山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初5249号 原告：贾俊强。 委托诉讼代理人：周振兴，山东金星伟业律师事务所执业律师。 被告：王绪乾。 委托诉讼代理人：刘波，山东沭法律师事务所执业律师。 第三人：郭庚谕。 委托诉讼代理人：黄殿钧，临沭岌山法律服务所法律工作者。 原告贾俊强与被告王绪乾农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，根据被告王绪乾的申请，通知第三人郭庚谕参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾俊强的委托诉讼代理人周振兴、被告王绪乾的委托诉讼代理人刘波、第三人郭庚谕的委托诉讼代理人黄殿钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾俊强向本院提出诉讼请求：1.确认贾俊强、王绪乾签署的《房屋买卖协议》无效；2.判令王绪乾返还贾俊强位于临沭县地使用权；3.判令王绪乾赔偿贾俊强房屋损失5万元。事实和理由：2016年9月17日，贾俊强、王绪乾签署《房屋买卖协议》，贾俊强将位于临沭县地使用权出售王绪乾，双方约定房屋成交价款7万元，四至XXX，房款一次性付清，付清后该房屋的所有相关手续交给王绪乾，并归属于王绪乾，以后该房屋的使用权和所有权归王绪乾所有，贾俊强无权干涉。因王绪乾属临沭县蛟龙镇王山子村村民，并非临沭县临沭街道周庄西街村民，《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规和国家政策对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款规定：“在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”故涉案《房屋买卖协议》应认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上述房屋及宅基地使用权出售给王绪乾后，王绪乾将地上房屋均已拆除，王绪乾已无法返还贾俊强《房屋买卖协议》签署时的房屋，王绪乾应当对此承担赔偿责任。 王绪乾辩称，原贾俊强的请求不能成立，应依法驳回。我于2016年按市场价格购买了涉案房产，价格并不低。2019年12月21日我将涉案房产转让给郭庚谕。我认为是依法购买了贾俊强的房产，现在因转让也不具有返还的条件；拆除部分房屋是第三人郭庚谕所为，并非我所为。贾俊强违反诚实信用原则，其将房屋变卖后又反悔，其诉讼请求不应得到支持。 第三人郭庚谕陈述，贾俊强诉讼的事实与理由不成立，其诉讼请求不应得到支持。贾俊强将房屋出卖后知道该房屋已转卖给第三人，在第三人建房拆除购买的房屋时贾俊强不允许拆除。第三人系合法购买，且善意取得，并实际占有，拆除购买的房屋是自己要翻建，且第三人也是本村村民，不符合贾俊强诉讼的事实。另第三人购买后也实际支付了购买价10万元，价格合理，善意取得，贾俊强的诉讼没有法律依据。且涉案房屋贾俊强在2016年9月17日已出卖，此时主张权利也超过法律规定的诉讼时效。请求驳回贾俊强的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对贾俊强提交的房屋档案登记信息，王绪乾质证认为真实性无异议，但不能证实贾俊强的主张，涉案房产已转让给王绪乾、并进一步转让给郭庚谕，只是因为国家对于农村房屋相关管理的滞后性致不能及时办理相关变更手续。对房屋买卖协议的真实性无异议，贾俊强也认可地随房走的原则，该协议并非无效。对（2020）鲁民再190号民事判决书、（2016）鲁13民终64号民事判决书，王绪乾质证认为真实性无异议，但与本案无关联性，不能证实贾俊强的主张，我国不是判例法国家，该案例也不是最高法院发布的指导性案例。郭庚谕质证认为同王绪乾质证意见，另外补充，房屋买卖协议在没有经过人民法院或者仲裁机关的确认无效前，是有效合同，郭庚谕基于有效的合同及房产使用手续进行购买，尽到了审查注意义务，构成善意取得，郭庚谕的买卖有效。两份判例不符合本案实际情况，该房屋已实际转让到郭庚谕手中，第三人系本村村民，不符合贾俊强提交判例的案件情况。 对第三人郭庚谕提交的房屋买卖协议及土地使用权证，贾俊强质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，不能证实王绪乾持有该组证据即享有房屋和宅基地的产权及处分权，王绪乾属于无权处分。对于王绪乾与郭庚谕之间的房屋买卖协议，贾俊强称不知情。对于现场照片，贾俊强认为真实性无异议，结合第三人的陈述可以确认第三人是实际侵权人，应对贾俊强的损失承担连带赔偿责任。 根据举证、质证意见，本院认证如下：王绪乾及郭庚谕对于贾俊强提交的房屋档案登记信息及房屋买卖协议的质证意见，部分符合法律规定，该组证据的证明效力在本院认为部分进行阐述。王绪乾及郭庚谕对于贾俊强提交的民事判决书的质证意见，符合法律规定，该组证据与本案无关联性，不予确认。对第三人郭庚谕提交的房屋买卖协议及集体土地建设用地使用证，贾俊强的质证意见部分符合法律规定，该组证据的证明效力需要结合其他证据综合认证。王绪乾与郭庚谕之间的房屋买卖协议及现场照片，贾俊强的质证意见不符合法律规定，该组证据能够证实第三人的主张，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1981年许贾俊强在本村建设了房屋三间，1992年8月25日临沭县人民政府为贾俊强办理了集体土地建设用地使用证，2000年许贾俊强在该集体土地建设用地上又建设了东屋三间。2016年9月17日，贾俊强（甲方）与王绪乾（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将位于临沭县间房屋卖给王绪乾，房屋价款7万元，四至为XX，房款一次性付清，付清后该房屋的所有相关手续交给乙方，并归属于乙方，以后该房屋的使用权和所有权归乙方所有，甲方无权干涉。协议签订后，王绪乾将购房款交付贾俊强，贾俊强将房屋交付王绪乾占有使用，房屋的集体土地建设用地使用证一并交付给王绪乾。 2019年12月21日王绪乾与郭庚谕签订了房屋买卖协议，约定王绪乾将涉案房屋卖给郭庚谕，房屋价款10万元。协议还约定了其他事项。后郭庚谕将房屋价款交付给王绪乾，王绪乾将房屋交付郭庚谕占有使用，房屋的集体土地建设用地使用证一并交付。 2020年春节后，郭庚谕将涉案房屋拆除翻建时，贾俊强阻止。 另查明，涉案房屋是砖瓦房，含主房三间、东屋三间。现在主房的房顶已经拆除，东屋已部分拆除。郭庚谕陈述涉案房屋现值约16万元，贾俊强陈述价值约11万元。 本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定,当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷,贾俊强的诉讼请求不属于债权请求权,故对郭庚谕本案已过诉讼时效的陈述意见不予采信。 本案的争议焦点是房屋买卖合同效力问题。本案各方当事人对贾俊强与王绪乾签订的房屋买卖合同的真实性无异议,该合同符合成立的基本要件,对合同的依法成立予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第五项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款规定，在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。从上述规定来看，是将农村村民房屋和宅基地使用权联为一体的，所以审查房屋买卖合同的效力，应考察购买人能否享有集体土地宅基地使用权。如果是本集体经济组织人员购买的，可以确认购买合同有效，如果是非本集体经济组织人员购买原则无效。本案中，贾俊强明知王绪乾不是本集体组织成员，而签订合同将房屋卖给王绪乾，房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此合同无效后的损失范围和过错比例应考虑根据案件实际情况,扩大信赖利益范围及诚实守信原则,合理确定过错大小,避免出现利益严重失衡的情况。合同法的基本原则是意思自治、诚实信用。贾俊强将涉案房屋卖给王绪乾达四年之久,王绪乾不是本集体经济组织成员,贾俊强并非诉讼时才知晓,现在房屋已经升值。在此情形下贾俊强主张房屋买卖合同无效,违反了民事活动所应遵循的诚实信用原则,当因市场行情变化而使履行合同带来的不利利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时,如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务,必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象,损害交易主体的合理期待,不利于合同的依法履行和强化交易中的诚实观念,亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。且本案王绪乾购买后又将涉案房屋变卖给了与贾俊强系同一集体经济组织的郭庚谕，郭庚谕购买后拆除了房屋，造成事实上的返还不能。因事实上不能返还，依法应承担赔偿责任。因贾俊强与王绪乾均明知双方不是同一集体经济组织成员，对于房屋买卖合同的无效均有过错，故贾俊强要求王绪乾赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。但对于房屋升值部分可以根据公平原则由王绪乾适当补偿。贾俊强未能提交证据证实损失数额，房屋价值可参照王绪乾卖给郭庚谕的价格10万元。即贾俊强的经济损失为10万元-7万元＝3万元，根据本案案情由王绪乾补偿贾俊强经济损失15000元较为适宜。郭庚谕在本案的房屋买卖过程中无过错，无需承担责任。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告贾俊强与被告王绪乾于2016年9月17日签订的房屋买卖协议无效。 二、被告王绪乾于本判决生效后十日内补偿原告贾俊强经济损失15000元。 三、驳回原告贾俊强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元减半收取计525元，由原告贾俊强负担325元，被告王绪乾负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张兰成 二〇二〇年九月十八日 法官助理 惠 婷 书 记 员 柏红伟