广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11691号原告：冯嘉劲，男，1982年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************315。委托诉讼代理人：黄玮怡,夫妻关系。委托诉讼代理人：陈文敬，广东泓涵律师事务所律师。被告：黄此弟，男，1987年7月10日出生，汉族，住广东省怀集县*************队，公民身份号码441************438。原告冯嘉劲与被告黄此弟租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于同年8月20日公开开庭进行了审理，原告冯嘉劲及其委托诉讼代理人陈文敬与被告黄此弟均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年11月1日至2020年7月31日期间的租金共32400元；2.被告支付消防整改费用3750元；3.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原、被告签订的《物业使用权租赁合同》，被告返还租赁物，原告没收被告履行保证金3600元，被告支付以32400元为本金自起诉之日起至判决确定给付日止按年利率24%计算的延迟履行违约金。事实与理由：原、被告于2019年9月5日签订《物业使用权租赁合同》，约定双方权利义务的内容，且约定由原告按现状交付物业给被告使用，建筑物日常维护保养等由被告自行负责。被告向原告缴纳了保证金3600元后开始使用租赁物，缴纳租金至2019年10月。2019年12月，因被告未按消防整改通知要求将商铺间隔墙由木板整改为砖墙，店铺被迫停水停电一个月，经协商后由原告先帮忙找人砌墙，费用由被告负担，原告为此支出了消防整改费用3750元。原告认为，被告拖欠2019年11月1日后租金，已构成根本违约，消防整改费用依合同约定也应由被告承担责任，原告依照合同约定提出以上诉讼请求。商铺是原告向村集体承租，原告已足额支付了2019年12月至2020年7月期间的租金。庭审中，原告主张被告已于2020年7月31日搬离涉讼商铺，故申请撤回主张解除《物业使用费租赁合同》及返还租赁物的诉讼请求。被告辩称，被告承租商铺做餐饮服务，进行了排烟管道、电线、天花板、电箱、排水管道装修，花费约5600元，正常经营至2019年11月4日，并缴纳了2019年11月1日前全部租金。此后因消防部门提出商铺间隔墙不符合消防要求，被告被迫停业直至2019年12月6日再次营业。因临近春节，后又遭遇疫情影响，被告一直联系原告希望将商铺转手，原告一直不予理睬。2020年3月12日，被告再次开业，后于2020年4月6日又停业，因原告一直对被告提出的转让商铺要求不作答复，被告直至2020年7月31日才搬离租赁场地。被告虽然未缴纳2019年11月1日之后的租金，但未营业期间租金被告不同意支付，也不同意原告没收保证金。诉讼中，被告无证据材料提交。原告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院组织被告进行了质证，被告对证据的真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月5日，原告冯嘉劲（甲方、出租方）与被告黄此弟（乙方、承租方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定：甲方将芥兰地A11-2铺租赁给乙方使用；租赁面积约40平方米；租赁期从2019年9月5日起至2020年7月31日止；甲方按现状交付物业给乙方使用；租金每月为3600元，每月5日前支付；租赁期间乙方负担建筑物日常维护保养费；乙方在签订租赁合同当日向甲方支付保证金3600元；乙方拖欠租金超过30天的，甲方有权解除合同、无条件收回租赁物，已收的租金和保证金不作退回，并赔偿甲方所有实际损失；等等。当日，被告向原告缴纳了保证金3600元。2019年12月18日，原告支付消防整改费用6000元。2019年12月25日，原告支付消防整改费用1500元。2020年5月15日，原告提起本案诉讼。2020年6月19日，佛山市南海区******新桂股份合作经济社出具证明，载明涉讼商铺暂未办理房产证，该商铺出租给原告后，原告再出租给被告。2020年7月31日，被告搬离租赁场地。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人均未能提交租赁的商铺办理规划报建及竣工验收手续，故原、被告于2019年9月5日签订的《物业使用权租赁合同》为无效合同，本案按无效合同清理结算处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。无效合同也不存在违约责任问题，原告以被告违约为由，请求没收被告保证金3600元没有法律依据，本院依法不予支持。原告作为出租人，具有保证租赁物符合合同约定用途的义务，消防部门以分隔墙不符合消防要求为由要求整改，并非合同约定的租赁物日常维护保养，该责任承担主体为原告，原告主张被告支付消防整改费用3750元没有事实与法律依据，本院也依法不予支持。2019年11月1日至2020年7月31日期间，被告占有使用租赁商铺，应参照合同约定租金标准支付此期间占用使用费32400元（3600元/月×9个月）。考虑该期间被告实际使用租赁商铺等情况，本院酌情扣减费用如下：第一、原告无权没收保证金3600元，故其具有退还保证金予被告义务，该款项属于被告到期债权，本案中一并予以抵扣。第二、分隔墙修复责任在原告方，修复分隔墙期间被告无法实际使用租赁商铺，该期间被告应缴纳的使用费应予扣减。原告主张因修复分隔墙停水停电一个月，与被告所主张该修复停业期间大致相当，本院酌情扣减一个月使用费3600元。第三、2020年2月至3月期间，被告确实因疫情无法正常使用租赁商铺，根据公平原则，本院酌情此二个月使用费按合同约定租金标准一半计算，即此期间扣减一个月使用费3600元。此期间原告是否足额向上一手出租人全额支付费用与本案无关。综上，本案中被告尚应支付使用费21600元（32400元-3600元-3600元-3600元）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。被告在搬离时应结清款项，逾期造成原告利息损失，本院酌情确定被告应支付上述款项从2020年8月1日起开始计算的利息，原告主张逾期付款违约金超出部分本院不予支持。被告在合同期满后才搬离租赁商铺，其对商铺的装修等实际投入已在租赁期间分摊完毕，被告主张实际营业时间较短，但未能举证证明是因原告原因导致其不能正常使用租赁商铺，本院对被告不同意支付剩余使用费的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告黄此弟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余使用费21600元并支付以此为本金从2020年8月1日起至实际清偿日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告冯嘉劲；二、驳回原告冯嘉劲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取396.88元（原告已预交），由原告负担226.88元，被告负担170元。被告黄此弟负担部分应于上述付款同期迳付予原告冯嘉劲，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十一日书记员  黄晓璇