上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8601号上诉人（原审原告）：上海佰畅投资管理有限公司，住所地上海市静安区南京西路1333号16幢108室。法定代表人：郑宝华，董事长。委托诉讼代理人：吕玉崧，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辉申餐饮管理（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西一路355号4楼417-A室。法定代表人：马航飞，经理。上诉人上海佰畅投资管理有限公司（以下简称佰畅投资公司）因与被上诉人辉申餐饮管理（上海）有限公司（以下简称辉申餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初54188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佰畅投资公司上诉请求：撤销一审判决主文第八项，依法改判辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付房屋租金差额人民币（以下币种均为人民币）844，675.80元，并就未及时注销营业执照支付自2019年12月19日至2020年6月12日期间的实际占用费1，999，533.6元（按照11，296.80元／日计算）。事实和理由：第一，佰畅投资公司与辉申餐饮公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，具有法律约束力，应当得到全面及时的履行。佰畅投资公司与产权人之间的租赁合同中同样约定有平均租金差额，辉申餐饮公司在履行上海市静安区南京西路1371号首、二层（即延安中路1000号上海展览中心16幢商务楼北楼103室）房屋（以下简称系争房屋）的租赁合同过程中，实际享受的佰畅投资公司给予的优惠租金及免租期待遇是建立在佰畅投资公司严格按照约定按时、预先、足额向产权人支付租金的基础上。平均租金差额在法律性质上属于双方事先对已预见到的佰畅投资公司在辉申餐饮公司违约时所遭受损失的一种确认，根据《房屋租赁合同》第二十四条计算得出的平均租金差额是佰畅投资公司的实际损失，而不属于法院可以酌情调整的违约金范围。第二，辉申餐饮公司在一审辩论终结后才提出调整违约金的请求不符合法律规定，应当认定辉申餐饮公司自行放弃行使有关诉讼权利。第三，即便辉申餐饮公司系在法律规定期限内提出调整违约金的请求，但辉申餐饮公司未能提供任何证明违约金约定缺乏公平性或违约金过高的证据，辉申餐饮公司据此应承担举证不能的不利后果。第四，辉申餐饮公司于2019年12月18日与佰畅投资公司办理交接手续时曾明确承诺于2020年1月10日前完成各项证照的注销手续，否则将承担场地占用的责任，但辉申餐饮公司直至2020年6月12日才办理完南京西路分公司营业执照注销手续，其未及时注销相关营业执照的行为构成对系争房屋的实际占用，在其未办理完注销手续前佰畅投资公司将无法对外出租房屋，故辉申餐饮公司理应根据租赁合同约定支付实际占用费。被上诉人辉申餐饮公司辩称，不同意佰畅投资公司的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。佰畅投资公司向一审法院起诉请求：1．判令确认佰畅投资公司、辉申餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；2．判令辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付租金430，089.5元（自2019年9月15日起计算至2019年12月18日止）；3．判令辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付租金滞纳金（以169，177.50元为本金，自2019年9月2日起至2019年10月1日止；以338，355元为本金，自2019年10月2日起至2019年10月13日止；以238，355元为本金，自2019年10月14日起至2019年11月1日止；以407，532.50元为本金，自2019年11月2日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计付）；4．判令辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付拖欠水电费65，196.50元（2019年8月1日至2019年8月31日期间拖欠27，236.50元，2019年9月1日至2019年9月30日期间拖欠20，152元，2019年10月1日至2019年10月31日期间拖欠17，808元）、物业费7200元（2019年11月15日至2019年12月14日）；5．判令辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付水电费和物业费的滞纳金，以27，236.50元为本金，自2019年9月16日起至2019年10月15日止；以47，388.50元为本金，自2019年10月16日起至2019年11月1日止；以54，588.50元为本金，自2019年11月2日起至2019年11月15日止；以72，396.50元为本金，自2019年11月16日起至实际清偿之日止，计算标准均按照每日万分之五计算；6．判令辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付房屋租金差额844，675.80元（根据双方合同第24条约定，如果合同期内，承租方提前解约或者因其违约导致解约，辉申餐饮公司需补齐其已交租金与按照31.38元／平方／日计算的租金标准价之间的差额）；7．判令辉申餐饮公司向佰畅投资公司支付代通知金515，370.57元；8．判令佰畅投资公司没收辉申餐饮公司支付的履约保证金515，370.57元；9．判令辉申餐饮公司将辉申餐饮管理（上海）有限公司南京西路分公司工商登记自租赁房屋内迁出或注销；10．判令辉申餐饮公司支付营业执照实际占用费，自2019年12月19日起至辉申餐饮公司实际将辉申餐饮管理（上海）有限公司南京西路分公司工商登记自租赁房屋内迁出或注销之日止，按照每日11，296.80元计算；11．本案诉讼费、保全费由辉申餐饮公司承担。一审法院认定事实：系争房屋的产权人为上海展览中心。2017年9月，佰畅投资公司（出租方甲方）与辉申餐饮公司（承租人乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将其合法拥有使用权的系争房屋租赁给乙方使用，租赁面积为180平方米（该面积含公共分摊部分）。本合同签订前，甲方已向乙方出示了包括该房屋的《房地产权证》［权证编号：XXX字（XXX）第XXX号］。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋用途为餐饮商铺，租赁期限为8年，自2017年9月15日至2025年9月14日止（因乙方为餐饮业态，申办手续较为复杂，工程量较大，甲方同意乙方前4个月租金优惠支付）。甲方应于本合同签订当日与乙方完成房屋交接手续。第一、第二年租金为每月164，250元，第三、第四年租金为每月169，177.50元，第五、第六年租金为每月174，252.83元，第七、第八年租金为每月179，480.41元，其中2017年9月15日至2018年1月14日租金为0元。乙方应向甲方支付相当于本合同三个月平均月租金额为履约保证金即515，370.57元，首期2018年1月15日至2018年3月14日的租金328，500元，以上两项金额支付日期为租赁合同签约后次日起贰个工作日内一次性支付。自2018年3月15日起，每贰个月支付一期租金，乙方于每期房租计租日的15天前（即租金计算期的前15日前）按约定的应付金额支付当期租金（贰个月租金）给甲方。在租赁期内，乙方同意以40元／平方米／月的标准与甲方每月结算管理费，该管理费与租金同时支付。甲方向乙方提供仅计量乙方使用水、电的单独计量表。乙方使用水、电的费用，由甲方抄表计量收费。根据相关收费计算办法，计算出应收的总费用，由甲方向乙方收取。乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，立即收回房屋，履约保证金作为违约赔偿金不予退还：拖欠租金达五个工作日（含）以上的。在租赁期内，乙方应缴纳的租金、物业管理费及水、电、电话等费用，每逾期一天，则按应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期五天以上的，甲方有权采取包括解除合同等必要措施维护自己的权益。乙方在租赁期内由于各种原因决定中途退租的，应提前三个月以书面形式告知甲方，经甲方同意，除按规定结清交还房屋日前的全部租金以及水、电、电话等全部费用外，须以31.38元／平方米／天的房屋租赁标准价计算租金，乙方须补付在交还甲方房屋之前其已付的租金与房屋租赁标准价之间的租金差额［计算公式：（31.38元／平方米／天-交还房屋日前已缴交租金的平均单价元／平方米／天）×交还房屋日前的全部租赁天数×180平方米（租赁面积）=房屋租金的不足部分］；交付日期为：交还甲方房屋之日，逾期按每天万分之五支付滞纳金。若乙方未按本条前款之约定提前三个月以书面形式通知甲方，则甲方有权要求乙方以本合同约定之租金为计算基数，按叁个月之标准支付未按时通知之违约金。若乙方逾期支付应缴纳的租金、物业管理费及水、电等费用超过五日以上的，乙方在结清水、电等费用及补足租金差额外，乙方已交纳的履约保证金515，370.57元作为违约赔偿金不予退还。乙方于2025年9月14日租约期满，应在次日向甲方归还该房屋，如有困难，需提前十五个工作日向甲方提出书面申请，经甲方同意后乙方在租赁期满后十五天内按相当于平均房屋租金的双倍即62.76元／平方米／天支付使用费，并按实支付其他相关费用。双方还就其他条款予以了约定。签约后，佰畅投资公司交付辉申餐饮公司系争房屋，辉申餐饮公司支付佰畅投资公司履约保证金515，370.57元及首期两个月租金328，500元。期间，辉申餐饮公司支付租金至2019年9月14日。2019年10月14日，辉申餐饮公司支付了10万元租金。此外，2019年9月15日起的租金、水电费、物业费辉申餐饮公司均未支付。后经佰畅投资公司多次催讨未果，致涉讼。佰畅投资公司起诉后，辉申餐饮公司于2019年12月18日将系争房屋返还给佰畅投资公司。2020年6月12日，辉申餐饮公司将注册在系争房屋内的南京西路分公司营业执照注销。一审法院另查明，2017年3月18日，系争房屋产权人上海展览中心与佰畅投资公司签署有租赁合同，双方约定由上海展览中心将上海展览中心（16幢）商务楼北楼包括系争房屋在内的2618.87平方米的房屋租赁给佰畅投资公司使用，租赁期限自2017年3月1日至2026年2月14日止。佰畅投资公司拥有转租权。一审审理中，双方确认，辉申餐饮公司欠付佰畅投资公司以下费用：①自2019年9月15日起至2019年12月18日止租金共计430，089.5元；②辉申餐饮公司欠付佰畅投资公司水、电费共计65，196.50元：其中自2019年8月1日起至2019年8月31日止未付27，236.50元、自2019年9月1日起至2019年9月30日止未付20，152元、自2019年10月1日起至2019年10月31日止未付17，808元；③辉申餐饮公司欠付佰畅投资公司自2019年11月15日起至2019年12月14日止的物业管理费7200元。一审法院认为，佰畅投资公司与辉申餐饮公司于2017年9月就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。签约后，双方应按约全面履行合同约定的内容。涉案租赁合同在履行过程中，因承租人辉申餐饮公司存在逾期支付出租人佰畅投资公司房屋租金、物业管理费及水电费的违约行为，经佰畅投资公司多次催讨未果，致佰畅投资公司合同目的无法实现而行使合同解除权，现佰畅投资公司起诉至法院，向辉申餐饮公司发出解除租赁合同的通知，请求确认租赁合同于辉申餐饮公司返还系争房屋之日2019年12月18日解除，辉申餐饮公司表示同意，一审法院予以准许。关于租赁合同解除后相关费用的结算以及违约责任承担问题，本案系因辉申餐饮公司未按约支付租金根本违约而导致合同解除，现佰畅投资公司诉请辉申餐饮公司支付自2019年9月15日起至2019年12月18日止租金共计430，089.5元、自2019年8月1日起至2019年8月31日止水电费27，236.50元、自2019年9月1日起至2019年9月30日止水电费20，152元、自2019年10月1日起至2019年10月31日止水电费17，808元、自2019年11月15日起至2019年12月14日止物业管理费7200元，辉申餐饮公司在一审审理中对以上欠款均无异议，故一审法院予以支持。关于佰畅投资公司诉请判令辉申餐饮公司支付逾期支付租金的滞纳金（以169，177.50为本金，自2019年9月2日起至2019年10月1日止；以338，355元为本金，自2019年10月2日起至2019年10月13日止；以238，355为本金，自2019年10月14日起至2019年11月1日止；以407，532.50元为本金，自2019年11月2日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计付）、逾期支付水电费和物业费的滞纳金（以27，236.50为本金，自2019年9月16日起至2019年10月15日止；以47，388.50元为本金，自2019年10月16日起至2019年11月1日止；以54，588.50元为本金，自2019年11月2日起至2019年11月15日止；以72，396.50元为本金，自2019年11月16日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计算），鉴于辉申餐饮公司对上述计算方式并无异议，且佰畅投资公司的计算标准有合同依据，于法不悖，一审法院予以支持。关于佰畅投资公司诉请判令辉申餐饮公司支付房屋租金差额844，675.80元、代通知金515，370.57元，并诉请要求没收辉申餐饮公司已支付的履约保证金515，370.57元，均系双方合同约定的辉申餐饮公司违约致合同解除后其应承担的违约责任。鉴于辉申餐饮公司对没收履约保证金无异议，一审法院对佰畅投资公司该项诉请予以支持。另，辉申餐饮公司认为合同约定的上述违约金比例过高、请求调低之抗辩，有法律依据，一审法院认为，考虑到辉申餐饮公司违约程度、佰畅投资公司经济损失等具体情况，对佰畅投资公司要求辉申餐饮公司支付代通知金515，370.57元之诉请予以支持，对支付房屋租金差额844，675.80元之诉请不予支持。至于佰畅投资公司提出的关于辉申餐饮公司南京西路分公司营业执照注销及占用费之诉请，鉴于辉申餐饮公司已将上述分公司营业执照注销，且双方租赁合同解除后，辉申餐饮公司未及时迁移注册在系争房屋内营业证照并不必然对佰畅投资公司正常使用系争房屋造成影响，故对佰畅投资公司关于营业执照占用费之诉请，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、佰畅投资公司与辉申餐饮公司就上海市静安区南京西路1371号首、二层（即延安中路1000号上海展览中心16幢商务楼北楼103室）房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；二、辉申餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付佰畅投资公司自2019年9月15日起至2019年12月18日止的房屋租金430，089.5元；三、辉申餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付佰畅投资公司自2019年8月1日起至2019年10月31日止的水电费65，196.50元、自2019年11月15日起至2019年12月14日止的物业管理费7200元；四、辉申餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付佰畅投资公司逾期支付租金的滞纳金（以169，177.50元为本金，自2019年9月2日起至2019年10月1日止；以338，355元为本金，自2019年10月2日起至2019年10月13日止；以238，355元为本金，自2019年10月14日起至2019年11月1日止；以407，532.50元为本金，自2019年11月2日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计付）；五、辉申餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付佰畅投资公司逾期支付水电费和物业费的滞纳金（以27，236.50元为本金，自2019年9月16日起至2019年10月15日止；以47，388.50元为本金，自2019年10月16日起至2019年11月1日止；以54，588.50元为本金，自2019年11月2日起至2019年11月15日止；以72，396.50元为本金，自2019年11月16日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计算）；六、辉申餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付佰畅投资公司代通知金515，370.57元；七、确认佰畅投资公司没收辉申餐饮公司房屋履约保证金515，370.57元；八、佰畅投资公司其余诉讼请求，不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，佰畅投资公司与辉申餐饮公司在一审审理中已就双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除达成了一致，现佰畅投资公司主张辉申餐饮公司构成违约，故还应按照合同约定支付交还房屋之前已支付的租金与房屋租赁标准价之间的租金差额，该租金差额为佰畅投资公司的实际损失而不属于法院可以酌情调整的范围，且佰畅投资公司与产权人之间的租赁合同亦约定有租金差额。但首先，根据佰畅投资公司提供的其与产权人上海展览中心的房屋租赁合同，其中均价差额租金系双方在该合同中对补足另一已终止租赁合同中未付的均价差额租金所作的约定，与辉申餐饮公司并无直接关联。其次，佰畅投资公司在一审审理中对租金差额、代通知金、没收履约保证金均系辉申餐饮公司违约情况下应承担的违约责任予以确认，一审法院考虑到辉申餐饮公司对没收履行保证金不持异议、辉申餐饮公司的违约程度、佰畅投资公司的经济损失等具体情况，对辉申餐饮公司应承担的违约金酌情进行调整，判令支持佰畅投资公司要求辉申餐饮公司支付代通知金及没收履约保证金的诉请，未支持佰畅投资公司要求辉申餐饮公司支付租金差额之诉请，应属合理，本院予以认同。佰畅投资公司认为上述合同约定的租金差额是佰畅投资公司的实际损失，不属于法院可酌情调整的范围，但佰畅投资公司未充分证明合同约定的租金差额就是佰畅投资公司的实际损失；且即使该租金差额中包含佰畅投资公司的实际损失，在佰畅投资公司既主张赔偿损失又主张违约金的情况下，一审法院基于对具体案情的综合考虑酌情判定辉申餐饮公司应承担的违约责任，亦无不当。佰畅投资公司认为辉申餐饮公司在一审辩论终结后提出调整违约金请求不符合法律规定，故一审法院不应调整违约金的意见，缺乏法律依据且过于绝对，本院难以采纳。第二，关于佰畅投资公司主张的辉申餐饮公司未及时注销营业执照期间的实际占用费，辉申餐饮公司虽在BCONE退场物业移交单上承诺于2020年1月10日前办理完各项证照注销手续，并实际于2020年6月12日注销了系争房屋地址上的营业执照，但佰畅投资公司现未提供证据证明辉申餐饮公司未及时注销营业执照对佰畅餐饮公司使用系争房屋造成影响，或存在因辉申餐饮公司未注销营业执照导致系争房屋无法顺利出租的情形，故佰畅投资公司要求辉申餐饮公司按照平均房屋租金的双倍支付未及时注销营业执照期间的实际占用费之诉请，依据不足，本院无法支持。综上所述，上海佰畅投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25，761.5元，由上海佰畅投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  姚 跃二〇二〇年九月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……