辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初5978号原告：沈阳万维物业服务集团有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号，统一社会信用代码91210100755521939Q。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈喜付，该公司员工。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。被告：沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局，住所地沈阳市沈河区盛京路19号，统一社会信用代码11210103MB1509589P。负责人：杨晓丹，该单位一级调研员。委托诉讼代理人：张建飞，辽宁保兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼，辽宁保兴律师事务所律师。原告沈阳万维物业服务集团有限公司与被告沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员杨丽担任审判长并主审，与人民陪审员张婉囡、张子龙依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳万维物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人沈喜付、赵丹，被告沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局的委托诉讼代理人张建飞、杨曼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万维物业服务集团有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告给付2012年7月15日至2020年4月30日（93.5个月）的物业服务费437431元；2、案件受理费，均由被告承担。事实与理由：被告自2012年7月15日起是沈阳市沈河区市府大路268号一5号1-2号网点（4678.41平方米）的所有权人，我公司自2001起一直为该小区-都市港湾提供物业服务，并连续与该小区业委会签订物业服务合同，门市物业服务费标准为1元/月，被告自2012年7月15日起，一直未向我公司支付上述房屋的物业服务费，我公司不间断地张贴催交物业费通知或到被告处索要物业费未果，故提起本案诉讼，要求被告向我公司支付欠付的物业服务费，请求沈河区法院予以支持。被告沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局辩称，一、原告主张自2012年7月15日至2015年12月31日的物业费主体不适格。原告共提供了两份都市港湾物业服务合同，合同第三章服务期限分别约定为2016年1月1日起至2017年12月31日止及2018年1月1日起至2021年12月31日止。原告主张的2012年7月15日至2015年12月31日物业费用，原告并未提供2016年之前的物业合同，亦没有提供其他证据证明答辩人与原告存在物业合同关系，事实上在该期间原告并未向答辩人提供物业服务，亦未与答辩人或业主委员会签订物业服务合同，答辩人未与原告形成物业服务合同关系，故原告上述主张无事实及法律依据，应当予以驳回。且，上述两份合同签署页均未填写合同签署时间，且业主委员会代表仅有赵永枫一人签字，答辩人不是该两份合同的主体，故无法确定两份合同的真实性，根据《沈阳市物业服务管理条例》第三十二条规定：“物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案”，故原告未能提供在房产主管部门备案的合同以证明合同的真实性，应当承担举证不能的责任。二、原告的主张已经超过诉讼时效。原告主张的自2012年7月15日至2017年5月9日期间的物业费，已经超过诉讼时效。原告主张多次向答辩人催收物业费，但原告并未以邮寄或当面送达的方式向答辩人送达，答辩人从未收到原告所述的《催缴物业费通知单》，对原告的主张并不知晓，原告亦未提供答辩人工作人员收到通知单的回执，其所述的多次向答辩人催收物业费实际上并未向答辩人送达。原告于2020年5月8日原告提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”；第192条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”因此，2017年5月9日前物业费主张权利已超过法律规定的3年诉讼时效，应当予以驳回。三、2019年3月11日前，涉案房屋开发企业沈阳昊源房地产开发有限公司未向答辩人交付房屋。答辩人虽然于2012年7月15日，与沈阳昊源房地产开发有限公司（以下简称昊源公司）签订了商品房买卖合同，但昊源公司一直未向答辩人交付房屋，由于该处房屋存在诸多问题，该处房屋一直也未能办理房屋所有权手续，后经沈阳市房屋产权登记办证工作组要求，才开始为答辩人办理房屋所有权登记手续；答辩人于2019年3月11日才取得涉案房屋所有权证书。答辩人于2019年3月11日才取得涉案房屋所有权，并实际占有使用该处房屋。因此，依据《物业管理条例》第41条之规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。原告要求的2019年3月11日之前的物业费应当向沈阳昊源房地产开发有限公司主张，其要求由答辩人承担没有任何事实和法律依据。综上所述，本案原告主张无事实及法律依据，答辩人请求贵院查清事实并依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月15日被告沈阳市沈河区国有资产管理委员会办公室与案外人沈阳昊源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买沈阳昊源房地产开发有限公司开发的位于沈阳市沈河区网点（4678.41平方米）一处，总价格为10058582元。2019年3月11日不动产登记中心下发房产证。上述房产位于都市港湾小区内。2010年12月28日至今沈阳市都市港湾小区业主委员会作为甲方（委托方），原告沈阳万维物业服务集团有限公司作为乙方（受托方），双方连续签订多份《都市港湾物业服务合同》，约定由原告为都市港湾小区提供物业服务，委托管理服务事项包括：“1、物业共同部分的维修养护和管理；2、物业共用设施、设备运行的维护和管理；3、环境卫生、绿化管理服务；4、小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；5、物业装饰装修管理服务；6、物业档案资料管理。”。同时约定商业网点物业费每月每平方米1元，合同期限至2021年12月31日。现因被告拖欠自2012年7月15日至2020年4月30日期间的物业费，原告催要未果，起诉至法院。另查明，原告“沈阳万维物业服务有限公司”于2019年3月6日变更为“沈阳万维物业服务集团有限公司”。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与被告所在的业主委员会签订的《都市港湾物业服务合同》合法有效，被告作为都市港湾的业主，应受该合同内容约束，原、被告之间具有物业服务合同关系。原告依据合同为涉案房产提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据物业服务合同的约定，原告收取物业费的标准为每月每平方米1元，被告拖欠物业费的期间自2012年7月15日至2020年4月30日日，故被告应交纳物业费2012年7月15日至2020年4月30日期间的物业服务费437431元（4678.41㎡×1元/月×93.5个月）。关于被告提出涉案房产因开发商一直未交付和办理产权过户手续，不应由其交纳物业费的抗辩，因被告未提供证据证明涉案房产一直未交付，且原告已为涉案房产所在小区提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业费，故对被告的抗辩事由，本院不予采信。关于被告辩称的诉讼时效问题，原告已提供了每年在园区入口处张贴催费通知的照片，可以证明原告每年都在向业主催收物业费，故被告的该抗辩，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司2012年7月15日至2020年4月30日期间的物业服务费437431元；二、驳回原告沈阳万维物业服务集团有限公司的其他诉讼请求及被告沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局的抗辩。案件受理费7861元，由被告沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 丽人民陪审员  张婉囡人民陪审员  张子龙二〇二〇年九月十八日书 记 员  边建勋