四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川14执异7号 案外人：周继红，女，汉族，1992年8月19日出生，住四川省丹棱县。 案外人：侯吾琼，女，汉族，1972年10月8日出生，住四川省丹棱县。 二案外人委托诉讼代理人：韩祯祥，四川恒初律师事务所律师。 二案外人委托诉讼代理人：李娟，四川恒初律师事务所律师。 申请执行人：张俊伦，男，1972年7月18日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：四川禾兴置业有限责任公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：黄秋杰，董事长。 被执行人：四川省洪雅禾森电力有限责任公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：黄锐，董事长。 被执行人：四川禾森矿业有限责任公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：叶倩，董事长。 被执行人：杨明树，男，1968年2月28日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 本院在张俊伦诉四川禾兴置业有限责任公司（以下简称禾兴置业）、四川省洪雅禾森电力有限责任公司（以下简称禾森电力）、四川禾森矿业有限责任公司（以下简称禾森矿业）、杨明树定金合同纠纷一案中，诉讼保全查封了禾森置业在建的部分房产，该案生效并进入执行程序后，本院对查封房产移送评估，案外人周继红、侯吾琼提出异议，认为其中禾兴·新天地X幢X单元XXX号住宅系其查封前购买，要求中止执行，并解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人周继红、侯吾琼称，其于2013年2月22日以现金方式支付被执行人禾兴置业购房定金3万元用于订购位于洪雅县洪川镇禾森大道禾兴·新天地的住宅，并于次日与被执行人禾兴置业签订《物业认购协议》，约定被执行人以297959元的价格将其开发的位于洪雅县禾森大道禾兴•新天地X幢X单元XXX号住宅（面积94.59平方米）出售给异议人。同日，异议人现金支付97959元购房款，2014年2月10日刷卡支付50000元购房款，2016年9月29日现金支付20000元购房款。合计已向被执行人支付购房款197959元，占总房款的66.44%。在此期间，案外人多次要求禾兴置业与其签订正式备案合同，但被执行人均以各种理由推诿，至今无果。 2016年9月29日禾兴置业将涉案房屋交付给案外人，案外人于同日与洪雅县禾嘉物业管理有限公司（以下简称禾嘉物业）签订《前期物业服务协议》，并缴纳了2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理费793元，此后也按约交纳物管费至2020年9月30日。2016年10月12日，案外人与禾嘉物业签订《禾嘉物业服务中心装饰装修管理协议》，在物业处办理了装修手续，陆续入场装修。2016年12月案外人办理了水、电、气开户手续。2018年2月，案外人举家入住案涉房屋。 案外人周继红、侯吾琼认为，其在本院查封案涉住宅前已与禾兴置业签订合法有效的协议，也按照协议约定支付了案涉住宅66.44%的购房款，且案外人购买案涉房屋系案外人最基本的生活性民事权益，并系案外人用于居住的唯一住房，涉及案外人的基本生存权。故案外人对执行标的享有物权期待权，其权利能够排除执行，请求法院中止对位于洪雅县洪川镇禾森大道禾兴·新天地X幢X单元XXX号住宅的执行，并解除对该房产的查封。 为支持其异议主张，案外人周继红、侯吾琼向本院提交了其与禾兴置业签订的《物业认购协议》《补充协议书》，禾兴置业收款收据4份（2013年2月22日收周继红以现金方式付禾兴·新天地1X幢X单元XXX号住房定金30,000元，2013年2月23日收周继红、侯吾琼以现金方式付禾兴·新天地X幢X单元XXX号住房首付款97,959元，2014年2月10日收周继红以刷卡方式付禾兴·新天地X幢X单元XXX号住房房款50,000元，2016年9月29日收周继红、侯吾琼以现金方式付阳光上城X-X-XXX房款20,000元，4张收据均加盖了禾兴置业财务专用章），侯吾琼中国邮政储蓄银行账户交易明细2页（2013年2月11日卡取20,000元，2013年2月16日折取41,490元、2014年2月10日消费50,000元，2016年9月29日卡取现金20,000元），周继红与禾嘉物业2016年9月29日签订的《前期物业服务协议》以及2016年10月12日签订的《禾嘉物业服务中心装饰装修管理协议》，禾嘉物业收据1张（2016年9月29日收周继红2016.10.1—2017.9.30物管费793元，加盖了禾嘉物业的财务专用章），洪雅县阳光上城物业服务中心2020年2月26日出具的证明一份（周继红已缴纳阳光上城X-X-XXX号房2016.10.1至2020.9.30物业费），涉案房屋的购电卡及1张缴费发票，洪雅县青衣江水业有限责任公司用户卡及1张水费清单，洪雅县天然气有限公司天然气用户证及1张缴费明细、1张发票，丹棱县不动产登记中心关于侯吾琼和周继红的《家庭住房信息证明》各1份，洪雅县不动产登记中心关于侯吾琼和周继红的《家庭住房情况证明》各1份，四川省高级人民法院（2018）川民终983号民事判决书等证据材料。 经审查查明，本院在张俊伦诉禾兴置业、禾森电力、禾森矿业、杨明树定金合同纠纷一案中，根据张俊伦的财产保全申请，于2014年4月15日作出（2014）眉民保字第28号民事裁定：“查封、冻结四川禾兴置业有限责任公司、四川省洪雅禾森电力责任公司、四川禾森矿业有限责任公司、杨明树的财产，价值以1亿元为限”。本院于次日向洪雅县房管局发出协助执行通知书：“一、查封四川禾兴置业有限责任公司开发的禾兴-现代城三期已建成的第10栋商业用房6882m2和第11栋商业用房2465m2；二、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期建成未售的全部房产；三、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期正在建设尚未办理预售许可的全部房产，以及拟建设尚未办理预售许可的全部房产。未经本院许可，不得办理抵押、过户、出售备案及预售许可等相关手续。” 该案审结并进入执行程序后，本院于2015年1月22日作出（2015）眉执字第55号执行裁定：“冻结、划拨被执行人四川禾兴置业有限责任公司、四川省洪雅禾森电力责任公司、四川禾森矿业有限责任公司、杨明树名下存款6,200万元或查封、扣押、拍卖、变卖同等价值的财产。”2016年3月15日，本院向洪雅县房管局发出（2015）眉执字第55号协助执行通知书，对原保全财产进行续查封：“一、查封四川禾兴置业有限责任公司开发的禾兴-现代城三期已建成的第10栋商业用房6882m2和第11栋商业用房2465m2；二、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期建成未售的全部房产；三、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期正在建设尚未办理预售许可的全部房产，以及拟建设尚未办理预售许可的全部房产。查封期限2016年4月17日到2019年4月16日止。”之后，本院对包括涉案住房在内的查封房产再次进行了续查封。 案外人周继红、侯吾琼认为其已购买了禾兴·新天地X幢X单元XXX号住宅，系该住宅的真实权利人，对本院查封行为提出异议，要求中止对涉案标的的执行并解除查封。 另查明，2013年2月23日，周继红、侯吾琼与禾兴置业签订《禾兴·现代城禾兴·新天地物业认购协议》，主要约定周继红、侯吾琼认购的物业为住宅，位于X幢X单元XXX号，建筑面积约94.59平方米，单价每平方米3,150元，总价款297,959元；付款方式为按揭付款，签订协议当日付清购房总款的40%即127,959元作为购房首付款，剩余170,000元向银行申请按揭。房屋暂定于2015年3月30日前交付，产权办理在物业交付540个工作日内完成。此外，该协议还约定了面积差异处理、违约责任、争议解决方式、房屋保修、双方约定的其他事项等内容。2016年9月29日，双方签订《补充协议书》，禾兴置业同意周继红、侯吾琼在未全额付清购房款的情况下，将二人购买的商品房交付其使用，周继红、侯吾琼按揭的房屋改为分期付款，房屋未付款约12万元（以财务开具票据为准）由2017年起每年的9月30日前向禾兴置业支付20,000元，余款20,000元在办理房产证时一次性付清。 禾兴置业收款收据4份载明，2013年2月22日收周继红以现金方式付禾兴·新天地X幢X单元XX号住房定金30,000元，2013年2月23日收周继红、侯吾琼以现金方式付禾兴·新天地X幢X单元XXX号住房首付款97,959元，2014年2月10日收周继红以刷卡方式付禾兴·新天地X幢X单元XXX号住房房款50,000元，2016年9月29日收周继红、侯吾琼以现金方式付阳光上城X-X-XX房款20,000元。二案外人所提交的侯吾琼中国邮政储蓄银行账户交易明细载明，2013年2月11日卡取20,000元，2013年2月16日折取41,490元、2014年2月10日消费50,000元，2016年9月29日卡取现金20,000元。二案外人所提交的天然气用户证、洪雅县青衣江水业有限责任公司用户卡、国家电网购电卡及相关缴费票据或缴费清单所载明的用户名为周继红，地址为阳光上城X栋楼X单元XXX号。 还查明，丹棱县不动产登记中心出具的《家庭住房信息证明》载明，案外人侯吾琼截止2020年2月27日10时27分在丹棱县行政范围内无有效产权登记记录；案外人周继红（乔雷雷、周乔琳）截止2020年2月27日10时36分在丹棱县行政范围内无有效产权登记记录。洪雅县不动产登记中心2020年9月2日出具的《家庭住房情况证明》载明，侯吾琼在洪雅县范围内无产权登记信息记录；周继红及其配偶乔雷雷，未成年子女周乔琳、周乔羽在洪雅县范围内无产权登记信息记录。 上述事实有本院（2014）眉民保字第28号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）眉执字第55号执行裁定书及协助执行通知书，案外人周继红、侯吾琼与禾兴置业签订的《禾兴·现代城禾兴·新天地物业认购协议》，禾兴置业收款收据4份，侯吾琼中国邮政储蓄银行账户交易明细，涉案房屋的购电卡，洪雅县青衣江水业有限责任公司用户卡，洪雅县天然气有限公司天然气用户证及电、气缴费发票与水费清单，丹棱县不动产登记中心《家庭住房信息证明》、洪雅不动产登记中心《家庭首套住房情况证明》等证据材料，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案外人周继红、侯吾琼向本院主张其对涉案房产享有物权期待权，其与被执行人禾兴置业签订了《物业认购协议》，其所提交的收款收据和银行流水明细能够佐证《物业认购协议》的相关内容，故虽未进行备案登记或公证，可以认定《物业认购协议》签订于本院查封涉案房产之前。本案中的《物业认购协议》虽名为物业认购协议，不是商品房买卖合同，但其具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容：当事人情况明确具体、商品房基本状况确定、有明确的销售方式及价款确定方式和总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、产权登记有关事宜、解决争议办法、违约责任等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人周继红、侯吾琼所提交的银行交易明细所反映出的消费支出金额和时间与禾兴置业向其出具的大部分收据的金额和时间基本能够相互吻合，可以认定其在本院查封涉案标的前已向被执行人禾兴置业支付部分价款，且所支付价款已超过50%。而洪雅县不动产登记中心出具的《家庭住房情况证明》则证明，涉案房产系案外人家庭在洪雅县内的唯一住房，其所提交的水、电、气卡等则证明其已经占有使用涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人周继红、侯吾琼的主张符合上述规定，对其要求中止对涉案标的执行的异议应予支持，但其应当将剩余房款交到执行法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下： 中止对四川省洪雅县洪川镇禾森大道禾兴·新天地X幢X单元XX号住宅的执行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 蒋 毅 审判员 高 萍 二〇二〇年九月十日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。