安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初6515号原告：费红云，女，1970年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：傅羽丰，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏子玉，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：合肥翔洲房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道南新蚌埠路西花香美地21幢a、b、c区商128/商128上室。法定代表人：王龙，总经理。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱慧，安徽华人律师事务所实习律师。原告费红云与被告合肥翔洲房地产开发有限公司（以下简称翔洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告费红云及其委托诉讼代理人傅羽丰、魏子玉、被告翔洲公司的委托诉讼代理人马侃、钱慧均到庭参加诉讼。审理中，调解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。费红云向本院提出诉讼请求：1、判令翔洲公司支付费红云延期交付房屋违约金208709.75元；2、判令翔洲公司赔偿其因不及时履行修理义务给费红云带来的各种损失共计40923.48元。以上金额合计249633.23元；3、判令翔洲公司继续承担对房屋剩余质量问题的维修责任；4、判令翔洲公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月5日，费红云与翔洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定由费红云购买翔洲公司开发的位于新蚌埠路以西、物流大道以南商品房住宅小区中的第20幢31层3104室。合同内明确约定，翔洲公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定，交付日期为2018年6月30日。费红云在接到翔洲公司通知后，于2018年7月到现场验收房屋，但均发现房屋内存在多处质量问题，且在翔洲公司进行维修后仍无法达到居住标准：1、2018年8月20日楼顶漏水开孔1.2米×1.2米，在翔洲公司维修后于2018年9月26日再次漏水楼顶漏水二次开孔1.2米×1.2米；2、书客厅卧室存在墙壁吊顶开裂鼓、墙面不平、印痕太深、水电墙壁上二次开槽开孔后墙面搭接缝不均匀。经翔洲公司维修7次后，费红云于2019年11月10日去现场复查，仍不符合规范要求；3、中间卧室门槛石存在破损，翔洲公司维修后痕迹明显；4、各处踢脚线磨损明显、凹凸不平。因此，费红云于验收后至2019年11月期间多次要求翔洲公司进行修理，及时履行整改义务，并最终于2019年11月23日在房屋接管验收记录表上签字认可。费红云签字时，翔洲公司承诺会对房屋残留问题继续维修并补偿费红云损失，但至今未向费红云支付任何赔偿，也未对房屋存在问题继续进行维修，现房屋仍存在瑕疵。费红云认为，翔洲公司应按照合同约定交付符合双方约定标准的房屋，延期交房应当自交付期限的第二天至实际交付之日期间承担日万分之三的违约金。而翔洲公司交付的房产存有多处质量问题，且收到费红云的维修要求后没有及时履行其修理义务，导致费红云无法在房屋漏水且存在各种质量问题的情况下入住、使用房产，对费红云造成了一定经济损失，应当按照合同约定向费红云支付延期交房违约金、赔偿因房屋多次维修导致的损失。翔洲公司辩称，虽然案涉房屋存在瑕疵，但非重大质量问题，不影响费红云收房。我公司开发的案涉房屋于2017年12月29日经验收合格，并已在约定的交房日期前通知费红云交房，后费红云于2018年7月15日接受案涉房屋，故我公司不应承担逾期交房的违约责任。费红云请求的各种损失40932.48元无事实及法律依据。请求驳回对我公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，翔洲公司（出卖人）与费红云（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：费红云购买由翔洲公司开发的位于合肥市新蚌埠路以西、物流大道以南的花香美地小区20幢3104室预售商品房。该房屋的建筑面积共103.1平方米，其中，套内建筑面积83.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.24平方米。房屋单价为每平方米13231元，总金额人民币1364116元整。费红云采取按揭方式付款，首付房款人民币714116元，应在2017年4月5日前支付给翔洲公司，剩余房款650000元，办理按揭贷款。翔洲公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付给费红云使用。翔洲公司如未按合同规定的期限将商品房交付费红云使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，费红云有权解除合同。费红云解除合同的，翔洲公司应当自费红云解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按费红云累计已付款的5%向费红云支付违约金。费红云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之三的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，翔洲公司应当书面通知费红云办理交付手续。双方进行验收交接时，翔洲公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，翔洲公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。翔洲公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，费红云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由翔洲公司承担。翔洲公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，费红云有权要求翔洲公司赔偿双倍的装饰、设备差价。翔洲公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，翔洲公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非翔洲公司原因造成损坏，翔洲公司不承担责任，但可协助维修，维修费由费红云承担。同时在该《商品房买卖合同》中的附件三中双方对案涉房屋的装饰装修、设备标准均作了详细约定。庭审时，费红云及翔洲公司均认可案涉房屋为精装修交付的房屋。庭审中，费红云明确其主张的延期交付房屋违约金208709.75元，是以总房款1364116元为基数按日万分之三的标准自2018年7月1日起计算至2019年11月22日。其主张的翔洲公司赔偿因不及时履行修理义务给其带来的各种损失40923.48元是按照总房款3%计算的房屋折价损失。审理中，费红云提供了《禹州中央城一期北区20栋3104室》及分别拍摄于2019年9月12日、9月22日、10月2日、10月17日的相关图片以及验收日期、确认日期均为2019年11月23日的《房屋接管验收记录表》、《合肥中央城一期房屋维修处理记录单》等，用以证明翔洲公司交付房屋存在质量问题，该公司的工程师梁饶对此已签字认可及其实际于2019年11月23日接收案涉房屋，且翔洲公司的工作人员明确会继续对房屋瑕疵进行维修。其中，《禹州中央城一期北区20栋3104室》载有，楼顶已两次开孔维修漏水（每次大约1.2×1.2左右大小），现二次开孔接缝缝隙，冷热收缩后缝隙过大，维修后还存在3cm至5cm的孔洞，没有用防水材料填充到位，后期存在积水和冬天结冰可能。客厅卧室：墙壁吊顶，开裂鼓包，墙面不平，印痕太深，水电墙壁上二次开槽开孔墙面恢复后，拼接缝不均匀等（已经维修了5次），不知道（2019年9月12日）以后，这次维修后能不能杜绝质量问题再发生……等。《房屋接管验收记录表》载明：上述楼宇单位经本人检查后认为一切妥善，可以正式办理接受手续，并签收该单位钥匙。庭审时，翔洲公司对上述证据的真实性虽均不持异议，但辩称梁饶并非是该公司的工程师而是第三方维保公司的工作人员。且案涉质量问题仅能说明房屋存在部分瑕疵，并非重大质量问题，并不影响费红云收房，费红云实际于2018年7月15日接收了案涉房屋。同时案涉《合肥中央城一期房屋维修处理记录单》的最后一栏业主满意度评价部分显示为非常满意，业主意见表明“还有局部不完善，但现场梁工已跟踪安排施工很好，谢谢”，由此说明案涉房屋维修后已经基本达到业主满意度。翔洲公司于审理中则提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一）》及《房屋接管验收记录表》、《客户委托钥匙登记表》，用以证明案涉房屋于2017年12月29日验收合格。费红云于2018年7月15日接收案涉房屋且于同年12月20日将房屋钥匙交给物业部门。费红云对此则认为仅凭竣工验收备案表不能证明翔洲公司所盖房屋符合交付标准，特别是费红云所购买的案涉房屋系精装修交付，要求收房时即可以直接居住，而案涉房屋屋顶漏水、多处开裂，存在十几项瑕疵，达不到验收条件，且存在严重质量问题。同时费红云认为翔洲公司提供的《房屋接管验收登记表》中的日期是该公司私自篡改的，因其在签字时明确了案涉房屋存在六项质量问题不能验收，故并未填写验收日期，要待翔洲公司完全整改后才能验收，且该表格中的复查结果也没有复查人签字。庭审时，费红云虽认可其确已于2018年7月拿到案涉房屋的钥匙，但其拿钥匙的目的是为了随时检查翔洲公司的维修进度，同时费红云认为翔洲公司提供的《客户委托钥匙登记表》中的签字并非其本人所签，故该份证据系翔洲公司伪造。翔洲公司当庭辩称，《房屋接管验收登记表》中的日期虽是后补的日期但也是真实日期。另，庭审中费红云与翔洲公司均认可案涉房屋现尚未完全修复。本院认为，本案费红云与翔洲公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现费红云以翔洲公司存在未能在合同约定期间内交付符合质量要求的精装修房屋的违约行为为由要求翔洲公司支付以总房款1364116元为基数按日万分之三的标准自2018年7月1日起计算至2019年11月22日的延期交房违约金208708.75元。庭审时翔洲公司对此则不予认可，辩称该公司开发的案涉房屋于2017年12月29日经验收合格，并已在约定的交房日期前通知费红云交房，后费红云于2018年7月15日接受案涉房屋，故该公司不应承担逾期交房的违约责任。对此本院认为，因根据双方合同的约定，翔洲公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付给费红云使用。翔洲公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付费红云使用，逾期超过90日后，费红云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之三的违约金。现审理中，虽费红云亦认可其已于2018年7月拿到案涉房屋的钥匙，但因其当庭陈述其拿钥匙的目的只是为了随时检查翔洲公司的维修进度。同时根据庭审查明的事实，案涉房屋为精装修交付的房屋，庭审时翔洲公司亦认可其提供的《房屋接管验收登记表》中的日期是后补的日期，而根据费红云提供的翔洲公司对此亦不持异议的《禹州中央城一期北区20栋3104室》的相关记载，该房屋在2019年9月12日还存在有楼顶已两次开孔维修漏水（每次大约1.2×1.2左右大小），现二次开孔接缝缝隙，冷热收缩后缝隙过大，维修后还存在3cm至5cm的孔洞，没有用防水材料填充到位，后期存在积水和冬天结冰可能及水电墙壁上二次开槽开孔墙面恢复后，拼接缝不均匀等，不知道这次维修后能不能杜绝质量问题再发生等问题。同时结合验收日期为2019年11月23日的《房屋接管验收记录表》的相关内容，本院认为，应可以认定案涉房屋由于存在质量问题实际直至2019年11月23日才由费红云实际签收。综上，对费红云主张翔洲公司赔偿其延期交房违约金208708.75元（1364116元×3‰0×510天=208709.75元），本院予以支持。同时因庭审时，费红云与翔洲公司均认可案涉花香美地小区20幢3104室为精装修交付的房屋，且该房屋存在质量问题至今仍未完全修复，故对费红云有关翔洲公司应继续承担对房屋剩余质量问题的维修责任的请求，本院亦予以支持。至于费红云主张的其因翔洲公司不及时履行修理义务造成的房屋折价损失40923.48元。本院认为，因费红云为此仅提供了案涉房屋存在质量问题的照片，并无法证明其主张的折价损失实际存在且计算合理，庭审时，翔洲公司对此亦不予认可。故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告合肥翔洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告费红云支付延期交付房屋违约金208709.75元；二、被告合肥翔洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对原告费红云位于合肥市花香美地小区20幢3104室房屋的质量问题进行修复；三、驳回原告费红云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5045元，减半收取2522.5元，由原告费红云负担413.5元，被告合肥翔洲房地产开发有限公司负担2109元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年九月十八日书记员  龙润方附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。