北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9927号上诉人（原审被告）：北京凯嘉鑫商贸中心，住所地北京市西城区广安门外红莲北里11号楼1层。法定代表人：尹显刚，总经理。委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京羊都府餐饮有限公司，住所地北京市通州区梨园镇梨园南路326号-1。法定代表人：张卫新，经理。委托诉讼代理人：曹凤英，女，1962年10月1日出生。上诉人北京凯嘉鑫商贸中心（以下简称凯嘉鑫中心）因与被上诉人北京羊都府餐饮有限公司（以下简称羊都府公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人凯嘉鑫中心的委托诉讼代理人周立军，被上诉人羊都府公司的法定代表人张卫新及委托诉讼代理人曹凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯嘉鑫中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由羊都府公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，损害了凯嘉鑫中心的合法权益。1．关于违约金30000元的认定存在错误。双方所签订的《补充协议》中并未有关于违约金的约定。补充协议的第一至四条与第五条在笔体及格式上明显不同，而且第五条也不完整。很显然，有关违约金的第五条是羊都府公司的法定代表人张卫新自行添加的。因此该条款不应作为违约金计算的依据。另外，凯嘉鑫中心并不存在违约行为。凯嘉鑫中心并不是恶意拖欠羊都府公司的租金，对于2019年7月份之前的租金，凯嘉鑫中心已经足额缴纳。由于涉案场所系羊都府公司租赁而来，在2018年9月份，羊都府公司因拖欠出租方租金，被出租方告知要解除租赁合同并限期搬离。2018年12月，凯嘉鑫中心经营烟酒店使用的一张银行卡，因登记在羊都府公司法定代表人张卫新的名下，有37000元的货款被人民法院冻结。经凯嘉鑫中心了解，羊都府公司及其法定代表人张卫新均被人民法院列为失信执行人，有数起执行案件。正是基于上述情况，凯嘉鑫中心担心，一旦将整年租金全部交给羊都府公司，而羊都府公司被出租方解除租赁合同，凯嘉鑫中心的权益将无法保证。因此出于对自身权益的考虑，凯嘉鑫中心自5月份开始按月缴纳租金。凯嘉鑫中心并不存在违约行为，一审判决对于违约金的认定并不正确。2．疫情期间占用费应予酌减，但一审法院并未考虑。受疫情影响，凯嘉鑫中心同大多数经营实体一样，收入微薄、举步维艰，也正是因为难以经营，凯嘉鑫中心在2020年5月1日自行搬离了涉案场地。凯嘉鑫中心认为无论是相关政策还是司法解释，对于疫情期间的租金均作出了减免的肯定性规定。因此，凯嘉鑫中心认为一审法院对于疫情期间租金未予减免存在错误。3．凯嘉鑫中心与羊都府公司曾就年租金标准进行过协商，双方认可为每年38万元，不应按照40万元的标准进行计算。羊都府公司辩称：服从一审判决，不同意凯嘉鑫中心的上诉请求。羊都府公司向一审法院起诉请求：1．判决羊都府公司、凯嘉鑫中心之间于2016年5月6日签订的租赁协议于法院判决之日解除；2．判决凯嘉鑫中心立即腾退非法占用的房屋；3．判决凯嘉鑫中心交纳2019年7月1日至2020年5月9日期间非法占用房屋期间的租金345200元；4．判决凯嘉鑫中心向羊都府公司支付违约金333万元；5．判决凯嘉鑫中心向羊都府公司支付律师费3万元；6．诉讼费由凯嘉鑫中心承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，羊都府公司（出租人、甲方）与凯嘉鑫中心（承租人、乙方）签订了《租赁协议》，凯嘉鑫中心承租羊都府公司一层东侧两个窗口位置作为经营烟酒使用，租期自2016年7月1日起至2021年6月30日止，共计5年。第三条“费用”约定，“签订合同当日起两日内乙方将房租全部费用打到甲方指定账户，乙方于每年的5月1日前向甲方支付下一年场地租赁费用共计人民币四十万元整，逾期未付视为合作终止，甲方收回该场地。”第六条“合同的解除”约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同约定的标准支付违约金：(1)进行违法经营活动，或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。(2)未按时支付场地合作租金或水电等费用的。(3)违反协议其他有关约定的。”第十一条“补充与附件”约定，“本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件。本合同的补充合同和附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。补充协议与本合同不一致的以补充协议为准。”《租赁协议》落款中标明甲方住所为北京市通州区梨园南街羊都府，乙方住所为北京市西城区红莲北里11号楼一层。合同还对双方其他权利义务等做出了约定。合同签订后，羊都府公司将涉案房屋交付凯嘉鑫中心。另查，涉案房屋系羊都府公司法定代表人张卫新从案外人王建勋处承租而来，张卫新承租后将其中的部分面积以羊都府公司名义转租给凯嘉鑫中心。张卫新与王建勋签订的《商铺租赁合同》约定，在房屋租赁期限内，承租人有权转租或承包给他人经营该房屋，并对受转租人的行为向出租人承担责任。案件审理过程中，羊都府公司提交《补充协议》作为证据欲证明双方约定违约金情况。《补充协议》第五条为：“乙方无故延迟缴纳房租，每晚一天补偿甲方一个月房”。“房”后字迹不完整无法辨认。羊都府公司称因凯嘉鑫中心不按时交付租金，2017年12月21日，羊都府公司与凯嘉鑫中心签订《补充协议》，《补充协议》中第一至四条是凯嘉鑫中心法定代表人尹显刚手写，第五条是羊都府公司法定代表人张卫新手写，羊都府公司、凯嘉鑫中心双方在手写《补充协议》之后分别在复印件上签字按捺手印。凯嘉鑫中心称《补充协议》签订的时间是2018年5月，因羊都府公司经常拖欠物业费给凯嘉鑫中心经营带来困难，所以达成《补充协议》，《补充协议》签订时没有第五条，第五条上的手印不是凯嘉鑫中心法定代表人尹显刚所按，条款内容不完整，凯嘉鑫中心不可能签订每延迟一天缴纳一个月房租的条款，且按照《补充协议》中第一条至第四条的形式，即便有第五条也应当由凯嘉鑫中心法定代表人尹显刚书写。关于租金交纳情况，庭审中，双方均认可租金已交纳至2019年6月30日。凯嘉鑫中心称因案外人王建勋、徐艳杰起诉羊都府公司要求解除租赁协议，且羊都府公司银行卡被法院冻结，凯嘉鑫中心担心交付一年租金之后影响自身的利益，故向羊都府公司提出按月交纳租金；且凯嘉鑫中心有37000元货款在羊都府公司法定代表人张卫新名下银行卡被冻结，这笔货款应抵扣一部分租金。羊都府公司不认可凯嘉鑫中心曾与其协商按月交纳租金，认可货款在张卫新名下银行卡中，同意将货款抵扣租金。羊都府公司称2019年6月和7月都发过催缴函和商铺收回通知，并提交邮政快递件照片作为证据，邮件封皮标有“解除函”，收件地址为北京市西城区红莲北里11-1，收件人为尹显刚，凯嘉鑫中心称未收到该快递。邮政快递单号查询结果显示2019年6月26日邮件被他人签收。关于房屋腾退日期，凯嘉鑫中心称其于2020年5月1日将钥匙交给羊都府公司，该日为实际腾退日期。羊都府公司不予认可，称实际腾退日为2020年5月9日，并提交双方电话录音、监控视频作为证据。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，羊都府公司与凯嘉鑫中心签订的《租赁协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。凯嘉鑫中心逾期支付租金，羊都府公司有权依据合同约定行使解除权，且案件审理中凯嘉鑫中心表示同意解除合同，故对羊都府公司要求解除《租赁协议》的诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除日期，羊都府公司向凯嘉鑫中心注册地邮寄解除函，解除函送达之日应视为合同解除之日，故法院认定《租赁协议》于2019年6月26日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。凯嘉鑫中心在案件审理过程中已将涉案房屋腾退，故对于羊都府公司要求凯嘉鑫中心腾退涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。对于羊都府公司要求凯嘉鑫中心支付实际占有使用涉案房屋期间的租金即使用费的主张，于法有据，法院予以支持，具体数额应当根据凯嘉鑫中心实际占用使用涉案房屋期间结合年租金标准予以确定。对于羊都府公司过高的诉讼请求，法院不予支持。羊都府公司主张凯嘉鑫中心实际腾退日期为2020年5月9日并提交相应证据，凯嘉鑫中心称实际腾退日期为2020年5月1日但未提交相应证据予以证明，故法院认定实际腾退日期为2020年5月9日，凯嘉鑫中心应向羊都府公司给付2019年7月1日至2020年5月9日期间的房屋使用费。羊都府公司、凯嘉鑫中心双方均同意羊都府公司名下银行卡内属于凯嘉鑫中心的37000元货款用以抵扣租金，法院对此不持异议，在核算时予以相应抵扣。关于凯嘉鑫中心所提疫情期间房屋使用费应予以减免的抗辩意见，房屋使用费系凯嘉鑫中心在合同解除后未及时腾退产生的费用，且凯嘉鑫中心并未提供证据证明其因疫情或疫情防控措施导致经营困难，故法院对该抗辩意见不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。羊都府公司要求凯嘉鑫中心按照迟延一日缴纳一月租金标准支付违约金，但未提交证据证明实际损失，凯嘉鑫中心认为违约金数额过高请求法院予以酌减，法院根据公平原则和诚实信用原则，以羊都府公司的实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人过错等综合因素依法酌情确定。关于羊都府公司要求凯嘉鑫中心支付律师费的请求，于法无据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京羊都府餐饮有限公司与北京凯嘉鑫商贸中心签订的《租赁协议》于2019年6月26日解除；二、北京凯嘉鑫商贸中心向北京羊都府餐饮有限公司支付自2019年7月1日至2020年5月9日的房屋使用费307110元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京凯嘉鑫商贸中心给付北京羊都府餐饮有限公司违约金30000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京羊都府餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，羊都府公司与凯嘉鑫中心签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行各自义务。关于双方合同的解除，因凯嘉鑫中心逾期支付租金，依据合同约定羊都府公司享有解除权，且一审中凯嘉鑫中心亦同意解除合同，故一审法院认定羊都府公司向凯嘉鑫中心邮寄的解除函送达之日为双方《租赁协议》解除之日并无不当。合同解除后，羊都府公司要求凯嘉鑫中心支付实际占有使用涉案房屋期间的租金即使用费的主张，于法有据，一审法院根据凯嘉鑫中心实际占用使用涉案房屋期间结合年租金标准判决相应的房屋使用费并无不当。双方均同意羊都府公司名下银行卡内属于凯嘉鑫中心的37000元货款用以抵扣租金，故在核算时应予以抵扣。关于凯嘉鑫中心主张疫情期间房屋使用费应予以减免的问题，因房屋使用费系凯嘉鑫中心在合同解除后未及时腾退产生的费用，且凯嘉鑫中心未提供证据证明其因疫情或疫情防控措施导致经营困难，故对其该项主张，本院不予支持。关于违约金的问题，羊都府公司要求凯嘉鑫中心按照迟延一日缴纳一月租金标准支付违约金但未提交充分证据证明实际损失，凯嘉鑫中心主张违约金数额过高请求酌减，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，综合考虑合同履行及当事人过错等因素依法酌定的数额并无明显不当，本院予以确认。故凯嘉鑫中心的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，凯嘉鑫中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6357元，由北京凯嘉鑫商贸中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二〇年九月二十九日书记员  张 立