湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初3891号原告：方昕，男，1988年10月7日出生，汉族，住武汉市武昌区丁字桥路110号，公民身份号码42112519881007617X。委托诉讼代理人：方先友（系方昕之父），1957年11月10日出生，汉族，户籍地湖北省浠水县洗马镇河西街93号，公民身份号码421125195711106114。被告：徐江英，女，1975年7月23日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：曾祥明，湖北楚智律师事务所律师。原告方昕与被告徐江英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方昕的委托诉讼代理人方先友、被告徐江英及其委托诉讼代理人曾祥明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠房租2700×5=13500元（截止6月底，具体数额以被告方交还租赁代理方中介钥匙时间为准，下同）；2.判令被告依照《房屋租赁合同》中第十条违约责任的相关条款，支付房租滞纳金4617元；3.判令被告依照《居间服务合同》中第四条违约责任的相关条款，支付中介佣金损失1000元；4.判令被告依照《房租租赁合同》中第十条违约责任的相关条款，支付一个月租金损失2700元；5.判令被告支付租住期间拖欠电费后由原告代缴的电费及搬走后仍然拖欠的电费共计68元；以上合计21885元；6.判令被告将房屋墙面整改部分腐蚀性胶致使墙面完全变质脱落部分还原，或折资赔偿；7.判令被告立即交还房屋钥匙给原告房屋出租代理人（中介），并保证以后不再滋事；8.判令被告承担本案一切诉讼费用。诉讼中，因被告将房屋钥匙弄丢，原告撤回了第7项诉请。事实和理由：2019年10月21日，被告与原告签订租房合同，用于孩子在华师一附中初中部读书住家陪读，并依约交纳押金2700元，一个季度租金8100元。不久后被告对房屋墙面进行部分改变，考虑到被告租期较长（虽然合同期为1年，但被告强调会租3年），原告未提出异议。2020年1月20日，按合同规定，被告应交纳下个季度租金，原告微信上催促被告，但对方无任何回复。2020年1月25日，被告回复因武汉疫情封城，房租要延后，这样一直拖延至4月份，被告既不交租，也不退房。由于房屋一直由被告占用，考虑到继续拖延会使事态日趋恶化，原告只好表示希望被告4月底之前搬离。五一之后，被告仍然借故既不交租，又拖延交房，至5月16日，才微信回复其已回武汉。经反复、多方交涉，被告才于5月23日搬离原告出租的房屋，并在同一小区另外租房。被告的违约行为给原告带来了损失，为此，原告诉至法院，要求处理。徐江英辩称，原告所述严重与事实不符，我不应承担任何责任。1、原告作为房屋的产权人和租赁方，未尽到《房屋租赁合同》中的义务，未及时维修我反映的电热器、马桶、厨房洗菜盆多处严重漏水，门锁毁坏，墙体底部严重脱落等问题，严重侵害了我的权益。2、2020年1月25日，我通过微信告知因疫情导致武汉封城，我在山东老家不能回武汉，且提出租金“酌情处理或租期延后”，但原告一直拖到2020年4月11日才回复称“我们不在武汉，如果退租，可直接到中介公司”。3、在2020年4月14日微信聊天记录中，双方就是否续租涉案房屋进行了沟通，我明确表示不续租。4、涉案《房屋租赁合同》第九条第二款明确约定：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；第六条第二款第一项约定：“因维修房屋影响乙方使用的，应当减少租金或延长租赁期限”。而涉案合同履行期在“疫情”期间，根据上述合同约定和《合同法》第九十四条第一款的规定，双方应当依法解除合同。综上，请求驳回原告的诉请。本院查明：2019年10月21日，原、被告和武汉福佑基业房地产经纪有限公司（以下简称福佑公司）签订《居间服务合同》，在福佑公司的居间服务下，原告将位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道保利海上五月花二期四栋一单元四层一室的房屋出租给被告，原、被告各支付给福佑公司居间服务费1350元。当日，原告作为甲方与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容有：1、甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期自2019年11月1日至2020年10月31日，共计12个月；2、租金每月2700元，押一付三，第一笔租金支付时间为2019年10月21日，以后各期租金支付时间为到期时提前七日支付。3、押金：签订本合同当日，乙方应向甲方支付押金2700元，甲方应出具押金收据。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。4、乙方承担水费、电费、燃气费等。5、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。6、违约责任：（一）如甲方违约或单方提出解除合同而违约的，应双倍返还乙方租赁押金，并赔偿乙方一个月租金作为另行求租损失；乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方一个月租金作为再次出租前的闲置损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告支付给原告2019年11月1日至2020年1月31日三个月的租金8100元（2700元/月×3个月），并交纳了押金2700元。另查明，被告租赁房屋的目的系给小孩陪读，其入住案涉房屋后，将钢琴及沙发、电视柜、床等家具搬入使用。2020年1月21日，原告向被告微信留言，告知“本月底要交下季度房租了”，被告于2020年1月25日回复“现在在山东，武汉封城了……所以那边房子房租应该因为这事而酌情处理或延后吧”，2月8日被告微信中问原告“我那边的房子是什么时候到期……我们在山东也还在第二轮隔离中”。原告就该问题于2020年4月11日回复“我们不在武汉”，向被告表示“不租就尽快退房，如果租就要交房租”，被告2020年4月12日微信回复“不租了……我找人搬东西”。后原告催促被告搬家具等物品，被告于2020年5月23日搬离案涉房屋。再查明，2020年2月28日，原告为案涉房屋交纳电费35.72元，电费可用余额显示“-32.59元”。2019年12月20日、12月22日及2020年1月21日、5月19日，被告分别交纳燃气费200元、50元、50元、126.5元。诉讼中，关于“墙体脱落”的问题，被告表示其在墙面上“贴了一些胶，原告也知道”，原告对此表示其已将墙体修复还原，花费五千元左右，但未提交任何证据。被告对原告诉请的电费68元不持异议。对被告交纳的燃气费要求折抵租金的请求，原告同意折抵2020年5月19日交纳的燃气费126.5元。本院认为，原、被告于2019年10月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告在疫情期间回山东老家，又因疫情影响于2020年5月返回武汉，并于5月23日搬离了案涉房屋，即原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月23日解除。关于租金、违约金的支付问题。原、被告在《房屋租赁合同》中约定租金交付期为“到期时提前七日支付”，被告房租已交至2020年1月31日，则其交纳第二季度房租的时间正值疫情期间，且在山东老家隔离中，由于本次疫情的发生具有突发性，当事人在缔约时难以预见，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。被告在不可抗力影响的范围内不承担违约责任，故原告要求被告依照违约责任相关条款，支付房租滞纳金、佣金、一个月租金损失的诉请，本院不予支持，被告已付押金2700元应在租金中予以抵扣。关于租金，2020年2月1日至2020年5月23日，被告一直占用案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被告应按合同约定的标准向原告支付其占用期间的租金，经计算为10103元（2700元/月×3+2700元÷31天×23天）。又因湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府通告撤除武汉市交通管控卡口，有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市交通运行之日（2020年4月8日）止为疫情期间，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，本院按照公平原则酌情减免被告在此期间一半的租金，为3420元{（2700元/月÷30天×76天）÷2}。经核算后，被告应向原告支付租金3983元（10103元-3420元-2700元）。关于电费、燃气费的问题。由于庭审中被告认可原告诉请中的电费68元，且原告同意从租金中折抵燃气费126.5元，则被告应向原告支付电费68元，租金3856.5元（3983元-126.5元）。关于原告要求“被告将房屋墙面整改部分腐蚀性胶致使墙面完全变质脱落部分还原或折资赔偿”的诉请，依庭审可知，被告因涉案墙面脱落而采用贴胶的方式进行改善，原告事先知晓且未反对，现原告自述已将墙面还原，花费五千元左右，但未提交任何证据证明，故对原告的该项诉请，因证据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐江英于本判决生效之日起十日内向原告方昕支付房屋租金3856.5元；二、被告徐江英于本判决生效之日起十日内向原告方昕支付房屋租住期间的电费68元；三、驳回原告方昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费348元，减半收取174元，由被告徐江英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗燕红二〇二〇年九月二十九日法官助理黄绍红书记员王雅睿