广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初815号 原告：凭祥市中顺投资有限公司，所在地广西壮族自治区凭祥市友谊关大道9号西南大厦20楼2003、2004、2005、2006、2010室。统一社会信用代码：91451481067404333T。 法定代表人：朱其松，执行董事。 委托诉讼代理人：李国辉，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑选举，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。 被告：兰德军，男，1981年11月23日出生，畲族，住所地江西省吉安市遂川县。 委托诉讼代理人：梁丽桃，女，1984年4月19日出生，壮族，住所地广西壮族自治区凭祥市。系被告兰德军妻子。 原告凭祥市中顺投资有限公司（以下简称中顺公司）诉被告兰德军房屋租赁合同纠纷一案，中顺公司于2020年7月2日向本院提起诉讼，本院于同年7月6日受理立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。中顺公司的委托诉讼代理人李国辉、兰德军的委托诉讼代理人梁丽桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中顺公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除中顺公司与兰德军签订的《写字楼租赁合同》；2.依法判决兰德军向中顺公司支付租金75600元、物业管理费8100元及往后租金、物业管理费（租金按每期3个月25200元，从2020年8月20日起计算至租赁合同解除或终止之日止；物业管理费按每期3个月2700元，从2020年8月20日起计算至租赁合同解除或终止之日止）；3.依法判决兰德军向中顺公司支付滞纳金8676.9元及往后滞纳金（以拖欠的租金和物业管理费为基数，从2020年6月2日起至付清租金、物业管理费之日止，按每日1‰计算。）；4.依法判决中顺公司无须向兰德军返还保证金9300元；5.依法判决兰德军立即腾空、搬离房屋并将房屋归还给中顺公司，向中顺公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按每月8400元计算；6.案件受理费、诉讼保全费等由兰德军承担。事实和理由：中顺公司与兰德军于2017年11月21日签订《写字楼租赁合同》约定：中顺公司将其写字楼第6层604-606出租给兰德军使用，租赁期限为5年从2017年11月21日起至2022年11月20日止，每期（3个月）租金为25200元、物业管理费为2700元，租金和物业管理费每3个月交纳一次，即兰德军一年向中顺公司支付4次租金和物业管理费，从签订租赁合同后3个工作日内向中顺公司交付首期租金和物业管理费。因兰德军自2019年11月20日起欠付租金、物业管理费等费用，中顺公司多次发出通知催付未果。因此，特诉至人民法院，望判如所请。 兰德军辩称，愿意解除租赁合同并腾空交付租赁房屋给中顺公司。但是，中顺公司陈述主张的租金、物业管理费、滞纳金及数额与双方口头协商的不一致，原来双方协商结果是只应当支付部分租金。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，中顺公司围绕诉讼请求提供了证据，兰德军对中顺公司 提供的证据均无异议，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，证明了本案待证事实，本院予以确认并在卷佐证。兰德军提供的证据微信聊天记录只是兰德军妻子梁丽桃与中顺公司员工在协商解决纠纷过程中达成的初步意见，并未得到双方当事人的授权，中顺公司也不予确认，合法性、关联性不予认定。 根据以上合法有效证据及当事人所作陈述，本院确认本案事实如下：2017年11月21日，中顺公司与兰德军签订《写字楼租赁合同》约定：1.中顺公司将其所有的写字楼第6层604-606室出租给兰德军；2.租赁用途为办公用房；3.租赁期限为5年自2017年11月21日至2022年11月20日；4.租金为每月8400元，每三个月为一个交租期限；5.兰德军交纳租金保证金8400元，如兰德军违反合同任何条款则租金保证金不予退还；6.物业管理费为每月900元，每三个月为一个交费期限；7.兰德军交纳物业管理费保证金900元，在合同期限届满而兰德军不愿再续租且兰德军交清合同规定费用并完全履行合同项下全部义务后，中顺公司或其指定的管理机构应在3个工作日内将物业管理费保证金退还给兰德军；8.如兰德军未按期支付合同项下各项费用，中顺公司可书面通知兰德军3个工作日内交清费用；如兰德军在中顺公司发出通知后3个工作日内仍未能交清费用的，中顺公司有权解除合同并要求兰德军赔偿由此导致的损失并支付滞纳金，滞纳金以兰德军延迟支付应付款项实际天数按每日1‰计算，上述滞纳金自该款项到期之日起至兰德军付清所有应付款项之日止；9.合同解除时，兰德军应当最迟在解除合同之日起3个工作日内腾空并搬离租赁房屋，在此期间兰德军应支付租金、物业管理费及其他费用；10.若因不可抗力等原因，租金可全部或部分扣除；11.其他约定。合同签订后，兰德军交纳了租金保证金、物业管理费保证金共计9300元；双方履行各自义务至2019年11月19日。2020年4月30日，兰德军交纳租金10000元。2020年5月20日，中顺公司通过书面形式通知兰德军按约交纳租金、物业管理费，兰德军于2020年6月8日交纳租金10000元后，其余应交租金、物业管理费等费用至今未交。因此，中顺公司向本院主张权利成诉。 另查明，本院于2020年7月24日将起诉状副本等法律文书送达给兰德军，并由其妻子梁丽桃签收；中顺公司在诉讼过程中向本院申请财产保全并交纳财产保全费944元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中顺公司与兰德军签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格依约履行。现兰德军交纳部分租金后，剩余租金、物业管理费等费用经中顺公司书面催交后仍拒不交纳，违反合同约定，构成违约，中顺公司要求解除合同、兰德军腾空并交还租赁物、支付租金和物业管理费及滞纳金、不予退还保证金、支付租赁物占用费及诉讼保全费的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于租金、物业管理费数额及滞纳金应当如何确认问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人依法主张合同解除的，合同自通知到达对方时解除。鉴于兰德军于2020年7月24日收到本院起诉状副本，应视为兰德军于该日收到中顺公司解除合同通知，故本院依法确认双方签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月24日解除。兰德军于2019年11月20日至2020年7月24日共248天应当交纳的租金、物业管理费分别为69440元（8400元/30天×248天）、7740元（900元/30天×248天）；因兰德军于2020年4月30日、6月8日交纳了租金共计20000元，应予扣除；租赁合同中并未约定兰德军违约时物业管理费保证金不予退还，兰德军交纳的物业管理费保证金900元应予退还并作相应扣除；因受新冠疫情影响，根据租赁合同第九条约定，可酌情扣除兰德军一个月租金8400元、物业管理费900元；中顺公司主张兰德军应按所欠款项数额的日1‰支付滞纳金，因滞纳金属于违约金性质且双方在租赁合同中有明确约定，中顺公司该诉讼请求符合法律规定。综上，兰德军应当交纳的租金为41040元（69440元-20000元-8400元）、物业管理费为5940元（7 740元-900元-900元），支付滞纳金的起止日期为2019年11月20日至债务清偿之日，按日1‰计算。 关于损失赔偿数额应当如何计算确认问题。合同解除以后，因兰德军并未实际将租赁房屋腾空并交付中顺公司，从合同解除之日起，兰德军仍占有使用房屋，应依法赔偿中顺公司因此而产生的租金损失，租金损失应以每天280元（8400元÷30天）计算，从2020年7月25日起至实际交还房屋之日止。 关于是否应当退还保证金及数额如何确认问题。根据合同第五条第三项约定，如因兰德军违约，中顺公司不予退还租金保证金8400元，现兰德军已经违约且合同解除，中顺公司要求不予退还租金保证金8400元的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。租赁合同第五条第四项并未约定兰德军违约时物业管理费保证金不予退还，中顺公司要求不予退还物业管理费保证金900元的诉讼请求无法律依据和事实根据，本院不予支持，该保证金应予退还并从应交物业管理费中予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、确认凭祥市中顺投资有限公司与兰德军签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月24日解除； 二、兰德军于本判决生效之日起三日内腾空凭祥市友谊关大道9号西南大厦第6层604-606室的出租房屋并将该房屋交还凭祥市中顺投资有限公司； 三、兰德军于本判决生效之日起十日内支付凭祥市中顺投资有限公司租金、物业管理费46980元并支付滞纳金（滞纳金计算：以46980元为基数，从2019年11月20日起至债务清偿之日止，按日千分之一计算。）； 四、兰德军赔偿凭祥市中顺投资有限公司从2020年7月25日起至实际交还房屋之日止的租金损失，按每日280元计算； 五、凭祥市中顺投资有限公司已收取的租金保证金8400元不予退还兰德军； 六、兰德军支付凭祥市中顺投资有限公司诉讼保全费944元； 七、驳回凭祥市中顺投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2334元，减半收取1167元，由凭祥市中顺投资有限公司负担240元，兰德军负担927元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 林卫国 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 黄薇薇 书 记 员 兰 川 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。