山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0702民初2001号原告（反诉被告）：郭朋，男，1991年1月1日生，汉族，无业，住浙江省杭州市西湖区，委托诉讼代理人：孙宁，北京市京师（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏建，北京市京师（潍坊）律师事务所实习律师。被告：王美芹（反诉原告），女，1980年11月20日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区，被告：姜明清（反诉原告），男，1981年3月13日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区，被告：周飞，男，1972年10月17日生，汉族，无业，住江苏省沛县，以上三被告的共同委托诉讼代理人：叶德武，山东宝林律师事务所律师。以上三被告的共同委托诉讼代理人：冯甜甜，山东宝林律师事务所实习律师。原告郭朋诉被告王美芹、姜明清、周飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭朋及委托诉讼代理人孙宁、李宏建，被告王美芹、姜明清、周飞的共同委托诉讼代理人叶德武、冯甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告返还原告购房款300000元及利息（以300000元为基数，自2018年9月20日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;3、依法判令被告支付原告违约金30000元;4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月9日，原告通过潍坊市优信房产营销策划有限责任公司介绍，与被告签订《房屋买卖合同》，约定将被告所有的位于潍坊市潍城区西湖御景13号楼1单元601号房产出售给原告，合同总价款为770000元，首付款为300000元。原告于签订合同当天，向被告姜明清支付购房定金50000元。2018年4月17日，原告又与被告签订补充协议，约定如涉案房屋出现任何抵押、查封、债务、经济、产权等纠纷，导致无法正常办理银行贷款手续，被告无条件退还原告己支付的房款，并承担违约金30000元。补充协议签订后，原告于2018年4月19日向被告姜明清支付剩余首付款250000元。此后，被告未按合同约定履行义务，导致无法办理银行贷款手续。被告王美芹、姜明清、周飞辩称，被告己按合同约定将房屋更名到原告名下，因原告自身原因不予办理房屋贷款，不支付剩余房款，应当就此承担违约责任，对于原告的起诉，缺少事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。另外，被告姜明清、王美芹依法提出反诉，要求原告立即支付剩余所欠房款470000元，并承担相应的违约责任。针对被告王美芹、姜明清的反诉，原告辩称，根据双方约定，剩余房款由原告通过开发商办理贷款手续，放款之后被告自行与开发商联系，合同约定贷款购房，被告要求直接支付尾款的诉求与合同约定不符。并且约定保证房屋产权清晰，能够办理交易过户手续，但现在无法为我方办理过户手续，且涉案房屋未取得预售许可，不符合交易条件。被告的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，潍坊宏鑫置业有限公司作为潍坊市潍城区西湖御景13-1-601号房产的开发商，向被告王美芹、姜明清出具收款收据二张，该房产系潍坊宏鑫置业有限公司抵顶给被告王美芹、姜明清的房产。2018年4月9日，原告与被告王美芹、姜明清以及潍坊市优信房产营销策划有限责任公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告王美芹、姜明清将其所有的位于潍坊市潍城区西湖御景13-1-601号房产出售给原告，房产总价款为770000元;结算方式：原告于2018年4月9日支付被告王美芹、姜明清购房定金50000元，于2018年4月23日前支付被告王美芹、姜明清首付款300000元（含定金50000元），同时被告王美芹、姜明清负责将房产更名至原告名下或原告指定人名下，剩余房款由原告通过开发商办理贷款手续，放款后由被告王美芹、姜明清自行与开发商对接;合同还约定，被告王美芹、姜明清保证上述房产产权清晰，能够办理交易过户手续，如发生与被告王美芹、姜明清有关的产权纠纷，概由被告王美芹、姜明清自行承担，如因产权纠纷给原告造成损失的，应由被告王美芹、姜明清负责赔偿。2018年4月9日，原告通过银行向被告姜明清转账50000元。2018年4月17日，郭宝财、原告与被告王美芹、姜明清、周飞签订《补充协议》一份，约定被告王美芹、姜明清、周飞保证涉案房产自更到原告名之日起五个月内，因房产出现任何抵押、查封、债务、经济、产权等纠纷，导致原告无法办理正常银行贷款手续，则被告王美芹、姜明清、周飞无条件在三天之内将300000元房款一次性退还给原告，并承担违约金30000元。2018年4月19日，原告又通过银行向被告姜明清转账250000元，结合之前己支付的定金50000元，原告共计向被告姜明清转账300000元，购房首付款己全部付清。另查，原告通过潍坊市住房和城乡建设局官网查询涉案房产，显示潍坊宏鑫置业有限公司并未取得涉案房产的商品房预售许可证。诉讼中，被告主张己将涉案房产更名至原告名下，但未提交证据加己证实。本院认为，原告与被告王美芹、姜明清间房屋买卖合同关系成立。《房屋买卖合同》签订后，原告依约向被告王美芹、姜明清支付了购房首付款300000元，在涉案房产一直未取得商品房预售许可证的前提下，被告王美芹、姜明清将涉案房产卖与原告，导致无法按照合同约定办理房产更名手续，合同目的己无法实现，故原告与被告王美芹、姜明清以及潍坊市优信房产营销策划有限责任公司所签订的《房屋买卖合同》应予解除，被告王美芹、姜明清应返还原告购房款300000元。原告主张利息以300000元为基数，自2018年9月20日起至2019年8月19按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，违约金的约定数额明显超出法律规定，本院不予支持。被告周飞并非合同的相对方，对于上述款项无需承担还款责任。针对被告的反诉，因《房屋买卖合同》己无法实际履行，合同目的无法实现，其主张要求原告支付剩余购房款470000元及违约金的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭朋与被告王美芹、姜明清以及潍坊市优信房产营销策划有限责任公司于2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王美芹、姜明清返还原告郭朋购房款300000元，并支付利息（以300000元为基数，自2018年9月20日起至2019年8月19按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回原告郭朋的其他诉讼请求。四、驳回被告王美芹、姜明清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，诉前财产保全费2170元，合计5295元，由原告郭朋负担481元，被告王美芹、姜明清负担4814元;反诉案件受理费4175元，由被告王美芹、姜明清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员  姜 涛二〇二〇年九月二十七日代书记员  赵成友