黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初35号原告（申请执行人）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，住。委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。被告（案外人）：金春实，女，1973年12月11日出生，朝鲜族，农民，住。委托诉讼代理人：牛立强，鸡东县鸡东镇法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇前进街六委。法定代表人：王文俊，该公司经理。被告（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，该公司经理。原告卢宏艳与被告金春实、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢宏艳的委托诉讼代理人欧阳建胜，被告金春实的委托诉讼代理人牛立强，被告福缘公司、鼎利丰公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卢宏艳向本院提出诉讼请求：1.许可对鸡东县福缘家居小区7号楼1单元802室房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、金春实在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，金春实提交的置业计划书并非房屋买卖合同，且案涉房屋未取得销售或预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同应为无效合同。金春实在人民法院查封之前未合法占有该不动产，未支付全部价款。二、针对案涉福缘家居小区项目，鸡西市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院作出判决支持案外人的诉讼请求，但卢宏艳向最高人民法院申请再审，最高人民法院已作出裁定，认定案外人享有的民事权益不能排除强制执行，且已裁定指令黑龙江省人民法院再审。综上，金春实的异议请求无事实和法律依据，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院判决许可对案涉房屋的执行。被告金春实辩称，一、卢宏艳在人民法院查封案涉房屋前已与福缘公司签订置业计划书，虽名为置业计划书，但该置业计划书的内容实质系房屋买卖合同。二、《全国民商事审判工作会议纪要》已经明确，开发单位无预售许可证应受行政处罚，但不影响民事合同的效力。且关于无预售许可证，购房合同无效的法律规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故案涉置业计划书应为有效合同，且该置业计划书亦经鸡东县人民法院生效判决确认为有效合同。三、金春实在签订置业计划书当日，通过银行转让方式向福缘公司交付全部购房款217,000元。金春实系商品房消费者，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。另外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，金春实的权利优先于卢宏艳的债权。综上，金春实享有足以排除强制执行的民事权益，故请求人民法院依法驳回卢宏艳的诉讼请求。被告福缘公司、鼎利丰公司未出庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告卢宏艳为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、(2020)黑03执异28号执行裁定书。意在证明：卢宏艳符合起诉条件。证据二、鸡东县房产管理处2018年11月20日作出的《通知》。意在证明：截止2018年11月19日，福缘家居小区未办理商品房预售许可证，鸡东县房产管理处要求福缘公司、鼎利丰公司立即停止房屋销售违法行为，故案外人不能依据与福缘公司签订的置业计划书而取得案涉房屋的权利，不能排除执行。证据三、最高人民法院（2019）最高法民申5757号、5758号、5760号、5761号、5762号、5763号、5764号、5766号民事裁定书。意在证明：与本案相同的案件经最高人民法院明确认定，原判决认定案外人对所购房屋所享有的权益，优先于卢宏艳申请执行开发公司之普通债权，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，并裁定指定黑龙江省高级人民法院再审。被告金春实对原告卢宏艳提交的证据一的真实性及证明的问题均无异议。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，该通知仅是行政机关对房地产开发单位的行政通知，并不能阻挠金春实依据合同取得房屋，亦不能证明金春实不具有排除执行的权益。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，最高人民法院作出的8份民事裁定与本案并不完全相同，金春实系《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定的商品房消费者，已经全额支付了购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形。被告金春实为反驳对方的主张，向本院提交了以下证据：证据一、置业计划书、（2019）黑0321民初2481号民事判决书。意在证明：金春实于2013年4月5日与福缘公司签订置业计划书，且该置业计划书经鸡东县人民法院判决为合法有效。证据二、收据一份、金春实中国银行存折。意在证明：金春实于2013年4月5日通过银行转账方式向福缘公司交付了全部购楼款217,000元。证据三、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让成交确认书、收据、税务发票（复印件）各一份。意在证明：案涉楼房现已取得建设用地规划许可证。原告卢宏艳对被告金春实提交的证据一中置业计划书的真实性无法判断，对民事判决书的真实性无异议，对该组证据证明的问题有异议，该置业计划书并非房屋买卖合同，鸡东县人民法院作出的民事判决书也未对其以商品房买卖合同的情形进行判决，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得预售许可证，开发商对外签订的房屋买卖合同应为无效合同。对证据二中收据的真实性无法判断，对存折的真实性无异议，对证明的问题有异议，该存折只能证明2013年4月5日通过银行转账方式支出一笔费用，并不能证明该笔款项的收款人。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，该组证据发生在2019年11月27日之后，不能作为对抗卢宏艳申请鸡西市中级人民法院于2017年11月29日作出的查封裁定的依据。本院的认证意见如下：被告金春实对原告卢宏艳提交的全部证据的真实性无异议及对证据一的证明目的无异议，故本院对卢宏艳提交的全部证据的真实性及证据一证明的问题予以确认，金春实对卢宏艳提交的证据二、三证明的问题均有异议，因金春实举示的证据能够形成证据链条，足能说明金春实对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，故对卢宏艳提交证据一及证据二的证明目的，本院不予确认。卢宏艳对金春实提交的证据一中鸡东县人民法院民事判决书、证据二中银行存折及证据三的真实性无异议，卢宏艳虽对证据一中置业计划书及证据二中收据的真实性有异议，但金春实能提供证据原件供本院核对，故本院对金春实提交的全部证据的真实性予以确认。卢宏艳虽对金春实提交的全部证据证明的问题均有异议，但上述证据的证明的主要事实能够相互印证，形成证据链条，卢宏艳虽有异议，但未提交有效证据予以证实，故对其证明的主要问题，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。2013年4月5日，金春实与福缘公司签订置业计划书，约定金春实以217,000元认购福缘家居小区7号楼1单元802室，房屋建筑面积80.57平方米，单价2,700元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同。金春实提交存折证实，2013年4月5日通过中国银行转账支出217,000元。同日，福缘公司为金春实出具收据，载明：“交款单位金春实，收款方式现金，人民币217,000元，收款事由购房款（福缘家居7号楼1单元802室）”。收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得商品房预售许可证。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套房屋，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区7号楼1单元802室。金春实不服，向本院提起案外人执行异议，要求中止执行，本院依法作出（2020）黑03执异28号执行裁定，中止对鸡东县福缘家居小区7号楼1单元802室的执行。卢宏艳不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。另查明，黑龙江省鸡东县人民法院于2019年11月22日作出（2019）黑0321民初2481号民事判决书，判决：金春实与福缘公司于2013年月5日签订鸡福缘开发字第2012-041号《置业计划书》合法有效。本院认为，本案争议的焦点为：被告金春实对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案所涉鸡东县福缘家居小区项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度，可以边开工边办手续。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默许态度。为尽早解决回迁户、购房户早日入住问题，鸡东县人民政府已针对该项目成立工作组，推进该项目竣工、交付及权属登记等后续工作。因此，案涉小区虽未取得商品房预售许可证，但鸡东县福缘家居小区之购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下与福缘公司签订购房合同。本案中，金春实与福缘公司签订置业计划书，系双方当事人达成买卖房屋的真实意思表示，故该置业计划书依法成立。金春实已支付了购房款，福缘公司为其出具收款收据。置业计划书的签订及房屋价款的支付均先于案涉房屋被查封的时间，金春实购买房屋系用于居住，作为房屋买受人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益维护，其对案涉房屋享有的物权期待权应受法律保护，足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，卢宏艳的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，缺席判决如下：驳回原告卢宏艳的诉讼请求。案件受理费4,555元，由原告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  李凤霞审判员  洪 明二〇二〇年九月二十七日书记员  李佳纬附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。