安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异64号 异议人（案外人）：张春丽，女，1967年12月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 申请执行人：马洪侠，女，1968年10月15日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 被执行人：闫龙林，男，1963年12月19日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 本院在执行马洪侠与闫龙林等民间借贷纠纷一案中，作出（2019）皖1203执恢29号之二执行裁定，依法查封了登记在被执行人闫龙林名下位于合肥市××区长××路××域华府公寓式酒店××室等房产。案外人张春丽对上述查封的1901室房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张春丽异议称：2018年8月3日，异议人张春丽与被执行人闫龙林、周琴签订商品房买卖合同，异议人以800000元全款购买案涉房屋，异议人支付房款后，于2018年8月3日即搬进案涉房屋居住至今，该房屋现已属于异议人所有，颍东区人民法院查封该房屋实属错误。请求停止对案涉房产的执行，及时解除对该房屋的查封。 异议人张春丽为证明其异议主张提供的主要证据为： 1、异议人张春丽身份证，证明其主体资格； 2、《存量房买卖合同》、收条、徽商银行业务委托书，证明 案涉房屋为异议人购买，且已全部支付了购房款的事实； 3、南京万科物业管理有限公司合肥分公司收款收据及支付 票据、货物定购单、售后服务单、中国移动公司合肥分公司宽带及电视业务补充协议，证明异议人已居住该房屋的事实。 申请执行人马洪侠答辩称：1、异议人提供的《存量房买卖合同》没有房地产交易部门的印章和相关手续，其真实性无法核实；房款收条没有相应的转账凭证或者银行流水进行佐证，如果是现金交易，如此大数额现金交易明显不符合常理；黄松伟转给安徽万晨商贸有限公司的700000元，不能证明是用作商品房买卖还是其他商业活动；异议人提供的销售凭证采购人员均不是异议人，无法证明是异议人所购买，且与被执行的房产没有关联性；中国移动宽带及电视业务补充协议与本案没有关联性。2、从万科物业管理有限公司收款收据可以得知：2018年8月14日物业中心登记的业主仍然是闫龙林，并非是异议人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力；该法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。从颍东区人民法院在不动产登记中心查询的结果看，案涉房产的权利人是闫龙林，不是异议人张春丽，颍东区人民法院有权对该房屋依法查封、拍卖和处置。即使异议人与闫龙林、周琴存在有买卖关系，也不得对抗第三人，异议人可以根据合同的相对性原则另案起诉闫龙林和周琴。综上，异议人提出的执行异议没有事实和法律依据，不应受到法律的保护，请求人民法院依法驳回异议人的执行异议。 被执行人闫龙林未答辩。 本院查明：马洪侠与闫龙林等民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月13日作出（2016）皖1203民初367号民事判决，判决闫龙林、黄立敬于本判决生效之日起十日内偿还马洪侠借款本金4000000元及利息2240000元（利息计算到2016年4月23日，此后的利息按照本金4000000元、年利率24%从2016年4月24日起计算至本金还清时止），对以上借款本息被告嘉成公司承担连带清偿责任。在执行中，本院于2019年12月12日作出（2019）皖1203执恢29号之二执行裁定，依法查封了登记在被执行人闫龙林名下位于合肥市××区长××路××域华府公寓式酒店××室等房产（设定一般抵押，抵押金额170000元，债务履行期限2013年11月21日至2023年11月21日），并委托评估机构对该房产进行了评估。 另查明：案外人周琴与被执行人闫龙林于2007年4月24日登记结婚，2014年10月11日协议离婚，并办理了离婚登记手续。双方在离婚协议中，对其中共有的位于合肥市××区长××路××域华府公寓式酒店××室（建筑面积53.93平方米，登记在闫龙林名下）房产约定归周琴所有。协议离婚后，双方未对上述约定分割的房产办理房产转移登记。 又查明：2018年8月3日，案外人张春丽与闫龙林、周琴签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：张春丽购买闫龙林、周琴位于合肥市××区长××路××域华府公寓式酒店××室房屋，房屋价款为800000元。付款方式约定委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管，但对具体付款时间未作约定，双方也未对房屋交付时间及房产转移登记时间作出约定。2018年8月3日，闫龙林、周琴出具收条一张，内容为：“今收到张春丽金域华府欠购房款捌拾万元”。 本院认为：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张春丽作为不动产的买受人，虽在本院对案涉房屋查封前与被执行人闫龙林及周琴签订了《存量房买卖合同》，闫龙林、周琴也出具了房款收据，但张春丽没有提供购房款的支付转账手续，也没有提供支付购房款的资金来源，其提供的2012年10月30日徽商银行业务委托书，转账金额700000元，汇款人为黄松伟，收款人为安徽万晨商贸有限公司，不仅汇款时间早于购房时间多年，而且汇款金额、汇款人及收款人均与案涉房屋买卖双方无关联性，不能证明异议人已向闫龙林、周琴实际支付了购房款，且闫龙林与周琴于2014年10月11日协议离婚，并办理了离婚登记，双方在离婚协议中，对案涉房屋约定归周琴所有，闫龙林出具收条，收取出售的案涉房屋价款有违常理；从异议人提供的电费收款收据看，案涉房屋所登记的客户仍为闫龙林，该房产目前仍登记在闫龙林名下，作为不动产的买受人张春丽在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已设定抵押权登记，其没有履行合理的注意义务，导致案涉房屋由于存在他人抵押权而无法办理过户登记，其本身存在过错责任。即使异议人在本院对案涉房屋查封前已实际占有该房屋，但由于其提出的执行异议理由没有具备上述法律规定的全部构成要件，其权利不能排除本院对案涉房屋的执行，本院对其异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人张春丽的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  张军军 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。