河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初945号 原告：赵福珍，女，1963年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：唐山市人达房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区国防道2-18号。 法定代表人：陈国栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏广兵，男，该公司员工。 被告：唐山市人达新天地经营管理有限公司，住所地唐山市路南区文化路南端。 法定代表人：李建波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高鹏，男，该公司员工。 原告赵福珍与被告唐山市人达房地产开发有限公司（以下简称人达房地产）、唐山市人达新天地经营管理有限公司（以下简称人达新天地）合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵福珍、被告人达房地产委托诉讼代理人苏广兵到庭参加诉讼。被告人达新天地经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵福珍向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告人达新天地、人达房地产之间在2004年10月30日签订的“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议；2.被告向原告返还购房款10.5万元，并向原告支付至实际返还购房款之日止的租金23040.39元、违约金为69884.15元，暂计为197924.54元；3.被告人达房地产向原告支付购房款20万元及违约金；4.解除原告和人达新天地签订出租及委托经营协议；5.被告人达新天地向原告支付至解除合同之日的租金37800元，支付至实际付清租金之日止违约金13525.6元，暂计为251325.6元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年10月30日，原告与被告人达新天地、人达房地产签订“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议。原告购买商铺的总价款为10.5万元，委托被告经营期间，被告依照协议约定按月支付投资回报，每逾期一天，按所欠金额的百分之一计违约金。但被告并没有按照合同约定向原告支付租金，只是不定期进行支付。被告已经构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告返还原告购房款10.5万元，并支付租金和违约金。截止2020年5月，被告共计欠原告28个月的租金，租金金额为23040.39元，违约金为69884.15元。2009年6月21日，原告与被告人达房地产签订产权单位买卖协议和补充协议。原告购买商铺的总价款为20万元，原告有权要求人达房地产按原告购买产权单位的20万元价款一次性支付转让价款，如未按期支付相应产权单位总价款，每逾一日，按应付未付总价款的万分之三向原告支付逾期违约金，直至支付全部价款为止。同日，原告和人达新天地签订出租及委托经营协议，人达新天地向原告实行按月支付，每满一个月后，三日内向原告支付租金1350元。每逾期一曰，则向原告支付应付租金的万分之三的违约金，因逾期30天未支付租金，原告有权解除协议，人达新天地应向其支付实际购买价格百分之二的违约金。被告人达新天地未按照合同约定按月支付租金，只是不定期的按月向原告支付租金，截至2020年5月共计欠付原告租金28个月。按照合同约定，原告有权解除合同，人达新天地应支付租金37800元，违约金13525.6元。同时，原告有权要求人达房地产对房产进行回购，一次性向原告支付购房款20万元及逾期每日万分之三的违约金。综上，原告诉至法院，判如所请。 人达房地产辩称，并未看到原告提交的商品房买卖合同。新天地购物乐园委托管理协议第三条有约定“在委托期限内双方不得随意解除、终止合同”。原告申请返还租金的数额和被告人达房地产认定不一致。 人达新天地于庭前质证辩称，无意见。 本院经审理认定事实如下：2009年6月21日，原告赵福珍与被告人达房地产签订编号人达买卖（商）【Ｂ-1795】《产权单位买卖合同》一份，约定原告赵福珍购买坐落于唐山市个产权单位，总价值为200000元。同日，原告赵福珍与被告人达房地产签订《补充协议》一份，约定赵福珍购买的2Ｋ-016号产权单位委托被告人达新天地经营管理，委托经营期限届满或因法律规定或出租协议规定的终止事项出现，被告人达房地产按购买该产权单位的总价款一次性支付转让价款即200000元。如果被告人达房地产未按期支付该产权单位总价款，每逾一日，被告人达房地产按应付未付总价款的万分之三向原告赵福珍支付逾期违约金。2009年6月21日，原告赵福珍（作为乙方）与被告人达新天地（作为甲方）签订《出租及委托经营协议》一份，约定原告赵福珍将其购买的南新道东方家园一层Ｂ-1795至Ｂ-1814号产权单位委托被告人达新天地经营管理。委托经营期限自2009年6月21日起至2021年6月21日止，租金按月支付，每满一个月后，三日内支付，每月1350元。协议中违约责任约定：委托经营期限内，甲方逾期支付乙方租金，每逾期一日，甲方向乙方支付应付租金万分之三的违约金。如甲方逾期三十日仍未支付应付租金，乙方有权终止本协议。届时，甲方除向乙方支付逾期未付的租金及逾期违约金外，还应一次性向乙方支付该产权单位实际购买价格百分之二的违约金。原告提交证据证实，被告人达新天地持续支付租金至2015年10月。原告主张被告人达新天地欠付28个月的租金共计37800元，具体为2015年11月及12月欠付租金、2016年欠付6个月租金、2017年欠付10个月租金、2018年欠付5个月租金、2019年欠付6个月租金、2020年1月-5月欠付租金。 2004年10月30日，原告赵福珍（甲方）与被告人达新天地（乙方）签订《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》一份，约定赵福珍将位于唐山市家世界超市内一层Ａ27号铺位，铺位总价为10.5万元委托被告人达新天地经营管理。经营委托期限为20年，自2005年1月1日至2024年12月31日，在委托经营期限内，任何一方不得中途随意中止合同。赵福珍在委托经营管理期间，可依据协议获得投资回报，具体为：2005年1月1日-2009年12月31日，每月262.5元；2010年1月1日-2014年12月31日，每月787.5元；2015年1月1日-2019年12月31日，每月875元；2020年1月1日-2024年12月31日，每月962.5元。同时约定：乙方未能按协议规定时间内向甲方足额支付投资回报额，每逾期一天，按所欠金额的百分之一计违约金。合同底部原告签字，被告人达房地产和人达新天地在乙方处加盖公章，代表人处加盖韩文军私人印章。当日，原告分两次向被告唐山市人达房地产开发有限公司交付购房款共计10.5万元。原告主张被告人达新天地持续支付租金至2015年7月，支付2015年9月-11月租金，支付2016年6个月租金，支付2017年10个月租金，支付2018年5个月租金，支付2019年6个月租金。原告主张被告人达新天地欠付28个月租金23040.39元，具体为2015年8月、12月，2016年6个月，2017年2个月，2018年7个月，2019年6个月，2020年1月-5月。 本院认为，原告从被告人达房地产处购买坐落于唐山市个产权单位，双方形成买卖合同关系；原告从被告人达房地产处购买位于唐山市家世界超市内一层Ａ27号铺位，虽未签署买卖合同，但亦形成事实买卖合同关系。原告与被告人达新天地签订的《出租及委托经营协议》《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》，双方形成委托与被委托的法律关系。现原告要求解除与被告人达房地产的买卖合同关系、解除与被告人达新天地签订的《出租及委托经营协议》《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》，被告人达房地产不同意解除，但因被告人达新天地已拖欠原告租金最长可达55个月，上述合同无法继续履行，故对原告上述诉讼请求予以支持。因涉案产权单位、商铺在委托经营管理协议解除前一直由被告唐山市人达新天地经营管理有限公司经营管理，故被告唐山市人达新天地经营管理有限公司应返还原告欠付的租金。原告主张被告人达新天地给付欠付租金37800元及23040.39元，其中23040.39元计算有误，应为22160.04元（计算方式为月租金791.43元＊28个月）。对于欠付的租金37800元的违约金，原告要求被告人达新天地支付以欠付租金37800元为基数自2015年11月1日起至实际付清日止的每日万分之三的逾期付款违约金，因无法查清2016年至2019年具体支付租金的月份，故本院以该年份欠付的租金为基数，按照日万分之三的标准自该次年1月1日起算违约金。对于欠付37800元租金的违约金，本院支持被告人达新天地支付截至2020年5月31日的违约金7022.3元及以欠付租金37800元为基数自2020年6月1日起至欠付租金37800元实际付清之日止按照日万分之三支付违约金。对于欠付租金22160.04元的违约金，原告要求被告人达新天地承担应付租金自2015年11月1日起至实际付清日止的每日百分之一的逾期付款违约金约定过高，依法予以调整为按日万分之五支付逾期违约金，因双方约定的租金系按月支付，应以实际拖欠的租金数额为基数计算，由于无法查清2016年至2019年具体支付租金的月份，故以该年份欠付的租金为基数，自该次年1月1日起算违约金。对于欠付22160.04元租金的违约金，本院支持被告人达新天地支付截至2020年5月31日的违约金6897.31元及以欠付租金22160.04元为基数自2020年6月1日起至欠付租金22160.04元实际付清之日止按照日万分之五支付违约金。 综上所述，对原告赵福珍诉讼请求中理据充足的部分，本院予以支持，理据不足部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定的规定，判决如下： 一、解除原告赵福珍与被告唐山市人达房地产开发有限公司2009年6月21日签订关于唐山市个产权单位的《产权单位买卖合同》《补充协议》及“新天地购物乐园”家世界超市内1层Ａ308号铺位买卖合同关系； 二、解除原告赵福珍与被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于2009年6月21日签订的《出租及委托经营协议》及于2004年10月30日签订的《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》； 三、被告唐山市人达房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告赵福珍购买唐山市家世界超市内1层Ａ308号铺位款10.5万元； 四、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告赵福珍支付截止至2020年5月31日的欠付租金37800元、违约金7022.3元及违约金（计算方式为按照日万分之三以欠付租金37800元为基数自2020年6月1日起至欠付租金37800元实际付清之日止）； 五、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告赵福珍支付截止至2020年5月31日的欠付租金22160.04元、违约金6897.31元及违约金（计算方式为按照日万分之五以欠付租金22160.04元为基数自2020年6月1日起至欠付租金22160.04元实际付清之日止）； 六、驳回原告赵福珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8039元，减半收取计4019.5元，由被告唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  马元庆 二〇二〇年九月二十九日 书记员  刘 洋 ——