贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6508号上诉人（原审原告）：张筑全，男，1971年05月03日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：张果，女，1975年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：秦维成，贵州福万律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：姚兰平，贵州福万律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘康强，男，1957年08月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审被告）：敖霞梅，女，1959年12月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：殷俊，贵州坤健律师事务所律师。上诉人张筑全、张果因与被上诉人刘康强、敖霞梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张筑全、张果上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用、律师代理费由被上诉人承担。事实和理由：根据《补充协议》前后文约定及与《买卖协议》来认定本案事实为被上诉人按约定时间向上诉人支付46万元后方办理解除抵押及过户，故一审法院认定事实错误。从《补充协议》第二条“在过户的当天，买方必须先支付完欠卖方的全部购房款”的约定来看，“欠卖方的全部购房款”应为《补充协议》第一条写的46万元，同时该46万元也是“买方支付肆拾陆万元后，卖方立刻办理房屋过户手续”中的46万元，如此方才前后文相互一致印证。在被上诉人未向上诉人支付46万元的情况下，上诉人未办理解除抵押手续不构成违约。办理解除抵押是办理房屋过户的必要前置程序，但并非上诉人要求被上诉人于2014年9月30日前履行给付义务的前提条件，双方并未明确约定上诉人办理解除抵押手续后被上诉人付清房款。总之，办理解除抵押与被上诉人按期付清房款并非有前后履行顺序，两份协议一再强调被上诉人应当在2014年9月30日付清全部房款，被上诉人未按约定付清房款则适用租金条款。被上诉人敖霞梅、刘康强答辩称：上诉人擅自修改补充协议。根据补充协议，答辩人已履行完毕支付义务，提前付清房款，是上诉人未办理解除抵押登记手续，因此，原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。张果、张筑全向一审法院起诉请求：1、判决解除被告敖霞梅2014年5月4日与二原告签订的《房屋买卖协议》和2014年8月13日与原告张筑全签订的《补充协议》;2、判决二被告按每月7000元的租金标准向原告支付2014年8月13日暂至2019年10月13日的租金余款75375.54元(最终以二被告搬离涉案房屋时的租金数额为准)；3、判决二被告限期搬离涉案房屋，并将涉案房屋完好无损地交还给二原告使用;4、判决二被告承担本案全部诉讼费用、律师代理费用。一审法院查明：2014年5月4日，原告张筑全、张果与被告敖霞梅签订《房屋买卖协议》，被告敖霞梅购买二原告所有的位于贵阳市乌当区的房屋，房屋总价98万元，2014年5月4日付定金2万元、2014年5月15日付10万元，余款在2014年9月30日之前付清。被告敖霞梅按约分别于2014年5月4日和2014年5月15日支付了2万元定金和第一期房款10万元。2014年8月13日，原告张筑全与被告敖霞梅签订《补充协议》，协议第一条确定被告于2014年8月13日支付原告40万元，共计支付了原告52万元，欠房款46万元。第二条约定:“买方支付肆拾万元后，卖方立刻办理房屋过户手续，在银行解除抵押后，双方前往办证大厅过户，在过户的当天，卖方（笔误，应是买方）必须先支付完欠买方（笔误，应是卖方）的全部购房款”，第三条约定:“买方必须在2014年9月30日前付清所欠房款，如到期不付，则按房屋租金每月柒仟元正支付，每年增加10%租金”。2014年9月原告将案涉房屋交付给被告居住至今。2018年6月3日，被告向原告支付购房余款46万元。2019年9月，因房屋未过户到被告敖霞梅名下，敖霞梅先行起诉张筑全、张果要求二原告履行协议办理过户手续。因张筑全、张果在法庭辩论终结前未办理解除案涉房屋银行的抵押，敖霞梅的诉讼目的不能实现，法庭向其释明后，敖霞梅撤回该案诉讼。一审法院认为，双方虽然在《房屋买卖协议》和《补充协议》中约定“过户”和给付“购房余款”的时间均在2014年9月30日，但原告的房屋涉及抵押，原告要解除抵押需先向银行申请提前还贷，经银行同意原告还清贷款后才能办理解除抵押手续，办理该抵押手续需要一定时间，该程序必须在办理过户前完成。因此，双方在《补充协议》第二条的约定应理解为：被告支付第二期40万元房款后，原告就应该到银行办理解除抵押手续，办理解除抵押手续后，双方前往办证大厅过户，过户当天被告支付全部购房款。办理解除抵押手续是履行房屋买卖办理产权变更的前提，不先行办理解除抵押手续，就不可能在2014年9月30日当天办理完产权过户，也就成就不了被告支付全部购房款的条件。因此，在被告于2014年8月13日支付原告第二期房款40万元后，到银行办理解除抵押手续就成了原告应当先行履行的义务。原告在本案法庭辩论终结前仍未办理解除案涉房屋的银行抵押手续，原告的行为导致了本案纠纷的发生，是违约一方。原告没有理由要求被告解除合同，其要求解除合同的请求应予驳回。双方在《补充协议》第二条约定在同一天履行房屋过户和支付购房余款，在第三条约定了支付购房余款的时间为2014年9月30日前，也就约定了履行房屋过户的时间也应在2014年9月30日前。被告在2018年6月3日履行支付购房余款的义务，原告的房屋至今不具备过户条件。原告未履行办理解除抵押手续的先行义务，导致房屋过户和支付购房余款不能同时在2014年9月30日前完成，其过错在于原告，因此，原告以此为由要求被告支付房租的理由不能成立，该请求应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，判决：驳回原告张筑全、张果的诉讼请求。案件受理费14298元减半收取7149元，由原告张筑全、张果负担。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人张筑全、张果向本院提交其与被上诉人之间的短信截屏图片一份，用以证明被上诉人自认拖欠房款。被上诉人敖霞梅、刘康强质证后对该份证据材料的真实性无异议，但不认可其合法性及证明目的，认为从短信记录中可看出其要求上诉人办理过户。另查明，根据一审庭审笔录记载：上诉人张筑全、张果提交的《补充协议》第二条“买方支付肆拾万元后”中的“拾”字和“万”字之间上方处添加有一个“陆”字和添字符。被上诉人敖霞梅、刘康强提交的《补充协议》第二条该处没有添加的“陆”字和添字符。一审庭审中，上诉人认可该《补充协议》是用复写纸复写的。同时，上诉人委托诉讼代理人陈述称：“根据当事人的表述，该协议在签订以后当事人发现写错了，才添加上去的。这个“陆”是原告张筑全自己添上去，被告方是知道并签字的”。被上诉人陈述称：“我方是不知道的，我方的复印件中是没有这个“陆”的，如添加上这个“陆”字整个合同的先后顺序就变了，没有添加之前的是先付40万元，卖方解除银行抵押，如添加上去以后就变成了买方付清余款后才解除银行抵押，反而不符合二手房交易的习惯”。另外，上诉人张筑全、张果二审陈述称，案涉房屋目前还有约30余万的银行贷款尚未偿还。本院认为：本案中，因双方签订的《补充协议》是用复写纸复写形成，而上诉人张筑全、张果一审提交的《补充协议》第二条“买方支付肆拾万元后”中的“拾”字和“万”字之间上方处添加有一个“陆”字和添字符。但被上诉人敖霞梅、刘康强持有并提交的《补充协议》第二条中却无此处添加。虽然上诉人主张该协议在签订以后发现写错了才添加上去的，被上诉人是知道并签字的。但是，在被上诉人对此不予认可的情况下，其并未提交合法、有效的证据对此予以证实。故其该项主张因缺乏证据支持且有违常理，本院不予采信。由此可见，《补充协议》第二条中的该项添加并非双方协商一致、共同确认的合同内容。因此，一审判决对于《补充协议》约定内容的事实认定并无不当，本院对此予以维持。从本案《房屋买卖协议》和《补充协议》约定的内容来看，虽然双方约定被上诉人敖霞梅、刘康强须在2014年9月30日前付清所欠房款，但是，《补充协议》中对于双方各自履行相应义务的顺序也有明确约定，即敖霞梅、刘康强支付了《补充协议》第一条涉及的40万元房款后，上诉人即应到银行办理案涉房屋的解除抵押手续。此后，双方前往办证大厅办理过户手续，过户当天，敖霞梅、刘康强须先支付全部购房款。但本案中，因被上诉人敖霞梅、刘康强支付了前述40万元款项后，上诉人张筑全、张果并未依约办理案涉房屋的解除抵押手续，因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被上诉人敖霞梅、刘康强当然有权拒绝履行其后续的付款义务，其未按合同约定期限支付剩余款项的行为并不构成违约。故一审法院判决驳回上诉人所提诉请符合法律规定，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14298元，由上诉人张果、张筑全负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年九月八日法官助理王帮丽书记员左文艳