陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终434号 上诉人（原审被告）:陕西女皇实业有限公司（以下简称：女皇公司）,住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000786950381F。 法定代表人：冯选选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭华，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:张志华，女，1976年11月19日生，汉族，陕西省南郑县人，陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司员工，住咸阳市渭城区 委托诉讼代理人:张晓丽,陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吕媛,陕西仁和万国律师事务所律师。 原审第三人：陕西裕祥商贸有限公司（以下简称：裕祥公司），住所地陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610400MA6XM4T54C。 法定代表人：宋琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马若华，该公司员工。 上诉人女皇公司因与被上诉人张志华、原审第三人裕祥公司商品房预约合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 女皇公司上诉请求：1、请求撤销（2019）陕0404民初668号民事判决。依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人与裕祥公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》属于张志华房屋部分内容无效，该事实认定错误。一审判决认定上诉人与裕祥公司恶意串通与事实不符。上诉人与裕祥公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，交付了房屋。备案合同具有公示效力和不可撤销性。省高院驳回王世荣再审申请，驳回了交付房屋的诉讼请求。《商铺内部认购协议书》并非正式商品房买卖合同，其性质为预约合同。该协议对交付承诺和有关权益、责任公共配套建筑的产权归属等内容均没有约定。该合同不属于正式《商品房买卖合同》。上诉人不构成违约，不应支付违约金。请求支持上诉人的上诉请求。 张志华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维护了答辩人的合法权益，请求依法维持一审判决。答辩人和被答辩人签订的《协议书》应认定为商品房买卖合同。上诉人亦取得商品房预售许可证应交付商铺。第三人并非善意买受人，属于恶意串通，严重侵害了答辩人的合法权益，该网签合同无效。请求维持原判。 裕祥公司陈述称，同意上诉人的意见。 张志华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令女皇公司继续履行协议与原告签订正式的《商品房买卖合同》并为原告张志华办理房产过户手续，交付咸阳市渭城区民生西路香榭中央第二栋地上一层1068号商铺；2.请求确认女皇公司与裕祥公司签订的香榭中央塞纳绿洲商铺买卖合同无效；3、立即支付违约金16008元（暂定2016年7月1日至2018年5月28日）；4.本案诉讼费及律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月31日，张志华与女皇公司签订《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》一份。约定由张志华购买女皇公司开发的位于咸阳市渭城区XX路XX号XX栋XX层XX号商铺一间，建筑面积共计42.13平方米,每平方米10206.50元，总金额人民币43万元；张志华于2014年12月31日前支付全部房价款的50%，计23万元整，余款待双方正式签订《商品房买卖合同》后张志华以银行按揭的方式向女皇公司支付；张志华购买的商铺在2016年6月30日之前交付，如遇不可抗力导致不能按期交付，即予以顺延。女皇公司向张志华保证在本认购书规定的时间内保留张志华预订之商铺，张志华必须在该认购书双方规定的时间内交纳应付房款，如张志华未在该认购书规定的时间内交纳应付房款或张志华因非女皇公司原因提出退房者，则视为张志华违约，该房号自动放弃，女皇公司有权将该房号另行出售，同时不予退还张志华所缴纳之房款；张志华所选择的付款方式，在正式签订《商品房买卖合同》之前，若张志华逾期付款、放弃预约或拒不履行本内部认购书之条约，都视为张志华违约，女皇公司有权解除本协议，且张志华同意女皇公司扣除其所交纳的全部款项为本认购协议书之违约金；女皇公司承诺在交付后24个月之内给张志华办理完房产证手续，逾期办理的，张志华有权解除本协议，如果解除本协议的，女皇公司应按张志华已付房款同期银行利率（2年定期存款）的2倍违约金予以赔偿，如协议继续履行，女皇公司应按日向张志华已付房款万分之一的违约金赔偿直至实际办理完产权手续为止；依照本协议交付的房款视为履行《商品房买卖合同》的所交房款。2014年12月20日，张志华支付女皇公司定金1万元；2015年1月5日，张志华支付女皇公司房款22万元，共计23万元。此后，女皇公司未向张志华交付商铺。2016年6月2日女皇公司与第三人裕祥公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，约定女皇公司将塞纳绿洲2栋商铺1-4层出售给裕祥公司，建筑面积8652.98平方米，每平方米15000元。该合同已在咸阳市房地产交易管理处进行了登记备案,合同签约备案为:2087730。该合同中包含张志华与女皇公司所签合同约定的商铺。庭审中，张志华要求裕祥公司提供购买女皇公司塞纳绿洲2栋商铺的发票和付款凭证，裕祥公司未能提供。另查明，女皇公司于2015年7月取得塞纳绿洲2栋商铺咸房预售字第2015028号预售许可证。又查明：女皇公司成立于2006年3月29日，注册资本17400万元，股东为陈亚娥（股权份额93.3%）、冯增强（股权份额6.7%）。裕祥公司成立于2016年5月4日，注册资本1200万元，股东为冯浩华（认缴出资100万元）、女皇公司（认缴出资700万元）、冯英芸（认缴出资100万元）、李伟杰（认缴出资100万元）、陈亚娥（认缴出资100万元）、冯增强（认缴出资100万元），法定代表人为罗浩，罗浩为公司总经理，冯增强为执行董事，陈亚娥为监事。2014年12月31日，张志华与女皇公司签订《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》时，女皇公司的法定代表人为冯增强。本案在审理中，本院到咸阳市渭城区XX路XX号XX栋XX层现场勘查，地上一层楼现没有分割商铺，只有整层大空间，无法确认1068号的具体位置。本院为此多次按违约金赔偿方式对双方进行调解无果，张志华坚持要求女皇公司交付商铺。 一审法院认为，本案双方争议的焦点问题为：1、《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》的性质，女皇公司是否应当按照协议向张志华交付房屋并为张志华办理房产过户手续；2、裕祥公司是否应当作为本案的第三人参与诉讼，女皇公司与裕祥公司的商品房买卖合同是否有效。焦点1：张志华与女皇公司签订的《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效协议，双方应当按照协议履行各自的义务。按照协议约定，张志华应当在2014年12月31日支付前期购房款23万元；女皇公司应当在2016年6月30日前向张志华交付商铺，并在交房后24个月之内给张志华办理完房产证手续。张志华于2015年1月5日向女皇公司交纳了23万元，对于迟延几天交款，不构成女皇公司的履行抗辩，女皇公司亦未对此抗辩，应认定张志华按照约定履行了自己的义务。女皇公司则至今未按协议履行自己的义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。张志华请求女皇公司继续履行并承担违约金，符合法律规定，本院应予支持，女皇公司应当继续履行协议，为原告办理房产过户手续，交付商铺，并支付违约金。女皇公司辩称《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》是预约合同，并非商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》约定的内容包括商品房基本状况，买受人所购商铺所处位置、面积等基本情况，商品房计价方式与价款，面积确认及面积差异的处理方式、付款方式及期限、交付房产期限、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等内容，并且女皇公司已经按照协议约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》约定“余款待双方正式签订《商品房买卖合同》后买受人以银行按揭的方式向出卖人支付”。该协议被认定为商品房买卖合同后，双方无须再正式签订商品房买卖合同，张志华在女皇公司交付商铺、办理房产手续同时，一次性支付下欠20万元房款为宜。焦点2：裕祥公司和女皇公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，与张志华和女皇公司能否继续履行合同具有因果关系，与本案的处理结果具有法律上的利害关系，因此张志华请求裕祥公司作为第三人参与诉讼，本院应予准许。女皇公司和冯增强均为第三人裕祥公司的股东，裕祥公司的注册资本1200万元，股东女皇公司认缴出资700万元，女皇公司是裕祥公司的控股股东。2014年12月31日张志华与女皇公司签订《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》时，女皇公司当时的法定代表人为冯增强。2016年6月2日女皇公司与裕祥公司签订《咸阳市商品房买卖合同》时，冯增强是裕祥公司的执行董事。据此，裕祥公司与女皇公司签订《咸阳市商品房买卖合同》时，裕祥公司对女皇公司已经与张志华签订了内部认购协议书应当是明知的，裕祥公司具有恶意，且裕祥公司不能提供购买商铺的发票和付款凭证，应当认定女皇公司和裕祥公司恶意串通。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。张志华请求确认女皇公司与裕祥公司签订的商品房买卖合同无效，本院对女皇公司与裕祥公司签订的商品房买卖合同中属于张志华房屋部分内容，应认定无效。庭审中女皇公司称商铺不能分割出售，只能整体出售。《商品房销售管理办法》第十二条规定“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”，该规定是指商品住宅房不能分割出售，女皇公司称商铺不能分割出售，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条、《商品房销售管理办法》第十二条、第十六条规定，经本院审判委员会研究决定，遂判决，一、张志华与陕西女皇实业有限公司签订的《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》有效。二、陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》中属于张志华购买的咸阳市渭城区XX路XX号XX栋XX层42.13平方米面积部分无效。陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司应当在本判决生效之日起三十日内在咸阳市房地产交易管理处对《咸阳市商品房买卖合同》变更备案登记，撤销其中42.13平方米面积。三、陕西女皇实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向张志华交付咸阳市渭城区XX路XX号XX栋XX层42.13平方米面积商铺，并为张志华办理房产登记过户手续。陕西女皇实业有限公司向张志华交付商铺的同时，张志华向女皇公司支付200000元房款。四、陕西女皇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张志华违约金16008元（2016年7月1日至2018年5月28日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3995元，由陕西女皇实业有限公司负担。 二审查明的事实和一审查明的事实一致，本院对该事实予以确认。二审期间，本院要求裕祥公司出示购买房屋的票据或者提供双方存在债权债务关系的证据，裕祥公司未提供相关证据。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;”上诉人女皇公司作为原审第三人裕祥公司的股东，在裕祥公司未支付购房款，且未证明双方之间存在债权债务关系的情况下，女皇公司将其开发的房屋转让到裕祥公司名下，损害与女皇公司签订《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》被上诉人张志华的利益，女皇公司与裕祥公司签订《咸阳市商品房买卖合同》涉及张志华认购部分应属无效，上诉人女皇公司的上诉理由不能成立。一审认定《塞纳绿洲商铺内部认购协议书》为购房房合同以及女皇公司构成违约正确，本院予以确认。 综上所述，女皇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由陕西女皇实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李为纲 审判员  刘煜阳 审判员  王 亮 二〇二〇年九月二十八日 书记员  席 昕