河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3499号 上诉人（原审被告）：胥丽，女，1972年11月11日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被上诉人（原审原告）：张小飞，女，1976年9月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 上诉人胥丽因与被上诉人张小飞租赁合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胥丽上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不须支付被上诉人违约金及租金计24760元。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实适用法律明显错误。上诉人不存在违约解除合同的事实，双方约定上诉人装修期为2020年1月11至2020年2月12日一个月的装修期，期间正是本地区最冷的时间，被上诉人也承诺马上给办理燃气卡，可是上诉人找好装修公司，进场装修，因为没有燃气卡不能取暖，室内太冷无法干活，装修公司要求尽快取暖进场干活上诉人随即催促被上诉人马上办理，被上诉人却以各种理由不予办理，直至错过装修期，被上诉人装修期不履行补办燃气卡的义务的后果就是:进入2020年2月份疫情期间更不可能进行装修，紧接就是全国新冠疫情爆发期。导致双方所签合同无法继续履行的连锁反应，（根据最高人民法院关于疫情期间的精神和相关判例属不可抗力）据此本案纠纷的过错方为被上诉人，上诉人也在合理的时间内通知被上诉人解除合同，双方也达成一致同意解除合同，同时被上诉人也发布了重新招租广告，因此上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任支付违约金，一审判决上诉人承担违约责任支付房租实属与理与法相悖，望二审法院依法依规进行纠判。二、一审法院判决要求上诉人支付2月份房租即牵强又没道理。如果没有疫情发生由于被上诉人没履行补办燃气卡的义务不能取暖，错过了装修期，那装修期应当顺延，可现实是上诉人只有1月份还可能进行装修，进入2月份疫情这个不可抗力就发生了，上诉人既不能装修也不能营业，纠其原因应当是被上诉人的过错，双方都同意解除合同的前提就是，该案涉租赁关系由于以上原因无法实现，根据法律规定双方都不应当得到利益补偿。现上诉人委托装修的公司由于被上诉人没能办理燃气卡取不上暖不能进场装修干活，案涉装修工程，干活所雇的工人工资、设计费、和一些材料款也在要求上诉人给予赔偿，纠其根由被上诉人应当承担大部分责任，因此上诉人保留追责被上诉人的权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。 张小飞答辩称,当时谈的时候，三方在场和房屋前一个租户都在，我找前一个租户要燃气卡，但是没有，我和上诉人谈的挺愉快的，让上诉人自行办卡，上诉人同意了。当时要钱的时候，上诉人一直说自己资金紧张。 张小飞向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告拖欠的租赁费4760元，支付原告违约金60000元，共计64760元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年1月11日，原、被告签订租赁合同，合同约定原告将自己名下的位于大厂县世茂萨拉曼卡4-29-109号商业楼出租给被告使用，期限五年，自2020年2月12日至2025年2月11日止；第一年租金48000元，之后每年递增4000元，支付方式为半年支付，每月提前30日前支付；被告交付原告房屋押金5000元，待合同期满或合同结束返还；违约条款约定：原、被告双方如在对方未违约的情况下，提前解除合同的，视为违约，违约方支付另一方违约金60000元。合同签订后，原、被告及上任租主一起办理了房屋交接收续，同时被告交付给原告租房定金500元。在办理房屋交接时，被告对租赁房屋暂无天燃气卡一事知情，未提出异议。2020年1月16日开始，原告多次通过微信与被告聊天催要租金及押金事宜，但被告先以资金紧张为由，后又以新冠疫情为由拒绝交纳租金及押金。至2020年3月16日，原告以新冠疫情肺炎无法装修房屋亦无钱支付租金为由要求退房不租。后双方又经过微信对疫情期间的房租减免及租金支付等进行了沟通，但未达成一致意见。2020年3月22日被告将出租房屋的钥匙及水电卡还给原告，同时被告通过微信聊天向原告交涉出租房屋的天燃气卡事宜。2020年3月25日，原告通过微信向被告提出要求，要求被告承担60000元违约责任。2020年3月26日，被告通过微信向原告发出合同解除通知书。原告亦同意解除合同，但要求被告给付租金，并承担相应的违约责任。现涉案房屋原告已发出出租广告进行招租。以上事实，有原告提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、微信聊天记录，被告提交的拍摄于2020年4月10涉案房屋出租广告照片、录音光盘、微信聊天记录及原、被告当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，原、被告于2020年1月11日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。双方在合同履行过程中发生争议时，应本着诚实信用原则去友好协商解决。被告以资金紧张及疫情的影响为由，要求解除双方间租赁合同，并于202年3月26日向原告发出解除合同通知，原告收到后亦同意解除合同，且事后，原告亦在出租房屋上贴出招租告示，可以确认双方已达成解除合同的合意，故双方签订的房屋租赁合同已解除。根据合同法“合同权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款的效力”的规定，虽原、被告间租赁合同已解除，但被告应依法向原告支付租用期间租金。双方在签订合同时原告已免去被告的一个月房租，故租金实际应从2020年2月12日起计算，至2020年3月22日被告退还出租房屋之日止，共计40天，按照年租金48000元计算，每日租金为131.5元，被告应向原告支付租用期间的租金计5260元，扣除被告交付的押金500元，被告应实际向原告支付租用期间的租金为4760元。根据合同法“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告在发出解除合同通知之前，一直以资金紧张为由，不按期交纳租金，并向原告提出解除合同，以明确的行为表明不履行合同的主要义务，其行为已构成违约。根据双方签订的合同中“被告在原告没有违返本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔偿违约金60000元。”的约定，被告应承担相应的违约责任。庭审中，被辩称违约金过高，请求降低违约金的意见，虽原告未提供其证据证实其实际损失金额，但从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，故一审法院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，结合“新冠疫情”对合同履行的影响，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定被告给付原告违约金20000元为宜。被告辩称其不履行合同的主要原因是原告未提交租赁房屋的“天燃气卡”及“新冠疫情”等原因导致其无法履行合同的意见，因出租房屋暂无“天燃气卡”一事，在交付房屋时被告就亦知情，但其未提出反对意见，通过双方微信聊天记录分析，“天燃气卡”并非其要求解除合同的主要理由，“天燃气卡”可以在履行合同过程中可以通过补办卡的方式予以解决，无“天燃气卡”不是导致租赁合同根本不能履行主要原因，“新冠疫情”对合同履行的可能会造成一定的影响，但疫情过后，合同继续履行不影响合同目的实现，根据合同法诚实信用原则及依合同履行义务原则的规定，除非对方存在根本性违约行为导致合同无法履行的情况下方可解除合同，故被告提出解除合同不符合法律规定，其行为构成违约，故被告该辩称意见，一审法院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告胥丽于本判决生效之日起三日内给付原告张小飞房屋租金4760元，并向原告支付违约金20000元。二、驳回原告张小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取720元，由原告张小飞负担556元，由被告胥丽负担164元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。上诉人申请证人刘某出庭作证。刘某称其与上诉人系邻居关系，知道张小飞是萨拉曼卡的业主，述称上诉人和我说租了一个房子，用于开美容院，3月23日上诉人要求我和她一起去，说燃气卡一直没有拿到，等着装修，说业主带着燃气卡过来，带着现金去，帮上诉人做证明，且这么长时间没有装修，燃气卡也需要本人办理，并要求我和被上诉人交涉一下宽限一个月。我们带着现金在被上诉人的底商等着被上诉人，被上诉人方是两个人来的，经过交谈被上诉人没有带来燃气卡，被上诉人说让我们自己去办，被上诉人称自己也去办了，但是办不了，上诉人说办不了就没有办法给钱，且合同上有不合理的地方，上诉人连租三年，还要装修，如果不租给上诉人，装修就白装了，被上诉人不受损失，但是被上诉人说合同不能改。上诉人将卡和钥匙交给被上诉人，要求被上诉人把燃气卡等给我以后我再把钱给被上诉人。上诉人质证意见为，证人证言属实。被上诉人是带着其老公一起过来的。被上诉人质证意见为，不认可证人证言。因为上诉人是带着一个女的去的，称是上诉人的姐，但是我不知道是不是证人。这个人说我们签订的合同不成立，要求重新签合同，要求前面的时间都作废，我不同意。燃气卡问题我也不同意。物业经理我没有见到，上诉人说来的是她弟弟，我不清楚她弟弟是不是物业经理。本院对证人证言真实性无法确认，故不予以认定。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人2020年1月11日签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。上诉人擅自解除合同构成违约应承担违约责任。一审法院根据本案事实依法酌定违约金合法有据。上诉人主张不须支付违约金的上诉理由不能成立。关于租金给付，本案租赁期发生疫情造成经营困难众所周知，租金适当减免变更符合公平原则，且《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条亦有明确意见，本院酌情予以减免2630元为宜。综上所述，胥丽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初586号民事判决； 二、上诉人胥丽于本判决生效之日起三日内给付被上诉人张小飞房屋租金2130元，并向被上诉人张小飞支付违约金20000元。 二、驳回被上诉人张小飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取720元，由张小飞负担556元，由胥丽负担164元。二审案件受理费419元，由上诉人胥丽负担374元，由被上诉人张小飞负担45元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年九月十日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍