文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2040号上诉人（原审被告）：扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司，住所地江苏省扬中市三茅街道明珠农商城1幢120室、121室。法定代表人：夏根荣，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：夏根荣，男，1962年11月10日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：金舜之，江苏民脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬中明珠农贸市场有限公司，住所地江苏省扬中市环城北路1688号。法定代表人：张碧峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项庆宇，该公司员工。上诉人扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司（以下简称金鹰公司）、夏根荣因与被上诉人扬中明珠农贸市场有限公司（以下简称明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鹰公司、夏根荣上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.涉案的租金651652元应当扣减其已交的履约保证金50万元，故金鹰公司、夏根荣仅应支付151652元。2.金鹰公司、夏根荣不存在违约行为，不应承担违约责任。涉案的付款金额、期限已进行了变更，且合法有效。金鹰公司、夏根荣已经履行了双方认可的《承诺书》的约定，并无违约行为。一审判决其支付违约金744330元，没有事实和法律依据。且金鹰公司、夏根荣一直竭力实现涉案租赁合同的目的，客观上为市场繁荣做出重大贡献。故其即使存在轻微违约行为，也应当就上述因素予以考虑减轻其责任。3.一审案件受理费负担主体和计算数额有误。4.明珠公司在收取租金后未依法开具增值税发票，也构成违约行为，故即使金鹰公司、夏根荣存在违约，也应减轻其相关责任。5.明珠公司未提交证明涉案房屋是其所有或其有权出租的证据，故其主张租金，主体不适格。且根据合同约定本案纠纷应当由镇江市仲裁委处理。被上诉人明珠公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。明珠公司向一审法院起诉请求：1.判令金鹰公司、夏根荣支付租金771652元；2.判令金鹰公司、夏根荣支付违约金1116496元；3.判令本案诉讼费由金鹰公司、夏根荣承担。一审法院认定事实：2012年7月26日，扬中市百饰得管理有限公司（以下简称百饰得公司）作为出租方（甲方）、金鹰公司和夏根荣作为承租方（乙方），共同签订了一份《扬中博联农商城租赁经营合同》，约定乙方向甲方租赁总面积3124.75㎡的摊位，其中自2017年7月26日至2022年7月25日的租赁费、市场培育推广费共计385万元，乙方应于2016年7月底前一次性付清。2017年5月11日，明珠公司作为出租方（甲方）、金鹰公司和夏根荣作为承租方（乙方），重新签订了一份编号为20170030的《扬中博联农商城租赁经营合同》，第1.1条约定：乙方向甲方租赁扬中博联农商城内经营摊位（1栋201-222号、5栋101-116号、119-132号、201-228号），建筑面积3029.68㎡，租赁期限自2017年7月26日至2022年12月25日，实收租赁费、市场培育推广费为3721652元，乙方需于2016年7月底前一次性付清。第1.2条约定：乙方须按本合同约定付款时间缴纳租赁费、市场培育推广费及其他相关费用。第1.3条约定：乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，还需额外向甲方支付合同总额30%的违约金，且甲方有权在不通知乙方的情况下单方面解除合同。第2.1条约定：为保证本合同顺利履行，本合同签订时，乙方向甲方缴纳合同履约保证金50万元，乙方承诺，乙方如有违反合同约定行为或出现下述情况时（1.逾期不交水、电费，经催交两次以上仍不缴纳的；2.违反国家有关产品质量法规，销售假冒伪劣产品，引起消费者投诉，又不积极处理，经有关消费者投诉机构认定的消费者损失；3.严重违反市场管理规定，经甲方屡次要求改正而拒不执行的），乙方自愿将全部（或部分）保证金作为市场培育金转给甲方用于博联农商城培育市场。第2.2条约定:保证金自乙方退场之日起满一年后如无任何客户投诉、无产品及债务纠纷的情况下（不计息）退还。第2.3条约定：保证金不足以支付乙方违约损失补偿时由乙方另行承担超额部分。因乙方违约，保证金被甲方扣除造成保证金减少时，甲方有权追缴，乙方须于甲方扣收后的7日内补齐，若未按时间补齐，每日按欠款部分的3%收取滞纳金。第12条约定：本合同是2012年7月26日签订合同的修订版。自本合同签署后，原合同不再适用。该份租赁合同签订后，金鹰公司、夏根荣支付了部分租金，后分别于2017年5月12日和2019年6月5日就租金支付事宜向明珠公司出具了承诺书。其中2019年6月5日的承诺书载明金鹰公司和夏根荣已付282万元、欠款901652元，其告承诺于2019年9月、10月底前各付5万元、于11月底、12月底和2020年1月底前各付10万元，剩余欠款的付款时间再议。2019年12月22日，金鹰公司、夏根荣再次向明珠公司出具了一份《承诺书》，载明：兹有夏根荣、金鹰公司于2017年5月11日与明珠公司签订了《扬中博联农商城租赁经营合同》，承租了扬中博联农商城1#楼二层、5#楼一层、二层商铺，租赁期限自2017年12月26日起至2022年12月25日止。合同约定我方应于2016年12月底前一次性付给明珠公司租赁费、市场培育、推广费共计3721652元，截至2019年12月11日，已付290万元，尚欠821652元未付。现本人承诺欠款部分按以下时间节点付款给明珠公司：2019年10月底前付2万元、2019年11月底前付5万元、2019年12月底前付5万元、2020年1月底前付5万元、剩余欠款的付款时间再议。如未按上述期限履行承诺，本人自愿依照2017年5月11日签订的租赁经营合同约定的付款时间节点承担违约责任。此后，夏根荣于2020年1月9日、18日和20日各向明珠公司付款5万元、5万元、7万元，共计17万元，明珠公司分别出具了收据。嗣后，因金鹰公司、夏根荣未能支付剩余租金，引起本案诉讼。一审中，明珠公司明确其系根据《扬中博联农商城租赁经营合同》第2.3条“乙方逾期交付。超过一个月的，还需额外向甲方支付合同总额30%的违约金”的约定诉请金鹰公司、夏根荣支付1116496元违约金。一审法院认为：根据现有证据和庭审查明的事实，本案双方于2017年5月11日签订的《扬中博联农商城租赁经营合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。当事人均应全面、严格履行合同约定的义务。在案涉合同的履行过程中，金鹰公司、夏根荣多次向明珠公司出具了关于租金支付期限和金额的承诺书。根据最后一份承诺书，金鹰公司、夏根荣应于2019年12月底前支付租金12万元，但其直至2020年1月9日才付租金5万元，未能履行承诺书的付款承诺，此后金鹰公司、夏根荣虽然在2020年1月底前付清了承诺的17万元租金，但这并不影响其违反承诺书事实的成立。承诺书载明，若金鹰公司、夏根荣未履行承诺，其自愿依照案涉合同约定的付款时间节点承担违约责任。案涉租赁合同约定金鹰公司、夏根荣需于2016年7月底前一次性付清全部租金，但其至今尚欠明珠公司租金651652元未付，故一审法院依法判令金鹰公司和夏根荣向明珠公司支付剩余租金651652元。违约金方面。案涉租赁合同约定，金鹰公司、夏根荣逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，还需额外向明珠公司支付合同总额30%的违约金。本案中，金鹰公司、夏根荣提出调低合同约定的违约金数额。一审法院认为，在案涉租赁合同的实际履行过程中，金鹰公司、夏根荣存在多次违反案涉租赁合同约定，逾期支付租金的行为。根据案涉租赁合同约定，金鹰公司、夏根荣本应于2016年7月底前一次性付清全部372万元租金，但至2017年5月12日出具第一份承诺书时，其尚欠租金262万元未付，已严重超出案涉租赁合同约定的期限。案涉租赁合同的租赁期限从2017年7月26日开始，至本案判决时，金鹰公司、夏根荣已承租近三年，但其仍欠明珠公司租金651652元未付，属于根本违约。因此，结合金鹰公司、夏根荣逾期未付租金的数额、明珠公司所受的损失以及金鹰公司、夏根荣的违约程度等因素，一审法院调整金鹰公司、夏根荣应承担的违约金为744330元（3721652元×20%）。金鹰公司、夏根荣提出其已向明珠公司支付保证金50万元，即使存在违约也应当从保证金中扣除违约金。对此，根据案涉租赁合同的约定，金鹰公司、夏根荣支付的50万元款项性质系履约保证金，案涉租赁合同对该50万元保证金的缴纳和退还条件均作出了明确约定，合同各方均应当遵循，现金鹰公司、夏根荣提出从保证金中扣除违约金，不符合案涉租赁合同的约定，一审法院不予支持。关于金鹰公司、夏根荣提出的发票开具问题，因案涉租赁合同未对发票开具事宜作出约定，且其就发票问题另有救济途径，故本案中对此不予处理。一审法院判决：一、金鹰公司、夏根荣限于本判决生效之日起十日内支付明珠公司租金651652元；二、金鹰公司、夏根荣限于本判决生效之日起十日内支付明珠公司违约金744330元。本院二审期间，被上诉人明珠公司提交了扬中博联农商广场有限公司（以下简称博联公司）与其签订的商铺委托经营管理协议一份、夏根荣承租商铺所涉49户业主的委托经营管理协议一组，拟证明其主体适格。金鹰公司、夏根荣认为，对博联公司签订的委托经营管理协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，合同中所载的明珠公司的法定代表人错误，且仅有印章无双方代表签字和手写内容，不具有真实性；对业主的委托经营管理协议真实性认可，但对其关联性有异议，其中7份合同的受托人均为百饰得公司，其中11份合同的委托期限起始时间在涉案2012年租赁合同约定的租赁期限起始时间之后，还有13份合同的委托期限终止时间在涉案租赁合同约定的终止时间前一个月。金鹰公司、夏根荣提交了明珠公司企业信息打印件一份和（2019）苏11民终1008号民事判决书一份，拟证明明珠公司出租给其的部分商铺存在租赁期限超出受托期限的情形，案外人郭震与金鹰公司之间的纠纷使其有理由相信其承租的商铺中亦存在期限冲突等妨碍合同目的实现情形的可能，故金鹰公司、夏根荣有权行使不安抗辩权暂缓向明珠公司支付租金。明珠公司认为，金鹰公司长期租赁经营，足以证明明珠公司有权签订涉案合同，其主体适格，且金鹰公司和夏根荣一审中也从未对明珠公司的主体问题提出过异议；行使不安抗辩权应及时通知对方，夏根荣此前陈述其未能及时付款的原因是资金问题，其在长期履行合同的过程中，包括一审中也从未提出过不安抗辩。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，夏根荣陈述其迟延支付租金主要出于资金问题、经营亏损等方面原因。本院认为，本案双方于2017年5月11日签订的《扬中博联农商城租赁经营合同》合法有效，根据当事人陈述和明珠公司提供的商铺委托经营管理协议等证据，结合双方就涉案合同的实际履行情况，明珠公司有权依照合同的约定主张相关租金等费用。金鹰公司、夏根荣在二审中提出的明珠公司主体不适格的主张，不能成立。且人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。金鹰公司、夏根荣在一审未提管辖权异议的情况下，二审中主张本案应当由镇江市仲裁委管辖，本院不予支持。金鹰公司、夏根荣对于其欠付租金651652元的事实予以认可，但其主张应当扣减其已交的履约保证金50万元。明珠公司对此不予认可。本院认为，涉案合同约定的50万元保证金系履约保证金，且合同对于该保证金的用途和退还条件均作了具体、明确的约定，该约定排除了保证金直接抵扣欠付租金或违约金的情形，故一审判决未将该50万元保证金在租金中予以抵扣，并无不当。双方合同中约定承租人应在2016年7月底前一次性付清全部租金3721652元，但根据查明的事实，金鹰公司、夏根荣确未按约付清租金。金鹰公司、夏根荣主张双方在实际履行合同的过程中已经对租金的支付方式进行了变更。明珠公司对此不予认可。而夏根荣出具的涉案承诺书中对于欠款的支付期限和金额的承诺，均系其单方承诺，明珠公司并未签章确认。结合2019年12月22日承诺书中关于违约责任的约定以及当事人的陈述，可以认定双方并未形成变更租金支付方式的一致意见。明珠公司也无放弃向金鹰公司和夏根荣主张违约责任的意思表示。金鹰公司、夏根荣主张其不存在违约行为的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。金鹰公司、夏根荣未依约履行合同，依法应当承担相应的违约责任。金鹰公司、夏根荣主张其延迟支付租金的理由是行使不安抗辩权。该主张不仅与其在二审中的陈述相矛盾，亦缺乏确切证据证明其符合中止履行的法定条件，故本院不予采纳。涉案合同约定的违约金计算标准为合同总额30%，金鹰公司、夏根荣主张该违约责任过高。本院认为，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据2017年5月12日承诺书的内容，金鹰公司和夏根荣已付租金110万元，尚欠租金262万余元未付。2019年6月5日的承诺书载明其已付282万元、欠款901652元。2019年12月22日承诺书载明其已付290万元，尚欠821652元。至2020年1月20日，金鹰公司和夏根荣已付307万元，尚欠651652元。涉案合同约定自2017年7月26日至2022年12月25日共65个月的租赁费、市场培育推广费为3721652元，即月租金为57256元。金鹰公司和夏根荣虽未能按约于2016年7月底前一次性付清所有租金，但其2017年5月11日签订合同之后至今所支付的款项金额，可以覆盖并超出了其实际所租赁的期间。且根据双方陈述和涉案承诺书的出具情况，可以认定双方就租金的支付确实存在持续的协商过程，而金鹰公司和夏根荣也在持续地履行付款义务，其违约的主观恶意不大。一审法院虽考虑到相关因素将违约金的标准调整为合同总额的20%，判令金鹰公司、夏根荣支付违约金744330元。但该违约金数额仍过分高于明珠公司的实际损失，再结合双方合同的实际履行情况和当事人的过错程度，本院酌定金鹰公司、夏根荣承担违约金195496元（651652元×30%）。至于金鹰公司、夏根荣提出的开票问题，双方合同并无具体约定，且明珠公司明确表示愿意在金鹰公司、夏根荣履行完付款义务后，一次性开具全部票据。故双方可以就此问题另行处理。综上所述，金鹰公司、夏根荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初358号民事判决第一项；二、撤销江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初358号民事判决第二项；三、扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司、夏根荣于本判决生效之日起十日内支付扬中明珠农贸市场有限公司违约金195496元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21794元，由扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司、夏根荣负担9778元，由扬中明珠农贸市场有限公司负担12016元；二审案件受理费15999元，由扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司、夏根荣负担10892元，由扬中明珠农贸市场有限公司负担5107元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月二十九日书记员 柳婷婷