贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔26民终3203号 上诉人（一审原告／反诉被告）:陈友平，男，1978年5月3日出生，汉族，初中文化，个体工商户，湖南省茶陵县人，户籍所在地湖南省茶陵县，现住镇远县。 上诉人（一审原告／反诉被告）:龚慧泉，男，1969年6月5日出生，汉族，高中文化，个体工商户，江苏省启东市人，户籍所在地江苏省启东市，现住镇远县。 被上诉人（一审被告／反诉原告）：唐有荣，男，1965年3月19日出生，侗族，大专文化，个体工商户，贵州省镇远县人，户籍所在地贵州省凯里市，现住凯里市。 委托诉讼代理人：唐元敏，男，1991年1月9日出生，住凯里市，系唐有荣系的侄子。 被上诉人（一审被告）：王静，女，1984年4月23日出生，汉族，高中文化，个体工商户，户籍所在地贵州省剑河县，现住凯里市。 被上诉人（一审第三人）：曾广能，男，1974年10月2日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，个体工商户，户籍所在地贵州省镇远县，现住凯里市。 委托诉讼代理人：廖汪**，男，1971年9月21日生，贵州省黄平县人，系曾广能单位贵州建天下建筑工程有限公司推荐的人员。 上诉人陈友平、龚慧泉因与被上诉人唐有荣、王静、曾广能房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院作出（2020）黔2625民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，上诉人陈友平、龚慧泉，被上诉人唐有荣及其委托诉讼代理人唐元敏，被上诉人曾广能的委托诉讼代理人廖汪**到庭参加了诉讼，被上诉人王静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈友平、龚慧泉上诉称：1.撤销镇远县人民法院（2020）黔2625民初482号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.涉诉一二审费用全部由唐有荣、王静、曾广能承担。 事实和理由：2018年7月4日陈友平与唐有荣经过与房东曾广能协商三方口头承诺后，达成了《转让合同》，双方约定转让费60万元，包含5个月房租及合同到期后延续三年的经营权。三方并对租金租期进行了明确，并于同日签订《补充协议》。《补充协议》当时应为三方签字，由于第三方说自己眼睛不好，需要拿回去让人看了以后就签。但时至现在也没有签字，所以《补充协议》只有唐有荣和陈友平签字。《转让合同》签订后，陈友平和龚慧泉支付了40万元转让款，于2018年7月11日正式开始接手经营，期间，多次要求唐有荣尽快履行合同中关于和曾广能续签2020年至2022年的续租合同，唐有荣却以各种理由不履行义务，经过多次催促，双方与曾广能在2018年11月6日就转让合同及补充协议中的租金租期及责任义务进一步明确。陈友平、龚慧泉也按三方约定，将2019年房屋租金支付给了曾广能，并代唐有荣支付了其欠曾广能的房屋5万元，后唐有荣、陈友平多次要求曾广能尽快按约定的签订后三年租房合同，曾广能以种种理由推脱，未能签订，直至合同到期后才补签了2019年房屋租金和代付5万元的收条。2019年11月曾广能以合同到期，房租将按市场价优先考虑为由，让陈友平、龚慧泉找唐有荣协商，由于唐有荣置之不理，造成未能续签原来约定的租金租期，给陈友平、龚慧泉造成巨大损失。一审法院未认定陈友平、龚慧泉提供的三方口头协商内容以及造成此合同最终未能续签的责任认定的相关证据未予认可，而认定了唐有荣和曾广能的证词证言是完全不真实的，与签订转让合同时的三方约定的大相径庭。由于龚慧泉当时手机损坏，客观上造成了主要证据流失，经修复后现将原手机中保留的主要证据提供给法庭，希望二审法院采纳新证据，依法纠正一审错误判决，支持陈友平、龚慧泉的诉讼请求。 唐有荣二审答辩意见：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，保障了唐有荣、王静和合法权益，维护了法律的尊严。2.陈友平、龚慧泉在上诉状中胡搅蛮缠，颠倒黑白，陈述的不是事实。首先，涉案酒店转让一共协商了三次，参与人有陈友平、唐有荣、曾广能及龙明亮（歪门斜道餐厅总厨），经过三方协商，同意了转让，房东曾广能也同意在原《租房合同》到期后，在续租三年，但对于后期后的租金，曾广能说到时候再说，按市场行情可优先出租给陈友平、龚慧泉，因此，在涉案《转让合同》中只特意强调了唐有荣协助和督促陈友平、龚慧泉和曾广能的租期，而没有写明对租金的督促义务。其次，2018年7月4日，陈友平和唐有荣只签订了《转让合同》，并未签订《补充协议》。对于《补充协议》，唐有荣对此不知情，也未在上面签名字和日期。最后，2018年11月6日晚上，唐有荣带着陈友平、龚慧泉到房东曾广能家协商房租问题，但对于房租问题，当晚没有协商成功，房东曾广能也未表态，也未签订任何协议。现陈友平、龚慧泉拿出掐头去尾的录音，想证明曾广能答应了租金问题，但租金每年递增2万的方案是经过大家讨论，因陈友平、龚慧泉不同意按原《租赁合同》中写明的35万3千多开始上浮，而坚持按照33万开始上浮递增，所以才造成了此次的协商无任何结果，也未签订任何协议。后因为陈友平、龚慧泉自己放弃了按市场价优先续租的权利，这与唐有荣没有任何关系。综上所述，唐有荣依法履行了《转让合同》中确定的义务，没有违约行为，陈友平、龚慧泉接手酒店后也开展了具体的经营活动，请二审法院依法查明案件事实，维护唐有荣的合法权益。 曾广能二审答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈友平、龚慧泉的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.一审法院认定事实清楚。本案中，唐友平、龚慧泉与唐有荣、王静在《转让合同》中约定了餐馆转让方式、转让费用及双方的权利义务，陈友平也明确知道涉案餐馆的经营期限为一年零六个月，陈友平、龚慧泉已实际取得该餐馆的承租权并进行了经营活动。同时，陈友平、龚慧泉在未征得曾广能的同意下，擅自对该餐馆墙面进行了改造，并向曾广能交纳了2019年的房租费351800元，陈友平、龚慧泉与曾广能实际上已形成了西德租赁合同关系。2.陈友平、龚慧泉的上诉理由与事实不符。曾广能未在补充协议上签字，眼睛不好是原因之一。虽然曾广能同意唐有荣、王静的转让行为，但曾广能与唐有荣、王静的房屋租赁合同仍在履行期内。合同未到期又补签三年的合同，曾广能虽有意向但仍有顾虑，因此才未在补充协议上签字。曾广能与唐有荣、王静的房屋租赁合同到期后，曾广能也同意程友平、龚慧泉续租三年，但租金要按市场行情确定，在同等条件下，陈友平、龚慧泉享有优先承租权，但双方未能就租金达成一致意见，陈友平、龚慧泉最终放弃了续租的权利。3.对于龚慧泉在2018年11月6日下午私自录音的问题。该录音内容属于茶余饭后闲聊，龚慧泉私自截录谈话内容，侵害了他人合法权益。根据证据规定，以法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。此外，曾广能自始至终都认可，对陈友平、龚慧泉承诺延长租期三年，但前提是合同到期后租金须根据市场价调节，双方的每次的谈话和协商仅仅是一种意向，不能最终代表曾广能的真实意思表示。陈友平、龚慧泉除了非法的录音外，没有其他证据加以相互印证，故该录音不能作为认定案件事实的依据。 王静二审期间没有提交答辩意见。 陈友平、龚慧泉向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈友平、与唐有荣于2018年7月4日签订的歪门斜道餐厅的转让合同；2.判令唐有荣、王静退还转让费400000元；3.判令唐有荣、王静退还押金10000元；4.判令唐有荣、王静支付垫付房租金5万元；5.判令唐有荣、王静赔偿经济损失119943.50元；6.判令唐有荣、王静退还2019年度多支付的房屋租金21800元；7.本案诉讼费用由唐有荣、王静承担。 唐有荣、王进向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉陈友平、龚慧泉支付剩余转让费150000元；2.判令陈友平、龚慧泉依据转让合同中的约定支付未付清尾款利息至付清为止（暂计自2018年7月10日至2020年5月10日期间为22个月，即150000元×1%×22个月=33000元）；3.本案反诉费用由陈友平、龚慧泉承担。 一审判决认定:陈友平、龚慧泉系合伙关系。唐有荣、王静系夫妻关系。唐有荣租赁曾广能位于镇远县方井旁（原地税局办公楼）一楼右侧的商铺用于从事餐饮业，租期自2014年12月1日至2019年12月1日止。2018年7月4日，唐有荣经与陈友平协商，签订了《转让合同》，约定：唐有荣将其经营的镇远步行街歪门斜道餐馆转让给陈友平经营使用；转让费600000元（含2018年半年的租金），2018年7月10日支付400000元，余下200000元在2018年10月10日付清，并承担未付尾款200000元的银行贷款利息（信用社贷款利息）；唐有荣协助陈友平执行好原签订的《租房合同》并按与房东承诺时，三方在场所商定的租期，督促执行等。合同订立后，陈友平按约定向唐有荣支付了转让费400000元，双方依约办理了餐馆移交，陈友平、龚慧泉亦进场合伙经营。陈友平、龚慧泉在经营餐馆期间，支付给房东曾广能2018年12月15日至2019年12月15日一年房租费351800元，并代唐有荣支付了其欠房东曾广能的租金50000元。涉案餐馆原租赁期满后，陈友平、龚慧泉在与曾广能协商续租问题时，因租金意见分歧，陈友平、龚慧泉认为租金过高而放弃续租，并于2020年3月25日将餐馆移交给曾广能，现餐馆已另租他人。 同时查明，2019年7月2日，唐有荣曾向一审法院提起诉讼，要求陈友平支付尚欠的转让费150000元及利息，一审法院经审理认为，唐有荣要求支付转让费尾款的条件未成就，应在2019年12月1日门面现有租期到期后视情况再行处理，遂驳回了唐有荣的全部诉讼请求。 另查明，2014年9月12日，陈友平向唐有荣租用原地税局一楼（案涉餐馆前面）的两间门面，付给唐有荣押金10000元，门面租期已满。 一审法院认为：唐有荣与陈友平签订的转让合同系对餐馆经营权的转让，同时也包含了餐馆的转租赁行为，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案中，当事人双方在转让合同中已明确约定了餐馆转让方式、转让费用及双方的权利义务，且陈友平也明确知道涉案餐馆的经营期限为一年零六个月，合同明确约定了转让费的支付方式，案涉餐馆出租人曾广能亦明确表示同意双方餐馆转让及转租行为。陈友平、龚慧泉已实际取得诉争餐馆并进行经营，唐有荣的合同义务已履行完毕，且在履行过程中并无违约行为，因此，陈友平、龚慧泉所提交的证据并不能证明其合同目的无法实现，更不能证明本案存在符合上述法定解除条件之情形，故陈友平、龚慧泉要求解除合同的理由不充分，一审法院不予支持。转让合同签订后，陈友平、龚慧泉对餐馆进行改造装修并在此经营，且自行向房东交纳了2018年12月15日至2019年12月15日的房租351800元，陈友平、龚慧泉与曾广能实际形成了新的租赁合同关系。原租赁合同期满后，是否续租，是陈友平、龚慧泉与房东之间的关系，转让合同中也只约定唐有荣有义务协助陈友平执行好原租赁合同并督促执行三方在场所商定的租期。房东曾广能承诺同意原告续租三年，租金要求按市场行情确定，在同等条件下陈友平、龚慧泉有优先承租权。由于陈友平、龚慧泉与房东之间就租金未达成一致意见，陈友平、龚慧泉认为租金过高，放弃续租，并向房东交还房屋，其责任不在唐有荣、王静。故陈友平、龚慧泉以唐有荣、王静未依约履行合同为由，要求其退还转让费400000元、支付垫付的房屋租金50000元、退还多支付的房屋租金21800元并赔偿装修损失119943.50元的诉讼请求，事实依据和法律依据不足，一审法院不予支持。对于陈友平、龚慧泉要求退还押金10000元的请求，因唐有荣、王静也认可门面租期已满，押金应予退还，一审法院对该项请求予以支持。 对于唐有荣、王静要求陈友平、龚慧泉支付转让费150000元并承担利息的反诉请求。一审法院认为，本案合同并无履行上的障碍，双方合同目的均可以实现，双方应继续履行；陈友平、龚慧泉应按转让协议的约定支付唐有荣、王静转让费150000元。虽然双方合同约定该款项于2018年10月10日付清并按银行贷款利率支付利息，但唐有荣、王静于2019年7月2日向一审法院主张权利时，一审法院认定该款付款条件未成就，且在案涉餐馆原租赁期满后双方因租金问题产生了纠纷，故陈友平、龚慧泉并未违约，因此，对唐有荣、王静要求陈友平、龚慧泉支付剩余转让费利息的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、唐有荣、王静于本判决生效后十日内返还陈友平、龚慧泉门面押金10000元；二、驳回陈友平、龚慧泉的其他诉讼请求；三、陈友平、龚慧泉于本判决生效后十日内将所欠餐馆转让费150000元支付给唐有荣、王静；四、驳回唐有荣、王静的其他反诉请求。本诉案件受理费已减半收取4908元及反诉案件受理费已减半收取1980元，合计6888元，由陈友平、龚慧泉负担6500元，唐有荣、王静负担388元。 二审中，陈友平、龚慧泉向本院提交了以下证据：1.录音光盘（2018年11月6日录制），拟证实：三方约定了租金、租期及租金缴纳时间，以及续租三年的事实。2.短息信息记录，拟证实：陈友平、龚慧泉一直催促曾广能是否看协议，但曾广能一直推脱，以及与曾广能已谈好2020年至2022年的租金。 经本院组织质证，唐有荣的质证意见如下：第一组证据，该份证据虽然三方在场对续租等事宜进行商谈，但对于租金上浮没有达成一致意见，当时也没有签订书面合同，该证据与本案无关。第二组证据，短息是陈友平、龚慧泉单方发给曾广能的信息，但曾广能没有对三年续租租金给予回复，不能证明实际房租是按照三年递增。 曾广能的质证意见如下：第一组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。该证据只是三方协商的过程，没有对续租等事宜进一步达成一致意见。第二组证据，对真实性无异议，对证明目的有异议。从信息内容来看，曾广能没有对陈友平、龚慧泉的信息予以回复，也不符合沉默的构成要件。 本院对陈友平、龚慧泉提交的证据认证如下：第一组证据，该份录音系陈友平、龚慧泉、唐有荣及曾广能对房屋续租事宜的商谈过程，对真实性予以认可，对证明目的不予认可。第二组证据，唐有荣、曾广能对真实性无异议，故本院对真实性予以认可，对证明目的不予认可。 二审查明的事实与一审查明认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：唐有荣、王静是否构成违约，涉案《转让合同》应否解除。 本案中，陈友平与唐有荣签订的《转让合同》系对餐馆经营权的转让，其中也包含了房租的转租，且房屋转租经过房东曾广能同意，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同履行自己的义务。陈友平、龚慧泉起诉和上诉主张唐有荣违反双方在《转让合同》中第三条第一款的约定，认为唐有荣没能履行合同约定的“督促执行”义务，即原《租房合同》到期后，让陈友平与房东曾广能再续租三年，现由于唐有荣未履行合同义务，导致陈友平未能与曾广能签订续租三年的合同，唐有荣构成违约，给二人造成巨大损失，《转让合同》应予解除。本院认为，《转让合同》合法有效，且该合同第三条第一款约定的内容为：“唐有荣协助陈友平执行好原签订的《租房合同》并按与房东承诺时，三方在场所商定的租期，督促执行”，合同签订时，陈友平、龚慧泉均知晓唐有荣与曾广能的原《租房合同》剩余一年半的租期，餐馆转让后，二人实际也经营至原租赁期届满，并按原《租房合同》的约定，向房东曾广能交纳了2018年12月15日至2019年12月15日的租金，原《租房合同》已实际履行完毕，陈友平、龚慧泉再起诉撤销合同不符合法律规定，也没有实际意义。对于续租事宜，《转让合同》中也只约定唐有荣有义务督促执行三方在场所商定的租期，对于租金双方在合同中并未约定，而房东曾广能亦认可其同意与陈友平、龚慧泉再续租三年，但房租要按市场价支付，陈友平、龚慧泉未能续租的原因是二人认为租金过高而放弃续租，而非唐有荣没有履行督促执行义务。陈友平、龚慧泉二审提交的录音证据系陈友平、龚慧泉、唐有荣及曾广能对房屋续租事宜的商谈过程，曾广能、唐有荣并不否认有对续租事宜进行过商谈的事实，但均不认可对续租事宜达成一致意见。陈友平、龚慧泉也认可双方在协商后未能签订书面的续租合同，该份证据不能证实唐有荣违反了合同约定的“督促执行”义务，故陈友平、龚慧泉主张唐有荣违约，《转让合同》应予解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据双方的合同约定，判决陈友平、龚慧泉向唐有荣支付尚欠的转让款15万元，并无不当，本院予以确认。 至于陈友平、龚慧泉以《补充协议》证实唐有荣、曾广能、陈友平对续租事宜达成了协议，因唐有荣对该协议上的签名不予认可，并申请对唐有荣的签名进行鉴定的问题。经查，该《补充协议》的甲方是曾广能，曾广能并未在该协议上签名，对于该协议的内容也不予认可，故该协议对曾广能不生效，陈友平、龚慧泉提出的鉴定请求没有意义，本院不予准许。 关于装修损失问题不是《转让合同》的内容，陈友平、龚慧泉亦未提供相关证据予以证实，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，陈友平、龚慧泉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9816元，由上诉人陈友平、龚慧泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  龙步昌 审判员  刘 琴 审判员  陆小平 二〇二〇年九月三十日 法官助理马浩菱 书记员赵艳萍