江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3797号上诉人（原审被告）:无锡市力海科技有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇八士新坝村。法定代表人：方向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：马蕾，江苏神阙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：方向东，男，1966年12月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：马蕾，江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾建军，男，1973年7月6日出生，汉族，住阜宁县。委托诉讼代理人:颜晓明，江苏金乐律师事务所律师。原审第三人：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路）。法定代表人：黄永杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：包敏，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨楚楚，江苏海辉律师事务所律师。上诉人无锡市力海科技有限公司（以下简称力海公司）、方向东因与被上诉人顾建军以及原审第三人无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称轻纺城公司）买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3348号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力海公司、方向东上诉请求：撤销一审法院的判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：本案不属于债务履行期限届满前达成的以物抵债协议。从签订的《以房抵债协议》以及《说明》来看，双方的真实意思表示是以物抵债而不是被上诉人所称的增加担保。现商品房网签手续已经办结，房屋备案登记已经在被上诉人名下，说明房屋已经实际交付给了被上诉人，以物抵债行为已经履行完毕，原债权债务关系已经消灭，上诉人并不存在违约行为，一审认定上诉人需要归还欠款及承担违约责任存在错误。顾建军辩称:1.被上诉人认为根据三方于2018年7月3日达成的还款协议,约定还款方应当于2019年3月30日之前还款50万元，于2019年6月30日前还款492486元，而《以房抵债协议》签订于2018年12月27日，因此属于债务履行期限届满前达成的以物抵债协议。2.不动产应当以过户登记作为判断是否交付的依据。在本案中，被上诉人根本没有与轻纺城公司或者方向东签过任何《商品房买卖合同》，轻纺城公司也没有将案涉房屋抵偿给被上诉人的意思表示，并且方向东也未取得案涉房屋的所有权，根本不存在交付的基础。被上诉人从未取得钥匙或者发票，也未收到过户通知。在一审中，轻纺城公司证实商品房备案到被上诉人名下完全是由方向东指示的，实际上办理商品房网签手续是因为方向东没有按照还款协议约定将益明苑的房屋办理抵押，方向东个人主动提出将办理网签手续做到被上诉人名下，让被上诉人放心，等他卖也该房之后再配合过户转出，办理商品房网签的时间是2018年11月7日，在《以房抵债协议》签订之前。因为备案登记在被上诉人名下可以起到一定的担保作用，防止转移财产，被上诉人未拒绝并拍了身份证的照片给方向东。双方协商由方向东卖掉该房屋，用房款偿还货款，卖房时再将备案登记转出。实际上是让担保人方向东变更了一种担保的方式。3.被上诉人根本没有和轻纺城公司签过房屋买卖合同，也没有付购房款的义务，也没有代付购房款的理由。4.根据双方约定，违约金按照未还款金额的10%计算。同时，按照《以房抵债协议》的约定，顾建军有权要求方向东承担10万元违约金并按照还款协议约定要求继续履行，且上诉人的行为已经构成违约。综上，原审证据充分，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。轻纺城公司述称：本案所涉的商铺均系第三人轻纺城公司用来给方向东抵偿工程欠款。后经方向东指示，第三人将涉案房产备案登记在被上诉人名下，第三人对上诉人以及被上诉人的债权债务关系并不清楚。顾建军向一审法院起诉请求：1.判令力海公司给付欠结货款992486元；2.判令力海公司给付逾期还款违约金99248.6元（按照未支付货款金额的10%计算）；3.判令方向东对上述债务承担连带责任；4.该案诉讼费用由力海公司、方向东承担。一审法院认定事实：顾建军与力海公司之间有业务往来，力海公司结欠顾建军货款。2017年12月30日，双方签订还款协议一份，确认截止当日，力海公司结欠顾建军货款1392500元；力海公司自2017年12月起，每月10日前支付100000元，最后一个月支付92500元，截止于2018年12月30日全部结清；如力海公司未按约支付，顾建军有权要求力海公司一次性支付剩余全部欠款，并要求力海公司支付每日剩余欠款万分之六的违约金；力海公司的法定代表人方向东以个人身份对力海公司的上述债务提供连带责任保证。协议由力海公司盖章，并由方向东作为担保人签字。2018年7月3日，三方再次签订还款协议，确认自2015年6月至2017年12月30日期间，顾建军向力海公司供货，截止2018年7月3日，力海公司欠付货款992486元，承诺于2019年3月30日前付款500000元，余款492486元于2019年6月30日前付清；如力海公司未按约支付，顾建军有权要求力海公司一次性付清全部剩余欠款，力海公司需就未付款部分支付10%的违约金……；力海公司股东方向东以益明苑房屋进行抵押。力海公司、方向东分别盖章、签字。该协议签订后，力海公司与方向东并未就上述房屋办理抵押登记手续。2018年12月27日，方向东与顾建军签订《以房抵债协议》，约定：1、双方于2018年7月3日签订还款协议一份，根据该协议，力海公司共结欠顾建军货款总计992486元，方向东作为力海公司法定代表人对上述债务以名下房产承担连带责任担保；2、因力海公司资金困难，无力按期偿还欠款，方向东作为连带责任担保人同意在还款协议的约定期限前向顾建军偿付还款协议约定的债务，将其所有的轻纺城公司抵偿的中国包装礼品城A区万马商业广场31-104、31-107、31-108、31-109商品房（以下简称轻纺城四套商品房）共4套房屋作价992486元抵偿给顾建军，用以清偿力海公司的债务。顾建军同意受让上述房屋，由轻纺城公司直接转让上述房屋所有权于顾建军……同日，双方签订说明一份，内容为：方向东以深圳市美术装饰工程有限公司（以下简称美术公司）的名义，承接通辽万力置业有限公司装饰工程，结欠工程款，已由轻纺城公司受让该债务，以轻纺城四套商品房抵偿该笔工程欠款。当时基于方向东个人税务原因，以优惠价格签订了《商品房买卖合同》，该房实际房款总价为人民币1000000元，并已抵消同等金额债务；方向东于2018年11月27日已与轻纺城公司签订了《商品房买卖合同》，至此该笔欠款已结清；现方向东要求将该房抵偿给顾建军，双方一致同意该房用以抵销双方债务，方向东与顾建军双方之间的债务纠纷，均与通辽万力置业有限公司及轻纺城公司无关；……因该房为抵债房，顾建军不得以任何理由向轻纺城公司提出退房。审理中，双方对《以房抵债协议》签订的原因存在争议：顾建军陈述，其与方向东签订2018年7月3日还款协议后，双方至房屋登记部门办理益明苑房屋抵押手续，因该房属于方向东与妻子的共有财产，因共有人未签字，故抵押没有办成；后其多次催促方向东还款，方向东遂建议以自己在万马广场的门面房网签至其名下，等方向东还款后再配合过户由方向东转出；其与方向东至轻纺城公司核实，确认四套房屋确系轻纺城公司抵给方向东，双方遂签订了《说明》，但轻纺城公司未在《说明》中盖章；后轻纺城公司未通知办理过户手续，也未向其交付房屋钥匙。对此，方向东不予认可，认为以物抵债协议签订的目的就是将房屋抵给顾建军以抵消债务。审理中，力海公司、方向东申请轻纺城公司职员华洁娜及无锡皮革城有限公司（以下简称皮革城公司）职员董倩到庭作证。华洁娜陈述，其在轻纺城公司工程部负责合同整理及工程款统计、存档工作，后调至该公司物业部，并继续负责工程部原来的工作；方向东以美术公司名义向轻纺城公司承揽装饰工程，轻纺城公司和关联公司结欠方向东巨额工程款，轻纺城公司遂以房屋抵偿部分款项，方向东再将抵到的房屋抵偿给自己的债权人；2018年10月左右，轻纺城公司抵给方向东一批房屋，方向东找到其进行对账，并提及将一部分抵偿的房屋转给冯贤成和顾建军，其出具了《说明》，由方向东带着两人过来签字，当时冯贤成与顾建军已与轻纺城公司网签了《商品房买卖合同》，《说明》上有关《商品房买卖合同》的签订时间系笔误；《说明》签订时，冯贤成、顾建军还带来了两人的代理律师，由律师看过后再由两人签字，当时涉案房屋的实际房价约10000余元/平方；此后，冯贤成、顾建军至轻纺城公司欲收房，其告知两人去董倩处办理交房手续，购房发票会在交房手续办理后方才开具。董倩陈述，其系皮革城公司员工，负责网签合同工作；按照正常商品房买卖流程，应先签订书面合同，再办理合同网签备案手续；涉案合同网签手续办理前，其并未与冯贤成及顾建军见面，系方向东将两人的身份信息给其，并告知其有关房屋的坐落、价款等内容，其请示过公司领导同意后，办理了《商品房买卖合同》网签手续；2019年4、5月，冯贤成及顾建军到其办公室要求办理收房手续，其将收房所需缴纳费用的清单向两人出示，并要求两人在网签合同上补签字，两人看了清单及合同，并咨询了费用清单的问题就离开了；收房缴费清单包含的费用有物业费、大修理基金（包括房屋维修、电气维修、电梯费等）、煤气开通费。上述事实，有2017年12月30日还款协议、2018年7月3日还款协议、《以房抵债协议》、《说明》、证人证言、一审法院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，顾建军与力海公司存在业务往来，力海公司结欠顾建军货款992486元，事实清楚，证据充分，该院依法予以认定。该案的争议焦点为：方向东与顾建军签订《以房抵债协议》是否应当继续履行？对此，一审法院认为，根据相关规定，当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。该案中，顾建军与力海公司签订了还款协议，根据最后一份还款协议，其最后的履行期限为2019年6月30日，而双方签订以房抵债协议的日期为2018年12月27日，故双方签订的《以房抵债协议》属于履行期届满前达成的以物抵债协议。该以物抵债协议签订后，抵债人并未将房屋交付给债权人，故现债权人顾建军以原债权债务关系诉至法院，要求力海公司给付货款992486元，于法有据，该院予以支持。至于顾建军主张的违约金，因第二份还款协议明确约定违约金按照欠款金额的10%计算，故该院对顾建军主张违约金99248.6元的诉讼请求亦予支持。因方向东承诺对力海公司的债务承担连带保证责任，顾建军于2019年6月10日诉至一审法院尚在保证期限内，故该院对顾建军要求方向东承担连带责任的诉讼请求亦予支持。至于力海公司、方向东主张其与顾建军之间的债务已履行完毕的意见，与事实不符，故该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、力海公司于该判决生效后10日内给付顾建军货款992486元及违约金99248.6元。二、方向东对力海公司的上述付款义务承担连带清偿责任。案件受理费14630元，财产保全费5000元，二项合计19630元，由力海公司、方向东负担。二审中，双方当事人及第三人对一审判决认定的事实没有异议，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点：1.《以房抵债协议》以及《说明》的行为是属于担保还是以物抵债意思表示。2.办理房屋网签手续的行为属于什么性质。3.若认定办理房屋网签手续是以物抵债行为，该债权债务关系是否需要继续履行。4.一审判决的违约金数额是否合理。经二审审理查明，2018年11月7日，顾建军与方向东经过协商一致，由方向东指示轻纺城公司管理人员，将他人抵偿给方向东的轻纺城四套商品房，直接办理了房屋买卖人为顾建军的网签手续，即备案登记到顾建军名下。2018年12月27日，方向东向轻纺城公司提供《说明》一份，载明：“方向东以美术公司的名义，承接通辽万力置业有限公司装饰工程，结欠工程款，已由轻纺城公司受让该债务，以商品房抵偿该笔工程欠款。当时基于方向东个人税务原因，以优惠价格签订了《商品房买卖合同》，该房实际房款总价为一佰万元整（¥1000000元），并已抵销同等金额债务。方向东于2018年11月27日已与轻纺城公司签订了《商品房买卖合同》，至此该笔欠款已结清。现方向东要求将该房抵偿给顾建军，双方一致同意该房用以抵销双方债务。方向东与顾建军双方之间的债务纠纷，均与通辽万力置业有限公司以及轻纺城公司无关。顾建军购买商品房的其他事宜，按照《商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定执行。因该房为抵债房，顾建军不得以任何理由向轻纺城公司提出退房”。同时，顾建军在该《说明》上以知情人的身份进行了签字确认。嗣后，顾建军未能与轻纺城公司补签《商品房买卖合同》。2019年上半年，顾建军虽然去轻纺城公司就交房费用和清单进行接洽，但未实际办理相应的交房手续，也未领取钥匙，现该商品房一直空置尚未启用。对于争议1，《以房抵债协议》以及《说明》的行为应属于以物抵债的意思表示。方向东与顾建军在签订《以房抵债协议》时，双方对力海公司结欠顾建军货款的数额已经具体明确，不存在任何争议，且明确由方向东作为连带责任担保人向顾建军偿付该笔债务，用案涉的轻纺城四套商品房抵偿给顾建军，用以清偿力海公司的债务。顾建军同意受让该房屋，由轻纺城公司直接转让该房屋所有权给顾建军。这一行为说明双方对以物抵债的意思表示一致，不存在任何分歧。同日，方向东向轻纺城公司出具了《说明》，明确案涉的轻纺城四套商品房系由轻纺城公司作为债务抵偿给方向东，现方向东要求将该商品房再抵偿给顾建军，双方一致同意用该商品房抵销双方债务。因该房为抵债房，顾建军不得以任何理由向轻纺城公司提出退房。顾建军以知情人的身份在该《说明》上进行了签字确认。应该说，顾建军对方向东进行以房抵债的行为是明知的，也是完全同意的，与方向东的意思表示也是一致的。该行为也不符合双方签订流押合同的特征，故不宜将此行为认定为流押。对于争议2，办理房屋网签手续的行为应视为完成了商品房买卖行为。网签是网上签约的简称，在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。办理房屋网签手续是签订购房合同后，要到房地产的相关部门进行备案登记，并在网上公布情况。公众通过网签号可以查询该房屋的交易情况，从而防止“一房多卖”情况的发生。本案中，虽然顾建军与轻纺城公司之间未签订《商品房买卖合同》，但方向东与顾建军一致同意将轻纺城四套商品房进行以房抵债，并向轻纺城公司提供了两人身份证的复印件，轻纺城公司按照方向东的指示，直接将本来属于方向东的该轻纺城四套商品房办理了备案登记手续，明确买受人为顾建军。应该说，轻纺城公司在没有与顾建军签订《商品房买卖合同》的前提下，直接将该商品房办理备案登记手续给顾建军存在一定的瑕疵，但该行为并不违反顾建军与方向东的真实意思表示，故应认定该办理房屋备案登记手续的行为合法有效，以此也说明商品房买卖行为已经履行完毕。当然，顾建军与轻纺城公司还应规范操作，及时补签《商品房买卖合同》。对于争议3，因本案办理房屋网签手续是以物抵债行为，故债权债务关系不需要继续履行。本案中，方向东已经将其所有的商品房通过办理备案登记手续转让给了顾建军，并在网上进行了公示，至此应认定方向东以连带责任保证人身份代力海公司向顾建军履行了清偿债务的义务，顾建军与力海公司、方向东之间的债权债务关系消灭，顾建军无权再向力海公司、方向东追偿债务。事实上，现在备案登记在顾建军名下的轻纺城四套商品房的处分权已经归顾建军所有，方向东已经无权予以处置。需要说明的是，在本案中，2018年7月3日，力海公司、方向东与顾建军已经签订还款协议，明确了货款欠款具体数额。顾建军考虑到力海公司、方向东的还款能力，明确约定可以分两次进行归还。尽管本案《以房抵债协议》是在2018年12月27日签订，但其实力海公司、方向东可以在此之前归还，故不应认定以物抵债协议在债务履行期限届满前达成。一审法院在顾建军拥有轻纺城四套商品房且双方当事人之间债权债务关系消灭的情况下，再判决力海公司、方向东向顾建军归还债务显然存在不妥，应予纠正。对于争议4，一审判决违约金缺乏依据，应予撤销。因为方向东与顾建军之间以物抵债行为已经履行完毕，双方当事人之间不再存在债权债务关系，力海公司、方向东也不存在其他违约行为，故无须向顾建军支付违约金。一审法院对此认定有误，依法予以改正。综上，力海公司、方向东的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，依法应撤销原判，驳回顾建军的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3348号民事判决；二、驳回顾建军的全部诉讼请求。一审案件受理费14630元、财产保全费5000元，二项合计19630元；二审案件受理费14630元，均由顾建军负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建聪审 判 员 蔡利娜审 判 员 王俊梅二〇二〇年九月二十四日法官助理 包梦丹书 记 员 戴文娜