江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初149号原告：张振刚，男，1971年11月28日生，居民身份证号码321086197111282416，汉族，住江苏省泰州市靖江市。被告：南京青客公寓管理有限公司，住所地江苏省南京市江北新区浦口大道8号万汇城（北区）2幢109室。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：孙亚娟，女，1992年10月25日生，住址同上。被告：郑栋，男，1992年4月24日生，汉族，住址同上。原告张振刚与被告南京青客公寓管理有限公司（以下简称青客公司）、郑栋房屋租赁合同纠纷一案,于2020年5月21日由南京市浦口区人民法院立案受理。该案因指定管辖，本院于2020年7月14日另行立案。该案立案后，依法由审判员黑长保适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振刚、被告青客公司到庭参加诉讼。被告郑栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张振刚向本院提出诉讼请求：1.判令与被告青客公司解除《房屋托管租赁合同》，与被告郑栋解除《房地产租赁合同》；2.判令被告青客公司补交租赁期间拖欠原告水电费计2023元；3.判令被告青客公司偿还租赁期间代扣原告税金3072元；4.判令被告青客公司将原告房屋恢复至出租前毛坯状态，并赔偿损坏原告防盗门产生的损失4000元；5.判令被告青客公司支付违约金12000元。事实与理由：2017年12月13日，原告通过中介南京润正房地产咨询有限公司（以下简称润正公司）与被告郑栋签订《房地产租赁合同》，并且同日与被告青客公司签订《房屋托管租赁合同》，明确约定房屋租赁的相关事宜，同时约定租金为每月3828元，原告授权被告代交原告出租税费128元/月，原告实得款项3700元/月，租金支付方式为季付，于每个付款周期月25日支付租金。上述合同履行至2020年1月25日（合同约定付款日），被告未按约付房租。2020年1月25日至3月6日期间，原告多次致电青客公司客服热线及合同上约定电话，均无答复。原告于2020年3月7日通过EMS向青客公司发出《催款函》，无人理睬。同日，在合同标的房屋大门上贴了《告租客书》，3月12日，原告通过EMS向青客公司发出《解约函》亦无人理睬。3月13日，原告从泰州赶往南京，在租客的联系下，青客公司答应退房，并将租客安排至他处。期间青客公司多次反复，以总公司不同意该方案为由，拒绝搬迁租客，并拒谈租金支付具体问题。后原告报警，在警方干预下，截止2020年3月20日，青客公司分两批将房屋内租客撤走。根据双方合同约定，被告在托管原告房屋期间，应主动履行代交税金义务，经原告查询，被告从未向相关部门缴纳过该笔费用。被告拖欠原告房租达两个月时间，从未主动积极与原告进行有效沟通，已明显构成违约，按合同约定，原告可以要求解除合同，收回租赁房屋，并要求被告恢复原样，被告一直置之不理，为维护原告合法权益，特诉讼至法院。被告青客公司辩称，1.同意解除租赁合同，且被告认为双方租赁合同已经解除；2.认可原告的水电费诉求；3.代扣税金应由税务机关处理，不属于法院受理范围；4.因原告和青客公寓签订的合同约定租赁关系终止时按现状返还房屋，因此不认可原告收房后产生的费用，不同意原告要求恢复原状的诉求，也不认可原告要求赔偿防盗门损失的诉求；5.被告不存在违约行为，不认可原告的违约金诉请。被告郑栋未到庭答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告张振刚（出租人、甲方）与被告郑栋（承租人、乙方）在居间方南京润正房地产咨询有限公司（以下简称润正公司）居间下，于2017年12月13日签订《房地产租赁合同》一份，约定由甲方将位于浦口区房屋出租给乙方使用，乙方租赁该房屋用途为出租。约定月租金为3700元，租期63个月，自2017年12月13日至2023年5月12日止，租金按季度支付，由乙方在每期开始的0日前支付给甲方。合同第六条第9款约定：租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、有线电视费、电话费等与房屋使用有关的费用由乙方负担。合同第七条第2款约定：租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。合同第七条第3款约定：乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同。合同第十三条双方约定的其他事项手写约定：1.如果甲方要求乙方到期后拆除装修，乙方将配合拆除；2.具体合同条款以甲、乙双方签订的青客合同为准；3.此价格为甲方净得价，房屋租金税费由乙方缴纳相关部门。合同第十四条约定：居间方完成甲乙双方签订合同生效当日，甲方支付经纪方佣金1850元，乙方支付经纪方佣金1850元，甲乙双方任何一方违约，佣金不予退还，由违约方赔偿给守约方。同日，在郑栋安排下，原告（甲方）与青客公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋托管租赁合同》及《补充协议一》、《授权书》各一份，合同约定租赁期限为96个月又12天，起租日2018年4月13日，截止日2026年4月24日，月租金额3828元，付三押零。合同第三条房屋交接与装修约定：甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照国务院办公厅国办发（2016）39号文意见以及房屋所在地相关政策规定进行装修，同时将客厅（起居室）改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。合同第四条租金支付方式和期限约定：乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使用费标准由乙方决定。租赁期限届满前，乙方可用押金（如有）抵消租金。合同第五条其他费用约定：租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费用由甲方承担。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。《补充协议一》第1条约定：该房屋托管合同履行届满60月又12天（即2018年4月13日起至2023年4月23日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。《授权书》约定由甲方委托乙方代办房屋出租备案登记及代收代缴各种公用事业费，费用由乙方承担。合同签订当日，原告向中介润正公司支付中介服务费1850元，青客公司将原告房屋进行设计装修后出租。2020年2月18日，被告青客公司工作人员向原告发送短信，要求原告免除疫情期间租金，被告未同意。2020年3月，因被告青客公司未按约定支付2020年第一季度租金，原告多次向青客公司发函并于3月20日报警后从租客处收回案涉房屋，被告承租期间，原告垫付房屋电费808元、水费1215元，合计2023元。另查，郑栋与原告签订案涉租赁合同时系青客公司业务员，后从青客公司离职。青客公司承租案涉房屋期间，因更换进户防盗门门锁，在案涉房屋进户防盗门门把下方钻有一手指粗细圆孔。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的房地产租赁合同、房屋托管租赁合同及补充协议一、授权书、南京浦口自来水有限公司通用机打缴费凭证、国网江苏省电力有限公司南京供电分公司收费凭证、江苏增值税电子普通发票、短信截图、图片等证据在卷证实。本院认为,原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告要求与被告青客公寓解除房屋托管合同、与被告郑栋解除房地产租赁合同的诉求，因案涉房屋原告已实际收回，被告郑栋以其本人名义与原告签订租赁合同系代表青客公司履行职务的行为，原告现要求解除租赁合同，青客公司亦无异议，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告青客公司补交租赁期间拖欠的水电费合计2023元的诉求，因房屋委托管理合同中已约定承租期间水、电费由青客公司缴纳，原告已提供水、电费代缴发票，被告青客公司对此金额亦予以认可，原告该项诉求有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告青客公司偿还租赁期间代扣税金3072元的诉求，因税金缴纳问题不属于法院民事诉讼受理范围，原告该项诉求本院不予理涉。关于原告要求被告青客公司将案涉房屋恢复至出租前原状，并赔偿防盗门4000元的诉求，因原告与被告张振刚签订的租赁合同第十三条明确约定具体合同条款以甲乙双方签订的青客合同为准，而甲方与青客合同第三条约定：“租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋”，故原告要求被告青客公司将房屋恢复原状，缺乏依据，本院不予支持。被告青客公司为统一经营管理之便，导致案涉房屋进户防盗门损坏，原告主张被告赔偿4000元，但未能提交该防盗门购买发票及同款防盗门市场价格，参照同品牌防盗门市场售价，本院酌定赔偿金额为3000元。被告青客公司辩称应按现状返还房屋，故不予赔偿的意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约损失12000元的诉求，原告认为被告迟延支付租金，主张免租期3个月租金11100元（3个月*3700元/月），另为处理本案纠纷多次从泰州来往南京产生误工费900元，合计12000元。因双方并未约定免租期应支付租金，且原告要求被告支付误工费没有依据，另原告认可被告租金已支付至3月底。故原告该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张振刚与被告郑栋签订的《房地产租赁合同》及与被告南京青客公寓有限公司签订的《房屋托管租赁合同》；二、被告南京青客公寓有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张振刚水、电费2023元，并赔偿原告张振刚防盗门损失3000元，合计5023元；三、驳回原告张振刚的其他诉讼请。案件受理费228元，减半收取计114元，由被告南京青客公寓有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费228元。审 判 员 黑长保二〇二〇年九月二十八日法官助理 张 枫书 记 员 黄 蕾