文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终384号上诉人（原审被告、反诉原告）：许逢源，男，1988年9月29日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：赵可青，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚婵，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。负责人：黄友定。委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。上诉人许逢源因与被上诉人镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投公司管理人）商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许逢源上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求、支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、关于本诉：1、以物抵债合同是诺成性合同，承诺生效时合同即成立。一审法院认为上诉人与深国投公司通过以物抵债签属的《商品房买卖合同》是实践合同，属于适用法律错误。2、《商品房买卖合同》签署后，上诉人与被上诉人之间由原来的借贷法律关系转变为买卖合同关系。一审法院没有查明双方之间的法律关系，属于遗漏事实认定，适用法律错误。3、根据《破产法》及法律法规司法解释的规定，涉案15套房屋不属于破产财产，被上诉人不享有解除权。一审法院认定由上诉人协助被上诉人办理撤销备案手续，属于认定事实错误，适用法律错误。二、关于反诉：上诉人是15套房屋的合法权利人，被上诉人依法不享有合同解除权，涉案房屋也不属于被上诉人的破产财产，因此，被上诉人应当配合上诉人办理15套房屋的不动产权属登记证书。一审法院驳回上诉人在一审中的反诉请求，属于认定事实错误，适用法律错误。被上诉人深国投公司管理人辩称：一审判决是正确的，应予以维持。深国投公司管理人向一审法院起诉请求：判令许逢源协助深国投公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场内2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号，3幢3层3027号房屋的《商品房买卖合同》网签手续。许逢源向一审法院提出反诉请求：判令深国投公司管理人协助许逢源办理位于镇江市东方伟业广场2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号及3幢3层3027号房屋的不动产权属登记证书。一审法院认定事实：2013年12月14日，深国投公司与许逢源签订15份《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记，约定深国投公司将镇江市东方伟业广场002幢1层1009号（合同备案号1200811312140001、建筑面积83.8平方米、单价16630元/平方米、总价1393615元）、002幢1层1013号（合同备案号1200811312140002、建筑面积69.96平方米、单价19992元/平方米、总价1398630元）、002幢1层1055号（合同备案号1200811312140003、建筑面积51.32平方米、单价21408元/平方米、总价1098647元）、002幢1层1057号（合同备案号1200811312140004、建筑面积64.81平方米、单价24060元/平方米、总价1559334元）、002幢1层1059号（合同备案号1200811312140005、建筑面积62.37平方米、单价24910元/平方米、总价1553647元）、002幢1层1060号（合同备案号1200811312140006、建筑面积64.99平方米、单价16665元/平方米、总价1083087元）、002幢1层1064号（合同备案号1200811312140007、建筑面积68.14平方米、单价16843元/平方米、总价1147696元）、002幢1层1066号（合同备案号1200811312140008、建筑面积72.99平方米、单价16665元/平方米、总价1216411元）、002幢1层1068号（合同备案号1200811312140009、建筑面积58.97平方米、单价17728元/平方米、总价1045397元）、002幢1层1070号（合同备案号1200811312140010、建筑面积68.14平方米、单价16843元/平方米、总价1147696元）、002幢1层1074号（合同备案号1200811312140011、建筑面积68.14平方米、单价16843元/平方米、总价1147696元）、002幢2层2009号（合同备案号1200811312140012、建筑面积90.84平方米、单价13351元/平方米、总价1212838元）、002幢2层2010号（合同备案号1200811312140013、建筑面积87.16平方米、单价14152元/平方米、总价1233503元）、002幢2层2012号（合同备案号1200811312140014、建筑面积72.79平方米、单价14820元/平方米、总价1078754元）、3幢3层3027号（合同备案号1200811312140015、建筑面积45.02平方米、单价8407元/平方米、总价378491元），共计15套商品房出售给许逢源，房屋用途均为营业用房。2017年1月20日、5月18日、6月8日，深国投公司分批向许逢源开具了案涉房屋除002幢1层1009号外的增值税发票。2015年7月21日、9月11日，案涉房屋权属分批初始登记在了深国投公司名下。庭审中，许逢源提供深国投公司（甲方）与郑绍雄（乙方）、陈绍章（丙方）、许纯江（戊方）、许纯诚（己方）、许雄铭（庚方）在2013年签署的协议一份，载有：甲方与戊方、己方于2013年1月10日分别签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记。甲方与戊方、己方约定，戊方支付给甲方44282970元为戊方的全部购房款。己方支付给甲方的28280070元为己方的全部购房款。同时，甲方为了保留回购的权利，同意支付给戊方、己方月利率1.9%的资金占用费；庚方与丙方、甲方于2013年1月28日签订了《借款合同》，约定丙方向庚方借款400万元，借款月利率3%，甲方为丙方的400万元借款本息向庚方承担连带保证责任。庚方按约支付丙方400万元。各方达成协议：从戊方、己方支付房款之日起结算到2013年11月30日止，甲方应支付给戊方、己方的资金占用费为13099442元，扣除已支付的500000元，甲方尚应支付给戊方、己方的资金占用费12599442元。甲方愿意以甲方的房产抵消上述应支付的资金占用费，甲方与戊方、己方（或戊方、己方的指定方）另行签订《商品房买卖合同》。丙方向庚方借款400万元，利息结算到2013年11月30日，为1216000元，扣除已支付的120000元，尚欠庚方利息1096000元。甲方、丙方和庚方同意以甲方的房产抵消丙方向庚方的上述借款本息5096000元，甲方与庚方（或庚方的指定方）另行签订《商品房买卖合同》。甲方总共需要给戊方、己方、庚方（或戊方、己方、庚方的指定方）价值17695442元（12599442元+4000000元+1096000元）的房屋。许逢源提供深国投公司于2014年10月31日出具的《房屋抵债确认函》，载有2013年深国投公司与陈绍章、许纯江、许纯诚、许雄铭等六方签订了《协议》，协议约定深国投公司以房屋抵消欠许纯江、许纯诚、许雄铭债务共计17695442元。2013年12月，深国投公司已将价值约17695442元房屋预售备案登记到三位债权人指定的许逢源等人名下以抵消上述债务。拟证明许逢源购买案涉房屋应付购房款17695442元已与深国投公司欠款相抵销。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由镇江市润州区人民法院审理，2017年11月30日镇江市润州区人民法院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。2018年5月9日，深国投公司管理人向许逢源发出通知函，言明：2013年12月14日深国投公司与许逢源签订的关于镇江市东方伟业广场2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号及3幢3层3027号房屋的15份《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕，该合同已于2017年10月30日解除。要求许逢源协助管理人办理此15份《商品房买卖合同》的网签撤销手续。一审法院认为，深国投公司与许逢源签订的15份《商品房买卖合同》实为以房抵债合同，尽管合同签订时是双方真实意思表示，但此以房抵债合同目的仍在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益。对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投公司管理人通知许逢源案涉15份《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，合同已于2017年10月30日解除，于法有据，许逢源要求继续履行合同，协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续，一审法院不予支持。合同解除后，对深国投公司管理人要求许逢源协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、许逢源于判决生效后十日内协助深国投公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1009号、2幢1层1013号、2幢1层1055号、2幢1层1057号、2幢1层1059号、2幢1层1060号、2幢1层1064号、2幢1层1066号、2幢1层1068号、2幢1层1070号、2幢1层1074号、2幢2层2009号、2幢2层2010号、2幢2层2012号、3幢3层3027号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（合同备案号为1200811312140001-1200811312140015）；二、驳回许逢源的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据物权法第九条确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。另一方面，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方支付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予支持。本案中，案涉房产尚未办理物权转移手续，仍初始登记在深国投公司名下，案涉商品房买卖合同未能履行完毕，因此一审法院认定深国投公司与许逢源签订的15份商品房买卖合同已于2017年10月30日解除，并无不当。许逢源要求继续履行合同，深国投公司管理人协助其办理案涉房屋产权过户手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投公司要求许逢源协助其办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。许逢源辩称的《九民会议纪要》第44条关于“以物抵债协议”的规定，因本案抵债房屋所有人深国投公司已被宣告破产，案涉商品房买卖合同（实为以房抵债合同）是否应当继续履行涉及到深国投公司的所有债权债务关系，故本案应当优先适用破产法的相关规定去处理案涉房屋上尚存争议的法律关系，一审判决并未违反上述会议纪要规定。综上，许逢源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人许逢源负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月八日书记员 朱玉岑