江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终783号上诉人（原审被告）：万灵明，男，1973年4月5日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被上诉人（原审原告）：抚州市水利局，住所地江西省抚州市河滨路1203号，统一社会信用代码11361100014853901C。负责人：王正坤，该局局长。委托诉讼代理人：周文明，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人万灵明因与被上诉人抚州市水利局租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人万灵明、被上诉人抚州市水利局的委托诉讼代理人周文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万灵明上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回抚州市水利局的该两项请求；2.一、二审诉讼费由抚州市水利局承担。事实和理由：一、一审判决认定是错误的。一审判决认定“万灵明于2019年4月17日与拍卖公司达成《竟租成交确认书》后7个工作日内万灵明应与抚州市水利局签订《店铺租赁合同》，但是万灵明在接到抚州市水利局要求签订合同通知后，仍拒绝履行签约义务，已构成违约”与事实不符，系认定错误。事实是，其在2019年5、6、7月分别四次到抚州市水利局，要求签订店铺租赁合同，前两次其是两人到抚州市水利局办公室主任处要求签订合同，水利局办公室主任不同意签订合同。后两次其直接找到抚州市水利局卢副局长办公室要求签订租赁合同，卢副局长把办公室主任叫来，要求其与万灵明签订租赁合同，但办公室主任仍不同意签订合同。其在一审答辩状中明确说明了上述事实，一审庭审现场抚州市水利局办公室主任也承认这一事实，直到2019年11月19日和12月4日抚州市水利局两次派人来通知其签订店铺租赁合同，此时已过了7个多月时间。一审判决万灵明没有履行签约义务，构成违约错误。二、一审判决万灵明应交纳从2019年1月至2020年4月底的店铺占用费用19,506元错误。抚州市水利局应在2019年4月17日之后的7日与万灵明签订店铺租赁合同，却足足拖了7个多月，使得万灵明从2019年开始至今不敢开店，店铺一直空着关在那里，从2018年水电费和2019年水电费对比就可知晓。既没有开店，也没有续租，何谈占用店铺交纳租金之说。一审判决租金金额方面，完全按照抚州市水利局的诉讼要求来判决，连国家2020年发布关于在疫情期间全国所有的国有店铺免除2020年1月和2月的店租的明文规定都没有遵守。另外其在竞拍店铺时交的5,000元押金，竞拍成功之后，押金直接转为第一年店铺租金，一审法院对此只字未提。抚州市水利局辩称，1.一审判决认定万灵明拒绝与抚州市水利局签订合同构成违约没有任何错误。万灵明在上诉状中称其四次到抚州市水利局要求签订合同，抚州市水利局都不与其签订，而且抚州市水利局在一审庭审现场也承认这个事实。我方认为万灵明的上述说法是谎言。因为在一审庭审时抚州市水利局办公室主任根本没有到场。抚州市水利局办公室主任是李小娥，而不是李杰，是万灵明律师搞错了。即便抚州市水利局办公室主任到场，其既不是法定代表人也不是诉讼参与人，肯定不会发表意见，也没有权利发表意见。万灵明到现在为止都没有交纳拍卖佣金，到2019年9月10日才和拍卖公司出具承诺书，把店转租出去以后才支付佣金。在万灵明出具承诺书这一天，拍卖公司才给了万灵明成交确认书。在这之前，万灵明如何和抚州市水利局签订合同，抚州市水利局不可能与其签订合同。万灵明在一审庭审时也多次陈述，其两次到抚州市水利局要求签订合同，但是每次去的时候都带了一个人，其对抚州市水利局的要求都是将店铺转给带过去的人，抚州市水利局没有同意，因为万灵明自己都没有和抚州市水利局签订合同，就要将店面转租给他人，抚州市水利局不能答应。可以看到，抚州市水利局并不是拒绝与万灵明签订合同，而是不同意万灵明没有签订合同的情况下将店面转租给其他人。万灵明没有在约定时间内和抚州市水利局签订合同，但一直占用店面，明显违约。2.原审判决万灵明交纳2019年1月到2020年6月底的店铺占用费没有任何错误。万灵明自己也认可，拍卖公司拍卖时反复强调，拍卖确定7天内签订合同，但其一直没有与抚州市水利局签订合同，也没有交纳拍卖佣金，拍卖公司也没有将成交确认书交给万灵明。2019年11月19日和2019年12月4日，抚州市水利局两次向万灵明送达签订合同通知书，通知其签订合同，但是其在通知书签字就是不来签订合同。一审庭审时，承办法官再次询问万灵明是否签订合同，万灵明仍然表示拒绝，可以看出万灵明根本不想签订合同，而是想将店面转租给他人。但是万灵明一直占用店面，既然占有使用店面就应该支付对价，原审判决万灵明支付占用费合情合理合法。3.我方认为原审判决认定事实清楚，证据充分，二审法院应予维持。在万灵明拍租成功以后，其放弃签订合同，双方合同关系已经解除。按照拍卖公司的规定，万灵明要承担违约责任，保证金要没收。原审判决万灵明交出店面，支付占用费没有任何错误，拍租的店面都是国有资产，抚州市水利局只有管理职责，万灵明占有使用店面不支付对价，侵害国家利益。国资委同意对这些店面进行拍租，目的是为了这些国有资产保持增值。请求维持原判，驳回上诉。抚州市水利局向一审法院提出诉讼请求：1.判令万灵明归还坐落于临川区学府路137号铁鹰电池店铺；2.万灵明应按中标价格支付租金（从2019年1月1日至2020年4月底16个月租金19,960元；此后租金计算至万灵明交回店铺之日止）；3.本案诉讼费由万灵明承担。一审法院认定事实：万灵明从2016年4月从案外人苏政文处转承租抚州市水利局坐落于临川区学府路137号铁鹰电池店铺，期限至2018年12月31日届满。因涉案出租房产系国有资产，经抚州市国资委同意，抚州市水利局委托江西省佳昊拍卖有限公司将涉案店铺公开竞租拍卖，万灵明参与了竞拍，2019年4月17日以年租金14,970元竞租成交价竞价成功，江西省佳昊拍卖有限公司当日与万灵明签订了《拍租成交确认书》。2019年5月份抚州市水利局向铁鹰电池店铺下通知2019年1-4月按原合同交纳租金为4,536元。双方当事人均知晓并认可在成交确认书签订后七天需签订租赁合同。万灵明竞租成功后，抚州市水利局多次要求万灵明签订租赁合同，并曾于2019年11月19日和同年12月4日派人到万灵明店铺要求其签订合同，并分别送达了《签订合同通知书》和《签订合同再次通知书》。万灵明至今未与抚州市水利局签订合同，也未将承租店铺交还抚州市水利局。庭审中，万灵明表示不愿再与抚州市水利局签订租赁合同。一审法院认为，抚州市水利局通过拍卖公司将租赁房屋使用权公开竟租，向社会发出要约，万灵明对竞租拍卖规则知晓，交纳了竞租保证金5，000元，参加了竞租拍卖，以年租金14,970元的价格竞拍成功，拍卖公司与万灵明于2019年4月17日达成了《竞租成交确认书》，万灵明签订竞租成交确认书的行为是对抚州市水利局邀约的承诺，即表示双方已对房屋租赁达成合意，万灵明认可租金标准为每年14,970元。双方均认可，在达成竞租成交确认书后7个工作日双方应签订《租赁合同》。但万灵明在接到抚州市水利局要求签订合同通知后仍拒绝履行签约义务，已构成违约。万灵明与抚州市水利局签订的原房屋租赁合同于2018年12月31日到期，此后万灵明未向抚州市水利局交纳租金，房屋占用费应予支付。2019年1-4月房屋占用费按原合同租金标准（已下达交费通知）交纳，万灵明应支付房屋占用费为4,536元，2019年5月至万灵明房屋占用期间的房屋占用费应按《竞租成交确认书》确认的竞租年租金14,970元标准计算，即每月为1,247.5元。万灵明当庭表示已不愿再履行签约义务不再租赁抚州市水利局的店铺，故其应返还抚州市水利局租赁店铺。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十三条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、限万灵明在本判决生效后三日内将坐落于抚州市临川区学府路137号铁鹰电池店铺交还给抚州市水利局；二、万灵明在本判决生效后三日内给付抚州市水利局2019年1-4月房屋占用费计人民币4,536元；三、万灵明在本判决生效后三日内给付抚州市水利局2019年5月至2020年6月的房屋占用费计人民币17,465元（1,247.5元/月×14个月）；此后至万灵明交店铺交还之日的的房屋占用费按1,247.5元/月追加计算。案件诉讼费350元，由万灵明负担。二审期间，万灵明提交了以下证据：证据一、案涉店铺水费清单、电费清单各一份，证明万灵明自2019年至今案涉店铺一直没有使用，一直空置；证据二、案涉店铺照片二张，证明该店铺已经空置，并且万灵明已将钥匙挂在电表盒上，该二张照片是在一审诉讼前拍摄的；证据三、抚州市水利局与案外人周伟于2019年6月26日签订的店铺租赁合同一份，证明抚州市水利局2019年6月才和租户签订合同，按照拍卖公司规定应该要从2019年4月17日后的7个工作日内签订合同，抚州市水利局已违反合同协议。抚州市水利局质证认为，对证据一，水电费清单虽然是打印件，但对证据的真实性、合法性、关联性认可，清单不能达到万灵明的证明目的，恰恰证明万灵明占有使用了店面，可以看出，从2018年1月至2019年1月，用电量很多，到2019年2月份用电量降到了个位数，2018年用水量是1吨、2吨，2019年9月份也是1吨，证明产生了水电费，万灵明一直占有使用店面；对证据二，对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不知道该照片是何时所照、在哪里照的；对证据三，该合同不是完整的合同，只有最后两页，因为该合同是复印件，无法确认真实性，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，即便是真实的，也和本案无关联性。抚州市水利局提交万灵明向拍卖公司出具的承诺书复印件一份，证明在2019年9月10日之前，因万灵明没有交纳佣金，拍卖公司没有把竞拍成交确认书给万灵明。万灵明质证认为，对真实性无异议，这份承诺书是其与拍卖公司私下签订的，抚州市水利局和拍卖公司采取捆绑销售模式，其与抚州市水利局签订店面租赁合同和向拍卖公司交纳拍租佣金是两回事，与本案无关联性。抚州市水利局陈述说，要由万灵明向拍卖公司出具承诺书承诺给付拍卖佣金后，拍卖公司才给万灵明成交确认书，是不真实的。拍卖公司并没有给万灵明成交确认书，而抚州市水利局又要万灵明拿成交确认书，拍卖公司又要求抚州市水利局和万灵明签合同，双方踢皮球。本院对上述证据认定如下：对万灵明提交的证据一，抚州市水利局对其真实性无异议，且该证据可以证明案涉店铺的用水、用电情况，本院予以认定；对万灵明提交的证据二，该照片拍摄时间具体虽无法确定，但可以证明照片在二审开庭前已经拍摄，即2020年8月4日前万灵明已经空店，对该证据予以认定；证据三，该合同是案外人与抚州市水利局签订，与本案无关联性，本院不予认定。对抚州市水利局提交的证据，万灵明对该证据真实性予以认可，且该证据可以证明万灵明向拍卖公司出具承诺书的相关事实，本院予以认定。根据上述证据，本院补充认定以下事实：在2019年9月10日之前，因万灵明没有交纳佣金，拍卖公司没有把竞拍成交确认书给万灵明。2020年8月4日前万灵明一直占有涉案店铺，8月4日万灵明空出了涉案店铺。万灵明对一审查明的以下事实有异议：1.对“抚州市水利局多次要求万灵明签订租赁合同”有异议，认为不属实，抚州市水利局没有多次要求万灵明签订租赁合同，2019年6月份抚州市水利局通知其他租户签订租赁合同，都没有通知万灵明；2.对“万灵明至今未与抚州市水利局签订合同，也未将承租店铺交还抚州市水利局”有异议，万灵明多次口头要求抚州市水利局将店面收回去，抚州市水利局也没有派工作人员来进行交接。对上述事实异议，本院认定如下：对异议一，一审查明抚州市水利局分别于2019年11月19日和12月4日要求万灵明签订合同，万灵明对该事实予以认可，故可以认定抚州市水利局多次要求万灵明签订租赁合同，一审判决认定该事实并无不当；对异议二，万灵明与抚州市水利局至今未签订租赁合同，双方在庭审中均予以认可，万灵明主张多次口头要求抚州市水利局收回店铺，没有证据予以证实，但是2020年8月4日万灵明提交的照片，可证明当日其已经空店了，在二审中也明确陈述要抚州市水利局收回店面。抚州市水利局对一审查明的事实无异议，因此对一审查明的其他事实，本院予以确认。本案经调解，未能达成调解协议。本案二审争议焦点为：1.万灵明应否支付2019年至今的涉案店面占用费及占用费的数额；2.本案是否存在因疫情减免租金的情形。关于争议焦点一，万灵明参与竞拍抚州市学府路137号铁鹰电池店面的租赁权，竞拍成功后签订了拍租成交确认书。涉案拍租公告、竞租规定、竞租申请承诺书、拍租成交确认书等仅对租金和租赁年限进行了确认，并未对租赁合同其他主要条款进行确认。双方均认可要在拿到拍租成交确认书七天内签订租赁合同，故双方的租赁合意应当以签订的书面租赁合同为准，而七天内双方未签订书面租赁合同，故不能认定双方的租赁合意成立。一审判决仅以万灵明签了拍租成交确认书，就认定双方已经达成租赁合意，认定不当，本院予以纠正。关于2019年1-4月的店面占用费，因万灵明提交了抚州市水利局就该时段参照原合同交纳租金为4,536元汇款通知，抚州市水利局对此无异议，一审依此判决正确，本院予以维持。关于2019年5月后的店面占用费的给付问题。2019年4月17日万灵明在竞租前就已经实际占有该店面，现有证据仅能证实其在二审开庭前才空出店，即占用店面直至2020年8月4日。万灵明在竞得涉案店面租赁权后，没有及时交纳拍卖佣金和产权交易税，违反了竞拍约定，没有取得拍租成交确认书，致使租赁合同不能签订，其自身存在主要过错。抚州市水利局在万灵明2019年4月17日竞拍成功后，明知万灵明是涉案店铺租赁权的竞得者，却以其没有拍租成交确认书为由，未在7日内与万灵明签订书面的租赁合同，直至2019年11月19日才书面通知万灵明签订书面租赁合同，在此期间，抚州市水利局未采取收回店面或者重新拍卖租赁权等措施止损，而是放任损失的扩大，抚州市水利局对此也存在一定过错。故对2019年5月后发生的店面占用费损失应根据双方的过错责任分担，本院酌定万灵明承担60%的涉案店面占有费。即从2019年5月1日至2020年8月4日期间的店面占用费总计20,126元×60%=12,075.6元（14,970元/年÷12个月×16个月）+（14,970元/年÷12个月÷30天×4天）。关于万灵明是否应当支付2020年8月4日之后的店面占用费。因二审开庭时，万灵明已经明确表示要空店，并且提交了照片证明店面已空，抚州市水利局不予收店，客观上没有及时止损，此后的店铺占有费由抚州市水利局自担。本院于2020年9月7日就涉案店面组织双方当事人进行交接，涉案店面门未锁，店面钥匙挂在了电表上，水费、电费均不存在欠费情况，当日店面钥匙交给抚州市水利局工作人员，其已对店面进行了验收，故万灵明亦不需要再支付2020年9月7日之后的店面占用费。关于争议焦点二，本案是否存在因疫情减免租金的情形。因双方未签订租赁合同，故不存在免租事由，且涉案店面占有期间并未实际营业，不存在受疫情影响，故万灵明该上诉请求不予支持。另，关于万灵明主张其交纳的拍卖保证金5,000元保证金是否应当退还问题。返还拍卖保证金5,000元，万灵明未提出反诉，且该笔款项现在抚州市公共资源交易中心，双方应当根据拍卖公告、成交确认书的约定另行解决，本案不予处理。综上所述，万灵明的上诉理由部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初1237号民事判决第二项：即万灵明在本判决生效后三日内给付抚州市水利局2019年1-4月房屋占用费计人民币4,536元；二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初1237号民事判决第一项、第三项；三、万灵明于本判决生效之日起三日内给付抚州市水利局店面占有费12,075.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，由抚州市水利局负担165.27元，万灵明负担184.73元；二审案件受理费350元，由抚州市水利局负担165.27元，万灵明负担184.73元。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇二〇年九月八日法官助理周超书记员杨甜