广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15876号上诉人（原审原告）：蒋运权，男，1968年2月20日出生，汉族，身份证住址四川省简阳市。委托诉讼代理人：邓娟，广东乐广律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜春阳，广东乐广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市汇创意置业发展有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路1600号A部分、B部分、C部分。法定代表人：朱晓玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李学豪，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩丽，广东蕴德律师事务所律师。原审第三人：广州图都信息科技有限公司，住所地广东省广州市白云区云城街机场路1600号之壹汇创意产业园B9栋201单元。法定代表人：刘凯。原审第三人：广州荣天环保科技有限公司，住所地广东省广州市白云区云城街机场路1600号之壹汇创意产业园写字楼B9栋首层101单元。法定代表人：付鹏。上诉人蒋运权、广州市汇创意置业发展有限公司（以下简称汇创意公司）因与原审第三人广州图都信息科技有限公司（以下简称图都公司）、广州荣天环保科技有限公司（以下简称荣天公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1945号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人蒋运权上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判汇创意公司赔偿蒋运权各项损失1365402元；2.本案一、二审诉讼费用由汇创意公司承担。事实与理由：一、图都公司、荣天公司由蒋运权招租过来，汇创意公司直接向其收取租金，蒋运权因此损失了中介费、租金收益以及转租空档期间的租金、物业管理费等，汇创意公司依法应赔偿相应损失。二、租赁合同无效均因汇创意公司未办理规划手续造成，其应承担全部过错责任，一审法院认定蒋运权承担50%责任比例明显不当。综上，蒋运权上诉恳请二审法院查明事实，依法改判。针对蒋运权的上诉请求，汇创意公司二审答辩称：一、蒋运权的诉请内容不明确。（一）蒋运权虽多次主张其存在损失1365402元，但其自始未明确诉请涉及金额的计算方式，依据举证原则，蒋运权应承担相应的法律后果。（二）蒋运权的诉讼依据前后矛盾。蒋运权对其诉请金额的构成在不同诉讼程序中的表述存在差异。蒋运权在起诉状明确其主张的损失1365402元系由装修损失和逾期利益构成，但在上诉状中又主张1365402元包括中介费、转租空档期间的租金及物业管理费。二、蒋运权清楚涉案房屋的权属状况。（一）双方《租赁合同》第1.1条约定“乙方对上述物业的现状和权属状况已全部清楚，没有任何异议，并保证不会以此为由要求甲方承担任何责任”。（二）蒋运权不仅是涉案房屋的承租人，也是转租人。三、汇创意公司对合同无法履行并无过错。（一）合同无法履行的原因系蒋运权涉嫌违法犯罪，合同是否有效与合同能否履行无关。（二）一审法院未依职权调取相关证据，案件基本事实并未查清。上诉人汇创意公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回蒋运权的全部诉请；3.由蒋运权承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、蒋运权无权要求汇创意公司退还履约保证金，蒋运权已通过收取图都公司、荣天公司履约保证金的方式，实际还多收取了履约保证金的差额。二、一审法院事实认定不清且错误分配举证责任，蒋运权的装修早已灭失。三、汇创意公司在本案中并无过错，且是受害方。针对汇创意公司的上诉请求，蒋运权二审答辩称：一、因租赁合同已被一审法院确认无效，汇创意公司应返还所收取的保证金，蒋运权与图都公司、荣天公司之间保证金问题，属于另一层法律关系，与汇创意公司无关。二、蒋运权对租赁房屋进行了全面装修，图都公司、荣天公司向蒋运权承租后仅对部分装修进行调整，公共部分的装修仍然存在。图都公司、荣天公司的证人证言与客观事实不符，不应采信。三、汇创意公司以蒋运权涉嫌犯罪为由解除合同，没有任何事实依据。汇创意公司作为产业园区的出租方，未依法办理规划报建手续，应对租赁合同无效承担全部过错责任。原审第三人图都公司、荣天公司二审未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。蒋运权于2020年1月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除蒋运权、汇创意公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.汇创意公司向蒋运权返还租赁合同履约保证金96922元；3.汇创意公司赔偿蒋运权各项损失1365402元（包含汇创意公司违法解除合同致使蒋运权装修残值损失185000元及蒋运权转租的租金预期收益损失1180402元）；4.汇创意公司承担本案诉讼费。一审审理中，经一审法院释明租赁合同无效，蒋运权变更诉讼请求为：1.判令蒋运权、汇创意公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；2.汇创意公司向蒋运权返还租赁合同履行保证金96922元；3.汇创意公司承担缔约过失责任，赔偿蒋运权各项损失1365402元；4.汇创意公司承担本案诉讼费。汇创意公司坚持其答辩意见。一审法院查明事实如下：2013年7月11日，被告（甲方）与蒋运权（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市白云区机场路XX号X栋整栋（以下简称涉案物业）给乙方作为经营办公之用，建筑面积1005平方米，租赁期限自2013年7月22日至2023年7月21日，第一年租金43215元/月，第二年租金在上一年单价上递增5%，乙方租金从2013年12月21日开始计收；乙方在合同签订当天需向甲方支付履约保证金86430元；等等。2014年4月11日，汇创意公司（甲方）与蒋运权（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定新增加租赁面122平方米，新增履约保证金10492元，甲方同意乙方可将涉案物业转租给第三方；等等。2015年8月14日，蒋运权将涉案物业首层502.5平方米出租给荣天公司并签订《合同》，约定租期自2015年8月14日至2023年7月21日，第一年租金30150元，第二年在上一年租金单价上递增5%。2018年1月22日，蒋运权将涉案物业第二层625.5平方米出租给案外人许威宜并签订《合同》，约定租期自2018年2月1日至2020年6月30日，第一年租金42101元，第二年在上一年租金单价上递增6%。2018年3月28日，蒋运权与图都公司签订《合同补充协议》，约定许威宜签订的合同变更为图都公司。2018年12月3日，汇创意公司向蒋运权发出关于解除租赁合同的告知函，记载因蒋运权涉嫌违法犯罪被公安机关立案侦查，导致汇创意公司收取租金的账户被公安机关冻结，严重损害汇创意公司权益，根据合同约定，决定于当天正式解除与蒋运权之间的租赁合同关系。2018年12月6日，汇创意公司分别与图都公司、荣天公司签订租赁合同，约定图都公司、荣天公司自2018年12月起向汇创意公司缴纳租金。2020年4月8日，广州市规划和自然资源局向一审法院复函，记载未查到相关《建设工程规划许可证》及产权记录。蒋运权为证实其存在装修损失，出示以下证据：1.《工程合同书》，记载系在2013年8月27日，由蒋运权作为广东九天绿泰科技有限公司代表（甲方）与案外人何军作为广州市绘美拓者装饰设计工程有限公司代表（乙方）签订的，约定乙方包工包料为甲方的涉案物业进行装修，工期自2013年9月1日至2013年10月31日，工程总造价370000元，合同签订后甲方支付148000元，工程施工中期支付111000元，工程施工后期支付37000元，验收合格支付55500元，剩余18500元90天后付清。2.收据，系由广州市绘美拓者装饰设计工程有限公司分别于2013年9月1日、10月1日、10月10日、11月7日、2014年3月5日向蒋运权开具，分别记载收到装修工程款148000元、111000元、37000元、55500元、18500元。3.报价表，记载装修具体项目，包括隔断、水电等，总造价370000元。4.何军名下账户历史明细，记载于2013年8月28日收到148000元。汇创意公司对上述证据均不予确认。汇创意公司为证实蒋运权的装修已不存在，出示图都公司、荣天公司的装修审批表、施工许可证、安全承诺书等证据，蒋运权对上述证据不予确认，但确认图都公司、荣天公司在承租后有进行小部分修改装修，涉案物业的水电等隐蔽工程、间隔、前台、走廊等公共部分的装修仍是由蒋运权施工的。另，蒋运权、汇创意公司均确认蒋运权向汇创意公司缴纳租金至2018年11月，均不申请对蒋运权主张的装修损失进行评估。汇创意公司确认其将涉案物业交付给蒋运权时，涉案物业仅是接通水电到入口，内部没有装修，蒋运权承租后有进行装修，但对蒋运权主张的装修金额不予确认。图都公司、荣天公司均确认在承租后对房屋进行了重新装修，原有的装修已不存在或被覆盖。一审法院认为，涉案物业无合法的报建手续，属于违法建筑，蒋运权、汇创意公司就涉案物业签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均属无效合同。蒋运权要求确认无效，一审法院予以支持。关于履约保证金，现合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还。故蒋运权要求汇创意公司退还履约保证金96992元合法合理，一审法院予以支持。关于装修损失，蒋运权提供《施工合同》、报价表、收据及收款方银行账户明细拟证实其对涉案物业进行装修，汇创意公司确认蒋运权存在装修事实，图都公司、荣天公司均确认在承租涉案物业时已存在原有装修事实，故一审法院对蒋运权主张其对涉案物业进行装修的事实予以采信。关于装修金额，蒋运权主张为合同记载的370000元，且提供了装修方收取合同约定的首笔款项148000元的账户交易明细，汇创意公司虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故一审法院对蒋运权主张的装修金额予以采信。现蒋运权确认涉案物业的装修已被图都公司、荣天公司进行了修改，故相应被修改的装修也应随之被拆除，但因蒋运权未能提供充分证据证实其损失数额，故一审法院结合蒋运权承租面积、使用年限等因素酌情认定为100000元。考虑蒋运权与汇创意公司在签订涉案物业的租赁合同时均具有过错，该损失应由蒋运权与汇创意公司共同承担，故一审法院酌情认定该损失应由蒋运权与汇创意公司共同承担50%，汇创意公司应向蒋运权赔偿装修损失50000元。关于预期租金收益损失，该损失并不属于因无效租赁合同可获得损失，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年5月12日判决如下：一、确认原告蒋运权与被告广州市汇创意置业发展有限公司于2013年7月11日签订的《租赁合同》及2014年4月11日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市汇创意置业发展有限公司向原告蒋运权返还履约保证金96992元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州市汇创意置业发展有限公司向原告蒋运权赔偿装修损失50000元；四、驳回原告蒋运权的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8980元，由原告蒋运权承担8078元，由被告广州市汇创意置业发展有限公司承担902元。被告承担的诉讼费应于本判决书生效之日起三日内向原告直接支付。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，一、汇创意公司向本院提交：图都公司、荣天公司出具的两份情况说明，拟证明：1.图都公司、荣天公司分别向蒋运权支付了租赁保证金84202元、60300元，蒋运权并未将上述租赁保证金退还给图都公司、荣天公司；2.蒋运权应将图都公司、荣天公司向其支付的租赁保证金转交给汇创意公司。蒋运权质证称：对证据的真实性、关联性不予认可，该两份情况说明是由汇创意公司提供，在性质上是属于图都公司、荣天公司的证人证言，应当由主张该证据的汇创意公司在举证期限届满前向法院申请证人出庭作证。由于图都公司、荣天公司与汇创意公司已签订租赁合同，双方存在明显的利害关系，由汇创意公司提供的情况说明不能作为本案认定相关事实的依据，不具有证据效力；该两份情况说明记载的保证金问题是蒋运权与图都公司、荣天公司之间另外的合同关系，相较于蒋运权、汇创意公司本案法律关系而言，属于另外的法律关系，不应在本案中进行查明及审理。二、蒋运权在二审庭询中明确其在上诉状中主张的中介费及转租物业管理的损失在一审中未提出，不属于本案审理范围。本院认为，一审法院认定蒋运权与汇创意公司签订的租赁合同及补充协议无效，理据充分，各方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、汇创意公司是否应当向蒋运权返还租赁合同履约保证金96922元；二、汇创意公司是否应当向蒋运权赔偿各项损失1365402元。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于履约保证金问题。由于涉案物业没有合法的报建手续，属于违法建筑，蒋运权、汇创意公司就涉案物业签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，汇创意公司应将该款项退还给蒋运权。一审法院认定蒋运权有权要求汇创意公司退还履约保证金96992元，于法有据，本院予以维持。至于汇创意公司上诉称蒋运权向图都公司、荣天公司收取的履约保证金亦未退还，因两公司与蒋运权之间的合同关系和本案汇创意公司、蒋运权之间的法律关系不同，汇创意公司上诉主张直接抵扣并不作退还，缺乏依据。二、关于汇创意公司应否向蒋运权赔偿各项损失1365402元的问题。蒋运权一审诉请汇创意公司赔偿其装修残值损失185000元及转租的租金预期收益损失1180402元合计1365402元。一审法院根据蒋运权提供的证据以及图都公司、荣天公司的陈述，认定涉案物业存在装修的事实，合理有据。至于装修金额，蒋运权主张为合同记载的370000元，且提供了装修方收取合同约定的首笔款项148000元的账户交易明细，汇创意公司虽然提出异议，但并未提供相反证据，一审法院据此采信蒋运权主张的装修金额，并无不妥。再者，考虑到涉案物业已被图都公司、荣天公司修改，而蒋运权亦无法证明其具体损失金额，故一审法院结合蒋运权承租涉案物业面积、使用年限等因素认定100000元，并依照蒋运权、汇创意公司在签订涉案物业租赁合同时均存在过错，酌情认定由蒋运权、汇创意公司各承担50%，即汇创意公司应当向蒋运权赔偿装修损失50000元，公平合理。蒋运权上诉主张汇创意公司应承担合同无效的全部后果以及汇创意公司上诉主张其不应当承担赔偿责任，均理据不足。至于逾期租金收益损失，因涉案租赁合同无效，蒋运权主张该项收益损失缺乏法律依据，不予支持。另外，蒋运权上诉主张汇创意公司赔偿各项损失1365402元中另行包括中介费及转租物业管理费的损失，因蒋运权在一审中并未提出该诉请，不属于本案审理范围，本院不予调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人蒋运权的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20329元，由上诉人蒋运权负担17089元，广州市汇创意置业发展有限公司负担3240元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮二〇二〇年九月三十日书记员  纪惠敏黄晶晶