广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1122号原告(反诉被告)：东莞市汉坤餐饮服务有限公司。住所地：东莞市石排镇中坑村中新工业区******、二层。法定代表人：李泽林，总经理。委托诉讼代理人：黎海珍，广东来邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁丽芳，女，1974年7月30日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县*************。委托诉讼代理人：甘永波，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：余宛霖，广东创亮律师事务所实习律师。原告东莞市汉坤餐饮服务有限公司（以下简称汉坤餐饮公司）与被告梁丽芳房屋租赁合同纠纷一案，原告汉坤餐饮公司于2020年6月4日向本院起诉，被告梁丽芳于2020年6月24日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）汉坤餐饮公司的委托诉讼代理人黎海珍、被告（反诉原告）梁丽芳及其委托诉讼代理人甘永波、余宛霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汉坤餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁丽芳返还租赁押金32400元给汉坤餐饮公司；2.本案受理费由梁丽芳承担。事实和理由：汉坤餐饮公司与梁丽芳于2019年6月13日签订《商铺租赁合同》，约定由梁丽芳将位于新兴县******民委员会第三居民小组大园路的房屋3卡出租给汉坤餐饮公司经营桂林米粉店，面积约120平方米，租赁期限为8年。合同签订后，汉坤餐饮公司向梁丽芳支付租赁押金32400元，之后汉坤餐饮公司开始对上述房屋进行装修。米粉店自2019年下半年开业以来一直经营困难。2020年1月，新冠肺炎疫情向全国蔓延，政府强制要求餐饮业停业，汉坤餐饮公司被迫关闭米粉店。由于疫情严重、持续时间长，汉坤餐饮公司经营的米粉店亏损严重，无法继续经营，遂于2020年3月9日与梁丽芳解除商铺租赁合同，并于同日撤走相关设备设施，将商铺及商铺钥匙交还给梁丽芳。新冠肺炎疫情爆发属于不可抗力，因疫情影响，涉案合同目的已无法实现，汉坤餐饮公司据此主张解除合同非其主观恶意，不属于违约行为，另根据法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因涉案合同已经解除，梁丽芳应返还汉坤餐饮公司预付的租赁押金32400元。汉坤餐饮公司多次向梁丽芳主张退还押金，但梁丽芳均拒绝退还，汉坤餐饮公司遂依法起诉至法院，提出前述诉请。被告（反诉原告）梁丽芳辩称，汉坤餐饮公司从2020年2月1日起未按合同约定的时间支付租金给梁丽芳，逾期已超过15天。即使解除商铺租赁合同，根据合同约定，梁丽芳也有权没收押金作为补偿，汉坤餐饮公司要求退还押金无事实和法律依据。被告（反诉原告）梁丽芳向本院提出反诉请求：1.判决在2020年4月25日解除《商铺租赁合同》；2.判决汉坤餐饮公司支付从2020年2月1日起至4月25日止的租金30600元（10800元×2个月+10800元÷30日×25日）给梁丽芳；3.判决梁丽芳有权没收押金32400元；4.本案诉讼费用由汉坤餐饮公司承担。事实和理由：汉坤餐饮公司与梁丽芳于2019年6月13日签订《商铺租赁合同》，合同约定由汉坤餐饮公司承租位于新兴县******民委员会第三居民小组大园路的房屋3卡用于经营米粉店，租赁期限自2019年6月18日起至2027年12月31日止，2019年7月18日至2020年7月16日期间每月的租金为10800元，如逾期交租超过15天，按汉坤餐饮公司违约处理，梁丽芳有权单方解除合同并没收汉坤餐饮公司缴纳的押金。如汉坤餐饮公司连续亏损达三个月，汉坤餐饮公司可以解除合同，但需提前至少1个月书面通知梁丽芳，梁丽芳可没收履约保证金作为补偿，汉坤餐饮公司须结清合同解除前的租金、水电费、房产税等应付费用。2020年3月9日，汉坤餐饮公司未经梁丽芳同意，单方撤走设备设施，并于2020年3月12日向梁丽芳发出律师函主张解除合同，同时要求梁丽芳退还押金32400元。梁丽芳认为汉坤餐饮公司属单方违约解除租赁合同，其据此可以没收押金作为补偿，并要求汉坤餐饮公司付清拖欠的租金。为此，梁丽芳提出前述反诉请求。原告（反诉被告）汉坤餐饮公司对反诉辩称，2020年2月1日是疫情期间，汉坤餐饮公司在2020年3月9日就解除了租赁合同，梁丽芳于解除合同当日取回了商铺钥匙，且汉坤餐饮公司搬走物品时其也在场，合同解除后，梁丽芳依法应退还押金给汉坤餐饮公司，因此梁丽芳的主张无事实依据。另梁丽芳在2020年4月已将涉案商铺出租给他人使用。本院经审理认定事实如下：2019年6月13日，梁丽芳作为出租方（甲方），汉坤餐饮公司作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将属其所有的位于新城镇州背居民委员会第三居民小组大园路的房屋3卡出租给乙方用作经营餐饮店，商铺面积约120平方米。2.租赁期限自2019年6月18日至2027年12月31日，2019年6月18日至2019年7月17日为免租装修期，合同签订当天乙方需交三个月租金（32400元）为押金。3.2019年7月18日至2022年7月16日每月租金为10800元，2022年7月17日至2027年12月31日每月租金为11340元，交租日期为每月5日付当月租金，逾期超过十五天的，按乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，没收乙方押金。4.租赁期限内，如乙方在房产内开设的餐厅连续亏损达三个月，乙方可解除合同，但需提前至少1个月书面通知甲方，届时甲方可没收履约保证金作为补偿，乙方需结清合同解除前的租金、水电费等费用。合同还约定了其他权利义务内容。合同签订当日，梁丽芳将上述商铺交付给汉坤餐饮公司使用。汉坤餐饮公司于签订合同的次日将商铺押金32400元交付给梁丽芳，之后汉坤餐饮公司开始对涉案商铺进行装修，用于经营米粉店，并于2019年下半年开始营业。汉坤餐饮公司一直依约缴纳租金至2020年1月。2020年1月31日，汉坤餐饮公司以新冠肺炎疫情防控期间经营困难为由发送沟通申请函给梁丽芳，请求梁丽芳从2020年2月1起免租2个月，但梁丽芳拒绝了该项请求。2020年3月初，汉坤餐饮公司向梁丽芳提出因受疫情影响亏损无法经营需解除租赁合同，但双方因押金退还事宜未达成一致意见而协商解除未成。2020年3月9日，汉坤餐饮公司对涉案租赁的店铺停业经营，并将其设备设施从涉案商铺中搬离，梁丽芳当日亦在场目睹，之后收到了汉坤餐饮公司交还的商铺锁匙。2020年3月12日，汉坤餐饮公司以律师函形式告知梁丽芳其因新冠肺炎疫情影响已于2020年3月9日被迫解除涉案租赁合同，搬走相关设备设施，要求梁丽芳退还商铺押金32400元，否则将依法追责。但梁丽芳认为汉坤餐饮公司逾期交付租金的行为构成违约，其依合同约定有权没收押金，双方对押金退还无法达成一致意见。2020年4月25日，梁丽芳将涉案商铺转租给他人。以上事实，有汉坤餐饮公司提交的营业执照、法定代表人证明书、身份证复印件、商铺租赁合同、收据，梁丽芳提交的律师函、沟通申请函以及本院的庭审笔录、询问笔录等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1.涉案租赁合同是否已经解除及解除的事由？2.汉坤餐饮公司拖欠梁丽芳的租金数额应为多少？3.梁丽芳应否返还租赁押金32400元给汉坤餐饮公司？针对争议焦点，本院具体评判如下：对争议焦点1，本案的原、被告签订了长期租赁合同，新兴县虽非新冠肺炎疫情爆发中心，但在新冠肺炎疫情爆发初期当地政府亦采取了短期限制餐饮业开业营业、缩短营业时间以及禁止顾客堂食等防控措施，一定程度上影响了本地区餐饮业正常营收，但该影响不足以直接导致合同不能履行，故汉坤餐饮公司主张适用不可抗力的规定解除涉案合同，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，梁丽芳以汉坤餐饮公司自2020年2月1日起（疫情爆发之后）拖欠商铺租金为由请求解除涉案租赁合同，要求汉坤餐饮公司承担违约责任，本院亦不予支持。本案中，汉坤餐饮公司在2020年3月9日搬离涉案商铺，梁丽芳当日亦在场目睹，2020年3月12日汉坤餐饮公司以律师函形式通知梁丽芳其已解除涉案租赁合同，要求梁丽芳退还押金，但梁丽芳以汉坤餐饮公司违约为由拒绝退还押金并于2020年4月25日将涉案商铺重新出租给他人。由此可见，汉坤餐饮公司、梁丽芳各自以实际行为表示不再继续履行合同，可视为双方已协商一致解除涉案租赁合同，但双方对合同解除时间以及押金退还未达成一致意见。关于涉案租赁合同的解除时间，梁丽芳知悉汉坤餐饮公司在2020年3月9日已搬离涉案商铺，之后亦收到了汉坤餐饮公司交还的商铺钥匙，故本院认定涉案租赁合同的解除时间为汉坤餐饮公司搬离商铺之日，即2020年3月9日。对争议焦点2，如前所述，涉案租赁合同已经解除，汉坤餐饮公司依法应向梁丽芳支付从拖欠租金之日起至合同解除之前的商铺租金，即需支付2020年2月1日起至2020年3月9日的商铺租金。根据《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺在2019年7月18日至2022年7月16日期间的每月租金为10800元，故汉坤餐饮公司应向梁丽芳支付的租金为14040元（10800元/月×1个月+10800元/月÷30天×9天），对梁丽芳请求汉坤餐饮公司支付的租金超出上述数额部分，本院不予支持。对争议焦点3，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，涉案合同仅约定租赁期满汉坤餐饮公司缴清所有税费及未违约的情况下，梁丽芳退回押金给汉坤餐饮公司，但无约定租赁押金为定金性质，故本案合同当事人对此不能主张定金权，故梁丽芳要求没收汉坤餐饮公司交纳的商铺押金32400元的请求，于法有悖，本院不予支持。涉案合同约定“合同签订当天汉坤餐饮公司需交三个月租金（32400元）为押金”，由此可知，双方约定预缴的押金实为预付租金，目的在于当支付租赁押金的一方未履行合同约定的义务时，收取租赁押金的一方可以从该押金中扣除因对方未履行合同而给乙方所造成的损失，如果在扣除损失后租赁押金还有剩余，应当在合同履行完毕或合同解除后，将剩余的租赁押金退还给对方。因此，扣除汉坤餐饮公司应向梁丽芳支付的租金之后，梁丽芳需返还18360元（32400元-14040元）租赁押金给汉坤餐饮公司。对汉坤餐饮公司提出返还的数额超出部分，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）东莞市汉坤餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）梁丽芳于2019年6月13日签订的《商铺租赁合同》自2020年3月9日起解除。二、被告（反诉原告）梁丽芳应于本判决发生法律效力之日起七日内返还房屋租赁押金18360元给原告（反诉被告）东莞市汉坤餐饮服务有限公司。三、驳回原告（反诉被告）东莞市汉坤餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）梁丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费305元，由原告东莞市汉坤餐饮服务有限公司负担132.17元，被告梁丽芳负担172.83元；反诉案件受理费7323.59元，由反诉原告梁丽芳负担3684.69元，反诉被告东莞市汉坤餐饮服务有限公司负担3638.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  余洁玲二〇二〇年九月四日书记员  甘明艳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。