连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2893号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地江苏省连云港市海州区南极南路9号。负责人：肖勇，该分行行长。委托诉讼代理人：王旗军，该公司员工。委托诉讼代理人：郭海荣，该公司员工。被告：李牵牵，男，1989年6月10日生，汉族，住江苏省灌南县。被告：绿地集团连云港东部置业有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区新东方大道109号。法定代表人：许光华，该公司总经理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮政储蓄银行）与被告李牵牵、绿地集团连云港东部置业有限公司（以下简称绿地连云港公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告邮政储蓄银行的委托诉讼代理人王旗军、被告李牵牵到庭参加诉讼，被告绿地连云港公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告邮政储蓄银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李牵牵偿还原告截至2020年5月6日的借款本息合计432877.08元（其中借款本金392669.99元、利息37268.53元、罚息2938.56元）以及自2020年5月7日至实际清偿之日止的所有逾期应付利息、罚息及复利；2.判令被告绿地连云港公司对上述款项承担连带偿还责任；3.判令上述债权在被告提供的抵押物处置价款内优先受偿；4.判令上述被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告李牵牵、绿地连云港公司于2017年11月28日与原告签订《个人购房/购车借款及担保合同》，借款39.5万元用于购置住房。合同还对借款期限、利息、罚息、复利、担保方式等其他事项进行了约定。被告绿地连云港公司作为保证人承担阶段性连带责任担保。同日，抵押人李牵牵、担保人绿地连云港公司与原告签订房地产抵押合同（按揭），将李牵牵所购住房连云港开发区新东方大道109号20号楼1单元1502室提供抵押担保，并办理预售商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告履行了付款义务，被告逾期不还，违反了合同的约定及诚实信用原则，损害了原告的合法权益。为了维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告承担责任。被告李牵牵答辩称，同意原告的诉求，需要说明几点原因，我不是恶意拖欠，是因为生意亏损、父母身体状况不佳，疫情原因房子不好卖，加上我一直在河南与连云港两地跑，希望法庭能酌情考虑，并给与一定时间让我将房屋卖掉，偿还款项。被告绿地连云港公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据材料。原告围绕诉讼请求提供了《个人购房/购车借款及担保合同》、房地产抵押合同（按揭）及不动产登记证明（复印件）、个人贷款（手工）借据、贷款放款单、放款凭证、邮储银行资产保全系统有关实时扣款、还款流水系统截屏及还款流水清单、被告身份证明材料（复印件）等证据在案佐证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月28日，被告李牵牵（借款人、抵押人）、绿地连云港公司（保证人）与原告（贷款人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，借款39.5万元用于购买开发区绿地观湖一号第20幢1单元1－1502室（即连云港开发区新东方大道109号20号楼1单元1502室），借款期限360个月，自2017年11月28日至2047年11月28日（实际放款日与到期日以借据为准）。借款人未按合同约定日期、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收30%（如购车和购买用房的，则为50%）确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息及其他违约行为的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。担保方式为抵押加保证组合担保。绿地连云港公司承担阶段性连带责任保证。在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（抵押权人）与被告李牵牵（抵押人）、绿地连云港公司（担保人）签订了《房地产抵押合同（按揭）》，提供开发区绿地观湖一号第20幢1单元1－1502室房地产及相关权益作为按揭贷款的抵押物，并办理了抵押预告登记手续。抵押（按揭）自2017年11月28日至2047年11月28日止。担保人自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》《房屋他项权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。合同还就其他相关事宜作出了约定。2018年1月1日，原告依约发放贷款39.5万元。年利率5.145%、逾期利率6.6885%、360月，从2018年1月1日至2048年1月1日，等额本息还款方式。2018年7月10日，被告李牵牵还款出现逾期未还，截至2020年5月6日，尚欠借款本金392669.99元、利息37268.53元、罚息2938.56元。本院认为，原告与被告李牵牵、绿地连云港公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》、《房地产抵押合同（按揭）》，系各方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，合法有效。原告按照合同的约定向被告发放了贷款，但被告未按期足额还本付息，已构成违约，银行有权按合同约定宣布借款提前到期，要求被告清偿借款本息及相关费用。原告要求被告李牵牵偿还借款本金392669.99元及利息、罚息、复利（其中，截至2020年5月6日利息37268.53元、罚息2938.56元；自2020年5月7日起至实际清偿之日止的所有逾期应付利息、罚息、复利均按合同约定计算）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于对预告登记抵押房产行使优先受偿权问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，涉案房屋就抵押房产仅办理抵押预告登记手续，至今尚未办理抵押登记手续，原告也未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院依法不支持。关于保证人绿地连云港公司承担连带保证责任问题。根据合同约定，绿地连云港公司与原告形成合法有效的保证合同关系，根据约定在正式抵押登记手续办理完毕之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任，由此绿地连云港公司为涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，绿地连云港公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。绿地连云港公司承担保证责任后，有权向债务人李牵牵追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李牵牵于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行借款本金392669.99元及利息、罚息、复利（其中，截至2020年5月6日利息37268.53元、罚息2938.56元；自2020年5月7日至实际清偿之日止的所有逾期应付利息、罚息及复利均按合同约定计算）。二、被告绿地集团连云港东部置业有限公司对上述债务承担连带给付保证责任。绿地集团连云港东部置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人李牵牵追偿。三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7793元（原告已预交），由被告李牵牵、绿地集团连云港东部置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94.（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员  刘永红二〇二〇年九月十一日书记员  梁 茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行