河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7735号 上诉人（原审被告）：张X敏，男，1969年1月26日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李珍英，女，1968年10月29日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：郑想，河北冀联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张X，男，1994年1月3日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李珍英，女，1968年10月29日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：郑想，河北冀联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄高远房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区裕苑巷6号联建楼311室。 法定代表人：王素英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋道湘，河北嘉园律师事务所律师。 上诉人张X敏、张X因与被上诉人石家庄高远房地产开发有限公司（以下简称高远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张X敏及上诉人张X敏、张X共同委托诉讼代理人李珍英、郑想，被上诉人高远公司委托诉讼代理人蒋道湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张X敏、张X上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人高远公司的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决逾越司法审判的范围，代替行政机关进行确权，严重违法。本案中，上诉人房产面积还未经不动产登记部门确权，法院认定房屋建筑面积105.4平方米、地下室面积10.6平方米，相当于法院代替不动产登记部门确权。二、原审判决审理程序违法。《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第四条规定，合议庭的审判活动由审判长主持，全体成员平等参与案件的审理、评议、裁判，共同对案件认定事实和适用法律负责。本案只有审判员审理，陪审员没有参加案件审理，程序严重违法。三、原审判决认定事实错误。1、原审判决认为应以石家庄石房测绘所的测绘结果为最终决算依据是错误的。2、原审判决以广告页系要约邀请的理由支持被上诉人的观点是错误的。被上诉人发布的广告表明推销的商品附带赠送，且明确的表示赠送的平方米数额，被上诉人应当履行这样的承诺。四、原判认定事实不清。1、《商品房买卖合同》约定，根据产权登记面积与合同约定面积之间差异多退少补据实结算，到底产权登记面积是多少谁说了算。2、导致房产面积发生变化的原因是因专项整治，该项目建设规划进行调整，该规划调整是否有批准手续是否合法，我方有知情权，但被上诉人没有提交任何资料，不能证明面积改变的合法性。3、2014年8月20日石家庄市城乡规划局出具《建设工程规划许可证》应是合理合法的，到2017年8月17日又出具《建设项目现状确认函》，证明现状并没有遵照以前的规划，否则无须出具这个，这份材料只是对现状的确认，并非行政许可，不能证明其合法性。4、原审依据石家庄石房房产测绘所的《房产测绘成果报告书》直接判决，该报告书上的面积是否就是产权登记面积，事实不清。 高远公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉请求没有事实和法律依据。请求：驳回上诉，维持原判。1、《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋己确定实测面积即产权登记面积，上诉人应按合同约定向答辩人补交面积差房款27548元。依据合同第二条、第五条的约定，双方自行约定根据产权登记面积与合同约定面积之间差异多退少补据实结算。2016年5月4日，双方按建筑面积101.52平方米，地下室面积10.6平方米进行结算，总房款为739872元。后因规划调整，2017年8月17日石家庄市城乡规划局出具《建设项目现状确认函》，对涉案小区现状总建筑面积进行确认48126.59平方米，比2014年8月20日《建设工程规划许可证》确定的总建筑面积45024.4平米增多。2018年8月1日，石家庄石房房产测绘所出具《房产测绘成果报告书》，确认涉案房屋建筑面积105.4平方米，地下室面积10.6平方米，该面积数据为实测面积。2018年涉案房屋所在楼即兰亭苑1号住宅楼取得《不动产登记证明》冀（2018）石家庄市不动产权第××号。报告书测绘说明中己载明测绘目的为房屋登记测绘，测绘技术标准为执行国家和石家庄市有关技术规范；第四项质量检查及结论己载明本资料的计算成果经检查符合国家标准及技术规范的要求。报告书出具的实测面积己经政府不动产部门确认，涉案房屋实测面积即为产权登记面积。2、上诉人提供的宣传单页为要约邀请，不构成要约。宣传单页无房屋价格具体房号等，内容不具体不确定，缺乏合同成立的主要条件，且宣传单页上亦明确表明一切图文仅供参考，不作为合同要约，缺少法律规定的经受要约人承诺接受该意思表示的内容要件，上诉人提供的宣传单页仅是一种宣传，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八条第1款约定,发布广告不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，双方并未约定涉案房屋存在赠送面积一说，宣传单页不构成格式条款。 高远公司向一审法院起诉请求：依法判令被告补交房屋面积差房款27548元，诉讼费由被告承担。 一审查明的事实：2015年9月8日，原告高远房地产与被告张X敏、张X签订《石家庄市商品房买卖合同》（预售），主要内容：被告购买原告开发位于石家庄市长安区，该房产由石家庄石房房产测绘所测绘，其预测建筑面积102.23平方米，单价7100元；套内面积79.64平方米；分摊面积22.59平方米；地下房号为0112，地下室建筑面积10.72平方米，单价1800元，总价款745129元。面积差异处理方式：商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方自行约定根据产权登记面积与合同约定面积之间差异多退少补据实结算。2015年9月8日，上述房产进行预售商品房合同备案，显示建筑面积为102.23平方米，地下室面积10.72平方米。2016年5月4日双方按建筑面积101.52平方米，地下室面积10.6平方米进行结算，总房款739872元。2014年8月20日石家庄市城乡规划局就兰亭小区出具《建设工程规划许可证》（建字第建管130100201405092号），建设位置：北二环南，谈固大街西，总建筑面积：45024.40平方米（含地下室面积8661.77平方米）。2017年8月17日，石家庄市城乡规划局出具《建设项目现状确认函》（石规现建第2017002号），就高远房地产向其提出兰亭小区项目办理现状确认函的申请，经复核该项目位于北二环以南，谈固大街以西，现状总建筑面积48126.59平方米（其中地下9643.72平方米）。2018年8月1日，石家庄石房房产测绘所受石家庄高远房地产开发有限公司委托，就坐落于石家庄市住宅楼进行测绘并出具《房产测绘成果报告书》（2016065-1号），该1号楼1单元1404号房屋建筑面积105.4平方米，地下室面积10.6平方米。2018年石家庄市国土资源局就高远房地产开发的兰亭苑1号住宅楼出具《不动产登记证明》冀（2018）石家庄市不动产权第××号。现原告诉至法院主张判令被告补交实际面积与合同约定面积差房款27548元。庭审中，被告称买房时原告承诺赠送次卧面积，提交买房时开发商宣传单页及开发商销售总监朱彬的签字承认赠送面积，并提交由业主签字的“兰亭苑1号楼04户型情况证明”，该证明中的业主系被告邻居，原告以签名业主均系1号楼业主，与被告存在利害关系，故对此不予认可。被告称，《石家庄市商品房买卖合同》第21页“平面设计图”显示，打钩部分为镂空结构，而实际交房却加了楼板，根据《石家庄市住房和城乡建设局通知》关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，“十与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积”，因此打钩部分不属于计算建筑面积的部分。被告称对石家庄石房房产测绘所出具的数据不认可，并提交一份石家庄市市场管理局对石房房产测绘所的处罚文件。经查，被告提交的宣传页左下方显示：一切图文仅供参考，不作为合同要约，最终解释权归开发商所有。另查明，石家庄市市场管理局对石房房产测绘所的处罚文件是对其乱收费的行政处罚。再查明，涉案房屋已交付，自2016年至今由被告居住使用，现被告已经取得涉案房屋的大证，涉及到个人的产权证尚未办理。 一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行相应的义务。本案商品房买卖合同显示涉案房屋的预测建筑面积为102.23平方米。地下室面积为10.72平方米，原、被告双方已按建筑面积101.52平方米，地下室面积10.6平方米进行结算，后因规划调整，发生变化，应以石家庄石房房产测绘所的测绘结果为最终决算依据。经石家庄石房房产测绘所就坐落于石家庄市住宅楼进行测绘，该号楼1单元1404号房屋建筑面积105.4平方米，地下室面积为10.6平方米。故依照合同约定，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据产权登记面积与合同约定面积之间差异多退少补据实结算，故被告应按该报告书中显示的房屋面积补足房屋差价款，应补交房款为105.4平米×7100元／平米＋10.6平米×1800元／平米）已收房款739872＝27548元。被告称已经进行了据实结算，并将多收的房款退还答辩人，不存在补交房款问题的观点，于法无据，不予支持。要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，不含有当事人接收约束的意思，不产生法律上权利义务关系。被告提交的原告的宣传单系商业广告，系要约邀请，不构成要约，合同条款以双方签订的正式的商品房买卖合同为准。故对被告辩称原告在出售房屋时承诺赠送一定房屋面积的观点，不予支持。对被告主张的平面设计图显示，打钩部分为锁空结构不应计算建筑面积，而实际交房却加了楼板，因此打钩部分不属于计算建筑面积的观点，被告没有证据证明原告建筑存在违法行为，应以实际交房的情况测量建筑面积。被告提交的其它证据均不能否认双方签订的商品房买卖合同的效力。一审判决：张X敏、张涂于本院判决生效之日起十日内向石家庄高远房地产开发有限公司补交房屋面积差房款27548元。案件受理费489元（原告已预交），由张X敏、张X负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当依约履行义务。根据2015年9月8日上诉人张X敏、张X与被上诉人高远公司签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》第三条的约定，由石家庄石房房产测绘所测绘，该商品房建筑面积102.23平方米、地下室建筑面积10.72平方米系预测面积。同时，该合同第十三条又约定，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据产权登记面积与合同约定面积之间差异多退少补据实结算。此后，2018年8月1日石家庄石房房产测绘所出具的《房产测绘成果报告书》载明，建筑面积105.4平方米、地下室建筑面积10.6平方米系实测面积。并且，石家庄市国土资源局就该幢住宅楼出具（2018）石家庄市不动产权00××04号《不动产登记证明》。因此，被上诉人高远公司现请求上诉人张X敏、张X补交房屋面积差价款，与合同约定相符且证据确实充分，一审予以支持，于理相合。上诉人张X敏、张X所述的行政机关确权，与本案中确认双方的合同权利义务，分属不同的法律关系，本案一审并未逾越审理范围。宣传单页系被上诉人高远公司前期的售楼广告宣传，性质是要约邀请，并非书面承诺，双方的权利义务应当以《石家庄市商品房买卖合同（预售）》约定为准。故上诉人张X敏、张X以此为据主张在购买时被上诉人高远公司承诺赠送一定面积，本院不予采信。上诉人张X敏、张X称双方已据实结算，但与2018年8月1日石家庄石房房产测绘所《房产测绘成果报告书》中载明的实测面积不一致，对上诉人张X敏、张X该主张，亦无法采信。本次诉讼，被上诉人高远公司还起诉了其它案件，考虑到案情类似，为提高审判效率，本案庭审参照同批类案审理过程进行，庭后合议庭进行评议，一审采取上述审理程序，并未限制或剥夺上诉人张X敏、张X依法行使诉讼权利。综上所述，张X敏、张X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费489元，由上诉人张X敏、张X负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  郄张雨