广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8274号原告（反诉被告）：冯敏怡，女，1988年2月9日出生，汉族，住佛山市禅城区*********，公民身份号码440************022。被告（反诉原告）：陈璞，女，1988年11月22日出生，汉族，住深圳市福田区*******************，公民身份号码420************84X。委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。第三人：梁德星，男，1981年12月27日出生，汉族，住广州市天河区*************，公民身份号码440************612。原告冯敏怡与被告陈璞、第三人梁德星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序进行审理并依职权追加第三人梁德星参与本案诉讼。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院将本诉与反诉合并审理，并于同年6月3日公开开庭审理了本案。原告、被告的委托诉讼代理人钟远玉、第三人梁德星到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付转让总价款20%的违约金213600元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确本案主张的违约金即解除合同违约金。但双方实际上已解除合同，故本案不再主张解除合同。事实和理由：2019年7月22日，原告与被告就佛山市南海区***********************（以下简称涉讼房屋）达成买卖意向并签订了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉讼合同）。2019年12月27日，被告以原告无法提供涉讼房屋平台的开发商赠送证明为由，拒绝履行合同。被告告知原告，其本想在涉讼房屋平台上建玻璃屋作为民宿，若原告无法提供涉讼房屋平台的开发商赠送证明，被告加建的玻璃屋会面临被拆的风险，故拒绝履行合同，但原告在该日前均不知被告要在涉讼房屋平台上建玻璃屋。原告于2019年12月9日已还清涉讼房屋的贷款555000元，原告出售涉讼房屋是为了置换一套4房房屋，并于2019年12月11日在卓越浅水湾认筹了一套总价267万的4房房屋，支付了筹金20000元，现因被告拒绝履行合同，导致原告无资金及名额购买卓越浅水湾的房子，且卓越的房子已经升价，原告认筹的房屋所在的楼栋的房屋均已售罄。另从被告签订涉讼合同至拒绝履行的期间，原告无法正常放盘出售涉讼房屋。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，一、签订涉讼合同前，原告明确告知被告对涉讼房屋平台有使用权，致被告误以为购买涉讼房屋后对平台有独立使用权，故涉讼合同是在重大误解下签订，被告有权撤销涉讼合同。被告经中介公司介绍购买涉讼房屋，签订涉讼合同前，中介公司带被告看房告知涉讼房屋附带平台，且原告明确告知开发商已用围栏分开各户可使用面积，对平台有独立使用权。正因中介公司和原告的说明，被告才认为购买涉讼房屋后对平台有独立使用权，并同意以高于其他楼层的价格购买涉讼房屋并签订了涉讼合同。但原告办理不动产权证后，被告才了解到平台没有在不动产权证书的平面图上记载或显示，原告也不能提供平台专属使用的文件或证明，因原告未将该瑕疵及不利影响明确告知被告，故被告是在重大误解的情况下签订涉讼合同。二、原告不能保障对涉讼房屋附带平台的独立使用权，被告购买涉讼房屋的合同目的无法实现，被告不再履行涉讼合同不存在违约，原告诉请违约金没有法律依据。原告可从涉讼房屋进入附带平台及现实占有不代表有独立使用权，必须根据与开发商协议内容或物权登记情况加以确定。但原告的不动产权登记上的平面图没有记载，原告也不能提供独立使用的证明，说明平台使用权不归涉讼房屋的业主。被告以高于其他楼层的价格购买涉讼房屋，目的是想使用有平台的房屋，现平台无法独立使用，会导致被告的财产利益遭受损失，导致显失公平。三、签订涉讼合同后，被告是按照约定履行，被告为履行涉讼合同付出大量时间、精力并支付定金、中介费、按揭费用等费用，至2019年12月涉讼房屋房产证办理完毕，才知道涉讼房屋的平台使用权没有在房产证中显示，故涉讼合同不能履行的过错不在被告，原告的损失应自行承担。第三人述称，第三人清楚并同意原告出售涉讼房屋。第三人与原告已离婚，但离婚协议上载明其具有出售涉讼房屋房价款的50%的权利，其出资280000元用于涉讼房屋赎契，因被告违约，导致无法按期购买其他房屋，现拟购买的房屋已出售，且价格已上涨。原、被告的交易以合同为准，合同已载明涉讼房屋面积，标的清楚，被告以不能建玻璃房而违约是无理的，玻璃房能否建立没有在合同上载明，属于使用方式问题，且存在是否符合法律法规的规定的问题。被告提出反诉请求：1.原告向被告退还定金50000元；2.本案本诉及反诉费用由原告承担。事实和理由，2019年7月22日，原、被告就涉讼房屋签订涉讼合同。同时，被告支付定金50000元。因涉讼房屋未办理不动产权证，双方约定待出证后再办理按揭贷款申请及二手过户手续。如被告就本诉的答辩意见，涉讼合同在具有重大误解的情况下签订，依法应当被撤销，故原告应当返还定金50000元予被告。原告针对被告的反诉答辩称，被告违约在先，被告以无法建玻璃房为由提出不履行涉讼合同，原告无法接受。原告出售的89平方米房屋，双方均有沟通。原告按期履行义务，而被告没有履行义务，导致原告损失。原告不同意被告的反诉请求。第三人述称，第三人不同意被告的反诉请求。按合同约定，被告无理由违约，第三人同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。当事人对对方举证的真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告举证的收款收据，为案外人向第三人出具的，无法证明原告主张的证明目的，本院对其证明力不予确认；原告举证的手机截图显示涉讼房屋所在楼盘的其他房屋售价，本院结合案件情况进行综合认定；被告举证的交易详情，因原告确认已收到定金50000元，故本院对该证据的真实性予以确认；被告举证的与中介人员的微信聊天记录，本院结合案件情况进行综合认定；被告举证的收款收据、提前结清凭证、结清证明、存款证明书，无法证明被告的证明目的，本院对其证明力不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年7月22日，原告（卖方）、被告（买方）和佛山市乐有家房产经纪有限公司（居间方，以下简称乐有家公司）签订涉讼合同，约定：买卖双方交易的房产为涉讼房屋，房地产证号（或不动产权证书号）为201********702，用途为住宅，建筑面积为88.95平方米（以上均以房地产证、不动产权证书或相关法律文书记载为准）；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押；转让总价款为1068000元，买方同意在签订合同时支付定金50000元予居间方托管，买卖双方同意在买方书面同意并查档确认房屋产权清晰有抵押无查封状态后五个工作日内居间方将托管定金划入卖方账户；买方选择按揭付款的方式支付房款，交易税费由买方承担；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；等等。合同底部的收据写明收到买方交付购买涉讼房屋的定金50000元，收款人（卖方）为原告冯敏怡签名。同日，原告（卖方）与被告（买方）签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：鉴于卖方已收楼未出房产证，预计2019年10月出房产证，双方协商买方贷款时限以出房产证日期为准，卖方告知买方出证后十五个工作日内办理房产按揭贷款申请；双方协商不预留交房保证金，截至交房前，水电燃气物业所有费用由卖方承担，交房后由买方承担。同日，原告（卖方）、被告（买方）和乐有家公司（居间方）签署《信息告知书》，签约注意事项告知处载明如需变更或补充合同内容，可另行签署《补充协议》，但合同以外的任何口头承诺均无效；等等。三方还签订了《交易节点确认书》，载明卖方自行筹集资金赎楼，应于原合同签订之日起5个工作日向欠款银行提交“提前还款申请”，买方于房屋过户当天支付首期款278000元，剩余房款740000元申请贷款，等等。2019年10月9日，涉讼房屋办理了不动产权证书，权利人为原告。2019年12月1日，第三人签署《意向登记书》，向案外人佛山市胜华琦悦城房地产开发有限公司登记意向房源，该公司向第三人梁德星出具收据，载明收到预约金20000元。2019年12月11日，佛山农村商业银行出具《贷款结清证明》，证明原告就涉讼房屋向该行申请的抵押贷款已全部结清，同意注销涉讼房屋的抵押登记手续。2019年12月25日，经被告要求，原告将涉讼房屋房产证拍照通过微信发送给被告。次日，被告询问“有无体现平台属于这一户的文件或说明”，原告回复“没留意，平台一般是不会写在房产证上的，但有使用权，开发商用围栏分开了各户的面积，装修时不要用到旁边的位置，应该就没问题”。被告回复称其买房是为了经营民宿，要建玻璃屋，需要原告提供有平台使用权的证明。原告回复就算产权是自己的，建玻璃屋也是违建，装修要把图纸报给物业，加建是不可能通过的。2019年12月27日，原、被告通过微信就涉讼房屋的交易进行沟通，被告明确表示因涉讼房屋的附带平台没有房产证或其他文件予以确认，担心在平台加建玻璃房被认定违建，故无法履行涉讼合同，原告表示业主有平台使用权，但是建玻璃屋肯定属于违建，并表示只知道被告养狗需要带平台的房子，不知道被告要建玻璃屋，且装修需要经过物业和开发商的工程部批准才能装，后被告确认不购买涉讼房屋，并将存放在涉讼房屋内的物品取走。另查明，原告与第三人于2014年1月26日登记结婚，2017年7月17日登记离婚。双方在离婚协议书中约定婚后共同出资按揭购买的涉讼房屋归双方共同所有，各享百分之五十的权益和各自负担每月按揭债务百分之五十，双方各享有日后该房屋出售或出租所得收益的百分之五十。庭审中，被告陈述在签订涉讼合同前实地查看过涉讼房屋，并询问过中介人员能否在平台加建玻璃房，当时原告没有否认，被告即认为可以建玻璃房。根据被告提交的平台照片，显示大平台被铁丝网分隔，原告陈述为开发商将每户可使用的平台部分划分开，仅涉讼房屋的阳台可进入对应的部分平台，平台面积约60平方米。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及案外人乐有家公司签订的涉讼合同、信息告知书、交易节点确认书及原、被告签订的补充协议既包含了原告与被告之间就涉讼房屋的买卖合同关系，也包含案外人乐有家公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同及补充协议中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。被告辩称其是在重大误解下签订涉讼合同，误以为可以在涉讼房屋附带的平台上加建玻璃房。该抗辩理由本院不予采纳，理由如下：首先，被告为完全民事行为能力人，在签订涉讼合同前已在中介人员的陪同下实地查看涉讼房屋，其应当充分了解平台的现状；其次，在签订涉讼合同时，合同明确载明房屋面积为88.95平方米，明显是没有包含平台的面积，被告签订涉讼合同时未提出异议，双方也未在涉讼合同中明确约定被告购买涉讼房屋后使用平台的方式；再次，根据被告提交的平台照片及双方陈述可知，涉讼房屋附带的平台由开发商通过铁丝网进行了分隔，涉讼房屋对应的部分阳台仅可从房屋阳台进入，原告陈述的业主有平台使用权符合交易习惯，且平台均无加建的建筑物，根据常理，被告应当知道若要加建建筑物需办理相关许可手续。综上，被告作为完全民事行为能力人，以其在重大误解情形下签订涉讼合同，并主张涉讼合同属于可撤销合同理据不足，本院不予采纳。被告作为涉讼房屋的买方，应当履行支付房款的义务，但在支付了定金50000元后未再支付，并明确表明不再购买涉讼房屋，被告的行为构成根本违约。原、被告在2019年12月27日通过微信就被告将物品搬离涉讼房屋协商一致，即原、被告就买卖涉讼房屋的约定于当日已实际解除。合同解除，被告仍应就其违约行为承担违约责任。原告主张因被告违约导致其无资金及名额置换房屋，本院不予采纳，理由如下：首先，原告提交的购买房屋的意向登记书为第三人签订的，并非原告，而原告与第三人已经离婚，难以证实该房屋为原告购买；其次，类似本案房屋大宗交易，交易过程中难免存在风险，原告应当有相应的风险预判，由于签订涉讼合同时，涉讼房屋尚未办理房产证，原、被告约定出证后经原告通知被告才办理按揭贷款，《交易节点确认书》也载明被告于房屋过户当天才支付首期款278000元，剩余房款740000元申请贷款，上述时间节点均无法明确预知，存在不可控因素。原告在仅收取被告定金50000元的情况下购买其他房屋，应当自行做好资金准备。综上，根据涉讼合同的履行情况，参照定金罚则，本院认定被告应向原告支付违约金50000元，即原告收取的定金无需返还予被告，原告本案主张被告支付总房价20%的违约金，本院不再予以支持。被告主张原告返还定金，本院不予支持。本案因被告违约发生，故本院认定本诉、反诉的受理费均由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）冯敏怡的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）陈璞的全部反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取7206元（原告已预交），反诉案件受理费7206元（被告已预交），合共14412元，均由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日迳付7206元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年九月三日书记员 邓洁婷