四川省泸州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川05执异41号 案外人：林松元，男，1968年4月23日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：李琪，国浩律师（成都）事务所律师。 申请执行人：泸州银行股份有限公司营业部，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道三段18号1号楼1层101号，统一社会信用代码91510500682358885H。 负责人：冯丽佳,该营业部负责人。 委托诉讼代理人：张淑梅，女，生于1989年4月1日，汉族，系该公司员工，住四川省泸州市江阳区。 被执行人：成都润富置业有限公司,住所地四川省成都市高新区府城大道西段399号5栋1单元6楼1号,统一社会信用代码915101000525459182。 法定代表人：虞赛珠，总经理。 被执行人：和润控股有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道沙田街66号普陀商会大厦1501-11室，统一社会信用代码91330903MA28KTF60C。 法定代表人：虞松波，经理。 被执行人：江苏中海粮油工业有限公司，住所地江苏省扬中市西来桥镇幸福南路27号，统一社会信用代码9132118256032488X3。 法定代表人：周世悦，经理。 被执行人：舟山金港物流有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区六横镇台门中心村撩箬湾139号，统一社会信用代码9133090109756651XW。 法定代表人：周刚烈，经理。 被执行人：上海江和房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区郁家弄72号7幢一楼，统一社会信用代码91310107794478339B。 法定代表人：周刚烈，经理。 被执行人：上海长润房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区郁家弄72号7幢二楼，统一社会信用代码913101077944783476。 法定代表人：周刚烈，经理。 被执行人：中海粮油集团有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道佛国商城B座6楼，统一社会信用代码9133090331357497XQ。 法定代表人：虞松波，经理。 被执行人：泸州润华物流有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区进港路65号，统一社会信用代码91510504MA6224EX04。 法定代表人：张晶，经理。 被执行人：江苏华和热电有限公司，住所地江苏省镇江市扬中市西来桥镇幸福南路67号，统一社会信用代码91321182064524946J。 法定代表人：虞旻昊，经理。 被执行人：泸州中海粮油工业有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区进港路57号，统一社会信用代码91510504MA6224EU6L。 法定代表人：张晶，经理。 被执行人：和润集团有限公司，住所地浙江省舟山市普陀朱家尖和润集团总部大厦，统一社会信用代码91330903780494629T。 法定代表人：虞松波，经理。 被执行人：虞松波，男，生于1964年2月2日，汉族，住上海市浦东新区。 被执行人：虞旻昊，男，生于1987年1月10日，汉族，住上海市浦东新区。 本院在执行泸州银行股份有限公司营业部与成都润富置业有限公司、和润控股有限公司、江苏中海粮油工业有限公司、舟山金港物流有限公司、上海江和房地产开发有限公司、上海长润房地产开发有限公司、中海粮油集团有限公司、泸州润华物流有限公司、江苏华和热电有限公司、泸州中海粮油工业有限公司、和润集团有限公司、虞松波、虞旻昊诉前财产保全一案中，异议人林松元对查封位于四川省成都市高新区润富国际（一期）××栋××层××号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月16日举行了听证，异议人林松元及其委托诉讼代理人李琪，申请执行人泸州银行股份有限公司营业部的委托诉讼代理人张淑梅参加了听证。现已审查终结。 林松元称，案外人林松元于2018年11月5日与被执行人成都润富置业有限公司签订《认购协议书》约定，案外人认购成都润富置业有限公司开发建设的位于四川省成都市高新区润富国际（一期）××栋××层××号房屋，房屋总价6752791元。协议签订后，案外人按约支付了定金2万元。并于2019年7月10日办理了案涉房屋商品房买卖合同的网签备案，于2019年9月10日签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》、《补充协议》及附件。因中川国际建设（北京）有限公司承建成都润富置业有限公司（二期）物管用房、9号会所精装修工程项目，案外人作为该项目的实际负责人并筹措建设资金，经结算，案外人于2019年10月16日与中川国际建设（北京）有限公司、成都润富置业有限公司三方协商一致同意通过以成都润富置业有限公司欠付的工程款抵扣购房款的方式支付案涉房屋的全部购房款，签订了《三方抵账协议书》，并已实际履行。2019年10月30日，案外人与成都润富置业有限公司办理完毕案涉房屋的交付手续，案外人已完成装修并入住使用，由于案涉房屋被法院查封，非因案外人原因，未能办理过户手续。案涉房屋系案外人依法取得的商品房，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的合法权利能够阻却执行。据此，请求依法解除对案涉房屋的查封执行。 泸州银行股份有限公司营业部称，执行法院依法查封异议人名下房产的执行行为符合法律规定，请求依法处理。 本院查明，申请人泸州银行股份有限公司营业部与被申请人成都润富置业有限公司、和润控股有限公司、江苏中海粮油工业有限公司、舟山金港物流有限公司、上海江和房地产开发有限公司、上海长润房地产开发有限公司、中海粮油集团有限公司、泸州润华物流有限公司、江苏华和热电有限公司、泸州中海粮油工业有限公司、和润集团有限公司、虞松波、虞旻昊诉前财产保全一案，本院于2019年11月13日作出（2019）川05财保10号民事裁定，冻结被申请人和润控股有限公司、成都润富置业有限公司、江苏中海粮油工业有限公司、舟山金港物流有限公司、上海江和房地产开发有限公司、上海长润房地产开发有限公司、中海粮油集团有限公司、泸州润华物流有限公司、江苏华和热电有限公司、泸州中海粮油工业有限公司、和润集团有限公司、虞松波、虞旻昊银行存款33000万元或查封、扣押相应价值的财产。同年11月14日，本院依据该生效的民事裁定书，向成都市不动产登记中心送达了（2019）川05执保36号协助执行通知书，其中查封了成都润富置业有限公司名下位于四川省成都市高新区润富国际（一期）××栋××层××号案涉房屋。 另查明，2018年11月5日，林松元与成都润富置业有限公司签订《认购协议书》约定，林松元认购成都润富置业有限公司开发建设的位于四川省成都市高新区润富国际（一期）××栋××层××号，并支付了定金2万元。2019年9月10日，双方签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》、《补充协议》及附件。约定林松元购买上述房屋，建筑面积115.09平方米，总价款为6752791元。并办理了案涉房屋商品房买卖合同的网签备案。2019年10月16日，林松元、中川国际建设（北京）有限公司、成都润富置业有限公司三方签订《三方抵账协议书》，约定以成都润富置业有限公司欠付中川国际建设（北京）有限公司的工程款抵扣购房款的方式支付林松元所购案涉房屋的全部购房款。2019年10月30日，林松元与成都润富置业有限公司办理了案涉房屋的交付手续，此后，林松元占有使用该案涉房屋。由于该房屋被法院依法查封，至今未办理过户登记手续。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，案外人对案涉房屋的购买时间先于人民法院查封时间，且已付清全部购房款并合法占有该房屋，尚未办理不动产权证书也并非买受人自身原因所致，符合排除执行的条件。因此，案外人对案涉两套房屋提出的执行异议请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于四川省成都市高新区润富国际（一期）××栋××层××号的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李斌 审判员  邹波 审判员  李平 二〇二〇年九月十七日 审判员  王艳