河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2162号 原告（反诉被告）：涿州康乔房地产开发有限公司，住所地涿州市高铁新城鹏渤书香别苑小区S1商业楼，统一社会信用代码：91130681336189898E。 法定代表人：韩建，职务：总经理。 委托诉讼代理人：邓岩，女，汉族，1981年10月15日出生，住涿州市双塔区，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜银萍，女，汉族，1985年7月19日出生，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：王自强，北京泽盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林屾，北京泽盈律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）涿州康乔房地产开发有限公司（以下简称康乔公司）诉被告（反诉原告）姜银萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涿州康乔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓岩、刘然，被告姜银萍及其委托诉讼代理人王自强、林屾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告康乔公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认解除函无效。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月12日原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告位于涿州，建筑面积85.33㎡，购房单价12658.31元／㎡，购房总价款1080134元。合同约定付款方式：被告向原告交纳首付款540134元，剩余房款54万元整，由被告向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告履行了部分合同义务，交纳首付款并办理完毕贷款，现房款已经交清。被告于2020年3月20日向我公司邮寄了退房通知书，内容为要求解除合同，办理退房事宜，实质该退房通知书为单方解除通知，被告要求解除的理由并不合法，我公司不同意解除合同。因此特请求人民法院查清事实，支持原告诉讼请求。 被告姜银萍辩称：原告的诉讼请求及事实理由没有依据，不能成立。在房屋买卖合同中，明确赋予了买受人合同解除权，原告的违约行为导致合同解除权解除条件成立，被告已经按约定的期限书面方式通知原告解除房屋买卖合同并要求退还房款及支付违约金，该通知已经到达原告，发生了解除的法律效力，双方之间房屋买卖合同已经解除。 反诉原告姜银萍向本院提出反诉请求：1、请求法院确认反诉原告与反诉被告于2017年5月12日签订的商品房买卖合同（合同编号：17081681）已于2020年3月21日解除；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告返还购房款1120134元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付迟延还款利息（以购房款1120314元为基数，自2020年4月21日起至实际还款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、请求法院判令反诉原告向反诉被告支付贷款利息损失22399.03元（截止2020年3月20日）；5、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金10801.34元（按购房款1%计算）；6、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉事实与理由：2017年5月12日。反诉原告与被告涿州康乔房地产开发有限公司（以下简称“康乔公司”）签订了商品房买卖合同（合同编号为17081681），反诉原告根据该合同购买康乔公司开发销售的位于涿州市房屋。合同约定所购房屋面积为85.33平方米，每平方米单价为12658.31元，房屋总价为1080134元，付款方式为首付540134元，按揭贷款540000元。合同签订前，反诉原告已向康乔公司支付了519627元首付款，同时还根据被告的指示支付了团购房款40000元，享受以40000元抵80000元房款的优惠，合同签订后又支付了剩余首付款20507元，并按约定如期办理了银行贷款540000元，康乔公司已收到全部购房款并向反诉原告出具了收款收据，反诉原告已经全面履行合同义务。根据合同第八条之约定康乔公司应当在2019年12月31日前向反诉原告交付符合国家标准的房屋，但康乔公司未按约定时间向原告交付房屋，已经构成违约。由于被告违约，根据合同第九条第（2）款约定“逾期超过六十日之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金”。鉴于康乔公司迟延交房的违约行为，已到达合同约定解除权的行使条件，反诉原告于2020年3月20日通过ＥＭＳ向康乔公司邮寄送达了《退房通知书》，通知康乔公司解除双方签订的商品房买卖合同，并且要求康乔公司支付购房款及违约金。《退房通知书》已于2020年3月21日到达康乔公司，且康乔公司亦自认收到了上述通知。 基于上述事实，反诉原告认为，被告的行为属于严重违约，反诉原告基于合同约定行使解除权，符合法律规定及合同约定，自解除通知到达被通知人之日发生解除合同的效力，因此，商品房买卖合同已于2020年3月21日解除。 综上所述，因康乔公司违约而导致合同解除，反诉原告有权要求康乔公司返还购房款并赔偿因其违约给反诉原告造成的损失，为维护反诉原告的合法权益，维护社会公平正义，恳请法院依法查明案件事实，公正裁决。 反诉被告康乔公司辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，不可抗力导致我方可以逾期交房，双方的协议第六条第三款就现在出现的情况事前作了约定，所以反诉人的解除权没有成立。合同不具备解除条件，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月12日,原告（反诉被告）康乔公司与被告（反诉原告）姜银萍签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，姜银萍购买康乔公司开发的位于码头国际健康产业园ZZ-MT-A单元，立新路以南，党京街以西，A-5-03块以东，健康公寓项目2幢1单元1903号商品房一套，房屋建筑面积85.33㎡，购房单价12658.31元/㎡，购房总价款1080134元整。合同约定付款方式：被告姜银萍已交齐首付款540134元，剩余房款54万元整，由被告向银行申请按揭贷款。同日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》补充协议一份，约定姜银萍应于主合同签署当日支付首期购房款人民币540134元整（含定金20000元），商品房总价款扣除首期款后的其余款项人民币54万元由买受人申请银行按揭贷款支付。康乔公司出具收据四张，分别为2017年12月13日20000元，2017年12月13日499627元，2018年3月4日20507元，2019年7月25日540000元，共计1080134元。姜银萍提供收据一份,诉称其交纳洽商服务费40000元，本院审查后认为该收据收款单位是北京东方鼎石科技发展有限公司，并非本案的康乔公司，收据记载的商品房与涉案房屋非同一房屋，因此本院对于该笔洽商服务费不予认定。该合同第八条交付期限约定，“出卖人应当在2019年12月31日前，依据国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款壹%向买受人支付违约金……”该合同补充协议第六条关于该商品房交付的补充约定,“3、除不可抗力外，因遵守法律法规和政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如遇重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。” 2020年3月20日姜银萍向康乔公司发出书面退房通知书，表示因原告逾期交房六十日违反合同约定，与原告解除商品房买卖合同，要求原告退还购房款并支付违约金。康乔公司表示收到该通知书，康乔公司于2020年7月3日向本院提起诉讼。 另查，康乔公司提供2017年至2020年政府各部门发布的要求被告停止施工的文件合计停工204天，证明被告应政府要求停止施工，非被告原因导致延期交付房屋。康乔公司提供河北涿州京南经济开发区规划建设局出具的证明一份，证明康乔公司于2020年1月23日至2020年4月15日停工，合计停工84天。2020年9月4日，康乔公司取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，其中涉案健康公寓1、2、4、5、9、12号楼竣工验收合格。 上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、房款收据、退房通知书，本诉原告提交的预售许可证复印件、催办函、各部门要求停工文件及统计表、涿州经济开发区规划建设局出具的证明两份、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、本诉被告提交的《个人房屋抵押借款合同》、借款凭证等、原被告陈述及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，因扬尘治理等原因，政府向被告下发停工通知，造成被告工程不能按期完工。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令……或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动……，导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房的违约责任。”根据康乔公司提供的政府文件及证明文件，双方约定交房日期据实延期后，康乔公司并无违约行为不承担违约责任，买方姜银萍并无约定解除权。该涉案合同履行过程中也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权情形。姜银萍向康乔公司发出的商品房合同退房通知书不发生合同解除的效力。现涉案房屋已经竣工且验收合格，已具备交付条件，涉案商品房销售合同可以实现，因此原、被告继续履行涉案合同较为适宜。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条的规定，判决如下： 1被告姜银萍向原告涿州康乔房地产开发有限公司发出的商品房买卖合同退房通知书不发生合同解除的效力。 2驳回反诉原告姜银萍的诉讼请求。 本诉案件受理费80元，由被告姜银萍承担；反诉案件受理费7590元，由反诉原告姜银萍承担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交相应上诉费，同时提交缴费凭证原件（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定市西城支行）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈怀南 人民陪审员  李广强 人民陪审员  赵孟希 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  王园园