浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初20039号原告：杭州逸群食品机械有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道三角村。法定代表人：程华，执行董事兼总经理。委托代理人：吕雪、杨思施，浙江凯鼎律师事务所律师。被告：杭州余杭永溢净水设备有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道石塘东路16号。法定代表人：钱永明，总经理。委托代理人：韩琪、赵云玲，浙江瑞坤律师事务所律师。原告杭州逸群食品机械有限公司（以下简称原告）为与被告杭州余杭永溢净水设备有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判，并于2020年6月3日第一次公开开庭进行了审理。后本院裁定本案由简易程序转为普通程序并于2020年7月3日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代理人程华及其委托代理人杨思施、被告的法定代理人钱永明及其委托代理人韩琪、赵云玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称，2005年4月5日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告承租被告位于杭州市余杭区××开发区××路××号的1号楼南面底层厂房（该厂房地址信息于2011年变更为余杭区乔司镇石塘东路16号）用于经营活动。后双方又分别于2008年4月2日、2011年4月4日、2012年4月3日、2013年4月8日、2015年4月、2016年4月4日续签租赁合同，书面合同租期至2017年4月3日；2017年4月3日后，没有再签订书面合同，但原告继续租赁使用原合同约定的厂房，并依照原合同的约定交纳租金、水电费，双方形成事实上的继续租赁关系。2019年6月25日，被告与余杭区人民政府乔司街道办事处签订《房屋收购货币补偿协议》（以下简称“补偿协议”），案涉承租房屋被政府收购，被告获得了属于原告的搬迁费65050元，包含原告应得部分的临时安置费4812569元【其中属于原告169728元（计算方法为租赁面积544㎡×26元／㎡×12个月）】、包含原告应得部分的停产停业损失7728154元【其中属于原告367744元（计算方法为租赁面积544㎡×26元／㎡×26个月）】、装修附属物补偿7671627元（其中属于原告的装修附属物补偿25781元）。属于原告应获得的上述设备搬迁费、停业损失补偿、临时安置费、装修附属物补偿应支付给原告。原告上述主张成立的具体理由是：一、设备搬迁费评估中包含原告的设备搬迁费；根据《资产评估报告书》，设备搬迁补偿费用共3022012元，包括了属于被告的设备搬迁补偿费用1910190元，属于原告等承租户的设备搬迁补偿费用1111822元，其中属于原告的65050元。二、装修附属物评估中包含原告所有的装修价值；原告承租的1号楼南面底层厂房的办公室、卫生间、工业灯等是原告投入资金进行的装饰装修，该部分装修附属物评估补偿价格合计25781元。根据2016年4月4日双方书面合同第七条约定，租赁期间，如遇政府或相关部门的征用拆迁，租赁物及租赁物内的相关装修赔偿款归被告所有，涉及到原告的租赁物内财产归原告所有。在合同履行期间，如遇政府或相关部门的征用及拆迁，造成合同无法履行，则视为合同终止，双方互不负违约责任，赔偿款归被告所有。租赁期限后，租赁物内的装修归被告所有，此后如遇政府或相关部门的征用及拆迁，赔偿款归被告所有，与原告无关。但是在书面合同期内并没有发生征用或者拆迁，而是发生了房屋被政府收购的民事行为或者行政协议行为，因此，原租赁合同约定的情形，不适用于收购行为，因此，在书面合同租赁期满后，在原告继续租赁的情况下，装修物仍属于原告所有，在事实租赁期间，双方由于没有书面合同，因此，装修物的归属并没有约定，所有权属于原告的情况下，赔偿当然应当归原告所有。三、从收购过程来看，评估基准时间是2017年11月18日，协议签订时间是2019年6月25日，而被告于2019年9月9日向原告发出《通知函》，要求原告于2019年9月16日前腾空返还房屋，原告按要求腾退上述房屋，可知评估、签订补偿协议、房屋腾退等都与原告有关，都发生在原告租赁期间内。四、设备搬迁费、停产停业损失补偿、临时安置费均与生产经营有关，而停业损失补偿、临时安置费与设备搬迁有关，显然停业损失补偿、临时安置费，应当有属于原告等承租户的部分，因此补偿协议中的设备搬迁费、停业损失补偿、临时安置费、装修附着物补偿，均属于被告与原告等承租户共有，除上述事实外，具体理由为：1、原告作为承租人，租赁被告房屋进行生产经营，直接受到案涉房屋政府收购搬迁影响及对生产经营造成的损失。虽然由被告作为房屋所有权人签订房屋收购货币补偿协议并受领全部涉及的补偿款项，但实际上原告也是直接损失人之一；具体而言，原告作为该收购房屋的实际使用人，为配合政府工作而进行搬迁，设备搬迁费是对原告设备搬迁产生的相关费用和损失的补偿；原告需要停业而另寻他处继续经营，因此实际产生停产停业损失，理应获得停产停业损失补偿；同样，在另寻他处的过程中原告需要进行业务、设备、员工的安置，原告是政府收购中实际需要临时安置的对象；原告是实际腾空搬迁的最终主体之一，是配合被告与政府签约腾空的实际履行人之一；2、被告房屋收购进行签约之前进行的设备、装修、房屋等几次评估，原告都予以配合，也可以说明原告等承租户也是本次收购的关联人之一；被告需要原告的营业执照复印件、法人代表身份证复印件来与政府进行补偿协议签订的各项程序，原告都予以配合；因此，被告与政府商谈收购价格和签订协议的行为，无论属于民事行为还是行政协议行为，其行为既是代表了作为所有权人的本单位，同时也代表了包括原告在内的所有承租户，从评估报告及补偿协议中包含了原告等承租户设备的搬迁费、装修附着物补偿及被告按照补偿协议领取的款项中也包含了原告等承租户的设备搬迁费、装修附着物补偿等事实，就足以说明。五、被告与当地政府签订补偿协议的行为及政府收购被告房屋行为的性质，无论属于民事行为还是行政协议行为，政府与被告之间的关系、原被告之间的关系，均不是“国有土地上房屋征收”行为，政府本次收购行为，不构成“国有土地上房屋征收”的要件，不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》相应的房屋征收与补偿行政法律法规及规范性文件，不应以此为依据将停业损失补偿、临时安置费、装修附属物补偿对象限制为所有权人即被告，而应适用《民法总则》、《合同法》原则，进行公平处理；案涉收购行为及本案的审理，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》判定停业损失补偿、临时安置费归属于被告，是没有法律和事实依据的；并且，即使参照征收条例，收购对象为被告，收购协议也是被告与政府签订，该条例也没有排除对承租户的补偿，并且根据设备搬迁费、停产停业损失补偿、临时安置费、装修附属物补偿的性质，根据上述理由，应按照《民法总则》第六条、《合同法》第五条【公平原则】的规定处理，被告领取的各项补偿属于被告及原告等承租户共有，属于原告部分应支付给原告，以公平、合理的补偿原告等承租户因为所租用的被告房屋被政府收购而受到的实际损失。反之，如果原告等承租户不能获得相应的各项补偿，原告等承租户因政府收购而搬迁所产生的设备搬迁费用、停产停业损失、临时安置支出、装修附属物的投入将得不到补偿，而被告针对该部分没有实际损失反而获得补偿或奖励，违背公平原则及法律公平的精神。六、按时签约腾空奖获得的前提条件是“按时”，补偿协议第二条第八项中约定按时签约腾空奖7662216元，第四条房屋搬迁中交房时间空白；乔司街道办事处提供的《房屋腾空联系单（存根）》显示，被告于2019年7月30日已经腾空并交付旧房钥匙，而被告提交的经过公证的《催告函》却要求原告在内的承租户于2019年9月16日前腾空返还房屋。种种迹象表明，本案政府支付被告按时签约腾空奖、被告收取按时签约腾空奖的行为，涉嫌存在严重违法党纪国法的行为，该款政府应当收回，因此，原告不主张按时签约腾空奖的分配，并要求法院将此线索移交有关纪检机关。七、原告依法承担各项补偿款应缴纳的税款，将咨询税务主管部门关于税率、缴纳方式等问题后进行纳税申报。综上所述，被告拒绝支付原告合理的设备搬迁费、停业损失补偿、临时安置费、装修附属物补偿的行为，违反了民事法律行为应当遵循的基本原则，侵害了原告的合法权益，请求对原告主张的合理合法部分予以支持。特起诉，请求判令：1、被告支付设备搬迁费65050元；2、被告支付停业损失补偿294195.20元（租赁面积544㎡×26元/㎡×26个月）减去20%税款（具体金额待税务局明确后增减）；3、被告支付临时安置费135782.40元（租赁面积544㎡×26元/㎡×12个月）预减20%税款，具体金额待税务局明确后增减；4、被告支付原告装修附属物补偿25781元；5、本案诉讼费由被告承担。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、租赁合同七份，用于证明原、被告双方存在房屋租赁关系的事实。2、评估费摘抄一份，用于证明被告取得了征迁款项的事实。3、调解纪要一份，用于证明被告无理由不支付原告应得的征迁款项的事实。4、微信转账记录一份，用于证明原告法定代表人向被告法定代表人以微信形式支付租金及水电费的事实。5、资产评估报告书一份，用于证明评估公司对被告及其承租户的相关资产搬迁补偿费用进行评估并做出评估结论的事实。6、土地估价报告一份，用于证明评估公司对被告工业用地使用权价格评估并做出评估结论的事实。7、房地产估价报告一份，用于证明评估公司对被告房地产及附属物进行评估并做出评估结论的事实。8、房屋腾空联系单一份，用于证明被告于2019年7月30日腾空并交付旧钥匙的事实。9、余杭区国有土地上房屋收购补偿协议书货币补偿协议书一份，用于证明被告与余杭区乔司街道签订房屋收购补偿协议书的相关事实。10、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，用于证明2017年4月4日原告法定代表人向被告法定代表人支付租金140000元的事实。11、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，用于证明2018年4月10日原告法定代表人向被告法定代表人支付租金70000元的事实。12、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行个人交易明细各一份，用于证明2018年11月2日原告法定代表人向被告法定代表人支付租金58333元（其后租金通过微信转账形式支付给被告法定代表人）的事实。13、收款收据一组，用于证明原告支付2018年4月至2019年1月水电费、垃圾费等合计12284元的事实。被告答辩称，一、案涉房屋系政府收购，被告是房屋的所有者，房屋收购合同相对方为被告，因此签订的房屋补偿协议利益全部归属于被告。原告并非被收购方，原告要求被告支付获得的所有补偿款缺乏事实和法律依据。二、双方租赁合同是于2018年10月1日期满终止，未再续签合同。到期后被告即要求原告搬离，原告系逾期占用房屋，负有腾房的义务。原告诉称双方形成事实上的租赁关系无事实和法律依据，其至今拖欠占有使用费，被告将保留要求原告支付占有使用费以及给被告造成的其他损失的权利。三、双方租赁合同于2018年10月1日期满终止，而被告于2019年7月与余杭区人民政府乔司街道办事处签订了《房屋收购货币补偿协议》。在租赁期限内，原告的租赁权益并未受到任何实际的损害。被告房屋被收购，与原、被告间存在租赁关系期间的权利义务无关。即使按照原告的理由，根据合同法的规定，双方于2016年4月4日签订的《厂房租赁合同》明确约定了租赁期间，如遇政府或相关部门的征用拆迁、租赁物及租赁物内的相关装修赔偿款归出租方所有；租赁期限后，租赁物内的装修归出租方所有。此后，如遇政府或者相关部门的征用及拆迁，赔偿款归出租方所有，与承租方无关的。在补充合同中还约定，承租人在收到告知后两个月内无条件搬离厂房，出租人不承担违约责任，所以原告要求被告将获得的补偿款给其是没有合同依据的。四、被告已经给予原告远超合理期限的时间腾空，原告诉称还需要停业另寻他处进行业务、设备、员工安置，纯属无稽之谈。如第三点所述，双方租赁期间约定明确，但是原告仍到期不搬，最终于2019年7月初已经将全部厂房的设备和人员搬离，时间非常充裕，其根本没有任何损失。而被告房屋是在2019年9月18日交付给收购人，不存在被告需要补偿原告停产停业损失、临时安置费、装修附属物补偿的情形。即使原告有任何的损失，租赁期满后的风险亦应由其自己承担。原告违反合同约定，逾期不腾房，一拖再拖，居然还以民法的公平、诚信原则为由要求补偿，其诉请毫无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、历年电费明细一份，用于证明案涉房屋在2019年8月已经不产生电费，原告于2019年7月初已经搬迁至新厂房，双方不存在租赁合同关系的事实。2、厂房租赁合同一份、补充合同一份，用于证明双方租赁期限于2018年10月1日届满的事实。3、公证书一份，用于证明双方租赁期限于2018年10月1日届满，原告逾期占用房屋并于2019年7月初已经搬至新厂房，双方不存在租赁合同关系的事实。4、情况说明一份，用于证明案涉房屋收购所得全部补偿与原告均无任何关系的事实。5、证明一份、房屋腾空联系单存根两份，用于证明案涉房屋是于2019年9月18日腾空的事实。6、余杭区国有土地上房屋收购补偿协议书货币补偿协议书一份，用于证明案涉房屋收购补偿协议的合同当事人及款项约定等内容的事实。7、入账通知书两份，用于证明案涉房屋收购时间是2019年7月，腾空时间是2019年的9月的事实。8、视频一份，用于证明案涉房屋已经没有承租人的事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2005年4月，原告开始承租被告位于杭州市余杭区××路××号××号楼××层房屋用于经营活动。2015年4月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定被告出租给原告的厂房位于余杭区××路××号，租赁面积544平方米，租期自2015年4月3日至2016年4月3日，年租金124000元。2016年2月4日，原告法定代表人程华与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁物为石塘东路16号（东面一楼南面），面积544平方米，租期自2016年4月3日至2017年4月3日，租金124000元并手写备注：延期自2017年4月3日至2018年4月2日。该协议未加盖原告的印章。上述两份协议第七条第一款均约定如下内容：租赁期间如遇政府或相关部门的征用拆迁，租赁物及租赁物内的相关装修赔偿款归甲方所有，涉及到乙方的租赁物内财产归乙方所有。在合同履行期间，如遇政府或相关部门的征用及拆迁，造成合同无法履行，则视为合同终止，双方互不负违约责任，赔偿款归甲方所有。租赁期限后，租赁物内的装修归甲方所有，此后如遇政府或相关部门的征用及拆迁，赔偿款归甲方所有，与乙方无关。后双方又签订《补充合同》一份，约定租期自2018年4月1日至2018年10月1日，并约定本合同厂房租金额低于市场价，因可能会遇到政府征迁，租赁期间如遇政府或相关部门征迁，本合同自然终止，双方均不负法律责任，甲方收到政府征迁通知后，应告知乙方，乙方在收到告知后两个月内无条件搬离厂房，甲方不承担违约责任，租金按实际租赁时间收取，多退少补，若乙方未及时办理导致甲方在征迁过程中造成损失的，由乙方承担赔偿责任。2018年10月15日，杭州恒辰资产评估有限公司出具《杭州余杭永溢净水设备有限公司资产评估报告书》一份，对委托评估的资产搬迁补偿费用进行了评估，评估范围及对象为委托方确定的收购土地产权持有者杭州余杭永溢净水设备有限公司及其承租户的及其设备、设施等，结论中涉及原告的设备搬迁费为65050元。2018年10月15日，浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具《房地产估计报告》一份，对被告为产权人的房地产及其附属物进行评估。原告认为，其中涉及其租赁范围部分的装修补偿应支付给原告。2019年，被告（乙方）与杭州市余杭区人民政府乔司街道办事处（甲方）签订《房屋收购货币补偿协议》一份，甲方因乔司街道三角村城中村改造项目需要，收购乙方房屋。乙方房屋坐落于余杭区乔司街道石塘东路16号，建筑面积15424.9平方米。双方均已确定由浙江众诚房地产评估事务所有限公司作的房屋收购评估报告结果，在此基础上双方约定甲方补偿乙方各项金额如下：1、房屋补偿金额17968455元；2、经街道认定未登记建筑补偿金额3798432元；3、装修附属物补偿金额7671627元；4、停产停业损失补偿金额7728154元；5、搬迁费3599612元；6、临时安置费4812569元；7、乙方依法占有的土地补偿6390538元；8、工业土地配合奖319527元；按时签约腾空奖7662216元。总计补偿金额59951130元。2019年9月9日，被告向原告的法定代表人程华发出《催告函》，称原告已于2019年7月将生产等设备搬至新厂房、人员撤退，但仍有一些家具等残留物，厂房也未腾退交还，且未支付占用费，水电费也未结清。故要求原告于2019年9月16日前自动腾空返还房屋，否则将于到期后三日内办理室内物品清点保全公证，由第三方腾退房屋。因双方就补偿款事宜未能协商解决，原告诉至本院，望判如所请。另查明，2018年10月1日后原告曾向被告支付部分租金。庭审中，原告自述于2019年8月15日搬离。本院认为，原、被告的租赁关系合法有效。结合双方签订的租赁合同及补充合同，双方的租赁期限于2018年10月1日到期。租赁期届满后，原告实际继续使用案涉房屋并向被告支付了部分租金，被告亦未提出异议，故双方的《租赁合同》及《补充合同》继续有效，并转为不定期。根据双方的租赁合同第七条第一款的约定，如遇政府或相关部门的征用及拆迁，赔偿款归甲方所有。故原告主张停业损失补偿、临时安置费以及装修附属物补偿的依据不足，本院不予支持。原告主张设备搬迁费65050元，有杭州恒辰资产评估有限公司出具的评估结论为依据，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杭州余杭永溢净水设备有限公司支付原告杭州逸群食品机械有限公司设备搬迁费65050元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杭州逸群食品机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9008元，由原告杭州逸群食品机械有限公司负担7883元；由被告杭州余杭永溢净水设备有限公司负担1125元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  刘娟二〇二〇年九月二十七日书记员  徐昕