安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初2502号原告：周飞，男，1982年3月17日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：刘言言，女，1980年6月12日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。被告：安徽山楼房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇东城路住建局院内，统一社会信用代码91341321395565638J。法定代表人：楼江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淳，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告周飞、刘言言与被告安徽山楼房地产开发有限公司（以下简称山楼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘言言，被告山楼公司的委托诉讼代理人王淳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周飞、刘言言向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金994.5元；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金13311元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，按照合同约定，房屋总价款51万元，原告支付首期房价款16万元，贷款机构支付35万元，被告应予2019年6月30日交付，并于90日内办理房屋所有权证书。实际交房日期为2019年7月13日，逾期交房13天，依据合同第十二条约定，逾期交房在30日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金994.5元。由于出卖人原因，原告仍未取得该房屋的所有权证书，依据合同第二十条第（二）约定，原告选择继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金直至房屋所有权证书办理完毕之日止。至起诉之日，被告已违约261天，故应向原告支付逾期办证违约金13311元。安徽山楼房地产开发有限公司辩称：原告确实是2019年7月13日才办理上房手续，但是被告已经按照逾期一个月的标准向原告支付了逾期交房违约金，多余的金额原告应当返还被告或者冲抵其他被告应支付的违约金。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，山楼公司（出卖人）与周飞、刘言言（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告位于砀山县政务新区梨花路以北宴嬉路以西香格里拉·珑悦小区D7幢1单元1501号商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4133.24元，总价款为人民币510000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款160000元，余款350000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”；合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。2018年5月5日，山楼公司与周飞、刘言言签订《合同补充协议》，协议第五条约定:《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定，出卖人在本合同约定期限内按房产管理部门的要求将办理房产权属登记需由出卖人提供的资产报房产登记备案机关，视为出卖人履行了办理产权的义务，遇不可抗力原因，非出卖人原因买受人未能在约定期限取得房产权属证书的，出卖人不承担违约责任。2019年7月13日，山楼公司向周飞、刘言言交付涉案房屋，逾期交付13天。另，山楼公司提供砀山县不动产登记中心2020年8月24日出具的情况说明，说明中记载：山楼公司曾经在2019年10月11日向我中心提出登记申请，要求为其开发建设的香格里拉珑悦小区D7号楼145套房产办理不动产权登记手续，我中心窗口工作人员审查申请资料时发现108号房间1-2层为一个基本单元，用途为商业，而规划用途为一楼商业、二楼办公，其申请登记用途均为商业，申请资料不符，故我中心未受理其本次登记申请。另查明，2020年7月9日，周飞、刘言言取得涉案房屋不动产权证。本院认为，周飞、刘言言（买受人）与安徽山楼房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，周飞、刘言言按照合同约定支付了购房款，安徽山楼房地产开发有限公司理应按合同约定于2019年6月30日前向周飞、刘言言交付房屋，其未按期交房的行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金为全部房价款的日万分之一，即每日51元（510000元×1?）。2019年8月21日，山楼公司给付周飞逾期交房违约金1530元（51元×30天），逾期交房违约金已支付完毕。山楼公司辩称违约金多支付的金额应当返还或者冲抵其他应支付的违约金，违约金系山楼公司自愿支付，且未损害国家、集体或第三人的利益，本院不予采纳。关于逾期办证的问题，山楼公司未按照合同约定的期限为周飞、刘言言办理房产证，应根据合同约定承担逾期办证的违约责任。山楼公司称其已向不动产登记部门提交了办证了材料，因不动产中心对房屋登记性质不确定导致未办理，不应承担违约责任。根据山楼公司提供的砀山县不动产登记中心提供的情况说明，因山楼公司申请资料与规划用途不符导致不动产登记中心未受理申请，因此不能办理登记的原因系山楼公司自身原因所致，山楼公司应当承担逾期办证的违约责任。依双方合同约定，交房后的90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证书，逾期未办理房屋产权证书且买受人不同意解除合同的，出卖人应依约给付买受人逾期办证违约金，违约金自实际交房之日后的第90日起按照购房款总额的日万分之一计算。因周飞、刘言言于2020年7月9日才取得不动产权登记证书，本案周飞、刘言言诉求的逾期办证违约金应计算至2020年7月9日，涉案房屋实际交付时间为2019年7月13日，故依照房屋买卖合同的约定及买受人的诉求，山楼公司（出卖人）应给付周飞、刘言言（买受人）逾期办证违约金为15402元（房屋实际交付日2019年7月13日加上90日为2019年9月11日，自2019年9月11日之日起计算至2020年7月9日为302天，乘于房款总额510000元的日万分之一）。周飞、刘言言主张山楼公司支付逾期办证违约金13311元，本院予以支持。山楼公司称违约金过高，应予以调整，但未提供证据证明，且违约金为日万分之一，并未明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、安徽山楼房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为周飞、刘言言逾期办证违约金13311元；三、驳回周飞、刘言言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由安徽山楼房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  张化明二〇二〇年九月二十九日书记员  信 仰附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。