湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1982号上诉人（原审被告）：彭安成，男，1951年11月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：郭霞东，广东鸿麓律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：欧阳文德，男，1970年10月6日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住湖南省永州市。委托诉讼代理人：佘天然，湖南铭慧律师事务所律师。上诉人彭安成因与被上诉人欧阳文德租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭安成上诉请求：交足租金继续履行租赁合同续展一年时间,二审法院依法改判。事实与理由：一、一审法院并没有查明事实，草率下判，上诉人不服。上诉人租赁被上诉人宁远县舜帝北路175号房屋用途是开设公司项目新能源开发，公司名称是湖南安发制造有限公司，因政府个别人作梗，项目没有及时批准生效，使公司资金迟迟未能到位。尽管如此，上诉人仍然交了部分租金，说明上诉人有履行合同的诚意，所欠租金既承认又承诺绝不赖账，言明公司项目批复下来一次交足资金，被上诉人也给予体谅和包容。该租赁合同有明确约定，租赁到期后上诉人提前一个月提要求继续租赁，在同等条件下，被上诉人应当考虑上诉人作为乙方有优先租赁的权利。谁知，租赁到期后，被上诉人不打招呼，就把大门加上锁，使上诉人开办公司诸多不便，甚至连开办公司的文件都被锁在租赁屋中，耽误了省政府的项目审批，直接影响公司经营工作的开展。因此，拖欠租金被上诉人有明显的过错。当然，面对突如其来的疫情也有不可抗力的因素。二、上诉人完全同意交足房租，条件是再续展一年租期被其拒绝，实属遗憾和失望。上诉人租赁该房屋原是被上诉人长期空闲废弃的场地，租金每年166,000元，上诉人还花去150多万元装修，购入的大批设备、办公用具样样俱全，均在租赁房中，如果清房搬迁至少需要一年时间，况且疫情严重，物色其他地方也需要时间。但是被上诉人翻眼无情，剥夺上诉人权利，实属罕见。对此，请求二审法院视上诉人具体情况及诚恳态度给予改判。三、一审判决要上诉人承担律师费于法无据。律师法规定，同一律所不得为双方代理及收费，谁委托谁承担律师费这是一般的常识，上诉人只要续展一年租赁时间随时支付剩余的租金，被上诉人突然在疫情严重的情况下突然起诉并要求承担律师费用，这种乘人之危的做法与法不容、于情于理不符。欧阳文德辩称，一、本案事实清楚，证据确实充分，一审判决结果准确。二、上诉人必须立即无条件交纳拖欠的租金。被上诉人没有义务与恶意违约的上诉人再续租，上诉人如果感到遗憾和失望，可以另行起诉。被上诉人与上诉人不是合伙关系，而是房屋租赁关系，上诉人的经营亏损与被上诉人无关。三、依据被上诉人委托的律师事务所开具的律师代理费发票判令上诉人承担6,000元律师费，合情合理合法。四、本案事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。欧阳文德向一审法院起诉请求：1、判令立即解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告立即将门面腾空后移交给原告；3、判令被告支付拖欠的租金378,000元及逾期交租的利息；4、判令被告支付门面占用费（自2019年11月12日起至实际搬离原告门面时止按合同租金计算）；5、判令被告支付原告聘请律师费6,000元；6、案件受理费和财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月11日，原告欧阳文德作为出租方（甲方）与被告彭安成作为承租方（乙方）签订《门面租赁合同》，双方约定甲方将位于宁远县舜帝北路175号房屋北面的门面出租给乙方使用，租赁用途为新能源开发。租赁期限自2016年11月11日至2019年11月11日，租金为每年166,000元，租金按年交付，每年房租在25个工作日内交清。乙方应支付押金20,000元，待合同到期时基础设施无损坏情况下全额退回。乙方迟延交付房租超过10天，甲方有权单方解除合同，并且扣除乙方50%的租房押金作为违约金。合同对权利义务及责任承担、合同终结和其他等进行了约定。《门面租赁合同》第五条权利义务及责任承担的第10条约定：“凡乙方违反本合同条款的，甲方有权随时单方解除合同……；并且甲方有权追索乙方造成的损害赔偿（赔偿范围包括但不限于为索赔所支付的诉讼费、律师费及其他合理费用）。”合同签订后，被告彭安成于2016年11月11日支付租金90,000元，2018年8月3日支付租金10,000元，2019年2月支付租金20,000元。被告共欠原告租金378,000元，原告多次催讨无果，遂向本院提起诉讼。另查明，原告欧阳文德为主张权利，花费律师代理费6,000元。一审法院认为，原告欧阳文德与被告彭安成签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务，被告应按照合同约定支付租金。本案中，《门面租赁合同》中约定的租赁期间已于2019年11月11日届满，原告在庭审过程中撤回了请求判令解除原、被告签订的《门面租赁合同》的诉请，故对原告要求被告将门面腾空后移交给原告并支付拖欠的租金378,000元及门面占用期间的租金的诉讼请求，法院予以支持。因原、被告双方在合同中未约定逾期支付租金的利息，故对原告要求被告支付逾期支付租金的利息的诉请，法院不予支持。根据原、被告签订的合同约定，被告应承担原告因主张权利所支付的律师费，故对原告诉请要求被告支付原告聘请律师费6,000元，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、限被告彭安成于本判决发生法律效力后十日内将门面腾空后交付原告欧阳文德；二、被告彭安成于本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳文德租金378,000元；三、被告彭安成支付原告欧阳文德2019年11月12日起至腾房之日止的租金（按年租金166,000元计算）；四、被告彭安成于本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳文德花费的律师代理费6,000元；五、驳回原告欧阳文德的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,060元，减半收取3,530元，由被告彭安成负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，上诉人与被上诉人之间的房屋租金缴付问题。根据本案事实，2016年11月11日，欧阳文德与彭安成签订了《门面租赁合同》，合同约定租期为2016年11月11日至2019年11月11日，租金为每年166,000元，双方当事人均在合同上签字盖章确认，系双方自愿的真实意思表示，不违反法律、行政法规之强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案中，被上诉人欧阳文德已依约将涉案门面出租给上诉人彭安成使用，彭安成亦应依约全面履行支付租金的义务，现涉案合同已到期，彭安成仅支付了租金共计120,000元，仍有378,000元未支付，应予交足。上诉人称因被上诉人不打招呼就把涉案门面大门加锁，开办公司的文件被锁门面中，导致项目未被审批、公司资金未到位，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人没有提交证据证明其主张应当承担不利后果，本院对上诉人该上诉理由不予认可。上诉人提出其承担律师费于法无据，但上诉人与被上诉人在涉案合同第五条第10条的约定涉及律师费承担，约定自愿合法，依约定由上诉人承担律师费并无不当。至于上诉人要求合同续展一年，宜与出租方协商决定。综上，上诉人彭安成的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,060元，由上诉人彭安成负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月九日法官助理石瑞婷书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。