陕西省咸阳市渭城区人民法院 陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕0404民初3766号 原告：解某，男，1975年出生，公民身份号码：61040XXXX505150XXX，汉族，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：张某，陕西某某律师事务所律师。原告：解某某，男，1998年出生，公民身份号码：61040XXXX808160XXX，汉族，住陕西省西咸新区。 委托诉讼代理人：解某，系解某某之父。被告:咸阳玉林某某有限公司。住所地：陕西省西咸新区。法定代表人：魏某，该公司董事长。委托诉讼代理人:孙某某，女，1989年出生，汉族，公民身份号码:61012XXXX907044XXX，住陕西省咸阳市秦都区，系该公司职工。原告解某、解某某与被告咸阳某某工程机械有限公司（以下简称玉林公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案。本院实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告解某及其委托诉讼代理人、被告人解某某的委托诉讼代理人与被告玉林公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告解某、解某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《咸阳玉林某某内部认购协议》无效；2、判令被告返还原告已付购房款116800元及利息41803.53元（利息自2013年10月7日起暂计至2020年6月7日，此后按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日，合计158603.53元）。3、判令被告承担本案的诉讼费用及其他费用。 事实与理由：2013年10月7日原被告签订《咸阳玉林某某内部认购协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于XX路与咸北路交汇处的某某项目2号楼A区4层某某号商铺，该商铺建筑面积34.64平方米，商铺总价款为153684元。在协议签订过程中，经双方协商一致，被告同意向原告优惠总房款的24%，前提是原告须同意被告无偿拥有该商铺三年使用权，故原告实际支付总房款116800元，且已实际支付至被告。后原告得知，被告在签订合同时尚未取得商品房预售许可证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应依法认定该合同无效，由被告承担返还房款及利息的违约责任。原告多次向被告主张返还购房款，被告一直推脱，严重侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院，恳请人民法院依法判处。被告玉林公司答辩称，1、不同意确认合同无效；2、本案总房款本应是153684元，在交款时我方已经优惠总房款的24%，相当于把利息已经去掉了；3、诉讼费被告不承担；4、本案是因为政府行为导致证件办不下来，根据合同第四条约定，政府行为导致合同履行困难的，应该延迟。原告解某、解某某为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：1、《咸阳玉林某某商铺内部认购协议》一份，证明2013年10月7日，原被告签订《咸阳玉林某某商铺内部认购协议》，双方存在房屋买卖合同关系。    2、收款收据二张，证明2013年10月1日，原被告转款10000元；2013年10月7日，原告向被告转款106800元。因购买被告公司开发的商铺，原告共计向被告支付商铺款116800元。被告玉林公司认可原告提交证据。被告玉林公司未向法庭提交任何证据。独任审判员经审核认为，原告提交证据1、2来源合法、客观真实，被告对其认可，本院予以确认。 经审理查明，2013年10月1日，原告解某、解某某向被告玉林公司交纳2号楼A区4层7排05#定金10000元。2013年10月7日，原告解某、解某某与被告玉林公司签订编号为2-000094《咸阳玉林某某商铺内部认购协议》，约定原告认购被告玉林公司开发的位于咸阳市XX路与咸北路交汇处的某某项目、商铺号为2号楼A区4层某某商铺，建筑面积预计为34.64平方米；总房款为153684元，被告给原告优惠总房款24%后，被告须同意原告对该商铺无偿使用三年所有权，实际支付房款为116800元；被告应当在2015年8月31日前将经验收合格的商铺交付买受人使用。同日，原告解某、解某某向被告公司交纳案涉商铺剩余款项106800元。2015年，案涉商铺建成。至今4楼区域未进行招商引资或者由原告解某、解某某使用。现原告解某、解某某认为上述内部认购协议和补充协议在签订时未取得商品预售许可证明，应属无效合同，诉至我院。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，且出卖人在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定无效。本案中，被告玉林公司至起诉时尚未取得商品房预售证，原告解某、解某某现据此主张2-00XXX号《咸阳玉林某某商铺内部认购协议》无效，并据此主张被告返还购房款的请求，本院予以支持。具体数额为116800元。原告主张被告承担自交款之日至实际退款之日的利息，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告解某、解某某与被告咸阳某某工程机械有限公司之间签订的2-000094号《咸阳玉林国际商贸中心商铺内部认购协议》无效。二、被告咸阳玉林某某有限公司退还原告解某、解某某已缴纳购房款共计116800元，及自2013年10月7日至实际退款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准，以116800元为基数的利息。案件受理费1736元，由被告咸阳玉林某某有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                             审  判  员  张智华                                二〇二〇年九月十五日      书  记  员  杨  丹  附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。  商品房买卖合同应当明确以下主要内容：  （一）当事人名称或者姓名和住所；  （二）商品房基本状况；  （三）商品房的销售方式；  （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；  （五）交付使用条件及日期；  （六）装饰、设备标准承诺；  （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；  （八）公共配套建筑的产权归属；  （九）面积差异的处理方式；  （十）办理产权登记有关事宜；  （十一）解决争议的方法；  （十二）违约责任；  （十三）双方约定的其他事项。