四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1042号 上诉人（原审原告）:雷森林，男，1948年12月4日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张厚清，四川顿开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹文武，男，1968年3月11日出生，汉族，住四川省邻水县。 被上诉人（原审第三人）：王永芳，女，1969年2月11日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张映，四川杰邦律师事务所律师。 上诉人雷森林因与被上诉人邹文武、王永芳债权人撤销权纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2019）川1623民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷森林上诉请求：1.撤销原判决，改判撤销邹文武与王永芳关于案涉502号房屋的买卖合同，由王永芳返还案涉502号房屋给邹文武以便执行；2.本案一审、二审诉讼费用，律师代理费、差旅费由邹文武、王永芳承担。事实和理由：1.邹文武与王永芳签订的《成都市存量房屋买卖合同》第三条约定的成交价格为268,665元，达不到当时当地市场价70%，王永芳及其代理人在一审庭审中明确表示承认案涉502号房屋26万多元低价交易的事实，但一审法院未予认定；2.邹文武明知自己欠债，正在被执行期间，与前妻王永芳合谋签订房屋买卖合同以逃避执行，王永芳明知邹文武欠债经济困难，仍与邹文武合意签订低价交易案涉502号房屋合同，二人是恶意串通，一审判决对邹文武、王永芳存在恶意串通、损害国家利益等事实没有认定。 王永芳辩称，1.雷森林在上诉状中称王永芳在一审中陈述并认可房屋交易价格为26万余元，王永芳并未承认和认可。2.关于房屋买卖价款问题，王永芳为了获得案涉房屋502号和案外房屋501号，共支付了1626500元，因王永芳所支付的3万元诉讼执行费用没有相应的票据，所以一审法院认定的交易价款为1596500元，其中1436000元系归还邹文武以甘某某名义向武胜县农村商业银行股份有限公司（以下简称武胜农商银行）所借贷款的本息，另外160500元系归还两套房屋的按揭款项。对于1436000元系购房款，一审法院依职权向武胜农商银行（泰山支行）原行长刘坤进行了核实，刘坤通过其内部系统检索明确以甘某某名义所贷款项的真实使用人为邹文武，因此一审法院将1596500元认定为两套房屋的交易对价符合事实。3.关于邹文武、王永芳是否存在串通问题，王永芳在购买房屋时该房屋上存在权利瑕疵，有武胜农商银行最高额抵押贷款，武胜农商银行申请法院执行被查封，王永芳在履行向武胜农商银行付款过程中还发现该房屋还存在按揭抵押贷款，在房屋过户前有以上三个权利限制。4.该房屋由邹文武在王永芳与邹文武原夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，王永芳独自抚养了子女，即使如此王永芳为了得到两套房屋，仍然支付了1596500元的对价。房屋登记部门的备案合同价款与真实价款不一致属实，确实是在办理房屋登记时被中介诱导所致，在二手房屋买卖交易中真实交易价格与备案价格不一致的情况大量存在。 邹文武未提出答辩意见。 雷森林向一审法院起诉请求：1.撤销邹文武与王永芳对成都市住宅的房屋买卖合同和邹文武、王永芳依该合同进行的产权登记；2.判令王永芳返还因上述合同而取得成都市住宅给邹文武；3.判令邹文武、王永芳承担本案诉讼费、律师费、差旅费。 一审法院认定事实：2017年8月7日，雷森林以邹文武、案外人刘某某为被告向一审法院提起民间借贷纠纷，同年9月18日，该院作出（2017）川1623民初1893号民事判决，判决邹文武、刘某某连带偿还雷森林借款本息800000元。邹文武不服该判决，上诉至四川省广安市中级人民法院，2018年1月10日，四川省广安市中级人民法院作出（2017）川16民终1522号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月22日，雷森林向一审法院申请强制执行，执行过程中，雷森林发现邹文武于2018年2月8日将其位于龙泉驿区（业务号：权****，建筑面积89.15平方米）以268665元的合同价出让给王永芳，并于2018年3月3日办理了过户登记。现雷森林认为案涉房产同地段市场价为11902元／㎡-11236元／㎡，而邹文武与王永芳之间的房屋买卖价格系明显不合理的低价，为维护其合法权益，向一审法院提起诉讼。因本次诉讼，雷森林支付律师代理费50000元。 同时查明，邹文武与王永芳原系夫妻关系，1991年12月24日登记结婚，2010年3月19日办理离婚登记，婚姻关系存续期间生育了邹某等三个子女，离婚时协议均由王永芳抚养。离婚后双方均再婚。 2009年5月7日，邹文武就涉案房屋进行了预告登记，2011年6月23日取得房屋产权。2011年8月3日在成都龙泉驿农村合作银行龙泉支行设立一般抵押。2013年2月4日，案外人甘某某以经营饲料项目为由与武胜农商银行（泰山支行）签订了《个人借款合同》，约定甘某某向武胜农商银行贷款1000000元，由邹文武以其成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路*号**小区*栋*单元*层*号（建筑面积89.66平方米）及案涉房屋、邹玲以其成都市龙泉驿区龙泉街道驿都中路900号***栋*单元*层*号房屋（建筑面积145.49平方米）为甘某某提供贷款担保，并办理了最高额抵押登记。2013年2月6日，武胜农商银行将贷款支付至甘某某指定的姜永斌账户，同日，该笔款项转入邹文武账户62×××16。 2016年7月8日，四川省武胜县人民法院作出（2016）川1622民初864号民事判决，判决甘某某偿还贷款本息，......，武胜农商银行对邹文武、邹某抵押的房产享有优先受偿权。判决生效后，武胜农商银行于2017年4月19日向四川省武胜县人民法院申请强制执行，立案后，该院对抵押财产采取了查封措施。2017年9月20日至10月19日，王永芳分多次向甘某某还贷账户62×××12共计转账1436000元。2017年10月16日，武胜农商银行以被执行人主动归还了借款本金740000元，利息240000元，向四川省武胜县人民法院申请解除抵押物的查封，2017年9月25日，武胜农商银行向王永芳出具授权委托书，委托王永芳办理抵押物解除抵押登记事宜。2017年10月30日，武胜农商银行向四川省武胜县人民法院提交一份证明，证实借款人已于2017年10月19日还清所有本息。 2017年11月，四川省武胜县人民法院解除了对抵押物的查封。 另，2017年9月22日，王永芳通过汇款的方式向邹文武转账50,500元用于偿还房贷，发起银行为成都农村商业银行股份有限公司龙泉驿龙泉支行。2017年11月30日向邹文武转账110,000元。2017年11月7日最高额抵押登记注销，2017年12月13日一般抵押权登记注销。 2018年2月8日，王永芳作为甲方与邹文武作为乙方签订了《成都市存量房买卖合同》，约定邹文武将本案案涉房屋转让给王永芳，合同价款为268,665元，2018年3月3日办理了产权转移登记。 2017年11月3日，邹文武通过中介将成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号*小区*栋*单元*层*号（建筑面积89.66平方米）转让给案外人张某某，价款为900,000元，款项均由张某某直接支付给王永芳。 2020年4月16日，一审法院依法对武胜农商银行原泰山支行行长刘坤进行了询问，刘坤证实的主要内容如下：1.通过启动不良贷款的调查，得知邹文武系贷款实际使用人；2.在执行过程中，邹文武、王永芳及王永芳现在的丈夫一起到泰山支行找到刘坤，当时是因为其女儿邹玲也是被执行人，为了避免邹玲受到执行和征信的影响，王永芳才来承担还款义务，当时商量的是让邹文武将其提供担保的两套房产转让给王永芳，价款就是还贷的本息；3.王永芳一共偿还的贷款本息大概140余万元，诉讼费、执行费也是王永芳交的；4.王永芳将贷款本息还清后，是刘坤带上王永芳一起去的四川省武胜县人民法院办理解除查封事宜，因不能网络解封，就由王永芳与四川省武胜县人民法院的工作人员一起到成都解除查封；5.甘某某只在贷款时接触过，还款过程中，都是电话联系，但甘某某一直说的是钱不是他使用的，可以处置抵押物。 雷森林提供的同地段房产信息显示的价格为11,902元/㎡-11,236元/㎡,挂牌时间为2019年12月5日，且该价格环比上月上升1%。 一审法院认为，雷森林系邹文武的合法债权人已由生效法律文书所确认，邹文武在债务尚未清偿的情况下将其所有的房屋产权转让给王永芳的行为与雷森林有利害关系，雷森林作为债权人有权行使撤销权请求撤销邹文武向第三人转让房屋的行为。关于邹文武提出原生效判决存在错误的主张，不属于本案解决的范围，可另寻救济途径。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。依据该条规定，在债务人有偿转让财产的情况下，债权人撤销权成立的要件为：债务人存在明显不合理低价转让财产的行为，且该行为对债权人造成损害，受让人存在恶意。 关于同一地段房产市场交易价格认定问题。雷森林主张同一地段房产市场交易单价为11,902元-11,236元，但该市场交易价挂牌时间为2019年12月5日，价格环比上月上升1%，而邹文武与王永芳签订合同的时间为2018年2月8日，故该院认定雷森林主张的同一地段市场交易价不能真实反映签订合同时的同一地段市场交易价，不予采纳。参照2017年11月3日邹文武通过中介将成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路*号*栋*单元*层*号（建筑面积89.66平方米）转让给案外人张某某，价款为900,000元，单价为10,037.93元，更能客观的反映同一地段房产市场交易单价。 关于讼争房屋的交易价格的认定问题，雷森林主张按照《成都市存量房买卖合同（自由交易版）》载明的价格，讼争房屋的交易单价为268665元÷89.15㎡＝3013.63元，邹文武与王永芳均主张王永芳系通过代替作为贷款实际使用人的邹文武偿还武胜农商银行贷款本息1436000元和偿还邹文武抵押的两套房产的按揭贷款160500元共计1596500元作为两套房产的对价，即交易单价为8928.48元。关于本案应当采信哪一个交易价格作为双方当事人的真实转让价格的问题。房屋买卖合同的交易价格应当以买受人和出卖人的意思表示为准。庭审中，邹文武与王永芳均表示，双方真实的交易价格为8928.48元每平方米，不动产登记中心的备案价格系避税而为，结合邹文武的答辩、王永芳提交的证据、证人甘某某的证词、一审法院对刘坤的询问笔录，显然，不动产登记中心备案的单价3013.63元并非买卖合同双方当事人约定的真实交易价格，邹文武与王永芳主张的交易单价8928.48元，具有高度可能性，故本案的交易单价应当以8928.48元为准。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，对于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“明显不合理低价”，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70%的，一般可以视为明显不合理的低价。据此，邹文武与王永芳约定的价格并未明显低于同期同址的房屋交易价格。故该院认定邹文武与王永芳之间不存在以明显不合理低价转让房屋的情形。对于买卖双方真实的交易价格与其在不动产交易中心备案价格不一致的情形，应由相关行政主管机关予以认定。 关于王永芳是否存在主观恶意的问题，首先，雷森林与邹文武之间发生债权债务关系时，邹文武与王永芳已经离婚多年；其次，根据雷森林提交的成都市不动产登记信息摘要，涉案房产在转移给王永芳之前除一般抵押登记、最高额抵押登记、武胜县人民法院执行查封之外不存在其他的权利负担；第三，雷森林也未提交证据证明王永芳存在主观恶意。故该院认定王永芳受让涉案房产不存在主观恶意。各方当事人提出的与一审法院认定不符的主张，该院不予采纳。 综上所述，对于雷森林的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决：驳回雷森林的诉讼请求。案件受理费100元，由雷森林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 雷森林提交了2020年6月1日从一审法院复制的邹文武与刘某某2015年9月8日签订的《离婚协议书》1份，用以证明邹文武在2015年9月8日与刘某某协议离婚，将上百万的财产给了刘某某，表明邹文武有能力偿还相关的债务。 王永芳质证认为，该离婚协议书来源于法院其他卷宗的复印件，是否被法院认定为真实的证据不知晓，故对其真实性不予认可；该离婚协议书的主体是邹文武与刘某某，和本案没有关联性；该离婚协议书也达不到雷森林的证明目的，因为该离婚协议书中邹文武将自己的财产分配给了刘某某，但在邹文武与王永芳离婚时，邹文武隐瞒了其在成都购房的事实，后王永芳为了获得这两套房屋又支付了相应的市场对价。 对于雷森林提交的邹文武与刘某某《离婚协议书》，本院认为，该证据与本案无关联。 经本院二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，雷森林系邹文武的合法债权人已由人民法院生效民事判决所确认，邹文武在未清偿所欠雷森林借款的情况下，将其所有的房屋有偿转让给王永芳的行为与雷森林虽有利害关系，但雷森林行使撤销权，应当符合《中华人民共和国合同法》第七十四条中关于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”之规定。 武胜农商银行于2017年4月19日向四川省武胜县人民法院申请执行（2016）川1622民初864号民事判决，该院对邹文武、邹玲用于抵押的房屋采取了查封措施。在执行过程中，王永芳于2017年9月20日至10月19日代为偿还了所欠武胜农商银行贷款本息1,436,000元，还向邹文武转款160,500元用以偿还房贷，从而与邹文武达成了代为清偿贷款后取得成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号*小区*栋*单元*层*号房屋及案涉*号房屋。王永芳共代为清偿债务1,596,500元作为两套房产的对价，王永芳是实际支付了该房屋转让对价的，因此，根据房屋面积计算交易单价为8,928.48元每平方米。对于《成都市存量房买卖合同》载明的案涉房屋的交易单价3,013.63元每平方米，王永芳解释系避税而为。本案应以王永芳实际支付的房屋价款来计算房屋单价，不动产登记中心备案的合同单价并非邹文武与王永芳的真实交易价格。 雷森林主张同一地段房产市场交易单价为11,902元-11,236元，但该市场交易价挂牌时间为2019年12月5日，而邹文武与王永芳签订合同的时间为2018年2月8日，王永芳实际代为清偿贷款是在2017年11月前，二者相差两年左右的时间，故雷森林主张的同一地段市场交易价不能真实反映签订合同时的同一地段市场交易价。一审法院参照2017年11月3日邹文武通过中介将成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路*号*小区*栋*单元*层*号（建筑面积89.66平方米）转让给案外人张某某的单价10,037.93元，作为本案同一地段房产市场交易单价参考，具有合理性。根据邹文武转让案涉房屋给王永芳的价格对比，尚不属于以“明显不合理低价”转让财产的情形。 雷森林与邹文武之间发生债权债务关系时，邹文武与王永芳已经离婚多年，并且邹文武、王永芳也分别与他人再婚。在四川省武胜县人民法院执行（2016）川1622民初864号民事判决期间，王永芳代为偿还所欠武胜农商银行贷款、房屋按揭贷款，才与邹文武达成代为清偿贷款后取得成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路*号*小区*栋*单元*层*号房屋及案涉*号房屋，而且当时涉案房产在转移给王永芳之前，案涉房屋还存在商品房按揭抵押的一般抵押登记、武胜农商银行抵押贷款的最高额抵押登记和四川省武胜县人民法院执行查封。因此，尚不能认定王永芳受让涉案房产存在主观恶意。 综上所述，上诉人雷森林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人雷森林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇二〇年九月十八日 法官助理 彭 曦 书 记 员 李星坤