甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终662号上诉人（原审原告、反诉被告）：边某，住灵台县。委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1,干部,住灵台县，现住灵台县。被上诉人（原审被告）：甘肃梅地亚房地产代理有限公司。法定代表人：李某，该公司董事长。原审被告：中国农业银行股份有限公司灵台县支行。负责人：张某。委托诉讼代理人：王某2。上诉人边某因与被上诉人王某1、甘肃梅地亚房地产代理有限公司（以下简称梅地亚公司）、原审被告中国农业银行股份有限公司灵台县支行（以下简称农行灵台县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服灵台县人民法院(2020)甘0822民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，对当事人进行了询问，当事人未提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。边某上诉请求：撤销原判，改判王某1和梅地亚公司继续履行与边某签订的《房屋买卖成交合同》，由王某1向边某移交房屋。诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：当事人签订的合同合法有效，应予履行。原审法院认定《个人二手房资金贷款资金划转授权委托书》是格式合同，无事实和法律依据。该委托书与房屋买卖成交合同付款方式及对象内容完全一致，不存在当事人给该委托书内容产生误解的情况；该委托书不存在合同法第五十二条、五十三条规定的无效情形，也不存在提供合同的农业银行免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的内容；不符合格式条款所要求的客观事实和规定条件；且该委托书已被生效的灵台县法院判决和平凉中院判决认定合法有效。本案不存在合同应予解除的情况，一审解除合同无事实和法律依据。买卖合同在前，吴全福挪用交易房款在后，边某已严格按照合同履行了自己的义务，无任何违约行为，交易标的的房屋客观存在，只要继续履行合同，由边某交清下余房款，由王某1移交房屋，该合同无任何障碍。本案只是王某1与梅地亚公司的经济纠纷，与本案无直接法律上的利害关系，应由王某1向梅地亚公司追偿。由于出现不可归责于边某与王某1的客观障碍，可同时行使不安抗辩权。但该客观障碍现已消除，应继续履行合同边某愿支付剩余房款。王某1辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。边某在合同约定的交款截止期限，王某1只收到一万元定金，边某未能如期交付购房款，构成根本性违约，造成房屋买卖合同约定不能进行，王某1请求解除房屋成交买卖合同和存量房买卖合同理由正确充分。尽管边某向中介公司分期支付现金36万元，其中36凶被吴全福挪用，根据合同法第九十四条第一款及合同法解释（二）第二十六条规定，因不可抗力或无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续发行合同对一方当事人不公平或不能实现合同目的，当事人请求解除或变更合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中因房款被他人挪用，合同目的无法实现，应予解除。且边某和王某1均是受害人，边某要求将该房屋过户到其名下，显然是不可能的。本案是居间合同纠纷，并非买卖合同纠纷，根据合同法第四百二十五条规定，居间人损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，本案应由梅地亚公司及吴全福承担全部责任，而不应是受害人相互内讧。梅地亚公司辩称，该公司实际控制人是吴全福，一切事务由吴全福说了算，法定代表人李某只是个跑腿的，一审法院已经说明了给客户付款的方式。农行灵台县支行称：支行没有配合办理房屋过户的义务，也不是买卖合同当事人，仅是签订了借款合同，与农行无关，不发表意见。边某向一审法院提出诉讼请求：1、要求王某1和梅地亚公司继续履行与他签订的《房屋买卖成交合同》，由王某1向他移交位于××县房屋一套。2、要求王某1、梅地亚公司、农行灵台县支行共同配合他办理上述房产过户手续。一审法院认定事实：2017年9月15日吴全福用李某的身份信息出资注册成立梅地亚公司，次年2月18日开始营业，吴全福为该公司实际控制人。2018年6月25日，边某与王某1签订《房屋买卖成交合同》，约定：王某1将其所有的的位××县房产以360000元的价格出售给边某，房款支付方式为首付款180000元，贷款180000元，由梅地亚公司提供居间服务。当日边某向梅地亚公司交付购房定金10000元、首付款180000元。26日买卖双方在灵台县房产管理局签订了《存量房买卖合同》，27日买卖双方签订了《个人二手房贷款资金划转授权委托书》；7月16日，边某、农行灵台县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：农行灵台县支行向边某提供180000元的购房贷款，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入资金户名为梅地亚公司、开户行为农行灵台县支行、账号为“×××”的账户；同日，农行灵台县支行向边某下发了贷款发放通知书，并依授权将180000元贷款资金划入上述账户。梅地亚公司在提供居间服务过程中，吴全福挪用了涉案房屋贷款资金180000元、首付款170000元。合同履行中，王某1实际收到边某房款10000元。另查明，2018年8月14日，梅地亚公司监事、实际控股人吴全福因挪用梅地亚公司资金向公安机关投案。2019年7月18日吴全福因犯挪用资金罪已被判处刑罚，同时判处由吴全福将所挪用资金退还梅地亚公司。一审法院认为，边某、王某1签订《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》，当事人意思表示真实，合法有效。合同履行中，边某依据合同约定支付了首付款、办理了银行按揭贷款，全部房款均转入了当事人约定的梅地亚公司账户，被梅地亚公司实际控股人吴全福挪用，导致双方《房屋买卖成交合同》未能继续履行，现边某起诉要求继续履行合同、王某1反诉要求解除合同，合同履行中，因不可归责于买卖双方的过错，导致边某、王某1继续履行合同已无实际可能，因而边某要求继续履行合同的请求不予支持，王某1反诉要求解除合同的请求予以支持。边某要求农行灵台县支行、梅地亚公司配合办理房产过户手续的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第五项规定，判决：一、驳回边某要求王某1和甘肃梅地亚房地产代理有限公司继续履行《房屋买卖成交合同》，由王某1向他移交位于××县房屋一套，王某1、甘肃梅地亚房地产代理有限公司、中国农业银行股份有限公司灵台县支行共同配合办理上述房产过户手续的诉讼请求。二、边某与王某1签订的《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》予以解除。三、王某1于本判决生效后立即返还收受边某房款10000元。案件受理费70元，反诉案件受理费35元，共计105元。由边某负担案件受理费70元、反诉案件受理费17.50元，王某1负担反诉案件受理费17.50元。二审中，当事人未提交新的证据。二审另查明，王某1将其房屋交梅地亚公司介绍出卖、边某经梅地亚公司寻找房源，购买房屋。2018年6月25日，王某1、边某、梅地亚公司签订《房屋买卖成交合同》，约定买卖双方在签订合同当日，买方应将定金存入居间人梅地亚公司履约保证金专户，买方同时将所缴纳的由居间人代收的定金转交给卖方签收。买卖双方约定于2018年7月30日办理房地产过户手续。边某、王某1均认可，应梅地亚公司要求，房屋买卖成交款应交到梅地亚公司提供的银行账户。2018年6月27日，边某与王某1以灵台县房地产管理局监制的格式合同，签订存量房买卖合同，其中18万元房款由边某自筹，另18万元向银行贷款。2018年6月27日，王某1、边某共同向农行灵台县支行出具个人二手住房资金划转授权委托书，委托该行将18万元贷款划入梅地亚公司账号。2018年7月16日，农行灵台县支行将边某18万元贷款划入梅地亚公司账户，该账户账号与委托划转的账号一致。农行灵台县支行提出，因贷款支付出现问题，该贷款由农行灵台县支行向梅地亚公司主张，不再向边某主张。因梅地亚公司人员吴全福犯挪用资金罪，灵台县法院作出（2019）甘0822刑初23号刑事判决，认定吴全福以李某身份信息出资注册成立梅地亚公司，挪用资金犯罪中，其中挪用边某交付梅地亚公司购房款35万元。梅地亚公司仍在存续中。本院认为，本案争议焦点为房屋买卖合同应当继续履行，还是应当解除。边某与王某1、梅地亚公司签订的合同，为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。虽然梅地亚公司实际控制人吴全福实施犯罪，但并不影响民事合同效力。当事人签订的合同不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，王某1主张解除合同，无法律依据。梅地亚公司作为买卖合同中的居间一方，与边某，王某1三方共同约定房款交付梅地亚公司账户，梅地亚公司是合同当事人，负有收取和支付房款的合同权利和义务，故梅地亚公司从边某处收到的房款，应当支付给王某1，边某、王某1应继续履行合同。综上所述，边某上诉请求成立，应予支持。一审判决应定事实不清，判决不当，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销灵台县人民法院(2020)甘0822民初143号民事判决；二、边某、王某1、甘肃梅地亚房地产代理有限公司继续履行房屋买卖成交合同，由甘肃梅地亚房地产代理有限公司向王某1支付边某交付的购房款36万元（边某已付给王某1的定金1万元冲抵购房款），王某1收取房款后，向边某交付灵台县东沟开发区7号楼3单元201室房屋。三、驳回边某要求中国农业银行股份有限公司灵台县支行协助办理房产过户手续的诉讼请求。四、驳回王某1的反诉请求。一审本诉案件受理费70元，由甘肃梅地亚房地产代理有限公司负担，一审反诉案件受理费35元，减半收取17.5元，由王某1负担。二审案件受理费70元，由甘肃梅地亚房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕长录审判员 曹海荣审判员 李 艳二Ｏ二Ｏ年九月二十九日（法官助理 晁 超书记员 冯海燕