广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14044号上诉人（原审被告）：张应中，男，1960年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张美贤，女，1957年6月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，广东合邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁曦文，广东合邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：谢小力，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。上诉人张应中、张美贤因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称：旅业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张应中上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回旅业公司所有诉讼请求。2.一、二审诉讼费由旅业公司承担。事实和理由：一审判决存在事实认定错误，适用法律错误，导致判决结果完全错误。一、涉案房屋是张应中通过交换而取得使用权，双方之间是福利性质的直管房交换关系，一审法院对涉案房屋的性质和法律关系的认定是错误的。张应中一审提交的证据显示，张应中原本在水均大街2号505居住，后来和旅业公司协商交换涉案房屋，经旅业公司同意后交换，一审判决对这一事实视而不见，认定错误。二、《房屋不定期租赁协议书》中约定租赁期限、到期后搬迁的条款违反直管房的政策。1、涉案房屋的《租赁协议书》不应当约定租赁期限。涉案房屋原本属于直管房，应当按照广东省、广州市的直管房政策进行管理，不应当约定租赁期限，更不应当约定期满后必须退出。双方签订《租赁协议》只是为了更好的对房屋进行管理，不应当约定期限，或者即使约定期限，也应当到期续签。是否解除合同收回房屋，需要根据直管房政策来决定。张应中夫妻二人无其他房产，属于无房户，具备分配直管房的条件。张应中之所以签订《不定期租赁协议书》，主要是因为这是当时旅业公司对涉案房屋所在的整栋楼的统一要求，为配合旅业公司的管理，张应中就同意签署了，但实际上并非是同意约定的不定期的租赁期限和到期必须搬迁退还房屋。2、按照目前的政策，涉案房屋应当进行“非改居”，恢复为居住用房，由张应中继续使用，而非收回作为商铺公开招标招租。本案中，旅业公司一直声称是因为广州市房屋安全管理所要求收回涉案房屋，所以才提起诉讼。但是，根据广州市房屋安全管理所下发的《关于规范承租直管房租赁管理工作》的文件，广州市房屋安全管理所并没有要求收回居住性直管房。《关于规范承租直管房租赁管理工作》第二条规定中并无要求将居住性直管房收回的要求。涉案房屋原本属于居住性直管房，张应中夫妻无私有住房，且是经过旅业公司单位同意之后用自己的房屋与旅业公司交换取得，完全符合居住直管房的条件，应当继续享有涉案房屋的使用权，旅业公司也应当按上级文件继续让张应中使用涉案房屋。在本案开庭时，张应中在核对证据时发现，旅业公司在立案时提交《关于规范承租直管房租赁管理工作》这一证据时将文件中涉及住宅租赁的内容全部屏蔽(这一部分内容对张应中有利)，以达到误导法院的目的。旅业公司的这种行为是典型为伪造证据、变造证据，属于违法行为甚至涉嫌虚假诉讼的犯罪，理应受到惩戒。另外，本案在诉讼时，广州市房屋安全管理所也提起诉讼，要求旅业公司归还包括本案房屋在内的房屋，但是广州市房屋安全管理所又撤诉，不再要求收回。这更说明旅业公司要求张应中归还房屋的理由不成立。另外，张应中并无收到旅业公司关于《不定期租赁协议书》到期、退房搬迁等相关的通知、公告等。张美贤虽然和张应中是姐弟关系，但是在没有张应中明确授权的情况下，并无任何权利代表张应中签收任何通知、公告。因此，本案中房屋的使用人张应中并未收到这些通知、公告，一审判决对该问题也没有做出任何解释。三、涉案房屋分为居住部分、商铺部分两部分。涉案房屋商铺部分和居住部分是一个整体，无法分割。旅业公司应当是按照政策将房屋改回居住性住房，而不是收回。如果收回涉案房屋，会导致张应中夫妻无房可居。张应中与旅业公司所签《不定期租赁合同》只涉及商铺部分，不涉及居住部分。一审法院对本案房屋分为居住部分、商铺部分，且一直分开交租的事实没有查清，张应中提交的证据证明二者是分开的。如果旅业公司坚持要收回涉案房屋，则导致原来居住的部分也无法使用。因张应中夫妻没有其他房屋居住，会导致无家可归。综上所述，请求依法驳回旅业公司的全部请求。张美贤上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回旅业公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由旅业公司承担。事实和理由：一审判决存在事实认定错误，适用法律错误，导致判决结果完全错误。涉案房屋是张应中用其所有福利性房屋的使用权与旅业公司交换而来，张美贤并非是房屋的使用人，也不是使用涉案房屋开设食品店的经营者，与涉案房屋无关。由于张美贤与张应中是姐弟关系，因此有时旅业公司有时候会通知张美贤参加一些会议，但是这些会议并没有经过张应中的委托，特别是有关房屋收回的通知等，更未经过张应中的委托签署，张美贤也没有将这些事情告诉张应中。张美贤只是有时候偶尔帮助弟弟照看一下店铺。涉案房屋原本是居住性房屋，后来张应中因没有工作，下岗失业，因此申请加装阁楼改造，和厨房、卫生间一起用作居住，将其中一部分改做商铺。据张美贤所知，这些房屋分别按照商铺、居住性住房分开交租。一审判决张美贤承担连带责任毫无道理，应当依法予以撤销，并依法改判驳回旅业公司的所有诉讼请求。旅业公司二审答辩称：1.本案处理的是旅业公司与张应中签订的关于案涉场地商业用途的不定期租赁协议，张应中所主张的其他证据均与本案无关。关于本案争议的协议，已有9件类似生效判决予以参考。为保持法律统一性，本案不应另外处理。若张应中认为其可主张或申请其他福利性性质用房，可以另寻途径处理。但不影响本案关于商业用途租赁协议的审查。旅业公司向一审法院起诉请求：1、旅业公司与张应中签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2、张应中立即向旅业公司交还广州市越秀区中山五路××号首层东侧承租场地；3、张应中向旅业公司支付自2019年4月1日起至实际交还场地之日止的场地占用费（按照100元/天的标准计算，扣除该时段内张应中已缴纳的租金593元/月×9个月）；4、张应中向旅业公司支付自2018年4月13日起至2019年3月31日止的租金差额（按照每月4586元的标准计算）；5、张应中向旅业公司赔偿自2019年4月1日起至实际交还场地之日止的逾期交还场地的损失（损失按照市场评估价与合同约定的占用费差额即每日72.63元的标准计算）；6、张应中向旅业公司支付旅业公司因本案支出的律师费9600元；7、张美贤就张应中需支付的所有费用及全部合同义务承担连带保证责任。一审法院经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与旅业公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才能办理手续等。2016年1月1日，旅业公司（出租人、甲方）与张应中（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在越秀区中山五路××号首层东侧的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约43.16平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为593元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳1100元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金1100元无息退回乙方。租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，逾期知会的，每逾期一日，按日租金标准的100%向甲方支付违约金。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，甲方将按照业权人的政策要求与乙方协商签订新的合同，租金水平根据甲方与业权人的租金水平协商确定。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营商业业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日100元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失。临时租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前单方解除协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且不退回保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、财物、装修等无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失：6、乙方违反主协议书及附页的约定，经甲方通知后未在规定时间内改正的等。张美贤在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，旅业公司向张应中发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与旅业公司续签租赁合同，并要求旅业公司收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1、张应中、张美贤须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。2、张应中、张美贤在交回涉案房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由张应中、张美贤负全部责任及最终责任，旅业公司不承担任何连带责任。张应中、张美贤逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为张应中、张美贤放弃场地内剩余物品的所有权，旅业公司有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，旅业公司不负赔偿责任，另旅业公司有权参照协议书约定的租金标准，向张应中、张美贤收取场地占用费及违约金等。3、张应中、张美贤退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因张应中、张美贤原因造成房屋损坏或其他问题，由张应中、张美贤承担全部责任，旅业公司不负任何责任，若旅业公司代垫了费用则有权向张应中、张美贤追偿。4、在本函送达之日起，张应中、张美贤未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。张美贤在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“已收到原件2019.1.10”。同日，旅业公司向张应中发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求，从2018年4月12日后调升旅业公司涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1、张应中、张美贤租赁涉案房屋的租金，从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至旅业公司、与张应中、张美贤双方终止上述房屋租赁协议书时止。张美贤在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“已收到原件2019.1.10”。2019年8月12日，广州市房屋安全管理所曾向一审法院起诉本案旅业公司（2019）粤0104民初35750号房屋租赁合同纠纷一案，要求：1、解除广州市房屋安全管理所与本案旅业公司于2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》；2、本案旅业公司立即将该案合同约定的部分出租屋全部交还旅业公司。该案诉状所附的房屋清单中包含了越秀区中山五路××号首层东侧房屋。后广州市房屋安全管理所向一审法院提交撤诉申请，该院于2019年11月20日作出撤诉裁定书。旅业公司为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1、2019年5月20日旅业公司（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与张应中等租赁合同纠纷一案委托乙方代理的相关事宜协商达成一致，订立本合同。甲方与张应中等租赁合同纠纷五案律师代理费为48000元。甲方应在合同签订后5日内按照上述约定支付律师代理费等。2、广东合盛律师事务所向旅业公司开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计48000元。张应中、张美贤对上述证据质证称真实性合法性无异议，但关联性有异议，旅业公司没有恰当处理直管房管理的问题，故律师费应由其自行承担。旅业公司为证明每月租金差额的具体金额，向一审法院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》，张应中、张美贤质证称应按照协议的约定支付租金，旅业公司反过来追讨以前的租金差额没有法律依据，直管房的租金调整应针对租期届满后的新租赁合同才可以提高。旅业公司为证明涉案房屋市场评估价与合同约定的租金、场地占用费存在差额导致旅业公司遭受损失，向一审法院提交《广州市旅业有限公司拟公开招租事宜涉及位于广州市越秀区白云路73号等共计三十五宗物业租赁权市场价值资产评估报告书》，其中载明广州市越秀区中山五路××号地下房屋，证载用途非居住用房，利用现状商业，评估设定用途商业，建筑面积43.16平方米，评估结果为单价120元/平方米/月，总价5179元/月。张应中、张美贤质证称，租金应按双方协议的约定确定，而不应当根据评估价确定，评估报告所涉及的赔偿及占用费均不应当支持。张应中为证明涉案房屋系通过其原租用房屋交换而来，向一审法院提交证据如下：1、《广州市房地产管理局机关用房管理所房屋租用凭证》，载明承租户张应中，租用房地址水均大街2号505房，房屋用途住宅，面积28平方米；2、广州市房地产管理局机关用房管理所开具的水均大街2号505房租赁保证金发票1张及房屋管养费收据3张；3、《广州市旅业公司宿舍房屋租用证》，载明发证日期1992年10月14日，租用人张应中，房屋地址中山五路××号101，入住时间1992年4月，月租金22.38元，使用面积37.43平方米，使用状况住宅，格局为一房一厨一厕等；4、旅业公司于1991年5月10日向张应中发出的《分房通知书》，载明经公司分房小组讨论研究，公司党委批准，现分配中山五路昌兴街101房给你居住等。对上述证据，旅业公司质证称对真实性合法性确认，但不确认关联性，本案的法律关系仅为租赁合同关系，张应中必须按照合同法关于租赁合同的规定履行作为承租人的义务，并不对涉案房屋享有处分、永久占用、擅自转租的权利。张应中为证明由于其下岗为了谋生将居住性住房其中一部分申请开设档口，且住宅与商铺分开收租，向一审法院提交证据如下：1、张应中于1992年9月20日向旅业公司公房管理组提交的申请书，载明其为待业人员，为解决就业出路，申请办理经营士多饮料个体营业执照等，旅业公司基建科在该申请书下方加盖公章，并附手写内容“同意本人申请意见，请房管局批示”，广州市房地产管理局亦在该申请书下方加盖公章，并附手写内容“该屋是我局直管的公产房，同意承租人张应中经营个体士多饮料，租金按铺面房标准计算”。2、广州市房地产管理局出具的《企业住所、经营场所使用证明》，载明企业名称中兴时装百货店，地址为中山五路××号地下，使用面积43平方米等。3、起租日期为1993年1月的《广州市非住宅房屋租金计算表》，载明房屋地址昌兴街3号101房中兴商店，用途前铺后居，住户名称张应中，计租部位地下前铺，建筑面积31.29平方米，每月标准租金343.29元，备注层高4.5米、按铺面房租金收。4、1993年2月13日，旅业公司基建科向中兴商店发出的《增租通知》，载明昌兴街3号店因铺面租，经批准同意增租，时间从1993年1月，每月增租343.29元。5、《企业法人营业执照》，载明企业名称广州市荔湾区中兴时装百货店，住所中山五路××号首层，法定代表人张应中，经营方式批发、零售等。6、张应中自1991年至2019年缴纳住宅部分房屋的租金收据若干张以及自1996年至2017年缴纳改为商铺部分房屋的租金收据及发票若干张。7、旅业公司于2018年3月5日及2019年1月22日向广州市越秀区创盈食品店开具的租赁费发票2张，价税合计均为7116元。对上述证据1-6，旅业公司均不予确认，广州市房地产管理局于1992年10月14日仅允许张应中在涉案场地经营服装百货，但涉案场地现由广州市越秀区创盈食品店经营，并非张应中自行经营，也并非房管局住改商的承租主体。对证据7，旅业公司对真实性合法性予以确认，关联性不予确认，认为开票对象并非张应中本人或其主张的服装百货店，与本案无关。张应中为证明其无收入来源，依靠涉案房屋开档口谋生，向一审法院提交证据如下：1、张应中与张丽玲的结婚证；2、张应中的失业证；3、张丽玲的退休证。对上述证据，旅业公司质证称真实性合法性由法庭确认，关联性不予确认。张应中为证明广州市越秀区创盈食品店的经营者为自己，向一审法院补充提交《食品经营许可证》及《营业执照》，均载明名称为广州市越秀区创盈食品店，经营者为张应中，经营场所为广州市越秀区中山五路××号首层东侧。对上述证据，旅业公司质证称：真实性合法性由法庭确认，关联性不予确认，与本案无关。一审庭审中，双方均确认张应中已按照每月593元的标准缴纳至2019年12月31日。旅业公司称其按照与房管局签订的租赁合同的标准交租至今，自2018年4月房管局向旅业公司发文要求调升租金后，旅业公司暂未向房管局支付调升后的租金，但已经挂在财务应付的账上，因该部分租金应由实际使用人承担。对于缴纳租金的计算方式，张应中称自1992年有部分房屋改为商铺后就分开计算租金，在签订不定期租赁协议后就没有分开缴纳了，只是按照合同约定缴纳商业性质的租金。旅业公司称对之前的租金缴纳不清楚，但签订不定期协议后，张应中、张美贤没有单独就居住部分缴纳租金。庭审后张应中、张美贤代理人向一审法院提交情况说明称庭后与张应中本人了解，事实是自1992年9月至今（包含2016年签订《无固定期限租赁协议书》后），一直都是分为两部分分别计算租金缴纳。一审法院认为：旅业公司与张应中于2016年1月1日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张应中抗辩主张上述合同部分条款无效，无事实和法律依据，不予采纳。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋，旅业公司于2019年1月4日向张应中发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知张应中在2019年3月31日前将涉案房屋交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，旅业公司主张合同于2019年3月31日解除，予以支持。基于合同解除，旅业公司要求张应中交还涉案房屋，合法合理，予以支持。至于张应中提出的有关换房的抗辩，于法无据，不予采纳。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日100元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，旅业公司要求自2019年4月1日起，按每日100元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定，故旅业公司现要求张应中支付升租差额，不予支持。旅业公司可待升租差额最终确定后再行主张。关于旅业公司主张的逾期交还房屋的损失问题。旅业公司以市场评估价与合同约定的上述逾期交还房屋占用费标准之间有差额，主张该差额为损失而要求张应中予以赔偿。因合同的解除是基于广州市房屋安全管理所要求收回涉案房屋而导致的，旅业公司收回涉案房屋后即应将房屋交还广州市房屋安全管理所而非另行出租获利，故不发生旅业公司所谓的差额损失，旅业公司的相关诉讼请求，不予支持。关于旅业公司主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指旅业公司（即甲方）因向张应中、张美贤主张权利而产生的律师费用，故旅业公司要求张应中承担其因本案支出的律师费9600元，于法无据，不予支持。张美贤作为担保人签署了书面的保证条款，对张应中的合同义务向旅业公司承担连带保证担保责任。据此，旅业公司要求张美贤对张应中的上述债务承担连带责任，理据充分，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2020年2月28日作出判决：一、确认广州市旅业有限公司与张应中签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，张应中将广州市越秀区中山五路××号首层东侧房屋（建筑面积约43.16平方米）腾空交还广州市旅业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，张应中向广州市旅业有限公司支付上述房屋自2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按100元/日计，其中扣除张应中已支付的租金款5337元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，张应中按上述标准逐月计付给广州市旅业有限公司。四、张美贤对张应中的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，由广州市旅业有限公司负担814元，张应中、张美贤共同负担100元。二审期间，张应中、张美贤、旅业公司均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和使用法律进行审查。据此，针对张应中、张美贤的上诉，本院认定如下：一、关于张应中上诉认为涉案房屋是其通过交换而取得使用权，其与旅业公司之间是福利性质的直管房交换关系，《房屋不定期租赁协议书》中约定租赁期限、到期后搬迁的条款违反直管房政策，按政策应当“非改居”，涉案房屋应恢复居住用房而不是收回的问题。其一，张应中在庭审陈述中承认涉案房屋交换以及住房改商铺经过了旅业公司和有关部门的批准，表明涉案房屋性质曾经改变；其二，通过交换而取得使用权仅能说明房屋性质改变前的相关背景过程，不能否定涉案房屋的现状性质；其三，张应中未能提供证据证明其与旅业公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》不是其真实意思表示，或违反法律、行政法规的强制性规定而无效，相反，根据该协议中“甲方同意将坐落在越秀区中山五路××号首层东侧的房地产出租给乙方作商业用途使用，……”以及《附页》中亦载明：“该场地乙方应按要求用于经营商业业务，如在租赁其内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。……”的明确约定，可知，张应中在签订协议时，对于涉案房屋的现状为商业用途，是有明确认知且不持疑义的。因此，一审判决认定《广州市房屋不定期租赁协议书》合法有效，并无不当。张应中应依约履行，在旅业公司发出终止协议告知函解除合同后，张应中应当及时交还涉案房屋并承担逾期交房的房屋占用费损失。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。张应中的上诉主张，未能提供证据证明，且相关事实和理由的理据不足，本院不予支持。二、关于张美贤主张其不需要对涉案债务承担连带责任的问题，因旅业公司与张应中签订的《广州市房屋租赁协议书》附页是各方当事人的真实意思表示，不存在无效情形。张美贤在“担保人接受本协议约定，并对乙方（指张应中）合同义务向甲方（指旅业公司）承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期间满后2年”中的“担保人”处签名，因此，其上诉主张认为不应对涉案债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。三、张应中如符合保障房申请条件的，可依法向有关部门申请。综上所述，张应中、张美贤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张应中、张美贤负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月二十九日书记员  张家齐李逸丹