江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6025号 原告(反诉被告)：吴峰，男，汉族，1974年12月27日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇展律师事务所律师。 被告(反诉原告)：郑一军，男，汉族，1971年12月20日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：陈丽明，江苏谐达律师事务所律师。 原告(反诉被告)吴峰与被告(反诉原告)郑一军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后,审理中,被告(反诉原告)郑一军依法提起反诉,本院将本诉和反诉合并审理，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)吴峰及委托诉讼代理人陈伟、被告(反诉原告)郑一军及委托诉讼代理人陈丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)吴峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖中介服务协议》将位于房屋虞山镇长江东路88号虞枫家园10幢501房屋(含车库)的产权过户登记至原告名下。2、判令被告向原告支付延迟办理过户登记手续的违约金(以30万元基数，按照每日千分之一计算，自2020年4月30日至办理过户登记之日止)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月11日原告吴峰与被告郑一军签订《房屋买卖中介服务协议》，由被告将位于虞山镇长江东路88号虞枫家园10幢501房屋出售给原告，成交价格为35万元，双方对付款方式、税费承担、过户时间、违约责任等进行了具体约定，合同签订后原告依约支付房款。现房屋已符合双方约定的过户条件，但被告未能按照合同履行过户义务，原告为维护自己的合法权益特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）郑一军辩称,一、《房屋买卖中介服务协议》因违反社会公共利益而无效，答辩人没有义务配合被答辩人办理房屋（含车库）过户登记手续；相反，被答辩人应立即从涉讼房屋（含车库）迁出，并向答辩人交付。答辩人申购的涉讼房屋坐落于常熟市虞山镇长江东路88号虞枫家园10幢501,于2015年3月4日产权登记于其名下。同年9月11日，被答辩人签订《房屋买卖中介服务协议》,约定“乙方（被答辩人）已经充分了解该房屋是经济实（适）用房”、“房屋权属交易登记手续：由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2020年4月30日前（在政策允许过户时）办理过户手续”。被答辩人签约时已经明知房屋性质是经济适用房，欣然以低于市场价格购买。《买卖协议》签订时间与答辩人产权登记时间仅相距半年。根据《经济适用住房管理办法》（住建房[2007]258号）第二条、第三十条规定、《常熟市经济适用住房上市交易实施细则》(2015年1月1日施行）第二条、第五条规定，经济适用住房面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；购房人拥有有限产权；购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易；确需转让，由政府回购；回购时不补偿房屋装修、改造以及其他附加费用。上述规定体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。本案中答辩人申购经适房半年（不满5年）,即与被答辩人签订《买卖协议》，交付了房屋（含车库），并约定满5年再过户;明显违反《管理办法》、《经适房实施细则》的禁止性规定，损害了低收入群体的利益，属于违反社会公共利益。又根据《合同法》第52条、第58条规定，损害公共利益的合同无效；合同无效后，因合同取得的财产应于返还。答辩人认为，《买卖协议》无效;假设答辩人与被答辩人办理了经适房的过户手续，也应撤销。因《买卖协议》无效，答辩人不再负有配合过户的义务。相反被答辩人基于无效的《买卖协议》取得的房屋（含车库），应向答辩人返还。被答辩人应从涉讼房屋（含车库）中迁出并交付给答辩人。二、被答辩人无需支付迟延办理过户登记的违约金。因《买卖协议》无效，协议中的违约金条款亦无效。被答辩人基于无效的《买卖协议》主张违约金，没有法律依据。故答辩人认为，被答辩人的诉请不能成立，答辩人无需支付迟延过户的违约金。诉讼费用由被答辩人承担。 被告（反诉原告）郑一军反诉称,1、判令确认《房屋买卖中介服务协议》无效。2、判令被反诉人立即从房屋（含车库）中迁出，并将房屋（含车库）立即返还给反诉人。3、判令被反诉人向反诉人赔偿因其占有反诉人房屋期间的损失70262元（自2015年12月18日起至2020年7月28日）。4、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人申购经济适用住房一套，坐落于常熟市虞山镇长江东路88号虞枫家园10幢501室。2015年3月4日，涉讼房屋产权登记于反诉人名下。同年9月11日，被反诉人签订《房屋买卖中介服务协议》。《买卖协议》约定“乙方（被反诉人）已经充分了解该房屋是经济实（适）用房”、“房屋权属交易登记手续：由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2020年4月30日前（在政策允许过户时）办理过户手续”。被反诉人明知购买的房屋是经济适用房，欣然以低价购买。且《买卖协议》签订时间与反诉人产权登记时间仅相距半年。《买卖协议》违反了经济适用住房的相关禁止性规定，符合合同无效情形，该《买卖协议》无效。被反诉人基于无效的《买卖协议》取得的房屋（含车库），应向反诉人返还。为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告(反诉被告)吴峰辩称，首先，双方签订的中介服务协议是各自真实意思表示，其次反诉人提出的房屋买卖中介服务无效无任何法律依据，该协议不属于无效情形，该协议签订并未违反法律行政法规的强制性规定，反诉人提出违反了经济适用房相关禁止规定，该规定只是规章制度，并非法律、行政法规。协议签订至今已有五年，目前也已经符合相关过户条件，该协议中也明确了过户的时间点，属于附条件的合同，现在条件也已成就，目前办理房屋过户并没有影响到经济适用房五年保护期，因此要求法院驳回反诉人的反诉请求。反诉人诉讼请求第三项，无相应的事实依据及标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）吴峰为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍信息各1份，以证明原被告的诉讼主体身份。被告对此无异议。2、房屋所有权证1份，以证明涉案房屋长江东路88号虞枫家园10幢501房屋，该房屋含车库，产权登记时间为2015年3月4日，至今已超过五年。被告对此无异议，认为房产证房屋性质明确写明是经济适用房。3、房屋买卖中介服务协议1份，以证明原、被告在2015年9月11日签订该协议，约定由原告购买被告名下涉案房屋，并约定在政策允许过户时于2020年4月30日前办理过户手续，该协议是原被告双方真实意思表示。被告对此无异议，认为自己是在2015年12月18日补签字，补盖指印。原告指认是一起签字的。4、转账凭证、收条各1份，以证明原告按照约定向被告交付30万元，其中28万为转账，2万元为之前的定金。被告对此无异议。被告（反诉原告）郑一军为支持其抗辩意见提供以下证据：1、证人居某的证人证言1份，证人居某陈述称，自己认识原、被告，原、被告都知道房屋是经济适用房，从产权登记到签订买卖协议未满5年，房屋是便宜出售的。原告认为，该证人证言不能体现争议的关键性问题，房屋价格是由原被告双方自愿协商一致，且经济适用房因后期办理手续需要补交费用，故低于市场价格也是存在合理性的。被告对此无异议，认可证人证言证明的内容。2、申请书1份(申请对房屋使用费司法鉴定)。鉴定报告确定2015年12月18日至2020年7月28日止的使用费为70262元。原告对此无异议，并认为被告提出房屋买卖无效的理由是经济适用房未满五年，不得交易或者租赁，违反相关法律规定为由；被告又以违法行为主张收取收益，该收益也并非合法。被告对此无异议，认为本案中并非存在被告单方的违约，原告在签订房屋买卖合同之初明确经适房的性质，五年内不可以交易，为图房屋低价仍然购买，双方都存在违约行为，被告基于合同无效主张原告应支付房屋使用费是基于合同无效后的法律后果。对原、被告无异议的证据和鉴定报告、鉴定费发票，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，常熟市琴川街道（原虞山镇）长江东路88号虞枫家园10幢501室依法登记在郑一军名下（单独所有），房屋性质为经济适用房，建筑面积67.15平方米，车库为10.81平方米。 2015年9月11日，吴峰与郑一军就常熟市琴川街道（原虞山镇）长江东路88号虞枫家园10幢501室签订了《房屋买卖中介服务协议》1份，约定由郑一军将该房屋出售给吴峰，房屋成交价为35万元。协议约定，吴峰已经充分了解该房屋是经济适用房，到政策可以过户时，郑一军无条件配合；经济适用房满五年可以交易时，向政府缴纳一笔土地收益等费用，吴峰只承担4万元正，超出部分由郑一军承担。签订协议后，吴峰支付定金2万元。2015年12月18日，郑一军向吴峰出具收条1份，确认收到房款30万元（含定金2万元）。双方在2015年12月18日交付房屋钥匙，房屋开始由吴峰装饰装修并居住使用至今。 审理中，郑一军申请对房屋使用费进行司法鉴定，苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司在2020年8月7日出具《房地产估价报告》，确认常熟市琴川街道（原虞山镇）长江东路88号虞枫家园10幢501室自2015年12月18日至2020年7月28日止的使用费为70262元。评估费为1750元（郑一军预缴）。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋系经济适用房，在2015年3月4日办理房产登记；2015年9月11日出售时，不满五年。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第30条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；该规定体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益；购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他收入群体的利益，违反社会公共利益，买卖合同无效。郑一军要求确认《房屋买卖中介服务协议》无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，郑一军要求吴峰从房屋（含车库）中迁出，并将房屋（含车库）立即返还给郑一军的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；同时，郑一军应当返还吴峰购房款30万元。吴峰要求郑一军继续履行《房屋买卖中介服务协议》将位于于常熟市虞山镇长江东路88号虞枫家园10幢501室房屋(含车库)的产权过户登记至吴峰名下的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。吴峰要求郑一军支付延迟办理过户登记手续的违约金(以30万元基数，按照每日千分之一计算，自2020年4月30日至办理过户登记之日止)的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。因吴峰和郑一军在本案买卖合同关系中均有过错，郑一军要求吴峰赔偿因其占有房屋期间的损失70262元（自2015年12月18日起至2020年7月28日)的诉讼请求，本院根据本案的过错责任确定由吴峰和郑一军各自承担50%。虽然吴峰在审理中申请对房屋价值及装修损失进行评估,但吴峰在本案中并未变更自己的诉讼请求,故吴峰因房屋买卖纠纷产生的经济损失问题应当另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)吴峰与被告(反诉原告)郑一军之间的《房屋买卖中介服务协议》无效。 二、驳回原告（反诉被告）吴峰的诉讼请求。 三、原告（反诉被告）吴峰于本判决生效之日起六十日内从常熟市琴川街道长江东路88号虞枫家园10幢501房屋房屋(含车库)中迁出，并将房屋（含车库）返还给被告(反诉原告)郑一军。 四、被告(反诉原告)郑一军于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴峰购房款30万元。 五、原告（反诉被告）吴峰于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)郑一军损失35131元。 以上四、五项合计后，被告(反诉原告)郑一军尚应返还原告（反诉被告）吴峰264869元。[如采用转账方式支付，请汇入原告（反诉被告）吴峰指定账号，或汇入常熟市人民法院的银行账户]。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6550元减半收取3275元，由原告（反诉被告）吴峰负担。反诉案件受理费1986元减半收取993元，评估鉴定费1750元[被告(反诉原告)郑一军预缴]，合计2743元，由原告（反诉被告）吴峰负担1371.5元，被告(反诉原告)郑一军负担1371.5元。[被告(反诉原告)郑一军同意其预交的诉讼费中剩余部分1371.5元由原告（反诉被告）吴峰向其直接支付，本院不再退还，在本判决生效之日起十日内向原告支付）]。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审判员 朱 剑 二〇二〇年九月十日 书记员 顾腾燕