湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终299号上诉人（原审被告暨反诉原告）：湖北华方药品零售连锁有限公司。住所地：湖北省安陆市。法定代表人：高康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，湖北浩法律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：李家润，男，1963年5月29日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：李磊，湖北浩法律师事务所律师。上诉人湖北华方药品零售连锁有限公司（以下简称华方公司）因与被上诉人李家润房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华方公司上诉请求：1.判令李家润增加赔偿华方公司装饰装修损失3万元或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由李家润承担。事实与理由：一、2018年2月8日，华方公司与李家润签订房屋租赁合同，李家润将位于东大开发区商业街57号的房屋出租给华方公司用于药品零售，租期五年，年租金4万元，华方公司支付房屋押金3000元，于2018年2月开始装修。双方将房屋装修改造一同委托给装修工人周忠安负责，根据双方约定墙改梁及地坪的改造由李家润承担，总价16000元，由李家润与周忠安结算，余下改造由华方公司与周忠安结算，由于华方公司租赁目的是为了进行药品销售，按照华方公司其他连锁店标准进行装修改造，于是三方口头约定将李家润四扇门中的二扇改为橱窗，将原有二厢电改为三厢电，招牌高度为1.8米。在完成部分装修改造后，李家润违反约定，以各种理由阻挠施工，导致合同不能继续履行，是李家润违约在先，华方公司不支付租金是行使抗辩权维护自身合法权益的行为，并非违约行为。二、华方公司承租李家润房屋时，里面杂乱不堪，根本无法从事经营活动，现经华方公司装修后，直接可投入使用，华方公司共花费8万余元装修的房屋，因为李家润的阻拦，一天都没有经营过，反而还支付其全年租金，于情于理说不过去。根据一审鉴定装修的总价值是86029.89元，一审法院认定不能拆除的装修附合物20000元，远远低于实际价值，对华方公司极为不公。对于施工现场管理费和税金也是必然会发生的费用，一审法院也不应在判决时予以扣除。三、对于可以拆除的装修附合物，李家润已将争议的租赁房屋出租给其他租户并已实际用于经营，华方公司现已无法拆除，李家润已实际享有该部分装修所带来的利益，对于该部分损失也应由李家润承担。李家润二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法。本案因华方公司单方欠付租金致使双方租赁合同无法履行，系华方公司单方违约，过错责任归华方公司。原审判决由李家润向华方公司适当补偿装修附合物2万元合理，未形成的装修附合物、广告招牌，在合同解除后，华方公司未自行拆除，损失由华方公司自行承担。请二审法院驳回华方公司的上诉请求，维持一审判决。李家润向一审法院起诉请求：1.依法判令解除李家润与华方公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令华方公司向李家润支付2018年2月8日至房屋实际腾退之日2019年5月22日期间的租金（按照年租金4万元标准计算）；3.案件诉讼费由华方公司负担。（一审中，李家润放弃了要求华方公司立即腾退李家润房屋的诉讼请求）。华方公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李家润赔偿华方公司房屋装修损失86029.89元及鉴定费2000元，共计88029.89元；2.退还华方公司押金3000元；3.本案反诉费由李家润承担。一审法院认定事实，2017年12月22日，李家润与华方公司签订《房屋租赁合同》，约定：李家润将其位于安陆市××经济开发区××小区商业街××房屋××楼门面房出租给华方公司经营使用，租赁期限为五年，自2018年2月8日开始计算租期，租金每年付一次，年租金为4万元，第二年租金付款时间提前一个月。同时约定：甲方（李家润）对租赁房屋一楼进行基本改造（墙改梁、地坪）并承担改造费用；乙方依附于房屋内的所有改扩建、装饰装修在合同终止后无偿归甲方所有；乙方承担所租赁房屋一楼地砖铺设及其费用；租赁期间，如有违约，则由违约方支付一定的违约金给对方。双方将签订《房屋租赁合同》的落款日期后推到2018年2月8日，作为租赁期限起算日。双方未约定租金每年支付一次的具体日期，也未对乙方华方公司租赁房屋后安装门店招牌的高度作出约定。华方公司于合同签订后2017年12月22日向李家润支付了3000元押金。合同签订后，华方公司业务经理喻斌找到装修工人周忠安与李家润一起商量房屋装修事宜，三人商定，租赁房屋由周忠安进行装修，其中墙改梁及地坪项目装修费用共1.6万元由李家润承担，其余装修项目由周忠安按照华方公司的要求装修，费用由华方公司承担。商定后，李家润将房屋钥匙当场交给周忠安，周忠安于2017年12月底开始对所租赁房屋门店进行装修，约半个月时间完成了墙改梁及地坪项目。随后，周忠安按照华方公司的要求，参照该公司同类药品销售门店的标准进行装修。周忠安对租赁房屋装修过程中，当安装室外门店招牌时，由于门店招牌高度要达到1.8米，且是封闭的箱式，李家润的儿子认为，华方公司即将安装的门店招牌会遮挡其二楼窗户，便阻止施工，要求协商好了以后再装修。华方公司与李家润协商未果，于2018年2月份停止了装修施工，未再采取措施处理。2019年2月13日，李家润以华方公司逾期未给付房屋租金存在违约为由，通过顺丰快递向华方公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，主要内容为：自华方公司收到通知之日起《房屋租赁合同》解除；要求华方公司自收到通知之日起七日内主动协商合同解除事宜，搬出房屋，交付房屋钥匙；要求华方公司支付店面自合同签订之日至解除之日的租金。该通知书于2019年2月14日到达华方公司。华方公司于2019年2月16日向李家润发出回复函，同意解除《房屋租赁合同》，并以李家润阻挠装修违约在先为由，要求李家润退还押金、承担违约责任。2019年5月22日，华方公司将所租房屋的钥匙交还给李家润。一审法院认为，李家润与华方公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同有效，双方均应依约履行。华方公司在对租赁房屋一楼门面进行装饰装修时，安装的门店箱式招牌会影响楼上李家润家的居住生活，事先并未告知李家润并征得同意，也未在租赁合同中作出约定，李家润及其家人要求协商一致后再继续装修，乃是作为楼上住户业主行使相邻权的行为，并非是履行合同过程中的违约行为。华方公司在发生相邻权纠纷以后，可以与对方协商解决，也可以修改门店招牌尺寸或者改成栅格式招牌等方法解决，而不应长时间置之不理。李家润向华方公司发出解除合同的通知，华方公司回复同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十六条之规定，本案合同自李家润解除合同通知书到达华方公司之时即2019年2月14日解除。李家润关于合同自2019年5月22日房屋钥匙交还之日方才解除的主张不符合法律规定。合同解除后，李家润应当退还华方公司押金3000元，华方公司应当支付合同解除前的房屋租金40767元。在合同尚未解除前，华方公司应当继续履行合同义务。根据合同约定的租金支付方法，“租金每年付一次”“第二年租金付款时间提前一个月”，华方公司至迟应当在2019年2月7日前支付第一个年度即2018年2月8日起至2019年2月7日的租金，但华方公司没有按期支付，已构成违约，应当依法承担违约责任。本案中，承租人华方公司装饰装修租赁房屋经过出租人李家润同意。装饰装修后，室外门店招牌钢架属于未形成附合的装饰装修物，其余装饰装修物属于已形成附合的装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，合同解除后，未形成附合的装饰装修物门店招牌钢架可由华方公司拆除，但拆除时不应造成房屋毁损，若造成李家润房屋毁损，则华方公司有义务恢复原状。同时，《解释》第十一条第二项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案合同的解除是因华方公司逾期未支付租金违约导致的，李家润在履行合同过程中无违约行为，故对于华方公司请求李家润赔偿已形成附合的装饰装修残值损失及价格鉴定评估费用，一审法院未予支持。鉴于李家润同意利用已形成附合的装饰装修物，故参考华方公司提供的《价格鉴定评估报告》之评估意见，酌情确定李家润适当补偿华方公司20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：1.李家润与华方公司2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月14日解除，该合同的权利义务自即日起终止；2.华方公司应当支付李家润房屋租金40767元，李家润应当退还华方公司押金3000元、支付华方公司已形成附合的装饰装修物补偿款20000元，相互抵减后，华方公司还应于判决生效后十日内支付李家润房屋租金17767元；3.驳回李家润的其他诉讼请求；4.驳回华方公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉案件受理费837元，由李家润负担15元，华方公司负担822元；反诉案件受理费1038元，由华方公司负担1002元，李家润负担36元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：一、案涉《房屋租赁合同》的履约中，谁存在违约行为；二、华方公司主张的装修损失如何认定。关于焦点一，本院认为，2017年12月22日，李家润与华方公司签订的《房屋租赁合同》系当事人自愿达成，合法有效。该合同对门店的装修要求、门店招牌的高度及标准等未做明确约定，因华方公司要求安装的封闭箱式招牌遮挡了李家润二楼窗户，影响其通风采光，李家润有权以侵犯其相邻权为由，要求华方公司停止安装该招牌。该行为系李家润为保护自身合法权益而行使，不违反法律规定，亦不属于违反合同约定的违约行为。按照合同约定，华方公司最迟应在2019年2月7日前付清2018年的租金，但华方公司未按约支付租金构成违约，一审判令华方公司支付合同解除前的房屋租金，于法有据。关于焦点二，本院认为，本案争议发生后，华方公司未采取积极、有效的方式与李家润协商解决办法，由此造成的扩大损失其应负一定责任。一审法院综合考虑案涉租赁合同的履行情况、合同违约的情形以及违约责任，酌情确定李家润补偿华方公司已形成附合的装饰装修物20000元，并无不当。至于华方公司上诉提出的可以拆除的装修附合物，现已由李家润另租他人实际使用之理由，其可凭有效证据另行主张权利。据此，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，上诉人华方公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由湖北华方药品零售连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇二〇年九月八日书记员  刘心怡附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。