四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初635号 原告:熊玲，女，1985年2月3日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被告:成都凯泽联行商业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区双凤五路287号13栋附78号，统一社会信用代码915101073969452291。 法定代表人：刘诚。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：邓红梅，四川仁卓律师事务所律师。 原告熊玲与被告成都凯泽联行商业管理有限公司（以下简称凯泽联行公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案，因本案案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告熊玲，被告凯泽联行公司的委托诉讼代理人邓红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊玲向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告两万元管家费；2、被告支付2020年2月、3月的租金并且支付拖欠利息，根据合约约定，利息计算公式为（1696元×45天＋1696×15天）×0.003；3、被告支付2019年2月至2020年1月租金差异额，金额138×12个月＝1656元；4、解除《酒店房屋委托管理经营合同》及《经营租赁合同》补充协议。庭审中，原告变更第2项诉求为租金及拖欠利息计算至法院判决的合同解除之日止。事实和理由：原告于2018年1月17日购买了峨眉山市（万象中心）。2018年1月17日与被告签署了《酒店房屋委托管理经营合同》，2019年1月18日收到了《经营租赁合同》补充协议，2019年2月1日开始计算租金，月租金金额为1696元，每月15日前支付当月租金，原告实际收到的月租金为1558元，关于每月少支付的138元租金，被告未提供相关合法有效证明。2018年1月17日，在售楼销售人员安排下，ＰＯＳ机刷卡两万元管家费，被告开具了收据，事后多次询问此费用的用途和发票，对方未回应。综上，原告提供了房屋，被告应按合约支付租金，未足额支付租金以及拖欠租金的事实已经造成违约，请求法院支持原告诉请。 被告凯泽联行公司辩称，原告的主张的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，原告也未能明确其请求权基础和基于双方什么关系主张这个费用，与本案租赁合同关系系属不同法律关系，原告作为一个完全民事行为能力人，是清楚该笔费用的用途，实际上原告交的两万元是参加交两万抵五万的团购活动；第二、三项诉讼请求，被告并非支付原告租金的支付主体，也并非本案合同履行的实际主体，虽然合同系原告与被告签订的，但是被告从未向原告实际履行和返租过，被告于2019年1月23日与蜗牛旅居公司签订股权转让合同已经将股权全部转让给该公司，此后实际经营方是蜗牛旅居公司，返租的主体也是华宜酒店公司；关于租金我们认为疫情期间应当减免2020年2月至5月的租金，原告主张的逾期支付利息也应当根据相关法律规定予以免责；第四个诉讼请求，同意解除与原告签订的《委托管理经营合同》及补充协议。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2018年1月17日，原告与案外人峨眉山市天韵房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买天韵房地产公司开发的万象中心项目1栋1-9-2号商品房，房屋价款为260000元。同日，原告还与案外人四川蜗牛巴巴健康管理有限公司签订《装饰装修协议》，约定由原告委托该公司为案涉房屋进行装修装饰，装修价款为79212元。同日，原告还与被告成都凯泽联行公司签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，约定以下事项：“1、原告将案涉房屋委托给被告成都凯泽联行公司用于酒店服务式经营管理；2、房屋租赁期共计144个月，自2018年10月1日至2030年9月30日止。若交房时间延后，本房屋租赁期顺延。原告应于2018年10月1日前将房屋按约定条件（即符合本合同第3条约定，下同）交付给被告凯泽联行公司。2018年10月1日为房屋计租起始日；3、租金按购房合同加装修合同（业主与四川蜗牛巴巴健康管理有限公司签订）总计金额的年回报率6%按月向原告支付（被告凯泽联行公司每月15号之前支付当月租金，租赁税费由原告承担），此后每隔三年递增每年回报率的5%。被告凯泽联行公司可以代为支付应由原告缴纳的相关税费，并从当期应付租金中预先扣除。计租期自2018年10月1日起计算。后期租金被告凯泽联行公司于每月15日之前支付当月租金，被告凯泽联行公司通过银行转账的方式将租金支付给原告账户；4、物业管理费由被告凯泽联行公司承担（包含的具体费用以各地住宅小区物业管理服务收费办法为准）；5、被告凯泽联行公司应按照本合同的约定按时向原告支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，被告凯泽联行公司应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金；6、合同解除：甲乙双方确认，本合同租赁期内任何一方不得因任何原因解除（不可抗力除外）。”签订以上协议后，当日原告除按约支付房款和装修款外，还单独向被告凯泽联行公司的账户转款两万元，被告凯泽联行公司向其出具收据，收据摘要载明该款为“物业管家费”。 2019年1月18日，原告与被告凯泽联行公司签订《经营租赁合同》补充协议，约定以下事项：“1、房屋租赁期限修改为2019年2月1日至2031年1月31日；2、原告应于2019年2月1日前将房屋按约定条件交付给被告凯泽联行公司。2019年2月1日为房屋计租起始日。2月租金被告于2月20日前支付当月租金，后期租金被告凯泽联行公司于每月15日前支付当月租金，遇节假日顺延。3、关于原合同13条违约责任的补充协议，被告凯泽联行公司应按照合同的约定按时向原告支付租金，逾期支付的按照客户已付房款及装修款按照银行存款利率承担违约责任，在合同执行时间累积达到6个月未收到租金，甲方有权解除合同并要求被告凯泽联行公司承担违约责任。” 2019年2月20日，原告账户收到第一笔租金1558.56元（根据《租赁合同》约定被告应付租金每月为1696元），后每月15日前后原告账户均收到租金1558.56元至2020年1月20日。原告至今再未收到租金。根据原告提供的银行流水清单显示租金的打款单位为四川华宜酒店管理有限公司和四川蜗牛巴巴营销策划有限公司。 关于原告为何向被告凯泽联行公司支付两万元的款项以及被告凯泽联行公司为何收取原告两万元款项的原因，双方陈述如下：原告称被告凯泽联行公司是案涉房屋的托管公司，当时喊我们支付物业管家费20000元，说要为我们这套房屋提供终身的管家服务，我们就支付了，当时被告凯泽联行公司仅向我们提供了20000元的收据，后来我们一直要求他们为我们提供物业管家费的发票和物业管家服务合同，但是直到现在也没有。就目前我们签订的租赁合同来说是没有这笔款项的约定，所以要求被告退还。被告凯泽联行公司称收取原告两万元的原因系原告参加了交两万元抵扣五万元的团购活动。被告凯泽联行公司为证明与原告约定参与了交两万元抵扣五万元的团购活动，提供了原告熊玲与案外人峨眉山天韵房地产开发有限公司签订的《万象中心定购协议》拟证明该事实，但该《万象中心定购协议》中手写部分已字迹模糊，无法清晰的看清手写字样，其中在认购价格下方有一栏手写添加字样“+2万团购费……”，该添加字样中未有原告加盖手印。 另查明，被告华宜酒店于2018年7月2日成立，成立时被告凯泽联行公司系其100%股权的一人股东，即被告华宜酒店成立之初为被告凯泽联行公司的全资子公司。2019年1月23日，被告凯泽联行公司与案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司签订《股权转让合同》，约定被告凯泽联行公司将其所拥有的华宜酒店100%的股权转让给案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司。2019年5月5日，被告华宜酒店公司的唯一股东由被告凯泽联行公司工商登记变更为四川蜗牛旅居酒店管理有限公司。2019年11月22日，被告华宜酒店公司的股东从四川蜗牛旅居酒店管理有限公司变更为袁琳、袁玉华。被告蜗牛巴巴营销策划公司于2018年6月7日成立，成立时股东为袁玉华、单代国、刘光军。2018年9月12日股东变更为袁玉华、程世富、袁强。 再查明，2020年1月24日，峨眉山风景名胜区管理委员会发布《关于峨眉山风景名胜区暂停对外开放的公告》，内容如下：“广大游客朋友，为全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，避免人员聚集引发交叉感染，切实保障人民群众生命安全和身体健康，经研究决定，即日起暂停景区对外开放，恢复开放时间另行通知。”2020年1月26日，峨眉山市市场监督管理局发布《关于暂停茶楼等人员聚集场所营业的通知》，内容如下：“武汉新型冠状病毒感染的肺炎疫情形势严峻，四川省已启动重大突发公共卫生事件I级应急响应，为全力做好我市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，依照《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国突发事件应对法》等法律规定，现通知如下：1、峨眉山市境内所有茶馆、茶楼、茶坊等人群聚集场所暂停营业。2、宾馆、酒店、饭店内设茶室、茶房等娱乐场所暂停营业。3、恢复营业时间另行通知。本通知自2020年1月26日起施行。”2020年3月20日，峨眉山风景名胜区管理委员会发布《关于峨眉山风景名胜区有序开放的公告》，公告通知2020年3月23日起有序开放峨眉山风景名胜区。2020年3月25日，乐山市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发布第9号通告，其中第二条载明“全面恢复公共场所正常秩序，全面恢复酒店、宾馆、批发市场、农贸市场、商场、超市、便利店、药店、理发店等经营场所正常营业；全面开放图书馆、文化馆、美术馆、博物馆、体育场馆等公共场所，以及影剧院、歌舞厅、KTV、网吧、酒吧、茶楼、棋牌室、健身等休闲娱乐场所。” 本院归纳争议焦点并逐一分析如下： 一、关于原告主张被告返还两万元的诉讼请求。 本院认为，收款方收取费用的性质如果有书面约定的应以书面约定为准，被告凯泽联行公司收取原告两万元费用时向原告出具了物业管家费的收据，可以推定双方对于款项性质的约定为“物业管家费”。虽然被告凯泽联行公司抗辩该款的性质是交两万抵五万元的团购费，但其所提供的原告与案外人签订的《万象中心定购协议》上并未载明有交两万抵五万房款的事项，仅有手写添加的“+两万团购费”字样，且该手写添加内容并未得到原告的确认，被告凯泽联行公司无法举证证明其抗辩事项，故本院对被告凯泽联行公司的抗辩意见不予采信。民事主体从事民事活动权利义务应对等，尤其是合同关系，双方各负义务，被告凯泽联行公司收取款项应当说明其负担何种义务，且就该义务的承担和权利的享受应当事先有约定，但被告凯泽联行公司未能说明以及举证证明如何与业主之间达成的物业管家协议，且原告与被告凯泽联行公司签订的《租赁合同》明确约定物业服务费由被告凯泽联行公司承担，因而原告并不是物业管理费的承担者，被告凯泽联行公司无权收取原告的物业管家费，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被告应予退还原告的两万元。 二、被告凯泽联行公司是否系租金的支付主体。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，合同纠纷应当严格恪守“合同相对性”原则，即应由合同相对方对合同另一方承担义务，无特殊情况，不得打破合同相对性的原则，因而被告凯泽联行公司应系本案欠付租金的支付主体。被告凯泽联行公司抗辩其将经营权转让给了华宜酒店公司，但其仅提供了2019年1月23日与案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司签订的《股权转让合同》，该合同仅约定被告凯泽联行公司将其所拥有的华宜酒店100%的股权转让给案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司，股权转让并不代表经营权转让，故对被告凯泽联行公司的抗辩意见不予采信，根据合同相对性的原则，被告凯泽联行公司应当对原告负担租金支付义务。 三、关于原告要求解除与被告签订的《酒店房屋委托管理经营合同》及《经营租赁合同》补充协议的诉讼请求。 原告与被告凯泽联行公司签订《经营租赁合同补充协议》对《酒店房屋委托管理经营合同》的有关条款进行了变更，其中关于合同解除权的约定，《经营租赁合同补充协议》约定如下：“关于原合同13条违约责任的补充协议，被告凯泽联行公司应按照合同的约定按时向原告支付租金，逾期支付的按照客户已付房款及装修款按照银行存款利率承担违约责任，在合同执行时间累积达到6个月未收到租金，甲方有权解除合同并要求被告凯泽联行公司承担违约责任。”原告若要行使约定解除权，则需要满足被告逾期6个月未支付租金的条件，本案尚不满足单方行使解除权的情形。本案中，虽然原告未达到单方解除的条件，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致,可以解除合同。”的规定，当事人可协商一致解除合同。原告起诉至法院要求解除与被告凯泽联行公司签订的《酒店房屋委托管理经营合同》及补充协议，被告凯泽联行公司在2020年7月29日开庭时明确表示同意与原告解除上诉协议。本院认为，原告与被告凯泽联行公司对解除合同协商一致，可以解除合同，本院予以确认原告与被告凯泽联行公司于2020年7月29日协商一致解除《酒店房屋委托管理经营合同》及补充协议。 四、关于原告主张欠付租金及拖欠利息的诉讼请求。 原告从2020年2月起未收到的租金，被告凯泽联行公司主张因疫情减免2020年2月、3月、4月的租金。本院认为，本案案涉房屋为商业用房，用于宜必思酒店的经营住宿，且该酒店客源主要针对外来旅游人员。2020年1月24日至2020年3月20日，峨眉山景区关闭客观上导致外来旅游人员的减少。承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其客流稀少、营业收入大幅下降等情形，现结合案涉房屋所处位置、具体用途、损失与疫情防控的关联度综合判定，并根据公平原则，本院认定因疫情原因减免一个月租金。原告与被告凯泽联行公司系于2020年7月29日协商解除合同，故被告凯泽联行公司还应支付原告2020年3月1日至7月29日的租金为8370.88元。 关于拖欠租金的利息计算，原告主张计算方式为原告与被告成都凯泽联行公司签订的《酒店房屋委托管理经营租赁合同》中第十三条约定“乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金。”本院认为，由于原告与被告凯泽联行公司已通过《补充协议》的约定对违约责任进行了变更，因此应当适用《补充协议》的约定。原告与被告凯泽联行公司在《补充协议》上约定“关于原合同13条违约责任的补充协议，被告凯泽联行公司应按照合同的约定按时向原告支付租金，逾期支付的按照客户已付房款及装修款按照银行存款利率承担违约责任，在合同执行时间累积达到6个月未收到租金，甲方有权解除合同并要求被告凯泽联行公司承担违约责任。”按照《补充协议》的约定，逾期支付的违约金计算方式应为“按照客户已付房款及装修款按照银行存款利率承担违约责任。”，本院据此计算被告拖欠原告租金的逾期利息，根据《租赁合同》的约定，被告凯泽联行公司应于当月十五日前支付当月租金，故2020年3月16日为逾期利息的计算起点，被告拖欠原告租金的逾期利息为以339212元为本金从2020年3月16日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至付清款项为止。 五、关于原告请求被告支付2019年2月至2020年1月租金的差异额1656元的诉讼请求。 本院认为，原告与被告凯泽联行公司签订的《酒店房屋委托管理经营合同》中明确约定月租金为1696.06元。然，原告从2019年2月至2020年1月每月实际收到租金为1558.56元。本院在争议焦点二已详细阐明被告凯泽联行公司为本案租赁关系的支付主体，故对被告凯泽联行公司提出的其不是返租主体不清楚未何少付租金的抗辩意见不予认可。被告凯泽联行公司应当按照合同约定的租金向原告支付租金，故本院对原告主张被告少付租金1650元【（1696.06元-1558.56元）×12月】的诉讼请求予以支持。 综上，原告的诉讼请求符合法律的规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告熊玲与被告成都凯泽联行商业管理有限公司于2020年7月29日协商解除《酒店房屋委托管理经营租赁合同》及《经营租赁合同补充协议》； 二、被告成都凯泽联行商业管理有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告熊玲租金10020.88元（2019年2月至2020年1月欠付租金1650元以及2020年3月1日至7月29日期间的租金8370.88元）； 三、被告成都凯泽联行商业管理有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告熊玲拖欠租金的逾期利息，利息以339212元为本金从2020年3月16日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至付清款项为止； 四、被告成都凯泽联行商业管理有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告熊玲20000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费434元，由被告成都凯泽联行商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长 王          璐 人民陪审员 雷     家     会 人民陪审员 韩     燕     芳 二〇二〇年九月八日 书 记 员 方莉红附本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。