湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9916号上诉人（原审被告）：刘小建，男，1977年8月8日出生，汉族，住湖南省洞口县。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司，营业场所长沙市雨花区跳马乡佳兆业.水岸新都2号栋二楼。负责人：徐通华。委托诉讼代理人：唐媛，女，1991年11月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：文诗骅，男，1994年5月8日出生，住湖南省醴陵市。上诉人刘小建因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3097号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘小建向本院提出上诉请求：驳回一审判决第一条“刘小建应于本判决生效之日起5日内向佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司支付物业服务费8229.4元”，或者折半收取，并且要降低以后物业费收取标准，由1.88元每平方降低到1.6元或者1.4元每平方。事实与理由：1.上诉人一审提交有小区部分业主签名的诉求书，列示全面检修启用门禁，然而到目前为止一直没有弄好，门禁系统还是犹如当初，物业公司违反了物业法中第二条中“按照物业合同约定，对物业进行维修、养护、管理”。2.诉求书中的“实现公共区域监控全覆盖”没有改善，也没有看到物业公司有任何整改行为，监控依旧稀少，小区主干道、地下室等重要位置都没有，并且模糊不清，对小区业主造成极大的安全隐患。3.小区地下室的电动车扫码充电装置及电信信号问题依旧没有解决，小区业主多次提议，至今很多充电桩都是坏的，地下室没有电信手机信号。4.地下室虽然有所整改，但很多地方继续黑暗无灯、臭气熏天，之前堆放的杂乱不堪的地方到现在也就是用锁锁起来了，地面上的绿化环境也是不堪入目，到处都是秃出的草坪或者从未修葺的杂草，以往清澈的小溪变成了臭水沟。5.上诉人家中被盗现金物品价值13000余元，被上诉人无法提供非小区业主进出身份登记和非法人员进入的阻止记录，被上诉人对此负有一定的责任。2018年以来，上诉人房屋一楼下水道的废水隔三差五会返水到阳台和厨房，多次放映情况，被上诉人只在上诉人家中疏通一下，没有彻底解决问题。6.被上诉人没有安排保安按时到小区地下室巡逻，也没有登记的巡逻情况表，常常几天没有登记，电梯也没有按时检修。7.一审法院也承认上诉人的很多诉求，也说了物业公司在门禁维护和安管措施上有所缺失，急需整改，物业费也应当减免或者打折。被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司辩称：1.上诉人提出的被上诉人对门禁系统未尽到维修、养护义务事实有误，被上诉人对可视对讲门禁系统定期巡查与检修，只是门禁系统在使用过程中，经常遭到业主人为破坏，部分业主为了自己方便，常用异物堵住，导致门禁系统无法正常使用。2.被上诉人所管理的君汇上品小区公共区域监控设备全部是由开发商移交，交付时没有达到无死角监控每一个区域，被上诉人只能在现有基础上定期进行维保，确保现有设备的正常运行。3.小区地下室扫码充电桩如有业主报修，被上诉人都会及时进行维修，并且定期进行巡查及维护，地下室无信号服务并非物业服务范畴内的问题，电信运营商目前未响应信号改造诉求。4.对于上诉人说的小区环境问题，被上诉人管理的小区地下室已经进行了清理，草坪和绿植有定期修剪与维护，每年上半年、下半年都会根据天气情况对旱期以及冬季死亡的苗木进行专项补种。5.上诉人家中被盗一事，被上诉人已经配合公安进行调查，并且提供了小区监控视频，在监控中还能清楚的看到小偷的样貌，上诉人的损失应该找侵权人进行索赔，上诉人家中返水属于各户杂物进入管道日积月累导致排水不畅，并且在返水事件发生后，被上诉人也采取紧急措施进行疏通，履行了被上诉人应尽的义务。6.被上诉人管理的小区地下室有保安人员定期巡逻，小区内电梯均有严格按照相关规范每月定期维保2次。7.一审判决认定小区门禁与安管措施确有缺失，但此种缺失与不文明的业主不配合有关，而且此种缺失也没有达到减免物业费的程度。佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘小建支付2016年2月至2020年3月期间的物业服务费共计8229.4元；2.判令刘小建支付2016年2月起至物业服务费实际支付之日产生的滞纳金（暂计算至2020年3月为1897.2元）。一审法院认定事实：刘小建系位于长沙市雨花区房屋业主，其于2014年12月20日与佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司签订《前期物业服务协议》，其中约定：物业服务费据房屋建筑面积88.68平方米（以房屋所有权证为准，被告申报为89.07平方米）按每月1.88元／平方米标准计算，每月28日前交纳当月费用，逾期支付则以欠费金额按每日万分之五计算滞纳金；佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司负有房屋共用部分、公共设备设施、环境卫生、车辆停放、绿化、安保、消防等维护、修缮、服务与管理义务，未达管理服务质量约定目标，业主有权要求限期改正，逾期给乙方造成损失的，承担相应法律责任。刘小建同日办理入伙手续，后装修入住，其自2016年2月（当月实欠22.7元）起未再交纳物业服务费，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司称期间通过电话、短信、上门以及邮寄律师函等多种方式催缴未果，遂起诉索取。本系列案件中，刘小建提交有小区部分业主签名的诉求书，列示全面检修启用门禁、实现公共区域监控全覆盖、确保电梯运行安全正常、改善地下车库环境设施等物业整改与服务完善需求，各案被告庭审时还具体提出电动车停放、频繁停水、电梯故障、服务态度等抗辩，刘小建称其2016年2月家中发生财物被盗而停缴物业费，经报警处理并调取监控但至今未破案，2018年后又多次发生阳台返水现象，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司虽有处理但未能彻底解决问题。庭后，该院前往该小区进行了现场调查，以形成对总体物业服务水平的综合评价，同时对刘小建反映的阳台返水问题进行核查，初步分析为各户杂物进入管道，日久累积导致排水不畅，建议暂先采取业主劝导与定期疏通方式排查防范。一审法院认为，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司作为君汇上品小区的前期物业服务企业，刘小建作为该小区业主，双方形成物业服务合同关系。刘小建阳台返水现象影响日常生活，但原因复杂且整改困难，事发后佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司能够紧急响应处理，刘小建财物失盗问题有所损失，但系第三人违法犯罪的故意行为造成，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司能够提供监控配合调查，刘小建以此为由长期拒缴物业费用不当，刘小建还共同提出公共服务质量抗辩，经现场调查，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司在部分门禁维护与安管措施上确有缺失，细节服务与业主互动亦有提升空间，鉴于上述情节，刘小建后期迟延缴费事出有因，应当免除滞纳金责任，但综合小区整体环境、服务瑕疵类型、现实损害后果、原因责任识别以及整改积极态度等进行评判，尚不足以达到减免物业费用的程度，刘小建享受了佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司提供的基本物业服务，应当依约支付物业服务费，计为8229.4元。需额外指出的是，物业服务合同履行能否形成良性互动，事关个人生活的安全舒适，事关公共小区的和谐安宁，面对繁杂需求与交织利益，物业公司应倾听呼声、积极作为，业主当善意配合、理性维权，不宜以敷衍塞责或简单拒缴相对抗，此将同时损及公共利益，甚至可致小区陷入恶性循环，诚非各方所愿。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘小建应于本判决生效之日起5日内向佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司支付物业服务费8229.4元；二、驳回佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。案件受理费27元（已因适用简易程序减半收取），由刘小建负担。二审中，上诉人刘小建向本院提交了小区实况照片、业主签字的小区问题清单、微信聊天记录等证据，以证明佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵。本院组织双方当事人进行了质证，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司认为上诉人提供的证据反映的问题与事实不符。本院经审查认为，上诉人刘小建提供的证据具有真实性与合法性，本院结合其他证据对其上述证据的证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘小建向佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司交纳物业服务费的数额应如何确定。刘小建作为君汇上品小区的业主，自与佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司签订《前期物业服务协议》之日起，双方形成物业服务合同关系，双方均应按照协议约定履行各自义务，刘小建应当及时按约定标准向佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司交纳物业费，佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司应向小区业主提供物业服务。上诉人刘小建提交的证据虽在一定程度上能够证明佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司提供的物业服务存在一些有待改进之处，但小区物业秩序的维护是一个持续的动态过程，离不开物业服务企业与业主之间良性互动的构建，鉴于佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司提供的物业服务质量存在的问题，一审法院对被上诉人主张的滞纳金诉请并未依物业服务合同约定予以支持，亦考量了本案实际情况，而案涉小区存在的物业服务质量问题尚未达到减免业主应交物业服务费数额的程度，故刘小建应依《前期物业服务协议》约定的标准向被上诉人支付欠交的物业费。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘小建的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费54元，由上诉人刘小建承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月十八日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。