浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初943号 原告（反诉被告）：遂昌白马山旅游置业有限公司，住所地浙江省遂昌县新路湾镇白马山大坪殿，统一社会信用代码91331123MA28J3GYXQ。 法定代表人：严翼良，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡晓武。 委托诉讼代理人：华之芬，浙江君豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄洪波，男，1961年11月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告（反诉原告）:高美儿，女，1964年5月18日出生，汉族，住浙江省永康市。 两被告共同委托诉讼代理人：**、朱芳静，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告（反诉被告）遂昌白马山旅游置业有限公司（以下简称白马山公司）与被告（反诉原告）黄洪波、高美儿商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案，在举证期限内被告黄洪波、高美儿提出反诉，本院经审查后依法适用普通程序将本诉与反诉予以合并，并于2020年7月29日在本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白马山公司委托诉讼代理人华之芬、胡晓武、两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人**、朱芳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告白马山公司诉称：2017年1月9日，原告与被告黄洪波、高美儿签订了编号为2017预0001874《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定原告向被告预售位于遂昌县××路××镇××乡花园××期××＃楼××室××商品房，房屋设计用途为住宅，“遂昌白马山·吾乡花园”取得的建设工程规划许可证号为建字第〔2016〕1060011号、第〔2016〕1060013号及第〔2018〕1060024号。在“遂昌白马山·吾乡花园”项目的建设过程中，原告发现该项目的用地性质及规划条件中的建筑层数、建筑总面积、建设内容等不符合《国家林业局森林公园管理办公室关于进一步做好森林公园管理工作的通知》、《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》（林规发〔2015〕158号）等文件对遂昌国家森林公园的规划管理要求，遂在相关行政机关的督导、协助下原告对该项目进行整改。2019年4月10日，原告作出《解除告知书》，告知被告案涉合同已经无法继续履行，并要求被告及时与原告协商合同的解除及后续赔偿问题，但迄今被告未能与原告就合同的解除问题达成一致。2019年6月，遂昌“白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件完成变更，土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由小于等于6层变更为小于等于4层。相关的建设工程规划许可证亦将按照上述规划条件的变更完成相应变更。现案涉房屋因上述规划条件及规划许可的变更已不具备按照案涉合同约定建成并向被告交付的条件，案涉合同买卖房屋之目的不能实现。且原告已采取书面通知方式将相关情况及时告知被告并要求被告及时通过协商方式解决合同纠纷，但被告均不予以配合并致使合同僵局形成。为破解合同僵局，避免双方损失的扩大，及时解决合同纠纷，原告请求判令：1、判令解除原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2017预0001874）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 本诉被告黄洪波、高美儿辩称：一、答辩人与原告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，答辩人也已按照约定支付购房款及缴纳水电费、物业费，并于2018年装修入住，在整个购房及居住使用过程中，答辩人不存在任何过错，且在购房时，原告在规划、商品房预售许可证等证件均是齐全的，原告在2019年4月对原告的住所强制断水断电，现又起诉解除合同，严重违反诚实信用原则。二、原告诉称案涉房屋所在地块因不符合《国家林业局森林公园管理办公室关于进一步做好森林公园管理工作的通知》、《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》(林规发〔2015〕158号)的规定，遂进行整改，变更规划，理由错误。1、2015年11月2日，《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》(林规发〔2015〕158号)。在该文件下发前，即2015年9月30日，国家林业局森林公园管理办公室作出林园函字[2015]55号文件，批准同意遂昌白马山项目建设，该文件下发后，遂昌县住房和建设局于2016年5月13日下发建设用地规划许可证，于2016年11月22日下发《商品房预售许可证》。故在《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》下发前，白马山项目已经依法报批，符合规划，故原告以违反规划为由提起解除合同，实际并不存在该事实；2、原告诉称向被告发送了《解除告知书》，该告知书在（2020）浙11民终135号案件中已经被认定不发生解除合同的效力，且本案原告系以规划条件变更提起解除合同诉讼，因此《解除告知书》无法作为原告提起解除合同的依据；3、原告认为白马山规划已经发生变更，因本案系对用地性质进行变更，不符合《浙江省城乡规划条例》的规定，依法无权进行变更或修改，本案的规划变更明显违法，对此答辩人不予认可。三、原告无权提起解除合同之诉。1、遂昌县自然资源和规划局所作的《规划设计条件变更》系违法制作，原告有资格、有义务提起诉讼要求该局撤销变更，努力维护本案预售合同继续履行。但原告并未向遂昌县自然资源和规划局主张权利，拒绝维护合同的履行，导致目前的状况发生，原告系恶意违约。且原告承认系其主动委托第三方拆除案涉房屋，造成已经交付的房屋消失的事实，并以此称合同无法继续履行，因原告系恶意违约，不符合违约方可提起解除合同之诉的相关情形；2、案涉白马山项目虽拆除5层及以上房屋，但5层以下的仍然保留，并且计划开发建设，原告完全可以交付5层以下房屋保证合同有继续履行的可行性，不存在继续履行对其显示公平的事实；3、答辩人一直恪守合同约定，未违反诚实信用原则。四、原告系基于规划条件变更提起解除合同之诉，但包括答辩人在内的购房者，已于2020年5月21日就本案规划条件变更事宜依法向浙江省高级人民法院提起再审，要求对案涉规划设计条件、规划方案调整的合法性依法进行审查，而该案的审理势必影响本案审理，故本案应当中止审理，待浙江省高级人民法院作出再审结果后再行审理。 反诉原告黄洪波、高美儿诉称：2017年1月9日，反诉原告基于反诉被告白马山公司合法取得的建字第（2016）1060011号《建设工程规划许可证》，编号为332527201609140101的施工许可证以及遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，与反诉被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买坐落于遂昌县××路××镇××期××＃楼××室××商品房，商品房总价为人民币386382元。合同签订后，反诉原告全额支付了购房款及相关费用。白马山公司将涉案房屋交付反诉原告使用至今。现反诉被告基于规划设计条件变更，起诉请求解除案涉合同。但反诉原告认为该规划设计是违法变更的，也已向浙江省高级人民法院提起再审，该案现处于审理阶段。若经再审审查认为是合法有效的，反诉原告也愿意与反诉被告变更合同，且案涉白马山·吾乡花园项目仍然在继续开发建设。反诉原告认为反诉被告有能力继续履行合同，且本案白马山公司作为违约方，作为过错方，理应积极采取合理的补救措施，最大化的减少守约方的损失，故提起反诉，诉请判令：1、变更反诉原告与反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，变更内容以合法有效的规划设计条件为准，同时置换交付白马山·吾乡花园4层以下房屋（反诉原告保留变更合同导致房屋差价等损失的诉讼权利）。；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告白马山公司辩称：反诉诉讼请求缺乏请求权基础，应当予以驳回。一、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》在签订时意识表示明确，不存在可变更、可撤销的情形，亦不存在情势变更情况，在双方未达成一致亦未签订书面变更合同的情况下反诉原告起诉单方面要求变更案涉合同无法律依据；二、案涉“白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件已经变更，土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，案涉房屋将不可能作为住宅用途使用，案涉合同的标的物已然发生变化。 当事人围绕本诉与反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。诉讼中本诉原告提供的《浙江省商品房买卖合同》及反诉原告提供的发票、收据当事人双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本诉与反诉中有争议的证据，本院认定如下：1、本诉原告提供的《解除告知书》待证白马山公司对《浙江省商品房买卖合同》不能继续履行的情况已经向本诉被告履行了告知义务，并愿意配合后续的相关事宜，本诉被告质证称收到告知书无异议，但是该份告知书经丽水市中级人民法院生效判决确认不产生解除《浙江省商品房买卖合同》的 效力；2、本诉原告提供的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》，待证变更后的“遂昌白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件中土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数变更为4层，案涉合同已不能继续履行的事实，本诉被告质证认为其已就该证据中规划设计条件、规划方案调整的合法性提请浙江省高级人民法院再审审查，且规划条件等的变更，并不一定导致合同目的无法实现，仍然可以置换4层及以下房屋继续履行合同，因双方对证据本身均无异议，该证据本院予以确认。3、反诉原告提供的《关于同意遂昌白马山森林旅游度假区等项目占用遂昌国家森林公园林地的函》、《浙江省林业局关于周巧儿有关政府信息公开申请的答复意见》，待证案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目是符合规划条件的事实，反诉被告质证认为上述证据经丽水市中级人民法院生效判决认定不能证明案涉遂昌白马山旅游项目建设符合森林公园整体规划的事实。因该证据效力已经生效判决认定，故本院对反诉原告的该组证据的待证意见不予采信。 本院经审理认定事实如下：本诉原告白马山公司以出让的方式取得（2016）遂昌不动产权第0002121号地块的建设用地使用权，项目名称为遂昌白马山？吾乡花园。后依法取得编号为建字第（2016）1060011号《建设工程规划许可证》、编号为332527201609140101的施工许可证及编号为遂售许字2016第0013号商品房预售证，2017年1月9日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定本诉被告向本诉原告购买位于浙江省遂昌县××路××镇××期××＃楼××室房屋，面积为79.65平方米，总价为人民币386382元，同时合同对交房时间及违约情况进行了约定，但是由于双方对房屋差价等相关费用存在争议，本诉原告未将涉案房屋钥匙交付给本诉被告。后本诉原告开发的白马山项目经上级机关督查部门认定其建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，被政府相关部门要求配合整改。2019年4月10日，本诉原告制作《解除告知书》请求解除合同，同时提供了两种解除合同处理方式，且在告知书末尾注明本诉被告收到告知书后应于2019年4月30日前与本诉原告取得联系协商解除该《商品房买卖合同》。本诉被告收到告知书后明确表示不同意解除合同。2019年7月5日，遂昌县自然资源规划局对被告开发的项目国有建设用地使用权用途由商服用地兼住宅用地变更为商服用地，使用期限由2086年6月12日变更为至2056年6月12日止。2019年7月10日，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设撤许字（2019）第001号撤销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销白马山？吾乡花园9＃、10＃楼；白马山？吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山？吾乡花园3＃、4＃、5＃楼商品房预售许可［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。同日，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设注许字（2019）第001号注销行政许可决定书，决定注销白马山？吾乡花园9＃、10＃楼；白马山？吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山？吾乡花园3＃、4＃、5＃楼《商品房预售证》［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。 另查明，2019年4月9日，本诉原告与宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司签订《遂昌白马山旅游置业房屋专项拆层工程承包合同》一份，合同约定，由宁波市江北区安捷拆房有限公司承包白马山吾乡4号、6号、7号、9号、10号、12号五层及五层以上建筑物拆除工程。2019年7月18日开始，宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司根据前述承包合同约定，对包括涉案9#楼516室房屋在内的违规建筑进行拆除，拆除工程业已完成。 根据双方提交的证据及本院查明的事实，本院认为，本诉原告与本诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系真实意思表示且不违反法律的相关规定，并经丽水市中级人民法院生效判决认定为有效合同，现因上述房屋所在地块商品房建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容不符合国家林业局于2015年11月2日作出的林规（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，进行了整改，并就包括案涉9#楼516室房屋在内的违规建筑进行拆除，故涉案《浙江省商品房买卖合同》因标的损毁没有履行基础且无法挽回，故本诉原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，本院予以支持，本诉被告黄洪波、高美儿因解除合同造成的购房款、利息等损失可另行主张。对于本诉被告关于本诉原告作为违约方无权请求解除合同的辩称，本院认为，本诉原告有权提起解除合同之诉，理由如下：1、涉案合同无法履行原因不能归责于本诉原告。案涉“遂昌白马山吾乡花园”项目在房屋交付后因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号文件的规定被要求整改拆除导致合同无法履行，此情形不属于涉案合同约定的违约情形，且导致该情形出现的原因系政府督查行为，不可归责于原告；2、涉案合同已无继续履行的基础，涉案房屋因整改已经被拆除，双方争议的标的已不存在，合同已无继续履行的可能；3、本诉被告坚持继续履行合同已违反了诚实信用原则。现双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经形成僵局，且本诉原告在2019年4月制作并向本诉被告送达了《解除告知书》，该告知书虽不能发生解除合同效力，但其中已经载明了本诉原告愿意退款或补偿的意识表示，双方可以协商解决，协商不成的亦可通过诉讼方式处理。另本诉被告辩称案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目规划变更系违法，也已就该违法行政行为提起诉讼，本案应当中止审理，待明确该行政行为是否合法后再行本案处理。因案涉《浙江省商品房买卖合同》所涉房屋已经被拆除，即使遂昌县自然资源和规划局制作的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件被认定违法，也因合同标的物的灭失导致《浙江省商品房买卖合同》无法继续履行，故对上述本诉被告的答辩意见，本院不予采纳。 反诉原告诉请要求变更双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，置换交付白马山·吾乡花园4层以下房屋。该诉请本院不予支持，理由如下：1、反诉原告的诉请系对原合同内容进行变更或者补充，合同的变更或者补充需双方达成合意，反诉被告明确表示不同意变更合同内容，因此双方无法达成合意；2、案涉房屋土地性质已由住宅用途变更为“商服”用地，且预售许可证已被撤销、注销，涉案标的已发生根本性改变，因此反诉原告要求变更合同置换“遂昌白马山吾乡花园”项目4层以下房屋的诉讼目的实际上已经无法实现。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下： 一、本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司与本诉被告黄洪波、高美儿2017年1月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。 二、驳回反诉原告黄洪波、高美儿的反诉诉讼请求。 本案收取本诉案件受理费100元，由本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司负担，本案收取反诉案件受理费3547元，由反诉原告黄洪波、高美儿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  周惠平 审 判 员  陈武文 人民陪审员  李法寅 二〇二〇年九月八日 法官 助理  候风果 书 记 员  谢雪丹