重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终1883号 上诉人（原审原告）：黎远江，男，1966年1月28日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：邵州国，重庆唐颂律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈磊，男，1984年10月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：廖建凯，重庆君毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安夏，重庆君毅律师事务所律师。 上诉人黎远江因与上诉人陈磊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎远江上诉请求：1.撤销重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初3245号民事判决，依法改判陈磊支付违约金100000元；2.二审诉讼费由陈磊承担。事实及理由:根据黎远江和陈磊签订的房屋租赁合同第六条违约责任的约定，陈磊应赔偿黎远江的违约金100000元，一审法院认定陈磊明显违反合同约定，已经构成违约，应承担违约责任，却只判决支付9000元的违约金，明显不公。当事人双方签订的租赁期限为五年，年租金为86000元，五年总租金430000元，约定违约金100000元，没有超过总租金的30%，不违反法律规定。 陈磊答辩称，双方是协商一致解除的租赁合同，并且客观上案涉房屋经过三次以上的维修仍然达不到货品销售的使用条件，不能实现租赁合同的目的。黎远江自行接受租赁房屋钥匙后主张合同未协商解除的举证责任在黎远江方。黎远江在四月底将案涉房屋钥匙拿走后，在五月初就将案涉房屋重新装修后租赁给其他商户，并有可能收取了租赁合同中约定的转让费。因此，黎远江本身没有损失，且案涉房屋因达不到使用条件，黎远江作为业主，对合同的解除存在极大过错，一审判定的违约金过高，请求驳回黎远江对陈磊的全部诉讼请求。 陈磊上诉请求：1.撤销重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初3245号民事判决，依法改判驳回黎远江全部诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由黎远江承担。事实及理由：1.案涉房屋因下水道多次返水，不能作为经营用房使用，合同目的不能实现，已经达到法定解除条件。2.一审法院认定事实错误，陈磊并未违约单方解除《门面租赁合同》，而是双方就合同的解除达成合意，协商一致解除。双方虽然未办理书面的合同解除手续，但是达成了口头协议，并且双方均通过明示行为证实了该意思表示。3.从常理和情理上推论，陈磊与黎远江双方就合同解除达成了合意。根据合同约定，陈磊应提前支付后续租金，但黎远江从未催收过租金，这明显不符合合同未解除的常理；陈磊租门面的时候给了别人高额的转让费，所以合同约定转租权归陈磊，陈磊完全可以把门面转租出租收取转租（让）费，而合同解除后，陈磊只有将门面还给黎远江，黎远江已经将门市另行出租给他人并实施装修，但其当庭陈述是在2020年6月1日才出租，根据民事诉讼禁止反言原则，应当由黎远江承担本案的不利后果，并对其进行处罚。 黎远江答辩称，案涉房屋黎远江已经进行了充分维修，一审判决陈磊违约解除合同符合法律规定，事实清楚。一审中黎远江已经充分举证陈磊单方违约解除合同，请求驳回陈磊上诉请求，支持黎远江的上诉请求。 黎远江向一审法院起诉请求：要求陈磊承担赔偿违约金100000元的责任。 一审法院认定事实：2017年9月27日当事人双方签订《门面租赁合同》，内容为：“出租方：黎远江（以下简称甲方）承租方：赵世伦（陈磊代）（以下简称乙方）……第一条租赁场地甲方负责提供重庆市开县汉丰安康路一号门面，面积约77.80平方米给乙方作为经营场所用。现地址：开州区。第二条租赁期限甲，乙双方约定租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，合计60月。第三条租赁费用及缴纳方式1、租赁费用:甲、乙双方约定门面租金为人民币每年86000.00元，（大写捌万陆仟元整）。2、乙方本着先租后用的原则，每12个月缴纳一次场地租赁费用，提前60天交纳下一次场地租赁费用。3、以后租金的租赁收据以合同上的银行账号到账为准。第四条双方责任及义务（一）甲方:1、甲方保证租赁门面的合法性，并出据产权证明及身份证明。2、甲方不得干涉乙方的正常合法经营。3、甲方允许该门面可以与相邻的左右，前后门市打通。（二）乙方:1、乙方在租赁期间应严格遵守国家法律法规等有关规定及认真办理相关手续。并承担相应责任。2、乙方应自行承担经营场地实际使用而产生的水电费、物管、税费等相关费用。3、门面的转让权和转租权归乙方所有。第五条关于特殊情况的合同终止如遇到不可抗拒的自然灾害天灾人祸或国家拆迁建设等不可抗拒的因素，甲方需收回门面，不受此合同的约束，不付乙方违约金，乙方必须无偿的按国家政策规定的时间退还给甲方（但甲方需退还乙方剩余租金）即合同终止。第六条违约责任在合同期内，双方未经对方同意，中途擅自终止合同，则可视为违约，违约金为人民币壹拾万元整。……甲方（盖章）黎远江……乙方（盖章）赵世伦（陈磊代）……”黎远江在该合同甲方处签字捺印，陈磊在乙方处签赵世伦的名字并注明“陈磊代”。合同签订后黎远江将案涉房屋交陈磊使用，陈磊于2018年3月1日通过伍思莉的银行账户向黎远江转账房屋租金86000元，于2019年3月1日通过赵永亮银行账户向黎远江转账房屋租金86000元，陈磊向黎远江支付房屋租金至2020年4月30日。2020年3月6日陈磊通知黎远江案涉房屋存在漏水情况，2020年4月黎远江对案涉房屋进行了维修。同年4月11日，陈磊电话告知黎远江明确要求解除合同，并将案涉房屋门关闭，要求黎远江自行来案涉房屋处拿钥匙。黎远江在电话中明确表示不同意解除合同，并要求陈磊一是将水管维修好，二是按合同办事。之后，黎远江到案涉房屋处拿回了房屋钥匙，并于2020年5月对案涉房屋漏水情况再次进行维修。同年5月15日，黎远江以赵世伦、陈磊为被告向一审法院提起诉讼，庭审中，因陈磊明确作出赵世伦未参与经营，从签订租赁合同开始到经营都是被告陈磊一个人在履行的意思表示，黎远江遂当庭撤回对合同上载明的承租方赵世伦的起诉，一审法院依法裁定予以准许。 一审法院认为，黎远江与陈磊以赵世伦名义于2017年9月27日签订的《门面租赁合同》，该合同承租方名称虽为赵世伦，但陈磊在庭审中明确表示赵世伦未参与该合同的签订与履行，黎远江亦当庭撤回了对赵世伦的起诉，故上述租赁合同双方当事人应为黎远江与陈磊。该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。本案当事人争议的焦点问题，一是当事人双方是否就解除《门面租赁合同》达成一致意见；二是陈磊是否构成违约，是否应当支付黎远江违约金。 关于当事人双方是否就解除《门面租赁合同》达成一致意见的问题。本案中，陈磊辩称因案涉房屋存在严重漏水情形，导致无法经营，本案租赁合同系双方协商一致而解除。对此，陈磊仅提交了房屋漏水的视频以及黎远江对案涉房屋进行装修的照片，在无其他证据印证的情况下，该视频及照片的内容并不能直接证明双方就解除合同达成一致的证明目的。此外，从黎远江提交的与陈磊的通话录音中可以看出，在2020年4月11日，陈磊电话通知黎远江明确要求解除租赁合同，但黎远江明确表示不同意解除，并要求按合同办事，故双方此时并未就解除租赁合同达成一致意见。在陈磊执意要求解除合同，且陈磊未按约定支付下一年租金的情况下，其行为已表明不再履行合同主要义务。故黎远江之后取回案涉房屋钥匙进行维修并出租的行为应视为黎远江为避免扩大损失而作出的止损行为。即便黎远江取回钥匙的行为，事实上发生本案合同解除的效果，也并不表明双方就合同解除的后果已达成一致意见。综上，陈磊关于当事人双方经协商一致解除合同的抗辩主张，因证据不足不能成立。 关于陈磊是否构成违约，是否应当支付黎远江违约金的问题。本案租赁合同第六条违约责任约定：“在合同期内，双方未经对方同意，中途擅自终止合同，则可视为违约，违约金为人民币壹拾万元整。”在陈磊未提供充分证据证明双方经协商一致解除合同或者符合法定解除条件的情况下，陈磊在租赁合同期限届满前向黎远江明确提出解除合同并告知黎远江关闭租赁房屋，要求黎远江取回房屋钥匙，其行为明显违反合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，黎远江有权依照合同约定向陈磊主张违约责任和赔偿损失。虽然当事人双方在《门面租赁合同》第六条违约责任中约定的违约金为100000元，但约定的违约金不应过分高于造成的损失。陈磊的违约行为，造成黎远江一定的租金损失。庭审中，黎远江承认案涉房屋于2020年6月1日已出租给他人，主动减少了一定的损失。因违约金兼具补偿性与惩罚性双重功能，故根据双方合同约定的情形并结合本案的实际损失，酌定陈磊支付黎远江的违约金调整为9000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、陈磊在本判决生效后十日内支付黎远江违约金9000元；二、驳回黎远江的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈磊负担。 本院二审期间，黎远江提供2020年4月12日开州区汉丰派出所报警记录一份，拟证明黎远江与陈磊因租房纠纷向当地派出所报案。陈磊质证后认为，该份证据不属于新证据，不能达到黎远江的证明目的，该内容能够反映出双方已经就门市返还进行磋商和交付，产生纠纷的内容不是租与不租，而是谈好不租之后交还房屋的结构问题。 本院对上述证据的认证意见为：上述证据在一审中已形成，黎远江在一审中逾期未提供且二审中未说明合理理由，故本院不予采纳。 经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一是当事人双方是否就解除《门面租赁合同》达成一致意见；二是陈磊是否构成违约，是否应当支付黎远江违约金。对此分别评析如下： 从黎远江提交的与陈磊的通话录音中可以看出，在2020年4月11日，陈磊电话通知黎远江明确要求解除租赁合同，但黎远江明确表示不同意解除，并要求按合同办事，故双方此时并未就解除租赁合同达成一致意见。陈磊仅提交了房屋漏水的视频以及黎远江对案涉房屋进行装修的照片，在无其他证据印证的情况下，该视频及照片的内容并不能直接证明双方就解除合同达成一致的证明目的。在陈磊执意要求解除合同，且未按约定支付下一年租金的情况下，其行为已表明不再履行合同主要义务。黎远江之后取回案涉房屋钥匙进行维修并出租的行为应视为黎远江为避免扩大损失而作出的止损行为。即便黎远江取回钥匙的行为，事实上发生本案合同解除的效果，也并不表明双方就合同解除的后果已达成一致意见。综上，陈磊关于当事人双方经协商一致解除合同的抗辩主张，因证据不足不能成立，当事人双方并未就解除《门面租赁合同》达成一致意见。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”陈磊的擅自解除合同的违约行为，造成黎远江一定的租金损失，应当对黎远江进行赔偿。虽然当事人双方在《门面租赁合同》第六条违约责任中约定“在合同期内，双方未经对方同意，中途擅自终止合同，则可视为违约，违约金为人民币壹拾万元整。”但约定的违约金不应过分高于造成的损失，黎远江2020年4月底从陈磊处取回案涉房屋钥匙，并对房屋进行装修后于2020年6月1日出租，其并未产生过多损失，一审法院结合案情，酌定违约金损失为9000元并无不当。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。黎远江、陈磊的上诉请求均不成立，对黎远江、陈磊上诉请求均应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由上诉人黎远江负担2300元，上诉人陈磊负担2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘红霞 审 判 员 杜抗洪 审 判 员 黄文革 二〇二〇年九月十日 法官助理 辛 华 书 记 员 李 蕾