贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6709号上诉人（原审原告）：贵阳好冠佳物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区南冲北巷2号新恒基花园C栋2单元7层1号。法定代表人：罗亚琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜非易，贵州好时律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张运明，男，1959年3月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳好冠佳物业管理有限公司（以下简称好冠佳公司）因与被上诉人张运明物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好冠佳公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判14268元的物业管理费及违约金4280.4元由被上诉人承担；3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审适用法律错误，案涉物业服务合同约定的物业服务费按半年交纳，上诉人主张的物业服务费从2009年4月13日起至2019年7月30日，可见物业合同为连续性、整体性合同，且上诉人所提供的物业服务在合同订立的确定时间内持续、不间断的履行，双方之间为长期稳定的合同关系，上诉人不可能怠于行使追要物业费的权利。根据最高人民法院关于诉讼时效制度的若干规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期物业费履行期限届满之日起算。故本案并未超过诉讼时效。二、一审认定事实不清。一审笔录中，被上诉人曾自认收到过上诉人通过律师向其主张物业费的情况，但一审并未查明是何时收到通知。且被上诉人曾于2015年3月向上诉人自认应当交纳物业费的事实，另上诉人曾于2017年6月起诉被上诉人要求支付物业费，诉讼时效应当自2017年6月20日中断。上诉人还通过张贴通知向被上诉人主张权利，足以证明上诉人履行了通知义务，但一审不予认定错误。张运明辩称，一审认定事实清楚，诉讼时效一审认定正确。物业合同是否是整体性、连续性不清楚，物业公司更换了很多家，上诉人一直都是不闻不问，怠于行使权利。上诉人十年间不努力争取，理由太牵强。一审适用法律正确，没有任何证据证明照片是张贴在我家大门上。2015年3月我找物业陈经理要求赔偿电线事宜，没有谈及物业费问题，不存在自认。小区监控是坏的，严重影响安全，我曾经反映过，但物业置之不理，至今都没有安装监控。我没有收到任何通知，上诉人是颠倒黑白、事实不分。有个律师打我电话，然后打过去就打不通，显示是诈骗电话。我收集证据时，因上诉人没有及时清理垃圾绊倒我，保留要求上诉人赔偿3.8万元医药费的权利。好冠佳公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付江南苑小区C3栋3单元1层1号房物业管理费14268元、违约金4280.40元，共计18548.40元。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张运明系贵阳市花溪区黔江路8号江南苑小区C3栋3单元1楼1号房屋业主（建筑面积145平方米），由原告好冠佳公司为该小区提供物业服务。2006年11月30日，原告与涉案房屋开发建设单位贵州省城乡建材建筑开发有限公司签订《江南苑小区前期物业服务合同》，主要约定贵州省城乡建材建筑开发有限公司选聘原告为江南苑小区提供前期物业管理服务，其中多层住宅物业服务费单价为0.8元每平方米，业主自交房之日每半年交纳一次。2015年10月1日，江南苑业主委员会作为甲方与原告好冠佳公司作为乙方签订《江南苑小区物业服务合同》，载明：“第一条物业基本情况，物业名称：江南苑小区，物业类型：住宅小区，坐落位置：贵阳市花溪区（原小河区）黔江路8号。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月·平方米（按物价局审批定价为准）。……第八条业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用的起算时间为房开公司达到交房条件通知甲方收房之日；甲方可与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，但不得以物业使用人未交纳物业服务费用为由拒绝向乙方交纳费用；物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务。......第十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应补交并从逾期之日起参照民间借贷利率的标准向乙方支付违约金，且逾期期间甲方不得对乙方提供的服务不符合约定为由提出索赔。第二十二条本合同期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，到期后双方可协商续签，未及时续签且甲方未依法终止事实物业服务关系的，双方权利义务比照本合同约定执行”。合同中双方还对其他相关权利义务作了明确约定。2016年10月1日、2019年10月1日，江南苑业主委员会作为甲方与原告好冠佳公司作为乙方签订《江南苑小区物业服务合同》，合同基本内容同上述2015年10月1日合同一致，其中2016年10月1日约定合同期限自2016年10月1日至2019年9月30日，2019年10月1日约定合同期限自2019年10月1日至2022年9月30日。原告提交欠费通知张贴照片，拟证明自2012年开始通过张贴欠费通知的形式向被告催收过物业管理费，被告对照片真实性不予认可，称未收到过催缴通知，且该照片不能体现门牌号，无法证明是向被告家进行物业费催收。被告提交照片，拟证明小区内存在水池脏、卫生差、房屋漏水、安保不到位等各种问题，原告认为照片不能证明有关现象是持续存在。被告提交发票一张，表示2008年10月13日向原告缴纳了2008年10月13日至2009年4月12日期间的物业管理费522元，物业管理费是按照每月每平方米0.6元计算的。对此，原告表示其物业费是按照物业服务合同的约定进行收取的，从未增加或减少，不能从被告过去的缴费发票来推断之后的收费标准。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同及商品房买卖合同备案登记表、江南苑小区前期物业服务合同、江南苑小区物业服务合同、打卡记录、工作照片、缴费通知、律师函、发票等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告与被告所在的江南苑小区业主委员会签订的《江南苑小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该协议无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，对当事人具有约束力，应当遵照执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告多年时间未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业费，不予采纳。对于被告抗辩的原告主张的部分物业费超过诉讼时效，虽然原告主张其通过张贴欠费通知的形式向被告主张了权利，但原告提交的欠费通知张贴账片不能显示张贴的具体时间及张贴地点，不能证实该通知到达被告，且被告对此亦予以否认，故对于原告诉讼时效中断的主张，不予采信，对于被告辩称部分已过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定。原告主张案涉物管费是从2009年4月13日起至2019年7月30日，合同约定付款时间为当月8日，被告对上述款项均未履行还款义务，原告应从知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始起算，原告于2020年1月9日诉至一审法院，2017年1月9日之前的物业管理费用已超过诉讼时效期间,对原告未超出诉讼时效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积145平方米，物业管理费每月每平方米0.8元，故被告应当向原告交纳2017年1月9日起至2019年7月30日期间（30个月21天）的物业管理费3557.33元。对于原告主张的违约金，原告好冠佳公司在被告拖欠物业管理费长达逾10年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了被告的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金起算日按原告主张权利之日即立案之日（2020年1月9日）计算，以人民币3557.33元为基数，计算至全部款项实际付清之日止。对于原告主张超出诉请的部分，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张运明于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳好冠佳物业管理有限公司2017年1月9日至2019年7月30日期间的物业管理费人民币3557.33元及违约金（违约金以人民币3557.33元为基数，从2020年1月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项实际付清之日止）。二、驳回原告贵阳好冠佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币20元，被告张运明负担人民币5元。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院主持当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交了如下证据：第一组证据：贵州省经营服务费许可证复印件，拟证明对案涉小区的收费标准是0.8元/平方米。张运明经质证，认为收费应当按照0.6元/平方米计算，涨价其并未同意，不认可。第二组证据：被上诉人提交的通知单及仓库说明，是其自认从2009年5月至2015年3月没有交纳物业费的事实，结合一审的上门催收单，形成证据链，证明诉讼时效中断。张运明经质证，认可是其书写的，但其没有收到任何通知，在这之前是其主动去找物业公司协商赔偿事宜，没有催缴物业费的事情。第三组证据：2017年一审法院作出的民事裁定书，拟证明诉讼时效中断的事实。张运明经质证，认为这个事情其是知道的，但在开庭前一个星期就撤诉了。第四组证据：照片三张，拟证明对方是没有门牌号的，张贴的单子与照片是可以看出是一致的，一楼没有门牌号，只能张贴在大门上，张贴是事实。张运明经质证，认为小区里有十多家的门都是一样的，照片不能证明就是我家的门，催收单是无法证明张贴在我家门上。第五组证据：（2020）黔0111民初945号民事调解书，业主认可欠费的时间，拟证明本案没有过诉讼时效。张运明经质证，认为与本案无关。庭审后，上诉人向本院申请调查令，本院开出调查令后，上诉人补充提交了物价局收费标准原件、2020年9月28日贵阳市小河区江南苑业主委员会出具的情况说明、2019年7月8日在小区张贴的催收通知照片，拟证明案涉物业服务费的诉讼时效中断。张运明经质证，对于物价局的收费标准意见与之前质证意见一致。对于业委会的情况说明，该证据不能说明任何问题，我从未见过任何催收物业费的单子和什么业委会找我了解不交物业费的原因，完全是无稽之谈，2016年以前我还未入住。对于2019年7月8日的催收通知更是无稽之谈，完全是在做假，我从2016年至今从未看到此通知，不知是何时贴上去匆匆忙忙拍照的，且我的房号第7位最后一位数是涂改过的，真的太假了。对于上诉人提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据，因与本案具有关联性，本院予以确认。对于第四组证据，因无时间及地点，本院不予确认。对于第五组证据，因与本案无关联性，本院不予确认。对于上诉人庭后提交的业委会情况说明及催收通知，因与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明：2010年贵州省经营性服务收费许可证载明江南苑商住小区多层住宅收费标准0.8元/㎡/月。张运明2015年3月20日出具的说明及附件主要载明：已交物管费至2009年4月12日止，从2009年5月至2015年3月共71个月应交物管费145㎡×0.8元/㎡×71个月=8236元，扣减损失费用7958元，应补交物管费8236元-7958元=278元。2017年6月20日好冠佳公司曾向一审法院起诉张运明支付物业费，一审法院立案后，好冠佳公司于2017年10月24日申请撤诉。2020年9月28日贵阳小河区江南苑业主委员会出具情况说明主要载明：“贵阳市中级人民法院：本会于2015年成立前，好冠佳公司经常在小区大门、业主房门上张贴催费单、温馨提示等提醒业主及时交纳物业费；业委会成立后，物业公司曾经向业委会申请帮助催收物业费，业委会在业主群里与业主就不交费原因进行沟通，对以房开未办理产权证、小区绿化不满意等原因不交费的业主进行了劝解并告知，若物业公司已履行法定或者合同约定的职责，业主应当向物业公司交纳物业费；本会成立备案后，物业公司亦每年均张贴书面通知提示业主交费，业委会也有曾经接到物业公司电话提醒缴费的情况，在2019年7月，物业公司在征求业委会意见的情形下将未交费的业主房号进行公示，该公示内容目前仍张贴在小区大门进门右侧。2019年7月8日好冠佳公司在小区墙上张贴催收通知及房号欠费名单，其中就有C3-3-1-1号房（最后一个1有涂改痕迹）。”此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，好冠佳公司与江南苑小区业主委员会签订的《江南苑小区物业服务合同》对业主张运明具有约束力。好冠佳公司已按约提供了物业服务，张运明应按约支付相应物业服务费。关于本案部分物业服务费是否已过诉讼时效的问题。好冠佳公司起诉请求的物业服务费系从2009年4月13日起至2019年7月30日止。从张运明于2015年3月20日出具的说明及附件内容“已交物管费至2009年4月12日止，从2009年5月至2015年3月供71个月应交物管费145㎡×0.8元/㎡×71个月=8236元，扣减损失费用7958元后应补交物管费8236元-7958元=278元。”来看，张运明认可其欠付好冠佳公司2009年4月13日至2015年3月期间的物业服务费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，该期间产生物业服务费的诉讼时效从2015年4月起重新计算二年。好冠佳公司又于2015至2017年6月期间就案涉拖欠的物业服务费在小区内以通知、向业委会请求帮助通知等方式向张运明进行了催收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，好冠佳公司主张的物业服务费并未超过诉讼时效。一审认定案涉部分物业服务费已过诉讼时效不当，本院予以纠正，即张运明应向好冠佳公司支付物业服务费14268元。同理，违约金的计算基数亦纠正为14268元。综上所述，好冠佳公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初942号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初942号民事判决第一项为：张运明于本判决生效之日起十日内支付贵阳好冠佳物业管理有限公司物业服务费人民币14268元及违约金（违约金以人民币14268元为基数，从2020年1月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项实际付清之日止）；三、驳回贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张运明负担；二审案件受理费50元，由张运明负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年九月三十日书记员 曹 艳