呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3048号上诉人(原审被告)：吴立文，女，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：尚媛媛，女，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：高杰（系尚媛媛丈夫），现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭君花园Z栋4楼2号。上诉人吴立文因与被上诉人尚媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴立文上诉请求：1.撤销一审判决,依法发回重审或依法改判;2.一审及二审全部诉讼费用由尚媛媛承担。事实和理由:1.一审法院的送达程序违法并缺席判决,剥夺了吴立文反诉、答辩、质证的权利,属于《民事诉讼法》第一百七十条规定的“违法缺席判决等严重违反法定程序”的情形,依法应撤销一审判决,发回呼和浩特市赛罕区人民法院重审。2.一审法院认定事实不清,导致错判。综上所述,为体现司法公正,恳请二审法院查明事实,依法支持吴立文的全部上诉请求。尚媛媛辩称，因为疫情不可抗力，不是尚媛媛的过错，尚媛媛提前通知到对方，并不是违约。尚媛媛向一审法院起诉请求：1.依法判令解除尚媛媛、吴立文签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令吴立文向尚媛媛返还押金2万元；3.本案诉讼费由吴立文承担。一审法院认定事实：2019年10月1日，尚媛媛（乙方）与吴立文（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定吴立文将坐落于呼和浩特市××区建筑面积为40平方米的临街底商租赁给尚媛媛，租赁期限三年，自2019年10月7日起至2022年10月6日止，第一年租金6.6万元，第二年提租8％，第三年在第二年的基础上增加10％。双方协商同意租金按季度支付。即提前一个月预交下一季度的租金。合同签订后乙方交付两万元押金，合同期满后，待乙方把商铺按要求交给甲方后，押金退回。《房屋租赁合同》第6条中约定，合同期内，甲方应提供电给乙方，电费由乙方承担。每年物业费、供暖费乙方按照甲方此套房合同面积四分之一的比例在要求的时间给到甲方，由甲方统一缴费。物业费供暖费不能从押金中支付。另外合同还约定了违约责任等条款。依据尚媛媛陈述，尚媛媛于2019年9月27日拿到了上述店铺的锁匙，是从上一任租客取得。手机银行转账记录显示，尚媛媛于2019年9月25日通过手机银行向吴立文转账支付租金定金10000元，于2019年9月27日向吴立文转账支付32000元，2019年12月7日向吴立文转账支付16500元。以上共计58500元，其中包括押金20000元、截至2020年4月6日的房屋租金33000元、以及采暖等其他费用。尚媛媛租赁上述房屋后经营一家母婴店（甄选母婴店）。母婴店经营至2019年1月20日，因过年而闭店休息。之后因为新冠肺炎疫情的出现，母婴店一直处于闭店状态。2020年3月7日，尚媛媛通过微信联系吴立文表达了“无法继续经营，可以帮助寻找新的租客”的意思表示，吴立文表示“按合同约定继续履行”。2020年3月13日，尚媛媛在微信中提出解除合同，吴立文未同意。2020年4月4日，尚媛媛将母婴店的物品搬走，并发送视频及图片告知吴立文。2020年4月5日，吴立文回复“那你就尽快出租吧，早些租出去，你的损失也少些”。经过反复协商，2020年4月18日，吴立文委托一个房屋中介人员过来与尚媛媛见面，并从尚媛媛手中接收了店铺的钥匙。一审法院认为，尚媛媛与吴立文签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定如实履行。尚媛媛以“因疫情经营困难、无力支付房租，所经营的食品已经到保质期限”为由主张解除合同，但其上述理由并不能直接导致合同目的无法实现。就本地区而言，2020年3月中旬开始餐饮业及经营性底商店铺均陆续开始经营，逐渐恢复正常的经营秩序，此时距离尚媛媛的租赁期限届满仍有两年半的时间。并未达到“无法继续开店营业”的情形。在双方交涉过程中，吴立文一直未同意解除合同，并一再强调按合同约定继续履行，依据现有证据可以认定，在合同履行过程中吴立文不存在违约行为。在双方协商未果的情况下，尚媛媛于2020年4月4日自行搬走物品并通知吴立文领取钥匙系属于合同违约行为。吴立文虽于2020年4月18日委托他人领取钥匙，但该行为并非出自吴立文的意愿，吴立文系被动接受尚媛媛提前搬走的事实，其接收钥匙系为避免进一步扩大损失而做出的减损行为。现尚媛媛搬离出租房屋并交回钥匙已成既定事实，结合双方于2020年4月18日交接钥匙的事实以及微信聊天记录，一审法院认定双方于2020年4月18日以实际行为解除了《房屋租赁合同》。至此，双方仅就合同解除达成一致，对于解除后果违约责任的承担以及相关费用的承担均未处理。基于合同已经解除，出租人收取的押金应予返还（从现有证据中未能体现押金不予退还的情形），现尚媛媛起诉主张返还押金，一审法院予以支持。对于尚媛媛所应承担的违约责任及物业费等相关问题，吴立文未到庭亦未通过反诉形式主张权利，吴立文虽抗辩“尚媛媛拖欠物业费1933．8元”，但并未提交相应票据予以证实，故本案中不适合直接予以扣减，但就违约责任追究及相关费用的承担问题，吴立文可收集证据另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告尚媛媛与被告吴立文签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日已解除；二、被告吴立文于本判决生效之日起十日内返还原告尚媛媛押金20000元；三、驳回原告尚媛媛的其他诉讼请求。案件受理费150元（原告已预交），由被告吴立文负担。二审中，吴立文举示一份新证据：房屋租赁合同，拟证明：合同第十一条约定谁违约谁应当承担相应赔偿责任，解除合同并且应当提前一个季度通知并取得另一方认可，并且法院判决也认可疫情并不影响经营。尚媛媛的质证意见为：对合同真实性认可，签订合同的时候尚媛媛并不完全认可，认为合同内容不公平。合同第八条约定不可抗力合同自然终止。另查明，一审法院送达程序合法。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，尚媛媛与吴立文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。尚媛媛于2020年2月9日通过微信与吴立文联系，因新冠肺炎疫情就减免房屋问题征求吴立文意见，吴立文未予回复。3月3日，吴立文通过微信向尚媛媛催要房租，其后尚媛媛表示经济困难，不再租房，对此吴立文不同意。尚媛媛于3月13日以“因新冠病毒疫情影响，店铺关闭，损失严重，无法继续经营，继续经营势必给双方造成更大的损失”为由，通过微信向吴立文提出解除合同。在双方协商未果的情况下，尚媛媛于2020年4月4日自行搬走物品并通知吴立文领取钥匙。吴立文虽于2020年4月18日委托他人领取钥匙，但该行为并非出自吴立文的意愿，吴立文系被动接受尚媛媛提前搬走的事实，其接收钥匙系为避免进一步扩大损失而做出的减损行为。现尚媛媛搬离出租房屋并交回钥匙已成既定事实，结合双方于2020年4月18日交接钥匙的事实以及微信聊天记录，能够认定双方于2020年4月18日以实际行为解除了《房屋租赁合同》。尚媛媛作为不能履行合同义务一方，在受疫情影响后及时将自身履行能力通知吴立文，最终吴立文也接受钥匙防止损失扩大。故双方当事人应继续互谅互解，合理分担损失。现合同已经解除，本院兼顾各方利益，酌定尚媛媛向吴立文退还10000元押金。综上所述，吴立文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初2011号民事判决第一项、第三项，即“一、确认原告尚媛媛与被告吴立文签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日已解除；三、驳回原告尚媛媛的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初2011号民事判决第三项为“吴立文于本判决生效之日起十日内返还尚媛媛押金10000元”。一审案件受理费150元，由尚媛媛负担75元、吴立文负担75元；二审案件受理费150元，由尚媛媛负担75元、吴立文负担75元。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年九月八日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥