文书内容湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初4538号原告利川市怡家物业服务有限公司,所住地：利川市胜利路锦绣新村。统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人郭程，该公司董事长，委托诉讼代理人文悦芳，湖北丽川律师事务所律师，特别授权。被告郭学超，男，汉族，生于1972年8月14日，湖北省利川市人，住本市忠路镇长干村六组001号，现住本市，原告利川市怡家物业服务有限公司诉被告郭学超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法由审判员向仁才独任审判，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告利川市怡家物业服务有限公司委托代理人文悦芳，被告郭学超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告利川市怡家物业服务有限公司诉称：原告是一家专业的物业管理服务公司，2014年5月原告与利川市力拓置业发展有限公司签订了《南滨花园前期物业管理委托合同》，委托原告对利川市南滨花园小区进行物业管理并收取物业费。被告于2015年8月3日入住小区时，与原告单独签订了《南滨花园前期物业服务协议》，合同约定住宅物业服务费按1.80元/月/㎡计收，按年度收取，如果业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告是该小区业主，房号7栋1单元2202室，房屋面积100.88㎡。原告提供物业服务至今，被告仅支付物业服务费至2017年7月31日。原告是被告所住小区开发商合法聘请的物业服务单位，与开发商和被告均签有前期物业服务协议，对服务期限、服务标准、物业费缴纳标准、缴纳期限及双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定，且原告已按标准提供了物业服务也通过短信、快递、上门粘贴催缴通知单的方式，对被告送达了催缴通知，被告逾期缴纳物业费用构成违约，应当承担违约责任。现请求判令被告：1、支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费用5265元；2、承担违约责任：从2017年8月1日起以1755元为基数按日3‰支付违约金至2018年7月31日止；从2018年8月1日起以3510元为基数按日3‰支付违约金至2019年7月31日止；从2019年8月1日起以5265元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。3、承担本案诉讼费。被告郭学超辩称：第一，我没有收到任何通知。第二，他们没在我家里去要过钱。我电话已经换了几年了，他们都不知道，电话没有联系上我，欠物业费到今年7月共3年金额是5265元是事实。合同上字是我签的，但是我没有看过里面的内容。物业费该交，违约金不应该交。催收通知我都没有收到过，原告说门牌上粘贴的通知单我也没有看到过，楼栋管理员也未跟我说过。所有通知我都没有收到过，电话没联系上过，所以我只交物业费不交违约金。我们的房产证至今没有得到，他们说没有办下来。服务不到位跟他们说也不起作用，只是对违约金有争议。原告利川市怡家物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告与利川市力拓置业发展有限公司签订的南滨花园《前期物业管理委托合同》1份。证明利川市力拓置业发展有限公司与原告签订了前期物业管理合同，合同期限是至合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订物业服务合同之日止。该合同对全体业主具有约束力，被告应该履行合同约定缴纳物业费的义务。2、原、被告2015年8月3日签订的《南滨花园前期物业服务协议》1份，约定物业服务费的标准为住宅1.80元/月/㎡，被告房屋面积100.88㎡，由原告直接向被告按年收取。延迟支付物业费的违约金为日3‰。3、原告向被告郭学超发送的短信催缴通知、邮政快递通知单、邮政装箱清单各1份，证明原告通过快递、短信、粘贴通知单于业主的门牌上等方式向被告催缴过物业费。4、被告郭学超2017年5月30日缴纳2016年8月1日至2017年7月31日物业费1332元（已扣除上年按利川市发改局通知将物业费收费标准从1.80元/月/㎡调整为1.45元/月/㎡而多收的423.31元）的收据复印件1份等证据在卷为证。本院经审理认定本案基本事实如下：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了南滨花园《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该委托合同第二章还详细约定了物业委托管理事项。第三章约定管理期限为自本合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订的《物业管理委托合同》生效之日止。第四章约定了双方的权利、义务。第五章和第六章分别约定了物业管理服务质量，物业管理服务费用、收费标准。第七章约定了违约责任等内容。此后，被告购买了利川市南滨花园7栋1单元2202号房屋，其建筑面积为100.88m2。被告与原告于2015年8月3日签订了《南滨花园前期物业服务协议》（主要内容与原告和利川市力拓置业发展有限公司签订的合同一致），管理事项约定甲方（即利川市怡家物业服务有限公司）的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立、健全本物业管理档案资料；委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。该协议第二条约定了物业管理服务内容为：物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修管理；有偿服务；代表小区业主联络政府有关部门及协调工作；在小区合适地方设立公告栏。第三条约定了物业管理服务质量……等内容。物业管理费按约定由乙方交纳：住宅按建筑面积1.80元/月/m2标准计算；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金……等内容。合同签订后，被告仅给原告支付了至2017年7月31日止的物业服务费。南滨花园《前期物业管理委托合同》到期后，因被告及小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告也没有与原告解除原《南滨花园前期物业服务协议》。但原告至今一直按照原合同约定在持续给被告及小区其他业主提供物业服务。从2017年8月1日至2020年7月31日，被告应当给原告交纳物业服务费5265元。经原告多次催收，被告愿意支付物业服务费，但以原告没有催收物业服务费为由拒绝支付违约金。原告遂于2019年11月1日诉至本院。经开庭审理后，被告承认支付物业服务费，但拒绝支付违约金。上述基本事实，有原告提交的书证以及双方当事人庭审陈述等证据在卷为证，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《南滨花园前期物业服务协议》对双方均具有法律约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告应当根据按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中明确约定了物业费具体缴纳时间为每年年底预交下个年度的物业服务费用，故原告在被告逾期缴纳后向被告主张权利是合法行为。且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区各业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理服务，被告及所有业主也继续按照以前的服务协议在享受原告提供的物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业服务费。双方对此无争议。原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费，构成违约。原、被告签订书面物业服务协议，对物业费收费标准、收取时间、违约责任等进行了明确约定，原告已按合同约定实际履行物业服务也通过短信、邮寄、粘贴通知单于业主门牌上等方式向被告进行了催收。被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。自2017年8月1日至2020年7月31日，被告应付原告物业费5265元，原告要求被告及时支付物业费及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自违约之日起按日3‰支付违约金直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金过高，故对原告的该项请求，本院不予完全支持。本院根据案件具体情况结合《合同法解释（二）》第二十九条酌情调整为按违约总值5265元的30％支付违约金1579.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭学超给付原告利川市怡家物业服务有限公司从2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5265元及相应违约金1579.50元，两项合计6844.50元。此款限于本判决生效之日起十五日内一次性支付完毕。二、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告郭学超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向仁才二〇二〇年九月十八日书记员  黄佐鹂            本件与原件核对无异