浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初4799号 原告：马艳，女，1987年5月7日出生，汉族，住江苏省赣榆县。 委托诉讼代理人：金喆，辽宁京玉律师事务所律师。 被告：王红松，男，1965年11月22日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：王勤松，男，系被告哥哥。 原告马艳与被告王红松房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭审理。原告马艳及委托代理人金喆、被告委托诉讼代理人王勤松参加庭审。本案现已审理终结。 原告马艳起诉称：原告与被告协商一致，于2018年4月17日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告将位于东阳市××街××号房屋租赁给原告使用，租赁期限为2018年4月17日至2020年4月17日，年租金65000元，原告向被告交付10000元房屋押金，押金在租赁期限届满后由被告返还原告。在原告使用房屋时，所承租房屋的2016年物业费未缴纳，为正常使用房屋，在多次敦促被告缴纳无果后，垫付了2016年物业费4368元。合同约定的租期届满后，原告未与被告就续租协商一致，遂于2020年4月15日将房屋腾空，并将房屋钥匙存放于被告指定地点。在此过程中，原告一直与被告协商退还房屋押金一事，但被告明示不予返还。故诉至法院，请求法院：1、判令被告返还原告押金10000元及逾期利息（自2020年4月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、被告返还原告代为垫付2016年1月份2016年12月的物业管理费用4368元及逾期利息（自2020年4月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、本案诉讼费由被告承担。 针对上述诉讼请求，马艳向本院提供以下证据材料： 一、房屋租赁合同复印件一份，用以证明原、被告双方达成了房屋租赁合同法律关系，双方均应当依照合同条款履行。 二、提供聊天记录一份以及照片3张，用以证明从2020年2月开始，原告就续租以及返还押金事宜与被告进行沟通，但被告一直不回复。2020年4月16日至4月17日，在约定的租赁期届满之前原告方结清了所有的费用，并将房屋现状以照片的形式发送给被告认可后，由被告指示，原告将钥匙放在了指定的地点，在原告向被告询问押金事宜时，被告明确表示拒绝返还，并要求向法院起诉。 三、催告函及微信聊天记录（内含催告函照片）各一份，用以证明2020年4月29日。原告以微信照片的方式向被告发送催告函，要求被告退还房屋押金。 四、证人程某书面证言、装修工程结算单（照片复印件）各一份，用以证明案涉房屋在2016年由原承租人程某承租，并在毛坯房的基础上进行了装修；2017年12月左右，原告从原承租人程某处受让了剩余租期以及全部的装饰装修物，并在原装修的基础上进行了二次装修，添置了包括二层复合木地板、灯饰开关、插座等物品，两次装修均与被告无关，两次装修的装饰装修物，均由原告所有，原告有权进行相应的处分。 五、收款收据两张，以及缴费记录一份，用以证明原告在2020年4月17日在退房时，缴纳的9647.24元物业费中，包括了被告应承担2016年度物业费4368元，该4368元物业费原告无义务履行，被告依法属于不当得利依法应当返还。 被告认为与本案无关。 被告王红松在庭审中答辩称：2018年4月17日原、被告双方签订的房屋租赁协议有效。根据协议，第九条约定租赁期满，除可移动物品，所有装潢不得损坏拆卸。而本案中，原告退房时拆走了木地板、洞灯、电线、开关等物品，违反了租赁协议，应当赔偿。根据协议，第四条承租方应按出租方的要求，及时缴纳水电费及物管费。2016年的物业费应由当时的住户缴纳，与答辩人无关。答辩人也从未要求原告垫付，所谓的代被告垫付物业费的说法不成立。 针对上述答辩，被告向本院提供了照片一组（9张），用以证明原告在退房的时候拆走了木地板、洞灯、电线、开关等物品中，违反了租赁协议，应当赔偿损失。 在审理过程中，被告申请对位于东阳市××街××号房屋内的木地板、洞灯、电灯、开关、窗户玻璃进行价格鉴定，本院依法予以准许，并委托金华市诚拓资产评估有限公司进行鉴定。金华市诚拓资产评估有限公司于2020年8月24日作出金华诚拓评字（2020）011号鉴定报告，上述物品价值为9632元，其中窗户钢化玻璃价格为97.2元。 经庭审举证、质证，本院认证如下： 对于原告提供的证据一、三，被告无异议，本院依法予以认可。 对于原告提供的证据二，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为根据租赁合同规定，押金是可以在租赁到期后一个月内不计息退还；此外原告在交还钥匙之后，又去涉案的房屋里面将木地板、洞灯等相关物品进行了拆除。本院认为，被告认可原告提供的证据内容，故本院依法对证据的内容予以确认。 对于原告提供的证据四，被告对装修工程结算单的内容没有异议，对证人的书面证言的真实性不认可，认为前一租户为刘金平，而非程某，但认可案涉房屋的装修装潢并非被告所为的事实。本院认为，证人应当出庭作证，仅凭书面内容无法确认证言的真实性，但被告对于原告主张的案涉房屋的装修装潢并非被告所为的事实予以认可，故本院依法对这一事实予以确认。 对于原告提供的证据五，被告认为与本案无关。本院认为，本案审理的是2018年4月17日成立的房屋租赁合同，并不包括2016年期间发生的物业费，该物业费与本案无直接联系。原告要求被告返还不当得利的4368元物业费，在被告不同意处理的情况下，本案无法一并处理。综上，原告的该组证据，本院依法不予确认。 被告提供的证据，原告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为除窗户玻璃之外，其他的所有物品是由原告与租户进行的安置，被告并没有法律上的物权，其无权要求赔偿。本院认为，对于被告提供的证据的内容原告无异议，本院依法予以确认，对于被告是否有权要求赔偿，将另行进行论证。 对于金华诚拓评字（2020）011号鉴定报告，原告对鉴定报告的真实性、合法性没有异议，但认为评估表中的所有物品，除钢化玻璃之外，均是由原告进行安置，如何进行处理，在不损害被告房屋主体结构的情况下，与被告无关。被告对鉴定报告无异议。本院认为，原、被告对鉴定报告的内容均无异议，本院依法对鉴定结果予以确认。 据此认证，并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：原告与被告协商一致，于2018年4月17日签订《房屋租赁合同》一份。租赁合同主要内容如下：1、被告将位于东阳市××街××号房屋租赁给原告使用；2、租赁期限为2018年4月17日至2020年4月17日，年租金65000元，租赁期满，承租方经营期内所有费用结清且不违反本合同条款的情况下，租赁押金由出租方在房屋租赁到期后一个月内不计息退还；3、原告向被告交付10000元房屋押金；4、租赁期满，除可移动物品，所有装潢不得损坏拆卸。2020年4月17日，租赁合同到期后，原告依约向被告支付了全部的费用（包括租金、物业费、水电费等），并按被告要求将房屋钥匙交到指定地点。原告认可在退房的时候拆走了木地板、洞灯、电线、开关等物品。原告退房后，多次向被告催讨房租押金，被告至今分文未付。 另查明，位于东阳市××街××号房屋内的木地板、洞灯、电灯、开关、窗户玻璃的物品价值为9632元，其中窗户钢化玻璃价格为97.2元；鉴定费2500元。原、被告双方一致同意，原告向被告支付房屋清洁费600元，在押金中进行抵扣。 本案争议焦点为原告退房拆除房内物品是否违反了合同中“除可移动物品，所有装潢不得损坏拆卸”的约定，被告对被拆除物品可否要求原告进行赔偿。 原告认为，在案涉租赁合同中，虽有“租赁期满，除可移动物品，所有装潢不得拆卸的约定”，但是该约定存在瑕疵，该案涉的房屋租赁合同为被告提供的格式条款合同，在格式条款中，在物品属于原告所有的情况下，排除了原告的主要权利，应属于无效条款；当格式条款存在争议时，应当作出不利于格式条款提出一方的解释。对可移动物品和装潢二者而言，是属于生活概念，不属于法律和专业技术概念，二者的外延和内涵都极度模糊，无法确定真实含义。装潢是指对商品或器物进行的一切装修行为是动词，而可移动物品是指具有移动属性，可移动不影响其价值的物品是名词，二者之间不应当存在，包含与被包含关系，是具有完全不同意义的两个词汇。因此案涉合同在对装修装饰物的处理上，存在约定不明的情形，应当依据合同法的漏洞填补规则进行处理。按照《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对于承租人经过出租人同意进行的装饰装修，在合同期满时，未形成附合的部分，由承租人自行拆除，并不得对房屋造成毁损，形成附合的部分，承租人不得拆除或要求不得拆除，或者要求出租人折价。附合，是指两个以上的物结合在一起不能分离的状态或分离会发生毁损或者花费较大，并且会对两物的经济及社会价值造成严重的损害。原告在租期届满之后拆除的物品分别是复合木地板、洞灯、开关、插座、吊灯等物品均为可拆卸物，并且拆卸了之后，不管是对物品本身还是房屋，均不会造成实际意义上的影响。由此可以看出，前述鉴定报告中所述的除玻璃以外的相应物品，均未与房屋本体形成附合，因此原告有权拆卸后自行处理。在被告无法证明对其造成损失的情况下，无权以此为由扣留相应的房租押金。即便案涉合同，第九条本身不存在瑕疵，属于有效条款，可移动的物品属于动产，原告所有的动产可以拆除，且原告不应当赔偿其相应损失。 被告认为，租赁合同中明确约定，“租赁期满，除可移动物品，所有装潢不得损坏拆卸”。合同是双方自愿签订的，相关合同内容也通过口头陈述表达非常清楚。装潢可以分为移动和不移动部分，如地板、瓷砖等是不可以拆卸的，如桌子、电脑、凳子是可移动物品。 本院认为，本案所涉房屋租赁合同系被告制作打印的合同，合同内容中除当事人信息、房屋位置、租赁期限、租金、押金金额外，其他内容均为固定和可重复使用的内容，可以认定案涉合同为格式合同。格式合同中，作为提供格式条款一方的被告，理应向原告就相应条款的内容进行说明解释，如格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案案涉合同中约定“租赁期满，除可移动物品，所有装潢不得损坏拆卸”，对于原告所拆除的复合木地板、洞灯、开关、插座、吊灯等物品，明显可独立于案涉房屋，对上述物品的拆除并不损害房屋本身，结合相关法律规定，可以将上述物品认定为可移动物品。在庭审中被告承认并未对案涉房屋进行装饰装潢，相关的房屋装修，均为承租人所为，且在房租到期后并未支付对价，获得相应物品的所有权，故被告无权要求原告赔偿拆除部分的物品损失。对于二层房屋中的钢化玻璃，因原告愿意进行赔偿，本院对此予以认可。综上，原告拆除复合木地板、洞灯、开关、插座、吊灯等物品的行为，并不违反合同约定，被告无权要求原告赔偿除钢化玻璃外的物品损失。 本院认为，案涉房屋租赁合同是原、被告自愿签订，原、被告均应履行自身义务，原告在支付相关费用并腾空房屋后，被告应依约退还相应的押金，但被告未履行自身义务，依法应承担相应的法律责任。经本院计算，扣除房屋清洁费600元、钢化玻璃赔偿款97.2元，被告尚应退还押金9302.8元。对于原告要求自2020年4月18日起计算逾期利息，根据租赁合同约定，“租赁押金出租方在房屋租赁到期后一个月内不计息退还”，故本案的逾期利息应从2020年5月18日开始计算。被告王红松在庭审中提出的抗辩理由，未提请充足证据予以证明，本院依法不予采信。综上，对原告诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王红松应于判决生效之日起十日内退还原告马艳押金9302.8元并支付逾期利息（自2020年5月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。 二、驳回原告马艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元（已减半收取），由原告马艳负担28.2元，被告王红松负担51.8元；鉴定费2500元，由原告马艳负担25元，被告王红松负担2475元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 周力钢 二〇二〇年九月十八日 法官助理 曹 倩 代书记员 楼奕娜