广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2954号原告：陈志海，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*****1*。公民身份号码：440************611。委托诉讼代理人：姚文杰，系广东金羊律师事务所律师。被告：刘某1，男，1972年4月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区大泽镇沙冲汉北村大村区7巷15号。公民身份号码：440************619。被告：江门市长华兴五金制品有限公司，住所地广东省江门市新会区***********。统一社会信用代码：914***********211H。法定代表人：刘某1。两被告共同委托诉讼代理人：梁当利，系广东建诺律师事务所律师。第三人：黄光卫，男，1974年6月27日出生，汉族，住广东省阳春市************19*。公民身份号码：441************436。第三人：刘科良，男，1970年1月19日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区***********民组丁。公民身份号码：432************372。第三人：龙德玉，男，1979年12月13日出生，汉族，住广西壮族自治区*************3*。公民身份号码：452************617。原告陈志海与被告刘某1、被告江门市长华兴五金制品有限公司（以下简称：长华兴公司）、第三人黄光卫、刘科良、龙德玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈志海及其委托诉讼代理人姚文杰，被告刘某1、长华兴公司的委托诉讼代理人梁当利到庭参加诉讼。第三人黄光卫、刘科良、龙德玉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志海向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月15日签署的《租赁合同》于2020年4月12日解除；2.确认原告在2020年4月12日解除上述《租赁合同》时，已经与被告结清全部的租金、水、电等费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：陈志海与刘某1于2018年6月15日签订《租赁合同》，陈志海租赁刘某1位于江门市新会区******上洋东的工业厂房，合同约定保证金21万元，每月租金105000元。陈志海在租赁期间，按合同约定对建筑物出资改造及对外出租，按时向刘某1交租。陈志海实际将建筑物分租给4个客户并分别签订了租赁合同，共收到4个客户租赁保证金23万元，每月收取租金约12万。陈志海于2019年8月20日告知刘某1要提前解除合同，并在此时开始与刘某1协商，陈志海提出：现有4个客户按现状移交，收取的客户合同保证金共23万转回给刘某1，刘某1退还陈志海交纳的合同保证金21万元。经不断沟通，刘某1只愿意退回一半保证金，不肯接收厂房。其后陈志海支付租金2019年11月底。2019年12月5日陈志海与刘某1委派的代表梁兰英、刘齐新等在租赁物处见面洽谈，刘某1方要求陈志海继续支付12月租金并拒绝接收厂房，陈志海认为已经按《租赁合同》约定提前三个月告知刘某1要求提前解约，故此没有支付2019年12月份的租金。2020年1月9日，刘某1在贵院起诉陈志海【案号为（2020）粤0705民初180号】，要求解除双方签订的《租赁合同》及支付2019年12月、2020年1月租金及电费，后为节省诉讼费减免损失的原因，刘某1删除要求解除合同的诉请。2020年1月20日，双方在新会司前法庭的主持下达成和解，就解决租金、电费纠纷事宜，法院作出了《民事调解书》；就解除租赁合同纠纷事宜，由刘某1特别授权的代理律师简x就代表刘某1与长华兴公司签订了《解除租赁合同协议书》。刘某1作为甲方、陈志海作为乙方的《解除租赁合同协议书》约定了《租赁合同》解除日期在2020年2月28日前；甲方或授权代表人到现场验收，接收；租赁物移交当天合同解除；租赁物移交时双方对账结清水电费、税费、工人工资、所欠租金，建筑物损毁维护费等，由乙方支付给甲方。此款可在乙方此前支付的保证金中抵扣、不足部分由乙方补足，如剩余时由甲方退回给乙方；乙方可采取租赁移交方式与原分租人协商，但必须征得原分租人及甲方同意，如原分租人及甲方同意时，需甲方乙方，原分租方共签订变更租方主体的确定书等内容。由于众所周知的新冠肺炎疫情的不可抗力影响，双方未能在2020年2月28日完厂房移交。2020年3月5日，刘某1代理律师简x就约谈陈志海，这次的洽谈关于租客的去留问题双方未达成共识。2020年3月9日，陈志海以“保证金中抵扣，不足部分由陈志海补足的方式”向刘某1支付至2020年3月12日前的租金、水电费。2020年3月12日，陈志海EMS发函约谈刘某1，这次的洽谈双方达成了共识，刘某1同意接收3个租客，另1个作为清场处理，定于2020年3月31日双方再移交租赁场地。2020年3月31日双方到租赁场地处，因为尚未完全清场，双方未能办理交接手续，后陈志海与刘某1律师简x就及另一刘某1代表梁兰英签定了《刘某1出租厂房解除交回给刘某1方案》，该方案其中约定：双方定于2020年4月10日完成厂房移交。2020年4月10日当天，陈志海与刘某1代表梁兰英、刘齐新办理移交手续，刘某1以空地上还有少量货物为由，经协商同意顺延一天至4月11日，并同意4月11日不计算租金。陈志海于4月11日支付4月10日前所有租金水费，电费因供电局未提供4月缴费单，已支付至3月底，共102899.90元。2020年4月11日双方到租赁物场地处，刘某1代表梁兰英、刘齐新确认场地达到移交标准。虽然刘某1认可了场地达到移交标准其却以未授权律师简x就签订《解除租赁合同协议书》为理由，不认可该协议书中同意将陈志海已缴纳的21万元保证金抵扣租金的内容，拒不接收租赁物。2020年4月12日早晨，刘某1派出的保安从陈志海保安处接收了租赁物钥匙，租赁物正式移交，陈志海正式退场。双方签订的《解除租赁合同协议书》、《厂房移交方案》合法有效，双方应当诚实信用、严格遵守。陈志海已于2020年4月12日按刘某1要求交还租赁场地，并已经支付移交场地前所有租金费用，《租赁合同》当天已解除。在本次诉讼中，原告又提出“案涉《租赁合同》为无效合同，即便为有效也已经于2020年4月12日解除”。被告刘某1、长华兴公司辩称：原、被告的租赁合同是在2020年6月30日解除，原告尚欠两被告相应租金、违约金即电费，合同保证金不能用于抵扣。经审理查明：被告刘某1是被告长华兴公司的法定代表人。2018年6月15日，被告刘某1作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的原告陈志海签订《租赁合同》一份。合同约定如下：“第一条：物业基本情况。甲方将座落在江门市新会区******上洋东（江门市长华兴五金制品有限公司）内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积为约14000平方米。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。第二条：租赁期、租金。2018年7月1日至2021年6月30日每月租金为105000元。租期为15年，免租期为两个月，2018年7月1日至2018年8月31日为免租期。第三条：保证金。乙方在签定本合同的当天向甲方支付人民币210000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内甲方不计利息返还给乙方。第六条：乙方责任及权利。4.租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，乙方可将该建筑物转租给第三方。第七条：甲方违约责任。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前叁个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。第八条：乙方违约责任。1.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前叁个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2.租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金”。就上述租赁厂房，两被告向本院提交了证号为粤（2017）江门市不动产权第2045175号不动产登记证。该不动产登记证显示权利人为长华兴公司，坐落在江门市新会区******上洋东，宗地面积1949平方米，房屋建筑面积为2968.99平方米，不动产类型为房屋等建筑物。两被告另主张被告刘某1与案外人北洋村北合经济合作社签订《北洋村北合经济合作社村边地土地租赁合同》，即案涉土地为承租土地。合同约定：“一、租赁地名和面积：地名为北洋村北合经济合作社村边地（土名）土地在北洋村上西经济合作社村边地的北面，面积为3亩。五、甲方将该土地出租经乙方使用，乙方如需填土、兴建厂房等，必须到国土、建设等有关部门办理好手续方能进行，一切费用由乙方负责。如未办好手续兴建厂房，造成一切的后果由乙方负责”。该土地对应不动产权证号为新府国用字（1993）第0300732号，不动产信息如下：不动产坐落于江门市新会区大泽镇北洋上洋东横沙，宗地面积为2537平方米。不动产类型为“土地”，土地类型为“工商业”。2020年1月9日，刘某1、长华兴公司作为原告，向江门市新会区人民法院提起诉讼，诉请解除与陈志海签订的租赁合同，要求陈志海支付拖欠的租金及水电费，并承担租金违约金。在该案诉讼过程中，广东圭峰律师事务所简x就律师作为刘某1、长华兴公司的特别授权代理人参与诉讼。该案经本院调解，双方达成调解协议，本院亦于2020年1月20日作出（2020）粤0705民初180号民事调解书。调解协议第一项明确“陈志海确认尚欠刘某1、江门市长华兴五金制品有限公司2019年12月份、2020年1月份租金合计20万元以及2019年11月份、12月份电费21611.67元，上述欠款合计221611.67元，该款由陈志海于2020年2月28日前全部支付给刘某1、长华兴公司”。同时，在该案诉讼过程中，刘某1、长华兴公司撤回了解除合同的诉讼请求。在双方签订调解协议当日，陈志海又与简x就律师签署《解除租赁合同协议书》。协议书甲方为原合同出租方刘某1，乙方为原合同承租方陈志海。内容约定为“双方经协商，决定解除双方于2018年6月15日签订的《租赁合同》，订立如下协议：一、约定租赁合同解除日期在2020年2月28日前，移交日乙方提前3天通知，通知甲方处理本案代理人简x就，作为通知到达，当月甲方或授权代表人到现场验收，接收。二、租赁物移交当天为合同解除合同。三、租赁物移交时甲、乙双方对账结清水电费、税费、工人工资、所欠租金、建筑物损毁维护费等，由乙方支付给甲方，此款可在乙方此前支付的保证金中抵扣，不足部分由乙方补足，如有剩余时由甲方退回乙方。四、乙方应向甲方支付的租金以每月10万元计付，具体计付至租赁物移交日。五、如乙方已提前3天通知甲方验收接收租赁物，但甲方没有依时到现场接收，则视为乙方已经在通知甲方接收的约定日为正式移交日及租赁合同解除日，一切法律责任由甲方负担。七、解除合同前乙方已将租赁厂房分别转出租各他人，乙方可采取租赁移交方式与原分租人协商，但必须征得原分租人及甲方同意，如原分租人及甲方同意时，需甲方、乙方、原分租方共同签订变更租方主体的确定书。八、甲方委托的验收接收人简x就”。一份题为《刘某1出租厂房解除，交回给刘某1方案》的材料载明：1.现有租户（原陈志海招租）共4户，其中的3户自愿与刘某1续签新合同，到时不需清场。2.其中的1户不与刘某1续约，清场搬走，但3月31日尚未完全清场，故3月31日刘某1方、陈志海方未能完成厂房的移交。3.双方拟定于2020年4月10日完成厂房移交，在移交前原由陈志海方招租的4户租客的租金由陈志海收取，陈志海依原合同约定的租金的数额及计算租期至2020年4月10日的租金交付给刘某1。4.双方于2020年4月10日共同到出租厂房处办理移交手续。4月10日当天结清所有租金及费用。该份材料显示，“整理及记录人”为“简x就”，确认人为“梁兰英”，另有确认人为“陈志海”。材料落款时间为2020年3月31日。2020年4月10日、4月11日，因合同押金的退还事宜，原、被告再次发生争议，未能签署移交协议。但原告已经将厂区钥匙于2020年4月12日交回给被告的保安。陈志海在与两被告签订《租赁合同》后，将涉案厂房转租给第三人刘科良、龙德玉、黄光卫以及案外人陈尚福。合同内容分别如下：1.与刘科良签订的《宿舍租赁合同》约定，陈志海将长华兴宿舍楼3、4层面积约1600平方米出租给刘科良作宿舍用途。租赁期间为10年，从2018年8月1日至2028年7月31日止。合同签订当天刘科良一次性向陈志海交纳37800元作为履行本合同的保证金。2.与龙德玉签订的《厂房租赁合同》约定，陈志海将长华兴公司综合楼一、二楼面积约1789平方米的厂房出租给龙德玉作展厅办公用途。租赁期限为5年，即从2018年9月1日至2023年8月31日止。合同签订当天一次性向陈志海交纳50000元为履行本合同的保证金。3.与黄光卫签订的《厂房租赁合同》约定，陈志海将长华兴公司钢结构厂房约2158平方米的厂房出租给黄光卫作生产加工用途。租赁期限为6年，即从2018年9月8日至2024年9月7日止。合同签订当天一次性向陈志海交纳43000元为履行本合同的保证金。后原告陆续与各第三人终止合同。其中：1.2020年3月12日，原告与第三人刘科良签订《终止合同》，约定双方经友好协商后决定，终止双方签订的《厂房租赁合同》。签订终止合同当天，刘科良需于2020年3月15日前支付租金费用43561元给陈志海，原合同保证金由陈志海交原业主刘某1，刘科良与原业主刘某1重新签订租赁合同，从2020年4月1日起租金及费用交原业主。2.2020年3月12日，原告与第三人龙德玉亦签订《终止合同》约定双方经友好协商终止双方签订的《厂房租赁合同》。陈志海退还龙德玉所缴交的租赁厂房保证金，待双方所有款项结清后，终止厂房租赁合同，之后陈志海有权处置厂房使用。租赁合同终止后，龙德玉于3月20日前移交场地和搬清生产设备等。逾期未能清理，陈志海有权处理相关物品。3.2020年3月13日，原告与第三人黄光卫同样签订《终止合同》，合同约定陈志海退还黄光卫所缴交的租赁厂房保证金，待双方所有款项结清后，终止厂房租赁合同的执行，之后陈志海有权处置厂房使用。厂房租赁合同终止后，黄光卫2020年3月31日前移交场地和搬清生产设备等，如逾期陈志海有权处理相关物品。诉讼中，经本院主持调解，原告再次向第三人发出清场通知。两被告确认原告已经于2020年6月30日完成了厂房移交手续，双方合同至此解除。原告则坚持即便合同有效也已经于2020年4月12日解除。另查明，2020年4月10日后，原告未再向第三人刘科良、龙德玉、黄光卫收取租金。两被告亦未向第三人刘科良、龙德玉、黄光卫收取租金。被告主张2020年4月12日后，原告仍有权向第三人收取租金，被告坚持租金支付义务由原告承担。原告则认为其与第三人之间的租赁合同关系已经解除，被告应向第三人主张租金，如2020年4月12日期间的租金由原告承担，第三人应当向原告支付。再查明，（2020）粤0705民初180号调解书生效后，原告于2020年3月8日支付租金及水电费用151611.67元、于2020年4月11日支付租金及水电费102899.90元、于2020年4月15日支付3月份水电费6744.94元，总计实付261256.51元。原告认为扣减保证金21万元后，原告即已经支付完毕截止2020年4月10日止的租金以及1月、2月的电费，总计为471256.51元（调解书确定金额221611.67元、2月份租金10万元、3月份租金10万元、4月10日止租金33333元、1月份电费5981.90元、2月份电费3585元、3月份电费6744.94元）。被告对原告支付的上述款项以及应付款明细予以确认，但主张原告的保证金不应予以抵扣，保证金应由被告没收。另被告长华兴公司已经支付2020年4月电费5008.34元、5月电费4920.58元、6月份电费5068.94元。上述电费也应当由原告支付。本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于案涉《租赁合同》的效力问题。虽然《租赁合同》出租方列明为被告刘某1，但《租赁合同》尾部盖章由被告长华兴公司盖章。且案涉租赁物一部分为被告长华兴公司所有，另有部分租赁场地为被告刘某1向村委会租赁。因此，被告刘某1与被告长华兴公司均应为《租赁合同》的当事人。两被告作为本案的共同被告参与诉讼，各方当事人亦无异议，本院予以确认。对案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为，依据《最高人民法院于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题与解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，第一，案涉租赁物虽在乡镇，但案涉土地为工商业用地，可以参照适用解释的规定。第二，案涉《租赁合同》约定租赁物为面积约14000平方米的厂房，但两被告仅能提供权利人为长华兴公司的粤（2017）江门市不动产权第2045175号不动产登记证，而据本院现场查看及原告与第三人黄光卫签订的转租合同，租赁场地现场除该建筑物外，另有其他钢结构建筑物。两被告并未能提交其他钢结构租赁物的建设工程规划许可证或房屋权属登记证或属于经批准的临时建筑。两被告主张出租的土地有合法的不动产权证，但上述不动产权证登记类型为土地而非建筑物，且面积亦仅有2537平方米。总计租赁物的房屋建筑面积为2968.99平方米，而双方约定的租赁物面积约14000平方米，由此可知大部分租赁物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或属于未经批准的临时建筑。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《租赁合同》应当认定为无效合同。现原告诉请确认合同已经解除，缺乏事实基础与法律依据，本院不予支持。对于原告的第二项诉讼请求。本院认为该请求为事实的查明，并不能单独作为诉讼请求进行确认。因该事实本院在（2020）粤0705民初2774号案中已经进行了查明，在本案中本院不再重复叙述。第三人黄光卫、刘科良、龙德玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈志海与被告刘某1、江门市长华兴五金制品有限公司于2018年6月15日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告陈志海的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为50元（原告陈志海已经预交），由原告陈志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 庄华伟二〇二〇年九月八日法官助理 容兰芳书 记 员 戴美笑