吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1753号原告：镇赉县利信物业管理有限公司，住所地为镇赉县华程北街东团结东路北3区11段19-14号。法定代表人：吴某，职务系经理。统一社会信用代码：91220821MAOY352P5E。被告：周某，男，1971年6月18日生，汉族，出租车司机，现住镇赉县。委托诉讼代理人：刘某，女，1972年2月28日生，汉族，无业，现住镇赉县，与周某系夫妻关系。原告镇赉县利信物业管理有限公司（以下简称“利信物业公司”）与周某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利信物业公司法定代表人吴某，被告周某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利信物业公司向本院提出诉讼请求：要求周某给付2019年、2020年两年的物业管理费866元，并给付违约金。事实和理由：2019年4月，利信物业公司与防腐厂小区业主委员会根据《物业管理条例》相关规定签订了1份防腐厂小区物业管理委托合同，经营管理至今，同时经小区业主委员会全年验收合格。利信物业公司履行了合同约定的条款和义务。现按合同约定，周某共欠2019年、2020年两年物业管理费866元（0.45元/每平方米×80.14×12×2）未付。为此，利信物业公司通过发通知等方法进行催缴，但周某迟迟未能缴费。故根据《民法通则》,《物业管理条例》等相关规定，利信物业公司现诉至法院，请求依法判决。周某辩称，楼房面积对，是80.14平方米，2019年至2020年没有交纳物业费。我家门口外面有臭味，夏天开不了窗户。冬天屋里的自来水冻，去年物业拿棉被将楼房外的自来水管道盖上了。只要利信物业公司将我的这两个问题解决了，我就同意交纳物业费。违约金不同意给付。针对周某的答辩，利信物业公司抗辩称，周某所陈述的情况的确属实。关于自来水冻的问题，自来水的主干线是自来水公司的主干线管道，不是物业的服务设施。原有的防腐厂××楼，由于供暖公司将主干线地沟内的供暖管撤出，使自来水管线独立在地沟里边，无供暖源。2018年以前中铁集团投资委托镇赉县国有资产管理中心对小区地面、污水井及污水管道进行了改造。由于11号楼在国家投入建设前以前，他们的脏水排不出去，业主将所有自己家的下水管线打漏，将脏水排到地沟里头。我物业是2019年4月份接管的，我们派维修人员到地沟把所有的脏水管线接通，把脏水顺利的排到脏水井里边，没有污水，也没有脏水了。地沟当时的供暖设施没有了，他们在11号楼的东大山地基墙与地沟之间抠了一个窟窿，这是业主所为，是我们接手之前业主自行弄的。过去的脏水导致的一些污垢无法清除，也不是由物业负责清除的。物业为了防止冬天连通地沟的楼大山窟窿再次导致自来水管线结冻，用棉被再次堵住，因为地沟里没有供暖设施了，我们这样做是为了使自来水管线在地沟里不结冻。自来水管线去年冬天结冻了，导致东侧两个单元没有水，我们接到通知后第一时间到机电公司买了电绊热带，将所有的地沟管线缠满了电绊热带，并且接通电源，保温了一个晚上，大概七个小时左右将主干线化冻，恢复通水，至今一直没有断过水，这就是我针对周某所说的自来水管冻了的情况所进行的陈述。关于臭味的问题，因为业主在前些年将楼道的地沟作为污水管线排放脏水，里边的污垢味未能排除，也排不出，现在里面没有脏水，但是污垢一时无法排除。地沟的污垢不能清除，污垢味至今清除不了。根据利信物业公司的起诉和周某的答辩，本案的争议焦点问题是：利信物业公司要求周某给付拖欠的866元物业费及违约金的诉求是否符合法律规定。利信物业公司向法庭提供了如下证据：1.营业执照复印件1份（经核对与原件一致）。证明利信物业公司是合法的物业公司。2.物业管理委托合同书及庆生社区出具的证明复印件各1份（经核对与原件一致）。证明小区的业主委员会是通过小区全体业主选举产生的，物业委托合同证明根据《物业管理条例》，小区物业服务企业与小区业主委员会签订的物业委托合同合法有效。小区物业是按照委托合同提供的物业服务。3.物业费欠费催缴通知单照片打印件1份。证明物业对周某进行了物业费的催缴。周某对证据没有意见，仍然坚持解决了问题，就交纳物业费。周某举证为手机照片打印件4张。证明自家窗户底下的沟有臭味，导致窗户开不开。希望利信物业公司能将脏水井盖抹死，防止再出臭味。利信物业公司质证称，第1张照片是楼的东大山的窗户，属于小区院外过来的臭味。第2张照片拍摄的地沟是2018年之前由于脏水排不出，业主将小区地基抠了窟窿排放脏水，现在我们用棉被将窟窿堵上防止自来水冬天再次结冻。第3张照片是室内的棚顶有一处漏水留下的污垢，该房屋属于业主所有，物业无责任进行维护，这在物业委托合同中有约定，有条件的。第4张照片是污水井盖，周某提出将污水井盖抹死，任何单位和个人无权改变小区院内的公共设施，这是建筑管理条例和物业管理条例规定的，污水井是小区住宅楼的公共排水设施，不能抹死。抹死以后无法进行疏通养护。综上，物业公司没有违背物业合同的各项约定。对证据的分析、认证：对利信物业公司提供的三组证据，周某均无异议，结合其与本案的关联性，本院对其予以采信。对周某提供的证据，本院经审查认为，第1张、第2张照片中所体现的问题，均是在利信物业公司接管物业管理之前，业主为排放脏水人为所致，利信物业公司已对问题进行了相应的解决，故本院对其不予采信。第3张照片系周某自有房屋室内存在的问题，与物业服务无关，本院对其不予采信。第4张照片，周某要求将其反映的脏水井的井盖抹死，以防返臭味，本院认为，脏水井是小区公用设施，非周某一家单独所有，其主张于法无据，故本院对其不予支持，对该证据不予采信。本院确定如下案件事实：周某是镇赉县防腐厂小区11号楼6单元101室的业主，房屋建筑面积为80.14平方米。2019年4月1日，利信物业公司与周某所在小区的业主委员会签订物业管理委托合同书，约定由利信物业公司对该小区进行物业管理，期限自2019年4月1日至2024年3月30日止。双方在合同中约定，物业费每月每平方米0.45元，外加每户每年24元的环卫处运垃圾费。收费时间为本年的12月收取下一年的物业费，如在本年11月末不交物业费的，可收取20%的违约金。同时对物业服务项目等进行了约定。周某现拖欠2019年4月1日至2021年3月31日的物业管理费未付。利信物业公司现诉至法院，请求依法判令周某给付2019年4月1日-2021年3月31日两年的物业管理费866元，并按拖欠的物业费的20%给付违约金。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：周某于本判决生效后立即给付利信物业公司2019年4月1日-2021年3月31日两年的物业费865.51元（0.45元/月×80.14×12×2=865.51元）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”本案中，利信物业公司与周某所居住小区业主委员会签订的物业管理委托合同书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。周某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在利信物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，周某应按上述协议约定向利信物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经利信物业公司催要，周某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，利信物业公司要求周某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于周某所辩称的要求物业予以解决的两个问题，其中一个是关于自来水管冬季结冻的问题，本院认为，在去年自来水管结冻时，利信物业公司已应业主要求及时进行了解决；关于其住宅外面有臭味，导致夏天无法开窗户的问题，本院认为，该问题属小区业主之前自行改排水沟导致。利信物业公司接管之后已经将脏水排水管道予以疏通，已履行了物业服务合同约定的义务，周某现在主张的该问题与物业管理服务无关，其不能以此拒交物业费。关于物业费的数额确定，按照周某住宅的面积及物业费的收费标准以及周某拖欠物业费的时间，本院确定其为865.51元（0.45元/月×80.14×12×2=865.51元）。关于利信物业公司主张的违约金问题。根据本院已查清的事实可知，周某已拖欠2019年4月1日-2021年3月31日两年的物业费865.51元未付。双方已在物业服务合同中对逾期缴费的违约金作出了明确规定，按拖欠物业管理服务费总额的20%加收违约金。故周某还应给付利信物业公司违约金173.1元（865.51元×20%=173.1元）。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十五条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周某于本判决生效后立即给付镇赉县利信物业管理有限公司2019年4月1日-2021年3月31日两年的物业费865.51元，并给付违约金173.1元，两项合计1038.61元；二、驳回镇赉县利信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由周某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年九月二十四日书记员  徐瑶