湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初3815号原告：曾忆秀，女，1971年4月14日出生，汉族，住邵东市。原告：佘桂连，男，1968年12月21日出生，汉族，住邵东市。二原告共同委托代理人（特别授权）：佘福明，湖南启航律师事务所律师。被告：李永华，男，1965年4月20日出生，汉族，住邵东市。第三人：金凡民，男，1979年3月5日出生，汉族，住邵东县。第三人：谢建良，女，1978年11月6日出生，汉族，住邵阳市双清区。原告曾忆秀、佘桂连与被告李永华、第三人金凡民、谢建良案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日受理后，依法由审判员刘玉石担任审判长，与人民陪审员李彩红、刘国庆组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告曾忆秀、佘桂连的委托代理人佘福明、被告李永华到庭参加诉讼。第三人金凡民、谢建良经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告曾忆秀、佘桂连诉称：李永华诉金凡民、谢建良民间借贷一案，李永华申请诉前财产保全，请求查封、扣押或冻结金凡民、谢建良所有的价值220000元的财产，邵东市人民法院依据该申请于2020年2月20日做出（2020）湘0521财保21号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结金凡民、谢建良所有的价值220000元的财产。并于2020年2月20日做出了（2020）湘0521执保43号协助执行通知书，通过邵东市不动产登记中心查封金凡民、谢建良名下位于邵东县产（权证号码：湘（2016）邵东县不动产证明第0001438、201600121903）（以下称“涉案房产”）。2020年4月22日做出了（2020）湘0521民初788号民事判决书，认定金凡民、谢建良于2019年1月29日向李水华借款27万元，约定利息为月息2分，并判决金凡民、谢建良偿还李永华借款22万元，利息32600元。原告曾忆秀、佘桂连于2020年6月1日向邵东市人民法院提出执行异议，请求依法解除（2020）湘0521财保21号民事裁定书及（2020）湘0521执保43号协助执行通知书对邵东县产的查封。邵东市人民法院于2020年7月31日向原告送达了（2020）湘0521执异43号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为邵东县产系原告的合法财产，前述财产保全执行措施损害了申请人的合法利益，应当予以解除：一、2018年7月17日，原告曾忆秀、佘桂连与第三人金凡民、谢建良签订《房屋买卖合同》，第三人金凡民、谢建良将其购买的涉案房产以48万元的价格卖给了原告曾忆秀、佘桂连。原告曾忆秀、佘桂连于签订合同当天交付了21万元，至2020年9月7日付清了全部的房款。2018年8月22日，原告曾忆秀、佘桂连与第三人金凡民、谢建良一起找到开发商邵东恒伟置业有限公司，废除第三人金凡民、谢建良与开发商邵东恒伟置业有限公司签订的涉案房产的商品房买卖合同，由原告曾忆秀、佘桂连与开发商邵东恒伟置业有限公司另行签订了涉案房产的《邵东县商品房买卖合同》。因此，涉案房产在2018年7月起的所有人已为原告曾忆秀、佘桂连。二、涉案房产在2018年8月已交付原告曾忆秀、佘桂连，原告曾忆秀、佘桂连已拥有对涉案房产所有人的权利。原告曾忆秀、佘桂连在与第三人签订了房屋买卖协议后，缴纳了所有的物业费，并对涉案房产进行了装修，也入住了涉案房产，充分享有对涉案房产的权利。三、李永华诉金凡民、谢建良民间借贷一案，不能执行涉案房产原告曾忆秀、佘桂连早在2018年7月就已购买了涉案房产，并已与开发商邵东恒伟置业有限公司签订了《邵东县商品房买卖合同》，还在2019年6月开始进行了装修，并已入住。而被告李永华与第三人金凡民、谢建良的债务关系发生2019年1月29日，是在原告曾忆秀、佘桂连购买第三人的房产之后。而李永华申请财产保全的时间在2020年2月20日，此时，原告已依法拥有了涉案房产的所有权。故原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与第三人于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认原告系邵东县的所有人；2、判决停止对邵东县的强制执行，并解除对邵东县产的查封；3、本案的诉讼费由被告承担。被告李永华辩称：原告没有提供真实、合法、有效的购房合同，也没有提供交付购房款的有效证据，也未提供确实有效的证据证明去现在占有涉案财产，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人金凡民、谢建良未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2016年8月28日，第三人金凡民、谢建良与开发商邵东恒伟置业有限公司签订了合同编号为201600121903的《创业花园—商品房买卖合同》，购买邵东恒伟置业有限公司开发的位于邵东县产，并于2016年12月29日进行商品房预告登记。2018年7月17日，原告曾忆秀、佘桂连与第三人金凡民谢建良签订《房屋买卖合同》，第三人金凡民、谢建良将其购买的上述房产以48万元的价格卖给了原告曾忆秀、佘桂连。原告曾忆秀、佘桂连于签订合同当天支付房款21万元，之后陆续多次支付房款给第三人金凡民、谢建良。2018年8月22日，邵东恒伟置业有限公司与原告曾忆秀、佘桂连签订了合同编号同为201600121903的《创业花园—商品房买卖合同》。2018年9月7日，第三人金凡民、谢建良出具收到二原告房款48万元的收条。原告曾忆秀、佘桂连购买上述房产后，缴纳了办证费用、维修基金、物业费等相关费用，2019年6月开始装修房屋，之后一直居住在此。至今，第三人金凡民、谢建良的商品房预告登记一直未变更。2019年1月29日，第三人金凡民、谢建良向被告李永华借款。因未归还，被告李永华诉至本院并申请诉前财产保全，请求查封、扣押或冻结金凡民、谢建良所有的价值220000元的财产，本院依据该申请于2020年2月20日做出（2020）湘0521财保21号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结金凡民、谢建良所有的价值220000元的财产。2020年2月20日，本院做出（2020）湘0521执保43号协助执行通知书，通过邵东市不动产登记中心查封金凡民、谢建良名下位于邵东县产（权证号码：湘（2016）邵东县不动产证明第0001438、201600121903）。2020年4月22日，本院做出（2020）湘0521民初788号民事判决书，判决第三人金凡民、谢建良偿还李永华借款220000元，利息32600元（后期利息按照月息2%计算）。2020年6月1日，原告曾忆秀、佘桂连于向邵东市人民法院提出执行异议，请求依法解除（2020）湘0521财保21号民事裁定书及（2020）湘0521执保43号协助执行通知书对邵东县产的查封。邵东市人民法院于2020年7月31日向原告送达了（2020）湘0521执异43号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告遂向本院提出案外人执行异议之诉。以上事实有原、被告提交的原、被告的身份信息、《创业花园—商品房买卖合同》、《房屋买房合同》、民事裁定书、民事判决书、银行清单、证明、收费收据、收条、装修承诺书、不动产信息以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点在于：原告曾忆秀、佘桂连是否合法取得邵东市创业花园4栋1903号房产的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，根据本案查明的事实，第三人金凡民、谢建良向被告李永华借款是发生在其与原告曾忆秀、佘桂连签订《房屋买卖合同》之后，签订该《房屋买卖合同》后原告曾忆秀、佘桂连与邵东恒伟置业有限公司又签订了合同编号同为201600121903的《创业花园—商品房买卖合同》，本案中该合同有两份，第三人金凡民、谢建良与开发商邵东恒伟置业有限公司也签订了一份，合同编号同为201600121903，虽然第三人签订的合同与保存于邵东市不动产登记中心的合同一致而与原告方签订的有出入，但这份合同在不动产中心的保存只是第三人进行商品房预告登记的前提条件和必须提供的资料，现在该商品房预告登记仍然是第三人金凡民，根据法律规定，商品房预告登记后，本应在三个月内进行不动产登记，而本案的不动产登记至今未办理，第三人金凡民的商品房预告登记早已失效，故不能以原告方提供的《创业花园—商品房买卖合同》与保存于邵东市不动产登记中心的合同不一致为由而否认第三人与原告方签订的《房屋买卖合同》的效力，而原告方提供的《创业花园—商品房买卖合同》，系原告方、第三人以及开发商三者协商一致的结果，视为对之前合同的变更，恰恰说明原告方与第三人签订的《房屋买卖合同》系合法有效的。第二，原告方向第三人支付了对等的价款，第一次支付21万元，剩余房款虽多次支付，但并没有违背交易习惯，且第三人也出具了收据，对全部房款的支付表示认可。第三，原告方在签订合同后，缴纳了办证、维修基金等相关费用，并装修入住，其已合法占有该房产。第四，原告方至今没有办理过户手续，并非原告方的原因。从第三人金凡民在不动产登记中心显示现在仍然是该房产的预告登记权利人，而变更商品房预告登记在法律上也不能视为办理过户登记，原告可依与开发商签订的合同办理房产初始登记。以上事实，足以证明原告方在取得上述房产时系善意，没有过错，本院认为本案争议房产的所有权系原告方合法取得。被告李永华辩称，本案争议的房产系以第三人金凡民的名义办理商品房预告登记，且在邵东市不动产中心保存的合同也是之前第三人与开发签订的《创业花园—商品房买卖合同》，第三人才是房屋的所有权人，从本院查明的事实，该物权在第三人向被告借款时就已发生变动，原告方取得物权合法，本院对被告李永华的辩称意见不予采纳。原告方的诉称符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2018年7月17日原告曾忆秀、佘桂连与第三人金凡民、谢建良签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告曾忆秀、佘桂连系邵东市创业花园4栋1903号房产的所有权人；二、停止对邵东市创业花园4栋1903号房产的执行，解除对该房产的查封。本案诉讼费8,500元，由被告李永华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘玉石人民陪审员  李彩红人民陪审员  刘国庆二〇二〇年九月十六日法官助理刘磊代理书记员  姚 栋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。