江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5810号上诉人（一审被告，反诉原告）：李武松，男，1979年9月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：丁一，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖云鹤，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：路似钢，男，1966年2月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（一审原告，反诉被告）：王蕾，女，1970年11月13日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王伟，江苏宁盾律师事务所律师。上诉人李武松因与被上诉人路似钢、王蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初14119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李武松上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判路似钢、王蕾向李武松支付违约金5万元，并承担律师费5000元，李武松无需支付路似钢、王蕾尾款2万元及相应违约金及5000元律师费；二、本案一、二审案件受理费由路似钢、王蕾承担。事实与理由：根据一审法院的观点，路似钢、王蕾确实未按约定清空户口，存在违约，应当承担违约责任。双方就户口迁出事宜明确约定了违约责任，即支付5万元违约金。结合案涉房屋是学区房、单价高的因素，户口迁出对李武松极其重要。一审庭审中，路似钢、王蕾承认直至2019年10月22日才将户口自案涉房屋迁出，但一审法院却以2019年10月20日是周日，路似钢、王蕾于10月22日即将户口迁出为由，认为路似钢、王蕾不存在故意或明显的违约情形。但合同已约定路似钢、王蕾应于2019年10月20日前将清空户口，已给予路似钢、王蕾充分的办理时间，路似钢、王蕾未按约履行，构成违约，应承担违约责任，向李武松支付违约金5万元，并负担律师费5000元以及案件受理费。不能因路似钢、王蕾轻微违约、未构成根本违约，就否认相应违约事实。二、李武松没有违约，不应承担违约责任。因路似钢、王蕾违约但未支付违约金给李武松，故李武松将2万元尾款与违约金相抵消，并以此方式实际履行了支付尾款的义务，并不违约，不应承担任何违约责任。路似钢、王蕾辩称，在整个房屋买卖过程中，正是由于李武松违约，未按约定及时支付购房款，才导致了双方的网约合同、过户及付款时间延期，根据约定，李武松应向路似钢、王蕾支付购房款、支付逾期付款违约金及相应律师费。一审判决认定事实清楚、适用法律准确，李武松的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回。路似钢、王蕾向一审法院起诉请求：一、依法判令李武松立即向其支付拖欠的购房款人民币2万元，并支付逾期付款的违约金（以2万元为本金，按日万分之五计算自2019年11月3日至李武松实际付清之日）；二、依法判令李武松支付其为主张购房款进行诉讼而支付的律师费5000元；三、依法判令李武松承担本案诉讼费用。李武松向一审法院提出反诉请求：一、判令路似钢、王蕾支付违约金50000元；二、判令路似钢、王蕾承担律师费5000元；三、判令路似钢、王蕾承担包括诉讼费在内的一切费用。一审法院认定事实：2019年8月3日，李武松（买受方、乙方）与路似钢、王蕾（出售方、甲方）在南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定：乙方购买甲方坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积46.75平方米，即案涉房屋），房价款为317万元整；乙方于2019年8月3日前向甲方支付购房定金2万元整；甲方承诺此房当前为树人附小及树人中学学区房，乙方承诺于2019年9月15日前支付甲方房款160万元，甲方承诺收到乙方160万元房款后配合乙方办理个人抵押业务；乙方于2019年10月20日前将购房款153万元自行支付给甲方，同时双方办理产权过户手续；甲方于2019年10月20日前将该房屋内所有户口清空，逾期视为违约；违约金为5万元；双方约定于2019年10月25日前办理房屋交接手续，甲方须结清水、电、气等相关费用，上述内容经乙方确认后支付给甲方剩余房款2万元；三方商定：甲、乙方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为人民币肆万元。各方当事人在补充协议中约定：如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金并赔偿给守约方造成的其他损失（包括但不限于就此产生的律师费等）。李武松于2019年8月3日支付定金2万元，2019年9月27日支付房款160万元，2019年11月2日支付房款153万元，余2万元尾款至今未付。路似钢、王蕾于2019年10月22日将案涉房屋户口全部迁出，路似钢、王蕾于2019年11月6日完成房屋交接手续。路似钢、王蕾为本次诉讼与江苏宁盾律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师费5000元；李武松为本次诉讼与江苏新高的律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，路似钢、王蕾与李武松签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。路似钢、王蕾已经于2019年11月6日完成房屋交接手续，李武松应于当日支付购房尾款2万元，其未支付构成违约，除应支付尾款2万元外，还应当按照买卖中介合同的约定支付违约金及守约方因此产生的律师费损失5000元。关于违约金，路似钢、王蕾要求按照南京市存量房买卖合同约定的日万分之五主张，但双方签订的补充协议约定，该网签的存量房买卖合同仅作为过户使用，其他以三方合同约定为准，故不能以该约定作为依据；双方签订的房地产买卖中介合同约定违约金为4万元，该约定标准过分高于损失；综合本案情况，一审法院确定以2万元为本金，自2019年11月7日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同约定，路似钢、王蕾于2019年10月20日前将该房屋内所有户口清空，逾期视为违约，因2019年10月20日为周日，路似钢、王蕾在同月22日即将户口从案涉房屋迁出，不存在故意或明显违约情形，李武松据此主张违约并要求支付违约金及因诉讼产生的律师费缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定,判决：一、李武松于判决生效之日起十日内支付路似钢、王蕾房款20000元并支付逾期付款违约金（以20000元为本金，自2019年11月7日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、李武松于判决生效之日起十日内支付路似钢、王蕾律师费5000元；三、驳回李武松的反讼请求。本案一审本诉案件受理费425元，因适用简易程序减半收取212.5元，由李武松负担；反诉案件受理费587.5元，由李武松负担。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，路似钢、王蕾提交委托代理合同、网上银行电子回单及律师费发票一份，用于证明其就本案二审委托律师支付律师费5000元。李武松对合同、发票的真实性没有异议，但认为电子回单未见原件，其无法确认真实性，无法确认相应律师费已实际支付。且路似钢、王蕾主张的二审律师费，未经过一审审理，不在本案二审审查范围内。本院另查明，双方当事人于2019年11月2日另行签订一份补充协议，约定，双方协商决定，网签合同仅作为过户使用，其他以三方合同约定为准。网签合同号（2019107246），三方合同号（20190426）。以上事实，有合同、电子回单、发票、补充协议以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、李武松要求路似钢、王蕾支付违约金5万元，并承担律师费5000元的上诉请求能否成立；二、李武松应否向路似钢、王蕾支付尾款2万元及相应违约金及律师费5000元。对于争议焦点一，本院认为，本案中，根据双方当事人在案涉房地产买卖中介合同中的约定，李武松应于2019年9月15日前向路似钢、王蕾支付160万元购房款、于2019年10月20日前向路似钢、王蕾支付153万元购房款，双方在该153万元款项支付的同时办理过户手续，路似钢、王蕾亦应在2019年10月20日前清空案涉房屋内的户口，由上述约定可见，就支付153万元购房款、办理过户和清空户口事宜，双方应同时履行。但李武松先是延期履行支付160万元购房款的义务，直至2019年9月27日才将该款付清，后又未能按约于2019年10月20日支付153万元购房款，双方办理过户手续的时间亦因此延迟。双方当事人虽在网签合同中支付款项和户口迁出的时间作出不同约定，但经双方签订补充协议，已明确上述网签合同仅作过户使用，其他以三方合同约定为准，因此，对于上述支付153万元购房款、办理过户以及清空户口的时间仍应依据双方间三方协议约定判断，此三项义务仍应同时履行。路似钢、王蕾实际于2019年10月22日将户口自案涉房屋迁出，早于李武松支付153万元款项以及双方办理过户手续的时间，并无不当，亦未对案涉合同的继续履行造成阻碍或对李武松的权利造成侵害。李武松逾期付款在先，路似钢、王蕾仍配合李武松完成案涉房屋的交易，而李武松却在案涉房屋过户至其名下并交付给其后，拒绝向路似钢、王蕾支付2万元购房尾款，有违诚信，其以路似钢、王蕾未于2019年10月20日前清空户口，直至2019年10月22日才清空户口为由要求路似钢、王蕾向其支付5万元违约金及律师费，亦缺乏充分依据。一审法院对此不予支持，并无不当。对于争议焦点二，如前所述，李武松关于要求路似钢、王蕾支付5万元违约金和相应律师费的主张缺乏充分依据，其关于以违约金抵销其应付的2万元购房尾款，并据此认为其不应再向路似钢、王蕾支付2万元购房尾款的上诉请求，亦不能成立。李武松未按约在路似钢、王蕾向其交付案涉房屋时付清购房尾款，构成违约，路似钢、王蕾就此提起本案诉讼要求李武松支付2万元购房尾款及相应利息，并根据合同约定要求李武松承担相应律师费5000元的主张，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持，有事实和法律依据。综上，李武松的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人李武松负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年九月十八日法官助理高礼慧书记员代雪姣