上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2427号上诉人（原审原告、反诉被告）：张德瑜，男，1982年2月1日生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张克俭，男，1954年2月14日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张炳栋，上海融厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周利平，女，1977年1月12日生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。委托诉讼代理人：裴永喜，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丽芳，上海汉盛律师事务所律师。上诉人张德瑜、张克俭（以下简称张德瑜方）因与被上诉人周利平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德瑜方上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判：1、周利平支付张德瑜方滞纳金20,000元、赔偿金13,050元（1,740,000元×万分之五×15天）、违约金1,020,000元（5,100,000元×20%）；2、张德瑜方不退还周利平定金100,000元。事实和理由：1、根据6月30日短信内容，周利平当时也认为100,000元性质为定金。2、周利平因其征信问题，无法申请到房屋贷款，亦未及时与张德瑜方沟通，故周利平未按约支付首付款，构成违约致合同解除责任应在周利平。张德瑜方系为置换出售房屋，因周利平违约行为致张德瑜方购房时无法以名下首套房的税率购房，仅损失税率差额已达100,000元。张德瑜方一审主张滞纳金20,000元、赔偿金13,050元、违约金1,020,000元，并未高于实际损失，一审判决的违约金金额过低，不足以弥补张德瑜方的实际损失，对诚实守信的张德瑜方不公平。请求二审法院支持张德瑜方的上诉请求。周利平辩称：不同意张德瑜方的上诉请求。本案中定金已转化为购房款，且张德瑜方出具的收条亦注明为房款，故周利平已支付100,000元房款，没有定金。2、根据补充协议第二条及一审中张德瑜方的确认，周利平支付首付款应于2019年6月30日前。3、周利平虽未及时付款，但张德瑜方亦未履行合同义务：（1）未披露系争房屋的信息，且在已改变主体结构的情况下，未根据合同约定提供房屋平面图；（2）未按合同约定的方式要求周利平支付购房款，周利平已于2019年3月左右已取得首房首贷资格，申请贷款审批的条件已经满足，但因张德瑜方未依约通知周利平办理预约还款手续，亦未办理抵押登记注销手续，致使周利平无法向银行递交贷款审批申请，故周利平应享有先履行抗辩权，张德瑜方主张周利平支付剩余房屋首付款的条件因张德瑜方的原因未成就。一审法院确定违约金数额系综合考虑了张德瑜方的损失情况，周利平的过错程度，违约情形严重程度等因素，所酌情确定的数额，并无不当。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。张德瑜方向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖合同于2019年7月15日解除；2、判令周利平向张德瑜方支付滞纳金20,000元、赔偿金13,050元、违约金1,020,000元，金额合计1,053,050元；3、判令张德瑜方不予退还周利平已支付的定金100,000元。周利平向一审法院反诉请求：判令张德瑜方返还周利平已支付的购房款100,000元，并按银行同期贷款利率的标准，支付自2019年1月8日至判决生效之日止的利息损失。一审法院认定事实如下：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）的登记产权人为张德瑜方。2019年1月1日，张德瑜（甲方）与周利平（乙方）签订《房地产买卖（含居间）协议》一份，约定张德瑜方向周利平出售系争房屋，总价5,100,000元，定金50,000元，协议另对其他事项作了约定。2019年1月2日，由张德瑜方（己方）与周利平（乙方）签订合同编号为3532143的《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积103.45平方米，另有地下附属面积84.2平方米，转让价款共计5,100,000元；双方于2019年5月30日前共同向房地产交易中心办理过户手续，于2019年6月30日办理房屋交接手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；合同补充条款（一）第1条约定，签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海静安支行、上海市XX有限公司，债权数额为人民币520,000元整，登记证明号：松201017029093。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2019年3月10日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；合同附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币50,000元整（人民币伍万元整）。2、乙方于2019年4月10日之前，支付甲方房款人民币1,740,000元整（人民币壹佰柒拾肆万元整）。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。3、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款人民币3,300,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户（人民币叁佰叁拾万元整）。4、乙方于甲、乙双方办妥该房屋交接手续当日，支付甲方房款人民币10,000元整（人民币壹万元整）。合同另对其他事项做了约定。同日，由张德瑜方（甲方）与周利平（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙双方签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：3532143。合同约定的成交价为人民币伍佰壹拾万元整（RMB5,100,000.00），现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、……2、乙方承诺最晚于2019年4月30日前取得首房首贷资格并支付首付，若因乙方逾期取得首房首贷资格或者未支付首付，每月支付人民币壹万元整的滞纳金给甲方直至2019年6月30号。若乙方于2019年6月30日前仍未取得首房首贷资格，则乙方按照买卖合同的第九条履行违约责任。3、甲乙双方约定，于乙方具备首房首贷资格后3日内重新签订《上海市房地产买卖合同》（仅变更网签时间，其余内容不变），若甲方不配合乙方重新签订《上海市房地产买卖合同》，则甲方按照买卖合同的第十条履行违约责任。4、甲乙双方约定，乙方于2019年1月5日前补足定金人民币拾万元整给甲方。5、……6、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。7、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。8、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。9、本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准……”。2019年1月8日，张德瑜方作为收款人向周利平出具《收据》一份，载明：“今收取到周利平用于购买上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的房款，计人民币100,000元整（大写：人民币壹拾万元整）。”2019年8月，华东建筑设计研究院有限公司房屋质量检测站受松江区城市管理行政执法大队九里亭街道中队委托，对系争房屋承重结构进行检测认定并出具《房屋质量检测报告》［沪房鉴（004）证字第（2019）－（072－03－005）号］，检测结论为：根据现场检查结果并经分析评定，本房屋原有室内楼梯为临时封闭，其整体结构未发生变动。所拆改的楼板并非房屋的主要承重构件，且所开洞口尺寸不大，未对房屋整体受力情况产生明显影响，不属于破坏承重结构。一审另查明，2019年1月1日，周利平（委托人）向案外人张某（受托人）出具《个人授权委托书》一份，载明：“兹委托受托人张某为我的代理人，全权代表我办理下列事项：代缴购房定金，首付款，代签商品房购房合同，银行按揭贷款，以及办理商品房购买时的所有相关手续。代理人在其权限权限范围内签署的一切有关文件，我均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均有委托人享有和承担。本授权委托书在委托人签字之日生效。”一审中，双方一致确认双方于2019年1月2日签订的补充协议是双方买卖合同的一部分，双方均同意签订的《上海市房地产买卖合同》（编号：3402551）及补充协议于2019年10月12日解除；同时双方也一致认可，根据合同及协议的约定，周利平最晚应于2019年6月30日前支付首付款。此外，周利平向法庭陈述其2019年6月30日之前未支付首付款的原因是因为张德瑜方房屋存在质量问题而不是张德瑜方没有去银行预约还贷。其于签订买卖合同之前去房屋现场看过，但是张德瑜方没有进行信息披露，其曾于6月30日前向张德瑜方口头提出过质量问题，但其现无相应依据。其所述的质量问题指张德瑜方对房屋结构改动了，张德瑜方没有告知其，也不提供房屋结构图，其不清楚房屋承重墙是否破坏。对此，张德瑜方则陈述其在6月30日前周利平没有跟其提过房屋存在质量问题，房屋确实改动过，改动处就在进门处，周利平不可能发现不了。2019年1月13日，张德瑜与案外人何某签订《上海市房地产买卖合同》，购买案外人位于上海市XX路XX号XX号楼XX室房屋，2019年7月29日，该房屋权利人登记在张德瑜名下。关于张德瑜方的实际损失，其向一审法院陈述具体损失为：1、本次中介费用及再次出售的中介费用共计102,000元；2、房屋再售价损失640,892元；3、因周利平未能按时付款，其向案外人借款支付房款，借款利息成本226,400元；4、增加贷款金额所产生的利息98,098元，由首套房变成二套房，无法使用公积金额度所产生的利息差为145,200元，合计243,298元。以上共计1,212,590元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中张德瑜方与周利平签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现双方一致认可上述合同及补充协议于2019年10月12日解除，对此，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人争议焦点在于：1、本次房屋买卖合同未能履行，何方系违约方？2、周利平支付的100,000元款项的性质是定金还是购房款？3、张德瑜方的损失为多少？针对争议焦点一，一审法院认为，根据双方签订的买卖合同及补充协议，明确约定了周利平支付首付款的时间，现周利平未能在约定的时间内付款已构成违约，理应承担相应的违约责任。周利平陈述其未支付首付款的原因在于张德瑜方未告知其房屋结构改过，未提供房屋结构图，其担心房屋质量存在问题，但根据双方签订的补充协议的内容看，周利平之前现场看过房，对房屋的现状是知情的，且自双方签订合同到2019年6月30日期间，有6个月的时间，若周利平对房屋质量有异议，早在之前即可提出。但周利平直至6月30日约定的最晚付款日才提出异议，有违常理，且之后该房屋经检测，并不存在影响房屋质量的情形，故对周利平提出的该意见一审法院难以采信。针对争议焦点二，一审法院认为，根据双方签订的买卖合同，周利平应于签约当日支付房款50,000元，之后双方在补充协议中约定周利平于2019年1月5日补足定金100,000元。从双方签订的补充协议的内容看，周利平推迟了支付首付款的时间，周利平为了体现其购房的诚意，愿意将定金的数额增至100,000元，虽然协议上写的是“定金”，但鉴于按照通常的交易习惯，房屋买卖合同签订后，定金都转为购房款，且之后张德瑜方出具的收条上也载明收到的是购房款，故该100,000元的性质应为购房款。针对争议焦点三，一审法院认为，根据庭审查明的事实，张德瑜方在庭审中未能提供证据证明其与周利平签订买卖合同时已告知周利平其是为了置换房屋而出售本案系争房屋，也未能提供证据证明其之后在周利平未能按约支付房屋首付款时告知周利平由此对张德瑜方造成的损失，故周利平对其违约所造成的后果在签订买卖合同时是不知情的；虽然周利平方的违约行为对张德瑜方之后购房产生了一定影响，但张德瑜方提供的证据不足以证明其损失已实际发生且已支付，考虑到违约金的性质是弥补损失并对违约方有一定的惩罚性，故一审法院综合考虑张德瑜方的损失情况、周利平的过错程度、违约情形的严重程度等因素，酌情确定周利平支付张德瑜方违约金100,000元。至于周利平的反诉请求，鉴于一审法院已认定周利平支付的100,000元系购房款，现双方合同解除，张德瑜方理应退还周利平该购房款，对周利平主张的利息，因周利平系本次房屋买卖合同的违约方，其要求张德瑜方支付利息无法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2020年1月8日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张德瑜、张克俭与周利平签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3532143）及补充协议于2019年10月12日解除；二、周利平于判决生效之日起十日内支付张德瑜、张克俭违约金100,000元；三、张德瑜、张克俭于判决生效之日起十日内返还周利平已支付的购房款100,000元；上述第二、三项相折抵，双方互不负担给付义务。四、驳回张德瑜、张克俭的其余本诉诉讼请求；五、驳回周利平的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费14,277元，减半收取7,138.50元，反诉案件受理费1,150元，合计诉讼费8,288.50元，由张德瑜、张克俭负担7,611.50元，周利平负担677元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，张德瑜方提供1、中介人员书面证言，证明2019年4月13日张德瑜方明确告知周利平，其出售系争房屋系为置换房屋，如周利平拒绝履行合同将造成张德瑜方巨大经济损失，同时周利平当场表示其贷款无法审批下来。2、录音材料，证明2019年6月29日张德瑜方再次告知周利平的代理人，张德瑜方出售房屋系为置换房屋目的。3、网络检索新闻打印件，证明张德瑜方推断周利平系因假XX致其无法以首房首贷申请房贷。周利平认为上述均非二审新证据，不应被采信；中介人员未出庭作证，不予认可；对录音证据不予质证；对网络新闻，与本案无关。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。张德瑜方与周利平签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，系双方真实意思，双方均应恪守合同约定履行各自义务。双方于一审中均确认支付首付款的最后期限应为2019年6月30日。周利平于一审庭审中明确表示，其未及时于2019年6月30日前支付首付款系因系争房屋存在质量问题。周利平于二审中主张其未依约支付房款系因张德瑜方未按合同约定与抵押权人申请预约还贷，未办理抵押登记注销手续，致使周利平无法向银行递交贷款审批申请的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。就房屋质量问题，本院认为，周利平于签约前已实地查看房屋情况，对房屋现状予以接受并未提出异议，且合同中还明确约定张德瑜方按房屋现状交付即可，故当事人均应依据诚信履行合同约定。在签约后长达半年时间内周利平亦从未向张德瑜方提出过房屋质量异议，故周利平在最后付款期届至前以房屋承重结构被破坏为由拒付房款，违反合同约定。况且，之后已有相关专业房屋检测机构作出系争房屋整体结构未发生变动的检测结论，证明周利平拒付房款的理由不成立。据此，双方合同解除系因周利平未按约支付房款的违约行为造成，本院对一审判决的该项认定予以认同。根据周利平具体违约情况，逾期付款违约金与合同解除违约金应并列计算。关于逾期付款违约金，基于周利平未履行其于补充协议中首付款付款承诺，故张德瑜方主张逾期付款违约金并无不当，且符合双方约定。关于解约违约金，双方合同明确约定以房屋总价的20%即1,020,000元计算，本案中双方合同解除原因系周利平根本性违约造成，现周利平认为合同约定的违约金过高，但其对此并未提供证据予以证明。张德瑜方于一审中提供证据，以证明其出售系争房屋系为置换，现因周利平违约致其置换房屋过程产生的实际损失甚至高于合同约定的违约金，但其确无充分证据证明双方签约时张德瑜方就其系为置换出售本案所涉房屋的目的告知周利平，故周利平在签约时对其违约造成的后果并无预知。本院认为，在当前的房地产市场形势下，对于违背诚信原则的交易方，理应予以必要的制裁，从而维护良好的市场秩序；同时违约金调整应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素予以综合考量。综上，本院认为一审法院将周利平应承担的违约金数额调整为100,000元，确属过低，本院综合考虑违约方过错、房价市场因素等，将逾期付款违约金与解约违约金合并认定调整为550,000元。就周利平已支付的100,000元，在数份合同中对该款性质表述不一。对此，本院认为鉴于房屋买卖交易惯例，双方签订房屋买卖合同后定金即转为房款，且张德瑜方向周利平出具的《收据》中亦将该款确认为房款，故周利平支付的100,000元应视为房款。鉴于双方房屋买卖合同解除，周利平已付房款，张德瑜方应予返还。本院对张德瑜方主张该100,000元不应返还的上诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16984号民事判决第一、四、五项；二、周利平于本判决生效之日起十日内支付张德瑜、张克俭违约金550,000元；三、张德瑜、张克俭于本判决生效之日起十日内返还周利平已支付的购房款100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,277元，减半收取7,138.50元，反诉案件受理费1,150元，合计8,288.50元，由张德瑜、张克俭共同负担3,638.50元，周利平负担4,650元。二审案件受理费14,277元，由张德瑜、张克俭共同负担6,227元，周利平负担8,050元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年九月九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……