重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6031号上诉人（原审被告）：陈洪，女，1975年6月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区白市驿镇真武村。被上诉人（原审原告）：重庆茂杰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路22号附8号，统一社会信用代码91500107573439299C。法定代表人：梅政，总经理。委托诉讼代理人：代洪章，男，1955年8月20日生，汉族，系该公司职工，住重庆市沙坪坝区晒光坪。上诉人陈洪因与被上诉人重庆茂杰物业管理有限公司（以下简称茂杰公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初27475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈洪、被上诉人茂杰公司的委托诉讼代理人代洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：茂杰公司提供的物业服务不到位，陈洪不应支付物业费；茂杰公司没有公示公共部分收益；茂杰公司对小区绿化树木管理不善，侵害全体业主共同利益；小区业委会不合法，不能代表陈洪签订物业服务合同。茂杰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。茂杰公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告陈洪支付拖欠的2018年1月1日至2019年7月31日物业管理费3094.72元；2、判令被告陈洪按每日千分之三的标准支付违约金928.42元；3、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2017年4月1日，甲方冠方·龙锦新苑业主委员会向茂杰公司出具《委托书》，载明：现委托贵公司在绿居物业撤场后，全权委托贵公司派人代业委会管理本小区安全、卫生等管理工作，物业服务费按建筑面积每月1元/平方米收取。同年10月10日，甲方冠方·龙锦新苑业主委员会与乙方茂杰公司签订《物业服务合同》，主要约定：1、甲方委托乙方对甲方小区进行物业服务，住宅物业费为每月1元/平方米，车位管理费在招标文件基础上，甲乙双方和车位业主商定，三方另行签订《委托经营管理协议》作为本合同附件；2、本合同期限为四年，自2017年10月10日起至2021年8月26日止；3、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。《物业服务合同》另外对委托服务事项、物业管理服务要求及标准、双方其他权利义务等内容进行了约定。一审另查明：2016年6月26日，涉案小区业主委员会在所在地乡镇人民政府备案。陈洪在涉案小区有房屋一套，房屋建筑面积162.88平方米。2019年4月25日，茂杰公司向陈洪寄送挂号信函，催收物业服务费。一审庭审中，双方一致确认涉案房屋物业服务费缴纳至2017年12月31日。一审庭审中，茂杰公司举示《关于茂杰物业服务冠方龙锦新苑重新征求业主意见唱票结果的公示》，主要载明：根据业主委员会7月21日公布的《关于茂杰物业服务冠方龙锦新苑重新征求业主意见唱票结果的公示》，由镇社事办、高峰寺村委会、业委会和热心业主组成工作组，于8月14日至8月18日驻点收集意见结合电话征求业主意见，8月21日9时至10时40分在小区51栋1楼进行了公开唱票，唱票结果为总票数760张，支持票475张，反对票76张，弃权和无法联系等209张，同意票占62.5%，总面积133627平方米，支持票面积87855平方米，反对票面积10471平方米，弃权和无法联系等35301平方米，同意票占65.75%。陈洪认可小区总户数760户、总面积133627平方米，但对该公示中内容不予认可。一审庭审中，茂杰公司举示《物业服务业态日常服务工作事项流程》，拟证明茂杰公司进场后，为小区提供了日常清扫及养护，季节新增、移植、补种绿化苗木，公共区域维修，日常及夜间巡查，车辆出入管理，装修管制，节假日开展文化活动等物业服务，陈洪对此不予认可，认为系茂杰公司单方制作。一审庭审中，陈洪申请涉案小区业主委员会主任及成员出庭以证明陈洪是否同意小区业主委员会代表陈洪与茂杰公司签订合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该案中，陈洪在涉案小区具有房屋，故陈洪系该小区业主，该小区业主委员会与茂杰公司签订的《物业服务合同》，对陈洪具有约束力。案涉小区业主委员会在与茂杰公司签订的《物业服务合同》上加盖印章，即可认定有权代表业主签订合同，陈洪申请业主委员会成员出庭作证，已无必要，一审法院不予准许。如陈洪认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以另案请求人民法院予以撤销。创造良好和谐的生活环境，是物业服务公司和每一个业主的共同愿望。该案中，根据茂杰公司举示的《物业服务业态日常服务工作事项流程》，可以证明茂杰公司已经提供了基本的物业服务，现亦无证据证明其存在严重违约情况或者对业主的正常生活造成实质性影响，故陈洪作为业主应支付相应的物业服务费。陈洪称茂杰公司将小区绿化树木挖走及因其管理不到位，导致陈洪家里被盗，并未举示相关证据予以证明，故一审法院对其上述抗辩不予采纳；关于陈洪抗辩称物业服务合同未备案及公示问题，一审法院认为，第一，法律并未明确规定物业服务合同备案之后才生效；第二，本案系民事纠纷，物业服务合同备案及公示问题属相关政府部门职责，不宜在本案裁判中认定，陈洪可向相关政府部门反映解决。特别指出的是，业主就物业服务中的问题提出的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对管理企业更好地开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上，陈洪对其抗辩事实并无证据予以证明，并且其所称的事实不足以达到拒不支付物业服务费的程度，陈洪应支付2018年1月至2019年7月期间的物业服务费3094.72元（162.88平方米×1元/平方米/月×19月）。关于茂杰公司诉请的违约金，自2018年1月以来，陈洪均未按期缴纳物业服务费，违反合同约定，属于违约，应当按合同约定承担相应违约责任。合同约定按每日千分之五支付违约金，鉴于该标准过高，一审法院酌情主张150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告陈洪于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂杰物业管理有限公司物业服务费3094.72元、违约金150元，合计3244.72元；二、驳回原告重庆茂杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告陈洪负担。”本院二审期间，上诉人陈洪提交照片打印件8张，拟证明茂杰公司所提供的物业服务不到位，没有按照物业服务合同约定的服务内容为小区提供物业服务。茂杰公司质证认为，对方举示的关于消防过期的照片属实，但茂杰公司都是定期检查，有可能存在疏漏，不能达到陈洪的证明目的。对于陈洪举示的小区树木被砍伐的照片，实际上是物业公司在为树木修枝。对于其他照片无法进行辨认。被上诉人茂杰公司提交照片打印件3张，拟证明小区树木经修剪后生长良好。陈洪质证认为，照片上的房屋是陈洪所居住小区，但树木不是小区内的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人茂杰公司与案涉小区业主委员会于2017年10月10日签订的《物业服务合同》合法有效，对包括上诉人陈洪在内的小区业主均具有约束力。现茂杰公司在诉讼中举示了相应的证据证明其为案涉小区提供了物业服务，陈洪理应支付物业服务费。虽然陈洪辩称茂杰公司提供的物业服务不到位并提交了相应的照片作为证据予以佐证，但该证据并无相应的原始载体，本院对其真实性难以确认。退一步而言，即使该证据真实，照片仅反映的是某一时间点的情况，不能反映整个物业服务的动态过程，茂杰公司提供的物业服务虽有瑕疵，但绝非陈洪拒交物业服务费的合法理由，一审法院判令其支付物业服务费及违约金，符合法律规定，并无不当。陈洪上诉时提出的其他理由，不属于本案审理范围，其可另寻途径予以解决。综上所述，陈洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  陈 华审 判 员  周 舟二〇二〇年九月二十二日法官助理  赵 曦（院印）书记员赵中雪