甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终962号 上诉人（原审原告）：张某，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审被告）：陈某，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 上诉人张某因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院(2020)甘0702民初5300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某、被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某上诉请求：撤销甘州区人民法院（2020）甘0702民初5300号民事判决，将本案改判或者发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、上诉人于2019年11月12日通过微信转账方式向被上诉人交付5000元租金，并要求被上诉人交付房屋，但被上诉人以种种理由推脱，在被上诉人不给上诉人交付房屋的情况下，上诉人才要求退还租金，一审对该事实未予认定。2、因上诉人至今未使用过租赁的房屋，一审判令上诉人承担4个月的租金没有事实依据。3、被上诉人不能给上诉人提供房屋产权证明，应对合同不能完全履行承担责任。4、一审法院没有通知知晓案件事实的证人出庭，程序违法。 陈某辩称：上诉人交纳了一年房租，被上诉人已经将商铺钥匙的放置地点告知上诉人，实际已经给上诉人交付了房屋，至于上诉人实际是否使用与其无关。双方签订的合同并没有约定上诉人不能办理营业执照就要退还租金。 张某向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还原告房屋租金5000元；2、判令被告立即给付原告因被告收原告房屋租金后拒不交付原告房屋的违约金1000元；以上合计6000元。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：被告陈某在网上发布房屋出租信息，原告张某因经营之需，欲使用被告该租赁房屋产权证书中的住所地址办理工商登记手续，作为办公场地使用，遂通过微信联系被告商谈房屋租赁事宜。2019年11月7日，经原、被告协商达成口头房屋租赁协议，约定：被告将××区店（建筑面积83.6平方米）楼房租赁给原告，租金为每年5000元，租赁期限为2020年1月1日至2021年1月1日，租金一次性通过微信支付方式支付。协议达成后，原告于2019年11月12日向被告微信转账支付租金5000元。同年11月17日，被告陈某通知原告张某交付房屋，原告称手续未完全办好，交付没有实际意义。2020年3月2日，因原告办理工商登记手续之需，被告按照口头协议约定将甘州区新墩镇青松村民委员会出具的房屋权属证明交付原告，且双方补签书面房屋租赁合同一份，内容与双方原口头协商内容一致。签订时间补写为2020年1月1日。后原告因行政管理限制未完成工商登记手续。2020年4月20日，原告要求被告退还房屋租金并承担违约金。同年4月27日，甘州区综治中心调解指导中心移送人民调解委员会对该矛盾纠纷予以调处，5月18日，甘州区西街街道小寺庙社区人民调解委员会以双方未达成调解协议为由终结调解。 另查明，被告陈某所出租房屋系案外人祝某所有，其与另一合伙人为第一承租人。庭审中，原、被告均表示，若原告工商登记手续办理成功，涉案出租房屋由被告陈某及原告共同经营办公使用，合同中约定租赁面积为83.6平方米是为了原告顺利办理工商登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，履行合同义务。原告张某按约向被告陈某支付租金，后因涉案房屋在使用上存在行政管理限制，致使原告无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现；合同中并未对被告陈某需要配合原告办理工商登记手续进行明确约定，被告提供房屋权属证明后仍未办理成功，以上均属不可归责于原、被告的原因。原告虽未在诉讼请求中要求解除或终止该合同的履行，但在人民调解委员会调解时，双方仅对退还租金的金额协商未达成一致意见，应视为双方均以实际行动表明愿意终止该合同的履行。合同终止的时间应根据双方的当庭陈述及微信聊天记录、人民调解委员会的调解情况，综合认定为2020年4月30日。关于退还金额的认定，合同终止后，对未履行期间的房屋租金，应由被告退还原告3333元（5000元÷12月×8月）。故对原告要求被告退还租金5000元的诉讼请求予以部分支持。 关于原告主张的因被告拒不交付房屋应承担违约金1000元的诉讼请求。一审法院认为，房屋租赁合同中仅约定若被告拒不交付房屋钥匙，原告按照原房租120%追收房屋租金，即是对违约责任的约定，但被告于2019年11月17日通知原告张某交付房屋钥匙，原告以手续未完全办好，交付没有实际意义为由拒绝接纳。被告不具有明显过错，不构成违约。故对原告的该项诉讼请求，因于法无据，不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定,判决:一、被告陈某退还原告张某房屋租金3333元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张某负担11元，被告陈某负担14元。受理费原告已交纳，被告负担的部分由被告直接给付原告。一审法院退还原告案件受理费25元。 二审中，上诉人申请证人梁某出庭，拟证明双方存在不能办理营业执照，即可以全额退还房屋租金的事实。被上诉人经质证认为，其没有给上诉人办理营业执照的义务，故双方不存在上述约定。经审查，证人参与协商双方当事人租房事宜时，租赁合同尚未签订，但证言的内容在其后双方签订的合同中并未体现，故对该证言本院依法不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人的主要义务则为支付租金。本案中，上诉人拟租赁被上诉人从案外人祝某处租赁的房屋，利用该房屋的地址办理营业执照，从事汽车租赁与服务业务。上诉人认为该房屋的地址符合工商登记要求，才自2019年11月7日起与被上诉人商谈租赁事宜，但至2020年3月2日补签书面租赁合同时，上诉人并未根据工商登记的进展情况，将不能办理营业执照，则被上诉人应全额退还租金的内容在合同中进行约定。非合同特别约定，被上诉人作为出租人不具有为上诉人拟从事的业务办理工商登记的义务。根据查明的事实，最终上诉人不能进行工商登记，并非被上诉人的过错导致。一审法院根据双方微信记录、人民调解委员会的调解情况，综合认定双方合同于2020年4月30日终止履行并无不当，上诉人应承担合同终止之前的租赁费。根据双方微信记录，并不存在被上诉人恶意不向上诉人交付房屋的事实，上诉人要求被上诉人全额退还租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人要求被上诉人全额退还租赁费负有举证义务，上诉人在一审中并未申请证人出庭，通知证人出庭不属于人民法院应当主动调查取证的范围，上诉人认为一审程序违法的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 李永春 审判员 宋 睿 二〇二〇年九月十七日 书记员 张孜瑾 附:本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。