山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2842号 上诉人（原审被告）：王庆喜，男，1969年6月11日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：姜建奎，山东高阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振山，山东高阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙传科，男，1957年8月28日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：于翠美，女，1959年5月24日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 上诉人王庆喜因与被上诉人孙传科、于翠美合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王庆喜上诉请求：一、撤销(2020)鲁0305民初15号民事判决，并改判驳回被上诉人诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，且应该承担20%的责任，无事实及法律依据。上诉人对房屋买卖合同的签订、履行没有任何过错。1、上诉人与被上诉人于1998年3月23日签订的房屋买卖协议，并没有违反当时的法律规定。上诉人与被上诉人进行的农村住房买卖发生在1998年，当时的《土地管理法》并没有禁止农村住房买卖，仅是对出卖住房的村民，禁止再次规划宅基地。直到1999年(国办发(1999)39号)首次规定：农民的住宅不得向城市居民出售。根据法不禁止即可为的理论，上诉人和被上诉人于1998年签订房屋买卖协议已经履行完毕，并不违反当时的法律规定。1999的法律禁止农村住宅出售后，上诉人没有就已经取得的住宅再次进行买卖，也没有违反1999年之后的相关法律规定。2、被上诉人在房屋出售时已不是农民，且在城镇、农村另有多套住房，出售涉案房屋不会影响基本生活需求，不是禁止农村宅基地买卖中受保护的法律主体。根据最高院《2015年全国民事审判工作会议纪要》35条的规定，因宅基地具有较强的社会保障和社会福利性质，防止农民出售其宅基地上的房屋而影响基本生活需求的，一般认定为无效合同。根据该规定，并不是所有的农村宅基地房屋买卖合同必然认定为无效，仅是在宅基地住房对出卖人而言具有社会保障性质时，一般认定为无效。但本案中，被上诉人在城镇有住房，在农村另有一处住房，涉案房产在二十年前出卖时，为被上诉人闲置、多余住房。被上诉人在该村另有一套宅基地，在村委拆迁过程中，已经得到了相应的拆迁补偿款。上诉人将涉案住房出卖，不会影响被上诉人的基本生活需求。在此情况下，不宜认定无效。二、一审法院认定39万元是对于宅基地的补偿款与事实不符，且没有证据予以证实。根据《房屋拆迁补偿协议》第四条第2项：拆迁房屋奖励39万元。上诉人获得房屋折价补偿和拆迁房屋奖励后，同意拆除房屋。在此情况下，涉案的宅基地由村集体收回。该39万元是上诉人积极配合村委拆迁工作进行的奖励，不是宅基地补偿款。综上，上诉人在房屋买卖合同的签订和履行过程中没有任何过错，一审法院判决上诉人承担20%的过错于法无据。被上诉人见利忘义，违反诚信原则，在房屋拆迁后，为达到侵占房屋拆迁款的非法目的，起诉要求分割拆迁补偿款有违社会公平公正的价值观，不应得到任何姑息和支持，应驳回被上诉人的诉讼请求。 孙传科、于翠美未答辩。 孙传科、于翠美向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告在1998年3月23日签订的房屋买卖协议无效；2、依法分割坐落于临淄区的房屋及院落拆迁赔偿款39万元归原告所有。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1998年3月23日，原、被告签订协议，由原告将其位于临淄区的房屋及院落以6000元的价格卖给非本集体经济组织成员的被告使用，合同签订后，被告支付对价，原告交付房屋，后被告一直在该房屋居住，并进行了修建和增建。2019年朱家村整体搬迁需要拆除房屋，涉案房屋估价62359.48元，根据朱家居委会的安置方案，住户选择现金补偿方式的，居委会除按照旧住宅评估值支付补偿款，另再一次性现金补偿390000元，该居民不再享受优惠购房，故涉案拆迁补偿款共计为452395.48元。其中，拆迁房屋奖励390000元，经查证是对于宅基地的补偿款。被告并非是朱家居委会的村民，户口没有迁入。今年春节前后涉案房屋已拆迁，因原、被告双方对涉案房屋补偿款分割发生争议，形成诉讼。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人员购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。按法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已被拆除，房屋及土地的价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额，应当以涉案房屋拆迁补偿利益为基础，依据合同法第五十八条确定的赔偿原则进行认定。本案中，涉案房屋拆迁补偿利益分为房屋估值赔偿款62359.48元和一次性现金补偿390000元，其中的房屋估值赔偿款是补偿给实际居住的被拆迁人即被告的，应归被告（买受人）所有，对此，原告无异议。其余补偿费390000元与涉案房屋密切相关，应依法予以分割。原告违反诚实信用原则，主张涉案房屋买卖合同无效，根据涉案房屋买卖合同的签订时间、履行情况等因素，原告应对合同无效承担主要责任，酌定原告承担80%过错责任，被告承担20%的过错责任，故对于390000元拆迁补偿款，原告应分得390000×20%=78000元，被告应分得390000×80%=312000元。原告的诉讼请求合法部分，予以支持；其余诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告孙传科、于翠美与被告王庆喜于1998年3月23日签订的房屋买卖协议无效。二、坐落于临淄区的房屋及院落拆迁补偿款452359.48元中的78000元归原告孙传科、于翠美所有，其余374359.48元归被告王庆喜所有。三、驳回原告孙传科、于翠美的其他诉讼请求。案件受理费3575元，诉讼保全费2470元，由原告孙传科、于翠美负担4836元，被告王庆喜负担1209元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题有：一是孙传科、于翠美与王庆喜于1998年3月23日签订的房屋买卖协议是否有效；二是涉案39万元的归属。 关于焦点一，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的专有权利,与特定的身份相关,宅基地使用权人处分私有房屋必然同时处分房屋项下宅基地,故农村居民处分私有房产不得向本集体经济组织外人员转让。经查明，王庆喜非临淄区辛店街道办朱家村成员，故一审法院认定其与孙传科、于翠美签订的涉案房屋买卖协议无效并无不当。关于焦点二，经查明，涉案拆迁房屋奖励390000元虽然在拆迁补偿协议中记载的是拆迁奖励，但实际是对于宅基地的补偿款，因此在孙传科、于翠美与王庆喜签订的涉案房屋买卖协议无效的情况下，一审法院结合房屋买卖合同的签订时间、履行情况等实际因素，酌情认定孙传科、于翠美承担80%责任，并按照双方的过错责任大小分割该笔款项亦无不当。 综上所述，上诉人王庆喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由上诉人王庆喜负担。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  徐连宏 审判员  杨继生 二〇二〇年九月十七日 书记员  白杉杉