浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初12913号 原告：绍兴万景纺织科技有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区创意路199号1幢102-1室，统一社会信用代码91330621MA2BELXP9H。 法定代表人：金梁。 委托诉讼代理人（特别授权）：俞惠南,浙江越光律师事务所律师。 被告：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园A幢501室，统一社会信用代码91330621577731254G。 法定代表人：徐杏木。 被告：徐杏木，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：梅东英，女，1972年2月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：徐志江，男，1991年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上述四被告之共同委托诉讼代理人（一般授权）：夏云飞，浙江亿旺律师事务所律师。 原告绍兴万景纺织科技有限公司（以下简称“万景公司”）与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称“瑞雪公司”）、徐杏木、梅东英、徐志江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，经原告申请，本院依法对被告瑞雪公司名下的位于创意路199号8幢403室、8幢702室、1幢102室，对被告徐杏木名下的位于柯桥港越新都E型504E幢504室，被告梅东英名下的位于鉴湖景园（梅溪清音）9幢D房产予以查封。被告徐杏木、梅东英对保全裁定不服提出复议，本院经审查于2020年3月9日作出裁定，驳回两被告的复议请求。被告梅东英在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至乐清市人民法院审理，本院经审查于2020年1月15日作出裁定，驳回被告梅东英提出的管辖权异议。被告梅东英不服，上诉至绍兴市中级人民法院，绍兴市中级人民法院于2020年2月20日作出裁定，驳回被告梅东英提出的上诉。本案于2020年3月24日、2020年7月22日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞惠南、四被告共同委托诉讼代理人夏云飞到庭参加第一、二次庭审。期间，本院根据原告申请委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉房屋已形成附合的装修残值进行评估，由于双方未能确定本次评估工程量，故鉴定机构建议终止委托，并将相关材料退还本院。双方当事人申请庭外和解，和解期限为一个月，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。 原告万景公司向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告瑞雪公司继续履行2018年5月24日签订的《土地及房屋权属转让合同》、2018年10月25日签订的《承诺书》、2019年8月6日签订的《补充协议》，被告瑞雪公司协助原告办理房屋过户手续；二、判令被告瑞雪公司支付以361万元为基数，自2018年12月10日起至办理不动产变更登记日止按日万分之五计算的违约金；三、判令被告瑞雪公司支付补偿款723,238.8元；四、判令被告徐杏木、梅东英、徐志江对被告瑞雪公司的第三项债务承担连带保证责任。事实和理由：2018年5月24日，原告与被告瑞雪公司签订《土地及房屋权属转让合同》一份，约定原告同意受让被告瑞雪公司转让的位于瑞雪创意园(柯桥创意路199号)1幢102室房屋所有权及其分摊土地的使用权，房屋建筑面积951.63平方米，转让单价为7600元平方米，转让总额为7,232,388元，首付款为3,622,388元。此后，原告按约支付了首付款3,622,388元。 2018年10月25日，原告与被告瑞雪公司签署《承诺书》一份，被告瑞雪公司承诺在2018年11月31日前拿回银行产证后，原告则在2018年12月10日前付清尾款。但承诺的时间到期后，被告瑞雪公司始终没有拿回银行产证。 2019年8月6日，经原告与被告瑞雪公司、徐杏木、梅东英、徐志江再次协商，达成《补充协议》一份，约定：被告瑞雪公司承诺在2019年10月31日前使得标的房地产具备办理过户登记条件（包括但不限于注销抵押、解除查封、解除行政限制等），并办理网签手续。原告在办理网签手续当日支付应付房款361万元的50%，剩余50%在缴税当天一次性付清（扣除自2018年12月10日起至实际办理缴税手续及不动产变更登记之日止以3,622,388元为基数按日万分之五的违约金）。被告瑞雪公司承诺在2019年11月30日前办理完毕不动产缴税手续；若被告瑞雪公司未能在2019年10月31日使标的房地产具备办理过户登记条件，原告有权解除《土地及房屋权属转让合同》及相关文件，被告瑞雪公司应返还原告己支付的房款，并就实际占用房款的天数按日万分之五支付违约金，同时赔偿原告因装修实际支出的费用，并无条件按总房款的10%向原告进行补偿；被告徐杏木、梅东英、徐志江对《补充协议》中被告瑞雪公司的义务承担连带保证责任。 但时至今日，标的房地产仍然处于银行抵押状态，被告瑞雪公司一次一次的违约，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 四被告共同辩称，1.同意继续履行，继续履行符合双方利益最大化，被告正寻求能够实际履行的操作之法。2.原告诉请的第三项补偿款按总房款的10%计算，被告认为应当驳回。补偿款的约定在2019年8月6日《补充协议》第四条中，该条款文意逻辑为合同解除后的系列责任承担方式。既然原告同意履行，就不能按第四条去承担违约责任。而且，原告至今只付一半房款却要求全部房款的10%作为补偿，有失公允。3.原告不能一并主张违约金和补偿款，应当以实际损失为限。原告损失主要为利息损失，原告辩称的其他融资利益和风险并没有实际发生，不属于直接损失。4.保证人不应承担保证责任。保证范围明确约定为《补充协议》第四项下，该条为解除合同的违约责任。原告变更后诉请为继续履行合同，不属于保证范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《土地及房屋权属转让合同》、不动产权证、土地使用权证、购房首付款收据、《承诺书》、《补充协议》，被告瑞雪公司提供的《中国轻纺城创意园入驻通手续》、《房屋交付验收单》、《提前交房申请书》，本院经审核对上述证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于绍兴市××路××号××幢××室，房屋建筑面积951.63平方米，所有权登记于瑞雪公司名下。徐杏木为瑞雪公司法定代表人，梅东英为徐杏木妻子，徐志江为徐杏木儿子。2018年5月24日，瑞雪公司（甲方）与万景公司（乙方）签订《土地及房屋权属转让合同》，合同约定：“转让标的：乙方同意受让甲方转让的位于瑞雪创意园1幢102室房屋所有权及其分摊土地的使用权。房屋建筑面积951.63平方米,土地使用权属期限至2055年12月11日止。转让房屋须用于绍兴中国轻纺城创意园建设管理领导小组批准的乙方新注册入园企业使用，并接受创意园管理公司的监督管理；转让价格：上述房屋所有权及其土地使用权的转让价格按房屋建筑面积计算，单价7600元／㎡，转让总额为7232388元；付款方式:银行按揭付款，首付款应于本合同签订之日支付房屋款3622388元，剩余房款3610000元由乙方一个月内通过银行贷款付清。乙方符合贷款条件的，甲方协助乙方办理贷款手续。若由于乙方自身原因不符合银行贷款条件的，经甲方同意可选择变更为一次性付款或分期付款方式。”合同签订后，万景公司按约支付了首付款3622388元。经万景公司申请，2018年10月16日瑞雪公司将房屋提前交付万景公司使用，万景公司装修后便营业办公。 由于瑞雪公司的涉案房屋处于银行抵押状态，房屋买卖合同签订后瑞雪公司也未能及时注销抵押登记，导致无法与万景公司办理房屋过户手续。2018年10月25日，瑞雪公司（甲方）与万景公司（乙方）签订《承诺书》一份，约定：“一、甲方将坐落在绍兴市柯桥区××路××号××幢××室楼房，建筑面积951.63平方米出售给乙方。二、甲、乙双方协商，上述房屋的成交价为7232388元。本协议签订之前，乙方已向甲方支付3622388元作为购房首付，应付尾款为3610000元。三、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，甲方承诺在2018年11月31日前拿回银行产证，乙方承诺在12月10日前付清尾款，双方办理完税等房产转移手续。如甲方拿回产证时间晚于12月10日，则赔偿给乙方该尾款金额万分之五／日的违约金，如乙方应付款晚于12月10日支付，则赔偿给甲方该尾款金额万分之五／日的违约金。” 因瑞雪公司未能按《承诺书》的约定注销抵押登记，房屋不能办理过户登记，2019年8月6日瑞雪公司（甲方）、万景公司（乙方）、徐杏木、梅东英、徐志江（三人为丙方）签订《补充协议》一份。协议约定：“一、甲方同意免除乙方购买的坐落于绍兴市柯桥区××路××号××幢××室的房地产前期的物业管理费，自甲方完成不动产转移登记至乙方名下后，甲方开始收取乙方物业费。二、甲方承诺在2019年10月31日前使上述房地产具备办理过户登记条件【包括但不限于注销抵押、解除查封（如有）、解除行政限制（如有）等】并办理网签手续。乙方承诺在办理网签手续当日支付应付房款361万元的50%，剩余50%在缴税当天一次性付清（缴税手续前）【但根据先前甲方的承诺，需扣除自2018年12月10日起至实际办理缴税手续及不动产变更登记之日止以3622388元为基数按日利率万分之五甲方应当向乙方支付的违约金】。三、甲方承诺在2019年11月31日前办理完毕不动产缴税手续，并于缴税当日办理不动产权变更登记至乙方名下的相关转让手续（涉及政府部门办理相关手续造成的延期除外）。四、若甲方未能在2019年10月31日使上述房地产具备办理过户登记条件，则乙方有权解除双方之间签订的《土地及房屋权属转让合同》及相关的补充文件，甲方应当在15日之内返还乙方已支付的房款，并就实际占用房款的天数按日万分之五的利率支付违约金，同时赔偿乙方因装修实际支出的费用,并无条件按总房款的10%向乙方进行补偿。五、丙方同意就上述第四条项下甲方的义务向乙方承担连带保证责任，保证期限为两年，自乙方行使解除权之日起算。不动产转移登记至乙方名下后保证责任自动解除。”《承诺书》签订后，因瑞雪公司未能归还银行贷款，涉案房屋仍处于银行抵押状态，瑞雪公司也未能与万景公司办理房屋过户手续。万景公司已支付首付款3622388元，尾款3610000元未支付。 本院认为，万景公司与瑞雪公司签订的《土地及房屋权属转让合同》、《承诺书》,以及万景公司与瑞雪公司、徐杏木、梅东英、徐志江签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于万景公司要求瑞雪公司继续履行合同并协助办理房屋产权过户手续的诉求，本院认为，瑞雪公司作为房屋出卖人，本有义务配合万景公司办理房屋过户手续。但是，案涉房屋目前处于银行抵押状态，万景公司和瑞雪公司均未提供证据证明抵押权人同意转让抵押房产。在此情形下，未经抵押权人同意，本院不能直接判决瑞雪公司履行房屋过户手续，故本院对万景公司的该项诉求不予支持。 关于万景公司要求瑞雪公司支付违约金的诉求，本院认为，双方签订的《承诺书》约定瑞雪公司承诺在2018年11月31日前拿回银行产证，如拿回产证时间晚于12月10日，则赔偿给万景公司尾款金额万分之五/日的违约金。《补充协议》再次确定，万景公司付尾款应根据先前瑞雪公司的承诺，需扣除自2018年12月10日起至实际办理缴税手续及不动产变更登记之日止以3,622,388元为基数按日利率万分之五瑞雪公司应当向万景公司支付的违约金。本案事实表明，瑞雪公司未能按约于2018年12月10日前注销抵押登记。瑞雪公司应按照上述约定支付自2018年12月10日起至实际办理缴税手续及不动产变更登记之日按日万分之五计算的违约金。关于违约金的计算基数，《承诺书》约定以未付房款3,610,000元为基数计算，但之后的《补充协议》变更为按已付首付款3,622,388元为基数计算。本案本应按已付的首付款3,622,388元为基数计算违约金损失，但鉴于原告要求按金额较小的3,610,000元为基数计算违约金，本院予以确认。 关于万景公司要求瑞雪公司支付补偿款723,238.80元以及要求徐杏木、梅东英、徐志江对补偿款承担连带保证责任的诉求，本院认为，补偿款的约定在2019年8月6日《补充协议》第四条中，该条款为合同解除后的责任承担方式。现原告要求瑞雪公司继续履行合同，故不能按合同解除后的责任约定要求支付补偿款，徐杏木、梅东英、徐志江也无需对该补偿款承担连带保证责任。 综上，万景公司诉讼请求中的合理部分本院予以支持,不合理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，判决如下： 一、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绍兴万景纺织科技有限公司支付自2018年12月10日起至实际办理缴税手续及不动产变更登记之日以3,610,000元为基数按日万分之五计算的违约金； 二、驳回原告绍兴万景纺织科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68,195元，减半收取34,098元，财产保全申请费5000元，合计39,098元，由原告绍兴万景纺织科技有限公司公司负担13,820元，被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司负担25,278元,限被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。???? 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。