广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16295号原告（反诉被告）：李仙丽，女，1978年10月27日出生，汉族，身份证住址内蒙古包头市昆都仑区，委托诉讼代理人：刘丹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州和润发展有限公司，住所地广州市萝岗区摇田河大街77-1号426房。法定代表人：高炘城。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习人员。原告李仙丽（反诉被告，下称原告）与被告广州和润发展有限公司（反诉原告，下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李仙丽的委托诉讼代理人刘丹，被告广州和润发展有限公司的委托诉讼代理人胡焱平、周静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李仙丽向本院提出诉讼请求：1.被告协助我办理广州市白云区XXX街XXX号XXX房的房屋产权过户及登记手续；2.被告支付逾期违约金22178.54元（按照已付购房款总额13万元，自2016年12月4日起计算至完成办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2020年6月19日违约金为22178.54元）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2004年11月30日，我与被告签订《商品房买卖认购合同》，约定我购买被告开发的广州市白云区XXX岗XX花园XXX楼XXX房，即广州市白云区和润街26号501房。该房产建筑面积75.63平方米，成交总338000元。同日，我支付了购房款4万元定金，2004年12月1日前支付首期购房款9万元。双方就剩余款28万元约定按银行规定的程序办理房屋抵押和按揭手续后予以支付。2006年初，我收房后一直使用至今。被告因其规划报建手续未办妥、自身债务纠纷等多种原因，一直无法为我办理案涉房屋产权过户和登记手续。我曾多次沟通催促，表示愿意付清余款并要求被告协助办理房屋过户和登记手续，被告至今仍未置可否。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告广州和润发展有限公司的反诉请求，原告辩称，1.我方需要将案涉房屋过户至我名下，且认可我可以继续使用案涉房屋的前提下才我愿意支付剩余购房款。根据合同约定是按揭贷款，但因为被告自身的原因，导致我没办法办理按揭，才没有支付该款项。2.关于被告的第二项利息主张是没有任何法律依据，因为违约的责任是在被告，而不在我。因此反诉的全部诉讼费用也应当是由被告自身去承担，而非我承担。被告广州和润发展有限公司辩称，原告的诉请无法律和事实依据，我司不同意原告的诉请。理由如下：1.被告尚未向我司支付涉诉房屋的全部购房款，我司无义务协助原告办理房屋过户及登记手续。首先根据我司与原告签订的商品房买卖认购合同中并未明确约定办理涉诉房屋产权转移和登记手续是我司的义务。其次，即便是按照商品房买卖交易惯例办理涉诉房屋产权转移和登记手续，确为我司的义务，其前提条件也应该是在原告依约支付了全部购房款。原告仅向我司支付了首期购房款13万元后，并未按照双方合同约定的义务向相关银行办理按揭付款手续，也未通过其他方式向我司支付购房款。2018年2月6日及4月13日，我司先后向原告发出催款函，要求原告支付余下购房款及逾期利息，并附上相关的付款账户，但原告从未向我司支付任何款项，并非如原告在诉状中所述，其愿意支付余下购房款。根据合同法及相关交易惯例房产证，同时根据售房者无义务为未交齐购房款的购房者办理广州市国税地税部门的相关规定，办理房产证前必须缴纳契税，而且要提供购房款的全款发票，在原告尚未交齐购房款的前提下，我司当然也就无法开具发票，无法取得发票，也就无法缴纳相应的契税，也无法办证。因此，原告未交齐购房款是我司为其办理房产证过程中存在的事实障碍。综上，我司无法协助原告办理产权过户即登记手续，也无义务为原告办理产权过户及登记手续。2.我司无需向原告支付逾期办证的违约金及利息。根据双方签订的合同第三条违约责任，若乙方逾期违约不付不按期付款，甲方有权单方面终止买卖合同，将原订购的房子出售，定金不退，恕不另行通知。首先原告未交齐房款，我司也无义务为其办理房产，当然也就无需支付逾期办证的违约金，更无需支付利息。现原告至今未依约支付购房款，故现反诉请求：1.原告支付剩余购房款208000元；2.原告支付逾期贷款利息，以208000元为本金，从2005年1月1日起至实际付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月30日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签署《商品房买卖认购合同》，约定由乙方定购广州市XX岗XX号XXX花园XXX楼XXX单元（以下简称涉案房屋），建筑面积75.63平方米，售价338000元，综合税费5070元（综合权证费：1200元）；乙方须于签订认购合同时支付定金4万元，须于2004年12月1日前支付购房款9万元，同时签订商品房买卖合同；剩余20.8万元，按银行规定的程序办理房屋抵押和按揭手续；办证时付税及权证费总计6270元；若乙方违约不按期付款，甲方有权单方面终止买卖合同，将原定购的房子出售，定金不退，恕不另行通知；若甲方违约则双倍退还定金等。2004年12月2日，原告向被告支付购房款13万元。后被告交付涉案房屋给原告，原告使用涉案房屋至今。2020年2月7日，广州市公安局白云区分局三元里派出所出具门牌证明，证明涉案房屋变更为广州市白云区XXX街XX号XXX房。2020年8月12日，广州市规划和自然资源局白云分局向本院发函《关于协助查询的复函》，该函件显示涉案房屋截止2020年8月6日查无查封、抵押、预售备案信息及产权登记记录。诉讼中，原告表示因被告的证件不齐全且被屡次查封，才无法依约办理银行按揭手续，故依据要求支付违约金没有依据。被告提交催款函、邮单、运单追踪拟证明其于2018年2月6日及4月13日催促原告支付剩余购房款及208000元及利息163280元。原告对上述证据的三性不予确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖认购合同》中约定的交易标的房屋、交易价格、付款方式，该认购合同符合双方建立房屋买卖合同关系的基本要件，故该双方通过认购合同建立了房屋买卖合同关系。该认购合同是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在双方就涉案房屋的房屋买卖关系中，原告作为买受人负有向被告支付购房款的义务，被告作为出卖人负有向原告交付涉案房屋和办理涉案房屋的产权过户手续的义务。实际履行过程中，原告已向被告支付13万元首期购房款，被告已向原告交付了涉案房屋多年，但原告至今未向被告支付剩余购房款，被告至今仍未协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，现双方的诉讼请求和反诉请求表明，双方均主张继续履行合同，故原告负有继续向被告支付购房款的义务，被告负有协助原告办理涉案房屋产权过户手续的义务。房屋买卖合同属于双务合同，原被告双方作为买受人和出卖人互负各自义务，在各自未履行相应义务的情况下，均可相互追究违约责任，故原告对被告未协助履行办证义务而拒绝支付剩余购房款和被告对原告未支付剩余购房款而拒绝协助原告办理过户手续的意见均不能成立，原告和被告均应对各自的行为承担违约责任。故现原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证合理合法，本院予以支持。被告要求原告支付剩余购房款208000元合理合法，本院予以支持。关于原告主张逾期办证违约金的问题。虽双方就被告逾期办证违约责任进行约定。现原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告要求被告支付以已支付的购房款13万元为本金，自2016年12月4日起至取得房地产权证之日的办证损失合理，本院予以支持。其中2016年12月4日至2019年8月19日的损失按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至取得产权证之日的损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述违约金的计算以本金为限。被告要求原告支付逾期付款利息的问题。认购合同已约定对于剩余的208000元购房款通过按揭方式支付，但原告却未通过该方式支付剩余购房款，且在无法办理按揭贷款的情况下，亦未通过其他方式积极履行支付购房款的义务，故被告要求原告支付逾期付款利息有据，本院予以支持。因认购合同中未明确按揭贷款支付款项的时间，且无证据证明在2018年2月6日被告向原告发出《催款函》要求原告于2018年3月8日前支付剩余购房款前，被告有向原告主张过支付剩余购房款的事宜，故本院认定逾期付款的利息自2018年3月9日起计算，其中2018年3月9日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际付款之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。驳回被告主张多出上述期限利息的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告广州和润发展有限公司按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定协助原告李仙丽办理位于广州市白云区XXX街XX号XXX房（原地址为：广州市白云区三元里XXX岗XXX号XXX花园XX楼XXX单位）的产权过户和登记手续；二、自本判决生效之日起十日内，被告广州和润发展有限公司向原告李仙丽支付逾期办证损失（以已付购房款13万元为本金，自2016年12月4日起计至取得房地产权证之日。其中2016年12月4日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至取得产权证之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以本金为限）；三、自本判决生效之日起十日内，原告李仙丽向被告广州和润发展有限公司支付购房余款208000元；四、自本判决生效之日起十日内，原告李仙丽向被告广州和润发展有限公司支付逾期付款违约金（以208000元为本金，自2018年3月9日起计至实际支付之日止，其中2018年3月9日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际付款之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回被告广州和润发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费177元，由被告广州和润发展有限公司负担；反诉受理费3755元，由原告李仙丽负担2415元，被告广州和润发展有限公司负担1340元。由原告李仙丽负担的反诉受理费和被告广州和润发展有限公司负担的本案本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年九月十日书记员  陈玉梅