广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16080号上诉人（一审被告、反诉原告）：丁冠超。委托诉讼代理人：白峻，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：广州市高德长兴置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场D305-6房。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人丁冠超因与被上诉人广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德长兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2650号民事判决，向本院提出上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。上诉人丁冠超上诉请求：1.撤销一审民事判决第二、五项；2.判令高德长兴公司返还丁冠超已支付的租金保证金36230.67元（已扣除丁冠超欠付的租金30736.97元），且丁冠超无需再向高德长兴公司另行支付租金；3.判令高德长兴公司向丁冠超支付12台吊顶式分体空调及1台挂式空调对应的损失赔偿费用26000元；4.判令高德长兴公司承担本案一、二审的全部诉讼费、鉴定费。（以上金额合计62230.67元）事实和理由：一、一审法院对丁冠超缴纳“租赁保证金”的法律性质认定有误，根据《广州市房屋租赁合同》及补充协议的约定，该租赁保证金不具有违约金的性质，应当用于抵扣丁冠超欠付的租金，经抵扣后高德长兴公司应返还剩余保证金36230.67元，且丁冠超无需再向高德长兴公司另行支付租金。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第四条、《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第3.3.2的约定，丁冠超向高德长兴公司支付的租金保证金不具有违约金的性质，应当用于抵扣丁冠超欠付的租金。一审判决认定丁冠超欠付高德长兴公司租金总额为30736.97元，经抵扣后，丁冠超不再欠付任何租金，且高德长兴公司应当向丁冠超返还剩余的租赁保证金。一审法院将租金保证金认定具有违约金性质，进而支持高德长兴公司直接予以没收、丁冠超仍需向高德长兴公司支付租金存在重大错误。二、高德长兴公司擅自封锁涉案店铺后，对店铺内空调等物品进行了破坏及移除，即使高德长兴公司承诺予以归还店内物品也已经无法正常使用，因此高德长兴公司应当向丁冠超支付12台吊顶式分体空调对应的损失赔偿费用26000元。根据高德长兴公司向一审法院出具的《关于（2019）粤0191民初2650号案涉案商铺内空调情况说明》记载，高德长兴公司确认2019年11月18日涉案店铺内仍有吊顶式分体空调9台，另外有3台吊式空调及1台挂式空调已由高德长兴公司擅自移除，去向不明。自2019年4月6日高德长兴公司对涉案店铺擅自进行封锁后，丁冠超一直无法进入，更无法继续使用涉案店铺内的物品。根据丁冠超在一审庭审过程中，提交的《关于申请鉴定物品清单的说明》照片显示，店铺内的吊式空调已经遭到高德长兴公司极大破坏，现已无法正常使用，部分空调主机已由高德长兴公司擅自移除，对此高德长兴公司应当向丁冠超赔偿相应的损失费用。根据2020年3月18日广州德高价格评估有限公司出具的评估报告书，吊顶式分体空调的价格为2000元/台，因此高德长兴公司应当向丁冠超支付12台吊顶式分体空调及1台挂式空调对应的损失赔偿费用26000元。被上诉人高德长兴公司辩称，丁冠超上诉请求没有事实和合同依据。一、对于丁冠超上诉理由第一点，双方之间所签订的《补充协议》对于租金保证金的约定已非常清楚，根据该《补充协议》第11.1.2条约定，因丁冠超拖欠高德长兴公司租金长达3天以上，高德长兴公司依据合同约定没收丁冠超所缴纳的租赁保证金有合同依据，至于丁冠超所提及的《补充协议》第3.3.2条，对于租赁保证金的约定，高德长兴公司认为该条约定针对的是合同双方在合同履行过程中因丁冠超履行合同一般性违约的条款约定，而第11.1.2条对租赁保证金的约定是属于对于丁冠超合同根本性违约的约定，两条并不冲突。因此，一审法院对于丁冠超所缴纳的租赁保证金的判决是正确的。二、对于丁冠超所提及的要求高德长兴公司支付空调的损失赔偿费用，该点在一审判决书中已经说得很清楚，高德长兴公司已向一审法庭承诺待丁冠超履行法院生效判决后丁冠超的空调可以自行取回，在丁冠超空调存在且高德长兴公司对此并没有处理的情况下，丁冠超要求高德长兴公司赔偿空调损失并主观认为该空调已损毁没有事实依据，即便在以后丁冠超取回空调过程中有发现该空调存在损毁的问题，也可以另案起诉，要求高德长兴公司承担责任。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，丁冠超上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。高德长兴公司向一审法院提起诉讼请求：1.丁冠超支付高德长兴公司自2019年3月1日至2019年5月31日租金110742.42元及迟延缴纳租金的违约金（以欠费当月租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准自逾期付款之日起计至付清之日止）；2.丁冠超支付高德长兴公司为实现债权所支付的律师费11000元；3.本案全部诉讼费由丁冠超承担。丁冠超向一审法院提起反诉请求：1.确认丁冠超与高德长兴公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年3月1日解除；2.高德长兴公司向丁冠超赔偿租赁房屋内物品损失200000元；3.高德长兴公司向丁冠超退还已支付的租金保证金66967.64元。一审法院认定事实如下：2017年6月1日，高德长兴公司（甲方）与丁冠超（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》。合同主要内容约定：一、租赁物的情况：位于广州市天河区××路×号1-3层自编D-117B/D-119AB单元，计租面积508.95平方米。二、约定的租赁期限及租金：2017年6月1日至2018年2月14日，月租金33483.82元；2018年2月15日至2019年2月14日，月租金35158.27元；2019年2月15日至2020年2月14日，月租金36914.14元；2020年2月15日至2021年2月14日，月租金38761.63元；2021年2月15日至2022年2月14日，月租金40700.73元。三、约定的租金支付时间：每月5日前支付当月租金。四、约定的保证金为66967.64元，即相当于租赁物业标准租金2个月的租金金额。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。五、如招牌残旧、破损、污浊等现象发生时，在甲方的物业管理公司发出整改通知书后的3个工作日内，乙方应及时自行维修或更换，如乙方未自行维修或更换，则视为乙方违约。六、本协议期满或提前终止，乙方逾期十五日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用。七、违约责任：1.如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金。2.如乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；3.如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。4.经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，授权甲方对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。5.由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追究乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。八、乙方确认的通讯地址为广州市白云区黄石立交国际单位二期A5栋一楼。九、广告位条款：为吸引周边消费者，合同期内提供两个广告位（东侧及南侧各一个）给予作为路引及广告宣传。合同签订后，丁冠超依约缴纳了租赁保证金66967.64元，并缴纳租金至2019年2月份。2019年3月起，丁冠超未再缴纳商铺租金。高德长兴公司主张其于2019年3月19日通过EMS（单号1036071501127）向丁冠超发出《整改通知书》，通知书载明“2019年3月期间对贵司管理的B区东侧外墙引路指示牌巡场检查，发现该位置存在以下问题：贵司在B区东侧外墙引路指示牌残旧、破损、污浊，严重影响商场整体形象。对于上述问题，我司已与贵司多次沟通，但贵司一直置之不理，现我司郑重函告如下：请贵方自整改通知书送达起3日内将上述引路指示牌自行维修或更换处理；按合同约定逾期则视为贵司违约，我司将收回上述招牌使用权”。该邮件于2019年3月20日签收。庭审中，丁冠超主张该邮件并非装载整改通知书，但在庭审承诺的时候内并未提交其他文件资料。2019年4月6日，高德长兴公司与丁冠超共同封锁涉案商铺，双方均在涉案商铺上加锁。2019年5月28日，高德长兴公司向丁冠超发出《解除合同通知书》，告知于2019年5月31日提前解除双方签订的《物业管理服务合同》《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。庭审中，丁冠超确认有收到该《解除合同通知书》。2019年6月3日，高德长兴公司将丁冠超的门锁进行破坏，并对涉案商铺内的物品进行清点，制作了《封铺物品清单》。后来，高德长兴公司将涉案商铺内的物品进行拍卖变卖，具体包括：圆形背靠椅1张、双门冰柜2个、绿色背靠椅3张、消毒柜1个、蛋糕展示柜1个、小型冷藏柜1个、水壶4个、洗用单柜1个、电脑显示屏2个、烧烤炉1个、电磁炉2个、置物架4个、多功能蒸汽炉1个，合计拍卖总价为1812元。此外，高德长兴公司确认拍卖商用收银保险柜1个，拍卖价格为100元。2019年11月18日，高德长兴公司、丁冠超共同对涉案商铺的物品进行了清点，并制作了《盘点表》，其中吊顶式分体空调现存9台（原有12台）。2020年1月20日，一审法院委托广州德高价格评估有限公司对位于广州市天河区××路×号1-3层自编D-117B/D-119AB单元房屋内的设备设施（即《申请鉴定物品清单》第1-16项）的价值予以鉴定。2020年3月18日，广州德高价格评估有限公司出具评估报告书（编号：穗德价估[2020]0070号），通过调查与评估对象同类型或类似的二手市场平均价格，结合现场勘查情况（新旧完好程度、保养状况等）进行综合因素分析、调整，评估结论为：在2019年4月6日，位于广州市天河区××路×号1-3层自编D-117B/D-119AB单元房屋内的设备设施（即《申请鉴定物品清单》第1-16项）的市场价值为31560元。其中，圆形背靠椅1张的评估价格为60元、双门冰柜2台的评估价格为2400元、绿色背靠椅3张的评估价格为750元、消毒柜1台的评估价格为1000元、蛋糕展示柜1台的评估价格为2400元、小型冷藏柜1台的评估价格为1200元、水壶4个的评估价格为80元、洗用单柜1个的评估价格为100元、电脑显示屏2台的评估价格为600元、烧烤炉1台的评估价格为1000元、电磁炉2台的评估价格为150元、置物架4个的评估价格为320元、多功能蒸汽炉1台的评估价格为3300元；商用收银保险柜1台的评估价格为200元、吊顶式分体空调5匹5台的评估价格为10000元、定制气动自动穿串机1台的评估价格为8000元。另外，鉴定评估费8500元已由丁冠超缴纳。高德长兴公司表示在封铺时未发现有定制气动自动穿串机，也未曾拍卖商铺内的吊顶式分体空调，在2019年11月18日进行盘点时，当时店内吊顶式分体空调有9台，另有3台吊顶式分体空调和1台挂式空调由高德长兴公司存放于其他位置。高德长兴公司同意由丁冠超支付欠费后将空调及涉案商铺内的物品归还。另查明，2019年间，高德长兴公司（甲方）与广东佰卓律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》（编号：[2019]粤佰卓民讼代合字第123号），约定：甲方因与丁冠超租赁及物业合同纠纷案件，乙方接受甲方委托，指派胡新范、王永强律师为甲方的代理人。一审代理费共11000元，委托人应在受托人提供合法等额有效增值税专用发票后十五个工作日内支付。2019年8月29日，高德长兴公司向广东佰卓律师事务所转账支付11000元，摘要为“2019粤佰卓民讼代合字第123号”。丁冠超申请案外人张岩出庭作证，证人张岩在庭审中陈述“涉案商铺的经理”“2019年2月份的时候刮台风把广告上的幕布吹烂了”“2019年2月高德长兴公司没有将就广告牌撤下来”“涉案商铺一直营业到2019年2月底，2019年3月初开始因准备转型为韩餐所以暂不营业”“2019年3月份旁边的商铺将水排放在涉案商铺门口”“2019年3月份涉案商铺的店长一直在涉案商铺内值班”“2019年4月份涉案商铺被锁上了，我们锁了两把锁，高德长兴公司锁了一把锁”“开庭前一周才发现广告牌已被更换”。一审法院院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。高德长兴公司与丁冠超签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。对于本案的争议，一审法院评下如下：一、关于违约方。首先，丁冠超主张2019年2月高德长兴公司擅自收回两个广告位构成违约。从庭审查明的事实来看，结合证人张岩“2019年2月高德长兴公司没有将就广告牌撤下来”的陈述，甚至高德长兴公司到2019年3月19日还发出《整改通知书》要求丁冠超对广告幕布进行整改，一审法院认定2019年2月高德长兴公司并未收回两个广告位也未撤销相关广告幕布。其次，丁冠超主张涉案商铺旁边的商铺存在排水、漏水的情况，高德长兴公司的不作为导致涉案商铺门前大量积水而影响经营构成违约。一审法院认为丁冠超主张上述两项违约事实均未能提供任何证据证实，应自行承担举证不能的法律后果。再次，丁冠超主张高德长兴公司2019年4月6日的锁门行为构成违约。一审法院认为，丁冠超逾期缴纳租金已经超过30天，为应对丁冠超的先违约行为，高德长兴公司作为出租方，通过私力救济的方式进行上锁，虽超过必要的限度，但其行为并不构成违约。最后，高德长兴公司主张丁冠超自2019年3月起未按时支付租金构成违约。丁冠超辩称其是因高德长兴公司的上述两项违约行为而行使同时履行抗辩权，缺乏依据，一审法院不予支持。自2019年3月起，丁冠超未按时足额支付租金，已构成违约。二、关于合同解除的时间。自2019年3月起，丁冠超未按时足额支付租金，已构成违约。高德长兴公司向丁冠超发出《解除合同通知书》，告知于2019年5月31日解除《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，丁冠超亦确认收到《解除合同通知书》，高德长兴公司通知解除合同具有事实和合同依据，符合法律规定，一审法院予以支持，故一审法院确定合同解除的时间为2019年5月31日。三、关于违约责任。自2019年3月起，丁冠超未按时足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。高德长兴公司诉请要求丁冠超支付2019年3月1日至2019年4月6日的租金44296.97元[2019年3月租金为36914.14元，2019年4月1日至6日租金为7382.83元（36914.14元÷30天×6天）]及迟延缴纳租金的违约金，具有事实和合同依据，符合法律规定，一审法院予以支持。关于迟延缴纳租金违约金的计算标准，应以当月欠付租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金总额以本金为限。至于高德长兴公司诉请要求丁冠超支付2019年4月7日至2019年5月31日的租金，因高德长兴公司2019年4月6日的锁门行为导致丁冠超无法使用租赁物业、租赁的合同目的无法实现，其私力救济的方式已超过必要的限度，故高德长兴公司无权就该段期间收取租金，对其主张一审法院不予支持。高德长兴公司诉请要求丁冠超支付律师费，具有事实和合同依据，符合法律规定，一审法院予以支持。至于律师费的金额，考虑到律师费已经涵盖物业服务合同纠纷一案的费用，故一审法院酌情支持5500元。至于丁冠超反诉请求高德长兴公司要求退还租赁保证金66967.64元。一审法院认为，从合同约定来看，尤其是“甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿”的表述来看，该保证金除担保合同履行外，还具有补偿性，具有违约金性质。现由于丁冠超的先违约行为导致合同解除，高德长兴公司原有的合同预期利益落空，其主张没收租赁保证金用于弥补损失，具有合同依据，一审法院予以支持。对于丁冠超要求退还保证金的请求不予支持。至于丁冠超反诉请求高德长兴公司赔偿物品损失20万元。一审法院认为，根据《房屋租赁合同补充协议》约定，若丁冠超不按合同约定支付相关费用的，高德长兴公司有权对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等。然后，高德长兴公司变卖相关物品时，应当以尽量接近市场价格的原则进行。对于定制气动自动穿串机，丁冠超未能举证证明在涉案商铺封锁前存在该设备，也未能举证高德长兴公司已对其进行拍卖变卖，应承担举证不能的法律后果。对于吊顶式分体空调，高德长兴公司表示其并未进行拍卖变卖，并同意在丁冠超支付欠费后予以归还。至于丁冠超主张涉案商铺封锁前存在吊顶式分体空调14台，缺乏依据，一审法院不予采信。综上，一审法院认为高德长兴公司变卖的价格过低，确认高德长兴公司已变卖物品于2019年4月6日的市场价格为13560元（31560元-10000元-8000元），酌定该价款用于抵扣2019年3月的租金本金，即尚欠2019年3月的租金本金为23354.14元（36914.14元-13560元）。至于丁冠超主张的其他损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、确认高德长兴公司与丁冠超签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月31日解除；二、丁冠超于判决发生法律效力之日起十日内向高德长兴公司支付租金30736.97元（2019年3月租金为23354.14元，2019年4月1日至6日租金为7382.83元）及迟延缴纳租金的违约金（以当月欠付租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金总额以本金为限）；三、丁冠超于判决发生法律效力之日起十日内向高德长兴公司支付律师费5500元；四、驳回高德长兴公司的其他诉讼请求；五、驳回丁冠超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1404元，由高德长兴公司负担957.08元，由丁冠超负担446.92元；反诉受理费2652元，高德长兴公司负担134.70元，由丁冠超负担2517.3元；鉴定费8500元，由高德长兴公司负担3652.09元，由丁冠超负担4847.91元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于高德长兴公司是否有权没收保证金的问题。根据涉案《补充协议》第3.3.1条、第3.3.2条、第11.1.2条的约定内容可知，涉案保证金一方面具有履约保证金的性质，其为了保证合同的完全履行，将整个合同的履行纳入担保范围，约定如出现一方当事人不当履约行为时，对方当事人可直接从该保证金中抵扣相应金额，如双方需继续履行合同，则支付保证金的一方需补足金额等；另一方面其又具有违约金性质，即支付保证金的一方当事人如出现合同约定的违约行为而导致合同终止时，收取保证金的一方可以没收该保证金。本案中，因丁冠超的违约行为导致涉案合同提前终止，高德长兴公司基于原合同完全履行的预期利益落空，因此根据上述约定，高德长兴公司有权没收保证金。至于高德长兴公司要求丁冠超支付的租金及延期缴纳违约金，该费用实际是丁冠超在合同履行过程中产生的债务，并不属于上述合同解除后高德长兴公司遭受的预期利益损失的范畴，故一审法院支持该费用，并不构成重复计算违约金的情形。关于丁冠超要求赔偿损失26000元是否成立的问题。丁冠超主张部分空调被高德长兴公司擅自拆除、不能使用，故要求赔偿26000元。对此，高德长兴公司在一审时已明确同意在丁冠超支付欠款后归还上述空调，该问题实际涉及的是涉案判决的执行问题。至于此后高德长兴公司归还的空调是否存在损害及是否需要赔偿等问题，丁冠超可另寻法律途径解决。据此，一审法院认定的高德长兴公司已变卖的物品损失金额为13560元，并用于抵扣丁冠超欠付的租金，合理有据，本院予以确认。综上所述，丁冠超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2124元，由上诉人丁冠超负担。本判决为终审判决。审判员  王碧玉二〇二〇年九月二十九日书记员  王 涵陈晓君王嘉宝