湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5897号原告（反诉被告）:刘燕艳,女,1980年1月18日出生，汉族,住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：张小晖，湖南德都律师事务所律师。被告（反诉原告）:周俞霖,男,1990年1月1日出生，汉族,住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：任壮，湖南木枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑛，湖南木枫律师事务所实习律师。第三人:长沙市经发房地产开发有限公司,住所地:长沙市岳麓区观沙路269号八方小区F3栋8层，统一社会信用代码:91430100727989833Y。法定代表人:赵湘成。委托诉讼代理人：闫嘉俊，男，1986年2月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，该公司法务。原告刘燕艳与被告周俞霖、第三人长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称“经发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告周俞霖向本院提出反诉，本院依法受理反诉，并将本、反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘燕艳及其委托诉讼代理人张小晖，被告（反诉原告）周俞霖及其委托诉讼代理人任壮、何瑛，第三人经发公司的委托诉讼代理人闫嘉俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕艳向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议》合法有效；2.判令被告判决生效后10日内向原告交付八方小区二期Ｂ区16栋1单元502号房,并将房屋的不动产权证交给原告;3.确认长沙市岳麓区Ｂ2-62-215号车位使用权归原告享有,判令被告配合办理车位的物业登记手续;4.判令被告继续履行《房屋指标转让协议》约定的全部义务,协助原告办理长沙市岳麓区房的过户登记或更名手续,将产权登记至原告名下;5.判令第三人对车位使用权更名及诉争房屋办理房屋产权更名或转移登记手续履行配合义务;6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年3月23日,原告与被告签订了《房屋指标转让协议》,约定被告将位于长沙市岳麓区的购房指标转让给原告,指标转让款为179800元,协议签订后一年半内支付10万元,余款在房屋办理过户登记手续后20个工作日内支付。协议签订后,原告依约向被告支付了10万元,随后原告以被告的名义向第三人支付了购房款、车位款及交房后的物业费、水电费共计619616元。现被告因房价上涨,拒绝履行房屋和车位的交付及过户义务。为维护原告的合法权益,特依法向法院提起诉讼。被告周俞霖辩称：1.针对原告第1项诉讼请求，被告与原告签订的《房屋指标转让协议》系双方的真实意思表示，亦不违反国家强制性规定，被告对该份协议的效力予以认可；2.针对原告第2项诉讼请求，2019年7月29日房产证已经办好，但被告并未取得房产证，被告曾多次催促原告去物业领取房产证，原告均未去领取；3.针对原告第3项诉讼请求，被告愿意积极配合办理车位物业登记手续。但车位系涉案房屋的附属设施，原告不具有购房资格，本案中涉案房屋在协议约定期限内过户条件不能成就，因此，办理车位物业登记手续失去了履行的实际意义；4.对于原告第4项诉讼请求，被告一直按合同约定在履行，但2018年6月26日长沙市人民政府办公厅发布《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函[2018]75号）关于限购时间的规定“在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”，导致涉案房屋不能上市交易，亦不能办理产权变更登记。原告刘燕艳户籍在娄底市娄星区，也不具有购房资格，限购政策属于当事人在订立合同时无法预见的因素，政策出台导致合同目的不能实现。反诉原告周俞霖提出如下反诉请求:1.判令解除反诉原、被告双方于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议》;2.判令反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由:2015年3月24日,反诉原、被告签订《房屋指标转让协议》,约定反诉原告将位于长沙市岳麓区的购房指标转让给反诉被告,协议签订后,反诉原告积极配合办理相关手续。从2017年3月18日起,长沙市发布了一系列的限购政策。2017年9月23日长沙楼市调控政策“在本市购买的商品住房,需取得不动产权属证书满3年方可上市交易”。2018年长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（长政办函（2018）75号）:“在本市限购区域内购买的商品住房,须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”,长沙市政府对购房以及卖房进行了更严格的限制。从签订《房屋指标转让协议》至今,反诉原告积极履行相应的义务,但由于政策变动和不可抗力,反诉被告不具有在长沙购房的资格,并且,直到2019年7月份房产证才办好,没有满足4年的期限,目前也无法办理过户。根据《房屋指标转让协议》第七条的约定,“若因不可抗力、政策变动、单位以及开发商因素导致房屋终止建设或不能过户的,甲方应退还乙方已支付的购房指标转让费用,以及所交购房款。甲方将按照交房时中华人民共和国固定存款利率（时间按交房之日起算至本协议终止之日）。对乙方所支付的房屋指标转让费用给予补偿（房屋、土地产权证转让应在本协议签订之日起6年内完成）”,反诉原告同意退还反诉被告因购买指标所支出的转让费以及购房款。反诉被告刘燕艳辩称：1.反诉原告要求解除合同的解除权已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，原告要求解除合同的权利已消灭。2.本案合同签订于2015年3月24日，长沙市的限购政策明确规定不适用于政策发布前所订立的合同。3.本案所涉的指标转让实质是对其预期订购资格的转让，是一种权利的转让，双方签订的《转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。4.本案所涉房屋并非不能过户。长沙市房屋交易管理中心《关于执行“长住建发【2017】151号”文件操作细则的通知)第五条规定：因法院判决、继承取得不动产（房屋）权属的，不受限购政策限制，也不受满三年上市交易限制。本案所涉合同签订于长沙限购政策发布前，本就不受限购政策约束。因此，原告所述无法过户不符合客观实际和法律规定。第三人经发公司述称：本案诉争房屋八方小区二期B区16栋502号，为第三人开发的八方小区二期住宅项目，房屋销售是根据具有购房资格的购房单位审核上报的购房人员名单，第三人只负责按照购房人员名单履行出卖人办证和交房的义务，并未参与本案原、被告双方的房屋买卖合同纠纷，与本案原、被告双方不存在利害关系。第三人将根据生效判决确定的最终权利人，依法履行合同义务。经审理查明：2015年3月24日，原告（乙方）刘燕艳与被告（甲方）周俞霖签订《房屋指标转让协议》一份，约定被告将位于长沙市岳麓区房屋的购房指标转让给原告。协议第一条约定：甲方同意将购房指标转让给乙方，乙方支付被告购房指标转让费人民币179800元。双方均不得以日后房价变动为由要求变更转让费价格。第二条约定：因在此协议签订前，甲方已支付房屋首付款共计人民币150000元，此款乙方需在2015年5月1日前支付给甲方。第三条约定：甲方在签订协议后应将购房相关规定和要求及时告知乙方，甲方有义务协助乙方及时按长沙市公安局的要求支付相应的购房款。购房款由乙方以甲方名义向长沙市公安局按要求及时支付，购房收据、发票由乙方保管。第四条约定：甲方将购房指标转让给乙方，不得将该购房指标再行转让给他人，当房屋建成并交房时，甲方应及时将房屋钥匙交给乙方，不得反悔。该房屋在交钥匙后的物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关的费用由乙方承担。乙方在本协议签订后一年半内应支付甲方购房指标转让费人民币10万元整，未更名前房屋产权证由乙方保管。第五条约定：在签订本协议后，甲方应全力配合乙方办理房屋登记、选房、交房及该房过户的一切相关手续，涉及转让及过户费用由乙方承担。在房屋办理过户手续后二十个工作日内乙方应支付甲方剩余购房指标转让费人民币80000元整。第七条约定：若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致房屋终止建设或不能过户的,甲方应退还乙方已支付的购房指标转让费用,以及所交购房款。甲方将按照交房时中国人民银行发布的固定存款利率（时间按交房之日起算至本协议终止之日），对乙方所支付的房屋指标转让费用给予补偿（房屋、土地产权证转让应在本协议签订之日起6年内完成）。第十一条约定，本协议一式两份，由甲、乙双方各持壹份，自双方签字之日生效。合同还对其他事项进行了约定。2015年3月29日，原告向被告转账支付了131000元。2015年3月31日，被告周俞霖与第三人经发公司签订了《八方二期商品住宅认购协议书》，协议约定第三人将其开发建设的长沙市岳麓区房屋出卖给被告。当日，被告向原告出具收条，确认收到原告支付的购房款275000元；2015年5月8日，原告向被告转账支付了购房款150000元；2015年9月14日，原告向被告交付了购买八方小区Ｂ区16栋502房维修基金、契税及第一年物业费全部款项及涉案房屋、Ｂ2-ｂ2-215号车位10万元转让费，被告出具收条予以确认。2016年6月23日，原告向被告转账支付了20000元；2016年7月26日，原告向被告转账支付了193218元；2016年9月19日，原告向被告转账支付了70000元；2016年10月25日，原告向被告转账支付了10000元。被告确认已收到原告按照合同约定支付的购买房屋及车位的全部款项。2017年7月27日，第三人向被告交付了案涉房屋及车位，被告在收房后已将案涉房屋钥匙交与原告。2019年7月，案涉房屋的不动产权证办理完毕，但被告并未领取该不动产权证并交付给原告。2019年12月6日，原告通过顺丰快递向被告邮寄送达了《关于履行合同义务并承担违约责任的律师函》，要求被告在接到函件后15日内履行：1.配合办理八方小区16栋502房及车位B2-b2-215的交房手续，并交付房屋；2.交付八方小区B区16栋502房及车位B2-b2-215的产权证书；3.支付违约交房导致的装修款59000元。此后，被告并未履行，故原告诉至本院。上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房屋指标转让协议》，原告提交并经庭审质证的《八方二期商品住宅认购协议书》、转账凭证、收条、《业主钥匙移交单》、《水表底单》、《房屋交付验收表》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应该按照该协议的内容履行各自义务。对原告要求本院确认该合同效力的主张，本院予以支持。关于《房屋指标转让协议》是否应当继续履行的问题，被告主张因原告不具备长沙市楼市调控政策规定的购房资格且涉案房屋产权证未满四年，不具备过户条件，涉案协议应予解除。对此，本院认为，现有政策的出台仅是延缓了合同继续履行的时间，并不必然导致合同无法继续履行，虽然原告现暂不具备长沙市的购房资格，但不能据此认定涉案房屋能够办理过户手续时，原告依然不具备购房资格；且原、被告所签订的《房屋转让协议》应系购房权利的转让，在签订该合同时，原、被告双方应较一般的房屋买卖合同尽到更加审慎注意的义务，承担更多的法律及政策风险，故对被告主张涉案合同应予解除的诉请，本院不予支持。原、被告双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。鉴于被告已将案涉房屋的钥匙交与原告，可知被告已向原告履行了交房义务，故对原告诉请被告交付八方小区二期B区16栋1单元502号房屋的主张，本院不再重复处理；对原告诉请要求被告将房屋的不动产权证交付给原告的主张，本院认为，根据《房屋指标转让协议》第四条约定“未更名前房屋产权证由乙方（原告）保管”，被告应当按照合同约定积极领取不动产权证后将不动产权证交付给原告保管，故对原告诉请被告将房屋的不动产权证交付给原告的主张，本院予以支持。对原告要求确认八方小区二期B2-b2-215号车位使用权归原告享有，并由被告配合原告办理物业登记手续的主张，本院予以支持。对原告要求被告继续履行《房屋指标转让协议》约定的全部义务，协助原告办理案涉房屋过户登记或更名手续，将产权登记至原告名下的诉请，本院认为，现涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，故对原告的上述诉请，本院不予支持。待涉案房屋过户条件成就并符合政策要求时，原告可以根据《房屋指标转让协议》要求被告履行配合其办理涉案房屋过户手续的义务，如被告拒绝履行，原告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘燕艳与被告（反诉原告）周俞霖于2015年3月24日签订的《房屋指标转让协议书》合法有效；二、确认位于长沙市岳麓区车位的使用权归原告（反诉被告）刘燕艳享有，被告（反诉原告）周俞霖在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）刘燕艳至该车位的物业管理公司办理备案登记手续；三、限被告（反诉原告）周俞霖于本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区Ｂ区16栋1单元502号房屋的不动产权证交付给原告（反诉被告）刘燕艳保管；四、驳回原告（反诉被告）刘燕艳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周俞霖的全部反诉请求。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取40元，反诉案件受理费减半收取40元，共计80元，由被告（反诉原告）周俞霖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年九月八日法官助理李余庆书记员杨明