上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50917号原告(反诉被告)：褚兆霖，女，1978年6月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区。负责人：刘世艳。原告(反诉被告)褚兆霖与被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司(以下简称彩之家上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)褚兆霖、被告(反诉原告)彩之家上海分公司负责人刘世艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。褚兆霖向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年8月26日起至2020年8月25日的租金21,600元(按每月1,800元)；2.被告支付原告逾期付款的滞纳金630元(计算方式：2019年9月5日起计算至2020年8月18日，以1,800元为本金，按每日千分之一计)；3.被告支付原告水电费(2019年9月电费41.90元、10月电费173.67元、11月电费102.60元，2019年10月水费23.60元)。事实和理由：2017年11月12日，原、被告签订《房屋委托服务协议书》，约定原告将上海市浦东新区人民西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限六年，月租金1,800元、按季支付。被告已支付原告租金至2019年8月25日，此后的租金未再支付。被告未曾向原告送达书面解除合同的通知，也不曾交还房屋钥匙。原告希望被告继续履行合同，故原告诉至法院。彩之家上海分公司辩称，同意支付原告一个月租金的违约金以及原告诉请中的水电费，其余诉请被告均不同意。依据涉案合同4.2条约定，被告提前一个月通知原告即可提前解除合同。2019年3月至5月期间，被告多次催促原告签署解约协议，但原告未来签署。2019年6月22日被告发短信通知原告，6月24日提前终止涉案合同，此后被告未再进入系争房屋，是原告迟迟未去接收房屋。并且系争房屋原告将二房改造成三房。被告提起反诉请求：确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同于2019年6月24日解除。针对反诉，褚兆霖辩称，2019年9-11月间系争房屋内有水电费产生，说明被告仍在使用系争房屋。系争房屋也未验收或清点，不同意反诉原告的反诉请求，要求继续履行涉案租赁合同。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋登记的产权人。2017年11月12日，原告(甲方)与彩之家上海分公司(乙方)签订《房屋委托服务协议书》，合同首部甲方名称：褚兆霖，通讯地址：上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室；合同第一条委托房屋情况、委托期限、免租期及租金收取：约定甲方将系争房屋(面积：70平方米，户型：二室二厅)委托乙方全权代理租赁及相关事宜；租赁期限自2017年11月12日起至2023年12月31日止；1.4条约定2017年11月12日至2020年11月31日租金为每月1,800元，其中2017年11月12日至2018年2月11日为免租期，2020年12月1日至2023年12月31日租金为每月1,900元。(租金)首次支付时间为2018年2月25日，之后为每三个月的首月25号正常季付；1.6条约定该房屋(即系争房屋)的家具配置、装修，附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；合同第二条，甲方权利义务：2.2条约定甲方有权按时收取房租。若乙方在本合同规定日期后10日仍未将代收房租存入甲方指定账户，甲方有权每天收取当月房租1‰作为滞纳金；合同第四条其他，4.2条约定甲、乙双方约定，经双方协商一致可以提前终止该协议。若协商不成，单方面提前终止合同的一方被视为违约，则违约方应向守约方支付第“1.4”款中所列单月费用标准两倍的违约金方可解约……。合同第六条通知和送达双方在本协议履行过程中互相发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等，均以本协议所列明的地址送达。合同附件一：家私清单，清单明细载明：空调三台，床柜组合三件套，电视机、电热水器、冰箱、洗衣机各一台，旧家具若干；附件二：物业设施；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告交付系争房屋给被告，被告将系争房屋用于转租，被告已支付原告租金至2019年8月25日。2019年4、5月间，被告发送短信给原告，称系争房屋长期空置，很难转租，询问原告可否配合被告对房屋精装修或降低房租、办理退租等选项。同年6月，被告方员工发送微信给原告，称系争房屋长期空置，房子原告要收就收走。原告回复“按合同执行。”另查明，系争房屋内2019年9月产生电费41.90元、2019年10月电费173.67元、2019年11月电费102.60元(合计318.17元)。2019年10月水费23.60元。前述费用已由原告缴纳。审理中，原告向本院提交照片(5份)，原告称该组照片拍摄于2020年6月，系交付房屋时及2020年6月房屋内现状的对比照，证明原告交付被告时房屋完好，但屋内现状混乱；2020年6月的照片原告称是用备用钥匙进入房屋后拍摄取得。经庭审质证，被告表示照片所显示内容与实际情况差不多。被告向本院提交了其与案外人之间的微信截图，证明被告通过与自来水公司员工之间联络，确认系争房屋自2019年7月至2020年7月间基本未产生水费，电费的产生是由于被告撤场时未关闭电闸、屋内有电器所致。经庭审质证，原告表示，被告同意支付欠付水电费，故对该组证据无异议。被告称其于2019年6月24日搬离系争房屋后，其致电原告要求收回房屋，遭原告拒绝。原告则表示，从未收到被告发送的任何有关合同解除的书面通知，也未接到被告要求退房的电话，2019年8月26日后原告持续向被告员工催讨租金，被告仅表示房屋租不出去，想退租，但原告未同意。审理中，被告明确已搬离系争房屋，不愿继续履行租赁合同。经法院释明，原告同意于庭审之日(2020年8月18日)接收了系争房屋的钥匙。对于合同解除后的后果处理，原告除坚持其诉请外，另要求被告支付解除合同的违约金3,600元、免租期的租金损失3,150元、家具家电损失13,000元(含床柜组合三件套中缺失的床、席梦思、床头柜计价1万元，缺失电视机计价1千元，置换的冰箱差价1千元，置换的床差价1千元)。被告认可原电视机缺失，因是旧电视机，仅同意赔偿300元，另被告称给系争房屋三个房间均配置了新床、购置了新冰箱，原告原遗留的旧床、旧冰箱已坏，均丢弃了，新配置的冰箱等均留在房屋内，不同意赔偿损失；免租期系用于被告对外招租，不同意支付相应租金。本院认为，原告与被告彩之家上海分公司就系争房屋签订的《房屋委托服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，双方均应恪守。该协议书名为委托服务协议，实为房屋租赁合同。原、被告争议的焦点问题即双方之间的租赁合同是否已于2019年6月24日解除，若未解除，涉案合同应否继续履行。被告称根据租赁合同第4.2条其享有单方解除权，被告已于2019年6月24日搬离系争房屋，故涉案租赁合同已于2019年6月24日解除。对此，本院认为，合同第4.2条的约定从文义上理解并未赋予违约方任意解约权。原告否认被告曾于2019年6月向其正式提出过解除合同。从原、被告2019年4-6月间的微信往来内容，亦未反映出被告已于2019年6月24日搬离系争房屋并正式提出解除合同。被告持有的房屋钥匙直至本案诉讼期间才交还原告。且系争房屋在2019年9-11月间仍有一定金额的电费产生，与被告陈述房屋长期空置相悖。诉讼中，鉴于被告已明确搬离系争房屋，且不愿意继续履行租赁合同，而该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。故原告欲继续履行合同，本院不予支持。被告于2020年8月18日交还原告房屋钥匙，本院确认涉案租赁合同于2020年8月18日解除。原告诉请继续履行合同以及被告请求确认涉案合同于2019年6月24日解除的主张，本院均不予采纳。合同解除后，对于2019年8月26日至2020年8月18日期间的租金，该期间涉案合同仍未解除，房屋处于被告掌控当中，且未有证据显示被告在搬离后明确向原告提出过要求原告收回房屋，该段期间的租金，按合同约定的租金标准即每月1,800元，仍应由被告支付。关于逾期付款违约金，原告主张的630元，计算金额具有合同依据，本院予以支持。涉案租赁合同系被告违约解除，原告要求被告支付解除合同的违约金3,600元，符合合同约定。合同对一方违约时应承担的违约责任已作了约定，原告再行要求被告承担免租期租金损失，本院不予支持。被告对欠付原告水电费金额无异议，应予支付。关于原告主张的家具家电损失，被告认可缺失旧电视机一台，另对于其他物品已有相应物品替代。原、被告在合同附件中并未对有关配置物品的品名、价格作出约定，原告对于其主张的物品损失亦未提交相应证据，本院难以采纳。故根据当事人的陈述，本院酌情确定由被告赔偿原告家具家电损失500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)褚兆霖与被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司签订的《房屋委托服务协议书》于2020年8月18日解除；二、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)褚兆霖自2019年8月26日起至2020年8月18日止的租金，按每月1,800元计；三、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)褚兆霖解除合同的违约金3,600元；四、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)褚兆霖逾期支付租金的违约金630元；五、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)褚兆霖电费318.70元、水费23.60元；六、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)褚兆霖家具家电损失500元；七、驳回原告(反诉被告)褚兆霖其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费360元，减半收取计180元，由原告褚兆霖负担60元，被告深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司负担120元。反诉案件受理费减半收取计40元，由反诉原、被告各半负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月十四日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。