河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初703号 原告：李秀玉，男，1960年3月16日出生，汉族，无职业，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：王丹，河北卓远律师事务所律师。 被告：唐山市东成房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区体育场西楼2-1-101。 法定代表人：赵丽丽。 诉讼代表人：唐山市东成房地产开发有限公司管理人，住唐山市路北区。 负责人：刘连奎，该管理人组长。 委托诉讼代理人：汪渌，河北唐佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏晓云，河北唐佳律师事务所律师。 第三人：李猛，男，1993年3月29日出生，汉族，无职业，现住唐山市路北区。 原告李秀玉与被告唐山市东成房地产开发有限公司（以下简称东成地产）第三人李猛别除权纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告李秀玉及其委托诉讼代理人王丹，被告唐山市东成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪渌、夏晓云到庭参加诉讼。第三人李猛经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秀玉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告及第三人与被告签订的58份《商品房买卖合同》（约3000万元）合法有效；2、依法撤销被告的《解除合同通知书》；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求如下：增加诉请一是依法确认原告享有58套房产的合法产权。二是依法判决原告对58套房产的优先受偿权。三是依法判令被告支付原告自2011年12月4日至2020年3月23日按照人民银行同期贷款利率（五年息）四倍的利息及向原告加倍支付迟延期间履行的利息。事实和理由：2012年，原告与被告民间借贷纠纷一案，经唐山市中级人民法院作出（2012）唐民初字第26号民事调解书。2016年，经双方协商，被告自愿以古冶金街项目58套房产抵偿原告部分债权。原告为了减少房产过户等等费用，经原告与被告协商，同意将房产网签到李秀玉长子李猛名下，在2016年10月，由第三人李猛代表原告与被告签订58份商品房买卖合同，将58套房产登记在第三人名下，并办理了网签登记。原告认为，上述行为是双方真实意思表示，属于合法有效的民事法律行为，且双方以房抵债已经履行完毕。因此，2020年，被告的管理人以第三人未支付购房款为由要求解除合同，于法无据。故原告为维护自身合法权利，特向贵院起诉，请依法判如所请。 被告唐山市东成房地产开发有限公司辩称，一、本案诉争房屋是属于东成公司的财产，为破产企业财产。东成公司进入破产重整程序后，本案诉争房屋尚未完工，未实际交付亦未办理产权登记手续的，仍属于《中华人民共和国破产法》第三十条规定的债务人财产。如继续改造案涉《商品房买卖合同》将使债权人在不具有优先权的情况下，却优先且足额得到清偿，明显违背了全体破产债权人平等参与破产分配的原则，属于对个别债权人的个别清偿，违反《中人人民共和国破产法》第十六条的规定。因此，东成公司与原告签订的《商品房买卖合同》应当解除。二、第三人李猛与东成公司签订的《商品房买卖合同》系以房抵债行为，人民法院受理东成公司破产重整申请后，根据法律规定应当予以解除。1、原告依据（2012）唐民初字第26号民事调解书，在2020年3月24日向管理人申报了债权，且在申报时并未对管理人解除的51套房产主张权利，也未在申报的债权数额中减去本案诉争的58套房产价值。管理人已经对原告申报的债权予以认定，并经第一次债权人会议核查。2、第三人李猛与被告之间即不存在商品房买卖合同关系，也不存在借贷关系。原告认可登记在第三人李猛名下的51套房产是抵顶原告的借款。3、截止唐山市东成房地产开发有限公司破产受理之日，原告诉争的古冶金街2-12、3-3、3-4、3-5、3-1-602、6-4、4-21的7套房产依然网签在二十一冶建设有限公司河北分公司名下。4、根据河北省高级人民法院《破产案件审理规程（试行）》第一百零一条的规定，对原告主张的58份《商品房买卖合同》应当按照基础法律关系即借贷关系予以认定。综上，为维护全体债权人的利益，管理人解除东成公司与李猛所签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。当庭补充答辩意见为：一、房屋的所有权是以所有权登记机关的物权登记为准，本案诉争房屋至今属于东成房地产的财产，不应属于原告的财产。二、原告主张对58套房屋享有优先受偿权没有法律依据，其房屋为以房抵债的行为。三、原告主张同期代款利息的四倍支付迟延履行没有依据，且原告在向管理人申报债权时已经按照2012唐民初字第26号民事调解书主张了欠款的利息及迟延履行金，管理人对其这部分迟延履行金予以了认定。 第三人李猛未到庭参加诉讼亦未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李秀玉提交如下证据：1、提交证据一、商品房买卖合同，合同号20161018170，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二、商品房买卖合同，合同号20161018177，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三、商品房买卖合同,合同号20161018181，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四、商品房买卖合同，合同号20161018186，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五、商品房买卖合同，合同号20161018193，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据六、商品房买卖合同，合同号20161018203，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据七、商品房买卖合同，合同号20161018215，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据八、商品房买卖合同，合同号20161018237，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据九、商品房买卖合同，合同号20161018243，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十、商品房买卖合同，合同号20161019089，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十一、商品房买卖合同，合同号20161019093，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十二、商品房买卖合同，合同号20161019098，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十三、商品房买卖合同，合同号20161019104，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十四、商品房买卖合同，合同号20161019106，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十五、商品房买卖合同，合同号20161019111，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十六、商品房买卖合同，合同号20161019114，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十七、商品房买卖合同，合同号20161019118，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十八、商品房买卖合同，合同号20161019125，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据十九、商品房买卖合同，合同号20161019127，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十、商品房买卖合同，合同号20161019144，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十一、商品房买卖合同，合同号20161019358，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十二、商品房买卖合同，合同号20161019361，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十三、商品房买卖合同，合同号20161020256，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十四、商品房买卖合同，合同号20161020262，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十五、商品房买卖合同，合同号20161020279，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十六、商品房买卖合同，合同号20161020065，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十七、商品房买卖合同，合同号20161020132，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十八、商品房买卖合同，合同号20161020148，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据二十九、商品房买卖合同，合同号20161020169，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十、商品房买卖合同，合同号20161020179，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十一、商品房买卖合同，合同号20161020193，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十二、商品房买卖合同，合同号20161020206，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十三、商品房买卖合同，合同号20161020304，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十四、商品房买卖合同，合同号20161020313，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十五、商品房买卖合同，合同号20161020329，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十六、商品房买卖合同，合同号20161020338，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十七、商品房买卖合同，合同号20161020344，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十八、商品房买卖合同，合同号20161020349，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据三十九、商品房买卖合同，合同号20161020269，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十、商品房买卖合同，合同号20161020210，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十一、商品房买卖合同，合同号20161020352，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十二、商品房买卖合同，合同号20161020355，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十三、商品房买卖合同，合同号20161020365，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十四、商品房买卖合同，合同号20161020213，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十五、商品房买卖合同，合同号20161020220，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十六、商品房买卖合同，合同号20161020375，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十七、商品房买卖合同，合同号20161020380，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十八、商品房买卖合同，合同号20161020387，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据四十九、商品房买卖合同，合同号20161020393，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十、商品房买卖合同，合同号20161020410，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十一、商品房买卖合同，合同号20161020222，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十二、商品房买卖合同，合同号20141211197，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十三、商品房买卖合同，合同号20141211202，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十四、商品房买卖合同，合同号20141211189，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十五、商品房买卖合同，合同号20141211171，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十六、商品房买卖合同，合同号20141211194，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十七、商品房买卖合同，合同号20141211185，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有；证据五十八、商品房买卖合同，合同号20141224222，证据为复印件，证明58套房产归李秀玉、李猛所有。证明2016年原告长子李猛与被告签订58份《商品房买卖合同》、并办理了房屋网签登记，原告购买被告房产完全合法合规，履行了作为购房人办理的全部房产手续，不存在权利瑕疵，且签订的购房合同与其他产权人办理的手续一致。经质证，被告东成地产认为58份《商品房买卖合同》真实性没有异议。1-51套没有异议，确实是网签给了第三人李猛。从52号至58号这七份合同所涉及的房产在古冶区住建局的系统内是网签给了案外人二十一冶建设有限公司河北分公司的名下，这七套房子按照房屋的买卖合同出现了一房二卖的情况，管理人在住建系统查询到的这七份买卖合同的签订日期、合同编号和合同的销售内容均与原告提供的七份合同相同，只有一个区别是原告提供的买售人是第三人李猛。经审查，本院对于上述证据的真实性予以确认。2、证据五十九、解除合同通知书，证据为复印件，证明被告解除违法向原告单方提出解除合同的通知，不符合破产法第十八条规定，属于违法解除。证据六十、民事调解书（2012）唐民初字第26号，证据为复印件，证明（1）2012年2月11日，唐山市中级人民法院作出（2012）唐民初字第26号民事调解书，认定被告欠原告借款本金3000万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。（2），依据调解书第二项内容，被告将古冶金街的部分房屋抵押给原告。该调解书已经人民法院出具有效法律文书予以确认。原告享有被告合法债权。证据六十一、确认函1页、房产附表2页。证明（1）2016年4月20日，二十一冶与原告达成确认函，确认被告将古冶金街58套房产抵顶相应部分债权或者以其他方式实现相应部分债权。结合原告提交的完善项目合同协议书，二十一冶能够代表被告与原告签订该协议，该协议是双方真实意思表示，协议内容合法有效。房产附表登记的房产信息，就是被告销售给原告的房产。（2）确认函形成的背景是被告和二十一冶找原告协商解除蓝色港湾项目的土地查封，以便二十一冶继续开发建设，原告也依约解除了土地查封。因此，确认函的形成是以原告给被告解除土地查封为前提的，目前蓝色港湾建设完成，被告实现合同目的，并且通过销售给原告房产减少部分债务，取得两份既得利益。也应当保证原告购房者的合法权利。证据六十二、协议，证明2016年4月20日原告与被告达成协议，被告同意原告将58套房产直接登记在原告长子李猛名下。证据六十三、承诺函，2016年10月8日，二十一冶和王进云再次向原告承诺，销售给原告房产能够正常实现房产权利，如无法实现自愿向原告承担相关责任。证据六十四、完善项目合作协议书，证明（1）2015年1月18日和2016年4月20日，被告与二十一冶建设有限公司河北分公司签订两份完善项目合作协议书，被告将古冶金街项目交给二十一冶河北分公司开发和建设，由二十一冶负责楼盘的销售、网签等，二十一冶有权销售古冶金街项目的房产，二十一冶能代表被告与各债权人协商并签订与古冶金街、蓝色港湾项目有关的协议书，推进项目继续开工建设。（2）协议书中提到的蓝色港湾项目土地被查封就是原告查封的被告蓝色港湾项目土地。当庭提交唐山市东成房地产开发有限公司债权认定标准一份，证明原告购买的被告58套房产，属于被告管理人确认的“资产类债权人”，即享有物权的请求权，管理人决定与其继续履行合同的人。原告与其他购房人均购买了古冶金街项目的商业地产，签订了相同的《商品房买卖合同》，办理了相同的网签登记，并且支付了全部购房款。依据被告管理人的认定标准，原告58套房产应当被认定为资产类债权人享有物权的请求权。经质证，被告认为，证据六十民事调解书（2012）唐民初字第26号真实性没有异议。证明两个内容：一是原告与东成公司之间的基础法律关系是民间借贷关系，原告是东成公司的债权人，是合格的债权申报主体；二是管理人依据该调解书，对原告申报的债权予以认定，58套房产不享有所有权。证据六十一《确认函》真实性没有异议。但该证据能够证明原告主张的58套房产是以房抵债。依据河北省高级人民法院《破产案件审理规程（试行）》第一百零一条的规定，原告与东成公司之间的关系应当以基础法律关系认定；根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第44条的规定，东成公司进入破产程序后，应当解除与原告签订的《商品房买卖合同》。证据六十二《协议》、2015年1月16日《完善项目合作协议书》、2015年4月3日《完善项目合作协议书》，对《协议》的真实性没有异议，证明原告是合格的主体。证据六十三《承诺函》真实性没有异议。该证据进一步证明原告诉争的58套房产是以房抵债。承诺函只能证明，如果原告无法将房产出售变现，由二十一冶建设有限公司河北分公司作为东成公司的担保人负责偿还债务。证据六十四完善项目合作协议书，因为涉及刑事案件对2015年1月18日、2015年4月3日两份完善项目合作协议的真实性无法发表意见，但两份协议书均不影响原告与东成之间的法律关系，双方之间依然是民间借贷的法律关系。证据五十九解除合同通知是2020年7月27日，管理人向第三人李猛发出的一份通知，该通知的内容为解除东成公司与李猛之间签订的51套房屋商品房的买卖合同，解除的依据是破产法第十八条，管理人作出这个决定是因为在住建系统查询到这51套房屋网签在李猛名下，但在财物资料和破产的专项审计报告中并未找到与这51套房屋买卖相对应的购房款的支付记录，所以以破产法第十八条为依据解除了合同。原告李秀玉在接到这份解除合同通知后向管理人提出了异议，主张管理人所解除的房屋是以房抵债而来，认为以房抵债的行为已经履行完毕，买卖合同不应解除，管理人与2020年9月1日向李秀玉出具了对李秀玉债权的回复意见，主张即使以房抵债关系成立，该合同也应依据破产法第十六条的规定予以解除。经审查，本院对于上述证据的真实性予以确认。二、被告东成地产提交如下证据：1、第一组证据、2014年12月11日唐山市东成房地产开发有限公司与二十一冶建设有限公司河北分公司签订的七份《商品房买卖合同》（合同号分别为：20141211171、20141211183、20141211185、20141211189、20141211194、20141211197、201411202），证明截止唐山市东成房地产开发有限公司破产受理之日，原告诉争的古冶金街2-12、3-3、3-4、3-5、3-1-602、6-4、4-21七套房产网签在二十一冶建设有限公司河北分公司名下。唐山市东成房地产开发有限公司又与李猛签订《商品房买卖合同》，是一房二卖，应当予以解除。经质证，原告认为对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，商品房买卖合同没有签字和盖章，另外，原告方作为买房人在与二十一冶达成相关协议的同时，签订了商品房买卖合同均加盖了公章，因此，那么对比两份合同应该认定原告方的商品房买卖合同真实合法有效，第二，被告方所提交的网签信息也没有加盖行政部门公章，第三，即便是网签信息涉及这七套房产原告方认为也属于登记错误，也应按照真实的商品房买卖合同予以纠正。经审查，因被告提交的上述七份《商品房买卖合同》均无出卖人及买受人的签字，故本院对上述七份《商品房买卖合同》不予确认。2、第二组证据、唐山市东成房地产开发有限公司债权异议登记表、对唐山市东成房地产开发有限公司管理人关于（2020）东成重整解字第001号解除合同通知书提出书面异议，证明被告向第三人李猛发出了解除古冶金街项目51份《商品房买卖合同》的通知，原告对此提出了异议，并主张该51套房屋为原被告之间以房抵债的行为。经质证，原告认为对该组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据依据异议书所记载的第十八条法律规定，被告属于违法解除商品房买卖合同。经审查，本院对于上述证据真实性予以确认。3、第三组证据对李秀玉债权异议的回复意见、快递单及签收情况，证明东成公司与李猛之间签订的51份《商品房买卖合同》系以房抵债关系的主张不能成立，即便以房抵债关系成立，依照相关法律规定亦应当解除。经质证，原告认为首先对该证据的真实性没有异议，那么该证据属于被告方陈述内容，且在原告方提出异议的书面内容中已经主张了原告方认为被告方单方解除的法律依据和理由，所以原告方认为该回复意见所列举的理据理由属于被告方发表的陈述意见内容，原告方不认可。经审查，本院对于上述证据的真实性予以确认。4、第四组证据债权申报表、唐山市东成房地产开发有限公司非资产类债权表，证明原告李秀玉已于2020年3月24日向管理人申报了债权，且在申报时并未对51套房产行使物的请求权。管理人根据相关证据对其申报的债权进行了认定，认定债权额38470165元（包括本金、利息、诉讼费、保全费），劣后债权额25455767元，该笔债权已经过东成公司第一次债权人会议核查。经质证，原告认为债权申报表的真实性没有异议，证明目的有异议，首先，申报表所填写的目的是为了让债权人主动申报，但在申报时管理人并未向债权人视明申报的规则和标准，作为一个普通人对申报表的理解是按照双方达成的民事调解书所记载的内容所进行的申报，是按照自己理解的意思进行的申报，那么具体的债权数额以及认定标准应当依据法律规定确认，并计算具体的本息，所以该份申报表不能达到被告的证明目的。其次，关于非资产类债权表，该表是被告方单方制作形成的，那么也没有向原告出示经原告确认，原告方认为该证据仅能够作为被告方的单方陈述内容，达不到被告的举证目的，那么所列举的数额原告方认为应当按照严格的法律规定依法依规计算，并且原告方不承认标头所定性的非资产类债权。经审查，本院对于上述证据的真实性予以确认。5、第五组证据（2019）最高法民申3582号民事裁定书、（2020）冀民终80号民事判决书，证明该组证据与本案相似，均是为了实现债权而签订的《商品房买卖合同》。最高院与河北省高院的观点均认为破产公司进入破产程序后，涉案房屋未实际交付亦未办理产权登记手续的，涉案房屋仍属于《中华人民共和国破产法》第三十条规定的债务人财产。如继续履行案涉《商品房买卖合同》将使债权人在不具有优先权的情况下，却优先且足额得到清偿，明显违背了全体破产债权人平等参与破产分配的原则，属于对个别债权人的个别清偿，违反《中华人民共和国破产法》第十六条的规定。结合本案，东成公司与李猛之间签订的《商品房买卖合同》应当解除。经质证，原告认为首先该组证据达不成被告的证明目的，正如被告方所说与本案相似，那么每个案件发生的原因各不相同，且我国不是判例法国家，那么判决书仅能作为参照，那么正如原告方举证质证中所陈述的被告方所强调的破产法第十六条解除与原告方的合同关系属于适用法律错误，属于违法解除。经审查，本院对于上述裁判文书的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年，李秀玉与东成地产、杜士东民间借贷纠纷一案，河北省唐山市中级人民法院作出（2012）唐民初字第26号民事调解书，调解书载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、二被告在2012年4月30日之前，偿还原告借款本金3000万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，其中借款1000万元本金的利息自2011年12月23日开始计算、2000万元的利息从2011年12月4日开始计算至清偿之日止），二被告对上述债务负连带偿还责任。二、2011年12月31日。法院查封的古冶金街1号楼，面积8138.47平方米，现双方同意对其中的6192.29平方米继续查封。原告要求被告唐山市东城房地产开发有限公司另以坐落在古冶金街的Ｂ-02Ｂ-03Ｂ-20Ｂ-03ａＢ-05Ｂ-18六套房，面积大约4000平方米，10号楼（最南面的）一层超市（地上一层指从北门进）5322.75平方米抵押给原告，原告同意将查封被告唐山市东城房地产开发有限公司的冀唐古国用（2010）第0551号土地解封。……”，东成地产与二十一冶建设有限公司河北分公司先后于2015年1月18日、2015年4月3日签订《完善项目合作协议书》，约定由二十一冶建设有限公司河北分公司承建东成地产开发的位于古冶区商业项目工程，由二十一冶建设有限公司河北分公司负责楼盘的销售、网签和办理按揭手续，所得售楼款及按揭贷款直接收入二十一冶建设有限公司河北分公司账户；东成地产被涉案执行的部分债务由二十一冶建设有限公司河北分公司负责与个执行申请人或者原告进行和解，并从售楼款中代东成地产履行还款义务；东成地产的公章、法人章、财务章在协议签订的60日内由双方共管，60日后，交与二十一冶建设有限公司河北分公司保管和使用，仅允许二十一冶建设有限公司河北分公司在协议中涉及的项目中使用。2016年4月20日，李秀玉与东成地产签订《协议》，约定东成地产、二十一冶建设有限公司河北分公司王进云将古冶金街项目部分房产抵顶拖欠李秀玉部分债权，为减少房产过户等等费用，李秀玉提出将抵顶房产网签到李秀玉之子李猛名下。同日，李秀玉与二十一冶建设有限公司河北分公司签订《确认函》，约定以东成地产古冶金街58套房产（见房产附表）抵顶李秀玉相应部分债权。2016年10月8日，二十一冶建设有限公司河北分公司向李秀玉出具《承诺函》，二十一冶建设有限公司河北分公司向李秀玉保证李秀玉与东成地产签订的协议能够实现。2014年12月11日，东成地产与李猛签订了20141211197号《商品房买卖合同》、20141211202号《商品房买卖合同》、20141211189号《商品房买卖合同》、20141211171号《商品房买卖合同》、20141211194号《商品房买卖合同》、20141211185号《商品房买卖合同》、20141224222号《商品房买卖合同》。2016年10月18日-2016年20日，东成地产与李猛签订了20161018170号《商品房买卖合同》、20161018177号《商品房买卖合同》、20161018186号《商品房买卖合同》、20161018181号《商品房买卖合同》、20161018193号《商品房买卖合同》、20161018203号《商品房买卖合同》、20161018215号《商品房买卖合同》、20161018237号《商品房买卖合同》、20161018243号《商品房买卖合同》、20161019089号《商品房买卖合同》、20161019093号《商品房买卖合同》、20161019098号《商品房买卖合同》、20161019104号《商品房买卖合同》、20161019106号《商品房买卖合同》、20161019111号《商品房买卖合同》、20161019114号《商品房买卖合同》、20161019118号《商品房买卖合同》、20161019125号《商品房买卖合同》、20161019127号《商品房买卖合同》、20161019144号《商品房买卖合同》、20161019358号《商品房买卖合同》、20161019361号《商品房买卖合同》、20161020256号《商品房买卖合同》、20161020262号《商品房买卖合同》、20161020279号《商品房买卖合同》、20161020065号《商品房买卖合同》、20161020132号《商品房买卖合同》、20161020148号《商品房买卖合同》、20161020169号《商品房买卖合同》、20161020179号《商品房买卖合同》、20161020193号《商品房买卖合同》、20161020206号《商品房买卖合同》、20161020304号《商品房买卖合同》、20161020313号《商品房买卖合同》、20161020329号《商品房买卖合同》、20161020338号《商品房买卖合同》、20161020344号《商品房买卖合同》、20161020349号《商品房买卖合同》、20161020269号《商品房买卖合同》、20161020210号《商品房买卖合同》、20161020352号《商品房买卖合同》、20161020355号《商品房买卖合同》、20161020365号《商品房买卖合同》、20161020213号《商品房买卖合同》、20161020220号《商品房买卖合同》、20161020375号《商品房买卖合同》、20161020380号《商品房买卖合同》、20161020387号《商品房买卖合同》、20161020393号《商品房买卖合同》、20161020410号《商品房买卖合同》、20161020222号《商品房买卖合同》，东成地产对上述涉及的51套房产为李猛办理了网签手续。河北省唐山市中级人民法院于2020年2月11日裁定受理被申请人东成地产破产重整一案。2020年2月13日，河北省唐山市中级人民法院作出（2019）冀02破申13号之六民事裁定书，裁定由本院审理东成地产破产重整一案。原告李秀玉已于2020年3月24日向管理人申报了债权，且在申报时并未对51套房产行使物的请求权。管理人根据相关证据对其申报的债权进行了认定，认定债权额38470165元（包括本金、利息、诉讼费、保全费），劣后债权额25455767元。东成地产管理人于2020年7月27日向第三人李猛发出《解除合同通知书》，原告李秀玉及第三人李猛于2020年8月12日向东成地产管理人提出书面异议，表示不同意解除合同，东成地产管理人于2020年9月1日出具《对李秀玉债权异议的回复意见》，表示异议人所提异议不成立。现原告对上述回复意见不服，向本院提起诉讼。另，截至东成地产破产重整受理之日，上述涉案房屋尚未完工，未达到交付条件，东成地产未向李猛交付涉案房屋，亦未为李猛办理产权登记手续。 本院认为，债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。本案中，根据唐山市中级人民法院（2012）唐民初字第26号民事调解书等证据，可以显示第三人李猛与被告东成地产所签的58份《商品房买卖合同》实际为原告李秀玉在债务履行期届满后以第三人李猛的名义与被告东成地产签订的以物抵债合同，其目的在于实现原本的金钱之债。东成地产破产重整受理之日，涉案房屋尚未完工，东成地产未向李猛交付涉案房屋，亦未为李猛办理产权登记手续，故涉案房屋仍属于东成地产的破产财产。人民法院在已经受理东成地产破产重整申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果将使作为一般债权人的原告李秀玉事实上取得物权，对其他债权人不公，违反破产法公平清偿债务、避免个别清偿的原则。因此，原告要求被告继续履行涉案58份《商品房买卖合同》的非金钱债务，东成地产管理人予以解除，是因法律上的履行不能而作出的，符合法律规定，本院予以确认，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李秀玉的诉讼请求。 案件受理费191800元，由原告李秀玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王 勇 人民陪审员  李静华 人民陪审员  陈宗正 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  王 健 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——