河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8479号 上诉人（原审被告）：河北泰岳房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区植物园路33号岳村村委会办公楼。 法定代表人：牛延军，该公司董事长。 上诉人（原审第三人）：平安银行股份有限公司石家庄分行，住所地石家庄市新华区新华路78号。 法定代表人：冯少英，该行行长。 委托诉讼代理人：徐建美，河北冀人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹阳，河北冀人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李斌，男，1963年6月16日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 上诉人河北泰岳房地产开发有限公司（以下简称泰岳公司）、平安银行股份有限公司石家庄分行（以下简称平安银行）因与被上诉人李斌房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初8256号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本 -2- 案进行了审理。上诉人平安银行委托诉讼代理人徐建美、被上诉人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰岳公司上诉请求：撤销原判，改判双方继续履行合同。事实与理由：一、原判故意忽略天气因素及政策性停工对商品房建设的影响及上诉人与被上诉人李斌约定的合同解除条件，简单认定上诉人延期交房并支持解除合同是错误的。1、双方约定交房日期确是2019年6月30日，但同时约定“如遇下列特殊原因（不可抗力、政府或有关部门原因），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”“逾期在90日内的，出卖人不承担违约责任”。房屋建设至一审开庭之日，政策性停工长达334.5天，被上诉人李斌提起诉讼之日（2019年8月21日）比约定交房日期只晚了51日，起诉时就算不考虑不可抗力和政策因素，上诉人延期交房日期也不到90日，解除合同不符合法定条件和约定条件。一审枉顾政策调控对房地产项目建设进度的影响，对镇政府出具的停工证明不予认定，脱离实际。2、双方还约定“法律规定或双方约定的买受人可以解除合同的条件成就时，买受人应在知道或应当知道该事由发生后十日内向买受人提出解除合同申请，买受人在此期间不提出的，视为买受人放弃合同解除权”。一审以“出卖人在涉案房屋工期延误后未履行告知义务”为由，不认可上诉人因政策性停工而导致延期的抗辩理由，却选择性忽略合同约定的买受人的通知义务和法律后果，对双方不一致不对等，显失公平。 -3- 二、原审判令上诉人按银行同期同类贷款利率退还首付房款的利息并支付违约金没有依据。三、直接判令上诉人向平安银行偿还剩余贷款本息从而免除李斌的还款义务是错误的。 平安银行上诉请求：撤销原判第二项判决内容，二审诉讼费用由被上诉人李斌承担。事实和理由：一、一审判决解除《房地产买卖抵押贷款合同》适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。上诉人作为抵押权人，在本案中未提出诉讼请求，也不同意解除《房地产买卖抵押贷款合同》，一审将房屋买卖合同纠纷与抵押贷款合同纠纷合并审理并以解除买卖合同为由解除抵押贷款合同，违反上述规定，应撤销相关判决内容。二、一审违反程序规定合并审理，判决内容损害上诉人合法权益。在被上诉人李斌与泰岳公司房屋买卖合同解除纠纷中，上诉人无过错。即使由于房屋买卖合同解除导致抵押贷款合同目无法实现，被上诉人李斌可以另行要求解除抵押贷款合同，但《房地产买卖抵押贷款合同》贷款人是被上诉人李斌，泰岳公司是贷款合同保证人，解除该抵押贷款合同并不免除被上诉人李斌的还款责任，一审违反程序合并审 -4- 理，仅判决保证人承担还款责任，漏判贷款人李斌的还款责任。 李斌辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条无第一款规定，整条内容规定，上诉人平安银行断章取义，我未违约，上诉人平安银行作为抵押权人怎么可能提出诉讼请求。截止今日，穷一直按约定偿还贷款本息，上诉人平安银行滥用该条理由，违反上述法律规定。本条主要内容及判决准确，要求泰岳公司偿还担保权人和买受人本息，上诉人平安银行无任何损失，上诉人平安银行与泰岳公司故意串通拖延原判执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条明确，因商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。上诉人平安银行说其无过错，应当监管资金使用方专款专用，因监管不力造成保证人至今未完成交房，保证人违规挪用，上诉人平安银行有很大失职责任。银行资金都给了保证人，当然判决保证人偿还。请求：驳回上诉，维持原判。 李斌向一审法院起诉请求：一、解除李斌与泰岳公司签订的合同编号为2017080711193833196的《商品房买卖合同》；二、解除李斌与平安银行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》；三、泰岳公司返还李斌已支付的首付房价款509750元及利息 -5- （利息以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自2017年7月15日起计算至判决确定的款项实际付清之日止）；四、泰岳公司归还李斌截至起诉日已支付给平安银行的按揭贷款本息322407.72元（暂定36个还款期，自2017年8月12日至2020年8月12日，以李斌实际还款的金额为准）及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，计算自2017年9月12日起至判决确定的款项实际付清之日止）；五、泰岳公司向李斌支付房款占用利息定242513.25元（按照房屋总价款1649750元乘以中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算，暂自2017年7月15日计算至2020年7月15日，以判决确定的款项实际付清之日为准）；六、泰岳公司向李斌支付逾期交房违约金80837.75元（按照房屋总价款1649750元乘以中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算）；七、泰岳公司直接向平安银行返还剩余贷款本金及利息；八、诉讼费、保全费、保函费由泰岳公司承担。 一审查明的事实：2017年8月7日，出卖人泰岳公司、买受人李斌签订《石家庄市商品房买卖合同》，李斌购买泰岳公司开发坐落于新华区房屋。建筑面积138.17平方米，单价11940元，总金额1649750元；第七条付款方式、期限及预售资金监管中约定买受人采用贷款方式付款，2017年8月7日前支付首付款509750元，余款1140000元向贷款机构申请贷款；第十二条逾 -6- 期交付责任中1（1）逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的中国人民银行公布的同期贷款基准利率%向买受人支付违约金。《补充协议》第五条特别约定中1.法律规定或双方约定的买受人可以解除约定合同的条件成就时，买受人应在知道或应当知道该事由发生后十日内向出卖人提出解除合同申请，买受人在此期间不提出的，视为买受人放弃合同解除权。第六条房屋交付的约定中9.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）如遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人；（2）由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其他非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。11.关于第十二条逾期交付责任补充说明：合同继续履行，逾期 -7- 在90日内，出卖人不承担违约责任，超过90日的，出卖人以向物业公司代缴物业费形式按约补偿买受人。李斌于2017年7月15日向泰岳公司支付首付款509750元。2017年8月10日，甲方（借款人）李斌、乙方（贷款人及抵押权人）平安银行、丙方（抵押人）李斌、丁方（保证人）泰岳公司签订《房地产买卖抵押贷款合同》，甲方因购买案涉房屋自乙方处贷款金额1140000元，贷款期限180个月，自2017年8月10日起至2032年8月10日止；贷款支付方式为受托支付，甲方在此不可撤销地授权乙方将此贷款全数以丙方购楼款名义划入收款人指定的账户；该抵押贷款合同的抵押物为案涉房屋；贷款起贷日2017年8月12日，首次还款日为2017年9月12日。李斌自2017年9月开始每月按时足额偿还第三人贷款8955.77元，截止2019年12月23日已偿还贷款27期，共计241805.79元，未偿还贷款本金1012699.14元。李斌认为《石家庄市商品房买卖合同》约定交房时间为2019年6月30日，截止2019年9月30日已逾期交房达90日，因泰岳公司未在规定时间履行交房义务已构成违约，故李斌依据合同约定提起本案诉讼。泰岳公司认为按照《补充协议》约定，如通特殊情况，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实延期，已提交石家庄市新华区人民政府大郭镇街道办事处出具的情况说明可证明在涉案房屋建设过程中，因天气原因政府要求停工时间长达334.5天，延期交房是该原因造成，李斌要求解除合同没有合同依据。李 -8- 斌认为泰岳公司应提交相关部门要求其停工的证据材料证明其观点，该证据不能证明泰岳公司的观点，且按照双方约定发生不可抗力应在发生之日起30日内告知买受人，但泰岳公司未履行告知义务。 一审法院认为，李斌与泰岳公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，该合同合法、有效。李斌与泰岳公司应根据合同的规定履行各自的义务。李斌已支付了购房首付款，剩余房款也通过贷款的方式给付泰岳公司，泰岳公司理应按照合同规定向李斌履行交付房屋的义务。关于是否应解除案涉商品房买卖合同的问题，《补充协议》第六条房屋交付的约定中9(2)中规定了由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其它非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。但出卖人在涉案房屋工期延误后未履行告知义务，此外，泰岳公司的证据也不足以证明工期延误是由于政府预警政策导致，故对此不予认可。截至开庭日，泰岳公司逾期交房已超过90日，现李斌要求解除商品房买卖合同具有事实，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求损失。故对于李斌要求泰岳公司返还首付房价款509750元及自2017年7月15日开始至款项付清之日止以中国人民银行同期同类贷款利 -9- 率标准利息的诉讼请求，予以支持。关于是否应解除案涉《房地产买卖抵押贷款合同》的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定了因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据该规定，李斌要求解除与平安银行之间《房地产买卖抵押贷款合同》的诉讼请求，予以支持。关于李斌要求泰岳公司返还其支付按揭及利息的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《房地产买卖抵押贷款合同》已解除，现李斌要求泰岳公司归还李斌已支付给平安银行的按揭贷款本息，予以支持。关于李斌要求泰岳公司支付占用房款期间利息的诉讼请求，李斌在其第三项诉讼请求中已对其支付首付款主张利息，故对李斌再次主张首付款利息的主张，不能支持。李斌在其第四项诉讼请求中已对其支付按揭主张利息，故对李斌再次主张已付按揭利息的主张，不能支持。关于李斌主张逾期交房违约金的诉讼请求，《石家庄市商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任中1(2)规定了买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天 -10- 内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并按全部房价款的中国人民银行公布的同期贷款基准利率%向买受人支付违约金。李斌要求泰岳公司以全部房价款1649750元为基数，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算违约金的诉讼请求符合双方约定，予以支持。关于李斌要求泰岳公司直接向平安银行返还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，因涉案《石家庄市商品房买卖合同》《房地产买卖抵押贷款合同》已解除，李斌根据合同性质和履行情况要求，要求泰岳公司向平安银行返还剩余贷款本金及利息无不当，应支持。一审判决：一、解除李斌与河北泰岳房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》；二、解除李斌与平安银行股份有限公司石家庄分行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》；三、河北泰岳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李斌首付房价款509750元及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2017年7月15日起开始计算至款项付清之日止）；四、河北泰岳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李斌截止至2019年12月23日已偿还购房贷款本息241805.79元及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自实际付款之日开始计算至款项付清之日止）2019年12月24日以后偿还的购房按揭按此标准计算；五、河北泰岳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李斌违约金80837.75元。六、河北泰岳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内 -11- 向平安银行股份有限公司石家庄分行偿还《房地产买卖抵押贷款合同》所欠的剩余贷款本金和利息。七、驳回李斌的其他诉讼请求。案件受理费15200元，保全费5000元，由河北泰岳房地产开发有限公司负担。河北泰岳房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人泰岳公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，二审中，上诉人泰岳公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定，按上诉人泰岳公司撤回上诉处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此,在《石家庄市商品房买卖合同》解除的情况下，致使被上诉人李斌与上诉人平安银行、泰岳公司的担保贷款合同的目的无法实现。因此，被上诉人李斌关于解除《房地产买卖抵押贷款合同》的请求，应予支持。根据《解释》第二十五条第一款规定，上诉人平安银行有权作为有独立请求权第三人提出诉讼 -12- 请求，但并不影响或限制被上诉人李斌依照《解释》第二十四条规定主张《房地产买卖抵押贷款合同》解除权。《房地产买卖抵押贷款合同》本身具有特殊性，也即贷款实际是上诉人平安银行受被上诉人李斌指令直接支付给上诉人泰岳公司。基此，根据《解释》第二十五条第二款规定，上诉人泰岳公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还上诉人平安银行和被上诉人李斌。从法律关系看，根据合同相对性，被上诉人李斌系借款人，上诉人平安银行系出借人。鉴于上诉人平安银行一审诉讼地位是第三人，未对被上诉人李斌提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，上诉人平安银行与被上诉人李斌之间责任如何承担，不属于本案二审的审理范围。如有争议，当可协商或另案起诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人泰岳公司预交二审案件受理费15200元，减半收取7600元，由上诉人泰岳公司负担；上诉人平安银行预交二审案件受理费15060元，由上诉人平安银行负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 -13- 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张童童