重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初7221号原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码91500222450399282B。法定代表人：胡云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎静，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。被告：苏菊，女，1984年10月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称“赢三物管公司”）与被告苏菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人黎静、郝保建，被告苏菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赢三物管公司诉称：2011年3月7日，被告购买了位于重庆市綦江区xxx号房,房屋面积：91.41平方米，按照被告与赢三物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，物管费0.65/㎡•月，电梯费0元/月（从3楼开始计算，10元一人，每增加一层加0.3元），公摊费5元/月。被告系原告管理服务的书xxx号业主，于2013年1月至2020年7月，拖欠物管费5405.4元（91.41㎡×0.65元/㎡•月×91月）、公共能源费455元（5元/月×91月）、电梯费0元（0元/月×91月）、二次供水加压费0元（0吨*0.7元/吨），以上费用共计5860.4元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告经原告多次催收，拒不支付费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金3000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。被告苏菊辩称，对于2013年1月至2020年7月期间没有交物管费、公共能源费没有异议，对于公共能源费不认可,要求原告解决家里烟道漏烟问题之后再交物业费。我没有和原告签订协议，我不应当向原告交物业费。物业公司未完全履行物业服务义务，是物业公司违约在先，所以我才没有交费。小区管理混乱,保安未对业主尽到安全保障的义务,外来人员随意进出小区,导致小区人员混杂,业主安全无法得到保障;小区内存在违建占用公用面积,破坏绿化带,经业主多次反映,物业公司没有任何作为；小区的消防设施平时不保养、不维护，导致小区的消防系统瘫痪，业主曾多次反映，物业公司一直无人问津，造成2020年5月13日火灾的发生；被告家中烟道漏烟，曾多次向物业反映要求整改，但物业置之不理，导致烟道的油烟进入被告家中，给被告以及家人的身体健康带来危害，被告气管炎经常复发，常常就医，要求原告赔偿被告医药费3000元。经审理查明，被告系重庆市綦江区xxx号房的业主，房屋面积为91.41平方米。2011年3月7日,被告（甲方）与綦江县德宜信物业管理有限公司（乙方）签订了《书香名都物业管理服务协议》，綦江县德宜信物业管理有限公司的名称在2012年1月11日变更登记为重庆市德宜信物业管理有限公司,重庆市德宜信物业管理有限公司的名称在2013年12月6日变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司。上述合同约定：物业管理服务期限为2011年4月1日至2014年3月31日止，当业主委员未与新的物业企业签订物业服务合同时顺延；物管费，甲方向乙方交纳物业管理服务费用时间为每月10日前或每个季度第一个月10日前，住宅按该套房屋建筑面积0.65元/㎡•月缴纳；电梯乘坐费，从第三层开始计收,10元/人•月,每增加一层加收0.3元，具体计算公式为：每月每人电梯费=10﹢0.3×（N-3）；公共能源费按户据实分摊后由甲方于每季度第一个月10日前向乙方缴纳，公共能源费主要是指业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料）的用水、用电费用；物业管理公共能源费中未计入的共用设施运行，能耗费按甲方实际使用量共同分摊，如二次供水泵（加压水）所产生的电费等；甲方和物业使用人未按时或逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起甲方每日向乙方交纳所欠物管费3‰的违约金。合同签订后，原告物业公司便按照约定开始向被告提供物业管理服务，目前该小区在物业服务方面存在瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位以及原告未解决被告厕所的墙面有孔漏油烟的问题为由，在2013年1月至2020年7月期间未按约定向原告交纳物管费5405.4元（91.41㎡×0.65元/㎡•月×91月）、公共能源费455元（5元/月×91月），经赢三物管公司多次催收仍未交纳。以上事实有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》、《公共能耗费分摊表》、《催收通知书》、照片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。被告辩称未与原告签订合同，因此被告不应当向原告交纳费用。本案中，《前期物业管理服务协议》是被告与綦江县德宜信物业管理公司合法签订的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。后綦江县德宜信物业管理公司经过企业名称变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司，该变更登记为合法变更，并不影响双方签订的《前期物业管理服务协议》的效力，因此对于被告的辩称本院不予支持。根据合同约定，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》于2014年3月31日到期，合同到期后业主委员会未与新的物业企业签订物业服务合同，该合同应当继续有效。且原告仍按原协议对该小区提供物业服务至今，且收费标准未变化，被告就应当按照原协议向原告交纳相应费用。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业也应该主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，对于被告以赢三物管公司提供的物业服务不到位为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。关于烟道漏烟问题，原则上公共烟道属于共用设施设备，应当由物业公司进行维护和管理，而本案中，被告家中漏烟位置是厕所墙面的孔上，是否属于公共烟道部位在本案中无法认定，且被告亦未提供证据证明。对于被告要求原告赔偿医药费3000元的问题，被告的损害是否由原告造成不属于本案审理范围，被告应当另案起诉。因此，对于原告要求被告交纳2013年1月至2020年7月期间物管费5405.4元，本院予以支持。关于公共能耗费的问题，本院认为，根据合同约定公共能耗费的收取是用于业主共用部位、共用设备设施用水、用电的费用，且该费用合同虽约定是据实分摊，但是此项费用是物业服务过程中实际产生的费用，且按每人每户5元收取具有合理性并无不妥，因此对于原告要求被告交纳2013年1月至2020年7月期间公共能源费455元，本院予以支持。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苏菊在本判决生效后5日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2013年1月至2020年7月期间的物管费5405.4元、公共能源费455元，以上合计5860.4元；二、驳回原告重庆市赢三物业管理有限公司其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告苏菊负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告苏菊在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 代桂林二〇二〇年九月八日法官助理 黄 亚书 记 员 邓 程