四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初3918号 原告：姚莹苹，女，生于1992年8月13日，汉族，四川省苍溪县人，户籍地四川省苍溪县，现住四川省广元市利州区。 原告：郑超，男，生于1991年11月14日，汉族，四川省苍溪县人，现住四川省广元市利州区。 被告：广元空港房地产开发有限公司，住所地广元市利州区东坝街道办事处万缘新区万缘三号路，统一社会信用代码9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：周宇峰，男，汉族，生于1972年3月28日，四川省成都市人，公司职员，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 原告姚莹苹、郑超与被告广元空港房地产开发有限公司（以下简称广元空港房产公司）商品房销售合同一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法于2020年7月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚莹苹，被告广元空港房产公司的委托诉讼代理人周宇峰、刘钟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚莹苹、郑超向本院提出诉讼请求：1、判令广元空港房产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金657.81元；2、判令广元空港房产公司支付2019年1月31日至2019年3月18日物业费303元；3、判令广元空港房产公司支付自2019年2月1日至2019年3月18日延期办证违约金7512.64元。4、本案诉讼费由广元空港房产公司承担。事实及理由：姚莹苹、郑超于2017年2月25日签订购房合同购买广元空港房产公司开发的广元市利州区剑门路66号5栋2单元4楼1号住宅一套并全款支付544394元。2017年2月28日，姚莹苹、郑超从广元空港房产公司处接房。根据双方签订的《商品房买卖合同》，广元空港房产公司应在2017年12月31日前办理房屋产权转移登记手续，但广元空港房产公司逾期至2019年3月18日，因此应该承担逾期办理房产转移登记手续违约金657.81元。根据广元空港房产公司于2018年10月18日在广元市政务大厅作出的《承诺书》，其应支付2019年1月31日至2019年3月18日物业费303元及2019年2月1日至2019年3月18日违约金7512.64元。 广元空港房产公司辩称，1、姚莹苹、郑超与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议时间为2017年2月25日，补充协议第11.1条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”，即房屋所有权登记需在2018年8年22日前办理，因此逾期办证违约金应当从2018年8月23日起计算，计算标准按照已付房款的0.1%计算。2、《承诺书》中每日总房款万分之三违约金标准过高，房屋已经实际交付给姚莹苹、郑超，广元空港房产公司仅仅是逾期办证并非逾期交房，对姚莹苹、郑超实际占有使用收益均无影响，未产生实际损失，违约金以补偿为主惩罚为辅，希望法院将违约金计算标准调整为日万分之一。3、广元空港房产公司逾期办证原因是姚英苹、郑超未及时提交契税发票，故广元空港房产公司不应当承担逾期办证违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年2月25日，姚莹苹、郑超与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，姚莹苹、郑超以544394元购买广元空港房产公司开发修建的位于广元市利州区住房一套（套内面积101.08平方米、公摊面积20.53平方米）。合同约定：第六条付款方式及期限：一次性付款。第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。协议约定：11.1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。11.2、双方同意以办理房屋验收交楼之日为办理房屋所有权证登记期限的起算日。11.3、出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如因出卖人原因导致未在补偿协议11.1条约定时间截止后半年办妥房屋所有权证登记的，买受人有权退房。11.5、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件。11.7、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人不承担因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。合同及协议还对该合同对交房时间、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、违约责任、争议解决方式等内容作出了约定。 2017年2月28日，广元空港房产公司向姚莹苹、郑超交付房屋并出具《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单一份，确认收到姚莹苹、郑超办证费用共计11071.40元（含产权登记费90元、贴花税10元、土地证工本费26.50元、维修基金10944.90元）。 2017年3月8日，姚莹苹、郑超向广元空港房产公司支付房款544394元。 2017年8月22日，姚莹苹、郑超缴纳契税8165.90元。 2018年5月22日，广元空港房产公司向广元市国土资源局补缴土地价款27172300元。 2018年10月18日，广元空港房产公司作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房。” 同时查明，2019年3月18日，姚莹苹、郑超取得不动产权证书，证号：川（2019）广元市不动产权第xxxxx号，共有情况：共同共有。 另查明，广元市昭化区人民法院何运波与广元空港房产公司房屋买卖合同纠纷一案（2019）川0811民初xxxx号类案生效民事判决书查明以下事实：1、2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日广元空港房产公司在QQ群发“领取契税税收证明”公告以及2018年10月24日，何运波在2栋契税明细表“领取人签字”一栏签名，“领取日期”一栏填写为“2018.10.24”，在2栋契税发票原件收取登记表“业主签字”一栏签名，“日期”一栏填写为“2018.10.24”；2、2017年10月19日广元市人民政府作出广府复〔2017〕xx号《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》同意将天悦府项目东侧和西侧宗地拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，2018年5月17日被告与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议将被告受让的土地计容面积增加，并对补交土地出让金的金额，缴款期限进行了约定；3、2018年10月19日，广元空港房产公司作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。 2018年10月21日，姚莹苹、郑超向广元空港房产公司提供了契税发票。 庭审中，广元空港房产公司对姚莹苹、郑超主张的物业费303元予以确认。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护。姚莹苹、郑超与广元空港房产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行合同义务。本案中，广元空港房产公司于2017年2月28日将房屋交付于姚莹苹、郑超，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，广元空港房产公司应当于2018年8月22日前为姚莹苹、郑超办理房屋所有权登记，而姚莹苹、郑超于2019年3月19日才取得不动产权证书，故广元空港房产公司逾期为姚莹苹、郑超办理房屋产权登记的行为构成违约。 关于广元空港房产公司逾期办证是否系姚莹苹、郑超未及时提交契税发票导致及广元空港房产公司应否承担违约责任的问题。经查明，姚莹苹、郑超早已于2017年8月22日自行缴纳了契税，而广元空港房产公司从2017年7月至12月在QQ群发“领取契税税收证明”只能证明广元空港房产公司向税务机关代业主缴纳契税后要求业主领取契税发票原件，并不能证明其通知了自行缴纳契税的业主姚莹苹、郑超提交契税发票，同时在广元空港房产公司于2018年10月19日发出《关于办理不动产证的通知》后，姚莹苹、郑超在规定的期限了提供了契税发票，故广元空港房产公司辩称的逾期办证系姚莹苹、郑超未及时提交契税发票的理由不成立，广元空港房产公司应当承担违约责任。 关于广元空港房产公司辩解的《承诺书》约定的违约金过高应否调整的问题。广元空港房产公司于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，向全体业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，若违反约定，则从2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该规定虽然赋予了人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，广元空港房产公司无正当理由逾期办证违约在先，导致逾期办证违约金的产生，此后又书面明确承诺愿意支付高额违约金，若人民法院再酌情调减违约金有悖公平原则和诚实信用原则，故对广元空港房产公司主张的调减违约金，本院不予支持，从2018年8月23日逾期办证之日起至2019年1月31日止（162天），违约金按照按已付房款的年0.1%计算，从2019年2月1日起至2019年3月19日办证完毕之日止（47天），违约金按照房款总额的日万分之三计算。经计算，违约金为544394元×0.1%÷365天×162天+544394元×0.3‰×47天=7917.58元。至于物业费303元，广元空港房产公司不持异议，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姚莹苹、郑超逾期办证违约金7758.74元； 二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姚莹苹、郑超物业服务费303元； 三、驳回原告姚莹苹、郑超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告广元空港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇二〇年九月二十七日 书记员  申妍妮