咸阳市秦都区人民法院民事判决书                       （2020）陕0402民初1573号原告：某公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：韩某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张某某，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：马某某，男，系该公司员工。被告：陈某某，男，XXXX年X月XX日生，汉族，原住址为浙江省平阳县，现住址不详，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告某公司诉被告陈某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张某某、马某某到庭参加了诉讼，被告经传唤未出庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月15日原、被告签订了《咸阳市商品房买卖合同》，该合同约定：原告将其开发的XX路XX幢XX单元XX层XX号房（建筑面积129.66平方米）以人民币492449.00元出售给被告，被告首期支付购房价款302449.00元（首付款按房屋总价款的约61.41%），其余190000.00元向农行咸阳电子科技开发区支行借款支付， 2015年12月31日前原告向被告交付该房屋。合同补充条款同时约定：被告未能按购房合同约定支付首期款的应当以首期款的5%向原告支付违约金，如逾期时间超过30日的，原告有权解除购房合同，原告解除购房合同的，被告应以购房合同总价的2%向原告支付违约金；若因被告未按照个人住房按贷款合同规定的期限归还在银行的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除个人住房按揭贷款合同并要求原告承担保证责任的，原告有权单方面解除购房合同并收回房屋，被告除承担包括但不限于给原告造成的相关损失、诉讼等费用，还应按总房款的10%的标准向原告支付违约金，原告在扣除上述款项后再将余款无息返还被告。2014年12月31日农业银行咸阳电子科技开发区支行、被告、原告三方又签订了《个人购房担保借款合同》该合同约定：被告向该银行借款人民币190000元借款用于购买原告开发的XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限为240个月，该出借款被告授权该银行直接支付给原告，原告为被告此笔借款承担连带责任保证（在该房屋未办理抵押登记前），如被告未按约定期限足额偿还借款时该银行有权提前收回已发放的借款，有权提前行驶担保权等。《咸阳市商品房买卖合同》签订生效后被告请求购房首付款延期三个月支付，由于是熟人介绍，原告就同意了被告的口头要求，当天被告向原告书写了《欠条》。自2015年3月15日后原告多次催被告支付首期款，被告以无钱为由拒不支付，直至后来不接电话。2015年11月份原告多次打电话向被告催收购房首付款并通知其收房，但被告一直不交首付款且是拒收房屋。《个人购房担保借款合同》生效后，银行于2015年1月15日向被告发放了借款190000元，被告向银行月供至2018年7月份，自2018年8月份银行多次向被告催收借款未果后多次要求原告履行担保人责任，无奈原告于2018年11月14日代被告归还银行同年8月、9月、10月三个贷款本息3952.82元，2019年2月18日代被告归还银行2018年11月、12月以及2019年1月、2月份四个月贷款本息5257.50元。2019年6月15日银行向原告发出了《个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告代被告履行被告拖欠的银行本息169781.03元，2019年6月25日该银行直接从原告保证金账户扣划两笔共计169781.03元用于偿还被告所欠借款本息。截止2019年6月25日原告代被告共向银行归还借款本息共计人民币178991.35元。被告通过银行贷款直接付给原告的房款人民币190000.00元与原告代被告向银行归还的人民币178991.35元相抵后，原告应返还给被告房款11008.65元，因解除商品房买卖合同被告依合同约定按购房合同总价10%向原告支付违约金49244.90元，违约金与原告应返还给被告的房款相抵后，差额部分被告应支付给原告。诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令咸阳市秦都区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套归原告所有；2、判令因被告未依《个人购房担保借款合同》约定归还银行贷款本息，导致银行要求原告履行了担保责任而应向原告支付违约金38236.25元（扣除原告应给被告返还的房款11008.65元）；3、本案诉讼费、公告费由被告承担。原告当庭举证如下：一、2014年12月15日原、被告签订的《咸阳市商品房买卖合同》及补充条款各1份。二、原、被告及中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行2014年12月31日签订的《个人购房担保借款合同》1份。三、2014年12月15日被告出具的《欠款》1份。四、《证明》2份、中国农业银行《业务凭证》7份。五、中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行《个人贷款履行保证责任通知书》1份。六、中国农业银行股份有限公司咸阳彩虹二路支行《保证金支出回单》1份。以上证据均用于证明原告主张成立。原告所举证据均客观真实，且能相互印证，本院予以采信。经审理查明：2014年12月15日原、被告签订了《咸阳市商品房买卖合同》，该合同约定：原告将其开发的咸阳市秦都区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套出售给被告，房屋总价格为492449元，建筑面积为129.66平方米，被告首期支付购房价款302449元，其余190000元房款由被告向中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行借款支付，2015年12月31日前原告向被告交付该房屋。同日，双方又签订了上述合同的补充条款，该补充条款约定：被告于2014年12月15日前签订上述商品房买卖合同并同时向原告付清首期款302449元，余款办理银行按揭贷款；被告未能按购房合同约定支付首期款的，应当以首期款的5%向原告支付违约金，如逾期时间超过30日的，原告有权解除购房合同，原告解除购房合同的，被告应以购房合同总价的2%向原告支付违约金；若因被告未按照个人住房按贷款合同规定的期限归还在银行的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除个人住房按揭贷款合同并要求原告承担保证责任的，原告有权单方面解除购房合同并收回房屋，被告除承担包括但不限于给原告造成的相关损失、诉讼等费用，还应按总房款的10%的标准向原告支付违约金，原告在扣除上述款项后再将余款无息返还被告。合同及补充条款签订后，被告未向原告支付购房首期款，并于同日向原告出具了欠条，该款被告至今未向原告支付。2014年12月31日中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行、被告、原告三方签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告向该银行借款190000元借款用于购买原告开发的咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，借款期限为240个月，被告授权该银行将该出借款直接支付给原告，原告为被告此笔借款承担保证担保，如被告未按约定期限足额偿还借款，该银行有权提前收回已发放的借款，有权提前行驶担保权等。借款合同签订后，该银行于2015年1月15日按照被告的委托将出借款190000元转付至原告账户。自2015年2月15日至2018年8月5日期间，被告按照约定向上述银行归还了部分借款本息，自2018年8月5日后剩余借款本息被告再未向上述银行支付。2018年11月14日原告代被告向银行支付了同年8月、9月、10月三个月被告所欠的贷款本息3952.82元，2019年2月18日原告再次代被告向银行支付了2018年11月、12月以及2019年1月、2月共四个月被告所欠的贷款本息5257.50元。2019年6月10日中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行向原告发出了《个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告承担担保责任代被告归还其所拖欠的借款本息169781.03元。2019年6月25日该银行直接从原告保证金账户扣划两笔共计169781.03元用于偿还被告所欠的借款本息。截止2019年6月25日原告代被告共向银行归还借款本息合计人民币被告陈某某178991.35元。涉案房屋现由原告占有。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充条款及原、被告与中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行签订的个人购房担保借款合同均系各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，均合法有效。被告在签订商品房买卖合同后至今未按照约定向原告支付房屋的首期房款，且因其未按照借款合同的约定向中国农业银行股份有限公司咸阳电子科技开发区支行支付借款本息，致使原告承担担保责任，均构成违约，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。原告请求合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告某公司与被告陈某某2014年12月15日签订的《咸阳市商品房买卖合同》及补充条款。二、咸阳市秦都区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套归原告某公司所有。三、本判决生效后五日内原告某公司向被告陈某某返还购房款190000元。四、本判决生效后五日内被告陈某某支付原告某公司告代偿款178991.35元。五、本判决生效后五日内被告陈某某支付原告某公司违约金49244.9元。（本判决第三、四、五项合并执行、相互抵扣后，最终被告陈某某实际再应支付原告某公司38236.25元）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元、公告费800元(原告已预交)，由被告陈某某全部承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审  判  长   杨国强人民陪审员   张梅菊人民陪审员   高红艳 二〇二〇年九月八日   书  记  员   姜  鑫   1