福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初1960号 原告：罗源金骏房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇万豪城市广场8#901单元。 法定代表人：刘正金，董事长。 委托诉讼代理人：林衡，北京地平线（福州）律师事务所专职律师。 被告：林全，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省罗源县。 第三人：中国银行股份有限公司罗源支行，住所地福建省罗源县凤山镇司前街。 负责人：田月。 原告罗源金骏房地产开发有限公司(以下简称金骏公司)与被告林全、第三人中国银行股份有限公司罗源支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林衡到庭参加诉讼，被告林全、第三人中国银行股份有限公司罗源支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金骏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订合同编号为MF-2007-01-No0434495的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告位于罗源县二级汽车站西侧金骏华庭第1幢17层1703号房产，并协助原告办理《商品房买卖合同》交易备案及预告登记的注销手续、返还购房发票及《商品房买卖合同》；3.判令被告向原告支付违约金73,789.5元；4.判令被告支付原告担保代偿的银行按揭款项223,518.21元及逾期违约金（从2015年4月至2020年3月原告代垫的银行按揭款项暂计为223,518.21元，逾期付款违约金以代偿款项为基数按月利率2%标准计付，具体以被告实际还款之日发生的金额为准）；5.判令被告承担原告为实现本案债权支出的律师代理费10,000元。事实与理由：2012年11月1日，原被告签订《商品房买卖合同》及相应补充协议，约定被告购买原告开发的位于罗源县二级汽车站西侧金骏华庭第1幢17层1703号房产，总价737,895元，被告已支付227,895元首付款，余款510,000元被告以向银行按揭贷款的方式向原告支付，并于2013年9月30日与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，按月偿还贷款本息，原告为阶段性保证人。此后，被告办理了该商品房预告登记，2012年12月31日，原告向被告交付涉案房产，被告入住使用。自2014年7月起，被告未偿还按揭贷款本息，致使第三人从原告账户扣收贷款本息并产生资金费用，原告向被告发出催款通知，但被告至今未归还原告垫付的贷款本息及费用。按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，如因被告逾期不归还按揭贷款超过三个月，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，要求被告以购房总额的10%标准向原告支付违约金；如因被告原因逾期未归还按揭贷款导致原告承担保证责任的，被告应每日按总房款的千分之五向原告支付违约金，直至款项还清之日止；被告应承担原告为实现本案债权所支付的诉讼费、律师费等费用。 林全未作答辩。 中国银行股份有限公司罗源支行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2012年11月1日，原被告签订合同编号为MF-2007-01-No0434495《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，约定被告购买由原告开发的位于罗源县二级汽车站西侧金骏华庭第1幢17层1703号房产一套，建筑面积132.02平方米，每平方米5588元，总价款737,895元。被告按约支付首付款227,895元。2012年12月31日，原告将涉案房产交付被告使用。2013年9月30日，被告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定以讼争房产作抵押，向第三人贷款510,000元，全部贷款直接划至原告专用账户，并由原告提供阶段性连带责任保证，自被告办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日起，原告在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。被告按约偿还了6个月的银行按揭贷款本息（合计22,858.62元）后，未按合同约定履行还贷义务，截止2020年6月23日,原告的保证金专户已被第三人扣划贷款本息计233,692.64元（被扣划的时间、金额分别为：2015年4月13日31,175.43元、2015年8月21日15,002元、2015年12月31日15,037.61元、2016年6月29日21,257.15元、2017年5月25日21,714.29元、2018年6月29日45,492.34元、2018年10月31日13,629.11元、2020年3月30日60,210.28元、2020年6月23日10,174.43元）。 附件六《合同补充协议》第八条约定：“由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权没收买受人支付的定金或者要求买受人按本合同约定支付违约金（选择二者之中价高者），违约金不足以赔偿因此给出卖人造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）的，买受人还应据实赔偿。出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担……。 附件六《合同补充协议》第十条第4款约定：“……在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人总房款的千分之五（5‰）向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还请代偿款之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息总累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日起算），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，要求买受人支付购房款总价百分之十（10%）的违约金……。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致使原告承担相应的保证责任，其行为构成违约。根据附件六《合同补充协议》第十条第4款约定，原告有权解除合同，本院于2020年8月17日依法向被告送达诉状副本，送达之日视为合同解除之日。合同解除后，双方当事人均有权要求恢复原状并要求违约方赔偿损失，故原告的第1、2、3、5项诉讼请求于法有据，予以支持。至于原告的第4项诉讼请求，本院认为，《合同补充协议》第十条第4款既约定了被告逾期还贷导致原告承担相应保证责任的违约责任，又约定了由此造成的根本性违约责任，实际上是同一违约行为，原告要求被告承担两次违约责任，违约金明显过高，且原告不及时主张权利，也是造成该项损失扩大的原因之一。因此，原告主张解除合同，被告应按合同约定向原告支付购房款总价10%的违约金，至于原告的保证金专户被扣划款项在被告归还前的资金占用损失，可按涉案银行同期同类贷款利率计算，起算点应以每次被扣划时间、金额分别计算，原告该项诉求超出部分不予支持。另合同解除后，原告应返还被告已支付的购房首付款227,895元和510,000元的银行按揭款,合计737,895元。被告及第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、罗源金骏房地产开发有限公司与林全于2012年11月1 日签订的《商品房买卖合同》于2020年8月17日解除； 二、林全于本判决生效之日起十日内将讼争房屋（坐落于罗源县二级汽车站西侧金骏华庭第1幢17层1703号房产）、《商品房买卖合同》及购房发票返还罗源金骏房地产开发有限公司，并协助该公司办理《商品房买卖合同》交易备案及预告登记的注销手续； 三、林全于本判决生效之日起十日内支付罗源金骏房地产开发有限公司违约金73,789.5元； 四、林全于本判决生效之日起十日内返还罗源金骏房地产开发有限公司代垫的银行按揭贷款本息223,518.21元，并支付违约金（分别以31,175.43元为基数从2015年4月13日起、以15,002元为基数从2015年8月21日起、以15,037.61元为基数从2015年12月31日起、以21,257.15元为基数从2016年6月29日起、以21,714.29元为基数从2017年5月25日起、以45,492.34元为基数从2018年6月29日起、以13,629.11元为基数从2018年10月31日起、以60,210.28元为基数从2020年3月30日起按涉案银行同期同类贷款利率计算至被告实际还清款项之日止）； 五、林全于本判决生效之日起十日内支付罗源金骏房地产开发有限公司因本案纠纷而支出的律师费10,000元； 六、罗源金骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还林全购房款737,895元(其中购房首付款227,895元、按揭贷款510,000元)； 七、驳回罗源金骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,178元，减半收取5589元，由林全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄义钊 二〇二〇年九月八日 法官助理 陈丹丹 书 记 员 吴秀英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。