黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1533号上诉人（原审被告）：绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王微，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洪，男，1966年9月10日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：周一欣，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。上诉人绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李洪商品房预售合同纠纷一案,不服黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、依法撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2020)黑0691民初59号民事判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。二、判令一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，上诉人与被上诉人签订的《大庆绿地国际城项目地下停车使用权转让协议书》合法有效，上诉人已经按照约定将案涉车位交付被上诉人使用，被上诉人的合同目的已经实现，不符合合同解除的条件，具体理由如下：一、原审法院认定事实不清、适用法律错误。1、原审法院认定双方签订的《大庆绿地国际城项目地下停车位使用权转让协议书》有效，双方均应按照该协议书约定履行义务，合同并未约定交付地下停车位的标准，按日常交易习惯推断，只要车位能够满足停车的用途即可。上诉人已经履行了交付义务，被上诉人已经实际占有使用案涉车位，即使案涉车位未经竣工验收合格也不影响实际交付的效力，交付是一种行为，是事实，一审法院依据《建筑法》第61条的规定，认为上诉人的交付行为是无效的，适用法律错误。《建筑法》第61条的规定属于管理性强制性规定，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，故违反管理性强制性规定并不必然导致合同无效，更不能导致交付行为无效。2、原审法院认定案涉车位被上诉人已经实际占有使用，说明上诉人已经履行了交付行为。二、原审法院认定上诉人已经逾期交付三个月证据不足。上诉人已经按照协议约定按时履行了交付义务，只是没有履行交接手续，案涉车位被上诉人已经实际占有并使用，占有使用期间并未对上诉人的交付行为提出任何异议。三、案涉车位被上诉人已实际占有并使用至今是事实，这一点原审法院已经认定。即使因上诉人未履行交接手续无法认定交付时间，即使满足合同约定的解除条件，原审法院也不能不考虑合同目的进而判决解除案涉合同。根据《九民会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。上诉人已经履行交付案涉车位的法定义务，被上诉人也已经交付车位使用款并实际占有使用至今，被上诉人的合同目的已经实现，本案不存在解除案涉协议的情形。综上，如果任由业主任意解除车位使用权协议，不仅损害开发商的利益，对车位流转的市场经济秩序造成实质破坏，更不利于社会当下的稳定。李洪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、上诉人应将质量合格能够正常使用的车位交付给被上诉人，而直到今日，上诉人也没有交付一个质量合格且可以正常使用的车位。在一审与二审期间，被上诉人多次进入车位查看车位现有情况，该车位仍存在漏雨严重、暖气腐化等实际问题，这种夏天漏雨严重、冬天没有暖气的地下车位根本没有人员停放也不敢停放车辆，始终处在空置状态。尤其在本案中，上诉人本来转让的就是一种使用权，这种所谓买了使用权而不能使用的情况，合同目的根本无法实现。二、上诉人所提交的所谓竣工验收文件根本不符合房屋交付标准。能够交付使用的商品房需要经过工程质量验收和综合验收，而建设工程竣工验收仅是最初的一步，它应当具备（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(5）有施工单位签署的工程保修书。而后要将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设部在《关于发布国家标准建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》中也明确规定“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”该条文为强制性条文，必须严格执行。三、上诉人始终也没有提供其将车位实际交付给被上诉人的交接手续，也应当承担举证不能的责任。而且停车位应在2015年8月31日前交付使用，逾期交付超过30日，被上诉人有权解除合同，符合协议约定的解除条件。四、上诉人转让给被上诉人的是使用权，被上诉人根本不是产权所有人，上诉人不是说把车位象征性给被上诉人就可以了，上诉人要确保车位能够正常使用，才能实现合同的目的，否则合同目的不能实现，上诉人根本违约，应承担违约的责任，解除双方的合同。李洪向一审法院起诉请求：1.判令解除李洪与绿地公司签订的《地下停车位使用权转让协议书》，绿地公司返还李洪车位使用权转让费130000元：2.判令绿地公司支付给李洪利息，以130000元为基数，自2014年8月30日起到实际给付之日的银行同期贷款利息；3、诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：2014年8月30日，李洪、绿地公司签订了《大庆绿地国际城一期地下车位使用权转让协议书》，约定绿地公司将位于大庆绿地国际城地下车场1区028号车位以13000元的价格转让给李洪，李洪享有40年的使用权，李洪依约交付了车位使用权转让费；转让协议书第六条约定“甲方应当在2015年8月31日前，将该停车位交付乙方使用”；第八条规定“甲方未按合同约定日期为乙方提供车位，自约定交付日期次日起至交付之日每日向乙方支付车位总金额的万分之0.5的违约金，最高不超过2000元整。逾期30日，乙方有权解除合同”、另查明，案涉车位至今未竣工验收合格。一审法院认为，李洪、绿地公司双方签订的《大庆绿地国际城一期地下停车使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，该规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，即未经竣工验收合格的工程不得投入使用，而本案所涉车库截至到本案辩论终结前亦未竣工验收合格，存在有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定的情况，应当认定交付行为是无效的。《大庆绿地国际城一期地下停车使用权转让协议书》第六条约定“甲方应当在2015年8月31日前，将该停车位交付乙方使用”；第八条规定“甲方未按合同约定日期为乙方提供车位，自约定交付日期次日起至交付之日每日向乙方支付车位总金额的万分之0.5的违约金，最高不超过2000元整。逾期30日，乙方有权解除合同，截至目前案涉车位已经逾期交付超过30日，符合合同约定的解除条件，故一审法院对李洪解除合同的诉请予以支持。因涉案的地下停车位已经实际占有使用，李洪对此亦负有过错，故对于其关于利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六、第九十七条之规定，判决：一、解除李洪与绿地集团大庆置业有限公司签订的《大庆绿地国际城一期地下车位使用权转让协议书》，绿地集团大庆置业有限公司返还李洪车位使用权转让费130000元，李洪返还绿地集团大庆置业有限公司大庆绿地国际城E1区028号车位，于判决生效后十日内履行；二、驳回李洪的其他诉讼请求。案件受理费1840元(已减半)，由绿地集团大庆置业有限公司负担1450元，李洪负担390元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交如下证据：工程竣工验收单复印件一份（与原件核对无异后原件退回留存复印件）及总包单位验收凭证复印件一份（与原件核对无异后原件退回留存复印件），证明：案涉车位于2017年11月10日竣工验收合格。李洪质证称：对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。该证据仅有总包单位和监理单位盖章，根据建设部关于发布国家标准建设工程施工质量验收统一标准的通知，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则不允许投入使用。故根据绿地公司提供的证据，恰恰说明该车位不符合房屋交付规定。该竣工验收报告未涉及到案涉车位。李洪提交如下证据：照片打印件六张（2020年6月17日和2020年8月17日两个与本案有关联的被上诉人到地库查看情况时拍摄），证明绿地公司上诉期间该车位仍存在大量的质量问题，根本无法投入使用。绿地公司质证称：对证据的真实性及要证明的问题均有异议，该照片所反映车位无法证明是本案案涉车位。此外本案案涉车位已经交付被上诉人，如果确实存在质量问题，被上诉人也可以要求上诉人进行维修，因为案涉车位仍在质保期内。本院认为，对以上证据的真实性予以确认，对证明的问题将综合全案证据综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。在合同履行过程中，如双方约定的解除合同条件成就或者存在我国合同法规定的法定解除情形的，当事人可以请求解除合同。具体到本案，李洪主张解除案涉地下车位使用权转让协议，绿地公司抗辩不同意解除，故应从两方面分析确定案涉协议是否应予以解除。一、关于双方约定的解除条件是否成就问题绿地公司与李洪签订的案涉协议中约定了合同解除的条件，即如绿地公司逾期超过30日未向李洪提供车位，李洪有权解除合同。根据该条约定，认定本案合同解除条件是否成就关键在于确定绿地公司是否向李洪交付了案涉车位。结合本案一审、二审期间各方出示的证据以及当事人陈述，可以确定绿地公司已经履行了交付车位的义务，李洪已经实际占有使用车位。具体而言，通过李洪提供的近五百人的业主与物业微信群聊天记录显示，物业经理通知业主因车位维修需要业主配合将车辆暂时移出车位，业主对维修提出异议，并咨询维修时间、车位存在问题的处理等问题，可见车位已经由业主实际使用因存在问题需要维修。李洪一、二审期间举示的照片体现了车位的车辆停泊情况。上海科瑞物业管理发展有限公司大庆第二分公司亦证明案涉车位在车位管理系统中登记的车主姓名为李洪，在2017年底已经实际使用。李洪对一审法院认定其已经实际占有使用车位的事实亦未提出上诉。同时，双方协议约定车位的交付时间为2015年8月31日前，李洪主张车位一直未实际交付，但其直至2020年才主张权利，亦不符合常理。虽其主张一直与绿地公司协商，但并未提供证据证实，绿地公司一审期间对本案提出了诉讼时效的抗辩。综合以上证据及当事人陈述，可以认定绿地公司主张已经向李洪交付了案涉车位并由李洪占有使用的事实成立，本院对李洪以绿地公司至今未交付车位为由主张合同约定解除条件成就的请求不予支持。另外，双方在协议中并未约定车位必须经建设主管部门验收合格方可交付使用，而是否验收合格并不影响车位本身的使用功能。虽案涉车位并未取得竣工验收合格证明，但鉴于李洪已经实际接收并使用该车位，应当视为其认可绿地公司的交付行为。因此，李洪在车位交付使用后，再以未取得竣工验收合格证明而主张绿地公司未交付车位而承担违约责任无事实和法律依据。一审法院参照我国建筑法中关于建筑工程竣工验收的规定，认定绿地公司的交付行为这一事实无效，存在不当。二、关于本案是否存在法定解除情形的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，本案中，李洪支付一定费用，取得了案涉车位合同期限内的使用权，专用于停泊车辆。虽李洪主张合同目的不能实现，但根据现有证据不足以确定案涉车位无法停泊车辆，而根据一、二审期间双方举示的证据，李洪确实使用该车位停泊了车辆。故李洪以合同目的不能实现为由请求解除合同，本院不予支持。如车位在使用过程中，确实存在李洪主张的漏雨等质量问题，可由绿地公司予以维修或者双方另行解决，并不当然导致合同目的无法实现而应予以解除。综上所述，绿地公司的上诉请求成立，应予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初59号民事判决；二、驳回被上诉人李洪全部诉讼请求。一、二审案件受理费共计4740元，由李洪负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  金 玉审判员  梁 宵二〇二〇年九月十日书记员  王妍苏