安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初第2286号原告：马鞍山御景园物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区马向路666号，统一社会信用代码913405006742453548法定代表人：吴伏金，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。被告：水从芳，女，1968年6月4日出生，汉族，现住上海市。原告马鞍山御景园物业管理有限公司（以下简称御景园物业公司）与被告水从芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告御景园物业公司委托诉讼代理人王凯、被告水从芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御景园物业公司诉称：1、判令水从芳立即支付物业管理费29131元及违约金(庭审中变更为：支付2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费26703元，违约金予以放弃)。2、判令本案诉讼费由水从芳承担。事实与理由：御景园物业公司系马鞍山市御景园小区的物业服务公司，水从芳系该小区业主，双方存在前期物业服务关系。御景园物业公司依约向水从芳提供了物业管理服务，但水从芳自2015年1月1日起至2020年6月30日无正当理由拒不支付物业费，已构成违约，依法应承担违约责任。故诉至法院要求判令所请。水从芳辩称：一、被答辩人要求答辩人缴纳2020年7月1日至2020年12月31日止的物业费用，属重复收费，应驳回被答辩人的诉讼请求，因案外人已缴付该时间段物业费用；二、答辩人于2010年12月购买了御景园23栋102室的房屋，答辩人因常年在上海工作的原因，该房屋一直未装修使用，直至答辩人在2015年需要出售房屋时，才得知答辩人房屋的楼顶于2012年12月被相邻邻居违章搭建了一间“阳光房”，但被答辩人既未制止也未通知答辩人，也未向有关部门举报。因被答辩人未履行物业管理责任而产生违建，导致答辩人未缴纳物业管理费，但由于答辩人因维权而发生的直接和间接损失巨大，依法应驳回被答辩人的诉讼请求；三、被答辩人要求答辩人缴纳自2015年1月1日起至2017年6月7日期间的物业费用已过诉讼时效，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。御景园物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，被告身份证复印件，证明御景园物业公司及水从芳的诉讼主体资格。2、不动产权证一份，证明水从芳在2020年6月之前是案涉房屋的产权人及房屋面积为269.73平方米。3、御景园前期物业管理协议一份，证明双方存在物业服务关系及物业费收费标准为1.5元每月每平米。4.雨山区违法建设影像资料一份、23栋302室业主承诺书一份，御景园客服日志3份，证明就被告所述的违法建设事宜，原告采取了相应的制止措施且该违法建设已经拆除。水从芳为支持其抗辩意见向法庭提交如下证据：1.光盘一份，及违建拆除前后的照片打印件各一张，证明案涉房屋屋顶曾出现过违章建筑，认为物业没有尽到职责。2.案涉房屋的内部照片的打印件3张，证明案涉房屋实际为毛坯房。3.物业管理前期服务合同及业主公约复印件各1份，证明双方之间物业服务合同关系。4.收款收据的复印件，证明案外人支付了2020年7月1日2021年6月30日的物业费。5.庭前申请法院到马鞍山市雨山区有关阳光房违建的证据材料，证明违建确实是2012年12月建起来的。经庭审举证、质证，水从芳对御景园物业公司所提交的御景园23栋302室业主承诺书的书写人身份持有异议，对御景园客服日志的真实性不予认可，对其余证据均无异议；御景园物业公司对水从芳所提交的证据4认为与本案不具有关联性，对证据5的三性无异议，但认为原告对302室的违建履行了报备义务，对其余证据的真实性、合法性均予以认可。本院认证如下：御景园物业公司及水从芳所举证据均具有客观真实性、合法性及与本案的关联性，依法应作为本案的定案依据。经审理查明：御景园物业公司系依法成立的从事物业管理服务的公司。水从芳系马鞍山市雨山区御景园23栋102室业主，房屋面积为269.73平方米。2010年12月22日，御景园物业公司与水从芳签订一份前期物业管理服务协议，约定御景园物业公司为水从芳居住的马鞍山市雨山区御景园小区提供前期物业管理服务，物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会选聘物业管理公司并签订物业管理合同生效时止；前期物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、小区安全防范、交通秩序与车辆停放的管理、房屋装饰装修管理等；并约定物业管理服务费按产权登记面积计算交纳，叠加住宅为每月每平方米1.5元；开发公司通知业主领钥匙当日的次月开始缴纳物业管理费，协议半年一交；不按约定的收费标准和时间交纳物业费的，物业公司要求补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金。协议签订后，御景园物业公司依约为该小区提供物业服务，水从芳自2015年1月1日至2020年6月30日共欠物业服务费26703元（1.5元/每月/平方米×269.73平方米×66个月），以致成讼。在案件审理过程中，御景园物业公司对案涉违约金的诉讼请求予以放弃。另查明，水从芳于2010年12月取得案涉房屋的产权后，既没有装潢也没有实际入住，该房屋一直空置，直至2020年6月出售给他人。再查明，2012年12月，御景园23栋302室在装修期间在案涉房屋房顶违法建设阳光房，御景园物业公司于2017年11月14日向有关行政部门报告，后该违法建设于2020年5月被拆除。本院认为：一、御景园物业公司与水从芳签订的前期物业管理服务协议合法有效，应受法律保护。御景园物业公司为小区提供了物业服务，水从芳作为小区业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。故对御景园物业公司要求水从芳支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、水从芳就案涉房屋为毛坯房及该房屋已于2020年6月出售给他人的答辩意见，御景园物业公司予以认可，鉴于这一事实，水从芳所要交纳的物业费应当予以适当减免，酌定以拖欠物业费的70%计算为妥，即水从芳应当交纳自2015年1月1日至2020年6月30日66个月的物业费18692元(26703元*70%)。三、水从芳提出部分物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本案的物业服务合同处于连续状态下，分期支付的物业费虽具有一定的独立性，但不足以否认物业服务费这一债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事诉讼案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故对水从芳的该抗辩意见不予采纳。四、御景园物业公司明确表示放弃违约金部分的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告水从芳于本判决生效之日起十日内一次性向原告马鞍山御景园物业管理有限公司支付2015年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费18692元。二、驳回原告马鞍山御景园物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元（已减半收取），由原告马鞍山御景园物业管理有限公司负担100元，被告水从芳负担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇二〇年九月十五日书记员 方蕊妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。