北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1784号上诉人（原审原告）：孙伯书，男，1954年5月17日出生。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙颖，女，1983年9月15日出生。被上诉人（原审第三人）：曹慧贤，女，1956年1月15日出生。二被上诉人委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。原审第三人：李萍（孙某之母、孙某法定代理人），女，1978年10月24日出生。原审第三人：孙某，女，2012年2月7日出生。上诉人孙伯书因与被上诉人孙颖、曹慧贤及原审第三人李萍、孙某确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初15752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙伯书上诉请求：请求撤销一审判决，改判确认我与孙颖关于就北京市东城区×××8号院2号楼19层3单元2201的房屋（以下简称涉案房屋）于2013年3月8日订立的《存量房屋买卖合同》无效；改判孙颖配合我将涉案房屋转移登记至我名下，房屋过户税费由我承担；本案诉讼费用由孙颖承担。事实和理由：1.一审判决违反诉讼程序和证据规则。双方签订的是虚伪意思表示的买卖合同，却按照赠与进行审理，超出审理范围；录音系复制品，未提到明确的赠与，而是我不愿交税不愿过户；庭审开始双方均认可买卖合同未付款，未付款、虚假的合同不能以此认定为赠与合同；涉案房屋系我非婚状态时独立出资购买。2.一审判决否定主要事实。我未要求孙颖支付购房款，也未实际交付，当时我为了规避限购政策和债务，我相信将涉案房屋过户到闺女名下无任何隐患，本案房屋买卖合同实为代持合同。我在签订房屋买卖合同前，曾手写将全部财产留给孙某，一审不予认定侵犯了其合法权益。赠与合同应是书面的、实际交付且意思表示明确的，我始终居住在此，一旦被出售将无房可住，孙某亦无学可上。3.一审判决适用法律错误，认定赠与缺乏依据。不需要付款不是不要求付款，代持也不需要支付价款。无偿赠与必须交付实物，但我一直居住在涉案房屋中，不能将代持规定的过户视为交付。房屋买卖没有赠与可以默示的法律规定，只有子女结婚买房时父母给付资金才可默示赠与，代持行为的处理有明确的法律规定。中石油1440万的债务已成立，涉案房屋系我独立出资购买，判决赠与侵害了债权人的合法权益。孙颖、曹慧贤辩称，同意一审判决。1.孙伯书未能举证证明双方存在代持关系，本案真实情况即父母对女儿的房产赠与。北京高院认可代持的前提是双方之间要有约定，但孙伯书未能举出任何证据。孙伯书在庭审中数次反言，其称自己当时是为了规避限购政策，但根据孙颖调取的不动产登记信息，其名下当时仅登记有一套涉案房屋，其在于曹慧贤的离婚原因上亦作了虚假陈述。孙颖从未向中介机构提供卖房信息，也无意卖房，也从未阻止孙伯书居住使用涉案房屋。录音证据、缴税金额等证据相互印证孙伯书当时是赠与的意思表示，且已经过户，合同已经履行完毕。根据物权登记生效主义，孙颖系涉案房屋唯一权利人。涉案房屋系曹慧贤、孙伯书共同出资共同购买，孙颖还向开发商支付了水费、物业费、取暖费等多笔费用。2.根据举证责任分配原则，孙伯书应承担举证不能的法律后果。一审法院认定赠与既审慎又有在案证据支撑。3.孙伯书与中石油之间的债务2019年才形成，涉案房屋转移登记发生于2013年，其要求孙颖为6年后形成的债务买单缺乏依据。李萍、孙某述称，根据继承法第20条，孙伯书2012年离婚协议中的遗嘱是离婚时对财产的约定，之后没有与之矛盾的遗嘱，与孙颖签订的合同是为了代持，一审以财产范围约定不明确驳回相关诉求是错误的。根据继承法，孙某未成年，居住在涉案房屋内，且系唯一住房，户口也在涉案房屋内，一审判决没有保留原本房屋份额也未考虑居住权，剥夺了未成年人的合法权益。孙伯书向一审法院起诉请求：1.要求确认孙伯书、孙颖就涉案房屋于2013年3月8日订立的《存量房屋买卖合同》无效；2.要求孙颖配合孙伯书将上述房屋转移登记至孙伯书名下，房屋过户税费由孙伯书承担。一审法院认定事实：孙伯书与曹慧贤于1982年4月7日登记结婚，1983年9月15日育有一女孙颖。2006年孙伯书与曹慧贤在民政局办理离婚登记。但孙伯书、孙颖及曹慧贤均表示三人仍共同生活。2012年1月11日，孙伯书与李萍结婚。2012年2月7日，孙伯书与李萍育有一女孙某。2012年8月18日，孙伯书与李萍在民政局办理离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定，“女方自愿提出离婚，双方协议离婚，女儿孙某由女方抚养，双方名下的所有财产归女儿孙某所有。因女儿还小，男方现有工资卡全部金额归女儿孙某使用。（下方手写7-8000元）年底前收入或奖金不再投资，归女儿孙某使用。男方所有财产收入由女儿孙某继承（后手写至抚养成人）。”2013年2月18日，孙伯书与曹慧贤复婚。2016年4月，孙伯书与曹慧贤因争吵分居。2018年2月2日，曹慧贤起诉孙伯书离婚。2018年12月29日，法院终审判决双方离婚。位于北京市东城区×××8号院2楼19层3单元2201号房屋于2012年12月21日登记在孙伯书名下，建筑面积206.97平方米。2013年3月8日，孙伯书、孙颖订立《存量房屋买卖合同》，孙伯书将涉案房屋出售给孙颖，成交价格556.4万元。合同中有关付款方式、房屋交付、违约责任、权属登记等条款均没有明确约定。当日，显示孙颖支付涉案房屋过户所需要的税费。2013年3月11日，涉案房屋登记为孙颖单独所有。孙伯书出示如下证据：1、居民户口簿、身份证；2、（2018）京02民终12512号民事判决书；3、北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知。证明孙伯书名下曾登记有昌平区北七家镇北亚花园小区的房屋一套，欲购买昌平区×××99号院房屋，根据北京市限购政策，如不将涉案房屋过户至孙颖名下由其代持，孙伯书无法购买昌平区×××99号院房屋，且孙伯书名下无房的情况下可以享受优惠政策。经质证，孙颖及曹慧贤、李萍、孙某均认可上述证据的真实性，但孙颖及曹慧贤否认孙伯书的证明目的，称北亚花园小区的房屋登记在孙颖名下，现已出售并以售房款购买涉案房屋，孙伯书、孙颖过户涉案房屋时，孙伯书名下仅有一套房屋，因此不涉及购房指标问题。4、热费缴费通知单及物业费收据，证明涉案房屋过户后未办理物业交割等，孙伯书仍控制涉案房屋并交纳各项费用。经质证，孙颖及曹慧贤、李萍、孙某均认可上述证据的真实性，但孙颖及曹慧贤否认孙伯书的证明目的，称因孙伯书与第二任妻子、女儿居住于涉案房屋，因此孙颖才离家出走。5、（2019）冀01民终1580号民事判决书，证明如果法院认定孙伯书赠与孙颖有效，将导致孙伯书名下无房产并承担巨额债务。经质证，孙颖及曹慧贤认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为无法证明与购房款项的关联关系。孙颖出示如下证据：1、孙某的户口页，证明因孙某出生导致家庭纠纷，促使孙伯书在2013年3月将涉案房屋过户至孙颖名下。经质证，孙伯书认可该证据的真实性，但认为在已经有小女儿的情况下将涉案房屋全部赠与孙颖是不合理的，孙伯书也从未有赠与的意思表示。曹慧贤认可上述证据，李萍与孙某否认该证据。2、短信记录，证明孙伯书对孙颖曾进行过家暴。经质证，孙伯书认可该证据的真实性，但否认与本案的关联性。曹慧贤认可上述证据，李萍与孙某否认该证据。3、电话录音，证明孙颖并无售房意图。经质证，孙伯书否认该证据的真实性。曹慧贤认可上述证据，李萍与孙某否认该证据。4、房产查询信息结果告知单、房屋所有权证、房屋买卖合同，证明2013年孙伯书将涉案房屋转移登记到孙颖名下时，孙伯书名下仅有涉案房屋，不存在为了腾购房资格而让孙颖代持的问题，且孙伯书诉称昌平区北亚花园房屋登记在孙颖名下，孙颖于2014年才将该房屋出售。经质证，孙伯书认可该证据的真实性，但孙伯书称其误以为北亚花园房屋登记在孙伯书名下，因家庭内部出资，故登记比较混乱，但都是孙伯书出资购买的，孙伯书误以为两套房屋都是其出资，会影响继续购房。曹慧贤认可上述证据，李萍与孙某否认该证据。5、孙颖工商银行卡交易流水，曹慧贤工商银行卡、中信银行存折，《证明》，证明孙颖及曹慧贤针对涉案房屋出资约300余万元。经质证，孙伯书否认《证明》的真实性，虽认可其他证据的真实性，但否认证明目的，并称其将办理购房事宜交由孙颖及曹慧贤，因资金周转问题由曹慧贤先行支付购房款，但孙伯书已经将购房款全部支付给曹慧贤，同时购买房屋时孙伯书与曹慧贤系非婚状态，即使有钱款往来也属于债权债务关系。对此孙伯书出示曹慧贤个人客户账户情况表，证明2011年8月26日孙伯书向曹慧贤汇款400万元。经质证，孙颖及曹慧贤均认可该证据的真实性，孙颖称该证据仅能证明孙伯书与曹慧贤有财务往来，但是无法证明该款项系购房款且已经支付给孙颖，且金额也无法对应。曹慧贤认可收到上述款项，但不认可已经支付给孙颖，称双方虽然处于离异状态，但钱款往来频繁，无法回忆起上述款项用途。李萍与孙某否认孙颖提交的上述证据。6、离婚案件笔录，证明孙伯书认可涉案房屋是其过户给孙颖的，孙某也有另一套房屋。经质证，孙伯书与曹慧贤认可该证据的真实性，但孙伯书认为因其与曹慧贤离婚时曹慧贤也想争涉案房屋，孙伯书的想法是宁肯把涉案房屋给孙颖也不想给曹慧贤，因此不能通过笔录推断孙伯书想赠与孙颖，且孙伯书陈述的是“只是过户”。7、孙伯书、曹慧贤与案外人的谈话录音、涉案房屋缴税凭证，证明案外人于2016年9月15日协调孙伯书与曹慧贤之间的夫妻矛盾，孙伯书曾表示本意将涉案房屋赠予孙颖，不需要办理过户，但因曹慧贤坚持要求过户而缴纳60-70万元的税费，孙伯书对此进行抱怨。孙伯书未申明理由未到庭对上述证据予以质证，后在其提交的书面质证意见中表示即便上述录音是真实的，也不能证明孙伯书有赠与的意思表示，且应作为非法证据予以排除。8、证人证言三份，证明案外人曾调解孙伯书与曹慧贤之间的纠纷；为筹集购房资金，曹慧贤向朋友借款，以此证明涉案房屋系孙伯书、曹慧贤共同出资为孙颖购买。经质证，孙伯书认为证人未出庭作证不符合证据形式，不认可证人证言的真实性。即使曹慧贤存在借款，也无法证明涉案房屋购买情况。另查，法院调取涉案房屋的档案资料。显示2011年4月9日，孙伯书与开发商订立购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，约定孙伯书需于2011年4月9日前一次性付清房款3722000元，于2011年4月11日前一次性付清房款5000000元。在同日签署的《家庭购房申请表》中，购房人姓名显示为孙伯书，其他家庭成员信息显示曹慧贤为购房人妻子，并附有二人1982年的结婚证复印件一份。2011年4月9日，显示孙伯书交纳涉案房屋契税。2011年4月11日，开发商向孙伯书出具发票，显示涉案房屋购房款共计8722000元。2012年12月21日，涉案房屋登记于孙伯书名下。2013年3月8日，孙伯书、孙颖订立《存量房屋买卖合同》。2013年3月11日，涉案房屋登记为孙颖单独所有。就为何孙伯书购买涉案房屋时，将双方已不存在夫妻关系的曹慧贤登记于《家庭购房申请表》，孙伯书解释称当时是孙颖办理的购房手续，孙颖不清楚父母于2006年离婚的情况，所以填写了曹慧贤的信息，并由孙伯书确认签字。孙颖及曹慧贤对此不予认可，称该记录恰能证明三人以家庭财产为孙颖购买房屋。关于孙伯书与李萍《离婚协议书》的具体约定，孙伯书解释称与李萍离婚时双方约定所有财产，包括婚前与婚后财产均归女儿孙某，如果孙伯书去世，所有财产由孙某继承。孙颖及曹慧贤认为协议中约定的“所有财产”指向不明，孙伯书有权处分涉案房屋。就孙伯书在《离婚协议书》中约定涉案房屋归属于孙某，又为何过户给孙颖一节，孙伯书解释称考虑到限购政策，且孙伯书当时尚有一笔债务，担心执行到涉案房屋，所以将房屋暂时过户给孙颖，如果过户给孙某，孙颖将无房居住。孙伯书没有赠与孙颖的意思表示，该房屋权利应归属于孙某，孙伯书无权处分。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案李萍、孙某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了陈述和质证的权利。孙伯书以孙伯书、孙颖之间订立《存量房屋买卖合同》系虚伪意思表示为由主张认定《存量房屋买卖合同》无效并由孙颖配合办理房屋转移登记手续，而孙颖主张《存量房屋买卖合同》虽名为买卖，但履行的实质是一种赠与行为，故本案的首要争议焦点在于孙伯书、孙颖订立的《存量房屋买卖合同》属于买卖合同还是赠与合同。关于孙伯书、孙颖之间签订《存量房屋买卖合同》，其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。所谓意思表示，是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。行为人因具有健全的判断能力，由此得以更自由的进入法律交往领域，但表意人时常会基于某些考虑，作出有所保留的意思表示，此时，表面意思所指向的法律效果，其实不为表意人所追求，进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。本案中，孙伯书、孙颖订立了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然而结合查明的事实发现，孙伯书、孙颖之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下：第一，从《存量房屋买卖合同》的内容分析，其中虽然约定了房屋的价格，但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确；第二，双方均认可孙颖未实际支付购房款，但孙伯书亦从未向孙颖主张支付购房款，在孙颖未支付房屋对价的情况下，孙伯书即将房屋转移过户至孙颖名下，这与一般交易惯例不符；第三，结合孙伯书、孙颖之间的身份关系，及孙颖提交录音证据的内容，孙颖欲以《存量房屋买卖合同》约定价格购买涉案房屋，缺乏合理动机。同时，孙伯书、孙颖双方均否认拟履行上述合同。综合上述分析，应当认定孙伯书、孙颖之间不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与合同法律关系。孙伯书主张双方存在代持关系，但“代持”并非一种明确的法律关系，不动产物权仍以登记作为公示权利人的方式，现孙伯书未提交证据证明孙伯书系借用孙颖名义实现对涉案房屋的所有权，且孙伯书提出为满足购房政策、因负担个人债务而转移财产等理由，均缺乏因果关系方面的合理性，故法院对孙伯书主张双方系代持关系，不予采信。根据法律规定，虽然行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，但以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照相关法律规定处理。当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。因此，本案第二个争议焦点为双方之间的赠与合同效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”本案中，孙伯书原系涉案房屋所有权人，其于2013年3月8日以房屋买卖的方式将涉案房屋转移登记至孙颖名下，且已经办理完毕产权过户登记手续。可以认定双方之间的赠与合同关系真实有效，并已履行完毕。关于涉案房屋是否属于孙伯书与李萍之间夫妻共同财产问题，根据已查明情况，孙伯书订立购买涉案房屋合同的时间及支付款项的时间均在双方结婚之前，因此李萍认为涉案房屋系夫妻共同财产，理由不足，法院不予采信。关于孙伯书、李萍、孙某认为涉案房屋已经在孙伯书与李萍离婚时约定属于孙某，因此孙伯书无权处分给他人一节，根据孙伯书提交的《离婚协议书》显示，双方对于赠与孙某的财产范围约定的并不明确，且即使认为双方赠与孙某的财产包括婚前财产，但孙伯书此后并未将涉案房屋转移登记至孙某名下，孙伯书与孙某之间成立赠与合同关系，涉案房屋并未发生物权变动，孙伯书与孙某之间的赠与合同关系无法对抗已经办理房屋转移登记手续的孙颖。因此，法院对当事人的上述主张意见，不予采信。孙伯书以双方订立的《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示为由，主张认定合同无效，并由孙颖配合办理转移登记手续的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回孙伯书的全部诉讼请求。二审审理中，孙伯书为证明其诉讼主张，提交关于限期拆除地上物通知、关于收回体育北大街加油加气站土地租赁权决定、石家庄市主城区工业企业搬迁改造领导小组办公室文件，证明孙伯书购买涉案房屋的资金来源于中石油租赁土地的预付款，属于潜在债务。孙颖、曹慧贤不认可关于限期拆除地上物通知的真实性、合法性、关联性；认可关于收回体育北大街加油加气站土地租赁权决定、石家庄市主城区工业企业搬迁改造领导小组办公室文件真实性，但不认可其关联性，认为不能反映其证明目的。李萍、孙某认可上述证据的真实性及证明目的。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照相关法律规定处理。本案中，孙伯书与孙颖均认可双方不存在房屋买卖关系，买卖行为系双方虚假意思表示，本院对此不持异议。就隐藏法律行为而言，孙伯书主张双方实际为代持关系，孙颖主张双方实际为赠与关系。故本案主要争议为孙伯书与孙颖之间隐藏法律行为的性质与效力。关于隐藏法律行为的性质一节。须说明，我国不动产登记采取登记要件主义，具有公示效力。现涉案房屋已登记至孙颖名下多年，孙伯书主张其为真实权利人并要求将房屋转移登记至自己名下，但孙伯书未能举证证明双方存在代持关系。更为重要的是，其所述为了规避限购政策和债务而由孙颖代持的理由，在客观上亦缺乏因果关系的逻辑合理性，一审法院对其诉讼理由不予采信，处理正确，本院予以确认。根据本案现已查明的事实，孙伯书与曹慧贤于2006年离婚，于2013年2月18日复婚；2013年3月8日，孙伯书与孙颖订立《存量房屋买卖合同》；2013年3月11日，涉案房屋登记为孙颖单独所有。孙伯书在与曹慧贤婚姻存续期间将房屋从自己名下无偿过户给二人之女孙颖，综合合同的签订履行、转移登记、家庭关系等情况来看，一审法院认定双方隐藏行为为赠与法律关系，处理并无不当，本院不持异议。关于隐藏法律行为的效力一节，孙伯书主张其行为损害案外债权人和本案第三人孙某之利益。就是否损害案外债权人利益而言，孙伯书未能举证证明其在赠与涉案房屋时即存在巨额债务。即使确如其所说，也应由认为自己合法权益受到侵害的债权人依据法律规定主张权利。就是否损害孙某利益而言，孙伯书在与李萍结婚前出资购买涉案房屋，其有权处分婚前个人财产。尽管孙伯书与李萍的《离婚协议书》约定双方名下所有财产归孙某所有，但无论此财产范围是否包括涉案房屋，在孙伯书未将房屋转移登记至孙某名下前，房屋物权未发生变动，孙伯书与孙某之间的债权关系无法对抗已经取得涉案房屋物权的孙颖。据此，孙伯书与孙颖之间隐藏法律行为合法有效。孙伯书要求确认合同无效并将房屋恢复过户至其自身名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。综上所述，孙伯书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50748元，由孙伯书负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年九月三十日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天