四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1803民初851号 原告（执行案外人）：任志林，男，1990年3月24日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张勇攀，四川超跃律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都绿茵景园工程有限公司，住所地成都高新区。 法定代表人：曾跃栋，公司总经理。 委托诉讼代理人：彭雪露，四川西同律师事务所律师 被告（被执行人）：四川东科房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：谭卫东，董事长。 委托诉讼代理人：杨庆，女，1984年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告任志林与被告成都绿茵景园工程有限公司（以下简称绿茵景园公司）、四川东科房地产开发有限公司（以下简称东科公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任志林的委托诉讼代理人张勇攀、被告绿茵景园公司的委托诉讼代理人彭雪露、被告东科公司的委托诉讼代理人杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任志林向本院提出诉讼请求：请求贵院依法判决中止对（2020）川1803执264号执行一案中雅安市名山区东科原山墅30栋101、201号商品房的执行，并解除查封措施。事实和理由：成都绿茵景园工程有限公司与四川东科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，雅安市名山区人民法院作出（2020）川1803执264号执行裁定书，决定对雅安市名山区东科原山墅30栋101、201商品房查封并予以执行。2020年6月19日，原告向贵院提出书面异议，2020年7月9日，原告通过快递收到（2020）川1803执异12号执行裁定书，该执行裁定书驳回原告的异议请求。原告认为，（2020）川1803执异12号执行裁定书认定事实是错误的，现提出异议如下：原告自2017年至2018年期间共计向被告东科公司借款人民币160万元，被告东科公司为该笔借款提供担保，并与原告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，将案涉房产出售给原告，并进行登记备案。2019年8月7日案涉房屋完成拆分工作，原告与被告东科公司签订了《补充协议》，仅将案涉房屋由“东科·半山壹号”30-101一套房屋拆分为30-101、30-201两套房屋，其余条件不变，并且在房屋登记机关就上述两套房产的预售办理了备案登记，虽未完成最后的权属登记手续，但已进行登记备案，原告对案涉房屋享有准物权。因此，案涉房屋应视为原告财产而不应作为执行标的物进行处置。综上所述，（2020）川1803执异12号裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》第二百二十七之规定起诉至贵院，请求人民法院依法公正判决。 被告绿茵景园公司辩称，1.原告购买的案涉房屋仅办理了合同备案登记，而该登记不产生物权效力，因此不足以排除绿茵景园公司根据生效判决所申请的对东科公司名下财产所进行的执行。2.本案中虽然原告与东科公司签订了商品房买卖合同，但根据原告与东科公司一致的陈述，该合同的签订是名为买卖实为借贷的行为，根据最高院的相关规定，应当按照民间借贷的法律关系进行审理。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告东科公司辩称，原告与东科公司建立的是借贷关系，并不是真实的买卖关系，按东科公司的真实买卖流程，原告并没有与我公司签订相应的买卖协议和物业协议，而且我公司每月向原告支付资金利息。所以东科公司与原告是名为买卖，实为借贷法律关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告绿茵景园公司于2019年12月11日向本院申请诉前财产保全，本院根据绿茵景园公司的申请，依法作出（2019）川1803财保55号民事裁定书，并于12月13日向雅安市名山区不动产登记中心送达了裁定书和协助执行通知书，查封了东科公司的合同备案在案外人任志林名下的30栋101号、30栋201号房产，查封期限二年。 成都绿茵景园工程有限公司与四川东科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2020年3月24日作出的（2020）川1803民初28号、29号民事判决书已发生法律效力，因东科公司未按期履行给付义务，绿茵景园公司向本院申请强制执行，案号为（2020）川1803执263号、264号。案外人任志林以法院查封的位于雅安市名山区东科原山墅30栋101、201房屋，东科公司已为其办理了备案登记，其是让与担保权利人，对备案登记在其名下的案涉房屋享有优先受偿权为由，于2020年6月30日向本院提出书面异议申请，本院经审查作出（2020）川1803执异12号执行裁定书，裁定：驳回案外人任志林的异议请求。 另查明，原告任志林于2018年4月3日与被告东科公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议载明：买受人任志林，签订合同编号为6361号，购买东科公司预售的“东科.半山壹号”30栋1单元101别墅；买受人与出卖人任一方主张解除合同退房时，另一方须无条件服从，并无条件配合出卖人办理合同解除及注销手续，不得以任何理由拖延；在合同没有解除期间，出卖人自愿每月支付买受人一定的资金利润，具体数额双方自行约定。2019年8月7日，双方签订《补充协议》，载明：因规划调整、户型改造，原30-101房屋需拆分为30-101、30-201共二套。2019年8月7日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：30-101、30-201），并在雅安市名山区预售合同备案登记手续。2017年1月18日，东科公司出具《收据》载明：交款单位任志林，收款方式刷卡，金额60万，收款事由购房款。2018年3月16日，东科公司出具《收据》载明：交款单位任志林，收款方式刷卡，金额100万元，收款事由订房款。案涉房产项目已验收备案。案涉房屋一直未交付。2020年7月20日，原告任志林以民间借贷纠纷为案由，起诉被告东科公司，要求东科公司支付借款160万元及利息。 以上事实，有（2019）川1803财保55号民事裁定书、（2020）川1803执异12号执行裁定书、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》、《收据》、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：原告任志林对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 第一，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”目前我国关于案外人执行异议之诉制度的法律和司法解释规定较为原则，故实践中参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”。该四项条件必须同时满足，才能够排除执行。本案中，原告任志林并未对案涉房屋已经实际占有，即便其签订《四川省商品房买卖合同（预售）》在先，其请求排除执行也不能得到支持。 第二，执行异议和复议规定第二十八条保护的是真实购房人物权期待权，而本案中现有证据尚不足以证明原告任志林与东科公司之间形成了真实购房合同关系，是真实购房人，并且原告也认可与东科公司系民间借贷关系，故不能排除对案涉房屋的执行。虽然原告主张案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，其是让与担保权利人，对案涉房屋享有准物权，但商品房预售合同备案登记是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质的区别，不能产生登记请求权的物权效力，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保，让与担保具有物权的前提是当事人根据合同约定已经完成财产权利变动，形式上已经将财产转让至债权人名下，而本案中案涉房屋仅进行了商品房预售合同备案登记，并未完成权利变动，原告并非案涉房屋的权利人，原告提交的证据也不能证实其与东科公司之间构成让与担保关系。总之，原告现有证据尚不足以证实其与东科公司之间形成了真实的购房关系，其并非真实购房者，因此，对原告所提中止对案涉房屋强制执行并解除相应查封措施的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告任志林的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告任志林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  杨 锦 人民陪审员  施继承 人民陪审员  杨莉莉 二〇二〇年九月十日 书 记 员  明 亮