浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初2024号 原告：毛日水，男，1974年9月6日出生，汉族，户籍所在地江山市，现住江山市。 委托诉讼代理人：毛日良，男，1979年3月5日出生，汉族，户籍所在地江山市，现住江山市，系原告弟弟。 被告：郑江土，男，1958年5月20日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：王英，江山市仙霞法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑江洪，男，1962年4月5日出生，汉族，住江山市，系被告弟弟。 原告毛日水与被告郑江土返还原物纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告毛日水及其委托代理人毛日良、被告郑江土及其委托代理人王英、郑江洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告毛日水向本院提出诉讼请求：1.判令归还被侵占的39.2㎡祖屋，并拆除已修建的卫生间，归还祖屋土地使用证；2.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告明确诉讼请求为：返还的祖屋具体是指位于××镇××村××号××米部分面积房屋，对应的土地证号为江集用（2014）第02738号；主张拆除的卫生间具体位置在祖屋西边，不包括在39.2㎡内；要求被告归还的集体土地使用证证号为江集用（2014）第02738号。事实和理由：2014年7月4日，原告将父母分给的一座两层楼房76.6㎡以65000元转让给了被告，该房屋坐落在江山市××镇××村××村，共四间（1楼两间，2楼两间），无土地使用权证，原土地证号为：江集建90字第2208号。双方签订了《房屋调剂协议书》，并约定分期付款期限。由于被告要申请安装电表需要土地证，原告将祖屋土地使用证，证号:江集用（2014）第02738号，地号017-006-004-80，借给了被告，被告事后一直未归还。近几年，被告私自将杂物堆放在原告的祖屋内，并擅自修建了卫生间，还对外宣言该祖屋39.2㎡也是原告一同所卖。2003年6月4日，原告与弟弟毛日良成家立业，进行抓阄形式分家，原告分到76.6㎡的二层楼房，毛日良分到39.2㎡的祖屋和96㎡单独木结构瓦房，根据国家规定的一户一宅，毛日良所分到两处房子不能登记在同一户土地使用证上，经兄弟之间同意，原告名下没有产权，毛日良将39.2㎡的祖屋登记在原告名下。2020年2月18日，毛日良发现自己的房屋被侵占后，由村调解委员会进行调解，被告同意归还，并签订调解书，事后被告未履行承诺，至今仍然侵占。 被告辩称，对双方签订房屋调剂协议的事实无异议，2014年原告把涉案房屋及两层楼房一起买给被告。当时，原告的父母分给原告的是瓦房，并不是现在的两层楼平房，两层楼房是后来原告拆除以后重新建的。原告把土地证给被告，是因为其把房子卖给了被告所以一并就把土地证给了被告。2017年被告付清尾款后，调剂协议书上的中间人毛某当时就表示让原告把涉案房屋里东西搬掉，原告自己把房屋腾空以后，交付给被告使用，且被告在装修使用过程中，原告也未提出任何异议。原告与其弟弟毛日良之间的纠纷与被告无关。毛日良与被告在2020年2月18日签订的调解书并未生效，所以不存在被告未按调解书履行的情况。卫生间是被告买房后建造在祖屋旁的空地上，该土地使用权不属于原告，不同意拆除卫生间及归还房屋土地使用证。要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中原告提供了下列证据： 1.房屋调剂协议书1份，证明原告卖给被告房屋的面积、间数，卖给被告的就是两层楼房。协议书的内容是村主任徐某起草的，南至毛日旺界是毛某报给徐某的。 被告对该证据真实性无异议，但对原告的证明对象有异议。房屋四间是指两层楼的三间加老房屋一间，且在收条上面都有明确表示，协议书证明诉争房屋已卖给被告。 2.收条2份（复印件），证明收条当时只是作为收款的凭证，并不能证明房屋买卖的平方数，2017年12月31日的收条中“老房中堂有江土于日旺所有”文字是毛某加进去的，与房屋调剂协议书内容不符。 被告对该证据的真实性无异议，但认为，该证据能证明原告已将诉争房屋卖给了被告，两张收条上面已经很明确表示。为了防止被告郑江土与毛日旺之间日后有纠纷，所以才注明“老房中堂有江土于日旺所有”，该内容与房屋调剂协议书上的“南至毛日旺合界”可以相互印证。 3.江集用（2014）第02738号土地使用权证（复印件）1份，证明诉争房屋并未卖给被告。 被告对该证据真实性无异议，但对证明对象有异议，其不能证明房子没有卖给被告。 被告提供了下列证据： 1.房屋调剂协议书1份、收条2份，证明原告将两层楼房及诉争房屋以65000元卖给了被告。 原告对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。 2.视听资料光盘2份，“钟友珍”（音）的视频证明被告到原告处买房子是她介绍的，且她本人很清楚老房与新房一起卖给被告，被告钱付清后，原告就把房子腾空了。毛某的视频证明其是涉案房屋的中间人，清楚哪些位置是原告卖给被告的，且其还带被告去现场看，老房及新房都卖给了被告。腾空房子时，毛某及原告父亲也在场，东西是原告自己搬走的。 原告确认视频中两个人确实是本人，但认为“钟友珍”（音）与被告关系较好，帮被告说话很正常。毛某视频部分事实是虚构的，协议中明确表示新房楼上两间，楼下两间。两份证据都不能作为认定事实依据，不能证明原告把老房卖给了被告。 本院依职权向江山市国土资源和规划局调取了江集建（90）字第2208号集体土地建设用地使用证登记档案材料15页,向证人毛某、徐某、祝某真制作了证人证言各一份。原、被告对集体土地建设用地使用证登记档案材料真实性均无异议。原告对证人徐某、祝某真证言无异议，对证人毛某的证言有异议，认为证人毛某陈述老房卖给被告没有事实依据；被告对证人徐某、祝某真的证言有异议，认为证人陈述不属实，对证人毛某的证言无异议。 本院组织当事人进行了证据出示和质证。原告提交的证据1、2与被告提供的证据1，内容一致，但双方主张的证明对象不同，对上述证据的真实性予以确认。原告提交的证据3，真实性予以确认。对被告提供的证据2，真实性予以确认，但对证明对象结合本院依职权调取的证据进行综合分析认定。 本院认定事实如下： 2014年7月4日，原告毛日水与被告郑江土签订了《房屋调剂协议书》一份，该协议内容由徐某起草。协议内容为：一、毛日水现有房屋4间，土地证面积76.60㎡，其中用地面积76.60㎡，建筑占地面积76.60㎡〔土地使用证号：江集建（90）字第2208号，地号：原毛春盛17-6-5-30已转移未办理〕，东至：村道大路，南至：毛日旺合界，西至：村道门边，北至村道大路，调剂给郑江土管理。占地面积为76.60㎡。二、双方议定毛日水调剂郑江土的房屋折价款（大写）陆万伍仟元整。注明：因毛日水新房尚未批建成功，目前郑江土使用楼底一个楼上一个共两个房间，加厨房。三、付款方式及付款时间：2014年7月4日先付10000元定金，2014年10月前付40000元，其余15000元毛日水出屋前付清，不管特殊原因如何，最迟毛日水户2017年12月必须出屋。 2014年10月6日，毛日水的妻子祝某真向被告出具收条一份，收条内容由毛某起草。收条载明：今有枫树岗郑江土到南塘自然（村）毛日水卖（买）房屋三间70平方米新房边1间老房。总合计人民币65000元整，于2014年第1次10000元，第二次于2014年10月6日付40000元整，2次付总合计人民币50000元整。 2017年12月31日，祝某真向被告出具收条一份，收条内容由毛某起草。收条载明：今有石门镇郎峰村枫树岗自然村村民郑江土到南塘自然村毛日水户卖（买）房屋三间新房边1间老房，新房面积70平方米，总合计人民币65000元整，于2014年10月6日付50000元整，在2017年12月31日付15000元整，总合计人民币65000元整，合计65000元全部付清，2017年12月31日毛日水到新建房居住，以后不得反悔。祝某真签字并离开后，毛某在收条下方注明：“老房中堂有江土于日旺所有”。 另查明，2014年6月27日，原告毛日水取得了江山市房屋（即本案双方诉争老房）的集体土地使用权，使用权证号为江集用（2014）第02738号，使用权面积为39.2㎡，性质为农村宅基地。 2014年10月6日及2017年12月31日的收条中“新房”是指石门镇郎峰村南塘83号房屋北面相邻的二层楼房。根据江集建（90）字第2208号集体土地建设用地使用证记载，该二层楼房的土地使用权原登记在原告父亲毛春盛名下，1994年拆除老房76.6㎡，后修建了该二层楼房，但至今未办理土地使用权证，该房屋东面有一间约6-7㎡的协屋，亦无土地使用权证。《房屋调剂协议书》签订后，被告搬入该二层楼房居住，并在一楼南面空地处搭建了一间卫生间，该部分空地无土地使用权证。 江山市房屋由两部分组成：一部分面积为26.6㎡，北面与二层楼房相邻，南至毛日旺户，包括半间房间和半间中堂，半间房间长7米，宽约1.84米，半间中堂长7米，宽约1.96米，房间和中堂之间建有木质隔墙，协屋与该部分相连通，被告现在其中堆放了杂物；另一部分为12.6㎡，南至“卓和”户，因村建改造已拆除。该房屋集体土地使用证〔江集用（2014）第02738号〕现在被告处。 关于原、被告主要争议焦点：原、被告于2014年7月4日签订的《房屋调剂协议书》所涉房屋是否包括江山市（老房）中面积为26.6㎡部分的事实。根据双方陈述，双方对二层楼新房的买卖事实及该楼房占地面积约70㎡左右无争议，故《房屋调剂协议书》所约定的“土地证面积76.6㎡，其中用地面积76.60㎡，建筑占地面积76.60㎡”，明显未包括26.6㎡的老房面积；但同时《房屋调剂协议书》中约定了“南至：毛日旺合界”，该四至表述又与老房26.6㎡部分一致。故《房屋调剂协议书》中买卖房屋的面积与四至表述存在矛盾，双方对买卖房屋标的存在约定不明的情形。但根据原告出具给被告的二份收条，均提到“新房边1间老房”，同时结合毛某、徐某的证人证言，证人均陈述原、被告在买卖房屋时提到除二层楼房外另有一处老房，只不过毛某认为是面积为26.6㎡部分的老房，但也表示原告及祝某真并未向其明确过具体是哪些范围，徐某则认为老房是指二层楼房东面约6-7㎡的协屋，故应推定原、被告买卖房屋范围除二层楼房外还涉部分老房。对原告主张双方房屋买卖不涉及老房的主张，本院不予支持。对老房的具体范围，综合证人毛某、徐某的证言，结合江山市房屋的26.6㎡部分实际构造包括了“房间”和“中堂”两部分，其中的“房间”部分与二层楼房直接相连与协屋直接相连且相邻，本院认为，收条中“新房边1间老房”指该房间部分较符合常理，不应包括中堂范围。被告提出《房屋调剂协议书》中已明确“南至：毛日旺合界”，且收条中注有“老房中堂有江土于日旺所有”，故应包括中堂部分的抗辩，本院认为，房屋调剂协议书中的面积与四至矛盾，收条中“老房中堂有江土于日旺所有”系毛某事后添加未经原告确认，故不能据此认定中堂部分亦出售给被告，对被告该抗辩本院不予采纳。 本院认为，关于本案的性质问题，因本案原告的诉讼请求为要求被告归还被侵占的江山市（老房）面积为26.6㎡部分，并非请求确认房屋所有权，故本案案由应为返还原物纠纷。 根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但权利人只能向无权占有人提出返还原物的请求，而不能要求有权占有人返还原物。 本案中，江山市房屋登记的土地使用权人为原告，故其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但根据本院认定的事实，原告已将其中与二层楼房南面相邻的长7米，宽约1.84米部分老房出售给了被告，被告已付清购房款项，在双方买卖关系未解除的前提下，被告基于买卖关系依法对该部分享有占有、使用权利，故原告要求被告返还该部分房屋无法律依据，本院不予支持。但对老房中长7米，宽约1.96米的中堂部分，被告现未提供充分证据证明其占有使用的合法依据，故依法应返还原告。对原告要求被告返还的江集用（2014）第02738号集体土地使用权证，本院认为，因该证书记载的所有人系原告，不论房屋是否出售给被告，该不动产权属证书的合法持有人都应为原告，故被告应当返还原告。对原告要被告拆除卫生间的诉讼请求，本院认为，因原告未提供证据证明其对卫生间部分享有土地使用权，亦未提供证据证明该卫生间侵犯其相关权利，故对该部分诉讼请求本院不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条之规定，判决如下： 一、被告郑江土于判决生效后十日内将江山市房屋的中堂部分（即木质隔墙至毛日旺界范围，长7米，宽约1.96米部分）返还原告毛日水。 二、被告郑江土于判决生效后十日内将江山市房屋的集体土地使用证〔证号：江集用（2014）第02738号〕返还原告毛日水。 三、驳回原告毛日水的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告郑江土负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  杨丽斯 二〇二〇年九月二十九日 书记员  向 婷