广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19176号上诉人（原审原告）：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一。法定代表人：李东刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：冯宇平，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鸿敏，女，1969年10月3日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王贻云，广东一粤律师事务所律师。上诉人佛山市金璟投资咨询有限公司（下简称金璟公司）因与被上诉人张鸿敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初5653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金璟公司上诉请求判令：撤销原审判决，改判支持金璟公司的原审全部诉讼请求。事实与理由如下：一、原审认定基本事实不清，证据不足。其一，原审认定金璟公司与张鸿敏之间就涉案合同的首期、尾期付款期限和方式达成口头变更协议，属于事实不清，证据不足。首先，张鸿敏虽主张其在2017年10月初通过广州市富鸿房地产中介有限公司（下简称富鸿公司）法定代表人邓小动与金璟公司在电话中口头达成变更涉案合同首期、尾期付款期限和方式的变更协议，但未就此提供相应的证据，而金璟公司对此不予确认。根据金璟公司提供的另案《房地产买卖合同》，对于关乎金璟公司直接利益的付款方式、付款日期等重要约定，金璟公司必定会要求双方签字确认，没有约定完全不符合交易习惯。在此情况下，原审推断该事实成立，违反“谁主张，谁举证”的基本原则。其次，张鸿敏主张变更了付款方式不合情理，且与邓小动的陈述存在矛盾，亦与另案陈述不一致。张鸿敏主张变更付款方式为一次性付款，但却声称没有约定具体付款时间，而邓小动则称“口头约定于2017年11月底12月初一次性付款”。另，邓小动与本案存在利害关系，其与金璟公司存在另案诉讼，且邓小动对其与韩晓东的通话时间、地点等均未正面回答，故其陈述不宜采信。此外，富鸿公司在（2019）粤01民终2485号案中称，双方是分期付款，支付首付款后办理按揭付款，并非一次性付款。张鸿敏提起（2019）粤0112民初456案诉讼时也称“为办理按揭付款，张鸿敏向提供按揭服务的中介机构支付12000元的服务费”，由此可证实，张鸿敏与邓小动在本案中主张变更付款方式为一次性付款完全是虚假陈述。再次，虽然金璟公司未提供书面证据证明有在2017年10月10日至同年12月4日期间就张鸿敏付款违约问题向其催告，但金璟公司在2017年9月至11月期间为同一批房屋买卖合同的其他买家办理网签合同而未为张鸿敏办理的事实，可证实金璟公司终止履行涉案合同，由此可印证双方之间根本不存在付款期限和方式的变更。而对于金璟公司拒绝为张鸿敏办理网签合同的行为，张鸿敏及富鸿公司均未提出任何异议。最后，张鸿敏与富鸿公司在张鸿敏首期付款违约问题上的解释前后矛盾。在（2018）粤0112民初456号案中，当法庭询问张鸿敏及邓小动是否未签署网签合同时，邓小动代表富鸿公司回复称：张鸿敏称需将其名下的一套商品房卖掉才能购买涉案房屋支付房款，因为其未支付首付款，故没有及时网签。张鸿敏当时对邓小动的该项陈述没有提出异议。其二，原审认定涉案合同没有约定首期房款的付款期限与事实不符。从《房地产买卖合同》第一条第二项第1、3点约定可以看出，双方对首期房款的支付期限约定了不迟于签订《购房抵押贷款合同》的期限即2017年10月10日前。且，原审一方面认定双方并未明确约定首期房款的支付时间，另一方面，又基于2017年10月10日作为首期款最后付款期限认定金璟公司的解除权一年行使期限为2017年10月21日至2018年10月20日，是在首期房款支付期限的认定问题上采取了双重标准。其三，张鸿敏违反合同约定，未在2017年10月10日前办理抵押贷款手续，违约事实清楚、明确。首先，《房地产买卖合同》明确约定了张鸿敏应在2017年10月10日前办理抵押贷款手续。其次，金璟公司作为卖方，在买方未按合同约定办理贷款义务的情况下，催告是金璟公司的权利而非义务。最后，履行合同义务办理贷款手续属于张鸿敏的义务，既是法律规定，也是合同要求。其四,原审认定金璟公司对涉案合同的解除权已超过法定的除斥期间错误。首先，金璟公司在2017年10月21日至2017年12月5日期间，通过两种方式行使了涉案合同的解除权，一是在2017年11月拒绝为张鸿敏办理网签手续，终止履行合同义务，二是在2017年12月5日与张鸿敏签订解除合同的《补充协议书》明确解除双方签订的《房地产买卖合同》并于当日退还全部定金10万元。其次，在终审判决撤销《补充协议书》后，金璟公司再次于2019年5月5日向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，重申涉案合同已在2017年12月5日解除的事实并再次行使合同解除权，而非首次行使合同解除权。其五，原审认定双方于2017年12月5日签订的《补充协议书》是基于税费争议原因而解除，与事实不符。在原审法院审理（2018）粤0112民初451-457号系列案过程中，金璟公司明确提出456号张鸿敏案与其他案件不同，张鸿敏案存在因首期房款支付违约而解除合同的问题，也没有办理网签手续。虽然456号案判决已经生效，但本案应尊重客观事实，不应延续其他生效判决的错误认定；二、原审适用法律错误。其一，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。本案并非商品房买卖合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。金璟公司并非房地产开发企业，涉案房屋也不属于商品房，而是已经多次交易的存量房。其二，本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十五条的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条仅适用于双方没有约定解除合同条件的情形，而本案双方当事人在《房地产买卖合同》第六条第2款明确约定了合同解除权，且该条款并未对守约方发出解除合同通知书的催告期限、次数作出限制。另，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。其三，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十六条的规定。在张鸿敏未履行首期房款支付义务之后，金璟公司在2017年11月集体办理网签合同时，拒绝为张鸿敏办理网签手续。2017年12月5日，金璟公司与张鸿敏签署了《补充协议书》解除《房地产买卖合同》并向张鸿敏退回全部已收款项。2019年5月5日，当《补充协议书》经生效判决确认被撤销后，金璟公司立即向张鸿敏和富鸿公司发出并送达《解除房地产买卖合同通知书》。因此，金璟公司已依据《房地产买卖合同》第六条第2款约定合规行使了合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十六条的规定，《房地产买卖合同》依法应于2019年5月5日解除。被上诉人张鸿敏答辩称：一、《房地产买卖合同》是由张鸿敏、金璟公司及富鸿公司共同签署，且该合同第十三条明确约定“本合同未经三方一致同意，不得擅自解除”，根据前述约定，金璟公司单方无权解除《房地产买卖合同》；二、《房地产买卖合同》中并未明确约定首期款的支付时间，且一直以来，金璟公司也从未就首期款的支付问题向张鸿敏进行催告，故首期款是否已经实际支付不能成为金璟公司解除《房地产买卖合同》的理由；三、金璟公司以“张鸿敏签署《购房抵押贷款合同》晚于2017年10月10日”为由解除《房地产买卖合同》既无事实根据，也无法律依据。其一，张鸿敏未按照《房地产买卖合同》的约定在2017年10月10日签署《购房抵押贷款合同》，是因为张鸿敏同售房代理人(中介)口头变更了涉案房屋的付款方式，将抵押贷款的付款方式变更为一次性付款。否则，金璟公司在2017年12月5日完全可以解除与张鸿敏的《房地产买卖合同》并没收张鸿敏的定金，而无需以避税为借口骗取张鸿敏签署《补充协议书》以解除双方的《房地产买卖合同》并同意全数退回定金。其二，张鸿敏为筹足资金购买涉案房屋，在签订《房地产买卖合同》后就已出售原有住房，故是否签订《购房抵押贷款合同》以及何时签订并不影响金璟公司对涉案房屋房款的收取，更不影响《房地产买卖合同》合同目的的实现。其三，暂且不论金璟公司解除的理由是否成立。根据法律规定，在双方既未约定合同解除权行使期限又未经过合理催告的情形下，金璟公司主张解除《房地产买卖合同》应在合同解除事由出现之日起一年的除斥期间内行使，否则其解除权消灭。因此，金璟公司最晚也应在合同解除条件成就之日(逾期十日，即10月25日)起一年内即2018年10月25日前行使合同解除权，但金璟公司并未在该期限内行使合同解除权。金璟公司于2019年5月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除金璟公司与张鸿敏签订的No000190《房地产买卖合同》；2.张鸿敏向金璟公司支付违约金60500元；3.本案诉讼费用由张鸿敏承担。原审庭审中，金璟公司变更其第1项诉讼请求为判令双方的房屋买卖关系于2019年5月5日解除。原审法院经审理查明：2017年9月5日，金璟公司（卖方，委托代理人韩晓东）、张鸿敏（买方）、富鸿公司签订编号为No000190的《房地产买卖合同》，就买卖广州市开发区东园一街26号1806房达成以下协议：第一条，该物业建筑面积为104.76平方米；第二条，总楼价为1152000元，有关付款方式详见附件或相关备注，经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；第六条，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5％的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；第十七条，买家只负责缴交契税、个税。合同附件约定：付款方式为按揭付款；定金10万元须在2017年9月支付；首期楼款472000元由买方直接支付给卖方；买方应于2017年10月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方于签订本合同后35天内委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。合同签订当天，张鸿敏向金璟公司支付了定金10万元。张鸿敏主张双方于2017年10月初口头约定将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，但未约定具体的付款时间。原审庭审时，富鸿公司的法定代表人邓小动出庭作证，确认张鸿敏上述主张事实，并称系其当着张鸿敏的面将变更情况电话告知了金璟公司的代理人韩晓东，对方对此表示同意，双方还口头约定于2017年11月底12月初一次性付款，但此后因税费问题，金璟公司要求再等一等。金璟公司确认邓小动是中介方的经办人，韩晓东是己方的代理人，但否认变更付款方式的情况。金璟公司主张在房产交易过程中存在任何变更或特殊约定均需要在合同中明确约定，为此提交了其司与其他房屋买受人和富鸿公司签订的另外两份《房地产买卖合同》为证，上述合同显示在富鸿公司居间代理的其司其他交易中，签约各方将另达成的补充条款记载于原合同文本中并签字确认的情况。2017年12月5日，金璟公司（甲方）与张鸿敏（乙方）签订《补充协议书》，约定：“甲、乙双方于2017年9月5日签订关于广州市开发区东园一街26号1806房的《房地产买卖合同》【No000190】，签约当天，乙方向甲方支付购房定金10万元。现甲、乙双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》【No000190】。甲方同意在本协议生效日将已收取的定金10万元退还给乙方，甲方委托韩晓东将退款直接汇入乙方指定账户：收款人张鸿敏，开户银行中国农业银行开发区支行，账号62×××74。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。本协议生效后，在此之前甲乙双方就上述房产签署的合同和收据自动失效”。协议书签订当天，韩晓东向张鸿敏转账支付10万元。金璟公司主张上述《补充协议书》的签订原因系张鸿敏未支付首期款，故双方协商解除《房地产买卖合同》。张鸿敏则主张其系应金璟公司要求帮其避税才签署《补充协议书》。邓小动确认张鸿敏主张的事实，并称由于涉案房屋的报价超过一定数额，导致税费过高，故金璟公司指示其重新按65万元至75万元报价，因此金璟公司与张鸿敏才签订《补充协议书》，并非张鸿敏拖欠首期款导致。2018年1月15日，张鸿敏以金璟公司为被告向原审法院提起诉讼，请求撤销双方于2017年12月5日签订的《补充协议书》，案号为（2018）粤0112民初456号。在该案中，张鸿敏主张其受金璟公司欺骗，误以为只是协助金璟公司应对税务部门的税务稽查才签订了《补充协议书》，解除《房地产买卖合同》不是其真实意思表示；金璟公司则辩称由于富鸿公司在税款问题上隐瞒了事实，核税中土地增值税高达12万元以上，导致其在交易税负问题上产生重大误解，故三方经充分协商在平等自愿前提下签订了《补充协议书》。2018年12月6日，原审法院就该案作出判决，认为张鸿敏并无与金璟公司解除《房地产买卖合同》的意思，判令撤销张鸿敏与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。判后，金璟公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月11日作出(2019)粤01民终2485号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月5日，金璟公司通过顺丰速运向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，以张鸿敏没有履行支付首期房款和办理尾期房款的抵押贷款义务为由，通知其解除双方签订的No000190《房地产买卖合同》。张鸿敏否认其曾收到上述通知书。金璟公司提交的快件底单、顺丰速运投递记录以及佛山顺丰速运有限公司于2019年9月6日出具的《派件证明》显示，收件人于2019年5月9日通过丰巢快递柜取出快件，该快件的收件人地址是张鸿敏的居住地址，收件人联系方式是邓小动的电话号码。同日，金璟公司通过顺丰速运向富鸿公司及邓小动发出《代为送达〈解除房地产买卖合同通知书〉函》，以包括张鸿敏在内的九位买家在履行与其司签订的《房地产买卖合同》过程中均存在实际性违约为由，决定立即解除与张鸿敏等九人签订的《房地产买卖合同》，要求富鸿公司代为送达《解除房地产买卖合同通知书》正本给当事人。邓小动否认其曾收到上述通知书。金璟公司提交的快件底单、顺丰速运投递记录以及佛山顺丰速运有限公司于2019年9月25日出具的《派件证明》显示，快递员于2019年5月6日将快件派给收件人同事代签收，该快件的收件人地址位于富鸿公司在《房地产买卖合同》所留的联系地址范围内，收件人联系方式是邓小动的电话号码。本案原审过程中，张鸿敏确认其尚未向金璟公司支付首期款及其他尾款，但表示未支付的原因是双方存在诉讼纠纷，其愿意向金璟公司一次性支付全部款项1152000元，并且出于公平及补偿考虑，在法院判决张鸿敏胜诉的情况下愿意另外向金璟公司支付170000元。张鸿敏主张其具有购房资格，并且具备一次性付款能力，为此提交了打印日期为2020年2月24日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》和《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》为证，显示其与丈夫刘武名下在广州市共有一套房产，其账户余额为1159538.30元。此外，张鸿敏还主张其为了购买涉案房屋已将名下另一套房产予以出售，并提交了其与案外人蔡春暖于2017年1月17日签订的《房地产买卖合同》和银行流水等证据证明相关情况。原审法院认为，金璟公司与张鸿敏、富鸿公司签订的编号为No000190的《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。本案的争议焦点在于张鸿敏在履行合同过程中是否存在违约行为以及金璟公司是否有权解除合同，对此分析如下：首先，金璟公司主张张鸿敏未按合同约定按时支付首期房款。但根据合同约定，双方并未明确约定首期房款的支付时间。合同第六条约定，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。本案中，金璟公司主张其曾催告张鸿敏支付首期房款，但对此并未举证证明，不予采信。因此，虽然张鸿敏尚未支付首期房款，但在金璟公司未履行催告义务的前提下，并未违反合同约定的首期房款支付期限。其次，尽管合同约定张鸿敏应于2017年10月10日前办理抵押贷款手续，但金璟公司亦未举证证明其此后曾向张鸿敏催告履行相关义务，其行为有违常理。张鸿敏主张双方经协商一致已将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，具有一定的合理性。变更后的付款方式更有利于合同的履行，也更符合金璟公司的利益，结合中介人员的证言，采信张鸿敏的主张，认定双方已将付款方式变更为一次性付款。因此，虽然张鸿敏尚未办理抵押贷款手续，但也未违反双方的约定。再者，金璟公司主张由于张鸿敏未依约支付首期房款，故双方于2017年12月5日签订《补充协议书》，协商一致解除合同，据此可以说明其曾向张鸿敏催告支付首期房款和办理抵押贷款手续。但在（2018）粤0112民初456号案中，金璟公司主张双方系由于税费问题协商一致解除合同，与其本案中关于《补充协议书》签订原因的陈述前后矛盾，不予采信。上述《补充协议书》不足以证明金璟公司曾催告张鸿敏履行相关义务。此外，双方之后因《补充协议书》的效力问题发生诉讼，故张鸿敏在争议期间未主动向金璟公司支付房款亦在情理之中。现如今《补充协议书》已被法院生效判决所撤销，涉案《房地产买卖合同》实际上并未解除，加之张鸿敏也同意向金璟公司一次性付清房款以履行己方合同义务，并提交相关证据证明其具备履行能力。可见，张鸿敏不存在根本性违约的情形，涉案合同仍具有继续履行的可能性，金璟公司的合同目的并未落空。最后，退一步讲，即便金璟公司的主张成立，即张鸿敏应于2017年10月10日支付首期房款并办理抵押贷款手续，根据合同第六条的约定，张鸿敏逾期超过十天，金璟公司有权解除合同。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，张鸿敏并未催告金璟公司行使合同解除权，故金璟公司应当在解除权发生之日起一年内即2017年10月21日至2018年10月20日期间行使解除权，但金璟公司直至2019年5月5日才以张鸿敏逾期支付首期房款为由向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，已然超过了法定的除斥期间，故金璟公司的合同解除权也已消灭。综上，金璟公司诉请解除其与张鸿敏签订的《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，不予支持。至于违约金的问题。如前所述，原审法院已认定张鸿敏不存在违约行为，故金璟公司诉请张鸿敏支付违约金，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，于2020年7月6日判决如下：驳回佛山市金璟投资咨询有限公司全部诉讼请求。案件受理费1313元，由佛山市金璟投资咨询有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是金璟公司是否有权主张解除涉案《房地产买卖合同》。金璟公司以张鸿敏未按《房地产买卖合同》的约定在2017年10月10日前签订《购房抵押贷款合同》且未支付首期款故已构成违约为由，主张其于2019年5月5日向张鸿敏发出解除合同通知产生解除合同的法律效力，对此，本院认为，《购房房地产买卖合同》虽约定张鸿敏需在2017年10月10日前签订《购房抵押贷款合同》办理部分房款的按揭手续，但一方面，在张鸿敏未在约定期限内办理的情况下，金璟公司并未举证证明其曾催告张鸿敏办理，也无证据证明金璟公司在2019年5月5日之前曾以张鸿敏未办理按揭手续及未支付首期款为由提出异议并主张解除合同，而金璟公司在与张鸿敏于2017年12月5日签订的《补充协议书》中确认“双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》……”并在该协议签订后向张鸿敏退还100000元定金的事实也可印证，在张鸿敏未在《房地产买卖合同》约定的期限内申请按揭贷款及支付首期款之后，金璟公司并未以此为由主张解除合同。另一方面，张鸿敏主张双方经口头协商一致后已将《房地产买卖合同》约定的按揭付款方式变更为一次性付款，张鸿敏虽未就此充分举证证明，但作为中介方的邓小动对张鸿敏的陈述予以证实，且变更后的付款方式更符合金璟公司的合同利益，故张鸿敏的该项主张具有一定的合理性。综上，金璟公司以张鸿敏违约为由诉请解除《房地产买卖合同》，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人金璟公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1313元，由上诉人佛山市金璟投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十九日书记员  王文杰唐颖琪