江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终648号上诉人（原审原告）：江西顺烨康新型能源有限公司，住所地江西省新余高新区梅园小区33栋。法定代表人：华有连，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂金古，该公司总经理暨股东。委托诉讼代理人：陈永红，江西至开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西路达新能源科技有限公司，住所地江西省新余市高新开发区四号路以东、谭塘路以北。法定代表人：曾年根，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马红星，江西大升律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓方，江西大升律师事务所律师。原审被告：彭小安，男，1983年5月5日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。上诉人江西顺烨康新型能源有限公司（以下简称顺烨康公司）因与被上诉人江西路达新能源科技有限公司（以下简称路达公司）及原审被告彭小安房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顺烨康公司的委托诉讼代理人聂金古、陈永红，被上诉人路达公司的法定代表人曾年根及其委托诉讼代理人马红星，原审被告彭小安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺烨康公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判路达公司向顺烨康公司支付租金255,000元，利息损失13,814.79元；2.改判决路达公司以租金本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向顺烨康公司支付从2020年4月1日起至清偿完毕全部租金止的利息损失；3.本案一、二审诉讼费用由路达公司承担。事实和理由：一、一审判决滥用学理解释取代法律规定，将合同转让认定为合同变更，违反了法治原则，显系严重适用法律错误。一审判决认定：“经三方协商后，原《租赁合同》的承租人由第一被告变更为第二被告，租赁期限由两年变更为一年，租赁期间变更为2018年7月3日到2019年7月2日，之后第二被告要继续使用，由第二被告直接向原告交租金，租金由每年18万元变更为每年15万元，该约定是三方自愿协商一致，具有法律效力。”根据该认定，一审判决得出了“本案属于合同变更，不是债务加入的结论”，根据学理解释，广义的合同变更包含了合同主体的变更与合同内容的变更，但学理解释并不是正式的解释，尤其是在法律有明确规定的情况下，更不能以学理解释代替法律规定认定案件事实。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己的合同中的权利和义务一并转让给第三人。”根据该法律规定，合同主体的变更属于合同转让的范畴，一审判决应当依照该法律规定直接将《协议书》的性质认定为租约转让协议，而不是根据学理解释将合同主体的变更认定为合同的变更。二、一审判决认定租金由18万元变更为15万元以及租期变更为一年显系认定事实错误，应当予以纠正。2018年7月3日《协议书》第一条约定：“甲方将现有厂房及租赁合同的所有条款由乙方执行并行使合同内的权利义务。”根据该约定，租赁合同内的条款当然的包括了18万元租金的约定和租期两年的约定。至于《协议书》第二条的约定，仅仅是路达公司单方给予彭小安的赔偿，与顺烨康公司无关，顺烨康公司之所以在合同上签字，仅仅是作为出租人认可了彭小安与路达公司之间的合同转让行为。三、一审判决违反证据规则分配举证责任，严重违反司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”根据该条司法解释的规定，路达公司应当对其是否将租赁厂房返还给了顺烨康公司以消灭了租赁合同关系承担举证义务，在路达公司没有证据证明其将厂房等租赁物返还给顺烨康公司的情况下，应当判令路达公司向顺烨康公司支付租金，但一审判决却以顺烨康公司没有证据证明路达公司继续使用了顺烨康公司的厂房、办公室、宿舍为由，驳回了顺烨康公司的诉讼请求。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律予以改判。路达公司辩称，1.路达公司与顺烨康公司不是债务加入的法律关系，也并非一审法院认定的合同主体变更，而是转租赁关系。依据路达公司与彭小安之间签订的转租合同约定，转租期限为一年，现已届满，路达公司按照转租合同向彭小安支付了全部租赁费，因此路达公司不再欠顺烨康公司租金。2.顺烨康公司主张双方之间的租赁合同关系在转租合同期限届满之后存在延续情形，由此向路达公司主张支付租金，按照法律关系，应由顺烨康公司提交相应的证据予以证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。彭小安述称，彭小安租赁厂房之后进厂几个月，由于顺烨康公司不能按约保障生产用电，其租赁的厂房没有用，虽多次协商仍不能解决用电问题。后因路达公司要求租赁涉案厂房，于是彭小安与顺烨康公司、路达公司三方签订了一份《协议书》，彭小安与顺烨康公司之间签订的《租赁合同》就终止了。顺烨康公司向一审法院起诉请求：1.判令彭小安、路达公司立即共同向顺烨康公司支付租金255,000元；2.判令彭小安、路达公司立即共同向顺烨康公司支付因逾期交付租金给顺烨康公司造成的利息损失共计13,814.79元（暂算至2020年3月31日）；3.判令彭小安、路达公司以租金本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，共同向顺烨康公司支付从2020年4月1日起至清偿完毕全部租金止的利息损失；4.诉讼费用和财产保全费用由彭小安、路达公司共同承担。一审法院认定事实：2017年12月5日，顺烨康公司与彭小安签订《租赁合同》，合同主要内容为：顺烨康公司将位于江西省新余市开发区的住宿用房、200ＫＶＡ变压器租赁给彭小安；租赁期2年，自2018年1月10日起至2020年1月9日止；厂房租赁单价按每月6元每平方米，年租赁金为18万元；彭小安在签订合同之日起七天内一次性付给顺烨康公司租金18万元，第二年起租金每季度支付一次等内容。顺烨康公司在合同上盖章并签名，彭小安在合同上签名按指印。顺烨康公司将厂房交付给了彭小安，但变压器没有交给彭小安，也没有以其他方式解决彭小安的用电，彭小安付给顺烨康公司租金15万元。2018年7月3日，顺烨康公司与彭小安、路达公司签订了《协议书》，彭小安为甲方、路达公司为乙方、顺烨康公司为丙方，因目前情形彭小安租赁的厂房暂时不要使用，三方约定的主要内容是，甲方将现有厂房及租赁合同内的所有条款由乙方执行并行使合同内的权利及义务；因甲方付给丙方一年的租金，现由乙方一次性交纳厂房等租金给甲方15万元（从2018年7月3日至2019年7月2日），另外补偿甲方其他各项费用5万元整，合计20万元，2019年7月2日后若乙方要继续使用，则由乙方将租金直接付给丙方：丙方确保本协议的合法有效，否则给甲、乙造成的损失及责任由丙方承担等内容。彭小安在甲方处签名、路达公司的法定代表人曾年根在乙方处签名、顺烨康公司在丙方处盖章。2018年7月4日乙方向甲方指定的收款人账户转账20万元，乙方使用了丙方的厂房一年。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。顺烨康公司与彭小安签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，具有法律效力。根据合同法的规定，合同当事人应当全面履行合同约定的义务，彭小安向顺烨康公司付了租金15万元，与合同约定18万元相比，还差3万元，已经履行了合同的主要义务。顺烨康公司按约定向彭小安交付了厂房等，没有向彭小安交付符合约定的变压器，由于彭小安没有合适的用电，使得彭小安不能有效使用所租赁的厂房，同时由于彭小安租赁顺烨康公司的厂房、变压器是用于生产，因此，只有顺烨康公司全部履行了合同义务才能实现彭小安的租赁目的，由于顺烨康公司没有全部履行合同义务，因此应承担违约责任，不能向彭小安收取此期间的租金。由于彭小安在收到顺烨康公司的厂房后，顺烨康公司没有合适的用电供彭小安使用，不能实现合同目的，顺烨康公司与彭小安、路达公司才于2018年7月3日签订《协议书》，由路达公司履行一年即2018年7月3日至2019年7月2日，并付给彭小安租金15万元及补偿费5万元，路达公司若要继续使用，则由路达公司将租金直接付给顺烨康公司。因此，经三方协商后，原《租赁合同》的承租人由彭小安变更为路达公司，租赁期限由两年变更为一年，租赁期间变更为2018年7月3日到2019年7月2日，之后路达公司要继续使用，由路达公司直接向顺烨康公司交租金，租金由每年18万元变更为每年15万元，该约定是三方自愿协商一致，具有法律效力。因此，彭小安已经履行了约定义务，顺烨康公司要求判令彭小安向顺烨康公司支付租金255,000元及因逾期交付租金给顺烨康公司造成的利息损失共计13,814.79元（暂算至2020年3月31日）、以租金本金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2020年4月1日起至清偿完毕全部租金止的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。债务加入是债务人之外的他人表示愿意向债务人的债权人履行义务的行为，本案属于合同变更，不是债务加入，同时，由于顺烨康公司没有证据证明路达公司继续使用了顺烨康公司的厂房、办公室、宿舍，因此，顺烨康公司要求路达公司与彭小安一起共同向顺烨康公司支付租金255,000元及因逾期交付租金给顺烨康公司造成的利息损失共计13,814.79元（暂算至2020年3月31日）、以租金本金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2020年4月1日起至清偿完毕全部租金止的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回顺烨康公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取2664元，由顺烨康公司负担。二审期间，路达公司、彭小安未提供新的证据，顺烨康公司提供了一份证据，即移交财产清单一份，拟证明：顺烨康公司与路达公司于2020年7月1日办理了交接，收回了全部5360平方米的厂房以及800KVA的变压器，收回了用电户头。路达公司质证称，对该份证据的真实性、证明目的有异议；移交财产清单是路达公司租用顺烨康公司另一半厂房及办公室、变压器的移交，与涉案厂房无关。彭小安质证称，不清楚。本院认为，该份证据与本案无关联性，不作为本案定案的依据。本院经审理查明，2020年6月16日路达公司将涉案厂房门的钥匙交回给了顺烨康公司。顺烨康公司与彭小安、路达公司均表示三方于2018年7月3日签订《协议书》之后，彭小安不再继续承租涉案厂房。一审查明的事实除路达公司使用了顺烨康公司厂房一年有误外，其余查明的事实与本院查明的事实一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、路达公司是否拖欠了顺烨康公司的租金？如拖欠了，其金额为多少？二、路达公司是应支付逾期支付租金的利息？如应当支付，其利息应如何计算？就上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于路达公司是否拖欠了顺烨康公司的租金，如拖欠了，其金额为多少的问题从顺烨康公司与彭小安、路达公司均表示三方于2018年7月3日签订《协议书》之后，彭小安不再继续承租涉案厂房，以及《协议书》的内容来看，可以认定顺烨康公司与彭小安协商解除了双方于2017年12月5日签订的《租赁合同》，该《租赁合同》的解除时间为2018年7月3日；2018年7月3日顺烨康公司与路达公司就涉案厂房签订了租赁合同，且除租赁期限两年改为一年，租赁期间改为2018年7月3日到2019年7月2日，租金由每年18万元改为每年15万元外，其余条款双方按顺烨康公司与彭小安于2017年12月5日签订的《租赁合同》的条款执行。因此，一审判决认定三方签订《协议书》后，《租赁合同》的承租人由彭小安变更为路达公司不妥，对此本院予以纠正。顺烨康公司所提本案不是合同变更的上诉理由成立，但其所提本案系合同转让的上诉理由，不能成立。从2020年6月16日路达公司将涉案厂房门的钥匙交回给顺烨康公司的事实等情况来看，可以认定涉案厂房于租赁期限届满之日第二天即2019年7月3日起至2020年6月16日期间路达公司继续承租了，本案中，因顺烨康公司主张计算租金的截止日为2020年3月31日，故路达公司应当向顺烨康公司支付2019年7月3日至2020年3月31日租赁涉案厂房期间的租金112,191.78元（150,000元/年×273天÷365天/年）。至于顺烨康公司所提的2019年7月2日之前路达公司尚欠租金3万元，以及每年租金为18万元的上诉理由，因无事实依据，不能成立。综上，顺烨康公司所提的路达公司应向其支付租金255,000元的上诉请求，本院予以支持112,191.78元，超出该款的部分不予支持。二、关于路达公司是应支付逾期支付租金的利息，如应当支付，其利息应如何计算的问题因顺烨康公司与路达公司就涉案厂房签订的租赁合同仅约定租金每季度支付一次，未约定逾期支付租金应承担违约责任以及如何计算违约金，故本院酌定以租金112,191.78元为基数，自一审立案之日即2020年4月24日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付日止的利息。因此，顺烨康公司所提的路达公司应向其支付利息损失13,814.79元，以及以租金本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向其支付从2020年4月1日起至清偿完毕全部租金止的利息损失的上诉请求，本院予以部分支持。综上所述，顺烨康公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2583号民事判决；二、江西路达新能源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向江西顺烨康新型能源有限公司支付租金112,191.78元及该款自2020年4月24日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付日止的利息；三、驳回江西顺烨康新型能源有限公司在一审中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2664元，由江西顺烨康新型能源有限公司负担1552元，江西路达新能源科技有限公司负担1112元。二审案件受理费5339元，由江西顺烨康新型能源有限公司负担3111元，江西路达新能源科技有限公司负担2228元。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二〇年九月三十日书记员  杨 玲