湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1348号原告：谢群，男，汉族，1962年5月30日出生，湖北省来凤县人，住来凤县。原告：陈玲，女，汉族，1962年7月8日出生，湖北省来凤县人，住址同上。系原告谢群之妻。二原告委托诉讼代理人：吴晓明，湖北欧兴红律师事务所律师。被告：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地为来凤县翔凤镇桂花树村18组11号，统一社会信用代码：91422827597161068T。法定代表人：龙华阶，系董事长。委托诉讼代理人：赵龙，系恩施华龙村集团公司法务部主任。原告谢群、陈玲与被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢群、陈玲的委托诉讼代理人吴晓明，被告华龙公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢群、陈玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告交付原告购买的华龙城2层210号、3层347号商品房，并办理房产证和土地使用证；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金，按《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任的约定，按日2.5‰计算从逾期交房之日起至交付全部商铺（含办好“两证”）之日止；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月17日，原告购买了被告开发的华龙城××、××号商品房（来房预售证第2014001），双方签订了《商品房买卖合同》（预售），该合同第七条约定了付款方式及期限，原告于2014年6月17日一次性付清了全部价款，共计人民币100万元整。同时，被告于当日给原告开具了正式发票。该合同第十一条约定的商品房交付时间和手续为：被告应在2016年1月19日前将该商品房交付给原告。约定的交房时间到期后，原告多次口头和电话形式催促被告交房，但被告均以未取得建设工程竣工验收备案等手续为由，至今不按合同约定时间向原告交付所购商品房，已构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失。被告应当按照该合同第十二条逾期交付责任第一款第（2）项约定，按原告已付房款100万元的日千分之2.5承担违约责任。故依法诉请贵院判决支持原告的诉讼请求。华龙公司辩称，1、本案违约的事实客观存在，但违约原因系由于来凤县政府违约是一个至关重要的问题。2、合同的违约金约定过高，应当根据司法解释的规定进行调减，具体调减我认为只能按照同期银行计收逾期贷款的利率标准计算。因为本案属于房地产交易市场的一个纠纷，在一线城市的房地产投资回报（年化收益率）也没有超过4.9%。3、原告没有提出造成了什么损失以及损失多少的证据，足以说明其损失是难以确定的，即便是有损失，也不能超过损失的30%。4、原告提出的按日千分之2.5，换算成年利率达到90%。基于以上四点，我认为按照商品房买卖合同的司法解释，对这个问题有明确的规定，本案不能离开这个司法解释，这是人民法院处理本案适用的唯一依据。谢群、陈玲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：谢群、陈玲的身份证复印件、2份《商品房买卖合同（预售）》复印件、2份销售不动产统一发票（电子）复印件。华龙公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：恩施日报刊载的交房公告原件一份、来凤县建设工程竣工验收规划条件核实审查表复印件一份、华龙城一期一区房屋测绘报告复印件一份、来凤县不动产登记办公室文件复印件一份、办证告知函复印件一份。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据本院经审查认为：对华龙公司提交的所有证据的真实性，本院予以认可，但达不到其证明目的，是否达到交房条件，应当根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件，即：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。上述两个交付条件应当同时具备，但华龙公司提交的证据均不能证实其所出售的商品房已经具备交付条件。本院经审理认定的事实如下：2014年6月7日，原告谢群、陈玲在被告华龙公司处购买了其开发的华龙城一期一区2层210号、3层347号商品房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。原告谢群、陈玲按照合同第七条的约定一次性支付了全部购房款，被告华龙公司给其开具了发票。合同第八条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之5的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之5的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利息计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。合同约定的交房时间届满，华龙公司至今未向谢群、陈玲交付房屋，谢群、陈玲多次找华龙公司负责人协商解决未果，故诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告谢群、陈玲与被告华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，对双方均具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告谢群、陈玲已按照合同约定向被告华龙公司支付了全部房屋价款，全面履行了合同义务，被告华龙公司应当按照合同约定履行交付房屋及办证义务，但华龙公司至今未向原告谢群、陈玲交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。华龙公司庭审中对违约事实予以认可，本院予以确认。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中明确约定了华龙公司逾期交房后，谢群、陈玲要求继续履行合同时，华龙公司应当承担按买受人支付全部房价款2.5‰计算的违约金责任。现华龙公司抗辩称合同中对其延期履行违约金责任的约定过高，请求法院依法予以调整。根据《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合谢群、陈玲因华龙公司逾期交房造成的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为华龙公司要求减少违约金的抗辩理由成立，本院依法将违约金计算标准调整为华龙公司以全部房价款100万元按日万分之3计算向谢群、陈玲支付违约金。按照原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，违约金的支付期限应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。故谢群、陈玲请求华龙公司支付从2016年1月20日起至华龙公司向谢群、陈玲交付符合合同约定条件的房屋之日止，应以全部房价款100万元按日万分之3计算违约金，对于超出该数额的部分不予支持。华龙公司关于违约金只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定按照同期银行计收逾期贷款的利率标准计算的抗辩意见不能成立。其理由为：首先，本案原、被告已经明确约定违约金的计算方式，不存在未约定或约定不明确的情形；其次，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是指买受方逾期付款应当参照的违约金计算标准，而逾期交付使用房屋的，应当参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，华龙公司庭审中并未提供相关证据。本院搜索本州两级人民法院涉及与被告华龙公司商品房预售合同纠纷案件生效的裁判文书获悉，华龙公司在与宋孝海、田秀云商品房买卖合同纠纷一案中，曾向法院申请委托房地产评估机构对同地段同类房屋租金进行司法鉴定，以便确定违约金的具体数额，但后撤回了鉴定申请。本案中，华龙公司也未向本院提出相关申请。故其抗辩按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的观点缺乏法律依据，同时不能体现违约金的惩罚性，且与谢群、陈玲在签订合同时对华龙公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行与原告谢群、陈玲签订的2份《商品房买卖合同（预售）》，并在原告谢群、陈玲所购房屋具备交付条件时及时交付并办理不动产登记；二、被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司于本判决生效后30日内给原告谢群、陈玲支付从2016年1月20日起至华龙公司向谢群、陈玲实际交付房屋之日止的违约金（以全部房价款100万元按日万分之3计算）；三、驳回原告谢群、陈玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  董延平二〇二〇年九月八日法官助理张明勇书记员（兼）  张明勇