广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8922号原告：冯晓梅，女，1986年4月28日出生，汉族，居民身份证住址为广东省东莞市********************，公民身份号码：445************425。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露瑜，广东莞祥律师事务所辅助人员。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所：东莞市********，统一社会信用代码：914***********740F。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，该公司员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所：东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号，统一社会信用代码：914***********493E。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告冯晓梅起诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、广东东田投资股份有限公司（以下简称“东田公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯晓梅的委托诉讼代理人赖声平与被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云、东田公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯晓梅向本院提出诉讼请求：1.判令常平房地产公司、东田公司连带支付冯晓梅逾期办证违约金，以购房款383000元为本金，从2016年9月13日起按照年利率6%计算，直计至2017年12月28日止，逾期办证违约金为29653.64元；2.本案诉讼费由常平房地产公司、东田公司承担。事实和理由：2013年10月31日，冯晓梅与常平房地产公司、东田公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定冯晓梅购买位于东莞市************5******，建筑面积60.19平方米，该房楼价款共计人民币383000元。合同约定常平房地产公司、东田公司应于2014年10月1日前交楼。但常平房地产公司、东田公司于2017年12月28日才通知业主办理不动产权证，已逾期近三年。冯晓梅发现，常平房地产公司、东田公司提供的格式主合同没有约定办证期限，其附件中的格式补充协议系霸王条款，将办证时间约定交楼之日起730天内，且仅规定逾期办证的违约金仅为房价的万分之五，基本等同于没有约定违约责任。冯晓梅现主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向冯晓梅支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2017年12月28日向有关部门提交办理不动产权属登记材料之日止。综上所述，冯晓梅恳请法院查清事实，依法支持冯晓梅的诉讼请求。被告常平房地产公司辩称，案涉楼宇是东田公司挂靠常平房地产公司开发的房地产项目，由东田公司筹集资金、独立开发及经营管理，常平房地产公司作为被挂靠方不参与开发经营管理、利益分配，也不承担经济风险。被告东田公司辩称，一、案涉房屋已交付，东田公司早已完成楼盘初始确权资料提交手续。2013年10月31日，冯晓梅与东田公司签订案涉商品房买卖合同，约定冯晓梅购买东田山畔华庭5栋406号房，东田公司实际交付房屋的时间为2014年9月12日。东田公司早已向不动产登记部门提交初始确权资料，并通知冯晓梅办理不动产权证。二、涉债权已超过诉讼时效。案涉债权已超过法定诉讼时效3年的规定。《民法总则》第188条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”。案涉《商品房买卖合同》是双方共同签署的，合法有效。合同附件约定了“……承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。……”根据该条款约定，东田公司应于2016年9月13日前完成确权资料报产权登记机关备案手续。否则，冯晓梅有权依合同追究东田公司的违约责任。从2016年9月13日至冯晓梅提起诉讼之日，早己超过3年时间，在此期间，冯晓梅从未向东田公司主张过任何权利，该笔债权已超过法定的诉讼时效，冯晓梅债权已不受法律保护。综上，冯晓梅的诉求已超过法定诉讼时效，请求法院予以驳回。经审理查明，2013年10月31日，冯晓梅与东田公司、常平房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定冯晓梅向东田公司、常平房地产公司购买东莞市*******************，房屋总价款为383000元；东田公司、常平房地产公司应当在2014年10月1日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给冯晓梅；东田公司、常平房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由东田公司、常平房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因东田公司、常平房地产公司的责任，冯晓梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，冯晓梅不退房，东田公司、常平房地产公司按已付房价款的0.05%向冯晓梅支付违约金。合同附件五其他补充第五条约定：在冯晓梅交齐办证所需税费及资料后，东田公司、常平房地产公司承诺在交楼之日起730天内协助冯晓梅办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，冯晓梅有权要求解除合同，并要求东田公司、常平房地产公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因冯晓梅方面的原因无法办理，一切责任由冯晓梅自行承担；东田公司、常平房地产公司对冯晓梅的办理权属登记义务为协助冯晓梅办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为冯晓梅提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定东田公司、常平房地产公司在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2014年9月12日，东田公司、常平房地产公司向冯晓梅交付案涉房屋。2017年12月28日，东田公司、常平房地产公司通知冯晓梅等业主案涉商品房所在的楼宇已完成确权手续可办理不动产权证，告知冯晓梅等业主具体的办证指引。2020年5月8日，冯晓梅以东田公司、常平房地产公司逾期办证为由网上预约立案提起本案诉讼，请求判如所请，本院于2020年6月9日正式受理本案。诉讼中，东田公司主张，其已在2017年7月14日就将案涉商品房所在第5栋楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，应从交楼之日起730天期限届满时起算逾期办证违约金的诉讼时效，冯晓梅现诉请逾期办证违约金已超过法定3年的诉讼时效。冯晓梅则主张，东田公司、常平房地产公司提交大确权资料应当会取得房地产管理部门的收据，东田公司、常平房地产公司持有该收据而拒不提供，直到2017年12月28日才通知履行协助办证义务，双方并未约定逾期办证违约金的支付期限，东田公司、常平房地产公司亦未明确表示过拒绝支付该违约金，故逾期办证违约金的诉讼时效期间理应从实际履行该义务之日起算，冯晓梅起诉未超过3年的诉讼时效期间；况且，只要东田公司、常平房地产公司尚未履行协助办证义务，逾期办证的违约情形则一直处于持续状态，每日均应当向冯晓梅支付逾期办证违约金，应当从最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效期间，冯晓梅起诉未超过3年的诉讼时效期间；即使按每天或每月分段计算违约金的诉讼时效，在诉讼时效期间的最后六个月内因受新冠肺炎疫情影响不能及时行使请求权，诉讼时效亦应中止（至少延长半年），应从冯晓梅起诉之日倒推三年半来确定诉讼时效期间。另外，冯晓梅还向本院申请调取房管部门就案涉楼盘第5栋的大确权完整档案。上述事实，有原告冯晓梅提供的《商品房买卖合同》《商品房按揭登记证明书》《关于办理不动产权证的通知》《楼宇交接书》购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据，被告东田公司提供的《不动产登记受理凭证》以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。常平房地产公司与东田公司共同作为出卖人与冯晓梅签订《商品房买卖合同》，常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由东田公司挂靠其公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故常平房地产公司与东田公司作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田公司应否承担逾期提交办证资料至产权登记机关备案的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应以何标准计算；三、冯晓梅的诉请是否已过诉讼时效。关于焦点一。根据各方签订的《商品房买卖合同》及附件五“其他补充”第五条约定，案涉房屋于2014年9月12日交付给冯晓梅，常平房地产公司与东田公司应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助冯晓梅办妥房地产权属证书，即常平房地产公司与东田公司应于2016年9月11日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但东田公司于2017年7月14日才向房管部门提交相关资料，存在逾期306天协助办证的情形。常平房地产公司与东田公司理应向冯晓梅承担逾期协助办证的违约责任。关于焦点二。案涉合同主条款约定，无论常平房地产公司与东田公司逾期履行协助办证期间多长，冯晓梅在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%即191.50元来计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促常平房地产公司与东田公司及时履行协助办证的义务，也完全不足与弥补冯晓梅因此而造成的损失。现常平房地产公司与东田公司逾期办证，冯晓梅明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理，本院予以采纳。关于焦点三。双方在合同中约定了常平房地产公司与东田公司协助办理产权登记的期限及逾期协助需要支付违约金，该违约金随着逾期办证的天数变化而变化，故逾期办证违约金应认定为按日累计计算的持续性债权，应按每个个别债权从实际产生之日起分别计算诉讼时效期间。从东田公司提供的《不动产登记受理凭证》可知，东田公司已于2017年7月14日就将案涉商品房所在第5栋楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，但从冯晓梅提供的证据来看，常平房地产公司与东田公司是于2017年12月28日才通知冯晓梅等业主案涉商品房符合办证条件。本院认为，东田公司虽然向房地产管理部门提交了相关资料，但并不能证明案涉房屋已符合办证条件，本院认为应以常平房地产公司与东田公司于2017年12月28日通知办证之日为常平房地产公司与东田公司实际完成协助办证义务之日，故冯晓梅向本院申请调取房管部门就案涉楼盘第5栋的大确权完整档案的请求已无必要进行。因此，逾期办证违约金的计算期间应从2016年9月12日起至2017年12月28日止。冯晓梅于2020年5月8日网上预约立案，从该日倒推三年来计算，2017年5月8日前的逾期办证违约金明显已经超过了法律规定的三年诉讼时效，故依法理应仅支持从2017年5月8日计至2017年12月28日止（合计234天）的违约金。冯晓梅主张因受新冠疫情影响构成诉讼时效的中止，但部分期间的违约金在疫情发生前即已超过诉讼时效，且疫情发生后冯晓梅仍可网上预约办理立案，对其诉权行使未构成实质性阻碍，并不构成诉讼时效的中止，故对冯晓梅该项主张本院依法不予采纳。本院判定东田公司、常平房地产公司应共同支付冯晓梅逾期办证违约金为14732.38元（383000元×6%÷365天×234天）。对冯晓梅诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告冯晓梅支付逾期办证违约金14732.38元；二、驳回原告冯晓梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费271元，该款原告冯晓梅已预交。该款由原告冯晓梅负担136元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  罗 磊二〇二〇年八月二十七日法官助理  李文俊书 记 员  李伴雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。