江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2669号上诉人（原审原告）：张海，男，1974年3月24日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审原告）：蔡丽，女，1979年2月25日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：张海（系蔡丽丈夫），男，1974年3月24日生，汉族，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）：盐城九九置业有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇人民路12号。法定代表人：茅正飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤良生，江苏东界律师事务所律师。上诉人张海、蔡丽与上诉人盐城九九置业有限公司（以下简称九九公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省射阳县人民法院(2019)苏0924民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海、蔡丽的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判支持张海、蔡丽的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由九九公司承担。事实与理由：1.一审法院以“当时购买的是现房，根据图纸设计要求按照黄海高程测量计算绝对层高，缺乏事实和法律依据，法院不予支持”为由否定了绝对层高，以相对层高作为确定层高的依据于法无据。一审判决先推定九九公司交付的房屋因缺少地面找平、防水涂层、底层结构层，导致相对层高无法测量，然后凭九九公司随意指定的位置作为基准确定±0位置、不经测量即认定楼板厚度为0.12米，进而得出所谓层高的结论，不符合法律规定。作为商品性质销售的房屋，必须符合城市规划、建筑设计要求，小区地面的黄海高程是评判该小区排水泄洪能力的重要参数，不可以随意改变，层高应该按照设计图纸的黄海高程为标准进行测量计算。2.一审法院认定张海、蔡丽的损失明显偏低。（1）109号房：按设计图纸计算，地坪至楼板底高度为5.06米，楼板厚度按0.1米计算，绝对层高为5.16米。合同约定层高5.6米，套内面积23.182平方米，房屋可使用容积129.82立方米，109号房屋价格为37万元，每立方米计价2850.1元。高差0.44米，实际可使用容积119.62立方米，比合同约定少10.2立方米，计损29071.02元。109号储藏室：按设计图纸计算，地坪至楼板底高度1.74米，楼板厚度按0.1米计算，绝对层高为1.84米，根据规定层高不足2.2米的房屋按一半面积计算，109号储藏室价格为17万元，计损8.5万元。（2）110号房：按设计图纸计算，地坪至楼板底高度为5.07米，楼板厚度按0.1米计算，绝对层高为5.17米。合同约定层高5.6米，套内面积38.674平方米，房屋可使用容积216.57立方米。110号房屋价格为60万元，每立方米计价2770.47元。高差0.43米，实际可使用容积199.94立方米，比合同约定少16.63立方米，计损46072.92元。110号储藏室：按设计图纸计算，地坪至楼板底高度1.78米，楼板厚度按0.1米计算，绝对层高为1.88米。根据规定，层高不足2.2米的房屋按一半面积计算，110号储藏室价格为21万，计损10.5万元。（3）111号房：按设计图纸计算，地坪至楼板底高度为5.09米，楼板厚度按0.1米计算，绝对层高为5.19米。合同约定层高5.6米，套内面积30.072平方米，房屋可使用容积168.4立方米。111号房价格为51万元，每立方米计价3028.5元。高差0.41米，实际可使用容积156.07立方米，比合同约定少12.33立方米，计损37341.41元。111号储藏室：按设计图纸计算，地坪至楼板底高度1.79米，楼板厚度按0.1米计算，绝对层高为1.89米。根据规定，层高不足2.2米的房屋按一半面积计算，111号储藏室价格为11.5万元，计损5.75万元。（4）案涉门市未达到合同约定的要求只能被搁置，对于因搁置造成的损失，久久公司应予赔偿。根据规定，损失应当按房屋总价197.5万元的年收益8%计算，为期至少一年，损失至少15.8万元。3.张海、蔡丽在接收房屋后发现房屋未达到合同约定的交房要求，即聘请具有相应资质的江苏立信建设工程造价咨询有限公司对缺少的工程量进行了工程预算、聘请江苏安达土地房地产评估测绘有限公司对层高进行测量，并以评估结果为依据提起诉讼。一审法院在九九公司未提供充分否定证据的情况下，草率启动司法鉴定程序，委托江苏和信工程咨询有限公司、盐城同济测绘有限公司进行鉴定，鉴定的结果与江苏立信建设工程造价咨询有限公司、江苏安达土地房地产评估测绘有限公司的评估结果基本吻合。因此一审法院应将33000元鉴定费全额由九九公司承担。4.九九公司向一审法院提交了涉案房屋的结构图。一审质证过程中，张海、蔡丽才获悉图纸上标注商业储藏室的设计层高为1.8米，九九公司在销售房屋时隐瞒了该事实，并以虚高2.45米并按一层楼的价格向张海、蔡丽进行了欺诈销售。九九公司辩称，1.案涉房屋的实际层高由一审法院委托有相应资质的测绘机构进行测定，且层高的概念符合双方商品房销售合同的约定。张海、蔡丽要求以黄海高程作为起点来测定层高，不符合合同约定，也不符合建筑行业的规范性概念。九九公司对司法鉴定机构的层高测量方式认可，但对测量的数值有异议。2.一审判决对张海、蔡丽的所谓损失计算明显偏高，有部分损失不应支持。3.九九公司对一审法院同意张海、蔡丽申请对黄海高程鉴定有强烈异议，亦出具书面意见认为没有必要以黄海高程作为起点测量层高启动司法鉴定程序。故鉴定费应由张海、蔡丽承担。4.九九公司在销售房屋过程中，不存在欺诈行为。一方面，储藏室高度不足是因张海、蔡丽收房后回填土所致；另一方面，施工图纸不是双方之间的合同，张海、蔡丽将施工图纸作为双方交房的依据，无事实和法律依据。综上，请求二审依法驳回张海、蔡丽的上诉。九九公司的上诉请求：1.撤销一审判决，判决九九公司减少支付损失74715元；2.二审诉讼费用由张海、蔡丽承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定案涉109、110、111号门市的挑高区层高误差为0.07、0.03、0.02米，属于认定事实错误。按照九九公司提交给一审法院的设计图纸要求，在楼层的现浇面上还要加上4.5公分的找平和保温层，该数据应计入层高，故案涉三间门市的挑高区层高符合或基本符合合同约定标准。2.退一步讲，即使挑高区层高有上述误差，如此小的误差也属建筑施工行业正常的误差范围，并非开发商或施工单位偷工减料所致，且这样的误差并不影响张海、蔡丽对该房的正常使用和舒适度，张海、蔡丽在本案中无损失可言。3.储藏室层高在原来返租给九九公司做售楼部办公室时是符合合同约定标准的，但后来被张海、蔡丽加上二十多公分的土层，张海、蔡丽现在可以通过向下挖土的简单经济措施来增加层高。况且储藏室的功能是储藏物品，不是居住，故不存在损失。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院适用《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对九九公司显失公平，因为商品房买卖的单价是以面积来计算的，不是以容积来计算。容积不等同于面积，面积大小对居住舒适度的影响远远大于容积多少对舒适度的影响程度。2.相关司法判例并不支持减少层高按照减少面积的处理原则进行裁判。张海、蔡丽辩称，1.根据国家建筑工程建筑计算规范GB/T50353-2005第3.0.3条明确说明，建筑物最底层的层高，有基础底板的指基础底板上表面结构标高至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础底板的指地面标高至上层楼面垂直标高之间的垂直距离。案涉房屋里面并无基础底板，因此，层高应以地面标高进行测算。2.九九公司提到的2厘米误差确实是国家允许的，但并不代表其不需要对该误差负责，仅是国家法律规定买方不可以因为合理误差而反悔。对于误差部分卖方仍需要向对方进行补偿。误差在3%范围内多退少补，超出3%的部分双倍赔偿。案涉房屋的底层需要考虑到排水、防潮、防洪等因素，不能向下施工，因此层高是固定的。3.九九公司上诉称因张海、蔡丽加了20公分土层导致层高不符合约定的上诉理由不能成立。目前底板仍然保持原样在现场，九九公司向下挖了30多公分，以此认为层高达到2.4米。4.关于法律适用问题。一审法院计算方式正确，参照了生效的判例。根据规定，房屋层高不足2.2米的部分应按照一半面积进行计算，储藏室应按照合同价一半进行计偿。张海、蔡丽向一审法院提出诉讼请求：判令九九公司赔偿各项费用合计554721.42元（具体为：1.109号-111号及相应储藏室的地面及消防设施工程36736.07元；2.109号层高不足导致的容积损失29071.02元及储藏室按一半面积计算损失85000元；3.110号层高不足导致的容积损失46072.92元及储藏室按一半面积计算损失105000元；4.111号层高不足导致的容积损失37341.41元及储藏室按一半面积计算损失57500元；5.房屋无法出租的租金损失158000元。一审法院认定的事实：2013年10月7日，张海、蔡丽与九九公司签订编号分别为0692840020131007、0692840220131007、0692840320131007的三份商品房买卖合同，由张海、蔡丽购买九九公司开发的射阳阳光海岸第9幢第一层109号及109储藏室、110号及110储藏室、111号及111储藏室等三套商业用房。约定：1.三套挑高区商业用房的层高均为5.6m，套内建筑面积分别为23.182m2、38.674m2、30.072m2，三套储藏室的层高均为2.45m，套内建筑面积分别为24.979m2、29.401m2、16.38m2；2.价款分别为：54万元（其中挑高区37万元、储藏室17万元），81万元（其中挑高区60万元、储藏室21万元），62.5万元（其中挑高区51万元、储藏室11.5万元）；3.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，即外墙：石材、面砖、涂料；内墙、顶棚：水泥砂浆抹平；地面：水泥砂浆找平；门窗：玻璃门；水电到户。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人采取补救措施达到约定标准。同日，张海、蔡丽（甲方）与九九公司（乙方）还签订一份商铺委托经营管理协议，约定：甲方将109-111号三间商铺全权无偿委托给乙方统一经营管理，期限3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止；委托期满前3个月，如甲方自愿继续委托给乙方，应向乙方发出继续委托该物业的联系函，乙方在收到通知30日内，与甲方商定续约相关事宜，重新签订委托经营协议，甲方未在上述期限通知乙方，本经营协议到期自动终止，甲方有权在本经营协议约定的委托期限届满之日的第七个工作日起自行占有、使用（含出租）该物业，甲方对外委托或出租的，同等条件下，乙方享有优先受托权或承租权；委托期限结束后，乙方拆除室内装潢，按交房条件交付给甲方。后张海、蔡丽陆续将全部购房款197.5万元缴纳完毕，但九九公司未能按期交房。2017年6月14日，张海、蔡丽向九九公司发出书面交房通知，但九九公司未能交付房屋。张海、蔡丽于2017年7月5日诉至一审法院，要求九九公司交房并支付违约金。一审法院审理后于2018年3月16日作出（2017）苏0924民初4604号民事判决，判决：一、九九公司于判决生效后十日内按照合同约定的交房条件向张海、蔡丽交付阳光海岸第9幢第1层109号房及109储藏室、110号房及110储藏室、111号房及111储藏室，并从2016年12月1日起至实际交付之日止，以197.5万元房款为基数，按日万分之1.5支付违约金；二、驳回张海、蔡丽的其他诉讼请求。判决生效后，张海、蔡丽申请一审法院强制执行，经执行，于2018年6月28日将上述房屋交付张海、蔡丽。一审审理中，根据张海、蔡丽的申请，一审法院委托江苏和信工程咨询有限公司对案涉房屋地面找平、防水涂层、消防设施等工程造价进行鉴定，该公司于2019年6月1日出具鉴定意见书，意见为：涉案内容鉴定结果为36736.07元。张海、蔡丽支付鉴定费3000元。另，一审法院委托盐城同济测绘有限公司对案涉房屋高程进行测绘，该公司于2019年7月出具测量结果，2019年9月出具补充说明，意见为：1.109挑高区室内地面现状高程1.92米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为5.06米；109储藏室室内地面现状高程1.73米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为1.74米。2.110挑高区室内地面现状高程1.92米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为5.07米；110储藏室室内地面现状高程1.75米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为1.78米。3.111挑高区室内地面现状高程1.93米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为5.09米；111储藏室室内地面现状高程1.77米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为1.79米。经质证，张海、蔡丽无异议；九九公司不认可，认为超委托范围，高程的高度不是层高。后根据九九公司现场指定的1米线向下1米确认±0位置，由鉴定机构补充测量层高，楼板厚度按照0.1米计算，意见为：109挑高区层高为5.51米、109储藏室层高为2.23米；110挑高区层高为5.55米、110储藏室层高为2.23米；111挑高区层高为5.56米、111储藏室层高为2.24米。经质证，九九公司认为楼板厚度根据结构图显示为0.12米；根据图纸上的地面做法，楼板往上还要加4.5公分的找平层和保温层才是层高的高度。张海、蔡丽认为虽然结构图显示楼板厚度为0.12米，但实际施工会存在误差；层高是结构面到结构面的距离，不应计算找平层和保温层。张海、蔡丽支付鉴定费30000元。另查，张海、蔡丽陈述当时购买房屋时是现房，由开发商作为售楼处使用。目前案涉房屋已出租部分房屋。一审法院认为，九九公司与张海、蔡丽签订的三份商品房买卖合同及商铺委托经营管理协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。本案争议焦点是：1.房屋层高是否符合约定；2.损失如何认定。1.关于第一个争议焦点，房屋层高是否符合合同约定问题。商品房买卖中，买受人购买商品房其本质是购买房屋的实际使用空间，高度的减少会实际影响到买受人的使用及居住感受，因此违约方应承担相应经济损失赔偿责任。由于当时购买的是现房，故张海、蔡丽主张根据图纸设计要求按照黄海高程测量计算绝对层高，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案需要测算的层高应为相对层高。经鉴定机构测量，结合楼板厚度0.12米，一审法院确认109挑高区层高为5.53米、109储藏室层高为2.25米；110挑高区层高为5.57米、110储藏室层高为2.25米；111挑高区层高为5.58米、111储藏室层高为2.26米，三间门市及储藏室均未达到合同约定的挑高区层高5.6米、储藏室层高2.45米的要求，构成违约，应当承担赔偿损失的责任。2.关于第二个争议焦点，张海、蔡丽主张的损失如何认定。（1）关于地面找平、防水涂层及消防设施费用36736.07元问题。由于九九公司交付的房屋中缺少地面找平、防水涂层及消防设施，构成违约，应当向张海、蔡丽赔偿该部分的损失。该费用经鉴定机构鉴定，一审法院采纳鉴定意见，其请求予以支持。（2）关于109号层高不足导致的容积损失29071.02元及储藏室按一半面积计算损失85000元问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在合同没有约定或约定不明的情况下商品房面积误差的处理原则，即面积误差比在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，由于109号的挑高区及储藏室层高均小于合同约定，误差比值分别是1.25%｛（5.6-5.53）/5.6｝、8.16%｛（2.45-2.25）/2.45｝，而挑高区的房价为37万元，储藏室的房价为17万元，故九九公司应赔偿张海、蔡丽109号挑高区损失4625元（37万元×1.25%）及储藏室损失22644元｛17万元×（3%+5.16%×2）｝，张海、蔡丽主张超出部分不予支持。（3）关于110号层高不足导致的容积损失46072.92元及储藏室按一半面积计算损失105000元问题。参照上述计算方式，误差比值分别是0.54%｛（5.6-5.57）/5.6｝、8.16%｛（2.45-2.25）/2.45｝，九九公司应赔偿张海、蔡丽110号挑高区损失3240元（60万元×0.54%）及储藏室损失27972元｛21万元×（3%+5.16%×2）｝，张海、蔡丽主张超出部分不予支持。（4）关于111号层高不足导致的容积损失37341.41元及储藏室按一半面积计算损失57500元问题。参照上述计算方式，误差比值分别是0.36%｛（5.6-5.58）/5.6｝、7.76%｛（2.45-2.26）/2.45｝，九九公司应赔偿张海、蔡丽111号挑高区损失1836元（51万元×0.36%）及储藏室损失14398元｛11.5万元×（3%+4.76%×2）｝，张海、蔡丽主张超出部分不予支持。（5）关于房屋无法出租的租金损失158000元问题。张海、蔡丽主张自2018年8月31日迁让执行后发现房屋不符合约定，再次诉讼导致无法出租，至2019年9月2日收到司法鉴定结果之日计算一年，按照房屋总价197.5万元的年收益8%计算损失为15.8万元。一审法院认为，层高不足并不必然导致房屋无法出租，两者之间并无必然因果联系，且目前已出租部分房屋，故张海、蔡丽主张租金损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。以上（1）-（5）项合计36736.07元+4625元+22644元+3240元+27972元+1836元+14398元=111451.07元。综上，张海、蔡丽部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，一审法院判决：一、九九公司于判决发生法律效力之日起十日内向张海、蔡丽赔偿各项损失合计111451.07元；二、驳回张海、蔡丽的其他诉讼请求。案件受理费9348元，鉴定费33000元，合计42348元，由张海、蔡丽负担31198元，九九公司负担11150元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2013年10月7日，九九公司与张海、蔡丽就射阳县阳光海岸第9幢109号房屋及储藏室、110号房屋及储藏室、111号房屋及储藏室签订的三份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。关于案涉房屋的实际层高是否符合合同约定的问题。案涉三份商品房买卖合同均约定挑高区商业用房的层高为5.6米，储藏室的层高为2.45米。现经一审法院委托鉴定机构测绘，加上楼板厚度0.12米，109挑高区层高为5.53米、储藏室层高为2.25米；110挑高区层高为5.57米、储藏室层高为2.25米；111挑高区层高为5.58米、储藏室层高为2.26米，均未达到合同约定的层高标准。张海、蔡丽上诉对鉴定机构的鉴定方法提出异议，认为应以黄海高程作为计算房屋层高的依据。对此，本院认为，根据鉴定机构的测量，室内地面现状高程为1.92米，未达到合同约定的2.35米。但高程与层高属于不同概念。地面高程不符合合同约定，亦并不一定导致层高不符合约定。根据相关规定，层高是指上下两层楼面（或者地面至楼面）结构标高之间的垂直距离。一审中，鉴定机构根据现场施工的1米线确定了±0位置，并据此测量出±0至楼板顶的高度，该距离即为层高。张海、蔡丽要求以黄海高程作为计算房屋层高的依据，无法律依据。关于层高不符合约定给张海、蔡丽造成损失如何确定的问题。商品房买卖中，购房人购买商品房的本质是购买房屋的实际使用空间，层高的减少会实际影响买受人的使用及居住感受，因此出卖人应对层高不符合约定承担相应的赔偿责任。对于因层高不符合约定给购房人造成的损失，可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。现一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条面积差导致损失的计算规则，认定本案中的损失，并无不当。九九公司认为不应当承担赔偿损失责任的理由，本院不予采信。张海、蔡丽认为九九公司应另行承担房屋总价197.5万元的年收益8%的损失，与其一审诉讼请求不一致，亦无相应的法律依据，故对其该请求，本院不予支持。关于一审鉴定费分担的问题。张海、蔡丽向一审法院起诉时虽然提供了其单方委托的评估及测绘报告，但九九公司未予认可。张海、蔡丽一审中陈述“如被告不认可，由法院依法处理”，之后向一审法院申请对争议事项进行司法鉴定。据此，一审法院对产生的鉴定费用，根据案件的具体情况决定了各方应负担的数额，符合法律规定。综上所述，上诉人张海、蔡丽、九九公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11015.88元，由上诉人张海、蔡丽负担9348元，盐城九九置业有限公司负担1667.88元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年九月二十九日书记员  张 育