北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再78号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：毕志毅，男，1977年5月22日出生，汉族，华鼎世纪（北京）国际科技有限公司法定代表人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：何芳，女，1976年8月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王树德，北京市鑫诺律师事务所律师。再审申请人毕志毅因与被申请人何芳房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京01民终4175号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）京民申1075号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人毕志毅及其委托诉讼代理人孙闻欣，被申请人何芳之委托诉讼代理人王树德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕志毅申请再审请求：请求人民法院依法撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56980号民事判决书；撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民终4175号民事判决书；依法判决驳回被申请人的全部诉讼请求；一审和二审诉讼费用由被申请人承担；并申请追加中介公司为本案第三人。事实及理由：一、房屋中介公司在诉讼中应依法被追加为本案第三人参加诉讼，申请人无法继续履约的主要原因是由于房屋中介公司存在违法违规行为导致的，并非是申请人根本违约。1.房屋中介公司未依法审查申请人的购房资格。2.房屋中介公司的工作人员向申请人严重虚假承诺商业贷款额度，导致申请人支付购房款时产生巨额资金缺口，无法按照房屋买卖合同约定的付款时间缴纳购房首付款。3.房屋中介公司承诺可以提供垫资的行为已经严重违法。二、原判决对申请人提出的违约金过高的主张置若罔闻，判决的违约金奇高。三、原判决完全没有审查申请人是否享有解约的权利，没有确认购房合同中约定的解约定金条款的合法效力，没有正确认定解除合同的时间。四、一审判决书判令由申请人（即一审被告）承担全部的一审诉讼费用，属于适用法律错误。何芳再审辩称：1.关于第三人：本案中原公司非必须参加诉讼第三人，根据合同法规定因为第三人导致违约不影响违约责任的承担，毕志毅与第三人纠纷应该另案解决。2.关于事实部分：一是关于解约，申请人违约在先，其并不享有所谓的放弃定金即可以解除合同并免除其他责任的权利，申请人以及诉讼代理人对法律认识错误。何芳已经进行了催告，无论按照法定解除和约定解除都符合条件。二是关于损失，一二审中已经提交房屋损失情况证明，足以认定房屋损失情况，另外，参照定金罚则的金额，本合同约定了定金200万元，法院判决违约金200万元合情合理合法，请求人民法院依法驳回再审申请人的再审请求。何芳向一审法院起诉请求：1.解除何芳与毕志毅于2017年7月9日签订的合同编号为ZH2016A0003830的《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转补充协议》《补充协议》；2.毕志毅向何芳支付违约金447万元；3.毕志毅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月9日，何芳（出卖人）与毕志毅（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（居间方）居间下签订合同编号为ZH2016A0003830的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋为海淀区蓝靛厂春荫园5号楼1层5单元1F号房屋（以下简称1F房屋），房屋成交价14900000元。购房定金2000000元，若买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为8000000元。买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第1种方式解决：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。买受人未按照附件约定时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，何芳（甲方，出卖人）、毕志毅（乙方，买受人）签订《资金划转补充协议》《补充协议》和《钱款交付书》，《资金划转补充协议》中约定了定金、首付款、尾款的支付方式及时间。当日毕志毅交付定金50000元。2017年7月11日，毕志毅通过微信方式告知何芳，不再履行涉案合同。2017年8月3日，北京中原房地产经纪有限公司向毕志毅发出催告函；2017年8月4日，何芳向毕志毅发出履约催告函。2017年8月8日，毕志毅向北京中原房地产经纪有限公司、何芳发出回复函，表示收到两份催告函，并要求解约。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.何芳提交与中介孟虎程的聊天截图，证明毕志毅不存在仓促签约的情况，毕志毅对上述证据不予认可，认为该证据与己方无关；2.何芳提交了自己的《借记卡账户历史明细清单》和《中国工商银行还款计划表》，证明由于毕志毅违约导致自己利息损失。毕志毅不予认可，认为该证据与本案无关。3.毕志毅提交链家网截图，显示本案涉及房产所处小区的房价并未波动，证明何芳没有实际损失。何芳对此不予认可。一审法院认为，何芳与毕志毅签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转补充协议》《补充协议》系双方自愿签订，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现毕志毅在无合同及法律依据的情况下，单方要求解约并明确表示不再履行合同，构成根本违约，则何芳行使单方解除权要求解除合同法院支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就何芳要求毕志毅支付违约金一节，毕志毅作为违约方理应承担相关违约责任，就违约金的数额，法院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综上，判决：一、解除何芳与毕志毅于2017年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《资金划转补充协议》《补充协议》；二、何芳于本判决生效之日起三日内向毕志毅返还定金50000元；三、毕志毅于本判决生效之日起三日内向何芳支付违约金2000000元；二、三项折抵，毕志毅于本判决生效之日起三日内向何芳支付1950000元；四、驳回何芳其他诉讼请求。毕志毅上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判确认毕志毅与何芳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《资金划转补充协议》《补充协议》已于2017件7月11日解除，并改判毕志毅无需支付何芳违约金195万元，驳回何芳的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院严重违反法定程序。遗漏中介公司作为当事人参加诉讼，且本案应当适用普通程序进行审理，一审法院适用简易程序作出错误判决，违反法定程序，本案应当发回重审。2.一审判决认定事实不清，存在严重错误。毕志毅的购房目的是为了解决孩子在海淀区的入学问题，因涉案房屋无法满足孩子入学需求，且因评估后可贷款金额减少，造成毕志毅筹集购房资金存在困难，毕志毅提出解除合同理由正当。毕志毅于2017年7月11日明确告知何芳放弃购买涉案房屋，要求解除合同，故合同的解除时间应为2017年7月11日，一审法院认定合同因何芳行使单方解除权而解除，属于认定事实错误。合同关于逾期付款违约金的约定显失公平，应当予以撤销。何芳没有提供充分证据证明其损失数额，且何芳没有遭受损失，一审判决以房屋成交价作为违约金计算的依据，属于认定事实错误。3.一审法院适用法律错误。一审判决在没有确认何芳实际损失的基础上，酌情确定毕志毅支付的违约金数额为200万元，严重过高，对于毕志毅显失公平。一审法院判令毕志毅负担全部案件受理费，严重违反公平原则和中立原则。何芳辩称，同意一审法院判决，不同意毕志毅的上诉请求和理由。二审法院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。二审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，何芳与毕志毅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《资金划转补充协议》《补充协议》均系双方当事人自愿签订，应为有效。双方当事人均应当依约履行。在合同履行过程中，毕志毅单方明确表示不再履行合同，构成根本违约，应依约承担违约责任。一审法院对此认定正确，二审法院予以维持。一审法院依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则所作处理并无不当，应予维持。经审查，本案不存在程序违法情形，对于毕志毅的该项上诉理由，二审法院不予采信。双方二审期间提供的证据均不影响本案事实的认定，不足以实现双方当事人的证明目的，二审法院对此均不予采信。据此，判决：驳回上诉，维持原判。再审中，毕志毅向本院提交了六组新证据：证据一：民事起诉状、追加第三人申请书，证明一审法院开庭现场未要求本案的重要当事人北京中原地产经纪有限公司参与庭审。房屋中介公司应依法被追加为本案的第三人。证据二：购房核验查询结果，证明毕志毅未连续五年缴纳社保，核验未通过，不满足北京购房资格。证据三：北京市居住证正反面复印件，证明房屋签约前毕志毅的北京市居住证还未办理，无资格购买北京市住房。证据四：北京市海淀区房屋管理局《信访事项处理意见书》，证明经查投诉人毕志毅非北京户籍且未连续缴纳5年社保，不具备购房资格，北京中原房地产经纪有限公司未按照《北京市关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定履行购房人购房资格审核义务，投诉人举报问题属实，我局已对北京中原房地产经纪有限公司提出批评并暂停该公司网签资格。证据五：申请人与北京中原房地产经纪有限公司的工作人员丁某的聊天记录截图和丁某的身份，证明北京中原房地产经纪有限公司违法承诺向申请人提供垫资服务，误导申请人签订合同。证据六：海淀区房管局中介办约谈记录，证明房屋中介公司人员承认存在工作人员亲自用笔填写商业贷款额度金额这一重大违规行为。房屋中介上述违法垫资的承诺和诱导，让申请人误以为可以以较少的首付款购得房屋，从而一步步落入房屋中介圈套。被申请人对证据一的民事起诉状真实性认可，关联性和证明目的不认可；对追加第三人申请书不认可，认为申请人没有证据证明一审提交过该申请书。对证据二的真实性不认可，不能证明在合同签订时不符合购房资格。对证据三的证明目的不认可，认为申请人偷换概念，没有办理居住证和不具有购房资格没有一致性。对证据四的证明目的不认可，认为这个证据是申请人和中介公司诉讼中的证据，与本案无关。对证据五、证据六的真实性不认可。经审核，毕志毅提交的六组新证据系请求法院追加北京市中原房地产经纪有限公司为本案第三人的证据，因不属于本案的审理范围，故本院对上述新证据不予采纳。再审中，被申请人何芳向本院提交了五组新证据：证据一：《车位使用权转让协议》及66万元转账记录及5万元收条，证明何芳于2017年9月18日以71万元的价格将车位卖给桂霞。证据二：《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转补充协议》、浦发银行交易流水，证明何芳于2018年3月4日将房屋转让给段疆，出售金额为1360万元。证据三：中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》，证明何芳还本案涉诉房屋的贷款利息损失的情况。证据四：《招商银行户口历史交易明细表》，证明何芳租房的支出。证据五：何芳与北京市京师律师事务所签订的《委托代理协议》，证明聘请律师支出费用的情况。申请人对证据一的《车位使用权转让协议》复印件的真实性不认可，对5万元收条复印件的真实性不认可，对66万元转账记录的真实性认可，认为车位使用权转让款至少应为71万元；对证据二的真实性认可；对证据三、证据四的关联性和证明目的不认可，认为与本案无关，且不足以证明损失情况；对证据四的真实性认可，证明目的不认可，不能证明是什么支出，租房也没有租赁合同。对证据五的关联性不予认可，认为与其损失无关。经审核，证据一、证据二的《车位使用权转让协议》《北京市存量房屋买卖合同》结合银行转账记录、收条等证据，能够证实何芳于2018年3月4日和2017年9月18日分别将涉诉房屋和车位卖出，共卖得1431万元，故本院对该两组证据予以采纳。证据三、证据四两份银行交易明细不足以证明其证明目的，证据四与本案不具有直接关联性，故本院均不予以采纳。原审法院认定的证据，经查，证据形式及来源合法，并经庭审举证质证，本院再审予以确认。结合本院再审采纳的新证据，再审查明事实如下：2017年7月9日，被申请人何芳（出卖人）与再审申请人毕志毅（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（居间方）居间下签订合同编号为ZH2016A0003830的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋为海淀区蓝靛厂春荫园5号楼1层5单元1F号房屋（以下简称1F房屋），房屋成交价14900000元，此价格含一个地下车位。购房定金2000000元，若买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为8000000元。买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第1种方式解决：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。买受人未按照附件约定时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，何芳（甲方，出卖人）、毕志毅（乙方，买受人）签订《资金划转补充协议》《补充协议》和《钱款交付书》，《资金划转补充协议》中约定了定金、首付款、尾款的支付方式及时间。当日毕志毅交付定金50000元。2017年7月11日，毕志毅通过微信方式告知何芳，不再履行涉案合同。2017年8月3日，北京中原房地产经纪有限公司向毕志毅发出催告函；2017年8月4日，何芳向毕志毅发出履约催告函。2017年8月8日，毕志毅向北京中原房地产经纪有限公司、何芳发出回复函，表示收到两份催告函，并要求解约。何芳于2017年9月18日以71万元的价格将地下车位卖给桂霞，2018年3月4日又以1360万元的价格将1F房屋卖给段疆。本院再审认为，何芳与毕志毅签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转补充协议》《补充协议》系双方自愿签订，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。毕志毅发现合同不能继续履行后，48小时内就通知何芳，表示不再履行合同。后被申请人何芳向原审法院起诉要求解除合同，应予以支持。再审中，关于违约金标准认定是否过高的问题。对此本院认为，《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据再审期间何芳提交的新证据，查明何芳的实际损失为59万元，故原审判决违约金标准认定过高，酌定的违约金数额不妥，本院再审予以改判。关于是否追加北京中原房地产经纪有限公司为第三人的问题。对此本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，对于再审申请人毕志毅与北京中原房地产经纪有限公司之间的居间合同纠纷以及相应的损害赔偿责任纠纷不属于本案审理范围，可由再审申请人毕志毅根据《合同法》等规定另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）京01民终4175号民事判决和北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56980号民事判决；二、解除何芳与毕志毅于2017年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《资金划转补充协议》《补充协议》；三、何芳于本判决生效之日起三日内向毕志毅返还定金5万元；四、毕志毅于本判决生效之日起三日内向何芳支付违约金76万元，三、四项折抵，毕志毅于本判决生效之日起三日内向何芳支付71万元；五、驳回何芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55600元（已由何芳垫付），其中31345元由何芳负担，24255元由毕志毅负担，于本判决生效后七日内交纳。二审案件受理费22350元（毕志毅已支付），其中14213元由何芳负担，8137元由毕志毅负担，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长 王雪枫审 判 员 王 京审 判 员 刘玉红二〇二〇年九月二十九日法官助理 张 喆书 记 员 王梦洁