江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3883号上诉人（原审原告；反诉被告）：江苏祺尚商业发展有限公司，住所地丰县安福大厦1-1-801室。法定代表人：亓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人（原审被告；反诉原告）：江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地邳州市运河镇青年东路延长段。法定代表人：周翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务。委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。上诉人江苏祺尚商业发展有限公司（以下简称祺尚公司）与上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市丰县人民法院（2019）苏0321民初8792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人祺尚公司的委托诉讼代理人桓轶，上诉人欢乐买公司的委托诉讼代理人周恒华、石启雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。祺尚公司上诉请求：1、请求人民法院依法裁决撤销原审判决第一项、第二项判决内容，并改判支持祺尚公司的一审全部诉讼请求，即支持祺尚公司一审主张的继续履行涉案协议书及补充协议；支付违约金200万元；支付2018年租金2315833.45元、2019年租金2431942.61元及2020年上半年租金1290933.28元等；2、由被祺尚公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：祺尚公司对一审判决裁决的欢乐买公司承担违约金200万元没有异议，但对一审判决仅裁决欢乐买公司承担6个月的租金并驳回祺尚公司的其他一审诉讼请求有异议，具体事实和理由如下：一、涉案的租赁合同在祺尚公司起诉之时仍具备继续履行的客观条件。首先，欢乐买公司主张的涉案租赁合同不能履行的原因并非祺尚公司造成，祺尚公司对此不负有任何责任。其次，欢乐买公司闭店歇业，系其主动所为，亦与祺尚公司无关。第三，涉案房屋的使用，并非不可能。因此，涉案的租赁合同在祺尚公司起诉之时仍具备继续履行的客观条件。二、祺尚公司不存在“非善意拖延房屋交接”的情形，房屋闲置多年，亦不能归结于祺尚公司。1、在祺尚公司与欢乐买公司纠纷发生之后，祺尚公司随即向人民法院提起诉讼，并通过诉讼方式主张自己的合法权益，且诉请之一就是要求继续履行合同。时至今日，本案仍未有生效法律文书对相关事实和责任进行确认。故祺尚公司在此情形下，不接收欢乐买公司主动闲置的租赁房屋，并无不当。2、涉案房屋闲置多年，如上所述，系欢乐买公司主动为之，既非祺尚公司原因，亦非祺尚公司责任。因此，一审判决认定祺尚公司主张的剩余部分租金属于祺尚公司自行扩大的损失，显属不当。三、《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定不能成为一审判决裁判的依据。综上所述，请求二审法院依法查明事实并裁决支持祺尚公司一审全部诉讼请求!欢乐买公司辩称：祺尚公司的上诉请求不应当得到支持，本案是房屋租赁合同纠纷，在房屋租赁协议中，对双方的权利义务都做了明确的约定，其中，约定了提供平步电梯是祺尚公司的责任，后协议无法履行就是因为平步电梯被责令拆除，而祺尚公司不能再另行提供电梯，致使欢乐买公司发出解除通知书。从协议结合实际，显然是祺尚公司违反了协议的约定，致使合同目的无法实现，祺尚公司是违约方，其理应承担违约责任，即支付200万元的违约金。在欢乐买公司向祺尚公司发出解除合同通知书到达祺尚公司时，协议已经解除，欢乐买公司不应当再支付租金。一审法院判决欢乐买公司违约是错误的。请求二审法庭查明事实，驳回祺尚公司的上诉请求，支持欢乐买公司的上诉请求。欢乐买公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、祺尚公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实存在严重错误。祺尚公司应当按照《协议书》及《补充协议》相关条款之约定，向欢乐买公司履行提供“保障乙方经营需要的相应配套的平步电梯”的义务，并且应当保障包括平步电梯在内的相关设备、设施在双方履行完整租赁期限内均具备正常使用功能。因鉴于欢乐买公司所承租房屋系用于大型超市经营，而平步电梯为二层经营场所必备设施，如祺尚公司不能按照双方协议约定在租赁期限届满前，提供并持续保障平步电梯的正常投入使用，欢乐买公司将无法正常开展经营活动，签订合同的目的亦将无法实现。另鉴于丰县城市房产稽查队于2017年11月24日向欢乐买公司作出责令整改通知书，后又多次下达意见通知，均要求欢乐买公司恢复房屋原状，即拆除二台平步电梯，恢复安装拆除的承重梁、柱、板等。而此问题的出现也系由于祺尚公司所出租的涉案房屋在建筑设计规划结构及功能方面不能安装相应平步电梯，故欢乐买公司如继续租用该房屋经营需由祺尚公司另行提供并保障平步电梯的正常使用，但其拒绝履行该项合同义务且因祺尚公司房屋建筑设计规划结构及功能问题，造成双方租赁合同客观上已经无法实际履行，祺尚公司实际已构成合同违约，欢乐买公司进而向其主张解除双方所签租赁协议并追究祺尚公司相应违约责任依法应予支持。综上，合同不能继续履行被迫关店停业的原因是祺尚公司出租的涉案房屋在最初设计规划建设中就没有设计安装平步电梯这一项，该涉案房屋在政府建设主管部门备案的图纸中没有安装平步电梯的内容，因此丰县城市房产稽查队责令将涉案房屋平步电梯拆除恢复原状。欢乐买公司在接到政府部门整改通知后第一时间给祺尚公司发函，要求只要能够解决平步电梯问题，欢乐买公司将继续履行合同，但祺尚公司回函明确拒绝。因此，不能安装平步电梯是祺尚公司设计规划时造成的，责任是祺尚公司而非欢乐买公司，即违约责任的主体是祺尚公司。祺尚公司辩称：我们认为一审判决对于有关平步电梯相关事实的认定是正确的，对于欢乐买公司的违约责任的确认也是正确的，请求驳回欢乐买公司的上诉请求。祺尚公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求欢乐买公司继续履行涉案协议书及补充协议；2.要求欢乐买公司支付违约金200万元；3.要求欢乐买公司支付2018年租金2315833.45元、2019年租金2431942.61元及2020年上半年租金1290933.28元，以上合计6024069.7元；4.本案诉讼费用由欢乐买公司承担。欢乐买公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院确认涉案解除租赁协议通知书的效力；2.要求祺尚公司支付违约金200万元；3.本案诉讼费用由祺尚公司承担。一审法院审理查明：2010年12月31日，安福公司(甲方)与欢乐买公司(乙方)签订协议书一份，约定甲方将其位于丰县安福小区购物中心第一、二层商品房租赁给乙方，合同总建筑面积约为9338.78平方米，其中沿中阳大道一、二层铺面面积7559.19平方米，租赁期为10年，即2011年1月1日至2020年12月31日，沿向阳路一、二层铺面面积1775.59平方米，租赁期为2011年1月1日至2015年5月31日。协议第七条关于设备、设施及房屋质量中约定：甲方按乙方设计要求提供二台平步电梯，按电梯实际金额(包括电梯款及运输安装等所有费用)二部梯共约60万元，甲方同意乙方从第一期应付租金中扣除。协议第十条关于违约责任中约定：在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向守约方支付200万元人民币的违约金及致使对方受到的具体损失。协议签订后，安福公司将房屋交付给欢乐买公司使用，欢乐买公司根据商场经营需要设计安装了二台平步电梯，费用按照协议约定从第一期租金中予以扣除，电梯在使用过程中依规进行年检并确认合格。2013年，祺尚公司(甲方)、欢乐买公司(乙方)、安福公司(丙方)共同签订了补充协议一份，协议第一条约定：乙方同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏乙方承担权益的前提下，丙方将原合同中出租方的权利义务转让给甲方，甲方承诺履行原合同中出租方的权利和义务，丙方对甲方履行原合同的行为承担连带担保责任。至此，安福公司将协议书中承租方的权利义务全部转让给祺尚公司。丰县城市房产稽查队向欢乐买公司下发2017年11月24日，改字[2017]第011号责令整改通知书，内容为“丰县欢乐买商贸有限公司：经查，你单位在安福购物中心装修时擅自拆除承重梁、柱、板的行为，违反了《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条第一款之规定，现责令你(单位)于2017年12月3日前将房屋恢复原状。逾期不整改的，本机关将依法进行处罚”。2017年11月30日，丰县房产管理局向安福小区居民发出公告，内容为“欢乐买购物中心装修期间擅自破坏商住楼主体结构，该行为以(已)违反《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条第一项之规定，2017年11月24日我局依法对安福小区欢乐买购物中心下达整改通知。为维护全体居民的利益，还居民一个安全的居住环境，近期将对该房屋进行安全鉴定，依据鉴定结果再责令欢乐买购物中心做出与鉴定结果相符合的整改措施。鉴定期间给居民出行带来不便，敬请谅解。如有异议，请3日内以书面形式将意见书送至丰县房产管理局信访室，我局将依法给予答复”。2017年12月18日，欢乐买公司向祺尚公司发出通知书，大体内容为“鉴于丰县城市房产稽查队作出改字[2017]第011号责令整改通知书，我公司正在按要求进行整改，即拆除二台平步电梯。众所周知，平步电梯是经营超市的必备设施，在贵公司未提供平步电梯的情况下，我公司不能正常经营只能闭店歇业，停止支付租金，待贵公司解决二台平步电梯问题后，我公司将继续营业并按合同约定支付租金”。2017年12月27日，祺尚公司就上述通知书向欢乐买公司作出复函，大体内容为“现拆除的电梯是贵公司根据自身经营场所的特点，自行决定的安装，当时安福公司已经将电梯的安装费用用房租予以抵扣，同时贵公司在安装过程中，没有依法办理相应手续，责任应当由贵公司自行承担。由逾于租金支付期限已经临近，请贵公司按照合同及时支付租金，期我公司将追加贵公司的违约责任”。2017年12月28日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据丰县房产管理局的委托，对欢乐买公司在安福小区欢乐买购物中心所安装的电梯对安福小区安全性鉴定及影响性分析作出鉴定结论：1.电梯改造后，安福购物中心(包含底层商场，上部8#楼、9#楼、10#楼等住宅)目前安全等级评定为Bsu级，安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载，满足安全使用要求；2.所入户内所见问题与结构构件无相关性，不影响构件安全；3.安福购物中心目前倾斜现状未使房屋处于危险状态。2017年12月29日，欢乐买公司向祺尚公司发出解除租赁协议通知书，祺尚公司已收悉但未作回应。2018年3月，欢乐买公司对二台平步电梯进行了拆除，对拆除的房屋进行恢复。2018年5月23日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据欢乐买公司的委托，对欢乐买购物中心安福店恢复加固工程恢复加固后安全性鉴定分析作出鉴定结论：对加固用原材相关检测技术文件与加固工程施工验收记录的核查结果可知，该恢复加固工程的相关分项工程均验收合格，故可推断经恢复加固的构件其安全性满足标准的要求。以上事实，有祺尚公司提供的协议书、补充协议、改字[2017]第011号责令整改通知书、丰县房产管理局发布的公告，欢乐买公司提供的解除租赁协议通知书、鉴定报告、复函、电梯使用登以及当事人记标志证书、自动扶梯与自动人行道定期检验报告，庭审陈述等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为：一、关于涉案协议书及补充协议应否继续履行的问题。1.协议书及补充协议签订后，至2017年11月24日丰县城市房产稽查队下发改字[2017]第011号责令整改通知书期间，双方均按照协议约定全面履行了义务无异议。2.涉案平步电梯根据协议约定是由欢乐买公司负责设计、安装、投入使用且取得电梯使用证，在使用过程中依规定进行年检。3.丰县城市房产稽查队向欢乐买公司下发改字[2017]第011号责令整改通知书后，丰县房产管理局于2017年11月30日向安福小区居民发出公告，公告中承诺近期将对房屋进行安全鉴定，依据鉴定结果再责令欢乐买公司做出与鉴定结果相符合的整改措施。4.2017年12月28日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据丰县房产管理局的委托，对欢乐买公司在欢乐买购物中心所安装的电梯对安福小区安全性鉴定及影响性分析作出鉴定结论，电梯改造后尚不显著影响整体承载、不影响构件安全、未使房屋处于危险状态。该鉴定结果出具后，欢乐买公司未举出自己被责令必须拆除电梯的有效证据，亦未举出自己做出与鉴定结果相符合的整改措施。5.《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条规定“下列影响房屋安全的行为应当经房产管理部门许可，依法还应当由其他部门许可的，(一)拆除或者部分拆除房屋墙体、梁、板、柱”，从其规定：欢乐买公司组织电梯的设计、安装、使用、年检等应当经房产管理部门或依法应当由其他部门许可的，其应当办理相应的手续，留存相关资料，举证相应的电梯合法设计、安装、使用、年检等证据，祺尚公司仅负责电梯款及安装等费用。4.欢乐买公司拆除电梯、闭店歇业并不是处理此事中已穷尽其他措施、方法、手段等后的唯一选项。综上，欢乐买公司单方通知祺尚公司解除协议书及补充协议的行为构成违约，涉案解除租赁协议通知书不具有法定效力。鉴于欢乐买公司已拆除电梯、闭店歇业，实际已不再履行协议书，祺尚公司要求继续履行也已无事实基础，双方的协议实际已解除，故对祺尚公司要求继续履行的诉求，法院不予支持。二、关于租金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，因欢乐买公司的主动违约行为导致租赁协议无法继续履行，其应当承担相应的违约责任。祺尚公司知道或者应当知道欢乐买购物中心安福店已闭店歇业，欢乐买公司自2018年开始已不再履行租赁协议，但是祺尚公司仍要求继续履行协议，非善意拖延房屋交接，造成房屋闲置多年，祺尚公司主张的剩余部分租金属于其自行扩大的损失，不应由欢乐买公司支付。法院参考双方租赁协议约定及涉案房屋因再出租产生的空置损失等因素，酌定由欢乐买公司支付祺尚公司六个月的租金即2018年上半年租金1157718.58元(7559.19x20×12×1.055：2)。三、关于违约金问题。涉案协议书约定违约方须向守约方支付违约金200万元，由于欢乐买公司单方通知祺尚公司并事实解除租赁协议的行为构成违约，故其应当向祺尚公司支付违约金200万元。由于祺尚公司不存在违约行为，故对欢乐买公司要求祺尚公司支付200万元违约金的反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向江苏祺尚商业发展有限公司支付租金1157718.58元及违约金200万元，合计3157718.58元。二、驳回江苏祺尚商业发展有限公司的其余诉讼请求。三、驳回江苏欢乐买商贸股份有限公司的所有反诉请求。案件受理费67968元，由江苏祺尚商业发展有限公司负担案件受35906元，由江苏欢乐买商贸股份有限公司负担32062元；反诉费22800元，由江苏欢乐买商贸股份有限公司负担。二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、在涉案合同履行过程中，哪方当事人存在违约行为，并承担相应的违约责任；2、一审法院认定的租金损失数额是否适当。本院认为：关于双方在涉案合同履行中各方是否存在违约行为以及承担相应违约责任的认定的问题。首先，根据安福公司与欢乐买公司签订的《协议书》以及祺尚公司与欢乐买公司签订的《补充协议》约定，祺尚公司有义务为欢乐买公司提供平步电梯，但是平步电梯的设计安装均是欢乐买公司找第三方机构进行设计安装的，对于欢乐买公司设计安装平步电梯，出租人安福公司知晓且同意，并承担安装运输平步电梯的费用。综合上述情况，对于平步电梯安装过程中的不当措施，双方均有过错。其次，2017年11月24日，丰县城市房产稽查队向欢乐买公司下发改字[2017]第011号责令整改通知书，内容为“丰县欢乐买商贸有限公司：经查，你单位在安福购物中心装修时擅自拆除承重梁、柱、板的行为，违反了《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条第一款之规定，现责令你（单位）于2017年12月3日前将房屋恢复原状。逾期不整改的，本机关将依法进行处罚”。此整改对象是欢乐买公司设计安装的平步电梯，其安装时拆除了部分承重梁、柱、板。即使2017年江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据丰县房产管理局的委托，对欢乐买公司在安福小区欢乐买购物中心所安装的电梯对安福小区安全性鉴定及影响分析作出的鉴定结论是不影响构件安全，满足安全使用要求。但擅自拆除承重梁、柱、板安装平步电梯的行为本身违反了《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条第一款之规定。且在上述鉴定之后，丰县城市房产稽查队并未对[2017]第011号责令整改通知书进行更改或撤销，由此可以推断，欢乐买公司拆除电梯的行为是基于丰县城市房产稽查队[2017]第011号责令整改通知书。最后，欢乐买公司经营超市的属性决定没有平步电梯无法正常经营运作，故欢乐买公司在收到丰县城市房产稽查队的整改通知，且祺尚公司不同意再提供平步电梯的情况下，欢乐买公司是无法进行正常经营的，在此情况下其向祺尚公司发出解除租赁协议通知书，不属于擅自提起解除租赁协议的违约行为，双方之间的租赁协议在祺尚公司收到上述解除租赁协议通知书时已经解除。综上，欢乐买公司不应因提前解除合同而承担违约责任，祺尚公司要求继续履行的请求亦不应支持，但欢乐买公司在平步电梯的设计安装过程中亦存在过错，其要求祺尚公司承担未能提供平步电梯的违约责任，亦不予支持。关于租金损失的问题。由于欢乐买公司解除协议的行为不属违约行为，故自欢乐买公司于2017年12月29日向祺尚公司发出解除租赁协议通知书时起，租赁协议已解除，欢乐买公司无需向祺尚公司承担因违约导致租赁房屋闲置期间的租金损失。但考虑到欢乐买公司在2018年3月以及2018年5月23日仍有对涉按房屋进行电梯拆除以及鉴定的占有使用行为，没有实际交付房屋，欢乐买公司需向祺尚公司支付该期间的占有使用费，本院综合欢乐买公司占有使用的目的，双方履行行为的过错等因素，酌定欢乐买公司按照租金标准的50%支付2018年上半年期间的占有使用费，即欢乐买公司向祺尚公司支付占有使用费578859.29元。在欢乐买公司提出解约通知且已经实际拆除平步电梯后，祺尚公司应及时合理地配合，但其却仍然要求继续履行协议，并拒绝接受房屋，并非出于善意，对祺尚公司的其他租金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初8792号民事判决。二、江苏欢乐买商贸股份有限公司与江苏祺尚商业发展有限公司之间的租赁关系于江苏祺尚商业发展有限公司收到《解除租赁协议通知书》时解除。三、江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决生效后十日内向江苏祺尚商业发展有限公司支付占有使用费578859.29元。四、驳回江苏祺尚商业发展有限公司其他诉讼请求及江苏欢乐买商贸股份有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费67968元，由江苏祺尚商业发展有限公司负担57968元，由江苏欢乐买商贸股份有限公司负担10000元。反诉受理费22800元，由江苏欢乐买商贸股份有限公司负担。江苏祺尚商业发展有限公司应缴纳二审案件受理费29730.81元，江苏欢乐买商贸股份有限公司应缴纳二审案件受理费47904.03元，共计77634.84元，由江苏祺尚商业发展有限公司负担57634.84元，由苏欢乐买商贸股份有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 孟 娟审判员 崔金城二〇二〇年九月二十九日书记员 杭恒宇