北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7358号上诉人(原审原告、反诉被告）：黄茜，女，1960年12月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢一凡，广东正思律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：黄韬，男，1986年2月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李超，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丽娟，北京市京都律师事务所律师。上诉人黄茜因与被上诉人黄韬合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初34144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成由张印龙担任审判长、法官万丽丽、法官玄明虎组成的合议庭，公开开庭进行了审理。黄茜及其委托诉讼代理人谢一凡，黄韬及其委托诉讼代理人李超、胡丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄茜上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄茜全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由黄韬承担。事实和理由：仅依据微信聊天记录认定《租赁协议》是房屋买卖合同关系是错误的。微信聊天记录只是证明签订租赁协议之前涉及买卖合同内容，黄韬未按租赁协议约定每一年付清10万元，商品房转让合同的条件未成就，在完成租金支付条件后，才签订商品房转让合同，认定租金转化房款是错误的，认定买卖合同是错误的；黄韬长期拖欠租金是根本违约，黄茜有权解除《租赁协议》，要求黄韬支付剩余房租并赔偿房屋占用损失；黄韬微信记录，证明2017年9月25日催缴过房租，2019年1月6日要求黄韬腾空房屋，2019年3月6日再次向黄韬发送合同解除通知，一审法院没有认定履行催告义务、没有法定解除权是错误的；一审法院仅依据黄茜起诉书“支付二年租金后”就认定支付二年房租违背事实，对支付2015年房租事实没有查明；黄韬支付装修管理费不能证明房屋已经实际使用，黄茜已经明确表示2015年4月2日交付的房屋，黄茜仅是允许黄韬进行装修，一审法院认定房屋交付时间错误。黄韬辩称，同意一审判决，不同意黄茜的上诉请求和理由，认为双方之间成立房屋买卖合同关系，合同中未约定解除条款，黄茜解除理由不构成法定解除理由，关于20万租金，黄茜在起诉状中承认前两年租金黄韬是完全支付的。黄茜向一审法院起诉请求：1.请求法院确认黄茜与黄韬于2015年4月2日签订的《租房协议》于2019年3月10日解除；2.请求法院判令黄韬立即腾退北京市朝阳区×街×号2805号房屋并交还给黄茜；3.请求法院判令黄韬向黄茜支付拖欠的2015年4月2日至2019年3月10日期间的房租242384元及利息19652元；4.请求法院判令黄韬按照每天274元的标准，向黄茜支付自2019年3月11日至黄韬向黄茜实际交付北京市朝阳区×街×号2805号房屋之日止的房屋占用费黄韬在一审中反诉请求：黄韬向黄茜支付剩余购房款3237357.42元，黄茜协助黄韬办理北京市朝阳区×街×号2805号房屋的所有权转移登记手续。一审法院认定无争议事实：黄茜系北京市朝阳区×街×号2805号房屋（以下简称2805号房屋）的所有权人。2015年4月2日，黄茜作为甲方与黄韬作为乙方签订《租房协议》，约定：“甲乙双方经平等、友好协商，就甲方向乙方出租位于北京市朝阳区×街×号‘×’2805号房自愿达成如下协议：一、房屋现状甲方向乙方出租位于北京市朝阳区×街×号‘×’2805号房……于2014年11月向银行抵押借款，已做抵押登记，房屋内为空置，由乙方自行设计装修。二、租金支付乙方每年向甲方支付10万元租金，（不含甲方税费）支付方式由乙方根据自身和实际情况在每一年度内付清（一次或多次）如需跨年支付，需提前征得甲方同意。乙方如向甲方支付清人民币360万元时，甲方应在六十天内自行解除银行抵押登记，甲、乙双方签订‘北京市商品房转让合同’，双方各自缴纳相关税费后，甲方应将现有产权人变更为乙方所有。否则将承担违约责任。退还乙方已付全部租金和赔偿装修费。三、甲方在收取乙方租金后应切实保证乙方正常居住使用该房，如因甲方原因致使乙方无法正常居住使用该房（包括甲方债权债务）甲方应退还乙方已付租金，并按乙方装修投入赔偿乙方经济损失。如因乙方原因甲方则不承担任何责任。四、甲方向乙方交房前所产生的房屋相关物业、取暖等费用，由甲方承担，乙方入住该房后的相关物业、取暖、水、电、气、停车等费用由乙方自行承担……”2015年3月16日，黄韬向北京新中纺物业管理有限公司支付装修管理费382元，对房屋进行了装饰装修，并入住居住至今。2018年5月22日，涉案房屋抵押登记注销。2019年3月5日，黄茜向黄韬发送《通知》，内容为：“黄韬：关于你现在租住我的×2805房子，前年你未按合同于2017年内付清租金，余款2018年才清。我没有认真按合同与你计较，只是提醒你履行合同。而2018年你应付房租至今未付，也未提前向我说明，属于严重违约行为。鉴于此，你我双方所签租房协议于2019年3月10日终止。特此通知。”黄韬于2019年3月6日收到该通知。一审法院对有争议的证据和事实认定如下：一、关于黄韬与黄茜之间的合同关系性质黄韬主张双方为房屋买卖关系，并提交微信聊天记录（显示：2015年3月18日下午6:45黄韬向黄茜发送“房屋买卖合同.docx”文件，称“四姨，这是我写的合同，你看看先”。黄茜回复：合同看过，需稍修改，明日发给你啊，争取周末签定……2015年3月22日下午2:12黄茜：以你购房合同签是违反有关法律规定的，抵押期间不能转让，因此改为租房协议，但把我们谈好的内容都放在租房协议中了，怕你已开始装修又不满意以租房协议形式签定，到时不好办。黄韬：这只是个我们姨侄之间的君子协议而已，你说把房子卖给我，我已经很高兴了，谢谢四姨……）予以证明。黄茜认可真实性，但不认可证明目的，称这只是双方协商的过程，最终双方形成的是租赁合同关系，涉案房屋即使处于抵押期间也可以转让，黄茜这么说就是因为不想卖房，双方是因未就房款达成一致意见才没有签订买卖协议。因黄茜认可该证据的真实性，故该院对该证据的真实性予以采信。二、关于租金支付情况黄韬提交微信转账记录[显示：2018年3月12日，黄韬向黄茜微信转账：2178元]、银行交易记录[显示：2017年5月15日，黄韬向其本人账号为×××的招商银行账户转账7700元；2018年5月12日，黄韬向黄茜转账22629元；2019年3月20日，黄韬向其本人账号为×××的招商银行账户转账5400元（黄茜认可系代其偿还银行贷款）；2019年4月16日至2019年6月13日期间，黄韬向其本人尾号为9591的银行账号转账53600元（黄茜认可系代其偿还银行贷款）]、保单（显示：被保车辆：×××，被保险人：黄韬）、车辆保险费支付记录（显示：2017年6月16日，支付车辆保险费8451.31元）、停车费支付记录（显示：2017年6月缴纳三个月停车费3600元）、购房款支付明细表，证明其已经支付租金共计362642.58元。黄茜对2016年至2017年停车费证据的真实性不予认可，称均为电子账单，无法体现发件人，无银行公章，且车牌号为×××的车辆一直由黄韬占有使用；对其余证据的真实性予以认可，但对部分证据的关联性不予认可，称2015年4月2日至2019年3月10日期间，应付租金393973元，但黄韬仅支付151589元；此外，认可黄韬于2019年3月20日至2019年6月13日期间为黄茜偿还银行贷款29400元和2019年4月14日至2019年6月13日期间为黄茜偿还银行贷款29600元，该两笔费用均系抵付涉案房租，但认为该两笔款项系在双方于2019年3月10日正式解除《租房协议》之后支付，属于黄韬偿还欠款行为，并非合同履行期间的付款行为。对黄茜认可真实性的证据，该院不持异议，对其真实性予以采信；对黄韬支付停车费的证据，黄茜对其真实性不予认可，但因黄韬出示了电子账单的原始载体，黄茜虽不认可，但未提供证据予以反驳，故对其真实性，该院予以采信。结合双方陈述及黄韬所交证据可知，2017年4月2日至2018年4月1日期间，黄韬偿还银行贷款7700元、支付停车费3600元、支付车辆保险费8451.31元、向黄茜微信转账2178元；2018年4月2日至2019年4月1日期间，黄韬向黄茜银行转账22629元、偿还银行贷款5400元；2019年4月2日之后，黄韬偿还银行贷款53600元。因黄茜称车牌号为×××的车辆由黄韬占有使用，而黄韬所交保单亦显示，车牌号为×××的车辆被保险人为黄韬，故黄韬主张停车费和车辆保险费系抵付租金，缺乏充分证据予以证明，对其关联性，该院不予采信。对于偿还银行贷款的款项和银行转账22629元，黄茜予以认可，故该院对其关联性予以采信。对微信转账的费用2178元，黄茜虽不予认可，但并未提供证据予以反驳，故对其关联性，该院予以采信。综上，一审法院认定：黄韬于2017年4月2日至2018年4月1日期间，向黄茜支付9878元；于2018年5月12日，向黄茜支付22629元；2019年3月6日之后，向黄茜支付59000元，共计支付91507元。黄韬提交微信聊天记录（显示：2017年9月25日下午12:23黄韬：2805我打算直接付清；黄茜：房租？现在我要用钱；黄韬：房款；黄茜：房租什么时候付给我？黄韬：一次性付清；黄茜：去年房租还未付清，今年房租早该付了。具体时间？黄韬：去年付清了，今年也付了6万元，我有底，空了给你看；黄茜：那你尽快发我……2019年1月31日上午11:56黄韬向黄茜微信发送《关于付清购房全款及办理房屋过户的通知》照片及EMS快递单照片）、《关于付清购房全款及办理房屋过户的通知》（内容显示：黄茜：2015年4月2日，你我双方签订《租房协议》，约定我向你付清人民币360万元时，你应在六十天内自行解除银行抵押登记，你我双方签订北京市商品房买卖合同，双方各自缴纳相关税费后，你应将现有产权人变更为我所有。否则将承担违约责任，退还我已付全部租金和赔偿装修费。我于2017年9月即已备妥全部购房款，并多次通过电话及微信与你联系，告知准备一次性付清购房全款，你将房屋过户于我，但你均未就收取金额购房款以及后续办理房屋过户手续事宜给予我任何明确答复，反而以其他理由为借口，回避我提出的购房要求。时至今日，你仍未就是否继续履行协议约定予以明确回应。现我正式向你发送本通知，请你于收到本通知后5日内就是否办理房屋过户以及收取购房全款事宜予以明确回复。否则，我将依法采取合理措施，维护我的个人权益）及EMS快递单、EMS快递签收查询记录（显示：2019年2月1日投递并签收，签收人：他人收），用以证明2017年9月25日，黄韬对黄茜表示要求一次性支付剩余房款，2019年1月31日，黄韬向黄茜发送《关于付清购房全款及办理房屋过户的通知》，要求一次性支付剩余房款，并要求黄茜履行配合办理2805号房屋的所有权转移登记手续。黄茜对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称黄茜未收到该通知，回执单显示是他人签收，黄韬拖欠房租，不可能一次性付清房款，且黄韬是在黄茜于2019年1月16日通知其春节后腾房后才发送的该通知。因黄茜认可真实性，故该院对黄韬上述证据的真实性予以采信。黄茜提交与黄韬的微信聊天记录（内容显示：2019年1月16日早上08:19黄茜：黄韬，关于你现在租住我的×2805房子，前年你未按合同于2017年内付清租金，余款2018年才清。我没有认真按合同与你计算，只是提醒你履行合同。而2018年你应付房租至今未付也未提前向我说明，属于严重违约行为。鉴于此，现正式通知你：我将于春节后收回该房另行使用安排。你就尽早另外找房吧。如果有异议可以告诉我。2019年1月21日中午12:25黄茜：本周二下午三点和本周五上午十一点有人去看×2805房。你安排下。我会陪同去看），用以证明黄韬未按时支付租金，黄茜以微信方式告知黄韬收回房屋。黄韬认可真实性，但不认可证明目的，称其不存在违约。因黄韬认可真实性，故该院对该证据的真实性予以采信。另，2019年4月26日，黄茜再次向一审法院提交民事起诉状一份，该民事起诉状的“事实与理由”部分删除了“如果租赁期间，黄韬愿意购买该房屋并向黄茜支付购房款360万元，则黄茜办理手续，将房屋过户给黄韬”以及“黄韬在支付二年租金后，就开始拖欠租金。2017年下半年，经黄茜多次催促，黄韬在2018年4月才又支付2万元，此后分文未付”的表述，变更为“双方约定每年租金100000元，由黄韬在每一租赁年度内付清（一次或多次），如需跨年度支付，需要提前征得黄茜同意。《租房协议》签订后，黄韬仅支付了2015年度（2015年4月2日至2016年4月1日）租金89000元。黄韬至今未向黄茜支付2016年度（2016年4月2日至2017年4月1日)租金100000元、2017年度(2017年4月2日至2018年4月1日)租金100000元以及2018年4月2日至2019年3月10日租金93973元，共计304973元。”经询，黄韬称2015年房租10万元系现金支付，但未提供证据证明2015年度与2016年度的房租已经付清，称黄茜在起诉状中自认黄韬已经支付2015年和2016年房租。黄茜代理人称第一份起诉状系黄茜本人所写，以第二份起诉状内容为准。根据禁止反言的原则，在黄茜未提供充分证据予以反驳的情况下，该院对黄茜自己作出的对其自身不利的陈述“黄韬在支付二年租金后，就开始拖欠租金”，予以采信，认定黄韬已经付清2015年度、2016年度的租金；对2017年度的租金，黄韬所交证据显示，其仅支付91507元，并未付清。而对2018年度的房租，黄韬自认未予支付，该院对此不持异议。三、关于黄韬的购房资质和支付能力黄韬向一审法院提交2019年12月20日的购房资格核验查询结果（显示：初步核验通过）以及中国工商银行账户详细清单及存款证明书，用以证明其具备北京市购房资格和一次性付清剩余购房款的能力。黄茜认可真实性，但不认可关联性和证明目的。因黄茜认可真实性，故该院对上述证据的真实性予以采信。一审法院认为，黄茜与黄韬所签《租房协议》系双方真实意思表示，不具有法定无效情形，应认定为合法、有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点有二：一是黄茜与黄韬之间是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系；二是黄韬是否有权要求在付清360万元后，黄茜为其办理涉案房屋的产权过户手续。关于第一个争议焦点，本案中，黄韬主张双方系房屋买卖关系，并提交微信聊天记录予以证明。黄茜不予认可，称双方最终形成的系房屋租赁关系。首先，结合黄韬所提交的2015年3月18日和2015年3月22日的微信聊天记录以及2805号房屋的交付时间、装修时间可知，黄茜以房屋买卖的意思表示，将2805号房屋交付给黄韬，由黄韬对房屋进行装修，后在黄韬向其发送《房屋买卖合同》文本时，又以“房屋存在抵押，签订买卖合同不合法”为由，要求与黄韬改签《租房协议》，并称“把我们谈好的内容都放在租房协议中了”，黄韬表示同意。故从双方的沟通过程、交易流程来看，双方之间的真实意思表示应为房屋买卖，而非房屋租赁。其次，结合《租房协议》第二条约定，黄韬所付租金具有在一定条件下转化为购房款的特征，即在黄韬付清360万元时，黄茜应解除抵押登记、与黄韬签订“北京市商品房转让合同”、缴纳相关税费，将产权人变更为黄韬。因此，双方虽签订的是《租房协议》，但约定了款项金额、房屋过户条件、税费缴纳等相关内容，符合房屋买卖合同的基本特征。故，黄茜与黄韬之间应认定为名为房屋租赁，实为房屋买卖的法律关系。本案案由应变更为合同纠纷。而黄茜主张其出售房屋的前提是“黄韬无拖欠租金行为，付清360万元后，双方再另行签订《北京市商品房转让合同》，约定除360万元外的购房尾款等具体内容”的主张，无相应依据，该院不予采信。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，结合黄韬与黄茜2017年9月25日的微信聊天记录可知，双方对租金支付情况存在争议，且黄茜对黄韬要求一次性付清的主张未予回应。因此，在双方租金支付争议未予解决，且黄茜未举证证明进行催告的情况下，黄茜径行以“黄韬未付租金”为由要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的解除条件。而可以认为构成根本违约的迟延履行主要包括：（1）当事人在合同中明确约定超过期限履行合同，债权人将不接受履行，而债务人履行迟延；（2）履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益；（3）继续履行不能得到合同利益。而本案中黄韬的迟延履行不属于上述构成根本违约的情形，故黄茜以“黄韬未付租金”为由而要求解除合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除条件。此外，根据黄韬要求“一次性付清”的陈述，亦不能认定其存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的解除条件，故黄茜于2019年3月5日向黄韬发送合同解除通知时，尚不具备法定解除权，该通知对于黄韬不发生法律效力。故对黄茜要求确认其与黄韬于2015年4月2日签订的《租房协议》于2019年3月10日解除的诉讼请求，该院不予支持。而对黄茜以合同解除为基础所提“腾退房屋、支付房屋占用费”的诉讼请求，该院亦不予支持。根据《租房协议》第二条约定“乙方如向甲方支付清人民币360万元时，甲方应在六十天内自行解除银行抵押登记，甲、乙双方签订‘北京市商品房转让合同’，双方各自缴纳相关税费后，甲方应将现有产权人变更为乙方所有”。现黄韬具备购房资质并同意支付剩余款项，涉案房屋上亦不存在抵押登记等限制权利转让的情形，故黄茜应当在黄韬支付剩余款项后，为黄韬办理涉案房屋的所有权转移登记手续。关于剩余款项金额，结合本案已查明的事实，该院确定黄韬还应支付黄茜3308493元，对黄韬请求应支付3237357.42元，该院不予支持。因黄韬同意付清剩余全部款项，故对黄茜要求支付拖欠租金的诉讼请求，该院结合已查明的款项支付情况一并予以处理。关于利息，系黄韬逾期付款给黄茜造成的实际损失，黄茜主张于法有据，该院予以支持。结合黄韬的款项支付情况可知，黄韬2017年度租金存在逾期，2018年度租金尚未到最终付款期限，故黄茜主张2018年度租金逾期付款利息无事实依据，该院不予支持。综上，该院确定由黄韬以欠付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向黄茜支付利息（其中，2018年4月2日至2018年5月12日期间，以90122元为基数；2018年5月13日至2019年3月10日期间，以67493元为基数）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、黄韬向黄茜支付三百三十万零八千四百九十三元后，黄茜将北京市朝阳区×街×号2805号房屋所有权转移登记至黄韬名下；二、黄韬于判决生效之日起七日内，以欠付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向黄茜支付逾期支付租金的利息（其中，二○一八年四月二日至二○一八年五月十二日期间，以九万零一百二十二元为基数；二○一八年五月十三日至二○一九年三月十日期间，以六万七千四百九十三元为基数）；三、驳回黄茜的诉讼请求；四、驳回黄韬的其他反诉请求。本院审理期间，黄茜提交以下新的证据材料：1.中国银行2020年3月31日黄茜向黄韬付款35700元的银行业务回单及微信记录；2.家庭成员联名出具的证明。黄韬对黄茜提供的新证据材料的意见为：证据1是黄茜向黄韬偿还的其他款项，与本案无关，证据2家庭成员签字的真实性不能确认，且与本案纠纷无关。黄韬提交以下新的证据材料：1.房屋验收记录，证明黄韬接收的是毛坯房，黄韬对房屋进行了装修；2.2805号房屋施工安全消防协议、装修申请表、承诺书、装修缴费通知单、黄韬与黄茜微信信息，证明黄茜基于房屋买卖协议将房屋交付给黄韬，办理了物业交接手续，黄韬以业主身份办理的房屋装修全部手续，房屋买卖合同在2015年3月实际履行，黄茜允诺在收取房款后给黄韬办理涉案房屋解押手续。黄茜对黄韬提供的新证据材料的意见为：1.对新证据1的真实性、合法性、证明目的均不认可，业主签字、验收人员签字、工程部人员签字处均无人签字盖章，不能证明是毛坯房，黄茜持有的2805号房屋《商品房买卖合同》交付标准中显示了大厅、厨房、卫生间等材料品牌和名称。2.证据2的真实性、关联性、合法性均不认可，黄韬租用该房时请求按自己想法将厨房与客厅的墙拆掉，卫生间的门更换位置，黄茜同意并征得物业公司认可，装修后的资料原件已经交给黄茜，黄韬不可能有原件，原件显示是“黄韬代黄茜”，退一步讲，这也是黄韬承租房屋进行装修的必然流程，不能因为黄韬的个性装修、办理装修流程就认定黄韬是业主，微信记录不完整，且能证明黄韬在向黄茜推荐购房人，黄韬用微信代表购房人与黄茜沟通洽谈购房事宜，微信中“你住的那套房”明确表示的是租住，不是对黄韬的允诺，因为黄韬知道房价在800万以上，想提前一次性付清租金，但是黄茜没有同意，而黄韬长期拖欠租金，严重违背诚实信用。本院经审查认为，黄韬、黄茜对黄韬实际使用涉案2805号房屋的事实不持异议，且黄韬未对涉案2805号房屋的装修折旧费提出诉讼请求，黄茜提供证据材料亦不能证明其向黄韬付款35700元与本案具有关联性，在黄韬、黄茜提供的新证据材料所指向的事实不是本案争议焦点所指向待证事实的情形下，本院对黄韬、黄茜提供的新证据材料在本案中不作为证据予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实有《租房协议》、黄茜和黄韬微信聊天记录、银行交易记录、当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案争议焦点：1.黄茜、黄韬之间是否有买卖2805号房屋的合意；2.黄茜是否享有合同解除权；3.涉案《租房协议》解除的法律后果。1.黄茜、黄韬之间是否有买卖2805号房屋的合意。黄韬、黄茜之间存在亲属关系，根据黄茜、黄韬微信聊天记录的内容，结合涉案《租房协议》中“租金支付乙方每年向甲方支付10万元租金，（不含甲方税费）支付方式由乙方根据自身和实际情况在每一年度内付清（一次或多次）如需跨年支付，需提前征得甲方同意。乙方如向甲方支付清人民币360万元时，甲方应在六十天内自行解除银行抵押登记，甲、乙双方签订‘北京市商品房转让合同’，双方各自缴纳相关税费后，甲方应将现有产权人变更为乙方所有。否则将承担违约责任。退还乙方已付全部租金和赔偿装修费”的约定内容，黄茜将涉案2805房交给黄韬使用，在黄韬未付清全部价款前双方不办理权属变更登记，该不动产仍属于黄茜，由此表明，黄韬、黄茜之间具有分期付款买卖涉案2805号房屋的合意，即黄韬以年租金方式每年向黄茜支付至少10万元的房屋价款，当合同价款付至360万元时，黄茜、黄韬签订《北京市商品房转让合同》并办理房屋过户登记等手续。2.黄茜是否享有合同解除权。分期付款买卖是一种特殊的买卖形式，是适用于买受人一次性支付全额总价款存在困难时的买卖。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定“分期付款的买受人未支付到期价款金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”。上述规定是为了对出卖人所承担的风险给予保护，即买受人如果未按期履行付款义务达一定程度，出卖方可迳行要求买受人加速支付未到期价款或单方解除合同。本案中，黄茜、黄韬在2015年4月2日签订《租房协议》后，黄韬每一年度内应向黄茜付清10万元。黄茜在起诉状中自认黄韬已经支付2015年、2016年房租，据此应认定黄韬已经付清2015年度、2016年度的合计20万元。黄韬所交证据显示，黄韬在2017年5月15日向黄茜转账支付7700元，黄韬在2018年3月12日通过微信向黄茜支付2178元，黄韬在2018年5月12日通过转账向黄茜支付22629元，黄韬在2019年3月20日向黄茜转账支付5400元，黄韬在2019年4月16日向黄茜转账支付53600元，以上合计黄韬向黄茜支付91507元。上述5400元、53600元是黄韬在2019年1月16日收到黄茜收回房屋通知、2019年3月6日收到黄茜终止《租房协议》通知后支付的。黄韬在2017年9月通过微信向黄茜提出“2805我打算直接付清”的主张后，在黄韬知悉黄茜的汇款账号的情形下，黄韬未向黄茜付清剩余款项，且未支付《租房协议》约定的款项。黄韬在2019年1月16日收到黄茜收回房屋通知后，黄韬虽然向黄茜主张一次性支付剩余房款，但其未实际向黄茜支付剩余房款，仅是按《租房协议》中每年支付租金的约定，通过转账的方式支付了部分款项。上述事实表明，黄韬未按《租房协议》约定向黄茜支付款项的违约行为增加了黄茜回收价款的风险。根据黄韬上述违约付款的时间、金额、次数，结合黄韬未按其承诺向黄茜支付合同款项的情形，又结合黄韬向黄茜未支付的合同款项已达到全部价款1/5的情形，黄茜有权单方解除《租房协议》。黄茜虽然对涉案《租房协议》的法律关系存在不同理解，但不影响黄茜行使解除合同的选择权。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，通知载明债务人在一定期限内不履行债务的则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。本案中，黄茜在2019年1月16日告知黄韬未支付房租属于严重违约行为，并通知黄韬春节后收回房屋。黄韬虽然在接到黄茜通知后提出异议并要求一次性支付剩余房款，但黄韬未按《租房协议》约定履行债务。黄韬在2019年3月6日收到黄茜通知后，黄韬已经知悉黄茜有关“由于违约支付房租，《租房协议》于2019年3月10日终止”的主张，但黄韬未按其主张在2019年3月10日前向黄茜一次性支付剩余房款，故本院对黄茜有关“请求法院确认黄茜与黄韬于2015年4月2日签订的《租房协议》解除”的诉讼请求予以支持。关于解除《租房协议》的时间。黄茜主张《租房协议》于2019年3月10日解除。由于黄韬在2019年3月10日后，黄韬通过转账方式向黄茜支付了《租房协议》约定的租金5400元、53600元，黄茜未将该两笔款项退还给黄韬，故《租房协议》解除时间应在一审法院于2019年5月5日立案受理黄茜起诉时解除。3.涉案《租房协议》解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《租赁协议》解除后，未履行部分不必继续履行，由于涉案2805号房屋未办理权属变更登记，该不动产仍属于黄茜，黄韬应将涉案2805号房屋腾退给黄茜，故本院对黄韬有关“黄韬向黄茜支付剩余购房款3237357.42元，黄茜协助黄韬办理北京市朝阳区×街×号2805号房屋的所有权转移登记手续”的反诉请求不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条中“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定，黄茜可以要求黄韬支付涉案2805号房屋的使用费等，在黄韬支付给黄茜的款项中扣除房屋使用费等后，如果有剩余款项应返还给黄韬。房屋使用费的确定方式可以按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定。本案中，黄茜有关“黄韬向黄茜支付拖欠的2015年4月2日至2019年3月10日期间的房租242384元及利息19652元”的诉讼请求所述的租金实质是合同约定的价款，而非订立合同时履行地标的物的市场租金，故本院对黄茜的该项诉讼请求不予支持。针对黄茜有关“黄韬按照每天274元的标准，向黄茜支付自2019年3月11日至黄韬向黄茜实际交付北京市朝阳区×街×号2805号房屋之日止的房屋占用费”的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在黄茜目前提供的证据不能证明其诉讼请求“按照每天274元的标准交付房屋占用费”所依据的事实成立的情形下，本院对黄茜的该项诉讼请求亦不予支持。待黄茜有证据证明其“要求黄韬支付涉案2805号房屋的使用费等”诉讼请求所依据的事实成立后，黄茜可另行主张。黄韬虽然在诉讼中主张其对涉案2805号房屋进行了装修，但黄韬在一审法院审理期间提出反诉时，未就涉案2805号房屋的装修损失提出请求，故黄韬对此亦可另行主张。综上所述，黄茜的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律及结果有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初34144号民事判决；二、黄茜、黄韬签订的《租房协议》于二○一九年五月五日解除，黄韬于本判决生效后三十日内腾退北京市朝阳区×街×号2805号房屋并交还给黄茜；三、驳回黄茜的其他诉讼请求；四、驳回黄韬的全部反诉请求。一审本诉案件受理费35600元，由黄茜负担35530元（黄茜已交纳32717元，剩余2883元于本判决生效后七日内交纳），由黄韬负担70元（已交纳）；一审反诉案件受理费17800元，由黄韬负担（已交纳）；财产保全费5000元由黄韬负担（已交纳）。二审案件受理费50517元（黄茜已经预交），由黄茜负担50447元（已交纳）；由黄韬负担70元（于本判决生效后七日内交付给黄茜）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二〇年九月二十九日法官助理 潘园园书 记 员 王 艳书 记 员 卢园园