云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3397号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄市开发区云开路8号，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。被告：张文娟，女，1979年2月3日生，汉族，云南省大姚县人，初中文化，无业，户籍地云南省大姚县，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：郭良，男，1974年7月25日生，云南省楚雄市人，高中文化，公司职员，住云南省楚雄市，系被告张文娟的丈夫，代理权限为特别授权。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称:海宏物业）与被告张文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业的委托诉讼代理人代虎、张薇英，被告张文娟的委托诉讼代理人郭良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宏物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1059.24元；2.请求判令被告支付违约金1499.9元（具体计算方式：1059.24元×3‰×472天，暂计算至2020年6月15日止）并按照每日千分之三的标准支付自2020年6月16日起至上诉款项付清之日止的违约金;3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的金色花园小区的业主，被告向开发商楚雄海宏地产开发有限公司购买了金色花园小区19幢1单元902室房屋，房屋建筑面积63.05㎡。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海宏房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年1月1日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同的约定向原告缴纳物业管理费，直至2019年3月初，因金色花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，原告便依约退出，但被告仍拖欠原告自2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1059.24元，原告多次发通知、电话催缴。均催收无果。综上所述，被告拒不缴纳物业费、水电费的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》第六十五条之规定，原告特诉至法院，望人民法院公正裁决。被告张文娟辩称，1.海宏物业违规隐瞒小区房屋未经验收事实，强行收取配套费11000元、维修基金3177.72元，造成住户无法办理两证以及燃气费和维修基金被卷走的重大经济损失；2.因物业公司未履行合同第二条第一款，导致业主价值100余万的备用发电设备丢失，对我方财产造成严重损失；3.因物业公司未履行合同第2条第2款：造成小区内卫生环境脏乱差，严重影响业主居住环境；4.因物业公司管理不善，造成小区绿化枯死，使业主公共财产造成损失；5.因物业公司疏于管理导致公共用地被占用；6.小区安全通道长期被占用、堵塞，严重威胁业主生命财产安全；7.因为物业管理公司未履行“保证业主大件物品外出登记”合同条款，导致许多业主财产（摩托车、电动自行车、电瓶）丢失；8.因物业公司管理不善，造成多栋房屋屋面破损漏水，严重降低居住质量；9.2018年6月未经与我方协商单方面终止合同，擅自退出本小区物业管理，造成小区无物业管理4月有余，期间造成小区多次持续性停水停电、安保缺失、绿化损毁、不能正常生活；10.海宏物业在管理小区期间将公共停车位租给业主并收取停车费、在小区公共部位设置广告位、饮用水用水销售设备，但未按规定公示公共收益；11.海宏物业擅自退出小区后，未移交小区竣工、消防、规划图纸等技术资料及电梯及其他公共设备实施相关资料，也未移交并公示小区公共收益。12.针对海宏物业诉我方拖欠物业费一事，我方认为支付物业费用是以物业公司履行了物业管理合同为前提的。但在海宏物业与我方签订物业合同后，并未完全履行物业管理合同，且私自退出小区管理，属于合同违约行为，应按规定赔偿违约金。恳请法官考虑小区实际情况，驳回海宏物业诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.营业执照复印件、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；2.《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区前期物业服务收费标准批复》《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理费标准的批复》；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》、《金色花园前期物业管理服务协议》；4.交房公告；5.拖欠情况登记表；6.通知、公告；7.照片17张；8.特种设备作业人员证2份；9.电梯使用标志2018年-2019年两组；10.金色花园小区巡查记录、金色花园来访人员登记表。被告张文娟针对其辩称，向本院提交如下证据：收款收据。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4能证明原告为被告所居住的金色花园小区提供物业管理服务，原告根据发改委的批复，与被告签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费的收费标准、双方权利义务等的事实，本院予以采信；证据5、6能证明原告通知未交纳物管费的业主尽快交费的事实，本院予以采信；证据7因无具体时间标注，本院对其客观性、关联性不予采信；证据8、9与本案无直接关联性，本院不予评判；证据10能证明原告对小区来访人员进行登记的事实，本院予以采信。被告提交的证据能证明被告交纳了燃气管道费、水电表费、网线安装、可视对讲系统、太阳能安装、合同工本费、有线电视开户费，合计11000元，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，楚雄海宏房地产开发有限公司委托原告海宏物业公司对金色花园小区进行物业管理服务，双方签订《金色花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。被告张文娟系金色花园小区高层建筑19幢1单元902室业主。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区物业服务收费标准的批复》，对金色花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2014年1月1日，原告海宏物业公司与被告张文娟签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为63.05平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。自2018年1月1日至2019年2月28日，被告张文娟欠交原告海宏物业公司物业管理费1059.24元（63.05㎡×1.2元/月·平方米×14个月）。另查明，本院审结的原告诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对金色花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，楚雄海弘房地产开发有限公司与原告签订的《金色花园前期物业管理委托合同》以及原告与被告张文娟签订的《金色花园前期物业管理服务协议》，均是双方对金色花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告张文娟作为金色花园小区的业主，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告张文娟不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80%计847元。因原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告张文娟于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费847元，款交本院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担17元（已交），由被告张文娟负担8元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年九月二十七日书记员  丁 一