浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6241号 原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区鑫海大厦708室。 法定代表人：龚建锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郦海忠、王嘉辉（实习）,浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被告：余国庆，男，1982年10月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被告：胡永燕，女，1983年9月21日出生，汉族，住广东省高州市。 原告绍兴市美怡居物业管理有限公司与被告余国庆、胡永燕物业服务合同纠纷一案，原告于2020年7月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郦海忠，被告余国庆到庭参加诉讼，被告胡永燕经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：判令被告支付宝利国际大厦1幢2-0503室2018年4月1日至2019年3月15日的物业服务费用1637.58元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止按月利率5‰计算的违约金。 事实与理由：原告依据与位于绍兴市柯桥区××道××道××大厦（商住楼）建设单位即浙江宝利置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，为案涉宝利国际大厦提供前期物业管理服务。至原告2019年3月15日退出宝利国际大厦前期物业管理服务时，宝利国际大厦尚未成立小区业主委员会。被告系宝利国际大厦1幢2-0503室业主（住宅，建筑面积52.74平方米）。经催交，被告至今尚未支付上述物业自2018年4月1日起至2019年3月15日止共计1637.58元的物业服务费用（包括电梯、水泵等能耗费）。为维护原告的合法权益，特此起诉。 被告余国庆辩称：1.原告与宝利置业公司签订的服务合同期限到2015年12月28日止，之后小区业主一直要求原告退出，但原告不肯，说与房产公司有矛盾；2.被告在入住案涉小区后支付给原告装修垃圾费264元，原告应予退还；3.原告的服务不到位，业主多次提出建议，原告不能落实整改，2017年出现电梯进水情况，后一直未彻底修复，影响业主使用；4.原告的物业费收费标准过高，原告曾承诺业主会将物业费向物价局备案审批，若批准的费用低于业主所交的费用，将差额部分退还业主，但原告至今未兑现承诺。 被告胡永燕未到庭，视为放弃答辩质证之权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院经审理查明：2012年12月28日，原告（乙方）和浙江宝利置业有限公司（甲方）签订了《宝利大厦前期物业管理服务合同》，约定由原告为宝利国际大厦项目提供物业管理服务，期限为2012年12月29日至2015年12月28日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满后3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就本合同作为自动延长到业主委员会成立后为止；住宅物业费按建筑面积每平方米每月2.30元收取，电梯、水泵运行能耗费按建筑面积平均每平方米每月0.40收取；物业服务费自房屋交付使用、业主领取钥匙起计收；第一年的物业服务费在办交房手续时由乙方预售；物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年5月底前履行交纳义务；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费用的，应按每日未交数额的千分之五的标准向乙方支付滞纳金；合同还对其他事项作了约定。 二被告系宝利国际大厦1幢2-503室业主，房屋用途为住宅用地/住宅（酒店式公寓），建筑面积52.74平方米。2017年3月27日，二被告办理了该房屋的资料/钥匙交接手续。二被告至今尚未支付该房屋自2018年4月1日起至2019年3月15日止的物业服务费1637.58元（52.74㎡×2.7元/月/㎡×11.5月）。原告经书面催讨未果，遂酿成纠纷起诉来院。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益依法应当受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是业主及物业服务公司的共同责任。本案中，浙江宝利置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同签订后，原告提供了物业服务，二被告作为案涉小区业主，应当交纳相应物业服务费。根据本院已生效的（2019）浙0603民初6630号民事判决中查明的事实，原告于2019年3月15日退出案涉小区，现被告未交纳2018年4月1日至2019年3月15日期间的物业服务费（含能耗费），经原告催告未果，故原告要求二被告履行付款义务的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告余国庆辩称原告服务不到位，本院认为，物业公司与业主合则两利，分则两伤，业主采取拒交物业费用的极端方式来对物业服务质量提出异议实为不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。但同时，在本案中，根据被告余国庆提交的各位业主签署的意见建议、向有关部门反映的情况反馈、照片及双方当事人的陈述，可以认为原告在服务过程中存在一定瑕疵，故本院对二被告应交纳的案涉物业费酌情予以扣减，本院认定二被告应交纳的2018年4月1日至2019年3月15日期间的物业服务费（含能耗费）为1470元，同时对原告主张的违约金本院不再支持。 被告余国庆辩称原告曾向业主出具承诺书，载明其会就收费标准向物价局备案审批，若批准价低于业主所交的费用，将差额部分退还业主，本院认为，根据本院依职权调取的绍柯价[2017]1号《关于进一步完善柯桥区物业服务收费管理的通知》载明，普通住房的物业服务企业应当将确定的收费标准报物价局办理备案手续，而根据本院另调取的绍县地合补字（2009）第24号国有土地使用权出让补充合同载明，案涉小区所在的土地使用性质为商用地（酒店式公寓），故案涉小区并非属于普通住房，物业费收费标准无需进行前述备案，因而也不存在前述承诺书中载明退还差额的问题，故对被告余国庆的此项辩称本院不予采纳。余国庆另辩称其在入住时交纳的264元垃圾清运费应予退还，此与本案审理无涉，且其并未提交原告应退还该费用的依据，本院不予采信。 综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其余不合理部分，本院不予支持。被告胡永燕未到庭，不影响本院根据查明事实作出判决。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告余国庆、胡永燕应支付给原告绍兴市美怡居物业管理有限公司2018年4月1日至2019年3月15日期间的物业服务费（含能耗费）1470元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由二被告负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 魏勤华 二〇二〇年九月八日 法官助理 俞璐尔 书 记 员 倪佳娣 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。