广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂1081民初1627号 原告：覃焕英，男，1994年6月22日出生，壮族，个体工商户，住广西靖西市。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路1051号。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄维勇，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 原告覃焕英与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃焕英、被告嘉元房地产公司的委托诉讼代理人黄维勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃焕英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金28096元（违约金暂计至2020年6月12日，以后违约金计至被告向原告交付房屋为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于靖西市卖给原告，房屋单价为4770.005元／㎡，总房价款为571065元；同时约定被告应于2019年12月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约以首付款加银行按揭贷款的方式付清了全部房款，但被告却未按合同约定的时间向原告交房，截止2020年6月12日被告逾期交付天数已达164天，按照合同第十二条的约定，逾期交房超过90天的，原告有权解除合同或继续履行合同，继续履行合同的被告向原告支付全部购房款日万分之三的违约金。现在原告选择继续履行合同，被告应向原告支付从2019年12月31日起至2020年6月12日止（暂计）共164天的违约金28096元，以后的违约金计算至被告向原告交付房屋之日止。原告认为，被告逾期交房，违反双方签订的《商品房买卖合同》 的约定，给原告造成巨大的经济损失，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证实原、被告双方存在商品房买卖合同关系，并且合同约定了房屋价款、交房日期、违约责任等；2、个人购房借款/担保合同，3、证据收据及发票，证据2、3共同证实合同签订后，原告已经履行支付房款义务；4、靖西市商品房买卖合同登记备案证明，证实原被告双方所签订的合同已经在政府部门登记备案；5、靖西市人民政府疫情防控期间工作的通报（九），证实疫情后被告于2020年2月20号就可以复工复产；6、银山颐园交房通知，证实银山颐园项目与涉案项目是同期开盘，但是银山颐园能够如期交房，进一步说明原告所说的停工天数是不应该扣除的。 被告嘉元房地产公司辩称，一、案涉房屋所在项目因不可抗力停工155天，应免除被告相应部分违约责任。（一）《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年12月30日，在此之前因中考、高考停工和异常天气等不可抗力导致停工长达64天，交房日应顺延至2020年3月3日。（二）2019年12月30日至原告起诉时止，期间春节放假7天，紧接着因新冠状病毒疫情影响，虽靖西市政府部门于2020年2月22日印发《靖西市房屋建筑及市政基础设施工程疫情防控期间全面复工实施方案》，但由于防控物质紧缺，实行政府统一管控，返回工地的外地工人仍居家隔离，直至2020年4月23日所涉项目仍未能全面复工，新冠疫情属于不可抗力，因春节放假和受疫情影响停工91天应于扣除。二、原告计算违约金的方式错误，且违约金约定过高，应予减免。根据合同第十二条约定，逾期交房违约金存在90日之内和超过90日两种处理标准，90日内按日万分之二计算，超过90日的按万分之三计算，而并非原告主张的全部按万分之三计算。另外，案涉项目绝大部分业主采用公积金按揭贷款方式购房，银行按揭贷款延迟至2018年底支付到账，有些甚至2019年4月份才到账，客观上也对案涉项目顺利进行造成一定的障碍。综上，被告不能按期交房，存在不可抗力和其他客观因素，被告也因此遭受巨大经济损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约 责任的，人民法院不予支持。…”的规定以及广西高院发布的《关于妥善审理涉新冠××疫情相关民事纠纷的指导意见》第13条相关免责规定，被告不能按期交房的责任应予相应免除或全部免除。 被告向本院提交的证据如下：1、靖西国家基本气象站雨量观测记录（2018年），证明2018年5月至2018年12月31日，靖西市区大雨以上异常天气共有26天；2、靖西国家基本气象站雨量观测记录（2019年），证明2019年1月至2019年12月30日，靖西市区大雨以上异常天气共有17天；3、关于新天地小区电费补收的通知，证明2019年5月27日特大暴雨致新天地小区内涝停电，6月3日才恢复供电，被迫停工8天；4、靖西百事通等媒体对洪劳灾害的报道，证明内容与证据3一致；5、靖西市招生考试委员会文件靖招考委[2018]1号，6、靖西市招生考试委员会文件靖招考委[2018]5号，7、中共靖西市委员会办公室、靖西市人民政府办公室明电，8、关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的紧急通知，9、靖西市招生考试委员会文件靖招考委[2019]3号，10、关于加强2019年中考期间建筑工地施工噪声管理的通知靖建字[2019]28号，以上证据共同证明2018年、2019年间，涉案项目因中考和高考全天停工14天；11、靖西市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部靖新冠防指[2020]20号，12、委托市工商联（商会）途径预购口罩邮件，13、《延期交房通知》，14、签收函，以上证据共同证明2020年2月22日市防疫指挥部印发复工方案通知，23日被告积极采购防疫物资复工，并将疫情影响情况函告各业主，直至4月23日才收到少量防疫物资，因疫情停工88天；15、外省劳务人员工资表和身份证复印件，证明涉案项目用工多为外省劳务人员，复工困难；16、国办发明电[2020]2号文件通知，证明2020年1月29日起，防疫物资国务院实行统一管理、统一调拨，疫情进入严管阶段；17、发改办体改[2020]175号文件通知，证明2020年2月27号政府支持重点企业复工复产；18、国发明电[2020]12号文件通知，证明直至2020年4月7日，全国绝大多数地区仍未能恢复正常生产生活秩序，案涉项目仍处停工状态。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4没有异议，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：一、被告对原告提交的证据6、7有异议，对证据6质证认为虽然政府发布通告可以于2月20日复工，但实际上很多企业并未能按时复工，被告也没达到复工的条件； 对证据7质证认为每个项目都有其特殊性，行政审批等手续耗时也不一样，不能简单对比，且该证据与本案无关，不能作为本案的证据。本院认为，证据6是靖西市人民政府结合当地的疫情情况而发布的复工复产通告，来源合法，内容客观真实，但所证实的内容与本案无关，本院在本案中不予以认定；被告对证据7的质证意见符合客观事实，本院予以采纳，故对该份证据不予认定。二、原告对被告提交的证据1和证据2有异议，认为靖西市属于亚热带气候，降雨充沛，开发商在拟定工期时应当预知此类天气每年都会出现，不能作为不可抗力因素的依据，更不能以此来推翻延期交房违约的事实；对证据3和证据4有异议，认为电力公司每年都会对城区电路进行维护，开发商拟定工期也应有预知，因洪涝停工，供电设施损坏，是开发商对地下车库没有完全封闭，达不到防范要求所致，故不能作为推卸责任的依据，更不能推翻延期交房违约的事实。本院认为，被告提供的证据1、2、3、4来源合法，事实客观存在，但不符合不可抗力而延期交房情形，故对以上证据的证明目的本院不予采信。原告对被告证据5、6、7、8、9、10有异议，认为高考、中考每年都会如期举行，被告在拟定工期时应预知，因此不能作为不可抗力因素的依据，更不能以此来推翻延期交房违约的事实；本院认为，被告证据5、6、7、8、9、10是靖西市相关政府部门颁发的文件，来源合法，内容客观真实，但不符合不可抗力而延期交房情形，故对以上证据的证明目的本院不予采信。原告对被告证据11、12、13、14、15、16、17、18有异议，认为合同约定的交房日期是2019年12月30日，按照政府文件通报新冠××疫情发生于2020年1月底，疫情发生在约定的交房日之后，被告逾期交房的违约责任与疫情无关；本院认为，原告对以上证据的质证意见符合本案事实，故在本案中对被告以上证据不予认定。 经审理，本院确认以下法律事实：原告于2018年7月12日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买由被告开发建设的位于靖西市新天地悦江府6幢1单元1103号房，合同对房屋价款、付款日期、交房日期、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告已向被告付清了购房款571065元，其中首付款211065元，余款360000元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条第（一）项约定，被告于2019年12月30日前向原告交付商品房。第十二条约定：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付给原告的，如逾期在90天之内，自约定的交付日期之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交房超过90天，原告要求继续履行 合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。本案中，从双方约定的交房日2019年12月30日之次日起，即从2019年12月31日起至2020年6月12日止，被告逾期交房天数为164天。另查明，涉案项目的房屋至今未成就交付条件。原告认为，被告逾期交房，给原告造成巨大的经济损失，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年7月12日签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款571065元，履行了合同最主要的义务；而被告却未能按照合同约定的时间即2019年12月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2019年12月31日起至2020年6月12日止，逾期交房天数为164天，根据合同第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。而被告在庭审中提出合同约定按日万分之三计算违约金过高，要求本院予以减免，本院认为，被告对此并未向本院提交相关证据证实双方约定的违约金过分高于逾期交房对原告造成的损失，故对其辩解意见，本院不予采纳。但是，从公平的角度来衡量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房给原告造成的经济损失以及当地同地段同类房屋租金的标准，并结合当前新冠××疫情对企业经济造成的影响等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情按日万分之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为20604.03（571065元×164天×0.00022）元，原告主张超过部分，本院不予支持。违约金暂计至2020年6月12日，之后的违约金以总房款571065元为基数，按日万分之二点二计算至被告向原告实际交房之日止。 对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气、中考高考停工、电路维修停工以及2020年春节放假、新冠疫情影响等停工共155天，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本院认为，天气因素对施工进度确实有影响，但风雨 天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对中考高考、电路维修等临时停工的时间亦应作出以合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工。因此，风雨天气、中考高考、电路维修停工等不构成不可抗力。至于因疫情的停工，因2020年1月底新冠××疫情的爆发，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，确属不可抗力，但在本案中，被告应于2019年12月20日之前交房而未能交房，其迟延履行的行为发生在不可抗力的疫情之前，属于“迟延履行后发生不可抗力”的情形，根据上述法条的规定，不能免除责任。综上，对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中、高考等临时停工，以及春节放假、疫情影响等，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解意见，本院不予采纳。 本案中，原告请求被告继续履行交房义务，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，由于涉案房地产项目目前尚未具备交付使用条件，法院不宜直接判令被告交房，故原告此项诉求本院不予支持。但被告应诚实守信，积极履行合同义务，原告可待交房条件成就后另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告覃焕英支付逾期交房违约金20604.03元；违约金暂计至2020年6月12日，之后的违约金以房款总价为基数，按日万分之二点二从2020年6月13日起计付至被告实际向原告交付房屋之日止； 二、驳回原告覃焕英的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费251元，由原告覃焕英负担67元，被告广西嘉元房地产有限责任公司负担184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出 副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄丽颖 二〇二〇年九月八日 书记员  黄秋妮