江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初403号原告：淮安永创物业有限公司，统一社会信用代码91320891MA1TB5NF8X，住所地淮安经济技术开发区徐杨老街39号1幢115室。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙贵洋，江苏穿石律师事务所律师。被告：淮安经济开发区宇轩旅店，统一社会信用代码92320891MA1TQKGK7K，住所地淮安经济技术开发区富士康路188号1幢143室168连锁酒店。经营者：陈中展。委托诉讼代理人：李秋菊，该旅店工作人员。委托诉讼代理人：姚翠霞，该旅店工作人员（案件审理过程中，被告解除对姚翠霞的委托）。委托诉讼代理人：张凯，该旅店工作人员。原告淮安永创物业有限公司（以下简称永创物业）诉被告淮安经济开发区宇轩旅店（以下简称宇轩旅店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。第一次开庭，原告永创物业的委托诉讼代理人孙贵洋，被告宇轩旅店的委托诉讼代理人李秋菊及原委托诉讼代理人姚翠霞到庭参加诉讼，第二次开庭，原告永创物业的委托诉讼代理人孙贵洋，被告宇轩旅店的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永创物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费99407.48元（2018年12月1日至2019年11月30日期间）及利息暂定2000元（利息从2019年12月1日计算至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告支付诉讼费。被告宇轩旅店辩称，被告与原告无任何委托合同关系，原告提供的物业服务合同中的内容有10项，被告认可的是第三项中化粪池，第五项中提到的垃圾清运，其他的服务内容原告未提供，因服务内容一直未改变，被告之前每年按照2万元交物业费，现在按照99407.48元交纳物业费，在服务内容和质量未变的情况下，被告无法接受。原告的主张物业费依据是委托合同，该合同被告不认可。本院经审理查明，原告于2018年11月30日与淮安经济技术开发区徐杨乡物业管理委员会签订《弘康兴旺角物业服务委托合同》，约定原告为弘康兴旺角（商业）提供物业服务，合同期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止，物业管理服务费有电梯楼层2.2元/㎡/月，无电梯楼层1.88元/㎡/月，公寓1.35元/㎡/月。合同签订后，原告按合同约定进驻涉案的弘康兴旺角提供物业服务。涉案小区现未成立业主委员会被告经营者陈中展为弘康兴旺角1号商铺423、425、427、428、429、430、431、432、433、435、436、437、438、439、441、442、443、446、448、450、523、525、527、528、529、530、531、532、533、535、536、537、538、539、541、542、543、546、548、550、623、625、627、628、629、630、631、632、633、635、636、637、638、639、641、642、643、646、648、650、723、725、727、728、729、730、731、732、733、735、736、737、738、739、741、742、743、746、748、750、152、141、143室房屋所有权人，上述房屋面积总计4406.36平方米，被告宇轩旅店现在上述商铺经营旅店业务。2018年12月1日至2019年11月30日期间物业费被告未向原告交纳。另查明，2018年1月13日，2018年6月5日，被告分别向涉案房屋原物业服务公司淮安永鑫物业服务有限公司交纳物业费上半年物业费1万元，下半年物业费1万元。案件审理过程中，原告陈述涉案房屋为无电梯房，物业费按照1.88元/㎡/月收取。庭审中，被告对原告主张由被告作为物业费交纳主体没有异议。经本院现场察看，原告在涉案小区物业服务合格，但提供的服务存在瑕疵。上述事实，有当事人庭审陈述，物业服务委托合同，照片、面积明细、收据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。因涉案小区尚未成立业主委员会，依据《江苏省物业管理条例》第二十七条之规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。因此，在弘康兴旺角业主大会成立前，原告与淮安经济技术开发区徐杨乡物业管理委员签订的物业服务委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，并对涉案小区全体业主具有约束力，原告按合同约定进驻弘康兴旺角提供物业服务，被告作为涉案房屋的实际使用人，对原告主张由被告作为物业费交纳主体没有异议，被告应当及时向原告交纳物业费。被告抗辩其与原告无任何委托合同关系，本院不予采信。结合本院现场察看，本着收费与服务水平相一致的原则，本院认定被告按照应交物业费的90%交纳。原告主张被告在2018年12月1日至2019年11月30日期间欠交物业费99407.48元，经核算该数额无误，故被告实际应缴纳物业费金额为89466.73元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于利息，鉴于原告的服务尚有可提高之处，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告之前按照两万元每年的标准交纳物业费，因原告与淮安经济技术开发区徐杨乡物业管理委员签订的物业服务委托合同已明确约定涉案房屋的物业费交纳标准，原告之前交纳物业费的标准与本案没有关联性，对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于被告已将2018年下半年物业费交至案外人淮安永鑫物业服务有限公司的问题，因2018年12月1日至2018年12月31日期间，原告为涉案弘康兴旺角的物业服务单位，物业费的收取主体应为原告，被告向案外人交纳此时间段的物业费可依法向案外人主张权利，但不能以此为由拒交此时间段的物业费。关于被告抗辩的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业服务是一个动态过程，在人口大量聚集的小区，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件。业主或物业使用人如认为物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主或物业使用人普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安经济开发区宇轩旅店于本判决生效后十日内向原告淮安永创物业有限公司支付物业费89466.73元；二、驳回原告淮安永创物业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2329元，由被告淮安经济开发区宇轩旅店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××16）。审 判 长  蔡红芹人民陪审员  许致远人民陪审员  朱春健二〇二〇年九月二十四日书 记 员  呼芮吉