上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13286号原告(反诉被告)：柏容，女，1983年4月29日出生，户籍地四川省。委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。被告(反诉原告)：范秀红，女，1970年2月28日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：范某某，男，，汉族，住上海市奉贤区。原告柏容与被告范秀红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，被告范秀红向本院提起反诉，本院于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告柏容的委托诉讼代理人潘赟、被告范秀红及其委托诉讼代理人范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏容向法院提起诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2020年1月23日解除；2.判令被告返还原告2020年1月23日至2020年4月4日因不可抗力无法使用房屋期间的租金29713.11元(37500-月租金12500元/31天*18天)以及租赁保证金11000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年9月24日,原被告签订《房屋租赁合同》一份,约定由原告承租被告所有的位于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),租期自2016年1月5日起至2022年1月4日止,租金标准2016年1月5日至2018年1月4日为每月11000元,2018年1月5日至2020年1月4日为每月11600元,2020年1月5日至2022年1月4日为每月12500元,并需支付11000元租赁保证金,支付方式为押一付三。合同签订后,双方均正常履约,然2020年1月3日,原告支付了37500元房租(对应租期自2020年1月5日至2020年4月4日)后,因新冠疫情影响,2020年1月23日起,涉诉房屋小区物业即对小区进行封闭,不允许原告作为承租人入住房屋,经多次与物业交涉,均无果。期间,原告报警,警察出警后,称该房屋已被城管和街道贴了封条,不能入内,解封日期未定。原告再次找到物业,物业坚持不允许原告入内,在原告请求下,物业拍摄了涉诉房屋门口封条情况,除贴有“疫情防控期间,停止对外出租”字样封条外,还贴有天平路街道办事处、天平路派出所的“倡议书”、天平街道新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组的“友情提示”(落款时间为2020年1月23日)、上海市徐汇区城市管理行政执法局“新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控告知书各一份,物业称就是依据这些文件不允许原告进入并使用房屋。原告认为,疫情的出现应属于不可抗力,现因疫情防控原因,涉诉房屋物业不允许原告使用租赁房屋,原告与被告签订的《房屋租赁合同》之合同目的“使用房屋”已无法实现,且该不可抗力影响自2020年1月23日起开始产生,何时结束尚不明确,故特依据《合同法》第九十四条第(一)项“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定,故提出如上诉请。范秀红辩称，同意解除双方的租赁合同，但是解除日期应当在2020年5月5日。原告超过30日未付租金，根据合同约定，被告有权解除合同。因原告违约，被告不同意返还租金及保证金。保证金应该抵违约金。范秀红向本院提起反诉诉讼请求：1.判令反诉原被告的房屋租赁合同于2020年5月5日解除；2.判令反诉被告支付2020年4月5日至2020年5月5日的租金12,500元；3.判令反诉被告承担违约金11,000元以及逾期支付租金滞纳金(按照每天37.5元为标准，自2020年4月1日计算至实际支付之日止)。审理中，范秀红称其主张的违约金11000元以其没收保证金的方式予以冲抵。事实与理由：2015年9月24日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》一份。合同签订后，双方均正常履约。反诉被告自2020年4月1日起拒绝支付租金。2020年4月20日，反诉原告通过微信和短信催告支付房屋租金，反诉被告仍不支付房屋租金。由于反诉被告逾期超过30天未支付租金，根据合同约定，反诉原告有权终止合同。2020年5月5日，双方办理了房屋交接手续。因反诉被告逾期支付租金，构成违约，故提出如上诉请。柏容辩称，不同意范秀红的全部反诉诉讼请求。2020年1月23日因为疫情，其已经丧失对系争房屋的使用权，因疫情属于不可抗力，柏容不应当承担违约责任且柏容于2020年3月26日提起诉讼要求解除租赁合同。即使柏容未履行书面通知解除合同的义务，也应当以范秀红收到法院相关诉讼材料作为通知到达的日期，故柏容无需支付4月5日至5月5日租金。关于逾期支付租金滞纳金，原被告双方都不存在违约，不同意承担，如果法院认定柏容违约，范秀红主张的计算标准过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：上海市肇嘉浜路XXX号XXX室房屋权利人为被告及案外人乔某某。2015年9月24日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》去，甲方同意将系争房屋出租给乙方并同意乙方转租，面积159.37平方米，租赁期为6年，自2016年1月5日至2022年1月4日。甲方应于2015年12月20日将房屋交给乙方。房屋月租金为2016年1月5日至2018年1月4日为每月11,000元；2018年1月5日至2020年1月4日为每月11,600元；2020年1月5日到2022年1月4日为每月12,500元。乙方须在起租日之前向甲方支付11,000作为租赁保证金。租赁期满之后次日，在甲方验明所出租之房屋及设施均无损坏(正常的磨损除外)及所有账单均已付清时此笔款项将在三天内退还给乙方(不计利息)。如甲方逾期不退还保证金，需按日加付每天为保证金额的千分之三的滞纳金，滞纳金的计算从最后支付期限过后的第三条开始。房租付款方式为押一付三。甲方不得干涉乙方的转租，乙方在转租期内甲方应配合租客到派出所、居委会办理登记手续及提供所需要的证件。乙方应提前5天支付租金，逾期支付滞纳金为日租金的千分之三，乙方逾期超过三十天未付租金，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并向乙方索取所欠的租金，乙方装修固定设施保留给甲方。乙方如中途退租，须提前三个月书面通知甲方，须按规定支付租金以及结清各类账单要求外，另乙方支付的保证金不予退还，乙方装修固定设施保留给甲方。在租赁期内，因不可抗力因素造成违约(如战争、动迁、灾难等)，甲乙双方互不承担责任。当天，被告向原告出具《委托书》，称被告委托原告办理系争房屋相关事宜，委托期限为2015年11月11日至2021年11月25日，委托内容包括对房屋进行装修、改造及维修等；代为签订房屋租赁合同；办理房屋出租相关事宜及收取定金、房租、押金等。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金11,000元以及至2020年4月4日的全部租金。2017年，原告通过微信向被告发送《关于紫苑大厦258号1604室租客要求及房租调整说明》文件，载明：“方案一：1、不得群租……5、以长租租客为主，房屋空置期间，可以在遵守相关规定，且不扰民的情况下，进行少量、短期民宿日租活动……方案二：1、自2017年8月日起，租金在现有基础上，上调陆百元整每月；2、允许在政策、法规允许，且不扰民的基础上做日租。”被告称因原告将房屋用于民宿，物业向其反映，被告当时提出不同意原告用于民宿，原告向被告提出了上述两个方案，但被告并未同意也未提高房屋租金。原告称其承租系争房屋后又将房屋转租给案外人，案外人用于短租。2020年1月23日，全国爆发新冠疫情。上海市启动公共卫生事件一级应急响应。原告称2020年2月其从租客处得知系争房屋门口被贴了封条，3月10日，原告去现场，系争房屋小区保安拒绝原告进入小区。根据原告提供的照片显示，系争房屋门口贴了封条显示：“疫情防控期间，停止对外租借”并张贴了天平路街道办事处、天平路派出所《倡议书》，天平街道新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组《友情提示》以及上海市徐汇区城市管理行政执法局的《新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控告知书》。2020年4月3日，被告通过微信向原告催讨租金，原告向被告告知其自疫情爆发后无法进入系争房屋并在微信中表示要申请解除合同，被告在微信中称，若原告想继续租赁则继续向被告支付租金，若不付租金，原告将房屋退还给被告。后原告代理人与被告代理人多次通过微信沟通纠纷解决事宜。2020年4月16日,原告委托的律师以及被告至系争房屋。原告称当天律师带着原告委托书至现场与被告进行交接。被告称4月16日当天并非进行房屋交接，被告只是进去查看房屋，因朱律师未带原告委托手续，被告觉得跟其交接不放心。2020年4月20日，原告向被告发信息催讨2020年4月5日至2020年7月4日期间的房屋租金并表示被告从未同意原告将系争房屋用于民宿、短租房、日租。2020年5月5日，原被告办理房屋交接手续并签署《房屋交接书》。2020年5月9日，上海紫缘物业管理有限公司出具《情况说明》，称系争房屋购房后用于出租，承租人在租赁后，用于民宿，在2020年1月疫情期，该民宿还在运作中。在疫情期间由于租客经常变化，人员进出频繁，极易造成交叉感染，被大楼居民举报后，被徐汇区城市管理执法局贴上“疫情防控期间停止对外租借”的告知条。另查明，上海市徐汇区城市管理行政执法局向区内规模化人员居聚点(集体宿舍、旅馆、公寓)发出《新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控告知书》，称上海市徐汇区城市管理行政执法局负责区内规模化人员居聚场所(集体宿舍、旅馆、招待所、公寓、民宿、短租房等)疫情防控任务，为避免外来人员返沪后引发交叉感染，坚决遏制疫情蔓延，要求人房信息全部掌握、实施分区、分类管理。出租方不得出租给外市籍人员，已出租的，应主动联系租客，劝其近期不要返沪，对已返沪入住租客，应督促其落实隔离要求……原告称，该规定禁止了出租行为导致原告的承租人无法使用系争房屋。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原被告均有约束力。原告将系争房屋转租给案外人用于短租，后因疫情系争房屋被相关部门禁止用于对外租借，因系争房屋属于住宅用房，合同未约定原告租赁目的系用于短租，且被告从未同意原告将系争房屋用于短租，原告未提供充分证据证明其不能居住使用房屋，且原告在其3月10日不能进入小区也未及时告知被告，直至2020年4月3日才向被告提出解除合同，故原告以不可抗力不能实现合同目的为由要求合同于2020年1月23日解除，没有依据，本院不予支持。因2020年4月3日，原告向被告提出解除合同，被告在微信中已表示若被告不租则将房屋退还给被告，被告实际亦同意解除合同，故本院认定双方的租赁合同于2020年4月3日解除，被告反诉要求双方合同于2020年5月5日解除，本院亦不予支持。租赁期内，原告应向被告支付租金；合同解除后，原告未及时返还房屋，需承担房屋使用费。2020年4月16日双方已至系争房屋处，被告称当天并非办理交接而是现场看房，不符合常理，被告怠于行使收房，扩大的损失应由被告自行承担，故本院认定原告需向被告支付2020年1月23日至2020年4月16日期间的租金及房屋使用费，现原告支付租金至4月4日，原告要求被告退还2020年1月23日至2020年4月4日期间的房屋租金，本院不予支持，被告反诉要求原告支付2020年4月5日至2020年5月5日期间的租金，因合同已解除，本院调整为房屋使用费，4月5日至4月16日的房屋使用费由本院酌情予以判处，其余期间的房屋使用费，本院不予支持。对于保证金，因原告提前退租，其支付的保证金不予退还，故对原告要求退还的诉讼请求，本院不予支持。被告要求以保证金抵违约金，并无不当，本院予以支持。对于逾期滞纳金，没有事实依据，本院不予支持。相关综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条规定，判决如下：一、柏容与范秀红于2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、柏容于本判决生效之日起十日内支付范秀红2020年4月5日至4月16日期间的房屋使用费5,000元；三、柏容支付的保证金11,000元由范秀红没收；四、驳回柏容全部诉讼请求；五、驳回范秀红其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计408元，由柏容负担,反诉案件受理费减半收取计193元,由柏容负担131.24元,由范秀红负担61.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇二〇年九月十七日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。