苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6779号原告（反诉被告）：张勤弟，男，1974年10月27日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴晓明，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴江市盛泽港务有限责任公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇龙桥村。法定代表人：於德民，该公司经理。委托诉讼代理人：凌跃秋，该公司员工。委托诉讼代理人：沈伟清，该公司员工。原告（反诉被告）张勤弟诉被告（反诉原告）吴江市盛泽港务有限责任公司（以下简称港务公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法由审判员周斌适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张勤弟的委托诉讼代理人吴晓明，被告（反诉原告）港务公司的委托诉讼代理人凌跃秋、沈伟清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勤弟向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修及附着物、搬迁费、停业损失等补偿费用计10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因经营需要，从2008年起租用被告位于龙桥村的房屋。2019年，被告的房屋被政府列入动迁范围，被告也与相关动迁及拆迁机构签订了补偿安置协议，且该笔款项已支付至被告名下，而就其中属原告的相关补偿款项被告一直未予公开并支付给原告。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告港务公司辩称，一、出租人与承租人双方的权利义务，应当按照签订的房屋租赁协议条款履行。1、本案应当按照2019年3月10日签订的房屋租赁协议条款履行：该合同约定租赁期限自2019年3月11日起至2020年3月1日10止，房屋租赁协议明确约定：承租方在租赁期间的装饰等，期满退租，出租房不作补偿；遇政府拆迁或转让，出租方有权解除协议并不作其他赔偿。租赁期满承租方应无条件退租。如需续租，须提前一个月向出租方提出，经双方协商另行签订协议。租赁期限到期后双方并没有另行签订租赁合同；2、被告向原告发出书面通知，明确告知政府动迁信息，租赁协议期满一律不予续租，并自行搬离退房；对超期使用房屋的时间收取房租等，2019年10月31日租赁期限到期，双方已终止了租赁关系，原告是在2020年4月15日超期搬离退房；3、租赁期限到期终止租赁关系后，与租赁物形成一体的装饰装修物品己归属出租人所有。再说，租赁物形成一体的装饰装修，也有出租方本身的装饰装修，如：铁艺拦杆扶手、卷帘门等。4、按照拆迁补偿协议和搬迁补偿评估以下补偿费用应当属于原告；如：设备搬迁费：夹芯板喷房13230元、钢木平台1732元，空压机335元及空调移机、宽带电话移机。二、根据我国法律规定，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位。1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象，本案关于出租人拆迁赔偿是政府按照被告方的不动产面积等进行拆迁征收补偿给被告，均与承租人无关；2、关于征收补偿停产停业损失等，政府是按照不动产面积补偿给被告。本案中原被告约定的租赁期限到期，双方已经终止租赁关系，原告在租赁合同终止后搬离退房，不存在停产停业损失。三、原告应当支付结欠水电费和占有房屋的使用费（反诉）。租赁期限到期双方终止租赁关系后，原告于2020年4月15日搬离退房，应支付结欠被告的水电费10856.45元（附水电费明细）和支付租赁期限届满2020年3月11日起至2020年4月15日搬离退房期间的占有房屋使用费2958.84元（附房屋使用费明细）。反诉原告港务公司向本院提出的反诉请求：1、判令反诉被告支付占用房屋的使用费2958.84元；2、判令反诉被告支付结欠水电费10856.45元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：根据反诉原告与反诉被告双方签订的《房屋租赁协议书》约定：由承租方要求租用出租方营业用房4间，建筑面积约150平方米，用于开设汽修；租期为一年，每年租金3万元，即2019年3月11日起至2020年3月10日止，租赁期间承租方未经出租方同意不得转租、承租方在租赁期间的装饰等，期满退租，出租方不作补偿，由其自行拆除并恢复原状，如有损坏房屋设施应作价赔偿。租赁期间如遇政府部门要求拆迁或转让，出租方有权解除协议并不作其他赔偿。承租方据实交纳水电费。房屋租赁后中途不得退租，租赁期满承租方应无条件退租，如需续租须提前一个月向出租方提出，双方协商另行签订协议等。2019年11月1日反诉原告向反诉被告发出书面通知，明确告知政府动迁范畴、规划、时间等，租赁协议期满一律不予续租，自行搬离退房。对即将租赁期满的承租方，待租赁协议期满，出租方给予半个月过渡搬离退房期。若承租方期满仍将使用房屋，并承诺在2020年3月20日前搬离退房，需经出租方认可，并对超期使用房屋的时间折算月份收取房租等。租赁期限到期，双方终止租赁关系后，反诉被告超期于2020年4月15日搬离退房，应当支付租赁期限届满2020年3月11日起至2020年4月15日搬离退房期间的占有房屋使用费2958.84元，并支付结欠反诉原告水电费10856.45元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告张勤弟辩称，对于水电费用有异议，对于房屋占用使用费也有异议，今年上半年属于疫情期间，特别是2月及3月，根本无法经营或腾空出租房。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年3月10日，港务公司作为甲方，张勤弟作为乙方，双方签订房产租赁协议书一份。合同主要约定：一、甲方租给乙方营业用房肆间（编号：1—8.9），约计：150平方米，租期为壹年，每年30000元，计人民币大写：叁万元，租金一次性付清。租期从交付钥匙之日起算（即2019年3月11日起至2020年3月10日止）；二、房屋租赁期间，乙方未经甲方同意不得转租，不得随意改变房屋结构。乙方在租赁期间的装饰等，期满退租，甲方不作补偿，由乙方自行拆除，并恢复原状，如有损坏房屋设施，乙方应作价赔偿。乙方在租赁期间，如遇政府部门要求拆迁或转让，甲方有权解除协议并不作其他赔偿；三、甲方提供有限的电源、水源，请协调大楼用电，不得用电炉等高压、伏电器。乙方应按规定据实交纳水电费。营业用房内水、电设施，乙方在租赁期间内不得随意改变，并负责日常维修；四、房屋租赁后，中途不办理退租手续。租赁期满乙方应无条件退租，乙方如需续租，须提前一个月向甲方提出，经双方协商另行签订协议；五、乙方在租期内应依法经营，依法纳税，有关部门要收取的各种费用，由乙方承担与甲方无涉；六、乙方在租期内应做好安保工作，配套消防设施，以防失窃失火，如有意外，责任由乙方承担。上述租赁协议书签订后，张勤弟承租上述营业用房进行使用。2019年8月8日，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司作为拆迁人（甲方），港务公司作为被拆迁人（乙方），双方签订拆迁补偿协议书一份。协议书约定：根据盛泽镇总体规划要求，需对港务公司不动产进行协议征收。本协议所指的不动产，是指乙方已经办理房屋所有权证的房屋和已经办理土地使用权证的土地，同时也包括未办理权证的房屋和土地。乙方的不动产坐落在。占地总面积为20666.77平方米，其中有证土地面积为9558.5平方米（吴国用（2008）第20033087号），参照有证土地面积为11108.27平方米；房屋总面积4435.79平方米，其中有证房屋3714.54平方米（吴房权证盛泽字第××号），无证房屋721.25平方米。现甲方受盛泽镇动迁办的委托，根据评估公司评估报告单及相关征收补偿政策，全权负责收购乙方企业不动产事宜中的洽谈及签约工作。经甲、乙双方认真协商，达成如下征收补偿协议：一、补偿总金额：43506873元，大写：肆仟叁佰伍拾万零陆仟捌佰柒拾叁元整。1、评估内补偿金额：38920834元，大写：叁仟捌佰玖拾贰万零捌佰叁拾肆元整；（1）、房屋补偿：21196238元；（2）、装修及附属物：5411035元；（3）、土地部分：11726159元；（4）、设备搬迁费：587402元；2、评估外补偿金额：4586039元，大写：肆佰伍拾捌万陆仟零叁拾玖元整；（1）、企业生产性停产停业损失费：1505.01m²x200元/m²=301002元；（2）、企业生产性停产停业损失费：1505.01m²x100元/m²=150501元；（3）、码头堆场停产停业损失费：9277m²x200元/m²=1855400元；（4）、空调移机费：58台x400元/台，小计23200元；（5）、电话移机费：29台x208元/台，小计6032元；（6）、宽带移机费：28台x208元/台，小计5824元；（7）、有限电视移机费:5户x1200元/户，小计6000元；(8)、太阳能：2台x1000元/台，小计2000元；（9）、砂石搬运费：17152吨x40元/吨，小计686080元；（10）、乙方放弃土地安置的奖励；有证建设用地面积奖励5万元/亩；乙方有证土地面积为31亩，即奖励1550000元；二、搬迁期限：甲、乙双方签订拆迁补偿协议后，原房屋及装修等设施产权归甲方所有。乙方在2020年3月31日前完成拆迁范围内所有租赁户的清退工作，并完成自行处置的资产搬迁工作，腾退房屋交付乙方。如乙方逾期交房，甲方有权强制清场并拆除房屋；三、付款方式：甲、乙双方签订拆迁补偿协议后分三次支付补偿款．第一次支付，在签订协议后十个工作日内，乙方将权证移交给甲方，动迁办支付给乙方40%补偿款17400000元；第二次支付，在乙方将腾清的全部房屋移交给甲方十个工作日内，动迁办支付给乙方40%补偿款17400000元，余款在乙方房屋拆平并配合动迁办注销权证后二十个工作日内一次性付清；四、其他约定：（1）、乙方将房屋搬迁腾空，由甲方按评估时的资产现状验收后接收；乙方不得私自拆除已补偿的房屋及附属物、门窗和水电及其他设备等；否则，甲方有权扣除相应的单项明细价款；甲方如有损失，可直接从拆迁补偿款中扣除；（2）、乙方搬迁前的水费、电费、物业管理费、电信、广电等费用，均由乙方负责向有关部门缴纳并结清；乙方一切债权债务，均由乙方自行负责清理，与甲方无关；(3)、乙方就已征收房屋向甲方提供的相关权证材料及其他相关证明材料，由甲方另行向乙方出具“收件收据”；（4）、乙方就已征收房屋相关证明资料真实性作出承诺；1、乙方在此承诺：就已征收房屋向甲方所提供的所有权证材料及其他相关证明材料，均属客观、真实，否则，乙方愿承担一切法律责任；2、本协议生效后，乙方同意其名下的无权证土地和房屋即归属于甲方。乙方承诺被拆迁建筑及土地等一切权属，无任何抵押或第三方权益。如已征收房屋因转让、分割、抵押等任何原因产生纠纷的，乙方自愿承担由此产生的一切法律责任及经济责任，与甲方无关；（5）、在乙方存在多个抵押权人的情况下，对于归还抵押权证存在意见无法统一时，本协议不生效；因债务纠纷导致乙方企业不动产被司法机关查封的，本协议不生效；（6）、当甲方支付了第一笔补偿款项，协议生效后，因乙方债务纠纷而被司法机关将甲方应当支付给乙方的款项冻结（停止支付）或者被司法机关强制扣划的，不作为甲方违约，视作已支付给乙方，乙方也不得以此为由，阻挠甲方的拆迁工作，如发生债权人因乙方债务而阻挠甲方施工的，甲方可以向公安机关报警，排除妨害；（7）﹍；（8）﹍。五、违约责任：1、合同签订后，乙方对现场的机器设备拖延不清场，对承租人不采取措施解除租赁关系，导致甲方无法按时进场的，乙方愿以补偿总金额的5%向甲方支付违约金；2、合同生效后，因乙方原因导致乙方权证无法注销的（如被法院查封），除甲方向乙方追缴已支付的补偿款外，乙方还以补偿总金额的10%向甲方支付违约金；3、甲方无故不支付乙方收购款的，则按应支付而未支付的部分以每天0.2‰向乙方支付违约金。2019年11月1日，港务公司向张勤弟发出通知一份。该通知载明如下内容：“各位承租人租赁吴江市盛泽港务有限责任公司房屋的地域，己被政府列入动迁范畴（已登报）。我公司与动迁办约定的退场交割期限为2020年3月底前完成，依据租赁协议，承租方期满应无条件退房，为了使各承租方尽早规划搬离及另觅新址，我公司提前将动迁信息通知大家。为此明确以下几点，请各位共同遵照执行：1、承租方与我公司订立的租赁协议期满，一律不予续租，请各承租方自行搬离、退房；2、承租方可提前中止租房协议，并自行搬离、退房，我公司则退还剩余期限房租；3、对即将期满的个别承租方，待租赁协议期满，我公司将给予半个月过渡搬离、退房期。若承租方期满，仍将使用房屋，并承诺在2020年3月20日前搬离、退房，需经我公司认可，并对超期使用房屋的时间，将折算月份收取房租；4、对个别承租方在2020年3月后期满，我公司将动员其提前终止租赁协议，也将退还剩余期限房租；5、承租方不得以任何形式，将租赁房屋转租他人使用，我公司将视作无效举动，责任自负。承租方租赁期满，不得以任何理由强占房屋，贻误我公司与动迁办约定的交割日期，所产生的一切后果和损失，均由承租方自负。友情提醒：截止2020年3月底前，按原先约定，动迁办将注销我公司的用电、用水注册，并予停供，敬请各位把控。”张勤弟确认收到上述通知。审理过程中，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具说明一份。该说明载明如下内容：“现场踏勘时，现场评估人员未将宾临汽修、永安彩钢板的装修附着物、设备等分开记录，因此一起出具了评估单（评估单中北第九家，共四间）。现应港务公司的要求将两家分开出具评估单），经其确认四间中的北两间为宾临汽修，南两间为永安彩钢板。所附评估单显示：宾临汽修装修及附属物总金额为15588元；宾临汽修设备搬迁费总金额为15967元（夹芯板喷房、钢木平台、空压机、举升机）。审理过程中，另查明如下事实：1、张勤弟已付清承租期间（2019年3月11日起至2020年3月10日止）的租金；2、张勤弟承租房屋用于开设汽修，取名宾临汽修，没有办理营业执照；3、张勤弟于2020年4月15日搬离承租房屋；4、张勤弟承租的房屋有相应的产权证书；5、港务公司已收取了案涉拆迁补偿协议书约定的二期补偿款。审理过程中，张勤弟主张的补偿费用构成如下：1、设备搬迁费（夹芯板喷房、钢木平台、空压机）15297元；停产停业损失费22500元；宽带移机208元；空调移机400元；装修及附属物61595元，合计10万元。对于张勤弟主张的上述补偿费用，港务公司确认设备搬迁费、宽带移机费、空调移机费应归属于张勤弟。对于停产停业损失费、装修及附属物补偿费，港务公司不予认可。审理过程中，港务公司主张的费用构成如下：1、2020年3月11日起至2020年4月15日退房期间的房屋占有使用费2958.84元【36天x82.19元/天（年租金30000元）】；2、水电费10856.45元。对于港务公司主张的上述费用，张勤弟均不予认可。以上事实，由张勤弟提供的房屋租赁协议书、照片打印件、拆迁补偿协议书，港务公司提供的房屋租赁协议书、通知、拆迁补偿协议书、拆迁补偿价值评估表、电表电线分布现场照片、水电表读数现场照片及证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。本院认为：张勤弟与港务公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。本案当中，关于应归属于张勤弟的费用，张勤弟主张设备搬迁费、停产停业损失费、宽带移机费、空调移机费、装修及附属物补偿归属其所有。根据本院查明的事实，设备搬迁费为15967元（评估报告遗漏举升机价值）、宽带移机为208元、空调移机400元，港务公司亦确认设备搬迁费、宽带移机费、空调移机费归张勤弟所有，故本院确认设备搬迁费为15967元、宽带移机为208元、空调移机400元，合计16575元应归张勤弟所有。对于双方争议的装修及附属物补偿，根据双方所签《房屋租赁协议书》中的约定：“乙方（张勤弟）在租赁期间的装饰等，期满退租，甲方（港务公司）不作补偿，由乙方（张勤弟）自行拆除，乙方（张勤弟）在租赁期间，遇政府部门要求拆迁或转让，甲方（港务公司）有权解除协议并不作其他赔偿。”故对于张勤弟主张的装修及附属物补偿，本院不予支持。对于双方争议的停产停业损失费，本院认为虽然拆迁补偿协议书签订于房屋租赁协议书履行期间，但张勤弟已按房屋租赁协议书约定的承租期限完全履行，未影响张勤弟的租赁合同目的和利益，拆迁部门支付的停产损失费是对港务公司的补偿，而并非对张勤弟的补偿，故张勤弟主张的停产停业损失费，于法无据，本院不予支持。针对双方争议的房屋占有使用费，房屋租赁协议书所涉租赁期限至2020年3月10日届满，根据本院查明的事实，张勤弟于2020年4月15日搬离，而根据港务公司所发通知，港务公司给予承租方半个月的过渡搬离，故张勤弟应支付自2020年3月26日至2020年4月15日期间的房屋占有使用费1725.99元【21天x82.19元/天（年租金30000元）】。针对双方争议的水电费，港务公司提供的水电表读数未经双方确认，该证据不足以印证张勤弟结欠其水电费10856.45元的事实。故港务公司关于水电费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市盛泽港务有限责任公司应给付原告张勤弟设备搬迁费、宽带移机费、空调移机费共计16575元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告张勤弟的其他诉讼请求。三、反诉被告张勤弟应支付反诉原告吴江市盛泽港务有限责任公司房屋占有使用费1725.99元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请直接将款项汇入反诉原告指定账户，户名：吴江市盛泽镇港务有限责任公司，开户行：中国建设银行盛泽舜湖西路分理处，账号：32×××74）四、驳回反诉原告吴江市盛泽港务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由原告负担1043元，被告吴江市盛泽港务有限责任公司负担107元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用107元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费减半收取73元，由反诉原告负担48元，反诉被告张勤弟负担25元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用25元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 周 斌二〇二〇年九月八日书记员 姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。