广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2859号原告：欧杨莲，女，1973年1月19日出生，汉族，住址：广东省始兴县************，公民身份号码：450************160。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣森，该公司职员。原告欧杨莲与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，并于同年8月10日公开开庭审理了本案。原告欧杨莲及被告恒威房产公司的委托诉讼代理人卢泽铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧杨莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒威房产公司因逾期交房而向原告欧杨莲支付违约金119816元（从2017年12月1日至2019年9月30日止，以已交付房款447743元为基数，按每日万分之四的标准计付）；2、本案诉讼费由被告恒威房产公司承担。事实和理由：原告欧杨莲于2014年4月购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区3幢403房，并签订了【商品房买卖合同】，总房价447743元，首付款为97743元，银行贷款为350000元。原告欧杨莲已按照合同约定履行付款义务，按照【商品房买卖合同】第十一条规定，被告恒威房产公司应于2017年11月30日前将合同约定的商品房交付原告欧杨莲使用，但被告恒威房产公司于2019年10月11日才勉强将合同约定的商品房交付原告欧杨莲使用，已属严重违约。鉴于被告恒威房产公司违约事实明显，给原告欧杨莲带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告欧杨莲的利益。原告欧杨莲现诉至法院，请求根据【合同法】第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订【商品房买卖合同】第十二条的约定，被告恒威房产公司已逾期669日（截至商品房交付之日止），按照合同约定，被告恒威房产公司应向原告欧杨莲支付房价款万分之四的违约金119816元，恳请法官明鉴，维护原告欧杨莲的合法权益。被告恒威房产公司辩称：一、被告恒威房产公司己于2019年10月1日把涉案房屋交付给原告欧杨莲。被告恒威房产公司一直以来都是想尽办法，努力完成交房义务的。到目前为止，被告恒威房产公司己向众多户业主交付了房屋。二、延迟交房原因，除了被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告恒威房产公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延180天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告恒威房产公司完全无法施工。因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，被告恒威房产公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告欧杨莲并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，被告恒威房产公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告恒威房产公司已交付部分房屋，延迟交房是由于被告恒威房产公司经验不足、不可抗力等各项因素造成；违约金的约定也过高，被告恒威房产公司请求调整为每日万分之零点五。因此，请求法院依法处理。原告欧杨莲围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审核证，被告恒威房产公司对原告欧杨莲提供的原告欧杨莲身份证复印件一份、恒威房产公司企业信用信息报告复印件一份、发票原件一张、个人购房借款/担保合同原件一份、贷款借据复印件一张无异议，本院对原告欧杨莲提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证；被告恒威房产公司对原告欧杨莲提供的商品房买卖合同原件认为合同约定违约金过高，应予调整。由于被告恒威房产公司没有否认商品房买卖合同原件的真实性、合法性和关联性，仅对合同中约定的违约金认为过高，请求应予调整。因此，本院对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区3幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016038号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。2016年6月3日原告欧杨莲与被告恒威房产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HY201606030011），购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区3幢403房，建筑面积为99.72平方米，总房款447743元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”合同签订后，原告欧杨莲向被告恒威房产公司支付97743元首付款，并在银行贷款支付350000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告欧杨莲使用，经数次催讨，被告恒威房产公司于2019年10月1日交付座落于开平市**********绿苑山庄7区3幢403房的房屋给原告欧杨莲。原告欧杨莲收房后因被告恒威房产公司没有按约定时间交房，遂提起本案诉讼。庭审过程中，恒威房产公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告欧杨莲请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年4月29日取得商品房预售许可证，原告欧杨莲与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告欧杨莲已全额交付购房款，但被告恒威房产公司没有在约定的2017年11月30日前交付符合合同约定的商品房，仅在2019年10月1日交付房屋钥匙及相关的房产资料给原告欧杨莲。被告恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告欧杨莲请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于：逾期交付商品房的违约金应如何确定。关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告欧杨莲在诉讼过程中未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。被告恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减65天的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对被告恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。故被告恒威房产公司应支付逾期交房违约金58117.04元（从2017年12月21日起至2019年9月30日止，以房款447743元为基数，按每日万分之二计付）给原告欧杨莲。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金58117.04元（从2017年12月21日起至2019年9月30日止，以房款447743元为基数，按每日万分之二计付）给原告欧杨莲；二、驳回原告欧杨莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1348.16元（原告欧杨莲已预交1348.16元），由原告欧杨莲负担694.23元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担653.93元。原告欧杨莲多预交的653.93元，由本院予以退回653.93元，被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费653.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄炳炎二〇二〇年九月十六日法官助理 李媚笑书 记 员 李瑞云黄超嫦