西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12915号原告：西安德盛和物业管理有限公司。住所地：西安曲江新区、401室。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张博，陕西洪振律师事务所律师。被告：张继军，男，汉族，1986年3月1日出生，住西安市雁塔区。原告西安德盛和物业管理有限公司与被告张继军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告西安德盛和物业管理有限公司之委托诉讼代理人张博、被告张继军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安德盛和物业管理有限公司诉称，被告系原告所管理的雁塔区XX路XX号XX城XX园XX栋XX单元XX室的业主。被告与原告在签订了《商品房买卖合同》，购得雁塔区XX路XX号XX城XX园XX栋XX单元XX室房。与原告于签订《前期物业服务协议》，委托原告即对其居住的住宅小区进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每月千分之五缴纳滞纳金协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，2017.1-2019.3.31，被告共欠物业费6706元，暖气费1261.4元，滞纳金747.3元，三项合计8714.7元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的协议，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告故此诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年1月1日至2019年3月31日物业管理费6706元，暖气费1261.4元；2、被告按照每月千分之五支付逾期付款的滞纳金，截止2019年3月应支付的滞纳金为747.3元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告张继军辩称，1、小区三环噪音问题。答辩人居住在中国铁建国际小区7楼2302室，7号楼紧邻南三环，XX环XX大道处设置立交桥，三环车流量较大，并多为货运重车，声音非常大，自2015年居住以来，本人以及小区紧邻三环的几栋楼业主多次提出解决噪音问题，但物业一直未能解决，也不处理业主诉求。根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》规定，“昼间”是指6:00至22:00之间的时段；”夜间“是指22:00至次日6:00之间的时段。根据《社会生活环境噪声排放标准》，住宅小区的噪音昼间最高55db，夜间最高45db，如果超出这个标准规定便会对人体产生危害，超过50分贝就会影响睡眠和休息。由于休息不足，疲劳不能消除，正常生理功能会受到一定的影响。针对此事，向西安城市管理和综合执法局反映，得到回复为，中铁国际城小区于2015年陆续居住，南三环于2008年2月建成通车，属于建路在前，小区创建在后。根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十七条规定:在已有的城市交通干线的两侧建设噪声敏感建筑物的，建设单位应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。据此，小区建设单位应该按照法律要求采取降噪措施。2、物业管理不行，存在严重安全隐患。小区内商铺乱拉电线，三处纯净水售卖机用水情况不透明，电梯厢内广告收入未公布，垃圾清运不及时，小区公共卫生脏乱差，小区门禁系统形同虚设，小区塑胶跑到毁损，绿化无人管理，经常干枯。3、物业收费偏高，业务水平达不到最低收费标准，物业未公示服务合同履行情况，违反《陕西省物业服务管理办法》第二十六条物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细物业公司在收取业主物业费时，未开发票，属于严重的偷税漏税行为，已触犯了《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条法律。针对以上理由，原告西安德盛和物业管理有限公司物业服务达不到合同服务标准，属于违约在先，故对原告诉状中的请求支付物业费滞纳金请求不能接受，并要求物业公司应对不积极处理南三环噪音问题而对答辩人及家人造成的身心健康影响进行赔偿，且应在三个月内处理完成对南三环噪音治理工作，以消除噪音对答辩人及家人的身心健康影响，请求法院裁判时予以考虑。经审理查明，被告张继军系位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX园XX号楼XX单元XX室房屋的业主，房屋建筑面积90.59㎡。原告西安德XX城XX小区的物业管理公司。2015年4月25日，原告西安德盛和物业管理有限公司（甲方）与被告张继军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务，物业管理服务内容，公共设施、设备维修养护，协助维护公共秩序，保洁服务，绿化养护管理，代收代缴收费服务等方面进行了约定。其中代收代缴收费服务条款约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、公共能耗费、天然气费、采暖费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务相关费用），收费标准执行政府及相关收费单位规定。同日，双方签订《物业服务收费协议》，约定：高层住宅物业服务费1.5元/平方米·月，乙方物业属于高层；电梯费计费标准按电梯维保、检验、用电量等费用分摊，乙方房屋按0.4元/月·平方米缴纳；公共能耗费用（公共照明、景观设施等其他公共用水、电费用）0.28元/平方米·月；生活垃圾清运费属甲方代收代缴费用，以户为单位按月由乙方缴纳：6元/人·户；水费属甲方代收代缴费用，暂按3.5元/吨收取；暖气费属于甲方代收代缴费用，按照西安市政府价格主管确定的价格及热力公司相关政策收费；物业服务费按季度缴纳，缴纳时间为每季度第一个月的20日之前交清当季物业服务费（电梯费、公共能耗费、生活垃圾清运费一并缴纳）；乙方购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经书面申请并由甲方登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%缴纳，入住后（含房屋装修期），不使用超过六个月的房屋，经乙方书面申请并由甲方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%缴纳；每缴费季度的第二个月的1日前，乙方未缴纳物业相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从应缴费季度第1日起每天加收应付金额千分之三的违约金。根据原告与西安雁东供热有限公司签订的《西安城市采暖供用热合同》的约定，居民供热价格为5.3元/平方米/月。另查，案涉房屋经被告收房之后已经装修并入住，被告拖欠原告2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费、电梯费、公共能耗费（公摊水电费）、垃圾清运费，拖欠2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日两个供暖季的采暖费，拖欠水费505.4元。庭审中，原告明确其诉请中物业管理费包括物业服务费、电梯费、公共能耗费（公摊水电费）、垃圾清运费及水费，并明确暖气费系按30%主张。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《物业服务收费协议》、照片及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告西安德盛和物业管理有限公司与被告张继军在平等自愿、等价有偿的基础上签订《前期物业管理服务协议》、《物业服务收费协议》，上述协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为具有相应资质的物业公司，已经按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、电梯费、公共能耗费（公摊水电费）及垃圾清运费，因被告拖欠原告2017年1月1日至2019年3月31日的上述费用，故被告应当向原告支付物业服务费3668.9元、电梯费978.37元、公共能耗费（公摊水电费）684.86元、垃圾清运费162元，合计5494.13元。协议约定暖气费为原告代收代缴，热力公司定价的居民供热价格为5.3元/平方米/月，被告拖欠2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日两个供暖季的暖气费共计3841.02元，原告主张按30%计收，故被告应当向原告支付暖气费1152.3元。合同约定水费亦是原告代收代缴，被告对拖欠水费505.4元的事实予以认可，故本院对原告主张被告支付水费505.4元予以支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如果小区业主以对物业公司提供的服务不满意或物业公司提供的服务有瑕疵为由即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。故此，当业主对物业公司提供的服务不满意或者发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费等相关费用。因原告提供的物业服务存在不到位的情况，被告并非恶意拖欠物业费，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张继军于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费3668.9元、电梯费978.37元、公共能耗费（公摊水电费）684.86元、垃圾清运费162元，合计5494.13元。二、被告张继军于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付水费505.4元。三、被告张继军于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费1152.3元。四、驳回原告西安德盛和物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半计收25元由被告承担，因原告已预交，故被告将其应负担的数额于判决生效日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。审判员  孟元元二〇二〇年九月九日书记员  邢彤丹打印：相丽华校对：李湘湘2020年月日送达1