湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2260号上诉人（原审被告）：陈永清，女，1966年4月13日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：唐友君，湖南芙蓉律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：郭勇林，男，1975年3月3日出生，汉族，湖南省东安县人，个体工商户，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：冷俊梅，东安县天一法律服务所法律工作者（特别授权）。原审被告：蒋婷，女，1986年8月6日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，住湖南省东安县。原审第三人：周美玲，女，1966年3月7日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。上诉人陈永清因与被上诉人郭勇林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2020）湘1122民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈永清上诉请求：一、判令撤销原审第二、三、四项民事判决，请求二审法院依法改判；二、案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，上诉人与被上诉人约定租赁的门面为两个，包括第三人周美玲和案外人蒋军琪的门面。二、本案上诉人与被上诉人之间约定的转让金是对原店内设施设备及装修价值出让的对价，被上诉人郭勇林受让了原店内的设施设备，并支付了6万元，实际上就是双方完成了原店内设施设备的交易。约定只有在房东不允许被上诉人经营餐饮行业时，也就是说被上诉人的店铺无法开张时，上诉人才无条件退还该转让金。而本案被上诉人已经实际使用了一年时间，双方已经完成了交易，不应当再予返还。另外，该6万元是第三人周美玲和案外人蒋军琪两个门面的转让金，案外人蒋军琪的门面并没有约定不能转让，况且蒋军琪一直也没有起诉上诉人，双方铺面租赁合同并没有解除。三、陈永清返还一审原告郭勇林的租金多计算了一个月。双方自2018年9月10日签订合同，收取了一年的租金，应当计算到2019年9月10日止。四、一审判决陈永清赔偿一审原告郭勇林的违约金过高。上诉人与被上诉人郭勇林约定两个门面的租金为5万元一年，实际使用不到一年时间，两个门面的标的额仅为5万元，其中案外人蒋军琪所有的门面并没有解除租赁合同，因此一审判决赔偿违约金5万元超过标的额的30%，属于违约金过高，应当予以减少。五、东安县人民法院(2019)湘1122民初2165号民事判决生效之前，被上诉人一直占用上述两个门面，在该判决生效后，蒋军琪的门面并没有解除租赁合同，仍由被上诉人占用，被上诉人应当支付相应的门面租金。郭勇林辩称，一、一审判决认定事实清楚，判决各项赔偿有事实和法律依据，应予维持。二、房屋转让金是基于被答辩人陈永清对租赁门面的装修使用而产生，答辩人与被答辩人在合同中约定，租赁期限是三年，而被答辩人在答辩人使用租赁房屋不到一年，就因其违约致使第三人周美玲申请电力公司停电，导致答辩人租赁的铺面不能经营，客观上给答辩人造成了损失。蒋军祺与上诉人的门面租赁合同是否解除，不影响本案合同的解除及转让金的返还，因被上诉人的经营是要两个门面同时租赁才能满足需要，所以，当上诉人不能同时租赁两个门面给被上诉人时，被上诉人请求解除合同及返还转让金是应该得到法院的支持的。三、被上诉人与上诉人在合同中约定租赁期为三年，从2018年10月10日起到2021年10月10日止，显然租金也是从2018年10月10日开始计算，到2019年10月10日才有一年。从2019年8月22日停电之日算起，到2019年10月10日止正好49天。四、根据合同法第一百一十三条的规定，被上诉人遭受的损失有两部分，一部分是实际损失，包括转让金、租金和因停电而损失的食材，及员工解除劳动合同的补偿金；另一部分则是履行三年合同后，被上诉人可以获得的利益，也就是投资收益。合同约定的五万元违约金远远没有达到被上诉人遭受的损失，而是远远低于该损失。蒋婷辩称，一、本案中转租合同双方为陈永清与郭勇林，答辩人蒋婷不是本案合同的相对人。答辩人蒋婷只是代上诉人陈永清办理合同相关事宜，所以答辩人蒋婷在本案中不承担责任。二、上诉人的上诉请求及事实理由中没有要求答辩人蒋婷承担责任，故本案二审与答辩人没有直接利害关系。三、上诉人的上诉事实理由充分，应当依法予以支持。郭勇林向一审法院起诉请求：1.请依法解除2018年9月10日原告与被告陈永清签订的铺面租赁合同；2.判决被告陈永清、蒋婷连带返还原告房屋转让金60，000元及从2019年8月22日起至2019年10月10日止的房屋租金6,849元(50,000元÷365天×50天=6,849元)，两项合计66,849元；3.判令二被告连带赔偿原告违约金50,000元；4.判决二被告连带赔偿原告因其违约造成原告的加盟费损失87,600元，购买设备的损失40,063元，及从2019年8月22日起至2020年5月12日期间(按八个半月计算)的歇业损失170,000元，三项共计297,663元；5.本案的受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2016年8月15日，第三人周美玲与被告陈永清签订《租赁合同》，将其所有的位于永州市东安县狮岩路123号门面出租给被告陈永清。2018年9月10日，被告陈永清未经第三人周美玲签字同意将其承租的门面转租给原告郭勇林，双方签订了《铺面租赁合同》。合同约定：租期为叁年，2018年10月10日至2021年10月10日，租金为伍万元每年，每年10月10日付清一年租金；在租期内，甲方(被告陈永清)要保证乙方(原告郭勇林)水电的畅通，所产生的费用由乙方负责；本合同一式两份，签字生效具有同等法律效力，如一方违约，违约方则需赔偿对方伍万元整；如房东因乙方经营餐饮行业产生纠纷，甲方无条件退还乙方转让金陆万元整及租金伍万元整，乙方保证无油烟干净经营。签订合同后，被告蒋婷代被告陈永清收取了原告60,000元转让费及租金50,000元。2018年9月13日，原告郭勇林与上海万祺餐饮企业管理有限公司大场分公司签订了《开心老婆煲仔饭技术合作协议》后，交纳了加盟费并购置了餐饮设备，开始经营。2019年8月22日，第三人周美玲以被告未按时交纳租金为由申请电力部门停电，此后，被告一直未付租金，第三人也一直没有恢复门面的供电。另查明，法院已生效的(2019)湘1122民初2165号民事判决书判决解除了第三人周美玲与被告陈永清之间签订的《租赁合同》一审法院认为，被告陈永清虽未经第三人周美玲签字同意将其承租的铺面转租给原告郭勇林，但原告郭勇林与被告陈永清签订的转租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故原告郭勇林与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。本案中，原告请求依法解除2018年9月10日原告与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》，原告的租赁权以被告陈永清的租赁权为前提而成立，当被告陈永清与第三人周美玲的租赁关系据法院已生效的(2019)湘1122民初2165号民事判决书于2019年12月23日解除之际，原告与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》亦终止解除。因此，对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。原告主张被告陈永清、蒋婷连带返还原告房屋转让金60,000元及从2019年8月22日起至2019年10月10日止的房屋租金6,849元，依据双方签订的合同约定，被告陈永清因未经第三人周美玲同意转让铺面，构成违约，且双方签订的合同已无法履行，但考虑到原告已经使用其承租的商铺经营近一年，故法院酌定被告陈永清退还原告转让金40,000元；同时，因2019年8月22日第三人周美玲申请电力部门断电，原告不能正常使用门面，原、被告签订的合同履行不能，被告陈永清理应退还原告自2019年8月22日起至2019年10月10日止的房屋租金，故被告陈永清应退还原告郭勇林租金6,712元(50,000元/年+365天×49天)。原告主张二被告连带赔偿原告违约金50,000元，双方签订的租赁合同中有关于违约责任的约定，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金的数额应当与违约行为产生的损失大致对等。本案中，被告陈永清因未经第三人周美玲的同意转让门面，导致转租赁合同不能履行，应承担违约责任。而原告对其遭受的损失没有过错，且原告经营的是餐饮业，一旦断电，不可避免产生损失，原告诉请的违约金与原告遭受的损失相当，故对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。原告主张二被告连带赔偿原告因其违约造成原告的加盟费损失87，600元，购买设备的损失40，063元，及从2019年8月22日起至2020年5月12日期间的歇业损失170,000元，三项共计297,663元，原告开店支付加盟费与购买设备系个人投资行为，本身具有风险因素，且店铺断电并不导致购买的设备损坏，故对以上两项请求不予支持。因原告未能提供证据证明自2019年8月22日起至2020年5月12日期间的歇业损失情况，且原告已向被告请求了违约金损失，法院对原告的歇业损失不予支持。本案中，转租赁合同双方为原告郭勇林与被告陈永清，被告蒋婷只是代被告陈永清办理合同相关事宜，故被告蒋婷在本案中不承担责任。被告辩称原告的损失应由第三人周美玲承担，第三人周美玲基于其与被告陈永清签订的合同采取断电措施，旨在催促被告陈永清交纳房租，而第三人周美玲与原告郭勇林没有签订租赁合同，并未直接形成租赁关系，未产生权利义务，根据合同相对性原则，原告只能向被告陈永清主张违约责任，故第三人周美玲在本案中不承担责任。被告陈永清经法院合法传唤后，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭勇林与被告陈永清签订的《铺面租赁合同》；二、被告陈永清返还原告郭勇林房屋转让金40,000元；三、被告陈永清返还原告郭勇林租金6,712元；四、被告陈永清赔偿原告郭勇林违约金50,000元；五、驳回原告郭勇林的其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,518元，减半收取计3,759元，由原告郭勇林承担2,882元，被告陈永清承担877元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、上诉人陈永清与被上诉人郭勇林在《铺面租赁合同》解除后房屋转让金是否需要返回以及返回多少的问题；二、双方铺面第一年租金计算起止时间的问题；三、原审判决陈永清赔偿郭永林的50,000元违约金是否过高的问题。一、上诉人陈永清与被上诉人郭勇林在《铺面租赁合同中》并未就房屋转让金的性质进行明确约定。上诉人陈永清主张双方约定的房屋转让金是对原店内设施设备及装修价值出让的对价，被上诉人郭勇林受让了原店内的设施设备，并支付了6万元，实际上就是双方完成了原店内设施设备的交易，被上诉人郭勇林对上诉人陈永清的观点不予认可。上诉人陈永清没有提供证据证明其主张，法律对于房屋转让金的问题也没有具体的规定。因此，对上诉人陈永清的主张，本院不予认可。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。双方签订的《铺面租赁合同》因上诉人陈永清违约已无法履行，又考虑到被上诉人郭勇林已经实际使用其承租的铺面近一年，根据公平原则，原审法院酌定上诉人陈永清退还被上诉人转让金40,000元是合理的。二、双方签订的《铺面租赁合同》第一条约定“租期为叁年，其中2018年10月10日至2021年10月10日，租金为伍万元每年（每年10月10日付清一年租金）”，根据上述约定，铺面第一年租金开始时间是2018年10月10日，结束时间是2019年10月10日。2018年9月10日是合同签订的时间，不是铺面第一年租金的起算时间。因此，对上诉人陈永清主张多返还了被上诉人郭勇林一个月的租金，本院不予认可。三、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，不是上诉人陈永清主张的赔偿违约金不能超过标的额的30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可知，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，损失包括实际损失和预期利益损失，被上诉人郭勇林经营的是餐饮业，一旦断电，不可避免产生损失。虽然其中一家铺面没有停电，但是被上诉人郭勇林实际已无法继续经营下去。因此，原审法院对违约金的认定是合理的。综上，上诉人陈永清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,217.8元，由上诉人陈永清负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年九月十八日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。