贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4526号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：黄雍，男，汉族，1984年12月20日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：丁娟，女，汉族，1987年2月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人黄雍、丁娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人黄雍、丁娟委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项，改判为酌情将违约金计算标准下调至10%（万分之零点一）；撤销原判第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约。因被上诉人未完成前述手续，上诉人不能以此拒绝交房，也不应当这样，否则又会产生新的矛盾。基于双方形成的代办关系，上诉人具备办证条件后通知业主，业主提交资料的过程是上诉人无法控制的环节。一审以交房时间视为提交资料时间与客观事实不符。2.即便法院将交房时间视为已提交资料时间，本案逾期办证违约金的标准也应综合考量进行下调至10%。3.上诉人代收的相关费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。且被上诉人主张退还开户费应受到时效限制。被上诉人黄雍、丁娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告黄雍、丁娟起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金17,919.00元（违约金以414,860.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月29日起计算到2019年3月6日止）；2.判令被告支付逾期交房产生的违约金75,708.00元（违约金以414,860.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月30日计算至2017年10月29日）；3.判令被告退回不应该由原告承担的燃气入户费、电表入户费、水表入户费、闭路电视入户费合计3,755.00元及占用资金期间的利息，利息按照人民银行同期同类贷款利率的130%计算至被告实际退回之日止；4.判令被告退回原告所购买住房的平方差价款，以建筑面积0.67平方米计算的价款2,165.44元。一审认定事实：2014年12月7日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市南部新区，该商品房建筑面积128.36平方米，套内建筑面积101.31平方米；第七条：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4094.96元，总价款414860.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人承诺于2016年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，被告向原告出具了涉案房屋的购房首付款119000.00元的收据，但被告向原告出具首付款收据时，原告未实际向被告交纳涉案房屋的购房首付款，2015年4月1日，原告通过向银行借款的方式支付了涉案房屋的购房尾款290000.00元；涉案房屋的购房首付款119000.00元原告实际于2016年12月28日向被告交纳完毕。2019年1月2日，被告向原告出具的购房发票载明，被告实际向原告交纳的购房款金额为414860.00元。2014年12月7日，被告向原告收取了3755.00元的各项开户费用及交易费，该费用中包含的各项开户费的金额为3285.00元。2017年10月29日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，涉案商品房所在楼栋取得商品房备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。2019年3月1日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证。2019年3月6日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，该不动产权证书载明：房屋建筑面积127.69㎡，专有建筑面积101.31㎡，分摊建筑面积26.38㎡。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年10月29日，被告的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，因原告交付涉案房屋购房款的时间为2015年4月1日支付290,000.00元；余款119,000.00元于2016年12月28日交纳，即此时交纳完毕涉案房屋的全部购房款414,860.00元，故，原告主张的违约金应分段计算，即2016年10月31日至2016年12月27日期间（58天），以原告已付购房款290,000.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算，则此期间被告应支付的违约金为841.00元（290,000.00元×0.5?×58日）；2016年12月28日至2017年10月29日期间（305天），以原告已付购房款414,860.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算，则此期间被告应支付的违约金为6,326.61元（414,860.00元×0.5?×305日）；综上，被告应向原告支付的逾期交房违约金为7,167.61元（841.00元+6,326.61元）。对被告提出原告主张的逾期交房已经超过诉讼时效的抗辩主张，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，被告于2017年10月29日将涉案房屋交付原告使用，应于2017年11月5日内向原告支付违约金，未支付，则违约金的诉讼时效开始起算，而原告于2020年1月8日起诉主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2017年10月29日向原告交房，即应于2018年10月24日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。但被告在具备办理涉案商品房转移登记条件后，未及时履行告知义务，应当承担相应的违约责任。故，违约金应从2018年10月25日起计算；2018年11月18日，被告通过在涉案房屋入口电梯处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年11月18日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款414,860.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年10月25日起计算至2018年11月18日止（共计25天）。经计算，该项违约金为1,037.15元（414,860.00元×0.01%×25天）。原告于2020年1月8日提起诉讼，主张该违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张不成立，不予采纳。对原告提出的房屋面积差问题，因原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积128.36平方米，套内建筑面积101.31平方米；出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4094.96元，总价款414,860.00元，”原、被告双方在合同中约定涉案商品房的计价方式为按照套内建筑面积计算，且涉案商品房不动产权证书上载明的专有建筑面积为101.31㎡，与合同约定的套内建筑面积一致，不存在面积差，故，对原告的该项诉请，不予支持。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取各项开户费，无事实及法律依据，理应退还；因原告实际向被告交纳的各项开户费金额为3,258.00元，故，对原告主张被告退还收取的各项开户费的诉请，支持由被告退还原告3,258.00元。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄雍、丁娟逾期交房违约金7,167.61元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄雍、丁娟逾期办理房屋权属证书违约金1,037.15元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄雍、丁娟各项开户费及交易费共计3,258.00元；四、驳回原告黄雍、丁娟的其他诉讼请求。案件受理费1,070.00元，由原告黄雍、丁娟负担1,026.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担44.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判认定逾期办证违约金的起始时间及违约金标准是否恰当；2.开户费应否退还。本院认为，关于原判逾期办证违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当。关于违约金标准问题。合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费2140元，自行退回2052元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印