北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1497号原告：蒋修林，男，1973年1月1日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。被告：刘春玲，女，1962年11月5日出生，汉族，北京市弹簧厂退休职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张凤金，北京实景律师事务所律师。委托诉讼代理人：马闯，男，1989年3月20日出生，汉族，住北京市石景山区。原告蒋修林与被告刘春玲农村建房施工合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告蒋修林，被告刘春玲及其委托诉讼代理人张凤金、马闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋修林向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告支付剩余建房款及整修院落等增项费用（含质保金）154039元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：我受被告委托拆除翻建门头沟区斋堂镇向阳口村一处民宅。建设过程中，被告陆续支付材料款等共计195000元。实际施工中，双方就更改方案及整修院落产生的额外费用达成口头协议：工程结束后被告一次性支付因施工所产生的所有费用。工程结束后，被告以各种理由拒不支付剩余工程款，经几次沟通未果。故诉至法院，请求判如所请。被告刘春玲辩称：不同意原告的诉讼请求。1．根据原被告签订的建房合同，建房款按照每平方米2100元计算，经双方现场测量，包含房檐面积在内的房屋面积为101．55平方米，但后来我方另行聘请专业机构现场测量的房屋面积为93．91平方米，我方支付的195000元建房款已经超过了应支付的款项。2．原告建设的房屋存在严重的质量问题，需要返修，我方不同意返还1万元质保金。3．原告所称的拆房运渣、楼梯钢结构、阁楼增添等增项是合同中明确约定的建设项目，不属于额外增项，整修院落、焊接大门、院墙修补等项目主要是用我方的现成材料，且原告当时说顺便给我方干了，亦不属于增项。经审理查明：2019年6月19日，原告蒋修林（乙方）被告刘春玲（甲方）签订《农村房屋建设承包合同》，约定：“……甲方拟建房屋一处，位置在北京市门头沟区斋堂镇向阳口村，由乙方负责承揽建设。采取包工包料的方式……二、质量要求，8、乙方应按照甲方的建房质量要求保证施工质量。房屋完工交工后，由甲方按照施工要求进行验收。……三、付款方式，1．工程款结算方式：以建房面积计算，建房面积根据实际测量为准，每平米人民币2100元。2．付款时间：……第五次付款在房屋竣工并经甲方检验后将房屋总尾款扣除10000元房屋质保押金后，一次性全部支付给乙方……”合同中约定了房屋结构概况，其中包括楼梯钢结构、拆房运渣、房屋内部安装阁楼及阁楼楼梯及房顶窗户等。合同签订后，原告蒋修林进场施工，于2019年10月完工。在施工过程中，被告刘春玲陆续支付原告蒋修林建房款共计19．5万元。2019年10月20日双方就验房结果产生争议，被告刘春玲未再支付包括保证金在内的剩余建房款项。审理中，被告刘春玲提出反诉，要求原告蒋修林赔偿房屋返修费10万元、赔偿延误工期违约金10万元，并申请对施工质量问题、修复方案、修复工程造价进行司法鉴定。后，被告刘春玲无法交纳鉴定费用，撤回鉴定申请，随后向本院撤回反诉申请，表示将另行主张权利。另查，涉案房屋为农村一层自住房屋。以上事实有《农村房屋建设承包合同》、谈话笔录、各方当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。关于建房面积，原告蒋修林在庭前陈述大约在100平方米左右，后在庭审中主张建房面积应为126．39平方米。经本院询问，原告蒋修林表示差的面积是北房阁楼的面积，之前向法院陈述时说的是不含阁楼的一层建房面积，现在其要求按照实际建房面积计算建房款。被告刘春玲主张经双方测量的含屋檐的建房面积为101．55平方米，并提交了一份测量草稿，草稿上载明南房35．82平方米、北房65．73平方米，合计101．55平米。被告刘春玲陈述测量草稿是验房时由原告蒋修林与被告之子马闯现场测量，由被告刘春玲进行记录的，因为双方对房屋质量有争议，未完成验收工作，故没有对方的签字确认。对此，原告蒋修林陈述称其没有留存当时的验收记录，虽然双方实地测量时说的是按照所有房檐围一周的平面面积来计算建房面积，但是101．55平方米中没有包含二层阁楼的面积，阁楼面积应计算在建房面积中。经本院现场勘查，涉案房屋有北房三间，原告所述阁楼位于中间房屋的内部。从内部结构看，一层房屋吊顶至地面高264厘米，阁楼位于吊顶之上，为正三角形结构，中间向两侧高度依次降低，最高处距阁楼地板154厘米、最低处距阁楼地板74厘米；从外部结构看，装有阁楼的中间房屋顶点比两侧房屋房顶平均高不足1米。关于剩余合同价款。原告蒋修林主张合同里付款方式约定的付款总和仅为预计价款，应以实际建房面积计算，按照126．39平方米、每平方米2100元的单价计算，合同项内的建房款应为265419元，被告刘春玲已经给付了195000元，还剩余70419元建房款未给付，因为房屋建成距今已经快一年的时间，故合同中约定扣减的房屋质保金亦应一并给付。被告刘春玲主张其支付的建房款已经超过了应支付的数额，且房屋质量存在严重问题需要返修，质量保证金不应退还。被告刘春玲提交了由北京年年向上建筑装饰工程有限公司门头沟分部（以下简称向上公司）出具的实测图、修复方案、工程预算书，以及原告方拍摄的反映房屋质量问题的若干照片。被告刘春玲主张根据向上公司出具的实测图，建房面积实际为93．31平方米，按照合同约定的单价计算，建房款应为195951元，扣减1万元的质量保证金后，应支付的建房款不足195000元。原告蒋修林对上述证据的证明目的不予认可，认为其建盖的房屋整体上是安全结实的，照片所反映的都是小问题，不影响正常使用，且在建设过程中被告方全程在现场监督，并未提出异议。被告方提交的实测图中的实测面积没有包含房檐超过20公分的平面面积以及阁楼的面积，不认可被告方据此计算的建房款数额。就建房价款问题，审理中本院询问双方当事人在涉案房屋建成后是否就建房款如何支付进行约定。原告蒋修林表示其在建完房、整修完院子后，曾和被告方说过，除了一万元质保金外还应该给付其工程款七万多，这笔钱包括所有的工程增项价款和合同项内的工程款。被告刘春玲表示在验房实测建房面积后，原告方提出要追加六万多不到七万元的房款，但因原告方提出的很多增项部分实际上都属于合同约定的项目，双方就此未达成一致意见。关于增项范围及价款，原告蒋修林主张在合同约定外，其还进行了院落修整、楼梯钢结构、阁楼增添、房顶窗户、焊接安装院门、院墙维修、运渣消渣等，属于工程增项，按照原告方的实际用功用料，计算出增加工程款连同合同内未支付的工程款共计154039元（其中合同内未支付工程款为70419元）。被告刘春玲不认可原告方对增项范围和价款的主张，认为原告方提出的楼梯钢结构、阁楼增添等属于合同中明确约定的项目，不属于增项；焊接安装大门、外墙修补都是用的被告方的材料，当时原告方就说顺便干了，没有说过计算为增项；院落修整（铺设渗水砖）和大门贴砖当时建设的时候说材料有剩余，让被告方按45元/平方米出砖钱和四个工钱，但实际上原告方只做了一天半，而且大门贴砖被原告方自己砸毁了。审理中，本院询问双方当事人是否就增项进行过书面约定，原告蒋修林在庭前谈话中陈述只有口头约定，没有书面材料，后在庭审中称双方有过书面协议，但没有签字，也没有保存；被告刘春玲称双方没有进行过书面约定，只是给被告方说过院落铺设渗水砖和大门贴砖的事情。就被告刘春玲关于焊接安装大门、外墙修补是顺便干的，没有说过要计算为增项的主张，原告蒋修林在庭审中表示“当时我们签订合同的时候，我们能够痛快结算，那么当房子建设完成以后，焊接门、院墙修补这些的钱我应该赠送的、应该减免的，就都不要了，所以我跟对方要七万多的工程尾款。后来对方拒绝与我进行结算，房屋的钱也没有结清，也不接我电话，所以我现在不同意给对方减免，我要求按照我实际施工的结算”。因双方当事人对增项的范围、规格、价款未提供书面约定，亦无法达成一致意见，鉴于建筑施工的专业性和现有的证据情况，本院多次向原告蒋修林释明是否对其主张的增项范围、价款进行司法鉴定，原告蒋修林坚持不申请鉴定。本院认为：涉案房屋为农村低层自住房屋，并不要求施工方具备相应的建筑资质，原被告双方就建设涉案房屋签订了《农村房屋建设承包合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告蒋修林按照约定进行了建房施工，应当获得相应的建房款。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原被告双方在《农村房屋建设承包合同》约定了工程款的计算方式，但就工程款未进行最终确认，现双方当事人就建房面积存在争议，无法达成一致意见。原告蒋修林主张建房面积包含房檐面积、阁楼面积应为126．39平方米，被告刘春玲主张在验收时双方实测包含房檐面积的建房面积为101．55平方米，但通过第三方公司测量的建房面积为93．31平方米，要求按照93．31平方米计算。双方争议焦点为建房面积的测量方法、阁楼是否计算为建房面积。对此，本院就此论述如下：关于建房面积测量方法，根据双方当事人的陈述，在完工验收时，原告方主张以屋顶房檐（超过20公分）围一周的平面面积计算建房面积，被告方未当场提出异议，且提交了一份记录草稿作为证据，其中测量时确实考虑了房檐因素。在被告方提出双方实测建筑面积为101．55平方米时，原告方未对该面积提出异议，仅是主张该面积为一层建房面积，还应该加上阁楼面积。虽然原被告双方未对建房面积进行签字确认，但结合双方当事人的陈述，本院认为可以据此认定双方对建房面积测量方法形成了一致意见。鉴于被告刘春玲关于建房面积的陈述和举证存在矛盾，本院综合考虑当事人陈述和证据情况，对刘春玲关于建房面积为93．31平方米的主张不予采信。关于阁楼是否计算建房面积，《农村房屋建设承包合同》第五条约定：“……16．房屋内部安装阁楼及阁楼楼梯及房顶窗户；17．除阁楼房以外其余房间内部需吊装平顶……”，可见双方对建设阁楼且阁楼属于房屋内部结构进行了约定。根据现场勘查情况，涉案阁楼从结构、面积、功能等方面来看，并非单独一层结构，而是从属于北房中间一间房的内部结构。在诉讼中，当本院询问建房面积时，原告方先认可是100平方米左右，后又主张含阁楼面积为126．39平方米，且原告方认可在双方实测时并未向被告方提出测量并计算阁楼面积，因此原告蒋修林的前后陈述与常理不符。原告蒋修林亦未进一步举证证明其主张。综合上述情况，本院对原告方关于阁楼面积应计算为建房面积的主张不予采信。故，本院认为涉案房屋的建房面积应按照101．55平方米计算，建房工程款应为101．55*2100元/平方米=213255元。关于房屋质量保证金是否应当一并支付，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条第一款规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年……”本案中，双方签订的《农村房屋建设承包合同》中约定在房屋竣工并经甲方检验后将房屋总尾款扣除10000元房屋质保押金后一次性全部支付给乙方，但并未约定质保金的返还期限。根据查明的事实，涉案房屋自2019年10月房屋完工至法庭辩论终结前尚不足一年。同时，被告刘春玲主张涉案房屋存在质量问题，需要返修，虽然其在诉讼中撤回房屋质量鉴定及反诉请求，但其明确陈述将另行主张权利，且已经聘请第三方咨询修复方案及修复造价。综合上述情况，本院对原告蒋修林要求被告刘春玲返还质保金10000元的诉讼请求不予支持。本案中，双方当事人均认可被告刘春玲已经支付原告蒋修林工程款195000元。故在本院认可的合同价款213255元范围内，扣除195000元的已支付价款和10000元的质保金后，被告刘春玲还应支付给原告蒋修林工程款8255元。关于工程增项及价款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原被告双方对工程增项的范围、价款存在争议，且均不能就增项范围和价款存在约定提供证据。被告刘春玲主张部分增项属于《农村房屋建设承包合同》约定范围内的项目，但合同中对房屋结构及建设规格仅为概括性约定。因原告蒋修林对其增项主张无法提供证据，同时考虑到建设施工项目的专业性较强，本院多次向原告方释明进行增项范围和价款的鉴定，原告方明确表示不进行鉴定，又不能就增项范围、价款提供符合市场标准和交易习惯的造价明细。综合考虑上述情况，原告方对其主张不能提供充分证据，应承担举证不能的后果，本院对原告方要求给付增项工程款的主张不予支持。原告方可待证据充分后，另行主张权利。被告刘春玲主张建房存在质量问题，在诉讼中就返修费用、违约金提出反诉后，又撤回反诉，明确表示将另行主张。对此本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘春玲于判决生效之日起七日内向原告蒋修林支付工程款八千二百五十五元；驳回原告蒋修林的其他诉讼请求。案件受理费一千五百九十元，原告蒋修林负担一千五百元（已交纳），由被告刘春玲负担九十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 谢耀宗二〇二〇年九月三十日法官助理 宋乃成书 记 员 焦 典