湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初4867号原告：曾跃明，委托代理人：李志强，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托代理人：郝炜宏，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告：曹建维，委托代理人：樊爱平，湖南光韵律师事务所律师。原告曾跃明与被告曹建维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾跃明的委托代理人李志强，被告曹建维及其委托代理人樊爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾跃明向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、请求判令被告立即向原告腾退长沙市开福区三一大道xx号明泰大酒店二楼门面；三、请求判令被告向原告支付欠付的租金、管理费、水电费153378元（暂计算至2020年5月31日为153378元，实际支付至被告腾退房屋之日止）；四、请求判令被告向原告支付迟延支付租金、管理费的滞纳金105000元（按500元／天计算，自2019年11月3日起暂计算至2020年5月31日止为105000元，实际支付至被告交付完毕欠付租金、管理费之日止）；五、请求判令被告向原告支付违约金10000元；六、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第一、二项诉讼请求。事实和理由：2006年1月13日，原告与长沙先飞实业有限公司（下称“先飞公司”）签订一份《租赁协议》，协议约定先飞公司将其所有的位于长沙市（原丽臣路xxx号）综合楼整栋出租给原告使用，租赁期限自2006年8月18日起至2021年8月17日（后签订补充协议调整至2021年10月17日）止，租赁期内，原告可分租、部分转租。后原告在此设立明泰大酒店经营，且原告已将租金支付至2020年10月18日。2018年3月16日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将长沙市开福区三一大道162号明泰大酒店二楼门面出租给被告经营休闲保健，租赁期限自2018年3月5日至2021年8月20日止，租金每年15万元，第一年按季度支付，第二年起以半年度支付，提前一个月支付下个半年的租金，合同生效后当天被告应向原告支付2万元的押金。被告应当按时交纳租金，否则每天支付500元的滞纳金，迟延支付一月，原告有权没收被告已支付的押金及已预交的租金，如被告违约，被告应向原告支付违约金1万元。同日，双方还签订一份《补充协议》，协议约定被告在2018年3月5日至2021年8月20日的租赁期内每年向原告支付管理费15万元，支付期与原合同第四条一致。上述合同、协议签订后，原告向被告交付了相关房屋，被告按约向原告支付了相应的押金及租金、管理费，并开始经营。但至2019年11月2日，被告支付最后一次租金、管理费后，就再未向原告支付任何费用。为此，原告多次要求被告按约支付欠付的租金、管理费以及原告代付的水电费，并腾退房屋，但均未得到被告回复，被告不支付房屋租金、管理费，拒不腾退房屋的行为已构成严重违约。综上，被告不履行支付租金、管理费的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，为维护原告自合法权益，原告特根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规之规定，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告曹建维辩称，请法院将原起诉状的诉讼请求3-6项予以驳回，被告已于2019年11月初与原告达成退租，且在2019年11月15日退房、腾房，租赁合同已在2019年11月由原被告双方达成一致后解除了。经审理查明，2018年3月16日，原告曾跃明（出租方、甲方）与被告曹建维（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将长沙市开福区三一大道162号明泰大酒店二楼门面出租给乙方经营休闲保健，乙方如须改变租赁区域使用用途必须征得甲方同意。租赁期从2018年3月5日至2021年8月20日止。租赁期内，经甲方书面同意，乙方可转租第三方；2、租金标准为每年15万元，第一年按季度支付，第二年起以半年一交为原则，提前一个月支付下半年租金，付款采取现金或银行转账方式。2018年3月5日为起租日；3、押金为2万元，押金在合同生效日当天由乙方支付给甲方，押金作为房屋、管理费、水电费不缴或乙方严重损害房产结构时的风险费用，若租赁期内乙方房租、管理费、水电费缴清、并未发生损害房产结构，甲方在租赁期满后一周内将押金全额无息退还给乙方；4、乙方应按时交纳租金，否则支付每天500元的滞纳金，延交一个月，甲方没收押金和预交房租、终止合同并限期乙方搬出，并可追究乙方一切责任。乙方擅自改变房屋结构、擅自中途退租、转借他人、转租第三方或擅自改变房屋用途，有上述情形之一的，视为违约，甲方可解除并收回房屋，且预交租金及押金不退，造成甲方损失由乙方负责赔偿；5、乙方用电自理，甲方负责提供20千瓦用电量，乙方按实际使用量支付给甲方所产生的水电费，自来水、电价按供电部门单价计算。乙方在干洗店的电费按干洗店价格，乙方收到甲方水电费通知之日起五天内予以全额支付，否则向甲方支付每天200元的滞纳金。同日，原告曾跃明（甲方）与被告曹建维（乙方）又签订《补充协议》一份，内容为：甲乙双方就2018年3月5日签订的房屋租赁合同予以补偿条款如下：1、乙方每年须向甲方支付管理费，其中2018年3月5日至2021年8月20日止，管理费为每年15万元整。2、支付期与原合同第四条一致。3、本补偿协议必须与原合同一同执行，双方如只履行原合同或只履行本协议，均属违约，原合同与本协议同时自行终止，并按原协议第十三条违约责任执行。4、乙方必须在签定本补充协议三日内交足第一个季度管理费37500元后与原合同一并生效，否则原合同与本补充协议一并失效。庭审中，原告方陈述，上述《补充协议》约定的管理费就是租金，当时是为了被告公司规避一部分税才分成租金及管理费两部分收取，被告方陈述补充协议是根据原告要求签订的，对具体性质不清楚。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付房屋押金20000元，并向原告支付房租至2019年11月30日，其后被告未再向原告支付租金。后原告因无法联系上被告去涉案门面查看，发现门面已没有经营，处于锁门状态。被告方主张其已于2019年11月15日就实际向原告方腾退房屋。2019年12月3日，被告向原告发送短信称：“老总，其他店出事了，等我办好这边的事与你联系”，被告回复“好”。原告提交电费收据复印件一张，拟证明其为被告代交电费294元该收据上注明“代收天乐电费2019年11月1日-2019年12月2日电费2941元”，该收据原告方未提交原件。2020年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》，内容为：1、由于乙方经营问题，甲乙双方协商同意，提前终止双方于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2、乙方在本协议签字生效后向甲方交还房屋；3、本终止协议生效后，乙方按照原状返还房屋及附属物品、设备、设施、钥匙等，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备、设施及水电情况进行验收，交接验收后房屋内的物品视为遗弃物，甲方有权处置，双方在此协议上签字视为交接验收完成；4、《房屋租赁合同》终止后，甲乙双方在之后视为放弃原租赁合同在本合同终止之日之后的所有权利，在合同终止前双方的原合同纠纷处理，遵从人民法院的判决结果；5、甲乙双应共同遵守本终止协议，任何一方违反本终止协议的约定，依法承担相应的赔偿责任。以上事实有《房屋租赁合同》及补充协议、收据、短信记录、《房屋租赁合同终止协议书》、短信记录等证据以及当事人陈述、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议、《房屋租赁合同终止协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同、协议约定履行各自的义务。被告未按租赁合同约定按期向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。二、对原告主张被告支付租金及管理费的诉讼请求，被告仅向原告支付租金至2020年11月30日，根据双方签订的《房屋租赁合同终止协议书》，双方租赁协议实际解除并腾退房屋的时间应为2020年7月10日，故被告还应向原告支付2019年11月31日至2020年7月9日期间的租金及管理费，根据双方签的《房屋租赁合同》及《补充协议》，涉案房屋每年租金及管理费合计300000元，双方此前也一直按此标准实际履行，故每月租金及管理费应为25000元（300000元÷12月），故被告应向原告原告和支付的租金及管理费应为182500元﹝（25000×7月）＋25000÷30天×9天﹞。被告方主张其已于2019年11月15日就实际向原告方腾退房屋，但被告并未就此提交任何证据予以证明，且被告该项主张与其与原告签订的《房屋租赁合同终止协议书》内容明显矛盾，且被告于2019年12月3日也通过短信与原告交流房屋租赁事宜，也未提及房屋此时已经腾退，故本院对被告该项主张不予认可；三、对原告主张要求被告支付电费的诉讼请求，因原告方提交的电费收据仅为复印件，未提交原件，收据内容也无法确认电费系为涉案租赁房屋缴纳，故本院对该项诉求不予支持；四、对原告主张要求被告支付滞纳金的诉讼请求，根据双方合同约定，滞纳金系在逾期支付租金一个月内，且原告方未主张解除的前提下方可主张，现原告已主张解除合同，不符合主张滞纳金的情形，故本院对该项诉讼不予支持；五、对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，且考虑到被告在疫情期间也会遭受经营损失，双方系协商一致解除合同，原告已对被告支付的押金20000元予以没收，应视为被告已承担了违约责任，原告也未提交证据证明其违约损失，故本院对该项诉求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告曹建维于本判决生效之日起十日内向原告曾跃明支付房屋租金及管理费共计182500元；二、驳回原告曾跃明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为2663元，由原告曾跃明负担852元，被告曹建维负担1811元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 元二〇二〇年九月二十七日书记员 刘倩妮