内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民终1211号上诉人（原审原告）：郝某，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：冯某，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头市建宇房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：高某，内蒙古广博律师事务所律师。上诉人郝某因与被上诉人包头市建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝某上诉请求：依法撤销原判，并发回重审或改判支持上诉人郝某原审全部诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人建宇房地产公司提供的《建设工程验收备案表》不能作为定案证据，在其取得该《建设工程验收备案表》后，上诉人郝某提供的相关证据均可证明其所购案涉房屋仍存在严重质量问题，其所购商铺下面的主体结构施工质量存在较大安全隐患。二、双方当事人签订了补充协议，上诉人郝某享有合同解除权，原审认为双方未在合同中约定解除权，故而认定上诉人郝某发出的解除通知不产生效力，此未有任何法律依据。三、上诉人郝某在原审第三组证据中提供的相关证据及双方所签合同第十三条附件一的约定均明确了具体标准，被上诉人建宇房地产公司未按约定和规划设计进行施工，偷工减料，改变了案涉房屋屋顶、前脸、内部结构及户型等，致使上诉人郝某所购商铺品质下降，严重影响使用功能，该商铺地下承重主体经鉴定存在严重安全隐患，变更后的对外出入门无法保障基本的消防安全。四、根据被上诉人建宇房地产公司在原审中的证据，其不能在未取得《建设工程验收备案表》的情况下即提前通知上诉人郝某收房。另外，被上诉人建宇房地产公司取得的案涉《商品房预售许可证》并非法定职权机构发放，且案涉房屋在未经公安消防验收及规划部门规划核实的情况下即取得了《建设工程验收备案表》。综上，上诉人郝某依法享有解除合同权利。包头市建宇房地产开发有限责任公司辩称，不同意上诉人郝某的上诉请求，应予驳回。理由为：案涉房屋“五证”齐全，手续合法，取得了《建设工程验收备案表》，具备法定交付条件，且双方签订的房屋买卖合同亦未约定解除合同的情形。郝某向一审法院起诉请求：1.判令依法解除郝某与包头市建宇房地产开发有限责任公司于2011年2月签订的编号为0646、0647、0648、0649、0650、0651号《商品房买卖合同》；2.本案的诉讼费全部由包头市建宇房地产开发有限责任公司承担。一审法院认定事实：一、2011年2月22日郝某与包头市建宇房地产开发有限责任公司签订六份编号为：0646、0647、0648、0649、0650、0651《商品房买卖合同》，分别约定郝某购买建宇房地产公司开发的××区（商业，三层，建筑面积145.05平米，总房款2602719元）、205，305号（商业，三层，建筑面积262.46平米，总房款3573780元）、105号（商业，三层，建筑面积131.82平米，总房款2980450元）、106号（商业，三层，建筑面积147.78平米，总房款3341306元）、204,304号（商业，三层，建筑面积259.26平米，总房款3543720元）、104号（商业，三层，建筑面积131.82平米，总房款2980450元）。六份合同均约定房款50%作为首付款，剩余房款贷款，2011年2月至6月，郝某将首付款交于建宇房地产公司，剩余房款办理了贷款，履行了六份合同所约定的支付购房款义务。二、2011年6月17日郝某又与包头市建宇房地产开发有限责任公司签订六份合同编号为：0646、0647、0648、0649、0650、0651号《商品房买卖合同》的变更、补充协议。对原合同“交付期限”变更为2011年9月7日，并约定了相应的违约金。三、2011年9月29日，内蒙古鄂尔多斯市公证处作出（2011）鄂证字第1150号公证书，现场工作记录载明：“2011年9月29日上午十一时五十六分，指派公证员郝凤霞、公证员助理郭云飞随同申请人包头市建宇房地产开发有限责任公司的委托代理人黄海霞来××区南门对面），见到了关系人郝某，申请人委托代理人黄海霞说明来意后，当场将一份《交房通知书》送达给关系人郝某，郝某接收后阅读，拒绝在《公证处公证文书送达回执》上签名。”《交房通知书》内容：“郝某、朱振咏：我公司郑重通知你们在2011年9月30日之前来颐林园售楼部办理你们购买的商品房买卖合同编号为0647《商品房买卖合同》的房屋交接手续。……”四、庭审中郝某称，案涉六套房横向是连着的，虽然是六份合同，但现在连为一体，内部空间1、2、3层是一个空间，整体只有一个入户门。建宇房地产公司称，当时购买的时候就是整体结构，分开六份合同是为了办理房产证。五、建宇房地产公司出示了颐林园小区的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》（东）房预销售证第壹号、《建设工程竣工验收备案表》（东胜区铁西颐林园小区D段商铺2012年2月20日取得竣工验收备案）。一审法院认为，郝某与包头市建宇房地产开发有限责任公司签订的六份《商品房买卖合同》合法有效。郝某诉称及举证建宇房地产公司所建房屋存在严重质量安全隐患且变更规划设计等诸多原因，致使郝某的合同目的不能实现。一审法院认为，一、2012年2月20日，鄂尔多斯市住房和城乡建设委员会对该颐林园小区D段商铺予以验收备案，有《建设工程竣工备案表》在案证实，根据《建筑法》六十一条的规定，案涉房屋具备交付条件，合同目的可以实现，郝某众多质量方面证据并非郝某购买房屋部分，或者属于过程性证据（出现过后又完善），非最终结论，故郝某所称有严重质量安全隐患导致合同目的不能实现，一审法院不予认可。二、关于2018年10月8日郝某向建宇房地产公司法定代表人郭健伟通过公证处保全邮寄送达解除通知，因郝某与建宇房地产公司并未事先在合同中约定解除权，故解除通知不产生效力。三、关于郝某主张的建宇房地产公司建设过程中多处规划变更，均属小区公共部位，郝某所称D段商铺外立面等有变更，但在签订的《商品房买卖合同》中未约定具体标准，且郝某在庭审中也认可属于外墙装饰部分，故郝某对此有异议可另行主张违约责任。一审法院认为，按合同第十条约定，建宇房地产公司未变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，不影响合同目的实现，未出现主体结构质量不合格或质量问题影响正常使用的情形，也不能达到合同目的无法实现的程度。四、郝某称建宇房地产公司未按约定交付房屋，与事实不符，实际为郝某收到交房通知后未收房。综上，郝某的主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，对郝某以质量不合格和规划变更为由请求解除六份《商品房买卖合同》，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，原审判决如下：驳回郝某的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郝某提供了以下证据：一、1.鄂尔多斯市东胜区铁西区二期开发J1-2地块（颐林园）规划立面效果图一；2.1-1剖面图1：150，2-2剖面图1：150，1-12--1-19立面图1：150；3.城市规划行政主管部门审定意见表，建设规化核定表；4.A-G立面图1:150，G-A立面图1:150；5.一层平面图1:150，二层平面图1:150，三层平面图1:150。拟证明：1.案涉商品房原规划设计，外观为：坡屋顶，前脸干挂石材；内部结构型式、户型为三层，局部二层，其中二层为一套，具体为：一层一间，二层一间；三层为两套，具体为一、二、三层分别两间，且每一层的两间各自独立之间有墙体，每间与其相对应的二层、三层为一套均有楼梯从一层通向其上层，并且没有阳台伸入房屋内。（原签订的合同约定和设计规划图纸没有变化，但实际建造的房屋不符合实际规划图纸和合同约定）2.案涉商品房地下一层为地下停车场。二、2020年7月22日鄂尔多斯市佳信公证处制作的（2020）鄂佳信证内字第3498号《公证书》。拟证明：1.D段取消了观景楼[详见建设项目施工图审核报告单第3条]；2.案涉商品房（颐林园住宅小区D段）商业立面现状效果与原审定方案不符[详见《关于解决颐林园小区工程质量问题的函》第3行至第4行]；3.案涉商品房（D段商业）南侧局部二层未按照施工图，降低结构标高，6号楼阳（阴）台嵌入案涉商品房（D段商业南侧商业房内），影响使用功能[详见《关于颐林园住宅小区D段商业立面效果的说明》第4行至6行]；4.案涉商品房现实状况为：外观：平屋顶，前脸未挂石材；内部结构型式、户型为：一层、二层、三层的每一层的三套房屋的空间连为一体，中间没有墙体，而且原规划设计的楼梯也取消二个，只剩下一个楼梯；并且有阳台伸入商品房房间内。被上诉人建宇房地产公司擅自将案涉商品房规划、设计进行了变更，导致商品房的结构型式、户型和空间尺寸巨大变化，严重影响了商品房质量和使用功能，且未通知上诉人，符合法律规定和合同约定的退房条件，因此上诉人郝某有权解除双方签订的《商品房买卖合同》；5.案涉商品房地下一层（地下停车场）的框架柱、框架梁等主体结构不合格，并且案涉商品房存在其他严重质量问题。上诉人郝某有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。针对上诉人郝某二审中提供的以上证据，被上诉人建宇房地产公司质证称，关于证据一：对图纸的真实性认可，证明目的不认可，理由为：图纸中不能体现房屋内部结构，无法证明实际建造的房屋不符合规划图纸和合同约定。关于证据二：对其真实性认可，证明目的不认可，理由为：商品房买卖合同中对外立面及外墙面柱子没有约定具体标准，被上诉人建宇房地产公司没有变更商品房结构形式，也未出现主体结构质量不合格或者质量问题影响正常使用情形，并没有达到合同目的不能实现的程度。被上诉人建宇房地产公司在一审中提供的建设工程竣工备案表可以充分证明所交付的房屋具备交付条件。针对上诉人郝某二审中提供的以上证据，本院认证意见如下：关于证据一、二的真实性认可，对于拟证明问题，本院结合其他双方举证及陈述进行综合认证与评定。被上诉人建宇房地产公司提供了以下证据：一、郝某于2011年4月19日向被上诉人建宇房地产公司提供的签有“按此图施工，郝某”的施工图纸，涉案房屋一、二、三层的施工图纸原件。拟证明：被上诉人建宇房地产公司是按照上诉人郝某出具的施工图纸进行施工，该图纸的动因表示发出方为上诉人郝某，在专属于上诉人郝某的房屋建成后被上诉人建宇房地产公司才以公证的方式向其送达了交房通知书。二、内蒙古高级人民法院作出的（2019）内民申3935号民事裁定书，鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2019）内06民终364号民事判决书。拟证明：针对上诉人郝某所提到的被上诉人建宇房地产公司开发的颐林园小区存在外观瑕疵、规划变更及房屋质量问题等解除理由，鄂尔多斯中院及内蒙高院在前述两份文书“本院认为”部分针对相关、相似的问题进行过说明认定，类案当事人范光荣诉包头市建宇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷，类案当事人范光荣以被上诉人建宇房地产公司变更规划、变更房屋结构及房屋质量问题等理由诉请解除合同，经过二审裁决，本院认为部分“关于...是否应予解除。本案中，被上诉人的宣传册仅为要约邀请，并不具体确定，《商品房买卖合同》也未对房屋的屋顶样式及是否具有观景楼作明确约定；上诉人购买该商品房用于商业经营，其诉称的规划变更并不会导致合同目的无法实现，不构成解除的法定条件”。依据2020年7月31日起试行的关于统一法律适用，加强类案检索指导意见(试行)的规定，二审法院应依法遵循同案同判的规定，驳回郝某的上诉请求。三、中国建设银行个人住房商业用房借款合同的最后一页，拟证明：与上诉人郝某在证据一中签字的笔迹进行比对。针对被上诉人建宇房地产公司二审中提供的以上证据，上诉人郝某称，被上诉人建宇房地产公司所举证据不属法律规定的新证据，上诉人郝某不同意质证。针对被上诉人建宇房地产公司二审中提供的以上证据，本院认证意见如下：关于证据一，上诉人郝某虽不认可该图纸上的签字，但其明确表示不申请鉴定，故本院不能否定该证据的真实性。关于证据二，本院认可其真实性，且与本案具有关联性，予以采信。关于证据三，其与本案双方争议事实无关联，本院不予采信。本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人郝某向被上诉人建宇房地产公司提供了签有“按此图施工，郝某2011年4月19日”的案涉房屋三层三张施工平面图。本院认为，本案的争议焦点为上诉人郝某是否享有案涉《商品房买卖合同》解除权。依据（2019）内06民终364号生效判决及（2019）内民申3935号生效裁定认定情况，案涉《商品房预售许可证》由相关行政部门颁发且尚未被依法撤销，在具体行政行为未被依法撤销之前，应认定《商品房预售许可证》合法、有效；同样，案涉颐林园小区D段商铺《建设工程竣工验收备案表》在未被依法撤销之前，该验收备案行为依然有效。结合本案实际情况，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法、有效。一、关于上诉人郝某可否依据案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同变更、补充协议》行使合同解除权的问题。被上诉人建宇房地产公司二审中提供了签有“按此图施工，郝某2011年4月19日”的案涉房屋三层三张施工平面图，上诉人郝某虽不认可以上签字，但其明确表示不申请鉴定，本院在无相反证据否定其真实性的情况下，应认定被上诉人建宇房地产公司对案涉房屋结构形式进行的变更已征得上诉人郝某的同意，且上诉人郝某亦未提供证据证明该变更情况未经相关规划部门批准或设计单位同意；同时，根据前述认定，案涉房屋业经竣工验收备案。故，上诉人郝某依据案涉《商品房买卖合同》第十条约定及《商品房销售管理办法》第二十四条规定，要求解除合同的主张不能成立。案涉《商品房买卖合同》其余条款及《商品房买卖合同变更、补充协议》再未有关于双方解除合同的相关约定内容，故而上诉人郝某依据上述合同及变更、补充协议行使合同解除权的主张不能成立。二、关于上诉人郝某可否依法行使案涉《商品房买卖合同》解除权的问题。（一）关于案涉房屋的外观样式问题。首先，依据（2019）内06民终364号生效判决及（2019）内民申3935号生效裁定认定情况，被上诉人建宇房地产公司关于颐林园小区的宣传册对屋顶样式、有无观景楼没有明确、具体表述，仅为要约邀请；同时，案涉《商品房买卖合同》仅在“附件一”作“外墙：前脸干挂石材”约定，以上合同及后续补充协议均未对屋顶样式、有无观景楼作明确约定，上诉人郝某亦未举证证明屋顶结构及未有观景楼与其主张的严重影响商品房质量和使用功能之间具有因果关系。（二）关于案涉房屋的主体质量问题。上诉人郝某主张其所购商铺地下承重主体经鉴定存在安全隐患，但根据鄂尔多斯市建设工程质量监督站出具的鄂建质函[2018]17号《关于东胜区颐林园小区工程质量投诉情况的说明》，该地下车库存在质量问题的构件已全部由有资质的加固公司进行了加固，现尚无证据证明因案涉房屋存在以上地下承重主体或其他结构质量问题严重影响上诉人郝某正常居住使用或因案涉房屋主体结构质量不合格不能交付使用，亦即尚无致使上诉人郝某不能实现本案合同目的的情形。故，本院对上诉人郝某主张依法行使合同解除权的请求亦不予支持。综上所述，郝某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人郝某负担。本判决为终审判决。审 判 长  乌 宁审 判 员  李顺和审 判 员  苏 晨二〇二〇年九月十四日法官助理  刘 敏书 记 员  徐 洁