安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0225民初4337号 原告：陆先明，男，汉族，1967年11月14日出生，住无为市。 原告：赵金秀，女，汉族，1968年2月16日出生，住无为市。 委托诉讼代理人：徐豪，安徽有为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱映东，安徽有为律师事务所律师。 被告：无为县金达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇状元府邸售楼处。统一社会信用代码9134022535517152XD。 法定代表人：王春华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李小军，公司员工。 原告陆先明、赵金秀与被告无为县金达房地产开发有限责任公司（以下简称金达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱映东、被告委托诉讼代理人李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆先明、赵金秀向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还原告房屋面积差价款22373.84元；2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年,原被告签订了一份商品房买卖合同(下简称“合同”),合同约定原告向被告购买位于无为县无城镇状元府邸小区7栋1603室的商品房一套。合同第三条约定:预测建筑面积109.18平方米,其中套内面积89.05平方米,分摊共有面积为20.13平方米。合同第六条约定房屋总价款为642000元。合同签订后,原告共交付了房款646293元。2019年,原告在领取房产证时才得知自己购买的房屋实测套内面积仅为86.07平方米,与合同约定的套内面积相差2.98平方米。现原被告双方因房屋面积差异的赔偿事宜未能达成一致意见,原告为维护自身的合法权益,特具状诉至贵院,恳请贵院能够依法支持原告的诉讼请求。为盼! 金达房地产公司庭审中辩称，一、诉争房屋的面积误差应为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积的误差。1、将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差符合合同约定，符合对该条文的通常理解；2、将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差，符合一般公众认知水平，符合事理；3、将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差，符合合同体系一致性原则；4、原、被告已以行为就《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”是指“建筑面积差异多退少补”达成了共识，双方在合同履行过程中已对面积是指建筑面积误差还是套内建筑面积误差进行了明确，故诉争房屋面积误差应指建筑面积误差；5、生效裁判文书已经明确类似案件应按套内建筑面积、公摊面积分别计算多退少补，被告认为同类案件应该统一裁判标准，本案应参照生效裁判判决。 综上，被告认为该案面积误差应按建筑面积误差多退少补。二、原告按照合同约定套内建筑面积与房产证载明的套内建筑面积误差主张面积误差损失，无事实和法律依据（一）原、被告之间的《商品房买卖合同》并未约定按套内建筑面积误差计算面积误差损失，因此原告主张按套内建筑面积主张面积误差损失，无合同依据。（二）《商品房买卖合同》第十三条第4款的约定，虽未明确面积误差是指建筑面积误差，但通过文意解释、体系解释及原被告的行为，均可认定该条约定的面积误差就是指建筑面积误差，因此按照通常理解，已能认定该条约定的面积误差就是指建筑面积误差，并无理解上的争议。因此原告以此条约定主张套内建筑面积误差房款损失，与合同约定亦不相符。（三）《商品房买卖合同》是住建部和国家工商总局共同制定的范本，并通过行政方式强制推行使用，并非开发商预先拟定，故不属于格式合同。 （四）原告向被告主张套内建筑面积误差损失，没有法律依据。我国法律关于房屋面积差引起的房款损失问题，只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条有规定。根据该条内容可知，买房人可向出卖人主张面积误差损失，但要么选择按照建筑面积误差结算，要么按照套内建筑面积误差结算，而不能同时选择两种方式主张面积误差损失。因此，原告主张套内建筑面积误差损失与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定不符，也无其他法律依据，原告的诉讼请求于法无据，应被判决驳回。（五）建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，建筑面积包含了套内建筑面积，因此，若原告既可主张建筑面积误差损失，也可主张套内建筑面积误差损失，将导致重复计算面积误差损失。本案诉争房屋合同已经约定了按建筑面积误差结算房款损失，且原、被告已以行为选择了按照建筑面积误差结算了房款损失，因此原告的面积误差损失问题已经进行了处理，原告现再以套内建筑面积误差主张损失，系重复计算己方损失，无事实依据。三、原告的诉讼请求应予以判决驳回。首先，原告已在领房时补交了按建筑面积计算的面积误差引起的房款损失，其现起诉按套内建筑面积主张面积误差引起的房款损失，属于重复要求面积误差损失，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定不符，于法无据，请求法院判决驳回原告的诉请。其次，《商品房买卖合同》第十三条第4款约定了“多退少补”，该约定很明确，即按面积多退少补，因此并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条有关面积误差绝对值3%的约定，原告主张面积误差超过3%部分双倍返还房款与合同约定不符。 原被告之间的商品房买卖合同已约定了建筑面积误差问题的处理，未约定套内建筑面积误差问题，符合我国法律规定，因为出卖人和买房人只能选择其中一种面积误差问题，否则将构成重复计算面积误差损失。综上，被告认为原告的起诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 状元府邸楼盘系由金达公司开发并销售。2017年6月15日，陆先明、赵金秀与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定由陆先明、赵金秀购买状元府邸小区7#楼2单元1603室房屋一套，该商品房预测建筑面积共109.18平方米，其中套内建筑面积89.05平方米，分摊建筑面积20.13平方米。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，每平方米5880.2元，总价款为642000元。合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补。补充协议约定，以无为县房产测绘机构测绘为准，按实际测绘面积结算房款，按合同签订实际成交单价，多退少补。 2019年4月29日，经无为县精良房地产测绘队测量，案涉房屋建筑面积109.91平方米，其中套内面积86.07平方米，分摊面积23.84平方米。2019年5月6日，陆先明补交金达公司房款4293元。2019年10月18日，陆先明、赵金秀取得案涉房屋的不动产权证书，产权证书载明：套内面积86.07平方米，分摊面积23.84平方米，建筑面积109.91平方米。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、不动产权证书、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题是案涉房屋的面积误差如何处理。根据双方的诉辩主张和举质证意见，结合查明的案件事实，本院分析认定如下： 陆先明、赵金秀和金达公司双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效,对当事人均具有法律效力。陆先明、赵金秀和金达公司在合同中约定涉案房屋的建筑面积共109.18平方米，其中套内建筑面积共89.05平方米，公摊建筑面积20.13平方米。陆先明、赵金秀据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利,同时应承担支付房屋对价的义务。与此相对应,金达公司则负有交付以及享有收取房屋价款的权利，本案中,涉案房屋实际测绘的套内建筑面积与分摊面积均与合同约定的面积不一致，套内建筑面积减少了2.98㎡，分摊面积增大3.71㎡。根据双方合同中的约定，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补。因此无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加,双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。对套内建筑面积减少部分，金达公司应当向黄静扬退还多支付的款项，对公摊面积增大部分，陆先明、赵金秀亦相应地应向金达公司支付相应的对价。 《商品房销售管理办法》第十八条的规定,“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成,买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利,承担责任。”可见，商品房销售按面积计价有两种方式，即按套内面积计价或按建筑面积计价。套内面积与公摊面积一同构成销售建筑面积,公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转,并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，双方约定按照建筑面积计算，每平方米5880.2元，总价款为646293元。无论是按建筑面积计价还是按套内建筑面积计价，商品房的总价款应是不变的。故按“总房价÷套内面积”方式计算，案涉房屋按套内建筑面积计价，单价应为每平方米7257.6元（646293÷89.05）。公摊面积是建筑面积的一部分,因此公摊面积增加部分以双方合同约定的建筑面积单价每平方米5880.2元作为公摊面积的计价标准符合本案实际。因此，按照双方合同中“多退少补”的约定，金达公司应向陆先明、赵金秀返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款21627.8元（7257.6×2.98），陆先明、赵金秀亦应补交分摊面积增大部分的房款21815.5元（5880.2×3.71）。 综上，金达公司未按合同约定向陆先明、赵金秀交付了套内建筑面积和公摊面积均与合同约定不一致的商品房,显属违约,金达公司依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定以建筑面积作为计价方式，并未约定以建筑面积作为面积差异的结算依据，故金达公司主张应以建筑面积核算房款，没有事实依据，且对购房人不公平，本院不予采信。依据上述核算，两项相抵，陆先明、赵金秀应补交金达公司187.7元，加上2019年5月6日陆先明、赵金秀补交金达公司的房款4293元，两比，金达公司应退还陆先明、赵金秀多支付的购房款4105.3元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告无为县金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告陆先明、赵金秀面积误差房价款4105.3元； 二、驳回原告陆先明、赵金秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计180元，原告陆先明、赵金秀负担155元，被告无为县金达房地产开发有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王晓春   二〇二〇年九月二十九日   书记员  黄媛媛 附件：本判决引用的法律和司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五条、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。