福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5211号 上诉人（原审被告）：林义珠，女，1962年10月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑国和，福建齐贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴建寿，男，1962年12月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄鼎溦，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婵君，福建融成律师事务所律师。 上诉人林义珠因与被上诉人吴建寿农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林义珠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴建寿的一审诉讼请求。事实和理由：一、林义珠与吴建寿之间的买卖合同签订后，买卖双方即到福州市仓山区人民政府房屋管理部门办理买卖登记，经政府核准，办理了讼争房屋的产权变更手续，林义珠在2003年8月就取得政府颁发的房屋所有权证书，具有法律效力，依法受法律保护。二、讼争房屋买卖成立并办理房屋产权登记后，集体土地所有人先农村和仓山区人民政府多次对林义珠通过买卖而取得房屋产权的事实予以认可，并以区政府、村委会的名义出具证明，确认林义珠为先农村村民，让林义珠办理房屋登记、房屋门牌登记、户口迁移等法律登记手续，上述行为均已表明讼争房屋的买卖是经人民政府和村委会的认可，合同对买卖双方及村集体均有法律约束力。吴建寿提供的先农村的证明，系利用其胞兄弟在先农村担任村主任的职务之便所出具的，该证明系违背客观事实的伪证。三、依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，本案争议应由政府土地管理部门处理。一审法院以判决取代政府管理的职权，与法无依，应予纠正。吴建寿利用其近亲属在村委当主任的机会，在当地建有多套新建住房，并经村委会认可后将多余住房出让，以造成只有一套住房的假象，该违规行为依法应由土地管理部门处理，而非通过法院判决来规避法律的制裁。四、一审在认定事实和适用法律上，均含糊其词，即不对林义珠取得房屋产权的过程是否经村集体同意的客观事实与合法性予以辨析，也不对适用法律哪一条款予以明确。而是笼统适用“房随地走、地随房走、房地合一”的逻辑，难以让人信服。林义珠的房屋经房地产管理机关的确认，区政府的相关证明也已确认林义珠系先农村村民，按照“地随房走”的逻辑来认定，讼争房屋为林义珠合法所有不言则明。讼争房屋买卖过程中，林义珠已严格按照《房地产管理法》的规程进行，并得到村集体和镇、区人民政府的认可，取得不动产权证符合《物权法》的相关规定，一审判决合同无效，属认定事实和适用法律错误。需要指出的是，吴建寿在房屋转让十五年后，因房屋即将被政府征收，在巨大利益驱使下，起诉买卖合同无效，其不诚信的行为不受法律保护。五、案涉合同签订并履行于2003年，吴建寿诉请确认合同无效，已超过诉讼时效，应予驳回。 吴建寿辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决认定合同无效，查明事实清楚，适用法律正确。依据我国现行的房地一体房地产政策，出售房屋需一并出售其范围内的土地使用权，而讼争房屋的土地使用权为集体土地使用权，宅基地的转让与特定的经济组织成员身份相关联，是有特定条件的转让。首先，第八次全国民商事审判会议纪要第十九点明确，农民将宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，合同认定为无效；第九次民事会议纪要第三十点重申了交易标的禁止买卖的合同，就属于违反法律强制性规范，应当认定无效，并且明确了合同无效后的处理原则与问题。故一审判决合同无效在适用法律上是完全正确的。其次，林义珠自始至终是城镇居民，并非原始村民，在购房前没有因夫妻投靠、在村内形成稳定的生产生活关系等相关情形具备村集体经济组织成员资格的购房资格，在购房后也没有享受村里的拆迁补贴等村民福利待遇，购房也没有征得村小组，或是村民大会的决议通过，故一审认定林义珠不是村民经济组织的成员，不具有购房资格的事实认定也是正确的。二、一审在认定合同无效后，基于《合同法》第五十八条的规定，判令林义珠返还讼争房屋以及要求林义珠配合吴建寿履行过户义务，适用法律正确。三、本案涉及的纠纷事实为农村房屋买卖合同纠纷，而非土地所有权争议，无需裁决前置，人民法院享有管辖权，从立案到判决均符合民事诉讼法的规定。四、吴建寿一审时诉请确认买卖合同无效的请求权属于形成权，不适用诉讼时效的规定。五、吴建寿未违反诚实信用原则。吴建寿自一审起诉至今，案涉房产并未进入拆迁程序，林义珠主张吴建寿想通过诉讼获取拆迁利益，没有事实与法律依据。而林义珠趁2000年初房产土地法律尚未健全的情势下，趁机购买远低于商品房均价的农村小产权房，应当自行承担合同无效的法律风险。 吴建寿向一审法院起诉请求：1.判令吴建寿、林义珠所签订的房屋买卖协议书无效；2.判令林义珠协助吴建寿办理将坐落于仓山区先农村吴厝顶的房屋（原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第**号，现所有权证号：榕房产权Ｃ字第××号）恢复登记至吴建寿名下的手续；3.判令林义珠立即返还吴建寿所交付的房屋（位于福州市仓山区，产权证号：榕郊Ｓ字第**号，现所有权证号：榕房产权Ｃ字第××号）；4.判令本案诉讼费用由林义珠承担。 一审法院认定事实：坐落于福州市仓山区先农村吴厝顶的一幢三层房屋（原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第**号）于1994年10月5日登记于吴建寿名下，权利来源为1983年5月受自建产业。1999年11月办理了集体土地建设用地使用证﹝榕仓集建（1999）字第**号﹞。2003年7月26日，吴建寿、林义珠双方签订《协议书》一份，约定：吴建寿将上述房屋包括房前围墙内埕和现有作冲压作坊以290000元出让使用权给林义珠。在办理房地产证变更过程中，所需费用由双方各自按50%分担等。2003年10月8日，林义珠办理了其名下的房屋所有权证（榕房产权Ｃ字第××号）。吴建寿、林义珠双方签订《协议书》时，林义珠的户籍在福州市晋安区。2019年2月，林义珠的户籍从晋安区迁入仓山区先农村。 一审法院认为，《协议书》所涉房屋系农村住房，该房屋所在的土地性质为村集体所有，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。在签订《协议书》时，林义珠的户籍在福州市晋安区，并非先农村集体经济组织成员，林义珠虽于2019年2月将户籍迁入先农村，但并未取得先农村集体经济组织成员资格，因此，本案吴建寿将讼争房屋出售给非先农村集体经济组织成员的林义珠，违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。吴建寿要求确认双方签订的房屋买卖《协议书》无效，一审法院予以支持。房屋买卖《协议书》无效后，林义珠依据该《协议书》取得的讼争房屋应返还吴建寿，并应协助吴建寿办理将讼争房屋权属恢复登记至吴建寿名下的手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、吴建寿与林义珠于2003年7月26日签订的《协议书》无效；二、林义珠于判决生效之日起三十日内将福州市仓山区先农村吴厝顶的一幢三层房屋（房屋所有权证号：榕房产权Ｃ字第××号）返还吴建寿；三、林义珠于判决生效之日起十日内协助吴建寿办理将福州市仓山区先农村吴厝顶的一幢三层房屋（房屋所有权证号：榕房产权Ｃ字第××号）的房屋权属登记恢复到吴建寿名下的手续。案件受理费1440元，由林义珠负担。 本院二审期间，吴建寿向本院提交一份股权证，拟证明吴建寿享有先农村村集体经济组织成员身份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，林义珠于2003年7月26日与吴建寿签订买卖讼争房屋的《协议书》时，林义珠并非先农村集体经济组织成员，不具备购买讼争房屋的前提条件，吴建寿将其宅基地上的房屋出售给林义珠，双方签订的《协议书》应认定为无效。林义珠在签订合同后迁入户口等行为，不足以证明林义珠在签订合同时已具备购房条件，亦不能据此替代对合同效力的认定，故一审认定案涉《协议书》无效并无错误。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《协议书》无效后，双方当事人互负返还义务，且返还义务的确认应综合考虑合同的实际履行、当事人过错程度及房屋升值等情况进行处理。在对过错责任等未予主张认定的情况下，本案尚不具备单方返还的条件，一审直接判决单方返还房屋并变更产权登记不当，本院予以纠正。 另，本案属民事诉讼受案范围，且吴建寿的诉讼请求系针对合同效力问题，并非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故林义珠关于本案争议应由政府土地管理部门处理及本案已过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1073号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1073号民事判决第二、三项； 三、驳回吴建寿的一审其他诉讼请求； 四、驳回林义珠的其他上诉请求。 本案一审件受理费1440元，由吴建寿、林义珠各负担720元；二审案件受理费1440元，由吴建寿、林义珠各负担720元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴