北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8062号上诉人（原审原告）：蒋玲玲，女，1977年11月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘伟，北京忠恕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈立尧，男，1980年5月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。上诉人蒋玲玲因与被上诉人陈立尧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。蒋玲玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持蒋玲玲的一审诉讼请求，诉讼费由陈立尧负担。事实和理由：1.蒋玲玲不存在违约，违章建筑问题不应在本案中涉及，由此带来的风险应由陈立尧自担；2.2017年房屋过户后，陈立尧就应该支付剩余房款。陈立尧存在违约，一审酌定违约金10万元没有依据；3.一审法院存在超审限问题。陈立尧辩称，不同意蒋玲玲的上诉请求，陈立尧不应当支付违约金。未能办理贷款不是陈立尧原因，陈立尧未及时支付剩余房款不是主观故意行为。2019年10月，蒋玲玲向一审法院起诉请求：1.陈立尧给付蒋玲玲购房款1500000元；2.陈立尧向蒋玲玲支付违约金，每日750元，自2017年5月18日至实际支付所有购房款为止；3.诉讼费用由陈立尧承担。一审法院认定事实：2017年3月27日，蒋玲玲（出卖人）与陈立尧（买受人）经北京存房房地产经纪有限公司居间介绍，签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所出售房屋坐落在大兴区1-402，该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上5层，地下0层，该房屋所在楼层为4层，建筑面积共计154.10平方米，房屋规划设计用途为住宅，该房屋的所有权证证号为京房权证兴私字第XXXX号，系商品房，未出租，未抵押；双方约定出卖人应于2017年5月15日前将该房屋交付买受人，房屋成交价格为2850000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2150000元，以上合计5000000元，双方一并对付款期限及付款方式等进行了详细约定；关于房屋状况，双方在合同书第五条第五款约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交接单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人。买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况”；关于逾期付款责任，双方约定买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方还签署《补充协议》（载明房屋成交价格为5000000元，另该房屋装饰装修及配套设施等作价3050000元，合计8050000元）及《商业贷款付款方式补充协议》（约定买卖双方应于网签后办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1500000元整；买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担；贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款）。蒋玲玲签署的《房屋状况说明书》载明，大兴区1-402房屋的户型为4室3厅2卫1厨3阳台，房屋所在楼栋地上共5层，该房屋在第4层，房屋建筑面积为154.10平方米，房屋可以进行贷款。2017年5月15日，蒋玲玲（出卖人）与陈立尧（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区1-402，该房屋所在楼层为4至5层，建筑面积共154.10平方米，并就成交价格、付款方式及资金划转方式进行约定；其中关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为1500000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行承担。另该合同违约责任条款空白处未填写。陈立尧曾以房屋买卖合同纠纷为由将蒋玲玲诉至法院，请求：1.蒋玲玲给付陈立尧违约金1610000元；2.蒋玲玲于判决生效后10日内将房屋违建部分拆除并将房屋恢复至符合居住、出售状态（拆除及恢复费用全部由蒋玲玲承担）；3.蒋玲玲承担修复期间对现有房屋装修造成的损失300000元；4.蒋玲玲承担陈立尧修复期间屋顶防水的费用10000元；5.蒋玲玲给付陈立尧水费600元；6.诉讼费用由蒋玲玲承担。法院于2019年5月10日作出（2018）京0115民初870号民事判决书，判决：驳回陈立尧的全部诉讼请求。该判决双方均未上诉，已生效。同时该判决书认定下列事实：在订立合同过程中，陈立尧曾前往402室看房，但其主张：“房屋实际是两层，但是蒋玲玲在第2层的顶层挖洞建了楼梯，第3层是彩钢的，2层的顶也是彩钢的，从里面根本看不出来。买房时的户型图也是3层的，陈立尧不了解当时房屋内部的真实情况，蒋玲玲的违建一般是察觉不到的，旁边的房屋都是这样的。是因为漏水陈立尧做了防水，不是因为（陈立尧）做了防水才漏水的”“小区其他住户也都是改建了的，所以陈立尧无法看出来是进行了违建的”，蒋玲玲则主张：“第3层明显是加盖的，不可能在2层的顶层有洞，所以肯定是加盖的，目前房屋状况已经改变，所以无法证明漏水是之前就有还是陈立尧做了防水才漏水的”；陈立尧、蒋玲玲均认可，对于全部房款8050000元（含房屋装饰装修及配套设施等作价3050000元），在2017年3月27日至2018年5月15日期间，陈立尧已给付蒋玲玲合计6550000元；房屋买卖合同签订后，蒋玲玲向陈立尧交付402室；在2017年5月8日，大兴城管局下发“责令改正通知书”，告知“大兴区402室业主”，因402室存在违法建设，责令其“于2017年5月12日前自行拆除所建违法建设并接受本行政机关复查”；陈立尧在收到该通知书后即与蒋玲玲等进行沟通，后于2017年5月18日办理了402室的所有权转移登记；402室的不动产登记信息显示，在2017年5月23日，402室基于存量房屋买卖的原因转移登记至陈立尧名下，所颁发不动产权证书的编号为京（2017）大不动产权第0030118号，402室的房屋坐落为“大兴区1-402”，其规划用途为住宅，房屋性质为商品房，“所在层/总层数”为“4-5/5”，建筑面积为154.10平方米，专有建筑面积为139.06平方米；2018年12月28日，大兴城管局再次下发“责令改正通知书”，告知“大兴区402室业主”，因402室存在违法建设，责令其“于2019年1月7日9时00分前自行拆除相关违法建设，并接受本行政机关复查，逾期未拆除，本行政机关将按相关程序对该处房产上报停登”。经陈立尧申请，法院在大兴城管局调取了402室涉违法建设的相关材料；在2016年7月30日，北京市规划委员会大兴分局向大兴城管局出具“关于大兴区xxx规划审批情况的函”，经查，402室楼顶的建筑物未依法取得建设工程规划许可证；2019年1月21日，大兴城管局对402室进行查封，查封类型为“行政限制设立登记”，查封期限自2019年1月21日起；所调取材料还显示，对402室进行违法建设调查的立案时间为2016年7月30日，违建面积为100平方米。2019年6月17日，陈立尧与蒋玲玲电话联系，要求蒋玲玲提供银行账户支付剩余房款1500000元，蒋玲玲要求陈立尧一并支付违约金，陈立尧不同意，蒋玲玲拒绝提供银行账户信息。2019年6月19日陈立尧再次向蒋玲玲邮寄通知，要求蒋玲玲提供银行账户信息用以支付剩余房款，该通知于2019年6月24日送达至蒋玲玲。2020年5月26日，北京银行世纪城支行向陈立尧出具《情况说明》，载明“2017年4月28日，借款人陈立尧向北京银行股份有限公司世纪城支行申请个人二手住房按揭贷款，购买位于大兴区1-402房产，贷款申请金额150万元，该笔贷款申请于2017年5月5日审批通过，借款人陈立尧于2017年5月23日取得过户完成后的不动产证明，不动产权证号：京（2017）不动产权第XXXX号，然后在不动产登记中心办理抵押登记手续，将上述所购房产抵押给我行。2017年8月，我行接到借款人陈立尧电话，其声称该套房产漏雨现象严重，经陈立尧反馈，该套房产存在违建现象，已被建委查封，因此要对售房人蒋玲玲提起诉讼，经在建委档案部门查询，该套房产在过户之前已经存在违建的情况，在操作房产过户的时候，因违建导致的建委查封手续正在进行，过户后不动产权号码变更，故在建委系统中未显示查封情况。鉴于上述情况，由于该套房产的买卖合同存在纠纷，依据我行风控管理要求，针对借款人陈立尧的个人二手住房贷款申请，我行停止向借款人陈立尧发放此笔贷款。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于剩余购房款问题。陈立尧与蒋玲玲签订大兴区1-402的房屋买卖合同，双方约定实际房屋总价款为8050000元（含房屋装饰装修及配套设施等），陈立尧已给付蒋玲玲合计6550000元，余款1500000元未付，现双方就上述房屋已完成交付及产权过户登记手续，且陈立尧亦同意支付剩余购房款，故对蒋玲玲要求陈立尧给付剩余购房款1500000元的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金问题。陈立尧与蒋玲玲2017年3月27日签订的《商业贷款付款方式补充协议》约定，买卖双方应于网签后办理申请贷款手续，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。陈立尧未按照上述约定履行现金补款义务，应向蒋玲玲承担相应的违约责任，对蒋玲玲要求陈立尧支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。双方2017年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，仅就逾期付款在15日（含）之内及逾期付款超过15日后出卖人解除合同的情形下逾期付款责任进行了约定，双方2017年5月15日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》违约责任条款空白处未填写。考虑大兴区1-402房屋在双方签订房屋买卖合同前就已存在违法建设且被大兴城管局立案调查，双方因此发生争议并发生相关诉讼，北京银行世纪城支行停止发放贷款也与此相关，且在之后陈立尧联系蒋玲玲要求给付剩余购房款时，蒋玲玲拒绝提供银行账户信息，放任其损失扩大，并考虑剩余未支付房款金额、房屋完成交付及过户登记手续距今时间等因素，法院酌定陈立尧支付蒋玲玲违约金100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院于2020年7月判决：一、陈立尧于判决生效之日起十日内给付蒋玲玲剩余购房款1500000元；二、陈立尧于判决生效之日起十日内给付蒋玲玲违约金100000元；三、驳回蒋玲玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点主要为：一审法院确定的违约金数额是否恰当以及审限问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。首先，就违约认定问题，一审法院认定陈立尧未按照约定支付剩余房款构成违约，并无不当，本院予以确认。其次，违约金数额问题，鉴于大兴区1-402房屋在双方签订房屋买卖合同前就已存在违法建设，且被大兴城管局立案调查，双方曾因此发生争议并产生诉讼，北京银行世纪城支行停止发放贷款也与此相关。陈立尧也曾因上述违建问题要求蒋玲玲承担违约责任，并在该案诉讼之后即联系蒋玲玲要求支付剩余购房款。根据上述合同具体履行情况、当事人的主观过错程度、损失情况等综合考虑，一审法院酌定陈立尧支付蒋玲玲违约金100000元，并无不当，本院予以确认。此外，一审并无严重违反法定程序情形。综上所述，蒋玲玲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由蒋玲玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年九月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝