贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6561号上诉人（原审被告）：贵州正通和投资集团有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际10号楼1单元8层2号房。法定代表人：胡艳秋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴小娟，女，1995年8月20日出生，住贵州省天柱县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：王召琴，女，1973年1月14日出生，汉族，住所地四川省岳池县。委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师。原审第三人：贵州万成世家不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路碧海花园丽阳天下A10栋负一层8号。法定代表人：胡万成，该公司执行董事兼总经理。上诉人贵州正通和投资集团有限公司因与被上诉人王召琴、原审第三人贵州万成世家不动产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州正通和投资集团有限公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案在认定责任上存在认定事实不清，证据不足，属于认定错误。被上诉人未按照约定履行支付房屋租金及押金的行为，被上诉人行为已经构成违约，被上诉人违约在先，上诉人有权根据被上诉人前述行为，有权拒绝履行相应义务且不承担责任，一审法院判决上诉人承担违约责任属于认定事实错误，应予改判或者驳回被上诉人诉讼请求。二、上诉人不应承担向被上诉人赔偿佣金20000元，一审判决缺乏事实和法律依据。本案中双方在合同中并未约定被上诉人承担支付佣金损失，只是约定被上诉人承担一个月房屋租金，并未约定由上诉人承担其他费用。三、一审判决认定合同约定的违约金数额过高。一审判决被告承担违约金62100元及佣金20000元损失过分高于原告造成的损失。若按法院认定的金额计算违约金，超出了双方订立合同时能预见到的损失，有违合同公平原则。王召琴辩称，一审法院关于上诉人已支付的两万元款项用于折抵原告缴纳的租金，适用法律错误。被告支付的两万元适用于折抵居间服务费，而不是抵扣押金。居间服务费四万元由上诉人承担，双方并未约定居间服务费与押金的支付顺序。本案中，上诉人仅仅支付了两万元应当优先抵扣居间服务费，上诉人应当支付的押金是六万元。关于上诉人是否违约的问题，约定交付房屋的时间是2017年，直到2019年原告起诉至观山湖法院为止，上诉人都没有交付房屋。本案是上诉人根本违约导致的后果，应由上诉人承担相应违约责任。贵州万成世家不动产经纪有限公司无陈述意见。王召琴向一审法院起诉请求：一、被告立即退还原告租房押金6万元及支付违约金62,100元；二、原告向贵州万成世家不动产经纪有限公司支付的剩余居间服务费2万元由被告承担，并直接支付给原告；三、被告从2017年10月6日起支付原告资金占用费，至所欠款项付清为止。现暂计：12,000元。(资金占用费以10万元为基数，按照年利率6%暂算至2019年10月18日，金额约：12,000元。)；四、本案诉讼费用由被告承担。以上款项合计154,100元。一审法院认定事实：2017年9月20日为促成与被告房屋的租赁事宜，原告的丈夫阮君庆代其向第三人支付诚意金10000元。当日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订了《房屋租赁协议书》约定，被告向原告出租位于贵阳市观山湖区门面。房屋租赁期自2017年12月1日至2027年12月1日。出租方应于2017年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。月租金为62100元，每半年支付一次。付款方式为银行汇款，签约当日承租人应向出租人支付约定的房租和押金，承租人需提前20日向出租人支付下次房租。承租人另支付押金60000元，押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应承担的费用及应当承担的违约赔偿外，剩余部分应如数退还。丙方应当认真负责地为双方订立房屋租赁合同提供服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。合同签订时，甲方应向丙方支付人民币13000元作为佣金，乙方应向丙方支付人民币49680元作为佣金。本合同签订后,如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。违约责任约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的，应提前壹个月通知对方并按壹个月租金作为违约金支付给对方，剩余租期内的租金和押金甲方应予退还。合同签订后，原告按约定向被告支付押金60000元，并向第三人另支付了居间服务费30000元，第三人向原告出具的《收款收据》备注处载有：尾款佣金8000元于交房之日支付。由于被告不能向原告交付合同约定的房屋，被告向原告出具书面承诺，内容为：“甲方贵州正通和投资集团有限公司，乙方王召琴（身份证号码：5129231973××××××××）。甲乙双方于2017年9月20日签订了房屋租赁合同，甲方将位于观山湖区门面租给乙方使用，因未能如期交房，现双方协商取消该租赁合同，甲方于2019年7月25日前退还乙方押金人民币壹拾万元整。甲方：贵州正通和投资集团有限公司（印）。法人：胡艳秋（签名）。”，此后被告向原告支付20000元，其余款项未再向原告支付引起本案诉讼。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《诚意金收条》、《房屋租赁协议书》、《收款收据》两张、退款承诺等经庭审举证质证的证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据《房屋租赁协书》的约定，原告于合同签订当日向被告支付了押金60,000元，向第三人支付了中介佣金40,000元(含诚意金10,000元)。从原告提供的第三人出具的《收款收据》备注内容可知，原告应在交房之日再向中介公司支付佣金的尾款，结合原告未支付佣金尾款及被告承诺书上“因未能如期交房”的内容，可以确认被告并不能按合同的约定于2017年12月1日将房屋交付给被告，双方协议解除了租赁合同。从庭审查明的事实可知原告实际向被告支付了押金60,000元，但被告在承诺书中表示退还押金100,000元，原告称系被告表示愿意赔偿其支付中介佣金的损失，故而在承诺书中表示一并支付给原告，本案合同不能继续履行的过错在被告，原告的陈述该院予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”。被告已退还原告押金20,000元，故被告还应向原告退还原告押金40,000元，原告超过部分的诉讼请求该院不予支持。依庭审查明，原告已向第三人支付中介佣金40,000元，该款项系被告违约导致原告的损失，原告仅诉请被告承担20,000元，不违反法律规定，该院予以支持。关于原告违约金的请求，《房屋租赁协议书》中约定了以一个月的租金作为违约金，即62,100元，该金额不超过合同总价款的30%，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。被告认为违约金约定过高请求调整的请求该院不予采纳，原告的该项请求该院予以支持。关于资金占用费的请求，支付违约金或支付资金占用费均是为弥补一方违约给守约方造成的损失，同时具有惩戒性，合同中约定了违约金的计算方法，且该项请求该院已予支持，故原告请求被告再向其支付资金占用费重复计算了违约责任，故该项请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州正通和投资集团有限公司于本判决生效后五日内退还原告王召琴租房押金40,000元及支付违约金62,100元，合计102,100元；二、被告贵州正通和投资集团有限公司于本判决生效后五日内向原告王召琴赔偿中介佣金20,000元；三、驳回原告王召琴其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,691元（原告预交），保全费1,270元，合计2,961元，原告王召琴负担613元，被告负担2,348元。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人提出的上诉人不应承担向被上诉人赔偿佣金20000元的上诉理由，该理由成立，王召琴该请求无合同约定及法律规定，一审判决不当，本院予以纠正；关于违约金数额是否过高，王召琴交付上诉人押金60000元、支付第三人支付居间服务费40000元，上诉人的违约行为势必造成被上诉人支付的居间服务费及资金占用费的损失，考虑到资金占用的时间及上诉人的违约行为，一审支持的违约金仅可以弥补被上诉人的损失，并不过高。对于上诉人提出的违约金过高的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，贵州正通和投资集团有限公司的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10310号民事判决第一项，即：一、被告贵州正通和投资集团有限公司于本判决生效后五日内退还原告王召琴租房押金40,000元及支付违约金62,100元，合计102,100元；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10310号民事判决第二项、第三项，即：二、被告贵州正通和投资集团有限公司于本判决生效后五日内向原告王召琴赔偿中介佣金20,000元；三、驳回原告王召琴其余诉讼请求；三、驳回原告王召琴其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1691元，保全费1270元，合计2961元，由王召琴负担1007元，贵州正通和投资集团有限公司负担1954元。二审案件受理费1691元，由上诉人贵州正通和投资集团有限公司负担1120元，被上诉人王召琴负担571元。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年九月二十九日书记员 朱紫苇