广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3483号 上诉人（原审被告）：陈异月，女，1988年10月14日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 上诉人（原审被告）：黄玉环，女，1991年7月20日生，壮族，住广西壮族自治区象州县。 上诉人（原审被告）：谭达喜，男，1982年12月15日生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：曾小帅，柳州市正明法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：柳州市房好佳房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道256号万达广场9栋1-91，统一社会信用代码：91450200MA5NG3FM8D。 法定代表人：杨萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李君，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋昕玉，广西万铭律师事务所律师。 上诉人陈异月、黄玉环、谭达喜因与被上诉人柳州市房好佳房地产经纪有限公司（以下简称房好佳公司）居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月1日组织双方当事人对本案进行了询问。上诉人陈异月、黄玉环、谭达喜的共同委托诉讼代理人曾小帅，被上诉人房好佳公司的委托诉讼代理人蒋玉昕到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人陈异月、黄玉环、谭达喜上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回房好佳公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由房好佳公司承担。 事实和理由： 一审判决是错误的。 首先，房好佳公司以其能够为陈异月在银行办理高评高贷为由诱导陈异月携房源到房好佳公司处签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。法院应充分了解事情发生真相。其次，《房屋买卖合同》及《补充协议》均提到合同终止、合同作废、解除合同、终止交易等字样，也就是说该房屋买卖如交易不成，无论谁的原因，合同作废，三方权利义务终止，并且三方互不需支付任何费用。再者，陈异月、黄玉环、谭达喜与房好佳公司之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》显失公平。房好佳公司仅仅提供了签订合同的机会，并未实际产生必要的结果，因此陈异月、黄玉环、谭达喜不应当支付相应的费用。第四，房好佳公司作为房屋中介，第一次庭审并未向法院提供其资质和相关办事人员作为居间人的服务证书等。 综上所述，请求二审法院支持陈异月、黄玉环、谭达喜的上诉请求。 被上诉人房好佳公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人房好佳公司向一审法院起诉请求：一、判令黄玉环、谭达喜支付咨询及中介服务费3000元、逾期违约金2160元（违约金以3000元为本金，按日1％的标准，从2019年9月4日起暂计至2019年11月14日，之后的违约金计算至咨询及中介服务费付清时止）；二、判令陈异月支付咨询及中介服务费20000元、逾期违约金14400元（违约金以20000元为本金，按日1％的标准，从2019年9月4日起暂计至2019年11月14日，之后的违约金计算至咨询及中介服务费付清时止）；三、本案诉讼费用由陈异月、黄玉环、谭达喜承担。 一审法院认定事实：2019年9月3日，黄玉环、谭达喜作为卖方，陈异月作为买方，房好佳公司作为经纪方，共同签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：黄玉环、谭达喜将共同所有的位于柳州市北雀路28号协和家园·康城8栋1单元6-2号房屋以1390000元的价格出售给陈异月；买方在签订本合同时支付20000元作为定金，定金自动转为房款；首期房款为274000元，在买卖双方到房产交易中心办理资金监管时由买方支付到监管中心，在买方领取新产权证后由房产交易中心直接支付到卖方监管指定账户，房价余款1096000元，由买方申请银行商业贷款按揭支付；卖方于本合同签订之日向经纪方支付3000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；三方定于2019年9月15日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续；如买方个人贷款初审在2019年9月10日还未通过，则交易中止，合同作废，定金退还给买方，卖方承诺该房屋所有债务自行解决。该合同还就其他的权利义务进行了约定。 同日，谭达喜、黄玉环作为甲方，陈异月作为乙方，房好佳公司作为丙方，针对该《房屋买卖合同》还签订《补充协议》，约定：案涉房屋以2050000元办理银行按揭手续，其中首付款为410000元，贷款金额为1640000元；房屋实际成交价格为1390000元；按揭比实际成交价格超出660000元，甲方同意在得到首付款当日向乙方指定账户返还410000元，在得到银行尾款当日向乙方指定账户返还250000元；乙方委托丙方找垫资方垫资，乙丙双方确认垫资的首付款410000元，时间为一个月，要求利息不能超过月利率2%；如因银行政策或垫资方利息超过月利率2%，三方可进行协商，如协商无果，三方可无责解除合同，终止交易且将购房定金于2日内退回乙方。 《房屋买卖合同》及《补充协议》签订当日，房好佳公司对陈异月、黄玉环、谭达喜的身份证及案涉房屋的产权证进行拍照留存；陈异月在该日向房好佳公司支付了20000元定金。此后，因陈异月未能办理贷款手续，案涉房屋的买卖工作未能如期推进，房好佳公司于2019年11月7日将20000元定金退回陈异月。 房好佳公司因认为陈异月、黄玉环、谭达喜未履行支付咨询及中介服务费的合同义务而诉至该院。庭审中陈异月、黄玉环、谭达喜代理人自认，当事人已于庭审之日（2020年4月22日）的两个月前将案涉房屋另售他人并办理了变更登记。 一审法院另查明，房好佳公司的营业执照载明其经营范围系房地产经纪，营业期限为长期。 一审法院认为，《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人在真实意思表示下自愿订立，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，因此合同成立并有效，应受法律保护，各方当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，在陈异月客观上无法支付首付款及办理按揭贷款时，各方当事人就解除合同达成了合意，体现在房好佳公司将定金退回给陈异月，黄玉环、谭达喜自称已将案涉房屋另售他人并办理变更登记。合同解除，《补充协议》作为补充条款，应一并解除。 房好佳公司依法领取营业执照并经许可从事房地产经纪工作，作为居间人按约定促成黄玉环、谭达喜与陈异月签订案涉房屋的买卖合同，并在合同解除后如数将定金退回陈异月，并无过错。黄玉环、谭达喜和陈异月在房好佳公司的促成下签订案涉合同后，作为委托人应当按照约定分别向房好佳公司支付报酬，而陈异月、黄玉环、谭达喜对其在庭审中的辩称，并未提供证据予以证明，所以应承担举证不能的责任。本案合同虽已解除，权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，因此对房好佳公司要求陈异月、黄玉环、谭达喜按约定支付咨询及中介服务费的主张，该院予以支持。 虽然合同中约定逾期支付咨询及中介服务费的，以每日应付费用的1%支付违约金，但该院认为该标准过高，兼顾本案合同实际履行情况，该院酌情调整违约金以尚欠咨询及中介服务费为基数，按月利率2%从合同签订的次日计算至实际付清时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十八条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释之规定》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、黄玉环、谭达喜向房好佳公司支付咨询中介服务费3000元及相应违约金（违约金的计算方式：从2019年9月4日起以3000元为基数按月利率2%计算至清偿完咨询中介服务费时止）；二、陈异月向房好佳公司支付咨询中介服务费20000元及相应违约金（违约金的计算方式：从2019年9月4日起以20000元为基数按月利率2%计算至清偿完咨询中介服务费时止）。案件受理费789元（房好佳公司已预交），由黄玉环、谭达喜、陈异月共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人房好佳公司向本院提交如下证据：房地产经纪工作人员工作证的拍照复印件，拟证明房好佳公司及其员工具有房地产经纪的资质。 上诉人黄玉环、谭达喜、陈异月未向本院提交新的证据。 经质证，陈异月、黄玉环、谭达喜对房好佳公司提交的证据因无原件予以核对，故对其真实性及证明目的有异议。本院对当事人提交证据的分析和认定：因房好佳公司未提交原件予以核对，且陈异月、黄玉环、谭达喜对该证据的真实性不予认可，本院对该证据的真实性不予认定。 二审期间，上诉人陈异月、黄玉环、谭达喜对一审法院已查明的事实没有异议，但是认为一审法院遗漏查明房好佳公司是否具有经营房地产经纪的资质。 被上诉人房好佳公司对一审法院认定的事实无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于房好佳公司是否具有经营房地产经纪的资质，本院认为，《房地产经纪管理办法》第十一条规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。”第三十条第二款规定“经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。”本案中，房好佳公司的营业执照载明其经营范围系房地产经纪，依据前述规定，房好佳公司应当自领取营业执照之日起30日内到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。即使房好佳公司未备案，亦未有规定禁止其不能从事房地产经纪服务。一审判决已在事实查明部分认定房好佳公司的经营范围系房地产经纪，故陈异月、黄玉环、谭达喜上述异议不能成立，本院不予采信。 据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，陈异月、黄玉环、谭达喜与房好佳公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，均系合同各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，合同各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：黄玉环、谭达喜、陈异月是否应当分别向房好佳公司支付咨询中介费3000元、20000元及逾期付款违约金？如需支付则逾期付款违约金的计算方式如何确定。 关于本案争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，房好佳公司以其完成居间服务为由，依据《房屋买卖合同》的约定要求陈异月、黄玉环、谭达喜分别向其支付咨询、中介服务费及逾期支付违约金。本院认为，首先，陈异月、黄玉环、谭达喜与房好佳公司签订《补充协议》约定该协议是《房屋买卖合同》的补充协议。陈异月、黄玉环、谭达喜、房好佳公司均是《房屋买卖合同》及《补充协议》的合同相对方，均应当受到《房屋买卖合同》及《补充协议》中条款的约束。上述合同均约定了解除合同的条件，《房屋买卖合同》约定陈异月的个人贷款初审在2019年9月10日前还未通过，则交易中止，合同作废，定金退回给陈异月；《补充协议》约定如因银行政策或垫资方利息超过每月2%，三方可协商，如协商无果，三方可无责解除合同，终止交易且将购房定金于2日内退回给陈异月。现，各方当事人均认可陈异月的个人贷款在2019年9月10日前未通过初审，双方约定的解除条件成就，按照上述约定，陈异月、黄玉环、谭达喜与房好佳公司已解除上述《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方权利义务终止；其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中《房屋买卖合同》及《补充协议》约定无责解除合同。另，依据《房屋买卖合同》第四条第（二）款约定，陈异月、黄玉环、谭达喜需在签订该合同之日应向房好佳公司支付咨询及中介费用，但陈异月、黄玉环、谭达喜并未按照约定支付咨询及中介费。依据《补充协议》第3条的约定，房好佳公司在本案中的义务不仅仅是促成陈异月、黄玉环、谭达喜签订房屋买卖合同，亦有帮助陈异月找垫资方垫资的义务。且房好佳公司在上述合同解除后，依据约定向陈异月退回定金20000元。依据上述法律规定，结合合同各方的履行情况，陈异月、黄玉环、谭达喜未向房好佳公司履行支付义务，可终止履行，故陈异月、黄玉环、谭达喜无需向房好佳公司支付咨询、中介费及逾期支付违约金；再者，房好佳公司辩称涉案合同解除后，合同中关于结算和清理条款依然有效。本院认为，《房屋买卖合同》关于支付咨询、中介费的约定并不是结算或清理条款。涉案《房屋买卖合同》是双务合同，房好佳公司要求陈异月、黄玉环、谭达喜支付咨询、中介费属于购买咨询、中介服务的对价，属于约定双方权利、义务的条款。综上，房好佳公司的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈异月、黄玉环、谭达喜上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初729号民事判决； 二、驳回柳州市房好佳房地产经纪有限公司的诉讼请求。 本案一审案件受理费789元（被上诉人柳州市房好佳房地产经纪有限公司已预交）；二审案件受理费350元（上诉人陈异月已预交300元、黄玉环已预交50元），上述一、二审案件受理费共计1139元，由被上诉人柳州市房好佳房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周慧冰 审 判 员 丘洪兵 审 判 员 彭 霞 二〇二〇年九月十八日 法官助理 童 迪 书 记 员 谭惠之