江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0681民初1725号原告：贵溪市贵丰市场管理有限公司，统一社会信用代码：91360681MA35FNFA9T，住所地江西省贵溪市雄鹰大道与城西大道交汇处。法定代表人：陈淑玲，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：袁列文，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴修玩，江西华星律师事务所律师。被告：陈进财，男，1992年6月1日出生，汉族，户籍地江西省贵溪市，现住浙江省杭州市余杭区。原告贵溪市贵丰市场管理有限公司（以下简称贵丰公司）与被告陈进财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵丰公司的委托诉讼代理人袁列文、吴修玩到庭参加诉讼，被告陈进财经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵丰公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间租赁合同关系，判令被告五日内将租赁房屋返还给原告；2、判令被告七日内支付原告铺位租金23735.4元（租金已计算至2020年7月31日，2020年7月31日后的租金按每月4303.95元计算直至实际返还之日止）；3、判令被告七日内向原告支付逾期支付租金的违约金2848.25元（违约金已自2019年8月1日以23735.4元为基数按月利率2%暂计算至2020年7月31日，2020年7月31日以后的违约金以23735.4元为基数按月利率2%直到全部付清之日止）；4、判令被告七日内向原告支付管理费1476元；5、判令被告缴纳的租赁押金4304元原告不予退还；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月14日，原告与被告签订了《贵溪市贵丰五金建材广场商铺租赁合同》。合同第一条至第三条约定被告租赁5#108、109、110铺位，面积为122.97平方米，每月租金4304元，租赁期限2017年8月1日至2020年7月31日止，第一年收取2个月租金、第二年收取4个月租金、第三年收取6个月租金。物业管理费按每平方米每月1元，第一年免收物业管理费。合同第四条约定需缴纳租赁押金4304元、预付租金12912元共计17216元。铺位租金按季度收取，被告应于每季度的第一个月5日前交纳租金，如逾期未交纳，应按日千分之五支付违约金，拖欠超过30天则视为被告违约，原告有权单方解除租赁合同，被告交纳的租赁押金概不退还。合同签订后，原告依约将商铺移交给被告装修经营，被告交纳了租赁保证金4304元。截至2020年7月31日，被告应付12个月租金51647.4元，已付租金27912元，尚欠租金23735.4元、违约金2848.25元，尚欠2019年8月1日至2020年7月31日的期间管理费1476元。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。陈进财未进行答辩，亦未在本院所规定的举证期限内向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的其营业执照复印件、法人身份证证明、被告身份证复印件及商铺租赁合同等证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，原告贵丰公司与被告陈进财签订了《贵溪市贵丰五金建材广场商铺租赁合同》，该合同的主要内容为：原告将位于贵溪市政府西侧）的贵丰五金建材广场5＃108、109、110号铺位出租给被告陈进财经营卫浴建材，租赁期限从2017年8月1日至2020年7月31日止。该铺位建筑面积为122.97平方米，租金为35元／平方米／月，月租金为4304元／月（实为4303.95元）。第一年免租10个月，收取2个月的标准租金；第二年免租8个月，收取4个月的标准租金，第三年免租6个月，收取6个月标准租金；第四年、第五年按标准租金收取。管理费1元／平方米／月，前一年免物业管理费从2017年8月1日起至2018年7月31日止。被告在签订本租赁合同时，应当交付租赁押金4304元，预付租金12912元。该铺位租金按季度收取，如被告逾期不交纳，应向原告支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额5‰。被告拖欠应缴租金费用超过30日仍未缴清费用，则视为被告违约，原告有权单方解除本租赁合同，被告所缴纳的租赁押金概不退还。因租赁期届满或非被告原因而终止租赁合同的，从退出该铺位经营之日起15日内，在结清所有费用的基础上，原告退还租赁押金给被告（不计利息）。被告如有费用未缴清等情况，原告有权从租赁押金里扣除被告所欠费用。租赁合同届满前一个月，原告应通知被告准备退场或者续租，现《租赁合同》已到期，扣除被告预付的12912元（相当于3个月租金），于2020年6月份补交租金1.5万元，尚欠23736元租金及合同第三年的管理费1476元未交。现被告未经营亦未续签合同。在庭审过程中，原告根据违约金不超过损失的30%的规定主张按月利率2%计算违约金变更为按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算违约金。（原告起诉时2020年7月份的1年期的LPR贷款市场报价利率3.85％。）本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。本案中，原告贵丰公司与被告陈进财签订的《贵溪市贵丰五金建材广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同已于2020年7月31日到期，按合同约定至合同届满被告应向原告交纳租金51647.4元（4303.95元×12个月），扣除预交的12912元及2020年6月补交的15000元，尚欠23735.4元。合同在约定了日5‰的违约金的情况下，再约定被告所缴纳的租赁押金概不退还，于法无据，本院不予支持。应按合同约定的被告如有费用未缴清等情况，原告有权从租赁押金里扣除被告所欠费用，预付押金4304元应从尚欠的租金中扣除。综上，被告尚欠原告的租金19431.4元。原告主张被告于2019年8月1日起以所欠金额23735.4为基数按原告主张按银行间拆借利率四倍（即年利率15.4%）的计算违约金，对计算标准，符合法律规定，本院予以确认。但对确认所欠金额23735.4元不符合本案的实际。合同约定第三年免交6个月房租，按季度交租金（一季度抵6个月租金）。被告应分别于2019年8月1日、2020年2月1日各交租金12912元。被告2019年8月1日尚欠上一年度租金3个月及应交的第三年第一季度的房租共计6个月租金25824元，应以25824元为基数按年利率15.4%计算至2020年2月，计算3个月，违约金约为994元（25824元×15.4%÷12个月×3个月）。2020年2月1日被告共欠租金共计38736元（25824+12912），以38736元为基数计算至2020年6月，违约2个月，违约金约为994元（38736元×15.4%÷12个月×2个月），被告于2020年6月补交租金15000元后，尚欠租金23736元计算至合同届满至2020年7月31日，违约1个月，违约金约为305元（23736元×15.4%÷12个月×1个月）。截至2020年7月31日分段计算被告应支付的违约金为2293元（994+994+305），之后的违约金以所欠租金19431.4元为基数按年利率15.4%计算至腾空房屋之日止。被告在经营过程中未交2019年8月1日至2020年7月31日期间的管理费1476元，应按合同约定向原告足额支付。综上所述，本院对原告请求解除合同，被告腾出租赁的房屋及被告支付租金23735.4元的诉求予以支持；对原告请求逾期腾房违约金2848.25元的诉求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵溪市贵丰市场管理有限公司与被告陈进财于2017年8月14日签订的《贵溪市贵丰五金建材广场商铺租赁合同》，由被告陈进财于本判决生效之日起十日协助原告贵溪市贵丰市场管理有限公司腾空租赁的房屋；二、由被告陈进财于本判决生效之日起十五日内向原告贵溪市贵丰市场管理有限公司支付尚欠的租金19431.4元，之后的租金自2020年8月1日起按每月4303.95元计算至腾空房屋之日止）；三、由被告陈进财于本判决生效之日起十五日内向原告贵溪市贵丰市场管理有限公司支付违约金2293元，之后的违约金自2020年8月1日起以19431.4元为基数按年利率15.4%计算至腾空房屋之日止；四、由被告陈进财于本判决生效之日起十五日内向原告贵溪市贵丰市场管理有限公司支付管理费1476元；五、驳回原告贵溪市贵丰市场管理有限公司其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计305元，由被告陈进财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  刘贵萍二〇二〇年九月二十八日书记员  周娅娟