上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15501号原告：朱羿圣，男，1983年12月25日出生，汉族，户籍地湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：王渊，上海瀛东律师事务所律师。被告：李浩，男，1971年4月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告朱羿圣与被告李浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告朱羿圣的委托诉讼代理人王渊、被告李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱羿圣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还原告购房款1,000,000元;3.被告支付违约金2,200,000元。事实和理由：被告李浩系上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2018年3月24日，原告经上海众衡房地产经纪有限公司居间介绍，与被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖居间协议》。约定原告以1,100万元的价格向被告购买系争房屋，协议订立当日，原告即向被告支付定金10万元，并于2018年4月16日支付首付款90万元。2018年7月31日，原告与被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为1,100万元，被告于2018年10月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，双方于2018年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。逾期未配合办理过户手续的，原告应书面催告被告，自收到原告书面催告之日起10日内，被告仍未配合办理过户手续，交付房屋的，原告有权单方解除合同，被告应按总房款的20%向原告支付违约金。后被告未交付房屋、办理过户手续，2018年11月30日，双方签订《补充协议》，将过户日期变更为2019年4月30日前。此后因系争房屋被多家法院查封，致使产权无法过户至原告名下，被告始终未有相应措施以保证买卖合同继续履行。双方协商未果，故原告起诉至法院。李浩辩称，原告所述并非事实，系争房屋原本存在深圳保险公司的抵押借款，双方签订合同时，原告即知晓这一情况，被告出售房屋即为了于2018年8月归还抵押借款，但原告始终未能取得相应的银行贷款，一直未向被告支付后期房款，导致未能及时归还保险公司的借款。原告曾与被告共同至保险公司处，询问能否先行解除抵押，但遭到拒绝。原告违约在先，未按约付款，致使抵押未能撤销，房屋上的其余查封标的较小，双方也一直在协商解决，现同意解除合同，返还原告购房款100万元，但对违约金不认可，不同意支付违约金。本院认定事实如下：被告李浩系上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX幢XXX室房屋登记的产权人。2018年7月31日，原告(买受人、乙方)与被告(出售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为1,100万元，甲乙双方同意，甲方于2018年10月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接。甲乙双方确认，在2018年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方逾期未配合办理产权过户手续或逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的10日内，甲方仍未配合办理过户手续，交付房地产，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的10日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起的10日内向乙方返还已收款和利息，还应按总房款的20%向乙方支付违约金。合同附件约定，签订买卖合同30日内支付部分首付款壹佰万元整(含已付定金)；第二笔首付款贰佰捌拾万元于2018年8月31日前支付给甲方(此款项付到交易中心指定监管账户)，乙方将第二笔房款付到交易中心监管账户后的15日内甲方还清自己该房屋现有的抵押贷款；第三笔房款柒佰壹拾伍万元由乙方向银行申请贷款，贷款不足部分以现金补足。合同另就其他事项作了约定。2018年11月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订补充协议，约定过户时期更改为2019年4月30日前，对付款协议更改为：乙方已于2018年4月16日支付给甲方壹佰万元，第二笔剩余首付款贰佰捌拾伍万元在该房屋撤销查封和撤销抵押之后7个工作日内支付给甲方(此款项付到指定的监管账户)，乙方将第二笔房款付到监管账户后，甲方在10个工作日内还清自己在该房屋现有的抵押贷款等。还查明，原告于2018年3月24日向被告支付10万元，于2018年4月16日支付90万元，系争房屋设有中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司新洲支公司的抵押，债权数额为9,273,600元，债务履行期限为2017年8月8日至2018年8月7日。2018年11月13日，系争房屋被上海市徐汇区人民法院进行查封，此后有多家法院对系争房屋进行查封。因被告一直未还清抵押贷款，原告于2020年5月25日向被告发函，要求被告于接函之日起10日内解除查封，注销他项登记，逾期将解除合同，追究违约责任等。被告则表示未收到过上述函件。该函件显示由门卫代签收。双方协商未果，原告向本院提出如上诉请。以上事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产买卖合同及补充协议、上海市不动产登记簿、收据、转账凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据房地产买卖合同补充协议约定，双方应在2019年4月30日之前向房产交易中心申请办理转让过户手续，然而被告收到原告支付的首付款后，未及时涤除系争房屋上抵押登记的义务，且系争房屋为多家法院查封，双方实际已经无法在合同约定时间内办理过户手续，对此被告应承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，被告亦表示同意，对原告要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告收到的购房款理应返还原告。被告不认可原告主张的违约金，本院认为，违约金的金额是否过高或过低应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，同时结合被告违约给原告造成实际损失为基础，本院根据公平原则酌情确定违约金为20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除朱羿圣与李浩就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX幢XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；二、李浩于本判决生效之日起十日内返还朱羿圣购房款1,000,000元；三、李浩于本判决生效之日起十日内支付朱羿圣违约金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计16,240元，由李浩负担6,115元，朱羿圣负担10,125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年九月十日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……