贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12794号 原告：罗昌志，男，1952年12月2日出生，彝族，住所地：贵州省毕节市。 原告：陈清会，女，1954年4月16日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 二原告的委托诉讼代理人：罗忠，男，系毕节金海湖新区岔河镇王家坝社区居民委员推荐的公民。 二原告的委托诉讼代理人：王鹏，男，系毕节金海湖新区岔河镇王家坝社区居民委员推荐的公民。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520502055034224B，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。 法定代表人：李当明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201810020420。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。 原告罗昌志、陈清会与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下称福明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗昌志、陈清会的委托诉讼代理人罗忠、王鹏，被告福明房开公司的委托诉讼代理人万涛、黄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗昌志、陈清会向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理并交付位于毕节市市东办事处双树路七星关区房屋的不动产权属证书；二、请求被告返还原告所交的煤气入户2500元、水表费580元共计3080元（按中国银行同期同类贷款利率从2016年10月31日计算至被告将所收的入户费用返还给原告之日至）；三、请求判令被告支付原告逾期办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金暂计人民币28130元（具体金额以原告已付购房款人民币290000元为基数，按日0.01%从2017年10月31日开始计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2016年3月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买七星关区双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元8层5号房屋，合同约定的房屋总价款为290000元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条中约定：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十二条中约定：被告承诺于2016年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因约定交付商品房转移登记有关文书的日期已超过360日且原告不退房，根据合同第二十二条第三款第2项约定：被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，直到被告向原告交付不动产权证书时止。被告至今还未网签备案，也未办理不动产权证书，已构成违约，并严重损害了原告的合法权利。综上所述，被告的行为已经构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。原告特根据相关法律法规向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告福明房开公司答辩称：一、答辩人不应当承担逾期办证的违约责任。首先，答辩人尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，因为消防验收现在还未通过，办理转移登记的条件不成就，所以不能够为被答辩人办理商品房转移登记。其次，根据《买卖合同》第二十二条第5款，第十四条第4款第2项的约定，被答辩人要办理房屋权属登记需向答辩人出具委托书，没有出具委托书的，答辩人不承担逾期办证违约责任，且被答辩人还应当委托答辩人向税务部门缴纳契税，产权手续方能办理，被答辩人未履行办理产权手续的义务，答辩人不应当承担逾期办证的违约金。第三、根据买卖合同第二十二条第2款和第3款的约定，合同对于房屋办理所有权初始登记和转移登记的时间及违约责任有明确的约定，合同有约定应当从约定，即答辩人在商品房交付后90内没有办理初始登记的就无法办理转移登记，逾期在360日内的违约责任是已付房屋的0.1%，超过360日的，如果被答辩人选择继续履行合同，则按照每日已付房款0.01%承担违约金，所以，被答辩人诉请的违约金标准违反双方合同约定，且违约金过高，不应当得到支持。第四、因为我国不动产登记制度的出台，直到2018年10月29日才取得案涉争议房屋所涉地块的不动产使用权证，取得不动产使用权证是房屋办理初始登记的必要条件，故根据《合同法》第一百一十七条的规定，答辩人在此日期以前应该属于不可抗力因素，不承担违约责任，违约金的起算时间应从2019年9月3日起算，截止到答辩人办理初始登记之后通知被答辩人交付委托书之日止。第五、房屋产权初始登记与转移登记是承继关系，在案涉房屋初始登记未完成的情况下，不能直接认定答辩人承担逾期办理产权证的责任，并承担违约金。第六、如果被答辩人认为合同关于办证的期限及违约金计算没有约定，要适用商品房司法解释，那么被答辩人要求答辩人承担违约金的诉讼时效应当截止到每案起诉之前往前推三年。二、答辩人不应当退还“三通费”。首先，根据《商品房买卖合同》第七条约定，“商品房总价款包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，”该条款的理解应为答辩人向被答辩人收取的商品房总价款仅包含水、电建设安装费用以及相关设施的安装建设费用，不包含电视入户费、燃气入户费、电开户费（以下简称“三通费”），并且《商品房买卖合同》第十四条约定，该“三通费”仅是买受人委托出卖人代为向相关部门交纳的费用；因此，“三通费”不应包含在商品房总价款中，且该笔费用仅是答辩人代为相关部门收取的费用。其次，根据《商品房买卖合同》约定以及贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房与城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价款应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，但是不包含相应配套设施的入户或开户费用。建设安装费用属于工程改造的劳务费用，该项建设安装是一时性，建设安装结束后就全部结束该项工程，不涉及到其他第三方的后续配套工作，仅涉及出卖人与买受人之间；而相应设施的开户或入户费用则是一项长期性、持续性服务项目的服务费用，开户或入户方是买受人，而提供服务方却并非出卖人；因此建设安装费用与相关设施的入户或开户费用是不同项目、不同当事人的两种不同费用，不属于“三通费”的范畴。第三、原告主张的“三通费”的利息没有事实及法律依据。因此，关于答辩人代为向相关部门交纳而收取的被答辩人“三通费”属于被答辩人应当缴纳的费用，不应当包含在商品房总价款以内，答辩人代为收取费用行为符合法律以及合同约定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告为购买被告开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区。于2016年2月17日向被告支付购房款20000元、2016年2月23日支付购房款270000元。原告并向被告支付房屋维修基金6713元、契税2900元及其他费用。2016年12月15日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年4月1日，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区。房屋建筑面积89.5平方米，套内建筑面积75.4平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3846.15元计算，总价款为290000元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在／前支付全部房价款；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。原、被告未约定办理商品房转移登记的时间及违约责任。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记、违规收取三通费，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：案外人平安盛世物业公司受被告福明房开公司委托于2016年12月21日收取原告燃气开户费2500元、智能水表费580元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告支付完涉案商品房的购房款，被告应协助原告办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，因原、被告存在事实上的商品房买卖合同关系，原告在取得涉案商品房后双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，依法应自房屋交付使用之日（2016年12月15日）起90日（2017年3月15日前）为原告办理房屋权属证书。被告未在2017年3月15日前为原告办理房屋权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2017年3月16日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年7月29日）往前倒推三年，即2017年7月29日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩理由部分成立。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年7月29日起计算。本案中，原告主张违约金从2017年10月31日起开始计算，未违反法律的规定，本院予以支持。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告将办理转移登记相关资料递交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时办证，不再被告的控制范围。故违约金应计算被告具备办证条件时，将办理房屋转移登记相关资料递交到办证部门并通知原告日止。关于违约金利率问题，根据前述司法解除的规定，涉案违约金计算利率可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因本案中，原告主张涉案办证违约金按日0.01%计算，未违约法律的规定，本院予以支持。综上所述，对原告主张的逾期办证的违约金，本院支持以原告已付购房款290000元为基数，按日0.01%的标准从2017年10月31日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日止。 因涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记的条件，原告诉请被告办理商品房转移登记，属客观不能，故该请求，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还“三通费”3080元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告抗辩其没有收取该费用，但涉案费用系被告福明房开公司委托案外人平安盛世物业公司向原告收取，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，案外人平安盛世物业公司向原告收取的三通费用，应由被告福明房开公司负责退还。至于案外人平安盛世物业公司收取的前述费用是否已交付被告，并不影响原告向被告主张该权利。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告罗昌志、陈清会燃气开户费、智能水表费共计3080元； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗昌志、陈清会逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款290000元为基数，按日0.01%的标准从2017年10月31日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日止）； 三、驳回原告罗昌志、陈清会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年九月八日 书记员 何梦思