温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初5842号原告：李显杰，男，1982年11月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：陈松林，男，1954年06月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：徐祖道，男，1981年11月09日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上述三原告共同的委托诉讼代理人：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：杨炜，女，1975年12月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：温亮，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告李显杰、陈松林、徐祖道与被告杨炜侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告李显杰、陈松林、徐祖道向本院提出诉讼请求：1、依法判令撤销温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会与被告杨炜于2016年8月30日签订的《房屋租赁协议书》；2、依法判令被告杨炜立即腾空坐落于温州市鹿城区××小区××室房屋（建筑面积约为488平方米）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2013年6月27日，温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会经温州市鹿城区人民政府五马街道办事处备案登记成立，主任为金小春，任期为2013年6月19日至2018年6月18日，原告系温州市鹿城区聚鑫苑小区业主。2016年8月30日，温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会未依法召开业主大会并经业主大会表决通过，就擅自作为出租人与被告作为承租人签订《房屋租赁协议书》一份，将温州市鹿城区××小区××室房屋（建筑面积约为488平方米）以月租金8166元的价格出租给被告，租期自2016年9月1日起至2021年8月30日止，为5年。原告认为，温州市鹿城区××小区××室房屋（建筑面积约为488平方米）系聚鑫苑小区的公共部位，其占有、处分、收益权属于聚鑫苑小区全体业主所有。温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会作为温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主大会的执行机构，未依法召开业主大会并经业主大会表决通过就擅自处分上述房屋，属于程序违法，甚至更是以远远低于市场价格的金额将上述房屋对外出租，已经严重侵害了聚鑫苑小区全体业主的合法权益。故现原告诉至法院，请求判令如前诉请。被告杨炜辩称：首先，被告主体不适格。业主撤销权之诉的诉讼主体是相对明确的，原告方是业主，被告方是代表业主大会的业主委员会。基于物权法的法律规定，也是业主撤销业委会的决定，而不是由本案三原告直接将被告提起诉讼。三原告与被告没有直接的法律关系。业主撤销权的一个诉讼内容和目的相对固定，审查的重点是业委会决定是否侵害业主权益。本案被告不是业委会作出决定的参与方，只是业委会实施民事法律行为的相对人，也不是业委会决定是否合法的构成要素之一。所以本案被告与原告方的撤销权诉讼内容无直接关系，不能对被告提起诉讼，原告方也不是相关涉案合同的合同相对人，故原告方无权对被告提起撤销权纠纷的直接诉讼。如果业委会的民事行为侵害业主权益，说明侵权人是业委会，而不是其他人，至于相关民事行为是否被撤销引起的法律后果并不在撤销权之中探讨。其次，关于撤销权的行使期限，《物权法》第78条第二款并没有明确规定，然而《建筑物区分所有权司法解释》将其明确为“知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。对此，有如下几点需要强调：一、业主行使撤销权的期限是一年。业主如果未能在一年内积极行使权利，维护自己合法权益，则视为其放弃了撤销权。业主大会或业主委员会作出的决定就成为具有完全法律效力的决定，业主不能请求人民法院予以撤销。二、“一年”期限的起算点是业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日，关于“知道或者应当知道”，如果业主明知特定决定，则直接开始计算一年的期限，如果业主发现某些与决议相关的活动或者现象，且一个正常的业主能据此知道有相关决定的，期限也开始计算。本案被告承租地方在小区内，原先使用的性质为物业办公室，小区的业主不可能不知道。即被告承租开始就应当计算起算点。本案已是被告承租4年以后，原告方为谋小区私利，蓄意挑拨是非，扰乱小区正常生活秩序，故意多次提起诉讼，本案发生前也状告小区地下车库承包方，要求撤销承包合同。如果业主长时间不行使撤销权后再行使该权利，对小区已经形成且为绝大多数业主接受和信赖的秩序产生冲击，不利于小区的稳定发展。故请求法院驳回原告的诉请。经审理，本院认定本案事实如下：2013年6月27日，温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会经温州市鹿城区人民政府五马街道办事处备案登记成立，主任为金小春，任期为2013年6月19日至2018年6月18日，原告系温州市鹿城区聚鑫苑小区业主。2016年8月30日，温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会作为出租人与被告作为承租人签订《房屋租赁协议书》一份，将温州市鹿城区××小区××室房屋（建筑面积约为488平方米）以月租金8166元的价格出租给被告，租期自2016年9月1日起至2021年8月30日止，租期为5年。上述《房屋租赁协议书》的甲方（出租人）处有温州市鹿城区聚鑫苑小区第2届业主委员会盖公章及案涉业委会的主任金小春予以签字共同确认，且另有聚鑫苑小区老人协会盖章确认（庭审中原、被告双方对上述《房屋租赁协议书》复印件的真实性均无异议）。另，上述《房屋租赁协议书》已经载明首次房租已收至2017年8月30日。后温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会任期届满，原告方认为案涉《房屋租赁协议书》系温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会作为温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主大会的执行机构，未依法召开业主大会并经业主大会表决通过就擅自处分上述房屋而签订，属于程序违法，且认为租金价格远远低于市场价格，已经侵害了聚鑫苑小区全体业主的合法权益，遂召开书面业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意授权原告作为业主代表提起本案诉讼。上述事实由原告身份证复印件、原告不动产权证复印件、被告公民身份信息、业主大会、业主委员会备案证明、《房屋租赁协议书》、书面业主大会表决票、移交协议书及当事人的陈述等为证。本院认为：原告作为业主代表提起本案诉讼时，温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会任期已经届满，在此情况下本案原告召开书面业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意授权原告作为业主代表，可以提起本案诉讼。但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于撤销权的行使期限，《物权法》第78条第二款并没有明确规定，然而《建筑物区分所有权司法解释》将其明确为“知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。故本院认为本案的撤销权的行使期限应适用“知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定。温州市鹿城区聚鑫苑第二届业主委员会作为出租人与被告作为承租人签订《房屋租赁协议书》的时间为2016年8月30日，上述《房屋租赁协议书》的甲方（出租人）处有温州市鹿城区聚鑫苑小区第2届业主委员会盖公章及其主任金小春予以签字共同确认，且另有聚鑫苑小区老人协会盖章确认，且《房屋租赁协议书》已经载明首次房租已收至2017年8月30日。结合本案的租赁标的物就位于涉案的聚鑫苑小区内，在涉案的租赁房屋交付于被告实际控制使用达到三年之久后，原告表示其作为小区内的业主才于2019年10月知道上述涉案《房屋租赁协议书》的相关合同权益内容明显与常理不符，故本院对原告方陈述其知道涉案相关事宜的时间为2019年10月的主张不予支持。本案涉案的《房屋租赁协议书》的撤销权的行使期限在原告未提交证据进一步证实其知道上述《房屋租赁协议书》相关合同权益内容确实系2019年10月，且在此时间节点才知道上述《房屋租赁协议书》相关合同权益内容具有符合常理的正当理由的情况下，本案《房屋租赁协议书》的撤销权的行使期限应视为系合同签订后一年期限内。故在被告与温州市鹿城区聚鑫苑小区第2届业主委员会签订上述案涉《房屋租赁协议书》三年后，原告才以其知道案涉合同相关权益时间为2019年10月，并以此主张本案涉案的《房屋租赁协议书》存在程序违法，认为其系在本案案涉合同撤销权的有效期限内行使撤销权撤销前述合同，依据不足，本院不予支持。同时，原告以撤销涉案的《房屋租赁协议书》为前提，所提起的要求判令被告立即腾空坐落于温州市鹿城区××小区××室房屋（建筑面积约为488平方米）的诉请，依据亦不足，本院亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告李显杰、陈松林、徐祖道的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由原告李显杰、陈松林、徐祖道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  吴玉琴二〇二〇年九月十日书记员  白超俊