安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1226民初2590号 原告（反诉被告）：李成国，男，1968年6月24日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：袁振，安徽慎诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李国，男，1951年9月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：刘继坤，安徽省颍上县慎城镇法律服务所法律工作者。 第三人：黄炳珍，女，1921年1月12日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：王**芳，安徽淮正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜黎黎，安徽淮正律师事务所律师。 原告（反诉被告）李成国与被告（反诉原告）李国、第三人黄炳珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案后，依法适用简易程序。审理期间，被告李国提起反诉，本院依法合并审理了本案，并分别于2020年6月9日、2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李成国及其委托诉讼代理人袁振，被告（反诉原告）李国及其委托诉讼代理人刘继坤，第三人黄炳珍的委托诉讼代理人王**芳、姜黎黎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李成国向本院提出诉讼请求：1.解除李成国与李国于2010年6月16日签订的协议；2.案件受理费由李国承担。事实和理由：2004年4月30日，李成国将黄炳珍所有的坐落在颍上县慎城镇解放中路东侧宾馆家属院的一套房屋登记到自己名下（建筑面积55.49平方米）。2010年6月16日，李成国将上述房屋转卖给李国并收取了购房款，协议载明：在李成国父母身体健在的时候房产归李成国，二老百年后两个月内归李国，并协助办理产权过户手续。2017年，黄炳珍得知李成国私自将该房产登记在其名下后，于2018年4月3日向颍上县人民法院提起行政诉讼。颍上县人民法院作出（2018）皖1226行初13号行政判决书，撤销颍上县国土资源局于2004年4月30日颁发给李成国的房产证。现李成国已丧失对上述房屋的所有权，双方签订的协议目的无法实现且确已无法履行。 李国辩称，双方于2010年6月16日签订的房屋买卖协议已经生效判决确认合法有效。李国已经完成合同约定的付款义务，李成国要求解除合同没有法律依据。如果法院判决解除合同，则要求李成国补偿可得利益损失280000元，并退还购房款80000元。 黄炳珍陈述，同意李成国的诉讼请求。 李国向本院提出反诉请求：1.判决李成国偿还购房款80000元；2.判决李成国赔偿损失200950元；3.反诉案件受理费由李成国负担。事实和理由：2010年6月16日，李成国将其所有的坐落于颍上县慎城镇解放中路东侧宾馆家属院的一套房屋（颍房权证局监字第××号）出卖给李国，房屋价款为80000元，单价为1441.7元。后因李成国家庭对涉案房屋权属产生纠纷，其母亲黄炳珍于2018年提起行政诉讼，撤销了“颍房权证局监字第××号”房屋所有权证。现李成国诉请解除双方于2010年6月16日签订的《协议》，在民事诉状中自认其在办理涉案房屋产权证过程中存在过错，继而导致双方签订的协议无法继续履行、合同目的无法实现。按颍上县城房屋市场行情，房屋均价为5000元/平方米，涉案房屋现价值为277450元，加上评估费用3500元，李成国的行为给李国造成的损失为200950元，应当予以赔偿。 李成国针对反诉辩称，转让涉案房屋属实。因李成国对涉案房屋不享有所有权导致合同目的不能实现，同意在解除合同的基础上将购房款80000元予以返还。李国反诉主张的损失无依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、房屋所有权证、协议、（2017）皖1226民撤1号民事判决书、评估费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李成国提交的（2018）皖1226行初13号行政判决书，系生效判决，能够证明涉案房产证已被撤销，其内容与本案具有关联性，本院对该证据予以采纳；2.李国提交的评估报告及评估发票，程序合法，鉴定结论依据充分，李成国虽有异议，但未能提出相反证据予以反驳，本院对该组证据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年6月22日，黄炳珍与其丈夫李士明（已故）回购颍上县慎城镇解放中路颍上县宾馆家属院房屋一套，面积为55.49平方米。2004年4月30日，第三人李成国到房屋登记机关办理了颍房权证局监字第××号房产证。 2010年6月16日，李国（甲方）与李成国（乙方）就涉案房屋签订房屋买卖协议，协议载明：今收到李国售给房款捌万整；在甲方父母身体健在的时候房产归甲方，二老百年后二个月后归乙方，并协助办理房产权过户手续……。合同签订后，李国支付购房款80000元，李成国将颍房权证局监字第××号房产证原件交付给李国。2010年8月1日，李国将该房屋租赁给李成国使用，李成国支付了自2010年8月1日至2011年8月1日期间的租金4000元。 2017年2月27日，黄炳珍、李成先、李成华、李成俊向本院起诉李成国共有纠纷一案，提出诉讼请求为依法确认涉案房屋为黄炳珍、李成先、李成华、李成俊，李成国共同共有。诉讼期间，双方自愿达成如下协议：1.位于颍上县慎城镇解放中路东侧宾馆家属院建筑面积55.49平方米的砖混2层房屋的所有权全部归李成俊所有，自本调解书生效之日起黄炳珍的赡养事宜及相关费用由李成俊承担；2.李成国协助李成俊办理该房屋产权过户手续；3.本协议未经双方协商一致，任何一方不得变更或解除；……。本院据此作出（2017）皖1226民初1139号民事调解书予以确认。 因李成国拖欠租金，李国遂向本院起诉。在2017年6月30日开庭时，李成国向法庭提交本院（2017）皖1226民初1139号民事调解书，李国才知道李成国已将该房屋通过民事调解的方式无偿转让给了李成俊。为此，李国向本院提起第三人撤销之诉。经审查，本院作出（2017）皖1226民撤1号民事判决，判决：1.撤销本院（2017）皖1226民初1139号民事调解书第一项部分内容，即：位于颍上县慎城镇解放中路东侧宾馆家属院建筑面积55.49平方米的砖混2层房屋的所有权全部归李成俊所有；2.撤销本院（2017）皖1226民初1139号民事调解书第二项内容，即：李成国协助李成俊办理该房屋产权过户手续；2.驳回李国的其他诉讼请求。 2018年4月3日，黄炳珍不服被告颍上县国土资源局为李成国颁发的2004颍房权证局监字第××号房产证的房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。经审查，本院作出（2018）皖1226行初13号行政判决，判决：撤销被告颍上县国土资源局于2004年4月30日为第三人李成国颁发的颍房权证局监字第××号的房产证。 2020年6月9日，李国提出鉴定申请，经双方协商，本院委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司对涉案价格进行鉴定。2020年8月3日，安徽大众房地产资产评估造价有限公司作出安徽大众（司）评字2020第K0108号估价报告，估价结果为涉案房屋价格为222000元。李国支出评估费3500元。 另查明：李士明（已故）与黄炳珍系夫妻，李成先、李成华、李成俊、李成国系黄炳珍夫妻之子。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，李成国与李国2010年6月16日签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效。但在李成国对涉案房屋取得的颍房权证局监字第××号房产证被本院撤销后，根据现有证据，李成国已非涉案房屋的所有权人，其出售涉案房屋的行为未获得权利人的追认,导致其与李国签订的房屋买卖协议无法履行，涉案房屋的所有权不能转移，致使合同的目的无法实现。李成国起诉要求解除合同，李国反诉要求在解除合同时返还购房款并赔偿损失，应视为双方协商一致，可以解除合同。故李成国请求解除与李国于2010年6月16日签订的协议，于法有据，予以支持。李国虽在法庭辩论终结前表示不同意解除合同，但其在反诉状中已经自认李成国陈述的事实，并以此要求李成国在解除合同时赔偿损失，应视为同意解除合同，经审查，由于李国未能提供证据证明其撤销行为符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的情形，因此，本院不予准许李国撤销上述自认。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，双方对房屋价格发生争议后，经李国的申请，本院委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司进行鉴定,该评估机构是经合法登记，其对涉案房屋价格评估属专业的第三方评估机构的评估鉴定，具有客观性、代表性及公信力，李成国虽对评估的结果有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院以安徽大众房地产资产评估造价有限公司的评估结论确定涉案房屋价格，即222000元。在扣除已付购房款80000元后，李国的损失为145500元（222000元-80000元+3500元）。故在双方合同已经解除的情况下，李国要求李成国返还购房款及赔偿其损失，符合法律规定，对其合理部分予以支持。李成国主张在赔偿损失时应扣除已付租金4000元，无法律依据，且已超出其诉讼请求范围，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除李成国与李国2010年6月16日签订的协议； 二、李成国返还李国购房款80000元； 三、李成国赔偿李国损失145500元； 四、驳回李国的其他反诉请求。 以上二、三项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，减半收取计900元，由李成国负担。反诉案件受理费2757元，减半收取计1378.5元，由李国负担378.5元，李成国负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄海燕 二〇二〇年九月八日 书记员  白 雪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条有下列情形之一的，当事人在法庭辩论终结前撤销自认的，人民法院应当准许： （一）经对方当事人同意的； （二）自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。 人民法院准许当事人撤销自认的，应当作出口头或者书面裁定。 特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官黄海燕，电话0558-4453215。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：13×××20