大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初4452号原告：大连好管家物业管理有限公司，所在地：大连市普兰店区南山路388号，统一社会信用代码：91210282792039412W。法定代表人：孟庆华，系公司经理。委托诉讼代理人：孙红岩，女，1969年5月13日出生，汉族，系该公司职员，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘忠国，男，1973年6月6日出生，汉族，系该公司职员，住大连市普兰店区世纪路中段100号2-6-34。委托权限与授权委托书内容记载一致。被告：孙日洪，男，1957年2月7日出生，汉族，住大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：孙丽，女，1983年7月16日出生，汉族，系被告女儿，住大连市西岗区。原告大连好管家物业管理有限公司（以下简称好管家公司）与被告孙日洪为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙红岩、刘忠国，被告孙日洪的委托诉讼代理人孙丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费、电梯费合计6713元（2016年物业费1352元，电梯费120元，合计1472元；2017年物业费1603元，电梯费144元，合计1747元；2018年物业费1603元，电梯费144元，合计1747元；2019年物业费1603元，电梯费144元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：外滩九号小区业主孙日洪，住宅位于号：世纪路西段22号2单元14-1室），面积89.03m。2014年3月11日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告按时向原告交纳物业服务费用。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告交纳物业费。至今被告拖欠原告2016年2月27日至2019年12月31日物业费、电梯费合计6713元。对上述款项，原告多次向被告索要，而被告一直推托不付，侵犯了原告的合法权益。故此，原告依法诉至贵院，请求判令被告立即给付此款。被告辩称，不同意原告诉讼请求，被告没有收到原告的催收物业费通知书，根据《民法总则》第一百八十八条规定，物业费纠纷诉讼时效为3年，原告提起诉讼时效不在时效期内，应该按照庭审时间开始计算，应该是2017年9月2日开始在诉讼时效内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的原告提交的前期物业服务合同、物业公司营业执照、前期物业管理服务协议、业主临时规约、收费许可证、巡逻登记表、外来人员登记表、地下车场外来车辆登记表，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交催费照片1张、物业费催费记录4张、物业费提示函4张，拟证明原告多次向被告主张权利，但被告一直没有履行义务。被告质证称，对该组证据有异议，物业费催缴函时间为2020年4月28日，是刚贴上的，物业催费应该通知本人。在2016年、2017年、2018年被告家中一直有人居住，原告提交的物业催缴函，被告没有见过，更没有当面催缴的过程。催缴记录中记载几次催缴可以显示这期间原告家中一直有人居住，但原告并没有到被告家中进行催费，也没有录音及照片证明原告曾经向被告当面催缴过。被告每次去更新电梯卡，被告都要求原告尽快解决水淹问题，但是原告从来没有当面催缴过。本院认为，关于原告提交的催缴照片，照片中载明催缴函时间为2020年4月28日，照片显示该催缴函系张贴于被告家屋门上，可以认定被告在2020年4月28日向被告催缴物业费及电梯费，故本院对原告提交的催费照片予以采信。关于原告提交的催费记录，该催费记录系原告自行制作，上载明内容也为原告自行填写，并未得到被告确认，故本院不予采信。关于原告提交的催费函系原告自行制作，该催缴函并未张贴于被告可见的屋门上或小区公告栏内，仅凭该催费函并不能证明原告已实际向被告进行物业费催缴，故本院不予采信。2、原告提交业主满意度调查4份，拟证明外滩9号小区业主满意度高达90%以上，说明原告已经按照前期物业管理服务协议履行了原告的义务，且得到小区内大多数业主的赞同。被告不按照协议及时缴纳物业费，不但侵犯了物业公司利益，同时也侵犯了其他缴费业主的利益。被告对满意度调查表有异议，认为被告自2015年居住至今，作为业主从来没有收到原告满意度调查表。本院认为，该调查问卷明细系原告自行制作，应结合相应的调查问卷方能证明其实际调查情况，故本院对该调查问卷明细不予采信。本院认为，原告提供证据形式合法，能够证明相关内容，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月11日，原告大连好管家物业管理有限公司（甲方）与被告孙日洪（乙方）签订《外滩九号前期物业管理服务协议》，协议中载明了被告所居住的案涉房屋坐落位置为外滩九号13号2单元14-1房屋，建筑面积89.03平方米。物业服务费标准为：住宅按建筑面积（以产权证面积为准）物业服务费每月每平方米1.50元；电梯费每月每户每人4.00元。交纳物业费时间为：首次交费后，按年度提前10日。协议中还约定物业服务内容、物业服务质量等内容。另查明：被告自2016年2月27日开始拖欠物业费及电梯费，截至2019年12月31日被告共计拖欠3年10个月零5天物业费、电梯费，合计6717.32元（物业费：89.03平方米×1.5元/月/平方米×3年×12个月+89.03平方米×1.5元/月/平方米×10个月+89.03平方米×1.5元/月/平方米÷30天×5天=6165.32元、电梯费：4元×3人×46月=552元）。本院认为，原、被告双方签订的《外滩九号前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。现原、被告双方争议的焦点问题是原告主张2016年2月27日至2019年12月31日物业费及电梯费是否超过法律规定的诉讼时效。根据《民法总则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼等中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告提交的证据仅能证明在2020年4月28日向被告催缴物业费及电梯费，可以认定诉讼时效中断。故原告主张被告支付2017年4月28日至2019年12月31日期间物业费及电梯费，合计4675.24元（物业费：89.03平方米×1.5元/月/平方米×2年×12个月+89.03平方米×1.5元/月/平方米×8个月+89.03平方米×1.5元/月/平方米÷30天×4天=4291.24元、电梯费：4元×3人×32月=384元），本院予以支持。原告主张被告支付2016年2月27日至2017年4月27日期间物业费及电梯费已经超过法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告孙日洪于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司物业费及电梯费合计4675.24元（2017年4月28日至-2019年12月31日）；二、驳回原告大连好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告孙日洪承担，被告孙日洪于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二〇年九月十七日书记员  张 黎附相关法律法规：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算；（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。