陕西省商洛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)陕10民终493号 上诉人（原审原告）：镇安县XX城B区业主委员会。住所地：镇安县。 负责人:阴召水，系该委员会主任。 委托诉讼代理人：齐辉，系该委员会委员。 被上诉人（原审被告）：镇安县天宝物业服务有限公司。住所地：陕西省商洛市镇安县。 法定代表人：席兴炜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建华，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：寇正民，陕西书宝律师事务所律师。 上诉人镇安县XX城B区业主委员会因与被上诉人镇安县天宝物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省镇安县人民法院(2020)陕1025民初493号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人镇安县XX城B区业主委员会主任阴召水及委托诉讼代理人齐辉，被上诉人镇安县天宝物业服务有限公司委托诉讼代理人郭建华、寇正民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人镇安县XX城B区业主委员会上诉请求：1、撤销一审裁定，发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、一审法院认为双方因B区是否可以作为一个独立的物业管理区域发生争议，超出其审理范围，该观点错误。XX城A、B、C三区在建设规划时就划分好了各自的区域，该三区的业主从未因物业管理区域发生争议。而且双方提供的证据证实XX城A、B、C三区物业管理区域、物业管理各自独立。二、一审法院认定XX城B区业主大会的成立未按照法定程序进行，选举产生的业委会不具有合法性，该认定与本案事实不符。上诉人依照法定程序选举产生，并向镇安县房管局申请备案，有备案申请表、房管局备案回执、B区业主委员会名单公示等资料，符合法律规定。三、业主大会的成立及业主委员会的选举均属于小区业主自我管理自我约束机制，被上诉人无权对上诉人的主体资格及物业管理区域的划分提出异议。四、上诉人已经与新的物业公司签订物业服务合同，与被上诉人之间的前期物业服务合同自行终止，一审法院无视客观事实，对法律规定作出错误判断。请支持上诉人的上诉请求。 被上诉人镇安县天宝物业服务有限公司答辩称，一、原审法院认定XX城A、B、C小区为一个物业管理区域的事实正确。首先，XX城A、B、C小区建设用地被镇安县XX乡XX小区建设使用。其次，案涉国有土地使用权证记载的面积、四至及附图均将XX城A、B、C小区作为XX城项目建设用地区域。再次，XX城项目建设中，由陕西天坤建设集团巨宸房地产有限责任公司统一开发建设，该小区统一立项、报批、建设，应属同一物业管理区域。最后，镇安县房管局并未向XX城小区发布物业管理区域划分公告，一审中上诉人未向法庭提交XX城B区是一个独立的物业管理区域的证据。二、原审法院认定XX城B区业主大会的组建不合法，选举产生的业委会不符合法定程序的事实清楚，证据确凿。首先，上诉人未提供证据证明业主向物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门书面提出筹备召开首次业主大会，而且XX城小区同一物业管理区域的A、C两区业主均未参与业主大会。因此，XX城B区业主大会组建程序不合法。其次，上诉人召开会议的表决程序违法，其书面征集的业主签字人数不足法定人数的一半，而且签字的业主专有建筑面积也达不到B区专有建筑总面积的一半，选举程序不合法。请驳回上诉，维持原裁定。 镇安县XX城B区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告前期物业服务合同，被告立即XX城XX区；判令被告按照与开发商签订协议的约定移交相关设备及资料；2、案件受理费及诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年原镇安县城乡建设开发集团有限公司（现陕西天坤实业集团有限公司）以出让方式取得镇安县XX路XX段XX号为：ZHA1-(13)-(205)的国有土地27046.9平方米。原镇安县城乡建设开发集团有限公司取得该土地后进行分期开发建设，按不同阶段分为A、B、C三个区域，2012年9月镇安县城乡建设规划站将该A、B、C三个区域规划命名为镇安县XX城。XX城B区由陕西天坤建设集团巨宸房地产有限公司开发建设，B区共计10栋房屋，其中1-8栋为商品住宅楼，XX栋XX栋XX路商业用房。XX城XX区XX栋房屋，其中阳光小区由原镇安县城乡建设开发集团有限公司开发，悦居广场由陕西天坤实业集团有限公司开发。A区位于B、C区以西，由岭南二路间隔。B区和C区在同一院落，相互间无间隔。2013年1月11日陕西天坤XX房XX区XX镇安县天宝物业服务有限公司管理服务，并签订《前期物业服务合同》。2007年8月30日原镇安县城乡建设开发集团有限公司将位于C区的XX小区XX镇安县天宝物业服务有限公司管理服务，并签订《前期物业服务合同》。C区的悦居广场建成后，陕西天坤实业集团有限公司将物业交由镇安县天欣物业管理有限公司管理服务，并签订《前期物业服务合同》。2019年12月23日，XX城XX区XX号楼的业主选举产生了镇安县XX城B区业主委员会，并向镇安县房管局申请备案。2020年4月15日B区业主委员会告知被告：“自2020年4月30日起你公司与本小区前期物业管理合同终止，本小区物业管理服务由小区业主委员会择优选择物业公司。”被告认为该小区业委会未依法成立，巨宸房地产公司至今未与其解除前期物业服务合同，亦未要求移交资产与资料，不同意原告的相关意见。 一审法院认为，根据《物权法》的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。本案争议的焦点是原告镇安县XX城B区业主委员会的成立是否合法，是否享有诉讼主体资格，是否有权解聘被告并选聘新的物业服务企业。根据国务院《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《陕西省物业管理条例》第四十二条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由县（市、区）物业管理行政主管部门划定。《陕西省物业管理条例》第四十三条对物业区域的划分原则和划分方法进行明确规定，并规定对物业管理区域划分有争议的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业管理区域首次业主大会规则》对小区业主大会的成立、召开、选举业主委员会的程序都有明确规定。本案中镇安县XX城XX区XX房XX区XX栋房屋同属一个院落，由多栋多层住宅和高层住宅组成，相互间没有间隔，道路通行、小区进出口处于共用状态，且前期物业分属不同的物业服务企业管理，现原被告双方因B区是否可以作为一个独立的物业管理区域发生争议，根据规定首先需要物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处确定，在物业管理区域未明确划定的前提下，成立业主大会的范围即不能确定，而本案原告属于B区1-8栋楼业主选举产生，原告未能提供物业管理行政主管部门已将B区划分为一个物业管理区域的证据，B区业主大会的成立、召开、业主委员会的产生也未能按照法定程序进行。故不能认定原告具有合法的主体资格。XX城A、B、C区作为房地产企业分期开发建设确定的区域与物业管理区域属不同的法律概念，物业管理区域的划分属于物业管理行政主管部门及物业所在地街道办事处的职权，原告认为XX城B区系单独的区域，且其业主委员会已经备案，认为B区为单独的物业管理区域的意见，依法不能成立。XX城XX区业主大会的成立未按法定程序进行，选举产生的业主委员会不具有合法性，故XX城B区业主委员会不符合原告的起诉条件。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告镇安县XX城B区业主委员会的起诉。案件受理费500元，退还原告。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案争议的焦点主要是：上诉人镇安县XX城B区业主委员会成立是否合法，是否具备原告主体资格。 选举业主委员会应由物业管理区域内的全体业主共同决定。本案中，镇安县XX城因分期开发建设，按不同阶段分为A、B、C三个区域，现B区和C区属于同一院落相互间无间隔，道路通行、小区进出口、消防通道等均处于共用状态。上诉人未提供证据证明B区已被有关部门划分为一个独立的物业管理区域，因而不能证明B区1-8栋楼的业主就是同一个物业管理区域内的全体业主。故上诉人镇安县XX城XX区XX区XX楼业主选举产生不符合法律规定，其无权作为原告提起本案诉讼。法律未规定业主委员会在备案机关备案就是确认其成立的合法性，因此上诉人称其进行了备案，成立合法的观点，不能成立。虽然业主委员会的选举、成立属于业主自我管理，但是业主委员会提起诉讼应具备诉讼主体资格，被上诉人有权对上诉人的主体资格提出异议。因此，上诉人称被上诉人无权对其主体资格及物业管理区域划分提出异议的观点，不能成立。综上，上诉人镇安县XX城B区业主委员会的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 李從熇 书 记 员 崔 坚 1