安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初4444号 原告（反诉被告）：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交叉处。 法定代表人：朱长安，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁高平，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：唐立辉，男，1974年9月21日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：张广连，安徽烁光律师事务所律师。 原告宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）与唐立辉保证合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，被告唐立辉提出反诉，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开合并开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人梁高平、被告唐立辉及其委托诉讼代理人张广连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华安公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认解除华安公司与唐立辉所签订的《补充协议（商铺）》，华安公司不再对唐立辉房产租金承担担保责任；2．本案诉讼费由唐立辉承担。事实和理由：2011年，唐立辉与宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称国购公司）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定唐立辉将其购买华安公司开发的房产委托国购公司对外租赁、经营管理；同时华安公司与唐立辉签订了《补充协议（商铺）》，约定由华安公司在担保期限内，对国购公司不能完全给付的租金承担补充担保责任。由于电商等新零售业态的冲击，国购公司未能及时调整招商及运营业务，导致龙城国购广场项目的招商率低下运营收入极大缩水，国购公司于2016年10月终止了对龙城国购广场项目的招商及运营业务，致使唐立辉与国购公司签订的《商业用房委托投资经营合同》不能实际履行。华安公司作为补充担保责任的承担者，在代其支付部分房屋租金后亦无力承担更多的担保支付义务，遂在国购公司终止了对龙城国购广场项目的招商及运营业务后，告知唐立辉金街B栋商铺担保终止时间为2018年12月30日。唐立辉对自己拥有的房产自主经营或者对外租赁，华安公司不再对唐立辉的房产租金收入承担担保责任。为维护华安公司的合法权益，特依法具状起诉。 唐立辉辩称，1、华安公司在诉状中所称的大部分不是事实，唐立辉与国购公司签订合同的时间是2012年5月4日，并非2011年；华安公司在诉状中所称其担保终止时间为2018年12月30日，没有任何依据，解除通知是2019年11月20日邮寄的，唐立辉尽管收到了华安公司邮寄的解除补充协议通知书，但该通知书中没有注明与唐立辉解除补充协议的具体日期，同时该解除协议违背了唐立辉与国购公司及华安公司所签订合同协议内容的约定，因协议明确约定是不可撤销合同，进一步说明华安公司在诉状中所称的大部分不是事实。2、华安公司与唐立辉所签的合同是从合同，唐立辉与国购公司签订的合同是主合同，主合同现仍在履行，华安公司要求解除从合同无事实和法律依据，故华安公司的诉讼请求不能成立，应依法驳回其诉讼请求。 唐立辉向本院提出反诉请求：1．责令华安公司继续履行《商业用房委托投资经营合同》及《补充协议（商铺）》；2.责令华安公司给付唐立辉房屋租金50026.5元及支付违约金27389.5元；3．反诉费由华安公司承担。事实和理由：2012年5月4日，唐立辉与国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，约定唐立辉将其购买的华安公司开发的龙城国购广场金街B315号房屋委托国购公司对外租赁、经营管理；委托期限15年，从2012年8月1日至2027年7月31日止；前7年，每年租金为购房总价款的6%，即15219元；第8年的租金为购房总价款的8%，即20293元。前8年应付总租金为购房总价款的50%。若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；国购公司无正当理由逾期支付租金，按应缴租金的0.5‰支付滞纳金，逾期超过30日，唐立辉有权依《补充协议》规定从华安公司的储备金及经营收入获得保证。同日，唐立辉与华安公司签订《补充协议（商铺）》，约定唐立辉同意与国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，将该房屋委托国购公司经营管理；唐立辉为确保房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求华安公司向自己提供投资经营管理担保，如国购公司在接受委托后，未能在合同约定担保期限内保证约定的租金收入时，由华安公司补足差额部分。协议签订后，唐立辉如约履行合同、协议。除2012年5月4日至2015年5月3日，唐立辉应得租金45657元抵付华安公司购房款外，华安公司仅付2年的租金31186元。依据合同约定，前8年应付总租金为为购房总价款的50%，即126869.5元。现前8年租金给付期限已过，华安公司抵付购房款的租金及已付租金总计76843元，尚欠租金50026.5元未付。唐立辉每年数次催要租金，华安公司均以种种理由推托。 华安公司对唐立辉的反诉辩称，1、华安公司已与宿州国购广场商业管理有限公司签署了解除合同协议，不再承担担保责任。2、华安公司也因经营不善无能力为宿州国购广场商业管理有限公司担保，华安公司正在通过诉讼，不再为宿州国购广场商业管理有限公司承担担保责任。3、业主应通过业主委员会或协同开发商同承租方就租赁问题直接达成租赁协议。4、因受疫情影响，承租方经营举步维艰，这也是大家有目共睹的事实，业主应考虑酌情降低房租费和因疫情影响减免部分房租费。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对华安公司提供的证据2《补充协议》1份，欲证明双方存在担保关系。唐立辉对三性均无异议，但认为《补充协议》是从合同，《商业用房委托投资经营合同》是主合同，主合同仍存在，华安公司要求解除《补充协议》没有依据。经审核，对该证据予以认定。2.对唐立辉提供的证据4《解除补充协议（商铺）》1份，欲证明2019年11月20日，华安公司通知唐立辉解除补充协议，通知显示自本解除补充协议通知书送达，解除双方签订的补充协议，因该通知书违反约定，并没有履行。华安公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为华安公司邮寄给唐立辉的解除补充协议，唐立辉已经签收，故华安公司对其签收后的租金不再承担担保责任。经审核，对该证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月4日，华安公司（出卖人）与唐立辉（买受人）签订《补充协议（商铺）》，约定：为确保唐立辉租金收益，唐立辉在购置该房屋同时，同意与国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，将该房屋委托其经营管理；唐立辉为确保房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求华安公司向自己提供投资经营管理担保，在国购公司接受委托后，未能在合同约定担保期限内保证约定的租金收入时，由华安公司补足差额部分等。同日，唐立辉（委托方）与国购公司（受托方）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定：唐立辉将其位于萧县龙城国购广场内所购置房屋金街区三层B315号商铺全权委托给国购公司租赁、经营管理；委托期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止，共计15年。如交房延期，则委托期限顺延。第一阶段租金：（前8年），（1）前7年，每年租金为购房成交总价款6%，即15219元；（2）第8年，每年租金为购房成交总价款8%，即20293元；即，前8年应付总租金为购房成交总价款50%。此阶段租金按以上标准执行，超出部分租金收益，为国购公司代理服务手续费；不足部分，由国购公司承担。若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。每年的租金应提前不低于10天支付。国购公司无正当理由逾期支付租金，每日按应缴租金的0.5‰向唐立辉支付滞纳金，逾期超过30日，唐立辉有权依《补充协议》规定，从华安公司的储备金及经营收入获得保证；合同还对双方权利与义务、合同的存续与解约等其他事项进行了约定。合同签订后，唐立辉依约将萧县龙城国购广场金街区三层315号商铺委托给国购公司租赁、经营管理。华安公司依约将前三年租金抵付购房款45657元。2016年4月15日，华安公司通过银行转账支付唐立辉租金15593元；2018年9月15日，华安公司会计通过微信转账支付租金9000元，9月16日，支付6593元。2019年11月20日，华安公司向唐立辉送达《解除补充协议（商铺）通知书》，通知唐立辉解除双方签订的《补充协议（商铺）》。因华安公司与唐立辉就解除《补充协议（商铺）》等问题协商未果，故提起诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于本案案由，立案时为房屋租赁合同纠纷。经审查，华安公司与唐立辉之间系房屋买卖合同关系，案涉《补充协议（商铺）》实质是华安公司为国购公司支付唐立辉房屋租金提供担保，现华安公司就主张解除案涉《补充协议（商铺）》，不再承担担保责任而提起诉讼。因此，本案案由应为保证合同纠纷。 关于华安公司主张解除与唐立辉签订的《补充协议（商铺）》，不再对唐立辉房产租金承担担保责任的诉讼请求。本案中，涉案《补充协议（商铺）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，唐立辉与华安公司均能按照约定履行各自的义务，唐立辉交付了案涉商铺，华安公司依约支付商铺租金。此后因国购公司未能依约支付唐立辉商铺租金，华安公司不愿继续承担担保责任等问题而产生纠纷，以致成讼。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，涉案《补充协议（商铺）》并没有约定解除合同的条件，双方就解除合同也没有协商一致；华安公司虽于2019年11月20日向唐立辉送达了《解除补充协议（商铺）通知书》，然唐立辉与国购公司签订的《商业用房委托投资经营合同》仍在履行，华安公司提出解除《补充协议（商铺）》也不符合上述法律规定的解除条件。故，华安公司的上述诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于唐立辉主张华安公司继续履行《商业用房委托投资经营合同》及《补充协议（商铺）》的反诉请求。基于以上陈述，既然涉案《补充协议（商铺）》不符合解除的法定条件，不予解除，该《补充协议（商铺）》仍应继续履行，故唐立辉主张华安公司继续履行《补充协议（商铺）》的诉讼请求，于法有据，应予支持。然《商业用房委托投资经营合同》是唐立辉与国购公司签订，并非与华安公司签订，华安公司并非合同相对方。故，唐立辉主张华安公司继续履行《商业用房委托投资经营合同》，于法无据，不予支持。 关于唐立辉主张华安公司给付房屋租金50026.5元及违约金27389.5元的反诉请求。本案中，对于唐立辉前3年的商铺租金已抵付华安公司购房款，2016年4月和2018年9月华安公司又支付2年的商铺租金，前8年租金尚欠3年租金未予支付的事实，双方均无异议。现唐立辉主张华安公司支付所欠租金，符合双方约定及相关法律规定，应予支持。其中，前7年租金中所欠2年租金为30438元（15219元×2年），唐立辉主张第8年租金即2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金20293元，在此期间因发生新冠疫情，受新冠疫情及防控措施影响商家被停止营业，属于不可归责于当事人双方的事由，且华安公司申请减免相应租金，根据公平原则及相关法律规定，该疫情期间的租金应予减免。结合本县实际情况，2020年1月至2020年3月计3个月租金应予减免。第8年租金为15220元（20293元÷12个月×9个月）。因此，华安公司应支付唐立辉房屋租金共计45658元。唐立辉与国购公司签订的《商业用房委托投资经营合同》第八条违约责任约定：“国购公司无正当理由逾期支付租金，每日按应缴租金的0.5‰向唐立辉支付滞纳金，逾期超过30日，唐立辉有权依《补充协议》规定，从华安公司的储备金及经营收入获得保证。”因国购公司未能依约给付租金，唐立辉依据该约定主张华安公司承担违约责任，给付2017年度至2020年度3年违约金，于法有据，应予支持。按照该合同约定，国购公司应于每年8月1日支付商铺租金，其未按约定支付，应自次日起按照约定承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回宿州华安置业有限公司的诉讼请求； 二、宿州华安置业有限公司于本判决生效后十日内给付唐立辉房屋租金45658元及违约金（分别以15219元为基数，自2017年8月2日起至付清款项之日止；以15219元为基数，自2018年8月2日起至付清款项之日止；以20293元为基数，自2019年8月2日起至付清款项之日止，均按照日0.5‰标准计算）； 三、驳回唐立辉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，反诉案件受理费868元，合计908元，由宿州华安置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年九月二十一日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。