福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0603民初1875号 原告：中国银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区元光南路2号，统一社会信用代码91350600856504783Q。 负责人：李宜玲，该分行行长。 委托诉讼代理人：章小燕、周霖蔚，福建罡言律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边，统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 委托诉讼代理人：吕美华，女。 原告中国银行股份有限公司漳州分行（以下简称“中国银行漳州分行”）与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行漳州分行的委托诉讼代理人周霖蔚、被告明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行漳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司向中国银行漳州分行支付逾期办证违约金暂计2196213.98元（从2013年11月30日起暂计至2018年1月31日止，另从2018年2月1日起至实际办证之日止按每日0.01%比例支付违约金）。2.判令明发公司赔偿中国银行漳州分行因本案而支出的律师费7000元。3.本案案件受理费由明发公司承担。事实与理由：2012年12月26日，中国银行漳州分行与明发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由中国银行漳州分行向明发公司购买位于龙江路××、××大街以北明××商业广场××商品房，建筑面积为270.55平方米，总金额为14420315元；明发公司应当于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付给中国银行漳州分行使用；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，中国银行漳州分行根据合同约定于2012年12月26日足额支付购房款。合同约定明发公司应于2013年9月30日前将商品房交付给中国银行漳州分行，但明发公司交付商品房后，并未根据合同约定的期限办理产权登记事宜，已构成违约，应当根据合同约定支付违约金，明发公司违约天数为1523天（从2013年11月30日起至2018年1月31日止），违约金为2196213.98元。综上，明发公司未按时履行办理产权登记的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 明发公司辩称，本案逾期办证违约金应以实际交房后第365日作为起算点，以明发公司完成初始登记之日为截止日。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二十二条约定，合同约定交房期限为2013年9月30日，而案涉商品房的实际交房时间为2014年10月10日。在案涉商品房尚未实际交付甚至未通过验收的情况下，明发公司显然无法按照上述约定于2013年9月30日之后的365天内取得房屋权属证书，故上述约定属于客观履行不能，办证期限应从2014年10月10日起算，于2015年10月10日届满，即本案应按实际交房后第365日作为逾期办证违约金的起算日，即以2015年10月11日作为逾期办证违约金起算点。根据《合同补充协议》第二十三条约定，明发公司已于2017年9月30日完成案涉商品房的初始登记，明发公司已履行完毕协助办证义务，故本案应以案涉商品房办理完成初始登记之日2017年9月30日作为逾期办证违约金的计算截止点。 中国银行漳州分行为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，以证明中国银行漳州分行向明发公司购买位于龙江路××、××大街以北明××商业广场××商品房，建筑面积为270.55平方米，总金额为14420315元。合同签订后，中国银行漳州分行依约足额支付购房款，但明发公司并没有按约定履行办理不动产权证的义务，已构成违约。2.委托代理合同、律师费发票，以证明中国银行漳州分行因本案而支付的律师费。 明发公司的质证意见：1.对证据1中的《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，本案逾期办证违约金应以实际交房后第365日后为起算日；对销售不动产统一发票无异议。2.对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本案律师费不应由明发公司承担。 明发公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.《商铺交接确认书》，以证明案涉商品房于2014年10月10日交付。2.不动产登记公告、《不动产权证书办理通知书》、EMS底单，以证明案涉商品房已于2017年9月30日完成不动产初始登记，且明发公司于2017年11月9日向中国银行漳州分行发出《不动产权证书办理通知书》，已履行完毕协助办证义务。 中国银行漳州分行的质证意见：1.证据1和证据2中的《不动产权证书办理通知书》、EMS底单系当庭提交的证据，对于证据1中的工作人员是否为中国银行漳州分行的工作人员和《不动产权证书办理通知书》、EMS底单当庭无法确认。2.证据2中的不动产登记公告的真实性由法院依法核实。 本院对当事人提交的证据认定如下：1.明发公司对中国银行漳州分行提交的证据1、证据2的真实性均无异议，故本院对该证据1、证据2的真实性予以确认。2.因中国银行漳州分行未能提交相应的证据予以反驳明发公司所提交的证据1、证据2的真实性，故本院对该证据1、证据2的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月26日，中国银行漳州分行为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，中国银行漳州分行向明发公司购买位于漳州市龙文区，建筑面积270.55平方米，每平方米53300元，总金额14420315元，买受人于2012年12月26日一次性付清总房款14420315元等。 《商品房买卖合同》中的第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 《合同补充协议》中的第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）……。”第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满的后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，中国银行漳州分行依约履行了全部付款义务。 2014年10月10日，中国银行漳州分行与明胜（漳州）物业经营服务有限公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 2017年9月30日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产登记公告，明发公司完成“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产初始登记。 2017年11月9日，明发公司向中国银行漳州分行发出《不动产权证书办理知书》，通知中国银行漳州分行于15日内至明发公司处办理申领不动产权证书所需的相关手续。 还查明，中国银行漳州分行因本案诉讼支出律师代理费7000元。 本院认为，中国银行漳州分行与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于中国银行漳州分行主张逾期办证违约金的问题。首先，因中国银行漳州分行于2014年10月10日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”故2014年10月10日为案涉商品房的交付时间，案涉商品房自2014年10月11日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。其次，因明发公司于2017年9月30日完成案涉商品房的不动产初始登记，并于2017年11月9日通知中国银行漳州分行办理申领不动产权证书所需的相关手续，根据《合同补充协议》第二十一条的约定，书面通知的，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日，故可以认定明发公司于2017年11月12日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书之义务。再次，根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十二条约定，如因明发公司原因，中国银行漳州分行不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”综上所述，明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年10月11日起算，计算至2017年11月12日，共计762日。中国银行漳州分行可依法要求明发公司支付逾期办证违约金为1098828元（762日×0.01%/日×14420315元）。 关于《合同补充协议》第二十二条是否有效的问题。尽管该《合同补充协议》是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，《合同补充协议》第二十二条是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，《合同补充协议》第二十二条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。故中国银行漳州分行主张该条款的约定应认定为无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于中国银行漳州分行要求明发公司赔偿其因本案而支出的律师代理费7000元的问题。因中国银行漳州分行未能举证双方约定该律师代理费由明发公司负担，应承担举证不能的法律后果，故该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付中国银行股份有限公司漳州分行逾期办证违约金1098828元； 二、驳回中国银行股份有限公司漳州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24426元，减半收取计12213元，由中国银行股份有限公司漳州分行负担7369.7元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担4843.3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 陈仙莺 二〇二〇年九月十八日 法官助理 翁志鸿 书 记 员 韩萌静 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。