湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初893号原告：常德裕鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道柳菱社区火车站西侧金汇广场1号楼411号。法定代表人：林再兴，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭淑君，湖南博集律师事务所律师，一般授权代理。被告:刮丽红，女，1981年11月8日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告常德裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）与被告刮丽红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告裕鑫公司的委托诉讼代理人彭淑君，被告刮丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令刮丽红向裕鑫公司支付购房款630000元；2.判令刮丽红向裕鑫公司支付逾期付款违约金1134000元（以购房款630000元为基数，按日万分之五的标准计算自2010年3月8日暂计至2020年3月7日），至全部欠款还清之日的违约金，按日万分之五的标准另计；3.判令刮丽红向裕鑫公司支付物业费110210元（暂计至2020年2月29日)；4.判令刮丽红向裕鑫公司支付物业费滞纳金69432元（暂计至2020年2月29日）；5.请求判令刮丽红承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。刮丽红辩称：1.鉴于裕鑫公司存在违约，刮丽红有权推迟付款，故刮丽红不需要支付违约金。即使按裕鑫公司的违约金请求成立，裕鑫公司对刮丽红计算违约金的方法无合同依据，《常德市商品房预售合同》中对逾期付款违约金的标准未进行约定。2.裕鑫公司要求刮丽红支付物业费及滞纳金的理由不成立。裕鑫公司没有物业服务资质，亦未提供物业服务，双方无物业服务合同关系。3.裕鑫公司的诉讼请求超过了诉讼时效。从2013年以后，裕鑫公司就本案款项未向刮丽红催收过，至起诉时止已经超过了诉讼时效。4.刮丽红认可欠付房款630000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下案件事实：一、2007年3月28日，裕鑫公司（甲方）与崔光宗、刮丽红（乙方）签订《定向设计、建设、购买房屋合同》，约定，崔光宗、刮丽红向裕鑫公司定购坐落在火车站金汇广场2号楼西南角的第二、三、四层商品房。定购采用乙方委托甲方定向设计、建设的方式购买。第二层、第三层、第四层建筑面积分别约340平方米，最终设计方案须以政府有关部分批准文件为准，实际销售面积以房屋产权部门实测结果为依据。乙方委托甲方对订购的房屋定向设计、建设，购买的房屋用于旅馆业。设计费和建设费已含概在总销售价中，乙方提交给甲方的设计和建设要点：1、要求在底层A11号门面内的某一位置（见乙方签字认可的图纸）设计由底层至第二、三、四层的自用楼梯一座，具体设计按设计规范布局。2、第二、三、四层按乙方指定的位置布局落水和排水管道。3、第二、三、四层东、西、南向外墙和窗，为满足规划要求和保持整体美观的需要，不得修改外墙原设计结构。南向窗户依据原设计窗户布局分室窗户，所布局的分室窗户可能是天窗或地窗。4、北面分室内窗设计高度为1.6米以上，窗户安全网由甲方安装（平面墙）。甲乙双方还对其他建设要点进行了约定。乙方定购的第二层房屋销售价2500元/㎡，第三层房屋销售价1700元/㎡，第四层房屋销售价1500元/㎡。双方对付款时间约定为：1、乙方在本合同签订时即向甲方交纳定金400000元；2、甲方在本楼盘开盘时（甲方取得预售许可证10日内）。乙方须付齐总款项的60%。3、余下40%的房款可通过按揭贷款方式支付，但乙方申请按揭贷款的资格必须由提供按揭贷款的银行认可。4、乙方在交足首付款的同时，必须交纳办证费用和按揭贷款的各项费用。房屋交付的时间约定为：1、甲方于2008年8月30日前将房屋交付给乙方。2、房屋交付前必须通过房屋质监部门的验收，并到达验收标准。本合同由乙方股东共同签署，乙方内部股东的权利和责任与甲方无关。届时产权需分多个办理，以达到银行对申请贷款者的相关要求。以上合同还对其他事项进行了约定，该合同签订当天，刮丽红交纳定金250000元，并由裕鑫公司向刮丽红出具相应的《湖南省常德市往来结算统一凭据》。二、2008年1月25日，裕鑫公司（出卖人）与刮丽红（买受人）签订《常德市商品房预售合同》，约定将出卖人建设的位于朝阳出售给刮丽红，该商品房的用途为商业，预测建筑面积为665.52㎡。合同第四条第1款约定，该商品房单价：202为2500元／㎡，302为1700元／㎡,402为1500元／㎡，总金额为1264488元。合同第五条付款方式及期限约定为贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第八条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之＿（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起＿＿日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定出卖人应当在2008年8月30日前向买受人交付该商品房。第十二条面积确认及面积差异处理，约定为按产权部门最终测绘结果，实行多退少补。第十三条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为常德市康都物业管理有限公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为：1.2元／月，平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件。第十九条约定，自合同生效之日起7日内，由出卖人向产权登记部门申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，刮丽红向裕鑫公司付款300000元首付款，并由裕鑫公司向刮丽红出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到刮丽红预售金汇广场2号楼202、302、402首付款300000元。后刮丽红于2008年9月27日交款84488元，由裕鑫公司向刮丽红出具湖南省常德市往来结算统一凭据。至此刮丽红未交纳剩余购房款630000元。三、2008年8月30日，刮丽红与裕鑫公司协商将上述房屋先行交付进行装修，2008年11月11日，常德市公安局消防支队对北面玻璃墙对面的常德市美居建材广场的室内装修工程进行检查，特别注明，“依据《商店建筑规范》，商业部分应当与南侧宾馆进行防火分隔，分隔材料必须达到防火规范要求”。双方进行协商后同意暂时修建防火墙，该防火墙分隔后导致刮丽红购买的202、302、402号商品房北侧窗户被封闭。2008年12月8日，常德市公安消防支队对金汇广场1#、2#楼土建工程及美居建材广场室内装修进行消防验。验收意见书特别要求，“经此次验收的建筑工程如有改建、扩建和重新室内装修，应报公安消防机构审批。应加强对建筑消防设施的定期维修保养，确保完好有用”。另裕鑫公司开发的金汇广场2#楼于2009年4月8日通过竣工验收备案，于2009年8月12日取得金汇广场的预售许可证。四、2009年12月29日，刮丽红与崔光宗、崔平世向本院对裕鑫公司提起民事诉讼，本院立案号（2010）武民初字第266号，要求裕鑫公司立即拆除对刮丽红所购房产窗户的封闭，恢复原状，赔偿封闭窗户造成的经营损失805920元，要求按合同安装总电表并赔偿多交电缆的损失40000元，停工损失149040元，并按合同对所购房产采取隔热措施。2009年12月，裕鑫公司将刮丽红、崔光宗准备的按揭资料提交给工商银行，2010年2月4日，工商银行向刮丽红、崔光宗出具《不予贷款通知书》，不予贷款的理由主要是存在个人收入来源等问题。2010年4月18日，裕鑫公司向刮丽红、崔世平、刮丽红发出《通知》内容为：你方延迟支付购房款，延迟提交银行按揭资料，在银行初审决定不予贷款后你方拒不重新提交符合银行条件的按揭资料，均显示你方没有任何诚意解决购房尾款的问题。我公司最后书面通知你方以现金方式交付购房尾款，如你方拒不交付购房尾款，我公司将依法解除双方签订的全部合同，并收回房屋。2010年5月25日，裕鑫公司向崔光宗、崔平世、刮丽红发出《解除通知》，内容为：我公司现根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十三条之规定，正式通知你方，解除双方签订《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房预售合同》、《关于崔平世、刮丽红购买房屋有关问题的补充协议》，对因你方违约给我公司带来的损失，我公司保留追偿的权利。2010年6月9日，裕鑫公司向常德市仲裁委员会申请仲裁；2011年3月15日，刮丽红与崔光宗、崔平世向湖南省常德市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，2011年5月20日，湖南省常德市中级人民法院作出（2011）常民三撤字第1号裁决裁定驳回刮丽红的请求；2011年5月26日，裕鑫公司向湖南省常德市中级人民法院申请强制执行常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决，2011年7月8日，刮丽红向湖南省常德市中级人民法院提出不予执行申请，湖南省常德市中级人民法院裁定：对常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决，不予执行；2013年4月15日，刮丽红等撤回了（2010）武民初字第266号的起诉。五、裕鑫公司因本案申请财产保全交纳保全费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。裕鑫公司与刮丽红签订的《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房预售合同》，是达成一致意见，是双方真实意思表示，刮丽红支付了部分购房款，裕鑫公司交付了房屋，虽然双方在此前对合同是否继续履行存在争议，但现在双方均要求对方履行合同，因此合同合法有效，双方应恪守并全面履行。刮丽红未按约定支付裕鑫公司630000元购房款双方无异议，本案争议焦点为：一、刮丽红是否应当支付未付购房款及违约金；二、裕鑫公司起诉的逾期付款违约金如何计算；三、裕鑫公司起诉的物业费及物业费滞纳金是否应当支持。关于焦点一，裕鑫公司未按约定为刮丽红购买的202、302、402号商品房建好北侧窗户，属于违约行为，也应当承担违约责任，但其主要义务已经按约定履行，不符合行使先履行不安抗辩权的情形，刮丽红不能因此不履行自己义务，刮丽红未按约定支付裕鑫公司630000元购房款属于违约，依法应当承担违约责任。双方均违约的，依法各自承担责任，刮丽红在本案中没有提起相关主张，本案中不进行处理。关于焦点二，首先，关于计算违约金的起算日期，裕鑫公司与刮丽红在《常德市商品房销售合同》第五条对付款方式及期限的约定为贷款方式付款，第八条逾期付款责任约定中，对逾期付款超过30日的逾期付款违约金约定为空白，双方亦未对该项违约金进行补充约定，因此双方未对向银行贷款的具体时间期限和违约责任进行约定，裕鑫公司可以随时要求刮丽红履行，以通知刮丽红交款之日第二天2010年4月19日起计算违约金。其次，违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，根据本案的具体情况，本院酌定参照中国人民银行同期贷款利率及2019年8月20日以后的LPR利率上浮30%计算违约金。违约金具体计算为：1.自2010年4月19日起至2019年8月19日，以630000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；2.自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，630000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR上浮30%计算。故对裕鑫公司的第1项诉讼请求及在认定的上述范围内违约金的第2项部分诉讼请求，本院予以支持，对裕鑫公司要求支付超出认定的上述范围内违约金的部分诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，裕鑫公司与刮丽红在《常德市商品房销售合同》第十三条约定前期物业服务由常德市康都物业管理公司进行物业管理，物业费及服务费滞纳金的请求主体应为实际提供物业服务的物业公司，裕鑫公司无权要求刮丽红支付物业费及物业费滞纳金，对裕鑫公司的第3项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条规定，判决如下：一、刮丽红于本判决生效之日起十日内向常德裕鑫房地产开发有限公司支付购房款630000元及违约金，违约金以630000元为基数，自2010年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR上浮30%计算；二、驳回常德裕鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22292元，财产保全费5000元，合计27292元，由常德裕鑫房地产开发有限公司负担10920元，由刮丽红负担16372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾宪元人民陪审员  王立娟人民陪审员  唐曼林二〇二〇年九月十八日法官助理吴宁辉书记员刘萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。