浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初1528号原告（案外人）：夏成光，男，1965年10月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：黄贝托，北京京师（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：林权燕，女，1972年7月1日出生，汉族，住温州市。委托诉讼代理人：李爱军，浙江瓯祁律师事务所律师。第三人（被执行人）：叶冬年，男，1948年12月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈伟，温州市鹿城区金瓯法律服务所法律工作者。原告夏成光诉被告林权燕、第三人叶冬年案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏成光及其诉讼代理人黄贝托、被告林权燕及其委托诉讼代理人李爱军、第三人叶冬年的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏成光向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告夏成光与第三人叶冬年的房屋买卖关系成立；2.判令第三人叶冬年协助将土地使用证过户至原告夏成光名下；3.排除对××镇××村××幢××号房产的强制执行；4.本案诉讼费用由被告林权燕承担。庭审过程中，原告夏成光撤回第二项诉讼。事实与理由：原告夏成光一家三代只有藤桥镇上埠头村上辈留下的一间70平方的老宅，居住条件极为困难。2006年8月份，原告夏成光邀请亲戚、亲族多人商议共同资助，急需买一间房屋另置。后经人介绍得知第三人叶冬年坐落于××镇××村××幢××号的房屋（以下简称涉案房屋）有意出售。经中介人介绍沟通后，2006年9月1日，原告夏成光与第三人叶冬年签订一份《房屋买卖协议书》，约定第三人将涉案房屋出卖给原告夏成光，出让价30万，由原告夏成光一次性。当时立《房屋买卖协议书》时在场的中介人有金国和（已亡）和藤桥镇油岙村原党支部书记周金波，协议由藤桥镇后垟村原党支部书记杨玉听代笔。因原告夏成光系靠手艺做工为生，日常积攒的钱以现金存放在家中，商定要购买涉案房屋后，原告夏成光向亲戚亲族15人借钱资助20多万元，也系现金借得。原告夏成光与第三人叶冬年均系藤桥同乡人，且有相识的中介人介绍，考虑到方便，原告夏成光将购房款30万元以现金方式交付给第三人叶冬年，当时农村的做法以现金支付是合情理的。第三人叶冬年于2006年8月31日出具收条，载明收到夏成光购房款30万元。支付购房款后，第三人叶冬年将上述房产交付给原告夏成光，并将该房屋的土地使用权证移交给原告。后原告夏成光一家搬离藤桥镇上埠头村的旧宅入住上述房屋。原告夏成光购买第三人叶冬年该处房屋的事实，该房屋所在地藤桥镇南岸村，原告夏成光户籍地藤桥镇上埠头村，第三人户籍地藤桥镇油岙村，三地村民委员会均知晓证明属实。除上述相关知情人外，有房屋买卖协议书，房款收据，水电记录等为证。涉案房屋系原告夏成光所有，双方在查封前已签订协议书，且原告夏成光一直居住在涉案房屋中，因政策原因导致无法过户。被告林权燕辩称，一、原告夏成光与第三人叶冬年签订的房屋买卖协议不具有法律效力，其买卖行为无效。涉案房屋是限制买卖的，涉案房屋土地使用主体为村集体所有，土地性质实际就是宅基地，根据《土地管理法》第六十二条及《浙江省实施中华人民共和国土地管理法》第三十二条及《物权法》第一百五十三条规定，原告叶冬年与第三人夏成光属于不同的村集体经济组织，原告夏成光不具备购买涉案房屋的主体资格。二、原告夏成光通过现金的方式支付购房款，不符合常理。对于该二人之间是否恶意串通损害债权人利益存在合理怀疑。三、原告夏成光撤回第二项诉讼请求，因房屋买卖无效，所以政府不给予办理过户手续。第三人叶冬年辩称，一、涉案房屋土地由村里先征用，原告夏成光与第三人叶冬年之间的房屋买卖合同真实合法有效。2004年10月第三人叶冬年取得土地使用权登记。二、2006年，因第三人叶冬年承包建筑工地需要资金才出让涉案房屋，经人介绍与原告夏成光达成买卖意向。2006年8月31日，双方签订买卖协议，并于当日支付房款，涉案买卖合同真实合法有效；三、第三人叶冬年与本案被告林权燕的债权债务关系。两人相识于房屋买卖之后，因工程承包认识，后发生债权债务关系。该债权债务经鹿城法院于2019年8月13日作出的（2019）浙0302民初5460号民事判决书确认。这个债权债务关系发生在签订买卖合同后十来年，与房屋买卖合同无关联，第三人叶冬年不存在转移财产的行为。四、涉案房屋无法办理过户手续是因为政策性原因，不是原告夏成光与第三人叶冬年的责任。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的土地使用权于2004年10月26日登记在第三人叶冬年名下。2006年8月31日，第三人叶冬年向原告夏成光出具“收购房款计30万元（附房屋买卖协议）”收据一份。2006年9月1日，原告夏成光与第三人叶冬年《房屋买卖协议书》一份，约定：由夏成光向叶冬年购买涉案房屋，出让价为30万元，由夏成光一次性支付给叶冬年。若夏成光需要办理房屋转户手续，叶冬年应提供有关手续材料，并帮助夏成光进行共同办理房屋转户手续。2008年8月，原告夏成光为涉案房屋缴纳水费。另查明：本院在审理林权燕与叶冬年合伙协议纠纷一案中，本院于2019年8月13日作出（2019）浙0302民初5460号民事判决书，判令叶冬年偿还林权燕本金638933元及利息等。该民事判决书生效后，林权燕向本院申请执行。本院于2019年10月14日、11月26日分别作出（2019）浙0302执6547号执行裁定书和协助执行通知书，于同年11月27日查封了第三人叶冬年名下的涉案房屋的土地使用权。原告夏成光知晓后，提出执行异议，本院于2020年2月24日作出（2020）浙0302执异27号执行裁定书，裁定驳回夏成光的异议请求。原告夏成光不服，遂起诉至本院。以上事实由原告夏成光提供的身份证、人口信息查询、房屋买卖协议书、土地证、收条、用水情况查询清单、（2020）浙0302执异27号执行裁定书，本院依职权调取的（2019）浙0302民初5460号民事判决书、（2019）浙0302执6547号执行裁定书和协助执行通知书等证据及当事人的陈述予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性禁止性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被告林权燕辩称涉案合同无效所依据的法律规定并非是效力性强制性规定，其关于涉案房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。原告夏成光与第三人叶冬年就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形，涉案房屋买卖合同应属合法有效。原告夏成光虽然在涉案房屋被查封之前签订了《房屋买卖协议书》，并占有使用了涉案房屋，但涉案房屋购房款数额较大，原告夏成光称其均通过现金方式支付购房款，不符合常理。另，原告夏成光主张其向证人夏某1、夏某2等人借现金购买涉案房屋，上述证人与夏成光具有利害关系，其证言证明力较低，且没有其他证据予以佐证，本院对上述证人证言不予采信。原告夏成光提供的个人客户关联信息，拟证明其于2015年1月15日才开立农业银行账户，该证据与本案没有关联性。故原告夏成光提供的证据不足以证明夏成光为涉案房屋已支付全部价款。综上，夏成光主张停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，本院不予支持。原告夏成光请求确认其与第三人叶冬年之间的房屋买卖关系成立的诉讼请求并非执行异议之诉的审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告夏成光的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告夏成光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶宇锞人民陪审员  郑小乐人民陪审员  金忠克二〇二〇年九月十日书 记 员  金 磊