江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4680号上诉人（原审被告、反诉原告）：太仓友通数码科技有限公司，。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱省伟，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：太仓市城厢镇名仕台球室。委托诉讼代理人：汪海洋，上海市光明（太仓）律师事务所律师。上诉人太仓友通数码科技有限公司（以下简称友通数码）因与被上诉人太仓市城厢镇名仕台球室（以下简称名仕台球室）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0585民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友通数码的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用全部由名仕台球室承担。事实和理由：一审法院未查明客观事实，适用法律有误。首先，名仕台球室要求友通数码支付24800元搬家费没有充足有效的证据加以证明，也不符合正常的市场价格。其次，名仕台球室一审开庭中关于租金及水电费支付（抵扣）的述称反复变化，前后不一。名仕台球室若确实已将2018年6月15日之后的租金和水电费支付给第三方，应当提供证据加以证明，否则势必将实际付款责任转嫁给友通数码。最后，友通数码一审中只自认退还押金12000元，一审判决友通数码退还20000元押金无法理解。名仕台球室二审辩称，友通数码与名仕台球室合同关系于2018年6月14日解除了，友通数码没有任何权利基础向名仕台球室主张2018年6月14日至2018年11月15日的租金，以及2018年7月、8月、9月的水电费。名仕台球室向一审法院起诉请求：1、请求确认解除名仕台球室、友通数码2016年11月15日签订的租赁合同。2、要求友通数码赔偿名仕台球室各项损失共计98790元{（1）搬迁后店铺重新装修损失51990元。（2）拆卸球桌、搬运、安装费用24800元。（3）要求友通数码退还房屋押金。（4）搬迁7天时间内的店铺纯利润损失10000元}及利息（以98790元为基数，按银行同期同档贷款年利率自起诉之日起计算至实际给付之日止）。3、本案诉讼费由友通数码承担。友通数码向一审法院反诉请求：1、要求名仕台球室支付租金59835.6元（按130000元每年计算，自2018年6月1日至2018年11月15日，共168天租金为59835.6元）。2、要求名仕台球室支付拖欠的租金滞纳金（以59835.6元为基数，自2018年11月15日按每日千分之六计算至实际给付之日止）。3、要求名仕台球室支付拖欠的水电费8632元。4、要求名仕台球室支付拖欠的水电费滞纳金（以8632元为基数，自2018年9月19日起按每日千分之六计算至实际给付之日止）。5、本案诉讼费由名仕台球室承担。一审法院认定事实：2016年11月15日，太仓友通数码科技有限公司（甲方）与黄书建（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：1.1甲方将座落于城厢镇太平南路19号友通数码港5F租赁房屋出租给乙方，供乙方作商业用房之用。甲方声明本租赁房屋是符合国家及地方有关政策法规而建造和经营的。1.2租赁房屋建筑面积约689㎡。房屋质量、装修及设施状况：良好。甲方保持房屋在租赁期间合乎上述用途。2.1租期肆年：自2016年11月16日起至2020年11月15日止。4.1房屋第一年租金为130000元、第二年为130000元、第三年为136500元、第四年为136500元。4.4订立合同后甲方将租赁物业交付乙方使用时，乙方一次向甲方缴纳人民币20000元的租赁保证金及水电费押金，合同期满或双方解除合同之日，乙方结清所有水电费、租金、物业费后，甲方将押金不计息一次退还乙方。若乙方未结清水电费或拖欠房租，甲方有权从该保证金中进行抵扣。……6.1因第三方主张权利，导致乙方不能继续承租本合同项下房屋的，甲方应退还乙方已付的未到期部分的相应租金或安排同等标准的房屋供乙方继续使用，并承担乙方搬迁的费用。……合同还对其他内容作了约定。2017年6月14日一审法院立案受理了原告太仓市教育发展有限公司诉被告苏州友通科技发展有限公司、太仓友通数码科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中，依法追加本案原告太仓市城厢镇名仕台球室等作为共同被告参加诉讼。该案审理查明本案涉案租赁房屋产权登记在太仓市教育发展有限公司名下。因苏州友通科技发展有限公司、太仓友通数码科技有限公司拖欠租金，太仓市教育发展有限公司提起诉讼，并要求解除双方间的租赁合同。一审法院于2018年5月28日作出（2017）苏0585民初3379号民事判决书，判决：一、原告太仓市教育发展有限公司与被告苏州友通科技发展有限公司、太仓友通数码科技有限公司分别签订的《租赁协议书》（含《补充协议》）于2017年7月18日解除。二、被告苏州友通科技发展有限公司、太仓友通数码科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市教育发展有限司租金447万元及违约金（其中105.75万元从2016年5月25日起，262.5万元从2016年11月25日起，78.75万元从2017年5月25日起，均按照年利率12%计算至实际给付之日止）。三、被告苏州友通科技发展有限公司、太仓友通数码科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市教育发展有限公司占有使用费（自2017年7月19日起按照525万元/年的标准计算至本判决生效之日止）。四、被告苏州友通科技发展有限公司、太仓友通数码科技有限公司、太仓市城厢镇永琪美容美发店、太仓市城厢镇友通数码港勋骏饮品店、太仓市城厢镇食越香餐饮店、太仓市城厢镇名仕台球室、太仓市城厢镇富源美容美发太平南路加盟店、太仓友和酒店有限公司、太仓市城厢镇新紫霞足浴店、太仓市城厢镇太琴饭店、太仓市城厢镇水云间足浴店、太仓市城厢镇星期五数码产品经营部、太仓市城厢镇友通数码港旺建数码产品经营部、太仓市城厢镇友通数码港易乐数码产品经营部、太仓市城厢镇友通数码港懒人数码产品经营部、太仓市城厢镇友通数码港翔达手机经营部、太仓市城厢镇友通数码港文硕电脑经营部、太仓市城厢镇友通数码港博讯手机经营部、太仓市城厢镇友通数码港旺德手机经营部、太仓睿讯电子科技有限公司于本判决生效之日起30日内腾退坐落于太仓市的房屋（被告苏州婴知岛孕婴用品有限公司、太仓益康口腔门诊部有限公司承租部分除外）。该判决已于2018年6月14日生效。2016年11月17日，友通数码出具收条一张载明：五楼桌球房租赁押金20000元。双方确认2018年5月31日之前的租金名仕台球室已支付友通数码，2018年6月之前的水电费名仕台球室已支付友通数码。名仕台球室陈述2018年6月15日至搬迁之日期间的租金已支付给太仓市教育发展有限公司，2018年7、8月份的水电费合计6995元没有支付，9月份水电费1637元已支付给太仓市教育发展有限公司。名仕台球室为证明其搬迁费用提供以下证据：1、2018年11月15日苏州工业园区高强台球室出具的收款收据载明：交款单位：太仓名仕台球俱乐部，款项内容：拆台球桌16张，单价300元，共4800元；搬、运12张，单价800元，共9600元；安装大台2张，单价1000元，共2000元；安装中台10张，单价840元，共8400元。备注：另搬运沙发30套、空调2台，柜子6套。合计共24800元。2、微信转账记录，2018年11月15日名仕台球室微信转账给高强10600元。名仕台球室陈述其余是现金支付9400元的搬运费、4800元的拆卸费。一审法院依法向高强调查，高强陈述：其台球室经营范围主要是台球服务和维修、安装台球桌。2018年名仕台球室委托其进行台球室搬迁，包括台球桌的拆、装。台球室拆装一共是15000多，搬运费大概是10000多，所有费用加起来大概26000多，其中搬运费是给的现金。收据开的是24800元，后来搬运费又加了2000多。友通数码对此不予认可，认为证人陈述前后矛盾，且与名仕台球室有利害关系，其证言不可作为本案的定案依据，搬运费用无合理标准。以上事实，有名仕台球室提供的《租赁合同》复印件、太仓市人民法院（2017）苏0585民初3379号民事判决书、收据、收款收据、微信转账记录、一审法院调查笔录及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，友通数码、名仕台球室签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。现因友通数码原因导致合同不能继续履行，友通数码应当承担相应的法律责任。关于名仕台球室诉请确认解除双方间签订的《房屋租赁合同》，一审法院认为因友通数码与涉案租赁房屋所有权人《租赁合同》已解除，本案《房屋租赁合同》已无法继续履行，名仕台球室主张解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。因一审法院（2017）苏0585民初3379号民事判决书已于2018年6月14日生效，一审法院确认名仕台球室、友通数码签订的《房屋租赁合同》于2018年6月14日解除。关于名仕台球室诉请要求友通数码支付搬迁费24800元及退还房屋押金20000元，一审法院认为双方间的《房屋租赁合同》已解除，友通数码理应退还押金。同时因友通数码原因导致合同无法继续履行，由此给名仕台球室造成的损失，友通数码理应赔偿。关于名仕台球室主张搬迁费24800元的合理性，一审法院认为，涉案搬迁物品具有特殊性，涉及拆、搬、装三个步骤，关于搬迁的物品数量、重量、距离、时间、具体搬迁细节证人证言与名仕台球室陈述基本吻合，证人证言具有可信性，一审法院予以采信。由于涉案物品搬迁难度较大、费用较高，名仕台球室主张24800元尚属合理范围，对友通数码的抗辩意见一审法院不予采纳，对名仕台球室诉请搬迁费24800元一审法院予以支持。关于名仕台球室主张相应利息损失，一审法院认为双方间的合同已解除，友通数码理应及时返还押金，因友通数码未能及时返还押金，由此产生的资金占用损失友通数码理应赔偿，因此，对于20000元押金一审法院支持自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。对于搬迁费的利息损失没有依据，一审法院不予支持。关于名仕台球室诉请搬迁后店铺重新装修损失51990元，一审法院认为该费用是名仕台球室装修新店铺费用，不属于因房屋租赁合同解除产生的损失，对此一审法院不予支持。关于名仕台球室主张搬迁7天时间内的店铺纯利润损失10000元，一审法院认为，名仕台球室并未举证证明该项主张的合理性，一审法院不予支持。关于友通数码公司诉请名仕台球室支付2018年6月1日至2018年11月15日期间租金59835.6元及拖欠租金滞纳金。一审法院认为双方间的租赁合同于2018年6月14日解除，友通数码仅有权主张2018年6月1日至6月14日期间的租金，经计算该部分租金为4986元。关于友通数码要求名仕台球室支付拖欠租金滞纳金，一审法院认为该期间因涉案房屋涉诉，名仕台球室未缴纳租金事出有因，并非恶意拖欠租金，该项主张没有事实依据，一审法院不予支持。关于友通数码要求名仕台球室支付2018年7、8、9三个月水电费及滞纳金，一审法院认为，双方间的房屋租赁合同已于2018年6月14日解除，此后的水电费被告无权主张，对此诉请一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、太仓市城厢镇名仕台球室与太仓友通数码科技有限公司2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月14日解除。二、太仓友通数码科技有限公司于判决生效后10日内归还太仓市城厢镇名仕台球室押金20000元并支付利息（自2019年7月25日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。三、太仓友通数码科技有限公司于判决生效后10日内支付太仓市城厢镇名仕台球室搬迁费24800元。四、太仓市城厢镇名仕台球室于判决生效后10日内支付太仓友通数码科技有限公司房屋租金4986元。五、驳回太仓市城厢镇名仕台球室其他诉讼请求。六、驳回太仓友通数码科技有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费2270元，由太仓市城厢镇名仕台球室承担1248元，由太仓友通数码科技有限公司承担1022元。反诉案件受理费756元，由太仓友通数码科技有限公司承担700元，由太仓市城厢镇名仕台球室承担56元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，名仕台球室向本院提交四张转账记录，分别是：名仕台球室于2018年12月6日向案外人太仓市教育发展有限公司转账5000元，附言为名仕台球；于2019年3月19日向案外人太仓市教育发展有限公司转账5000元，附言为名仕台球房租；于2018年10月12日向案外人太仓市教育发展有限公司转账2266.30元，附言名仕台球水电费；于2018年11月21日向案外人太仓市教育发展有限公司转账747元，附言10月水电费。证明名仕台球室与友通数码在解除合同后向房屋产权人太仓市教育发展有限公司租金和水电费支付情况、友通数码质证认为，对于上述证据的真实性无异议，但上述证据并无法证明名仕台球室与太仓市教育发展有限公司已经就2018年6月14日之后的房屋租金和水电费结算完毕。二审中，友通数码、名仕台球室一致认可名仕台球室实际搬离日期为2018年11月7日。名仕台球室明确2018年7月份、8月份的水电费没有实际缴纳，认可友通数码在本案中主张的名仕台球室7月份、8月份水电费合计为6995元。名仕台球室二审陈述，因友通数码没有支付名仕台球室押金和搬迁等损失，故没有将2018年6月14日之后的全部房租、水电费等向太仓市教育发展有限公司履行完毕。本院认为，友通数码、名仕台球室之间的《房屋租赁合同》依法成立生效，双方应按照合同约定履行各自义务。现因友通数码原因导致名仕台球室无法继续使用案涉房屋，名仕台球室的合同目的无法实现，友通数码要求解除房屋租赁合同符合法律规定，应予以支持。因房屋产权人太仓市教育发展有限公司与友通数码之间的案件（2017）苏0585民初3379号民事判决书已于2018年6月14日生效，故本院依法确认名仕台球室、友通数码签订的《房屋租赁合同》于2018年6月14日解除。因友通数码违约导致合同解除，友通数码应承担相应的违约责任或损失。根据双方合同约定，因第三方主张权利，导致名仕台球室无法继续使用房屋，友通数码应承担名仕台球室的搬迁费用。关于名仕台球室主张搬迁费24800元，友通数码认为24800元搬家费名仕台球室没有提供充足的证据，也不符合正常的市场价格。本院认为，案涉搬迁物品设计拆、搬、运、装等步骤，结合名仕台球室的提供了苏州工业园区高强台球室出具的收据、微信转账记录、高强的证人证言，可以认定24800元的搬迁费用尚属于合理范围，友通数码主张不符合市场价格也未能提供充足的证据加以证明，故本院对于名仕台球室主张搬迁费24800元予以采信。合同解除后，友通数码应将名仕台球室支付的房屋押金20000元予以退还，并支付相应的利息损失。友通数码上诉主张只需退还12000元无事实依据，本院不予支持。房屋租赁合同于2018年6月14日解除，本案中名仕台球室、友通数码双方均认可名仕台球室租金支付至2018年5月31日，故名仕台球室应支付友通数码自2018年6月1日至6月14日期间的租金。关于2018年6月15日之后的占有使用费，友通数码主张名仕台球室应支付合同解除日即2018年6月15日起至实际搬离日止的占有使用费，名仕台球室二审辩称因友通数码未将押金及搬迁费等实际支付给名仕台球室，故其只向产权人太仓市教育发展有限公司支付部分后续占有使用费用，本院认为，根据生效判决（2017）苏0585民初3379号案件，该案中对于苏州友通科技发展有限公司、友通数码支付太仓市教育发展有限公司的占有使用费只判决到该案生效判决之日即2018年6月14日，故友通数码要求次承租人名仕台球室支付2018年6月14日之后的占有使用费缺乏事实和法律依据，如后续苏州友通科技发展有限公司、友通数码就名仕台球室承租部分实际向太仓市教育发展有限公司支付了2018年6月14日之后的占有使用费，可在实际支付后再向名仕台球室另行主张。关于友通数码主张名仕台球室应支付2018年7、8、9三个月的水电费，本院不予支持，理由同上，本院不再赘述。综上所述，太仓友通数码科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2270元，由太仓友通数码科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年九月八日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉