北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7947号上诉人（原审被告）：褚青平，女，1981年10月4日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：胡利钢（褚青平之夫），1982年1月29日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京市津华新源物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐中街怡乐三区靓景明居1号楼I302-304号。法定代表人：王素花，董事长。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦锦，北京市尚公律师事务所实习律师。上诉人褚青平因与被上诉人北京市津华新源物业管理有限公司（以下简称新源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初32907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚青平上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项；2.新源物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.关于物业费标准。双方签订的物业服务合同并未约定物业费标准，双方一直是按照2.98/元/平方米/月的标准履行的。新源物业公司从未告知过物业收费标准。根据法院生效判决显示，本小区至少存在两种以上物业费标准。2.关于物业服务瑕疵。褚青平提交的证据足以证明新源物业公司提供的物业服务存在严重问题，存在多处不符合《北京市居住小区物业管理服务标准》的情况，且占用褚青平支付运营费用的电梯进行营利活动，侵害褚青平利益，已构成严重违约。二、一审适用法律错误。新源物业公司未完全履行合同义务，一审判令褚青平支付全部物业服务费有失公允。一审认为“褚青平提供的证据尚不能证明新源物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实”系举证责任分配错误。新源物业公司辩称，同意一审判决，不同意褚青平的上诉请求和理由。新源物业公司向一审法院起诉请求：1.要求褚青平给付物业管理费8082.20元，违约金4425元，共计12507.20元；2.诉讼费由褚青平负担。一审法院认定事实：褚青平系北京市通州区XXX街X区XX号楼X单元601室（以下简称601室）的业主，601室建筑面积85.04平方米。2015年6月30日，新源物业公司（乙方）与褚青平（甲方）签订《靓景明居四期物业管理服务协议书》约定：一、甲方于2015年6月30日入住601室，乙方系本物业开发商聘请的物业管理公司；二、物业管理服务费按照年度缴纳，甲方应于每个缴费周期开始前15日内缴纳下个周期的物业管理服务费；三、如甲方发生拒交或拖欠等行为，视同甲方同意乙方停止对甲方的一切服务，由此引发的一切损失由甲方承担，同时，乙方有权按欠费金额的千分之三/日收取违约金；四、如乙方违约达不到规定的服务标准，甲方有权提出建议或投诉，亦或向有关部门申诉，如造成损失的，有权主张相应的违约金；五、乙方为甲方提供的物业管理服务，其服务内容和服务标准以北京市国土资源局和房屋管理局颁布的《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]第950号文为准）；六、物业服务费（住宅）收费标准为3.96元/平方米/月，该平方米指建筑面积；七、为迎接靓景明居四期业主的入住，我公司第一年的物业管理服务费将以住宅高层2.98元/平方米/月的标准收取，以答谢广大业主对靓景明居四期的厚爱。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，新源物业公司如约向褚青平提供了物业管理服务，但褚青平拖欠2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费未交纳。庭审中，褚青平辩称依据《北京市居住小区物业管理服务标准》的要求，新源物业公司提供的物业服务存在以下问题：1.未按要求每年对房屋及设备设施进行安全普查；2.未公开收费依据及标准；3.未按要求每年进行物业服务满意率调查；4.未建立公共突发事件处理机制及预案；5.未定期清洗外墙；6.未做到每日清扫服务区域，服务范围内存在垃圾及废物；7.小区停车混乱；8.未定期进行消防训练；9.将专属四期区域内的地下停车位出租给其他住户，并利用褚青平付费运营的电梯开放给外楼住户进出地下停车场。新源物业公司称，新源物业公司的物业服务工作就是按照《北京市居住小区物业管理服务标准》进行的，褚青平所称的上述问题并不存在；垃圾清运是每日定时，按照各个区域顺序清运，垃圾清运前的照片不能反映垃圾没有定期清运；四期区域内的地下车位也是针对本小区业主进行出租的，目的是为了缓解小区地上停车位的紧张，地下车位现仍有剩余，非四期业主乘电梯进入地下停车场也根本达不到影响褚青平使用的程度，且四期以外的公共区域设施也是针对小区全体业主开放而不是以入住时间加以限制。经核实，自2017年10月1日至2019年9月30日，褚青平应交纳的物业费为8082.20元。一审法院认为：和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，新源物业公司、褚青平签订的《靓景明居四期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。现新源物业公司实际为褚青平所居住小区提供了物业管理服务，褚青平亦实际享受了相应的物业服务，褚青平应当按照合同约定交纳相应的物业费，故对于新源物业公司要求褚青平给付2017年10月1日至2019年9月30日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于褚青平认为物业费应当按照2.98元/平方米/月的标准收取的辩解意见，一审法院认为，合同明确约定了褚青平房屋应交纳物业费的收费标准为3.96元/平方米/月，亦明确了新源物业公司对第一年的物业管理服务费按照2.98元/平方米/月的标准收取，新源物业公司在庭审中亦表示2.98元/平方米/月的收费标准是针对按时交纳服务费业主的优惠减免政策，故一审法院对褚青平的该辩解意见不予采信。关于褚青平认为新源物业公司提供的服务存在严重问题的辩解意见，一审法院认为，如业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，褚青平提供的证据尚不能证明新源物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出新源物业公司在维护小区公共秩序及卫生保洁方面的确存在一定问题，新源物业公司应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。关于新源物业公司主张的违约金，鉴于其并未完全无瑕疵的提供物业服务，为督促新源物业公司提高服务水平，及时改善服务质量，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。需强调的是，新源物业公司在今后物业管理服务过程中，应加强与业主的沟通交流，积极协助业主寻找解决问题的途径，切实解决业主的问题，共同构建和谐的物业管理服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、褚青平给付新源物业公司2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费8082.20元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回新源物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，褚青平向本院提交前期物业服务合同的补充协议图片，证明物业服务费的收费标准是每平米2.98元。新源物业公司认为该证据不属于本案的新证据，不认可该证据的真实性、证明目的。新源物业公司向本院提交备案申请表，证明新源物业公司收取的每平米3.96元的物业费收费标准已经在通州市建委进行了备案。褚青平称备案的通知是复印件，新源物业公司在一审的时候未提交该证据，并表示物业费不是政府定价，而是双方约定价格。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对于一审法院认定的证据效力亦予以确认。上述事实有当事人一审、二审的笔录及相关证据等在案佐证。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为褚青平应给付新源物业公司物业服务费数额问题。本案中，褚青平与新源物业公司签订的《靓景明居四期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现新源物业公司为褚青平所居住的小区实际提供了物业管理服务，褚青平亦应依约交纳物业服务费。褚青平虽主张双方签订的物业服务合同并未约定物业费标准，双方一直按照2.98/元/平方米/月的标准履行，故应按该标准收取物业费，但双方签订的物业服务合同中明确约定案涉房屋物业费收费标准为3.96/元/平方米/月，第一年的物业服务费按照2.98/元/平方米/月的标准收取。褚青平提交的前期物业服务合同补充协议虽约定了2.98/元/平方米/月的物业服务费标准，但其并未提交该证据原件，且该补充协议的签订日期早于《靓景明居四期物业管理服务协议书》的签订，应视为双方对物业服务收费标准进行了重新约定，故综合上述情形，本院对该项证据及该项上诉意见均不予采信。关于褚青平主张新源物业公司占用电梯进行营利活动，其提供的物业服务存在严重问题的上诉意见，因褚青平提交的证据并不足以证明新源物业公司提交的物业服务质量存在重大瑕疵，且占用电梯经营并非褚青平可以不支付物业费的合法抗辩理由。另，物业服务合同系持续性合同，物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益综合确认，故褚青平所述问题不足以构成减免物业费的理由。一审法院根据本案实际情况，判令褚青平给付新源物业公司相应物业服务费，并无不当，本院予以维持。综上所述，褚青平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由褚青平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年九月三十日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希