安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4915号 原告：蒋勤芳，女，1984年12月30日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：刘鸿冰，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 被告：刘秀娥，女，1975年9月4日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。 第三人：汪亚萍，女，1971年1月22日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原告蒋勤芳诉被告刘秀娥、第三人汪亚萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋勤芳及其委托诉讼代理人刘鸿冰、被告刘秀娥及其委托诉讼代理人左俊生、第三人汪亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋勤芳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的房屋租赁合同无效；2、判令被告退还原告支付的转让费3万元及利息（以3万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告实际支付被告之日起至被告实际退还之日止），将从原告处收取的租金支付给第三人。事实与理由：原告为经营美容业务需要，与被告洽谈承租将原由被告承租经营的位于池州市贵池区商铺，双方约定商铺转让费用3万元，且原告于2019年8月10日将转让费3万元支付给了被告。2020年8月1日，被告从第三人处得知，第三人系诉争房屋的所有权人，被告与第三人签订的租赁合同第八条约定，甲方即第三人不准乙方即被告转让此门面，更不准以任何借口收取费用（如转让费等），至此，蒙在鼓里的原告才知道，被告无权出租诉争房屋，也无权收取转让费，第三人也不会追认被告与原告之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告无权处分诉争商铺后，没有得到权利人即第三人的追认，也没有另外取得处分权。因此，原、被告双方的合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告应该将原告支付的转让费返还原告。因原告找到被告多次协商退还转让费等事宜未果，原告诉至法院，望请判如所请。 被告刘秀娥辩称：一、答辩人与被答辩人之间无租赁合同关系，被答辩人诉请确认租赁合同无效没有事实和法律依据。因被答辩人受让答辩人经营贵池区靓影美容养生服务中心办理个体户变更信息需要店面的经营地点所有权或使用权证明，以房东汪亚萍名义与被答辩人签订租赁合同，如蒋勤芳诉称答辩人将第三人房屋擅自租赁，则租赁合同的出租人必然是答辩人，而不是汪亚萍。二、本案不是租赁合同纠纷，是美容经营物品转让纠纷。答辩人原经营贵池区靓影美容养生服务中心，2018年10月1日租赁了第三人汪亚萍位于贵池区建筑面积90平方米一楼一底门面经营，租期1年，租金24000元／年。后来，答辩人又择地开设了另一家华惟堂养生保健会所，同时还在经营华康电子设备销售服务中心，2019年8月秋浦东路店租赁期限即将届满，答辩人无暇顾及几个店面生意便想将该店面对外转让，被答辩人当时在答辩人店内上班，对该店美容生意知晓，她也想从事美容经营，答辩人考虑到她在店内务工、对其印象不错便将美容店内物品以及装修购买的2台柜式空调、3台挂壁式空调、洗衣机、热水器以及美容仪器、装修及客源等以3万元低价转让给被答辩人，从被答辩人提供证据收条上记载的内容也可知，收条特别注明不含水电、房租，答辩人收到的转让款是指美容仪器和空调及装修款项的转让费。三、被答辩人诉称理由严重失实。答辩人没有处分第三人汪亚萍位于贵池区门面房，诉称答辩人处分他人财产系无中生有，答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》期间仅至2019年9月30日止，被答辩人知晓经营门面房租自他人，也知道租赁期限即将到期。在双方商谈好转让事项后，被答辩人央求答辩人暂时不与房东签订新的租赁合同，房租由其交给答辩人在转交房东，目的是怕如果重新签订租赁合同房东涨租金，同时也不想交房屋押金。答辩人原与第三人签订的租赁合同年租金24000元，答辩人与被答辩人协议转让费3万元，两者数额也不一致，且答辩人2019年8月10日收条已注明转让费3万元不含房租、水电。综上，本案不属租赁合同纠纷，答辩人收取被答辩人的3万元是转让美容用品、美容店内装修空调等物品的转让费，是经营店面转让业内行规，也是双方真实意思表示，不违反法律规定。被答辩人提起诉讼是因受今年疫情影响，美容生意冷清，为弥补损失故意向第三人房东传达虚假信息，其不诚信行为不应得到法律支持。请求法庭查明事实真相，判决驳回答辩人的全部诉讼请求。 第三人汪亚萍陈述：被告隐瞒我且以我的名义与原告签署假合同，将房屋转让给原告，我一直不知晓。疫情期间，我去该诉争房屋后，才知道这个事情，且我还要起诉被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在池州市，建筑面积90㎡；租赁期从2018年10月1日至2019年9月30日止；租金为24000元／年；第三人不准被告转让此门面，更不准以任何借口收取费用（如转让费等），可以解除合同，但在新的承租人承租房屋之前的租金由被告支付，合同须与第三人签订，被告无权签合同。此外，合同还约定了违约责任、争议解决方式等其他条款。2019年8月因租赁期限即将届满，被告欲将其经营的美容场所对外转让。原告当时在店内工作，也想从事美容行业，后原、被告双方达成合意，原告从2019年8月10日起以老板娘身份经营诉争房屋的美容场所，同时接手原被告所有的空调、美容用品等。同日，被告出具《收条》一份，载明“今收到蒋勤芳店面（秋浦中路52-54号）转让费人民币叁万元整，不含水电、房租”。2019年9月30日《房屋租赁合同》到期后，被告未与第三人说明其将店铺转让给原告，亦未与第三人续签合同。之后，每月租金2000元由原告交给被告，再由被告转交给第三人，被告租赁期间租金及代原告交纳的租金均全部向第三人缴清。2020年6月1日，第三人知晓被告将诉争房屋转让给原告。后，于2020年7月，原告与第三人签订租赁合同。 另查明，为办理营业执照，被告以第三人的名义与原告签订一份书面租赁合同。该合同原告于庭审中展示，不作为证据提交。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》及原、被告之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，原告在被告店内工作期间，已知案涉店面非被告所有，故不存在欺诈违背真实意思的情形。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，可以行使解除权的主体是出租人而非承租人及次承租人。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，出租人在知道或者应当知道承租人转租6个月内提出承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，法院予以支持；若超过6个月，则不予以支持。合同法及相关司法解释的规定，能以未经出租人同意主张合同无效的主体是出租人而不是次承租人，因此原告以未经出租人同意主张租赁合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告在被告原租赁商铺的基础上继续经营，同进接手被告的空调、美容用具等物品，被告收取的转让费应包含门面装修及物品的折价款，且原告已实际使用，故对原告要求被告退还转让费及利息的诉请，本院不予支持。因被告代原告转交的租金均已向第三人缴清，故原告诉请被告将从其处收取的每月租金支付给第三人已无实际必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下： 驳回原告蒋勤芳的诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由原告蒋勤芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院各预交上诉费550元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈桂芳 二〇二〇年九月八日 书记员  汪 俊