湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2057号原告：邢燕燕，女，1948年8月13日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告邢燕燕与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢燕燕的委托诉讼代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢燕燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界山水置业公司支付回购房屋款420486元，被告张家界大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款223451.6元，支付违约金2234元（2015年11月至2020年7月）；3、判令两被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告邢燕燕将诉讼请求2变更为：判令被告张家界大成酒店公司支付2015年11月至2020年9月28日的房屋收益款及违约金。事实和理由：2015年11月25日，原告和周平与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，总价款为382260元，原告占该房屋的55%份额。原告于当日一次性支付购房款210243元。同日，原告和周平与被告张家界大成酒店公司签订了《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，原告和周平将购买的房屋委托给被告张家界大成酒店公司装修，原告当日一次性支付装修改造款210243元，委托装修期限最短不少于3年，最长不超过5年，在委托期内被告张家界大成酒店公司按年向原告支付委托装修改造折旧款，逾期三个月未支付按违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%支付违约金。同日，原告和周平与被告张家界大成酒店公司签订了《房屋承包经营合同》，租赁期限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司按年支付租金，逾期三个月未支付租金收益另支付1%违约金。同日，原告与两被告签订《三方承诺合同》，原告在2018年11月25日至2020年11月25日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房，被告张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用，被告张家界大成酒店公司承担连带担保责任。自2015年11月25日合同签订4年多以来，原告一直信守合同并积极支持两被告的运营工作，但两被告从合同生效的第一年起就违反合同规定，每年少付或未付合同约定的年承包收益以及委托装修改造折旧款。原告认为，被告到期未按合同约定支付回购房屋款、支付房屋收益款是单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。请法院依法裁判。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同辩称,请求法院依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、租金支付情况。2015年11月25日至2020年8月31日，被告已向原告支付33137.3元；被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并没有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。二、原告应当选择行使合同权利，或者继续履行商品房买卖合同，或者解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。原告有权要求回购的期限早已超过，其无权要求回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利，且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告的回购主张。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。三、若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》亦于本案起诉之日解除；原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》无法履行而终止。四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2015年11月25日，案外人周平和原告邢燕燕与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，约定：周平、邢燕燕共同购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店大成座第9层968号房屋，原告邢燕燕占55%份额，并于当日一次性付清购房款210243元。2015年11月25日，案外人周平和原告邢燕燕（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋承包经营合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）9层968号房交由被告张家界大成酒店公司统一管理经营，承包经营期限最短不少于三年，最长不超过五年，第一年、第二年的承包经收益标准为购房总额的15%，其中原告邢燕燕的承包金为31536.45元/年，第三年至第五年为购房总额的10%，其中原告邢燕燕的承包金为21024.3元；2、合同承包经营期内，如逾期3个月未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付承包金的1%作为违约金。2015年11月25日，案外人周平和原告邢燕燕（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）9层968号房交由被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，装修费用共计382260元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；2、第一年、第二年的委托装修改造折旧款标准为房屋委托装修改造款总额的15%，其中原告邢燕燕的委托装修改造折旧款为31536.45元/年，第三年至第五年为房屋委托装修改造款总额的10%，其中原告邢燕燕的委托装修改造折旧款为21024.3元；3、合同委托期内，如果逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，另支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金。原告邢燕燕于当日按照其占房屋的份额向被告张家界大成酒店公司付清了装修款210243元。2015年11月25日，周平和原告邢燕燕（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）签订《三方承诺合同》，约定：1、甲方承诺只办理房屋网签登记，不办理产权证；2、甲方自2018年11月25日至2020年11月25日期间，可以向乙方提出无理由退房要求；3、甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请；4、乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计764520元；5、丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。2020年8月6日，周平出具书面声明，决定不购买案涉房屋，原告邢燕燕可以依照合同要求回购，也可以转让给其他人。2015年11月25日签订《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》后，被告张家界大成酒店共计支付承包经营收益和委托装修改造折旧款33137元，截止至2020年9月28日，被告张家界大成酒店公司下欠原告邢燕燕承包经营收益和委托装修改造折旧款212492.1元[31536.45元/年×2年×2+21024.3元/年×2年×2+（21024.3元/年÷12个月×10个月+21024.3元/年÷365天×3天）×2-33137元]。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《三方承诺合同》、声明、中信银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原告邢燕燕与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界大成酒店公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》以及与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订的《三方承诺合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。《三方承诺合同》约定原告邢燕燕有权提出无理由退房，被告张家界山水置业公司不得拒绝，并应按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用，被告张家界大成酒店公司作为担保方在《三方承诺合同》上盖章确认，故原告邢燕燕要求被告张家界山水置业公司支付回购房屋款共计420486元、被告张家界大成酒店公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告张家界大成酒店公司未按照《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》的约定履行支付委托装修改造折旧款和承包经营收益的义务，应承担相应的违约责任。原告邢燕燕起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年9月28日《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月28日。现原告邢燕燕要求被告张家界大成酒店公司支付2015年11月至2020年9月28日期间欠付的承包经营收益和委托装修改造折旧款212492.1元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间没有经济收入，认为酌情减免一个月的承包经营收益和委托装修改造折旧款3504.05元（21024.3元/年÷12个月+21024.3元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告邢燕燕支付欠付承包经营收益和委托装修改造折旧款共计208988.05元（212492.1元-3504.05元），本院对原告邢燕燕要求被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款的诉讼请求部分予以支持。《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定，被告张家界大成酒店公司应支付违约期内应支付承包经营收益和委托装修改造折旧款的1%作为违约金，故原告邢燕燕主张承包经营收益和委托装修改造折旧款的违约金的诉讼请求，本院支持2089.88元（208988.05元×1%）。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邢燕燕回购房屋款420486元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对本判决第一项回购房屋款承担连带责任，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带责任后，有权向被告张家界山水天下置业有限公司追偿；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邢燕燕支付2015年11月至2020年9月4日下欠的承包经营收益和委托装修改造折旧款共计208988.05元及违约金2089.88元；四、驳回原告邢燕燕其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10262元，适用简易程序减半收取5131元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年九月二十八日书记员  张 沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。