湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初2132号原告：丹江口市新鸿基物业服务有限公司，住所地：湖北省丹江口市右岸明珠路鸿昌玉景园25-1-101。统一社会信用代码：91420381557049039X。法定代表人：曾小燕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钱丽萍，女，系该公司经理。代理权限：代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，出庭，举证质证，辩论，代签法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：胡天赐，湖北三丰律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：肖红伍，男，生于1988年2月20日，汉族，住湖北省丹江口市。原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司（以下简称：新鸿基物业公司）诉被告肖红伍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法由审判员沈竞波适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告新鸿基物业公司的委托诉讼代理人钱丽萍、胡天赐到庭参加了诉讼，被告肖红伍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿基物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠的物业管理费11028元；2.要求被告对所欠的物业费11028元从2015年3月1日起对拖欠的物业费按日支付百分之三的滞纳金，直至付清之日止。3.诉讼费由被告承担。庭审中原告新鸿基物业公司变更第二项诉讼请求为：要求被告对所欠的物业费11028元从2015年3月1日起对拖欠的物业费按日支付千分之三的滞纳金，直至付清之日止。事实与理由：被告购买了原告鸿昌·玉景园第21幢702房，依据原、被告2014年3月11日，签订《前期物业管理服务协议》第三条第二项约定：多层的物业管理费按建筑面积每平方米1.1元计收，车库，储藏室，杂物间按建筑面积每平方米0.4元计收，第八项约定：入住时预收一年的物业管理服务费，以后的物业管理费按年收取，即每年12月31日前缴纳下一年度物业管理费。第十条第四款规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权根据国家，省市物业管理条例，要求乙方补交并从逾期之日起按日加收收滞纳金部分百分之三的滞纳金。合同履行过程中，被告自2015年3月1日累计欠物业费11028元，经原告催交后仍不补交。为维护原告的合法权益，遂起诉。被告肖红伍经本院向其送达起诉状副本后，在法定的期限内未向本院提交书面答辩状。原告新鸿基物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告肖红伍未到庭进行质证，本院对原告新鸿基物业公司提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告肖红伍购买了位于丹江口市右岸××路××·玉××单元××号，房屋面积136.19㎡。原告新鸿基物业公司与被告肖红伍于2014年3月11日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：原告为小区提供物业共用部位的维护和管理，物业共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，交通秩序与车辆停放等方面进行服务；物业费按销售期间优惠价交费，其中：小高层、高层为1.1元/平方米（含电梯运行费0.35元/平方米），车库、储藏室、杂货间按建筑面积每月每平方米0.4元计收；公用水电费（路灯、草坪灯、楼道灯、电子对讲门、闭路监控系统等用电；花草养护、消防、道路及楼道日常清洗等用水）按住宅每户每年度80元；入住时预收一年的物业管理服务费，以后物业管理费按年收取，即每年12月31号前交纳下一年度物业管理费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告要求被告补交并从逾期之日起按日加收滞纳部分百分之三的滞纳金…。原告新鸿基物业公司自接管鸿昌·玉景园小区后，一直在为该小区及包括被告肖红伍在内的各业主提供物业管理服务，被告肖红伍也享受了原告的物业管理服务。被告肖红伍曾参加了鸿昌·玉景园老带新活动并介绍了一名客户成功签约，丹江口鸿昌房地产开发有限公司于2014年2月14日向被告肖红伍出具《鸿昌·玉景园老带新成功认领单》，承诺奖励被告肖红伍2年期物业费优惠。原告新鸿基物业公司对丹江口鸿昌房地产开发有限公司出具的《鸿昌·玉景园老带新成功认领单》予以认可，并凭此单据抵扣了被告肖红伍入住时一年的物业费。另查明，2018年12月18日丹江口市环境卫生管理所委托原告新鸿基物业公司代收垃圾处理费，收费标准为居民住宅3元/月·户。原告新鸿基物业公司诉请要求被告肖红伍支付物业费11028元的计算方式为：2015年度：10个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+67元加压费=1565元；2016年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+80元加压费=1878元；2017年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+80元加压费=1878元；2018年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+80元加压费+36元生活垃圾费=1914元；2019年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19元/平方米+80元加压费+36元生活垃圾费=1914元；2020年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+80元加压费+3元生活垃圾费=1881元。以上合计11030元。因被告肖红伍未按期交纳物业费，现原告新鸿基物业公司起诉要求被告肖红伍支付2015年3月1日至2020年12月31日期间物业费11028元，并支付逾期交费的滞纳金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对被告亦具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告为包括被告肖红伍在内的各业主提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业管理服务费。被告肖红伍应向原告新鸿基物业公司支付物业费金额为11030元，原告新鸿基物业公司起诉要求被告肖红伍支付11028元，系原告在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以认可。在审理过程中经询问被告肖红伍，被告肖红伍对原告新鸿基物业公司起诉其拖欠物业费的计算方式无异议但认为原告新鸿基物业公司应当从2016年3月份开始计算拖欠的物业费。因被告肖红伍参加了鸿昌·玉景园老带新活动，原告新鸿基物业公司当庭表示可以凭单据给予被告优惠两年期物业费。现原告新鸿基物业公司已给被告肖红伍抵扣了一年的物业费，还有一年的物业费没有抵扣，在本案中应抵扣被告拖欠的部分物业费。关于原告新鸿基物业公司起诉要求被告肖红伍支付物业费中，将高层住户二次加水压产生的费用一并计算在内，原告新鸿基物业公司未提供该笔费用收取依据，对该部分费用本院不予支持。经核算被告肖红伍应当支付原告新鸿基物业公司2016年3月至2020年12月期间的物业费共计8763.93元（2016年度：10个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米=1498.09元；2017年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米=1797.71元；2018年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+36元生活垃圾费=1833.71元；2019年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+36元生活垃圾费=1833.71元；2020年度：12个月×1.1元/月/平方米×136.19平方米+3元生活垃圾费=1800.71元）。被告逾期未交纳物业费，《前期物业管理服务协议》约定按日3%的比例收取滞纳金，原告庭审中变更为要求被告按日3‰支付滞纳金。在审理过程中，被告认为滞纳金过高，请求法院予以调整。按照合同法相关规定，原告要求按日3‰支付滞纳金，已超过造成损失的30%，属于“过分高于造成的损失”，对超出损失30%部分本院不予支持。被告认为滞纳金过高请求法院适当降低，对此本院予以支持，故对其中2629.18元（8763.93元×30%)部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告肖红伍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其所享有的抗辩权以及对原告方所提交证据进行质证权利的自愿放弃，由此产生的不利后果由其自行承担，本案可依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告肖红伍在本判决书生效之日起十日内向原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司支付拖欠的2016年3月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费共计8763.93元；二、被告肖红伍在本判决书生效之日起十日内向原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年12月31日期间的滞纳金2629.18元；三、驳回原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由被告肖红伍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  沈竞波二〇二〇年九月八日法官助理李祥敏书记员丁楠本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。6.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。