安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1324民初3906号原告：安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司，住所地安徽省宿州市泗县汴河路泗州第一街16栋129号，统一社会信用代码91341324085204941Q。负责人：陈洁，该公司经理。委托诉讼代理人：董杰，安徽益友律师事务所律师。被告：周莉，女，1981年11月28日出生，汉族，户籍地址安徽省泗县,现住泗县。委托诉讼代理人：刘会武，安徽金臻律师事务所律师。原告安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司（下称锦志分公司）与被告周莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。锦志分公司的委托诉讼代理人陈芳、董杰，周莉及其委托诉讼代理人刘会武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦志分公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告物业费1666元及违约金(自被告逾期之日起,按照每日千分之三计算至款项还清时止)；事实和理由：同辉庄园系宿州同辉房地产有限公司开发的房地产。前期物业管理服务由浙江同步物业服务有限公司泗县分公司负责。2019年1月10日原告从浙江同步物业服务有限公司泗县分公司处接手了同辉庄园前期物业服务。根据《同辉广场物业管理委托合同》第十一条约定的“住宅物业服务管理费为每月每平方米1.3元”;《同辉广场物业管理委托合同》第十二条约定“地下车库按每月20元缴纳”,故被告自2019年7月15日起至2019年12月18日止,拖欠物业费共计1666元。原告多次通过指派工作人员向被告催要物业费,但被告至今不予理会。周莉辩称,1.被告与原告不存在物业合同关系，不受物业合同约束，被告仅在购房时与开发商签订前期物业合同,而前期物业收取超额物业费后，并未履行相关合同义务，就终止合同,被告及其他业主并未与原告，也未授权任何单位及个人与原告签订任何物业服务协议;2.被告住宅区属民用住宅，供电局电费收费依据也是民用住宅,原告在无任何合同依据情况下按每平方米1.3元价格收取物业费，既无法律依据，也没有立足事实;3.原告主张的地下车库收费依据不存在,车库早已被出售给个别业主，被告及其他业主只得把车辆停在小区外，既然无车库停车，收费依据从何谈起;4.原告未履行物业合同约定的义务，违约在先，被告业主拒交物业费合理合法,针对原告违约行为，现陈述如下一是原告入驻至今，从未对财务收支进行公布，被告及其他业主多次要求，原告置若罔闻；二是小区保安应24小时值班，但实际上外来人员出入无人问津，致使多户业主财产被盗，同时被告多次晚上回家，叫门保安都不知去向，被告连回家的权利都被剥夺；三是被告小区环境卫生糟糕至极，生活垃圾随处可见(有照片及视频为证)，被告及其他业主多次向物业反映，物业敷衍了事，无奈被告只得自己打扫，最近物业提起了诉讼，为保留证据，仅仅打扫一次，这一次打扫又是拍照又是录视频，还张贴在公告栏醒目位置，试问原告还能提供什么卫生保洁证据？四是公共停车车位被出售，依据合同规定地下车库为业主共有，现车库位置已被出售，被告所属车辆无法正常停放；五是原告侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用如小区出入口的广告费归全体业主所有；六是被告居住的房屋墙漆脱落，瓦片损坏，严重影响被告人身安全，被告多次反映，原告不理不问；七是被告所住小区几乎无公共活动场所，个别公共设施里积淀很多臭水，原告不仅不安排人员疏导，反而在个别走道上面铺上垫子，特别是在晴天，气味刺鼻，严重影响业主身心健康；八是业主收费标准不一致，合同规定的收费标准相同，实际上原告物业公司收取业主物业费时因人而异，有的多收有的少收，这就存在加重被告物业费负担的现象。综上所述，被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，对于弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年6月12日，周莉与宿州同辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周莉购买了宿州同辉房地产开发有限公司开发建设的同辉广场1幢107号房屋，该房屋建筑总层数4层，其中地下1层，地上3层，总面积为241.04平方米。2018年7月18日周莉接收上述房屋钥匙并与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司（宿州同辉房地产开发有限公司选聘的物业管理企业）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业合同》生效时止的物业管理。协议约定了服务内容及物业管理服务质量，在物业管理费用中约定，每12个月为一个收费周期，每周期预收一次，缴纳费用时间为每周期的第一个月，前期物业管理服务期间按照每月每平方米1.3元、商铺1.5元的标准，前期物业管理服务结束后，物业管理费收费标准由业主大会与其选聘的物业管理公司协商确定。在其他有偿服务费用中约定，地下车库按每月20元缴纳。同时在违约责任中约定，业主违反协议不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。协议还明确物业名称为同辉商业广场，周莉系同辉商业广场1幢107室，建筑面积为241.04平方米。后因浙江同步物业服务有限公司泗县分公司终止向同辉商业广场提供物业服务，宿州同辉房地产开发有限公司通过招投标选定锦志分公司，2019年1月4日，双方签订《同辉广场物业管理委托合同》，约定宿州同辉房地产开发有限公司将同辉广场委托给锦志分公司实行物业服务管理。合同载明物业名称为同辉广场，物业类型为别墅商业，用地面积为66668.20平方米，建筑面积为94033平方米，地下建筑面积为27365平方米，委托管理期限为2019年1月4日至2022年1月4日，合同在物业管理服务费用标准及收缴办法中约定，住宅物业服务费按1.3元每平方米每月计算，对业主逾期缴纳费用的，可以从逾期之日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。地下车库按20元每月计算。泗县房地产管理局对上述合同进行了备案。2019年1月10日锦志分公司与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司进行了交接。庭审中，周莉对于物业费的缴纳情况称向浙江同步物业服务有限公司泗县分公司缴纳了一年的物业费，尔后，周莉一直未交纳物业费。2019年12月锦志分公司通过在小区公告栏张贴公示、在欠费业主大门上张贴通知及发短信的方式催缴物业费。另查，锦志分公司与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司交接后对小区进行了物业服务管理，并对不同时间段的服务拍摄了部分照片及视频，同时锦志分公司还制作了与宿州同辉房地产开发有限公司工作联系单，记载了从2019年1月至今的与宿州同辉房地产开发有限公司之间联系的关于业主报修内容。2019年度的物业收入支出公示表在2019年底在小区公示栏进行了张贴。在泗县文明城市创建公众号“两代表一委员”对泗县56个小区物业的综合排名中一次第七名、一次第八名。锦志分公司陈述称，同辉广场共计156户，目前包括周莉在内的25户没有缴纳物业费，其余均已经缴纳。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《同辉广场物业管理委托合同》、宿州同辉房地产开发有限公司出具的证明、交接单、泗县物业服务合同备案表、工作联系单、2019年度物业支出表及张贴图片、物业服务图片、录像、物业费催收通知等证据及庭审笔录在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，锦志分公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有物业管理服务资质的物业管理服务企业，建设单位在前期选聘物业停止提供服务后，在同辉广场小区一直未能召开业主大会并选聘物业服务企业的情形下，通过招投标方式选聘锦志分公司作为同辉广场的物业服务企业，双方签订的《同辉广场物业管理委托合同》已经主管部门备案，合同主体适格、内容合法，属有效合同，周莉应受上述物业服务合同的约束。周莉以《同辉广场物业管理委托合同》对其不具有约束力为由拒绝支付物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于周莉以锦志分公司提供的物业管理和服务不到位为由，主张不予支付物业费。根据双方的陈述及在案的照片等其他证据证实，锦志分公司在2019年1月10日起至2020年1月10日期间，为案涉小区提供物业管理和服务的事实客观存在，锦志分公司有权依照法律规定或者约定向周莉收取物业费，周莉负有交纳物业费的义务。关于物业费的标准问题，《同辉广场物业管理委托合同》及周莉自己签署的《前期物业服务管理协议》均明确规定涉案物业的收费标准为每月每平方米1.3元，地下车库为每月20元，物业费应按上述约定标准计算。周莉作为该小区业主，认可拥有面积为241.04平方米的房屋和一间地下车库，实际上也享受了锦志分公司提供的物业服务，其抗辩小区居住环境脏乱差、公共设施损坏严重、门卫形同虚设、私接广告影响小区美观、无公共活动场所、车位被出售、业主房屋失修等，认为物业服务不到位而拒绝缴纳物业费；物业服务合同属于继续性合同，具有时间持续性和无法计量性的特点，并不是一次性履行完毕，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务存在质量问题，且周莉抗辩提出的部分问题不属于物业服务企业的问题且物业服务企业已经向建设单位联系要求其维修，物业服务企业仅是在服务的某些环节、个别区域存在时间节点上的瑕疵，周莉作为业主不能仅凭一次或数次未达到标准为由拒不缴费，其抗辩理由不能成立。物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，最终损害了大多数业主的权利，故本院支持锦志分公司按合同约定标准主张的物业费1666元诉讼请求。关于锦志分公司主张的违约金问题。从周莉提供的小区内公共区域照片反映，路面有积水、垃圾未清理等现象在照片拍摄时是存在，虽然不能凭一个时间节点的照片认定锦志分公司提供的服务不符合合同约定标准，但能够说明在照片拍摄时锦志分公司存在服务瑕疵，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，锦志分公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，物业服务存在瑕疵，故对于锦志分公司要求周莉支付逾期违约金诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告周莉应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司物业服务费1666元；二、驳回原告安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由周莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王颖二〇二〇年九月八日书记员  路英附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。