吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2020）吉0602民初1060号原告：伯金明，女，1950年4月21日生，汉族，无职业，住白山市。原告：单俊夫，男，1977年2月9日生，汉族，无职业，住白山市。二原告共同委托诉讼代理人：柳玉峰，吉林荆卫华律师事务所律师。被告：白山市天誉物业服务有限公司。住所地：浑江区红旗街15-1号一楼。统一社会信用代码：912206017742207525。法定代表人：余朝曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：于本连，吉林益汇律师事务所律师。第三人：白山市福泰房地产开发有限公司。住所地：浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内三楼）。统一社会信用代码：912206017826301453。法定代表人：李菊香，该公司董事长。委托诉讼代理人：付坤，吉林浩祥律师事务所律师。原告伯金明、单俊夫诉被告白山市天誉物业服务有限公司（以下简称天誉物业公司），并由第三人白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）参加的合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伯金明及单俊夫的委托诉讼代理人柳玉峰、被告天誉物业公司的委托诉讼代理人于本连、第三人福泰公司的委托诉讼代理人付坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伯金明、单俊夫向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告缴纳的2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业费共计62778元；二、由被告及第三人承担诉讼费用。事实和理由：原告与第三人2008年4月14日签订了《房屋拆迁安置协议》，协议将原告安置在“福泰大厦”五层办公楼内。第三条第二项约定建设周期为27个月，从签订合同之日起开始计算。建设期满后，第三人没有向原告交付房屋，2017年6月，原告将第三人诉至浑江区人民法院，浑江区人民法院作出（2017）吉0602民初1304号民事判决，判令第三人向原告承担2010年7月14日至2014年12月30日逾期补偿费605000元，以及从2015年12月起至2017年7月止的逾期补偿费784254.40元。但上述判决下达后，第三人因地热管道未分栓无法取暖，无法向原告交付房屋，直到2018年4月26日，在原告自行入户时，被告天誉物业公司以不缴纳全部物业费为由阻止原告入户，并拒绝向原告发放电梯钥匙，使原告无法进入福泰大厦五层原告回迁的504、508、509室，原告无奈只能向被告缴纳了共计81431元物业费用，包括入户之前2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业费62778元。原告认为，原告入户前，即2018年4月26日之前的物业费用应由第三人即福泰公司承担，被告不应向原告索取该笔费用，原告为维护自身合法权益，特请求贵院依法判决。天誉物业公司辩称：一、根据《吉林省物业管理办法》第五十条规定，福泰公司通知福泰大厦全体业主办理入户手续的时间为2014年12月4日，通知天誉物业公司接管福泰大厦商企房屋物业管理时间为2015年5月10日。因天誉物业公司提供的是对整个福泰大厦的物业服务，不是向某一业主单独提供物业服务，因此，天誉物业公司已经按福泰公司的通知全面接管福泰大厦物业管理，已经向福泰大厦全体业主提供了实质性物业服务的前提下，向原告收取2015年6月1日以来的物业费并无不当。二、本案案由为物业服务合同纠纷，原告并没有天誉物业公司违反物业服务合同的约定，应当退还物业费的证据。原告既然已经交纳了2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业费，就说明原告对上述物业管理办法及第三人发出的入户通知是知道且认可的，对天誉物业公司在此期间已经依据物业服务合同提供了实质性的物业服务也是认可的。原告诉称其交纳2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业费是受天誉物业公司胁迫的，应当就此举证加以证明。三、在（2017）吉0602民初1304号民事案件中，原告自称“直到2016年5月份（福泰公司）才将房屋交付给原告”，而该案经审理查明，有关原告“福泰大厦回迁及销售进户通知单”的时间是2015年2月3日，且认定“原告已收到通知单中约定的两户房屋和部分逾期补偿费”，由于该案属于缺席判决，其并未对原告应当入户和实际入户的时间予以查明认定。因此，该案及判决对本案并无参考价值。因为物业费的收取时间依法应当以“建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准”，并不因个别房屋是否存在使用瑕疵而减免。如果房屋存在使用瑕疵，导致业主入户后无法正常使用，则不能正常使用期间的物业费应当属于违约责任由违约方承担而不是由物业公司承担。四、本案属于一案两诉。（2017）吉0602民初1304号民事案件，是原告就案涉房屋补偿款支付及使用瑕疵等违约责任提起的诉讼，如果案涉房屋入户后确因瑕疵无法正常使用，则不能正常使用期间的物业费属于一方违约而给另一方造成的损失，属于违约赔偿的一部分，应当在该案件中一并提起诉求。原告将原本属于一个案件的诉求拆成两个案件来起诉，属于重复诉讼，一案两诉。综上，天誉物业公司认为，天誉物业公司已经自2015年5月开始向福泰大厦全体商企房屋业主提供实质性的物业服务，天誉物业公司对原告主张的房屋瑕疵又无任何过失、过错，也未违反物业服务合同的任何约定，原告诉求天誉物业公司返还2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业费没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。福泰公司辩称：我公司开发的福泰大厦已于2014年10月29日经过相关部门验收合格，并具备入户条件。2015年12月3日，我公司与原告签订福泰大厦回迁及销售进户通知单，给付原告逾期补偿款至2014年12月30日。原告认可后并签字确认，2014年末我公司在福泰大厦张贴了入户通知单，2014年末可以办理入户手续，原告迟迟未办理入户手续是自身原因，与我公司无关。我公司与原告签订的拆迁安置协议中并未约定为其进行地热管道分栓改造。原告回迁房屋能够办理入户手续时，而未办理入户，所产生的相关费用应由自己承担。经审理查明：2008年4月14日，伯金明、单俊夫、单继良（乙方）与福泰公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定甲方将乙方安置在“福泰大厦”五层办公楼内，房屋建设面积689.44平方米，建设周期从签订合同之日起27个月。2013年3月2日，福泰公司与天誉物业公司就福泰大厦B座签订了《前期物业服务合同》，合同期限为自合同签订之日起至首次业主大会成立之日止。2014年12月2日，福泰公司向福泰大厦的客户发出《通知》，载明：经公司研究决定，于2014年12月4日，请各客户携带本人身份证及购房协议（合同），到到福泰公司【地址××路（体育场后）】办理入户手续，逾期不办理入户手续，后果自负（物业公司由：白山市天誉物业服务有限公司管理）。2015年5月5日，福泰公司向天誉物业公司发出《通知》，载明：我公司开发的福泰大厦商企定于2015年5月10日开始办理进户，请贵公司做好收楼准备工作，以便为业主办理进户手续。2015年12月3日，福泰公司向伯金明、单俊夫、单继良发出了《福泰大厦回迁及销售进户通知单》，安置的5层办公楼504、508、509室，原拆迁面积689.44平方米，现面积717.46平方米房屋，并就截止2014年12月30日的逾期补偿款进行了计算。伯金明在该通知单上签字，并写“同意”。2017年11月14日，白山市天力大厦、福泰大厦业主大会（甲方）与天誉物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，主要约定：商业物业费为每平方米2.50元；乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿；以下情况乙方不承担责任：一、因不可抗力导致物业管理服务中断的，二、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；合同期限为自2017年11月14日起至2020年11月14日止。白山市天力大厦福泰大厦小区业主委员会在该合同落款甲方处加盖公章，天誉物业公司在该合同落款乙方处加盖公章。2018年4月26日，伯金明、单继良向天誉物业公司缴纳2015年6月1日至2018年4月30日物业费62778元。以上案件事实有当事人陈述及经过庭审质证的《房屋拆迁安置协议》、《通知》、《福泰大厦回迁及销售进户通知单》、收据、《物业服务合同》、《前期物业服务合同》等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。本院认为：福泰公司与天誉物业公司签订的《前期物业服务合同》及白山市天力大厦、福泰大厦业主大会与天誉物业公司签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对天誉物业公司及小区全体业主均具有约束力，伯金明、单俊夫作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现伯金明、单俊夫主张其于2018年4月26日入户，不应承担自2015年6月1日起至2018年4月30日止的物业费，但福泰公司于2014年12月2日已经向业主发出通知办理入户手续，且其通知天誉物业公司福泰大厦商企于2015年5月10日开始办理入户，伯金明、单俊夫作为业主缴纳该期间的物业费并无不当，且伯金明、单俊夫也未能提供证据证明天誉物业公司存在应返还物业费的情况，同时依据《吉林省物业管理办法》第五十条“业主办理入住手续后，应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。房屋具备入住、使用条件，建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知，业主应当在接到书面通知后三十日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的，其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。”的规定，伯金明、单俊夫诉讼请求天誉物业公司退还原告缴纳的2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业费62778元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回伯金明、单俊夫的诉讼请求。案件受理费1370元减半收取685元，由伯金明、单俊夫共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。审判员 王 颖 二〇二〇年九月七日书记员 李文博