安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终739号上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人：童斯文，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道835号。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘怀顺，男，1956年7月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。上诉人铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业）因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）、刘怀顺房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铜顺物业向本院提出如下上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由瑞环公司、刘怀顺承担。事实与理由：1.一审判决认定瑞环公司与铜顺物业之间的认购协议无效没有法律依据。认定合同无效只能依据合同法第52条的规定，而城市房地产管理法第38条并非效力性强制性规定，认购协议没有无效情形，应是合法有效的；2.一审判决认定铜顺物业与刘怀顺之间的购房协议无效没有法律依据。铜顺物业并非房产的开发单位，并不需要取得相关权属证书才能买卖房屋，且不符合合同法第52条规定的无效情形，因此双方之间的购房协议是合法有效的；3.一审判决铜顺物业返还购房款及承担购房款差额部分的利息错误。铜顺物业与刘怀顺之间就退房款事宜已达成一致意见，所留的款项是铜顺物业处理相关事宜的费用，且导致合同目的不能实现的责任在瑞环公司，铜顺物业并无过错，因此应由瑞环公司支付利息。瑞环公司、刘怀顺在二审中未提交书面答辩状。刘怀顺向一审法院提起诉讼，请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令铜顺物业顺立即退还购房款12000元;3.判令铜顺物业立即退还房款差价部分利息23457.48元(以43668元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率从2011年1月17日暂计算至2020年4月15日,此后利息计算至实际付清时止);4.判令铜顺物业返还其收取瑞环公司支付的0.2万元奖励款。一审法院查明：2011年1月17日，刘怀顺与铜顺物业签订《委托购房协议书》,约定：刘怀顺向铜顺物业购买新江花园9栋403、404室,房屋面积均约为87平方米,房屋单价为180000元,两套房屋总价为360000元。同日，刘怀顺向铜顺物业缴纳上述两套房屋房款360000元。2011年1月20日，瑞环公司与铜顺物业签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由铜顺物业向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第9栋第1、2单元,单价为1818元/平方米,总价款4114134元,铜顺物业先支付70%房款,即2879894元。根据《新江花园(一期)住宅房认购书》约定的单价1818元/平方米,刘怀顺购买的新江花园9栋403、404室价格应为316332元。2019年9月17日,刘怀顺与铜顺物业、瑞环公司、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司签订《协议书》,约定：刘怀顺将新江花园9栋403、404室退还给瑞环公司，铜顺物业退还留在该公司总购房款的30%房款本金给刘怀顺，瑞环公司退还刘怀顺总购房款的70%房款本金，并支付总购房款利息费用。此后,瑞环公司向刘怀顺退还了新江花园9栋403、404室房屋的购房款本金221432.40元、全额购房款本金316332元对应的利息139502.42元。另外,瑞环公司将退房奖励款12000元支付给铜顺物业,并由铜顺物业支付给了刘怀顺。铜顺公司通过现金及微信转账的方式向刘怀顺支付了部分房款，尚有房款12000元未退还。原审法院另查明，瑞环公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发项目至今未取得商品预售许可证明。原审法院认为：瑞环公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发项目至今未取得商品预售许可证明，故瑞环公司与铜顺物业之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及铜顺物业与刘怀顺之间签订的《委托购房协议书》均属于无效合同。铜顺物业主张其已将应退房款以现金方式全额退还给刘怀顺，但却并未能提供相应证据予以佐证，且发放退房补贴款时均有刘怀顺签字确认，而对大额房款退还却没有相应条据予以证实，明显与事实不符，故对该抗辩理由不予以采信，铜顺物业应将剩余的12000元房款退还给刘怀顺。根据《新江花园(一期)住宅房认购书》约定的单价1818元/平方米,刘怀顺购买的新江花园9栋403、404室价格为316332元，但刘怀顺根据《委托购房协议书》实际向铜顺物业支付了新江花园9栋403、404室房款360000元，两份合同房款差额43668元一直由铜顺物业支配使用，故对于该部分房款差额的利息损失应由铜顺物业负担。因刘怀顺已签字领取了退房补贴款12000元，故对其要求给付退房补贴款2000元的诉求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：1.确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵铜顺物业管理有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及铜陵铜顺物业管理有限责任公司与刘怀顺之间签订的《委托购房协议书》无效；2.铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还刘怀顺购房款12000元；3.铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘怀顺购房款差额43668元的利息损失（以43668元为基数，从2011年1月27起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）；4.驳回刘怀顺的其他诉讼请求。如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，减半收取368元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。本院二审期间，双方均未提出新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：1.瑞环公司与铜顺物业之间签订的认购书及铜顺物业与刘怀顺之间签订的购房协议的效力如何；2.一审法院判决铜顺物业向刘怀顺返还购房款12000元及承担43668元购房款的利息是否适当。本院认为：1.关于认购书、认购协议的效力问题。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，瑞环公司与铜顺物业之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，铜顺物业将案涉房屋再行转让给刘怀顺，以牟取差价，此行为亦无效，因此，铜顺物业与刘怀顺之间签订的购房协议亦无效。一审法院对此认定适当，故对铜顺物业认为认购书、购房协议有效的观点不予支持；2.关于一审法院判决铜顺物业向刘怀顺返还购房款12000元及承担43668元购房款的利息是否适当的问题。案涉房屋的团购价为316332元，而铜顺物业却收取刘怀顺360000元，以牟取差价43668元，现案涉房屋至今仍未取得商品预售许可证，购房协议书无法继续履行，铜顺公司应退还刘怀顺剩余房款差价及相应利息。铜顺物业主张其所留的12000元系与刘怀顺达成一致意见，处理相关事务的费用，但未提交证据证明，故原审判令铜顺物业偿还刘怀顺购房款12000元及承担43668元的利息损失，具有事实和法律依据。综上所述，铜顺物业的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费736元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十八日法官助理王小江书记员汪颖相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定。