江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初1448号原告（反诉被告）：席前花，女，1976年9月6日出生，汉族，住淮安市洪泽区。被告（反诉原告）：闵克荣，男，1968年8月13日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：张桂琴，江苏法嘉德律师事务所律师。原告（反诉被告）席前花与被告（反诉原告）闵克荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员高长玉独任审判，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）席前花及被告（反诉原告）闵克荣的委托诉讼代理人张桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。席前花向本院提出诉讼请求：1.请求按照民法总则第180条、合同法第54、55、94、117条的规定以及最高院对审理涉疫情案件的指导意见，判决撤销与被告签订的房屋租赁合同。2.如合同不能被判决撤销，则请求将上述合同的租金价款由每年14万元变更为每年7万元，同时请求变更租金的支付方式为每年按季度支付。事实和理由：原告租赁被告位于金湖县门面经营服装。原告缺乏经验及市场租赁信息不对称，未细看合同即签署了被告事先准备好的合同，事后发现有些合同内容之前并未约定，存在显失公平情形，如与相邻房屋相比租金过高、合同要求提前三个月交清房租、逾期承担20万元违约金等。今年因疫情影响，桓裕广场关闭两个月，市场生意一直惨淡，原告无力维持经营。故请求人民法院判决如诉。闵克荣辩称：原告经商多年，经过充分调研与被告沟通多次才达成涉案租赁合同，并不存在原告在诉状中陈述其缺乏经验及市场租赁信息不对称的情形，原告以合同法第94条要求解除租赁合同没有事实和法律依据，涉案租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定为有效协议，且原告已经交付第一年房租，原告要求解除合同明显是违背市场交易的诚实信用原则，也破坏了市场经济秩序的稳定，请求法院予以驳回。闵克荣向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付2020年7月8日至2021年7月7日期间的租金140000元及从2020年4月8日起至实际给付之日止每日按涉案租赁合同租金总额的千分之一标准计算的违约金。2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：鉴于租赁合同的约定，原告应当于2020年4月8日前缴纳第二年房租，但原告并未依约履行，被告多次向原告催要，原告以各种理由搪塞，甚至提出无理要求，为此提出反诉，要求原告支付第二年租金并按约定承担违约金，请求法院予以支持。席前花辩称：不同意被告的反诉请求，签订合同时我没有看到合同约定提前三个月缴纳下一年房租，被告是2020年6月份打电话给我要求我交下一年房租，我与被告协商说店开不下去了要求解除合同，被告不同意解除合同，让我回家看合同。被告陈述因为疫情所以推迟让我缴纳房租，所以不同意违约金。被告另外租给其他人的100平方房租才18.5万元，但租赁给我的50多平方的房租就14万元过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，原告（反诉被告）席前花、被告（反诉原告）闵克荣订立租赁合同一份，主要内容为：席前花租赁闵克荣所有的桓裕广场8幢125室门面，租期3年，自2019年7月8日至2022年7月7日；租金为每年14万元，签合同时支付第一年租金，以后每年提前三个月支付下年租金；合同第四条对违约责任作了特别约定，明确如承租人逾期半个月支付租金则按协议租金总额每日按1‰承担违约金，如逾期超过一个月未足额支付租金则承担20万元违约金；合同第六条明确，如因不可抗力原因导致协议无法继续履行，双方互不承担责任。合同订立后，席前花于2019年7月23日按照合同约定支付了押金1万元及第一年租金14万元。席前花称曾于2020年6月12日致函闵克荣，主要内容为：因资金积压和疫情影响政府要求歇业两个月，致自己无法再继续经营，没有经济能力承租该店铺。闵克荣庭审结束后回应称未收到该通知，不认可该通知。审理中，闵克荣提交的电费发票表明案涉门面房2020年3月份缴纳电费31元，4月份缴纳电费325元。今年以来，新型冠状病毒疫情爆发，对全国各行各业造成重大影响。受新冠疫情影响，2020年1月24日24时，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，全省实行最严格的科学防控措施；2月24日24时调整为突发公共卫生事件二级响应；3月27日24时调整为突发公共卫生事件三级响应，疫情影响尚未结束。双方对2020年发生的上述新型冠状病毒疫情情况无异议。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同成立后，非经法定程序撤销、解除或者确认无效，合同当事人应当依法行使权利、履行义务。本案的争议焦点是：1、双方于2019年7月8日订立的房屋租赁协议是否应当撤销或者变更；2、疫情期间的租金是否应当减免；3、反诉原告闵克荣的诉讼请求是否应当支持、违约金是否应当调整。关于争议焦点1，双方订立的合同主要条款为席前花以年租金140000元租赁闵克荣的门面房三年，双方关于租赁房屋的意思表示真实，不存在欺诈、胁迫和显失公平的情形，故席前花主张撤销双方订立的租赁合同本院不予支持。席前花要求变更租金，因租金是双方协商一致确定，变更也应与闵克荣协商解决，故席前花请求将租金变更为每年70000元的主张本院亦不予支持。席前花请求撤销合同时还引用了法律关于解除合同的规定，本案中，席前花没有约定的或者法定的合同解除权，故合同解除不能在本案中适用。关于争议焦点2，江苏省从2020年1月24日24时开始在全省实行最严格的科学防控措施，疫情对经营活动产生较大影响，闵克荣提交的电费发票也反映了席前花2020年2、3月份经营活动的巨大反差，故可以认定席前花的经营受到了疫情的影响，席前花可以根据公平原则要求变更合同。审理中，席前花要求减免三个月租金，本院认为因疫情造成的损失由闵克荣一方承担也不公平，而江苏省突发公共卫生事件一、二级响应时间为两个月，故本院依据公平原则将双方租赁合同2019年7月8日至2020年7月7日的租金变更为130000元，闵克荣应退还席前花租金10000元，在下年租金中冲减。关于争议焦点3，双方在租赁合同中约定承租人每年提前三个月支付下年租金，该约定不违反法律规定，席前花应当依约履行，其至今未支付租金的行为构成违约，应承担相应的民事责任。双方约定承租人逾期支付租金的违约金过高，依法应予调整，本院确定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算闵克荣的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、驳回原告（反诉被告）席前花的诉讼请求；二、原告（反诉被告）席前花于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）闵克荣2020年7月8日至2021年7月7日租金130000元及损失（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年4月8日计算至实际支付之日）；三、驳回被告（反诉原告）闵克荣的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）席前花负担；反诉案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告（反诉被告）席前花负担1500元，被告（反诉原告）闵克荣负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××04）预交上诉案件受理费。审 判 员 高长玉二〇二〇年九月十七日法官助理 郑 金书 记 员 汤金琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。