湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1780号上诉人（原审原告、反诉被告）：衡阳市行政事业资产经营有限公司被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘骐宇上诉人衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称行政资产公司）因与被上诉人刘骐宇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。行政资产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，驳回刘骐宇的反诉请求；2.一审、二审诉讼费由刘骐宇承担。事实和理由：租金应按合同约定每年增长百分之五计算，且一审酌情核减20%租金不当。刘骐宇在本案中的履行义务在先，故刘骐宇应依法承担违约责任，本案诉请的支付违约金没有超过诉讼时效，即使是2016年以前的违约金超过诉讼时效，也应支持自起诉之日往前推算三年新产生的违约金。刘骐宇辩称，一审判决其负担80%的租金都高了，行政资产公司出租的房屋漏水对刘骐宇的经营造成严重影响，投入的本钱也血本无归，行政资产公司肯定是有责任的，且应当返还保证金。行政资产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除房屋租赁合同；2.判决刘骐宇支付欠付租金350144.15元（暂计至2019年12月31日，实际按照递增支付至搬离之日止）；3.判决刘骐宇支付违约金175072元（违约金按所欠租金加收50%）；4.判决刘骐宇搬离房屋；5.本案诉讼费由刘骐宇承担。刘骐宇向一审法院反诉请求：1.判令行政资产公司退还刘骐宇保证金24000元，并赔偿刘骐宇各项损失78万元；2.反诉费由行政资产公司承担。一审法院认定事实：行政资产公司（甲方）、刘骐宇（乙方）及案外人衡阳市养老保险处（管理人）于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，由刘骐宇承租行政资产公司位于衡阳市石鼓区进步路60号主楼2层、副楼1-6层的房屋，总面积为1277平方米，衡阳市养老保险处为管理人。双方约定租赁期自2014年10月1日起至2017年9月30日，每月租金8000元，两年内不变，自2016年10月1日起每年增长5%，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金比照3个月租金，即24000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同第八条还约定“租赁期间，管理人（原租赁单位）应当及时协助甲方催缴租金，并凭乙方支付凭证开具收据给乙方；管理人负责房屋的统一管理，负责对房屋主体结构及其影响主体结构的附着物的定期检查，并负责对房屋安全、保卫、消防、卫生、综合治理和周边环境管理工作的检查指导，乙方应予配合”。另约定承租人逾期交付租金，发租人按所欠租金加收50%的违约金。合同签订后，行政资产公司向刘骐宇交付了房屋，刘骐宇向行政资产公司交纳了24000元保证金。随后刘骐宇自己出资对租赁的房屋进行了装修，开办了进步招待所。2016年底，涉诉的房屋开始出现部分漏水问题，刘骐宇于是向涉诉房屋的管理人反映了情况，要求管理人对房屋进行维修，管理人方工作人员答复正在协调后，一直未安排人对房屋进行维修。2017年刘骐宇又对承租房屋的墙面进行了简单的修补，但墙体漏水的问题仍然没有解决。2017年9月30日，合同到期后，双方没有续签合同。但刘骐宇继续占有使用该房屋，行政资产公司也未要求收回房屋。2018年，因行政资产公司一直未修缮房屋，刘骐宇再次找到管理人，要求管理人履行修缮义务，管理人以刘骐宇应该交齐租金后才能够对房屋进行维修为由，拒绝对漏水的房屋进行修缮。2018年11月15日，刘骐宇又向出租人行政资产公司、管理人衡阳市养老保险处提交报告，以房屋严重漏水影响经营及亲人患病为由请求免除14万元租金，亦未得到行政资产公司的同意，刘骐宇就一直欠缴租金。行政资产公司多次催讨未果后，于2020年1月将刘骐宇诉至该院，刘骐宇针对行政资产公司的起诉提出了反诉。另查明，刘骐宇分别于2016年1月12日交纳100800元租金，2017年5月3日交纳88000元租金，共计交纳188800元租金。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、刘骐宇是否应当向行政资产公司支付租金；二、刘骐宇是否应当向行政资产公司支付违约金；三、行政资产公司是否应赔偿刘骐宇78万元；四、行政资产公司是否应退还刘骐宇保证金24000元；五、行政资产公司对刘骐宇的起诉是否超过诉讼时效。关于刘骐宇是否应当向行政资产公司支付租金问题。依法成立的合同，受法律保护。刘骐宇与行政资产公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。行政资产公司向刘骐宇交付了房屋，刘骐宇应按约定支付相应的租金。虽然后来房屋出现了轻微漏水问题，但刘骐宇应当向行政资产公司提出，要求其对房屋进行维护和修缮，在行政资产公司未履行修缮义务的情况下，可以自行维修后要求行政资产公司负担维修费用，而不是一直拖欠租金。双方签订的租赁合同已于2017年9月30日到期，刘骐宇现在也同意交出租赁的房屋，故无需该院再判决解除原房屋租赁合同。但刘骐宇继续占有使用涉案房屋，应当向行政资产公司支付相应的费用。因原合同已经到期，房屋租金就不应该再按原合同约定的每年5%的比例提高，2017年10月1日后的房屋租金，应当按照8400元/月的标准计付。故2014年10月至2019年12月刘骐宇的应付租金为8000×12+8000×12+8400×12+8400×12+8400×12+8400×3=519600元；另行政资产公司租给刘骐宇的房屋，年数较久，比较老旧，且其中存在16间房漏水较严重，影响了刘骐宇对该房屋的使用，依法应当相应核减租金。根据本案实际情况，酌定从所欠的租金总额中核减20%的租金。即330800元×20%=66160元，刘骐宇应付行政资产公司租金为330800元-66160元=264640元。关于刘骐宇是否应当向行政资产公司支付违约金的问题。虽然刘骐宇自租赁房屋后，确实没有按照《房屋租赁合同》中约定的时间缴纳租金，但行政资产公司一直未向刘骐宇主张违约金，视为放弃权利。至2019年起诉之日，行政资产公司主张刘骐宇支付2016年之前违约金的请求已超过三年的诉讼时效。故刘骐宇提出的行政资产公司主张违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，该院予以采纳。2017年后刘骐宇未缴纳租金，是因为行政资产公司未对房屋履行维修义务，并非无正当理由拖欠，双方都存在违约。故刘骐宇无需向行政资产公司支付违约金。关于行政资产公司是否应赔偿刘骐宇78万元的问题。刘骐宇主张行政资产公司赔偿其78万元损失，未提供具体损失的证据，现有的证据也不能证明其所诉的78万元损失是房屋漏水所致，刘骐宇主张的78万元损失没有事实和法律依据，故对该项诉讼请求，该院不予支持。关于行政资产公司是否应退还刘骐宇保证金24000元的问题。因双方签订的《房屋租赁合同》已经到期，刘骐宇也愿意将租赁的房屋交还给行政资产公司，双方的租赁关系已经终止。双方在合同中明确规定“租赁关系终止时，甲方收取的保证金除抵充合同约定的乙方承担的费用外，无息返还乙方”，故刘骐宇要求行政资产公司退还保证金的请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于行政资产公司对刘骐宇的起诉是否超过诉讼时效的问题。因刘骐宇在2017年5月仍向行政资产公司支付了部分租金，诉讼时效此时中断，至行政资产公司起诉之日，刘骐宇欠付租金的行为未满三年，行政资产公司对刘骐宇欠付租金的起诉并未超过诉讼时效。故刘骐宇主张行政资产公司关于欠付租金的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，与客观事实和法律规定不符，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘骐宇于本判决生效之日起十日内向行政资产公司支付截至2019年12月31日欠付的租金264640元，并从2020年1月1日起，按8400元/月×80%的月标准计算至实际搬出之日止；二、行政资产公司于本判决生效之日起十日内向刘骐宇退还24000元保证金，该保证金从刘骐宇应支付给行政资产公司的租金中扣除；三、驳回行政资产公司的其他诉讼请求；四、驳回刘骐宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9052元，由刘骐宇负担6000元，行政资产公司负担3052元。反诉费4526元，由刘骐宇负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.案涉租金应如何计算与认定；2.讼争违约金及保证金应如何认定与处理。分述如下：关于租金的问题。合同法第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双方对出租房屋漏水的事实均无异议，因出租人未及时维修，一审据此酌情减少20%租金及在租赁合同期满后未根据合同约定递增租金，并无不当。关于违约金及保证金的问题。刘骐宇因出租房屋漏水后拖欠部分租金事出有因，漏水前拖欠的租金发生在2016年之前，且行政资产公司在刘骐宇于2016年1月12日交纳部分租金100800元时亦未提出异议，一审据此驳回行政资产公司主张违约金的诉请，亦无不当。至于刘骐宇因租赁房屋所交保证金，因租赁合同期限已届满，刘骐宇诉请返还于法有据，一审判决返还亦无不妥。综上，行政资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5569元，由上诉人衡阳市行政事业资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年九月十八日法官助理  许晓华书 记 员  陈 浅