广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18937号上诉人（原审原告、反诉被告）：李英明，男，1976年9月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖敏妍，广东流溪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李炽锋，男，1988年6月27日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖金烟，女，1988年3月13日出生，汉族，住广东省佛冈县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汤伟，广东粤胜律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹涵懿，广东粤胜律师事务所实习律师。原审被告（反诉原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行，住所地：广东省广州市越秀区中山六路241-243号。负责人：陈力生，该行行长。委托诉讼代理人：宋喜霞，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾侠潼，广东广大律师事务所实习律师。原审第三人：广州市保三值房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街香檀大街1号106。法定代表人：何灿林，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，男，1986年7月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系该司员工。原审第三人：广州市日正房地产顾问有限公司，住所地：广东省广州市从化区街口街河滨南路49号、法定代表人：温东红，职务：经理。上诉人李英明因与被上诉人李炽锋、肖金烟、原审被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行（下简称邮储银行荔湾支行）、原审第三人广州市保三值房地产代理有限公司（下简称保三值公司）、广州市日正房地产顾问有限公司（下简称日正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李英明上诉请求判令：1.撤销原审判决关于李英明主张违约金的认定，改判由李炽锋、肖金烟赔偿违约金90000元给李英明；2.撤销原审判决关于李英明垫资付款利息问题的认定，改判由李炽锋、肖金烟以垫资款113000元为本金，按月利息2％的标准共同向李英明计付垫资期间至涉案房屋重新过户至李英明名下止的利息；3.本案诉讼费用、保全费、律师费由李炽锋、肖金烟共同承担。事实与理由如下：一、李英明已按合同约定履行全部义务，且对贷款银行不予放款不存在过错。李炽锋、肖金烟应对因其个人信用问题导致贷款银行不予放款且无法支付涉案房屋剩余尾款的行为承担全部责任及赔偿李英明的一切损失。其一，李英明在原审中提供了其与保三值公司温翠琴的聊天记录，以证明李英明对李炽锋、肖金烟对转账“34元”的凭证进行篡改的行为并不知情，且李英明从未向李炽锋出具过34万元的首期款收据，李英明对邮储银行荔湾支行不予放款不存在过错。其二，无论是按《房地产买卖合同》还是《广州市存量房买卖合同》的约定，李英明均已完全履行合同义务。李炽锋、肖金烟未按合同约定履行支付尾款的行为构成根本违约。其三，退一步讲，即使按原审判决的认定，贷款银行不予放款的主要原因也在于李炽锋、肖金烟篡改了转账凭证，提供虚假信息，李炽锋、肖金烟对于银行不予放款导致涉案房屋买卖不成应承担主要过错，因此，李炽锋、肖金烟应根据主要过错承担相应的违约责任，按公平原则赔偿李英明因此所遭受的部分损失；二、依据《房地产买卖合同》中备注第2点“由于本房产还有23万左右按揭贷款未还清，卖方同意找第三方垫资公司赎证，利息由买方承担”的约定，李炽锋、肖金烟有义务以垫资款113000元为基数按月利率2％的标准向李英明支付利息直至涉案房产重新过户至李英明名下止。原审中，李英明提供了《房地产买卖合同》、借款赎证垫资利息收据、垫资款转款记录、利息计算凭证等证明，证明存在借款的事实且利息约定由李炽锋、肖金烟支付。该笔垫资款为113000元，分别是以李英明的名义向案外人李春招借款10万元整(分3笔转账分别是48000元整、50200元整、1800元整，其中48000元通过案外人李春招亲戚汪献盛账户汇给李英明)、向朋友借得现金10000元整及李英明自己出资3000元整。李炽锋、肖金烟仅支付利息至2020年1月10日，至今共拖欠7个月的利息款(暂计至2020年8月10日，共拖欠利息15820元)。现涉案房屋仍在李炽锋、肖金烟名下，且按合同约定，李炽锋、肖金烟应向李英明支付利息直至涉案房产重新过户至李英明名下止。被上诉人李炽锋、肖金烟答辩称：一、李英明对邮储银行荔湾支行不予发放贷款存在严重过错，应担任过错责任，其要求李炽锋、肖金烟承担违约责任没有事实根据和法律依据。其一，根据广州市购房政策，首套房的贷款金额最高为房屋总价的70％，首付款为房屋总价的30％。李英明作为涉案房屋的出卖人，理应知晓该规定。李炽锋、肖金烟与李英明签订的《房地产买卖合同》表明，李英明明知涉案房屋总价为90万元，但却同意李炽锋、肖金烟申请78万元贷款，首付款仅给付12万元，该约定已经违反了广州市的购房政策。其二，李英明收取李炽锋、肖金烟的首付款为12万元，却向邮储银行荔湾支行提供了34万元的《首期收据》，证明其对提交错误的首期款收据导致邮储银行荔湾支行不予放款存在严重的过错。若非李英明同意及配合，不足以导致今天的后果，李英明对此具有不可推卸的责任。因此，原审法院认定李英明存在过错，无权主张违约金是正确的；二、李英明要求李炽锋、肖金烟支付垫资利息没有事实根据和法律依据。其一，李英明在原审提交的证据与二审提交的证据前后矛盾。李英明在二审中提交的《借条》与原审提交的《交易明细详情》载明的数额不一致，可见其证据前后矛盾。《借条》约定的利息超过最高人民法院公布的保护利息的上限规定，且不能说明借款的合法性，该借款行为亦因违法而无效。同时，《借条》中的出借人与微信中的“招招”不属于同一人，不能证明出借人已经出借款项的事实。且《借条》只有李英明的单方签名，并非实质意义上的《借款合同》，李英明在二审中也未提交《借款合同》予以证明其主张的事项，故原审认定李英明未提交《借款合同》予以证明其诉讼请求是正确的。其二，《房地产买卖合同》第八条“备注2”约定“双方同意找第三方垫资公司赎证，利息由买方承担”，李炽锋、肖金烟同意的是由第三方垫资公司赎证，而非其他个人，故李英明擅自找个人垫资，其行为亦违反合同约定，其诉请也不应获得法院的支持。且双方并未约定垫资期限，李炽锋、肖金烟已向李英明足额支付垫资利息9000元，不应再继续承担违法的垫资利息。其三，肖金烟、李炽锋己在2019年9月将首付款12万元支付给李英明，目前李英明仍占据该笔资金未返还，原审未判决李英明支付该首付款的利息，李英明也从该笔款项中获取了足够的利息。因此，李英明的第二项上诉请求也没有事实根据和法律依据；三、邮储银行荔湾支行在本案中也存在过错，应依法承担相应的法律责任。事实上，邮储银行荔湾支行在审核资料后出具同贷书，同意向李炽锋、肖金烟出借78万元，此后邮储银行荔湾支行与李炽锋、肖金烟签订了《中国邮政储蓄银行个人购房／购车借款及担保合同》，并办理了抵押登记手续。若非因为邮储银行荔湾支行同意贷款，李炽锋、肖金烟与李英明不会办理房屋过户手续和进行后续的交易，也不会造成额外支付的过户税费和返还房屋仍需缴纳的税费。邮储银行荔湾支行在明知房屋贷款政策的情况下，仍违法出具同贷书，并办理抵押登记手续，在不能放款的情况下，又未向李炽锋、肖金烟及时书面告知不予放款的理由，其行为不仅违反法律规定也违反合同约定，存在严重过错，造成各当事人的损失扩大，理应承担相应的法律责任，原审仅要求其承担涂销抵押登记的责任，对李炽锋、肖金烟明显不公平；四、李炽锋、肖金烟因受中介欺骗，对于其自身过错已承担了足够的法律责任，已遭受极大的经济损失，不应再加重其法律责任。事实上，李炽锋、肖金烟属于首次购房，对于购房流程并不熟悉，中介承诺可以帮助向银行获取更高的贷款以解决购房首期款不足的问题，于是在中介的引导下，李炽锋、肖金烟与李英明签订了两份房屋买卖合同。此后，中介全程对接银行办理了按揭贷款手续。直至原审庭审，邮储银行荔湾支行才向法院说明由于首期款与实际情况不一致故不予放款，李炽锋、肖金烟才得以最终确认这一情况。虽然李炽锋、肖金烟也是受害者，但亦不得不为此过错承担法律责任，原审已经判定李炽锋、肖金烟承担过户的税费及返还房屋需再次缴纳的税费(该税费己经产生16800元，返还税费会更高)，居间服务费13500元及按揭费8000元，垫资利息9000元及因此产生的诉讼费、律师费等。李英明作为过错方，法院并未判决其承担过错责任，其不仅能够收回房屋继续出售(房价不仅未跌反而上涨，未造成损失)，反而仍占据李炽锋、肖金烟12万元首付款并收取利息。因此，李英明上诉要求李炽锋、肖金烟承担责任，明显没有依据，情理上也不应获得法院的支持。原审被告邮储银行荔湾支行述称：李英明向李炽锋出具了34万元的首期款收据，但李炽锋实际向李英明支付的款项为34元。由此可见，李英明对于李炽锋提供虚假材料骗取银行贷款的行为是知悉并予以配合，故李英明在本案中存在过错。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以支持。原审第三人保三值公司述称：同意原审判决，不同意李英明的上诉请求。原审第三人日正公司述称：在保三值公司居间下李英明与李炽锋《房地产买卖合同》，日正公司受保三值公司委托辅助其为李英明与李炽锋办理网签和按揭手续。其二，日正公司按保三值公司和李英明与李炽锋的指示做了网签合同，并把资料递交给邮储银行荔湾支行，邮储银行荔湾支行审核后于2019年9月16日出具《个人房屋贷款审批通知书》，买卖双方依审批通知书办理了过户手续，且李英明协助邮储银行荔湾支行办理了抵押手续，但邮储银行荔湾支行未放款。产生问题后，日正公司立即通知保三值公司业务员和李炽锋，并协助三方积极协商，想方设法解决问题，但最终未协商一致。李英明于2020年1月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈确认李英明与李炽锋签订的《房地产买卖合同》解除；⒉李炽锋、肖金烟共同履行房产过户义务，待法院下达《民事判决书》5天内配合李英明将房产重新过户至李英明名下，并承担相应的过户税费；3.李炽锋、肖金烟共同向李英明赔偿逾期支付购房尾款违约金90000元；4.李炽锋、肖金烟以113000元为本金，按月息2%的标准共同向李英明计付垫资期间利息直至完成房屋重新过户止；5.本案诉讼费、保全费、律师费由李炽锋、肖金烟共同承担。李炽锋、肖金烟反诉请求判令：1.解除李炽锋、李英明及保三值公司于2019年8月23日签订的《房地产买卖合同》（编号：NO1709212）；2.解除李炽锋、肖金烟、李英明及日正公司于2019年10月26日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；3.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟返还购房款120000元；4.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟返还垫资利息9000元；5.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟支付涉案房屋的过户契税16800元；6.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟支付涉案房屋的居间服务费13500元及按揭费8000元；7.李英明向李炽锋、肖金烟支付违约金90000元；8.李英明承担本诉、反诉的全部诉讼费及保全费。原审法院经审理查明：2019年8月23日，李英明作为卖方与买方即李炽锋、居间方即保三值公司就买卖位于广州市从化区鳌头镇城鳌大道西路998号翡翠一街翡翠一巷4号503房的房产签订《房地产买卖合同》（NO.1709212）及附件（付款方式），该合同主要内容有：二、成交价格。1.买卖双方同意该物业总楼价为900000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。有关付款方式详见附件或相关备注。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费方式为买方承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担。六、违约责任。因买房或卖房违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1.逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；3.逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限；4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为应诉及追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。备注：经买卖双方协商一致同意：2.由于本房产还有23万左右按揭贷款未还清，卖方同意找第三方垫资公司赎证、利息由买方承担；3.卖方同意配合垫资公司收押相关证件（身份证、户口本、结婚证、银行卡）以下空白。该合同附件付款方式主要约定内容如下：买卖双方选择以按揭付款交易方式。1.签订本合同时支付50000元作为定金；2.首期楼价款（含定金）120000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方。3.剩余楼价款780000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际发放额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。4.买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方。5.如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，所造成的责任由买方承担。6.买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。买方应在出具新房产证后5个工作日内办理房屋抵押登记手续。因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。2019年9月16日，邮储银行荔湾支行作为贷款人向借款人即李炽锋出具《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》，该通知书描述：李炽锋因购买涉案房产向贷款人申请个人房屋贷款，贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予贷款780000元。2019年9月18日，李炽锋作为借款人及抵押人，肖金烟作为共同借款人及抵押人与邮储银行荔湾支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号44000404119090673767），该合同主要内容有：第二条：贷款种类与金额。贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额780000元。2019年11月5日，邮储银行荔湾支行作为权利人（申请人），李炽锋、肖金烟作为义务人为涉案房产办理了抵押权登记（登记案号：2019登记12034394），抵押方式一般抵押，担保债权的数额为780000元。2019年10月26日，李英明（甲方）与李炽锋、肖金烟（乙方）及日正公司（丙方）就涉案房产签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），该合同主要内容有：第二条：计价和价款。甲乙双方约定该房产按整套出售并计价，总金额1120000元。第三条：付款。甲乙双方经协商选择自行交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款，乙方应在过户当天向甲方支付房款340000元。剩余房款780000元，由乙方于2019年12月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，甲乙双方另行协商。第六条：税费缴交。1.甲乙双方按买方承担全部税费方式缴付税费；2.签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担。第十条：交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条：逾期付款的违约责任。乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十四条：单方解除权的行使。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。2019年10月28日，李英明将涉案房产过户至李炽锋、肖金烟的名下，现涉案房产仍登记在李炽锋、肖金烟的名下。李英明与李炽锋、肖金烟就涉案房产定金、首期款资金往来情况如下：1.2019年8月23日、8月25日，李英明合共收取李炽锋交来承购涉案房产的定金50000元（40000元+10000元），并出具《定金收据》（合同编号：NO.1709212）。2.2019年9月18日，李英明出具的《首期收据》显示其收取肖金烟承购涉案房产的首期楼款120000元，用于卖方提前偿还银行贷款，不得它用，过户一切税费由买方负责支付。3.2019年10月31日，李英明向李炽锋出具《首期收据》显示其收到李炽锋购买涉案房产的首期款340000元，但当天李炽锋通过中国工商银行实际转账金额为34元。李英明与李炽锋、肖金烟就涉案房产垫资费用利息资金往来情况如下：1.2019年10月15日，李英明收到肖金烟交来涉案房产部分垫资费用金额113000元的利息6000元，并出具收据；2.2019年12月13日，肖金烟通过中国工商银行向李英明转账3000元，李英明向其出具《收据》证实已收取其交来涉案房产部分垫资费用（113000元）2019年12月7日至2020年1月10日的利息3000元。以上垫资的利息合共9000元。李炽锋、肖金烟就该涉案房产向保三值公司支付相关款项情况如下：1.2019年8月24日，李炽锋向保三值公司支付承购涉案房产的中介费13500元、按揭费8000元，该事实有保三值公司出具的《收款收据》为证。2.2019年10月26日，李炽锋、肖金烟交纳涉案房屋买卖契税16800元。3.2019年11月1日，李炽锋向广州市从化区土地房产交易登记所支付了不动产登记费90元。2020年1月17日，李英明就本案纠纷向广东流溪律师事务所支付了律师代理费8800元。2020年1月19日，李英明向天安财产保险股份有限公司广东省分公司支付了诉讼财产保全责任保险费2700元。2020年1月23日，根据李英明提出的诉讼财产保全申请，原审法院作出（2020）粤0117民初816号民事裁定书，查封了登记在李炽锋、肖金烟名下共同共有的位于广州市从化区鳌头镇城鳌大道西路998号翡翠一街翡翠一巷4号503房的房产（权利证号：2019-09214462），查封期限从2020年1月23日起至2023年1月22日止。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼中，李英明与李炽锋、肖金烟一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》，并将涉案房屋重新过户至李英明名下。本案争议的焦点：一是李英明请求李炽锋、肖金烟支付违约金90000元、支付垫资付款利息及支付律师费、诉讼保全责任保险费是否符合合同的约定或者法律的规定；二是李炽锋、肖金烟反诉请求李英明返还购房款120000元、返还垫资利息9000元、支付过户契税16800元、支付居间服务费13500元、支付按揭费8000元及支付违约金90000元是否符合合同的约定或者法律的规定；三是邮储银行荔湾支行在本案当中应否承担责任，承担什么责任。一、关于李英明主张李炽锋、肖金烟支付违约金、垫资付款利息及支付律师费、诉讼保全责任保险费的问题。⒈关于李英明主张违约金的问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约时向另一方支付的损失。李英明主张李炽锋、肖金烟支付违约金的依据是李炽锋、肖金烟未按约支付购房尾款78万元。本案中，李炽锋、肖金烟未取得邮储银行荔湾支行发放的贷款，主要原因是借款人提供虚假信息，包括签订阴阳合同。李炽锋、肖金烟为了获取超额贷款在签订《广州市存量房买卖合同》时将房屋成交价设定为112万元，李英明在该合同上签名并捺印确认，应视为李英明知道或者应当知道双方签订的合同为虚假合同，导致贷款银行不予放贷，李英明存在过错，无权主张违约金。故李英明主张李炽锋、肖金烟赔偿违约金90000元，依据不足，不予支持。⒉关于垫资付款利息的问题。本案中，李英明与李炽锋在《房地产买卖合同》中约定：“由于本房产还有23万左右按揭贷款未还清，卖方同意找第三方垫资公司赎证、利息由买方承担”。诉讼中，李英明未提供第三方垫资赎证的借款合同，无法证明借款约定的状况，故李英明主张李炽锋、肖金烟支付垫资利息（以113000元为本金按月息2%计算），无事实和合同依据，不予支持。⒊关于律师费、诉讼保全责任保险费的承担问题。本案中，尽管李英明与李炽锋在《房地产买卖合同》中约定：“律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”。但由于李英明在履行合同过程中参与签订虚假合同的行为，存在过错，故李英明主张要求李炽锋、肖金烟承担律师费、诉讼保全责任保险费，于法无据，不予支持。二、关于李炽锋、肖金烟反诉请求李英明返还购房款、返还垫资利息、支付过户契税、支付居间服务费、支付按揭费及支付违约金的问题。⒈关于李炽锋、肖金烟主张李英明返还购房款的问题。本案中，由于李英明与李炽锋、肖金烟一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》《广州市存量房买卖合同》，并同意将涉案房屋恢复至过户前的状态，故李炽锋、肖金烟反诉请求李英明返还购房款120000元，属合理诉求，予以支持。⒉关于李炽锋、肖金烟反诉请求李英明返还垫资利息、支付过户契税、支付居间服务费、支付按揭费及支付违约金的问题。根据双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》约定，上述主张的费均属李炽锋、肖金烟合同承担的范围。故李炽锋、肖金烟反诉请求李英明返还上述款项，无合同和法律依据，不予支持。导致本案房屋买卖不成，李炽锋、肖金烟存在主要过错，无权主张违约金，故李炽锋、肖金烟反诉请求李英明支付违约金，于法无据，不予支持。三、关于邮储银行荔湾支行的责任承担问题。邮储银行荔湾支行作为涉案房产的抵押权人，其向李炽锋、肖金烟出具“同贷书”及办理了涉案抵押登记手续后，未向李炽锋、肖金烟发放贷款，且未及时办理涉案房产的涂销抵押登记手续，存在过错，应承担涂销本案涉案房产抵押登记的责任。综上所述，由于李英明与李炽锋、肖金烟一致同意解除涉案房屋的买卖合同，并将涉案房屋重新过户至李英明名下，恢复原有状态。根据《房地产买卖合同》（附件）第四条约定，买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的的责任及损失由买方承担。故涉案房屋在重新办理过户过程中产生的费用应由李炽锋、肖金烟承担。保三值公司、日正公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年7月13日判决如下：一、解除李英明、李炽锋和广州市保三值房地产代理有限公司于2019年8月23日签订的《房地产买卖合同》（NO.1709212）及附件（付款方式）；二、解除李英明、李炽锋、肖金烟和广州市日正房地产顾问有限公司于2019年10月26日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；三、中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行于本判决发生法律效力之日起10日内向不动产登记机关涂销位于广州市从化区城鳌大道西路翡翠一街翡翠一巷4号503房（登记案号：2019登记12034394）的抵押登记手续；四、李英明于本判决发生法律效力之日起10日内向李炽锋、肖金烟返还购房款120000元；五、李炽锋、肖金烟于本判决发生法律效力之日起10日内协助李英明将位于广州市从化区城鳌大道西路翡翠一街翡翠一巷4号503房[粤（2019）广州市不动产权第09214462号]的房产过户至李英明名下，因办理过户产生的费用由李炽锋、肖金烟负担；六、驳回李英明的其他诉讼请求；七、驳回李炽锋、肖金烟的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费13918元、财产保全费5000元,两项合共18918元，由李英明负担13918元，李炽锋、肖金烟负担5000元。反诉案件受理费5159.50元，由李英明负担2406.30元，李炽锋、肖金烟负担2753.20元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，李英明向本院提交如下证据：1.借条，以证明：李英明因要赎证过户给李炽锋、肖金烟，故向李春招借款十万元并按月利率3%支付利息；2.微信截图，以证明：李英明在2020年2月份支付利息给李春招；3.李英明向李春招借款后垫资还贷的情况。李炽锋、肖金烟发表质证意见称：一、李英明二审提交上述证据已超过举证期限，且违反了如实全面进行举证的规定，应予严惩；二、关于借条。借条没有原件，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且李英明在原审提供的微信聊天记录及银行转账凭证记载的金额均与借条不一致。同时借条写明的借款期限为三个月，月息为2270元，李炽锋、肖金烟已向李英明支付了垫资利息9000元，也充分说明李炽锋、肖金烟已支付了全部垫资利息，借款到期后未依约还款属于李英明的问题，相应责任应由其自行承担。此外，借条约定借款利息为2.2%，逾期利息为3%，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，应属无效。再者，肖金烟、李炽峰在合同中约定的是李英明向第三方公司借款，而非向个人借款，如在本案认定借款合同关系，将会对后续李英明及李春招之间的借款合同诉讼产生影响；三、关于证据微信截图及还贷情况。对其真实性、合法性、关联性均有异议。该证据与李英明在原审提交的转账记录相互矛盾，不能证明其目的。邮储银行荔湾支行发表质证意见称：证据1未提供原件，且借条涉及李英明和李春招之间的法律关系，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。证据2、3只是手机截图，对李春招的身份无法判断，对其真实性、关联性和合法性均不予确认。保三值公司发表质证意见称：对李英明提交的证据的三性无异议。合同虽约定找第三方垫资公司赎证，但在实践中往往是以个人形式垫资。日正公司发表质证意见称：对李英明提交的证据真实性、合法性无异议。本院认为，本案二审的争议焦点是，李炽锋、肖金烟是否需向李英明支付违约金及垫资款的利息。依据已查明的事实，因李炽锋、肖金烟为取得超额贷款而向邮储银行荔湾支行提供虚假首期款支付凭证等资料申请贷款，导致邮储银行荔湾支行拒绝按《个人房屋贷款审批通知书》向李英明发放贷款，李英明因此而无法取得李炽锋、肖金烟通过按揭贷款方式支付的部分房款，双方因此一致同意解除买卖关系。在此过程中，李英明在《广州市存量房买卖合同》中确认了与实际交易价格不一致的总房款金额，并向李炽锋、肖金烟出具了与实际支付金额不一致的《首期收据》，故李英明对造成买卖关系解除的后果亦具有过错。李炽锋、肖金烟已依约支付除按揭贷款之外的房款，并向邮储银行荔湾支行申请按揭贷款并获得该行出具的《个人房屋贷款审批通知书》，邮储银行荔湾支行最终未向李英明发放贷款系可归责于双方提供的虚假资料申请按揭贷款行为所致，而非李炽锋、肖金烟单方履约所致。因此，李英明以李炽锋、肖金烟未支付购房尾款构成违约为由，诉请李炽锋、肖金烟支付90000元违约金缺乏合同依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。对于李英明所主张的垫资款利息，一方面，李英明并未充分举证证明其借款垫资及实际支付相应利息的事实，且李英明对造成买卖关系解除亦存在过错，而李炽锋、肖金烟已向李英明实际支付9000元垫资款利息并被原审认定不予返还，在此情况下，李英明主张李炽锋、肖金烟依据合同约定按月息2%的标准支付垫资款利息至涉案房屋重新过户至李英明名下时止，缺乏充分理据，另一方面，垫资款系用于偿还李英明所欠银行的抵押贷款，在买卖关系解除，李炽锋、肖金烟需将涉案房屋重新过户至李英明名下的情况下，李英明属于垫资款的获益方，故即使该款项存在使用成本，也理应由李英明自行承担。据此，原审判决驳回李英明要求李炽锋、肖金烟支付垫资款利息的诉请并无不当，应予维持。综上所述，上诉人李英明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4750.28元，由上诉人李英明负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十九日书记员  王文杰唐颖琪