北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6449号上诉人（原审原告）：佟兆有，男，1973年6月20日出生，满族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱焱，男，1961年5月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宋琳，北京市诚实律师事务所律师。原审第三人：王帅，男，1986年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人佟兆有因与被上诉人朱焱、原审第三人王帅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佟兆有上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。主要事实和理由：1、案涉租赁合同签订后，佟兆有依朱焱指示向王帅账户支付36万元，并对租赁房屋投入大量资金装修改建，使原本破烂不堪的厂房变为了能够经营幼儿园的场所，后因系违建被列入政府拆除范围。租赁合同明确约定租赁房屋权属归朱焱持有，现因房屋拆除使合同目的无法实现。租赁房屋在被拆除前，依照朱焱与镇政府签订的补偿协议，对佟兆有对被拆房屋所做的装修及改建建筑，都有补偿，但朱焱据为己有。佟兆有已举证证明真实受损达300万元，一审对证据置之不顾，判决18万元没有任何计算标准。2、朱焱隐瞒租赁房屋是违建的事实，导致佟兆有投资近300万元。没有佟兆有的装修改造，朱焱不可能获得500多万元的拆迁利益。朱焱隐瞒租赁房屋涉及拆除，存在欺诈行为，应承担全部责任，一审武断地将30%的责任划给朱焱，依据不足。3、案涉建筑没有任何审批手续是佟兆有通过本次诉讼得知的，佟兆有不存在过错，不应承担30%的责任。4、一审认定佟兆有与王帅之间存在借用营业执照的关系，不符合法律规定。王帅与朱焱串通，欺骗佟兆有。案涉16万元是因租赁房屋产生的款项，不应另行诉讼，应在本案中一并解决。朱焱辩称，同意一审判决。王帅述称，同意一审判决。佟兆有向一审法院提出诉讼请求：1．判令朱焱支付佟兆有赔偿款、拆迁款3000000元；2．判令朱焱与王帅返还剩余租金160000元；3．本案诉讼费由朱焱负担。一审法院认定事实：2007年3月1日，北京市昌平区沙河镇小寨村经济合作社（甲方）与谷某、朱焱（乙方）签订《土地使用权租赁协议》，约定甲方同意将六环路以北荒地租赁给乙方使用，土地面积约30亩，租赁使用年限为20年，自2007年3月1日始至2027年3月1日止。2016年1月19日，朱焱（出租人，甲方）与佟兆有（承租人，乙方）签订《北京市昌平区沙河镇小寨村六环路北房屋租赁合同》，约定：房屋座落于北京市昌平区沙河镇小寨村六环路北，建筑面积约3000平方米；房屋权属状况为甲方持有；乙方房屋租赁用途为教育培训；房屋租赁期限自2016年4月27日至2026年4月26日，共计10年；租金标准为每年二十万，每三年递增百分之五；租金一次性年付，每年4月27日之前一次性付清一年的租金；甲方负责将院内不符合消防安全的屋顶进行更换、北侧厂房室内吊顶、隔断及上下水设施；租赁期内因乙方需要再建房屋及院内锅炉供暖设施，一切开支由乙方负责，使用权归乙方，所有权归甲方，如遇国家拆迁，拆迁款归甲方；因甲方房屋违章建筑原因导致乙方在租赁期内无法开展经营活动的，给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；自本合同签署之日起五年内，即2016年4月27日至2021年4月26日，如遇国家拆迁占地情况，甲方赔偿乙方相应的投资或搬迁费用，本合同履行时间超过5年时间甲方不负责赔偿乙方任何拆迁补偿费用，即乙方不得主张任何本租赁房屋的拆迁补偿事宜。双方在该合同中还约定了其他内容。2016年1月25日，佟兆有给王帅转账34万元。王帅认可收到前述转账款项及现金2万元。王帅称其代佟兆有向朱焱交纳一年的租金20万元，剩余的16万元为其中介费。朱焱称其仅收到一年的租金20万元。2017年2月28日，北京市规划和国土资源管理委员会向北京市昌平区沙河镇人民政府发送《关于谷某、朱焱建设房屋规划审批情况的函》，载明“位于北京市昌平区沙河镇小寨村六环路北侧的集体土地上谷某、朱焱建设的房屋未依法取得建设工程规划许可证”。2017年4月30日，北京市昌平区沙河镇人民政府向谷某、朱焱发出《限期拆除通知书》，载明“你（单位）应当取得而未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），且不符合村庄规划，在昌平区沙河镇小寨村的集体土地建设围墙的行为违反了……规定，本机关依法限你（单位）于2017年5月2日前自行拆除违法建设，逾期不拆除的，我镇将依法强制拆除”。2018年2月9日，北京市昌平区沙河镇小寨村股份经济合作社（甲方）与朱焱（乙方）签订《解除租赁土地协议书》，约定：为支持六环路北侧环境整治项目，现双方一致同意解除前述《土地租赁协议》，甲乙双方在2007年3月1日签订的《土地租赁协议》自本协议生效之日起解除，不再继续履行；乙方在租赁期间的租金及其他费用已经全部结清；乙方承租期内新增的地上及地下建筑物、附属物（附着物）、树木等全部由乙方与沙河镇小寨村股份经济合作社另行签订协议书解决。双方在该协议中还约定了其他内容。2018年2月9日，北京市昌平区沙河镇小寨村股份经济合作社（甲方）与朱焱（乙方）签订《腾退补偿协议》，约定：为配合甲方进行六环路北侧环境整治项目，乙方所有的位于六环路北侧地界内的现有地上房屋及地上地下附属物、附属设施自愿腾空，交由甲方；乙方地上建筑物总面积为3902．81平方米，被腾退房屋重置价5331257元，设备拆移费24953元，包干结余费195141元，甲方以货币补偿的方式向乙方支付腾退补偿款，腾退补偿款总计5161069元。双方在该协议中还约定了其他内容。该协议档案所附表格记载该处被腾退地块有13处房屋，朱焱称佟兆有承租的仅为1、2、3、4、6、7号房屋；佟兆有称其承租的为全部房屋并对房屋进行了装修改造和附属设施添附，其承租的房屋面积与腾退补偿协议中记载的面积的差额部分系其出资修建。为证明其损失，佟兆有向法庭提交了支出明细、支出凭单及支付凭证佐证。朱焱对该组证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。王帅认为该组证据与其无关，未发表质证意见。一审庭审中，双方当事人均认可佟兆有进入涉案房屋时间为2016年4月27日，涉案房屋拆除时间为2017年5月1日之后。一审庭审中，佟兆有称其在涉案房屋开办幼儿园，但并未办理营业执照或获得办学许可，但王帅经营的北京天鸿伟业物业管理有限公司经营范围包含绘画培训、舞蹈培训、声乐培训，其借用北京天鸿伟业物业管理有限公司的前述经营范围开办幼儿园；朱焱表示对该情况不了解；王帅表示其在佟兆有开办幼儿园期间提供了协助，并同意在北京天鸿伟业物业管理有限公司经营范围中增加绘画培训、舞蹈培训、声乐培训等内容。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，朱焱与佟兆有就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，鉴于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故，朱焱和佟兆有之间签订的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案场地在佟兆有承租期限内被腾退，佟兆有称其在承租房屋期间对房屋进行了装修改造并新建部分房屋，要求朱焱赔偿其损失。关于佟兆有主张的新建房屋的补偿，因朱焱对此不予认可且佟兆有未提供充分证据，故对佟兆有主张其新建房屋被腾退造成的损失补偿的请求，一审法院不予支持。关于佟兆有主张的装修改造的损失，一审法院认为双方在合同中约定佟兆有承租房屋的用途为教育培训且实际用作幼儿园，双方当事人提交的证据也表明涉案房屋确实进行了适用于幼儿园使用的装修改造，故一审法院认定佟兆有在接收涉案房屋后对其进行了一定的装修改造。对装修改造部分在涉案房屋被腾退时的价值，一审法院依照佟兆有提交的支出明细、支出凭单及支付凭证、腾退补偿协议及其附表等证据，对于合理部分，一审法院酌情予以考虑，并依照双方过错程度，确定由佟兆有承担30%的责任，由朱焱承担70%的责任，即由朱焱向佟兆有支付装修改造部分在涉案房屋被腾退时价值的70%作为补偿。关于佟兆有主张的由朱焱和王帅共同返还剩余租金160000元一节，根据双方当事人的陈述，朱焱仅收到一年的租金20万元，故佟兆有要求朱焱返还租金的请求一审法院不予支持。王帅收到了佟兆有支付的16万元，但双方并未约定该款系租金，且王帅称该款为中介费，佟兆有亦不能提供其他证据佐证该款系租金，且当事人在庭审过程中还明确表示二人之间存在借用营业执照的关系，故对于该笔款项的性质及是否应当由王帅返还，当事人可以另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、朱焱于判决生效之日起十日内给付佟兆有损失补偿180000元；二、驳回佟兆有的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，佟兆有与朱焱签订的《北京市昌平区沙河镇小寨村六环路北房屋租赁合同》，因租赁标的房屋未取得建设工程规划许可证，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，佟兆有上诉主张政府的拆除补偿协议对其建造房屋和装修部分进行了补偿，但经本院审查，就其所主张的新建房屋，佟兆有未能充分举证证明，事实依据不足；就其所主张的政府拆除针对装修部分进行了补偿，亦无事实依据。对佟兆有上述主张，本院不予支持。佟兆有上诉主张装修改建损失达300万元，但经本院审查，一审对佟兆有涉及装修改造且有充分证据支撑的细目均进行了加总核算，一审对损失的认定并无不当。另，在租赁合同中，基于对出租方应交付合法标的物的义务，以及承租方对标的物的权利状态应尽谨慎审查的义务，一审对双方过错责任比例的分担，本院不持异议。佟兆有上诉主张向王帅支付的16万元系案涉房屋租金，但对此并无证据予以证明，在朱焱与王帅均不予认可的情形下，该主张并不成立。综上所述，佟兆有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32080元，由佟兆有负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 郭 勇审 判 员 梁 睿二〇二〇年九月二十九日法官助理 王晓韬书 记 员 牛隽月