辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初1864号原告：张铁军，男，1980年3月30日出生，蒙古族，住喀左县。原告：胡成文，女，1980年12月8日出生，蒙古族，住喀左县。委托诉讼代理人（代理上述二原告）：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。被告：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理，住喀左县。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。原告张铁军、胡成文与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳银行股份有限公司喀左支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法由审判员郭向峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张铁军、胡成文及其委托诉讼代理人王宗仁，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘文显、席秀臣，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行的负责人王立彬及其委托诉讼代理人夏宏伟、赵琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张铁军、胡成文诉称：原告于2012年11月19日购买凌滨鑫苑12栋01061号房屋，总价款277111元，支付首付款10万元，后来支付购房款107111元，现原告已付清大部分购房款。原告于2014年6月29日参加喀左县2014年房交会，缴纳契税和维修基金。原告认为，自己购买的房屋，买卖行为发生在抵押登记之前，在购买房屋后已缴清契税和维修基金。案涉房屋已交付给原告，原告实际占有并使用房屋。故向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；二、请求法院依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对凌滨鑫苑小区12栋01061号房屋所设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县房屋的抵押权；四、请求法院依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司辩称：对原告的第一项、第四项诉讼请求没有异议，对第二项、第三项诉讼请求有异议。请求法院在依法查清事实的基础上公正判决。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行辩称：不同意原告的诉讼请求。主要理由是：一、原告签订房屋买卖合同后取得的仅仅是债权，而不是物权。其要求确认所有权的诉讼请求缺乏依据。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对不动产权利人的判断及抵押权保护做了指引性的规定。第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。因此，登记应当是判断不动产权利的优先条件。二、原告对案涉房屋的债权请求权不能与朝阳银行的物权相对抗，即不能优先于朝阳银行的抵押权，原告的诉请缺乏法律依据和事实依据。首先，物权是指权利人依法对特定的物权享有支配和排他的权利，包括所有权和担保物权。根据我国《物权法》，该项权力属于对世权，合法的物权具有不可侵犯性，具有不可置疑的排他性。其次、朝阳银行对案涉房屋的抵押权合法设立并登记生效，人民法院的生效判决已经确认朝阳银行对案涉房产具有优先权。三、金隆园公司对案涉的在建工程抵押向朝阳银行借款，借款合同和抵押合同合法有效，朝阳银行在签订抵押合同之前对抵押物做了必要的核实，抵押人金隆园公司承诺抵押物没有任何瑕疵，双方在房产部门办理了抵押登记，朝阳银行按照约定金隆园公司发放了贷款，朝阳银行并无过错，其对案涉的抵押物构成了善意取得。该抵押是不具有解除的条件。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动车转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分劝人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。这里的其他物权，就包括抵押权和质押权。四、本案原告作为购房者是否支付了购房款以及支付购房款的数额，直接影响到本案的事实的认定和法律适用，会决定法院判决的结果，因此朝阳银行认为，原告应当提供银行转账的流水明细，本案所涉房款数额较大，全部支付现金交房款是不现实的。原告仅仅提供收款收据不足以证明原告交款事实的，开发公司应当有入房款入账的手续。五、原告不能提供证据证明由房产登记部门出具的案涉房产系唯一住宅。经审理查明：原告张铁军与原告胡成文系夫妻关系。2012年3月23日，原告张铁军与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司达成商品房买卖合同，约定原告购买被告喀左县金隆园房地产开发有限公司开发建设的凌滨鑫苑12幢01061号房屋，房屋总价款277111元。原告于当日交付首付款100000元。2012年11月19日，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司补签《商品房买卖协议》，原告补交房款100000元。2014年6月29日，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司参加喀左县人民政府举办的房交会。2014年10月17日，原告再次补交房款7111元，至此尚欠房款70000元。原告占有使用案涉房屋至今。另查明，2013年9月3日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定喀左县金隆园房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款2000万元，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年11月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向本院起诉。2018年2月2日，本院作出（2017）辽1324民初2418号民事判决书，判决喀左县金隆园房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金1869万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”包括案涉房屋在内的部分住宅（在建工程）在上述借款本息内享有优先受偿权。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖协议》、《喀左县2014年房交会优惠认证表》、付款单、收据三张、取暖费、水电费等相关票据、情况表、本院（2019）辽1324执异32-47号执行裁定书，被告朝阳银行提供的《房地产业借款合同》、《抵押合同》、《房地产抵押登记申请审批书》、本院（2017）辽1324民初2418号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。根据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，原告交付房款是该商品房买卖合同的先合同义务，故在原告未履行先合同义务的情况下，要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司履行后合同义务，即协助办理房屋产权登记，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并要求案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、原告张铁军与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖协议》有效。二、驳回原告张铁军、胡成文的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  郭向峰二〇二〇年九月十七日法官助理李思梦书记员李治丽