福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3832号 原告：颜联进，男，汉族，1961年9月16日出生，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪姣，福建达业律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，执行董事。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 法定代表人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系公司员工。 原告颜联进与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。颜联进委托诉讼代理人梁奕峰、黄雪姣，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜联进向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05026081）；2.判令被告立即向原告返还已支付的首付款959426元及被告实际履行之日止原告已向第三人归还的贷款本金（具体以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；3.判令被告向原告赔偿以首付款959426元为本金的利息（利息自2017年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告赔偿已向第三人支付的贷款利息（具体以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；5.判令被告代原告向第三人清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6.判令被告向原告赔偿违约金人民币31794.26元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告就购买被告开发的厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼1102室房屋，于2017年7月18日向被告支付了首付款（含定金）人民币959426元，并于2017年12月6日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026081）。合同约定：房屋总价款为3179426元；原告应当于2017年7月12日前支付首期房价款人民币959426元，余款人民币2220000元向银行机构申请贷款支付；被告应当在2019年11月30日前向原告交付该商品房。原告按照合同约定，向第三人申请贷款支付余款，并于2017年12月18日与第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：83020120170013366），获借款项人民币2220000元已由第三人一次性划入被告账户。至此，原告的购房款项全部支付完毕。 根据原告与被告签订的购房合同第十一、第十二条规定，被告应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付原告使用；逾期超过180日后，原告有权解除购房合同，被告应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的1%向原告支付违约金。截止起诉日，被告仍未能向原告交付该商品房，逾期已超过180日，原告依约有权解除购房合同，并已委托律师向被告发送律师函，该律师函已于2020年5月30日由被告签收。原告基于被告的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但被告拒不返还购房款、赔偿违约金及原告损失，已经侵害了原告的合法权益。 恒大置业公司辩称，不同意解除合同。1.原告主张解除合同，则恒大置业公司应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。根据《合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定，逾期超过180日后……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失，这其中就包括了贷款利息；所以原告主张要求答辩人支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了出卖人的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，原告主张贷款利息超出合同约定范围，若法院判决合同解除，恒大置业公司要求按照合同约定承担违约责任。2.若法院判决解除合同，请求判定恒大置业公司在原告配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。原告的诉请已经突破双方的意思自治原则，加重了恒大置业公司的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 农业银行集美支行述称，本案是颜联进与恒大置业公司之间的合同纠纷，本案房产已经在农业银行集美支行办理预告抵押登记，农业银行集美支行具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。在借款合同债务未清偿之前颜联进负有清偿责任，恒大置业公司负担保责任，购房合同的解除不能免除颜联进的还款责任与恒大置业公司的担保责任。如颜联进、恒大置业公司未按照借款合同履行义务，农业银行集美支行保留追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月6日，颜联进与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05026081），约定颜联进向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼11层1102室，房屋总价款3179426元，付款方式为2017年7月12日前支付首期房款959426元，余款2220000元向银行机构申请贷款支付；恒大置业公司应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，恒大置业公司未按照约定的时间将案涉商品房交付颜联进的，逾期超过180日后，颜联进有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还颜联进已付全部房款（含已付贷款部分），并自颜联进付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向颜联进支付违约金。2017年12月18日，颜联进（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定由颜联进向农业银行集美支行借款2220000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年12月18日至2047年12月17日止。 颜联进已于2017年7月18日向恒大置业公司支付首期房价款（含定金）959426元，余款2220000元农业银行集美支行已依约划入恒大置业公司银行账户。颜联进于2018年1月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 2020年5月14日，恒大置业公司向颜联进开具发票，确认颜联进案涉商品房的购房款项已全部支付完毕。2020年5月29日，颜联进向恒大置业公司邮寄《解除商品房买卖合同（合同编号05026081）律师函》，通知恒大置业公司解除案涉商品房买卖合同，要求恒大置业公司在解除合同通知书送达之日起15日内支付相应款项。该邮寄单显示于2020年5月30日签收成功。截至庭审之日，案涉商品房尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。恒大置业公司与颜联进签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。颜联进已支付全额购房款，恒大置业公司却未根据合同约定期限交付商品房，现逾期交付案涉商品房已超过180日，根据合同约定，颜联进有权解除合同，故本院对颜联进主张解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。2020年5月30日恒大置业公司收到颜联进送达的《解除商品房买卖合同（合同编号05026081）律师函》，故原告颜联进与被告恒大置业公司于2017年12月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026081）于2020年5月30日解除。本案的争议焦点是案涉商品房买卖合同解除，颜联进的各项诉讼请求有无事实和法律依据。关于颜联进要求恒大置业公司返还已支付的首付款959426元及已归还的贷款本金的诉讼请求，本院认为，案涉商品房买卖合同解除系因恒大置业公司未依约交付案涉商品房所致，颜联进的该项诉讼请求符合合同法第九十七条的规定及案涉商品房买卖合同第十二条的约定，予以支持。关于颜联进要求恒大置业公司以首付款959426元为基数，自2017年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至恒大置业公司履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，符合合同约定，本院予以支持。关于颜联进要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉讼请求，未超出合同约定，本院予以支持。关于颜联进要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行清偿尚欠贷款本息的诉讼请求，在案涉商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，颜联进向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，本院予以支持。作为本案的附随义务，自恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，农业银行集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼11层1102室房屋的抵押登记涤除手续。颜联进应于农业银行集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026081）的撤销备案登记手续。关于颜联进要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31794.26元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认颜联进与厦门恒大置业有限公司于2017年12月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026081）于2020年5月30日解除； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向颜联进返还首付款959426元并赔偿利息损失（利息以959426元为基数，自2017年12月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向颜联进返还自2018年1月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止颜联进已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向颜联进赔偿自2018年1月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止颜联进已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还颜联进就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼11层1102室房屋的抵押登记涤除手续。颜联进应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026081）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向颜联进支付违约金31794.26元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32235.4元，减半收取16118元，由厦门恒大置业有限公司负担。厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 詹锦林 二〇二〇年九月十八日 法官助理 刘 馨 书 记 员 陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”