呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初35号原告（反诉被告）：李中国，男，无固定职业，现住河南省商城县。委托诉讼代理人：刘利军、高轶凡，内蒙古典和律师事务所。被告（反诉原告）：呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区成吉思汗西街39号梦溪苑小区商业4号楼603室。法定代表人：金勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雨琪，邬浩东，该公司法务员。原告（反诉被告）李中国诉被告（反诉原告）呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司(以下简称恒大公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，被告在审理过程中提起反诉，本院受理后，依法合并审理，原告李中国委托诉讼代理人刘利军、高轶凡、被告恒大公司委托诉讼代理人刘雨琪、邬浩东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的的十一份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：22-402、22-401、22-602、22-508、22-501、22-408、22-409、22-709、22-609、22-608、22-502）；二、判令被告返还原告李中国购房款209536元及利息7333.76元（利息按年利率6%从2019年5月暂计算至2019年12月，应继续计算至实际返还之日止）；以上暂共计216869.76元；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，被告呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司（下称“恒大公司”）在恒大翡翠三期售楼处张贴、悬挂广告称“实力保障，无理由退房”，原告遂心动购房。分别于2019年3月8日、2019年3月11日、2019年3月23日与被告恒大公司签订十一份《商品房买卖合同》，约定购买回民区成吉思汗大街翡翠华庭三期房屋十一间，付款方式为分期付款。合同签订后，原告向被告支付首付款209536元，原告支付首付房款后资金不足于2019年5月与被告申请退房，被告均以无法退房为由拒绝，拖延至今。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告恒大公司发布广告称“无理由退房”应认定为要约，其虽未载入合同，但恒大公司仍应依约履行，其以种种理由推诿拒不退房的行为严重违约，损害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身权益诉至贵院，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）答辩称：一、答辩人要求返还购房款及利息没有事实依据。1、答辩人广告中所宣传的“无理由退房”，实际存在前提条件，答辩人的宣传单页以及相关的广告新闻都已经明确告知公众“无理由退房”的执行时间、楼宇范围、实施原则及操作流程等具体内容，这部分法庭质证时我方予以详细说明；2、为了让购房者更具体的了解“无理由退房”政策，被答辩人购买本案11套标的房屋时与答辩人签订了《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》，《无理由退房承诺书》中，作为广告主体的恒大地产集团有限公司对客户已作出了明确声明：即已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间可无理由退房。被答辩人在承诺书上确认了已阅读相关内容并签字。同时作为标的房屋出卖人的答辩人也与被答辩人签订了《无理由退房协议书》，双方对上述内容进行了再次确认。3、被答辩人购买的11套房屋，至今仅支付了首期款，第二期款未按合同约定的时间支付，已构成违约，故不符合无理由退房的条件，在此过程中，答辩人没有任何过错，故被答辩人无权要求返还购房款及利息。二、答辩人要求返还购房款及利息没有法律依据，答辩人与被答辩人签订的《无理由退房协议》属于真实意思表示，该协议约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条关于合同无效的情形，也不存在第三十九条、第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故该协议应对双方均具法律约束力。故被答辩人不符合协议约定的退房条件，要求支付购房款及利息没有法律依据。被答辩人作为违约方并无权要求返还购房款及利息，相反答辩人作为守约方应要求被答辩人承担合同约定的违约责任，综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人签订的11份商品房买卖合同（合同对应的房屋分别为呼市翡翠华庭22-402号房屋、22-401号房屋、22-602号房屋、22-508号房屋、22-501号房屋、22-408号房屋、22-409号房屋、22-709号房屋、22-609号房屋、22-608号房屋、22-502号房屋）；2、请求判令被反诉人承担解除合同违约责任，按上述房屋被反诉人已付房款50%计算为104768元；（具体明细见附件：违约金明细）；3、请求判令被反诉人承担本案全部案件受理费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年3月8日签订一份《商品房买卖合同》，约定被反诉人以分期付款方式购买呼市恒大翡翠华庭22-401号房屋，房屋总价为368906元，合同第七条约定，被反诉人应当于2019年6月8日支付反诉人第二期购房款36891元，但反诉人多次催缴未果，至今被反诉人未支付。反诉人与被反诉人于2019年3月11日签订了五份《商品房买卖合同》，约定被反诉人以分期付款方式购买呼市恒大翡翠华庭22-402、22-501、22-502、22-602、22-608号五套房屋，房屋总价分别为389246元、361719元、390095元、390944元、396603元，总计1928607元。五份合同第七条约定被反诉人应当于2019年6月9日前分别支付第二期房款即：38925元、36172元、39010元、39094元、39660元。但反诉人多次催缴未果，至今被反诉人未支付。反诉人与被反诉人于2019年3月23日签订了五份《商品房买卖合同》，约定被反诉人以分期付款方式购买呼市恒大翡翠华庭22-408、22-409、22-508、22-609、22-709号五套房屋，房屋总价分别为：394905元、366205元、395754元、367788元、368579元，总计1893231元。五份合同第七条约定被反诉人应当于2019年6月14日前分别支付第二期房款即：39491元、36621元、39575元、36779元、36858元。但反诉人多次催缴未果，至今被反诉人未支付。根据双方签订的十一份《商品房买卖合同》附件十一第三条第二款约定被反诉人分期付款，如被反诉人逾期180天未按约定支付到期房款，反诉人有权单方解除《商品房买卖合同》，被反诉人按已付房款的50%向反诉人支付违约金。现上述合同履行过程中，被反诉人已逾期付款超过180天，构成违约，且至今其他到期款项均未支付，反诉人合同目的无法达到，因此根据合同约定及法律规定，反诉人有权解除合同，并要求被反诉人承担违约责任。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉人全部请求。反诉被告答辩如下：一、根据无理由退房广告，购房者提出退房后恒大公司即负有无理由退房之义务，在第二期购房款履行义务到期之前李中国向恒大公司提出无理由退房，李中国不构成违约。原告购买恒大城房屋时，被告销售人员陈建文承诺可以将原告所购房屋加价卖出，其后案涉房屋未被卖出，因资金短缺原告于2019年4月20日依据无理由退房广告与被告销售人员协商退房，遭被告以种种理由拖延至今。李中国要求恒大公司无理由退房在涉案11套房屋第二期购房款到期之前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”恒大公司于李中国提出退房时应履约，李中国未交付第二期购房款系恒大公司所致，其不构成违约，恒大公司第二项反诉请求没有事实与法律的依据，应予驳回。违约金数额过高，恒大公司并没有实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”恒大公司应举证证明受到的实际损失，其依据《商品房买卖合同》附件十一第二、三条向李中国主张违约责任，明显与其广告相违背，且十一份合同文本皆为恒大公司所提供格式合同，违约金数额已远远超过恒大公司实际损失。原被告双方向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证，对于当事人双方无异议的下列事实：十一份《商品房买卖合同》的真实性及被告收到购房首付款共计209536元的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，即《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》、《授权书》的真实性，原告李中国对其签名的真实性不认可并申请对签名的真实性进行笔迹鉴定，但其在鉴定过程中自愿放弃鉴定，应当承担举证不利的后果。在履行合同过程中，原告未按照合同约定的分期付款方式履行到期支付剩余购房款的义务，并向被告表示要求退房，被告以原告不符合无理由退房的条件为由拒绝退房，导致此次诉讼。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》，均系双方当事人真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告在《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》中均签字确认，恒大公司对于退房条件作出了明确约定：已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间可无理由退房。原告购买了上述案涉11套房屋，仅支付了房屋总价5%的首付款，第二期购房款均未按合同约定的时间支付，已构成违约，不符合无理由退房的条件，故原告无权解除合同，但被告恒大公司以原告违约为由提出解除，视为双方都不同意继续履行合同，本院对此予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《商品房买卖合同》的约定，原告未按照合同约定的付款日履行支付购房款的义务，其行为构成违约，其无权要求赔偿损失，本院对其诉请的利息不予支持。关于反诉原告主张反诉被告按照已付房款的50%支付违约金104768元的诉讼请求，根据双方签订的十一份《商品房买卖合同》附件十一第三条第二款约定“买受人分期付款，买受人逾期180天未按约定支付到期房款，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付房款的50%向反诉人支付违约金。”因原、被告之间对违约责任约定过高，且反诉原告对反诉被告因违约造成的损失未进行举证，本院依据反诉被告的违约过错程度，酌定反诉被告向反诉原告支付违约金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李中国与被告（反诉原告）呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司签订的十一份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：22-402、22-401、22-602、22-508、22-501、22-408、22-409、22-709、22-609、22-608、22-502）；二、反诉被告李中国于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司违约金20000元；三、被告（反诉原告）呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李中国购房款209536元；四、驳回原告李中国、反诉原告呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2280元、反诉案件受理费1200元，均由原告（反诉被告）李中国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 任子娇二〇二〇年九月十四日书记员 赵 巍附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。