安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1321民初3164号原告：淮北金地物业有限公司砀山分公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇砀郡路（住建局院内），统一社会信用代码91341321396887372Y。负责人：夏鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：房锦文，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。被告：李昂昂，男，1993年8月13日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告淮北金地物业有限公司砀山分公司（以下简称淮北金地公司）与被告李昂昂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告淮北金地公司的委托诉讼代理人房锦文、朱怀良，被告李昂昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北金地公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令李昂昂支付2018年12月至2020年12月物业管理等相关费用2368元；2.依法判令由李昂昂承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李昂昂系淮北金地公司小区业主，房号10栋204室，根据双方达成的物业服务合同的规定，淮北金地公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对李昂昂居住的小区实施规范的物业管理，为李昂昂提供完善的物业管理服务。李昂昂自2018年12月起至今拖欠物业管理费，计2368元。淮北金地公司曾多次以各种形式向李昂昂催缴物业管理费，但其不予理睬。故，提起诉讼。李昂昂辩称，原告诉讼主体不适格，原告作为分公司，不具有法人资格，不是法定的有权提起民事诉讼的适格主体。原告作为淮北金地公司的分公司，从其公示的公司信息来看，其没有参保人员，没有保证物业服务的专业人员，不能证明其具备设立物业公司的条件，不是合法的物业企业。原告没有通过正常的招标程序，其是否有权收取物业费，请法庭查明。双方存在合法有效的前期物业服务协议，原告未依约履行合同义务，无权要求被告全额支付物业费。小区楼道未能天天清扫，多处长期不清扫，消防设施检修不及时，消防人员消防培训不到位，共用设施损毁，接业主通知后，拒不整改。依据《安徽省物业管理条例》第39条第一款规定，建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。本案中原告作为前期物业服务企业，未通过公开招标程序，原告没有列支物业公共服务费，并且未向业主出示其服务资质，如原告不能提供其物业资质，就不能证明其收费标准符合物业等级B级要求，就无权按照1.1元/㎡收取物业费用。依据双方签订的前期物业服务协议第十六条第二款，利用物业共有部分、共用设施设备进行经营活动的，所得收益30%用于补贴物业综合费，70%纳入专项维修资金。原告利用公用部位、公共设施进行经营的广告收入，全部作为物业企业受益进行分配。并没有将70%受益纳入专项维修资金。本院经审理认定事实如下：淮北金地公司是依法设立的分公司，并领取了营业执照，经营范围为物业服务。2016年12月10日，甲方淮北金地公司与乙方李昂昂就乙方购买的建筑面积86.04平方米御景国际小区10栋204室签订《御景国际前期物业费服务协议》，协议约定：本物业竣工入伙使用后，由甲方向业主和非业主使用人提供一下服务内容，并达到以下服务质量“一、日常服务：（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……等，二、物业服务管理质量：1、房屋外观；2、设备运行……等”；小高层、高层每月每平方米建筑面积按照人民币1.1元/㎡的标准收取物业管理服务费，物业服务费用标准按物价局最终核定的标准调整；入伙后，物业服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在每半年末或之前付清下半年底的费用，履行该义务；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交；服务期限本协议自签约之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日起终止。李昂昂入住小区后，经淮北金地公司多次催要，未按时缴纳2018年12月至2020年12月期间的物业服务费。李昂昂房屋的建筑面积为86.04平方米，物业费为86.04平方米×1.1元×24个月=2271.5元。另，御景国际小区业主委员会现仍未与物业管理企业签订《物业服务合同》。上述事实有《御景国际前期物业费服务协议》、照片以及当事人、代理人的陈述等证据予以证实并在案佐证。本院认为：物业服务收费是指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用，主要包括相关公共服务费、车辆停放费等。淮北金地公司作为依法设立的领取营业执照的法人的分支机构，其经营范围为物业服务，具备物业服务管理资格，其与李昂昂签订的《御景国际前期物业费服务协议》协议合法有效，淮北金地公司提供物业服务后，享有向业主和物业使用人收取物业费的权利。李昂昂系该小区的业主，其应当向淮北金地公司交纳拖欠的物业服务费。淮北金地公司作为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，且物业服务由淮北金地公司提供，可以作为独立的民事诉讼主体参加诉讼。根据前期物业服务协议的约定,涉案小区小高层、高层每月每平方米建筑面积按照人民币1.1元/㎡的标准收取物业管理服务费，业主或物业使用人应在每半年末或之前付清下半年底的费用，李昂昂的房屋建筑面积为86.04平米,据此李昂昂应向淮北金地公司支付2018年12月至2020年12月期间的物业费2271.5元。李昂昂辩称淮北金地公司未依约履行合同义务，存在小区环境脏乱差、未履行维修检修义务、未按约定使用经营活动收益等情形。综合李昂昂提供的证据和其抗辩,即使淮北金地公司在管理物业的过程中,提供的服务存在瑕疵，该履行瑕疵不足以构成重大违约而成为业主不支付物业费的理由,如果淮北金地公司管理物业的过程中存在瑕疵，李昂昂可以另行主张要求淮北金地公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不得以此拒缴物业费。故，淮北金地公司主张李昂昂缴纳物业费2271.5元的请求，本院予以支持。综上所述，淮北金地公司主张的部分诉讼请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李昂昂于本判决生效后七日内给付淮北金地物业有限公司砀山分公司2018年12月至2020年12月期间的物业服务费2271.5元；二、驳回淮北金地物业有限公司砀山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因简易程序审理减半收取25元，由李昂昂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘存领二〇二〇年九月二十六日书记员  张迷迷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。