江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏07民终2161号 上诉人（原审原告、案外人）：冯平，女，汉族，1988年8月29日生，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王扬芬，江苏华旦天左律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐娴，女，汉族，1978年11月17日生，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴传盛，江苏云港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周怀菊，女，汉族，1963年9月19日生，住连云港市海州区。 被上诉人（原审被告）：连云港忠达房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区江化街江化南路1号。 法定代表人：翟建英，该公司董事长。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王琮懿，江苏明亮律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张雷，江苏明亮律师事务所律师。 上诉人冯平因与被上诉人徐娴、周怀菊、连云港忠达房地产开发有限公司（以下简称忠达公司）案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 冯平上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求，本案受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审判决对租赁合同的真实性不予认可，缺乏事实和法律依据。1、上诉人与忠达公司之间存在真实的租赁合同关系，并且上诉人从15年已经占有该房屋，而且使用多年。2、本案的诉讼产生的异议就是因为徐娴在申请法院对该房屋进行了查封，该查封相关手续通知了上诉人等情形，从而证明上诉人与忠达公司之间的租赁关系不仅是真实的而且是实际履行。二、一审法院认为该房屋租金是属于低价承租，并且是上诉人与忠达公司都有串通行为，我们认为与事实不符。不论该房租是否存在低价承租情形，应当属于忠达公司对上诉人的优惠和让利，与恶意串通行为本身没有任何关联。同时，一审判决也未有足够的证据证明本案当中存在恶意串通。三、一审判决适用法律与本案没有关联，本案所争议的法律关系是租赁关系，应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，而一审判决依据第二十八条是完全错误的。四、一审判决没有围绕本案争议的基础法律关系审理，（2018）苏0706执3323号之二执行裁定结果是涤除案外人冯平与被执行人忠达公司之间的租赁关系，解除案外人冯平对被执行人忠达公司开发的忠达玉兰园一号的xx号房屋的占有。冯平请求撤销该两项裁定结果，因为在执行过程中人民法院无权对涉及到当事人之间实体性的民事权利义务关系进行直接认定，针对的是涤除裁定和解除占有。五、一审法院认定上诉人与忠达公司之间房屋租金一年12000元明显较低，依据是在原来的执行过程当中的评估报告，应经过庭审质证。 徐娴辩称，租赁合同一楼商铺750平方，租金12000元，而商铺按20000元一平方计算，一年1.2万的租金收入不到千分之一，明显低于正常的行情。二、租赁20年租金价格不变，不符合常理。三、20年的租金都提前付清，用利息冲抵，出租人没有收到租金，约定不明。综上所述该租赁合同是假的，产生在2015年，债务是产生在2012年，先后时间顺序，债务产生在前，低价出租在后，损害债权人利益。请求驳回上诉。 周怀菊、忠达公司共同辩称，租赁合同不是周怀菊签字，忠达公司对涉案租赁合同不认可，涉案的租赁合同系翟某1与上诉人私下签订的，价格明显低于所在区域的商铺租赁租金水平，显然是恶意串通，损害了忠达公司的利益，忠达公司没有收到任何的租金。当时忠达公司的法人周怀菊和股东翟某2、翟某3以及忠达公司对涉案租赁合同均不知情。请求驳回上诉。 经审理查明，2018年8月1日，徐娴诉周怀菊、忠达公司民间借贷纠纷一案在一审法院立案，一审法院经审后查明：徐娴分别于2012年3月14日、2012年4月25日向被告出借资金50万、100万元；2016年8月26日，周怀菊出具欠条一份，载明：“本人于2012年3月14日借徐娴人民币伍拾万元整，2012年4月份借徐娴人民币壹佰万元整，至今为止欠本息共计叁佰捌拾万元整。”2015年6月12日，11月7日，忠达公司用其开发的玉兰国际小区房屋两套分别冲抵涉案借款利息520905元、827035元。剩余款项周怀菊、忠达公司至今未向徐娴偿还。遂作出（2018）苏0706民初6042号民事判决书，判决:一、周怀菊、忠达公司于该判决生效后十日内偿还徐娴借款150万元及利息（截止2018年8月1日利息为130万元，自2018年8月2日起至实际给付之日止按年息24%计算）；二、周怀菊、忠达公司于该判决生效后十日内给付徐娴律师费5万元。 根据徐娴的申请，一审法院于2018年9月27日立案强制执行，案号为（2018）苏0706执3323号。2019年8月28日，一审法院作出（2018）苏0706执3323号之二执行裁定：一、涤除案外人冯平与被执行人连云港忠达房地产开发有限公司之间的租赁关系；二、解除案外人冯平对被执行人连云港忠达房地产开发有限公司开发的xx号商铺的占有。该裁定载明：“本院于2018年9月28日依法冻结了被执行人连云港忠达房地产开发有限公司银行账户，并责令其履行法定义务。2018年12月19日，被执行人连云港忠达房地产开发有限公司以其坐落在海州区江化街江化南路1号xx号商铺（丘号xxxxxx-x）向本院提供执行担保，承诺可以随时查封、拍卖该商铺，并请求解除对其银行账户的冻结。本院于2018年12月20日查封了xx号商铺，并对其银行账户解除冻结。被执行人连云港忠达房地产开发有限公司未按约定时间履行义务，2019年5月20日本院在忠达·玉兰园1号楼xx号商铺张贴了拍卖公告，5月27日案外人冯平向本院提出执行异议申请，述称该商铺其与被执行人连云港忠达房地产开发有限公司签订了20年的租赁合同，期限自2015年5月1日至2035年5月1日止，每年租金12000元，并已占有使用。经查，该商铺位于海州区秦东门大街与江化南路交界口，建筑面积782.68平方米，经江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司评估，市场价值815.01万元（不含装修价值）。本院认为，案外人冯平与被执行人连云港忠达房地产开发有限公司恶意串通，以明显不合理的低价签订租赁合同承租被执行人不动产，其提出的阻止拍卖忠达·玉兰园1号楼xx号商铺请求不予支持，租赁关系应予涤除”。 冯平向一审法院提出异议称，（2018）苏0706执3323号之二执行裁定没有事实与法律依据，依法应予撤销，理由如下：一、冯平与忠达公司的租赁关系在2015年之前就已合法成立并已实际履行，已实际占有和使用了涉案商铺。占有商铺后，冯平不仅对商铺进行装饰装修，还以涉案商铺为经营地点领取工商执照开设超市从事商业活动。商铺的水电费用均由冯平交纳。二、原裁定认定冯平与忠达公司“恶意串通”没有事实与法律依据。涉案商铺租金的标准，不能认为是“明显不合理的低价”。租金是否收取以及收取多少属于当事人意思自治范围，与他人无关，不存在损害他人利益的情形。涉案租赁合同成立于2015年之前，而徐娴提起诉讼的时间为2018年8月1日。三、（2018）苏0706民初6042号民事判决属于违法判决，依法应当再审并予撤销。四、执行程序中，法院无权对案外人的实体权利予以裁判。五、原裁定适用法律错误。请求：1、撤销（2018）苏0706执3323号之二执行裁定第一项、第二项；2、确认冯平与忠达公司之间的租赁关系有效，确认冯平对忠达·玉兰园1号楼xx号商铺的占有为合法占有。 2020年1月8日，一审法院作出（2020）苏0706执异9号执行裁定书，驳回了冯平的异议请求。冯平不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉，请求：1.撤销（2020）苏0706执异9号执行裁定，2.撤销（2018）苏0706执3323号之二执行裁定书第一项“涤除案外人冯平与被执行人连云港忠达房地产开发有限公司之间的租赁关系”，以及第二项“解除案外人冯平对被执行人连云港忠达房地产开发有限公司开发的忠达·玉兰园1号楼xx号商铺的占有”，3.确认冯平与忠达公司之间的租赁合同有效；确认冯平对忠达·玉兰园1号楼xx号商铺的占有为合法占有。在本案一审审理过程中，冯平撤回上述第1、2项的诉讼请求，将第3项的诉讼请求变更为确认冯平与忠达公司之间的租赁合同有效；确认冯平对忠达·玉兰园1号楼xx号商铺的占有为合法占有，阻止向第三人移交冯平占有的忠达·玉兰园1号楼xx号商铺。 一审法院另查明，2015年5月1日冯平（乙方）与忠达公司（甲方）于2015年5月1日签订的《租赁合同》一份，载明：“房屋地址：甲方出租的商铺坐落于江化南路玉兰国际门面忠达·玉兰园1#楼从东第四间门面xx号商铺，建筑面积750平方米。租赁期限：双方商定房屋租期为20年，自2015年5月1日起至2035年5月1日止……租金及交纳方式：1、每年租金为人民币大写壹万贰仟元整。后面手写部分为：“房租全部付清，以利息冲抵”2、承租方以现金形式向出租方支付租金，暂定为每年支付一次，必须提前一个月时间。忠达公司法定代表人处有“周怀菊”的签名，周怀菊对此予以否认，其陈述该合同上的签字不是其本人所签。 一审法院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。案外人以其在执行标的被抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；……。本案中，冯平与忠达公司之间签订的租赁合同租期长达20年、租赁商铺的面积达700余平方米、商铺评估价达800余万元、商铺所在区域位于海州区的主城区、价值较高，双方约定的租金12000元/年，明显低于所在区域同类房屋的租金水平。且根据冯平举证的租赁合同及其自述租金支付是以欠款利息冲抵的，一审法院认为，冯平未实际支付租金，系以房屋租赁权抵债，对租赁合同的真实性不予认可，承租人实际上是为被执行人的债权人。出租人低价出租涉案商铺的行为，在不涉及第三人利益时，双方明显低价租赁的行为法律不予干涉，但出租人对于徐娴的债务发生在租赁涉案房屋之前，其作为被执行人拒不履行法院判决、法院的公权力介入强制执行时，双方以明显低价租赁的行为，不能对抗法院的强制执行；法院作为行使公权力的司法机关、作为公平正义的守夜人、作为生效判决的执行者，有权涤除该种租赁关系并要求该租赁合同的承租人移交占有。故冯平要求确认冯平与忠达公司之间的租赁合同有效并确认冯平对忠达·玉兰园1号楼xx号商铺的占有为合法占有并阻止对涉案商铺交付的执行的诉求，一审法院不予支持。至于承租人的损失，承租人有权另案向出租人主张权利，而不是在本案执行中阻碍执行。至于冯平提出的作为执行依据的原判决存在错误，并不属于执行异议之诉的审理范围，在本案中不予理涉。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2020年5月18日作出（2020）苏0706民初567号民事判决：驳回冯平的诉讼请求。 经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，在本案一审庭审中，冯平提交借条复印件一张，内容为手写：“今借到冯某本金叁百万元正，利息截至6月17日柒拾万元正，共计人民币叁百柒拾万元正（370万元正）”。落款时间为2015年6月17日，有手写的翟某1姓名，在落款日期及翟某1名字一行的下方还盖有忠达公司章及手写的周怀菊姓名。冯平称，出具借条的是周怀菊，债权人是其父亲冯某，实际借款时间是发生在2009年，在2015年6月17日周怀菊因冯平及其父亲在结算300万本息的时候有一个口头约定，之前的利息冲抵房屋租金之后，还有70万元利息，所以70万元的利息就写在这个借条上，所以有利息冲抵租金的约定。该借条现在只有复印件，因为忠达公司在2019年债务将已经付清。徐娴、周怀菊、忠达公司对上述借条复印件真实性均不认可。 本院认为，承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，冯平对其享有足以阻止房屋交付的民事权益负有举证责任，则冯平至少应举证证明其已按约支付租金，根据冯平举证的《租赁合同》显示案涉房屋租期为20年，租金每年12000元，每年一付。而冯平主张因忠达公司欠其父冯某的300元本金，故在2015年6月17日结算300万本息的时候，周怀菊与冯平及其父亲口头约定将之前的利息冲抵房屋租金。首先，冯平提供的借条为复印件，徐娴以及周怀菊、忠达公司均不认可，冯平未能进一步提供证据证明其主张的借贷关系的真实性；其次，即便其主张的借贷关系真实存在，冯平也未能举证证明双方存在利息的约定以及在2015年6月17日结算时产生了足以一次性冲抵20年的租金的利息数额；再次，更为重要的是，即便其主张的借贷关系真实存在及在2015年6月17日结算时产生了足以一次性冲抵20年的租金的利息数额，根据借条载明的情况，案涉债权人为冯某，并非冯平，冯平主张周怀菊与冯平及其父亲口头约定利息冲抵租金，但在周怀菊未认可的情况下，冯平并没有提供债权转让的其他证据，故冯平主张用冯某享有的利息抵销冯平应付忠达公司的租金，没有法律依据。综上，即便不考虑租金数额的高低，冯平也不能举证证明其主张的以租抵债的事实存在，在不能证明按约支付租金的情况下，冯平阻止房屋交付的主张显然不能成立。故一审法院驳回冯平的诉讼请求，结果并不不当。另，一审法院在判决适用法律时将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第“三十一”条写为第“二十八”条，属于笔误。 综上所述，冯平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由冯平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 李红梅 审 判 员 胡海涛 二〇二〇年九月十八日 法官助理 于学金 书 记 员 王诗语 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。