黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1183号上诉人(一审原告)：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街35号3栋3单元1层3号。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张丽艳，女，1971年10月26日出生，汉族，中国建设银行股份有限责任公司建信人寿哈尔滨分公司职员，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司（以下简称昱德物业公司）因与被上诉人张丽艳物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昱德物业公司上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8420号民事判决第二项、第三项。一、二审诉讼费由张丽艳负担。事实和理由：开运花园小区楼房建于2002年，已过质保期间。在业主购买房屋时，为了将来住宅共用部位、共用设施设备保修期后的维修和更新、改造都交存了住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有，由业主大会管理。张丽艳所维修的房屋屋顶属于房屋的共用部位，不属于物业公司对共用部位的日常维修义务，故张丽艳的情况应使用住房专项维修基金进行维修。依据相关规定，对房屋共有部分的维修应先由业主大会制定专项维修基金使用方案，并非由昱德物业公司直接进行维修，张丽艳的防水维修费用不应向物业公司主张。且张丽艳主张由于漏水造成经济损失出示的证据，无法认定其粉刷房屋是由渗水所导致。一审法院判决物业公司承担此项费用不符合法律规定，应予撤销。张丽艳辩称，张丽艳并不知晓昱德物业公司更换名称,认为业主委员会无权代替业主签订合同，张丽艳家入住该房屋时就存在问题，对此与物业公司沟通未果，且物业公司存在不作为情况。同意一审判决。昱德物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张丽艳支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5340元；2．判令张丽艳支付违约金267元（每年违约金53.40元）；3．判令张丽艳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张丽艳是哈尔滨市香坊区中山路开运花园小区1栋4单元704室房屋的业主，该房屋建筑面积为143．54平方米。昱德物业公司系该房产所在小区的物业服务企业。2014年1月1日，哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会作为甲方、昱德物业公司作为乙方签订了《物业服务委托协议书》，协议期限为2013年12月16日至2014年12月31日。2015年1月1日，双方再次签订《物业服务委托协议书》，协议期限为2015年1月1日至2019年12月31日。协议第三条服务费用中第二款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.62元／月／平方米；高层住宅0.64元／月／平方米；商业物业0.9元／月／平方米；改做办公室的单体车库0.62元／月／平方米；在本小区无住宅的单体车库0.62元／月／平方米；与住宅配套使用的单体车库0.31元／月／平方米。2014年1月1日至2018年12月31日期间，张丽艳拖欠物业管理费5340元（0.62元×143.54平方米×12个月×5年）。另查明，昱德物业公司在开运花园小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对开运花园小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对开运花园小区已履行物业管理服务。一审法院认为，昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。张丽艳2014年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业费5340元，昱德物业公司的此项诉请原审法院予以支持。关于张丽艳抗辩称其居住的顶层房屋存在漏水问题，不同意缴纳物业费用，但房屋漏水造成张丽艳的财产、装修等损失属于侵权纠纷案件，张丽艳可另诉主张权利，张丽艳不应以此为由拒绝缴纳物业费。虽然张丽艳在本案中并未举证证明该小区的物业服务情况，但该小区其他业主在原审法院相关的物业服务合同纠纷案件中已举证证实小区存在垃圾未及时清理、小区绿化不达标等昱德物业公司在物业管理服务方面的问题，可以证实昱德物业公司在该小区整体的物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵。但因昱德物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故一审法院对昱德物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，昱德物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。关于张丽艳反诉昱德物业公司因漏水产生的防水维修费用及房屋粉刷费用的问题，因张丽艳向原审法院提交正规收据，且因昱德物业公司疏于防范未尽到及时检修的责任，导致张丽艳房屋损失，理应由昱德物业公司承担该维修费用，故该诉请合理部分一审法院予以支持。张丽艳提交了正规票据对其进行防水维修的费用予以印证，故张丽艳主张的防水维修费用5900元，予以支持；关于昱德物业公司主张的粉刷房屋款，因张丽艳所提交的票据总费用为2684元，故张丽艳主张的粉刷房屋的费用合理部分为2684元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张丽艳于判决生效之日起七日内给付昱德物业公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费5340元；二、昱德物业公司于判决生效之日起七日内给付张丽艳防水维修费用5900元；三、昱德物业公司于判决生效之日起七日内给付张丽艳粉刷房屋的费用2684元；四、驳回昱德物业公司和张丽艳的其他诉讼请求。案件受理费50元（昱德物业公司已预交），由张丽艳负担；反诉案件受理费25元（张丽艳已预交），由昱德物业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备等承担维修养护责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，张丽艳对顶层部位进行防水处理及粉刷房屋，一审时提交了照片证明受损情况，提交了相关票据证明自己的支出，对张丽艳的损失应予支持。对共用部分维修确应使用专项维修基金，按照物业服务企业提出使用方案要，业主大会依法通过方案，物业服务企业具体实施方案的程序进行，但本案并非整个屋顶大修，物业服务公司怠于履行相关业务时，应承担相应责任。故一审判决昱德物业公司赔偿张丽艳的相关损失并无不当，本院予以维持。综上所述，哈尔滨昱德物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨昱德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢国丰审判员  潘雪梅审判员  李 萌（）二〇二〇年九月十五日法官助理杨波书记员刘晶