湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初215号原告：绿城物业服务集团有限公司黄石分公司，住所地黄石市西塞山区沿湖路281-13号。法定代表人：贾迎，公司经理。委托诉讼代理人：刘嘉，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红英，公司员工。被告：陈娟，女，1954年7月18日出生，汉族，居民身份证登记住址广东省深圳市南山区（十期）T93。原告绿城物业服务集团有限公司黄石分公司（以下简称绿城物业黄石公司）诉被告陈娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业黄石公司的委托诉讼代理人刘嘉、王红英到庭参加了诉讼，被告陈娟经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案按缺席审理，现已审理终结。原告绿城物业黄石公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费5293.8元，逾期付款违约金254元（自2018年4月30日起至2019年10月31日止按每日万分之四计算），合计人民币5547.8元。2、判令被告支付从2019年11月1日起至实际付清之日止实际产生的物业费（按照每季度物业费882.3元计算），并以实际欠的物业费金额为本金，按每日万分之四支付逾期付款违约金（自2019年11月1日起计算至实际付清之日止）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告作为绿城玉兰花园小区20栋1单元902室业主，房屋面积为127.87平方米，大冶有色绿城房地产开发有限公司与绿城物业黄石公司于2015年9月7日签订前期物业服务合同，合同约定：原告物业服务收费标准为小高层住宅按建筑面积2.3元/月/平方米，协议第三十九条约定逾期交费违约金的计算标准为每日万分之四。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理。截止2019年10月31日，被告拖欠原告物业管理费5293.8元、逾期付款违约金254元，合计人民币5547.8元。原告多次催要，但被告至今未支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告陈娟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证的诉讼权利。本院经审查认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月29日，被告陈娟与大冶有色绿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买坐落于黄石市黄石港区绿城玉兰花园二期20栋1单元902室，建筑面积为129.36平方米。合同对房屋交付期限、条件、违约责任等事项进行了约定，合同第九条约定“出卖人应当于2016年4月30日前，将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续”。合同附件六第十三条约定：“合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的入伙通知书中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从入伙通知书规定的领房起始日的次月起交纳物业管理费”。2015年9月7日，大冶有色绿城房地产开发有限公司与原告绿城物业黄石公司签订前期物业服务合同。合同约定：本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：小高层公寓：2.3元/月/平方米；高层公寓：2.0元/月/平方米；别墅：4.0元/月/平方米；商业用房：4.5元/月/平方米；地下车位：60元/月/平方米。”2017年12月8日，案外人陈卫到被告陈娟所购房屋处与大冶有色绿城房地产开发有限公司、原告绿城物业黄石公司工作人员办理了收房手续，案外人陈卫代表被告陈娟与原告绿城物业黄石公司签订了黄石绿城玉兰花园（二期）前期物业服务协议，合同约定：在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业基本情况：乙方所购物业系绿城物业位于黄石绿城玉兰花园二期20幢1单元902室，房屋建筑面积约为127.87平方米。2、在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；物业共用部位、道路和其他公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新和改造费用的帐目管理和物业档案资料管理；法律法规规定的其他内容。合同签订后，案外人陈卫代被告陈娟按照面积127.87平方米向绿城物业黄石公司交纳了2016年5月1日至2018年4月30日的物业管理费5999.6元（127.87平方米*2.3元*12个月*0.7+127.87平方米*2.3元*12个月）。另查明，被告陈娟至今未入住黄石绿城玉兰花园二期20幢1单元902室，亦未交纳2018年5月1日之后的物业服务费。2018年12月30日，绿城物业黄石公司通过在黄石绿城玉兰花园二期20幢1单元902室门外张贴的方式向被告陈娟送达物业费缴费通知单，2019年10月20日，绿城物业黄石公司再次通过在黄石绿城玉兰花园二期20幢1单元902室门外张贴的方式向被告陈娟送达物业费缴费通知单。2019年10月31日，原告绿城物业黄石公司以微信方式向被告陈娟进行了物业费催收。本院认为，案外人陈卫未经被告陈娟授权与原告绿城物业黄石公司签订的前期物业服务协议应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告绿城物业黄石公司作为建设单位大冶有色绿城房地产开发有限公司所聘请的物业服务企业，已实际进驻绿城玉兰花园小区并提供了相应的物业服务。被告陈娟作为黄石绿城玉兰花园二期20幢1单元902室业主，与原告已实际形成物业服务合同关系，双方的权利义务应当参照《前期物业服务合同》进行认定，故本院对原告要求被告支付物业费的诉求予以支持。被告陈娟应按2.3元/月/平方米的标准交纳物业服务费，据此计算，从2018年5月1日至2020年10月1日，陈娟应支付的物业服务费为8528.93元（2.3元×127.87平方米×29个月）。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈娟于本判决生效之日起十日内给付原告绿城物业服务集团有限公司黄石分公司2018年5月1日起至2020年10月1日期间的物业服务费8528.93元。驳回原告绿城物业服务集团有限公司黄石分公司的其他诉讼请求。如果被告陈娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费260元，由被告陈娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  张 春人民陪审员  汪贤辉人民陪审员  叶海林二〇二〇年九月十八日书 记 员  皮思敏