吉林省柳河县人民法院   民事判决书   （2020）吉0524民初871号   原告：王海平，男，1962年11月26日出生，汉族，辅警，住吉林省柳河县。   被告：张立贵，男，1962年2月13日出生，汉族，工人，住吉林省柳河县。   原告王海平与被告张立贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海平、被告张立贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王海平向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2010年12月3日签订的《购房协议》无效；2.请求判令被告返还原告购房款118193.00元并承担利息；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2010年12月3日签订《购房协议》，被告将XXXX小区兰山林场国家补贴住房作价9.6万元出售给原告，后又口头约定原告给被告1万元“购房好处费”，原告于2010年12月3日交付4万元，2010年12月7日交付0.3万元，2011年3月16日交付2万元，2011年7月7日交付4.3万元，此外向物业交付相关费用12193.00元，共计已交付购房款118193.00元。事后，原告得知该房屋实际所有权人系被告之母刘玉霞，现刘玉霞已死亡，被告无权处分该房屋，《购房协议》也未得到刘玉霞追认，《购房协议》应认定为无效合同，原告多次找被告要求解除合同，被告均借故推脱，故起诉至人民法院。   被告张立贵辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告没有和我说过解除合同，我认为协议有效，不同意返还钱。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（购房协议复印件、收据复印件三份、借据一份、物业收费影印件十份,闭路电视安装费收据一份），本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：   2010年12月3日，被告张立贵与原告王海平签订《购房协议》，将其母亲刘玉霞享受国家政策补贴的柳河县XXX危房改造房出售给王海平，因当时该房屋位于××县属于在建房屋，双方暂定房屋面积为70平方米，具体楼层待房屋完工后由乙方抓阄确定，房屋售价为96000元，房款交清后，房屋产权归王海平所有，因房屋产权证户名为张立贵母亲刘玉霞，待按规定可以变更户名时过户到王海平名下，该房屋政策性补贴归张立贵享受。协议签订后，王海平于2010年12月3日给付房款40000元，于2010年12月7日给付3000元，于2011年3月16日给付20000元，于2011年7月7日给付43000元，合计给付房款106000元。2013年1月24日，柳河县盛丰房地产开发有限公司为刘玉霞出具房屋产权证明，合同编号为第合xxxx号，房屋坐落xxxx区xx号楼x单元xxx室（房地产开发公司登记为xxx室），建筑面积72.58平方米，购买时间为2013年1月24日，房屋产权为刘玉霞所有，准予给其办理产权登记。2018年3月3日，王海平与案外人王立宁签订房屋买卖合同，将上述房屋以16万元的价格转售给王立宁，合同第三条约定：“甲方（王海平）对所出卖的房屋具有完全产权，并有权进行处置，保证该房屋与他人无产权争议和产权、债权债务纠纷，该房屋未用于抵押借贷等事宜，各种房产手续、票据真实、齐全、有效。”合同还约定了双方的权利义务等。合同签订后，王立宁按照王海平的指示将购房款16万元交付汇给其儿子王帅。2019年6月间，刘玉霞因病去世。王立宁在办理房屋产权变更登记时，因被告张立贵与其兄弟姊妹间有家庭内部矛盾，无人出面配合办理变更登记事宜，致使王立宁购买该房屋的所有权不能转移至其名下，故王立宁以王海平无权处分该房屋为由诉至本院，本院于2020年3月30日作出判决，判令原告王海平返还案外人王立宁购房款16万元及相应利息，王立宁收到购房款后返还王海平案涉房屋，现该案已进入执行程序。现王海平因其无能力履行返还购房款义务，遂向本院提起本次诉讼。   本院认为，本案双方当事人的诉讼争议是双方签订的购房协议是否有效、被告应否返还原告购房款并承担利息。关于原、被告之间签订购房协议效力问题，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，本案张立贵与王海平于2010年12月3日签订的《购房协议》买卖的标的物在开发商处登记的房屋所有权人为刘玉霞，刘玉霞生前并未对其次子张立贵与王海平之间签订《购房协议》处分其房屋的行为进行事后追认，对王海平转售王立宁的《房屋买卖合同》也未进行事后追认，后刘玉霞于2019年6月间因病去世，其所有子女做为法定继承人依法对该房屋享有共同继承权即为该房屋共有人，而其他子女对张立贵将其母亲生前所有的房屋出售给王海平以及王海平转售给案外人王立宁的行为均没有进行事后追认，导致王立宁无法将该房屋的所有权转移至其名下，致使其合同目的无法实现。虽然王海平在其与王立宁另案诉讼中抗辩，依照《最高人民法院》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，不应认定其与王立宁之间的房屋买卖合同为无效合同，但依照《中华人民共和国合同法》五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及《最高人民法院》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案案涉两份房屋买卖合同在当事人之间签订后均属于效力待定，至本案王海平向本院告诉之日，因未经权利人进行事后追认，故应认定为无效合同。关于王海平请求张立贵返还购房款118193.00元并承担利息的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及上述司法解释的规定，张立贵应承担返还购房款及相应损失的责任。对于王海平主张购房款利息的诉求，依照《最高人民法院》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定及中国人民银行授权全国银行间拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）的公告，本院将依照该司法解释及中国人民银行公告修改为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”的标准对王海平主张张立贵向其支付购房款10.6万元相应利息的诉求予以保护。对于王海平交付的物业相关费用12193.00元（实际支付12393.00元，超出200.00元王海平自愿放弃），因未在合同当中约定，不应计算利息，故对该部分利息不予支持。另，针对本案案涉房屋现已实际交付给案外人王立宁占有的客观事实，虽王立宁因该房屋所有权无法转移而未对房屋进行修缮、使用，但王立宁应当在王海平返还其购房款及相应利息后将案涉房屋交付给王海平（另案已判决）；而王海平收回房屋后，应当在张立贵返还其购房款及相应利息后将案涉房屋交付给张立贵。   综上所述，本院对原告王海平请求确认其与被告张立贵之间签订的《购房协议》无效并返还其购房款10.6万元及相应利息的诉求予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院》第三条、第二十四条第四款之规定，本院判决如下：   一、原告王海平与被告张立贵于2010年12月3日签订的《购房协议》无效；   二、被告张立贵于本判决生效后立即返还原告王海平购房款和物业相关费用合计118193.00元及相应利息（利息以106000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2010年12月3日起计算至实际付清之日止）；   三、原告王海平于本判决生效并收到上项购房款及相应利息后立即将案涉房屋坐落于××县XX室（房地产开发公司登记为XXX室），建筑面积72.58平方米交付给被告张立贵；   四、驳回原告王海平的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2664.00元，减半收取计1332.00元，由被告负担。   权利人申请执行的期限，从本院确定的给付期限届满时起为二年。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判员 赵连伟     二〇二〇年九月三十日   书记员 高露菡