山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初5862号原告：耿琪，男，1959年1月22日出生，汉族，住青岛市市北区。公民身份号码：。委托诉讼代理人：王蔚东，山东科誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，山东科誉律师事务所律师。被告：青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼业主委员会，住所地青岛市市北区。代表人：高桦，主任。公民身份号码：。原告耿琪与被告青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼业主委员会（以下简称6-9号楼业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告耿琪、被告6-9号楼业主委员会代表人高桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿琪向本院提出诉讼请求：1、判令撤销青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼业主大会于2018年6月16日作出的选举青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼业主委员会的决定；2、诉讼费由6-9号楼业主委员会负担。事实及理由：2018年6月16日，青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼业主，以书面征求意见形式召开了首次业主大会，还选举出“青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼业主委员会”。业主大会作出的选举6-9号楼业主委员会的决定，严重违反了《山东省物业管理条例》及住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，属于违反法定程序，严重侵害了业主的合法权益，应当依法撤销。请求判如所请。6-9号楼业主委员会辩称，业主委员会是2018年6月在即墨路街道办事处的领导和冠县路社区居委会的组织下，由全体小区业主投票选举出来，不存在违规情况。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。耿琪向法庭提交以下证据：1、登记在耿琪名下的青岛市市北区邱县路xx号xx单元xx户房屋房地产权证书，证明耿琪具备海逸景园小区6-9号楼业主身份。庭审质证，6-9号楼业主委员会主任高桦无异议。2、6-9号楼业主委员备案登记材料（复印件）一套，证明：（1）、6-9号楼业主委员在2018年筹备、选举、成立过程中，现业主委员会主任高桦为了进入筹备小组，进而当选业主委员会主任一职，伪造、提供了朱瑞妍的青岛市市北区邱县路xx号xx单元xxxx户房屋（以下简称xxxx户房屋）房地产权证书，其上标注了按份共有：朱瑞妍占50%、高桦占50%，该房地产权证书是高桦伪造的虚假房产证；（2）、6-9号楼业主委员在筹备、选举、成立时程序不合法：对选举结果进行公告时，未将业委会成员的“得票比例、得票面积及比例”向业主进行公示；业主大会召开前15日未向全体业主公示《业主委员会选举办法》，在向市北区物业办递交备案材料时才发现并没有制作《业主委员会选举办法》，为了补齐备案材料于2018年7月份临时制作的；（3）、部分业委会成员的选票是由楼长伪造的，并非业主本人的签名；（4）、现业主委员会主任高桦当时并不是海逸景园6-9号楼业主，但其却以业主委员会召集人的身份向即墨路街道办事处提出要求成立业主委员会。庭审质证，高桦对备案材料的真实性无异议，但是认为xxxx户房屋是其与妻子共有，符合业主委员会参选条件；补齐《业主委员会选举办法》材料是在市北区物业办的要求下所做；6-9号楼业主共有2300多户，不可能每家都走访到，楼长不可能伪造选票，要求举证证明。根据耿琪的申请，本院自青岛市不动产登记中心调取了xxxx户房屋的产权变更情况，材料显示该房屋由高桦与其配偶朱瑞妍于2020年1月10日申请办理了对该房屋按照各占50%共有登记，原青房地权市字第××号房地产权证注销。对该证据高桦无异议，称以前办理房屋共有是因为身份问题未办成，这是去补办，但对于法官问及在此之前（2018年）在市北区物业办公室备案材料里为何出现房屋共有的房地产权证复印件，当庭不语，未作解释。3、不动产登记资料查询申请表，查询时间是2020年6月10日，查询人耿琪，被查询产权人朱瑞妍，被查询不动产为xxxx户房屋，要求查询共有人信息。证明耿琪听闻业主之间说业委会主任高桦不是真正的业主，而且还把属于业主的公共收益挪用占为己有，非常气愤，于是就到不动产登记部门通过公开查询的方式对高桦的业主身份进行核实，得到办事人员口头答复高桦是2020年1月份才成为xxxx户房屋的按份共有人。此时耿琪才知道2018年6月，业主委员会筹备、选举、成立时，高桦并不是业主，没有资格进入筹备小组，更没有资格当选业主委员会主任，高桦提供了虚假、伪造的房产材料骗取了业委会主任一职，欺骗了广大业主。庭审质证，高桦无异议。4、《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》公示照片。证明6-9号楼业主委员会对《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》进行公示的情形，在业委会成员选举结果公示时仅公布了业委会成员得票票数，但并没有公示“参选业主人数和对参选业主人数占专有部分建筑面积的统计结果”，违反了“双过半”原则。庭审质证，高桦表示这些都是街道办事处和社区居委会做的，业主委员会成员都是被选举人，不清楚。5、《关于海逸景园小区6-9号楼共用部位、公用设施设备经营收益资金交接说明》，证明青岛荣华物业管理有限公司（以下简称荣华物业）于2018年10月17日将业主共有资金90735元交给了6-9号楼业主委员会，方式是转账给高桦建设银行个人账户。上述资金转至高桦账户后当月被挪用，占为己有。庭审质证，高桦对证据真实性无异议，称业主委员会2018年10月开会认为该款属于全体业主，以前一直放在荣华物业那里不合适，要求物业归还给我们，因为业主委员会没有账户，所以全体业主委员会成员共同讨论放到我的个人账户。根据耿琪申请，本院自中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行（以下简称建设银行）调取了高桦个人62xxx39账户交易明细，该账户显示：2018年10月23日，账户余额318.45元，进账90735元，同年10月23日、10月24日、10月25日、10月27日分别转给朱瑞妍5000元，10月28日转出了4笔共20000元，未记载去向，10月29日转给了朱瑞妍50000元。对该证据真实性高桦无异议，但对资金流向当庭称记不清了，并称朱瑞妍本人并不知道该款系全体业主的共有财产。6、证人张某到庭作证。张某，系6-9号楼业主委员会副主任，其当庭证明：2018年6月16日张贴的《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》仅公布了业委会成员得票票数，没有公示“参选业主人数和对参选业主人数专有部分占建筑面积的统计结果”，备案材料中显示的比例数是后添加的，并未公示；业主大会召开前15日没有向全体业主公示《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》，备案材料中的《青岛海逸景园B区首届业主委员会选举办法》是选举出业委会成员后，于2018年7月在向市北区物业办递交备案材料时，为了补齐备案材料临时由其亲手制作加上的；业主委员会主任高桦利用篡改的房屋证明，竞选了业委会主任，在其担任主任期间挪用了公有资金，大家伙感到非常气愤。庭审质证，耿琪对证人证言无异议；高桦认为当时去市北区物业办备案的工作是张某经手，他补充了哪些材料我不清楚；相关材料是否进行公示均记不清了。证人王某出庭作证。证人王某，6-9号楼业主大会选举业委会成员时担任总监票人，其当庭证实，选举时第一次选票未超过总人数一半，又补投了一次，总共8个小组，每个小组50张选票，上门签字，在很多人不在家的情况下，基本上都是代签；2018年6月业主委员会成立之后未公布任何材料；2019年年底，小区传说高桦用假房产证选业委会主任，还挪用居民的公有资金，证人感到很气愤，决定出庭作证。选举业委会时觉得高桦是转业军人，而且是党员，认为他可以帮居民办实事，所以造假票选举他出任主任，但是到了2019年年底陆续暴露出高桦伪造房产证、挪用共有资金的事情，引起了民愤。业主大会召开之后，选票封存，送交居委会了。对于证人证言，耿琪无异议，认为高桦作为业主大会的召集人以及业主委员会成立的主要成员，在整个过程中都起到了主导和组织作用，高桦完全清楚证人所述的事实；高桦表示自己不在现场，不清楚。6-9号楼业主委员会无证据向法庭提交。对于当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的有效证据和质证意见，以及本院对部分事实的调查，对本案查明以下事实：位于青岛市市北区邱县路15号的海逸景园小区内B区（6-9号楼）建筑面积17.95万平方米，总户数1372户，自2010年开始入住。2018年2月22日，现任6-9号楼业主委员会主任高桦以召集人的身份，向青岛市市北区人民政府即墨路街道办事处（以下简称即墨路街道办事处）递交申请，请求协助成立业主委员会，并附业主委员会候选人名单、候选人身份证明材料（身份证、房产证、房产证为配偶的附结婚证复印件）、小区业主自愿推荐的签名表及联系方式。小区共115名业主联名推荐高桦、徐鹏、张志强、康福坤、陈玉雯、杜龙君等业主成立业主委员会；提交的候选人高桦的身份信息材料中，有高桦本人签字的身份证复印件、青房地权市字第××号房地产权证复印件，登记房地产权利人为朱瑞妍（系高桦之妻），房地坐落市北区邱县路15号2单元xxxx户，共有情况为按份共有，附记栏目中标明新建商品房转移登记买卖按份共有：朱瑞妍50%、高桦50%。2018年4月2日，即墨路街道办事处发布《海逸景园小区6-9号楼业主委员会筹备小组报名的公告》（第1号），向全体业主公告海逸景园小区6-9号楼作为一个管理区域，成立一个业主委员会，决定成立海逸景园小区6-9号楼业主委员会选举筹备工作小组（以下简称筹备工作小组），成员由街道办事处、居委会、物业公司、社区民警和部分业主组成，选举的日常工作由筹备工作小组负责组织实施，市北区物业办负责选举工作的监督指导，号召业主积极参与筹备小组的报名。同年4月9日，即墨路街道办事处和青岛市市北区即墨路街道冠县路社区居民委员会（以下简称冠县路居委会）联合以筹备工作小组的名义发布《海逸景园小区6-9号楼业主大会筹备工作小组选举的公告》（第1号）和《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》，公布了筹备工作小组成员名单，筹备工作小组由14名成员组成，并公布了业主委员会候选人的条件，第一条即为业主委员会委员应当是居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（××），同时公布业主委员会委员候选人产生办法。2018年5月13日，筹备工作小组发布《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》（第3号），公布了业委会候选人名单。2018年6月16日，海逸景园小区6-9号楼采取书面征求意见的形式召开业主大会，由筹备工作小组分8个组登门向业主发放选票，并对收回的选票进行计票统计。筹备工作小组于当日发出《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》，对5名业主委员会成员得票票数予以公布，但在当天张贴的公告中，仅有每一名当选人员的得票数，没有公示得票比例、得票面积和比例（在之后向市北区物业办备案材料中添加上了上述内容）。2018年6月25日，筹备工作小组发出《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》，对选举出的业委会成员职务及名单进行公示，主任：高桦，副主任：张志强，委员：王友良、肖蒙、臧元祥。2018年7月3日，6-9号楼业主委员会副主任张志强将相关材料送交市北区物业办备案。庭审中，双方当事人对上述过程无异议，耿琪对于业主委员会选举过程中存在诸多程序违法之处，且主任高桦伪造房地产权证，以虚假身份参加选举，6-9号楼业主委员会主任高桦则认为其虽系筹备工作小组成员和目前的业委会主任，但具体的业委会筹备工作均系街道办事处和居委会所为，其身为普通业主和业委会候选人，对选举过程中的具体程序是否符合法律规定无从知晓并且回避，对于向即墨路街道办事处提交的证明其身份的、与其妻子朱瑞妍按份共有的房地产权证复印件来源等问题拒绝回答。诉讼过程中，根据耿琪的申请，本院到冠县路居委会调取海逸景园小区6-9号楼业主委员会候选人选票，其工作人员答复，没有规定业主委员会选票必须由居委会保存，未向法院提供该选票。庭审中，时任总监票人的证人王某证实选票中有一部分代签，且选票由8个组分别封存送交冠县路居委会；6-9号楼业主委员会主任则称对选票去向不了解。本院对本案事实做如下分析判断：1、6-9号楼业主委员会主任高桦的身份问题。《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主；业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主；住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。2018年2月至6月期间，高桦以海逸景园6-9号楼业主的身份向有关部门申请成立业主委员会，其所提交的xxxx户房屋的青房地权市字第××号房地产权证复印件中载明其与妻子朱瑞妍对该房产共同共有，但在青岛市不动产登记中心查询的材料则显示，高桦与朱瑞妍系2020年1月10日才将原房产的单独所有登记办理为二人各占50%的共同共有，当庭高桦对2018年所提交备案的与朱瑞妍共同共有的房地产权证复印件来源的不予回答。据此可以认定，高桦所提交的证明其业主身份的房地产权证复印件不真实，根据上述规定，高桦在2018年6月海逸景园6-9号楼召开业主大会期间，并不具备业主身份。2、选举过程中的程序问题。住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定，筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的选举应对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。本院查明的事实显示，筹备工作小组在业主大会召开前并未确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分建筑面积，也未在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告《海逸景园小区6-9号楼管理规约》和《海逸景园小区6-9号楼业主大会议事规则》，致使业主无法得以充足的时间详细阅读并提出意见；在业主大会召开并做出选举业主委员会之后发出的《海逸景园小区6-9号楼业委会选举的公告》公示中，仅对5名业委会成员得票票数予以公布，缺少参选业主人数和对参选业主人数专有部分建筑面积的统计（在市北区物业办备案的有比例统计的公告文本经当时经办的证人证实系之后添加，并未公示），违反“双过半”原则。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括业主委员会选举及备案资料。据此，业主委员会负有保管选举材料的义务，当新一届业主委员会成立后，其应及时与筹备小组做好相关资料的交接保管工作。现有时任总监票人的证人当庭证实选票有代签情况，6-9号楼业主委员会又不能提供业主委员会选票，因此，在公示材料中已存在明显违法之处，而选票下落不明致使法院无法核实选举真实情况的情形下，现有证据不足以证实6-9号楼业主委员会的选举程序合法，业主委员会应当承担举证不能之法律后果。综上，现任6-9号楼业主委员会主任高桦在业主委员会选举时伪造业主身份参选，6-9号楼业主委员会的选举程序不符合法律规定，耿琪的诉讼请求符合事实依据和法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条及相关民事法律政策之规定，判决如下：撤销青岛市市北区海逸景园6-9号楼业主大会于2018年6月16日作出的选举青岛市市北区海逸景园6-9号楼业主委员会的决定。案件受理费100元，由青岛市市北区海逸景园6-9号楼业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈明二〇二〇年九月十八日书记员  陶琳