山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4758号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司寿光市支行，住所地寿光市广场街3777号。 法定代表人：秦聪华，行长。 委托诉讼代理人：孟显跃，男，1967年3月17日出生，汉族，系该单位员工。 委托诉讼代理人：秦鲁明，山东衡源律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、执行案外人)：杨万东，男，1965年8月25日出生，汉族，住寿光市人才创业园1号楼4单元2201室。 委托诉讼代理人：张美玲，山东寿城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：潍坊御泉置业有限公司，住所地寿光市圣城东街与东升路交叉口北100米路东。 法定代表人：陈鸿兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张陆军，山东仓圣律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司寿光市支行（以下简称农业银行寿光市支行）因与被上诉人杨万东、潍坊御泉置业有限公司（以下简称御泉置业）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农业银行寿光市支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误，杨万东就涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。一、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。被上诉人之间签订的《商品房购房协议书》不应当认定为合法有效的房屋买卖合同。被上诉人签订《商品房购房协议书》前涉案房屋已经办理了抵押登记，在抵押期间御泉置业未经抵押权人同意转让抵押财产即涉案房屋的行为是无效的。被上诉人之间签订《商品房购房协议书》未经抵押权人同意，杨万东在未签订合法有效的买卖合同的情形下交付全部房款，收款账户并非御泉置业公户、未开具正规购房发票、购房合同不备案不网签，系恶意串通损害第三人利益，应认定为合同无效。二、一审认定第二次抵押行为无效是错误的。涉案房屋第一次抵押期间，被上诉人之间签订的购房协议未办理登记备案，涉案房屋的所有权未登记转移给杨万东，所有权仍登记在上诉人名下，第二次抵押行为不属于无权处分，合法有效。三、杨万东对涉案房屋不能办理物权登记手续存在过错。其在购房时没有尽到合理注意义务，在涉案房屋抵押后仍与御泉置业签订购房协议，致使购房后不能办理过户登记。四、御泉置业涉嫌伙同他人骗取银行贷款。御泉置业将涉案房屋出卖给他人后又用于抵押担保贷款，多次实施与本案类似的房屋买卖、抵押行为，涉嫌骗取银行贷款。 被上诉人杨万东、御泉置业均未提交书面答辩意见。 农业银行寿光市支行向一审法院起诉请求：1、依法判决对寿光市圣城东街北、郭家路东高层次人才创业园1号楼4单元2201室房产许可执行;2、诉讼费由杨万东承担。 一审法院认定事实：2013年12月13日，杨万东与御泉置业签订《商品房购房协议书》，约定杨万东向御泉置业购买寿光高层次人才创业园1号楼4单元2201室商品房一套，总价款440000元，签署购房协议时即交付全部购房款，御泉置业收到全部购房款后即将房屋交与杨万东，御泉置业承诺于2014年10月30日前与杨万东签订《商品房买卖合同》。购房协议签订当日，杨万东向御泉置业交纳房款440000元，御泉置业交付房屋并出具房款收据。杨万东于2014年3月5日向房屋所属物业公司寿光市祥源物业公司交纳物业费、二级提水费、电梯费、电卡费、垃圾清运费，又于2014年7月17日交纳水费、电费，于2014年6月11日交纳宽带使用费、高清简约套餐费，并在2015至2019年期间多次交纳水费、电费。 另查明：2013年9月22日，御泉置业向农业银行寿光市支行出具同意抵押承诺书，将包括案涉房产在内的座落于寿光市圣城街北、郭家路东、高层次人才创业园的房地产[房权证号：寿房权证寿光字第××、20××83、20××85号；土地证号：寿国用（2009）第0304号]作为抵押物，为案外人刘明翔向农业银行寿光市支行申请期限3年的借款700万元提供抵押担保。2013年10月11日，农业银行寿光市支行与刘明翔、御泉置业签订借款合同（合同编号：37020120130215675），同日出具房地产抵押清单，并办理抵押登记。该笔借款于2014年9月11日还清，抵押于2014年12月16日解除。2014年12月17日，案外人单杰向农业银行寿光市支行申请借款300万元。同日，御泉置业又向农业银行寿光市支行出具同意抵押承诺书，将包含杨万东所购房产在内的房权证号为寿房权证寿光字第××、20××85号的房地产作为抵押物，为借款人单杰向农业银行寿光市支行申请期限2年的借款300万元提供抵押担保。2014年12月18日，农业银行寿光市支行与单杰、御泉置业签订借款合同（合同编号：37020120140208141），约定借款期限自2014年12月18日起至2016年12月17日止，借款金额300万元，担保物为房地产。2014年12月19日，农业银行寿光市支行与御泉置业签订房地产抵押清单，载明抵押物座落于寿光市圣城东街、××东，高层次人才创业园1号楼、2号楼，房产证号：寿房权证寿光字第××、20××85（房号2301、2302、2301、2302、2201、502、602、2302、101、2101、2201），并办理抵押登记。2016年4月25日，因单杰到期未偿还借款，农业银行寿光市支行向法院起诉，要求御泉置业以抵押财产清偿债务，法院于2016年6月23日作出（2016）鲁0783民初2040号民事判决，判令御泉置业以其抵押的寿房权证寿光字第××、20××85号房产在农业银行寿光市支行债权不能实现的最高额5692800元范围内优先清偿担保债务。该判决生效后，农业银行寿光市支行向法院申请执行，与（2016）鲁0783民初2036号、2038号两案并案执行，执行案号为（2016）鲁0783执1784号。执行过程中，法院作出（2016）鲁0783执1784号执行裁定书，于2016年8月31日查封上述抵押房产。后因杨万东对法院查封1号楼4单元2201室房产提出异议，法院公开听证进行了审查，于2019年6月24日作出（2019）鲁0783执异35号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。农业银行寿光市支行不服该裁定，遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，本案双方争议的焦点问题是杨万东对案涉房产享有的权利能否排除强制执行。首先，从案涉商品房购房协议及抵押合同的效力来看。房屋的买卖行为属于平等主体之间的权利义务变更行为，只要双方达成合意，且不违反法律和社会公共利益，则应认定买卖合同有效。物权法第191条第2款所规定的“未经抵押权人同意不得转让抵押财产”是针对物权变动行为的规定，应理解为“未经抵押权人同意不发生抵押物转让的物权变动效力”，而不应理解为“未经抵押权人同意当事人所签订的转让抵押物合同无效”。杨万东购房虽在第一次抵押登记期间，但御泉置业在房产设立抵押的情况下仍有权出售，只是该抵押权的存在影响到物权登记的办理。第一次抵押已于2014年12月16日解除，不再影响杨万东对所购房产享有的权利。而第二次抵押设立于杨万东购房之后，御泉置业未经杨万东同意以其所购房产作抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为，该抵押行为无效。其次，从杨万东实际占有案涉房屋的时间来看。杨万东提交的房款收款收据、银行卡交易明细能够证实其于购房协议签订当日即向御泉置业交纳购房全款，物业费、电梯费等多项费用收据表明其于2014年12月19日前已实际入住该房屋。再次，从案涉房屋未办理过户登记的原因来看。通常在商品房交易过程中，买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称。杨万东作为商品房买受人，其买房用于自住，在御泉置业明确承诺于2014年10月30日前签订《商品房买卖合同》的情况下，有理由相信拟购买的房屋不存在权利瑕疵。办理产权登记亦受制于开发商、银行等多方面的客观因素，并非自身能力所及，故案涉房产未办理物权登记手续不是杨万东自身原因。农业银行寿光市支行作为银行机构，完全有能力了解到案涉房产已售出的客观事实，未尽审慎审查义务而与御泉置业签订抵押担保合同，其抵押权依法不能对抗买受人。 综上所述，杨万东与御泉置业之间签订的商品房购房协议书合法有效，杨万东对案涉房产享有足够排除执行的权利。农业银行寿光市支行主张继续执行案涉房产，无事实及法律依据，不予支持。农业银行寿光市支行申请对商品房购房协议书及收据中手写体及按捺指纹的形成时间、机制文件的制作时间、印章的真伪及印文形成时间等进行鉴定，因鉴定以上事项对查清本案事实并无必要，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司寿光市支行的诉讼请求。案件受理费7900元，由中国农业银行股份有限公司寿光市支行负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，根据法律规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案杨万东与御泉置业《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，为有效合同，杨万东提交的房款收款收据、银行卡交易明细能够证实其于购房协议签订当日即向御泉置业实际交纳了全部购房款，且物业费、电梯费等多项费用收据表明其已实际入住该房屋。杨万东作为商品房买受人，其买房用于自住，在有御泉置业明确承诺的情况下，有理由相信其购买的房屋不存在权利瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关规定，杨万东对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人农业银行寿光市支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7900元，由上诉人中国农业银行股份有限公司寿光市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年九月三十日 书记员  褚诗舒