安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初6556号 原告：马超，男，汉族，1985年4月24日出生，户籍地河南省开封市龙亭区，现住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：凌斌，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘默，安徽天禾律师事务所实习律师。 被告：周天熠，男，汉族，1992年10月24日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：方志武，安徽文奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刁东，安徽文奇律师事务所律师。 被告：刘亚会，女,汉族,1989年5月9日生,户籍安徽省临泉县,住合肥市庐阳区。 原告马超与被告周天熠、刘亚会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马超及其委托诉讼代理人凌斌、刘默，被告周天熠委托诉讼代理人方志武、刁东，被告刘亚会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告共同签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》；2、判令两被告向原告支付违约金47.6万元（按照约定房屋总价款238万元的20%计算）；3、判令两被告赔偿原告律师费用2.5万元整；4、本案诉讼费由两被告承担。（以上合计50.1万元整）事实与理由：2019年7月5日,原、被告通过安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称“中墅公司”）签订了《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》,约定原告将位于合肥市高新区的存量房,以售价238万元价格出售给两被告。合同约定两被告在2019年8月15日前，还清所有银行按揭贷款,并办理完毕解除抵押登记手续。合同还约定两被告应在2019年8月15日前，共同到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续,任一方违反过户义务超过十日的,守约方可以解除合同，违约方应按照合同约定房屋总价款的20%承担违约金。合同签订后,被告于2019年7月5日支付了4万元定金,于2019年8月8日又支付了86万元。当天,原告自己也凑了十几万元还清全部银行按揭贷款，房屋已经具备过户条件。但直到2019年8月15日，两被告未依约共同办理房屋所有权转移登记手续。2020年2月23日,原告又书面致函两被告，要求于2020年3月4日前共同办理房屋所有权转移登记手续未果。2020年3月12日原告委托律师发函，要求两被告于2020年3月18日前共同办理房屋过户手续，否则单方解除合同。被告复函称因婚变原因不能继续履行购房合同。房屋买卖合同签订前，原告就已告知被告，出售案涉房屋目的是为了小孩上学另购其他改善性住房。但两被告已经诉讼离婚，房屋买卖合同无法继续履行，由于合肥地区学区房价格上涨,给原告造成了巨大损失。原告有权依据《补充协议》4.3条之约定单方解除合同,并要求两被告承担房屋总价款20%的违约金。至此，原告不得已诉至贵院，望判如所请。 被告周天熠辩称：第一点，同意原告方要求解除双方房屋买卖合同关系，或者由三方协商变更合同继续履行。当然被告也同意按照原合同继续履行。第二点,案涉房屋买卖合同无法继续履行的过错在于被告二，所以应当由被告二单独承担这一个责任。第三点，原告诉请的违约金数额远远超过其实际损失，应当按照后期签订的备案合同约定的按房款5%支付违约金。另外，原告诉请的律师费，不在合同约定的范围内，而且合同已经约定了违约金，这个属于重复计算，不应当由被告进行承担。原告所称的两被告产生婚变导致原合同不能履行这是事实。但是被告一愿意单方履行这个合同，但是需要被告二的配合，他不配合的话，单方履行也履行不了。 被告刘亚会辩称：一、答辩人对于合同的违约不存在过错。造成目前这样的情况，过错完全是由被告一造成的应由被告一独自承担违约责任。首先，案涉房屋从中介联系到房屋的选以及房贷的办理，均是由被告一及其父母决定，答辩人本人全程只是配合被告周天熠。在履行房屋买卖合同的过程中，答辩人一直都是按照周天熠的要求办理相关手续，而且在此过程中，被告周天熠单方面决定停止继续办理贷款手续，将支付方式由按揭变更为全款支付，最终也是由被告周天熠单方拒绝拒不支付剩余购房款，答辩人对其违约行为表示无能为力。其次，本人在家中并没有话语权，屡次遭受被告周天熠的家庭暴力而默默忍受，在发现被告周天熠长期与女同事保持不正当的关系后，尤其是在其电脑中发现了大量涉及未成年人的色情违法视频后，终于忍无可忍向法院提出离婚。现双方离婚纠纷已另案起诉，起诉至贵院，在此期间，被告周天熠及其母亲多次要求答辩人直接退出涉案合同，由被告周天熠以自己的名义全款购买涉案房屋，但此时答辩人仍与被告为法律上的夫妻关系，涉案购房款中已涉及大量的夫妻财产。因此，答辩人主张继续履行合同支付剩余购房款，至于财产分割问题，有离婚诉讼途径进行解决，但是被告周天熠以答辩人不配合为由，拒绝对原告继续履行合同，致使损害了原告方的合法权益，答辩人也希望按照合同的约定继续履行付款义务，但因双方婚姻关系存续期间，答辩人无法独自处理按揭手续，且剩余购房款被告有能力支付，但不支付，却以种种理由向原告恶意推诿，才导致案涉合同无法继续履行。综上所述，关于被告周天熠的违约行为，答辩人不存在任何的过错，被告周天熠也拒不履行合同义务，答辩人也没有能力独自旅行，因此根据过错方责任原则以及公平原则，被告应由被告周天熠承担全部的违约责任。二、案涉合同违约金为房屋总房价的20%过高，依法应予以调整。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和公平原则和诚实守信的原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际造成损失的30%以上的，一般可以认定为合同法第一条第二款规定的过分高于造成的损失，因此答辩人请求贵院对违约金进行依法调整。第三，原告主张答辩人承担律师费没有事实和法律依据，相关司法解释明确规定由败诉方承担。胜诉方合理的律师费纠纷中不包括房屋买卖合同纠纷，且案涉合同中对律师费的承担也无明确归约定，因此，原告主张答辩人承担律师费也没有事实和法律依据。第四，诉讼费用应由过错方承担，被告周天熠承担，答辩人对于合同的违约不存在过错。被告周天熠作为完全过错方，应承担全部的违约责任。因此，请求贵院依法判令本案的诉讼费用由周天熠承担。综上所述，案涉合同由被告周天熠单方面导致无法履行，应由其承担全部的违约责任，请求贵院驳回依法驳回原告要求答辩人承担违约责任的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，出卖人（甲方）马超与买受人（乙方）周天熠、刘亚会签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方位于合肥市高新区卖给乙方；转让价款2380000元；附件四付款协议约定有乙方同意在民下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。2019年8月15日前将人民币860000元存入托管账户，并在当日内办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币1480000元等；合同还进行了其他约定。同日，甲方马超与乙方周天熠、刘亚会签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，第二条关于房屋交易具体事宜的约定：定金：甲方双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方购房定金人民币40000元整。乙方支付首付款时，已付的定金视为首付款的一部分。关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于2019年8月15日将第一笔购房款人民币860000元支付；甲方应于2019年7月8日前向该房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方若有贷款未结清，乙方同意将购房款及定金参与甲方还贷。经甲乙双方协商，甲乙双方同意，在2019年8月15日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到现场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记部门要求到现场办理。第四条违约责任约定有：乙方当出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋；（3）逾期履行本补充协议第二条的义务超过十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补等；协议还进行了其他约定。 2019年7月5日，马超出具《定金收据》，言明：今收到周天熠、刘亚会购房定金40000元。 2019年8月8日，甲方马超与乙方周天熠签订《还款补充协议》一份，内容为：现因乙方购买甲方位于合肥市高新区。甲方现有银行按揭贷款人民币900000元未还清，且甲方无法自行还贷，需要使用乙方购房首付款900000元（含定金40000元）来参与还贷，乙方今于2019年8月8日将该款项真接存入甲方贷款银行的还款账户，由甲方贷款银行扣款，除不可抗力因素，若甲方在乙方参与还款后未能及时按程序办理房屋过户手续或甲方单方违约，甲方应在违约产生之日的叁日内归还乙方支付的首付款，并赔偿该款项的20%作为违约金，同时双方签定的存量房合同的违约责任，甲方仍应履行。 2019年8月8日，中国民生银行扣划案涉房屋按揭贷款本金1062367.62元、利息3227.47元，合计1065595.09元。 2019年9月3日，中国民生银行出具了《贷款结清证明》。 2020年2月23日，马超向周天熠、刘亚会出具《催告函》，言明：务必于2020年3月4日前与本人联系，并配合办理房屋所有权转移登记手续并继续履约合同。我方线路予贵方上述宽限，并不代表我方放弃追究贵方责任的权利，而仅为我方给予贵方一个履约机会，若贵方仍不按时履行上述义务，我方将依法追究贵方以下责任：1、按照合同约定由贵方承担房屋总价款20%的违约金等。 2020年3月12日，安徽天禾律师事务所接受马超的委托，向周天熠、刘亚会出具《律师函》，言明：你二人的行为已严重违反合同约定，现本所律师正式函告你二人：若在2020年3月18日前，你二人仍然不能共同前往办理房屋所有权转移登记手续。马超将根据《房地产买卖合同之补充协议》4.3条之约定：立即单方解除与你二人签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，你二人还应承担房屋总价款20%的违约金，该违约金从你二人的首付款直接扣除。周天熠于2020年3月16日予以了回复。 另查明：2020年3月，马超与天禾律师事务所签订《聘请律师合同》一份，就马超与周天熠、刘亚会房屋买卖合同纠纷一案一审代理达成一致，马超支付律师代理费人民币25000元。 另查明：2019年9月5日，出卖人（甲方）马超与买受人（乙方）周天熠、刘亚会签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方位于合肥市高新区卖给乙方；转让价款2380000元；本合同中对房屋价款支付时间、办理权属转移登记时间、房屋交付时间以及违约责任的约定与买卖双方签订的《存量房买卖合同》中的具体条款不一致的，双方同意以《存量房买卖合同》为准。本合同第二条第三款约定的乙方支付贷款部分购房款的时间以实际贷款银行放款时间为准；合同还进行了其他约定。合同签订后，双方办理了网签确认。 再查明：2020年2月3日，刘亚会对周天熠提起离婚诉讼。 上述事实，有原告提交的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《还款补充协议》、《付款方式确认单》、《定金收据》银行流水及贷款结清证明、《催告函》、律师函及快递回执、律师合同及律师费发票等，被告周天熠提交的存量房买卖合同，网签确认单等以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告与两被告之间自愿签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，对原、被告均有约束力。现因两被告自身因素致使合同不能及时履行，经原告催告后，两被告仍不能履行，两被告已构成违约，原告有权依合同约定解除合同，故双方于2019年7月5日签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》自原告解除通知到达被告时解除，即双方合同自2020年3月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。导致合同不能履行的责任虽然在于两被告，但双方约定的违约金过高，应根据合同履行情况，适当酌情予以核减，故本院酌情支持两被告应当支付原告违约金100000元，原告上述诉请于法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告诉请，两被告应支付律师代理费25000元，因合同未有约定，本院不予支持。对于两被告支付的购房款900000元，冲抵违约金后余款800000元，原告应当予以返还。被告辩称，双方约定违约金过高，应适当予核减，综合考虑两被告不履行合同并非主观恶意，故本院予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条（一）项、第九十七条、第一百一百一十四条、第一百一十五之规定，判决如下： 一、原告马超与被告周天熠、刘亚会2019年7月5日签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》于2020年3月16日解除； 二、被告周天熠、刘亚会应于本判决生效之日起10日内一次性支付原告马超违约金100000元； 三、驳回原告马超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8810元，减半收取4405元；由被告周天熠、刘亚会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李立定 二〇二〇年九月八日 书记员  姚 元 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。