江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1379号原告：刘林，女，1990年8月13日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：丁诗保，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200310521559。委托诉讼代理人：魏思明，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710726827。被告：李希之，男，1983年4月8日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：刘菊嫒，女，1985年9月14日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告刘林诉被告李希之、刘菊嫒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘林及其委托诉讼代理人丁诗保、魏思明，被告李希之、刘菊嫒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘林诉称，两被告系夫妻关系。2017年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《买卖协议》，协议的主要内容为：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于南昌市绿地国际博览城二期JLH704-C03地块1207#住宅楼一单元302室房屋出售给乙方；甲方通知在开发商交房当日，通知乙方正式办理房屋交接手续；甲、乙双方商定房屋买卖价款100万元整；本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金5万元，甲方同意将有关房屋过户资料交给甲、乙双方指定第三方保管，保管方出具收据；签订本协议五个工作日内，乙方先行支付购房款15万元给甲方，除前述15万元购房款及银行贷款（实际金额以银行对账单为准）外的剩余购房款于产证原件交于第三方后五个工作日支付给甲方，甲方收到房款前同意办理此次交易的房屋全权委托公证手续（含买卖权）于乙方指定人；甲方承诺公证时交银行卡及密码给乙方保管，乙方承诺每月按期足额帮甲方还贷。同年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，协议约定：“1、甲、乙双方同意，在乙方支付第一笔首付房款共计15万元后，若出现乙方违约，甲方有权没收已收房款15万元；若甲方违约，甲方返还已收15万元房款及另行赔偿违约金15万元整；2、甲、乙双方同意，此房交付给乙方使用后，乙方可自行装修。若甲方违约，需要赔偿违约金之外的乙方装修投入20万元整；若乙方违约，甲方可没收已装修房屋”。前述《买卖协议》及《补充协议》签订后，原告依照约定向被告支付第一笔购房款15万元，但二被告未按照约定履行义务。原告于2019年9月29日向贵院起诉要求二被告继续履行合同并协助原告将涉诉房屋过户至原告名下，但之后经查询，涉诉房屋的权利人并非二被告，已变更登记到他人名下，故原告申请撤诉。2020年3月19日原告再次起诉，请求判令：１、解除原、被告双方签订的《买卖协议》及《补充协议》；2、二被告退还原告支付的购房款15万元；3、二被告支付原告违约金156900元（暂定156900元，实际为违约数金额待法院委托有资质的评估机构出具房屋评估报告后再另行变更）；4、本案诉讼费由二被告承担。被告李希之辩称，1、本案所签《房屋买卖协议》及《补充协议》为无效协议，因为根据《中华人民共和国房地产管理法》相关规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，买卖双方都不知道没有房产证的房子是不能签署买卖协议的，因不懂法律，所签协议违反国家法律规定，属于无效协议。2、合同无效产生的法律后果有两个：返还和赔偿，被告同意返还原告给付的购房款，并同意按银行同期存款利息赔偿原告的损失。3、原告若有其他损失或其他赔偿要求请出示相关证据。被告刘菊嫒辩称，同被告李希之的答辩意见。经审理查明，被告李希之、刘菊嫒系夫妻关系。2017年10月20日，原告（乙方）与被告刘菊嫒（甲方）签订《买卖协议》，约定：甲方及产权共有权人同意将南昌市绿地国际博览城二期JLH704-C03地块1207#住宅楼一单元302室房屋出售给乙方，双方商定房屋买卖价款为100万元；合同签订当日内，乙方向甲方支付购房定金5万元，定金在过户时可冲抵房款，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，甲方退还乙方购房定金，乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金；乙方同意在产权人刘菊嫒未到场的情况下由共有产权人李希之签订本协议，若刘菊嫒对本协议存在异议导致本协议无法正常履行，则李希之自愿承担违约责任。当日，原告通过微信向李希之转账共计38800元，李希之出具收条一份，载明收到购房定金伍万元整。同年10月24日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方同意，在乙方支付第一笔首付（房款）共计人民币壹拾伍万元整给甲方后，若出现乙方违约，甲方有权没收已收房款壹拾伍万元整，若甲方违约，甲方返还已收壹拾伍万元房款及另行赔偿违约金人民币壹拾伍万元整。同日，原告向李希之转账10万元，两被告出具收条一份，载明：今收到刘林购买绿地国际博览城二期JLH704-C03地块1207#住宅楼一单元302室第一笔房款和定金共计人民币壹拾伍万元整（￥150000），此前定金收条作废。2019年3月25日，两被告办理了不动产权证。同年12月23日，经江西豫章律师事务所查询，被告已不是涉诉房屋的权利人。原、被告签订的买卖协议已无法实现，故原告诉至本院。庭审中，被告亦认可已将涉诉房屋卖给了案外人。上述事实，有买卖协议、微信转账记录、收条、补充协议、南昌市不动产登记信息查询结果以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称双方所签的买卖协议及补充协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，系无效协议。但该条的立法本意在于防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，在性质上应属于管理性规定，而非效力性规定，不应作为认定本案买卖协议及补充协议无效的法律依据，故对被告的辩称本院不予采纳，双方签订的买卖协议及补充协议有效。原告按约支付了部分购房款，但因两被告的原因，涉诉房屋已过户至他人名下，现原告的合同目的无法实现，原告据此要求解除协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，被告收取的购房款理应退还给原告，被告辩称其仅收到138800元，但其书写的收条字迹清晰、无涂改痕迹，且本案原告给付现金金额较小，符合一般的生活习惯和常理，故本院不予采信。根据双方签订的补充协议，被告应支付违约金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘林与被告李希之、刘菊嫒于2017年10月20日签订的《买卖协议》及于2017年10月24日签订的《补充协议》。二、被告李希之、刘菊嫒于本判决生效之日起十日内一次性退还原告刘林购房款15万元。三、被告李希之、刘菊嫒于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘林违约金15万元。四、驳回原告刘林的其他诉讼请求。如果被告李希之、刘菊嫒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15210元，由被告李希之、刘菊嫒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  曾 群人民陪审员  王佩珍人民陪审员  王春梅二〇二〇年九月七日书 记 员  吴 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。