湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1227号原告：凤凰县大众永安物业管理有限公司，统一社会信用代码9143312366633025XE。住所地：湖南省凤凰县富源小区E栋01。法定代表人：田应平，系该公司执行董事。委托代理人：熊德林，男，1948年4月27日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，系该法定代表人田应平的丈夫，代理权限为特别授权。委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师，执业证号14331200410882325，代理权限为一般代理。被告：**，女，1983年8月8日出生，苗族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县。本院在审理原告凤凰县大众永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）与被告**物业服务合同纠纷一案中，原告永安物业公司于2020年9月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员朱立新独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，由书记员欧文树担任记录。原告永安物业公司的委托代理人熊德林、杨昌生、被告**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永安物业公司诉称，2012年3月6日，吉首市卓越房地产开发有限公司确认原告公司为凤凰县鸿景铭苑小区前期物业管理的服务企业。2015年11月8日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定物业费用为每月1元/平方米，同时还约定了加压供水费以及车库物业费。合同签订后，被告支付物业费至2019年6月。现原告公司已撤离，撤离后原告已书面向被告催缴，但被告至今未付，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付物业费281元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告永安物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务合同》复印件各1份，拟证明原告为本案小区的物业管理公司；被告签订物业管理合同及合同相关条款的事实。2、物业服务收费备案表、物业管理服务收费公示栏的照片各1份，拟证明原告收取物业管理费用的收费标准及类别。3、联合通告1份，拟证明原告自2012年5月至2019年9月1日在本案鸿景铭苑小区物业管理服务工作，2019年9月1日撤离的事实。4、交房申请条1份，拟证明2015年11月6日向被告交房的事实。5、催收欠物业管理费用通知的照片1张，拟证明原告于2020年1月8日向被告发出书面催收欠物业管理费用通知。被告**辩称，原告大众永安物业公司服务质量不合格。一、小区电梯未及时年检，鸿景铭苑小区电梯于2019年7月维保期到期，原告未及时年检、保修，原告于2019年8月31日私自撤离，致使2019年9月被县市场监督管理局查封、停运，给被告的生活造成很大不便。根据《湖南物业管理条例》第三十九条之规定，物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，在业主委员会的监督下，委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。由于原告的不作为，在小区电梯年检中，需要业主筹资重新进行承重等安全监测，增加了被告及广发业主的开支。二、原告在服务期间对小区车辆管理不到位，乱停乱放现象严重，影响业主出行。原告擅自提高小区业主电费收取标准，原告向业主售电的单价为0.696元/千瓦时，在供电公司收取单价上增加了合表0.02元/千瓦时，二次供电损耗0.608元×0.08元/千瓦时、路灯费0.04元/千瓦时。根据《湖南省物价局关于我省居民生活用电实行阶梯价的通知》（湘价电[2012]107号）文件之规定，对尚未由供电企业实行“一表一户”直接抄表到户的城乡居民合表用户、执行居民电价的非居民用户暂不执行居民阶梯电价，其用电价格每千瓦时提高0.016元。因此，合表用电收费单价最好不能超过0.604元/千瓦时。自2014年6月15日被告于原告签订《前期物业管理服务合同》之日起，被告共消耗生活用电11733.91千瓦时，合计8,166.8元。综上，原告违法收取被告电费共计1,079.5元。三、原告履职不到位。根据《湖南物业管理条例》第四十三条之规定，物业服务费采用酬金制方式收取的，物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账，于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。原告在鸿景铭苑小区服务期间未进行任何一次公示，严重影响被告的知情权。四、被告家住顶楼，顶楼和外墙多处开裂漏雨，导致家中损坏严重，被告多次向原告反映，但原告以各种理由推脱。因原告的不作为、乱作为、服务质量不到位等原因导致被告不交物业费，请求法院依法责令原告退还被告违法收取电费1,079.5元、剩余电费130元，并承担本次诉讼费用，依法驳回原告的诉讼请求。被告**未向本院提交证据材料。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告无异议。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。2、对原告提交的证据材料2，经庭审质证，被告无异议。经审查，该份备案表系原告单方制作，且原告未提交相关证据予以印证，故依法不予采信。3、对原告提交的证据材料3、4、5，经庭审质证，被告无异议，本院对该3组证据依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：吉首市卓远房地产开发有限责任公司系凤凰县鸿景名苑小区开发商。被告**购买了鸿景名苑小区I-1206室，房屋的建筑面积为130.09平方米。2012年3月6日，吉首市卓远房地产开发有限责任公司与原告永安物业公司签订《物业管理服务委托合同》，确定原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务。2015年11月8日，原告永安物业公司与被告**签订《前期物业管理服务合同》，双方约定：1、电梯房、车库每月按每平方米1元收取物业费，露天车位每月按60元收取；2、小区电费按公共设施用电共同分摊确定电价收取；3、小区二次加压供水，加压水泵维护费、运行费8%元/月，按售房合同面积收取。合同签订后，原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务至2019年8月31日。被告**按房屋面积130.09平方米向原告缴纳物业费至2019年6月30日。2020年1月8日，原告在鸿景名苑小区公示栏处张贴了催收物业欠费通知，要求各业主于2020年2月15日内结清所欠各项物业服务费。因原、被告就物业费的缴纳发生纠纷，故原告诉至本院，请求依法判令被告支付物业费281元（物业费260元+二次加压供水费21元）。在审理过程中，原告已放弃对二次加压供水费的诉讼请求。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中对物业费缴纳的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现原告已依约为鸿景名苑小区提供物业服务至2019年8月31日，而被告仅支付物业费至2019年6月30日，故原告要求被告支付从2019年7月1日至8月31日止的物业费的请求，合法有据，本院依法予以支持。经核实，被告**的房屋建筑面积为130.09平方米，按每月每平方米建筑面积收取1元，拖欠2个月物业费共计260元（130.09平方米×1元/月×2个月），故对原告要求被告支付物业费260元，本院依法予支持。被告**辩称原告的服务质量不合格，且存在履职不到位，但被告未向本院提交证据予以证明，对此辩解意见本院依法不予采信；被告**辩称原告擅自提高小区业主电费收取标准，因该案系物业服务合同纠纷，且原告并未主张收取电费，如有证据证实原告存在违规收取电费，被告可另行起诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告**应于本判决生效后5日内支付原告凤凰县大众永安物业管理有限公司物业费260元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告**承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  朱立新二〇二〇年九月二十九日法官助理杨茜书记员欧文树附：适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。