天津市南开区人民法院执 行 裁 定 书（2020）津0104执异262号案外人：胡思辉，男，1984年2月4日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：毛堃，北京炜衡(天津)律师事务所。申请执行人：王银莲，女，1970年2月23日出生，汉族，住天津市，现住天津市河西区。委托诉讼代理人：王军，南开区众睿法律服务所法律工作者。被执行人:天津市万特商贸有限公司，住所地天津市河西区绍兴道181号，实际办公地点南开区长江道与南丰路交口清新大厦B座2门1101室。法定代表人:苏守信，董事长。委托诉讼代理人:陈建，男。被执行人：方兴溪，男，1961年7月20日出生，汉族，住天津市南开区。被执行人：苏守信，男，1963年1月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。被执行人：天津北国置业有限公司，住所地天津市和平区和平路321-327号、新239-243号7001室。法定代表人:苏守信，总经理。被执行人：蚌埠远东置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永平街64号。法定代表人：方荣坚，总经理。被执行人：安徽万特投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市永平街64号。法定代衣人：方荣坚，总经理。本院在执行申请执行人王银莲与被执行人天津市万特商贸有限公司、方兴溪、苏守信、天津北国置业有限公司、蚌埠远东置业有限公司、安徽万特投资发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人胡思辉对本院在和平区××路××号××号××层楼梯间张贴封条的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人胡思辉称，就案涉的天津市和平区和平路321-327号、新239-243号房屋及加建部分处置过程,详见案外人提供的证据---天津市第一中级人民法院作出的(2018)津01执恢87号《执行裁定书》。2020年1月21日,王银莲依据（2019）津0104执5162号执行裁定书要求其债权优先于案外人进行分配。一、法院单独对天津市和平区和平路321-327号、新239-243号房屋中未进行产权登记面积2671.03平方米进行查封的执行行为无效。1.未登记面积不是独立建筑物,不具备单独查封的条件,无法进行查封。依据案涉天津市国土资源测绘和房屋测量中心测绘报告显示,未登记面积为2671.03平米,构成为:1)加建违章建筑:负一层,622.26平方米;七层805.12平方米。2)填平2-5层天井,增加1243.65平方米。上述三部分均为该房屋不可分割的组成部分。另,现该部分建筑情况为:负一层违章建筑由于无消防手续,应急管理部门已经通知不能使用;七层违章建筑已经政府相关部门通知,完全拆除。填平2-5层天井部分,该部分仅为楼板,已与原有建筑融为一体,无法分割,无法单独进行处置。同时,天津市市内六区不动产登记中心明确告知,未登记部分无法办理权属证明。依据《民事诉讼法》第247条规定:“财产被查封、扣押后,执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”。查封的财产必须能够进行单独评估、拍卖,但本案中查封的财产或无法使用、或已经拆除,或已经和该房屋融为一体,无法按照前述法律规定进行拍卖、处置,因此,对于未登记面积的查封行为无效。2.法院查封方式及查封的标的物并未取得查封的法律效果。法院的查封行为采取的方式是现场张贴封条同时由被执行人天津市万特商贸有限公司人员进行签字。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款之规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权,应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”南开法院对于未登记面积的查封,仅为现场张贴查封的裁定书,并未办理登记手续,因此,并未产生查封效力。并且,依据我国相关法律法规,以及《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部(关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知(法(2012)151号)》中,对于无证建筑的查封、拍卖均针对的是独立“建筑”。但本案中南开法院查封的标的物为违章搭建,与该建筑融为一体的楼板所产生的独立空间(连构筑物都算不上)。因此,南开法院所查封的根本不属于建筑物,并非法律及相关法规规定的标的物,无法产生查封的法律效果。3.南开法院未认定该查封为有效查封。依据南开法院针对(2019)津0104执5162号民事裁定书在2019年末出具了关于终结本次执行的裁定书,裁定书中载明的终结本次执行的理由为“暂无财产可供执行”。若南开法院认定为有效查封,能够拍卖,则相关裁定书中应当载明的理由为“财产暂不具备处置条件”。据此,南开法院已经认为该查封为无效查封。4.若南开法院认定该查封方式为有效查封,则将产生持续性的不良社会效果。按照院理解的法律逻辑,该查封为有效查封,后期可以通过评估、拍卖、变卖或以物抵债进行执行。那执行后未登记面积就可以该程序予以合法化。明显违反了《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法[2012)151号)》第1条“各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力:既要保证执行工作的顺利开展,也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”的规定。另,依据《天津市房地产交易管理条例》第12条:“正在依法查处的附有违法建筑的房地产,不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内,书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后,城市管理综合执法部门应当在三个工作日内,书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。”对于附有违章建筑的房屋,是由城市综合执法部门限制房屋整体转让,其目的就是为了防止违章建筑合法话。查封的方式是冻结整个房屋的交易,而非冻结房屋的局部,但南开法院的查封的正是附有违法建筑的房地产的违章部分,而通过南开法院的查封,其结果是通过交易使其合法化。此外,若南开法院坚持该查封为有效查封,则南开法院辖区乃至天津地区其他法院均可以采取该方式单独查封建筑物内加建部分。若相关人员申请对于其他违规加建的别墅进行单独查封,那么天津市全部违建都能通过该方式获得合法产权。届时我国规划、国土、建设方面的所有法律规定均形同虚设,各产权人均可以任意加盖,然后通过诉讼、执行的方式合法化。若南开法院届时不接受查封,则南开法院执行行为自相矛盾,属同案不同判决,如何做到“让人民在每一个司法案件中都感受到公平正义”?二、退一步讲,即使南开法院对于该房屋未登记面积的查封措施合法,首封法院也应当为天津市高级人民法院,南开法院查封应属于轮候查封,并未发生查封的法律效力。首先,该房屋于2014年12月19日由天津市高级人民法院查封,并在不动产登记部门进行查封登记。天津市第一中级人民法院依据指定管辖对该房屋进行评估、拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第22条之规定,“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。”同时,未登记面积为加建及楼板,均为从物或主物的组成部分,首封法院查封的效力已及于该部分。故,南开法院在2019年仅就未登记面积的查封属于轮候查封。其次,依据天津市第一中级人民法院的笔录显示,在责院查封前(2018年初),天津市万特商贸有限公司人员已经在一中院关于统一评估、处置的笔录中签字,认可由一中院对该房屋证载面积部分和来登记面积进行统一测绘、评估和拍卖。2018年7月27日、8月17日,天津市一中院对该房屋进行两次司法拍卖,拍卖公告中均载明拍卖标的面积为10799.94平方米(已包含未登记面积2671.03平方米、产权证记载面积8128.91平方米)。最后,依据《物权法》第151条之规定:“主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。”和《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第1条之规定:“执行过程中,应当由首先查封、扣押、冻结(以下简称查封)法院负责处分查封财产。”从法律上已经认定了天津高院的(2015)津高立保宇字第009号的保全效力及于未登记面积部分,且天津一中院的评估、拍卖行为也是及于未登记面积部分的。另,一中院于2018年7月27日、8月17日两次对该房屋证载部分和未登记面积部分进行统一拍卖,而南开法院却在两次拍卖流拍后的2019年8月7日对未登记面积进行查封,从时间上看,南开法院的查封也应为轮候查封。即使南开法院认为该查封为首封,在一中院没有向南开法院商请移送未登记面积处置权的情况下,一中院不可能对该房屋进行统一拍卖。此外,依据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》法函(2007)100号中规定:“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[204]15号)第二十八条第一款的规定,轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效,故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后,该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。”因此,在首封未解除前,轮候查封并未发生效力。若首封法院对已查封的全部财产进行处分,则该财产上的轮候查封自始未发生查封效力。在该案件中,尚赫公司作为首封债权人,现通过以物抵债对查封财产进行处分,王银莲作为轮候查封债权人,其查封自始未发生效力。三、王银莲的债权为一般债权,不能就(2018)津01执恢87号执行案件以物抵债的剩佘款项先于优先受偿权受偿。本案中,异议人的债权享有优先受偿权已经有(2016)津01民初548号判决书确认。依据《物权法》151条:“主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。”《担保法司法解释》第63条:“抵押权设定前为抵押物的丛物的,抵押权的效力及于抵押物的从物。但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物。结合本案情况,该房屋加建时间早于天津市万特商贸有限公司将该房屋抵押给异议人的时间。从双方当事人的真实意思表示来看,设立抵押权时,未登记部分已经客观存在,天津市万特商贸有限公司已经有将未登记部分作为抵押物的意思表示。且依据《担保法司法解释》第63条的规定,异议人对于该房屋享有的抵押权明显及于本案中从物---未登记部分,故王银莲的债权明显不能优先于异议人的债权进行先行分配。综上,南开法院执行裁定中查封行为违法,自始无效,请南开法院依据相关法律法规依法裁决本案。本院查明，原告王银莲与被告天津市万特商贸有限公司、被告方兴溪、被告苏守信、被告天津北国置业有限公司、被告安徽万特投资发展有限公司、被告蚌埠远东置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院经审理，于2018年10月29日作出（2018）津0104民初9515号民事判决书，判决“一、本判决生效后十五日内，被告天津市万特商贸有限公司偿还原告王银莲ｌ600万元及利息1152万元；二、本判决生效后十五日内，被告天津市万特商贸有限公司以ｌ600万元为基数，按照月息2%向原告王银莲计付自2018年1月1日起至还清全部本金之日止的违约金；三、被告天津北国置业有限公司、苏守信、方兴溪、安徽万特投资发展有限公司、蚌埠远东置业有限公司，对被告天津市万特商贸有限公司偿还原告借款本金、利息、违约金承担连带偿还责任。”因被告未履行生效法律文书确定的义务，王银莲向本院申请强制执行，执行案号为（2019）津0104执5162号。本院在执行申请执行人王银莲与被执行人天津市万特商贸有限公司、方兴溪、苏守信、天津北国置业有限公司、蚌埠远东置业有限公司、安徽万特投资发展有限公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人天津市万特商贸有限公司未履行生效法律文书确定的义务，本院对被执行人天津市万特商贸有限公司所有的坐落于和平区××路××号××号房屋的第2、3、4、5、6、7层张贴封条，查封了该房屋未登记的2671.03平方米部分。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”因被执行人天津市万特商贸有限公司未履行生效法律文书确定的义务，本院依法对被执行人天津市万特商贸有限公司名下房屋未登记面积进行了查封，并无不当，胡思辉所提请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人胡思辉的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市第一中级人民法院申请复议。审判长 贾 立审判员 伍 微审判员 张自然二〇二〇年九月二十五日书记员 李亚男附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。