安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初3994号 原告：罗某，男，2011年4月，汉族，住安徽省濉溪县。 法定代理人：雷复兰，女，住安徽省濉溪县，系罗某的母亲。 委托诉讼代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师。 被告：淮北瑞景置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区长山南路281号相山庭院-商业中心1#。 法定代表人：陈子奇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 原告罗某与被告淮北瑞景置业有限公司（简称瑞景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告罗某的委托诉讼代理人钱峰、被告瑞景公司的委托诉讼代理人吴明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗某向本院提出诉讼请求：1、判令瑞景公司立即返还多收的购房款27276元；2、判令瑞景公司支付违约金5万元；3、判令瑞景公司赔付因逾期办理登记备案致罗某不能享受的购房补贴损失27276元，契税补贴7228.14元；4、诉讼费由瑞景公司承担。事实和理由：2018年1月29日，罗某与瑞景公司经自愿协商，达成购房意向，罗某向瑞景公司支付购买其开发建设的9＃407号商品房购房定金1万元。2018年10月11日，罗某预付购房款20万元。2018年11月30日，瑞景公司又要求罗某预付购房款299152元。罗某预付509152元后，与瑞景公司经协商于当日签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：购房总价481876元，建筑面积90.92平方米，瑞景公司在合同签订后30日内为罗某办理商品房买卖合同登记备案。但在此后，瑞景公司一直没有按照约定为罗某办理商品房买卖合同登记备案，致使罗某无法享受淮政办（2017）11号文件规定的购房补贴27276元（90.92×300元／平方米），契税补贴7228.14（481876×1.5%）。2019年1月9日，瑞景公司出具承诺书，承诺在二个月内给予备案。2019年3月21日，瑞景公司再次出具承诺书，承诺在2019年4月15日前办理登记备案，如逾期则赔付违约金5万元。瑞景公司出具承诺书后，仍然不能办理登记备案。2019年4月15日，瑞景公司骗取罗某与其签订《商品房买卖合同》，然后又自行串通房管局工作人员违法办理了该商品房的登记备案，并将违法备案结果告知罗某。淮北市房管局发现违法备案行为后，解除了该房屋的登记备案，并行政处理、处罚多人。2019年4月23日，瑞景公司又与罗某签订《商品房买卖合同》一份，约定该合同在签订后30日内办理商品房买卖合同登记备案和预告登记。其后，瑞景公司仍然没有按照约定和承诺办理合同登记备案。2019年11月29日，瑞景公司在政府相关部门的多次协调下才为罗某办理商品房登记备案。备案时间已经超过补贴期限，瑞景公司多收的购房款至今也没有退。为维护合法权益，罗某故具状起诉，请求依法判决。 瑞景公司辩称，第一、瑞景公司在案涉房屋买卖之前已经抵给其股东，罗某是通过二手房市场找到瑞景公司的股东，向其买这套房屋。罗某与瑞景公司的股东商定之后，将房款支付给公司的股东。此后，瑞景公司根据罗某的要求向其开具发票并签订案涉房屋买卖合同。因此，罗某主张多付的款项，瑞景公司并没有收到。第二、基于上述情况，瑞景公司只是配合罗某以及公司股东办理房屋买卖手续，期间签订的保证承诺以及商品房预售之类的合同均被双方于2019年4月23日签订的最后的一个房屋买卖合同所替代。根据双方最后签订的合同的约定，罗某的主张均没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回罗某对瑞景公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。罗某提交的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》、解除备案清单、情况说明、中国农业银行交易明细清单、内部交款单、承诺书三份、农民进城购房申请表、淮政办（2017）11号文件、不动产登记信息查询结果证明、购房款发票、居民户口簿等证据具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，罗某与瑞景公司达成合意，购买瑞景公司开发的瑞景凯旋城9幢407室房屋并交付1万元定金，后于2018年10月11日交付购房款20万元。2018年11月30日，罗某再次交付购房款299152元，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定瑞景公司将瑞景凯旋城9幢407室出售给罗某，建筑面积90.92平方米，单价每平方米5300元，房屋总价款481876元，于2018年11月30日前支付全部房价款，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续并将本合同登记备案情况告知买受人等内容。瑞景公司于2019年2月12日向罗某开具数额为481876元的增值税普通发票。 瑞景公司未能按期办理商品房买卖合同登记备案，于2019年1月9日向罗某出具承诺书，载明：“罗某于2018年11月30日购买凯旋城9栋407室，现因公司原因不能备案，让客户等待着急，公司承诺在2个月之内给予客户备案！”2019年3月21日，瑞景公司再次向罗某出具承诺书，载明：“罗某于2018年11月30日购买的9号楼407室全款已付清，但因瑞景公司原因一直不能备案，时间拖延有点长，客户等待着急，孩子上学报名和农村进城补贴的活动马上截止。本公司承诺在2019年4月15日之前备案，如果在约定时间2019年4月15日不能给予备案，赔付客户违约金50000元整人民币。（备注：本协议为保密协议客户不得外传，如果外传公司有权视为作废，如果公司未按照承诺日期兑现，客户有权上诉）。”2019年4月15日，房管部门为案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记，后撤销。 2019年4月23日，罗某与瑞景公司签订商品房买卖合同，约定罗某购买瑞景公司开发的瑞景凯旋城9幢407号房，建筑面积90.92平方米，单价每平方米5300元，房屋总价款481876元，在2019年4月23日前支付全部房价款，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向淮北市房地产管理局申请登记备案，合同备案后，应及时办理预告登记。2019年11月29日，瑞景公司为罗某办理了合同备案手续。 另查，淮北市外来务工人员及农民进城购房财政补贴，申请条件为：1、购房合同备案时间在2017年5月19日至2019年5月18日；2、购房人所在家庭（夫妻和未成年子女）必须是首次购买商品房；3、购房人身份必须是本地农民或者外来务工人员；4、棚户区改造居民和持购房券购房居民不享受此政策。符合条件享受的补贴金额：1、住宅不落户的每平方米补300元（最高不超过3万元），另外契税全额补贴；2、住宅落户的每平方米补500元（最高不超过5万元），不补契税。罗某户口为农业家庭户，其户籍地濉溪县无棚户区改造，至2020年7月6日，罗某名下无其他商品房。 本院认为，罗某与瑞景公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。罗某于2018年11月30日前已经交付购房款合计509152元，《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》记载的总房款均为481876元，瑞景公司开具的发票数额亦是481876元，故罗某多交付购房款27276元（509152元-481876元），瑞景公司占有该部分款项无事实及法律依据，应予退回。瑞景公司辩称案涉房屋已抵给公司股东，没有收到购房款，不应由公司退还多收的购房款27276元。瑞景公司与罗某签订商品房买卖合同，即应当履行合同义务，其与股东之间的问题与罗某无关，故本院对其该项抗辩意见不予采信。 关于逾期备案违约金及购房补贴损失、契税补贴损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，瑞景公司未按合同约定及承诺期限为罗某办理合同备案登记，构成违约，应承担相应的违约责任。另依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。罗某符合享受购房补贴及契税补贴的条件，因瑞景公司违约造成罗某无法按照相关规定享受购房补贴27276元（90.92平方米×300元／平方米）及契税补贴7228.14元（481876元×1.5%），合计34504.14元，瑞景公司应当予以赔偿。罗某同时主张违约金5万元及购房补贴损失27276元、契税补贴损失7228.14元，三者之和远超出其实际损失，故本院对于罗某主张的违约金5万元不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北瑞景置业有限公司于本判决生效后十五日内退还罗某购房款27276元，并赔付罗某购房补贴损失27276元、契税补贴损失7228.14元，合计61780.14元； 二、驳回罗某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2536元，因本案适用简易程序审理，减半收取1268元，由罗某负担568元，淮北瑞景置业有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年九月三十日 法官助理赵安 书记员钱盈君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。