广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11132号原告许某某，男，某年某月某日出生，汉族，住址广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人陈某1，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某股份合作公司深坑分公司，住所地深圳市龙岗区某某街道某某社区某某路2号。负责人李某某。被告深圳市某某股份合作公司，住所地深圳市龙岗区某某街道某某社区某某路69号。法定代表人黄某某。两被告共同委托代理人郑某某，广东广和律师事务所律师。被告深圳市龙岗区某某街道某某居民委员会，住所地深圳市龙岗区某某街道某某社区某某路69号。法定代表人张某某。委托代理人陈某2，男，汉族，某年某月某日出生，住址广东省深圳市龙岗区，系被告党委委员。第三人深圳市某某房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人蔡某某。委托代理人左某某，广东某某律师事务所律师。原告许某某诉被告深圳市某某股份合作公司深坑分公司（以下简称某某股份深坑分公司）、深圳市某某股份合作公司（以下简称某某股份公司）、深圳市龙岗区某某街道某某居民委员会（以下简称某某居委会）、第三人深圳市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许某某及其委托代理人陈某1，被告某某股份公司及某某股份深坑分公司共同委托代理人郑某某，被告某某居委会委托代理人陈某2，第三人某某公司委托代理人左某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年12月25日，被告某某居委会作为卖方以“深圳市龙岗区某某街道某某社区深坑居民小组”的名义与作为买方的原告签订《房屋买卖合同》,约定卖方于2005年1月将位于深圳市龙岗区某某街道某某深坑村某某路1号402号房以6万元转让给原告，并约定“如政府或者其他部门征收，对该房的补偿金归买方所得”。2005年1月，卖方将案涉房屋交付原告，原告开始占有使用。2005年2月2日，原告向卖方支付6万元。签订合同时，卖方称该房屋属村集体集资建房，没有房产证也无法办理房产证；卖方于2005年2月向龙岗区公证处出具《证明》，请求公证处对双方的《房屋买卖合同》予以公证。2007年11月1日，原告与卖方向律师事务所申请见证。2011年1月24日，原告将案涉房屋申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查，并取得相关回执。2019年，第三人某某公司对案涉房屋所在片区进行城市更新，某某公司表示案涉房屋所有权某某外人深圳市某某服务公司，且某某公司与深圳市某某服务公司已签订房屋拆迁补偿协议书，故某某公司拒绝对原告进行拆迁补偿。第三人某某公司向原告出示《房地产证》，显示案涉房屋的登记权利人名称为“深圳市某某服务公司”。原告认为其有理由相信卖方对案涉房屋享有处分权，原告已尽买受人的谨慎义务，原告已履行完《房屋买卖合同》的全部合同义务；卖方系被告某某居委会的内设小组，其对外法律行为由被告某某居委会承担；卖方的集体经济行为在被告某某股份深坑分公司成立后由该被告继受，故卖方对原告应承担的损害赔偿责任由被告某某股份深坑分公司继受；被告某某股份深坑分公司系被告某某股份公司的分支机构，两被告属同一法律主体。现原告向法院起诉，请求法院判令：1.三被告共同向原告支付损害赔偿金350万元；2.本案诉讼费由三被告共同承担。被告某某股份公司及某某股份深坑分公司辩称：1.本案法律关系主体为原告与深圳市龙岗区某某街道某某社区深坑居民小组；该两被告并非本案适格主体；被告某某股份公司的前身为深圳市某某经济发展有限公司，于1991年4月22日成立，公司具有独立法人地位，案涉合同签订于2004年，与被告某某股份公司无关；被告某某股份深坑分公司于2005年7月22日成立，案涉合同签订时，被告某某股份深坑分公司尚未成立，案涉合同与被告某某股份深坑分公司无关。2.被告某某股份公司及某某股份深坑分公司没有参与、追认案涉房屋买卖合同的相关事宜；原告提交的全部证据材料均显示合同主体为原告与当时的居民小组；关于原告所称被告某某股份深坑分公司的继受问题，该居民小组目前依然存在，其隶属于居民委员会，居民委员会系基层自治组织，在参与民事活动主体中是独立民事主体，承担独立的民事责任；被告某某股份深坑分公司成立后并未履行相关合同义务；虽然被告某某股份深坑分公司与居民小组在过去有人员、办公场所的重合，但在法律上仍属两个主体。3.深圳市某某服务公司故意隐瞒案涉房屋已办理房地产证的事实，导致深坑居民小组作出无权处分，深圳市某某服务公司系过错方；深坑居民小组在1987年左右出售案涉房屋坐在地块，卖给深圳市某某服务公司建房，其中包含了案涉房屋，后深圳市某某服务公司欠深坑居民小组配套设施费用、绿化费、管理费等，深圳市某某服务公司法定代表人向深圳居民小组负责人口头表示将案涉房屋及302房抵给深坑居民小组，该口头约定符合当时交易习惯，深圳市某某服务公司当时隐瞒了案涉房屋已办理房地产证的重要事实；1998年8月，深坑居民小组以所有权人的身份，安装了案涉房屋及302房两个房屋的铁门；1998年房产登记信息平台尚未完善，深坑居民小组无法查明案涉房屋的产权登记情况，直到2011年，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组仍没有办法查清案涉物业的准确产权信息，在深圳市某某服务公司隐瞒所有权的情况下仍出具了历史遗留申报回执。4.深坑居民小组在上述背景下主观上深信其已取得案涉房屋产权，并实际善意占有使用房屋，深圳市某某服务公司从未提出异议；深坑居民小组与原告签订房屋买卖合同时，没有恶意或故意隐瞒事实，其不具有缔约过失责任。5.案涉房屋买卖合同一直处于无权处分、效力待定状态，因房屋所有权人已与开发商签订相关补偿协议，故案涉房屋买卖合同未得到房屋所有权人的追认而无效；房屋买卖合同涉及的6万元的债权债务对合同双方有效。6.房屋买卖合同签订后，原告没有实际占有使用房屋，未产生过任何水电费，故深坑居民小组并未实际将房屋交付原告，交付行为尚未完成。7.深坑居民小组积极履行合同义务。8.原告存在过错，在签订房屋买卖合同时未尽审慎义务；原告与深坑居民小组的负责人系亲戚关系，原告对案涉房屋状况应当知情。9.原告主张的损害赔偿缺乏事实与法律依据，案涉房屋大约80平米，签订房屋买卖合同时的市场价大约48万元，但实际成交价才6万元，明显低于市场价，故原告不存在善意取得；原告主张损害赔偿350万元没有事实及法律依据。综上，深坑居民小组应当返还原告6万元以及相应利息，请求法院驳回其他诉讼请求。被告某某居委会辩称，这届居委会班子是在2017年选举产生，对之前发生的事情具体经过并不清楚。第三人某某公司辩称，根据相关规定，案涉房产的产权人为深圳市某某服务公司，其与深圳市某某服务公司已签订拆迁补偿协议；原告与被告之间的纠纷与某某公司没有关系；案涉房产从2009年开始就被法院查封至今。经审理查明，2004年12月25日，原告许某某与深圳市龙岗区某某街道某某社区深坑居民小组（以下简称深坑居民小组）签订《房屋买卖合同》，约定深坑居民小组将位于深圳市龙岗区某某街道某某深坑村某某路1号402号房于2005年1月以6万元转让给原告，原告购买该房后如政府或其它部门征用，该房的补偿金归原告所有。2005年2月2日，原告向深坑居民小组支付6万元，深坑居民小组向原告出具收款收据。深坑居民小组于2005年2月向龙岗区公证处出具《证明》，请求公证处对双方的《房屋买卖合同》予以公证；龙岗公证处未予公证。2007年11月1日，原告与深坑居民小组向广东君诚律师事务所申请见证；该律师事务所出具见证书。2011年1月24日，原告对案涉房屋申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，并取得申报收件回执。2018年，第三人某某公司对案涉房屋所在片区进行城市更新；原告被告知案涉房产已办理房地产证，登记权利人为深圳市某某服务公司。2019年9月9日，第三人某某公司与深圳市某某服务公司签订《深圳市龙岗区某某街道某某深坑片区房屋拆迁补偿协议书》，达成相关拆迁补偿协议。案涉房屋处于空置状态已经无法使用。现原告因案涉房屋面临拆迁而无法得到补偿向法院起诉提出上述诉讼请求。本院认为，案涉房产已办理房地产证，登记权利人为案外人深圳市某某服务公司，该房屋所有权某某深圳市某某服务公司。深圳市龙岗区某某街道某某社区深坑居民小组与原告签订《房屋买卖合同》将案涉房屋转让给原告系无权处分行为，深坑居民小组未征得房屋权利人的同意，且房屋所有权××深圳市某某服务公司已与第三人某某公司签订房屋拆迁补偿协议，案涉房屋处于无法使用状态；故深坑居民小组已无法履行合同义务，原告有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿责任。本案中，虽然原告诉讼请求中未提及解除《房屋买卖合同》，但根据房屋现状，合同事实上已经解除，本院予以确认。关于原告主张的损害赔偿350万元的问题，原告认为其系案涉房屋所有权人应获得房屋拆迁补偿的全部权益，没有法律依据，本院不予支持。原告有权要求合同相对方承担损害赔偿责任，原告的损失应当以其实际收到损失为准，其主张按照拆迁补偿标准计算损失，没有法律依据，本院不予支持。根据原告履行合同情况，其向深坑居民小组支付6万元，其实际损失应为合同款项6万元及相应利息，其主张损失350万元，超出部分，本院不予支持。最后，关于赔偿责任的主体问题。案涉《房屋买卖合同》由深坑居民小组与原告于2004年12月25日签订，深坑居民小组系村民自治组织某某居委会的下设小组，深坑居民小组的民事责任应以其集体经济组织的财产承担；而深圳市某某股份合作公司深坑分公司系原村民小组集体经济组织的财产等额折成股份后所组建，故原深坑居民小组对原告承担的赔偿损失责任应由被告深圳市某某股份合作公司深坑分公司承担。被告深圳市某某股份合作公司对深坑分公司的债务承担补充清偿责任。某某居委会系基层群众自治组织，其对外债务由相应股份合作公司承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告深圳市某某股份合作公司深坑分公司于本判决生效之日起三日内支付原告许某某60000元及利息（利息以60000元为基数分段计算，自2005年2月2日起至2019年8月19日止按中国某某银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告深圳市某某股份合作公司对被告深圳市某某股份合作公司深坑分公司的上述债务承担补充清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34800元（原告已预缴），由原告承担34200元，被告深圳市某某股份合作公司深坑分公司承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  艾小亮人民陪审员  瞿 龙人民陪审员  练启燕二〇二〇年九月八日书 记 员  陈树秋