四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川19民再10号 再审申请人（一审被告）：四川卓然房地产有限公司，住所地：四川省成都市武侯区碧云路1号7幢5单元3B。 法定代表人：绍芳丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴兴华，四川别致律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：郭莉，女，1971年8月15日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：吴家峰，四川竞壹律师事务所律师。 再审申请人四川卓然房地产有限公司（卓然公司）因与被申请人郭莉商品房预约合同纠纷一案，四川省通江县人民法院于2018年11月9日作出（2018）川1921民初2695号民事判决，卓然公司不服，向本院申请再审，本院于2019年12月10日作出（2019）川19民申73号民事裁定，本案由本院提审。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。再审申请人卓然公司的委托诉讼代理人吴兴华，被申请人郭莉及委托诉讼代理人吴家峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人卓然公司再审请求：1.依法撤销四川省通江县人民法院（2018）川1921民初2695号民事判决；2.依法驳回再审被申请人对再审申请人的诉请。事实和理由：1.本案的基础法律关系系民间借贷而非商品房预约合同的法律关系，根据民间借贷司法解释的规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理本案；2.工程项目部不具有权利和责任能力，对外无行为能力，它不是缔结合同的适格主体。再审申请人与被申请人之间不存在商品房预约合同关系，合同虽然加盖有项目部的印章，但再审申请人既未出文设立该项目部，也未向公安部门申请刻制项目部印章和项目部财务专用章，该印章系东方艺都项目实际出资人姚维泉私自刻制的假章，因此基于该假章产生的法律后果应由行为人姚维泉自行承担；3.原审漏列诉讼主体，应当依职权追加四川天柯达房地产开发有限公司及出资人姚维泉，四川天运鑫房地产开发有限公司及出资人王永国参加诉讼并承担责任。 被申请人郭莉辩称，1.本案再审申请人的申请不符合法律规定，应当依法裁定驳回，履行合同义务的主体应当是再审申请人；2.原审并没有漏列诉讼主体，两被申请人是与再审申请人签订的合同，如果将天柯达公司、王永国、天运鑫公司、姚维泉追加，那么将突破合同相对性。我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 郭莉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2015年4月2日签订的《商品房预定协议书》；2.判令被告立即返还原告购房款249000元并承担利息；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年10月，被告四川卓然房地产有限公司取得了“春长坪通江花园左侧（向家大院）地块”的土地使用权，项目名称“东方艺都”。姚维泉系该项目的负责人。2012年5月15日，“东方艺都”项目部向原告郭莉借款200000元，约定月息3%，后未能还款，双方于2015年4月2日结算借款本息249000元。 2015年4月2日，被告四川卓然房地产有限公司“东方艺都”项目部在该项目部与原告郭莉签订了《商品房预定协议书》，原告郭莉预定东方艺都小区第D幢2108号房，价款297910元，分期付款，签约时付款249000元，余款在交房前付清，约定在开盘前通知原告郭莉签订正式《商品房买卖合同》，开盘时间不得超过2016年1月31日之前，原告郭莉在合同上签字，被告四川卓然房地产有限公司项目部在合同上签章，项目部负责人姚维泉亦在合同上签字。同日，被告四川卓然房地产有限公司“东方艺都”项目部收取原告郭莉购房款249000元，并出具了购房款收据。 2015年12月25日，被告四川卓然房地产有限公司通过巴中日报公告将“东方艺都”项目转让给四川天珂达房地产开发有限公司。2017年10月6日“东方艺都”项目D栋房屋取得了《商品房预售许可证》。原告郭莉多次催促，被告四川卓然房地产有限公司仍拒不签订《商品房买卖合同》。 一审法院认为：本案原告与被告签订的《商品房预定协议书》虽仅有被告东方艺都项目部的签章与姚维泉签字，但合同签订地为被告东方艺都售楼部，收款出据为售楼部工作人员，而此时东方艺都项目对外的开发商为本案被告，姚维泉是东方艺都项目部负责人，因此，原告已尽到充分合理的注意义务，有理由相信姚维泉及东方艺都项目部有权代表被告对外签订合同、收取预约房款，姚维泉及被告东方艺都项目部的签订合同、收取预约房款的行为构成表见代理。根据表见代理的法律规定，原告签订的《商品房预定协议书》的相对方应为本案被告，该合同的权利、义务也应由被告享有和承担。预约合同或预订协议是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原、被告之间签订的《商品房预定协议书》是具有预约性质合同，该合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，且系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现因被告不履行订立买卖合同的义务，且客观上已无法履行义务，原告请求解除预约合同、返还预定房款、并从交款次日起按年利率6%支付利息，依法予以支持。 一审法院判决：一、解除原告郭莉与被告四川卓然房地产有限公司于2015年4月2日签订的《商品房预定协议书》；二、被告四川卓然房地产有限公司在本判决生效后十日内退还原告郭莉预定房款249000元，并从2015年4月3日起按年利率6%支付利息至全部退还时止。 再审审理查明，2015年8月27日，以卓然公司为甲方，以四川天运鑫房地产开发有限公司为乙方，签订了《变更协议书》，该协议书第二条：“变更项目范围：东方艺都D幢的所有权利和义务。”、第四条：“债权、债务处理：原由甲方签订的涉及东方艺都D幢的所有合同、协议即债权、债务由乙方履行并承担全部法律、经济责任。”第五条特别约定：“1.东方艺都D幢项目投资人以东方艺都D幢项目名义在外借款及融资均由乙方承担。2.自本协议签字后甲方不再享有该项目中的任何权利和义务。3.东方艺都D幢项目所有诉讼及生效的法律文书均由乙方全部承担”。卓然公司于2015年12月30日在巴中日报登报公告案涉项目整体转让，所有权利义务均由受让方承担。 2015年9月14日，以卓然公司为甲方，以四川天柯达房地产开发有限公司为乙方，签订了《巴中通江东方艺都项目变更协议》，该协议第二条：“变更项目范围：东方艺都项目开发商所涉及的全部权利和义务，包括但不限于本项目所涉及的合同、协议、债权、债务、所有的行政许可证件，和以甲方名义为本项目所提供的全部担保等”、第五条特别约定：“1.东方艺都项目投资人以东方艺都项目名义在外借款及融资均由乙方承担。……6.东方艺都项目所有诉讼及生效的法律文书均由乙方全部承担”。 再审审理中，再审申请人卓然公司陈述案涉项目由其开发，项目负责人是姚维泉，系实际投资人，案涉项目部与再审申请人卓然公司签订了内部合同。再审申请人卓然公司转让案涉项目时，未书面通知被申请人郭莉。 再审经审理查明的其他事实与原一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议的焦点：一是再审申请人与被申请人的法律关系；二是再审申请人是否应当履行案涉合同约定的义务；三是原审法院是否漏列诉讼主体。 一、关于再审申请人与被申请人的法律关系的问题 再审申请人取得了“春长坪通江花园左侧（向家大院）地块”的土地使用权，并对项目命名为“东方艺都”，设置了项目部，姚维泉系该项目的负责人。姚维泉以项目部名义于2012年5月15日向被申请人借款200000元，约定月息3%，后未能还款，双方于2015年4月2日进行了结算，总计借款本息249000元。同日，“东方艺都”项目部与被申请人签订了《商品房预定协议书》，约定由被申请人购买该项目的房屋，双方对房屋楼层、价款、签订正式合同时间等进行了约定，“东方艺都”项目部向被申请人出具了249000元购房款的收据。上述事实双方均无异议，本院予以确认。案涉项目部与被申请人2012年因借款，双方建立了民间借贷关系。但在2015年4月2日，双方对借款本息进行了结算，并签订了《商品房预定协议书》，将原借款本息转换为购房款，并由“东方艺都”项目部出具了购房款收据。“东方艺都”项目部通过双方对原借款的结算并重新签订商品房预定合同，同时将借款本息转为所预定房屋的首付款，双方以明确的意思表示将原民间借贷法律关系予以终止，重新签订合同建立了商品房预约合同关系。因此，再审申请人主张基础法律关系是民间借贷关系而非商品房预约合同的法律关系，应当按照民间借贷法律关系审理的理由不能成立。 二、关于再审申请人是否应当履行案涉合同约定的义务的问题 案涉项目的地块由再审申请人取得，该地块开发楼盘取名“东方艺都”，项目负责人是姚维泉，系实际投资人，项目部与再审申请人签订了内部合同。因此，从项目开发的法定权属、指定项目负责人等行为，应该认定案涉项目的“东方艺都”项目部系再审申请人依法设立的，项目负责人姚维泉在案涉项目开发中的行为应认定为再审申请人的职务行为，再审申请人应当对“东方艺都”项目部在开发过程中所实施的法律行为承担相应的责任。再审申请人设立的项目部于2015年4月2日与被申请人签订的《商品房预定协议书》已经生效法律文书确认有效，再审申请人应当依法履行合同约定的义务。再审申请人以公章系姚维泉私自刻制为由主张未设立案涉项目部，应由行为人姚维泉承担本案所签合同义务和责任的理由不能成立。 三、关于原审法院是否漏列诉讼主体的问题 案涉项目部于2015年4月2日与被申请人签订了《商品房预定协议书》，项目部负责人姚维泉对外履行的是再审申请人的职务行为，姚维泉与再审申请人之间是内部承包还是内部管理等关系，系再审申请人公司内部关系问题，对本案被申请人不产生法律效力。因此，再审申请人主张应当追加姚维泉作为当事人参加诉讼的理由不能成立。 再审申请人与被申请人签订《商品房预定协议书》后，又将案涉项目的开发权转让给四川天珂达房地产开发有限公司和四川天运鑫房地产开发有限公司，再审申请人转让案涉项目时，并未通知并征求被申请人的意见是否同意一并转让双方所签《商品房预定协议书》的权利义务。虽案涉项目已经取得《商品房预售许可证》，但因被申请人不同意与案外人签订正式的商品房买卖合同，起诉要求按合同相对性的原则，由再审申请人履行双方所签预定合同的权利义务，符合法律规定并不违反双方合同的约定。因再审申请人已将案涉项目转让给案外人，双方所签协议约定的目的已经不能实现，被申请人据此请求解除合同并退还房款，一审法院按照合同相对性的原则予以支持，符合双方的合同约定和法律规定，应予维持。 再审申请人要求追加案涉项目的承继公司和个人作为本案当事人，并不符合双方的合同约定且无法律依据。再审申请人主张原一审漏列诉讼主体，应当追加案外人参加诉讼的理由不能成立。 综上所述，再审申请人卓然公司的再审请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持四川省通江县人民法院（2018）川1921民初2695号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 苟华林 审 判 员 杜觐良 二〇二〇年九月十八日 法官助理 陈长育 书 记 员 吴 鹏