北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9612号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：徐一琨，女，1979年9月13日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：贾贝贝，女，1982年7月8日出生，住北京市朝阳区。上诉人徐一琨因与被上诉人贾贝贝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人徐一琨与被上诉人贾贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐一琨上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持徐一琨的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由贾贝贝承担。事实和理由：1.徐一琨从未承认房屋内部分地板损坏可能系其冰箱断电、冰霜化冻流出所致；2.贾贝贝在一审中提交的许多照片都是片面的、不清楚的，此前也未向徐一琨展示过；3.一审判决将地板的赔偿金认定为1000元缺乏合理依据；4.贾贝贝与徐一琨在应交房的当天达成了一致约定，徐一琨曾提出一起与徐一琨所居住小区的门口交接钥匙，但贾贝贝考虑到当天已经太晚，故与徐一琨约定第二天一早交接钥匙而不算是延期交房。贾贝贝辩称，不同意徐一琨的上诉请求及理由，服从一审判决。徐一琨向一审法院起诉请求：1.贾贝贝返还押金6300元；2.贾贝贝退还电费余额65.96元。贾贝贝向一审法院反诉请求：1.徐一琨承担更换地板费用预计5500元；2.徐一琨承担更换客厅壁纸费用预计2000元；3.徐一琨承担因维修壁纸、地板产生的搬移家具、家电费用预计500元；4.徐一琨承担更换梳妆台费用799元整，安装费用80元整，送货费79元；5.徐一琨赔偿更换浴室柜费用245元整，安装费用80元整；6.徐一琨赔偿保洁费用179元整；7.徐一琨赔偿延迟交房产生损失的1日租金210元整；8.徐一琨支付未按约定维修，导致反诉人延迟出租费用1470元；9.徐一琨承担窗帘清洗费200元整；10.徐一琨承担拆除厨房墙面粘钩费用50元整。一审法院认定事实：2018年9月9日，徐一琨（承租人、乙方）与贾贝贝（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市×××房屋出租给乙方，租赁期自2018年9月12日至2019年9月11日，租金标准为37800元半年，押一付六，押金6300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应保证房屋的建筑结果和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。2018年9月9日，徐一琨向贾贝贝支付押金6300元。2019年9月11日，双方对房屋状态进行查看及交接，第二日徐一琨将房屋钥匙及电卡交还给贾贝贝。一审庭审中，贾贝贝确认交接时电费余额65.96元。就贾贝贝的反诉请求，贾贝贝表示，屋内木地板阳台靠窗的一溜起包，冰箱周围泡水发生损坏，经咨询，厂家表示地板需要全部更换，无法局部更换，反诉请求第一项是估算的全部更换的费用；壁纸被徐一琨粘了很多粘钩和固定网线用的按钉，第二项诉讼请求是估算的全部更换的费用；第三项诉讼请求是估算的，未实际发生；第四项诉讼请求是重新购买梳妆台的费用，实际未更换，也是预估的；第五项诉讼请求是重新购买浴室柜花费的；第六项诉讼请求是徐一琨退租后雇佣保洁人员清洁房屋的花费的；第七项诉讼请求是徐一琨迟延到9月12日才交付钥匙和电卡，迟延一日交房，按照租金标准计算；第八项诉讼请求是徐一琨未及时维修房屋导致迟延出租，按照租金标准计算；第九项诉讼请求实际未发生，系预估的费用；第十项诉讼请求是因粘钩需专人处理，未实际发生，是预估的。就反诉，贾贝贝提交了：1.保洁费网上下单记录；2.浴室柜购买记录及安装费收据；3.录音资料（贾贝贝称系与地板维修人员对话，以证明地板需全部更换）；另贾贝贝还提交了视频资料、照片及微信记录打印件，证明交接过程及房屋状态。徐一琨对反诉证据1、2真实性未提出异议，但表示不同意承担相关费用；对其他证据真实性及合法性均不予认可。就贾贝贝反诉请求相关问题，徐一琨表示，房子在二楼，本来就阴湿，承租时阳台墙壁就有些潮，卫生间前面的地板有一些问题，贾贝贝没有给解决；冰箱下面的地板有一些泡水的痕迹，但是不是我们造成的，如果不移开冰箱，我们根本发现不了，在使用房屋过程中没有发现有问题，当天是把冰箱电源拔掉了，可能是冰箱里的霜化了流出来了；客厅和阳台的地板当天都没有提到有问题。交房后谈过修地板的问题，我认为虽然不是我的责任，但是想要尽快解决问题，所以就答应了，也叫了师傅去，但是贾贝贝狮子大开口，说让我更换全屋地板，所以就没有修。我父母确实在阳台弄了一个小泡沫箱，种了蔬菜，但是箱子很小，根本没有弄出来水和泥，阳台上还放了床和电脑，有人在阳台睡觉的。卧室梳妆台的抽屉不是我们弄的，贾贝贝交房给我们的时候就发现抽屉底板掉了，之前让贾贝贝修贾贝贝说小毛病就不修了。墙纸上的粘钩确实是我们粘的，但是都能摘下来，不会造成损害，也不会影响外观。另，一审庭审中，贾贝贝表示房屋其2019年10月底再次出租，除浴室柜外，其他问题均未处理，租户正常使用房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。现双方租赁期限届满，徐一琨退租，贾贝贝应退还押金及剩余电费余额，对徐一琨诉讼请求，一审法院予以支持。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。关于贾贝贝各反诉请求，就第一项反诉请求，通过贾贝贝提交的照片，可以看出房屋内部分地板确实存在一定程度的损坏，徐一琨承认可能系其给冰箱断电、冰霜化冻流出所致，对此部分损坏，徐一琨应予赔偿，鉴于贾贝贝对地板购买、安装费用未提交任何证据，对维修费用未提交充分证据，一审法院对此酌情判处。就第二项反诉请求，根据贾贝贝提交的证据，不足以认定房屋内墙纸存在超出日常使用范围的明显损坏，且贾贝贝对其实际损失未提交任何证据，对该项反诉请求，一审法院不予支持。就第三项反诉请求，该费用并非必要费用，亦非徐一琨责任，一审法院不予支持。就第四项反诉请求，贾贝贝承认梳妆台交付时徐一琨即提出过存在问题，当时未予修理，故即便使用过程中梳妆台抽屉地板脱落亦属合理损耗范畴，且贾贝贝未提交任何证据证明梳妆台达到需整体更换的程度，故对该项一审法院不予支持。就第五项反诉请求，贾贝贝自称购买的柜子系浴室专用，亦承认卫生间未设置浴帘或淋浴房，故卫生间在使用过程中水汽导致浴室柜受潮、损坏，属于合理损耗，贾贝贝应自担风险。就第六项反诉请求，保洁费用并非承租人应承担的法定义务，亦非双方合同约定义务，贾贝贝该请求缺乏依据，一审法院不予支持。就第七项反诉请求，徐一琨确实迟延一日交付房屋钥匙及电卡，对于该项反诉请求一审法院予以支持。就第八项反诉请求，同前述，且贾贝贝庭审时表示房屋再次出租时，除浴室柜外，其他问题均未维修或者更换，故其所述问题并未影响房屋再次出租，何时再次出租涉案房屋系其自主决定事项，一审法院对此亦不予支持。就第九项反诉请求，该项亦未贾贝贝法定及约定义务，一审法院不予支持。就第十项反诉请求，贾贝贝未就维修必要性及损失的实际性提交证据，一审法院对此不予支持。根据双方合同约定，押金可抵扣徐一琨相应费用、租金以及违约赔偿责任等，为双方执行便利，一审法院酌情判处在押金中扣除1210元赔偿款，余款5090元贾贝贝退还徐一琨。需要指出的是，徐一琨系房屋承租人，固然需依合同约定及诚实信用原则，合理使用房屋，爱护房屋及内部的设施设备，以免造成不必用的损失。但贾贝贝将房屋出租盈利，亦应自行承担相关风险，对于房屋及内部设备设施的正常折旧和合理损耗应有清醒认知，不得肆意向承租人转嫁风险、转移成本，以免影响正常的房屋租赁市场秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贾贝贝于判决生效后七日内退还徐一琨押金五千零九十元、电费余额六十五元九角六分；二、驳回徐一琨的其他诉讼请求；三、驳回贾贝贝的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经询，贾贝贝称其已经按照一审判决结果向徐一琨退还了5090元的押金以及电费余额65.96元，徐一琨对此予以认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：应否从徐一琨向贾贝贝支付的租房押金中扣除相关费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，另一方当事人无需举证证明。本案中，贾贝贝就其主张的地板损坏问题在一审中提交了照片予以证明，但并未就其主张的损失金额提供证据，因徐一琨亦在一审庭审中陈述称当天是把冰箱电源拔掉了，可能是冰箱里的霜化了流了出来，故一审法院结合涉案房屋地板损坏的客观状态，酌情认定应在徐一琨已支付的租房押金中扣除1000元赔偿款，并无不当，本院予以确认。徐一琨虽不认可其于一审庭审中的有关陈述，但并未就此提供充分相反证据予以推翻，故本院对其该项上诉意见不予支持。关于迟延一日交付房屋钥匙及电卡的问题，双方均对2019年9月11日租赁期限届满当日未交付房屋钥匙及电卡而是在次日方才交接的事实予以认可，徐一琨上诉主张系因双方达成了次日再行交接的约定，贾贝贝对此不予认可。根据查明案件事实，在案证据尚不足以证明双方在协商退房事宜期间已就延期一天交房达成最终合意，故徐一琨该项上诉主张理据不足，本院不予支持。一审根据涉案房屋的租金价格，认定应在徐一琨已支付的租房租金中扣除210元费用，亦无不当，本院予以确认。综上所述，徐一琨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐一琨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年九月三十日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴