广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1619号原告：东莞市方寸房地产投资有限公司，住所地为广东省东莞市*******************自编A166号铺。法定代表人：梁祖枚，执行董事。委托代理人：何明先，广东旗轩律师事务所律师。被告：东莞市润盛物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：林某1。被告：林某1，男，汉族，1970年7月25日出生，住址为广东省韶关市浈江区*********，公民身份号码为440************319。被告：肖传明，男，1982年12月18日出生，住址为福建省福安市********2*，公民身份号码为352************81X。被告肖传明的委托代理人：刘扬军，广东岭山律师事务所律师。原告东莞市方寸房地产投资有限公司（以下简称方寸公司）与被告东莞市润盛物业管理有限公司（以下简称润盛公司）、林某1、肖传明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告方寸公司的委托代理人何明先，被告肖传明的委托代理人刘扬军，均到庭参加了诉讼；被告润盛公司及林某1经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方寸公司向本院提出诉讼请求：1、判决润盛公司、林某1连带向原告退还租赁保证金50万元、水电保证金20万元（合计70万元）；2、判决润盛公司、林某1连带向原告退还装修、人工、设备等支出17万元（支出数额总额为35万元，润盛公司和林某1已经支付18万元，剩余17万元没有支付）；3、判决润盛公司、林某1连带向原告支付违约金296510元【（1）以10万元为本金，从2019年3月17日开始计算至2019年3月31日，每日按本金的千分之一计算，数额为1500元；（2）以105万元为本金，从2019年4月1日开始计算至2019年5月23日，每日按本金数额的千分之一计算，数额为55650元；（3）以100万元为本金，从2019年5月23日开始计算至2019年7月3日，每日按本金数额的千分之一计算，数额为41000元；（4）以87万元为本金，从2019年7月4日开始计算至2019年9月30日，每日按本金数额的千分之一计算，数额为76560元；（5）以87万元为本金，从2019年10月1日开始计算至清偿完毕之日止，每日按千分之二计算，暂计至起诉之日为121800元】；4、判决润盛公司、林某1连带向原告支付利息39150元（以87万元为本金，每日按万分之五的利率计算利息，从2019年10月1日开始计算，计至清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为39150元）；5、判决肖传明每月连带向原告支付款项83333元，直至前述润盛公司、林某1支付义务履行完毕之日止；6、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告以法定代表人的名义与润盛公司和林某1签订《租赁合同》，约定润盛公司和林某1将位于东莞市**********、二层物业出租给原告。合同签订后，原告有向润盛公司和林某1支付租赁保证金50万元和水电保证金20万元。但是，润盛公司和林某1没有在约定的租赁期限内将租赁物交付给原告。双方分别于2018年9月8日和2019年1月20日签订《租赁合同补充协议》，针对暂时不能交付事宜做协商处理。尽管原告对于润盛公司和林某1不能按时交付租赁物的行为进行多次谅解，但是润盛公司和林某1最终还是无法将租赁物交付给原告，并且润盛公司和林某1明确告知原告无法将租赁物交付给原告。为此，2019年3月13日双方签订《退租协议书》，但是润盛公司和林某1没有按协议约定履行付款义务。2019年8月2日，双方签订《退款协议书》，但是润盛公司和林某1仍然没有按协议的约定履行付款义务。《退租协议》均约定润盛公司和林某1需要退还原告的租赁保证金和水电保证金合计70万元。另外，原告在与润盛公司和林某1签订租赁合同后，根据合同的约定入驻并进行部分装修、规划。为此支出了人力资源损耗、办公室装修费用、宿舍费用、相关物业局部规划装修费等费用合计35万元。针对该部分支出，由润盛公司和林某1承担，润盛公司和林某1承担后装修、设备归润盛公司和林某1所有。在此过程中，润盛公司和林某1有分别于2019年5月23日支付5万和2019年7月4日支付13万元，合计支付18万元。在合同履行的过程中，润盛公司和林某1分别都有以单独的名义与原告签订合同，所以润盛公司和林某1均为本案的合同当事人，应当对本案的各项诉讼请求承担连带支付责任。另外，润盛公司是自然人独资有限责任公司，林某1是润盛公司的唯一股东，原告的款项均是支付给林某1。所以，在林某1不能证明自己的财产独立于润盛公司财产的情况下，林某1对润盛公司的债务应当承担连带支付责任。肖传明与林某1签订有《物业租赁权以及经营设备转让合同》，合同约定肖传明每月向林某1支付转让费用83333元，期限从2018年11月3日起计算，计算19年。2019年3月15日，林某1将该份债权权益质押给原告。在质押过程中，原告有通知肖传明关于质押的事实，并要求其向原告支付款项，但是肖传明拒绝支付。现在，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，望准如所请！原告方寸公司对其上述主张提供的证据有：租赁合同、租赁合同补充协议，退租协议书，具结书、物业租赁权以及营业设备转让合同，退款协议书，商事登记信息，电话录音，通知书、快递面单、邮件运输记录网上打印单，告知书、物业租赁权以及营业设备转让合同（复印件）、快递面单。被告润盛公司及林某1未答辩未举证。被告肖传明辩称，第一，肖传明不是适格的主体，原告与润盛公司、林某1所签订的所有合同以及协议书，肖传明均没有参与，也不知情，对其签订的所有合同以及协议书真实性及效力均无法确认，并且案由为租赁合同纠纷，原告诉请肖传明承担责任的依据应该是债权转移纠纷，与本案不是同一纠纷，因此肖传明不是适格的被告；第二，肖传明以及林某1，对原告提交的物业租赁权及营业设备转让合同已经在事后进行变更，从每月支付8.3333万元变更每月5万元，并且合同第四条约定，如果肖传明有为林某1垫付转让前的款项应当在每月予以扣除，肖传明为林某1共垫付了款项5155781.8元，应当优先在每月5万元的基础上抵扣，因此在抵扣完上述款项之后，肖传明才履行对林某1的债务。被告肖传明对其上述主张提供的证据有：物业租赁权以及营业设备转让合同，申请书、主体变更合同，声明、收据、支付证明。本院经审理认定事实如下：方寸公司为梁祖枚担任法定代表人的自然人独资有限责任公司，润盛公司为林某1独资并担任法定代表人设立的自然人独资有限责任公司。2018年7月16日，原告的法定代表人梁祖枚作为承租方（乙方）与林某1代表润盛公司作为出租方（甲方）共同签订一份《租赁合同》，约定甲方同意出租东莞市**********、二层物业给乙方作为经营商业用途。2018年9月8日，梁祖枚以现注册公司即原告的代表身份与润盛公司签订《租赁合同补充协议》，针对签订《租赁合同》后因甲方未能按时将物业交付乙方使用导致乙方无法正常进行经营运作的问题，进行补充约定。2019年1月20日，梁祖枚以现注册公司即原告的代表身份与润盛公司签订《租赁合同补充协议》，针对签订《租赁合同》后因甲方未能按时将物业交付乙方使用导致乙方无法正常进行经营运作的问题，再次进行补充约定，该份补充协议落款加盖有原告的印章。2019年3月15日，原告（乙方）与林某1（甲方）签订《退租协议书》，约定：由于甲方单方面问题迟迟不能按合同条款将相关物业交付给乙方，在得到乙方谅解后，双方于2018年9月8日和2019年1月20日签署了相关的补充协议，但是甲方依然不能按合同和补充协议的条款履行，令乙方的利益受到严重的损害，现经双方再次协商同意按以下协商的结果解除相关物业的租赁合同，具体条款如下：一、甲方愿意全额退还乙方在签署租赁合同期间缴付给甲方的租赁押金和水电押金合共70万元，并承担乙方进驻后因甲方违约行为导致的直接经济损失35万元，该款项经双方协商确认，一经签署本协议，双方皆不得再提起异议。即甲方签署本协议后，应合计退还给乙方的款项为105万元整；二、甲方需在签署本协议后一天内，即2019年3月16日18时前，将首笔退还款项10万元转到乙方指定的银行账户，以款项成功到账为准；三、甲方需在2019年3月31日18时前，将剩余的需退还款项95万元转到乙方在上述指定的银行账户内，至此双方租赁关系终止，乙方退出相关物业。对于归属乙方的财物，乙方有权带走，甲方不得干涉或提出任何异议；四、在甲方未全额退还上述的款项给乙方之前，租赁合同仍然有效，甲方逾期未能支付任何一笔款项的，按甲方需退还款项全额的千分之一每日计算滞纳金，逾期超过7天未能全额支付所有款项的，属于甲方违反本协议。甲方已支付的款项乙方有权作为没收款不予退回，租赁合同的存续关系依然有效，乙方有权依照租赁合同及相关补充协议的条款追究甲方的违约责任，包括但不限于对乙方在合同或因合同而产生的其它连锁的损失进行赔偿；五、为保障本协议能顺利执行，经双方友好协商，甲方愿意将名下位于“东莞市大朗镇巷头花园市***（3、4、5号铺以及一楼大堂）、二楼整层、三楼整层”（下称“该物业”）的收益权作为抵押，该物业的《物业租赁权以及营业设备转让合同》为本协议附件，协议附件的合同双方均知悉且同意甲方对乙方作出该物业收益权抵押的相关决策，协议附件双方在本协议或另行签字确认。如甲方未能按时退还全部款项，则乙方自逾期当日起将获得甲方在该物业的收益权，同时乙方有权再度追究甲方的违约责任。2019年3月15日，林某1签名捺印出具一份《具结书》，主要内容为：林某1是东莞市大朗镇巷头花园市***（3、4、5号铺）、二楼整层、三楼整层（下称该物业）的转让受益人，本人承诺将该物业于2018年11月3日与肖传明所签署的《物业租赁权以及营业设备转让合同》协议内的有效权益（每月83333元）转移给梁祖枚（即方寸公司），为期60个月，即自2019年4月1日起至2024年3月31日止；该物业为净物业，没有任何债权债务纠纷或涉及到第三人的任何权益，同时肖传明对本人的此次转移决策知悉且同意；本人承诺上述均真实合法，如由此引起的后果均由本人全部承担。同时，原告提供一份林某1与肖传明于2018年11月3日签订的《物业租赁权以及营业设备转让合同》，拟证实：林某1将位于“东莞市大朗镇巷头花园市***（3、4、5号商铺以及一楼大堂）、二楼整层、三楼整层”的物业租赁权转让给肖传明，肖传明每月需向林某1固定支付转让费83333元，期限为19年（详细按肖传明与大朗镇巷头股份经济联合社签订的补充协议年限履行），林某1为了保证《退租协议书》的履行，将其对肖传明的收益权作为抵押担保。2019年8月2日，林某1（润盛公司）作为甲方与原告（梁祖枚）作为乙方签署《退款协议书》，主要内容为：经过双方再次商议并达成一致签署本协议，协议条款如下：1、还款最后期限为2019年9月30日前；2、从2019年5月1日起，甲方每月支付给乙方1万元，作为违约罚金赔偿给乙方，直至全部欠款及本条款议定的违约罚金全部支付完毕为止；3、甲方保证在第一条规定时限内退还全部款项，如甲方仍然未能按照本协议履行，首先：甲方愿意将其名下的车牌号码为粤S*****的宝马X5（发动机编号：08389204N55630A），作价并抵扣欠款30万元整，出让给乙方，乙方有权根据车况选择是否受让，乙方选择同意受让后甲方应在15天内无条件配合办理相关过户手续；其次：自2019年10月1日起重新计算违约罚金，以总欠款每天千分之二计算违约罚金，直至全部欠款及违约金支付完毕为止；4、自2019年10月1日起，按总欠款每天万分之五计算利息，直至所有欠款、违约罚金、利息全部支付完毕为止，部分还款仍然按总欠款计算罚金和利息；5、全部款项偿还后，原乙方投入使用的办公室装修及设备等物品（现状）归甲方所有；6、甲方还款需打入乙方提供的指定账户方为有效还款；7、甲方属于多次违约，给乙方造成巨大损失，因此甲方承诺如果甲方违反本协议，乙方有权且不放弃追加甲方多次违约的权利，任何因而造成的责任、后果及损失，由甲方全部承担。原告主张：其法定代表人签订《租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》均为代表原告签署，能保证与润盛公司及林某1之间所签署的《租赁合同》、两份《租赁合同补充协议》、《退租协议书》及《退款协议书》的真实性；《退租协议书》及《退款协议书》为原告与润盛公司及林某1针对润盛公司无法按约定交付案涉租赁物业给原告使用而协商达成的因解除合同而确定的相关权利义务约定，《退款协议书》变更了《退租协议书》关于退款期限的约定，但《退租协议书》关于违约金及滞纳金的约定应当是持续而未消除的，《退款协议书》约定的违约罚金和逾期付款利息是针对2019年5月1日及10月1日起的违约责任；润盛公司及林某1分别于2019年5月23日和7月4日支付5万元和13万元，合计18万元，该款为部分损失赔偿，此后未再付款；原告已通过电话、邮寄书面通知书等形式告知肖传明有关林某1将其对肖传明的收益权作为抵押担保的事实，并要求肖传明向原告付款，但肖传明拒绝支付。肖传明确认收到过原告所打的电话及邮寄的通知书，但主张林某1自始至终没有告知肖传明与原告有关的任何事情，肖传明是在2020年4月3日收到原告的通知书后才得知林某1隐瞒了部分事实，将肖传明抵扣垫付费用后应付转让费的权益转让给了原告，但肖传明与林某1签订的《物业租赁权以及营业设备转让合同》有变更内容，且肖传明为林某1垫付的债务至今仍未抵扣完肖传明应付林某1的转让费，故已书面告知原告需抵扣完垫付费用后才向林某1支付租赁转让费，现不同意向原告每月支付应付或应抵扣给林某1的转让费。原告亦明确，肖传明未表态同意过愿意在每月应付或应抵扣林某1的转让费范围内向原告承担连带清偿责任。庭审中，原告明确，不清楚案涉租赁物是否有办理建设工程规划许可证或产权证书，润盛公司及林某1一直未将案涉租赁物交付给原告使用；如法庭认为原告诉请的违约金只能依据《退租协议书》或《退款协议书》，原告选择依据《退款协议书》；如法庭认为《退款协议书》约定的违约罚金与逾期付款利息存在重合或交叉，原告选择主张违约罚金。原告还明确，其诉请林某1承担连带清偿责任，是依据林某1既是合同当事人也是润盛公司的独资股东。以上事实，有前述原告及被告肖传明提供的证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，润盛公司及林某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。案涉租赁标的物为拟作商业经营用途的房屋，原告、润盛公司及林某1均未能提供案涉房屋的产权登记证明或已办理建设工程规划许可证的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，案涉《租赁合同》应为无效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《退租协议书》及《退款协议书》，虽为原告与润盛公司及林某1针对润盛公司无法按约定交付案涉租赁物业给原告使用而协商达成的因解除合同而确定的相关权利义务约定，但该两份协议的主要内容为原告已付保证金的退还、原告进驻后因润盛公司及林某1无法履约导致原告的经济损失（含人力资源损耗、办公室装修费用、宿舍费用、相关物业局部规划装修费用等直接间接损失）赔偿方案和逾期付款的违约责任，该些内容已涵盖合同无效后的返还责任及损失赔偿责任。因此，该两份协议为原告与润盛公司及林某1对案涉《租赁合同》无法履行或终止后的善后事宜经协商达成的一致意见，案涉《租赁合同》无效后的责任界定参照该两份协议约定来处理，符合当事人意思自治原则。但《退款协议书》为双方最终达成的协议，该协议内容替代变更了《退租协议书》的内容，故实际应参照《退款协议书》的约定来确定双方的权利义务。林某1曾以个人名义签署《退租协议书》，且林某1作为润盛公司的独资股东，未能提供证据证明其财产与润盛公司的财产相互独立，故原告诉请林某1与润盛公司连带清偿案涉债务，本院依法予以支持。现原告明确，润盛公司及林某1分别于2019年5月23日和7月4日支付5万元和13万元，合计18万元，该款为部分损失赔偿，此后未再付款。润盛公司及林某1亦未提供证据证明其已按《退款协议书》的约定履行完付款义务，理应承担相应不利后果。故对原告诉请润盛公司及林某1退还租赁保证金及水电保证金合计70万元、支付损失赔偿款余额17万元（35万元-18万元），有理有据，本院予以支持。关于逾期付款的违约责任问题。如前所述，《退款协议书》替代变更了《退租协议书》的约定，原告不能再依据《退租协议书》的约定来主张逾期付款的违约金（滞纳金）。而根据《退款协议书》的约定，如不能在宽限的时限内（即2019年9月30日前）退还全部款项，原告可自2019年10月1日起重新以总欠款按每天千分之二的标准计算违约罚金，并自2019年10月1日起按总欠款每天万分之五计算逾期付款利息至清偿完毕为止，该违约罚金及逾期付款利息性质上均为逾期付款而产生的违约金，存在重复或交叉。结合原告在庭审中的明确选择，本院判定润盛公司及林某1应以尚欠款项87万元（70万元+17万元）为基数、按每天千分之二的标准从2019年10月1日起计付逾期付款的违约金至实际清偿完毕之日止，该违约金应不超过尚欠款项本金即87万元为宜。对原告诉请违约金及利息，超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。关于肖传明的责任问题。肖传明并未在《退租协议书》或《退款协议书》上签名，同意将其每月应付林某1的转让费作为履行该两份协议的担保，原告也未提供证据证明签署《退租协议书》及《具结书》时林某1有通知到肖传明，当时林某1与肖传明之间签订的《物业租赁权以及营业设备转让合同》后续确实有重新签订并修订部分内容。原告亦明确，肖传明未表态同意过愿意在每月应付或应抵扣林某1的转让费范围内向原告承担连带清偿责任。肖传明明确，其为林某1垫付的债务至今仍未抵扣完肖传明应付林某1的转让费，故已书面告知原告需抵扣完垫付费用后才向林某1支付租赁转让费，现不同意向原告每月支付应付或应抵扣给林某1的转让费。因此，原告诉请肖传明对案涉债务承担每月连带向原告支付83333元的责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞市方寸房地产投资有限公司与被告东莞市润盛物业管理有限公司于2018年7月16日签订的《租赁合同》无效；二、被告东莞市润盛物业管理有限公司及林某1应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告东莞市方寸房地产投资有限公司退还租赁保证金及水电保证金合计700000元、支付损失赔偿款余额170000元，共计870000元；三、被告东莞市润盛物业管理有限公司及林某1应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告东莞市方寸房地产投资有限公司支付逾期付款的违约金（以尚欠款项870000元为基数、按每天千分之二的标准从2019年10月1日起计至实际清偿完毕之日止，该违约金应不超过尚欠款项本金即870000元）；四、驳回原告东莞市方寸房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。本案受理费15651元（原告已预交），由原告东莞市方寸房地产投资有限公司负担2776元，由被告东莞市润盛物业管理有限公司及林某1共同负担12875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  陈林洁人民陪审员  张 鹏二〇二〇年九月十一日法官 助理  黄文倩书 记 员  张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。