贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4621号上诉人（原审原告）：方再琴，女，1969年12月26日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：覃顺林，男，1966年9月9日出生，汉族，遵义市人，住址同上。上诉人共同委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程强，男，1978年12月22日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：汪艳霞，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：遵义华盛房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市内环路247号，统一信用代码：915203026224480455。法定代表人：周桂芳，总经理。委托诉讼代理人：覃顺祥，公司员工。上诉人方再琴、覃顺林因与被上诉人程强、遵义华盛房地产开发有限责任公司（以下简称“华盛房开公司”）排除妨害纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，方再琴、覃顺林共同委托诉讼代理人罗洋，程强及其委托诉讼代理人汪艳霞，华盛房开公司委托诉讼代理人覃顺祥到庭接受询问，本案现已审理终结。方再琴、覃顺林上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判支持一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院适用法律错误。我们是2006年11月28日与华盛房开公司签订了《商品房买卖合同》，程强于2008年3月抢占了案涉房屋，而华盛房开公司工作人员帅军与程强协商还房是2015年7月20日，且该换房行为我们并不知情。2017年11月7日华盛房开公司协助我们办理了不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条之规定，我方已实际取得物权，提起本案诉讼系排除妨害之诉，符合《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定。原审法院审理本案超过法定审限，存在程序违法。程强辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。程强购买的C栋一单元301号房屋没有登记在程强名下，因该房屋华盛房开公司无法实际交付，故程强与华盛房开公司于2008年就达成口头调换协议，现程强名下无任何房产。华盛房开公司述称，一审认定事实及理由错误，请求撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。方再琴、覃顺林向一审法院起诉请求：1.请求判决被告程强立刻将强占的原告购买的位于遵义市红花岗区腾空交还原告。2.本案案件受理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年12月14日，程强与华盛房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将华盛房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋（面积86.36㎡以下简称301号房屋）出售给程强，房屋总价款为84000元，采取首期付款26000元，银行按揭58000元的方式进行支付。因该房屋一直被他人占有，华盛房开公司未向被告程强交付过该房屋。2006年11月28日，方再琴与华盛房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将华盛房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋（面积141.55㎡以下简称涉案房屋）出售给原告，房屋总价款为195339元，采取首期付款59339元，银行按揭136000元的方式进行支付。2017年11月7日，方再琴、覃顺林办理了涉案房屋的不动产权证书［产权证号：黔（2017）遵义市不动产权第0025079号房屋建筑面积：4138.30㎡］，因程强从2008年3月起就开始装修并入住，因此，华盛房开公司从未向方再琴、覃顺林交付过涉案房屋。2009年8月15日，因方再琴未按时偿还银行贷款，中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行遵义分行）向一审法院申请强制执行，要求方再琴、华盛房开公司支付贷款本金122214.32元及利息，后中国银行遵义分行于2009年12月17日申请暂缓执行，本院依法作出（2009）红执字第1177号执行裁定书，裁定终结执行程序。2015年6月8日，因原告一直未偿还贷款，该执行案件恢复执行，一审法院依法作出公告，责令方再琴在2015年6月28日前自行搬出涉案房屋。2015年7月20日，红花岗区政府人和花园工作组作出《关于程强同志信访意见事项处理情况答复意见书》，《意见书》中写明因华盛房开公司资金断裂，造成多次停工，Ｃ栋楼房于2008年年初才修建完成。在住房安置过程中，案外人林雁将程强购买的301号房屋占有，华盛房开公司协调未果，案外人不愿意搬出，为解决住房，由华盛房开公司工作人员帅军与程强协商，双方同意将住房调整为Ｃ栋2单元801号，程强于2008年3月开始装修入住至今等事实，并对程强反映的法院要求其搬出住房（前述执行案件）的问题进行了答复，告知经协调，华盛房开公司正在积极筹措资金偿还银行债务。一审法院于2017年4月12日立案受理华盛房开公司诉程强排除妨害纠纷一案，要求程强将强占公司开发的本案涉案房屋腾空交还。2017年7月13日，华盛房开向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2017）黔0302民初3837号民事裁定书，裁定准许华盛房开公司撤回起诉。程强现所居住的801号房屋即为本案涉案房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是原告方再琴、覃顺林对于涉案房屋是否有权针对被告程强提起排除妨害诉讼，并要求程强搬出涉案房屋？如前所述，程强是基于所购买的房屋因华盛房开公司的原因被他人强占，华盛房开公司不能交付房屋，才与被告华盛房开公司的工作人员协商后装修入住涉案房屋。原告方再琴、覃顺林虽然与华盛房开公司就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，而且于2017年11月7日办理了涉案房屋的所有权转移登记，但二原告从未实际占有过该房屋，只是从形式上完成了涉案房屋的所有权转移登记。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施，二原告基于《商品房买卖合同》的债权不能实现或者针对涉案房屋不能行使物权，是因为合同相对方即华盛房开公司的原因造成，而不是程强的原因造成，因此，对于二原告要求被告程强腾空涉案房屋并交还二原告的诉讼请求，不符合《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，原审法院不予支持。二原告可另行向被告华盛房开公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，判决如下：驳回方再琴、覃顺林的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由方再琴、覃顺林承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：方再琴、覃顺林请求程强排除妨害的理由是否成立。程强因其购买的301号房屋被案外人占有不能交付，故与华盛房开工作人员协商并获同意将购买房屋调整为案涉房屋，程强对案涉房屋的占有系基于与华盛房开公司合同关系产生的合法占有。方再琴、覃顺林与华盛房开公司签订了案涉《商品房买卖合同》并支付了相应对价，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务，方再琴、覃顺林对案涉房屋的权利应通过该《商品房买卖合同》的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然方再琴、覃顺林已于2017年11月7日在华盛房开公司的协助下取得了案涉房屋的房屋产权证，完成了房屋的权利交付行为，但华盛房开公司明知该房屋已经早在2008年就由其交与程强占有使用，故使得方再琴、覃顺林自始未曾取得该房屋的实际占有和使用权。对此，方再琴、覃顺林根据其2017年办理的房屋产权证所获得的权利因华盛房开公司的行为导致不能实现权利享有。故，其直接请求合法占有房屋人程强排除妨害的理由不能成立，其可另行向华盛房开公司主张权利。综上所述，方再琴、覃顺林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由方再琴、覃顺林负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年九月二十九日法官助理赵凯书记员周玲玲