广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24430号原告朱某某，男，某年某月某日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人刘某某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。被告邹某某，女，某年某月某日出生，苗族，住址湖南省靖州苗族侗族自治县。被告深圳某某信息科技有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道某某花园某栋。法定代表人李某某。被告周某，女，某年某月某日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人刘某某，广东某某律师事务所律师。被告夏某某，男，某年某月某日出生，土家族，住址湖北省五峰土家族自治县。原告朱某某诉被告邹某某、深圳某某信息科技有限公司（以下简称某某）、周某、夏某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人刘某某，被告周某委托代理人刘某某到庭参加诉讼；被告邹某某、某某、夏某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告交付位于深圳市龙岗区某某路某某花园某栋某单位房产；2.被告邹某某向原告支付逾期交付房产违约金暂计380846.57元（以转让成交价1126765元为基数，按日万分之五从2017年12月16日起算至房产交付之日，暂计至2019年10月22日为380846.57元）；3.被告邹某某向原告赔偿房屋差价损失486117元；4.被告邹某某向原告支付评估费6000元；5.被告某某、周某、夏某某就被告邹某某上述付款义务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2016年9月29日，原告与被告邹某某的代理人被告夏某某以及被告某某签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告邹某某名下位于深圳市龙岗区某某路某某花园某栋某单位房产，成交价1126765元，精装修交付。原告依约支付了所有款项，案涉房产于2016年12月15日过户至原告名下；但被告方未按合同约定于2017年6月15日前将案涉房产交付原告。被告邹某某代理人被告夏某某与原告于2017年9月1日签订《补充协议》，约定交房时间延期至2017年12月15日。至今，被告方仍未向原告交付案涉房产。被告周某辩称：1.本案系房屋买卖合同纠纷，被告周某非案涉合同的主体，亦非案涉房产权利人，其从未与原告建立房屋买卖合同关系，原告在本案中将其列为被告主体不适格；2.被告周某作为被告邹某某的代理人，基于合法的委托手续，其代被告邹某某收取案涉房款并无不当，原告自身也充分知道该代理行为，代理人基于代理行为产生的法律后果，由被代理人承担；3.被告周某收取案涉房款后，均按照某某实际控制人即房产实际权利人被告夏某某的指示，对外支付了相关款项，其并未占有使用案涉房款；其在卸任某某法定代表人时，已经将个人账户内属于某某以及被告夏某某的全部款项向新法定代表人移交，经广东某某律师事务所律师交接。综上，请求法院驳回原告对被告周全的全部诉讼请求。被告邹某某、某某、夏某某未向法庭提交答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，被告邹某某委托被告夏某某、周某以及案外人周英华、唐兴华就其所有的位于深圳市龙岗区某某路某某花园某栋某单位房产办理转让该房产、与买方和中介签订《二手房预约买卖合同》、申请转按揭贷款、结清银行欠款（赎楼）等、签署贷款合同事项，委托期限从2016年9月7日至2017年9月6日止。当日，双方签订《委托书》，被告邹某某就该《委托书》进行了公证。2016年9月29日，原告与被告邹某某签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告邹某某名下位于深圳市龙岗区某某路某某花园某栋某单位房产，成交价1126765元，精装修交付，被告某某、夏某某、周某均在合同落款卖方处签字或盖章。后原告以向被告周某账户转账方式支付部分房款，案涉房产赎楼收款账户以及贷款收款账户均为被告周某账户，原告完成支付全部房款义务。2016年12月15日，案涉房产由被告邹某某转移登记至原告名下。2017年1月12日，被告某某向原告出具收据，载明收到原告房款1126765元。2017年9月1日，原告与被告夏某某签订《补充协议》，约定因装修进度问题未能及时交房，交房时间延期至2017年12月15日，卖方承诺从2017年6月15日至2017年12月15日每月补偿买方2200元，共计13200元。原告已收到该补偿款。另查明，深圳市龙岗区规划土地监察局于2017年3月7日作出《责令停止违法行为通知书》以及深圳市龙岗区龙城街道盛平社区工作站于2018年4月11日作出《责令停止（改正）违规行为通知书》，涉房产所在的某某花园的同类型物业因搭建隔层等行为而被责令停止违法行为。被告某某于2013年6月成立，被告周某于2016年9月18日至2017年10月23日其家担任该公司法定代表人。现案涉房产处于装修停工状态，原告因被告方未交付装修后房屋而向法院起诉提出上述诉讼请求。本院依法委托深圳某某房地产评估有限公司对案涉房产进行评估，该评估公司出具评估报告，评估结果为案涉房产在2016年9月27日的市场价值为640648元。本院认为，原告与被告邹某某签订的二手房买卖合同，约定交付房产为精装修，该小区同类型出售房产在装修施工过程中多次被执法机构责令停止及拆除违建，该合同约定交付的精装修房产实为约定加建隔层，以增加房屋使用面积，该约定因违反法律行政法规的强制性规定而无效，故原告与被告邹某某签订的二手房买卖合同，系双方真实意思表示，除了关于交付房产为精装修的约定无效外，其他内容合法有效，双方应遵照履行。二手房买卖合同关于交付房产为精装修的约定无效，被告邹某某事实上已无法将案涉房屋按合同约定的装修标准装修完成并交付给原告使用，原告支付购房价款时所预期接收的精装修房产价值与按现状接收案涉房产的价值不对等，原告必然存在损失。若签订合同时，被告邹某某明确告知所交付房产毛坯房现状，依常理可知，原告支付的购房对价将远低于案涉合同约定的成交价。因此，原告主张案涉房产的成交价与房产在交易日的市场价值之差为房屋差价损失，合情合理，即原告主张其房产差价损失为486117元（1126765元-640648元），本院予以支持。关于原告诉请的被告交付房产并向其支付逾期交付房产违约金的问题，首先，原、被告关于交付房产为精装修的约定无效，原告期待的装修房产事实上也无法去实现交付；其次，合同履行过程中，被告邹某某与原告签订补充协议变更了房屋交付时间，并约定给予原告适当补偿13200元，原告已确认已收到该补偿款，而该期间执法队多次对案涉房屋所在小区同类型房产的装修施工行为作出责令停止违法建设的相关通知，按常理原告最迟于2017年12月15日应当知晓房屋装修问题无法继续进行的情况以及原因。再次，案涉房产已于2016年12月15日转移登记至原告名下，房屋现为空置状态，原告自行收回案涉房屋不存在客观障碍，则原告应当在知晓房产无法继续装修之后的合理期限内及时止损。综上，对原告主张被告向其交付房产的请求，本院不予支持。被告邹某某与原告约定支付的补偿款，足以弥补上述期间因延期交房给原告造成的损失，其后原告明知房产无法按约定装修标准交付使用，原告怠于收回房产所造成的损失应由其自行承担。对原告主张2017年12月16日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告主张的评估费6000元，系被告邹某某违约行为造成的原告损失，应当赔偿，原告主张被告邹某某支付评估费6000元，符合法律规定，本院予以支持。案涉二手房买卖合同的出售方为被告邹某某，原告已按约定支付了全部购房款，被告邹某某未能履行合同义务，已构成违约，应当承担上述全部责任。被告某某在本院（2018)粤0307民初1814号案件中确认其作用为销售的平台，《三通河山小筑定金收款账号说明》系由其出具，后续如委托相关企业进行装修设计施工等，亦是由被告某某所为，故被告某某在实际履行案涉买卖合同，被告某某系合同的共同实际履行方，被告某某应当对被告邹某某的上述债务承担连带责任。被告周某收取了涉案售房款的按揭贷款，其辩称作为法定代表人履行职务行为以及作为受托人代收案涉房款，但银行回单载明其系作为案涉房产的买方收款，且其提交的证据不足以证明已将案涉房款以及以其个人账户所收取的同一花园其他交易房产的相关款项转至被告某某账户，故对被告周某的该项抗辩本院不予采纳。被告周某用个人账户收取案涉房款，并结合其在另案中确认属实的《融资及项目运营协议》《协议书》《代持及补偿协议书》，应认定被告周某亦在实际履行案涉二手房买卖合同，被告周某系合同的共同实际履行方，故被告周某应当对被告邹某某所负上述债务承担连带责任本案《补充协议》落款卖方处由被告夏某某签署，其实际参与了案涉房屋的交易，在案涉被告某某同一花园其他房产买卖合同案件中，相关当事人还陈述被告夏某某曾经是被告某某的实际控制人，参与了案涉项目的运营，结合另案中被告某某提交的《融资及项目运营协议》以及被告周某提交的《协议书》《代持及补偿协议书》，故被告夏某某也应当与被告邹某某承担连带责任被告邹某某、某某、夏某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证以及答辩等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹某某于本判决生效之日起三日内向原告朱某某赔偿房屋差价损失486117元；二、被告邹某某于本判决生效之日起三日内向原告朱某某支付房屋评估费6000元；三、被告深圳某某信息科技有限公司、周某、夏某某对被告邹某某的上述债务承担连带责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12869元（原告已预缴），由原告承担5148元，四被告承担7022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  艾小亮人民陪审员  王 维人民陪审员  刘元泽二〇二〇年九月二十九日书 记 员  陈树秋