山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终291号 上诉人（原审被告）：史涛元，男，1968年7月1日出生，汉族，住阳泉市。 上诉人（原审被告）：史秋珍(系史涛元妻子)，女，1968年9月14日出生，汉族，住阳泉市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵建辉，山西世济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳泉市鸿达典当行有限责任公司，住所地阳泉市城区德胜东街228号。 法定代表人：王瑞平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张义龙，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白晶薇，山西硕明律师事务所律师。 原审被告：阳泉市中强房地产开发有限公司，住所地阳泉市郊区李荫路黄沙岩段交通集团万通汽配城311号。 法定代表人：王忠文，该公司总经理。 原审被告：王忠文，男，1958年2月24日生，汉族，现住阳泉市。 二原审被告共同委托诉讼代理人：冯胜强，男，该公司员工。 上诉人史涛元、史秋珍因与被上诉人阳泉市鸿达典当行有限责任公司（以下简称鸿达典当行）、原审被告阳泉市中强房地产开发有限公司（以下简称中强房地产）、王忠文执行异议之诉一案，不服阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史涛元、史秋珍及其共同委托诉讼代理人赵建辉，被上诉人阳泉市鸿达典当行有限责任公司的委托诉讼代理人张义龙、白晶薇，原审被告阳泉市中强房地产开发有限公司、王忠文的共同委托诉讼代理人冯胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史涛元、史秋珍上诉请求：撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1917号民事判决，解除对上诉人位于××区​房屋的查封，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2016年6月21日购买了中强房地产位于××区房屋用于自住,缴纳房款及配套费共计18万元，中强房地产给上诉人出具了收据并于2018年4月30日就房门钥匙交给上诉人。因坪上村委会因电梯尚未安装留有洞口、电力设备设施不完善等原因，为防止事故发生，将小区7、8、9、10号楼的单元门进行封锁，导致上诉人无法装修居住使用。2、上诉人与中强房地产所签合同合法有效，上诉人二人对涉案房屋的占有为合法占有，且在法院查封之前，因此，被上诉人无权申请法院执行上诉人的合法财产。 阳泉市鸿达典当行有限责任公司辩称，本案涉案房屋在阳泉市城区人民法院查封前尚未完工，没有安装电梯和电力设施，不符合交付条件；查封时房屋空无一人，目前房屋仍然在阳泉市城区人民法院执行局控制之下。根据中强房地产与坪上村委会的约定，出售房屋应当在村委会备案，村委会协助执行时没有表明案涉房屋已经出售。本案中上诉人在查封前未合法占有房屋，不能排除强制执行，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 阳泉市中强房地产开发有限公司、王忠文共同述称，上诉人购买房屋是真实的，该房屋已经交付完毕，且早就说清楚不继续安装电梯。 阳泉市鸿达典当行有限责任公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）晋0302执异60号执行裁定书，准许查封、执行位于阳泉市××区房屋；2、诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2016年1月3日，为解决郊区荫营镇坪上村村民居住条件、加快旧村改造，阳泉市郊区荫营镇坪上村村民委员会与被告中强房地产签订《棚户区改造开发合作协议》，该协议第五条“分配办法”中约定所建项目（即下文所称馨宇小区）竣工后，按建筑面积计算，多层建筑的22%、高层建筑的26%归坪上村村委会，剩余部分由中强房地产出售用于抵顶建设投资。2019年4月9日，该院受理了原告与被告中强房地产、被告王忠文借款合同纠纷一案，根据原告申请，该院作出（2019）晋0302民初551号民事裁定书及协助执行通知书，查封了包含XX小区XX号楼X单元X层XXX号房屋在内的12套房屋。2019年6月14日，该院作出（2019）晋0302民初551号民事判决书，判决被告中强房地产、王忠文履行还款义务。后二被告未按要求履行，原告向该院申请强制执行。2019年8月21日，被告史涛元、史秋珍以馨宇小区10号楼1单元3层302号房屋由其购买为由向该院提出书面异议，该院于2019年9月23日作出（2019）晋0302执异60号执行裁定书，解除了本院（2019）晋0302民初551号协助执行通知书对郊区荫营镇坪上村馨宇小区10号楼1单元3层302号房屋的查封、冻结措施。原告不服该裁定，于2019年10月8日向该院提起执行异议之诉，要求撤销（2019）晋0302执异60号执行裁定书，准许查封、执行案涉房屋。 庭审中，被告史涛元、史秋珍为证实其对馨宇小区10号楼1单元3层302号房屋享有排他性的权利提供了其与被告中强房地产签订的购房协议、房款收据及房屋钥匙为证，原告质证后认为被告史涛元、史秋珍所持购房合同及收款收据形成于该建设项目尚未批复之时，不符合常规，对该协议及收款收据的真实性不予认可，并认为领取钥匙不代表对房屋的实际占有。原告称中强房地产与被告史涛元、史秋珍签订房屋买卖合同的真实目的是为了进行民间融资，双方所签合同名为买卖实为借贷，对原告的说法二被告也不予认可。 上述事实有《棚户区改造开发合作协议》、该院（2019）晋0302民初551号民事裁定书、（2019）晋0302执异60号执行裁定书以及原、被告当事人的庭审陈述等在案予以证实。 一审法院认为，案涉房屋在人民法院采取查封措施时未交付使用，属在建不动产，该不动产的相关权利义务仍由建设方被告中强房地产承担。即使被告史涛元、史秋珍与被告中强房地产签订有房屋买卖合同，但该合同未经备案或预告登记，被告史涛元、史秋珍对该房屋不享有排他性的权利，而且被告史涛元、史秋珍在法院采取强制措施时未对该房屋进行实质的占有使用，不能排除人民法院对讼争房屋采取强制执行措施。原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告中强房地产、王忠文经阳泉市城区人民法院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决：撤销（2019）晋0302执异60号执行裁定书，准许查封、执行位于阳泉市××区房屋。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点是人民法院是否应对案涉房屋继续执行。首先，在案涉房屋被查封之前，上诉人与中强房地产已就案涉房屋签订了《集资建房协议》，上诉人按照协议约定价格交付了全部房款，中强房地产向上诉人交付了房屋钥匙。鸿达典当行并没有证据证明上诉人与中强房地产存在恶意串通或借贷关系，应视为上诉人对涉案房屋已经享有事实上的管理和使用权。 其次，案涉房屋所在的小区是坪上村作为建设单位推进的城中村改造项目，上诉人基于改善生活的现实需求和居住利益购买房屋，有理由相信其所购房屋不存在权利瑕疵，关于中强房地产对外负债情况，上诉人也很难调查核实，而鸿达典当行与中强房地产的普通金钱债权，并未指向特定财产。故，从维护交易安全和社会经济秩序的角度，上诉人对案涉房屋的物权期待权，应当优先于鸿达典当行的普通金钱债权。综上，上诉人对涉案房屋享有的民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行，上诉人主张应停止对案涉房屋的执行措施，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实和适用法律均有错误，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1917号民事判决； 二、驳回阳泉市鸿达典当行有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由阳泉市鸿达典当行有限责任公司负担。二审案件受理费100元，由阳泉市鸿达典当行有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李继成 审 判 员 孙丽青 审 判 员 王世明 二〇二〇年九月十五日 法官助理 郝学敏 书 记 员 祁文雅