青海省化隆回族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0224民初442号   原告：马某1，住化隆县。   被告：韩某1，住化隆县人，住化隆县。   委托诉讼代理人：马某2，青海乾润律师事务所律师。   原告马某1与被告韩某1确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马某1、被告韩某1及其委托诉讼代理人马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马某1向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2018年1月25日签订的农村宅基地和土地永久性转让合同书无效；2.判令被告向原告退还非法占用的农村宅基地和土地；3.判令被告向原告支付非法占用土地期间的使用费2400元；4.判令被告承担非法私自拆除原告房屋的损失；5.判令被告承担本案诉讼等合理费用。   事实和理由：2018年1月25日原告因偿还他人债务所迫，不得已私自与被告签订《合同书》，将全家人所有的唯一宅基地和家庭承包的1亩2分耕地（共3片），以及部分果园以25万元的价格永久性转让给被告使用。合同明确约定25万元转让费被告在合同签订后，当日一次性支付给原告，被告当时只给原告一台挖掘机，作价18万元，用于顶替转让费18万元，又让中间人马木海买带给原告2万元转让费后，剩余5万元至今未付分文，被告的行为已违约，应当撤销该合同。原告与被告签订的《合同书》中明确约定原告永久性转让给被告的农村庄廓和承包土地只限于庄廓（即宅基地），该合同中未约定包含庄廓中的房屋，现因国家征用，被告未经原告同意私自与化隆县拆迁安置房办以被告名义签订房屋产权登记，并于4月初私自拆除庄廓内的9间房屋，这是侵占原告合法权益的违法行为，被告应当停止侵权行为，并赔偿给原告造成的损失。合同书中约定永久性转让的农村宅基地和承包土地的转让条款，违背《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定和国家政策的强制性规定，应为无效合同。   被告韩某1辩称，签订《合同书》是双方真实意思表示，由原告及家庭成员签字，已向村委会报备并经同意，已经支付了款项，挖掘机作价25万元，给了2万元现金。双方作为同一集体经济组织成员，其宅基地、土地的转让行为不违法法律规定，合同为有效合同并已经履行完毕；集体经济组织成员之间买卖农村房屋合法有效；案涉房屋所在土地已经因国家征收转为国有土地，本集体经济组织认可其被拆迁人资格，村集体利益未受到损害，双方的转让合同应为合法有效，且原告卖房后一直未提出异议，直到拆迁时才有此诉求，不符合诚信原则，请求驳回原告的诉讼请求。   开庭审理中，原告向本院提交如下材料作为证据：   1.家具照片14张，证明被告还有5万元没给我家具就一直没搬，还有房屋的照片，去年冬天拍的。被告质证称，不予认可，照片是春夏季节不是冬天的，不能证明没有给5万元，照片上的东西是被告的。   2.挖掘机转让权书，证明2016年的5月份原告转让给被告的。2014年购买，价值47万多，分24期付款，16000元/期。当时挖机钱我没给全，挖机公司就把挖机拉走了，后面跟被告说好剩下的钱由被告继续还。被告质证称，真实性不持异议，证明方向不认可，不能证明挖机作价18万，原告不能支付挖机款时，被告给兰州公司付了238000元，当时一次性给了8万元，其中158000元是按月付的，挖机所有款项都付清了。还支付了2万元的现金，3万元左右的拖板车，近29万元的价钱卖给被告的。   开庭审理中，被告向本院提交如下材料及证人出庭作证作为证据：   1.2018年1月28日签订的合同，程序是符合法律规定的，被告的家庭成员都签了字，村委会是承认的；内容上转让的标的范围是确定的；证明了双方出现问题时是合同是受法律保护的。原质证：合同没错，当时合同中没写房屋，说的是庄廓。   2.被告与拆迁领导小组办公室签订的合约，证明房屋被拆迁，合法有效，土地使用权是韩某1。原质证：认可。   3.证人韩某2出庭作证称，我是村长，当时挖机作价25万元。庄廓土地全部转让给韩某1，，还有几分地。签字时有原告弟弟、媳妇。   4.证人韩某3买出庭作证称，2017年10月份，原告说把房子转让出去不住了，我后来跟被告说了原告的意图。2018年1月25日被告说用挖机、拖板车换可以，原告也同意了，就转给了被告，签了协议，挖机、板车当时没作价，后来去复印店作价25万元，原告说还有3块地要转给被告，被告就给了2万元。当时随便写的协议书，大家都没意见。   对案件事实和证据，本院认定如下：原告提交的照片、所有权转移证书经审查，其证据材料的内容虽与本案有一定的关联性，但仅凭照片、所有权转移证书，无法得出原告诉讼请求主张所依据的事实，故原告提交的上述两份证据，证明力明显不足，本院不予认定。双方认可2018年1月25日签订的合同书，结合两位证人证言的审查可知，原告与被告签约约定：原告将一幅庄廓和靠近南边果园以及两侧的庄廓大门前的场地和加比克的3片土地的使用权转让给被告。并约定了转让付款方式、违约责任；还约定如有土地征用赔偿款与土地使用权有关的全部权益均归被告享有等。签约时，挖机作价为25万元，3块地被告支付原告2万元。签字时有作为中间人的原告妻子及两位证人。另，2019年12月9日被告与化隆县群科新区征地拆迁领导小组办公室签订《群科新区建设征地拆迁协议书》；2020年3月8日被告与化隆县群科新区征地拆迁领导小组办公室签订《群科新区二期征迁安置协议书》。上述事实有原被告陈述和提交的相关证据在卷佐证，本院予以认定。   本院认为，本案的争议焦点是原被告签约的合同书是否合法有效。依“地随房走、房随地走”的一般原则，土地使用权的转让本身就应当包括房屋等地上建筑物所有权的转让。。因此，原被告签约的内容实质上既是宅基地使用权的转让，也包括了该土地上的房屋所有权转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据该条规定，我国法律允许农村房屋买卖行为，但是因涉及农村宅基地使用权的流转，农村房屋买卖应当符合农村宅基地使用权的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。根据以上规定，我国法律法规并未禁止农村集体经济组织成员之间流转农村宅基地使用权，农民集体所有的土地依法由集体经济组织成员负责管理。本案中，原被告作为同一集体经济组织成员,有权相互间转让宅基地使用权、房屋所有权，同时签订合同书时由村长签字、而实际上也经过了村委会的同意，在后期的拆迁征收中得以被告以自己的名义进行。由上，原被告签约的合同书是双方真实意思表示、不违反法律法规规定，应认定合法有效。原告主张与被告签订的合同书无效的理由和依据，证据不足，理由不充分，本院不予支持。合同约定，土地征用赔偿款与土地使用权有关的全部权益均归被告享有，现原告提出索要赔偿费用，不符合约定内容，本院不予支持。被告的抗辩意见，符合案件事实和法律规定，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告马某1的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判长 石小平   审判员 马忠贤   审判员 刘 颀     二〇二〇年九月三日   书记员 冶金梅