台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2013号原告：周磊，男，1985年2月10日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：范宇聪，浙江巡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：应丽封，浙江巡天律师事务所律师。被告：叶春华，男，1982年1月13日出生，汉族，住松阳县。被告：叶李梅，女，1988年3月14日出生，汉族，住松阳县。委托诉讼代理人：潘龙标。原告周磊与被告叶春华、叶李梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、7月23日、9月11日三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告周磊及其委托诉讼代理人范宇聪、被告叶李梅及其委托诉讼代理人潘龙标到庭参加诉讼，被告叶春华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。第二次庭审，原告周磊及其委托诉讼代理人范宇聪到庭参加诉讼，被告叶春华、叶李梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。第三次庭审，原告周磊的委托诉讼代理人范宇聪到庭参加诉讼，被告叶春华、叶李梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。诉讼过程中，经原告周磊申请，本院对坐落于椒江区××幢××单元××室的不动产（以下简称西锦御园601室不动产）进行了查封，并委托台州正源房地产评估有限公司对该不动产的现值予以评估。本案现已审理终结。周磊向本院提出诉讼请求：1.确认周磊与叶春华于2018年11月23日签订的《房屋买卖合同》有效；2.叶春华、叶李梅协助周磊办理将西锦御园601室不动产的权属转移登记至周磊名下的手续。诉讼过程中，周磊几经变更最终确定诉讼请求为：1.解除周磊与叶春华于2018年11月23日签订的《房屋买卖合同》；2.叶春华与叶李梅共同返还购房款300000元；3.叶春华与叶李梅赔偿周磊房屋差价损失216000元。事实与理由：周磊与叶春华、叶李梅系台州市椒江区西锦御园小区的邻居。2018年6月前后，叶春华在小区的群里发布出售自有房屋的信息，事后周磊与叶春华联系协商房屋买卖有关事项。2018年11月23日，双方达成房屋买卖合同，约定叶春华将其所有的西锦御园601室不动产出售给周磊，建筑面积为131.46平方米，交易总价为1020000元，由周磊在签订合同之日支付定金100000元，合同签订之日起30天内再付250000元房款，余款670000元由周磊取得该房屋的产权证之日起60天内支付；双方还约定了相关的违约责任、争议处理方式等内容。合同签订后周磊至今已经支付给叶春华款项共计300000元，且叶李梅作为叶春华的妻子对上述房屋的买卖事项均知晓。现因叶春华与叶李梅的原因导致西锦御园601室不动产无法办理产权转移登记手续，为此周磊要求解除房屋买卖合同，并由叶春华、叶李梅返还购房款、承担违约责任。叶春华未作答辩。叶李梅辩称：叶李梅与叶春华于2016年5月3日结婚，于2017年下半年因夫妻感情破裂开始分居生活，经济上互相独立，后于2019年1月4日离婚。西锦御园601室不动产由叶李梅于2016年5月26日以婚前个人财产独资购买单独所有，叶春华无权处分叶李梅的合法财产。叶李梅作为房屋所有权人，并未与周磊签订过任何房屋买卖合同，也没有收取过任何费用，事后知晓房屋被出售后已明确表明不同意出售。叶李梅并非合同的一方当事人，不是适格被告，只能作为第三人。叶春华擅自处分叶李梅的财产，侵害了叶李梅的合法权益，其与周磊签订的《房屋买卖合同》无效。周磊作为同一小区的业主，对购房情况、办理流程十分了解，其在购房前未对房屋产权、来源、价值、购房资料进行充分的调查，在未征得产权人同意的情况下与叶春华签订《房屋买卖合同》，对本案纠纷负有明显过错。叶春华与周磊签订《房屋买卖合同》时将案涉房产定价为1020000元，不代表该房产当时实际的市场价格，近两年房价增长因素不大。周磊未全额支付合同约定的购房款，其损失应为300000元购房款的利息损失，而不能以房屋差价来衡量。《房屋买卖合同》解除后应由叶春华向周磊返还300000元购房款。要求驳回周磊要求赔偿房屋差价的诉讼请求及对叶李梅的全部诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：叶春华与叶李梅于2016年5月3日登记结婚。2016年5月26日，叶李梅与浙江新大众房地产开发有限公司（以下简称新大众公司）签订《商品房买卖合同》，约定了叶李梅以704884元的价格向新大众公司购买西锦御园601室不动产等事宜。2016年10月21日，叶李梅名下的银行账户向新大众公司汇出购房款501095元。同日，台州市新大众物业管理有限公司开具了客户为叶李梅金额为1776元的物业费收款收据。2017年11月24日，新大众公司开具了业主为叶李梅的物业维修基金专用收据。2020年3月26日，新大众公司开具了购买方为叶李梅金额为705259元的售房发票。2019年1月4日，叶春华与叶李梅签订《离婚协议书》后登记离婚。《离婚协议书》约定了双方离婚、西锦御园601室不动产归叶李梅所有等事宜。2020年4月29日，西锦御园601室不动产办理了不动产权属登记，登记的权利人为叶李梅。2018年11月23日，叶春华与周磊签订《房屋买卖合同》，约定，叶春华以1020000元将建筑面积为131.46平方米西锦御园601室不动产出售给周磊；周磊在签订合同之日支付定金100000元，在签订合同之日起30日内再支付房款250000元，剩余房款670000元于周磊取得该房屋的产权证之日起60天内支付；叶春华应于房产公司或其他途径被通知可办理房产证之日起30日内前往相关部门办理房产证等房屋产权证书，且应于取得房屋产权证之日起30日内同周磊前往房屋登记部门将产权变更至周磊名下，因周磊原因不能在规定日期内前往办理产权变更手续的，由周磊另行决定办理日期；叶春华保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因叶春华原因，造成该房屋不能办理产权登记或无法过户或发生债权债务纠纷的，由叶春华承担全部责任；双方均不得擅自解除合同，若周磊违约，叶春华有权不予退还周磊已支付款项并要求继续履行合同，若叶春华违约，周磊有权要求叶春华支付已付款项双倍赔偿并要求继续履行合同，若因叶春华违反“保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷”的保证义务而导致本合同无法履行，则周磊有权要求叶春华支付己付款项双倍赔偿并解除合同而不需要向叶春华支付任何费用；等等。同日，叶春华向周磊出具收条，载明，收到周磊购房款350000元，其他款项按照双方签订的房屋买卖合同执行。周磊认可实际已付金额为300000元而非350000元。2018年12月，周磊将其与叶春华之间的房屋买卖合同和付款情况通过微信告知叶李梅。此后，叶李梅表示：“我们商量后会回复你的。”在周磊多次要求回复商量结果后，叶李梅表示：“让他还你钱。”2020年8月19日，台州正源房地产评估有限公司出具《房地产估价报告书》，认为西锦御园601室不动产的现值为1236000元。上述事实有周磊提供的结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、离婚协议书、房屋买卖合同、收条、不动产登记查询情况结果证明书、房地产评估报告书、微信聊天记录，叶李梅提供的商品房买卖合同、不动产权证书、发票、收据、银行记录以及到庭当事人的陈述等证据证实。本院认为：周磊与叶春华签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，体现了周磊与叶春华间的债权债务关系，本身无物权效力，故不论叶春华对西锦御园601室不动产是否享有处分权，均不影响合同效力。本案中，未发现《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，应认定为有效，对周磊、叶春华具有法律约束力。尽管如此，西锦御园601室不动产在叶李梅、叶春华夫妻关系存续期间由叶李梅出面购买并与开发商办理结算手续，叶李梅对该房屋显然存在权利，房屋产权转移登记，有赖于叶李梅的协助才能实现。现叶春华未按合同约定将西锦御园601室不动产的权属登记至周磊名下，叶李梅在本案中也明确拒绝协助办理权属转移登记手续，故叶春华构成违约，周磊的合同目的无法实现，依法享有合同解除权，周磊要求解除《房屋买卖合同》的请求合理，本院予以支持。合同解除后，叶春华理应向周磊返还购房款并赔偿损失，损失的赔偿范围包括合同履行后可以获得的利益。从《房屋买卖合同》和《房地产估价报告书》来看，《房屋买卖合同》履行后，周磊可获得的利益为房屋溢价216000元。虽然周磊未付足全部购房款，但未付款中的670000元本身未到履行期限，周磊未付不构成违约，不影响叶春华的赔偿范围与责任；另外的50000元，根据《房屋买卖合同》的约定，周磊确实存在逾期未付的情况，但本案纠纷系叶春华无法履行出卖人义务造成周磊合同目的无法实现所引发，未发现周磊未付部分款项与叶春华根本违约存在直接关联，故叶春华仍需向周磊赔偿房屋溢价损失，但赔偿范围不应包括周磊欠付的50000元占到期应付的350000元的比例所对应的溢价。换言之，叶春华应向周磊赔偿损失185143元（300000元/350000元×216000元）。而叶李梅并非房《房屋买卖合同》的签订者，周磊要求其与叶春华共同承担违约责任，应当就存在叶李梅同意或追认叶春华出售房屋等叶春华出售房屋的行为对叶李梅具有拘束力的事实承担举证责任。现周磊提供的证据不足以证明相关事实的存在，应承担举证不能的不利后果，其要求叶李梅返还房款赔偿损失的请求，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，起诉应当符合的条件之一是有明确的被告，而非适格被告，故在周磊明确将叶李梅列为被告主张权利的情况下，叶李梅认为自己应为第三人而非被告的抗辩意见，本院不予采纳。叶春华、叶李梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加全部或部分庭审，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告周磊与被告叶春华于2018年11月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告叶春华于本判决生效后十日内向原告周磊返还购房款300000元、赔偿损失185143元，合计485143元；三、驳回原告周磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元（已减半，原告周磊预交9690元），由原告周磊负担268元，被告叶春华负担4212元；保全费5000元（原告周磊预交），由原告周磊负担299元，被告叶春华负担4701元；鉴定费4000元（原告周磊预交），由原告周磊负担239元，被告叶春华负担3761元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  林 平二〇二〇年九月十八日代书记员  杨梦婕