吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1908号上诉人（原审被告）：舒兰市诚信房地产开发有限责任公司。法定代表人：龙某，董事长。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司舒兰支行。负责人：甘某，行长。委托诉讼代理人：吕某，男。委托诉讼代理人：汤某，男，吉林达恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏某，男，1987年6月12日出生，住舒兰市。被上诉人（原审被告）：刘某，女，1988年2月15日出生，住舒兰市。上诉人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司舒兰支行（以下简称工行舒兰支行）、魏某、刘某金融借款合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2019）吉0283民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。诚信公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判诚信公司不承担连带保证责任。事实和理由：诚信公司并未开发建设舒兰市西部明珠小区项目，当时系韩希友拟借用诚信公司的开发资质进行建设，但并未实施。韩希友私刻了诚信公司的公章，以诚信公司名义实施了相关行为。事实上诚信公司并未允许韩希友以公司名义进行其他活动，诚信公司也从未参与该开发项目的其他任何事务。韩希友违背与诚信公司的约定，在诚信公司不知情的情况下擅自利用私刻的公章在银行以诚信公司名义重新设立账户，并使用该公章进行了大量的民事行为。这些行为均是在诚信公司不知情的情况下进行，诚信公司并未认可，应当属于无效的民事行为。因韩希友使用私刻的诚信公司公章所实施的民事行为引发了大量的诉讼案件，这枚公章经司法鉴定，确认系韩希友私刻的公章，并非诚信公司使用的公章。在一审的庭审过程中，诚信公司对此已经明确阐述。工行舒兰支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。工行舒兰支行向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告偿还贷款本金216,148.65元，利息23,597.71元（利息计算至2019年5月30日），本息合计239,746.36元。2019年6月1日以后利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率6.55%计算，并在此利率基础上加收50%罚息计算至本息还清之日止；2.工行舒兰支行对被告抵押的位于舒兰市××街房屋享有优先受偿权；3.判令诚信公司承担连带保证责任；4.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月5日，魏某（借款人、抵押人）、刘某（共同借款人、抵押物共有人）、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司舒兰支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币230,000元；本合同项下贷款用于购买坐落于舒兰市××区，建筑面积117.41平方米的房屋；担保方式为抵押、保证；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人授权贷款人将贷款发放至舒兰市诚信房地产开发有限责任公司账户（账号：×××，开户行：中国工商银行股份有限公司舒兰支行），贷款利息自实际放款日起计算；借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人不享有宽限期，自实际放款之日起开始计算；还款账户为：户名：魏某，账号：×××，开户行：中国工商银行股份有限公司舒兰支行。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50％确定；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天内或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书前，抵押人的房屋所有权证书应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为舒兰市城西棚户B区1号5-1701。合同还对双方其他权利、义务作了约定。2013年1月10日为所抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（登记证号码：房预北字第DJ00000496号，预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司舒兰支行）。2013年1月15日，中国工商银行股份有限公司舒兰支行发放贷款230,000元，借款凭证上载明：贷款金额为230,000元，收款人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，账号：×××，贷款期限：360个月，自2013年1月15日起至2043年1月15日止，当期执行利率（年）6.55％。截止到2020年3月19日，魏某、刘某累计违约35个月，积欠本金12,806.33元，积欠利息34,162.26元，贷款余额216,148.65元。2012年11月27日，工行舒兰支行（甲方）与诚信公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，就舒兰市诚信房地产开发有限责任公司开发并销（预）售的舒兰市西部明珠小区项目进行按揭贷款合作，由工行舒兰支行向上述项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高额为240万元，最高贷款成数70％，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为诚信公司。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。一审法院认为，工行舒兰支行与魏某、刘某、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款／担保合同》是当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同各方均应按约定全面履行义务。工行舒兰支行与魏某、刘某系金融借款合同关系。合同签订后，工行舒兰支行已按合同约定履行了支付借款义务。《个人购房借款／担保合同》第十四条违约及违约责任约定：“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”和“借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：解除本合同”。根据工行舒兰支行提供的证据，截止到2020年3月19日，魏某、刘某累计违约35个月，贷款余额为216,148.65元。故原审法院对工行舒兰支行主张解除《个人购房借款／担保合同》及要求魏某、刘某偿还贷款本金216,148.65元的诉讼请求予以支持。关于工行舒兰支行要求魏某、刘某给付利息的诉请，原审法院认为，魏某、刘某未按合同约定期限偿还借款本息，构成逾期，应按合同约定逾期利率标准支付利息，该项诉请合理，原审法院予以支持。关于工行舒兰支行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉请。抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，不发生设立抵押权的法律效力，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，魏某、刘某以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，工行舒兰支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对本案所涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非取得本案所涉房屋的抵押权。在本案所涉房屋抵押预告登记未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，工行舒兰支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使条件上有所欠缺，故工行舒兰支行基于抵押权预告登记，要求对本案所涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，原审法院无法支持。关于工行舒兰支行要求诚信公司承担连带保证责任的诉请。舒兰市诚信房地产开发有限责任公司虽抗辩称，《个人购房借款／担保合同》及《按揭贷款业务合作协议》中的公章均为假公章，但其提供的司法鉴定意见书，系对另案借款合同中的公章真伪进行的鉴定，与本案无关联性，经原审法院释明后，其拒绝对本案中的上述文件中其公司的公章真伪进行鉴定，故原审法院对其抗辩理由不予采纳。诚信公司称对签订上述文件并不知情，但《按揭贷款业务合作协议》中有当时其公司法定代表人李玉华的签名，其公司也明确表示不对该签名进行鉴定，同时借款是发放到其公司在工行舒兰支行的账户内，诚信公司未提供证据证明该笔贷款与其无关，故原审法院对其抗辩理由不予采纳。诚信公司申请对《个人购房借款／担保合同》尾页李玉华的名章进行鉴定，经审查，其申请鉴定事项对证明待证事实无必要性，原审法院不予准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。因现尚处于《个人购房借款／担保合同》约定的保证期间，诚信公司提供阶段性保证的主合同虽被解除，在合同未另有约定的情况下，保证人诚信公司仍应按合同约定承担连带保证责任，工行舒兰支行的该项诉请原审法院予以支持。判决：一、于判决生效之日解除中国工商银行股份有限公司舒兰支行与魏某、刘某、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司于2012年12月5日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、魏某、刘某于判决生效之日起立即偿还中国工商银行股份有限公司舒兰支行借款本金216,148.65元、利息34,162.26元（利息计算至2020年3月19日）及自2020年3月20日起至借款还清之日止的利息、逾期利息（按《个人购房借款／担保合同》约定利率标准计算）；三、魏某、刘某逾期不履行上述第二项确定的给付内容，由舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；四、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向魏某、刘某追偿；五、驳回中国工商银行股份有限公司舒兰支行其他诉讼请求。二审中，工行舒兰支行提交诚信公司在银行办理开户业务时开户手续一份，欲证明诚信公司与工行舒兰支行建立按揭贷款业务时开立账户情况。诚信公司质证认为对证据的真实性有异议，证据中涉及李玉华、龙某的签字均不是本人签署，相关公章也非诚信公司公章。本院经审查认为工行舒兰支行没有证据能够证明是诚信公司委托龙某办理开立账户业务，对该份证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一、关于李玉华签名的效力问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。诚信公司对《按揭贷款业务合作协议》中原公司法定代表人李玉华的签名既不承认，也不否认。按照上述法律规定，本院对案涉《按揭贷款业务合作协议》中李玉华签名的真实性予以确认。二、关于诚信公司是否需要承担保证责任的问题。根据《民法总则》第六十一条第二款的规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其后果由法人承受。李玉华作为诚信公司时任法定代表人，其在《按揭贷款业务合作协议》中法定代表人/授权代表处的签字行为明显系职务行为，所产生的后果理应由诚信公司承受。案涉《按揭贷款业务合作协议》中不仅有李玉华的签名，还加盖了名为舒兰市诚信房地产开发有限公司的公章。虽然诚信公司辩称该公章与公司实际使用公章不符，但李玉华作为诚信公司时任法定代表人，在加盖有名为舒兰市诚信房地产开发有限公司公章的合同中签字的行为，表明诚信公司对该名为舒兰市诚信房地产开发有限公司公章的认可，故使用该公章所签订的相关合同亦对诚信公司产生约束力。对诚信公司辩称的案涉贷款事宜并不知情、使用该公章进行的民事行为均属无效的抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，舒兰市诚信房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5103元，由舒兰市诚信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 刘 卓审判员 赵翠霞二〇二〇年九月三十日书记员 赵 鹏