贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4842号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：王开贤，男，1976年12月5日生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：许学菊，女，1977年10月18日生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人王开贤、许学菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人王开贤、许学菊委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，上诉人并未违约。因此一审以交房时间视为提交资料时间认定事实和适用法律错误。2.上诉人逾期办证的违约未给被上诉人造成任何实质的损失，被上诉人不能举证证明损失，结合上诉人的过错程度、不动产登记政策调整及其他因素，请求违约金下调至10%。3.上诉人收取的几项费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人王开贤、许学菊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告王开贤、许学菊起诉请求：1.判决被告支付因逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金暂计23,064.60元，违约金以295,720.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年10月12日起暂时计算到2019年12月2日，并请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证交付给原告之日止；2.判决被告支付因逾期交房产生的违约金10,009.44元，违约金以295,720.00元为基数，按日万分之0.5的标准，从2014年12月31日至2016年10月12日止；3.判决被告退回代收的各项开户费及交易费4,487.00元及利息，利息以4,487.00元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年2月18日起计算至被告实际退回之日止。一审认定事实：2013年2月18日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积105.72平方米；总价款295720.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告向被告支付购房款295615.00元（发票载明数额）。2013年2月18日，原告向被告交纳闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2500.00元及交易费,共计4487.00元。2016年10月12日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2020年1月13日，被告办理了涉案房屋幢首次登记。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付逾期交房违约金的问题。双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2016年10月12日向原告交付涉案房屋，被告应于2016年10月19日前支付逾期交付涉案房屋违约金。原告于2020年1月19日提起诉讼请求被告支付逾期交房违约金已超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故对原告的该诉讼请求不予支持。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2017年10月12日起承担逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权未超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2016年10月12日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2016年10月12日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2016年10月12日后的360日内即2017年10月6日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2020年1月13日取得涉案房屋幢首次登记，具备办理转移登记条件，原告在开庭之日（2020年4月14日）知晓被告具备办理涉案房屋产权转移登记条件，视为由于被告的原因未能办证的情形消除，故其逾期办证违约金应计算至2020年4月13日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款295,615.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月12日起计算至2020年4月13日，共计26,723.60元（295,615.00元×0.0001×904天）。关于退还各项开户费及支付利息的的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2,500.00元无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。对被告提出诉讼时效抗辩，因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收事由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王开贤、许学菊逾期办理不动产权证书的违约金26,723.60元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王开贤、许学菊闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2,500.00元；三、驳回原告王开贤、许学菊的其他诉讼请求。案件受理费370.00元，由原告王开贤、许学菊承担84.89元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担285.11元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准是否恰当；2.开户费应否退还。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，上诉人的该上诉理由不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570.22元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费740元，自行退回169.78元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印