北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6383号上诉人（原审原告、反诉被告）：李珂，男，1980年11月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人（原审原告、反诉被告）：畅超楠，女，1983年11月9日出生，汉族，住北京市门头沟区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：畅永生（畅超楠之父、李珂之岳父），住北京市门头沟区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：商亚丽，女，1961年1月25日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：阮涛（商亚丽之子），住北京市门头沟区。上诉人李珂、畅超楠因与被上诉人商亚丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李珂、畅超楠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回商亚丽的反诉请求；3.商亚丽退还李珂、畅超楠北京市门头沟区2203室（以下简称2203室）房屋的租赁押金3000元。事实和理由：1.按照商亚丽主张的计算标准，一审认定的房屋占有使用费数额错误；2.一审庭审笔录和一审判决书均遗漏重要事实。2020年1月10日未能交房，是因为商亚丽一方恶意改变合同，并对李珂、畅超楠进行威胁。李珂、畅超楠报警后，警方要求双方不再接触，通过法院诉讼解决，如果不构成威胁，警方就应当告诉我们不构成威胁，警方让我们不要接触，这就等于说明警方已经下结论了，说明这个情况构成威胁了；3.李珂、畅超楠于2020年1月9日就已经将房屋腾空，1月10日向法院提交诉讼材料，1月13日提起诉讼并被受理，直至3月26日才接到短信通知显示收案、立案。诉讼期间，法官要求李珂、畅超楠将钥匙交给商亚丽，但商亚丽并不配合，李珂、畅超楠要求法官代为转交，法官拒绝，又因疫情期间小区实行管控，故最终在4月22日才办理交接。此期间李珂、畅超楠并无恶意违约的行为，房屋空置的责任不应当由李珂、畅超楠承担；4.我认为交房、验房和退押金应当同时进行，一审判决认定李珂、畅超楠应当先行交还房屋是错误的。商亚丽辩称，同意一审法院判决，不同意李珂、畅超楠的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.合同到期前商亚丽一方与李珂、畅超楠沟通的结果是2020年1月10日去收房验房，但李珂多次明确表示不同意现场交房，违背合同约定；2.李珂、畅超楠在2203室房屋门口贴了一个手写的字条，写着屋内有大量现金，说明李珂、畅超楠是故意占用2203室房屋，直至2020年4月22日才在法官监督下返还钥匙；3.根据双方房屋租赁合同的约定，退房时必须进行确认，先交房验房后再退押金。李珂、畅超楠向一审法院起诉请求：商亚丽退还房屋租赁押金3000元。商亚丽向一审法院反诉请求：1.李珂给付房屋租赁期满之日至实际交付房屋时房屋占有使用费13200元（2020年1月10日至2020年4月22日，按照月租金3000元的标准）；2.由于李珂违约，没有按期交付房屋，应当按照约定支付违约金3000元；3.李珂赔偿2203室被损坏部分的经济损失共2570元（包括清理垃圾费800元、损坏的卫生间门、房屋窗户及地砖修理费）。一审法院认定事实：2203室系商亚丽与北京市门头沟区城乡建设拆迁办公室签订的《北京市门头沟区房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称安置协议）所得房屋，安置协议约定安置房产权为“按照经济适用房产权管理”的房屋，拆迁自住私有房屋安置房按产权对等的原则管理。2015年3月28日缴费确认单显示2203室面积为65.86平方米。2203室尚未取得房屋所有权证。2016年1月2日，李珂与商亚丽订立房屋租赁合同，约定李珂承租2203室，建筑面积65.86平方米，租期自2016年1月10日至2017年1月9日，租金每月1800元，合同订立后，双方按照约定履行。2017年12月18日，双方订立续租协议，由李珂续租2203室一年，租金2700元。2018年12月20日，双方又订立续租协议，由李珂继续承租2203室，租金3000元，租赁期限自2019年1月11日至2020年1月10日。李珂与畅超楠系夫妻，2203室由李珂夫妇及子女共同居住使用。商亚丽认可收到李珂押金3000元。最后订立的续租合同到期后，李珂表示不再续租，终止协议。双方在协商交还2203室及退还押金3000元事宜时出现分歧，随后李珂、畅超楠起诉商亚丽，要求退还押金3000元。本案在审理中，经本院与双方沟通，在本院主持下，李珂于2020年4月22日将2203室交给商亚丽，房屋内卫生间门口处有部分生活垃圾未清除。双方争议的问题：李珂、畅超楠认为续租合同终止后，在交还房屋的同时，应当由商亚丽退还押金3000元。商亚丽认为应当在李珂交还房屋后，如果房屋不存在损坏即可退还押金，否则要用押金赔偿。因双方各持己见而发生本次诉讼。商亚丽主张李珂、畅超楠赔偿损失2570元，包括清理垃圾费用、修理门、窗户的费用及房屋地砖修复费用，但商亚丽未提供相应证据。李珂、畅超楠认可腾退房屋时，确有部分垃圾未清除，但否认居住2203室时对门窗及地砖有损坏，不同意承担商亚丽的该项反诉请求。李珂、畅超楠主张2203室参照经济适用房管理，取得完全产权以前不能出租，而且属于损害社会公共利益的情形，租赁合同应当无效。一审法院认为，李珂与商亚丽订立的房屋租赁合同及续租协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违法，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应违约责任。法律未明确规定拆迁安置房屋不得出租，而且房屋出租亦未损害社会公共利益，故对于李珂、畅超楠关于租赁合同无效的意见，本院不予支持。李珂与商亚丽订立房屋租赁合同，二人系合同当事人，承担合同的权利义务。李珂与畅超楠系夫妻，且共同居住承租2203室，但畅超楠并非合同当事人，故不承担合同的权利义务。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处，保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付。李珂与商亚丽的续租协议到期，合同终止。据此说明，李珂应当先行将2203室交还商亚丽，如果房屋不存在被李珂毁损的情况，由商亚丽退还李珂全部押金。按照约定李珂应当在2020年1月11日前将2203室交还商亚丽，然而李珂延迟至2020年4月22日交还房屋。期间，商亚丽对2203室不能行使占有使用权，对此李珂应承担相应责任。商亚丽比照房屋租金，要求李珂承担该期间的房屋占有使用费的请求及数额，于法有据，本院予以支持。需要指出，李珂的押金3000元，冲抵其应支付的房屋占有使用费。李珂与商亚丽的续租合同履行完毕，李珂不存在违约，且商亚丽已经要求李珂支付延迟交还房屋的占有使用费，其再要求李珂承担3000元违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。商亚丽没有提供证据证明李珂居住期间对房屋门、窗及地砖造成毁损，且未提供证据证明清除2203室内垃圾产生费用，故商亚丽要求李珂赔偿损失2570元的主张，本院不予支持。综上所述，判决：一、李珂于本判决生效之日起七日内给付商亚丽房屋占有使用费10200元；二、驳回李珂的诉讼请求；三、驳回商亚丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院补充如下事实：商亚丽与李珂于2016年1月2日签订的《北京市房屋租赁合同》第三条第二款约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。”第四条第二款约定：“……租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”2017年12月18日和2018年12月20日的续租协议中均写明“经双方协商同意，延续上次租房合同条款续租”。当事人一审提交的李珂与商亚丽在2020年1月9日的短信记录显示，商亚丽询问2020年1月10日上午十点是否能在2203室房屋见面，李珂一方表示可以在2020年1月10日验房退押金收房，并询问押金退还事宜。商亚丽答复：“第一，合同到期，我们要去收房。第二，房子本身的具体情况怎样我得看一看，了解一下。押金问题只有收房后才能决定。第三考虑您的孩子，明天收房的具体时间，可以您定。”2020年1月10日，因双方未能完成交房手续，商亚丽在2203室房屋门上张贴《催收房屋通知》并向李珂发送短信，告知李珂在2020年1月13日中午12点以前与房东联系并交付钥匙。2020年1月11日、12日，商亚丽再次在2203室房屋门上张贴上述《催收房屋通知》并向李珂发送短信。二审中，李珂陈述商亚丽之子曾对其表示“我要进不了屋你等着的”，构成对其的威胁，故其要求在第三方见证下与商亚丽一方办理房屋交接手续。李珂同时表示，商亚丽一方没有说过退押金也没有说过不退押金，但李珂认为商亚丽应当承诺按合同履行其才能决定如何交房。李珂陈述，在一审中，法官多次要求其交付2203室房屋的钥匙。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，商亚丽与李珂的房屋租赁合同于2020年1月10日期满后，李珂未及时将2203室房屋返还商亚丽，并继续占有2203室房屋至2020年4月22日，李珂应当支付其迟延交房期间2203室房屋的占有使用费。李珂、畅超楠主张商亚丽对其进行威胁，导致其不敢私下与商亚丽接触，且商亚丽未明确承诺返还押金，故其希望在第三方见证下交接房屋。但其一，仅凭李珂主张的商亚丽之子关于“我要进不了屋你等着的”之表述，并不能认定商亚丽一方对李珂的人身或财产安全构成威胁。其二，依据双方合同第三条第二款、第四条第二款关于租赁期满后李珂返还房屋、双方验收结算以及押金抵扣李珂应承担的各项费用后返还的约定，可以认定合同期满后，李珂应当先将2203室房屋返还，双方共同对房屋状况进行验收、结算，确定好各自应当承担的费用，商亚丽再将押金中扣除李珂应承担费用后的剩余部分返还给李珂。其三，协商过程中，商亚丽从未表示拒绝返还押金，并明确押金问题在收房后决定，其做法并不违反合同约定。在此情况下，李珂坚持商亚丽必须承诺按合同履行其才能决定交房，并要求在第三方见证下办理房屋交接手续，无合同或法律依据。李珂另主张因双方存在诉讼故房屋未能及时交接，但如上所述，李珂坚持要求在法院见证下办理房屋交接手续并无合法依据，其自行选择诉讼方式解决2203室房屋交接的问题，并在一审法官多次要求的情况下仍未及时向商亚丽返还2203室房屋，由此导致的迟延交房的责任，应当由李珂自行承担。李珂主张商亚丽存在拒绝收房的行为，亦未提交证据予以证明。因此，李珂上诉不同意支付其迟延交房期间2203室房屋的占有使用费，事实及法律依据不足，本院不予支持。关于2203室房屋占有使用费的数额，一审法院认定应比照双方租赁合同约定的标准计算，并无不当，李珂应当按照每月3000元的标准，支付2020年1月11日合同解除之次日至2020年4月22日房屋实际返还之日的占有使用费共计10200元。同时，因双方合同期满，李珂虽然未及时返还2203室房屋，但商亚丽已经主张李珂占有房屋期间的占有使用费，故商亚丽应当返还李珂支付的押金3000元，该押金可冲抵李珂应支付的房屋占有使用费。因此，李珂还应当向商亚丽支付占有使用费7200元。一审法院对李珂应当支付的占有使用费数额计算有误，本院予以纠正。李珂的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决“驳回商亚丽的其他诉讼请求”表述有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1287号民事判决第二项；二、撤销北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1287号民事判决第三项；三、变更北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1287号民事判决第一项为李珂于本判决生效之日起七日内给付商亚丽房屋占有使用费7200元；四、驳回商亚丽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由李珂、畅超楠负担（已交纳）。反诉案件受理费135元，由商亚丽负担83元（已交纳），由李珂负担52元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费130元，由李珂、畅超楠负担100元（已交纳85元，余款15元于本判决生效后七日内交纳），由商亚丽负担30元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 单国钧审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇二〇年九月二十五日法官助理 王湘羽书 记 员 舒 妍