浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初5896号原告：周卫波，男，1993年10月27日出生，汉族，住浙江省临海市。被告：浙江正易实业有限公司，住所地杭州余杭区良渚街道博园路7号1幢11楼1109、1110室，统一社会信用代码91330110555177475K。法定代表人：余鹰。被告：浙江正北实业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路7号1幢，统一社会信用代码913301106739599101。法定代表人：徐荣。二被告均委托诉讼代理人：陆大海，浙江民禾律师事务所律师。原告周卫波（以下简称原告）诉被告浙江正易实业有限公司、（以下简称正易实业）、浙江正北实业有限公司（以下简称正北实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后依法适用简易程序审理。并于2020年7月23日公开开庭审理了本案，原告周卫波、被告正易实业、正北实业的委托代理人陆大海、黄婉如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年9月15日，原告与被告一签订《房屋转让合同》一份，约定由原告购买被告一开发的位于杭州××路××号××小区××幢××单元××室房屋一套，房屋面积130.58平方米，每平米单价5000元，总价652900元，首付款522320元，剩余尾款办理房产证后付清。合同签订后，原告当天向被告一支付房款522320元，被告一向原告开具收据。后因被告一原因，不能按照合同约定于2016年10月15日前办理房产证，且始终以各种理由延期，原告经多方维权，在良渚新城管理委员会和街道办事处的协调下，2018年8月被告一通知原告付清尾款可办理房产证，原告于2018年8月8日向被告一指定政府监管账户付清房屋尾款共计130580元，被告一开具房屋尾款收据，至此原告己付清全部购房款。此后，因被告一原因，房产证仍无法办理。2019年8月19日原告再次前往良渚新城管理委员会维权，最终被告一承诺交清所有相关费用，可以办理房产证。2019年11月22日，原告按被告一要求将水电费、物业费、停车费、维修基金打入被告一指定政府监管账户，并在被告一处做好登记。2019年12月13日，被告一通知原告可以办理房产证，但突然提出需要补交500元每平方米的房款，理由是被告一为了分割产证补缴的土地出让金增加，因此房价也要相应增加，作为分摊上涨的土地出让金的费用。同时被告一还要求原告必须签订免责声明免除其违约责任，否则不予办理房产证，也不予开具购房正式发票，且被告宣称仅有两天办证时间，过期不予配合办理。原告在被告一的胁迫和欺骗下交了65160元款项（其中1300元为房屋实际面积不足部分被告一的退款，因此原告实际转账63860元）作为补缴土地出让金的费用，被告一出具《正易上塘春苑签约流程表》和正式发票，原告最终于2019年12月15日办理了正式房产登记。原告认为土地出让金的缴纳主体应该是被告开发商，并且导致土地出让金上涨的原因系被告一自身原因导致，因此被告一将所谓上涨的土地出让金以补房款的名义转嫁给原告没有任何法律依据，也违背了合同约定，应当退还。其次，被告一以不予配合办理房产证为要挟强制原告签订免责声明属于无效协议，被告一应当按照《房屋转让合同》第13.2条之规定，自2016年10月16日起每日按已收取房款的万分之一向原告支付违约金至2019年12月15日止，同时根据合同约定，被告二承担连带保证责任。综上所述，两被告行为已侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规的规定，特此诉讼，望贵院支持原告全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告正易实业退还原告房款65160元；2、请求判令被告正易实业支付违约金66713.3元（自2016年10月16日起至2018年8月8日止本金为522320元，日利率万分之一计算；自2018年8月9日起至2019年12月15日止，本金652900元，日利率万分之一）；3、请求判令被告正北实业在上述金额范围内承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。后原告当庭变更诉讼请求为：1、请求撤销原、被告双方2019年12月14日签订的杭州市房屋转让合同；2、请求判令被告正易实业退还房款65160元；3、请求判令被告正北实业支付违约金66713.3元（自2016年10月16日起至2018年8月8日止本金为522320元，日利率万分之一；自2018年8月9日起至2019年12月15日止，本金652900元，日利率万分之一），上述金额合计；131873.3元；4、请求判令被告正北实业在上述金额范围内承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。两被告共同答辩称，1、原、被告双方于2016年9月15日签订的房屋转让合同，因为土地不是出让土地，房屋也不是商品房并且没有办理预售许可证，所以合同签订时房屋价格相对便宜，合同中双方15.2条约定，该合同不是买卖合同，后面重新签合同该合同失效，2、2019年12月14日原被告重新签订房屋转让合同，被告签订该份合同之后，一致按照合同约定履行义务，房屋已经交付原告，产权证已经办理完毕，被告义务已经完成，没有违约行为，3、除了两份合同之外，我们认为后合同优先于先合同，因此双方是否违约应该以后面的合同为准，4、双方签订第二份合同之后，还签订了免责声明，说清楚原告不再向被告追究任何责任，5、本案诉讼请求撤销第二份合同，该合同的签署不存在任何撤销的情形，签订时有政府工作人员及其他业主在场，没有采取强制措施，不存在撤销的情形。6、在合同不能撤销前提下，原告第二项诉请不存在依据，房款是按照第二份合同收取的，原告没有多交房款，没有退回的事实和理由，违约金亦不应得到支持。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2016年9月15日，被告正易实业（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋转让合同》，约定：甲方以出让方式取得案涉房屋所在土地使用权，规划用途为商业、综合用地。乙方购买的房屋为钢砼实体房，购买方式为转让，为项目中的第1幢4单元1701室房屋，房屋用途为办公，框架结构，层高3.3米，建筑面积130.58平方米。房屋价款按建筑面积计算，单价为5000元/㎡，总价652900元，按分期付款：乙方在签约当日支付房款的80%即522320元；余款20%即130560元以交房时间为限向甲方付清。甲方于2016年10月15日前将项目验收后的毛坯房屋交付给乙方。甲方于2016年10月15日起向房屋登记机关申请办理房屋权属初始登记手续，乙方自行办理转移登记手续。由于甲方原因，乙方未能取得房屋权属证书的，乙方有权退房，正北实业承担连带保证责任。乙方退房的，甲方应当自收到退房通知之日起120天内退还乙方全部已付款，并按照银行同期贷款利率支付乙方利息；乙方不愿退房的，甲方自约定之日至交付权属证书之日止，按日向乙方支付已收取房款万分之一的违约金。本合同双方签章后生效。待网签合同提交后，本合同失效并收归甲方。上述合同签订后2016年9月21日原告按约向正易实业支付购房款522320元，2018年8月8日，原告再次向被告正易实业支付购房款130580元。2019年12月14日，正易实业（卖方、甲方）与周卫波（买方、乙方）签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积130.32平方米，用途为非住宅。该套房屋转让价格为716760元。双方约定按一次性付款，本合同签订之日起10天内，乙方一次性将购房款支付给甲方。本合同签订之日起10日内，甲方将房屋交付给乙方。本合同生效之日起，乙方应在90天内向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，甲方给予协助。如因甲方过错造成乙方不能在90天内取得房屋权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方须在乙方提出退房之日起10天内将乙方已付款及利息退还乙方。若乙方不愿意退房，双方协商解决。2019年12月15日，原告向正易实业出具一份《免责声明》，载明：本人于2016年9月15日向正易实业购买房屋一套，房屋位于杭州市余杭区××路××号××幢××单元××室，房屋面积130.58平方米。因该房屋分证原因，本人与正易公司、正北公司、余鹰签署了数份文件，现本人郑重声明：除《房屋买卖合同》外，本人与正易实业、正北实业、余鹰签署的任何协议均不具有法律效力，本人将不会以上述协议向正易实业、正北实业、余鹰追究责任，同时本人也将按照《房屋买卖合同》的约定履行合同义务。同日，原告向被告签署一份《正易上塘春苑签约流程表》，载明：网签房号为1-4-1701，原合同面积130.58㎡，现合同面积130.32㎡，合同单价5000元，差价-1300元（已退），补房款（土地出让金）500×130.32㎡=65160元，实交65160-1300=63860元。2019年12月15日，原告向被告正易实业支付房款、土地出让金共计63860元，同日，正易实业向原告开具了总金额为716760元的房款发票。庭审中，原、被告双方确认案涉房屋于2016年9月交付，于2019年12月15日办理了产权登记。本院认为：根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。本案中，原告主张其与被告于2019年12月14日签订的《杭州市房屋转让合同》中，增加的房款不合理，系被告欺诈、胁迫原告收取，且存在显失公平的情形，因增加房款并非针对所有业主。本院认为，原告未举证证明双方签订《杭州市房屋转让合同》以及免责声明时，被告存在欺诈、胁迫的行为，原告提交的录音、视频证据亦未能证明被告存在欺诈胁迫行为，原告对补交房款（土地出让金）虽有异议，仍签署了《杭州市房屋转让合同》、履行了合同约定的付款义务，该合同亦经网签备案，被告亦向原告开具了相应发票、办理了房屋权证。原告作为完全民事行为能力人，自愿签署了上述合同，双方亦按约履行了相应义务。现原告未能举证证明被告存在欺诈胁迫的手段使原告在违背真实意思的情况下签订该合同，故对原告主张撤销双方2019年12月14日签订的《杭州市房屋转让合同》并退房相应房款的诉请，证据不足，本院不予支持；对原告主张的违约金及相应连带责任的诉请，依据不足，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周卫波的诉讼请求。本案案件受理费1469元，由原告周卫波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 燕二〇二〇年九月十一日书记员 张少艾