重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初91号原告：重庆正合嘉地产顾问有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋5-27号，统一社会信用代码91500114MA5U3QKC6T。法定代表人：张建军，总经理。委托诉讼代理人：黄映，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓宇，重庆信豪律师事务所律师。被告：重庆嘉益房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区庆云路2号，统一社会信用代码91500105696581033W。法定代表人：郭勇，董事长。委托诉讼代理人：肖涵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明航，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。原告重庆正合嘉地产顾问有限公司（以下简称正合嘉公司）与被告重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正合嘉公司的委托诉讼代理人黄映、韩晓宇，被告嘉益公司的委托诉讼代理人肖涵、蔡明航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正合嘉公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付代理佣金522541元，以及以522541元为基数，从2020年1月3日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失。事实和理由：2015年4月至2017年12月，被告委托原告销售代理其开发的“紫御江山”项目，双方约定按照销售业绩计提佣金。2017年1月至5月期间，原告完成项目住宅销售总量为111348671元，被告应向原告支付佣金522541元。虽然被告未签署结算书，但其紫御江山项目销售经理蔡小蓉已核定原告的明细表，且被告上级公司的副总经理聂祯也已签字，被告应当付款，且原告此后完成的销售代理，也是随2017年1月至5月期间的报表报给蔡小蓉后，完成的付款，故双方存在经蔡小蓉审核后的交易习惯。被告嘉益公司辩称，1.根据民事诉讼证据规则，原告请求判令被告承担支付责任，其至少应当对原、被告已经达成委托代理协议、原告的委托代理完全符合代理成功的标准及代理条件，如双方应当签署确认单并由原告开具等额有效发票，同时购房者已经完成房产备案登记，或付清房款、按揭贷款全部到账等负有举证义务，但原告的证据不能证明其主张。2.原告代理成功条件及支付条件并不成就，因此不存在任何资金占用损失。3.本案中作为客户依据的“云平台系统”与“明源系统”录入不一致，造成客户认定存在争议，根据原告所认可的被告的销售管理制度，原告的代理并不符合认定客户的标准，同时原告也未向被告开具发票，所以原告主张支付佣金条件未成就。本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，嘉益公司（甲方）与案外人重庆正合古麦地产顾问有限公司（乙方）（以下简称正合古麦公司）签订两份《C3地块重庆紫御江山项目整合销售代理服务合同》，两份合同约定的代理销售范围均为紫御江山住宅及车位，并约定其中一份合同的销售代理期为2016年1月1日至2016年3月31日，另一分合同的销售代理期为2016年4月1日至2016年12月31日。2016年8月17日，嘉益公司、正合古麦公司、正合嘉公司签订《补充协议》，约定嘉益公司与正合古麦公司于2016年4月签订的《C3地块重庆紫御江山项目整合销售代理服务合同》，正合古麦公司将原合同中的权利义务整体转让给正合嘉公司。前述销售代理期为2016年4月1日至2016年12月31日的合同约定：第4.1条，销售代理成功应同时满足以下条件：委托期内，乙方代理或者参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到账；本条所述签订商品房买卖合同的时间不以为委托期限为限。此条备注：详细代理成功条件可参见附件《中海地产销售现场管理制度》。第4.2条，佣金结算标准为委托期内，任何符合本合同第4.1条情形之客户认购该项目的，其累计总额均计入乙方的销售业绩，甲方将按照以下标准向乙方支付代理佣金：目标套数为1150套，目标面积8.58万平方米，目标金额6.5亿元（合同于后的条款约定佣金结算方式为每月结算，结算时间为每月22日，由此每月的销售额约为7222万元）；佣金计提比例为未达标0.4%、达标0.45%、超额0.5%（超额量根据实际情况具体约定）。第4.3.1条，乙方成功销售代销房屋的（即满足第4.1条所述代理成功条件），由甲方向乙方出具《确认单》，《确认单》一式两份，由双方各执一份。乙方有效客户以甲乙双方签署的《确认单》为依据，日后双方确认代理佣金均以《确认单》中记录客户为依据（具体客户认定依据参见附件《中海地产销售现场管理制度》），并按照合同约定计算方式结算佣金；但客户未签约，同时并未付清全款则一律不核算代理佣金。第4.6条，乙方收取每期款项前均须向甲方开具合格有效发票，否则甲方有权拒绝付款而不承担任何法律责任。该合同附件之《紫御江山案场联合销售管理制度》第三章第一条“客户认定制度”第一款约定有效客户登记以置业顾问留下意向客户的亲笔签名和相对应的电话号码为准；客户归属的认定以三份作业报表为依据，紫御江山客户保质期为30天（自然日）。第一条第一款项下的A项约定以云平台管理系统作为第一认定依据......此后，嘉益公司还与正合嘉公司签订了销售代理期为2017年6月9日至2017年12月31日的《关于江北城C地块重庆紫御江山项目的整合销售代理服务合同》，该合同无落款时间。三份合同约定的代理成功条件、支付佣金条件、代理佣金标准等主要条款基本一致。正合嘉公司在庭审中举示杨云飞与蔡小蓉、聂祯的的微信聊天记录，并称杨云飞系正合嘉公司紫御江山项目负责人，蔡小蓉是嘉益公司紫御江山项目的销售经理，聂祯是中海地产重庆分公司的副总经理，嘉益公司是中海地产下属公司。嘉益公司称该两人并不是嘉益公司的员工，仅是中海大体系下的员工。聊天记录表明蔡小蓉与杨云飞核实、统计代理销售情况及对账情况：2018年9月10日，蔡小蓉向杨云飞发送2018年《关于正合销售代理费用投放的价格确认报告》（以下简称《2018价格确认报告》）及2017年《关于正合销售代理费用投放的价格确认报告》（以下简称《2017价格确认报告》）。《2018价格确认报告》载明：正合嘉公司系我司长期稳定合作单位，2018年代理合作时间为2018年1月1日至2018年2月28日，期间共产生销售业绩36套住宅，共计金额70035139万元，对应佣金276159元（含税），按照2017年新签订的代理合同约定代理佣金计提标准执行。《2017价格确认报告》载明:正合嘉公司系我司长期稳定合作单位，2016年与我司签订的《中海紫御江山项目销售代理合同》，合作时限为2016年1月1日至2016年12月31日，2016年合作结束后，双方在没有签署《销售代理合同》的情况下启动了销售代理，代理时间为2017年1月1日至2017年5月31日，期间共产生销售业绩194套，共计金额1111348671元，对应佣金为522541元（含税）。代理范围为紫御江山，佣金标准为：2017年6月9日我司与正合嘉公司签订《2017紫御江山项目销售代理合同》，合同起止时间为2017年6月1日至2017年12月31日，经与正合嘉公司沟通确认，2017年1月1日至2017年5月31日期间销售房源佣金按照2017年新签订的代理合同约定的代理佣金计提标准执行，并载明了未支付佣金的原因。后蔡小蓉向杨云飞发送核对修改过的《2017年1-5月紫御江山项目代理公司佣金明细表》（以下简称《2017年1-5月佣金明细表》），该表载明正合嘉公司代理销售紫御江山项目住宅、车库194套,销售人员均载明为“正合”，2017年1月每套提成系数为0.5%（该月代理销售总额超7222万元），以后各月每套提成系数为0.4%（2月至5月期间每月代理销售总额均不足7222万元），并备注有逾期签约及扣除佣金状况，并载明合计已收款为11348671元，提成金额为522541元。同日，蔡小蓉向杨云飞发送：“若无异议，1.打印价格报告，你方代表在委托人签字；2.17和18年模板打印出来，完成你方签字，以上，于明早9点前送到紫御售楼部贾元元签佣金表。签完了，请送到我们公司给我......”后杨云飞回复称已送交材料。杨云飞与聂祯的微信聊天记录表明，杨云飞向聂祯发送：“现在17年1-5月的情况说明和补签合同这些蒋总、您、张萌都签了字的，所有的流程都走完了，已经到了财务准备付款。但是财务这边提出有一些客户海客系统和云平台置业顾问对不上，需要营销这边再出个情况说明，蔡小蓉也把所有的成交明细和对应的置业顾问详细梳理出来，写了情况说明和张萌（正合嘉公司称系中海地产重庆公司营销部经理）一起都签了字，现在就差您签字我们就可以付款了......”聂祯于2019年6月12日回复：“我已签”。正合嘉公司另举示微信群“紫御销售一家亲汇总”聊天记录，聂祯于2017年5月1日在该群中发送关于次日各项目现场会的具体时间安排，其中9点为紫御江山。同年5月8日，聂祯向杨云飞等人发送《周房地产市场简报（5.1-5.7）铭腾》的文件，杨云飞回复：“收到聂总，本周周会更新主力竞争品最新动态和竞争策略”。正合嘉公司还举示微信群“正合”的聊天记录，蔡小蓉在群中发送：“杨总，18年代理费用准备资料交过来等支付”，还发送《紫御-正合2018年1-2月佣金结算对账单》的文件，并在正合嘉公司人员数次询问何时开票时，回复：“节后通知”、“等通知”、“开票等我通知”等等。上述《紫御-正合2018年1-2月佣金结算对账单》文件为名称为“2018年1-2月正合嘉公司工作对账单”的表格，表格列明：项目：紫御江山，合作月份：2018.1.1-2018.2.28，销售套数：36，面积：3940，销售金额：70035139元，应结代理费：276103元，实收代理费：248493元。2019年4月11日，嘉益公司向正合嘉公司支付该期间段对应的代理佣金248493元，据以付款的《2018年1-2月紫御江山项目代理公司佣金明细表》有正合嘉公司人员分别在“制表人”、“乙方销售经理复核”栏签名，及嘉益公司人员分别在“甲方销售内业复核”、“甲方销售经理复核”、“专业管理部审核”栏签名，并表明销售套数36套，累计已收款70035139元，提成金额276103元，本次提成248493元，预留27610元。另查明，云平台系统系嘉益公司内部管理系统，正合嘉公司在代理销售期间使用嘉益公司提供的账户密码进行操作，嘉益公司于庭审中表示该系统已经转为海客系统，现已经无法使用。此外，正合嘉公司称其成功代理销售房屋后，将确认单中的数据录入嘉益公司指定的该两系统，并将纸质确认单交予嘉益公司。嘉益公司主张《紫御江山案场联合销售管理制度》约定代理客源以云平台管理系统作为第一认定依据，应以云平台系统可匹配的销售为准，并举示了2017年1-5月云平台系统与明源系统的截图及对比表复印件，拟证明有部分房屋销售并非正合嘉公司完成，正合嘉公司质证对其真实性不予认可。以上事实，有销售代理合同及其附件、微信聊天记录、《2017年1-5月佣金明细表》、《2017价格确认报告》、《2018价格确认报告》、《紫御-正合2018年1-2月佣金结算对账单》、入账凭证、协助查询复函，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方关于销售代理的约定及支付条件；二、正合嘉公司履行销售代理义务的事实及是否已经达到支付条件。关于争议焦点一，尽管双方没有签订2017年1月至5月期间的书面合同，但鉴于双方长期签订合同的事实，正合嘉公司在2017年1月至5月期间继续履行合同主要义务，正合嘉公司亦予以接受，故双方形成事实上的合同关系，且双方均未对此期间适用其他合同条款提出异议，故双方在2017年1月至5月期间的权利义务关系应当适用其他期限内签订的合同。销售代理合同约定，正合嘉公司代销房屋，由嘉益公司向其出具《确认单》，《确认单》一式两份，由双方各执一份，正合嘉公司的有效客户以双方签署的《确认单》为依据，代理佣金均以《确认单》中记录客户为依据，并按照合同约定计算方式结算佣金，并约定具体客户认定依据为附件《中海地产销售现场管理制度》。附件之《紫御江山案场联合销售管理制度》第三章第一条第一款A项约定以云平台管理系统作为客户认定的第一依据。前述约定无疑应为正合嘉公司要求结算佣金的条件，但本案的现实情况是因嘉益公司原因，其掌握的云平台系统停用，已无法通过该系统还原事实，另因正合嘉公司表示其已将自己掌握的《确认单》交予嘉益公司而无法举示，故正合嘉公司的诉讼请求是否成立，有赖于对第二项争议焦点的判断。关于争议焦点二，对于蔡小蓉与聂祯的身份及相关微信聊天记录（包括群聊记录），虽然正合嘉公司未举证证明蔡小蓉与聂祯的身份，但一是从个人聊天记录和工作群的聊天记录中可以证实蔡小蓉及聂祯在处理案涉项目的工作，故可以认定二人从事工作与嘉益公司具有关联性。对于蔡小蓉通过微信发送的《2017价格确认报告》及《2017年1-5月佣金明细表》，嘉益公司主张蔡小蓉没有代理权限，但蔡小蓉通过微信发送相关文件，对嘉益公司工作进行指派，其发送的2018年对账数据也与嘉益公司认可的情况相一致，故可以认定蔡小蓉在处理案涉项目对账事宜，本院认为正合嘉公司有理由相信蔡小蓉具有进行案涉项目对账工作的权限，尽管嘉益公司发送的电子版本没有嘉益公司相关负责人签字或加盖公章，但《2017价格确认报告》及《2017年1-5月佣金明细表》能表明案涉项目工作人员曾在对账过程中对该数据做出过认可，具有一定证明力。二是聂祯在“紫御销售一家亲汇总”对包括紫御江山在内的项目销售进行工作安排，且在其与杨云飞个人聊天记录中，聂祯对杨云飞所述的“关于海客系统与云平台数据对不上的问题的情况说明”作出回复，结合双方语境，其作出“我已签”的陈述亦能够在一定程度上证明对正合嘉公司主张数据的认可。三是2018年9月10日，蔡小蓉同时向杨云飞发送《2018价格确认报告》）及《2017价格确认报告》），其中《2018价格确认报告》所表明的36套住宅、销售总额70035139万元、对应佣金276159元，与群聊“正合”发送的《紫御-正合2018年1-2月佣金结算对账单》销售套数36套、销售金额70035139元、应结代理费276103元，以及嘉益公司实际付款与据以付款的《2018年1-2月紫御江山项目代理公司佣金明细表》表明的销售套数36套，累计已收款70035139元，提成金额276103元相比较，销售套数相同、销售总额相同，提成金额仅有几十元的减少，且《2017年1-5月佣金明细表》表明的2017年1月每套提成系数为0.5%（该月代理销售总额超7222万元），以后各月每套提成系数为0.4%（2月至5月期间每月代理销售总额均不足7222万元），与销售代理期为2016年4月1日至2016年12月31日的合同第4.2条所表明的提成比例为未达标0.4%、超额0.5%一致，进一步印证《2017价格确认报告》及《2017年1-5月佣金明细表》的可信性程度。根据前述评判，本院认为正合嘉公司主张之事实已经达到了高度盖然性的标准，故对其诉请金额予以确认。对嘉益公司举示的2017年1-5月云平台系统与明源系统的截图及对比表复印件，因嘉益公司原因，现已无原始载体与之对照，故对该证据，本院不予确认。对嘉益公司辩称的正合嘉公司尚未开票，故不应付款的抗辩意见，由于蔡小蓉在工作群中要求暂不开票，而是确定付款前再开票，故对该抗辩，本院不予采信。因嘉益公司占用应付正合嘉公司资金，故应一并赔偿资金占用损失，正合嘉公司主张从2020年1月3日起诉之日开始计算，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：被告重庆嘉益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告重庆正合嘉地产顾问有限公司佣金522541元，并给付以此款为基数，从2020年1月3日起至付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4612.70元，由被告重庆嘉益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年九月十一日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇