黑龙江省哈尔滨市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑01执异147号案外人：刘宾，男，1968年4月18日出生，住哈尔滨市阿城区,委托诉讼代理人：宗福军，黑龙江迅雷律师事务所律师。申请执行人：黑龙江飓风房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区民乐街7号。法定代表人：董大伟，总经理。委托诉讼代理人：董旋峰，黑龙江飓风房地产综合开发有限公司经理。被执行人：黑龙江太平湖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区上海街8号4层9号。法定代表人：孙衍罡，总经理。委托诉讼代理人：曹洪祥，黑龙江太平湖房地产开发有限公司项目经理。被执行人：哈尔滨太平湖温泉旅游度假有限公司，住所地哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖一期7号楼1层4号。法定代表人：王德群，董事长。第三人：哈尔滨达城绿色建筑股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路469号广告信息产业园7栋4层。法定代表人：王凤来，董事长。委托诉讼代理人：刁领双，哈尔滨达城绿色建筑股份有限公司股东。本院在执行黑龙江飓风房地产综合开发有限公司（以下简称飓风开发公司）申请执行黑龙江太平湖房地产开发有限公司（以下简称太平湖开发公司）、哈尔滨太平湖温泉旅游度假有限公司（以下简称太平湖旅游公司）合同纠纷一案期间，案外人刘宾作为异议人于2020年8月15日对本院查封被执行人太平湖开发公司开发建设的坐落于太平湖旅游小镇二期项目中A区A5-A19三层联排别墅15栋中的A18栋01单元1-3层02室（以下简称案涉房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘宾称，请求法院立即停止对案涉房屋的执行措施。事实理由：案涉房屋是太平湖开发公司2018年开发建设，建筑商为哈尔滨达城绿色建筑股份有限公司（以下简称达城建筑公司）。案外人在达城建筑公司处了解到被执行人太平湖开发公司因为无钱给付达城建筑公司该项目的工程款，双方经协商将案涉房屋作价后抵给达城建筑公司作为工程款。案涉房屋由达城建筑公司以太平湖开发公司名义对外销售，购房款直接交给达城建筑公司，收款凭证由太平湖开发公司开具，《商品房买卖合同》是太平湖开发公司和案外人签订。刘宾在充分了解上述情形后决定购买，并交纳购房款人民币贰佰壹拾陆万元整（￥2,160,000.00元）。2019年6月7日，案外人与太平湖开发公司之间网签了《商品房买卖合同》，并且被执行人太平湖开发公司向案外人出具了购房《收据》。案涉房屋尚未竣工交付使用，所以，案外人至今没有实际占有房屋，也不能办理“不动产登记”。2020年5月，案外人从达城建筑公司处获悉已经购买的案涉房屋被法院查封，其合法权益受到侵害。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案涉房屋在执行法院查封前就已经作价抵给达城建筑公司，达城建筑公司又将案涉房屋出卖给案外人，刘宾缴纳了购房款，并在执行法院查封前与被执行人太平湖开发公司网签了政府备案的《商品房买卖合同》。现案外人刘宾没有实际占有房屋及未办理房屋产权是由于案涉房屋未能竣工交付导致，而非案外人的过错所致。鉴于这一客观事实和司法解释，应当确认案外人是被查封的案涉房屋权利人。综上所述，案涉房屋所有人是案外人而不是被执行人。执行法院查封案外人的案涉房屋没有法律依据和事实根据。案外人的执行异议申请有理有据，应当得到支持。请求法院中止对案涉房屋的查封执行措施，维护案外人合法权益。飓风开发公司答辩认为，对于案涉房屋不应当解除查封措施。理由如下：1.案外人与达城建筑公司之间是否发生了真实的房屋买卖行为不确定；2.达城建筑公司与太平湖开发公司之间的建筑工程施工承包合同是否真实，双方实际所涉工程款是否能够覆盖案涉房屋的价款不确定，双方预决算所涉金额是否能覆盖案涉房屋涉及的4500万元不确定。太平湖开发公司答辩认为，支持案外人异议，同意对案涉房屋解除查封。案涉房屋是案外人的，与太平湖开发公司无关。太平湖开发公司与达城建筑公司就闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区5-19栋建筑工程签订了《建筑工程施工合同》，双方正在实际履行，现工程没有竣工，不具备入住条件，案涉房屋门窗部分未安装。因欠达城建筑公司工程款4000余万元不能给付，与达城建筑公司协商一致于2018年11月5日签订了《以房抵款协议》，将案涉房屋抵账给达城建筑公司，由达城建筑公司出售，太平湖开发公司配合办理相关购房手续，购房款由达城建筑公司收取，太平湖开发公司出具《收据》并加盖公章。达城建筑公司答辩意见，其公司是通过正规招投标中标建设的由太平湖开发公司作为甲方开发的闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区5-19栋建筑工程。甲方在施工期间一直未给付工程款，经双方协商，由达城建筑公司卖房抵工程款，甲方配合办理相关手续，案外人已将全额购房款支付给达城建筑公司。太平湖旅游公司未参加听证会，亦未举证。案外人举证如下：证据一、《商品房预售许可证》（复印件）一份，证明内容：被执行人太平湖开发公司对案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》，案外人购买案涉房屋行为合法有效。证据二、《以房抵款协议》（复印件）一份，证明内容：甲方太平湖开发公司与乙方达城建筑公司就以房顶工程款进行约定，太平湖开发公司以达城建筑公司为其建筑施工的22套房产合计价值4500万元抵作达城建筑公司的该工程施工款。协议第二条明确约定：达城建筑公司向太平湖开发公司提供购房人的姓名和证件，由太平湖开发公司负责为达城建筑公司出售的房产办理相关手续。案外人购买的案涉房屋在抵款房产范围内，按照该协议达城建筑公司有权向案外人出售案涉房屋并有权收取购房款，按照该协议案外人有义务支付给达城建筑公司购房款，至于达城建筑公司将案涉房屋销售给谁、销售回款额多少、付款方式等实体事项，太平湖开发公司均不干涉，因为按照该协议太平湖开发公司已经提前收到销售款（详见《商品房买卖合同》第六条），该协议规定太平湖开发公司有义务按照达城建筑公司提供的购房人姓名和证件为案外人（购房人）办理商品房买卖的相关手续即可。证据三、《商品房买卖合同》一份，证明内容为：案外人作为买受人和太平湖开发公司订立商品房买卖合同，该合同对案涉房屋具体坐落位置、价款、建筑面积等相关权利和义务作了详细约定。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并通过网签备案，合法有效。证据四、《收据》（复印件）一份，证明内容：根据证据一、证据二、证据三，太平湖开发公司向案外人出具商品房买卖合同项下案涉房屋的房款《收据》，证明太平湖开发公司对案外人的付款行为予以认可，视为太平湖开发公司收到案涉房款，收据合法有效。飓风开发公司质证意见，证据一因无原件，在农垦不动产没有查到，要求出示原件；对证据二真实性有异议；对证据三真实性有异议，商品房买卖合同右上角备案号与合同编号不一致，需要解释；对证据四真实性有异议，相关收据上的公章不一致，案外人能否提交转账记录或交易流水来证实其房产交易的真实性。太平湖开发公司质证意见，对证据一、二、三、四关联性、合法性、真实性均无异议。达城建筑公司质证意见，对证据一、二、三、四的关联性、合法性、真实性均无异议。飓风开发公司未提供证据。太平湖开发公司未提供证据。达城建筑公司听证后举示《建设工程施工合同》，拟证明：发包人太平湖开发公司、承包人达城建筑公司就闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区二标段签订建设工程施工合同一份。工程内容：“闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区A5-A19栋”达城建筑公司通过正规招投标中标建设的由太平湖开发公司作为甲方开发的闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区5-19栋建筑工程。案外人、飓风公司、太平湖开发公司、达城建筑公司对黑龙江省农垦区闫家岗房地产管理科2020年8月7日出具的《情况说明》即“……以上16套房产（案涉房屋）经闫家岗农场房产科核查，截止到2020年8月7日11时40分为止，已经进行网络连接备案，与网签系统一致。”均没有异议。本院查明，该执行案件的执行依据为本院（2018）黑01民初80号民事判决书，主要内容为，太平湖开发公司、太平湖旅游公司于判决生效之日起十日内给付飓风开发公司代偿款12,762,853.00元及利息。诉讼期间，本院于2018年2月7日作出（2018）黑01民初80号民事裁定书，对太平湖旅游公司所有的位于哈尔滨市道里区闫家岗农场场部第七调查区土地使用权（土地证号：黑国用（2014）第24900172，地号240901007350，面积地表69960平方米，地下2672.43平方米）予以查封。2018年2月7日，本院又作出（2018）黑01民初80号之一民事裁定书，对太平湖旅游公司名下位于哈尔滨市道里区闫家岗农场场部第七调查区土地上的9套房产予以查封。执行期间，本院于2019年7月5日作出（2019）黑01执747号之一执行裁定，对太平湖开发公司名下坐落于太平湖旅游小镇一期7号楼商服1001号；9号楼1单元301室、13号楼商服1010号（2010）、1012号房产进行查封。2019年12月27日，本院作出（2019）黑01执747号之三执行裁定，采用现场张贴公告、封条对太平湖开发公司开发建设的坐落于太平湖旅游小镇二期项目中A区A5-A19三层联排别墅15栋、B区B7、B8、B11、B12、B13三层联排别墅5栋，共计20套房产予以查封。经核实，A区A5-A19三层联排别墅15栋，实际查封房产38套即A5栋6套；A13栋4套、A14栋4套；A6、A7、A8、A9、A10、A11及A12、A15、A16、A17、A18、A19均是2套。B7、B8、B13未施工，B11栋6套、B12栋6套，以上A、B共查封50套房产。案涉房屋被查封时，所在地黑龙江省农垦区闫家岗房地产管理科未收到（2019）黑01执747号之三执行裁定及协助执行通知书。太平湖开发公司于2019年6月7日、24日取得包括案涉房屋在内的商品房预售许可证即【哈垦】房预售证第231509072019000001、231509072019000003。2020年8月7日，黑龙江省农垦区闫家岗房地产管理科就案涉房屋出具《情况说明》一份，注明：“……以上16套房产（包括案涉房屋在内）经闫家岗农场房产科核查，截止到2020年8月7日11时40分为止，已经进行网络连接备案，与网签系统一致。”现案涉房屋尚未办理进户。根据本案当事人提交的证据材料显示，达城建筑公司与太平湖开发公司曾就“闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区A5-A19栋”签订《建设工程施工合同》一份。双方2018年11月5日签订的《以房抵款协议》主要内容为，包括案涉房屋在内的闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区A5-A19栋楼工程以房抵工程款达成协议即A区A5-A19栋22套房屋建筑面积6930平方米，价值4500万元，达城建筑公司向太平湖开发公司提供购房人姓名及证件，太平湖开发公司为购房人办理相关手续。2019年6月7日，案外人刘宾与太平湖开发公司之间签订《商品房买卖合同》，合同约定刘宾购买案涉房屋，价格216万元。2019年6月9日，由太平湖开发公司开具《收据》一份，内容“交款单位刘宾人民币贰佰壹拾陆万元整收款事由A18-1-102”并由太平湖开发公司加盖公章。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应同时符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，太平湖开发公司和达城建筑公司自认就闫家岗农场旅游小镇住宅区二期A区A5-A19栋签订了《建设工程施工合同》，刘宾出示的《以房抵款协议》证实包括案涉房屋在内的22套房屋抵工程款肆仟伍佰万，对此太平湖开发公司与达城建筑公司均予确认。现刘宾所举《商品房买卖合同》和《收据》意在证明其已支付购房款，双方房屋买卖合同有效，刘宾系案涉房屋权利人，对此飓风开发公司虽有异议但未举示相反证据加以证实。执行异议案件系形式审查，结合现有证据及黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处颁发的《商品房预售许可证》，认定刘宾与太平湖开发公司签订的《商品房买卖合同》成立。支付了价款。黑龙江省农垦区闫家岗房地产管理科出具的《情况说明》能够证明案涉《商品房买卖合同》的签订日期在法院查封裁定作出之前及案涉房屋被查封前已网络联机备案，与网签系统一致的事实。现案涉房屋没有办理竣工验收手续，尚未交付，案外人不能入住是另一个不争的事实，故刘宾未能继续办理不动产登记等事项并非自身原因所致。综上所述，案外人刘宾主张执行法院查封案涉房屋侵害其合法权益，要求排除强制执行即中止查封程序、解除查封措施的异议理由成立，本院予以支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条，第二十四条，第二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条之规定，裁定如下：中止对黑龙江太平湖房地产开发有限公司开发建设的坐落于太平湖旅游小镇二期项目中A区A5-A19三层联排别墅中A18栋01单元1-3层02室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王怀宇审判员  丁剑峰审判员  宋 阳二〇二〇年九月十一日书记员  房 雷