连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初5134号原告:祁昌宝，男，1967年9月17日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：吴新波，江苏瑞里特律师事务所律师。被告：张运厚，男，1973年12月20日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：王玉珍，女，1976年7月26日出生，汉族，住连云港市赣榆区。二被告共同委托诉讼代理人：仲芳维，连云港市赣榆区金山法律服务所法律工作者。第三人：连云港正亚房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320707MA1XBG2N3H。住所地：连云港市赣榆区青口镇黄海东路0245号。法定代表人：孙陈涛，总经理。委托诉讼代理人：祁小春，男，1980年2月16日出生，汉族，系第三人股东。原告祁昌宝与被告张运厚、王玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告张运厚、王玉珍在庭前申请追加案外人连云港正亚房地产经纪有限公司（以下简称正亚公司）为本案第三人。为查明案件事实，本院依法通知正亚公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼。原告祁昌宝及委托诉讼代理人吴新波，被告张运厚、王玉珍的共同委托诉讼代理人仲芳维，第三人正亚公司的委托诉讼代理人祁小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁昌宝向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2020年3月28日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令二被告共同向原告双倍返还购房定金200000元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算）；3.依法判令二被告共同向原告赔偿因其违约给原告造成的购房费用增加的损失270000元（或以评估鉴定为准）、提前出卖原有住房减少的损失200000元（或以评估鉴定为准）、中介费12000元，上述合计482000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月28日，原、被告双方通过中介机构协商后签订了《房屋买卖合同》，被告将坐落于赣榆吾悦广场8幢2单元1层1××1室房产以143万元的价格出售给原告，并附送A-600号车位。合同约定了首付款、付款方式、付款时间、办证时间及交房时间等事项。合同签订后，原告向被告支付了购房定金1××0000元，并按照合同约定向房屋中介公司支付了中介费12000元。令原告意想不到，定金交付完毕后，原告多次通过中介联系被告，要求办理购房的后续事宜，被告均以原告和中介公司违约为由不予以办理，经多次沟通后仍无果。被告明确拒绝继续履行买卖合同的行为，已严重违背诚实信用原则，也违反了双方买卖合同的约定。原告在咨询相关中介机构后得知，目前赣榆二手房市场房价处于上涨的阶段，如原告另行购买相同地段、相同户型的的房屋，需支出更多的购买款项。另外，原告在与被告协商签订房屋买卖合同后，为积极履约，已将位于东城凯亚小区的原有住房提前出卖以用以筹措购房首付款，因被告的违约造成原告针对该房屋至少损失200000元。原告认为，被告的违约行为致使合同目的不能实现，同时给原告造成了经济利益损失，被告理应承担违约责任并赔偿原告的损失，为维护原告合法权益，原告现诉至法院，请求依法支持诉请。被告张运厚、王玉珍称辩：1.答辩人同意与原告解除2020年3月28日签订的《房屋买卖合同》，但原告无权向答辩人要回定金，因为该买卖合同系无效合同。理由如下：涉案屋答辩人在2019年2月21日才与房地产开发公司签订买卖合同，仅进行了网签，至今没有办理不动产登记，其使用权尚未确立。2020年3月28日，答辩人王玉珍被第三人的工作人员哄骗前去商谈，王玉珍在商谈时已向第三人讲明房屋买卖需要与共有人张运厚商讨同意后再决定，但第三人的工作人员哄骗王玉珍说一个代理签字就行，都有效，第三人为达到收取中介费的目的，连哄带骗，答辩人王玉珍在没有征得答辩人张运厚同意的情况下，私下与原告签订了房屋买卖合同。第三人为收取中介费用，不管合同是否有效，向王玉珍账户汇入了80000元，也不管王玉珍是否同意，收取了中介费14300元和交房押金6000元。第三人不但没有提供法律咨询，反而欺诈房屋买卖双方，因此，该房屋买卖合同系无效合同。2.原告是违约方，答辩人无违约行为。在房屋买卖合同签订后，原告没有向答辩人王玉珍足额支付1××0000元定金，仅支付了80000元，致使答辩人王玉珍对原告的履行能力产生怀疑，答辩人数次提出原告违反合同定金约定，原告仍拒不履行，答辩人才提出终止合同。因此，答辩人是守约方，原告是违约方。2019年6月19日，中介公司工作人员知道原告没有足额支付定金的情况下，还催促答辩人与原告办理房屋产权证，系无理要求。答辩人的房屋至今没有办理产权证书，又如何去办理房产过户手续，原告与第三人也未曾向答辩人讲明原告在哪家银行办理按揭贷款，更没有要求答辩人到银行协助原告办理按揭贷款，答辩人又怎么会违约。因案涉房屋过户条件没有成熟，答辩人无法与原告办理房产过户手续，也无法与原告办理银行按揭贷款，答辩人没有过错，没有违约，原告要求双倍返还定金及利息的请求不能成立。3.原告要求答辩人赔偿482000元损失无事实和法律依据。原告如何卖房与答辩人无关，且卖房行为发生在双方签订房屋买卖合同之前。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人正亚公司述称：1.被告辩称第三人哄骗其出售房屋不属实，出售房屋是被告王玉珍主动与第三人的工作人员曹某联系的。2.原、被告双方是在充分商谈的情况下，最终以143万元的价格签订了房屋买卖合同，商谈过程中被告王玉珍多次与被告张运厚电话联系，因此，被告张运厚对出售房屋的事实是知情且同意的。3.原告向第三人支付了1××0000元购房定金后，第三人在经被告王玉珍同意的情况下，扣除了14000元的中介服务费和6000元的押金后，将剩余80000元转入被告王玉珍的账户，被告王玉珍也于当日向原告出具了1××0000元的定金收条。本院经审理认定事实如下：被告张运厚、王玉珍系夫妻关系。2019年6月，被告张运厚、王玉珍共同与连云港新城万博房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》，购买了位于赣榆区车位。房屋买卖合同约定的交房日期为2019年12月31日。2019年12月底，被告王玉珍通过微信委托第三人正亚公司的员工曹某在网络上发布售房信息，准备出售上述房屋及车位。2020年3月底，原告祁昌宝在第三人的员工曹某的陪同下对被告方准备出售的房屋进行了实地查看。同年3月28日，被告王玉珍、张运厚作为甲方、原告祁昌宝作为乙方，第三人正亚公司作为丙方，三方共同签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将赣榆吾悦广场8幢2单元2-1××1室房屋（以下简称案涉房产）以1430000元的价格出售给乙方，并附送A-600号车位。合同签订之日乙方应向甲方支付1××0000元作为购房定金，定金期限为直至甲方办理房产证1××日内，如超期视同违约。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。合同约定的付款方式为首付款加贷款，首付款以银行审批为准，剩余房款申请银行贷款。甲乙双方同意于乙方贷款审批通过，甲方解押完成三日内办理房屋所有权转移登记。合同约定中介服务费按房屋成交总价的2%收取，由甲乙双方各自承担1%，应于交付定金时一次性付清。合同签订后，甲乙双方不得以任何理由要求丙方退还中介服务费用，甲乙双方任何一方违约的，违约方应承担双方的中介服务费。合同另约定，因甲方房屋还没有办理房产证，待条件成熟时甲方应积极办理房产证，房产证办理成功后甲方应积极配合乙方申请银行按揭贷款。合同对甲方办理房产证、乙方办理银行按揭贷款审批及房产过户手续的具体时间均未明确约定。签订上述房屋买卖合同时，被告张运厚未有到场，合同落款处张运厚的签名由被告王玉珍代签订。合同签订后，原告祁昌宝于当日向第三人正亚公司汇款1××0000元，并向第三人交纳中介服务费12000元。被告王玉珍于当日向原告出具收条一份，载明：“今收到祁昌宝交来购买位于赣榆区吾悦广场8幢2单元1层1××1室的房屋定金1××0000元，双方约定该房屋成交总价为1430000元整，该价格包括汽车位A600号。购买方式：商业按揭贷款。”第三人于当日通过孙某的账号向被告王玉珍的江南农村商业银行转款80000元。合同签订后，被告王玉珍以原告和第三人未按合同约定足额交纳1××0000元定金拒绝继续履行合同。2020年6月18日，第三人的工作人员向被告王玉珍发送信息，要求其及时办理案涉房屋的房产证。被告至今未办理案涉房屋的产权登记证书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．第三人正亚公司提交收款收据两份，证明2020年3月28日原、被告签订房屋买卖合同后，其经王玉珍同意，收取了14000元（收据载明数额为14300元，实收14000元）中介服务费和6000元的履约押金，并将客户联交给被告王玉珍。被告对两份收款收据的真实性均有异议，并辩称未收到该两份收据。原告对收据的真实性无异议，并主张合同签订当日，第三人同时收取了双方的中介费用，而且第三人出具给被告王玉珍收据的编号与出具给原告的收据的编号是连号，可以证明两张收据是同时开具的。本院经审查认为，按照三方签订的《房屋买卖合同》的约定，第三人的中介服务费应于卖房交付定金时一次性付清，因此，第三人在原告交付定金后，向某、被告收取中介符合合同的约定。被告王玉珍向原告出具的收条载明收到原告购房定金1××0000元，因此，其对原告支付了1××0000元定金的事实是明知的。第三人在扣除中介服务费和履约押金后将剩余80000元汇入被告王玉珍的银行账号，王玉珍收到款项后亦未向原告及第三人提出异议。因此，可认定被告王玉珍对第三人从原告交纳的定金中扣除中介服务费和押金的行为是明知的。对第三人提交的收款收据的真实性及证明目的本院予以采信。2.第三人正亚公司申请其员工曹某出庭作证。证人曹某称她与被告王玉珍是亲戚，王玉珍是表姑。2019年12月31日，王玉珍将出售房屋的信息编辑好发给她，让她帮忙卖房。到了3月底房屋成交，期间双方一直有联系和沟通。曹某当庭提交了其与被告王玉珍的微信聊天记录证明其陈述的事实。签订合同当天，虽然只有王玉珍一人到场，但商谈过程中，王玉珍多次电话与其丈夫联系。原告认为证人与被告王玉珍存在亲属关系，其证言更具有说服力，能够证明被告王玉珍委托证人出售案涉房屋及被告张运厚对卖房一事知情并同意的事实。二被告认为证人证言能够证明签订买卖合同当日，被告王玉珍没有征得被告张运厚的同意，张运厚也没有签订相应的委托手续，因此，王玉珍一人签订的合同是无效的。本院经审查认为，通过证人提交的微信聊天记录可以确认被告王玉珍委托其出售案涉房屋的事实。由于其未提供被告张运厚同意卖房的相关证据，对其证明被告张运厚同意出售房屋的事实本院不予采信。3.原告提交《房屋买卖居间合同》一份及房屋网上出售信息截图一份，证明其在与被告协商签订房屋买卖合同后，为积极履约，其将位于东城凯亚小区的原有住房提前出卖以用以筹措购房首付款，因被告的违约造成原告针对该房屋至少损失200000元。二被告对上述证据真实性无异议，但辩称原告出售房屋是在与被告王玉珍签订房屋买卖合同之前，不能证明其是为了积极履约筹措购房款，其出售房屋的行为与被告方无关。本院经审查认为，即使原告出售自有房屋的情况真实，但出售时间系在其与被告王玉珍签订房屋买卖合同前，不属于合同成立后一方积极履约的行为，因此，对原告的证明目的本院不予采信。本院认为，被告张运厚与王玉珍系夫妻关系，案涉房产购置于夫妻关系存续期间，且已支付对价，虽尚未办理产权登记，亦应属于夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告王玉珍即使是在未取得被告张运厚同意的情况下转让了共有财产，依据上述法律规定，被告王玉珍与原告签订的房屋买卖合同亦非无效合同。被告王玉珍未能举证证明其在与原告签订合同时受到第三人的欺诈，而且房屋是否办理产权登记证书并不影响房屋买卖合同效力，因此，原告与被告王玉珍签订的房屋买卖合同依法应为有效合同。被告张运厚关于案涉房屋买卖合同系无效合同的辩解依法不能成立，本院不予采信。关于原、被告是否存在违约行为的认定。原告在合同签订后，已按合同约定足额交纳了购房定金，被告王玉珍亦向其出具了收条，因此，被告王玉珍以原告未足额交纳购房定金，构成违约的辩解不能成立，本院不予采信。被告王玉珍对原告向第三人交纳1××0000元购房定金及第三人从定金中扣除中介服务费和履约押金的事实是明知的，其仍以原告未足额交纳购房定金为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告王玉珍违约，原告要求其双倍返还定金即符合合同的约定，也符合法律的规定，因此，对原告的该部分请求，本院依法予以支持。原告出售自有房屋的事实发生在其与被告王玉珍签订房屋买卖合同前，不属于合同成立后一方积极履约的行为，因此，对其主张的200000元损失本院不予支持。原、被告双方均同意解除案涉房屋买卖合同，因此，对原告要求解除合同的请求本院予以支持。合同因违约而解除后，原告在请求被告王玉珍双倍返还定金的同时，依法还有权请求出卖人承担赔偿责任。鉴于自签订房屋买卖合同至被告王玉珍违约的时间间隔较短，且原告仅支付了购房定金，并未支付全部价款，因此，对原告主张的其因房屋市场价格上涨遭受的损失本院不予支持。原告出售自有房屋的时间系在案涉房屋买卖合同签订之前，其买卖行为不属于合同成立后，一方当事人为积极履约而筹措合同款项的情形，因此，其出售自有房屋的行为与被告方无关，其要求被告承担减少的损依法无据，本院不予支持。原告主张的中介服务费用属于因被告王玉珍的违约而遭受的损失，其要求被告王玉珍赔偿该部分损失的请求依法有据，本院予以支持。被告张运厚未在案涉房屋买卖合同上签名，原告及第三人亦未提供确切的证据证明买卖合同签订时，被告张运厚对王玉珍出售案涉房屋的事实是知情或认可的，因此，原告要求被告张运厚承担违约责任及赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院在合理、合法范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王玉珍应于本判决生效之日起十日内向原告祁昌宝双倍返还定金200000元及利息（自2020年8月5日起，至实际给付之日止，按同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、被告王玉珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告祁昌宝中介费损失12000元。三、驳回原告祁昌宝的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1××700元，减半收取5350元，由原告祁昌宝负担3000元，由被告王玉珍负担2350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1××700元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行银行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 员  李 虎二〇二〇年九月三十日法官助理  杨海宁书 记 员  金媛媛