天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2654号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩冰,男,1982年6月18日出生，汉族,住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨靖，天津金傲盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙颖，女，1981年2月17日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：姜金玲（系孙颖之母），住天津市河西区。委托诉讼代理人：李姜（孙颖之夫），住天津市河西区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李姜，男，1980年2月2日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人韩冰因与上诉人孙颖、李姜房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。韩冰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判孙颖、李姜赔偿韩冰房屋差价损失1354400元；2.一、二审诉讼费、保全费、评估费由孙颖、李姜承担。事实和理由：一审判决确定的违约时点与本案无因果关系。双方签订房屋买卖合同后，韩冰履行了合同义务,但孙颖、李姜在履行期前提出以涨价为目的违约行为，并拒绝办理过户手续。孙颖、李姜第一次违约,产生继续履行请求权，韩冰立即在合同履行期内(2015年10月15日),起诉要求继续履行合同并申请财产保全。孙颖、李姜在2016年12月最后一次庭审中陈述房屋已经转卖，经查询该房已于2016年1月26日办理了过户手续,案外人张楠已于2016年2月取得了房产证。经天津市第二中级人民法院作出判决,认为张楠构成善意取得,韩冰与孙颖的合同无法继续履行。至此，孙颖、李姜第二次根本性违约造成韩冰合同目的无法实现,所以评估时点应为天津市第二中级人民法院判决生效之日，即2017年9月26日。(2018)津0116民初82814号案件中，经评估确定的房屋市场价的报告,是双方认可的,在无足够相反证据的情况下,应当作为证据认定。而本案以庭审后2019年12月2日了解的情况,以及转卖合同价格作为市场价依据,未经庭审质证,不能作为证据使用。综上，一审判决确定价格涨跌方式错误。孙颖、李姜辩称，坚持上诉请求，坚持上诉意见。孙颖、李姜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判孙颖、李姜赔偿韩冰房屋差价损失135000元；2.改判支持孙颖、李姜一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由韩冰承担。事实和理由：一审法院确定认定差价损失的时间点为2015年10月初,并以市场询价的方式确定在该时间点涉案房屋的价格并未有较大涨幅,但仍以孙颖、李姜于2015年12月30日最终售出涉案房屋的实际价格差额430000元作为差价损失。而当时房屋市场价格波动较大,是孙颖、李姜不可预见的,故不能将2015年12月底的实际成交价格作为判定可得利益损失的标准。孙颖、李姜认为合理且真实的计算差价的标准应为三方在2015年10月11日经重新协商后达成的价格1235000元,孙颖、李姜可预见的可得利益损失仅为265000元。根据合同法第一百一十三条规定，认定涨跌差价的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础,结合当事人主张权利之日,合同约定的履行期限届满之日,以及双方是否及时采取措施防止损失扩大,涉诉房屋的具体涨跌幅等合理确定。本案中,一审判决确定“孙颖违约发生在2015年10月初”“韩冰亦于2015年10月15日向一审法院起诉要求继续履行,说明其明确知晓孙颖存在违约行为”，符合事实。孙颖、李姜发现韩冰未经允许擅自入住涉诉房屋引发合同履行纠纷后,于2015年10月11日通过中介公司重新达成1235000元的价格,并约定2015年10月14日重新签订合同,但韩冰违约未到约定地点导致未能签署纸质合同,直到2015年10月30日合同履行期限届满日之前,都无法联系到韩冰。孙颖、李姜在中介公司得知合同已过期可以卖与他人的答复之后,重新挂售房屋,并在2015年12月30日将房屋以1400000元出售给张楠。以上事实说明韩冰在纠纷发生后未采取任何措施防止损失扩大,双方已经就1235000元的价格达成一致意见,可以视为口头合同已经成立,1235000元的价格是韩冰真实意思表示,出售给张楠的价格1400000元与1235000元之间的差额165000元是韩冰未及时采取措施而损失扩大,不应认定韩冰的可得利益。根据《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》对于损失赔偿问题的司法解释及合同法第一百一十三条规定，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定,但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。本案中,韩冰存在多次违约行为和不当举措,是孙颖、李姜将房屋售与他人的直接原因,韩冰理应为自己的违约行为和不当举措承担相应的利益损失。因此，公平合理的赔偿方式应为孙颖、李姜赔偿韩冰50%的可得利益损失,剩余50%由韩冰自行承担。履约方的可得利益应该是支付全部款项并取得房屋所有权后因房屋升值而获得的利益,本案中，韩冰在整个履约过程中仅交付给定金及协助还贷款项的110000元,韩冰的其余房款仍然可以通过其他投资取得收益,而且韩冰已经使用这部分款项于2015年10月购买了新里程花园19-1-401号房产,并已经取得了投资收益。因此韩冰的投资成本970000元中仅有110000元遭受了实际损失,其相对应的可得利益损失应为房屋涨幅265000元的97分之11,即30052元。一审中，孙颖、李姜申请中介公司全顺房地产信息咨询有限公司作为本案第三人参加诉讼,中介公司全程参与了合同的签订及履行,对合同内容及双方的纠纷过程了解详细。可以证实韩冰的违约行为。一审法院未将中介公司列为第三人导致一审判决认定事实不清。孙颖、李姜在一审反诉中提出的给付孙颖、李姜8个月房屋租金9600元,违约金3880元等请求,是依据合同中约定的条款，韩冰在履约过程中实际发生的擅自入住、失联等违约行为和不当举措造成孙颖、李姜的直接损失而提出的合理诉请,应予以支持。韩冰辩称，坚持上诉意见，坚持上诉请求。韩冰向一审法院起诉请求：1.判令孙颖、李姜赔偿房屋差价损失1354400元；2.判令孙颖、李姜退还定金110000元；3.判令孙颖、李姜赔偿中介费损失9000元；4.判令孙颖、李姜承担本案诉讼费、保全费、评估费。孙颖、李姜向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖居间合同于2015年11月3日解除；2.判令韩冰赔偿孙颖、李姜已支付的中介费4500元；3.判令韩冰给付孙颖、李姜2015年5月1日至2015年12月31日房屋租金9600元；4.判令韩冰给付孙颖、李姜违约金3880元。一审法院认定事实：孙颖为甲方、韩冰作为乙方，双方于2015年4月23日在天津全顺房地产信息咨询有限公司居间下，签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定房屋价款为970000元，其中定金40000元，乙方应于2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续，并于2015年9月15日协助甲方还清贷款余额。甲方同意乙方在不改变房屋现有状态的前提下，短期使用房屋。合同的补充条款约定：1、乙方实际看房，认可该房屋现状，2、甲方保证该房屋无欠费无纠纷，3、经甲乙双方协商，如在交易过程中产生20%税费约68000元，乙方承担50000元，甲方承担18000整，如税费超出20%，双方协商；4、如该房屋没有实际成交，乙方应从2015年5月1日支付该房屋租金至乙方协助甲方办理还贷手续，若该房屋正式成交，甲方不收取乙方任何租金，甲、乙双方协商，若没有实际成交，租金按每月1200元算，其他约定见《附加条款》。在该份《房屋买卖居间合同》中，李姜作为经手人签署名字；在《附加条款》中，李姜作为受托人签署了名字。同日孙颖签署了授权委托书，委托李姜代为处理房屋买卖事宜。2015年4月24日，双方签订上述合同的附加条款，条款约定，1、由于房屋已过五年，根据国家政策应免除营业税或个人所得税，如本合同交易中存在营业税或个所税，双方协商解决，若不能达成意见一致，双方免责解除合同，退还原数定金，中介退还中介费。2、若乙方违约，自违约之日起十日内，双倍返还定金；3、甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付约定房款，均向对方支付逾期违约金每日千分之一，逾期超过两个月，对方有权解除合同，如乙方逾期违约，所付款归甲方，甲方违约，双倍返还所有乙方已付款。4、乙方不得破坏该房屋结构，如乙方损坏乙方参照房屋租赁合同修复赔偿；5、经甲乙双方协商，于2015年9月15日乙方协助甲方还清贷款余额；6、还贷后重新订一份买卖合同；7、该房屋成交价格包括地下车库一个车位。上述合同签订后，韩冰支付了孙颖定金40000元，孙颖将房屋钥匙等交给中介，由中介转交借用给韩冰，同时孙颖支付中介费4500元，韩冰支付中介费9000元。2015年9月16日，孙颖为甲方、韩冰为乙方，在天津全顺房地产信息咨询有限公司居间下，再次签订《房屋买卖居间合同》。合同约定的定金为110000元。合同约定，乙方购买现时为甲方所有的、位于空港经济区××路××道××花园××的房屋。房屋建筑面积为87.53平方米，价款为970000元。合同约定，乙方于本合同签订之日支付给甲方定金人民币110000元，乙方需在2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续。甲方须在2015年5月1日前将该房屋交予韩冰使用。合同亦约定，本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知其他方，并征得对方的同意后，在约定的时限内签订补充协议。该合同补充条款约定：1、乙方实际看房，认可该房屋现状，甲方保证该房屋无欠费无纠纷，2、定金计算入房款内；3、如乙方逾期违约，所付定金房款归甲方，甲方违约自违约之日起十日内返还定金，并双倍赔偿所有乙方已付定金房款作为赔偿金。4、甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付首付，不立即申请购房贷款，均向对方支付预期违约金计日千分之一，逾期超过三个月，甲方有权提出解除合同。5、双方交易税金由乙方承担；6、双方交易税由乙方承担；7、该房屋成交价格包含地下车位一个。合同第十条第2款约定，甲乙双方有下列情形之一的属于违约：（1）无故违反本合同相关约定事宜或擅自解除合同的；（2）相互与他人串通，损害其他方利益的；（3）未按时办理该房屋各项买卖手续或未及时提供真实、合法、有效相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使居间方无法完成居间任务的。上述合同签订后，韩冰又向孙颖支付70000元。另查明，孙颖与案外人张楠于2015年12月30日签订正式商品房合同，合同约定价款为1330000元，实际价款为1400000元，其中车位费70000元通过现金支付，2016年2月5日，诉争房屋产权人变更为案外人张楠。就韩冰与孙颖之间的房屋买卖纠纷，一审法院（2015）滨功民初字第3273号案件曾经进行审理，韩冰在该案中诉请要求继续履行合同，一审法院于2017年6月30日作出（2015）滨功民初字第3273号民事判决书，认定韩冰向孙颖支付的定金金额为110000元。同时认定孙颖在2015年10月初因市场行情原因欲对房屋进行涨价构成违约；韩冰的房屋改动行为系考虑房屋买卖继续履行的合理期待，并不构成违约；韩冰未按时办理过户手续的行为发生在孙颖违约之后，不构成违约。该判决最终认定因涉案房屋已经转卖善意案外人，无法继续履行，判决驳回了韩冰的全部诉讼请求。韩冰不服上述判决，向天津市第二中级人民法院提起诉讼，天津市第二中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）津02民终5874号民事判决，依法驳回了韩冰的上诉，维持原判。韩冰就天津市第二中级人民法院作出的二审判决仍不服，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2018年6月7日作出2018年津民申918号民事裁定，驳回了韩冰的再审申请。在本案的原审审理期间，韩冰向一审法院提出司法鉴定申请，一审法院接受委托后依法对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定，韩冰请求以向法庭提出申请的2018年8月22日为评估基准日。天津方达房地产土地评估咨询有限公司接受一审法院委托，作出津方达房评字【2018】第242号《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点的市场价值为2324400元，单价为每平方米26556元。评估价格与韩冰、孙颖之间房屋买卖合同确定的销售价格之间差价为1354400元。一审法院于2018年12月29日作出（2018）津0116民初82814民事判决书，判决孙颖、李姜赔偿韩冰损失1354400元，驳回其他诉请，驳回了孙颖、李姜的反诉请求。孙颖、李姜不服，上诉至天津市第二中级人民法院，2019年5月13日，该院作出（2019）津02民终2638号民事裁定书，认为房屋涨跌的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础，结合其他相关因素确定，原审将韩冰申请的2018年8月22日为评估基准日，缺乏相应依据，即对于房屋涨跌差价时间点的认定依据不足，将本案发回重审。一审法院于2019年12月2日依职权向涉诉小区附近我爱我家、客居多等中介机构了解2015年10月份的相关价格相关机构表示开店时间较短，没有2015年10月份的相关数据，当日又去开店较久的大商地产了解，2015年10月份与2015年9月份相比房屋涨幅并不大，至该年年底时，涉诉房屋户型售价大约涨了二、三十万，在一百二、三十万左右。2016年开始大幅涨价。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖居间合同》的效力以及导致合同不能履行的违约责任的认定已经（2017）津02民终5874号生效判决确认，故孙颖作为卖方，且系合同不能继续履行的违约方，应当承担因其违约行为给韩冰造成的可得利益损失即差价损失。本案的争议焦点亦在于差价损失的确定。房屋价格涨跌差价可以参照一下方式确定：1.双方能够协商确定的，从其约定；2.双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价，无最相类似房屋可比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以违约方违约行为确定之日为基础，结合当事人主张权利之日，合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大，涉诉房屋的具体涨跌幅度合理确定。具体到本案中，双方不能就房屋涨跌差价协商一致，应按上述损失确定原则，由一审法院依法予以认定。而关于违约行为确定之日，韩冰认为应以（2017）津02民终5874号判决生效之日即2017年9月26日为准，孙颖、李姜认为应以2015年10月11日为判断差价损失的基准日，一审法院认为根据（2015）滨功民初字第3273号生效民事判决的认定，能够确定孙颖违约发生在2015年10月初，而韩冰亦于2015年10月15日向一审法院起诉要求继续履行，说明其明确知晓孙颖存在违约行为，依法行使权利，故违约时间点界定为2015年10月初，应以该时期的房屋价格为基础确定房屋涨跌差价。案件审理期间，经一审法院向韩冰释明，如果认定2015年10月初为违约行为确定时间，是否对该时间点的涉诉房屋市场价格申请评估，韩冰明确表示坚持以2017年9月26日为评估基准，故不同意以此时间点申请房屋市场价格评估。因此，一审法院确定以市场询价的方式确定涉案房屋的价格差。结合一审法院了解相关的市场行情，2015年10月初违约之日，涉案房屋的价格并未有较大涨幅，鉴于孙颖、李姜于2015年12月30日将涉诉房屋出售给张楠的价格（1400000元），该数额与向韩冰出售价格之间的差异为孙颖违约所得，即使该价格可能高于2015年10月初的市场价格，但本着诚实信用原则以及最大程度保护守约方的合法权益的角度，一审法院酌情认定，以孙颖将涉诉房屋出售给张楠的价格1400000元与本案双方约定的价格970000元之差430000元作为韩冰的可得利益损失，更为公平合理，故孙颖需赔偿韩冰房屋差价损失430000元。韩冰诉请超出部分，一审法院不予支持。关于返还定金110000元的诉请，该部分款项系韩冰交纳给孙颖的定金，因孙颖系合同的违约方，故其应当返还韩冰，且其对此亦无异议，故韩冰此项诉请，一审法院予以支持。关于李姜的责任承担，其作为涉诉房屋的共同所有人，参与了房屋的出让过程，且对韩冰主张其与孙颖承担共同责任并无异议，应视为其对孙颖所负债务的加入，应就孙颖上述赔偿、给付义务承担共同责任。关于要求孙颖、李姜承担中介费的损失，因韩冰交纳相关费用给第三方中介机构，并未先就此直接向中介机构主张返还，且一审法院认定房屋差价损失时，已考虑合同正常履行韩冰的可得利益损失，相关中介费损失不应再予考虑。故对此诉请，一审法院不予支持。关于评估费的诉请，因相关评估结论并未被一审法院采信，对此项诉请，一审法院不予支持。关于孙颖、李姜的反诉请求，因对于双方合同不能继续履行以及孙颖、李姜系违约一方已有生效判决认定，其再主张合同于2015年11月3日解除没有依据，一审法院不予支持。关于其主张的中介费损失、租金损失、违约损失等亦因生效判决认定韩冰无违约行为，一审法院不予支持。此外，关于孙颖、李姜申请追加相关中介人员为本案第三人的申请，一审法院认为其不属于本案利害关系人，对此申请，一审法院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：“一、孙颖、李姜于本判决生效之日起十日内赔付韩冰房屋差价损失430000元；二、孙颖、李姜于本判决生效之日起十日内返还韩冰定金110000元；三、驳回韩冰的其他诉讼请求；四、驳回孙颖、李姜的全部反诉请求。如果孙颖、李姜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18742元、保全费5000元，共计23742元，由韩冰负担15465元，孙颖、李姜负担8277元，反诉诉讼费50元由孙颖、李姜负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，韩冰与孙颖、张楠房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2015）滨功民初字第3273号民事判决，该判决已经发生法律效力。该判决认定，孙颖在2015年10月初因市场行情原因欲对房屋进行涨价，孙颖无故违反合同约定事宜已构成违约。同时，该判决认定，孙颖已将房屋钥匙交予韩冰并允许其提前入住，韩冰改动房屋的行为系考虑房屋买卖继续履行的合理期待，不构成违约。该判决还认定，韩冰未按时办理过户手续的行为发生在孙颖违约之后，不应认定为违约。综上，双方合同不能继续履行以及孙颖、李姜系违约一方已有生效判决认定，孙颖、李姜上诉请求主张合同于2015年11月3日解除缺乏依据。关于中介费损失、租金损失、违约损失等亦因生效判决认定韩冰无违约行为，该部分主张不予支持。关于孙颖、李姜要求追加相关中介人员为本案第三人的申请，亦因生效判决对于合同无法继续履行的违约方作出了评判，本案中缺乏追加第三人参加诉讼的必要性，对该申请，本院不予支持。关于差价损失的基准日如何确定的问题。认定涨跌差价的时间点应以违约方违约行为确定之日为基础，结合当事人主张权利之日，合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大，涉诉房屋的具体涨跌幅度合理确定。本案中，孙颖、李姜对一审判决确定的违约行为确定之日并无异议。（2015）滨功民初字第3273号民事判决认定，2015年10月初孙颖欲对房屋涨价的行为构成违约，一审判决认定2015年10月初为孙颖违约行为确定之日，并无不当。韩冰主张应以（2017）津02民终5874号判决生效之日，即2017年9月26日为违约行为确定之日，缺乏依据，本院不予支持。关于差价损失如何确定的问题。双方不能协商确定房屋价格涨跌差价的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价，无最相类似房屋可比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以违约方违约行为确定之日为基础，结合当事人主张权利之日，合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大，涉诉房屋的具体涨跌幅度合理确定。本案中，经一审法院释明，韩冰坚持以2017年9月26日为评估基准。一审法院确定依职权了解相关的市场行情，2015年10月初违约之日，涉案房屋的价格并未有较大涨幅，故一审法院以案涉房屋出售给张楠的实际成交价格（1400000元），作为案涉房屋违约之日的价格，并无不当。孙颖、李姜主张双方曾就1235000元的成交价格达成一致意见,应按照出售给张楠的价格与1235000元之间的差额作为差价损失，但其提供的证据并不足以证实该主张，韩冰起诉要求继续履行合同的行为亦表明韩冰未认可1235000元的价格，故孙颖、李姜的该项主张依据不足，本院不予支持。孙颖、李姜主张韩冰仅支付了110000元，其可得利益损失仅为房屋涨幅的97分之11,本院认为，双方签订房屋买卖合同，均应全面履行各自的义务，因孙颖、李姜的违约行为导致合同无法继续履行，其主张仅以韩冰的已付款部分计算可得利益损失，缺乏依据，本院不予支持。关于差价损失如何承担的问题。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判断，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。诚实信用原则与公平原则是民法的基本原则，双方签订房屋买卖合同，均应全面履行各自的义务，因孙颖、李姜的违约行为导致合同无法继续履行，一审法院本着诚实信用原则以及最大程度保护守约方的合法权益的角度，酌情认定孙颖向张楠出售案涉的价格与双方约定的价格作为韩冰的可得利益损失，并由孙颖、李姜承担全部差价损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，韩冰、孙颖、李姜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20480元，由上诉人韩冰负担13044元，上诉人孙颖、李姜负担7436元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年九月十八日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……