广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19026号上诉人（原审原告）：谢建良，男，1966年8月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢淑映，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟锡棠，男，1954年9月17日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：陈嘉成，男，1987年10月19日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾华权，广东金本色律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓穗文，男，1967年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：宋振宇，男，1971年12月15日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈伊利、周湘文，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市南沙区市场监督管理局（原广州市南沙区市场和质量监督管理局）。住所地：广东省广州市南沙区黄阁镇凤凰大道东侧工商综合服务大楼。法定代表人：邱晓钧，职务：局长。委托诉讼代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：广州市规划和自然资源局南沙区分局（原广州市南沙区国土资源和规划局）。住所地：广州市南沙区凤凰大道1号D栋4楼。负责人：朱永飞，职务：局长。委托诉讼代理人：罗慧婷、胡丹丹，均系国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人谢建良因与被上诉人钟锡棠、陈嘉成、邓穗文、宋振宇，原审第三人广州市南沙区市场监督管理局（以下简称南沙市场监督管理局）、广州市规划和自然资源局南沙区分局（以下简称规划局南沙分局）物权确认纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人谢建良上诉请求：1.撤销(2019)粤0115民初3637号民事判决书；2.判令钟锡棠与陈嘉成签订的《广州市房地产买卖合同》无效；3.判令陈嘉成与邓穗文、宋振宇签订的《广州市存量房买卖合同》无效；4.确认位于南沙区××线××号房屋为谢建良所有；5.判令钟锡棠、陈嘉成、邓穗文、宋振宇承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、梁焕好并非案涉房产权属人，其无法通过出具授权书的方式达到授权予钟锡棠处分案涉房产的法律效力。钟锡棠无权处分案涉房产，陈嘉成亦不构成善意取得。首先，梁焕好系文盲，无论是钟锡棠还是陈嘉成出具的《国有土地使用权出让合同》上面所载明的梁焕好均非其本人所签。合同效力并不以陈嘉成是否有理由相信钟锡棠是否有权出卖案涉房产为前提，而是钟锡棠根本就无权处分案涉房产。而且，钟锡棠举证的有“梁焕好”签名字样的《委托书》，上面载明的房产证号亦和案涉房产不一致，该《委托书》没有产生钟锡棠处分案涉房产的法律效力，钟锡棠也未提供原件予以核对，故该证据不能作为定案依据之一。其次，案涉房产的初始权属是番禺市万顷沙丰盛生油付食店，谢建良是经营者，在房产部门调取出来的交易过程清晰可见钟锡棠是以其新注册的“广州市南沙区丰盛生油副食店”作为卖方过户案涉房产，而且是2008年8月18日钟锡棠以“万顷沙丰盛生油付食店”的名义与陈嘉成签订《广州市房地产买卖合同》在前，钟锡棠新注册“广州市南沙区丰盛生油副食店”在后，自始至终钟锡棠从未取得过案涉房产的权属或者以谢建良作为经营者的番禺市万顷沙丰盛生油付食店的合法授权予其出售房屋，故而无权处分案涉房屋，钟锡棠利用弄虚作假手段将案涉房屋过户至陈嘉成名下，其所签订的《广州市房地产买卖合同》严重侵害谢建良利益，应当认定为自始无效。陈嘉成没有支付对应购房款，也不构成善意取得。二、邓穗文、宋振宇在案外人周镜泉处已得知案涉房屋权属人并非陈嘉成或者明知案涉房屋存在权属纠纷的情况下，也明确知道自己支付的购房款低于市场价，仍购买案涉房屋，陈嘉成与邓穗文、宋振宇亦存在恶意串通行为，其签订的《存量房买卖合同》严重侵害谢建良利益，也应当认定为无效。在邓穗文、宋振宇与周镜泉(2014)穗南法民三初字第1047号案2014年10月9日庭审笔录中，邓穗文、宋振宇陈述“案涉房屋市场价值大概200万元，邓穗文、宋振宇以1766148元购得房屋是因为该房被侵占，邓穗文、宋振宇为收回房屋需承担相应风险及成本，故才以低于市场价购买案涉房屋”，邓穗文、宋振宇明确承认是低于市场价购买案涉房屋。且案外人周镜泉在案涉房屋建成后居住在该房屋，2003年后一人在案涉房屋居住。陈嘉成、邓穗文、宋振宇如有亲自前往案涉房屋查看，必定了解实际产权情况，钟锡棠与陈嘉成之间的交易，陈嘉成确认没有实际支付购房款，可见就案涉房屋的交易操作为虚假交易，同时钟锡棠无权处分案涉房屋，合同亦属于无效合同，陈嘉成不能据此取得案涉房屋所有权；邓穗文、宋振宇在付款购买房屋时案涉房屋系处于查封状态，且在大额购房款支付后近一年之久方才再签订房屋买卖合同，谢建良认为上述买卖不符合正常房屋买卖交易程序，且邓穗文、宋振宇自认系低于市场价购买。钟锡棠利用不法手段偷卖谢建良的房屋。综上，希望二审能查明事实，支持谢建良的诉讼请求。被上诉人钟锡棠未到庭，庭前向本院提交书面答辩状，辩称如下：一审法院查明事实清楚、有理有据、有法可依，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、关于谢建良提出的涉案房屋权属人问题，既无事实理据，更无法律依据，该涉案房屋的权属不是谢建良的，而是万顷沙丰盛生油副食店的法定代表人梁焕好的。万顷沙丰盛生油副食店在2008年12月24日变更名称为广州市南沙区丰盛生油副食店，注册号44011030500319，经营者钟锡棠。二、梁焕好于2008年8月15日委托钟锡棠办理该涉案房屋的产权证转移给陈嘉成，钟锡棠于2009年10月20日办理该涉案房屋产权证过户给陈嘉成。钟锡棠曾是广州市番禺实力土石方工程有限公司任职办公室负责人，义务处理公司相关事务。三、谢建良起诉南沙区国土资源和规划局因办理涉案房屋过户一案，广州市南沙区法院己确认该涉案房屋办理过户手续的资料齐全，具备合法、合理依据，依法办理过户手续无过错行为，驳回了谢建良的诉求。四、谢建良诉南沙区工商行政管理局办理钟锡棠营业执照一案，也被法院裁定驳回谢建良的诉求。五、2014年5月14日由陈嘉成将涉案房屋转让给邓穗文、宋振宇一事与钟锡棠无关。六、至于陈嘉成所写的确认书其内容是无付购房款一事，系因梁焕好的儿子谢建贻是广州市番禺实力土石方工程有限公司的法定代表人，曾向冼金兴借款55万元，冼金兴的儿子叫陈嘉成，梁焕好为帮儿子谢建贻还债，所以将涉案房屋以物抵债形式抵销借款，故此，梁焕好将涉案房屋的产权证转移给陈嘉成，以冲销梁焕好儿子谢建贻借陈嘉成的母亲冼金兴的借款。故此，钟锡棠无收陈嘉成的购房款。七、关于陈嘉成与邓穗文、宋振宇存在恶意串通行为，是毫无事实证据的，房屋买卖是双方协商一致的定价，根本不存在恶意串通行为，一审法院的审理查明已有明确的结论。此外，谢建良称钟锡棠利用不法手段偷卖其房屋也没有提供证据证明。综上所述，钟锡棠受梁焕好之托帮办理涉案房屋的产权证过户给陈嘉成，相关转移手续有事实和法律依据的，依法无须承担任何的法律责任。被上诉人陈嘉成辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谢建良的全部上诉请求。被上诉人邓穗文、宋振宇辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。原审第三人南沙市场监督管理局述称：一、我方为钟锡棠核发名称为“广州市南沙区丰盛生油副食店”的个体工商户营业执照合法。2008年12月24日，钟锡棠向我方下设的横沥工商所申请办理个体工商户开业登记，依照程序填写了《个体工商户名称申请表》和《个体工商户设立登记申请书》，并在工作人员对原件进行核对后提供了其本人身份证及一份土地证的复印件。我方在核对原件后依法收取申请人提交的个体工商户设立登记申请书、申请人的身份证复印件、国有土地使用证复印件和个体工商户名称申请表。横沥工商所依法受理了名称为“广州市南沙区丰盛生油副食店，经营者为钟锡棠，地址为广州市南沙区横沥镇广州东线洪奇段16号”的个体工商户开业登记申请，并于当天呈送审批。在依法核准通过了开业登记申请后，2008年12月29日，钟锡棠领取了营业执照。依据《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》第二条“……申请从事工商业经营的，申请人应当持户籍证明，向户籍所在地的工商行政管理所提出申请；对符合登记条件的，准予填写申请登记表”，《广东省查处无照经营行为条例》第五条“从事生产、销售、服务等经营活动的单位和个人，应当依法向工商行政管理部门申请登记注册，领取营业执照。”以及2004年8月1日实施的《个体工商户登记程序规定》第五条“申请个体工商户设立登记，应当提交下列文件……”，《中华人民共和国行政许可法》第三十一条及《个体工商户登记程序规定》等法律法规的规定，我方收到被上诉人一钟锡棠提交的开业申请后，对其提交的申请资料进行完备的形式审查，并依法核发名称为“广州市南沙区丰盛生油副食店”的个体工商户营业执照适用法律、法规正确，程序合法，行为并无不当。二、《证明》的内容及证明事项与房产的登记转移并不存在关联性。《证明》的证明内容为涉案经营主体名称的“变更”，并不涉及地址、产权、权利义务等问题，因此该份证明的存在并不能对谢建良的房产转移登记产生实际影响。综上所述，一审法院作出的判决书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决。原审第三人规划局南沙区分局述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持一审判决。因本案纠纷，谢建良于2019年5月10日向一审法院起诉请求：1.确认钟锡棠与陈嘉成签订的《广州市房地产买卖合同》无效；2.确认陈嘉成与邓穗文、宋振宇签订的《广州市存量房买卖合同》无效；3.确认广州市南沙区××线××号房屋归谢建良所有；4.钟锡棠、陈嘉成、邓穗文与宋振宇承担本案受理费。一审法院认定事实：1995年12月26日，原番禺市人民政府向万顷沙丰盛生油付食店核发了国有土地使用证，证号为番府国用总字（1995）第20-000434号、字（1995）第20-000101号。1995年12月29日，原番禺市人民政府向万顷沙丰盛生油付食店核发了房地产权证，证号为粤房地证字第××号，该证记载的权属人为万顷沙丰盛生油付食店，“身份证号码一栏”为“440126540917303”。经查，该号码为钟锡棠的身份证号码。谢建良为证明其为万顷沙丰盛生油付食店的个体工商户负责人，在一审庭审中向一审法院提交了编号为118的营业执照复印件，名称为手写的“番禺市万顷沙丰盛生油付食店”，地址为手写的“番禺市横沥镇东方红开发区”，负责人为手写的“谢建良”，经济性质为手写的“个体”，经营期限至1999年1月8日。经质证，陈嘉成认为没有原件，真实性无法确认，即使该营业执照真实有效，但其字号是番禺市万顷沙丰盛生油付食店，与土地使用权证、房产证载明的权属人不同，该营业执照对比陈嘉成提供的营业执照，相关的编号也是不同的，梁焕好的营业执照编号是164,谢建良的营业执照编号是118，因此，谢建良并非涉案房屋的原始登记权属人。邓穗文、宋振宇以没有原件为由对上述营业执照的真实性、合法性和关联性均不予确认。南沙市场监督管理局表示不清楚上述营业执照的相关情况，无法质证。规划局南沙分局对上述营业执照真实性、合法性和关联性不予质证。2008年8月18日，钟锡棠以“万顷沙丰盛生油付食店”（卖方、甲方）法定代表人的名义与陈嘉成（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于广州市南沙区广珠东线洪奇段16号房屋及土地使用权转让给乙方，房地产权证号为粤房地让字第××号，房屋类型为商铺，建筑时间为1995年，建筑面积为570.9平方米，国有土地使用权面积为200平方米，交易价为500000元。2008年12月24日，广州市工商行政管理局南沙分局核发了字号名称为广州市南沙区丰盛生油副食店、经营者为钟锡棠、经营场所为广州市南沙区横沥镇广珠东线洪奇沥段16号、注册号为440110305000319的《个体工商户营业执照》。2009年10月19日，南沙国土部门向陈嘉成核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，将涉案房屋登记于陈嘉成名下。陈嘉成为证明涉案土地及房屋产权人为万顷沙丰盛生油付食店，负责人为梁焕好，广州市番禺实力土石方工程有限公司因无法偿还冼金兴借款本息，约定将涉案房屋转让给冼金兴，梁焕好向钟锡棠出具委托书，将涉案房屋转让给冼金兴指定的陈嘉成，在一审庭审中向一审法院提交以下证据：1.原番禺市国土局（出让方、甲方）与万顷沙丰盛生油付食店（受让方、乙方，法定代表人梁焕好）于1993年9月1日签订的《国有土地使用权出让合同》，约定出让地块位于横沥东方红村苏十顷，面积为200平方米，出让年限为40年，用途为商业。《国有土地使用权出让合同》尾部乙方处有手写的“万顷沙丰盛生油付食店”并加盖“番禺市万顷沙丰盛生油付食店”印样，法定代表人处有“梁焕好”签名字样。2.营业执照，编号0164，地址为横沥新村，负责人为梁焕好。3.《借款协议》及《承诺书》。《借款协议》载明：“兹有番禺市实力土石方工程有限公司1997年春节期间因资金周转困难，无法支付冼金兴的工程款，当时广州市番禺市实力土石方工程有限公司（以下简称实力公司）要求并同意用冼金兴的房产证找人抵押催款550000元，利息每月按7%计息，利息按双方各出3.5%，其借款时间是1997年2月1日至1997年6月底前还清本息。另实力公司将万顷沙丰盛生油付食店房产证字号为00××87号押给冼金兴处，到期结清本息后将房产证退还给实力公司。”落款时间为1997年2月1日，加盖有“番禺市实力土石方工程有限公司”公章印样。《承诺书》的内容与上述《借款协议》一致，落款承诺人处有“谢建贻”签名字样，落款时间为2002年2月23日。4.广东省广州市番禺区人民法院查封（扣押）财产清单，案号（2000）番法执字第37号，被执行人冼金兴，清单中第9项财产为番府国用总字（1995）第20-000434号、第20-000101号国有土地使用证一本，第10项财产为粤房地证字第××号房地产权证一本。5.《委托书》，载明：“本人梁焕好现委托钟锡棠同志，身份证号码（440126195409173032）全权办理位于番禺市××镇××村××层房屋（房产证号00××87）转让一切手续。”落款委托人处有“梁焕好”签名字样及指模，时间为2008年8月15日。6.《证明》，载明：“兹有我镇新村村谢建贻同志在东方红村购置土地贰佰平方米（万顷沙丰盛生油付食店）已建成番禺市实力土石方工程有限公司，该房地产权证及国有土地使用证均属个体。特此证明”，落款加盖“番禺市横沥镇建设委员会”公章印样，时间为1997年2月3日。经质证，谢建良对上述证据均不予认可，且认为上述证据可以证实陈嘉成明知钟锡棠是受委托处分涉案房屋，但钟锡棠实际以权属人身份与陈嘉成进行买卖涉案房屋的交易。邓穗文、宋振宇对《承诺书》、广东省广州市番禺区人民法院查封（扣押）财产清单、《委托书》和《证明》的真实性均予以确认。所有的证据均与邓穗文、宋振宇没有联系，对于上述所有证据合法性和关联性均不清楚。规划局南沙分局认可《国有土地使用权出让合同》的真实性、合法性和关联性；上述编号0146营业执照在该局档案中存档，但该局无法确认营业执照的真实性；南沙市场监督管理局则表示上述编号0146营业执照原管辖单位为番禺市工商局，属于历史档案，相关档案资料在移交时可能发生灭失，现有档案中查找不到；不清楚其他证据的情况，无法质证。2014年5月13日，陈嘉成(甲方、卖方)与邓穗文、宋振宇（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将南沙区××线××号房屋出售给乙方，该房权证号码为44××73，面积为568.1118平方米，总金额为1766148元。2014年5月15日，房屋管理部门向邓穗文、宋振宇核发了权属号码为0450046306号、04××07号的房地产权证。陈嘉成与邓穗文、宋振宇在一审庭审中确认上述购房款已经付清。另查明，2013年6月21日，谢建良以钟锡棠、陈嘉成为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2013）穗南法民三初字第317号，要求确认钟锡棠将涉案房屋转让给陈嘉成的行为无效、涉案房屋归谢建良所有。谢建良于2013年11月18日向广东省广州市南沙区人民法院提出撤诉申请，广东省广州市南沙区人民法院于同日裁定准予谢建良撤回起诉。2013年8月2日，谢建良在广州市番禺区人民法院执行申请人曾杏桃与被执行人冼金兴、陈嘉成民间借贷纠纷一案中提出异议，案号为（2013）穗番法执外异字第29号，请求确认涉案房屋为其所有，中止对涉案房屋的查封。广州市番禺区人民法院于2013年9月22日作出民事裁定书，认为“涉案房屋目前登记在被执行人陈嘉成名下，本院在执行中对该房产的查封符合法律规定。谢建良请求本院解除对该房产的查封依据并不充分，本院不予支持。至于陈嘉成取得涉案房产的途径和方式是否合法，并不能通过执行听证程序迳行认定与解决。谢建良如认为陈嘉成通过不合法的途径和方式取得了涉案房产，侵害了其自身合法权利的，可另行通过独立的诉讼予以解决。”故裁定驳回谢建良的异议。谢建良于2013年11月18日以曾杏桃、陈嘉成、冼金兴为被告、钟锡棠为第三人，向广州市番禺区人民法院提起案外人执行异议之诉，案号为（2013）穗番法民三初字第1411号，请求确认涉案房屋所有权属于谢建良，法院停止执行上述涉案房屋，涉案房屋解封后曾杏桃、陈嘉成、冼金兴及钟锡棠协助谢建良将房屋过户至谢建良名下。广州市番禺区人民法院作出（2013）穗番法民三初字第1411号民事判决书，认为谢建良提交的证据不能证明涉讼房屋登记薄确有错误，其为涉讼房屋实际产权人的事实，不足以对抗曾杏桃实现债权而对涉讼房屋实施的执行查封，故判决驳回谢建良的诉讼请求。谢建良不服该判决，上诉于广州市中级人民法院，案号为（2017）粤01民终15819号，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终15819号民事判决书，认为一审法院已于2014年解除对涉案房产的查封，该房产已不属于法院的执行财产，法院没有采取强制执行措施。谢建良要求停止执行涉案房产的诉请失去前提，本案不予审查。在本案审理期间，涉案房产已过户登记在其他案外人名下，登记权属人已非被执行人陈嘉成。谢建良要求确认涉案房屋所有权的请求，与执行案件无涉，本案亦不予审查。故裁定撤销(2013)穗番法民三初字第1411号民事判决，驳回谢建良的起诉。邓穗文、宋振宇以周镜泉为被告向广东省广州市南沙区人民法院提起诉讼，案号为（2014）穗南法民三初字第1047号，请求周镜泉返还涉案房屋、支付占用费。本院于2014年12月31日作出民事判决书，认为“原告已取得涉案房屋产权证，该房地产权证证实涉案房屋归其所有，故被告系无权占有涉案房屋，理应将涉案房屋归还原告”，据此判决周镜泉将涉案房屋返还邓穗文、宋振宇，并驳回邓穗文、宋振宇其他诉讼请求。判后，邓穗文、宋振宇、周镜泉均向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2015）穗中法民五终字第1638号，广州市中级人民法院于2015年4月27日判决驳回上诉，维持原判。之后，谢建良在执行申请人邓穗文、宋振宇与被执行人周镜泉返还原物纠纷中向本院提起异议，案号为（2015）穗南法执异字第22号，申请中止执行，将涉案房屋返还谢建良。本院于2015年8月4日作出民事裁定书，认为谢建良申请中止执行（2014）穗南法民三初字第1047号民事判决的执行的请求缺乏理据，谢建良提供的证据请求将涉案房屋返还属另一法律关系，不作审查，故驳回异议人谢建良的异议申请。谢建良以邓穗文、宋振宇为被告，广州市南沙区市场和质量监督管理局、广州市南沙区国土资源和规划局、钟锡棠、周镜泉为第三人向本院提起案外人执行异议之诉，案号为（2015）穗南法民三初字第810号，请求停止执行（2014）穗南法民三初字第1047号民事判决书、确认涉案房屋归谢建良所有。本院于2017年11月29日作出民事判决书，判决驳回谢建良的诉讼请求。谢建良不服上述判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年6月16日作出（2018）粤01民终2135号民事裁定书，认为谢建良基于（2014）穗南法民三初字第1047号民事判决对涉案房屋的强制执行提出的异议，实质上是对上述生效判决有异议，即对认定涉案房屋的权属人是邓穗文、宋振宇，并据此判令周镜泉将涉案房屋返还给邓穗文、宋振宇的判决文书不服，故谢建良应循审判监督程序予以救济，而非提起案外人执行异议之诉。故裁定撤销（2015）穗南法民三初字第810号民事判决，驳回谢建良的起诉。邓穗文、宋振宇在一审庭审中主张（2015）穗南法执异字第22号执行裁定书、（2015）穗南法民三初字第810号民事判决书确认谢建良并非涉案房屋权属人，（2014）穗南法民三初字第1047号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第1638号民事判决书对房屋买卖合同的效力及邓穗文、宋振宇就该房屋买卖合同的合法性作出了确认，因此谢建良在本案的起诉违背一事不再理的原则。谢建良则认为上述案件均未进行实体审查。谢建良在一审庭审中主张依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，钟锡棠无权处分，陈嘉成也没有实际支付过房款，是虚假交易，恶意串通，钟锡棠与陈嘉成签订的《广州市房地产买卖合同》属于无效合同，陈嘉成也不能依法享有涉案房屋所有权。同理，陈嘉成在明知谢建良在当时已提起执行异议之诉，其明知钟锡棠无权处分而采取非法手段将房屋过户至陈嘉成名下，仍将涉案房屋过户至邓穗文、宋振宇名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，邓穗文、宋振宇也不具备善意取得的条件。而且按照正常情况下，涉案房屋大部分面积均由谢建良交由周镜泉居住、代为看守房屋，邓穗文、宋振宇在没有考察过房屋的情况下，且明知房屋由周镜泉使用，仍以低于市场价购买该房屋。因此陈嘉成与邓穗文、宋振宇签订的合同无效，邓穗文、宋振宇也不构成善意取得。谢建良从未委托过他人转让涉案房屋，其应当为涉案房屋的所有人。一审法院认为，结合谢建良的诉请和钟锡棠、陈嘉成、邓穗文、宋振宇的抗辩意见，以及各方当事人提供的证据，本案的争议焦点为1.谢建良是否构成重复起诉；2.两份合同的效力问题；3.涉案房屋的权属问题。关于争议焦点1.（2018）粤01民终2135号民事裁定书裁定驳回谢建良的起诉，故（2015）穗南法执异字第22号执行裁定书和（2015）穗南法民三初字第810号民事判决书，未对谢建良主张涉案房屋归其所有的诉请进行实体审查并形成生效的法律文书；谢建良并非（2014）穗南法民三初字第1047号和（2015）穗中法民五终字第1638号案件的当事人，邓穗文、宋振宇未提供其他证据证实本案中谢建良的诉请违背一事不再理原则，故邓穗文、宋振宇主张谢建良在本案中构成重复诉讼的抗辩，一审法院不予采纳。关于争议焦点2.首先，根据陈嘉成提供的《国有土地使用权出让合同》，梁焕好以万顷沙丰盛生油付食店法定代表人身份与番禺市国土局签订土地出让合同。涉案国有土地使用权证和房产证原登记权利人为万顷沙丰盛生油付食店，其中涉案房产证登记身份证号码为钟锡棠身份证号码，钟锡棠提供有“梁焕好”签名字样的《委托书》，内容为委托钟锡棠转让涉案房屋，故陈嘉成有理由相信钟锡棠有权代表万顷沙丰盛生油付食店转让涉案房屋，事实上涉案房屋也依据《房地产买卖合同》从万顷沙丰盛生油付食店转移登记至陈嘉成名下。至于陈嘉成是否支付购房款属于合同履行问题，并非合同效力的影响因素。恶意串通需合同双方均具有主观相互配合和暗中勾结的恶意，谢建良提供的证据不足以证实陈嘉成在签订涉案《房地产买卖合同》时主观存在恶意，亦未提交证据证实涉案《房地产买卖合同》存在其他合同无效的情形，故谢建良主张涉案《房地产买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。其次，陈嘉成与邓穗文、宋振宇签订《存量房买卖合同》时，陈嘉成系涉案房屋的登记产权人，且距离涉案房屋登记至其名下已近5年，足以使邓穗文、宋振宇相信陈嘉成有权出卖涉案房屋。虽然谢建良在2013年6月就涉案房屋权属问题提起诉讼，但随后撤回起诉，而其于2013年8月提起的案外人执行异议之诉最终亦被驳回。谢建良并未举证证明邓穗文、宋振宇知悉该两项诉讼，且该两项诉讼也未否定涉案房屋登记在陈嘉成名下的事实，不足以使人产生对涉案房屋权属的合理怀疑。谢建良未提供证据证实《存量房买卖合同》约定的交易价格明显偏低，邓穗文、宋振宇已支付相应购房款，且办理完毕过户手续，谢建良提供的证据不足以证实邓穗文、宋振宇在签订涉案《存量房买卖合同》时存在与陈嘉成恶意串通损害谢建良利益的情形，亦未提供证据证实涉案《存量房买卖合同》存在其他合同无效的情形，故谢建良主张《存量房买卖合同》无效的诉请，依据不足，一审法院不予支持。关于争议焦点3.依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋现登记在宋振宇、邓穗文名下，未经合法程序变更登记，谢建良直接诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年6月15日判决如下：驳回谢建良的全部诉讼请求。本案受理费8800元，由谢建良负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，一审过程中，谢建良述称，其在1992年8月与横沥镇房地产开发公司签订了《有偿转让土地开发合同》，取得案涉房屋所在土地使用权，后于1995年在该土地上建成涉案房屋，并提供了上述合同复印件为证。其余当事人均发表了书面质证意见，不确认上述证据的关联性。该合同记载，甲方为横沥镇房地产开发公司，乙方为横沥镇新村村三队、谢建良，标的土地为位于番中公路横沥镇东方红村路段150平方米商业用地，使用期限50年。陈嘉成在一审提供的1992年6月18日由甲方横沥镇东方村民委员会与乙方万顷沙丰盛生油付食店签订的《补偿协议》中，乙方代表签名处签有“梁焕好”；1993年9月1日签订的《国有土地使用权出让合同》、建设用地批准书、《征用土地协议》、国土局批复等文件均载明万顷沙丰盛生油付食店使用的地块面积为200平方米。1995年12月核发的粤房地证字××号房地产权证记载，涉案房屋用地面积200平方米；国有土地使用证记载用地面积亦为200平方米。二审中，各方均无新证据提交。二审庭询中，谢建良述称涉案房屋系其自案外人横沥镇房地产开发公司受让涉案房屋所在地块，于1995年12月委托钟锡棠办理涉案房屋初始登记，但不清楚钟锡棠如何办理的，钟锡棠事后并无将房产证原件交予谢建良，谢建良于2004年向钟锡棠要房产证，钟锡棠也不知在哪，于是谢建良登报公告房产证遗失。谢建良二审中明确其主张涉案买卖合同无效的理由是钟锡棠无权处分涉案房屋，且钟锡棠与陈嘉成，陈嘉成与邓穗文、宋振宇之间均构成恶意串通故相应合同无效。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。综合各方当事人二审诉辩主张，本案二审争议的焦点为，谢建良关于涉案两份房屋买卖合同无效以及确认其为案涉房屋所有权人的主张能否成立。对此，本院评述如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，谢建良主张其为涉案房屋的所有权人，钟锡棠无权处分涉案房屋，以及钟锡棠与陈嘉成，陈嘉成与邓穗文、宋振宇恶意串通买卖涉案房屋，则应就上述主张提供证据。根据现有证据，首先，谢建良就其是涉案房屋所有权人之事实提供的证据有其与横沥镇房地产开发公司签订的《有偿转让土地开发合同》（合同载明土地面积为150平方米）、其作为“番禺市万顷沙丰盛生油付食店”负责人的营业执照复印件以及登记所有人为万顷沙丰盛生油付食店的房地产权证（载明用地面积为200平方米），但上述证据均不能直接证明谢建良是涉案房屋初始登记所有权人；而陈嘉成为反驳谢建良该主张提供了案外人梁焕好的营业执照、原番禺市国土局与“万顷沙丰盛生油付食店”就涉案房屋所在地块签订的《国有土地使用权出让合同》（合同记载梁焕好为“万顷沙丰盛生油付食店”法定代表人、土地面积为200平方米）、《补偿协议》（协议落款万顷沙丰盛生油付食店处签有“梁焕好”）、原番禺市横沥镇建设委员会盖章确认的证明（记载谢建贻购置涉案房屋土地并建成实力公司）等证据，可以反驳谢建良为涉案房屋所有权人的主张。谢建良自称为所有权人且委托钟锡棠办理产权证，却在1995年房产登记已完成情形下未向钟锡棠索要房产证原件，其述称直到2004年方登报公告房产证遗失，时隔近十年，不符合日常生活经验和一般房屋所有权人对自己不动产的谨慎态度。在此情形下，谢建良应就其是涉案房屋原始所有权人进一步举证，但至本案审理终结前，均无其他证据与谢建良现有证据形成证据链，能够证明谢建良是涉案房屋所有权人，故谢建良主张其为涉案房屋所有权人的主张不能成立，本院不予采信。其次，关于钟锡棠与陈嘉成签订房屋买卖合同是否系无权处分，陈嘉成在本案中提供了梁焕好出具的《委托书》，载明梁焕好委托钟锡棠全权办理番禺市横沥镇东方红村1幢3层房屋（房产证号：00××28）转让一切手续。虽然该《委托书》载明的房产证号比案涉房屋的房产证号00××87少一个数字，但房屋地址、层数等其他信息能够对应，谢建良认为钟锡棠系无权处分，依据不足，本院不予采纳。谢建良就钟锡棠与陈嘉成之间转让涉案房屋行为系恶意串通，也未提供充分证据，钟锡棠及陈嘉成均对涉案房屋转让过程做出了解释，并提供了相应的委托书、实力公司盖章的借款协议、谢建贻出具的承诺书等证据，可以形成完整的证据链，证明涉案房屋系谢建良母亲梁焕好委托钟锡棠转让给陈嘉成，以购房款抵偿谢建良哥哥谢建贻对陈嘉成母亲冼金兴的欠款。故此，钟锡棠转让房屋系基于梁焕好的委托授权，其本人并未收取陈嘉成的房款，陈嘉成受让房屋亦是基于冼金兴对谢建贻的债权，并非没有支付对价，现有证据不能够证明二人在涉案房屋转让过程中存在恶意串通损害他人利益的情形。故谢建良主张钟锡棠与陈嘉成之间存在恶意串通买卖涉案房屋的理由亦不能成立。再次，关于陈嘉成与邓穗文、宋振宇之间是否构成恶意串通，一审法院已根据双方当事人的诉辩、提交的证据对此作了充分论述，邓穗文、宋振宇也对其购买涉案房屋的价款作出了合理解释，谢建良提起上诉的理由与其在一审主张的观点、理据相同，现其既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对上述问题的分析认定，依法应予维持。综上所述，谢建良上诉请求确认涉案两份合同无效的请求不能成立，其主张涉案房屋归其所有的基础亦不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人谢建良负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年九月二十九日书记员  眭 翘苏劲丹