河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10813号上诉人（原审原告）：姚红超，男，1970年6月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李云飞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思媛，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姜月，女，1991年5月16日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审被告）：黄少臣，男，1982年4月14日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。被上诉人（原审被告）：陈喜超，男，1978年4月3日出生，汉族，住河南省登封市。原审第三人：河南三好房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区华山路83号2号楼4单元6楼东户。法定代表人：冯秋海。上诉人姚红超因与被上诉人姜月、黄少臣、陈喜超，原审第三人河南三好房地产营销策划有限公司（以下简称三好公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人姚红超委托诉讼代理人李云飞、王思媛，被上诉人姜月到庭参加诉讼，被上诉人黄少臣、被上诉人陈喜超、原审第三人河南三好房地产营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。姚红超上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院做出的（2020)豫0105民初5018号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求：判令被上诉人黄少臣依法偿还拖欠上诉人的购房款3645224元及违约金1093567.2元；被上诉人姜月在1708256元房款及512476.8元违约金内承担连带责任；被上诉人陈喜超在1936968元房款及581090.4元违约金内承连带责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、本案被上诉人黄少臣为《房屋买卖合同》签订方、实际购买人，被上诉人姜月、陈喜超均为涉案房屋的实际所有权人，其三人应在相应购房款的范围内承担连带付款责任。一审法院基于郑州市不动产登记中心备案的《郑州市存量房买卖合同》认定被上诉人姜月、陈喜超与上诉人之间存在房屋买卖关系，但上诉人是在被上诉人黄少臣的指示下与被上诉人姜月、陈喜超签订该合同，该合同中约定的价格也并非为房屋实际价格。在上诉人与黄少臣签订的《房屋买卖合同》中，已明确约定房屋单价每平方米9200元，1601号房屋面积185.68平方米，房款为1708256元，1602号房屋面积为210.54平方米，房款为1936968元。在上诉人提交的证据银行交易明细中，已收到的其余六套房屋的价款均能佐证该房屋的实际成交价格，是基于与黄少臣签订的《房屋买卖合同》中约定的成交价格，并非为《郑州市存量房买卖合同》中约定的价款。故一审法院不应仅以《郑州市存量房买卖合同》这一证据认定本案基本事实，从而认定被上诉人黄少臣不承担责任。上诉人提交了与黄少臣签订的《房屋买卖合同》、与案外人签订及中介公司盖章的四份“情况说明”等现有证据均显示被上诉人黄少臣是涉案房屋的实际购买人，姜月与陈喜超是房屋的实际所有权人，无论其之间存在何种关系，可以确认的是该三人之间存在损害上诉人权益的行为。被上诉人姜月与陈喜超在法律上均实际享有该涉案房屋相关权利，故被上诉人姜月应在1601号房屋购房款1708256元范围内与黄少臣承担连带付款责任，被上诉人陈喜超应在1602号房屋购房款1936968元范围内与黄少臣承担连带付款责任。二、上诉人收到的50万元定金系黄少臣基于双方所签订的《房屋买卖合同》支付，一审法院在未认定黄少臣与上诉人之间的买卖合同的基础上，却又将黄少臣支付的50万元用于抵扣本案房屋购房款，其认定前后矛盾。本案中，2017年8月17日上诉人与被上诉人黄少臣签订《房屋买卖合同》，约定在黄少臣支付50万元定金后，上诉人为其办理解押及过户手续。后黄少臣向上诉人支付了50万元定金，上诉人又在黄少臣的指示下，将上诉人名下的八套房屋分别过户到被上诉人黄少臣指定的八个人名下，其中就包括本案的另外两名被上诉人姜月、陈喜超。上诉人已按照合同约定，履行了将八套房屋交付过户的义务，被上诉人黄少臣作为合同相对方，应受到合同约束，履行相应的付款责任和义务。但一审法院忽略上诉人与黄少臣之间签订了《房屋买卖合同》这一基本事实，只字未提该成立并已经生效的买卖合同，不顾该50万元是由黄少臣进行支付的这一事实的前提，直接认定上诉人收到了50万定金，就应当将这50万元抵扣拖欠的购房款，结果自相矛盾。若一审法院认为黄少臣在本案中不存在任何法律关系，其支付的50万元便不应当作为本案涉案房屋的房款予以抵扣；若一审法院将黄少臣支付的50万元定金作为房款抵扣，则应认定上诉人与黄少臣签订的《房屋买卖合同》是有效的，黄少臣系房屋实际购买人，应当连带承担支付房款的义务。在本案中，依据黄少臣与上诉人签订的《房屋买卖合同》，且黄少臣按合同约定支付了50万定金这一基本事实，应当认定其与上诉人之间存在房屋买卖合同法律关系，其支付的50万元定金应当认定为合同内八套房屋的定金，因黄少臣其他六套房屋仍有166728元房款未付，其定金应先扣除166728元后再抵扣本案两套房屋的房款。且黄少臣未按照合同约定支付相应购房款，应当偿还拖欠的购房款并承担相应的违约责任。综上所述，一审判决事实认定错误，直接侵犯了上诉人的合法权益，特请求贵院查明事实，依法改判。姜月辩称：上诉人的上诉理由不成立。姚红超出示的郑州市房屋买卖合同并非我本人真实意愿签订，格式合同是万美琪及中介公司提供，合同中未注明逾期付款及交付责任，姚红超是否收到房款或者收到多少姜月不清楚。姜月也没有使用过此房屋，应认定合同无效。姜月因文化路9号永和国际1601号房屋的一系列操作受到诈骗，被迫承担巨额债务，已经向郑州市郑东新区公安分局报案且已经由打黑中队受理。被上诉人黄少臣、陈喜超未答辩。原审第三人三好公司未答辩。姚红超向一审法院起诉请求：1.判令被告黄少臣依法偿还拖欠原告的购房款3645224元及违约金1093567.2元；2.被告姜月在1708256元房款及512476.8元违约金内承担连带责任；3.被告陈喜超在1936968元房款及581090.4元违约金内承担连带责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2017年8月21日、8月23日、8月28日、8月30日被告黄少臣分别向原告转账10万元（5万元*2）、30万元（5万元*6）、5万元、5万元，共计转账50万元。原告称该50万元系被告支付的定金。原告提交一份2018年2月7日的《郑州市存量房屋买卖合同》，主要内容为：甲方（卖方）为原告，乙方（买方）为被告姜月，原告自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。房屋坐落于郑州市××文化路××号，房屋建筑面积185.68平方米。房屋所有权证号为郑房权证字第××号，经双方协商确定，该房屋成交价为1650000元。乙方于2018年2月7日前向甲方支付房款1650000元。原告提交一份《郑州市存量房屋买卖合同》，主要内容为：甲方（卖方）为原告，乙方（买方）为被告陈喜超，原告自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。房屋坐落于郑州市××文化路××号，房屋建筑面积210.54平方米。房屋所有权证号为郑房权证字第××号，经双方协商确定，该房屋成交价为1900000元。乙方于2018年2月7日前向甲方支付房款1900000元。本案庭审中，原告称除本案起诉的房屋款项未收到，其他房款都收到了。涉案房屋1601号过户至被告姜月名下，1602号过户给被告陈喜超名下。一审法院另查明，原告提交其名下尾号为7898的中国邮政银行卡交易明细一份，显示2017年11月8日该卡存款147万元、2017年11月8日该卡存款74万元、2017年11月8日该卡存款110万元、2018年2月8日该卡存款111万元、2018年3月2日该卡存款为131万元、2018年4月8日该卡存款154万元。原告称上述六笔款项是其他六套房屋即1608、1605、1606、1609、1607、1603号房屋的房款。一审法院认为，被告黄少臣、第三人三好公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃的答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据和查明的事实依法做出裁判。原告称，原告将其名下的8套住宅房屋出卖给被告黄少臣，并提交其与被告黄少臣签订的房屋买卖合同，原告并称，因当时郑州市存在限购政策，被告黄少臣指定原告将案涉房屋1601号、1602号过户至姜月、陈喜超名下，现涉案房屋尚有1601号、1602号房款未支付，但依据该院查明的事实，原告与被告姜月、陈喜超在房管部门备案登记的合同显示，被告姜月系郑州市××文化路××号房屋的购买方，被告陈喜超系郑州市××文化路××号房屋的购买方，且目前该两套房屋已经分别过户至被告姜月和被告陈喜超名下。故该院依法认为，原告与被告姜月和被告陈喜超之间分别存在房屋买卖合同关系。另依据，原告与被告姜月、陈喜超在房管部门备案登记的合同约定，其中以被告姜月名义购买的1601号涉案房屋价格为165万元，以被告陈喜超名义购买的1602号房屋的成交价格为190万元，因原告自认其已经收到定金50万元，且被告并未提交证据证明其已经履行了支付全部房款的义务，故扣除该50万元定金后，被告姜月仍应向原告支付1601号涉案房屋购房款140万元（165万元-25万元）、被告陈喜超应向原告支付1602号涉案房屋购房款165万元（190万元-25万元）。对于原告超出部分的诉讼请求，该院依法不予支持。现原告主张被告支付未及时支付购房款的违约金，因原告提交的《郑州市存量房买卖合同》并未对违约金作出明确的约定，故该院对原告主张的违约金依法不予支持。关于原告主张被告黄少臣承担责任，因无事实和法律依据，该院依法不予支持。关于被告姜月和陈喜超辩称是万美琪借名买的本案涉案房屋，因被告的该项辩称内容与本案不是同一法律关系，该院依法不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告姜月于本判决生效后十日支付原告姚红超购房款1400000元；二、被告陈喜超于本判决生效后十日支付原告姚红超购房款1650000元；三、驳回原告姚红超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22355元，由被告姜月负担10000元，被告陈喜超负担12355元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实同一审法院查明的事实。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，姚红超虽提交其与黄少臣签订有八套房产《房屋买卖合同》，但在该合同签订之后并未实际履行。根据房管部门备案登记的《郑州市存量房买卖合同》显示，案涉1601号、1602号房屋的购买方分别为姜月、陈喜超，且已完成房屋所有权过户登记。故一审法院认定姚红超与姜月、陈喜超分别存在房屋买卖合同关系并无不当。姚红超称黄少臣为案涉房产实际购买人，姜月、陈喜超为实际所有权人，该主张自行矛盾，姚红超请求判令黄少臣分别对姜月、陈喜超承担连带清偿责任无法律依据，不能成立。因黄少臣已支付的定金50万元未折抵购房款，一审法院折抵为案涉房产购房款，黄少臣并未提出异议，本院予以维持。综上所述，上诉人姚红超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44710元，由上诉人姚红超负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年九月八日书记员  刘佳辉