福建省莆田市涵江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0303执异23号 异议人（买受人）：王爱连，女，1961年12月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 申请执行人：万千（福建）贸易有限公司，住所地福建省莆田市涵江区黄霞村民营企业城，统一社会信用代码91350300060350854M。 法定代表人：林雪丽，系该公司总经理。 被执行人：莆田市博泰塑料有限公司，住所地福建省莆田市涵江区国欢镇都邠村，统一社会信用代码913503037490928674。 法定代表人：詹飞燕，系该公司总经理。 被执行人：詹飞燕，女，1972年11月20日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被执行人：方建雄，男，1968年5月21日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 本院在执行万千（福建）贸易有限公司（以下简称万千公司）与莆田市博泰塑料有限公司（以下简称博泰公司）、詹飞燕、方建雄金融借款合同纠纷一案中，王爱连向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人王爱连称××豪园××号楼房屋已建成使用十余年，该楼三个单元的顶楼均为跃层，跃层以上为楼顶，上述情况在一定范围内系公知，其也是知道上述情况才参与××豪园××楼3梯602室的竞买。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……《福建省高级人民法院司法评估拍卖工作规定（试行）》第二十条规定，人民法院执行部门在司法评估拍卖中负责以下事项：（一）查清评估、拍卖标的物权属、标的物状况和有无瑕疵等；……本案中，法院因受第三人隐瞒未能认清财产现状，漏拍不可分物，严重减损了房屋的价值，且致竞买人至今无法使用房屋，不能实现拍卖目的，既损害了被执行人的正当利益，也损害了竞买人的利益。即使法院仅拍卖跃层住宅的第一层，也应当在拍卖公告上对仅出售跃层住宅的第一层的重大瑕疵予以特别提示，但法院未作任何特别提示，致竞买人误认为竞买房屋为跃层而错误购买，造成重大财产损失。竞得房屋后，竞买人发现房屋的跃层被案外人康伯建非法侵占，房屋结构已被擅自破坏，六层与跃层间的内部楼梯被锯断，跃层外部另开门，伪造跃层为702室等情况。至今，康伯建仍非法侵占跃层，其不能使用竞买房屋。综上，为保障被执行人的合法权益及竞买人的利益，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，请求依法撤销本院（2016）闽0303执1907号之三执行裁定书，并退还王爱连购房款1770000元、税款134278.13元及物业、水电费用2296元。 本院查明，万千公司与博泰公司、詹飞燕、方建雄金融借款合同纠纷一案，中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称建行涵江支行）于2015年3月2日向本院提起诉讼，于2015年4月29日提出诉讼保全申请，本院于2015年5月7日作出（2015）涵民初字第932-1号民事裁定，查封詹飞燕所有的坐落××办××居委会××西路的房屋所有权及相应的土地使用权，查封价值以90万元为限。后因债权转让，本院于2015年10月9日作出（2015）涵民初字第932-3号民事裁定，变更该案原告为万千公司。2016年3月21日，本院作出（2015）涵民初字第932号民事判决，一、博泰公司应在该判决生效之日起五日内偿还万千公司贷款本金897034.55元，并支付该款自2014年12月16日起至还清之日止按合同约定计算的利息、罚息；二、万千公司对詹飞燕所有的坐落莆田市××豪园的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、詹飞燕、方建雄对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回万千公司的其他诉讼请求。 上述判决生效后，博泰公司、詹飞燕、方建雄未按生效法律文书向万千公司履行义务，万千公司遂于2016年10月18日向本院申请强制执行，本院于次日予以执行立案［执行案号为（2016）闽0303执1907号］。2016年10月20日，本院向博泰公司、詹飞燕、方建雄发出执行通知书和报告财产令。因博泰公司、詹飞燕、方建雄违反财产报告制度，本院作出（2016）闽0303执1907号执行决定，将博泰公司、詹飞燕、方建雄纳入失信被执行人名单。经查，博泰公司有坐落莆田市涵江区××镇的土地及其地上房屋已被莆田市中级人民法院【（2015）莆执字第171号】查封。2016年11月15日，本院作出（2016）闽0303执1907号执行裁定，轮候查封博泰公司的上述土地及地上房屋。当时詹飞燕所有的坐落莆田市涵江区的房屋、车位；坐落莆田市荔城区的房产已被本院另案【（2015）涵执字第596号】查封。2016年11月29日，万千公司书面向本院申请终结本案的本次执行程序，本院于同日作出（2016）闽0303执1907号之一执行裁定，终结本院（2015）涵民初字第932号民事判决的本次执行程序。 因博泰公司、詹飞燕、方建雄仍未按生效法律文书履行义务，后万千公司向本院申请恢复执行，本院于2019年2月2日予以恢复执行立案［执恢案号为（2019）闽0303执恢20号］，并委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司对詹飞燕所有的抵押于万千公司的坐落莆田市房产进行评估，评估对象位于楼幢（总层数7层）的第6层和第1层。因詹飞燕所有的上述坐落××豪园的地产及车位12已分别被本院另案首先查封且尚未处置，本案申请执行人万千公司对上述房地产处置所得价款享有优先受偿权，故以本案进行司法处置。2019年2月19日，本院作出（2016）闽0303执1907号之二执行裁定，拍卖詹飞燕所有的上述抵押房地产及车位。2019年2月20日，本院依法在福建省莆田市涵江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对詹飞燕所有的上述房地产及车位第一次公开拍卖进行公告。2019年3月23日10时至3月24日10时止，本院依法进行第一次公开拍卖，因无人竞买而流拍。2019年4月12日，本院依法在福建省莆田市涵江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对詹飞燕所有的上述房地产及车位第二次公开拍卖进行公告，公告明确载明“拍卖对象：位于莆田市车位12一处；建筑面积：住宅164.79ｍ2，车库46.74ｍ2；层次及总层数：共7层，估价对象位于第6层和第1层；层高：住宅层高3米。……拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。拍卖人不对外观、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。……请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”2019年4月28日10时至4月29日10时止，本院依法进行第二次公开拍卖，买受人王爱连以最高价177万元竞得上述拍卖标的物，并已向本院缴纳了全部拍卖款项。2019年5月5日，本院与王爱连签署拍卖成交确认书，书面确认“对拍卖标的物已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，由买受人自行承担。……买受人王爱连在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》《竞买人须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。……买受人申明：……对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。”同日，本院作出（2016）闽0303执1907号之三执行裁定，解除对詹飞燕所有的上述房地产及车位的查封，该房屋及车位归王爱连所有。2019年5月6日，王爱连向本院书面确认同意按照××豪园第6层住宅及车位12第1层车位现状予以接收。2019年10月25日，万千公司以本院（2015）涵民初字第932号民事判决已执行完毕为由书面向本院申请结案。后王爱连向本院提出书面异议。 又查明，2011年12月30日，詹飞燕与建行涵江支行签订编号为××年建莆涵高抵字××号《最高额抵押合同》，约定：詹飞燕以其所有的坐落莆田市××豪园的房产为博泰公司在2011年12月30日至2014年12月30日期间形成的债务提供最高额1426600元的抵押担保，并办理了莆市房他证城厢字第××号房屋他项权证和莆抵字第2012Ｇ××号土地他项权利证。 另查明，××豪园××号楼3梯第6、7层原系楼中楼，在本案处置前已被改变房屋结构，第6层和第7层已分成两套可独立使用的套房。本案仅对詹飞燕所有的上述坐落第6层的房产以及第1层的车位进行评估、拍卖。王爱连于2019年6月11日向本院提出上述第7层房产亦属詹飞燕所有，本院经查实后，万千公司于2019年11月3日向本院申请查封上述第7层房产，本院另案【（2016）闽0303执1908号】于2019年11月7日查封上述第7层房产，后案外人康伯建就上述第7层房产向本院提出书面异议，现正在执行异议之诉审理过程中。同时查明，詹飞燕在本院作为被执行人的案件有47件，申请标的计6201.72万元及相应利息。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因博泰公司、詹飞燕、方建雄未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，本院于2019年2月19日作出（2016）闽0303执1907号之二执行裁定，拍卖詹飞燕所有的坐落莆田市房产，符合法律规定。本院依法对詹飞燕所有的上述坐落××豪园××号楼3梯第6层房产及第1层车位委托评估，后依法在福建省莆田市涵江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对詹飞燕所有的上述房地产及车位公开拍卖进行公告，公告明确载明拍卖对象中的住宅位于××豪园10＃3-602，总层数共7层，拍卖对象位于第6层。本案仅对詹飞燕所有的上述坐落第6层的房产及坐落第1层的车位进行评估、处置，王爱连于2019年4月28日10时至4月29日10时间参与上述第6层房产及第1层车位的竞买，并于2019年5月5日与本院签署拍卖成交确认书，书面申明对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任，后又于2019年5月6日向本院书面确认同意按照上述竞得的第6层房产及第1层车位的现状予以接收。综上，本院上述拍卖符合法律规定，程序合法，王爱连请求撤销本院（2016）闽0303执1907号之三执行裁定书，并退还购房款、税款及物业、水电费用的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定如下： 驳回王爱连的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向莆田市中级人民法院申请复议。 审判长  黄健美 审判员  薛建明 审判员  郑主兴 二〇二〇年九月三十日 书记员  姚赛琼 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。