广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初2238号 原告：安贵兵，男，1973年3月10日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：王丽莉，女，1975年3月19日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 二原告委托诉讼代理人：舒安宁，广西大海律师事务所律师。 被告：广西彰泰物业服务集团有限公司，住所地桂林市叠彩区中山北路147号210室，统一社会信用代码：914503007297847948。 法定代表人：汪春玲，董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄、王丽娟，该公司法务。 原告安贵兵、王丽莉与被告广西彰泰物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安贵兵及二原告委托诉讼代理人舒安宁，被告广西彰泰物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失36558.3元，其中室内财产损失26558.3元，管道及墙面损失10000元。事实与理由：原告系彰泰·兰乔圣菲19栋1单元1-1-1号房(以下简称101室)业主。2020年5月25日原告出差返回家中发现主卧室地板被水浸泡发黑，主卫生间地板冒出白色油腻及水的混合物，电动抽水马桶插座处往外流水，墙体泡水发霉，木地板、部分房间踢脚线及部分家具被水泡坏等问题。 财产损失计26558.3元(受损情况详见附表，不含凿墙及今后恢复产生的费用)。5月26日，被告工作人员尹家豪和装修人员到101室一起进行了排查，对漏水原因进行了初步调查。5月27日，该单元502室住户发现该单元楼201室入户门处往楼梯冒水，随即物业工作人员通知201室业主开门，发现该室厨房地漏处冒水，随即进行了厨房管道的疏通。管道疏通后，101室家中冒水情况消失。6月15-16日，101室房主安贵兵、彰泰物业工作人员尹家豪、装修工人、补漏公司(彰泰物业委托的)共同对101室厨房主下水管道进行凿墙检查(该管道埋藏在原告主卫生间墙体中，原告未使用该管路)，并对出水口进行堵塞，到楼上放水进行故障模拟，发现101室厨房主下水管道接头处有水冒出。经原告、彰泰物业工作人员、装修工人核查、补漏公司一致分析，认为造成101室主卧厕所渗水的原因为：主下水管道因异物堵塞，导致101室主卫生间墙体内厨房主下水道接头冒水，进而引起101室家具、装修受损。 被告与原告签订的《前期物业服务协议》载明：第三条“在物业管理区域内，乙方（彰泰物业）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、雨、污水管道的疏通”；第四条“服务质量要求及标准（按照广西物业管理示范住宅小区标准进行运作）；3、共用部位：共用设施设备的维护和管理（1）对共用设施设备的维护，制定保养计划，认真执行，并做好相关记录。9、房屋共用部位、共用设施设备维修：制定和落实日巡视、月检查制度，发现问题及时维修”；第十九条“本合同期限自2010年1月1日起至业主委员会成立后根据业主大会决议与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”；第二十五条“合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向合同履行地的人民法院提起诉讼”。根据上述约定，被告应当对19栋1单元共用的厨房主下 水管道定期进行维护、管理和疏通，因被告不履行物业服务合同的约定，导致原告的财产受到损失，其应当承担赔偿责任。 因原告的厨房、卫生间另有专门的下水管道，原告并未使用涉案的下水管道，故原告对下水管道的堵塞没有过错，不应当承担相应的责任。为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告辩称，1、原告诉请无依据，彰泰物业作为被告主体不适格，被告按照合同约定对小区管道履行管理义务，物业服务合同约定的对共用管道的管理指的是小区公共区域室外的管道，不是位于业主家中室内的各家各户自用的管道，本案中被告已经定期对小区公共区域管道进行了维护和管理，已经履行物业服务合同的义务，原告家中自用管道不属于物业管理服务的范围；2、涉案管道堵塞，原因是有异物，这一点经原告及装修工人、补漏公司多方共同确认，说明是该楼栋的业主不规范使用管道导致，与被告无关，即便如此，被告作为物业公司在事发时及事发后也协助原告排查管道堵塞的原因，疏通管道，进行了善意协助；3、原告诉请的损失金额未经过鉴定机构鉴定，不具有法律效力。故请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《兰乔101房维修报价单》，欲证明其房屋因渗水造成的财产损失为26558.3元；被告认为该报价单是装修工人出具，无盖章或签名，不能证明原告的损失；本院认为，该报价单是被告找装修工人制作，并通过微信发给原告，原告予以认可，可以证明原告房屋因渗水造成的财产损失。2、被告提交其对小区管道定期清掏、疏通、维护、保养的照片及记录，欲证明被告已履行物业服务合同义务；原告对该组证据的真实性不予认可，并认为即使为真，也没有案涉下水管道的清理记录，只能证明被告对住宅外围管道进行了清理；本院认为，该组证据不能证明被告对原告所在小区19栋1单元业主共用污水管道进行过定期疏通。 本院经审理认定事实如下：二原告为桂林市七星区穿山东路22号彰泰·兰乔圣菲19栋1-1-1号房业主，与被告签订有《前期物业服务协议》。协议约定，被告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，雨、污水管道的疏通；服务质量要求及标准按照广西物业管理示范住宅小区标准进行运作；对共用设施设备的维护，制定保养计划，认真执行，并做好相关记录等。2020年5月25日原告发现其房屋主卧室地板被水浸泡，经向被告反映，被告工作人员和装修人员于次日到该房屋一起进行了排查。5月27日，该单元住户发现原告楼上201室入户门处往楼梯冒水，被告工作人员通知201室业主开门，发现该室厨房地漏处冒水，随即进行了厨房管道的疏通，管道疏通后，原告家中不再渗水。6月15日至16日，原告与被告工作人员、装修工人、补漏公司共同对通过原告一楼主卫生间的主下水管道进行凿墙检查，经一致分析认为，造成原告房屋主卧厕所渗水的原因为，主下水管道因异物堵塞，导致原告房屋主卫生间墙体内厨房主下水管道接头冒水，进而引起原告房屋内家具、装修受损。被告请来的装修工人经现场查看，制作了原告房屋的《维修报价单》，维修报价为26558.3元，并由被告工作人员通过微信发给了原告。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》为有效合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约交纳了物业管理费，被告则应当按照合同约定提供相应服务。发生异物堵塞的主下水管道系原告所在彰泰·兰乔圣菲19栋1单元业主共用的排污管道，按照合同约定，被告负有疏通义务。被告认为该管道为业主各家各户自用的管道，不属于物业管理服务的范围，本院不予采信。合同约定服务质量要求及标准按照广西物业管理示范住宅小区标准进行运作，参照《广西物业管理服务等级标准指导意见》、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》的要求，被告作为具备一级资质的物业服务企业 ，对共用雨、污水管道应每年疏通一次。原告房屋出现渗水情况后，被告及时排查原因并疏通管道，其行为应给予肯定，但因被告未提供其定期疏通案涉共用排污管道的相关证据，本院认为被告履行合同义务并不完全符合约定，仍应当承担赔偿原告财产损失的违约责任。 被告将其请装修工人制作的《兰乔101房维修报价单》通过微信发给原告，原告予以认可，则可以认定原告因其房屋渗水造成的财产损失为26558.3元；双方为检查原告房屋渗水原因，将一楼主卫生间墙体凿开，现需要修复，虽然原告对墙体修复费用未提供确切依据，但因损失客观存在，本院根据实际情况酌定该费用为8000元；原告以上两项损失合计34558.3元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西彰泰物业服务集团有限公司赔偿原告安贵兵、王丽莉损失34558.3元； 二、驳回原告安贵兵、王丽莉的其他诉讼请求。 案件受理费714元，因适用简易程序审理减半收取357元（原告已预付），由被告广西彰泰物业服务集团有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费714元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李旻 二〇二〇年九月三十日 书记员  李捷