贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5088号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴磊，男，汉族，1982年4月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：刘懋，女，汉族，1985年8月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤,贵州瀛黔律师事务所律师,执业证号:15201201710696239。二被上诉人委托诉讼代理人：潘鲜鲜,贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人吴磊、刘懋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人吴磊、刘懋委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，上诉人并未违约。一审以交房时间视为提交资料时间认定事实和适用法律错误。2.上诉人逾期办证的违约未给被上诉人造成任何实质的损失，被上诉人不能举证证明损失，结合上诉人的过错程度、不动产登记政策调整及其他因素，请求违约金下调至10%。3.开户费、交易费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。4.根据双方约定，买受人在收房时必须提交办理产权登记的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房。本案被上诉人未提交前述资料和缴纳契税凭证，上诉人不应承担逾期交房违约责任。被上诉人吴磊、刘懋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告吴磊、刘懋起诉请求：1.判令被告退还原告的各项开户费及交易费3,692.00元及利息(利息以3,692.00元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2014年11月11日起计算至上述费用全部返还完毕之日止);2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金暂计5,000.00元(具体以评估机构确定租金损失为准。原告申请对逾期交房违约金进行评估，审理中自动撤回申请评估，对该项诉讼请求变更为：违约金的计算以购房款377,446.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算，从2016年11月1日起计算至2017年3月17日止);3.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第14幢1单元25-3号房不动产权证期间的违约金11,876.20元;4.本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用由被告承担。一审认定事实：2014年11月10日，原告吴磊、刘懋作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为14-1-25-3，建筑面积107.31平方米，套内建筑面积84.70平方米，总房款377446.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，吴磊、刘懋按合同约定向被告支付完毕购房款377446.00元，被告于2014年11月10日向原告收取了代收各项开户费3692.00元。后向原告退还交易费254.10元（3.00元×84.7＝254.10元），多交的闭路电视费85.00元，其余3352.90元（3692.00元-254.10元-85.00元＝3352.90元）未退还。被告于2017年3月17日将房屋交付给原告。2018年8月13日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ18第37号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年11月18日，被告在案涉商品房楼幢张贴通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2019年3月1日，原、被告签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权属证书。被告于2019年3月18日为原告办理了案涉不动产权证：黔（2019）毕节市不动产权第××号，载明权利人吴磊／刘懋，专有建筑面积84.70㎡，分摊建筑面积：22.05㎡，此外还载明其他事项。2019年10月14日曾起诉，案号（2019）黔0502民初13201号，要求被告支付相关费用及违约金。审理中，原告申请财产保全，预交保全费226.00元。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交房违约金、金额；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费及占用期间的利息；三、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。关于双方争议的焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，从被告将案涉房屋交付给原告之日起已超过合同约定的支付时间（7日），支付逾期交房违约金的条件已成就，故被告应按合同约定支付原告自2016年10月30日至2017年3月17日期间逾期交房违约金，又因被告以诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告曾于2019年10月14日起诉，诉讼时效依法中断。即从2019年10月14日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2016年10月14日之前的权利确实超过诉讼时效，2016年10月14日之后的未超过，故本案计算逾期交房违约金的时间未超过诉讼时效。从2016年10月30日的次日，即2016年10月31日，原告要求从2016年11月1日起计算至2017年3月17日，共计163天，予以支持，违约金标准因双方在合同中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款377,446.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算为3,076.18元（377,446.00元×0.05‰×163=3,076.18元）。关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月2日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，对原告的该诉讼请求，予以支持；又因原告诉请3,692.00元，而被告已退还原告254.10元和85.00元，只剩3,352.90元未退还，故原告诉请超过部分，不予以支持；对原告主张的利息，无法律依据，不予以支持。对双方争议的焦点三，根据双方合同（补充协议）约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年3月17日，则计算违约金的时间为2018年3月7日起，截止时间因双方签订的补充协议约定：“提交产权过户相关手续”，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2019年3月18日为原告办理涉案房屋的不动产权证，违约金计算时间应从2018年3月7日起至2019年3月18日，共376日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为14,191.97（377,446.00元×0.01%×376=14,191.97元）。原告主张11,876.20元，予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予以采纳。对被告的该主张及其他抗辩理由不能成立，也不予以采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴磊、刘懋支付逾期交房违约金3,076.18；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴磊、刘懋各项开户费3,352.90元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴磊、刘懋支付逾期办证违约金14,191.97元；四、驳回原告吴磊、刘懋的其他诉讼请求。案件受理费157.00元，保全费226.00元，合计383.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准是否恰当；2.开户费及交易费应否退还；3.上诉人应否承担逾期交房违约责任。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，上诉人的该上诉理由不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费及交易费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费及交易费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。关于应否承担逾期交房违约责任的问题。根据双方约定，买受人在收房时必须提交办理产权登记的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房。首先，上诉人未举证证明其未如期履行交房义务系因被上诉人未提交约定应提交的资料而拒绝交房。其次，因上诉人系专业房地产开发商，结合前述约定，告知被上诉人提交具体办证资料及缴纳相关税费是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前提交办证资料和缴纳税费，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料和缴费凭证。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行交房义务的条件成就，应视为上诉人履行交房义务的条件已经成就。故，一审判决上诉人承担逾期交房违约责任并无不当，上诉人关于被上诉人未提交资料和纳税凭证，其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印