湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7701号原告：刘亚辉，男，1969年8月19日出生，汉族,住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：康红珍，湖南平楚律师事务所律师。被告：湖南棱锐房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋619房。法定代表人：陈遥。被告：李立新，男，1989年10月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告刘亚辉（以下简称原告）与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司（以下简称棱锐公司）、李立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康红珍及被告棱锐公司、李立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告棱锐公司签订的《长沙市明大佳园3B栋2418、2419房租赁合同》，被告棱锐公司立即向原告交还租赁房屋；2、两被告立即向原告支付拖欠的租金21480元（暂计算至2020年7月22日，后续租金计算至实际交付房屋之日止）及拖欠租金的违约金7840元；3、两被告支付原告垫付的沙发、茶几、洗衣机费用2200元；4、两被告支付原告垫付的装修款90000元；5、两被告向原告支付合同违约金10000元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月21日，原告与被告棱锐公司签订《长沙市明大佳园3Ｂ栋2418、2419房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告棱锐公司租赁原告坐落于长沙市雨花区的房屋，租赁期从2019年4月22日至2025年4月22日，免租期5个月，租金每月3920元，从2019年9月22日起算，按季度支付。同时，合同约定由被告棱锐公司装修房屋，根据其需要进行添附，原告垫付了两套房子的装修款共9万元给被告进行装修。自租金起算开始，被告棱锐公司就一直拖欠租金，后经原告多次催要，双方协商一致达成补充协议，约定被告棱锐公司按补充协议约定内容支付租金，被告李立新作为担保人承担保证责任，但两被告仍未按约定履行。被告棱锐公司辩称，一、被告棱锐公司已于2020年7月17日将房屋清理干净并通知原告收房，原告也明确回复会去拿房卡，且2020年7月17日后被告棱锐公司未再使用涉案房屋，双方的《租赁合同》已于该日解除。鉴于被告棱锐公司于2020年7月17日将房屋返还给原告，被告棱锐公司愿意承担截至2020年7月17日的欠付租金共12439元；二、7840元的违约金过高，且被告棱锐公司已于6月23日及6月30日支付了共计7920元。根据《租赁合同》中第五条的约定，大规模传染疾病属于不可抗力，双方都无须承担因解除合同导致的违约责任。今年因全球范围内的新冠病毒疫情影响，被告棱锐公司经政府部门安排停业2个多月，还需承担30多位员工，每个月近10万的工资及五险开支，每月50多万的租金支出，已是负债累累，根据《租赁合同》中的免责条款，被告棱锐公司无需承担违约责任，支付10000元违约金；三、《租赁合同》明确约定涉案房屋用于长、短期酒店宾馆业务及装修由被告棱锐公司完成，原告有权选择自己出资装修或是由被告棱锐公司出资装修，无论何种方式合同期内房屋的家电家具及设施所有权归原告，被告棱锐公司享有使用权。并未约定原告为被告棱锐公司垫付装修费。涉案房屋已经装修好，装修是不可拆除且不可回收的，原告要求退回装修费系无理要求；四、因被告棱锐公司未按装修清单的约定向涉案房屋配置沙发、茶几、洗衣机，故被告棱锐公司愿意赔偿原告折价款2200元。被告李立新辩称，其仅对补充协议约定的7840元违约金承担连带保证责任，其他答辩意见同被告棱锐公司。经审理查明：2019年4月21日，原告（甲方）与被告棱锐公司（乙方）签订《租赁合同》，约定:甲方将其坐落于长沙市雨花区的物业出租给乙方使用，租赁物业用途为用于合法经营各类型的长、短期酒店宾馆业务；交付日为2019年4月22日，甲方应于交付日将租赁物交付乙方进场装修；交付后装修装饰：考虑到乙方需要进行装修装饰以及前期的运营准备、宣传等，甲方给予乙方对应的免租期或装修期。租赁期限内，乙方在租赁物内添置的装修设施、设备、家具家电（装修清单外）均归乙方使用。乙方或者第三人根据其使用需要另行添置的物件，所有权归乙方或者第三人；租金为3920元／月，此租金含物业费，合同租约共6年，租赁期限从2019年4月22日（即交付日）开始计算至2025年4月22日；装修免租期5个月，从2019年4月22日至2019年9月22日，免租期内乙方免交租金，但须缴纳水电燃气等费用；装修款2套房合计90000元整，水电完工缴纳20000元，泥工完工付40000元，家具家电进场前支付30000元；乙方应自免租期结束后按季向甲方支付租金，并同时支付1个月租金作为保证金。免租期结束后前两年租金标准不变，从第三年起，每二年的租金单价标准上涨6%执行。乙方应在下个租期（包括免租期后首个租期）开始前三日内向甲方支付下一租期的租金；租赁物的退还：租赁期限届满日之前，甲乙双方未就续租达成协议而本合同终止，或本合同因故提前解除、终止时，乙方将租赁物业范围内非甲方所有的货物、家具、物料、设备、配饰品、标识等撤离租赁物业（装修清单内物品归甲方所有）；违约责任：租赁期间，除法定或约定事由外，因乙方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金10000元；乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，应承担违约责任。拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除合同。上述合同签订后，原告向被告支付了两套房屋的装修费共计90000元。因被告棱锐公司拖欠租金，2020年5月2日，原告与两被告签订《受疫情影响租金支付补充协议》，约定被告棱锐公司应于2020年5月31日向原告支付2019年12月22日至2020年4月22日的欠付租金15680元，对于2020年4月22日至5月22日的租金3920元，被告应分别于2020年5月11日及5月22日各支付1960元，此后的租金自2020年6月起于每月22日支付4508元（每月分摊了2019年9月23日至12月22日的欠付租金588元）。从2021年4月22日开始恢复合同付款方式。2020年6月2日，原告与两被告在上述补充协议上增加如下内容：5月22日应付1960元于6月3日支付；5月31日应付15680元于2020年6月9日开始每周二支付3920元，如未按期支付，承担应付款部分50%的违约金7840元。被告李立新在“担保人”处签字。因被告棱锐公司意欲解除涉案租赁合同，其于2020年7月16日微信通知原告，称房间已经清理，要求原告取回房卡。原告于次日到达涉案房屋进行了查看，但并未取回房卡。因两被告未按约定支付租金，原告遂于2020年8月3日诉至本院，本院于2020年8月12日向被告棱锐公司送达了起诉状副本。另查明，1、被告棱锐公司于2019年11月11日向原告支付租金及保证金各3920元，又分别于4月27日、5月12日、6月3日、6月23日及6月30日向原告支付租金1960元、1960元、1960元、3920元、4000元，上述所有租金共计17720元；2、原告于2020年9月1日收回了涉案房屋；3、被告棱锐公司支付了2020年1月1日至6月30日的物业费1638元；4、被告棱锐公司于2019年4月15日在明大佳园3B栋微信业主群发布了三种装修方案及《酒店配套设施清单》，其中方案一为被告棱锐公司补贴15000元，业主承担45000元；方案二为业主缴纳21000元现金，剩余装修款抵扣12-13个月租金；方案三为被告棱锐公司垫付装修款，抵扣租金25-26个月；4、因发生新冠肺炎疫情，2020年1月23日，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。在本案审理过程中，1、原告称，其于2020年7月17日查看了房间，准备收房时，刚好有客人需要入住，被告的店员称，如果原告不收房，则继续把房间开给该客人，故原告未收房。对此，被告棱锐公司不予认可，认为系原告自身原因未收房，其于2020年7月17日以后未再使用原告的房屋；2、被告棱锐公司称其支付的物业费及保证金均应抵扣欠付的租金，对此，原告称如果物业费确实应由其承担的，其原意承担，但因被告违约，故保证金应不予退还。以上事实，有《租赁合同》、《受疫情影响租金支付补充协议》、转账记录、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告棱锐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，《租赁合同》约定，乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，应承担违约责任。拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除合同。根据原、被告签订的《受疫情影响租金支付补充协议》，对于被告棱锐公司2019年12月22日至2020年4月22日期间的欠付租金15680元，被告棱锐公司应于2020年6月9日开始每周二（即6月9日、16日、23日及30日）分别支付3920元，但被告棱锐公司仅于2020年6月23日及6月30日分别支付了3920元、4000元，其他款项未按约定的时间支付。本院于2020年8月12日向被告棱锐公司送达了起诉状副本，距被告棱锐公司应支付第一笔款项的时间2020年6月9日已超过了约定的60日，原告要求解除双方签订的《租赁合同》符合合同约定，本院予以支持，上述合同自本院向被告棱锐公司送达起诉状副本的时间即2020年8月12日解除。被告棱锐公司称其于2020年7月17日向原告返还了涉案房屋，上述合同已自该日解除。本院认为，因2020年7月17日以后，涉案房屋的房卡实际仍由被告棱锐公司控制，其未提供证据证明其于该日后未再使用涉案房屋，故对被告棱锐公司的上述意见，本院不予采纳。二、关于返还涉案房屋。因原告于2020年9月1日收回了涉案房屋，原告要求被告棱锐公司返还房屋缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于租金。根据合同约定，2019年4月22日至2019年9月22日为免租期，免收租金，故被告棱锐公司应自2019年9月23日起支付租金。因原告于2020年9月1日收回房屋，故被告棱锐公司应向原告支付2019年9月23日至2020年9月1日期间的租金（或房屋占有使用费）44296元（3920元/月×11.3个月），因被告棱锐公司已支付了17720元，故被告棱锐公司还须支付租金26576元。同时根据合同约定，3920元/月的租金中包含了物业费，故涉案房屋的物业费应由原告承担，因被告棱锐公司垫付了2020年1月1日至6月30日的物业费1638元，被告棱锐公司要求从欠付租金中予以抵扣，本院予以支持，故被告棱锐公司应向原告支付租金24938元。四、关于装修款90000元及沙发、茶几、洗衣机费用2200元。因被告棱锐公司未按装修清单的约定向涉案房屋配置沙发、茶几、洗衣机，且被告棱锐公司愿意价赔偿原告上述装修设备折价款2200元，原告要求被告棱锐公司支付该费用，本院予以支持。原告还主张被告棱锐公司支付装修费90000元，但根据《租赁合同》的相关约定，原告支付两套房屋装修款的数额及付款方式与被告棱锐公司在明大佳园3B栋微信业主群发布的第一种装修方案基本一致，且双方约定了装修清单内的物品归原告所有，据此可以认定装修款应由原告承担，原告要求被告棱锐公司支付装修款90000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。五、关于违约金。原告主张被告棱锐公司支付拖欠租金的违约金7840元，合同违约的违约金10000元，且其收取的保证金不予退还。本院认为，根据合同约定，租赁期间，除法定或约定事由外，因乙方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金10000元。本案中，被告棱锐公司违约导致合同解除，原告要求被告棱锐公司支付该费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告棱锐公司称新冠肺炎疫情属于不可抗力，应免除其违约责任。但根据合同约定，被告棱锐公司应于2019年9月23日前三日支付2019年9月23日至12月22日的租金11760元，但被告棱锐公司并未按照约定的时间支付，故被告棱锐公司实际于2019已开始违约，其违约行为发生于疫情发生之前，故对被告棱锐公司的上述主张，本院不予支持。因本院已支持了原告主张的10000元违约金，原告并未举证证明其实际损失超过该了违约金标准，故对原告主张的7840元违约金及保证金不予退还，不予支持，扣除被告棱锐公司已缴纳的3920元保证金后，被告棱锐公司还应向原告支付违约金6080元。六、关于被告李立新的责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，被告李立新在《受疫情影响租金支付补充协议》中以担保人的身份签字，且并未明确担保的范围，而上述协议系对《长沙市明大佳园3B栋2418、2419房租赁合同》的补充，故被告李立新应对被告棱锐公司的全部涉案债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘亚辉与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司签订的《长沙市明大佳园3B栋2418、2419房租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘亚辉支付租金24938元；三、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘亚辉支付装修设备折价款2200元；四、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘亚辉支付违约金6080元；五、被告李立新对被告湖南棱锐房地产经纪有限公司的上述第二至四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告刘亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1465元，由被告湖南棱锐房地产经纪有限公司负担370元，由原告刘亚辉负担1095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年九月十七日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。