广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初2104号原告：冯叶荣，男，1994年7月19日出生，汉族，住广东省清远市清新区*************，公民身份号码441************413。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。被告：广东中恒房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清新区太和镇二十六号区(太和路33号中恒公园大地营销中心)，统一社会信用代码914************705。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。原告冯叶荣诉被告广东中恒房地产开发有限公司（以下简称“中恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、被告委托诉讼代理人周密、郭庚键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯叶荣向本院提出诉讼请求：一、被告中恒公司向原告冯叶荣支付逾期交房违约金，违约金以房价款820000元为基数自2019年12月23日起按年利率6%计算至实际交付房屋之日止，暂计至2020年5月1日为17523元；二、本案诉讼费用由被告中恒公司负担。原告冯叶荣所主张的事实和理由：2018年7月27日，冯叶荣与中恒公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：冯叶荣购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园39号楼1401号房屋，房屋总价款为820000元；中恒公司应在2019年12月22日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的房屋交付给冯叶荣使用。签订合同后，冯叶荣已依约支付全部购房款，但中恒公司迟延交房应承担支付违约金的责任。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，合同约定的违约金标准过低，不足以弥补冯叶荣的损失，应予增加调整以已付购房款为基数按年利率6%计算。违约金计算日期应从合同约定交付房屋期限届满的次日即2019年12月23日起至实际交付房屋之日止。综上，截至2020年5月1日共130日的违约金为17523元。为维护自身合法权益，冯叶荣提起诉讼。被告中恒公司答辩称：一、中恒公司开发的清远市清新区太和镇33号中恒公园大地花园39号楼已于2019年10月30日取得房屋测绘报告，于2020年4月17日办理建设工程竣工验收备案，涉案商品房已具备《商品房买卖合同(预售)》约定的交付使用条件。二、中恒公司已依约向冯叶荣发出收楼通知书，冯叶荣逾期未办理收楼手续，涉案商品房依约视为已如期交付。三、《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定逾期超过45日交房的违约责任为出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。冯叶荣对合同约定的逾期交房违约责任形式不持异议，该合同条款合同有效，应按合同约定履行。四、冯叶荣未举证证明《商品房买卖合同（预售)》约定的违约金低于造成的损失，其提出调整违约金的诉讼请求不能成立。五、冯叶荣援引的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条不适用于本案情形，本案是逾期交房引起的违约赔偿纠纷，逾期交付使用房屋违约金可根据同地段同类房屋租金标准确定。综上，冯叶荣的诉讼请求不能成立，应依法判决驳回冯叶荣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方的举证、质证意见笔录附卷宗佐证。经审理查明，本院认定事实如下：中恒公司于2007年6月4日成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、经营及商品房销售、代理、物业管理。2018年7月27日，冯叶荣为买受人与中恒公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：冯叶荣购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园39号楼1401号房屋，购房款总价为820000元；中恒公司应在2019年12月22日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的房屋交付冯叶荣使用。中恒公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达冯叶荣。冯叶荣未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。向买受人邮递书面通知的，以邮戳日为送达日。买受人拒签或变更地址等不影响认定出卖人已履行通知义务。买受人未在通知书期限内查验的，视为已查验并不存异议。交付该商品房时，出卖人应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收。逾期交付房屋的责任，按逾期时间分别处理：（1）逾期45日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千分之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一。合同签订后，冯叶荣依约履行了合同付款义务，中恒公司出具购房发票给冯叶荣收执。2019年10月30日，中恒公司取得清远市清新区城乡建设测绘队出具的中恒公园大地花园39号楼《房屋面积实测成果报告》。2019年12月5日，中恒公司向冯叶荣邮寄《商品房交付使用通知书》，2019年12月6日他人代收。2020年4月17日，涉案楼房通过清远市清新区建设行政主管部门的建设工程竣工验收备案。2020年4月22日，中恒公司再次向冯叶荣邮寄《二次收楼通知书》，2020年4月23日本人签收。2020年5月8日，中恒公司再次向冯叶荣邮寄《再次函告收楼通知书》，2020年5月9日本人签收。庭审中，冯叶荣与中恒公司均同意违约金从合同约定交楼期限届满的次日即2019年12月23日起算；双方对违约金截止日期和计算标准仍存争议，冯叶荣认为截止日期以楼房工程竣工验收备案后收到对方邮寄的收楼通知书顺延第10日视为交房日期或实际接收房屋之日按年利率6%计算，而中恒公司则认为截止日期以楼房工程竣工验收备案后对方收到其邮寄的收楼通知书顺延第10日视为交房日期按合同约定已付房款千分之一计算。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》《房屋面积实测成果报告》《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、购房发票、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力冯叶荣与中恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金1、违约责任。中恒公司没有依合同约定的时间向冯叶荣交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，向对方支付违约金。2、违约金的调整。双方对违约金的计算标准存在争议，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。合同约定按已付房款千分之一计付违约金，过低，应予调整增加。冯叶荣未能举证其实际损失，结合本地实际情况本院酌情调整为购房款的年利率4.5%。3、违约金的起止期间。合同约定中恒公司应在2019年12月22日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付给冯叶荣使用。双方确认违约金的起算日期为2019年12月23日，本院予以采纳。双方对截止日期存争议，结合上述交楼的前提条件和双方的意见，中恒公司于2020年4月22日向冯叶荣邮寄《二次收楼通知书》，于2020年4月23日由本人签收，签收后顺延10日视为交房日期，故本院确认违约金计算的截止日期为2020年5月3日。综上，中恒公司应付冯叶荣逾期交房违约金从2019年12月23日起至2020年5月3日止以购房款820000元为基数按年利率4.5%计算所得为13632.5元（820000元×4.5％×133日÷360日）。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东中恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告冯叶荣的逾期交房违约金13632.5元；二、驳回原告冯叶荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119.04元（简易程序减半收取，原告冯叶荣已预交），由被告广东中恒房地产开发有限公司负担92.61元，原告冯叶荣负担26.43元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年九月十五日书记员  班嘉莹附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。