杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初299号 原告（反诉被告）：。 委托诉讼代理人：郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵丽华。 委托诉讼代理人：应柳青、曹赫晟，浙江铁诚律师事务所律师。 原告董馨与被告赵丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序审理。赵丽华在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董馨的委托诉讼代理人郭俊俊，被告（反诉原告）赵丽华及其委托诉讼代理人应柳青到庭参加诉讼。本案报本院院长批准，延长一个月的简易程序审理期限。本案经当事人和解未果。本案经中止后现已审理终结。 董馨向本院提出诉讼请求：1.赵丽华继续履行《房屋租赁合同》，并向董馨支付违约造成的租金损失313833.33元（暂计至2019年9月26日，实际请求至案涉房屋重新出租之日止）；2.赵丽华立即返还董馨支付的7万元；3.赵丽华承担本案诉讼费用。审理中，董馨变更诉讼请求为：1.确认董馨、赵丽华之间的租赁合同关系于2019年7月23日解除；2.赵丽华立即返还董馨支付的7万元；3.赵丽华退还董馨未到期租金174017元、押金10000元；4.赵丽华赔偿因违约造成董馨的损失2415605.38元；5.本案诉讼费用由赵丽华承担。 事实和理由：2012年3月26日，董馨与赵丽华签订了《房屋租赁合同》，合同约定赵丽华出租位于杭州市西湖区××街道××路××号房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限自2012年4月30日至2027年7月15日止。合同签订后赵丽华将案涉房屋交由董馨使用，董馨以经营酒店、长租、短租的形式一直经营案涉房屋。2018年12月25日，董馨与案外人吴朋旭签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给吴朋旭使用。赵丽华对于董馨的转租行为没有表示过异议，但之后多次上门影响吴朋旭与董馨的正常经营活动。在董馨与吴朋旭签订的租赁合同履行期间，仍然多次上门骚扰吴朋旭正常使用房屋，吴朋旭难以忍受赵丽华的无理取闹，只能在2019年8月与董馨协商解除租赁合同。之后赵丽华又在案涉租赁房屋锁上Ｕ形锁，使董馨无法使用。赵丽华的骚扰行为己经严重影响到董馨的正常经营活动。董馨因赵丽华的骚扰行为受到了租金损失，根据案涉《房屋租赁合同》第二十三条，赵丽华应当赔偿董馨的经济损失。特诉至法院，经法院诉前调解，赵丽华仍拒绝继续履行合同，故变更诉讼请求。 赵丽华辩称，一、董馨诉称没有事实依据。1、董馨诉称“董馨以经营酒店、长租、短租的形式一直经营案涉房屋……赵丽华对其转租行为没有表示过异议”，这不是事实。赵丽华自从交付房屋后，一直知道董馨是用该房屋经营浙江隐居集团股份有限公司（以下简称隐居公司）的。因赵丽华居住在他处，故根本未发现董馨有长租、短租的情形，且董馨一直未告知过转租的事实。直到2018年8月，邻居告知赵丽华董馨有转租行为后，才知道该情况。董馨的行为是不诚信、违约的，因为根据双方《房屋租赁合同》第十三条约定，赵丽华同意董馨可以转租，但董馨必须在转租前两个月通知赵丽华，并得到赵丽华的书面同意。但事实上董馨并未如此。赵丽华在得知董馨转租后，立即找到董馨提出异议，主张自身权利，同时寻找董馨转租的相关证据。经查询，赵丽华得知董馨在2017年8月就通过房产中介在出租案涉房屋。2017年11月，董馨将案涉房屋转租给他人，租金为50万元。经过赵丽华多次交涉，董馨的经办人潘春娟代表董馨承认了转租是私下的、未经赵丽华同意的，同时双方于2018年10月26日达成一致意见，董馨作出对“2017年11月至2018年11月发生的私自转租行为在2018年11月底给予赵丽华7万元房租金补偿，租赁合同继续履行，此后租金双方继续协商”的承诺。但董馨并未兑现承诺，经赵丽华多次催讨，董馨才在2018年12月29日支付了之前的7万元租金补偿款，同时告知赵丽华，此后的租金及补充合同由陈叙恒与赵丽华协商签订，即经办人发生变化，由潘春娟变为陈叙恒，并告知陈叙恒电话。期间，赵丽华发现房屋再次被私自转租。此后，赵丽华为2018年11月后的房屋租金及补充合同签订、房屋再次被私自转租事宜多次找董馨协商，但均未果。2019年1月18日开始，董馨避而不见，电话不接。但赵丽华还是不间断地寻找董馨商谈。终于在2019年6月9日，赵丽华在案涉房屋内找到了董馨，经协商双方达成了补充合同的内容，同时董馨让赵丽华根据商定的内容起草补充合同。2019年6月14日，赵丽华将起草好的补充合同通过微信发给陈叙恒，陈叙恒当时对补充合同内容无异议，并转发给了董馨的代表金向军。2019年6月16日，在赵丽华的催促下，陈叙恒回复称“在6月21日前把补充合同交付赵丽华，合计租金246400元也一起支付”。赵丽华无奈答应，但董馨还是食言了。2019年6月21日，赵丽华再次在微信群中向陈叙恒催讨租金246400元及滞纳金30799.8元并发表逾期申明，陈叙恒当时回复“滞纳金是否不要算，话会转达给金总的”。期间赵丽华也想与金总联系，但发现联系不上，后来又向陈叙恒要金总的办公地址，但陈叙恒说“在杭州他们没有办公点，所有事情由他转告金总，他会全权负责的”。2019年6月26日，董馨汇入166000元。2019年7月1日上午，赵丽华联系不上董馨，只得到案涉房屋找董馨。此时碰到吴朋旭，双方谈起董馨未付房租已经违约一事，吴朋旭说“其是跟隐居公司签的合同，其知道了隐居公司转租了天竺路363号、365号、367号房子后与房东和租客产生双向矛盾纠纷，进而打斗、被拘留、上法院的事件后，认为隐居公司不靠谱，也有意终止合同”。当天下午，董馨先后两次支付了11400元。赵丽华收到后，询问陈叙恒“是啥意思”，因为按原合同多了1000元，按生效的补充合同还差69000元，但陈叙恒没有回复。此后，赵丽华严正告知没有收到董馨的房租及滞纳金，且不同意董馨转租，但陈叙恒仍未回复。2019年8月、9月，赵丽华告知董馨缴纳拖欠的水电费，但董馨只缴纳了电费，水费不肯缴，因为水费是使用赵丽华的名字开户的。2、董馨诉称“2018年12月25日，董馨与案外人吴朋旭签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给吴朋旭使用”，这也不是事实。从董馨提供的转租合同可以证实，与吴朋旭签订《房屋租赁合同》的并非董馨，而是隐居公司。3、董馨诉称“赵丽华多次上门影响吴朋旭与董馨的正常经营活动，骚扰吴朋旭正常使用房屋，吴朋旭难以忍受，只能在2019年8月与董馨协商解除租赁合同”，同样不是事实。赵丽华从未影响和骚扰案外人和董馨的正常经营。对董馨来说，赵丽华因董馨擅自转租、拖欠租金等原因，自始至终仅与董馨及其员工协商租金及补充合同事务，根本不存在影响和骚扰其经营的事实。赵丽华要求协商租金及补充合同，是其合法权益，因为董馨违约在先。对吴朋旭来说，赵丽华自始至终也没有去影响和骚扰，去也仅是看看房子，与吴朋旭打个照面，2019年7月1日才正面谈过一次话，除此之外，赵丽华从未与吴朋旭有过接触。据赵丽华了解，吴朋旭解除合同的原因，完全是吴朋旭感觉隐居公司不靠谱，且连赵丽华的租金也未按时支付，更主要的是转租合同不是董馨所签，这让吴朋旭感到了履约的隐患，于是提出解除。这完全是董馨的责任，与赵丽华毫无关系。4、董馨诉称“之后赵丽华又在案涉租赁房屋锁上U形锁，使董馨无法使用”，这更不是事实。2019年7月18日，邻居告知赵丽华承租人吴朋旭已搬走，大门敞开，看房的人一波接一波。赵丽华第二天赶到现场，发现房屋确实闲置着，空无一人，门未上锁，厨房用具已搬空，室内物件被变卖（当时以为被偷走了，事后知道是被变卖的），而董馨也没有派人看管房屋。因赵丽华是房东，若出现安全隐患、治安等问题，赵丽华是逃脱不了的，为安全起见，赵丽华在2019年7月20日将门暂时锁了。后经查证发现2019年7月17日董馨又在房产中介发布转租信息。2019年7月23日，陈叙恒到现场发现门被锁，打电话给赵丽华询问原因，要求赵丽华前去协商。当天，赵丽华赶到现场，但因董馨态度不好，赵丽华也据理力争，罗列其违约行为，董馨自觉理亏，走掉了。2019年8月12日董馨报警，在110介入下，双方调解，但未果，派出所建议双方通过法律途径解决。即便赵丽华锁门影响其使用，也是因为董馨违约在先，锁门是行使合理合法的抗辩权。二、董馨的诉请没有事实和法律依据，要求予以驳回。1、关于董馨主张双方合同于2019年7月23日解除及赵丽华是否应当返还未到期租金的问题。首先，董馨要求确认2019年7月23日合同解除，是基于合同已于该日解除，请求法院加以确认，属于确认之诉。根据我国法律规定，合同解除包括协商解除和法定解除，本案不存在协商解除的问题，而对于法定解除，合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故确认合同解除的请求必须具备一定的法律事实和条件，并不是随意的。也就是说，只有合同约定的解除权条件成就或者出现了合同法第九十四条规定的五种情形，解除权人或另一方才可以行使解除权，且在行使解除权时还要履行通知义务，若一方对此没有异议，解除合同才生效，法院才能予以确认。本案中，2019年7月23日是董馨发现案涉房屋被锁的那天，按其说法“赵丽华锁门妨碍了其正常的经营”，但事实并非如此，不是为了妨碍，而是为了安全起见。退一步讲，即使董馨的说法成立，赵丽华的行为充其量构成违约，而违约不等于可以解除合同，法律规定只有违约达到一定的程度并符合合同法第九十四条规定的情形，且履行了通知义务，而另一方没有异议的，合同解除才生效。而董馨根本不具备解除合同的条件和事实。本案中，2019年7月23日既不是赵丽华要求解除合同的通知到达日，也不是董馨要求解除合同的通知到达日，故其要求确认合同已于该日解除，没有事实和法律依据。另，董馨起诉时的诉请是判令赵丽华继续履行合同并向董馨支付违约金，也就是说董馨起诉时并不认为合同已于2019年7月23日解除，否则其不会要求赵丽华继续履行，现董馨却要求法院确认合同已解除，自相矛盾。故董馨出尔反尔的行为更加说明合同尚未解除，还有待于法院判决。其次，董馨要求退还租金的诉请，按其计算方式是建立在合同是否于2019年7月23日解除的前提下。本案中该前提条件是不成立的，故其该项诉请也不成立。事实上本案合同至今未解除，是赵丽华依据合同约定的解除权而反诉要求法院依法判决解除。现案件尚在审理中，能否解除还不确定。既然没有解除，则董馨支付房租是合同义务，不存在退还一说。退一步讲，即使合同于2019年7月23日已解除，鉴于董馨当时的实际行为（违约在先，既不同意解除，还向法院主张继续履行），使得赵丽华无法收回房屋造成租金损失也应由董馨承担。再退一步讲，即使纯粹是赵丽华违约，赵丽华承担的也是违约责任，不是退还租金的责任。2、对董馨要求赵丽华返还7万元的诉请，不能成立。该7万元租金补偿是董馨为2017年11月至2018年11月违约擅自转租给他人而对赵丽华所作出的资金补偿，且擅自转租已经履行，房屋也已实际使用，补偿费也已支付，所有擅自转租行为已处理完毕，不存在返还的道理。3、关于赔偿损失2415605.38元的诉请，有三部分组成。对租金损失，董馨的主张没有依据。按其主张的思路，意味着董馨与案外人吴朋旭解除合同时将吴朋旭交纳的2019年1月至9月的租金已全部退还给了吴朋旭，吴朋旭实际使用房屋，却将租金全部返还，等于是白用了。同时，董馨还赔偿了吴朋旭免租期租金，只有这样才能要求赵丽华赔偿。其主张不合实际，未举证证明其与吴朋旭如何解除合同并进行善后处理，也不符合常理。即使董馨确实退还并赔偿吴朋旭租金损失，也是董馨与吴朋旭之间的约定，未经赵丽华同意认可，不能约束赵丽华。即使董馨确实应承担该退赔责任，也是其自身过错造成的，与赵丽华无关。董馨转租给吴朋旭已违反须提前两个月通知赵丽华并征得赵丽华书面同意的约定，更何况该转租行为不是董馨作出的，而是非合同主体、无权处分的隐居公司所为，而且董馨违约支付租金，故造成转租行为无效的责任不在赵丽华，让赵丽华承担董馨与吴朋旭之间的租金损失没有事实及法律依据。对租金差价损失，更是无稽之谈。赵丽华认为，董馨诉请成立的前提条件是赵丽华单方违约，但本案中赵丽华并未违约，真正违约的是董馨，其存在未经赵丽华同意擅自转租，甚至授意他人转租，又存在未按合同约定交纳租金，所以董馨的诉请是本末倒置的。另，董馨主张的租金差价，按其计算方式没有考虑到租给他人每年45万元租金收入的前提条件是要得到赵丽华的同意才有，未经同意擅自转租，赵丽华可以解除合同，转租收益是不合法的，不符合合同约定的，法律是不会予以保护的。综上，要求驳回董馨的本诉请求。 赵丽华向本院提出反诉请求：1.判令本案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》依法解除；2.董馨支付2019年6月16日至2020年6月15日拖欠的租金69000元、滞纳金569025元（主张至实际支付之日止，暂计至2020年3月23日共281天，按日租金675元的三倍计算滞纳金）；3.董馨归还赵丽华垫付的水费185.96元，立即承担赵丽华为取证所支付的公证费2500元；4.董馨按年租金246400元的标准承担2020年6月15日至法院判决且案涉房屋交付赵丽华之日止的租金损失；5.本案本诉、反诉诉讼费由董馨承担。 事实和理由：2012年3月26日，赵丽华与董馨签订《房屋租赁合同》，约定：赵丽华将案涉房屋出租给董馨，年租金16万元，每三年递增5%，首期付款日期为2012年4月27日，此后每年的支付日期为每年的6月16日前支付下一年度租金；赵丽华同意董馨可转租、转借案涉房屋，并可做商业用途，但董馨必须提前两个月通知，并取得赵丽华的书面同意等等。合同签订后，赵丽华依约交付了房屋，董馨也依约支付了租金。2018年8月，赵丽华得知董馨擅自转租后，立即找董馨交涉。经多次沟通，董馨承认擅自转租不对，最后董馨于2018年10月26日作出“对2017年11月至2018年11月发生的私自转租行为在2018年11月底给予赵丽华7万元房租金补偿，此后的房屋租金，双方继续协商并签订补充合同”的承诺。经赵丽华多次催讨后，董馨才在2018年12月29日支付7万元，并通知赵丽华，此后的租金及补充合同由陈叙恒与赵丽华协商签订。为此，赵丽华多次与董馨协商2018年11月之后的租金和补充合同签订事宜，但未果。后董馨干脆回避赵丽华。期间赵丽华发现董馨再次转租。直到2019年6月9日，双方在案涉房屋内达成补充合同的内容，并让赵丽华据此起草补充合同。2019年6月14日，赵丽华将起草好的补充合同发给陈叙恒，陈叙恒对补充合同内容无异议，并转发给董馨的代表“金总”。2019年6月16日，董馨同意在6月21日前将赵丽华起草的补充合同和租金合计246400元一起交付给赵丽华。但事后，董馨未守信，赵丽华再次催促，董馨才在2019年6月26日支付了166000元。2019年7月1日下午，董馨又分两次支付11400元。至今，2019年的剩余租金69000元及滞纳金尚未支付，就连其2019年8月应缴纳的水费也不愿缴纳，而是赵丽华代缴。2019年7月18日，赵丽华得知董馨及转租人已搬离案涉房屋，大门敞开，看房的人一波接一波。赵丽华第二天赶到现场后发现房屋闲置，大门未上锁，厨房用具、室内物件均已搬空（事后知道被变卖），而董馨也未派人看管房屋。为安全起见，赵丽华于第三天将门暂时锁了。后查证发现董馨于2019年7月17日又在房产中介发布转租信息。2019年8月12日，董馨报警，灵隐派出所进行调解，但董馨不谈转租、欠租的责任及解决纠纷的方案，一味强调要破门而入，被派出所严正拒绝，调解无效，派出所建议董馨诉讼解决。不久后，赵丽华接到法院诉前调解的通知。调解中，董馨出尔反尔，没有诚意，故调解未果。董馨的行为已给赵丽华造成较大经济损失，董馨无履约诚意，继续履约已无必要，故提起反诉。 针对赵丽华的反诉，董馨辩称，赵丽华反诉所述事实与实际不符，董馨不存在拖欠租金的情况，系赵丽华违反合同约定，强行要求增加租金，威胁董馨若不增加租金并签订补充合同，就不让租了，协商不成又在案涉房屋上锁，董馨2019年7月23日报警后，赵丽华仍拒绝开门，导致董馨合同目的无法实现。案涉租赁合同对房屋租金的递增幅度作了明确约定，但为避免赵丽华骚扰董馨对案涉房屋的正常使用，自赵丽华提出增加转租租金后，董馨即积极与赵丽华协商，但赵丽华多次反悔，董馨实在忍无可忍。2018年年底，董馨也同意了因案涉房屋成功转租，支付赵丽华转租租金7万元，计至2019年6月。赵丽华也同意2019年6月之后若董馨成功转租再另行协商转租费，若转租不成功，则不另行收取转租租金。但在董馨支付了7万元后，赵丽华又反悔称是2018年转租费，要求2019年支付租金时一并再行支付转租费，董馨提出案涉房屋由其自己使用，不再转租，但董馨要求不管是否转租，均要增加租金。董馨希望能继续履行合同，与赵丽华协商每年增加租金3万元至5万元。后经多次协商，赵丽华对增加租金的金额多次增加，一再反悔，至今双方未达成一致意见。董馨认为，案涉租赁合同尚未到期，对赵丽华要求增加原合同约定的租金，董馨有权拒绝。赵丽华作为违约方，其反诉请求没有事实和法律依据，要求予以驳回。针对其反诉请求，第1项解除《房屋租赁合同》，赵丽华在2019年7月19日上锁，7月23日双方协商开门，赵丽华拒不开门，合同目的客观上已无法实现。在7月23日案涉合同无法协商履行的情况下应判定已经解除。补充合同双方没有形成一致意见，没有签订生效的补充合同，谈不到解除。董馨已按合同约定支付2019年7月至2020年7月的租金，没有拖欠租金的情况。2019年7月19日案涉房屋被赵丽华上锁后，实际由赵丽华占有，对实际占有之后的房租及损失应由其自行承担。 董馨举证如下： 1、《房屋租赁合同I》。证明董馨与赵丽华签订《房屋租赁合同》及合同约定的权利义务。 2、收条2张。证明赵丽华已经收到租金和水电费押金。 3、杭州银行电子回单打印件3份。证明董馨履行案涉合同的承租人义务，已经支付2019年7月16日至2020年7月15日的租金。 4、《房屋租赁合同II》。证明董馨的公司隐居公司将案涉房屋转租给案外人吴朋旭。 5、情况说明（陈叙恒的2份系原件，张鑫春的1份系打印件）。证明履行过程中赵丽华多次前往案涉房屋骚扰董馨正常经营。 6、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单打印件。证明董馨除租金外另外支付7万元给赵丽华。 经质证，赵丽华对董馨提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议。由董馨、赵丽华签订租赁合同是事实，结合其他证据能够证明董馨违约，赵丽华反诉请求成立，合同第十三条关于转租的约定，第二十条关于支付租金的约定，有约定解除权及与诉请相关的日租金三倍作为滞纳金。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明董馨在2012年不存在违约，不能证明之后不存在违约行为。证据3，真实性无异议，合法性、关联性有异议。赵丽华确实在2019年6月26日、7月1日收到177400元，但是2019年6月至2020年6月的租金是246400元，不是177400元。如果是原合同的176400元，老早就解除合同了，不会再签订补充协议，对租金按照合同约定董馨应在2019年6月16日前支付，逾期15天应承担滞纳金，超过15天（含15天）赵丽华有权解除合同。该证据不能证明其履行了承租人义务，恰证明董馨违约，赵丽华解除合同的条件成就。证据4，真实性无异议，合法性、关联性有异议。合同最多能证明隐居公司转租给吴朋旭，而隐居公司不是合同当事人，其无权转租，即便转租得到董馨同意，董馨也没有依据合同提前两个月通知赵丽华并得到其书面同意，证明隐居公司无权擅自处理，说明董馨不遵守合同约定擅自授意他人转租，是严重违约行为。证据5，张鑫春的情况说明无原件，不认可。陈叙恒的情况说明实际是证人证言，不符合证人证言的形式，同时陈叙恒也是董馨的代理人，与本案有直接利害关系，证言可信度不高。赵丽华承认陈叙恒在2019年8月12日确实报警了，但其陈述内容不真实，赵丽华没有在栏杆上加锁，也没有养狗护院，更没有张贴收房告知书，仅是为安全起见加了一把U型锁。到现场十分钟后，赵丽华丈夫不是这样说的，自始至终就一句话，按补充合同履行，将房门打开。证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议。证明董馨的代表金向军支付赵丽华7万元，是双方商定的2017年11月至2018年11月擅自转租的赔偿金，不是董馨多付的租金，房屋已实际使用再主张返还没有道理。退一步讲，即便该7万元针对的是当时已交房租即2018年6月至2019年6月这一年，现赵丽华主张的是2019年6月后的租金，也不重复。 赵丽华举证如下： 1、《房屋租赁合同》及补充合同。证明董馨、赵丽华于2012年3月26日就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，以及合同约定董馨转租的，需提前两个月通知赵丽华并需经赵丽华书面同意，租金每三年递增5%，除第一年租金的缴纳时间外，以后每年的租金应在6月16日前支付下年度租金，逾期缴纳租金的，每逾期一天承担每日租金三倍的滞纳金，逾期超过15天的（含15天）将视作违约，赵丽华有权解除合同等内容；双方通过微信订立了补充合同，补充合同约定年租金增加到246400元，期限自2019年6月16日至2021年6月15日，其他内容与原合同相同等内容。 2、公证书。证明董馨在2017年8月14日、2017年8月28日、2018年11月29日、2019年7月17日四次通过房产中介陈炎高发布以48万元至50万元不等的转租金擅自转租案涉房屋的信息，以及案涉房屋钥匙也已交付给房产中介。 3、活期历史明细清单。证明董馨在2018年12月29日支付赵丽华2018年案涉房屋租金补偿7万元。 4、欠费停电通知书2份、水费催缴通知单1份照片打印件。证明董馨不愿意缴纳案涉房屋租赁期间的水费和电费以致于赵丽华停电、被催讨。 5、中国邮政储蓄银行代收付业务收据。证明董馨不愿缴纳其转租期间的水费185.96元，赵丽华无奈代缴。 6、照片。证明董馨及案外人吴朋旭在2019年7月18日撤离案涉房屋后，大门敞开无人看管，为安全起见，赵丽华在7月20日只得暂时加上U型锁以防发生事故。 7、支付宝转账截图及证明照片打印件。证明2019年7月18日，案涉房屋的租客将案涉房屋内的厨房设备以5000元的价格出售给刘会平。 8、谈话录音及微信聊天记录。证明赵丽华自2018年8月知晓董馨转租后，即与董馨的代表潘春娟和金向军沟通并于2018年10月26日达成对2018年转租租金补偿给赵丽华7万元，赵丽华催讨该7万元，以及董馨的代表潘春娟告知赵丽华“以后的房租事务已转交给陈叙恒”处理。 9、谈话录音及微信聊天记录。证明赵丽华为2019年董馨转租租金补偿及签订补充合同一事多次与董馨协商，最后在2019年6月14日将双方商定的补充合同内容形成书面合同发给董馨，董馨同意补充合同内容并承诺在2019年6月21日前将补充合同及246400元租金交付赵丽华；董馨违约后，赵丽华多次催讨租金并要求董馨承担滞纳金，董馨同意租金但请求免除滞纳金；赵丽华要求找董馨的代表金总沟通，但被告知董馨在杭州没有办公室，无法找到金总；赵丽华将董馨欠交水电费的通知发给董馨等事实；7万元是2018年的租金补偿，以及陈叙恒承认转租，也承认其向租客了解过赵丽华没有打扰租客经营。 10、发票。证明赵丽华因本案取证而支付2500元公证费。 11、报警记录。证明2019年8月12日陈叙恒报警，陈叙恒就是董馨的代表，民警建议通过法律途径解决纠纷。 12、情况说明。证明2019年7月23日前案涉房屋空无一人，大门敞开，有人进出，存在不安全隐患。 经质证，董馨对赵丽华提供的证据发表质证意见如下：证据1，《房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性无异议。合同第八条约定“在本合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、出租权利均由乙方独立行使”；第十三条约定“甲方同意乙方可转租、转借所承租房屋，并可作商业用途。但乙方须在转租前两个月通知甲方，并获得甲方书面同意”；第二十三条约定“甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿：……3、因甲方或其亲属或第三人的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的”，根据双方合同约定董馨有独立转租权利，董馨转租的，赵丽华应书面同意，赵丽华拒绝提供书面的转租同意，不影响董馨依据合同约定享有转租的权利。对补充合同的真实性、合法性、关联性均不认可。赵丽华提供的录音表明，陈叙恒从一开始与赵丽华沟通时就明确告知自己是没有决定权的，赵丽华的要求会转达给公司，由公司做决定。补充合同是赵丽华女儿单方起草，条款内容双方没有达成一致意见。证据2，形式真实性无异议，关联性有异议。公证内容仅是第三人手机中的部分内容，且不是本案当事人，根据合同约定在租赁期内董馨有转租权利并有权发布转租信息。证据3与董馨提供的证据6一致，无异议。董馨支付款项不是自愿的，目的是想与赵丽华友好协商，继续履行合同。该7万元并不属于2018年的补偿金，是转租成功的补偿金。根据微信聊天记录双方确认补偿金计算到2019年6月，之后关于涨租再协商。赵丽华认为2019年1月至6月其放弃了自身权利，没有让董馨支付该笔款项，与董馨的理解稍微不一致。增加的转租费用是是多付的，没有法律上的支付义务，是双方协商确认的，现主张退还。证据4、5，2019年7月18日租客搬离后，赵丽华于次日在董馨方的U型锁基础上又加了一把锁，后协商时赵丽华坚持不开门，所以我们后面的锁没有上。7月19日有上锁，协商若转租成功，7万元转租费用同意支付，故委托中介在转租。水电费，上锁后房屋控制权不在董馨，水费是2019年8月份出账记录，在赵丽华占用期间，董馨不承担。电费董馨已支付。证据6，证明目的有异议，很早就上锁，不是拍照时间点上锁的，案涉房屋不是无人看管，是赵丽华单方主观认为，租赁合同尚在履行中，赵丽华未经董馨同意强行上锁，并在董馨要求开门的基础上仍拒绝开门，构成根本违约。证据7，关联性有异议，是案外人之间的交易行为。证据8，形式真实性无异议，但是不完整，关于7万元协商不止一次，不能证明双方就该7万元计算区间达成一致。证据9，形式真实性无异议，与陈叙恒的录音中其表示没有决定权，要求均会转达给金总，也会将情况说得更严重一点。2019年7月1日在案涉房屋上张贴的收房告知书由王永康在微信群中发给陈叙恒（赵丽华已当庭确认发过），董馨按照合同约定支付租金后赵丽华发了收房告知书，导致董馨与第三方的租赁关系解除，未转租成功后转租款项没有谈好。在本案调解时，协商结果是房屋先开门，转租成功后支付转租费，但赵丽华要求先付款再开门，仍未达成一致。证据10，关联性有异议，属于赵丽华与第三方的交易行为，是举证产生的费用，应由其自行承担。证据11，2019年7月份有次报警记录，真实性、合法性、关联性无异议。能够证明赵丽华将房屋上锁后，董馨积极沟通后对方仍拒绝开门，合同已无法履行，赵丽华的根本违约行为导致合同目的无法实现。证据12，形式真实性认可，所述事实的真实性、合法性不认可。其中的内容是房屋空无一人，与事实不符，在租赁期内不可能长期锁门，这是房屋正常使用的合理状态，不能因赵丽华的臆想认为房屋处于危险状态就上锁，那么所有租赁合同就无法履行了。证明人马牛儿和董馨公司之间有纠纷，不能作为证明人，赵敏华系赵丽华亲属，证明达不到证明效果。 本院认定案件事实如下：2012年3月26日，董馨（乙方、承租方）与赵丽华（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其作为集体土地建设用地使用权人的案涉房屋（用地面积60平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2012年4月30日至2027年7月15日止；总租期内甲方授予乙方两个半月免租期，自2012年4月30日至2012年7月15日，免租期乙方无需向甲方支付租金；甲方须于2012年4月30日将房屋交付乙方；年租金为160000元，租金每三年递增5%；租金一年一付，首次付款日期为2012年4月27日，2013年开始在每年的6月16日前支付下一年度租金，王永康的工行城站支行卡收到租金视同甲方收到；乙方支付水电押金10000元，交还房屋时甲方退还乙方；第八条：在合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、出租权利均由乙方独立行使；第十三条：甲方同意乙方可转租、转借所承租房屋，并可作商业用途，但乙方须在转租前两个月通知甲方，并获得甲方书面同意；第十四条：租赁期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，由乙方负责缴纳；第二十条：如乙方逾期支付房租（甲方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付日租金的三倍作为滞纳金，若乙方逾期超过15天（含15天）将视作乙方违约，甲方有权解除合同；第二十三条：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿：……3、因甲方或其亲属或第三人的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的。该合同落款处甲方由赵丽华、王永康、王莺签名捺印，乙方由董馨签名捺印。 上述合同签订后，赵丽华将案涉房屋交付给董馨。2012年4月26日，董馨按照合同约定支付了2012年4月30日至2013年7月15日的租金160000元及水电费押金10000元。 合同履行中，出租人得知案涉房屋被转租。2018年9月间王永康通过微信与潘春娟沟通涨租问题，潘春娟提出“30万实在是太高了”并称要请示金向军；10月18日回复“金总意思是加5万，7万太多了他承受不了”，王永康则称经过了解“你们确实租出去50万”；10月24日，王永康见事情仍未有着落，提出“希望在这星期能解决掉，否则本星期六我们就去锁门，准备收回房屋了”，潘春娟称金向军提出“折中6万”，王永康表示不能同意并提出“如你们困难的话可以把房子还给我们”，潘春娟问“房子还给你们，你们给我们装修款吗？”，王永康则称“是因为你们违约了呀，这今年的赔偿款就谈的这个样，以后的事还怎么谈呢”；10月26日，潘春娟回复“和金总说好了，已交房租的这一年补7万”“钱应该要11月（打）”；11月6日，在王永康催促下，潘春娟回复“这个月会付的。到时候我们把补充协议也签一下”；11月18日，王永康问“明天能否把补充协议签掉”，潘春娟回复“法务还没给我”“给我后我约你”；12月11日款项仍未支付，潘春娟告知“房租的事情我已经转给其他同事（陈叙恒）了”并留下陈叙恒的手机号。此后，出租方开始与陈叙恒联系。2018年12月29日，金向军向王永康支付7万元，摘要注明“天竺路359号18.”的字样。 2019年1月4日，陈叙恒与赵丽华、王永康见面，交流中陈叙恒说“就是付7万元房租的事情，我不是理解错了么”“潘春娟跟我说过了，以前是这样谈的，这7万元不是以后一直的钱，而是去年18年的事情”，并明确指出赵丽华就是为了“加钱”，赵丽华回答“对”，并要求“6月15日一起打款给我们”；关于增加的租金，交谈中陈叙恒提出“5万”，赵丽华则认为去年补7万，今年5万不同意，并提出8万元；陈叙恒不同意；关于对应的期限，陈叙恒称“这不是现在加钱，而是6月份开始”，王永康指出“现在要求加的是19年的钱”并称“前面6个月就算了”，陈叙恒称“房租是付到2019年6月的，7万元赵丽华说是到2018年11月份的，潘春娟说这是一年的钱，租的是11月到11月一年”，赵丽华再次强调“补的是18年的”“你18年结束了，后家没找到，我不会来跟你要钱”，陈叙恒表示同意；王永康又称“今年定好以后，不管你们租还是什么，你就根据这25万，加上递增就好了，后面的事我们就不管了”，陈叙恒认为意见基本统一即“人家（指赵丽华妹妹）加多少我们也加多少”；此外，陈叙恒还提到吴朋旭曾称“会所房东老是来看”，陈叙恒问“有没有打扰你们干活”，吴朋旭答“没有”。双方相约再协商。2019年2月24日，王永康在微信中告知陈叙恒“去年补了7万，今年一到六月这半年我们也不叫你们补了，现在我们只提出二十五万”；4月15日，陈叙恒表示无法联系金向军；6月14日，王莺通过微信群将补充合同（主要内容为在原合同基础上每年增加7万元租金为246400元至2021年6月15日，期满后再行协商续租事宜）发送给陈叙恒，陈叙恒答应“发给金总”，并明确签订补充合同的主体为“隐居公司”；6月16日，王莺通过微信群提醒陈叙恒房租已逾期，要求其给予明确答复，否则按原合同15天后视为违约，要收回房屋，陈叙恒回复“下个星期把那个房租跟着补充协议一起给你”，王莺则表示“愿意等到下周五（6月21日前）和我们签订补充合同及缴付房租”；6月21日，陈叙恒告知“今天金总说钱付不出来，要到月底”，王永康提醒月底就违约了，要支付滞纳金，一共要付277199.8元，王莺也再次申明“如果在2019年6月30日前没能收到246000元房租全款外加15天房租逾期的滞纳金，将在7月1日收回房子”，陈叙恒则提出罚款最好不要罚了。 根据《房屋租赁合同》关于租金递增的约定，2019年7月16日至2020年7月15日的租金为176400元。2019年6月26日，金向军向王永康支付租金166000元。2019年7月1日上午，王永康通过微信向陈叙恒发送收房告知书，认为对方逾期支付租金已达15天系违约，要求承租人于7月3日前将物品搬离该房屋，结清水、电、煤费并交回房屋同时解除该租赁合同。当日下午，金向军又向王永康支付10000元和1400元。2019年7月18日，次承租人吴朋旭搬离案涉房屋，赵丽华随后以安全为由将案涉房屋大门上锁。2019年8月12日，因沟通无果陈叙恒报警，公安机关建议通过法律途径解决。 另查明，2018年12月25日案涉房屋以隐居公司名义出租给吴朋旭使用至2027年7月15日，免租期自2018年12月26日至2019年1月26日，第一年租金为450000元，每三年递增5%。经2019年8月16日抄表，案涉房屋产生水费185.85元；9月6日，赵丽华交纳水费本金185.85元、违约金0.11元。 再查明，2017年8月14日、2017年8月28日、2018年11月29日、2019年7月17日董馨四次通过房产中介发布以48万元至50万元不等的价格转租案涉房屋的信息。赵丽华为此进行了公证，支出公证费2500元。 庭审中，董馨陈述称陈叙恒是隐居公司员工，潘春娟走后由其负责，董馨是隐居公司股东。经查金向军系隐居公司法定代表人。 以上事实有董馨提供的与赵丽华等签订的《房屋租赁合同》、收条、杭州银行电子回单、隐居公司与吴朋旭签订的《房屋租赁合同》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单，赵丽华提供的《房屋租赁合同》、补充合同、公证书、活期历史明细清单、水费催缴通知单、中国邮政储蓄银行代收付业务收据、照片、谈话录音及微信聊天记录、发票、报警记录结合当事人陈述在卷佐证。 本院认为，董馨与赵丽华签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。 关于补充合同是否成立。出租人此前一直与潘春娟、陈叙恒就租赁事宜进行沟通，且从董馨所陈述的二人身份及董馨与金向军的关系看，出租人有理由相信潘春娟、陈叙恒能够代表承租人。但从双方微信聊天记录来看，二人均需向金向军请示汇报，最终决策权在金向军，此前增加的租金7万元也是通过潘春娟最终由金向军确认并支付的。虽然出租人已将补充合同发送给陈叙恒，但同时也表示愿意等待时间签订补充合同，合同实际亦未正式签署。而且从金向军的付款情况来看，其在2019年6月底、7月初支付的款项仅超出原合同约定的租金1000元，可见其对再行支付7万元租金并未予以认可。因此，本院认定补充合同并未成立。 关于合同解除。出租人在合同履行中多次表示要收回房屋，并于2019年7月1日向陈叙恒发送收房告知书，要求承租人限期腾退、交还房屋、结清费用同时解除租赁合同。此时承租人仅于2019年6月26日支付租金166000元，未按照《房屋租赁合同》关于“6月16日前支付176400元”的约定及时足额支付租金，确实存在违约情形。根据租赁合同约定，“若乙方逾期超过15天（含15天）将视作乙方违约，甲方有权解除合同”，出租人据此有权行使合同解除权。虽然承租人即刻又支付了11400元，补足了原合同的租金差额，想要继续履行合同，但双方对该年度增加的租金仍未达成合意。2019年7月18日因次承租人吴朋旭搬离案涉房屋，赵丽华将大门上锁，双方虽经协商但终未果，导致承租人的合同目的已无法实现。故董馨要求确认《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除，于法有据，本院予以支持。赵丽华第1项反诉请求，根据对第1项本诉请求的支持以及补充合同未成立的情况，本院不予支持。 关于合同解除的后果。合同履行中，董馨确实存在未经出租人书面同意转租以及拖欠租金的违约情形。但赵丽华的第2、4项反诉请求均是基于补充合同已成立且原合同未解除而提出的，根据前述分析，其按照246400元主张租金、滞纳金及合同解除后的租金损失，显然缺乏依据，本院不予支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，董馨有权要求赵丽华退还未到期租金，但应当扣除按日租金三倍标准计算的逾期支付租金的滞纳金。董馨迟延了14天于2019年7月1日才付清合同约定的租金，因此董馨应承担滞纳金6766元（176400元÷365天×14天），此外合同解除前7天的租金3383元（176400元÷365天×7天）董馨应予支付，则赵丽华应退还租金为167251元（177400元-6766元-3383元）。关于本诉第2项7万元的返还请求。虽然双方对该款项所对应的租期存在争议，但系董馨自愿给付，且与2019年6月应付租金无关，故其无权要求返还。关于水电押金及垫付水费。没有证据表明赵丽华垫付的水费185.96元是在其控制房屋期间产生的，因此董馨主张的水电押金10000元应在扣除垫付款项后余额9814.04元由赵丽华予以退还。关于本诉第4项损失赔偿请求。合同解除系董馨违约所致，其不能从自身违约行为中获益，且其主张的租金损失不能简单等同于合同履行后可得利益损失，因为还要考虑到案涉租赁合同约定的剩余期限是否能正常履行等不确定因素，退一步讲，即便与吴朋旭解除租赁合同对隐居公司产生了实际损失，董馨也并非该合同关系的当事人，其无权在本案中主张该损失。关于反诉第3项请求中的公证费，不是为诉讼所必须支出的费用，租赁合同对此亦未作出约定，故本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认董馨与赵丽华于2012年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除； 二、赵丽华于本判决生效之日起十日内退还董馨租金167251元； 三、赵丽华于本判决生效之日起十日内退还董馨水电押金9814.04元； 四、驳回董馨的其他诉讼请求； 五、驳回赵丽华的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取14078元，由董馨负担13144元，赵丽华负担934元。反诉案件受理费减半收取5104元，由赵丽华负担5103元，董馨负担1元。 董馨于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；赵丽华于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年九月二十九日 书记员  赖芳