江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初1711号原告：沈登峰，男，1992年2月4日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：卢大云，江西问章律师事务所律师。被告：许文锋（曾用名许庆锋），男，1974年11月15日出生，汉族，住。原告沈登峰与被告许文锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈登峰及其委托诉讼代理人卢大云到庭参加诉讼，被告许文锋经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈登峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2015年2月15日签订的《房屋买卖协议》；2、被告返还原告购房款120000元并赔偿120000元，共计240000元。事实和理由：2015年2月15日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定原告购买位于修水县小后面静雅花园小区的建筑面积100平米以上的房屋一套，被告同意原告可以在房屋三楼至四楼内向任选一层，二与五楼外向任选一层，原告付款后，被告确定将三楼外面一套房屋定给原告。双方还约定房屋买卖金额为150000元，原告于2015年2月13日、2月28日分两次支付给被告现金购房款100000元、20000元。被告称2016年8月左右就能交付房子给原告，如果未交付房屋被告就会按照合同约定双倍返还已付购房款。到期之后，原告多次找到被告请求交付房屋，被告一拖再拖，慢慢就失去联系。综上，被告已无法履行合同，原告不能实现合同目的，只能请求解除合同，要求被告违约责任。被告许文锋未到庭，亦未作出答辩。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下，2015年2月13日，原告沈登峰作为乙方与被告许文锋作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方购买甲方的坐落于小后面静雅花园小区，建筑面积100平方米以上房产一套。甲方房屋三至四楼内向任选一层，二与五楼外向任选一层。双方议定上述房产价款15万元，办理房产证由甲方负责办理，费用由乙方负担。甲方积极配合乙方办理过户手续，并且甲方在签订合同之日起在一年内交房给乙方，甲方如有违约，否则甲方按乙方所付的购房款，双倍补偿给乙方。在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需要变更内容，应书面通知对方，征求对方同意后在规定时间内签订变更协议，否则造成损失由责任承担。2015年2月13日，原告通过其父亲沈某向被告支付该房屋购房款100000元，被告出具收据一份，载明：“今收到沈某订房款人民币壹拾万元整（￥100000.00元）许文锋2015.2.13”。2015年2月28日，原告又向被告支付了20000元，被告再次向原告出具了收据，载明：“今收到沈登峰购房款贰万元整（￥20000元）”。此后，被告未履行交付房屋的合同义务。为此，原告提起诉讼。另查明，原告提供了其在2019年8月13日与一个微信昵称为“许，微信号为×××”的微信语音聊天记录，原告称该微信就是许文锋，许文锋在微信上具体做房的事因几座坟没有移，拖了很多年，说今年坟移走了，今年会完工的，欲证明被告已违约，现在被告不能交付房屋，原告买房的目的已不能实现。庭审中，原告申请证人沈某和邓某出庭作证，欲证明沈某替儿子沈登峰向许文锋支付了10万元的购房款，且多次要求许文锋交付房屋，邓某系沈登峰和许文锋房屋买卖的介绍人，许文锋一直没有向沈登峰交付房屋，两位证人能某确认2019年8月13日沈登峰与许文锋的微信通话语音系许文锋本人声音的事实。证人沈某在庭审中称，沈登峰买房是通过邓某介绍的，约定2016年交房，其交给许文锋的10万元是帮沈登峰付的购房款，交付的是现金，当时钱是从邮政银行和信用社取的，在场人还有丁小凤、丁永贵、邓某、沈登峰；证人邓某庭审中称，其是做外墙漆的，大概在2013年年底认识许文锋，后听许文锋说他在静雅有房屋要卖，就告诉了沈登峰，其是沈登峰的舅妈，沈登峰付了12万元，另3万元是说交付房屋时给。大概去年的时候沈登峰的母亲找我说找不到许文锋了，要我联系许文锋，我通过微信联系了许文锋，许文锋在微信上跟我说房屋还有。今年我联系许文锋，许文锋只发了一个定位给我，其他什么也没说。今年9月8日许文锋微信回复我说今年还一半房款，明年再还另一半房款。证人沈某和邓某对于原告庭审举证的沈登峰和许文锋的微信语音对话回答确认是许文锋本人的声音。以上事实，有当事人的陈述、房屋买卖协议、收条、证人沈某、邓某证言等相关证据材料在卷证实，且经庭审核实，本院予以认定。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。房屋买卖协议约定总房价为150000元，但并没有约定房款的具体付款时间，房屋买卖协议签订后，原告即履行了向被告给付购房款120000元的义务，已经履行了支付购房总款的80%，原告称余下30000元在被告交付房屋时给付，符合房屋买卖的一般交易习惯。根据原、被告签订的房屋买卖协议约定被告在签订合同之日起一年内交房给原告，但被告至今仍未履行交付房屋的合同义务，导致原告合同目的不能实现，构成根本违约。故原告要求解除原、被告之间房屋买卖协议的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还已付购房款120000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告应当按房屋买卖协议约定的已付购房款金额即120000元补偿给原告，向原告承担相应违约责任是否可以支持的问题。由于原、被告双方签订的房屋买卖协议约定的购房总价款为150000元，且被告占用原告购房款时间较长，综合考虑本案守约方原告的实际损失情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌情确定由被告赔偿原告损失90000元。被告许文锋经本院公告送达未到庭，视为其自动放弃举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的法律后果应由被告许文锋其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈登峰与被告许文锋于2015年2月13日签订的《房屋买卖协议》；二、被告许文锋于本判决生效之日起十日内返还原告沈登峰购房款120000元并赔偿损失90000元；三、驳回原告沈登峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告沈登峰负担612元，由被告许文锋负担4288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 苏    家    发人民陪审员 朱礼会人民陪审员卢红二〇二〇年九月十七日书 记 员 丁    婷    玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。