福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3452号 原告：潘传应，男，1967年1月12日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：刘建平，福建博知律师事务所律师。 被告：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路70号。 法定代表人：吴海英，董事长。 委托诉讼代理人：郑高廷，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 原告潘传应与被告福建星海房地产有限公司（以下简称“星海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告潘传应的委托诉讼代理人刘建平、被告星海公司的委托诉讼代理人郑春芳、郑高廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘传应向本院提出诉讼请求：1.请求判令星海公司依潘传应支付逾期办证违约金36437元（按已付房款984815为基数的日0.01％计算，自2015年12月31日起计至2018年7月19日止，扣除400个工作日后逾期559日）。当庭变更为请求判令星海公司依潘传应支付逾期办证违约金36338.52元（按已付房款984815为基数的日0.01％计算，自2016年1月2日起计至2018年8月28日止，扣除400个工作日后逾期294日）；2.判令星海公司承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月3日，潘传应与星海公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定潘传应购买星海公司开发的星海湾1号住宅小区A2区11#楼1202室，房屋总价款为984815元；星海公司应在2015年12月31日前交付房屋。合同的补充协议第五条将合同第十四条作了变更，约定在房屋交付365个工作日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，潘传应依约履行合同付款义务。2016年1月2日，星海公司向潘传应交房，但潘传应至2018年7月19日才取得房屋权属证书，星海公司已构成违约，应承担违约责任。 星海公司辩称，本案未能如期办理产权登记实为平潭国土资源局逾期交地及办理房屋所有权证必须行政前置审批的原因，并非出卖人星海公司造成的；星海公司于2017年11月28日完成房产的首登义务，2018年1月11日进行了初始登记，2018年1月19日收到《首次登记通知书》；星海公司于2017年9月13日、2018年1月16日、两次给潘传应邮寄《产权办理通知函》，2018年6月5日给潘传应邮寄《星海湾1号产权办理截止日期通知函》，已尽到通知办证义务，依据合同的附件六补充协议第六条约定，潘传应应按购房款总额的日万分之三向星海公司支付违约金，可予以抵扣；潘传应诉请的违约金明显过高，应不予支持。 本案庭审后，星海公司向本院提出本案争议较大，不宜适用小额诉讼程序的请求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，潘传应（买受人）与星海公司（出卖人）签订了《合同》，以总价款984815元购买星海公司开发的位于平潭县育英中学北侧（星海湾1号Ａ2区）11＃楼1202室商品房。《合同》附件六合同补充协议第五条约定，出卖人须在商品房交付使用之日起365个工作日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，潘传应依约履行合同付款义务，2016年1月2日，星海公司交付案涉房产。 另查，星海公司于2017年11月28日向平潭综合实验区不动产登记中心申请星海湾1号A2区住宅部分的国有建设用地使用权/房屋所有权-新建商品房首次登记。2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发出编号为：201805001号首次登记通知书。2018年7月19日，案涉房屋已在平潭综合实验区不动产登记中心进行不动产权登记。 本院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 双方当事人的主要争议焦点如下： 一、星海公司是否构成违约 《合同》签订后，潘传应已依约交纳了全部购房款，星海公司依约应于交房之日起365个工作日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但星海公司未履行上述约定义务，涉案房产小区至2018年1月19日才可以进行国有建设用地使用权及房屋所有权的首次转移登记，故星海公司已构成违约，应承担相应的违约责任。星海公司抗辩系平潭国土资源局逾期交地及办理房屋所有权证必须行政前置审批原因导致其无法办证，但提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，本院不予支持。 二、违约金的计算标准及计算期间 关于违约金的计算标准，潘传应不主张退房，其要求星海公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合本案讼争合同的实际履行情况，星海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，其在申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的因素。且星海公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前案涉商品房已办理了不动产权证书。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，故本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。 关于违约金的计算期间问题，案涉房屋的交房日期为2016年1月2日，交房使用后的第400个工作日为2017年8月8日，故违约金的起算点应为2017年8月9日。现不动产登记实行的是“房地合一”的登记模式，统一办理不动产权证，且案涉房屋已于2018年7月19日在平潭综合实验区不动产登记中心进行不动产权登记，故违约金应自2017年8月9日起计至2018年7月18日止共344天。星海公司抗辩其于2017年9月13日、2018年1月16日已向潘传应送达产权办理通知函，已尽通知义务，但案涉房屋于2018年1月19日才可以进行国有建设用地使用权及房屋所有权的首次转移登记，且其提供的EMS邮件详情单无法体现具体签收人情况，潘传应陈述未收到该邮件，故对星海公司的该抗辩，本院不予采信；星海公司又抗辩其于2018年6月5日给潘传应邮寄《星海湾1号产权办理截止日期通知函》，已尽到通知办证义务，但其提供的EMS邮件详情单无法体现具体签收人情况，且未按合同约定的地址寄送，潘传应陈述未收到该邮件，故对星海公司的该抗辩，本院亦不予采信。为此，星海公司应向潘传应支付的逾期办证违约金为984815元×344日×0.0075%计25408元，对潘传应超过上述部分的诉请，本院不予支持。 本案符合适用小额诉讼程序的受案范围，星海公司提出本案不宜适用小额诉讼程序的理由不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向潘传应支付逾期办证违约金25408元； 二、驳回潘传应的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费710元，减半收取计355元，由福建星海房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴岚芳 二〇二〇年九月十八日 书记员  陈玲珑