福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3030号 上诉人（原审被告）：黄素萍，女，1985年5月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：李培香，女，汉族，1978年12月10日出生，住厦门市湖里区。 上诉人黄素萍因与被上诉人李培香房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 黄素萍上诉请求：一、请求依法撤销厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初584号民事判决书，并驳回李培香的全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、黄素萍并无任何合同违约的行为，黄素萍也从未拒绝租户的沟通磋商调解，本案实际上是李培香以对风俗事宜心知肚明主动提出问黄素萍是否有禁忌为导火线，引出李培香因非房屋问题多次主动提出提前中途退租，双方无法达成一致意见而引起的纠纷，原审判决事实认定错误，依法应当予以撤销并改判。二、黄素萍行使业主的合法权益变更用户名并采纳接受国家电网推广的智能缴费，因为此行为完全不侵害李培香的合法权益，黄素萍没有义务通知李培香此变更事宜。讼争租赁合同没有约定电费的缴费方式是按月度缴费也没有约定电费缴费的支付方式只提供了用电账号。但黄素萍有履行通知义务关于电费交费通知信息给李培香。李培香有特别要求房东无需通知关于电费交费信息给李培香，出于尊重个人约定，即使这次黄素萍没有通知电费交费通知信息给李培香，黄素萍也无违约行为。三、黄素萍同意提前解除讼争租赁合同的前提条件是：李培香因非房屋问题中途退房，须提前三个月通知甲方，经黄素萍同意后解除合同，且李培香须按一个月房租向黄素萍支付违约金，黄素萍退回剩余租金；否则黄素萍有权没收剩余房租金及保证金。 李培香辩称，一、2020年1月7日，黄素萍更改了租赁房屋的电费缴交方式，由原来按月度缴费变更为余额不足停止供电。改变电费的缴交方式后，在2020年1月8日11点多开始，黄素萍已经接到电力公司即将停电的电话后，一直在跟租户李培香发短信，但却故意不告知她改变电费的缴交方式及即将停电的事实，其目的很明确，就是为了达到她前面威胁的让租户后果自负的目的，黄素萍的所做所为均是蓄意违约的行为。二、因今年疫情原因，讼争房产所属物业在2020年4月13日应黄素萍要求致电李培香，要求缴纳1-3月份的物业管理费。因与黄素萍之间关于租赁合同纠纷已诉至一审法院，法院已判决在2020年5月10日前搬走，并交清所有居住时应交的所有费用。李培香告知物业会在搬走前到物业交清并让物业开具搬家放行单，物业工作人员表示可以。黄素萍却自己在2020年4月17日把物业费交清，并在2020年4月21日以此诉至一审法院。黄素萍主张李培香逾期未缴交拖欠物业管理费、公维金及水电公摊费没有依据，即使李培香在租住期间，物业管理费、公维金及水电公摊费没有及时缴交，也不能说明拖欠，因为李培香还未搬走，物业费的交费期限没有指定时间，即使指定时间，所产生的滞纳金也是由李培香交纳。三、李培香已按厦门市湖里区人民法院民事判决书2020年4月3日对（2020）闽0206民初584的判决结果履行。综上，黄素萍上诉没有依据，应当予以驳回。 李培香向一审法院起诉请求：一、判令黄素萍退还房屋4000元；二、判令黄素萍赔偿违约金3666元；三、判令黄素萍向李培香赔礼道歉。 一审法院认定事实：2019年7月25日，黄素萍与李培香签订一份《个人租房合同》，合同约定：黄素萍把厦门市湖里区房屋出租给李培香，租期期限自2019年8月10日至2022年8月9日，租金每月3666.66元，李培香每三个月2日前支付下一季度租金11000元；李培香应支付租赁保证金4000元，合同期满终止时，黄素萍对租赁期间发生的基本费用清算后不计利息退给李培香；李培香应承担租赁期间的水电费、物业管理费等；若黄素萍擅自提前终止合同，应向李培香支付一个月租金作为违约金，并退回剩余房款及保证金；若李培香因非房屋问题中途退房，须提前三个月通知黄素萍，经黄素萍同意后解除合同，李培香应支付一个月租金作为违约金，黄素萍退回剩余租金，否则，黄素萍有权没收剩余租金及保证金。合同签订后，李培香向黄素萍支付第一季度租金11000元及保证金4000元后，黄素萍将租赁房屋交付给李培香使用。 2020年1月4日，李培香微信询问黄素萍能否在租赁房屋里做月子，黄素萍认为风俗习惯上有忌讳，不同意李培香在租赁房屋里做月子。2020年1月4日至1月6日，双方多次协商上述事宜，但无法达成一致意见。2020年1月7日，黄素萍更改了租赁房屋的电费缴费方式，由按月度缴费变更为余额不足停止供电，黄素萍没有及时通知李培香电费缴费方式变更的相关事宜。2020年1月8日，租赁房屋因电费余额不足被断电。 庭审中，李培香与黄素萍一致同意提前解除《个人租房合同》，鉴于李培香已将租金支付至2020年5月10日，双方同意租赁合同履行至2020年5月10日解除。 一审法院认为，李培香与黄素萍签订的《个人租房合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。在合同履行过程中，黄素萍自行更改电费缴费方式且没有及时履行通知义务，导致租赁房屋因电费余额不足被断电，侵害了李培香的合法权益，黄素萍的行为已构成违约。庭审中，双方当事人都同意《个人租房合同》履行至2020年5月10日，一审法院予以准许。合同解除后，黄素萍应在李培香结清租赁期间发生的全部费用后将押金4000元退还给李培香。因双方当事人协商一致提前解除合同，李培香要求黄素萍支付违约金3666元没有依据，不予支持。李培香提供的证据不足以证明黄素萍侵害其人格权，李培香要求黄素萍赔礼道歉没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、李培香与黄素萍于2019年7月25日签订的《个人租房合同》履行至2020年5月10日，黄素萍应于李培香结清租赁期间发生的全部物业管理费、水费、电费等费用之日起十日内将押金4000元退还给李培香；二、驳回李培香的其他诉讼请求。案件受理费25元，由李培香负担12元、黄素萍负担13元。 本院二审期间，黄素萍提交了如下证据：一、讼争房屋国家电网过户/更名服务记录，拟证明黄素萍办理了讼争房屋的电费账号更名，变更办理智能缴费模式，电费通知方式为电话；二、2020年1月8日讼争房屋电费情况，拟证明该日因李培香没有缴费导致余额不足欠费5.98元；三、物业收费通知书、黄素萍与李培香的短信来往记录、黄素萍与物业工作人员的微信聊天记录、黄素萍缴交物业费的凭据，拟共同证明李培香逾期未缴纳2019年下半年至2020年3月的物业费，黄素萍已经垫付。李培香质证如下：一、李培香对黄素萍办理过户变更及改变交费方式无异议，但应及时通知李培香；二、黄素萍自行更改电费缴费方式且没有及时履行通知义务，导致讼争房屋因电费余额不足被断电，侵害了李培香的合法权益；三、2020年4月24日，李培香已交清2020年1月1日-5月10日的物业管理费、公维金及2019年8月1日-2020年2月1日的水电公摊费用。2020年5月7日预缴2020年2月1日-2020年5月10日的水电公摊，并在5月11日交清5月10日交房时的水电煤气抄表底数的所有费用。 李培香提交了如下证据：一、黄素萍与李培香的短信来往记录，拟证明李培香已按一审判决搬离讼争房屋，并多次以短信方式通知黄素萍收房。二、讼争房屋物业费、公摊水电费等费用的缴费凭证及搬离时的水表、燃气表底数，拟证明李培香已交清2020年5月10日前的所有物业费、公摊水电费等费用。黄素萍质证如下：一、对短信记录的表面真实性有异议，其证明对象不能成立。黄素萍已经就（2020）闽0206民初584号民事判决提起上诉，该判决书尚未生效，黄素萍从未同意李培香提前退房。李培香需支付拖欠租金及违约金。二、对缴费凭证及水表、燃气表底数的真实性有异议。李培香未按合同约定按时缴交物业管理费，其在接到湖里区人民法院通知后才去把拖欠的费用补上。 黄素萍对一审查明的“黄素萍更改了租赁房屋的电费缴费方式，由按月度缴费变理为余额不足停止供电，黄素萍没有及时通知李培香电费缴费方式变更的相关事宜。”有异议，黄素萍是将讼争房屋的电费账户过户更名在个人名下，没有及时通知也不属实。李培香对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。 本院另查明，李培香已于2020年5月10日搬离讼争房屋，2020年5月28日，黄素萍已委托中介在58同城网站上发布讼争房屋的招租信息。 本院认为，本案争议的焦点在于解除《个人租房合同》是否要支付违约金。黄素萍作为讼争房屋所有权人，有权办理电费账户更名手续，更改电费缴费方式，但因更改缴费方式，电费由按月度缴费变更为余额不足停止供电，其也未能及时通知李培香，侵害了李培香的合法权益，且双方当事人均同意解除《个人租房合同》，一审法院认定并不无当，黄素萍的上诉理由本院不予采信。黄素萍主张李培香承担违约责任，超出了一审的诉讼请求，不属于本院的受理范围。 综上所述，黄素萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26元，由黄素萍负担。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年九月十八日 书记员 丘小涓 附本案适用法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。