贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5795号上诉人（原审被告）：蒋天智，男，1976年12月4日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成（公司员工），男，1985年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：刘秀兰（公司员工），女，1989年3月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人蒋天智因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，上诉人蒋天智不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初9107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蒋天智上诉请求：1.撤销一审判决，对本案予以改判；2.诉讼费由对方承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，应当依法查清事实，予以改判，我已经在一审判决之前将购房尾款付清，付款行为已经被上诉人盖章确认，说明被上诉人愿意继续履行合同；2、一审法院适用法律错误，一审判决认为补充协议合法有效错误，因为该条款违反了《商品房买卖合同》第二十九条规定，且被上诉人无权单方面解除合同。被上诉人贵阳新世界房地产有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵阳新世界房地产有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》（编号黔契合字32-18-0851）及补充协议；2、被告协助原告办理位于贵阳市观山湖区预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号Ｙ18030428）；3、确认原告应返还被告房款为579020.4元（此金额由被告已付房款为827172元扣减应付原告违约金248151.6元而得）。一审法院认定事实，2018年3月21日，原告新世界公司与被告蒋天智签订《商品房买卖合同》（编号黔契合字32-18-0851）及补充协议，合同约定被告蒋天智向原告购买位于贵阳市观山湖区房屋，房屋建筑面积154.99平方米，套内建筑面积112.67平方米，总价为1067929元。合同第八条约定了付款方式及期限“买受人采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。买受人应当在2018年3月26日前分期支付房价款。预付款213586元。买受人分五期支付该商品房全部价款，在2017年12月28日前支付首期房款￥106793元整；于2018年3月26日前支付楼款￥106793元；于2018年6月26日前支付楼款￥106793元；于2018年9月26日前支付楼款￥106793元；余款￥640757元整于2018年12月26日前支付。”合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1中方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起／日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”补充协议第四条约定“四、双方同意本合同第十条补充如下1、本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按照未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按照约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。”合同签订后，被告按约向原告支付购房款，原告为涉案房屋办理了预告登记，为合同办理了备案登记，预售合同登记号为Ｙ18030428。但截止2018年12月26日，被告尚余购房款240757元未支付。2019年7月5日，原告新世界公司向被告蒋天智发出《催款通知书》，载明“依据阁下与我司签订的合同约定，阁下应于2018年12月26日前付清房款240757元。否则依据合同的约定，每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日未交款，违反了合同的上述约定。为避免产生更多违约金及不良信用记录，我司特发此函，请阁下在2019年8月31日前支付完毕逾期房款240757元整，并按合同约定支付违约金否则，我司将通过诉讼追究阁下的法律责任。”该函件于2019年7月14日送达被告，但被告依然未按约定付款，2019年7月18日，原告新世界公司向被告蒋天智发出《解除商品房买卖合同通知书》其上载明“依据阁下与我司签订的合同约定，阁下应于2018年12月26日前付清剩余房款240757元。否则依据合同的约定，每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》及补充协议的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期付款204日。为此，我司郑重函告如下解除我司与阁下签署的《商品房买卖合同》及补充协议。”该函件于2019年7月21日送达被告。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、商品房预售合同备案登记表、《催款通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》、快递单及记录等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，《商品房买卖合同》（黔契合字：32-18-0851）及补充协议为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告蒋天智经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为对其质证、辩论权利的放弃。被告按约应于2018年12月26日完成所有房款的交纳，但是截至2019年7月21日被告收到《解除商品房买卖合同通知书》之日，超过了付款期间180日同时尚余购房款240757元未支付，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告有权依照《商品房买卖合同》及补充协议的约定享有合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告向被告发出了解除合同的通知，被告亦收到了该通知，被告收到通知之日即2019年7月21日为《商品房买卖合同》及补充协议解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告配合原告办理预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续一审法院予以支持。关于违约金，补充协议对《商品房买卖合同》关于逾期付款的违约金有了新的约定，原被告应当按照补充协议中的约定履行，即“买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”，原告尚余240757元未支付，涉案房屋总房款为1067929元，原告已付房款为1067929元－240757元＝827172，按照合同约定被告应当支付的违约金数额为827172元×50%＝413586元。原告仅诉请248151.6元，不违反法律规定，同时被告在本案的审理中并未对违约金的计算标准、数额等发表意见，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”原告诉请扣除违约金后返还被告购房款一审法院予以支持，被告共支付了购房款827172元，则原告返还的数额为827172元-248151.6元＝579020.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告贵阳新世界房地产有限公司与被告蒋天智于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》（黔契合字：32-18-0851）、及补充协议已于2018年7月21日解除；二、被告蒋天智于本判决生效后七日内配合原告贵阳新世界房地产有限公司办理位于贵阳市观山湖区预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ18030428）；三、原告贵阳新世界房地产有限公司于本判决第二项履行完毕后三日内向被告蒋天智返还购房款579020.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3011元（原告预交），由被告蒋天智负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交恒大新世界房开出具的收款收据，拟证明上诉人已经将尾款240757元交清。被上诉人表示认可该份证据，确认收到了该房屋的尾款，但是被上诉人认为上诉人购买的房屋是精装修房屋，装修合同对方并未履行完毕，装修合同约定的款项也属于房款，上诉人逾期支付装修款符合合同的解除条件，同时被上诉人提交《室内装修委托合同》佐证上述事实。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，上诉人于2019年12月23日交清购房尾款后，未将该事实告知一审法院，也未将收款收据交予一审法院。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案的焦点是当事人双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除。关于是否解除《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》第十条虽约定了逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同，但同时该条款也约定如果买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人需承担逾期付款的违约责任。根据二审查明事实，上诉人已于2019年12月23日将购房尾款240757元支付给被上诉人，被上诉人收到款项后出具收据给上诉人。在上诉人逾期付款已超过180日情况下，被上诉人的收款行为可以视为其同意继续履行《商品房买卖合同》，故被上诉人要求解除合同的主张不符合合同约定，对该主张不予支持。而被上诉人要求撤销合同备案登记以及退还购房款的主张，系基于合同解除情形下的法律后果，现合同未予解除，上诉人要求撤销合同备案登记以及退还购房款的主张亦不能成立，对上述主张本院亦不予支持。至于被上诉人辩称上诉人还有装修尾款没有支付完毕的问题，本院认为首先本案是商品房预售合同法律关系，被上诉人主张的装修款系另一法律关系，不应在本案中处理；其次，被上诉人提起本案诉讼时以《商品房买卖合同》为依据主张上诉人未按该合同约定逾期支付房款，故要求解除合同，被上诉人的一审诉请、事实及理由从未提到《室内装修委托合同》，也未在本案中主张过《室内装修委托合同》中的任何权利，现被上诉人二审以上诉人对《室内装修委托合同》中约定的款项未付清为由要求解除《商品房买卖合同》，属于被上诉人二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，该诉请同样不应在本案中处理。上诉人与被上诉人签订的《室内装修委托合同》相关权利义务，双方可另行处理。另，被上诉人的诉请虽然未得到支持，但本案系上诉人逾期付款而引发的诉讼纠纷，且上诉人在一审开庭后将购房尾款补齐，却未将该新产生的事实告知一审法院，导致一审法院判决解除合同，也系上诉人自身过错，故本院认为本案诉讼费应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人蒋天智的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初9107号民事判决；二、驳回贵阳新世界房地产有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费用3011元，由上诉人蒋天智负担；二审案件受理费用6022元，由上诉人蒋天智负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年九月十八日书记员  邹 尚