黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终131号上诉人（一审被告）：王宗伟，男，1998年5月17日出生，汉族，黑龙江拓洋地产经纪人，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：张鑫，黑龙江拓行律师事务所律师。上诉人(一审原告)：陈世杰，女，1967年11月4日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：宗银成，黑龙江联合律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路鸿翔名苑小区祥福阁1层2号门市房。法定代表人：王文奇，董事长。委托诉讼代理人：赵玉，黑龙江承成律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：陈泽，男，1994年9月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。上诉人王宗伟、陈世杰因与被上诉人黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳公司）、陈泽房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈世杰及委托诉讼代理人宗银成，上诉人王宗伟及委托诉讼代理人张鑫，被上诉人骄阳公司委托诉讼代理人赵玉到庭参加诉讼，被上诉人陈泽经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈世杰上诉请求：维持一审判决第一、第二项，撤销第三、第四项，骄阳公司、陈泽承担各项经济损失64,667元。事实和理由：一审判决解除陈世杰与王宗伟的房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续，将房屋退还王宗伟是正确的。但是王宗伟已经占有房屋两年，陈泽、王宗伟均从骄阳公司离职，至今没有消息，因此陈世杰无法实现合同的目的，只能通过诉讼维护合法权益。一审判决已经查明了王宗伟通过骄阳公司将陈世杰的房子对外出租出售，收取租金，不偿还房款，陈世杰为了主张和维护权利花费了大量的时间和金钱，一审判决没有依法保护陈世杰的经济损失错误。陈世杰主张的律师费用属于合理损失，应予赔偿。骄阳公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决结论正确。王宗伟辩称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，陈世杰的上诉理由不能成立。请求驳回被陈世杰的全部诉讼请求，继续履行合同。事实和理由：一、陈世杰以同一案由再次主张权利，属于重复诉讼。2019年4月12日，陈世杰向一审法院起诉，主张房屋买卖合同无效；赔偿各项经济损失、定金、房租、仲裁费、差旅等合计65,652.5元。2019年6月28日，一审法院作出（2019）黑0109民初1948号民事判决书，驳回了陈世杰的诉讼请求。2019年7月26日，陈世杰就同一事实和当事人，再次起诉主张赔偿各项经济损失，将合同无效主张变更为解除合同。违背了“一事不再理”的民事审判原则。二、一审判决认定合同目的不能实现没有事实和法律依据，依据不足。王宗伟认为合同目的完全可以实现，并同意继续履行，造成合同不能履行的根本原因是骄阳公司并没有让买卖双方直接沟通。该房产已经办理房屋贷款和他项权证，造成不能通过贷款给付的原因，并不是王宗伟主观恶意造成的。无证据显示王宗伟存在拒绝付款的意思表示，一审判决仅凭陈世杰未收到购房款，认定王宗伟拒绝付款并根本违约，购房合同目的不能实现，没有证据支撑。三、一审判决确认返还房屋、返还已经交付的购房款，会引起当事人诉累和执行困难。王宗伟上诉请求：撤销一审判决，重新审理本案。骄阳公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决结论正确。陈世杰辩称：一审判决解除陈世杰与王宗伟的购房合同符合事实，王宗伟购房后两年未给付房款，并将该房产出租牟利。陈泽未提交书面答辩意见。陈世杰向一审法院起诉请求：解除陈世杰与骄阳地产、陈泽、王宗伟签订的房屋买卖合同；骄阳地产、陈泽、王宗伟返还陈世杰房屋并赔偿陈世杰经济损失，定金、房租金、仲裁费、旅差费等合计64,667元。一审法院认定事实：2017年10月11日，陈世杰与陈泽通过骄阳地产（居间方）签订了一份房屋买卖合同，合同约定以按揭贷款的形式陈世杰将其名下坐落在哈尔滨市利民开发区滨才城静怡居C栋6单元303室（不动产权字号：0028901，建筑面积33.66平方米）的房屋，以133,000元价格出售给陈泽（当时骄阳员工，现已离职），房屋买卖合同约定购房定金10,000元，由居间方代为收取。签订房屋买卖合同后，陈世杰将该房屋的房产证交与骄阳地产保存。在办理贷款过程中，由于陈泽贷款资质的问题没有通过，后经陈世杰的同意，合同相对人变更为王宗伟，双方同意继续履行房屋买卖合同。2017年11月17日，哈尔滨银行股份有限公司香坊支行向王宗伟出具贷款证明，内容为“借款人：王宗伟（证件号码：230183199805174818），在我行办理二手房贷款业务，用于购买位于哈市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园时代静怡居C栋6单元3层3号的房产，哈房权证字第××号。借款金额壹拾万贰仟元整，期限30年。利率5.39％。现已审批通过，特此证明”。2017年11月22日，陈世杰与王宗伟签订房地产买卖契约，办理了产权过户手续。2017年11月24日，买卖双方办理该房屋交接手续，陈世杰领取定金10,000元及首付款21,000元。2017年12月27日哈尔滨银行股份有限公司香坊支行就涉案房屋与王宗伟签订房屋价值协议书，该协议书表述“抵押权人：哈尔滨银行股份有限公司，抵押人：王宗伟，不动产坐落于：哈市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园时代静怡居C栋6单元3层3号，双方经过协议确定该不动产权的现值为：人民币（大写）壹拾叁万叁仟元、（小写）133,000元。”现该房产现仍处于抵押状态。房屋买卖合同签订之后，陈世杰仅在2017年11月24日收到定金10,000元和首付款21,000元，剩余尾款102,000元至今未收到。2017年年末，陈泽、王宗伟相继从骄阳地产离职。2019年初，陈世杰依据房屋买卖合同中的约定仲裁条款向哈尔滨仲裁委申请仲裁，仲裁委做出（2018）哈仲裁字第1742号裁决书，解除陈世杰与陈泽、骄阳地产公司签订的房屋买卖合同纠纷的仲裁协议。2019年4月12日，陈世杰向一审法院提起诉讼，请求确认案涉房屋买卖合同无效，被判决驳回诉讼请求。后陈世杰再次提起诉讼，请求解除与骄阳地产、陈泽、王宗伟的房屋买卖合同返还房屋并赔偿损失。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈世杰与陈泽所签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。后经陈世杰的同意，合同相对人变更为王宗伟，合同继续履行。此变更行为亦是双方当事人的真实意思表示，并已经实际履行，予以确认。现陈世杰已依契约约定协助王宗伟办理了诉争房屋的过户手续并交付了该房屋，王宗伟应向陈世杰支付该房款，现王宗伟至今未履行支付房款的义务，应属违约，陈世杰出卖房屋的目的已不能实现，故陈世杰请求解除《房屋买卖契约》，于法有据，予以支持。鉴于在合同履行过程中，陈世杰与王宗伟未对定金及违约责任进行约定，故陈世杰要求王宗伟赔偿定金、房租、仲裁费、差旅费的诉讼请求，不予支持。从王宗伟提供的微信聊天记录能够证实，王宗伟对于银行停发贷款的行为是知情的，从其知情被银行停发贷款至陈世杰主张权利之日起，其并未积极履行相应的付款义务。故王宗伟的抗辩理由不成立，不予采纳。骄阳公司在履行合同过程中，并不存在过错，居间服务无瑕疵，故陈世杰要求其承担赔偿责任，不予支持。陈泽已不是该房屋买卖合同的主体，故陈世杰要求其承担赔偿责任，于法无据，不予支持。判决：一、解除陈世杰与王宗伟于2017年11月22日签订的《房地产买卖契约》；二、王宗伟于本判决生效之日起三十日内将坐落于哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园时代静怡居C栋6单元3层3号的房产过户至陈世杰名下，并将房屋退还给陈世杰；三、陈世杰将房屋首付款31,000元于本判决生效之日起十日内退还给王宗伟；四、驳回陈世杰其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋买卖合同相对人、合同效力、王宗伟在合同履行中违约、以解除案涉合同的认定正确，本院予以确认。二审诉讼中，王宗伟、陈世杰对案涉房屋现登记权利人为王宗伟，由王宗伟占有，并由王宗伟抵押贷款的事实予以确认，故一审判决确认王宗伟将案涉房屋权属登记变更为陈世杰正确，但对案涉房屋权利负担的解除、权属登记变更产生的费用未予处理不当，本院予以纠正。因王宗伟实际使用贷款，并违约造成案涉合同解除，故应由王宗伟承担解除案涉房屋抵押的义务，及权属登记变更产生的相关费用，费用的具体数额以相关部门的确认为准。关于陈世杰主张的损失赔偿问题。陈世杰与王宗伟间就案涉房屋签订的买卖合同中未约定购房款和房屋交付的时间及违约金标准，根据交易习惯，应在房屋交付同时给付购房款。陈世杰已经于2017年11月24日交付房屋，王宗伟亦应在此时给付全部购房款，王宗伟至今未给付剩余购房款102,000元，应承担逾期给付的违约责任，双方未约定违约金标准，故应以中国人民银行同期贷款利率为标准计算给付，陈世杰主张以房屋租金作为损失赔偿的依据不足。虽然陈世杰在本案诉讼前支出的仲裁费、诉讼费系为维护自身权益的支出，但其提出的仲裁请求和诉讼请求均未得到支持，相关费用已经相关文书作出了处理，属于陈世杰维权选择性错误，不应由王宗伟承担。陈世杰主张的律师费、交通费、误工费等无合同约定，故本院不予支持。一审判决对合同解除后返还的处理不对等，应同时返还，本院对此予以纠正。综上所述，王宗伟的上诉请求不能成立，应予驳回；陈世杰的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3714号民事判决第一项、第四项；二、变更黑龙江哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3714号民事判决第二项为：上诉人王宗伟于本判决生效之日起三十日内将坐落于哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园时代静怡居C栋6单元3层3号的房屋退还给上诉人陈世杰，并由上诉人王宗伟解除上述房屋以王宗伟为抵押人办理的抵押，费用由上诉人王宗伟负担，由上诉人王宗伟将上述房屋权属登记更名至上诉人陈世杰名下，上诉人陈世杰予以协助，相关费用以相关部门的确认和收取的费用为准，由上诉人王宗伟承担。三、上诉人陈世杰于本判决生效之日起三十日内将房屋首付款31,000元退还给上诉人王宗伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费708.34，由上诉人王宗伟负担。上诉人陈世杰预交的二审案件受理费1416.68元，由上诉人王宗伟负担，上诉人王宗伟预交的二审案件受理费1416.68元，由上诉人王宗伟负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月八日书记员  周小倩