江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初371号原告：杨凤荣，男，1928年9月22日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐正祥，男，1947年8月20日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：杨爱凤，女，1951年7月31日生，住址同徐正祥。原告：蒋瑞萍，女，1941年10月27日生，住。原告：严苏青（蒋瑞萍之子），男，1959年8月21日生，住。原告：商中林，男，1954年3月10日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王美林，男，1957年4月23日生，住盐城市亭湖区。原告：陈寿荣，男，1951年5月10日生，住盐城市亭湖区。原告：朱学琴，女，1965年1月6日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐正祥，男，1947年8月20日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：杨爱凤，女，1951年7月31日生，住址同徐正祥。原告：姜正干，女，1979年1月21日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈寿荣，男，1951年5月10日生，住盐城市亭湖区。原告：王美林，男，1957年4月23日生，住盐城市亭湖区。原告：任金谷，男，1966年6月11日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈寿荣，男，1951年5月10日生，住盐城市亭湖区。原告：王慧，女，1981年11月19日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王美林，男，1957年4月23日生，住盐城市亭湖区。原告：李兆荣，男，1970年12月24日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陆芬芳，女，1941年2月10日生，住盐城市亭湖区。原告：蒋春光，男，1937年3月16日生，住东台市。委托诉讼代理人：严苏青（蒋瑞萍之子），男，1959年8月21日生，住。原告：王敏，男，1983年1月30日生，住盐城市城南新区。被告：盐城市虹桥棉业有限公司，住所地盐城市建军东路49号。法定代表人：王琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李爱兵，男，1969年8月30日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。原告杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏与被告盐城市虹桥棉业有限公司（以下简称虹桥公司）土地使用权暨确认协议无效纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年6月8日、8月5日公开开庭进行了审理。原告严苏青、陈寿荣、王美林、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏，杨凤荣、朱学琴的共同委托诉讼代理人徐正祥、杨爱凤，商中林的委托诉讼代理人王美林，姜正干、任金谷的共同委托诉讼代理人陈寿荣，被告虹桥公司委托诉讼代理人李爱兵、刘健到庭参加诉讼。原告蒋瑞萍经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对位于盐城市区建军东路47号、53号虹桥公司院内的土地及通道与虹桥公司共同享有使用权。2、判决撤消由虹桥公司与盐城市盐都区供销合作社七号宿舍楼（以下简称七号楼）业主代表签署的上述土地使用权《协议书》。3、判决虹桥公司拆除上述虹桥公司院落进出通道大门，保持畅通。事实和理由：2019年8月1日，因虹桥公司院内土地出租需要，虹桥公司发布公告，限居住在原盐城市盐都区供销合作社（现为虹桥公司）院内的住户清除停放在院内汽车、电瓶车、摩托车、自行车。并雇佣保安对该院内住户进行威胁、恐吓，对居住在院内住户的人身安全造成严重影响。原告向盐城市不动产登记中心申请确权，该中心出具证明，明确院内宗地为所有商户、住户共同所有，共同享有使用权。虹桥公司隐瞒事实真相，误导七号楼业主，称虹桥公司院内的土地是虹桥公司的，大院围墙以北才是七号楼业主的，本着睦邻友好同意七号楼业主停放自行车，办公时间不得停放汽车。七号楼部分业主在存在重大误解的情况下签订了协议，应予撤消。虹桥公司在院内出口设置的通道大门限制了七号楼商、住户的合法权益，应予拆除。综上，请求依法判如所请。被告虹桥公司辩称：1、盐城市区建军东路47号、53号虹桥公司院内的土地及通道宽11米，长36米，a-b-c-h线为界，南则为出让土地，土地使用权人为被告，a-b-c-h线以北至七号楼南围墙为划拨土地，该部分土地由被告代管。原告诉称上述土地为原、被告共同共有无事实根据。2、为缓和七号楼及虹桥公司一楼部分商户车多位少的矛盾，经被告多次协商，与部分业主签订了相关协议，不存在隐瞒事实真相和误导部分业主的事实。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：案涉土地座落于盐城市，面积2690.3㎡，原权利人为盐城市第二棉麻公司，其中1075.5㎡权利性质为国有出让土地，1614.8㎡权利性质为国有划拨土地。盐城市第二棉麻公司在该宗地上建有四层办公楼一幢，其中一楼十间门面房被其主管单位盐城市盐都区供销合作总社划归盐城市第二日杂品公司所有。后因盐城市第二日杂品公司破产，十间房面房由盐城东方红药店购买4间，原告王慧、王敏、任金谷、蒋春光、李兆荣各购买一间，门牌号分别为建军东路。盐城市盐都区供销合作总社还在争议土地以北建设宿舍楼一幢，楼号为盐城市，该宿舍楼被分配给本单位干部、职工居住。后该宿舍楼按国家相关政策进行了房改，原告杨凤荣、蒋瑞萍之夫严某（已故）、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林分别购买了其中某室房产。上述房面房和房改房均领取了房屋所有权证和土地使用证。上述办公楼、宿舍楼建成后，盐城市盐都区供销合作总社在宿舍楼阳台外侧以下位置建设东西向围墙，将办公楼与宿舍楼隔离，形成办公楼后侧的庭院。2019年8月29日，原告杨凤荣、陈寿荣及建军东路部份业主代表（乙方）与被告（甲方）签订一份协议，内容为：“为强化虹桥棉业与宿舍楼大院之间院内安全管理，维护城市文明形象，从人性化、客观实际出发双方达成如下协议：一、甲方负责办公楼大院内的卫生、宣传等相关事宜的整体管理工作。二、从客观实际、睦邻友好出发，目前虹桥棉业有限公司2-4层楼已经整体出租给对外租赁使用，无再有使用权，考虑到邻里之间友情关系，现由甲方负责出面与对方洽谈，7号楼老住户（区社、棉麻），停放电瓶车、自行车实际困难，同意停放。三、乙方必须服从管理，车辆按指定位置停放，摆放有序，整齐美观，其他杂物不允许摆放院内，对僵死车不符合规定的或长期不用的车辆，一律不允停放。四、乙方积极配合甲方办理车辆停放的相关手续，并办理出入证等手续（在装修期间，乙方配合甲方暂不停放车辆，便予安全，装修后继续停放）。考虑到充电安全问题，乙方停放电瓶车车辆必须保证电瓶车质量安全，并承担相应的安全责任。甲方负责安装电表，并发放充电卡给乙方使用。五、由于院内场地较小，办公时间汽车无法停放，请乙方给予配合，尽量避开上班高峰期重叠停放，如确因困难要服从管理。六、甲、乙双方共同维护院内文明形象，楼上居民不要乱扔烟蒂、杂物、吐痰，保持院内卫生、整洁，为居民和办公区创造良好居住办公卫生环境。”此后，原、被告为案涉办公院内的车辆停放多次发生矛盾，经所在地公安部门调处未果。另查明：2003年9月11日，经原盐都县人民政府批准，盐城市第二棉麻公司整体出售改制为虹桥公司，由虹桥公司承担原企业全部债权债务。2019年9月25日，盐城市不动产登记中心向王美林、王慧出具一份盐市登函，内容为：“王美林、王慧：关于你们咨询建军东路宗地使用权利问题的诉求书已收悉，现将有关法律规定介绍如下：《物权法》第六章第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”本案在审理过程中，被告提供二份原盐城市国土资源局发放的土地使用证，其中地号为、图号的出让土地使用证中载明土地使用者为盐城虹桥棉业公司，土地用途为商业用地（211），使用权类型为出让，面积为1075.5平方米。该证还载明：根据盐都区供销合作社、市第二日用杂品公司清算组、市虹桥棉业公司确认该证中有第二日用杂品公司分摊土地面积221平方米；地号为的土地使用证中划拨土地证载明土地使用者为盐城市第二棉麻公司改制后剩余土地（虹桥公司代管），土地用途为城镇单一住宅用地（251），使用权类型为划拨，面积为1614.8平方米。该证还载明：该宗地出售成套住房后的剩余土地面积为本证书中使用权面积减去各分摊土地面积之和。还查明：上述争议的办公大楼西侧与后面庭院交界口有一围墙院门，进出该庭院从该大门经过。上述事实，有协议书、盐城市不动产登记中心函、土地使用证及当事人的陈述予以证明，经庭审审理，本院予以确认。本院认为：一、《中华人民共和国物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虹桥公司办公楼北侧院落土地分为出让土地和划拨土地两部分，均由虹桥公司在登记部门进行了登记，根据登记证书上载明的内容，盐城、一楼十间门面房的土地均不在虹桥公司办公楼北侧院落土地范围内，其相关业主在房改及购买第二日用杂品公司破产财产时另行办理了房屋所有权和土地使用权登记。故原告要求确认对位于盐城市虹桥公司院内的土地及通道与虹桥公司共同享有使用权、拆除虹桥公司院落进出通道大门没有事实和法律依据，本院不予支持。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原告杨凤荣、陈寿荣及建军东路部份业主代表与被告签订的协议不违反上述法律规定，双方签订的协议属于有效民事法律行为。原告诉称七号楼部分业主在存在重大误解的情况下签订的协议，请求予以撤消，但未提交可撤消的事实证据证明，其诉请理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨凤荣、蒋瑞萍、严苏青、商中林、陈寿荣、朱学琴、姜正干、王美林、任金谷、王慧、李兆荣、蒋春光、王敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审 判 长  俞建中人民陪审员  奚建青人民陪审员  张福桂二〇二〇年九月三十日书 记 员  郁 丹