安徽省六安市叶集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1504民初1023号原告：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所安徽省六安市皖西路六州首府6号304室，统一社会信用代码91341500MA2NK93R55。负责人：周明维，经理。委托诉讼代理人：彭顶兰（公司员工），女，1983年3月8日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。被告：张先华，女，1976年2月26日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：徐大春（张先华之夫），男，1974年11月21日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。原告上海深生物业管理有限公司六安分公司（以下简称深生物业分公司）与被告张先华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员黄求华适用简易程序独任审判，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。深生物业分公司的委托诉讼代理人彭顶兰、田永，张先华的委托诉讼代理人徐大春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深生物业分公司向本院提出诉讼请求：张先华向深生物业分公司补交2014年3月17日至2020年5月31日物业服务费3727元，并从2020年5月31日起按照月利率6%承担逾期付款的利息。事实与理由：2017年12月8日，深生物业分公司接受安徽金天地交通置业投资有限公司的委托，对六安市叶集区金天地商贸城进行物业管理，并签订《前期物业承接合同》。合同约定，公司有权对应收未收物业费进行代收。张先华向安徽金天地交通置业投资有限公司购买商品房1间，欠2014年3月17日至2020年5月31日物业服务费3727元。张先华辩称，与深生物业分公司未签订物业服务合同，双方没有权利义务关系。假设张先华与深生物业分公司之间存在事实上的权利义务关系，张先华所有的房屋地下污水管道堵塞，刚入住就发现问题，多次要求深生物业分公司履行服务义务，疏通地下污水管道，至今没有疏通。深生物业分公司不履行服务义务，张先华有权拒绝支付物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1.深生物业分公司提交的通知，通知未载明接收方，亦没有证据证明向张先华送达，不予确认；本院（2019）皖1504民初1375号民事判决书，主张的证明目的是个别业主没有按约交纳物业服务费，深生物业分公司通过诉讼维权，法院判令业主支付物业服务费，并非民事判决书认定的具体的案件事实，证明目的与案件事实无关，不予采纳；欠费清单，为深生物业分公司单方制作，未经张先华签名确认，属于当事人陈述范畴，予以采纳。2.张先华提交的手机短信、照片，深生物业分公司对真实性无异议，与本案具有关联性，予以采纳。对当事人有异议的本院采纳的证据，本院结合当事人提交的其他证据，确认具体的证明效力。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案如下事实：2013年3月17日，张先华向安徽金天地交通置业投资有限公司购得其投资建设的位于六安市叶集区金天地商贸城C-E-1号2间商品房（一层1间，二层1间），面积100.3㎡。之后，张先华接受安徽金天地交通置业投资有限公司选聘的叶集试验区宝利商业管理有限公司提供的前期物业管理服务，物业综合服务费收费标准0.5元/㎡/月。张先华交纳2013年3月17日至2014年3月16日物业服务费602元。2017年12月8日，安徽金天地交通置业投资有限公司与深生物业分公司签订《前期物业承接合同》。合同约定，深生物业分公司承接六安市叶集区金天地商贸城物业管理。同日，深生物业分公司承接六安市叶集区金天地商贸城物业管理，向业主提供物业服务。之后，双方补签债权债务转让协议书，双方约定，前期应收未收物业服务费由深生物业分公司收取。2018年11月5日，六安市叶集区发展和改革委员会核定六安市叶集区金天地商贸城物业综合服务费收费标准0.65元/㎡/月，有效日期2018年11月至2021年11月。2013年3月17日以来，因房屋排污管道排水不畅，张先华与叶集试验区宝利商业管理有限公司、深生物业分公司发生物业服务纠纷，并拨打市长热线寻求解决。张先华认为，房屋排污管道排水不畅的原因是城区主排污管道排水不畅造成。叶集试验区宝利商业管理有限公司、深生物业分公司认为，房屋排污管道排水不畅的原因是室内排污管道排水不畅造成。双方意见始终不能统一，导致物业服务纠纷长期未能得到解决。2014年3月17日至2018年12月31日，按照0.5元/㎡/月收费标准，张先华应交纳物业服务费2882.82元（2014年3月17日至2014年3月31日，物业服务费24.27元；2014年4月1日至2018年12月31日，物业服务费2858.55元）。2019年1月1日至2020年5月31日，按照0.65元/㎡/月收费标准，张先华应交纳物业服务费1108.32元。2020年8月20日，经本院协调，深生物业分公司对张先华房前排污口与连接城区主排污管道之间的排污管道进行了挖掘，发现管道因修建道路造成排污管道毁损，导致张先华屋内排污管道排水不畅。深生物业分公司对毁损的排污管道进行了维修。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。深生物业分公司依据其与安徽金天地交通置业投资有限公司签订的《前期物业承接合同》、债权债务转让协议书，请求张先华交纳物业服务费，理由正当，应予支持。张先华入住以来，因房屋排污管道排水不畅与叶集试验区宝利商业管理有限公司、深生物业分公司发生物业服务纠纷，引起排污管道排水不畅的毁损管道不在张先华所有的房屋室内，位于公共区域，物业公司有管理、维护的义务，叶集试验区宝利商业管理有限公司、深生物业分公司未能正确排查排污管道排水不畅的原因，导致纠纷长期未能得到解决，给张先华的家庭生活带来不便，物业服务存在瑕疵，可以降低物业服务费收费标准，本院酌定张先华按照收费标准的70%交纳物业服务费。深生物业分公司请求张先华支付迟延利息，双方对逾期交纳物业服务费的违约责任约定不明，无事实依据，不予支持。张先华辩称深生物业分公司不履行服务义务，有权拒绝支付物业管理费，虽然深生物业分公司提供的物业服务存在瑕疵，但是，与交纳物业服务费不构成对价，辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第三十五条之规定，判决如下：一、张先华向上海深生物业管理有限公司六安分公司交纳2014年3月17日至2020年5月31日物业服务费3727元的70%，计款2608.9元，于判决生效后十五日内付清；二、驳回上海深生物业管理有限公司六安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由上海深生物业管理有限公司六安分公司负担10元，张先华负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  黄求华二〇二〇年九月十一日书记员  叶乃红附：适用法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。