福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2652号 原告：罗训雄，男，1979年7月5日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所律师。 被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路9号盛辉·仕林东湖10号楼101、102商铺。 法定代表人：刘用佑，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓姗，女，该公司工作人员。 原告罗训雄与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗训雄的委托诉讼代理人陈长灼，被告盛辉公司的委托诉讼代理人陈晓姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗训雄向本院提出诉讼请求：1.确认罗训雄与盛辉公司于2013年12月22日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》（以下简称《车位使用协议》）无效。2.盛辉公司立即返还罗训雄车位使用费100000元。事实与理由：2013年12月22日，罗训雄、盛辉公司签订了《车位使用协议》，合同约定罗训雄租赁盛辉·仕林东湖368号地下停车位，使用费100000元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，罗训雄有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质为买卖合同。罗训雄已按合同约定向盛辉公司支付了100000元，但至今仍无法办理该车位的权属登记，后得知盛辉公司出售给罗训雄的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案盛辉公司将案涉地下停车位出售给罗训雄时尚未取得预售许可证（车位），且至今未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉地下停车位建筑面积不计容积率（容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积），对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，本案盛辉公司将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故盛辉公司对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。综上所述，罗训雄、盛辉公司签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，实为买卖合同，盛辉公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与罗训雄订立地下停车位买卖协议，且涉案的地下停车位权属属于全体业主共有，盛辉公司无权出租或出售，案涉《车位使用协议》应认定为无效，罗训雄要求确认合同无效，并要求盛辉公司返还车位使用费，于法有据。 盛辉公司辩称，一、案涉《车位使用协议》合法有效，罗训雄主张车位租赁协议无效构成违约，罗训雄应按车位租赁协议约定承担违约责任。1.本案停车位享有独立的土地使用权，独立于罗训雄购买房屋的地表建设用地使用权。车位是盛辉公司投资开发建设，地下室（包括车位）规范建筑面积和地面房屋建筑面积是相互独立的，车位没有计入住宅公摊，盛辉公司依法享有车位的所有权（包括人防车位）。2.车位租赁协议约定的租赁期限是以法定二十年租赁期限为周期滚动计算的，租赁协议合法有效。二、车位协议已经实际履行，罗训雄要求返还车位使用费没有事实和法律依据，且罗训雄违反诚实信用原则和公平原则。 经审理查明：罗训雄系盛辉公司开发建设的盛辉·仕林东湖小区业主。2013年12月22日,盛辉公司、罗训雄签订了《车位使用协议》,约定盛辉公司同意罗训雄有偿使用(租赁)盛辉·仕林东湖368号地下停车位,车位使用面积约12.72㎡，供罗训雄停放轿车类小型车辆。使用费100000元。使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后,罗训雄有权继续使用,下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年,之后的使用期亦照此方式确定,直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限(即2078年12月)届满。协议书签订后,罗训雄向盛辉公司支付了使用费100000元。 上述事实的认定，有《车位使用协议》、发票及当事人陈述等在案佐证。 本案双方争议的焦点是:一、案涉《车位使用协议》是否有效;二、车位使用费的返还问题。对此，本院予以分析认定如下： 一、案涉《车位使用协议》是否有效。 《车位使用协议》第三条“使用期限”约定，本车位使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后,乙方有权继续使用,下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年,之后的使用期亦照此方式确定,直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限(即2078年12月)届满。该合同虽名义上为每20年签订一次,但该合同后续租赁不再继续签订合同,只依据原合同由罗训雄继续租赁,该合同实质已超过20年的最长租赁期限,依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定,可认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。 二、车位使用费的返还问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,该合同期限从2013年12月22日至2078年12月,因2078年12月份具体时间未定,本院酌定为2078年12月31日,该合同期限为65年加10天。本案合同已确认为部分有效,即租赁20年内的期限有效,时间为2013年12月22日至2033年12月21日有效,从2033年12月22日起至2078年12月31日的部分无效,按资金使用比例计算,租金有效部分应该为100000元÷(65×365＋10)×20×365=30756元。因租赁无效需退还的租金应为100000元-30756元=69244元。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,该合同期限从2013年12月22日至2078年12月,因2078年12月份具体时间未定,本院酌定为2078年12月31日,该合同期限为65年加10天。本案合同已确认为部分有效,即租赁20年内的期限有效,时间为2013年12月22日至2033年12月21日有效,从2033年12月22日起至2078年12月31日的部分无效,按资金使用比例计算,租金有效部分应该为100000元÷(65×365＋10)×20×365=30756元。因租赁无效需退还的租金应为100000元-30756元=69244元。 综上所述,本院认为,案涉《车位使用协议》约定租赁期限超过20年的最高期限,对于超过最高期限部分应认定无效,盛辉公司对该部分的租金应予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、确认罗训雄与福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月22日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用(租赁)协议书》从2013年12月22日起至2033年12月21日止有效,从2033年12月22日起至2078年12月31日止的租赁期限无效; 二、福建盛辉房地产开发有限公司于本判决生效之日返还罗训雄车位租赁费用69244元; 三、驳回罗训雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由罗训雄负担384元，福建盛辉房地产开发有限公司负担766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈丽平 二〇二〇年九月十日 书记员  卢文慧 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。