广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8474号原告：康远平，男，1987年10月11日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县*************，公民身份号码360************632。委托诉讼代理人：罗云明，江西伦诚律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺（住所申报），统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告康远平与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭审理了本案。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。原告康远平及其委托诉讼代理人罗云明、被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2018年1月5日原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》；2.被告向原告退还购房款524100元，并被告自2018年1月5日起以本金524100元按年利率6%向原告支付被告占用原告资金期间的利息，直至被告把购房款全部退还给原告之日止；3.被告向原告退还物业维修基金10341元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心商业3座2517（以下简称涉讼商品房），双方签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）及补充协议，约定原告以524100元购买。原告已支付首期房款524100元及物业维修基金10341元。银行未批准原告的按揭贷款申请，原告无力支付剩余房款，因而不能继续履行涉讼合同。原告多次请求或通知被告解除合同，但被告在明知银行不向原告发放贷款、原告就无力支付剩余巨额购房款、双方都无法实现合同目的情况下，拒不退还原告支付的首期购房款和物业维修基金。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，在原告向有关部门投诉后，被告表示在2020年3月底可完成退款流程。但是被告并未退款。银行通知“银行风控、资金紧张”不能向原告放贷，该责任不能归责原告，而被告应清楚其合作银行能否批准原告的贷款申请。2018年1月5日，原告办理按揭贷款手续并递交了资料。直至同年七月，银行才电话通知原告不能贷款。由于被告拒不退还原告支付的首期购房款，造成原告在江西和广东两省之间来回奔波。因为受到疫情影响，原告生活无着落，无力支付巨额购房款，还承受着向亲戚朋友还债的压力。被告辩称，1.事实上，原告是完全能够获得银行按揭贷款的，只是由于房价下跌拒不办理贷款，导致按揭贷款未获批准，属于严重违约，无权要求解除合同。2.《补充协议》第四条已经对按揭贷款金额低于申请金额的处理方式做出了明确约定。原告在此情况下，只能补足差额款项，并不享有合同解除权。3.即使本案属于按揭贷款未获批准的情形，《补充协议》第四条也已经对按揭贷款申请未获批准的处理方式进行了约定，在此情况下，原告也并不享有合同解除权。4.即使原告存在所谓的“合同解除权”，根据《补充协议》第二十条第一款的约定，该解除权也早已因为原告未按期行使而消灭，无权再要求解除合同。5.即使原告存在所谓的“合同解除权”，根据司法解释的规定，原告未在一年内行使解除权，其解除权已经消灭，无权再以此要求解除合同。6.退一万步讲，即使认为原告主张的解除权成立，根据《补充协议》第四条和第二十条的约定，也应当扣除总房款20%的违约金和占有使用费。7.原告主张的6%的利息缺乏事实依据和法律依据，原告作为未足额支付房款的违约方，根本无权主张房款占用利息。根据《补充协议》第二十六条的约定，被告即使需要返还房款，也只须无息返还。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告的工商登记信息复印件1份；2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份、《补充协议》复印件1份；3.统一收据原件5份、收据原件1份；4.委托装修协议复印件1份；5.《原告购买被告房产经过的陈述材料》原件1份；6.接收文件清单复印件1份；7.消费投诉表单复印件1份；8.原告及其配偶的个人信用报告原件2份。诉讼中，被告提交如下证据：1.工商信息截图（通达服饰）打印件1份；2.2017年年度报告（通达服饰）打印件1份；3.《解除合同申请书》原件1份；4.《补充协议》原件1份；5.《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《测绘报告》原件各1份；8.收楼通知EMS快递单、妥投证明原件各1份；9.《催告函》及快递单、妥投证明原件各1份；10.《律师函》及快递单、妥投证明原件各1份。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。原告提交的证据5，为其单方制作，本院对其证明内容不予采纳；原告提交的证据7及证据8，本院综合认定；被告提交的证据2，与本案无关，本院对其关联性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年1月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价1034100元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款524100元，剩余房款金额510000元应于2018年1月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金；同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人办理按揭贷款，由买受人自行与银行或住房公积金管理中心（“银行”或“住房公积金管理中心”均简称“贷款机构”）协商，办理按揭贷款手续；买受人申请贷款机构按揭的年限、金额、利率等条件，以贷款机构最终批准为准；贷款机构批准的按揭贷款金额低于买受人按揭贷款的申请金额，买受人应在买受人获知、贷款机构或出卖人通知之日（以三者中较早日为准）起30日内向出卖人付清该差额部分商品房价款；买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。若出卖人解除买卖合同，买受人应支付商品房总价款20%的违约金，买受人应到出卖人处办理结算手续，并无条件配合出卖人向房管部门办理手续；等等。同日，原告与案外人佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》。被告出具收据载明原告向被告支付商业3座2517房物业维修基金10341元，该款项已缴存于中国建设银行广东省分行。被告出具收据载明2017年12月9日原告向被告支付了50000元。2018年1月5日，被告出具收据分别确认收到原告支付的250000元、90000元、74100元及60000元。被告确认已收到原告支付的房款共计524100元。2018年12月14日，长华国际商业中心商业3座办理了竣工验收备案手续。2018年12月21日，长华国际商业中心商业3座取得测绘报告书。2019年5月31日，被告向原告邮寄《催告函》，催促原告支付房款。上述邮件，原告于2019年6月1日签收。2019年11月12日，原告向被告出具《解除合同申请书》，载明其购买涉讼商品房已支付房款524100元，未支付510000元；因其资金困难难以支付未付房款故申请办理退房手续；同意承担解除合同的全部违约赔偿责任，包括但不限于按购房款总价款的20%支付违约金等。2020年4月10日，原告提起本案起诉。2020年5月15日，原告的起诉状送达给被告。2020年6月19日打印的征信报告载明原告有多个账户还款逾期。诉讼中，原告陈述其要求解除合同原因是其自身经济状况已没有能力继续履行涉讼合同。如原告需支付违约金，原、被告双方同意违约金与原告已支付的房款在本案中进行抵扣。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告和被告签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。原告作为购房者，支付购房款为其合同义务，其在按揭贷款不成功后理应积极跟进剩余购房款的支付事宜，本院对其提出的被告应负责按揭贷款的主张不予采纳。原告提交了证据证明其征信恶化已无法通过按揭机构的贷款审批，并明确表示其无力支付剩余购房款项。原告购买及被告出售涉讼商品房的合同目的已无法实现，综合案件情况，本院判决涉讼合同及补充协议解除。由于原告根本违约导致涉讼合同及补充协议的解除，原告理应支付违约金予被告。2019年11月12日，原告向被告出具《解除合同申请书》中已明确承诺其解除合同愿意承担因合同解除需支付的违约金206820元（1034100元×20%）。在原告已做出了解除合同支付的违约金数额承诺的情况下，本院确认原告应向被告支付违约金206820元。合同解除后因合同取的财产应予返还。为免讼累，本院对原告应支付被告违约金206820元及被告应返还原告的房款524100元予以抵扣，故被告应返还原告购房款317280元。考虑到被告占用该款项未能实际返还确实造成原告利息损失及被告办理退款手续需合理期间，本院酌情确定以317280元为本金从原告出具《解除合同申请书》后一个月即2019年12月12日起至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，原告的请求超过本院核准的部分，本院不予支持。涉讼商品房并未交付使用，被告应配合原告办理住房维修基金退费手续，对原告主张被告退还维修基金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、判决原告康远平与被告佛山市粤海通房地产有限公司于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除；二、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款317280元并支付以此为本金从2019年12月12日起至实际退还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告康远平；三、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告康远平办理住房维修基金10341元退费手续；四、驳回原告康远平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半计取7053.45元（原告已预交），由原告负担4023.85元，由被告负担3029.6元并于本判决发生法律效力之日十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年九月八日书记员  卢丹伦书记员  谭国敏