江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初6356号原告：新余嘉业物业管理有限公司，住所地：江西省新余市五一南路558号，统一社会信用代码：9136050059886462X5。法定代表人：郝乐斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅玉文，江西淦淦律师事务所律师。被告：黄青梅，女，1979年12月12日出生，汉族，住江西省新余市。原告新余嘉业物业管理有限公司（下称原告）与被告黄青梅（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人傅玉文、被告黄青梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业费4186.88元，违约金2000元，合计6186.88元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是翠湖天地小区11栋2单元402室的所有人，建筑面积132.59平方米。原告作为上述小区合法入驻的物业服务有限公司，于2013年7月20日与新余市流星花园房地产开发有限公司签订《前期物业委托合同》，合同约定，以房屋面积0.5元每月的标准向小区内全体业主收取物业费，违约金按每日百分之一计算。被告入住小区后，原告向其提供了完善的物业管理服务，被告本应履行缴纳物业费的义务，但被告于2014年1月1日起停止缴纳物业费，截至2019年4月30日，被告欠缴物业服务费4186.88元。为维护原告的合法权益，特向法院提出前列诉请。被告辩称，原告服务质量存在严重瑕疵。比如进出人员、车辆不登记，中控室、监控室没有值班人员；监控设备及消防设备没有修理，导致小区被盗事故频发；消防栓没有水带导致没有通水；小区北门私拉电线；电梯保养不及时，无记录，小区业主被困电梯频发；公共停车位与地下室被不知名的人恶意霸占，对面小区的人都可以随意停放；11栋北面商铺私自开后门，门口直对其单元门口，在商铺内加工铁艺栅栏，含有害物质，对小区业主的孩子造成身体伤害。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、翠湖天地交房资料；2、《前期物业服务合同》；3、《不动产登记信息查询证明》；4、物业费催缴函照片，拟证明黄青梅拖欠原告物业费的事实。被告对第2、3号证据真实性没有异议，对第1、4号证据真实性有异议。本院认为，原告提交的证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，综合起来能够证明黄青梅拖欠原告物业费之事实，故对上述证据予以采信。被告围绕其答辩意见，向本院提交了照片打印件12页，拟证明原告履行物业管理服务不到位。具体如下：1、小区绿化区无人打理。原告质证认为其会定期派人打理，且对小区绿化进行过维护升级，本院对该质证意见予以采信；2、井盖缺失存在隐患。原告质证认为井盖并未缺失，是有工作人员把井盖打开在检查工作，本院对该质证意见予以采信；3、小区北门私拉电线。原告质证认为只是临时从楼道拉线供保安亭用电，后电线早已通过地下接通，本院对该质证意见予以采信；4、小区垃圾未及时清理。原告质证认为清理垃圾是由专门的清运公司来清运的，垃圾没有达到一定数量，清运公司是不会来小区清运的，本院对该质证意见予以采信；5、物业费收费不一，前物业公司收取押金未退，也没有用于冲抵物业费。原告质证认为早已和以前交纳物业费的业主表示过，前物业公司收取的押金可以直接退也可以冲抵物业费，在业主未作出选择前，原告无权直接将前物业公司收取的押金冲抵物业费，本院对该质证意见予以采信；6、第12栋北门新修的路存在安全隐患，地下通道杂物乱丢，被物业工作人员霸占。原告质证认为“新修的路”并非物业想平整的“路”，且那里也不应该修路，原本是属于绿化带，但因为业主行走和自行车、电动车频繁通过，致使呈现出一条黄泥巴路，物业为了雨天小区卫生进行了平整；另关于霸占公共区域一事核实过并非物业工作人员占用，是12栋一住户存放的，已通知其清理且已经清理。本院认为，原告系基于小区业主出行安全考虑而平整该路，故对该质证意见予以采信；7、业主停放在小区的汽车被三轮车撞坏，保安没有制止。本院认为，原告作为物业管理企业，其保安发现小区内发生交通事故后应做好相关登记、记录工作，方便后续纠纷的处理，原告没有做好上述工作，故对被告提交的该证据予以采信；8、消防栓水带没有通水和保养记录。原告质证认为经整改后消防设施具备且会定时保养。本院认为，虽然原告现已整改，但确实之前存在服务不到位情形，故对被告提交的该证据予以采信；9、小区楼道小广告多。原告质证认为张贴小广告是多数小区普遍存在的现象，无法预防，但原告会在张贴后及时处理，本院对该质证意见予以采信；10、小区乱搭乱建现象严重。原告质证认为当时通知城管过来协商处理，并提供相关处理记录。本院认为原告没有执法权，其通知城管过来协商处理已经履行了相应职责，故对该质证意见予以采信。经审理查明：2013年7月20日，原告与被告所在小区的开发商新余流星花园房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》，约定原告对翠湖天地小区提供物业管理服务，多层住宅物业费价格为每月每平方米0.6元，高层住宅物业费价格为每月每平方米1.2元，3楼以下含3楼物业费价格为每月每平方米1元；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的每日百分之一的标准向原告支付违约金。被告系翠湖天地小区一期11栋2单元402室的业主，该房屋建筑面积为132.59平方米。原告自2014年1月1日起为被告提供物业管理服务，被告自2014年1月1日起至2019年4月30日止，拖欠物业费共计5091.46元（132.59㎡×0.6元/月×64个月）。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与开发商新余流星花园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该物业服务合同对被告具有约束力，被告应根据合同之约定依法履行支付物业服务费的义务。关于被告辩称原告对电梯保养不及时的问题，本院认为，物业管理是一项动态的服务事项，如果业主有证据证明物业服务水平质价明显不符，可作为少交物业服务费的抗辩理由，但原告在某些环节存在瑕疵不能成为拒缴物业管理费的理由，否则将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费的业主在内的小区全体业主的利益，故原告亦应努力提高物业管理服务水平。关于被告辩称监控设备未得到维修的问题，原告认为如要更换监控设备，需要动用住宅专项维修资金，而其没有资格申请使用该资金。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第四项规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，原告有资格向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支该资金，而本案业主所在小区未成立业主大会，故对原告的抗辩意见不予支持。关于被告辩称商铺内加工铁艺栅栏的问题，本院认为，该问题需要建设、环保等相关部门协调处理，原告没有相关执法权，故对被告的辩称意见不予采纳。综上，合同签订后，原告按约定为被告小区提供了基本的管理和服务，但在小区管理和服务方面存在不严格等问题，故原告的物业服务存在一定瑕疵，对于原告的诉讼请求，不宜全部支持，本院酌定支持4582元（5091.46元×90%）。但原告仅主张4186.88元，属于原告对自身权利的自由处分，且不损害被告利益，本院予以支持。关于违约金的诉请，本院认为，虽《前期物业服务合同》中约定了违约金条款，但原告的物业服务存在一定瑕疵，被告未按期交纳物业费系对原告提供的物业管理服务产生争议所致，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄青梅于本判决生效之日起十日内支付原告新余嘉业物业管理有限公司物业费4186.88元；二、驳回原告新余嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告新余嘉业物业管理有限公司负担8元，被告黄青梅负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  熊剑二〇二〇年九月二日法官助理阮志军书记员洪玉娟