广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1546号上诉人（原审被告）：怀集县华威房地产发展有限公司，住所地怀集县******（旧纸厂）紫龙帝景B栋2层。法定代表人：袁启豪,该公司副总经理。委托诉讼代理人：林毅力，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑耿标，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李剑喜，男，1981年10月6日出生，汉族，住广东省怀集县************。被上诉人（原审原告）：莫木娇，女，1982年8月13日出生，汉族，住广东省怀集县************。委托诉讼代理人：杨浩辉，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪贤，广东熊何律师事务所律师助理。上诉人怀集县华威房地产发展有限公司（以下简称华威公司）因与被上诉人李剑喜、莫木娇商品房预售合同纠纷一案，不服怀集县人民法院(2020)粤1224民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人华威公司的委托诉讼代理人林毅力、郑耿标，被上诉人李剑喜、莫木娇的委托诉讼代理人杨浩辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法调整华威公司的违约责任时间并调低违约金标准；2.一、二审的诉讼费用由李剑喜、莫木娇承担。事实与理由：一、华威公司未按合同约定时间交付房屋是由于承建商无法及时配合华威公司建设工程竣工验收材料的提交和移交，属于情势变更，恳请二审法院根据公平原则，变更合同，并调整损失的认定。1.华威公司已经履行完工程建设及竣工验收的义务，由于承建商与其施工班组发生工程纠纷，承建商无法及时配合华威公司建设工程竣工验收材料的提交和移交，导致华威公司未能依约交付买受人商品房，属于情势变更，恳请二审法院予以认定。承建商不配合华威公司工程竣工验收材料，导致华威公司有关的竣工资料文件造成缺失，导致本次商品房交付时间造成逾期。为此，华威公司已经动用一切的资金、人力、资源全力去成就关于本次商品房交付的所有条件。华威公司已经尽一切能力作补救措施，但由于受到不可控制、不能预见、不可克服的原因，导致华威公司没法依时依约交付商品房，应认定属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，符合合同法司法解释(二)第二十六条规定的情势变更情形。恳请二审法院依据合同法司法解释(二)第二十六条，结合案件的实际情况，根据公平原则，变更违约、违约金等相关内容。二、2020年1月23日至2020年2月24日为新冠疫情期间，极大地影响华威公司履行合同，属于不可抗力，因此导致华威公司疫情期间无法履行合同约定，恳请法院公平、合理认定华威公司不承担违约责任。新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，华威公司由于受到防疫管控，不能如期继续进行相关建设工程竣工材料的提交、流程审批、组织人员验收等竣工验收工作及行为。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，同时结合《肇庆市降低新冠肺炎疫情影响促进消费增长15条政策措施》有关顺延商品房交付期限规定，已与购房者签定购房协议并明确交楼时间的，受新冠肺炎疫情防控不可抗力影响不能按时履约、不能如期竣工验收和交付或不能按期完成不动产首次登记的房地产开发项目，可按照“不可抗力”因素有关规定及合同约定公平处理，交付期限可根据省重大公共卫生事件一级响应的时间相应顺延，顺延期间不计违约责任。2020年1月23日至2020年2月24日为重大突发公共卫生事件一级响应的时间，该段时间应为不可抗力因素时间段，恳请二审法院认定华威公司该段时间不承担逾期交付的违约责任。三、关于2020年3月25日起的违约金计算标准问题，华威公司恳请二审法院予以调低。首先，华威公司认为一审判决的违约金标准过高，违反了以补偿为主、以惩罚为辅的违约金性质，也已远超出预见能力。其次，日万分之一的标准，而且是计至实际交房之日止，不但过分高于李剑喜、莫木娇的损失，也远远高于同期房屋指导租金的标准。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定是错误的。该规定固然适用没有约定违约金的情况，但这并不代表就不能适用或者参考适用于约定了违约金的情形。华威公司恳请二审法院纠正一审法院的错误，参考该条第三款以“同地段同类房屋租金标准”认定损失，并以此损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以此调低违约金。其次，李剑喜、莫木娇未能提交证据证明因华威公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，综合涉案购房合同的履行情况，请求二审法院予以调低违约金标准。李剑喜、莫木娇答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.本案不符合情势变更的要件，华威公司不能以此主张减免责任；2.涉案商品房应当在2019年初时候就进行交付，案涉逾期交楼发生在疫情发生之后，疫情与交付不存在任何关系，不能以疫情作为理由延期交付。而承建商导致的无法交付，华威公司并未提供对应的证据进行确认，即便有证据证明，也与李剑喜、莫木娇无关，不应该将该责任转嫁到李剑喜、莫木娇身上，应按照合同约定处理逾期交楼。针对违约金过高的问题，违约金的约定是双方签订合同时候真实意思表示，且该合同版本也是由华威公司出具，出具合同时早有预见应当承担的后果，故本案的违约金不存在过高的情况，也没有超过法律约定。李剑喜、莫木娇向一审法院起诉请求：1.华威公司支付延期交房违约金15642.22元（以房屋总价款428554元为基数，按每日0.01%，从2019年1月1日起计算至实际交房之日止，暂计至2019年12月31日共365日）；2.本案诉讼费由华威公司承担。一审法院认定事实：2017年9月18日，出卖人华威公司与买受人李剑喜、莫木娇签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人向买受人出售位于怀集县******************，按套内建筑面积计算，每平方单价4420.82元，总售价为428554元。买受人应当于2017年9月18日前支付首期房价款129554元，余款299000元，向中国农业银行股份有限公司怀集县支行（以下简称怀集县农行）申请贷款支付。买受人必须在2017年12月18日前，付清该商品房价款428554元（含银行按揭款）给出卖人。买受人逾期付款的，逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款1‱的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款1‱的违约金。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，交付商品房时，商品房应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定商品房交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。出卖人逾期交房的，逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款1‱的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部购房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的1‱的违约金。如买受人未能按照约定按时支付购房款或者办理银行按揭手续及其他税费的，买受人除应当按照约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人有权不予将商品房交付给买受人使用，直至到买受人将所欠款项全部付清或者办理好银行按揭手续为止，且出卖人无须就此拒绝交付商品房的行为向买受人承担逾期交楼的违约责任和其他任何责任等等。合同签订后，李剑喜、莫木娇于2017年9月18日向华威公司支付了购房首期款129554元。2018年3月22日，怀集县农行向李剑喜发放了贷款299000元，并将该贷款划转给华威公司。在约定的交房时间届满后，华威公司未有向李剑喜、莫木娇交付涉案商品房。2020年3月5日，李剑喜、莫木娇向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李剑喜、莫木娇与华威公司涉案签订的《商品房买卖合同纠纷(预售)》是合同当事人双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于案涉《商品房买卖合同纠纷(预售)》约定的逾期交房的违约金是否过高应否调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，华威公司未提交任何证据证明其逾期交房行为造成李剑喜、莫木娇实际损失的数额，故李剑喜、莫木娇的损失可认定为逾期交房期间已付房款被华威公司占用的贷款利息损失。经与中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率及2019年8月20日起全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率折算，本案当事人约定按日1‱计算违约金，并不存在高于或过分高于损失的情况，应予保护。《商品房买卖合同解释》第十七条规定适用条件系在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的前提下，为弥补商品房买受人的损失而参照房屋租金标准计算，并不适用于本案双方已约定违约金计算方法的情形。因此，华威公司主张以房屋租金的标准来衡量违约金是否过高没有理据，一审法院不予采纳。本案中，涉案《商品房买卖合同纠纷(预售)》约定买受人李剑喜、莫木娇于2017年9月18日前交付首期款，余款以申请贷款支付，2017年12月18日前付清全部房价款。出卖人华威公司于2018年12月31日前交付商品房，买受人未按时支付购房款或者办理银行按揭手续及其他税费的，出卖人有权不予交付商品房，直至到买受人付清欠款或者办理好银行按揭手续为止，且出卖人就此拒绝交付商品房的行为无须承担逾期交楼的违约责任。就本案而言，李剑喜、莫木娇是以支付首期款后另以银行按揭贷款的方式付清购房款，结合上述约定的文义解释，李剑喜、莫木娇在未办理好银行按揭手续之前，华威公司有权拒绝交楼。本案中，怀集县农行于2018年3月22日已将李剑喜、莫木娇的贷款299000元划转给华威公司，因此，李剑喜、莫木娇作为买受人交付购房款的义务已经履行完毕，华威公司也已实际收取了全部房款，而华威公司向李剑喜、莫木娇交付房屋的义务尚未履行，应当按照合同约定，自约定交房日次日即2019年1月1日起每日按全部房价款1‱向买受人支付违约金，直至交付商品房日止。结合李剑喜、莫木娇的诉讼请求，自2019年1月1日起计至2020年3月24日止的违约金为19242.07元（428554元×1‱×449天）。关于华威公司抗辩以买受人李剑喜、莫木娇逾期付款应承担的违约金冲减逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定了法定抵销权的行使，即当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。抵销通知为单方的意思表示，只要抵销的意思表示到达对方，无须对方同意即可发生抵销的法律后果。本案华威公司提出其逾期交房发生的违约金与李剑喜、莫木娇逾期付款所发生的违约金予以冲减，视为已在诉讼中行使抵销权。本案中，李剑喜、莫木娇以申请贷款方式支付的299000元购房款于2018年3月22日经怀集县农行划转给华威公司，与合同约定必须在2017年12月18日前付清全部房价款（含银行按揭款）迟延了94日，按合同约定应计算违约金2810.60元（299000元×1‱×94天），该违约金应与华威公司案涉应承担的逾期交房违约金等额部分抵销。李剑喜、莫木娇在诉讼中主张逾期付款违约金应由华威公司另行提起诉讼解决，没有理据，一审法院不予支持。上述一审法院核定计至2020年3月24日的逾期交房违约金19242.07元与李剑喜、莫木娇应承担的逾期付款违约金2810.60元抵销后，华威公司尚应支付计至3月24日截止的违约金16431.47元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、华威公司在该判决生效之日起十日内向李剑喜、莫木娇支付自2019年1月1日起计至2020年3月24日截止的逾期交房违约金16431.47元，并以428554元为基数，自2020年3月25日起至实际交房之日止，按日1‱支付违约金；二、驳回李剑喜、莫木娇的其他诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费281.06元，减半收取计140.53元，由李剑喜、莫木娇负担20.53元，华威公司负担120元。二审期间，华威公司提交了《肇庆市降低新冠肺炎疫情影响促进消费增长15条政策措施》《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应通知》《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》，拟证实受新冠肺炎疫情影响，案涉交房期限可根据省重大突发公共卫生事件一级响应的时间相应顺延，顺延期间不计违约责任。李剑喜、莫木娇质证认为，对3份证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可，因为本案逾期交房的事实发生在2019年初，并非发生在疫情期间，不存在因为疫情原因导致无法交房。一审法院查明的事实基本正确，本院依法予以确认。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.是否调整逾期交楼时间；2.是否调整逾期交楼违约金标准。关于是否调整逾期交楼时间的问题。首先，华威公司上诉认为其未能按期交楼的原因在于建设单位未能配合其移交及提交建设工程的竣工验收资料导致未能办理竣工验收备案登记，该情形属于情势变更，不属于其过错，相应期间应不予计算违约责任。根据合同相对性原则，李剑喜、莫木娇是与华威公司形成商品房预售合同关系，华威公司应按约向李剑喜、莫木娇交付房屋，而华威公司因与案外人之间的合同关系引发的纠纷即使影响案涉房屋的交付亦属于其在经营中的商业风险范畴，该情形不属于情势变更，不能以此约束李剑喜、莫木娇，华威公司如与案外人发生纠纷或因此受到损失应另行与案外人通过合法途径解决，故本院对华威公司该上诉主张不予支持。其次，华威公司上诉认为2020年1月23日至2020年2月24日是我省新冠肺炎疫情一级响应的时间，该情形属于不可抗力，该期间应无需承担违约责任。本案中，案涉合同约定华威公司应在2018年12月31日前向李剑喜、莫木娇交付商品房，现因华威公司原因未能按期交付房屋，而新冠肺炎疫情是在华威公司逾期交楼违约行为后方发生，因迟延履行后发生不可抗力不能当然免除责任，且其并不能证明不发生该不可抗力事由其当然能按约交付房屋，故华威公司该上诉主张理据不足，本院不予支持。关于是否调整逾期交楼违约金标准的问题。根据案涉合同约定，华威公司应以已付房款为基数按日1‱计付违约金，而华威公司并无证据证实该违约金计算标准过分高于李剑喜、莫木娇的实际损失，故其该主张没有事实和法律依据，一审法院对此认定及处理正确，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，华威公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281.06元，由怀集县华威房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年九月十七日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍