江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7793号上诉人（原审原告）：黄道兴，男，1962年9月12日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：马琳，江苏众盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李争，江苏众盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱瑞红，女，1961年1月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人黄道兴因与被上诉人钱瑞红房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。黄道兴上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人因租赁房屋拆迁而导致搬迁补助费62684元、停业补助费100295元，合计162979元；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由如下：1、一审法院已认定案涉房屋搬迁补助费为136363元、停业补助费218181元，被上诉人是否与征收实施单位签署《拆迁补偿协议》不影响上诉人作为承租人依法主张权利；2、被上诉人基于上诉人承租涉案房屋并经营而享有停业补助费、搬迁补助费，如果没有上诉人的实际占有使用、经营行为，征收实施单位不可能对被上诉人按确定的搬迁补助费136363元、停业补助费218181元进行补偿。案涉房屋被征收时，上诉人积极予以配合，按期腾空、返还房屋，以致征收实施单位顺利完成征收，但上诉人由于房屋征收导致经营不能，必将产生经营损失，而被上诉人基于上诉人的承租涉案房屋经营、配合征收而享有的停业补助费、搬迁补助费，其应当给付上诉人相应的补偿；3、上诉人在与被上诉人签署《承租合同》时并不知晓该房屋未取得建设工程规划许可，上诉人在《承租合同》的履行过程中没有过错，即便涉案《承租合同》被认定为无效合同，也不应由上诉人承担相应的责任。综上，为维护合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。钱瑞红辩称：拆迁办说好拆迁补偿款就是给被上诉人本人的，不应该给上诉人，和上诉人没关系。请求驳回上诉，维持原判。黄道兴向一审法院起诉请求：1、钱瑞红赔偿黄道兴因租赁房屋拆迁而导致装修损失、搬迁补助费、停业补助费合计为199928元（其中装修损失36949元）；2.钱瑞红承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月11日，黄道兴（乙方）与钱瑞红（甲方）签订《承租合同》，约定：乙方将南京市雨花台区油坊桥铁道口房屋出租给甲方经营使用，面积约200平方米以上，合同期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，乙方付押金8000元；租金第一年5万元整，从第二年开始以每年5.5万元交纳。后双方签订《合同补充协议》，约定：“油坊桥铁道口房屋拆迁，由甲方委托乙方和拆迁办交接办理，保低价和隔壁单间房子持平，多余拆迁款由甲、乙双方费用均摊，利益共享。”南京市雨花台区西善桥街道油坊村村民委员会（以下简称油坊村村委会）对集体土地使用权和“三集中”房屋实施收（退）回。黄道兴因此搬出涉案房屋。2019年3月25日，评估公司出具涉案收（退）回房屋室内装修及附属物补偿资金评估表，补偿明细表，其中，装饰装修评估总价150016元，附属物补偿总价215643元。一审庭审中，黄道兴、钱瑞红双方对上述装修及附属物补偿明细表的真实性均予以认可，但钱瑞红不认可全是黄道兴的。关于涉案房屋的装修及其他添附，黄道兴陈述，墙纸、二层搭板、地板、淋雨、池子、相应的塑料扣顶是黄道兴的；地板由于淹水由黄道兴更换了复合地板；简易房18.86平方米是黄道兴搭建。钱瑞红陈述：原来房间并无淋浴，墙纸原本就有；黄道兴租用楼上，自建房是钱瑞红搭建，简易房18.86平方米的搭建情况不清楚，2号房上复合地板也不清楚；只认可水池、几个龙头；厕所也不是黄道兴的。2019年7月12日，西善桥街道油坊村收（退）回项目门店类房屋补偿经过审批，钱瑞红位于西善桥××号、××号门店房屋面积为187.52㎡（第一层81.92㎡，第二层105.6㎡），对房屋补偿如下：1.房屋补偿款为2727260元；2.搬迁补助费136363元；3.停业补助费218181元；4.搬迁奖励409089元；5.装修及定附着物补偿150016元；6.自建房补助279412元；7.其他79200元，合计3999521元。一审庭审中，黄道兴、钱瑞红双方均认可钱瑞红至今尚未与街道或村委会签订相应的补偿协议。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设规划许可证，故黄道兴、钱瑞红签订《租房协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。钱瑞红目前尚未与街道或村委会签订相应的补偿协议，即使签订补偿协议，也是钱瑞红一方为油坊村村委会补偿的对象。黄道兴并非此油坊村收（退）回项目的补偿对象，但是其承租后对房屋进行装修，且利用涉案房屋从事经营工作，可依据房屋租赁合同关系向钱瑞红主张损失。根据当事人于庭审中的陈述、房屋室内装修及附属物补偿明细表，双方虽对装饰装修的内容存在争议，但是黄道兴进行装修用于经营的事实客观存在，一审法院综合考虑涉案房屋的租赁用途、租赁期限、装修价值等因素，酌情认定钱瑞红赔偿黄道兴装修损失30000元。另，黄道兴主张的搬迁补助费、停业补助费，该名目系街道或村委会在房屋收（退）回项目过程中对钱瑞红进行补偿时所考虑的内容，且黄道兴主张的计算依据也是收（退）回项目房屋补偿所参考的一定比例，由于目前双方均表明现钱瑞红未与街道或村委会签订相应的补偿协议，黄道兴主张搬迁补助费、停业补助费欠缺事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、钱瑞红于判决生效之日起十日内赔偿黄道兴装修损失30000元；二、驳回黄道兴的其他诉讼请求。如果钱瑞红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4462元减半收取2231元，由黄道兴负担1681元，钱瑞红负担550元。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，黄道兴认为其在一审中已经陈述和提交证据证明钱瑞红从拆迁办领取了200万元，对此一审判决并未载明。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人钱瑞红是否应支付上诉人黄道兴因租赁房屋拆迁而产生的搬迁补助费与停业补助费。所谓搬迁补助费与停业补助费，系指国家为了公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，征收土地涉及房屋及其附属物的，所依法给予被征收房屋所有权人的货币补偿费用项目。本案所涉租赁房屋被拆迁，钱瑞红系法定的被征收人，黄道兴作为案涉房屋的承租人，不属于法律法规规定的被征收人，其基于房屋征收补偿关系直接主张搬迁补助费与停业补助费缺乏法律依据，但可依据其与钱瑞红间的房屋租赁合同关系向钱瑞红主张相应权利。因涉案租赁房屋未取得建设规划许可证，黄道兴、钱瑞红所签订《承租合同》及《合同补充协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现黄道兴并未依据案涉租赁合同无效主张权利，亦未能提供证据证明其因租赁合同无效而产生的损失，而是基于征地拆迁的相关事实和理由主张搬迁补助费与停业补助费，一审法院未支持黄道兴的相关诉请，处理并无不当。综上所述，上诉人黄道兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人黄道兴负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年九月十八日法官助理李映碧书记员尹琪