北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终370号上诉人（原审原告）：谭安燕，女。委托诉讼代理人：黄星（谭安燕之夫）。委托诉讼代理人：胡刚，北京卓纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京首开荣泰置业有限公司。法定代表人：赵明华，执行董事。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，北京建诚律师事务所律师。上诉人谭安燕因与被上诉人北京首开荣泰置业有限公司（以下简称首开置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭安燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持谭安燕的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋窗户与首开置业公司预售时的沙盘、样板间不符，涉案房屋室内采光度不符合《建筑采光设计标准》。首开置业公司预售时展示的沙盘显示涉案房屋东南向存在一个大正窗，西南侧有三组侧窗，侧窗外为巷道；样板间展示房屋正窗为两小竖窗，并且有三个侧窗。但是首开置业公司向谭安燕实际交付的涉案房屋仅有正面两小竖窗，侧窗及巷道均没有，与首开置业公司的沙盘、样板间不符。此外，涉案房屋东南向正窗与竣工图纸也不符，首开置业公司提交的平面竣工图显示东南向正窗为大小不一两扇窗户，立面竣工图纸则显示东南向正窗为大小一致两扇窗户。谭安燕目前已经对涉案房屋东南向正窗完成拆改，但是部分窗户仍被楼栋外立面幕墙铝板遮挡。由于本案为期房买卖，样板间及沙盘应当作为要约内容。谭安燕请求首开置业公司拆除楼栋外立面幕墙铝板不具有履行障碍。二、谭安燕对涉案房屋东南向正窗、上层楼排水支管、室内阁楼立柱进行了拆改，首开置业公司应赔偿维修费用。由于上述涉案房屋采光不足的原因，谭安燕对涉案房屋正窗进行了拆改。涉案房屋楼上的排水支管穿越三层楼板后侵入涉案房屋内并横越中央空间，该设计违反了《健康住宅建设技术要点》“排水支管应以本户为界”以及《建筑给排水设计规范》应设置同层排水，“排水管道不得穿越卧室”的规定。该情形违反了谭安燕购买涉案房屋并非管道层的合同约定。首开置业公司违规将商业办公用房改为住宅销售才导致敷设上述排水管道。此外，涉案房屋阁楼立柱为明设，额外占用了室内空间造成空间凹凸变化不便利用。首开置业公司预售展示的样板间中是看不见阁楼立柱的，且宣传楼书平面图、合同附件房屋平面图、竣工平面图、不动产权证分布平面图中均没有阁楼立柱的平面投影。最重要的是阁楼立柱明设导致阁楼重量直接承载于楼板影响安全性。三、首开置业公司在一审中承认谭安燕向其报修过暖气阀门，其未提供证据证明已经将暖气阀门维修好交付使用。谭安燕2017年12月份发现暖气不供暖，2018年供暖季也没有供暖。四、首开置业公司展示的沙盘显示涉案楼栋与底商之间存在明显巷道，侧面立面上还有三组窗户，然而实际交付的涉案房屋楼栋与底商之间没有巷道，也就无法侧面开窗。一审法院数次要求首开置业公司提供规划设计图，但是其均未提交。五、涉案项目规划建筑面积为264703平方米，按照《北京市中水设施建设管理试行办法（2010年修改版）》，首开置业公司必须为公共卫生间配建中水系统。涉案房屋厕所本为设计的公共厕所，首开置业公司将其卖给了谭安燕。首开置业公司辩称，同意一审判决。涉案房屋在交付前已经通过规划验收；一审法院从未要求首开置业公司提交设计图纸；幕墙铝板属于楼栋外立面，必须经过规划委员会批准才能更改，首开置业公司无权改动；不认可暖气未供暖；阁楼立柱坐落在楼板上符合受力规定；中水系统铺到了楼栋，但是未到户，没有关于交付中水的约定，且卫生间属于赠送面积赠送给购房人，但不是按照卫生间功能赠送。谭安燕向一审法院起诉请求：1.首开置业公司拆除涉诉房屋外墙的两块穿孔铝板，并做好相关密封及安全措施；2.首开置业公司返还谭安燕2017年10月15日至2018年3月15日期间的供暖费4521.4元，并同时免除谭安燕2018年10月15日至2019年3月15日期间的供暖费4521.4元；3.首开置业公司赔偿谭安燕涉诉房屋维修所支出的费用共计2万元；4.首开置业公司赔偿谭安燕因没有临底商侧窗及窗外巷道造成的房屋价值贬损12万元；5.首开置业公司为涉诉房屋建筑安装中水系统。一审法院认定事实：2015年7月17日，谭安燕（买受人）与首开置业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《预售合同补充协议（办公）》。双方约定：买受人购买出卖人预售的位于北京市房山区长阳镇XXX号房屋（暂定编号），该商品房用途为商务办公，层高4.2米，预测建筑面积共86.26平方米，套内建筑面积58.84平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积27.42平方米；采暖方式为集中供暖；房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米20267.82元，总价款1192558元；实测面积与预测面积发生误差，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺上水、下水在2017年4月30日达到管线铺设到位，过渡性供电在2017年4月30日达到通电，供暖在2017年11月15日达到线路铺设完毕，电话通信线在2017年4月30日交付，敷设到用户弱电箱，用户自行开通，有线电视线在2017年4月30日交付，敷设到用户弱电箱，用户自行开通；出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；出卖人在广告、宣传资料及合同中，已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束；出卖人展示的示范单位功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准或合同的样品，实楼商品房与示范单位可能存在平面及空间尺寸差异，出卖人无需就实楼商品房与示范单位空间尺寸的差异承担责任；买受人自愿委托出卖人按照《装修标准补充协议》约定的标准进行统一改造，并完成装修工程；出卖人提供的样板间仅作为销售展示之用，最终装修标准以《装修标准补充协议》为依据；对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人对该商品房的销售广告和宣传展示资料（包括但不限于海报、楼书、沙盘、模型、广告等）不作为合同要约，买卖双方的权利义务以本《预售合同》中的约定为准，本《预售合同》中买卖双方未做约定的（包括但不限于出卖人及其工作人员的口头承诺、推介及宣传），对出卖人不产生合同法律效力……合同签订后，首开置业公司依约向谭安燕交付了房屋，谭安燕亦支付了购房款并取得了不动产权证书。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，谭安燕提出首开置业公司交付的房屋与预售房屋时所展示的样板间及沙盘不符，首开置业公司不予认可。谭安燕认为首开置业公司所展示的样板间及沙盘对谭安燕订立合同以及房屋价格的确定均有重大影响，应当视为要约，现首开置业公司应承担违约责任。然而，双方在所订立的合同中明确约定，对于合同订立以及对于房屋价格有重大影响的因素，双方已在合同中进行了约定，不存在遗漏情况，首开置业公司对该商品房的销售广告和宣传展示资料不作为合同要约，买卖双方的权利义务以合同约定为准。由于谭安燕的诉讼请求，缺乏依据，故法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年11月判决：“驳回谭安燕的诉讼请求。”二审中，谭安燕提交首开某项目宣传册证明其诉讼主张。首开置业公司对证据真实性及证明目的均不予认可。首开置业公司提交涉案建筑二层、三层平面设计图纸及立面设计图纸，显示涉案楼栋与商业裙楼之间并无巷道，涉案房屋亦无侧窗，立面图纸显示涉案房屋正面为两个等大窄窗。谭安燕质证认可证据真实性，但指出二层平面设计图纸显示涉案房屋正面为一大一小两个窄窗，与立面设计图纸存在差异，属于设计缺陷；三层平面设计图纸显示上层住户卫生间与涉案房屋卫生间不在平行位置，上层下侵管道没有存在依据；一、二、三号楼同户型面积朝向相同，但是涉案房屋采光只相当于同户型五分之一。首开置业公司称不认可二层平面设计图窗户与立面设计图纸不一致，且平面设计图仅显示平面布局，立面尺寸应以立面图为准。本院补充查明：2015年7月17日，谭安燕（买受人）与首开置业公司（出卖人）签订《装修标准补充协议》，约定买受人全权委托出卖人或出卖人指定的第三方在竣工验收后对房屋进行粗装修的设计和施工，费用由出卖人承担。价格、交楼时间及其他合同约定不变，但室内交楼标准按以下约定执行：室内搭建楼板…卫生间…厨房……双方同日签订的《预售合同补充协议（办公）》第五条关于装修的说明2.5约定“出卖人提供的样板间仅作为销售展示之用，最终装修标准以《装修标准补充协议》为依据”。2016年12月16日，北京市规划和国土资源管理委员会制发2016规（房）竣字0084号《建设工程规划核验（验收）意见》，载明经核验涉案工程符合2013规（房）建字0049号《建设工程规划许可证》，同意核发合格告知书。一审审理中，谭安燕提交《房屋进住验收单》《维保通知书》，其中《房屋进住验收单》记载窗户不复合（原文如此）宣传资料，不复合办公建住设计规范；水泥没干；一大一小立柱入墙；下水管卧室穿过不符合国家规定等。一审审理中，一审法院组织双方进行现场勘验显示：涉案房屋南侧墙体无侧窗，屋内加层楼板钢结构立柱现共16根移位并植入墙内，楼梯处3根立柱在原位置，屋内加层上方污水管已被拆除，屋内未发现中水管，屋外供暖阀门井内202号房管道下部分保温棉脱落，供暖阀门关闭，整栋楼为穿孔铝板外幕墙结构。本院二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，谭安燕与首开置业公司就涉案房屋签订了商品房预售合同，双方成立房屋买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案二审争议焦点为谭安燕提出的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据。第一，谭安燕请求拆除涉诉房屋外墙穿孔铝板，认为涉案房屋窗户大小与沙盘、样板间等不符，采光标准不符合国家规范。首先，双方明确约定对于合同订立以及房屋价格有重大影响的因素均已在合同中进行了约定，不存在遗漏情况，销售广告和宣传展示资料不作为合同要约。其次，谭安燕请求拆除的外墙穿孔铝板属于涉案房屋所在楼栋整体外立面的一部分，未经规划部门审批亦不得随意修改。故对该项诉讼请求，本院难以支持。第二，谭安燕请求首开置业公司返还2017年、2018年的供暖费，但其未提供证据证明涉案房屋供暖设施存在故障，且该故障系由于首开置业公司瑕疵交付造成，一审法院经现场勘验亦未能确认供暖设施存在故障。故对谭安燕该项诉讼请求，本院在本案中难以支持。谭安燕可在具备条件确认暖气设备有无故障以及故障原因后，向适格主体主张权利。第三，谭安燕向首开置业公司主张赔偿其修改涉诉房屋窗户、楼顶排水支管及阁楼立柱的费用。首先，首开置业公司提交设计和竣工平面图均显示涉案房屋没有侧窗，同时设计和竣工立面图均显示涉案房屋正面为两扇等大窄窗，与实际交付一致。虽然涉案房屋平面图对窗户尺寸的标注与立面图存在不一致的瑕疵，但是项目设计图与竣工图前后一致，首开置业公司不存在擅自变更规划设计的行为，且涉案项目经过规划验收合格，故上述情形不足以认定涉案房屋存在缺陷。谭安燕虽主张实际交付房屋窗户与沙盘不符，但如前所述，双方已明确约定沙盘等宣传展示资料不作为合同要约。其次，谭安燕主张排水支管下侵违反了排水管道不得穿越卧室等建筑设计规范，但是涉案房屋性质为商业办公用房，并非上述规范调整范围。同时双方对于排水管道设计、建造和交付标准并无合同约定。最后，谭安燕主张阁楼立柱明设与样板间不符，但是双方在《预售合同补充协议（办公）》关于装修的说明中明确约定出卖人提供的样板间仅作为销售展示之用，最终装修标准以《装修标准补充协议》为依据。而双方在装修合同中并未对阁楼立柱是否明设进行约定。因此谭安燕的该项主张亦缺乏依据。基于上述理由，对于谭安燕该项诉讼请求，本院不予支持。第四，谭安燕主张涉案房屋没有临底商侧窗及窗外巷道，与沙盘不符，请求赔偿房屋贬值损失。如前所述，双方已明确约定沙盘等宣传展示资料不作为合同要约。同时首开置业公司提交涉案建筑设计和竣工平面图均显示涉案建筑与底商裙楼之间不存在巷道，涉案房屋也不存在侧窗，因此无法认定首开置业公司存在擅自变更设计情形。故谭安燕该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。第五，谭安燕请求首开置业公司为涉诉房屋建筑安装中水系统，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，谭安燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3281元，由谭安燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇二〇年九月二十九日法官助理 王继玉书 记 员 黑梦雪