湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2581号上诉人（原审被告）：刘博文，男，汉族，1990年9月14日出生，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：颜秋莲，女，汉族，1955年7月10日出生，户籍所在地湖南省岳阳县。原审被告：岳阳巴陵金致房产经纪有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区站前西路鑫和楼西侧一号。法定代表人：柳雯。上诉人刘博文因与被上诉人颜秋莲、原审被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司（以下简称金致房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘博文上诉请求：1、撤销一审判决或将本案发回重审；2、确认案涉合同无效，依法改判上诉人在一审判决的基础上少支付30000元；3、由颜秋莲承担本案诉讼费。事实与理由：1、本案实际系第三人委托上诉人出售逸馨花园经济适用房指标，第三人与上诉人亦约定了任何纠纷及责任均由第三人承担，与上诉人无关。上诉人收取定金后交给了第三人，第三人才是本案的适格主体；2、颜秋莲通过去房产部门查询，知道其不符合购买经济适用房资格后才主动提出解除合同返还定金。案涉合同约定房屋具体交付时间以开发商交房为准，而一审认定上诉人在签订合同一年后，因无法交付房屋才退还定金14000元，明显认定事实错误。因案涉合同无效，定金条款亦无效，不能适用双倍返还定金的规定，故一审判决双倍返还定金，适用法律错误。颜秋莲辩称，1、购房时答辩人并不知道逸馨花园的房屋为经济适用房；2、签订案涉合同通过了专业的房地产经纪公司，不应该不告诉答辩人所购房屋的性质；3、签订案涉合同、收取定金都是刘博文，答辩人并不知道刘博文系受委托卖房。金致房产公司未作答辩。颜秋莲向一审法院起诉请求：1、判决解除刘博文、金致房产公司与颜秋莲签订的1701491号《房屋买卖合同》；2、请求判决刘博文、金致房产公司向颜秋莲支付人民币46000元；3、请求判决刘博文、金致房产公司向颜秋莲支付息金5520元。一审法院认定的事实：刘博文委托金致房产公司出售位于岳阳市房屋一套，房屋面积87㎡，出售价为396000元。金致房产公司在网上发布了上述房屋的出售信息。颜秋莲从网上看到上述房屋信息后，联系金致房产公司表示愿意购买该房屋。金致房产公司遂将该信息告知刘博文。2017年11月13日，颜秋莲（乙方）与刘博文（甲方）、金致房产公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方自愿通过丙方出售及购入位于岳阳市房屋，建筑面积为87㎡，房屋总价为396000元，一次性付款，乙方须在签订合同时支付购房定金人民币30000元给甲方，甲方须负责将该物业交予乙方使用，具体交付时间以开发商交房为准。基于丙方在促成甲乙双方交易中所提供的服务，应收取合同居间服务佣金，甲乙双方各向丙方支付佣金4000元整，本合同签订之日立即支付给丙方。当日，刘博文收取颜秋莲30000元定金，并出具了一张收条，该收条载明：“今收到颜秋莲购房定金30000元”。颜秋莲在庭审中陈述，刘博文在签订案涉房屋买卖合同一年后，因没有房屋交付退还了14000元给颜秋莲。现因刘博文没有房屋交付，且未及时退还余下16000元购房定金，遂酿成纠纷。一审法院认为，颜秋莲与刘博文、金致房产公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应及时、全面的履行合同约定的内容。本案中，颜秋莲按约支付了购房定金，但刘博文至今未向颜秋莲交付房屋，且刘博文在签订案涉合同一年后向颜秋莲返还了部分购房定金，刘博文以自己的行为表示不能按约定履行房屋买卖合同，系自身原因致颜秋莲合同目的不能实现，刘博文应依法承担相应的法律责任，故颜秋莲主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，于法有据，予以支持。颜秋莲与刘博文签订的合同约定了履约定金30000元，颜秋莲亦实际支付给了刘博文。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，现颜秋莲主张刘博文双倍返还定金符合上述规定，故对颜秋莲要求刘博文双倍返还支付的房款定金的诉讼请求，予以支持。扣除刘博文已返还的14000元购房定金，刘博文仍需向颜秋莲返还定金46000元。鉴于定金罚则已具惩罚性质，亦包含了弥补损失的作用，本案中刘博文已承担双倍返还定金的违约责任，颜秋莲的损失已获得相应弥补，在颜秋莲未提供证据证明双倍定金不足以弥补损失的情况下，其诉请赔偿定金利息损失没有事实和法律依据，不予支持。金致房产公司仅为颜秋莲提供购房讯息、并通过其促成颜秋莲与刘博文之间签订房屋买卖合同、进而收取居间服务费，故颜秋莲与金致房产公司形成的是居间合同法律关系，而非房屋买卖合同法律关系，本案房屋买卖合同的当事人系颜秋莲与刘博文，故金致房产公司不是本案适格主体，对颜秋莲要求金致房产公司承担责任的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除颜秋莲与刘博文于2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》；二、刘博文在判决生效后十日内双倍返还颜秋莲余下购房定金46000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回颜秋莲的其他诉讼请求。案件受理费544元，由刘博文负担。二审期间，刘博文提供了以下三份证据：1、2017年11月13日的《房屋买卖合同》；2、2017年7月1日侯德华出具的委托书；3、刘博文与侯德华的微信聊天记录及侯德华出具的逸馨花园退款名单。上述证据拟证明：1、刘博文系受侯德华委托出售房屋；2、刘博文在积极向侯德华要求退还颜秋莲交纳的定金。经质证，颜秋莲认为签订合同时刘博文并未告知系受侯德华的委托出售房屋，也没有告知所购房屋的性质，对证据的关联性及证明目的不予以认可。对上述证据是否采信，本院将在下文进行分析判断。本院二审查明，2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》中委托人一栏空白，未填写委托人姓名。合同中未约定购买房屋的具体楼栋及房号。颜秋莲陈述，其收到退还的定金14000元后知道了逸馨花园的房屋为经济适用房。刘博文陈述其之前从事过房屋中介工作。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要有二个：一是本案是否遗漏了当事人；二是案涉合同是否有效，是否应双倍返还定金。关于第一个焦点，案涉合同上委托人一栏空白，且刘博文并无证据证明签订案涉合同时告知了颜秋莲系受他人委托出售房屋，故刘博文提供的证据不能实现其签订合同时告知了颜秋莲系受他人委托出售房屋的证明目的，且刘博文提供的证据并非新证据，故本院对刘博文提供的证据不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。根据该条规定，即使刘博文认为其系受委托出售房屋的事实存在，颜秋莲在事后知道刘博文受委托的事实后，颜秋莲亦有权选择刘博文作为相对人主张权利。故刘博文认为本案遗漏了当事人的上诉请求不能成立。关于第二个焦点，诉争房屋在性质上属于经济适用房，系具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的购买者必须具备相应的资格，颜秋莲并未提供证据证明其具有经济适用住房的购买资格，故案涉合同因损害了社会公共利益而无效。颜秋莲作为购房人未了解房屋性质即签订合同，对合同无效存在过错。刘博文作为从事过房屋中介工作的人员，明知系经济适用房仍与颜秋莲签订合同，亦存在过错，且过错明显大于颜秋莲。案涉合同无效，作为具有担保性质的定金条款亦无效，故不能适用双倍返还定金的定金罚则。合同无效，刘博文应返还财产即收取的定金并赔偿损失。鉴于颜秋莲未提供损失的依据，但刘博文占有定金期间，造成了颜秋莲资金占有损失，考虑到合同无效，双方均有过错。故本院酌定尚未退还的定金16000元的资金占用费自2017年11月13日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，刘博文认为案涉合同无效，不应双倍返还定金的上诉请求成立，应予支持；刘博文的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1240号民事判决；二、颜秋莲与刘博文于2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》无效；三、刘博文在判决生效后十日内返还颜秋莲购房定金16000元及资金占用费（资金占用费以16000元为计算基数，自2017年11月13日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回颜秋莲的其他诉讼请求。一审案件受理费544元，由刘博文负担344元，由颜秋莲负担200元。二审案件受理费550元，由刘博文负担350元，由颜秋莲负担200元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月八日书记员  刘 珂