新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1331号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：沈志威，男，1990年7月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审第三人）：新疆阜康农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市准噶尔路364号。 法定代表人：杨冬梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：边洁，新疆百森律师事务所律师。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人沈志威、新疆阜康农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1．《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，并未规定上诉人有支付租金的义务，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。上诉人与阜康市隆盛商贸有限公司是相互独立的企业，没有任何法律关系。协议书存在胁迫情形，属于无效协议，不应作为确定双方权利义务的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条明确约定：“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属于出卖人责任。”本案房产未办理登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件。2．一审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但一审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出被上诉人诉讼请求。3．被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用不是本案必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 沈志威、新疆阜康农村商业银行股份有限公司未提交书面答辩意见。 沈志威向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还已付首付款163434元；3．被告承担首付款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为25495.7元（2016年4月22日至2018年12月21日，163434元×4.875‰×32个月）；4．被告返还原告已付贷款本金及利息67667.06元；5．请求被告承担原告已支付贷款本金的利息损失5423.55元（详见清单）；6．请求被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除日期间的贷款本金及利息；7．请求被告承担原告缴纳的公证费540元；8．请求被告退还原告缴纳的装修费用16885元；9．请求被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为5602.75元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元／㎡÷12个月×29.88㎡×4个月）；10．本案保全费及其他费用均由被告承担。 新疆阜康农村商业银行股份有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》；2．被告返还剩余贷款本金142820.04元；3．被告返还从2018年12月20日起至剩余贷款本金清偿日止的利息，月利率为6.125‰；4．被告承担律师代理费5000元；5．本案财产保全费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年4月19日，原告沈志威与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份。该《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：由原告购买被告开发建设的位于阜康市××路商铺一间，建筑面积为30.7平方米，单价为12008元／平方米，总房款为368646元。2016年4月19日，原告以现金及贷款方式共计向被告支付房款188646元。原告向被告支付装修费用16885元。2017年5月17日，原被告签订了《协议书》一份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即三层每平方米547.5元／年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43㎡，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20％作为违约金，即73729.2元。2016年3月4日，原、被告及第三签订《个人住房抵押借款合同》一份，约定借款人沈志威向贷款人阜康市农村信用合作联社借款180000元，用于购买位于××区房屋，建筑面积为30.7平方米。借款期限自2016年3月4日起至2026年3月3日，共计120个月，实际发放款日以借款凭证为准。月利率6.125‰。合同第六条约定，借款人在贷款人处开立结算账户，户名沈志威，开户行阜康市农村信用合作联社。本合同约定采用以下第（1）种方式划款：1．借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。还款原则：借款期限在一年以内（含一年），被告到期一次还本付息。借款期限在一年以上的，甲方从贷款发放的次月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿。甲方在一个还款期内的任何一天还款，均按30天计算利息，结息日为每月末的最后一日（最后一次还款不能迟于本合同期限届满日）。首次和最后一次还款按实际天数计算利息。放款当期结计的利息在次月还款时加上次月还款额一并收取。2．借款人和贷款人商定采用等额本息还款法（还款法全称）规定的方式归还借款本息；3．采用等额本息还款法的，借款人每期应还款金额为人民币2122.57元。2016年3月4日，原被告及第三人在昌吉州公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，原告支出公证费540元。2019年3月13日，原告向一审法院申请财产保全，支出诉讼保全费1945元。另查明，原告收取被告给付的商场商铺租金25212元。再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，一、关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，一审法院予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还已付首付款163434元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告共向被告交纳首付购房款188646元，根据原、被告签订的《协议书》约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款的同时，所退还房款应抵扣2018年8月17日之前的租金。同时查明，2018年8月17日之前被告向原告支付租金25212元。据此，被告应向原告返还房款163434元（188646元－25212元）。故对原告请求被告返还首付款163434元的诉请，一审法院予以支持。三、关于原告请求被告承担首付款利息损失至还款日止，暂计算至起诉日为25495.7元的问题。双方履行《商品房买卖合同》期间，被告不存在过错，因此在解除《商品房买卖合同》之前的首付款利息损失应当由原告自行负担，解除《商品房买卖合同》之后的利息损失由被告向原告按本金163434元，月利率4.875‰支付利息损失。原、被告签订的《协议书》第四条约定，在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。故双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，一审法院对自2019年4月3日至还款之日的利息损失予以支持。四、关于原告请求被告返还原告已付贷款本金及利息67667.06元，以及原告请求被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除日期间的贷款本金及利息的问题。对于原告已向第三人偿还贷款本金，截止目前仍在变动中，故应以原告已经向第三人偿还的贷款本金数额为准，由被告向原告支付。对于原告主张的已向第三人偿还的贷款本金所产生的利息损失问题。一审法院认为，原告基于购买商品房向第三人贷款，其向第三人偿还的贷款本金及利息不应由被告承担，故对此项诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于原告请求被告承担已支付贷款本金（利息）的损失5423.55元问题。原告之所以贷款是为购买商铺，那么基于贷款所形成的本金、利息的损失，原告请求被告支付没有法律依据，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。六、关于原告缴纳的公证费540元的问题。该费用系原告为购买商业用房的支出，应由原告自行负担。故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。七、关于原告请求被告退还原告缴纳的装修费用16885元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺已装修，并已运营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。八、关于原告请求被告支付租金至合同解除之日，暂计算至起诉日为5602.75元的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，被告应向原告支付2018年8月18日之后的租金，原告主张至购房合同解除之日，符合双方协议约定。双方的购房合同于2019年2月2日解除。从2018年8月18日至2019年2月2日共计169天。据此，被告应向原告支付租金7782.45元（547.5元÷365天×30.7平方米×169天），一审法院予以支持。十一、关于第三人请求解除与原、被告告签订的《个人住房抵押借款合同》的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除，原、被告及第三人签订的《个人住房抵押借款合同》，根据上述司法解释的规定，《个人住房抵押借款合同》亦应解除。故对第三人请求解除与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。第三人的诉状已于2019年3月25日向被告送达，故双方签订的《个人住房抵押借款合同》于2019年3月25日解除。十二、关于第三人请求被告返还剩余贷款本金142820.04元及从2018年12月20日起至剩余贷款本金清偿日止的利息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息部分分别返还担保权人和买受人。在本案诉讼期间，原告按约每月偿还贷款，所欠第三人贷款本金数额不断减少，故对于原告尚未偿还的银行贷款，由被告隆诚伟业公司向第三人银行予以返还。十三、关于第三人请求原告及原、被告承担律师代理费5000元的问题。《个人住房抵押借款合同》第十七条约定：因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费…。本案中，因借款人无违约行为，故第三人请求由原、被告承担律师代理费的请求，一审法院不予支持。十四、关于因财产保全而产生的申请费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费1945元。原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担。判决：一、解除原告沈志威与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告沈志威与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司及第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房抵押借款合同》；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈志威返还首付购房款163434元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按本金163434元，月利率4.875‰，从2019年4月3日至本金还清之日的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈志威返还至判决生效之日止，沈志威已向第三人归还的贷款本金（以新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈志威赔偿至判决生效之日止，沈志威已向新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息（以新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈志威支付租金7782.45元；八、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈志威支付保全申请费1945元；九、被告阜康市隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司偿还沈志威自判决生效之日起依据《个人住房抵押借款合同》未予偿还的贷款；十、驳回原告沈志威的其他诉讼请求；十一、驳回第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人沈志威主张合同解除权的起诉状时间为2019年2月2日。被上诉人沈志威收到被上诉人新疆阜康农村商业银行股份有限公司一审民事起诉状的时间为2019年3月22日，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司收到被上诉人新疆阜康农村商业银行股份有限公司一审民事起诉状的时间为2019年3月25日。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人沈志威为被告，主张撤销双方于2017年5月17日签订的协议书。新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初2054号民事判决，驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司未上诉，该判决已发生法律效力。 本案争议焦点：1．涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除？2．租金的截止日期是否超出被上诉人的诉讼请求？3．被上诉人主张的保全费有无依据？ 本院认为，根据上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司与被上诉人沈志威签订的《商品房买卖合同》及补充协议内容来看，双方之间应属商品房销售合同纠纷，且本案还涉及上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司与被上诉人沈志威、新疆阜康农村商业银行股份有限公司三方之间的金融借款合同纠纷，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷两个并列案由，一审确定的案由不当，本院予以纠正。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司另案起诉沈志威请求撤销2017年5月17日签订的《协议书》，法院审理后判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司未上诉，该判决已发生法律效力。该《协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销的情况下，对双方当事人均具有约束力。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张该《协议书》无效的上诉理由不能成立，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金），该约定内容符合上述规定，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。被上诉人沈志威请求上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的被上诉人沈志威仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人沈志威提交的诉状中已载明该诉讼请求，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张是在法庭调查环节通过举证的方式提出，该费用属于被上诉人沈志威行使诉讼权利产生的费用，被上诉人沈志威作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，不属于自行扩大的损失，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3763元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  宋晓蕾 审 判 员  董 蕾 二〇二〇年九月三十日 法官助理  马 全 书 记 员  马百慧