湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2059号原告：程健荣，男，汉族，1966年2月23日出生，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。委托代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告程健荣与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告程健荣的委托诉讼代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告山水置业公司、大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程健荣向本院提出的诉讼请求：1、判令两被告向原告支付回购房屋款903960元；2、判令两被告向原告支付房屋收益款276847.75元(租金计算至2020年7月31日止，委托装修折旧款计算至2018年10月24日止)；3、判令两被告向原告支付违约金5756.63元；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月24日，原告与被告山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定原告以376650元的价格购买被告山水置业公司开发的位于张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1769号房。合同签订当日原告一次性向被告山水置业公司支付了购房款376550元，被告山水置业公司向原告出具了收据。2013年10月24日，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：1、原告将购买的房屋委托被告大成酒店公司装修，装修价款为527310元；2、委托装修期限为3至5年；3、被告大成酒店公司在第一、二年按该房委托装修款总额的15%返还给原告，即每年79096.5元，第3至第5年，按该房委托装修款总额的10%返还给原告，即每年52731元；4、委托装修款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内一次性划入原告指定的银行账户内；5、逾期按1%支付违约金；6、被告山水置业公司用自有物业抵押提供连带担保。2013年6月24日，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为3至5年；2、第一、二年的年租金为56497.5元，第三年至第五年的年租金为37665元；3、期满后，原告可按该房屋原始总价转让给被告，被告必须接受。4、逾期支付租赁收益另支付3%的违约金；5、被告山水置业公司对租赁收益提供保证，并用自有物业抵押提供连带担保。合同签订后，原告将委托装修款527310元一次性支付给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司向原告出具了收据。三年期满后，原告多次要求被告办理转让手续，但被告一直不履行合同的约定。另外，被告只付清前两年的租金和装修折旧款，自2015年10月25日起，被告一直拖欠原告的租金和委托装修折旧款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，但提交书面答辩状辩称：１、依法公证处理本案，降低违约金；２、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；３、驳回要求被告山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：一租金支付欠款：1、回购款不应计算违约金；1、2013年10月24日至2020年8月31日，被告已向原告支付租金338977元；3、投资收益合同到期后原告继续计算委托装修折旧款无事实依据；4、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院原告放弃或者人民法院降低违约金标准；三、原告应当选择继续履行合同或者解除房屋租赁合同；四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一.2013年10月24日，原告（买受人）与被告山水置业公司（出卖人）签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定：原告以376650元的价格购买被告山水置业公司开发的位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座17层1769号房。合同签订后的当日，原告向被告山水置业公司支付购房款376650元，被告山水置业公司向原告出具了金额为376650元的收据。二、2013年10月24日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将从丙方山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第17层1769号房屋交由乙方大成酒店公司统一管理、经营；2、租赁期限不少于3年不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算；3、在本合同的租赁期内，第一、二年的年租金为56497.5元，在第三、四、五年的年租金为37665元，租金按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户；4、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受转让；5、在该物业租赁期内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取，并以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租金收益提供连带担保；6、本合同租赁期限内，如逾期超过3个月未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。三、2013年10月24日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：1、甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造款共计527310元；2、委托装修期限不少于3年不超过5年，乙方在第一、二年按委托装修总额15%返还给甲方，即每年79096.5元，乙方在第三、四、五年按该房屋的委托装修款总额的10%返还给甲方，即每年52731元。乙方按年向甲方支付，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户；3、在该物业委托期内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取，并以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保；4、本合同租赁期限内，如乙方逾期超过3个月未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。合同签订后的当日，原告将委托装修改造款527310元支付给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司向原告出具了金额为527310元的收据。四、合同履行过程中，被告大成酒店公司对2015年10月23日前的租金和委托装修改造折旧款已全部向原告支付。自2015年10月24日起至2018年10月23日止，被告大成酒店公司应向原告支付委托装修改造折旧款158193元，但被告大成酒店公司实际仅向原告支付39292.5元，下欠118900.5元。自2015年10月24日起至2020年7月31日止，被告大成酒店公司应向原告支付租金179745.71元，但被告大成酒店公司仅向原告支付租金28496.5元，下欠151249.21元。五、合同于2018年10月23日到期后，原告与被告大成酒店公司未重新签订租赁合同，但涉案房屋由被告大成酒店公司继续占用、管理、经营酒店，原告也未提出异议。上述事实，有原告的当庭陈述及《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、中信银行交易明细清单、被告提交的支付欠款统计表等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与被告自愿签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。租赁合同于2018年10月23日到期后，原告与被告大成酒店公司未重新签订租赁合同，但原告购买的房屋由被告大成酒店公司继续经营酒店，原告也未提出异议，视为双方已成立无固定期限的租赁合同关系，原房屋租赁合同对原告与被告大成酒店公司仍然有效。原、被告应按照合同的约定各自履行自己的义务，原告履行了支付购房款和委托装修改造款的义务，被告大成酒店公司未按时足额向原告支付租金和返还委托装修折旧款，是被告大成酒店公司违约，应承担违约责任。现原告要求被告大成酒店公司向原告支付下欠的租金和下欠的委托装修改造折旧款276847.75元的诉讼请求，因本院庭审查明被告大成酒店公司下欠原告的租金和委托装修改造折旧款共计270149.71元。且2020年年初的××疫情对酒店业冲击较大，根据我市疫情的实际，本院确定原告为被告减免一个月的房屋租金即3138.75元，故被告大成酒店应支付原告的委托装修改造折旧款和租金共计267010.96元。故对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告大成酒店公司支付违约金5756.63元的诉讼请求，因双方在合同中约定逾期应支付违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告大成酒店公司按照该房屋的原始总价值903960元接受转让的诉讼请求，因原告与被告在房屋合同中约定租赁期限满5年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司必须接受转让的约定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。但原告请求转让该房屋后，原告与被告之间签订的房屋租赁合同、房屋委托装修合同解除。对原告要求被告山水置业公司与被告大成酒店公司共同支付房屋回购款、委托装修改造折旧款、违约金的诉讼请求，因无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。对被告提出的调整租金和违约金标准的辩解意见，因双方签订的合同中对租金和违约金的标准有约定，且约定的标准并无不当，故对被告的这一辩解意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告程健荣支付房屋转让款903960元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告程健荣支付房屋租金及委托装修改造折旧款共计267010.96元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告程健荣支付违约金5756.63元；四、驳回原告程健荣的其他诉讼请求。案件受理费15480元，适用简易程序减半收取计7740元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年九月二十九日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。