苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5483号原告：曹海涛，男，1990年3月12日生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。被告：韩二换，女，1983年8月18日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告曹海涛诉被告韩二换房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法由审判员王辉适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告曹海涛、韩二换到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹海涛向本院提出诉讼请求：判令被告退还定金20000元。事实和理由：2020年5月，其与被告签订买卖合同，向被告购买房屋，并支付20000元定金。签订合同时，被告表示，该房屋于2018年9月使用过学位，2023年9月可以再次使用。双方约定，如学位能供其使用，合同继续履行，如学位不能使用，合同失去效力，不产生违约金。后来，其与中介询问教育局得知必须到学校查询学位，就将该情况告知被告。被告提供的成绩单、学校群聊天记录，均无法证明学位使用时间。经多次联系，被告说学校不让查询，同意退还定金，其也同意解除合同。但没想到被告突然反悔，双方未能协商一致。被告韩二换辩称，原告于2020年6月8日提出不再购买涉案房屋，其于6月11日告诉中介不再将房子卖给原告，要将定金退还。后来，其征求家人的意见，家人认为并非其问题导致不能履行合同，就未将定金返还原告，其到学校找来转学审批表，能够证明原告需要的学位没有问题。原告看过以后，提出延后半个月交易，其未同意。故合同未履行的责任在于原告，不应退还定金。经审理查明，2020年5月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖合同，约定甲方将维乐邻里生活广场X幢XX室房屋出售给乙方，成交价格1860000元；乙方于当日交付定金20000元，双方于2020年7月30日前进行资金托管，款清当天腾空房屋。该合同第九条载明“甲方于2020年5月份之内去吴中区教育局查询本房屋的学位是否还能继续供乙方所用，若学位能供乙方所用，本合同生效，继续履行。若学位不能供乙方使用，本合同失效，三方合平解约，不产生违约金（查询是否可用，学位于2023年）”。合同乙方处由原告、张贵芹签字，甲方处由被告签字，丙方处盖有苏州时光里房地产经济有限公司合同专用章。合同签订后，原告向被告支付20000元定金。关于合同履行情况，原告表示，中介联系教育局得知只能到学校查询学问，但中介无法进入学校，必须由被告提供，但被告只给出两张成绩册、学校群聊天记录，具体日期无法确定；被告于2020年6月11日通知不再向其出售房屋，将要返还定金，其同意解约，但被告事后不同意退钱；中介于6月18日说被告已查好学位，其认为被告已耽误交易时间，要求延期，但被告不同意，双方未能谈妥。就此，原告提供中介与被告的聊天记录，具体如下：1、被告于6月9日告知中介“转学的时候更麻烦……资料都交给学校了”，“等我有空了，我去一下学校找下班主任吧”；中介问被告“下个礼拜几有时间，请个半天假行吗”，被告回复“我问了我老乡，他也是卖房子的……他说这个根本就查不了，人家不让查的”，“算了不行，我把钱退给他”，“这个政策现在是五年还说不定明年就变了……我也不敢保证……我就是一八年转过去的……等到五年过后，你万一你在上不了学还过来找我那种，我感觉我不想卖给他”；2、中介联系被告“我开车到越溪两次”，“学校不让我进去”，“怎么都不给查”，“我把你说的给他陈述了下，他们一家人一致觉得，不冒这个风险，买个房不容易，不想拿孩子学位事情来赌”，被告回复“好的，我们也不卖了”，“这两天把钱还给他”，中介讲到“好吧，我给他们说下……那你房子还卖吗，给你找不上学的客户”，被告称“先帮我卖吧，合适的我就卖”。3、中介对被告说“如果按照合同约定，这个钱你是要退给他们的，从我的角度来说，我肯定也是不愿意你们解除合约的”，被告回复“没有证明我是退的，我现在有证明了，他不想要房子了，是他违约”，“他让我等到7月底才走流程的……他什么时候给我打电话或者发信息让我去查”，“他不要房子赔钱给我”。针对上述聊天内容，原告表示，被告于6月11日告诉中介不再卖房，将退定金，其无法直接联系被告，都是由中介传达；之前被告提供的成绩册、班级群聊天记录，无法看出被告孩子的转学时间，不能确定学位使用情况，被告说她孩子于2018年9月1日转学，但无法提供证明，直到6月18日，中介向其发送一份转学审批表，才明确被告孩子的入学时间，5年以后学位没有问题，其向中介提出如继续交易需要延后半个月，但被告不同意；之所以要求延后时间，是因其要置换房屋，被告于6月11日说不再卖房，其将自己房屋的交易手续终止，再次交易需要增加一定时间。被告称，签订合同时，双方说好其要在5月30日前向原告提供2018年9月使用学位的材料，中介与原告未能查到学位使用信息，其于6月初向中介提交成绩册、学校群聊天记录，但原告认为该两份材料并不足够，并于6月8日表示因学位无法确定不再购房，其同意解约，并说要将定金退给原告，但问过家人后，家人不同意；聊天记录无异议，向中介说退定金后，其丈夫讲学位肯定没问题，其就到学校查询学位的情况，并于6月17日将材料发送给中介，中介于6月18日说原告同意继续买房，但要求延长半个月交易时间，理由是原告想让自己的房子多卖几万元，其未同意，以前都是中介与原告查询学问情况的，他们未能查到，其才提供的成绩册和聊天记录。庭审中，双方一致明确不再履行合同。被告提供两份证据：1、转学申请审批表，显示被告孩子杨乐乐于2018年9月3日转入苏州市吴中区甪直实验小学就读。2、原告与中介的聊天记录，原告讲“道理是这样，谁都愿意相信一个官方”，并告诉中介“你放心，那个房子不要，我还会要别的”，“只不过可能你们要多跑两趟，重新看个房”。对此，被告称，其孩子于2018年9月3日转学，能够满足原告5年后使用学位的需要；原告在6月8日向中介说不买该房屋，还会购买其他房屋，说明原告于6月8日已经决定不再购买涉案房屋。经质证，原告表示，转学申请审批表无异议，中介于6月18日向其发送该表格，但其与被告确已解除原有的合同；聊天记录无异议，其向中介说的意思是如该房屋学位证明无法提供，就不再购买该房屋，当时只是要被告提供学位可以使用的证明，未明确不再履行合同。关于学位查询经过，原告表示，中介联系教育局后，于5月26日告知无法查到学位，只能到学校询问，其打电话向教育局核实，教育局的人员说吴中区尚未联网，必须本人到学校查询，中介去学校后，根本无法进入；6月初，中介向其提供被告孩子的成绩册、班级群聊天记录，但无法看出入学日期，后被告一直未反馈查询结果。被告则称，合同约定由其查询，但实际是中介办理的，中介于6月初说教育局不能查询，学校不允许进入，其问过学校，但未拿到转学材料；向中介提供的成绩册是2018年的，其对中介说可以等孩子放假，再将成绩册给原告看一下，但原告未同意；后来，其通过关系才拿到转学申请审批表，合同并未约定如5月份不能查询到结果，就要向原告退还定金。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、聊天记录，被告提供的转学申请审批表、聊天记录及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，均应恪守履行。该合同约定，被告应于2020年5月至教育局查询涉案房屋的学位使用情况，如2023年能够使用学位，则继续履行合同，否则合同解除，互不主张违约金。此条款可以看出，原告购买该房屋的主要目的在于满足孩子上学的需要，应由被告证明涉案房屋符合原告的使用要求。从实际履行情况看，中介向教育局核实后，得知只能由被告前往学校查询学位使用信息。被告未能及时拿到转学材料，就向中介提供成绩册、班级群聊天记录，但原告认为并非正式的材料，无法确定被告孩子的入学时间，并向中介说“愿意相信一个官方”材料。中介与被告沟通过程中，被告说问过老乡，无法查到学位，不行的话就将钱退给原告。中介将被告所述内容转告原告后，向被告表示在没有充分证明的情况下，原告不想“拿孩子学位事情来赌”，确实暗含不想交易的意思表示。被告明确告诉中介“好的，我们也不卖了”，“这两天把钱还给他”，并同意中介继续向他人出售该房屋。可见，原、被告就不再履行房屋买卖合同达成一致，被告同意将定金退还原告。按被告所述，其征求家人意见后，家人认为责任在于原告，不同意退还定金，其就未将定金返还原告，并到学校取得转学申请审批表，能够看出被告原本就能够取得学位证明材料，但其未能及时提供给原告。原告看到该审批表后，确定学位能够使用，同意恢复履行原有的合同，但要求延期一定时间。被告不同意延长交易日期，双方未能就此协商一致，故房屋买卖合同仍处于解除状态。因此，该合同未能履行的原因在于被告没有及时提供学位使用证明，双方就合同解除、退还定金已达成一致意见。被告事后反悔，补充提交转学申请审批表，但未能与原告协商恢复原有合同的履行，仍应按解除合同时形成的合意退还定金。综上，原告要求被告退还20000元定金，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告韩二换于本判决生效之日起十日内退还原告曹海涛定金人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币150元，由被告韩二换负担。本判决为终审判决。审判员  王辉二〇二〇年九月十八日书记员  孔宇