北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8716号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷志超，男，1986年5月8日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王道宽，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高凌凤，女，1977年2月12日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人雷志超因与被上诉人高凌凤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法适用二审独任制开庭对本案进行了审理。上诉人雷志超之委托诉讼代理人王道宽，被上诉人高凌凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷志超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高凌凤的全部诉讼请求，支持我的反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决对于爆发新冠疫情的事实未予确认。双方所签《房屋租赁协议》于2020年1月26日到期后，北京市房山区长阳镇篱笆房合景领峰小区7-B101房屋（以下简称涉案房屋）所处社区实行人员出行管控措施，导致我无法搬离物品，一审判决将上述客观事实认定为双方协议变为不定期租赁，并以此为由判令我继续交付租金，明显错误。2.一审判决适用法律错误。民法总则第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，因此我不应承担《房屋租赁协议》期限届满后至2020年4月占用期间的租金。一审判决适用合同法第60条和第109条的规定，没有适用不可抗力条款，是错误的。双方租赁合同到期终止，无需法院判决解除，一审判决解除合同，进而认定合同到期后因不可抗力无法腾退是不定期租赁，我需要交纳租金，是错误的。3.一审判决对于高凌凤自力行为扣押我物品的评判是错误的，对不当行为造成他人损害不支持赔偿也是错误的。一审判决使用“留置”一词是错误的，高凌凤扣留我物品的行为不符合留置的条件。高凌凤辩称，同意一审判决，不同意雷志超的上诉请求。雷志超上诉并未提供新证据，故一审判决认定事实和适用法律均是适当的，请求二审法院予以维持。高凌凤向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年8月签订的《房屋租赁协议》终止；2.判令雷志超给付我截止到2020年4月的租金10800元；3.判令雷志超按每月3600元给付我自2020年5月起至返还房屋之日止的租金；4.判令雷志超将涉案房屋腾退返还给高凌凤；5.本案诉讼费由雷志超承担。雷志超向一审法院反诉请求：1.高凌凤取消其对涉案房屋所加的门锁；2.高凌凤赔偿雷志超因无法取走办公用品造成的营业损失，从2020年5月1日起，按每天200元的标准计算到取消门锁时为止。一审法院认定事实：2019年8月26日，高凌凤（出租方、甲方）与雷志超（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2019年8月27日起至2020年1月26日止；房屋租金为每月3600元（含物业费取暖费），房屋租金共计18000元整。合同履行期间，雷志超如约履行了支付租金的义务。租赁期满后，雷志超未将涉案房屋腾退给高凌凤，亦未再支付租金。2020年4月，雷志超让人搬运涉案房屋内的物品，高凌凤以其未给付租金为由阻止并在涉案房屋加锁。2020年5月12日，一审法院受理了本案。2020年7月3日，雷志超与高凌凤将案涉房屋交接完毕。一审法院审理中，雷志超申请证人方某和孟艳玲出庭作证。方某证言的主要内容为：雷志超自2019年9月起雇我跑业务，我自己有窗帘生意，雷志超所租涉案房屋内有我的窗帘，我以自己的业务提成折抵占用涉案房屋的费用。2020年2月，雷志超曾打电话让我搬家，我搬不了，到了4月，可以搬了，业主不让搬。孟艳玲证言的主要内容为：我于2019年9月给了雷志超5000元，作为占用涉案房屋摆放我的家具的费用，到合同到期为止，合同大概是2020年2月、3月到期。合同到期后，因受疫情影响没去拉家具，后来能拉的时候高凌凤不让拉了。一审法院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，高凌凤与雷志超签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。租赁协议期满后，双方未续签协议，但雷志超继续占用租赁物，双方协议变为不定期协议，不定期协议，双方均可随时解除。2020年4月，雷志超腾退房屋时，高凌凤以雷志超未支付租金为由制止并将房屋加锁，应视为双方对房屋租赁协议解除达成的合意,该协议即行终止。现高凌凤要求雷志超给付协议期满至2020年4月的房屋租金，法院应予支持，但雷志超未交租金期间恰逢因疫情影响国家采取相应管控措施期间，各行各业或多或少均受到不同程度的影响，对此法院予以酌减为7200元。对高凌凤要求2020年5月以后的租金，因高凌凤将房屋加锁使雷志超无法腾退房屋，属自行扩大损失，法院不予支持。因雷志超未交纳房屋租金，高凌凤加锁系留置雷志超涉案房屋内的物品，其目的是督促雷志超交纳房屋租金，故对雷志超要求高凌凤赔偿2020年5月1日起营业损失的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除高凌凤与雷志超之间签订的《房屋租赁协议》；二、雷志超于判决生效后十日内支付高凌凤房屋租金共计7200元；三、驳回高凌凤的其他诉讼请求；四、驳回雷志超的反诉请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，在《房屋租赁协议》履行期限届满前，双方曾就雷志超到期腾退涉案房屋一事进行过沟通。高凌凤表示其曾提醒雷志超合同到期不再续租，要求雷志超腾退涉案房屋，雷志超自认其曾向高凌凤表示春节回来后就搬离涉案房屋。另，高凌凤主张雷志超违反合同约定将涉案房屋转租他人；雷志超否认转租，主张让经营窗帘和家具的方某和孟艳玲使用涉案房屋属于资源共享。本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据已查明的事实，双方当事人所签《房屋租赁协议》于2020年1月26日履行期限届满，双方均无继续延续租赁关系的合意，一审判决认为双方在该合同到期后形成不定期租赁关系并判决解除双方所签《房屋租赁协议》欠妥，本院予以撤销。对于高凌凤要求确认《房屋租赁协议》于2020年1月26日终止的请求，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《房屋租赁协议》因履行期限届满而终止，作为承租人的雷志超负有按时腾退涉案房屋的义务。应当指出，2020年1月26日，北京尚未爆发疫情，各小区、单位也尚未实行管控措施，雷志超完全可以履行腾退义务。正是由于雷志超未及时履行腾退义务，导致春节之后因疫情原因不能及时腾退，直至2020年4月才有可能履行腾退义务，对此期间发生的房屋占有使用费，其理应承担。同时，考虑雷志超在《房屋租赁协议》履行期限内，将涉案房屋交由案外人方某和孟艳玲与其共同使用，并直接或者变相收取其二人费用，而其二人出庭作证也证实雷志超承诺的租赁期限至2020年2月、3月，因此由雷志超承担合同期满后占用期间的使用费，显得更为合理。关于雷志超应当承担的占有使用费金额及雷志超主张的物品损失能否得到支持的问题。首先，基于上述分析，雷志超应当承担2020年1月26日之后的房屋占有使用费，而双方微信沟通记录显示，雷志超并不同意承担该笔费用，由此导致其在双方未就使用费负担问题达成一致的情况下，欲将涉案房屋内的物品搬离，但被高凌凤阻拦。其次，高凌凤扣留雷志超放置在涉案房屋处的物品，目的在于敦促其支付房屋占用费，属于自力救济，并未超过必要限度，且高凌凤随后即向人民法院提起本案诉讼。再次，雷志超也并未提供证据证实其实际损失数额。综上，高凌凤无权向雷志超主张涉案房屋上锁后的房屋占有使用费，而对雷志超要求高凌凤赔偿营业损失的主张，本院也无法支持。高凌凤虽然以租金的名目提出请求，但结合其要求确认《房屋租赁协议》终止的请求来看，其主张的实际是占有使用费。至于雷志超应当承担的占有使用费的具体金额，应当综合考虑本案实际情况，包括雷志超延期腾退应承担的责任、后期疫情原因导致客观上无法及时腾退以及高凌凤对于一审判决的认同等多种因素，本院酌情予以确定。综上所述，雷志超的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4810号民事判决；二、确认雷志超与高凌凤所签《房屋租赁协议》于2020年1月26日终止；三、雷志超于本判决生效之日起十五日内一次性支付高凌凤占有使用费7200元；四、驳回高凌凤的其他诉讼请求；五、驳回雷志超的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35元，由雷志超负担（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉费25元，由雷志超负担（已交纳）；二审案件受理费120元，由雷志超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二〇年九月二十五日书记员  刘荧书记员  韩铮