贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1336号原告：严名俊，男，1967年6月2日出生，汉族，住贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。原告严名俊诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨再兵独任审判，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告严名俊到庭参加诉讼，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告退还原告缴纳的维修基金5462元；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金260.09元（根据购房合同第十五条第一款第2项支付违约金，房屋总房款260092.4元×0.1%=260.09元）；3、判决被告退还多收原告房屋面积费17839.59元（根据购房合同第五条四款第2项的（2）条款有关规定：面积误差比=（98.91㎡-94.14㎡）/98.81㎡×100%=4.766%，超出百分比4.766%-3%=1.766%，超出面积（1）98.81㎡×3%×2764元/㎡=8193.32元，（2）98.81㎡×1.766%×2×2764元/㎡=9646.27元），两项合计为17839.59元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年7月22日与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为98.81㎡，房屋单价2764元／㎡，房屋总价为273111元整，实际办证面积只有94.1㎡，总房价为260092.4元。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付超出面积全部房款房屋维修基金，物业管理费等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，导致原告自己去办理房屋产权证时还要重新缴纳维修基金才能办理房屋产权证，原告办完房屋产权证后多次上被告公司协商退钱均以没钱为由欺骗原告。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠，搪塞原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息及主体适格；2、购房合同复印件，证明原告严名俊与被告利南公司买卖关系成立，且被告应该承担责任的事实；3、房产证复印件，证明原告已经交付维修基金，购买房屋合同中收取的面积款项与实际面积不符的事实；4、登记备案表复印件，证明原告与利南公司购房的买卖合同已备案；5、收据复印件，证明卖方收取维修基金后不作为与买方另行交付维修基金；被告在举证期限内未向本院提交任何证据。经审理查明：原告于2010年7月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，房屋建筑面积为98.81㎡，单价为2764元／㎡，房屋总价格273111元整。同时合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果原告不选择退房，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。另外，双方在合同第五条中选择约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，由具有房地产面积测绘资质的机构测算，并经当地房地产管理部门认定的面积为准，据实结算。嗣后，原告依约向被告缴纳了购房款，并缴纳了房屋维修基金5462元给被告，被告也按时向原告交付了房屋。由于被告没有按照约定期限取得相关资料报产权登记机关备案，造成原告在规定期限内未取得房地产权属证书，原告于2019年5月21日自己到黎平县自然资源局办理了不动产权证书，证号为：黔（2019）黎平县不动产权第0002615号。房屋产权登记建筑面积为94.10㎡，与合同约定面积相差4.71㎡。办理房屋不动产权证时，原告自行缴纳了维修基金等费用。上述事实，有原告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、房屋面积补差、面积确认及面积差异的处理、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，双方均应该按照合同的约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及维修基金。现原告要求被告退还维修基金，本院认为，根据合同约定，原告与被告之间是一种委托关系，原告已经向被告交付了维修基金，但被告至今未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金5462元。关于原告要求被告支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金260.09元的问题。被告没有在约定期限内使原告取得房地产权属证书，被告的行为已经违约。虽然原告请求的是逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金，但依据合同约定，实际为房屋产权登记违约金，被告应当按照已付房价款的0.1%向原告支付。因原告办证房屋面积为94.10㎡，按照2764元/㎡标准计算，房屋总价款为260092.40元，被告应承担的房屋产权登记违约金为：260092.40元×0.1%=260.09元，被告应支付给原告。对于房屋面积的确认及面积差异的处理问题。因原、被告双方在合同中已经自行约定，即商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，由具有房地产面积测绘资质的机构测算，并经当地房地产管理部门认定的面积为准，据实结算。从原告办理的房屋不动产权证书显示，黎平县自然资源局已经认定该房屋实际建筑面积为94.10㎡，而双方合同约定的房屋建筑面积为98.81㎡，房屋面积差实际为：98.81㎡－94.10㎡=4.71㎡，按照双方约定的价格2764元/㎡，被告应退还原告多交的房屋面积款为：4.71㎡×2764元=13018.44元，原告请求超出部分本院不予支持。对于原告要求按照合同中面积误差比公式计算应退房价款的意见，由于双方签订合同时，并未选择按照该原则处理，故本院不予采纳。因被告经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃自己的辩论、举证权利，将自己承担不利的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告严名俊房屋产权登记违约金260.09元；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告严名俊交付的房屋维修基金5462元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告严名俊多交付的房屋价款13018.44元；四、驳回原告严名俊的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，减半收取195元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担179元，原告严名俊负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限间最后一日起二年内，向本院申请执行。审判员  杨再兵二〇二〇年九月八日书记员  谭 蕾