黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1245号上诉人（原审被告）：绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王微，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘库，男，1961年7月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：周一欣，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，黑龙江百湖律师事务所律师。上诉人绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人刘库商品房预售合同纠纷一案,不服黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、依法撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2020)黑0691民初55号民事判决第一项，依法驳回刘库的诉讼请求，或将本案发回重审。二、判令一、二审诉讼费用全部由刘库承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，绿地公司与刘库签订的《大庆绿地国际城项目地下停车使用权转让协议书》合法有效，绿地公司已经按照约定将案涉车位交付刘库使用，刘库的合同目的已经实现，不符合合同解除的条件，具体理由如下：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院认定双方签订的《大庆绿地国际城项目地下停车位使用权转让协议书》有效，双方均应按照该协议书约定履行义务，合同并未约定交付地下停车位的标准，按日常交易习惯推断，只要车位能够满足停车的用途即可。绿地公司已经履行了交付义务，刘库已经实际占有使用案涉车位，即使案涉车位未经竣工验收合格也不影响实际交付的效力，交付是一种行为也是事实，一审法院依据《建筑法》第61条的规定，认为绿地公司的交付行为是无效的，属适用法律错误。《建筑法》第61条的规定属于管理性强制性规定，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，故违反管理性强制性规定并不必然导致合同无效，更不能导致交付行为无效。2.一审法院认定案涉车位刘库已经实际占有使用，说明绿地公司已经履行了交付行为。一审法院认定绿地公司已经逾期交付三个月证据不足。绿地公司已经按照协议约定按时履行了交付义务，只是没有履行交接手续，案涉车位刘库已经实际占有并使用，占有使用期间并未对绿地公司的交付行为提出任何异议。三、案涉车位刘库已实际占有并使用至今是事实，这一点一审法院已经认定。即使因绿地公司未履行交接手续无法认定交付时间，即使满足合同约定的解除条件，一审法院也不能不考虑合同目的进而判决解除案涉合同。根据《九民会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。绿地公司已经履行交付案涉车位的法定义务，刘库也已经交付车位使用款并实际占有使用至今，刘库的合同目的已经实现，本案不存在解除案涉协议的情形。综上，如果任由业主任意解除车位使用权协议，不仅损害开发商的利益，对车位流转的市场经济秩序造成实质破坏，更不利于社会当下的稳定。刘库辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，绿地公司主张合同有效，但却没有按照合同约定履行其合同义务，构成根本违约，具体表现为，案涉车位至今未经竣工验收合格，仍然长期漏雨，加上暖气片已经腐化漏水，冬季不能正常供暖，不具备使用条件，本案一审、二审期间刘库多次进入车位查看，该车为仍然存在上述质量问题，根本无法停放车辆，至今仍处于空置状态，导致刘库的合同目的不能实现，因而符合法定解除条件，另外绿地公司至今未向刘库交付约定车位，也符合双方约定的解除条件，再者绿地公司与刘库签订涉案合同时，没有如实告知刘库约定车位存在严重的质量问题，违反诚实信用原则，综上，请求法庭驳回绿地公司的上诉请求。刘库向一审法院起诉请求：1.判令解除刘库与绿地公司签订的《地下停车位使用权转让协议书》，绿地公司返还刘库车位使用权转让费94,050元：2.判令绿地公司支付给刘库利息，以94,050元为基数，自2018年12月20日起到实际给付之日的银行同期贷款利息；3.诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：2018年12月20日，刘库与绿地公司签订了《大庆绿地国际城一期地下车位使用权转让协议书》，约定绿地公司将位于大庆绿地国际城地下车场E2018号车位以94,050元的价格转让给刘库，刘库享有与绿地国际城E18号楼1-201室同等年限的使用权，当日刘库交付了车位使用权转让费；转让协议书第三条约定“甲方应当在2018年12月30日前，将该停车位交付乙方使用”；第四条规定“除本协议书第三条规定的特殊情况外，甲方逾期交付时间达三个月，乙方有权解除本协议书，甲方按乙方已付款的1%支付违约金”。另查明，案涉车位至今未竣工验收合格。一审法院认为，案涉双方签订的《大庆绿地国际城项目地下停车使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，该规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，即未经竣工验收合格的工程不得投入使用，而本案所涉车库截至到本案辩论终结前亦未竣工验收合格，存在有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定的情况，应当认定交付行为是无效的。《大庆绿地国际城项目地下停车使用权转让协议书》第三条约定“甲方应当在2018年12月30日前，将该停车位交付乙方使用”；第四条规定“除本协议书第三条规定的特殊情况外，甲方逾期交付时间达三个月，乙方有权解除本协议书，甲方按乙方已付款的1%支付违约金”，截至目前案涉车位已经逾期交付超过三个月，符合合同约定的解除条件，故本院对刘库解除合同的诉请予以支持。因涉案的地下停车位已经实际占有使用，刘库对此亦负有过错，故对于其关于利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六、第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘库与绿地公司签订的《大庆绿地国际城项目地下车位使用权转让协议书》，绿地公司返还刘库车位使用权转让费94,050元；二、驳回刘库的其他诉讼请求。案件受理费2292元，减半收取1,146元，由绿地公司负担1,076元，刘库负担70元。以上款项于本判决生效之日起十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交如下证据：工程竣工验收单复印件一份（与原件核对无异后原件退回留存复印件）及总包单位验收凭证复印件一份（与原件核对无异后原件退回留存复印件），证明：案涉车位于2017年11月10日竣工验收合格。刘库质证称：对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。该证据仅有总包单位和监理单位盖章，根据建设部关于发布国家标准建设工程施工质量验收统一标准的通知，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则不允许投入使用。故根据绿地公司提供的证据，恰恰说明该车位不符合房屋交付规定。该竣工验收报告未涉及到案涉车位。刘库提交如下证据：照片打印件九张，证明案涉车位至今仍然存在严重的质量问题，无法正常使用。绿地公司质证称：对证据真实性没有异议，对证明问题有异议，该组照片中所体现的地下车位无法证明就是本案的案涉车位，另外绿地公司以实际将车位交付于刘库，刘库也已经实际接收并使用，如果确实存在相关质量问题，绿地公司仅负有维修义务，而不负有解除合同的义务。本院认为，对以上证据的真实性予以确认，对证明的问题将综合全案证据综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。在合同履行过程中，如双方约定的解除合同条件成就或者存在我国合同法规定的法定解除情形的，当事人可以请求解除合同。具体到本案，刘库主张解除案涉地下车位使用权转让协议，绿地公司抗辩不同意解除，故应从两方面分析确定案涉协议是否应予以解除。一、关于双方约定的解除条件是否成就问题。绿地公司与刘库签订的案涉协议中约定了合同解除的条件，即如绿地公司逾期超过30日未向刘库提供车位，刘库有权解除合同。根据该条约定，认定本案合同解除条件是否成就关键在于确定绿地公司是否向刘库交付了案涉车位。结合本案一审、二审期间各方出示的证据以及刘库在二审时明确自认已实际接受并使用过该车位，并随后将案涉车位对外出租的陈述，可以确定绿地公司已经履行了交付车位的义务，刘库已经实际占有使用车位。具体而言，通过刘库提供的近五百人的业主与物业微信群聊天记录显示，物业经理通知业主因车位维修需要业主配合将车辆暂时移出车位，业主对维修提出异议，并咨询维修时间、车位存在问题的处理等问题，可见车位已经由业主实际使用因存在问题需要维修。故综合以上证据及当事人陈述，可以认定绿地公司主张已经向刘库交付了案涉车位并由刘库占有使用的事实成立，本院对刘库以绿地公司至今未交付车位为由主张合同约定解除条件成就的请求不予支持。另外，双方在协议中并未约定车位必须经建设主管部门验收合格方可交付使用，而是否验收合格并不影响车位本身的使用功能。虽案涉车位并未取得竣工验收合格证明，但鉴于刘库已经实际接收并使用该车位，应当视为其认可绿地公司的交付行为。因此，刘库在车位交付使用后，再以未取得竣工验收合格证明而主张绿地公司未交付车位而承担违约责任无事实和法律依据。一审法院参照我国建筑法中关于建筑工程竣工验收的规定，认定绿地公司的交付行为这一事实无效，存在不当。二、关于本案是否存在法定解除情形的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，本案中，刘库支付一定费用，取得了案涉车位合同期限内的使用权，专用于停泊车辆。虽刘库主张合同目的不能实现，但根据现有证据不足以确定案涉车位无法停泊车辆，而根据一、二审期间双方举示的证据，刘库确实使用了该车位。故刘库以合同目的不能实现为由请求解除合同，本院不予支持。如车位在使用过程中，确实存在刘库主张的漏雨等质量问题，可由绿地公司予以维修或者双方另行解决，并不当然导致合同目的无法实现而应予以解除。综上所述，绿地公司的上诉请求成立，应予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初55号民事判决；二、驳回刘库的全部诉讼请求。一审案件受理费1146元、二审案件受理费2151元，均由刘库负担。本判决为终审判决。审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年九月十一日此件与原本核对无异法官助理刘晓航书记员王晓萍