西安市莲湖区人民法院民事判决书   (2020)陕0104民初7179号原告：张桂花，女，汉族，1961年9月19日出生，无业，住西安市雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:刘秉义，男，汉族，1961年11月11日出生，宁夏固原市农牧局退休职工，住陕西省雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安铭岳房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码91610104668670928L。法定代表人：邓军，该公司执行董事兼经理。被告：邓军，男，1976年9月8日出生，汉族，该公司经理，住四川省内江市市中区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：薛琼，北京大成（西安）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张恒宇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。原告张桂花与被告西安铭岳房地产开发有限公司（以下简称铭岳公司）、邓军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张桂花及其委托诉讼代理人刘秉义，被告铭岳公司、邓军共同委托诉讼代理人薛琼、张恒宇均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告张桂花向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款555971元，并支付原告以555971元为基数、自2018年3月21日至2020年4月21日止计算的利息共计277985.5元；3、判令被告按照《补充协议》约定支付原告以555971元为基础、按银行同期贷款利率4倍计算至被告实际退款之日为止的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告2018年3月20日于被告售楼部表示有意购买被告所建的位于盐店街、地块编号BL2-7-9-7的和福公馆A座1单元4层09号和13号房屋两套。双方协商后签订了《商品房买卖合同》。合同约定，买受人于2018年3月20日交付人民币555971元，剩余房款由出卖人通知买受人办理房款按揭手续，如因买受人原因无法办理按揭手续，应在10个工作日内付完全款。原告于2018年3月20日如约支付了555971元的款项，但至今被告迟迟未通知原告办理按揭手续，亦未依约交房。至2019年6月22日，双方签订补充协议，约定2020年4月30日被告应达到交房条件，否则原告可无条件解约及被告应退还原告已付购房款并支付银行同期贷款利率4倍的违约金等。现涉诉地产项目仍处于正负零状态，故原告诉至法院，望判如所请。被告铭岳公司、邓军辩称，邓军并非本案合同相对人，不是适格被告。铭岳公司与原告签订合同时，涉诉地产项目尚未取得商品房预售许可证，在2018年3月20日双方签订商品房买卖合同时已由原告在所购房屋对应预售房屋信息条款空格处画叉，即原告对所购房屋无预售许可证是知悉的。我公司从未向原告隐瞒涉诉房产信息，且至目前为止，房产项目仍未取得预售许可证，故购房合同应属无效。此种情形下仍与被告签订商品房预售合同，原告也应承担相应过错。依双方合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，出卖人应在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部款项，原告从未发函或通过其他方式通知被告解除合同，被告不存在违约情形，不应承担相应违约责任。综上，请法院依法判令。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据为：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，原告请求解除该合同，并要求被告退还原告购房款并支付原告利息、违约金。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为该合同是属于无效合同。2、收款收据及银行POS刷卡单，证明目的同上，原告因购买涉诉房屋共支付被告购房款人民币555971元。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为该合同是属于无效合同。3、补充协议，证明被告未能如约交房，故在2019年6月22日双方重新达成协议对交房时间、违约责任等进行约定，并且因此原告主张解除合同，要求被告承担违约责任。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为该补充协议属于2018年3月21日房屋买卖合同的从合同，因主合同无效，故该从合同也无效，故被告不应承担违约责任，不应支付相关利息。经询被告并无证据提交。上述原告提交的有原件核对或被告确认真实性的证据，本院依法对证据形式要件予以确认。经审理查明，2018年3月20日，原、被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》约定，被告作为出卖人将其开发的位于西安市莲湖区XX街、XX号地块上规划用途商业、土地使用年限2015年1月2日至2055年1月1日的预售商品房和福公馆第A幢1单元4层09、13号、建筑面积合计136.74平方米房屋两套售予买受人原告。该合同上建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证号均为×。合同约定商品房单价每平方米8015元、总金额1195971元。付款方式双方约定为，买受人于2018年3月20日交付总房款的50.73%人民币555971元，由出卖人择期通知买受人办理按揭，因买受人原因不能办理按揭，买受人应当在10个工作日内付完余款。交付期限约定为2019年4月30日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期等。出卖人逾期交房违约责任为逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。双方还对其他事项进行了约定，并在合同上签字、按印。2018年3月20日双方签订合同补充协议，对逾期付款、物业管理等事宜进行补充约定。2019年6月22日，原告作为乙方与甲方被告再次签订《补充协议》载明，1、甲方于2019年8月30日和福公馆项目施工达到正负零的进度，如未能达到乙方可无条件提出申请解约，甲方无条件退还乙方交纳的购房款并承诺承担同期银行贷款利率4倍的利息；2、甲方于2020年4月30日和福公馆项目达到交房条件，如未能达到乙方可无条件提出申请解约，甲方无条件退换乙方交纳的购房款并承担同期银行贷款利率4倍的利息，利息起算日为乙方交款日，如按期交房，甲方给予乙方适当补偿同期银行活期存款利率的利息；3、甲方未能按协议约定时间达到项目进度，乙方书面提出退房款申请后，甲方于两个月内办理相应的退款及手续；4、本协议与原合同如有冲突，按本协议执行等。原、被告均在该补充协议上签字按印。原告提交2018年3月POS机刷卡凭证4张及加盖被告公司印章的收款收据一张，载明原告共计向被告转款人民币555971元。被告认可涉诉房屋所在项目直至法庭辩论终结时尚未取得商品房预售许可证。本院认为，2019年6月22日原告与被告铭岳公司再次签订《补充协议》约定铭岳公司应于2020年4月30日满足和福公馆项目达到交房条件，铭岳公司还承诺如未能达到交付条件，原告可无条件提出申请解约、铭岳公司无条件退还原告交纳的购房款并承担同期银行贷款利率4倍的利息、利息起算日为原告交款日等等。双方在该补充协议中还确认该补充协议与原合同如有冲突，则按该补充协议执行。现因被告一直未能实现2019年6月22日补充协议约定内容，故原告2020年7月13日诉至法院主张解除商品房买卖合同。原告虽未事先通知铭岳公司，但其以起诉的方式确认解除合同的效力亦符合法律规定，故对该请求本院依法予以准许。原告还要求铭岳公司退还其已交付购房款555971元，本院依法予以准许。此外，原告主张铭岳公司按照2019年6月22日补充协议约定支付原告按银行同期贷款利率4倍即全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率4倍计算的违约金，该项约定系双方真实意思表示且未超过法律规定限额，起息日和基数依约以原告交付房款之日即2018年3月10日以30万元为基数计算至2018年3月19日、2018年3月20日以555971元为基数计算至本案债务履行完毕之日止，原告主张自2018年3月21日起算，符合法律规定，本院依法予以确认。至于原告主张铭岳公司支付其以555971元为基数、自2018年3月21日至2020年4月21日计算的利息277985.5元，因前述违约金计算办法计算的违约金已达法律规定限额，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张铭岳公司法定代表人邓军承担本案退款和支付违约金的责任，因无证据提交证明邓军应依法对铭岳公司债务承担个人责任，故本院对该诉讼请求不予支持。被告辩称涉诉房屋直至法庭辩论终结时未取得房屋预售许可证故应认定双方商品房买卖合同及补充协议无效、仅同意返还购房款等，因被告为违约方，为规避承担违约责任主张合同无效，系违背诚实信用原则，故对该辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张桂花与被告西安铭岳房地产开发有限公司2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月13日予以解除；二、本判决生效后三日内，被告西安铭岳房地产开发有限公司退还原告张桂花已付购房款人民币555971元；三、本判决生效后三日内，被告西安铭岳房地产开发有限公司支付原告张桂花以555971元为基数、自2018年3月21日起算至本案债务履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率4倍计算的违约金；四、驳回原告张桂花其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费17166元，原告张桂花已预付，本院减半收取8583元，由被告西安铭岳房地产开发有限公司悉数承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判   员     苏亦南 二〇二〇年九月十六日 书    记    员       赵 昕 1