江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终7404号 上诉人（原审被告）：尹伟郦，女，汉族，1988年1月23日生,住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：何云飞，江苏和兑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐明昊，江苏和兑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏素环，女，汉族，1961年5月2日生，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。 原审被告：范俊，男，汉族，1971年5月30日生，住南京市栖霞区。 原审被告：范军，女，汉族，1976年9月2日生，住南京市栖霞区。 上诉人尹伟郦因与被上诉人夏素环、原审被告范俊、范军案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹伟郦上诉请求：1.撤销原判，改判驳回夏素环的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由夏素环承担。事实和理由：夏素环不符合法律规定的能够阻却执行的情形。第一，一审法院认定范永林对案涉房屋买卖合同及买卖情况是明知的，并以此认定范永林与夏素环签订的房地产买卖中介合同是双方真实意思表示、买卖合同有效，没有任何事实及法律依据。一审法院已经查明案涉房屋系范永林名下的拆迁安置房，案涉房屋的买卖合同的甲方为范永林、乙方为夏素环，合同末尾处的范永林签字系范俊代签。夏素环并未提供任何范永林委托范俊买卖案涉房屋的授权委托书等相关证据材料。根据中介公司提供的“情况说明”也可以看出，房屋买卖事宜都是范俊一人所为，根本无法看出范永林对房屋买卖是知情的。夏素环对于范俊不是案涉的产权人也是明知的，范俊代范永林签订案涉房屋买卖合同显然属于无权处分，也属无权代理。第二，一审法院认定夏素环已足额支付购房款有误。根据一审查明，夏素环向范俊转账支付购房款53万元，现金支付7万元，仅有收据且无其他证据证明存在付款事实，对该事实应不予支持。案涉房屋买卖合同明确约定于夏素环领取房产证时支付尾款7万元，夏素环所述付款情况也与合同约定明显不符。案涉房屋买卖合同签订的相对方是夏素环和范永林，但是夏素环将购房款都支付给了无权处分也无代理权的范俊，并未见到范俊将购房款转交给范永林的任何证据材料。三、一审法院认定夏素环己实际占有居住案涉房屋的证据不足。一审中夏素环提交物业费收据、发票、水卡等，但所有凭证及缴费方均是范永林，不能直接证明所有费用是夏素环所交。四、一审法院认定未办理案涉房屋过户登记手续非夏素环自身原因，系认定事实错误，适用法律错误。夏素环对案涉房屋数年内不能办理过户登记的风险是明知的，其主观上有明显的过错，夏素环不符合非因自身原因未办理过户登记的情形。 夏素环辩称：一审查明事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 范俊述称，认可夏素环的陈述。 夏素环向一审法院提出诉讼请求:1.请求法院判决不得执行坐落于南京市栖霞区的房屋。2.案件诉讼费用由范俊、尹伟郦承担。事实和理由：2012年11月16日夏素环与范永林签订房地产买卖中介合同，以62万元价格购得南京市栖霞区房屋，其中60万元已经支付，尾款2万元约定在房屋过户后夏素环取得房产证时支付。2012年11月23日范永林将案涉房屋交由夏素环使用，夏素环将案涉房屋装潢后居住至今。因案涉房屋系拆迁安置房，范永林购房未满五年，尚不具备过户条件，因此双方一直没有办理过户登记手续。夏素环认为该案的房地产买卖中介合同合法有效，夏素环在南京市无其他房产，案涉房屋系其唯一住所，且夏素环已支付大部分购房款，至起诉时仅剩少部分尾款未支付，房屋不满五年不能上市交易，并非夏素环的过错，故夏素环诉至法院，请求支持夏素环的诉讼请求。 尹伟郦辩称：夏素环在签订买卖合同时，明知案涉房屋是拆迁安置房，其对取得房屋的风险是明知的，仍对该风险采取了容忍的态度，主观上具有过错。根据相关法律规定，本案不符合阻却执行的情形，夏素环的诉讼请求不应当得到支持。 一审法院认定如下事实：南京市栖霞区房屋（以下简称1602室房屋）系范永林拆迁安置所得，现该房屋登记在范永林名下。 前述合同签订后，夏素环于2012年11月23日前向范俊支付购房款60万元（其中53万元为银行转账，另有7万元经范俊或范永林签署收条予以确认），剩余2万尾款未付。此后，夏素环及家人遂对案涉房屋进行装潢并实际入住该房屋至今。2018年11月9日，夏素环向南京市栖霞区人民法院起诉要求范俊配合办理房屋过一事，后因该房屋有抵押，故夏素环撤回起诉。 另查，范永林于2018年12月16日死亡，有范俊、范军、钱新三个子女。在南京市栖霞区人民法院审理过程中，范军、钱新明确表示放弃对案涉房屋的权利。 再查，案涉房屋于2017年9月6日设定两次抵押，抵押权人分别为黄晓红和尹伟郦，抵押金额分别为60万元和40万元。 2019年4月2日，一审法院作出了（2019）苏0106民初2136号民事判决书，确认范俊应归还尹伟郦借款40万元并支付违约金及利息。如范俊未履行上述义务，尹伟郦对案涉房屋折价或者以拍卖、变卖的价款按抵押权先后顺序优先受偿，后因范俊未履行上述判决书所确定的义务，尹伟郦于2019年6月申请强制执行。2019年8月21日，一审法院作出（2019）苏0106执3188号执行裁定书，决定拍卖范永林名下的1602室不动产房屋，并于同年11月27日张贴执行公告，责令居住人迁出。夏素环于2019年12月16日提出执行异议，要求终止执行3188号执行裁定书和执行公告，一审法院于2019年12月26日作出（2019）苏0106执异167号执行裁定书，驳回了夏素环的异议申请。 一审庭审过程中，夏素环将案涉房屋尾款2万元汇至法院账上。 以上事实，有夏素环提供的房地产买卖中介合同、收条、收据、物业管理费收据、燃气费收据、南京市栖霞区人民法院的质证笔录与谈话笔录、（2019）苏0106执3188号执行裁定书、（2019）苏0106执异167号执行裁定书，以及诉讼双方的当庭陈述意见等证据证明，一审法院予以认定。 一审法院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因为未理过户登记的。 一、关于范永林与夏素环签订的房地产买卖中介合同是否有效的问题 首先，从范永林与范俊签订的房地产买卖中介合同及交付的房屋过程来看，虽然该合同落款处系范俊代范永林所签，但范永林对该合同及房屋的买卖情况是明知的，且合同签订后范永林即将该房屋交付给了夏素环使用，故双方之间关于买卖房屋的意思表示真实，不违反法律法规的强制性、效力性规定，该院对该合同的效力依法予以认定。 二、关于夏素环是否已经按约足额支付购房款的问题 夏素环在庭上已提交多份收据证明其已经按约支付1602室房屋的购房款60万元，仅因尾款支付条件未成就而尚剩2万元尾款未支付。尹伟郦以未看到夏素环实际支付购房款的证明材料为由提出对付款事实不予认可的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采信。根据案涉房屋买卖中介合同约定，夏素环已按期支付购房款60万，虽余2万元尾款未支付，但并不违背合同关于尾款支付的约定，即“乙方于领取产权证时支付甲方尾款7万元”，故该院对夏素环的付款事实予以确认。 三、关于是否应停止执行1602室房屋的问题 经查，范永林与夏素环之间所签订的房地产买卖中介合同真实有效，夏素环已按约足额支付购房款，并实际占有使用案涉房屋多年，且其使用时该房屋项下并无抵押，也无被法院查封等限制措施。另，夏素环未办理该房屋的过户登记手续非其本人自身原因，其已经尽到买房人的要求出卖方协助过户的注意义务，因此该院认定夏素环享有足以排除强制执行案涉的民事权利。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：不得执行位于南京市栖霞区的房屋。一审案件受理费10000元，由范俊、尹伟郦负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。就一审法院认定的事实，尹伟郦对“另有7万元经范俊或范永林签署收条予以确认”提出异议，认为范永林没有签署。范俊陈述收条都是其签名，购房款都是其收的。因收条所涉款项金额较大、且无相应付款凭证辅以证明，本院认定收条不能证明夏素环主张的相关付款事实。此外，夏素环主张其已支付53万元房款所提交的证据系范俊中国工商银行账户于2012年11月23日取款53万元的个人业务凭证（签单），该证据仅能证明范俊曾于当日取款53万元，但不能证明夏素环依案涉房屋买卖合同支付了相应房款；一审法院对此认定错误，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实，因各方当事人未提出异议，本院予以确认。 本院认为，抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。抵押权作为物权具有对抗效力，即抵押权人有排除第三人干扰并对抵押物优先受偿的效力。 本案中，范俊向尹伟郦借款40万元，以案涉房屋提供担保并办理了抵押登记，已经生效判决确认。生效判决明确如范俊未履行还款义务，尹伟郦对案涉房屋折价或者以拍卖、变卖的价款按抵押权先后顺序优先受偿，故尹伟郦依据生效判决向一审法院申请执行，一审法院裁定拍卖案涉房屋，均符合法律规定。现夏素环请求不得执行案涉房屋，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案不属于“法律、司法解释另有规定的除外”情形，故夏素环对案涉房屋主张的权利不能排除本案的强制执行。 综上，尹伟郦的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初447号民事判决； 二、驳回夏素环的一审诉讼请求。 一审案件受理费10000元，二审案件受理费10000元，合计20000元，由夏素环负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇二〇年九月二十四日 书记员  李 好