山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初3628号原告：张静，女，1989年9月14日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。原告：洪士铎，男，1991年12月26日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。共同委托诉讼代理人：赵孝铎，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。被告：牛洪军，男，1955年8月5日出生，汉族，住山东省单县。被告：牛世强，男，1977年3月18日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：牛洪军，男，1955年8月5日出生，汉族，住山东省单县。（系牛世强之父）原告张静、洪士铎诉被告牛洪军、牛世强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张静及二原告共同委托诉讼代理人赵孝铎，被告牛洪军及被告牛世强的委托诉讼代理人牛洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖协议为有效合同。2、要求二被告履行合同，支付剩余房款651450元。3、要求二被告支付违约金1800元(从2020年5月1日暂计算至2020年5月6日)，以后的违约金计算至剩余房款付清之日止。4、本案一切涉诉费用均由二被告负担。事实与理由：2019年1月15日我们与被告牛洪军签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定二原告将位于单县湖西财富广场C19-12#的商品房(建筑面积约为190.29平方米)以951450元的价格出售给二被告。协议签订后被告按照约定将300000元的购房定金汇入张静建行菏泽分行营业部账号为：62×××59的账户。根据协议约定我们应配合开发商将该商品房更名至乙方名下，现该房屋已网签至被告牛世强名下，二被告依约应在2020年4月30日前将余款651450元全部付清(汇入甲方指定账户)。至今二被告未支付余款，已构成违约，又因协议约定管辖法院为菏泽市牡丹区人民法院，所以根据《合同法》的规定，为维护我们的合法权益，特提出上述诉讼请求，请依法予以支持。牛洪军辩称，当时商议购房我在场，当时我不想要这个房子，时丕细和张静急需用钱，买卖合同是我儿子签的，房子不是我要的，是我儿子牛世强要的，商量是我参与的，后来的事是我儿子签的，我没在买卖合同上签字。我实际上买的是时丕细的房子，时丕细和原告之间有经济纠纷，当时有法院的判决书，判决内容归时丕细所有。开发商把涉案楼房建设活承包给菏建集团，菏建集团又承包给辛国玉，辛国玉又转包给时丕细。牛世强辩称，一、关于《商品房买卖协议书》，我于2020年2月26日才得知，我父亲作为乙方（牛洪军）于2020年1月15日与甲方（张静、洪士铎）签订了《商品房买卖协议书》，签订时我完全不知道也不在现场。但我认为《商品房买卖协议书》是无效协议，原因有以下几点：1.我父亲牛洪军未支付定金。2.房屋并未更名至乙方（牛洪军）名下。3.根据甲乙双方签订的《商品房买卖协议》相应条款约定，甲乙双方并未按照协议履行，协议也未生效。二、购房经过，我父亲（牛洪军）多年前陆续借给时丕细20多万元，经多次向时丕细催要欠款，时丕细没有钱还，但时丕细答应把工程抵账房转卖给我。在办理转卖手续时，时丕细以办房产手续为由又陆续要了450000元房款。关于抵账房，时丕细一直声称法院已经判给了他，他有法院判决书为证。同时时丕细一直不让我管抵账房手续，时丕细说由他协助开发商和我签购房合同且给我网签，不需要我管。2020年1月17日，我从烟台回到单县，和开发商签订购房合同以及开发商依法进行网签后，我只是按照时丕细要求把部分款支付给了张静，张静给我打了300000的收条。同时我们和时丕细算完账后，时丕细给我打了651450元的房款收条。综上所述，我和张静、洪士铎未签订《商品房买卖协议书》，也没有房屋买卖关系。我父亲和张静、洪士铎签订的《商品房买卖协议书》也未履行也未生效。因此，张静、洪士铎依据无效的《商品房买卖协议书》起诉我父子两人，纯属诬告，请法院查明事实依法审判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现查明：涉案房屋系山东单县湖西房地产有限公司开发，工程发包给了山东菏建建筑集团有限公司，山东菏建建筑集团有限公司又承包给辛国玉，辛国玉又转包给时丕细，时丕细自己干不了，辛国玉又找了刘强如、孔令玉两人一块合伙干活，工程完工后辛国玉只付了70%多工程款，剩余的工程款辛国玉一直拖欠，后时丕细、刘强如、孔令玉三人就起诉开发商山东单县湖西房地产有限公司和菏建集团及辛国玉，判决后开发商山东单县湖西房地产有限公司答应给五套门市抵账，涉案房屋就是这五套门市中的一套房屋。因山东单县湖西房地产有限公司拖欠山东菏建建筑集团有限公司工程款，后山东菏建建筑集团有限公司起诉山东单县湖西房地产有限公司，菏泽市中级人民法院作出（2014）菏民三初字第31号民事判决书并于2016年7月5日达成三方和解协议，和解协议中甲方为山东单县湖西房地产有限公司，辛国玉代表乙方山东菏建建筑集团有限公司签字，孔令玉、刘强如、辛国玉、时丕细代表丙方菏建集团第八项目部签字，最终山东单县湖西房地产有限公司以价值3900000元的房产抵偿判决书第一款项中4000000元款项，涉案房屋就是抵账房中的其中一套。因辛国玉和原告张静之间有债权债务，辛国玉将抵账房中的一套即本案涉案房屋网签至原告张静名下。另查明：二原告系夫妻关系。2019年1月15日，二原告与被告牛洪军签订一份《房屋买卖协议书》，二原告为甲方（出售方），被告牛洪军为乙方（购买方），证明人时丕细，内容为：“为了确保房屋买卖双方的合法权益，甲乙双方就单县湖西财富广场C19-12#商品房买卖自愿达成协议如下：一、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将单县湖西财富广场C19-12#的商品房(建筑面积约为190.29平方米)出售给乙方，甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有作任何抵押。二、房屋价款:本房屋甲方净得价款为人民币951450元，大写：玖拾伍万壹仟四百伍拾元，此价款自甲乙双方签订协议之日起不得变更。三、付款方式:本协议签订即日，乙方向甲方先交购房定金300000元（叁拾万元），汇入甲方指定账户（张静账号：62×××59，开户行：建行菏泽分行营业部），甲方配合开发商将商品房更名到乙方名下，由开发商为乙方办理网签。乙方承诺将剩余款项651450元（陆拾伍万壹仟肆佰伍拾元）在2020年4月30日前全部付清（汇入甲方指定账户）。四、该房产全款付清之日起，该房产所有权即交割完成，乙方即拥有该商品房的所有权。五、违约责任，……3.乙方必须在本协议约定的付款期限内将下欠的购房款全部汇入甲方指定账户，如有超期没有全部付清，则视为违约，乙方需向甲方按日支付违约金300元，或中止本协议，乙方将此商品房无条件退还给甲方，并承担全部各种费用，甲方所收取的购房定金不退还。六、本协议定金交清，甲乙双方签字后生效，购房款全部按期交清后自行终止。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：张静，甲方电话187××××0169，乙方：牛洪军，乙方电话135××××9119，日期：2019年元月15日，时丕细证明人37292519611124733X”。协议签订后，被告牛世强将300000元中的150000元汇入原告张静62×××59的账户，另外150000元转入证明人时丕细账户，原告张静给被告出具了300000元的收条。现涉案房屋已由原告张静名下网签更名至被告牛世强名下，但二被告至今未将余款651450元支付给原告，但因证明人时丕细欠被告牛洪军借款，证明人时丕细给被告牛洪军出具了651450元的收条。2020年1月16日，为了配合网签，被告牛世强与山东单县湖西房地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，但未支付山东单县湖西房地产有限公司任何款项。本院认为，被告牛洪军与二原告签订《商品房买卖协议书》，但实际是被告牛世强付款，且为了配合网签，被告牛世强与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，最后网签至被告牛世强名下，应视为被告牛世强委托其父亲牛洪军与二原告签订商品房买卖协议，合同义务应由被告牛世强承担，被告牛洪军不应承担合同义务，且合同已实际履行，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，故二原告与被告牛洪军签订的商品房买卖协议为有效合同。合同履行中，被告牛世强支付300000元定金时，将其中150000元支付给证明人时丕细，原告张静给被告出具300000元的收条，视为经过了原告张静的同意和认可；但剩余购房款651450元，被告牛世强未按协议约定汇入原告指定账户，故二原告要求被告牛世强继续履行合同并支付剩余购房款651450元的请求，本院予以支持。因原、被告协议约定逾期支付购房款每日支付违约金300元，折合年利率约为16.6%（300×30÷651450×12），本案立案时间是2020年7月17日，未超过民间借贷利率的司法保护上线年利率24%，故对二原告要求被告牛世强自逾期之日即2020年5月1日起至剩余购房款付清之日止按每天300元支付违约金的请求，本院予以支持。对二原告要求被告牛洪军支付剩余购房款及违约金的请求，本院不予支持。被告以证明人时丕细出具的651450元收条用于证明剩余购房款已付清，缺少原告认可或原告同意时丕细代为收款的证据，故对被告的辩称意见，本院不予采信。综上所述，二原告要求确认原、被告签订的商品房买卖协议为有效合同的请求，本院予以支持；二原告要求被告牛世强继续履行合同并支付剩余购房款651450元的请求，本院予以支持；二原告要求被告牛世强自逾期之日即2020年5月1日起至剩余购房款付清之日止按每天300元支付违约金的请求，本院予以支持；对二原告要求被告牛洪军支付剩余购房款及违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、原告张静、洪士铎与被告牛世强的代理牛洪军于2019年1月15日签订的《商品房买卖协议书》为有效合同。二、被告牛世强继续履行合同，于判决书生效后十日内支付原告张静、洪士铎剩余购房款651450元及违约金（自2020年5月1日至剩余购房款全部付清之日止，每天按300元计算）。三、驳回原告张静、洪士铎要求被告牛洪军支付剩余购房款及违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10333元，减半收取5166.5元，由被告牛洪军、牛世强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  刘昌军二〇二〇年九月二十七日书记员  晁楠楠