湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10071号上诉人（原审被告）：姜伟，男，1985年8月9日出生，苗族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南省万圆智能物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑9栋3楼303房。法定代表人：陈均其，总经理。委托诉讼代理人：姚祝,湖南湘一律师事务所律师。上诉人姜伟因与被上诉人湖南省万圆智能物业管理有限公司（以下简称万圆物业）物业服务合同纠纷一案，姜伟不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜伟上诉请求：1、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初5293号民事判决，改判2015年12月1日至2019年9月30日期间，上诉人只需缴纳3174元物业费。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人长期持续性违约，物业服务未达到《芒果雅菀小区前期物业服务合同》中服务质量的约定，并非仅限于一审法院认定的被上诉人物业服务存在一定瑕疵；2、被上诉人至少违反了合同中的六项（共十项）义务，上诉人应缴纳与其接受的服务相匹配的物业费，即每月每平米0.9元；3、一审法院法律适用不当，本案应当适用《中华人名共和国合同法》第一百一十一条，而一审法院未予适用。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人全部上诉请求。万圆物业辩称：1、上诉人主张被上诉人存在长期持续性违约行为缺乏事实依据；2、上诉人反映的一些问题大多为该楼盘开发商湖南北山房地产开发公司遗留，导致被上诉人公司承受了很大压力；3、一审法院适用法律正确，且程序合法。万圆物业向一审法院起诉请求:1.判令姜伟立即支付拖欠万圆物业自2015年12月1日起至2019年9月30日止的物业费共计6762元；2.判令姜伟向万圆物业支付滞纳金（以欠费6762元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，暂从2019年11月1日起计算至2020年6月1日止为236.67元，2020年6月1日之后的滞纳金按照以上标准计算至还清之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由姜伟承担。在本案的审理过程中，万圆物业根据其向姜伟催收物业费的情况对上述第一项诉讼请求中物业费6762元进行了明确：包括万圆物业已向姜伟催收2015年12月1日至2019年9月30日的物业费6348元和万圆物业未向姜伟催收2019年10月1日至2019年12月31日的物业费414元。一审法院认定事实：姜伟系位于长沙市雨花区的业主，房屋建筑面积为76.73平方米。2014年4月2日，北山公司与万和公司签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定万和公司为芒果雅苑小区提供前期物业管理服务，实行包干制收费方式并严格按照合同约定的标准收费：住宅用房为2-9栋按1.8元/平方米/月、1号栋按2元/平方米/月收费；物业费按季度交纳，每季度首月的1-10日为交费时间，业主应及时交纳公共性物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交额的万分之五交纳滞纳金。姜伟于2014年6月29日收房当天，与万和公司签订了《芒果雅苑前期物业委托服务合同》。同日，姜伟向万和公司支付了2014年11月1日至2015年10月31日的物业服务费1652元，此后姜伟未再交纳物业服务费。2014年12月19日，万和公司退出芒果雅苑小区物业服务管理。2014年12月20日，北山公司与万圆物业签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定由万圆物业接管小区物业服务管理，小区物业管理的基本情况、物业服务内容、服务质量、收费标准、维修维护范围等相关条款皆按照2014年4月2日北山公司与万和公司签订的原定合同标准执行；合同期限为两年，自2014年12月20日起至2016年12月19日自动终止。同日，万和公司出具《声明》，载明该公司已于2014年12月19日退出芒果雅苑小区物业管理服务，已与万圆物业办理了相应的工作交接手续，小区相关物业服务管理的权利义务工作均由万圆物业承继。万圆物业随后进驻芒果雅苑小区提供前期物业管理服务至今。2016年12月20日，北山公司与万圆物业签订《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定双方在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由万圆物业对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原《芒果雅苑小区前期物业服务合同》中约定不变。2019年10月10日，万圆物业在姜伟房屋入户门上张贴《律师函》，载明姜伟自2015年12月1日起至2019年9月30日止欠缴的物业费合计6348元，姜伟须于2019年10月30日前向万圆物业缴清上述拖欠的费用。之后，姜伟仍未向万圆物业交纳物业费。万圆物业遂于2020年6月8日诉至一审法院，请求判如所请。另查明，涉诉的芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会。本案在庭审中，涉案小区多名业主反映物业综合管理长期不规范，小区公共卫生长期存在死角，车库车辆乱停乱放，小区绿化日常养护服务、物业共用设备设施维护不到位，万圆物业未尽到管理职责。以上事实，有《不动产情况登记表》、《装修申请表》、《装修竣工验收表》、《芒果雅苑前期物业委托服务合同》、《入伙通知书》、《芒果雅苑小区前期物业服务合同》、《声明》、《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》、收据、《律师函》、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会，北山公司有权选聘前期物业服务企业。北山公司与万圆物业签订的前期物业服务合同以及前期物业续约服务合同，合法有效，对姜伟具有约束力。万圆物业自2014年12月20日起为芒果雅苑小区提供前期物业服务，姜伟作为小区业主实际接受了万圆物业提供的小区公共物业管理服务，姜伟应按照合同约定及时足额向万圆物业交纳物业费。虽然业主反映万圆物业在物业管理过程中存在一些瑕疵，业主可以要求万圆物业加以整改，加强物业管理并提高服务质量，但不能以此为由拒绝向万圆物业交纳物业费。姜伟实际自2015年12月1日起欠交物业费，根据本案查明的事实，万圆物业向姜伟书面催收2015年12月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业费，该期间姜伟应向万圆物业交纳物业费共计6353.24元（76.73平方米×1.8元／平方米／月×46个月），故对万圆物业诉请该期间的物业费6348元一审法院予以支持。万圆物业主张的超过该期间的物业服务费，因其未提供证据证明已向姜伟进行书面催交，一审法院不予支持。因万圆物业提供的物业服务存在一定瑕疵，万圆物业主张违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、姜伟于本判决生效之日起10日内支付湖南省万圆智能物业管理有限公司物业费6348元；二、驳回湖南省万圆智能物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告姜伟负担。本院二审期间，上诉人姜伟提交十一张照片，拟证明物业服务严重不达标。被上诉人对该证据三性均不予认可，认为其具有片段性，不具有持续性。本院认为上诉人提交的证据无法反应物业服务的全过程，故对该证据本院不予采信。被上诉人万圆物业提交四份证据，2020年8月份灭火器更换登记、物业工作总结、来访人员登记、电梯维修记录。拟证明物业服务已达标。本院认为物业工作总结中有关于2017年、2018年物业清洁记录，但其修改时间均为2020年4月25日，其证据真实性存疑，本院不予采信，其他证据均为2020年以后的物业服务记录，而本案争议标的为2015年12月1日至2019年9月30日的物业服务费。故上述证据均与本案无关，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，关于物业服务质量的问题，小区是由每一个个体业主组成的生活共同体，其中物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力。根据前期物业服务合同，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。一审法院认定物业服务存在一定瑕疵，对被上诉人万圆物业的违约金诉讼请求不予支持，故在姜伟未提供合法有效的证据证明物业服务存在重大瑕疵或对其造成具体的损失的情况下，以物业服务瑕疵为由要求减免物业费，本院不予支持。关于上诉人主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条要求被上诉人万圆物业承担减少物业费的违约责任。本院认为，如前所述，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人存在严重的违约行为且对上诉人造成了损失。故该上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人姜伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由姜伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年九月二十九日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。