山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初4518号原告（反诉被告）：郑朋成，男，1974年4月2日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：王德利，山东锦哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰安爱地置业有限公司，住所地泰安市泰山区乐园小区25#-3-102，统一社会信用代码91370900553391611K。法定代表人:司志芳，总经理。委托诉讼代理人：艾勇，山东岱松律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璇，山东华林律师事务所律师。原告（反诉被告）郑朋成与被告（反诉原告）泰安爱地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑朋成向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间的买卖合同无效；2.判令被告立即偿还购房款100000元并赔偿已付购房款的一倍损失即100000元；3.诉讼保全等费用被告承担。事实和理由：原告于2013年9月12日购买被告开发的位于乐园街锦秀园农贸市场地下门面房一处，原告于当日支付预付款10万元，但是被告在没有取得预售许可证的情况下进行预售，导致原告至今没有取得该房产。原告多次找被告，被告置之不理。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法裁决。泰安爱地置业有限公司辩称，原被告双方签订的锦秀园农贸市场使用权出售合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同真实有效，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。泰安爱地置业有限公司向本院提起反诉请求：1.依法判令反诉被告继续履行《锦绣园农贸市场使用权出售协议》，支付剩余款项462408元并赔偿经济损失（自2016年8月19日开始计算至被告全部支付完毕之日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2013年8月，反诉原告响应市政府要求建设锦秀园地下农贸市场，并取得合法的建设规划许可证。2013年9月12日，反诉被告向反诉原告支付地下门面房预付款10万元。地下农贸市场建成后，2016年8月10日，反诉原告委托泰安市锦秀园农贸市场管理有限公司采取隐名代理方式对锦秀园农贸市场对外出租、转让及经营管理等相关事宜。2016年8月18日，反诉被告到反诉原告处选房，并与泰安市锦秀园农贸时辰经营管理有限公司签订《锦绣园农贸市场使用权出售协议》。按照协议第三条约定房款应在协议签订时一次性交清，但反诉被告并未按照协议约定履行付款义务。此后反诉原告多次催促其交款，反诉被告以各种理由拖延。综上，为维护合法权益，具状起诉，望判如所诉。郑朋成辩称，1.反诉原告无权要求反诉被告支付剩余款项，如果使用权出售协议真实，该协议为反诉被告与市场经营管理有限公司所签订，反诉原告主体不适格；2.反诉原告主张的经济损失不应当按照年利率6%进行赔偿，因为该房地产反诉被告支付预付款后并未进行交付，反诉被告对该房地产并未实际使用，反而由第三人占有使用；3.反诉原告要求反诉被告支付剩余款项已经超过诉讼时效，法院不应支持其主张。本院经审理认定事实如下：2013年9月12日，原告郑朋成向被告泰安爱地置业有限公司交纳100000元地下门面房预付款。2016年8月10日，被告（甲方）与泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司（乙方）签订委托协议一份，约定：甲方因受经营范围限制，将甲方承建的锦秀园地下农贸市场除忠信实业所拥有使用权的以外所有面积，全权委托泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司进行经营管理，现达成以下协议：1.委托事项：甲方委托乙方对锦秀园地下农贸市场对外进行出租、转让以及管理经营等相关事宜；2.乙方在接受委托后，以乙方名义与业主签订使用权出售协议并开具收据；3.前期已在甲方爱地置业有限公司缴纳挑号预付款的业主，在正式挑号后与乙方签订锦秀园农贸市场使用权出售协议。前期交给爱地置业的挑号款从新签订合同总价款中扣除。4.如已缴纳挑号款的业主，在挑号前放弃购买农贸市场摊位或门头使用权的由甲方直接退还挑号预付款本金。5.以上条款双方要严格执行，并为业主做好服务。以乙方名义签订的《锦秀园农贸市场使用权出售协议》中的义务由甲方承担。2016年8月18日，泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订锦秀园农贸市场使用权出售协议一份，约定：一、甲方将坐落在锦绣园农贸市场内的30号门头房摊位使用权出售给乙方，使用面积约为33.88平方米，所交款项多退少补；二、甲出售价格：门头房为16600元/平方米，共计人民币562408元；三、房款在签订本协议时一次性交清；四、此房产使用年限为50年，在2020年起至2070年止，到期此协议自行作废；五、甲方保证此房产产权清晰，不办理房产证，若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方全权负责，与乙方无关等等。原告提交照片三张及录音光盘一份，用以证明原告所购买的地下门头房在原告不知情的情况下已经由被告对第三人进行出租，第三人录音中称以每平方米2.5元的价格交纳房租，租赁期限三年或五年，现原告购买房产的目的无法实现，原被告达成的买卖合同无效。被告质证称原告提交的证据与本案没有关联性，不能认定被告存在违约的事实。被告提交原告选房照片一张，用以证明2016年8月通知原告确认选房，原告亲自到现场选择了30号地下农贸市场门头房。原告称不能证实拍摄时间和选择的系涉案农贸市场的门头房。被告提交泰安锦秀园农贸市场开业新闻资料一份，用以证明农贸市场于2016年5月18日开业，业主可以自行自主经营，也可委托农贸市场经营管理处出租管理。原告称该资料系网络截图，无法证实被告委托泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司进行出租管理，但是被告宣传未达到该组资料所称的标准，经营一年现在仍然人员稀少。被告申请证人亓某、兰某出庭作证，证人亓某称其系被告公司的财务主管，在2016年8月原告挑锦秀园地下市场门头的时候见过原告，在原告签完合同后每到过年都打电话催原告缴纳剩余款项，平时也有工作人员给原告打电话催款；证人兰某称其系在泰安市锦秀园农贸市场经营管理公司负责管理农贸市场，2019年4月给原告打电话询问其门头房是自己干还是委托我们公司租赁，还有问问后期款项的问题。原告称两位证人证言不能证实款项催收的时间，且郑朋成未对款项催收进行答复，不构成诉讼时效的中止和中断，且证人证言可以证实被告与泰安市锦秀园农贸市场经营管理公司属于法人人格混同。原被告均认可双方未就涉案农贸市场30号门头房进行交付。被告称系因为原告未交清房款才未交付，交付尾款后可以交付，原告称因为无法办理产权登记，且现在被第三人占用，所以不同意继续履行合同。原告称被告应当为原告办理涉案门头房的相关产权登记，且销售时应当办理预售登记，被告则称因该地下农贸市场位于地下负一层，无法办理产权登记，故无需办理预售许可证。另查明，被告于2013年7月17日取得涉案农贸市场所在的国有土地使用权证书，使用权类型为出让，终止日期为2078年8月4日。被告作为建设单位于2013年12月13日取得涉案地下农贸市场的建设工程规划许可证，建设规模12945平方米，包含地下一层农贸市场5848平方米，地下二层车库7097平方米。本院认为，被告委托泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司对涉案门头房进行经营管理，双方之间形成委托合同关系，后泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司根据被告授权与原告签署使用权出售协议，原告选定被告作为合同相对人起诉，被告对委托事务的后果和协议内容予以认可，故应视为原告与被告之间形成了使用权出售合同关系。被告提交了与泰安市锦秀园农贸市场经营管理有限公司的委托协议，被告有权行使受托人对原告的权利，原告未提交证据证实存在在订立合同时如果知道委托人系原告就不会订立合同的情形存在，故对原告辩称被告作为反诉原告主体不适格的理由，本院不予采信。该使用权出售协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定和公序良俗，该协议系合法有效的，对原被告双方均具有约束力。该协议的主要内容是原告支付价款并长期使用至2070年，合同明确约定不办理房产证，原告在签订合同时对于房屋的使用年限、权属性质及使用价款都已经明知，且已经预付购买款100000元，双方均应按照合同约定履行。截止原告起诉时，涉案门头房已经为现房，无需再行办理商品房预售登记，故原告以涉案房产未办理商品房预售登记为由要求确认合同无效并要求被告返还购房款100000元及支付购房款一倍损失的诉讼请求，无法律依据，本院对此不予支持。原、被告之间的使用权出售协议并未解除，且双方约定签订协议时一次性交清房款，原告未按合同该约定交付剩余款项的行为已经构成违约，故对被告要求原告支付剩余款项462408元并按照年利率6%赔偿损失的反诉请求，本院予以支持。根据证人证言内容可以证实被告工作人员自签订协议后每年都向原告催要剩余款项，故对原告辩称被告主张超过诉讼时效的理由，本院不予采信。双方未约定交付门头房的时间，且被告称原告交纳剩余款项后可以立即交付涉案门头房，原告提交的证据不能证实系被告将涉案门头房对外出租，故对原告辩称涉案门头房被他人占用不能继续履行合同的理由，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郑朋成的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）郑朋成于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）泰安爱地置业有限公司剩余款项462408元；三、原告（反诉被告）郑朋成于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）泰安爱地置业有限公司相应的经济损失（以本金462408元为计算基数，自2016年8月18日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，反诉费4118.06元，保全费1570元，由原告郑朋成（反诉被告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇二〇年九月八日书记员  苗 兵