云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1705号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：钟启龙，男，1987年1月25日生，汉族，四川省筠连县人，住四川省筠连县。被上诉人（原审原告）：王敏，女，1986年7月12日生，汉族，四川省筠连县人，住四川省筠连县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人钟启龙、王敏商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。昭通鸿卓房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，对双方违约期限及违约金重新作出认定；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对本案基本事实认定存在错误，导致适用法律失当，判决错误。一、一审判决证据采信问题。被上诉人提交的所谓“昭通鸿卓公司公告复印件”，在庭审质证过程中，上诉人已经明确表示这是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求，证据内容并非所谓的“公告”，上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭却在被上诉人无法拿出原件，且与被上诉人陈述相矛盾的情况下，对该证据予以采信，完全无视《民事诉讼法》第七十条关于证据应当提交原件的规定。相反，上诉人在一审中向法庭提交了被上诉人于2018年9月30日出具的书面《接房声明》，在该声明中被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋有效。但一审判决却简单以不能证明被上诉人的接房时间为由不予采信。二、关于事实认定。1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。上诉人未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”：并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙，同时与本案一同起诉的50余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当天接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，但却只选择性的认定了对被上诉人有利的条款，全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决完全忽略了这一约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费和配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人一直没有接房的原因在于被上诉人本身，结合本案中双方合同的约定，交付房屋的时间应当以合同约定的公告时间确定为2018年9月30日。按照一审判决的逻辑，被上诉人如果一直不办理接房手续，那么每天50.00元的违约金要计付到何时为止。三、关于法律适用。在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，一审判决违约金要支付到交房之日止，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，违背了合同法公平公正的基本原则。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。被上诉人钟启龙、王敏未作二审书面答辩。钟启龙、王敏向一审法院起诉请求：依法判决昭通鸿卓房地产开发有限公司支付钟启龙、王敏自2017年5月30日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金44200.00元；依法判决支付钟启龙、王敏自2019年11月5日起至交房之日止期间的延迟交付违约金（按每天50.00元计算）；依法判决昭通鸿卓房地产开发有限公司按照合同约定向钟启龙、王敏交付房屋；本案诉讼费由昭通鸿卓房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年11月10日，钟启龙、王敏与昭通鸿卓房地产开发有限公司订立合同编号为温泉静园（HZ0201）号的《商品房购销合同》，由钟启龙、王敏购买昭通鸿卓房地产开发有限公司开发的温泉静园小区3幢1单元1104号房。房屋价款为233000.00元。双方约定，钟启龙、王敏支付首付款53000.00元，剩余房款以按揭方式支付；昭通鸿卓房地产开发有限公司于2017年5月30日前交付房屋，逾期交房，须自交房时间届满后的次日起，按每天50.00元向钟启龙、王敏支付违约金，合同继续履行。合同签订后，钟启龙、王敏所购房屋在房管部门办理了登记备案手续。2018年9月29日，昭通鸿卓房地产开发有限公司在《昭通日报》上刊登“交房公告”通知接房，同年10月13日，又以温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，钟启龙、王敏和昭通鸿卓房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务。昭通鸿卓房地产开发有限公司迟延交房，依法应承担违约责任，钟启龙、王敏提出的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内将温泉静园小区3幢1单元1104号房交付钟启龙、王敏；二、昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向钟启龙、王敏支付自2017年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按每天50.00元的标准计算）。案件受理费905.00元，减半收取452.50元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。二审中，昭通鸿卓房地产开发有限公司对一审判决认定其于2018年10月13日通知业主，温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用的事实有异议，对一审判决认定的其余事实，双方当事人未提出异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：原判决由昭通鸿卓房地产开发有限公司向钟启龙、王敏支付逾期交房违约金是否合法恰当。本院认为，钟启龙、王敏与昭通鸿卓房地产开发有限公司于2016年11月10日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于双方当事人对《商品房购销合同》的履行情况，首先，关于付款问题，钟启龙、王敏已按照合同约定的付款方式，于签订合同的当日，即2016年11月10日向昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了购房首付款53000.00元，剩余房款以按揭方式支付，昭通鸿卓房地产开发有限公司对钟启龙、王敏已付清首付款及以按揭方式支付剩余房款的事实未提出异议，故钟启龙、王敏履行支付购房款的义务未违反合同约定。其次，关于交房问题，合同约定昭通鸿卓房地产开发有限公司应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的涉案房屋交付给钟启龙、王敏。昭通鸿卓房地产开发有限公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了《交房公告》，告知温泉静园商品房集中交房时间为2018年9月30日，但昭通鸿卓房地产开发有限公司又于2018年10月13日通知业主，因温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用。因昭通鸿卓房地产开发有限公司未在合同约定的2017年5月30日之前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的涉案房屋交付给钟启龙、王敏，昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的行为已构成违约，对钟启龙、王敏主张由昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50.00元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房导致钟启龙、王敏未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，且昭通鸿卓房地产开发有限公司也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。昭通鸿卓房地产开发有限公司对原审采信证据提出异议，并认为“按照原审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向钟启龙、王敏交付符合合同约定的房屋是昭通鸿卓房地产开发有限公司的法定义务，如何组织验收也是昭通鸿卓房地产开发有限公司的义务，与钟启龙、王敏无关。昭通鸿卓房地产开发有限公司未按约定时间交付经验收合格的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审根据钟启龙、王敏的诉求作出的判决并无不当。故昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。因双方当事人对原判决第一项，即“昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内将温泉静园小区3幢1单元1104号房交付钟启龙、王敏”均未提起上诉，本院对该项判决内容予以维持。综上所述，昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费905.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长 戴 红 梅审判员 马  娜审判员 宋 明 涛二〇二〇年九月二十二日书记员 郭李子怡