河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3003号 上诉人（原审原告）：河北省烟草公司邯郸市公司，地址：邯郸市人民东路371号。 法定代理人：范造来，该公司经理。 委托诉讼代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆，地址：邯郸市人民东路371号。 经营者：周涛。 委托诉讼代理人：李玉东，河北广宇律师事务所律师。 上诉人河北省烟草公司邯郸市公司（以下简称烟草公司）因与被上诉人邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆（以下简称1801酒馆）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人烟草公司委托诉讼代理人史明杰、被上诉人1801酒馆委托诉讼代理人李玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 烟草公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项的应支付违约金122250元，依法改判被上诉人支付违约金1403955.61元；2.撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人立即搬出房屋，并支付拖欠的水电费175216.59元及滞纳金1754695.62元；3.本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，原审判决错误，应当依法改判被上诉人支付上诉人违约金1403955.61元。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定被上诉人若逾期交付房租一日，则应向上诉人支付日租金的三倍作为违约金，该合同是双方真实意思表示，合法有效。原审判决该项错误，应依法改判违约金1403955.61元。第二，原审判决驳回上诉人要求被上诉人立即搬出房屋的诉讼请求错误，应当依法改判被上诉人立即搬出房屋。双方于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限从2018年2月1日至2021年6月30日，年租金为815000元，被上诉人按季度首月末前支付租金，若被上诉人拖延交房租逾期1个月，上诉人有权解除合同。上诉人已经给被上诉人下达了解除合同通知书，根据合同法规定，被上诉人违约，致使合同无法继续履行，故应当依法改判被上诉人立即搬出房屋。第三，原审判决驳回了上诉人要求被上诉人支付水电费175216.59元及滞纳金1754695.62元。被上诉人拖欠的水电费175216.59元，根据双方签订合同的第十条，被上诉人应当支付违约金1403955.61元。 1801酒馆答辩称，第一，关于请求改判支付拖欠房租的违约金问题。双方签订的合同未有关于违约金相关约定，上诉人该诉讼请求无依据，合同第十条中只约定拖欠房租应当支付滞纳金，违约金和滞纳金性质不同，故上诉人要求支付违约金的请求不应当支持。滞纳金的总额不应当超过一方的实际损失，其总额不应当超过本金，故合同约定支付3倍租金的滞纳金约定过高。由于上诉人未对滞纳金作出请求，故滞纳金不应当作为审理内容。第二，关于要求改判被上诉人立即搬出房屋的问题。合同租赁期间，上诉人与被上诉人双方多次对交付租金做了实际变更，变更交付租金的时间和方法，实际履行中可到印证。上诉人并未向被上诉人合法送达解除合同通知，在一审中上诉人并未请求解除合同，故不应当支持搬出房屋的请求。第三，关于拖欠水电费问题。双方的租赁合同中并未约定水电费应当由被上诉人承担，事实上被上诉人的水电费已经包含在房租中。上诉人在一审中未提交任何证据证明水电费的收取问题，故一审判决正确。水电费属于城市公共事业收费，上诉人在与被上诉人没有明确收费约定的情况下，该费用是否收取、是否有约定在房租外另外收取、收取的标准、收取方式、是否有滞纳金都没有明确的约定。上诉人无权直接收取水电费，同时水电费的滞纳金缴费比例应当符合相关的规定，否则应视为上诉人对公共事业的水电发生了经营性行为，该经营是非法经营。一审法院判决恰当，应予以驳回上诉。 烟草公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告租金407500元、违约金1403955.61元、水电费175216.59，水电费滞纳金1754695.62元，合计3741361.62元；2.强制被告立即搬离所租住房屋；3.本案所有诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月26日，烟草公司作为甲方（出租方）、1801酒馆作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：甲方将位于人民东路371号房屋，建筑面积1267平方米出租给乙方；租赁期限自2018年2月1日至2021年6月30日；租金支付方式：该房屋年租金人民币815000元，房屋押金人民币80000元，租赁期满后，乙方未出现违反合同约定情形的，房屋交付后三日内予以退还（无息）。季度预付，2018年8月15日前支付当季度房租和押金，剩余租金于每季度首月末前支付。合同签订后，烟草公司将出租房屋交付给1801酒馆，1801酒馆自2018年10月1日开始拖欠租金未付，至2019年3月31日1801酒馆共拖欠租金407500元未付，经烟草公司催要，1801酒馆未付，双方争议成讼。 一审法院认为，烟草公司与1801酒馆签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，应受法律保护。1801酒馆自2018年10月1日始拖欠租金未付事实清楚，故烟草公司的该项诉讼请求，本院应予支持。双方虽约定了违约金，但违约金约定过高，应以烟草公司实际租金损失的30％（122250元）计算。至于烟草公司要求1801酒馆给付水电费及水电费滞纳金的请求，因其未向法庭提交相关证据，故该请求，本院不予支持。关于烟草公司要求1801酒馆搬离所租住房屋的请求，因烟草公司提交的截图证据系复印件且不能证明微信对方的身份，发送文件的内容，无法证明双方已解除租赁合同事实的真实性，且烟草公司的请求中并未要求解除双方签订的租赁合同，故烟草公司该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆于本判决生效之日起十日内支付原告河北省烟草公司邯郸市公司租金407500元及违约金122250元，共计529750元；二、驳回河北省烟草公司邯郸市公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36730元，由被告邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆承担10000元，原告河北省烟草公司邯郸市公司承担26730元。 本院二审期间，烟草公司提交如下证据：证据一，2019年1月25日烟草公司给1801酒馆下发的《房租、水电费催缴通知书》和信息传递登记台账各一份，证明：烟草公司于2019年1月25日向1801酒馆下发了通知书，1801酒馆自2018年10月起开始拖欠房租，2018年9月起开始拖欠水电费，1801酒馆领取了该通知书，但一直未缴纳。证据二，2018年8月16日的电费、水费结算清单和银行业务回单各一份，证明1801酒馆缴纳水电费至2018年8月，1801酒馆均是按照我公司给其提供的电费、水费结算清单的数额缴纳的，是周涛缴纳到我公司的。证据三，2018年9月至2019年3月的电费、水费结算清单7份，证明1801酒馆自2018年9月起开始拖欠水电费至2019年3月份的数额。证据四，发票32张，证明烟草公司已经按照数额缴纳给国网河北省电力有限公司邯郸供电分公司电费和邯郸市自来水公司水费。1801酒馆发表质证意见：对证据一，房屋水电催缴通知书是烟草公司单方提供的证据，1801酒馆未收到该通知书，该通知书中水电费不符合合同约定。烟草公司在一审中提交过一份和该信息传递登记台账相似的台账，但内容不一致，也是烟草公司单方提供的，对此不予认可。对证据二，水电费通知单中没有1801酒馆签字认可，部分也没有烟草公司的盖章签字，该证据也是单方证据，内容不符合合同约定，被上诉人在签订合同时是将水电费计入房租当中，因烟草公司对相应的市政部门有一块统一的电表和水表，无法区分1801酒馆使用费用，无法单独计费，故将水电费计入房租当中。烟草公司所提交的证据中向电力公司、供水公司缴费发票可以证实。银行业务回单是补交前期合同费用，与本次合同履行无关。对证据三，对该结算清单不予认可。对证据四，对发票证据予以认可。 本院经审理查明，2018年1月26日，烟草公司与1801酒馆签订的《房屋租赁合同》中约定：当乙方（1801酒馆）逾期交纳合同约定应由乙方（1801酒馆）负担的费用逾期一个月的，烟草公司有权解除该租赁合同，并无偿收回出租房屋，不退还房屋租赁期间1801酒馆缴纳的各项费用。烟草公司与1801酒馆签订租赁合同后，1801酒馆除支付租赁费用外，另外单独向烟草公司支付水电费。2019年3月27日，烟草公司向1801酒馆送达解除合同通知书。1801酒馆拖欠2018年9月至2019年3月电费、水费共计175216.59元未支付。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的在争议焦点：第一，烟草公司请求违约金是否过高，一审法院调整违约金是否正当；第二，合同是否已解除，1801酒馆是否应当搬出案涉房屋；第三，1801酒馆是否应当支付水电费及滞纳金，如应当支付，数额应当为多少。 首先，关于违约金问题，双方在合同中约定了违约责任，但合同中约定1801酒馆逾期交付租金，每逾期一日，按照租金的三倍支付滞纳金，该违约责任过分高于实际损失，一审法院对该违约责任依法调整为租金损失的30%，并无不当，本院对此予以确认，对烟草公司上诉称一审法院违约金判项错误的上诉理由本院不予支持。 其次，关于1801酒馆是否应当搬出案涉房屋的问题。双方租赁合同中约定了烟草公司有权行使合同解除权的条件，由于1801酒馆未能按期交纳租赁费用，已经构成实质违约，且符合合同约定的解除条件，故烟草公司有权解除本案租赁合同。烟草公司在2019年3月27日向1801酒馆送达合同解除通知书，但由于烟草公司未能证实该通知书中声明的合同解除具体时间，现烟草公司起诉仅要求租金支付至2019年3月31日，未再要求支付此后租赁费用，综合以上情况，本院认为烟草公司应当通知1801酒馆案涉租赁合同在2019年3月31日解除。案涉租赁合同解除后，1801酒馆无权继续占用案涉房屋，应当搬离案涉租赁房屋，故对烟草公司的该诉讼请求应予支持。一审法院判决驳回烟草公司该诉请不当，本院对此予以纠正。 最后，关于是否应当支付水电费及滞纳金问题。1801酒馆称水电费含在租赁费用中，但未能提交证据，结合2019年8月27日周涛向烟草公司转账支付水电费的事实，可以认定水电应在租赁费用外另外计算。烟草公司主张1801酒馆拖欠2018年9月至2019年3月份水电费共计175216.59元，其已提交结算单予以证明，1801酒馆对此不予认可但未能提交证据，故可以认定1801酒馆2018年9月至2019年3月份期间水电费共计175216.59元未支付，1801酒馆应当支付该费用。关于滞纳金问题，烟草公司作为出租人已经就1801酒馆水电费向国网河北省电力有限公司邯郸供电分公司和邯郸市自来水公司支付费用，未因1801酒馆逾期支付水电费向前述两公司支付滞纳金，故对烟草公司要求1801酒馆支付水电费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，河北省烟草公司邯郸市公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3971号民事判决第一项； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3971号民事判决第二项； 三、邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆于本判决生效之日起十日内搬离邯郸市丛台区人民东路371号房屋； 四、邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆于本判决生效之日起十日内向河北省烟草公司邯郸市公司支付水电费175216.59元。 五、驳回河北省烟草公司邯郸市公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费32490元，上诉人河北省烟草公司邯郸市公司负担30783元，被上诉人邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆负担1707元。一审案件受理费36730元，河北省烟草公司邯郸市公司负担29809元，邯郸市丛台区壹捌零壹音乐酒馆负担6921元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 王双振 审 判 员 张树刚 二〇二〇年九月三十日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密