江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4002号上诉人（原审第三人）：长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司，住所地南京市建邺区河西大街198号四单元11楼1101室。负责人：李海龙，该支公司总经理。委托诉讼代理人：许丹凤，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周心海，男，1967年5月16日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：甘冬梅，女，1967年12月3日生，汉族，住南京市江宁区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李磊，南京市江宁区禄口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：夏福兵，男，1973年8月9日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：陶军梅，女，1975年10月7日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审第三人）：金泽勇，男，1982年10月19日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审第三人）：金先友，男，1954年9月5日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审第三人）：王玉珍，女，1959年8月15日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司（以下简称长安保险公司）因与被上诉人周心海、甘冬梅、夏福兵、陶军梅、金泽勇、金先友、王玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人长安保险公司的委托诉讼代理人许丹凤，被上诉人周心海、甘冬梅及委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼，被上诉人夏福兵、陶军梅、金泽勇、金先友、王玉珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长安保险公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回周心海、甘冬梅一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由周心海、甘冬梅承担。事实与理由：一审判决把周心海、甘冬梅违法购买没有产权房屋应当承担的交易风险转嫁给了长安保险公司，违背了保护正常的交易安全原则。该判决认定事实和法律适用均有错误，依法应予纠正。一、一审判决长安保险公司与金泽勇注销抵押登记，严重违反法定程序。《民事诉讼法》第五十二条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”。本案系房屋买卖合同纠纷，审理的是被上诉人之间的房屋买卖合同关系，长安保险公司与金泽勇之间系抵押合同关系，周心海、甘冬梅要求夏福兵、陶军梅办理过户手续，又要求确认金泽勇与长安保险公司之间的抵押无效，诉请并不是同一诉讼标的，诉讼标的并不相同，不属于共同诉讼，不能在本案中审理。二、一审判决认定长安保险公司不能取得房屋抵押权，系认定事实不清，适用法律错误。1、《物权法》第一百零六条适用的前提条件为无权处分，本案案涉房屋登记在金泽勇名下，是有权处分，不适用善意取得。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。该条款适用的前提条件是无权处分。本案案涉房屋登记在金泽勇名下，金泽勇将案涉房屋抵押给长安保险公司，是有权处分，并不是无权处分。因此，不适用《物权法》第一百零六条规定，故无需审查长安保险公司是否为善意。2、即便金泽勇系无权处分，也应由被上诉人举证证明长安保险公司不构成善意。《物权法司法解释一》第十五条规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记薄上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记薄上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人己经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中，被上诉人的房屋买卖合同未在房产登记机关登记或备案，长安保险公司不可能知道他们之间存在房屋买卖合同。长安保险公司在办理抵押时己经查阅了房产证，房产证记载的房屋所有权人为金泽勇，与不动产登记簿记载一致，且己经办理了抵押登记手续。关于抵押权人的审查义务，法律并未规定必须要到现场勘查。因此，长安保险公司不存在重大过失。关于这一点，最高人民法院在类似案件中持相同观点，即房屋所有权应当以登记为准，抵押权人根据不动产登记有理由相信抵押人有权抵押。3、长安保险公司系保险公司，并非专业从事房屋抵押机构，一审判决认为对拆迁安置房屋更应当进行现场勘查，没有进行现场勘查，即构成重大过失，无法律依据。长安保险公司并不是专业从事房地产抵押机构，而是经保监会批准的保险机构。案涉抵押是因为金泽勇向他人借款向长安保险公司投保，长安保险公司出具保函，金泽勇用房屋提供反担保。关于拆迁安置房，根据南京市《市政府关于印发的通知》规定，其上市交易期限有限制。但在拆迁安置房拿到房产证后，与其他住宅就没有区别。房屋所有权人具有完全的所有权，可以自由处分，包括出租、出售和抵押。因此，一审判决对于拆迁安置房有更重的审查义务，无法律依据，与物权法相违背。三、周心海、甘冬梅在案涉房屋没有取得房产证的情况下，购买案涉拆迁房屋，应承担可能被抵押无法过户的法律风险。根据南京市《市政府关于印发的通知》规定，经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售。本案中，周心海、甘冬梅购买案涉房屋时，南京市中级人民法院对于拆迁安置房房屋买卖合同一般是认定为无效合同，对于拆迁安置房房屋买卖的风险，周心海、甘冬梅是有预期的，应承担交易风险。此外，周心海、甘冬梅与夏福兵、陶军梅房屋买卖合同签订的时间为2016年6月12日，案涉房产证办理时间为2017年1月13日，长安保险公司设立抵押登记的时间为2017年8月25日。周心海、甘冬梅不及时行使自己的权利，亦应当承担自己怠于行使权利的风险。周心海、甘冬梅辩称：一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。夏福兵、陶军梅、金泽勇、金先友、王玉珍未到庭、未答辩。周心海、甘冬梅向一审法院起诉请求：1、依法确认第三人金泽勇与长安保险公司的抵押行为不生效；2、夏福兵、陶军梅协助周心海、甘冬梅将禄口街道永欣新寓海棠苑33栋1205室不动产权变更登记至周心海、甘冬梅名下；3、第三人协助夏福兵、陶军梅依法履行义务。一审法院认定的事实：（一）金泽勇、金先友、王玉珍与夏福兵的房屋买卖情况2015年5月7日，金泽勇、金先友、王玉珍（甲方）与夏福兵（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方自愿将其原有位于南京市江宁区禄口机场拆迁安置房小高层90平方米房屋，以抓阄的形式转让给乙方所有，房屋转让价款450000元，甲方应及时并积极配合、协助乙方办理变更过户或登记手续，过户费用由乙方承担。2015年11月23日，金先友代表金泽勇（乙方）签署《入住协议书》，载明乙方于2015年11月23日入住江宁区禄口街道永欣新寓海棠苑33幢1205室房屋。（二）夏福兵、陶军梅与周心海、甘冬梅的房屋买卖情况夏福兵、陶军梅系夫妻关系。2016年6月12日，夏福兵、陶军梅（甲方）和周心海、甘冬梅（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方于2015年5月7日购买了金泽勇名下90平方米拆迁安置房期房一套，后甲方于2015年11月23日抽签分得禄口街道永欣新寓海棠苑33幢1205室，现将1205室房屋及储藏室出售给乙方；价款为502000元；甲方承诺无条件协助乙方办理该房屋房产证登记更名及过户手续，如原房主更名需要乙方支付相关费用，则该费用全部由甲方承担与乙方无关，办理过程中如需要缴纳过户费用则由乙方承担。2012年3月21日，夏福兵、陶军梅出具收条一份，载明收到周心海、甘冬梅支付的房款502000元，案涉房屋也交付周心海、甘冬梅居住使用至今。（三）金泽勇与长安保险公司的房屋抵押情况2017年1月13日，金泽勇取得案涉房屋的不动产权证，案涉房屋登记在金泽勇名下，建筑面积111.12平方米。金泽勇于2017年8月25日以案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为长安保险公司，被担保主债权为77万元。一审审理中，周心海、甘冬梅陈述其买受案涉房屋后一直居住其中，长安保险公司作为专业的机构在办理此次抵押借款时没有尽到其相应的审查义务，存在过错，故金泽勇与长安保险公司之间的抵押行为不生效。因第三人金泽勇、金先友、王玉珍下落不明，一审法院依法公告送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书、诉状及证据副本，逾期，金泽勇、金先友、王玉珍无正当理由未到庭参加诉讼；夏福兵、第三人长安保险公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。上述事实，有《房屋转让合同》、《入住协议书》、《房屋买卖协议书》、收条、《南京市江宁区房地产抵押合同》、不动产登记资料查询结果证明、不动产登记证明、购房证明及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖协议书》及《房屋转让合同》的效力；二、长安保险公司是否取得抵押权；三、房屋过户能否得到支持。关于争议焦点一。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋已取得不动产权证，所涉土地也为国有建设住宅用地，周心海、甘冬梅也具备购房资格，案涉《房屋买卖协议书》及《房屋转让合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二。一审法院认为，长安保险公司专业从事房地产抵押业务，应当对房地产抵押存在的风险有所预见，应尽到审慎的注意义务，尤其针对本辖区内拆迁安置房的抵押，更应认真审查产权是否存在争议，但长安保险公司在办理抵押之前没有查勘案涉房屋，未履行审慎审查的义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，无论抵押合同是否有效，也不能取得案涉房屋的抵押权，因此长安保险公司和金泽勇应将案涉房屋的抵押登记予以注销。关于争议焦点三。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《房屋买卖协议书》及《房屋转让合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效。周心海、甘冬梅按合同约定付清了房款，夏福兵、陶军梅已将该房屋交付给了周心海、甘冬梅居住使用多年。现在案涉房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。夏福兵、陶军梅应当配合周心海、甘冬梅办理涉案不动产的变更登记手续，金泽勇、金先友、王玉珍应当配合夏福兵履行上述义务；故对周心海、甘冬梅要求夏福兵、陶军梅及第三人金泽勇、金先友、王玉珍协助办理产权变更登记的诉讼请求，予以支持。合同约定过户税费由周心海、甘冬梅承担，一审法院予以确认。夏福兵、第三人金泽勇、金先友、王玉珍、长安保险公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、第三人金泽勇、第三人长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司于判决发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区禄口街道永欣大道3号永欣新寓海棠苑33幢1205室不动产的抵押登记；二、夏福兵、陶军梅于上述抵押登记注销后十日内协助周心海、甘冬梅将南京市江宁区禄口街道永欣大道3号永欣新寓海棠苑33幢1205室不动产产权变更登记至周心海、甘冬梅名下，变更登记的税费由周心海、甘冬梅承担；三、金泽勇、金先友、王玉珍协助夏福兵履行上述第二项义务。一审案件受理费80元、公告费460元、保全费3030元，合计3570元，由夏福兵、陶军梅共同负担80元，由金泽勇、金先友、王玉珍共同负担3490元。本院审理期间，长安保险公司、周心海、甘冬梅对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，长安保险公司、周心海、甘冬梅均未提交新的证据。本院认为，夏福兵、陶军梅将其从金泽勇、金先友、王玉珍处购买的案涉房屋出售给周心海、甘冬梅，周心海、甘冬梅支付了全部购房款，夏福兵、陶军梅亦将案涉房屋交付给周心海、甘冬梅实际居住使用，双方之间的房屋买卖关系真实、有效。案涉房屋具备产权登记条件后，金泽勇领取了案涉房屋的不动产权证，金泽勇在明知其此前已将房屋出售给夏福兵的情况下，仍将房屋另行设立抵押，其主观上存在恶意。长安保险公司在金泽勇将案涉房屋向其设立抵押时，未尽到审慎的审查义务，未对房屋进行实地查验，其在案涉房屋抵押过程中存在过错，一审认定其不能取得案涉房屋的抵押权，不违反法律规定。综上所述，长安保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费600元，由长安保险公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年九月二十五日书记员  郭旭冬