江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0303民初6700号 原告：世茂物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市三环东瑞龙东方商贸城CD#-2-105。 法定代表人：王卫芳，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：段文斐，女，1994年7月8日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：吴忠玉，男，1986年11月8日生，汉族，该公司员工，住江苏省沛县。 被告：谢媛媛，女，1985年9月28日，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：刘洋洋，男，1983年2月20日生，汉族，与被告系夫妻关系，住江苏省新沂市。 原告世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称世茂物业徐州分公司）与被告谢媛媛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业徐州分公司的委托诉讼代理人段文斐、被告谢媛媛的委托诉讼代理人刘洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告物业服务费用23163.3元（从2016年1月1日计算至2019年12月31日），违约金4632.66元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月31日，原告接管徐州世茂置业有限公司（世茂广场）项目前期的物业管理，开始为世茂广场项目（商业、商务办公）提供前期物业管理服务事宜。被告谢媛媛系世茂广场钻石公寓内街2-02-0202室业主，截止至2019年12月31日，欠原告物业服务费及违约金共计27795.96元人民币。时至今日，被告仍未向原告支付该笔费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告谢媛媛辩称，物业服务包括公共部分的维修保养以及室内的物品的安全，为了维护我的权利，合同上原告的义务一条都没有做，合同上的物业费和我有什么关系，我房屋漏水找到他们也不管，屋子的玻璃全部被人砸碎，没人维修甚至没人通知我，后来别人告诉我才知道已经坏了一年多了，我一再与原告沟通协调，让他们把屋顶的漏水弄好，原告一直称上报，租户走的时候把应该给我的物业费全部都没有给我，我和租户的合同是包含物业费的，他把所有的物业费都扣掉了，就是因为原告不修，他们说上面的防水是整体的，隔壁的房屋也有漏水的情况。在纠纷期间我一直是在交物业费的，后来不给我处理问题我就不交物业费了，后来物业就把水电给断了，是否就可以认为物业就和我终止了物业合同管理，从2016年开始就已经视为双方已经解除合同了。房屋漏水导致房屋都不好租了，别人的房屋租都是2500我的租就是1800，合同中的约定的原告的义务都没有做到。 本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，徐州世茂置业有限公司（甲方）与世茂物业管理有限公司徐州分公司（乙方）签订《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将世茂广场委托乙方实行前期物业管理服务。物业服务管理期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。乙方接管物业时间为2010年12月31日。合同对空置房费用的约定为，正常物业费用70%之标准，由甲方向乙方结算并支付，本条所指空置房特指甲方未出售、未出租或未实际使用，或者虽已出售但按相关合同约定仍未交付给产权人/业主的房屋。 2012年12月20日，黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司与被告谢媛媛（乙方）签订《徐州市前期物业管理服务协议》，协议内容为乙方所购房基本情况：物业名称为外2-202，乙方所购房屋坐落在外2幢202室，建筑面积110.29平方米。协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为自本协议签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，前期物业管理费为：商业为5元/月/平方米；物业如为空置时，乙方仍须按照本协议的条款和条件定期全额交纳物业服务费及各项费用。合同附件一约定物业管理公司提供的物业管理服务事项为（一）负责房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理。（二）负责房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。（三）负责本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的管理和大厦道路主要出入口的维修、养护和管理。（四）负责本物业内公用设备设施的节能降耗的能源管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。（五）负责本物业管理区域内的日常安全、公共秩序、消防、物业使用禁止行为管理等事项的管理和服务。（六）负责本物业管理区域内的清洁卫生、垃圾（不包括餐饮娱乐租户产生的餐厨垃圾及各租户装修改建产生的建筑垃圾）收集、清运及环境维护。（七）负责公用绿地、绿化、花木、建筑小品等养护与管理工作。（八）负责本物业管理区域内机动车和非机动车地上交通、车辆行驶、停泊秩序维护及地上停车场/位的日常管理和服务。（九）负责本物业内所有未出租或实际使用的公共区域的物业服务和管理。…。（十三）负责依据法律规定、政策要求和物业服务行业惯例规定应由物业管理企业提供的其他物业服务事项。附件二为物业管理公司提供的物业管理服务质量。（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确……6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。9、按合同约定规范使住房专项维修基金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。……（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。…….（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时执勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查一次。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。……（五）保洁服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。…….（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。……（七）其他 合同签订后，协议签订后，原告开始为世茂广场提供物业服务。被告未缴纳相应期间物业费。原告提供欠费明细表一份，该明细表载明谢媛媛欠费金额23163.3元，被告对此无异议。 被告曾向原告工作人员反映过房屋屋顶漏水的事情，被告未能举证其进行了维修。被告另称共用的卫生间不打扫，锁死了不让用，公共部位走廊瓷砖脱落不维修不维护，并提供了部分照片及录像。被告另称因被告欠缴物业费原告对其房屋断水断电，去交水电费时原告让其先交物业费才能交水电费。 本院认为：原告与徐州世茂置业有限公司签订的《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》以及原、被告之间签订的《徐州市前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为案涉区域提供了相应的物业服务，被告作为案涉区域房屋业主，接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定向原告交纳物业服务费。双方均确认物业费为23163.3元。做好保洁工作及房屋建筑本体共用部位的维修养护系原告物业服务合同义务之一，原告未按合同约定完全履行义务，服务存在瑕疵。但除此之外，原告的服务还包括维护公共秩序、绿化养护管理等内容，被告不能因原告服务存在瑕疵就拒绝缴纳物业费。根据双方合同履行情况，本院酌定支持物业费70%为16214.31元。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然物业服务合同约定若被告未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金，但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常生活经营，且通过审理可以看出，原告的服务存在瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告谢媛媛于本判决生效之日起十日内给付原告世茂物业管理有限公司徐州分公司物业服务费16214.31元。 二、驳回原告世茂物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费495元，由原告世茂物业管理有限公司徐州分公司145元，被告谢媛媛负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  汪安全 人民陪审员  王延凤 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  耿海涛