黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终596号上诉人（原审被告）：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，个体业者，住方正县。委托诉讼代理人：李国辉，男，1982年6月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审原告）：王忠，男，1952年5月31日出生，汉族，无固定职业，住方正县。委托诉讼代理人：王柯锐，男，1980年1月24日出生，汉族，无固定职业，住方正县。委托诉讼代理人：齐静，男，1950年1月23日出生，汉族，方正县方兴法律服务所法律工作者，住方正县。原审被告：哈尔滨兴隆房地产开发有限公司，住所地方正县方正镇前进街南直路。法定代表人：陈延发，总经理。原审第三人：方正县房屋征收事务中心（原名称：方正县人民政府房屋征收办公室），住所地方正镇物华街7号。法定代表人：刘宝柱，主任。委托诉讼代理人:张伟华，黑龙江**铄律师事务所律师上诉人因杨晓丽与被上诉人王忠、原审被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）、原审第三人方正县房屋征收事务中心（以下简称方正县征收中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。兴隆房地产公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨晓丽上诉请求：撤销一审判决，驳回王忠的一审诉讼请求。事实和理由：1.2013年5月13日，王忠与兴隆房地产公司签的拆迁协议书因兴隆房地产公司不具有拆迁合法主体资格，故双方签订的拆迁协议是无效的。王忠与方正县征收中心签订的房屋征收产权调换协议是合法有效的。法院认定王忠与杨晓丽签订的拆迁协议是对王忠与方正县征收中心签订的房屋征收产权调换协议的补充是错误的，属于认定事实错误。2.2017年杨晓丽曾经以书面的形式向王忠发出通知，要求王忠接收回迁房屋，王忠不予接收，方正县征收中心也能够证明这一事实，故房屋没有回迁的责任在王忠，一审法院判令杨晓丽支付王忠临迁费是错误的。3.王忠与方正县征收中心签订的094号、095号房屋征收产权调换协议书应该全面履行，根据两份该协议约定094号冲抵购房款后，王忠应该支付给杨晓丽210,439.65元购房款。第一、杨晓丽对王忠2013年5月12日签订的房屋住改非协议的真实性有异议。第二、对王忠鲜肉店出租协议的真实性有异议，杨晓丽是在2010年开始拆迁，2009年之前已经给小区划号，而王忠的协议是在2010年7月17日签订的10年出租协议。第三、2014年1月14日王忠与政府签订的095号合同，杨晓丽已经清算完毕。按照合同约定，杨晓丽应该给王忠49,663元，杨晓丽已经全部履行完毕。第四、2017年拆迁办通知王忠接收房屋，但是王忠一直都不接收。第五、王忠的水洗店的营业执照是2010年办的，但2010年政府已经停止办理营业执照，所以王忠的营业执照不属实，补充协议是在杨晓丽不知情的情况下签订的。王忠辩称：1.2013年5月12日下午王忠与方正县征收中心在其办公室因原地回迁面积及补偿等事项未达成一致没签协议。在方正县征收中心，杨晓丽代表人刘明雪找到王忠提出拆迁条件，刘明雪向王忠承诺，先与方正县征收中心签协议，再签拆迁补充协议。王忠与方正县征收中心签订了房屋产权调换协议（住改非）编号为095、094两份协议书，签完协议之后原件被刘明雪收走。第二天早上约6点王忠与杨晓丽代表人刘明雪签订《拆迁协议书》，依据《拆迁协议书》约定，杨晓丽已将7栋1单元302室75平方米住宅和7栋7门车库15.79平方米交付给王忠使用，尚欠王忠诉请中的两个72平方米的门市未交付给王忠。王忠与杨晓丽签订的拆迁协议书是经双方协商自愿达成的，是双方真实意思表示，符合合同法相关规定，并不违反法律法规的禁止性规定，一审法院认定王忠与杨晓丽签订的拆迁协议书有效，符合法律规定。2.王忠与杨晓丽签订的拆迁协议书是在与方正县征收中心县签订房屋产权调换协议书(住改非)编号095的基础上与房屋征收人具体细化补充事宜。双方签订拆迁协议书的过程中，在县政府派出的工作人员方正县水务局干部关国兴专门参与签约并以证明人的身份在本案拆迁协议书上签字。杨晓丽与其他被拆迁户签订的拆迁协议书采取的方式和协议书内容均与王忠相关。综合以上因素，双方签订的拆迁协议书客观真实，具有证明力，一审法院对拆迁协议书认定为有效证据并予以采信，符合法律规定。3.王忠与杨晓丽签订的拆迁协议书中明确约定多出面积费用和回迁差价款、回迁房屋购房款王忠不用补交，杨晓丽为了证明拆迁协议书是真实的，在签订拆迁协议书同时给王忠出具了差价款收据和购房款收据，亦证明王忠不需实际缴纳回迁差价款和房屋购房款。2017年2月初，杨晓丽告知王忠，先给安置一个商服门市77.92平方米，但必须给付超出面积的差价款，王忠要求按双方签订的拆迁协议书中第3条“回迁时多余面积乙方不承担费用”的约定履行，杨晓丽不同意履行，导致双方未达成一致意见。2017年2月15日，方正县征收中心工作人员找王忠谈话时，王忠已明确答复，应按双方签订的拆迁协议书约定履行，不同意交纳超出面积的费用，导致杨晓丽至今未将回迁房屋交付给王忠。杨晓丽首先违反双方签订的《拆迁协议书》，违约在先，导致房屋交付未实现，责任不在王忠，而是杨晓丽的责任，杨晓丽应承担违约的后果责任。王忠要求杨晓丽依据双方签订的《拆迁协议书》中4条约定给付临迁费是合理、合法的。一审法院支持了王忠该项诉讼请求是正确的，符合法律规定。4.杨晓丽应按双方签订的《拆迁协议书》中约定，将本案两处72平方米的商服门市按原位置或相近位置同等面积交付给王忠，如杨晓丽的原因导致《拆迁协议书》中约定交付房屋无法实现，杨晓丽和其挂靠的公司兴隆房地产公司应按照同地段、同类房屋现行市场价格进行货币补偿。方正县征收中心述称：同意一审判决。兴隆房地产公司未到庭亦未发表陈述意见。王忠向一审法院起诉请求：1.确认王忠、杨晓丽、兴隆房地产公司于2013年5月13日签订的《拆迁协议书》有效；2.杨晓丽、兴隆房地产公司按照拆迁协议的约定立即交付方正县方正镇红古路溪林玛奇朵15号楼商服南数第2门市（72平方米）的商服房屋；3.杨晓丽、兴隆房地产公司和方正县征收中心支付2017年4月1日至今年的临迁安置费；4.杨晓丽、兴隆房地产公司立即交付方正县溪林玛奇朵小区14号楼商服东数第3门市或交付相近位置同等面积的商服房屋。一审法院认定事实：2013年5月12日,王忠与方正县征收中心签订了区号A35-39、编号094的《房屋征收产权调换协议书(非住宅)》。双方在协议书中约定：方正县征收中心将王忠位于方正镇建设街环卫巷2号（W委1117号），建筑面积58.47平方米的非住宅征收,调换商服72平方米，位置：15栋商服一层15-2门，自行购买：42.765平方米（按协议签订时同等地段房屋市场价购买），回迁后如再增加或减少面积按证据文件规定标准执行；乙方应付甲方购房款18,564.225元，超面积款按入户后实际建筑面积及销售价结算；甲方应付乙方：搬迁费584.70元，临时安置费3508.20元（临时安置费超过六个月由甲方继续支付，超过十八个月的双倍支付），其它79,080.675元；冲抵购房款后，甲方应付乙方结余款：陆万柒仟伍佰叁拾贰元捌角伍分（￥：67,532.85）；自购面积42.765平方米按6500元/平方米购买；产权调换房屋进户时间暂定为自签订协议之日起十八个月以内。同日，王忠又与方正县征收中心又签订了区号A35-39-1、编号095的《房屋征收产权调换协议书(非住宅)》。双方在协议书中约定：方正县征收中心将王忠位于方正镇建设街环卫巷36号（四委72号），建筑面积69平方米的非住宅征收,调换住宅75平方米和车库15.79平方米，位置：7栋1单元3层2号和7号楼车库7-7门，自行购买：21.79平方米（按协议签订时同等地段房屋市场价购买），回迁后如再增加或减少面积按证据文件规定标准执行；乙方应付甲方购房款10,642元，超面积款按入户后实际建筑面积及销售价结算；甲方应付乙方：搬迁费690元，临时安置费4140元（临时安置费超过六个月由甲方继续支付，超过十八个月的双倍支付），室内装修补偿费3450元，其它52,025.30元；冲抵购房款后，甲方应付乙方结余款：肆万玖仟陆佰陆拾叁元叁角（￥：49,663.3）；自购面积21.79平方米按3050元/平方米购买；产权调换房屋进户时间暂定为自签订协议之日起十八个月以内。2013年5月13日，溪林玛奇朵售楼中心与王忠签订《拆迁协议书》，约定：甲方（开发商）因开发需要，对乙方（王忠）方正镇建设街环卫巷36号（四委72号）和2号（W委1117号）两处房屋进行征收，经甲、乙双方协商一致，乙方同意甲方征收此处房屋，并达成以下拆迁协订：1.正常回迁：回迁给乙方所签订的房屋征收产权调换协议书区号：A35-39，编号：094（红古路15号商服15-2门建筑面积72平方米）和区号：A35-39-1，编号095号（7栋1单元3层2门和7-7门车库建筑面积15.79平方米）协议内所达成的条件。2.其他回迁：回迁给乙方14号楼商服东数第3门商服一处，建筑面积72平方米（4米开间、18米跨度、室内无柱子、有后门后窗）。3.以上面积回迁时多余面积乙方不承担费用，少余时按拆迁补偿标准补偿乙方。4.临迁安置费：房屋征收产权调换协议书中所要支付给乙方的费用和临迁费用及商停补偿费用冲抵乙方所欠甲方房款中。甲方十八个月内仍不能交房，按拆迁协议补偿乙方临迁费用。5.搬离日期：乙方在签订此协议三日内搬离此处房屋。6.回迁给乙方以上所有房屋共差甲方所有房屋差价款：肆拾贰万伍仟贰佰叁拾伍元（425,235元），签订协议后一次性全部付清，立收据为证。7.此协议为不可终止协议，经甲乙双方签订后生效，乙方不得以此协议及差价款收据向甲方提出退款退房要求。甲方代理人刘明雪签字并盖溪林玛奇朵售楼中心的财务专用章，乙方王忠，证明人方正县水务局关国兴签字。协议签订后，刘明雪将王忠与方正县征收中心签订的两份调换协议原件收回。后产权调换协议书约定的回迁安置房屋建成，王忠正常回迁了编号095号调换协议书中约定的7号楼的住宅及车库，并缴纳入户费2907元。因编号094号调换协议回迁的15号楼商服存在差价款，而王忠与杨晓丽、兴隆房地产公司的协议中约定王忠无需支付差价款，故王忠至今没有接收编号094号调换协议回迁的15号楼商服，且协议中约定的14号楼至今未建。另查明，方正县溪林玛奇朵小区是杨晓丽挂靠兴隆房地产公司的资质建设的。2013年5月13日，溪林玛奇朵售楼中心为王忠出具收据2枚，收款事由为溪林玛奇朵7号楼1单元3层2室和7-7门车库和15号楼商服楼房回迁差价款贰拾贰万柒仟贰佰叁拾伍元，和购买14号楼3门商服购房款拾玖万柒仟元，收款人刘明雪并盖有溪林玛奇朵售楼中心财务专用章，王忠实际没有交付以上房款。王忠在方正县征收中心处领取临迁费26,428元（自2013年11月12日至2017年02月28日）。一审法院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。王忠与方正县征收中心签订的房屋征收产权调换协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，一审法院予以确认。案涉房屋所在溪林玛奇朵小区楼房系杨晓丽挂靠兴隆房地产公司建设的。溪林玛奇朵售楼中心的负责人杨晓丽作为一般的民事主体，是基于商业开发等原因与王忠协商一致，并签订《拆迁协议书》，经双方当事人协商签订，反映了双方真实意思，应认定合法有效。此协议内容属于对房屋征收产权调换协议的补充，该协议签订后，双方当事人均应依照协议约定全面履行。王忠已依照协议约定将其原有房产交付杨晓丽进行楼房开发，杨晓丽即应依照协议约定的事项安置王忠，而兴隆房地产公司系该小区开发单位，应与杨晓丽承担连带责任。王忠要求杨晓丽、兴隆房地产公司依协议书履行交付义务应予支持，如因杨晓丽、兴隆房地产公司原因导致协议中约定的具体交付房屋无法履行，应按照该小区同类房屋相同面积进行安置或应按现行市场价格进行替代履行。拆迁协议中明确约定，多出的面积费用及回迁差价王忠不用补交，且从杨晓丽、兴隆房地产公司给王忠开出的差价款收据和购房款收据亦可认证此约定，王忠不需要实际缴纳房屋回迁差价款及其他回迁房屋购房款，故杨晓丽、兴隆房地产公司辩称理由不能成立，一审法院不予支持。关于杨晓丽、兴隆房地产公司提出案涉小区14号楼至今没有建成的原因是政府原因，责任不在杨晓丽、兴隆房地产公司的主张，因未提供充分证据佐证，其辩称理由不能成立，一审法院不予支持。关于临迁费用，拆迁协议约定十八个月内仍不能交房，杨晓丽、兴隆房地产公司应按约定补偿王忠临迁费用，故杨晓丽、兴隆房地产公司应按约定支付王忠临迁费。从2013年5月13日至2017年3月1日已超过18个月，故从2017年3月1日应按临时安置费的双倍支付，每月应支付29.235平方米（王忠自认面积）×20元/平方米×2倍＝1,169.40元，2017年3月1日至2019年4月15日共计25.5个月，应给付临迁费29,819.70元（1,169.40元×25.5月），王忠诉请临迁费29819.70元，符合法律规定，一审法院对此诉讼请求予以支持。判决：一、王忠与杨晓丽于2013年5月13日签订的拆迁协议书合法有效；二、杨晓丽于判决生效后十日内向王忠依法安置方正县溪林玛奇朵小区15栋商服2门（建筑面积72平方米）、14栋商服东数3门（建筑面积72平方米）；如不能安置，对不能安置部分变更为按照同地段同类房屋现行市场价格进行货币补偿；三、杨晓丽于判决生效后十日内向王忠支付临迁费29,819.70元；四、兴隆房地产公司公司对以上第一、二、三项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨晓丽围绕其上诉请求依法提交了一组证据：在方正县政府拆迁办调取的《被征收房屋估价分户报告》３份、《住改非房屋现场认定联审单》2份，王忠原有房屋占用土地使用权证、王忠原有房屋平面图2张、原有房屋产权证及营业执照及房屋出租协议书1份。意在证明：王忠的被拆迁房屋是住宅，王忠所称的17家单位认定为住改非。王忠质证意见为：对上述证据的真实性无异议，对证明问题有异议。房屋最开始时候是住宅。方正县征收中心质证意见为：对证据的真实性均无异议。兴隆房地产公司未到庭发表质证意见。二审中，王忠、方正县征收中心、兴隆房地产公司未提交新证据。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：杨晓丽提交的证据是王忠被拆迁房屋在征收中心征收过程中形成的相关文件及手续，双方对王忠被拆迁房屋原为住宅并无实质争议，《房屋征收产权调换协议书（住改非）》已明确该房屋使用性质，故对该组证据载明内容予以认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于杨晓丽以溪林玛奇朵售楼中心名义与王忠签订的《拆迁协议书》的效力问题，因杨晓丽自认刘明雪为其委派的工作人员，故该协议合法有效，杨晓丽与王忠均应受该协议内容约束。《拆迁协议书》关于“回迁时多余面积王忠不承担费用”的约定是对编号094、095《房屋征收产权调换协议书(非住宅)》约定的“超面积款按入户后实际建筑面积及销售价结算”相关条款内容的变更。杨晓丽为王忠开具了两张回迁差价款收据但实际并未向王忠收取前述回迁差价款，王忠对此亦予认同，进一步印证双方按照《拆迁协议书》中“回迁时多余面积王忠不承担费用”的约定履行义务，该协议书同时约定签订协议后一次性全部付清，立收据为证。故杨晓丽请求王忠给付回迁差价款缺乏事实依据，本院不予支持。杨晓丽主张王忠被拆迁房屋经营项目不实，但方正县征收中心与王忠签订的《房屋征收产权调换协议书(非住宅)》载明王忠原经营项目，方正县征收中心已经对此进行调查核实，杨晓丽并未举示证据证明王忠营业执照不属实，故本院对杨晓丽该项主张不予支持。综上所述，杨晓丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年九月八日法官助理孙志军书记员周小倩