河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0791民初141号 原告：张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区康丹商业广场7号楼底商，统一社会信用代码：91130701699217982Q。 法定代表人：王天羽，董事长。 委托诉讼代理人：张海峰，该公司法务。 委托诉讼代理人：刘霄，北京市正仁律师事务所律师。 被告：李智勇，男，1977年6月18日出生，回族，住张家口市。 委托诉讼代理人：李耀军，河北诚昭律师事务所律师。 原告张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司（以下简称康丹公司）与被告李智勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康丹公司的委托诉讼代理人张海峰、刘霄律师，被告李智勇及其委托诉讼代理人李耀军律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康丹公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的购房协议及补充协议；2、被告腾空非法占用原告的房产（康丹商业广场D栋4、7、11层）。事实与理由：原被告双方在2013年1月18日签订《购房协议》一份，因被告未按约定履行协议，双方又于2013年9月26日签订《售房补充协议》一份，被告再次违约未执行协议，只支付了部分款项作为定金，时至今日被告依然未按约定支付购房款项，且违法占用并装修原告部分房产，被告违反约定未在约定履行的期限内履行支付房款义务，致使双方所签订购房协议无法履行，又占用原告部分房产，导致原告对房产无法正常使用，原告多次以书面邮寄方式向被告发出履行通知，但被告置之不理，原告现向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告李智勇辩称，1、被告已经按照合同约定及补充协议约定将购房款全部给付了原告，被告不存在违约的情形。因此原告没有法律依据提出解除合同。2、从程序上原告提出的解除权已经过了一年的解除期限。法院应驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2013年1月18日，原告康丹公司（甲方）与被告李智勇（乙方）签订购房协议书，双方约定“一、乙方按照总价5400万元购买甲方康丹ＣＢＤ项目Ｄ栋10095.23平方米及Ｃ栋一层2号底商128.7平方米（见附件，最终面积以住建局测绘核准面积为准），于2013年1月29日前支付甲方六百万履约保证金，乙方未按本协议执行（例如但不仅限于：未按协议约定时间足额交款），此履约保证金无偿归甲方所有，房产属甲方所有。二、乙方在2013年2月8日前向甲方支付壹仟肆百万房款，但需扣除2%利息（此款项乙方拆借来的，甲方承担一个月利息-2%，第二个月转为乙方购房款）。三、在甲方开具乙方购买房产的他项权证后10日内，乙方应支付以上房款的全部余款3400万元。全款交清后，甲方现用路虎京Ｐ×××××零车价转让给乙方，（需过户，费用乙方承担）。四、乙方缴纳2000万元后可以出售乙方购买的房产，但不得超过价值2000万以上，甲方积极无条件配合乙方办理银行按揭和房产手续。五、在乙方有效履行本协议后，双方商讨乙方购买Ｂ栋1-5层事宜。六、2013年1月29日前乙方将600万元汇入甲方账户后此合同自动生效”。 2013年9月26日，原被告双方又签订售房补充协议书，约定“一、付款方式：乙方在2013年2月7日支付甲方300万元作为履约保证金，如乙方未按合同约定付款，此保证金自动转为乙方违约金归甲方。2013年9月25日前乙方支付1700万元房款，2013年12月28日前乙方代甲方支付工程、材料款不少于500万元（是否向接受工程款方收取利息甲方不干预）此款折抵购房款。余下购房款陆续支付，最后一笔不晚于2014年7月30日支付给甲方。（如果6月1日前已具备办理他项权证，则在具备办理权证之日起30日内支付完毕）。二、甲方出售房屋位置及面积为4号楼1至16层一整栋楼面积10095.23平米及3号楼2号底商面积128.7平米（最终面积以房管局测绘面积为准）。三、合同签订后乙方可以出售或出租其所购买的房产，但出售金额不能超过其所支付甲方购房款，所得款项优先支付乙方购房款，甲方积极无条件的配合，由于乙方销售所引起的费用（例如但不仅限于：各种税（包括所得税、土地增值税、契税等）由乙方负担。甲方仅承担乙方向甲方支付房款的10%税费（直接交付税务部门）。四、乙方未按时支付房款，乙方承担违约责任”。 诉讼中，被告为证明双方又对购房价款等内容变更的情况，提供最终谈判要约协议一份，该协议显示系由李智勇（甲方）与康丹公司（乙方）于2014年5月27日签订，内容载明“依据甲乙双方签订的《购房协议》《售房补充协议书》《代收款和代缴税的说明材料》《抵车协议》等相关协议约定及乙方给甲方开具的收款票据。经双方统计实际情况并核准落实及参照乙方法人收款情况说明，结合相对应付款单据，双方最终确认甲方已全部支付完购买康丹商业广场4号酒店公寓楼整栋及3号楼3号4号底商（以下简称房产）全部购房款，最终付款金额为4320万元（原合同约定付款金额为5400万元，由于乙方原因导致未完成酒店内部精装和售楼时承诺给甲方前三年每年相当于房款8%的房产投资回报，双方确定以上两项取消，乙方按照原价8折收4320万元作为甲方全部购房款，甲方不得再以未精装修和索要投资回报为理由向乙方追债索要赔偿）。此协议签订十五日内，乙方无条件为甲方在房管局办理房屋买卖登记及确权手续。如未能履行房屋销售确权登记手续，应由甲方申请仲裁执行，乙方承担所有与之引起的相关费用，并赔偿甲方相当于购房款5%的违约金，乙方自愿放弃抗辩权利。双方补充协议内容真实有效，甲方出租给农业银行4号楼一至三层的收益全部归甲方，租金收益1890万元直接收入乙方账户，乙方确认收到此款为甲方缴纳的购房款。乙方按照协议约定配合甲方履行，租赁产生相应税费由甲方承担。由于乙方资金断裂导致应在2013年度内竣工验收的房产一直未竣工验收，致使业主李智勇虽然在2014年初接手乙方交付的房产进行装修改造，但一直不能正常竣工验收开业使用，产生一定的经济损失，双方经协商约定自2014年1月1日房产竣工验收，此期间导致的竣工延期损失按照国家相应规定，乙方承担每日万分之三的延期验收违约金（每日12960元每季度结算支付一次）。除此项赔偿外，甲方不得再以竣工延期为理由索要其他赔偿。此协议为最终履行协议（双方其它与此协议不涉及或无冲突的协议继续履行），双方不得再以任何借口及理由反悔，如因此协议或任何与此协议相关联的协议引起的纠纷应提请张家口市仲裁委员会进行仲裁，违约方无条件自愿放弃抗辩权”。该协议甲方处有李智勇签字、捺印，乙方处盖有张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司印章。原告认为其公司没有该协议，该协议公章亦不确定是其公司的，且没有原法定代表人李康签字，对该协议不予认可。被告为佐证上述其提供的最终谈判要约协议的真实性另提供了2016年8月康丹公司向车志刚出具的两份授权委托书打印件及无落款日期的最终谈判要约。该委托书载明了康丹公司委托公司副总经理车志刚全权处理康丹公司与李智勇在康丹商业广场D栋项目及相关事项。该最终谈判要约载明了康丹公司决定邀约李智勇在2016年9月25日前，针对李智勇在康丹商业广场项目中存在的纠纷进行最终谈判，将全权委托副总经理车志刚为全权谈判代表等内容。原告对该委托书及最终谈判要约亦表示不予认可。 诉讼中，原告为证明其曾要求被告履行支付房款的义务，提供催告函两份，该两份催告函均系原告康丹公司向被告李智勇所出具，其中一份落款时间为2015年8月28日的催告函载明了催告李智勇履行上述双方签订的《售房补充协议书》中约定的2014年7月30日前支付所购买康丹CBD项目D幢及C幢一层2号底商所欠房款，如接到催告函后李智勇仍不履行，康丹公司将解除与李智勇签订的相关合同，并追究李智勇违约责任。另一份落款时间为2015年9月30日的再次催告函载明“李智勇：我公司催告贵方应履行合同义务后，贵方给予我公司回函要求明确欠付购房款金额及收款信息后再行通知，现答复如下：一、根据贵方与我公司签订的《购房协议》、《售房补充协议》及相关协议的约定，贵方应当支付我公司购房款总计5400万元，现已付款600万元，余款4800万元欠付。二、如贵方对欠付购房款数额有异议，请就无争议的金额先行付款，存有争议的金额部分我公司愿与贵方再次协商确定，如协商不能可以就未付款部分金额请求司法确认……”对此，被告陈述“催告函我方确实收到过一次，具体时间忘记了，但是我找原告人员核对的时候，没有人承认，我方认为是虚假的还报了警”。 另查明：诉讼中，被告陈述其已按照最终谈判要约协议的内容完成了购房款的支付义务，即1700万元+70万元+2550万元=4320万元。 1、被告为证明其已支付购房款1700万元，提供收据三张、购房合同四份、授权书一份、河北省地税局通用机打发票存根联9张及代收款和代缴税的说明材料一份。 该三张收据的出具日期均为2013年3月1日，内容载明收到李智勇交来康丹商业广场4号楼1层房款5052510元、2层房款5715990元、3层房款5715900元，合计16484400元。该四份商品房买卖合同其中三份系2013年3月1日康丹公司与李智勇签订，涉及买卖房屋为康丹商业广场4号楼1层、2层、3层；另一份系双方于2013年1月15日签订，涉及买卖房屋为康丹商业广场4号楼4层01-05号。对于上述三份收据及四份房屋买卖合同的真实性，原告表示不持异议。 该授权书系2013年6月15日由康丹公司出具，并盖有康丹公司印章及法定代表人李康签字，内容载明“李智勇意向购买康丹公司建设开发的张家口市高新区朝阳西大街19号康丹商业广场小区4号楼。由于投资未完全到位，且产权手续需整体验收后办理，为不影响该楼的经营运转，康丹公司允许李智勇对康丹商业广场小区4号楼洽谈出租、出售、融资等事宜，但需经康丹公司认可备案，否则无效”。原告对该授权书的真实性不持异议。 该9张发票的开票日期均为2013年9月18日，内容载明中国农业银行股份有限公司张家口工业桥支行向康丹公司支付租赁费9笔，每笔210万元，共计1890万元。对此，被告陈述“康丹商业广场4号楼（D栋）1、2、3层是由我在签订房屋买卖合同之后租给了农业银行，农业银行的租赁合同是由我作为代理人以康丹公司的名义签订的，当时是我和康丹公司的法定代表人李康商量用农行的租金抵顶我的购房款，农行九年租金1890万元中的1700万元抵顶我的购房款，农行将该1890万元直接付给了康丹公司，康丹公司又给我退回了190万元，只留了1700万元购房款”。原告对农业银行向其转款1890万元不持异议，但认为该款项系原告出租给农业银行房屋所收取的租金，而不是抵顶原告的购房款。 该代收款和代缴税的说明材料显示系由康丹公司（甲方）与李智勇（乙方）于2013年11月28日签订，主要内容载明“源于双方签订的《售房补充协议书》第三条款约定……1、康丹代李智勇同张家口农业银行工业桥支行签订租赁协议。并代收房租款1890万元。双方确认合同全部责任由李智勇承担，1890万元归李智勇所有，李智勇自愿将此笔款项现金作为合同中约定的购房款支付给康丹。（乙方将D栋一至三层出租给租赁户，现在由于4号楼项目未整体验收问题无法办理确权乙方的手续，双方约定在房产证登记手续没有办理到乙方名下前，由以甲方名义代乙方同租赁户签订租赁合同，乙方是合同签署权益的实际所有人，承担一切权利和义务，在产权证登记在乙方名下后乙方重新和租赁户签订租赁合同，甲方无条件配合乙方同租赁户签订合同。租金收益作为乙方支付甲方的购房款使用，因此产生的税费由乙方承担，以甲方名义代缴，如后期合同终止产生退税应归乙方所有，产生的退租金由乙方负担）……3、除房开代收的1890万元租金外，李智勇在2月份向李康个人卡转账300万元合同中约定的履约保证金。（1、乙方在2013年2月7日支付甲方300万元作为履约保证金。2、乙方将甲方代收的1890万元租金中的1700万元作为购房款留在甲方，190万元康丹退还给李智勇。李智勇确认收到此款项，双方同意按照合同约定条款继续履约）。4、关于李康个人在9月26日转款给李智勇80万元和50万元用于归还李智勇借款情况明细：单双勇70万元；李康6月6日借李智勇现金40万元；9月24日李康借李智勇20万元；李智勇确认收到此款项。5、由于甲乙双方合同正在履行中，经双方协商，为配合支持乙方贷款甲方同意将康丹商业广场4号楼1-3层合同约定面积1831.6平米，总价16484400元先行签订《商品房买卖合同》，并开据收据，暂不做备案登记。由于甲方已经为乙方代开了1890万元的租赁发票，账面信息为收到1890万元租金，所以甲方为乙方所开的16484400元购房款收据实际未收到购房款。甲方与乙方签订的康丹商业广场4号楼1-3层《商品房买卖合同》及所开的16484400元购房款收据仅供乙方贷款使用，乙方不得用此购房收据向甲方退还相应金额的购房款”。对于该说明材料，原告认为与其处的不一样，而且该说明材料也注明了上述16484400元收据只是给被告贷款提供的材料，我方并未实际收到房款。 2、被告为证明其已支付购房款70万元，提供2013年8月3日的收据一张。该收据载明“今收到李智勇交来房款70万元”，收款单位处盖有张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司财务专用章，收款人处写有“张”。被告陈述该笔70万元是现金给付的康丹公司原法定代表人李康。原告对该收据不予认可，并表示其未收到该房款。 3、被告为证明其已支付购房款2550万元，提供2014年5月27日收据一张。该收据载明“今收到李智勇交来购房尾款2550万元（至此4号楼整栋3号楼底商房款全部付清）”，收款单位处盖有张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司财务专用章，收款人、交款人处均为空白。原告对该收据亦不予认可，并表示未收到该款项。被告为佐证该收据的真实性另提供刘明亮收据复印件及梁富花收据复印件各一份，刘明亮收据复印件亦显示收款人处只加盖有康丹公司财务专用章，收款人、交款人处均为空白的情形；梁富花收据复印件被告陈述与上述2550万元收据为同一本收据。原告对该两张收据复印件的真实性亦不予认可。 对于该张收据所涉2550万元的来源及组成情况，经本院询问，被告李智勇陈述“2550万元包括2013年年初我付给李康300万元履约保证金、150万元抵车款（捷豹和汉兰达）和修理款22万元（修车款和保险）、为李康垫付的施工款40万元本金及利息3万多元、为康丹建筑装饰工程有限公司（康丹公司股东）还了140万元的银行贷款（这140万元是以现金方式偿还的）、为康丹公司还邯郸债主500万元借款（这500万元是以现金方式还的）、双方约定的代扣税费432万元由被告承担（由被告直接支付到税务局，现在因为康丹偷税漏税税号被冻结无法支付）、为康丹公司垫付的400多万元施工款、温佳宁和梁力君给李康及康丹公司转的房款500多万元”。原告对被告的上述陈述内容则不予认可。 被告李智勇为证明其上述陈述内容并提供如下证据： （1）对于300万元履约保证金，提供建设银行转账凭条一张，显示2013年2月8日李智勇向李康账户转款300万元； （2）对于150万元抵车款和22万元修理款，提供抵车协议一份，该抵车协议甲方为康丹公司，乙方为李智勇，内容载明甲方同意乙方将其名下的两辆车折价后交付甲方用来冲抵乙方欠甲方康丹ＣＢＤ项目Ｄ栋购房总价款5400万元中的1272000元，捷豹折抵房价款982000元，汉兰达折抵房价款290000元。该协议甲方有李康签字、乙方有李智勇签字，签订日期为2013年11月28日；提供北京永乐汽配销售公司销售单及捷豹维修费清单各一份，显示修理冀Ｇ×××××捷豹车辆维修费、食宿费、保险费合计227807.4元； （3）对于垫付施工款40万元本金及利息3万元，提供李智勇作为出借人、陈海林作为借款人、康丹公司作为担保方于2013年11月1日签订的借款合同一份，该合同载明借款40万元、用途为施工款，借款期限自2013年11月1日至2014年1月20日，担保方以借款方在康丹公司的工程款为担保，借款到期后，按照出借人与康丹公司2013年9月26日签订的《购房补充协议》约定，直接转为出借人向康丹公司交纳的D栋购房款； （4）对于垫付140万元的银行贷款，提供康丹公司财务部经理刘天亮出具的“关于李智勇代康丹公司垫付资金说明”、收条、转款凭证等证据。该证据主要内容载明2014年5月中旬，康丹公司资金出现断裂，公司以北京康丹建筑装修有限公司名义在张家口市，需偿还140万元，李康已无法处理，李智勇主持康丹公司工作后从家里及朋友处筹借110万元、向刘天亮恳请帮忙暂借30万元还上了该笔敞口资金； （5）对于为康丹公司还邯郸债主500万元借款，提供贷款利息展期申请表一份。载明借款人为李康，债权人为戴金旗，债务接收人为李智勇，原贷款发放日2014年3月17日，贷款本金500万元，现欠贷款本金500万元，原贷款月利率4.2%，积欠利息21万元，展期起止期限2014年5月17日至2014年6月17日。该申请表其中接收债务情况说明载明“本人李智勇有意购买李康债权，将在5月26日向债权人提出明确购买意向和时间计划……”各方签署时间为2014年5月； （6）对于垫付的400多万元施工款，提供市政热力能源委托施工协议、道路铺筑工程协议、康丹公司出具的车库顶板防水保护层使用商品混凝土情况及混凝土发货单等证据，该证据显示李智勇与杨君于2014年2月11日签订协议，约定李智勇委托杨君负责完成康丹CBD项目4号楼的未完成工程中市政热力接入和正式用电的接入工程及李智勇与张家口市桥东区市政工程管理处于2014年9月19日签订道路铺筑工程协议及混凝土的使用情况等内容。 （7）对于温佳宁和梁力君给李康及康丹公司转房款500多万元，提供温佳宁银行转账凭条、转账说明等证据，显示2014年4月4日温佳宁向李康账户转款300万元，对此温佳宁出具转账说明陈述“此款是星港投资管理有限公司支付给李智勇租赁康丹商业广场四号楼4至16层的租赁款，按照李智勇提供的与康丹公司签订的《购房协议》和《售房补充协议》约定及李智勇本人要求，此款作为李智勇支付康丹房开的购房款直接转给了康丹法人李康”，后附有温佳宁身份证复印件及租房协议；提供梁力君转账凭证、转账说明等证据，显示梁力君于2014年4月-5月期间向康丹公司、李康账户转款205.5万元，对此梁力君出具转账说明陈述其为李智勇公司的出纳，该款项均为李智勇安排转付给康丹公司的购房款。 对于上述款项，康丹公司原法定代表人李康曾到庭陈述“对于李智勇提供的2013年2月8日的转账凭证，该转账凭证中的300万元是支付的第一笔履约保证金。对于李智勇提供的他与陈海林的借款合同所涉40万元，陈海林是给我公司送瓷砖的，我公司欠其瓷砖款，李智勇当时商量是替我公司付该笔材料款，所以他与陈海林签订了借款合同，但他是否已经支付了或借给了陈海林该笔40万元我不清楚，他应该提供相关付款凭证。如果李智勇确实拿出证据证实他已支付或借给陈海林，对方也承认，我公司可以认定为购房款。对于抵车协议真实性认可，但这两辆车李智勇并没有实际抵给我们，我们也没有收到该两辆车，只是中间用了一段时间他又收回了。对于2014年4月4日温佳宁转给李康的300万元及转账说明、租房协议，该300万元是李智勇2014年春节前以办承兑汇票的名义向我公司借的钱，当时从我账户转给李智勇，后来他没有办成承兑汇票，所以我们向他催要该笔借款，他让他的工作人员温佳宁给我转了这300万元，这300万元是偿还我的借款，并不是支付的购房款。当时也没有写借款借据。对于梁力君出具的转账说明及所附的转账凭证，2014年4月9日梁力君转给我的50万元是偿还上述350万元借款中的50万元。对于2014年4月9日梁力君转给康丹公司的100万元是支付的房款。2014年4月10日梁力君转给康丹公司455000元也是支付的房款。2014年5月14日通过梁力君转给康丹公司的10万元我不是太清楚，当时我生病了，但是可以视为房款。对于李智勇提供的代康丹公司垫付资金140万元的说明及所附的转账凭证，当时我病了，但是后来我询问了康丹公司副总刘天亮，他也认可，所以该140万元可以认作李智勇支付的购房款”。原告对李康的上述陈述内容表示认可。 诉讼中，被告为证明原告已将所出售房屋交付被告占有使用并承认被告为业主的情况，提供2014年2月13日康丹公司向张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司出具的情况说明一份及张家口高新盛华热力有限公司于2017年8月28日出具的证明，该情况说明的主要内容载明“康丹公司开发建设的康丹商业广场小区4#楼现已整体出售给业主李智勇，由于李智勇对4#楼整体使用功能进行重新调整，局部需要接入贵公司热源，具体问题由李智勇向贵公司单独申请办理相关手续，所需各项费用及施工由业主李智勇自行承担”。该张家口高新盛华热力有限公司出具的证明显示收到上述情况说明及情况说明内容的情况。原告对该情况说明不予认可，表示其公司并未出具过该情况说明。 诉讼中，被告为证明其完成消防、电梯等工程及支付相关费用的情况，提供捷成建筑装饰工程有限公司于2016年3月1日出具的情况说明、天津奥斯达电梯有限公司于2015年11月25日出具的电梯使用证明及物业通知、收据。该情况说明显示“捷成建筑装饰工程有限公司在2013年受张家口农业银行委托，对位于康丹商业广场4号楼一至三层进行改造装修，并于当年九月后进入施工现场。按照张家口农行指认与康丹商业广场4号楼业主李智勇进行接洽。业主李智勇将4号楼房屋交付给我单位后进行了施工技术交底并开始装修施工，期间的协调配合都是由李智勇负责……”该电梯使用证明显示“2014年6月我单位将康丹D栋电梯调试安装好后，经过与康丹房开的沟通同意，我单位将电梯交付给康丹业主李智勇使用……”该物业通知、收据则显示李智勇自2013年入住康丹4号楼以来，对公寓楼进行装修改造及使用。现张家口永通物业服务有限公司接管康丹商业广场小区物业，要求李智勇交纳物业管理费，后2015年9月10日李智勇交纳D座物业费2000元。原告认为上述证据不能证明李智勇为该房屋业主。 诉讼中，被告提供录音资料及影像资料各三份，欲证明被告与康丹公司原法定代表人李康商谈用农行租金抵顶购房款、双方房屋买卖交易及原告股东、原法定代表人等人讹诈被告的情况。原告对该录音的真实性不予认可。诉讼中，被告提供张家口经开区老鸦庄镇人民政府于2015年11月13日向李智勇出具的告知单、吴春晓出具的保证书及张家口市公安局出具的立案告知书，欲证明其受到李康打击报复及其举报、报案的情况。原告认为该证据与本案无直接关联性。 再查明：诉讼中，康丹公司原法定代表人李康向本院陈述“2009年公司成立的时候我就是法定代表人，2016年11月以后我不再担任康丹公司的法定代表人。我公司开发的商业广场Ｄ栋（4号楼）、Ｃ栋（3号楼）底商，在2013年1月18日李智勇和康丹公司签订了购房协议书，购买Ｄ栋4号楼整栋楼和Ｃ栋3号楼的底商，按当时的价格打了7折，总价款是5400万元，后来李智勇没有按合同约定付房款构成违约，后来我方多次催促其付房款，还发过正式的催告函两次，但是至今李智勇没有按照合同付款，并且李智勇当时以给农行装修营业厅的名义和康丹公司要走了钥匙，占用了4号楼并不让其他人进入，他实际自己占用3层，到现在一直占用。对于购房协议书确实是公司和李智勇签订的，李康的签字也是我签的。履约保证金在合同约定的2013年1月29日前没有交付，经我方催要在2013年2月7日交了300万元。合同约定的在2013年2月8日前再交1400万元房款李智勇也没有交，经我方多次催促在2013年9月份李智勇和我方说他与农行谈好了，农行准备租康丹商业广场Ｄ栋（4号楼）1-3层，准备一次性付九年租金，一共1890万元。在这种情况下我们双方签订了售房补充协议书，又约定了2013年2月7日交的300万元作为履约保证金，2013年9月25日前李智勇再支付1700万元房款，2013年12月28日前李智勇代康丹公司支付工程款不少于500万元。并约定了购房款陆续支付，2014年7月30日之前必须将全部的房款付清。当时还有个情况农行租了我公司的康丹广场Ｄ栋1-3层也支付给我公司9年的租金1890万元。李智勇和我方商谈能否将农行的租金作为他购房款的一部分，我的回答是如果李智勇按照补充协议履行了付款义务付清款项，成为房屋的业主，之后的租金我必然会退给他。基于这种情况当时商量的是将农行的租金1890万元中的1700万元作为他支付的购房款。而且我方将其余的190万元退还给了李智勇，现在因为李智勇没有按照约定支付租金所以这1890万元不能作为李智勇支付的购房款，而且农行也不同意我方的这种做法。现在经过我方核算李智勇支付的300万元保证金减去我方返给他的190万元再加上他后期陆续支付的款项，总计支付的款项不足600万元。对于2014年5月27日的最终谈判要约协议是伪造的，康丹公司从来没有与李智勇签订过该协议，如此重要的协议为什么没有法定代表人的签字？至于该协议中所加盖的康丹公司的公章是否是我公司的公章，我不敢确定，如果是我公司的公章那也不是我公司的真实意思表示，我公司盖章是有一套严格的程序，而且必须有我本人签字才能加盖。当时公章及所有的档案资料归公司办公室副主任郝某管理，后来郝某投靠了李智勇将公章及档案资料均拿走了，所以不排除郝某控制公章期间所做的这份假的协议。对于李智勇提供的2013年3月1日的3张收据确实是我公司出具的，但是是为了配合李智勇向小额贷款公司贷款使用。但实际我公司并未收到相关款项，而且后期我公司与李智勇签订的代收款和代缴税的说明材料可以说明。对于李智勇提供的农业银行向康丹公司转款的发票9张共计1890万元，该发票就是我公司与农行签订租赁协议，农行支付我公司9年租金的款项。相关款项我已经在上述陈述中进行了说明。该租金1890元不能作为李智勇交纳的房款。对于李智勇提供的2013年8月3日的70万元收据，该笔款项是单双勇给我公司做工程，我公司欠其工程款，李智勇用一套房子代我公司向单双勇履行了付款义务，就相当于支付了我公司70万元房款。所以我公司给其开具了该收据，但是在2013年的9月26日我又将该笔70万元退还给了李智勇，原因是我公司与李智勇签订的补充协议约定2013年9月25日交齐2000万元，超过2000万元的款项全退给他。对于李智勇提供的2014年5月27日的2550万元收据是李智勇伪造的。我公司没有收到过该笔款，这么大笔的金额没有收款人签字也不符合常理，当时我公司的公章、财务章都被郝某控制，也不排除在其控制期间替李智勇出具的。我公司开具的收据都要有收款人的签字。当时我公司已经发生了经营困难，要账人堵门不可能有条件接收这笔巨款”。原告康丹公司对于李康上述陈述内容予以认可。被告李智勇认为李康的上述陈述内容有部分不真实。 诉讼中，康丹公司原副总李忠雨向本院陈述“我是2011年5月至2016年7月左右在康丹公司任副总，当时没有签过劳动合同，也没有签过聘任合同，就是给我发工资交社保。我在康丹公司负责康丹商业广场项目的工程和物业。2012年李智勇通过公司当时的招商经理李宁购买康丹商业广场D栋（4号楼），当时李智勇是和李康谈的，当时我办公室相挨着，所以我也听见了他们说的内容，李康答应在2013年年底向李智勇交付该4号楼房屋，是精装修，当时双方还商量了违约赔偿的事。当时双方好像约定的总价是5400万元，当时听李康说是签了合同，当时在公司开会听李康说李智勇已经付了2000万元左右，后来我还知道李智勇给公司抵过车、花过修车费、修过门口的路（具体谁花的费用不清楚）、李智勇还交过水电费、垃圾清运费，听说过上述车辆、李智勇的花费抵房款的说法，因为我不管财务，只是听李康在开会时说过。后来还听说债主向李康催债，李智勇替李康还过钱，好像还了好几百万，具体数额不清楚，李智勇替李康还债的钱是否抵过房款我不清楚。对于房款我只知道上述的这些情况。对于康丹商业广场D栋房产的交付李智勇和李康是怎么约定的，我不清楚，但是李智勇确实在2014年至2015年之间入住，而且装修的时候李康还要求工程的水电部门给予配合，在2014年4月份因债主讨债，李康还到李智勇的D栋四层办过公，当时办公室的人也过去办公室，办了多长时间我方就不清楚了，该D栋我知道其中有11户或者12户公司卖给了其他人，还有16层的房屋公司抵给了装空调的，还有就是D栋1层至3层是李智勇租给了农业银行了，后来我还问过李康卖给其他人的和抵给空调方的房屋和卖给李智勇的房屋冲突怎么办，李康说让我别管了，他和李智勇有约定。对于该房屋后续的情况，我就不太清楚了。还有在2014年4月康丹房开公司资金链断裂以后，债主催债，李康在开会时说让李智勇接管该项目，到会的人也都同意，李智勇接管以后召开了全体大会，李康在会上宣布李智勇接管，李智勇还提出百日脱困计划，当时成立了一个三人小组，有李康、李智勇、李学峰（李康的大哥），所有的用章审批都得有三人签字，公司公章还在原来办公室关京花处保管，三人小组具体有没有各自的分工我不清楚，后来在2014年的7月至9月份，因为北京的债权人不同意让李智勇继续接管，又新选了一个叫袁丽（谐音）人做经理，公司在运行中就不再提李智勇接管项目的事了，后来公司公章就交到了老鸦庄村委会，后来李智勇也不再管公司的这个项目了。后来康丹公司比较混乱，我就和袁丽（谐音）的人一块管工程，后来在2016年袁丽（谐音）的人集体不管了，我也就不再康丹公司管理了”。原告康丹公司对李忠雨的上述陈述内容表示不予认可。被告李智勇则对李忠雨的上述陈述内容予以认可。 诉讼中，被告李智勇欲证明李康的上述部分陈述内容不真实申请证人郝某出庭作证，郝某向本院陈述“以前我是康丹公司的职工，一开始2012年5月份入职是行政职员，后来是办公室主任。2015年3月开始就不在康丹公司上班了。现在无业。现在原告公司还欠我工资。我对康丹公司与李智勇房屋买卖的事情比较清楚。李智勇在2013年初与李康签了一个购房协议，协议怎么约定的记不清了，好像是5400万元包括Ｄ栋整栋和Ｃ座底商，其他细节记不清了，李康就把协议放到办公室存档，2013年2月份李康就开始和李智勇频繁地要购房款、履约保证金，后来听李康说给了300万元。2013年3、4月份李智勇就找李康办房子的手续，听说李智勇要将Ｄ座1、2、3层出租给银行，让李康给他办手续，大概在6、7月份李康好像给李智勇下过一个委托书，说李智勇对Ｄ栋可以出租、出售，具体在交房款的范围内。后来李智勇和李康谈妥将Ｄ栋1、2、3层租给了银行，当时李智勇和银行谈的8年或9年的租金一次性付给李智勇，因为整栋楼没有办他项权证，李智勇把租金全部打给了康丹公司，租金是1890万元，银行和康丹公司签了一个租赁协议。李康和李智勇俩人开始算账，房款是给够2000万元，这个房就等竣工验收完了以后就可以办贷款了，后来算账李智勇付款超了2000万元（1890万元租金加300万元预付款），李康又给李智勇退了190万元，双方又签了一个补充协议和代收代缴说明，后来李智勇就找售楼部让售楼部签了3份购房协议，涉及到Ｄ栋1、2、3层还有Ｃ栋的底商，康丹就给李智勇开了收到Ｄ栋1、2、3层的房款收据，听财务说，1890万元收了，收据也开了，在代收代缴那儿说了这三张收据的内容，李智勇之后追着李康让其赶快施工、交房、验收。李康当时没有资金施工跟不上，两人就发生了矛盾，互相不见面我就成了中间传话的人，然后又产生了滞纳金，康丹因此开了好几次协调会，会议决定由李智勇进场对Ｄ栋（4号楼）进行施工，物业和工程部全力配合施工赶进度，施工款最后抵顶房款，李智勇就开始进场施工，对基础水电暖雇的施工队进行基础施工。后来2013年年底李智勇对Ｄ栋进行了大部分施工，过完年以后办公室协调李智勇过去找李康，李康不见，后来协调借给李智勇5号楼的两间底商作为李智勇的办公室，在那儿施工，他的办公人员也在那儿，后来李康资金跟不上就去香港进行融资没有融到，2014年3月份又到邯郸借钱也没有借到，秘书在2014年3月19日把李智勇抵顶给李康的捷豹车给撞坏了，叫李智勇去修车大概花了27万元，之后有辆汉兰达也是李智勇抵顶给李康的，俩辆车加上保险修车费一共抵顶了180万元房款，后来到了2014年4月李康的资金链断了，村民和职工集中要兑现钱和利息，李康给不了，李康去找李智勇借钱，李智勇给李康筹钱、谈判、平账，到了4月底李康就想要求去破产，区长派人去查账，镇里和村里统一进行查账，当时把康丹公司的公章锁到了保险柜，三方代表都拿着钥匙。5月份以后李康被债主逼得有点奔溃了，后来找李智勇筹钱，李智勇陆陆续续借给李康不少钱，之后李康琢磨把康丹公司整个项目交给李智勇，5月中旬所有中层开会将康丹项目交给李智勇运作，李康带着办公室人员去了康丹Ｄ栋4楼李智勇办公室办公，两人开始对接项目谈条件，后来邯郸的债主跟李康要钱500万元，李智勇开始给李康筹钱，筹齐了500万元，然后李康开始和李智勇谈条件算账，李康将李智勇手中所有的收条借条收回，加上这500万元给李智勇统一打了一张2000多万元的收据，两人签了一个最终谈判要约，当时两人谈的时候我在场，谈完之后李康将谈判要约拿走自己回去修改，当时没签字。后来第二天李康拿着盖了章的谈判要约好像叫最终谈判要约和收据，去找李智勇换收据借条，谈判要约李康没有签字，李智勇问为啥不签字，李康说是项目都交给了李智勇，李康签字也没有意义，有公章就行了，收据好像也没有签字，但是盖了财务章，当时我也在场看见了这个要约和收据，没有李康签字，后来李康将要约和收据给了李智勇，李智勇将借条之类的给了李康。俩人交换之后李智勇给了李康两大包钱，说是500万元，我亲眼看见了两大包钱在李智勇办公室地下搁着，李康当场从中拿了100万元让我交给财务，后来财务问是什么钱，我说李康让还邯郸债主的钱，后来李康让我将装钱的两个箱子放到他的雪铁龙车上，李康就回了北京，这剩下的钱怎么处理的我也不知道。后来2014年5月下旬李智勇接手项目之后给员工开了动员会，李智勇接手项目后康丹公司的公章一直在康丹公司员工关金花处保管，李智勇接手项目后李康就不来了，后来李智勇管理了半个月又来了一个北京人拿着委托书让张振玉管事，当时康丹公司管理混乱没人管没人问，再后来2014年10月份债权人袁丽来康丹公司当总经理将我保管的所有资料都移交给关金花……”原告认为证人郝某与其有利害关系，郝某的陈述内容不真实，不能作为定案的依据。 再查明：诉讼中，原告申请对2014年5月27日《最终谈判要约协议》、无落款日期的《最终谈判要约》上所加盖的“张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司印章”及2014年5月27日2550万元《收据》上所加盖的“张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司财务专用章”的印文真伪及与文字形成的先后顺序进行司法鉴定，原告提供了比对的同名公章样本。经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心于2020年7月14日出具[2020]鉴字第1430号司法鉴定意见书，鉴定结论为2014年5月27日《最终谈判要约协议》、无落款日期的《最终谈判要约》上所加盖的“张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司印章”印文与供比对的同名公章样本印文是同一枚印章所盖，印文形成于同部位打印字迹之后。2014年5月27日2550万元《收据》上所加盖的“张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司财务专用章”的印文与供检的同名专用章样本印文是同一枚印章所盖，无法判断该印文与其上填写字迹的形成先后顺序。 诉讼中，被告提供的证据显示康丹商业广场于2013取得商品房预售许可证，原告提供的证据显示康丹商业广场4号楼登记房屋所有权人仍为原告康丹公司。 上述事实有双方提供的购房协议、售房补充协议、原告提供的双方资金往来凭证、催告函、邮寄凭证、房权证、鉴定资料、被告提供的最终谈判要约协议、预售许可证、收据、房屋买卖合同、转账凭证、情况说明、证明、通知、录音录像资料等证据及本案询问笔录、庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据原被告双方的诉辩内容，可知本案双方的主要争点为：双方签订的购房协议书、售房补充协议书是否具有约定或者法定的合同解除情形以及被告应否腾退所占用的原告房产（D栋4、7、11层）。对此，本院结合双方提供的证据及相关法律规定，分析认定如下：本案证据显示2013年1月18日原被告双方就被告购买原告康丹CBD项目D栋全部及C栋底商事项签订购房协议书，对购房总价、房产面积、付款方式及期限等内容进行了约定，后双方又于2013年9月26日签订售房补充协议书，对付款方式、期限等内容进行了变更及补充。但上述协议书及本案其他证据均未体现双方对合同解除事项、解除条件进行明确约定。对于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。而综合本案原被告提供的证据，尚不足以证实双方所签订的上述购房协议书及售房补充协议书具备上述法律规定的合同解除条件，原告主张解除该两份协议书的诉请尚难以得到本院的支持，理由如下：1、双方在签订购房协议书及售房补充协议书后，被告提供的证据显示双方又于2014年5月27日签订了《最终谈判要约协议》，虽然原告对该《最终谈判要约协议》中所加盖的“张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司”印章的真实性提出异议，但经司法鉴定，该印章与原告所提供的样本印章系同一枚印章，即鉴定结论并未否定该印章的真实性，原告亦未能提供其他充分有效证据予以否定或推翻该《最终谈判要约协议》的真实性，而根据该《最终谈判要约协议》的内容，双方对原合同约定付款金额由5400万元变更为4320万元，并确认了出租给农行4号楼一至三层收益为被告交纳的购房款等内容。即本案中，在该《最终谈判要约协议》未被解除或被确认无效的前提下，原告主张与之具有连续性、关联性的《购房协议书》及《售房补充协议书》予以解除并无实际意义，也难获得法院的支持；2、对于被告支付房款的情况，被告提供的证据显示，（1）2013年9月18日农行张家口工业桥支行向康丹公司转款的1890万元租金，被告主张该1890万元租金中的1700万元已作为其支付原告的购房款。而对于租金抵购房款的意思表示在《最终谈判要约协议》、《代收款和代缴税的说明材料》及康丹公司原法定代表人李康的陈述中均有体现；（2）2013年8月3日收据所记载的支付购房款70万元，因该收据系原告康丹公司出具，且康丹公司原法定代表人李康亦陈述了该70万元的来源及相当于支付购房款的意思表示，只是在该70万元后又是否退还被告双方存有争议；（3）2014年5月27日收据所记载的收到李智勇交来购房尾款2550万元。虽然原告对该收据中所加盖的“张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司财务专用章”的真实性持有异议，但经司法鉴定，亦未否定该印章的真实性。虽然该收据所记载的金额较大，但经本院询问，被告亦陈述了该2550万元的组成情况，对于其中2013年2月8日李智勇向李康账户转款300万元、2014年4月9日梁力君转给康丹公司100万元、2014年4月10日梁力君转给康丹公司455000元、2014年5月14日梁力君转给康丹公司的10万元及李智勇为康丹公司垫付的140万元，康丹公司原法定代表人李康均予以了确认可以作为支付的购房款或视为支付的购房款。对于车辆抵顶、修车款、垫付施工款、代还债款等款项，双方存有争议，但被告亦提供了部分证据，且双方亦曾有被告代原告支付工程、材料款折抵购房款的约定内容，康丹公司原法定代表人李康亦陈述了双方存有争议的部分款项属于借款而非购房款等内容。故结合被告所提供的证据及上述内容，可以说明被告所付款项有直接向康丹公司转款、有通过他人转款、有向原法定代表人个人转款、有租金抵付购房款、有垫付款、代付款等多种形式，现双方存有争议的实际是款项的支付方式及支付类型，对于该存有争议的款项双方可另行协商核对确认，亦可另行请求司法确认，在双方存有争议的款项未被确认前，本案证据并不能证明被告有拒不支付房款而致使合同目的不能实现等合同解除的故意违约情形，故原告在本案中请求解除合同的诉请亦不能得到本院的支持。返还财产、腾退房产亦属合同解除、无效后的法律后果，现原告主张解除合同之诉请未能成立，故其主张腾退房产之诉请亦无法得到本院的支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费68049元，由原告张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审 判 长  吴 夺 人民陪审员  席恒伟 人民陪审员  王 亮 二〇二〇年九月十日 法官 助理  李美琴 书 记 员  高天云 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。