江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初4651号 原告：张微，女，1969年9月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：林则龙，男，2000年6月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师。执业证号：13601199810146950。 被告：江西唯客商业运营管理有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区绳金塔街26号（第1层）。统一社会信用代码：91360100MA367RHP24。 法定代表代：何晓敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄振振，该公司行政总监。 原告张微、林则龙与被告江西唯客商业运营管理有限公司（以下简称江西唯客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张微及其与林则龙共同委托诉讼代理人刘晓东，被告江西唯客公司委托诉讼代理人黄振振，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张微、林则龙共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金至起诉之日止（暂计287910元），并自2019年9月1日起按月息2％支付逾期租金利息至付清之日止（至起诉日暂计34849元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告于2019年4月26日与原告签订房屋租赁合同，约定自2019年4月30日起租赁原告的房屋（西湖区沿江路133号新田景江公寓6、7号店面，约587.57㎡）用于商业经营，月租金为49元/㎡，计28790.93元，押金为叁个月租金86372.79元，租金按月支付，前三个月免租金，逾期按日万分之五承担违约责任并没收押金。但合同签订之后，被告仅支付了一个月的租金，截至2020年6月30已经欠租金287909.3元。为此特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。并且，被告收到并使用房屋后拒交水电费，同时拆除房屋原有的空调，导致房屋财产损失及损坏，由于被告仍在继续租赁使用该房屋，为此原告在此郑重声明，若被告拒不及时缴纳水电费及修复房屋，还将继续通过诉讼追讨后续租金及损害赔偿，直至被告如约付清全部租金及水电费，修复房屋为止。 原告张微、林则龙向本院提交了如下证据： 证据一、原、被告身份信息。证明原、被告诉讼主体资格。 证据二、《房屋产权证》、《铺位租赁合同》。证明原告出租房屋合法有效，已经履行合同约定的义务，但被告违反约定，拒缴租金。 证据三、微信聊天截图及《律师催款函》。证明原告一直向被告催要租金，但被告一直未回复，被告违约，在原告多次催讨的情况，仍未作出任何解除合同的意思表达，为此，根据合同约定，被告理应向原告支付租金，我方诉请要求被告从2019年9月1日计算至2020年6月30日共计10个月的租金，之后的租金我方保留继续追诉的权利。 证据四、2020年案涉房内录制的视频。证明案涉房内的空调及墙面被被告拆除，案涉房门口还摆放了被告的亭子。 被告江西唯客公司辩称：我方确实拆除了承租房的空调，这是事实。并且我方已联系了原告，诉争房我方无法继续承租，我方也同意原告对外出租，当时是口头通知，我方没有发函。当时承租商铺是因为政府要打造商业街，后来整个商业街都没有发展起来。这条街上像这种情况很多，押金我方没有要求原告退还，对于租金我方不予承担。 被告江西唯客公司向本院提交了《中国建设银行网上银行电子回执》，证明被告向原告支付了一个月租金及押金共计115163.72元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张微和林则龙为母子关系。坐落于南昌市西湖区（新田景江公寓）6、7号店面，属原告张微和林则龙共同共有，建筑面积607.57㎡。2019年4月26日，原、被告签订《铺位租赁合同》，合同主要约定如下：被告承租上述铺位，房屋面积约587.57平方米，租金每平方米49元；租赁期限自2019年4月30日至2027年4月29日；被告在合同签订之日向原告交纳1个月租金28790.93元，3个月押金86372.79元；被告每月25日前交纳下月租金，2019年4月30日至2023年4月29日月租金为28790.93元，后期租金每两年分别递增8%和10%；2019年4月30日至2019年7月29日装修期免收租金；被告应按合同要求按时交纳租金，逾期按日万分之五处罚金，超过一个月不交租金，原告除追缴租金和罚金外有权终止合同，收回铺位，并没收押金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年5月7日，被告转给原告115163.72元（即2019年8月的租金28790.93元、押金86372.79元），被告将房内旧空调拆移至他处使用。之后，被告未交纳租金。2020年5月21日，原告委托律师向被告寄送了律师催款函，但被告仍未交纳租金。故原告向本院提出如上诉请。庭审中，原告表示考虑新冠××疫情的影响，同意减免被告两个月的租金。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告江西唯客公司与原告张微、林则龙签订的《铺位租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告江西唯客公司应依合同约定履行交纳租金的义务。自2019年9月至2020年6月，被告连续拖欠原告10个月的租金，已构成违约，应承担违约责任。原、被告约定被告逾期交纳租金按日万分之五计算违约金，折合月利率1.5%，原告主张按月利率2%计算违约金，不符合双方约定，本院支持按双方约定计算违约金。被告抗辩“其已通知原告不再继续承租商铺，原告可另行租与他人，押金不要求原告退还，故其也不应再交纳租金，如计算违约金应按月利率1%计算。”对此抗辩意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，单方解除合同，必须符合法定或合同双方约定的条件，并经过法律规定的程序，才能达到解除合同的目的。现原、被告签订的租赁合同未解除，被告应按约定向原告交纳租金。被告提出约定的违约金过高，也未提供证据证明。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告考虑因新冠××疫情的影响，同意减免被告两个月的租金（2020年2月、3月租金），本院予以采纳。至2020年6月30日，被告拖欠原告租金230327.44元（28790.93元×8个月，免除2个月租金）。共产生违约金为19865.6元［（28790.93元×1.5%×10个月）＋（28790.93元×1.5%×9个月）＋（28790.93元×1.5%×8个月）＋（28790.93元×1.5%×7个月）＋（28790.93元×1.5%×6个月）＋（28790.93元×1.5%×3个月）＋（28790.93元×1.5%×2个月）＋（28790.93元×1.5%×1个月）＝19865.6元］。自2020年7月1日起至租金付清之日止，违约金以230327.44元为基数，按月利率1.5%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条一款、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告江西唯客商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张微、林则龙支付租金共计人民币230327.44元（2019年9月1日至2020年6月30日期间的租金，其中2020年2月、3月租金原告同意免除）； 二、被告江西唯客商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张微、林则龙支付违约金（2020年6月30日前的违约金共计人民币19865.6元，自2020年7月1日起至款项付清之日止，违约金以230327.44元为基数，按月利率1.5%计算）； 三、驳回原告张微、林则龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告张微、林则龙预交的案件受理费6141元，由被告江西唯客商业运营管理有限公司负担，限随上述款项一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  何新平 人民陪审员  汪 振 人民陪审员  许文华 二〇二〇年九月八日 书 记 员  黄前琴