安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7614号 上诉人（原审被告）:刘振凤，女，1983年2月12日生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：黄迎春，安徽凯安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路399号。 法定代表人：高亦农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈春花，女，公司员工。 上诉人刘振凤因与被上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 刘振凤上诉请求：撤销安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初2224号民事判决，依法驳回汉嘉物业公司原审的全部诉讼请求，或将本案发回原审人民法院重新审理。事实和理由：1.原审判决认定事实错误，证据不足。汉嘉物业公司没有证据证明案涉房屋已经办理交付手续。汉嘉物业公司既没有提供任何关于案涉房屋开发商安徽西湖新城置业有限公司依照合同约定办理房屋交付的通知、房屋交接手续和房屋质量保证书等有效证据，又没有提供刘振凤已实际入住涉案房屋的证据。原审法院关于案涉房屋已经交付的认定，无事实依据。原审法院以案涉房屋已办理产权登记，推定刘振凤已收到开发商的交房通知，于法无据。刘振凤为了减少损失而自行申请办理房产证是刘振凤的民事自救行为，并不违反《商品房买卖合同》的约定。刘振凤办证手续齐全，与开发商是否办理交房没有任何关联关系。刘振凤的案涉房屋没有办理交付，开发商安徽西湖新城置业有限公司与汉嘉物业公司之间的前期物业服务协议对刘振凤交纳物业服务费的义务不具约束力。刘振凤并未实际使用房屋，汉嘉物业公司与刘振凤之间不形成事实物业服务合同关系。汉嘉物业公司没有针对刘振凤提供过专门的物业服务，刘振凤不应承其所主张的物业服务费用。本案已超过诉讼时效，汉嘉物业公司的全部诉讼请求均应驳回。由于汉嘉物业公司在物业服务过程中自身存在重大瑕疵，其早已自动离开案涉物业，因此，其主张的诉讼请求全部超过诉讼时效。2.原审判决适用法律错误。由于汉嘉物业公司没有证据证明刘振凤已办理案涉物业的交付、刘振凤实际入住或使用案涉物业，以及汉嘉物业公司针对刘振凤的物业已提供了具体的物业服务的内容，应属汉嘉物业公司举证不能，原审法院应判决驳回汉嘉物业公司的诉讼请求。 汉嘉物业公司辩称，1.从法律关系上来看，汉嘉物业公司和刘振凤是物业服务合同法律关系，汉嘉物业公司为刘振凤提供物业服务，依据相关法律法规，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉房屋于2011年11月30日已经竣工验收达到交房条件，刘振凤从2011年至今从未书面反映房屋质量问题，且房产证在2016年已经办妥，契税、公共维修基金在开发商处已交清，视为涉案房屋已经交付。2.涉案房屋已经办理产权登记，足以证明该房产为刘振凤所有，汉嘉物业公司2009年10月15日进驻半岛一号小区服务，到2019年10月15日撤场一直认真履行物业服务义务，刘振凤作为房屋产权人理应缴纳物业服务费。其他别墅业主均有交房通知书，唯独刘振凤声称未收到开发商的交房通知书，与常理不符。刘振凤违约在先，不应有诉讼时效问题。3.刘振凤所述汉嘉物业公司没有为刘振凤提供过专门的物业服务，与事实不符。 汉嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、判决刘振凤支付物业服务费62751元（欠费时间段2011年12月1日至2019年10月31日）及逾期付款违约金（以法院判决为准）；2、判决刘振凤承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：刘振凤于2011年5月1日与安徽西湖新城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于长丰县双凤开发区（联排别墅），购房合同约定房屋建筑面积为307.42㎡，出卖人应于2011年11月30日前交付房屋。上述房屋于2016年11月29日办理产权登记，产权登记的房屋面积为304.81平方米。 2009年10月15日，汉嘉物业公司（乙方）与安徽西湖新城置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由汉嘉物业公司为包括刘振凤在内的半岛1号小区房屋业主提供前期物业管理服务事宜。服务内容包括：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放的管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理等内容。合同第六条约定物业管理服务费联排别墅为2元/平方米/月，不包含公用水电费。在合同执行期间内，若小区未成立业主大会而乙方根据市场情况需上调物业管理服务费的，双方约定在本合同上述收费标准的20%(含20%)范围以内调整，最终以物价主管部门核定为准；合同第七条约定物业费及相关费用应于实际交付日的下月起收取；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。第八条约定物业费按半年度或年度交纳，业主或物业使用人应按协议约定履行交纳义务。上述合同签订后，汉嘉物业公司为半岛1号小区提供物业服务，2013年9月开始，实施一费制改革，联排、叠加别墅收费标准调整为2.16元/平方米。2019年10月15日，汉嘉物业公司离场，由其他物业管理公司为半岛1号小区提供物业服务。 刘振凤一直未交纳物业费，汉嘉物业公司诉讼至一审法院。 关于双方争议的案涉房屋有无交付问题。《安徽省物业管理条例》第七十条规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准”。本案刘振凤辩称案涉房屋因房屋质量问题至今未交付，并向一审法院提交一组照片。刘振凤提交的照片无拍摄时间，单从照片无法判断其所称的质量问题；另购房合同约定房屋于2011年11月交付，其于2016年办理了产权登记，可知其已收到开发商的交房通知，其辩称因房屋质量问题未交付亦未提供就房屋质量问题与开发商进行协商处理的相关证据以证明存在未办理交付手续的正当理由，故对其关于因房屋质量问题未交付的辩解，一审法院不予采信，对汉嘉物业主张的案涉房屋于2011年11月30日交付的主张，一审法院予以认定。 一审法院认为：本案汉嘉物业公司与安徽西湖新城置业有限公司签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律规定，合法有效。刘振凤系长丰县双凤开发区半岛1号小区业主，其虽未与汉嘉物业签订物业服务协议，但开发商安徽西湖新城置业有限公司与汉嘉物业公司签订的前期物业服务协议，对刘振凤亦具有约束力。汉嘉物业公司为案涉小区提供物业服务，刘振凤理应支付物业服务费，物业服务费标准按照前期物业服务协议约定计算。2013年9月之后，实施一费制改革后，汉嘉物业公司将联排别墅的收费标准上调为2.16元/月/平方米，该标准未超出前期物业服务协议约定20%的调整幅度，对此予以确认。刘振凤的房产登记信息显示房屋建筑面积为304.81㎡，物业费计算面积应以房产登记信息载明的面积为准。 关于双方争议的诉讼时效问题。汉嘉物业公司向一审法院提交了2018年10月及2019年10月向刘振凤主张权利的挂号信，产生诉讼时效中断的法律效果，从其最早主张的2018年10月21日开始往前计算前三年即2015年10月21日，2015年10月21日之后的物业费均未超过诉讼时效；对于2015年10月21日之前的物业费，汉嘉物业公司未举证证明在诉讼时效期间内主张过权利，2015年10月21日之前物业费已超过诉讼时效的辩解，一审法院予以采信，故对汉嘉物业公司主张的2015年10月21日前的物业费，一审法院不予支持。 另，汉嘉物业公司履行了相应的物业服务义务，但经其他生效文书确认其提供的物业服务存在一定瑕疵，一审法院酌定减免20%物业费。综上，刘振凤应缴纳的物业服务费为304.81㎡×2.16元/月/平方米×48个月[2015.10.21-2019.10.15]×80%=25282.2元。关于汉嘉物业公司主张违约金的诉讼请求，因双方在合同履行过程中均有一定的违约行为，故对该项主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、刘振凤于判决生效之日起十日内支付汉嘉物业公司2015年10月21日至2019年10月15日期间的物业管理服务费25282.2元；二、驳回汉嘉物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费1369元，减半收取684.5元，由汉嘉物业公司负担400元，刘振凤负担284.5元。 二审中，汉嘉物业公司证据四份，证据一:合肥市住宅质量保证书、合肥市住宅使用说明书、66#房屋竣工验收备案表，证明目的:涉案房屋于2011年11月30日已经竣工验收达到交房条件，且刘振凤从2011年至今从未书面反映室内有房屋质量问题，房产证在2016年已经办妥，视为涉案房屋已经交付；证据二:挂号信回执，诉讼告知函、交房通知书、一期房屋统一交付时间表、2011年收费情况一览表，证明目的:汉嘉物业公司分别在2018年10月21日、2019年10月寄过书面交房通知书、诉讼告知函的方式已经通知给刘振凤，刘振凤也收到，案涉房屋统一交付时间为2011年11月30日，2011年收费明细表明确了66#101业主姓名；证据三:汉嘉物业半岛一号空置房巡查表、每月工作报告、员工考勤表，证明目的:涉案房屋汉嘉物业公司每月进行空置房巡查，一直由汉嘉物业公司在进行看管，工作报告证明汉嘉物业公司每月在涉案小区内的工作成果，考勤表证明涉案小区内保洁、保安、绿化、工程、客服等员工服务的事实。证据四:66#101室内照片一组，证明目的:汉嘉物业公司在2020年9月14日查看室内并未发现任何房屋质量问题，唯有三楼推拉门一块玻璃人为破损。刘振凤的质证意见为：对证据一的三性均有异议，住宅质量保证书、住宅使用说明书均没有合肥市房地产市场监督管理办公室的印章，是印制的格式性文本，不能证明涉案的房屋符合质量要求，验收备案表未提供原件，即使有原件也不能证明涉案房屋符合交房条件，也不能证明涉案房屋已由开发商实际交付给刘振凤；对证据二的三性均有异议，无法达到证明目的。证据未留存向刘振凤寄交快件、挂号信的原始凭证，挂号信的内容是否为告知函和交付通知无法核实，汉嘉物业公司不是房屋买卖合同交付的主体，邮戳不能反映寄往的具体地址，不能证明该信件是否被收取或退回；对证据三的三性及证明目的均有异议，证据均系汉嘉物业公司自行制作。对证据四的三性均有异议，无法确定该照片拍摄的是案涉房屋，即便是案涉房屋也可证明该房屋无人居住，不产生物业关系。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，汉嘉物业公司与安徽西湖新城置业有限公司签订的《前期物业服务协议》系合法有效的合同，各方均应该合同约定履行各自义务。该合同第七条约定物业费及相关费用应于实际交付日的下月起收取，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因安徽西湖新城置业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由安徽西湖新城置业有限公司全额交纳。根据该条约定，案涉房屋在交付业主后物业服务费由业主承担，交付之前的物业服务费应由建设单位安徽西湖新城置业有限公司承担。汉嘉物业公司主张刘振凤应向其支付2011年12月1日至2019年10月31日期间的物业费，但刘振凤对此不予认可并否认其已接收案涉房屋，汉嘉物业公司对其主张应当承担举证证明责任。本案中，汉嘉物业公司既未提供建设单位安徽西湖新城置业有限公司与刘振凤办理房屋交付手续的证据，又未提供刘振凤已实际入住案涉房屋的证据。汉嘉物业公司称案涉房屋已经办理产权登记，足以证明该房产为刘振凤所有，但汉嘉物业公司二审中提交的交房通知书却显示在案涉房屋于2016年办理产权登记后，汉嘉物业公司仍在2018年10月通知刘振凤办理交房手续。汉嘉物业公司关于案涉房屋交付时间的主张与其提交的证据不符，在汉嘉物业公司未能提交其他充足有效证据予以佐证的情况下，本院对其关于案涉房屋已经交付及交付时间为2011年11月30日的主张均不予采信。汉嘉物业公司诉请刘振凤支付物业服务费及违约金，缺乏事实依据，刘振凤上诉要求驳回汉嘉物业公司的诉讼请求，本院予以采纳。 综上所述，刘振凤的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 撤销安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初2224号民事判决； 二、驳回合肥汉嘉物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1369元，减半收取684.5元，由合肥汉嘉物业管理有限公司负担；二审案件受理费1369元，由合肥汉嘉物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年九月二十一日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。