重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0233民初64号 原告（反诉被告）：忠县爱德华医院有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道忠州大道巴王路18号附24号，统一社会信用代码91500233339654177Y。 法定代表人，詹金明，该公司经理。 委托诉讼代理人：李平，重庆市忠州法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：罗洪喜，男，1948年1月15日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告（反诉原告）：程桂英，女，1968年12月27日出生，汉族，住重庆市忠县。 二被告共同委托诉讼代理人：冉启植，重庆泰源律师事务所律师。 原告忠县爱德华医院有限责任公司（以下简称忠县爱德华医院）诉被告罗洪喜、程桂英租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告罗洪喜、程桂英对原告忠县爱德华医院提起了反诉。因本案案情复杂，本案转为普通程序，分别于2020年4月7日、2020年5月9日、2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告忠县爱德华医院的委托诉讼代理人李平，被告罗洪喜、程桂英及其委托诉讼代理人冉启植到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 忠县爱德华医院向本院提出诉讼请求：1、判令罗洪喜、程桂英立即返还保证金20万元，并向忠县爱德华医院支付资金占用利息2万元；2、判令罗洪喜、程桂英承担本案诉讼费用。事实及理由：罗洪喜、程桂英系夫妻关系。2018年3月，忠县爱德华医院与罗洪喜、程桂英经协商，拟租用罗洪喜、程桂英所有的房屋，忠县爱德华医院随即向罗洪喜、程桂英缴纳保证金20万元。因罗洪喜、程桂英待出租房屋当时处于自用状态，双方约定正式交付房屋时计算租赁起止时间。然而罗洪喜、程桂英至今未交付该房屋，亦未退还保证金。故起诉至本院。 罗洪喜、程桂英辩称，忠县爱德华医院租赁案涉房屋的目的系开医院，对租房选址应当进行环保评估审查，获批才能装修，忠县爱德华医院未获环保审批，违反了合同约定，应当承担违约责任且不退还保证金；罗洪喜、程桂英在忠县爱德华医院违约拒绝接房后，为防止损失扩大将案涉房屋租赁给他人，合法有据；因忠县爱德华医院违约导致罗洪喜、程桂英的经济损失，应当由忠县爱德华医院赔偿；忠县爱德华医院陈述拟租用案涉房屋的述称不属实，双方已经签订租赁合同且已签字盖章生效，并交纳了保证金。 罗洪喜、程桂英向本院提出反诉请求：1、判令驳回忠县爱德华医院返还保证金20万元及资金占用利息2万元的诉讼请求；2、判令忠县爱德华医院支付罗洪喜、程桂英违约金240万元；3、判令忠县爱德华医院承担本案诉讼费。事实及理由：罗洪喜、程桂英并未侵犯忠县爱德华医院的权益，相反是忠县爱德华医院违反合同约定应当承担违约责任。首先，忠县爱德华医院违反租赁合同约定未提供相应的合法经营性文件；第二，双方签订合同后，忠县爱德华医院要求罗洪喜、程桂英在三个月内处理完商场、库房100多万元的商品，造成罗洪喜、程桂英处理商品的损失50多万元，且商品处理后，忠县爱德华医院拒绝接房导致商场长时间空置，带来房租损失116600元；第三，根据租赁合同约定，忠县爱德华医院违约的，应当按照租金总额的20%向罗洪喜、程桂英支付违约金；最后，忠县爱德华医院因未提供合法经营性文件、未批下环保手续导致违约，不能接房，应当承担相应的违约责任且不予退还保证金。 忠县爱德华医院辩称，首先，罗洪喜、程桂英没有证据表明忠县爱德华医院租赁房屋的目的系开医院，不排除其用于办公或者其他经营活动；第二，忠县爱德华医院系适格市场主体，一直开展医疗服务活动至今，医院的营业执照、执业许可和环保排污手续均合法有效；第三，双方签订的租赁合同可以确定为附条件、附期限的合同，合同没有约定明确的租赁起止时间，而约定以正式交接之日起算；第四，罗洪喜、程桂英陈述忠县爱德华医院未获环保审批导致违约不属实，根据日常经验法则，忠县爱德华医院应当在对标的物进行装修后再申请环保和消防验收，不存在先验收再租赁的行为；第五，忠县爱德华医院尚未达到接收房屋的条件，罗洪喜、程桂英即于2018年7月将案涉房屋租赁他人，导致忠县爱德华医院无法继续租赁，应当退还保证金。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于刘昭琼与程桂华的证人证言，该两人于2018年5月6日前往罗洪喜、程桂英经营的家具门市购买家具，在路过忠县爱德华医院楼下时，听到罗洪喜询问疑似忠县爱德华医院职工汤博文为何不接案涉门市钥匙，汤博文表示因环保手续未批，所以暂时不接钥匙。罗洪喜、程桂英欲以该证人证言证明，系因为忠县爱德华医院环保手续未批准才导致其未向罗洪喜、程桂英主张接房。本院经审查认为：刘昭琼、程桂华表示其是在购买家具的过程中认识罗洪喜，即在购买家具的路途中不应当认识罗洪喜，且不认识忠县爱德华医院职工汤博文，其对路边两人的谈话在经过两年的时间后仍然记忆犹新，且两人陈述完全一致，有违正常的日常经验规则。故，本院对刘昭琼、程桂华证人证言，不予采信。 关于黄春芳的证人证言，其陈述其系罗洪喜所聘用的员工，罗洪喜在经营案涉商业门市期间自年后开始清仓销售，于2018年5月清货，后继续进货销售至2018年7月20日。该证人证言系对案涉商业门市经营的客观陈述，本院予以采信。 综上，本院审理查明事实如下： 2018年3月8日，罗洪喜、程桂英（出租方，甲方）与忠县爱德华医院（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方同意将其享有全产权的忠县（产权证房屋建筑面积1710㎡）租赁给乙方使用。甲方应提供具有租赁权的有效证明（房产证）复印件，乙方应提供相应的合法经营性文件；第二条，本合同租赁期限为二十年（从2018年/月/日起至2038年/月/日止），二十年租金共计1200万元，具体计费时间从甲方正式交房屋钥匙之日开始计算；第三条第二款，甲方正式交钥匙后乙方将第一年租金的一半即25万元缴纳甲方，剩余的一半租金在满六个月后的七日内支付甲方。从第二年开始，乙方每年按当年租金对半分两次支付甲方；第四条第四款，本合同签署后，乙方缴纳20万元作保证金。待合同终止乙方不欠相关单位水电气等费用时，甲方按本金不付利息返还乙方；第七条，租赁期间，乙方有改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金；第七条第二款，由于国家政策改变及国家规定的相关条件无法满足等原因，包括但不限于环保、消防等方面无法通过，而导致本合同无法执行的，甲方有权将乙方所交纳的保证金20万元不予返还乙方；第十条第四款，本合同以双方签字盖章时起生效。 2018年3月9日、2018年3月10日，忠县爱德华医院共计向罗洪喜、程桂英转账支付20万元保证金。 2018年7月15日，罗洪喜、程桂英与案外人李华权、王玉琼签订《房屋租赁合同》，约定：因罗洪喜、程桂英年老多病，于2018年3月8日将案涉商业门市租给忠县爱德华医院开住院部，在约定的时间内，因审批手续程序受阻，无法履行合同，现将案涉房屋重新租赁给李华权、王玉琼继续开家具门市。2018年8月6日，李华权、王玉琼取得案涉商业门市的经营权，并成立了忠县玉宏华源家具店。 2019年10月21日，忠县爱德华医院向罗洪喜、程桂英致函：因罗洪喜、程桂英在忠县爱德华医院不知情的情况下，与案外人李华权、王玉琼就案涉商业门市又签订了《房屋租赁合同》，案外人李华权以案涉商业门市为经营地址开办“忠县玉宏华源家具店”，并以“变色龙家居”对外开展销售业务的行为，已构成违约，并要求罗洪喜、程桂英退还保证金20万元。罗洪喜、程桂英于2019年10月23日复函，称忠县爱德华医院未能办理环保、消防手续，违约在先，无权要求退还保证金。 2020年5月1日，罗洪喜、程桂英与李华权、王玉琼签订合同解除协议，约定：原李华权、王玉琼与罗洪喜、程桂英签订的《房屋租赁合同》，于2020年7月20日正式解除合同。之后，李华权、王玉琼搬离案涉房屋。 2020年5月13日，罗洪喜、程桂英向忠县爱德华医院邮寄送达通知一份，载明：因双方律师均辩称2018年3月8日双方签订的合同至今生效，故罗洪喜、程桂英与李华权、王玉琼于2020年5月1日正式签订合同解除协议。现正式通知忠县爱德华医院于2020年7月20日至30日到我商场接钥匙接房，并同时支付租金。2020年7月26日，罗洪喜再次向忠县爱德华医院邮寄送达通知一份，再次要求忠县爱德华医院于2020年7月31日之前接钥匙接房并支付房屋租金。庭审中，忠县爱德华医院表示其收到了罗洪喜邮寄的两封邮件。 另查明，罗洪喜、程桂英与忠县爱德华医院签订《房屋租赁合同》之后至2018年7月，罗洪喜、程桂英一直在案涉商业门市开展经营活动。 上述事实，有忠县爱德华医院、罗洪喜、程桂英在庭审中的陈述以及忠县爱德华医院、罗洪喜、程桂英提交的房屋租赁合同、房产证复印件、库户付款回单、函、营业执照、照片10份、合同解除协议、通知及所附邮寄单两份、罗洪喜、程桂英提交的黄春芬的证人证言在案佐证，足以认定。 本院认为，罗洪喜、程桂英与忠县爱德华医院签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定，由于国家政策改变及国家规定的相关条件无法满足等原因，包括但不限于环保、消防等方面无法通过，导致本合同无法执行的，罗洪喜有权将忠县爱德华医院所交纳的保证金20万元不予返还。根据该约定，再结合双方当事人的陈述以及忠县爱德华医院系属于经营从事医疗诊治活动有限责任公司的事实。本院认为，双方具有将环保、消防等国家规定的相关条件是否通过作为整个《房屋租赁合同》能否得到执行的意思表示，双方当事人在签订《房屋租赁合同》时对合同的履行设立了准备条件(即通过环保、消防等国家规定的相关条件)，若该履行条件不能成就，导致合同无法得到执行的，应当有相应的违约责任（不予退还保证金20万元）。本案中，忠县爱德华医院现明确表示拒绝接房，且未提交其已通过国家规定的相关条件（包括但不限于环保、审批等手续）的证据，应当承担举证不能的责任。忠县爱德华医院未通过国家规定的相关条件，已构成违约，应当承担相应不予退还20万元保证金的违约责任。故本院对忠县爱德华医院主张退还20万元保证金及相应资金占用损失的诉讼请求，不予支持。关于忠县爱德华医院主张罗洪喜、程桂英将案涉房屋租赁给案外人已先行构成违约的理由。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》未约定有明确的租赁期限，忠县爱德华医院亦长时间未向罗洪喜、程桂英主张要求履行合同，合同尚未履行，该期间罗洪喜、程桂英有权处置自有财产。且罗洪喜、程桂英与案外人约定能够随时收回房屋，并且在本院审理过程中已经解除了该房屋租赁合同，腾空房屋向忠县爱德华医院主张接房，表明罗洪喜、程桂英暂时将房屋出租给案外人的租赁协议可以随时解除，并不妨碍其向忠县爱德华医院履行交房义务。同时，双方签订《房屋租赁合同》后长时间未向对方要求履行合同，原因为等待忠县爱德华医院办理并通过国家规定的相关条件（包括但不限于环保、审批等手续）具有高度可能性，罗洪喜、程桂英为防止损失的扩大，在等候交房期间将案涉房屋租赁给案外人亦具有合理性。 关于罗洪喜、程桂英主张继续履行合同的理由。本院认为，为了保障忠县爱德华医院承租房屋扩大从事诊治医疗活动经营场所的目的，双方在缔约过程中对忠县爱德华医院无法达成合同准备部分条件的情形及后果进行了预案约定，符合双方当事人的真实意思表示，也有利于防止损失的扩大。现忠县爱德华医院未达成合同履行准备条件（办理并通过国家规定的相关条件）的约定，但罗洪喜、程桂英未提交证据证明系忠县爱德华医院怠于或者故意不办理并通过双方约定的通过国家规定的包括但不限于环保、消防等手续的条件，故忠县爱德华医院应当按照该项约定的违约条款承担不能通过上述约定条件的违约责任，而非继续履行合同。若强行其继续履行合同，既违背了双方当事人签订合同的真实意思表示，亦是对忠县爱德华医院违约责任过于苛责的表现，有违公平原则。故本院对罗洪喜、程桂英要求继续履行合同的主张，不予支持。 关于罗洪喜、程桂英反诉请求忠县爱德华医院承担违约责任，并支付罗洪喜、程桂英违约金240万元的诉讼请求。罗洪喜、程桂英主张忠县爱德华医院拖欠租金累计两个月以上或者在租赁期内擅自退租的，罗洪喜、程桂英有权主张终止合同，并且忠县爱德华医院应当按照合同租金总额的20%（240万元）支付违约金。根据上文的分析，合同的执行以忠县爱德华医院完成合同约定准备条件为前提，但忠县爱德华医院未完成合同约定的准备条件，合同现尚未开始实际执行。同时，合同未约定有明确的合同履行期限，双方当事人均可随时要求履行，罗洪喜、程桂英于2020年5月，本院经两次庭审之后在对合同履行提起争议期间才致函忠县爱德华医院要求履行合同，亦表明罗洪喜、程桂英在提起反诉前，案涉合同并未实际履行。综上，无论从合同的约定还是从实际履行的情形来看，合同均尚未实际履行，合同租赁期限亦还未开始计算。故忠县爱德华医院支付租金的条件尚未满足，罗洪喜、程桂英主张的因忠县爱德华医院未按约定支付租金以及租期内擅自退租的理由请求承担相应违约责任的反诉请求，无事实和合同依据，本院不予支持。另外，违约金应当以实际损失为基础，以补偿损失为原则。合同签订后，罗洪喜、程桂英一直经营案涉房屋至2018年7月，之后至2020年5月又将案涉房屋出租给案外人李华权、王玉琼。在该等待履行案涉租赁合同期间，该房屋一直由罗洪喜、程桂英经营管理和对外出租获利，并未对罗洪喜、程桂英造成明显的经济损失。且罗洪喜、程桂英与忠县爱德华医院因案涉合同不能履行的违约责任，已被忠县爱德华医院所缴纳的20万元保证金所补偿，其再以合同约定的整个租赁期租金为基数计算240万元违约金，明显过分高于其可能存在的损失，有悖公平原则。故本院对罗洪喜、程桂英要求忠县爱德华医院赔偿相应损失，并支付罗洪喜、程桂英违约金240万元的诉讼请求，不予支持。罗洪喜、程桂英还抗辩称为准备交房而折价销售商品产生了损失，但未向本院举示证据证明，应当承担举证不能的法律后果。 综上所述，爱德华医院违反合同准备义务，应当承担不退还保证金的违约责任。合同约定的主要权利义务尚未开始履行，忠县爱德华医院不应当承担240万的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告（反诉被告）忠县爱德华医院有限责任公司的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）罗洪喜、程桂英的诉讼请求。 本诉案件受理费4600元，减半收取计2300元，由忠县爱德华医院有限责任公司负担。反诉案件受理费26000元，减半收取计13000元，由罗洪喜、程桂英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  王香琼 人民陪审员  吴**鹏 人民陪审员  夏 凡 二〇二〇年九月二日 法官 助理  杨磊磊 书 记 员  王旭燕