贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1079号上诉人（原审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢统一社会信用代码91520400766077546Y。法定代表人：王家其，系公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号。统一社会信用代码91520402741140115L。法定代表人：李欣，系公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）黄佳，女，1979年4月26日生，壮族，广西省宁明县人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：肖玮，男，1978年11月3日生，汉族，湖南省桃源县人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称安泰商管公司）、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房地产公司）因与被上诉人黄佳、肖玮委托合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。安泰商管公司、安泰房地产公司共同上诉请求：依法改判扣除错误计算产生的4420元租金。一审错误判决的诉讼费及二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审多判租金4420元依法应当扣除。根据三方当事人签订的《房屋委托租赁合同》约定：应当支付的租金为实际购房款乘以年回报率。被上诉人2018年11月30日至2019年11月30日期间的租金为人民币44200元，但上诉人已经为被上诉人缴纳租赁税4420元。按照合同约定租赁税应由被上诉人自行承担。上诉人支付被上诉人的租金应扣减4420元为39780元。被上诉人黄佳、肖玮未答辩。黄佳、肖玮一审诉讼请求：依法判决被告支付租金44200元、支付违约金10000元。本案诉讼费由被告承担。一审查明：原告作为委托方甲方，被告安泰商管公司作为租赁方乙方，被告安泰房地产公司作为担保方丙方，在2009年11月23日签订了《房屋委托租赁合同》，约定：（一）原告将位于安顺市西秀区商业用房（110.61㎡）委托被告安泰商管公司（前名称为安顺市安泰物业管理有限责任公司）代为租赁，租期十年，从2009年11月30日至2019年11月30日，前三年的租金每年以甲方在丙方购房房总金额的8%计算，从第四年起，以后各年均以甲方前三年租金为基础逐年上调5%计算，具体年租金：2009年11月30日至2012年11月30日为32741元／年、2013年为34378元／年、2014年为36015元／年、2015年为37652元／年、2016年为39289元／年、2017年为40926元／年、2018年为42563元／年、2019年为44200元／年。（二）租金的支付方式1、本房屋为甲方向丙方购买的商业用房,乙方支付甲方租金时间从2009年11月30日起计算。每季度支付一次租金。2、本房屋实行先租金后使用的原则。3、本合同签订之日,由乙方根据本合同规定的租金支付时间（如遇国家法定节假日,乙方按季支付甲方租金的时间,可顺延至法定假日结束的次日支付）存入甲方开户银行:中国农业银行帐号。届时,甲方凭存折自行到上述银行领取租金。（三）由乙方全权代理甲方房屋委托租赁事宜,若乙方代理出租受益低于双方约定的租金时，其低于的部分由乙方自行补足支付甲方,若乙方代理出租受益高于双方约定的租金时,其高于的部份为乙方收取的物业管理费。第六条房屋委托租赁期内的有关费用在房屋租赁期内，房屋的物业管理费及所发生的水、电费，均由乙方自行承担。第七条违约责任：1、在房屋委托租赁期内,甲、乙双方若擅自终止合同,应支付对方本合同总额30%的违约金,并负责赔偿由此引起的一切经济损失。2、乙方逾期三个月未支付甲方租金时,由丙方负责支付甲方租金。3、若乙方逾期支付租金,由乙方按应付甲方当季租金每日3‰支付违约金。三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交安泰商管公司委托租赁，被告已支付原告2009年11月30日至2016年11月30日的租金，2016年11月30日至2018年11月30日期间的租金人民币78169元及违约金已在安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初1054号民事判决书中处理，该判决已发生法律效力。故被告安泰商管公司现在尚欠原告2018年11月30日至2019年11月30日期间的租金共计44200元。同时查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。一审认为：原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。被告安泰商业公司未按约定支付第十年租金，至今差欠租金44200元，已构成违约，原告主张被告支付2018年11月30日至2019年11月30日的租金44200元，予以支持。关于违约金的问题，合同约定实行按季度支付、先租金后使用的原则，若乙方逾期支付租金，乙方按应付甲方当季租金每日3‰支付违约金，故被告应于2018年11月30日应开始按季支付2018年11月30日至2019年11月30日的租金。按合同约定的计算标准核算违约金已超过所欠租金本金金额，该约定过高。虽原告自动调整违约金为10000元，但被告未支付原告租金，给原告带来的仅是资金占用损失，故酌情调整为按全国银行间同业拆借中7心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2018年11月30日起以11050元为基数计算至2019年2月27日；从2019年2月28日起以22100元为基数计算至2019年5月30日；从2019年5月31日起以33150元为基数计算至2019年8月30日，从2019年8月31日起以44200元为基数计算至租金付清之日止。关于被告安泰房地产公司是否承担责任问题，因为合同约定被告安泰房地产公司作为担保方，在被告安泰商管公司逾期三个月未支付原告租金时，由其负责支付原告租金，现被告安泰商管公司已经逾期近四个月，原、被告双方未约定保证期间，故安泰房地产公司保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内。本案双方约定的租金履行期限为10年，为同一债务分期履行，最后一年的租金到期日为2019年11月30日，租金为按季度支付，先付后用，最后一季支付租金的时间应为2019年8月31日，原告于2020年1月2日提交起诉状，安泰房地产公司未过保证期间，故被告安泰房地产公司应对安泰商管公司的上述欠付租金及违约金承担连带偿还责任。原告主张二被告承担共同付款责任，与合同约定不符，被告安泰房地产公司应承担连带保证责任。被告辩称没有使用商铺，就没有义务支付租金。因原告的商铺系交付给被告委托租赁，且被告也向原告支付前期租金，该商铺处于被告管理中，被告是否使用、是否对外出租，是被告对权利的处分，即使未使用，按合同约定“由乙方全权代理甲方房屋委托租赁事宜,若乙方代理出租受益低于双方约定的租金时，其低于的部分由乙方自行补足支付甲方,若乙方代理出租受益高于双方约定的租金时,其高于的部份为乙方收取的物业管理费”，被告也应按约定标准支付租金，现被告无证据证实商铺已交还原告，故对于被告该辩称，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告安泰商管公司在判决生效后五日内支付原告黄佳、肖玮2018年11月30日至2019年11月30日期间的租金人民币44200元；2、由被告安泰商管公司在判决生效后五日支付原告黄佳、肖玮违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2018年11月30日起以11050元为基数计算至2019年2月27日；从2019年2月28日起以22100元为基数计算至2019年5月30日；从2019年5月31日起以33150元为基数计算至2019年8月30日，从2019年8月31日起以44200元为基数计算至租金付清之日止）；3、被告安泰房地产公司对上述款项承担连带支付责任。案件受理费人民币1156元，减半收取人民币578元，由二被告负担（该费用二原告已预交，二被告在判决生效五日内向二原告支付，二原告不再向一审法院申请退取）。二审中各方当事人均未提交新证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，案涉当事人于2009年11月23日签订的《房屋委托租赁合同》中对租金约定前三年为购房总额的8%，从第四年起逐年上调5%，并载明二被上诉人每年应收取的租金数额，如租金收益低于双方约定租金数额或者高于约定的租金数额应由安泰商管公司补足或者收取作为物业管理费。在该委托租赁合同中并无税费负担的约定。其二，安泰商管公司和安泰房地产公司未举证证明其与二被上诉人对税费负担另作约定，且已经实际代为支付方面的证据，应承担举证不利的后果。第三、安泰商管公司和安泰房地产公司在一审中仅以未实际使用商铺、无义务支付租金作为抗辩理由并未提出税费问题，现提出应抵扣代为支付的税费无事实和法律依据，也有违诚实信用原则，其上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年九月三十日书记员 郭 敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。