浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5673号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江左中右悦行科技有限公司，住所地杭州市富阳区银湖街道富闲路9号银湖创新中心6号楼10层1037室，统一社会信用代码：91330183MA2AYLJQ64。 法定代表人：陶秋萍。 委托诉讼代理人：傅波。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐毓庚，男，1958年4月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：蒋泽琳，浙江浙兴律师事务所律师。 上诉人浙江左中右悦行科技有限公司（以下简称悦行公司）因与被上诉人徐毓庚房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年12月19日，案外人杭州富阳海通房地产有限公司（以下简称海通公司）（甲方）与悦行公司（乙方）签订《富阳财富中心房屋预租／租赁合同》一份，合同编号为×××01，约定：一、甲方将坐落于杭州市富阳区××街道××道××号××幢××室房屋出租给乙方使用，建筑面积为328.17平方米，房屋用途为办公。二、租赁合同期限自2017年12月19日起至2021年1月31日止，共计37.5个月，其中前1.5个月为装修期，不计租金。三、该房屋第一年（即2018年2月1日起至2019年1月31日止）年租金为263520元；第二年（即2019年2月1日起至2020年1月31日止）年租金为263520元；第三年（即2020年2月1日起至2021年1月31日止）租金在第二年的基础上递增5%，即第三年的年租金为276696元。该房屋在租赁合同期内租金总金额为803736元。上述租金为不含税租金，开票租金由乙方承担8%税点，由甲方开具含租金的增值税专票。四、租金支付频率为每年一付，先付后租，第一年租金支付时间为合同签订后十个工作日内，但该付款必须在房屋交付日之前完成。其后各年应付的租金，乙方应于下一租赁年度开始前30日向甲方提前付清。五、合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付综合保证金20000元，但该付款必须在房屋交付日之前完成。合同期限届满或解除，乙方缴清全部应付款款项并将该房屋按照合同约定返还给甲方后七个工作日内，甲方将全部综合保证金一次性无息返还乙方。六、租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方同意给予乙方七天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该房屋租金的不需支付滞纳金；乙方逾期支付租金超过七天，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的1‰支付滞纳金，直至应缴费用及滞纳金全部付清。七、乙方擅自中途退租（未提前三个月告知的），即构成严重违约。在此情况下，经甲方书面通知后仍不改正的，甲方有权解除合同，不予退还综合保证金，并要求乙方向甲方支付5个月的租金作为违约金，上述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权要求乙方赔偿。八、在租赁期内，乙方拖欠支付租金、综合保证金、物业管理费等费用达30日（含）以上的，经甲方书面通知后仍不改正的，甲方有权单方面解除合同，没收综合保证金，并向甲方支付5个月租金作为违约金，上述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权要求乙方赔偿。合同还对其他权利义务作了约定。 后因海通公司将上述房屋的产权转让给徐毓庚，海通公司（甲方）、徐毓庚（乙方）及悦行公司（丙方）于2019年2月1日签订《三方房屋租赁合同》一份，确认三方严格遵守2018年12月19日签订的租赁合同及2019年1月19日签订的三方合同的约定条款执行，自2019年1月31日起合同履行期间，原合同约定海通公司的权利属于徐毓庚所有，此后房屋的租赁费属乙方所有，丙方在约定时间内打入乙方账户，且第二年（2019年2月1日起至2020年1月31日止）的租金交纳时间改为2019年3月1日前。合同签订后，悦行公司于2019年3月1日支付徐毓庚自2019年2月1日起至2020年1月31日至的租金276696元，于2019年5月14日支付保证金20000元。 2019年9月10日，悦行公司向徐毓庚发送《提前解除房屋租赁合同告知函》，告知徐毓庚因公司业务规划调整需要，案涉房屋已不适合作为公司办公场所，要求于2019年12月10日不再租用案涉房屋，双方提前解除合同，并要求徐毓庚退还租金39419.7元及保证金20000元。2019年10月10日，徐毓庚向悦行公司发送《提前解约告知回复函》，明确其不同意解除合同，要求悦行公司继续履行合同，如悦行公司坚持解除合同，则需要承担相应的违约责任及赔偿损失，待悦行公司全部履行违约责任后，其将在30日内办理完清场等相关交接手续。2020年1月22日，悦行公司自行搬离案涉租赁房屋并向徐毓庚发送房屋交接告知函，再次要求办理房屋交接手续，但徐毓庚仍要求悦行公司履行合同义务，支付约定租金。2020年4月22日，双方就相关的钥匙进行交接。 因悦行公司一直未支付第三年租金，徐毓庚于2020年3月26日诉至原审法院要求悦行公司继续履行合同，于2020年4月21日当庭要求解除合同，并要求悦行公司承担违约责任，但悦行公司则认为其已按合同约定提前三个月发送函告解除合同，不存在违约行为，并要求退还保证金20000元，遂提起反诉。 徐毓庚诉至原审法院，请求判令：1.悦行公司继续履行《富阳财富中心房屋预租／租赁合同》（合同编号：×××01）和《三方房屋租赁合同》（合同编号：20190119），并立即向徐毓庚支付第三年租金300756元；2.本案诉讼费由悦行公司承担。审理中，徐毓庚将诉讼请求变更为判令：1.徐毓庚、悦行公司之间的《富阳财富中心房屋预租／租赁合同》及《三方房屋租赁合同》于2020年4月21日解除；2.悦行公司向徐毓庚支付自2020年2月1日至2020年4月21日期间按300756元／年为标准的租金65919元，以及按合同第三十条标准支付自2020年1月2日至2020年4月21日逾期支付租金的滞纳金2536元；3.悦行公司支付五个月的租金作为违约金为115290元；4.徐毓庚有权没收悦行公司缴纳的保证金20000元；5.诉讼费由悦行公司承担。 悦行公司提起反诉，请求判令：1.确认案涉《富阳财富中心房屋预租/租赁合同》及《三方房屋租赁合同》于2020年1月22日解除；2.徐毓庚向悦行公司退还保证金20000元；3.诉讼费由悦行公司承担。 原审法院认为：案外人海通公司、徐毓庚与悦行公司签订的《富阳财富中心房屋预租/租赁合同》及《三方房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。徐毓庚以悦行公司拖延支付租金为由,根据案涉租赁合同第三十二条的约定要求解除合同并要求悦行公司支付租金及承担违约责任，悦行公司辩称其依据案涉租赁合同第三十一条提前三个月告知退租符合合同约定，不存在违约行为。因此，本案争议的焦点是悦行公司依据案涉租赁合同第三十一条的约定是否能够单方解除合同。 根据案涉《富阳财富中心房屋预租/租赁合同》第三十一条的约定，乙方擅自中途退租（未提前三个月告知的），即构成严重违约。在此情况下，经甲方书面通知后仍不改正的，甲方有权解除合同，不予退还综合保证金，并要求乙方向甲方支付5个月的租金作为违约金，上述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权要求乙方赔偿。从上述条款的表述看，并未明确悦行公司提前三个月告知对方即可在未经双方协商一致的情况下享有任意解除权，仅表明未提前三个月告知退租属于严重违约，即对一般违约和严重违约作出区分，并不能反向推导出如悦行公司提前三个月告知即可以单方解除合同。而该条款的后半部分表明出租方在一定条件下可以行使解除权。再者，若悦行公司抗辩只要提前三个月告知退租即可以解除合同的理由成立，那么承租方不论出于何种理由只要提前三个月告知就可以随时终止案涉租赁合同的履行，那么租赁合同约定的租赁期限成为虚设，并不能约束承租一方，这显然与合同目的不符。悦行公司提出退租申请后，徐毓庚的回函中虽然有同意徐毓庚提前退租的表述,但同时附加了赔偿损失等条款，双方就此并未达成合意，不能因此认定双方协商提前解除租赁合同。综上，悦行公司的抗辩理由不能成立，案涉合同并未因悦行公司提前三个月告知退租而解除。悦行公司主张以业务规划调整，案涉房屋不适合作为办公场所为由要求提前解除合同，但未提交证据证明案涉房屋不能实现租赁目的，故悦行公司要求提前解除合同既无合同约定，也不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条的合同法定解除权，且徐毓庚对提前终止合同的要求亦未接受，故悦行公司主张提前解除合同属违约行为。 根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。现悦行公司发函要求提前退租，并自行搬离承租房屋，明确表示不再承租房屋，符合法定解除合同条件，据此，出租人徐毓庚享有合同解除权，故从徐毓庚2020年4月21日当庭通知悦行公司要求解除合同之日起，双方的租赁合同已经解除。 悦行公司提前三个月通知徐毓庚要求退租，虽不构成严重违约，但双方的租期并未届满，悦行公司提前中途退租，仍属于违约行为，需要承担相应的违约责任。现徐毓庚要求悦行公司支付合同解除前的房租及滞纳金，以及没收保证金20000元及支付5个月租金的违约金，悦行公司抗辩违约金过高。因案涉租赁合同并未约定中途退租如何处理，仅约定未提前三个月告知退租的违约责任，对此，将比照该条款，根据合同的履行情况、悦行公司的违约行为确实给徐毓庚造成损失及徐毓庚是否履行了减损义务等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定悦行公司的违约责任。至于双方当事人各项诉讼请求能否成立，分而论之如下： 关于合同解除前的租金及滞纳金。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，在悦行公司在第二年租期届满前提前三个月通知徐毓庚明确表示不再承租房屋，并多次要求进行交接，且告知徐毓庚已于2020年1月22日搬离的情况下，并不适合强制履行，该租赁合同已无继续履行之可能。在此情况下，徐毓庚应当采取适当措施防止损失扩大，如及时解除合同，收回案涉房屋，寻找新的承租人，但徐毓庚仍坚持要求悦行公司履行合同，未及时行使合同解除权，并与悦行公司进行交接，导致其未能实际收回房屋，系因徐毓庚自身原因所致。现徐毓庚认为悦行公司一直占用房屋未返还，要求悦行公司承担2020年2月1日至合同解除之日即2020年4月21日期间的租金及滞纳金，但该部分租金的产生系因徐毓庚未及时交接导致，无法腾交房屋的直接责任不在悦行公司，属于徐毓庚未采取适当措施产生的扩大损失，故徐毓庚的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于案涉20000元保证金。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，徐毓庚增加诉讼请求，可以合并审理。本案经过了两次开庭审理，其增加的诉讼请求是在第二次庭审辩论结束前提出的，故依法可以合并审理，悦行公司的抗辩理由不成立，不予采纳。悦行公司在合同期内中途退租导致案涉租赁合同无法完整履行，故应当承担相应的违约责任。案涉合同多处约定如悦行公司违约，案涉保证金徐毓庚有权不予退还，故上述保证金具有履约保证金性质。现因悦行公司要求提前退租，徐毓庚书面发函要求悦行公司继续履行，但悦行公司拒不改正，致合同无法正常履行，根据案涉租赁合同第三十一条的约定，徐毓庚有权不予退还保证金20000元，故徐毓庚的此项诉讼请求，理由正当，予以支持，悦行公司要求退还上述保证金的反诉请求，不予支持。 关于徐毓庚要求悦行公司支付5个月租金115290元作为违约金的诉讼请求，悦行公司认为违约金过高，要求予以调整。原审法院认为，违约金兼具补偿性及惩罚性的性质。悦行公司提前退租，已违反双方的合同约定，致使徐毓庚的可得利益受损，且悦行公司将房屋交还给徐毓庚后，徐毓庚需要时间另行招租，故悦行公司应向徐毓庚支付违约金。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金应以弥补损失为原则，结合本案具体情况，案涉合同租期至2021年1月31日止，第三年租金为276696元，每月租金为23058元，徐毓庚要求悦行公司承担5个月的租金作为违约金，但该项请求明显过高，故以徐毓庚实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定其损失为50000元。故徐毓庚要求悦行公司支付5个月租金作为违约金的诉讼请求，其合理部分，予以支持。 综上，徐毓庚的诉讼请求，其合理部分，予以支持。悦行公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，原审法院于2020年5月9日判决：一、确认徐毓庚与悦行公司之间的《富阳财富中心房屋预租/租赁合同》及《三方房屋租赁合同》于2020年4月21日解除。二、悦行公司向徐毓庚支付的综合保证金20000元不予退还。三、悦行公司于判决生效之日起十日内支付徐毓庚违约金50000元。四、驳回徐毓庚的其他诉讼请求。五、驳回悦行公司的反诉请求。本案受理费4356元（预收5811元），减半收取2178元，由徐毓庚负担1430元，由悦行公司负担748元。反诉受理费150元，由悦行公司负担。 宣判后，悦行公司不服，向本院提起上诉称：一、悦行公司与徐毓庚的合同解除日应当为2020年1月22日。悦行公司因经营发生困难以没有必要继续租赁的前提下，按合同约定提前三个月以书面的方式有效的通知到徐毓庚要求解除租赁合同。悦行公司在2020年1月22日搬离，已经履行了搬离的义务。依据《合同法》第93条、第96条规定当事人可以约定一方解除合同的条件，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。二、徐毓庚应当退还20000元保证金。租赁合同只有31条、32条规定不退还保证金的情形，且悦行公司没有该情形，所以不能扣留保证金。又依据租赁合同第9条的规定，合同届满或解除，乙方缴清全部付款并将房屋返还给甲方的，甲方一次性退还保证金。所以根据合同的约定，徐毓庚应当退还保证金。三、悦行公司不应当承担违约金50000元。一审法院运用公平原则和诚实信用原则酌情确定损失赔偿为50000元，适用法律错误。依据法律规定，公平责任原则的适用范围，既包括侵害财产权的侵权案件，也包括侵害人身权的侵权案件，这种损失只能是直接损失，间接损失、可得利益等皆不能获得分担。并且对50000元的赔偿金额出处没有依据。故提起上诉，请求：1.改判第一项为2020年1月22日解除；2.改判第二项为判令徐毓庚退还保证金20000元；3.撤销第三项判决。 针对悦行公司的上诉，徐毓庚答辩称：一、一审法院认定悦行公司无法依据案涉租赁合同约定单方解除合同的事实认定正确。租赁合同并未赋予悦行公司合同约定的解除权，约定乙方擅自中途退租，未提前3个月告知的，即构成严重违约。从文义理解，也只是表明未提前3个月告知退租属于严重违约，即对严重违约和一般违约作出区分。悦行公司中途退租，即便提前3个月告知，不构成严重违约，但也构成一般违约。在此情况下，是否解除租赁合同，仍应由双方当事人协商后达成解除的合意，才能发生合同解除的法律后果。一方享有单方解除权，尤其是提前退租的权利，应当是具体的、明确的约定。在合同里，并不能通过反向推导。悦行公司通过反向推导并认为有权解除合同与常理相悖。无论出于何种理由，只要提前3个月告知就可以随时终止。案涉租赁合同约定的租赁期限成为虚设，并不能约束承租一方，这显然不符合合同目的。悦行公司不符合合同约定的单方解除权，其在租期内提出解除合同，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。二、一审法院判决2020年2月1日至2020年4月21日期间的租金及滞纳金由徐毓庚承担，并酌情判定违约金50000元，缺乏事实依据以及法律依据。徐毓庚本着尽快将事情处理完毕，以及及时止损的角度考虑，未对一审判决提起上诉，但对判决结果仍持有异议。事实上，徐毓庚在疫情稍微缓和的时候，就考虑及时止损，寻找律师于2020年3月26日向法院起诉，已经积极行使了权利，采取适当措施，防止损失扩大。此外，从常理上讲，本案未处理完毕，徐毓庚如何能去寻找新的承租户，何况现在经济不景气。截止目前，案涉租赁房屋仍然空置，徐毓庚已经损失了7个月的租金，按照合同原约定的租金标准，损失高达161406元。悦行公司理应按照合同约定，承担没收综合保证金，并向甲方支付5个月的租金作为违约金。上述违约金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权要求乙方赔偿。一审法院让双方分担损失，忽视了客观实际情况，减轻了违约方的责任，加重了守约方的损失，现悦行公司的请求更加没有事实依据与法律依据，恳请驳回悦行公司的上诉请求。 二审期间，悦行公司、徐毓庚均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据悦行公司的上诉请求及理由，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于合同的解除。悦行公司认为，其提前三个月向徐毓庚告知解除合同，后于2020年1月22日搬离租赁房屋，故主张租赁合同于2020年1月22日解除。本院经审查认为，涉案租赁合同并未赋予承租人悦行公司提前三个月告知即可对租赁合同进行任意解除的权利；同时，悦行公司擅自搬离租赁房屋的行为，并不当然产生解除租赁合同的法律后果。在悦行公司不享有提前退租的任意解除权且双方未对租赁合同的解除协商一致的情况下，悦行公司主张租赁合同于其搬离租赁房屋之日即2020年1月22日为租赁合同解除之日，缺乏事实与法律依据，无法予以采信。关于保证金的退还与否。本案中，悦行公司未经徐毓庚同意而擅自搬离租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。依据租赁合同的约定，徐毓庚有权不予退还保证金。因此，根据案件事实及当事人的请求，原审法院判定徐毓庚不予退还悦行公司支付的保证金，并无不当。关于违约金。如前所述，悦行公司的行为构成违约，应当承担违约责任。因此，依据租赁合同的约定，徐毓庚有权要求悦行公司支付违约金。关于违约金数额。根据当事人的请求并参照合同约定，原审法院所酌情调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人之间的利益，在合理范围内，故应予以确认。综上，悦行公司的上诉请求，依据不足，无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由浙江左中右悦行科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年九月十八日 书记员  董 悦