江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终471号 上诉人（原审被告）：江西桂盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360600662016714L，住所地江西省鹰潭市信江新区桂盛广场。 法定代表人：桂又生，总经理。 被上诉人（原审原告）：杨炳生，男，1971年8月2日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 被上诉人（原审原告）：帅娟娟，女，1984年12月24日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 上诉人江西桂盛房地产开发有限公司（以下简称桂盛公司）因与被上诉人杨炳生、帅娟娟商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 桂盛公司上诉请求：一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1332号民事判决，改判驳回杨炳生、帅娟娟的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由杨炳生、帅娟娟承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，杨炳生、帅娟娟请求桂盛公司交付商品房的条件未成就，桂盛公司不应承担违约责任。根据《补充协议》约定，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），除双方同意解除合同外或变更合同外，出卖人可据实延期交付房屋。截止本案起诉时，杨炳生、帅娟娟仅支付了150596元，至少尚欠27739.67元违约金未付清，桂盛公司无义务交付商品房，更不需要承担违约责任。2.一审判决适用法律错误，桂盛公司享有时效抗辩权。《商品房买卖合同》第五条约定的房屋交付时间为2015年12月31日，杨炳生、帅娟娟自期满的次日起三年内从未向桂盛公司申请要求过交房，也没有向桂盛公司履行支付购房余款的义务。杨炳生、帅娟娟于2020年6月11日起诉桂盛公司逾期交房，与购房合同约定的期限相差四年零六个月，超过了诉讼时效。一审判决对桂盛公司主张已经超过三年诉讼时效的抗辩未做任何解释和说明，更没有要求杨炳生、帅娟娟提出诉讼时效中断的证据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实，维护当事人的合法权益。 杨炳生、帅娟娟辩称，首先，我们买这个房子是不需要实际支付购房款的，当时案外人余建华欠我们工程款，余建华在桂盛公司买了房子，于是就用案涉房屋抵扣欠付我们的工程款。2015年我们和桂盛公司签订了购房合同，当时首付款是105,000元，余建华支付了100,000元，我们自己支付了5,000元，至于100,000元具体是从谁的账户上转的，我们不清楚。其次，我们从来没有拿到过购房合同，更不清楚购房合同具体是怎么约定的，2019年桂盛公司向我们主张100,000元购房尾款的时候，双方约定好用余建华欠付的工程款予以抵扣。再者，月湖区人民法院另案判决我们支付案涉房屋的购房尾款，我们在执行阶段主动向法院账户支付了判决书载明的金额，已付清了全部购房款。最后，案涉购房款是用工程款抵扣的，本案没有超过诉讼时效。 杨炳生、帅娟娟向一审法院起诉请求：1.判令桂盛公司向杨炳生、帅娟娟支付逾期交房违约金148,091元（该利息自2016年4月1日计算至2020年4月1日，之后利息继续计算至实际交付房屋之日止）；2.案件受理费由桂盛公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月31日，帅娟娟（买受人）与桂盛公司（出卖人）签订了《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议，约定：帅娟娟购买桂盛公司开发的桂盛广场011831号房屋，房屋总价款205,682元，首付款105,682元，其余办理贷款；出卖人于2015年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付买受人使用。合同补充协议第四条第三点约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……(2)如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；第五条约定：除本合同补充协议第四条第三点规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第1种方式处理（1）逾期不超过90日，自本合同最后交付期限超过90日后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一点五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。签订合同后，帅娟娟依约支付了首付款，但未支付剩余10万元购房款。桂盛公司于2019年3月26日向该院起诉要求杨炳生、帅娟娟支付剩余购房款及相应违约金，该院依法作出（2019）赣0602民初754号民事判决，支持了桂盛公司的诉请。杨炳生、帅娟娟不服向鹰潭市中级人民法院提起上诉，鹰潭市中级人民法院作出（2019）赣06民终534号民事判决，维持该院一审判决。2020年5月18日，桂盛公司向该院申请执行，2020年6月9日，杨炳生、帅娟娟履行了判决书中确定的义务，向该院执行账户转账150,596元。 一审法院认为，帅娟娟与桂盛公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。根据双方签订的合同及补充协议，帅娟娟未在规定的时间内向桂盛公司支付剩余的购房款，桂盛公司可以延期交房，但在桂盛公司向该院申请执行杨炳生、帅娟娟依法将购房款及相应违约金交付至法院后，应视为杨炳生、帅娟娟已经交付了购房款，桂盛公司应立即向杨炳生、帅娟娟交付房屋，现桂盛公司未交付房屋，应按照合同约定支付违约金，故对杨炳生、帅娟娟要求桂盛公司支付逾期交房违约金的诉请，该院予以支持，但违约金起算时间应从杨炳生、帅娟娟支付了全部房款的第二天起算，即从2020年6月10日起按日万分之一点五计算，计算至2020年6月22日的金额为370.23元，之后的违约金继续计算至实际交房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江西桂盛房地产开发有限公司于该判决生效之日起三日内支付杨炳生、帅娟娟逾期交房违约金370.23元（违约金已计算至2020年6月22日，之后的违约金以购房款205,682元为基数，按日万分之一点五计算至实际交房之日止）；二、驳回杨炳生、帅娟娟的其他诉讼请求。案件受理费3,262元，减半收取计1,631元，保全费1,270元，合计2,901元（杨炳生、帅娟娟已预交），由杨炳生、帅娟娟负担2,669元，由江西桂盛房地产开发有限公司负担232元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2019年3月26日，桂盛公司向鹰潭市月湖区人民法院起诉要求杨炳生、帅娟娟支付购房款及违约金，2019年5月8日，鹰潭市月湖区人民法院作出（2019）赣0602民初754号民事判决，判决：杨炳生、帅娟娟于本判决生效之日起十日内一次性偿付给桂盛公司购房款余款人民币100000元整及违约金45166元（违约金以100000元为基数，按月利率2%计算，从2015年6月6日起暂计算至2019年3月11日止，应付违约金为45166元，之后的违约金以基数100000元按月利率2%从2019年3月12日起至付清购房款日止）。杨炳生、帅娟娟不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月26日作出（2019）赣06民终534号民事判决，维持了一审判决。2020年5月18日，桂盛公司依据本院（2019）赣06民终534号民事判决向鹰潭市月湖区人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）赣0602执1315号，2020年6月9日，杨炳生、帅娟娟向月湖区法院执行账户转账150,596元。截至2019年9月11日，杨炳生、帅娟娟尚欠2019年3月12日之后的违约金未支付。 本院认为，帅娟娟与桂盛公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。《补充协议》第四条第3项约定，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期交房。经查，杨炳生、帅娟娟于2020年6月9日向月湖区法院执行账户转账150,596元，尚欠2019年3月12日之后的违约金未支付，《补充协议》约定的交房条件尚未成就，杨炳生、帅娟娟要求桂盛公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，桂盛公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1332号民事判决； 二、驳回杨炳生、帅娟娟的诉讼请求。 一审案件受理费1,631元，保全费1,270元，二审案件受理费50元，共计2,951元，均由杨炳生、帅娟娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年九月十一日 书记员  罗玉萍