湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6746号上诉人（原审被告）：武汉先施国博商业有限公司，住所地中国（湖北）自贸区武汉片区关山村五角西岸5幢31层3号房。法定代表人：张宇，总经理。委托诉讼代理人：李慧，湖北九畴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林雅峰，男，1984年4月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李好光，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人武汉先施国博商业有限公司（以下简称先施公司）因与被上诉人林雅峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。先施公司上诉请求：撤销原判第三项，发回重审或查清事实后改判为驳回林雅峰的该项诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对先施公司是否存在违约的事实没有查清。先施公司没有违约行为，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条错误。2.一审法院适用程序错误。先施公司在一审中依法申请追加案外人武汉诺衡置业有限公司（以下简称诺衡公司）为本案第三人参与诉讼，一审法院未予准许，导致本案关键事实即先施公司与林雅峰到底哪方违约未能审查清楚，一审查明事实不清。林雅峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林雅峰向一审法院起诉请求：1.判令解除林雅峰与先施公司签订的4份《香港生活馆（光谷店）商铺租赁合同》（具体为：①A区二楼整层，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日；②A区二楼整层，租赁期限自2023年5月1日至2028年4月30日；③A-101，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日；④A-101，租赁期限自2023年5月1日至2028年4月30日）；2.判令先施公司返还林雅峰已支付的租金及履约保证金547168元及相应的资金占用损失（以547168元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日计算至实际付清之日）；3.判令先施公司向林雅峰支付违约金539121元（两个商铺每月租金合计179707元，计3个月）；4.判令先施公司向林雅峰赔偿因其违约所造成的损失706900元；5.判令由先施公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月14日，林雅峰向先施公司支付租赁意向费20000元（转为履约保证金）。2018年4月18日，先施公司与林雅峰签订4份《香港生活馆（光谷店）商铺租赁合同》，约定先施公司将位于光谷大道与高新大道交汇处的香港生活馆（光谷店），商铺号为A区二楼整层和A-101的商铺出租给林雅峰，租赁面积分别为2096.99平方米（建筑面积）和119.21平方米（建筑面积），两商铺的租赁期限均为2018年5月1日至2023年4月30日、2023年5月1日至2028年4月30日，租赁用途为林雅峰用于经营华夏良子足浴，租金均为每两年递增5%，两个商铺第一年月租金分别为115334元和21458元，保证金为230668元。双方约定林雅峰进场装修前7天内办理商铺移交手续。商铺租赁合同第十二条第四款约定：如因甲方（先施公司）原因迟延商铺移交，则租赁起租日顺延。当延迟超过90天时，乙方（林雅峰）可以在90天届满后7天内选择解除本合同。当乙方选择解除本合同时，甲方应在本合同解除之日起7个工作日内无息退回乙方已付的费用，但无须承担其他任何责任；合同第十九条第五款第三项手写条款约定：乙方提供相关装修下水方案于5月15日之前交付给甲方。方案通过，则在2018年7月1日前承诺交铺。若2018年7月1日前交不了铺，乙方接受在7月15日前可等。超过期限，交铺时间顺延或退铺。另延迟交铺时间段将作为补偿给乙方同等时间段免租。合同第十六条第六款约定：如因甲方违约致使本合同解除，则甲方在扣除乙方支付的租金、商业管理费、能源费等费用后，除退还乙方已缴纳的保证金剩余部分（不计利息）外，还应向乙方支付3个月租金的违约金。商铺租赁合同签订后，林雅峰于2018年4月18日、4月19日及4月26日先后三次向先施公司支付30000元、86792元、410376元，共计527168元。与2018年4月14日的20000元租赁意向费（转为履约保证金）共计547168元。根据合同约定，林雅峰应于2018年5月15日向先施公司提供装修下水方案，先施公司应于7月15日前将商铺交付给林雅峰。但林雅峰认为商铺实际可用面积无法满足原装修计划而未提交装修下水方案，先施公司亦因案外人诺衡公司的原因，一直未能向林雅峰交付商铺。一审法院另查明，2018年3月16日，林雅峰向良子公司支付100000元，转账备注为“武汉加盟意向保证金”。2018年5月25日，案外人唐鹏与良子公司签订《华夏良子特许经营合同书（管理连锁）》（以下简称为“特许经营合同”），林雅峰在担保人处签字。特许经营合同约定：甲（良子公司）、乙（唐鹏）双方共同投资位于光谷大道与高新大道交汇处香港生活馆的华夏良子足浴中心连锁店；连锁店的经营场所面积为2096.99平方米（以建筑面积为准）；特许经营合同期限自2018年5月25日至2026年5月24日。并约定担保人林雅峰、卢刚对本合同债务承担担保责任。2018年5月31日，林雅峰向良子公司银行账户转账支付840000元，转账备注为“华夏良子武汉店加盟费”。2018年6月5日，林雅峰向史蕾（经查明，史蕾为良子公司的法定代表人）转账105600元，转账备注为“武汉店设计费”。另有2018年3月16日支付的加盟意向金100000元，林雅峰向良子公司转账共计940000元，向史蕾转账105600元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，先施公司与林雅峰签订的4份商铺租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。林雅峰认为先施公司根本违约而主张行使法定解除权，在本案审理过程中，双方均同意涉案合同不再继续履行，协商解除上述4份商铺租赁合同，并由先施公司返还租金和保证金547168元，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同，故一审法院对双方解除上述4份商铺租赁合同的真实意思表示予以认可，支持林雅峰的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求中返还租金、保证金的部分。但双方对合同解除后关于履行过程中的违约行为及损失赔偿等问题依然存在争议，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案应结合租赁合同的性质、双方的履行情况、是否存在违约行为等因素综合认定。根据合同约定，先施公司应当交付的A区二楼整层商铺的面积标准为2096.99平方米（建筑面积），而林雅峰提交的建筑面积测算报告证明该楼层实际建筑面积为1641.25平方米，比合同约定的建筑面积少455.74平方米，先施公司提交的图纸无法证明其涉案商铺建筑面积与合同约定的一致，故先施公司未能提供符合约定面积标准的商铺的行为已经构成违约。且先施公司至今未能向林雅峰交付商铺，先施公司主张延迟交付商铺是因为林雅峰未按照合同第十九条第五款第三项的约定在2018年5月15日交付下水管道装修方案，故先施公司有权顺延交付商铺的期限。一审法院认为，该条款与合同第十二条第四款约定相冲突，但先施公司与林雅峰都认可是手写添加的补充条款，是新的意思表示，故关于延迟交付商铺的相关争议应以该条款为准。但林雅峰未能按约交付装修方案，是由于先施公司违约在先，当林雅峰发现商铺实际面积少于合同约定的面积，原装修方案不再适用于实际的商铺，所以未提交装修下水方案，且先施公司自认，因案外人诺衡公司的原因，先施公司客观上存在无法交付商铺的履行不能的情况。先施公司的违约行为导致涉案合同难以继续履行，应当承担违约责任。根据第十六条第六款的约定，甲方在扣除乙方支付的租金、商业管理费、能源费等费用后，除退还乙方已缴纳的保证金剩余部分（不计利息）外，还应向乙方支付3个月租金的违约金。结合林雅峰并未实际使用商铺的履行情况，先施公司应当无息退还林雅峰已经支付的租金和保证金，故一审法院对林雅峰主张先施公司支付租金及保证金相应的资金占用损失的诉讼请求不予支持。先施公司还应当以三个月租金的标准向林雅峰支付违约金，合同约定两个商铺第一年月租金分别为115334元和21458元，则三个月租金共计410376元，故先施公司应当向林雅峰支付违约金410376元。林雅峰主张的违约金为539121元（两个商铺每月租金合计179707元，计三个月），没有事实依据，故超出一审法院核定的部分，不予支持。林雅峰主张因先施公司的违约行为导致其向案外人良子公司支付的加盟费、设计费等难以收回，故要求先施公司承担其向良子公司支付的上述费用。一审法院认为，先施公司的违约行为与林雅峰和良子公司签订的合同并无关联性，林雅峰提交的特许经营合同系案外人唐鹏与良子公司签订，林雅峰作为该合同中唐鹏的担保人，并非该特许经营合同的相对人。且林雅峰提交的证据不能证明特许经营合同已履行不能，无法满足加盟良子公司的加盟条件，或无法实现利用该租赁物经营获益的目的，应当承担举证不能的不利后果。至于先施公司的违约行为是否让林雅峰在特许经营合同的基础上支付的资金成为林雅峰的实际损失，林雅峰可与特许经营合同的当事方唐鹏另行予以主张。基于此，林雅峰要求先施公司赔偿损失706900元的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条之规定，判决：一、解除林雅峰与武汉先施国博商业有限公司签订的4份《香港生活馆（光谷店）商铺租赁合同》（具体为：①A区二楼整层，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日；②A区二楼整层，租赁期限自2023年5月1日至2028年4月30日；③A-101，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日；④A-101，租赁期限自2023年5月1日至2028年4月30日）；二、武汉先施国博商业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林雅峰已支付的租金及履约保证金547168元；三、武汉先施国博商业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林雅峰支付违约金410376元；四、驳回林雅峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13375元，保全费5000元（林雅峰已预缴案件受理费10469元，保全费5000元），由武汉先施国博商业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。先施公司向本院提交证据一工作联系函、证据二证人黄齐的证言、证据三微信聊天记录截图，拟证明诺衡公司要求先施公司提供涉案租赁物的业态布局分布规划图，先施公司将平面图纸以邮件的方式发送至林雅峰，但林雅峰没有在合同约定时间向先施公司交付装修下水方案，期间先施公司催促过林雅峰，签合同时先施公司告知过林雅峰合同约定面积含商业公摊面积，林雅峰对此是知情的。经质证，林雅峰对先施公司提交证据的意见为：该三份证据在一审之前就已经形成，先施公司故意拖延，延迟举证，加大先施公司的损失。该证据都是先施公司与案外人之间的联络，对真实性无法核实。证人证言没有全面陈述事情的经过，存在避重就轻、断章取义的情形，对先施公司告知林雅峰合同约定面积为建筑面积的真实性认可，但不认可对方曾告知过含商业公摊面积，更不清楚商业公摊面积的比例及具体面积。本院审核认为，二审中林雅峰明确表示因合同约定面积与合同所附图纸显示的实际面积不符，其未按照合同约定提交装修下水方案，故林雅峰未按照合同约定提交装修下水方案的事实可以确认；林雅峰认可先施公司在招商时已告知其合同约定面积为建筑面积，但不认可先施公司所称曾告知有关商业公摊的事实，先施公司提供的证人黄齐原为其招商人员，存在利害关系，先施公司除黄齐证言外又无其他证据能够证明曾告知商业公摊的事实，故本院对先施公司所主张曾告知林雅峰合同约定面积含商业公摊面积的事实不予认定。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。二审中，先施公司委托诉讼代理人在其提交的二审补充代理词中称，先施公司招商人员黄齐在与林雅峰洽谈合同时明确告知过合同约定的标的物面积包括建筑公摊及整个商业体的商业公摊。本院认为，先施公司与林雅峰签订的4份商铺租赁合同合法、有效。本案争议焦点为：1.本案应否追加诺衡公司参加诉讼；2.先施公司与林雅峰哪方违约导致合同解除并应承担违约责任。关于焦点1。从先施公司二审提交的证据一工作联系函分析，先施公司主张本案应当追加诺衡公司参加诉讼的理由为，先施公司系从诺衡公司取得出租权，并因诺衡公司原因导致未对林雅峰交付商铺。本院认为，本案系先施公司与林雅峰因租赁合同履行产生争议，根据合同相对性原则以及《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，诺衡公司与先施公司之间的争议属于本案争议之外的法律关系，本案无须追加诺衡公司参加诉讼。关于焦点2。根据双方诉辩意见，林雅峰未按合同约定提交下水装修方案属实，但其认为系因先施公司在合同中约定的面积与合同所附图纸显示的实际面积不符造成，而先施公司则表示其招商人员在与林雅峰洽谈合同时已明确告知合同约定的标的物面积包括建筑公摊及整个商业体的商业公摊。本院认为，从先施公司的辩称意见分析，合同约定面积大于实际面积属实，但林雅峰仅认可先施公司曾告知其合同约定面积为建筑面积，而不认可先施公司所主张曾告知含商业公摊的事实，而先施公司又无其他证据能够证明该事实，故本院对先施公司所主张曾告知林雅峰合同约定面积含商业公摊的事实不予认定，本案应当认定合同解除系因先施公司在合同中约定的租赁面积与合同所附图纸中所显示的实际租赁面积不符造成，故一审根据合同约定判决先施公司对林雅峰承担410376元的违约金责任并无不当。综上所述，先施公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7456元，由武汉先施国博商业有限公司负担。武汉先施国博商业有限公司已预交二审案件受理费13375元，多收取的5919元予以退还。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年九月二十九日书记员  肖 华