江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初5433号原告：郁琴芬，女，1947年10月16日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅海涛，江苏信卓律师事务所实习律师。被告：徐霞，女，1974年9月25日出生，汉族，住江阴市。原告郁琴芬诉被告徐霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告郁琴芬的委托诉讼代理人沈健、被告徐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁琴芬向本院提出诉讼请求：一、判令解除郁琴芬与徐霞于2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》；二、判令徐霞立即从租赁的江阴市西大街37号房屋中搬出并将上述房屋返还给郁琴芬；三、判令徐霞立即支付自2019年5月1日起至2019年10月30日止按年租金105000元计算的租金32500元，自2019年11月1日起至2020年4月30日止按年租金110250元计算的租金55125元；四、判令徐霞立即支付2020年5月1日起至实际搬离之日止的租金和房屋占有使用费(其中自2020年5月1日起至2020年10月30日按年租金110250元计算：自2020年11月1日起按年租金115762.5元计算)；五、判令徐霞承担欠付租金自应付之日起至实际给付之日止按每日万分之五计算的滞纳金(其中2018年11月1日至2019年4月30日租金52500元自2018年11月1日起至2019年5月15日止按每日万分之五计算为5118.75元，2019年5月1日起至2019年10月30日止租金52500元自2019年4月22日起至2020年1月2日止按每日万分之五计算为6693.75元，32500元自2020年1月3日起至该款至实际给付之日止按每日万分之五计算，2019年11月1日起至2020年4月30日止租金55125元自2019年10月23日起至实际给付之日止按每日万分之五计算)；六、判令徐霞赔偿郁琴芬因徐霞违约造成合同解除而产生的损失27562.5元（按年租金110250元的25%计算）。事实与理由：2018年10月2日，郁琴芬与徐霞签订房屋租赁合同，郁琴芬将江阴市西大街37号面积251.89平方米门面房三间出租给徐霞用于经营美容店使用；租赁期限5年，租金第一年为105000元（不含税），以后每年递增5%，租金每半年结算一次，按照先付后用原则，由徐霞在每期开始前10天（每年11月1日前10天）付清租金；徐霞逾期交付房租，每逾期一天，由郁琴芬按年租金的万分之五向徐霞加收滞纳金；徐霞在签订本协议时，向郁琴芬交纳租赁保证金10000元整；徐霞拖欠租金累计达一个月以上，郁琴芬有权终止合同，且徐霞应按年租金25%赔偿给郁琴芬。合同签订后，郁琴芬向徐霞交付案涉房屋，但徐霞未按约支付租金。郁琴芬于2019年11月19日发出催收函、2019年12月4日委托律师发出律师函，告知徐霞付清拖欠的租金及滞纳金，但徐霞收函后未予理睬，仅在2020年1月2日支付了20000元。为维护自身合法权益，特具状法院，请求依法判如所请。被告徐霞辩称，因为案涉房屋没有停车位，要求租金按照之前的每年8万元计算；由于疫情现在生意难做，要求减免三个月的房租，减免以后结欠房租将在8月底前付清，开办美容店投资了七、八十万元，所以要求继续履行租赁合同，不同意解除；不承担违约金、滞纳金，因为商谈的时候徐霞没有参与。本院经审理认定事实如下：郁琴芬是江阴市西大街37号房屋所有权人。2018年10月2日，郁琴芬委托王黎锋与徐霞签订《房屋租赁合同》，约定：郁琴芬将江阴市西大街37号面积251.89平方米门面房三间出租给徐霞用于经营美容店使用；租赁期限5年，自2018年10月1日起至2023年10月31日止，郁琴芬给予徐霞1个月装修期（2018年10月1日至2018年10月31日）；租金第一年为105000元（不含税），以后每年递增5%，租金每半年结算一次，按照先付后用原则，由徐霞在每期开始前10天（每年11月1日前10天）付清租金；徐霞逾期交付房租，每逾期一天，由郁琴芬按年租金的万分之五向徐霞加收滞纳金；徐霞在签订本协议时，向郁琴芬交纳租赁保证金10000元整，如徐霞有违反本协议的约定，郁琴芬有权扣除保证金，在合同期满后，郁琴芬验收合格（保证不损坏房屋主体结构及承重结构，保证合同到期后对房屋恢复清理原状，且无水电和物业费用拖欠），在双方无异议的条件下郁琴芬在一个月内无息归还保证金；徐霞在租赁期内的装饰装修物（不含原有设备），在租赁期满或合同解除时，未形成附合的装饰装修物（即可移动的物品），可由徐霞搬除，徐霞搬除时，不得造成房屋毁损，如造成房屋毁损，由徐霞承担赔偿责任，形成附合的装饰物归郁琴芬所有，徐霞不得蓄意毁损；如徐霞违约导致合同解除，或经郁琴芬同意提前退租的，徐霞不得向郁琴芬主张剩余租赁期内装饰装修物残值损失，如徐霞拖欠租金或者其他应付款项导致合同解除的，除没收保证金外，郁琴芬有权扣留徐霞在租赁物内的物品用来抵偿部分租金；徐霞拖欠租金累计达一个月以上，郁琴芬有权终止合同，且徐霞应按年租金25%赔偿给郁琴芬；合同还约定了其他事项。合同签订后，徐霞开始使用案涉房屋。2018年11月3日，徐霞支付保证金10000元。2019年5月15日，徐霞支付2018年11月1日至2019年4月30日期间房租52500元。2019年11月19日，郁琴芬向徐霞邮寄催收函，要求徐霞于2019年11月30日前付清拖欠的租金、滞纳金合计129352.13元，如逾期仍不偿还欠款，将终止合同并通过法律程序追究违约责任。徐霞收函后未予支付。2019年12月5日，江苏信卓律师事务所律师沈健受郁琴芬委托向徐霞邮寄律师函，要求徐霞收到本函后五日内按合同约定向郁琴芬交纳拖欠的房租、滞纳金合计129352.13元，逾期将依法提起诉讼。徐霞于2019年12月9日收函后仍未支付。2020年1月2日，徐霞支付租金20000元。本院受理郁琴芬起诉后，于2020年6月10日向徐霞送达应诉通知书、民事起诉状副本等材料以上事实，有不动产权证书、《房屋租赁合同》、收据、催收函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。本院认为，郁琴芬与徐霞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。徐霞未能按照合同约定支付房租已累计一个月以上，且经郁琴芬发送催收函、律师函后仍未支付拖欠的全部租金，已经构成违约，郁琴芬可以解除合同并要求徐霞支付拖欠的租金、房屋占有使用费、滞纳金、违约金。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，郁琴芬向本院提起诉讼后，本院于2020年6月10日向徐霞送达应诉通知书、民事起诉状副本等材料，故应认定郁琴芬解除合同通知于当日到达徐霞，双方之间签订的《房屋租赁合同》于当日解除。徐霞对合同解除前结欠的租金负有给付之责，至合同解除之日，按照合同约定的租金标准计算，租金为99858元【2019年5月1日起至2019年10月30日止按年租金105000元计算，扣除已付的20000元尚欠32500元，2019年11月1日起至2020年6月10日止按年租金110250元计算为67358元（110250÷365×223）】。合同解除后，徐霞应当将案涉房屋返还给郁琴芬，并支付自合同解除次日起至实际返还之日止按照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费。郁琴芬主张的滞纳金、违约金符合法律规定及合同约定，应予以支持。综上，本院对郁琴芬在本案中的诉讼请求依法予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、郁琴芬与徐霞签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、徐霞立即从租赁的江阴市西大街37号房屋中搬出并将房屋返还给郁琴芬；三、徐霞应于本判决发生法律效力之日起10日内支付郁琴芬至2020年6月10日止拖欠租金99858元以及滞纳金(其中2018年11月1日至2019年4月30日租金52500元自2018年11月1日起至2019年5月15日止按每日万分之五计算，2019年5月1日起至2019年10月30日止租金52500元自2019年4月22日起至2020年1月2日止按每日万分之五计算，32500元自2020年1月3日起至实际给付之日止按每日万分之五计算，2019年11月1日起至2020年4月30日止租金55125元自2019年10月23日起至实际给付之日止按每日万分之五计算)；四、徐霞应向郁琴芬支付自2020年6月11日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(其中自2020年6月11日起至2020年10月30日按年租金110250元计算，自2020年11月1日起按年租金115762.5元计算)；五、徐霞应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿郁琴芬因徐霞违约造成合同解除而产生的损失27562.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1420元（郁琴芬已预交），由徐霞负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付郁琴芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈金锋二〇二〇年九月一日书记员  蒋敏绮附：相关法律条文、司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。