河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1326民初1051号原告：全会军，男，汉族，生于1976年7月7日，住淅川县，现住淅川县。委托诉讼代理人：周飞、邹建军，河南赏春律师事务所律师，特别授权。被告：刘显广，男，汉族，生于1951年3月12日，住西峡县。被告：孙同富，男，汉族，生于1954年7月8日，住内乡县。原告全会军与被告刘显广、孙同富案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告全会军的委托诉讼代理人周飞、邹建军，被告刘显广到庭参加了诉讼，被告孙同富经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全会军向本院提出下列请求：1、请求确认淅川县丹江大道石化加油站东边二排的二层房屋（淅10906）属于原告所有；2、终止对位于淅川县丹江大道石化加油站东边二排的二层房屋（淅10906）的执行，并予以解除查封；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：刘显广与孙同富民间借贷纠纷一案在进入执行程序后，法院作出（2019）豫1326执字652号裁定书对孙同富名下位于淅川县丹江大道石化加油站东边二排的二层房屋（淅10906）进行查封。2019年12月7日，原告提出书面异议，法院于2020年3月27日作出（2020）豫1326执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，刘显广申请执行的房屋虽然登记在孙同富名下，但该房屋早在2009年12月14日已经以143000元价格出售给原告，原告支付了全部购房款，购房后，原告就搬入居住至今。案涉房屋实际上已经由原告购买及占用、使用，不再属于被告孙同富的财产。案涉房屋登记在孙同富名下，原告购房后没有办理过户手续，但没有办理过户登记并非是属于原告自身原因造成的。虽然案涉房屋有房权证，但没有相应的土地证，在房屋管理部门根本无法办理房屋产权过户手续。土地证缺失是无法办理房屋过户的客观原因。原告认为（2020）豫1326执异13号执行裁定书认定事实和适用法律错误，故诉至法院。被告刘显广辩称，1、淅川县人民法院（2019）豫1326执字652号裁定书是正确的，有法律依据，2016年被告问孙同富要钱的时候孙同富还在里面住，原告说2009年已经卖给原告，不属实；2、买卖合同不属实，合同第三条的“不办理土地及房屋手续或其他手续”，后来划掉了，但双方未按指印。从纸张上，看着不像是2009年的，字迹很新，故属于假的买卖合同；3、既然房屋2009年已经卖给全会军了，应该很早就办理过户手续了，动产以交付为准，不动产以登记为准，应该是买卖后先过户，没有过户，所以未取得房屋所有权，因此法院的裁定是正确合法的，请求法庭驳回原告全会军的诉请，依法维持（2020）豫1326执异13号执行裁定。被告孙同富未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告全会军向本院提交下列证据：第一组：1、全会军身份证复印件。2、淅川县人民法院（2019）豫1326执652号执行裁定书及协助执行通知书一份。3、淅川县人民法院执行裁定书（2020）豫1326执异13号。证明原告在执行程序中提出执行异议，是本案诉讼的法定前因。第二组：1、房屋买卖合同一份。2、孙同富出具的收条一张。3、淅10××06号房权证。证明：孙同富2009年12月4日将房屋作价143000元出售给原告，原告付清房款并取得孙同富的房权证。第三组：1、淅川县上集镇朝阳社区居民委员会证明，后附淅川县上集镇朝阳社区委员会村民签名。2、户名为原告的水费及电费单。证明：原告2009年12月14日购买孙同富房屋后，居住在该房，原告对房屋实际控制、占有、使用。第四组：执行异议案件委托代理人王建成亲笔书写证明一份。证明：在执行异议申请书中所述的不能办理过户的理由是全会军家庭经济困难，系王建成在未征求原告意见的情况下所写，既不是原告的真实意思也不是客观事实。第五组：1、出庭证人李晓伟证言。2、淅川县上集镇朝阳社区居民委员会证明一份。3、户口本复印件。证明：原告从孙同富处购房后，其妻子王雨到房管局咨询办过户手续，房管局工作人员称因购房房屋的土地手续问题无法办理过户；并且也到社区反映要求孙同富办理过户事宜。这说明房屋未过户并非是原告原因造成。被告刘显广质证认为，第一组证据无异议；第二组证据房屋买卖合同有异议，该合同的纸不是2009年时的纸张，笔迹颜色不像是2009年的笔迹。孙同富的收据有异议，字都是刚写的，孙同富房权证号无异议；第三组证据认为不属实，当时全会军不在那住；第四组证据王建成的证明一份有异议，王建成属于法律工作者，受当事人委托，必须遵循当时当事人的代理意见，如果真没有接受代理人的委托意见，代理属于违法代理，因此证言属于违法的证言，法院依法不能采信。第五组证据证人出庭时只带身份证没有工作证和单位证明，不能证明他在房产交易部门工作，没有向法庭提供相关行政文件或法律条款，没有无土地使用证不能过户的法律证明。故李晓伟作证内容不能作为有效证明。户口本无异议；居委会证明为什么至今未过户，证明有瑕疵，不能证实孙同富不给办过户手续，不能证明房产归全会军所有。被告孙同富缺席未质证。本院经审查认为，原告提交的第一组证据内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信；第二、三组证据能够相互佐证证明原告向孙同富购买房屋并支付款项，且予以居住的事实，本院予以采信；不能依据第四组证据否认（2020）豫1326执异13号案件中原告委托代理人认可的内容。第五组证据的真实性本院予以确认。刘显广未向本院提交证据。孙同富未向本院提交证据。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2009年12月14日，全会军与孙同富签订房屋买卖合同，孙同富将位于淅川县丹江大道石化加油站东边二排的二层独家院一套出售给全会军，出售价格为143000元。在向孙同富交付全部购房款后，孙同富将其房产证（淅10906）及房屋其它相关手续交付给全会军，全会军随后入住至今，一直未办理产权过户手续。该房屋于1996年6月进行房产登记。刘显广与孙同富因法律服务合同纠纷，淅川县人民法院作出（2018）豫1326民初2701号民事调解书。刘显广就前述生效民事调解向本院申请强制执行，在该案执行期间，2019年9月30日，淅川县人民法院作出（2019）豫1326执652号执行裁定，对涉案房屋进行查封。全会军提出书面执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。淅川县人民法院于2020年3月27日作出（2020）豫1326执异13号执行裁定，驳回全会军的异议。全会军不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行之诉讼。案涉房屋登记在孙同富名下，故本院在执行刘显广与孙同富法律服务合同纠纷一案中，查封孙同富名下的案涉房屋并无不当。现全会军以执行案外人身份要求判决不得执行案涉房屋，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据前述法律规定，本案争议焦点为，全会军对涉案房屋是否享有物权或者物权期待权并足以排除刘显广的强制执行。关于全会军对涉案房屋是否享有物权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋现登记在孙同富名下，全会军称购买了涉案房屋，但并未办理涉案房屋买卖过户登记手续，不能认定全会军对涉案房屋拥有所有权。故全会军要求确认享有诉争房屋所有权的诉讼请求依法不能予以支持。关于全会军对涉案房屋是否享有物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照此规定，受到法律保护的物权期待权应当同时满足上述规定中的四个要件，缺一不可。该条法律规定旨在保护不动产买受人的物权期待权，其隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权。因作为不动产买受人的案外人提出的实体异议系以物权异议和接近于物权的物权期待权异议，不动产物权期待权从权利性质上虽非物权，但其正在接近物权，应在保障交易的稳定性以及从公平原则的基础上对该物权期待权予以保护，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。在本案中，全会军取得占有的原因系基于房屋买卖，目的是取得所有权。从内容上看，全会军的请求权系针对案涉房屋的请求权，而刘显广的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，在全会军占有案涉房屋的前提下，全会军享有的上述请求权应优于刘显广的金钱债权。本案刘显广系因金钱之债向本院申请对作为被执行人孙同富进行强制执行，故在本案中，全会军作为买受人的案外人排除对本案讼争房产的执行应满足四个要件：一是在本院于2019年9月30日查封本案讼争房产之前，全会军与孙同富已签订合法有效的书面买卖合同；二是在本院于2019年9月30日查封本案讼争房产之前，全会军已实际占有本案讼争房产；三是全会军已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因全会军自身的原因未办理过户登记。从本案全会军与孙同富签订《房屋买卖合同》的时间、全会军向孙同富支付购房款的情况、原告交纳水费、电费的情况及社区证明，可以认定在本院查封本案讼争房产之前全会军与孙同富就本案讼争已形成合法有效的书面买卖合同，由孙同富将本案讼争房产出售给全会军并实际由全会军合法占有；该案能否排除执行，关键是案涉房屋没有办理过户登记是否属于全会军自身原因。本院认为虽在执行异议案件中，原告的委托代理人称未办理过户的原因系无钱、颁证费用高、对朋友信任等，但这仅为未办理过户的因素之一，是否归结于买受人自身的原因，属于主观判断的问题，一般而言，买受人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。全会军向房管部门提出过办证申请，因该房屋无土地使用手续，无法办理过户，可以认定符合非因买受人自身原因未办理过户登记。故全会军对涉案房屋享有物权期待权，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，本院予以支持。至于案涉房屋的解除查封，全会军可在本判决生效后直接向本院执行机构提出申请。孙同富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对位于淅川县丹江大道石化加油站东边二排的二层房屋（淅10906）房屋的执行。二、驳回原告全会军的其他诉讼请求。案件受理费3260元，由被告孙同富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  王文彬审判员  谢蕊娜审判员  卢晓娜二〇二〇年九月九日书记员  王 苗