包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初1435号 原告：包头市新如意物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街36号甲璟华苑19-101号。统一社会信用代码91150202MAOMX95A57。 法定代表人：张莉军，总经理。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：司中华，男，1963年3月3日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：高瑞桃（被告司中华的妻子），住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 原告包头市新如意物业管理有限公司（以下简称新如意物业公司）与被告司中华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新如意物业公司的委托诉讼代理人庄园，被告司中华的委托诉讼代理人高瑞桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新如意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日到2020年3月15日欠缴的物业费1755.40元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居委会签订《准物业合同》，约定由原告为包头市九原区振翔小区提供物业管理服务。合同约定业主应当按时交纳物业服务费用，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照每月0.70元/㎡标准收取。被告作为小区业主，2018年2月1日到2020年3月15日共欠缴物业费1755.40元。 被告司中华辩称，被告全家已于2014年搬到巴彦淖尔市居住，新如意物业公司进驻振翔小区没有通知被告，居民委员会也无权代表业主签订服务合同，目前的收费标准被告无力承担。因不在小区居住，曾与物业公司协商减免物业服务费，但未能成功。物业公司保洁服务不到位，也未兑现将电线等线路入地的承诺，单元防盗门通过门禁卡才能打开，亲友来访需要下楼开门，给被告带来很大不便。物业公司还曾计划启动维修基金，经业主联名反映后被阻止。新如意物业公司给业主带来很多麻烦，并没有服务好业主，仅可以按照0.40元至0.50元的标准交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区振翔小区无业主委员会。2017年9月，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会就振翔小区引进物业公司进行服务一事向小区业主进行了民意调查。2018年1月，该社区居民委员会代履行业主委员会职责，组织召开振翔小区业主代表大会、业主大会，安排竞标物业服务企业公示服务办法，组织参会业主对竞标物业服务企业进行了投票，最终选聘新如意物业公司提供物业服务。2018年2月1日，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》，合同约定：委托新如意物业公司为振翔小区提供物业服务，服务期限自2018年2月1日至2018年8月31日止。住宅物业服务费用标准为0.70元/㎡/月。业主或物业使用人于每年的3月15日交纳。合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会于2018年9月1日再次与新如意物业公司签订《准物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2021年9月1日止，服务费用标准与2018年2月1日的《准物业服务合同》相同，业主或物业使用人于每年的9月1日交纳物业服务费。上述合同签订后，新如意物业公司向振翔小区提供了物业服务。司中华系振翔小区*号房屋业主，于2011年从他人手中购买该套房屋，房屋建筑面积98.34㎡，2018年2月1日起的物业服务费未交纳。司中华拒付物业服务费的事由为：1.自2014年起已不在振翔小区居住，物业服务费应当降低；2.物业服务存在诸多质量问题，具体包括环境卫生差、路面坑洼未维修，物业公司对业主无法在室内开启单元门的故障未维修，目前只能使用门禁卡开门，造成业主不便。司中华庭审中确认，全家已在2014年搬离振翔小区，房屋处空置状态。 本院认为，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会在振翔小区未成立业主委员会的情况下，按照《包头市物业管理条例》第二十七条的规定，代履行业主委员会的职责，就振翔小区物业服务事宜征求业主意见，组织业主投票选聘物业公司，然后在此基础上与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》。振翔社区居民委员会的上述工作有相应的通知、公告能够予以证实。在合同附件中，包头市九原区人民政府沙河街道办事处在2018年8月23日向包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心出具的函中，也对振翔社区居民委员会代履行业主委员会的程序和选聘物业公司的情况予以了确认，故本院对司中华所提出的振翔社区居民委员会无权代表业主签订物业服务合同的异议不予采纳。《准物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，新如意物业公司根据合同约定进驻振翔小区提供服务符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《包头市物业管理条例》的相关规定，业主、物业公司应按照《准物业服务合同》的约定履行义务。关于新如意物业公司是否按照合同约定提供了物业服务问题，振翔小区作为实行准物业化管理的老旧小区，司中华所作陈述和提交的相关照片不能证实保洁服务和其他服务存在严重瑕疵，故本院对司中华提出的物业服务质量与合同约定不符的抗辩主张不予采纳，新如意物业公司应当在今后的服务当中对存在的不足进行改进，不断提升物业服务的能力和水平。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第一款规定：“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。”根据该规定，本院对司中华所提出的房屋空置应降低物业服务费的主张不予采纳。按照物业服务合同的约定，业主于每年的9月1日交纳该自然年的全部物业服务费，新如意物业公司诉请司中华给付2020年物业服务费的时间与合同约定的给付时间不符，本院对于新如意物业公司主张的2020年的物业服务费用不予支持，司中华作为接受物业服务的业主，应给付截止2019年12月31日的物业服务费共计1583.27元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告司中华于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新如意物业管理有限公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1583.27元； 二、驳回原告包头市新如意物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新如意物业管理有限公司负担2元，被告司中华负担23元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年九月十一日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。