广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初20887号原告：佛山市圆方房地产有限公司。住所地广东省佛山市禅城区******明福智富广场负一层。统一社会信用代码914************005。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被告：李美同，女，汉族，1957年9月30日出生，住广东省佛山市禅城区**********。公民身份号码440************729。被告：陈剑玲，女，汉族，1987年12月18日出生，住广东省佛山市禅城区**********。公民身份号码440************224。原告佛山市圆方房地产有限公司诉被告李美同、陈剑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周记南、被告陈剑玲到庭参加诉讼，被告李美同经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房余款13750元；2.被告向原告支付违约金6263元（以欠款额13750元为基数，从2018年1月7日起，按日万分之五暂计至2020年7月6日，并主张至清偿之日为止）；两项合计共20013元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于佛山市******明福智富广场负一层531号商铺，房款总价为227886元。2016年4月7日，双方就按揭付款转为分期付款事宜签订了《补充协议书》，约定被告分期偿还购房余款。经原告核对，截至2020年7月6日止，被告合计仅向原告支付购房款共214136元，尚欠原告购房余款13750元及逾期未支付购房款产生的违约金6263元。经原告多次催促，未果。为维护自身权益，原告提起诉讼，请求法院依法判决。两被告答辩称：第一，原告至今未提供合同规定的如实有效的铺位给被告。被告委托佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司）进行交接事宜，原告应在验收当日提供有效的房屋质量证明文件。交付时间在消防验收通过之前，房屋交付不能保障原告的利益。原告在2015年8月23日将商铺交付给千色汇公司，千色汇公司于同日出具《通知函》和《移交确认函》，但消防是在2015年12月8日才通过验收，前后相差3个月，违反法律规定。这样移交商铺无法保证被告的利益，原告有失诚信，未按合同约定向原告交付涉案商铺。第二，涉案商铺的墙身是一片薄薄的龟酸钙板，比纸皮还要薄。作为主要店铺分隔墙体，只要遇水就有倒塌的危险，使用龟酸板作为主要墙体分隔材料俗称豆腐渣工程用料，其工程质量不合格。第三，原告与千色汇公司的法定代表人为同一人，作为关联人及项目受益人，原告为达到收铺的目的，逼迫被告在没有收益的情况下以及没有见证人的情况下在委托经营协议书上签名。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。涉案项目实属违法，被告是受害者。第四，房屋的交接应该包括水表、电表、煤气表、所有公共设备、装修标准的交接，而不是一纸带过。被告已向相关部门申述此事宜。就负一层消防、排气、下水道、总电负荷等资料，维稳办表示可尝试协助向村委、开发商沟通协商索取资料给业主。第五，原告的销售方式是对现行法律法规的恶性践踏，应严加制止这种销售方法。第六，被告不是不想付清所有欠款，而是不能够付清。因为一旦付清，原告可以跑路，被告的合法权益无法得到保障。第七，原告与千色汇公司为关联企业，负有关联责任；委托商铺交接书无效，原告应该在一个月内交付合格的商铺给被告；原告、千色汇公司以及法定代表人吕某1赔偿5年商铺使用权受损的违约责任，共计60000元；被告在原告交付商铺一个月内无息归还；被告保留因原告未解决周边负一层商铺纠纷造成被告无法经营的责任，如六个月内验收不合格的，原告应当退还被告因该商铺支付的所有费用。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明双方诉讼主体适格。2.《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原、被告存在房屋买卖合同关系的事实，以及相应的权利义务。3.《补充协议书》，证明因被告银行按揭未能通过，双方达成分期付款的协议，并就违约责任作了明确约定。4.收据及收款汇总表，证明被告仅向原告支付房款合计共214136元，仍欠13750元未付清。5.敦促付款律师函及快递单，证明因被告违约，原告向其邮寄律师函催收还款。被告在诉讼中举证：1.千色汇公司及原告的企业公示信息，证明该两家公司的法定代表人为同一人。2.6月23日明福智富最新情况简要说明、明福物管与负一层业主交流会议、6月22日明福智富负一层验铺情况说明，证明涉案商铺所在楼层消防不符要求，也没有交付商铺给被告，所以被告不予支付剩余房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提供的证据1，本院确认其真实性，但案外人千色汇公司的企业公示信息与本案无关；证据2，无法核实该组证据的来源、参与人员等，对其所反映的内容无法确认其真实性，故本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月17日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区江湾一路2号负一层531号。第四条计价方式与价款。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21849.09元，总金额227886元。第六条付款方式及期限。3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：110000元；约定日期：2015年9月17日；（2）结算方式：现金；约定金额：117886元；约定日期：2015年9月17日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。同日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《补充协议》，该协议系作为对上述《商品房买卖合同》的补充，主要约定：三、按揭付款的方式及期限2、在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。四、买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。2016年4月7日，原告（出卖人、甲方）与两被告（买受人、乙方）签订《补充协议书》，主要约定：鉴于乙方购买甲方开发位于佛山市禅城区******“明福智富广场”负一层商铺531号，现就乙方原办理银行按揭方式转为分期付款方式等事宜达成如下协议：1、“明福智富广场”负一层商铺531号总金额为227886元，乙方已于2015年9月17日支付首期铺款117886元，办理银行按揭110000元。2、乙方承诺所欠“明福智富广场”负一层商铺531号110000元分期偿还，每年按季度支付所欠房款，即2016年分别于4月7日、7月7日、10月7日前支付13750元，2017年分别于1月7日、4月7日、7月7日、10月7日前支付13750元，2018年分别于1月7日前支付13750元。3、乙方未能如期履行支付每期房价款的则视为违约，乙方须按每日万分之五向甲方支付逾期违约金。2015年9月17日至2017年10月19日期间，原告向被告开具收据，确认收取涉案商铺的价款共计214136元，其中最后一笔于2017年10月19日收取被告支付13750元。庭审中，被告陈剑玲确认尚欠13750元购房余款未支付。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议书》均系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同及协议的约定履行。关于原告主张两被告支付购房余款的诉请。根据合同约定，两被告负有依约按时向原告支付购房款的义务。据双方签订的《补充协议书》所载，被告将办理银行按揭方式转为分期付款方式，双方通过签订协议的方式重新约定剩余价款的支付时间、方式以及违约责任等。根据原告提交的收据，两被告已向原告支付涉案商铺的价款合计214136元，原告主张两被告尚欠13750元未支付。被告陈剑玲当庭予以确认，被告李美同未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。两被告应向原告支付购房余款13750元，本院对原告的该项诉请依法予以支持。至于被告抗辩称，因原告尚未交付符合合同约定的商铺给被告，被告有权不予支付剩余购房款。根据双方签订的《补充协议》约定，如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。因两被告至今仍未支付剩余购房款，故不能以此为由拒绝支付。至于商铺的交接、质量以及责任承担等问题，原告可另行主张相应权利，本院于本案中不予审查。关于原告主张两被告支付违约金的诉请。根据双方签订的《补充协议书》，两被告未能如期履行支付每期房价款的则视为违约，两被告须按每日万分之五向原告支付逾期违约金。因两被告未能如期向原告支付最后一期房价款，原告有权向两被告主张计收违约金。根据上述约定，两被告应自2018年1月8日起按照日万分之五的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。原告诉请主张的超出部分本院不予支持。至于被告陈剑玲于《民事答辩状》中提出要求原告、案外人千色汇公司、吕某1履行违约责任等，因涉及案外人，且被告陈剑玲未提出明确的反诉请求，本院于本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李美同、陈剑玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款13750元及违约金（以13750元为本金，自2018年1月8日起按照日万分之五计算至被告李美同、陈剑玲实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市圆方房地产有限公司的其他诉讼请求。如被告李美同、陈剑玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取150元，由被告李美同、陈剑玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。