包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初1427号 原告：包头市新如意物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街36号甲璟华苑19-101号。统一社会信用代码91150202MAOMX95A57。 法定代表人：张莉军，总经理。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：牛晓瑞，男，1971年7月6日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新如意物业管理有限公司（以下简称新如意物业公司）与被告牛晓瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新如意物业公司的委托诉讼代理人苏磊、被告牛晓瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新如意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日到2020年3月15日欠缴的物业费1689.90元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居委会签订《准物业合同》，约定由原告为包头市九原区振翔小区提供物业管理服务。合同约定业主应当按时交纳物业服务费用，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照每月0.70元/㎡标准收取。被告作为小区业主，2018年2月1日到2020年3月15日共欠缴物业费1689.90元。 被告牛晓瑞辩称，被告未与新如意物业公司签订过物业服务合同。新如意物业公司进驻振翔小区后，将原有的北门进行了封闭，由此给被告的出行带来极大不便，且降低了房屋的经济价值，被告曾专为此事与物业公司进行过交流。新如意物业公司的物业服务质量不好，小区环境脏乱，并且多次禁止被告从东门进入，双方因此多次发生口角。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区振翔小区无业主委员会。2017年9月，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会就振翔小区引进物业公司进行服务一事向小区业主进行了民意调查。2018年1月，该社区居民委员会代履行业主委员会职责，组织召开振翔小区业主代表大会、业主大会，安排竞标物业服务企业公示服务办法，组织参会业主对竞标物业服务企业进行了投票，最终选聘新如意物业公司提供物业服务。2018年2月1日，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》，合同约定：委托新如意物业公司为振翔小区提供物业服务，服务期限自2018年2月1日至2018年8月31日止。住宅物业服务费用标准为0.70元/㎡/月。业主或物业使用人于每年的3月15日交纳。合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会于2018年9月1日再次与新如意物业公司签订《准物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2021年9月1日止，服务费用标准与2018年2月1日的《准物业服务合同》相同，业主或物业使用人于每年的9月1日交纳物业服务费。上述合同签订后，新如意物业公司向振翔小区提供了物业服务。牛晓瑞系振翔小区*号房屋业主，系2010年从他人手中购买该套房屋，房屋建筑面积94.67㎡，2018年2月1日起的物业服务费未交纳。牛晓瑞拒付物业服务费的事由为：1.新如意物业公司的服务质量与收费标准不符，具体包括：将小区北门关闭，造成被告出入不便，在被告提出异议后未进行整改，小区保安以拖欠物业服务费为由禁止被告进入小区，同时物业公司未兑现将小区网线、电线等线路埋入地下的承诺；2.新如意物业公司无收费许可证；3.对于居民委员会代表业主签订物业服务合同持有异议；4.新如意物业公司未向业主公示物业服务费收支情况。牛晓瑞就保洁服务差的抗辩主张提交了相关照片进行证实。新如意物业公司庭审中陈述，振翔小区北门宽度为3.60米，保留人行通道后无法满足机动车双车道通行，同时车辆从北门进出存在黄河大街车流量大、有绿化带遮挡视线的问题，会造成业主出行不安全，因此将北门设为消防通道。 另查明，在本院2020年1月所受理的新如意物业公司诉振翔小区部分业主的物业服务合同纠纷案件中，作为当事人的业主在诉讼中陈述，新如意物业公司在2018年2月已进驻小区并进行了相应的准备整理工作。本院在相关判决中认定新如意物业公司自2018年2月1日开始主张物业服务费并无不当。相关判决已生效。 本院认为，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会在振翔小区未成立业主委员会的情况下，按照《包头市物业管理条例》第二十七条的规定，代履行业主委员会的职责，就振翔小区物业服务事宜征求业主意见，组织业主投票选聘物业公司，然后在此基础上与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》。振翔社区居民委员会的上述工作有相应的通知、公告能够予以证实。在合同附件中，包头市九原区人民政府沙河街道办事处在2018年8月23日向包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心出具的函中，也对振翔社区居民委员会代履行业主委员会的程序和选聘物业公司的情况予以了确认，故本院对牛晓瑞所提出的振翔社区居民委员会代为签订物业服务合同的异议不予采纳。《准物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，业主、物业公司应按照《准物业服务合同》的约定履行义务。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条第一款（二）项规定：“普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；”牛晓瑞关于新如意物业公司应当具备相应收费许可的主张无相关依据证实，本院不予采纳。在新如意物业公司的物业服务是否符合约定标准这一问题上，振翔小区作为实行准物业化管理的老旧小区，牛晓瑞所作陈述和提交的相关照片不能证实保洁服务和其他服务内容存在严重瑕疵，所提到的新如意物业公司在进驻后将小区原有的大门进行变更一事，无证据证实新如意物业公司此举违反合同约定、行业服务标准或法律法规，故本院对牛晓瑞提出的物业服务质量与收费标准不符的抗辩主张不予采纳。牛晓瑞关于新如意物业公司未对物业服务费收支情况进行公示的主张，物业服务合同未就物业服务费收支情况向业主进行公示一事进行约定，且物业服务费收支公示与否并不影响物业服务合同的履行，收支公布情况亦非物业服务合同的主合同义务，与应否给付物业服务费之间无必然的因果关系，不能以此拒交物业服务费用。新如意物业公司应当在今后的服务当中不断提升物业服务的能力和水平。按照物业服务合同的约定，业主于每年的9月1日交纳该自然年的全部物业服务费，新如意物业公司诉请牛晓瑞给付2020年物业服务费的时间与合同约定的给付时间不符，本院对于新如意物业公司主张的2020年的物业服务费用不予支持，牛晓瑞作为接受物业服务的业主，应给付截止2019年12月31日的物业服务费共计1524.19元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告牛晓瑞于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新如意物业管理有限公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1524.19元； 二、驳回原告包头市新如意物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新如意物业管理有限公司负担2元，被告牛晓瑞负担23元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年九月十一日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。