北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10878号上诉人（原审原告）：北京全爱时代国际文化有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街4号建外SOHO11幢（住宅）楼13层1606室。法定代表人：刘学静，总经理。委托诉讼代理人：林致中，男，北京全爱时代国际文化有限公司职员。委托诉讼代理人：胡谅，女，北京全爱时代国际文化有限公司职员。被上诉人（原审被告）：北京通瑞万华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安路8号。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人北京全爱时代国际文化有限公司（以下简称全爱公司）因与被上诉人北京通瑞万华置业有限公司（以下简称通瑞万华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。全爱公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判通瑞万华公司向全爱公司返还租赁保证金94311元、装修押金20000元，本案一审、二审诉讼费用由通瑞万华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定全爱公司称2018年10月20日通瑞万华公司对租赁标的停电，导致全爱公司无法使用的抗辩意见没有证据，系证据认定错误，适用法律错误。二、一审法院认定在合同履约期间，全爱公司未按合同约定交纳租金，属于违约行为，系适用法律错误。三、装修押金并非合同履约的保证，合同中明确说明只有在违反装修管理制度各项规定的情况下，出租人才有权不予退还，故在合同解除的情况下，通瑞万华公司没收装修押金没有法律及合同依据。四、通瑞万华公司在2018年10月20日断电封堵商铺，造成合同目的无法实现，构成根本性违约，通瑞万华公司于2018年11月13日发出解约函，依照合同约定，出租人解除合同并提前收回房屋的，应向承租人双倍返还合同保证金，故全爱公司要求返还押金共计94311元是有合同依据的。另，一审诉讼请求总金额218589.59元，一审案件受理费计算有误。通瑞万华公司辩称，同意一审判决，不同意全爱公司的上诉请求和事实理由。全爱公司向一审法院起诉请求：1.确认全爱公司与通瑞万华公司签订的《龙湖??租赁合同》于2018年10月20日解除；2.通瑞万华公司返还全爱公司租赁保证金94311元；3.通瑞万华公司返还全爱公司装修押金20000元；4.通瑞万华公司返还全爱公司2018年10月20日至2018年10月31日租金6084.58元；5.通瑞万华公司返还全爱公司2018年10月20日至2018年10月31日物业管理费3042.29元；6.通瑞万华公司返还全爱公司2018年10月20日至2018年10月31日推广费608.46元；7.通瑞万华公司返还全爱公司2018年10月20日至2018年10月31日POS租金232.26元；8.通瑞万华公司支付全爱公司违约金94311元。一审法院认定事实：通瑞万华公司（出租人）与全爱公司（承租人）签订《龙湖??租赁合同》，约定：出租人将租赁标的出租给承租人使用，租用面积为104.79平方米（建筑面积205.47平方米）；该房屋仅供承租人以全爱工匠为商号/名称经营成人娱乐/自己动手商店业态，经营范围为手工＆零售，承租人不得擅自变更用途及经营范围；该房屋的租期共计3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止；出租人应当于2018年6月1日或之前向承租人交付该房屋；2018年7月1日至2019年6月30日，保底租金为15718.5元/月，保底租金由承租人按月支付；承租人共使用出租人提供的收银机1台，并承担该系统及相关设备的使用费600元/月；2018年7月1日至2021年6月30日，推广服务费为1571.85元/月；2018年6月1日至2021年6月30日，物业服务费为7859.25元/月；电费为1.4元/度，水费为9.5元/吨，由出租人代收；物业服务费由承租人按月支付。能源费由承租人按月支付；承租人应当交纳的合同保证金94311元，承租人应于本合同签订生效后7日内向出租人支付合同保证金；承租人应于装修期生效日前向出租人交纳装修押金20000元；首期费用为33608.85元，包括保底租金15718.5元、物业管理服务费15718.5元、推广服务费1571.85元、收银机租金600元，除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费、收银机使用费、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金支付到出租人账户；若承租人违反本合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋及商场或以停止能源供应等方式阻止承租人继续使用该房屋，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除本合同；除非本合同另有约定，出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已交纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期租金总额的10%或3个月保底租金金额收取违约金，承租人应同时付清全部应付未付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。2018年5月14日，全爱公司向通瑞万华公司支付租赁保证金94311元、装修保证金20000元。2018年6月1日，通瑞万华公司向全爱公司交付租赁标的。双方均认可全爱公司未在2018年10月20日前交纳下一个支付周期的保底租金及其他费用，此前租金及其他费用均已交纳。2018年10月19日，全爱公司向通瑞万华公司发出《告知书》，大意为：《龙湖??租赁合同》的签约方为北京全爱时代国际文化有限公司，而实际经营者是北京两果儿商贸有限责任公司，全爱公司要求签署三方协议，在三方协议签署期间，全爱公司暂缓支付通瑞万华公司商务款项（仅限于房租），待三方协议签署后，全爱公司履行正常缴纳手续及款项事宜。2018年10月20日，通瑞万华公司向全爱公司发出《关于租金催缴和停水电等能源供应的通知》，大意为：截止2018年10月20日，全爱公司欠缴各项费用27828.04元，已经构成严重违约，全爱公司需在2018年10月22日9时前缴清上述所欠各项费用，否则通瑞万华公司行使合同履行抗辩权，停止向租赁标的供应水电等能源。2018年10月25日，全爱公司向通瑞万华公司发出《通知书》，大意为：合同签订后，全爱公司依约交纳租金及其他费用，但自2018年7月30日起，通瑞万华公司已将租赁标的交付北京两果儿商贸有限公司使用，全爱公司的合同之目的无法实现，通瑞万华公司的行为已属严重违法，《龙湖??租赁合同》自即日起撤销，全爱公司要求通瑞万华公司返还包括租金、押金在内的费用233526.77元。2018年11月13日，通瑞万华公司向全爱公司发出《解约函》，大意为：全爱公司于2018年10月19日向通瑞万华公司发函要求签署三方协议，并主张暂缓支付租金；2018年10月25日向通瑞万华公司发函要求撤销合同，并主张退还租金及押金，上述主张均无事实和法律依据。现因全爱公司拒付租金且拟提前退租，严重违反约定，双方签订的租赁合同自2018年11月20日解除，全爱公司交纳的租金、物业费、租赁保证金、装修押金及其他一切已缴纳费用不予退还。全爱公司称其于2018年11月21日搬离租赁标的；通瑞万华公司称全爱公司于2018年11月20日搬离租赁标的，目前租赁标的已另行出租。另查，北京两果儿商贸有限责任公司于2017年1月23日成立。庭审中，全爱公司称按照行业惯例需先以全爱公司的名义签订租赁合同，之后才能在租赁标的注册公司负责具体经营，实际经营者必须与营业执照相一致，故全爱公司要求签署三方协议，但是通瑞万华公司并未予以配合，且于2018年10月20日对租赁标的停电，导致全爱公司无法使用，但未提交证据予以证明。通瑞万华公司称其自全爱公司发函后才知晓全爱公司所述情况，并未拒绝签署三方协议，系因全爱公司拒付租金才要求解除合同，2018年10月20日并未对租赁标的断电。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，全爱公司与通瑞万华公司签订的《龙湖??租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，全爱公司称2018年10月20日通瑞万华公司对租赁标的停电，导致全爱公司无法使用，但未提交证据予以证明，故一审法院对此抗辩意见不予采信。全爱公司承租租赁标的，未按照合同约定交纳租金，属于违约行为。现双方均同意解除合同，一审法院不持异议，具体解除时间以通瑞万华公司向全爱公司发出《解约函》中确定的解除日期为准。根据合同约定全爱公司违约，通瑞万华公司解除合同的，全爱公司已交纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已交款项）不予退还，故全爱公司主张通瑞万华公司返还租赁保证金、装修押金、租金、物业管理费、推广费、收银机使用费，于法无据，一审法院不予支持。全爱公司主张通瑞万华公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、全爱公司与通瑞万华公司签订的《龙湖??租赁合同》于二〇一八年十一月二十日解除；二、驳回全爱公司的其他诉讼请求。本院二审期间，全爱公司提交邮件三张，证明双方工作人员沟通封铺一事的邮件往来。通瑞万华公司对全爱公司所提交邮件的真实性认可，证明目的不认可，主张邮件内容为全爱公司工作人员单方陈述，不能证明通瑞万华公司确实存在断电行为。通瑞万华公司提交微信聊天记录截图打印件两张，证明其有继续对全爱公司进行推广，有继续履行合同的诚意，不存在解约的意思表示；提交回函邮件截图一张，证明全爱公司毫无履行合同的诚意，直接表明要求解约。全爱公司对通瑞万华公司所提交微信聊天记录截图打印件、回函邮件截图的真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，全爱公司与通瑞万华公司签订的《龙湖??租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。因双方均同意解除合同，一审判决涉案合同具体解除时间为通瑞万华公司向全爱公司发出《解约函》中确定的解除日期即2018年11月20日，双方均未就该项判决提起上诉，本院对此予以确认。现全爱公司未按照合同约定交纳租金，属于违约行为，通瑞万华公司以此为由解除合同，一审法院根据合同约定驳回全爱公司要求通瑞万华公司返还租赁保证金、装修押金等费用的诉请，并无不当。因全爱公司所供证据不足以证明其主张的2018年10月20日通瑞万华公司对租赁标的停电致其无法使用之事实，故本院对其据此主张其系行使同时履行抗辩权而停止支付租金的意见不予采信。全爱公司上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，全爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4579元，由北京全爱时代国际文化有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2586.22元，由北京全爱时代国际文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 张海洋审 判 员 张清波二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼