福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1245号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层。 负责人：张志龙，总经理。 委托诉讼代理人：罗木清，女，该公司员工。 被告：张爱玉，女，1968年7月8日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）与被告张爱玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔三明分公司的委托诉讼代理人罗木清到庭参加诉讼，被告张爱玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔三明分公司向本院提出如下诉讼请求：判令张爱玉支付自2017年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务管理费3812.94元，至2019年1月31日的公摊水电费、电梯维保、电梯年检费等共计1503.08元，截止2020年5月31日的违约金4682.98元，总计9999元。事实与理由：2014年1月2日，海联翔三明分公司与张爱玉签订《前期物业服务协议》，张爱玉将三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1001室委托给海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：住宅每平方米每月1.3元，张爱玉应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，逾期按欠费总额的每日3‰收取滞纳金。张爱玉购买的房产面积为117.32平方米。海联翔三明分公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但张爱玉却未按协议约定支付自2017年1月1日起至2019年1月31日止物业服务费、公摊水电费。 张爱玉未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年1月2日，海联翔三明分公司与张爱玉签订《山水御园前期物业服务协议》，张爱玉将三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1001室委托海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：张爱玉房屋建筑面积为117.32平方米，物业服务费按建筑面积收取,每月每平方米为1.3元，应于每季度/半年/年度首月前十日按时交纳当季度/半年/年度物业服务费，逾期则每日按欠费总额的3‰收取滞纳金；每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积；海联翔三明分公司在不影响小区整体观瞻和侵害业主权益的前提下，张爱玉同意在合同期内将本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备统一委托海联翔三明分公司管理和经营。海联翔三明分公司布设本物业管理区域内的广告，收益用于弥补海联翔三明分公司物业服务费；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行、服务期限自房屋出售之日起至海联翔三明分公司与三明瑞都房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止；本协议自双方签订之日起生效，至海联翔三明分公司与三明瑞都房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》终止日止。该《山水御园前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔三明分公司对张爱玉所在小区进行了物业管理服务。 另查明，张爱玉未缴交2017年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务管理费3812.94元，2015年4月至2019年1月31日的公摊水费21.07元、2014年9月至2019年1月公摊电费982.97元、2016年6月至2019年1月电梯维保费402.87元、2016年至2019年电梯年检费96.17元，以上合计5316.02元。2019年1月5日，海联翔三明公司向张爱玉发出催缴函，催缴上述费用。 上述事实，有海联翔三明分公司提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、《山水御园前期物业服务协议》、《欠费明细表》、《催缴函》、电费发票、水费发票、电梯类检验收费发票、电梯保养费发票、公共水电费明细表等证据予以证明，与当事人的庭审陈述能够相互印证，本院依法予以确认。 本院认为，海联翔三明分公司与张爱玉签订的《山水御园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定要求，该合同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔三明分公司作为山水御园小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《山水御园前期物业服务协议》的约定向张爱玉收取物业服务管理费。张爱玉作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务管理费的义务，故海联翔三明分公司要求张爱玉支付所欠物业服务管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。海联翔三明分公司依据合同对业主物业共用部位、共用设施设备进行管理，产生的公共水电费及电梯年检、电梯维保费，海联翔三明分公司可以按照《山水御园前期物业服务协议》的约定向张爱玉收取，其要求张爱玉支付至2019年1月31日止张爱玉尚欠的公摊水费、公摊电费、电梯维保费及电梯年检费的诉讼请求，本院予以支持。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《山水御园前期物业服务协议》约定张爱玉逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每季度/半年/年度首月前十日按时交纳当季度/半年/年度物业服务费，不符合上述规定，故对海联翔三明分公司要求张爱玉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张爱玉应于本判决生效之日起十日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2017年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务管理费3812.94元，2015年4月至2019年1月31日的公摊水费21.07元、2014年9月至2019年1月公摊电费982.97元、2016年6月至2019年1月电梯维保费402.87元、2016年至2019年电梯年检费96.17元，以上合计5316.02元； 二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司要求张爱玉支付违约金的诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担5元，由张爱玉负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 巫朝辉 二〇二〇年九月八日 法官助理 黄 璐 书 记 员 龚 宇 附本判决书所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。