山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11050号 上诉人(原审被告)：刘仁联，男，1962年10月26日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：侯秋菊（刘仁联之妻），住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：郑世康，山东海政律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王叶花，女，1960年3月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人(原审原告)：刘仁林，男，1947年3月8日出生，汉族，住青岛市即墨区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张彦，山东海卓律师事务所律师。 上诉人刘仁联因与被上诉人王叶花、刘仁林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘仁联及其委托诉讼代理人侯秋菊、郑世康，被上诉人王叶花、刘仁林的共同委托诉讼代理人张彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘仁联上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王叶花、刘仁林的诉讼请求；2、一、二审诉讼费及保全费由王叶花、刘仁林负担。事实和理由：一审判决认定事实有误，证据不足，适用法律错误。一、刘仁联原系涉案房屋所在村村民，兄弟姊妹、父母均在本村，后来因工作原因办理农转非，但是实际上刘仁联经常回村居住，只是户口不在而已，户口不能代表实际居住地，单凭户口不在就认定买卖无效，与事实和法律不符。二、刘仁联2007年购买王叶花、刘仁林的房屋，该房屋买卖时经过所在村同意，后来房屋倒塌。2013年前后，刘仁联经村委同意新建，即王叶花、刘仁林所诉的标的物已经完全不存在，新建房屋的四至及面积与原房屋也完全不一致，根据法律规定集体土地归村集体所有，集体有权处分。所购买房屋倒塌后宅基地归集体所有，集体同意刘仁联新建，所建房屋及宅基地已经与王叶花、刘仁林没有任何法律关系。一审法院所判决的房屋实际是刘仁联的财产。三、一审法院依据民法总则第一百九十六条规定属于适用法律不当。应适用民法总则第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方签订买卖合同是2007年，新建房屋是2013年，房屋拆迁是2015年，不管从哪里看都已经过诉讼时效。不动产物权早在2013年前后已经不存在，一审法院所处分的财产与王叶花、刘仁林没有任何关系，王叶花、刘仁林的财产是2007年出卖给刘仁联后年久倒塌，不管买卖合同是否有效，均已经不存在，一审法院处分的是刘仁联新建的房屋，一审中证人证词及2015年实际测量和原证面积明显不一致均能证明该事实。四、王叶花、刘仁林一直在村里居住在村有房屋，被拆迁房屋不属于原房屋，属于刘仁联新建房屋她也知道，且王叶花、刘仁林村里的房屋也参与拆迁，就被拆迁房屋并未向任何部门及人提出异议。王叶花、刘仁林违背诚信原则。五、结合一审相关证据，涉案宅基地土地使用证面积为143平方米，后卖给刘仁联房屋倒塌，刘仁联重新翻盖至184.82平方米，扩建41.82平方米，因此即使按照一审认定，扩建的41.82平方米也属于刘仁联个人财产，在分担责任时应当扣除41.82平方米。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，王叶花、刘仁林一审所诉的标的物早在2013年前后已经不存在，并非是2015年拆迁的对象，更无权进行处分，一审在未查明事实的情况下，将刘仁联的个人财产进行处分，与事实和法律不相符。请求撤销一审判决，驳回王叶花、刘仁林的诉讼请求。 王叶花、刘仁林辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回。另外，对于刘仁联所称的房屋扩建部分也应定为违法建筑。 王叶花、刘仁林向一审法院提出诉讼请求：1、确认刘仁林与刘仁联签订的房屋买卖协议无效；2、判令刘仁联返还房屋或房屋拆迁利益；3、诉讼费由刘仁联承担。 一审法院认定事实：涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，被拆迁之前房屋所涉土地登记的权利人为刘仁林。王叶花、刘仁林系北安街道办事处何家演泉村村民，刘仁联不是北安街道办事处何家演泉村村民。 2007年1月13日，刘仁林与刘仁联签订《买卖房屋协议》，约定刘仁林将座落在何家演泉村东至墙壁中缝邻刘泽茂，南至围墙外跟邻胡同，西至墙壁外根邻胡同，正房四间带院墙，属规划区内旧房卖给刘仁联，房屋价格13000元，由刘仁联当面交与刘仁林，一次付清。同时刘仁林将该房的《集体土地建设用地使用证》、《房屋产权印契证》交与刘仁联。 2015年3月25日，刘仁联与即墨区北安街道办事处何家演泉村村民委员会签订《一汽-大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定：补偿面积共计194.82平方米；刘仁联选择安置房屋为90平方米的D户型一套和80平方米的E户型一套；刘仁联下靠面积24.82平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米4590元结算，何家演泉村村民委员会向刘仁联支付差额面积房款113923.8元；何家演泉村村民委员会向刘仁联支付搬迁补助费、临时过渡费、按规定期限签订补偿协议奖励费、在规定期限内搬迁腾房奖励费、不要求简单装修的安置房屋补助费共计96446元。协议签订后，刘仁联选择演泉安置区面积为80平方米的25号楼1单元1201户房屋一处、面积为90平方米的40号楼1单元1701户的房屋一处。刘仁联领取了拆迁补偿款共计210370元。刘仁联称对安置房已经进行了装修。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”。本案中，从王叶花、刘仁林的请求来看，其请求系确认涉案《买卖房屋协议》无效并附有返还财产性质的请求。确认合同无效属确认之诉，确认之诉并不适用诉讼时效之规定。而具有返还财产性质的请求，依据上述规定亦不适用诉讼时效的规定。故，刘仁联主张王叶花、刘仁林的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予采信。 关于王叶花、刘仁林主张刘仁林与刘仁联签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。刘仁联非何家演泉村村民。刘仁林向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，侵害了本集体经济组织其他成员的利益。因此，出于公共利益的考虑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应认定为无效。刘仁林与刘仁联就涉案被拆迁房屋签订的《买卖房屋协议》无效。 关于王叶花、刘仁林主张刘仁联返还房屋或房屋拆迁利益的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋目前已因搬迁而被拆除，已无返还的必要，但刘仁联已获得170平方米的拆迁安置房屋及拆迁补偿款等拆迁利益，且补偿协议主要是基于宅基地的补偿，即使刘仁联将房屋重建，刘仁联也应根据双方的过错大小补偿王叶花、刘仁林的损失。刘仁林于2007年将涉案房屋卖给刘仁联，王叶花并未提出异议，而是在房屋被拆迁后，又以买卖房屋契约上没有王叶花的签字为由主张无效。王叶花、刘仁林提起本案诉讼显系受拆迁利益的驱动，且有违基本的诚信。造成涉案《买卖房屋协议》的无效，王叶花、刘仁林应负有主要过错责任。综合本案情况，一审法院认为应以王叶花、刘仁林承担80%的过错，刘仁联承担20%的过错为宜。双方损失的标准应参照刘仁联与何家演泉村委签订的《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》规定的补偿标准确定，根据该协议，住宅房屋货币补偿价格为每平方米4590元，本案中，刘仁联称已经对拆迁安置房屋进行了装修，因此，一审法院认为两处安置房屋归刘仁联所有，刘仁联给付王叶花、刘仁林房屋折价损失为宜。故刘仁联应赔偿王叶花、刘仁林损失176245元[（4590元/平方米×170平方米+113923.8元-13000）×20%]。对于搬迁补助费、临时过渡费、按规定期限签订补偿协议奖励费、在规定期限内搬迁腾房奖励费、不要求简单装修的安置房屋补助费共计96446元，因该部分费用的产生是与被拆迁人的房屋使用行为和搬迁具体表现密切相关的，是对搬迁房屋补偿协议中的被拆迁人刘仁联的补偿，与宅基地的权属关系不大，故应当归被拆迁人刘仁联所有。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条规定，一审判决：一、刘仁林与刘仁联于2007年1月13日签订的《买卖房屋协议》无效；二、刘仁联于判决生效之日起十五日内支付王叶花、刘仁林损失176245元；三、驳回王叶花、刘仁林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由王叶花、刘仁林负担。保全费1370元，由刘仁联负担。 本院二审期间，刘仁联提交涉案房屋集体土地证复印件一份，证明：刘仁林卖给刘仁联涉案房屋时土地面积是143平方米，结合刘仁林在一审提交的拆迁协议，村委认为用地面积是184.82平方米，加上原村书记出庭作证证实涉案房屋在拆迁时由刘仁林重新扩建，刘仁林扩建了41.82平方米，应当属于刘仁林个人财产，一审法院不应将这部分房产予以分配。 王叶花、刘仁林质证称，该证据刘仁联在一审时没有提交，二审不应作为新证据提交，对复印件不予质证。即使按照刘仁联所说，其扩建部分也为违法建筑。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，刘仁联与刘仁林于2007年1月13日签订涉案房屋买卖协议时，刘仁联并非涉案房屋所在集体经济组织成员，双方签订的涉案房屋买卖协议违反了土地管理法的强制性规定，应为无效协议，一审对此认定正确。王叶花、刘仁林起诉确认双方签订的涉案房屋买卖协议无效，系确认合同效力之诉，不受诉讼时效限制，刘仁联主张王叶花、刘仁林的请求已超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。刘仁联主张涉案房屋早已倒塌，其后来重新翻建房屋，王叶花、刘仁林所诉的标的物已不存在，刘仁联所建房屋及宅基地与王叶花、刘仁林无关。对此，本院认为，因双方签订的涉案房屋买卖协议自始至终无效，无论刘仁联是否重新翻建房屋，均不影响本院对涉案协议无效的认定；因涉案房屋已被拆除，不存在返还房屋问题，一审根据双方的过错程度、刘仁联对涉案房屋的投入、已付款项等本案实际情况，对刘仁联基于涉案房屋及所在宅基地拆迁所获得的拆迁权益予以相应分配认定，并无不当，本院予以确认。刘仁联主张涉案协议有效、刘仁联扩建的部分拆权益应归其所有，依据不足，本院不予支持，对其二审中提交的证据不予采信。 综上所述，上诉人刘仁联的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人刘仁联负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月三十日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英