广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1223民初407号 原告：简仲业，男，1973年9月11日出生，壮族，初中文化，农民，住凤山县。 原告：邓海燕，女，1975年11月7日出生，壮族，初中文化，农民，住凤山县。 二原告委托诉讼代理人：罗邦龙，广西凤山律师事务所律师。 被告：林运捷，男，1977年3月15日出生，汉族，干部，住凤山县。 委托诉讼代理人：韦业新，广西桂旭律师事务所律师。 原告简仲业、邓海燕与被告林运捷确认合同有效纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告简仲业、邓海燕及其委托诉讼代理人罗邦龙、被告林运捷的委托诉讼代理人韦业新到庭参加诉讼，被告林运捷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告无偿转让购房指标的口头合同有效；2.判决被告继续履行合同，协助原告以原告名义与凤山县安居房地产开发有限公司办理选房、签订合同等事宜；3.案件受理费由被告承担。 事实与理由：两原告是夫妻关系，被告是原告邓海燕的妹夫。2013年，被告作为凤山县公安局民警，取得县公安局在巴烈新办公楼旁新建宿舍楼（现“凤岭怡园”小区）的购房指标，但称无力购买，可把指标无偿转让给原告。原告同意后，即于2013年9月10日按要求向负责管理该项目的 县公安局民警现金转款3万元，作为第一期建房资金。虽然该项目迟迟未开工，但原告基于对被告的信赖，一直把钱留在该项目的管理账户，等待项目的开工。2019年7月，该项目的承建单位凤山县安居房地产开发有限公司通知，要求补交第一期建房款7万元，原告于2019年8月5日交清款项。因通知要求以民警姓名交款，原告在缴款单上都注明“林运捷”。2020年6月1日，承建单位通知交付第二期建房款10万元，并通知按实际购买人的姓名交款以便办理选房、签订合同等事宜。被告于6月6日晚上通知原告不同意转让购房指标，原告认为双方是亲戚还有协商的可能，但6月9日原告按通知转账10万元后，与负责管理的民警联系开发票时才得知被告已于8日交款，被告以自行交款的行为明确表示反悔。原告认为，原、被告转让购房指标的意思表示真实，不违反法律、政策的强制性规定，未损害国家、集体和他人利益，合同合法有效。本案转让购房指标的口头合同已得到实际履行，原告以2013年、2019年的交款行为实际履行了按施工进度交纳建房款的义务，现房地产公司要求以实际购买人名义办理选房、签订合同，从口头合同订立的目的可知，被告负有协助原告以原告名义与房地产公司办理选房、签订合同等事宜的义务。为维护原告的合法权益，特提起本诉，望人民法院依法支持。 被告辩称，1、案涉标的是被告的民警职工福利房指标，是难得的指标，被告没有作出过明确转让的意思表示，由于被告不是时常有可支付数额较大的资金，这个情况原告知道后，基于老姨关系，原告担心被告失去机会，就帮被告垫付10万元的房屋建设前期费。涉及170至180平方米的住房，价值巨大（如按市价每平方米0.5万元计算，房屋价值为85万元至90万元），如果存在转让（包括指标转让），双方会订立书面合同，以明确双方的权利义务关系，以防产生纠纷无解决的依据而影响团结。被告是普通职工，不是高收入者，对于价值巨大的房屋不可能无偿转让给他人。原告主张双方存在无偿转让购房指标口头合同不是事实，不符合日常生活经验法则及逻辑，也不符合情理。 2、案涉房屋实际是具有福利性质的房屋，房屋指标是单位福利房指标，具有涉及身份关系属性，未经指标享有人明确的意思表示、未经指标共有人（家庭成员）的同意，并且未获得单位的批准，不存在对外销售的情况，亦不存在任由非凤山县公安局民警职工购买的事实。原告主张双方存在无偿转让购房指 标的口头合同，是不成立的。实际上是不能转让也无法转让的，如存在暗中或擅自转让，而损害他人权益，转让是无效的。3、本案实质是房屋转让合同纠纷，因房屋尚未依法取得，不动产指标仅是期待的，不具体、不明确，假设存在转让合同，也是无法履行的，合同是不成立的。本案标的是住房指标，涉及到土地是国有土地，所建的房屋不是商品房，不能入市买卖，没有准许买卖（转让）批文或备案手续，假设存在如原告所诉称的转让合同，属合同履行不能，合同是不成立的。4、按原告诉称，购房指标转让是无偿的，这涉及赠与法律关系。假设存在无偿转让购房指标的口头合同，由于目前没有办理不动产权证，不产生法律上的物权，财产权利没有转移的基础，根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，假设本案存在或误认口头赠与合同，由于财产权利没有转移，被告是完全可以撤销赠与的。因此，原告主张存在口头合同，且合同有效，并请求被告履行协议，无事实和法律依据。5、被告在凤山县城虽然已有其他住房，但不是电梯房，现有老人与被告居住在无电梯房中，老人出入极为不便。假设存在无偿转让购买指标的口头合同，根据法律规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。因此，原告主张存在口头合同，合同有效，并请求被告履行协议，无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据即2020年6月9日原告简仲业与被告的通话录音，证明被告无偿转让购房指标给原告，2013年、2019年的购房款是被告收到单位通知后再通知原告交纳的，2020年6月被告才向原告提出反悔。被告质证认为双方通话是存在的，但被告当天喝了很多酒，说的很多话都不是被告当时的真实意思表示，被告不认可。但被告未能提供相应证据佐证，对被告的质证意见依法不予采信，双方的通话录音内容，可作为认定本案事实的依据。 本院经审理认定事实如下： 二原告是夫妻关系，被告是原告邓海燕的妹夫。2013年，被告系凤山县公安局民警，获得单位分配给的位于凤山县公安局在巴烈新办公楼旁新建宿舍楼即“凤岭怡园”小区的购房指标。后原、 被告协商达成口头协议，被告将该购房指标无偿转让给原告。2013年9月10日，原告以被告林运捷名义缴纳第一期建房款3万元。2019年7月29日，原告邓海燕以被告林运捷名义向“凤岭怡园”小区建房项目的承建单位凤山县安居房地产开发有限公司缴纳第一期建房款7万元。2020年6月6日，被告通知原告不同意转让购房指标，并于2020年6月8日自行向凤山县安居房地产开发有限公司缴纳第二期建房款10万元，2020年6月9日，原告邓海燕向凤山县安居房地产开发有限公司缴纳第二期建房款10万元。2020年6月9日，原告简仲业与被告手机通话录音显示：原告简仲业与被告协商双方的纠纷如何处理问题等内容，被告明确向原告简仲业表示，去年我喊你去交钱那时，老爸他也不怎么样，我也没有什么要求，我也没有想讲去下面要那个房子回来。但是老爸今年过完年以后总讲要出去，我也是没得办法，所以才有这个想法的。我跟你讲，老姨如果我早有想法的话，当你交第二批7万块钱的时候，我都有理由了，……如果当时我想怎么样，趁这个机会我就讲公安局收回指标了，你也不懂得等等。 另查明，2019年7月2日，凤山县安居房地产开发有限公司《关于交付“凤岭怡园”小区第一期建房款的通知》载明：一、第一期建房款10万元必须于2019年7月30日前交清，（已交3万元在本期冲抵，即补交7万元）,逾期不交的视为自动放弃购买。二、交付第一期房款时，必须按以下办法交款：1．通过民警的银行账户进行转账至凤山县安居房地产开发有限公司对公账户（如果民警已将房子转让给第三方的，则让第三方转账到相对应民警个人账户，然后再由民警通过本人账户转到安居房地产开发有限公司对公账户，并备注民警名字）。2.现金缴存的，必须备注民警姓名。如通过第三人账户转账或以第三人名义现金存入等其他方式交款的，视为没有按时存入房款并放弃购买。三、第二期以后交款，可根据转让协议以实际购买人名义来交款并签订相关合同，具体流程另行通知。 2020年6月1日，凤山县安居房地产开发有限公司《关于交付“凤岭怡园”小区第二期建房款的通知》载明：一、第二期建房款为10万元，必须于2020年6月30日前交清。不按时交付建房款的，每超过1天，交滞纳金100元；逾期三个月不交的，视为自动放弃购买，取消购房资格，退回原先已交的建房款（不支付利息）。二、交付第二期房款时，必须注明交款人的姓名，具体如下： 1.民警本人交付建房款的，要注明民警的名字。2.民警已将房子转让给第三方的，由第三方自行转账到凤山县安居房地产开发有限公司对公账户，写清第三方姓名，并且在第三方姓名后面括号备注民警名字。例如：交付第二期建房款，张某某（罗某某）。括号内为民警名字。三、其他事项。民警、职工交付第二期建房款后，安居房地产公司即着手分房、选房、签订合同等事宜，预计2020年10月就可以进行房贷。第三期建房款于主体封顶后交付（预计2021年1月），数额为10万元。第四期建房款于房屋装修至一半时交付，数额为5万元。第五期建房款于竣工后交付，具体款额为建房余款。 本案的争议焦点：一、原告与被告之间是否存在购房指标转让口头合同及其效力问题；二、原告诉请被告继续履行合同，协助原告以原告名义与凤山县安居房地产开发有限公司办理选房、签订合同等事宜是否有事实和法律依据。 本院认为，本案系确认合同有效纠纷，关于第一个争议焦点问题，被告辩称原、被告不存在无偿转让购房指标口头合同，原告是帮被告垫付第一期建房资金10万元。首先，原告于2013年9月10日及2019年7月29日先后两次缴纳第一期建房款共计10万元，该部分付款虽以被告林运捷名义所交，但交款收据的原件系由原告持有，且近6年时间被告均未提出异议，显然，原告在具体履行购房合同的实际权利义务，符合双方转让购房指标的合同性质。被告辩称原告帮被告垫付第一期建房款，未能提供相应证据佐证，也不符合情理，依法不予采信。其次，从原告提交的2020年6月9日原告简仲业与被告的通话录音内容来看，也证明了被告无偿转让购房指标给原告的事实，被告辩称是其酒后的通话录音，不是其真实意思表示，但未能提供相应证据佐证，依法不予采信。综上，原、被告之间存在购房指标转让口头合同，且该口头合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称购房指标转让合同无法履行，合同不成立。购房指标是一种期待物权,购房指标转让的不是合同的权利和义务,而是对其房屋的可期待物权的转让。双方签订合同时被告对诉争房产的权利属于资格权,是一种期待利益,应属债权范畴,可依法转让,且我国现行法律法规亦没有禁止购房指标转让的明确规定。另外，原、被告的上述一系列行为已表明了双方均按转让协议的内容履行了自己的义务，故被告这一抗辩意见依法不予采信。 被告辩称购房指标转让未经共有人同意及未获得单位的批准，如存在转让也是无效。首先，购房指标是被告原作为凤山县公安局职工这一特定身份资格所享有的购房权利，该权利只属于资格权利，而非基于婚姻关系所产生的权利，因此不属于夫妻共同财产范畴，不存在共同权利人。其次，被告未能提供明确的共有人以及共有人不同意转让购房指标的相应证据，也没有提供证据证明转让购房指标需要单位批准或者单位禁止转让。再次，从凤山县安居房地产开发有限公司关于交付“凤岭怡园”小区第一、二期建房款通知的内容来看，“凤岭怡园”小区房屋的购房指标是可以转让给单位职工之外的人员。因此，被告这一抗辩理由，缺乏事实依据，依法不予采信。被告辩称假设存在无偿转让购房指标口头合同，这涉及赠与法律关系，被告完全可以撤销赠与。因被告否认无偿转让购房指标给原告，且被告也未能提供证据证明其在转让购房指标的过程中,在法定撤销权除斥期间及时向原告作出了撤销该赠与的意思表示,应承担举证不能的法律后果。故被告的这一抗辩意见亦依法不予采信。 关于第二个争议焦点问题，原、被告之间达成的购房指标转让口头合同合法有效，虽然原、被告在达成口头合同时，未对办理选房、签订购房合同形成具体的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，办理选房、签订购房合同是被告的合同随附义务，被告有义务协助原告办理选房、签订购房合同的义务。原告诉请被告继续履行合同，协助原告与凤山县安居房地产开发有限公司办理选房、签订合同等事宜，有事实和法律依据，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、被告林运捷与原告简仲业、邓海燕达成转让“凤岭怡园”小区购房指标的口头合同有效； 二、被告林运捷于本判决生效之日起在可办理选房、签订合同时协助原告简仲业、邓海燕与凤山县安居房地产开发有限公司办理选房、签订合同等事宜。 本案受理费100元，依法减半收取50元，由被告林运捷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  黄忠浪 二〇二〇年九月十七日 书记员  牙俊福