青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初3058号 原告：中国工商银行股份有限公司西宁城西支行，统一社会信用代码91630100926666375X，住所地西宁市城西区西关大街29号。 负责人：赛堂吉，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴成庆，男，该支行个金部副主任。 委托诉讼代理人：柴金玲，女，该支行客户经理。 被告：尚佳，公民身份号码×××，女，汉族，住西宁市。 被告：西宁万达广场投资有限公司，统一社会信用代码91630104059136447Y，住所地西宁市城西区海湖新区西川南路76号西宁万达广场1号楼31层。 法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：党向谦，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周青，青海竞帆律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司西宁城西支行（以下简称“工行城西支行”）与被告尚佳、西宁万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行城西支行的委托诉讼代理人吴成庆、被告尚佳、被告万达公司的委托诉讼代理人党向谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行城西支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《个人借款/担保合同》（编号：2014-307），同时由被告偿还原告借款本息合计619297.76元（其中：本金600909.99元，截至2020年6月25日利息18387.77元）以及2020年6月25日至借款款项支付至原告账户之日的利息（包括复利、罚息等，具体金额以银行系统中提取金额为准）；2.判令被告二履行阶段性连带责任担保责任，承担借款本金600909.99元、截至2020年6月25日利息18387.77元，以及2020年6月25日至借款款项支付至原告账户之日的利息（包括复利、罚息等，具体金额以银行系统中提取金额为准）；3.判令二被告承担本案的诉讼费用。工行城西支行当庭增加一项诉讼请求；要求就位于西宁市××区、建筑面积为106.66平方米的抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。事实和理由：第一被告尚佳购买第二被告位于西宁市××区、建筑面积106.66平方米的商用房，房屋总价2368153元，首付金额1188153元，首付款比例为50.17％。2014年4月30日原告向第一被告尚佳发放118万元个人商用房贷款，贷款期限10年，贷款到期日2024年4月30日，还款日为每月25日，每月还款金额14229.51元。贷款由第二被告提供阶段性连带责任保证。贷款抵押房屋位于青海省西宁市××区，已于2014年6月3日与原告签订了《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》，2014年6月3日办理了商品房抵押权预告登记。该笔贷款自2015年7月25日开始违约，一开始逾期几天，经催收后能够还上，自2019年2月25日开始逾期2期，多次电话催收、上门催收，借款人承诺还款，但总未还清欠款。原告贷后管理人员及部门负责人按照个人贷款贷后管理相关要求对该借款人形成催收方案，按规定先后向借款人拨打催收电话、上门发送《催收通知书》、发送律师函，但至今仍未归还贷款本息。截至2020年6月25日，借款人积欠本金59390.67元，积欠利息18387.77元，贷款余额600909.99元，连续违约6期。综上，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款“L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”之约定，第一被告尚佳拖欠借款本息的行为已严重违约；根据《个人购房借款／担保合同》第十条第二款“10.2阶段性连带责任保证”和第五十四条“保证人承担责任的范围按10.2确定”之约定，第二被告也未承担担保责任。故诉至法院，望判如所请。诉状中所载的每月还款金额14229.51元是合同签订时的贷款利率年利率7.86%计算的，2016年1月贷款利率根据国家利率调整降低为5.88%，每月还款额为13148.06元。 尚佳辩称，认可原告的诉讼请求及事实，之前也有逾期的情况，但是均能及时归还，今年因疫情的原因无力还款导致逾期，希望在将所欠款项还清之后继续履行借款合同。 万达公司辩称，原告要求解除合同的条件是否成就，望法庭根据事实进行裁决；今年上半年因疫情原因导致诸多问题出现，被告一的违约行为没有超过6个月，且是在疫情期间；物的担保与该公司的保证同时存在的情况下，拍卖抵押物之后不能清偿的部分承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，借款人尚佳与贷款人工行城西支行签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2014-307），约定贷款人向借款人发放个人商用房贷款1180000元，用于购买位于××区、建筑面积106.66平方米的房屋；贷款担保方式为抵押，贷款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率、上浮20%确定，利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自次年1月1日起调整；借款人按照等额本息偿还贷款本息，每月25日为还款日；借款人未按期偿还的贷款，按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为贷款利率上浮50%；保证人承担阶段性连带责任保证，对于正式抵押登记手续办理完毕前到期的债务承担连带保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约；借款人发生违约情形的，贷款人有权解除本合同；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费等均由借款人承担；抵押人为尚佳，抵押物为位于××区的房屋，抵押范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；尚佳在该合同尾部借款人、抵押人落款处签字捺印，万达公司在保证人处加盖公章与法人章。同日，尚佳与工行城西支行签订《房地产抵押合同（在建工程/与购房）》，约定尚佳以位于××区、建筑面积106.66平方米的房屋抵押贷款。上述合同签订后，工行城西支行于2014年4月30日向尚佳指定的万达公司账户支付借款1180000元；双方就抵押房屋办理了抵押权预告登记，工行城西支行于2014年6月3日取得宁房预字第133768号预告登记证明，现该房屋仍未办理产权登记，故未办理正式抵押登记。尚佳在偿还一部分款项后，未能依约按时足额偿还借款本息。工行城西支行分别于2019年2月27日、2020年4月1日向尚佳发出贷款催收通知书；工行城西支行分别于2019年4月9日、2020年4月22日向万达公司发出贷款催收通知书，万达公司分别于2019年5月22日、2019年4月22日签收，在回执上加盖公章及法人章。截至2020年6月25日，尚佳积欠本金59390.67元、利息18387.77元，贷款本金余额600909.99元。 另查，2015年10月28日，工行城西支行作为甲方与万达公司作为乙方签订《按揭贷款业务合作协议》，就乙方开发并销售的西宁万达广场项目的按揭贷款合作事宜达成协议，同意甲方作为该项目的按揭贷款办理银行；在借款人办妥正式抵押登记手续、并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 本院认为，原被告各方签订的《个人购房借款/担保合同》《房地产抵押合同（在建工程/与购房）》《按揭贷款业务合作协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自的权利义务。工行城西支行发放借款后，尚佳未依约按时足额偿还借款本息，构成违约，应承担本次纠纷的全部责任。尚佳自2015年起即多次违约，至开庭时其违约次数已超过《个人购房借款/担保合同》中关于“连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的约定，根据合同约定工行城西支行有权解除合同，故对其主张解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求予以支持。工行城西支行要求尚佳按照合同约定偿还借款600909.99元及至清偿之日利息的诉求，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。对于工行城西支行要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理抵押权登记之前，债权人享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故对该诉求不予支持。对于工行城西支行要求万达公司承担连带责任保证的诉讼请求，万达公司在《个人购房借款/担保合同》保证人落款处加盖公章，该合同中约定了保证人在正式抵押登记手续办理完毕之前的连带保证责任，万达公司认可该公司的连带责任，现尚佳未能偿还借款本息，正式抵押登记手续亦未办理，万达公司应当承担连带保证责任，该公司承担连带保证责任后，有权向债务人尚佳追偿；对于万达公司认为该公司仅对抵押物不能清偿的部分承担连带清偿责任的辩称，案涉抵押合同成立后，抵押权并未设立，故对其辩称不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第二款之规定，判决如下： 一、中国工商银行股份有限公司西宁城西支行与尚佳签订的《个人借款/担保合同》（编号：2014-307）依法解除； 二、尚佳于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司西宁城西支行偿还借款本金600909.99元、截至2020年6月25日的利息18387.77元，并按照合同约定的利息及罚息利率标准支付自2020年6月26日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利等； 三、西宁万达广场投资有限公司对本判决第二项所确定的债务承担连带保证责任； 四、西宁万达广场投资有限公司承担连带保证责任后，有权向尚佳追偿； 五、驳回中国工商银行股份有限公司西宁城西支行要求就位于西宁市××区的房屋拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4996元，已减半收取，由尚佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 强亚茹 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 董致晶 书 记 员 武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第二款离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。