江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0305民初1529号 原告：潘峰，男，1976年11月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：王小丽，女，1978年1月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。 两原告共同委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张丹，江苏汇君律师事务所律师。 被告：徐州市华仁置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇泉东村。 法定代表人：王朝喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：亓新源，江苏大名大律师事务所律师。 原告潘峰、王小丽与被告徐州市华仁置业有限公司（以下简称华仁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日作出（2018）苏0305民初3769号民事判决。被告华仁公司不服该判决，提起上诉。徐州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2019）苏03民终3074号民事裁定，一、撤销本院（2018）苏0305民初3769号民事判决；二、发回本院重审。本院于2020年5月25日立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘峰、王小丽的委托诉讼代理人时冉，被告华仁公司的委托诉讼代理人亓新源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘峰、王小丽向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年9月21日签署的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还已付购房款176730元及利息（按照人民银行贷款利率，自2017年9月21日起计算至实际给付之日止）；3、被告支付赔偿款176730元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，原告潘峰、王小丽与被告华仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将世纪明珠装饰城1幢1单元603号房（建筑面积58.91平方米）以总金额176730元（单价3000元/平方米）的价格出售给原告，原告依约于2017年9月21日向被告支付房款176730元，后原告得知被告故意隐瞒未取得1单元603号房商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，为维护原告合法权益，根据《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，特诉至法院，请求判如所请。 被告华仁公司辩称，1、原被告双方签订的商品房买卖合同有效，原告主张合同无效及惩罚性赔偿的请求没有事实和法律依据。原告没有提交被告故意隐瞒抵押事实的证据，没有提交所售房屋已经出卖给第三人的证据。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人有权对抵押物进行法律上和事实上的处分。《关于适用担保法若干问题的解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条，均明确了抵押权存续期间，抵押人转让抵押物并非无效行为。尤其是若出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涤除所售房屋上所设定的抵押权，而使买受人能够取得房屋的，行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同的不予支持。本案中，诉争房屋的抵押权，已经在2019年5月17日涤除。原告认为，诉争房屋已经出卖给第三人上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司（以下简称紫恒徐州公司），合同标的物不存在的观点，没有证据，而且违背客观事实。紫恒徐州公司与被告签订包销合同，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条确认了包销合同合法有效，即开发商与包销人之间已书面合同的方式确立双方间的房屋包销法律关系，确定包销人包销的价格、付款方式及房屋交付期限等，从而使包销人取得包销房屋的自主定价、独家销售的权利。包销合同不是商品房买卖合同，包销的房屋不是出卖给了包销人；2、原告所购买房屋同时即委托给包销人紫恒徐州公司用于酒店经营，并与紫恒徐州公司签订了《觅家酒店经营管理协议书》、《装修委托协议》、《物业回购协议》、《授权委托书》，授权紫恒徐州公司及徐州觅家酒店独家排他占用、使用、收益诉争房屋，而紫恒徐州公司在售房合同签订前已经实际占有诉争房屋。向原告负有交还诉争房屋义务人是紫恒徐州公司。原告庭审中承认向紫恒公司缴纳了装修金，证明紫恒公司已经代表原告实际取得了诉争房屋；3、本案诉争的房屋销售合同，没有违反效力性强制规定，抵押权涤除之前，原告的合同权益没有受到任何伤害。如果原告独家委托的紫恒公司运营成功觅家酒店，原告也不会提起诉讼；4、如果原告要求解除合同，被告愿意协商解除并退回售房款，除此之外，原告要求赔偿没有法律依据，原告的赔偿请求应被驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月21日，华仁公司（出卖人）与潘峰、王小丽（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定华仁公司将位于世纪明珠装饰城1幢1单元603号房出售给原告，该商品房合同约定产权登记建筑面积58.91平方米，其中，套内建筑面积37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.909平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，房屋总金额176730元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；2、该商品房已竣工验收备案。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不少于第（1）项中的比率]的违约金。原告于同日向华仁公司支付房款176730元。 同日，原告与徐州觅家酒店管理有限公司（以下简称觅家酒店）签署商业运营委托合同，将涉案房屋交由觅家酒店进行统一规划及经营管理，委托期限自2020年1月1日起止2034年12月31日止，为期15年，合同成立之日起止2019年12月31日为该物业的免租装修和物业经营培育期间，在此期间，甲方无需向乙方支付任何费用。原告同时与觅家酒店签订物业回购确认书。 同日，原告与紫恒徐州公司签订授权委托书，装修委托协议。约定原告一次性支付包含装饰装修费等在内的全部费用135270元。 2015年1月22日，华仁公司取得贾房售许字（2015）第5号商品房预售许可证，该预售许可证载明，预售单位：华仁公司；项目名称：世纪明珠装饰城；项目坐落：新夏路口与天元大道东南交汇点；预售范围：1；规划用途：商服；预售建筑面积：12655.94㎡，其中住宅0㎡，非住宅：12655.94㎡。 2016年4月14日，华仁公司办理了世纪明珠装饰城1号楼1-601房屋所有权证，建筑面积为1115.32㎡，套内建筑面积700.51㎡；2016年4月19日，华仁公司办理了国有土地使用证，使用权面积258.16㎡，上述国有土地使用证记事、房屋所有权证附记中记载土地、房屋进行了抵押，抵押日期：自2016年5月20日-2019年5月17日止。 2017年7月6日，华仁公司（甲方，出售方）与紫恒徐州公司（乙方，买受方）签订收购协议书，约定就世纪明珠装饰城1号楼1层（1716.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）签订收购协议，协议第一条约定，乙方同意购买由甲方开发的位于徐州市贾汪区.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）（以下简称“该物业”），建筑面积10045.27平方米（以权属登记为准）。协议第四条约定甲方同意在本协议生效后，乙方有权在已付款满足具体房源首付达到五成的签约条件下，另行指定购买人（下称乙方指定购买人）以乙方及乙方指定购买人商议的价格与甲方逐套签署《徐州市商品房预售合同》，并完成网签备案。甲方按照与乙方及乙方指定购买人（若有）签署的《徐州市商品房预售合同》约定的合同价向乙方及乙方指定购买人（若有）直接收取购房款，并开具收款凭证或者发票（开票总额不超过本协议约定的交易总金额，暂定人民币37167499元整。合同还约定了其他条款。 2017年12月6日，本院立案受理了华仁公司与上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司（以下简称紫恒徐州公司）、上海紫恒投资发展有限公司（以下简称紫恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下调解协议，一、紫恒徐州公司支付华仁公司收购款2000000元，于2018年3月20日前支付1000000元,2018年4月20日前支付1000000元，收购协议继续履行，双方在收购协议履行期间产生的其他纠纷另案解决;二、如紫恒徐州公司未按上述协议履行给付义务，华仁公司与紫恒徐州公司于2017年7月6日签订的《收购协议书》自未按期履行协议之日起解除，对于上述2000000元收购款自违约之日起转变为违约金，华仁公司有权申请要求紫恒徐州公司履行违约责任；另外，定金50万元不予返还；三、紫恒公司对上述债务承担连带清偿责任。 世纪明珠装饰城1号楼1-601于2019年5月17日解除抵押权。 庭审中，经本院向原告方释明，原告方表示：如果合同有效具备履行条件的，原告同意继续履行，但如果不具备履行条件的，原告要求解除，其他诉讼请求不变。 本院认为，原告潘峰、王小丽与被告华仁公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同履行相应的义务。合同签订后，原告依约向被告缴纳了购房款，实际履行了合同约定的义务，被告应依约交付房屋并办理房屋的产权登记。根据查明的事实，涉案房屋已经竣工验收备案，已整体办理国有土地使用证、房屋所有权证。原告要求就其购买的涉案房屋办理产权登记，但鉴于涉案房屋尚不具备单独办证条件，商品房买卖合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人签订的合同非备案合同。涉案房屋的具体情况在双方当事人签订合同时在房产信息网上有公示。原告购买涉案房屋时还与觅家酒店签订委托经营合同、物业回购确认书，与紫恒徐州公司签订授权委托书、装修委托协议。原告主张故意隐瞒抵押的事由不能确定，不能在一倍赔偿款上限获得支持。原告的其他损失，涉及案外第三人，可另行主张权利。 被告不能履行合同主要义务，可以按照合同约定承担违约金，考虑到房屋价值升高的客观事实，双方当事人约定日万分之一或者累计已付款1%的违约金均不足以弥补原告的损失，故，本案被告应当赔偿原告因此受到的经济损失，赔偿损失数额结合未履行期限等因素综合判定，具体为原告支付购房款的30%，即53019（176730×30%）元。原告要求的利息，实际上已经包括在损失范围内，故该项请求，不再支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告潘峰、王小丽与被告徐州市华仁置业有限公司于2017年9月21日签署的《商品房买卖合同》； 二、被告徐州市华仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘峰、王小丽购房款176730元; 三、被告徐州市华仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘峰、王小丽购房款损失53019元； 四、驳回原告潘峰、王小丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6710元，保全费2420元，合计9130元，由原告潘峰、王小丽负担3000元，被告徐州市华仁置业有限公司负担6130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王秀富 人民陪审员  张 伟 人民陪审员  赵德媛 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  王盼盼