江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1938号上诉人（原审被告）：江苏农垦建设有限公司，住所地南京市中山东路311-1号。法定代表人：邵贵祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐永东，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李德文，男，1966年12月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人江苏农垦建设有限公司（以下简称农垦公司）因与被上诉人李德文房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农垦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案事实和证据认定不清，被上诉人未履行付款承诺，致使房屋买卖交易中断，因为未签订书面合同，上诉人在第一时间口头通知被上诉人不再继续进行交易，由于被上诉人屡次失信行为和反复无常的态度导致该套住房经历两次房改、两次优惠处置均未能成交。二、对于集资款8500元冲抵租金的认定与事实不符，对应付租金不予确认，损害了上诉人的权益，集资款8500元是交给原国有江苏省农垦建筑安装公司的，涉案房屋是上诉人于2005年7月从省产权交易市场通过产权交易以受让产权的方式获得的股权，集资款与上诉人没有任何关系，在与被上诉人商谈涉案房屋交易时同意集资款冲抵购房款或房租，是上诉人给予被上诉人适当优惠以利于能够尽快解决遗留问题。按照原国有江苏省农垦建筑安装公司关于公有住房出售的相关规定，被上诉人自1998年7月起应支付房屋租金。对于租金的计算，应当分段计算，第一段时间应为1998年7月至2007年6月，第二段时间为2007年至今，计算标准应当参照淮安市公租房出租政府补贴的市场价向被上诉人收取房租。三、关于利息的认定未考虑上诉人的经营成本。四、一审判决上诉人协助被上诉人过户，但是过户中所涉及的交易费用只字未提，为此上诉人要承担契税等多项税费，侵害了上诉人的正当权益。李德文答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李德文向一审法院提出诉讼请求：1、判令农垦公司继续履行售房协议，收取房款4万元，将淮安市北京北路119号3号楼207室过户给李德文；2、本案诉讼费由农垦公司承担。一审法院认定事实：农垦公司曾用名江苏省农垦建筑安装工程总公司，原系国有企业，李德文曾系农垦公司（国有）职工。1993年，农垦公司（国有）采取集资建房的方式建设公有住房，李德文向农垦公司（国有）交纳了8500元集资款。1995年7月，李德文分得位于淮安市清江浦区的房屋（面积57.27平方米），并居住使用该房屋。后农垦公司（国有）响应国家房改政策，职工集资款可冲抵购房款，房改持续到1998年6月，但李德文未参加房改。2000年8月5日，双方解除劳动关系。2003年5月，农垦公司（国有）进行改制。2004年4月27日，农垦公司对包括涉案房屋在内的7套公有住房及1单间进行出售，在同等价格下，房屋原住户享有优先购买权，必须在规定时限内一次性缴清购房款，否则视为放弃购买，由公司另行处理。李德文未在上述公有住房申购表上签署购买意见。2005年2月16日，涉案房屋登记在农垦公司名下。由于李德文未参加房改，农垦公司决定按房改文件规定自1998年7月起向李德文收取住房租金。2006年3月14日，农垦公司与李德文核对房租情况，李德文1998年7月至2006年3月房租共计应收10136.79元，李德文在应收房租明细表上签字予以确认。根据该房租明细表，2000年7月起的房租标准为2元/平方米/月。2007年6月13日，李德文向农垦公司出具申请报告，请求农垦公司将涉案房屋向其出售，其先付房款3-4万元，余款在短期内补足。2007年7月1日，李德文向农垦公司出具承诺书：“本人购得北京北路119号3幢207室住房1套，建筑面积57.27平方米，房款已付5万元，余款在2007年12月31日前一次性付清。”2007年7月3日，李德文向农垦公司支付购房款5万元。一审庭审中，农垦公司陈述，双方曾草拟一份房屋买卖合同，但双方没签字，双方口头约定房屋总价款为9万元，李德文承诺在2007年底付清，当时农垦公司为了照顾李德文，提出李德文交纳的8500元集资款冲抵租金。李德文陈述，其向农垦公司支付5万元房款后，在2007年底前又准备了4万元打算交余款，由于农垦公司要收租金，双方没谈好就没交余款4万元。后李德文未履行承诺支付剩余房款4万元，但一直居住、使用涉案房屋至今。双方均未主张过解除房屋买卖合同。对于4万元房款，李德文同意按银行同期贷款利率向农垦公司支付利息损失。一审法院认为，本案双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据双方的陈述及举证，双方于2007年对涉案房屋的买卖达成了合意，即由农垦公司向李德文出卖涉案房屋，房屋价款为9万元，李德文所交集资款8500元冲抵其当时所欠房租，不再从房屋总价款中扣除。后李德文向农垦公司支付购房款5万元，并承诺余款4万元在2007年底前付清，农垦公司亦未表异议。李德文虽未按约支付剩余房款，但双方均未主张过解除房屋买卖合同，且李德文当时也参加了集资建房，又居住、使用涉案房屋长达25年，故双方的房屋买卖合同应继续履行。现李德文要求继续履行合同，并支付剩余房款4万元，予以支持。农垦公司辩称，由于李德文未按约支付剩余房款，房屋价款调整为按市场价适当低些，由于双方未对此达成变更的一致意见，故一审法院对农垦公司的辩称不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李德文因与农垦公司房租问题产生争议而未按约在2007年底前支付剩余房款4万元，现其自愿按银行同期贷款利率向农垦公司支付利息损失，一审法院认为该做法不违反法律规定，一审法院结合银行贷款利率政策予以照准。在李德文向农垦公司付清房款4万元及上述利息后，农垦公司应协助李德文办理房屋过户手续。一审判决：一、李德文于判决生效之日起十日内向江苏农垦建设有限公司支付购房款4万元及利息28210.33元（暂计算至2019年8月19日，之后的利息以4万元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款实际支付之日止）；二、江苏农垦建设有限公司在李德文付清上述第一项款项后三十日内，协助李德文办理淮安市清江浦区房屋的过户手续。一审案件受理费800元，减半收取400元，由原告李德文负担。二审中，双方均未提供新证据。本院经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于双方房屋买卖合同关系是否成立的问题。上诉人认为，因被上诉人未履行付款承诺，致使房屋买卖交易中断，一审法院认定双方买卖合同关系成立不当。本案中，双方虽然没有签订书面合同，但双方于2007年对案涉房屋的交易达成了合意，由被上诉人支付房款9万元，上诉人将案涉房屋过户到被上诉人名下。双方达成合意后，被上诉人于2007年7月1日向上诉人出具书面承诺，先支付5万元，余款4万元在年底付清。2007年7月3日，被上诉人支付了5万元，上诉人对此并未表示异议，故双方已经形成房屋买卖合同关系，一审法院判决被上诉人向上诉人支付剩余房款4万元，并判决上诉人协助被上诉人办理过户手续，并无不当。但由于被上诉人未按约定支付剩余房款4万元，应当承担逾期付款违约责任，一审法院据此判决被上诉人承担相应利息，并无不当。上诉人要求被上诉人以其从事经营活动贷款利率标准支付利息，于法无据，不予采纳。关于被上诉人是否应支付房屋租金及房屋过户费用应否处理的问题。本院认为，基于不告不理原则，人民法院审理案件应当围绕当事人的诉讼请求进行，上诉人主张的房屋租金及过户费用的问题属于反诉的范畴，在本案一审期间，上诉人均未对此提起反诉，故一审法院对此未作处理，并无不当。综上所述，上诉人农垦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1505元，由江苏农垦建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 纯审 判 员  柏娟娟二〇二〇年九月二十七日法官助理  陈 浩书 记 员  赵亚运