陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2020）陕0116民初5793号 原告：段万平。委托代理人：赵丽丽，陕西华飞律师事务所律师。被告：西安煜星置业有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：马辉，系该公司董事长。委托代理人：刘米源。系该公司职员。原告段万平与被告西安煜星置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告段万平及其委托代理人赵丽丽，被告委托代理人刘米源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与被告签订内部认购协议书，被告未取得商品房预售许可证，无法按约定向其交付房屋。其向被告申请退还首付款后，被告以各种理由推脱，且内部认购协议无效因被告过错所致。现要求确认双方所签订的内部认购协议无效，被告返还首付款240000元，被告承担首付款实际返还之日的资金占用利息，其中时至2019年3月13日的利息为345600元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：认可原、被告所签订的内部认购协议书无效，表示涉案房屋所属项目现仍手续不全，此情况原告自始知晓；同意向原告返还首付款240000元，同意按中国人民银行发布的一年期存款利率标准承担资金占用期间的利息。经审理查明，2010年10月20日，西安市城中村（棚户区）改造办公室下发市城改发（2010）250号文件。该文件名为西安市城中村改造办公室关于长安区皇子坡村城中村改造方案的批复，批复对象为长安区城中村改造办公室。该文件说明项目改造主体为陕西皇子坡改造建设发展有限公司，参与改造的投资企业为被告，安全监管单位为西安市长安区城中村改造办公室。该文件还说明改造规划建筑面积约66.04万平方米，其中安置面积约22.2平方米（含村集体经济发展面积7.93万平方米），配套开发商品房约41.38万平方米。同时，该文件对其它内容亦进行了说明。随后，被告在西安市长安区东长安街以北，航天西路以西的地块上开发建设楼盘对外出售，暂定名为聚福苑。上述地块处于配套开发商品房范围内。2013年1月，西安市地税局工会与被告取得联系，并就其单位职工团购涉案项目中的房屋达成一致。此后，西安市地税局干部张某报名团购了涉案房屋。原告获知上述情况后，经与张某协商，张某将其购房名额转让于原告。2013年3月14日，原告通过银行转账向被告交付了购房首付款240000元。2013年10月15日，原、被告签订内部认购协议书。该协议书约定出卖人以出让方式取得了位于东长街以北、航天西路以西地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房；买受人购买聚福苑小区7幢2单元6层602号房屋；该商品房单价为每平方米3820元，买受人于2013年3月31日支付首付款240000元，并须在签订本协议后90天内提交按揭资料给出卖人，出卖人交银行审查通过后第二次交款时按银行相关规定办理按揭；出卖人于2015年12月31日前，将符合本协议约定的商品房交付买受人；出卖人逾期交付房屋超过30天，买受人有权解除协议，买受人解除协议，出卖人应自买受人解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，双方对其他内容亦时行了约定。签订合同当日，被告向原告出具了收款收据，载明收到原告首付款240000元。时至2015年7月，因被告对涉案房屋所属项目中房屋的原计划办理按揭贷款时间发生变化，其向各团购单位发送了《关于请求协助通知聚福苑项目按揭客户办理安居贷的函》，并公布了《西安煜星置业有限公司聚福苑项目安居贷业务实施办法》。原告等业主认为被告所提供的安居贷与合同约定的按揭贷款银行不符，加之考虑到安居贷期限短、利息高，未同意被告的意见。2015年8月，由于被告未按进度完成房屋的建设，无法保证按时交付房屋，部分业主要求其解决问题。原告团购单位向原告发放了航天“聚福苑”解决方案选择表，其中解决方案有退房、换房、支付违约金或物业费冲抵，原告于2015年10月在退房栏及支付违约金或物业费冲抵栏上标注，并要求急退房款。2015年11月12日，被告向原告所属团购单位发出关于聚福苑延期交房的函，说明各种客观因素导致无法按期向原告等购买人交付房屋，其可于2016年4月15日开始交付房屋。2016年2月29日，原告应被告要求填写了团购退款申请书，理由为被告迟延交房，被告方相关人员批准了原告的申请，但并未向原告退还首付款。时至2017年10月，涉案房屋已基本建成。2017年10月18日，被告向原告发送了律师函，要求原告在当月将剩余房价款交纳完毕，原告要求被告宽延交纳房款期限，被告未予同意，被告仍未向原告退还首付款。另查明，被告于2016年6月12日取得了建设用地规划许可证，其他证照手续仍在办理当中。2019年8月，原告向本院起诉要求解除双方所签订的内部认购协议书，被告返还首付款并承担违约金，被告支付房屋增值部分121万余元。该案在审理过程中，考虑到房地产市场行情（房价上涨），原、被告就继续履行协议进行了协商，因被告提高单价原告未接受而协商未果，原告于2019年12月底撤诉。现原告诉至本院要求确认双方所签订的内部认购协议无效，被告返还首付款240000元，被告承担首付款实际返还之日的资金占用利息，其中时至2019年3月13日的利息为345600元，本案诉讼费用由被告承担。原告认为被告就涉案房屋未取得商品房预售许可证，依法应认定双方所签订的内部认购协议无效；内部认购协议无效后，被告所收取的首付款应予返还；导致内部认购协议无效的原因是被告过错所致，被告应赔偿原告的全部损失，即应向原告按年利率24%的标准承担资金占用期间的利息。被告表示涉案房屋确未取得商品房预售证，内部认购协议应认定为无效；涉案房屋所属项目为城改性质，原告方团购时已知晓情况，原告与其签订协议属自愿，导致内部认购协议无效并非其单方过错，同意向原告按中国人民银行发布的一年期存款利率标准承担资金占用期间的利息，不同意原告对资金占用利息的计算标准。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，本案调解未果。以上事实有内部认购协议书、转款凭证、收款收据、解决方案选择表、团购退房申请书、民事判决书、民事裁定书、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，商品房认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告经协商签订了内部认购协议书，在签订协议时，被告将涉案房屋并未建成，且收取了原告交纳的首付款，该协议具备商品房买卖合同（预售）的主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同。依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。本案中，由于被告至今未取得涉案房屋所属项目的土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证所有权证、原、被告所签订的内部认购协议应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，由于原、被告签订的内部认购协议被认定为无效，原告要求被告返还首付款240000元之请求，于法有据，依法应予支持。合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告间的内部认购协议被认定无效，对于协议无效的后果过错方应承担相应的缔约过错责任，并应向无过错方承担因此所受到的损失。被告在未办理相关审批手续的情况下向原告出售涉案房屋，且在协议签订后数年内仍未办理好相关审批手续，对于协议无效应承担主要责任。购置房产属个人、家庭重大事项，理应慎重，购买人应当审查出卖人的相关证照是否齐全，尽到必要的注意义务。原告在与被告签订协议时注意力度不够，对于协议无效应承担一定责任。被告收取了原告的首付款并占用多年，原告要求其承担首付款资金占用期间利息之请求，于法有据，依法应予以支持。对于利息的起算时间，应自原告向被告交付首付款之日即2013年3月14日起至被告实际向原告返还首付款之日止。对于利息的计算标准，因被告在转换按揭贷款方式时即已出现过错；在原告向其提出退款申请后其未予退款，亦存在过错；结合近年来房地产市场行情的变化及原、被告在协议中对违约责任的相关约定，按年利率7.2%计算较为合理。经核算，时至2019年3月13日，被告应向原告支付的首付款资金占用利息为103860元。原告要求首付款的资金占用利息按年利率24%计算之主张，于法无据，本院不予采纳。被告认为应向原告按存款利率标准计算资金占用利息之观点，于法无据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告于2013年10月15日所签订的内部认协议书无效。二、被告西安煜星置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告段万平首付款240000元。三、被告西安煜星置业有限公司于本判决生效后十日内向原告支付时至2019年3月13日的资金占用利息103860元。四、被告西安煜星置业有限公司自2019年3月14日起至首付款实际返还之日止，按年利率7.2%的标准向原告承担相应的资金占用利息。五、驳回原告段万平的其余诉讼请求。本案受理费9656元，原告已预交，减半收取，由原告承担1599元，被告承担3229元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员  徐峰章二0二0年九月三日书  记  员  耿  华 1