重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5066号原告：重庆嘉佳物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区月兴村70号，统一社会信用代码9150010976594082XN。法定代表人：黄祥萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁小琴，女，汉族，1985年1月21日出生，重庆嘉佳物业管理有限公司员工，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：冉春兰，女，汉族，1987年1月18日出生，重庆嘉佳物业管理有限公司员工，住重庆市北碚区。被告：朋太明，男，汉族，1967年12月24日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：王学发，男，汉族，1955年3月5日出生，住重庆市北碚区。原告重庆嘉佳物业管理有限公司与被告朋太明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆嘉佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人冉春兰，被告朋太明及其委托诉讼代理人王学发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆嘉佳物业管理有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付2017年12月至2020年4月的物业服务费1444.2元、路灯费34.8元、违约金202.4元，故请求判令被告支付上述款项共计1681.4元，本案诉讼费由被告承担。被告朋太明辩称，房屋面积95.76平方米，欠费时间属实。我不缴物业费的原因如下：一、被告是北碚区政府征地的农转非人员，所安置居住的房屋是区政府统建的经济适用房，物管费应由政府承担，请求驳回原告的起诉。二、前期物业由新城管委会招聘，早已到期，且小区入住户数达到98%，原告想要继续管理小区就要召集80%以上业主开业主大会通过，原告没有履行这一程序，被告不认可原告第二次合同的存在。三、被告对原告签订的前期物业管理合同有知情权，原告一直没有公开前期物业合同。四、原告的物业管理不好，公共设施、绿化都不好，我的房屋漏水是物管造成的，也一直没有处理。经审理查明：2016年7月26日，朋太明（甲方）与重庆嘉佳物业管理有限公司（乙方）签订《XX前期物业管理服务委托合同》，该合同约定由重庆嘉佳物业管理有限公司为被告所有的位于重庆市北碚区XX小区提供物业服务。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，物业管理服务费用收取标准按北碚区发改委所批准的收费文件标准执行。公共用水、电据实公摊费，该费用主要用于楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等用水、用电的总费用。该费用由全体业主按已经进入装修阶段后所有业主共同据实公摊该费用。业主或物业使用人应从每月15日起至月末最后一日缴纳当月物业服务的相关费用，逾期缴纳物业服务费，每逾期一天需向乙方缴纳所拖欠物业服务费的3‰违约金并逐日累计计算。委托物业管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立之后，并通过法定程序重新与续聘、选聘的物业公司所签订《物业服务委托合同》的生效日期后三月止。双方还就其他权利义务进行了约定。2018年，重庆市北碚区新城建设有限责任公司（甲方）与重庆嘉佳物业管理有限公司（乙方）签订《北碚区XX区物业服务委托合同》，约定由重庆嘉佳物业管理有限公司继续为欣和佳苑小区提供物业服务，委托物业管理期限为2018年7月22日起至2019年7月21日。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，根据《重庆市物业管理条例》及相关规定执行物业服务收费标准。公共用水、电据实公摊。双方还就其他权利义务进行了约定。2019年11月1日，重庆市北碚区新城建设有限责任公司（甲方）与重庆嘉佳物业管理有限公司（乙方）续签了《北碚区XX小区物业服务委托合同》，委托物业管理期限为2019年7月22日起至2020年7月21日，物业费、公摊费计收条款不变。2016年7月21日，重庆市北碚区发展和改革委员会出具《关于北碚区XX小区物业服务收费标准的通知》（碚发改价【2016】22号），该文件对XX小区物业服务费收取标准作出规定，其中，高层住宅：0.65元/平方米（含日常维修养护费0.2元/平方米），多层住宅：0.52元/平方米（含日常维修养护费0.12元/平方米）。2017年5月26日，重庆嘉佳物业管理有限公司向重庆市北碚区新城建设有限责任公司出具《关于XX工程遗留问题相关事宜告知函》（嘉物函字【2017】011号），该告知函载明了小区存在防盗门锁、房屋漏水、墙砖脱落、排水管脱落、绿化维护、健身设施等存在的施工遗留问题，并敦促施工单位进行整改。2019年6月24日，重庆嘉佳物业管理有限公司向重庆市北碚区新城建设有限责任公司出具《关于XX工程遗留问题相关事宜告知函》（嘉物函字【2019】022号），该告知函载明物业公司接管该小区以来发现存在的工程遗留问题，在向承建商提出整改要求后，至今仍未处理，再次敦促其整改。原告方在庭审中陈述，物管公司和新城管委会签订合同、物价局的要求，以及签订的前期物业服务合同都进行了公示。关于成立业委会的问题，我们也希望成立。关于天井漏水，是到顶楼的检查孔，不许从那里通过，不能封死，我们向管委会报告过。天沟漏水我们现场维修过，也向管委会报告过，因为是高空作业，物业公司确实不能处理。关于公共设施等问题，我们也向新城管委会发了很多函件要求其整改遗留问题。被告房屋是多层，按照0.52元/月.平方米的标准收取费用，路灯费据实分摊，违约金我方自愿按每日万分之三收取。另查明，朋太明系重庆市北碚区XX号XX栋XX号房屋的产权人，该房屋产权面积为95.76平方米。朋太明共欠付2017年12月至2020年4月的物业服务费1444.2元、路灯费34.8元。现重庆嘉佳物业管理有限公司与朋太明因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆嘉佳物业管理有限公司遂于2020年7月2日起诉来院。上述事实，有《XX前期物业管理服务委托合同》、《北碚区XX小区物业服务委托合同》、《关于北碚区XX小区物业服务收费标准的通知》、《关于XX工程遗留问题相关事宜告知函》、入住房通知单、房产信息查询单、欠费明细、物管费催收函、律师函、EMS快递单、小区照片等资料以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆嘉佳物业管理有限公司提供物业服务之后，朋太明应当依照《XX前期物业管理服务委托合同》的约定支付物业服务费。对朋太明提出农转非人群住经济适用房应由政府交纳物业管理费的抗辩理由，本院认为该理由缺乏事实和法律依据，不予支持。朋太明提出房屋漏水问题，本院认为房屋存在的质量问题为XX小区工程遗留问题，物业公司并非责任方，且物业公司积极协调，敦促承建商整改，已尽到相应管理义务，被告的房屋质量问题可向开发商另案起诉。若被告认为物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故本院对重庆嘉佳物业管理有限公司要求朋太明缴纳物业服务费、路灯费的诉讼请求，本院予以支持。对重庆嘉佳物业管理有限公司要求支付违约金的诉讼请求，现原告自愿将违约金标准下调为按欠付物业费的万分之三计算，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：由被告朋太明于本判决生效之日起三日内支付原告重庆嘉佳物业管理有限公司2017年12月至2020年4月的物业服务费1444.2元、路灯费34.8元、违约金202.4元，共计1681.4元。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由朋太明负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二〇年九月八日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶