浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初4511号原告：李步玉，男，1976年12月25日出生，汉族，住苍南县。原告：李月明，女，1980年6月26日出生，汉族，住苍南县。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄嘉盈，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告李步玉、李月明与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告李步玉、李月明的共同委托诉讼代理人黄嘉盈，被告永安公司的委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李步玉、李月明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金60346元（自2017年1月1日起至2017年10月10日止，以1066184元为基数，按每日万分之二计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金57522元（自2017年1月1日起至2017年9月27日止，以1065231元为基数，按每日万分之二计算）。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告签订了关于晨光尚品园3幢304号商品房买卖合同，房屋总价款为1066184元，原告已按合同约定履行了房款的交付义务。根据合同约定被告应于2016年12月31日前交房。如果被告未按期交房并且超过90日后，原告有权要求被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付房价款万分之二的违约金。2017年10月10日，原告才在被告通知交房之后，办理了交房手续。被告行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司答辩称，一、逾期交房，被告存在免责事由。本案存在逾期交房是诸多客观原因造成的，这一点经过苍南县政府县长办公会议确认，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，非被告原因导致交付延期的，被告不承担违约责任。本案延期交房责任不可归责于被告，因此，应驳回原告的诉讼请求；二、若法庭认为被告存在违约，违约时间应从2017年7月1日开始计算。而且双方在交房时达成了补充协议，购房款金额应减去原告从被告处获得的40000元优惠即违约金应以1025231元为计算基数的；三、原告已经从被告处获得相应的优惠，从优惠行为看，双方在合同的履行过程中已经达成了和解协议，即便存在违约，双方也不应当去追究违约责任。李步玉、李月明向本院提交了如下证据材料：1.姓名为李步玉、李月明的居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.名称为永安公司的企业登记信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》、不动产登记证书，证明原、被告建立房屋买卖关系以及双方权利义务作出相关约定的事实；4.增值税普通发票、凭证、中国银行银联跨行资金归集签约单，证明原告已经履行交付购房款义务的事实；5.晨光尚品园交付通知书、晨光尚品园交付流转单，证明被告逾期交房的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》（2018）4号，证明工期滞后系诸多客观因素造成；2.商品房买卖合同补充协议，证明案涉房屋的价款为1025231元的事实；3.凭证、车位优惠券，证明原告共领取70000元优惠的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1－5的三性均没有异议，但认为逾期交房是诸多客观因素造成的，本案存在免责事由。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为业主没有参加会议，仅凭会议纪要不能作为被告逾期交房的免责事由，违约金从2017年7月1日起算不成立；对被告提供的证据2、证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，原、被告双方对对方证据的真实性均没有异议，本院予以确认，上述证据均可以作为认定本案相关事实的依据。至于原、被告提供的证据能否证明被告需要承担逾期交房的违约责任以及违约金的起算日期、计算基数问题，本院将在说理部分分析阐述。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年3月25日，原告李步玉、李月明与被告签订了一份合同编号为201490008250030的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第3幢304室房屋，建筑面积89.38平方米，单价为每平方米11918元，房屋总价1065231元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当天，原告支付了首付款325231元（包括定金100000元），剩余购房款于2015年8月24日办理按揭贷款。2015年8月24日，被告给予原告一张面值30000元的车位优惠券。2015年9月9日，原告收到被告现金礼包40000元。2017年9月27日，涉案房屋具备交房条件。涉案房屋现已转移登记至原告名下。因实际交付的房屋面积与合同约定存在差异，原告于2017年10月10日向被告补交购房款差价953元。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中载明：原商品房合同总金额人民币1065231元更改为1025231元。2019年2月27日，被告向原告出具了购房款金额为1066184元的增值税普通发票。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。现双方对于涉案房屋逾期交付的事实没有异议，本案的争议焦点为：被告是否存在免责事由以及逾期交房的违约金起算日期和违约金的计算基数问题。一、关于被告逾期交房是否存在免责事由问题。被告主张造成逾期交房是由于小区周边建有垃圾中转站等诸多原因造成的，并已经苍南县人民政府会议纪要确认，而被告提供的（2018）4号苍南县人民政府会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，其不足以证明逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，被告也未提供证据证明本案存在法定免责的事由。另外，被告主张原告已经从被告处获得相应的优惠，是双方在合同的履行过程中达成了和解协议，即便存在违约，双方也不应当去追究违约责任的辩解，依据不足。综上，被告主张其逾期交房不应承担责任的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于违约金起算日期问题。本院认为，被告提供的《苍南县人民政府县长办公会议纪要》虽然可以反映苍南县人民政府县长办公会议确定原苍南县国土资源局与被告签订补充协议，重新约定晨光尚品园项目在2017年6月30日前竣工，但该会议纪要对本案原告不具有约束力，本案的交房时间应以《商品房买卖合同》约定的为准，即被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，而被告实际于2017年9月27日才交付房屋，故逾期交房违约金应从2017年1月1日开始计算。三、关于违约金的计算基数问题。被告主张违约金应以1025231元为计算基数。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1065231元，原告按照总房价1065231元的标准支付首付款，被告亦按总房价1065231元的标准收取了银行发放的贷款。其次，被告在结算时，向原告出具的购房发票，记载的购房款为补交面积误差后的1066184元。最后，《商品房买卖合同》补充协议所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有40000元优惠，否则优惠需退还永安公司。故原告主张违约金以1065231元为计算基数，理由正当，应予支持。综上，被告应当依照合同约定支付相应的违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金57522元（1065231元×0.0002×270天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李步玉、李月明逾期交房违约金57522元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，减半收取计619元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年九月十八日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附文：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。