四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初4799号 原告（反诉1被告、反诉2被告）：王红，女，汉族，生于1987年，初中文化，居民，住巴中市巴州区。 委托代理人：李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 被告（反诉1原告、反诉2被告）：巴中市新地标房地产经纪有限公司，住所地：巴中市江北大街181号门市。 法定代表人：石玉民，该公司执行董事。 委托代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉2原告）：肖新国，男，汉族，生于1967年，小学文化，居民，住巴中市巴州区。 委托代理人：闫柘霖，四川巴蜀律师事务所律师。 原告（反诉1被告、反诉2被告）王红（以下简称王红）与被告（反诉1原告、反诉2被告）巴中市新地标房地产经纪有限公司（以下简称新地标公司）、被告（反诉2原告）肖新国（以下简称肖新国）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王红及委托代理人李松，新地标公司委托代理人王科，肖新国及委托代理人闫柘霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红诉称：原告在网上查到新地标公司，正好原告的朋友在被告方上班，双方交谈后，新地标公司同意将肖新国的房屋卖给原告。2019年12月3日达成新地标公司二手房买卖合同，双方在合同约定了房屋基本情况，房屋权属情况，定金的约定，首付款，原、被告责任和义务，交房等事宜。原告严格按照合同交付定金、购房款。但新地标公司未按合同履行责任和义务，根本不能按双方约定办理银行贷款手续，导致原、被告不能达成一致。原告数次找新地标公司商议退回购房款，但新地标公司以各种借口拒不退还。至此，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2019年12月3日签订的新地标房产二手房买卖合同；2、二被告立即返还原告购房款5万元及利息；3、二被告双倍赔偿原告支付定金1万元的赔偿款；4、二被告退还原告已缴纳的税契费用3844元；4、本案诉讼费，由二被告承担。 新地标公司辩称：1、王红与肖新国就案涉房屋买卖经新地标公司介绍而签订了二手房买卖合同，答辩人已完成居间义务，促成了原告与肖新国房屋买卖合同的成立，王红与肖新国应按合同约定支付合同费用。2、合同签订后，对案涉房屋尚未完成产权过户登记的责任在原告，王红在与肖新国及我司磋商过程中隐瞒了自己已婚的事实，隐瞒了自己名下已有房产的事实，致使在办理产权过户时，王红对案涉房屋是以缴纳首付款，尔后通过在银行贷款方式支付，导致首付款比例加大，银行贷款需经王红和其丈夫共同签字。由于该隐瞒事实，使房屋贷款无果。我司仍通过其他途径弥补王红贷款额度不足的情况。请求依法驳回原告对我司的诉请。 肖新国辩称：1、三方于2019年12月3日签订的《二手房买卖合同》合法有效，合同约定的内容对各方均有约束力。2、答辩人在整个合同履行过程中，并无过错及违约行为，积极按约履行，不存在应承担合同违约或不履行合同义务的情形和行为，被答辩人王红的诉请毫无根据。3、答辩人王红在签订合同时所支付1万元，合同中有明确约定该款项属于定金性质，应适用定金罚则，本案中答辩人无过错及违约行为，致使合同目的不能实现是因被答辩人单方不能办理贷款向答辩人及时支付购房款所致，故本案被答辩人王红所支付的1万元定金，应不予退还。 新地标公司反诉称：肖新国将其位于供销大街的房屋一套委托新地标公司对外出售，王红在新地标公司处了解到房屋售卖信息并通过新地标公司实地查看该房屋后，在新地标公司的居间促成下，王红同肖新国达成房屋买卖合意，并于2019年12月3日签订《新地标房产二手房买卖合同》。该合同不仅对房屋总价款及支付方式等做了约定，还对买卖双方应当向新地标公司支付的居间费用及违约责任作了明确约定。根据法律及合同约定，王红应当在签署合同签订后支付佣金，但未支付，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。房屋买卖合同签订后，王红虽未能办理房屋按揭贷款手续，但其也是王红自身原因，并非新地标公司原因，新地标公司不应承担任何责任。为维护新地标公司合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、反诉被告王红支付反诉原告居间服务费3000元，并按合同约定支付违约金；2、本案反诉费用由反诉被告王红承担。 王红对新地标公司的反诉辩称：合同约定属实。没有证据证实是王红原因导致合同不能履行。请求驳回反诉原告请求。 肖新国对新地标公司的反诉辩称：导致合同不能履行的原因是王红不能办理按揭贷款。其中责任与肖新国没有任何关系。 肖新国反诉称：反诉人将所有的位于供销大街（西华街）房屋委托被新地标公司售卖，后王红通过新地标公司介绍并意向购买，三方于2019年12月3日签订了《二手房买卖合同》，并对三方的权利及义务进行了明确约定，合同签订后，反诉人已按合同约定积极履行权利义务，将持有的土地使用证（巴中市国用2005第2614号）及房产证（巴房南字第××号）交由新地标公司，并通过房产查询，保证产权清晰无争议，并随时配合协助买受人产权过户。反诉人已尽到合同相应责任义务，但二被反诉人在签订合同后，长达九个月时间里，延迟支付剩余购房款，致反诉人至今将房屋空置，无法售卖与出租。综上，二被反诉人行为已严重违约，现提起诉讼，请求判令：1、解除反诉人与二被反诉人于2019年12月3日签订的新地标房产二手买卖合同；2、二被反诉人赔偿反诉人违约金46000元（计算方式按合同约定房屋成交总金额20%计算）；3、被反诉人新地标公司退还反诉人中介费3450元及两证（房产证、土地使用证）；4、反诉费由二被反诉人承担。 王红对肖新国的反诉辩称：1、解除合同我们无异议。2、违约金不是王红的违约而是新地标公司未按合同约定贷出款项，应由反诉人承担责任。3、中介费3450元作为反诉人不知晓。4、反诉费用不是王红造成的，本案费用应由谁造成谁承担。买卖房屋属实，既然没有争议，为什么要求王红缴纳出让费。 新地标公司对肖新国的反诉辩称：1、王红与肖新国应向我司支付局间服务费，2、根据反诉制度的设立，本诉被告无权对其他被告诉提起反诉，故针对肖新国对新地标公司的诉请应予以驳回。 经审理查明：2019年12月3日，被告肖新国作为甲方、原告王红作为乙方、被告新地标公司作为丙方，三方共同签订《新地标房产二手房买卖合同》，约定：甲方所受房屋位于巴州区，建筑面积66平方米；甲乙双方通过丙方居间介绍磋商成交，乙方对甲方上述转让的房产经丙方实地带看已做勘察，对乙方利益相关事宜已充分了解，自愿买受现状下的该房产；房屋成交总价为23万元（含一部空调）；双方同意在签订本合同时乙方向甲方支付定金1万元；首付款（含定金）人民币6万元，乙方必须在2020年1月5日前支付给甲方；尾款17万元，乙方选择按揭方式支付，此款由新地标代办的按揭银行直接将尾款支付给甲方，买受人未获得银行批准的额度，如审批额度不足差额在3万元以内时，买受人应自行筹齐剩余房价款，以现金形式在额度确定后15日支付给甲方；甲方在签订本合同后应向丙方支付居间服务费3450元，乙方应向丙方支付居间服务费3000元，签约当日至收受首付款当日期间，一次性支付给丙方；乙方承担委托丙方办理按揭事宜相关贷款服务费为贷款金额的2.5%计算；乙方承诺提供的个人资料真实有效；丙方责任包括提供房源、协助甲、乙双方磋商至达成交易，协调解决交易过程中双方发生的异议至双方达成共识，并签订《房产买卖合同》，协助办理买卖交易过户及银行贷款，协助甲乙双方办理物业交割手续等；乙方未按本合同约定期限按时支付房款给甲方，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1‰的违约金；如因甲、乙双方任何一方原因导致本合同终止，丙方所收取的居间服务费均不予退还，并由违约方承担。协议尾部，杨波作为新地标公司经纪人签字。《新地标房产二手房买卖合同》签订后，肖新国支付新地标公司中介费3450元，王红支付肖新国定金1万元，房款5万元。嗣后，在办理按揭贷款手续时，因王红已有一套住房，未能办理70%房款的按揭贷款，故王红未再支付下余房款。新地标公司称未能办理70%房款按揭贷款的原因系王红隐瞒其已婚且已有房屋一套的事实，导致贷款额度不足。王红称已事先告知新地标公司其已婚且已有一套住房，原新地标公司员工、王红原同事杨波对此予以证实。 2020年3月30日，王红代肖新国补缴土地价款3844元。同日，王红在填写不动产登记询问笔录时手书“本人王红现承诺从2007年1月22日至今未婚（2020年3月30日），如有不实，由本人承担相关法律及经济责任”。 同时查明，案涉房屋的房产证、土地使用证现由新地标公司保管。 另查明，王红起诉要求解除《新地标房产二手房买卖合同》的起诉状副本送达给肖新国的时间为2020年8月28日，送达给新地标公司的时间为2020年9月7日。 上述事实，有当事人的陈述、答辩，原、被告的身份信息，《新地标房产二手房买卖合同》，收条，银行交易明细，不动产登记询问笔录，发票，证人证言及本案庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，王红、新地标公司、肖新国三方共同签订的《新地标房产二手房买卖合同》不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其效力本院予以确认。现王红因未能支付下余房款17万元，起诉至法院要求解除《新地标房产二手房买卖合同》，同时，肖新国也提出反诉，要求解除《新地标房产二手房买卖合同》。二人的诉讼请求足以表明二人均不愿再履行《新地标房产二手房买卖合同》所约定的主要义务，致使合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，故对王红及肖新国要求解除《新地标房产二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除时间为王红起诉要求解除合同的起诉状副本送达给新地标公司的时间（肖新国领取副本在前），即2020年9月7日。合同解除后，王红支付给肖新国的房款5万元，肖新国理应返还，其利息可自合同解除之日始（2020年9月7日），按合同解除之日一年期贷款市场报价利率3.85%计算。王红代肖新国补缴的土地价款3844元，肖新国因此受益，其也应当返还。新地标公司保管的案涉房屋的房产证、土地使用证应当返还房屋所有人肖新国。本案争议的焦点在于王红、新地标公司、肖新国在合同履行过程中是否存在违约及违约责任的承担，新地标公司是否应当收取王红、肖新国的居间服务费的问题。 关于是否存在违约及违约责任承担的问题。《新地标房产二手房买卖合同》约定“尾款17万元，乙方（王红）选择按揭方式支付，此款由新地标代办的按揭银行直接将尾款支付给甲方（肖新国）”，办理按揭手续过程中，因王红非首套房，按揭比例不足70%，遂导致王红未交付购房尾款给肖新国。首套房和二套房的按揭比例属政策性的强制性规定，合同虽约定按揭贷款由新地标公司代办，但王红作为完全民事行为能力人，应当按照《新地标房产二手房买卖合同》中“乙方（即王红）承诺提供的个人资料真实有效”的约定如实提供个人婚姻状况及购房情况。王红称事先已告知新地标公司其已婚和已有一套住房的情况，并提供杨波的证人证言加以证明，但杨波系王红原同事，新地标公司原员工，其提供的证人证言证明效力明显不足。结合王红在不动产登记询问笔录中所作的“未婚”的虚假陈述，对其主张的已事先告知新地标公司个人婚姻状况和已有一套住房的事实，本院不予采信。综上，王红未能办理房款70%的按揭贷款，不能归责于新地标公司，其应对未支付购房尾款而导致的合同目的不能实现承担违约责任。作为违约方，王红向肖新国所主张的双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。肖新国作为守约方主张的违约金46000元，王红认为过高，且肖新国也没有提供相关损失证据，结合案王红已交付的定金1万元，本院酌定违约金为1万元。 关于新地标公司是否应当收取王红、肖新国居间服务费的问题。本案中，新地标公司作为居间人，促成王红、肖新国达成了房屋买卖合同。但《新地标房产二手房买卖合同》约定，新地标公司的义务除促成房屋买卖双方签订房屋买卖合同外，其义务不仅仅包含合同的达成，还应当协调解决交易过程中双方发生的异议，协助办理买卖交易过户及银行贷款，协助双方办理物业交割手续等。现新地标公司未能完全履行合同约定义务，促成合同目的最终实现，故其不应当向王红、肖新国收取居间服务费，已收取的肖新国居间服务费3450元应当予以返还。新地标公司虽辩称肖新国作为被告向另一被告提起反诉不符合法律规定，但为减少诉累，肖新国要求新地标公司返还居间服务费的诉讼请求，本院纳入本案一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉1被告、反诉2被告）王红、被告（反诉1原告、反诉2被告）巴中市新地标房地产经纪有限公司、被告（反诉2原告）肖新国三方共同签订的《新地标房产二手房买卖合同》于2020年9月7日解除； 二、由被告（反诉2原告）肖新国于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉1被告、反诉2被告）王红代缴的土地价款3844元，返还房款5万元及利息（利息计算方式为：以未返还房款为基数，自2020年9月7日始，按年利率3.85%计算至房款返还完毕之日止）； 三、由原告（反诉1被告、反诉2被告）王红支付被告（反诉2原告）肖新国违约金1万元； 四、由被告（反诉1原告、反诉2被告）巴中市新地标房地产经纪有限公司返还被告（反诉原告2）肖新国房产证、土地使用证及居间服务费3450元； 五、驳回原告（反诉1被告、反诉2被告）王红的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉1原告、反诉2被告）巴中市新地标房地产经纪有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1300元，由王红负担1000元，肖新国负担300元；巴中市新地标房地产经纪有限公司反诉受理费50元，由巴中市新地标房地产经纪有限公司负担；肖新国反诉受理费518元，由王红负担150元，巴中市新地标房地产经纪有限公司负担150元，肖新国负担218元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  吴向阳 二〇二〇年九月二十五日 书记员  桂茜琳