陕西省铜川市耀州区人民法院     民 事 判 决 书              (2020)陕0204民初2018号   原告：侯海彬，男，汉族，住铜川市新区。   被告：铜川众力房地产开发有限公司。住所地：铜川市新区。   法定代表人：周建林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邓辉邈，陕西大图律师事务所律师。     原告侯海彬与被告铜川众力房地产开发有限公司（以下简称众力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告侯海彬、被告众力公司的委托诉讼代理人邓辉邈到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告侯海彬向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告延期交房违约金5598元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2017年7月19日签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于鸿翔逸境小区的房屋一套，房屋价款为405129元，被告于2017年12月31日交付房屋。但被告直到2018年8月15日才通知原告交付房屋，根据房屋买卖合同约定，被告应承担延期交房违约金，违约金计算的法律依据为房屋总价405129元，除去三个月的免责期（1月1日至3月31日），即4月1日至8月14日为逾期时间，逾期天数为136天，按日计算支付全部房价款万分之一的违约金，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。   被告众力公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告交付房屋符合约定，对于合同的履行不具有过错，也不存在任何违约行为。原、被告签订的《商品房买卖合同》，明确约定交付房屋日期为2017年12月31日，但是被告在施工期间，2017年10月铜川市政府为了重点整治大气污染，打响铁腕治霾和蓝天保卫战行动，首次联合多部门下达行政命令，要求整个铜川市范围内的建筑行业停止施工，除市政抢修和抢险工程外，建筑工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业，严禁以各种借口降低“禁土令”标准，减少时限，缩小范围。该行政命令要求自2017年11月15日至2018年3月（120天）期间禁止施工，属于被告无法预见、无法控制的情势变更原因，才直接导致逾期交房，被告对此不具有过错。合同在履行过程中，由于政府及有关部门的行政措施和行政命令，导致被告一方遭受了重大的损害，造成了原、被告双方的利益失衡，如果仅仅要求被告一方单独承担由于社会的异常变动所造成的风险，显然对被告显失公平。因此根据公平原则，该交房日期应当予以顺延，顺延后被告对房屋的交付并不存在违约行为。综上所述，被告交付房屋符合约定，合同的履行不存在违约行为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   原告侯海彬提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、《商品房买卖合同（预售）》复印件、收款收据复印件，证明原告具有主体资格，被告交房违反合同约定。被告众力公司对原告侯海彬提交的证据无异议，认为合同是侯海彬夫妻共有，共有人未共同起诉，违反法定程序。延期交房存在情势变更情形，属于免责事由。   被告众力公司提交了以下证据以支持其抗辩理由：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订的商品房买卖合同2017年7月19日依法成立，涉案房屋属于侯海彬与王某某共同所有，属于必要共同诉讼人，侯海彬一人提起诉讼违反法定程序。2、2017年10月15日铜川市政府41号文件、2017年11月14日铜川市住房和城乡建设局289号禁土令的通知、2017年11月15日中建鼎正项目管理有限公司通知、2018年11月15日铜川市新区建设局、铜川市住房和城乡建设局禁土令通知，证明被告在施工期间，由于政府及相关部门下达禁土令，要求自2017年11月15日至2018年3月期间，禁止施工，属于被告无法预见、无法控制的情形变更原因，才导致的逾期交房，被告不存在过错，根据公平原则交房时间应当予以顺延，顺延后，被告对房屋的交付不存在违约。3、交房确认单，证明案涉房屋2018年8月21日实际交付，被告在2018年7月20日开始通知拆迁户回楼，其余的陆续通知交房。原告侯海彬对被告众力公司提交的证据无异议，不认可证明目的，认为“禁土令”不属于不可抗力。   原告侯海彬、被告众力公司提交证据的真实性予以确认。   经审理查明，众力公司与侯海彬、王某某2017年7月19日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定侯海彬、王某某共同购买众力公司建设的鸿翔逸境商住小区4号楼2单元6层20604号房屋；该商品房总价款为405129元，贷款方式付款，买受人应当于2017年7月18日前支付首期房价款245129元，余款160000元向银行申请贷款支付；出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，侯海彬于2017年7月10日交纳首期房价款245129元，2017年8月30日办理商业贷款16万元交纳房款。2017年10月15日，铜川市人民政府办公室下发铜政办发（2017）41号《铜川市2017年可吸入颗粒物（PM10）重点整治暨冬防攻坚行动方案》，“（三）强化‘扬尘’管控措施9、严格执行‘禁土令’。冬防期间（2017年11月15日至2018年3月15日)，城市中心城区,除市政抢修和抢险工程外，建筑工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。对涉及土石方作业的重大民生工程和重点项目，确需土石方施工的，需经市政府批准后，在信息公开和严格监管下方可施工。严禁以各种借口降低‘禁土令’标准，减少时限，缩小范围。”2017年11月14日，铜川市住房和城乡建设局下发铜住建发（2017）289号《关于铜川市建筑工地今冬明春严格执行“禁土令”的通知》，“一、时间安排“禁土令”实施时间从2017年11月15日开始至2018年3月15日结束。二、实施范围全市房屋建筑和市政基础设施工程。”中建鼎正项目管理有限公司、铜川鸿翔逸境商住小区项目部2017年11月15日向各施工单位发出通知，通知严格执行“禁土令”，执行时间从2017年11月15日开始至2018年3月15日结束，并据此相应的顺延施工工期。2018年8月15日众力公司通知侯海彬、王某某交房，2018年8月21日双方签署《鸿翔交房确认单》，众力公司向侯海滨、王亚尼交付了房屋。   上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、铜政办发（2017）41号文件、铜住建发（2017）289号通知、中建鼎正项目管理有限公司和铜川鸿翔逸境商住小区项目部通知、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点问题是：2017年11月14日铜川市住房和城乡建设局下发铜住建发（2017）289号《关于铜川市建筑工地今冬明春严格执行“禁土令”的通知》是否构成众力公司延期交房免责事由。   2017年11月14日，铜川市住房和城乡建设局下发铜住建发（2017）289号《关于铜川市建筑工地今冬明春严格执行“禁土令”的通知》，是第一次明确“禁土令”实施时间的通知，发生于侯海彬与众力公司签订《商品房买卖合同（预售）》之后，履行完毕之前，“禁土令”属于建筑施工期间政府施行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，属于建筑、房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的情势变更的客观情况。2017年11月14日铜川市住房和城乡建设局下发“禁土令”后，中建鼎正项目管理有限公司、铜川鸿翔逸境商住小区项目部2017年11月15日即通知各施工单位停工，因此，与工期有关的、首次明确实施时间的政府“禁土令”可以作为房地产开发企业迟延交付房屋的免责事由。双方《商品房买卖合同（预售）》约定2017年12月31日交房，2017年11月15日众力公司开发项目因“禁土令”停止施工至2018年3月15日，情势变更事由消除后，扣除2017年11月15日至12月31日一个半月时间和双方约定的三个月谅解期，众力公司应于2018年8月1日向侯海彬交房，众力公司逾期交房14天，按照合同约定应向侯海彬支付违约金以405129元为基数每天万分之一×14天=567.18元。侯海彬、王某某夫妻共同与众力公司签订《商品房买卖合同（预售）》，侯海彬一人起诉要求众力公司承担违约责任，不损害共有人王某某的权利，王某某未共同参加诉讼不构成程序违法，众力公司该项抗辩理由不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用国合同法>若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：   一、铜川众力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付侯海彬违约金567.18元；   二、驳回侯海彬的其他诉讼请求。   本案受理费100元减半收取50元由侯海彬负担20元，铜川众力房地产开发有限公司负担30元直接支付侯海彬。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。                        审判员  张梅                          二〇二〇年九月二十四日                                 书记员  杨笑