浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初936号 原告（反诉被告）：遂昌白马山旅游置业有限公司，住所地：浙江省遂昌县新路湾镇白马山大坪殿，社会统一信用代码：91331123MA28J3GYXQ。 法定代理人：严翼良。 委托诉讼代理人：胡晓武，系公司职工。 委托诉讼代理人：华之芬，浙江君豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐婷婷，女，1969年9月20日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告（反诉原告）：江飞跃，男，1965年5月22日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芳静，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告遂昌白马山旅游置业有限公司（以下简称白马山置业）诉被告徐婷婷、江飞跃商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年6月10日向本院提起诉讼，被告徐婷婷、江飞跃在法定期限内向本院提起反诉。本院审查后，依法适用普通程序于2020年7月29日将本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）白马山置业的委托诉讼代理人胡晓武、华之芬，被告（反诉原告）徐婷婷、江飞跃的委托诉讼代理人**、朱芳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告白马山置业诉称：2017年6月13日，原告与二被告签订《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：×××13）,该合同约定原告向二被告预售位于遂昌县××路××镇××乡花园××期××＃楼号××室××商品房，房屋设计用途为住宅，该项目取得的建设工程规划许可证号为建字第［2016］1060011号、第［2016］1060013号及第［2018］1060024号，原、被告签订的合同约定按照上述许可证的许可内容建设房屋并交付给二被告。上述项目在建设过程中，原告发现该项目的用地性质及规划条件中的建筑层数、建筑总面积、建设内容等不符合《国家林业局森林公园管理办公室关于进一步做好森林公园管理工作的通知》、《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》（林规发〔2015〕158号）等文件对遂昌国家森林公园的规划管理要求，遂在相关机关的督导、协助下原告对该项目进行整改。2019年4月10日，原告作出《解除告知书》，告知二被告案涉合同已经无法继续履行，并要求二被告及时与原告协商合同的解除及后续赔偿问题，但迄今二被告未能与原告就合同的解除问题达成一致。2019年6月，遂昌“白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件完成变更，土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由小于等于6层变更为小于等于4层。相关的建设工程规划许可证亦将按照上述规划条件的变更完成相应变更。现原告认为案涉房屋因规划条件及规划许可的变更已不具备按照原、被告签订的购房合同完成建设并交付的条件，合同在法律及事实上均无法继续履行，原告也已通知二被告要求二被告及时协商解除合同，但无果，遂诉至本院，诉请判令：1.解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：×××13）;2、本案诉讼费用由被告负担。 本诉被告徐婷婷、江飞跃辩称：一、答辩人与原告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，答辩人也已按照约定支付购房款及缴纳水电费、物业费，并于2018年装修入住，在整个购房及居住使用过程中，答辩人不存在任何过错，且在购房时，原告在规划、商品房预售许可证等证件均是齐全的，原告在2019年4月对原告的住所强制断水断电，现又起诉解除合同，严重违反诚实信用原则。二、原告诉称案涉房屋所在地块因不符合《国家林业局森林公园管理办公室关于进一步做好森林公园管理工作的通知》、《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》(林规发〔2015〕158号)的规定，遂进行整改，变更规划，理由错误。1、2015年11月2日，《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》(林规发〔2015〕158号)。在该文件下发前，即2015年9月30日，国家林业局森林公园管理办公室作出林园函字[2015]55号文件，批准同意遂昌白马山项目建设，该文件下发后，遂昌县住房和建设局于2016年5月13日下发建设用地规划许可证，于2016年11月22日下发《商品房预售许可证》。故在《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》下发前，白马山项目已经依法报批，符合规划，故原告以违反规划为由提起解除合同，实际并不存在该事实；2、原告诉称向二被告发送了《解除告知书》，该告知书在（2020）浙11民终135号案件中已经被认定不发生解除合同的效力，且本案原告系以规划条件变更提起解除合同诉讼，因此《解除告知书》无法作为原告提起解除合同的依据；3、原告认为白马山规划已经发生变更，因本案系对用地性质进行变更，不符合《浙江省城乡规划条例》的规定，依法无权进行变更或修改，本案的规划变更明显违法，对此答辩人不予认可。三、原告无权提起解除合同之诉。1、遂昌县自然资源和规划局所作的《规划设计条件变更》系违法制作，原告有资格、有义务提起诉讼要求该局撤销变更，努力维护本案预售合同继续履行。但原告并未向遂昌县自然资源和规划局主张权利，拒绝维护合同的履行，导致目前的状况发生，原告系恶意违约。且原告承认系其主动委托第三方拆除案涉房屋，造成已经交付的房屋消失的事实，并以此称合同无法继续履行，因原告系恶意违约，不符合违约方可提起解除合同之诉的相关情形；2、案涉白马山项目虽拆除5层及以上房屋，但5层以下的仍然保留，并且计划开发建设，原告完全可以交付5层以下房屋保证合同有继续履行的可行性，不存在继续履行对其显示公平的事实；3、答辩人一直恪守合同约定，未违反诚实信用原则。四、原告系基于规划条件变更提起解除合同之诉，但包括答辩人在内的购房者，已于2020年5月21日就本案规划条件变更事宜依法向浙江省高级人民法院提起再审，要求对案涉规划设计条件、规划方案调整的合法性依法进行审查，而该案的审理势必影响本案审理，故本案应当中止审理，待浙江省高级人民法院作出再审结果后再行审理。 反诉原告徐婷婷、江飞跃诉称：2017年6月13日，反诉原告基于被告白马山置业合法取得的［建字第（2016）1060011号］《建设工程规划许可证》、编号为332527201609140101的施工许可证以及遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，与反诉被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买坐落于遂昌县××路××镇××期××＃楼号××室××商品房，商品房总价为人民币268285元。合同签订后，反诉原告全额支付了购房款及相关费用，反诉被告也将涉案房屋交付反诉原告使用至房屋拆除日。现反诉被告基于规划设计条件变更，起诉请求解除案涉合同。但反诉原告认为该规划设计变更是违法的，也已向浙江省高级人民法院提起再审，该案现处于审理阶段。若经再审审查认为是合法有效的，反诉原告也愿意与反诉被告变更合同内容，且案涉白马山·吾乡花园项目仍然在继续开发建设。反诉原告认为反诉被告有能力继续履行合同，且本案白马山公司作为违约方，作为过错方，理应积极采取合理的补救措施，最大化的减少守约方的损失，故提起反诉，诉请判令：1.变更反诉原告与反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，变更内容以合法有效的规划设计条件为准，同时置换交付白马山·吾乡花园4层以下房屋；二.反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告白马山置业辩称：反诉诉讼请求缺乏请求权基础，应当予以驳回。一、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》在签订时意识表示明确，不存在可变更、可撤销的情形，亦不存在情势变更情况，在双方未达成一致亦未签订书面变更合同的情况下反诉原告起诉单方面要求变更案涉合同无法律依据；二、案涉“白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件已经变更，土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，案涉房屋将不可能作为住宅用途使用，案涉合同的标的物已然发生变化。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告白马山置业向本院提供1、《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：×××13），待证本诉原告将其所有的“遂昌白马山·吾乡花园”项目一期9＃楼号515室的商品房预售给本诉二被告约定相关权利、义务的事实，经本诉二被告质证对证据三性无异议，本院予以采纳；2、《解除告知书》待证本诉原告已书面通知本诉二被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不能继续履行的相关情况，并要求本诉二被告及时协商解决合同的解除及赔偿问题的事实，本诉二被告质证对收取告知书，但认为解除合同的理由不正确，不产生解除合同的效力，因该份告知书已经经过本院（2019）浙1123民初1802号案件一审确认不发生解除合同效力，并经丽水市中级人民法院（2020）浙11民终135号案件二审终审判决维持，故对告知书的真实性本院予以确认，但不产生解除《浙江省商品房买卖合同》效力；3、《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》，待证变更后的“遂昌白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件中土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由“≤6层”变更为“≤4层”，案涉合同已不能继续履行的事实，本诉二被告质证认为对真实性无异议，但合法性、关联性持有异议，且已就该证据中规划设计条件、规划方案调整的合法性提请浙江省高级人民法院再审审查，且规划条件等的变更，并不一定导致合同目的无法实现，仍然可以置换4层及以下房屋继续履行合同，因本诉二被告质证对该文件真实性无异议，对文件真实性本院予以确认，对事实有争议的，在本院认为处一并予以阐述。 反诉原告向本院提供1、发票、收据，待证反诉原告支付全部购房款及缴纳水电、物业费的事实，经反诉被告质证对证据均无异议，对该组证据，本院予以采纳；2、《关于同意遂昌白马山森林旅游度假区等项目占用遂昌国家森林公园林地的函》、《浙江省林业局关于周巧儿有关政府信息公开申请的答复意见》，待证案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目是符合规划条件的事实，反诉被告质证认为因该两份证据在丽水市中级人民法院（2020）浙11民终121号案件民事判决书中已经认定处理，两份证据不能证明案涉遂昌白马山旅游项目建设符合森林公园整体规划的事实，故对反诉原告的该待证意见不予认可，因该份丽水市中级人民法院（2020）浙11民终121号民事判决书系生效法律文书，且已经对上述两份证据进行了证据评析，现反诉原告再次向本院提交相同证据，且待证目的一致，本院不再进行二次评析。 本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，原告以出让的方式取得（2016）遂昌不动产权第0002121号地块的建设用地使用权，项目名称为“遂昌白马山？吾乡花园”。2016年11月22日，原告取得遂售许字（2016）第0013号商品房预售证。2017年6月13日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××13），约定二被告购买原告所有的位于浙江省遂昌县××路××镇××期××＃楼号××室房屋；面积为52.44平方米，商品房总价为人民币265000元，约定2018年6月30日前交房，并对逾期交房及办证的违约情况进行了约定。后二被告依约支付了房款及面积差价共计268285元，并交纳物业维修基金、物业费、电费水费押金等费用。二被告向原告领取钥匙之后对商品房进行了装修。后因上级机关督察，发现原告开发的“遂昌白马山？吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，政府相关部门遂要求原告配合进行整改。2019年4月，原告遂制作并向二被告发送《解除告知书》，载明因中央环境保护督察原因，要终止该房地产开发建设，签订的《浙江省商品房买卖合同》合同目的根本无法实现，需要解除合同，并提供两种解除合同处理方式供各购房户进行选择。二被告收到《解除告知书》后，明确表示不同意解除合同。2019年6月16日，遂昌县自然资源和规划局发《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件，将案涉“遂昌白马山？吾乡花园”项目所在地块规划设计条件进行变更，主要变更内容有用地性质由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由“≤6层”变更为“≤4层”。2019年7月5日，经原告申请，遂昌县自然资源规划局对原告开发的“遂昌白马山？吾乡花园”项目国有建设用地使用权用途由商服用地兼住宅用地变更为商服用地，使用期限由2086年6月12日变更为至2056年6月12日止。2019年7月10日，经原告申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设撤许字（2019）第001号撤销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销白马山？吾乡花园9＃、10＃楼；白马山？吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山？吾乡花园3＃、4＃、5＃楼商品房预售许可［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。同日，经原告申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设注许字（2019）第001号注销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第七十条之规定，决定注销白马山？吾乡花园9＃、10＃楼；白马山？吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山？吾乡花园3＃、4＃、5＃楼《商品房预售证》［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。 另查明，2019年4月9日，原告与宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司签订《遂昌白马山旅游置业房屋专项拆层工程承包合同》一份，合同约定，由宁波市江北区安捷拆房有限公司承包白马山?吾乡4号、6号、7号、9号、10号、12号五层及五层以上建筑物拆除工程。2019年7月18日开始，宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司根据前述承包合同约定，对包括涉案9#楼号515室房屋在内的建筑进行拆除，拆除工程业已完成。 本院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，原告白马山置业已取得了遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，双方签订《浙江省商品房买卖合同》约定二被告向原告购买位于浙江省遂昌县××路××镇××期××＃楼号××室房屋在遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》许可范围内，原告具有销售主体资格，合同内容也不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。现因上述房屋所在地块商品房建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容不符合国家林业局于2015年11月2日作出的林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，进行了整改，并就包括案涉9＃楼号515室房屋在内的建筑进行拆除，故原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》事实上已经无法继续履行，故对本诉原告提出的解除该合同的本诉诉讼请求，本院予以支持。本诉二被告辩称本诉原告不符合违约方起诉请求解除合同的相关规定，本院认为，本诉原告有权提起解除合同之诉，理由如下：1、本诉原告主观上不存在恶意违约。案涉“遂昌白马山？吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号文件的规定，故原告依据中央环境保护督察结果及遂昌县自然资源和规划局制作的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件对“遂昌白马山·吾乡花园”项目进行整改，并不存在恶意违约行为；2、若继续履行合同对本诉原告显失公平。案涉《浙江省商品房买卖合同》对应的9＃楼号515室房屋已经因不符合林业局林规发（2015）158号文件的规定被拆除，该合同目的已然无法实现，若继续履行该合同实则强人所难，对本诉原告显失公平；3、本诉二被告坚持继续履行合同已违反了诚实信用原则。现双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经形成僵局，且本诉原告在2019年4月制作并向本诉二被告送达了《解除告知书》，该告知书虽不能发生解除合同效力，但其中已经载明了本诉原告愿意退款或补偿的意识表示，双方可以协商解决，协商不成的亦可通过诉讼方式处理。故对本诉二被告认为本诉原告不符合违约方起诉请求解除合同但相关规定的答辩意见，本院不予采纳。本诉二被告辩称案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目规划变更系明显违法，也已就该违法行政行为提起诉讼，本案应当中止审理，待明确该行政行为是否合法后再行本案处理。因案涉《浙江省商品房买卖合同》所涉房屋已经被拆除，即使遂昌县自然资源和规划局制作的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件被认定违法，也因合同标的物的灭失导致《浙江省商品房买卖合同》无法继续履行，故对上述本诉二被告的答辩意见，本院不予采纳。 反诉二原告的反诉诉请主要为“变更反诉原告与反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，变更内容以合法有效的规划设计条件为准，同时置换交付白马山·吾乡花园4层以下房屋”，系诉请将其与反诉被告签订《浙江省商品房买卖合同》的合同内容进行变更，反诉被告辩称案涉房屋土地性质已变更为“商服”用地将不可能作为住宅用途使用，因《浙江省商品房买卖合同》所载房屋土地性质已由“商服兼住宅用地”变更为“商服”用地，预售许可证也被撤销、注销，反诉原告要求变更合同置换“遂昌白马山?吾乡花园”项目4层以下房屋的诉讼目的实际上已经无法实现，故对反诉原告提出的上述反诉诉请，本院不予支持。 为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下： 一、解除本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司与本诉被告徐婷婷、江飞跃于2017年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：×××13）。 二、驳回反诉原告徐婷婷、江飞跃的诉讼请求。 本诉案件收取案件受理费100元，由本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司负担；反诉案件减半收取案件受理费2637元，由反诉原告徐婷婷、江飞跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  周惠平 审 判 员  陈武文 人民陪审员  李法寅 二〇二〇年九月八日 法官 助理  赵 迪 书 记 员  叶燕君