江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2851号上诉人（原审原告）：无锡市洲际物业管理有限公司，住所地无锡市锡沪东路377-1001。法定代表人：封明，该公司总经理。委托诉讼代理人：史明哲，江苏汇丰恒通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶春南，男，1967年4月1日生，汉族，住宜兴市。上诉人无锡市洲际物业管理有限公司(以下简称物业公司)因与被上诉人叶春南物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院以物业公司未提供无锡市东鹏置业有限公司（以下简称东鹏公司）通知夏永强、周美琴交房或物业费应自2013年1月1日起算的证据，无法确认物业费起算时间及相应金额为由驳回物业公司的诉讼请求，属于事实查明不清，适用法律错误。理由：1.案涉房屋竣工验收的时间是在2012年9月29日，而物业公司主张的物业费起算时间自2013年1月1日起，符合《前期物业合同》的约定。2.案涉司法拍卖公告“标的物介绍”部分明确载明：拖欠的物业费、取暖费、水电煤费、其他费用由买受人承担，故叶春南作为案涉房屋的买受人，理应承担拖欠的物业费。叶春南辩称：1.案涉房屋系其司法拍卖所得，其已按相关要求支付了房屋大修理基金和2019年9月1日之后的物业费，之前的物业费与其无关，不应由其缴纳。2.案涉房屋根本就未交付夏永强、周美琴，物业亦未提供相应的物业服务，不存在拖欠物业费的情况。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：判令叶春南支付物业费15256.8元（自2013年1月1日至2019年8月31日止，42.38平方米*4.5元/月/平方米*80个月），并支付违约金（以15256.8元为基数，自立案之日2020年1月17日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算）。一审法院认定事实：无锡市锡沪东路367-1210房屋面积为42.38平方米，原系夏永强、周美琴所有。2011年7月1日，物业公司与东鹏公司签订《前期物业服务合同》1份，载明东鹏公司为甲方，物业公司为乙方，物业名称创富商业广场，物业服务期2011年7月1日至本合同终止，乙方按照办公楼4.5元/月/平方米向业主收取物业管理服务费，业主应于甲方通知交房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按6个月缴纳，业主或物业使用人应在每季度7月及12月（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，业主/使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日将承担逾期金额，每日万分之五的滞纳金，本合同期限自2011年7月1日起至本项目业主委员会成立（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）等内容。2012年9月28日，涉案房屋通过竣工验收。因夏永强、周美琴被申请执行，无锡市中级人民法院于2019年8月1日至2019年8月2日对涉案房屋进行拍卖，叶春南于2019年8月2日通过拍卖购得涉案房屋。竞买须知载明交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费，水、电、物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担等内容，竞买公告未对欠款进行明确。2019年8月30日，无锡市中级人民法院作出（2019）苏02执恢21号之七执行裁定书，裁定：一、备案登记在被执行人夏永强、周美琴名下（合同备案号201210190011），位于无锡市房屋（房屋代码814624161101）归买受人叶春南所有，上述房屋所有权及相应其他权利自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人叶春南可持本裁定书，于三十日内到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年9月24日，涉案房屋产权登记在叶春南名下，叶春南支付了2019年9月1日至2020年8月30日的物业费。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，物业公司为了证明其与夏永强、周美琴的物业服务合同关系，提供了《前期物业服务合同》，叶春南未提出异议，对该证据真实性一审法院予以确认。其次，《前期物业服务合同》约定业主应于东鹏公司通知交房之日起交纳物业服务费用，但物业公司未提供东鹏公司通知夏永强、周美琴交房或物业费应自2013年1月1日起算的证据，不利后果应由其自行承担，现一审法院无法确认物业费起算时间及相应金额，故对物业公司主张物业费、违约金的诉请一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回物业公司的诉讼请求。案件受理费人民币184元，由物业公司承担。二审中，物业公司提供以下新证据：1.东鹏公司与夏永强、周美琴于2012年10月19日签订的《商品房买卖合同》复印件一份，合同约定东鹏置业应当在2013年1月13日前向夏永强、周美琴交付案涉房屋，证明夏永强、周美琴最晚从2013年1月13日起已为案涉房屋的实际产权人，物业公司有权依据前期物业的合同约定从2013年1月13日起向夏永强、周美琴收取物业费。2.周美琴与江苏银行城郊支行于2012年12月17日签订的《个人借款合同（房贷版）》、江苏省无锡市崇安区人民法院（2014）崇商初字第1168号民事判决书、江苏省无锡市崇安区人民法院（2014）崇执字第1598-4号民事裁定书复印件各一份，综合证明：夏永强、周美琴因购买案涉房屋向江苏银行无锡城郊支行申请贷款，后因无法及时偿还贷款被诉至法院，夏永强、周美琴为应诉委托了诉讼代理人，证明夏永强、周美琴已为案涉房屋的实际产权人，物业公司向其收取物业费具有事实依据。3.物业费催缴通知单图片打印件7份，证明2013年至2019年期间物业公司一直通过在案涉房屋门口张贴通知单的方式向夏永强、周美琴催收物业费。叶春南对以上证据的关联性皆不予认可。二审另查明：案涉房产的拍卖公告“标的物介绍—标的物估值”载明：拖欠的物业费、取暖费、水电煤费、其他费用由买受人承担。二审中，物业公司向法院提交书面申请，将诉讼请求调整为：判令叶春南支付物业费15161.5元（自2013年1月13日至2019年8月31日止，42.38平方米*4.5元/月/平方米*79.5个月）。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：东鹏公司有无按合同约定向夏永强、周美琴交付案涉房屋。虽然物业公司目前无法提供东鹏公司直接交付案涉房屋的直接证据，但是本院认为，东鹏公司已按约交付案涉房屋，理由如下：首先，本案中，夏永强、周美琴与东鹏公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人应当在2013年1月13日之前将房屋交给买受人使用，故夏永强、周美琴应当知悉在2013年1月13日之前收房的事宜，目前未有证据证明案涉房屋延期交房，夏永强、周美琴也未对房屋交付时间提出过异议。其次，夏永强、周美琴作为无锡本地人，于2011年起投资于本地的案涉房屋，期间还涉及房贷纠纷诉讼、法院强制执行，结合夏永强、周美琴多年来怠于接收案涉房屋的事实，说夏永强、周美琴不知道案涉房屋已经交付，完全不符合常理。综上，可以推定夏永强、周美琴已知案涉房屋已按约交房，且应当按照《前期物业合同》的约定缴纳物业费，但夏永强、周美琴始终未予缴纳，构成拖欠物业费的事实。因夏永强、周美琴长期不使用该房屋，故本院酌定夏永强、周美琴拖欠的物业费按70%的比例计算。物业公司于二审中提出书面申请，将夏永强、周美琴拖欠物业费的起算时间调整为自2013年1月13日起，系其对自己权利的处分，本院予以准许。鉴于案涉房产的拍卖公告已明确，拖欠的物业费由买受人承担，故叶春南理应承担案涉房屋拖欠的物业费10613元（15161.5元*70%）。一审认为案涉房屋未交付，不妥，应予纠正。综上所述，物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初631号民事判决；二、叶春南于本判决生效后十日内支付无锡市洲际物业管理有限公司物业费10613元；三、驳回无锡市洲际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果叶春南未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费184元（该款已由物业公司预付），由物业公司负担55元，由叶春南负担129元（叶春南于本判决生效后十日内直接支付给物业公司）；二审案件受理费184元（该款已由物业公司预付），由物业公司负担55元，由叶春南负担129元（叶春南于本判决生效后十日内直接支付给物业公司）。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年九月二十九日法官助理诸佳英书记员钱菲佳