广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12176号上诉人（原审被告）：刘源锋，男，1987年7月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司。住所地：广州市番禺区市桥街工农大街45号4号楼首层。法定代表人：刘小平，职务：总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李国志，男，1979年1月22日出生，汉族，住广西陆川县。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所实习律师。原审被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，户籍住址广州市天河区。原审被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，户籍住址广州市海珠区。原审被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，户籍住址住广州市海珠区。原审被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，汉族，户籍住址住广州市海珠区。原审被告：广州粤房房地产信息咨询有限公司。住所地：广州市白云区云城西路888号1203房。法定代表人：张嘉俊。上诉人刘源锋、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）因与被上诉人李国志，原审被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、广州粤房房地产信息咨询有限公司（以下简称粤房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘源锋、悠托彼邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判悠托彼邦公司与李国志继续履行《产权使用协议》。事实和理由：一、一审法院已认定《产权使用协议》合法有效，涉案房屋没有改变规划用途并不能导致合同目的不能实现。李国志签约前已知晓涉案房屋的全部情况，认为符合承租目的。首先，《产权使用协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性条款，故合同真实有效。其次，悠托彼邦公司已按照约定交房，李国志在收房后长达一年没有提出异议，证明对房屋用途是认可的，现在却以居住目的不能实现为由主张解除合同，有违诚实信用及合同稳定性原则。二、政策明文鼓励厂房改租赁房，但并未明文要求需办理变更物业的规划用途。一审既然确认《产权使用协议》有效，却以涉案物业未变更规划用途导致李国志居住的合同目的无法实现为由判决解除合同，缺少事实依据，逻辑亦存在冲突。根据相关政策，拓宽租赁住房供应渠道，充分发挥“三旧”改造，改造国有和农村集体空置房屋、工业厂房等是中央、国务院近年来一系列决策部署，既然合同未违反法律、法规的禁止性条款，却又在法律无明文规定情况下，以涉案物业没有变更规划用途从而导致李国志合同目的无法实现为由判决解除合同，逻辑自相矛盾。李国志在签约前就知晓涉案物业情况，确定了该物业符合其承租目的。三、即使涉案物业在响应政策后改租赁房后，未进行变更规划用途，那也属于行政管理事项范畴，不应在本案中作为判决合同解除的理由。再者，本案涉案房屋在建设时严格按照建设工程规划许可证建设，如今改租赁房也是有政策支持的，不存在法定解除事由。四、即使《产权租赁协议》解除，刘源锋也不应当承担连带责任。刘源锋从未收取李国志任何款项，不存在公司法规定的股东应当承担连带责任的情形，不应仅以刘源锋是悠托彼邦公司的一人股东为由判决刘源锋承担连带清偿责任。被上诉人李国志辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、涉案房屋所在楼宇用途是工业用途。悠托彼邦公司没有变更房屋用途时擅自将厂房改造成出租屋，没有经过相关的规划许可。房产证上显示厂房工业仓储用地，至今未办理规划变更手续，不符合李国志购买房屋的使用目的，故一审法院判决解除该协议合法合理。二、悠托彼邦公司原为自然人投资公司，刘源锋为公司股东，涉案《产权使用协议》发生在刘源锋作为个人股东期间，其未能举证证实其个人财产独立于公司财产，故其应对悠托彼邦公司的债务承担连带责任。原审被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、粤房公司经本院合法传唤未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。李国志于2019年1月2日向一审法院起诉请求：1.判决解除李国志与悠托彼邦公司签订的《产权使用协议》；2.判决悠托彼邦公司、刘源锋、刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然连带向李国志退还收取的款项220000元及支付利息（利息以220000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年8月29日起计算至付清之日止）；3.判决悠托彼邦公司、刘源锋、刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然连带向李国志退还签约咨询服务费1200元；4.判决粤房公司向原告返还团购金30000元；5.本案诉讼费、保全费由悠托彼邦公司、刘源锋、刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、粤房公司承担。一审法院认定事实：广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，楼宇规划用途为厂房，层数为3层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年8月8日，悠托彼邦公司（甲方）与李国志（乙方）签订《产权使用协议》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼115房（以下简称涉讼房屋）交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为30.23平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方已查看过承租房屋的现状，事后不得反悔或认为甲方违约或要求甲方整改；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的租金总额为220000元；合同签订当日支付120000元，在2017年8月31日前支付余额100000元；物业的交付时间暂定为2018年1月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地的租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除；等等。同日，悠托彼邦公司分别出具《收款收据》（NO.00000274、NO.0125728），确认收到李国志支付的涉讼房屋首期款（含定金30000元）120000元、签约咨询服务费1200元。另粤房公司出具《收款收据》（NO.0004296），确认收到李国志用于缴付购买/认租涉讼房屋的团购金30000元。李国志认为粤房公司为中介公司。该公司所收取的该笔团购金属于中介费的性质。2017年8月29日，悠托彼邦公司出具《收款收据》（NO.00000331），确认收到李国志支付的涉讼房屋尾款100000元。2018年4月30日，悠托彼邦公司将涉讼房屋交付给李国志使用。因涉讼房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。现尚未有行政机关对涉讼房屋是否涉嫌违法建设进行认定。2019年1月2日，李国志向一审法院提起本案诉讼。截至法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉讼房屋是否涉嫌违法建设进行认定。庭审中，李国志同意随时返还涉讼房屋给被告方。一审另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，原为自然人独资企业，股东及法定代表人原为刘源锋，2018年12月12日悠托彼邦公司变更股东为广东泽丰投资管理有限公司和刘小平，变更法定代表人为刘小平，企业类型为自然人投资或控股的有限责任公司。悠托彼邦公司曾与粤房公司签订委托书，委托内容为：甲方委托乙方全权对广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院HOT公寓1、2、3、4栋建筑物进行招商代理，委托时间自2017年3月1日至2017年12月31日。2017年6月28日，刘小平、劳凯东作出书面《声明书》：刘小平、劳凯东将上述地址的1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，现声明允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干预。再查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳根尧、劳咏然放弃对劳凯东遗产的继承权利，其中劳根尧、劳咏然于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向一审法院明示放弃继承权利。本案争议焦点是上述《产权使用协议》应否解除的问题。李国志主张受到被告宣传误导而签订长达二十年的租赁合同并一次性支付20年的租金，应为无效合同，又称涉讼房屋所有楼宇土地用途为工业土地，在没有变更土地性质时擅自改建出租；涉讼房屋所在楼宇没有建设规划许可证，从许可证来看，规划内容是厂房、车间、会议室，与现状为居住的房屋不符，应为无效合同；其购买房屋的目的是用于居住，涉讼房屋已经认定为违章建筑，即将拆除，合同目的无法实现，故主张解除。悠托彼邦公司、刘源锋、刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然均不同意上述意见，并认为李国志称房屋已经认定为违章建筑即将拆除没有证据证明，事实上公寓的改造符合居住目的，合同目的可以实现。一审法院认为：本案只围绕李国志与悠托彼邦公司就涉讼房屋签订《产权使用协议》所建立的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉讼房屋已取得产权证书，作为产权人的刘小平、劳凯东同意悠托彼邦公司对外出租涉讼房屋，故悠托彼邦公司与李国志于2017年8月8日签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。李国志以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于李国志主张解除上述《产权使用协议》的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉讼房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉讼房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故李国志以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的”的内容可见，李国志在签订上述合同时已明知涉讼房屋所在物业的全部情况，仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉讼房屋进行处理时，李国志主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。关于租金返还问题。李国志提交了悠托彼邦公司开具的《收款收据》（NO.00000274、NO.00000331）拟证实已缴纳租金220000元，悠托彼邦公司否认收到该款项，并称要求李国志出具付款凭证方可确认支付款项，收据都是提前签字盖章的，但结合悠托彼邦公司与李国志在庭审中的陈述，若悠托彼邦公司不能确认是否收到该款项的情况下却出具带签字盖章的收款收据，并将涉讼房屋交付给李国志，悠托彼邦公司的行为明显与日常交易法则相悖，悠托彼邦公司对此亦未能作出合理解释或提交相关证据证实其司确实没有收取该款项，综合双方的举证，一审法院合理采信李国志的主张，认定李国志已缴纳涉讼房屋的租金220000元。因上述《产权使用协议》解除，合同双方应负相互返还权利义务，现涉讼房屋由李国志管业，李国志虽然表示可以随时返还涉讼房屋，但并未返还。故从公平合理角度出发，李国志占有使用涉讼房屋期间亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。在本案中，李国志尚未返还涉讼房屋，故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月916.67元（220000元÷240个月），扣除从2018年4月30日起计至李国志腾退涉讼房屋之日止的租金后返还相应的租金给李国志。至于李国志诉请返还款项利息的主张，如前所述，李国志对《产权使用协议》解除亦存在过错，故对该利息主张一审法院不予支持。关于团购费问题。据书面证据和当事人陈述，李国志已向粤房公司缴付购买/认租涉讼房屋的30000元，李国志表示该款是团购费，属于中介费的性质。另就该团购费，是否属于该租金的一部分，李国志也没有进行举证，结合本案《产权使用协议》的内容及李国志已收楼使用多时的事实，从常理与交易习惯而言，该团购费应在交易中冲兑相关费用，故李国志该主张，一审法院不予支持。同理，李国志主张悠托彼邦公司返还的签约咨询服务费1200元，亦缺乏理据，一审法院不予支持。对于李国志主张刘源锋对悠托彼邦公司应返还的上述欠款承担连带清偿责任的请求。鉴于悠托彼邦公司原为自然人独资企业，刘源锋原为悠托彼邦公司的一人股东，涉案《产权使用协议》发生在刘源锋作为一人股东期间，刘源锋对此未能举证证实其个人财产独立于悠托彼邦公司的财产，故刘源锋应对悠托彼邦公司需返还李国志的上述款项承担连带清偿责任。而对于李国志提出刘小平和劳凯东（已故）为涉讼房屋的业主，刘小平和劳凯东的法定继承人李江萍、劳天毅、劳咏然应对上述欠款承担连带清偿责任的主张，基于合同相对性原则，涉讼房屋的出租方为悠托彼邦公司，李国志的该主张理据不成立，一审法院不予支持。粤房公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年12月28日判决如下：一、确认李国志与悠托彼邦公司于2017年8月8日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、李国志应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼115房交还悠托彼邦公司管业；三、悠托彼邦公司应于本判决发生法律效力五日内向李国志返还相应的租金（即以租金220000元为总额，按每月916.67元的标准扣除从2018年4月30日起计至李国志腾退上述房屋之日止的租金后所剩款项）；四、刘源锋对悠托彼邦公司的上述第三项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回李国志的其余诉讼请求。一审案件受理费5068元，由李国志负担468元，悠托彼邦公司、刘源锋负担4600元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，李国志述称妨碍居住的情形是城管对涉案物业作出了违反建设的认定，而且涉案物业用途是厂房、工矿、仓储，不符合李国志的居住目的。悠托彼邦公司提交了广州市番禺区人民政府（以下简称番禺区政府）于2020年4月16日作出的《行政复议决定书》（番禺府[2020]20号，以下简称20号复议决定书）。根据该复议决定书，就悠托彼邦公司不服广州市番禺区城市管理和综合执法局（以下简称番禺城管局）作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》（以下简称通知书）申请的行政复议，番禺区政府认为番禺城管局认定由悠托彼邦公司出资改建的位于广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼均涉嫌改变建筑物的用途，遂作出通知书责令悠托彼邦公司恢复原房屋用途，但4号楼原来的用途为（非居住）办公，现有部分物业面积仍作为办公用途，故番禺城管局认为4号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定，属于认定事实不清，应予撤销。番禺区政府遂作出上述20号复议决定，撤销了上述通知书。李国志主张原通知书认定广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼改做经营性公寓，责令其限期恢复用途，复议决定书仅认为番禺区城管局对4号楼的认定错误，故撤销原通知书，而本案争议物业位于1号楼，仍然不符合居住的使用目的。另，对于刘源锋是否应对一审判决其应承担连带责任的问题，悠托彼邦公司在和刘源锋表示在做审计报告，还没有完成。但至本案审理终结前，本院未收到相关审计报告。二审庭询后，悠托彼邦公司提交了《番禺市桥街工农大街45号1-4号楼的过去与现在的概述》及相关附件（包括《区长办公会议纪要[2020]22号》等），主张番禺市桥街工农大街45号由政府多个部门协调，按程序申请补办存量用房改造为租赁用房的手续，并以正在办理相关手续为由请求本院中止审理本案。附件并无显示悠托彼邦公司现已按照相关要求完成存量用房改造为租赁住房的手续且已上报市住房租赁管理部门备案。由于上述附件内容系悠托彼邦公司在二审庭询后提供，且对本案二审争议事实的认定并无意义，故本院不再组织各方质证，亦不予采纳上述附件作为本案证据。另查明，至本案审理终结前，并无切实证据证明番禺市桥街工农大街45号1-4号楼的房屋用途已变更为租赁用房，或上述房屋已获得政府许可按照原用途改变形式按租赁用房出租使用，或有确切的时间点可完成存量用房改造为租赁用房的手续；亦没有证据证明上述房屋被直接认定为违法建设。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当终止诉讼的情形。”悠托彼邦公司申请中止本案诉讼的理由是正在办理厂房改造为租赁用房手续，该理由并不符合上述法律规定的中止诉讼的情形，而完善包括规划用途等在内的租赁标的物登记手续，是出租人在出租租赁住房时即应具备的条件之一，属于出租人的举证责任范围，悠托彼邦公司以自己应积极消除的举证障碍主张中止诉讼亦缺乏法律依据，本院不予采纳。关于《产权使用协议》的效力，一审认定《产权使用协议》合法有效理据充分，至二审审理终结前，并无证据证明涉案房屋的登记或审批情况较一审有所变化，双方二审对《产权使用协议》的效力亦没有争议，故本院对该协议的效力予以确认。依当事人上诉请求的范围，本案二审的争议焦点是：一、悠托彼邦公司与李国志签订的《产权使用协议》是否已达到解除的条件；二、如《产权使用协议》解除，刘源锋是否应当对悠托彼邦公司应返还给李国志的款项承担连带责任。关于争议焦点之一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，根据《产权使用协议》的约定及悠托彼邦公司和李国志的一、二审庭审陈述，可以认定涉案物业是由悠托彼邦公司将原规划登记为厂房用途的房屋改造后以经营性公寓出租给李国志，无论李国志是否清楚知晓房屋现状，都不影响悠托彼邦公司作为出租人负有提供符合“公寓”使用目的的租赁物的义务。而公寓的主要功能为居住，或可作为居住使用性房屋出租获取收益，此为李国志签订《产权使用协议》的主要目的，也与《产权使用协议》的约定相符。至本案一审李国志起诉，双方履行《产权使用协议》已有一年时间，悠托彼邦公司至今仍然不能按照政府要求完成存量用房改造为租赁用房的手续，使租赁标的物达到《产权使用协议》约定的使用目的，使承租人面临因承租之房屋不符合规划用途而不能实现合同目的的现状；亦没有证据证明悠托彼邦公司短期内能够补正该瑕疵以使承租人在可预见的期限内获得实现合同目的的确信，故此，悠托彼邦公司至今未能完全履行其合同义务，且其未能履行的内容已致双方签订《产权使用协议》的目的不能实现，就本案双方履行《产权使用协议》的情形，已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，一审法院据此支持李国志要求解除《产权使用协议》的诉请依法有据，本院予以维持。一审法院结合双方缔约的情形、履行的情况，认定双方均对合同解除负有相应过错，并据此认定悠托彼邦公司应返还李国志的租金金额及驳回李国志关于返款项利息的诉请，均论述充分，本院予以确认，不再赘述。关于争议焦点之二，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故刘源锋对悠托彼邦公司财产独立于其本人财产负有举证责任。二审庭询称正在做审计，但是本案从一审判决送达刘源锋，至二审开庭审理，刘源锋有约8个月的时间举证，但直至本案审理终结前，刘源锋均无向本院提交相关证据，故刘源锋应承担举证不能的法律后果，依上述法律规定对悠托彼邦公司在本案判决确定的债务承担连带清偿责任。原审被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、粤房公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，刘源锋、悠托彼邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5068元，由上诉人刘源锋、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年九月二十九日书记员  眭 翘苏劲丹