安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2727号 原告（反诉被告）:黄飞红,女，1969年11月23日生，汉族，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：薛跃坤，男，1990年6月20日生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，经常居住地江苏省苏州市吴中区，系黄飞红之子。 被告（反诉原告）:来安香江置业有限公司,住所地安徽省来安县汊河经济开发区，统一社会信用代码91341122567540737J。 法定代表人：鲁朝慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。 委托诉讼代理人：张诗语，该公司员工。 原告黄飞红与被告来安香江置业有限公司（以下简称来安香江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告来安香江公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）黄飞红的委托诉讼代理人薛跃坤，被告（反诉原告）来安香江公司的委托诉讼代理人李一鸣、张诗语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄飞红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《来安县商品房预售合同》，并请求被告依法返还原告已支付的购房款20000元;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月1日,原告经他人介绍到被告售楼部去看房子,打算购买一套房屋,在与被告工作人员孟亚男的交谈过程中,原告告诉孟亚男因经济困难不能全款购买房屋,被告工作人员孟亚男告知原告可以贷款分期购买,原告因已到退休年龄,且没有收入来源,担心不能通过银行的贷款审批，孟亚男却承诺可以解决贷款问题,让原告放心购买。在被告工作人员孟亚男的引诱下,原告通过银行转账向被告支付了部分购房款249484元,并签订了《商品房预售合同》。事后被告工作人员孟亚男制作了一份虚假的银行流水,让原告带着这份流水去银行进行申请贷款,结果银行不同意原告的贷款,导致剩下购房款无法支付。此后,孟亚男又给原告打电话,让原告去银行存钱,作虚假流水,半年以后再去银行申请贷款。为此原告认为被告及其工作人员孟亚男的行为侵犯了其合法权益,在明知原告没有贷款能力的前提下,采用欺骗、诱导的方式,与原告签订《商品房预售合同》,让原告支付购房款,制作虚假的银行流水,骗取银行贷款,最终导致原告被拒贷,合同无法继续履行。原告多次找被告及其工作人员孟亚男协商解决此事,要求解除合同,返还原告已支付的购房款及订金20000元,但被告却迟迟不予任何有效答复。而且原告和被告领导人交谈过程中，被告领导人答应退还228924元，但要扣除20000元违约金,其心里不服,故起诉。 被告来安香江公司辩称，双方签订了商品房买卖合同，原告应按照合同约定付款，但考虑到当时原告提及的家庭困难等原因，应其所请经向公司领导请示最终同意收取原告20000元违约金后，与其解除购房合同。现原告再次就该20000元提起诉讼，表明不愿履行双方和解协议，故其公司提出反诉。 反诉原告来安香江公司向本院提出反诉请求：1.判令黄飞红支付违约金60892.40元（不含已扣除的20000元违约金）；2.黄飞红承担全部诉讼费用。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定总房款为808924元，其中首付248924元，余款560000元于2020年2月24日前以贷款方式支付，并约定“如黄飞红无法在约定期限足额取得银行按揭贷款或自行筹款付清，则卖方有权解除合同并按总房价的10%向买方主张违约责任”。合同签订后，黄飞红未能按期付款，已违反合同约定，应承担相应的违约责任。 反诉被告黄飞红辩称，对方用欺诈行为做假流水，做假流水不择手段达到自身利益；销售人员让其私刻公章，其行为违法。 本院经审理认定事实如下：黄飞红与来安香江公司于2019年9月29日（网上合同签订时间）签订《来安县商品房预售合同》，约定由黄飞红购买来安香江公司开发的香江黄金时代5幢2单元1807室房屋，主要内容有:一、建筑面积为103.08平方米；二、单价为7847.54元/平方米，总房价为808924元；三、付款方式为分期付款，由黄飞红于2019年9月24日前付房款248924元，于2020年2月24日前支付房款560000元（商业贷款）；四、如买方无法在总房款欠付额度内足额取得银行按揭贷款，或无法在买卖合同约定期限内足额取得银行按揭贷款的，买方同意在《商品房买卖合同》附件一第（2）点约定的期限内自行筹款付清剩余房款，否则视为买方逾期付款，卖方有权解除合同并按总房价的10%向买方主张违约金；卖方同意继续履行合同的，自按揭付款期限届满后第2天起，买方每日按万分之三向卖方支付逾期应付款违约金。合同签订后，黄飞红支付了首期房款248924元。2020年3月27日，黄飞红之子薛跃坤与来安香江公司工作人员在电话中商谈解除合同事宜。2020年3月30日，黄飞红之子薛跃坤与来安香江公司工作人员在电话中达成解除合同事宜并由黄飞红承担20000元违约金其余房款退还。2020年4月1日，黄飞红配合来安香江公司在来安县住房和城乡建设局办理了涉案合同的注销登记手续，后来安香江公司为黄飞红办理了退款手续。 上述事实，由双方当事人的当庭陈述及黄飞红提供的《来安县商品房预售合同》、银行流水、合同备案注销申请回执单，来安香江公司提供的《来安县商品房预售合同》、电话录音等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：黄飞红之子薛跃坤与来安香江公司工作人员在电话中达成的解除合同的口头约定是否有效。 针对争议焦点，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案黄飞红曾于2020年1月9日向本院提起诉讼要求解除双方签订的《来安县商品房预售合同》，本院以（2020）皖1122诉前调101号案件受理，因春节放假及疫情影响，双方在诉前调解阶段没有达成一致意见。后本院于2020年3月11日以（2020）皖1122民初729号民事一审案件受理，薛跃坤作为黄飞红的委托诉讼代理人多次要求本院予以调解，因疫情影响，该案承办人在电话中多次与双方当事人沟通协商解除合同事宜。2020年3月30日，薛跃坤与来安香江公司工作人员在电话中达成解除合同事宜并由黄飞红承担20000元违约金其余房款退还，后黄飞红配合来安香江公司在来安县住房和城乡建设局办理了涉案合同的注销登记手续，来安香江公司为黄飞红办理了退款手续，黄飞红于2020年4月15日向本院申请撤回起诉。本院认为，薛跃坤作为黄飞红的委托诉讼代理人在民事诉讼阶段与来安香江公司达成的解除合同的口头约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且双方已经按照口头约定履行了合同注销登记及退款手续，故双方签订的《来安县商品房预售合同》已经解除，双方的权利义务已经终止，黄飞红的本诉请求与来安香江公司的反诉请求均不应得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）黄飞红的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）来安香江置业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由原告（反诉被告）黄飞红负担；反诉案件受理费1322元，减半收取计661元，由被告（反诉原告）来安香江置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇二〇年九月十七日 法官助理郭正卿 书记员胡永欣 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行; (二)合同解除; (三)债务相互抵销; (四)债务人依法将标的物提存; (五)债权人免除债务; (六)债权债务同归于一人; (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。