文书内容湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3494号原告利川市怡家物业服务有限公司，所住地：利川市胜利路锦绣新村，统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人郭程，该公司董事长，委托诉讼代理人伍岳，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。被告周军，男，生于1988年9月6日，土家族，湖北省利川市人，现住利川市，原告利川市怡家物业服务有限公司诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法由审判员向仁才独任审判，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告利川市怡家物业服务有限公司委托代理人伍岳，被告周军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告利川市怡家物业服务有限公司诉称：原告是一家专业的物业管理服务公司，2014年5月原告与利川市力拓置业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，委托原告对利川市南滨花园小区进行物业管理并收取物业费。被告于2015年9月入住小区时，与原告单独签订了《南滨花园前期物业服务协议》，合同约定住宅物业服务费按1.80元/月/㎡计收，按年度收取，如果业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告是该小区业主，房号4栋2单元1203室，房屋面积108.12㎡。原告提供物业服务至今，被告仅支付物业服务费至2017年9月14日，现请求判令被告：1、支付2017年9月15日至2020年9月14日期间的物业服务费用5643元；2、承担违约责任：从2017年9月15日起以1881元为基数按日3‰支付违约金至2018年9月14日止；从2018年9月15日起以3762元为基数按日3‰支付违约金至219年9月14日止；从2××9年9月15日起以5643元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。3、承担本案诉讼费。原告利川市怡家物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告与利川市力拓置业发展有限公司签订的南滨花园《前期物业管理委托合同》1份。证明利川市力拓置业发展有限公司与原告签订了前期物业管理合同，合同期限是至合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订物业合同之日止。该合同对全体业主具有约束力，被告应当履行合同约定缴纳物业费的义务。2、原、被告2015年9月15日签订的《南滨花园前期物业服务协议》1份，证明原、被告签订了物业服务协议，其中约定物业服务费的标准为住宅1.80元/月/㎡，被告房屋108.12㎡，由原告直接向被告按年收取。延迟支付物业费的违约金为日3‰。协议对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定，原告向被告主张物业费、违约金合法。3、南滨花园怡家物业短信催缴通知、邮政快递通知单、邮政装箱清单、张贴于被告门栋的催收通知单各1份，证明原告通过多种书面方式，向被告催缴过物业服务费。4、利川市发展和改革局于2016年7月4日下发的《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》及被告周军本人签字确认的收款收据，按该函于2017年7月14日缴纳的2016年9月15日至2017年9月14日期间的物业服务费1427元的收据复印件1份，证明目的是每年度的物业费的应缴时间是每年的9月15日，实际收费的单价是1.45元/月/㎡；按照1.45元计算每年的物业费是1881元，该张收据是因为扣除了之前多交的454元（之前是按照1.80元/月/㎡计算）才是1427元。5、业主家庭成员登记表。被告周军辩称：接房是在2015年9月15日，入住在2016年年底。从2015年9月15日到2017年9月14日止。我们入住的时候是被迫签订的协议，物业方并未提供1.8元/㎡收取物业费的依据。没交物业费是因为服务质量达不到，影响了我们的生活质量，在晚上九点多不知来源的外来人员还来敲门洗油烟机。入住时也不懂，那时候基本就是他们让我直接签字。我要在此生活几十年，需要一个履行义务且负责任的物业公司。保安并没有起到作用，有门卫的地方门是虚掩着的，还有的地方没有门禁，可以直接进出，并且物业服务人员态度恶劣，反应的问题得不到解决，这种服务质量严重影响了产权的价值。关于复函的定价问题，1.45元是利川市的最高定价，后面补充说道可以协商。此外，可以对同类小区的服务质量进行比较，我们的质量很差。按照要求应该是在交房之后3个月就交付房产证，推迟了将近三年，我们的房产证2××9年才得到。在满足原告方尽到正常服务义务的情况下愿意缴纳未交物业费，拒绝缴纳违约金，对方违约在先。比如在90个工作日内未得到房产证。1、作为业主的生活是与物业服务相关，我们花费这么大的代价，是因为想有好的生活，而物业公司的服务质量并不能实现我们的这一目的；2、在交房时，并未给我们提供完整的证明材料，未达到提供完整材料的，建设单位应该提供前期物业管理费用，我们违反义务是因为对方先违约；3、协议并非双方协商，而是对方指定的，不存在公平性、知相性。快递没有收到，贴在门上的催收通知单已收到。请求驳回原告方的请求。被告周军为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、附件1图片2张，证明原告方不履行制止并报告违法行为的义务（给外部商户随意开门，在公共区域加盖大型烟囱，此烟囱噪声大，异味严重，物业方也没有说明烟囱的安全性，具体位置在4栋2单元）。2、附件2、3、4图片共11张，证明原告方不履行安全保障义务。3、附件5，展示的是刚入住时的小区状态，当时的各种设施不完善，怀疑收取1.8元/㎡的物业费的依据何在？附件6利川市发改局的关于南滨花园的普通物业前期收费标准的复函1份。原告质证意见：附件1照片中是否为烟囱不能说明，可能是通风管道。对于附件12345，1、该组证据为图片打印件，是否经过修改原告质疑，被告应当将照片原件的载体一并提供，核对原件；2、该组照片没有拍摄的具体时间、地点、拍摄人。对附件2中各个出口均设有门禁，但是作为居民小区，物业公司不可能将各个出口完全封闭。小区都是有门禁的，外来人员一般不让进入，我们的保安是24小时值班的，进出要登记，但物业服务公司不可能保证完全没有外来人员。在该组照片中，物业公司并无被告辩称的不履行安全义务的行为。附件3中门锁的损坏属于正常事件，物业公司不能保证以上物品百年不坏，只能保证在损坏之后及时修复。附件3中第二张照片不能证明物业公司为履行清洁义务。很明显照片中的垃圾是业主所丢，物业公司不能保证每一位业主都能不乱扔垃圾，只能保证在发现垃圾之后及时处理。因此附件3不能证明物业公司不履行维修、维护、清洁的义务。附件4同附件3.附件5与附件1234的内容是相互冲突的。从内容综合来看，附件5是在该小区尚未正式交房之前所拍摄的，因为照片中所有房屋均未装修入住，且照片中的广告均为装修材料，足以证明发生在被告交房入住之前，甚至于是在整个小区交房入住之前，而在此时双方还没有签订合同，就不存在物业服务公司不负责的情形。综上，该组证据达不到被告的证明目的。附件6中的发改局文件，规定的综合管理服务费为每月1.45元/㎡，该文件发出的时间是2016年7月4日，但是原告与被告签订物业服务合同的时间是2015年9月19日，在该文件下发之后，原告方及时调整收费单价并将之前多收的部分予以扣减，证明恰恰是严格遵守该文件内容的。因此，原告的收费标准恰恰是严格按照利川市发改局的规定执行的。我们原来的合同约定高于1.45元/㎡的标准，之后我们就将价格下降，这并不违反文件规定，收费标准不违规。关于复函，价格都是与业主合同约定的。本院经审理认定本案基本事实如下：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了南滨花园《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该委托合同第二章还详细约定了物业委托管理事项。第三章约定管理期限为自本合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订的《物业管理委托合同》生效之日止。第四章约定了双方的权利、义务。第五章和第六章分别约定了物业管理服务质量，物业管理服务费用、收费标准。第七章约定了违约责任等内容。此后，被告**购买了利川市南滨花园小区4栋2单元1203号房屋，其建筑面积为108.12㎡。原、被告于2015年9月15日签订了《南滨花园前期物业服务协议》（主要内容与原告和利川市力拓置业发展有限公司签订的合同一致），其中管理事项约定为甲方（即利川市怡家物业服务有限公司）的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立、健全本物业管理档案资料；委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。该协议第二条约定了物业管理服务内容为：物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修管理；有偿服务；代表小区业主联络政府有关部门及协调工作；在小区合适地方设立公告栏。第三条约定了物业管理服务质量……等内容。物业管理费按约定由乙方交纳：住宅按建筑面积1.80元/月/m2标准计算（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按商品房买卖合同中的预售面积计，房产证办理后，按房产证面积计；收费标准如遇政府政策调整，则做相应的调整）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金……等内容。合同签订后，利川市发展和改革局于2016年7月4日下发《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》，规定该小区综合管理服务费（按住宅建筑面积计收）不含二次供水1.45元/㎡/月，被告于2017年4月19日给原告支付了2016年9月15日至2017年9月14日止的物业服务费1627元（按住宅建筑面积108.12㎡计应收2145.42元，从2015年9月15日至2016年9月14日按1.80元/月/㎡标准计算多收取的518.42元已冲抵）。南滨花园《前期物业管理委托合同》到期后，因被告及小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告也没有与原告解除原《南滨花园前期物业服务协议》。但原告至今一直按照原合同约定在持续地给被告及小区其他业主提供物业服务。从2017年9月15日至2020年9月14日，被告应当给原告交纳物业服务费5643元。双方对已经缴纳的物业费的起止时间无争议。经原告多次催收，被告拒绝支付物业服务费及违约金。原告遂于2××9年11月1日诉至本院。审理中，被告表示在满足原告方尽到正常服务义务的情况下愿意缴纳未交的物业费，但拒绝缴纳违约金。上述基本事实，有原告提交的书证、被告提交的发改局复函以及双方当事人庭审陈述等证据在卷为证，能够认定。对被告提交的拟证明原告服务质量存在瑕疵的照片一组，由于缺乏其他证据佐证，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《南滨花园前期物业服务协议》对双方均具有法律约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告就应当按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中明确约定了物业费具体缴纳时间为每年年底预交下个年度的物业服务费用，故原告在被告逾期缴纳后向被告主张权利是合法行为。且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。《合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区全体业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理，被告及所有业主也继续按照以前的服务协议在享受原告提供的物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业服务费。原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了原告的物业服务。双方签订的书面协议对物业费收费标准、收取时间、违约责任等进行了约定，原告已按合同约定实际履行物业服务义务，也通过短信、邮寄等方式向被告进行了催收，被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。自2017年9月15日至2020年9月14日，被告应支付原告物业服务费6435元，原告要求被告及时支付物业费及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自违约之日起按日3‰支付违约金直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金过高，对原告的该项请求，本院根据案件具体情况结合《合同法解释（二）》第二十九条酌情调整为按违约总值5643元的30％支付违约金1692.90元。被告抗辩服务质量瑕疵缺乏充分的证据支撑，本院不予支持。关于延迟交房系另一法律关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告周军给付原告利川市怡家物业服务有限公司从2017年9月15日至2020年9月14日期间的物业服务费5643元及相应违约金1692.90元，合计7335.90元。此款限于本判决生效之日起十五日内一次性支付完毕。二、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元减半收取40元，由被告周军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  向仁才二〇二〇年九月十八日书记员（代）  张 根            本件与原件核对无异