广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2873号 上诉人（原审原告)：秦铭泽，男，壮族，1996年8月22日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：秦建新，男，汉族，1962年10月23日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区，与秦铭泽为父子关系。 被上诉人（原审被告)：姚新向，男，汉族，1989年5月9日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：覃福毅，广西汇力律师事务所律师。 上诉人秦铭泽因与被上诉人姚新向房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦铭泽上诉请求：一、撒销一审判决；二、判决确认秦铭泽与姚新向之间签订的《门面租赁合作协议》于2019年6月28日已经解除;三、判决姚新向向秦铭泽返还租赁押金19800元；四、判决姚新向向秦铭泽返还预交的2019年7月份租金10890元；五、判决姚新向向秦铭泽赔偿因无法转让门面而遭受的经济损失130000元；上述费用合计160690元；六、本案诉讼费用由姚新向承担。事实和理由：一、由于秦铭泽经营不善、没有能力继续经营门面，向姚新向提出转让门面给他人续租的请求。姚新向表示同意，双方达成门面转让口头协议。因此，秦铭泽有权在租期、租金不变，姚新向收取更名费10000元的条件下转让租赁的门面。二、2019年五一节后秦铭泽在姚新向作出同意转让门面的承诺后，挂牌转让门面，姚新向应依变更后的合同内容履行协助秦铭泽转让门面的义务。秦铭泽先后找到了新的承租人韦某、吴某和方某，他们都愿意在原门面租金10890元的基础上以110000元或130000元转让费承租门面，因姚新向提出门面租金要增加至12000元，造成秦铭泽两次转让门面失败，致使转让门面合同目的不能实现。姚新向擅自增加租金，违反门面转让口头协议，构成根本违约，秦铭泽有权解除门面租赁协议。三、秦铭泽向上一个承租人支付转让费承接门面，对门面进行了装修，费用有十几万元。秦铭泽提出解除合同并已履行告知义务，姚新向应退还预交的押金19800元和租金，并赔偿因姚新向擅自增租金致使转让合同的目的不能实现而导致秦铭泽转让门面的可得利益损失130000元。 姚新向辩称，秦铭泽没有证据证实双方就转租商铺达成一致意见。一、秦铭泽因为自身经营问题单方提出解除合同，违反门面租赁合同的义务，应当承担违约责任。姚新向在收到解除租赁合同的通知后没有同意解除合同。直至2019年11月27日，秦铭泽不再经营承租商铺，姚新向为减少损失将商铺另行出租给案外人。双方的租赁合同应当履行至2019年10月30日止。二、关于赔偿问题。租赁合同约定秦铭泽不得将商铺进行转租或分租，只有经姚新向同意的情况下才允许其转租，合同条款并没有约定姚新向在与原合同租金、租期一样的情况下，向秦铭泽收取更名费，姚新向必须同意秦铭泽转租商铺的情形，而且姚新向至始至终没有同意秦铭泽转租商铺，只是同意秦铭泽在满足姚新向租金增至12000元的情况下才同意转租。秦铭泽没有经过姚新向同意，基于自身的经营问题单方拟将房屋转租案外人违反了双方合同的约定，秦铭泽主张赔偿经济损失没有依据。请求二审法院维持原判，驳回秦铭泽的上诉请求。 秦铭泽向一审法院起诉请求：一、确认秦铭泽与姚新向之间于2018年11月29日签订的《门面租赁合作协议》于2019年6月28日已经解除；二、姚新向向秦铭泽返还租赁押金19800元；三、姚新向向秦铭泽返还预交的2019年7月份的租金10890元；四、姚新向向秦铭泽赔偿因无法转让门面而遭受的经济损失130000元；五、本案诉讼费用由姚新向承担。 一审法院认定事实：2018年11月29日，秦铭泽与姚新向签订《门面租赁合作协议》，约定姚新向将城中万达广场东街8栋1层49-5号铺面出租给秦铭泽经营小茶堂奶茶，租期从2018年11月29日至2022年1月1日，每月租金9900元，交租方式：两个月付。押金19800元。从2019年4月1日起，月租金递增10％，即每月租金10890元。秦铭泽在租赁期限内，不得将门面转租、分租或转让，如有违反，视为违约，姚新向有权终止协议，不退还保证金。如需转让该门面，需经姚新向同意，租金及租期不变，姚新向收取更名费人民币10000元整。在租赁期间，任何一方违反合同的约定均属违约，如秦铭泽违约则向姚新向支付与保证金等额的违约金（秦铭泽原缴纳的保证金未被抵扣租金，可将原已缴纳保证金抵偿违约金）。合同签订后，姚新向向秦铭泽交付租赁的房屋，秦铭泽交纳租金至2019年7月份。因双方就租赁房屋转让事宜发生争议，秦铭泽诉至该院并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，秦铭泽与姚新向于2018年11月29日签订的《门面租赁合作协议》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，秦铭泽以姚新向擅自提高租金导致其转让涉案门面未果而造成经济损失为由向姚新向送达了解除合同通知书，现秦铭泽诉请要求确认双方协议已经解除。经查，根据双方协议约定，秦铭泽租赁房屋的目的系用于经营而非专门用于转让，且协议已经约定了转让租赁的房屋需经过姚新向的同意，租金及租期不变，姚新向收取更名费人民币10000元整。但该约定并不能必然推出在租金及租期不变的情况下姚新向就必须同意秦铭泽转让租赁的房屋，且秦铭泽转让租赁的房屋未果亦不影响秦铭泽继续承租使用房屋的合同目的。庭审中，姚新向表示同意转让系附条件的同意，姚新向与秦铭泽找到的新承租方就转让事宜协商未果，实质上亦系姚新向最终决定不同意转让。故秦铭泽主张姚新向违约并诉请确认双方协议已经解除的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于秦铭泽主张姚新向已经于2019年7月份将门面转让他人的观点，因秦铭泽对该主张并未提供充分证据予以证实，且姚新向自认其于2019年10月1日才将门面转让给第三方，故该院对秦铭泽的该项抗辩不予采信。因秦铭泽关于协议已经解除的主张不成立，秦铭泽无正当理由提前解除合同的行为已经构成违约，故秦铭泽要求姚新向退还押金19800元及2019年7月的租金10890元，缺乏依据，该院不予支持。关于秦铭泽主张的因无法转让门面而遭受的经济损失130000元，因协议未约定在租金及租期不变的情况下姚新向就必须同意秦铭泽就租赁的房屋进行转让，秦铭泽在签订涉案合同时候亦应预见到若姚新向不同意转租的情况下可能产生的风险，故秦铭泽的该项主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审法院判决：驳回秦铭泽的全部诉讼请求。一审案件受理费已减半收取1757元，由秦铭泽负担。 本院二审期间，秦铭泽、姚新向向本院提交了证据，本院组织双方当事人交换证据并进行质证。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：租赁房屋的装修损失应当按照解除合同之日的装修残值予以确定，秦铭泽提交的《室内装饰工程施工合同》、预算清单及发票还不足以证明其受有经济损失的事实，本院对秦铭泽提交的证据不予采信。姚新向应秦铭泽的要求，向本院提交了租赁房屋的不动产权证书和产权人柳州尚龙电器有限公司出具的《证明》。不动产权证书、《证明》能够证明本案需要查明的事实，本院予以采信。 当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，秦铭泽向姚新向租赁的柳州市东环大道256号万达广场8栋1－49－5号门面为柳州尚龙电器有限公司所有。柳州尚龙电器有限公司与姚新向于2017年1月12日签订《租赁合同》，由姚新向承租柳州市东环大道256号万达广场8栋1－49房屋。柳州尚龙电器有限公司同意姚新向转租该门面。2018年11月27日，秦建新代秦铭泽向姚新向支付了19800元租赁押金。秦铭泽因经营困难，向姚新向提出由案外人按照租赁合同的条款继续租赁门面，秦铭泽不再租赁门面。在秦铭泽、姚新向与案外人协商门面租赁事宜的过程中，姚新向提出案外人须按照月租金12000元的标准支付租金，案外人不同意按照该租金标准租赁门面，三方协商不成。秦铭泽于2019年6月28日向姚新向送达《解除合同通知书》，并把门面钥匙返还给姚新向。姚新向陈述其于2019年10月1日把门面另行出租给他人经营。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳双方当事人争议焦点为:一、姚新向与秦铭泽签订的门面租赁合同是否已经于2019年6月28日解除；二、姚新向是否应当向秦铭泽返还2019年7月的租金、押金并赔偿秦铭泽的经济损失。 一、关于姚新向与秦铭泽签订的门面租赁合同是否已经于2019年6月28日已经解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，姚新向与秦铭泽签订的《门面租赁合作协议》是当事人真实的意思表示，合同有效。姚新向、秦铭泽均应依约履行自己的合同义务。姚新向已经按照租赁合同的约定交付门面给秦铭泽使用，秦铭泽应当按照租赁合同的约定履行义务，不得擅自解除合同。秦铭泽所称的转让门面，实际上是秦铭泽解除其与姚新向签订的《门面租赁合作协议》，由姚新向按照《门面租赁合作协议》约定的条款与秦铭泽介绍来的案外人签订新的租赁合同。秦铭泽主张其与姚新向达成了口头协议，姚新向同意收取10000元更名费后解除《门面租赁合作协议》，再由姚新向按照《门面租赁合作协议》约定的租金标准另行出租门面给秦铭泽介绍来的案外人使用。姚新向否认其与秦铭泽达成前述口头协议，秦铭泽提交的录音不能证明姚新向同意解除《门面租赁合作协议》，并按照《门面租赁合作协议》约定的租金标准另行出租门面给案外人的事实。秦铭泽未能与姚新向协商一致解除《门面租赁合作协议》，秦铭泽没有解除《门面租赁合作协议》的权利。据此，秦铭泽于2019年6月28日向姚新向发出的《解除合同通知书》不发生解除租赁合同的法律效力。虽然秦铭泽已经在2019年6月28日交还门面钥匙给姚新向，但是此为秦铭泽单方放弃使用门面，亦不发生解除租赁合同的法律效力。秦铭泽主张《门面租赁合作协议》已经于2019年6月28日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于姚新向是否应当向秦铭泽返还2019年7月的租金、押金并赔偿秦铭泽的经济损失的问题。 姚新向自认其于2019年10月1日另行出租门面给案外人使用，故姚新向于2019年10月1日解除了《门面租赁合作协议》。在2019年10月1日《门面租赁合作协议》被有效解除之前，秦铭泽负有支付2019年7月租金的合同义务，秦铭泽要求姚新向返还2019年7月的租金，与合同义务不符，本院不予支持。由于秦铭泽擅自解除合同构成违约，姚新向按照租赁合同的约定有不予返还押金的权利。秦铭泽要求姚新向返还19800元押金没有依据，本院不予支持。同理，即使秦铭泽擅自解除租赁合同造成房屋装修残值和其他经济损失，亦应由秦铭泽负担。 综上所述，秦铭泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3514元，由上诉人秦铭泽负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 斌 审 判 员  杨显强 审 判 员  黄继湘 二〇二〇年九月八日 法官助理  龚爱新 书 记 员  陈梦圆