河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5833号原告（反诉被告）：周闯，男，1990年2月8日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：陈鹏飞，河南良仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：史红伟，男，1969年6月10日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：敬朝霞，女，1980年12月22日出生，汉族，住河南省新郑市，系史红伟之妻。委托诉讼代理人：郭春丽，河南林泽律师事务所律师。原告周闯与被告史红伟租赁合同纠纷一案，及反诉原告史红伟诉反诉被告周闯租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。周闯及其委托诉讼代理人陈鹏飞，史红伟及其委托诉讼代理人敬朝霞、郭春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周闯向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认周闯与史红伟签订《商铺租赁合同》第二条中“租赁期限自2020年1月1日至2024年6月30日止”的约定无效；2、史红伟赔偿周闯损失318069元，并支付利息（自2020年1月1日起付清318069元之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本诉案件受理费由史红伟承担。事实与理由：2019年6月20日，史红伟以位于新郑市××路与××老路交叉口西北角的商铺属于他本人为由，将该商铺出租给周闯，并签订《商铺租赁合同》，租赁期限为五年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止——租金及交纳方式为自2019年7月1日起至2020年6月30日止，房屋租金为30000元，此后每年租金为40000元，租金暂定为每年支付一次，以现金方式支付。合同签订后，周闯向史红伟支付租金15000元，周闯在此承租房屋经营饭店，对房屋进行了装修，购买相关设备、厨具、食材等物品，投入巨大资金。经营期间，周闯于2019年11月26日收到新郑市新华路街道办事处阁老坟社区居民委员会的房屋租赁期满不再续租通知书，让周闯于2020年1月1日前搬出，周闯才知道史红伟对该房屋不具有所有权，无处分权利。周闯收到该通知后，多次打电话要求史红伟前来处理此事，史红伟一拖再拖，周闯没有办法，按照居委会通知要求停止营业，搬出承租房屋。史红伟谎称涉案房屋属其所有，将承租即将到期的房屋转租给周闯，属于欺诈行为，给周闯造成较大损失，为维护合法权利特起诉至法院，望判如所请。被告史红伟辩称，1、双方签订的书面租赁合同与双方实际履行的租赁事实不一致，实际履行中已经变更了租金支付方式及租期。签订合同后，周闯与史红伟协商先交半年房租，半年后再说是否使用涉案房屋，如果使用，周闯会提前两个月预交另外半年租金，如果不使用就不用交了，周闯一直没交，且在2019年10月，周闯与史红伟沟通说不想干了，史红伟知道周闯生意不好，就认为周闯仅租赁半年，后期不再使用。所以本案不存在超期转租问题。2、阁老坟社区居委会不再将涉案房屋续租，真实原因是周闯的不当行为。周闯在得知居委会不再续租但有效租期尚未届满的情况下，应当及时通知转租人，双方协商解决，而不应当在未告知史红伟的情况下，擅自搬离房屋并搬空房屋内物品，基于周闯擅自搬离搬空行为，史红伟有理由认为周闯生意经营不善，单方解除转租合同。反诉原告史红伟向本院提出反诉请求，请求判令：1、周闯支付电费1370元、水费565.25元；2、周闯赔偿损失92165.25元；3、反诉案件受理费由周闯承担。事实与理由：2019年6月20日，周闯从史红伟处租赁新郑市××路与××老路交叉口西北角的房屋用于饭店经营。2019年12月8日，因饭店经营不善，周闯在未经史红伟许可的情况下，擅自将饭店内属于史红伟的空调、冰柜等电器、桌椅板凳等相关设施设备全部搬走，给史红伟造成重大损失。涉案房屋在周闯经营期间欠缴水电费，由史红伟代为缴纳。另，反诉状中存在两处笔误予以更正，第三行最后一个字及第四行倒数第八个字中的“本诉”更正为“反诉”。周闯的行为严重侵犯了史红伟的合法权益，特提起反诉，请求依法裁判。反诉被告周闯辩称，1、史红伟的反诉请求无事实和法律依据，周闯不欠史红伟任何水电费，搬出房屋根本不是经营不善，而是房屋实际所有权人阁老坟居委会与史红伟签订的租赁合同到期，阁老坟居委会限期要求周闯搬离。饭店内物品众多，不可能在短时间内清空，所以必然不会在最后一天搬离。另，饭店内所有物品设施均是周闯的，包括但不限于空调、冰柜、餐饮厨具、桌椅、佐料等，所有相关设施设备等物品的所有权归周闯，史红伟在反诉状已予以确认。2、史红伟要求损失，也没有事实和法律依据，成诉原因是史红伟的欺诈行为导致现在合同不能继续履行，史红伟本人没有任何损失。3、阁老坟居委会要求周闯搬离房屋的通知出具后，周闯多次与史红伟联系要求双方协商解决，史红伟拒绝见面、拒绝协商。本院认定事实如下：2017年1月1日，（甲方）新郑市新华路街道办事处阁老坟社区居民委员会（以下简称“阁老坟居委会”）与（乙方）史红伟签订《租赁合同》一份，主要内容为：经甲、乙双方充分协商，对社区出租帝华上苑东华瑞路与观光路交叉口西北角土地房屋一事达成如下共识：一、甲方将帝华上苑售房部和后边办公用房11间，全部租赁给乙方使用。二、甲方负责协调电通、水通。但甲方对所出租的房屋场地不再做出投资，如若需改造，投资由乙方负责。三、出租时间从2017年1月1日开始计算，出租期叁年。七、租金乙方每年肆万元于每年元月1日前向甲方一次性交清，不得拖欠。2019年6月20日，（出租方、甲方）史红伟与（承租方、乙方）周闯签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于子产路与阁老路交叉口。二、租赁期限：租期为五年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止。四、租金及交纳方式：1、自2019年7月1日起至2020年6月30日止，房屋租金为30000元。此后每年租金为40000元。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次。六、各项费用的缴纳：1、水电费：由乙方自行缴纳。2019年11月26日，阁老坟居委会作出《房屋租赁期满不再续租通知书》，主要内容为：史红伟与我阁老坟社区居民委员会于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》即将到期，因我社区居民委员会统筹安排，《房屋租赁合同》期满后，不再与你续租，根据《合同法》相关规定，我居委会向你通知如下：1、请你在《房屋租赁合同》期满（2020年1月1日）前搬出房屋，如期交还房屋。2、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我居委会有权自行收回房屋并清理，清理时，居委会不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。2019年12月9日，新郑市公安局新华路派出所《接处警登记表》，报警人为敬朝霞，其中“处警情况”一栏载明：处警民警到达现场，现场位于阁老路与子产路交叉口西北角，酒店名字遇见酒楼，见到报警人，经了解是因租户与房东租房合同纠纷，民警经现场查看，其酒店玻璃大门紧锁，屋内（桌椅、板凳、空调内外机及饭店经营相关设备均已搬空），民警现场电话联系其租户，该租户承认把店里物品设备搬走。告知其到法院起诉解决。2020年8月21日，阁老坟居委会在史红伟出具的《情况说明》上注明“情况属实”并加盖印章，《情况说明》主要内容为：……我于2017年1月1日与阁老坟居委会签订租房协议，当时属简单装修过的房子，承租方始终没有再次装修。2019年12月9日有居民反映人去房空，居委会人员到现场后，发现室内地面、墙体、门窗到处都是污垢、辣椒油泼在墙上，电路、插座、插板都遭到破坏。2020年1月4日，郑州轩茂物业服务有限公司出具《收据》一份，内容为：兹收到红伟饭店2019年10月1日—2019年12月20日交来电费1300元。交款人：史红伟领票人：敬朝霞。经庭审调查确认，“红伟饭店”系周闯租赁前饭店的名称，周闯租赁后饭店名称变更为“遇见酒楼”。2020年1月17日，被告通过支付宝交纳涉案房屋下欠水费565.25元。在2020年9月8日庭审中，本院发问周闯、史红伟，二人均认可：史红伟将涉案房屋转租给周闯时，对于饭店内的设施设备、厨具、桌椅板凳、空调等物品，双方没有书写交接清单、文字记载，也没有拍摄相关视频照片。另双方均认可，周闯已支付涉案房屋2019年7月1日至2019年12月31日租金15000元。为证明本诉诉讼请求，周闯另提交郑州明丰价格评估咨询有限公司出具的郑价估（2019）031号评估报告一份，拟证明：位于新郑市阁老路北段遇见酒楼的内外装修及餐饮厨具等项目在2019年12月18日的市场重置价格为318069元，史红伟应予赔偿周闯该损失318069元。史红伟有异议，认为：1、该估价报告系周闯单方委托，史红伟未参与，无法确认评估现场真实情况及评估物数量及其客观存在情况，且涉案房屋装修价值应为工程造价鉴定，评估机构明丰公司不具备相关评估资质，存在超范围鉴定、虚假鉴定情形。2、市场重置价格，即使不考虑物品所有权问题，因饭店经营过程中，相关物品均存在损耗，在评估时也应将损耗计入，该鉴定不具参考性。3、周闯提供的评估资料未经过庭审质证，无法判断其真实性。评估报告中称其到现场进行勘察、勘验、实地测量，与事实相违背。2019年12月8日晚，周闯已将房屋内全部物品搬走，史红伟报警后该事实有新华路派出所民警确认。4、评估项目遇见酒楼内外装修，周闯在接手经营饭店时，饭店已进行过装修并置办全套经营设施设备。5、对于具体评估项目：（1）关于装修，史红伟向周闯交付房屋时，涉案房屋内外已装修完毕，周闯在装修方面不存在资金投入。（2）关于餐饮厨具，周闯接手时房屋内已有饭店经营所需设施设备，该设施设备所有权人为史红伟，周闯未经同意擅自搬空，侵犯了史红伟的合法权利，另史红伟未参与评估程序，无法确认具体数量，对评估价格不予认可。（3）关于佐料，史红伟未参与评估程序，无法确认是否存在评估报告中的佐料，也无法确认数量及价格，对评估报告中的认定不予认可。从具体明细可以看到胡椒130斤、花椒180斤、红花椒160斤、八角100斤、桂皮50斤、白芷85斤等，暂且不论有无上述物品，即使有，对于一个生意本身就不好的小饭店来说，佐料的储存购买量明显与常理不符。周闯提交电话录音及证人高某出庭作证，并提交2019年6月15日《遇见酒楼装修合同》一份，拟共同证明：周闯租赁房屋时，原有的几张夜市用的折叠小桌子、小凳子、两张旧床，史红伟一并给了周闯，因史红伟与阁老坟居委会租金没有谈拢，居委会不再与史红伟续签租赁合同，周闯找史红伟协商，史红伟一直拒绝见面。周闯使用房屋时，找高某对饭店进行了装修，周闯与高某签订装修合同，高某按照装修合同履行完毕，装修款共计123550元，周闯还下欠5万多元没有付清。史红伟对电话录音真实性无异议，但对证明目的有异议，认为从录音可以听出，周闯认可其在签订转租合同时，史红伟将饭店内的设施给周闯使用，而不是将物品所有权给周闯。证人证言及装修合同，史红伟认为均有属实，高某与周闯有利害关系，无法证实具体的装修项目，高某没有装修资质，装修价款依据不明确，装修款的支付无相关证据证明。为证明反诉诉讼请求，史红伟另提交照片、证明材料、视频及证人付某出庭作证，拟共同证明：饭店出租给周闯前，系付某租赁经营，付某经营期间，饭店内已经装修完善、桌椅齐全，周闯接手经营时仍保留原有的装饰装修及桌椅厨具，未添置装修及设施设备。因周闯经营不善，2019年12月的一天，周闯将饭店内的所有物品搬空。周闯认为，上述证据与本案无关，照片上有的时间显示为2018年12月，而周闯与史红伟签订合同时间为2019年3月，间隔长达半年，周闯承租时房屋内不是照片中所显示的设施。饭店经营状况并不是根据某个人看到什么情况确定的，证明材料及证人证言与史红伟有利害关系，证言不应采信。史红伟提交销货清单、流水账、购买明细等购货凭证，拟证明：史红伟从阁老坟居委会承租房屋后，购买全套餐具、厨具、桌椅板凳、空调、冰柜、吧台、酒柜等物品，共支出92165.25元。周闯有异议，认为上述证据时间均在2016、2017年，与周闯签订租赁合同签订时间间隔较远，史红伟称该物品交付给周闯是虚假陈述，上述物品不存在。以上事实，有当事人的陈述、2017年1月1日《租赁合同》、2019年6月20日《商铺租赁合同》、《接处警登记表》、电费收据、水费转账记录、《房屋租赁期满不再续租通知书》、本案庭审笔录等证据足以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，阁老坟居委会、史红伟于2017年1月1日签订《租赁合同》，阁老坟居委会将位于帝华上苑售房部和后边办公用房11间（即子产路与阁老路交叉口的房屋）出租给史红伟使用，租赁期限为2017年1月1日—2019年12月31日。后史红伟、周闯于2019年6月20日签订《商铺租赁合同》（即转租合同），史红伟将涉案房屋转租给周闯使用，租赁期限为2019年7月1日—2024年6月30日。转租合同期限2020年1月1日—2024年6月30日部分超出原租赁合同期限，故超出部分无效，即周闯要求确认2019年6月20日签订的《商铺租赁合同》第二条约定的“租赁期限2020年1月1日—2024年6月30日”的约定无效的诉讼请求，本院予以支持。周闯要求史红伟赔偿损失318069元，其依据是郑州明丰价格评估咨询有限公司出具的郑价估（2019）031号评估报告。本院不予采信，理由如下：1、该评估报告系周闯单方委托作出评估，估价所取样的检材、现场真实情况、评估物数量等未经周闯、史红伟双方共同确认。2、在2020年9月8日庭审中，本院发问周闯、史红伟，二人均认可：史红伟将涉案房屋转租给周闯时，对于饭店内的设施设备、厨具、桌椅板凳、空调等物品，双方没有书写确认交接清单、文字记载，也没有拍摄相关视频照片。3、周闯提交的电话录音及证人高某证言也不足以证实系其实际花费的装修损失。由此，周闯要求史红伟赔偿损失318069元的诉讼请求，本院不予支持。史红伟要求周闯支付下欠水电费，其依据为2020年1月4日郑州轩茂物业服务有限公司出具《收据》及水费转账记录。本院予以采信，理由如下：1、《商铺租赁合同》第六条约定“水电费由乙方（周闯）自行缴纳”，该电费收据中注明“兹收到红伟饭店2019年10月1日—2019年12月20日交来电费1300元”，该电费交费期间在周闯承租内，周闯未提交证据证明其已交清租期内的全部电费。水费转账记录显示收款人为新郑市城镇用水管理所，系周闯承租期间的水费565.25元。2、经庭审调查确认，“红伟饭店”系周闯租赁前饭店的名称，周闯租赁后饭店名称变更为“遇见酒楼”。故对史红伟要求周闯支付下欠电费1300元、水费565.25元的反诉请求，本院予以支持。史红伟要求周闯赔偿损失92165.25元及利息，其依据为销货清单、流水账、购买明细等购货凭证、证人证言等。本院不予采信，理由为：周闯、史红伟签订《商铺租赁合同》时间为2019年6月20日，而史红伟提交的上述购货凭证发生时间多在2016年、2017年；且周闯、史红伟均认可史红伟将涉案房屋转租给周闯时，对于饭店内的设施设备、厨具、桌椅板凳、空调等物品，双方没有书写交接清单、文字记载，也没有拍摄相关视频照片，因此本院无法确认周闯接手涉案房屋时屋内物品的详细、确切的情况。新华路派出所出具的《接处警登记表》“处警情况”一栏虽然注明“屋内（桌椅、板凳、空调内外机及饭店经营相关设备均已搬空）……租户承认把店里物品设备搬走”因此依据上述购货凭证、证人证言及阁老坟居委会出具的证明、接处警登记表，但仅仅依据上述证据不足以证实周闯搬走物品的具体数量及内容，更无法确定史红伟的具体损失金额。故史红伟要求周闯赔偿损失92165.25元及利息的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周闯、被告史红伟于2019年6月20日签订的《商铺租赁合同》第二条“租赁期限自2020年1月1日至2024年6月30日止”无效；二、反诉被告周闯应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告史红伟电费1370元、水费565.25元；三、驳回原告周闯的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告史红伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6072元，减半收取计394元，由本诉原告周闯负担；反诉案件受理费1077元，由反诉原告史红伟负担22元，由反诉被告周闯负担1055元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  徐亚磊二〇二〇年九月十二日代理书记员  张 豪