大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6936号原告：大连嘉合物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211792031306X，住所地大连市甘井子区泉水B2区14号。法定代表人：历文艳，经理。委托代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。被告：杨昭辉，男，1965年9月16日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连嘉合物业管理有限公司与被告杨昭辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连嘉合物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘接昌，被告杨昭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费5,591元（自2013年10月1日至2020年4月30日，每月70.77元）及违约金4,050元。事实及理由：原告系大连市甘井子区泉水D1区物业管理公司，被告系该D1区20号1-3-2房屋业主。根据《大连市泉水D1区物业服务合同》约定，被告应按照建筑面积101.1平方米、每月每平方米0.7元的标准向原告支付物业管理费。但被告从2013年10月1日起至2020年4月30日，拖欠物业费5,591元。原告索款未果，诉至本院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，案涉小区多层住宅收费标准为0.5元/月/平方米，而高层住宅为0.7元/月/平方米，被告认为标准应当一致；第二，本案已超过法定的诉讼时效，被告认为诉讼时效应为二年；第三，原告的物业服务存在严重瑕疵，表现为：1、单元门大门损坏，不能正常使用已经多年，对讲门铃拆除，消防应急灯从入住时的一层两个变成一层一个，存在极大隐患；2、楼道内多家宽带公司凿洞拉线，无人管理；3、小区内小广告到处都是；4、物业私自将小区内的广场改为停车场，影响业主休闲娱乐；5、小区内卫生和绿化与合同标准相距甚远；6、原告未曾向小区业主公布收入情况，业主对于物业费用于何处毫不知情，严重影响了业主的权益。综上，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2007年9月7日，被告与大连运腾房地产开发有限公司（以下简称运腾公司）签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：被告购买锦泉源四期A区多层住宅，被告需向运腾公司委托的物业管理企业缴纳物业费，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元缴纳。2007年6月19日，运腾公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定：运腾公司委托原告对锦泉源四期A区住宅小区提供前期物业管理服务，高层住宅每月每平米0.7元，合同期限自2007年7月31日至2009年7月30日。合同还对其他事宜进行了约定。2009年7月15日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区提供物业服务，物业服务费的收取标准为高层住宅0.7元/月/平方米，按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限为三年，自2009年7月15日至2012年7月14日。2014年9月1日，原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间及逾期交费责任同上，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。被告系案涉小区高层住宅业主，房屋坐落于甘井子区，房屋面积101.10平方米。被告尚欠2013年10月1日至2020年4月30日的物业费没有交纳。2017年12月15日，原告曾向被告催缴过物业费，并将催缴函张贴在被告入户门外。另查，案涉小区部分楼道内存在大量电线裸露，小区楼道内的墙体喷涂广告等情况。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。现原告要求被告支付自2013年10月1日至2020年4月30日期间的物业费，被告提出了诉讼时效抗辩，经审查，原告于2017年12月15日曾向被告催缴过物业费，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条将诉讼时效从2年改为3年，在该法施行之前应适用2年诉讼时效，即该法适用时已经超过2年诉讼时效（2015年9月30日前）的部分本院不予保护，未超过的部分，适用3年诉讼时效。据此，自2015年10月1日至2020年4月30日期间的物业费未超过法定的诉讼时效，被告应支付原告该期间物业费3,892.35元（101.1平方米×55个月×0.7元/月/平方米）。至于2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，因超过法定诉讼时效，本院不予保护，对于被告辩称合理的部分，本院予以采纳。对于被告辩称原告未向业主公布收入的问题，因案涉小区成立了业主委员会，被告可以通过业委会主张权利，也可以向被告提出公开收入的请求，但不能以此拒缴物业费。故对于被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。对于被告辩称的物业服务问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以对原告提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。但经本院查明，原告的物业服务的确存在诸多需要改善的地方，望原告能够认真履行物业服务企业的职责，切实解决案涉小区楼道内电线裸露的问题，清除安全隐患，为业主营造安全、整洁、舒适的居住环境，构建和谐的社区环境。关于原告主张的逾期交费违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨昭辉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币3,892.35元（2015年10月1日至2020年4月30日期间）。二、驳回原告大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告杨昭辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年九月三十日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。