的问题将结合全案证据综合认定；对孙忠明提交的其他证据结合全案证据综合认定。本院二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方在案件程序上、实体上和法律适用上三个方面存在争议，本院分别评析如下：关于程序上争议的主要问题：是否存在证据未质证、当事人申请调取证据法院未调取、需要进行司法鉴定法院未释明以及孙忠明主张医药费的人身损害赔偿纠纷与本案房屋租赁合同纠纷能否合并审理等问题。本院认为，孙忠明在一审中并未举示电力集团收费员王绍华电话录音以及改扩建自建部分费用等相关证据材料，一审法院对未举示的证据未组织质证，并无不当；一审法院组织双方当事人到案涉出租房屋进行现场勘查，对现场情况已经掌握，因现场情况简单明了，一审法院未制作现场勘查笔录，无需组织当事人质证。故本案不存在证据未经质证的情形；因自行车棚电费最终由谁交纳都不影响本案房屋租赁关系等案件基本事实的认定，故一审法院对孙忠明请求向龙新物业分公司调取从2009年到2018年末龙新洗浴自行车棚电费缴纳情况的申请，未予准许，并无不当；因本案双方当事人未申请司法鉴定，且本案也不需要通过司法鉴定环节查明案件事实，一审法院未释明司法鉴定事宜并不违反法定程序；孙忠明主张的医药费赔偿属于侵权责任范畴，与本案房屋租赁合同纠纷，不是同一法律关系，无法合并审理，一审法院已告知孙忠明另诉，符合法律规定。综上，一审法院案件审理程序合法，孙忠明关于程序上的上诉请求不成立，本院不予支持。关于实体上争议的主要问题：房屋改扩建、自行车棚代管和交纳履约保证金是否成立，大庆石油管理局利息损失是否存在，案件是否超过诉讼时效等问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定不得私自改变房屋结构，如需改动需征得大庆石油管理局的同意，且投资由孙忠明自理，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意的装修装饰或者扩建发生的费用，由承祖人承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，一审法院对房屋改扩建费用，未予支持，符合相关司法解释的规定，应予维持；孙忠明未提供证据证明其与大庆石油管理局对自行车棚代管费用进行了约定，故其主张大庆石油管理局给付车棚代管费576,862元的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持；孙忠明未提交证据证明其已交付履约保证金2万元，故其要求大庆石油管理局向其返还履约保证金2万元的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持；一审法院支持大庆石油管理局诉请的房屋租金利息损失并无不当，本院予以维持；最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”根据司法解释的规定，本案中，孙忠明在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，且其所提供的证据不能证明大庆石油管理局的请求已超过诉讼时效期间，本院对其关于大庆石油管理局的请求已超过诉讼时效的上诉请求，不予支持；孙明忠其他关于实体方面的上诉请求，亦即：2001年至2003年因龙岗物业没有向热力公司交纳费用，热力公司停止供应热水，造成孙明忠经济损失以及2019年3月矿区物业无故切断龙新洗浴的供热管线，致使无法正常营业，造成损失等问题，均属于孙忠明在二审程序中增加的诉讼请求，未经一审法院审理，本院依法不予审理。综上，孙忠明关于实体上的上诉请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。关于在法律适用上，本案能否适用《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》第六条的规定，免除孙忠明一定期限租金的问题。本院认为，根据《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》第六条的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，因本案上诉期间发生新冠疫情，孙忠明请求免除一定期限房屋使用费的请求，应予准许，故本院酌情免除孙忠明2020年1月23日至2020年6月22日五个月的房屋使用费44,167元（106,000÷12×5)。综上所述，孙忠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于本案在上诉期间发生新冠疫情，本院对孙忠明请求免除一定期限房屋使用费的请求，予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初6471号民事判决第一项、第五项；撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初6471号民事判决第四项；三、变更黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初6471号民事判决第二项为“孙忠明于本判决生效后十日内给付大庆石油管理局有限公司自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止按10.6万元/年标准计算的房屋使用费（应扣除2020年1月23日至2020年6月22日房屋使用费44,167元）”；四、变更黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初6471号民事判决第三项为“孙忠明于本判决生效后十日内给付大庆石油管理局有限公司自2015年度至2018年度使用费42.4万元的利息（其中自2018年11月14日起至2019年8月19日止以42.4万元为基数按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止以42.4万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），孙忠明于本判决生效后十日内给付大庆石油管理局有限公司自2019年5月11日起至实际给付之日止按10.6万元/年标准计算房屋使用费的利息[其中，自2019年5月11日起至2019年8月19日止以房屋使用费29,332（106,000÷365×101）元为基数按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按10.6万元/年标准计算的房屋使用费（应扣除2020年1月23日至2020年6月22日房屋使用费44,167元）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]”；五、驳回大庆石油管理局有限公司其他诉讼请求；六、驳回孙忠明的其他上诉请求。一审本诉案件受理费8221元由大庆石油管理局有限公司承担1300元，由孙忠明承担6921元，一审反诉案件受理费7344元均由孙忠明负担；二审案件受理费17,454元，由孙忠明负担。本判决为终审判决。审判员 周广彬审判员袁力民审判员范继超二〇二〇年九月十五日法官助理刘晓航书记员李洋