黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2860号上诉人（原审被告）：富俊娇，女，1972年4月23日出生，满族，新湖财富投资管理有限公司助理总裁，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：薛长柱，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高道韫，女，1978年11月9日出生，汉族，哈尔滨工业大学附属中学教师，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：陈建英，男，1974年5月5日出生，汉族，中国石油哈尔滨分公司员工，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区新华小区5栋1层8号。法定代表人：孙冬安，总经理。委托诉讼代理人：孙余，女，1982年4月13日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市阿城区。上诉人富俊娇因与被上诉人高道韫、哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司（以下简称嘉业房地产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。富俊娇上诉请求：撤销一审判决第三项,驳回高道韫对富俊娇赔偿定金10,000元的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定富俊娇收到高道韫10,000元定金无事实根据。根据《房屋买卖居间服务合同》约定，收取定金的是嘉业房地产咨询有限公司,富俊娇不是合同约定的定金收取人,富俊娇没有实际收取定金,不应当承担赔偿定金10,000元的责任。2.《房屋买卖居间服务合同补充协议》约定的无法进行交易的风险并没有排除，房屋尚不具备进行交易的条件。富俊娇发现出售房屋存在解押后被法院查封的风险，就及时将该风险及时告知高道韫及嘉业房地产咨询有限公司，三方签订补充协议约定待富俊娇将法院诉讼处理完毕无查封风险后,双方再办理解贷和公积金贷款手续，同时约定附随义务为富俊娇于2019年6月30日将房屋交付高道韫无偿使用。富俊娇没有履行补充协议无偿使用的附随义务,并不能产生富俊娇拒绝出售房屋的结论。因为出售法院可能查封的房屋被富俊娇视为违法行为,那么将法院可能查封的房屋在出售前交付买房人居住同样被富俊娇视为违法行为。两种富俊娇视为的违法行为之间，并没有本质区别。故富俊娇出于对违法行为的恐惧而没有将房屋交付给高道韫无偿居住，并未形成根本性违约，不应适用定金罚则。高道韫辩称，请求二审法院维持一审判决，案涉房屋现在也没有证明被查封，无论是原协议还是补充协议，都属于违约行为，在补充协议当中约定在2019年6月30日将房屋交付给高道韫无偿使用，后一直未交付。当初签订合同10,000元定金是经过富俊娇同意交给居间方，采取房款代收转付方式，请求维持一审判决。嘉业房地产咨询公司辩称，嘉业房地产咨询公司严格按照合同约定履行，嘉业房地产咨询公司作为居间方的相关义务已经履行完毕，同意一审判决。高道韫向一审法院起诉请求：1.判令解除高道韫与富俊娇和嘉业房地产咨询公司签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.判令富俊娇双倍返还定金20,000元，与嘉业房地产咨询公司承担连带责任；3.嘉业房地产咨询公司返还中介费4500元，与富俊娇承担连带责任。一审法院认定事实：高道韫与富俊娇、嘉业房地产咨询公司于2019年3月4日签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：高道韫系买方（乙方）、富俊娇系卖方（甲方），嘉业房地产咨询公司系居间方。甲乙双方本着平等自愿的原则，同时将其全部事项委托给居间方办理和承担房款居间担保的责任，三方确定合同条款如下：房屋位于哈尔滨市××文库街××单元××号，建筑面积185．26平方米，成交价为1,150,000元。甲方保证房屋产权真实合法、无产权、债务、抵押及继承、赠与纠纷，其配偶及共同居住人均同意出售，保证近期不在动迁范围内，同时保证中途不予反悔，否则即为违约，双倍赔偿合同中的购房定金（购房定金中含全额居间服务费及代办费用），扣除全额居间服务费及代办费后剩余定金赔偿乙方。甲方先解押后交易。合同签订当时，乙方将定金10,000元，其中包括居间方所收取的服务费2000元交付给居间方。购房首付款450,000元，乙方必须于2019年4月4日之前交付居间方暂存管理，以便保证对甲方代收转付的责任，银行贷款所需证件材料同期合并交付。公积金贷款金额初步定为700,000元，以银行实际审批为准，银行确定评估额度当日，如存在不足首付款，乙方将不足首付款交于居间方。甲方交房保证金为10,000元，待甲乙双方交房结件当日，一次性在居间方领取。甲方此房有贷款790,000元，乙方同意替甲方还贷，如不足还贷金额，剩余部分由甲方自行负责。甲乙双方约定最迟2019年6月30日前交房。补充条款约定：甲乙双方商定，首付款自行转付，由乙方直付甲方，甲方须用此款结清尾贷，不得挪作他用，还贷不足部分甲方自行解决，交易期间资金风险自行承担，与居间方无关，甲方收到乙方首付款450,000元时须为乙方出具收房款收据。合同签订当日，高道韫向嘉业房地产咨询公司交付10,000元定金、中介服务费2000元、代办费2500元。2019年4月3日，高道韫、富俊娇、嘉业房地产咨询公司签订《房屋买卖居间服务合同补充协议》，内容为：因甲方在双方签订买卖合同后十天左右知道自己有个法院诉讼，因此预判此房如解押注销后会被法院查封，故双方协商决定暂不办理还贷和公积金贷款，甲方在2019年6月30日将房屋交付给乙方无偿使用，等甲方将法院诉讼处理完毕无查封风险后，双方再办理解贷和公积金贷款手续。补充协议签订后，富俊娇、嘉业房地产咨询公司未将案涉房屋交高道韫无偿使用，合同及补充协议未继续履行。审理中，富俊娇表示双方签订补充协议中所述的风险仍存在，未将案涉房屋交付高道韫无偿使用系因富俊娇遇到了困难。嘉业房地产咨询公司同意解除合同，将10,000元定金和代办费2500元返还高道韫。一审法院认为，高道韫、富俊娇、嘉业房地产咨询公司三方签订的《房屋买卖居间服务合同》《房屋买卖居间服务合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，当事人应按合同约定履行。合同签订后，高道韫向嘉业房地产咨询公司交付定金10,000元、居间服务费2000元、代办费2500元。在高道韫、富俊娇、嘉业房地产咨询公司签订《房屋买卖居间服务合同》后，系由于富俊娇提出案涉房屋存在被查封的风险，致使合同不能继续履行，双方签订了补充协议。签订补充协议后，由于富俊娇的原因，未按补充协议约定将案涉房屋交付高道韫，且至一审庭审时富俊娇称案涉房屋被查封的风险仍存在，故高道韫与富俊娇、嘉业房地产咨询公司的合同无法继续履行，富俊娇违约，且造成合同目的无法实现，故高道韫要求解除合同，适用定金罚则，由富俊娇双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于高道韫交付的定金10,000元在嘉业房地产经纪咨询公司处，该公司同意返还，一审法院准予，富俊娇赔偿高道韫10,000元。高道韫要求富俊娇、嘉业房地产咨询公司承担连带责任赔偿高道韫定金10,000元，无法律依据，一审法院不予支持。高道韫要求嘉业房地产咨询公司返还代办费2500元，嘉业房地产咨询公司同意，一审法院准予，嘉业房地产咨询公司返还居间费2000元，因嘉业房地产咨询公司已促成高道韫与富俊娇的房屋买卖，已完成居间服务，故一审法院不予支持。高道韫要求富俊娇承担返还高道韫居间费2000元的连带责任，无法律依据，且高道韫所交的居间费2000元，属于富俊娇违约给高道韫造成的损失，该损失不高于定金罚则的违约金10,000元，故高道韫的该项请求不符合法律规定，一审法院不予支持。判决：一、解除高道韫与富俊娇、嘉业房地产咨询公司于2019年3月4日签订的《房屋买卖居间服务合同》及2019年4月3日签订的《房屋买卖居间服务合同补充协议》；二、嘉业房地产咨询公司于判决生效之日起十日内返还高道韫定金10,000元、代办费2500元；三、富俊娇于判决生效之日起十日内赔偿高道韫定金10,000元；四、驳回高道韫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，定金合同为实践性合同，虽富俊娇没有实际收取定金10,000元，由居间方嘉业房地产咨询公司代收转付，但适用定金罚则承担赔偿责任的主体是买受双方当事人，嘉业房地产咨询公司履行了合同义务，不存在违约行为。补充协议约定富俊娇2019年6月30日将房屋交付高道韫无偿使用系合同约定的给付义务，并非附随义务，富俊娇上诉主张其没有履行补充协议无偿使用的附随义务并不能产生富俊娇拒绝出售房屋理由不能成立，本院不予采纳。富俊娇因其自身原因导致合同不能履行，构成根本违约，一审法院判令其承担赔偿一倍定金10,000元适用法律正确，本院予以维持。综上所述，富俊娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由富俊娇负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年九月八日法官助理孙志军书记员周小倩