江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初1226号原告：江苏建中置业有限公司，住所地句容市郭庄镇兴业街88号。法定代表人：巫建忠，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴基伟，系该公司员工。被告：施博文，男，1992年3月1日出生，汉族，住句容市。原告江苏建中置业有限公司（以下简称建中公司）与被告施博文商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建中公司委托诉讼代理人吴基伟、被告施博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建中公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告给付原告违约金98402元；3.判决被告协助原告办理退备案及退房手续；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月12日被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买由原告开发的御东国际26幢1408室住房一套，建筑面积89.02平方米，房价总计492014元，付款方式为首付152014元，银行按揭340000元，合同第七条第一项第三款约定：如买受人（被告）向银行按揭贷款由出卖人（原告）担保，在未取得房屋所有权前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金。原、被告于2014年2月19日与中国银行股份有限公司句容支行（以下简称中行句容支行）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，该合同约定被告向中行句容支行贷款340000元用于购买其位于御东国际26幢1408户房产，原告为其提供阶段性连带责任保证。现因被告未能按时向银行履行偿还贷款义务，被中行句容支行起诉至句容市人民法院，要求原告履行担保责任。经句容市人民法院苏1183民初2873号民事调解书确定，（2020）苏1183执386号执行通知书要求，责令原告履行连带担保义务。原告即为被告代偿贷款本息299360.08元、律师费13353元、诉讼费3054元、执行费4755元，合计人民币320522.08元。原告认为被告己构成违约，按照原、被告签订的合同约定，原告有权单方面解除双方于2014年2月12日签署的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金98402元。被告施博文辩称，不同意解除商品房买卖合同，希望协商后一次性付清款项。原告提交了商品房买卖合同复印件、句容市人民法院（2020）苏1183执386号执行通知书、中国银行句容支行出具的情况说明、电子银行交易明细打印件、（2017）苏1183民初2873号民事调解书复印件、鉴定意见书、鉴定费发票。本院组织双方进行了证据交换、质证。对上述证据，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年2月12日，原告建中公司（出卖人）与被告施博文（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（备案号为3101251402120005），约定买受人购买御东国际26幢14层1408号商品房一套，价款为492014元，买受人于2014年2月12日支付首付款152014元，余款340000元银行按揭；如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金；出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《配套设施建设方案履行确认证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还对其它事项进行了约定。另查明，2014年2月19日，被告施博文与中行句容支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定施博文向中行句容支行贷款340000元用于购买上述房屋，原告建中公司为此借款提供阶段性连带保证担保。合同签订后，中行句容支行向被告施博文发放贷款340000元。因施博文未能按期归还贷款，中行句容支行于2017年5月26日将原告建中公司及被告施博文诉至本院。经本院调解，双方自愿达成调解协议。本院于2017年7月7日出具（2017）苏1183民初2873号民事调解书一份，确认双方协议内容为：一、被告施博文欠中行句容支行借款本金、利息、罚息合计307240.08元（利、罚息已计算至2017年7月7日，自2017年7月8日起至实际给付之日止，按2014年2月19日《个人一手住房贷款合同》约定给付），此款由被告施博文自2017年7月起按照2014年2月19日《个人一手住房贷款合同》约定按月归还；二、被告施博文赔付中行句容支行律师费13353元，此款由被告施博文自2017年7月起至2017年12月止，于每月的30日前给付中行句容支行2226元；三、在办妥案涉房屋即位于句容市御东国际26幢1408室房产的抵押登记手续之前，建中公司对被告施博文的上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、上述款项如施博文、建中公司有一期未能按期足额给付，则视为所欠借款本息、律师费均已到期，中行句容支行有权就被告施博文所欠全部借款本息及律师费，在扣除被告施博文已归还部分申请执行；五、案件受理费3054元（已减半），由被告施博文负担，此款中行句容支行已预交本院，被告施博文于2017年7月10日前将此款给付中行句容支行。2020年1月19日，中行句容支行就该调解书申请强制执行。原告建中公司于2020年3月9日向中行句容支行归还尚欠的贷款本金283809.79元、利罚息15550.29元、律师费13353元、案件受理费3054元，合计315767.08元。同日，原告建中公司向本院缴纳执行费4755元。再查明，原告建中公司已将案涉房屋交付被告施博文使用，被告至今未办理房屋所有权转移登记手续。被告施博文于2019年开始对房屋进行装修。在本案审理过程中，本院依原告建中公司申请，委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对案涉房屋不可剥离的装修价值进行评估。2020年8月7日，该公司作出资产评估报告一份，载明不可剥离的装修具体项目为木地板、木踢脚线、抛光地砖、瓷踢脚线、门槛石、石膏板吊顶、集成吊顶、乳胶漆墙面、墙砖、工艺木门、木门套、书房木质书桌及置物架、客厅木艺装饰柜、客厅木质储物柜、厨房木质橱柜、儿童房木质榻榻米、儿童房木质边柜、次卧木质衣柜、次卧木质飘窗柜、主卧木质衣柜、阳台不锈钢洗衣柜、双联水嘴、铝合金窗、升降晾衣架、电视背景墙、抽水马桶、淋浴喷头、吸顶灯、吊灯、客厅窗台石板、投影木托架、开关插座，上述装修评估价值为65243元。原告建中公司支付评估费2000元。本院认为，原告建中公司与被告施博文签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，建中公司已取得预售许可，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。被告施博文为履行房款给付义务，在中行句容支行借款，由原告建中公司提供阶段性保证担保。因被告未按期向中行句容支行履行还款义务，中行句容支行诉至本院。经本院调解，各方协商达成一致，本院出具调解书对协议内容进行了确认。此后被告仍未按照生效的调解书履行还款义务，中行句容支行向本院申请强制执行。经执行，原告建中公司承担保证责任，履行了还款义务。根据商品房买卖合同约定，因被告施博文未能按期还款，导致原告建中公司承担保证责任，建中公司有权解除合同。原告建中公司直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同自起诉状副本送达被告之日即2020年3月23日解除，无需本院判决解除，故对原告要求判决解除合同的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告施博文应将案涉房屋返还给原告建中公司，并协助原告办理退备案手续及退房手续。因施博文在收房后对房屋进行了装修，装修中不可剥离部分已添附进房屋的价值中，无法返还，此部分装修归原告建中公司所有，原告应补偿被告装修损失。根据本院委托鉴定情况，案涉房屋中不可剥离的装修价值为65243元，故原告应补偿被告65243元。原告建中公司因案涉合同收取房款492014元，扣除其承担保证责任的320522.08元，原告建中公司应返还被告施博文171491.92元。对于原告建中公司诉请的违约金，本院根据合同履行情况、被告过错情况及给原告造成损失情况，对违约金酌定为50000元。综上，原告建中公司尚应返还被告施博文186734.92元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告施博文于本判决生效之日起三十内腾空位于御东国际26幢1408室房屋并返还给原告；二、原告江苏建中置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告186734.92元；三、被告施博文于本判决生效之日起三十日内协助原告江苏建中置业有限公司办理上述房屋退备案手续及退房手续；四、驳回原告江苏建中置业有限公司其它的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9704元，减半收取4852元，评估费2000元，合计6852元，由被告施博文负担（此款原告建中公司已预交，被告于本判决生效之日起十日内将其负担的上述费用给付原告建中公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇二〇年九月十五日法官助理 秦 瑶书 记 员 章玮琼