贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5099号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：雷娟，女，白族，1985年1月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：苏磊，男，汉族，1985年12月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人：苏文军，男，系苏磊之父。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人苏磊、雷娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人苏磊、雷娟委托诉讼代理人苏文军到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，上诉人并未违约。一审以交房时间视为提交资料时间认定事实和适用法律错误。2.上诉人的违约未给被上诉人造成任何实质的损失，被上诉人不能举证证明损失，结合上诉人的过错程度、不动产登记政策调整及其他因素，请求违约金下调至10%。3.各项开户费不在房价款内，是被上诉人委托上诉人向各部门交的入户费，上诉人已经代缴，不应返还。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。交易费不在诉讼请求范围内，一审判决超过诉讼请求。被上诉人苏磊、雷娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告苏磊、雷娟起诉请求：1.判决被告向原告退还已收取的各项开户费3720元及占用期间的利息暂计510.86元（利息以3720元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年5月15日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款411596元为基数，按日万分之一的标准从2015年7月1日计算至2018年8月29日暂计43629.17元；3.诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款411596元,出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2014年5月15日，原告向被告支付各项开户费3720.00元。2015年7月1日，原告办理了入住手续。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年10月24日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，2015年7月1日取得涉案房屋的使用权利。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年7月1日）起360日内（即2016年6月26日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年1月15日向原告尽到了告知义务，故违约金截止2018年1月15日，又因被告提出诉讼时效抗辩，原告于2019年11月22日起诉，自此回溯三年，2016年11月21日之前的违约金超过法律规定的三年诉讼时效，不予支持，被告应支付原告的违约金为2016年11月22日至2018年1月15日，共419天，违约金为411596元×0.01%×419天=17246元，予以支持，其余部分不予支持。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3720元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的该项费用的利息问题，原告于2019年11月22日起诉催要该费用，结合原告的诉求，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日计算至费用退还之日。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏磊、雷娟逾期办理房屋权属证书的违约金17246元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告苏磊、雷娟各项开户费3720元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2019年11月22日至费用退还之日期间的利息；三、驳回原告苏磊、雷娟的其他诉讼请求。案件受理费498元，由原告苏磊、雷娟负担319元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担179元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的其余事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准是否恰当；2.开户费及交易费应否退还。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，上诉人的该上诉理由不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费及交易费应否退还的问题。首先，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费及交易费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。其次，涉案《收据》载明上诉人代收的各项开户费及交易费为3720元，被上诉人主张退还的费用与此相符，一审判决上诉人退还的代收费用金额并未超过被上诉人的请求范围，上诉人认为不应退还该费用的上诉理由，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费996元，自行退回638元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印