广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初12494号原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司,住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区高原路1号，统一社会信用代码91440300311761595M。法定代表人刘毅华。委托诉讼代理人龙李平，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被告深圳市金九洲纸品有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区万福路王其峰工业区A栋,统一社会信用代码91440300790488070R。法定代表人邹小燕。委托诉讼代理人刘政，男，系该公司股东。原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司与被告深圳市金九洲纸品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈佳丽、被告委托诉讼代理人刘政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告自2006年起承租原告位于广东省深圳市龙岗区平湖街道平湖社区万福路36号王其峰工业区A栋的厂房及宿舍楼作经营使用，物业包含厂房四层，建筑面积约6182平方米，宿舍楼五层，建筑面积约1622平方米，合计总面积约为7804平方米。2016年4月28日，双方签订了《厂房续租合同》，约定租赁期限从2016年7月1日至2019年6月30日止，租金为每月113158元，被告须在每月5日前一次性支付当月租金及水电费，被告为此向原告缴纳了226316元作为履行合同的保证金，50000元作为水电费保证金。合同履行期间，被告经常未能按时支付租金。在该份合同租赁期限届满前，在被告的一再要求下，双方又签订了最后一份《厂房租赁合同》并履行至今，该合同约定承租期限为三年，从2019年7月1日起至2022年6月30日止。租金标准分为两段计算，其中2019年7月1日至2021年6月30日为每月人民币159982元；2021年7月1日至2022年6月30日为163884元，被告同样必须在每月5日前一次性支付当月租金及水电费。合同第六条虽约定被告须支付327768元作为履行合同保证金，50000元作为水电费保证金，但被告并未在原先已支付的履约保证金上补足该部分的差额，即被告实际只按《厂房续租合同》第六条的约定支付了共计276316元的履约保证金。合同签订后，被告未向原告支付过合同期内的任何一笔租金，后期所支付的均为此前所欠租金。原告也一直与被告协商交租事宜，但被告均以生产经营困难为由拒绝支付拖欠的租金。为避免双方利益遭受更大损失，经双方协商一致，原、被告又于2019年11月21日签订了一份《厂房租赁合同》补充协议，约定对租赁场地的范围和面积进行变更，由被告将其承租厂房中的第二、三、四楼以及宿舍楼于2019年12月1日返还给原告，承租面积由7804平方米变更为1546平方米，租金相应的也由159982元变更为31693元。后被告按期将租赁物第二、三、四层返还给原告，但仍然未能按时支付租金，原告多次与被告进行协商均无果，截止至今，被告已实际拖欠原告租金共计人民币953569元，该行为已严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年5月29日签订的《厂房租赁合同》；2、被告立即返还其租赁的厂房一楼；3、被告支付原告2019年6月剩余未付租金58580元；4、被告支付原告2019年7月1日起至2019年11月30日的租金人民币799910元（159982元×5个月）；5、被告支付原告2019年12月1日起至实际返还租赁物之日止的租金（租金以每月人民币31693元为标准计算，暂计至起诉之日为人民币95079元）；6、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，我方不同意解除合同，涉案厂房一楼现仍由我方占用，我方一楼厂房存放很多机器设备，该些机器设备已经被法院查封，我方无法搬离。我方尚欠工人工资。对原告诉请拖欠租金数额有异议，但我方需与原告对账。在涉案场地内原先安装的是200千伏安变压器,后我方安装了500千伏安变压器,价值23万元，原告同意支付我方10万元，该10万元应该在我方拖欠租金内予以抵扣。经审理查明，2016年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房续租合同》，约定：“第一条：甲方出租富民第二期工业区王其峰厂房包括宿舍楼给予乙方作工业厂房之用。第二条：厂房租赁期为3年（自2016年7月1日至2019年6月30日止）。第三条：厂房高四层，总建筑面积6182平方米。宿舍楼高五层，总建筑面积1622平方米，合计总建筑面积7804平方米。第四条：厂房（包括宿舍）租金按每月每平方米人民币14.5元计算，合计每月租金人民币113158元（壹拾壹万叁仟壹佰伍拾捌元人民币）。第五条：缴租办法按月收缴，即乙方每月一次性将当月租金于当月5日前缴给甲方，不得拖欠，逾期每日应向甲方交纳欠款总额的千分之一滞纳金。逾期超过两个月的甲方有权单方面终止合同，另行招租。第六条：双方议定，在本合同签订时，乙方应先交人民币226316元给甲方作为履约保证金，及5万元水电保证金待合同期满后退还乙方，若乙方未交纳以上款项本合同不生效。第九条：甲方提供水源、电源（变压器200千伏安以下）给乙方使用，乙方工厂、宿舍内水电安装及水电费均由乙方自行负责。若乙方因生产需要将变压器增容至400千伏安甲方可出支100000元费用，其余费用由乙方承担，变压器所有权归甲方所有，但乙方必须保证在本合同起租期起计租满九年，否则在保证金中扣除100000元作为违约金补偿甲方（即2016年7月1日至2025年6月30日），在此九年期间以下两种情况乙方不需补偿甲方：1、因甲方原因不再将厂房续租给乙方的；2、在各租期满后甲方将租金提高超过百分之二十五，且乙方在不能承受的情况下而不再续租的。合同期内水源、电源设施（含变压器）损耗维修等费用由乙方负责。”2019年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“第一条：甲方出租平湖社区王其峰工业区A栋（万福路36号A栋）的配套厂房给予乙方作工业厂房之用。租赁期间，乙方不得私自更改用途。第二条：厂房租赁期为3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。第三条：厂房楼高4层，建筑面积6182平方米。宿舍楼高5层，建筑面积1622平方米，合计总建筑面积7804平方米。第四条：厂房宿舍租金头两年（即2019年7月1日至2021年6月30日），按每月每平方米为人民币20.5元计算，即每月租金人民币159982元整。第三年（即2021年7月1日至2022年6月30日）按每月每平方米为人民币21元计算，即每月租金人民币163884元整。第五条：缴租办法按月收缴，即乙方每月于5日前一次性将当月租金、水电，不得拖欠，逾期，乙方应按拖欠部分每日5‰的标准向甲方支付滞纳金，若乙方连续一个月未缴交租金，甲方有权单方解除合同并采取其它强制措施。水电费由乙方自行到水电部门缴交。第六条：双方议定，在本合同签订时，乙方应先交两个月租金人民币327768元整作为履约保证金，及人民币5万元整作为水电保证金。乙方支付上述保证金之日，合同方可生效及正常使用物业。履约保证金和水电保证金在合同期满后乙方将房产完好交回且在结清所有费用后无息退还乙方。如乙方存在拖欠租金或者其他费用的情形，逾期一个月的，甲方有权直接在上述保证金证金中相应扣除。第八条：甲方提供水源、电源及变压器（500千伏安）一台给乙方使用，工厂的水电费均由乙方负责，变压器日常保养维修由乙方负责。第十三条：有下列情形之一的，甲方有权追究乙方的损害赔偿责任及乙方引起的实际损失与预期收益，并由乙方支付违约时近期三个月租金金额的违约金，同时甲方有权选择单方解除合同，若甲方单方解除合同，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方承担损害赔偿责任及乙方引起的实际损失与预期收益损害责任：1、乙方拖欠壹个月或壹个月以上租金、水电费的；7、乙方违反本协议约定的其应当履行的义务的。第十四条：如有未尽事宜，双方应另行协商，签订补充协议，补充协议与本《厂房租赁合同》具有同等法律效力。”2019年11月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2019年5月29日签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区王其峰工业区A栋（万福路36号）的厂房及宿舍楼出租给乙方使用，合同一直履行至今。现因乙方经营状况发生变化，甲乙双方经友好协商，就租赁合同有关事项另行达成以下协议：一、甲乙双方一致同意乙方将原承租厂房中的第二、三、四层以及宿舍楼于2019年12月1日前恢复原状交还甲方，乙方继续承租厂房一楼，从2019年12月l起租赁面积由原来的7804平方米变更为1546平方米，租金价格相应从每月159982元减为每月31693元，从2021年7月1日起租金上调为每月32466元。二、租赁期限保持不变，即从2019年7月1日至2022年6月30日止。三、乙方缴纳租金的期限等协议内容仍按原《厂房租赁合同》履行。六、本补充协议系《厂房租赁合同》不可分割部分，与主合同具有同等的法律效力，本补充协议所约定的部分视为对原合同的变更，未涉及部分仍按原合同条款履行。”原告称，被告于2006年2月20日交纳水电押金20000元，2011年7月22日交纳水电押金30000元，2017年4月1日交纳厂房保证金226316元。2019年5月29日签订的《厂房租赁合同》，被告未就该合同支付任何款项，亦未补足该合同履约保证金，被告所支付的费用均为归还之前所欠租金，被告尚欠原告2019年6月剩余未付租金58580元、2019年7月1日起至2019年11月30日的租金人民币799910元（159982元×5个月）、2019年12月1日起至返还租赁物止期间的租金（每月租金31693元）。涉案场地的变压器原先是200千伏安，后增容至500千伏安，但厂房租赁合同第六条明确约定被告的履约保证金变更为327768元，但被告没有补足该差额。另查明，原告未能提供涉案房产的房产证或建设工程规划许可证。本院认为，原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《厂房续租合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》均是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，被告应当腾空并搬离涉案房屋，将涉案房屋返还原告。被告仍占用涉案房屋至今，故被告应支付原告2019年6月租金58580元、2019年7月1日起至2019年11月30日的租金799910元（159982元×5个月）、2019年12月1日起至返还租赁物止期间的租金（每月租金31693元）。原告收取被告的水电押金50000元、厂房保证金226316元，应当返还被告。抵扣后，被告仍需支付原告2019年6月起至2019年11月30日期间的租金582174元（58580元+799910元-50000元-226316元）。被告主张抵扣其安装变压器的款项100000元，因合同约定“乙方必须保证在本合同起租期起计租满九年”，但双方合同并未满九年，且双方于2019年5月29日签订的《厂房租赁合同》并未约定原告向被告支付该款项，故本院对被告该主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司与被告深圳市金九洲纸品有限公司于2019年5月29日签订的《厂房租赁合同》、2019年11月21日签订的《补充协议》无效；二、被告深圳市金九洲纸品有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司涉案房屋（位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区王其峰工业区A栋（万福路36号）厂房一层）；三、被告深圳市金九洲纸品有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司支付2019年6月至2019年11月30日的租金582174元；四、被告深圳市金九洲纸品有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司支付2019年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金（以每月31693元的标准计算）；五、驳回原告深圳市平湖股份合作公司第二分公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6667.85元（原告已预交），由被告深圳市金九洲纸品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇二〇年九月十日书记员  张浩