河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终857号上诉人（一审第三人）：崔兴堂，男，1964年5月9日出生，汉族，住济源市中盛建材城13排济源市。委托诉讼代理人：史长江，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨喜梅，女，1971年6月1日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人:张淑珍，河南涛声律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：济源市祥和置业有限公司，住所地：济源市济水大街中段1039号。法定代表人：韩阳阳，该公司经理。委托诉讼代理人:吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。上诉人崔兴堂因与被上诉人杨喜梅、济源市祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔兴堂上诉请求：依法改判祥和公司向其交付济水办事处祥和景华苑小区2号楼2单元3楼301号房屋。事实和理由：其与祥和公司订立商品房买卖合同，并将该合同到房管局办理了备案，杨喜梅以其同样与祥和公司订立合同，且合同成立在先为由，向济源市人民法院起诉，要求祥和公司向其交付房屋，一审审理后支持了杨喜梅的诉讼请求，崔兴堂认为，一审判决适用法律不当。1、房管局对商品房买卖合同进行备案登记的行为是行政行为，也是房产证颁发过程中的一个环节，说明房产证已经进入发证审查阶段，一审直接以民事判决书的形式将行政行为全盘否定，不符合法律规定。2、房屋产权的初始取得与继受取得程序明显不一致；房屋买卖过程中的一物二卖在认定产权归属时，应当对二者进行区分，初始取得的房屋在进入所有权登记流程之后即应当认定合同具有履约优先。3、崔兴堂收到了韩阳阳及物业公司向其交付的钥匙后，向物业交纳了装修保证金，补交了此前的物业费、有线电视开口费等费用，交房手续正规，合法，说明崔兴堂已经接管了房屋。综上，崔兴堂认为，备案合同是行政机关的管理行为，也是房产证颁发的一个环节，其具有公示性、排他性，一审法院判决结果实质上是以司法干预行政，适用法律错误，应当改判。杨喜梅辩称，1、崔兴堂在本案一审中系无独立请求权的第三人，且一审判决并未判令其承担民事责任，在此情形下崔兴堂无上诉权，其上诉应予驳回。2、崔兴堂的上诉请求明显超出了本案审理范围，本案系杨喜梅与祥和公司之间的房屋买卖合同纠纷，一审判决依法确认案涉房屋归杨喜梅所有，崔兴堂并未针对一审判决结果提出明确的上诉请求，却提出了要求祥和公司向其交付案涉房屋这一独立的诉讼请求。且，这一请求崔兴堂并未在本案一审中提出，明显超出了本案审理范围，应依法予以驳回，崔兴堂与祥和公司之间的纠纷，应另案处理。3、商品房预售合同登记备案并非颁发房产证过程中的一个环节，更不具有公示性和排他性，崔兴堂的上诉理由完全不能成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关规定，商品房预售合同登记备案是登记备案机关为防止开发商一房二卖而采取的一项行政管理措施，并不是一种物权意义上的登记，仅具有债权公示效力，并不能发生物权变动的公示效力。本案中，祥和公司与杨喜梅签订房屋买卖合同在前，与崔兴堂签订房屋预售合同在后，其一房二卖的行为已经违反了法律规定，崔兴堂不能因其合同经过备案登记而优先取得案涉房屋所有权。对此，一审判决依法作出了明确认定：“房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行”，并在此基础之上确认案涉房屋归杨喜梅。因此，崔兴堂的上诉理由于法无据，完全不能成立。综上所述，崔兴堂在本案中系无独立请求权的第三人，且一审判决并未判令其承担民事责任，在此情形下崔兴堂无上诉权；其提出的上诉请求明显超出了本案审理范围，上诉理由完全不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。因此，请求二审法院依法驳回崔兴堂上诉，维持原判。祥和公司未向本院提交答辩意见。杨喜梅向一审法院起诉请求：1、判令位于济源市××办事处××小区××楼××单元××楼××号房屋的产权归杨喜梅所有；2、第三人崔兴堂在房屋管理部门备案登记的行为无效；3、祥和公司承担一房二卖给杨喜梅造成的经济损失4万元；4、关于本案的诉讼费等相关费用由祥和公司承担。一审法院认定事实：2011年5月23日，杨喜梅、祥和公司就济源市济水办事处祥和景华苑小区2#-2-301号的房屋买卖达成意向，并签订了商品房认购书，认购书明确约定了买受房屋的具体房号、面积（136.65平方米）、价款（410907元）、付款方式等主要事项。杨喜梅在签订认购书当日交付购房定金2万元；2011年7月23日交付首付款100000元；2013年8月23日交付房屋尾款291000元，共交付购房款411000元。2011年11月5日杨喜梅、祥和公司签订车位预约登记单当日，杨喜梅向祥和公司交付车位诚意金2万元；2011年11月20日交付车位款73000元；祥和公司共收受杨喜梅交付的车位款93000元。2013年9月27日，祥和公司给杨喜梅开具了房屋维修基金的收据，载明，今收到杨喜梅现金2#-2-301伍仟叁佰捌拾柒元（5387元）；2013年9月27日，祥和公司给杨喜梅开具了有线电视费的收据，载明，今收到杨喜梅电视费2#-2-301贰佰肆拾元整（240元）。2013年10月10日，杨喜梅与景华苑物业管理中心签订前期物业管理服务协议、业主临时规约、业主装修须知；并缴纳自来水保证金、装修垃圾清运费、装修电费等费用后，杨喜梅于2013年10月27日对房内进行了附属墙壁的改造和水电暖安装，并交给杨喜梅姐姐作为仓库使用。2019年夏天，杨喜梅发现房屋门锁更换，拨打110报警，公安机关接警处理后，杨喜梅得知祥和公司已将杨喜梅的房屋于2019年3月28日又与第三人崔兴堂签订房屋预售合同，并已到房管部门作了备案登记。杨喜梅与韩阳阳联系后，韩阳阳表示让杨喜梅告知第三人，韩阳阳准备给第三人先拿20万元，余款2个月付清，杨喜梅称因第三人不同意此方案协调未成。庭审中第三人崔兴堂表示，其在祥和公司给韩阳阳干工程，韩阳阳欠其工程款十几万元，韩阳阳没钱给，就给其顶了一个房，在本案所涉房屋东边那个楼，只有一个单元7楼中户，面积大概100平方米，房价36万元。但韩阳阳后来把该房卖了，然后其就报警了，刑警队让韩阳阳给房，祥和公司就把本案所涉房屋以451572元卖给其，2019年3月28双方签订了合同并在房管局进行了备案，2019年3月29日其补交房款6万元，2019年6月27日交有线电视费240元，补交物业费3473元，缴纳2019年8月至2020年7月物业费1632元，另交装修保证金等1655元。然后韩阳阳将该房屋们打开，里面没有东西，其将家具搬了进去，后来发现房门打不开，杨喜梅换锁了，其就报了警。另杨喜梅表示因祥和公司一房二卖给其造成的经济损失4万元，其另案主张。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，杨喜梅、祥和公司签订的商品房认购书，明确约定了买受房屋的具体房号、面积（136.65平方米）、价款（410907元）、付款方式等主要事项，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且祥和公司已经按照约定收受购房款，应当认定杨喜梅、祥和公司之间为商品房买卖合同关系。虽然祥和公司在明知将该房已售给杨喜梅的情况下，仍与第三人签订房屋买卖合同，但现有证据不能证明第三人知道该房已出售给杨喜梅，不符合法律规定的出卖人与买受人恶意串通，侵害另一买受人利益的情形，故祥和公司与第三人签订的房屋买卖合同亦为有效合同。《2015年度全国民事审判工作会议纪要》五、关于房地产纠纷案件（二）关于一房数卖的合同履行问题规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。因杨喜梅2013年10月10日起已合法占有房屋，而祥和公司与第三人之间的房屋买卖合同2019年3月28才签订，故杨喜梅要求法院确认该房屋归杨喜梅所有的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于产权登记杨喜梅可待该房办理登记的相关手续完备后及符合登记机关要求的情况下再行办理。杨喜梅另请求法院确认祥和公司与第三人崔兴堂在房屋管理部门备案登记的行为无效，因备案登记属于行政管理范畴，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、位于济源市××办事处××小区××楼××单元××楼××号房屋归杨喜梅所有。二、驳回杨喜梅其他诉讼请求。案件受理费7900元，减半收取3950元，由济源市祥和置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，第一，杨喜梅与祥和公司签订商品房认购书，该认购书约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式等内容，并交纳房款，祥和公司收受房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当视为杨喜梅与祥和公司之间的商品房买卖合同，且该协议书为当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，当事人应当遵照执行。第二，根据一二审举证、质证及当事人陈述，可以认定2013年10月10日起杨喜梅已经合法占有案涉房屋。第三，崔兴堂于2019年3月28日与祥和公司签订合同，并到房管部门备案，在未有证据证明崔兴堂明知案涉房屋已经出售其仍与祥和公司签订买卖合同的情形下，该买卖合同亦为有效合同，但该合同的签订时间晚于杨喜梅与祥和公司签订认购书以及杨喜梅合法占有案涉房屋的时间。第四，依据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第五条规定，在数份合同均有效且各买受人均要求履行合同的情形下，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的规定，故一审判决案涉房屋归杨喜梅所有并无不当。综上，崔兴堂上诉要求改判祥和公司将案涉房屋向其交付的理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由崔兴堂负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年九月三十日书记员  段晨晓