宁波市海曙区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0203执异93号 案外人：胡龙行，男，1977年8月22日出生，汉族，住浙江省。 申请执行人:浙商银行股份有限公司宁波海曙支行。组织机构代码58745309-1。住所地：浙江省宁波市海曙区中山西路88号一层、二层。 代表人：陈建军，该支行行长。 委托代理人：吴菲菲，该支行员工。 委托代理人：王锐，浙江导司律师事务所律师。 被执行人：吴占武，男，1990年8月5日出生，汉族，户籍所在地：江苏省东海县。 被执行人：宁波市镇海道博贸易有限公司。组织机构代码68427697-1。住所地：浙江省宁波市镇海区骆驼街道盛兴路151号，实际经营地：浙江省宁波市海曙区大梁街118号世纪广场B座18楼1809室。 法定代表人：朱洪福。 被执行人：朱洪福，男，1962年6月19日出生，汉族，住浙江省。 被执行人：费玲萍，女，1968年3月23日出生，汉族，住浙江省。 被执行人：陈林萍，女，1983年9月26日出生，汉族，户籍所在地：浙江省奉化市。 被执行人：陈涌，男，1963年11月14日出生，汉族，住浙江省。 本院在执行申请执行人浙商银行股份有限公司宁波海曙支行与被执行人吴占武、宁波市镇海道博贸易有限公司、朱洪福、费玲萍、陈林萍、陈涌金融借款合同纠纷一案中，案外人胡龙行提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，本案当事人胡龙行、吴占武、陈林萍及浙商银行股份有限公司宁波海曙支行均参加了听证。本案现已审查终结。 案外人胡龙行述称，2014年4月15日，案外人与被执行人吴占武达成房屋租赁合意，并汇款260万元作为租金至吴占武指定的账户。同月22日双方签订《房屋租赁合同》，约定吴占武将其名下的位于宁波××镇××街道××路××弄××号××号××室商业房地产出租给胡龙行使用，租期28年，租金共计260万元。吴占武出具了收条。之后涉案房屋一直由胡龙行占有使用至今，相关的物业费、水电费也是由胡龙行支付。案外人认为虽然约定租赁期限28年、采用一次性付款，但这些情况符合案外人的交易习惯和希望稳定长期租赁关系。案外人与陈林萍之间不存在借贷关系。综上，涉案房屋的租赁关系形成于本案的抵押权之前，有合同并已支付对价。2019年3月7日，法院作出（2016）浙0203执45号之一执行裁定书，该裁定书损害了案外人的合法权益，故请求：停止对宁波××镇××街道××路××弄××号××号××室房地产的执行，确认案外人对涉案房地产享有租赁权。 为证明上述主张，案外人向本院提供了房屋租赁合同，银行转账凭证，吴占武出具的收条，中介证明，水电费清单及物业费缴费证明等证据证明。 申请执行人浙商银行股份有限公司宁波海曙支行述称：1、抵押时申请执行人派员前往实地察看，为空置房屋，并未放置任何东西。2、吴占武一直明确从不知道出租情况，未收到任何钱款。故租赁合同并非吴占武真实意思表示。3、从中介服务合同看到涉案房屋的房款分三期支付，其中第三期为260万，该事实能证实实际所谓租金260万恰恰是陈林萍为筹房款向胡龙行的借款。综上，请求驳回异议。 被执行人吴占武辩称：1、其是名义房屋所有权人，房屋买卖及向银行贷款均系陈林萍一手操办；2、在本案执行前其不认识胡龙行，也从未与其签订过房屋租赁合同，更没有收到过28年租金。故要求驳回异议。 被执行人陈林萍辩称，1、其认识胡龙行已有十几年，涉案房屋在其购买前虽登记在张伟强名下，实际上房屋子所有权人却是胡龙行。故接洽买卖事项、商量价格及请中介办理均由胡龙行完成；2、当时陈林萍缺钱，最后一期房款260万元由胡龙行借给陈林萍，故胡龙行叫其妻汇260万元至张伟强账户内，实际汇进汇出都要是胡龙行的钱。且双方有借款合同。因胡龙行提出，按行规要另行签订一份房屋租赁合同作为借款合同担保，故双方签订了一份空白的租赁合同，至于租期等等内容都是胡龙行自行填上，并非双方协商后的意思表示；3、2019年10月前后因胡龙行催讨，其已向胡龙行还款50万元。综上，双方真实的关系为借贷关系，并不存在租赁关系。请求依法处理。 其他被执行人无陈述。 经审查，本院查明： 2014年4月陈林萍欲购买登记在张伟强名下的的位于宁波××镇××街道××路××弄××号××号××室商业房地产，其价格、付款等买卖事项均与胡龙行商量完成。同月10日陈林萍以吴占武名义与张伟强签订《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定，房屋总价360万元，于2014年4月10日前付100万元，同月16日前付260万元。陈林萍按事先商量向胡龙行借款260万元用以支付第二期款项。2014年4月15日胡龙行让其妻向张伟强账户内汇款260万元。同日吴占武取得房屋契税证，同月21日取得房产证等。22日吴占武在一份房屋租赁合同上甲方一栏上签名，并出具收条一份，其上载明今收到陈**飞房租款260万元。 陈林萍买下涉案房屋后即以吴占武名义向浙商银行股份有限公司宁波海曙支行进行贷款，但期满未还款。2015年11月27日，本院作出（2015）甬海商初字第1045号民事判决书，其中判决主文第二项：浙商银行股份有限公司宁波海曙支行对吴占武名下位于宁波××镇××街道××路××弄××号××号××室的房地产（房权证镇城字第2××9号、甬国用（2014）第0××9号）享有抵押权，有权以上述房产折价、拍卖或变卖所得价款在约定的抵押担保范围内优先受偿。2016年03月10日浙商银行股份有限公司宁波海曙支行向本院申请执行，案号（2016）浙0203执648号。立案后执行人员即至涉案房屋现场查看，胡龙行得知后向执行人员反映，该房屋已由其租赁。2016年4月5日胡龙行将2014年5月至2016年4月期间拖欠的物业费向物业公司进行了补交，后一直缴付至今。 2019年11月5日本院作出（2016）浙0203执648号执行裁定书，认为，28年租期超出法律保护最长期限，且巨额租金一次性付清与市场交易习惯严重不符。由此裁定，案外人胡龙行对位于宁波××镇××街道××路××弄××号××号××室的房地产（房权证镇城字第2××9号、甬国用（2014）第0××9号）租赁权不得对抗本案申请执行人。之后胡龙行向本院提出执行异议，要求解决。 本院认为：本案的争议焦点在于陈林萍与胡龙行之间存在何种法律关系？ 首先，涉案房屋的实际所有权人为陈林萍，吴占武仅为陈林萍代持涉案房屋，上述代持事实吴占武与陈林萍陈述一致，且案外人与申请执行人也无不同意见，本院对代持事实予以认定。故由吴占武出面签订租赁合同，该租赁合同是否真实，是否属于当事人意思表示一致而签订，出租人一方的意见以陈林萍的表述为准。 其次，胡龙行与陈林萍之间是否存在借贷关系。涉案房屋由陈林萍以吴占武名义购买，实际所有权人为陈林萍，陈林萍已明确，其与胡龙行仅存在借贷关系，无租赁关系。为此陈林萍提出已向胡龙行归还借款50万元，还款事实胡龙行也予以承认，但辩称该50万元还款系陈林萍用以归还其他借款，但未在本院规定期限内提交相关反驳证据，对此本院认为，还款事实的发生只能出现在陈林萍与胡龙行存在借贷的情况下，对胡龙行在听证过程中陈述的双方无借贷关系、仅房屋租赁关系的述称意见不予采信。故本院认定该50万系陈林萍用以归还购买涉案房屋所借款项。 其三、涉案房屋是否存在租赁关系。涉案房屋虽签订了租赁合同，但与合同相对应的汇款260万元发生在租赁合同签订前，且在房屋买卖合同约定的支付第二期房款的前一日，时间、金额均与陈林萍所述为筹房款向胡龙行借款的事实相符。承上所述，本院已认定该260万元为陈林萍借款，故涉案租赁合同并未支付对价。另外，该份合同胡龙行也明确吴占武仅签名，其上内容为中介人员所填写，故合同的主要条款并非双方当事人真实意思表示，该份合同对双方当事人并无法律约束力。 综上，胡龙行就涉案房屋已签订租赁合同、要求保障其租赁权、中止执行行为的异议，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人胡龙行的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 朱淑君 审 判 员 张 磊 审 判 员 杨晨炯 二〇二〇年九月八日 代书记员 高颖华