上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2967号上诉人（原审原告）：上海复通文化传播有限公司，住所地上海市松江区新浜工业园区林天路128号。法定代表人：顾轩，董事长。委托诉讼代理人：李峰，德恒上海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海克睿互感器科技有限公司，住所地上海市松江区新浜镇天台路18号-1。法定代表人：龚佐兵，董事。委托诉讼代理人：王徐辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾廷杉，福建海山律师事务所律师。上诉人上海复通文化传播有限公司（以下简称复通公司）与上诉人上海克睿互感器科技有限公司（以下简称克睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。复通公司上诉请求：撤销一审判决第四、五、六项，改判克睿公司支付复通公司律师费30,000元、违约金485,352元、免租期租金33,600元，克睿公司已付租赁保证金由复通公司予以没收。事实与理由：一、2019年9月15日双方租赁合同到期前未达成续租协议，克睿公司逾期搬离上海市松江区XX镇XX路XX号内的房屋（以下简称系争房屋）直至2019年12月31日，故克睿公司理应承担租赁合同约定的逾期返还房屋之违约责任。一审判决以双方仍在协商过程中为由，未认定克睿公司构成违约，认定有误。二、根据租赁合同第12.3条之约定，克睿公司如果存在该条项下1-6种违约情形中的任何一种，复通公司均对“提前收回房屋”、“支付保证金不予退还”、并承担相应的违约责任一并进行适用；复通公司也有权向克睿公司主张“支付的保证金不予退还”、“支付其已享受的装修期的租金”进行单独适用；复通公司向克睿公司主张“支付的保证金不予退还”、承担免租期租金并不以提前收回房屋作为前置条件。克睿公司既存在合同逾期不搬离的违约行为，也有迟延支付租金等费用和滞纳利息的行为，故复通公司依据上述合同条款要求克睿公司支付免租期租金并没收保证金。三、克睿公司迟延支付租金的违约事实已经一审判决所认定。根据复通公司与德恒上海律师事务所签订的委托服务合同，复通公司授权德恒上海律师事务所代理其与克睿公司房屋租赁合同纠纷案件的一、二审事宜，根据上海市律师服务收费政府指导价标准收取律师费。一审中，复通公司提出的诉请涉及标的额达200万元，而一审律师费仅收取3万元远远低于收费指导标准。二审中，复通公司亦增加了律师费支出，故克睿公司理应向复通公司支付律师费3万元。克睿公司辩称，不同意复通公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。克睿公司上诉请求：撤销一审判决第一至五项，改判克睿公司无需承担恢复原状的费用，克睿公司支付的房屋使用费差价应在判决基础上扣减19,530元，克睿公司支付租金滞纳利息21,332元、律师费6,000元，上述费用与租赁保证金相抵后的余款由克睿公司支付。事实与理由：一、克睿公司已按合同约定向复通公司返还了房屋，若复通公司认为克睿公司需支付恢复原状的费用，则复通公司应举证证明克睿公司返还的房屋不符合租赁合同约定的标准，并提供恢复原状所支付的项目清单及支付凭证。现一审法院仅根据复通公司提供的照片即认定克睿公司承担恢复原状的费用，无事实和法律依据，且费用金额明显过高。二、系争房屋的租赁期限应截止于2019年9月30日，克睿公司支付的房屋使用费差额应予以调整。合同虽约定租期至2019年9月14日，但合同也约定了15天的装修期，且装修期无需支付租金，故在克睿公司已全额支付合同租期内租金的情况下，租期理应顺延15天至2019年9月30日。逾期占用房屋的时间应自2019年10月1日起算至2019年12月31日，故克睿公司支付的房屋使用费的差额应据此予以调整。若一审法院认定租期截止于2019年9月14日，则克睿公司多支付的15天租金应予以返还或抵扣结欠的租金。三、由于克睿公司在最初支付租金时即未扣除装修免租期的租金共计31,500元，故即便克睿公司应支付后期迟延支付租金的滞纳金，则计算滞纳金的租金金额均应扣减31,500元；而租金迟延天数的计算应按照双方实际履行合同的交易习惯即每个季度租金应在第三个月前支付，故相应的迟延天数应就此调整；而利率，因克睿公司系轻微拖欠行为，复通公司亦未提出过异议、损失也不大，故仅应按实际资金占用损失即年利率6%计算。一审法院按24%年利率计算，显属过高。复通公司辩称，不同意克睿公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。复通公司的一审诉讼请求：一、克睿公司赔偿复通公司恢复房屋原状的费用20,000元；二、克睿公司按照每平方米1.08元/天的标准向复通公司支付因克睿公司租期届满未搬离而产生的违约金485,352元；三、克睿公司按照每平方米1.10元/天的标准，支付自租期届满至实际搬离日止的房屋使用费差额354,569.40元及水电费差额1,132.40元；四、克睿公司向复通公司支付的租赁保证金归复通公司所有；五、克睿公司向复通公司支付自2017年4月至2019年3月期间延迟支付租金的滞纳利息834,746.90元；六、克睿公司承担律师费30,000元；七、克睿公司支付免租期租金31,500元，按照每平方米0.50元/天计算。一审法院认定事实：2015年9月，复通公司（出租方、甲方）与克睿公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋所在土地用途为厂房及仓库，建筑面积为4,200平方米。合同第三条租赁期限及装修期3.1该房屋的租赁期限及装修期见本合同附表四。3.2租赁期限届满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。在租赁期限届满后,乙方需继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前提前六个月,向甲方提供书面的不可撤销的继续承租该房屋之申请,经甲方同意后,双方应协商租赁条件并重新签订租赁合同及补充条款。逾期未提出申请或在提出申请后二个月内双方对租赁条件未达成一致意见的,则视为乙方放弃在同等条件下对该房屋之优先承租权,甲方有权另行出租该房屋。第四条租金、管理费和公用事业费4.1乙方应按本合同附表五之规定支付该房屋租金、保险费及其他应付费用。4.2租赁期间,乙方必须承担该房屋内所发生水、电、煤气或天然气（如有）、电讯和电话费用等公用事业费用。第五条保证金和其他费用5.1乙方应向甲方支付一笔保证金,数额及支付期限详见本合同附表五。5.2当租金及物业管理费根据本合同增加时,保证金亦相继增加,差额由乙方加付或收回。如乙方不按本条款约定调整并加付保证金的,则视为违约。5.3租赁期限内,若乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用）,甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿。届时,乙方应向甲方补足保证金。如保证金尚不能弥补甲方之损失,甲方可另行向乙方追偿。5.4租赁期届满或提前终止时,甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用或违约金后,保证金如有剩余的,应在乙方将该房屋按本合同约定状态返还给甲方且完成各类注册登记证的注销手续后三十天内无息返还乙方。5.5租赁期限内,未经甲方同意,保证金不得抵冲租金及其他乙方应付费用……第七条房屋交付及返还7.1甲方同意不迟于附表四所列的起租日将该房屋交付乙方,但前提是本合同生效且乙方缴纳保证金及叁个月租金、保险费等。7.2在租赁期结束日或提前终止日,乙方必须把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物（无论乙方对该房屋的装修、装饰、改建或安装是否已得到甲方的同意）按附表三恢复原状,在良好的、清洁的和正常的维修状态下交还给甲方（正常损耗除外）。7.3租赁期届满或提前终止,如乙方逾期归还该房屋,则甲方有权停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务,乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气（如有）等公用事业费,同时每逾期一天,应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金,若违约金不足以弥补甲方损失的,乙方应赔偿甲方的损失（该等损失包括但不限于甲方因延迟向第三方交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等）;如逾期返还该房屋,甲方有权收回该房屋,该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有且甲方有权酌定处理而无需给予乙方任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支,甲方有权从保证金中抵相关费用,不足部分由乙方补足……第十二条违约责任12.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用,在不影响甲方其他权利的前提下,甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日息千分之三计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。12.2在乙方拖欠本合同约定的应付租金、公用事业费、保证金、及其他按本合同约定应当支付的费用且经甲方催讨后仍不支付时,无论乙方是否已支付该房屋水、电、煤气（如有）费用或物业管理费,在不影响甲方其他权利的前提下,甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用。12.3乙方在此明确同意及声明:甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋并立即提前终止本合同,乙方已经支付保证金不予退还,且乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外（包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用）并应承担如下违约责任:（1）乙方应向出租方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金。如甲方能在本合同租赁期内将该房屋再行出租的,乙方应支付的违约金金额可相应减少。（2）乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金。唯乙方支付租金及上述（1）、（2）条款项之总额不超过本合同租期到期终止时乙方应支付的租金总和。该等事件为:12.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用超过30天；12.3.2乙方未在甲方根据本合同规定使用保证金抵扣乙方应付款项后立即补足保证金押金超过30天,且经甲方书面催告而乙方仍不缴清的；12.3.3乙方破产或清算的；12.3.4乙方擅自退租的；12.3.5租赁期内,如乙方有三次拖欠租金、管理费或其他任何费用的记录,且经甲方发出书面警告后,仍发生拖欠各项费用的行为的；12.3.6除本合同另有约定外,乙方违约,经甲方书面通知后三十天内仍未予以纠正的。12.4甲方因为乙方违反本合同之规定而向乙方发出书面通知声明甲方行使本合同赋予甲方提前收回该房屋之权利时,即表示甲方已完全行使该项权利,甲方无须实际进入该房屋行使该项权利。12.5甲方接受乙方补交的租金或任何其他费用,不被视为甲方放弃其向乙方追究本合同约定违约责任的权利。此外，合同附表三装修、设施清单（交付/返还标准）未作约定。附表四租赁期、装修期约定该房屋租赁期限自2015年9月15日起至2019年9月14日（包括该两日）。装修期自2015年9月15日起至2015年9月30日止，装修期内乙方无需支付租金。附表五租金、保险费、保证金、其他费用及支付方式1、租金（1）租赁期内,该房屋租金为:第一年至第二年,租金按每平方米（建筑面积）0.50元/天计算并收取,第三年至第四年,租金按每平方米（建筑面积）0.54元/天计算并收取。（2）续约租金原则上不低于每平方米（建筑面积）0.58元/天。（3）乙方应于每年三月一日,六月一日,九月一日,十二月一日之前支付三个月租金。（4）该房屋建筑面积4,200平方米。2、保险费（1）租赁期内,该房屋每年保险费为4,000元/年。3、保证金（1）乙方应向甲方支付保证金为陆万伍仟壹佰元；（2）乙方应于本合同签署时向甲方全额支付上述保证金。4、装修期间相关费用本合同签署生效后日乙方支付全数保证金并预付三个月租金、管理费后,甲方将该房屋交付给乙方装修。同时，合同还对双方责任、免责条款等其他内容作出了约定。合同签订后，复通公司按约将系争房屋交付克睿公司。2019年4月30日，复通公司向克睿公司发出《租约到期通知书》一份，内容为：系争房屋的租赁合同即将到期，现正式通知续签合同的主要条款：1.续租租金，结合市场行情、房屋状况、面积等条款确定为每平方米0.85元/天，即年租金1,033,050元；2.续租租金涨幅另议；3.续租时间最长3年，续租期满后另行约定；4.原租金违约金，双方因2018-2019年租金违约金我公司维持最低要求，并在违约金未进公司账户前保留追索的权利；5.其他条款可参照原合同。此通知书为合同到期前正式通知，请贵公司根据自身发展需要在15天内给予书面回复，否则视为放弃续约。同年5月9日，克睿公司向复通公司出具《房屋续租回复书》载明：1.同意贵公司续签条款，续租期为2年，续租价格再协商；2.续租租金按贵公司20190430通知书，单价0.85元/天平米，总计1,033,050元；3.关于合同其他细节另行商议；4.关于违约金事宜，我司0519开股东会讨论，最晚0521给出最后答复。2019年5月29日，复通公司向克睿公司发出《回复函》，意见如下：1.社领导基本同意按0.85价格续租2年；2.但贵公司在租的5年中有违约金未付，在2019年6月10日之前还未支付的情况下，我公司不再续租给贵公司，同时根据签订的房屋租赁合同，将对自己的权益通过法律进行维权。2019年8月2日，复通公司诉来一审法院要求克睿公司支付：一、2018年7月至2019年3月期间延迟支付租金的滞纳利息318,886.78元；二、2015年9月至2018年11月30日期间延迟支付公用事业费的滞纳利息44,244.22元（暂计至2019年7月15日）；三、2015年9月至2018年11月30日期间的公用事业费差额5,559.95元；四、律师费30,000元。该案审理过程中，复通公司委托诉讼代理人王桂鹏于2019年10月9日与克睿公司经理进行电话沟通及微信聊天，复通公司的聊天内容：王总您好，如刚才我们电话中所述，如贵司愿意续租，复通公司同意以违约金人民币15万元、租金每平方米1.10元/天条件续租；如贵司不同意续租，复通公司给予贵司自通知发出起一个月的搬离期限，在双方租约到期后的搬离期限内，贵司需以每平方米1.10元/天的标准支付租金，请王总尽快给予答复。同年10月12日，复通公司向克睿公司发出《通知函》，内容为：一、2019年9月15日双方租赁合同关系终止，本通知于此再次确认双方租赁关系终止和解除，我司不再与贵方续约。贵方应在本通知发出之日起1个月内（即2019年11月12日前）搬离系争房屋；二、贵方应将租赁的场地恢复原状后交还我司，即将我司提供的配套设施以贵方开始承租时良好的状态交还我司，若产生损害应当赔偿损失；三、贵方应当向我司支付如下费用，包括但不限于（应按每平方米1.10元/天的租金标准支付租金至实际搬离日止）、水电费、物业管理费、违约金以及因房屋损害及恢复原状所产生的费用；四、若贵方在上述期限内仍未搬离并将房屋恢复原状后交还我司，我司有权要求贵方承担相应损失和违约责任，并继续保留追究贵司在租赁合同履行期间延迟支付房屋租金、公共事业费的违约责任。2019年10月18日，复通公司以需要继续收集证据为由向一审法院提出撤诉申请。2019年10月22日，一审法院出具（2019）沪0117民初12969号之二民事裁定书，裁定准许复通公司撤回起诉。一审审理中，克睿公司提供付款明细一份，载明：2015年9月3日支付房租押金63,000元，2015年9月3日支付2015年10月至12月房租194,200元，2016年1月8日支付2016年1月至3月房租194,200元，2016年4月1日支付2016年4月至6月房租194,200元，2016年7月1日支付2016年7月至9月房租194,200元，2016年10月27日支付2016年10月至12月房租194,200元，2017年1月20日支付2017年1月至3月房租194,200元，2017年7月6日支付2017年4月至6月房租194,200元，2017年10月23日支付2017年7月至9月房租194,200元，2017年11月10日支付水电费20,000元，2018年1月18日支付2017年10月至12月房租209,656元，2018年6月29日支付2018年1月至3月房租209,656元，2018年10月12日支付2018年4月至6月房租209,656元，2019年1月30日支付2018年7月至9月房租209,656元，2019年1月30日支付水电费60,000元，2019年2月27日支付2018年10月至12月房租209,656元，2019年2月27日支付2019年1月至3月房租209,656元,2019年2月28日支付水电费117,335.70元，2019年3月11日支付2019年4月房租69,885.30元，2019年4月9日支付2019年5月房租69,885.40元，2019年5月9日支付2019年6月房租69,885.30元，2019年6月6日支付2019年7月房租69,885.30元，2019年7月9日支付2019年8月房租69,885.30元，2019年7月9日支付水电费79,990.04元，2019年8月7日支付2019年9月房租69,885.40元，2019年8月7日支付2019年7月水电费9,578.70元，2019年9月24日支付2019年8月水电费8,291.40元，2019年10月15日支付2019年9月水电费6,670.62元，2019年11月6日支付2019年10月至11月房租139,770.60元，2019年11月8日支付2019年10月水电费7,948.18元。复通公司对克睿公司提供的上述付款明细不持异议。一审庭审中，双方确认克睿公司已经于2019年12月31日将系争房屋返还给复通公司。一审法院认为，复通公司与克睿公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。就双方争议的问题阐述如下：一、恢复房屋原状所支付的合理费用。根据租赁合同7.2的约定，在租赁期结束日或提前终止日,克睿公司必须把房屋连同其所有的附属物、装置、附加物按附表三恢复原状,在良好的、清洁的和正常的维修状态下交还给复通公司（正常损耗除外）。鉴于双方对附表三的内容未作约定，故克睿公司应当将房屋在良好的、清洁的和正常的维修状态下交还给复通公司。双方确认克睿公司已经于2019年12月31日将系争房屋返还给复通公司，但根据复通公司提供的现场照片，房屋内确有部分垃圾及杂物未能清理完毕，故酌情确定克睿公司支付复通公司恢复房屋原状的费用3,000元。二、因克睿公司租期届满未搬离而产生的违约金。根据租赁合同7.3的约定租赁期届满或提前终止,如克睿公司逾期归还房屋,应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气（如有）等公用事业费,同时每逾期一天,应当向复通公司支付相当于原日租金2倍的违约金。本案中，复通公司于2019年4月30日向克睿公司发出《租约到期通知书》，此后双方对于续租事宜一直在协商过程中，租期届满后复通公司再次于2019年10月9日向克睿公司发出了续租条件的要约，故克睿公司基于双方的信赖关系继续使用系争房屋，符合常理。2019年10月12日复通公司向克睿公司发出《通知函》表示不再与克睿公司续约，考虑到克睿公司向复通公司租赁的厂房面积较大，且有一定规模的生产设备、办公设施等需要搬迁，复通公司应当给予克睿公司合理的期限另觅房源并安排搬迁事宜，克睿公司在收到复通公司不再续约的通知后，在二个多月的时间内搬迁完毕并将系争房屋返还给复通公司，尚属合理，故复通公司要求克睿公司支付租期届满未搬离而产生的违约金，一审法院不予支持。三、租赁期限届满至实际搬离日止的房屋使用费差额及水电费差额。复通公司要求克睿公司以每平方米1.10元/天的标准支付租赁期限届满至实际搬离日止的房屋使用费，依据不足，结合本案实际情况一审法院酌情确定按照每平方米0.85元/天为标准计算2019年9月15日起至2019年12月31日止的房屋使用费差额为207,656元。对于水电费差额1,132.40元，克睿公司予以认可，一审法院予以确认。四、租赁保证金。复通公司认为克睿公司存在拖欠租金、物业管理费、公用事业费超过30天等违约行为，复通公司有权依据租赁合同12.3的约定对于克睿公司已经支付保证金不予退还。一审法院认为该条款适用于因克睿公司的违约行为导致复通公司提前收回房屋的情形，故复通公司要求不予退还克睿公司已经支付的保证金63,000元，一审法院不予支持。五、自2017年4月至2019年3月期间克睿公司延迟支付租金的滞纳利息。根据租赁合同12.1的约定若克睿公司拖欠应付租金,复通公司有权要求克睿公司支付滞纳利息（从克睿公司应付所欠款项之日起按日息千分之三计算）。同时租赁合同约定，合同签署生效后克睿公司应支付全数保证金并预付三个月租金、管理费后，复通公司将房屋交付给克睿公司，克睿公司于每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日之前支付三个月租金，结合克睿公司2015年、2016年支付租金的时间可以认定克睿公司支付租金的方式应为先付后用。根据克睿公司提供的付款明细，复通公司主张克睿公司2017年4月至6月租金延迟支付126天、2017年7月至9月租金延迟支付143天、2017年10月至12月租金延迟支付138天、2018年1月至3月租金延迟支付209天、2018年4月至6月租金延迟支付224天、2018年7月至9月租金延迟支付242天、2018年10月至12月租金延迟支付178天、2019年1月至3月租金延迟支付87天，计算无误，一审法院予以认可。双方约定的滞纳利息的计算标准明显过高且克睿公司要求予以调整，故一审法院酌情调整为按照年利率24％计算。据此，克睿公司应向复通公司支付自2017年4月至2019年3月期间延迟支付租金的滞纳利息194,774.28元。六、律师费。根据租赁合同12.1的约定，克睿公司拖欠房屋租金复通公司有权要求克睿公司支付因追讨欠款而支出的律师费，结合本案实际情况，一审法院酌情确定克睿公司支付复通公司律师费10,000元。七、免租期（装修期）内的租金。根据租赁合同的约定房屋租赁期限为2015年9月15日起至2019年9月14日止，其中2015年9月15日起至2015年9月30日止为装修期，克睿公司无需支付租金。克睿公司认为其已全额支付了免租期内租金，故租赁期限顺延15日。而根据克睿公司提供的付款明细，其于2015年9月3日支付了2015年10月至12月的租金194,200元，并无证明表明克睿公司支付了免租期内的租金，故对于克睿公司的该项辩解，一审法院不予采信。现复通公司依据租赁合同12.3条要求克睿公司支付免租期租金，但该条款适用于因克睿公司的违约行为导致复通公司提前收回房屋的情形，故复通公司该项诉请，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，于2020年2月11日作出判决如下：一、上海克睿互感器科技有限公司赔偿上海复通文化传播有限公司恢复房屋原状的费用3,000元；二、上海克睿互感器科技有限公司支付上海复通文化传播有限公司房屋使用费差额207,656元及水电费差额1,132.40元，合计208,788.40元；三、上海克睿互感器科技有限公司支付上海复通文化传播有限公司自2017年4月至2019年3月期间延迟支付租金的滞纳利息194,774.28元；四、上海克睿互感器科技有限公司支付上海复通文化传播有限公司律师费10,000元；五、上述一至四项合计416,562.68元，扣除上海复通文化传播有限公司应当返还给上海克睿互感器科技有限公司的租赁保证金63,000元，余款353,562.68元由上海克睿互感器科技有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海复通文化传播有限公司；六、驳回上海复通文化传播有限公司的其余诉讼请求。如果上海克睿互感器科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,641元，减半收取8,820.50元，财产保全申请费5,000元，合计受理费13,820.50元，由上海复通文化传播有限公司负担5,518.50元，由上海克睿互感器科技有限公司负担8,302元。二审中，上诉人复通公司向本院提交如下证据材料：1.本案二审期间支付的15,000元律师费发票及支付凭证，证明二审新发生律师费15,000元，故一审判决克睿公司赔偿律师费10,000元，理应予以调整。2.双方微信沟通记录，证明2019年9月16日克睿公司的王徐辉主动与复通公司代理人李峰进行沟通，当时正处于前一案诉讼期间，在克睿公司反复请求下，复通公司于2019年10月9日提出了调解方案，但该调解方案并非复通公司的新要约，双方的调解沟通行为不能证明双方存在所谓的“信赖关系”并以此否定克睿公司应承担的逾期搬离房屋的违约责任。上诉人克睿公司质证认为：1.对于发票及支付凭证的真实性、合法性没有异议，但二审中新支付的律师费在一审中复通公司未提出，也未主张，故与本案处理无关。2.微信聊天记录真实性、合法性没有异议，但不同意其证明内容。前案审理期间，关于逾期支付租金的违约金，法官要求双方庭审后进行协商调解，为此克睿公司的总经理才添加复通公司代理人的微信进行协商；复通公司提交的仅其中一部分微信聊天内容，实际上自2019年4月30日复通公司向克睿公司发出《租约到期通知书》起，双方已就租金事宜达成0.85元/平方米的续租标准，直到前案审理期间，复通公司又提出了新的条件，此后双方又不断对租金事宜进行协商。2019年9月23日双方还就租赁厂房周边的出租租金情况进行沟通，9月29日复通公司再次向克睿公司征求续租厂房最高租金的意见，10月9日复通公司又发出新的续约条件，但10月12日复通公司就发出了不再续约的《通知函》，故克睿公司系基于双方的信赖关系才继续使用租赁场地，不属于合同7.3条约定的租期届满未搬离的情形，故无需承担逾期搬离的违约责任。为此，上诉人克睿公司亦补充提交了一组双方2019年9月至10月期间的微信往来记录。上诉人复通公司质证认为，对于微信聊天记录的真实性无异议，双方提交的微信记录并不矛盾，微信往来期间克睿公司已处于合同到期后，克睿公司为了拖延时间与复通公司沟通、调解，但不能改变其已处于迟延搬离房屋的违约状态之事实。双方之间不存在信赖关系，复通公司在微信中提出支付违约金的沟通情况仅为调解、和解中的沟通，不能视为新的要约。而克睿公司在微信中对于违约并无异议，反映其对违约行为的承认。本院认为，上诉人复通公司提交的发票、付款凭证及微信记录，上诉人克睿公司提交的微信聊天记录，各相对方对其真实性、合法性均不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人克睿公司与上诉人复通公司就系争房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效。双方均应严格恪守。本案二审争议焦点在于：一、克睿公司迟延付款并在租期届满后未及时搬离，是否应就此向复通公司承担相应的违约责任。二、双方不再续约后，关于克睿公司应付的恢复原状费用、房屋使用费差额、迟延支付租金的滞纳利息、律师费等数额，一审法院的认定是否有误。关于克睿公司应否承担违约责任的争议。克睿公司在上述租赁合同履行期间，虽存在迟延支付租金的违约行为，但复通公司并未据此依照合同约定行使解除权。且在租赁期限届满前，复通公司与克睿公司还就续租和违约金事宜通过往来函件进行协商，当时双方已就续租租金及续租期达成了一致，但因双方未能就违约金协商一致，为此复通公司于2019年8月向法院起诉，要求克睿公司支付迟延支付租金、公用事业费的滞纳利息，及公用事业费差额、律师费等。在该案审理期间，上述租赁合同期限届满，但根据双方微信往来记录显示，当时双方仍在就续租事宜进行协商。后因复通公司提高了续租租金的标准，双方未能就此协商一致，故复通公司于2019年10月12日通知克睿公司不再续租，并要求克睿公司一个月内搬离系争房屋。为此，克睿公司于2019年12月底向复通公司返还了房屋。综合上述事实，可以认定克睿公司在租期届满时未及时搬离租赁房屋系因双方当时正在协商续租事宜，且在2019年5月双方曾就续租租金标准达成一致，后双方虽因未能就违约金协商一致导致续租谈判一度受阻，但直至2019年10月12日复通公司明确不再续租前，双方仍在就续租租金标准进行协商，故克睿公司在租期届满后未及时搬离，并无不当。在复通公司明确不再续租后，克睿公司虽未能在复通公司要求的一个月中搬离该房屋，但综合克睿公司租赁系争房屋用于生产经营，且租赁面积较大，又有一定规模的生产设备、办公设施需要搬迁等客观情况，克睿公司在得知无法续租后的两个月内即向复通公司返还了房屋，亦不存在明显拖沓和不妥之处。故复通公司以克睿公司未在租期届满后及时搬离为由，要求克睿公司承担逾期搬离的违约金，依据不足，本院不予采纳。至于复通公司主张的因克睿公司迟延支付租金所应承担的没收保证金及支付免租期租金之违约责任。根据双方租赁合同的约定，该两项违约责任系复通公司因克睿公司违约而行使合同解除权时，克睿公司应就违约行为所应承担的违约责任。而本案租赁合同并非因克睿公司迟延支付租金而解除，双方在合同期满后因未就续租事宜达成一致故而不再续约。而复通公司亦已依照合同约定就克睿公司迟延支付租金向其主张了迟延付款的滞纳利息，故复通公司再就此要求克睿公司支付免租期租金并没收保证金，本院不予支持。关于各项费用认定之争议。1.关于恢复原状的费用，虽然租赁合同对于房屋返还时恢复原状的具体要求未做具体约定，但双方明确约定房屋连同其所有的附属物、装置、附加物在良好的、清洁的和正常的维修状态下交还。而根据房屋返还后的现场照片显示，房屋内确有部分垃圾及杂物未能清理完毕，故一审法院据此酌情认定由克睿公司向复通公司支付恢复原状的费用3,000元，尚属合理。克睿公司上诉要求不承担该费用，其理由不成立，本院不予采纳。2.关于房屋使用费差额，克睿公司上诉要求在一审认定的基础上扣减19,530元，其主要理由系其已支付包括免租期租金的合同租期内全额租金，租期理应顺延15天至2019年9月30日，逾期占用房屋的期间自2019年10月1日起算至2019年12月31日，故房屋使用费的差额应核减15天所对应的金额。对此，本院认为，根据克睿公司提供的付款明细，其2015年9月3日支付了2015年10月至12月的租金，而合同约定的免租期自2015年9月15日至9月30日，故克睿公司主张其支付了免租期租金，与事实不符。故克睿公司据此主张逾期占用房屋的期间应自2019年10月1日起算，房屋使用费差额应核减该15天免租期所对应的金额，依据不足，本院不予采纳。3.关于迟延支付租金的滞纳利息，克睿公司对于一审认定的滞纳利息的本金、利率标准及迟延期间均提起上诉。首先关于滞纳利息的本金，克睿公司上诉要求在计算滞纳利息时本金中核减15天免租期租金31,500元，如上所述，并无证据显示克睿公司支付了免租期租金，故其要求计息本金中核减免租期租金，依据不足，本院不予采信。其次关于计息标准，根据租赁合同约定，迟延付款的滞纳利息按日息千分之三计算，该约定明显过高，一审法院根据克睿公司要求调整的申请，酌情调整至年利率24%计算，并无不当，本院予以认同。克睿公司上诉要求进一步调整为年利率6%计算，本院不予支持。再次关于迟延付款的期间，克睿公司上诉主张双方在租赁合同实际履行中已调整租金的支付时间至当季度末，一则复通公司并未予以认可，二则已不符合租金的支付习惯，故本院对此不予采纳。据此，一审法院认定克睿公司应支付复通公司滞纳利息194,774.28元，本院予以认同。4.关于律师费，一审法院根据本案的实际情况酌情认定由克睿公司向复通公司支付因追讨欠款而支出的律师费10,000元，并不明显不妥之处。克睿公司上诉要求仅承担律师费6,000元，本院不予采纳。复通公司上诉要求克睿公司支付律师费30,000元，本院亦不予采纳。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人复通公司与上诉人克睿公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,220元，由上海复通文化传播有限公司负担9,920元，由上海克睿互感器科技有限公司负担4,300元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年九月十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……