湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1414号上诉人（原审被告）：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地黄冈市黄州区红卫路98号，统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人：黄永生，该公司总经理，委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14211199511931475。被上诉人（原审原告）：潘晓红，女，汉族，1957年4月18日出生，黄冈市黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号14211200310497790。上诉人湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）因与被上诉人潘晓红合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。松泰公司上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三项判决，改判驳回潘晓红诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人潘晓红主体不适格。潘晓红不是产权证上记载的产权人，产权人是潘福祥，潘晓红不是潘福祥的唯一子女，不是唯一继承人，且其未按照继承法的规定确定其享有全部继承权，合同和补充协议上的签字页不是潘晓红，潘晓红无任何诉权；二、原审适用法律错误。《联合整体改造旧城协议书》及《补充协议书》的主体和内容都不符合法律规定，依法是无效的。《联合整体改造旧城协议书》及《补充协议书》的签字时间为2011年3月18日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是2011年1月21日施行，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”的规定，人民政府才是征收与补偿主体，松泰公司不是合法的征收与补偿主体，所以协议书主体违法，且违反法律强制性规定，应确认无效。根据庭审中查明的事实，协议书对被拆迁房屋的面积及补偿标准不确定、不统一。每个拆迁户的标准也不一致，甚至补偿的门面面积大于实际建设的门面面积，无端制造了社会矛盾，协议书的内容违反了交易习惯和公序良俗原则。黄冈市拆迁补偿都是按1：1-1：1.2比例进行安置补偿，而本案中被拆迁人选择按房屋置换方式进行补偿，按1：2-1：7左右标准补偿，不符合拆迁补偿交易习惯和公序良俗，违反了黄冈市旧城改造或者是城中村改造的补偿政策，严重侵犯了松泰公司的合法权益，直接造成松泰公司松泰华庭项目严重亏损，应确认合同无效；三、《还建房屋确认书》上没有松泰公司签字盖章，松泰公司也没有授权胡进国签字，2009年9月25日松泰公司出具的《授权委托代理人证书》未见原件，该委托书中没有委托处理拆迁户征收补偿的权限，也没有委托房地产交易，该确认书依法应确认为无效。2014年3月9日松泰公司与胡进国签订的《房地产开发投资协议书》是另一法律关系，不能作为本案证据使用，且该协议书第五条明确约定“松泰华庭项目的销售收入必须进入甲方账户，接受甲方财务管理”，松泰公司与胡进国是合同关系而非挂靠关系，松泰华庭房地产项目的房产所有权属于松泰公司。即使胡进国在松泰华庭项目有投资，该项目房产也是属于松泰公司的，而不是胡进国个人的。显然，将松泰公司的资产视为胡进国个人资产于法无据，确认书是在协议书基础上签订的，具有附属性，协议书无效，确认书当然无效；四、原审判决松泰公司向潘晓红支付拆迁补偿款15万元无事实及法律依据。该15万元是胡进国向潘晓红出具欠条，是胡进国个人借款，松泰公司也未授权胡进国借款。一审判决松泰公司承担责任，显示公正。被上诉人潘晓红未在法定答辩期内递交答辩状。潘晓红向一审法院起诉请求：1、依法确认潘晓红同松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》及《补充协议书》、《还建房屋确认书》为有效合同；2、判令松泰公司交付松泰华庭1-602号房、1-606号房、1-1906号房，3-603号房、3-101号房、3-1104号房及下欠20.61平方米房屋，门面四间（180平方米），并判令松泰公司办理上述不动产登记及承担登记的费用；3、判令松泰公司给付补偿款15万元；4、由松泰公司承担本案诉讼费用、保全费及保险费。一审法院认定事实：2011年3月18日，松泰公司作为甲方与乙方潘晓红签订了《联合整体改造旧城协议书》、《联整体改造旧城补充协议书》，胡进国作为甲方代表、项目负责人在协议书上签字，并加盖了湖北松泰房地产开发有限公司印章，潘晓红、喻中华在协议书及补充协议书上签名。协议书约定了还建住房面积：甲方还建乙方住房6套，其中住房使用面积128平方米5套，110平方米1套（均含公摊面积）；还建楼层：10层以下4套，10层以上2套；还建门面房：甲方还建乙方门面房180平方米，门面顶层与赤壁大道门面顶层平行，门面房正负零要高于花园路面；现金补偿：甲方征用乙方规划用地及房屋需补偿现金26万元，该款在甲方通知拆迁期限满、乙方签字无异议时，甲方付款6万元，10层封顶时付清20万元；甲方还建乙方车位2个。协议书以及补充协议书还对还建标准、双方责任等其他事项进行了约定。2016年5月14日，松泰华庭项目负责人胡进国与喻中华签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，确认松泰华庭还建楼中的还建房，并将3单元6层603号房、1单元6层602号房交付潘晓红占有、使用。经结算，胡进国下欠潘晓红拆迁补偿款15万元。一审法院另查明，1、潘晓红系潘福祥、张秀英之女，与喻中华系夫妻。潘福祥是黄冈市军休所离休干部，1987年在黄州××组建房，房屋所有权证为黄政字第00917号，产权登记在潘福祥名下。潘福祥、张秀英已去世，生前写下书面遗嘱，决定所有遗产由潘晓红继承，遂松泰公司与潘晓红签订了《联合整体改造旧城协议书》、《联整体改造旧城补充协议书》。在诉讼过程中，潘福祥、张秀荣的遗嘱见证人邓某、欧某、董某出庭作证，证明潘福祥、张秀荣订立书面遗嘱时具有完全民事行为能力，见证人均与潘晓红无利害关系。2、根据黄冈市中级人民法院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明，松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院2018年4月19日组织的听证中对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可，湖北高院（2018）鄂民申1174号民事裁定书亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。3、因湖北兴玖房地产投资有限公司与松泰公司债权人代位权纠纷一案中，案涉的还建房于2018年3月23日被黄冈市中级人民法院查封。一审法院认为，案件的争议焦点为《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议》、《联合整体改造旧城补充协议》及《松泰华庭还建房屋确认书》是否合法有效，潘晓红是否具有诉讼资格及其诉讼请求是否应予支持。本案诉争的合同实质上系拆迁安置补偿合同，拆迁许可证制度属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，故不能以松泰公司未取得拆迁许可证为由认定此案的合同无效。《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议》、《联合整体改造旧城补充协议书》系潘晓红和松泰公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，以上三份协议书合法有效。关于《松泰华庭还建房屋确认书》的效力。虽然该确认书只有胡进国签字没有松泰公司盖章，但根据潘晓红提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，且胡进国和松泰公司的法定代表人黄永生之前也对《授权委托代理人证书》予以认可，故一审法院对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性亦予以采信。胡进国作为松泰公司的委托代理人签署《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，该行为合法有效，对松泰公司依法具有约束力。喻中华受潘晓红委托在《松泰华庭还建房屋确认书》签名，系潘晓红的真实意思表示。因此，胡进国与喻中华签署的《松泰华庭还建房屋确认书》对双方依法具有约束力。关于房屋的交付问题。松泰公司已经依照合同约定向潘晓红交付1-1-602号房、1-3-603号房两套房屋，因潘晓红已实际占有，故其要求判决交付该两套房屋已无实际意义，对其该项请求不予支持。对于协助办理还建房屋的不动产登记的请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”的规定，因该还建房房屋已处于查封状态，依上述规定属于限制交易的情形，房屋的最终产权归属存在不确定性，因此，一审法院对潘晓红的该项请求亦不予支持，其可在房屋限制交易的情形解除后依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十八条的规定另行主张权利。关于门面和补差面积问题，因双方签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城社充协议》及《联合整体改造旧城补充协议书》对此约定不明，双方在确认房屋时又未对门面和补差面积的具体位置等进行最终确认，且实际建设的门面与当时签订的协议不一致，故对潘晓红要求按协议约定交付门面并办理不动产登记、补差面积20.61平方米的诉讼请求亦不予支持，门面问题其可在与其他拆迁还建户就门面协商达成一致意见后另行向松泰公司主张权利。关于胡进国下欠潘晓红还建补偿款15万元的问题，因胡进国的行为系履行松泰公司职务的行为，基于前述理由，松泰公司应向潘晓红支付上述款项。关于潘晓红是否具有诉讼资格问题。因被拆迁的房屋属潘福祥、张秀英夫妇共有，二人生前立下遗嘱，所有财产由潘晓红继承。该遗嘱是其真实意思表示，没有侵犯其他人的合法权益，属有效遗嘱。潘晓红依法继承了被拆迁的房屋，并与松泰公司签订拆迁补偿协议，具有诉讼资格。遂判决：一、潘晓红、喻中华与松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》有效；二、喻中华与松泰公司签订的《松泰华庭还建房屋确认书》有效；三、松泰公司于判决生效之日起三十日内支付潘晓红拆迁补偿款15万元；四、驳回潘晓红的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，关于松泰公司与潘晓红、喻中华签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》的效力问题。松泰公司作为甲方与乙方潘晓红签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联整体改造旧城补充协议书》是双方真实意思的表示。松泰公司开发的“松泰华庭”项目在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之前已经启动相关工作，松泰公司在黄冈市国有土地资源局进行国有土地揭牌，并支付了土地出让金并办理了土地使用权证。且在“松泰华庭”项目的拆迁安置补偿工作中松泰公司与多名被征收房屋所有权人签订了《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》。该《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》并未损害国家、集体、第三人和社会公共利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”的规定，其立法目的是在维护公共利益，规范国有土地上房屋征收和补偿，保障被征收房屋所有人的合法权益。该条例亦未明确规定非政府主体签订的拆迁安置补偿合同必然无效。松泰公司虽然没有取得《房屋拆迁许可证》，违反了原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但该条例并未明确规定违反该规定将导致合同无效，该条例规定的房屋拆迁许可制度应属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定。一审认定两份协议书合法有效是正确的，本院亦予以确认；松泰公司上诉提出“门面面积大于实际建设的门面面积”，认为协议书的内容违反了交易习惯和公序良俗原则，因一审未处理门面房问题，且补偿面积系双方自愿协议的结果，松泰公司提出协议内容“违反了交易习惯和公序良俗原则”的依据不足，该项上诉理由不成立；关于《松泰华庭还建房屋确认书》的效力，虽然该确认书只有胡进国签字没有松泰公司盖章，但根据潘晓红提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，胡进国、松泰公司的法定代表人黄永生之前也对《授权委托代理人证书》予以认可，故本院对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性亦予以采信。胡进国作为松泰公司的委托代理人签署《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，该行为合法有效，对松泰公司依法具有约束力。关于松泰公司主张潘晓红主体不适格的问题，一审已做详细论述，潘晓红具有诉讼资格，松泰公司此项上诉主张本院不予支持。胡进国在履行职务过程中下欠潘晓红还建补偿款15万元，松泰公司应向潘晓红支付上述款项。综上，松泰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人湖北松泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年九月七日法官助理孙腊腊书记员宋荣梅