广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17096号上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜剑荣，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文跃，男，1990年5月24日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。委托诉讼代理人：陈曼兴，广东华宪律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人张文跃房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5888号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人恒安公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回张文跃全部诉请。事实与理由：一审法院认定事实错误，并非恒安公司原因导致不能办证。一、案涉房屋尚未办理初始登记，不具备办理业主房屋产权登记的法定条件，但一审法院仍在履行和执行不能的情况下，判决要求恒安公司协助办理不动产权证，明显不当。二、案涉房屋不在预售范围，明确被标明不可销售，目前不具备办理不动产权的条件。综上，案涉房屋存在办证障碍，一审法院认定事实及适用法律严重错误，恳请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，驳回张文跃的全部诉请。被上诉人张文跃二审书面答辩称：一、案涉房屋所在小区未办理大确权，并非办理房屋产权登记的不可解决的障碍，解决办证障碍是恒安公司作为开发商应负的法定责任。而且，即便恒安公司无法解决或者拖延不予解决该办证障碍，张文跃亦能凭借法院的生效判决申请强制执行办证，同小区的近百户其他业主已经通过生效判决办妥案涉房屋的产权证。二、涉案房屋早已在张文跃的母亲徐美粉购买之时就办理了商品房买卖合同预售备案登记，恒安公司提出案涉房屋不在预售范围之内，完全是虚假陈述。综上，一审法院对案件事实认定清楚，适用法律正确，作出的判决不存在履行或者执行不能的情况。恒安公司滥用诉权，上诉理由没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持一审判决。张文跃于2020年2月25日诉至一审法院，请求判令：1.恒安公司在本判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助张文跃办理广州市白云区新广从公路XX家园XX单元（合同地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧XX家园XX号房）的不动产权证书；2.本案诉讼费由恒安公司承担。一审法院经审理查明：2007年11月22日，徐美粉（买受人）与恒安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定：买受人向出卖人购买位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧XX家园XX号房（以下简称涉案房屋），该商品房属预售，按套出售，总金额916626元。出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将出卖人会同施工方以及监理方和设计方四方共同进行工程验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人在超出约定期限时，自逾期的第二天起，对买受人实际已付房款总额，按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金，并继续履行办理房产证的义务。等等。该合同附件五《本合同补充协议》第四条第3款，双方就房屋产权交易过户的问题补充约定：如因买受人或产权登记机关的原因致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。上述合同签订后，购房人徐美粉向恒安公司付清了合同约定的全部房价款，并于2007年10月15日向恒安公司缴纳了用于办理产权登记的税费15207元。张文跃为证实恒安公司至迟已于2013年11月向其交付涉案房屋，提交了代收垃圾清运费收据、出入证押金及工本费收据、装修维护费发票及代收水费、公摊电费。广州市不动产登记中心于2020年4月2日做出（2020）查询00185号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：XX家园XX房，申报单位广州市恒安房地产开发有限公司，预售证号000XXX。新广从公路XX家园XX房，预售证号2000XXXX，合同编号20000XXXX，预购人徐美粉，备案时间2007年11月27日，无退房或注销登记，无办理预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押），在建工程抵押登记情况。新广从公路XX家园XX单元目前暂无有效查封信息。信息核查时间为2020年3月31日。另查明，一审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，一审法院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函一审法院，主要内容为：XX家园（自编AX-AX栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71XX号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。再查，张文跃与徐美粉为母子关系，徐美粉于2011年3月10日死亡。张文跃及徐美粉的父亲徐沛山、母亲蔡珠妹因继承徐美粉的遗产向浙江省苍南县公证处申请办理继承公证，该公证处于2019年9月10日出具的《公证书》，主要内容为：一、被继承人徐美粉于2011年3月10日死亡。二、继承人徐沛山、蔡珠妹、张文跃向本处申请继承被继承人徐美粉遗留的下列财产：编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》项下权益。……四、被继承人徐美粉生前丧偶后未有再婚登记记录；徐美粉的儿子张文跃；徐美粉的父亲徐沛山；徐美粉的母亲蔡珠妹。五、现张文跃表示要求继承被继承人徐美粉的遗产，徐沛山、蔡珠妹均表示放弃对被继承人徐美粉的遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，被继承人徐美粉死亡时遗留的上述个人合法财产为徐美粉的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人徐美粉生前丧偶后未有再婚登记记录，且被继承人徐美粉的父亲徐沛山、母亲蔡珠妹均表示放弃对被继承人徐美粉的上述遗产继承权，因此，兹证明被继承人徐美粉的上述遗产由张文跃继承。以上事实，有商品房买卖合同、依申请信息公开答复书、购房款发票、税费收款收据、管理费发票、装修维护费发票、垃圾清运费收据、电费发票、公证书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：徐美粉与恒安公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述合同签订后，徐美粉已依约向恒安公司支付了合同约定的全部购房款，恒安公司应当根据双方约定在该商品房交付之日起不超过720日为徐美粉办妥房地产权证。根据张文跃提交的代收垃圾清运费收据及代收水费、公摊电费等发票显示，恒安公司至迟已于2013年11月向张文跃交付了涉案房屋，但至今未为徐美粉或张文跃办妥房地产权证。虽恒安公司抗辩称系因政府原因导致未能办证，现经核查，并无证据证实涉案房屋目前存在办证障碍。另，徐美粉已于2011年3月10日死亡，张文跃作为其继承人已通过继承公证取得涉案《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）的项下权益。故张文跃要求恒安公司依照上述商品房买卖合同的约定协助张文跃办理涉案房屋的不动产权证的主张合理合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2020年5月20日判决如下：本判决生效之日起30日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告张文跃办理广州市白云区新广从公路XX家园XX单元（合同地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧XX家园XX号房）的房屋的不动产权证书。本案一审受理费50元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效后三日内迳付原告张文跃。本院二审经调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另查明，二审经各方当事人同意，依法对本案进行书面审理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：恒安公司不同意协助张文跃办理涉案房屋不动产权证的理由能否成立。对此，本院认定如下：张文跃的母亲徐美粉与恒安公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效，双方均无异议。徐美粉依约向恒安公司支付了合同约定的全部购房款，恒安公司应当根据双方约定在该商品房交付之日起不超过720日为徐美粉办妥房地产权证。现张文跃依法继承取得该合同项下的权利义务，主张恒安公司协助其办理涉案房屋不动产权证，主体适格，双方亦无异议，本院予以确认。至于恒安公司以案涉房屋尚未办理初始登记抗辩不同意协助张文跃办理不动产权证能否成立的问题，因依照本案查明事实及系列生效判决的认定，案涉房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故一审法院判令恒安公司协助张文跃办理涉案房屋不动产权证，并无不当，本院予以维持。另外，本案为房屋买卖合同纠纷，张文跃诉请恒安公司协助办理涉案房屋不动产权证属于财产类案件，不属于非财产类案件，故应依照国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款、第二十九第一款的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照相应比例分段累计交纳，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。涉案商品房买卖合同约定价款916626元，据此核算本案一、二审案件受理费均为12966.26元，应由恒安公司负担。一审法院对于案件受理费金额认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人恒安公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款、第二十九第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12966.26元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担；二审案件受理费12966.26元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年九月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶