湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4295号 原告：中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行，住所地怀化市鹤城区。 负责人：佘丽琴，该支行行长。 委托诉讼代理人：肖化荣，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：陈际平，男，该行工作人员。 被告：宋泽校，男，1986年8月23日出生，汉族，住洪江市黔城镇。 被告：怀化碧桂园房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：杨文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤文，男，该公司工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行（以下简称农行经开区支行）与被告宋泽校、怀化碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告农行经开区支行的委托诉讼代理人肖化荣、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼，被告宋泽校经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行经开区支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋泽校偿还原告贷款本金362724.68元及利息5347.8元（截至2020年7月20日），2020年7月21日起以后的利息计算至被告还清之日止；2.判令被告碧桂园公司对被告宋泽校上述债务承担连带责任保证；3.请求解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，确认担保有效，原告对抵押物享有优先受偿权；4.判令两被告共同承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告当庭撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2016年2月22日，被告宋泽校因购买被告碧桂园公司开发的位于怀化市鹤城区顺天北大道怀化碧桂园64栋1001房向原告申请一手房贷款42万元。双方于2016年3月31日签署了《个人购房担保借款合同》，原告于合同签订当日向被告宋泽校发放贷款42万元，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，合同期限20年，分240个月，2036年3月29日至期，利率为4.41%。为保证合同的履行，被告宋泽校以所购房产作抵押，并于2017年7月2日在怀化市国土资源局办理了不动产登记证明。同时，被告碧桂园公司对该笔贷款承担连带责任保证担保。但自2020年3月20日起，被告宋泽校就不履行按月定额还本付息的义务，且原告多次催收被告仍不还款。截止2020年7月20日止，被告宋泽校尚欠原告贷款本金362724.68元及其利息5347.8元。为确保国家信贷资金不受损失，原告特诉至法院，恳请判如诉请。 被告碧桂园公司辩称，答辩人与中国农业银行股份有限公司鹤城支行签订有《按揭业务担保合作协议》，协议对答辩人引入中国农业银行股份有限公司鹤城支行做按揭业务合作以及碧桂园公司对购房者银行按揭贷款提供阶段性担保责任进行了详细的约定，保证责任的期限是从银行将贷款划入被告碧桂园公司指定账户之日起至购房者所购不动产他项权证出具之日止，同时还约定购房者连续未支付四期贷款本息，银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知答辩人，如果银行逾期书面通知的，答辩人对购房者连续未支付第五期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。银行向有管辖权的人民法院起诉，应当在向答辩人发出上述书面通知之日起三十五天内提起，逾期未起诉的，则答辩人对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。另外，该协议第六条第八款约定在答辩人保证期限内，银行向人民法院提起诉讼，银行承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后，仍不足以清偿的，就不足部分银行有权要答辩人履行连带清偿责任，如果预抵押权无法行使的，或者因为答辩人原因造成预抵押权无法行使的，则答辩人立即承担连带保证责任，在协议十三条其他事项中，也明确答辩人和银行签订的按揭业务担保协议效力优先于银行和购房者签订的协议。本案中，被告宋泽校所购买的商品房已经办理预抵押登记手续，根据按揭业务担保合同的约定，银行应当先行使预抵押权请求对房产进行拍卖，拍卖后所得价款不足以清偿银行贷款的剩余部分，答辩人才需要承担连带保证责任，且银行没有按照业务担保协议中的约定，履行向答辩人书面通知的业务，因此对相关的贷款利息、逾期利息，答辩人不承担连带责任保证。 被告宋泽校未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的宋泽校同意房产抵押承诺书、不动产登记证明各一份，被告碧桂园公司对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，认为房屋办理了预抵押登记，原告应当优先处理已办理预抵押的房屋，该组证据来源合法、内容客观真实，本院予以采信，至于能否优先处理预抵押房屋问题，本院将在论述部分予以具体阐述；2.对原告提交的还款清单、贷款合约基本信息各一份，被告碧桂园公司认为与其无关，该组证据符合三性原则，具有证明力，本院予以采信；3.对原告提交的债务逾期催收通知书一份，被告碧桂园公司对其真实性、合法性没有异议，但认为原告已超过《按揭业务担保合作协议》中规定的期限，经审查，该证据真实、合法有效，原告并未违反《按揭业务担保合作协议》中约定的通知条款，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月22日，宋泽校向中国农业银行鹤城支行申请个人住房贷款。2016年3月31日，农行经开区支行作为贷款人（抵押权人）、宋泽校作为借款人（抵押人）、碧桂园公司作为保证人签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人因购买住房向贷款人借款42万元，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾确定，借款期间遇基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第3种方式进行浮动，还款方式采用等额本息还款，借款担保为阶段性保证+抵押，阶段性保证人碧桂园公司按9.1和9.3约定提供保证担保，抵押人按约定提供抵押担保，抵押物为宋泽校所购位于怀化市碧桂园花园里9栋1001号房屋一套。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款人未按约定按期足额偿还借款，即构成违约，贷款人有权提前收回已发放的借款。双方在合同中还约定了其他权利与义务。借款合同签订当日，农行经开区支行向宋泽校发放贷款42万元。2017年7月2日，双方在怀化市国土资源局办了抵押物的预告登记，证号为：湘（2017）怀不动产证明第017190号。宋泽校所购住房（预抵押登记物）至今未办理不动产权证，双方均称该房屋已在其他案中被查封。贷款发放后，宋泽校按期还款至2020年3月20日，之后未再还款。截止2020年7月20日，宋泽校尚欠农行经开区支行贷款本金362724.68元、利息5347.8元（含罚息、复利）。经多次催要未果，原告故诉至法院，形成纠纷。 另查明：中国农业银行股份有限公司怀化鹤城支行即农行经开区支行的前身作为甲方与碧桂园公司作为乙方于2015年8月3日签订《按揭业务担保合作协议》，双方约定：甲方对乙方的怀化碧桂园项目A、B的购房者提供相关抵押贷款业务，乙方在借款本息及实现债权的费用范围内承担阶段性连带责任保证。连带责任保证范围包括购房者所欠的贷款本息和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的第五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向法院提起诉讼，逾期对于上述期限届期之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息不承担连带责任保证。在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房借款/担保合同》约定并由甲方向人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方要求乙方在七个工作日内履行连带清偿责任。乙方应在甲方按揭贷款发放后二个月内办妥以甲方为抵押权人的房屋预抵押登记，并在合理期限内（原则上为贷款发放后3年内）办妥正式抵押登记。如因乙方未在规定期限内办妥上述抵押登记，造成甲方权益损失的，乙方立即向甲方履行连带保证责任。2020年7月20日，农行经开区支行向碧桂园公司发出关于碧桂园客户宋泽校《债务逾期催收通知书》。 本院认为，原、被告于2016年3月31日签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放贷款42万元后，被告宋泽校没有依约偿还贷款，已构成违约，现原告要求被告宋泽校偿还借款本金362724.68元及截至2020年7月20日的利息（含罚息、复利）5347.8元，并按双方签订的借款合同从2020年7月21日继续支付利息（含罚息、复利）至本金还清之日的诉求，合法有据，本院予以支持。被告宋泽校以其购买位于怀化市鹤城区顺天北大道怀化碧桂园64栋1001号房产为贷款提供抵押担保，并在怀化市国土资源局办理了抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。被告碧桂园公司为原告的上述债权提供阶段性连带责任保证，保证期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，被告宋泽校至今未取得不动产权证书，亦未办理房屋正式抵押权登记。因此，在约定的保证责任解除条件未达成的情况下，债务人未履行还款义务，保证人应当承担保证责任，对全部债务承担连带责任，故对原告要求被告碧桂园公司就被告宋泽校所欠原告全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院以支持。被告碧桂园公司承担保证责任后，有权向被告宋泽校追偿。被告碧桂园公司认为应先处置被告宋泽校名下房产后，就不足部分由其承担连带责任的主张，因涉案房屋抵押权并不成立且已被另案查封，并不符合法律所规定物保优先的成立要件及客观履行的条件，故本院不予支持。另，被告碧桂园公司称原告通知逾期，对逾期之后的贷款利息、逾期利息不承担连带责任的观点，本案中，被告宋泽校于2020于4月20日产生逾期，至同年7月20日原告通知被告碧桂园公司，符合双方所签《按揭业务担保合作协议》的约定，并未发生逾期通知的问题，故对该观点，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宋泽校于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行借款本金362724.68元及截至2020年7月20日的利息（含罚息、复利）5347.8元，并按双方于2016年3月31日签订的《个人购房担保借款合同》从2020年7月21日起继续支付利息（含罚息、复利）至本金还清之日止； 二、被告怀化碧桂园房地产开发有限公司在上述第一项债务范围内与被告宋泽校承担连带偿还责任，被告怀化碧桂园房地产开发有限公司在履行还款义务后，有权向被告宋泽校追偿。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6821元，减半收取为3410.5元，由被告宋泽校、怀化碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二〇年九月二十五日 代理书记员  陶丽如 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。