浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初2339号 原告：浙**田农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913311007757320399（1/1），住所地浙江省青田县鹤城街道鹤城东路180号。 法定代表人：刘建伟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶鑫鑫。 委托诉讼代理人：程朱微。 被告：詹德生，男，1972年6月12日出生，汉族，户籍地：浙江省青田县，住青田县。 被告：吴新英，女，1975年10月21日出生，汉族，户籍地：浙江省青田县，住青田县。 被告：青田凯新房地产开发有限公司，统一社会信用代码91331121MA28J16X20，住所地浙江省青田县温溪镇安定东路298-1号。 原告浙**田农村商业银行股份有限公司与被告詹德生、吴新英、青田凯新房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告浙**田农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人叶鑫鑫、被告吴新英通过移动微法院远程视频参与庭审、被告詹德生、青田凯新房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令被告詹德生、吴新英立即偿还贷款本金516249.95元及利息、复息、罚息（利息自2019年9月21日起至起诉日止按年利率5.389999%计收；并对应付未付利息按年利率8.084999%计收复息；罚息自起诉日次日起至实际清偿本合同债务之日止按年利率8.084999%计收）；2.若被告不能偿还上述款项，则依法拍卖、变卖詹德生、吴新英坐落于青田县××镇××幢××室的房产［不动产权登记号：浙（2018）青田县不动产证明第0001652号；不动产登记证明号：浙（2018）青田县不动产证明第0××8号］，所得价款优先偿还上述款项；3.请求依法判令被告青田凯新房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用及一切实现债权费用等由被告承担。 事实与理由：被告詹德生于2018年6月19日以购房为由，被告吴新英作为共同借款人，以青田凯新房地产开发有限公司作为保证人，向我行申请贷款人民币59万元，并签订了一份《个人购房借款合同》（合同号：9321120180013184），并以坐落于青田县××镇××幢××室的房产办理了预告登记。双方约定：1、借款金额为人民币59万元正，借款期限自2018年6月20日至2028年6月15日止，以借款借据为准；2、借款月利率为4.491666%0；3、还款方式是等额本金还款法，贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本金，每月还款日为当月的20日；4、第九条贷款担保：本合同项下的贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿和贷款实现债务的费用等。5、第十四条违约责任：（一）发生下列情形之一即构成违约：……2.借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息；借款人提供的证明、资料等文件有虚假、非法的情况……（二）发生违约情形时，贷款人有权采取以下一种或多种措施：1.按中国人民银行的规定计收罚息和复利；2.停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3.依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息。2018年6月26日，詹德生获取贷款本金59万元，到期日期为2028年6月15日。贷款发放后，借款人按月等额本金还款至2019年9月20日，后未再按时足额偿还。根据合同约定，宣布合同提前到期，要求被告立即偿还贷款本金及利息、复息、罚息。原告认为，詹德生、吴新英尚欠原告贷款本金516249.95元及利息、复息、罚息，并以坐落于青田县××镇××幢××室的房产办理了预告登记，青田凯新房地产开发有限公司承担连带保证责任。原告有个人购房借款合同、借款借据等为证。本笔借款事实清楚、证据确实，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求根据有关规定作出判决，支持原告的诉讼请求。 被告吴新英辩称：贷款属实，按揭贷款已付到2019年9月20日。 被告詹德生未到庭答辩，但庭前表示原告起诉属实，由法院依法判决，并表示放弃参加庭审。 被告青田凯新房地产开发有限公司未作答辩。 经审理，本院认定事实与原告起诉状一致。 另查明，2018年3月，被告詹德生、吴新英对自己购买的坐落于青田县××镇××幢××室的房产办理了所有权预告登记，编号为：浙（2018）青田县不动产证明第0001652号预告登记。2018年6月26日，三被告基于上述《个人购房借款合同》办理了不动产抵押预告登记，编号为：浙（2018）青田县不动产证明第0××8号。被告青田凯新房地产开发有限公司开发建设的青田县温溪镇瓯江名苑项目国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记事项，于2020年7月7日办结。2020年8月5日，被告詹德生因刑事犯罪被浙江省丽水市中级人民法院判处无期徒刑。 本院认为，原告浙**田农村商业银行股份有限公司与被告詹德生、吴新英、青田凯新房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，依法成立并生效，对相关当事人均具有法律约束力。借款合同签订后，原告依约履行了发放贷款义务，被告詹德生按照等额本金方式偿付贷款本息至2019年9月20日，自2019年10月20日起未按期偿付贷款本息，被告吴新英作为共同借款人也未履行付款义务，其行为显属违约。根据合同约定，被告詹德生、吴新英未按期偿付贷款本息的，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，现原告主张借款本息于本案起诉之日（2020年8月12日）到期，本院依法予以认定。自2020年8月13日起，原告有权要求詹德生、吴新英偿付全部借款本金、利息、复利及罚息。被告詹德生、吴新英以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因案涉房屋未办理所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在原告怠于办理正式抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告对相关房产依法享有优先受偿权。根据《个人购房借款合同》，被告青田凯新房地产开发有限公司提供的是阶段性保证，原告起诉时，正处于合同约定的保证区间，按约应承担连带保证责任。 需要说明的是，原告主张的金融债权存在两个担保，进而会产生何者责任优先的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”之规定，在债务人自己提供的物保与第三人提供的人保并存时，债权人应先就该物保实现债权。参照该条精神，原告应优先就案涉抵押预告登记房屋实现债权，不足部分由被告青田凯新房地产开发有限公司承担连带保证责任。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告詹德生、吴新英于本判决生效之日起十日内偿还原告浙**田农村商业银行股份有限公司借款本金516249.95元及利息、复息、罚息(利息自2019年9月21日起至2020年8月12日止按年利率5.389999%计收；复息以应付未付利息为基数自2019年10月21日起至利息还清之日止，按年利率8.084999%计算；罚息自2020年8月13日起至本金实际还清之日止按年利率8.084999%计收)； 二、若被告詹德生、吴新英未能按期偿付上述第一项付款义务，则原告浙**田农村商业银行股份有限公司有权对坐落于青田县××镇××幢××室的房产【浙（2018）青田县不动产证明第0001652号】，以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就上述第一项所确定的债务优先受偿； 三、被告青田凯新房地产开发有限公司对上述房产变价清偿第一项债务后不足部分，承担连带清偿责任； 四、驳回原告浙**田农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8962元，减半收取4481元，均由被告詹德生、吴新英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 彭胜斌 二〇二〇年九月二十五日 代书记员 徐安瑞 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 三、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。