四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1118号 原告：何某，男，2015年9月20日出生，汉族，住四川省洪雅县。 法定代理人：王某。（系原告之母） 委托诉讼代理人：何志霞，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑞雪，四川天责律师事务所律师。 被告：洪雅巴登黑森林投资有限公司，住所地洪雅县柳江镇玉屏山，统一社会信用代码：91511423054127103B。 法定代表人：何强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：窦文科，男，该公司工作人员。 原告何某与被告洪雅巴登黑森林投资有限公司（以下简称巴登公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告何某的委托诉讼代理人何志霞、刘瑞雪，被告巴登公司的委托诉讼代理人窦文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定装修标准立即向原告交付其购买的位于洪雅县玉屏山森林度假酒店的房屋；2.判令被告立即支付原告逾期交房违约金12636元（2017年10月2日至2020年4月25日）；3.判令被告立即支付原告市政基础设施和其他设施未达到使用条件的违约金47304元（2017年10月2日至2020年4月25日）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将原第2、3项诉讼请求变更为：2.判令被告立即支付原告自2017年10月2日起至2020年9月4日止延期交房违约金14418元，并按合同约定计算违约金至实际交房之日止；3.判令被告立即支付原告自2017年10月2日起至2020年9月4日止市政基础设施（已扣除整改期限）和其他设施（已扣除整改期限）未达到使用条件违约金54432元，并按合同约定计算违约金至实际达到使用条件之日止。事实和理由：2016年8月27日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定原告购买被告出售的精装修房屋一套。合同约定了房屋位置、面积、价款、付款方式、交房时间、逾期交房违约金计算方式、市政基础设施内容、其他设施内容、达到使用条件的时间和逾期未达成到使用条件违约金的计算方式、装饰和设备标准等内容。被告数次延迟交房时间，最终，2020年4月10日，原告收到被告发出的交房通知，告知会陆续通知业主收房。但截止起诉时，被告仍未按合同约定向原告履行交房义务，合同约定的市政基础设施和其他设施也未达到使用条件。原告就本案诉求多次找到被告协商处理，均未果。综上，被告的行为已构成违约，为维护合法权益，原告提起诉讼，请求法院判如所请。 巴登公司辩称，公司对逾期交房违约行为予以认可，之前已有13户业主向法院起诉要求支付逾期交房违约金，法院判决公司应当支付逾期交房违约金，并对违约金计算方式予以明确。虽然公司支付违约金的具体时间没有确定，但认可法院的判决，故请求此次法院按照已生效的判决标准调整违约金并酌情处理。对市政基础设施及其他设施的违约行为，2017年公司开工修建案涉工程时是经相关职能部门批复同意，取得了合法手续，但现在相关设施的施工方案已被否决，新的方案尚未获得批准，故公司在未取得新的批复前无法按照原来的方案修建，以后能否修建、修建成什么样子公司无法确定，请法院调整违约金并合理判决。对于未收房的原告中，已支付全部购房款的原告，被告可立即交房；未支付全部购房款的原告，在交清购房尾款后被告可立即交房，但在购房款支付完毕之前，被告有权延期交房并且不承担逾期交房的责任。 本院经审理查明事实如下：2016年8月27日，原告何某与被告巴登公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。合同约定案涉商品房为玉屏山森林度假酒店，开工日期2015年6月15日。第三条买受人所购商品房基本情况：该商品房设计建筑层数17层，其中地上15层，地下2层。原告购买的商品房位置为1幢2单元2楼2号房屋，建筑面积48.81㎡，房屋总价270000元。第五条约定付款方式为分期付款：买受人在2017年9月15日前分两期支付该商品房全部价款；其中，于2016年8月27日前首期支付该商品房全部价款的50%，金额135000元；于2017年9月15日前支付该商品房全部价款的50%，金额135000元。第十条第一款约定出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房。第十二条第（2）项约定“逾期（交房）超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率（万分之1））的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第十一条第一款约定“1、市政基础设施：（1）上水、下水；（2）电。2017年10月1日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，买受人允许出卖人在六十日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到上述条件的，出卖人应当自六十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。2、其他设施：2017年10月1日公共绿地、公共道路达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，买受人允许出卖人在六十日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到上述条件的，出卖人应当自六十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。补充协议第五条第十四款“买受人没有付清购房款······前，出卖人有权暂缓办理交房手续且出卖人不承担包括延迟交付在内的任何责任”，第十条第五款“买受人为两人或多人时，其中一人办理以下事宜即视为其他买受人授权该名人士办理相关事宜：办理与合同及本补充协议有关的财务事宜；领取与本合同及本补充协议有关的各类文件；办理房屋的交接手续”、第六款“出卖人、买受人双方之间一切权利义务以合同、本协议、附件为准。出卖人通过报纸、电视、广播、网络、路牌、海报等媒体及宣传品或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明、销售人员的介绍等任何信息，凡未列入合同及补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求”。装修确认书第二条“装修工程使用材料详见附件一《装修和设备标准》。该装修可以不低于约定标准的同类其他品牌装修装饰材料和设备代替”、第三条“乙方所设示范单位为商品房装修装饰空间布局展示，空间结构、装修标准及示范单位所布置的《装修和设备标准》以外的布艺装饰、家用品、家具、灯饰、装饰用品、家电等仅作为摆放指导，不包含在甲方所购房屋的装修范围内，不能作为装修交付的标准。示范单位仅作为示意，不视为精准、确定表示，对双方无约束力，具体以交付现状为准”、第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，乙方可据实予以延期，并不承担违约责任：3、甲方未付清《商品房买卖合同》约定之全部应付款项的”。《玉屏山森林度假酒店精装修标准》的特别约定：特别提醒：上述配置中提及的品牌存在更换的可能，买受人在此已经同意采用与列品牌产品近似档次的品牌予以更换。凡规格、色彩等涉及品牌、材质的具体约定的内容，买受人同意以实际采用为准即可。 2015年10月被告取得规划及建筑施工许可，该楼盘原规划是在玉屏山面向柳江镇一侧的山坡上修建与案涉楼房高度一致的楼房四栋，并将该四栋楼房负一楼相互连通用作停车场，楼房之间修建通道将其连接，以及在整个楼盘内（不仅限于1号楼）进行绿化。但在修建1号楼即案涉楼房过程中，被告因存在“建筑超过山体线”、“擅自改变已批准规划方案进行建设”等违规行为，先后于2016年3月3日、3月30日、5月18日、6月28日多次收到洪雅县住房和城乡建设局、洪雅县城乡规划局发出的停止施工通知，责令其立即停止施工，就1号楼与规划方案不符部分提出整改方案，对存在的问题重新编制项目规划设计方案，并经过专家评审、规委会审批通过后，方可按批准的方案复工建设。同时，因被告股东与股东之间、公司与股东之间、公司与案外人之间因经济纠纷引发多起诉讼案件，导致公司资产被查封，楼盘建设断断续续甚至一度陷入停顿。2017年3月25日，被告向该商品房1号楼业主发出《逾期交房歉意书》，告知原告所购买的商品房逾期交付，预计将于2017年7月30日前完成交付手续。2017年7月26日，被告再次向1号楼业主发出《逾期交房告知函》，告知商品房逾期交付，预计将于2018年4月30日前启动交付手续。最终，被告因案涉楼盘超高，不符合规划设计要求，被相关行政部门给予罚款、没收超高房屋的行政处罚。被告对1号楼继续修建、装修完毕后，于2020年4月10日向全体购房业主发出《交房通知》，通知其将于4月25日起组织交房，要求业主携带购房发票、转账流水记录等资料用于核对，“三、购房尾款交存银行：结清的尾款必须转入监管账户并备注：巴登公司收取”。截止一审庭审结束时，原告于2016年8月27日向被告交纳购房款135000元，剩余购房款135000元未支付，被告未向原告交付房屋，未主张解除合同。 另查明，被告修建的巴登森林海1号楼现已建成一条从玉屏山景区市政道路至该1号楼的公共道路，1号楼负一楼停车场已建成，并且在该停车场外又修建了数百平方米的临时公共停车场。2019年8月29日被告巴登公司法定代表人由周加建变更为何强。 以上事实，有原告身份证复印件、被告工商登记信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、购房付款收据、房屋现场照片、逾期交房歉意书、逾期交房告知函、交房通知以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定及时、全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本院认为，案涉商品房买卖合同属于双务合同，合同约定的购房款支付方式存在一次性付款和分期付款两种情形，无论何种情形，均是购房户支付全部购房款的期限在先，被告交付房屋的期限在后。补充协议第五条第十四款“买受人没有付清购房款······前，出卖人有权暂缓办理交房手续且出卖人不承担包括延迟交付在内的任何责任”，上述法律或合同都说明，收房前全额支付购房款是原告应当履行的义务。现在被告已对1号楼修建、装修完毕，所有原告已于2020年4月10日提前收到将于4月25日的交房通知，并要求其将未结清的购房尾款转入银行监管帐户、携带转账流水记录等资料用于核对，截止一审庭审结束时，原告未提供证据证明其已交清所有购房款及其他义务已履行完毕，其主张被告按约定装修标准立即交付其购买的房屋于事实不符，于法无据，本院不予支持。原告可在购房款支付完毕及履行合同约定的其他义务后与被告协商确定交房日期。 被告未按合同约定的时间按期交房，原告主张其应逾期交房天数的起算日期应从合同约定的交房次日开始计算，其中部分原告已于2019年8月起诉被告要求其支付逾期交房违约金，生效的裁判文书已判决被告支付逾期交房违约金天数计算至2019年8月31日，故该部分原告的逾期交房起算日从2019年9月1日开始计算，该两个起算点原、被告均表示认可。原告主张逾期交房违约天数应计算至实际交房之日止，本院认为，首先，被告于2020年4月10日向全体购房户发出将于2020年4月25日开始交房通知的情况，其已具备交房条件，履行了其应尽的义务。其次，已交付全部购房款的原告未提供证据证明现在仍未收房的过错在于被告。最后，对未支付完全部购房款的原告，被告根据合同及补充协议的约定可延期交房，该责任应由原告自行承担。综上所述，即使被告存在逾期交房的违约行为，但在其通知于2020年4月25日交房时，其已履行了合同约定的相关义务，原告主张逾期交房违约天数应计算至实际交房之日止于事实不符，于法无据，本院不予支持。本院确定被告逾期交房的天数应从合同约定的交房次日或生效裁判文书确定的日期开始计算至2020年4月25日，故被告的逾期交房天数从2017年10月2日计算至2020年4月25日，共计936天。 合同约定的市政基础设施中的上水、下水、电，以及其他设施中的公共绿地、公共道路均为所有业主的共同条款，约定了达到使用条件的时间。部分业主的购房合同中市政基础设施中的供暖、其他设施中的公共停车场约定了达成使用条件。市政基础设施及其他设施的违约金以合同约定的总价格按日万分之一分别计算。对该两项基础设施违约金本院认定如下：一、原告未提供证据证明被告交付房屋的市政基础设施未达到使用条件，应承担举证不能的责任，其主张被告支付此项违约金于事实不符，于法无据，本院不予支持。二、其他设施中原、被告约定了公共绿地达到使用条件期限的条款，但未约定公共绿地的位置、品种等具体条款，被告认为1号楼周边的森林树木草地就是公共绿地，合同约定的义务已履行，其不应当承担违约责任。本院认为，虽然合同对公共绿地存在约定不明的情形，但公共绿地作为后期规划、人为栽种的绿化地带，无论其概念、主体、品种与天然森林、草地存在本质上的区别，现1号楼周边未修建公共绿地，被告存在违约行为，原告主张其支付其他设施违约金符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第九条“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”，被告现已修建适当面积的室外公共停车场提供给业主停放车辆，原告如果坚持要求在1号楼现有户外硬化面积中修建公共绿地，其必然占用公共停车场面积；如果要在现有户外硬化面积之外修建公共绿地，其必然存在违反规划、破坏现有生态环境的情形，违背了民事活动的绿色原则。公共停车场与公共绿地的面积分配存在相互制约的情形，原告在维护其权益的同时也应根据实际情况予以客观衡量。三、其他设施中原、被告约定了公共道路达到使用条件期限的条款，但无其他具体条款对公共道路的数量、面积、位置等具体情况予以明确，在此情况下，本院认为，被告已修建一条从玉屏山景区市政道路与1号楼连接通行的公共道路，其已完成了合同约定的义务，原告主张该项违约金于事实不符，本院不予支持。四、原、被告对其他设施中未约定公共停车场达到使用条件期限条款的，原告主张被告支付此项违约金无请求权基础，该主张本院不予支持。其他原、被告虽然约定了公共停车场达到使用条件期限的条款，但无具体条款对公共停车场的位置、面积、个数予以明确，在此情况下，本院认为，被告现已在1号楼负一楼停车场外面平整土地，硬化了数百平方米的公共停车场供业主停放车辆，其已完成了合同约定的义务，原告主张该项违约金于事实不符，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请示予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于违约金的计算标准问题，本院认为，无论合同约定有一项或数项违约行为及违约金计算方式，其最终的违约金数额应以守约方的实际损失为基础。第一，原告应举证证明被告逾期交房或逾期完成相关基础设施对其造成的损失数额，但原告举证不能；第二，在原告未举证证明其实际损失的情况下，原告购房的主要目的为度假自住，被告逾期交房导致原告无法装修房屋并用于度假，原告的损失可以以房屋租金作为参考。但该商品房所在地只有其他纯商业度假酒店，无同时期、同类型、同面积的自住房屋予以参考，且原告将该房屋用于度假的时间亦无法确定，故无法以租房费用计算损失。在此情况下，本院认为被告未按约定时间交付房屋，原告的损失实为被告收取并占用原告所交款项期间的利息，利率可参照全国银行间同业拆借中心2020年9月21日贷款市场报价利率（LPR）:1年期LPR为3.85%；第三，在被告逾期交房，原告尚未入住前，被告是否在合同约定的期限内完成相关配套基础设施，原告均不存在实际损失。本系列案件中，未收房的部分原告存在仅交付部分购房款的情形，合同约定的其他基础设施（公共绿地）未达到使用条件的，每日按“合同约定总房款”的万分之一向买受人支付违约金至实际达到上述条件之日止，上述约定于被告而言显失公平，无论原告已交纳全部或部分购房款，以其实际支付的金额作为违约金的计算基数客观公正。被告现已具备交房条件且已实际交付部分房屋，其请求调整违约金符合法律规定，本院予以支持。根据上述违约金调整原则，本院将原告的逾期交房、其他设施未完成等多项违约行为视为一项违约行为，违约金计算方式统一确定为“以原告实际交纳的购房款为基数，按日万分之一（年利率3.65%）的标准，从合同约定的交房次日或生效裁判文书确定的期限次日计算违约金至2020年4月25日”。 综上所述，原告主张被告因逾期交房、其他设施未完成等违约行为支付违约金符合法律规定，本院予以支持，其违约金计算为12636元（135000元×0.0001×936天）。被告请求调整违约金符合法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求于事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告洪雅巴登黑森林投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告何某违约金12636元。 二、驳回原告何某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费649元（已减半收取），由被告洪雅巴登黑森林投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 杨 龙 二〇二〇年九月二十四日 书记员 甘茂林