四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3568号 原告：杨秀华，女，生于1969年5月2日，汉族，户籍地四川省江油市，现住江油市。 委托诉讼代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。 被告：四川鑫宏实业集团有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南四段36号，统一社会信用代码915100007650752310。 法定代表人：赵江。 委托诉讼代理人：左剑，该公司职工。 第三人：江油银通融资担保有限公司，住所地四川省江油市诗仙路中段108号，统一社会信用代码915107817918288589。 法定代表人：税国涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周忠平，四川鼎天律师事务所律师。 原告杨秀华与被告四川鑫宏实业集团有限公司（以下简称鑫宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依职权追加江油银通融资担保有限公司（以下简称银通公司）作为本案第三人。并于2020年8月17日由审判员丘赠祥适用简易程序公开开庭审理了本案。原告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告杨秀华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间房屋买卖合同关系成立并生效；2.判令被告立即将位于江油市（蓝湾花园）10号楼1单元23楼2号的商品房的房屋所有权证和相应的土地使用权证过户到原告名下；3.判令被告向原告支付违约金654.28元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订了《商品房定单》一份，约定原告购买被告开发的涉案房屋，房款总价457140元。原告于2018年3月1日前支付定金327140元。原告于2017年2月9日依约向被告支付购房定金27140元、房屋维修基金8381元、代办证契税6571元，签订《商品房定单》当天支付购房款300000元，合计342092元。原告随即入住。但被告至今未将案涉房屋的不动产权证过户到原告名下。为维护原告合法权利，特诉请依法判决。 被告鑫宏公司未到庭，也未进行答辩。 第三人银通公司辩称：案涉房屋是被告鑫宏公司向银通公司提供担保的抵押物，2013年就签订商品房买卖合同备案至银通公司名下，因此银通公司对于案涉房屋享有抵押权。 本院经审理认定事实如下：2013年8月15日，案外人绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在案外人江油市农村信用合作联社借款，由第三人银通公司作为保证人进行担保。银通公司为降低保证担保风险，于2013年9月10日与被告鑫宏公司签订了反担保抵押合同。双方约定，由被告鑫宏公司用其开发的位于江油市共计30套商住房（建筑面积为4115.09平方米）作为反抵押担保，担保2013年8月15日绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社借款由第三人作为保证人，因保证而形成的债权。据此，2013年9月11日被告与第三人签订了蓝湾花园10号楼1单元23楼2号商品房买卖合同并办理了备案登记。2019年8月15日绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社就原借款签订了续借合同，担保，反担保事项也重新签订了合同，内容同前。 2016年被告经营困难，开始出售与第三人约定的抵押物。2017年3月1日，原告杨秀华与被告签订蓝湾花园10号楼商品房定单一份，约定“原告购买被告开发的蓝湾花园10号楼1单元23楼2号房屋，建筑面积152.38平方米，单价3000元/平方米，房款总价457140元，原告预付定金327140元。2018年3月1日前，原告持该定单到被告售楼处按选定付款方式缴纳购房款并签订《商品房买卖合同》”。当日，原告依约向被告支付房屋定金300000元，另原告于2017年2月9日向被告支付购房定金27140元、房屋维修基金8381元、代办证契税6571元。原告当日取得钥匙随即装修入住蓝湾花园10号楼1单元23楼2号房屋至今。但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将案涉房屋的不动产证过户到原告名下。 本院认为：一、被告与第三人所签订的反担保合同、商品房买卖合同并进行了合同备案，这一系列合同，皆属于非典型的让与担保合同，该让与担保未侵害国家利益、社会公共利益，应是有效的合同。所谓让与担保合同，是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。本案中，虽然反担保合同有效，但第三人并未将不动产转让过户登记于第三人名下，第三人未取得让与担保物权，不具有对世性，被告仍可能违反约定，擅自处理让与担保物。商品房预售合同备案登记，是行政部门对商品房预售及预售合同的管理行为，是对合同存在事实的确认，不具有物权或准物权登记效力。 二、原告与被告于2017年3月1日所签订的《蓝湾花园10号楼商品房定单》，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该商品房定单应当认定为商品房买卖合同，该合同不具有合同无效的情形，应是有效合同。依据定单原告支付了大部分房款，被告也向原告交付了商品房，且现蓝湾花园10号楼1单元23楼2号房屋已由原告合法占有。 三、虽第三人与被告所签订的反担保合同及商品房买卖合同有效，但约定的担保物并没有发生物权变动；原告与被告签订的商品房定单，视为商品房买卖合同，也是有效合同，且原告已合法占有商品房。对二者不动产变动冲突，法律并无明确条款规制，本院类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条之规定，确定不动产多重买卖优先原则为产权登记优于交付；交付占有优于未交付占有；均未交付占有，合同备案优先于未备案的；均未备案的，先签订合同优于后签订的合同。本案原告已合法占有商品房，原告与被告的商品房买卖合同应优先履行。原告要求被告至有关部门办理产权登记的诉讼请求应当予以支持。现不能办证的真正原因是被告将商品房作为了让与担保的担保物，形成了办证障碍，原告要求被告支付延期办证的违约金也应支持。被告与第三人之间形成的让与担保合同因原告办证而无法实现合同目的，第三人可以向被告追究反担保合同违约责任，以保护自己的合法权益。也可向有关行政部门投诉，请求追究被告的行政违法责任。 综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、限被告四川鑫宏实业集团有限公司和第三人江油银通融资担保有限公司于本判决生效之日起30日内至相关部门注销江油市三合镇滨江东路中段88号蓝湾花园10号楼1单元23楼2号商品房买卖备案登记； 二、限被告四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内至有关产权登记部门将江油市三合镇滨江东路中段88号蓝湾花园10号楼1单元23楼2号房屋产权转移登记于原告杨秀华名下； 三、限被告四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内向原告杨秀华支付违约金654.28元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2905元，由被告负担，此款由原告向人民法院缴纳，被告履行支付违约金义务时，一并支付给本案原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  丘赠祥 二〇二〇年九月十六日 书记员  杨 琴