新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终2621号 上诉人(原审原告、反诉被告)：新疆好家乡超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路219号（阳光花苑）。法定代表人：王立峰，该公司执行董事委托诉讼代理人：顾丽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：时晓萍，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：新疆宏晟置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区体育馆路396号。法定代表人：梁卫民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘学新，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡公司）、新疆宏晟置业有限公司（以下简称宏晟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人好家乡公司的委托诉讼代理人顾丽、时晓萍，上诉人宏晟公司的委托诉讼代理人刘学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好家乡公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.解除双方2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》；2.解除双方2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》；3.解除双方2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；4.宏晟公司支付我公司违约金12,859,800元；5.宏晟公司承担我公司遣散员工即与员工解除劳动合同的法定赔偿金1,232,000元；6.宏晟公司赔偿我公司装修残值损失2,434,000元；7.宏晟公司赔偿我公司为运营而投资的资产残值损失7,768,600元；8.宏晟公司赔偿我公司库存商品损失2,643,750.46元；9.宏晟公司赔偿我公司转租区域第三方装修损失赔偿1,818,500元。事实和理由：1.宏晟公司提供的租赁物应取得合法合规的消防验收。涉案租赁物应当具备五个疏散通道出口，但宏晟公司在消防验收时,无法完成外部增设挂梯的工作，通过非正常方式取得了消防验收，疏散通道出口不足是建筑主体结构的现状,我公司虽一直经营,但因涉案标的物疏散通道出口不足,会增加风险的发生。宏晟公司提供的租赁物不符合双方合同约定及消防设计和审图部门的规范施工要求,我公司有权解除涉案合同及要求其承担根本违约的责任；2.宏晟公司违背合同约定将涉案租赁物的物业对外委托给第三方进行，宏晟公司在《房屋场地租赁合同》中承诺在合同期内不将该建筑物的商业部分的物业服务委托给任何第三方公司，其目的是为了保障我公司能够顺畅的使用租赁物的外部公共区域，方便停车和卸货并保障经营中的管理，宏晟公司将物业对外委托给第三人的行为侵害了我公司的根本利益，应当承担违约责任；3.双方在《房屋场地租赁合同》中约定出租方向承租方提供负二楼一轴二轴H轴M轴做为承租方的收货区,直至2015年补充协议二签订时宏晟公司仍未提供，其承诺的负二层停车位区域至今亦未交付。宏晟公司存在上述根本违约的过错行为，一审法院不应仅以消防验收合格证作为依据判定双方继续履行合同有误。请求二审法院撤销一审判决,依法改判或发回重审。宏晟公司辩称，不同意好家乡公司上诉请求，涉案房屋已经交付给好家乡公司，并且向其交付了配套文件。好家乡公司提出我公司违反消防法规并非客观事实，好家乡公司已经承租涉案房屋五年，并没有相关部门因消防不合格让其停止经营。好家乡公司使用租赁物即应当缴纳物业费，和我公司无直接法律关系。好家乡公司称我公司未提供5个消防通道，但涉案租赁物按照当时建筑、消防的要求已经验收合格，至于其后期称消防未能通过，我公司未接到任何通知，请求二审法院依法驳回好家乡公司的上诉请求。宏晟公司上诉请求：撤销一审判决第十一项，改判好家乡公司向我公司支付违约金3,014,352元。事实和理由：1.根据双方签订《房屋场地租赁合同》约定,不提供发票仅作为延期支付约定事由,但不能成为其拒不租金的事由。好家乡公司以我公司提供的房屋存在质量及消防等问题作为拒付租金的事由,并非因为未向其开具发票。我公司已按照合同约定向好家乡公司提供完整合格的房屋,且是否开具发票不属于当事人行使同时履行抗辩权的法定情形，但好家乡公司却一直拒付租金，该行为构成根本违约；2.涉案标的物验收竣工后,双方对租赁的房屋进行房屋交接，我公司已完成交付房屋供使用的义务，好家乡公司并未提出异议,也按照合同约定时间支付多年的租金，故涉案房屋并不存在质量问题，好家乡公司拒付租金构成根本违约，请求二审法院支持我公司的诉讼请求。好家乡公司辩称，不同意宏晟公司的上诉请求，其作为出租方一直未提供消防合格的房屋，且未向我公司开具发票，系宏晟公司违约，且承诺书上载明了我公司在经营期间之所以没有受到行政处罚是因为出租方在协调。宏晟公司应当依据合同约定提供消防合格证，但至今未提供。好家乡公司向一审法院起诉请求：1.解除双方2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》；2.解除双方2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》；3.解除双方2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；4.宏晟公司支付好家乡公司违约金12,859,800元；5.宏晟公司承担好家乡公司遣散员工即与员工解除劳动合同的法定赔偿金1,232,000元；6.宏晟公司赔偿好家乡公司装修残值损失2,434,000元；7.宏晟公司赔偿好家乡公司为运营而投资的资产残值损失7,768,600元;8.宏晟公司赔偿好家乡公司库存商品损失2,643,750.46元；9.宏晟公司赔偿好家乡公司转租区域第三方装修损失赔偿1,818,500元。宏晟公司向一审法院反诉请求：1.判令好家乡公司继续履行2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》,2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》,2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；2.判令好家乡公司支付欠缴的三个季度房屋租赁费3,767,940元；3.判令好家乡公司给付我方租赁房屋期间的违约金3,014,352元；4.判令好家乡公司恢复四楼房屋原状。一审法院认定事实：2010年11月15日,好家乡公司、宏晟公司签订《房屋租赁合同》,约定:“甲方(宏晟公司)将其建造和拥有的位于乌鲁木齐市××路商业部分出租给乙方(好家乡公司)经营超市，建筑面积10272平方米，甲方同意乙方在租赁期内免费使用一至四层商业部分建筑物的公共区域和设施，乙方租用该房屋从事大型超级市场的经营(含货物仓储、人员办公等)，甲方同意免费给乙方六个月的期限以备乙方安装设备、房屋装饰装修及开业准备、试营业等，在该六个月内甲方免收乙方租金、综合管理费等，开业准备期的起算日期从甲方将符合本合同租赁目的的房屋整体移交给乙方之次日起计算；租赁期限为自租赁起始日(即开业前准备期届满次日)起计15年，该租赁房屋租金总额为88,618,919.4元，综合管理费总额为22,154,729.85元，分15年计算；甲方同意乙方以每三个月为一个支付周期，须在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，如遇乙方付款日最后一日为法定节假日，乙方须在节假日后第一个工作日向甲方支付。如乙方逾期支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向甲方支付违约金，逾期九十日不按约定支付租金及综合管理费的，甲方有权选择是否单方解除合同，但非因乙方原因导致上述情形出现的除外；乙方以转账支票的方式向甲方支付租金及综合管理费，乙方付款前甲方应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则乙方有权延迟付款直至甲方提供足额发票日止；乙方向甲方支付履行本合同的履约定金1,124,784元，此定金自租赁起始日起，冲抵乙方应缴租赁房屋租金及综合管理费，乙方向甲方支付履约及设备保证金500,000元，从交付之日起满五年后乙方无违约责任及设备完整的情况下全额予以返还，因现在该房屋尚未修建完毕，双方约定定金及保证金由乙方于2011年8月23日支付；乙方除支付本合同第六条、第八条约定的相关租金、综合管理费及能源使用费外，不再向甲方或其他为承租区所属物业提供服务的物业公司交纳任何其他费用，甲方承诺在合同期内不将该建筑物的商业部分的物业服务委托给任何第三方公司；该出租房屋系在建工程，甲方保证最迟于2012年11月30日前全面竣工并保证该房屋符合国家建筑工程验收标准且获得验收合格证明，若因房屋及主体验收不合格影响乙方装修、营业和造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方因此所受到的损失,并顺延装修准备期及租期等；正式验收交付日期为2012年11月30日前，甲方保证在上述交付日交付给乙方的房屋符合本合同中对于房屋主体结构及相应配套设备设施的一切约定要求,包括水、电、暖、排烟、消防、通风等设备设施的安装，甲方须严格按图施工,保证通过综合验收，逾期不按约定条件交付房屋达90日的，乙方有权选择是否单方解除合同；甲方不能按合同及附件约定的交付条件交付房屋的，乙方有权拒绝接收，视为甲方逾期交房；甲方保证交付乙方使用的房屋水、电、暖、消防、通风系统良好，并获得相关单位验收合格证明；甲方保证交付房屋的消防系统符合公共建筑人员密集商业消防规范要求，并获得相应消防验收合格证明(包括建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格的意见书)，本合同有效期内，甲方负责全面管理消防控制室，对整栋大楼的消防设备设施(联动系统、火灾报警系统、机械防排烟系统、消火栓系统、自动喷淋灭火系统)进行管理,并进行日常维护、年度监测、问题整改与年度维护;由甲方负责与消防部门确认公共建筑人员密集商业的消防规范要求，是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，甲方负责整改；在租赁期内，甲方负责对该房屋主体结构、外墙、高压系统等进行维修保养及大修，并保证在接到乙方要求维修的书面通知后的当日及时予以维修，否则乙方有权另请第三人进行维修，甲方应当保证该房屋的防水系统质量达到国家标准，如因防水系统质量原因或房屋结构性、建造性原因造成房屋漏水等破损造成乙方物品损坏、影响乙方营业的，甲方须赔偿因此给乙方造成的经济损失，出现以上问题，乙方应立即通知甲方并积极采取必要措施减少损失；在租赁期内，根据乙方经营需要，且改建工程再不影响房屋安全和主体结构情况下，经甲方书面同意乙方可进行改建或改良，乙方有权在合同期内对房屋进行装饰装修；本合同履行期间，甲方免费将负二楼一轴、二轴、H轴、M轴围合的××区使用；租赁期间，乙方对所承租的房屋应当爱护，如因经营需要对建筑墙体进行改造，须经甲方同意，并办妥相关报批手续后方可实施；如因任何一方行为违反本合同一般条款的，每发生一次违约行为须向守约方按当年应付年租金及年度综合管理费总额20%支付违约金，违约金仍不足以弥补损失的部分由违约方补足(该违约行为为非根本违约，不影响合同目的及合同的继续履行)；在合同期内，如因任何一方的根本违约行为致使本合同目的不能实现或不能继续履行的，违约方除要赔偿守约方的经济损失(包括装修、设备投资等)外，还要按下一年度应付年租金及年度综合管理费总额的三倍向守约方支付违约金”。合同附件10约定，甲方须为乙方租赁区域配备双回路电源，甲方提供的主电源实际使用功率不少于1250KW，供配电使用段三相电压不低于380V,单项电压不低于22OV，甲方同时提供备用电源以满足乙方的正常经营需要，主电源与备用电源的两条线路需来自不同的电力干线。2014年11月14日,好家乡公司、宏晟公司签订《房屋租赁补充协议》,约定:“扣除甲方(宏晟公司)出售给第三方的房屋面积后，乙方(好家乡公司)租赁房屋场地的计租面积减少到9645.49平方米,租赁房屋交付日期为2014年11月15日,租期自2015年6月1日至2030年5月31日，该租赁房屋租金81,418,919元，综合管理费20,354,730元，分15年计算；经双方协商一致，乙方同意不追究甲方晚交房、变更租赁区域，减少租赁面积的违约责任”。后附《租赁费用支付列表》，载明:第一、二、三年每年总额3,899,136元,每季度支付974,784元，第四、五、六年每年总额5,023,920元，每季度支付1,255,980元......2012年12月17日，涉案房屋竣工验收，2013年6月28日，包括涉案房屋在内的商住楼建设工程消防验收合格，消防部门提示工程如需改建、扩建、内部装修和用途改变，应申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2013年8月6日，宏晟公司将房屋交付好家乡公司。2015年8月26日，好家乡公司向宏晟公司发函,提出按照消防新规关于人员密集场所疏散宽度的要求，要新建钢楼梯，因钢楼梯未完工导致消防报验受阻，既定的开业日期不能实现，故要求宏晟公司明确回复关于钢楼梯修建完工事宜的消防回复，以便确定开业日期。2015年9月7日，宏晟公司向好家乡公司出具《承诺书》，承诺:“按照新消防法规要求增设钢楼梯一事，现因业主投诉频繁导致施工无法继续进行，为确保贵公司幸福路店超市的正常经营，我公司已与相关消防部门进行沟通，确认以以罚代管的方式处理此事，具体内容如下:一、贵公司重新确定好家乡超市幸福店开业日为2015年9月13日,在该日期如期开业经营;二、开业后,将由消防部门对好家乡幸福店进行检查,因钢楼梯未建设致使无法取得开业合格证,故无证开业会接受相应的行政处罚,但经我公司与消防部门领导的沟通联络,在此承诺该处罚仅限于罚款的处罚,而不会因此导致没收财产、责令停业整顿等更加严苛的影响门店开业经营的处罚措施;上述消防部门的行政罚款,我公司力争做到罚款金额在60,000元以内，且根据具体罚金数额，由贵公司及我公司各承担50%，在罚款执行完毕后，我公司承诺将协调消防部门一个月内给贵公司幸福店开具开业消防安全检查合格证；我公司承诺，不会在贵公司开业经营后，因消防检查原因导致贵公司停业整顿等行政处罚措施，同时在以后的合作过程中，亦不会因为上述事由再次被消防部门责令处以行政处罚，否则罚款金额全部由我公司承担,若因我公司推诿或恶意回避不处理导致贵公司营业损失的，我公司承担；除上述沟通事项外，我公司还积极协调消防部门同意进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，同时针对消防部门的行政处罚行为，我公司将一并协调消防部门给贵公司出具该处罚行为不属于重大违法违规行为的证明文件”。2016年6月20日,好家乡公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》,现有消防设施:火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统......安全出口(5处)、灭火器种类......2015年9月9日,原宏晟公司签订《房屋租赁补充协议二》,约定宏晟公司免费将负一层一轴到三轴交H轴至M轴之间的红线围合区域提供给好家乡公司作为收货区使用；将双方于2010年11月15日确认的《地下二层收货区平面图》和《负二层至四层货梯位置平面图》分别修订为本补充协议附件1《地下一层收货区平面图》和附件2《负二层至四层货梯位置平面图》;宏晟公司同意好家乡公司在一层1轴交H-K轴之间将原有平行开启窗扇的塑钢窗改造成收货通道，以确保好家乡公司收货；因工程进度延迟，双方确定以2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日，租赁期限自2015年9月1日起至2030年8月31日止;宏晟公司于2015年9月13日起一个月内协调消防部门出具消防安全检查合格证，如逾期未取得，双方协商解决，若因好家乡公司未取得消防安全检查合格证导致门店被责令停业由宏晟公司解决，若宏晟公司恶意懈怠处理或推诿责任的,视为宏晟公司根本违约；好家乡公司幸福路开业并取得消防安全检查合格证后，如再次因消防疏散宽度(室外钢楼梯)的问题被消防部门再次或多次处罚的，罚金责任由宏晟公司承担，如宏晟公司恶意懈怠或推诿责任，视为宏晟公司根本违约行为，好家乡公司有权根据原合同约定的相关追责方式追究宏晟公司的违约责任。2015年9月14日，好家乡公司幸福路店开业。2019年好家乡公司将承租的四楼用石膏板、玻璃分隔出租给案外人。庭审中，宏晟公司提交乌鲁木齐市三金物业服务有限公司、新疆瑞盈博盛物业服务有限公司出具的两份证明,用以证实2012年12月至今,涉案房屋所在的幸福倾城小区供水供电、消防设施设备等运行正常。案件审理中,宏晟公司撤回第一项反诉诉讼请求即要求好家乡公司继续履行2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》,2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》，2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》。庭审中，好家乡公司陈述已交纳租金13,043,388元，宏晟公司对此未提出异议。一审法院认为，宏晟公司与好家乡公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。根据本案的证据及双方的诉辩意见，一审法院将具体分析如下:一、宏晟公司是否存在违约行为,合同是否具备解除条件。庭审中，好家乡公司认为宏晟公司存在没有提供合理使用的卸货区、未提供双回路电源及外挂疏散通道不足的违约行为，导致合同无法继续履行。第一,双方在补充协议变更了收货区的位置即宏晟公司将负一层一轴到三轴交H轴至M轴之间的红线围合区域提供给好家乡公司作为收货区使用,庭审中,经一审法院现场勘查，该处卸货区由好家乡公司正常使用，宏晟公司不存在未提供由好家乡公司合理使用收货区的违约行为；第二,双方在租赁合同附件《房屋交付条件》约定,宏晟公司须为好家乡公司租赁区域配备双回路电源，同时还要提供备用电源以满足乙方的正常经营需要，主电源与备用电源的两条线路需来自不同的电力干线，经审理查明2014年11月15日，好家乡公司、宏晟公司已就涉案房屋进行了交接，好家乡公司在接受房屋时未就租赁房屋不具备双回路电源提出异议，庭审中，好家乡公司未提供有效证据证实宏晟公司未配备双回路电源，亦未证实好家乡公司因此而产生损失的事实，故对好家乡公司认为宏晟公司存在未配备双回路电源的违约事实，一审法院不予认定；第三,关于涉案房屋消防设施是否不符合消防规范，宏晟公司是否构成违约，2013年6月28日，涉案房屋土建工程消防验收合格，2013年8月6日,宏晟公司将房屋交付好家乡公司,2015年9月1日，双方协商一致开始起算租期，2015年9月7日，宏晟公司承诺不会在好家乡公司开业经营后，因消防检查的原因导致好家乡公司停业整顿，并协调消防部门进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，由此可以证实好家乡公司在合同开始履行时，是知晓涉案房屋存在消防设施与图纸不符的情形的，并默认由宏晟公司负责与消防部门进行协调并承担相关罚款，此后好家乡公司仍然表示愿意继续履行合同使用至今，视为双方就涉案房屋消防设施与图纸不符的情形达成合意，好家乡公司予以接受，另查，双方在补充协议二中约定，宏晟公司在开业后即2015年10月12日前协调消防部门给好家乡公司出具消防安全检查合格证，逾期双方协商处理，在补充协议中，双方并未对逾期出具消防合格证的违约责任进行约定，涉案房屋已于2016年6月20日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，至今该合格证依然合法有效，好家乡公司亦未被消防部门因消防设施不符合规范勒令停业或进行处罚，故好家乡公司以宏晟公司因消防设施存在不符合规范并迟延取得合格证构成违约的主张，一审法院不予支持。双方在补充协议中还约定,好家乡公司不追究宏晟公司晚交房及变更租赁区域、减少租赁面积的违约责任，综上,宏晟公司在合同履行过程中无恶意违约的情形，好家乡公司以上述理由主张解除合同及补充协议的诉讼请求不予支持。好家乡公司主张宏晟公司承担违约金及赔偿各种损失的诉讼请求亦无事实和法律依据,一审法院不予支持。二、好家乡公司是否欠付宏晟公司租金。双方在补充协议中约定2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日,根据双方约定,自2015年9月至2019年8月,好家乡公司应缴租金为16,721,328元(3,899,136元/年×3年+5,023,920元),好家乡公司已缴纳租金13,043,388元,尚欠租金3,677,940元,虽然合同约定宏晟公司开具发票之前,好家乡公司有权延迟支付至宏晟公司提供发票为止,但结合好家乡公司持续使用租赁房屋经营情形,依照公平原则,好家乡公司应当向宏晟公司支付租金,故好家乡公司还应支付租金3,677,940元,宏晟公司主张超出部分,一审法院不予支持。在好家乡公司支付宏晟公司租金时,宏晟公司应向好家乡公司提供相应的发票。好家乡公司提出应扣除六个月免租期抗辩,一审法院认为,合同约定的六个月免租期为好家乡公司安装设备、房屋装饰装修及开业准备、试营业等的开业准备期，起算日期从宏晟公司将符合合同租赁目的的房屋整体移交给好家乡公司次日起计算，而租赁期限是开业准备期届满次日起计算，六个月的开业准备期并不包含在租赁期间，故好家乡公司主张应扣减六个月的租金的抗辩理由,一审法院不予采信。三、好家乡公司是否存在违约行为。合同约定好家乡公司以三个月为一个支付周期，需在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向宏晟公司支付违约金,好家乡公司付款前宏晟公司应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则好家乡公司有权延迟付款。因宏晟公司在付款期限内未向好家乡公司提供租金及管理费发票,好家乡公司有理由迟延付款,故好家乡公司未支付租金的行为不构成违约，宏晟公司以好家乡公司未按约定支付租金主张违约无事实与法律依据，故一审法院对宏晟公司该项反诉请求不予支持。四、关于好家乡公司应否恢复租赁物四楼部分原状。合同约定，在租赁期内，根据好家乡公司经营需要，且改建工程在不影响房屋安全和主体结构情况下，经甲方书面同意乙方可进行改建或改良，好家乡公司有权在合同期内对房屋进行装饰装修。好家乡公司在租赁期间，对四楼用玻璃及石膏板进行分隔，对卫生间进行装修，好家乡公司的行为仅是对四楼进行装饰装修，并非改建，且经一审法院判决，租赁合同应继续履行，在租期未届满或者租赁合同未解除前，宏晟公司要求好家乡公司恢复租赁前原状的诉请无合同依据,一审法院不予支持。判决:一、好家乡公司支付宏晟公司租金(含管理费)3,677,940元;二、驳回好家乡公司要求解除双方于2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求;三、驳回好家乡公司要求解除双方于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同补充协议书》的诉讼请求;四、驳回要求解除双方于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同补充协议二》的诉讼请求;五、驳回好家乡公司要求宏晟公司支付违约金12,859,800元的诉讼请求；六、驳回好家乡公司要求宏晟公司赔偿法定赔偿金1,232,000元的诉讼请求;七、驳回好家乡公司要求宏晟公司赔偿装修残值损失2,434,000元的诉讼请求;八、驳回好家乡公司要求宏晟公司赔偿资产残值损失7,768,600元的诉讼请求;九、驳回好家乡公司要求宏晟公司赔偿库存商品损失2,643,750.46元的诉讼请求;十、驳回好家乡公司要求宏晟公司赔偿主张转租区域第三方装修损失赔偿1,818,500元的诉讼请求;十一、驳回宏晟公司要求好家乡公司支付违约金3,014,352元的反诉诉讼请求;十二、驳回宏晟公司要求好家乡公司恢复四楼房屋原状的反诉诉讼请求。本院二审期间，好家乡公司围绕其上诉请求提交以下证据：1.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证一份，2.好家乡公司幸福店1-4层主体平面图；3.消防改造工程施工图；4.综合报告书。上述证据用以证实涉案标的物消防不合格，宏晟公司存在违约行为。宏晟公司对证据1的真实性认可，但认为此合格证系第二次消防验收，并非交付房屋时的验收情况，因好家乡公司装修导致消防未验收，责任应当对方承担，同时也可以证明消防验收是合格的，故对证据1的关联性不予认可；对证据2的真实性认可，对关联性不认可；对证据3的真实性不认可，且认为与本案无关，故对关联性不予认可；对证据4的真实性认可，但认为与本案无关，故对关联性不予认可。本院对上述四组证据的真实性均予以确认，但上述证据均无法直接证明涉案标的物的消防不合格的问题，本院对上述四组证据的关联性均不予确认。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.好家乡公司的各项诉讼请求有无事实及法律依据；2.宏晟公司要求好家乡公司支付违约金3,014,352元有无事实及法律依据。好家乡公司上诉要求解除与宏晟公司2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》、2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》、2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》并要求宏晟公司向其支付违约金。好家乡公司认为宏晟公司未向其提供符合消防合格的租赁物，其提交消防设计图纸及消防施工图用来证明涉案租赁物应具备五个疏散通道，但宏晟公司在消防验收时无法完成外部增设挂梯的工作，其提供的消防验收合格证系非正常方式取得，因宏晟公司提供了消防不合格的租赁物，构成根本违约，涉案合同均应当予以解除并由宏晟公司支付违约金。本院认为，好家乡公司与宏晟公司签订的《房屋租赁补充协议二》中约定：宏晟公司于好家乡幸福店开业后，一个月内协调消防部门给好家乡幸福店出具消防安全检查合格证,如逾期未取得的双方协商处理，但因此导致好家乡公司被消防部门罚款的，所有罚金责任宏晟承担，好家乡有权从应付租赁费用中扣除，若因好家乡公司未取得消防安全检查合格证导致门店被责令停业的，由宏晟公司解决；好家乡公司取得消防安全检查合格证后，如再次因消防疏散宽度(室外钢楼梯）的问题被消防部门再次或多次处罚的，罚金责任均由宏晟公司承担，若宏晟公司恶意懈怠处理或推诿责任的，视为宏晟公司根本违约行为，好家乡公司有权根据原合同约定的相关追责方式追究宏晟公司的责任。后宏晟公司根据上述约定向好家乡公司出具了承诺书，承诺将协调消防部门一个月内给好家乡幸福店出具开业消防安全检查合格证，不会在开业经营后,因消防检查的原因导致停业整顿等行政处罚措施，亦不会因为上述事由再次被消防部门责令处以行政处罚，否则罚款金额全部由宏晟公司承担，若因宏晟公司推诿或恶意回避不处理导致贵公司营业损失的，宏晟公司承担责任。2016年6月20日涉案租赁房屋取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，涉案租赁物在租赁期间亦无上述协议中约定的违约情形出现，好家乡公司上诉认为该合格证系不正常方式取得，对此未提供相应的证据予以证实，本院对其主张不予采信。好家乡公司认为宏晟公司违反合同约定将物业服务对外委托给了第三方进行，不能保障好家乡公司顺畅的使用租赁物的外部公共区域，该行为属于根本违约，涉案协议均应当予以撤销并由宏晟公司支付违约金。本院认为，宏晟公司虽与好家乡公司在《房屋场地租赁合同》中约定：相关租金、综合管理费及能源使用费以外,不再向宏晟公司或其他为承租区所属物业提供服务的物业公司缴纳任何其他费用，宏晟公司承诺在合同期内不将该建筑物的商业部分的物业服务委托给任何第三方公司，因好家乡公司使用负二层的停车位的区域所产生的物业管理费、采暖费由好家乡公司自行承担。由此可以看出，好家乡公司在使用涉案租赁物期间无需单独缴纳物业费，在宏晟公司将物业服务对外委托给第三方进行后，好家乡公司亦未单独缴纳物业费，且涉案租赁物所在的幸福倾城小区在其经营期间供水供电、消防设施设备等均运行正常。双方在补充协议变更了收货区的位置，且该处卸货区一直由好家乡公司正常使用，宏晟公司将物业服务对外委托的行为并未影响好家乡公司使用租赁物的外部公共区域，且好家乡公司对其主张亦未提供有效的证据加以证实，故对好家乡公司上诉认为宏晟公司将物业服务对外委托后导致其不能顺畅的使用租赁物的外部公共区域，不方便停车和卸货，无法保障经营中的管理的上诉理由本院不予采信。综上，本院对好家乡公司要求解除与宏晟公司2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》、2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》、2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》并要求宏晟公司向其支付违约金的上诉请求均不能成立，本院不予支持。因好家乡公司上诉要求宏晟公司承担遣散员工法定赔偿金、装修残值损失、为运营而投资的资产残值损失、库存商品损失、转租区域第三方装修损失赔偿的诉讼请求均系在上述协议解除的基础上提出，在诉讼过程中好家乡主张的上述损失并未实际发生，因好家乡公司要求解除上述协议的上诉请求依法不能成立，则好家乡公司要求宏晟公司赔偿尚未发生的各项损失的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。关于宏晟公司要求好家乡公司支付剩余租金问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本院认为，好家乡公司与宏晟公司签订的《房屋场地租赁合同》合法有效，且在存续期间，双方均应当依照合同约定依法全面履行自己义务，根据双方约定,自2015年9月至2019年8月，好家乡公司应缴租金为16,721,328元,已缴纳租金13,043,388元，尚欠租金3,677,940元，虽合同约定好家乡公司有权延迟支付至宏晟公司提供发票为止,但宏晟公司未按合同约定及时提供发票的行为并未影响好家乡公司持续使用租赁房屋进行正常经营。依照公平原则,好家乡公司应当向宏晟公司支付剩余租金，宏晟公司应当在好家乡公司支付租金前提供房屋租赁发票及管理费服务发票，一审法院对宏晟公司主张要求好家乡公司支付租金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。关于宏晟公司要求好家乡公司支付违约金的问题，宏晟公司上诉认为好家乡公司拒付租金的行为违反了双方合同约定，构成违约，应当向其支付违约金。本院认为，宏晟公司与好家乡公司签订的《房屋场地租赁合同》中约定：好家乡公司以转账支票的方式向宏晟公司支付租金及综合管理费,好家乡公司付款前宏晟公司应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票,否则乙方有权延迟付款直至宏晟公司提供足额发票日止。因宏晟公司未在约定的时间内向好家乡公司提供房屋租赁发票及管理费服务发票，好家乡公司有权依据合同约定延迟付款，其不存在违约行为，故宏晟公司要求好家乡公司支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，好家乡公司、宏晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，好家乡公司已预交221,806.77元，由好家乡公司负担，宏晟公司已预交30,914.82元，由宏晟公司负担。本判决为终审判决。  审判长 冯宁  审判员 焦玉  审判员 瞿佩茹  二〇二〇年九月二十九日书记员  赵紫薇