贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4891号上诉人（原审原告）：王龙勇，男，1952年10月8日生，彝族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：颜靖仙，女，1955年5月16日生，汉族，住贵州省毕节市。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。上诉人王龙勇、颜靖仙与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、上诉人王龙勇及委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人王龙勇、颜靖仙上诉请求：撤销原判，改判：1.碧阳恒通公司支付王龙勇、颜靖仙逾期办证违约金24973.21元（以总付款295541元为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月23日起计算至2018年8月16日止的违约金）；2.碧阳恒通公司退回代收的各项开户费及交易费、登记费3774元。事实及理由：1.根据双方《商品房买卖合同》第二十二条和补充协议8.3条约定，办证违约金应从交房之后90日起算到向买受人交付房屋产权证之日止。且碧阳恒通公司提交的照片等没有成像时间，不应作为违约金截止时间的证据。如果以交房后360日作为违约金起算时间，就应以交付不动产权证书之日作为截止时间，才符合合同原意。该诉讼请求并未超过诉讼时效。2.王龙勇、颜靖仙交给碧阳恒通公司的各项开户费、交易费和登记费共计4574元，已经退回800元，还应退回3774元，一审判决退还的金额错误。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回王龙勇、颜靖仙的诉讼请求。事实及理由：碧阳恒通公司代收的相关费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。王龙勇、颜靖仙已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。且王龙勇、颜靖仙主张退还开户费应受到时效限制。针对上诉人王龙勇、颜靖仙的上诉，上诉人碧阳恒通公司辩称，交房时间以收楼确认书为准；三通费不应退还。针对上诉人碧阳恒通公司的上诉，上诉人王龙勇、颜靖仙未进行答辩。原审原告王龙勇、颜靖仙起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理房屋权属证书的违约金18,551.00元（违约金297,324.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月26日起计算至2018年8月16日止）；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费合计3,774.00元及占用资金期间的利息，利息以3,774.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2012年9月25日起计算至被告退回之日止。一审认定事实：2012年2月7日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第7幢2单4层4号房；总价款297324.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款295541.00元（发票载明）。2012年1月17日，原告向被告交纳闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2500.00元及交易费,共计4574.00元。被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4574.00元的收据，但该收据盖章注明被告已退水表开户费800元。2016年8月26日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第7幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月17日提起诉讼，请求被告从2016年11月26日起承担逾期办证违约责任的请求权已部分超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权已部分未超过诉讼时效，即2017年1月18日起的部分未超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2016年8月26日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2016年8月26日后的360日内即2017年8月20日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告提交相关资料办理涉案房屋产权转移登记，尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月14日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款295,541.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年8月21日起计算至2018年1月14日，共计4,344.45元（295,541.00元×0.0001×147天）。关于退还“三通费”及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。虽原告“三通费”票据遗失，但结合被告相关人员核实的情况，可以认定被告实际另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、水表开户费800.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。对已退的水表开户费800.00元，不再退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王龙勇、颜靖仙支付逾期办证违约金4,344.45元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告王龙勇、颜靖仙闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元；三、驳回原告王龙勇、颜靖仙的其他诉讼请求。案件受理费179.00元，由原告王龙勇、颜靖仙负担154.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。本院审理本案期间，上诉人王龙勇、颜靖仙提交《业主收楼确认书》，拟证明：案涉房屋于2015年4月28日交付，一审认定的交房时间2016年8月26日错误，导致逾期办证违约责任的计算时间错误。上诉人碧阳恒通公司质证意见：对该证据的三性无异议，但该证据不属于新证据，上诉人王龙勇、颜靖仙一审未提供该证据，一审判决无任何错误。本院认为，该证据三性符合法律规定，能达到证明目的，予以采信。经审理查明：案涉房屋于2015年4月28日交付。碧阳恒通公司于2018年8月16日向王龙勇、颜靖仙交付案涉房屋不动产权证书。一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任如何认定；2.一审判决退还的开户费是否恰当。本院认为，关于原判逾期办证违约责任起始时间的认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定王龙勇、颜靖仙与碧阳恒通公司之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对王龙勇、颜靖仙应当提交的具体办证资料进行明确。因碧阳恒通公司系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知王龙勇、颜靖仙提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。碧阳恒通公司既然要求王龙勇、颜靖仙在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向王龙勇、颜靖仙履行该告知义务，便于王龙勇、颜靖仙及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，碧阳恒通公司未举证证明其于王龙勇、颜靖仙办理入住手续前向其履行了该告知义务。碧阳恒通公司未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为碧阳恒通公司履行办证义务的条件已经成就。交房时间为2015年4月28日，故碧阳恒通公司履行办证义务的期限应为交房后360日内，即2016年4月22日前。然碧阳恒通公司履行完毕该义务的时间为2018年8月16日，已经逾期，根据双方约定，碧阳恒通公司应支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月23日计算至2018年8月16日。王龙勇、颜靖仙主张该权利的日期为2019年11月10日，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效的规定，结合碧阳恒通公司关于诉讼时效的抗辩意见，2016年11月10日以前的违约金不应保护。结合双方当事人的约定，碧阳恒通公司应支付的逾期办证违约金应以已付购房款295541元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月10日起计算至2018年8月16日止，为19062.39元；一审支持王龙勇、颜靖仙的逾期办证违约金错误，本院予以纠正。关于开户费应否退还的问题。王龙勇、颜靖仙向碧阳恒通公司缴纳的各项开户费，其性质系王龙勇、颜靖仙委托碧阳恒通公司代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，碧阳恒通公司所举证据不能证明已经代王龙勇、颜靖仙完成了委托事项，王龙勇、颜靖仙在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，碧阳恒通公司不须再代王龙勇、颜靖仙缴纳该费用，王龙勇、颜靖仙的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。另外，王龙勇、颜靖仙向碧阳恒通公司缴纳的4574元，已退800元，还应退还3774元。一审判决退还的费用金额错误，予以纠正。综上所述，上诉人王龙勇、颜靖仙的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；上诉人碧阳恒通公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原判认定事实及判决结果有误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1817号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人王龙勇、颜靖仙各项费用3774元。三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人王龙勇、颜靖仙逾期办证违约金19062.39元。四、驳回上诉人王龙勇、颜靖仙其他上诉请求。五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费179.00元，由上诉人王龙勇、颜靖仙负担120.00元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担59.00元。二审案件受理费716元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担545元，由上诉人王龙勇、颜靖仙负担171元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印