浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初5617号 原告（案外人）：蔡菊萍，女，1972年12月1日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：桑成才，浙江永大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：诸暨市恒福实业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道艮塔路6-2号。 法定代表人：周健，经理。 委托诉讼代理人：许虎军，浙江杭明律师事务所律师。 第三人（被执行人）：冯望和，男，1975年10月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告蔡菊萍与被告诸暨市恒福实业有限公司（以下简称恒福公司）、第三人冯望和案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡菊萍及其委托诉讼代理人桑成才、被告恒福公司的委托诉讼代理人许虎军到庭参加诉讼。第三人冯望和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡菊萍向本院提出诉讼请求：判决撤销（2020）浙0681执异19号执行裁定书,并确认原告蔡菊萍对第三人冯望和所有的位于绍兴市××村××幢××室××号汽车库享有至2033年6月9日止的租赁权，并在上述房星屋拍卖时享有优先购买权。事实与理由：原告蔡菊萍自2004年开始向冯望和租赁位于绍兴市××村××幢××室××号汽车库，双方最新的一份租赁合同签订于2013年6月9日，租期为2013年6月10日至2033年6月9日。原告目前仍居住在上述房屋当中，租赁期间，水、电、燃气、物业费等费用均由原告实际缴纳。因冯望和系（2017）浙0681执2287号执行案件被执行人，冯望和名下位于绍兴市××村××幢××室××号汽车库已经被本院移送司法评估，并即将拍卖。鉴于原告系被拍卖房屋承租人，为保障自身合法权益，原告向本院提出执行异议，要求本院在拍卖房产时如实向竞买人说明该房产存在租赁合同的事实，保障原告的租赁权和优先购买权。本院于2020年3月16日作出（2020）浙0681执异19号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，理由是:一、认为原告蔡菊萍未能提供租金已经付清的证据。二、认为原告蔡菊萍与冯望和之间可能存在无偿借用等法律关系，无法推定原告蔡菊萍对涉案房屋享有租赁权。三、无法合理解释原告长期租赁涉案房产及冯望和名下无其他房产，却长期出租房产的理由，无法合理解释在租赁中约定一次性支付前六年租金，而后一年一付租金的理由。原告认为（2020）浙0681执异19号执行裁定书认定事实错误，致裁定错误，具体理由如下:一、原告蔡菊萍已经付清租金。本案中，原告蔡菊萍提供了其支付租金时的取款记录，且出租人冯望和也认可已经收到原告蔡菊萍已经付清租金，除非有相反证据证明原告蔡菊萍实际未付清租金，否则应当认定蔡菊萍已经付清租金。现实生活当中，租金的支付方式多种多样，在现金支付租金的过程当中，当时不出具收条的情况比比皆是，法院在审理案件中，不能以当时未出具收条就去否认双方认可的租金已经付清的事实。二、原告蔡菊萍与冯望和签订的租赁合同可以证明双方之间存在真实的租赁关系，不存在其他法律关系。双方当事人之间存在何种法律关系应当根据证据认定，而非根据主观“感觉”来判定，本案中关于原告蔡菊萍与冯望和的关系，有直接证据租赁合同证明，除非该份租赁合同的证据三性被推翻，否则法院不应当以“怀疑可能存在其他法律关系”，来推翻蔡菊萍与冯望和之间存在租赁关系的事实。三、出租人和承租人之间在租赁合同中的约定系双方意思自治，只要能够达成一致意见，无需任何理由。裁定书中以原告蔡菊萍无法说明各种原因来否认原告蔡菊萍与冯望和之间的真实租赁关系，庭审中原告蔡菊萍解释了因为其名下无住宅用房，所以进行长期租赁，首期付6年租金的原因是当时存折当中的钱刚好够付6年租金，所以一次性付6年，此后一年一付就是双方当时的意思自治。至于冯望和名下无其他住宅为何还要出租，这是冯望和的自由，法律并未禁止名下只有一套住宅的人不得出租其住宅。此外，原告认为，裁定书中因为付款年限怀疑租赁关系不真实，是荒谬的，因为租赁合同无论约定首期支付1年、2年、3年还是其他年份，约定首期租赁款到期后1年一付、2年一付、3年一付还是其他期限支付，均可以提出完全相同的质疑，这也就意味着根据付款周期去质疑租赁合同的真实性是荒谬的。此外，还认为如果否认租赁关系，应当由被告申请或法庭启动对租赁合同形成时间的鉴定，证明其并非签订于2013年。只有这样，才能否认租赁关系。 被告恒福公司辩称：涉案租赁关系并非真实客观存在，原告主张的租赁关系与本案查明的占有使用并非是对等法律概念，不能通过缴纳水电费等来推定原告与第三人之间存在20年租赁关系。原告主张的租赁期限及租赁价格均与市场价格及正常的租赁习惯相违背，几乎不存在长达20年的住房租赁关系。原告银行取现的金额也存疑，并非是整存整取，取现行为并不等于支付租金。另原告支付租金方式为单次付清六年，没有其他押金等基本要素，可以印证本案租赁关系缺乏真实性。本院作出的相关执行异议裁定书符合客观事实，具备法定认定条件，应予以维持。综上，驳回原告的诉讼请求。 第三人冯望和未作书面答辩，亦未在本院指定举证期限内提交证据材料。 经审理查明：2016年7月8日，本院立案受理诸暨市步森小额贷款有限公司（以下简称步森小贷公司）与诸暨市霞君苗木场、永业建工集团有限公司、冯望和、傅永忠、汤海燕、傅霞君小额借款合同纠纷一案。经步森小贷公司申请，本院于2016年7月21日作出（2016）浙0681民初8329号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结诸暨市霞君苗木场、永业建工集团有限公司、冯望和、傅永忠、汤海燕、傅霞君价值人民币1150万元的财产，并依此于2016年7月22日查封冯望和名下涉案房产等。2016年10月20日，本院作出（2016）浙0681民初8329号民事判决，判决:一、诸暨市霞君苗木场应归还步森小贷公司借款本金1000万元，并支付该款自2015年12月11日起至款付清之日止按月利率20‰计算的利息，款限本判决生效之日起三日内付清;二、诸暨市霞君苗木场应支付步森小贷公司律师代理费4万元，款限本判决生效之日起三日内付清;三、永业建工集团有限公司、冯望和、傅永忠、汤海燕、傅霞君对诸暨市霞君苗木场的上述第一、二项债务在主债权最高额1000万元及利息、实现权的费用范围内承担连带清偿责任;其在承担保证责任后，有权向诸暨市霞君苗木场追偿等。判决生效后，经步森小贷公司申请，本院于2017年3月8日以（2017）浙0681执2287号立案执行，执行中，经步森小贷公司申请，本院于2019年7月17日继续查封涉案房产等。2019年8月12日，步森小贷公司将（2016）浙0681民初8329号民事判决书确定的债权转让给恒福公司，经恒福公司申请，本院于2019年9月11日作出（2017）浙0681执2287号之六执行裁定书，裁定变更恒福公司为申请执行人。后在本院处置冯望和名下的上述案涉房产时，原告蔡菊萍以其对案涉房屋享有长期租赁权为由提出异议，要求带租拍卖及享有优先购买权。2020年3月16日，本院作出（2020）浙0681执异19号执行裁定书，裁定驳回蔡菊萍的执行异议。后原告不服上述执行异议裁定，诉至本院，要求判如所请。另查明，登记在冯望和名下的涉案房产即位于绍兴市西咸欢新村27幢102室（权证号××）房屋面积为160.13平方米、26-8号汽车库（权证号××）22.61平方米。还查明，蔡菊萍的丈夫冯望均与第三人冯望和系亲兄弟关系。 上述事实由原、被告庭审陈述，以及原告提交的（2020）浙0681执异19号执行裁定书，及本院出示的不动产登记查询证明等证据证实。经质证，原被告对上述证据真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。另原告为证明其事实主张，还向本院提交了房屋租赁合同、蔡菊萍绍兴银行活期存折、绍兴银行现金取款单、中国农业银行自助取款单、冯望和出具的说明，燃气费、水电费支付微信截图等交费记录，越城区塔山街道百草园社区出具的证明，证明原告蔡菊萍自2004年一直租赁居住在案涉房屋，及与冯望和就案涉房屋存在20年租赁关系，并支付相应租金的事实。对上述证据，本院结合原被告争议焦点在下文中分析认证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，案外人除证明在查封之前已经占有使用被执行的不动产外，还应当证明在查封之前签订合法有效的书面租赁合同，及已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。首先，本案原告蔡菊萍并没有提交支付案涉房屋租金的收条、汇款凭证等直接证据，其提交的蔡菊萍绍兴银行活期存折中的取款记录、绍兴银行现金取款单、中国农业银行自助取款单并非支付房屋租金的凭证，无法证明原告支付第三人冯望和租金的事实，故与本案关联性不足。其提交的冯望和出具的关于支付2019年年度租金15120元的说明亦形成于原告提起执行异议过程中（2020年3月11日），并非原始形成，且考虑到原告蔡菊萍的丈夫冯望均与第三人冯望和系亲兄弟关系，故该说明的证明力较低。因此，原告提交的上述取款凭证及冯望和出具的说明不足以证明其支付房屋租金的事实，对其证明力均不予认定。其次，根据案涉房屋的位置（位于绍兴市市中心区域），结合房屋的面积（房屋面积160.13平方米、车库面积22.61平方米），原告与冯望和在租赁合同中约定2013年6月10日至2019年6月9日房屋租金每月1200元，2019年6月以后每年递增5%（即2019年6月10日至2020年6月9日的房屋租金每月1260元），该房屋的租金价格显属偏低。第三，原告与第三人冯望和在租赁合同中约定一次性支付六年租金，此后租金一年一付，及长达20年的租赁期限，也与常理不符，故对原告提交的房屋租赁合同的证明力亦不予认定，因当前对笔迹形成时间的鉴定技术尚不成熟，且原告亦未完成举证责任，故对原告要求被告申请对房屋租赁合同书写形成时间进行鉴定，本院亦不予准许。综上，即使原告提交的燃气费、水电费等交费记录及社区证明能够证明其现在居住使用案涉房屋，但由于其提交的证据不足以证明其与第三人冯望和就案涉房屋存在租赁关系，故对其要求确认其对案涉房屋享有至2033年6月9日止的租赁权、房屋拍卖时的优先购买权及撤销(2020)浙0681执异19号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持，对原告提交的燃气费、水电费等交费记录及社区证明的证明力亦不予认定。第三人冯望和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告蔡菊萍要求确认其对登记在第三人冯望和名下位于绍兴市××村××幢××室××号汽车库享有至2033年6月9日止的租赁权、拍卖时的优先购买权及撤销（2020）浙0681执异19号执行裁定书的全部诉讼请求。 案件受理费39720元，由原告蔡菊萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  谢玉山 审 判 员  楼科威 人民陪审员  张巧丽 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  俞哲萍