贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5195号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：杨雪冬，男，汉族，1984年11月25日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：郑敏，女，汉族，1984年8月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤,贵州瀛黔律师事务所律师,执业证号:15201201710696239。委托诉讼代理人：潘鲜鲜,贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人杨雪冬、郑敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人杨雪冬、郑敏委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.双方的补充协议有效，应予尊重。按照补充协议的约定，360日期限的起算时点应为被上诉人提交齐备应由其提交的资料和转移登记相关费用的时间，超过该时间才开始计算违约，上诉人并未违约。因此一审以交房时间视为提交资料时间认定事实和适用法律错误。2.如果认定上诉人应承担违约责任，请结合上诉人的过错程度、不动产登记政策调整及其他因素，将违约金标准下调至10%。3.上诉人收取的几项费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人杨雪冬、郑敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告杨雪冬、郑敏起诉请求：1.判令被告退还原告的各项开户费及交易费3,285元及利息（利息以3,285元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2015年7月28日起计算至上述费用全部返还完毕之日）；2.判令被告向原告支付逾期交付交房的违约金5,000元；3.判令被告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第14栋3单元14-2号房不动产权证期间的违约金16,718.56元；4.本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用由被告承担。一审认定事实：2015年7月28日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或14-3-14-2，总价款398061元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计398061元。2015年7月28日，被告向原告收取了各项开户费3285元（含闭电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元），并出具了收据。2017年2月13日，被告向原告交房。2018年8月13日，被告取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋所属楼幢的单元入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋产权证所需的有关资料。2019年2月27日，原、被告签署委托书，原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。2019年4月4日，涉案商品房登记至二原告名下。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，但被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年2月13日，已超过合同约定的期限，逾期105天，被告构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之0.5的违约金。则被告应支付的逾期交房违约金为2,089.82元（398,061元×0.5?×105日）。对于被告提出的超过诉讼时效抗辩主张，原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，被告于2017年2月13日向原告交付房屋，应于2017年5月14日内向原告支付违约金，未支付，则该违约金的诉讼时效开始起算。原告于2020年1月6日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续，并履行披露义务。被告于2017年2月13日向原告交房，即应于2018年2月8日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书并为业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。但此时已超过约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，从约定的2018年2月8日之次日，即2018年2月9日起计算。对于违约金的截止时间，如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。被告在具备办理转移登记条件后，于2018年11月18日通过在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。故违约金计算至2018年11月18日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款398,061元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月9日起计算至2018年11月18日止（282天）。该违约金计算为：398,061×0.01%×282天=11,225.32元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年1月6日提起诉讼，其诉请的违约金从2018年2月9日起计算，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。同时，被告代收各项开户费，其也未举证证明已代原告将各项开户费交至各相关单位，故被告向原告收取的各项开户费3,285元（含闭路电视开户费、电开户费、燃气开户费），无事实及法律依据，理应退还。但原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨雪冬、郑敏支付逾期交房违约金2,089.82元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨雪冬、郑敏逾期办理房屋权属证书违约金11,225.32元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨雪冬、郑敏各项开户费共计3,285元；四、驳回原告杨雪冬、郑敏的其他诉讼请求。案件受理费213元（已减半收取），由原告杨雪冬、郑敏负担105元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担108元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.原判计算逾期办证违约金的起始时间、标准是否恰当；2.开户费应否退还。本院认为，关于逾期办证违约违约责任起始时间的认定问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，上诉人的该上诉理由不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费426元，自行退回210元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印