广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16976号上诉人（原审原告）：黄健莹，女，1981年7月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：区泽明，男，1958年8月14日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人黄健莹因与被上诉人区泽明租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄健莹上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.解除黄健莹与区泽明关于广州市海珠区洪德路××约××号房屋的租赁合同关系；3.由区泽明承担本案一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、涉案租赁物广州市海珠区洪德路××约××号房屋无法回迁，黄健莹无法提供房屋出租给区泽明，租赁合同无法继续履行，双方租赁合同关系应依法予以解除。黄健莹的父亲黄杰成于1991年11月13日取得广州市海珠区洪德路××约××号房屋的所有权。该房屋总面积为102.94平方米，黄杰成将其中部分分租给区泽明，双方没有签订书面租赁合同。黄杰成与广州市金顺房地产开发公司(下简称金顺公司)于1996年8月15日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定金顺公司将涉案房屋拆除，并将原地按原面积回迁调换给黄杰成的房产继续出租给原承租户，黄杰成与原租户重新订立租赁合同，金顺公司应在1999年6月30日将回迁房屋交付给黄杰成。金顺公司因超过《房屋拆迁公告》的有效期限未完善用地手续，未取得《建设用地批准书》，经广州市国土资源和房屋管理局于2003年7月3日核发《闲置土地认定通知书》认定涉案房屋所在地块自1998年4月11日起为闲置土地。2013年，广州市国土资源和房屋管理局发出《注销》(穗国土建用综函[2013]1号)注销《建设用地通知书》(穗国土[1995]建用通字第560号)。根据以上文件，金顺公司不享有该地块土地使用权及其他土地权益。金顺公司无法安排黄杰成进行回迁，黄杰成无法提供房屋继续出租给区泽明。黄杰成于2016年9月26日死亡，其妻子杨桂莲于2006年10月死亡，黄健莹作为黄杰成的唯一法定继承人，对黄杰成与金顺公司于1996年8月15日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及与区泽明的租赁合同的一切权利、义务均予以继承。黄健莹无法提供房屋给区泽明租住，双方的租赁合同无法继续履行，故租赁关系依法应予以解除；二、黄健莹与区泽明的租赁合同是口头合同、不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，黄健莹有权随时主张解除，故黄健莹诉请解除与区泽明之间的租赁合同关系有法律依据；三、原审判决依据广州市海珠区国有土地房屋征收办公室复函的附件《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》认定黄健莹解除与区泽明的租赁关系时应对区泽明补偿，没有法律依据。《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》第五点载明“私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。对解除租赁关系达不成协议的房屋实行产权调换，不作货币补偿。安置房的总价不高于本方案的补偿标准×被置换房屋合法建筑面积”。该文件只是政府单方面作出的表示，不属于法律规定。选择产权调换方式或货币补偿是黄健莹的权利，法律没有明确规定，黄健莹与区泽明就租赁关系解除协商不成，就必须选择产权调换。被上诉人区泽明答辩称：不同意黄健莹的上诉意见。区泽明从未与黄健莹签订口头协议，区泽明向房管局承租了被拆迁房屋并居住了六十多年。因此，区泽明与黄健莹之间不存在任何关系，也不认识黄健莹，不存在解除租赁关系的问题。黄健莹于2019年7月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除黄健莹与区泽明关于广州市海珠区洪德路××约××号房屋的租赁关系；2.由区泽明承担诉讼费。原审法院经审理查明：根据穗房证字第××号《广州市房屋所有权证》记载，位于海珠区洪德路××约××号房屋登记在黄杰成一人名下，总建筑面积为102.94平方米，该证上盖有“房屋已拆迁，补偿协议已备案。产权调换的房屋登记时须缴回此证”印章。1996年8月15日，黄杰成（被拆迁人，乙方）与金顺公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，载明“……收回海珠区同福路天桥巷东南，漱珠涌以北地段的土地……经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在海珠区同××路××首约××号房屋，该房屋为砖木结构……建筑面积102.94平方米……二、甲方将自有的座落在海珠区同福西路龙溪南首约原地段新建大楼（框架结构）第伍层楼、位置西向的自有房屋（新建房屋），建筑面积102.94平方米……用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。……四、甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积102.94平方米交由乙方安排使用，……乙方根据有关规定应继续出租给原承租方，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。五、乙方应在本协议鉴定生效后的十五天内，将上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置楼房屋使用人后方予拆除，甲方应在1999年6月30日将自有房屋交付给乙方。……十一、其他事项：1、产权人：黄杰成……现有5户人租用，回迁时原租住用户：张美仪、刘参、区泽明、文柏祥、吴穗洲的安置按法院有关判决书办理回迁，若无有效的法律文件，即由乙方负责回迁安置；2、张美仪已经海珠区法院判决于96年12月迁出，甲方协助黄杰成办理收回房屋的手续；……4、房屋拆迁期间，原属出租房屋的房租，由拆迁人付给所有权人，直至承租户实际回迁之日止”；等。1996年7月22日，区泽明（被拆迁人、乙方、户主）与金顺公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，载明“甲方……拆除同福西路龙溪南首约6号的房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积15.5平方米，有正式户口的实际居住人口1人……经双方协商达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意1996年9月30日前迁出原址房屋，并同意由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的沙溪西畔里九巷7××××302房作临时居住。……二、甲方应于1996年9月30日前付给乙方搬家费，搬迁费标准按市房地局规定的标准计每搬迁一次450元……三、回迁办法：1、甲方应于1999年6月30日前，在原地段新建大楼，产权自有的，使用面积15.5平方米房屋安置给乙方回迁居住。……十、其他事项：回迁后楼层、楼向跟业主厨厕共用，此户业主黄杰成，契证面积：102.94㎡”；等。黄健莹提交广州市国土资源和房屋管理局于2013年2月6日作出的《注销决定书》（穗国土建用综函[2013]1号），载明相对人为金顺公司，载明“查明：相对人……办理位于海珠区同福路天桥巷东南，漱珠涌以北地段，面积8497平方米土地的建设用地手续，项目为商住楼。1996年4月10日，相对人经我局《房屋拆迁公告》（穗房（96）拆字44号）同意，实施地块房屋拆迁，拆迁期限至1998年4月10日止。因相对人超过上述《房屋拆迁公告》的有效期限未完善用地手续，未取得《建设用地批准书》，本局经闲置土地调查后，于2003年7月3日核发《闲置土地认定通知书》（穗国土闲认[2003]49号）认定该地块自1998年4月11日起为闲置土地……本局认为：该地块未在《房屋拆迁公告》规定的期限内完善用地手续，按《广州市闲置土地处理办法》（市政府令第23号）第五条第二款的规定，该地块自1998年4月11日起闲置。根据《广州市闲置土地处理办法》（市政府令第23号）第十九条第（二）项的规定，经报市政府批准，本局决定：注销《建设用地通知书》（穗国土[1995]建用通字第560号）……”。黄健莹提交（2018）粤广海珠第28998号《公证书》，载明黄杰成于2016年9月26日死亡，杨桂莲于2006年10月死亡，两人为夫妻关系，黄健莹是黄杰成、杨桂莲生育的唯一子女，黄杰成的父母、杨桂莲的父母均先于二人死亡。原审诉讼过程中，黄健莹、黄健莹均确认涉案房屋已于拆除，但仍剩下外围没有拆除；均确认区泽明与黄杰成自1991年左右形成租赁关系，双方未签订书面租赁合同。黄健莹称广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室现已接管涉案房屋所在地块，但要求拆迁户自行解决与原租户的租赁问题后才能进行安置补偿。对此，原审法院向广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室发函，询问：位于广州市海珠区同福路天桥巷东南，漱珠涌以北地段是否已闲置并被政府部门回收？金顺公司是否已失去土地使用权？若政府部门已回收上述地块，对已签订拆迁补偿合同的履行义务有无界定？即金顺公司与黄杰成签订的合同中约定的义务由谁承担，及以何种方式进行补偿等问题，现有无明确的处理方案？黄健莹称贵办公室要求其自行解决房屋内的出租问题，否则无法予以解决回迁问题，是否属实？广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室于2020年1月6日函复，答复如下：一、2003年原市国土房管局对金顺公司发出《闲置土地认定通知书》（穗国土闲认[2003]49号），认定同福路天桥巷东南、漱珠涌以北地段自1998年4月11日起为闲置土地。2013年原市局发出《注销》（穗国土建用综函[2013]1号），消销《建设用地通知书》（穗国土[1995]建用通字第560号）。根据以上文件，广州市金顺房地产开发公司没有该地块土地使用权及其他土地权益。二、根据市政府工作会议纪要精神（穗府会纪[2014]112号。目前由我办负责处理该地块的烂尾安置补偿工作问题，并制定了《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》，上述解决方案的适用范围已明确，在金顺地块拆迁红线范围内，与金顺公司已签订拆迁补偿安置协议并已迁出原居住房屋的被拆迁人，可以自愿按照方案进行拆迁补偿安置。解决方案的补偿安置原则为私人、单位房屋采用货币补偿方式为主。三、关于黄健莹所称的原址房屋的租赁关系问题。广州市金顺房地产开发公司与海珠区同××路××首约××号房屋原业主黄杰成、租户刘参、租户区泽明等分别签订有关《广州市房屋拆迁安置协议》，协议约定在原地段新建大楼作为回迁安置补偿。后同福路天桥巷东南、漱珠涌以北地段被认定为闲置土地并被注销《建设用地通知书》后收回土地，且根据《广州市闲置土地处理办法》第二十三条的规定，闲置土地被注销建设用地批准文件后，原用地单位金顺公司仍然应当承担其原有的经济责任。根据市、区政府有关工作安排，地块被收回后由我办接管该地块并负责处理该地块的烂尾安置补偿工作问题，我办为处理该地块拆迁遗留问题制定了解决方案。根据解决方案，私人、单位房屋可采用货币补偿方式进行补偿，但私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。经房屋业主与我办协商，其同意按照上述解决方案选择货币补偿方式进行补偿并与我办重新签订有关房屋安置货币补偿协议，但按照解决方案，房屋存在租赁关系的，房屋业主选择货币补偿的，应由房屋业主与租户自行协商解决租赁关系后再办理房屋货币补偿手续。该复函附件4《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》，第五点载明“私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。对解除租赁关系达不成协议的房屋实行产权调换，不作货币补偿。安置房的总价不高于本方案的补偿标准×被置换房屋合法建筑面积”。原审法院认为，黄健莹、区泽明均确认黄杰成与区泽明就原址位于海珠区同××路××首约××号房屋形成口头、不定期租赁合同关系，现黄杰成已死亡，黄健莹作为其唯一法定继承人，原租赁合同的权利义务应由黄健莹继受。根据黄健莹、区泽明提交的证据，黄杰成与金顺公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，区泽明与金顺公司签订《房屋拆迁安置协议》均是双方当事人的真实意思表示，符合有关拆迁、安置法规的规定，均应为有效合同。上述协议签订后，黄杰成将原址房屋交付给金顺公司拆除，金顺公司安置区泽明于临迁房居住，但因金顺公司未在规定期限内完善用地手续，导致原址房屋所在地块被认定为闲置土地，并现已由广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室接管涉案房屋所在地块。黄健莹要求解除与区泽明的合同关系，根据该办公室复函中的附件《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》，第五点载明“私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。对解除租赁关系达不成协议的房屋实行产权调换，不作货币补偿。安置房的总价不高于本方案的补偿标准×被置换房屋合法建筑面积”。黄健莹要求与区泽明解除租赁关系，应对区泽明进行补偿；若协商不成，黄健莹可选择产权调换方式。因区泽明在本案中未就补偿问题提出反诉请求，故本案中对于补偿问题不予论处，区泽明可另寻法律途径解决。现涉案房屋所在地块的拆迁安置工作尚未完成，黄健莹起诉要求与区泽明解除租赁关系，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年3月23日判决如下：驳回黄健莹的全部诉讼请求。本案受理费100元，由黄健莹承担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，区泽明于2019年7月19日收到原审法院送达的起诉状副本等诉讼材料。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是黄健莹是否有权主张解除与区泽明之间的租赁关系。依据本案已查明的事实及双方陈述，黄健莹的父亲黄杰成与区泽明就原广州市海珠区洪德路××约××号房屋曾建立租赁合同关系。在该房屋被拆除后，原拆迁人金顺公司未能依据其与黄杰成签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定将符合约定标准的产权房屋补偿给黄杰成，黄杰成因此未能与区泽明就回迁房屋建立租赁合同关系。在黄杰成死亡后，黄健莹作为黄杰成的唯一继承人，应当承继前述租赁合同关系项下的出租人权利义务。鉴于原广州市海珠区洪德路××约××号房屋已被拆除，黄杰成与区泽明就该房屋建立的租赁关系事实上无法继续履行，且双方并未就租赁期限作出明确约定，作为出租人的黄健莹也可随时主张解除合同，另区泽明亦表示同意在黄健莹按每平方米5000元的标准对其进行补偿的情况下解除租赁关系，故黄健莹诉请解除该租赁关系合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。因无证据反映黄健莹在提起本案诉讼之前曾向区泽明明确主张解除租赁关系，故双方之间的租赁关系应于区泽明收到本案起诉状副本之日即2019年7月19日解除。虽然广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室制定的《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》载明有“私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。对解除租赁关系达不成协议的房屋实行产权调换，不作货币补偿”，但前述规定涉及的是广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室对黄健莹选择拆迁补偿方式的条件设定，解决的是黄健莹与广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室之间基于拆迁补偿合同关系的权利义务，依据该规定不能推论出如黄健莹与区泽明之间无法就解除租赁关系协商一致则黄健莹无权主张解除，黄健莹能否主张解除其与区泽明之间的租赁合同关系仍应依据相关法律规定进行审查。至于黄健莹是否需对区泽明进行补偿及如何补偿，属于租赁关系解除之后的债务清理问题，不影响租赁关系的解除。综上，黄健莹上诉请求改判支持其原审诉请，理据充分，应予支持。综上所述，上诉人黄健莹的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15823号民事判决；二、确认黄健莹与区泽明关于广州市海珠区洪德路龙溪南首约6号房屋的租赁关系于2019年7月19日解除。本案一、二审案件受理费各100元，均由区泽明负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十九日书记员  王文杰唐颖琪