贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6837号上诉人（原审原告）：周兴，男，1982年5月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区，系居委会推荐的公民代理人。被上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。法定代表人：余悦瀚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日出生，布依族，住贵州省贞丰县。上诉人周兴因与被上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周兴上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且双方之间达成的《提前收房通知函》中明确约定是被上诉人的原因导致上诉人不能按期办理贷款，故达成分期付款的方式，逾期交房及逾期办理产权转移登记也系被上诉人的违约行为。二、上诉人购买的房屋其实际具有盈利的价值，被上诉人的违约行为应承担延期办证、交房的违约金。被上诉人合纵公司答辩称，一审判决法律适用正确，事实清楚，应当维持原判，驳回上诉。周兴向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付延期办理商品房转移有关文书的违约金，暂计算29641.86元（以已付购房款688048元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，从2018年4月30日起计算至2020年3月30日，共700天；以300000元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，从2019年9月28日起计算至2020年3月30日，共184天），后续违约金按总价的日万分之一计算至被告实际办理商品房转移登记文书之日止；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金42316.63元（以已付购房款688048元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，从2018年4月30日起计算至2019年9月11日，共1228天）；3.判令被告向原告支付延期交房给原告造成的经济损失，按照现有的租金延期交付商铺时间给予赔付，每月租金4400元，2016年4月30日至2019年9月12日期间3年4个月13天的租金共计176572元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，总价款688048元，签订合同之日支付首付款344048元，余款344000元以银行按揭方式支付，买受人在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；第二十二条约定，出卖人承诺在2018年4月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。原告于2014年10月29日支付被告购房款344048元。原告称因被告经营不善导致银行无法为原告办理涉案房屋按揭贷款。被告营销中心经理金卓于2019年9月11日向原告出具提前收房通知函，该函载明因银行按揭无法正常办理，客户的案件付款方式变更为分期付款，第一期2014年10月29日支付344048元、第二期2019年9月30日支付300000元、第三期于办理产权时支付44000元；现客户第二期房款已交清，同意客户前来办理收房手续。后原告于2019年9月12日支付被告200000元，于2019年9月28日支付被告100000元，余款44000元至今未支付。原告以提前收房通知函为依据要求被告交房，被告于2019年9月13日向原告交房，并出具收楼确认书。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。被告对原告提供的提前收房通知函不予认可，并提出交房系物业公司的行为，金卓出具提前收房通知函的行为也系其个人行为。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房预售合同备案登记表、提前收房通知函等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案定案依据。一审法院认为，本案争议焦点原告主张的逾期交房违约金、逾期交房损失及逾期办证违约金是否应当得到支持及违约金的具体计算方式。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对原告付款方式有明确约定，原告以首付款加银行按揭贷款方式向被告支付购房款，原告仅按约向被告支付了首付款，后于2019年9月12日支付200000元，于2019年9月28日支付100000元，余款44000元至今未支付，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定，原告作为买受人履行支付被告房款的义务系先履行义务，被告向原告交付房屋及办证系后履行义务，虽合同约定于2016年4月30日之前交房，2018年4月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但原告作为买受人并未向被告付清房款，故原告有权行使其先履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋及办证。原告提供的提前收房通知函虽未加盖被告公司印章，但被告并未否认金卓的身份，且原告已按该函所载明的分期付款约定向被告支付第二期购房款30万元，且按照该函约定实际向原告交付房屋，故被告否认提前收房通知函与事实不符，对此，一审法院认为，提前收房通知函系原、被告双方当事人对付款方式的变更协议，该协议系双方真实意思表示，也未违反法律规定，合法有效，现原告至今未支付购房余款44000元，被告并不存在逾期交房及逾期办证行为，在原告未付清房款前被告同意向原告交付房屋也系被告自愿行为，故对原告诉请逾期交付违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；同时，原告诉请逾期交房、逾期办证违约金之迟延履行金及逾期交房导致的租金损失也无法律依据，一审法院不予支持；综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告周兴的全部诉讼请求。案件受理费2514元（已减半，原告已预交），由原告周兴负担。本院二审期间，上诉人为支持自己的上诉请求，提交贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初1947号民事判决，拟证明和上诉人购房情况相同的案件，贵阳市白云区人民法院支持了购房人的诉讼请求，主张本案亦应当支持上诉人的诉讼请求。被上诉人合纵公司发表质证意见称，对该证据真实性予以认可，但达不到其证明目的。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当支付上诉人逾期交房违约金、相关损失以及逾期办理商品房转移有关文书违约金。关于被上诉人是否应当支付逾期交房违约金及相关损失的问题。一审查明，上诉人在支付案涉房屋首付款之后，未按照合同约定的时间办理房屋尾款的银行按揭，未及时支付房屋尾款，直至2019年9月11日经双方协商一致，约定房屋尾款以分期付款的方式支付。二审中，上诉人认为因被上诉人自身原因致使案涉房屋所在楼盘烂尾无法向银行提供担保，导致上诉人未能按合同约定办理银行按揭支付尾款，主张其逾期付款应归责于被上诉人。本院认为，首先，从上诉人提交的证据来看，第一，上诉人提交的新闻报道视频资料等证据，仅涉及被上诉人存在逾期交房情况，逾期交房与银行无法正常办理按揭贷款之间并不具有必然关联性。第二，被上诉人2019年出具的《提前收房通知函》中所载明的“因银行按揭无法正常办理，客户的按揭付款方式变更为分期付款。”亦不能直接证明银行按揭无法正常办理系被上诉人的原因所致。故上诉人提交的两项证据与其证明目的之间关联性不足，不足以证明系被上诉人原因导致上诉人无法办理银行按揭贷款。其次，从双方签订的《商品房买卖合同》内容来看，该合同系双务合同，双方履行义务具有先后顺序，上诉人应当先履行付清房款的义务，被上诉人后履行交付房屋的义务。且合同补充协议第五条约定：“买受人逾期付款的，除按合同承担违约责任外，交房日期相应顺延。”因此，上诉人未付清房款前，被上诉人有权顺延交房日期。最后，从合同实际履行情况来看，2019年9月11日被上诉人向上诉人出具了《提前收房通知函》，该函件内容表明，经双方协商，被上诉人同意以分期付款方式支付房款，并同意上诉人提前收房，最后一期房款于办理产权证时支付。此后，上诉人亦凭借该函件于2019年9月13日接收房屋。因此，双方以实际履行行为变更了原《商品房买卖合同》对付款方式、交房时间及产权办理时间的约定，现上诉人再以合同约定的交房时间要求被上诉人承担逾期交房责任，无事实依据。因此，综合上述理由，对上诉人请求被上诉人按照合同约定承担逾期交房违约金以及相关损失，本院不予支持。关于被上诉人是否应当支付逾期交付办理商品房产权转移有关文书违约金的问题。经查，由于被上诉人原因，案涉房屋至今未取得产权初始登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”因2019年9月11日《提前收房通知函》虽变更了合同关于产权办理时间的约定但未明确约定交付办理商品房产权转移有关文书的具体时间，故本院支持从上诉人实际收房之日起90日后开始计算逾期办证违约金，即以2019年12月12日为计算逾期办证违约金起点，以被上诉人具备交付办理商品房产权转移有关文书条件并通知上诉人领取之日为计算止点，按照双方合同约定的每日已付房价款644048元的万分之一为标准，由被上诉人支付上诉人违约金。一审判决未支持上诉人诉请的逾期交付办理商品房产权转移有关文书违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人周兴的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初1946号民事判决；二、贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周兴逾期交付办理商品房产权转移有关文书违约金（违约金每日以644048元×0.01%为标准，从2019年12月12日起计算至贵阳合纵置业有限公司具备交付办理商品房产权转移有关文书条件并通知周兴领取之日止）；三、驳回周兴其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5028元，由上诉人周兴负担4525元，由被上诉人贵阳合纵置业有限公司负担503元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年九月二十九日书记员 彭永耀