甘肃省白银市平川区人民法院民事判决书（2020）甘0403民初1778号原告：王某1，住白银市。委托诉讼代理人：杨某。被告：齐某，女，住白银市。被告：李某。被告：张某。原告王某1与被告张某、齐某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人杨某与被告齐某、张某到庭参加诉讼，李某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告齐某、李某返还原告购房款180000元，并承担违约金120000元，共计300000元；3.判令被告张某对以上费用承担连带清偿责任；4.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：齐某与李某系夫妻关系。2018年8月18日，李某出具证明，张某作为担保人，王某1与齐某签订了《房屋买卖合同》，约定齐某将位于××区房屋以240000元价格转让给王某1，由王某1先行支付180000元，下剩60000元于房屋过户到王某1名下后的5日内付清。合同签订后，王某1依约支付齐某房屋转让款180000元，齐某、李某将房屋交付给王某1使用。由于转让房屋前因贷款抵押给了富登银行，富登银行于2020年年初申请法院拍卖该房屋，平川区人民法院已于2020年7月28日责令王某1搬离该房屋。王某1与齐某签订的《房屋买卖合同》中约定：甲方承诺于2019年8月31日之前将以该房屋做抵押的银行贷款全部还清，并注销该房屋名下的抵押债权，将该房屋的所有权过户到乙方名下，如若甲方未按时来履约，则视为甲方违约。违约金按本合同第八条规定执行。由于齐某、李某并未依约还清抵押贷款，已构成违约，根据合同第八条的约定，违约金为房屋总价款的50%，即120000元。另外，张某作为丙方，承诺为甲方齐某提供无限连带责任保证。现齐某、李某已违约，故张某依约应当承担连带责任。综上，由于齐某、李某转让给王某1的房屋已被拍卖，双方签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现，故王某1依法提起诉讼。齐某辩称，王某1说的都是合适的，我们之间签订的合同我没有。我同意解除与王某1签订的合同，我也确实拿了王某1的购房款180000元，我愿意返还。从2018年8月到现在，王某1在房子里已经住了2年，按现在的市场价，每月1200元的租金，2年的租金是28800元。法院执行的时候还有个12平米的库房没有执行，王某1现在还在使用，按照现在的市值计算大概50000元，并且房子里还有大衣柜、3张床、沙发等这些家具，执行的时候都搬给了王某1，这些家具现在价值40000元，以上各项计算下来大概是120000元，违约金用以上的抵还。李某缺席未答辩。张某辩称，担保属实，我当时担保的时候只是担保的是一年后把房产证给王某1，问题是担保的时候齐某给我说只欠银行20000多的利息没有还清，我才答应担保的，现在主要责任是齐某，原告付的180000元是付给齐某的，不是付给我的。本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，以齐某为甲方（卖方），以王某1为乙方（买方），以张某为丙方（保证人），共同签订了《房屋买卖合同》，甲方将其位于甘肃省白银市××区房屋以240000元价格出卖给乙方，建筑面积共106.22平方米。随该房屋同时转让的房屋附属品包括：楼下炭房一间（系靠近公安分局和城建局小区道路第二排房间中间一间，此处每排房屋共3间，共6排）、房屋简单装修、简要家具以及附属设施（水暖、油烟机、电热水器等）。该合同对房屋权属情况做了说明：“（一）该房屋所有权证证号为：白房权证平川区字第XXXX号；…（四）该房屋之前用做甲方在白银市平川区中银富登村镇银行有限公司300000元贷款本金债权抵押，抵押期限至2020年4月17日。”合同约定乙方应于合同签订5日内，向甲方通过银行转账方式先支付部分房款180000元，甲方应在乙方完成上述转账手续的同时，向乙方移交该房屋以及楼下炭房钥匙各一把。甲方承诺于2019年8月31日之前将以该房屋作抵押的银行贷款全部还清，并注销该房屋名下抵押债权，将该房屋的所有权过户到乙方名下。如甲方违约，违约金按照本合同第八条规定执行，即违约金按照该房屋总价格50%确定，违约金额为120000元。合同还约定甲方将该房屋过户到乙方名下，乙方在取得该房屋产权证书后5日内，向甲方结清剩余房款，即人民币60000元。同日，李某向王某1出具证明一份，证明其同意其妻子齐某向王某1出售齐某名下位于××区房屋，售房手续由齐某全权办理。合同签订当日，王某1通过甘肃省农村信用社向齐某支付了180000元购房款，齐某收到购房款后向王某1出具了收据，并向王某1交付了涉案房屋。另查明，2017年4月18日，齐某因白银雅琴商贸有限责任公司借款一事与白银平川中银富登村镇银行有限公司签订《最高额抵押合同》，将涉案房屋抵押给了白银平川中银富登村镇银行有限公司。后白银平川中银富登村镇银行有限公司因借款纠纷起诉了白银雅琴商贸有限责任公司及齐某等人，本院审理后作出（2019）甘0403民初650号民事判决书，在判决第四项中确定白银平川中银富登村镇银行有限公司就判决第一项确定的款项对齐某所有的的位××区房屋在拍卖、变卖或折价的价款享有优先受偿权。因齐某等人未能履行（2019）甘0403民初650号民事判决书内容，白银平川中银富登村镇银行有限公司向本院申请强制执行，在执行过程中涉案房屋最终以260384.32元的价格拍卖给案外人王某2。王某1于2020年7月28日被强制搬离该房屋。还查明，齐某与李某离婚纠纷一案，本院于2011年8月9日作出（2011）平民二初字第91号民事调解书,准予双方离婚，该调解书已于2011年8月9日发生法律效力。齐某与王某1签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋登记在齐某一人名下。认定上述事实的证据有《房屋买卖合同》、（2019）甘0403民初650号民事判决书、强制执行申请书、拍卖成交确认书、（2019）甘0403执943号结案通知书、（2011）平民二初字第91号民事调解书、收据、甘肃省农村信用社交易回单、证明、房屋所有权证书复印件以及双方当事人的当庭陈述在卷为凭，上述证据经本院审查内容真实，来源合法，对其证明效力本院予以确认。本院认为，王某1、齐某、张某签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，三方当事人均应按照合同内容履行义务。合同执行过程中因齐某的违约行为导致涉案房屋被依法拍卖，致使合同目的不能实现，故本院对王某1要求解除《房屋买卖合同》诉讼请求予以支持。合同解除后，王某1支付给齐某的180000购房款，由齐某予以返还。关于违约金，第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，违约金约定是按房屋总价格50%确定的，该约定过分高于造成的损失。违约金应以王某1的实际损失为基础，在此基础上给予一定的赔偿。涉案房屋王某1以240000元价格从齐某处购买，房屋最终拍卖价格为260384.32元。庭审中齐某辩称涉案房屋王某1已居住两年，应按照市价支付一定的租金，且其同意以涉案房屋中剩余的家具及楼下炭房抵扣违约金。现王某1不同意折抵，应由双方另行协商解决。虽然双方约定的违约金为120000元，针对本案实际情况并兼顾公平合理原则，本院酌定违约金为72000元。张某为保证人，合同中对保证方式及保证范围均没有约定，故按照连带责任保证承担保证责任，保证范围为全部债务。关于李某是否应承担共同返还购房款并支付违约金的问题，因《房屋买卖合同》系王某1、齐某、张某三人所签，李某并非合同的一方主体。另外，经查明李某与齐某于2011年8月9日离婚，而王某1等人签订《房屋买卖合同》是在2018年8月18日，当时涉案房屋登记在齐某名下，为齐某一人所有。故王某1要求李某返还购房款并支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。李某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二十九条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下：一、解除齐某、王某1、张某签订的《房屋买卖合同》；二、齐某返还王某1购房款180000元，支付违约金72000元，合计252000元，于本判决生效后十日内付清；三、张某对上述第二项给付内容负连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向齐某追偿；四、驳回王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，齐某负担2540元，王某1负担360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 石福荣二〇二〇年九月十三日法官助理 张彩梅书记员 孙晓娇