广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异294号 案外人梁国辉，男，汉族，1972年5月24日出生，住广东省高州市。 委托代理人朱香丽，广东恒耐律师事务所律师。 申请执行人黄金祖，男，汉族，1972年12月4日出生，住河南省光山县。 被执行人余泽兴，男，汉族，1980年12月16日出生，住广东省东莞市。 关于本院执行的申请执行人黄金祖与被执行人余泽兴其他执行纠纷一案【案号为（2020）粤1973执2649号】，本院查封了被执行人余泽兴名下一宗土地使用权及其地上建筑物，案外人梁国辉于2020年8月31日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院解除（2020）粤1973执2649号执行裁定书中对位于广东省东莞市清溪镇上元村新围村的土地使用权及其地上建筑物【产权证号为东府集用（2010）第1900200608982号】的查封。事实和理由:该房屋及土地使用权是案外人梁国辉于2017年12月29日从余泽兴及其妻子邓碧英处购买。双方签订《房屋买卖协议》。梁国辉也在2018年2月1日前结清了所有购房款。余泽兴于2018年2月1日将案涉房屋交付案外人，案外人一直对案涉房屋占有使用收益至今，并没有任何人提出过异议。只是由于政策原因所以案外人与被执行人未能如期办理土地及房产过户，但是不能因此而改变案外人与被执行人签订的《房屋买卖协议》的有效性及案外人对购买房屋所享有的占有和使用的权利。法院查封该房屋没有法律依据，是错误查封。 案外人为证明其主张，提交了以下证据予以佐证： 1.《房屋买卖协议》《土地及房屋转让合同》、见证书。2017年12月29日，余泽兴、邓碧英作为甲方与梁国辉作为乙方签订了《房屋买卖协议》。2018年1月3日，在广东尚融律师事务所的见证下，余泽兴、邓碧英作为甲方与梁国辉作为乙方签订了《土地及房屋转让合同》。《房屋买卖协议》及《土地及房屋转让合同》主要内容为甲方同意将案涉土地及房屋以1718000元转让给乙方，土地面积为102.4平方米，付款方式为签订该合同前乙方已支付甲方50000元；在2018年1月2日乙方向甲方支付50000元；在签订合同当日，乙方向甲方支付300000元；在2018年1月20日至2018年1月25日乙方向甲方支付1250000元；在甲方交付该物业给乙方后，并结清物业管理费、水电费后，乙方将剩余尾款68000元支付给甲方；等等。 2.结婚证。邓碧英与被执行人余泽兴于2004年10月15日登记结婚。 3.户口登记凭证。案外人梁国辉的籍贯为广东省高州市。 4.《结清证明》。2018年2月1日，邓碧英、余泽兴作为转让方与梁国辉作为受让方签订《结清证明》，主要内容为余泽兴及其妻子邓碧英同意将案涉房屋及土地使用权转让给梁国辉，梁国辉已于2018年2月1日结清购房全款；等等。 5.中国银行流水明细清单、东莞农村商业银行银行储蓄对账单。主要内容为2017年12月29日至2018年2月1日期间，梁国辉通过银行转账的方式向余泽兴转账9笔款项，共计1718000元。 6.收据。2017年12月29日，余泽辉、邓碧英向梁国辉出具编号为№231728的收据，确认收到梁国辉的购房定金50000元；2017年12月29日，东莞市鹿鸣房地产中介服务有限公司向梁国辉出具编号为NO：LMDC0000091的收款收据，确认收到顾客梁国辉的购房服务佣金10000元；2018年1月3日，余泽兴、邓碧英向梁国辉出具编号为№231751的收据，确认收到梁国辉购房款350000元，收据备注内容为以钱到账为准；2018年2月1日，余泽兴、邓碧英向梁国辉出具编号为№231756的收据，确认收到梁国辉购房款1318000元。 经审查查明，案涉土地使用权坐落于广东省东莞市××镇××新××村小组，产权证号为东府集用（2010）第1900200608982号，使用权类型为批准拨用宅基地，登记土地使用权人为余泽兴；该土地使用权上建有房屋，未办理产权登记。 另查明，关于本院受理的原告黄金祖与被告余泽兴民间借贷纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初2384号】，本院依法作出（2019）粤1973民初2384号民事判决书，判决余泽兴应偿还黄金祖借款100000元及利息，并负担受理费2300元。上述判决书于2019年9月11日生效。因被执行人余泽兴未履行生效文书确定的付款义务，申请执行人黄金祖依据前述判决书向本院申请强制执行，本院以（2020）粤1973执2649号立案执行。在执行过程中，本院于2020年7月7日依据（2020）粤1973执2649号执行裁定书依法查封了被执行人余泽兴的案涉土地使用权及其地上建筑物，查封期限至2023年7月6日止。 以上事实，有《房屋买卖协议》《土地及房屋转让合同》、见证书、结婚证、结清证明、收据、不动产登记信息查询结果、中国银行流水明细清单、东莞农村商业银行银行流水、民事判决书、执行裁定书等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其已受让案涉不动产为由请求解除查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。首先，案涉土地使用权类型为宅基地，登记使用权人为被执行人余泽兴。案外人梁国辉籍贯为广东省高州市，不具有受让案涉宅基地所应具备的集体组织成员的身份，不符合受让案涉土地使用权的条件。其次，案外人亦未提供证据证明其已在法院查封前占有案涉不动产。最后，案外人与被执行人自2018年1月3日签订《土地及房屋转让合同》后，至今两年多的时间仍未办理案涉土地使用权的变更登记，案外人并未提交相关证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人梁国辉的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邵沛良 审判员  李能耀 审判员  莫芷维 二〇二〇年九月九日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。