四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1923民初2926号 原告:唐瑞贵，男，1950年11月25日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告:何桂芳,女,1952年2月15日出生,汉族，住四川省平昌县，系唐瑞贵之妻。 唐瑞贵、何桂芳委托代理人(特别授权):刘东，四川百坚律师事务所律师。 被告:平昌县华阳房地产开发有限公司。 法定代表人:蔡在荣，该公司总经理。 委托代理人(特别授权):陈栋，四川百坚律师事务所律师。 原告唐瑞贵、何桂芳诉被告平昌县华阳房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐瑞贵,何桂芳及其委托代理人刘东,被告平昌县华阳房地产开发有限公司法定代表人蔡在荣的委托代理人陈栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐瑞贵、何桂芳向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房屋拆建合同书》及房源分配承诺合法有效;2.要求被告交付其开发的位于平昌县＂项目临街门面起第4层1号房（面积82.21平方米）、2号房（面积119.08平方米）、4号房（面积102.87平方米）、5号房（面积97.18平方米），第6层1号房（面积82.21平方米）、2号房（面积119.08平方米）、4号房（面积102.87平方米）、第21层1号房（面积89.99平方米）共10套住房和临街面起第1层3号（面积46.97平方米）、4号房（面积47.25平方米）归原告所有,并按约办理产权手续，承担办理产权手续的全部税费;3.要求被告支付2006年3月15日至2012年9月4日起期间的过渡费54834元,从2012年9月4日起按每年9000元向原告支付过渡费直至交房时止;4.要求被告赔偿原告600平方米住房的商业价值差价补偿款360000元;5.要求被告支付逾期交房导致的租金损失200000元;6.要求被告支付违约金87600元;7.要求被告承担诉讼费和保全费。事实及理由:2006年3月15日，原告与被告签订《房屋拆建合同书》，原告将其在平昌县江口镇新华街东段138号的房屋交与被告拆除改建换房，合同约定”被告向原告还住房876平方米，7.6米以上、进深10米以上门市两个，承诺按每月500元支付房租直至交房时止,负责办理产权证书，并愿意承担工程总造价的5%分别承担违约金和赔偿损失”。2013年12月28日被告平公司项目负责人李明华书面承诺将被告开发的位于平昌县，第5层1号房、2号房、4号房、5号房、第6层1号房、4号房,共计住房10套和临街面起第1层3号、4号门市分配给原告所有，2010年8月27日李明华欲增加楼层自愿补偿原告10000元,同时原告发现被告将给原告安置的二楼、三楼、负三楼、负四楼房屋改建成商业用房出售他人。时至今日，被告拒不交房屋并办理产权手续，也不支付价差款和过渡费及违约金,其行为严重侵犯原告合法权益。为此，根据法律规定，特诉讼来院，望及时审结，公正裁决。还住房876平方米，门市房屋两间，每月支付房租费500元至交房时止，并约定违约责任。但被告平昌县华阳房地产开发有限公司至今未能交付房屋，也不支付过渡费，并且将安置的二、三楼及负三、四楼房屋改建成商业用房另卖他人，被告平昌县华阳房地产开发有限公司的行为已严重违约，并且给我方造成重大损失。要求依法确认双方签订的《房屋拆建合同》有效；由被告平昌县华阳房地产开发有限公司交付“祥和家园”876平方米住房10套，即：临街以上4楼1、2、4号，5楼1、2、4、5号，6楼1、4号，21楼1号，临街3、4号门市房屋两间；支付2006年3月15日至2012年9月4日的过渡费54834元，2012年9月4日起按每年9000元支付过渡费至交付房屋时止；赔偿商业用房与住房价差补偿款360000元；支付逾期交房期间的租金损失200000元；支付违约金87600元。 被告平昌县华阳房地产开发有限公司辩称：本公司于2006年3月15日与原告唐瑞贵、何桂芳签订《房屋拆建合同书》属实，但是，该开发项目的实际投资开发建设者是李明华，与原告唐瑞贵、何桂芳之间形成的权利义务关系均是李明华所为，与本公司没有任何关系，由此产生的一切法律后果应当由李明华承担，本案应当追加李明华为被告，本公司不应当承担任何法律责任，不认可原告唐瑞贵、何桂芳的诉讼请求。 经审理查明:唐瑞贵、何桂芳夫妇在平昌县同州街道办事处(原平昌县江口镇)新华街东段138号有自建住房一幢，平昌县华阳房地产开发有限公司获得该地段的开发建设权之后，于2006年3月15日与唐瑞贵、何桂芳签订《房屋拆建合同书》，其合同内容为：本合同遵照《四川省城市房屋拆建管理条例》之规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致，充分保障双方利益和权益不受侵害的条件下，经双方协商达成如下事宜：一、补偿方案，在乙方（指唐瑞贵、何桂芳）保证土地面积215平方米的基础上，甲方（指平昌县华阳房产开发公司）还乙方住房676平方米，楼层为±0以上：①二单元二楼二号；②二单元三楼二号；③四单元一楼一号；④四单元一楼二号，在±0以下的4单元负3、4层补偿给乙方一套不小于100平方米的住房两套，在原住房的位置还门面两个总宽7.6米以上（含7.6米），进深在10米以上。甲方还给乙方的住房和门面为清水房，水、电通至入户门口，下水通，铝合金窗、卷帘门、防盗门均由甲方安装，地板只扎板缝。二、乙方在签订合同10日内全部搬出住房，以便甲方施工。乙方向甲方提供的国土证原件，乙方秘属的宅地、周边四至线权属若出现争议，由乙方负责处理。乙方自行办理水、电、气、讯报停手续。三、合同签订之日起，双方诚实履行合同，甲方负责办理该项目的立项报建、审批手续，乙方不承担任何费用，甲方在18个月内还房给乙方，若延误工期，由甲方承担乙方每月房租费500元，直至交付住房之日止。甲方在还清乙方住房之日起三个月内，甲方必须给乙方办清房屋产权证。四、甲方修建房屋，必须符合国家质量要求，甲方承担乙方还房面积的国土证、房产证，乙方不承担所需税费等一切费用。五、工程竣工后，甲方还乙方每套住房面积不足100平方米，由甲方按当时市场价格补偿给乙方结算（每套住房面积在100-120平方米之内）。六、甲、乙双方诚实守信，履行合同，甲方不能中途转让出卖合同，或停工延期工程按工程造价的5%支付乙方违约金。七、本合同自双方签字生效，具有同等法律效力。若单方违约，所造成的损失按工程总造价的5%赔偿给对方。平昌县华阳房地产开发有限公司在拆除房屋地段修建商住楼，项目名称为“祥和家园”。2009年12月4日，平昌县华阳房地产开发有限公司与李明华签订《联合开发协议》，协议约定：乙方（指李明华）自愿将平昌县江口镇华严路（盐业公司斜对面）项目与具有资质的甲方（指平昌县华阳房地产开发有限公司）联合开发，修建“祥和家园”楼，经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、乙方负责修建、开发、经营该项目，其土地购置费、拆迁安置补偿、青苗树木赔偿、规划、钻探费、道路及公建项目等均由乙方负责。二、乙方获得该项目的经营权后，以甲方的名义开发、修建、经营，在经营过程中，乙方实行自主经营，自负盈亏。三、该项目开工前，乙方必须选定有建安资质的建筑公司承建该项工程，严格按图纸设计及工程日程安排进行施工。工程质量必须达到国家现行规范标准，否则，一切责任由乙方自行负责。四、该项目的商品房由乙方自行销售，其手续及税费乙方自理。在经营过程中，若出现商品房重卖、面积增大或减少，工程无故延期等欺诈行为，所造成的后果由乙方负责，甲方同时对乙方处每宗案件10000元罚款，由此造成的投诉，所涉及的赔偿等经经济责任由乙方承担。五、乙方应向甲方缴纳管理费250000元，管理费缴纳方式为签订合同时缴50000元，2010年2月1日前交100000元，余款100000元该项目按揭款到时交清。六、乙方在经营过程中，其会计核算、合同档案管理，甲方均为有偿服务，乙方付给甲方管理人员工资20000元。同时乙方务必配合甲方处理好相关职能部门的关系，服从大局，听从统一安排。七、在经营过程中，乙方不得做有损甲方精神文明建设的事情。八、乙方在经营过程中，自行承担经营范围内的安全责任，并按建设局、安监局要求办理。九、本合同第五款约定的2010年2月1日前交管理费100000元，到期未交，则按该项目销售总价的1.5%计算管理费。2010年8月27日，平昌县华阳房地产开发有限公司祥和家园项目部向唐瑞贵立据，内容为：欠到唐瑞贵同志补偿费10000元，并注明在该项目修建至华严路街面平时一次性付清，经办人李明华签字。2013年12月3日，平昌县华阳房地产开发有限公司办理“祥和家园”商品房预售许可证时，向建设行政主管部门提供的《祥和家园拆迁安置还房情况表》记载：唐瑞贵的还房为6-1号，82.21平方米，6-4号，102.87平方米，1-3号46.97平方米，1-4号47.25平方米，4-1号，82.21平方米，4-2号，119.08平方米，4-4号，102.87平方米，4-5号，97.18平方米，5-1号，82.21平方米，5-2号，119.08平方米，5-5号，97.18平方米。2013年12月28日，李明华与唐瑞贵签署《祥和家园房源信息情况表》，表中内容为：唐瑞瑞贵、何桂芳的住房分别为4-1，82.21平方米，4-2，119.08平方米，4-4，102.87平方米，4-5，97.18平方米，5-1，82.21平方米，5-2，119.08平方米，5-4，102.87平方米，5-5，97.18平方米，6-1，82.21平方米，6-4，97.18平方米，李明华在表中签字注明：同意以上的房号和楼层及门市号1-3、1-4号。2015年10月29日，李明华书面承诺：如我明天不到华阳公司办理唐瑞贵同志房源还房事宜，由华阳公司安排办理全权处理。因平昌县华阳房地产有限公司开发建设的“祥和家园”商住楼项目临街面以上的第二、三层改变成商业用房，导致房屋无法交付。2020年8月18日唐瑞贵、何桂芳诉讼来院。 上述事实：有原告唐瑞贵、何桂芳提供的《房屋拆建合同书》，国有土地使用证，商品房预售许可证，祥和家园拆迁安置还房情况表，祥和家园房源信息情况表，拆迁补偿费欠据，及被告平昌县华阳房地产开发有限公司提供的《联合开发协议》佐证，本院予以确认。 本院认为,原、被告自愿签订的《房屋拆建合同书》，系原、被告真实意思表示，而且不违反法律规定，其合同依法成立并有效，对原、被告均具有约束力，被告拆除了原告房屋开发商品房，但被告不按合同约定向原告履行交付房屋和支付房租费（过渡费）的义务，并且被告将还原告2、3楼的房屋改变成商业用房，导致2、3楼房屋无法交付，被告之行为明显属违约行为，现被告应按合同履行其交付房屋和支付房租费义务，并按合同约定按工程造价的5%赔偿原告损失，同时按合同约定按工程造价的5%支付原告违约金;被告祥和家园项目部给原告出具10000元的补偿费欠据，被告现应当履行其支付义务,故对原告之诉讼请求依法予以支持;李明华(案外人)在《房屋拆建合同书》上签字以及对原告的书面承诺，按照被告与李明华鉴订的《联合开发协议》约定，属于履行职务行为,代表被告实施商品房开发,所产生的法律后果依法应由被告承担;按照我国法律法规之规定，个人无权开发商品房，即李明华不是房产开发祥和家园主体，故李明华不是本案适格被告，被告要求追加李明华为本案被告并承担其民事责任的抗辩理由依法不成立,对其抗辩主张依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告唐瑞贵、何桂芳与被告平昌县华阳房地产开发有限公司签订的《房屋拆建合同书》及被告平昌县华阳房地产开发有限公司房源分配承诺合法有效。 二、被告平昌县华阳房地产开发有限公司将开发建设的座落于平昌县同州街道办事处新华街祥和家园(原平昌县江口镇新华街祥和家园)商住楼临街门面起第四层1号房、2号房、4号房，第五层第1号房、2号房、4号房、5号房,第六层1号房、4号房和第21层1号房、临街第3号、4号门市房屋交付给原告唐瑞贵、何桂芳,并且归原告唐瑞贵、何桂芳所有。 三、被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿原告唐瑞贵、何桂芳2、3楼商业用房的差价损失360000元，支付延期交房租金损失200000元、违约金87600元、补偿费（欠款）10000元，合计657600元。 四、被告平昌县华阳房地产开发有限公司支付原告唐瑞贵、何桂芳2006年3月15日至2012年9月4日期间的过渡费每月500元,合计54834元;被告平昌县华阳房地产开发有限公司支付原告唐瑞贵、何桂芳从2012年9月5日起至交付房屋时的过渡费（按每年9000元计算）。 如果当事人未按本院指定期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12500元，由被告平昌县华阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式两份,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  李大凯 人民陪审员  王心会 人民陪审员  毛明蓉 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  冉志敏