沈阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0192民初749号 原告：抚顺乐活物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。 法定代表人：何德新，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马淑玲，系辽宁马淑玲律师事务所律师。 被告：张庆贺，男，1985年6月13日出生，汉族，无职业，住址辽宁省抚顺市望花区。 原告抚顺乐活物业管理有限公司与被告张庆贺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告抚顺乐活物业管理有限公司的委托诉讼代理人马淑玲，被告张庆贺到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告抚顺乐活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付拖欠的物业费人民币500.1元和违约金162元，合计662.1元（2019年9月15日-2019年12月31日）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年7月14日，被告前来原告处，办理了入住568庄园204号楼1单元1804室（建筑面积为88.09平方米）房屋入住手续，接受了原告的物业管理。同时，双方签订了《前期物业服务协议书》，书面确定原告可按每月每平方米1.6元收取被告的物业费，被告无异议。被告从配户开始长期欠费，原告已针对其欠费情况于2017年11月8日，先后将其诉至抚顺市望花区人民法院及抚顺市中级人民法院，后法院判决其交纳2016年7月15日至2019年3月14日的物业费。又因2018年12月末，园区内拟成立业主委员会，该业主为了当选业主委员会成员，仅在业主委员会成立前，将拖欠的物业费补交至不欠费状态，并于2019年3月当选为业委会成员，但其后又继续欠费。后经原告2019年4月催费后，业主于8月份将物业费交至2019年9月13日。即使这样该业主从2019年9月14日至2019年12月31日阶段仍欠费，一直拖欠物业费未交。虽经原告当面或电话催促，并进行短信通知，被告仍不主动交纳。现被告无任何理由，故意拖欠物业费达三个月，金额达500.1元，依协议约定违约金已达162元，合计662.1元。给原告造成了一定经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至本院。 被告张庆贺辩称，被告并非无故不交物业费，原告在2017-2018年先后起诉了包括被告在内的130户业主，要求业主交纳物业费和300%的违约金。经法院一审、二审，免除违约金，判原告改善物业质量。原告不服，又提起再审，此后被告要求按判决履行判决义务，但原告称被告免违约金的物业费只能交到判决之内，判决之外的仍要求被告支付违约金，所以被告没有办法交纳以后的物业费，所以判决以后的物业费一直拖欠到现在没有缴纳；第二，原告并没有改善服务质量。小区内杂草丛生，老鼠成群毒蛇出没，垃圾袋常年在道边腥臭难闻，消防通道被堵，把高达26楼的205号楼四楼拆除承重墙做销售样板间，后经业主委员会报告执法局，执法局来人才得以制止，至今未恢复原状。鉴于原告不按法院判决改善服务质量，并且日益恶化，为此被告同意缴纳所欠物业费的50%，不同意支付违约金。原告没有书面通知缴费只是短信通知缴费，被告回复可以交付，但只同意交到2019年12月31日。被告也曾经去原告处缴费，但是原告要求被告交纳一整年的物业费，即缴纳到2020年3月5日，否则不予收取，但被告认为物业服务合同到2019年12月31日就到期了。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对原告提供的证据认定如下：对原告提供的证据1、物业服务协议及物业服务合同，能够证明原、被告之间存在物业合同关系以及物业费标准，故本院予以采信；对原告提供的证据2能够证明原告催缴过物业费的事实，故本院予以采信；对于原告提交的证据3，被告亦认可该判决书的真实性，故本院予以采信。对于被告提交的证据，能够证明园区的情况以及双方曾因欠缴物业费发生过诉讼的事实，故本院予以采信。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月14日，原、被告签订《物业前期服务协议书》，协议约定了物业管理服务费用的收费标准，18层以上住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取。此外，《物业前期服务协议书》还约定了双方权利义务、毗邻关系及违约责任等条款。被告于2014年7月14日入住抚顺市乐活两岸568庄园204号楼1单元1804室，建筑面积88.09平方米。 另查明，原、被告因欠缴物业费纠纷到法院诉讼，2018年6月25日，经抚顺市望花区人民法院审理，做出（2017）辽0404民初3020号民事判决，最终判决被告支付原告2016年7月15日至2017年10月14日期间的物业费共计2,114.16元。此后，被告将物业费交至2019年9月13日，从2019年9月14日起开始欠缴物业费，截至2019年12月31日，共计欠缴物业费500.1元，被告对原告第一项诉讼请求中欠费的时间和数额没有异议。原告通过短信方式向被告催缴过物业费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与案外人抚顺乐活房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，与被告签订了《乐活两岸568庄园前期物业服务协议书》，上述合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此合法有效。被告作为该小区的业主，接受原告对其提供的物业服务，根据权利、义务对等原则，被告在享受物业服务权利的同时就有义务缴纳物业费。故原告要求被告给付拖欠的物业费500.1元（从2019年9月15日-2019年12月31日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告作为物业服务的提供方，按照双方合同的约定，原告有对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、照明灯具的等项目进行维护、修缮和管理的义务，本案中，被告提供的证据能够初步证明原告的服务存在一定瑕疵，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张庆贺于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺乐活物业管理有限公司物业费500.1元（从2019年9月15日至2019年12月31日止）； 二、驳回原告抚顺乐活物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由被告张庆贺承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄沙 人民陪审员  王宇 人民陪审员  梁爽 二〇二〇年九月二十四日 法官助理那颖 书记员王艾彤 本案判决所依据的相关规定 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业 服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。