吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1358号上诉人（原审原告）：陈某，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张某，吉林海兰（汪清）江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县诚信房地产开发有限公司。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：李某，吉林林岗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县第一建筑有限责任公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：王某。被上诉人（原审被告）：王某，住吉林省安图县。上诉人陈某因与被上诉人安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“诚信公司”）、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称“一建公司”）、王某合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院于2020年6月30日作出的（2020）吉2426民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理（主审人池东波，合议庭刘晓娟、秦承兰，书记员尹光熹）。上诉人陈某及其委托诉讼代理人张某，被上诉人诚信公司的委托诉讼代理人李某，被上诉人一建公司的委托诉讼代理人王某，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审认为诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设享有所有权错误。（1）2012年1月20日签订的协议书第一条约定“整个小区房屋所有权归甲方（诚信公司、陈某）”，第三条约定“2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方（诚信公司、陈某），3#楼、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方（诚信公司、陈某）”。这个协议没有明确诚信公司把商品楼部分开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权的意思表示，反而反复确认了小区所有权归诚信公司、陈某。（2）2012年1月20日签订的协议书中明确，如不能按期支付拆迁补偿款，陈某有权按每平方米1420元的价格收回。此条款明确可以认定为，如果一建公司不按期支付补偿款，陈某有权以1420元的价格支付其工程款。该条款并未有明确转让开发权的意思表示，只是表示一建公司可以出售小区商品房来抵偿其工程款。一审仅以合同约定“1号楼、5号楼在确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈某拆迁补偿款后有权销售”，就认定诚信公司、陈某将案涉小区开发权转让给了一建公司，按照此种逻辑，合同中约定的“如不能按期支付拆迁补偿款，陈某有权按每平方米1420元的价格收回”，就可以解读成不能按期支付补偿款，一建公司就将案涉小区开发权转回给了诚信公司、陈某。（3）2013年6月24日签订的补充协议书中约定，“1号楼三至六层住宅一建公司向诚信公司支付土地使用费，诚信公司将1号楼三至六层住宅顶工程款给一建公司。竣工结算前不得随意销售，如销售需双方协商”。该协议中依然表述为陈某要用房屋抵顶一建公司、王某的工程款。如果按照一审认定的事实，诚信公司、陈某已经将案涉小区的开发权转让给了一建公司，陈某只能取得拆迁补偿款，那么双方就不必要再约定抵顶工程款的事宜。（4）2012年9月17日，陈某与诚信公司签订《协议书》，约定福聚苑小区土地由陈某出资购得，福聚苑小区的经营成果由陈某享有。该小区的所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈某所有。如诚信公司违反该所有权的约定，按照整体项目实际工程总造价的二倍加上利润（现房评估价减去工程成本）承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收双倍利息（利率按银行同期贷款利率）。该协议签订于一审认为的诚信公司、陈某将福聚苑小区的商品楼开发权转让给一建公司之后。根据庭审可知，诚信公司与一建公司是一套人马两个牌子，两个公司人格混同。如果诚信公司、陈某已经将福聚苑小区的商品楼开发权转让给一建公司，则之后诚信公司与陈某签订的协议依然约定“福聚苑小区的经营成果由陈某享有。该小区的所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈某所有”，就显然违背常理了。2．一审判决与已生效的其他判决书认定的事实存在矛盾。（1）关于福聚苑小区1号楼2单元二层南侧第2家门市房，（2016）吉2426民初1248号、（2017）吉24民终1042号、（2018）吉民再147号判决书中均认定福聚苑小区系陈某挂靠诚信公司进行开发建设，陈某作为实际开发人，以诚信公司名义签订房屋产权调换协议，合法有效，应受法律保护，并据此判令由陈某与诚信公司承担该小区房屋出售中出现的违约问题。（2）关于福聚苑小区1号楼1层东侧第4家门市房，（2019）吉2426民初816号判决书认定陈某作为实际开发人与唐国忠签订《协议书》，其具有双重身份，既是福聚苑小区实际开发人，也是福聚苑小区施工方一建公司第二十一项目部经理，所以其在签订《协议书》时加盖了第二十一项目部的公章，但此行为仅是陈某个人行为，一建公司未加盖公章，此协议对一建公司并不发生效力，故要求一建公司承担责任，于法无据。（3）关于福聚苑小区1号楼1单元602室，（2019）吉2426民初1345号、（2020）吉24民终198号民事判决书认定陈某于2014年7月12日将涉案房屋（福聚苑小区1号楼1单元602室）出售给付新年的行为，应视为诚信公司的行为，没有认定诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司。（4）在福聚苑小区取暖费纠纷的（2018）吉2426民初1617号、（2019）吉24民终1876号判决书中认定陈某靠挂诚信公司开发福聚苑小区，在福聚苑小区房屋售出交付前，对福聚苑小区房屋具有所有权，其应当承担因福聚苑小区房屋所产生的义务。一建公司系福聚苑小区的建设单位，对该小区房屋不具有权属关系，其不承担取暖费的给付责任。上述生效判决均发生于一审认定诚信公司将福聚苑小区商品楼开发权转让给一建公司之后，前后相互矛盾。3.一审法院无法确定一建公司、王某是否足额给付拆迁补偿款错误。（1）民事诉讼证据规则是“谁主张、谁举证”，一建公司和王某只是在庭审中说已用房屋足额支付了陈某拆迁补偿款，但对此并未提交证据。（2）庭审中王某主张其用回迁房和廉租房抵顶了应支付陈某的拆迁款，但是根据2012年1月20日双方签订的协议书的第一条约定“整个小区房屋所有权归甲方（诚信公司、陈某）”、第三条约定“2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方（诚信公司、陈某），3#楼、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方（诚信公司、陈某）”，整个小区房屋所有权归诚信公司、陈某，回迁楼、廉租房所有权归诚信公司、陈某，王某没有权利用房屋抵顶应支付陈某的拆迁款。（3）2012年1月20日，诚信公司与一建公司签订协议书，其第六条约定在1号楼、5号楼中确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，一建公司在支付陈某拆迁补偿款后有权销售，但一建公司到目前为止并未按协议书约定向诚信公司支付拆迁补偿款。该事实有生效的（2017）吉2426民初42号，（2017）吉24民终1188号判决予以确认。（4）陈某出售的房屋，因诚信公司、一建公司、王某都将同一处房屋另行出售，所以已将购房款退给相应业主，陈某没有取得案涉小区的购房款。其次，王某说以廉租房抵偿给陈某拆迁补偿款，但根据庭审查明的事实，廉租房的工程款政府都拨付给诚信公司，由诚信公司支付给了王某，陈某根本没有得到廉租房的任何利益。最后，王某说以回迁房抵偿给陈某拆迁补偿款，但是回迁房是给被拆迁户的，陈某没有占有，而且如果按照王某主张诚信公司、陈某已经把开发权转让给他，那么回迁房的工程款应该由王某自己承担，而不应再由陈某承担。王某不能既主张小区的开发权，出售小区房屋取得购房款，又主张陈某支付其工程款。4.一审认为为彻底解决陈某与诚信公司、一建公司、王某之间的纠纷，各方应当尽快结算，如结算后尚欠陈某拆迁补偿款，陈某可以依据协议书、补充协议书主张拆迁补偿款的权利的观点错误。这种解决方式只能使陈某一方遭受巨大经济损失。因为一建公司、王某应该支付拆迁费本就是陈某前期投入的部分，陈某收回只是弥补其拆迁的成本。现在一建公司、王某不但取得了出售福聚苑小区商品房的权利，又可以获取廉租房、回迁房工程款，导致陈某支付一建公司、王某廉租房、回迁房工程款没有任何出处。5.一审认定事实错误的原因是没有综合考虑房地产开发的实际情况，开发建设廉租房、回迁楼是基本无法获得利益的，开发企业只能通过出售商品楼来获取开发的利益。一审判决将所有开发的成本部分归属于陈某，开发小区的利益由一建公司、王某享有，这种利益的失衡让上诉人无法接受。诚信公司、一建公司、王某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。陈某向一审法院起诉请求：1.判令诚信公司、一建公司、王某赔偿陈某损失237720元（房屋单价2800元/平方米×84.9平方米）；2.判令诚信公司、一建公司、王某支付陈某违约金71316元（陈某损失的30%）；3.判令诚信公司、一建公司、王某支付陈某投入资金占有使用费（以237720元为基数，从2010年9月3日开工之日起算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2008年，珲春江山房地产开发有限公司安图分公司取得案涉福聚苑小区的国有土地使用权，并缴纳了土地出让金。2009年，陈某通过挂靠诚信公司的方式取得了福聚苑小区的开发权并投入资金对该小区土地进行了拆迁。2012年，陈某与诚信公司签订协议书，约定该小区最终所有权、使用权、开发土地和房屋的一切权利都归陈某所有。陈某与一建公司、王某约定，该小区1号楼-6号楼的面积以办房照的面积为准，陈某支付一建公司、王某工程款每平方米1420元，其中该价格包含该小区开发建设的一切税费。福聚苑小区1号楼1单元602室，面积84.9平方米，现已被一建公司、王某占有后出售给案外人朱某2。诚信公司认可以上一建公司、王某的售房行为。诚信公司、一建公司、王某的行为违反合同约定，给陈某造成巨大经济损失，故诉至法院，请求法院依法判决。诉讼过程中，陈某变更第三项诉讼请求为：判令诚信公司、一建公司、王某支付陈某投入资金占有使用费（以237720元为基数，自2010年9月3日至2019至8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诚信公司在一审中辩称：不同意陈某的诉讼请求。陈某主张损失、违约金、资金占有使用费均无事实依据和法律依据。2012年1月20日诚信开发公司与一建公司签订了协议书，陈某挂靠诚信公司开发福聚苑小区，王某（王凤岐）挂靠一建公司施工。陈某与王某于2013年6月24日签订了补充协议，协议约定，福聚苑小区一号楼三至六层住宅3349平方米，房屋权属给了王某，对该份协议书诚信公司和一建公司均认可。对于陈某主张的2012年9月17日其与诚信公司签订的协议书，诚信公司不知情不认可，且无法定代表人签字，不能推翻2012年1月20日、2013年6月24日的协议书。陈某起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。一建公司在一审中辩称：陈某并未完全按照与诚信公司签订的挂靠协议履行义务。陈某并未在福聚苑小区开发建设中出资，其根本不存在建设损失。即便可以主张损失，也不应按2800元/平方米标准计算，该标准系涉案房屋建成后的市场销售价格，而非房屋的建造成本价格，如果是占有，也只是占用了房屋建造的成本，况且陈某未实际出资，当然不存在占用其出资的事实。根据合同相对性原则，涉案协议相关的权利义务的享有和行使主体应为诚信公司，而非自然人陈某，其无权向一建公司主张权利及违约责任。陈某起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。王某在一审中辩称，陈某起诉的侵权理由不成立。王某并没有侵犯陈某的财产权利，在本案发生诉讼之前，陈某因该开发项目已经提起过诉讼。安图县人民法院及延边州中级人民法院在生效的判决书当中，已经确认明月镇福聚苑小区房屋的所有权，归安图县诚信房地产开发有限公司所有。本案的王某没有侵犯陈某的任何权益。陈某诉王某是错误的。王某在2011年至2015年间，承建安图县明月镇福聚苑小区时，福聚苑小区的开发商是诚信公司，承建商是一建公司。王某履行的是职务行为，王某是一建公司的第五项目部负责人，因开发商诚信公司拖欠建设该房屋时的借款（借朱某2的钱），将诚信公司开发所有的房屋，抵债给了债权人朱某2，该抵债行为得到了房屋所有权人诚信公司的认可。该小区房屋所有权的问题，已经被生效的安图县人民法院（2017）吉2426民初42号《民事判决书》认定。所以，陈某诉王某是错误的。王某没有侵犯陈某的财产权利，陈某的损失与王某无关。王某在履行职务行为过程中，将不属于陈某的财产，属于所有权人诚信公司的房屋抵债给债权人，并没有侵害陈某的任何权利，陈某的损失与王某无关。王某依法不承担任何责任。陈某的请求没有法律依据，依法应予驳回。陈某的诉讼请求没有法律依据，陈某虽然挂靠诚信公司开发房屋，无论是陈某，抑或是诚信公司，均应支付为建设该小区时的借款。一建公司将该小区的房屋抵债给债权人，没有侵害陈某的任何权利，陈某的请求没有法律依据，应予驳回。一审法院经审理查明：因陈某没有房地产开发资质，便与诚信公司达成协议，挂靠诚信公司，为诚信公司的项目部，以诚信公司名义对安图县福聚苑小区进行开发包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈某按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费。2011年4月26日，安图诚信公司、安图一建公司第五项目部王某签订建筑工程承包合同书，见证人陈某。安图诚信公司将福聚苑小区的2#回迁楼、3#、4#廉租房楼承包给安图一建公司第五项目部王某施工。一切工程手续均由安图一建公司第五项目部王某办理，费用由其承担，安图诚信公司可以协助办理。结算与拨款方式，廉租房按政府主管部门拨款的时间及数额由安图诚信公司直接拨给安图一建公司第五项目部王某；回迁楼以动迁费顶工程款。4#楼一层为车库，院内还可以建一排车库，以上车库均由安图一建公司第五项目部王某自行销售，此部分销售款需付给安图诚信公司每平方米450元的拆迁补偿款。2012年1月20日，诚信公司作为甲方，陈某作为甲方代理人，一建公司作为乙方，王凤岐、王某（系父子关系）作为乙方代理人签订了协议书，达成如下协议：“一、福聚苑小区工程由甲方开发后授权陈某对福聚苑小区的所有房屋进行了拆迁、建筑，拆迁的一切款项都由陈某用自己的钱支付，整个小区房屋所有权归甲方，小区总房照按国家和地方有关规定执行；二、由甲方授权代理人陈某将其中的2#、3#、4#楼的施工工程承包给乙方（第五项目部）。2#楼为回迁楼，3#、4#楼为廉租房，廉租房户数不够分配，由未施工的1#、5#楼来补充；三、2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈某按验收后测绘面积每平方米1420元的价格支付乙方工程款，3#、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈某按验收后测绘面积每平方米1520元的价格支付乙方工程款。四、乙方按2#、3#、4#楼验收后测绘图合计总面积每平方米440元的价格支付甲方代理人陈某拆迁补偿费。乙方保证2#、3#、4#楼的收尾程，及时完工和验收，保证回迁户、廉租房住户2012年1月20日前入住；五、甲方授权代理人陈某将1#、5#楼承包给乙方施工，甲方下拨廉租房工程款时需经代理人陈某签字同意后生效；六、1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈某拆迁补偿款后方有销售权；七、乙方按以下方式支付甲方代理人陈某拆迁补偿款，1#楼按验收后测绘图总面积每平方米450元，5#楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；八、未经甲方代理人陈某签字同意，不得直接向甲方要求廉租房资金；九、福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由乙方承担（营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等）；十、乙方完工时，如不能全部支付甲方代理人陈某拆迁补偿费，余额未付部分乙方必须在2012年12月30日前一次性付给甲方代理人陈某，如乙方不能按期支付，陈某有权将乙方所建房屋按每平方米1420元的价格收回（按单元1-6层立体砍快计算），每延期一天，应支付福聚苑小区工程部面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；十一、乙方未能按期交工，回迁户不能正常回迁，由此产生的回迁户补偿费用按法律、法规及安图县城市房屋拆迁管理办法的相关规定，由2#楼转5#楼的费用全部由乙方负责支付，甲方代理人陈某负责主张该项权利；十二、1#楼其中的回迁面积（按验收后测绘图面积）由甲方代理人陈某以每平方米1420元的价格付给乙方，5#楼回迁面积（按验收后测绘面积）由甲方代理人陈某以每平方米1420元的价格付给乙方；十三、整个小区的绿化、硬化及配套设施由乙方负责完成，质量以上级质检部门验收合格为准，产生的费用按照建筑面积均滩；十四、协议后的一切手续由甲方代理人提供便利，工程竣工的验收手续及验收后的相关手续均有乙方负责办理，手续办完之后交由甲方代理人陈某；十五、在施工期间及工程交工后保修期间，因质量问题及安全问题所造成的一切损失及后果均由乙方负责；十六、今后楼房涨价与陈某无关”。2013年6月24日，双方依据2012年1月20日签订的协议书，达成如下补充协议：一、残联办公楼与3#楼交接部分（三层）建筑面积400平方米。二、4#、5#楼东头办公室建筑面积1400平方米，由甲方以每平方米1250元付给乙方。基础完工以后，甲方付给乙方肆拾万元，一楼完工付叁拾伍万元，二楼完工付肆拾伍万元，剩余部分整体算账。三、一号楼地下防水工程，由甲方直接承包给专业防水施工队施工，防水剂及人工费由甲方购买支付，乙方免费供应水泥、沙子，防水工程质量由甲方负责。四、一号楼地下室封闭后，因乙方资金不足，甲方向乙方拨工程款伍拾万元，二楼封闭后再付伍拾万元。五、六层钢筋混凝土框架结构（地下一层），总建筑面积7399平方米，其中地下室1350平方米、一层门市房1350平方米，二层门市房135平方米，三-六层住宅3349平方米。乙方按建筑面积每平方米440元向甲方支付土地使用费（不含地下室1350平方米），共计人民币2661560元（440元×6049平方米）；六、甲方用一层门市房319.2平方米（16轴-24轴）、二层门市房809.4平方米（14轴-32轴）、三至六层住宅3349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商；七、甲方将一二层回迁楼1680.6平方米定价每平方米1420元，计2386452元（1420×1680.6）、地下室1350平方米单价1250元，计1687500元（1250×1350）。两笔合计人民币4073952元，作为工程款付给乙方；八、1#楼与6#楼竣工后，甲乙双方就一至六号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。说明：上述所列面积为预算面积，工程结算时以实际竣工面积为准。2012年9月17日，陈某与诚信公司签订协议，福聚苑小区土地已由陈某出资购得，陈某需要借用诚信公司的名义在该块土地上进行开发，由陈某自主开发、自主经营，经营成果由陈某享有。诚信公司应积极配合协助陈某办理开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈某所有。陈某负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以诚信公司名义进行。诚信公司负责积极配合陈某办理开发、建设、销售手续的相关资料，陈某负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。一切开发费用由陈某承担，诚信公司收取管理费。管理费竣工结算后付清，如陈某未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。诚信公司如违反土地使用权和所有权的规定，按整体项目工程造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收按银行同期贷款利率的双倍利息。陈某负责福聚苑小区的拆迁工作，现1至5号楼已经入住使用。诚信公司、一建公司、陈某、王某相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王某称以回迁房、廉租房抵顶了陈某拆迁补偿款，且超过了陈某拆迁补偿款的数额，陈某对此不予认可，称并没有占有使用回迁房、廉租房。现王某已将1号楼1单元602室房屋出售给了案外人朱某2，一建公司、诚信公司均予同意。一审法院认为：一、诚信公司、一建公司、王某是否存在违约的行为。陈某挂靠诚信公司开发福聚苑小区由一建公司第五项目部施工建设，王某挂靠一建公司，系一建公司第五项目部经理。陈某作为诚信公司的代理人与王某作为一建公司的代理人于2012年1月20日签订协议书、2013年6月24日签订补充协议书，系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行自己的义务。协议书内容包括：“约定1号楼在确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈某拆迁补偿款后有权销售，回迁楼部分工程款由陈某付给一建公司，商品楼部分未约定给付一建公司工程款，且楼房涨价与陈某无关。如不能按期支付拆迁补偿款，陈某有权按每平方米1,420元的价格收回”。补充协议对1号楼作了进一步的约定“1号楼三至六层住宅一建公司向诚信公司支付土地使用费，诚信公司将1号楼三至六层住宅顶工程款给一建公司。竣工结算前不得随意销售，如销售需双方协商”。根据协议书及补充协议书的内容，诚信公司已经将1号楼三至六层住宅的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权，但为陈某设定了取得以上房屋拆迁补偿款的权利。陈某作为诚信公司的代理人签订了以上两份协议书，应当对其内容应当知晓并认可，故陈某认为自己对涉案房屋享有所有权的主张不成立。王某经过一建公司、诚信公司的同意将涉案房屋出售给案外人朱某2，因陈某对涉案房屋不享有所有权，故各方对陈某不存在违约行为。二、一建公司和王某是否已足额给付陈某拆迁补偿款。一建公司和王某称通过房屋抵顶的方式已经超额给付陈某拆迁补偿款，但诚信公司、一建公司、陈某、王某之间至今未就福聚苑小区的开发建设工程进行结算，现无法确定是否足额给付拆迁补偿款。为了彻底解决陈某与诚信公司、一建公司、王某之间的纠纷，各方应当尽快结算，如结算后尚欠陈某拆迁补偿款，陈某可以依据协议书、补充协议书主张拆迁补偿款的权利。综上所述，陈某的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、一百零七条的规定，判决：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费5936元，由陈某自行承担。二审中，陈某为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：（2016）吉2426民初1248号、（2017）吉24民终1042号、（2018）吉民再147号、（2019）吉2426民初816号、（2019）吉2426民初1345号、（2020）吉24民终198号、（2018）吉2426民初1617号、（2019）吉24民终1876号、（2018）吉2426民初1304号、（2018）吉24民终2063号民事判决各一份，欲证明福聚苑小区系陈某挂靠诚信公司开发建设，陈某为福聚苑小区的实际开发人，在小区房屋出售交付前对房屋享有所有权。一建公司系福聚苑小区的建设单位，对小区房屋不具有权属关系。诚信公司、一建公司、王某对证据的真实性无异议，质证称上述判决是法院结合各方当事人的举证、质证情况作出的个案判决，不具有普遍性，与本案无关。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以采信。证据2：安图县住房和城乡建设局出具的证明一份，欲证明福聚苑小区至今未竣工，工程的五证及其他材料原件均在陈某手中保管，陈某不清楚被上诉人是通过什么途径办理的房屋产权手续。诚信公司、一建公司、王某对证据的真实性有异议，质证称福聚苑小区1、3、4、5号楼的房屋大照已经办理，2号楼因是回迁楼直接给回迁户办理的房屋小照，小区房屋整体已验收。因各方当事人对证据的真实性有异议，出证单位亦未至今接受质询，对该证据本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：2012年1月20日，陈某作为诚信公司的代理人与王某作为一建公司的代理人签订的《协议书》中约定，一建公司在支付陈某拆迁补偿款后有权销售1号楼、5号楼中的商品房,房屋售价与陈某无关，如不能按期支付拆迁补偿款，陈某有权按每平方米1420元的价格收回。福聚苑小区在建设过程中，原有的廉租房、回迁楼、商品楼分配方案被打乱，导致除1号楼和5号楼之外的其他栋楼亦存有商品房，但一建公司（王某）施工的事实没有改变，上述协议亦未解除或被撤销。依照协议约定，一建公司（王某）对商品房部分有对外出售的权利，或者由诚信公司（陈某）以按照协议约定将相应的建设费用支付给一建公司（王某）后将房屋取得，但因一建公司（王某）与诚信公司（陈某）至今未对福聚苑小区项目进行结算，致福聚苑小区实际发生的拆迁费、建设费用无法核实，陈某主张一建公司（王某）已以各种形式超额取得了相应的建设费用缺乏事实依据。在双方未就商品房的建设费用、拆迁费用及是否由陈某取得等问题清算之前，一建公司（王某）依照上述协议约定出售商品房的行为不宜认定为违约行为，故对陈某在本案中提出的诚信公司、一建公司、王某存在违约行为应赔偿其损失的主张，不予支持。关于福聚苑小区商品楼的开发权归属问题。因福聚苑小区大部分楼栋为廉租房、回迁房，小区商品房分散在廉租房、回迁房所在的不同楼栋中，相关部门至今未将小区开发手续变更至一建公司名下，故在诚信公司（陈某）与一建公司（王某）未就商品房问题结算前，不宜在本案中确认小区开发权的转让事宜，一审对此部分的认定有误，本院予以调整。综上，一审认定事实清楚，部分处理虽有不当，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5936元，由陈某负担。本判决为终审判决。审判长  池东波审判员  刘晓娟审判员  秦承兰二〇二〇年九月二十七日书记员  尹光喜