安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4940号 上诉人（原审原告）：姜莉莎，女，1984年3月29日出生，回族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张姝颖，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽佳源博源商业运营管理有限公司，住所地合肥市滨湖新区中山路1298号。 法定代表人：徐志强，董事长。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏，安徽华人律师事务所律师。 上诉人姜莉莎、安徽佳源博源商业运营管理有限公司（以下简称佳源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜莉莎上诉请求：一、变更合肥市包河区人民法院作出的（2020）皖0111民初1585号民事判决第二项、第三项，改判“佳源公司于判决生效之日起十日内返还姜莉莎物业服务费保证金5579元，双倍返还姜莉莎履约保证金33474元，并补足姜莉莎直接经济损失30577元”；（不服一审判决数额为8440元）；二、判令由佳源公司承担本案的一审、二审诉讼费用。 事实与理由：一、姜莉莎为如期经营安米莉品牌合肥佳源广场店自安徽合肥至云南昆明定购预销商品的往返行程消费属必要且合理支出，亦系佳源公司违约造成的经济损失。 经一审调查可知，姜莉莎属意于佳源公司管理的合肥佳源广场内运营安米莉童装品牌，为此双方达成租赁合意于2018年6月29日订立租赁意向确认书后，2018年7月28日正式签订《安米莉商铺租赁合同》，明确约定由姜莉莎承租佳源广场3016号商铺，租期自2018年12月31日起至2021年12月30日，且经佳源公司确认，姜莉莎在该房屋内经营品牌为“安米莉”，经营项目为“童装”。租赁期限内，未经佳源公司书面同意，姜莉莎不得擅自改变房屋的上述经营品牌和经营项目（合同第3.1条）。合同第四条及第六条载明，佳源公司承诺于2018年8月30日向姜莉莎交付租赁房屋，2018年12月31日商场开业，如整体商业开业日延期，则必须至少提起三个月通知姜莉莎。 既然姜莉莎已租赁固定场地专营安米莉服装品牌，且商场预计2018年12月31日开业，再加上安米莉品牌方定于2018年9月5日至6日在云南昆明统一发布2019年新款童装及办理订货事宜，那么姜莉莎作为合肥佳源广场店代理商，理所应当于开业前前往品牌方所在地定购品牌商品做好营业准备。安徽合肥距离云南昆明路途遥远，为便于统一安排食宿，品牌方要求各级代理商乘坐前天飞机抵达，且姜莉莎往返均搭乘经济舱，该行程消费已实际产生且合理有据。后因佳源公司于2018年12月10日临时通知商场需延至2019年5月1日方能开业，导致姜莉莎定购的上述季节性服饰无法依约在品牌方授权地点按季销售，被安米莉品牌方没收加盟费及定金并取消姜莉莎代理权，最终使得双方合同目的不能实现，上述为筹备开业而产生的行程合理支出应属姜莉莎因佳源公司违约产生的直接经济损失，佳源公司理应对此承担赔偿责任。 二、因佳源公司根本性违约致使合同目的不能实现，姜莉莎为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用属违约方给守约方造成的直接经济损失。 依前文所述，姜莉莎因佳源公司的违约行为被取消安米莉品牌代理权后已无法继续履行租赁合同，损失惨重。其本人向合肥市包河区人民法院提起诉讼前曾多次前往佳源公司处协商解约及赔偿事宜，但佳源公司以种种理由推诿搪塞，甚至曾双方已协商一致但后以“公司同意但集团不同意”的说法转而拒绝在姜莉莎已签字认可的《赔偿协议书》签章。姜莉莎对此深感无奈，特聘请律师维护自身的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，本案姜莉莎为维权发生的律师费本质上是因佳源公司违约致使合同目的不能实现的而产生的损失，该费用已实际支出，并依法提供发票及《委托代理合同》，同时考虑本案案件类型、标的额、案件复杂程度，该律师代理费并未超出安徽省律师服务费政府指导价标准，参考（2018）最高法民终1214号民事判决书可知，姜莉莎为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的直接损失，故佳源公司对此应承担损害赔偿责任。 佳源公司辩称，佳源公司认为因姜莉莎没有支付首期租金和物业费，拒绝履行案涉合同的主合同义务，已构成根本违约，佳源公司依法不需要承担包括姜莉莎主张的代理费、交通费在内的财产损失。 佳源公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回姜莉莎的其他诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由姜莉莎承担。 事实与理由：一、姜莉莎未按《租赁合同》约定支付首期租金及首期物业费，拒绝履行租赁合同主合同义务，已构成违约，佳源公司有权要求姜莉莎支付违约金并没收履约保证金。 根据《租赁合同》第4.1条之约定，进场日为2018年8月30日，结合《租赁合同》第8.1.3条、第9.4条之约定，姜莉莎应于2018年8月30日支付首期租金及首期物业费。根据《租赁合同》第21.1条、第21.7条之约定，佳源公司有权要求姜莉莎支付相当于相应保证金和首期租金、首期物业费应付金额的违约金并没收履约保证金。 二、根据合同相对性，姜莉莎与案外人之间合同约定对佳源公司不具有约束力。 姜莉莎的直接经济损失应根据《租赁合同》条款约定予以确定，而不应以姜莉莎与案外人约定的违约条款予以确定。 三、姜莉莎提供的证据不足以证明厚兴公司扣除了姜莉莎保证金及19年春、夏定金共计61190元，无权要求佳源公司赔偿其直接经济损失。 姜莉莎仅凭一份《关于终止姜莉莎合同的通知》证明湖州厚兴服饰有限公司（以下简称厚兴公司）扣除了姜莉莎保证金及19年春订金共计61190元，但未提供厚兴公司的收据、税票、财务报表等财务资料，综合证明保证金、定金扣除情况。且该份材料系案外人厚兴公司出具，佳源公司无法验证其真实性。该证据的真实性无法确认，且证明力未达到高度盖然性的证明标准，不能证明姜莉莎产生了61190元的直接经济损失。 四、如因姜莉莎的错误处置导致保证金及定金被厚兴公司扣除，该经济损失不属于姜莉莎因履行案涉租赁合同所导致的直接经济损失。 根据一审庭审中姜莉莎的陈述，姜莉莎并未向厚兴公司要求提货。姜莉莎支付的定金所对应的货品是否产生、是否被厚兴公司转卖给第三方，姜莉莎均不知情。如因姜莉莎的错误处置导致保证金及定金被厚兴公司扣除，该经济损失不应认定为姜莉莎的直接经济损失。 五、姜莉莎未提供证据证明待提货品已毁损灭失，导致其及厚兴公司产生实际损失，应承担举证不能的不利后果。 经查，“安米莉”品牌童装在合肥市区域内有多家经营店。厚兴公司可以通过调货方式将姜莉莎未提货品调至其他经营店销售。因此姜莉莎及厚兴公司并未产生实际损失，无权向佳源公司主张直接经济损。 姜莉莎辩称，一、佳源公司无权要求姜莉莎支付逾期付款违约金，更无权没收履约保证金。 案涉《安米莉商铺租赁合同》第8.1.3条及第9.4条载明，首期租金及物业费应于进场日（最晚不迟于开业前30天）支付，而合同的第6.1条表明开业日暂定为2018年12月31日，第6.2条如商业开业日延期，则必须至少提前三个月通知承租户，免租期及相关日期相应顺延。然，值得注意的是，因佳源公司距离原定开业仅20天突然临时通知姜莉莎，商场需延后至2019年5月1日开业，则首期款项的付款时间最晚不迟于开业前30天即2019年4月1日。 但因佳源公司临时通知延期4个月开业的违约行为，打乱了姜莉莎及品牌方厚兴服饰公司在佳源广场经营安米莉童装的原定经营安排，多次协调无果情形下，品牌方于2019年3月20日书面函告姜莉莎因佳源商场未能如期开业多次协调未果，对品牌渠道拓展造成损失，取消代理权，这就使得其承租佳源公司案涉3016商铺经营安米莉品牌童装（这同时也是佳源公司要求姜莉莎必须经营安米莉品牌，合同3.1条未经出租人书面同意，承租人不得擅自改变经营品牌）合同目的因对方的违约行为而根本无法实现。 就在姜莉莎因无法经营安米莉品牌与佳源公司协商解约及赔偿事宜，佳源公司在双方尚未达成一致的情况下又将案涉铺位对外重新招租。最终，佳源广场于2019年7月26日正式开业，而案涉商铺已由新承租人经营使用。 二、佳源公司理应依法依约对姜莉莎因其违约而造成的直接经济损失承担赔偿责任。 依据案涉《安米莉商铺租赁合同》21.7条，本合同因甲方（佳源公司）违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，若违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。 合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在全国人大常委会法律工作委员会（以下简称“法工委”）《合同法释义》中，法工委对上述的合同法规定作出了释义，摘要如下：在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取得的利益。据此可知，直接经济损失突破合同相对性原则，指的是守约方因对方违约产生的相关的全部财产上的减少。本案中，双方对合同21.7的直接经济损失范围未有另行约定。需要指出的是，佳源公司仅距原开业时间仅剩20天的情况下擅自突然临时通知要延期开业长达4个月之久，致使姜莉莎原为2018年年底开业筹备定购的2019年春夏服饰均无法如期在品牌方授权地方按季销售，而被品牌方取消代理权进而无法在佳源广场经营，因此为筹备开业产生的行程支出、被没收的加盟保证金、春夏定金、为维权花费的律师服务费均属于姜莉莎因佳源公司违约造成的财产上的直接减少，佳源公司理应依法依约对上述损失承担赔偿责任。 三、依前文所述，因佳源公司长时间延期开业致使姜莉莎无意也无法避免的“被”成为其与厚兴公司达成的《特许经营合同》及《2019SS产品订货定金协议》的违约方，经多次协调未果，最终被品牌方书面通知解约，取消代理权，没收加盟保证金及春夏定金，这一结果极大地损害了姜莉莎本人的合法权益，姜莉莎作为对厚兴公司的付款方及违约方提交通知、收据已完成了经济损失的举证责任，若佳源公司认为加盟保证金及19年春夏定金未被没收，则应由佳源公司承担相应举证责任。 四、厚兴公司与姜莉莎协议春季商品于12月20日前提货，夏季商品于3月20日前提货，而佳源公司在2018年12月10日也就是合同约定的提货日前临时突然告知姜莉莎商场延至2019年5月开业，又因品牌方严禁代理商将货物在授权区域以外市场销售，在商场延期开业代理商没有经营场地的情况下，提货只会产生更多花销如运输费、仓储费、剩余70%货款等等，因此本案中姜莉莎为避免更大损失只能暂不提货，这也是符合常理的正确的止损措施。值得注意的是，无法提货及没收定金等相应损害后果亦是佳源公司的违约行为导致的，而非佳源公司无理宣称的系姜莉莎的错误处置。 五、至于特许经营合同终止后，姜莉莎定购的货品是否毁损灭失、或是否被厚兴公司转卖他人，这与本案无关，被取消代理权的姜莉莎亦无权过问，佳源公司荒谬的要求姜莉莎对此举证来证明其本人及厚兴公司由此产生损失后方才可以向佳源公司主张，这显然悖于逻辑常理，没有任何事实与法律依据。 姜莉莎向一审法院起诉请求：1.判令解除姜莉莎与佳源公司于2018年6月29日达成的《租赁意向确认书》、2018年7月28日签订的《安米莉商铺租赁合同》。2.判令佳源公司立即返还姜莉莎保证金22316元，赔偿姜莉莎经济损失87327元，并自起诉之日起以87327元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率计算逾期付款利息直至款清日止，合计109643元。3.判令由佳源公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月29日，姜莉莎与原安徽万博汇商业运营管理有限公司（2020年2月13日公司名称变更为安徽佳源博源商业运营管理有限公司）签订《安米莉品牌租赁意向确认书》。2018年7月28日，姜莉莎（乙方）与佳源公司（甲方）签订《安米莉商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于安徽省合肥市包河区商铺出租给乙方；乙方在该房屋内经营品牌为安米莉；开业日暂定为2018年12月31日，如甲方整体商业开业日延期，则必须至少三个月通知乙方；合同签署当日，乙方应向甲方支付16737元，作为履约保证金，同时向物业服务公司支付5579元，作为物业服务费保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同签订后，姜莉莎于当日依约向佳源公司支付履约保证金16737元、物业服务费保证金5579元。 2018年7月1日，姜莉莎与厚兴公司签订《安米莉特许专卖经营合同》（姜莉莎签字日期为2018年6月29日），姜莉莎获得厚兴公司授权代理在安徽省合肥市滨湖佳源广场负责安米莉品牌童装拓展、销售。2018年6月29日，姜莉莎支付加盟保证金10000元。2018年9月5日、6日，姜莉莎与厚兴公司签订两份《2019SS产品订货定金协议》，并于2018年9月10日分别支付春季产品定金22158元、夏季产品定金29032元。2018年12月10日，佳源公司向安米莉商户函告开业时间延迟至2019年5月1月。2019年3月20日，厚兴公司书面通知姜莉莎因佳源广场未能如期开业，依约取消姜莉莎品牌代理权，扣除保证金10000元及19年春、夏定金，合同立即终止。 一审法院认为，姜莉莎与佳源公司签订的《租赁意向确认书》、《安米莉商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。佳源公司因佳源广场整体延迟开业，未在合同约定的期限内及时通知姜莉莎，致使姜莉莎不能实现合同目的且造成损失，已构成根本违约，姜莉莎有权解除合同，要求佳源公司返还物业服务费保证金，同时依约双倍无息返还履约保证金，并补足实际损失。该院依法确认姜莉莎实际损失为加盟保证金10000元、春季产品定金22158元、夏季产品定金29032元，合计61190元。姜莉莎诉请机票及律师代理费并非必要支出；误工费（经营损失）不属可得利益损失；双倍返还物业服务费保证金及支付利息，与合同约定不符，该院均不予支持。综上，佳源公司应返还姜莉莎物业服务费保证金5579元，双倍返还履约保证金33474（16737×2）元，并补足姜莉莎直接经济损失22137（61190-5579-33474）元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条规定，判决：一、解除姜莉莎与安徽佳源博源商业运营管理有限公司签订的《租赁意向确认书》、《安米莉商铺租赁合同》；二、安徽佳源博源商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还姜莉莎物业服务费保证金5579元，双倍返还姜莉莎履约保证金33474元，并补足姜莉莎直接经济损失22137元；三、驳回姜莉莎的其他诉讼请求。一审案件受理费2492元，减半收取计1246元，由姜莉莎负担582元，由安徽佳源博源商业运营管理有限公司负担664元。 二审中，姜莉莎提交合肥佳源广场购物中心微信公众号截图、照片一组，证明姜莉莎与佳公司尚未终止租赁合同关系且在首期款项付款截止日届满前，佳源公司将案涉商铺已对外重新招租的违约事实。佳源公司质证意见为：该证据形成于姜莉莎一审起诉前，依法不属于二审新证据。公众号和照片的内容不能反映案涉商铺的情况，佳源公司并未在首期款项付款截止之日前重新对外招租。本院认证如下，姜莉莎二审提交的证据未能证明新的事实，与本案双方争议焦点无关联性，本院对其证据效力不予认定。 本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点之一为案涉合同解除的原因归责于哪一方。根据一审查明的事实，可以认定案涉合同系因佳源广场整体延迟开业，佳源公司未在合同约定的期限内及时通知姜莉莎，致使姜莉莎不能实现合同目的且造成损失，因此佳源公司构成根本违约，姜莉莎有权解除合同。佳源公司上诉主张合同解除原因在于姜莉莎迟延支付首期租金及首期物业费，拒绝履行主合同义务，事实依据不足，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。一审根据姜莉莎提供的证据，认定姜莉莎的直接损失包括加盟保证金10000元、春季产品定金22158元、夏季产品定金29032元，合计61190元，并无不当。佳源公司认为上述损失不应被认定的理由不能成立。另姜莉莎上诉主张交通费、律师费亦属于直接损失，应予赔偿。考虑到双方合同约定，“如甲方整体商业开业日延期，则必须至少三个月通知乙方”，则佳源公司至少应在2018年9月30日前通知姜莉莎。而此时，姜莉莎已经于2018年7月1日与厚兴公司签订合同，并于2018年9月5日、6日支付定金。因此，在一审已经对姜莉莎主张的加盟保证金及产品定金损失予以支持的情况下，本院对一审未予支持交通费及律师费损失的处理予以维持。一审处理结果实质并无明显不当。 综上，姜莉莎、佳源公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380元，由姜莉莎负担50元，由安徽佳源博源商业运营管理有限公司负担1330元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月十五日 书记员  孟 成 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。