河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10838号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑树娟，男，1975年12月10日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：周武召，河南星光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南星泰房地产开发有限公司，住所地巩义市商务中心区明泰大厦15楼1511号。法定代表人：郭德平，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵书西，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓培，河南魁达律师事务所律师。上诉人郑树娟因与被上诉人河南星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人郑树娟的委托诉讼代理人周武召，被上诉人星泰公司的委托诉讼代理人刘晓培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑树娟上诉请求：1.依法撤销一审判决，并将案件发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由星泰公司承担。事实和理由：一、原审判决认定星泰公司不支付逾期交房违约金36178元的事实错误。1.案涉房屋至今尚未取得合同约定的房屋交付标准，即取得建设行政主管部门竣工备案表。《商品房买卖合同》第8条约定案涉房屋交付标准为工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表。截止目前，案涉房屋没有取得建设行政主管部门竣工备案表。2.2018年5月31日，星泰公司向郑树娟交付房屋时，星泰公司宣称已经取得竣工备案表，郑树娟基于对星泰公司的信任接收了房屋，郑树娟是在合同约定期限届满办理房产登记时才知道案涉房屋没有竣工备案，星泰公司利用郑树娟的信任，隐瞒未取得竣工备案表，造成郑树娟违背真实意思接收房屋，该接收行为不能视为星泰公司完成合同约定的交付义务。3.依《合同法》第60条、153条的规定，出卖人交付房屋应当符合合同约定，不符合约定的交付属于无效交付，依《合同法》第114条规定，星泰公司应当依《商品房买卖合同》第9条规定支付违约金36178元。二、原审判决不认定星泰公司应支付逾期办证违约金4955.92元事实错误。《商品房买卖合同》第15条约定出卖人应在商品房交付使用后90天内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按已付房款的1%支付违约金。建设主管部门竣工备案表是星泰公司向不动产登记机关提供重要产权登记资料之一，星泰公司未取得竣工备案表，应当确定星泰公司没有完成办理产权登记的主要原因。原审判决以郑树娟未交纳全部购房款，尚不符合办理产权证书的前提条件的理由没有合同依据及法律依据。三、原审判决驳回郑树娟依法享有涉案房屋的所有权的请求没有事实及法律依据。双方签订《商品房买卖合同》的目的是取得合同约定的房屋的所有权，《合同法》第130条也规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。本案中，因星泰公司的违约责任造成郑树娟不能依照《商品房买卖合同》约定办理产权登记，郑树娟请求法院确认《商品房买卖合同》约定房产的所有权人是郑树娟符合法律规定，也是法院履行司法裁判权的具体体现，原审法院以物权法规定不动产物权的设立经依法登记才发生效力，未经登记不发生效力，驳回郑树娟的请求没有法律依据。四、郑树娟以星泰公司完成竣工验收备案并提交完备产权登记资料之日支付剩余购房款，是行使法律规定的不安抗辩权，原审法院不予认定的事实错误。依《商品房买卖合同》约定，星泰公司负有在2018年5月31日前交付符合标准的房屋，但截止目前星泰公司尚未完成建设主管部门的竣工备案表，在竣工备案表中，星泰公司应取得建筑物的消防验收合格证、工程质量验收合格证，建筑物符合建设规划验收、电梯符合特种验收等众多验收事项，上述验收事项均属于国家强制管理规范。截止目前星泰公司不能提供竣工备案表及竣工备案表中涉及哪些事项尚未完成验收，星泰公司尚未履行全部合同义务。郑树娟应付的剩余房款是因星泰公司原因无法取得贷款，通知不能办理贷款的时间是2019年11月7日，在星泰公司不能履行合同主要义务时，郑树娟以完成竣工备案并提交产权登记手续之日为付款之日符合法律规定。五、星泰公司不享有案涉剩余房款的请求权。2018年1月17日，郑树娟、星泰公司及姚双科三方之间签订《房屋买卖合同》一份，该合同第三条约定“甲乙和开发商均同意，与本合同签订生效且乙方支付定金之日起260日内到房地产主管部门办理撤销原有备案合同，签订新的备案合同。”第五条约定“按揭款的约定开发商和乙方承诺：本合同签订之日起，本合同项下按揭贷款的权利转让给甲方，按揭款转至甲方指定账户。开发商承诺该债权的转让经公司权利部门批准合法有效。若乙方不符合条件，无法办理按揭贷款，承诺将剩余款项直接支付给甲方。”由此案涉房款的权利人是姚双科。原审法院以姚双科与明泰大厦工作组的交接凭证作为债权转让的依据，确认星泰公司享有案涉房款请求权没有事实及法律依据，理由为：明泰大厦工作组与星泰公司不是同一主体，且交接凭证中没有明确表示债权转让的内容，由此该交接凭证不能作为债权转让的依据。综上，原审判决认定事实不清，应依法纠正。星泰公司辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用“之规定，郑树娟在合同约定的交付期限之前已接收房屋并装修、使用，以实际行为改变了房屋交付标准，其使用之后又以房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，有违民事法律行为的公平和诚实信用原则。一审判决驳回郑树娟关于逾期交房违约金的反诉请求，并无不当。二、根据《商品房买卖合同》内容，星泰公司作为开发商，并不负有为业主办理产权证书的义务，为业主办理产权证书是产权登记机关的义务，郑树娟没有全额支付购房款，案涉房屋尚不具备办理产权证书的条件，故一审判决驳回郑树娟关于逾期办证违约金的反诉请求，符合本案客观事实和法律规定。三、根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，郑树娟的身份并不是案涉房屋的登记所有权人，根据其一审反诉状，其身份是备案商品房的××，其对案涉房屋享有的是物权期待权，待其履行全部合同义务后才具有主张物权所有权的资格，郑树娟一审主张对房屋确权，没有事实和法律依据，一审驳回其该项诉讼请求，并无不当。四、郑树娟主张的“不安抗辩权”不能成立，商品房买卖合同的核心是出售人向××交付房屋，××向出售人支付购房款。案涉房屋已实际交付给郑树娟，星泰公司的主要义务已经完成。关于在按揭不能的情况下剩余购房款的支付，合同补充协议明确约定，郑树娟应在接到星泰公司通知之日起15日内付清剩余购房款，该约定并未附加前提条件，郑树娟主张以完成竣工备案并提交产权登记手续作为付款前提条件，没有依据。五、一审诉讼时案涉房屋与案外人姚双科已无任何法律意义上或事实上的关系。首先，星泰公司向一审法院提交了已经生效的（2019）豫0181民初10464号民事判决书，该判决书认定“郭梦蛟、姚双科将591万元债权相关的房屋买卖合同（共计14份）的原件交予工作组处理……姚双科与本案纠纷之间不存在直接的关联性”，且星泰公司一审提交的房屋交接凭证显示，包括郑树娟购买的明泰大厦401号房屋，也在姚双科向政府工作组移交的房屋之内。据此，一审认定姚双科已将明泰大厦401号房屋相关的全部权利转让给星泰公司，并无不当。其次，郑树娟也没有任何证据证明其曾尝试过向姚双科履行付款义务，亦或是姚双科曾向其主张过权利。综上，一审对本案纠纷的处理，充分考虑了双方当事人在履行合同过程中存在的问题，以“维护交易稳定、化解社会矛盾、杜绝潜在风险”作为出发点，判决说理清晰，实体处理得当，请求二审予以维持。星泰公司向一审法院起诉请求：依法判令郑树娟履行编号为GY180××××5512的《商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），一次性向星泰公司支付购房款49万元及违约金（自2018年3月8日起以49万元为基数按照每日0.01％计算至实际付款之日止）。郑树娟向一审法院反诉请求：1.判决确认案涉房屋的所有权人为郑树娟；2.判令星泰公司向郑树娟支付从2018年6月1日起至2020年5月31日止的逾期交房违约金36178元；3.判令星泰公司向郑树娟支付逾期办证违约金4955.92元。一审法院认定事实：2017年8月8日，姚双科（甲方）、郑树娟（乙方）与星泰公司（开发商）三方签订《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将星泰公司开发并备案销售给甲方的位于巩义市东区紫荆路西、广场东街东明泰科技大厦1栋1单元401号、建筑面积144.94平方米的房屋一套出售给乙方，房屋总价985592元，乙方已付首付款495592元（该款由星泰公司于2018年4月9日为郑树娟开具了增值税普通发票），计划按揭付款49万元。合同签订后60日内甲方与开发商共同申请撤销原备案合同，乙方与开发商重新签订新的备案商品房买卖合同，并共同保证按揭贷款剩余房款支付给甲方。为便于办理按揭贷款，收款凭证及相关发票、手续由开发商出具。如乙方不符合条件，无法办理按揭贷款，承诺将剩余款项直接支付给甲方。未来房产证的办理由乙方与开发商协商办理。未尽事宜，甲乙双方可另立补充条款或补充协议等。在该合同签订前，郑树娟已于2017年8月5日签署了《业主入住手续办理流转单》接收案涉房屋。2018年2月8日，星泰公司（出卖人）与郑树娟（××）签订了编号为GY180××××5512的《商品房合同》及《补充协议2》，其主要内容为：（一）出卖人本案所涉房屋出售给××，房价总金额985592元。合同第六条“付款方式及期限”第3款约定：房价总金额中495592元以现金方式支付，付款时间为2018年2月8日，剩余49万元以商业贷款方式支付。××如果未按照本合同规定的时间付款，按照逾期时间，分别处理：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期60日以后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（二）出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表的条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。出卖人如果未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按照逾期时间，分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按照××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金。（三）出卖人保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若因××原因造成该商品房不能办理产权登记的，如果发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。（四）关于产权登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按照已付房价款的1％向××支付违约金。《补充协议2》第3条约定：签订《商品房合同》以后，××选择按照《商品房合同》第六条第3款方式付款的，应当按照约定时间办理商业贷款手续：1.当事人选择银行按揭贷款方式的，应当在合同签订之日起三日内提交真实合法的贷款文件和资料，并接受银行的调查；2.若因××资信等原因或者因金融机构贷款政策调整等原因导致××不能办理足额贷款手续或者足额贷款手续不能按时办理完毕的，××应当在接到卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同并有权另行出售该房屋，同时××应承担总购房款10％的违约金。双方对其他权利义务也进行了约定。2018年2月8日，星泰公司与郑树娟在巩义房管中心办理了该房屋的合同信息备案手续。后郑树娟提交所需资料在办理剩余房款银行按揭贷款手续过程中，因星泰公司原因，银行拒绝发放贷款。郑树娟没有选择办理其他银行商业贷款，也没有向姚双科或星泰公司交纳剩余房款。2017年2月9日，星泰公司与姚双科因房屋买卖合同发生纠纷诉至该院，该院于同年3月1日作出（2017）豫0181民初1083号民事调解书，确认星泰公司于2017年3月30日前将双方合同约定的房屋交付给姚双科，并自愿支付姚双科损失8519529元。以上星泰公司交付给姚双科的房屋中包括案涉401号房屋。后案涉房屋所在楼盘发生经营问题，巩义市人民政府成立专项工作组对该问题楼盘进行处理。2019年10月11日，姚双科作为移交人、明泰大厦工作组作为接收人，双方出具《交接凭证》一份，内容为：为支持巩义市问题楼盘化解工作领导小组办公室的工作，郭梦蛟、姚双科将591万元债权的相关房屋买卖合同（共计14份）的原件交予工作组处理，明泰大厦工作组保证未来包括涉案房屋在内的14套房屋的相关纠纷，与郭梦蛟、姚双科无关。2019年11月7日，河南魁达律师事务所律师受星泰公司委托向郑树娟发出《律师函》，要求其于收到该《律师函》之日起15日内一次性向该公司付清剩余购房款49万元。郑树娟接到《律师函》后一直未交纳，引起诉讼。郑树娟在庭审中明确表示不解除《商品房合同》。星泰公司表示，包括竣工验收备案表在内的办理不动产权属证书所需手续正在办理中。在诉讼过程中，该院根据星泰公司的财产保全申请作出裁定，对郑树娟的部分财产采取保全措施。一审法院认为，星泰公司与郑树娟、姚双科三方所签协议，以及之后星泰公司与郑树娟签订的《商品房合同》意思表示真实，依法有效成立，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题是：郑树娟是否应向星泰公司支付剩余49万元购房款，其应否承担相应违约责任，以及郑树娟的反诉请求是否应予支持。依据三方协议，郑树娟提供相关按揭贷款所需资料办理按揭贷款49万元，银行发放的款项直接转入姚双科账户。之后，星泰公司与郑树娟所签案涉房屋买卖合同并在行政主管部门撤销原备案合同后予以备案，实际上就是履行三方协议约定的内容。由于星泰公司的原因，郑树娟未能获得银行贷款，而双方在此之前并未对出现该情形时如何处理进行约定，根据合同法的规定，双方可以重新协商，如协商不成，按照有利于实现合同目的的方式履行。郑树娟在提供有关资料后至收到《律师函》之时未收到银行发放贷款的信息，其应当知道银行不予办理按揭贷款，在这种情况下，其有权选择解除合同，要求星泰公司承担相应责任，或者向姚双科支付剩余房款。姚双科与星泰公司之间的纠纷已经另案处理，姚双科出具的《交接凭证》显示，其已将对案涉房屋所享有的全部权利转让给了星泰公司，星泰公司向郑树娟发出《律师函》，由于其中未显示姚双科转让权利的内容，不符合完成债权转让所需要的通知程序要求，但在本案诉讼过程中，星泰公司提供了上述交接凭证，并经过郑树娟质证，至此债权转让即发生法律效力，郑树娟应当向星泰公司支付剩余房款49万元。星泰公司主张的违约金缺乏事实依据，不予支持。关于郑树娟的反诉请求，物权法规定，不动产物权的设立经依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。因案涉房屋尚未办理权属登记手续，在郑树娟向星泰公司交清剩余房款49万元后，享有在不动产登记机关将案涉房屋登记其为所有人的权利，在此之前，该院对其要求确认其为案涉房屋所有权人的请求，不予支持；郑树娟同意并接收不具备合同约定条件的房屋，应视为星泰公司已履行房屋交付义务。因郑树娟尚未全额交纳房款，在无特别约定的情况下，尚不符合办理不动产权属证书的前提条件，且并不全部属于星泰公司的原因，故郑树娟请求相应违约金，没有事实根据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郑树娟于本判决生效之日起十日内支付原告河南星泰房地产开发有限公司购房款490000元；二、驳回原告河南星泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑树娟的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，减半收取4325元，反诉费414元，财产保全费3070元，共计7809元，由被告郑树娟负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，星泰公司、郑树娟与姚双科签订的三方协议，以及星泰公司与郑树娟《商品房合同》和补充协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行自己的合同义务。本案中，郑树娟就案涉房屋仅支付了首付款，剩余房款未支付，星泰公司作为出卖人主张剩余购房款的请求于法有据，应予支持。郑树娟称星泰公司无剩余购房款的请求权，根据三方协议约定，剩余购房款应向姚双科交纳。因姚双科与星泰公司之间的纠纷已另案处理，姚双科出具的《交接凭证》亦显示其将对案涉房屋所享有的全部权利予以了转让，星泰公司提交了该交接凭证，郑树娟一审中对该证据进行了质证，一审认定此时债权转让即发生法律效力并无不当。无论是根据债权转让或是星泰公司与郑树娟之间签订的《商品房合同》约定，郑树娟均有义务向星泰公司支付剩余购房款，郑树娟的上述理由不足，不予支持。郑树娟另称因星泰公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，剩余购房款以星泰公司完成竣工备案并提交产权登记手续之日为付款之日，该理由依据不足，不予支持。据上，一审判令郑树娟向星泰公司支付剩余购房款并无不当。商品房买卖合同是出卖人交付房屋，××支付价款的合同。郑树娟尚未交清购房款，其主要合同义务尚未履行完毕，其要求确认案涉房屋所有权归其所有、逾期交房违约金、逾期办证违约金等请求的事实根据和法律依据不足，一审未支持其反诉请求并无不当。需要提醒的是，星泰公司作为案涉房屋的出卖人，在郑树娟支付完毕剩余购房款后，星泰公司应积极消除各种不利因素，为郑树娟办理相关产权手续。若星泰公司怠于履行义务，不积极主动想办法解决办证事宜，星泰公司应承担相应的法律责任。综上所述，郑树娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9064元，由郑树娟负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年九月十一日书记员 赵凌杰