江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6160号上诉人（原审被告）：杨来英。被上诉人（原审原告）：苏州市吴江区松陵房产综合开发公司。上诉人杨来英因与被上诉人苏州市吴江区松陵房产综合开发公司(以下简称松陵房产开发公司)返回原物纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨来英的上诉请求：1。撤销一审判决，依法改判或发回重审；2。诉讼费用由松陵房产开发公司承担。事实和理由：一、案涉房屋是松陵房产开发公司早在1998年拆迁时当地政府安置租赁给杨来英长期使用至今的，2012年至今从未向杨来英主张过租金权利，因此松陵房产开发公司主张从2012年3月21日计算至今的占有使用费已经超过诉讼时效，一审判决杨来英支付自2012年至今的占有使用费无法律依据。二、一审判决以原产权人张如明与杨来英的租金标准计算本案的占有使用费无法律依据。松陵房产开发公司二审辩称未作答辩。松陵房产开发公司向一审法院起诉请求：1.判令杨来英向松陵房产开发公司返还位于的房屋；2.杨来英向松陵房产开发公司支付房屋占用费40500元；3.杨来英承担本案诉讼费用。一审庭审中，松陵房产开发公司将第二项诉讼请求变更为：要求杨来英支付松陵房产开发公司自2012年3月21日取得房产证之日起暂计算至2019年11月25日的房屋占用费34582元（按照每年4500元计算），实际计算至杨来英归还房屋之日止。一审法院认定事实：1998年9月23日，吴江市八坼镇房产开发公司（以下简称“八坼房产公司”）（甲方）与杨来英（乙方）签订了一份《租房协议》，载明乙方因经营需要，向甲方租用大桥路代建房B幢底层朝北（现即为）店面房一间，面积为54.54平方米，租期二年，自1998年10月1日至2000年10月1日，年租金为3769.8元。2000年6月30日，张如明向八坼房产公司购买了杨来英所租用的房产，购房价为65886元。张如明分别于2001年9月12日、2002年12月11日取得了案涉房屋的房产证和国有土地使用权证。2000年10月，张如明的父亲王海荣（甲方）与杨来英（乙方）签订了一份《协议》，载明乙方因经营需要向甲方租用大桥路朝北店面房一间，面积约54平方米，租赁期限三年，自2000年10月1日至2003年9月30日，每年租金4500元，由乙方每年在起租日起一次性付给甲方，一年一付。一审法院于2004年7月19日受理了杨来英诉八坼房产公司、吴江市松陵镇人民政府、张如明优先购买权纠纷一案[案号（2004）吴民一初字第1613号]，杨来英主张张如明与八坼房产公司买卖合同无效，由其享有优先购买权，后该院判决驳回杨来英的诉讼请求，杨来英不服提出上诉，苏州市中级人民法院于2005年5月11日作出（2005）苏中民一终字第0254号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。杨来英不服苏州市中级人民法院的上述判决，并向该院申请再审，苏州市中级人民法院于2006年11月22日作出（2006）苏中民一监字第0105号民事裁定书，裁定驳回杨来英的再审申请。一审法院于2005年6月7日立案受理了张如明诉杨来英房屋租赁合同纠纷一案[案号（2005）吴民一初字第1436号]，在该案中，张如明起诉要求解除双方的租赁关系，要求杨来英返还其案涉房屋，并给付逾期租金14个月，以每年6500元计算，计7583元。诉讼中，张如明对逾期租金数额进行了变更，主张仍以双方合同约定的年租金标准4500元计算14个月。该院于2005年7月19日作出民事判决书，判决张如明与杨来英之间的房屋租赁关系自该判决生效之日起解除，杨来英于该判决生效之日起5日内将案涉的位于吴江市店面房交还给张如明，杨来英于该判决生效之日起5日内支付张如明租金5250元。杨来英不服该判决并提起上诉，苏州市中级人民法院于2005年12月19日作出（2005）苏中民一终字第1139号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后杨来英对苏州市中级人民法院的上述民事判决书不服，并向该院申请再审，2008年3月31日，苏州市中级人民法院作出（2008）苏中民一监字第006号民事裁定书，裁定驳回杨来英的再审申请。杨来英又向江苏省高级人民法院申请再审，2008年8月22日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民一申字第467号民事裁定书，裁定驳回杨来英的再审申请。张如明向一审法院申请执行上述生效的（2005）吴民一初字第1436号民事判决书，一审法院于2006年3月3日立案受理，后一审法院于2007年9月18日作出裁定书，裁定（2005）吴民一初字第1436号民事判决书终结执行。2010年9月2日，王海荣向松陵镇党委政府提交一份请求，要求将其名下的大桥路店面（即杨来英承租的店面）与通联路店面作产权置换。2010年9月11日，松陵镇党委盖章批复同意通联路紫来苑店面与原大桥路店面置换。2012年2月13日，吴江市松陵房产综合开发公司向吴江市国资委提出申请，以其在八坼社区拓展业务需要，需在八坼大桥路购非居住用房一间，建筑面积约为54.54平方米，用作办公，该房位于。相关部门在该申请上盖章同意。后吴江市松陵房产综合开发公司向张如明支付了358000元的购房款，相关的购房发票开具时间为2012年3月19日。2012年3月21日、2012年4月17日，吴江市松陵房产综合开发公司分别取得了案涉房屋的房产证和国有土地使用权证。因区划调整原因，吴江市松陵房产综合开发公司更名为苏州市吴江区松陵房产综合开发公司。案涉店面由杨来英使用并开设了一家馄饨店，所挂的牌匾为“杨兰英馄饨店”，牌匾由城管部门统一制作，但杨来英称其本人从未叫过“杨兰英”这个名字。庭审中，杨来英提交了一份协议书复印件，显示立协人（甲方）为吴江市八坼镇村镇建设办公室、乙方为杨兰英、王荣昌，载明：一、乙方跟从建设需要，接受动迁，愿以评估价接受补偿。1、楼房十二间180.34平方米，每平方215.2元，计人民币38820.29元。补偿水泥地坪88.73*3=266.19元，补拆迁剩余面积91.66*215.2元=19725.23元，合计补偿19991.42元。二、根据动迁政策规定，甲方对乙方作下列安置：1、拆迁购房，甲方同意乙方购买镇北小区一幢204室住宅一套，建筑面积88.73平方米，其中拆迁优惠购房88.73平方米，单价352.8元，计31303.44元，另加自行车库4882.5元，其他费用1774.6元，合计金额37961.04元。三、根据以上第一、二项，签协后：1、甲方总付乙方补偿费20850.67元。四、乙方接受甲方以上的补偿安置后，原房屋及附属设施产权归甲方所有，乙方保证在1998年10月17日前搬迁完毕，交甲方拆除……。杨来英在甲方处签字，落款时间为1998年8月17日，甲方处无公章。杨来英据此主张拆迁安置的面积小于其被拆迁的面积，故松陵镇政府补偿其案涉房屋给其使用。庭审中，松陵房产开发公司陈述称，松陵房产开发公司一直通过电话、上门走访等方式向杨来英要求解决本案的争议，包括返还房屋及支付占用费等。杨来英陈述称，松陵房产开发公司并未上门找过其。上述事实，由松陵房产开发公司提交的购房合同、房产证、土地证、租房协议、协议、请求、购房发票、申请，被告杨来英提交的协议书，以及松陵房产开发公司、杨来英的当庭陈述予以证实。一审法院认为：杨来英与案涉房屋原所有权人张如明之间的租赁关系已经生效判决确认解除，该份判决同时判决杨来英将案涉房屋交还给张如明，但杨来英一直未履行生效判决，后案涉房屋的所有权人变更为松陵房产开发公司，松陵房产开发公司作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。松陵房产开发公司与杨来英之间未就案涉房屋签订新的租赁合同，故杨来英系非法占用案涉房屋，现松陵房产开发公司起诉要求杨来英返还案涉房屋，一审法院予以支持。杨来英无权占用涉案房屋，侵害了松陵房产开发公司的合法权益，导致松陵房产开发公司无法正常使用涉案房屋，应承担相应的赔偿责任。松陵房产开发公司要求杨来英支付自2012年3月21日取得产权之日起至实际归还之日止，按原产权人张如明与杨来英的租金标准计算的房屋占用费合法有据，一审法院对此予以支持。因杨来英占有案涉房屋处于持续状态，松陵房产开发公司可随时向杨来英主张占用费，故杨来英提出的占用费应从起诉之日开始计算，起诉前的占用费已过诉讼时效的辩解，于法无据，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决：一、杨来英于判决生效之日起十日内将案涉的位于店面房交还给苏州市吴江区松陵房产综合开发公司。二、杨来英于判决生效之日起十日内向原告苏州市吴江区松陵房产综合开发公司支付占用费（占用费自2012年3月21日开始计算至被告杨来英实际归还案涉店面房之日止，按照每年4500元计算）。案件受理费812元，由杨来英负担。二审对一审查明事实予以确认。二审中，双方未提交新的证据。本院认为，松陵房产开发公司作为所有人对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，杨来英与松陵房产开发公司并未签订房屋租赁合同，其无权占有房屋，松陵房产开发公司要求杨来英返还案涉房屋并支付占有使用符合法律规定，本院予以维持。杨来英上诉主张松陵房产开发公司自2012年起至今并未向其主张过权利，故占有使用费已经超过诉讼时效。本院认为，杨来英占有案涉房屋至今，其占有是处于持续状态的，其主张占有使用费超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。杨来英上诉主张一审认定的占有使用费计算标准缺乏依据，本院认为，生效判决已经认定杨来英与原房屋所有权人张如明间的房屋租赁合同解除，并要求杨来英向张如明返还房屋，杨来英未履行生效判决，后案涉房屋所有权人变更为松陵房产开发公司，一审认定自2012年3月21日松陵房产开发公司取得产权之日起至杨来英实际归还房屋之日止，杨来英按照其与张如明之间约定的租金标准支付占有使用费合理有据，本院予以确认。综上所述，杨来英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由杨来英负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年九月八日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉