苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3346号原告：侯立文，女，1981年8月27日生，蒙古族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨晔，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：苏州嘉旭商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路18号万嘉生活广场5F。法定代表人：顾海华，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑璐，江苏安颂律师事务所实习律师。原告侯立文诉被告苏州嘉旭商业管理有限公司（以下简称为嘉旭公司）行纪合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告侯立文及其委托诉讼代理人杨晔，被告嘉旭公司委托诉讼代理人陆振华、王笑璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯立文向本院提起诉讼请求：判令被告公开1121、1123、1125室自2019年5月31日至2020年2月29日的租金收益，并支付上述3个商铺的四个季度租金189522.94元。事实和理由：2015年11月，其委托苏州甪嘉投资管理有限公司（以下简称为甪嘉公司）经营美嘉商业中心1121、1123、1125室商铺。委托经营管理合同对委托方式、管理期限、租金分配等作出约定。2018年4月，其与被告、甪嘉公司签订三方协议，明确甪嘉公司在委托经营管理合同的权利义务由被告继承，其于2019年6月1日开始收取租金。但是，被告与租户签订的租赁合同对应的租金条款与向其分配的租金收益数额相差较大，其多次要求被告公开租金收益，均被拒绝。庭审中，原告变更公开租金收益的期限为自2019年5月31日至2020年5月31日，并表示商铺布局已被打乱，无法确定实际出租面积，1121、1123、1125室商铺应该是由被告出租给一叶子、港汇版仔两个店铺使用，被告已支付2019年6月至8月租金收益17178.58元，2019年9月至11月租金收益11469.13元，2019年12月至2020年2月的租金15731.63元。就租金189522.94元的计算方式，原告表示，按照被告与租户签订的合同，港汇版仔租赁面积45㎡，租期自2019年4月1日起，第一年租金147.30元/月/㎡，第二年租金154.70元/月/㎡，前三个季度90%租金收益均为17896.95元，第四季度90%租金收益为18796.05元，共计72486.90元；一叶子租赁面积45㎡，租期自2019年6月1日起，第一年租金162.50元/月/㎡，第二年租金170.60元/月/㎡，前三个季度90%租金收益均为19743.75元，第四季度90%租金收益为20727.90元，共计79959.15元。原告明确本案中仅主张上述两部分租金收益即152446.05元。被告嘉旭公司辩称，原告要求公开1121、1123、1125室商铺租金收益不具有可操作性，该三间商铺位于万嘉生活广场，系甪直镇大型综合性商场。该商场大概50000㎡，除去开发商自持的约20000㎡用于经营电影院、酒店外，其余均已分割销售，涉及700多户业主。业主都与甪嘉公司签订委托经营管理合同，其向甪嘉公司承继合同权利义务，管理期限十年，租金收益90%归属业主，其取得10%。该商场于2016年10月1日正式开业，经过前期市场培育，运营状况良好，成为最有影响力的综合商业体，这与其对商场的运作方式、市场定位有关。接管商场后，其将大部分业主的隔断墙体打通，按照整体布局重新分割区域，供不同品牌的商户经营。重新布局后，业主所购买的商铺的位置转换成不同功能。原告的三间商铺所在区域原为一楼中间联排门店，甪嘉公司将隔墙拆除，形成开放式大厅，划分成不同空间出租给多个柜台使用。改造以后，店铺仅占用原告部分面积，并非全部面积都成为柜台，部分变成公共过道，但其与柜台承租人结算租金的区域仅限于使用部分。在此情况下，如简单以计租面积作为分配租金的标准，显失公平。为提升商场档次，其引进星巴克、必胜客等较有市场影响力的品牌，该品牌商户所处位置均为最优越的区域，但收取的租金收益近乎为0，可购买该部分商铺的业主支付的房款远高于其他业主，显然不能以实际计租面积作为双方租金收益的标准。商场的运营是以整体利益作为出发点，要做到布局合理，并兼顾各方利益，与销售定位相符。原告购买商铺时，知道该运作方式，不可能独套房屋对外出租。事实证明其采用的运营模式是正确的，现商铺出租率高，租金收益稳定。关于租金分配，其从整体利益出发，兼顾每户业主的利益，选择最为公平的计算方式，即以原告购房总价占全部售房价格的比例，乘以商场总租金收入，计算出原告应得的租金，再按照9:1的方式分配。委托管理合同约定，在管理期限内，其负责对房屋进行统一经营规划，并根据市场情况予以调整，制定租金标准和租金政策，以自己的名义统一租赁、招商、管理；如成片出租，按房屋合同总价比例分摊计算租金收益；在不影响商铺房屋结构安全的情况下，其可以对商铺重新布局、装潢和改造，实施商铺之间的贯通、改建，无需通知原告。因此，原告的三间商铺在委托期限内整体改造后，结构已发生重大变化，不能以原有面积分配租金，原告要求公开实际租金收益并不现实，应予驳回。2020年3月5日，其在万嘉生活广场微信公众号发布通告，公开2019年6月至12月的租金收益总额及未分配的租金数额，同时对2020年租金分配的时间结点予以调整，将原有预付模式变更为后付模式。之后，其补充分配2020年1月至3月的部分租金收益，并告知业主2020年4月至6月的租金将于7月初进行支付，故可暂不支付原告主张的第四季度租金。经审理查明，原告系甪直镇美嘉商业广场1幢1121、1123、1125室房屋所有权人，建筑面积均为39.66㎡。2015年11月27日，原告（甲方）与甪嘉公司（乙方）签订3份委托经营管理合同，约定甲方将购买的万嘉商业中心1121、1123、1125号商业用房委托乙方经营管理，房屋价款分别为1100000元、1128125元、1128125元；委托权限：授权乙方全权负责对房屋进行统一经营、业态规划，并根据市场情况调整规划，由乙方制定房屋租金标准和租赁政策，以乙方的名义统一租赁、招商、管理，与最终租户订立、变更和终止租赁合同，乙方收取房屋租金收益后与甲方进行分配；授权期限均为从房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺于2016年5月30日前正式开业；甲方同意将所购商铺自开业之日起三年使用权无偿提供给乙方，进行统一招商和经营管理，免租期内商场运营产生的费用由乙方承担，相应租金收益归乙方所有；自开业之日起算，第四年至第十年的结算原则为：房屋实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，租金每季度支付一次；上述租金若因房屋交付时实测面积有差异导致总价变化的，按同等比例调整，如成片（几套或十几套）出租给经营户，则按房屋总价比例分摊计算租金收益；委托期内，乙方在不影响商铺房屋结构安全的情况下，可以对商铺重新布局、装潢和改造，实施将商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方。2018年4月12日，原告（甲方）与甪嘉公司（乙方）、被告（丙方）签订3份三方协议，载明甲、乙双方就万嘉生活广场1121、1123、1125号商铺签订委托经营管理合同，甲方系该3套商铺所有权人，甲方可于2019年6月1日根据委托经营管理合同约定收取租金（租金公开透明）；甲、乙双方签订的合同所涉及委托经营管理条款内约定的权利及义务，由丙方全权继承，乙方退出经营，不再承担相关义务及责任，甲、乙双方别无其他争议，不再相互追究对方任何责任；丙方按照原合同继续履行相关责任和义务。原告在协议中签字确认，并留有相应收款账号。被告于2019年5月31日向原告银行转账方式支付5774.18元、5630.22元、5774.18元，于8月29日支付4742.21元、4863.46元、4863.46元，于11月27日支付5287.82元、5287.82元、5155.99元，于2020年3月6日支付1044.05元、1044.05元、1018.02元，于2020年4月9日支付326.22元、334.56元、334.56元。以上事实由原告提供的委托经营管理合同、三方协议、不动产权证、账户交易流水，被告提供的银行电子回执及当事人陈述等证据附卷佐证。关于商铺使用及租金支付情况，被告表示，接管商场后，其将包括原告的3间商铺在内的多个商铺打通，形成开放式大厅，并分割成铺子出租经营，原告的1121、1123、1125室商铺部分出租给一叶子店铺，一叶子店铺计租面积45㎡，使用面积32㎡，占用原告3间商铺约28㎡，另外使用1119室部分房屋，其他区域形成公共走道，樊文花、港汇版仔店铺未使用原告的商铺；已经分配的租金收益，其是以原告购买房屋的价格在签订委托管理协议的所有业主房屋总价的比例，乘以收取的全部租金，按90%、10%予以分配，起算租金为2019年6月1日；2019年5月31日支付2019年6月至8月的租金，2019年8月29日支付2019年9月至11月的租金，2019年11月27日支付2019年12月至2020年2月的租金，上述三个季度均是按照商场每季度预估租金2750000元预发的，结算时发现有所剩余，就在2020年3月6日向原告补发2019年6月至12月的差额，每套大约1044元；2020年3月5日，其向业主发送公告，明确自2020年度开始，租金收益由预付改为实际收租后分配，相应季度调整为自2020年1月起算，因之前的租金支付到2020年2月，就向业主补发部分收益，具体是2020年4月9日支付的326.22元、334.56元、334.56元，接下来要分配的是2020年4月至6月的租金，按公告内容，应于2020年7月付款。为确定原告的商铺使用情况，被告提供房屋结构图、店铺布局图，具体如下：1、房屋结构图，可以看出1111-1146商铺紧密相连，处于同一整体区域，中间无过道，四周均有通道，并有相应柱子，其中两侧商铺为1111-1116（西侧，门口朝西）、1141-1146（东侧，门口朝东），该两部分商铺呈南北排列；中间为1117-1140商铺，呈东西排列，奇数商铺位于北侧（门口朝北），偶数商铺位于南侧（门口朝南），两部分商铺背靠背相邻，有隔墙予以区分；1111-1146商铺区域周圈通道外，北侧有个上行的电梯，沿该电梯向南为1141-1146商铺，西侧有两个垂直电梯，南侧有个较长的扶梯，东侧为1158-1165商铺，其中1162、1163商铺中间有个商场进出口。2、店铺布局图，显示1111-1146商铺墙体已全部拆除，该块区域出租给樊文花、一叶子、港汇版仔、汇美舍、苏宁电器共5家店铺使用，均为开放式柜台，前四家位于北侧，苏宁电器位于南侧，无法准确辨认原告购买的3间商铺所在位置；从柱子、电梯的相对位置看，一叶子店铺占用原告的部分区域，其他区域变成通道，一叶子店铺西侧为樊文花，东侧为港汇版仔，港汇版仔东侧为汇美舍，各店铺间有一定空间便于通行；1111-1146商铺北侧新增下行电梯，旁边有sweetcolor、zippo两家店铺，苏宁电器与一叶子等店铺中间设有通道，通道西侧为两个垂直电梯，东侧通往商场进出口，而1111-1146商铺南侧与自动扶梯之间的通道由苏宁电器使用；该区域东边店铺为JEEP、苏宁电器（该店铺与苏宁电器其他店铺有南北通道予以间隔），两店铺中间仍为商场进出口。就此，原告表示，房屋结构图无异议，原始店铺确实是这样的布局，但现场图真实性无法确定，一楼确有这些店铺，但租用的面积不清楚。为确定现场状况，本院组织双方进行勘察，店铺排列位置与现场布局图基本相符，每个店铺均是柜台形式，难以看出占用的商铺位置，但从柱子的位置看，1111-1113商铺由樊文花使用，向东依次为一叶子、港汇版仔、汇美舍，汇美舍的最东侧未超出北边的上行电梯；北边的上行电梯外是南北向通道，该通道东侧为POLO服装店、苏宁电器的门店，两家店铺中间则为商场进出口；北边除上行电梯外，新增下行电梯，电梯附近为服务台及玉器店，西侧为sweetcolor、zippo店铺；两台垂直电梯出来后，向东为中间通道，该通道基本占用1114-1116部分区域及1117-1140商铺中的偶数商铺所在位置，苏宁电器租用的区域向南延伸至较长的自动扶梯。原、被告对现场情况均无异议。关于店铺租金收益，被告提供的店铺布局图写明樊文花、一叶子、港汇版仔、汇美舍使用面积均为32㎡，下方标注“45㎡”；苏宁电器分为5块区域，最东侧区域与其他4块区域中间为南北向通道，由西向东使用面积依次为77.2㎡、74.3㎡、74.1㎡、36㎡、84.5㎡，分别标注“108.7㎡、104.6㎡、104.4㎡、50.7㎡、119㎡”。被告另提供以下证据：1、关于万嘉生活广场租金收益的通告，系被告向“万嘉业主”发布，时间2020年3月5日，内容略为被告对2019年6月至12月实际收缴租金进行盘点，确定金额6847721元，已分配收益6416666.66元；2019年度租金收益是其以每季度2750000元为基数出资垫付的，受疫情影响，已无资金垫付，但仍会坚持分成比例、专款专用，不挪用，不作假；因租户租金收缴为季付，起始日期为1月1日，1-3月为一个周期，以此类推，现将租金收益分配期限调整与商户交租期限同步，即4月初支付1-3月收益，7月初支付4-6月收益。2、一楼部分商户租金表，显示多家店铺的编号、建筑面积、签约品牌及2019年6月至12月的租金数额，其中樊文花每月租金6100元，一叶子每月租金7312.50元，港汇版仔每月租金6961.50元，汇美舍每月租金5575.50元，苏宁电器每月租金43866元，另有ONLY、NIKE、ADIDAS、波司登、英树等店铺的相应信息。3、开店条件书，对应的店铺为樊文花、一叶子、港汇版仔、汇美舍、苏宁电器、sweetcolor、zippo、JEEP服装，樊文花租赁面积45㎡，租期自2019年6月1日至2020年5月31日，租金135.56元/月/㎡；一叶子租赁面积45㎡，租期自2019年6月1日至2021年5月31日，第一年租金162.5元/月/㎡，第二年租金170.6元/月/㎡；汇美舍租赁面积45㎡，租期自2019年6月1日至2021年5月31日，第一年租金123.9元/月/㎡，第二年租金132.1元/月/㎡；港汇版仔租赁面积45㎡，租期自2019年4月1日至2021年5月31日，第一年租金147.3元/月/㎡，第二年租金154.7元/月/㎡；苏宁电器租金面积487.4㎡，租期自2019年6月1日至2022年6月1日，租金均为90元/月/㎡；sweetcolor租赁面积32㎡，租期自2019年10月22日至2020年10月21日，租金162.5元/月/㎡；zippo租赁面积29.3㎡，租期自2019年10月1日至2020年9月30日，租金162.5元/月/㎡；JEEP服装租赁面积129.9㎡，租期自2019年10月1日至2020年10月31日，租金56.98元/月/㎡。经质证，原告表示，从未关注被告的公众号，但是按照租金收益分配方式，被告应当提前支付收益，调整支付时间应征得业主同意；对租金表、开店条件书反映的租金收益情况不清楚，未看到具体的支付凭证，由法院予以认定，其提供的一叶子、港汇版仔的开店条件书与被告提交的证据一致。被告称，汇美舍生意不好，于2020年7月撤柜，JEEP服装店铺后期改成POLO服装。关于如何确定租金收益，被告表示，按委托管理协议，其有权统一经营，原告认可由其制定租金标准，并重新布局对外出租；现场已完全打乱，无法确定原告的3间商铺产生的租金，按其现有的计算方式最为公平合理；如调整计算方式，可参照成片出租方式计算，以使用面积与总面积的比例确定原告的有效计租面积，再以总租金除以有效面积，得出原告每平方有效面积的租金，计算出原告应得租金；或者按原告商铺价格在所在区域范围总价的比例，结合租金收益计算，从现场情况看，原告的3间商铺在一定区域内形成相对独立的空间，该空间各店铺的计租标准相差不大，按照原告的房屋价款在全部购房成本的比例，计算原告的租金收益，范围可按1111-1146、1158-1165商铺合并计算。原告则称，按合同约定，应以被告与店铺签订的租赁合同反映的租金为基数进行分配，在重新布局打乱出租的情况下，增加空白面积，变相减少其租金收益，应按租赁面积计算租金，并以实际情况公开租金收入，不认可被告所述的计算方式，该情况不属于成片出租，其店铺位置差不多可以确定，应该是一叶子、港汇版仔使用，同意按照一定区域确定其应得租金，但该区域可按1111-1146为准，其他商铺没有必要计算在内。另，被告提供1111-1146各个商铺的房屋价款，总价格36447825.03元，其中原告三间店铺总价为3356250元。原告对此无异议，并明确2020年7月8日收到被告支付的5115.59元、4988.05元、5115.59元。本院认为，原、被告与甪嘉公司签订的委托经营管理合同、三方协议合法有效，双方应按此行使权力、履行义务。该管理合同约定，原告将购买的商铺交由被告经营管理，被告有权制定租金标准，与租户订立、变更和终止合同，对房屋行使经营权；被告可以对商铺进行重新布局、改造，实现商铺之间的贯通、改建。从现场情况看，原告购买的1121、1123、1125室商铺已经拆除，由被告打乱出租，并非按原有的商铺坐落出租经营。根据柱子、电梯等参照物，只能确定原告的3间商铺所在大概位置，一叶子占用原告商铺的部分面积，但并非全部面积，而港汇版仔有无使用原告商铺面积无法确定。在此情况下，难以认定1121、1123、1125室商铺实际产生的租金收益。原告要求被告公布该3间商铺的租金收益明细，不具有可操作性，不予支持，但不影响原告向被告收取租金收益的权利。委托经营管理合同约定，结算原则为“该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有；其余10%则作为委托佣金归乙方所有”，“如成片（几套或十几套）出租给经营户的，则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益”。双方争议在于如何确定原告的3间商铺产生的实际租金收入。按原告陈述，其要求按一叶子、港汇版仔的租金计算收益，但一叶子、港汇版仔店铺并不完全在原告的3间商铺范围内，该计算方式与事实不符，不予采信。被告使用的计算方式为按原告的房屋价款占商场房屋总价款的比例，结合商场全部租金收入，计算得出原告的租金收益，再按1:9的方式分配。该计算方式将商场作为整体计算，与管理合同约定的按房屋实际租金收入进行计算，明显不符。因此，被告现用的计算方式缺乏合同依据。经过现场勘查，基本可以确定1111-1113室、1117-1140室的奇数商铺是出租给樊文花、一叶子、港汇版仔、汇美舍使用，形成相对独立的租赁区域，但无法准确区分各个商铺的租金收入。按照北侧上行电梯的相对位置，汇美舍未占用1144-1146室商铺的面积，1144-1146室及1141-1143室商铺形成一条通道，原有通道则由POLO服装及苏宁电器（东南角）租用，相当于通道的位置与1141-1146室商铺位置发生调换。根据垂直电梯与商场东侧进出口的相对位置，能够确定现有的中间通道未占用北侧1111-1113室、1117-1140室的奇数商铺，而是占用南侧的1114-1116及1117-1140室的偶数商铺。苏宁电器租用的区域将原本靠近南边自动扶梯的通道纳入其中，同样与中间的通道位置发生置换。因此，从使用空间来看，将1111-1113室、1117-1140室的奇数商铺视为同一个整体计算租金收益，较为合适。为实现租金收益，被告在管理过程中按约将商铺重新布局，虽导致部分空间未能出租使用，但亦是出于获得最大利益租金的目的，并无不当。1111-1113、1117-1140室商铺位置不同，业主购房时支出的成本可能所有差异，仅以房屋面积作为计算租金的依据，有所失当。考虑到该区域各个商铺不能完全分割，参照委托管理合同就成片出租给经营户计算租金收益的条款，本院酌定按房屋合同总价比例确定各个商铺的租金收益。被告提供的各个商铺的房屋价格，原告无异议，予以认定。按此计算，1111-1113室、1117-1140室的奇数商铺房屋价格合计16099934.83元，原告3间商铺占比0.2085%。根据原告提供的开店条件书，可以确定2019年6月1日至2020年5月31日，樊文花、一叶子、港汇版仔、汇美舍租金收入共计308066.40元。因此，被告应支付原告64231.84元。按照付款情况，被告已向原告支付租金收益51480.80及2020年3月至6月的租金收益15219.23元，扣减6月份租金收益5073.08元后，被告实际支付2019年6月至2020年5月的61626.95元。故被告仍需支付原告2604.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告苏州嘉旭商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯立文人民币2604.89元。二、驳回原告侯立文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2045元，由原告侯立文负担2020元，被告苏州嘉旭商业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年九月十七日书记员  孔宇