湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9280号上诉人（原审被告）：湖南仁居装饰服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平路51号长沙市荣昌鞋厂办公楼101-08房。法定代表人：何丹，公司经理。委托诉讼代理人：曾佳魁，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫依云，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南东顺智能科技有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道东二环一段1061-1号锦泰东环公寓1502房。法定代表人：黄铁柱，总经理。委托诉讼代理人：付良红，男，1981年6月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人湖南仁居装饰服务有限公司(以下简称仁居公司)因与被上诉人湖南东顺智能科技有限公司（以下简称东顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初5133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁居公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认《房屋租赁合同》无效，判令由二审第三人向被上诉人承担支付5万元基础装修款的责任，或将本案发回重审。事实和理由：1、本案遗漏必要共同诉讼人长沙市荣昌鞋业有限公司；2、案涉仓库未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》依法应认定无效；3、东顺公司未按《房屋租赁合同》足额支付基础装费用，东顺公司应承担违约责任。东顺公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。东顺公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日已解除；2.判令仁居公司赔偿基础装修费90000元；3.判令仁居公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于长沙市芙蓉区房屋系案外人长沙市荣昌鞋业有限公司（以下简称荣昌公司）所有。2018年5月28日，仁居公司与案外人荣昌公司签订《市场运营合作合同》。2018年10月10日仁居公司（甲方）与东顺公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意将平台给乙方展示相关产品，租期自2018年7月1日至2023年12月31日止，共计5年；出租物业自2018年7月1日至2019年12月31日为免租期，自2020年1月1日起按租金为80元/月/平方米，月租金共计8000元/月；租金以每6个月为一期支付，乙方应在免租期结束前15天内交付首期6个月的租金48000元给甲方；乙方按照品类共同出资均摊平台基础装修费用、装修费用按15万/品类收取。签订本合同后三日内日乙方需支付15万基础装修费用给甲方用于场地基础装修，基础装修内容包含人工费、辅料、部分主材等。入驻平台展示产品由乙方提供及安装，各类产品应按照甲方的设计要求及装修时间提供。合同还约定了其他事项。2019年4月19日，原告向仁居公司支付基础装修款，仁居公司出具收款收据，写明“2019年4月19日，今收到东顺智能科技有限公司交来平台（逸城阳光）基础装修费用家具金额50000元，收款单位湖南仁居”。2018年7月至2019年1月仁居公司同时与逸城阳光平台其他商户签订类似合同。2019年5月5日，仁居公司与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区房屋租赁给原告用作装饰建材展示、建材类销售及办公。2019年11月25日，包括东顺公司在内逸城阳光平台全体商户向仁居公司发出《解除合同通知书》，通知书写明由于仁居公司一直未遵守装修施工期限的约定、任意拖延装修工期，且在全体商户多次催告仁居公司交付展厅钥匙，仁居公司至今未交付，导致全体商户不能使用该展厅，又因仁居公司自2019年10月开始将展厅内属于仁居公司的桌、椅等用品搬离，以上行为足以表明仁居公司不愿将展厅交付使用，故向仁居公司发出解除合同通知书。2020年2月18日，荣昌公司向仁居公司发出《解除通知书》，通知仁居公司双方于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》自解除通知到达之日解除，仁居公司应于解除通知到达之日起三日内支付拖欠的租金、水电费、物业费等，并在30日内归还房屋。2020年5月8日，仁居公司与长沙市芙蓉区住房和城乡建设局（以下简称芙蓉区住建局）、第三人荣昌公司不履行法定职责一案，被长沙铁路运输法院于同日受理，仁居公司认为荣昌公司存在消防违法行为，芙蓉区住建局具有对上述违法行为进行行政处理、处罚的行政职责，却在仁居公司提出申请后仍未履行，因仁居公司已租赁该物业作商业和办公用，若之后在再对涉案物业作出行政处理及行政处罚，将会严重损害原告利益，长沙铁路运输法院认为仁居公司作为承租人没有合法权益，需要芙蓉区住建局对租赁物进行行政处理、处罚才能获得保护，芙蓉区住建局只有对租赁房屋进行查处，才能影响到承租人仁居公司的合法权益，没有履行该职责，并不对承租人仁居公司的合法权益造成影响，芙蓉区住建局的不作为行为，对仁居公司的合法权益明显不产生实际影响，故长沙铁路运输法院于2020年5月29日作出（2020）湘8601行初581号行政裁定书，裁定驳回仁居公司的起诉。因仁居公司一直未按照合同约定将平台场地如期开业，于2019年11月28收到原告向其发出的《解除合同通知书》也一直未提出异议，也未退还东顺公司缴纳的基础装修费50000元，东顺公司为维护自己合法权益，故向本院提起诉讼。一审法院认为，东顺公司与仁居公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。双方在合同中约定租赁平台自2018年7月8日起装修工期为90天，但仁居公司迟至2019年6月装修仍未完工，反而停工，且仁居公司多次向东顺公司承诺租赁平台交付开业的时间，但届至承诺开业的时间仍未交付开业，仁居公司作为房屋的承租人，在次承租人依据合同向其缴纳基础装修费50000元后未将房屋交付于原告，已经构成违约。因仁居公司严重违约，东顺公司于2019年11月25日向仁居公司发出《解除合同通知书》，仁居公司收到通知书后一直未提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月25日解除。且2020年2月18日出租人荣昌公司以仁居公司未向其缴纳一年八个月的租金为由向仁居公司发出《解除通知书》，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，又因出租人荣昌公司与仁居公司《房屋租赁合同》解除，东顺公司与仁居公司转租合同也已履行不能，故仁居公司应退还东顺公司交付的50000元基础装修费用。关于仁居公司辩称租赁场地系违章建筑，违背法律强制性规定，租赁合同亦无效的答辩意见，对此一审法院认为，违法、违章建筑的确认主体是行政主管机关，人民法院不能在审理中予以确认。仁居公司主张租赁场地为违章建筑，但没有提供证据证明租赁场地被行政机关认定为违章建筑，其关于租赁场地为违章建筑及《房屋租赁合同》无效的答辩意见不成立。据此判决：一、确认湖南东顺智能科技有限公司与被告湖南仁居装饰服务有限公司于2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、被告湖南仁居装饰服务有限公司在本判决生效之日起三日内向原告湖南东顺智能科技有限公司支付50000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，因适用简易程序，已减半收取525元，由湖南仁居装饰服务有限公司负担。二审根据新证据查明：1.案外人荣昌公司就案涉仓库于2015年12月6日，向长沙市城乡规划局芙蓉区分局申请临时建筑工程规划许可。该分局于2015年12月30日作出芙临建［2015］04号建设工程规划许可证。根据建设工程规划审批单显示，建设项目含仓库1号栋和仓库2号栋，该分局审定意见包括：“5、临时建设使用期限届满，或者因城市规划需要，规划分局通知提前终止使用期限的，建设单位应当自届满之日起十五日内无条件自行拆除；6、本证有效期为两年（从2015年12月29日至2017年12月28日止）；7、临时建筑因特殊情况需要延长使用期限的，应当在使用期限届满前30天内向我局提出申请，经批准后可延长一次，但延长期限不得超过两年；8、此仓储按长拆违发［2015］3号文件第四（三）款规定：对于项目所在地暂不用于开发或招商的前提下，允许在临时建筑最长有效期限基础上适当延长。本项目再需延期，按长沙市统一规定执行。”2.2019年4月18日，长沙市城乡规划局芙蓉区分局对荣昌公司《关于申请延长建筑使用年限的报告》进行审批：“经核实，该地块暂无开发意向，同意按长拆违发［2015］3号精神，适当延长。”3.2019年12月17日，长沙市生态环境局作出长环［2019］173号《政府信息公开告知书》，载明“经搜索关键词为‘长沙市荣昌鞋业有限公司及隆平路51号’经检索，我局没有你所申请公开的相关信息”。2020年1月17日，长沙市公安消防支队作出《消防监督信息依申请公开答复》，载明“经核查现有档案，未查询到‘长沙市荣昌鞋业有限公司’新建Ｂ区楼栋及其他七栋楼房建筑工程的消防审核、验收信息及相关申报资料。”2020年1月20日，长沙市芙蓉区住房和城乡建设局作出《关于湖南仁居装饰服务有限公司申请信息公开的回复》，载明“关于申请的长沙市芙蓉区隆平路51号第三人生产场地内八栋楼房的建筑工程施工许可证，经我局工作人员查询，未查询到相关信息，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条之规定，该信息不存在。”4.一审法院查明“2019年5月5日，仁居公司与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区房屋租赁给东顺公司用作装饰建材展示、建材类销售及办公。”此处的承租人应为仁居公司。5.仁居公司于2019年8月2日在“逸城阳光商户业主工作群”内发送通知，要求各位商户，赶紧上产品；东顺公司与何芸微信聊天中记载，何芸将两户欠款的情况告知东顺公司，没有提到东顺公司是否欠费。6.何丹系仁居公司法定代表人及公司总经理，2020年7月21日长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局在《关于何丹举报长沙市荣昌鞋业有限公司违法线索调查情况的回复》中对案涉仓库的“土地的审批情况”、“临建审批情况”、“临建延期情况”进行了调查，其中，查明荣昌公司的仓库项目系根据《关于做好当前全市仓储建设工作的指导意见》（长拆违发［2015］3号）、《关于组织做好第二批过度仓储项目建设工作的通知》（长拆违办发［2015］28号）的要求和审批进行建设的过渡性仓储，2015年12月3日长沙市城乡规划局芙蓉区分局核发了芙临建［2015］04号建设工程规划许可证，2019年4月18日荣昌公司向发证机关申请延长建筑使用年限，发证机关“根据长拆违发［2015］3号文件第四条第三款：‘在过渡仓储使用年限上，对于项目所在地暂时不用于开发或招商的前提下，允许在临时建筑最长有效期限基础上适当延长’的规定，同意该项目适当延期。（注：文件规定是比照临时建筑办理的规划审批手续，使用期限可不在临时建筑规定范围内）”。长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局调查核实后认定该仓储项目“不存在违法施工建设行为”、“不存在改变土地用途行为”、“不存在超期问题”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于诉讼程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案的诉讼标的是东顺公司与仁居公司之间的房屋租赁合同关系，而非东顺公司与荣昌公司或者仁居公司与荣昌公司之间的房屋租赁合同关系。在仁居公司与荣昌公司签订的《房屋租赁合同》第八条第2款已经载明，荣昌公司原则同意仁居公司转租的情况下，荣昌公司对本案的诉讼标的并没有独立请求权，其是否参加本案诉讼，不影响本案的审理，故荣昌公司不是本案必要的第三人。上诉人在二审中要求荣昌公司承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，仁居公司对被上诉人提交的一份《关于申请延长建筑使用年限的报告》提出异议，并要求本院确认该份证据的原件在何处，及申请对该报告的印章形成时间进行鉴定。本院认为，本院组织仁居公司对该份证据的原件发表质证意见，至于证据的原件由谁保管，不属于本案需要查明的事实。同时，长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局于2020年7月21日《关于何丹举报长沙市荣昌鞋业有限公司违法线索调查情况的回复》中与本案有关的内容与《关于申请延长建筑使用年限的报告》相互印证，故能确定《关于申请延长建筑使用年限的报告》的真实性，对于仁居公司提出的鉴定申请，本院不予准许。涉案仓库取得了长沙市城乡规划局芙蓉区分局颁发的建规[建]字芙临建[2015]04号《建设工程规划许可证》，其建筑使用年限经发证机关准予延长，该事实亦经主管部门长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局调查核实，在《关于何丹举报长沙市荣昌鞋业有限公司违法线索调查情况的回复》中亦认定案涉仓库不存在超期等问题。综上，本院认为，仁居公司与东顺公司就案涉仓库签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不具有合同无效的情形。三、关于法律责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，东顺公司按照双方《房屋租赁合同》的约定，向仁居公司缴纳了基础装修费50000元，仁居公司严重违反自2018年7月8日起装修工期为90天的合同约定，一直未装修完工，直至2019年11月25日仍未向东顺公司交付租赁平台，东顺公司向仁居公司发出《解除合同通知书》，仁居公司亦未提出异议。故一审法院认定涉案租赁合同于2019年11月28日解除，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，东顺公司基于《房屋租赁合同》的约定向仁居公司缴纳了50000元，现该合同已被解除，仁居公司理应返还，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上，仁居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由湖南仁居装饰服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十九日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。