广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初3226号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：鹤山市***********，统一社会信用代码：914***********353R。负责人：肖智华，该公司经理。委托诉讼代理人：胡韵清，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗建，男，该公司员工。被告：张康辉，男，汉族，1978年11月17日出生，住广东省鹤山市****************，公民身份号码：440************01X。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司与被告张康辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的委托诉讼代理人胡韵清到庭参加诉讼，被告张康辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付2018年1月至2020年7月物业服务费6929.43元给原告；二、被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截止2020年8月5日止的违约金为14982.08元，我方只申请被告支付5992.83元，物业服务费及违约金两项费用合计：12922.26元），之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止给原告；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告张康辉无答辩，也没有在举证期限内提交证据。对本案的证据和事实，本院认定如下：2007年9月30日，鹤山市***物业发展有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司（乙方）签订了《鹤山碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对鹤山碧桂园提供前期物业管理服务事宜，甲方或业主所有的物业按物业面积计算交纳物业服务费，计收标准为：步梯洋房按每月每平方米1.0元，独立/双拼/联体住宅按每月每平方米1.5元，花园按每月每平方米0.4元，商铺按房屋建筑面积每月每平方米3.0元计收物业服务费；物业服务费按月计收，于公历每月5日计收当月物业服务费；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等。张康辉通过拍卖的方式购买了沙坪街道鹤山大道627号之二〇二二市场化商品房，建筑面积74.51平方米，并在2018年4月16日办理了不动产登记。原告称被告自2018年1月起未按时向原告交纳物业服务费，截至2020年7月31日，共拖欠原告物业服务费6929.43元。原告经追收未果，遂诉至本院。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告张康辉于2018年4月16日购买了沙坪街道鹤山大道627号之二〇二二市场化商品房，涉案房屋的开发商鹤山市***物业发展有限公司与原告签订了《鹤山碧桂园前期物业服务合同》，该合同均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告依据与建设单位签订的《鹤山碧桂园前期物业服务合同》为张康辉提供物业管理。被告张康辉现是涉案房产的业主，故被告张康辉应向原告交纳物业服务费。《鹤山碧桂园前期物业服务合同》约定了商铺按房屋建筑面积每月每平方米3.0元交纳物业服务费，该物业建筑面积为74.51平方米，故每月物业服务费为223.53元。原告请求从2018年1月开始计算物业服务费，但被告张康辉在2018年4月16日才取得涉案房产的所有权，故物业服务费应从2018年4月16日起开始计算，至2020年7月的物业服务费合共应为6147.08元，因此被告张康辉应支付给原告物业服务费6147.08元。至于原告请求逾期付款违约金。涉案《鹤山碧桂园前期物业服务协议》约定违约金从逾期之日起按每日5‰计算，协议约定的违约金明显过高，显失公平，有违公平合理的原则，结合本案情况，基于公平原则，本院对违约金予以调整，因利息计算方式于2019年8月19日发生调整，故酌定2018年4月的物业服务费的违约金以应付的物业服务费111.77元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别从2018年5月6日计至2019年8月19日,2019年8月19日后该月物业服务费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准从2019年8月20日计至实际付清之日止；2018年5月至2019年8月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费223.53元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从当月6日起分别计至2019年8月19日,2019年8月19日后上述该月物业服务费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准从2019年8月20日分别计至实际付清之日止；2019年9月至2020年7月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费223.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准从当月6日起分别计至实际付清之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。被告张康辉经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张康辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2018年4月至2020年7月的物业管理费6147.08元及违约金（2018年4月的物业服务费的违约金以应付的物业服务费111.77元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别从2018年5月6日计至2019年8月19日,2019年8月19日后该月物业服务费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准从2019年8月20日计至实际付清之日止；2018年5月至2019年8月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费223.53元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从当月6日起分别计至2019年8月19日,2019年8月19日后上述该月物业服务费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准从2019年8月20日分别计至实际付清之日止；2019年9月至2020年7月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费223.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准从当月6日起分别计至实际付清之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61.53元（本案适用小额诉讼程序结案，已减半收取，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司已预交受理费61.53元），由被告张康辉负担61.53元。原告同意多预交的受理费61.53元，由被告张康辉向其迳付，本院不再予以收退。本判决为终审判决。审 判 员 梁智毅二〇二〇年九月二十八日法官助理 李思欣书 记 员 任敏华