江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初817号原告：郭金兰，女，1979年4月30日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：丁雨生，男，1951年10月17日出生，汉族，住泰州市姜堰区，系郭金兰丈夫经营的姜堰区太宇兴业装饰材料经营部推荐。委托诉讼代理人：余林，江苏堰平律师事务所律师。被告：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，营业场所泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫6号楼裙房，统一社会信用代码913212006748638573。负责人：姜连瑜，该分公司经理。被告：泰州市佳源房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民南路1号东方巴黎城香榭丽宫23号楼，统一社会信用代码913212046649486703。法定代表人：丁伟燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被告：宋强，男，1957年5月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告郭金兰与被告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称佳源物业公司）、泰州市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源房地产公司）、宋强排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院曾于2019年7月5日作出（2019）苏1204民初181号民事判决，后郭金兰不服判决提出上诉，泰州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）苏12民终2743号民事裁定，裁定撤销本院（2019）苏1204民初181号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月20日重新立案。本院依法适用普通程序于2020年5月7日、2020年6月15日、2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告郭金兰及其委托诉讼代理人丁雨生、余林、被告佳源物业公司的负责人姜连瑜、被告佳源房地产公司的委托诉讼代理人王宇、被告宋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭金兰在原一审中向本院提出诉讼请求：1.判决三被告排除原告屋面障碍物，按规定摆放空调外挂机，解决原告房屋内公共下水管部位及周围渗漏；2.三被告共同赔偿原告损失40800元。本案审理中，原告变更诉讼请求为：判决三被告共同赔偿原告损失40800元。事实与理由：2011年6月，原告购买了位于姜堰区东方巴黎城维宫2号附109室门面房，面积为38.05平方米，并于同年6月开始装修。装修过程中发现该房屋的西北角公共下水管道处有漏水现象，积水最深处约10公分。被告佳源物业公司派人修理了数次未果。四个月后，被告宋强对原告楼上房屋进行装修。被告佳源物业公司在知晓原告房屋内公共管道渗漏问题尚未解决和被告宋强进场装修的情况下，对将要发生的上、下楼之间修理配合之事，未对被告宋强作任何预警提示及相应安排，存在失职之处，且对将来的纠纷埋下隐患。被告宋强装修后，原告发现房屋西北角的下水管道和顶棚部位仍然存在严重渗漏问题，墙壁渗水、地面返水，堆放的物品霉烂变质，房屋无法正常使用。原告要求被告佳源物业公司修理，但是被告佳源物业公司要求被告宋强配合，方可施工。因被告宋强不同意，故中止了对原告房屋的修理工作。被告宋强擅自将原告房屋顶面，即原告室内公共下水管道渗漏部位的露天平台改为菜地，并改建该楼的空调外挂机的冷凝水的走向，是可能造成漏水的原因之一。为此，原告多次与被告宋强交涉，但被告宋强认为“责任不在我”，如果有人来修理，要书面保证一次性能修好才予配合。被告佳源物业公司不履行管理职责，只劝说，不行动，未及时制止被告宋强的违章装修行为，对因维修物业公司确需进入被告宋强专有部分时，对被告宋强阻挠维修养护的行为，没有及时向有关政府管理部门报告，是造成此现状发展和长期得不到解决的直接责任人。原告当年以36.1万元的价格购此商铺，因严重渗漏问题，7年多来未能住人、出租或自营商铺，该损失与三被告的行为具有因果关系。目前该地段商铺年租金为5400元（月租金450元)以上，7年共计37800元，加上淹水的货物、装修的损失计3000元，合计40800元。原告诉至法院，要求三被告赔偿上述损失。被告佳源物业公司辩称，在原一审中，经法院协调，佳源物业公司负责人以私人名义请维修人员对公共管道部位进行了维修，经过一年多时间雨水检测，原告当庭承认目前已不漏水。原告商铺属于姜堰东方巴黎城内铺，目前因各自因素，内铺出租情况不好，租金较低，原告常年不经营商铺是其自身原因所致，佳源物业公司不应当承担赔偿责任。被告佳源房地产公司辩称，佳源房地产公司作为房屋开发公司，对销售的商品房下水管道承担的质保期为二年，自交付之日起算。原告于2012年就漏水问题已经与佳源房地产公司达成协议，佳源房地产公司一次性补偿原告500元，此后原告不再找工程施工方。此后直至原告向法院起诉前，原告未在质保期内提出过渗漏问题。原一审中，佳源物业公司出于化解矛盾，对原告的房屋渗漏进行了维修，但原告房屋的保修期不能因此而延长。原告称自2011年起房屋因漏水无法使用，这是原告长期未合理合法维护自身权益，损失应当由其自行承担。被告宋强辩称，在原告起诉之前，宋强与原告不认识，也不清楚原告房屋存在漏水问题。原告起诉后，佳源物业公司已进行了维修，宋强是积极配合维修的。原告提出的损失与宋强无关。本院经审理认定事实如下：2011年6月，原告购买泰州市姜堰区东方巴黎城维宫2号附109室门面房，面积为38.05平方米，同年6月原告开始装修。此后，原告发现房屋西北角公共管道部位存在渗水，导致堆放屋内的货物受损，原告向佳源物业公司报修。后经修理，原告于2012年1月11日向被告佳源房地产公司出具便条一份，载明：“由于房屋漏水，引起室内浸水，协商赔偿500元整，今收到赔偿款500元整，今后就此项不得再找工程施工方、物业”。2011年下半年，被告宋强对位于原告房屋上方的房屋进行装修，装修过程中宋强安装了空调外挂机，并擅自将原告房屋顶部露天平台改为菜地。此后，原告因公共管道部位渗漏多次向佳源物业公司反映，佳源物业公司进行沟通协调，但未进行维修。在原一审审理过程中，经法院协调，佳源物业公司对原告房屋公共管道部位进行了维修，后未再漏水。在原一审判决后至本案开庭审理前，被告宋强将原告屋顶上露天平台上的菜地清除，并拆除了空调外挂机。本案审理中，原告于2020年7月19日报修管道漏水，后佳源物业公司将公共管道中的两根管道的排水进行了改道，并对原告房屋中的公共管道进行封闭，现原告房屋中仅有一根公共管道排水，但不存在渗漏。另查明：1.原告在收房时，与被告佳源物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利与义务。2.自2011年以来，原告购买的商铺一直处于空置状态，未有人居住，亦未对外出租。本院认为，根据原告与被告佳源物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，被告佳源物业公司负有对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮的义务。原告在发现自己房屋内的公共管道周围存在渗漏问题并进行报修后，被告佳源物业公司未及时进行维修，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。原告在佳源物业公司未及时维修的情形下，未主动进行维修，造成损失扩大，对于扩大的损失，应当由原告自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定由被告佳源物业公司赔偿原告损失2000元。原告要求按照相邻房屋的出租租金计算七年的经济损失，依据不足，本院不予支持。原告认为，因房屋漏水造成其房屋内财物损失3000元，原告未提交证据予以证明，本院不予支持。审理中，原告提交的证据不能证明原告在2012年1月之后的保修期限内向被告佳源房地产公司主张过权利，故被告佳源房地产公司不应当对原告的损失承担赔偿责任。原告要求被告宋强承担共同赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭金兰因房屋公共管道部位漏水而造成的损失2000元；二、驳回原告郭金兰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由原告郭金兰负担770元，被告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司负担50元（原告同意其预交的案件受理费中的50元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费820元。审 判 长  张德才审 判 员  钱忠兵人民陪审员  杜冬林二〇二〇年九月十一日法官 助理  杭 君书 记 员  陈 志附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。