贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5244号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：杨明义，男，汉族，1983年11月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人杨明义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人杨明义委托诉讼代理人梁松到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人不应支付逾期办证违约金，一审对逾期办证违约的起算时间认定错误。双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，而不是上诉人是否具备办证条件或是否履行通知义务。一审将被上诉人完善并提交相关资料给上诉人的期间强加给上诉人承担违约责任错误。2.即便法院判决上诉人承担违约责任，逾期办证违约金的标准也应综合考量地区特点、不动产政策调整等因素进行下调至10%。3.被上诉人主张的各项开户费即利息不应得到支持。上诉人代收的相关费用，未包含在成本内，且已经交给相关部门，并未实际占有，不应当返还。即使上诉人收取该费用没有合法依据，被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应得到支持。且一审判决退还交易费超过诉讼请求。被上诉人杨明义辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告杨明义起诉请求：1.判令被告为原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房不动产权属证书的违约金暂计50809.85元（违约金以总房款390845.00元为基数从2016年2月1日起，按日万分之一的标准计算至被告实际为原告办理完毕不动产权属证书之日止）；3.判决被告退还原告已经缴纳的各项开户费4581元，并以4581元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付自2013年1月11日至履行完毕之日的资金占用费。一审认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢1单元9层1号房；总价款390845.00元，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”当日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，并于2013年1月11日支付各项开户费及交易费4581元。但被告并未按约定办理涉案房屋产权证书。2015年8月9日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。另查明，涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，且涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，由此可知，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年8月9日）起360日内（即2016年8月4日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至今未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，被告提出诉讼时效抗辩意见。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，原则上被告应当从2016年8月5日起，按原告已付购房款每日万分之一的标准向原告支付违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2019年11月6日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年11月6日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原、被告双方形成委托代办关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，对原告诉请的违约金，支持以已付购房款390845.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月6日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理不动产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费4581元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的该项费用的利息问题，原告于2019年11月6日起诉催要该费用，结合原告的诉求，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日计算至费用退还之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨明义逾期办理涉案房屋产权证书的违约金，该违约金以原告已付购房款390,845.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月6日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨明义各项开户费4581元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2019年11月6日至费用退还之日期间的利息；三、驳回原告杨明义的其他诉讼请求。案件受理费592元，由原告负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担567元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判认定逾期办证违约金的起始时间及违约金标准是否恰当；2.开户费应否退还、利息应否支付及一审判决退还的费用是否超过诉讼请求。本院认为，关于原判逾期办证违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人承担违约责任的起算时间并无不当。关于违约金标准问题。合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费及利息问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。但双方未约定上诉人占有该费用期间应支付利息，一审判决上诉人支付利息无事实依据，予以纠正。另外，一审判决上诉人退还的各项费用在被上诉人请求范围内，不存在超裁情形。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对应的上诉请求予以支持，其余上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14766号民事判决第一项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨明义逾期办理涉案房屋产权证书的违约金，该违约金以原告已付购房款390,845.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月6日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止”、“驳回原告杨明义的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14766号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人杨明义代收的费用4581元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费592元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担560元，被上诉人杨明义负担32元。二审案件受理费1120元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费1184元，自行退回64元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印