湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初275号原告（执行案外人）：邹某，女，1974年5月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：田爱军，湖南君见律师事务所律师。被告（申请执行人）：长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大一路575号。负责人：蒋某，行长。委托诉讼代理人：谷洋成，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玮，湖南日月明律师事务所律师。第三人（被执行人）：高某，男，1962年3月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人（被执行人）：张某，女，1963年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人（被执行人）：湖南富通产业股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦2001房。法定代表人：陈某，董事长。第三人：申某，男，1963年4月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告（执行案外人）邹某与被告（申请执行人）长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行（以下简称农商银行芙蓉支行）、第三人（被执行人）高某、第三人（被执行人）张某、第三人（被执行人）湖南富通产业股份有限公司（以下简称富通公司）、第三人申某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月25日作出（2017）湘0102民初7875号民事裁定，裁定驳回邹某的起诉。邹某不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）湘01民终9057号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘0102民初7875号民事裁定，指令本院审理本案。本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序于2020年6月8日、9月4日公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）邹某及其委托诉讼代理人田爱军、被告（申请执行人）农商银行芙蓉支行的委托诉讼代理人谷洋成到庭参加诉讼，第三人申某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人（被执行人）高某、第三人（被执行人）张某、第三人（被执行人）富通公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（执行案外人）邹某向本院提出诉讼请求：1.不得执行富通公司名下位于湖南省长沙市雨花区车库；2.确认富通公司名下位于湖南省长沙市雨花区车库由邹某所有。事实与理由：2010年2月2日，邹某与富通公司签订了《地上车库使用权转让合同》，约定邹某购买富通公司名下位于颐美园一期5栋地上一层5-7号（即107号）车库（以下简称案涉车库）。合同签订后，邹某向富通公司支付完毕全部价款，但富通公司在收款后至今未为邹某办理车库所有权过户登记。2015年5月29日，长沙市芙蓉区人民法院对长沙芙蓉农村合作银行（以下简称芙蓉农村合作银行）诉高某、张某、富通公司金融借款合同纠纷一案作出（2014）芙民初字第3608号《民事判决书》，判决高某、张某偿还芙蓉农村合作银行借款160万元，并支付利息和逾期利息，高某、张某对上述债务互负连带清偿责任，如高某、张某未履行金钱给付义务，芙蓉农村合作银行有权对富通公司名下的位于长沙市雨花区利息的范围内优先受偿。邹某在该案执行程序中向长沙市芙蓉区人民法院提出执行异议，长沙市芙蓉区人民法院于2017年8月8日作出（2017）湘0102执异32号《执行裁定书》，裁定驳回邹某的执行异议。原告（执行案外人）邹某向本院提交的证据有：1.(2014)芙民初字第3608号《民事判决书》；2.（2017）湘0102执异32号《执行裁定书》；3.《地上车库使用权转让合同》；4.《销售不动产统一发票》；5.《房屋分层分户平面图》；6.邹某与富通公司于2004年2月8日签订的《商品房买卖合同》；7.《工程付款申请流程单》；8.《收条》；9.申某的《谈话笔录》。被告（申请执行人）农商银行芙蓉支行辩称，农商银行芙蓉支行取得的抵押权已经生效判决确认合法有效，而邹某并未取得案涉车库的所有权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。农商银行芙蓉支行享有的担保物权应当优先于一般买受人邹某的普通债权从而得到保护。被告（申请执行人）农商银行芙蓉支行向本院提交的证据有：1.《湖南省农村合作银行借款借据》《贷款申请报告》《借款申请书》《借款人承诺书》；2.《配偶承诺书》《抵押人承诺》；3.《股东会决议》；4.《保证人承诺书》；5.《个人借款合同》；6.《长沙市房地产抵押合同》；7.《借款合同》；8.××号房屋所有权证；9.利息清单；10.高某欠款本息明细；11.（2014）芙民初字第3608号《民事判决书》；12.（2015）芙执字第2320号《执行裁定书》。第三人（被执行人）高某、第三人（被执行人）张某、第三人（被执行人）富通公司未作答辩且未向本院提交证据。对原告（执行案外人）邹某、被告（申请执行人）农商银行芙蓉支行围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人高某、第三人张某、第三人富通公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2004年2月8日，邹某与富通公司签订《商品房买卖合同》，约定邹某购买富通公司开发建设的湖南省长沙市雨花区房屋，合同价款为362140元。2009年9月，第三人申某作为承包方与发包方富通公司对定王大厦项目进行结算，富通公司以案涉车库抵偿欠付的工程款。2009年9月29日，富通公司作出《工程付款申请流程单》，载明“支付颐美园5栋7号车库，面积20.21平方米，请申某同志连同公司销售部人员到颐美园核实，车库价拟按5500元／㎡。”第三人申某接受谈话调查时称，富通公司于2009年9月以案涉车库向申某抵债后，申某在2009年10月将案涉车库转卖给邹某，邹某向申某支付了部分价款，由于富通公司用案涉车库抵债，故仍由富通公司与邹某签订车库转让合同。2010年2月2日，邹某与富通公司补签了《地上车库使用权转让合同》，约定富通公司向邹某转让案涉车库使用权，使用权年限自邹某取得使用权之日起与颐美园房屋（商品住房）的使用年限一致，合同价款为111155元。邹某于2009年10月接收案涉车库后一直持续占有使用案涉车库并定期支付物业管理费，且邹某在颐美园小区无其他车库。另查明，芙蓉农村合作银行与高某、张某、富通公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月29日作出（2014）芙民初字第3608号《民事判决书》，判决高某、张某于判决发生法律效力之日起十日内共同向芙蓉农村合作银行偿还借款1600000元，并支付利息和逾期利息，高某、张某对上述款项互负连带清偿责任，如高某、张某未履行前述债务，芙蓉农村合作银行有权就富通公司名下的位于长沙市雨花区利息的范围内优先受偿。该民事判决生效后，高某、张某未履行生效判决确定的义务，芙蓉农村合作银行向本院申请强制执行，本院受理后于2016年1月20日作出（2015）芙执字第2320号执行裁定，裁定查封、扣押、拍卖、变卖富通公司提供抵押担保的抵押物（2009年12月16日抵押登记）长沙市雨花区人民路29号颐美园5栋1层101-116号房屋。邹某在执行过程中向本院提出执行异议，本院于2017年8月8日作出（2017）湘0102执异32号执行裁定，驳回邹某的执行异议。再查明，根据中国银监会湖南银监局于2016年9月6日作出《关于长沙农村商业银行股份有限公司开业的批复》，芙蓉农村合作银行的债权债务由农商银行芙蓉支行承接。本院认为，关于邹某是否对案涉车库享有排除执行的民事权益，可以从邹某是否对案涉车库享有物权期待权，物权期待权是否优先于抵押权等方面予以综合认定。关于邹某是否对案涉车库享有物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邹某与富通公司签订的《地上车库使用权转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，邹某在合同签订前已支付部分价款，且在合同签订后已支付完毕购买案涉车库的价款。车库虽有别于一般的商品房，但邹某购置案涉车库系用于商品房居住配套，且在购置后一直实际占有使用并按期缴纳了物业管理费，在颐美园小区也无其他车库，因而其对案涉车库具有的居住使用利益应当得到保护，故邹某对案涉车库应当享有物权期待权。关于物权期待权是否优先于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者。且参考最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第126条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院应依法予以支持。综合前述规定，对同一标的物，购房消费者享有的物权期待权优先于抵押权人的抵押权，故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与商业银行的抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利，邹某的物权期待权应当优先于抵押权人农商银行芙蓉支行享有的抵押权，故邹某享有足以排除强制执行案涉车库的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，判决如下：一、不得执行湖南省长沙市雨花区车库；二、确认湖南省长沙市雨花区车库由邹某所有；三、在本判决生效后三十日内，湖南富通产业股份有限公司、长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行协助邹某将湖南省长沙市雨花区车库所有权变更登记至邹某名下。本案受理费80元，公告费560元，合计640元，由长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  祁谷芸人民陪审员  刘精科人民陪审员  何显莲二〇二〇年九月十一日法官助理雷婉婷书记员章浩