河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6441号 上诉人（原审被告）：李某茂，男，汉族，住无极县。 上诉人（原审被告）：张某，女，汉族，住无极县。 二上诉人委托诉讼代理人：姚绍辉，河北冀人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某红，男，汉族，住无极县。 委托诉讼代理人：崔峰，河北极强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某超，男，汉族住无极县，系李某红侄子。 上诉人李某茂、张某因与被上诉人李某红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省无极县人民法院（2020）冀0130民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李某茂、张某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人明知购房及车位款项已结清，故意虚假诉讼欺骗法院导致一审判决认定事实错误。上诉人张某系2015年10月5日与东丰华府售楼部签订《房屋买卖合同》，合同第三条第1和第四条约定双方签订合同当日一次性给付款和交房。被上诉人交房后长达四年未主张购房及车位款佐证该合同履行完毕的事实。被上诉人受让该房地产项目，应当明知本案房屋买卖合同项下钱、房两清已即时履行完毕的事实。被上诉人故意隐瞒该事实，一审判决未查清其原告主体资格，没有项目转让资料，已超过诉讼时效的情况下，仅凭原告虚假陈述即认定上诉人未付清房款，属于认定事实错误。二、上诉人有证据证明诉争款项已结清。2015年3月30日，上诉人李某茂、李某茂的父亲李某占分别与东丰花园小区售楼部（赵某亮）签订两份《租地协议书》。协议约定租金为24万元，租金由所建小区住房抵账，多退少补。后开发商用两套房分别抵顶了该两份《租地协议书》中的部分租金。剩余租金，李某茂的母亲张某英各出具授权委托书一份，授权张某预支剩余租金购买本案诉争房屋买卖合同项下住房及车位，金额分别为85,200元和7,170元。另外，李某茂的父亲李某占二哥李某中因在开发项目中有股份，其授权张某予以股份款153,000元。三项合计金额245,370元，刚好抵顶张某购买2-1-401室住房和两个车位款245,367元。2017年1月3日，被上诉人李某红与李某中结算时，李某红欠李某中股份款，因张某购房已预支，直接抵顶李某中欠李某占债务，各方就153,177元债权债务一并结清。故此，上诉人张某根本不存在未付清房款和车位款的事实。证明上述事实的证据有：两份中《租地协议书》及对应的《房屋买卖合同》，预支剩余租金、股份授权书以及李某中有股份及股份结算证明。综上，一审法院认定事实错误，应予以撤销改判支持上诉人的上诉请求。 李某红答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。根据合同法规定的合同相对性原则，上诉人与被上诉人双方签订房屋买卖合同，卖方应当交付房屋，买方应当交付房款。本案上诉人在一审时称已经一次性支付了房款，但未提交任何证据。上诉人与被上诉人均承认是上诉人购买了被上诉人的房屋不属于占地补偿，那么就应当是上诉人向被上诉人支付房款。一审时上诉人明确表示已经付清了房款，但未提交证据。二审又以其他人的占地补偿名义授权上诉人以其补偿款抵顶房款与事实不符，也不符合常理。上诉人在二审的理由完全推翻了一审的答辩意见，不应当被采信，并且上诉人上诉状中称的李某占、李某中不是本案当事人与本案无任何关联。李某中能将自己的财产权利无偿的给侄媳妇，也不符合常理。上诉人所称的李某红与李某中之间的股权纠纷与本案无关。一审上诉人明确认可房屋买卖合同，且认可房款及车库款共计245,367元，但没有证据证明已经付款。综上上诉人的上诉理由是虚假的，没有事实依据。请求依法驳回上诉。 李某红向一审法院起诉请求：1、要求被告支付购房款245,367元，并赔偿经济损失暂定1,000元（经济损失按中国人民银行同期贷款基准利率及罚息50%计算，自2015年10月5日起至付清之日止）；2.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告张某、李某茂系夫妻关系。2015年10月5日，二被告以被告张某的名义与开发商签订房屋买卖合同一份，约定被告张某购买无极县处，买受人在签订本协议时向出卖人一次性付款双方签订了房屋买卖合同，金额为160161元，出卖人于2015年10月5日前将房屋交付买受人使用，本合同自双方签字之日起生效。房屋买卖合同签订的同时，购买了该小区两个车库，以上价款共计245367元。合同签订后，出卖人将案涉房屋及车库交付二被告使用,二被告未支付房款及车库款，居住案涉房屋至2019年6、7月份左右。原告于2019年7月份，对案涉房屋停水停电。原告向二被告催要房款未果，诉至法院。另查明，赵某亮原为无极县东丰庄村东丰华府项目的投资人，后将该项目转让给原告李某红，该项目原名“东丰华府”，后更名为“瑞丰家园”，没有相关手续，系小产权房。 一审法院认为，房屋买卖合同签订后，出卖人即将案涉房屋及车库交付二被告使用，二被告亦办理了入住，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定“买受人应当按照约定的数额支付价款”。原告主张案涉房屋及车库共计价款245,367元，二被告并未提出异议，本院予以确认，原告要求二被告支付房款及车库款共计245,367元的诉讼请求，本院应予支持。二被告抗辩已付清房款，但没有提供付款的证据，对其抗辩不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。本案二被告未按房屋买卖合同约定的期限一次性支付房款，已构成违约，应承担逾期履行的违约责任，但双方在合同中没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，现原告要求被告支付逾期付款损失，故二被告应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，一审判决：被告张某、李某茂于本判决生效后十日内支付原告李某红购房款245,367元及逾期付款损失（逾期付款损失以245,367元为基数，自2015年10月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,996元，减半收取计2,498元，由被告张某、李某茂负担。 本院二审期间，上诉人张某、李某茂提交证据：证据一、张某和李某茂的身份证复印件、结婚证复印件，户主为李某占的户口本，证明李某占是李某茂的父亲，李某茂和张某是夫妻，张某英和李某占是夫妻。证据二、无极县东侯坊乡东风村村委会出具的证明，证明的内容是李某中系李某占的哥哥，二人系兄弟关系。证据三、2017年1月3日李某中写的一个证明，证明的内容是李某中与上诉人结账时，这153,177元由李某占代支，李某红欠李某中的款，然后李某中欠李某占的款，三方的账目结清。证据四、2015年10月4日，由李某中出具的委托书一份，内容是授权张某预支股份款153,000元。证据五、2015年9月24日的项目转让协议，证明李某中把房地产项目转让给了李某红，证明李某中在房地产项目中有股份，李某红也应当向李某中支付股份转让款。证据六、2020年5月18日，李某中写的一个说明，说明其让李某占代支的153,177元是他还的李占军的欠款，直接让李某红也就是让李某红扣除了李某占的儿媳妇张某的预支的股份款15300。说明了就是李某红和李某中之间的账目，以及李某占以李某中之间的关于这15万多的账目三方都清了。证据七、2015年10月4日，李某茂出具的委托书，就授权张某欲知东风花园小区占地租金中的85,200元作为购房款和车库款使用。2015年3月30日，李某茂与东风阳光花园小区签订的租赁协议，租地协议书。2015年10月5日，李某茂与东风华府售楼部签订的房屋买卖合同，证明李某茂与东风华府售楼部之间存在占地协议和买卖协议，用住房抵顶土地租金的事实以及租金有剩余的事实。这个租金是两亩地的租金是24万房屋买卖合同的房款是154792，差额就是85208元。李某茂授权张某预支了这85200元。证据八、2015年3月30日。李某占与东方阳光花园小区签订的租赁土地协议。2015年10月5日，李某占与东方华府售楼部签订的房屋买卖合同，以及李某占的妻子张某英出具的委托书，就证明李某占与开发商之间存在占地协议，以及用房屋抵顶租金的事实。租金有剩余，然后授权张某预支了剩余租金，用于购买本案诉争的房子和车位。李某中委托预支股份款是153000。李某茂授权张某预支租金是85200。然后李某占的妻子张某英委托张某芝款是7,170元。三项合计245,370元。张某称所购买房子和车位的总价款是245,367元，两者相抵房款和交房两清，以上证据完全可以证明张某已经足额支付了购房款和车位款。被上诉人李某红质证称，上诉人在二审提交的证据不应当认定为新证据，不应被采信。关于李某中一个说明和一个委托书，委托书落款是2015年10月4日，说明是2017年1月3日，按照上诉人的意思就是2015年10月4日李某中的款就应当让张某支取了，而李某中的该份说明又是在2017年1月3日又让李某占代支，那到底是2015年10月4日就支了还是说2017年1月3日还没支，显然是矛盾的。李某中的两份证据完全是为了本次上诉而伪造的，而且作为委托书，应当是交给被上诉人留存，为什么现在上诉人手里还持有原件，不符合事实。因被上诉人如果让张某支款的话，他有权利的话是以委托书来证明的，那么肯定要留存在被上诉人处，上诉人还持有原件，明显的是伪造。被上诉人又称张某英的委托书同李某中的委托书的质证意见，均系伪造。李某茂委托书同以上的质证意见。这几份委托书原件都应当在被上诉人处留存，如果是事实的话都应当在被上诉人处留存，而现在都是上诉人持有。按照上诉人刚才陈述的款项交付情况，应当是张某支取了上述款项，然后向被上诉人交付房款和车位款。那么张某应当提交已经交付该款的收据，而上诉人却没有。综上被上诉人认为上诉人用伪造的证据来证明自己已经付款的事实。法庭不应当采信，而且其内容也自相矛盾。关于两份占地协议、租地协议。我们对真实性没异议，但是与本案没有关联。因为张某是购买的被上诉人的房屋，其他人的租地用房屋抵顶租金的问题，与本案无关。以上内容为当事人双方庭审时举证、质证及陈述情况。二审查明的其他事实基本同一审。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人张某、李某茂是否交付涉案房款。二上诉人提交的李某茂、李某占与赵某亮代东丰阳光花园小区签订的租赁协议，主张涉案房款和租金协议已进行抵顶，根据二上诉人提交的《项目转让协议书》，涉案小区于2012年3月18日转让给李某红，根据二上诉人提交的《租地协议书》，该协议书签署的时间为2015年3月30日，租赁期限起算时间为2012年3月1日。在该协议书签署期间，赵某亮已经将涉案小区转让给李某红，赵某亮无李某红的授权，签署租地协议书的行为系无权代理行为，事后李某红亦未追认该行为，故赵某亮与张财茂、张占军签署的租地协议书无效，赵某亮无权将涉案房款与租金协议进行抵顶。且该协议书租赁期限为60年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的规定，对《租地协议书》的真实性，不予采信。故对二上诉人主张将租金抵顶涉案房产的主张，本院不予采信。关于二上诉人提交的证据三、四、六、七，均系其亲属提供的证明，且未出庭作证，对上述证据均不予采信。 据此，张某、李某茂主张涉案房款已经交付清楚，但未提供被上诉人李某红的出具收到涉案房款的收据和其他证据予以佐证，故对其主张不予支持。一审判决二被上诉人支付李某红购房款245,367元及逾期付款损失，并无不当。上诉人及相关权利人可依据上述证据依法追偿。 综上所述，李某茂、张某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,996.0元，由上诉人张某、李某茂负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年九月十日 书记员  张童童