浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初183号 原告：陈一红，女，1968年9月19日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：应伦，浙江星汇律师事务所律师。 被告：周令，男，1970年11月10日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：黄中魁，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 第三人：李金莲，男，1963年12月19日出生，汉族，住玉环市。 原告陈一红与被告周令房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，适用简易程序于同年4月14日公开开庭进行审理。原告陈一红及其委托诉讼代理人应伦，被告周令的委托诉讼代理人黄中魁到庭参加诉讼。后因案件复杂裁定转为普通程序，并通知第三人李金莲参加诉讼，于2020年8月12日第二次公开开庭进行审理。原告陈一红及其委托诉讼代理人应伦，被告周令的委托诉讼代理人黄中魁、第三人李金莲到庭参加诉讼。2020年1月23日，因疫情本案中止审理。本案现已审理终结。 原告陈一红向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令原告与被告之间的房屋租赁合同无效，并判令被告立即腾空并返还所承租的房屋（“乡村土灶柴火鸡”部分的房屋）；二、判令被告支付原告房屋占有使用费341669元（2019年6月起至2019年8月，按4万/月计算，共计12万元；2019年9月至2020年3月，按31667元/月计算，共计221669元），并按31667元/月继续支付占有使用费至实际腾空并返还房屋之日止。事实与理由：2018年12月16日，原告陈一红与被告周令签订一份房屋租赁合同，双方约定原告将其从李金莲处承租取得的位于玉城街道狮子山公园下（欧洲花园后面）的占地约800平方米，建筑面积约600平方米的房屋及室内所有的设备设施出租给被告使用。合同约定，租期自2018年12月16日至2024年1月16日止，第一年租金为每月4万元，租金每月20日支付，如被告逾期十天未支付租金，原告有权收回使用权。如因被告原因造成原告不能经营的，租赁中止，原告有权没收被告保证金10万元。合同签订后，被告交纳了履约保证金5万元，原告将房屋交由被告使用。被告于2019年6月起开始拖欠租金，并于2019年8月26日向原告出具了欠条一份，载明“今欠陈一红房租款2019年6月份，7月份，8月份20号止共欠人民币壹拾贰万元整。承诺9月5日前付清。”尔后，被告仍一直未支付租金。经原告多次催讨无果后，原告于2019年9月19日通过短信向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求被告于2019年9月22日前搬出该房屋。但被告一直未履行支付房租的义务，且在未取得原告同意的情况下，擅自将该房屋转租给他人使用而拒绝腾空归还，已严重违反了双方租赁合同约定，应当按合同约定承担违约责任。故，原告向本院提起诉讼。 被告周令辩称：对尚欠原告房屋租金12万元无异议，2019年9月份之后，被告承租的房屋已转租给了他人，即目前实际承租人为孟林、李小艳、吴亮亮，第三人李金莲作为房屋的实际所有人也是同意的，现原告要求腾空部分房屋，负有腾空义务的不是被告，而是孟林，原告要求被告按31667元/月支付占有使用费至房屋实际腾空之日止并无法律依据。 第三人李金莲述称：案涉房屋为其所有，其将案涉房屋租赁给原告，原告要租赁给谁不需要通过其同意，原告将房屋租赁给被告时其是知道的，后原告又将房屋租赁给李小艳、吴亮亮其也是知道的，李小艳、吴亮亮在办理工商登记时需要其签字，其经过原告的同意在相关报工商登记的材料上签字，至于孟林办理玉环孟哥餐饮店的相关工商登记材料上的签字并非其本人所签，对于原告要求被告支付占有使用费及履行腾房义务无异议。 经审理，本院查明的事实如下： 2018年12月16日，原告陈一红与被告周令签订一份房屋租赁合同，双方约定原告将其从李金莲处承租取得的位于玉城街道狮子山公园下（欧洲花园后面）的占地约800平方米，建筑面积约600平方米的房屋及室内所有的设备设施出租给被告使用。合同约定，租期自2018年12月16日至2024年1月16日止，第一年租金为每月4万元，租金每月20日支付，如被告逾期十天未支付租金，原告有权收回使用权。如因被告原因造成原告不能经营的，租赁中止，原告有权没收被告保证金10万元。合同签订后，被告交纳了履约保证金5万元，原告将房屋交由被告使用。被告于2019年6月起开始拖欠租金，并于2019年8月26日向原告出具了欠条一份，载明“今欠陈一红房租款2019年6月份，7月份，8月份20号止共欠人民币壹拾贰万元整。承诺9月5日前付清”，尔后，被告仍一直未支付租金。原告于2019年9月19日通过短信向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求被告于2019年9月22日前搬出该房屋。但被告一直未履行支付房租的义务，且在未取得原告同意的情况下，擅自将该房屋部分转租给他人使用，后原告与新的租户达成了新的房屋租赁协议，约定年租金为10万元，剩余部分房屋被告未支付占有使用费，也未腾空并归还原告。 诉讼期间，本院于2020年8月12日庭审结束后组织各方到案涉房屋现场勘验，制作现场勘验图以及现场勘验笔录各一份，经勘验各方确认，目前案涉房屋一分为二，中间有一堵墙进行隔断，分为两块相对独立的空间，墙中间有一道门，但门已上锁。其中一部分店招为“乡村土灶柴火鸡”，另一部分店招为“瀞園”，经原告确认，其已与“瀞園”部分的实际使用人达成了新的房屋租赁协议。从现场房屋状况来看，“乡村土灶柴火鸡”部分的房屋为一间房屋，占地面积约有八间地基；“瀞園”一层有四间房屋，其中一间为临时搭建，房屋中间有一块空地，二层有一平台，平台上有两间房屋，其中一间为临时搭建。 上述事实有原告提供的房屋租赁合同、欠条、解除房屋租赁合同通知书、短信截图、渔岙村委会证明、同意房屋转租补充协议，被告提供的个体户登记基本情况、租用生产经营场所协议书、住所（经营场所）使用证明以及原被告、第三人的陈述等证据材料予以证实。 针对原、被告双方就以下问题有争议的，本院作如下分析与认定： （一）案涉的部分房屋占有使用费应由谁来支付的问题 根据被告从玉环市市场监督管理局调取的个体户登记基本情况、租用生产经营场所协议书、住所（经营场所）使用证明来看，“乡村土灶柴火鸡”目前的经营户为玉环孟哥餐饮店，经营者为孟林，第三人否认租用生产场所协议书上的签名为其所签，原告及第三人均当庭否认同意被告将案涉的部分房屋转租给孟林，且被告也没有向本院提供其与孟林的转租合同，即使被告转租房屋经过原告或第三人同意，在原被告双方一致确认房屋租赁合同无效的前提下，根据合同相对性的原则，2019年9月之后的房屋占有使用费仍应由被告支付。 （二）由谁承担案涉的部分房屋的腾房义务及支付逾期腾房占有使用费 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。在原告及第三人均否认同意被告将案涉部分房屋转租给孟林的前提下，孟林是否为本案的次承租人，被告应举证证明，被告未提供相应的证据证明，本院在审理期间也向被告释明，可向本院申请追加孟林为第三人，被告也未申请追加孟林为第三人。依照现有证据判断，尚不足以证明孟林为案涉部分房屋的次承租人。故，被告负有腾房义务及支付逾期腾房占有使用费。 （三）关于案涉部分房屋的占有使用费如何计算问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原被告双方的房屋租赁合同约定租金为每月4万元，原告已与“瀞園”的占有使用者达成了新的租赁协议，租金为每年10万元，被告对此也无异议。根据现场勘验的情况来看，“乡村土灶柴火鸡”所占用的房屋规整，使用率高，且房屋的建筑面积大于“瀞園”所占用的房屋，参考周边市场行情以及原告将部分房屋重新租赁出去的价格，本院酌情确定“乡村土灶柴火鸡”部分的占有使用费为每月15000元。 综上所述，本院认为，原告将未取得建设工程规划许可证建设的房屋租赁给被告，双方的租赁合同无效。第三人作为案涉房屋的所有人，其当庭认可原告的诉讼请求，被告应支付原告占有使用费及承担腾房义务，考虑到新冠肺炎疫情影响，本院酌情减少一个月的占有使用费。因双方的房屋租赁合同无效，相关的违约条款亦自始无效，被告已支付的保证金5万元可折抵占有使用费，故，截止2020年3月20日，被告应支付给原告的占有使用费为：12万元+7个月×1.5万元/月-1.5万元-5万元=16万元。原告诉请合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告陈一红与被告周令于2018年12月16日签订的房屋租赁合同无效； 二、限被告周令于本判决生效之日起五日内搬清承租房内的物品，腾空并交还房屋（“乡村土灶柴火鸡”部分的房屋）给原告陈一红； 三、限被告周令于本判决生效之日起十日内支付原告陈一红房屋占有使用费160000元，并继续支付自2020年3月21日起至实际腾房之日止的占有使用费（按15000元/月计算）； 四、驳回原告陈一红的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6425元（原告已预交），由原告陈一红负担2925元，被告周令负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  苏 斌 人民陪审员  肖云星 人民陪审员  吴桂林 二〇二〇年九月八日 代理书记员  钟婉丽