湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10420号上诉人（原审被告，反诉原告）：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路489号新芙蓉之都商务大楼4楼。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：王凌蔚，女，1991年02月01日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨玉秀，女，1980年10月08日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：孔瑶，女，汉族，1988年06月11日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：王斌，男，汉族，1988年08月10日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）因与被上诉人杨玉秀房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原地产公司向本院提出上诉请求：1.请求人民法院依法改判上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》自2020年2月22日解除；2.请求人民法院依法改判上诉人不予支付被上诉人人民币100000元；3.请求人民法院依法改判由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一是疫情导致上诉人无法继续经营，涉案合同目的无法实现；二是一审法院认定合同解除的时间存在错误。应当认定为上诉人向被上诉人送达解除通知函日为解除时间。2.一审法院法律适用不当。上诉人因疫情不能履行合同，由于被上诉人不积极接受房屋单子涉案房屋空置，故一审法院认定上诉人承担10万元损失不当。杨玉秀答辩称，一审认定事实清楚，上诉人要求解除合同并非因为疫情，而是因其公司经营策略调整，即使因为疫情，也可以通过减免租金或延长租赁期限的方式来弥补，一审法院认定合同解除时间正确。一审法院适用法律也正确。杨玉秀向一审法院提出诉讼请求：1.判令中原地产公司继续履行《商铺租赁合同》；2.判令中原地产公司支付2020年03月01日至08月31日的租金人民币315000元；3.判令本案诉讼费全部由中原地产公司承担。杨玉秀于2020年5月21日提交变更诉讼请求申请，将第一项诉讼请求变更为请求判令解除与中原地产公司告签订的《商铺租赁合同》；将第二项诉讼请求变更为请求判令中原地产公司承担违约责任，向原告偿付人民币292950元。中原地产公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令杨玉秀支付被告房屋租赁保证金人民币伍万元，3.判令杨玉秀承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落在长沙市开福区，于2011年02月17日建成，杨玉秀带租买受并于2014年12月05日登记取得不动产所有权（长房权证开福字第××号）。杨玉秀于2014年12月13日向中原地产出具收取30000元保证金的《收条》，载明内容为“本人今收到中原（湖南）房地产代理有限公司承租湘江世纪城悦江苑市政层-10062号商铺租赁保证金人民币叁万元整”。2018年05月27日，杨玉秀作为出租方（甲方）、中原地产公司作为承租方（乙方）续签《商铺租赁合同》一份，合同的约定主要内容如下：杨玉秀将位于长沙市开福区（以下简称租赁商铺）出租给中原地产公司使用。租赁商铺建筑面积共计135.37平方米。租赁商铺权利人为杨玉秀；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码为长房权证开福字第××号。商铺用途为商业。租赁期限自2018年09月01日起至2021年08月31日止。每月租金为人民币50000元，从2018年09月01日至2021年08月31日，每年按前一年租金的5%递增。租赁保证金为人民币50000元，中原地产公司已支付叁万元整（补足伍万元整），杨玉秀收取租赁保证金应向中原地产公司开具收据，租约期满办理退房手续后，杨玉秀将租赁保证金无息退还给中原地产公司，租赁保证金及租金汇款至杨玉秀指定的银行账户（开户名：杨玉秀；开户行：招商银行松桂园支行账号：62×××88）。合同有效期内发生不可抗力，使本合同无法履行；政府征用、收回或拆除租赁房屋；甲、乙双方协商一致的允许解除或变更本合同。若中原地产公司拖欠租金达60天（两个月）以上或者拖欠可能导致杨玉秀损失的各项费用达20000元以上等，杨玉秀可就因此造成的损失，要求中原地产公司支付违约金50000元；除追究中原地产公司损害赔偿责任或违约责任外，杨玉秀有权依据上述情形向中原地产公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，杨玉秀有权申请单方解除合同。若杨玉秀延迟交付租赁商铺60天（两个月）以上或者杨玉秀违反本合同第九条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定等，中原地产公司可就因此造成的损失，要求杨玉秀支付违约金50000元。续租合同签订后，中原地产公司于2018年08月17日通过其在中国农业银行股份有限公司长沙大华支行账号为18×××82的账户向户名为杨玉秀开户行为招商银行股份有限公司长沙松桂园支行账号为62×××88的账户转账支付20000元，转账附言为续租押金；并按合同约定时间支付租金至2020年02月29日。中原地产公司未按照合同约定在2020年02月20日前向杨玉秀支付2020年03月01日至2020年08月31日的租金315000元,并于2020年02月18日，以“公司经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”为由，向杨玉秀作出《商铺租赁合同解除告知函》，要求杨玉秀收到此函2日内与其协商合同解除事宜。2020年02月22日，杨玉秀收到此函后，因其不能同意中原地产公司提出的因“经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”的事实，而作出《复函》，并于同年02月24日邮寄送达中原地产公司。中原地产公司收到杨玉秀作出的《复函》后，并于同月27日再次向杨玉秀邮寄送达《关于解除的沟通函》。双方未能就解除合同事宜达到一致意见，中原地产公司在庭审中自述，其于2020年02月29日自行腾空涉案门店，并用微信方式告知杨玉秀，当日未向杨玉秀交付门店钥匙。2020年04月08日，中原地产公司委托北京盈科（长沙）律师事务所向杨玉秀邮寄送达(2020)盈长沙律师函字第CS604号《律师函》。在庭审中，杨玉秀自述：2020年04月19日，杨玉秀、案外人新环境中介公司工作人员通知中原地产公司工作人员到门店，三方在场时交付门店钥匙。2020年05月10日,杨玉秀已将涉案商铺中的50平方米租给他人，租期自2020年05月21日起至2023年05月20日；涉案商铺尚余87平方米至今尚未出租。杨玉秀对交付钥匙事实的陈述，中原地产公司不予认可；杨玉秀未向本院提交证据证明。在庭审中，中原地产公司自述如下事实：自2020年03月01日至2020年04月22日期间，中原地产公司工作人员多次为杨玉秀寻找新客户，但均因租金价格问题而协商不成。自2020年02月29日腾退房屋，于2020年04月18日交付原告门面钥匙。中原地产公司对上述关于腾房以及交付钥匙的陈述，杨玉秀不予认可。中原地产公司未提交交付钥匙的相关证据证明。杨玉秀因与中原地产公司就是否解除双方签订的《商铺租赁合同》不能达成共识而酿成纠纷，并于2020年05月09日向本院提起诉讼。在开庭审理后，杨玉秀提交补充证据1：《门面租赁合同》，以补强证明其于2020年05月10日，与案外人签订了租赁合同，已将涉案商铺一楼50平方米出租，用途为经营服装，租赁期限自2020年05月21日至2023年05月20日止，月租金为28000元的事实；提交补充证据2：中原地产刘经理与彭敏洽谈经过的陈述意见，拟证明中原地产公司介绍转租客户的经过。经质证后，中原地产公司对证据1的真实性合法性无异议，对其关联性有异议，经审查，补充证据《门面租赁合同》与案件有关联，予以采纳；中原地产公司对证据2的三性均有异议，经审查，该证据与中原地产公司在庭审中自述“自2020年03月01日至2020年04月22日期间，中原地产公司工作人员多次为杨玉秀寻找新客户”的事实相印证，予以采信。在开庭审理后，中原地产公司提交补充证据：1、金北分店完税证明；补充证据2、五凌分店完税证明；补充证据3、中原地产（二级市场）完税证明；补充证据4、纳税数据统计。提交的上述补充证据拟证明中原地产公司二级市场和三级市场受疫情影响收益剧减，其中三级市场门店难以继续运营，导致不能履行合同。经组织双方质证后，杨玉秀的委托诉讼代理人对中原地产公司补充证据1、2、3的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的均有异议；对补充证据4的三性均有异议。经审查，中原地产公司的代理意见中发表“上述补充证据可以看出中原地产二级市场和三级市场从2019年11月起纳税金额大幅度下降，表明收益锐减，三级市场成本支出全依靠二级市场收益支撑，2019年12月之后，因疫情影响……”自认事实，而我国暴发新型冠状病毒感染肺炎疫情时间为2020年01月23日，因此，一审法院认为上述证据不能达到中原地产公司拟证明三级市场受疫情影响收益剧减，其中三级市场门店难以继续运营的证明目的，但可以证明中原地产公司在疫情发生之前就已受到房地产市场的影响收益剧减，疫情暴发后，加大了中原地产公司经营的困难。另查明：湖南省工业和信息化厅于2020年02月04日在官网发布《关于全力支持和组织推动中小企业复工复产的措施》信息；湖南省商务厅于2020年02月05日在官网发布《省商务厅多措并举全力应对疫情保障企业复工复产》信息；湖南省财政厅于2020年02月10日在官网发布《湖南出台八项金融措施支持疫情防控和企业复工复产》信息；湖南省市场监督局于2020年02月11日在官网发布《湖南出台20条措施支持市场主体应对疫情促生产稳发展》信息；湖南省人力资源和社会保障厅、湖南省总工会、湖南省企业和工业经济联合会、湖南省工商业联合会作出的湘人社发(2020)6号《转发的通知》文件。中原地产公司自述租赁杨玉秀铺面用于中原地产公司三级市场二手房代理销售、咨询的盛世路门店使用。截至目前，中原地产公司未向法院提交该公司相关注销证据。一审法院认为：杨玉秀与中原地产公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，中原地产公司以“公司经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”为由向杨玉秀作出《解除告知函》，并于2020年02月22日向杨玉秀邮寄送达；杨玉秀亦向中原地产公司明确作出不同意解除的复函。中原地产公司于02月27日再次向杨玉秀邮寄送达《关于解除的沟通函》，2020年02月29日自行腾空涉案门店，于2020年04月08日委托北京盈科律师事务所向杨玉秀邮寄送达(2020)盈长沙律师函字第CS604号《律师函》。2020年05月10日，杨玉秀不认可中原地产公司单方解除合同的效力，向本院提起诉讼要求中原地产公司继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，并支付2020年03月01日至08月31日的租金人民币315000元。鉴于中原地产公司已腾退房屋的事实，经本院向杨玉秀释明后，其于2020年05月21日向法院提交变更诉讼请求的申请，将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同，并要求中原地产公司承担偿付292950元的违约责任。在本案举证期间，中原地产公司提出反诉，请求判令解除双方签订的商铺租赁合同并判令杨玉秀退还保证金50000元。一审法院认为本案争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》解除时间的确定问题。二、杨玉秀提出中原地产公司单方解除合同应承担违约责任的主张否成立问题。三、杨玉秀请求中原地产公司向其承担偿付人民币292950元违约责任的合法性问题。四、中原地产公司提出杨玉秀退还保证金的诉求的合法性问题。关于焦点一。涉案《商铺租赁合同》解除时间的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条就是对合同的约定解除和合同的法定解除条件的规定。因此，异议权和异议期的适用前提是有解除权的合同解除，此时的“合同解除通知”只能视为一方当事人要求解除合同的要约，除非对方予以承诺，否则不发生解除合同的效果。综上所述，本案中，杨玉秀收到中原地产解除通知之日不发生合同解除效力，亦不能作为本案的合同解除之日；一审法院综合本案相关事实，确认2020年05月21日杨玉秀将诉讼请求变更之日为本案合同解除之日。关于焦点二。杨玉秀提出中原地产公司单方解除合同应承担违约责任的主张否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。一审法院认为，疫情防控属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并不必然导致合同免责解除，而应综合考虑合同履行期限、履行内容、疫情影响程度等。就本案而言，合同履行期截止至2021年08月31日，疫情防控虽对中原地产公司履行合同产生了影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，对所受疫情影响可通过减免租金或延长租赁期限来弥补。因此，对杨玉秀提出中原地产公司单方解除合同应承担违约责任的主张，予以支持。对中原地产公司提出“因公司经营策略调整，基于新型冠状病毒性肺炎疫情的暴发，导致经营出现严重困难，属于双方合同约定的不可抗力无法履行合同的情形；且未造成杨玉秀损失，不应承担责任”的主张，不予采信。关于焦点三。杨玉秀请求判令中原地产公司向其承担偿付人民币292950元金额是否合法问题。本院认为，中原地产公司因单方解除合同造成涉案房屋自2020年03月01日至本院确认合同解除之日即2020年05月20日期间空置，空置期间的租金140000元即为杨玉秀的实际损失。一审法院综合考虑中原地产公司受疫情影响，部分免除其责任，酌情认定中原地产公司承担偿付杨玉秀人民币100000元。对杨玉秀超出部分的请求，不予支持。关于焦点四中原地产公司提出杨玉秀退还租赁保证金50000元的诉求。本案中，杨玉秀无证据证明中原地产公司有其他未向其结清的各项费用，因此，对中原地产公司提出杨玉秀退还租赁保证金的请求，予以支持。一审法院判决如下：一、本诉杨玉秀与中原（湖南）房地产代理有限公司签订的《商铺租赁合同》自2020年05月21日解除。二、本诉中原（湖南）房地产代理有限公司自本判决书生效之日起十日内向杨玉秀支付人民币100000元。三、本诉杨玉秀自本判决书生效之日起十日内向中原（湖南）房地产代理有限公司返还租赁保证金人民币50000元。四、驳回杨玉秀其他诉讼请求。经审查，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点主要是：1.上诉人的行为是否构成违约；2.涉案租赁合同的解除时间；3.合同解除后的法律责任。关于焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院认为，疫情防控属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并不必然导致合同免责解除，而应综合考虑合同履行期限、履行内容、疫情影响程度等。一审法院结合案件事实认定，疫情防控虽对中原地产公司履行合同产生了影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，对所受疫情影响可通过减免租金或延长租赁期限来弥补，有事实和法律依据，本院予以确认。中原地产公司主张免责解除合同的主张不能成立，本院不予支持。关于焦点2。上诉人认为，合同解除的时间应当是其向被上诉人送达解除通知书的时间。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对于该条文的理解，应当是享有法定或者约定解除权的当事人，才能以通知方式解除合同。根据本院在焦点1中的分析，中原地产公司并不享有法定或者约定的解除权，其向被上诉人发送解除合同的通知，并不发生解除合同的法律效力。综合本案相关事实，双方当事人对于交付钥匙的时间存在争议，上诉人亦未提交证据证明何时交付的钥匙，一审法院按照杨玉秀提出解除合同的时间即2020年5月21日，确定为合同解除之日，并无不当，本院予以确认。关于焦点3。涉案租赁合同于2020年5月21日解除，中原地产公司应承担自2020年3月1日起至2020年5月20日止的租金损失。一审法院综合考虑中原地产公司受疫情影响，部分免除其责任，酌情认定中原地产公司承担偿付杨玉秀人民币100000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，中原地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人中原（湖南）房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十九日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。