安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1135号 原告：魏艳丽，女，1959年5月24日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：刘保云，男，1957年7月12日出生，汉族，住址同上，系魏艳丽之夫。 被告：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会二楼，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐致远，北京市竞天公诚（南京）律师事务所。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所。 原告魏艳丽与被告来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。审理中，来安孔雀城于2020年5月25日向本院提出管辖权异议，本院于2020年6月12日作出（2020）皖1122民初1135号民事裁定书，裁定驳回来安孔雀城对本案管辖权提出的异议，来安孔雀城不服，上诉于滁州市中级人民法院，该院于2020年7月23日作出（2020）皖11民辖终96号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院经双方当事人同意依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告魏艳丽及其委托诉讼代理人刘保云、被告来安孔雀城的委托诉讼代理人徐致远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令来安孔雀城支付房屋逾期交付违约金15959.31元(906779元×0.0002元/天×88天)；2.本案诉讼费由来安孔雀城承担。事实和理由：其于2017年6月29日在汉河新江北孔雀城售楼处购买由来安孔雀城建设的天赋澜湾南区11幢1602室，交首付款508830元，余房款400000元办按揭贷款，房屋总价908830元。2017年12月7日在售楼处(八闽楼旁)办理按揭所需材料，且签订《滁州市商品房预售合同》。2018年3月1日，其接到工商银行通知贷款审批通过，4月1日开始月供，到此房款交清。房屋《预售合同》约定:来安孔雀城于2019年6月30日前交付房屋，事实上，来安孔雀城交房通知书上通知其2019年9月27日(延迟交付共88天)在天赋澜湾南区北大门东侧商铺办理房屋交接手续，其已按照流程办理结清房屋面积差，并缴纳首年物业费，领取房屋钥匙。但是当结算逾期交房违约金时，来安孔雀城工作人员告诉其不能按来安县国土资源和房产管理局监制的合同正文中每天万分之二赔付，只能按补充条款中每天万分之一的赔偿，其拒不接受。理由如下:1、《预售合同》正文是政府监制的，一经签订就具有法律效力，来安孔雀城不得拒绝履行；2、补充条款是来安孔雀城一方提供的格式条款，与合同正文存在多处矛盾，补充条款对双方权利、义务和责任的约定是不对称、不平等的；3、来安孔雀城对于同一小区或同一栋楼房屋逾期交付违约金赔偿比例不一致。 来安孔雀城辩称，1、根据补充条款第三条约定，政府行为包括土地征用及房屋拆迁等实质影响双方履约的情形视为不可抗力，发生不可抗力导致逾期交付的，其公司不承担相应的责任。在案涉项目施工过程中，出现拆迁安置阻碍、违建导致施工困难，政府检查导致反复施工，最终导致项目逾期，应当视为不可抗力，其不应承担相应逾期交付的责任；2、对于逾期违约金的计算，补充条款中已经明确约定按照购房款的万分之一计算，且补充协议已经对主合同的文本进行变更，是双方真实意思表示，即使认定其公司应当支付一定的违约金也应当据此计算；3、即使补充条款中关于逾期交付违约金的计算标准不能适用，由于补充协议已经排除了主合同相应条款的适用，应当认为双方没有约定具体违约金的标准，根据最高院商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，应当按照同类地段的房屋租金确认实际损失，根据案涉小区的房屋租赁价格，魏艳丽的实际损失88日的租金约为3000元。按日万分之二标准计算出的违约金数额明显超出了原告实际损失的1.3倍，应当进行酌减，其请求法院进行酌减；4、案涉房屋已经交付，其已退回魏艳丽面积补差款2051元，因此即使计算违约金，也应当在总房款扣减补差款数额的基础上进行计算。 本院经审理认定事实如下：来安孔雀城与魏艳丽签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定:魏艳丽购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城·天赋澜湾11幢1602室房屋，总房款为908830元，付款方式及期限为魏艳丽于2017年6月29日与来安孔雀城签约，并付首付房款508830元，魏艳丽于2017年7月28日前应支付房款计400000元；魏艳丽若未按合同约定的时间付款，应当向来安孔雀城支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；来安孔雀城定于2019年6月30日前将该房屋交付给魏艳丽，来安孔雀城如未在合同约定的期限内将该房屋交付魏艳丽，应当向魏艳丽支付违约金，违约金按魏艳丽已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。补充条款约定：魏艳丽逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；来安孔雀城逾期交房的，按日向魏艳丽支付已付购房款万分之一的违约金。2019年9月，来安孔雀城向魏艳丽发出《房屋交付通知书》，告知魏艳丽案涉房屋于2019年9月26日具备了交付条件，通知魏艳丽于2019年9月27日办理房屋交付手续。双方就案涉房屋面积差额的结算达成一致协议后，确定案涉房屋的最终总价款为906779元，魏艳丽已依约向来安孔雀城支付了该房款。 上述事实，有双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述及魏艳丽提供的《来安县商品房预售合同》、延期交付通知书、面积差结算协议、房屋交付通知书复印件、购房发票等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方的诉辩主张以及庭审中双方当事人及其委托诉讼代理人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、来安孔雀城是否应承担逾期交房的违约责任；二、补充条款中关于来安孔雀城逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效；三、违约金是否应予调整。 对于争议焦点一，来安孔雀城与魏艳丽签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，魏艳丽已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且魏艳丽对此辩解亦不予认可，故对来安孔雀城的辩解，本院不予采信。 对于争议焦点二，本案主合同和补充条款对逾期交房违约责任的约定不一致，主合同约定的违约金为日万分之二，补充条款约定的违约金为日万分之一，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据相关法律的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将其逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。 对于争议焦点三，来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整，魏艳丽要求来安孔雀城支付违约金15959.31元(906779元×0.0002元/天×88天)的诉请合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告魏艳丽违约金15959.31元。 （上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院，账号：34×××62，开户行：中国建设银行来安支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199元，减半收取99.50元，由被告来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  高 伟 二〇二〇年九月二十四日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。