浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5075号 上诉人（原审被告）：邱文畅，男，1980年9月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：寿燕燕，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜晓峰，男，1989年5月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被上诉人（原审被告）：殷玲，女，1981年11月22日出生，汉族，住安徽省旌德县。 上诉人邱文畅因与被上诉人姜晓峰、殷玲房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初7156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人邱文畅委托诉讼代理人寿燕燕和被上诉人姜晓峰到庭参加诉讼，被上诉人殷玲经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：坐落于杭州市下城区××路××号房屋（以下简称案涉房屋）系邱文畅自案外人处租赁而来，后转租给殷玲使用。殷玲承租后在此注册成立杭州市下城区殷玲食品店进行个体经营。后殷玲退租，邱文畅将该房屋租赁给姜晓峰使用，并要求姜晓峰将房屋租金、转让费等支付给殷玲。 2019年6月11日，邱文畅（甲方、出租方）与姜晓峰（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方愿将属于自己的房屋出租给乙方，甲方房屋坐落于杭州市下城区××路××号，建筑面积38平方米，甲方租赁该房屋作经营使用；租赁期限自2019年6月11日至2021年12月31日；租金每年140000元，租金按半年结算，实行先付后用的原则，乙方5月31日、12月31日将当年房租款按甲方要求缴入甲方指定的银行账户；乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金10000元整，该款于租房终止，乙方将房屋交给甲方后归还。 2019年6月10日，姜晓峰向殷玲账户转入款项139721元。 邱文畅将案涉租赁房屋交付姜晓峰后，姜晓峰对房屋进行了装修（支付装修费30135元），并加盟左邻右舍（支付加盟费3000元，保证金5000元），购买了相应的设备（支付货架款11095元、电动感应门款6400元、两台冷柜价款8000元，支付收款机、钱箱、扫描枪等款3300元）、进货等，准备作便利店使用。合同履行过程中，姜晓峰向邱文畅催要房产证等材料用于办理营业执照。2019年6月，邱文畅将相关材料提供给姜晓峰，因房屋所有人变更，姜晓峰向邱文畅反映无法办出营业执照。邱文畅提出由姜晓峰直接跟房屋所有人签订合同，同时要求姜晓峰另支付80000元转让费，但此后其又称房屋所有人不允许变更合同。2019年9月18日，姜晓峰向邱文畅发送《解除房屋租赁合同通知书》，称上述合同签订后，姜晓峰支付了租金，进行了装修，但因邱文畅一直无法提供有效房产证件，不能办理营业执照，致使姜晓峰经营目的不能实现，通知邱文畅即日起解除房屋租赁合同，要求立即退还剩余租金及赔偿相应损失。后，邱文畅将转让费金额降低为40000元，姜晓峰未能同意，并于2019年10月23日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除姜晓峰与邱文畅签订的《房屋租赁合同》；2、邱文畅立即返还其剩余租金40267.5元、押金10000元，及赔偿因解除合同而造成的经济损失228617元（包括转让费、装修费、货损等），共计279639.5元；3、殷玲对上述损失承担连带责任；4、本案诉讼费用由邱文畅、殷玲承担。 原审法院审理认为：姜晓峰与邱文畅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。根据庭审查明的事实，案涉租赁合同系姜晓峰、邱文畅签订，合同权利义务的行使和履行亦仅发生在姜晓峰、邱文畅之间，与殷玲无涉，现有证据亦无法证明殷玲对本案中姜晓峰损失发生存在过错，故姜晓峰对殷玲的相关请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于姜晓峰对邱文畅的相关诉讼请求，本院注意到，姜晓峰确从合同订立开始即多次要求邱文畅提供房产证等材料用于办理经营便利店的营业执照，邱文畅亦承诺提供。但据双方陈述，因房屋所有权人变更等因素，未能办理出营业执照。后邱文畅又提出变更合同同时要求姜晓峰支付转让费等的方式，但最终双方未能达成一致，亦未能成功办理出营业执照。双方订立合同时，邱文畅即知晓姜晓峰租赁房屋用于经营，出租人邱文畅的主要义务是提供符合合同约定的租赁物供姜晓峰使用，包括提供房产证等相关材料供姜晓峰使用。但因其最终未能将房产证等材料交付姜晓峰，导致姜晓峰未能办理出便利店之营业执照，合同目的不能实现，故姜晓峰有权主张解除合同，邱文畅亦对解除合同无异议，鉴于2019年9月18日姜晓峰已经向邱文畅发送解除合同的通知，该日合同已经解除，姜晓峰并已通知邱文畅取回房屋钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故姜晓峰要求邱文畅退还剩余租金、押金的请求有事实与法律依据，本院予以支持。但剩余租金金额为140000/365×104=39890.41元。关于姜晓峰主张的损失赔偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，姜晓峰为经营便利店购置了冷柜、钱箱、打印机、收款机、键盘、音响、扫描枪、货物、货架等，均可由姜晓峰拆走；且在营业执照办理出来前，姜晓峰即大量采购货物等，本身亦具有一定过错；在主张合同解除后，姜晓峰本身亦可将该些货物、设备等进行处理以防止损失扩大，其庭审中亦明确确有开业销售部分货物，故该些部分的损失，本院酌情由其自行承担。该解释第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。本案中，姜晓峰提交了装修合同、支付凭证用以证明其支付装修费用30135元，邱文畅无异议，应予确认。姜晓峰购买电动感应门支付6400元，邱文畅亦确认确有安装，本院亦予以确认。鉴于上述物品已经附合入案涉房屋中，不宜拆除或拆除极大影响价值，邱文畅应予以赔偿。且鉴于上述装修、感应门已经使用一段时间，邱文畅赔偿的仅为装饰装修的残值损失。另，姜晓峰主张其另支付殷玲转让费，鉴于邱文畅的上述违约行为致使其该部分损失实际发生，邱文畅亦应进行赔偿。因双方当事人均未申请对上述残值进行评估，本院以使用年限占租赁合同期限对比，酌情确认姜晓峰转让费、装修等损失为80000元。此外，作为承租方的姜晓峰，在与邱文畅签订合同前，对房屋的产权情况应当核实清楚，因其怠于核实房屋实际产权状况，导致营业执照最终未能办出的结果亦存在一定过错，本院对姜晓峰其余诉讼请求均不予支持。殷玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认姜晓峰与邱文畅于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月18日解除；二、邱文畅在判决生效后十日内返回姜晓峰剩余租金39890.41元；三、邱文畅在判决生效后十日内返回姜晓峰押金10000元；四、邱文畅在判决生效后十日内赔偿姜晓峰经济损失80000元；五、驳回姜晓峰的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费5495元，减半收取2747.5元，由邱文畅负担1276元，由姜晓峰负担1471.5元；姜晓峰于判决生效之日起七日内向本院申请退费；邱文畅于判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。 宣判后，邱文畅不服，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误、适用法律错误，而致判决错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 姜晓峰辩称：上诉人答应被上诉人说案涉房屋可以办理营业执照，所以被上诉人才同意租赁并进行装修。但上诉人一直无法办理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 殷玲未在法定期间提出答辩状。 邱文畅在二审诉讼中提交以下证据： 1、邱文畅与殷玲签订租赁合同； 2、邱文畅与杭州照明电器有限公司签订的房屋租赁合同； 3、邱文畅与杭实资产经营（杭州）有限公司签订的补充协议。 邱文畅提交上述证据欲证实案涉房屋系其向房屋所有权人租赁后租给殷玲，殷玲再与姜晓峰方发生租赁行为。 4、案涉房屋产权证； 5、邱文畅与姜晓峰聊天记录及邱文畅申办营业执照记录； 邱文畅提交上述证据欲证实邱文畅已配合办理申请营业执照的事实。 经出示，姜晓峰对该证据1、2、4、5的真实性无异议，对证据4、5关联性不予认可，对证据3的真实性不予确认。 本院经审核认为：姜晓峰对证据1、2无异议，本院予以认定；姜晓峰对证据3不予认可，但不能提交足以反驳的相反证据，故本院对证据3予以认定；证据4载明所涉房屋坐落于××路××号，85号，89号，91号，93号，99号，101号，与案涉房屋无关联，故本院对该证据不予认定；证据5中聊天记录形成于姜晓峰通知解除案涉房屋租赁合同并提起本案诉讼之后，该证据不足以证实邱文畅已配合邱文畅申领了案涉房屋营业执照，也不具有关联性，故本院也不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据现有证据可以证实，邱文畅将其承租的案涉房屋先转租给殷玲，后与殷玲解除案涉房屋租赁合同后又与姜晓峰签订案涉房屋租赁合同，将案涉房屋转租给姜晓峰。根据邱文畅与姜晓峰签订的案涉房屋租赁合同的约定，邱文畅承诺将属于其的案涉房屋租给姜晓峰作经营使用，并明确此系姜晓峰的合同权利之一。据此，邱文畅有提交给姜晓峰能实现该合同约定用途的出租房屋的义务，原审判决认为出租人邱文畅的该义务包括提供房产证等相关材料供姜晓峰使用系正确。邱文畅在诉讼中不能举证证实其已提供案涉房屋合法产权凭证给姜晓峰办取营业执照，依法应自担举证不能的不利后果。邱文畅不能按约履行合同义务，致使姜晓峰合同目的无法实现进而通知解除案涉房屋租赁合同，原审判决判令邱文畅承担返还姜晓峰自合同解除日起的剩余租金以及赔偿姜晓峰相应损失的违约责任符合法律及其司法解释的相关规定。邱文畅在原审诉讼中并未就其诉称的案涉房屋租赁合同解除后姜晓峰未及时返还的占用费损失提起反诉，原审判决对此不予处理并无不当。邱文畅的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2898元，由上诉人邱文畅负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年九月十日 书记员 赖雪珂