贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4426号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：葛金红，男，汉族，1989年1月29日出生，住贵州省毕节市金沙县。被上诉人（原审原告）：段芳，女，汉族，1991年3月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤,贵州瀛黔律师事务所律师,执业证号:15201201710696239。二被上诉人委托诉讼代理人：潘鲜鲜,贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人葛金红、段芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人葛金红、段芳委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间和截止日期认定错误。首先，双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。其次，基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。结合办证过程的实际情况，被上诉人何时提交办证资料是上诉人不能控制的，且会导致拖延不交资料的业主反而获利，一审判决违约日期截止到交证之日也不公平。2.即便法院认定的违约责任期间与上诉人主张不一致，也应综合不动产登记政策调整等多种因素考量下调违约金标准至10%。3.一审诉讼费未考虑被上诉人的过错，诉讼费全部由上诉人承担错误。被上诉人葛金红、段芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告葛金红、段芳起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第13幢2单元11-1号房不动产权证期间的违约金18,575.88元;2.本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用由被告承担。一审认定事实：2015年9月10日，原告葛金红、段芳作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为13-2-11-1，建筑面积127.09平方米，套内建筑面积101.31平方米，总房款419320.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，葛金红、段芳按合同约定向被告支付完毕购房款419320.00元。被告于2017年6月17日将房屋交付给原告。2018年8月13日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ18第37号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年11月18日，被告在案涉商品房楼幢张贴通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2019年8月20日，原、被告签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权属证书。被告于2019年8月29日为原告办理了案涉不动产权证，载明权利人葛金红／段芳，专有建筑面积101.31㎡，分摊建筑面积：25.67㎡，此外还载明其他事项。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算时间。对双方争议的焦点，根据双方签订的合同（补充协议）约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”的约定。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年6月17日，则计算违约金的时间为2018年6月12日起，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2019年8月29日为原告办理涉案房屋的不动产权证，违约金计算时间应从2018年6月12日起至2019年8月29日，共443日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为18,575.88（419,320.00元×0.01%×443=18,575.88元）。原告主张18,575.88元，予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予以采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告葛金红、段芳逾期办理案涉商品房不动产权属证书的违约金18,575.88元；二、驳回原告葛金红、段芳的其他诉讼请求。案件受理费132.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审查明“2018年11月18日，被告在案涉商品房楼幢张贴通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。”的事实不予确认，对一审查明的其余事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起止时间、标准是否正确；2.由上诉人承担一审诉讼费是否恰当。本院认为，关于逾期办证违约金起止时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当。其次，因双方约定为委托办证关系，且被上诉人是否提供办证所需资料及相关费用与上诉人何时具备办证条件无涉，故双方约定的“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”中的产权过户相关手续不应理解为办理转移登记的有关文书，而应理解为产权证书。上诉人举示的照片未显示拍照时间，无原件核对，结合《情况说明》出具主体为案涉楼盘前期物业公司的情况，上诉人所举前述证据不能充分证明上诉人于2018年11月18日通知上诉人完善办证资料。因上诉人不能证明系被上诉人原因导致逾期办证，故上诉人应承担逾期办证违约责任的期间应截止到上诉人为被上诉人办理取得及交付案涉房屋不动产权证之日，一审判决违约金的截止时间亦无不当。综上，上诉人关于一审认定其承担违约责任期间错误的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人认为被上诉人对逾期办证存在过错而应承担一审案件受理费的上诉理由也不能成立。关于逾期办证违约金标准是否调减的问题。合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实有误，但适用法律正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印