四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终886号 上诉人（原审原告）：广元市桂湖物业管理有限公司，住所地四川省广元市利州经济开发区郑州西路18号。 法定代表人：谢小虎，总经理。 委托诉讼代理人：任泓宇，四川同方正（广元）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈旭，男，1954年11月5日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告）：蹇树仁，女，1952年5月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系陈旭之妻。 上诉人（原审被告）：李长山，男，1963年1月18日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。 原审第三人：广元市大东实业有限公司，住所地四川省广元市利州区东坝文化路星河明珠小区。 负责人：徐兰芳，广元市人。 委托诉讼代理人：李青衡，四川力发律师事务所律师。 上诉人广元市桂湖物业管理有限公司(以下简称“广元桂湖物业公司”)、陈旭、蹇树仁、李长山因与原审第三人广元市大东实业有限公司(以下简称“广元大东公司”)物业服务合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元桂湖物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人广元桂湖物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由陈旭、蹇树仁、李长山承担。事实和理由：1.判断房屋是否交付这一事实状态的根据应是买受人是否实际占有使用、支配该房屋，一审判决以涉案房屋2016年6月7日消防验收合格时间判断是否交付无事实和法律依据；2.一审判决认为《前期物业服务合同》对陈旭等三人不发生法律效力没有法律依据。 陈旭、蹇树仁、李长山辩称，涉案房屋没有达到交付条件，也没有履行交付手续，上诉人广元桂湖物业公司的上诉请求不成立。 陈旭、蹇树仁、李长山上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回广元桂湖物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由广元桂湖物业公司承担。事实和理由：1.涉案房屋至今未达到交付条件，未履行交接手续，一审判决以涉案工程项目大证办理推定符合交房条件没有事实和法律依据，2015年12月16日《公告》记载的内容不具有真实性，广元大东公司没有履行交房通知手续，且没有相关证据证明涉案房屋已经交付，涉案房屋不具备使用条件；2.一审法院认定涉案房屋已达到合同约定的交付条件与客观事实不符，涉案房屋至今未按设计要求安装有关照明灯具及相关线路铺设等；3.一审判决涉案房屋交付使用前的物业管理服务费由上诉人陈旭等人承担违反合同约定和法律规定，涉案房屋至今尚未交付，陈旭、蹇树仁、李长山主体不适格。 广元桂湖物业公司辩称，三上诉人的上诉没有事实和法律依据。 广元大东公司述称,大东实业公司已按合同约定履行了房屋交付手续，陈旭等三人已是涉案房屋合法业主，应当按照物业服务合同的约定向广元桂湖物业公司履行支付物业服务费义务。 广元桂湖物业公司向一审法院起诉请求：1.陈旭、蹇树仁、李长山向广元桂湖物业公司支付从2016年1月至2020年3月的物业管理费129550.1元、违约金38865.03元，共计168415.13元；二、由陈旭、蹇树仁、李长山承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年2月17日，开发商广元大东公司与广元桂湖物业公司签订星河·明珠住宅小区《前期物业服务合同》，约定非住宅面积按其拥有的建筑面积每月每平方米暂定1.80元收取。2015年9月15日，陈旭、蹇树仁与广元大东公司分别签订了《四川省商品房买卖合同》，约定出卖方广元大东公司将位于广元市利州区侧星河明珠1栋3-1号754.25平方米、1栋3-2号588.23平方米营业用房出售给买受人陈旭、蹇树仁，在签订合同前买受人已向出卖人支付1栋3-1号营业用房购房款项3771250元、1栋3-1号营业用房购房款项2941150元。2015年12月16日，广元大东公司发布《公告》，内容载明“广元大东实业公司开发建设的星河·明珠商用住宅综合楼已通过验收，于2015年12月17日起交房，请各位业主于2015年12月31日前到大东实业公司办理手续,逾期则视为自动收房。”2016年6月7日，广元市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，评定该建设工程消防复验收合格。2018年1月1日，星河·明珠业主委员会与广元桂湖物业公司签订《星河·明珠物业管理服务协议》，约定非住宅按建筑面积每月每平方米2.00元交纳物业管理服务费用。同日，双方又签订《星河·明珠物业管理服务协议补充协议》，约定未交纳2016年1月1日至2017年12月31日两年物业服务费的部分业主，还是按前期物业服务合同标准每平方米1.40元补交。2018年11月7日，陈旭、蹇树仁、李长山在广元市房地产管理处为星河明珠1栋3-1号营业用房办理了所有权预告登记。2019年10月22日，广元大东公司为星河明珠1栋313户办理了不动产权大证，证号“广元市不动产权第0022771号”。 一审法院认为，根据当事人诉、辩主张及举证、质证，本案的争议焦点为：一是陈旭、蹇树仁、李长山应向广元桂湖物业公司交纳物业服务费的时间确认；二是本案物业服务费金额的确认。关于争议焦点一，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，陈旭、蹇树仁、李长山是否应向广元桂湖物业公司交纳物业服务费，应以房屋已交付时为条件。首先，从时间节点来看，第三人广元大东公司于2015年12月16日发布《公告》，通知各位业主于2015年12月31日前到大东实业公司办理手续,逾期则视为自动收房。涉案房屋的消防是于2016年6月7日方经验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，第三人广元大东公司通知业主于2015年12月31日前交房的时间，涉案房屋并没有通过消防验收，应当视为不符合交房条件。其次，涉案房屋于2016年6月7日经消防验收合格后，陈旭、蹇树仁、李长山并不知情，且至2018年1月1日星河·明珠业主委员会与广元桂湖物业公司签订物业管理服务协议时，广元桂湖物业公司与广元大东公司也无证据证明在此期间已通知陈旭、蹇树仁、李长山办理交房手续，因此在2018年1月1日前交房事项仍没有完成，该时间段的物业服务费用不应由陈旭、蹇树仁、李长山交纳，广元大东公司和广元桂湖物业公司签订的《前期物业服务合同》对陈旭、蹇树仁、李长山均不发生法律效力。第三，2018年1月1日，星河·明珠业主委员会与广元桂湖物业公司签订《物业管理服务协议》，根据《物业管理条例》第十五条第（二）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，陈旭、蹇树仁、李长山对案涉房屋的所有权人没有异议，星河·明珠业主委员会与广元桂湖物业公司签订的《物业管理服务协议》对星河·明珠小区的全体业主均具有约束力。故陈旭、蹇树仁、李长山作为业主应当按照《物业管理服务协议》从2018年1月1日起交纳物业服务费。对于陈旭、蹇树仁、李长山辩称涉案房屋至今未达到交付条件的问题，由于广元大东公司已于2019年10月22日办理了星河·明珠1栋313户的不动产权大证，因此案涉房屋应当符合交房条件，该辩称理由不能成立，不予支持。关于争议焦点二，因2018年1月1日星河·明珠业主委员会与广元桂湖物业公司签订的《物业管理服务协议》对陈旭、蹇树仁、李长山具有约束力，按照该协议中对费用和费用缴纳方式的约定，非住宅按建筑面积每月每平方米2.00元收取物业费，因此，确认陈旭、蹇树仁、李长山缴纳的物业服务费为2018年1月至2020年3月共计27个月，（754.25平方米＋588.23平方米）×2元/平方米×27个月，计72494元（精确到元）。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈旭、蹇树仁、李长山对案涉房屋交付问题长期存在争议，本次诉讼中确定了陈旭、蹇树仁、李长山履行交纳物业服务费的义务，即双方应以继续履行交费义务为要。客观上广元桂湖物业公司诉讼的房屋交付时间与确认的交付时间不一致，因此广元桂湖物业公司主张违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告陈旭、蹇树仁、李长山支付原告广元市桂湖物业管理有限公司2018年1月至2020年3月的物业服务费72494元，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告广元市桂湖物业管理有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费3668元，由原告广元市桂湖物业管理有限公司承担2056元，被告陈旭、蹇树仁、李长山承担1612元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。同时，二审另查明，涉案星河·明珠项目工程于2015年11月25日经过五方责任验收，取得《竣工验收报告》。涉案房屋于2015年10月28日取得《广元市房屋面积测绘报告》。陈旭、蹇树仁与广元大东公司于2015年9月15日签订《商品房买卖合同(预售)》，其中第十五条约定“商品房交付条件(一)该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得《建设工程竣工验收合格证明》;2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；(二)该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十八条约定“交付时间和手续(一)出卖人在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……(二)该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期前15日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带证件材料……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。”第十九条约定“逾期交房责任……（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第(一)款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人已结清房款，逾期30日未接房的等同买受人已接受房屋；如买受人未结清房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担全部房价款百分之五的违约金”。涉案房屋至今没有实际使用，处于长期空置状态。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。广元桂湖物业公司与陈旭、蹇树仁、李长山于《前期物业服务合同》、《星河·明珠物业管理服务协议》形成了物业服务法律关系，合同内容系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到合同约束。 虽无证据证明广元大东公司向陈旭、蹇树仁、李长山交付房屋的具体时间，但根据双方签订的合同约定，即使买受人未收到交房通知，也应以合同约定的交付日期届满之日2015年12月31日为办理交接手续的起始时间，以商品房所在地为办理交接手续的地点前往办理交房手续，买受人已结清房款的逾期30日未接房的等同买受人已接受该房屋，并且在2015年12月31日之前案涉项目已经过五方责任主体验收，取得《竣工验收报告》、《房屋面积测绘报告》。因此，应认定涉案房屋已经交付陈旭、蹇树仁、李长山。因交付之时尚未通过消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，涉案房屋在项目未通过消防验收之前不能使用，广元市桂湖物业管理有限公司不得要求陈旭、蹇树仁、李长山支付物业服务费。项目于2016年6月7日通过消防验收后，房屋使用的障碍消除，陈旭、蹇树仁、李长山即应支付物业服务费。陈旭、蹇树仁、李长山认为涉案房屋存在质量问题，没有达到交房条件，不应交纳物管费，但其未举证证明涉案房屋构成地基基础、房屋主体结构存在质量问题，达到可拒收房屋的根本违约程度，其主张不支付物业服务费的理由不能成立。一审法院从2018年1月1日即小区业委会与广元桂湖物业公司签订物业管理服务协议时起算物业费不当。但陈旭、蹇树仁、李长山接手涉案房屋后至今没有投入使用，其需要接受的卫生清洁、垃圾清运等物业服务内容暂不需要或需要的程度较房屋正常使用时有所降低。虽然在案涉服务合同中，双方未对房屋投入使用前物业费是否较正常使用服务的服务费作出适当的减少，也没有法律、行政法规或地方性法规作出明确规定，但从公平角度讲，在合同没有明确不区分房屋使用状况一律按投入使用标准收费时，适当减少物业服务费对一直未投入使用的物业是公平的。一审法院虽起算物业费的时间较晚，但是按已投入使用的物业计算的物业费，综合这两方面因素，本院不调整一审法院确定的陈旭、蹇树仁、李长山应向广元桂湖物业公司支付的物业服务费金额。 综上所述，上诉人广元市桂湖物业管理有限公司、陈旭、蹇树仁、李长山的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3810元，由上诉人广元市桂湖物业管理有限公司负担2198元，上诉人陈旭、蹇树仁、李长山负担1612元。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 李 林 审 判 员 徐小雁 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王汇锋