广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14877号上诉人（原审被告）：广州市海珠区凤阳街群星幼儿园，住所地广东省广州市海珠区新港西路鹭江西街99号群星苑内105、109、111、113、115号商铺。法定代表人：刘静仪，园长委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻东山，男，1964年10月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。原审被告：广州群星物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港西路鹭江西街99号。法定代表人：杜志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁树权，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁延烁，广东博敦律师事务所律师。原审被告：广东群星房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港西路鹭江西街103号。法定代表人：胡武谊，该公司董事长。委托诉讼代理人：丘添美子，广东四端律师事务所律师。上诉人广州市海珠区凤阳街群星幼儿园与被上诉人喻东山，原审被告广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，上诉人不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人广州市海珠区凤阳街群星幼儿园上诉请求：1.变更原审判决第一、二、三项，改判驳回喻东山的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案原告（被上诉人）不适格。被上诉人诉请的区域属于业主共有，据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，被上诉人的诉请应由业主大会依法共同决定，并非被上诉人个人决定。被上诉人无权提起本案诉请。2.原审判决适用法律错误，应适用《物权法》第八十七条和《最高人民法院关于贯彻执行等（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第101条，本案被上诉人涉案车库已有多个门口，通行无阻。通行并非必须利用上诉人使用的区域，上诉人无必要提供便利，原审判决上诉人拆除铁门违反以上法律和情理。3.原审判上诉人拆除天网、游乐设施不合情理。本案的天网是所在地派出所、社区警官和居委会收到高空砸物的投诉，为了居民、幼儿人身安全，要求广州市群星物业管理有限公司安装的，上诉人予以配合的。上诉人为了幼儿安全、快乐，安装铁门、储物格、天网、游乐设施，不影响被上诉人等他人生产、生活，还为他人增加安全、快乐，被上诉人为破坏幼儿园、危害幼儿安全的诉请，不应予以支持。喻东山辩称，1.被上诉人无论是作为相邻权人还是物权人，均是本案适格主体，有权提起本案诉讼。被上诉人是鹭江西街111、113、115号物业的所有权人，上诉人承租使用的物业与被上诉人的而物业相邻，涉案公共通道位于双方物业的南面及东面，是被上诉人进出自己物业的唯一通道，也是涉案小区的公共通道。被上诉人在2017年10月拍卖取得涉案物业，上诉人作为原承租人，在租赁期满后为达到拒绝交还涉案物业给被上诉人的目的，未经被上诉人及小区业主同意，擅自侵占并围蔽涉案小区公共通道，在东北角和西南角加设铁门，并在通道上铺设天网及地胶，搭建储物格及游乐设施，将其完全封闭违法私自强占用于扩充其幼儿园的经营场所，导致被上诉人的物业被封闭隔离，至今无法收回涉案物业。根据《物权法》第九十二条和第三五条，被上诉人作为相邻权人及物权人，有权提起本案诉讼。2.从各方当事人在法院现场勘查现状确认图及被上诉人一审提交的物业图纸以及拍卖时的取得现状证据均可证实，涉案物业三个门口均面向公共通道，公共通道是前往物业的唯一通道。3.被上诉人物业在拍卖时物业状况已经被原审三被告分割成三部分，三部分都各自间隔独立，并用于各种用途，不存在上诉人所称的可以从北面商铺进入的事实，上诉人主张的以破坏物业内部结构墙体作为通道进入，完全无法律依据。4.上诉人未经小区业主同意擅自对涉案公共通道进行围蔽后占为自己使用已经违法，在此基础上搭建天网、摆放游乐设施妨碍通行属于违法建筑，理应予以拆除。广州群星物业管理有限公司述称，不同意被上诉人的意见，同意上诉人意见。该通道非唯一通道，前往物业的通道是正大门。广东群星房地产开发有限公司述称，同意上诉人的上诉请求，被上诉人并非适格被告。根据物权法规定，在业主没有必要通行通道才需要开通通道，涉案物业并非只有一条，被上诉人有条件通过正大门进去物业。根据被上诉人一审提交补充证据4，竣工图没有间隔墙，其可以打通其他间隔墙，并没有影响通行。原审被告广东群星房地产开发有限公司作为原业主已经完成过户手续，并非本案适格当事人，不应承担责任。喻东山向一审法院起诉请求：1.判令广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司立即共同拆除封堵喻东山位于广州市新港西路鹭江西街111、113、115号场地周边公共通道的铁门（即位于涉案物业周边通道东北角、西南角的两处铁门）及占用通道的幼儿游乐设施、天网、地胶，恢复通行。2.判令广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司拆迁喻东山物业东面通道紧贴喻东山物业外墙的九个储物格；3.判令广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司立即赔偿喻东山行使通行权所受损失（按照广州群星物业管理有限公司所收的场地物业费每月12691元的标准，自2018年9月1日起计算至广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司拆除诉请设施并恢复通行之日止）。4.判决广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明:广东省湛江市中级人民法院于2017年10月25日作出（2013）湛中法执字第35号之五执行裁定书载明，广东省湛江市中级人民法院于2017年10月8日在广东省湛江市中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台，对广东群星房地产开发有限公司位于广州市海珠区新港西路鹭江西街房产所有权【101房，102房，111、113、115号车库，117号车库】进行拍卖。买受人喻东山以8596200元的最高价竞得111、113、115号车库，并裁定广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库的所有权归买受人喻东山所有。该房产所有权自本裁定送达买受人喻东山时起转移。2018年2月11日，广州市国土资源和规划委员会核发海珠区新港西路鹭江西街111，113，115号车库的《不动产权证》，权利人喻东山，建筑面积969.32平方米，用途土地：/房屋：车库。2015年3月27日，广东群星房地产开发有限公司（甲方、出租方）与广州市海珠区凤阳街群星幼儿园（乙方、承租方）签订《协议书》，约定甲方同意将位于广州市新港西路鹭江西街109、111、113、115号，面积共约1075平方米，租赁给乙方作幼儿园之用，乙方租赁甲方物业只能用于幼儿园用途，不能用于它用。使用期限为三年，自本合同双方签字盖章之日始，至本合同规定的使用期限届满之日止，续签合同期即自2015年3月29日至2018年3月31日止。租赁期满，若该物业继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先权等。2017年1月3日，广州群星物业管理有限公司（甲方）与广州市海珠区凤阳街群星幼儿园（乙方）签订《群星苑幼儿园管理合同》，约定乙方所租场地位于群星苑一楼，收费标准：管理费由原来的9191元调整为每月12691元。合同有效期3年。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行及时、合理的维护、服务与管理；乙方按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益等。2017年11月1日，广东省湛江市中级人民法院发出《公告》，告知涉案车库拍卖情况，并责令占有使用上述物业的个人及单位在限期内搬迁完毕。2017年12月3日，喻东山（甲方）与广州市海珠区凤阳街群星幼儿园（乙方）签订《延期占用车库协议》载明：乙方与原合同出租方约定租金为人民币31070元/月，双方同意2017年11月7日至2017年11月30日延期使用费甲方按原合同标准人民币31070元/月收取延期房屋使用费。2017年12月1日至2017年12月31日延期房屋使用费按面积690.48平方米×价格（暂时）100元/月平方米，计人民币69048元。甲乙双方同意于2017年11月8日前由乙方一次性支付给甲方。喻东山、广州市海珠区凤阳街群星幼儿园确认上述协议已经履行完毕，广州市海珠区凤阳街群星幼儿园按照协议约定支付了占用费。2018年8月1日，广州市海珠区人民政府凤阳办事处出具海凤信【2018】66号《信访处理意见书》，主要内容为：喻东山：你于2018年6月19日反映群星幼儿园安全问题的相关信访事项，我街将有关情况回复如下：2018年7月30日上午，在凤阳召开协调会议。区教育局、凤阳、凤阳派出所、鹭江居委会、群星苑幼儿园、群星苑物业管理公司、群星苑业主代表及你参加了会议。经协调，与会单位和人员达成一致意见如下：1/2018年8月30日前群星幼儿园将场地移交予你。2、区教育局将群星幼儿园社会办学许可证等证件上属于你所有场地的地址迁出。关于要求与群星幼儿园补签2018年1月1日至2018年8月31日的《租赁合同》问题，建议你和群星幼儿园协商解决。2018年8月8日，广州市海珠区教育局作出海教信答复【2018】50号《海珠区教育局关于喻东山信访事项的处理意见》：主要内容为：喻东山先生，您好，您通过网上信访提出关于群星幼儿园的信访事项我局已收悉，现答复如下：经协调，幼儿园将于2018年8月31日交还相关场地，我局将根据幼儿园场地实际情况予以重新核定办园规模。在本案诉讼期间，一审法院于2020年3月24日组织原被告双方到现场勘查。喻东山提交一份房地产平面附图，并用红、黄、绿不同颜色予以标准。原被告确认涉案争议的通道属于小区公共部位，房地产平面附图中深绿色、黄色、及红色方格部位是喻东山的物业，其中深绿色部位原来是商铺，黄色部位原是幼儿园。物业周边浅绿色部位是小区公共通道。喻东山已于2017年12月底将商铺部位自行收回，里面有隔断墙，在2018年初喻东山将隔断墙拆除，商铺北面有5个门。本案喻东山诉请拆除的2个铁门分别位于涉案小区东北面和西南门，在平面图上用A、B标识，均是由广州市海珠区凤阳街群星幼儿园安装搭建。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在喻东山物业东面及南面通道铺设地胶，在喻东山物业南面通道拉设天网。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园还在喻东山物业东面外墙搭建9个储物格，并在喻东山物业东面通道摆放了幼儿游乐设施。房地产平面附图中的黄色幼儿园区域东面原有1个门，南面原有2个门，但已被广州市海珠区凤阳街群星幼儿园封堵，现没有门口或通道可以进入喻东山物业中对应的幼儿园位置。喻东山物业西面相邻为新港西路鹭江西街105、109号房屋，由广东群星房地产开发有限公司出租给广州市海珠区凤阳街群星幼儿园，现仍由广州市海珠区凤阳街群星幼儿园实际使用。公共通道东面建筑由广州市海珠区凤阳街群星幼儿园向鹭江六社租赁作为教学楼和办公室使用。另，喻东山与广州市海珠区凤阳街群星幼儿园签订的《延期占用车库协议》到期后，广州市海珠区凤阳街群星幼儿园继续使用场地，经协调双方同意于2018年8月31日交还物业。后原被告双方因场地交还问题产生争议，喻东山向一审法院提起诉讼，要求广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广东群星房地产开发有限公司交还690.48平方米占有面积的房产并恢复原状，一审法院以（2019）粤0105民初11539号立案，该案尚在审理中。一审法院认为，喻东山通过拍卖方式竞得新港西路鹭江西街111,113，115号车库，并在2017年10月25日由广东省湛江市中级人民法院裁定上述车库归喻东山所有及该房产所有权自该裁定送达喻东山时起转移，故喻东山作为车库的所有权人，对车库享有占有、使用、收益及处分的权利。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园搭建铁门，铺设天网、地胶，附带占用了小区公共通道作为幼儿活动场所，并在公共通道搭建储物格，摆放幼儿游乐设施，对此原被告均无异议，一审法院予以确认。从现场勘查情况来看，喻东山物业幼儿园区域四面均是墙壁，无法入内。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园为便于自己使用场地在小区东北面和西南门的公共通道出口处搭建铁门、占用公共通道、铺设天网、地胶、搭建储物格、在公共通道摆放幼儿游乐设施的行为，已经大大超出了其对该公共通道的合理利用。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。综上，广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在使用涉案场地期间占用公共通道的行为，影响了他人在公共通道自由通行的权利及喻东山对物业的正常使用，喻东山主张广州市海珠区凤阳街群星幼儿园拆除涉案两处铁门、天网、9个储物格及占用通道的游乐设施，恢复通行的请求应予支持。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在小区公共通道铺设的地胶并未影响喻东山及小区业主的正常通行，已有的地胶对他人也无妨害，故对喻东山要求广州市海珠区凤阳街群星幼儿园拆除地胶的诉讼请求，一审法院不予支持。至于喻东山主张赔偿行使通行权所受损失的请求，喻东山未能提交证据证明其因广州市海珠区凤阳街群星幼儿园的行为造成实际损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。本案系广州市海珠区凤阳街群星幼儿园占用公共通道所致，喻东山要求广州群星物业管理有限公司、广东群星房地产开发有限公司承担责任没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十三条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条的规定，一审法院判决如下：一、广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在该判决生效之日起15日内，拆除其于广州市新港西路鹭江西街111、113、115号车库所在群星苑小区东北角、西南角安装的两处铁门；二、广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在该判决生效之日起15日内，拆除广州市新港西路鹭江西街111、113、115号车库所在群星苑小区东面公共通道的9个储物格及幼儿游乐设施；三、广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在该判决生效之日起15日内，拆除广州市新港西路鹭江西街111、113、115号车库所在群星苑小区南面公共通道的天网；四、驳回喻东山的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费2938元，由广州市海珠区凤阳街群星幼儿园负担100元，喻东山负担2838元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据广州市海珠区凤阳街群星幼儿园的上诉意见，本案二审争议焦点在于：1.喻东山是否具有原告主体资格的问题；2.广州市海珠区凤阳街群星幼儿园是否应拆除铁门、游乐设施及天网等。关于第一个争议焦点。本案中，喻东山提起本案诉讼时既以广州市海珠区凤阳街群星幼儿园擅自占用并封闭妨碍其作为相邻权人的通行权，又以该通道属于公共通道，广州市海珠区凤阳街群星幼儿园无权占有使用并封闭通道为由请求广州市海珠区凤阳街群星幼儿园等停止侵权，排除妨碍，由此可见其请求权发生了竞合。根据喻东山所提交的《不动产权证》及广州市海珠区凤阳街群星幼儿园的场地使用情况，喻东山的涉案车库与广州市海珠区凤阳街群星幼儿园所使用的场地相毗邻，双方为相邻关系，喻东山有权以相邻权人的身份提起本案诉讼。同时，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。”由此可见，业主权益受侵害时业主享有诉权。因此，喻东山在请求权发生竞合的情形下均具有原告主体资格。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园上诉称喻东山不具备原告主体资格缺乏法律依据，本院对此不予采纳。关于第二个争议焦点。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园称依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条规定，喻东山涉案车库已有多个门口，通行无阻，故其不应拆除铁门等。根据现场勘查情况来看，虽喻东山涉案车库有部分通道出入等，但在幼儿园区域因广州市海珠区凤阳街群星幼儿园设置铁门、铺设天网、地胶、搭建储物格、设置游乐设施而使得其无法通行并入内，明显对其通行造成了一定妨碍，而广州市海珠区凤阳街群星幼儿园对该区域的使用并非在其合理范围内，已超出喻东山可容忍的范围，故一审法院判决其拆除依据充分，本院予以维持。广州市海珠区凤阳街群星幼儿园上诉所称的法律规定并不适用本案情形，本院对其该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人广州市海珠区凤阳街群星幼儿园的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市海珠区凤阳街群星幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年九月二十五日法官助理何美婷书记员吴嘉茵