山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2430号上诉人（原审原告）：周云容，女，1950年8月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：陈淑艳，福建元一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟松，福建元一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地山东省乳山市银滩银龙弯金鼎会所。法定代表人：尹晓山，经理。委托诉讼代理人：刘莉，女，该公司员工。上诉人周云容因与被上诉人乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2020）鲁1083民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周云容上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判支持周云容一审全部诉请；2.由新力公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定周云容缴纳的房款数额为164097元错误。周云容提供的2015年7月1日的收款收据，足以证实其当日向新力公司现金支付了购房款10000元，该10000元系周云容在中国建设银行福州东街支行将现金存入新力公司的指定账户，新力公司主张该笔款项系2015年6月21日的款项转换而来，缺乏证据支持。而6月21日周云容通过POS机刷的10000元系被盗刷，周云容已经到乳山市公安局报案。2.一审法院认定双方未签订商品房买卖合同系由周云容一方原因造成错误。首先，周云容并未自认是其个人原因导致按揭贷款无法办理；其次，周云容已经告知新力公司周燕婷拒绝追认办理贷款，新力公司承诺可以解决按揭贷款问题，并主动下调了定金；再次，2015年7月3日，周云容交足了首付款，并且当时仍有足够经济能力偿还贷款，没有理由不签订合同，只是因为合同的签订时间此时已经发生变更，且2015年8月，周云容与单位之间发生劳动争议，新力公司的员工承诺可以等劳动争议结束后再签合同。因此，双方未能签订合同不能视为周云容的过失。新力公司在不符合《房产认购书》解除条件的情况下，擅自将房产出售，不符合诚实信用原则。3.一审法院对周云容适用定金罚则错误。双方未能签订商品房买卖合同的原因在新力公司，且《房产认购书》中对定金做了具体约定，即未交足定金及未交足首付款或全部购房款两种情形，新力公司才有权不返还定金，而双方约定的为按揭贷款，新力公司未向周云容发送过催交购房款的函件，故不能对周云容适用定金罚则。4.一审法院仅支持案涉房屋另行出售之后的利息错误。周云容认购案涉房产之后缴纳了定金和首付款，新力公司收受款项之后并未产生任何损失，且其在收受房款之后仍同意、放任周云容对签订商品房买卖合同时间的延期，既不解除《房产认购书》，也不返还购房款，导致周云容损失扩大。因此，新力公司应当自占有购房款之日起支付利息。5.虽然周云容的交通、住宿票据原件丢失，但其已补正相应的缴费记录，能够与复印件相互印证，可以证明周云容前往乳山当地向新力公司主张权利的实际损失。新力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。周云容向一审法院起诉请求：1.解除周云容与新力公司之间的商品房认购关系；2.新力公司返还周云容购房款164097元及利息（以10000元为本金，自2015年6月20日起算；以10000元为本金自2015年6月25日起算；以10000元为本金自2015年7月1日起算；以80000元为本金，自2015年7月2日起算；以54097元为本金，自2015年7月3日起算，以上均按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场利率分别计算至实际还清之日止），暂计至2020年1月15日为31380.77元；3.新力公司返还一倍定金30000元；4.新力公司返还周云容封房费1200元；5.新力公司返还多收的10000元及利息，按上述利息标准从2015年6月21日暂计至2020年1月15日为1923.99元；6.新力公司支付周云容交通损失1677元及住宿损失180元；7.本案诉讼费由新力公司承担。一审法院认定事实：2015年6月20日周云容以其侄女周燕婷的名义与新力公司签订《房产认购书》一份，约定周云容以周燕婷的名义认购新力公司开发的银滩银龙湾小区13号楼A单元1702室房产,建筑面积77.04㎡，单价7075元/㎡，房屋总价545097元。定金交纳方式：购房人签订本房产认购书时，交纳定金10000元，尚欠定金40000元，必须在三日内即2015年6月25日前付清，共计应支付定金50000元。购房人支付总房款时同意按下列付款方式中第1种方法办理。1、签订《商品房买卖合同》之日即2015年7月3日前按总价的30%一次性交纳首付款164097元，剩余房款381000元采取银行按揭方式。备注：按认购日期付款赠送洗衣机一台逾期付款赠品取消，恢复原价，包租两年（已返），每平方米赠500元装修基金，此房为毛坯房，注：定金不退。双方认购条件约定：1.购房人必须在本认购书生效之日起三日内交足定金，若通过银行交纳定金，款必须到达开发企业账户。否则，视为未交足定金，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交的定金概不退还；2.认购人须交足定金后七日内交足首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》，双方另行约定除外；3.购房人逾期未交足首付款或者全部房款的，视为放弃本《认购书》约定之房产的认购。本认购书一式四份，具有同等法律效力，双方签订《商品房买卖合同》并履行本认购书各自的责任和义务后，此认购书终止生效。本认购书自开发企业、认购人双方盖章签字之日起生效。新力公司在开发企业处加盖公章，周云容在购房人处签名：周燕婷（周云容代）上述合同签订后，周云容于2015年6月20日通过POS机刷卡支付10000元，当日新力公司开具收据一份，载明：收到周燕婷1-1702定金10000元；6月21日周云容通过POS机刷卡支付10000元，当日新力公司开具收据载明：收到周燕婷13C-2604定金10000元；6月24日周云容现金付款（ATM存款）10000元，6月26日新力公司开具收据一份，载明：收到周燕婷13A-1702补定金10000元；7月1日新力公司将6月21日所开收据收回，向周云容另行开具收据一份，载明：收到周燕婷13A-1702补定金10000元；2015年7月2日周云容通过建设银行尾数1133号账户向新力公司转账支付80000元，7月3日又通过该账户向新力公司转账支付54097元，当日新力公司向周云容开具收据一份，载明：收到周燕婷13A-1702首付款134097元。但周云容与新力公司自2015年7月3日至2017年9月30日未能签订商品房买卖合同，周云容也未按照《房产认购书》约定办理银行按揭贷款。新力公司于2017年10月1日将案涉房屋另行出售，2018年11月1日不动产权变更手续。法庭审理过程中，周云容自认因周燕婷拒绝为其办理按揭贷款，其与原单位的劳动争议案件也未结,退休金被停发，当时自己没有能力还款，怕影响晚辈的生活，所以没有让其他晚辈代其办理按揭贷款。一审法院认为，周云容与新力公司对解除双方签订的《房产认购书》没有异议，依法予以确认。本案的争议焦点为：一、周云容的起诉是否超过诉讼时效；二、周云容向新力公司交纳房款的数额；三、新力公司返还周云容购房款的数额；四、周云容要求新力公司支付封房费、交通损失费、住宿损失费是否具有事实和法律依据。一、关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案系因商品房预约合同解除后而产生的返还财产和赔偿损失的请求权纠纷，诉讼时效的起算点应当自周云容知道或者应当知道合同解除之日起计算。新力公司虽向法庭提交了《解除房产认购书通知》，但未提交证据证实送达周云容的具体时间。周云容提交的微信聊天记录显示2018年5月24日周云容知道涉案房产已经另售，认购合同已解除的事实。故诉讼时效应当从2018年5月24日起算，周云容于2020年2月5日向一审法院提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效。故对新力公司主张周云容的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，不予支持。关于焦点二，周云容提交的证据显示，其于2015年6月20日、21日通过POS机刷卡方式向新力公司支付20000元，6月24日通过现金向新力公司支付10000元，7月2日、3日周云容通过银行转账方式向新力公司支付134097元，以上合计164097元，新力公司对此没有异议。周云容主张实际交款数额为174097元，其中6月21日交款10000元，新力公司未开具收据，法庭审理中新力公司向法庭提交了6月21日向周云容开具的收据原件，并辩称由于周云容取消对13C-2604房产的认购，新力公司收回了6月21日向周云容开具的收据，并于7月1日向周云容另行开具收据，将6月21日收取款项补作涉案房产的定金，7月1日周云容并未支付房款。周云容主张7月1日通过现金方式付款，但未提交证据予以证实。故对周云容关于向新力公司交纳房款174097元的主张，不予支持。因此，一审法院认定，周云容向新力公司交纳房款数额为16497元。关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，周云容主张虽然《房产认购书》约定的定金数额为5万元，但后经双方协商定金数额改为3万元。新力公司向周云容出具的收据也载明合计收到周云容定金3万元，故认定周云容向新力公司交纳的定金数额为3万元。根据周云容与新力公司签订的认购书，周云容应当于2015年7月3日前与新力公司签订商品房买卖合同，并办理按揭贷款手续，但直至2017年10月1日新力公司将房屋另行出售，双方仍未能就签订商品房买卖合同。周云容自认未办理按揭贷款系由于周燕婷拒绝为其贷款，其个人也因与原单位之间的劳动争议案件未审结，退休金被停发，无还款能力，所以未找其他晚辈为其办理按揭贷款所致。周云容虽主张一直与新力公司就签订合同及付款事宜进行协商，新力公司亦同意其延迟付款请求，但未提交证据予以证明，故依法认定周云容与新力公司未签订商品房买卖合同系由周云容一方原因造成。按照上述法律规定，应当适用定金罚则，3万元定金不予退还。但自新力公司于2017年10月1日另行出售涉案之日起已无合法根据占有周云容交付的购房款，故应当承担自2017年10月1日至实际给付之日止的利息，对周云容多诉部分的利息，不予支持。关于焦点四，本案中周云容主张新力公司返还封房费1200元，新力公司辩称未收到该款项。周云容提交的收据显示收款单位为海景房接待中心，并无新力公司公章或签字，周云容亦未提交证据证实该接待中心与新力公司的关系，周云容亦未提交其他证据证实新力公司收到该款，故对周云容的该项诉讼请求，不予支持。周云容主张新力公司赔偿其交通损失费1677元，但周云容提交的交通费单据均为复印件并无原件核对，对于其主张的住宿费未提交证据予以证实，故对周云容的该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、九十六条、九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除周云容与乳山光谷新力房地产有限公司于2015年6月20日签订的编号为2482689的《房产认购书》；二、乳山光谷新力房地产有限公司于判决生效后十日内返还周云容已付房款134097元及利息（以134097元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2446元，由周云容负担656元，乳山光谷新力房地产有限公司负担1790元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周云容提交新证据如下：一、周云容的建设银行流水、历史股份余额查询表、不动产登记信息证明、不动产登记资料查询结果证明、个人不动产登记信息查询记录，拟证实周云容在2015年7月购房时有足够的能力全款买房。二、周云容相关交通票据原件（2019年1月21日从福州到青岛又到乳山及2019年1月22日从乳山到烟台又到福州的机票和车票），拟证实其前往乳山向新力公司主张权利产生的交通损失。新力公司质证称：对证据一的真实性无法确认，即使是真实的，也与本案缺乏关联性，且即使周云容有资产也无法证明其有向新力公司支付购房款的意向，事实上，周云容并未按照约定向新力公司支付剩余购房款，更应承担违约责任。对证据二的真实性予以认可，但与本案无关。本院对上述证据认定如下：证据一虽系原件，但与待证事实缺乏关联，本院对其证据效力不予认定。因新力公司认可证据二的真实性，本院对其真实性予以认定。二审期间，周云容申请证人王某出庭作证，拟证实周云容在2015年6月21日并未另外购房，2015年7月1日的收据并非6月21日刷卡的10000元转化而来。但法庭调查期间，王某并未出庭作证。庭后王某提交了一份书面《证明》，其中载明“当日（2015年6月21日）下午本人与周云容一起参加了金鼎公司组织的大乳山景区游。当晚乘公司大巴车返程。当时我只知道周云容预购了银龙湾的一套住房，并交了订金。2015年6月21日上午周云容是否又订购另一套住房，我不知道，也未听说。”因该《证明》不符合证人证言的法定形式，且无法证明周云容的拟证事项，故本院对此不予认定。另，周云容向本院申请调取《房产认购书》中账号为“37×××06”的银行卡2015年6月26日至2015年7月1日期间的银行流水，拟证实周云容在2015年7月1日向新力公司支付了10000元。后，新力公司向本院提交该银行卡2015年6月23日至2015年7月2日期间的银行流水，同时提交了账号为“43×××30”的银行卡（该银行卡系周云容2015年6月24日通过ATM存款所存入的银行账户）2015年6月23日至2015年7月2日期间的银行流水。经查，2015年7月1日，上述两张银行卡均无从中国建设银行福州东街支行网点汇入10000元的记录。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点有：一、周云容实际交纳购房款的数额；二、周云容与新力公司未签订商品房买卖合同的原因在谁；三、周云容主张的交通损失费、住宿损失费应否支持。关于第一个焦点问题，新力公司主张周云容实际交纳购房款的数额为164097元，而周云容却主张该数额应为174097元。其中，双方有争议的两笔款项为：2015年6月21日，周云容主张POS机所刷的10000元系被新力公司盗刷；2015年7月1日，周云容主张通过ATM存款的方式将10000元现金存入了新力公司指定的银行账户。新力公司则主张周云容在6月21日通过POS机刷卡10000元且新力公司已出具收款收据，而7月1日周云容并未交款。对此，本院认为，周云容主张其在2015年6月21日通过POS机所刷的10000元系被新力公司盗刷，却未能提供证据予以证实，故对盗刷的主张，本院不予采信。另，通过新力公司提供的两张银行卡的银行流水可以看出，2015年7月1日，上述两张银行卡并未收到周云容存入的10000元款项，故周云容主张其于7月1日向新力公司支付了10000元，依据不足，本院不予采信。据此，一审法院认定周云容交纳房款的数额为164097元，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。根据《房产认购书》的约定，周云容应于2015年7月3日前与新力公司签订《商品房买卖合同》。现周云容主张7月3日并非双方约定的签订合同的日期，签合同的时间已经发生变更，当时周云容有足够的经济能力偿还贷款，且新力公司的员工曾承诺周云容，可等周云容的劳动争议诉讼结束后再签订《商品房买卖合同》。二审期间，周云容提供其银行存款、股票、不动产等信息证实其在2015年7月购房时有足够的能力全款买房。对此，本院认为，周云容借用周燕婷的名义与新力公司签订《房产认购书》,但周燕婷却拒绝为周云容办理贷款。并且,即使周云容所述其有足够的经济能力全款买房属实，但在2015年7月3日至2017年10月1日新力公司将案涉房屋另行出售之日，周云容既未办理按揭贷款，亦未通过其他方式交纳剩余房款，最终导致双方未能签订《商品房买卖合同》。故，一审法院认定双方未能签订《商品房买卖合同》系由周云容一方原因造成，合理有据。根据定金罚则原则，周云容要求返还定金，不应支持。另，因周云容一方原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》，新力公司于2017年10月1日将案涉房屋另行出售，至此之后，新力公司占有周云容交纳的购房款已无合理依据，一审判令新力公司承担自2017年10月1日起至实际给付之日止的利息，并无不当，本院依法予以维持。关于第三个焦点问题，虽然周云容二审期间提交了相关交通单据原件，但该交通费系在新力公司将案涉房屋另行出售之后、本案诉讼之前产生，且双方未能签订《商品房买卖合同》系由周云容一方原因造成，现周云容要求新力公司赔偿其交通费用，于法无据，本院不予支持。另，周云容主张的住宿费并未提交证据证实，故本院对其主张的住宿费损失不予支持。综上所述，周云容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4892元，由上诉人周云容负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年九月十八日法官助理马文姣书记员刘莎莎