山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终290号 上诉人（原审被告）：杨东，男，1969年2月12日出生，汉族，现住阳泉市郊区。 委托诉讼代理人：赵建辉，山西世济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳泉市鸿达典当行有限责任公司，住所地阳泉市城区德胜东街228号。 法定代表人：王瑞平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张义龙，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白晶薇，山西硕明律师事务所律师。 原审被告：阳泉市中强房地产开发有限公司，住所地阳泉市郊区李荫路黄沙岩段交通集团万通汽配城311号。 法定代表人：王忠文，该公司总经理。 原审被告：王忠文，男，1958年2月24日生，汉族，现住阳泉市郊区。 二原审被告共同委托诉讼代理人：冯胜强，男，该公司员工。 上诉人杨东因与被上诉人阳泉市鸿达典当行有限责任公司（以下简称鸿达典当行）、原审被告阳泉市中强房地产开发有限公司（以下简称中强房地产）、王忠文执行异议之诉一案，不服阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨东及其委托诉讼代理人赵建辉，被上诉人阳泉市鸿达典当行有限责任公司的委托诉讼代理人张义龙、白晶薇，原审被告阳泉市中强房地产开发有限公司、王忠文的共同委托诉讼代理人冯胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨东上诉请求：撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1914号民事判决，发回重审或依法改判，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未综合审查上诉人提供的购房合同、房款收据、配套费收据及塑钢铁窗承包合同等相关证据，2016年5月6日，杨东承包××小区安装窗户的工程，并与中强房地产签订《××小区7#-10#楼塑钢窗承包合同》，因中强房地产没有能力支付货款，遂将××小区房屋出售给杨东，以清偿债务。双方于2016年6月28日签订《集资建房协议》，房款130000元、配套费25000元。2018年中强房地产将钥匙交付给杨东，杨东对该房屋一直处于合法占有状态。中强房地产以房屋清偿其与杨东之间承包合同债务在法律关系上属于代物清偿，双方签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护；2、被上诉人套用民间借贷法律关系解释本案事实，对法律的理解存有误区，一审法院适用的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，是以民间借贷关系作为前提基础，本案双方当事人从未签订过借款协议；3、上诉人杨东与中强房地产所签订的买卖合同合法有效，杨东对房屋的占有为合法占有，且在法院查封之前，故被上诉人无权申请法院执行杨东的合法财产。 阳泉市鸿达典当行有限责任公司辩称，本案涉案房屋在阳泉市城区人民法院查封前尚未完工，没有安装电梯和电力设施，不符合交付条件；查封时房屋空无一人，目前房屋仍然在阳泉市城区人民法院执行局控制之下。根据中强房地产与坪上村委会的约定，出售房屋应当在村委会备案，村委会协助执行时没有表明案涉房屋已经出售。本案中上诉人在查封前未合法占有房屋，不能排除强制执行，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 阳泉市中强房地产开发有限公司、王忠文共同述称，上诉人购买房屋是真实的，该房屋已经交付完毕，且早就说清楚不继续安装电梯。 阳泉市鸿达典当行有限责任公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）晋0302执异61号执行裁定书，准许查封、执行位于阳泉市郊区××小区房屋；2、诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2016年1月3日，为解决郊区荫营镇坪上村村民居住条件、加快旧村改造，阳泉市郊区荫营镇坪上村村民委员会与被告中强房地产签订《棚户区改造开发合作协议》，该协议第五条“分配办法”中约定所建项目（即下文所称××小区）竣工后，按建筑面积计算，多层建筑的22%、高层建筑的26%归坪上村村委会，剩余部分由中强房地产出售用于抵顶建设投资。2019年4月9日，阳泉市城区人民法院受理了原告与被告中强房地产、被告王忠文借款合同纠纷一案，根据原告的申请，阳泉市城区人民法院作出（2019）晋0302民初551号民事裁定书及协助执行通知书，查封了包含××小区房在内的12套房屋。2019年6月14日，阳泉市城区人民法院作出（2019）晋0302民初551号民事判决书，判决被告中强房地产、王忠文履行还款义务。后二被告未如期履行，原告向阳泉市城区人民法院申请强制执行。2019年8月27日，被告杨东以××小区10号楼2单元6层601号房由其购买为由向阳泉市城区人民法院提出执行异议，阳泉市城区人民法院于2019年9月23日作出（2019）晋0302执异61号执行裁定书，解除了阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初551号协助执行通知书对郊区××小区房的查封、冻结措施。原告不服该裁定，于2019年10月8日向阳泉市城区人民法院起诉，要求撤销（2019）晋0302执异61号执行裁定书，准许查封、执行案涉房屋。 庭审中，被告杨东为证实其对××小区10号楼2单元6层601号房屋享有排他性的权利提供了其与被告中强房地产签订的购房合同、房款收据、配套费收据、房屋钥匙及销售清单、塑钢铁窗承包合同为证，原告质证后认为被告杨东所持购房合同及收款收据形成于该建设项目尚未批复之时，不符合常规，对该协议及收款收据的真实性不予认可；并认为领取钥匙不代表对房屋的实际占有；销售清单均形成于购房合同签订之后，不可能进行债务抵顶，存在逻辑矛盾。原告称中强房地产与被告杨东签订房屋买卖合同的真实目的是为了进行民间融资，双方所签合同名为买卖实为借贷，对原告的说法被告杨东也不予认可。 上述事实有《棚户区改造开发合作协议》、阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初551号民事裁定书、（2019）晋0302执异61号执行裁定书以及原、被告当事人的庭审陈述等在案予以证实。 一审法院认为，综合被告杨东提供的销售清单及《集资购房协议》显示，购房协议签订在前，门窗购置产生在后，双方工程尚未结束没有进行账目清算就签订购房协议确定了抵顶房屋的价款，不符合常理，逻辑不通。且案涉房屋在采取查封措施时未交付使用，属在建不动产，该不动产的相关权利义务仍由建设方被告中强房地产承担。即使被告杨东与被告中强房地产签订有房屋买卖合同，但该合同未经备案或预告登记，被告杨东对该房屋不享有排他性的权利，而且被告杨东在采取强制措施时未对该房屋进行实质的占有使用，不能排除人民法院对讼争房屋采取强制执行措施。原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告中强房地产、王忠文经公告传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，一审判决：撤销（2019）晋0302执异61号执行裁定书，准许查封、执行位于阳泉市郊区××小区房屋。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点是人民法院是否应对案涉房屋继续执行。首先，在案证据能够证实在案涉房屋被查封前，上诉人与中强房地产签订了《集资建房协议》，中强房地产以案涉房屋抵顶上诉人为中强房地产安装塑钢窗的工程款，中强房地产向上诉人交付了房屋钥匙。鸿达典当行并没有证据证明上诉人与中强房地产存在恶意串通或借贷关系，应视为上诉人对涉案房屋已经享有事实上的管理和使用权。 其次，案涉房屋所在的小区是坪上村作为建设单位推进的城中村改造项目，上诉人有理由相信案涉房屋不存在权利瑕疵，关于中强房地产对外负债情况，上诉人也很难调查核实，而鸿达典当行与中强房地产的普通金钱债权，并未指向特定财产。故，从维护交易安全和社会经济秩序的角度，上诉人对案涉房屋的物权期待权，应当优先于鸿达典当行的普通金钱债权。综上，上诉人对涉案房屋享有的民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行，上诉人主张应停止对案涉房屋的执行措施，本院予以支持。 综上所述，杨东的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实和适用法律均存在错误，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1914号民事判决； 二、驳回阳泉市鸿达典当行有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由阳泉市鸿达典当行有限责任公司负担。二审案件受理费100元，由阳泉市鸿达典当行有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李继成 审 判 员 孙丽青 审 判 员 王世明 二〇二〇年九月十五日 法官助理 郝学敏 书 记 员 祁文雅