湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2072号上诉人（原审原告）：襄阳盛品商业管理有限公司。住所：襄阳市樊城区前进路31号。法定代表人：余杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘原，湖北今天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：胡淑杰，女，1965年1月25日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：曾雷，湖北杰伟律师事务所律师。原审被告：李强，男，1962年12月14日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）因与被上诉人胡淑杰、原审被告李强房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛品公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人少缴的租金和物业费系上诉人对被上诉人的优惠，属认定事实错误。胡淑杰未缴纳足够的租金及物业费的行为属于优惠，没有任何事实依据。减免租金系出租人对自身权利的处分行为，减免租金要么基于合同约定，要么基于出租人的单方意思表示。但从本案的情况看，租赁合同中既没有任何关于租金和物业费的优惠条款，上诉人也没有做出给予被上诉人租金和物业费优惠的意思表示。一审法院仅依据被上诉人的单方陈述，即认定被上诉人少缴的租金和物业费系上诉人对被上诉人的优惠，认定事实错误；2.一审法院认定违约金过高，当属认定事实错误。《房屋租赁合同》第六条第五款明确约定了被上诉人违约时的违约金计算方法。上诉人认为违约金不仅不高而且无法弥补上诉人的损失。租赁合同约定的租金期限为3年，如被上诉人按照合同约定完全履行合同，上诉人可足额收取商铺租金直至合同期间届满为止，但现因被上诉人的违约行为导致租赁合同中途终止，这意味着接下来上诉人又要将商铺另行出租才可继续取得租金收益，但截止到上诉人上诉之日，案涉房屋仍未租出去。这给上诉人造成的损失是巨大的、显而易见的；被上诉人在合同期内擅自撤场，导致整个商场空位增多，人流量下降，不仅影响到其他商户的正常经营活动，也影响到上诉人的招租事宜，更影响到上诉人对商场的整体布局和长远规划，这种损失是不可估量的。胡淑杰辩称，服从原判。李强述称，服从原判。盛品公司向一审法院起诉请求：1.解除盛品公司与胡淑杰、李强签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；2.判令胡淑杰、李强向盛品公司支付铺位租金及物业费19528.2元；3.判令胡淑杰、李强向盛品公司支付违约金51282元。一审法院认定事实：李强、胡淑杰系夫妻关系。位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场1幢3层房屋所有权人为襄阳金鹿源实业有限公司，该公司委托盛品公司以其名义就上述房屋对外出租和经营管理，并收取房屋租金、物业费等相关费用。2016年10月1日，盛品公司作为甲方、胡淑杰作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼商铺租赁给乙方经营家居使用，计租面积为292㎡；租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止；租金单价23元/平方米/月，合计每月租金为人民币6716元，按月支付。同日，盛品公司作为甲方、胡淑杰作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为292㎡；物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币7300元，按月支付物业费。上述合同签订后，盛品公司交付了租赁商铺，胡淑杰用租赁商铺经营“一品胡桃”家具。后经双方商议，双方更换了租赁商铺。2017年5月1日，盛品公司作为甲方、李强作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼商铺租赁给乙方经营家居使用，计租面积为259㎡；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金单价33元/平方米/月，合计每月租金为人民币8547元，按月支付，须于本月20日前将缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之二向乙方收取滞纳金；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对乙方承租场地另行安排，还有权对乙方处以按年租金不低于30%的租金作为违约金，并暂扣乙方商品；乙方在租赁期间，若以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性告示、堵门及其他任何不利于商场经营、诋毁或损害商场名誉行为的，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按不低于年租金金额的30%向甲方支付违约金或支付相当于六个月租金的违约金，以其中较高者为准，违约金不足赔偿损失的，还应赔偿损失，且甲方有权暂扣乙方商品，并以拍卖商品所得款项用于抵充违约金或者损失赔偿的数额。同日，盛品公司作为甲方、李强作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为259㎡；物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币6475元，按月支付物业费，于每月20号前缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之二向乙方收取滞纳金。合同签订后，盛品公司交付了租赁商铺，胡淑杰交付了押金21000元，并用租赁商铺继续经营“一品胡桃”家具。胡淑杰按7511元缴纳了2018年2月租金及物业费，按13520元分别缴纳了2018年7月、8月租金及物业费，按13519.8元缴纳了2018年9月租金及物业费，按22533元缴纳了2019年2月至3月租金及物业费。自2019年4月开始，胡淑杰未再支付租金和物业费。2019年3月29日，胡淑杰将承租商铺内经营的物品全部搬走，进行撤场，盛品公司为此进行了阻拦。一审法院另查明，李强否认其与盛品公司签订《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；胡淑杰自认是其代李强签订了《房屋租赁合同》和《物业管理协议》，合同及协议上李强的签名和手印均为胡淑杰所为，李强对胡淑杰的上述行为不予追认。盛品公司主张本案起诉状送达对方时《房屋租赁合同》和《物业管理协议》解除。一审法院认为，胡淑杰以李强的名义与盛品公司签订《房屋租赁合同》、《物业管理协议》，李强对上述合同拒绝追认，上述合同对李强不发生效力，应由胡淑杰承担责任，盛品公司、胡淑杰均应按合同约定履行义务。胡淑杰按7511元缴纳了2018年2月租金及物业费，按13520元分别缴纳了2018年7月、8月租金及物业费，按13519.8元缴纳了2018年9月租金及物业费，按22533元缴纳了2019年2月至3月租金及物业费。胡淑杰称2018年2月、7月、8月、9月及2019年2月、3月租金及物业费已缴清，少缴部分系盛品公司对租金及物业费进行的优惠，因7511元、13520元、13519.8元、22533元刚好为合同约定的租金及物业费的50%、90%、90%、75%，且此后的租金及物业费胡淑杰均未拖欠，故一审法院认定少缴的租金及物业费系盛品公司进行的优惠，胡淑杰已缴清了2019年3月31日之前的租金及物业费。2019年3月29日，胡淑杰将承租商铺内经营的物品搬走，进行撤场；撤场时租赁合同的租赁期限并未届满，胡淑杰的撤场行为并不能解除该租赁合同，该租赁合同仍然有效。盛品公司提交的诉状包含了解除合同的意思表示，起诉状应视为解除合同的通知，起诉状送达胡淑杰之日即2019年7月3日该房屋租赁合同解除，故一审法院认定房屋租赁合同于2019年7月3日解除。《物业管理协议》并未约定期限，胡淑杰撤场当日即2019年3月29日物业管理协议解除。盛品公司主张胡淑杰、李强尚欠其2019年3月31日之前的铺位租金及物业费19528.2元，要求胡淑杰、李强支付；因胡淑杰、李强已缴清了2019年3月31日之前的铺位租金及物业费，故对盛品公司的该项诉讼请求不予支持。房屋租赁合同于2019年7月3日解除，胡淑杰未按合同约定的期限交纳2019年4月1日至2019年7月3日的租金，构成违约；另外胡淑杰在租赁期间，撤场关门也构成了违约；胡淑杰应承担违约责任。房屋租赁合同约定胡淑杰单方面违约，盛品公司有权对胡淑杰处以不低于年租金的30%作为违约金；另外还约定胡淑杰在租赁期间擅自关门，应按不低于年租金金额的30%支付违约金或支付相当于六个月租金的违约金，以其中较高者为准。上述约定均是对胡淑杰违约时应支付的违约金约定，该违约金的约定过高，予以调整，酌定违约金为25000元。胡淑杰缴纳的押金21000元应予扣减。胡淑杰应支付盛品公司违约金25000元，扣减胡淑杰缴纳的押金21000元，胡淑杰还应支付4000元。李强在本案中不承担民事责任，故对盛品公司要求李强支付租金、物业费、违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认襄阳盛品商业管理有限公司与胡淑杰于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、确认襄阳盛品商业管理有限公司与胡淑杰于2017年5月1日签订的《物业管理协议》于2019年3月29日解除；三、胡淑杰向襄阳盛品商业管理有限公司支付违约金4000元；四、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1570元，减半收取785元，由襄阳盛品商业管理有限公司负担685元，胡淑杰负担100元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》合法有效，当事人均应按约定全面履行义务。合同约定了租金和物业费的金额和交纳期限，胡淑杰未按约定的金额交纳2019年3月以前的租金、物业费。胡淑杰主张，盛品公司对按期交纳租金、物业费的承租人给予了一定的优惠，按照该优惠方案，其并不拖欠任何费用。从盛品公司给胡淑杰出具的收据看，均注明了应交费的对应月份，并未注明费用少交（或欠交）等情况，结合盛品公司与其他承租人诉讼案件中亦存在相应月份的租金、物业费同等比例少收的情况，应当认定盛品公司对按期交纳租金、物业费的承租人给予了一定的优惠，胡淑杰并不拖欠盛品公司2019年3月以前的租金、物业费。双方当事人合同约定，租赁期间至2020年4月30日止，胡淑杰于2019年3月29日将承租商铺内经营的物品全部搬走，进行撤场，明确表示不再履行主要债务，已构成违约。考虑到当时整体市场经营不景气，很多商户均停止经营、撤离市场，原审酌情核减违约金为25000元，符合本案实际情况。综上所述，盛品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人襄阳盛品商业管理有限公司。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年九月八日书记员  严琦童