福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1424号 上诉人(原审原告)：福建大成物业服务有限公司，住所地福建省三明市梅列区东安新村74、75幢二层。统一社会信用代码91350402699040507D。 法定代表人：卓超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李传益，福建万天律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：詹帆，男，1984年12月24日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）因与被上诉人詹帆物业服务合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大成物业公司委托诉讼代理人李传益，被上诉人詹帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判支持大成物业公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由詹帆承担。事实和理由：一、一审法院认定《前期物业服务合同》终止时间为2018年1月16日属认定事实错误，物业服务合同终止时间应为2019年1月18日。《前期物业服务合同》约定合同期限到2016年6月6日。2016年6月6日后，大成物业公司继续按《前期物业服务合同》约定的服务标准履行义务，业主认可并接受服务，至2016年10月业主委员会成立也未表示不受合同约束。2017年6月，业主委员会向业主就“服务满意度、是否同意更换物业等”征求意见。2017年11月20日，业主委员会向大成物业公司发出《告知函》，提出2017年12月30日终止《前期物业服务合同》。且在选定新物业后，业主委员会于2018年1月5日向大成物业公司发出《关于前期物业管理终止并移交退出项目的通知》，限令大成物业公司移交并退出小区管理。大成物业公司认为业主委员会违反法律法规及《前期物业服务合同》约定，双方发生行政纠纷，故移交时间及终止物业服务时间应为行政判决生效后，大成物业公司在规定期间2019年1月18日前移交并退出小区，不存在拒绝退出小区的行为。二、大成物业公司不管是在业主委员会发出《告知函》要求终止前，还是在与业主委员会发生争议期间，截止于2019年1月18日全面终止服务之前，均是按《前期物业服务合同》约定的服务质量标准提供服务。詹帆接受大成物业公司服务，应按约缴纳从2016年1月起至2018年12月31日止的物业服务费。詹帆逾期未支付物业服务费构成违约，一审法院以大成物业公司管理未达到约定标准为由，不予支持大成物业公司诉请支付违约金错误。 詹帆辩称，《前期物业服务合同》约定合同期限到2016年6月6日止，大成物业公司未有异议。但大成物业公司主张詹帆认可2016年6月6日之后大成物业公司的物业服务，缺乏事实依据。詹帆及时代颐园小区业主并不认可大成物业公司的服务，否则也不会多次书面调查，多次通过口头、书面的形式与大成物业公司协商通知大成物业公司退出小区，大成物业公司上级主管单位三明市梅列区住房和城乡规划建设局（以下简称梅列区住建局）亦通知大成物业公司于2018年1月16日退出时代颐园小区，但大成物业公司纠集社会闲杂人员进行阻扰，有出警记录可以予以证实。 大成物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令詹帆支付大成物业公司物业服务费3865.2元（从2016年1月1日至2018年12月31日，共计36个月，每月按107.367元计算）；2、判令詹帆向大成物业公司返还代缴公摊费1021元（从2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用555.4元，从2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，抵扣公摊水电周转金300元，实际欠款1021元）；3、判令詹帆支付大成物业公司违约金11785元（该违约金以詹帆所欠物业费为基数，按每日千分之三计算，从2016年1月1日计算至2019年12月31日，此后违约金按此利率计算至实际付清欠费之日止）；4、本案诉讼费用由詹帆承担。 一审法院认定事实: 1.2012年4月11日，詹帆与福建三明市林立房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，詹帆购买坐落于三明市梅列区（时代颐园）315幢904室房屋（电梯住宅），房屋面积82.59平方米。2013年6月6日，大成物业公司与福建三明市地产开发有限公司签订“时代颐园”《前期物业服务合同》。合同期限为二年，合同期满，业主委员会尚未成立的，合同自动延长一年。物业服务费标准：带电梯住宅每月每平方米1.3元、多层住宅每月每平方米0.8元、商业房每月每平方米1.8元、固定停车位管理费每月60元。2014年3月31日，詹帆签订时代颐园业户入住合约，同意遵守《物业服务协议》的内容，《物业服务协议》中的服务收费标准与《前期物业服务合同》中的收费标准相同，《物业服务协议》期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。 2.2016年10月17日，时代颐园业主委员会经业主选举后成立并报梅列区住建局备案。业主委员会成立后，与大成物业公司就物业服务管理不满意之处多次进行协商，后决定以问卷调查形式召开业主大会。2017年6月23日至25日，业主委员会对460户业主进行问卷调查，内容包含“对物业服务是否满意”“是否要求更换现有物业公司”，不满意者为305户，不满意率66.3%。2017年11月20日，业主委员会向大成物业公司发《告知函》，通知其前期合同期限至2017年12月30日，后期合同需重新招标等事项。2017年12月26日，业主委员会组织召开招标大会，并于2018年1月1日与新中标物业公司签订了物业管理合同。2018年1月5日，业主委员会向大成物业公司发出《关于前期物业管理工作终止并移交退出项目的通知》要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区。 3.2019年1月18日大成物业公司与时代颐园小区业主委员会对小区物业服务项目进行了移交。 4.詹帆物业服务费缴至2015年12月31日止。 一审法院对双方当事人争议焦点分析认定： 1.前期物业服务合同的终止时间。 一审法院认为，《物业服务协议》基于《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。协议约定：“此协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止”因此，《前期物业服务合同》的期限至业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同时止。业主委员会于2018年1月1日与新中标的物业公司签订物业管理合同，业主委员会据此向大成物业公司发出《关于前期物业管理工作终止并移交退出项目的通知》并要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区，符合《前期物业服务合同》和《物业服务协议》的约定，且已预留了移交时间。因此，《前期物业服务合同》的终止时间应确定为2018年1月16日。 2.公摊水电费、电梯费用的金额。 一审法院认为，大成物业公司提供了详实的费用数据及计算方法，根据数据制作了小区费用分摊明细表，该费用数额予以确认。 综上所述，一审法院认为，本案所涉《前期物业服务合同》，不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效，对业主具有约束力。《前期物业服务合同》在业主委员会与新的物业公司签订物业合同时终止，扣除移交所需时间，《前期物业服务合同》的实际终止时间确定为2018年1月16日。在《前期物业服务合同》期限内，大成物业公司按照该合同的约定提供了物业服务，基本履行了合同约定的义务，业主应缴纳《前期物业服务合同》期限内的物业服务费。大成物业公司未按业主委员会的要求于2018年1月16日移交并退出小区物业管理，其后的物业服务没有合同依据，不应按《前期物业服务合同》收取物业服务费。鉴于大成物业公司在2018年1月17日至2019年1月18日期间仍对小区进行相关物业服务，实际存在工资、业务成本、管理费用、财务费用、税金等成本费用，酌定业主按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司补偿。公摊水电费、电梯费用为实际发生的费用，大成物业公司已代为缴纳，大成物业公司要求业主返还的诉讼请求，予以支持。大成物业公司在进行物业管理服务期间，履行物业管理服务义务存在瑕疵，近三分之二业主不满意，导致部分业主拒缴物业服务费情形，大成物业公司对此存在相应责任，因此，大成物业公司要求业主支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、詹帆应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付物业服务费2636.8元（期间2016年1月1日至2018年1月16日）。二、詹帆应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司补偿物业服务费616元（期间2018年1月17日至2018年12月31日）。三、詹帆应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司返还代缴的公摊水电费1021元（其中2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用555.4元，2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，扣除公摊水电周转金300元）。四、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果詹帆未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，因适用简易程序审理，减半收取109元，福建大成物业服务有限公司负担81元，詹帆负担28元，于判决生效后七日内缴纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 大成物业公司向本院提交下列证据：1.劳动合同、建设银行代发工资清单、银行缴交医社保转账专用回单、大成物业公司缴纳公共水电、电梯维保、年检费发票，拟证明（1）大成物业公司为时代颐园小区提供物业服务的成本；（2）参照物业服务合同标准在100%收取物业费的情况下，成本大于收取额。2.清运垃圾外包协议、身份证复印件、证人证言、支付清运费凭证，拟证明时代颐园小区垃圾清运符合物业管理服务标准，只是清运人在恶劣天气或特殊情况日改变清运时间，但仍每日清运。3.100%全额收取物业服务费金额与2018年实际产生物业成本收支差统计，拟证明按收费标准的50%给予大成物业公司补偿，远低于成本，大成物业公司损失过大，有违公平。4.三明市城市管理局关于2019年度全市住宅小区物业服务工作考评情况的通报、2019年度考评三星以上名单、2019年度考评达标名单，拟证明大成物业公司提供物业管理服务的时代锦园小区与三明碧桂园、三明万达华府并列被评为最高级五星住宅小区，但物业服务收费远低于三明碧桂园、三明万达华府物业，时代锦园小区是大成物业公司进入三明地区提供物业服务的第一个楼盘，大成物业公司在三明深耕多年，获得社会、政府最高荣誉，为公司声誉，尽责为时代颐园小区提供服务，不会作出自损公司品牌的行为。 詹帆质证认为，对证据1真实性有异议。对证据2真实性无异议，垃圾确有清运。对证据3不予认可，与本案无关,大成物业公司不应收取服务费用。证据4与本案无关。 本院认证认为，对证据2真实性及证明内容詹帆无异议，本院对证据2予以采信。对证据1、3、4，詹帆有异议，证据1、3系大成物业公司单方制作，且未有其他证据佐证，对证据1、3不予采信。证据4与本案无关，不予采信。 詹帆向本院提交下列证据：1.2018年12月29日时代颐园业委会向国网福建电力有限公司三明供电公司转账凭证；2.户名7546561301在2018年-2019年的电费缴交情况说明；3.时代颐园公摊水电费不再垫付的公告;4.委托书；5.照片。证据1-4拟证明2018年10月之后的电费并非大成物业公司缴纳，证明5拟证明大成物业公司未尽义务，服务不到位，新入驻的物业公司服务到位。 大成物业公司质证认为，对证据1-4真实性没有异议，大成物业公司确未缴纳2018年10月之后的电费。证据5无法证明大成物业公司服务质量不合格，詹帆亦未提交大成物业公司服务不到位的证据。 本院认证认为，对证据1-4真实性及证明内容，大成物业公司无异议，本院对证据1-4予以采信。证据5照片显示新入驻服务公司为时代颐园小区服务，单凭照片不足以证明大成物业公司未尽义务，服务不到位，对证据5所主张的待证事实，本院将结合全案案情予以综合认定。 二审中，双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对无争议事实予以确认。 另查明,1.大成物业公司诉请詹帆支付从2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，实为支付2014年1月1日至2018年9月30日止公摊水电费765.6元。 2.时代颐园小区业委会于2018年1月17日向梅列区住建局提出《关于请求责令大成物业立即退出梅列区时代颐园小区物业管理并做好移交工作的报告》，梅列区住建局收到报告后，依法定职权组织时代颐园业委会与大成物业公司协商，在协商无果的前提下，于2018年1月22日作出梅建[2018]6号《关于要求大成物业限期移交工作的通知》，并依法向大成物业公司履行了相关的送达程序。大成物业公司接到该通知后，于2018年1月30日向三明市住房和城乡建设局（以下简称三明市住建局）提起复议申请。三明市住建局于2018年3月27日作出建行复决[2018]1号，维持梅列区住建局上述通知。大成物业公司对复议决定不服，向明溪县人民法院提起行政诉讼，明溪县人民法院于2018年9月12日作出行政判决，驳回大成物业公司诉讼请求。大成物业公司对一审判决不服，向本院提起上诉，本院于2019年1月8日作出（2018）闽04行终121号行政判决，驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳、分析本案的争议焦点如下： 一、关于大成物业公司能否收取2018年1月17日至2018年12月31日期间物业服务费及收费标准问题。 大成物业公司认为，虽然一审法院判决2018年1月17日至2018年12月31日期间詹帆按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司物业服务费补偿，但在上述期间大成物业公司按《前期物业合同》标准提供服务，詹帆接受物业服务，其应按合同约定100%支付2018年1月17日至2018年12月31日期间的物业服务费。 詹帆认为，时代颐园业委会已于2018年1月5日通知大成物业公司于2018年1月16日退出时代颐园小区，大成物业公司诉请支付2018年1月17日至2018年12月31日期间的物业服务费于法无据。 本院认为，本案中，基于大成物业公司与福建三明市地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，詹帆与大成物业公司形成物业服务法律关系，双方又订立《物业服务协议》，约定大成物业公司服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效时止。2016年10月，时代颐园业委会成立，多数业主向业委会提出更换物业服务公司的要求，业委会于2017年7月23日至25日以向全体业主发放问卷调查的形式召开业主大会，问卷调查内容包含“您对现有小区大成物业服务是否满意”“您是否要求更换现有的物业公司”等问题，小区460户业主中414户业主参与了投票，其中不满意者为305户，业委会根据上述多数业主要求，在多次向大成物业公司提出改善物业服务要求未果的基础上，于2017年11月20日向大成物业公司发出《告知函》，提出解除与大成物业公司的物业服务关系，并于2018年1月1日与新的物业公司签订物业管理合同。2018年1月5日，业委会发出要求大成物业公司于2018年1月16日退出时代颐园小区的通知，但大成物业公司对业委会解聘物业服务的程序是否合法存在较大争议,以致之后引发行政纠纷，大成物业公司未按业委会通知要求于2018年1月16日退出小区，而是继续提供物业服务。本院认为，《物业服务协议》约定大成物业公司服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效时止，但在业委会与新的物业公司签订物业管理服务协议之前，大成物业公司已就业委会提出解除合同是否合法问题与业委会发生争议，之后又提起行政诉讼，虽然终审判决并未对大成物业公司提出业委会违法解除合同的主张予以支持，但在争议期间，大成物业公司在时代颐园小区提供服务的合同基础有所欠缺以及正当性依据尚未有定论，一审法院已充分考虑案件具体情况，争议期间新的物业服务企业未进驻小区提供服务，大成物业公司提供服务确实存在工资、业务成本、管理费用、财务费用、税金等成本费用，酌定按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司补偿已臻合理，并无不当。对大成物业公司诉请2018年1月17日至2018年12月31日期间物业服务费按《前期物业服务合同》收费标准100%支付，不予支持。 二、关于詹帆是否应向大成物业公司支付逾期交纳物业费期间违约金问题。 大成物业公司认为，大成物业公司已按《前期物业服务合同》约定的服务质量标准提供服务，詹帆接受大成物业公司服务，应按约缴纳物业服务费，詹帆逾期未付构成违约，应支付拖欠物业费期间违约金。 詹帆认为，大成物业公司物业服务不到位，被业委会依法解聘后拒绝退出，仍进行强制服务，詹帆不应缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费，亦不应支付未交物业费所产生的违约金。 本院认为，《梅列区时代颐园小区业主大会问卷调查统计表》等证据表明大成物业公司在物业管理服务方面存在一定瑕疵，大部分业主对大成物业公司服务不满意，大成物业公司又与业委会就解聘物业服务程序是否合法发生争议，詹帆未按约支付物业服务费并非毫无理由，对大成物业公司主张詹帆应支付逾期交纳物业服务费违约金不予支持。 综上所述，本院认为，大成物业公司要求詹帆按《前期物业服务合同》收费标准100%支付2018年1月17日至2018年12月31日期间物业费的上诉主张，依据不足，不予支持；大成物业公司主张詹帆应支付2017年1月1日起至实际付清欠费之日止的违约金，缺乏依据，不予支持。 综上,詹帆上诉请求,不能成立,不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费217元，由福建大成物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林玮玮 二〇二〇年九月二十九日 书记员  林 慧 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。