湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终393号上诉人（原审被告）：曹中博，男，1992年7月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：沈凌羽，湖北楚晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鄂州市天鹅发展有限责任公司，住所地鄂州市鄂城区滨湖西路。法定代表人：余博能，该公司经理。委托诉讼代理人：李仲春，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。上诉人曹中博因与被上诉人鄂州市天鹅发展有限责任公司（以下简称天鹅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曹中博的委托诉讼代理人沈凌羽，被上诉人天鹅公司的委托诉讼代理人李仲春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹中博的上诉请求：一、撤销一审判决，并依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清。1.上诉人从未按一审判决认定所述，租赁门面后，对外使用“嘉美照明”字号经营，被上诉人对“嘉美照明”的运营状况和权利归属是清楚的。2.一审法院以案外人“嘉美照明”老板陈某出具的欠条作为认定曹中博欠付门面租金的依据，但该欠条未经上诉人认可。上诉人并未支付过租金，也不知晓租金欠付情况。“嘉美照明”负责人在出具欠条后还分数次支付过租金，但一审法院未予认定。上诉人申请追加“嘉美照明”负责人作为本案被告被一审法院驳回，导致欠付租金的数额无法查明，侵害了上诉人的合法权益。3.一审法院认定自2018年4月1日起上诉人未支付租金，天鹅公司多次催收无果，且直接认定上诉人在合同到期后未腾退涉案门面，要求上诉人承担违约责任没有事实依据。上诉人从未占有使用过该门面，且在“嘉美照明”欠付租金后上诉人表示应该清退该门面，但被上诉人负责人表示只有支付全部租金，到合同到期后才可以解除合同，导致门面至今未清退，上诉人不能一直为他人的违法后果承担责任。4.侵占被上诉人物权的为“嘉美照明”而非上诉人，上诉人无力制止他人的违法行为，也无法将他们违法占有的门面腾退，一审法院判令上诉人立即腾退门面没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院驳回追加“嘉美照明”作为共同被告参加诉讼不符合法律规定。“嘉美照明”负责人是涉案门面的违法占有人，也是唯一与被上诉人就租金有过对账记录的当事人，是本案的利害关系人，即使不承担责任，也应作为无独立请求权第三人参加诉讼，否则部分事实无法查清。2.一审法院判决上诉人承担支付滞纳金的违约责任，并支付至门面腾退为止没有法律依据。滞纳金为法定的惩罚性措施，个人和其他团体无权设立滞纳金。如果该滞纳金理解为合同规定的违约金，则该违约金明显过高，既然租金在持续计算的情况下，不存在其他损失的产生，也不存在计算违约金。天鹅公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。一、天鹅公司与曹中博于2016年6月28日签订合同，依据合同相对性原则，嘉美照明与本案并无关系；二、依据双方签订的合同，上诉人应按照约定的时间和金额交付租金，并承担违约责任。上诉人与嘉美照明的负责人陈某系翁婿关系，陈某承租的三楼门面至今仍欠租金，陈某在本案之前曾愿意偿还租金，但天鹅公司因其没有偿还能力也不是合同相对人而未接受，上诉人将下欠的租金推到陈某身上，是企图逃避偿付租金的责任。天鹅公司向一审法院起诉请求：1.判令曹中博支付门面租金150,570元（自2018年4月1日至2019年12月31日止，共计21个月）及滞纳金（每延迟一日按月租金10%承担滞纳金），后期租金（按合同约定标准计算）支付至门面腾退之日止；2.解除合同，腾退门面；3.由曹中博承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月28日，天鹅公司与曹中博签订《门面（房屋）租赁合同》一份，约定：天鹅公司将案涉门面租赁给曹中博用于经营，期限三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金7,170元，先付后使用，未约定租金支付时限及数额；曹中博每延迟一日交纳门面租金，按月租金的10%承担滞纳金，延迟10日未交租金，天鹅公司有权终止合同；未经天鹅公司同意，曹中博不得转租、转包、转让他人经营，否则天鹅公司有权单方解除合同并收回案涉门面。曹中博租得案涉门面后，对外使用“嘉美照明”字号经营。2018年7月30日，案外人陈某向天鹅公司出具欠条一张，证实欠天鹅公司“一楼租金（2018.4.1-2018.9.30）”43,022元；2019年2月14日，案外人陈某又向天鹅公司出具欠条一张，证实欠天鹅公司“一楼租金（2018.10.1-2019.3.31）”43,022元。曹中博自2018年4月1日起至今未向天鹅公司交付租金，天鹅公司多次催收未果，曹中博在合同到期后亦未续租或腾退案涉门面，因而成讼。一审法院认为，合同具有相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼，只有合同当事人才能享有合同规定的权利并承担合同规定的义务，违约责任也只能在特定的合同关系当事人之间产生，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。本案中，曹中博与天鹅公司签订了《门面（房屋）租赁合同》，其辩称签订合同系受嘉美照明器材经营部经营者授权，属于职务行为，但无授权委托书等有效证据证实，且天鹅公司对曹中博的上述主张不予认同，亦不予认定，故曹中博是与天鹅公司签订合同的主体，根据合同的相对性原则，其是适格被告。该合同系签约双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，成立有效，签约当事人均应依约履行合同。合同签订后，天鹅公司已向曹中博交付了案涉门面，无论曹中博所辩称案涉门面由他人使用、他人向天鹅公司支付房租的事实是否存在，也不能改变曹中博与天鹅公司签订合同、租赁案涉门面，其系案涉门面承租人的客观事实，更不能免除曹中博应按合同约定向天鹅公司支付租金的义务，如违约还应承担违约责任。曹中博与天鹅公司所签订的《门面（房屋）租赁合同》在天鹅公司起诉本案前履行期限已届满，因双方再未续约而自行终止，无需解除。曹中博在合同到期后未与天鹅公司办理续租手续，应立即腾退案涉门面交还给天鹅公司，逾期腾退交还，应参照合同约定的租金标准支付期满后至交还案涉门面期间的房屋占有使用费。合同双方虽未约定租金支付时限及数额，但约定了先付后使用，根据房屋租赁的一般交易习惯及合同约定了月租金数额来理解，曹中博至少应提前按月支付租金。现曹中博已逾期多月未支付租金，按合同约定应承担向天鹅公司支付滞纳金的违约责任，但双方约定的滞纳金计算标准过高，且天鹅公司未举证证实其具体损失，一审法院酌情调整滞纳金计算标准为所欠租金、房屋占有使用费的10%。综上，天鹅公司的诉讼请求，部分支持；曹中博的辩称意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、曹中博于判决生效后十日内向鄂州市天鹅发展有限责任公司支付租金107,550元（每月7,170元，自2018年4月1日起至2019年6月30日止共15个月）及滞纳金10,755元（107,550元的10%）；二、曹中博于判决生效后十日内腾退位于鄂州市滨湖××路与××北路交汇处鄂州市灯饰城一楼的118号门面房并向鄂州市天鹅发展有限责任公司交还；三、曹中博于判决生效后十日内向鄂州市天鹅发展有限责任公司支付房屋占有使用费71,700元（每月7,170元，自2019年7月1日起至2020年4月30日止共10个月）及滞纳金7,170元（71,700元的10%），2020年5月1日之后的房屋占有使用费、滞纳金按以上标准、方式计算至曹中博履行判决第二项确定的义务完毕之日止；四、驳回鄂州市天鹅发展有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2,122元，财产保全费1,320元，均由曹中博负担。本院二审期间，曹中博向本院提交如下证据：证据一，证人陈某、赵某、王某证言，拟证明涉案门面实际经营者为陈某和陆碎娟，曹中博未使用过嘉美照明字号对外经营，仅在嘉美照明工作过；证据二，收款收据和微信转账记录，拟证明2018年7月30日支付43,022元、2019年1月2日支付17,000元、2019年5月21日支付9,800元、2019年6月12日支付10,000元，未在租金中扣减；证据三，2019年5月15日曹中博与天鹅公司吴丰权通话录音，证明曹中博明确表示不续租但被天鹅公司拒绝。天鹅公司质证认为，关于证据一，无法否认曹中博与天鹅公司签订租赁合同的事实；证据二，2018年7月30日收款收据需要核实，其他款项与本案无关，有的系支付陈某三楼租金；证据三，曹中博本人并未办理退租相关手续。本院审查认为，曹中博提交的证据一，虽然证明涉案门面实际使用人是陈某，但门面租赁合同系曹中博与天鹅公司签订，曹中博不是实际使用人，不影响天鹅公司向曹中博主张合同权利；证据二，2018年7月30日天鹅公司开具的43,022元收据的时间，与陈某出具的欠付2018年4月1日至2018年9月30日租金43,022元欠条的时间，均为2018年7月30日，对此，天鹅公司的解释是因陈某已出具欠条，所以给其开具收据。结合本院庭后调查的情况，本院认为，天鹅公司的上述解释更为客观真实。关于微信转账记录，经本院庭后核实，与本案无关；证据三，证明合同到期后，曹中博作出过不再续租的意思表示。经审理查明，曹中博与天鹅公司签订门面租赁合同后，涉案门面一直由陈某以“嘉美照明”的字号对外经营，门面租金也由陈某、陆碎娟夫妇支付。陈某同时在天鹅公司的三楼也租有门面。陈某与曹中博系翁婿关系。一审认定的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为曹中博应否履行支付租金义务和门面房腾退义务。曹中博以自己的名义与天鹅公司签订了门面房租赁合同，没有证据证明曹中博系受他人委托签订合同，根据合同相对性原则，曹中博系房屋租赁合同的当事人，是合同权利的享有者和义务的承担者。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。即使曹中博将房屋交由他人使用，也不能改变曹中博作为承租人的事实，天鹅公司有权向曹中博主张权利。根据合同约定，租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日，租金应计付至2019年6月30日。曹中博自2018年4月1日未向天鹅公司交付租金，一审法院判决曹中博支付2018年4月1日至2019年6月30日租金107,550元，并结合合同约定，酌情判决曹中博支付逾期违约金10,755元，并无不当。合同到期后，曹中博既没有支付下欠租金，也没有与天鹅公司就门面续租达成一致意思表示，双方房屋租赁合同自行终止，曹中博应向天鹅公司履行房屋腾退义务，其未履行房屋腾退义务，应按租金标准支付房屋占有使用费。因双方房屋租赁合同终止后，已不存在合同关系，一审法院判决曹中博就房屋占有使用费承担滞纳金不当。天鹅公司就本案于2020年1月2日提起诉讼，此后新冠××疫情爆发，湖北省受疫情影响严重，结合本案实际情况，后续房屋占有使用费不予计算，一审法院有关房屋占有使用费的计算欠妥，本院予以纠正。本案房屋占有使用费，从2019年7月1日至2019年12月31日计算为43,022元。综上所述，曹中博的上诉理由部分成立，一审法院认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初11号民事判决第一、第二项，即：曹中博于判决生效后十日内向鄂州市天鹅发展有限责任公司支付租金107,550元（每月7,170元，自2018年4月1日起至2019年6月30日止共15个月）及滞纳金10,755元（107,550元的10%）；曹中博于判决生效后十日内腾退位于鄂州市滨湖西路与官柳北路交汇处鄂州市灯饰城一楼的118号门面房并向鄂州市天鹅发展有限责任公司交还；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初11号民事判决第三、第四项，即：曹中博于判决生效后十日内向鄂州市天鹅发展有限责任公司支付房屋占有使用费71,700元（每月7,170元，自2019年7月1日起至2020年4月30日止共10个月）及滞纳金7,170元（71,700元的10%），2020年5月1日之后的房屋占有使用费、滞纳金按以上标准、方式计算至曹中博履行判决第二项确定的义务完毕之日止；驳回鄂州市天鹅发展有限责任公司的其他诉讼请求；三、曹中博于本判决生效后十日内向鄂州市天鹅发展有限责任公司支付房屋占有使用费43,022元；四、驳回鄂州市天鹅发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2,122元、财产保全费1,320元，由曹中博负担2,860元，鄂州市天鹅发展有限责任公司负担582元；二审案件受理费4,244元，由曹中博负担3,526元,鄂州市天鹅发展有限责任公司负担718元。本判决为终审判决。审判长  李慧捷审判员  黄剑萍审判员  项 萌二〇二〇年九月十八日法官助理杨帅阁书记员蒋艳