广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初7263号 原告：广西佳园房地产有限公司。住所：南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷商业08。统一社会信用代码：914500007376189485。 法定代表人：陈春娣，执行董事。 委托诉讼代理人：韦联胜，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹旭东，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：杨杭昕，男，1983年11月14日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：梁桂，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 第三人：覃佳均，男，1978年3月25日出生，汉族，户籍地广西宾阳县，现住南宁市青秀区。 原告广西佳园房地产有限公司（以下简称“佳园公司”与被告杨杭昕、第三人覃佳均案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告佳园公司的委托诉讼代理人曹旭东，被告杨杭昕的委托诉讼代理人梁桂到庭参加了诉讼。第三人覃佳均经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳园公司向本院提出诉讼请求：一、判令撤销南宁市西乡塘区人民法院（2020）桂0107执异33号《执行裁定书》；二、判令立即停止对南宁市青秀区仙葫大道中121号观 澜溪谷59号楼101号房（以下简称“101号房”）的强制拍卖措施，并解除对该房屋的查封措施；三、本案诉讼费由被告杨杭昕承担。事实与理由：原告为南宁市仙葫大道中121号观澜溪谷项目开发商，第三人覃佳均于2015年1月5日与原告签订《南宁市商品房买卖合同》，由第三人向原告购买101号房，建筑面积486.19㎡，付款方式为按揭贷款，首付30%即1171128元，按揭贷款2700000元。合同签订后，第三人向中国银行南宁市青秀支行申请按揭贷款，原告为其提供连带责任担保，三方签订了《个人住房贷款合同》。因第三人未能按期偿还银行贷款，银行多次致函原告要求原告承担担保责任。第三人所购房屋为期房，其逾期超过144天未偿还个人住房贷款，导致原告作为担保人为其承担了代偿责任，违反了双方的《南宁市商品房买卖合同》约定，原告已依法向第三人发出了《解除合同通知》，第三人不再具有办理房屋产权转移登记请求权，法院依法不宜对案涉房屋进行查封、拍卖。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，并提出如上所请。 被告杨杭昕辩称，原告佳园公司称贷款银行多次致函要求佳园公司承担为第三人覃佳均代偿按揭款保证责任与事实不符，贷款银行只是要求原告协助督促第三人还款，尚未实际要求原告承担保证责任，原告事实上亦未为第三人承担了代偿责任。第三人实际收到原告发出的解除合同通知书的时间是2020年4月16日，此前未曾收到原告的任何通知，且原告解除与第三人的合同条件是买受人逾期偿还贷款本息达到合同规定的解约条件或其他原因，致使银行要求解除合同并要求出卖人承担连带担保责任，现解除合同条件不成就，原告的解除合同通知不发生效力。相反，原告解除与第三人商品房买卖合同的行为已经构成对第三人的违约。被告认为，第三人通过首付和银行按揭贷款方式向原告购买案涉房屋，原告已收到第三人购房全款并办理商品房买卖合同备案登记，且已实际交付房屋给第三人，虽产权未办至第三人名下，但第三人已实际取得了案涉房产的民事权益，法院对案涉房产进行查封、拍卖符合法律规定。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人覃佳均未陈述意见。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人 无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月5日，原告佳园公司与第三人签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定第三人向原告购买由原告开发的101号房，房屋建筑面积486.19㎡，总价3871128元，付款方式为按揭贷款，首付30%即1171128元，按揭贷款2700000元。2015年2月13日，原告与第三人及中国银行南宁市埌东支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定第三人向中国银行南宁市埌东支行按揭贷款2700000元用以支付原告房款，原告为第三人的按揭贷款承担阶段性连带担保责任。房款全部支付后，第三人取得了101号房的商品房买卖合同登记备案证明及预购商品房预告登记证，原告亦将101号房交付给第三人。因第三人未按合同约定偿还银行贷款，中国银行南宁市青秀支行于2019年12月16日向原告发出《关于协助催收逾期贷款客户覃佳均的函》，请求原告协助其督促第三人还款。2019年12月20日，原告向第三人作出《解除》，解除其与第三人签订的《南宁市商品房买卖合同》。2020年4月7日，中国银行南宁市青秀支行向南宁市青秀区人民法院起诉第三人和原告，案号为（2020）桂0103民初5819号，请求法院判令第三人偿还其贷款本息及律师费等，由原告承担连带清偿责任等。2020年8月11日，原告以第三人未按期偿还银行贷款为由，向南宁市青秀区人民法院起诉第三人，案号为（2020）桂0103民初11067号，请求法院判令解除原告与第三人的《南宁市商品房买卖合同》，由第三人向其支付违约金及承担律师费等。该两案现均未审结。 另查明，本院受理的被告杨杭昕诉第三人覃佳均及张发新民间借贷一案，案号为（2019）桂0107民初5236号，该案在审理过程中本院于2019年4月30日保全查封了101号房。后双方于2019年6月17日达成调解，由第三人于2019年7月31日前还清被告借款本金2400000元及利息140000元，张发新对第三人的债务承担连带清偿责任。因第三人及张发新未履行调解协议义务，被告向本院申请强制执行，执行案号为（2019）桂0107执3057号，本院在执行过程中张贴《公告》，拟拍卖101号房。原告佳园公司为此向本 院提出执行异议，本院经审查于2020年4月23日作出（2020）桂0107执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人覃佳均经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述意见和质证的权利。 101号房为第三人覃佳均于2015年1月5日向房地产开发商即原告佳园公司所购买，并已取得商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房预告登记证，故本院于2019年4月23日裁定对101号房进行预查封合法有效，其效力等同于正式查封。原告在与第三人签订《南宁市商品房买卖合同》后，第三人须根据合同向原告支付所购101号房的对价款，原告须根据合同将101号房交付给第三人并为第三人申请办理房屋所有权登记手续，故双方的《南宁市商品房买卖合同》属双务合同，在该合同在确认解除的情况下，双方互负返还义务。本案第三人已按合同约定向原告支付了101号房全部购房款，该房产是在本院依法查封后，原告因第三人逾期偿还银行按揭贷款而向法院起诉请求解除其与第三人的《南宁市商品房买卖合同》，贷款银行中国银行南宁市青秀支行亦因第三人逾期偿还其贷款而起诉请求第三人及原告承担连带偿还其贷款本息责任，即使法院最终判决解除原告与第三人2015年1月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》，但在原告尚未结算并返还第三人所付房款情形下，如排除对申请执行人金钱债权的执行，则使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的房款，这对申请执行人显然有失公允。据此，原告在本院已对101号房依法进行查封后，以贷款银行已起诉其及第三人并要求原告承担连带偿还贷款本息、原告亦已书面通知解除与第三人的《南宁市商品房买卖合同》并起诉至法院为由，请求撤销本院（2020）桂0107执异33号《执行裁定书》并停止对101号房的查封、拍卖等执行措施，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告广西佳园房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费37769元，由原告广西佳园房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号:20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁永光 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  刘海荣