贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6451号上诉人（原审被告）：宋彦清，男，1994年4月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周剑青，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余林，男，1987年4月3日出生，土家族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：邹宇，女，1985年10月12日出生，侗族，住贵州省余庆县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖方园，贵州文熙律师事务所律师。原审第三人：贵州中联易居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟F8组团1层9号。法定代表人：陆小东，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡余，该公司员工。原审第三人：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游未来方舟A组团接待中心。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，公司员工。上诉人宋彦清因与被上诉人余林、邹宇以及原审第三人贵州中联易居房地产经纪有限公司（以下简称中联易居公司）、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋彦清上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已按合同约定将案涉房屋产权转移登记至被上诉人名下，其依法对房屋享有物权，可以据此直接向中天公司收房。中天公司不应以无法辨别房产证真伪及上诉人未交物业费为由阻止被上诉人收房。对于不动产的交易，作为出卖人的主要合同义务系配合卖房办理房屋的过户登记。本案中，上诉人依法已经将房屋过户给被上诉人，上诉人已经履行完毕交付义务，已经完成主要的合同目的，不存在违约行为，退一步说，就算违约，也不应该承担全部的违约责任；2、一审法院以购房总价款112万元的30%认定违约金上限，支持违约金过高，除被上诉人举证证明其逾期收房导致的损失之外，应当以中国人民银行同期贷款利率计算违约责任。另外，被上诉人在一审判决前就已经收房。被上诉人余林、邹宇答辩称：答辩人确实已于2019年11月5日收房。违约金标准系案涉合同约定，未超过法律规定的上限，时间应计算至实际收房之日。余林、邹宇向一审法院起诉请求：1、判令被告宋彦清立即向原告余林、邹宇交付位于贵州省贵阳市云岩区房屋；2、判令被告宋彦清以购房款112万元为基数，按照日利率万分之四的标准，从2017年10月15日起计算至交房之日止产生的违约金（截止起诉之日止，已产生违约金274176元）；3、判令被告宋彦清立即支付原告余林、邹宇因维权所支出的律师费6000元、差旅费4000元；4、案件受理费由被告宋彦清承担。一审法院查明：2012年10月25日，被告宋彦清与第三人中天公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告以606372元的价格购买中天公司开发的位于贵阳市云岩区房屋，交房时间为2014年12月31日。2017年10月15日，证人林某作为买方与被告宋彦清作为卖方签订一份《房地产买卖及居间合约》，主要约定：第一条、物业地址为贵阳市云岩区。4.该物业现状为下述第Ｂ项：该物业处于抵押状态，抵押权人为农业银行，余下贷款额约为35万元。第三条、3.交付时间：买卖双方经协商一致约定在过户签字当日前交付物业，买卖双方应以书面形式确认物业交付情况，已达交付条件卖方无过错而买方无故拒绝接收的，视为物业已交付，已开通之水、电、燃气、通讯、有线电视等附属设施由买卖双方配合自行移交；4.交付前卖方必须付清一切有关该物业所欠缴之杂费（包括水电、燃气、物业费、维修基金、电话费等），否则买方有权从已预留保证金中抵扣，如卖方保证金不足抵扣额且不配合结清物业杂费的视为卖方逾期交房。第四条、5.卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付违约金，买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。7.买卖双方同意房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。第六条、4.经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议，三方已经理解本合约条款的法律含义和法律后果，各方按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务，因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，……最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。第八条、该物业成交价为112万元，买方申请商业贷款支付；3、定金5万元签订合同当天支付于中介方代保管，产权中心查询无抵押、无债务交于卖方；首期楼款35万元买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款；5.尾期楼款72万元买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给。合同签订当日，被告向证人林某出具一份《收条》，载明：兹收到林某交来购买中天未来方舟Ｇ1-25-1-32-2号房屋的定金五万元整。同月25日，被告向原告出具一份《收条》，载明：兹收到余林交来购买中天未来方舟G1-25-1-32-2号房屋的首期楼款35万元。2017年10月26日，原告邹宇两次向被告转账支付共计35万元。2018年1月25日，二原告向案外人中国建设银行贵州省分行申请贷款72万元用于支付上述购房款，并签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。2018年2月1日，原告与被告在金阳迈德国际房地产交易管理大厅签订一份《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》，办理涉案房屋的过户手续，并于2018年2月2日，取得涉案房屋产权登记。同年4月3日，二原告向被告支付购房尾款72万元。另查，2014年12月13日，中天公司向宋彦清邮寄收房通知，但被告至今未办理收房手续，亦未将房屋实际交付原告。2019年5月11日，原告邹宇向被告宋彦清发送信息称“宋彦清，我今天上来专门处理这个事情，你联系你阿姨了给我讲一声，如果他不方便，把钱转给我我去办手续。”被告复称“我不晓得你和我说有什么用。房子是他们拿我名字买的，钱又不是打到我账上。你不可能喊我克交嘛。你和他们去商量协调。你给我说这些我有什么办法。”2019年5月23日被告向原告邹宇发送信息称“我只能说去尽量配合你们。1你们买的房子钱又不是打我账上。2我还一天抽时间帮你办手续。3说句实话和我一点关系都没有。只有你们自己去协调，你们找的中介不帮你们办。我不知道他中介在中间起什么作用。”原告邹宇复称“我知道和你没有什么关系，但是陈姐和宋哥完全不配合，说交了的，但是根本没有交，说去说清楚搞清楚，中介公司约见面也不见，我在中间完全无法，你这边就请给陈姐和宋哥讲一下，万分之五的违约金也不是小数，主要是为了几千块钱没必要得”。后原告又经多次短信、微信方式联系被告处理未果，遂诉至一审法院，提出如前诉请，并支付律师代理费6000元。2019年7月4日，中天城投集团物业管理有限公司出具一份《情况说明》，载明：未来方舟G1组团25栋32楼2号房从通知交房之日起至今一直未到未来方舟G1客服中心办理收房手续及缴纳相关物业管理费费用（欠费时间2015年2月1日至今）。2019年12月17日，贵阳市中级人民法院就本案管辖权问题作出一份（2019）黔01民终9520号民事裁定书，其中一审法院认为载明“《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》系上诉人与被上诉人为办理涉案房屋过户登记而向行政机关提供的备案合同，双方并不持有该合同，双方均认可并非双方真实意思表示，双方履行的是双方持有的《房地产买卖及居间合约》”。案件审理过程中，原告表示《房地产买卖及居间合约》签订前，其与被告及林某及中联易居公司员工陆小东一起看房，被告知晓实际购房人系原告，因价格未谈妥故并未立即签订合同；后被告同意原告价格后让陆小东通知原告签订合同，原告因工作原因无法前往签订合同，故口头委托林某代为签订合同，故林某系以其代理人身份在《房地产买卖及居间合约》中署名。被告宋彦清、第三人中联易居公司表示不知晓案外人林某受委托情况，林某系以买方身份签订合同。案件审理过程中，原告邹宇述称，房屋过户时即购买之前，曾由中介公司带去看过房屋，我曾询问中介及被告，他们都告知房屋手续已经办妥。之后联系被告宋彦清，其表示涉案房屋实际所有人是其叔叔婶婶，让我联系他们二人处理，短信中提及的“宋哥、陈姐”就是指宋彦清的叔叔婶婶。被告述称办完产权过户手续后原告曾去收过房，因被告未结清欠付的物业管理费，故未能将房屋交付给原告；未能交房原因为物业管理费未结清，我方认为产权已经过户给原告，原告可以自行办理收房，所以我方也未向物业办理收房。第三人中联易居公司述称，我方是向物业公司借取涉案房屋钥匙入户，第三人中天公司述称，涉案房屋欠付物业管理费，我方与原告无合同关系，物业管理人员虽然看到产权证，但是无法核实真假，所以只认合同，物业公司是我方委托办理收房手续。一审法院认为，本案争议焦点在于原告是否有权依据《房地产买卖及居间合约》（下称合约）约定主张权利问题。经查，首先，《房地产买卖及居间合约》虽系被告宋彦清与证人林某签订，但在合同签订前，原告余林、邹宇与中联易居公司工作人员实地看房，中联易居公司作为中介公司，应知晓实际购房人情况；双方在合约第四条第7款约定过户登记落定人为“买方指定的任何产权落定人”，应能印证实际购房人情况。其次，从合同履行过程来看，合约签订后10日，被告宋彦清所出具《收条》的付款主体变更为原告余林，证人林某也以见证人身份在《收条》中署名。第三，在（2019）黔01民终9520号案件中，双方均认可双方履行的是双方持有的《房地产买卖及居间合约》。故一审法院推定在《房地产买卖及居间合约》签订时，被告宋彦清应知晓证人与二原告之间的委托关系，根据《中华人民共和国合同法》四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”之规定，该合约直接约束二原告与被告宋彦清。根据双方约定，被告宋彦清应于2018年2月2日前交付房屋，且经一审法院依法向中天公司核实，现具备房屋交付条件，故被告应向中天公司办理收房手续后向原告交付涉案房屋。对原告主张的违约责任，根据双方约定，被告宋彦清应于产权过户当日2018年2月2日前交付房屋，交付前卖方应付清一切有关费用包括物业费，现涉案房屋因被告欠付物业管理费而未能办理收房手续，应视为卖方逾期交房，应承担逾期交房的违约后果；根据双方约定，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，被告应按物业成交价112万元的日万分之四标准计算至房屋实际交付之日止，总数不超过已付房款的30%即336000元，暂计算止2020年2月2日为327040元（112万元×万分之四×730天）。对原告主张的律师费6000元，双方对该费约定为违约方负担，且原告已实际支出，故一审法院予以支持。对原告主张的差旅费4000元，双方虽对该费进行约定，但原告并未举证证明损失，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告宋彦清于本判决生效之日起十日内向第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理位于“贵阳市云岩区”房屋收房手续后，十日内向原告余林、邹宇交付该房屋。二、被告宋彦清于本判决生效之日起十日内支付原告余林、邹宇违约金327040元（违约金暂计算至2020年2月2日，之后违约金以112万元为基数，按日万分之四标准计至交房之日止，总数不超过336000元）。三、被告宋彦清于本判决生效之日起十日内支付原告余林、邹宇律师费6000元。四、驳回原告余林、邹宇的其余诉讼请求。案件受理费2781元（已减半收取），由被告负担（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，根据被上诉人余林、邹宇取得的案涉房屋《不动产权证书》记载：案涉房屋的建设面积为137.27平方米。本院认为：因本案所涉《房地产买卖及居间合约》中对于房屋交付时间及逾期交付的违约责任有明确约定，上诉人宋彦清未能在合同约定的房屋产权过户登记当日即2018年2月2日向被上诉人交付房屋，构成违约。虽然上诉人主张其将案涉房屋产权转移登记至被上诉人名下即应视为其已经履行完毕交付义务，已经完成主要的合同目的，但是，无论根据案涉合同约定，抑或依照相关法律规定及生活常理，交付房屋与办理产权转移登记系两项独立的合同和法律义务，两者对应的法益并不相同。交付房屋是将房屋的占有、使用、管领的权能进行移交，以使买受人获得并享有房屋的使用价值。而办理产权转移登记是将房屋的物权进行法律上的转移，以使买受人获得房屋的价值。因此，在双方对此未作特别约定的情况下，出卖人宋彦清履行产权转移登记义务并不能视为其对交付义务的履行，其应当对此承担逾期交付的违约责任。故宋彦清的该项上诉理由因于法无据，本院不予采信。但是，鉴于被上诉人余林、邹宇二审中自认其已于2019年11月5日收房，故本案逾期交房违约金应计算截止至该日，且一审判决主文第一项判令上诉人交付房屋的判项应予撤销。至于上诉人宋彦清提出的逾期交房违约金约定标准过高，应予调减的意见，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，按照一般生活常理及房地产市场交易惯例，被上诉人因宋彦清逾期交付房屋而造成的实际损失应为其无法按期得到房屋使用而产生的租房利益损失。因本案合同约定的每日按房屋成交价万分之四支付违约金的标准显然已过分高于被上诉人的实际损失，因此，上诉人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。据此，本院以案涉房屋市场租金价格为基础，结合宋彦清的违约过错程度、违约时间等因素，并体现违约金一定程度的惩罚功能，酌情将本案违约金标准调整为按每月6000元计算。违约金计算时间从2018年2月3日起至2019年11月5日止，故本案违约金应为126000元（6000元×21个月）；综上所述，一审判决部分认定不当，本院依法予以改判，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1357号民事判决书第一、四项；二、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1357号民事判决书第三项；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1357号民事判决书第二项为：宋彦清于本判决生效之日起十日内支付余林、邹宇违约金126000元；四、驳回余林、邹宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2781元（已减半收取），由宋彦清负担；二审案件受理费5562元，由宋彦清负担3562元，由余林、邹宇负担2000元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年九月八日法官助理王帮丽书记员左文艳