北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4750号上诉人（原审被告）：恽赤军，男，1965年1月16日出生，汉族，现住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人恽赤军因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法适用独任制，公开开庭审理了本案。上诉人恽赤军及被上诉人长城公司的委托诉讼代理人张乐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恽赤军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由长城公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉理由主要是：一审判决事实认定错误，证据认定不清，审理程序违法。1.长城公司于2018年8月8日起诉，恽赤军于2019年11月24日收到传票，本案一审适用简易程序应在立案三个月内裁判。2.在恽赤军已针对长城公司与业主委员会签订的物业服务合同无效提起诉讼的情况下，本案应中止审理，等待该案审理结果。3.长城公司提供的物业服务合同到期后，长城公司已放弃继续经营的权利，合同中自动延期条款并不成立，且恽赤军始终未见长城公司提供的物业服务合同证据原件。4.开发商委托评估单位所做的评估报告中，评估物业费价格每月每平米2.3元，评估时间为2011年10月7日至2012年10月6日，有效期为一年。该评估报告于2012年10月6日已失效，不应再作为收费依据。5.长城公司服务不达标。长城公司辩称，同意一审判决，不同意恽赤军的上诉请求及理由。长城公司向一审法院起诉请求：1.判令恽赤军支付拖欠的物业费11082.1元；2.判令恽赤军支付拖欠的物业费违约金2000元；3.判令恽赤军担本案诉讼费。一审法院认定事实：恽赤军系坐落于北京市昌平区XX室的业主，房屋建筑面积97.99平方米。北京市昌平区回龙观融泽嘉园业主委员会（甲方）与长城公司（乙方）签订《融泽嘉园项目物业服务合同》，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务标准》及本合同有关条款。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业服务合同未能如期签订，本合同自动延续。一审庭审中，长城公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费，恽赤军对此予以认可。恽赤军认可在办理入住时按照2.3元/月·平方米的标准交纳了一年的物业费，但主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。一审另查：根据京价（收）字〔１９９９〕第２５３号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔１９９９〕６８号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年３０元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认定以上事实的证据有，《融泽嘉园项目物业服务合同》《2018年度融泽嘉园小区物业服务合同履行情况报告》《物业服务企业资质证书》《办理结果通知书》、照片及双方当事人当庭陈述等。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城公司已经提供了相应资质证明，因此关于恽赤军辩称不认可长城公司资质及主张物业服务合同无效的答辩意见，该院不予采信。长城公司为恽赤军提供了物业管理服务，有权向恽赤军主张相应物业费，因此关于恽赤军辩称长城公司未经合法催收程序的答辩意见，该院不予采信。根据长城公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城公司为小区的物业服务企业，因此关于恽赤军辩称长城公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，该院不予采信。关于物业费的收费标准已在物业服务合同中作出明确约定，恽赤军也已按照约定的收费标准交纳了一年的物业费。庭审中恽赤军主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此对上述答辩意见，该院不予采信。关于恽赤军辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合该院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此关于恽赤军的上述答辩意见，该院不予采信。恽赤军在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业服务合同约定的标准足额交纳物业费，故长城公司向恽赤军主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。因恽赤军并非无故拖欠物业费，因此对长城公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。一审另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。恽赤军可以在交纳物业费后要求长城公司履行合同义务，长城公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、恽赤军于判决生效后七日内向长城公司支付2016年3月18日至2020年3月17日期间的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费共计11082.1元；二、驳回长城公司其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为：关于一审判决是否程序违法问题。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》（法释〔2000〕29号）第八条第一款的规定，案件的审理期限从立案次日起计算。依据一审卷宗中的《人民法院民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表》记载，本案一审立案时间是2020年5月21日，一审判决作出时间是2020年5月28日。据此，一审审理期限合法。关于本案是否中止审理的问题。依据长城公司在一审程序提交的《营业执照（副本）》及其开办单位长城物业集团股份有限公司的《资质证书》，可以证明长城公司具有从事物业管理服务的资格。因此，在长城公司已经依照物业合同为融泽嘉园小区提供了物业服务的情况下，除非物业合同因长城公司的资质问题导致无效，否则并不影响恽赤军依照物业合同交纳物业费的义务。据此，恽赤军认为本案应中止审理的上诉理由不能成立。恽赤军关于长城公司提供的物业服务合同到期后，长城公司已放弃继续经营权利，合同中自动延期条款并不成立的上诉理由，与长城公司继续提供物业服务的事实不符，本院不予采信。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市昌平区回龙观融泽嘉园业主委员会与长城公司签订的《融泽嘉园项目物业服务合同》中明确约定物业费收费标准为每月每平米2.3元，该收费标准未违反法律、行政法规的禁止性规定。故恽赤军关于物业费收费标准的上诉理由，本院不予采信。一审法院根据当事人提交的证据及庭审陈述情况，结合实地走访，对于恽赤军关于长城公司物业服务不达标的抗辩意见不予采信，根据审理情况，本院认为并无不当。综上，恽赤军的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由恽赤军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二〇年九月二十九日法官助理 马云辉书 记 员 原 月