北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9148号上诉人（原审被告）：张崇军，男，1969年1月16日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，总经理。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司职工。上诉人张崇军因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员龚勇超独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人张崇军、被上诉人乐生活公司之委托诉讼代理人韩笑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张崇军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回乐生活公司的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实有误。1、乐生活公司的诉讼主体问题，张崇军与乐生活公司之间未签订书面的物业服务合同，双方未形成物业服务关系，乐生活公司无权向张崇军主张任何权利。乐生活公司基于与开发商之间签订的《前期物业服务合同》，在小区成立业主委员会后就应当重新与业主委员会签订新的物业服务合同，因此在2017年3月后，乐生活公司应该提供与小区业主委员会签订的物业合同才可以主张相应的权利。2、在龙山御景小区（龙山嘉园）物业共用部分交接前的物业服务费用是由北京安宝房地产开发有限公司（以下简称安宝公司）承担，对这一事实有张崇军提交的《北京市前期物业服务合同》为证。而且张崇军已向安宝公司预付了12个月的物业服务费。乐生活公司是与安宝公司签订的《物业服务合同》，其应向安宝公司主张2018年7月之前的物业服务费。3、乐生活公司自称于2016年3月进行物业项目交接和查验交接，但其并没有在物业管理区域内进行公示，根据北京市建委《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》规定第四条“查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示”，显然乐生活公司诉称的所谓的物业项目交接和查验交接是不成立的，事实张崇军也从未见到前述交接通知。张崇军所见到和参与的是龙山街道与龙样社区于2017年3月28日首次成立的业主委员会筹备组公示名单（选举产生龙山御景小区业主委员会），依据与开发商签订的《前期物业服务合同》第九条规定，筹备组成立满三个月未召开业主大会的，应在三个月后，开始收取物业费。对这一事实，在一审中有张崇军提供的证据为证，乐生活公司也已认可。4、张崇军与乐生活公司即使达成了事实服务，也应该自2017年7月1日起按照每月每平米2.53元乘以129.79平米的标准支付给乐生活公司物业服务费，但应扣除张崇军已向安宝公司预付的12个月物业费和抵顶收取的公共区域的广告收益、租赁收益和物业服务质量低下适当予以扣减费用。乐生活公司答辩称，同意一审判决，不同意张崇军的上诉请求。乐生活公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令张崇军支付乐生活公司自2017年3月4日至2019年3月3日拖欠的物业服务费7882.06元；2.请求判令张崇军支付乐生活公司违约金按照总欠费金额的2%标准计算，违约金1576.41元；3.判令张崇军承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理认定如下事实：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商安宝公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司为龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商安宝公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。另查，张崇军系北京市怀柔区房屋的所有权人，房屋建筑面积129.79平方米。一审法院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位安宝公司签订了《物业服务合同》且对涉诉小区进行了物业服务，张崇军作为涉诉小区业主享受了物业服务，其应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此安宝公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，安宝公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故张崇军自2017年3月4日交纳物业服务费。关于张崇军的辩称意见，没有法律依据，一审法院难以支持。关于乐生活公司要求张崇军支付违约金的诉讼请求，因双方就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对乐生活公司的此项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决：一、张崇军于判决生效之日起15日内给付乐生活公司自2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费共计7880.85元；二、驳回乐生活公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张崇军向本院提交了证据1.安宝公司的前期物业合同；2.物业费收据；3.产权证；4.开发商关于延期交付补偿款的回函；5.安宝公司给业主的致歉函；6.住房贷款的委托协议；7.供暖合同；8.首次业主大会筹备组成员名单、首次业主大会会议筹备组组织通知、首次业主大会会议筹备组业主报名参选业主代表情况、公告告示，共同证明张崇军对乐生活公司签订合同一事不知情。乐生活公司发表质证意见称，对证据1关联性、证明目的不认可；证据2真实性认可，关联性、证明目的不认可，乐生活公司是从2017年3月4日开始收费的；证据3真实性无异议；证据4关联性、证明目的不认可；证据5安宝公司给业主的致歉函关联性、证明目的不认可；证据6住房贷款的委托协议，关联性、证明目的不认可；证据7关联性、证明目的不认可；证据8真实性无异议；关联性、证明目的不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位安宝公司签订了《物业服务合同》且对涉诉小区进行了物业服务，张崇军作为涉诉小区业主享受了物业服务，其应当交纳物业服务费。张崇军有关并非合同当事人故无需交纳物业费的上诉主张，于法无据，本院不予采信。张崇军上诉主张应扣除张崇军已向安宝公司预付的12个月物业费和抵顶收取的公共区域的广告收益、租赁收益和物业服务质量低下适当予以扣减费用。就此本院认为，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此安宝公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，安宝公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故张崇军应自2017年3月4日交纳物业服务费。广告收益、租赁收益是物业公司代全部业主收取的营业性收入，张崇军主张在其个人应支付的物业费中予以扣减，于法无据，本院不予采信。张崇军上诉主张物业公司在小区维护等方面存在不规范及物业服务瑕疵的问题，应扣减物业服务费，但张崇军并未就此提供充分有效的证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。一审法院根据《物业服务合同》约定的物业费标准计算业主应支付的物业费并无不当，本院予以维持。张崇军的其余上诉主张，均无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，张崇军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张崇军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年九月八日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅