河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0183民初4598号 原告：北京易讯融创科技有限公司，住所地：北京市顺义区空港融慧园9号1层104。统一社会信用代码：91110105579013491B。 法定代表人：任书云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱世龙。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司，住所地：石家庄市桥西区自强路118号中交财富中心T326-27层。统一社会信用代码：9113000071838929T。 法定代表人：曹彦辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁梦杰，河北世纪鸿业律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：石家庄化工化纤有限公司，住所地：井陉县微矿路。统一社会信用代码：91130121104622488J。 法定代表人：冯俊生。 被告：石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司，住所地：井陉县北正村，统一社会信用代码：911301217777398083。 法定代表人：耿燕，系该公司董事长。 被告：河北旭跃实业集团有限公司，住所地：井陉县北正乡北正村西。统一社会信用代码：91130121715800423G。 负责人：徐跃全。 被告：河北旭源物流有限公司，住所地：井陉县秀林镇梅庄村。统一社会信用代码：91130121554486532E。 法定代表人：郑永辉。 以上四被告委托诉讼代理人：左伟，河北得正律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：徐跃全，男，1961年3月25日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告北京易讯融创科技有限公司（以下简称易迅公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称信达公司）、石家庄化工化纤有限公司（以下简称化工公司）、石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司（以下简称旭通公司）、河北旭跃实业集团有限公司（以下简称旭跃公司）、河北旭源物流有限公司（以下简称旭源公司）、徐跃全执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告北京易讯融创科技有限公司委托诉讼代理人朱世龙、孙振杰，被告中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司委托诉讼代理人梁梦杰，被告石家庄化工化纤有限公司、被告石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司、被告河北旭跃实业集团有限公司、被告河北旭源物流有限公司的委托诉讼代理人左伟到庭参加诉讼。被告徐跃全经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 北京易讯融创科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院停止（2019）冀0183执784号之二以及（2019）冀0183执784号之三案的执行程序：2、请求法院确认原告与被告旭通公司签订的《房屋租赁合同》有效；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告旭通公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告旭通公司将其所有的位于顺义区的房屋租给原告使用，租期为20年。合同签订后，原告如约完好的履行了合同内容，并对房屋进行了大范围的修缮，且该房屋亦一直由原告使用中，另外原告与被告旭通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，应属有效合同。另原告认为，贵院不应继续执行该房屋，即使贵院对涉案房屋进行司法处置，亦应当保障原告的合法权益，保障原告的承租权以及优先购买权。 中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司辩称，1、根据《城市房地产管理办法》第54条规定，签订书面租赁合同应当向房产管理部门登记备案。原告与被告旭通公司之间的《房屋租赁合同》并没有登记备案，不能认定该租赁合同、租赁行为的合法性、真实性；2、原告无权要求停止（2019）冀0183执784号之二、之三裁定的执行程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条案外人排除执行的规定，旭源公司、旭通公司为案涉执行财产的权利人，非原告易迅公司。因此，原告无权对执行行为提出异议。根据原告主张，原告仅是现有涉案房产的承租权，而非不动产所有权人。同时根据租赁合同第9条约定，租赁期间旭通公司可以转让房产。综上，应驳回原告的诉讼请求。 石家庄化工化纤有限公司、石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司、河北旭跃实业集团有限公司、河北旭源物流有限公司辩称，原告与被告旭通公司签订房屋租赁合同后，原告仅交纳了房屋租金21.9万元（含房屋押金54750元）。由于原告欠缴房租已构成违约，被告旭通公司于2018年10月份向原告送达了解除房屋租赁合同通知函。根据合同法有关规定，原告在收悉解除函后未请求法院或仲裁机构确认解除合同效力。因此，该租赁合同在2018年10月份已经解除。原告请求法院保障其承租权及优先购买权的理由没有事实和法律依据，四被告均不予认可。 徐跃全未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 原告易迅公司向本院提交如下证据： 1、（2019）冀0183执异136号执行裁定书； 2、房屋租赁合同、授权委托书、被告旭通公司营业执照副本、房权证、房屋交接书2016年-2019年的相关费用单据； 3、部分特快专递回执及特快专递文件复印件。 对于上述证据，被告信达公司质证认为，1、对房屋租赁合同及相关附件的真实性、合法性有异议，该合同未在有关部门备案登记；2、对相关发票的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，无法证实系原告使用涉案房屋所产生； 被告旭通公司、化工公司、旭跃公司、旭源公司质证认为，1、租赁合同无异议，但该合同已于2018年10月18日由被告旭通公司员工付章勇携带解除合同通知函直接送达原告公司员工朱峰；2、对营业执照等相关证件无异议；3、对发票的真实性、合法性无异议，但部分发票不能确定其关联性。 被告旭通公司提交：解除《房屋租赁合同》通知函。 原告易迅公司质证认为，原告公司未收到该通知函，公司员工没有朱峰此人。即使被告已向原告发了通知函，通知函的收款人账户并非被告旭通公司账户，原告也不会支付相关款项到收款人账户。 被告信达公司质证认为，我司没有收到此通知函，不能确定其真实性、合法性。 对于被告旭通公司提交的解除《房屋租赁合同》通知函，被告旭通公司无证据证实已向原告交付通知函。但认为原告否认原告公司有员工朱峰此人，根据原告所提交的特快专递回执中，记载原告公司员工朱峰系寄件人。 对此原告易迅公司解释为，原告代理人不清楚朱峰还有曾用名，朱峰确系公司员工。 原告易迅公司代理人陈述，原告因支付房租及索要房租发票、公司地址变更、涉案房屋质量问题等向被告旭通公司多次发函，但被告旭通公司均未向原告公司提供支付房租账户、给付房租发票，并解决房屋质量问题，致使原告公司因维修房屋开支相关费用、房租未能按时给付被告旭通公司。 经审理查明，2016年4月15日，申请人中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行向河北省石家庄市中级人民法院提出诉前财产保全申请并提供担保，要求依法对被申请人石家庄化工化纤有限公司、石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司、河北旭跃实业集团有限公司、河北旭源物流有限公司、徐跃全价值共计9343.7万元的财产采取诉前保全措施。河北省石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01财保27号民事裁定书，裁定冻结被申请人石家庄化工化纤有限公司、石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司、河北旭跃实业集团有限公司、河北旭源物流有限公司、徐跃全共计9343.7万元银行存款或查封其等值的其他财产。2016年4月26日河北省石家庄市中级人民法院向北京市国土资源局顺义分局发出（2016）冀01执保68号之二协助执行通知书，查封石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司名下位于北京顺义区，房产证号为Ｘ京房权证顺字第××号项下197.59平方米的车位及位于北京顺义区，房产证号为Ｘ京房权证顺字第××号项下1450.4平方米的房产。 在法定期间内，中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行向河北省石家庄市中级人民法院提起诉讼。 河北省石家庄市中级人民法院作出(2016)冀01民初480号民事判决书，判决结果： 一、石家庄化工化纤有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行借款本金93437000元及利息(利息自2016年3月1日起按照协议约定计算至付清之日止)； 二、石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司、河北旭跃实业集团有限公司、河北旭源物流有限公司、徐跃全对上述第一项确定的石家庄化工化纤有限公司所负债务承担连带清偿责任； 三、河北旭源物流有限公司对上述第一项确定的石家庄化工化纤有限公司所负债务在14000000元的范围内长单连带清偿责任，且中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行可在河北旭源物流有限公司所抵押土地上行使14000000元的优先受偿权。 中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行不服此判决，向河北省高级人民法院提起上诉。 河北省高级人民法院作出(2017)冀民终506号民事判决书，判决结果： 一、维持河北省石家庄市中级人民法院(2016)冀01民初480号民事判决第一、二、三项； 二、中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行对石家庄化工化纤有限公司所抵押的土地和房产在超出第一顺位担保债权的部分在93437000元借款本金及利息范围内优先受偿。 判决生效后，中国农业银行股份有限公司石家庄东方支行（原中国农业银行股份有限公司石家庄北站支行）向石家庄市中级人民法院申请强制执行。 在执行中，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向河北省石家庄市中级人民法院申请变更为本案申请执行人。河北省石家庄市中级人民法院作出(2019)冀01执异48号执行裁定书，裁定变更中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司为本案申请执行人。 因本案保全查封的财产在本院执行案件中享有优先债权，河北省石家庄市中级人民法院作出(2019)冀01执735号执行裁定书，裁定河北省高级人民法院作出的(2017)冀民终506号民事判决书由晋州市人民法院执行。 2019年5月7日本院作出（2019）冀0183执784号之二执行裁定书，裁定查封石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司名下位于北京顺义区，房产证号为Ｘ京房权证顺字第××号项下车位及位于北京顺义区，房产证号为Ｘ京房权证顺字第××号项下房产。 2019年10月21日本院作出（2019）冀0183执784号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司名下位于北京顺义区，房产证号为Ｘ京房权证顺字第××号项下车位及位于北京顺义区，房产证号为Ｘ京房权证顺字第××号项下房产。 2019年10月23日，北京易迅融创科技有限公司对执行顺义区房屋向本院提出书面异议。 本院作出（2019）冀0183执异136号执行裁定书，裁定：驳回北京易迅融创科技有限公司的异议请求。 在法定期间内，北京易迅融创科技有限公司向本院提起执行异议之诉。 根据原被告所提交的证据证实，2015年5月28日，原告易迅公司（乙方）与被告旭通公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将拥有所有权的位于北京市顺义区宇整体出租给乙方经营使用。承租期限为20年，租赁期自2016年1月1日起至2035年12月31日止；乙方享有6个月免租期，日期自2015年6月1日起至2015年12月31日止为免租期；但免租期内，物业管理费、取暖费、房屋修缮费、水电费及停车服务费房屋使用所涉费用均由乙方承担。自2015年6月1日前，为该房屋的交接期；交接期内乙方须向甲方交纳54750元的租赁押金。租赁价格：前五年（即2016年1月1日-2020年12月31日）每年租金价格为657000元，第六年至第十五年（即2021年1月1日-2030年12月31日）每年租金价格为821250元，第十六年至第二十年（即2031年1月1日-2035年12月31日）每年租金价格为985500元；租金不包含物业管理费、取暖费、房屋修缮费、水电费及停车服务费房屋使用所涉费用等。租金每季度支付一次；首期租金支付日期为2015年6月1日前，以后每季度月末前10天预付下一季度租金，每年依次类推；以上付款，乙方可以以支票、现金、银行转账的形式支付。合同中还约定了其他事项及违约责任。 同日，原告易迅公司（乙方）与被告旭通公司（甲方）签订《授权委托书》。 2015年6月8日，原告易迅公司（乙方）与被告旭通公司（甲方）签订《房屋交接书》。该书记载主要内容：甲方自2015年1月1日至今，租赁房屋有关的所有费用（包括物业费、水、电、停车费、供暖费等），甲方均未缴纳。对租赁房屋的所有设备包括但不限于：中央空调机组、电梯、上下水、电路、管线、消防设施、房屋的密闭性等全面维保检修，如需签订维保检修协议，可以用乙方的名义签署，所需费用均由甲方承担，如果乙方垫付后，可以从今后的租金中予以扣除。 审理中，原告易迅公司陈述，因原告发现房屋存在重大质量问题，双方签订《房屋交接书》后，原告2016年4月1日才陆续完成房屋具备使用条件的验收工作。相关费用均是原告垫付。按照交接书约定，原告已支付被告旭通公司租金21.9万元，垫付的相关费用冲抵租金，冲抵到2017年11月31日。期间，原告公司向被告旭通公司通过特快专递邮寄相关函件，因旭通公司失联，导致原告公司无法按照有关规定支付租金。 审理中，被告旭通公司提交2018年10月16日出具的《解除房屋租赁合同通知函》，主要内容为：易迅公司已租赁房屋三年之久，截至2018年9月1日，应支付租金1752000元，实际支付21.9万元（含房屋押金54750元），尚欠房租1587750元。因易迅公司拒不支付租金行为违反了《房屋租赁合同》的规定，特发函通知解除《房屋租赁合同》。该通知函载明：收款人：河北热联物流有限公司。 另查明，涉案房产“顺义区”Ｘ京房权证顺字第××号，房屋所有权人为石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司。 上述事实，由原被告陈述、所提交的相关证据、相关案件法律文书及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案主要争议焦点：一、原告易迅公司与被告旭通公司所签订的《房屋租赁合同》是否有效。二、原告易迅公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对于第一个焦点，原告易迅公司与被告旭通公司所签订的《房屋租赁合同》是否有效。 原告易迅公司与被告旭通公司于2015年5月28日签订《房屋租赁合同》，合同签订后，原告易迅公司交纳了部分租金并对涉案房屋进行了维保修缮缴纳了相关费用，原告易迅公司已实际占用涉案房屋。虽然被告旭通公司提交了2018年10月16日出具的《解除房屋租赁合同通知函》，但根据原告易迅公司所提交的特快专递回执，证实原告易迅公司因房屋修缮费用、支付租金账户等问题，多次向被告讯通公司送达相关文书，但被告旭通公司均未回复。 被告旭通公司虽然出具了《解除房屋租赁合同通知函》，但通知函中认为原告易迅公司拒不支付租金而违反合同约定的理由，无证据证实。同时该通知函中收款人系河北热联物流有限公司，并非被告旭通公司。即使原告易迅公司收到该通知函，原告易迅公司有理由拒绝支付租金。 因此，原告易迅公司与被告旭通公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规，系有效合同。 被告信达公司认为，根据《城市房地产管理办法》第54条规定，原告易迅公司与被告旭通公司之间的《房屋租赁合同》并没有登记备案，不能认定该租赁合同、租赁行为的合法性、真实性。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 虽然原告易迅公司与被告旭通公司所签订的《房屋租赁合同》未到房地产管理部门备案登记，但被告信达公司以此为由认为不能认定该租赁合同、租赁行为的合法性、真实性，于法无据，本院不予采纳。 二、原告易迅公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 1、原告易迅公司是否系涉案房产的权利人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 本案中，根据原告易迅公司提交的Ｘ京房权证顺字第××号房权证，涉案房产登记在被告旭通公司名下，被告旭通公司系涉案房产的所有权人。 因此，原告易迅公司并非涉案房产的权利人。 2、原告易迅公司要求停止(2019)冀0183执784号之二以及(2019)冀0183执784号之三案的执行程序，是否应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。乙方拒绝旅行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。 虽然原告易迅公司与被告旭通公司所签订的《房屋租赁合同》有效，但原告易迅公司并非涉案房产的权利人。 因此，原告易迅公司要求停止(2019)冀0183执784号之二以及(2019)冀0183执784号之三案的执行程序，于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 因此，在法院执行过程中，原告易迅公司享有以同等条件优先购买的权利。 被告徐跃全经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，应视为放弃答辩、举证、质证诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下： 一、确认原告北京易讯融创科技有限公司与被告石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》有效； 二、驳回原告北京易讯融创科技有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10370元，由原告北京易讯融创科技有限公司负担80元，由被告中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司、石家庄化工化纤有限公司、石家庄井陉旭通煤炭发运有限公司、河北旭跃实业集团有限公司、河北旭源物流有限公司、徐跃全各负担1715元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省晋州市，邮编052260，收件人：立案庭材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院。账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丁维奇 人民陪审员  李 佩 人民陪审员  张 赞 二〇二〇年九月七日 书 记 员  崔晔静