福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初4600号 原告：余建春，男，1989年8月5日出生，汉族，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建格一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁堃杰，福建格一律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告余建春与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。余建春委托诉讼代理人梁奕峰，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余建春向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除余建春与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026291）；2.判令恒大置业公司立即退还余建春已付购房款330000元；3.判令恒大置业公司向余建春赔偿以购房款人民币330000元为本金的利息（利息从2017年7月31日至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至被告履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令恒大置业公司立即支付余建春违约金3300元。5.判令恒大置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:余建春就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块四地下室地下一层第218号车位（以下称“该车位”），于2017年7月31日向恒大置业公司支付了全部购房款（含定金）人民币330000元，并于2017年12月4日与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026291，以下称“购房合同”）。购房合同约定：该车位总价款为330000元；余建春应当于2017年8月2日前支付该车位的全部价款；恒大置业公司应当在2018年12月31日前向余建春交付该车位。余建春已依约足额支付了该车位的全部价款，无瑕疵地履行了全部到期义务。根据购房合同第九条至第十一条规定，恒大置业公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该车位交付余建春使用。但截至2020年3月26日，因恒大置业公司未能履行购房合同规定的交房义务，余建春委托律师向被告发送律师函，书面催告恒大置业公司履行交房义务，该律师函已于2020年3月27日由恒大置业公司签收。但截至起诉日，在恒大置业公司收到余建春催告交房三个月后，恒大置业公司仍未能交付该车位。恒大置业公司已构成严重违约，导致余建春不能实现购房合同目的。根据合同法九十四条，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定第十五条规定，余建春行使法定解除权并没有超过期限。因此，余建春有权解除购房合同、要求恒大置业公司退还全部购房款，并赔偿余建春的损失。综上，余建春为维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法支持余建春的诉讼请求。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此余建春与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，以及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与余建春签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第三款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中余建春与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、余建春行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与余建春之间的合同。根据商品房买卖合同第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，余建春应当从2019年7月1日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月31日前行使，若余建春未在30天内行使该权利的，视为余建春自愿放弃该合同解除权。但余建春一直未书面通知恒大置业公司要求解除合同，目前已经超过解除权的行使期限，因此余建春无权要求解除合同，恒大置业公司要求继续履行与余建春之间的《商品房买卖合同》。三、余建春在解除权条件成就时，怠于行使解除权，导致合同继续履行，由此产生的损失扩大部分应当由余建春自行承担。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。余建春在2019年7月1日至2019年7月31日之间享有合同解除权，但余建春在该期限内未行使解除权，导致恒大置业公司认为合同继续履行。现余建春主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，恒大置业公司认为余建春怠于行使解除权，使合同处于继续履行的状态，由此产生的损失扩大部分应当由余建春自行承担。所以按照公平原则，恒大置业公司逾期交付时，余建春应当根据合同约定及时行使解除权，防止损失扩大。因此余建春根据合同约定所能主张的利息应当从付款之日起计算，最多计算至2019年7月31日止，之后的利息属于原告怠于行使解除权而产生的损失扩大部分，理应由余建春自行承担。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定恒大置业公司在余建春配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。余建春已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回余建春的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月4日，余建春（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05026291），约定余建春购买厦门恒大帝景项目二期地块四地下室地下一层第218号车位，车位总价款330000元；余建春应当于2017年8月2日前支付全部价款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向余建春交付该车位；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年1月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向余建春支付全部车位价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，余建春有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还余建春已付全部车位款（含已付贷款部分），并自余建春付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向余建春支付违约金。2017年7月31日余建春向恒大置业公司支付330000元车位款，后恒大置业公司向余建春开具相应金额的厦门增值税普通发票。2020年3月26日余建春向恒大置业公司邮寄《催告履行05026291号合同交房义务律师函》，2020年3月27日显示签收成功。截至庭审之日案涉车位尚未交付。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点是余建春是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》？余建春主张根据合同法九十四条，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定第十五条规定，余建春可以行使法定解除权解除双方的商品房买卖合同。恒大置业公司抗辩因余建春怠于行使解除权，已经超过三十天除斥期间，故无权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中恒大置业公司应于2018年12月31日前向其交付案涉车位，余建春亦向恒大置业公司发出催告函，但截至庭审之日2020年8月21日仍未交付案涉车位，恒大置业公司因违约行为致使余建春不能实现合同目的，故余建春主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）（合同编号：05026291）》有事实与法律依据，本院予以支持。关于余建春要求恒大置业公司返还已付车位款330000元诉求，符合合同法第九十七条的规定及商品房买卖合同第十二条的约定，本院予以确认。关于余建春要求恒大置业公司赔偿以购房款330000元为本金的利息（从2017年7月31日至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至被告履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）符合法律规定，本院予以支持。关于余建春要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金3300元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。作为本案的附随义务，余建春应于恒大置业有限公司清偿完上述款项之日起十日内协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026291）的撤销备案登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除余建春与厦门恒大置业有限公司于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026291）； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向余建春返还全部购房款330000元并赔偿利息损失（以330000元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向余建春支付违约金3300元； 四、余建春应于厦门恒大置业有限公司清偿完上述款项之日起十日内协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026291）的撤销备案登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6300元，减半收取3150元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月十七日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”