浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3949号上诉人（原审被告）：瑞安市万隆花园业主委员会。住所地：瑞安市安阳街道万隆花园。负责人：叶振宇。委托诉讼代理人：洪汝逢、蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市万隆房地产开发有限公司。住所地：瑞安市安阳街道机场路（万隆化工厂内）。法定代表人：刘国根，经理。委托诉讼代理人：许乙川、吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。上诉人瑞安市万隆花园业主委员会（以下简称万隆业委会）因与被上诉人温州市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆房开公司）车位纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万隆业委会上诉请求：1.撤销原判，改判驳回万隆房开公司的起诉或原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由万隆房开公司负担。事实和理由：一、万隆业委会并非本案适格诉讼主体。1、根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。因此，业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有诉讼主体资格，不享有诉讼权利。《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理范围内具有诉讼主体资格。超出物业管理的范围，即便经过业主大会授权，也属主体不适格。本案系车位纠纷，属于建筑物区分所有权纠纷，系与物业管理无关的活动。因此，万隆业委会的诉讼主体不适格。《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规没有对业主委员会是否具有诉讼主体资格作出明确规定，最高院给安徽省高院的两个复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用的效力。二、一审适用法律错误。1、《商品房买卖合同》第十九条第二款项下的约定内容是针对住宅公共部位和设施的使用性质的约定，而非权属的约定。上述约定因违反《物业管理条例》第三十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第五十二条等强制性规定而无效。且该约定系格式条款，在双方对该约定产生不同理解的情况下，应当作出不利于提供格式合同的一方即万隆房开公司的解释。2、原判适用《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条第二款规定，错误。万隆花园由万隆房开公司开发建设，但并不意味着物权即属其所有。涉案防空地下室根据《中华人民共和国物权法》及《人民防空工程建设管理规定》等有关法律、行政法规等规定，涉案车位物权属国家所有。既然物权归属于国家，就不能由当事人通过出售、附赠或者出租等方式作出约定。3、原判适用《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，错误。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”是因为人民防空工程属于国防工程建设和社会公益事业建设，实行投资主体多元化，国家鼓励、支持社会、集体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程建设，遵循自愿原则，而非强制性法律义务。而本案防空地下室的建设是强制性的要求，即根据《中华人民共和国人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”、第四十八条“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款”，及《人民防空工程建设管理规定》第四十七条“新建民用建筑应当按照下列标准修建防空地下室：新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室”等规定应履行的强制性义务。综上，请求支持万隆业委会的上诉请求。万隆房开公司辩称：一、万隆业委会为本案适格诉讼主体。本案中，万隆业委会按相关规定办理备案手续，获得批准后成立，作为业主大会的执行机构，对外代表全体业主履行日常管理职责。一审庭审中，万隆业委会自认地下室车位由全体业主每三年抽签后确定实际使用人，由万隆业委会管理并每月收取50元费用。在万隆房开公司对涉案车位主张权利时，万隆业委会还通过张贴《告业主通知书》等方式主张车位归属于全体业主，并组织业主抵制万隆房开公司进场对车位进行维修或行使其他权利。2019年12月9日，万隆房开公司进场维修时，万隆业委会更是组织了40余名业主与万隆房开公司工作人员发生冲突。在本案纠纷中，万隆业委会主张车位权益归属于全体业主，并多次做出阻碍万隆房开公司行使合法权利的行为，一审认定其系适格被告，正确。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、万隆业委会主张《商品房买卖合同》第十九条第二款因违法而无效，还因其为格式条款需作出不利于万隆房开公司的解释，该主张无法律依据，不应得到支持。《商品房买卖合同》第十九条第二款明确约定“地下室停车库出卖人可自行出售或出租”，该约定清楚明确，不存在歧义，不属应作出不利于万隆房开公司解释的情形。同时，涉案124个地下停车位位于万隆花园小区5号楼和6-7号楼地下室，均通过竣工验收备案，5号楼地下室面积约为1927.6平方米，设计用途为地下汽车库，地下汽车库规划有停车位36个；6-7号楼地下室为防空地下室，建筑面积为3987.4平方米，经竣工验收备案的《地下平时平面图》载明，该地下室战时为人防地下室，瑞安市人民防空办公室出具的《瑞安市防空地下室专项验收意见书》注明平时用途为停车，规划有停车位88个，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定的情形。且车位与物业管理用房、机电用房等部分不重合，未妨碍前述部分的正常适用，未计入公摊面积，不属于共有部分。因此，《商品房买卖合同》就案涉地下室车位的约定合法有效。2、一审适用《中华人民共和国物权法》第二十条、第七十四条第二款，正确。本案中，双方对瑞安万隆花园由万隆房开公司开发建设的事实无异议。法律关于物权的取得分为原始取得和继受取得，在无证据证明其他主体通过继受方式取得地下室物权的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，应认定相应权属仍归属于万隆房开公司。涉案地下室车位均已通过竣工验收备案，规划即为车位，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。同时，依据住房和城乡建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”以及《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人民防空工程虽属有特殊用途的建筑工程，但在保证战时需要的情况下，平时可由投资者管理使用，并享有收益权。万隆房开公司作为地下室车位的投资建设者，依法享有使用权、收益权。3、一审适用《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，正确。万隆业委会提出修建防空地下室系强制性义务，无法律依据，不应得到支持。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条、第四十八条等条款虽规定了修建防空地下室的强制性义务，但并未禁止投资建设者在平时使用管理人民防空工程、获取收益，与《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定并无冲突。综上，请求驳回万隆业委会的上诉请求，维持原判。万隆房开公司向一审法院起诉，请求：请求依法判决确认坐落于瑞安市××街道××路××花园××小区××室××4个停车位的使用权、收益权归属于万隆房开公司，万隆房开公司有权选择出售方式行使权利。一审法院认定事实：万隆房开公司分别于2009年6月、2010年9月取得相应建设工程规划许可证，用于在瑞安市机场路（原万隆化工厂）建设万隆花园；2010年2月8日，瑞安市人民防空办公室出具瑞人防验[2010]001号瑞安市防空地下室专项验收意见书，记载“地下室面积5915平方米，应建人防面积4466.9平方米，实建人防面积3987.4平方米，应缴费面积479.5平方米，应缴费金额959000元，平时用途停车，战时用途人员隐蔽，经人防部门登记发证后，方可使用”；同年2月10日，该办公室出具浙人防平（瑞）字第0044号人民防空工程平时使用证一份，记载“工程名称万隆花园、隶属人名称温州瑞兴物业管理有限公司，平时用途车库，建筑面积3987平方米，使用期限2010年2月10日至2015年2月10日”等内容。自2009年开始，万隆花园业主陆续与万隆房开公司签订《浙江省商品房买卖合同》，该格式合同约定“地下室停车库等归出卖人所有，出卖人可自行出售或出租”。庭审中，双方一致确认现地下室车位由全体业主按一定年限抽签后确定实际使用人，由万隆业委会管理并每月收取50元。万隆花园共建有两个地下室，位于5号楼的地下室面积为1927.6平方米，经竣工验收备案的《地下车库平面图》记载规划有停车位36个，并标明了各车位的具体参数；位于6-7号楼的地下室为防空地下室，建筑面积为3987.4平方米，经竣工验收备案的《地下室平时平面图》记载规划有停车位88个，并标明了各车位的具体参数。万隆房开公司、万隆业委会在一审庭审后对上述事实均予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”涉案的万隆花园系万隆房开公司合法开发建造，结合万隆房开公司从瑞安市城建档案馆调取的地下车库平面图等证据，可以证明万隆花园小区房屋的5号楼、6-7号楼地下室具有建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的属性，涉案124个车位位于上述5号楼、6-7号楼地下室，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定的情形，故对于万隆房开公司主张地下室124个停车位的使用权、收益权归属于万隆房开公司的诉请本院予以支持。对于万隆房开公司请求确认的“万隆房开公司有权选择出售方式行使权利”的问题。一审法院认为，对于私权利而言，法无禁止即可为。一审法院确认万隆房开公司享有上述地下室车位的使用权和收益权，其即可在法律规定的范围内行使权利，该点无需特别予以确认。万隆房开公司提出的该部分诉讼请求，予以驳回。万隆业委会辩称其诉讼主体不适格，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，判决：一、确认万隆房开公司对坐落于瑞安市安阳街道机场路的万隆花园小区5号楼地下室停车位36个、6-7号楼地下室停车位88个享有使用权和收益权（后附相应地下车库平面图）。二、驳回万隆房开公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由万隆业委会负担（于判决生效之日起三日内缴纳）。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。本院另认定，瑞安市万隆花园小区第四届业主委员会于2020年3月29日成立并经瑞安市安阳街道办事处备案，任期为三年。本院认为，关于万隆业委会是否具有诉讼主体资格的问题。本案中，万隆业委会系依法成立并经政府部门备案。基于一审查明的涉案地下停车位由全体业主按一定年限抽签后确定实际使用人，并由万隆业委会管理并收取费用的事实，参照最高人民法院[2005]民立他字第8号复函“为明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”的精神，一审认定万隆业委会系本案适格被告，并无不当。关于一审对万隆房开公司的一审诉讼请求予以支持是否正确的问题。一审根据地下车库平面图等证据认定涉案小区5号楼、6-7号楼地下室具有建筑区划内规划用于停放汽车的车位的属性，正确。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”涉案瑞安市万隆花园小区系万隆房开公司合法开发建造，万隆房开公司与商品房买受人在《浙江省商品房买卖合同》中约定地下室停车位归出卖人所有，符合前述法律规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，仅有效力性强制性规定可以作为认定合同无效的依据，万隆业委会列举的《物业管理条例》第三十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第五十二条均不属效力性强制性规定，前述约定并不存在违反效力性强制性规定的情形，万隆业委会主张前述约定因违反法律强制性规定而无效，缺乏依据。同时，上述约定明确、具体，本案不存在双方对条款理解不一致的情形，万隆业委会主张作出对万隆房开公司一方不利的解释，依据不足。现万隆房开公司起诉请求确认由其合法建造的涉案124个车位的使用权、收益权由其享有，于法有据，一审予以支持，正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。万隆业委会的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由瑞安市万隆花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月十八日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮