贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6577号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，1989年3月14日出生，汉族，住所地湖南省涟源市，系公司员工。被上诉人（原审原告）：娄琴，女，1977年3月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：於国强，男，1973年10月28日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：娄琴，女，1977年3月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，系被上诉人於国强之妻。上诉人贵阳新世界房地产有限公司因与被上诉人娄琴、於国强商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳新世界房地产有限公司上诉请求：1.请求依法改判第二项为上诉人返还被上诉人定金2万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院违反合同约定以及法律规定，径行判定上诉人以定金罚则支付被上诉人资金占用损失损害上诉人合法权益。一、上诉人与被上诉人签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》合法有效，根据认购书约定，上诉人除返还定金外，不应承担其他责任。虽然上诉人未按认购书约定与被上诉人签订《商品房合同》，但案涉房屋仍登记在被上诉人名下，合同目的已实现，未造成被上诉人损失。二、相关司法解释明确规定违反预约合同应当承担损害赔偿违约责任，从法律上对违反预约合同应承担的违约责任进行了限制。因此,根据谁主张谁举证原则，在被上诉人未能举证证明其损失的情况下，法院径行以定金罚则双倍返还定金损害上诉人的合法权益；三、一审判决违反公平合理原则。本案资金占用损失应结合违约时间按照中国人民银行同期贷款利率来计算资金占用损失。被上诉人娄琴、於国强答辩称，一、上诉人称案涉房屋仍登记在被上诉人名下，但上诉人并未提供过行政机关和不动产登记机关将案涉房屋登记在被上诉人名下的证据。被上诉人也未从任何渠道获得过案涉房屋登记在被上诉人名下的行政登记或物权登记凭证。本案连商品房买卖合同也至今未签，也就无网签、备案、不动产权属登记；二、由于《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》是上诉人制定的格式合同，在合同中没有约束上诉人的违约责任条款。考虑到该问题，被上诉人没有按照违约责任主张上诉人赔偿损失。但因定金条款对双方均有效，由于上诉人已经违约，根据相关司法解释规定，其应当双倍返还定金；三、上诉人将违约责任条款预定金条款混为一谈，没有认识到违约责任应适用《中华人民共和国合同法》，而定金条款适用的是《中华人民共和国担保法》，故上诉人第三条理由不成立。娄琴、於国强向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2019年6月8日签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》；2、被告立即双倍返还所收取原告的定金40,000元；3、被告立即退还所收取原告的首期购房款185,992元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2019年6月8日，原告与被告签订一份《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》（编号1900172），原告认购被告开发的恒大金阳新世界14栋302号房屋，该房屋套内建筑面积105.58平方米，总价2,059,918元，该认购书主要内容有1、乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；2、乙方须于2019年6月12日前支付首期房款185,992元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年9月8日前付清308,988元，于2019年12月8日前付清308,988元，于2020年3月8日前付清308,988元，于2020年6月8日前付清926,962元；3、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。上述认购书签订当日，原告分两次向被告支付了定金2万元及首期款185,992元，被告向原告出具了一份《收据》载明收到原告首期款205,992元（含定金2万元）。付款后被告未按约定期限与原告就上述房屋签订《商品房买卖合同》。2019年10月12日，原告向一审法院提起诉讼,后原告发现列错被告，于2020年1月19日向一审法院申请撤回起诉，后于2020年1月20日重新起诉至一审法院。2019年10月30日，被告向原告邮寄一份落款日期为2019年10月25日的《催款通知书》，称根据双方签订认购书约定，原告应于2019年9月8日前付清房款308,988元，否则每日按未付房款的万分之一支付违约金，原告已逾期多日，特发函要求原告于2019年10月30日前支付完毕逾期房款并承担违约金。2019年11月8日，被告向原告邮寄一份落款日期为2019年11月6日的《解除认购书的通知》，称双方于2019年6月8日签订认购书，根据约定，原告须于2019年9月8日前签订《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，至今原告逾期多次未办理任何手续，违反认购书约定，特致函原告，将按认购书约定，另行处置房屋，原告所付款项不予退还。上述事实有《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》、交易凭证、《收据》、（2019）黔0115民初10020号民事裁定书、商品房预售许可证、催款通知书、解除认购书通知函、邮寄存根、《商品房买卖合同》等。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中原被告签订的认购书性质为预约合同，签订该预约合同后原告已履行付款义务，被告却未按照约定及时与原告签订本约合同，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…….”,原告关于解除双方《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》的诉请一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，关于被告退还原告已付首期购房款的诉请一审法院予以支持。认购书中并未对被告未及时与原告签订本约合同的违约责任进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告收取原告房款后既未按照约定与原告签订本约合同，亦未及时返还购房款，事实上给原告造成了资金占用损失，原告有权要求被告按照定金罚则双倍返还定金，对原告的该项诉请，一审法院予以支持。被告主张定金已转化为购房款，但至今被告未按约定与原告签订本约合同，根据认购书约定，定金转换为购房款的条件尚未成就，该辩解一审法院不予采信。被告在原告第一次向一审法院提起诉讼后所发出的两份通知书，在被告逾期未与原告签订本约合同的前提下，原告有先履行抗辩权，未支付后期房款不构成违约，被告无权要求原告支付剩余房款及要求原告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决：一、解除原告於国强、娄琴与被告贵阳新世界房地产有限公司于2019年6月8日签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》（编号：1900172）；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告於国强、娄琴定金40,000元；三、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告於国强、娄琴购房款185,992元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,444元（原告预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于一审判决上诉人双倍返还定金给被上诉人是否适当的问题，双方签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。双方签订的认购书性质为预约合同，签订该预约合同后被上诉人已履行付款义务，上诉人却未按照约定及时与被上诉人签订本约合同并办理网签、备案，其行为已构成违约。上诉人称案涉房屋仍登记在被上诉人名下，未给被上诉人造成损失，但上诉人并未提供行政机关和不动产登记机关将案涉房屋登记在被上诉人名下的证据。由于上诉人原因迟迟未与被上诉人签订商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，上诉人应当双倍返还定金。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用300元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年九月十日法官助理王强书记员蒲美君