江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏04民终2712号 上诉人：徐江（案外人、原审原告），男，1976年6月19日生，汉族，住常州市天宁区。 上诉人：杨君（案外人、原审原告），女，1978年5月13日生，汉族，住常州市天宁区。 上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：赵磊、倪嘉岑，江苏源博律师事务所律师。 被上诉人：吴建军（申请执行人、原审被告），男，1977年6月11日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：王列，江苏九杰律师事务所律师。 被上诉人：蔡海敏（被执行人、原审被告），男，1977年2月13日生，汉族，住常州市天宁区。 被上诉人：蒋菽桃（被执行人、原审被告），女，1977年10月23日生，汉族，住常州市天宁区。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梅姝，江苏永创律师事务所律师。 上诉人徐江、杨君因与被上诉人吴建军、蔡海敏及蒋菽桃案外人执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初5059号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐江、杨君的委托诉讼代理人赵磊，被上诉人吴建军及其委托诉讼代理人王列，被上诉人蔡海敏、蒋菽桃的委托诉讼代理人梅姝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人徐江、杨君的上诉请求：请求依法撤销常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初5059号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定案涉情况不具备适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八、二十九条规定的前提条件，而适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条，是错误的。理由如下： 1、一审判决适用上述规定的理由是“案涉房屋并未登记在作为被执行人的蔡海敏、蒋菽桃名下，而是登记在泰和公司名下”。而事实上，庭审中并未有任何证据证明案涉房屋登记在泰和公司名下，相反，能够证明的事实是案涉房屋由被执行人的蔡海敏、蒋菽桃购买并办理了备案登记。2019年6月12日，天宁法院拟对案涉房屋进行评估拍卖，被执行人正是蔡海敏、蒋菽桃。如果说一审法院认定案涉房屋登记在泰和公司名下，又是依据什么来执行该房屋呢？2、案涉房屋仅办理了预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条的规定，“预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”，预查封本身并不禁止备案登记的购房人办理不动产登记。也就是说，案涉房屋一旦符合办证条件，蔡海敏、蒋菽桃是有权办理不动产权登记的，在蔡海敏、蒋菽桃办理权属登记的情况下，本案完全适用《异议复议规定》第二十八条的规定。3、《查封规定》第十七条适用的是“需要办理过户登记的财产”;《异议复议规定》第二十八条适用的是“登记在被执行人名下的不动产”。不动产属于需要办理过户登记的财产，从这点来理解.《异议复议规定》第二十八条是特别规定；从时间上来说，《异议复议规定》规定在后，《查封规定》规定在先，新法优于旧法。故一审法院适用《查封规定》并推定上诉人存在过错是完全错误的。4、本案情形属于《异议复议规定》第二十八条的规定，足以排除本案的执行措施，上诉人与被执行人所签订的房屋买卖合同是合法有效的，并且在案涉房屋预查封之前就合法占有了该房屋，且支付了全部房款，而房屋无法办理过户也非因上诉人造成。二、一审判决认定上诉人存在过错是错误的。蔡海敏、蒋菽桃购买了案涉房屋并支付了全部款项。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说，即使在破产案件中，蔡海敏、蒋菽桃也属于消费型买受人，享有优先权，从破产案件实践中，消费型买受人也应当取得物权。而使用现金支付是基于蔡海敏、蒋菽桃的要求，上诉人通过拍照、鉴证等行为已完全证明自己实际支付了全部款项，而上诉人无法预料到之后该房屋会被查封。退一步说，即使法庭认为现金支付房款的不合常理，但是上诉人达不到过错的程度，或者说该行为不足以让上诉人承担280万元和房屋二者都丧失这样一个严重的后果，这样的后果无非是让本案的申请执行人本应承担的损失，转嫁到上诉人身上来，这对上述人来说是何其不公？ 综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。 被上诉人吴建军辩称，上诉人与蔡海敏之间是一场虚假的交易，因为本案在2015年7月27日，天宁法院已经作出了判决，并已在同年的12月份对该房屋进行过执行。说明在这期间，上诉人是知道涉案房屋存在经济纠纷，因此，他们进行交易是存在恶意的。第二，本次交易他们采取的交易方式是提取巨额现金来进行交易，还要既费心又费力进行拍照摄像，还找了证人作证，这些均不正常，上诉人做了这么多的工作就是为了逃避债务。另外，这笔巨款最终钱到了哪里不得而知。第三，作为本案中很重要的一个证据，收款收据上的日期居然是改动的。上面明确写的是2018，然后再改成2017。第四，上诉人所提供的水电气的这些单据，不能作为权属认定，这些单据和发票上面所开具的抬头名称无法证明涉案房屋在原告名下。第五，针对上诉人提出的没有查封这一事情，因为本案在2015年7月27日，天宁法院作出判决以后，在同年12月进行执行。我们向法院提请对该房产进行查封，但由于开发商在之前破产了，法院进行破产清算。因此，法院回复在破产清算期间不接受关于项目上的一切法律查封或者纠纷起诉，等清算结束后，才可执行。后来经过交涉和协调，才对涉案房屋进行了查封。 被上诉人蔡海敏、蒋菽桃辩称，上诉人与他们签订的房地产买卖合同合法有效，但是对于法律适用，被上诉人认为由法庭裁决。 经审理查明，2015年7月27日，常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）对吴建军诉蔡海敏、蒋菽桃民间借贷纠纷一案作出（2015）天民初字第416号民事判决：1、蔡海敏、蒋菽桃于本判决发生法律效力之日起十日内向吴建军归还借款本金1000000元，并支付利息（自2014年7月15日起至借款本金还清之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；2、案件受理费13800元、保全费5000元、公告费560元，合计19360元，由蔡海敏、蒋菽桃负担。判决生效后，蔡海敏、蒋菽桃未履行债务，吴建军于2015年12月9日向天宁法院申请强制执行，案号为（2015）天执字第2423号。案件执行过程中，天宁法院于2018年12月10日作出（2015）天执字第2423号执行裁定书，裁定冻结、划拨蔡海敏、蒋菽桃名下的银行存款2300000元或查封、扣押其5相应价值的其他财产。根据该裁定，天宁法院于2019年4月19日查封了蔡海敏、蒋菽桃购买的坐落于常州市天宁区泰和之春苑x幢x单元x室（公安编号，未办理产权证）的房产。后天宁法院于2019年6月12日至常州市天宁区泰和之春苑x幢x单元x室现场张贴公告，载明拟对房屋进行评估、拍卖，并要求使用人迁出。案外人徐江、杨君提出异议，认为常州市天宁区泰和之春苑x幢x单元x室已经被蔡海敏、蒋菽桃于2017年8月出售给徐江、杨君，徐江、杨君也已经支付了全部价款并实际使用，请求法院停止对案涉房屋的执行并解除对该房屋的查封等。2019年8月26日，天宁法院作出（2019）苏0402执异53号民事裁定书，裁定驳回徐江、杨君的异议请求。 徐江、杨君不服该裁定，向天宁法院提起执行异议之诉，请求：1、判令立即停止对常州市天宁区泰和之春苑x幢x单元x室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与被告蔡海敏、蒋菽桃所签订的房屋买卖合同合法有效，并确认该房屋归原告所有；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月4日，蔡海敏、蒋菽桃向常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和公司）购买泰和之春x幢x单元x室（公安编号为泰和之春苑x幢x单元x室）的房屋，当日付清了全款。后泰和公司为蔡海敏、蒋菽桃办理了交付手续，蔡海敏、蒋菽桃随即入住了该房屋，但因为泰和公司的原因，房屋的产权登记迟迟无法办理。2017年8月15日，原告与蔡海敏、蒋菽桃签订了购房协议，约定将该房屋以2800000元的价格出售给原告，购房款当场予以付清。随后原告与家人至该房屋居住至今。2019年6月12日，天宁法院至该房屋张贴了（2015）天执字第2423号公告，告知该房屋于2018年12月被法院预查封，并拟对该房屋进行评估拍卖，要求案外人于15日内迁出。原告随即向天宁法院提出执行异议。2019年8月26日，天宁法院作出了（2019）苏0402执异53号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。原告与蔡海敏、蒋菽桃所签订的合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。执行裁定书中认为，涉案房产尚未办理产权证，仍登记在泰和公司的名下，据此认定蔡海敏、蒋菽桃无权对涉案房产进行处分的观点，没有任何法律依据。根据最高人民法院《异议复议规定》，本案中原告的申请符合该规定第二十八条的情形，可以排除执行。综上，请支持原告诉讼请求。 一审经审理查明：2013年12月4日，蔡海敏与泰和公司签订了商品房买卖合同并依法备案，约定蔡海敏购买泰和公司开发的泰和之春花苑x幢x单元x号（施工编号）的房产，合同约定蔡海敏一次性付款，总价2600000元，后泰和公司在蔡海敏支付全款后开具了金额为2600000元的销售不动产统一发票。2015年7月20日，因泰和公司经营不善，天宁法院裁定受理泰和公司破产清算一案，并指定了管理人（以下简称泰和公司管理人）。由于泰和公司经营不善，导致涉案房屋一直没能办理产权证，后涉案房产交付使用，并变更施工编号为公安编号，涉案房产的公安编号即为常州市天宁区泰和之春苑x幢x单元x室。2017年8月6日，蔡海敏、蒋菽桃与徐江、杨君（承购方）及房屋中间方常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司签订了一份《房地产买卖居间合同》。合同约定，蔡海敏、蒋菽桃将坐落于常州市天宁区泰和之春苑x幢x单元x室的房产按2800000元的价格出售给徐江、杨君；双办理产权转移登记过户手续时，徐江、杨君支付房款2800000元给蔡海敏、蒋菽桃；该合同还对其他事项作了约定。2017年8月15日，徐江从自己在中国农业银行股份有限公司常州春江支行的账户（卡号尾号为07316）提取现金2800000元。徐江陈述在上述房产中介公司将该现金交付给了蔡海敏、蒋菽桃。蔡海敏、蒋菽桃出具收到案涉房屋购房款现金2800000元的《收条》一份。徐江、杨君提供了部分装修经营者和邻居的证明以及水电物业费票据，证明其购房后就一直居住使用房屋至今。徐江在签订合同时，知道蔡海明、蒋菽桃尚未取得案涉房屋的产权证。在（2019）苏0402执异53号案件审理过程中，天宁法院依职权向泰和公司管理人进行了调查，泰和公司管理人回复天宁法院：蔡海敏、蒋菽桃的房款是付清了，房屋虽然是在使用，不过还不能算真正意义上的交付，蔡海敏、蒋菽桃是否将房屋出售给徐江、杨君和管理人无关，目前因为有查封无法办理产权证，且管理人在今后办理产权证时也只会办给备案合同的相对人即蔡海敏、蒋菽桃，不会办给徐江、杨君，也不会同意变更合同相对人。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点问题是徐江、杨君对案涉泰和之春苑x幢x单元x室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。最高人民法院《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院《查封规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从上述规定可以看出，金钱债权执行中，对于登记在被执行人名下的不动产，买受人提出排除执行异议的，应当适用《异议复议规定》第二十八条的规定；对于未登记的不动产和需要办理过户登记的动产，以及非金钱债权执行中，买受人提出排除执行异议的，适用《查封规定》第十七条的规定。关于案涉房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，蔡海敏系将从开发商泰和公司处购买的房屋再出售给徐江，根据上述法律规定，徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃订立的涉案房屋的买卖合同合法有效，虽然蔡海敏、蒋菽桃在签订合同时尚未取得出卖房屋的产权证（未办理物权登记），但该行为不影响案涉房屋买卖合同的效力。蔡海敏、蒋菽桃已经向泰和公司支付了全部房款，泰和公司应按照合同约定交付房屋并移转房屋所有权至蔡海敏、蒋菽桃名下，即从理论上和约定上来讲，蔡海敏、蒋菽桃可以办理案涉房屋的产权证，故徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃于2017年8月6日签订的《房地产买卖居间合同》依法成立，合法有效。该买卖合同虽然合法有效，但是否能够实际履行，如何履行，本案不予理涉。由于蔡海敏、蒋菽桃在出售房屋时乃至现在尚未取得该房屋的产权证，故出卖的标的物即案涉房屋所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。关于能否阻却执行。本案中，虽然徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃在案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但案涉房屋并未登记在作为被执行人的蔡海敏、蒋菽桃名下，而是登记在泰和公司名下；徐江、杨君也并非直接从房地产开发企业泰和公司名下购买商品房，故案涉情况不具备适用《异议复议规定》第二十八条和第二十九条规定的前提条件。由于蔡海敏、蒋菽桃系将需要办理过户登记的房屋出卖给第三人徐江、杨君，因此，案涉情况适用《查封规定》第十七条的规定，故判断徐江、杨君主张的实体权利是否足以阻却执行，关键看徐江、杨君在买受该房屋时是否存在过错。首先，徐江、杨君在购买案涉房屋时，知道蔡海敏、蒋菽桃没有取得案涉房屋的产权证。作为买房人自然能够理解且明白购买该类房屋对自己取得所有权或产权证等方面存在的巨大风险；其次，徐江陈述购房款系用现金交付，其在没有办理过户手续的情况下以现金方式支付大额房款且未采取任何资金监管措施，显然在重大资产处置上没有尽到一般人的谨慎注意义务；第三，徐江、杨君购买案涉房屋之时，其知道开发商泰和公司已被申请破产，也知道或应当知道购买房屋（二手房）会受到国家政策或地方政策对房地产调控的影响，亦清楚购买二手房需要该房屋满足一定的年限才能办理过户交易手续。本案买卖合同的标的物是不动产，则仅交付标的物还不足以实现合同目的，只有在办理过户登记手续后才能实现该目的，而徐江、杨君在知晓案涉房屋存在过户风险的情况下而放任为之，显然存在相应的过错，故人民法院对案涉尚未办理产权过户登记手续的房屋，可以查封。综上，徐江、杨君对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、驳回徐江、杨君的其他诉讼请求。案件受理费8121元，由徐江、杨君负担。 一审查明事实，本院予以确认。 二审中，被上诉人吴建军提供了一份录音整理材料，该材料系一审中吴建军提供的并在法庭上播放的录音的整理稿。因一审中仅播放了录音，未提供录音书面记录，故二审中提供。该录音时间为2019年10月25日13时30分。录音反映内容为吴建军与蔡海敏的对话。其中部分内容为：吴建军问：关键是你有没有拿到钱还是这个问题。蔡海敏答：我能拿到钱了小吴我跟你就好说了。吴建军：那你到底有没有拿到钱呢？蔡海敏：没有，骗你是王八蛋，一分钱也没拿到。吴建军认为，根据录音反映，蔡海敏没有拿到涉案房屋的购房款，说明交易是虚假的。 上诉人的质证意见为：录音并不全面，被上诉人是断章取义。另外，蔡海敏回答没有拿到钱是指购房款全部用于归还欠其他人的债务，这一点在法院对蔡海敏的谈话中能得到反映。 被上诉人蔡海敏、蒋菽桃的质证意见：购房款已拿到，主要是都支付给了其他债权人。 二审另查明，2017年8月6日蔡海敏、蒋菽桃与徐江、杨君签订的《房地产买卖合同居间合同》第二条第（二）项载明：乙方（徐江、杨君）在签订本合同时支付购房定金人民币200000元给甲方，购房定金在付款时冲抵购房款。收取乙方定金的同时甲方将房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证书原件留置于丙方（房屋中间方）。第二条第（三）项第2小项载明：甲乙双方办理产权转移登记过户手续时，乙方支付房款人民币2800000元给甲方。备注：包括定金和资金监管部分。 二审还查明，2019年12月17日原审法院对徐江、杨君进行调查时形成的谈话笔录记载：审判员问：当时签订合同有没有说到办理权证的事？徐、杨：“有说到这个，我们还专门到房管所了解了，当时确实全小区都没办理到产权证，开发商出了事情，当时他们也承诺我们只要小区一可以办理房产证，就立刻给我们弄好。” 二审再查明，2017年4月8日，常州市人民政府办公室发布的常政办发[2017]56号“关于加强全市房地产调控工作的意见”规定，新购商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后二年方可上市交易。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”关于本案中徐江、杨君对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的问题，本院认为：蔡海敏、蒋菽桃与泰和公司签订了涉案房屋的购房合同后，针对该房屋又与徐江、杨君签订买卖合同，根据相关法律规定，虽然蔡海敏、蒋菽桃尚未取得该房屋的所有权，但不影响房屋买卖合同的效力。因此，徐江、杨君取得了要求蔡海敏、蒋菽桃向其交付房屋和办理房屋过户手续的权利。该权利的性质属于因不动产买卖产生的买受人的合同债权。对于不动产买卖产生的买受人的合同债权，根据最高人民法院《查封规定》、最高人民法院《异议复议规定》等司法解释的规定，在满足一定条件的情况下，给予该债权优先其他普通债权的保护。《查封规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，涉案房屋尚未登记于被执行人蔡海敏、蒋菽桃名下，蔡海敏、蒋菽桃尚未取得涉案房屋的所有权，因此，在涉案房屋所有权要件上，本案并不符合该司法解释的规定。其次，关于徐江、杨君对涉案房屋未办理过户登记手续是否存在过错的问题。第一，徐江、杨君明知在双方签订合同时蔡海敏、蒋菽桃对涉案房屋尚未取得所有权，且又明知“开发商出了事情，整个小区都没有办到产权证”，因此，徐江、杨君对该房屋正常办理产权证存在障碍是明知的。事实上，徐江、杨君和蔡海敏、蒋菽桃于2017年8月6日签订上述房屋买卖合同时，泰和公司已裁定破产清算，而涉案房屋仍然登记在泰和公司名下，显然蔡海敏、蒋菽桃和泰和公司购房合同的正常履行受到了阻碍。另外，根据常州市人民政府办公室常政办发[2017]56号《关于加强全市房地产调控工作的意见》的规定，新购商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后二年方可上市交易。即使该政策因非国家强制性法律和行政法规而不影响合同的效力，但房屋买卖双方在办理产权过户登记时显然要受到该政策的约束。天宁法院对该房屋采取查封时间为2019年4月9日，即使自徐江、杨君和蔡海敏、蒋菽桃于2017年8月6日签订上述房屋买卖合同时起算，截止房屋被查封也不满二年，更何况上述合同签订时蔡海敏、蒋菽桃并没有取得产权证。因此，徐江、杨君在明知涉案商品房买卖受到开发商非正常因素影响，以及即使按正常情况，商品房交易仍需要受到政策限制的情况下仍然与尚未取得房屋产权证的蔡海敏、蒋菽桃进行涉案房屋交易，从而导致在人民法院查封前不能办理房屋过户登记，责任在徐江、杨君。第二，双方签订的房屋买卖合同明确约定徐江、杨君在签订本合同时支付购房定金人民币200000元，蔡海敏、蒋菽桃收取乙方定金的同时应将房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证书原件留置于房屋中间方，合同还约定双方办理产权转移登记过户手续时，徐江、杨君才支付房款人民币2800000元。但徐江、杨君未按合同规定执行，无端增加自身风险，因此，一方面，徐江、杨君的付款行为到底是否属于履行本案所涉购房合同值得怀疑，另一方面，该未按合同规定的付款行为，直接导致徐江、杨君承担了在支付全额房款付款后，却不能得到及时办理产权过户登记的后果。总之，徐江、杨君对涉案房屋直至被查封未能办理过户登记存在过错，其享有的合同权利不符合上述司法解释保护的条件。同样，根据《异议复议规定》第二十八条的规定，买受人针对被执行房屋所提异议如需得到支持，也需要满足被执行房屋是登记在被执行人名下（即根据权利记载，所有权人是被执行人）和非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，如上所述，徐江、杨君所提异议并不属于上述司法解释规定的可以排除执行的情形。 综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决应予维持。徐江、杨君的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8121元，由徐江、杨君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕福清 审 判 员 王 臻 审 判 员 朱正生 法官助理 陶金沙 二〇二〇年九月八日 书 记 员 徐志娟