浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2891号 上诉人（原审原告）：张朝霞，女，1984年10月7日出生，汉族，住余姚市。 被上诉人（原审被告）：余姚市赛格特经济技术开发有限公司，住所地余姚市长安路49号。 法定代表人：陈建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：窦鹤年，上海段和段（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：包普效，男，1976年11月18日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：黄胜军，上海段和段（宁波）律师事务所律师。 上诉人张朝霞因与被上诉人余姚市赛格特经济技术开发有限公司（以下简称赛格特公司）、包普效合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2020）浙0281民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭。经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 张朝霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持张朝霞一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。在整个商铺买卖的过程中，全程指导张朝霞办理相关手续的人是宁波迪赛基业不动产服务有限公司（以下简称迪赛公司）员工耿东，案外人耿东以赛格特公司名义在售楼中心接洽张朝霞、指示张朝霞支付定金、支付房款直至购房过程结束，张朝霞将提交新的证据证明以上事实。张朝霞认为，根据涉案《翰林园商铺包销协议书》的约定，赛格特公司与原余姚市年顺房产中介所（以下简称年顺中介）约定的包销期限为2019年4月10日至2019年7月9日，所以，年顺中介不能以赛格特公司的名义在2019年3月28日进行销售；另外，迪赛公司长期代理赛格特公司进行房产销售，耿东作为迪赛公司的员工，张朝霞有理由相信耿东于2019年3月28日在赛格特翰林园售楼中心的销售行为系代表赛格特公司，所以，耿东的代理行为有效，进而说明涉案《翰林园商铺包销协议书》中的合同标的物已被迪赛公司代理销售，年顺中介没有权利与张朝霞签订《房地产买卖契约》。赛格特公司在赛格特翰林园项目的销售过程中擅自调整销售方案，未及时向相关政府部门进行报备，且销售代理关系混乱，导致本案纠纷发生，故赛格特公司应当承担连带责任。 赛格特公司辩称：赛格特公司确实在一开始就将赛格特翰林园楼盘委托给迪赛公司进行销售，但在迪赛公司的代销过程中，出现销售状况不佳的情况，因此，赛格特公司向公司上级部门报批后决定将赛格特翰林园楼盘中的商铺交由年顺中介进行销售，并与年顺中介签订了包销协议，而迪赛公司也未退出销售，其工作人员也在售楼中心协助处理销售事务。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 包普效辩称：本案案由是合同纠纷，张朝霞主张解除涉案《房地产买卖契约》，但涉案商铺已经交付给张朝霞，所有权发生了转移，双方之间的合同履行完毕，不具备解除条件，请求二审法院依法维持原判。 张朝霞向一审法院起诉请求：1.判令解除《房地产买卖契约》；2.判令包普效退还张朝霞89386元及资金占用期间利息（以89386元为基数支付自2019年4月15日起至实际履行日止的利息，2019年8月19日之前所产生的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后所产生的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.判令包普效支付违约金（以322000元为基数按日千分之一自2019年9月1日计算至实际清偿之日）；4.判令赛格特公司承担连带责任；5.判令赛格特公司、包普效承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年3月25日，年顺中介与赛格特公司签订《翰林园商铺包销协议书》，约定赛格特公司将翰林园商铺共计55间，建筑面积约2112.97平方米交给年顺中介包销，包销底价为13000元/平方米，包销时间2019年4月10日至2019年7月9日，年顺中介交付包销定金100万元，2019年7月9日前，年顺中介须完成所有商铺的销售，完成当月，赛格特公司退还年顺中介定金100万元，所有商铺的定金及首付款必须汇入赛格特公司指定账号。若年顺中介无法在包销期限内将所有商铺全部成功销售，并完成《商品房买卖合同》的签约手续，以及付清赛格特公司应收房款，则年顺中介须以其或指定的实际买受人购买剩余商铺，与赛格特公司签订《商品房买卖合同》，并以不低于包销底价的价格付清所有购房款。若年顺中介拒绝购买剩余商铺，赛格特公司有权没收定金，并将商铺自行或委托他人销售。年顺中介须以赛格特公司的名义进行销售。若年顺中介确定的实际买受人的商铺价格高于约定的包销底价，则高出部分为年顺中介的溢价款，该溢价款全部归年顺中介所有。上述合同签订后，年顺中介就以赛格特公司名义进行商铺包销工作。同年3月28日，年顺中介以赛格特公司名义在赛格特翰林园售楼中心接洽张朝霞，张朝霞选中涉案房屋即余姚市兵司马路1117号商铺并于同日向赛格特公司缴纳购房定金20000元。同年4月15日，张朝霞与年顺中介签订《房地产买卖契约》，约定余姚市兵司马路1117号商铺，双方议定销售房价为232614元，销售服务费为89386元。交房时间为2019年8月31日前。若不能按期交房，每天支付已付金额的千分之一违约金，逾期十五天，则作违约处理。其他约定：买方已知晓赛格特公司（赛格特翰林园）授权年顺房产销售此房。此房议定价等于商品房买卖网签合同价。买方付清此房首付款，付清销售服务费（销售服务费不提供发票），同时网签，需贷款的同时与年顺中介指定银行签订贷款合同。张朝霞于同日向赛格特公司缴纳购房款212614元（加上以前定金20000元，合计232614元），向年顺中介缴纳服务费89386元。2019年4月19日，张朝霞与赛格特公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:2019330281YS0247532），约定张朝霞购买兵司马路1117号商铺，房款总价为232614元。涉案房屋已于2019年8月31日实际交付张朝霞。 一审另查明，年顺中介已被注销，其经营者系包普效。 一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张朝霞与年顺中介签订的《房地产买卖契约》明确约定：“双方议定销售房价为232614元，销售服务费为89386元。交房时间为2019年8月31日前，买方已知晓赛格特公司（赛格特翰林园）授权年顺房产销售此房，此房议定价等于商品房买卖网签合同价，买方付清此房首付款，付清销售服务费（销售服务费不提供发票）”，这与张朝霞与赛格特公司签订的《商品房买卖合同》约定的房价及张朝霞支付年顺中介89386元服务费的事实相吻合，即张朝霞对于涉案房屋成交价款及服务费的约定均是清楚知悉的，张朝霞与年顺中介签订的《房地产买卖契约》应是双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。张朝霞支付年顺中介服务费89386元，属于履行合同义务。根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）及浙江省物价局、浙江省住房与城乡建设厅《关于放开房地产咨询和经纪收费管理的通知》（浙价服[2014]194号）的规定，房地产咨询和经纪服务收费，实行市场调节价管理，具体收费标准，由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量、服务要求及市场供求状况等因素协商确定，并在服务合同、协议中明确。年顺中介是基于与赛格特公司签订的包销合同，本身存在巨大商业风险，其收取服务费具有其合理性，且已在双方签订的《房地产买卖契约》中明确。张朝霞主张解除《房地产买卖契约》，并要求退还服务费及要求年顺中介的经营者包普效承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，张朝霞要求赛格特公司承担连带责任，亦依据不足，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：驳回张朝霞的诉讼请求。案件受理费2035元，减半收取1017.50元，由张朝霞负担。 二审期间，赛格特公司、包普效未向本院提交新的证据。张朝霞向本院提交光盘一份，记录了张朝霞和“余佳佳”的通话记录三段、张朝霞和“耿东”微信聊天记录一组及“耿东”微信账号信息截图两张，拟证明耿东系迪赛公司员工，2019年3月28日耿东以赛格特公司的名义向张朝霞销售了涉案余姚市兵司马路1117号商铺，与年顺中介无关，故而年顺中介不能向张朝霞收取销售服务费。上述光盘资料经质证，赛格特公司和包普效对其三性均提出有异议。赛格特认为，音频中人员的身份无法确认，也不能因“余佳佳”的说法认定耿东的身份，即便耿东是迪赛公司的员工，其在赛格特翰林园售楼中心为赛格特公司提供服务符合约定；包晓普认为，即便上述信息均真实，也不能证明耿东的身份。 本院经审查认为，赛格特公司认可其委托迪赛公司作为赛格特翰林园楼盘的基础销售商，后续又把该楼盘中的商铺包销给年顺中介，故不论耿东是否系迪赛公司员工，其出现在赛格特翰林园销售中心以赛格特公司的名义开展销售工作，并不影响涉案《房地产买卖契约》的成立，故本院对张朝霞的证明意见不予采纳。 据上，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：二审的争议焦点系张朝霞能否解除涉案《房地产买卖契约》。涉案《房地产买卖契约》的主体系年顺中介和张朝霞，张朝霞不否认当时与其签订该契约的人是年顺中介的经营者包普效本人，亦认可年顺中介印章的真实性，故该《房地产买卖契约》已依法成立并生效。从《房地产买卖契约》及《商品房买卖合同》的内容表述来看，付清首付款和销售服务费系网签的前置手续，张朝霞自认在购房过程中接受了赛格特翰林园售楼中心现场销售人员提供的服务，现张朝霞已支付合同价款并实际取得了余姚市兵司马路1117号商铺，意味着涉案商铺买卖关系已经终结，故张朝霞以年顺中介未向其提供销售服务为由主张解除涉案《房地产买卖契约》，于约不符。 综上所述，张朝霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2035元，由上诉人张朝霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅亚琴 审 判 员 徐梦梦 审 判 员 朱 静 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 张姗姗