四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终597号 上诉人（原审原告）：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地四川省乐至县天池镇新南路134号。 法定代表人：黄荣正，总经理。 委托诉讼代理人：杨咏松，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何发军，男，汉族，1960年3月9日生，住四川省资阳市乐至县天池镇北街38号附7号。 委托诉讼代理人：鄢麟，四川法锐律师事务所律师。 原审第三人：周刚，男，1970年11月21日生，汉族，住四川省资阳市乐至县天池镇新乐南冲寺村4组。 上诉人四川渝鑫公路建设有限公司（下称渝鑫公司）因与被上诉人何发军、原审第三人周刚商品房销售合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人渝鑫公司委托诉讼代理人杨咏松，被上诉人何发军委托诉讼代理人鄢麟和原审第三人周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 渝鑫公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持渝鑫公司诉讼请求。一、二审诉讼费用由何发军承担。事实及理由：1.一审认定事实及适用法律错误，依法应予纠正。案涉《商品房买卖合同》不是双方建立房屋买卖关系的真实意思表示，实为《借款合同》的担保。根据《民法通则》第五十五条第二款、《民法总则》第一百四十三条第二项规定，该合同应属无效；2.一审对《借款合同》所涉债权债务的审理及认定，超越了本案审理范围。 何发军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 周刚辩称：请求依法判决。 渝鑫公司向一审法院起诉请求：1.确认渝鑫公司与何发军于2016年5月18日签订的14份《四川省商品房销售合同（预售）》（合同编号分别为：2016002009、2016002010、2016002011、2016002012、2016002013、2016002014、2016002015、2016002016、2016002017、2016002018、2016002019、2016002020、2016002021、2016002022）无效，何发军协助解除该合同的房屋网签；2.一、二审诉讼费用由何发军承担。 一审法院认定事实：渝鑫公司在乐至县天池镇开发修建“国禄·城市之星”楼盘。2013年7月28日，渝鑫公司因支付民工工资，请第三人周刚为其借款。周刚便向何发军借款50万元，约定月利率为3.5%，并说明系帮渝鑫公司借款，用于发工资。2014年1月29日，周刚再次向何发军借款50万元，用于了渝鑫公司支付民工工资。上述借款100万元逾期后，渝鑫公司及第三人周刚均未偿还给何发军。 2016年5月18日，渝鑫公司与何发军签订了14份关于城市之星楼盘的《四川省商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签备案登记手续。上述商品房买卖合同涉及到的房产信息如下：房号12幢17层17-1号（合同编号：2016002009），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢18层18-1号（合同编号：2016002010），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢19层19-1号（合同编号：2016002011），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢20层20-1号（合同编号：2016002012），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢21层21-1号（合同编号：2016002013），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢22层22-1号（合同编号：2016002014），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢23层23-1号（合同编号：2016002015），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢17层17-2号（合同编号：2016002016），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢18层18-2号（合同编号：2016002017），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢19层19-2号（合同编号：2016002018），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢20层20-2号（合同编号：2016002019），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢21层21-2号（合同编号：2016002020），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢22层22-2号（合同编号：2016002021），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢23层23-2号（合同编号：2016002022），建筑面积79.66㎡，总价款159320元。以上房屋建筑面积共计1395.87㎡，按建筑面积计单价均为2000元/㎡，房款总计2791740元。《商品房买卖合同》第九条“付款方式及期限”约定：买受人在2016年5月18日前一次性支付商品房全部价款。第十条“逾期付款的处理”约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.10的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.50的违约金。第十八条“交付时间”：2017年5月31日前。第十九条“逾期交房责任”：按照预期时间，分别处理：（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.05的违约金。 此后，渝鑫公司（甲方）与何发军（乙方）经协商，双方就周刚向何发军借款本金100万元及利息的偿还达成协议，并签订《借款合同》。该合同第一条约定：（一）乙方借给甲方人民币2400000元；（二）本合同借款用于城市之星工程建设；（三）借款年利率为/%；（四）借款期限两月，自2016年7月31日起至2016年9月30日止，可提前还款；（五）甲方选择的还款方式为一次性现金；（六）本合同借款的担保方式为用城市之星项目的商品房作为担保；（七）本合同自签订日起生效。第二条保证条款：（一）本合同的保证方式为连带责任保证……第三条违约责任：二、发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：要求甲方立即提前偿还全部借款，或以合法程序处分本合同项下的抵、质押物以清偿全部借款和利息，或要求保证人履行保证责任。该合同末尾处甲方由渝鑫公司原法定代表人苏公禄签字，并加盖公司印章；乙方由何发军签名。 另查明，国禄?城市之星项目开发建设过程中，因经营管理不善，导致公司资金链断裂，经资产重组后现更名为“和信·凤凰城”。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1.本案债务转让关系是否成立；2.商品房买卖合同是否系为案涉债务担保；3.《商品房买卖合同》是否有效。 一、关于签订《借款合同》的时间问题。本案《借款合同》无落款时间，仅有借款期限，即自2016年7月31日起至2016年9月30日止。渝鑫公司主张本案系民间借贷关系，签订《借款合同》的时间是2016年5月18日（即签订商品房买卖合同之日）或之前。何发军辩称签订时间为2016年7月31日。本院认为，按照民间借贷的交易习惯，签订借款合同的时间与借款期限的起算时间应当基本一致，不会相差太长时间。渝鑫公司未举证证明借款合同签订在房屋买卖合同之前或当日，故本院采信何发军辩称的签订借款合同的时间。 二、本案债务转让是否成立的问题。何发军辩称本案是债务转让，系因渝鑫公司欠周刚债务，周刚欠何发军借款，何发军欠渝鑫公司购房款，经协商一致达成债务转让协议，仅以借款合同形式表现出来而已。本院认为，首先，民间借贷仅有借款合同尚不足以为据，还应当具备履行借款合同的依据，比如转款凭据。本案仅有借款合同，没有转款凭据等佐证，且何发军否认之前与渝鑫公司有债权债务关系。其次，借款合同按常理还应当约定借款利率，但本案无借款利率的约定。第三，《借款合同》约定借款240万元，但何发军并没有辩称本金为240万元，而是陈述其中本金只有100万元，其余为利息。因此，何发军的陈述与第三人所述基本一致，且有相应的证据佐证；同时，因渝鑫公司、何发军对《借款合同》的真实性无异议，渝鑫公司在庭审中亦表示借款的支付是通过债务转让形成的，故本院采信何发军的辩称理由，认定本案债务转让关系成立。 三、商品房买卖合同是否系为案涉债务担保问题。渝鑫公司认为双方存在借贷关系，商品房买卖合同约定了用城市之星项目的商品房作为担保，因此，买卖合同系为借款合同担保。本院认为，《借款合同》虽然约定了用城市之星项目的商品房作为担保，但双方并未签订抵押担保合同，从而就案涉房屋设定抵押物权。双方亦未签订以房抵债协议，不存在违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”和《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定问题。《借款合同》同时还约定了保证方式为连带责任保证，因此，《借款合同》实质是对双方债权债务关系进行确认，而非为商品房买卖合同担保。故渝鑫公司关于商品房买卖合同系为案涉债务担保的诉称理由不能成立，本院不予采信。 四、《商品房买卖合同》是否有效问题。渝鑫公司主张其与何发军之间无商品房买卖的真实意思表示，双方签订《商品房买卖合同》系为其向何发军借款240万元提供担保，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条的规定，该《商品房买卖合同》应当认定为无效。本院认为，审查合同的效力，首先，应考察是否存在合同无效的情形，结合本案审理查明的事实，案涉合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；其次，既然渝鑫公司主张双方存在民间借贷关系，民间借贷关系对《商品房买卖合同》的效力是否构成影响，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，民间借贷合同为主合同，买卖合同是主合同的担保，具有从属性，为从合同，只有当事人直接请求履行从合同即买卖合同时，才应当按照主合同即民间借贷法律关系进行审理，该条规定并没有提及此种情况下买卖合同的效力，仅规定了买卖合同的履行限制问题，属于合同履行的范畴，并不是合同效力的规定，亦不能因买卖合同履行限制的规定推论出买卖合同无效，因此民间借贷关系并不能对买卖合同的效力构成影响。由于渝鑫公司诉请确认《商品房买卖合同》无效，并不涉及该《商品房买卖合同》的履行，故本案仅审理《商品房买卖合同》的效力问题，但若当事人请求履行买卖合同，则应遵循上述司法解释的规定。第三，买卖合同约定的商品房基本状况、商品房总价款、单价、付款时间、交付使用条件与日期及违约责任等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方在落款处签字盖章，渝鑫公司对案涉合同真实性无异议，可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定。第四，《商品房买卖合同》约定在2016年5月18日前支付全部购房款，何发军至今未交纳购房款，这属于合同履行范畴，不能由此推定合同无效。综上，渝鑫公司关于商品房买卖合同系为案涉债务担保，非双方真实意思表示的诉称理由不能成立，本院不予采信。关于房屋交易价格明显低于市场价格问题，渝鑫公司可以在法定的时效期内，提起撤销之诉予以解决。综上，渝鑫公司与何发军签订商品房买卖合同，不违反物权法定的原则，也未违反我国法律的禁止性规定和公序良俗，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同生效并不意味着合同的必然履行，合同不能履行也不对合同的效力产生影响。即便当事人出于债权目的签订买卖合同,亦系契约自由的表现，只要意思表示真实，无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形,不违反法律的禁止性规定，均属依法成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应当认定渝鑫公司与何发军签订的《商品房买卖合同》有效。审理中，因渝鑫公司主张的民事法律行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法释明后，其坚持不变更诉讼请求。故渝鑫公司要求确认案涉《商品房买卖合同》无效及解除该合同项下的房屋网签的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：驳回渝鑫公司的诉讼请求。案件受理费26000元，由渝鑫公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点：案涉合同的效力问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”规定，渝鑫公司与何发军签订的案涉十四份《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规，且渝鑫公司现有证据均不能证明案涉合同存在上述无效情形，故合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 由于渝鑫公司所举证据不能证明案涉十四份《商品房买卖合同（预售）》存在无效情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，渝鑫公司应承担举证不能的法律后果。渝鑫公司经法院释明后明确表示不变更诉讼请求，一审法院据此驳回其诉讼请求并无不当。综上，渝鑫公司主张案涉合同无效的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，渝鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29134元，由上诉人四川渝鑫公路建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 唐晓琼 审 判 员 彭 敏 二〇二〇年九月十五日 法官助理 吴 晴 书 记 员 毛橹休