辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1884号上诉人(原审被告)：辽宁东旭置业有限公司（原抚顺大商房地产置业投资有限公司），住所地抚顺经济开发区滨河路北12号路西地块。法定代表人：李忠强，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王希成，男，1956年8月24日出生，汉族，住所地抚顺市经济开发区。上诉人辽宁东旭置业有限公司与被上诉人王希成商品房预售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初650号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。辽宁东旭置业有限公司上诉请求：1.依法撤销抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404民初650号民事判决；2、上诉费用由被上诉人王希成承担。事实理由：1.被上诉人的诉讼请求己过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2013年签订了一份《商品房买卖合同》，被上诉人认为上诉人构成违约，但直到2020年才向望花区人民法院起诉主张权利。上诉人认为被上诉人的诉讼请求己经过了诉讼时效。且一审法院认定中称“关于被告辩称原告的诉讼请求己经过了诉讼时效，因原告一直在主张权利，故本院对被告的辩称不予认可”，但被上诉人并未在庭审中提交认可证据佐证其一直在主张权利的事实，所以恳请人民法院支持上诉人的诉讼请求。2.上诉人不存在违约的情况。上诉人交付的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，且该房屋经过相关部门的验收，上诉人在交付标准上没有违约行为。燃气系统建设符合相关的设计规范，该建筑物己通过燃气公司的正式验收；每户均建有飘窗，该设计从始至终没有修改，被上诉人认为客厅、居室窗户均为飘窗系其理解有误。空中花园不是双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件，望花区法院和市中院的生效判决已经加以确认；空中花园问题也没有对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响；现在空中花园中的设备是消防设施系国家强制规范，在楼盘设计、建造之初就在规划范围内，不能拆除，一审法院以这些设备的存在认定上诉人违约是错误的。综上所述，上诉人大商地产认为一审判决认定事实有误，恳请二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以保护上诉人的合法权益。王希成辩称，1.关于诉讼时效问题。我是在大商地产售楼处看到沙盘展示模型及广告宣传资料得知大商顺景小区楼盘是品质楼盘。于是，我在2013年10月10日与大商地产签订的《商品房买卖合同》，并且交了全款。2014年4月6日办理入住，因为未达到交房标准，业主们多次到信访局及有关部门反映情况，寻求解决。2.空中花园未建问题。有大商地产对业主的承诺，即《对于大商中心城业主诉求的处理意见》和时至今日大型设备也未拆除，只对大型设备进行安全围挡。3.关于客厅、居室为飘窗和燃气报警器问题。对照《商品房买卖合同》附件三：大商顺景（C地块）住户交房标准中的第五条：窗：高级塑钢平开窗，客厅、居室为飘窗。第11条（1）燃气报警系统：各户厨房设置。交付时房屋的未达到《商品房买卖合同》规定的标准，飘窗未建，燃气报警系统未安装。我多次去售楼处寻求解决，售楼处大门紧闭，在我求告无门的情况下，于2019年得知3-2-2001业主王辉从司法程序得到支持。我于2019年11月3日去区法院立案。依照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的有关条款，上诉人理应对被上诉人进行赔偿，赔偿违约金16453.65元，诉讼费由违约方承担。王希成向一审法院诉讼请求：1、请求被告赔偿违约金16453.65元；2、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2013年10月10日，原告王希成与被告抚顺大商房地产置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告以每平方米3504.5元的价格购买被告开发的位于抚顺经济开发区建筑面积为93.90平方米的房屋，房屋总金额为329073元；被告于2013年12月31日前将房屋交付原告使用，交付条件为该商品房经验收合格。合同文本附件“大商顺景C地块住户交房标准”第5条约定：客厅、居室为飘窗；第11条安防系统约定：(1)燃气报警系统、各户厨房设置。原告于2014年4月从被告处接收所购买房屋。被告的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。但案涉房屋未按约定在厨房处安装燃气报警系统，未安装“飘窗”，被告亦未能按照其售楼广告上的承诺建设“屋顶花园”。2013年12月20日，被告抚顺大商房地产置业投资有限公司向全体业主出具了一份《对大商中心城业主诉求的处理意见》，第四条载明：现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用。截至本案法庭辩论终结，被告仍未建设屋顶花园。一审法院认为，原告王希成与被告抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已经按照合同约定交付了购房款，被告应当向原告交付符合合同约定的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告的售房广告和售楼处沙盘中均宣传有空中花园，已构成要约，现交付房屋并未建设空中花园，与广告、沙盘宣传不符，并且在2013年12月20日向业主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，但直至本案法庭辩论终结，被告仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任；双方签订的购房合同中明确约定厨房安装燃气报警系统，客厅、居室为飘窗，但交付的房屋未能安装厨房燃气报警系统，客厅、居室也没有完全安装飘窗，故被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告主张被告赔偿违约金16453.65元一节，结合被告履行合同的具体情况，参照原告的购房款总额329073元，酌定违约金为总房款的5%即16453.65元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，因原告一直在主张权利，故本院对被告的该项辩解不予认可。关于被告辩称已经取得抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书，证明被告已经具备交房的条件，但被告未能达到合同约定的交房标准，故被告的行为仍构成违约，应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：被告抚顺大商房地产置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告王希成违约金16453.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，由被告抚顺大商房地产置业投资有限公司承担，随上述款一并给付原告。本院二审查明事实同一审法院认定事实。本院认为，关于上诉人提出本案已经超过诉讼时效的主张。本案经过审理,被上诉人在2014年4月6日办理房屋入住，对房屋的现状是清楚明了的，应当发现案涉房屋与合同有不符之处。被上诉人辩称未过诉讼时效，但未能提供确实有效的证据，故不能发生法定的引起诉讼时效中断、中止的情形。上诉人主张被上诉人超过诉讼时效的主张，本院予以支持。综上，原审判决部分事实认定不清，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初650号民事判决；二、驳回王希成的诉讼请求；一审案件受理费211元、二审案件受理费211元，均由王希成承担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  王 爽审判员  刘晓菲二〇二〇年九月三十日法官助理任思北书记员王萌萌