湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初801号原告方磊，男，1973年9月14日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人刘阳，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司，住所地葛店镇葛洪路182号。法定代表人姜细花，系该公司总经理。委托诉讼代理人徐惠琴，系公司员工代理权限为一般授权。第三人徐作凯，男，1968年12月4日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市华容区，原告方磊与被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）及第三人徐作凯合同纠纷一案，本院于2020年1月8日作出（2019）鄂0703民初864号民事判决。原告方磊不服该判决，提出上诉。鄂州市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）鄂07民终337号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重新审理。本院于2020年7月31日重新立案受理，依法适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告方磊的委托诉讼代理人刘阳，被告华凯公司的委托诉讼代理人徐惠琴、第三人徐作凯均到庭（视频）参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告按《拆迁还建协议书》、《协议书》的约定将位于鄂州市葛店镇葛洪路182号新生活公寓独单元2层1号房屋（不动产证号120808778）的不动产产权转移登记给原告；2.判令被告承担产权变更登记到原告名下原告应缴纳的税费636253元（具体以实际发生金额为准）；3.判令被告支付至2019年4月20日止的违约金600800元（从2019年4月21日起的违约金，按每日200元另行计算至产权登记到原告名下之日止）；4.由被告承担本案诉讼费等费用。事实及理由：葛店商场原为一至三层，其中第一层产权归第三人所有，第二层归原告所有，第三层归葛店供销社所有。2009年，被告在葛店商场上加层，兴建4-7层住宅对外出售。因无法办理房产证，原告与被告分别签订《拆迁还建协议书》、《协议书》，约定原告将其持有的鄂州房产证葛店私字第××号房产证交给被告，供被告按房产部门的要求处理。被告承诺于2010年7月30日后的180个工作日内，按原产权格局无偿的还房，且楼层、朝向不变，并将权利人为原告的新证移交给原告，办证的税费由被告承担。如每逾期一日支付200元的违约金。原告依约将房产证交给被告后，被告以拆除改造的名义申请注销了原告的房产证，但该房并未拆除，原告一直占有使用该房至今。葛店商场加层工程竣工后，被告将葛店商场更名为新生活公寓，并将二至六楼产权登记在被告名下，原告多次催促被告归还产权无果，依约应承担至2019年4月20日止的违约金600800元及过户的税费636253元。被告辩称：相关事实第三人清楚，辩论意见同第三人。第三人述称：2009年，原告方磊与被告华凯公司签订《拆迁还建协议书》后，原告违约没有按照《协议书》的约定将位于葛洪路72号葛店商场二层转交给被告华凯公司（徐作凯）拆迁还建，而长期对外出租，致使华凯公司无法完成拆迁。因原告不退出商场、不交出葛店商场两证而违约，致使被告华凯公司（徐作凯）不能将葛店商场按照《拆迁还建协议书》约定进行拆迁还建。2010年3月30日，第三人徐作凯被迫与原告、彭胜华、徐作鹏重新签订协议书，原告又一次违约。2010年7月30日，甲方（原告方磊）、乙方（被告华凯公司、徐作凯）、丙方（葛店供销社）签订《协议书》，乙方被告华凯公司（徐作凯）按照协议书的约定，交付原告（甲方方磊）、丙方（葛店供销社）保证金各100000元，合计200000元。协议书明确约定，甲方、丙方应自签订协议书之日如期提交现有的两证给乙方，方便乙方办理相关手续及换取新证。甲方（原告方磊）多次无理拒绝交出上述的两证。经乙方多次讨要，甲方（原告方磊）于2011年11月17日才交出上述两证，距离上次签订协议书的时间超过了1年5个月之久，才导致乙方无法按照上述协议书承诺于2010年7月30日签订协议书后180天内给乙方、丙方办理新证给他们，所以甲方、丙方违约在先，过错也在甲方、丙方。乙方不应承担从2010年7月30日至2019年4月20日的违约金600800元和过户费636253元。该《协议书》明确约定，如甲方、丙方无故不配合乙方办理手续、不履行本协议，则应赔偿乙方合同保证金等额的违约金。原告于2011年11月17日才交出两证，迟延时间1年5个月，原告违约，应赔偿乙方的违约金。原告私自将葛店商场二楼整体门面结构改造、改建、扩大面积约80平方米，乙方多次提出要求甲方承担过户费用，甲方拒绝承担费用之后，相互都没有找对方协商解决，才导致上述房产证至今未过户的主要原因。甲方违约在先，何况上述协议书是为了办证而签订的假协议。葛店商场三楼产权实际是原承建葛店商场的建筑商陈某所有，而且至今是陈某一直占用，原告无权代表三楼房主，协议书无效。被告华凯公司（徐作凯）承认上述商场二楼产权属原告、彭胜华、徐作鹏所有，愿意配合办理手续，但费用自理。综上，上述协议书是无效合同协议，新证没有办理，责任在甲方，过错在甲方，违约是甲方，乙方不应承担所谓违约金600800元及过户费636253元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月30日，原告（甲方）、第三人（乙方）、鄂州市葛店供销合作社（丙方）签订一份《协议书》。《协议书》约定：经甲、乙、丙三方共同协商，同意乙方在上述三方共有产权的葛店商场三层之上进行合法手续基础上加层开发；本协议书中甲方的房产具体至示为鄂州市××号葛店商场二楼，面积698.41㎡，土地属性为国有，结构为混合，设计用途为商业，房屋产权证号：鄂州房权证葛店私字第××号，房产证编号00112218，该房产证于2008年7月9日由鄂州市房产管理局颁发。老证处置：为了配合乙方完成加层房屋开发工程“两证”办理手续，甲方同意于2008年7月9日办理的鄂州房权证葛店私字第××号证和相关信息资料一并交于乙方，按照房产部门有关规定处理，乙方需于领证当日出具权证收条，并注明归还新证日期和逾期处罚承诺。新证办理：乙方归还甲方新证日期约定为180个日历天；办理甲方新证的所有税费均由乙方支付，以乙方名义为甲乙丙三方办理两证的乙方委托人为方磊，即一切办证文件由乙方或华凯公司委托方磊的代理人熊奇志全权代表甲方、乙方、丙方签字、办理、领证，乙方随时派人跟进支付办证税费。土地使用权概况及土地使用权分割约定：本协议中甲方土地使用权原为丙方，性质为国有划拨用地，2006年甲方从丙方购买取得土地使用权后，己将土地性质变为国有出让用地，由于乙方在甲乙丙三方所有的土地和房产上加层开发，考虑到乙方办理手续的需要，该土地没有分割，故目前该土地的使用权名义上仍为丙方所有，实际上该土地一楼使用权应属于乙方，二楼使用权应属于甲方，三楼使用权应为丙方；甲方、丙方同意将于2007年11月26日办理的证号为鄂州国用（2007）第2-74号《国有土地使用权证》交由乙方，乙方应严格控制按有关规定进行土地使用权分割给甲方和丙方。违约责任：乙方向甲方和丙方各预交合同保证金壹拾万元，乙方为甲方、丙方办理的两证，应在约定的日期内完成，如逾期包括为乙方办理两证的相关资料均应由甲方控制，同时每逾期壹日，乙方向甲方和丙方各支付200元罚金，罚金从合同保证金中扣除；若在180个日历天内，乙方仍不能为甲方、丙方办理两证登记手续，乙方应在第181个日历天将甲方、丙方的房屋产权证、土地使用权证原件及相关资料归还甲方、丙方，甲方、丙方不退还合同保证金；乙方办理的新证与前述约定的信息发生改变的，甲方和丙方不退还合同保证金；乙方如在180个日历天内将登记信息符合本协议要求的新两证交给甲方和丙方，甲方和丙方无条件将合同保证金全额退还给乙方；如甲方和丙方无故不配合办理手续，不履行本协议，则应赔偿乙方合同保证金等额违约金。2011年11月17日，原、被告签订《拆迁还建协议书》。约定：甲乙双方协议一致，乙方（原告）同意将本人的房屋转交给甲方（被告）办理相关合法手续后用于还建及房地产开发，现就具体拆迁还建事项签订如下协议：1、转交房屋位置：位于葛店镇××号；转交房屋面积：葛店商场2层，面积698.41㎡；转交房产证号：鄂州房权证葛店私字第××号；拆迁还建方式：甲方无偿还建乙方面积，以新办房产证数据为准；还建房按现房产格局还建，楼层和朝向不变；原房屋产权证交甲方办理相关手续，新房屋产权证由甲方办理并交付给乙方。2011年11月17日，原告将其房产证交给被告。第三人向原告预交合同保证金100000元。2011年12月8日，原告的房产证（产权证号：鄂州房权证葛店私字第××号）被注销。原告签订《协议书》《拆迁还建协议书》至今一直对葛店商场二层面积698.41㎡房屋占有和使用，但未办理产权证。另查明：被告分别于2007年7月21日获得《建设用地规划许可证》、2007年7月25日获得《建设工程规划许可证》、2011年8月24日《获得土地使用权证》、2011年11月22日获得《工程竣工验收备案证明书》。2012年3月23日，涉案房屋现坐落于葛店镇葛洪路182号新生活公寓独单元2层1号，登记在被告名下（不动产证号120808778、证件号914207006764893528）；该房屋现被鄂州市公安局查封。本院认为，本案争议的焦点为，原告与第三人及案外人鄂州市葛店供销合作社签订的《协议书》以及原告与被告签订的《拆迁还建协议书》的效力及法律后果问题。关于《协议书》《拆迁还建协议书》的效力问题。从《协议书》《拆迁还建协议书》内容上看，签订的合同名“拆迁还建”；但涉案房屋并未实际拆除，而是对原葛店商场进行加层开发。双方当事人签订合同的目的是以虚构的“拆迁还建”事实，以获取房产管理等部门核发新的不动产证，方便被告出售加层的商品房。该行为应认定为以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，《协议书》《拆迁还建协议书》应认为无效。关于合同无效的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，涉案房屋因上述合同导致原告的不动产产权登记被注销而登记在被告名下。被告应当将涉案财产原状返还给原告（包含不动产产权登记），涉案房屋应恢复登记在原告名下。原告因办理不动产产权转移登记的相关税费亦应由被告承担。故原告要求被告将涉案房屋不动产产权转移登记给原告并承担原告应缴纳的税费的诉讼请求，予以支持。另，第三人向原告预交保证金的行为，应认定为其对被告的代理行为；该款应由原告返还给被告。原、被告及第三人互相配合掩盖非法目的，均存在过错。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。被告关于原告违约在先，应承担违约责任的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五个工作内协助原告方磊到不动产登记部门办理位于鄂州市葛店镇葛洪路182号新生活公寓独单元2层1号房屋（不动产证号120808778证件号914207006764893528）的不动产产权转移登记在原告方磊名下；二、办理不动产产权转移登记的全部税费（以实际发生金额为准）由被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司承担；三、原告方磊应于本判决生效之日起十日内返还被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司预交的合同保证金100000元；四、驳回原告方磊的其他诉讼请求。本案诉讼费16034元，由原告方磊、被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司各负担8017元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  谢泉章审 判 员  孔能飞人民陪审员  胡敢荣二〇二〇年九月二十二日法官助理徐卫华书记员姜颖