湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1616号上诉人（原审被告）：湘运集团有限责任公司株洲客运分公司，住所地：株洲市红旗南路1号，统一社会信用代码：91430200884280457X。法定代表人：谭志勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：张江平，湖南法达律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：高胜，男，汉族，1976年12月29日出生，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：赵山霁，男，汉族，1966年3月6日出生，住湖南省攸县。上诉人湘运集团有限责任公司株洲客运分公司（以下简称湘运株洲客运分公司）因与被上诉人赵山霁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后依法组成合议庭审理本案，2020年9月17日本院对双方当事人及其委托诉讼代理人进行了谈话询问。本案现已审理终结。湘运株洲客运分公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人赵山霁一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院违反合同相对性原则，将各方权利义务混为一谈，导致事实认定错误。另被上诉人赵山霁与第三人星辉公司租赁合同纠纷诉讼中，虽然一、二审法院事实认定中确认是上诉人湘运株洲客运分公司在2019年5月8日对涉案租赁场地锁门，但是该事实认定是错误的。一方面上诉人湘运株洲客运分公司未参与该案，另一方面这也仅是赵山霁和星辉公司陈述所得事实，仅凭其陈述作出上述事实认定并作为本案上诉人责任事实认定是错上加错。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷是因被上诉人严重违约，拖欠上诉人租金七个多月，数额高达53万元，经上诉人多次催缴，被上诉人拒不缴纳租金，根据双方的合同和法律约定，上诉人依法对租赁物享有合同解除权，有权收回租赁物。三、一审法院本末倒置，将被上诉人拖欠租金的先违约行为致使合同解除只字不提，却错误认定上诉人为违约方，并判决上诉人赔偿被上诉人损失没有事实和法律依据。被上诉人赵山霁在本案中也没有产生损失，无可得利益。赵山霁违约在先，其不能因为违约行为获利，且第三人星辉公司与赵山霁的租赁合同也已经法院确认解除，赵山霁不存在还有可得利益说法。四、上诉人从未同意被上诉人将租赁物进行转租，被上诉人提供与第三人签订的租赁合同中见证方公章不是上诉人公司公章，而是他人伪造公章所加盖。上诉人补充其上诉理由认为即使2019年5月8日锁门是其所为，这也是因为被上诉人拖欠租金在先，且生效法律文书确认被上诉人无需支付上诉人锁门后的租金，星辉公司也无需支付被上诉人锁门后的租金，那么上诉人就更无需向被上诉人赔偿租金损失。更何况被上诉人和第三人星辉公司均未提供证据证实2019年5月8日锁门是上诉人所为。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵山霁辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、本案所涉法律事实和法律关系简单、清晰。被上诉人将涉案房屋转租给第三人星辉公司，是经过上诉人在转租合同上盖章同意的，且第三人星辉公司承租涉案房屋长达5年之久，根据法律规定涉案转承租是合法有效的。两份租赁合同具有承接关系；2、已有生效法律文书确认被上诉人与第三人星辉公司租赁合同无法履行是因为上诉人原因所致，一审法院援引生效判决对相关事实认定是对法律的尊重；3、上诉人2019年5月8日以锁门方式终结租赁合同，并由此损害被上诉人和第三人星辉公司的利益，一审认定上诉人具有过错符合事实本质；4、被上诉人已经累计向上诉人缴纳了5年租金近200万元，上诉人将租赁房屋上锁使得被上诉人失去租赁物，不得已解除转租合同，被上诉人必然产生损失，一审法院认定上诉人对此损失承担80%损失责任合情合理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。赵山霁向一审法院起诉请求：一、判令被告湘运株洲客运分公司赔偿经济损失人民币236,250元；二、由被告湘运株洲客运分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年8月1日，被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司（甲方）与原告赵山霁（乙方）签订《长途汽车站新华西路沿街原办公楼3-6层租赁合同》，合同约定了以下内容：1、甲方将其位于长途汽车站3-6楼原办公楼共2269.37平方米及出站口一层门面50.3平方米租赁给乙方，经营项目为商务宾馆；2、租赁期间，先交费后经营，乙方须向甲方交纳租金45万元/年，自2015年12月1日开始租金每年递增2万元，租金按合同年度交纳，并于每年9月30日前交纳。逾期不交将按日加收1‰的滞纳金，超二月不交视违约处理；3、租赁期限为6年，装修改造期自2013年8月1日至2013年11月30日止，租赁期自2013年12月1日至2019年11月30日止；4、乙方签订合同时向甲方一次缴纳履约保证金10万元；5、乙方严重损害甲方声誉和利益，拖欠租金和水电费过万元且达2个月以上的，甲方可随时解除本合同，收回发包资产，不退履约保证金，并追究其损失赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。2013年10月27日，原告赵山霁作为出租方与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司作为承租方签订一份《房屋租赁合同》，将上述长途汽车站3-6楼原办公楼共2269.37平方米出租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司。该合同约定：出租方保证对上述房屋拥有合法产权或出租权并在房屋产权方盖章方可生效，保证在本租赁合同履行过程中，不会有任何第三方对上述房屋的产权提出异议或影响到承租方对该房屋的正常使用；租赁期为11年，自2013年11月1日至2025年2月1日，其中2013年11月1日至2014年1月31日为装修期免收租金；房屋年租金前三年不变为890,000元，以后每三年递增百分之五；承租方交纳押金80万元并于第二年转为租金；从第三年开始，每年房租提前一个月一次性向出租方支付；一楼门头广告位和楼顶正面的现有广告位的一半归承租方所有并免费使用；出租方承诺该房屋有齐全的相关证件和手续，并协助承租方办理消防验收合格，承诺在2014年3月30日前办理完毕，不影响承租方顺利开业及正常经营；承租方应按时交纳租金，逾期交纳承担违约金按日万分之二支付，逾期交纳租金超过二个月，出租方有权解除合同。合同还对其他事项进行了约定。原告赵山霁将该合同拿到房屋产权方办公室并由产权方在合同上作为见证方加盖了公章。被告湘运株洲客运分公司认为见证方公章系伪造，并向公安机关报案。2018年8月26日，株洲市公安局荷塘分局作出《终止案件调查决定》，因湘运集团有限责任公司株洲客运分公司印章被伪造案具有事实不清、证据不足的情形，决定终止调查。青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在上述租赁房屋经营都市118酒店。2017年4月至2018年1月期间，该酒店因未办理旅馆特种行业行政许可、消防验收问题、未录入旅客信息等问题被有关部门多次下发整改通知。2018年1月19日，株洲市荷塘区公安消防大队发放了《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告赵山霁称因被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司不能提供房屋整体消防验收合格手续导致酒店存在不能及时办理旅馆特种行业行政许可以及消防安全问题，被多次查处。被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司则称二次消防验收问题是原告的责任和义务。青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司因对原告赵山霁转租的合法性有异议，自2019年2月1日起不再向原告赵山霁支付租金。因上述原因，原告赵山霁与被告湘运株洲客运分公司、青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司相继发生纠纷，原告赵山霁于2018年12月1日起不再向被告湘运株洲客运分公司支付租金。被告湘运株洲客运分公司催收租金未果后，于2019年5月8日将酒店的门锁住，自此，酒店停止了经营。赵山霁于2019年5月27日以青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司为被告曾向一审法院提起诉讼，提出解除双方租赁合同、被告返还租赁场所以及支付2019年2月1日以后的租金的诉讼请求。该院于2019年7月16日作出（2019）湘0202民初1428号民事判决书，该判决书认定“2019年5月8日，湘运集团有限责任公司株洲长途汽车站将酒店的门锁住，自此，酒店停止了经营，故被告应付2019年2月1日至2019年5月8日共计96日的租金给原告”、“由于第三人的锁门行为导致被告于2019年5月8日后无法经营，并非被告原因造成，故对原告主张的2019年5月8日后的租金不予支持”，判决：“一、解除原告赵山霁与被告青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司于2013年10月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在本判决生效后十五日内腾房，将租赁场地完好返还给原告赵山霁；三、被告青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在本判决生效后十五日内向原告赵山霁支付房屋租金人民币245,786.3元；四、驳回原告赵山霁的其他诉讼请求。”该判决经本院二审维持原判，现已发生法律效力。湘运集团有限责任公司株洲客运分公司于2019年11月6日以赵山霁为被告也曾向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、被告向原告支付自2018年12月至2019年6月17日拖欠租金288,958.9元并按照合同约定支付滞纳金；2、被告立即腾房；3、被告向原告支付自2019年6月28日至被告腾房之日（按1,452.05元/日）的房屋占用费。该院于2019年12月24日作出（2019）湘0202民初3267号民事判决书，认定赵山霁向湘运集团有限责任公司株洲客运分公司支付2018年12月1日至2019年5月8日期间的租金，判决：“一、被告赵山霁于本判决生效后十日内向原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司支付房屋租金人民币180,876.71元；二、驳回原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。另查明，原告赵山霁与被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司在2019年5月8日至2019年11月30日期间的租金标准为530,000元/年；原告赵山霁与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在2019年5月8日至2019年11月30日期间的租金标准为934,500元/年。一审法院认为，本案原、被告之间系租赁合同法律关系，原告2013年8月1日租赁被告的房屋后，将房屋于2013年10月27日转租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司，在原告转租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的租赁合同上被告在见证方处盖有单位的公章，此转租已有生效的法律文书确认为合法转租。被告辩称，原告在合同履行过程中亦存在拖欠租金的违约行为。一审法院认为原告拖欠租金并不必然导致合同不能继续履行，且已生效的（2019）湘0202民初3267号民事判决书已查明事实做出认定。对于被告应否赔偿原告损失的问题。根据已生效的株洲市中级人民法院（2019）湘02民终字2151号民事判决书的认定，因被告2019年5月8日锁门导致酒店停止经营，致使原告与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司之间租赁合同无法履行而提前解除，故此，导致原、被告以及第三人青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的租赁合同不能继续履行。被告的行为排除了原告对租赁房屋的使用和收益，对双方租赁合同无法继续履行具有过错，依法应对原告承担违约责任。但是，原告在被告2019年5月8日锁门后，未能积极主动与被告协商沟通，存在放任造成自身损失的发生，可酌情减轻被告的赔偿责任。综合本案事实，一审法院酌情确定被告赔偿原告损失的80%。本案中，原、被告租赁期限至2019年11月30日，原告与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司租赁期限晚于该期限，而青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司向原告支付租金至2019年5月8日，故原告在2019年5月9日至2019年11月30日对该租赁房屋具有确定的可得利益，结合各方合同约定，原告在该期限内可得利益损失为228,293.15元（9,345,000元/年÷365日×206日-530,000元/年÷365日×206日=228,293.15元）。故被告应当赔偿原告损失为182,634.52元（228,293.15元-228293.15×20%=182,634.52元）。经调解，原、被告未能达成一致意见。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司在本判决生效后十五日内支付原告赵山霁赔偿款人民币182,634.52元；二、驳回原告赵山霁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4,844元，减半收取2,422元，由被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司承担1,937.6元，原告赵山霁承担484.4元。二审上诉人湘运株洲客运分公司提交了以下证据：证据1、（2020）湘0202民初1365号民事判决，拟证明（2020）湘0202民初1428号等生效民事判决书对2019年5月8日锁门之事的错误认定引发了其他案件纠纷；证据2、2018年2月6日司法鉴定意见书，拟证明被上诉人与次承租人之间租赁合同中上诉人公章是虚假的；证据3、2019年6月26日的公证书，拟证明上诉人向被上诉人书面通知解除涉案租赁合同。由于上诉人提交的证据3已经在一审举证、质证，本院不再组织质证。被上诉人质证认为，对证据1民事判决书没有异议，该案第三人星辉公司已经上诉且正在二审法院审理中；对证据2有异议，该鉴定是在被上诉人不知情的情形下所作。本院根据证据规则认证认为，上诉人提交的证据1是尚未生效的民事判决书，本院只对该判决书真实性予以确认。至于其他生效民事判决书认定事实是否错误或本案是否采纳其他生效民事判决书认定的事实，本院将结合其他证据和事实综合确认；上诉人提交的证据2是上诉人单方委托鉴定机构所作，被上诉人未参加，鉴定依据的样本被上诉人也未质证，且公安机关已经对涉案印章是否伪造作出了事实不清、证据不足的认定，因此对该司法鉴定意见书本院不予采信。一审查明的事实，双方无异议部分，本院予以确认；双方争议事实也是本案二审争议焦点，本院将结合案件事实和证据综合确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：上诉人是否应赔偿被上诉人租赁合同解除的可得利益损失？如何赔偿？现分析如下：上诉人湘运株洲客运分公司是否应赔偿被上诉人赵山霁房屋租赁合同可得利益损失，关键在于认定上诉人湘运株洲客运分公司对二者之间租赁合同的解除，以及被上诉人赵山霁与第三人的转租合同无法履行是否存在过错。首先，对于上诉人湘运株洲客运分公司否认其在2019年5月8日对租赁场地锁门的事实。由于上诉人湘运株洲客运分公司在本案一审庭审辩论阶段，以及一审法院审理的（2020）湘0202民初1365号青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司（以下简称星辉公司）诉赵山霁、湘运株洲客运分公司返还原物纠纷案的庭审中，上诉人湘运株洲客运分公司均承认其公司派人在2019年5月8日对涉案租赁场地进行了锁门，只是上诉人湘运株洲客运分公司认为其锁门仅锁了两个小时，也只是象征性锁门而已。对此，本院认为上诉人已经承认锁门事实，而锁门时间长短上诉人未提供证据证实，且上诉人锁门行为与其在2019年5月7日向被上诉人赵山霁发出终止租金合同，收回资产的通知一致，因此被上诉人赵山霁主张上诉人湘运株洲客运分公司2019年5月8日对涉案租赁场地锁门的事实成立，本院予以确认。其次，被上诉人赵山霁将涉案租赁场地转租给第三人星辉公司，上诉人湘运株洲客运分公司转租合同的在见证方处加盖了公司印章。虽然上诉人一直主张转租合同上湘运株洲客运分公司的印章系伪造，并向公安机关报案，但是公安机关作出的《终止案件调查决定》明确上诉人主张的印章被伪造事实不清、证据不足，终止调查；上诉人自行委托的印章鉴定，因被上诉人赵山霁未参与，且相关鉴定样本的真实性无法确认等原因，本院不予采纳。由于上诉人湘运株洲客运分公司举证的证据均不能证明被上诉人赵山霁与第三人星辉公司的转租合同上湘运株洲客运分公司印章是伪造的，因此上诉人湘运株洲客运分公司对此应承担举证不利法律后果，即上诉人湘运株洲客运分公司对被上诉人赵山霁转租之事和涉案场地实际是由第三人星辉公司承租经营酒店等事实均是清楚和认可的。第三，被上诉人赵山霁未按租赁合同约定在2018年12月及时缴纳2019年度租金，那是因为涉案租赁房屋经上诉人同意已经转租给第三人星辉公司，因此租金实际是第三人星辉公司支付，且从2018年年度租金由第三人星辉公司将上诉人湘运株洲客运分公司应得租金直接支付至上诉人公司账户的情况来看，出租人、承租人和次承租人三方对第三人向出租人直接支付租金达成合意，因此拖欠2019年年度租金的主要责任不在被上诉人赵山霁，而是第三人星辉公司所致。此外，虽然上诉人湘运株洲客运分公司未提供证据证实被上诉人赵山霁与第三人星辉公司转租合同上公司印章是伪造，但是上诉人湘运株洲客运分公司就伪造印章之事向公安机关报案，以及向被上诉人赵山霁、第三人星辉公司提出不认可双方转租协议的主张，这无疑会对被上诉人赵山霁和第三人星辉公司之间转租合同的实际履行和涉案租金支付产生影响。虽然上诉人湘运株洲客运分公司向出租人赵山霁催收租金符合双方租赁合同约定，但是上诉人湘运株洲客运分公司一方面不认可转租协议，一方面又在明知酒店经营者是第三人星辉公司情形下直接向酒店发出租金催收通知，且在被上诉人赵山霁2019年5月8日接到催收租金通知当天就将租赁场地锁门以阻止经营，因此上诉人强行锁门行为是导致上诉人和被上诉人租赁合同，以及上诉人与第三人星辉公司的转租合同均无法实际履行的直接原因。一审法院根据上诉人和被上诉人对涉案租赁合同无法履行的各自过错责任程度，认定上诉人湘运株洲客运分公司应赔偿被上诉人赵山霁2019年5月9日至租赁合同期限届满之日即2019年11月30日的可得利益损失80%并无不妥，本院予以确认。上诉人湘运株洲客运分公司认为涉案租赁合同的解除和无法履行全部过错在于被上诉人赵山霁，其公司无过错的上诉理由不成立，本院不予支持。的综上，一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,952.69元，由上诉人湘运集团有限责任公司株洲客运分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年九月二十九日法官助理 谢晓红书 记 员 文 宇