安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0827民初2103号 原告：汪耀林，男，1979年7月21日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 原告：范林芳，女，1982年4月4日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 共同委托诉讼代理人：王江峰，安徽雷城律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：朱仁杰，安徽雷城律师事务所实习律师。 被告：望江县中江房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙东路（望城景园），统一社会信用代码913408270544649947。 法定代表人：尹小虎，总经理。 委托诉讼代理人：李彬，安徽大雷律师事务所律师。 原告汪耀林、范林芳与被告望江县中江房地产开发有限公司（以下简称中江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪耀林及两原告的共同委托诉讼代理人王江峰、朱仁杰，被告中江公司的委托诉讼代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪耀林、范林芳向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证；2、判令被告支付违约金68656.5元（自2017年10月1日起至2020年10月1日止，1095天，按照62.7万元的日万分之一计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告是夫妻，2016年11月24日，与被告签订一份房屋买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的望江县中江翰林苑7号楼1单元201室商品房，总房价款62.7万元；被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋；被告应当在房屋交付后90日内，将办理权属登记需要的材料报登记机关，如果因被告的原因导致原告不能取得权属证书的，被告将按房屋总价款的日万分之一支付原告违约金，等等。2017年6月29日，被告将房屋交付给原告使用，并收取了原告办理权属证书的16838元费用和相关材料。此后，原告入住该房屋，但却不能和小区的其他绝大部分业主一样拿到产权证。为此，原告多次向被告主张，但是被告均置之不理，一直未履行合同义务。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 原告汪耀林、范林芳围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、两原告身份证复印件各一份，证明两原告身份信息；2、被告的企业信息打印件一份，证明被告的法人主体资格；3、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；原、被告约定在房屋交付之日起90日内，被告为原告办理房地产权属证书，如被告违约，按日万分之一向原告支付违约金；4、发票复印件两张，证明原告按照双方的约定支付了购房款62.7万的事实；5、收据复印件一张，证明原、被告在2017年6月29日办理了房屋交接手续以及原告按照合同约定向被告交付了办理产权证税费和相关材料的事实。 被告中江公司辩称，原告陈述的合同签订、被告交房时间都不错。从交房到现在没有办理不动产权证是事实，但是7号楼至今天尚未办证有多方面原因：第一，起诉之前，原告从未积极向被告提出办理不动产权证，也没有到被告处交付办证需要原告提交的材料，比如说身份信息、合同文本、购房发票等；第二，望江县房地产市场有一个客观事实，在未设立资金监管账户之前，习惯性做法是押一栋楼暂不办理产权证书以督促开发商完成如期兑付农民工工资、按照规划设计图纸施工等，原告所在的7号楼也是因为这个原因；第三，现在资金监管账户建立，被告也在积极办理，在九月底之前不动产权证就可以成功办理。综上，原告起诉的未能办理不动产权证是事实，但是不完全是被告的违约行为导致。即使被告违约，原告计算违约金的方法有误，起算时间不错，但是原告按照房屋总价款计算，不符合双方商品房买卖合同第十五条的约定，应按照已付房价款的日万分之一计算。原告是按揭贷款购房，合同第六条第一款第三项约定明确。结合两条可知，应该按照原告2017年10月1日实付房款12.7万元为基数计算违约金。 被告中江公司针对其抗辩主张依法提交了如下证据：商品房买卖合同复印件及补充协议复印件各一份，证明原、被告双方签订商品房买卖合同的购房事实及不动产权证办理约定相关事实（详见合同十五条，补充协议第七条），进而证明未能办证不能完全归责于被告。 庭审中，原、被告分别就对方证据进行了质证。（一）原告的证据。被告对证据1、2、3、4、5的“三性”都没有异议，但是提请注意两点：第一，证据3所附补充协议第七条约定：若因政府或相关部门及买受人原因造成出卖人不能在约定的期限内办理房屋产权证书，出卖人不承担违约责任。第二，原告主张从2017年10月1日开始起算违约金，但是当时原告仅付房款12.7万元,尾款50万元的开票时间是2018年8月18日。（二）被告的证据。原告对证据的“三性”没有异议，但是对被告不能完全归责于被告的证明目的有异议，不能办证是被告造成的。 庭审后，原告提交了个人购房担保借款合同复印件一份，证明原告于2016年12月6日与中国农业银行望江县支行签订50万元购房贷款合同；提交借款凭证复印件一份，证明该行于2016年12月7日将原告50万元贷款支付给被告。被告对该两份证据均没有异议。 经审理，本院确认如下案件事实：2016年11月24日，原告汪耀林、范林芳与被告中江公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告位于望江县望江大道三中两侧中江翰林苑7#幢1-201号房（合同第三条），单价4780.42元/平方米，总金额62.7万元（合同第四条），由原告于2016年11月24日支付首付房款12.7万元，剩余按揭房款50万元于2016年12月9日前办理完银行按揭手续（合同第六条）；被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用（合同第八条）；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：原告不退房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金（合同第十五条）；等等。原、被告还签订了《补充协议》，其中第七条约定，若因政府或相关部门及原告的原因，造成被告不能在合同约定的期限内办理房屋产权证的，被告不承担违约责任；协议还对办理产权登记所需税费的承担及支付等进行了约定。 2016年11月24日，原告向被告交付购房款12.7万元，被告向原告出具NO.03618611安徽省增值税普通发票。2016年12月6日，原告与中国农业银行望江县支行签订个人购房担保借款合同，约定原告向该行抵押贷款50万元，不可撤销地申请并授权该行将全部贷款直接划入被告在望江县农行雷阳分理处的账户12×××48。2016年12月7日，该行将贷款50万元支付给被告。2018年8月18日，被告向原告出具NO.05997175安徽省增值税普通发票。2017年6月29日，被告将案涉房屋交付原告使用，并代收原告缴纳的办证费用16838元，但被告至今未就该房屋办理不动产权登记。 庭审后，原告对违约金的诉求提出书面意见，主张被告支付的违约金减少为65333.4元（自2017年10月1日起至2020年8月7日止，1042天，按照62.7万元的日万分之一计算）。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了交付购房款的义务，被告应按照合同约定向原告交付所购房屋并办理不动产权登记。被告于2017年6月29日向原告交付房屋，但至今未办理不动产权登记，导致原告未取得不动产权证，显系违约，理应承担相应的违约责任。原告诉请被告为其办理案涉房屋的不动产权登记，并支付逾期办理产权登记违约金，关于违约金的起算时间、计算基数与比例，以及原告自愿提前计算截止时间至2020年8月7日，并据此核减违约金数额为65333.4元，具有事实依据，符合双方约定，于法不悖，予以支持。 取得不动产权证，是原告签订商品房买卖合同应有的心理预期和权利。合同签订后，被告理应依据约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理产权登记手续；也许如被告所称房地产市场关于不动产权登记存在一些“习惯性做法”，估且不论是否合理、合法，但产生这些做法的原因以及如何消解这些原因，保证商品房交易后能够依法依约办理产权登记，责任应归于被告，而不能将因此产生的不利后果转移给作为买受人的原告；而且，原告已于2016年6月29日交接房屋时按照规定缴纳办理产权登记应该承担的税费，被告予以代收；至于办理产权登记需要原告提供的资料有哪些、何时提供等，因为实践中是由出卖人统一代办产权登记，也应该由被告通知告知。因此，对被告关于逾期未办理产权登记的原因以及违约金计算的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，判决如下： 被告望江县中江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内办理原告汪耀林、范林芳购买的望江县望江大道三中两侧中江翰林苑7#幢1-201号商品房的不动产权登记手续，并支付原告汪耀林、范林芳逾期办理产权登记违约金65333.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取758元，由被告望江县中江房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；逾期未缴纳，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  陈立新 二〇二〇年九月三十日 书记员  童 青 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； ……