浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初8002号 原告：陈应毅，男，1963年5月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：王珍美，女，1962年6月26日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈玲（系原告女儿），女，1988年4月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：杭州市余杭区崇贤街道亿荟城7幢502室。 法定代表人：赖立疆，系公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈剑武，男。 原告陈应毅、王珍美与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玲、被告的委托诉讼代理人陈剑武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.继续履行《亿荟城7号楼委托经营管理合同》；2.被告支付2017年2月1日起至2019年12月31日止的租金117306.20元；3.被告支付自2017年2月起至2019年12月的违约金38039.99元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月19日，原告与被告签订《亿荟城7号楼委托经营管理合同》（以下简称管理合同），约定原告将“亿荟城”7幢1162室商铺（建筑面积为23.08平方米）委托被告经营管理。委托期限自2017年1月1日起计十年，前五年被告分别按7%、7%、8%、8%、9%的比例支付原告保底租金，计算方式为：商品房买卖合同总房款（592062元）*保底比例。第6年至第10年，被告根据实际租赁收入与原告结算，实际租赁收入的90%归原告所有。租金支付方式为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日支付。合同还约定若因一方违约导致本合同不能履行或者不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方。 上述合同签订后，2017年1月10日，被告向原告发送《亿荟城7号楼内铺委托经营管理通知函》，告知原告其无法履约，并承诺仍执行违约条款。2017年1月20日，被告向原告支付了一个月租金3456.69元，2019年5月24日向业主返租6037.06元，合计共支付9493.75元。此后未再按合同约定支付任何费用。为此，原告诉来本院，请求上判。 原告为支持其诉请主张向本院提供了发票、贷款还清证明、亿荟城交付使用通知书、购房合同、亿荟城7号楼内铺委托经营管理通知函、租金延期支付通知函、关于亿荟城项目暂缓交房通知函、亿荟城7号楼委托经营管理合同、商品房交接书、银行对账单等证据。 被告答辩称：1.原告诉请从2017年2月至今已过诉讼时效。2.原告主张的违约金过高。 被告未向本院举证。 本院经审理认定，本案的事实如下：2015年12月19日，原告与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定原告购买位于杭州市余杭区××街道××幢××室商铺，交付总价为592575元，交房时间为2016年12月31日。 同日，原告与被告签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，原告将案涉商铺委托被告经营，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起十年，被告承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.原告将委托开发商将托管商铺交付被告，并与被告办理商铺交接手续，如因原告原因而导致开发商逾期与被告办理托管商铺的交接手续，则被告无须向原告支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，被告分别按照房屋总价款的7%、7%、8%、8%、9%的比例支付原告保底租金。委托期内第6年到第10年，被告根据实际租赁收入与原告结算租金，商铺实际租赁收入的90%归原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（原告指定账户）支付租金。4.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 2017年1月10日，被告向亿荟城商铺业主发送通知函，主要内容为：“按照《管理合同》约定：亿荟城购物中心计划于2017年1月1日前开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账（甲方指定账户）支付租金。由于项目没能按原计划完成交付及开业，没有产生任何租金收益，加上项目工程建设的资金压力及我司现阶段的资金现状，导致无法按照合同约定‘按半年度支付租金’。很抱歉无法履约，拟将第一个半年度租金支付方式调整为：按月度支付，每月最后一个工作日前支付当月应付租金，以现金或者转账形式（甲方指定账户）支付租金。后续租金支付方式按照《管理合同》约定办理，如若仍未履行，依照《管理合同》第十条之违约责任执行”。同年1月20日，被告支付原告第一个月租金3456.69元。 2017年3月17日，被告向亿荟城商铺业主发送通知1份，主要内容为：因亿荟城项目未能按原计划于2017年1月1日交付及开业，导致被告无法按合同约定支付租金，被告承诺拟将于2月-7月份租金支付时间确定于7月底一次性支付，后续租金将在每半年最后一个月内最后一个工作日前以现金或转账形式支付；被告承诺亿荟城项目开工日期为3月底4月初，亿荟城购物中心部分力争开业时间为国庆节前后，确保12月初完成开业。 2017年6月29日，开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司向原告发送通知函1份，告知原告因公司资金问题项目不能按时开工，故无法按《延期交付通知函》的约定在2017年6月30日履行交付。 后开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司与原告于2018年8月31日办理完毕案涉商铺交接手续，案涉商铺实测面积为23.08平方米，总价款为592062元。案涉商铺所在商场于2018年9月28日开业。 另查明，被告于2019年5月24日支付原告租金6037.06元。 本院认为，关于继续履行合同，被告并未提出异议，本院予以支持。本案主要争议为：1.本案是否超过诉讼时效。被告于2017年1月20日支付了1月份的租金；2017年3月17日，被告向亿荟城商铺业主发送通知承诺于2017年7月底一次性支付2-7月的租金；2019年5月24日，被告又支付原告租金6037.06元。故本案并未超过三年的诉讼时效。 2.关于违约金是否过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，而原告按照未付租金的30%计算，并未超过法律规定的限制，属于合理诉求，但其计算有误，本院调整为36227.97元。综上，原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司继续履行与原告陈应毅、王珍美签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》； 二、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈应毅、王珍美截至2019年12月31日的租金117306.20元； 三、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈应毅、王珍美违约金36227.97元； 四、驳回原告陈应毅、王珍美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1703元，由原告陈应毅、王珍美负担17.50元，由被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担1685.50元。 原告陈应毅、王珍美于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王国仕 二〇二〇年九月三十日 书记员  王 钦