河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1667号 原告：李春霞，女，汉族，1969年1月20日出生，现住河北省唐山市。 被告：唐山市人达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区国防道2-18号。 法定代表人：陈国栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏广兵，该公司员工。 被告：唐山市人达新天地经营管理有限公司，住所地河北省唐山市路南区文化路南侧。 法定代表人：李建波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高鹏，该公司员工。 原告李春霞与被告唐山市人达房地产开发有限公司（以下简称“人达地产”）、唐山市人达新天地经营管理有限公司（以下简称“人达新天地”）合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告人达地产委托诉讼代理人苏广兵到庭参加诉讼，被告人达新天地经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告李春霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告人达房地产开发有限公司签订的《新天地购物乐园商铺委托经营管理协议》；解除原告与被告签订的《产权单位买卖合同》及《补充协议》《出租及委托经营协议》2.依法判令被告人达房地产开发有限公司返还原告购房款人民币135000元；3.依法判令被告给付原告自2015年至2020年所欠37个月房屋租金33793.62元（暂计算至2020年5月31日）；4、依法判令被告给付租金的违约金144380.3元（暂计算至2020年5月31日）；5、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。在开庭过程中，原告变更诉讼请求，请求二被告增加给付2020年6月至8月的租金1821元，租金共计35614.62元，将租金违约金减少1821元，即142559.3元。事实和理由：2004年10月31日，原告购买了被告人达地产位于唐山市内部家世界超市内一层Ａ131号铺位，建筑面积7.42平方米，商品房买卖合同总价为105000元，以及东方家园超市3个产权单位（编号分别为Ｂ-1495、Ｂ-1496、Ｂ-1497）商铺，并委托给被告经营管理，按月收取租金，但是，自2015年起，被告开始拖欠商铺租金，多次索要无果，至今为止已累计拖欠34个月租金达33793.62元。被告的行为严重违反了合同法的有关规定，严重侵犯了原告的利益，故依照协议，原告有权终止与被告经营管理协议，收回商铺归原告所有，并一次性被告给付原告商铺租金。如商铺无法收回，由被告退还购买商铺本金13.5万元，租金33793.62元，并且依据协议第九条给付原告144380.3元违约金。请求法院公正判决！ 被告人达地产辩称，1.同意解除购买合同，也同意解除委托合同。2.违约金过高，请求法院依法调整。3.请求法院依法判决。 被告人达新天地未到庭亦未提交书面答辩和证据，庭后向本院陈述，同意解除《出租及委托经营协议》，其除以银行转账方式向原告支付租金外，还以现金方式支付过租金，其同意以原告整理的租金和违约金计算表计算租金支付数额。 本院经审理认定事实如下：2007年8月12日，原告与被告人达地产分别签订《产权单位买卖合同》，合同约定，原告购买被告人达地产开发的位于唐山市个产权单位，原告共支付2万元，同日原告（乙方）与被告人达新天地（甲方）签订了《出租及委托经营协议》一份，协议约定乙方委托甲方经营涉案商铺Ｂ-1495至Ｂ-1496号，委托经营时间为自2007年8月12日起至2021年8月12日止，甲方每月向乙方支付租金135元，均为按月支付，每满一个月后，三日内支付。协议中违约责任约定：委托经营期限内，甲方逾期支付乙方租金，每逾期一日，甲方向乙方支付应付租金万分之三的违约金。如甲方逾期三十日仍未支付应付租金，乙方有权终止本协议。届时，甲方除向乙方支付逾期未付的租金及逾期违约金外，还应一次性向乙方支付该产权单位实际购买价格百分之二的违约金。2008年3月16日原告与被告人达地产签订《产权单位买卖合同》，协议约定，原告购买被告人达地产开发的位于唐山市个产权单位，原告共支付1万元，同日原告（甲方）与被告人达新天地签订了《出租及委托经营协议》一份，协议约定乙方委托甲方经营涉案商铺Ｂ-1497号，委托经营时间为自2008年3月16日起至2021年3月15日止，甲方每月向乙方支付租金67.5元，均为按月支付，每满一个月后，三日内支付。协议中违约责任约定与Ｂ-1495至Ｂ-1496号铺位约定一致。 2004年11月，原告投资105000元购买被告人达地产开发的位于唐山市，并于2004年11月2日原告分两次向被告人达地产交付购房款共计10.5万元。2004年11月2日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订了《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》一份，经营委托期限为20年，自2005年1月1日至2024年12月31日，协议约定原告（甲方）将位于唐山市全权委托二被告进行经营管理。每月按约定收租。具体为：2005年1月1日-2009年12月31日，每月262.5元；2010年1月1日-2014年12月31日，每月787.5元；2015年1月1日-2019年12月31日，每月875元；2020年1月1日-2024年12月31日，每月962.5元。约定在委托期间原告（甲方）应按章缴税，并由被告人达新天地代扣代缴，税后收入由被告每月通过银行卡向原告支付。同时约定，二被告同意在首期20年委托经营期满后，按所购商铺原值的150%回购，且原告需在2024年6月30日前向二被告递交书面申请，如未在规定期间内提出申请，则视为甲方同意在首期20年委托经营期满后，继续委托乙方经营管理，续签委托协议书。双方续签委托协议时，原告同意由相关业主成立业主大会，根据当时的物价及相关政策与被告协议一致，并由半数以上业主表决通过，来确定续签合同中的租金回报水平，租赁期间等，业主大会于2024年9月召开，由被告负责召集。双方对违约责任亦进行了约定：被告未能按协议规定时间内向甲方足额支付投资回报额，每逾期一天，按所欠金额的1%计算违约金。合同尾部被告人达地产和人达新天地在乙方处加盖公章，在代表人处加盖韩文军私人印章。 原告提交证据证实，被告人达新天地持续支付东方家园超市一层B-1495至B-1497号商铺租金至2015年1月-10月，2016年5-9月，2017年1月-11月，2018年1月-2月，2019年5月-7月断续支付当月租金，每月202.5元。2015年11月-12月，2016年1月-4月、10月-12月，2017年12月，2018年3月-12月，2019年1月-4月、8月-12月，2020年1月-8月租金未给付，共计37个月欠付租金7492.5元（202.5元/月×37月）。 新天地购物乐园内部家世界超市内一层A131号铺位原告李春霞收到扣缴税后实发租金为：2015年1月-10月，2016年5-9月，2017年1月-11月，2018年1月-2月，2019年5月-7月断续支付当月租金，每月791.43元。2015年11月-12月，2016年1月-4月、10月-12月，2017年12月，2018年3月-12月，2019年1月-4月、8月-12月，2015年11月至2019年12月二被告共计欠付22951.47元，2020年1月-8月租金未给付，2020年1月-8月每月791.43元，2020年1月至8月二被告共欠付租金6331.44元，二被告共欠付原告李春霞新天地购物乐园内部家世界超市内一层A131号铺位租金29282.91元。 被告人达地产同意与原告解除《产权单位买卖合同》、《补充协议》及《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》，被告人达新天地同意与原告解除《出租及委托经营协议》及《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》。 本院认为，原告与被告人达地产签订《产权单位买卖合同》二份，购买东方家园超市一层Ｂ-1495至Ｂ-1497号商铺，支付钱款3万元，双方形成买卖合同关系，现原告要求解除与被告人达房地产之间的《产权单位买卖合同》二份，并返还钱款30000元。原告投资105000元购买被告人达地产位于唐山市，并支付钱款105000元，虽未签署买卖合同，但亦形成事实买卖合同关系。原告主张被告退还购买前述铺位的本金135000元。二被告同意退还前述购置款135000元，但要求原告退还位于唐山市东方家园超市一层Ｂ-1495至Ｂ-1497号商铺及唐山市铺位的相关权益，是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。 原告与被告人达新天地签订的《出租及委托经营协议》二份，双方就东方家园超市一层B-1495至B-1497号商铺的经营管理形成委托与被委托的法律关系。涉案商铺买卖关系已解除，且截止2020年8月31日，经核算累计拖欠原告东方家园超市一层B-1495至B-1497号商铺租金37个月，构成根本性违约，故原告要求解除前述《出租及委托经营协议》，本院对原告向被告人达新天地的主张予以支持。因涉案商铺在委托经营管理协议解除前一直由被告人达新天地经营管理，本院予以确认被告人达新天地欠付租金7492.5元。《出租及委托经营协议》第三条违约责任第二款约定：委托经营期限内，甲方逾期支付乙方租金，每逾期一日，甲方向乙方支付应付租金万之三的违约金。该违约金相关规定不违反法律强制性规定，对于原告李春霞要求被告人达新天地支付前述协议项下违约金1099.82元，本院予以支持。 原告与被告人达地产、人达新天地签订的《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》，双方就新天地购物乐园内部家世界超市内一层A131号铺位的经营管理形成委托与被委托的法律关系，二被告应按协议约定向原告支付租金。2015年11月至2019年12月欠付22951.47元，2020年1月至8月原告认可每月扣缴税费后租金为791.43元，二被告无异议，本院予以确认二被告欠付租金29282.91元。原告要求二被告自2015年11月起承担应付租金每日1%的逾期付款违约金，二被告认为日1%违约金过高，本院予以采信，依法予以调整为按日万分之五支付逾期违约金，因双方约定的租金系按月支付，但未约定具体付款日期，本院确认应付租金当月最后一日为当月支付租金的截止日，故违约金以应付租金下月的首日为起算日，并应以实际拖欠的租金数额为基数计算。 因原告与二被告分别签订的《产权单位买卖合同》和《出租及委托经营管理协议》，依据合同的相对性，二被告应各自对其所签订的合同承担相应的履行义务，原告主张二被告共同承担给付购买商铺本金义务，对其向人达新天地主张的请求返还购买商铺本金部分不予支持。被告人达新天地经本院依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了举证质证的权利，应自行承担相应的法律后果。综上所述，对原告诉讼请求中理据充足的部分，本院予以支持，理据不足部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李春霞与被告唐山市人达房地产开发有限公司于2007年8月12日、2008年3月16日签订的关于位于唐山市个产权单位的二份《产权单位买卖合同》； 二、解除原告李春霞与被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于2007年8月12日、2008年3月16日签订的关于位于唐山市个产权单位的二份《出租及委托经营协议》； 三、解除原告李春霞与被告唐山市人达房地产开发有限公司、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于2004年10月31日签订的关于位于唐山市内部家世界超市内一层Ａ131号铺位《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》； 三、被告唐山市人达房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告李春霞购买位于唐山市内部家世界超市内一层Ａ131号铺位钱款共计13.5万元； 四、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告李春霞支付位于唐山市个产权单位租金人民币7492.5元； 五、被告唐山市人达房地产开发有限公司、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司共同给付位于唐山市内部家世界超市内一层Ａ131号铺位租金29282.91元； 六、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司给付关于位于唐山市个产权单位的租金违约金1099.82元； 七、被告唐山市人达房地产开发有限公司、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告李春霞支付关于位于唐山市内部家世界超市内一层Ａ131号铺位《“新天地购物乐园”商铺委托经营管理协议》租金违约金（以应付租金为基数，按日万分之五标准计算，自欠付之日起至本判决确定给付之日止）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2999元，由被告唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  汪素兰 二〇二〇年九月二十七日 书记员  裴立伟 ——