米脂县人民法院 陕西省米脂县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0827民初593号原告：李红梅，女，1966年11月24日生，汉族，居民，住米脂县，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：任博，米脂县148 法律服务所法律工作者。被告：霍如勇，男，1965年5月27日生，汉族，农民，现住米脂县，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告李红梅与被告霍如勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红梅及其委托诉讼代理人任博、被告霍如勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告霍如勇按照房屋租赁协议将租赁原告李红梅的房屋恢复原状；2.判令被告霍如勇按照房屋租赁协议支付原告李红梅违约金45000元；3.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求1为：请求被告霍如勇赔偿原告因租赁房屋恢复原状支出的经济损失15630元。事实与理由：原告李红梅与被告霍如勇于2013年2月2日签订了房屋租赁协议，并由朱继国作为中介人。被告霍如勇未到租赁期限，将其开设的宾馆内装修部分及原有部分拆卸，其行为已影响原告继续使用该房屋。经原告与被告多次协商未果，被告的行为已经违反当时签订的房屋租赁协议，单方造成协议违约。为维护原告合法利益，原告将被告诉讼至法院。被告霍如勇辩称，1.原告诉他违约的依据就是原、被告于2013年2月2日签订的原始房屋租赁协议，该租赁协议已经发生过多次口头变更，不能作为起诉依据。在房租问题上，从2015年开始至2019年因房屋租金问题都进行过调整，2019年房租降至11.5万元；在交房问题上，他与原告从2020年3月1日一直口头商谈到2020年3月15日，原告才同意搬迁交房的，而且在商谈期间，原告当时还要求他用原告的电话号码张贴房租广告，这些事实充分说明他与原告当时协商好的，是经过原告的同意下才搬迁的，不存在违约的事情。2.在搬迁过程中和交房时，原告从未进行过阻挡，从未提出过不同意交房的意见，也从未向他主张过违约金的情况，而且交房当天，原告自己就换锁管理了房屋并重新张贴了租房广告，这些事实足可证明当时是商妥好的，并非原告所诉的违约事实。再说，如果诉他违约，原告应当提供证据证明原告不接受交房和曾某某提出违约金赔偿的要求。3.关于原告诉他将宾馆原有部分拆卸，这是无中生有，他至今不知道原告说的什么东西，请原告明确告知他拆卸了宾馆原有的什么东西。关于原告诉他拆卸了宾馆内他装修的部分，他只知道房屋搬迁过程中，在2020年3月20日下午因为门板的事，原告和他妻子发生过争吵，请问所指的拆卸是不是门板的事？关于此事他们后来也都按照原告的要求将未搬走的门板留给原告了，当时都是协商的。至于原告诉他因拆卸影响了房屋的正常使用，这更是无稽之谈，该房屋已被他人租赁并重新进行了装修，原装修部分全部被拆卸闲置，何来房屋正常使用的影响？4.原告在2020年3月1日起至3月21日他搬离期间，每天都过来带租房者看房（有两张张贴广告的照片可以证明），这足以证明原告同意他搬迁。5.如果说违约，他认为也是原告违约。原告通过平和的欺骗方式让他搬离，在他不知不觉中设置了违约的假象，然后又用变更了多次的原始协议诉他违约，其行为严重违反了合同法上的诚实信用原则，其根本目的在于通过有意设置违约陷阱手段骗取钱财。另外，如果他与原告没有协商妥当的话，原告是不可能接收房屋并主动管理房屋将房屋租赁出去的，原告的诉讼与其行为自相矛盾，违反生活常理。6.原告诉他恢复原状更是无稽之谈，原告的房屋现已租赁出去，由他人经营，并彻底进行了重新装修，请问原告恢复原状如何实现?对原告变更后的诉讼请求的答辩意见是，他租房为了盈利，租房期间和搬离期间都没有损害房屋，不存在恢复原状和赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的两份租赁协议、房产证、户口本、部分照片，被告对其真实性无异议，予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的原告与他本人的租赁协议真实性无异议，但认为2015年以后几次和原告口头协议对租金的交付时间和数额进行过变更。部分照片被告认为他没有拆除承重墙，租赁期间建过彩钢房，但和房屋的邻居协议使用8年，他搬离的时候未到8年时限，所以没有拆除。对原告提交的两段视频，被告认为原告提供的视频是2020年3月21日，那时候他已经搬完了，他没有参与。原告提交的收条六支被告认为和他没有关系。被告提交的证明和宾馆转让出租广告，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时是被告不租房了自己打印的广告，原告只是同意被告转租房屋，没有和被告解除合同。对被告提交的锁门和广告的照片，原告对真实性无异议，认为是自己锁的门，因为房子是她的，她叫被告锁门被告不锁门，她就锁了。她锁门的目的是为了防止房屋没有人看管有意外发生，并没有同意接收房屋。被告提交的原告与张某某的租赁合同，原告对证明目的有异议，认为该租赁合同是原告将房屋恢复原状后于2020年6月16日租赁给第三人张某某，每月租金7500元，说明因被告违约搬迁的行为，导致房子的使用价值和租金大打折扣。被告提交的旧门板装修设施拆卸闲置照片，原告对真实性和证明目的均有异议，照片时间是2020年9月19日，该房屋已经在六月份经过恢复原状租赁给第三人张某某。本院对原、被告双方提交租赁合同、视频、打印照片等证据本身的真实性予以采信，综合考虑全案对各方证明目的部分采信，部分不予采信。原告提交的因恢复原状支出费用收据六支，因证人未出庭作证，也未附有收款人身份等证明，仅有收款人出具的收条不足以证明其真实性，本院对其真实性和证明目的均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月2日，原告将其儿子马浩博所有的房屋米脂县XX路XX号楼XX宾馆使用。双方签订了房屋租赁协议，协议约定租赁期限8年，从2013年3月1日起至2021年3月1日止，租金每年150000元，于每年的2月1日一次性付清。同时合同约定乙方装修房屋时楼房的承重墙不得拆除，且租赁期满后乙方装在房内的一切设备（如壁挂炉、照明、墙、地板）等都无偿留给甲方（原告）所有，乙方（被告）不得拆卸。乙方要爱护房内的所有设施，如有损坏（门、窗、玻璃、上下水管道、电源设备及线路等）均由乙方负责维修。违约者要承担年租赁费30%的经济责任。2013年、2014年，被告如约支付了租金，后房租逐年下降，直至2019年被告交付当年的房租116000元，原告也未提出异议。2020年3月1日，被告向原告提出解除合同，并在米脂县益兴广告服务部打印了宾馆转让出租广告，并与原告继续协商续租或解除合同的问题，后协商未果。被告于2020年3月16日开始搬迁直至2020年20日全部搬迁完毕，被告离开后原告于2020年3月21日给该房屋上锁。同时张贴了房屋出租广告。2010年6月16日，案外人张某某与原告及房屋所有人马浩博签订了房屋租赁合同。现原告诉讼来院，请求判如所请。本院认为，原告李红梅与被告霍如勇于2013年2月2日签订的租赁合同按照协议应于2021年3月1日止。被告霍如勇于2020年3月1日向原告提出解除合同，并打印张贴“宾馆转让出租”的行为，应认定为与原告协商了转租的行为。原告庭审中也陈述是同意转租不是同意被告解除合同。被告搬离后原告锁门、并张贴“房屋出租”的行为应认定为善意的管理并为了防止损失扩大。2020年6月16日，原告与案外人张某某签订了房屋租赁合同，被告转租的行为自动终止，原告李红梅与被告霍如勇之间的租赁合同至此解除。故被告应向原告支付3月1日到6月16日的房屋租赁费。因原告与被告对租赁费的数额从2015年始每年均有变更，参考原告与案外人张某某实际签订的租赁费2020年当年为90000元（每月7500元），被告霍如勇应支付原告李红梅三个月十五日的租赁费以每月7500元计算为26250元较为适宜。原告李红梅现有证据不足以证明被告明显违约，被告提交证据也不能充分证明其与原告协商一致解除和同，故本院按公平原则作出以上处理意见。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告霍如勇于本判决生效后七日内支付原告李红梅租赁费26250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1115.75元，减半收取557.875元，由原告李红梅承担316.375元，由被告霍如勇承担241.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。         审  判  员    申世芬   二○二○年九月二十七日 书  记  员    吕世轩1