湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终454号上诉人（原审被告）：株洲市银基房地产有限公司，地址：湖南省株洲市芦淞区建宁大厦南栋304号。法定代表人：周立忠，董事长。委托诉讼代理人：旷勇，湖南莱茵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张克文，男，汉族，1967年8月24日出生，住湖南省澧县九垸乡。被上诉人（原审原告）:宾爱民，女，汉族，1967年3月25日出生，住湖南省株洲市荷塘区明照乡。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张弦，湖南天桥律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。上诉人株洲市银基房地产有限公司（以下简称银基公司）因与被上诉人张克文、宾爱民房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2019）湘0203民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人银基公司上诉请求：1撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案办理商品房分户转移登记起始时间是上诉人取得不动产权属证书并由上诉人与被上诉人在90日内签署《房屋交接书》之日起，一审判决以上诉人向被上诉人交付房屋之日开始起算，不符合合同约定，以致上诉人逾期办证期限认定不当，判决错误；二、本案房屋首次登记与转移登记办理期限均为不确定履行期限，根据最高人民法院民二庭法官会议纪要的规定，应首先确定上诉人办理不动产首次登记的合理期限，才能相应确定转移登记开始时间。据此，上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间应确定为2019年8月19日；三、一审将合同双方义务确定为上诉人单方义务，判决上诉人为被上诉人办理不动产权证错误；四、一审参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，适用法律不当，应予纠正；五、被上诉人的房屋在交付后一直进行出租，即使存在逾期办证也未导致被上诉人的损失，请求法庭依法减少违约金金额。被上诉人张克文、宾爱民答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持原判。被上诉人张克文、宾爱民向一审法院起诉请求：1.被告为原告办理不动产权证；2.被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金56053.17元（自2017年12月6日起暂计算至2019年6月30日，实际以总房款503048元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告实际取得不动产权证之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告银基公司系2002年7月18日成立，从事房地产开发等业务。2015年7月8日，被告银基公司（甲方）与原告张克文、宾爱民（乙方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买芦淞区新华西路1238号双银大厦2104室房屋，总房价款暂定为503048元。乙方于签订合同之日付清首付款323048元，剩余180000元办理银行按揭；乙方若未按约定的时间付款，甲方有权按日万分之三收取违约金，逾期超过30天后，甲方有权要求乙方继续履行或者选择解除合同。甲方选择解除合同时，乙方应按违约金额的10%向甲方支付违约金。甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务。2016年10月17日，原告接收房屋，并签收了《接房手续书》。但合同约定的办证期已过，被告一直未为原告办理不动产权证，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否存在自身的违约情形，若违约，应支付多少违约金。本案中原、被告签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同约定的义务。合同中约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，办理不动产权证”，现约定的履行期限届满，被告仍未办理好不动产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告为原告办理房屋不动产权证的诉请予以支持。另被告辩称违约非被告过错，系政府原因，测绘结果前后不一致，经审查认为，被告未办理好不动产权证因未及时交纳罚款，且测绘结果前后不一致不构成被告延期办证的理由，故对被告的辩称意见不予采信。关于逾期办证违约金，原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定，予以支持，但原告计算的起始日期有误，应予以更正，根据合同约定违约金应从《房屋交接书》签订之日起360个工作日满之后计算，即应从2018年3月24日起以503048元为基数按银行同期贷款利率4.75%的1.5倍暂计算至2019年6月30日为503048元×4.75%/年×1.5倍÷360天/年×464天=46196.57元，对于超出部分，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告株洲市银基房地产有限公司在本判决生效后90天内，为原告张克文、宾爱民办理芦淞区新华西路1238号双银大厦2104号房屋的不动产权证书。二、被告株洲市银基房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告逾期办证违约金46196.57元（暂计算至2019年6月30日，之后的以50304048元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至不动产权证办理完毕之日止）；三、驳回原告张克文、宾爱民其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1340元，减半收取670元，财产保全费601元，合计1271元，由被告株洲市银基房地产有限公司负担1048元，原告张克文、宾爱民负担223元。经二审审理查明，因诉讼双方均对一审认定的事实无异议，据此，本院对一审查明认定的事实予以确认。在二审审理过程中，上诉人银基公司向本院提交了以下证据：证据一、工程竣工验收报告，证明双银大厦于2016年3月27日“五方”验收合格；证据二、株洲市人民政府关于在株洲市城区实施不动产统一登记的通告，证明株洲市城区自2016年6月27日起实施不动产统一登记；证据三、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（法人或其他组织）办事指南打印件，来源于株洲市自然资源和规划局官网，证明房屋竣工交付后，上诉人为办理首次登记，需完成房屋测量、建设工程合并验收及竣工验收备案。因此，本案应根据合同第十四条第一款约定，确定上诉人办理首次登记合理期限，该期限届满后，才能起算转移登记办理期限；证据四、商品房买卖合同3份（奥园神龙养生城办证期限720日、经世龙城540个工作日、晋合湘水湾545个工作日），证明自商品房交付之日起的办证期限应包括首次登记和转移登记办理期限，其他房地产开发商为此约定的该办证期限超过了本案约定的360个工作日；证据五、六：株洲市建设投资项目审批受理通知单、报告，湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明，证明上诉人多次申请合并验收，并于2018年11月6日正式受理，因未缴纳违法施工罚款，株洲市自然资源和规划局以此为由，违法不予办理建设工程规划竣工核实手续，导致合并验收迟至2019年6月27日才完成；证据七、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）办事指南打印件，来源于株洲市自然资源和规划局官网，证明转移登记应当由当事人双方共同申请，且被上诉人需提供税费缴纳凭证。证据八：授权委托书、预收款专用凭据，证明上诉人系委托案外人株洲市房地产担保有限责任公司办理转移登记，上诉人完成首次登记，取得不动产权证书后，转移登记应由被上诉人与案外人办理。证据九、35案户主诉讼租赁情况汇总，其中（2019）湘02民终2928号、（2020）湘02民终435、436、442、457号五案另再提交租赁合同，拟证明该五案户主已将房屋进行出租，其他业主的租赁合同因疫情尚未找到，庭后将继续核实，出租标准为40元/平米进行出租，数据来自物业公司统计，物业公司有出租房屋登记信息。经本院组织质证，被上诉人张克文、宾爱民发表了如下质证意见：对证据一至八的真实性、合法性均无异议，但对关联性提出了异议，认为不能达到上诉人所要达到的证明目的；对证据九的三性均有异议，认为与事实不符。根据上述质证意见，因被上诉人对证据一至三、五至八的真实性、合法性不持异议，且上述证据能够证明本案的相关事实，故予以认定；对证据四，因与本案不具备关联性，故不予认定；对证据九，因被上诉人对真实性提出质疑，且系上诉人银基公司单方制作，也未能提供租赁合同原件予以证实，故不予认定。根据对上述证据的分析与认定，本院补充查明以下事实：案涉房屋所在的双银大厦于2016年3月27日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的五方验收；2016年5月30日，株洲市人民政府发布了《关于在株洲市城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月27日起，城区各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；上诉人银基公司因未取得《建设工程规划许可证》建设案涉项目而被株洲市规划局立案查处的受理时间为2014年1月3日，2014年内1月3日株洲市规划局向上诉人银基公司下达了株规罚字（2014）第2号行政处罚决定书，责令改正违法行为，限期补办相关手续，罚款219640元；后该案移送至株洲市城市管理和综合执法局进行处理，2019年5月5日，株洲市城市管理和综合执法局又将该案退回株洲市自然资源和规划局处理，2019年6月5日，株洲市规划局向上诉人银基公司下达了《缴纳违法建设罚款通知单》，上诉人银基公司于2019年6月13日缴纳了相应罚款，而案涉项目《建设工程规划许可证》取得时间为2014年1月15日；2018年11月6日，上诉人银基公司就双银大厦建设项目申请合并验收，经株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对本建设工程进行资料审查和现场踏勘后，一致认为符合要求、验收合格，并于2019年6月27日颁发了湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明。双方签订的《株洲市商品房预销售合同》第十条约定房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：即商品房经勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签；第十二条约定逾期交付的违约金按已支付的房价款的日万分之一计算，但该合同对取得《房屋所有权证》（总证）的时间未进行约定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，从诉争双方争执的情况看，本案的焦点问题在于上诉人银基公司是否构成逾期办证违约及逾期办证的违约责任应如何确定和承担。对于上述焦点问题，本院作如下阐述：关于上诉人银基公司是否构成逾期办证的问题。从一、二审查明的事实看，双方签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应按照合同的约定予以全面诚实地履行。合同第十四条规定在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证），而本案中，被上诉人签署《接房手续书》的时间为2016年10月16日，应以此作为计算办证期限的起点，按照满360个工作日计算，最迟应在2018年3月24日前进行办理，但现合同约定的办证期已过，上诉人银基公司仍未能为被上诉人办理不动产权证，故上诉人的该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人银基公司上诉提出以取得首次不动产权属证书（总证）的时间即2019年8月19日作为起算点来确定转移登记（分户证）的合理期限的主张，经查，诉讼双方并未就总证的取得进行明确约定；且无论从合同约定还是交易惯例，房屋的交付只会存在一次，签署一份房屋交接手续，而本案中的《接房手续书》即为合同约定的《房屋交接书》；另合同虽然对总证的办理期限未进行明确约定，但对分户证的办理期限则有明确约定，故上诉人银基公司的此上诉理由与事实不符，应不予支持。关于逾期办证的违约责任应如何确定和承担的问题。上诉人银基公司的行为已构成逾期办证的违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因双方在合同中就逾期办证的违约行为的违约责任的承担未进行约定，且造成逾期办证的因素非系单一和一方所致，另合同中对逾期交房违约金的标准约定也仅为已付房屋价款的日万分之一，相比较而言，逾期办证的违约应相对逾期交房的违约较轻，一个是合同主义务的违反，一个是合同从义务或附随义务的违反，且诉争房屋也由被上诉人实际接受使用，未能办证虽会对房屋的使用、处分和收益产生一定影响，但影响较小，故一审适用以房屋总价款为基数按银行同期贷款利率4.75%的1.5倍计算逾期办证违约金明显过高，与本案实际情况不符，应予调整。根据本案的实际情况，考虑上述因素，对本案中逾期办证的违约金的确定应以房屋总价款503048元为基数按日万分之零点一五乘以464天进行计算，即为3501元，对于超出部分，本院不予支持。上诉人银基公司所持的一审判决逾期办证违约金的计算明显过高的理由成立，本院予以支持。综上，上诉人银基公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初3213号民事判决第一项；二、变更湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初3213号民事判决第二项为上诉人株洲市银基房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内支付被上诉人张克文、宾爱民逾期办证违约金3501元（暂计算至2019年6月30日，之后的以503048元为基数按日万分之零点一五的标准计算至不动产权证办理完毕之日止）；三、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初3213号民事判决第三项；四、驳回被上诉人张克文、宾爱民的其他诉讼请求。一审案件受理费1340元，减半收取670元，财产保全费601元，二审案件受理费955元，合计2226元，由上诉人株洲市银基房地产有限公司承担1500元，由被上诉人张克文、宾爱民承担726元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 蕾审 判 员  彭建爱审 判 员  罗湘武二〇二〇年九月十七日法官助理  李 诚书 记 员  余 睿