湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3596号原告湖北省启宸物业管理有限公司，住所地利川市都亭桃花村四组清江大道251号怡兴大厦A栋604号，统一社会信用代码914228023164530068。法定代表人贺攀，男,系该公司总经理。委托诉讼代理人熊高，利川市东城法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告谭立凤，女，1982年7月19日出生，汉族，户籍地利川市，现住利川市，原告湖北省启宸物业管理有限公司（以下简称启宸物业公司）与被告谭立凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾德刚独任审判，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告启宸物业公司的委托诉讼代理人熊高，被告谭立凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告启宸物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年7月27日至2019年9月15日止所拖欠的物业费6703元，2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月11日，原告与利川市怡兴置业有限公司签订了怡兴大厦物业服务合同，约定原告对怡兴大厦小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告于2015年7月17日与原告签订了入住资料、居民精神文明建设公约、区域防火责任书、业主收楼确认书、承诺书，双方签订了前期物业管理服务协议、业主公约，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。被告作为怡兴大厦A栋2001号住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，原告多次催收，被告均未支付，故原告向人民法院提起诉讼。被告谭立凤辩称，小区电梯经常滑梯，打电话告知物业公司的负责人，其长期不在利川，物业公司办公室电话也无人接听，物业公司聘请的保安为老年人，不会处理。小区楼下未划分停摩托车的区域，多次向物业公司反映，直到物业公司离开也未处理。小区地下车库不能使用，物业公司在地面上设置栏杆，导致业主车辆停放在过道上，堵塞小区的消防通道，其他的意见待举证质证后发表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合分析认定如下：原告启宸物业公司提交的怡兴大厦物业服务合同，被告对其真实性予以认可，但认为原告未按照约定履行义务，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。原告启宸物业公司提交的入伙资料汇编中住户情况登记表，被告谭立凤认可系其本人签名，对该份证据本院予以采信，业主收楼确认书、承诺书，被告谭立凤表示上面的签名不是本人签署，该证据原告启宸物业公司未提交原件予以核对，对该两份证据，本院不予采信。原告启宸物业公司提交的利发改收费（2019）3号文件，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告谭立凤提交的业主李玉芳的诊断资料，拟证明李玉芳被小区电梯夹伤住院的事实，但未提交其他的证据予以佐证，无法证明与本案具有关联性，对该证据本院不予采信。被告谭立凤提交的2016年5月3日、5月7日的照片两张，拟证明物业公司未及时打扫卫生的事实，该证据不能确定拍摄地点，且原告予以否认，本院不予采信。被告谭立凤提交的照片一张，拟证明小区A栋一楼入户门玻璃掉落，物业公司未及时处理，原告启宸物业公司对该证据的真实性予以认可，对该证据本院予以采信。被告谭立凤提交的其房屋卫生间窗户照片四张，原告启宸物业公司无异议，对该证据本院予以采信。被告谭立凤提交的2016年10月26、27日朋友圈截图，拟证明物业公司故意将摄像头挡住，找人将业主的车辆砸毁的事实，但未提交其他的证据予以佐证，不能形成证据链，本院不予采信。被告谭立凤提交的2016年10月26日及11月2日通过市民直通车向有关部门反映的车库及小区楼面的使用问题，原告启宸物业公司无异议，对该证据本院予以采信。被告谭立凤提交的照片两张，拟证明物业公司私自在小区安装升降梯，占用业主公摊面积的事实，本院认为，安装升降梯，如果是出于公共利益的需要，即使占用了公摊面积，也是合理的，原、被告对该证据的合理性，未发表质证意见，故该证据在本案中不作证据采用。被告谭立凤提交的照片两张，拟证明小区的卫生环境没有达到要求，物业公司在小区A栋设置一个大水塔，也未使用过。原告启宸物业公司对其真实性无异议，对该证据本院予以采信。被告谭立凤提交视频，拟证明小区A栋入户口经常滴水的事实，原告启宸物业公司对其真实性无异议，对该证据本院予以采信。被告谭立凤提交的前期物业管理服务协议，拟证明物业公司并未按照协议的约定履行自己的义务，原告启宸物业公司对其真实性、合法性、关联性无异议，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月11日，利川市启宸物业管理有限公司（乙方）与利川市怡兴置业有限公司（甲方）签订了怡兴大厦物业服务合同，合同约定甲方将怡兴大厦委托乙方实行物业服务，物业服务的内容包括：一、制订物业服务工作计划并组织实施……，二、房屋共用部分的日常维修、养护和管理。共用部位包括：外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。三、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备等。四、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场等。五、公共绿地养护和管理。六、清洁服务，包括房屋共用部分、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。七、协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。八、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。九、消防服务，包括公共区域消防设施的维护、建立消防管理制度。十、电梯的日常维护和管理……。物业服务费的收取方式为包干制，一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅：1.20元/月/平方米；公共用电能耗费用每月每户25元（包含二次加压电费、安全系统、消防系统设施设备用电）……。物业服务期限暂定二年，业主委员会成立后重新聘请其他物业公司之时止。另合同还约定了物业服务相关费用、双方权利义务、违约责任等内容。合同签订后，利川市启宸物业管理有限公司从2015年7月28日开始对怡兴大厦实行物业管理服务至2019年9月15日。2017年5月2日，利川市启宸物业管理有限公司变更登记为湖北省启宸物业管理有限公司。被告谭立凤系怡兴大厦A栋2001号房的业主，房屋面积128.08㎡。被告谭立凤从2016年7月26日开始未向原告启宸物业公司交纳物业费，自2016年7月26日至2019年9月15日，被告谭立凤应支付给原告启宸物业公司物业服务费5784.09元，支付二次加压费925元，共计6709元，原告启宸物业公司现主张物业费6703元。经原告启宸物业公司催收，被告以原告启宸物业公司的物业服务不满意等理由拒绝支付。原告启宸物业公司遂向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。利川市怡兴置业有限公司与原告启宸物业公司签订的怡兴大厦物业服务合同成立并生效，具有约束力。原告启宸物业公司按照合同提供了物业管理服务，被告谭立凤作为业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费用。被告辩称因原告提供的物业服务存在违约、失职、越权、侵权等行为，故拒绝缴纳物业费，本院认为，利川市怡兴置业有限公司与原告启宸物业公司签订的怡兴大厦物业服务合同约定“乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可以要求乙方支付违约金壹拾万元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任”。被告提交了部分照片说明原告的服务具有瑕疵，但被告并未提交要求原告限期整改和给被告造成损失的证据，故被告拒缴物业费的理由不能成立，被告作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费，构成违约。对原告要求被告支付的物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于物业费的金额，本院认为，虽然原告提供了物业服务，但被告提交的证据显示原告在服务中确实存在服务、管理不善之处，且原告现已从怡兴大厦撤出，对被告提出的各项问题，原告也无再进行改进的必要和可能性，综合本案实际情况，本院酌情确定扣减30%的物业费。对于物业费中收取的二次加压费，被告认为二次加压费在2017年才规定要交，2015年、2016年的二次加压费应予以退回的意见，本院认为，利川市怡兴置业有限公司与原告启宸物业公司签订的怡兴大厦物业服务合同对二次加压费进行了明确约定，原告启宸物业公司提交的2019年4月4日的利发改收费（2019）3号文件也规定“本通知下达前已签订前期物业服务合同且尚未到期的，其前期物业服务收费标准等仍按原合同约定执行；……”，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告谭立凤于本判决生效之日起五日内向原告湖北省启宸物业管理有限公司支付2016年7月27日至2019年9月15日止所拖欠的物业费4692元。二、驳回原告湖北省启宸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谭立凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾德刚二〇二〇年九月二十九日书记员  林 珣