新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初3458号 原告：钱学智，男，1995年7月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：李泽，新疆新蓝天律师事务所律师。 被告：马忠兰，女，1974年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：新疆越兴隆房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国东路豫东巷新居时代小区13号门面（41区3丘89栋）。 法定代表人：张峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴刚，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾晖，新疆同创律师事务所律师。 原告钱学智与被告马忠兰、新疆越兴隆房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进了审理。原告钱学智的委托诉讼代理人李泽，被告马忠兰，被告新疆越兴隆房产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴刚、曾晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱学智向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年12月17日签订的《购房协议》；2.被告马忠兰返还购房款335，000元；3.被告马忠兰返还购房定金10，000元；4.被告马忠兰支付违约金69，000元；5.被告新疆越兴隆房产经纪有限公司对第二至四款债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年12月17日,原、被告经友好协商签订一份《购房协议》,协议约定:被告马忠兰将其位于昌吉市北京××路房屋及地下室出售予原告,房屋售价385，000元,原告支付购房定金10，000元及首付款135，000元,剩余余款250，000元待办理房屋产权证后以银行贷款支付,并约定于2018年6月30日前交接房屋。被告保证上述房屋房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权或债权债务纠纷,概由被告负责清理,并承担民事诉讼责任，因纠纷给原告造成的经济损失,被告负责赔偿原告造成的经济损失,任何一方违约须向守约方支付违约金为转让价的20%。合同签订后,原告依约向被告支付购房款共计345，000元，但被告一直未能为原告办理产权过户手续并交付房屋。经原告多次催促无果,后得知被告出售的房屋早在2017年4月6日已被昌吉市人民法院予以查封,截止到目前为止,该房屋上仍处于查封状态。鉴于被告马忠兰严重违反诚实守信原则,隐瞒出售房屋已被查封的情况,将房屋出售给原告,以致合同目的根本无法实现,应当承担上述赔偿责任。被告新疆越兴隆房产经济有限公司作为房产经纪公司,未审查房源权属是否清晰，应当对原告的损失承担连带清偿责任。 马忠兰辩称，我并没有隐瞒房子情况，当时是法院给我说了我可以自己将房子出售。在付第一笔款的时候我就给原告说了，然后付第二笔钱的时候我也给原告母亲说了我需要用钱，但是原告母亲就每次3，000元或者5，000元的给我转账。房屋情况我也给原告母亲说了，原告母亲说不着急，我并没有违约。对原告的诉讼请求我不同意，我认为这个合同可以继续履行，等到这个月底我差不多就能处理完。 新疆越兴隆房产经纪有限公司辩称，2017年我们在签订购房协议时，我方的居间义务就已经完成，缴纳房款或者交付房屋的义务在买受方和出让方，并且我公司没有收定金，也没有收原告的房款。在合同中有约定，如果出现合同纠纷应由出让方承担责任，连带责任的承担应有法律或者合同的约定，不应由我公司承担责任。合同签订后，原告与马忠兰私下达成协议，打款也未通过我公司，因此我公司不应承担连带责任。同意解除合同，其他诉讼请求不予认可。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。对原告钱学智提交的购房协议一份、转账收条四张、户口信息一份、查档证明一份，被告马忠兰提交的欠条一张，经双方当事人质证后对证据的真实性认可。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下： 2017年12月17日，作为乙方（承受方）的原告钱学智与作为甲方（出让方）的被告马忠兰以及作为丙方（中介方）被告越兴隆房产经纪有限公司共同签订一份购房协议，协议约定如下内容：第一条，甲、乙双方经协商，甲方将坐落于昌吉市北京××路房屋（含附表设施）出售给乙方，该套房屋建筑面积90.39平方米，地下室有，房屋使用性质：住宅用房，房产证号：00198585。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产并支付定金10，000元。第二条，甲、乙双方协定上述房地产成交价格为385，000元。付款方式如下：1.乙方于2018年1月1日首付，支付135，000元，余款250，000元于2018年商业贷款发放日支付，购房定金冲抵首付款。2.按揭贷款：乙方于2017年至2018年，贷款审核合格后，支付甲方首付款135，000元，余款250，000元由乙方委托丙方办理房屋抵押贷款，甲、乙双方须在合同签订后5日内提供真实完整的贷款申报资料，丙方在办理完，并取得房屋产权证后45工作日内将贷款支付给甲方（因银行贷款原因，时间顺延），贷款额以银行审批为准，不足部分由乙方三日内补齐，同时由乙方支付给丙方贷款额3%贷款手续费。甲乙双方必须配合执行银行贷款审批程序。第五条，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因纠纷给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿给乙方造成的损失。第六条，违约责任：本协议自甲、乙、丙三方签字后生效，均严格按约定的权利、义务、时间履行，任何一方违约，须向其他方承担违约金，违约金为转让价的20%。第八条，本合同签订之日甲、乙双方各支付丙方房款总额1%的售房中介费。第十一条，合同签订之日起，甲、乙双方任何一方要求解除协议，均须支付丙方百分之二中介佣金，经丙方同意方可解除协议。备注：双方约定于2018年6月30日之前双方交接房屋，过户之日由甲方向丙方预留5，000元，交接押金，待房屋交接清楚后，该押金交付于甲方。 购房协议签订当日，原告钱学智向被告马忠兰给付购房定金10，000元。于红系原告钱学智母亲，于红分别于2017年12月20日、2018年6月30日、2018年7月8日分三次共给付马忠兰购房款335，000（125，000元+109，000元+101，000元）。2018年7月8日于红向马忠兰出具欠条载明：今于红欠马忠兰未付房款剩余40000元。 合同签订后，原告钱学智与被告马忠兰为规避向被告越兴隆房产经纪有限公司缴纳中介费，未按照合同约定在被告越兴隆房产经纪有限公司监督下，进行了房款的交付，至今原告钱学智与被告马忠兰均未向被告越兴隆房产经纪有限公司缴纳中介费。另查明，涉案房屋昌吉市20区3丘62栋3402室，所有权证号昌市房00198585。已于2014年8月4日设定抵押，抵押权人为任红，抵押金额150000元。被告马忠兰于合同签订前已告知原告及被告越兴隆房产经纪有限公司抵押情况，现涉案房屋上仍设有抵押权。2017年4月6日开始，涉案房屋经本院先后查封8次，终止日期至2020年5月13日止。被告马忠兰未告知原告查封情况。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原、被告签订的购房协议，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，原、被告均应按照协议约定履行各自义务。 关于原告主张解除原、被告于2017年12月18日签订的购房协议的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。本案庭审中，被告马忠兰不同意解除合同，因涉案房屋存在抵押权以及被法院查封情况无法与原告办理房屋过户手续，合同目的无法实现。按照协议约定，被告马忠兰应于2018年6月30日之前与原告交接房屋，在合同履行过程中，被告未履行协议约定交付房屋，致使原告的购房目的不能实现，原告依法请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告返还购房款335，000元与购房定金10，000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他救济措施。并有权要求赔偿损失。本案中，被告马忠兰认可已收到335，000元购房款和10，000元购房定金，双方签订的购房协议解除，该购房款和购房定金应当予以返还，本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于原告主张被告支付违约金69，000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案庭审中原告陈述，被告违约给其造成的损失系因被告未交付房屋而产生的租房租金损失。鉴于违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅的性质，其主要功能在填补守约方损失，原告按照已支付房屋价款345,000元的20%即69,000元主张违约金明显高于其实际损失， 根据双方合同的实际履行情况，结合被告的违约程度，兼顾公平原则，本院酌定被告向原告支付违约金24，000元。 关于原告主张被告新疆越兴隆房产经纪有限公司对以上债务承担连带清偿责任的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告新疆越兴隆房产经纪有限公司已经按照合同履行该了义务，对于涉案房屋是否设定抵押是被告新疆越兴隆房产经纪有限无法得知的事项，应当由被告马忠兰履行如实告知义务，同时原告有权利要求被告马忠兰告知涉案房屋详细情况（包括是否存在抵押、质押情形），原告自身对其损失的产生存在过错。连带责任的承担以法律规定或当事人约定为前提，本案中，各方当事人并未约定被告新疆越兴隆房产经纪有限公司需要承担相应的连带责任的情形，也并无相关法律对此予以规定，被告新疆越兴隆房产经纪有限公司在本案中不承担连带责任。原告要求被告新疆越兴隆房产经纪有限公司在本案中承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告钱学智与被告马忠兰、被告新疆越兴隆房产经纪有限公司于2017年12月17日签订的《购房协议》； 二、被告马忠兰于本判决生效后十日内返还原告钱学智购房款335,000元、购房定金10,000元； 三、被告马忠兰于本判决生效后十日内支付原告钱学智违约金24,000元； 四、被告新疆越兴隆房产经纪有限公司在本案中不承担民事责任； 五、驳回原告钱学智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7510元，减半收取计3755元，由被告马忠兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 员 赵远建 二〇二〇年九月十一日 法官助理 朱香玉 书 记 员 孙 冰