北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9492号上诉人（原审被告）：孙艳华，女，1972年7月31日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨陆，男，1954年9月30日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谢振华，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨刚，男，1962年12月19日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹裕，北京市诚汇律师事务所律师。原审第三人：中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司，住所地北京市东城区广渠家园6楼1201。负责人：陈立国，总经理。委托诉讼代理人：宋轩，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫茜，北京岳成律师事务所律师。上诉人孙艳华、上诉人杨陆因与被上诉人杨刚、原审第三人中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北京石油分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙艳华上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项；2.依法驳回杨刚的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由杨刚承担。事实及理由：一、一审认定孙艳华与杨陆签订的《房屋买卖合同》存在恶意串通损害杨刚利益而导致合同无效系错误。第一，中石化北京石油分公司于2009年与郝景阳、孙艳华签订了《退房协议书》，将房屋折价款退至郝景阳，另行安排给孙艳华一套房屋，但交出房屋后并未给孙艳华另行安排房屋，也未认定孙艳华为无房户，房屋补贴亦按有房户支付，孙艳华多次找公司负责人理论，但公司领导均未理会。孙艳华起诉中石化北京石油分公司后法院均以不属于法院管辖范围而驳回，此案源头过错在于中石化北京石油分公司，而不在孙艳华。第二，一审法院认定北京吉翔房地产土地评估有限公司出具的鉴定报告依据充分，鉴定程序亦不存在其他严重违法的情况系错误。涉案机构鉴定过程违法，依据不充分，在鉴定报告中没有详细写明鉴定的过程以及依据。一审庭审中，鉴定人称询问了相关中介机构人员，但在鉴定报告中没有相应的询问笔录，也没有相应的中介机构人员在所谓的询问笔录上签字确认，由此可见当时的房屋鉴定未按规范流程进行询价。两个鉴定人中只有一个鉴定人称到了现场，另一个没有到场勘验并核实房价，更没有到附近中介机构进行调查询问，只在鉴定报告上签字不足以使报告具有真实性、合法性、可信性。鉴定人员称已经在网络上比对附近房屋，但在鉴定报告中没有体现此过程的材料，不能真实反应涉案房屋当时的价格。综上，一审法院认定事实及证据均存在错误，请求二审法院公正裁判，维护孙艳华的合法权益。杨陆答辩称：答辩意见与上诉意见一致。杨刚答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回孙艳华的上诉请求。中石化北京石油分公司答辩称：同意杨刚的答辩意见。杨陆上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回杨刚的诉讼请求；2.本案诉讼费由杨刚承担。事实及理由：一审法院认定杨陆与孙艳华恶意串通损害杨刚利益存在错误。一、杨陆与孙艳华交易真实有效。1.双方交易符合常理，杨陆购房系为了投资，并不着急入住，孙艳华告知杨陆房屋暂由其前夫居住，出示调解书及产权证书证明其享有所有权并承诺2018年底之前交付房屋。因暂无法交付，孙艳华同意杨陆分期付款，杨陆基于信赖房屋产权登记及法院作出的调解书，与孙艳华签订买卖合同。为确保交易顺利进行以及孙艳华不会卷款而逃或将房屋另行出售，孙艳华在杨陆支付10万元定金后将房屋过户给杨陆。2.杨陆支付了合理对价。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。杨陆与孙艳华在房管局备案的合同价款为88万，实际价款为150万元，不影响房屋买卖合同的效力。涉诉房屋的实际价款并不明显低于市场价。涉案评估报告的作出程序违法，且评估师自己都不能确定真实性，不应被采信。依据法院对同时期同地段房屋拍卖的评估价格以及拍卖成交价，可知二人约定的房屋成交价并不低于市场价。3.杨陆的支付方式符合其多年的交易习惯。杨陆年纪较大，身体不好，听力下降，使用现金支付更符合实际情况。ATM机取款有限额，杨陆的银行流水中存在多次小额取款不足为奇，但银行流水显示取款外的总金额足以证明杨陆有能力支付购房款。二、杨陆没有恶意串通的故意。《中华人民共和国民法典》规定的恶意串通的法律行为在主观上要求双方有互相串通、为满足私利而损害他人合法权益的目的。杨刚未提供任何证据证明杨陆和孙艳华恶意串通，且杨陆与杨刚、孙艳华均不认识，不存在恶意串通的主观故意。三、杨刚对涉案房屋不享有利益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。虽涉诉房屋系政策性住房，但仍属于不动产，即便中石化北京石油分公司有权回购，物权转让也应经过登记发生效力。本案中，孙艳华在签订《退房协议》后将涉案房屋及所有权证书原件交付中石化北京石油分公司，但中石化北京石油分公司拒不履行协议约定的义务，迟迟没有办理过户手续，也未按照公司规定支付孙艳华住房补贴。中石化北京石油分公司明知且默认房屋仍在孙艳华名下，将房屋出售给杨刚的行为属于无权处分。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条的规定，本案中杨刚在中石化北京石油分公司无权处分的情况下占有涉诉房屋，明知房屋产权登记在孙艳华名下，未取得孙艳华追认或同意，仍以155883元在中石化北京石油分公司处购买了涉诉房屋，且未办理过户登记，不符合法律规定善意取得的要件，故杨刚对涉案房屋不享有利益。二审庭审口头补充上诉意见：杨陆作为购房者支付了大部分价款，且价格在合理期间并办理了物权手续，根据法律规定，应保护杨陆的合法利益。孙艳华答辩称：同意杨陆的上诉意见，孙艳华与杨陆意见不存在恶意串通，而且在正常市场交易价格范围内成交的，符合市场的正常交易价格。杨刚答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回杨陆的上诉请求。中石化北京石油分公司答辩称：与杨刚的答辩意见一致。杨刚向一审法院起诉请求：1、请求法院确认孙艳华、杨陆签订的关于北京市通州区九棵树×室的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求法院撤销孙艳华、杨陆之间的过户登记；3、诉讼费由孙艳华、杨陆负担。一审法院认定事实：中石化北京石油分公司对中国石化销售有限公司北京石油分公司所有物业及资产进行管理。杨刚与孙艳华、郝景阳均系中石化北京石油分公司职工。2001年2月8日，中国石油化工股份有限公司北京通州石油分公司与郝景阳签订《出售本单位职工住宅楼合同》，将位于北京市通州区九棵树×房屋（以下简称涉案房屋）按照成本价1230元/平方米出售给郝景阳。合同载明：本次出售的现住房以成本价购买产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。孙艳华与郝景阳原系夫妻，2005年离婚。2005年8月17日，涉案房屋由郝景阳转移登记至孙艳华名下，房屋产别为私有产，所有权证号为京房权证通成字第XXXX号。2009年6月5日，中石化北京石油分公司（甲方）与郝景阳、孙艳华（乙方）签订了《退房协议书》，约定：乙方系甲方职工，因申请购买甲方2009年度大红门职工自建住房，同意按照《预售方案》的要求，自愿将原购买的房改房（涉案房屋）腾退给甲方或甲方指定的第三人；乙方应于2009年10月30日之前将涉案房屋交付给甲方，配合甲方转移其所有权给甲方指定的第三人；甲方按《在京中央国家机关旧有住房按经济适用住房价格评估规范》的规定，以经济适用住房价格回收和再出售乙方涉案房屋；如乙方不按协议约定期限腾退涉案房屋、不配合涉案房屋产权过户，或乙方交出的住房有其他权利人可主张的权利，不能办理过户等情况，视为乙方自动放弃认购甲方企业自建住房。后孙艳华、郝景阳将涉案房屋腾退给中石化北京石油分公司。郝景阳取得中石化北京石油分公司调配的房屋一套。中石化北京石油分公司将涉案房屋折价款155883元退至郝景阳，后郝景阳将房屋折价款支付给孙艳华。2010年3月25日，中石化北京石油分公司（甲方，出卖方）与杨刚（乙方，买受方）签订《职工住宅买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积68.46平方米，房屋总价款155883元。同日，杨刚支付了房款155883元并交存住宅专项维修资金1684.10元。同年4月8日，中石化北京石油分公司为杨刚发放了房屋准住证。杨刚在涉案房屋居住使用至今。2019年1月10日，杨刚将中石化北京石油分公司、孙艳华、郝景阳诉至法院，要求中石化北京石油分公司与郝景阳、孙艳华协助杨刚办理涉案房屋所有权证书。2019年4月11日，一审法院作出（2019）京0113民初2722号民事判决书，判决：中石化北京石油分公司于本判决生效之日起七日内协助杨刚办理完毕位于北京市通州区九棵树×房屋（房产所有权证号为京房权证通成字第XXXX号）的产权转移登记手续，将上述房屋转移登记至杨刚名下，孙艳华对此予以配合。孙艳华不服此判决，上诉至本院，在该案审理期间，孙艳华自认于2016年补办涉案房屋产权证，将涉案房屋出售给了杨陆，并已过户至杨陆名下。本院经审理认为，涉案房屋已过户至杨陆名下，现杨刚的诉讼请求客观上无法履行，故判决：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2722号民事判决；二、驳回杨刚的诉讼请求。经查，2016年3月1日，孙艳华办理《不动产权利证书遗失的声明》。2016年3月24日，孙艳华领取不动产权登记证书。关于补办原因，孙艳华表示签订《退房协议书》时，中石化北京石油分公司承诺给孙艳华安排住房并发放住房补贴，但随后办理过程中公司表示因孙艳华有房故不能办理住房，且只能按有房户的标准领取住房补贴，因中石化北京石油分公司违反了《退房协议书》的内容，故孙艳华将涉案房屋出售给杨陆。2016年4月18日，孙艳华（出卖人）与杨陆（买受人）就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版）（合同编号：CW337423），约定孙艳华将涉案房屋出售给杨陆，成交价格为88万元，其中定金10万元于2015年11月5日支付。2016年4月18日，孙艳华、杨陆申请涉案房屋所有权转移登记。2016年4月27日，涉案房屋所有权转移登记至杨陆名下[不动产权登记证书编号为：京（2016）通州区不动产权第×××号]。孙艳华提交其与杨陆于2016年4月20日签订的《房屋买卖补充协议》，其中第二条约定：“按照市场估值，该房屋价值170万元左右，鉴于该房屋存在特殊情况，双方同意以150万元的真实价格成交。为减少过户费用，《存量房屋买卖合同》中双方约定以88万元成交，过户费用由出售人承担。买受人已向出售人支付10万元定金，取得房屋产权证后，买受人需在两年内再向出售人支付90万元，其余50万元待房屋交付当日由买受人一次性交付给出售人。如房屋提前交付，买受人需在房屋交付当日一次性付清全部房款。”第三条约定：“出售人拥有该房屋真实产权，但由于历史特殊原因，该房屋暂由第三方居住，出售人承诺将于2018年底之前将房屋交付给买受人，买受人自愿买受该房屋。”杨陆提交收条6张，证明其以现金形式分别于2016年1月17日支付订金10万元、2016年12月30日支付房款20万元、2017年4月28日支付房款10万元、2017年10月2日支付房款20万元、2017年11月25日支付房款20万元、2017年12月31日支付房款20万元。杨陆、孙艳华提交此期间的银行交易流水，均无对应款项存取记录。杨陆表示其通过多次小额取款凑齐房款，孙艳华表示其收到房款后部分用于消费、部分用于借给他人。关于涉案房屋交易情况，杨陆自述其于2016年退休后准备看一下可能被拆迁、改造的房源，故看中了涉案房屋所在地段，在附近看到了一个中介公司，杨陆询问是否有房屋出售，中介公司称没有，杨陆自中介公司出来后有一个小伙子与其搭话，表示有房屋出售，单价在3、4万元，小伙子将杨陆带至涉案房屋所在楼的2、3层看房，杨陆看房后认为不理想，小伙子表示给杨陆提供信息，过了几天，小伙子给杨陆了电话号码让其自行联系，故杨陆认识孙艳华，二人随后自行交易，杨陆给小伙子200多元。孙艳华自述其认识曾在中介公司工作的人员，孙艳华给中介的小伙子打过电话让其帮忙问问但是不想在中介公司做登记，孙艳华与杨陆系熟人介绍，这个中间人表示他不干中介了，让杨陆及孙艳华自行签合同、办理过户手续。杨刚、中石化北京石油分公司对孙艳华与杨陆之间就涉案房屋的买卖合同的真实性存有异议，认为交易价格低于市场价格，且交易过程、付款方式均不符合常理。案件审理中，杨刚申请对涉案房屋在2016年4月18日的市场价格进行鉴定。2019年11月20日，北京吉翔房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》（编号：吉翔BJ司字第[2019]11002号），确定涉案房屋在2016年4月18日的市场价值为263.47万元。杨刚支付鉴定费9000元。杨刚、中石化北京石油分公司对《房地产估价报告》予以认可。孙艳华对《房地产估价报告》不予认可，理由为：1、鉴定程序违法，孙艳华要求鉴定时到现场，但鉴定机构未通知孙艳华；2、涉案房屋估价高于市场价格。杨陆对《房地产估价报告》不予认可，认为涉案房屋估价过高，申请鉴定人员出庭接受质询。北京吉翔房地产土地评估有限公司鉴定人王力实出庭接受质询，对鉴定过程、鉴定方法、参考因素等作出解释，同时表示因其内部工作原因，未通知孙艳华到鉴定现场，但可重新组织现场勘查。孙艳华不同意重新现场勘查，认为鉴定意见不应被采信。杨陆支付鉴定人员出庭费2000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案的焦点是孙艳华与杨陆签订的房屋买卖合同是否有效、是否存在恶意串通损害杨刚利益而导致合同无效的情形。首先，本案中，中石化北京石油分公司于2009年与郝景阳、孙艳华签订了《退房协议书》，中石化北京石油分公司将房屋折价款退至郝景阳，后郝景阳将房屋折价款支付给孙艳华，孙艳华将涉案房屋及所有权证书原件交还中石化北京石油分公司。中石化北京石油分公司于2010年与杨刚签订《职工住宅买卖合同》，将涉案房屋出售给杨刚，杨刚支付全部购房款并在该处居住至今。孙艳华明知已将涉案房屋交还公司，却于2016年以丢失所有权证书（实为其与中石化北京石油分公司就分房问题存在纠纷）为由，通过补办的方式重新取得所有权证书，并将涉案房屋出售给杨陆、办理所有权转移登记手续，孙艳华主观上存在侵害第三人利益的故意。其次，通观孙艳华与杨陆的交易情况，存在如下不符合生活常理之处。第一，杨陆、孙艳华对交易的洽商过程的陈述存有差异，杨陆在未实际看房的前提下购买涉案房屋亦不符合一般交易习惯；第二，孙艳华与杨陆约定的交易价格远低于市场价格，北京吉翔房地产土地评估有限公司及鉴定人员具备相关鉴定资格，鉴定意见依据充分，鉴定人员依法出庭接受质询，对当事人提出的问题进行了明确的回答，鉴定机构在现场勘验中未通知孙艳华系存在瑕疵，但孙艳华不同意重新进行现场查勘，鉴定程序亦不存在其他严重违法的情形，故一审法院对鉴定意见予以采信；第三，《存量房屋买卖合同》重要条款例如房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等均为空白，不符合一般交易习惯；第四，杨陆仅支付订金10万元，孙艳华即将涉案房屋过户至杨陆名下，且杨陆未提交充分证据证明已实际向孙艳华支付了房款90万元，以上交易行为均不符合常理。综合上述情况，一审法院确信孙艳华与杨陆之间存在恶意串通、损害杨刚利益之事实。现杨刚请求确认孙艳华与杨陆签订的以涉案房屋为标的物的《存量房屋买卖合同》无效的诉求，于法有据，一审法院予以支持。杨刚要求撤销孙艳华、杨陆之间就涉案房屋的过户手续，不属于民事案件受案范围，故对杨陆的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、孙艳华与杨陆于2016年4月18日就北京市通州区九棵树×房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW337423）无效；二、驳回杨刚的其他诉讼请求。二审中，孙艳华向本院提交以下证据：1.孙艳华与鉴定机构工作人员的录音一份，用以证明鉴定机构相关人员的说法与法院给鉴定机构的委托函内容不一致；2.网页打印件一份，用以证明2016年4月份的价格是26594元每平米，孙艳华要求鉴定的是涉案房屋的价格，而不是其他周边房屋的价格，从鉴定当中看不到询价的过程；3.视频资料一份，用以证明涉案房屋的现状、年代。杨陆发表如下质证意见：对于证据一的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。对于证据二真实性认可，该证据显示2016年房屋交易期间的均价信息和该房屋交易的价格具有合理性；对证据三的真实性、合法性、关联性均认可。杨刚发表如下质证意见：第一，从程序上讲，两份证据是一审过程中能取得，也应当交到法院的，在一审举证期限届满前，孙艳华并未提交，已经超过了举证期限，不应当作为证据使用。第二，对于录音的真实性无法核实，通话一方不确定是不是鉴定机构的人员，也无法确定其所述内容的真实性。孙艳华在录音过程中在冒用中石化北京石油分公司代理人的身份诱对方进行陈述，其冒用身份的行为是不恰当的。证据一的证明目的与录音没有因果关系，录音过程中只是对方根据拿的卷给孙艳华的回复，无法证明评估程序存在瑕疵。另外就鉴定和评估程序在一审过程中法院已经要求评估人出庭进行了询问及答复，法院采用评估结果是合法正当的。对于证据二真实性不认可，且无法全面反映涉案楼栋的同时期真实价值，其截取的是2015年的销售价格，并非委托鉴定评估时的价格，孙艳华截取的截图与本案没有关联，无法作为办案价格评估的依据，故不认可证据二的证明目的；证据三的真实性、关联性有异议，该份证据未显示拍摄时间和来源，亦与待证事实间没有关联性。中石化北京石油分公司发表如下质证意见：证据一与案件结果没有直接关系，一审法院向孙艳华提出过如不认可鉴定结果可以重新鉴定，并且重新通知希望参加的鉴定人员到场，但是孙艳华拒绝了，且证据真实性无法核实。对于证据二的真实性无法核实。涉案房屋的地址与孙艳华提交的证据地址不一致，无法判断石油家属院与涉案房屋的关系。孙艳华说是通过链家内部网站查询的，但是孙艳华当庭陈述提交网址，前后陈述不符；证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案《房地产估价报告》的结论是否应予采信的问题。根据一审卷宗记载内容，鉴定机构在现场勘验中未通知孙艳华系存在瑕疵，但孙艳华明确在一审中表示不同意重新进行现场查勘，且经一审法院询问，孙艳华在一审中亦明确表示不申请重新评估，故在现有证据不足以进一步推翻评估结论的情形下，一审法院对《房地产估价报告》结论予以采信并无不当。关于孙艳华与杨陆签订的涉案房屋买卖合同是否属于恶意串通损害杨刚利益的情形一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。对此本院从两方面予以论述。一方面，根据已经查明的事实，孙艳华在2009年与中石化北京石油分公司、郝景阳签订了《退房协议书》、中石化北京石油分公司退还房屋折价款、孙艳华交还涉案房屋产权证的情况下，通过补办的方式重新取得所有权证书，并将涉案房屋出售给杨陆并办理所有权转移登记手续。在中石化北京石油分公司将涉案房屋另行出售给杨刚，杨刚亦实际控制涉案房屋的情形下，直至杨刚起诉中石化北京石油分公司、孙艳华协助办理过户手续案件的二审审理过程中，孙艳华方才自认该房屋已另行出售给杨陆并过户的情况，其主观上存在侵害第三人利益的故意。另一方面，在孙艳华与杨陆所主张房屋买卖合同履行的过程中存在诸多不合常理之处：第一，杨陆在未实际看房的前提下购买涉案房屋亦不符合一般交易习惯，杨陆在二审中称系因涉案房屋锁门因此看了涉案房屋上下层的理由亦不充分；第二，根据双方提交房屋买卖合同补充协议内容，杨陆对于该房屋系由他人居住的事实亦明确知晓，且其在补充协议约定的交房期限到来后直至本案杨刚一审起诉前超过半年的时间，杨陆未能举证证明其就房屋交付问题向孙艳华或杨刚主张过权利；第三，杨陆提交的取款记录无法与其依据收条所主张的付款时间、数额相对应，且其最早的取款时间在2015年，早于补充协议签订日期及付款日期，其关于取钱提前备用的主张亦与其称大额取现不安全的观点相矛盾，其二审亦未能进一步就此举证，故杨陆未能提供充分证据证明其实际向孙艳华支付90万元购房款；第四，双方房屋买卖合同中房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等重要条款均为空白，有别于一般交易习惯，且孙艳华亦在杨陆仅支付订金10万元的情况下即将涉案房屋过户至杨陆名下亦与常理不符，且相关房屋买卖合同及补充协议约定的房屋价格均低于一审评估鉴定价格。综合以上情形，本院有理由认为，现有证据不足以证明涉案房屋买卖合同系杨陆与孙艳华的真实意思表示，二人之间签订的涉案房屋买卖合同存在恶意串通损害杨刚利益的情形，一审法院基于此认定合同无效并无不妥，本院予以维持。综上所述，孙艳华、杨陆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由孙艳华负担12600元（已交纳），由杨陆负担12600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 曹 炜二〇二〇年九月十八日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然