四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6070号 上诉人（原审被告）：徐叶锋，男，1983年12月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：冯前香，四川蜀航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都苏美豪家具有限公司，住所地：成都市双流区公兴街道黄龙大道二段20号。 法定代表人：佘丽萍，执行董事兼总经理。 委托代理人：付佳彬，四川顺泰律师事务所律师。 委托代理人：何翠，四川顺泰律师事务所律师。 上诉人徐叶锋与被上诉人成都苏美豪家具有限公司（以下简称苏美豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初4767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐叶锋上诉请求：一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初4767号民事判决，改判驳回苏美豪公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用全部由苏美豪公司承担。事实和理由：一、苏美豪公司要求解除的房屋租赁合同为苏美豪公司与苏州创壹顺轩商贸有限公司签订，徐叶锋不是本案适格被告。徐叶锋是苏州创壹顺轩商贸有限公司（以下简称创壹公司）监事，受该公司委托与苏美豪公司签订了房屋租赁合同，苏美豪公司要求解除合同并返还租金，承担责任主体应为创壹公司。二、一审判决第四项违背了合同相对性，无法律依据。一审法院认定苏美豪公司与次承租人签订租赁合同是代理行为，根据《民法总则》第一百六十二条之规定，苏美豪公司与次承租人签订合同的出租人实质应为徐叶锋，一审判决第四项违背了合同相对性，苏美豪公司应当以徐叶锋与其签订的合同为依据向徐叶锋主张权利，不能直接跳过徐叶锋成为与次承租人签订租赁合同的主体，更不能要求徐叶锋退还收到的次承租人交付的租金、保证金、物业管理费。三、苏美豪公司在一审中主张的工程款63781元未提交证据材料证明，也未得到徐叶锋的认可，一审判决认定这部分费用事实不清。四、徐叶锋在一审中提出已付30万元保证金给苏美豪公司，一审判决并未就此部分费用与徐叶锋应付费用进行抵扣。 苏美豪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.徐叶锋上诉的事实理由无事实及法律依据，徐叶锋在一审庭审中已经认可租金的支付时间仅支付到2019年5月31日，根据租赁合同约定徐叶锋应提前30天支付下一年租金，截至苏美豪公司于2019年6月19日起诉时徐叶锋仍未向苏美豪公司支付下一年租金，苏美豪公司有权要求解除租赁合同。2.案涉租赁合同是徐叶锋个人与苏美豪公司签订，双方在履行合同过程中也一直是与徐叶锋联系，创壹公司与苏美豪公司并无合同关系和业务往来，且根据工商登记信息，徐叶锋也不是创壹公司的监事。3.一审判决第四项正确，次承租人实际交给徐叶锋的租金并不是截至2019年5月31日的租金，徐叶锋收取次承租人的租金时间超出2019年5月31日苏美豪公司与徐叶锋解除租赁合同之后，而这部分租金徐叶锋并未交给苏美豪公司，应当予以退还。4.工程款63781元在结算时由徐叶锋的工作人员签字确认抵扣，有情况说明予以佐证。5.关于30万元保证金，双方合同约定如果徐叶锋违约就不应予以退还，一审中徐叶锋也未提出抵扣。 苏美豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除苏美豪公司与徐叶锋于2018年6月26日签订的《商铺租赁合同》；2.徐叶锋立即将位于成都市双流区（以下简称案涉房屋）的物业（面积约903.45平方米）腾退给苏美豪公司，并支付2019年6月1日起至腾退之日的物业租金及物业管理费；3.徐叶锋将其转租并向承租人收取的案涉房屋的物业租金、保证金、物业管理费共计728931.6元支付给苏美豪公司；4.徐叶锋向苏美豪公司支付本案律师代理费50000元；5.本案诉讼费、保全费由徐叶锋承担。 一审法院经审理认定事实如下：2018年6月9日，苏美豪公司授权代表黄仁秀、徐晓菊与案外人成都市双流蜀峰电器厂签订《物业租赁合同》及补充协议，根据约定：1.苏美豪公司承租位于成都市双流区房屋及附属设施共计28115.9m2,租赁期限为10年，自2018年6月15日至2028年6月14日止。2018年6月26日，苏美豪公司与徐叶锋（品牌名称创壹顺轩商贸有限公司）签订《商铺租赁合同》，约定：1.租赁场地：苏美豪公司将位于成都市双流区公兴街道黄龙大道二段20号成都苏美豪家具沙发材料物业中心1栋3681.37平方米的物业租给徐叶锋；2.租赁期限：自2018年6月1日至2028年5月31日止（10年）；3.租金标准：免租期为4个月，分两次两年内进行。租赁租金单价为25元/平方米/月，从2020年6月1日起，物业租金单价为27.5元/平方米/月，从2023年6月1日起，物业租金为30.25元/平方米/月，从2026年6月1日起，物业租金为33.3元/平方米/月。合同签订之日徐叶锋需向苏美豪公司一次性支付第一年度租金，以后每次租金支付时间为下一次租金起算日前30日；4.物业管理费标准：物业管理费为2元/平方米/月。合同签订之日乙方需向甲方一次性支付1年的物业管理费；5.违约条款：乙方逾期7天未支付租金、水、电费或其他费用的，甲方可解除合同；6.争议解决方式：守约方律师费、调查费、证据保全费、诉讼费等由违约方承担。合同签订后，徐叶锋向苏美豪公司支付1314695元，包括保证金30万元、小卖部租金6000元及商家支付租金125871元，徐叶锋实际支付租金为1008695元，为2018年6月1日-2019年5月31日期间的租金。 其后，案涉房屋被转租给次承租人，其中一部分是由徐叶锋与次承租人签订的合同，另一部分是由苏美豪公司与次承租人签订的合同。2018年9月9日，苏美豪公司与颜其明（品牌名称风尚纺织）签订合同，约定将物业中心1幢1楼1-2号、1幢1楼38-39号转租给颜其明，徐叶锋收取颜其明2019年6月1日-2019年10月8日租金38718.58元、物业管理费2212.49元、保证金1万元。2018年9月20日，苏美豪公司与孟建良（品牌名称为宏威纺织）签订合同，约定将物业中心1幢1楼10-22号转租给孟建良，徐叶锋收取孟建良2019年6月1日-2019年10月19日租金95968.7元、物业管理费6397.91元、保证金4万元。2018年10月3日，苏美豪公司与郭学鹏（品牌名称粤成皮革）签订合同，约定将物业中心1幢1楼9号转租给郭学鹏，徐叶锋收取郭学鹏2019年6月1日-2019年11月2日租金23702.88元、物业管理费1580.19元、保证金1万元。2018年12月1日，成都创亿皮革鲁良凯与颜其明（品牌名称风尚纺织）签订合同，约定将物业中心1栋附A09-A10号转租给颜其明，徐叶锋收取颜其明2019年6月1日-2019年10月8日租金40372.84元、物业管理费2307.02元、保证金1万元。2018年12月5日，苏美豪公司与蒋勇（品牌名称为康郡纺织）签订合同，约定将物业中心1幢1楼23-26号转租给蒋勇，徐叶锋收取蒋勇2019年6月1日-2020年1月31日租金125314.8元、物业管理费8642.4元、保证金3万元。2018年12月26日，苏美豪公司与陈泽东（品牌名称为锦上美佳）签订合同，约定将物业中心1幢1楼附5-9号、10栋1楼附1-2号转租给陈泽东，徐叶锋收取锦上美佳2019年6月1日-2020年2月28日租金176539.95元、物业管理费0元、保证金5万元。2019年3月10日，苏美豪公司与谢支辉（品牌名称为康郡纺织）签订合同，约定将物业中心1幢1楼27号转租给谢支辉，徐叶锋收取康郡纺2019年6月1日-2020年4月9日租金53485.2元、物业管理费3688.64元、保证金0元。综上，徐叶锋从以上次承租人收取合计租金554102.95元、物业管理费24828.65元、保证金15万元，共计728931.6元。 后苏美豪公司协助徐叶锋收取次承租人租金1089170元，抵扣苏美豪公司垫付的工程款63781元、租金125871元及转账手续费18元后，向徐叶锋实际转账963281元。其后，2019年5月6日，苏美豪公司分别于2019年5月6日、5月13日、5月20日向徐叶锋催收下一年度租金，徐叶锋均未缴纳。6月5日，苏美豪公司向徐叶锋发出解除合同通知。6月19日，苏美豪公司向一审法院提起诉讼，同时提起财产保全申请。6月25日，一审法院作出（2019）川0116民初4767号民事裁定书，裁定查封被申请人徐叶锋所有的位于成都市双流区公兴街道黄龙大道二段20号成都苏美豪家具沙发材料物业中心1栋附28号-37号（自编号）物业内的沙发材料、货架、办公用品等价值80万元的财产，查封期限二年。查封担保人佘丽萍所有的位于成都市天府新区房屋（产权证号：权××号），查封期限三年。9月20日，徐叶锋向一审法院提起反诉，因未缴纳诉讼费用，一审法院已作出（2019）川0116民初4767号民事裁定书之二，裁定徐叶锋（反诉苏美豪公司）提起的反诉按撤诉处理。10月30日，苏美豪公司、徐叶锋经协商达成意向性协议，约定：2019年6月-2020年6月的租金及物业费用约110万元，苏美豪公司可直接向次承租人收取（徐叶锋应向次承租人收取到2020年5月31日租金），抵扣徐叶锋应支付苏美豪公司的租金，剩余应交租金约75万元，徐叶锋在11月15日前支付租金50万元，苏美豪公司收到50万元后立即申请解除财产查封并撤诉。后徐叶锋未按期支付租金50万元，苏美豪公司请求一审法院依法判决。 一审法院认为，苏美豪公司授权代表黄仁秀、徐晓菊与案外人成都市双流蜀峰电器厂签订的物业租赁合同及补充协议、苏美豪公司与徐叶锋签订的商铺租赁协议、苏美豪公司与次承租人签订的商铺租赁协议、徐叶锋与次承租人签订的商铺租赁协议，均为协议双方根据真实意思表示签订的，协议内容并不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效，合同各方应全面履行自己的义务。 关于徐叶锋抗辩苏美豪公司未经其同意，向次承租人转租的问题。苏美豪公司虽然未提供书面授权，但是苏美豪公司提供了其与徐叶锋的聊天纪录，其中徐叶锋明确表示“市场招商商铺的事还是要麻烦你帮我”，以及苏美豪公司向徐叶锋转交了租金的行为，可证明徐叶锋是认可苏美豪公司代理其本人与次承租人签订合同的。因此，徐叶锋关于苏美豪公司未经其同意转租的抗辩意见，一审法院不予支持。 根据合同约定，徐叶锋每次租金的支付时间为下一次租金起算日前30日，故苏美豪公司应在2019年5月1日前支付2019年6月1日至2020年5月31日的房租。现苏美豪公司已催缴了3次，截止苏美豪公司起诉时徐叶锋仍未缴纳房租，徐叶锋的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，徐叶锋不履行缴纳租金义务，应当承担违约责任。根据合同“第八条违约条款甲、乙有下列情形之一的，视为严重违约，违约方应承担违约责任，守约方可以解除合同。7.乙方逾期7天未支付租金、水、电费或其他费用的”约定，苏美豪公司多次催缴徐叶锋支付租金，但徐叶锋逾期30多天未支付租金、水、电费或其他费用，苏美豪公司向徐叶锋发出了解除合同通知，苏美豪公司解除合同的主张，一审法院予以支持。按照合同第十三条约定，徐叶锋作为违约方，应承担守约方苏美豪公司的律师费、调查费、证据保全费、诉讼费等。 苏美豪公司提交的委托代理合同约定律师代理费50000元，苏美豪公司自认已支付25000元。因余款25000元的支付问题尚有不确定性，故苏美豪公司此部分款项的主张，一审法院不予支持。苏美豪公司已经支付的律师代理费25000元，徐叶锋应当承担。 关于苏美豪公司要求徐叶锋支付2019年6月1日起至腾退之日的物业租金及物业管理费的主张，因合同解除，苏美豪公司对租赁物业实际占有、使用，应当支付占用费及物业管理费，参照租赁合同约定，占用费按25元/平方米/月，物业管理费按2元/平方米/月，面积903.45平方米，计算至腾退之日，一审法院予以支持。 关于苏美豪公司要求徐叶锋将其转租并向次承租人收取的租金、保证金、物业管理费共计728931.6元的主张，因合同解除，该租赁物业的权益由苏美豪公司享有，该租赁物业的租金、保证金、物业管理费应由苏美豪公司收取，徐叶锋收取次承租人支付的租金、保证金、物业管理费共计728931.6元，应当返还苏美豪公司，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、苏美豪公司与徐叶锋于2018年6月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月5日解除。二、徐叶锋于判决生效之日起二十日内将位于成都市双流区公兴街道黄龙大道二段20号成都苏美豪家具沙发材料物业中心1栋附28号-37号（自编号）的物业（面积约903.45平方米）腾退给苏美豪公司。三、徐叶锋于判决生效之日起十日内，向苏美豪公司支付位于成都市双流区公兴街道黄龙大道二段20号成都苏美豪家具沙发材料物业中心1栋附28号-37号（自编号）的物业占用费，按25元/平方米/月，物业管理费按2元/平方米/月，面积903.45平方米，自2019年6月1日起计算至腾退之日。四、徐叶锋于判决生效之日起十日内，将其从颜其明、孟建良、郭学鹏、蒋勇、杨真伟处收取的物业租金、保证金、物业管理费共计728931.6元，返还给苏美豪公司。五、徐叶锋于判决生效之日起十日内，向苏美豪公司支付律师代理费25000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5876元及保全费4520元，由徐叶锋承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 徐叶锋提交证据：1.创壹公司营业执照、工商登记信息、法定代表人身份证明，潘九华与徐叶锋亲属关系证明、潘九华与徐叶锋户口簿，拟证明案涉租赁合同主体为创壹公司，该公司为自然人独资企业，法定代表人系潘九华、监事为项顺生，徐叶锋与潘九华系母子关系，徐叶锋代表创壹公司与苏美豪公司签订合同。2.案涉租赁房屋招牌照片及视频、商标注册证、潘九华向苏美豪公司交付租金的转账记录，拟证明案涉租赁房屋使用了创壹公司注册的商标，创壹公司向苏美豪公司支付案涉房屋租金，故本案的租赁合同主体为创壹公司。 苏美豪公司质证认为，对以上证据的真实性、合法性均无异议，但是与本案均无关联性。创壹公司的地址在苏州市而不是本案所涉地址；案涉房屋招牌名称是“创壹顺轩皮革”，但并不代表案涉租赁合同关系是发生在创壹公司与苏美豪公司之间；案涉租赁合同是徐叶锋本人签字，并未加盖创壹公司的公章；案涉租赁合同落款中公司名称为创壹顺轩商贸公司，与创壹公司的营业执照名称不相符，与本案无关。 本院经审查认为，对以上证据的真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点做综合评判。 本院另查明，一审中苏美豪公司举示证据《情况说明》，载明：“苏美豪公司原代收1栋宏威、粤成房租（含保证金）共377876元，该款项于2018年9月28日，已转25万元至创壹顺轩公司杨文丽的账户，余127876元未付。2018年10月16日，支付1栋广告牌费用，其中创壹顺轩公司含245.31㎡×260元=63780.6元，扣下工程款63780.6元，剩余款项64095.4元已于2018年10月16日全部转入杨文丽账户。情况属实。杨文丽2018.11.20”。 本院再查明，一审庭审中徐叶锋到庭陈述杨文丽是其员工。 本院经审理查明的其他案件事实及采信的其他证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、本案当事人是否适格，即案涉房屋租赁合同的相对方为徐叶锋还是创壹公司；二、徐叶锋是否应当向苏美豪公司返还其收取的次承租人的租金、保证金、物业管理费；三、一审认定苏美豪公司在代徐叶锋向次承租人收取租金中抵扣63781元工程款是否正确；四、徐叶锋主张在欠付苏美豪公司租金中抵扣30万元保证金能否成立。现将争议焦点问题阐述如下： 一、关于本案当事人是否适格，即案涉房屋租赁合同相对方的问题。本院认为，首先根据合同文本来看，案涉房屋租赁合同载明“承租方：徐叶锋”，“品牌名称：创壹顺轩商贸有限公司”，故该合同在首部即确立了承租人为徐叶锋，而创壹公司只作为品牌名称，虽然该合同尾部载明“乙方：创壹顺轩商贸有限公司”，但并未加盖该公司公章；其次从签订合同的过程来看，徐叶锋无法证明其在签订合同中持有创壹公司的授权，徐叶锋系创壹公司法定代表人潘九华之子并不能当然得出其代表创壹公司签订案涉房屋租赁合同的结论；再次，从案涉房屋租赁合同的履行情况来看，双方一致认可徐叶锋通过多人账户向苏美豪公司转款支付租金，其中通过潘九华的账户转账支付部分租金也不能证明系创壹公司履行合同义务，且徐叶锋在一审中对其系案涉租赁合同相对方及诉讼地位并无异议。综上，徐叶锋不能证明其代表创壹公司与苏美豪公司签订并履行案涉房屋租赁合同，案涉房屋租赁合同相对方为苏美豪公司与徐叶锋，对于徐叶锋该项上诉理由，本院不予支持。 二、徐叶锋是否应当向苏美豪公司返还其收取的次承租人的租金、保证金、物业管理费共728931.6元。根据本案查明的事实，案涉房屋租赁合同第八条约定“甲、乙有下列情形之一的，视为严重违约，违约方应当承担违约责任，守约方可以解除合同。7.乙方逾期7天未支付租金、水、电费或其他费用的”，徐叶锋应于2019年5月1日前支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金，但其一直未缴纳，根据双方一致认可的微信聊天记录显示，苏美豪公司于2019年6月6日向徐叶锋发送解除合同通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，苏美豪公司在徐叶锋欠付租金后行使合同解除权符合合同约定，案涉房屋租赁合同已于2019年6月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，案涉房屋租赁合同解除后，苏美豪公司与徐叶锋不具有租赁合同关系，徐叶锋不享有对案涉房屋使用、收益的权利，基于案涉房屋的转租关系获得的收益应当由实际权利人苏美豪公司享有。故徐叶锋应当向苏美豪公司返还其收取的次承租人自合同解除之日后的租金、保证金、物业管理费共728931.6元。 三、一审认定苏美豪公司在代徐叶锋向次承租人收取租金中抵扣63781元工程款是否正确。苏美豪公司主张扣除63781元工程款的依据为《情况说明》，该情况说明有徐叶锋认可的其员工杨文丽的签字确认，且徐叶锋在合同履行中及一审中对扣除该工程款后的转款金额均无异议，故一审法院认定苏美豪公司在代徐叶锋向次承租人收取租金中抵扣63781元工程款正确，本院予以维持。 四、徐叶锋主张在欠付苏美豪公司租金中抵扣30万元保证金能否成立。根据本案查明事实，案涉房屋租赁合同第四条约定：“合同期内，如乙方有违约行为或不按照甲方管理制度经营，则甲方有权没收保证金且无条件收回物业”，对此，本院认为，该合同中约定的履约保证金系具有担保性质的违约金，而本案一审中苏美豪公司并未提出关于支付违约金的诉讼请求，徐叶锋也未提出抵扣保证金的抗辩理由，故对此本院二审不予处理。徐叶锋主张返还保证金可另行起诉。 综上，徐叶锋的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11572元，由徐叶锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年九月八日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  丁昱凡