贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6560号上诉人（原审原告）：邓发容，女，1982年8月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：林也婷，女，1971年8月15日出生，满族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：文永辉，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路榕筑花园B幢1层11号。法定代表人：薛怀琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：閤成杰，男，1984年1月7日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人邓发容因与被上诉人林也婷、贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称幸福树不动产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓发容上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人双倍返还上诉人定金4万元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决对案件事实认定不清，适用法律存有部分错误。1、本案中提供居间服务的是贵阳幸福树不动产经纪有限公司新华路分公司，但该分公司没有依照《房地产经纪管理办法》在贵阳市南明区住房和城乡建设局进行备案。2019年4月9日南明区住建局下达了整改通知书。至此上诉人才知晓其不具备合法居间人的资格，不能进行房地产经纪活动。上诉人为维护自身合法权益行使不安抗辩权表明不想再继续购买房屋并要求解除合同合理合法，并不构成预期违约。一审法院认定被上诉人贵阳幸福树不动产经纪有限公司作为买卖合同的居间方，不因其设立的新华路分公司未经房地产经纪机构备案停止房地产销售而影响该被告签订合同的效力，该认定与客观事实不相符；2、幸福树不动产经纪公司在本案三方存在纠纷、合同尚未解除的情况下又作为居间人促使林也婷与案外人签订房屋买卖三方合同的行为违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》。两被上诉人的前述行为造成合同事实上不能履行，构成根本违约。被上诉人林也婷答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人幸福树不动产经纪公司答辩称：案涉合同是答辩人签署的，不是分公司签署的，该合同真实有效。上诉方未按合同约定履行合同义务，是其存在违约，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邓发容向一审法院提出起诉请求：1、二被告双倍返还原告定金4万元；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院查明：2019年4月6日，原告邓发容（购买方、乙方）与被告林也婷（出售方、甲方）、幸福树不动产经纪公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定被告林也婷将其位于本市南明区0万元价款出卖给原告，被告幸福树不动产经纪公司为此次交易提供居间服务。合同第四条约定：乙方签约当日向甲方支付定金人民币（以下均为人民币）2万元，甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款，乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金，若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方已支付的定金不退；乙方于2019年4月12日将购房款60万元一次性以资金监管划转给甲方；第七条约定：甲方应当在过户当日将房屋交付给乙方；第九条约定：甲乙双方同意自本合同签署后，双方资料齐全且（达到办理权属转移登记标准）之日起的五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。合同同时对居间费用、违约责任等事项作出约定。该合同抬头“乙方（购买方）”为白雪松、邓发容，合同尾部乙方处仅有原告签字。合同签订当日，原告向被告林也婷支付购房定金2万元。审理中，被告幸福树不动产经纪公司为证明原告违约，提交微信聊天记录、短信记录为证。其中2019年4月8日微信聊天记录主要内容为：原告邓发容（邓）：“离婚税也太高了，中介费也太高，不行不要了”；被告公司经纪人段文青（段）：“如果不要存在违约责任的，如果说你们这样决定的话，那我就给房东说一下吧（一哈回复你）因为约的明天过户，你们考虑一下，如果真的不要，我就通知房东”；邓：“我们再商量哈”；段：“姐，你买这个房子不回（会）亏的，不要担心，因为房子是过户在孩子名下，所以需要监护人，最好你们双方到场，出生证明要带上”；邓：“那么麻烦，如果只过户到我名字下呢？”段：“过在娃娃名下，因为娃娃未成年嘛”；邓：“太多证了好麻烦，一次性付款呢不是按揭，如果不写孩子的名字我就只带户口本？好”；段：“明天带的银行卡是你的名字哦，过在娃娃名下还要出生证明，就过在你的名下了嘛”；邓：嗯；段：“你们那天已经预付房东2万的钱，还剩58万，进监管30万，你们卡上需要准备661125，卡也要刷税费”；邓：哦；段：“你们把这些准备好，明天过户就会很快的，不用跑第二次，1、户口本、身份证，2、你的名字的银行卡里面准备661125，3、当时签订（的）合同，就是红色那张”；邓：好。2019年4月9日微信聊天记录主要内容为：邓：“那我们十点见，因为他跟林老师（林也婷）有交流，我没有林老师的联系方式，我也相信你，所有我就没有和林老师联系，你打你白哥（白鑫）电话确认哈：139××××6969，他扯得很，因为是他付钱”：段：？？？；邓：“一哈卖一哈不卖的，不晓得他的，那个税费太多了，中介费也高，他是个人精，讲口才道理我们都不是他的菜”；段：“姐，我现在比你还急，房东又在问我什么原因，公司也在问我为什么当天没收钱，还好是当时写了欠条，不然我都要被贴这个钱，真的，你和哥那边沟通一下，不然后面扯起来，大家多很麻烦，我倒是希望你们不买（卖）就算了，但是公司……”邓：“他要这样子啊，我能咋办嘛”：段：“所以你要给他说啊，扯皮对大家都不好”；邓：“他不是省油的灯……我也无语啊”；段：“刚刚我和他（白鑫）打电话，完全无法沟通，就说要起诉就起诉”；邓：“我也拿他没办法”；段：“很突然啊，我都不知道你怎么和房东说的”；邓：“我也不晓得，是他（白鑫）要买房子，不是我卖”；段：“但是为什么是你签字呢”；邓：“我没有和林老师联系……没买成咋个付钱？”段：“没买成是哪一方的原因，总有一个违约方”；邓：“你们明明早就确定那个离婚税逃不掉，可是你们没有确定给我们说，你们是好像，没有一定说确定，没买成功不付钱这是天经地义啊，以交钱办完房产证为最终成功交付”。段文青与白鑫2019年4月9日短信记录：段：“哥，我这边是幸福树不动产小段，我们约好今天10点过户哦”；白鑫：“不买了，已给林老师讲了”。原告对微信聊天记录、短信记录的真实性、合法性均无异议，但认为合同当事人为原告和白雪松，白鑫不是合同当事人，不能代为原告发话。另查明，2019年4月9日，贵阳市南明区住房和城乡建设局向被告幸福树不动产经纪公司下设新华路分公司下达《整改通知书》，载明：我局于2019年4月9日13时22分要求你公司相关负责人到我局接受调查，因你公司无法提供房地产经纪机构备案证明，根据《房地产经纪管理办法》第十一条，现责令你公司立即停止房地产销售活动，限15个工作日到我局进行房地产企业经纪机构登记备案，期限内未到我局登记备案对你公司作出相关处罚。还查明，根据贵阳市不动产登记中心出具的不动产登记信息显示，案涉房屋已于2019年4月17日登记在案外人唐美*名下；白雪松，2009年5月18日生，被告林也婷称与白鑫、白雪松系家庭成员。再查明，一审法院于2019年5月24日立案受理（2019）黔0102民初9223号幸福树不动产经纪公司与邓发容居间合同纠纷一案。一审法院认为，原告邓发容与被告林也婷、幸福树不动产经纪公司签订的《房屋买卖三方合同》，系三方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。原告与被告林也婷之间构成买卖合同关系，原告、被告林也婷与被告幸福树不动产经纪公司之间构成居间合同关系。本案系买卖合同纠纷，合同购买方虽载明为原告与白雪松，合同履行中，被告幸福树不动产经纪公司告知原告，如房屋过户至白雪松名下需提交医学出生证明，原告遂表示房屋过户到其自身名下，且合同实际签约主体为原告，故案涉房屋买卖合同仅在原告与被告林也婷之间产生合同约束力。合同签订后，原告按约向被告林也婷支付了购房定金2万元。原告曾表示中介等费用太高不购买房屋，后经被告幸福树不动产经纪公司经纪人段文青告知“如果不要存在违约责任”后，原告表示同意购买房屋的行为表明对其上述中介等费用表示认可。为此，被告幸福树不动产经纪公司于2019年4月8日通过与原告、被告林也婷联系，约定于次日办理房屋过户登记至原告名下，并告知原告带上办理过户所需的户口本、身份证、银行卡，原告对此表示同意。原告于2019年4月9日再次以“中介等费用太高、购房款要由白鑫支付”等表明其不再继续履行合同，原告该行为有违诚实信用和合同相对性原则。被告林也婷在原告及案外人白鑫表示不再购买案涉房屋后，将案涉房屋转售他人并办理了房屋过户登记，案涉合同的目的已不可能实现，该被告在本案中不构成违约。根据《合同法》第九十四条第（二）项、第一百零八条规定，原告以其行为表明不再履行合同义务的行为，构成预期违约。故原告要求二被告双倍返还定金的诉请，与法律规定和合同约定不符，法院不予支持。被告幸福树不动产经纪公司作为买卖合同的居间方，不因其设立的新华路分公司未经房地产经纪机构备案停止房地产销售而影响该被告签订合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决：驳回邓发容的全部诉讼请求。案件受理费400元，由邓发容自行承担。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”之规定，本案中，上诉人邓发容、被上诉人林也婷、幸福树不动产经纪公司之间实际存在两种不同的法律关系，邓发容与林也婷之间系买卖合同关系，邓发容、林也婷分别与幸福树不动产经纪公司之间系居间合同关系。两种法律关系之间具有相对的独立性。本案中，幸福树不动产经纪公司已通过提供居间服务的方式促成邓发容与林也婷于2019年4月6日签订案涉房屋买卖合同，该房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的效力性强制规定，应属合法、有效。至于幸福树不动产经纪公司或者其分公司在提供居间服务期间是否存在违反行政管理性规范的行为，其并不影响邓发容与林也婷之间建立的房屋买卖合同关系的效力，也不能成为邓发容拒绝履行房屋买卖合同的合理理由。因此，上诉人关于其行使不安抗辩权的理由于法无据，本院不予采信。另外，根据本案查明的事实，上诉人邓发容在案涉合同履行过程中明确表明其不再继续履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，其行为已构成预期违约。在此情况下，被上诉人林也婷为避免其损失扩大，将案涉房屋另售他人属于合理的自助行为，并不构成违约。上诉人邓发容的该项上诉理由亦于法无据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邓发容负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年九月十五日法官助理王帮丽书记员左文艳