安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民再8号 二审上诉人（一审第三人）：黄桂英，女，1977年12月12日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金科，安徽雄风律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：蒋茹，女，1958年9月29日出生,汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：项秋君，男，1958年10月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系蒋茹丈夫。 委托诉讼代理人：周俊强，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：黄山市光明园房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县海阳镇齐云山东大道，组织机构代码72332606-3。 法定代表人：汪冬琴，该公司总经理。 二审上诉人黄桂英与二审被上诉人蒋茹、黄山市光明园房地产开发有限公司（以下简称光明园公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2016）皖10民终392号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年7月2日作出(2020)皖10民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人黄桂英及其委托诉讼代理人江学真，二审被上诉人蒋茹及其委托诉讼代理人项秋君、周俊强到庭参加诉讼，光明园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄桂英称，请求撤销黄山市中级人民法院（2016）皖10民终392号民事判决，依法再审改判。事实和理由：一、二审判决认定王光明的单方陈述没有其他证据佐证，不予认定蒋茹设立抵押权时明知抵押的房产已经出售的事实显然错误。二、二审判决认定黄桂英是否对案涉房屋享有权利足以对抗蒋茹的抵押权不属于本案审理范围，并以此驳回黄桂英的上诉错误。三、黄桂英基于已付房款且实际占有案涉房屋情况，已享有自物权，足以对抗蒋茹的抵押权。该事实已被（2017）皖10民再8号民事裁定书确认. 蒋茹辩称，一、黄桂英申请再审已超过法定的六个月再审申请期限。二、蒋茹在案涉房屋设立抵押时并不知道该房屋已经出售。该事实已被（2017）皖10民再8号生效民事裁定书所认定，蒋茹在该案中提交的王光明的电话录音也证实了该事实。三、黄桂英不属于消费者，不能享有购房类优先债权。黄桂英提交的购房合同及发票中注明案涉房屋规划性质为商业，而非商品房的住宅。该房屋目前被黄桂英占有出租与他人经营。四、蒋茹不是银行，不适用2015年《全国民事审判工作会议纪要》第六条第三项第39条的规定，黄桂英基于购房合同的债权不能优先于蒋茹的抵押权。五、本案不属于买受人权利能够排除执行的情形，不存在能够抵抗抵押权实现的情形。《最高人民法院关于执行异议和执行复议案件若干问题的规定》是人民法院办理执行异议和复议案件中适用的司法解释，本案不能直接适用。本案中蒋茹基于案涉不动产的他物权，完全可以排除黄桂英基于买卖合同的债权。六、黄山市中级人民法院基于同一事实作出的(2016)皖10民终392号在前生效民事判决书没有被撤销的情形下，其在后作出的（2017）皖10民再8号民事裁定书不能妨碍在前裁判的效力。 蒋茹向一审法院起诉请求：1、判令光明园公司归还蒋茹借款本金70万元并支付利息245467元、违约金172172元（截至2015年1月6日，利息及违约金共计417639元，实际应计算至实际履行之日止）；2、依法确认若光明园公司不履行债务，蒋茹有权以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，优先受偿不足的部分由光明园公司继续清偿；3、光明园公司承担蒋茹支付的律师费用6万元；4、由光明园公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2013年7月25日，蒋茹与光明园公司签订借款合同，约定光明园公司向蒋茹借款70万元用于生产经营，借款利率为月利率20‰，借款期限为2013年7月25日至2014年7月24日；光明园公司自愿以休宁县海阳镇松萝路虹楼苑小区4幢101铺、4幢4-201号房产为该债务提供抵押担保，到期如不归还借款和支付利息，蒋茹将依法处置抵押权；如光明园公司不按期归还借款和支付利息而造成逾期，逾期还款和逾期支付利息的日期加收日息1‰的违约金；蒋茹因实现债权所发生的相关费用，包括律师费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等均由光明园公司承担。双方于合同签订当日办理了房地产抵押登记，蒋茹取得房地产他证休字第××号和房地产他证休字第××号房地产他项权证。2013年7月26日，蒋茹支付光明园公司借款人民币70万元。至2015年1月6日光明园公司尚欠蒋茹借款本金70万元、利息245467元。 一审法院另查明，光明园公司与黄桂英于2010年12月1日签订合同编号为2010-1025的商品房买卖合同，约定光明园公司开发的虹楼苑第4幢1-2层南1号房屋出售给黄桂英。黄桂英已经交付购房款并缴纳契税，但光明园公司未向政府职能部门申请登记备案，也未办理房屋预告登记和房产过户登记，黄桂英未取得房产所有权证。 一审法院再查明，蒋茹为与光明园公司民间借贷纠纷一案于2014年8月1日与安徽一飞律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费6万元。 一审法院作出（2015）休民一初字第00070号民事判决:一、光明园公司于判决生效之日起三十日内偿还蒋茹借款本金70万元并支付利息（截至2015年1月6日245467元，自2015年1月7日起按照月利率2%计算至借款实际付清之日止）；二、如光明园公司未在判决确定的期限给付上述款项，蒋茹有权以光明园公司提供的房地产证休字第××号、20××60号房地产他项权证项下的房产抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在上述款项范围内优先受偿；三、光明园公司于判决生效之日起三十日内支付蒋茹律师代理费6万元；四、驳回蒋茹其他诉讼请求。 黄桂英不服一审判决，上诉请求：改判撤销休宁县人民法院（2015）休民一初字第00070号民事判决第二项。 本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院二审认为，本案审查的是蒋茹对涉案房产是否享有抵押权，黄桂英上诉主张其基于商品房买卖合同享有的权利足以对抗抵押权问题，不属于本案的审理范围。光明园公司与蒋茹签订的借款合同和抵押合同合法有效。光明园公司以登记在其名下的房产为该公司与蒋茹之间的债务提供担保，并办理了抵押登记，蒋茹对该房产享有抵押权。在光明园公司未按约定归还借款的情形下，蒋茹有权对该房产拍卖、变卖或折价所得价款在合同约定的范围内优先受偿。黄桂英主张蒋茹与光明园公司之间的抵押合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，该抵押合同无效，但未提供充分证据证明，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明：黄桂英另案起诉光明园公司房屋买卖合同纠纷一案，黄山市中级人民法院于2017年10月12日作出（2017）皖10民再8号民事裁定书。该裁定书认定以下事实：2010年12月1日，黄桂英与光明园公司签订《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的休宁县海阳镇松萝路虹楼苑小区第4幢1-2层南一号房，合同约定：“该商品房用途为商业，建筑面积273.99平方米，总价款1483040元。合同签订之日付人民币800000元，余款在交房时付清。…出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”当日，黄桂英交纳购房款1100000元。2012年1月，黄桂英补齐余款，并交纳了房屋装修保证金、物业管理费等费用，光明园公司将房屋钥匙交给黄桂英。2012年2月18日，光明园公司向黄桂英开具《销售不动产统一发票》，该发票显示黄桂英购买的虹楼苑小区店面南一号，建筑面积253.73平方米，总价款1373440元。之后，光明园公司未向产权登记机关备案，黄桂英也未到相关部门办理产权证。2013年7月24日，光明园公司在未告知黄桂英时，以本公司名义就虹楼苑小区第4幢1-2层南1号分别办理了4幢101铺（商业用房）、4-201号（住宅）的《房地产权证》。2013年7月25日，光明园公司向蒋茹借款700000元，以虹楼苑小区4幢101铺、4-201号房产作抵押担保，并办理了抵押登记。2014年3月3日，黄桂英向休宁县地方税务局缴纳了房屋契税54937.6元。 另查明，在2010年12月1日，黄桂英还购买了虹楼苑小区4幢1层1105（南5#）房屋，该套房屋亦为上下两层，于2014年5月7日办理了备案登记手续。备案登记表载明房屋用途为商用，合同约定面积101.06平方米，总价为586960元，交房日期为2011年9月30日。黄桂英于2010年12月1日支付的购房款110万元中包含虹楼苑小区4幢1层1105（南5#）房屋部分房款。2012年1月8日黄桂英补齐虹楼苑小区4幢1层1105（南5#）房屋房款286148元，2012年1月12日补齐虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋房款573440元。案涉房屋现由黄桂英租赁他人用于经营。 其他事实与本院二审认定事实一致。 本院再审认为，案件争议焦点为：一、案涉抵押合同是否有效？二、黄桂英对案涉房屋所享有的权利能否对抗蒋茹的抵押权？ 关于争议焦点一、黄山市中级人民法院（2017）皖10民再8号生效民事裁定书对黄桂英主张的蒋茹在与光明园公司签订抵押合同时明知案涉房屋已经出售的事实不予认定。本案中，黄桂英亦无新的充分证据加以证明，故依法不予认定。蒋茹与光明园公司签订的抵押合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，不存在恶意串通，损害他人合法利益的情形，应为合法有效。 关于争议焦点二、因蒋茹对案涉房屋享有优先受偿的抵押权与黄桂英作为购房者的物权期待权产生冲突，黄桂英亦作为具有独立请求权的第三人参与本案诉讼，一审法院的判决结果对黄桂英权利的实现产生了实质性影响。故二审法院应当对黄桂英上诉主张其基于商品房买卖合同享有的权利足以对抗蒋茹的抵押权问题予以审理。 2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确了对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。即建设工程价款优先权优先于抵押权，而建设工程价款优先权不能对抗已经支付全部或大部分所购商品房价款的消费者。2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有的登记财产的买受人。2015年最高人民法院《关于执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条进一步明确规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户手续。”。即对在无过错的商品房消费者之外的一般买受人的权利与金钱债权发生冲突时，应优先保护无过错的一般买受人的权利。可见，上述司法解释对未予办理变更登记的买受人，在符合一定条件时，均对其债权给与一定的特殊或者优先保护。 参照上述司法解释确定的原则、精神，本院认为，根据本案查明事实，黄桂英在案涉房屋被抵押前已经与光明园公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，其已按合同约定支付了全部房款，光明园公司也实际交付了案涉房屋，黄桂英实际取得及占有使用了案涉房屋。由于光明园公司未按合同约定向产权登记机关备案，导致黄桂英未能及时办理产权登记过户手续，黄桂英对此并无过错。故黄桂英作为无过错的商品房消费者之外的一般买受人，其对案涉房屋的物权期待权可以对抗抵押权人蒋茹的抵押权，蒋茹对案涉房屋的抵押权不能得以实现。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）皖10民终392号民事判决及休宁县人民法院（2015）休民一初字第00070号民事判决第二项。 二、维持休宁县人民法院（2015）休民一初字第00070号民事判决第一项、第三项、第四项。即“光明园公司于判决生效之日起三十日内偿还蒋茹借款本金70万元并支付利息（截至2015年1月6日245467元，自2015年1月7日起按照月利率2%计算至借款实际付清之日止）；光明园公司于判决生效之日起三十日内支付蒋茹律师代理费6万元；驳回蒋茹的其他诉讼请求。” 一审案件受理费15399元，由蒋茹负担1550元，黄山市光明园房地产开发有限公司负担13849元。二审案件受理费80元由蒋茹负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长 戴 勇 审判员 查秋月 审判员 孙 健 二〇二〇年九月八日 书记员 汪爱萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。