浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终299号 上诉人（原审被告，反诉原告）：舟山市定海区茉羽纪服装店，住所地舟山市定海区解放西路106号401室A-2区（舟山乐福商业管理有限公司内）。 经营者：俞凤，女，1984年3月23日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：邬宇凯，男，系俞凤丈夫。 委托诉讼代理人：舒海明，上海汇业（浙江自贸区）律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：俞凤，女，1984年3月23日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：邬宇凯，男，系俞凤丈夫。 被上诉人：舟山乐福商业管理有限公司，住所地舟山市定海区解放西路106号401室A-2区。 法定代表人：蒋小辉，执行董事。 委托诉讼代理人：施妹，女。 委托诉讼代理人：王玮君，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 上诉人舟山市定海区茉羽纪服装店（以下简称茉羽纪服装店）、俞凤因与被上诉人舟山乐福商业管理有限公司（以下简称乐福公司）合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。乐福公司在一审宣判后，也向本院提出上诉，但其在收到法院缴纳案件受理费通知后未按时缴纳案件受理费，也未申请减交、缓交或免交，应按照自动撤回上诉处理。上诉人茉羽纪服装店的委托诉讼代理人邬宇凯、舒海明，上诉人俞凤的委托诉讼代理人邬宇凯，被上诉人乐福公司的委托诉讼代理人施妹、王玮君到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。 茉羽纪服装店、俞凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判:1.茉羽纪服装店支付乐福公司一个月租金、管理费金额的违约金，乐福公司退还多支付的36560元；2.乐福公司赔偿茉羽纪服装店逾期开业损失93675元。事实与理由：一、原审判决本诉部分认定事实错误、法律适用不当。1.乐福公司计租期间应为2019年8月6日至2019年11月6日。首先，乐福公司于2019年6月6日通知开业，但当时商场并未通过消防安全验收，该通知违反《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，应为无效。2019年7月25日，乐福公司因未经消防检查而投入使用被消防部门行政处罚，显然，在7月25日前商场不允许投入使用，更不应起算租金和管理费。原审判决认为因未经消防检查而投入使用被消防部门处罚，并不等同于涉案租赁场地无法经营使用，接着又认定被消防部门处罚一事对租赁场地的使用、商场内商户的经营确实存在影响，酌情扣减部分费用，判决内容相互矛盾。退一步讲，即使2019年6月6日开业通知未违反法律强制性规定，该开业时间也系乐福公司单方意思表示，上诉人在回执上签字仅表明对通知的签收，并非对开业时间予以认可。故不能将2019年6月6日定为开业日。另外，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》附件三《进场交付确认书》明确正式开业经营为2019年5月1日，但商场并未如期开业。2019年5月24日被上诉人再次单方通知上诉人6月6日正式开业（上诉人实际于2019年6月6日收到开业通知），但6月份，商场的正大门紧闭，尚有很多商家在装修中，噪音、异味、粉尘等严重，不符合正常营业的条件。上诉人提交的证据可以看出，商场的正式开业时间还应结合商场的超市开业时间来确定，而超市开业时间为2019年8月6日，所以应当认定商场的开业时间为2019年8月6日。2.合同解除时间应为2019年11月6日。上诉人与被上诉人合意解除合同的时间为2019年11月6日，上诉人撤柜时间也是11月6日。因上诉人在合同签订后支付了三个月即2019年6月6日至9月5日的租金、物业管理费及履约保证金（两个月的租金及物业费），双方达成一致以履约保证金抵付2019年9月6日至11月5日期间的租金和物业管理费，上诉人在费用抵付到期后撤柜。因此，合同解除时间应当确认为2019年11月6日，而非被上诉人单方通知解除后上诉人的签收时间计算。退一步讲，即使合同解除时间为2020年1月10日，鉴于上诉人已于2019年11月6日撤柜，未再享受被上诉人提供的物业管理服务，相应的管理费应免除。同时，上诉人撤柜后，在2019年11月6日至2020年1月10日长达65天的时间内，被上诉人未采取招租等有效措施减少损失，应对扩大部分的损失与上诉人各半承担责任。3.被上诉人虚假宣传永辉超市的签约及入驻情况，导致上诉人同意支付被上诉人较高的租金和管理费，乐福公司对永辉超市宣传内容应当作为双方合同内容，现被上诉人并未引进永辉超市，应当承担违约责任，降低租金和管理费。4.原审判决认定上诉人承租的商铺在2019年12月29日被占用，被上诉人提交的2020年1月6日拍摄的照片证明当日上诉人的商铺未被占用，原审判决却仅扣除一天的租金和管理费，不当。5.原审判决认定违约金计算标准过高。结合本案实际情况、上诉人的撤柜时间、被上诉人虚假宣传及逾期开业、上诉人撤柜后被上诉人未及时招租任由损失扩大等情况，应当判决上诉人向被上诉人支付一个月的租金、管理费作为违约金。二、原审判决驳回上诉人的反诉，是错误的。被上诉人延期开业明显，致使上诉人在2019年5月1日至6月6日期间装修的店铺处于闲置状态，且需要支付员工工资，上诉人据此要求被上诉人支付损失，应当是合理的。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法裁判。 乐福公司辩称,关于租金的起算日，双方在租赁合同中有明确约定，乐福公司自开业日起计租，就开业日，以乐福公司的通知时间为准，一审认定双方起租日为2019年6月6日，应为正确。关于合同解除日，上诉人擅自撤柜，构成违约，被上诉人享有合同解除权，现被上诉人于2020年1月9日通知茉羽纪服装店解除合同，该通知于1月10日送达至上诉人，一审判决认定合同解除时间为2020年1月10日，并无不当。关于永辉超市的问题，认可一审法院的认定。关于茉羽纪服装店应承担的违约金，一审认定明显偏低，被上诉人认为应调高。对于茉羽纪服装店的反诉请求，因被上诉人不存在逾期开业的情形，当然不存在应当承担相关损失的问题。 乐福公司向一审法院起诉请求：1.确认乐福公司与茉羽纪服装店、俞凤签订的《租赁合同》、《综合管理服务合同》于2020年1月10日解除。2.茉羽纪服装店向乐福公司支付拖欠的租金、综合管理服务费、违约金及其他损失合计223399.07元，并就欠付的租金、综合管理服务费共65474.77元按日千分之一支付自2020年1月11日起至清偿之日止的违约金。3.俞凤对前述债权承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2019年1月31日，乐福公司（甲方、出租方）与俞凤（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，该合同分通用条款和专用条款两部分。通用条款中，双方约定：1.甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地。2.乙方应当是在租赁场地所在地设立的合法经营主体，否则乙方应在租赁场地所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带清偿责任保证。3.租赁期限指乙方承租期限，自乙方进场日开始计算。进场日指《进场交付确认书》确定的日期，如确认书签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。开业日指装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为开业日。4.装修期自进场日起至开业日前一日。装修租金和装修管理费从进场日计算至开业日。5.乙方于进场前向甲方一次性支付装修押金。乙方在甲方对装修竣工审核通过之日起三个月后向甲方提出退还装修押金的申请，甲方审批通过后无息退还。6.乙方应自进场日开始按照本合同约定支付租赁场地的租金。乙方应于每个缴租期最后一个月的10日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个缴租期固定租金。首期租金应于本合同签订后7个工作日内支付。7.在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。本合同期内，乙方经提前三个月书面通知甲方并征得甲方书面同意后可以提前终止本合同，甲方没收乙方履约保证金作为对甲方的补偿，乙方在合同终止当日，应付清实际发生的租金及本合同约定的其他费用。8.在下列任何一种情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自停业超过15日的；（2）乙方迟延交付履约保证金、质量保证金、租金或本合同约定的费用超过15日的。9.乙方在合同提前终止或期满终止之日将租赁场地恢复原状，并将甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方。如损失需按价赔偿。10.乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。11.若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。甲方按照第14.5条（即前述第8项约定内容）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方承担违约责任如下：（1）甲方有权没收履约保证金，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条（即前述第9项约定内容）约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和综合管理服务公司结清所有款项；（2）甲方有权向乙方追讨未完租期的所有租金。12.未经甲方书面同意，乙方擅自停止经营的，或乙方未与甲方营业时间一致擅自延迟开店或提前闭店的，乙方应按每次1000元向甲方支付违约金。13.双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期及其他租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的以及其他优惠部分的租金。专用条款中，双方约定：1.租赁场地店铺号为：舟山市定海区解放西路106号201室2F30。租赁面积为66.27平方米。乙方经营业种为女装，品牌为茉羽纪。2.开业日约定部分，空白未填写。其后的文字表述为“甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准”。3.租赁期限为2018年10月1日至2020年9月30日。装修期租金金额为0元。自开业日起，租金为每平方米每天2元，以季度为一个缴租期。4.履约保证金为8062.85元。5.装修押金为5000元。6.任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式。7.本合同的解释顺序为：（1）专用条款；（2）通用条款；（3）合同附件。双方还约定了其他内容。 同日，乐福公司（甲方）与俞凤（乙方）签订了《综合管理服务合同》一份，约定：1.综合管理服务费计算面积为66.27平方米，（以《租赁合同》约定的计租面积为准）。2.乙方应自《租赁合同》约定的开业日缴纳综合管理服务费。3.乙方应当向甲方支付23382.27元作为综合管理服务费保证金。合同终止后30日内，如乙方无违约行为，保证金无息退还。4.综合管理服务费的收费标准为每天每平方米5.8元，每月为11691.13元。5.综合管理服务费按季支付，先付后用。首期缴纳时间为开业日的前一个月的10日（含10日）之前。乙方应于每个支付期的最后一个月10日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方缴纳下个支付期的综合管理服务费。6.若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。如果乙方违约延迟支付综合管理服务费超过10日的，每延迟一日需向甲方支付应付未付金额的1‰作为逾期付款违约金。乙方延迟支付超过20日的，甲方除收取违约金外，还有权停止综合管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。7.如果甲、乙双方之任何一方单方面提前要求解约，除应赔偿对方因提前解约而遭受的实际损失外，解约方还需承担相当于3个月综合管理服务费的违约金。8.本合同期限为2年，自2018年10月1日起至2020年9月30日止。如《租赁合同》在上述日期前终止的，本合同同时终止。9.根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式。10.本合同中若有与《租赁合同》不一致的约定，以《租赁合同》中的约定为准。合同还约定了其他内容。 2019年2月26日，茉羽纪服装店注册成立。 2019年3月1日，乐福公司与俞凤签订《进场交付确认书》，载明自确认书签署之日起，乐福公司已正式将租赁场地移交给俞凤。 2019年5月24日，乐福公司向俞凤发送通知，载明2019年6月6日正式开业，自该日起正式计租。该通知由俞凤的丈夫代俞凤于2019年6月6日签收。 2020年1月9日，乐福公司向俞凤、茉羽纪服装店发送《解除合同通知书》，通知《租赁合同》、《综合管理服务合同》于其收到通知书之日解除。次日，俞凤签收该通知书。 俞凤已向乐福公司支付的款项有：1.《租赁合同》项下的履约保证金8062.85元；2.《综合管理服务合同》项下的保证金23382.27元；3.第一季度的租金、综合管理服务费合计47167.67元；4.装修押金5000元。第二季度起，茉羽纪服装店未再向乐福公司支付租金、综合管理服务费。 一审法院认为，一、双方是否已经协商解除合同。俞凤、茉羽纪服装店主张，其与乐福公司的实际控制人曹伟亮经协商一致而解除合同，但未提交证据证明，不能成立。二、2019年6月6日至2019年7月25日期间的租金、管理费，乐福公司是否可收取，及以何种标准收取。双方对乐福公司于2019年7月25日因未经消防检查而投入使用被消防部门处罚一事无争议。但因未经消防检查而投入使用被消防部门处罚，并不等同于涉案租赁场地无法经营使用。俞凤、茉羽纪服装店以此为由主张该期间的租金、管理费不计收，缺乏依据。虽然乐福公司被消防部门处罚一事对租赁场地的使用、商场内商户的经营存在何种影响无直接证据证明，但考虑一般情形，该影响确实存在，酌情对该期间应收的租金、管理费予以扣减。结合本案的具体情况，酌情扣除2000元。 三、2019年12月29日至2020年1月10日期间的租金、管理费，乐福公司是否可收取，及以何种标准收取。俞凤提交了监控视频，显示涉案经营场地于2019年12月29日时被他人用于服装经营。但该日后至2020年1月10日期间是否也被他人用于服装经营，则缺乏证据证明。而且，从乐福公司提交的拍摄于2020年1月6日的照片来看，涉案租赁场地在该时并未被他人占用。鉴于乐福公司系商场的经营者，在双方合同未解除的情况下，乐福公司仍负有出租方的义务，即在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故2019年12月29日的租金、管理费，乐福公司不应再向俞凤、茉羽纪服装店计收。但该日后的租金、管理费，俞凤、茉羽纪服装店主张也不应计收，依据不足。综上，2019年12月29日至2020年1月10日期间的租金、管理费，计收时应扣除一日的费用，即517元。四、乐福公司未引进永辉超市对租赁费、管理费计收的影响。合同中，双方对乐福公司引进永辉超市作为签约的条件并无约定。俞凤所提交的关于引进永辉超市的相关证据，系媒体报道，并不构成对乐福公司与俞凤签约时的要约和承诺。而且，从实际情况来看，乐福公司确实曾尝试引进永辉超市，但后未果。乐福公司在主观上不存在以引进永辉超市对俞凤进行欺骗的故意。俞凤、茉羽纪以乐福公司未引进永辉超市为由要求降低租金、管理费计收标准，缺乏依据。五、2019年11月6日至2020年1月10日期间的管理费，乐福公司是否可计收，及以何种标准收取。 该期间，俞凤、茉羽纪服装店已撤店，不再在商场内经营。但该状况是俞凤、茉羽纪服装店在未取得乐福公司同意的情况下自行撤店所导致，其主张该期间管理费降低收费计费标准，依据不足。六、乐福公司是否延迟开业。《租赁合同》中关于“开业日”的约定有两处，分别为通用条款部分的“开业日指装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为开业日”，专用条款部分的“甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准”。而根据双方约定的合同解释顺序，专用条款优于通用条款，故对开业日的确定，应以专用条款的约定来认定，即以乐福公司的通知日来认定。乐福公司通知的开业日期为2019年6月6日，而实际上的开业日期也为此日。俞凤、茉羽纪服装店主张乐福公司延迟开业，依据不足。至于俞凤、茉羽纪服装店主张2019年5月1日为开业日一节，依据不足。俞凤、茉羽纪服装店提交的微信聊天记录显示：2019年4月4日乐福公司商场运营负责人施妹在被问及“5月开业时间是确定下来的吗？”时，答道：“是的”。在被问及：“5月3日开业的话，是以什么形式开业？是试营业呢，还是所有全部正式开业？”后，施妹于2019年4月23日称：“3日（指2019年5月3日）是试营业……”。上述聊天记录中所述，并非合同约定的书面通知的形式，且聊天记录中明确称系“试营业”，均不作为认定开业日的依据。 本案立案案由为租赁合同纠纷，但乐福公司的诉请，除涉及《租赁合同》外，还涉及双方的《综合管理服务合同》。故本案案由应确定为合同纠纷。 乐福公司与俞凤间的《租赁合同》、《综合管理服务合同》皆系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。履行过程中，俞凤逾期支付租金、管理费，且在未取得乐福公司同意的情况下撤店，已违约。依双方合同约定，乐福公司享有单方合同解除权。乐福公司向俞凤发送了解除合同的通知，俞凤于2020年1月10日收到该通知，故《租赁合同》、《综合管理服务合同》的解除日期应认定为2020年1月10日。俞凤主张合同因双方协商一致于2019年11月6日解除，依据不足，不予认定。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于尚欠租金及管理费，应认定如下：2019年9月6日至2020年1月10日，为127天。应付租金数额为16832.58元，应付管理费数额为48814.48元。扣除前述应扣减部分，尚欠租金、管理费合计63130.06元，再扣除乐福公司同意抵扣的装修押金5000元，尚欠租金、管理费应认定为58130.06元。乐福公司超出该部分的主张，不予支持。 关于违约金。乐福公司主张的违约金，由以下几部分构成：1.装修期间的租金，以95天计12591.30元。2.没收俞凤已缴纳的《租赁合同》项下履约保证金8062.85元。3.没收俞凤已缴纳的《综合管理服务合同》项下保证金23382.27元。4.《租赁合同》中约定的擅自撤店违约金1000元。5.《综合管理服务合同》项下违约金，以三个月的管理费计33474.15元。6.增加部分违约金，以四个月的租金和管理费计62890.23元。7.逾期支付租金、管理费，按每日千分之一计算的延迟履行违约金。上述违约金，在双方的合同中皆有约定。《租赁合同》、《综合管理服务合同》的文本系乐福公司提供，且在其与各商户签订合同时反复使用该文本，可认定为格式合同。但合同中对双方的责任皆有约定，并不存在免除乐福公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。俞凤、茉羽纪服装店主张相关条款无效，不予采纳。俞凤延期支付租金、擅自撤店的违约行为给乐福公司造成了损失，但就具体损失情况，双方皆未举证证明。考虑本案违约行为导致合同解除后的合理空置期等因素，酌情调整为三个月的租金、管理费（包含装修期租金、没收保证金等，不含迟延履行违约金），乐福公司超出该部分的主张，不予支持。故确认《租赁合同》、《综合管理服务合同》项下的保证金归乐福公司所有后，俞凤还应向乐福公司支付违约金15722.56元。关于迟延履行违约金。迟延履行给乐福公司造成的损失系资金占用的损失。乐福公司要求按照日千分之一计算，过高。参照一般民间借贷的资金占用利息标准，以年利率6%认定。关于起算时间、计算基数及数额。第二季度租金、管理费的应付日为2019年9月6日前的10日，即最迟应于2019年8月26日付清。乐福公司要求自2019年9月6日起计算该部分的迟延履行违约金，系对自己权利的处分，不违反法律规定和合同约定，予以认定。第二季度的应付数额为47038.45元，应以此为基数计算。故截至2019年12月5日，应付延迟履行违约金为：47038.45元×91天×年利率6%，即703.64元。第三季度的租金、管理费，乐福公司要求自2019年12月6日起计算，不违反法律规定和合同约定，予以认定。第三季度应付数额为47038.45元，本可依二、三季度应付数额的总和为基数计算迟延履行违约金至合同解除日。乐福公司要求以合同解除前的应付数额为基数计算，不违反法律规定和合同约定，予以认定。故2019年12月6日至2020年1月10日，应付延迟履行违约金为65647.06元×36天×年利率6%，即388.49元。自2020年1月11日起，合同已解除，应付款数额应考虑前述扣减情况，即迟延履行违约金应以58130.06元为基数计算。乐福公司超出上述部分的延迟履行违约金，不予支持。关于场地恢复费。乐福公司主张按每平方米150元计算，为9940.50元。现场地处于未恢复状态。合同中约定，在合同提前终止时，承租方应恢复原状。现俞凤也同意自行恢复。乐福公司拒绝俞凤自行恢复的要求而直接向其主张相关费用，缺乏合同依据，不予支持。 乐福公司与俞凤签订的《租赁合同》中约定：“乙方应当时在租赁场地所在地设立的合法经营主体，否则乙方应在租赁场地所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带清偿责任保证。”考虑到：1.乐福公司与俞凤签订的《综合管理服务合同》中约定：“本合同中若有与《租赁合同》不一致的约定，以《租赁合同》中的约定为准”；2.茉羽纪服装店系个体工商户，其经营者为俞凤；3.个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担；4.在茉羽纪承担责任的情况下，由俞凤为该责任提供担保，属于主债务人与保证人身份合一，保证担保并不成立，且也无法律上的必要。本案中支付租金、管理费、违约金等责任应由茉羽纪服装店负担，俞凤无需再作为保证人承担责任。 俞凤、茉羽纪服装店主张乐福公司延期开业依据不足，其要求乐福公司赔偿损失的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条规定，判决：一、确认乐福公司与俞凤于2019年1月31日签订的《租赁合同》、《综合管理服务合同》均于2020年1月10日解除；二、茉羽纪服装店于判决生效之日起十日内向乐福公司支付尚欠的租金、管理费合计58130.06元，并按年利率6%支付逾期付款违约金（截至2020年1月10日为1092.13元，自2020年1月11日起至清偿之日止以尚欠租金、管理费总额为基数计算）；三、确认俞凤向乐福公司已支付的《租赁合同》项下保证金8062.85元、《综合管理服务合同》项下保证金23382.27元归乐福公司所有；四、茉羽纪服装店于判决生效之日起十日内向乐福公司支付违约金15722.56元；五、驳回乐福公司的其他本诉请求；六、驳回俞凤、茉羽纪服装店的反诉请求。案件本诉受理费减半收取2325.50元，由乐福公司负担1218.50元，茉羽纪服装店负担1107元；反诉受理费1762元，由茉羽纪服装店负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 二审另查明，2019年3月1日乐福公司（甲方）与俞凤（乙方）签订的《进场交付确认书》载明：乙方应于装修期满（2019年5月1日）正式开业经营，开业日即为计租日……。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》、《综合管理服务合同》的解除时间；2.茉羽纪服装店尚应支付的租金、管理费金额；3.乐福公司、茉羽纪服装店是否存在违约行为以及各自应承担的违约金金额。 对于《租赁合同》、《综合管理服务合同》的解除时间，茉羽纪服装店主张双方于2019年11月6日合意解除上述合同，其于当天撤柜。对于茉羽纪服装店于2019年11月6日自行撤柜，乐福公司没有异议。但就茉羽纪服装店主张的双方合意解除合同一节，乐福公司不予认可，且茉羽纪服装店未提交相应证据予以证实，该主张不能成立。茉羽纪服装店未经乐福公司同意，擅自撤柜，已构成根本违约，其主张自其撤柜当日双方合同解除，不能成立。因茉羽纪服装店擅自撤柜，乐福公司于2020年1月9日以书面形式通知茉羽纪服装店解除合同，茉羽纪服装店与2020年1月10日收到该通知，一审认定双方合同解除的时间为2020年1月10日，符合双方合同约定，本院予以支持。 茉羽纪服装店尚应支付的租金、管理费金额。双方对于2019年9月6日茉羽纪服装店有租用案涉场地没有异议，仅是对合同解除时间有争议。如前所述，双方合同的解除时间为2020年1月10日，因2019年9月6日前的租金已经支付，故一审认定2019年9月6日至2020年1月10日茉羽纪服装店尚应支付租金16832.58元、管理费48814.48元，并无不当，本院予以支持。茉羽纪服装店主张2019年7月25日之前因乐福公司没有通过消防安全验收，同年8月6日商场才正式开业，故乐福公司无权收取2019年8月6日之前的租金、管理费，其应退还多收取的租金、管理费。从已经查明的事实看，2019年6月6日乐福公司通知茉羽纪服装店开业，茉羽纪服装店也正式入驻商场，乐福公司一审时诉请自该日起主张租金、管理费并不违反合同约定，应予支持。但商场在2019年7月25日前确实未取得消防安全验收证书，一审以该情况对商家经营存在一定影响酌情扣减该期间2000元的租金、管理费，亦符合一般常理，并无明显不当，本院予以支持。至于茉羽纪服装店主张的商场开业时间应为2019年8月6日一节，因双方合同中对于开业时间的约定并未与超市开业时间挂钩，从茉羽纪服装店提交的证据看，双方也并未就开业日变更约定为超市开业时间达成明确的一致意思表示，故茉羽纪服装店主张其开业时间为2019年8月6日，并无事实和法律依据，不能成立。在双方均同意将茉羽纪服装店交付的装修押金抵扣租金、管理费的情况下，应确定茉羽纪服装店尚应向乐福公司支付租金、管理费58647.06元。 乐福公司、茉羽纪服装店是否存在违约及应承担的违约金金额。茉羽纪服装店主张乐福公司未按约引进永辉超市构成违约，要求乐福公司承担违约或缔约过失责任一节。从双方提交的证据看，双方签订的合同中并未约定乐福公司有引进永辉超市的义务，另外茉羽纪服装店提供的证据是媒体对乐福公司与浙江永辉超市有限公司签约仪式的报导，并不为俞凤与乐福公司签约时乐福公司的要约或要约邀请内容，茉羽纪服装店据此要求乐福公司承担违约或缔约过失责任，不能成立。茉羽纪服装店主张乐福公司延期开业构成违约，并要求乐福公司承担违约损失一节。乐福公司与茉羽纪服装店签订的租赁合同专用条款第三条约定开业日以乐福公司书面通知茉羽纪服装店为准，但是乐福公司应给予茉羽纪服装店合理的准备时间。从茉羽纪服装店提供的证据看，乐福公司和俞凤在交接案涉租赁场地时，其制作的《进场交付确认书》载明俞凤应于装修期满（2019年5月1日）正式开业，乐福公司管理人施妹在俞凤于2019年4月4日以微信形式询问开业时间时，存在2019年5月3日会开业的陈述，另外，乐福公司通知茉羽纪服装店于2019年6月6日开业，但是该通知却于2019年6月6日当天送达，未给予茉羽纪服装店合理的准备时间，上述行为确实会给茉羽纪服装店造成损失。对于茉羽纪服装店撤柜应承担的违约金问题，茉羽纪服装店因自身经营亏损擅自撤柜，构成根本违约，理应对乐福公司的损失承担赔偿责任。结合双方在《租赁合同》、《综合管理服务合同》的违约金约定、租期约定、案涉铺位至今未租赁成功、茉羽纪服装店的过错程度，一审判令茉羽纪服装店仅支付三个月的租金、管理费作为违约金，实际并不足以弥补乐福公司损失，但考虑到乐福公司在开业时间的通知上确实存在不当之处，以及茉羽纪服装店提供的证据表明在双方未解除合同期间，乐福公司存在擅自将茉羽纪服装店铺位外租的情形等，一审判决免除茉羽纪服装店517元的租金，茉羽纪服装店支付乐福公司三个月的租金、管理费作为违约金，并不导致双方利益失衡，对一审判决茉羽纪服装店向乐福公司支付58130.06元租金，俞凤向乐福公司交付的保证金（8062.85元、23382.27元）归乐福公司所有，茉羽纪服装店另支付乐福公司违约金15722.56元，本院予以支持。 综上，茉羽纪服装店的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决虽事实部分认定不妥，但判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费2904元，由上诉人舟山市定海区茉羽纪服装店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许旭涛 审 判 员 刘燕波 审 判 员 熊俊杰 二〇二〇年九月八日 法官助理 龚 杨 代书记员 张梦婷