河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1470号 原告：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地唐山市路北区盛翔里金域华府A-17商业。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：马立山，男，汉族，56岁，1964年5月1日生，住唐山市路南区。 被告：张凤奇，女，汉族，54岁，1966年1月17日生，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐姝雅，河北正一律师事务所律师。 原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业）与被告马立山、张凤奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陈晓侠，被告马立山、张凤奇的委托诉讼代理人许永欣、唐姝雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付物业费139599.28元（自2014年4月26日起至2019年12月31日止）；2、判决二被告向原告支付违约金27919.856元。本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原告总公司北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅是5.98每月每平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用者应于每年首月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。2010年12月14日，二被告从唐山万科房地产开发有限公司处购买了唐山南湖项目二期231号楼101号房。后二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限）。则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2013年4月18日，唐山万科房地产开发有限公司向二被告送达交付使用通知书，交付使用通知书显示：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日（2013-4-26）起由买受人承担。原告自2013年4月26日起至今为二被告提供物业服务，但二被告拖欠原告自2014年4月26日起至今的物业管理服务费，期间经原告多次催要，二被告均拒不支付。根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。二被告已构成违约，已给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令二被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案全部诉讼费用。 马立山、张凤奇辩称，第一，北京万科物业服务有限公司唐山分公司不是本案的适格当事人，其向被告提起诉讼没有事实和法律依据。原告提交的《南湖别墅前期物业服务合同》是北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订的，而本案原告是北京万科物业服务有限公司唐山分公司，根据合同相对性原则，北京万科物业服务有限公司唐山分公司无权就《南湖别墅前期物业服务合同》向被告提起诉讼。退一步讲，即使其有权起诉被告，也应当和总公司一起作为原告提起诉讼，因此，不应支持其对被告的诉讼请求。第二，原告收取的物业服务费过高，其提供的物业服务的质量与高昂的物业服务费不成正比。《河北省物业服务收费管理实施办法》第五条规定：物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。根据《唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价》和《唐山市普通住宅小区物业服务等级标准》的规定，特级物业服务最高政府指导价是每平方米3元/月，原告收取了高于特级标准政府指导价近两倍的物业服务费，但其提供的物业服务甚至达不到一级标准，这明显不符合上述实施办法的规定，也违背了合同法基本的公平原则。第三，前期物业服务合同到期后，原告并未通知广大业主即按照该合同的约定继续履行，侵犯了被告的知情权。原告提供的《南湖别墅前期物业服务合同》系唐山万科房地产开发有限公司与北京万科物业服务有限公司签订的，被告不是合同主体，不了解合同具体内容，原告依据前期物业服务合同向被告收取物业服务费时，应当尽到合理的告知义务。原告未通知被告，径自向被告收取物业服务费的行为，显然侵犯了被告的知情权。第四，原告请求的2014年4月26日至2017年5月15日期间的物业服务费已经经过诉讼时效期间。物业服务合同为继续性合同，因提供物业服务产生的债务系定期给付债务，每期物业服务费履行期限届满后，均为独立债务。按照前期物业服务合同约定，物业服务费按年交纳，业主或使用人应于每年首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，因此，每期物业服务费交费期限届满日为5月15日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告请求被告支付欠交的物业服务费的诉讼时效期间为每期交费期限届满之日起三年，诉讼时效期间内原告怠于向被告主张权利，其请求被告交纳上述期间内物业服务费的债权诉讼时效期间已经经过。第五，原告主张的违约金数额过分高于造成的损失，应当予以减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，原告主张的违约金数额远超过造成损失的百分之三十，属于违约金数额过分高于造成损失，不应支持其该项诉讼请求。第六，物业公司没有尽到法定职责，根据唐山市物业管理条例第34条及物业管理条例第28条规定，物业公司在接收物业管理时，应当对物业共用部位共用设备设施进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位及时进行整改。现实状况是我方房屋自交付之日起一直无法入住，房屋存在设计或施工以及质量缺陷，导致屋内返水严重。其中一个很重要的原因就是在图纸上位于公共部位有一个集水坑和排水泵至今无法找到。此事我们多年来一直在与物业公司和开发单位交涉，也因此提起了与开发商的（2020）冀0202民初676号诉讼。如果该案确定房屋共用部位或设施设备存在问题，那么物业公司也应承担相应责任。第七，根据原告提交的前期物业合同显示，开发商与物业公司签字的代表人为同一人，毛大庆。而且该合同第一页写明是在双方协商的基础上订立，而根据物业管理条例24条，住宅类物业项目应当通过招投标的方式选聘物业企业，即便需要用协议方式选聘，必须经过县级人民政府，房地产行政主管部门批准。所以，案涉前期物业服务合同应为无效合同，对买受人不具有拘束力。即便被告当时出于不了解等客观原因缴纳了一年的物业费，在该合同约定的2014年12月31日到期之后，业主也有权利拒绝承认该物业合同的效力。第八，假设物业合同的签订合法有效的情况下，2014年12月期满后也不符合法定的自动续期的情形。因为根据唐山市物业管理条例第36条，前期物业合同自动延续的条件是合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会的条件时，这里仅指是否成立业主大会的条件，并非必须实际成立业委会或业主大会。而根据原告方提交的2015年度季度服务报告显示，在2015年末，红郡园区已装修竣工280余户，而红郡园区总共户数为385户，早已达到成立业主大会的条件，而且被告在2015年末实际收房也已超过两年。那么可以推定首位业主早已入住达到两年以上，但物业公司以及开发商万科房地产隐瞒事实真相，不配合向政府部门报送筹备业主大会的所需资料，其目的就是为了获取高额利润，把红郡园区的物业控制在自己手里。在此种情况下，超期后的前期物业服务合同不具备自动延续的条件，而应当与业主直接签订后续的物业服务合同。综上所述，被告认为原告要求被告支付欠付的物业服务费没有事实和法律上的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2012年11月13日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，二被告认购唐山南湖项目（后定名为万科红郡小区）第E12-231-1-1号房，合同约定建筑面积343.26平方米。后经实测面积实为342.46平方米。2013年3月22日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。二被告于2013年4月办理了入住手续。二被告欠缴自2014年4月26日起至2019年12月31日止的物业费。北京万科物业服务有限公司出具情况说明，说明中载明前期物业服务合同的实际权利人系本案原告，涉案小区的物业服务由本案原告提供，相关权利（包括但不限于催缴、起诉、申请、执行等）由本案原告行使。2017年8月4日，北京万科物业服务有限公司曾向本院提起诉讼，要求被告马立山支付2014年4月26日至2017年12月31日的物业服务费。 另查明，涉案小区尚未成立业主委员会。 上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房认购书》、《不动产房屋所有权证书》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、《交付使用通知书》、情况说明、《交付使用通知书》、《面积差补充协议》、河北省建设工程竣工验收备案表、《物业费收款收据》、快递单、《物业季度服务报告》、民事裁定书、情况说明等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。涉案小区实际提供物业服务的单位为本案原告，且北京万科物业服务有限公司出具了情况说明，故万科物业可作为原告提起诉讼。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。虽然现已过前期物业服务合同的合同期限，由于涉案小区未成立业主委员会，业主亦未明确表示与原告签订物业服务合同或办理退出手续，而物业公司继续提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。二被告应当按照原标准缴纳相应物业费用。对于被告提出的物业费标准过高，服务质量与物业服务费不成正比的答辩意见，被告提交的证据不足以证明该意见，本院不予采纳。对于被告提出的2017年5月15日前的物业费已过诉讼时效的意见，经查，时至2017年8月4日，北京万科物业服务有限公司才向本院提起诉讼，主张被告交纳物业服务费，现原告要求被告支付2014、2015年物业费已过诉讼时效。原告怠于行使其诉讼权利导致超过诉讼时效，对其主张二被告支付2014、2015年物业费的请求，本院不予支持。对原告要求二被告支付自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持，共计48个月的物业费用98299.72元（5.98元×342.46平方米×48个月）。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确因建设单位建设质量问题，导致诉讼，且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金3000元。关于二被告辩称小区物业服务存在问题，其未提交相应证据，本院不予支持。关于二被告辩称房屋质量存在严重缺陷的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可与相关方另行解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下 被告马立山、张凤奇于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费98299.72元、违约金3000元，共计101299.72元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1825元，由被告马立山、张凤奇负担1104元，由原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付721元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 杰 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  郑晴月 书 记 员  田 原