贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0527民初1509号 原告：曹雪，女，1995年9月5日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被告：陈大兰，女，1954年1月26日出生，汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人（特别授权）：饶杰（被告陈大兰之子），男，1981年1月9日出生，汉族，住贵州省赫章县。 原告曹雪与被告陈大兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹雪，被告陈大兰及其委托诉讼代理人饶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹雪向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告于2019年7月8日签订的房屋出租合同，并退还原告5个月的租金9500元；2.判决被告立即退还原告保证金6000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月，原告准备在赫章县野马川镇开办儿童娱乐活动的场所，于是2019年7月8日和被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于赫章县的房屋出租给原告使用，租赁期限为五年，每年的租金为22800元，租金一年交一次，被告并收取了原告6000元的保证金。原告开始营业后，2020年1月份就遇见××病毒，导致原告无法营业，原告于2020年2月份打电话告知被告，希望和被告解除此租赁合同，让被告退还原告剩余的租金，可是被告却以合同没有到期为由不予和原告协商，原告于2020年2月份就将此房屋交给被告，被告也收回房屋，但是被告却拒绝退还原告剩余的租金。原告认为，此合同无法履行并不是原告的原因导致，而是发生不可抗力的因素，原告为了响应政府的号召，听从政府的安排，将此娱乐场所关闭，并不是原告违约，所以被告应当退还原告剩余的5个月租金9500元及6000元的保证金。 被告陈大兰答辩称：一、驳斥原告称2020年2月已把房屋交给了被告，并要求解除合同的请求。2019年6月下旬，原告找到被告，商量租用被告樱花大道房子二楼开办儿童游乐园，经双方协商，于2019年7月8日签订了五年的租房合同，随后原告安装完器材后进行了开业仪式。开业后，原告就回家去坐月子，请了一个人看管，搞遥控管理，宣传工作没跟上，客户知晓率低。由于管理不善，经营上达不到预想的目标。从很多方面看得出原告早想扯皮毁约，但没有适当的借口。2020年1月，湖北武汉爆发××疫情，原告认为这是个好的理由，把自身经营不善的后果甩锅给国家的疫情防控工作。并称无法履行合同的原因是发生了不可抗力的因素。被告认为原告的这个说法是对国家抗疫工作的抹黑和污名化。××疫情爆发后，国家领导亲自指挥、亲自部署，党中央成立了防疫领导小组，42000名医务工作者逆行于湖北武汉。经过两个多月的艰苦奋战，湖北武汉这样的重灾区的抗疫阻击战取得了决定性胜利，野马川更是疫情的低风险区。3月下旬就放宽了防疫管控，各村相继拆除了设置的卡点。从4月起餐饮业、零售业、客运业等各行各业都经营正常，逐步恢复到2019年时的正常状态。离原告的游乐园百余米的惠马特超市楼下儿童游乐都正常营业了。怎么能说××疫情是不可抗力，这应该是原告的个人之见。原告称她为了响应政府的号召，听从政府的安排，将娱乐场所关闭，并不是她违约。被告认为，原告对政府的政策断章取义，各取所需。今年二三月，为了外防输入、内防扩散，政府要求除与抗疫有关的单位和行业外都要停止活动。临时关闭是为了今后长期营业。3月过后政府发出号召，要逐步复工复产。疫情流行是短时间的，不会影响到原告五年的合同履行。并且在双方订立合同的时候都充分考虑到了在经营活动中若出现有碍经营的因素时，原告有改行和转让的权力。事实上原告是按合同执行的，二月份原告就打出了门面转让的广告，有视频资料证明。所以被告认为原告是履行合同的。原告称2020年2月就把房子退还给被告，这个说法更是慌腔走板、无依无据。以下几条能证明原告是没有退房给被告的：1.到被告答辩日为止，房屋的钥匙还在原告手中；2.2020年4月7日，有几个人来接原告的转租，在一楼遇见手机店老板李庆，几个人委托李庆打电话给被告，说有几个人要接转租。被告给李庆说钥匙在原告的手上，被告开不了门。于是被告就打电话给原告，说有几个人要看门面，原告说她现在不得闲，要请人来开门。不一会儿，一个小男孩来开门带几个人上了楼，再过一会儿原告也来与对方协商转租事宜；3.按合同第五条规定，经营期满，原告要把增加的各种设备和宣传牌子拆除并打扫干净后交给被告，但现在门头招牌还在，柱子上的牌子还在，门上张贴的门面转让广告也还在。此事有照片和视频为证。4.合同第4条规定，经营期间的任何费用一律由原告负责。但到今天为止，原告还欠电费未交。二、驳斥原告要求退还5个月租金9500.00元的诉讼请求。通过上述事实证明，原告是正在履行第一年的合同义务的，没有理由要退还9500.00元租金。另外，从交租金的时限来说，交一年的租金说明了原告已取得了这一年的房屋使用权，无论原告作不作为，这一年的房屋使用权都属原告所有。至于今年二三月受疫情的影响，只要原告履行合同，五年期满后，出于同情，被告愿顺延两个月时间补偿原告，不计租金。三、驳斥原告退还6000.00元合同保证金的诉讼请求。订立合同都有违约处罚这一条，以维护合同的严肃性，对双方的随意行为进行约束。本合同的处罚实际上是不平等条约。被告处罚金额大，原告处罚金额小。订合同时，被告提出对违约行为双方要对等处罚，哪方违约就处罚五万，但原告一再央求，提出了她交6000.00元合同保证金的请求，若五年合同履行期满，保证金退还给原告。被告本着诚实守信不扯皮的良心才签下这一不平等条约。所以被告认为：若原告不履行五年的合同，按照合同第三条规定，合同保证金变为罚原告的违约金。四、提醒原告，不管任何时候结束合同，都必须按合同的第五条的规定拆除增加的各种设备和牌子，交清水电费。且门头招牌是不稳定的，若掉落下来造成他人的人身伤害，原告也会成被告。以上事实依据充分证明：原告是在履行合同的，不存在退还原告租金9500.00元和合同保证金6000.00元的问题。同时驳回原告解除双方2019年7月8日签订的房屋出租合同的诉讼请求，要求原告认真履行合同。本案诉讼费由原告承担。 本案开庭审理时，原告当庭自认是原告自己违约，同意将交给被告的6000.00元保证金作为违约金赔偿给被告，并当庭撤销第2项诉讼请求。被告当庭表示同意待房屋租赁期限届满一年即解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，陈大兰（甲方）与曹雪（乙方）签订一份《房屋出租合同》，该合同主文为：“经甲乙双方共同协商，甲方同意把自己位于野马××大道××楼铺面出租给乙方从事儿童娛乐活动项目。为了明确今后甲乙双方的权利和义务，特订立以下合同：1、租用年限：租用年限为五年，即从2019年7月8日起至2024年7月8日止。合同期满后，若乙方还需继续使用，双方再作协商。2、租金数额及交纳方式：租金数额为每年22800.00元，采取一年交一次的方式：即每年的7月8日前乙方需向甲方交清租金后才能使用铺面。3、在五年的合同期内，甲方不能上涨租金，不能以任何理由把铺面出租给他人，若违上述条款，甲方必须赔偿乙方所投入的资金（扣除折旧费）合同期内，在不影响房屋安全的前提下，经甲方同意后乙方可以转让或改行，但为了维护合同的严肃性，乙方在签订合同时要向甲方交纳陆仟元的合同保证金，五年合同期满后，退给乙方，若乙方途中退出合同停业，甲方不退保证金给乙方，属罚乙方违约金。4、乙方需在国家的法律法规内从事经营活动，经营期间的一切安全事项一律由乙方负责。管理经营期间所产生的任何费用一律由乙方负责。5、若乙方需进行装修，为了不损坏房屋的安全性能，装修时不能在柱子上和横梁上钻孔和钉钉子，经营期间若造成门窗、地板等物件损坏，乙方需按原来质量修复，经营期满，乙方增加的各种设备和宣传牌子必须拆除并打扫干净交给甲方。6、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同从签订之日起生效，并具有法律效力。”原、被告签订该合同后，原告按合同约定支付了第一年的租金22800.00元和保证金6000.00元给被告，被告将房屋交给原告作为儿童娱乐活动经营场所使用。经营期间，原告在房屋上安装了经营广告牌。2019年11月份，原告对外张贴了涉案租赁房屋转让的广告。2020年2月份，原告向被告提出希望解除租赁合同，但双方对退租事宜未协商达成一致意见，之后原告将房屋内的部分经营设备运走，停止经营。2020年4月份，案外人有转租涉案房屋的意向，原告与该案外人协商转租未果。至2020年5月26日开庭时，原告安装在房屋上的广告牌和张贴的房屋转让的广告还在，房屋内也还有原告遗留的物品。 上述事实，有原、被告的陈述和辩解，以及原告提供的《房屋出租合同》，在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的租赁合同所明确的租赁期限为五年，租赁期限未届满原告即于2020年2月向被告提出解除租赁合同，但双方对退租事宜未协商一致，依法双方签订的租赁合同在2020年2月并未解除。且至2020年5月26日开庭时原告安装在房屋上的广告牌和张贴的房屋转让的广告还在，房屋内也还有原告遗留的物品，原告并未实际将房屋退还给被告。关于原告提出解除双方签订的房屋出租合同的诉讼请求，被告当庭表示同意待房屋租赁期限届满一年即解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告的该意见不违反法律规定，本院予以支持。关于原告提出要求被告退还5个月的租金9500元的诉讼请求，因该期间双方签订的租赁合同尚未解除，该5个月的租金是被告应收租金，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告曹雪和被告陈大兰于2019年7月8日签订的《房屋出租合同》； 二、驳回原告曹雪的其他诉讼请求。 案件受理费374.00元，减半收取187.00元，由原告曹雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  杨永平 二〇二〇年九月八日 法官助理刘春 书记员陈建桥