湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6620号上诉人（原审原告）：王庆林，男，1982年6月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：余钢，湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文浩，湖北汉武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵红爱，女，1976年1月3日出生，汉族，居民身份证住址浙江省东阳市。被上诉人（原审第三人）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路185号、云霞路187号、淮海路249号泛海国际中心办公A单元16层3、4、5号。法定代表人：杨立峰，总经理。委托诉讼代理人：夏晶，女，员工。被上诉人（原审第三人）：北京理房通支付科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院4号楼145号。法定代表人：魏勇，董事长。委托诉讼代理人：孔蕾，女，员工。上诉人王庆林因与被上诉人邵红爱、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初6375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王庆林上诉请求：1.撤销原判第三项，改判邵红爱向王庆林支付违约金380000元；2.撤销原判第四项，改判理房通公司将由其监管的交房保证金10000元退还给王庆林，邵红爱、链家公司履行合同义务配合王庆林办理交房保证金退款的相关手续；3.邵红爱、理房通公司承担全部诉讼费及保全费。事实与理由：一、一审判决邵红爱仅支付20万元的违约金，有违合同约定与法律规定。王庆林与邵红爱所签订的《武汉市存量房买卖合同》第十条违约责任中约定，解除合同的，追究违约方的房屋总价款20%的违约责任即38万元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条的规定，合同当事人所达成的合意应当受到法律保护，非经双方当事人协商，不得随意变更。因此，王庆林与邵红爱所约定的违约金应当得到尊重与保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案违约金的确定还需要查明违约方给守约方造成的经济损失。王庆林因邵红爱的违约行为，不得不在他处且在房价上涨时购买所需住房，这一购房差价就系发生的主要损失。除此之外，王庆林因维护自身合法权益产生的各项费用也系违约行为所造成的损失。综合计算，王庆林的损失为50余万元。由此可见，双方约定的违约金并不能弥补王庆林的损失。此时，王庆林可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定要求增加违约金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，如果按照王庆林诉请暂估的经济损失20万元来计算，超过百分之三十，违约金也可以计算至26万元，而非20万元。另外，邵红爱占用王庆林资金期间，2017年2月-2018年4月期间的贷款利率是4.75%，占用期间的资金损失也应该进入诉讼。二、一审法院驳回王庆林提出的理房通公司将由其监管的交房保证金10000元退还给王庆林，邵红爱、链家公司配合王庆林办理交房保证金退款的相关手续的请求于法无据。王庆林、邵红爱与理房通公司签订的《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于武汉地区）》是基于王庆林、邵红爱签订的《武汉市存量房买卖合同》，前者为后者的从合同。前者约定的存管保证金是基于双方履行后者约定的义务之目的设立。在双方后者合同被解除之时，作为存管资金方理房通公司理应退还保证金给王庆林。因保证金的存管与退还义务均从属于房屋交易的权利义务，属于同一法律关系引起的从属义务。因此，基于两者法律关系的主从性，一审法院应当对于基于同一房屋交易引发的其他权利义务一并审理，而不应作为另案处理。邵红爱二审中未发表任何诉讼意见。链家公司答辩称，上诉请求第二项待法院判决确认合同解除后，我们同意协助王庆林办理交房保证金退还的手续，其他上诉请求与我方无关。理房通公司书面答辩称，此案涉及1万元交房保证金，仍存管于理房通公司客户备付金账户中。根据《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于武汉地区）》第4.2条，“监管期间内，甲乙双方协商一致书面解除或终止该房屋的买卖合同或者甲乙双方买卖合同被法院裁判解除或终止的，甲乙双方应向丙方提交书面解除或终止买卖合同的协议，或者甲乙任何一方可向丙方提交生效裁判文书，丙方收到书面解除或终止买卖合同的协议或生效裁判文书之日起5个工作日内将监管资金按乙方要求回至乙方理房通账户或乙方付款账户”，理房通公司将会在收到法院的生效裁判后，依据裁判结果对存管资金进行操作。王庆林向一审法院起诉请求：1.判令解除王庆林与邵红爱在2017年2月19日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判令邵红爱向王庆林支付违约金38万元（190万元×20%=38万元）；3.判令邵红爱赔偿王庆林房屋差价损失20万元（暂定金额，最终以评估结果为准）；4.判令邵红爱向王庆林支付因维权产生律师代理费2万元；5.判令邵红爱向王庆林支付因邵红爱违约，王庆林主张继续履行合同所产生的二审诉讼费5475元；6.判令理房通公司将由其监管的交房保证金1万元退还给王庆林；邵红爱、链家公司配合王庆林办理交房保证金退款的相关手续；7.判令本案诉讼费、评估费等由邵红爱承担。一审认定事实：2015年6月16日，王力钢和邵红爱签订《离婚协议书》约定：王力钢与邵红爱于1999年3月18日登记结婚，由于性格不合自愿协议离婚，双方经协商对子女、财产分割及债权债务处理等事项达成如下协议：财产分割：双方无房产，无财产分割，无纠纷。经一审庭审质证，邵红爱对离婚协议书真实性无异议，辩称签订离婚协议书时即直接将涉案房屋赠与给婚生子王一唯。2015年9月23日，涉案房屋产权核准登记在邵红爱名下。2015年11月9日，邵红爱以涉案房屋向抵押权人中信银行股份有限武汉分行办理最高额抵押登记，被担保主债权数额60万元。2017年2月19日，王庆林（买受人即合同乙方）、邵红爱（出卖人即合同甲方）签订《武汉市存量房买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落于武汉市武昌区徐家棚汉飞·滨江国际（金龙大厦）1栋B座27层2606室，建筑面积116.37平方米。该房屋已取得房屋所有权证。该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行青山支行，抵押登记日期为2015年8月10日。出卖人应于2017年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年9月28日前办理完毕解除抵押登记手续。房产转让价格为190万元，定金5万元买受人应于签合同当日以理房通监管的方式支付给出卖人，本条所约定的定金交由理房通后视为出卖人收讫，发生定金效力；第二部分房款185万元付款方式为商业贷款，买受人须在递件过户当日见收件单时将首付款（不包括定金和交房保证金）95万元自行支付出卖人，买受人拟贷款金额为89万元，买卖双方应于双方贷款证件资料齐全当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出卖人须配合买受人提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行审批的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给出卖人。买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存1万元作为交房保证金，买卖双方应当在卖方收到全款后7天内自行办理物业交割手续，该保证金买受人应于签合同当日将此笔款项监管于理房通，依据理房通监管协议解冻放款至出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。买卖双方同意在180个工作日内，共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。买受人应在领取不动产权证书后10个工作日办理按揭贷款的抵押登记。出卖人收到买受人全部购房款（不含交房保证金）后7个工作日内将房屋交付给买受人。出卖人若逾期履行本合同约定的义务超过十五日的或拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收其他购房款。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。合同备注：甲方承诺在此合同签订后15个工作日内自行还清贷款，如违约则承担按日万分之五的违约金；甲乙双方协商并同意，乙方同意在该物业房查无误且出具房查单无任何纠纷后10个工作日内提前支付除去定金5万元的首付款95万元给予甲方；甲乙双方协商同意，甲方同意在2017年9月28日房本满两年后10个工作日内办理过户手续。2017年2月19日，王庆林（买受人即合同乙方）、邵红爱（出卖人即合同甲方）、链家公司（居间人即合同丙方）三方签订《居间服务合同》约定：甲、乙双方在丙方居间服务下就坐落于武昌区徐家棚汉飞·滨江国际（金龙大厦）1栋B座27层2606室的房屋签订了《武汉市存量房买卖合同》，甲乙双方委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括协助查看房屋权属证明文件、促成交易双方签署买卖合同等。甲、乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务已完成，乙方应向丙方支付居间服务费47500元。若因甲乙双方的原因使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。2017年2月19日，王庆林（买受人即合同乙方）、邵红爱（出卖人即合同甲方）、理房通公司（合同丙方）三方签订《理房通定金监管条协议（适用于武汉地区）》约定：乙方最迟应于本协议签署之日将监管资金5万元存入监管账户内。2017年2月19日，王庆林（买受人即合同乙方）、邵红爱（出卖人即合同甲方）、理房通公司（合同丙方）三方签订《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于武汉地区）》约定：乙方最迟应于办理房屋产权转移登记手续前2个工作日将交房保证金1万元存入监管账户内。甲乙双方已实际交付房屋并结清关于物业、水电煤等相关费用且向居间方提供双方签字的《交房确认书》原件时，按《交房确认书》中确认的相应内容划转交房保证金。监管期间内，甲乙双方协商一致书面解除或终止该房屋的买卖合同或者甲乙双方买卖合同被法院裁判解除或终止的，甲乙双方应向丙方提交书面解除或终止买卖合同的协议，或者甲乙任何一方可向丙方提交生效裁判文书，丙方收到书面解除或终止买卖合同的协议或生效裁判文书之日起5个工作日内将监管资金按乙方要求回至乙方理房通账户或乙方付款账户。2017年2月19日，王庆林向理房通公司支付居间服务费47500元、定金5万元、交房保证金1万元。一审庭审中，链家公司陈述已于2018年12月4日将居间服务费全额退还王庆林。2017年2月22日，邵红爱向王庆林出具《收据》载明：今收到王庆林交来购买武昌区徐家棚汉飞·滨江国际（金龙大厦）1栋B座27层2606室物业购房定金5万元。2017年3月30日，王庆林通过其爱人刘自争向邵红爱分三笔合计转账支付95万元（3万元、673000元、247000元）。2017年3月20日，邵红爱向王庆林出具《收据》载明：本人邵红爱收到王庆林交付购买武昌区徐家棚汉飞·滨江国际（金龙大厦）1栋B座27层2606室房款95万元。2017年7月3日，链家公司向邵红爱发出《履约催促函》载明：《武汉市存量房买卖合同》签订当日，买方王庆林向您方支付定金5万元整。2017年3月20日，买方王庆林向您方支付部分房款（不包括定金）95万元整。根据《武汉市存量房买卖合同》第十条的约定您方应在2017年3月15日前办理结清贷款手续，但您方一直拖延不予办理，且于2017年5月12日明确表示不予出售该房屋，后期我方工作人员与买方王庆林多次与您方沟通协商继续履行合同事宜未果，您方逾期不履行合同的义务且单方提出不予出售的行为已经构成根本违约。为此我方特发此函通知您，望您方在收到此函后3日办理还贷手续继续履行合同。否则，买方王庆林将依据《武汉市存量房买卖合同》第十条的违约责任追究您方的责任（即解除合同，追究您方的房屋总价款20%的违约责任）或是要求您方继续履行，且向您方主张迟延履行的违约责任（即每逾期一日按房屋总价款万分之五的违约责任）。2017年7月25日，链家公司再次向邵红爱发出《履约催促函》函告邵红爱收到此函后3日内通知链家公司协同其办理还贷手续继续履行合同。2017年7月31日，经向房屋管理部门查询，涉案房屋仍尚未涤除抵押权人中信银行股份有限武汉分行办理的最高额抵押登记。2017年9月26日，一审法院立案受理王庆林诉邵红爱、链家公司、王一唯房屋买卖合同纠纷一案，王庆林向一审法院提出诉讼请求：1.判令邵红爱继续履行与王庆林、链家公司在2017年2月19日签订的《武汉市存量房买卖合同》，并配合王庆林办理房屋所有权转移登记手续；2.判令邵红爱以190万元为基数，按照每日万分之五的标准向王庆林支付自2017年3月9日起直至邵红爱办理完毕解除抵押登记手续及配合王庆林办理完毕房屋所有权转移登记手续之日止的违约金；3.邵红爱承担因维权产生的律师代理费5万元、财产保全保险费3800元；4.本案诉讼费由邵红爱承担。一审法院于2018年4月23日作出（2017）鄂0106民初8032号民事判决书，判决邵红爱在判决生效之日起十日内向王庆林支付律师费3万元、保全保险费3800元并驳回王庆林的其他诉讼请求。王庆林不服该判决向武汉市中级人民法院提起上诉，后申请撤诉，武汉市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）鄂01民终6381号民事裁定书，裁定准许王庆林撤回上诉，二审案件受理费10950元，减半收取5475元，由王庆林负担。一审庭审中，王庆林、邵红爱、链家公司均认可一审法院作出的（2017）鄂0106民初8032号民事判决书已发生法律效力，王庆林认可邵红爱已履行该生效判决。一审庭审中，邵红爱陈述一审法院作出的（2017）鄂0106民初8032号民事判决书发生法律效力后，邵红爱已于2018年4月将收到的已付购房款100万元全额退还王庆林。经质证，王庆林对邵红爱上述陈述予以认可。一审另查明：2019年1月3日，王庆林和北京盈科（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》。2019年1月7日，王庆林向北京盈科（武汉）律师事务所付款2万元。2019年1月8日，北京盈科（武汉）律师事务所就2万元代理费向王庆林出具湖北省增值税普通发票。经庭审质证，邵红爱对2万元款项支付真实性无异议，但辩称律师代理费2万元并非必然发生的费用。一审庭审中，王庆林申请就涉案房屋的差价损失进行评估。邵红爱同意王庆林就本案差价损失提出的评估申请，但辩称王庆林要求邵红爱支付的违约金38万元（190万元×20%=38万元）和房屋差价损失20万元（210万元-190万元）系重复主张的同一损失，只认可王庆林依据评估结果主张差价损失，不认可王庆林同时再主张违约金38万元。王庆林当庭明确以其提起的第二项诉讼请求即要求邵红爱支付违约金38万元为准,不申请房屋评估事项。一审庭审结束后，王庆林向一审法院提交湖北增值税普通发票，拟证明其支付1890元保费。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定，一审法院就该证据未予组织双方当事人质证。一审认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，一审法院对（2017）鄂0106民初8032号生效民事判决书认定王庆林和邵红爱签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效予以认定。《武汉市存量房买卖合同》约定：邵红爱承诺在合同签订后15个工作日内自行还清贷款；邵红爱同意在2017年9月28日房本满两年后10个工作日内办理过户手续。因邵红爱逾期未办理抵押贷款结清手续及过户手续的违约行为，符合双方合同约定的解除权成就条件，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，王庆林主张解除双方签订的存量房买卖合同，邵红爱同意解除涉案合同且陈述已于2018年4月退还已收全部购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，王庆林主张解除2017年2月19日签订的《武汉市存量房买卖合同》的诉请，法院予以支持。王庆林主张邵红爱逾期履行合同导致房屋合同无法继续履行构成违约。依据双方签订合同约定王庆林有权要求邵红爱双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。邵红爱抗辩的方式认为违约金过高。法院根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，酌情认定邵红爱向王庆林支付违约金20万元。对王庆林主张上述诉请，法院部分予以支持。王庆林依据双方签订合同约定即违约方须承担守约方所花费的律师代理费。诉讼中，王庆林提交证据证明支付涉案律师代理费2万元，邵红爱对律师代理费的真实性，法院对王庆林主张邵红爱向其支付律师代理费2万元诉请予以支持。王庆林主张涉案(2017）鄂0106民初8032号上诉撤诉费5475元由邵红爱承担。法院认为王庆林主张该诉讼费系其自行行使诉讼权利，对此发生的费用应自行承担。法院对该诉请不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，王庆林对其主张保险费1890元，未在举证期限内提交证据，视为放弃举证权利，应承担举证不能的法律责任，法院对该主张不予支持。法院综合合同履行程度、预期可得利益、可预见规则及王庆林就案涉纠纷提起诉讼的过程，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，法院对王庆林差价损失的主张不予支持。王庆林和理房通公司就监管交房保证金1万元的退还问题，与本案并非同一法律关系，王庆林可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、解除2017年2月19日王庆林与邵红爱签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、邵红爱应于本判决生效之日起十日内一次性向王庆林支付违约金20万；三、邵红爱应于本判决生效之日起十日内一次性向王庆林支付律师代理费2万元；四、驳回王庆林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，财产保全费3672元，由邵红爱负担9172元。二审中，王庆林提交证据一链家平台截取的2017-2018年同一小区房产的成交价格，证明解除合同后，王庆林再在该小区买房就会多出54万元，54万也是王庆林购买该房房屋增值的利益。证据二银行贷款利率表，证明邵红爱占用王庆林资金期间，2017年2月-2018年4月期间的贷款利率是4.75%，占用期间的资金损失也应该进入诉讼。链家公司质证表示以上证据与其无关。本院审查认为，前述证据不能达到其证明目的，具体理由将在裁判说理部分进行阐述。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《合同法》第一百一十四条之规定，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。根据《合同法》第一百一十四条第二款和《合同法司法解释（二）》第二十八条、第二十九之规定，当违约金与损失数额不一致时，人民法院可以根据权利人的请求及举证情况，增加或减少违约金数额，从而与得到证明的损失数额相一致。经过调整的违约金已经偏离了合同当事人的约定，更接近于直接损失赔偿，违约金数额不应与违约所造成的损失不相称。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与违约所造成的损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。王庆林一审诉讼请求中，包含有合同约定违约金与房屋差价损失20万元两项请求内容，而不含其在二审中提及的资金占用损失，故王庆林有关资金占用损失的上诉理由不应成为二审确定其损失的依据。王庆林关于合同约定违约金与房屋差价损失20万元两项请求内容，指向的是合同解除所造成损失的同一损害，故不应同时进行适用。一审中王庆林明确表示选择合同约定违约金38万元，一审法院在邵红爱提出违约金调整主张的情况下，以王庆林自行估算的房屋差价损失20万元为依据，将违约金调整为20万元符合法律规定。且一审法院已支持王庆林关于律师费的诉请，故王庆林关于违约金及损失的上诉理由本院不予采纳。王庆林、邵红爱与理房通公司签订的《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于武汉地区）》系为保障王庆林与邵红爱之间《武汉市存量房买卖合同》的履行而签订，在本案中属于房屋买卖合同的从合同，资金监管关系为房屋买卖合同关系的从法律关系，在本案中应当一并进行处理。王庆林、邵红爱系诉讼解除房屋买卖合同，根据《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于武汉地区）》中的约定，该种情形应当在法院判决确认买卖双方合同解除后，经理房通公司有关退款流程后对监管资金予以退还，无须邵红爱进行配合，且本案诉讼中链家公司、理房通公司亦明确表示如法院判决房屋买卖合同解除愿意按照前述资金监管服务协议约定的流程对监管资金进行退款，故王庆林要求链家公司、理房通公司提前办理退款手续不符合前述资金监管服务协议的约定，本院对此不予支持，王庆林可在本院判决之后再依据判决结果向链家公司、理房通公司办理退款手续。综上所述，王庆林的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由王庆林负担。王庆林已预交二审案件受理费9800元，多收取的2650元予以退还。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年九月二十九日书记员  肖 华