江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2102号 上诉人（原审原告）：熊小林，女，1950年7月27日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：邱怡，女，1979年3月16日出生，汉族，系熊小林女儿，住江西省南昌市东湖区。 上诉人（原审被告）：曾剑清，女，1972年5月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人熊小林与上诉人曾剑清房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭,通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊小林提出上诉请求：1、撤销江西省南昌市南昌县人民法院（2020）赣0121民初1885号民事判决第二、三项判决，依法改判支持熊小林的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由曾剑清承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、一审判决存在认定事实错误，有证据不认，对重要证据的“质证”存在疏漏的错误。2、一审判决对熊小林解除合同时间认定存在错误，适用法律不当。综上所述，曾剑清存在明显的违约过错行为，损害了熊小林的合同权益，而一审判决曾剑清不承担任何违约责任，违背了《中华人民共和国合同法》第107条、第111条和第113条规定，显失公平公正，熊小林经历2次搬家，经济上承受了严重损失，为了维护熊小林合法权益，请二审法院对本案依法改判，支持熊小林的诉讼请求。 曾剑清辩称：其提供的房屋符合租赁条件，熊小林说的经常没有水是不符合事实的，涉案房屋能正常供水，有时候停水也只是供水公司的问题，或者是因为楼层高水大水小的问题，曾剑清能保证能够提供正常的生活用水，但不能保证24小时一直供水，熊小林一直在抠字眼，一直强调“24小时”，在一审时曾剑清提出了要去涉案房屋看，但是熊小林不配合没有去。偶尔出现供水问题也是正常的，熊小林认为其合同期间可以随时退租，不存在违约是不合理的。 曾剑清提出上诉请求：1、撤销江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初1885号民事判决，发回重审或依法改判；驳回熊小林的诉讼请求，即熊小林继续履行合同；或依法解除合同，熊小林向曾剑清支付租金并承担违约责任及赔偿曾剑清的经济损失；2、一、二审诉讼费用由熊小林承担。事实和理由：1、一审判决认定“2020年7月3日已实际解除合同”与事实不符；2、一审判决少判租金，偏袒违约方（熊小林）；3、一审判决强行判决解除合同，未保护守约方（曾剑清）利益，变相支持违约方（熊小林）随意违约，导致司法不公，违背社会正义基本理念；4、一审判决认定上诉人在调解中做出过让步，与事实不符，也违反法律规定；5、一审判决曾剑清（守约方）承担诉讼费，违反法律规定。综上所述，为维护曾剑清的合法权益，请二审法院依法审理，发回重审或依法改判。 熊小林辩称：1、曾剑清认为房屋能正常供水，但是熊小林认为并不能正常供水，在一审中已提供了视频证据，包括2020年5月3日-5月5日熊小林拍摄了多个时间段房屋不能供水的情况，且当时并没有出现供水问题，供水公司都是正常供水。熊小林认为双方解除合同的时间是2020年5月7日，因为曾剑清在2020年5月4日已经收到了110的电话，因对方不能24小时供水，对方已经违约，熊小林在打110的时候就已经通知了对方要退租，且曾剑清已经告知了熊小林退房可以，但要收一个月的租金700元和中介费700元共1400元（中介费无收据），双方协商不成，因为房屋不能继续居住了，所以熊小林就在2020年5月7日就前往房屋把剩余的东西全部搬走了。2、一审法院开庭前询问过熊小林调解意向，熊小林表示对方应还3500元就调解，在一审法院庭审后又组织调解，熊小林仍表示应还3500元就调解，最后未调解成功。3、诉讼费的问题请法院衡量。 熊小林向一审法院起诉请求：1、解除与曾剑清签订的房屋租赁合同，并退还押金和3个月的租金，共计3500元及该款项自2020年5月6日起至实际清偿日止逾期利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付）；2、曾剑清承担违约责任，给付熊小林损害赔偿金700元；3、曾剑清承担该案诉讼费。 一审法院认定事实：2020年5月1日，熊小林作为承租方（乙方），曾剑清作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方将坐落在南昌县XX路XX号X栋X单元XXX室房屋租赁给甲方使用；合同有效期为1年，自2020年5月1日起至2021年4月30日止；每月租金700元，乙方按季一次性交纳，共计2100；乙方一次性交纳信誉保证金1400元给甲方，合同期满，如果乙方不需要续租，保证金足额退还；租赁期间所有水电及物业管理费、房租等相关费用由乙方按规定时间如实付清给有关部门或甲方；甲方须保证房屋内的水、电设施的正常使用，乙方在租赁期间必须保持原房屋结构，不经甲方的同意不得任意改建或损坏；乙方对租赁的房屋进行装修改造必须经甲方同意，一切费用自理，租赁期满后，装修部分不得拆除及人为损坏，产权归甲方所有；租赁期间乙方使用不当或人为造成设施及物品损坏，由乙方负责维修或赔偿；乙方如需续租，必须在合同期满前1个月通知甲方，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下享有租房优先权等。合同签订前的2020年4月28日，熊小林通过其女儿向曾剑清转账支付信誉保证金1400元和3个月的租赁2100元，计3500元。2020年5月4日，熊小林因租赁房屋使用水的事由与曾剑清发生争执，并向警方报了110，曾剑清要求熊小林支付1个月的房租700元和中介费700元，双方未能协商一致，5日，熊小林搬离了涉案租赁房屋，但并未将房屋钥匙交还给曾剑清。该案在审理过程中，经过多次调解，熊小林同意扣除500元租金退返还其3000元，曾剑清要求扣除1个月租金700元，退返给熊小林2800元，双方未能协商一致。 同时查明，熊小林在2020年7月3日将涉案租赁房屋钥匙由法院转交给曾剑清。 一审法院认为：熊小林、曾剑清2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》未违反法律法规规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方实际已解除租赁合同，熊小林诉请解除涉案租赁合同，该院予以支持；熊小林诉称曾剑清出租给其的房屋不能保证其正常用水，其提供的证据不足以证明曾剑清出租给熊小林的房屋不能正常用水，且不同意法庭到现场查勘出租的房屋能否正常用水，其诉请退还3个月的租金及押金3500元及自2020年5月6日起至实际清偿日止逾期利息及要求曾剑清承担违约金给付赔偿金700元，因熊小林实际控制涉案出租房屋至2020年7月3日，不符合解除合同应履行交返涉案房屋的义务，曾剑清要求扣除1个月的租金，退还熊小林2800元，该院综合考量全案情形，支持曾剑清退还熊小林2800元的意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、熊小林与曾剑清在2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、曾剑清在该判决生效后七日内退还熊小林房屋租金及押金2800元；三、驳回熊小林其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，熊小林承担15元，曾剑清承担10元。 二审期间，熊小林向本院提交新证据：一份通话截图，欲证明曾剑清在2020年5月7日15:32给熊小林女儿邱怡打的电话，内容是曾剑清说要去修补空调洞，邱怡告知曾剑清说熊小林已经在5月5日搬走了，曾剑清说随便，然后就挂了电话。通过这个电话能够说明熊小林在2020年5月5日已经搬走了。曾剑清对熊小林所提交的证据质证认为：其确实是在2020年5月7日15:32分打了电话给熊小林女儿邱怡，内容也确实是说空调洞的事情，曾剑清和对方说要准备去叫师傅去补，但是熊小林说搬走了，所以曾剑清才和对方说随他们的便，熊小林虽然搬走了，但是从来没有和曾剑清办理过交接，且曾剑清从来不关机。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：涉案出租房屋内装有辅助用水的水泵装置。 本院认为，熊小林租赁曾剑清的房屋，因双方签约前，曾剑清作为出租人并未告知承租人熊小林该房屋用水需借助水泵，故熊小林在签约后主张无法正常用水，要求解除涉案《房屋租赁合同》的请求合理合法，一审法院判决解除《房屋租赁合同》并无不当，本院应予维持。曾剑清提出应驳回熊小林的诉讼请求、继续履行合同的上诉理由不成立，本院不予支持。对于熊小林提出要求曾剑清退回3500元并支付利息、承担违约金700元的上诉理由，虽然熊小林自2020年5月1日承租，2020年5月5日已搬离，但现有证据充分证实，熊小林搬离出租房屋时并未与曾剑清办理房屋交接手续，且直至2020年7月3日才通过一审法院将房屋钥匙返还曾剑清，致曾剑清自2020年5月6日至2020年7月无法将房屋正常出租他人，且熊小林向法院提交的现有证据亦无法证实曾剑清存在违约行为，故一审法院判决曾剑清退回熊小林2800元租金及押金并驳回熊小林的其他诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以维持，对熊小林提出的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由熊小林负担50元，由曾剑清负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年九月十五日 书记员 陈 琦 书记员 王 娉