贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初2600号 原告：季文宾，男，1964年1月10日生，汉族，户籍地江苏省南京市潥水区，现住贵州省兴义市。 被告：贵州双峰房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州贞丰县者相镇三村50号，现办公地点贵州省兴义市桔山办澳城二期一楼。 法定代表人：郑望萍，该公司董事。 委托诉讼代理人：郭辉，男。 被告：王斌，男，1966年8月16日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现租住贵州省兴义市。 原告季文宾与被告贵州双峰房地产开发有限公司（以下简称双峰公司）、王斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季文宾，被告双峰公司委托诉讼代理人郭辉，被告王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季文宾向本院提出诉讼请求：1.判令双峰公司、王斌退还季文宾所交的购房款400000元。2.判令双峰公司、王斌赔偿季文宾按月利息2.5%计算自2018年5月30日至2019年12月31日(17个月、5000元/月)的违约金15000元。3.判令双峰公司、王斌支付季文宾以400000元为基数按每日3‰计算从2019年12月31日起至退还购房本金和利息到账之日为止。4.本案诉讼费用由双峰公司、王斌承担。在诉讼过程中，季文宾增加解除《澳城二期住宅意向登记协议书》的诉讼请求，事实及理由：2018年5月30日季文宾与双峰公司、王斌签署《澳城二期住宅意向登记协议书》，季文宾向双峰公司、王斌交付购房款400000元，原房产明确的开盘时间为2018年10月15日，双峰公司、王斌均承诺2019年12月30日前交房。后开盘时间改为2019年4月28日，该项目基本处于停建状态，至今框架才建到第20层（共27层），原先承诺2019年12月30日交房达不到。双峰公司在我们交纳房款时不具备预售认购条件和承诺的开盘条件，其施工许可证、预售许可证是在2018年12月14日才批准。因此双峰公司项目在施工许可证未批之前是属于违章建筑，不能预售和认购。与我们签订的购房意向书和承诺书存在故意隐瞒事实和欺诈行为。双峰公司、王斌的违约行为已经损害季文宾的合法权益，季文宾造成了损失。根据相关法律规定，特诉至法院，请求支持季文宾的全部诉讼请求。 双峰公司辩称，季文宾的赔偿诉求不应由双峰公司承担，应由王斌承担全部赔偿责任。根据双峰公司与王斌签订的“澳城二期项目转让合同”的约定，王斌独立核算和对二期产生的债权债务负责。故王斌的所有融资行为只是其个人行为，不能代表双峰公司。王斌知道双峰公司已经启用新的公章（公章编号：52250015070），却私刻公章（公章编号：52250001911）与季文宾签订售房协议和借款协议，将所融资金打入自己个人卡号，刻意绕开双峰公司和住建局的监管。王斌以双峰公司的名义低价售房和高利息贷款，诱使不明真相的季文宾购房和借款，将所融资金占为己有。王斌与其合伙人杨辉以低于市场的价格预售楼房和高利息借贷，诱使多人购房借钱给他们，所融资金高达6000多万元，而用于该项目建设的直接成本不足3000万元，已酿成社会不稳定因素，双峰公司认为王斌等人已构成合同诈骗、非法售资和非法占有他人资金。故应由王斌承担对季文宾的全部赔偿责任。 王斌辩称，双峰公司的答辩不属实。涉案项目以前确实是转让给王斌，还签订了转让合同，但是自从转让给王斌后，就一直在扯皮。当时是双峰公司到贵阳找到王斌，王斌问双峰公司为何没有在这块土地上建房子，双方公司称土地太小了，让王斌先进场施工，以后再换大的项目，直到王斌进场才发现上当受骗，王斌和另一家公司的人一起去报警，但因为涉案项目是真实存在的，所以公安机关让王斌到法院起诉。因为找不到人付钱，王斌就进场安抚村民，然而村民的土地不给动工，王斌只好找村民协商，村民说给他们宅基地就允许王斌动工，于是王斌跟政府协商后给村民们赔了宅基地，就开始进场动工。双峰公司看到王斌进场后，就要收回这个项目，还找人来阻工，王斌还报到公安机关处理。王斌跟双峰公司的主合同上有明确约定，需要给王斌配备项目章，但自从双峰公司用了新章后，王斌之前的公章就被否认了。王斌认为季文宾的诉讼请求不成立，合同表面是违约，但实际并未违约。签订合同和收到款项属实，但是经过政府法制办、住建局已经协调好，在7月30日前封顶，在12月30日前交房，但是今天就开庭了。 本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，双峰公司作为甲方，季文宾作为乙方，签订了两份《澳城二期住宅意向登记协议书》，协议第二条分别约定：“乙方自愿交纳30000元整作为购买贵州省兴义市桔山区住房，建筑面积约120㎡的意向金，意向认购价格3200元／㎡。”及“乙方自愿交纳30000元整作为购买贵州省兴义市桔山区住房，建筑面积约120㎡的意向金，意向认购价格3200元／㎡。”协议第三条一致约定为：“乙方自签订本协议之日起，即成为澳城二期楼盘的购房意向客户，享受交纳人民币30000元整购房意向金，开盘当天可享受3200元／㎡的购房特价；开盘当天购房意向金自动转为购房款。”协议第五条一致约定为：“澳城二期项目开盘当天或乙方在接到甲方书面或者电话通知7个工作日内前往澳城营销中心办理购房手续，乙方须凭本人身份证和本协议及项目意向登记费用收据至澳城售楼部签署《商品房买卖合同》，同时意向金自动转为购房款，开盘时间为10月15日之前……”双峰公司在甲方处盖章确认，王斌在甲方处签名，季文宾在乙方处签名捺印予以确认。同日，季文宾向双峰公司缴纳了澳城二期Ｃ栋1单元404号住房意向金30000元，澳城二期Ｃ栋2单元1904号住房意向金30000元，双峰公司向季文宾出具了两份《收据》，分别载明：“兹收到季文宾认购澳城二期Ｃ-1-404房购房款30000元。”“兹收到季文宾认购澳城二期Ｃ-2-1904房购房款30000元。”王斌在收款人处签名，该收据上盖有双峰公司的印章。同日，王斌作为借款人向季文宾出具两份《借条》，所载内容一致，载明：“兹由王斌向购房人季文宾借款人民币170000元，该笔借款于贵州省兴义市澳城二期住宅项目开盘当天即转为季文宾于澳城二期购买房源的购房款。”该借条下方双峰公司作为承诺人向季文宾出具了两份《承诺》，所载内容一致，载明：“兹有贵州双峰房地产开发有限公司承诺，该笔170000元整进入王斌个人账户是作为季文宾购买贵州双峰房地产开发有限公司开发的贵州省兴义市澳城二期项目Ｃ栋1单元1604号房源的购房款。并承诺该房源于2019年12月30日前交房，如不能按期交房则按照所交款项3%每日的违约金赔偿给季文宾。”2019年3月15日，王斌在《澳城二期住宅意向登记协议书》尾部标注有“2019年4月份之前办网签。” 2019年8月15日，双峰公司作为出卖人，季文宾作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，主要约定双峰公司将其位于贵州省兴义市出卖给季文宾，约定房屋建筑面积为120.65㎡，总价款为361950元。季文宾采取贷款方式付款，于合同签订之日向双峰公司交付首期房款计111950元，余款250000元以银行按揭支付。双峰公司作为出卖人，季涌泉作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，主要约定双峰公司将其位于贵州省兴义市出卖给季涌泉，约定房屋建筑面积为121.87㎡，总价款为365610元。季涌泉采取贷款方式付款，于合同签订之日向双峰公司交付首期房款计115610元，余款250000元以银行按揭支付。两份合同除购买房屋的房号、面积、价格、付款金额外，其余约定均一致，第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款，即贷款付款。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在7日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，并于该商铺品实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”合同中还对交条件、逾期交房责任、面积差异处理方式、规划设计变更、房屋登记等进行了约定。双峰公司在出卖人处盖章确认，并加盖有双峰公司法定代表人郑望萍的印章。 2020年3月26日，季文宾向本院提起诉讼，要求解除其与双峰公司、王斌签订的《澳城二期住宅意向登记协议书》，双峰公司、王斌返还购房款400000元并支付违约利息。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。季文宾与双峰公司签订的两份《澳城二期住宅意向登记协议书》，分别约定季文宾自愿交纳3万元作为购买贵州省兴义市屋的意向金，及交纳3万元作为购买贵州省兴义市屋的意向金，在开盘当天可享受3200元／㎡的购房特价，凭本人身份证和本协议及项目意向登记费用收据至澳城售楼部签署《商品房买卖合同》。根据该协议的名称及内容，双方签订的《澳城二期住宅意向登记协议书》为预约合同。虽然双峰公司未在约定的开盘时间即2018年10月15日之前开盘，但季文宾并未在签订本约前根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定主张预约合同的违约责任或者解除预约合同，而于2019年8月15日分别以季文宾，季涌泉作为买受人与双峰公司签订了正式的《商品房买卖合同》即本约，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即合同的解除有约定解除和法定解除两种。所谓约定解除，是指当事人可以协商一致解除合同，或者约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所谓法定解除，是指法律规定的可以或应当解除合同的情形，在出现该种情形时，当事人享有法定解除权，并有权据之解除合同，终止合同权利义务。 首先，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”季文宾与双峰公司签订的《澳城二期住宅意向登记协议书》中约定，在澳城二期项目开盘当天，季文宾需到售楼部签署《商品房买卖合同》，并且在内容上缺乏交付使用的条件、日期以及办理产权登记的相关事宜，因此《澳城二期住宅意向登记协议书》仅能体现双方预约的意思表示，不是对商品房买卖结果的直接确认，在性质上属于预约合同，最终明确有关商品房买卖的具体内容需以签订《商品房买卖合同》为准。故虽然双方在签订《澳城二期住宅意向登记协议书》时约定的交房时间为2019年12月30日前交房，但在约定的交房期限届满前，又以季文宾、季涌泉与双峰公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定交房日期为2020年12月31日。《澳城二期住宅意向登记协议书》已经转变为《商品房买卖合同》，季文宾根据以王斌作为借款人出具两份《借条》且下附有双峰公司盖章的《承诺》中的内容分别转账给王斌的170000元，共计340000元也已经因为《商品房买卖合同》的签订按《借条》载明的约定自动转为购房款,双峰公司应当在2020年12月31日前向季文宾交付房屋，现双方约定的交房时间尚未届满，尚未出现约定的解除合同的情形。 其次，关于季文宾辩称的其在缴纳订购意向金时，双峰公司并未取得商品房预售资格，双峰公司存在违约的辩解意见。季文宾系基于《澳城二期住宅意向登记协议书》向双峰公司缴纳订购意向金，此时双方仅是签订了一个预约合同，签订预约合同并不要求房地产开发企业取得商品房预售资格。在季文宾、季涌泉分别与双峰公司签订《商品房买卖合同》时，双峰公司已经取得商品房预售许可证，具备商品房预售许可资格，并不存在违约行为，季文宾亦未提供证据证明双峰公司在与其签订合同过程中，存在隐瞒事实和欺诈的行为，应由其自行承担举证不能的不利后果。 最后，关于季文宾诉称的因双峰公司不具备办理按揭的条件，要求解除合同的辩解意见。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，季文宾选择的付款方式为贷款方式付款，双方已经对无法办理银行按揭贷款时的处理方式进行了明确约定，季文宾并未向本院提交证据证明案涉商品房无法办理银行按揭贷款系因双峰公司的原因造成，即使是因双峰公司的原因造成的，季文宾也应当在其无法办理按揭贷款时与双峰公司进行协商，故本院对季文宾的该辩解意见不予采纳。 综上所述，季文宾与双峰公司在签订预约合同《澳城二期住宅意向登记协议书》后，已签订了本约即正式的《商品房买卖合同》，双方的权利义务已为本约所取代，即预约合同已履行。现季文宾要求解除《澳城二期住宅意向登记协议书》无事实和法律依据。《商品房买卖合同》约定的交房时间现尚未届满，季文宾亦未举证证明双峰公司已经在履行合同过程中出现合同约定的解除情形及法定的解除情形，故对季文宾要求与双峰公司、王斌解除合同并退还购房款、支付违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回季文宾的诉讼请求。 案件受理费9300元，减半收取4650元，由季文宾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于贵州省黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 王明快 二〇二〇年九月十七日 法官助理 段鹏艳 书 记 员 刘婉蓉