广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0402民初3503号 原告（反诉被告）：魏希伦，男，*族，*年*月*日出生，住*。公民身份号码：*。 委托诉讼代理人：沈继光，北京市京师（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨兵，男，*族，*年*月*日出生，住*。公民身份号码：*。 委托诉讼代理人：段淳，广东华信达律师事务所律师。 第三人：陈翠，女，*族，*年*月*日出生，住*。公民身份号码：*。 原告魏希伦诉被告杨兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在法定期限内被告杨兵向本院提出反诉，本院经审查，将本诉与反诉合并审理；在诉讼过程中，本院根据原告魏希伦的申请，依法通知陈翠作为本案的第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏希伦及其委托诉讼代理人沈继光、被告（反诉原告）杨兵及其委托诉讼代理人段淳到庭参加诉讼。第三人陈翠经本院公告传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）魏希伦向本院提出如下诉讼请求：1.判令撤销被告与原告签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告装修费共计人民币220530元并支付利息（以人民币220530元为基数，按照同期银行贷款利率自2018年10月20日起计算至付清之日止）；3.判令被告向原告返还押金人民币40000元并支付违约金（以人民币40000元为基数，按照每日3‰计算违约金自2018年10月20日起计算至付清之日止）；4.判令被告返还转让费人民币20000元并支付利息（以人民币20000元为基数，按照同期银行贷款利率自2018年10月20日起计算至付清之日止）；5.判令被告返还因房屋面积差多收的租金人民币14100元并支付利息（以人民币14100元为基数，按照同期银行贷款利率自2018年10月20日起计算至付清之日止）；6.判令被告赔偿因原告遣散工人支付给工人的经济补偿金人民币26000元；7.判令被告赔偿因原告聘请律师支出的律师费人民币5000元；8.判令被告赔偿原告因处理设备设施及制做菜单刻字等损失共计人民币86190元并支付利息（以人民币86190元为基数，支付同期银行贷款利息自2019年7月29日起计算至还清之日止）；9.被告承担证人出庭的费用2050元。 事实和理由：2018年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于珠海市香洲区*部分出租给原告作为餐饮服务场所，原告取字号“印象丝路餐厅”。合同约定套内面积约150平方米出租给原告使用，租赁期限自2018年7月1日起至2022年10月10日止，每月租金人民币20000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付押金人民币40000元（合同中约定如一方违约按照押金金额每日3%的违约金承担违约责任）以及第一个月的租金人民币20000元。其后，原告为履行合同进行房屋装修、广告宣传、招聘员工及租赁员工宿舍等筹备开业的准备工作，但是在装修完毕后发现租赁的房屋实际面积约115平方米，与签订合同的套内面积150平方米少了约35平方米，于是原告多次与被告交涉，原告要求减少租金并按照房屋的实际面积支付租金，遭到被告的拒绝。原告在支付了3个月的房租后，再次要求按照房屋实际面积支付房租并与被告再次交涉，要求退还多收的租金及其他费用，但是在协商未果的情况下，被告于2018年10月17日向原告发出通知，被告单方终止租赁合同，并将原告的员工强行赶出租赁的房屋，并扣押了原告存放在租赁房屋内的所有设备设施，强行将餐厅房门上锁，阻止原告及时撤场。被告在签订合同明知实际面积不足150平方米且与该面积误差约35平方米的情况下，故意告知原告虚假的信息，诱使原告作出错误的意思表示，已经构成对原告的欺诈，原告有权请求法院撤销被告实施欺诈行为所签订的合同，并请求被告返还财产、赔偿因被告欺诈给原告造成的损失，并承担因欺诈行为所应承担的违约责任。综上，被告在出租房屋给原告的过程实施欺诈，请求依法对被告实施欺诈所签订的合同予以撤销，返还财产、赔偿损失以及承担违约责任。 被告（反诉原告）杨兵对原告（反诉被告）魏希伦提出的本诉答辩称，双方签订的《房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，原告要求撤销其与被告签订的房屋租赁合同并要求被告返还财产、赔偿损失等全部诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，不应支持，恳请法院依法予以驳回。具体理由为：一、从事实方面看，涉案房屋的面积是原告自己测量的，而非被告测量的，被告未曾实施任何欺诈行为。被告原先是整体承租珠海市香洲区情侣南路*号*层的房屋，刚分拆出租时，被告并不是很清楚分拆后具体每套房屋的准确面积。原告是被告发布转租信息后第一个联系被告的租客，而涉案房屋是原告看过现场多套被告拟转租的房屋后亲自选中的，租赁面积也是原告自己主动测量后告知被告的。被告对现场可用的面积粗略估算后认为应该差不多，就同意按原告的主张签订租赁合同。租赁合同中约定套内面积约为150平方米，正是原告自己主张这么约定的。因此，就租赁面积问题，原告所称的“被告故意告知原告虚假情况，并故意隐瞒真实情况”，完全是虚假的，没有事实依据，其要求撤销房屋租赁合同更是毫无依据。二、且不谈原告在本案中主张涉案房屋的实际面积为115平方米并无证据支持的问题，光从合同条款“约定套内面积约为150平方米”、“每月缴纳租金20000元整”等条款的字面意思就可以看出：第一，原告和被告双方约定的仅仅是套内大约面积，而非准确的面积，是双方对租赁现场可用面积估算后共同确定的，原告在使用租赁房屋时还对外围进行扩充，其实际使用面积可能更大，根本不存在所谓的“欺诈”；第二，原、被告并未约定租赁面积应以房产证面积或所谓的“实际面积”为准，更未约定按面积乘以单价的方式计算月租金。原告“要求减少租金并按照房屋的实际面积支付租金”，并要求被告返还因房屋面积差多收的租金，并无合同依据，不应支持。三、从所谓的“损失”情况看，且不论原告有无权要求被告赔偿“损失”，原告连其“装修费损失”、“设备设施及制作菜单刻字等损失”是否真实存在以及“损失”的具体金额是多少等，都无法提供合法发票等证据进行证明，故其要求赔偿损失的诉请明显也不能支持。综上，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。 被告（反诉原告）杨兵向本院提出如下反诉请求：1.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2018年10月份至2019年7月份的租金合计人民币201200元（其中2018年10月份至2019年6月份每月租金20000元，2019年7月份租金为21200元）；2.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付拖欠的租金的滞纳金（以尚欠租金为基数，从拖欠之日起至还清租金之日止，按每日3%计算，具体数据详见附表）；3.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付律师费人民币20000元；4.判令原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：第三人李宏伟（珠海蜀酒香餐饮有限公司的法定代表人）为珠海市香洲区情侣南路*的原承租人，其经该房产的所有权人（出租方）同意后，于2017年9月26日与被告（反诉原告）签订《房产租赁合同》，将上述房产全部转租给被告（反诉原告），合同期限至2022年10月11日止。被告（反诉原告）在取得上述房产的使用权利后投入大量资金和精力进行装修，开始经营汽车美容业。后由于被告（反诉原告）经营的项目遇到困难，在征得第三人李宏伟同意后，被告（反诉原告）决定将承租的四层商铺分拆出租，并对外发布了转租的信息。2018年6月份，原告（反诉被告）提出有意承租被告（反诉原告）拥有使用权的商铺中的一部分。2018年7月1日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在平等自愿的基础上签订了《房租赁合同》，约定：被告（反诉原告）将其拥有位于珠海市香洲区吉大情侣南路*，系吉大情侣南路*的一部分）一楼部分，合同约定套内面积约150平方铺面使用权出租给原告（反诉被告），作为餐饮服务场所；合同期限按照被告（反诉原告）与房东签订的租赁合同期限为准，自2018年7月1日至2022年10月10日止；原告（反诉被告）每月30日之前向被告（反诉原告）缴纳租金20000元整，月租金每一年递增一次，每次递增6%，即2019年7月1日至2020年7月1日的租金为每月21200元；原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）一次性支付押金40000元；原告（反诉被告）必须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠，如有拖欠，被告（反诉原告）有权向原告（反诉被告）收取滞纳金，每天按照每月租金额的3%收取，如有拖欠租金15日，视为原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）有权收回房屋，押金不退，终止合同；违约方除承担违约责任，赔偿相应损失外，守约方在维权过程中产生的诉讼费、保全费、调查费、差旅费、律师费等费用，均由违约方承担。租赁合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了押金40000元，被告（反诉原告）亦将约定的商铺交付给原告（反诉被告）使用，供原告（反诉被告）经营“印象丝路餐厅”。2018年7月至8月，原告（反诉被告）均按时向被告（反诉原告）支付了当月的租金。2018年9月份，原告（反诉被告）仅支付了租金15000元，尚欠5000元租金未付。自2018年10月起，原告（反诉被告）以餐饮店经营遇到困难等为由开始分文未付租金。为此，被告（反诉原告）多次试图通过电话、短信及微信等方式催促原告（反诉被告）缴纳租金，并强调租赁合同中约定的违约责任，但原告（反诉被告）却拒接电话并不回复微信和短信。被告（反诉原告）只好让原告（反诉被告）店内的经理转告原告（反诉被告）尽快交租，但原告（反诉被告）依然未能履行缴纳房租的义务。出乎意料的是，原告（反诉被告）为了逃避履行交租的义务，竟反过来起诉被告（反诉原告）要求返还租金及赔偿装修损失。综上，原告（反诉被告）拖欠房租的行为已经构成违约。被告（反诉原告）为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉。 原告（反诉被告）魏希伦对被告（反诉原告）杨兵的反诉答辩称，第一，因为被告（反诉原告）出租给原告（反诉被告）的商铺约定面积与实际面积不符，相差约35平米，原告（反诉被告）因此与被告（反诉原告）沟通协商要求减少租金并退还多收的租金，遭到了被告（反诉原告）的拒绝，被告（反诉原告）单方终止合同，将餐厅房门上锁扣押餐厅设备导致餐厅停止经营，并驱赶了原告（反诉被告）的员工，直到2019年7月份，原告才将餐厅的设备搬走并处理。因此，从2018年10月至2019年7月期间的租金原告（反诉被告）无需承担，被告（反诉原告）要求滞纳金也不能成立，而且被告（反诉原告）的滞纳金的计算表里也并未明确滞纳金数额，在反诉状中也没有明确数额，如果被告（反诉原告）就滞纳金未缴纳诉讼费，则其诉讼请求应予驳回；第二，原告（反诉被告）不存在违约行为，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担律师费没有依据。综上，被告（反诉原告）的反诉请求应当予以驳回。 第三人陈翠在法定期限内没有向本院提出书面答辩意见。 原告（反诉被告）魏希伦向本院提交如下证据：1.被告（反诉原告）身份证复印件及租赁合同；2.房产证复印件2份；3.租赁合同5份；4.被告（反诉原告）给原告（反诉被告）的通知函及截图和微信通知；5.告知函2份及复函1份；6.原告（反诉被告）与第三人陈翠的通话录音文字版和光盘（录音、录像）；7.物品损坏清单及收据；8.装修设备设施项目明细表；9.工人工资表；10.押金流水明细清单；11.律师代理费收费发票及民事代理委托合同；12.房租转账记录及处理设备设施收款记录；13.物业管理费（水电费）交费凭证；14.珠海恒达房地产开发有限公司企业信用信息公示报告。 被告（反诉原告）杨兵向本院提交如下证据：1.房租赁合同；2.印象丝路餐厅商事主体登记簿；3.照片；4.委托代理合同；5.银行回单；6.发票；7.房地产权证；8.商铺租赁合同；9.知会函；10.复函；11.蜀酒香公司商事主体登记簿；12.房产租赁合同；13.协议；14.房产租用权转让合同；15.（2019）粤04民终2209号民事判决书；16.、微信聊天记录；17.被告（反诉原告）妻子与原告（反诉被告）的店长通话录音及录音文字稿；18.原告（反诉被告）支付首两月租金的微信及支付宝记录。 第三人陈翠没有向本院提交证据。 经审理查明，2018年7月1日，原告（反诉被告）魏希伦作为乙方与甲方被告（反诉原告）杨兵签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区吉大情侣南路*部分，合同约定套内面积约150平方米铺面使用权出租给乙方，作为餐饮服务场所；租赁期限按照甲方与房东签订的租赁合同期限为准，自2018年7月1日至2020年10月10日；乙方每月30日前向甲方缴纳租金人民币20000元，租金从2018年6月30日开始计算；合同月租金每年递增一次，每次递增6%，即：1.2019年7月1日至2020年7月1日的租金为每月21200元；2.2020年7月1日至2021年7月1日租金为每月22472元；3.2021年7月1日至2022年7月1日每月房租为23820元；4.2020年7月1日至2022年10月10日每月租金25250元；为甲方约束乙方正确合理使用商铺所有设备设施以及按时交纳费用，约定向甲方一次性支付押金人民币40000元作为乙方的租赁押金，如无任何违约，合同期满在乙方无违约以及无违法经营的情况下三日内无息退还给乙方，如逾期退还按照押金金额的每日3%违约金向甲方收取；租金20000元，水电费（按照管理处标准收取）乙方在一楼装独立水电表，管理费（3元/平方米）由乙方每月30日前交清给甲方；租赁期间，乙方导致租赁物业及设施损坏，维修费用由乙方负责；租赁期间，乙方有权将房屋转租给第三方使用，但必须征得甲方书面同意，付清所有费用，乙方方可转让给第三方；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠，如有拖欠甲方有权向乙方收取滞纳金，每天按照每月租金金额的3%收取，如有拖欠租金15日，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，押金不退，终止合同；乙方不得毁掉装修，另须结清所欠的一切费用；乙方造成租赁房屋设备及消防损毁，在不影响甲方正常营业的情况下，乙方应负责恢复原状，费用全部由乙方负责，如影响甲方不能正常营业的，乙方需要赔偿甲方实际损失及会员费用；乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意；未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成商铺安全设施、消防设施损坏，影响甲方不能正常经营的，由乙方负责赔偿；如乙方在合同期间经营不下去自行撤场前，需处理好有关餐厅的一切事宜，或在甲方同意的情况下转让给第三方继续经营，否则视为乙方违约，不得毁坏装修，押金不退，乙方需结清一切经营期间欠款，乙方需处理好员工及会员等事宜；租赁期满，乙方必须按时将租赁房屋内属于甲方的全部无损坏设备，设施清洁，完好（自然折旧除外）交给甲方；乙方保证承租甲方房屋作为商业用房使用，遵守法律法规和政府相关规定，合法经营；因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责；乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工和经营而造成的一切人员安全伤害均由乙方负责；租赁期间，产生的一切税费均由乙方自理；乙方经营产生的所有法律责任与甲方无关，全部由乙方承担，如非甲方原因造成乙方与餐厅客人产生纠纷或者赔偿，该赔偿责任均由乙方自行承担，甲方不承担一切责任，如甲方进行赔偿的，甲方可向乙方进行追讨；甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通；维护乙方的合法权益和经营权，保证乙方正常营业，但因盗窃行为及自然灾害造成的乙方损失，甲方不承担责任；如因甲方与房屋业主的纠纷造成乙方不能正常经营的，甲方需赔偿乙方的装修损失；合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁期间，因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，合同自然终止，互不承担责任，双方协商解决；违约方除承担违约责任、赔偿相应损失外，守约方在维权过程中产生的诉讼费、保全费、调查费、差旅费、律师费等费用，由违约方承担；等。合同签订后，被告（反诉原告）杨兵将案涉租赁场地交付给原告（反诉被告）魏希伦，原告（反诉被告）魏希伦进场装修并对外营业。期间，原告（反诉被告）魏希伦按照合同约定向被告（反诉原告）杨兵支付2018年7月、8月的租金；2019年9月的租金，原告（反诉被告）魏希伦在被告（反诉原告）杨兵的多次催促下，于2018年9月11日通过微信向被告（反诉原告）杨兵支付人民币15000元，通过支付宝向被告（反诉原告）杨兵支付人民币5000元。原告（反诉被告）魏希伦通过支付宝向被告（反诉原告）杨兵支付的款项，在其付款后没有告知被告（反诉原告）杨兵。 2018年6月29日，原告（反诉被告）魏希伦投资设立个体工商户“珠海市香洲区吉大印象丝路餐厅”，经营场所为：珠海市香洲区吉大情侣南路*。 2018年6月16日，原告（反诉被告）魏希伦通过银行转账向被告（反诉原告）杨兵的账户支付人民币40000元。 2018年10月17日，被告（反诉原告）杨兵向原告（反诉被告）魏希伦发出一份通知函，内容为：我方杨兵于2018年7月1日与魏希伦签订了生效了关于珠海市香洲区吉大情侣南路*约150平方的铺面租赁合同，经营印象丝路餐厅，根据合同约定，每月30日前要向杨兵支付20000元商铺租金，2018年9月房租于9月11日只缴纳15000元，剩余租金5000元未付，逾期11天按照合同约定违约金每天按百分之三收取共计6600元，经过多次联系魏希伦，电话不接短信微信不回复，拒不缴纳房租，多次联系魏希伦儿子及店内的尚经理让其转告魏希伦，魏希伦依然不理会。现杨兵郑重发出通知，限于三日内（即2018年10月18日、19日、20日截止）缴清以下欠款，2018年9月欠剩余租金5000元、滞纳金6600元、2018年10月份租金20000元以及10月份逾期产生的滞纳金（截止2018年10月17日，逾期17天，滞纳金10200元）、2018年9月的水电管理费2624.52元，共计44424.52元。如三日内仍未交纳视为魏希伦自动放弃，终止合同，我方有权处理商铺内一切设备以及空调装修等，商铺另行招租，我方有权承租给其他人，另外限一个月内注销或迁走在珠海市香洲区吉大情侣南路*号的营业执照，否则追究一切法律责任。请在收到函件时，能够深入思考相关违约行为带来的法律责任和经济处罚后果，请及时付清上述款项。被告（反诉原告）杨兵将上述通知函于当日送达至原告（反诉被告）魏希伦在案涉租赁场地经营的“印象丝路餐厅”，并将通知函交给餐厅员工尚福国。 2019年10月21日，被告（反诉原告）杨兵认为原告（反诉被告）魏希伦拖欠租金及相关费用，对案涉租赁场地停水、停电，并对商铺大门上锁。 2019年6月17日，珠海恒达房地产开发有限公司向原告（反诉被告）魏希伦等租户发出一份《告知函》，内容为：2019年5月24日，我司收到承租人陈翠、刘美桥的《诉求书》，得知你至今仍未腾退青蓝山庄食街商铺，现我司要求你腾退商铺一直致函于你。2018年11月1日，我司与李宏伟、陈翠、刘美桥签订《房产租赁合同》，约定由我司将位于情侣南路*号（青蓝山庄食街）一、二、三、四层商铺（面积1141.51平方米）、情侣南路360号（青蓝山庄食街）商铺（面积204.48平方米）出租给陈翠、刘美桥。上述合同签订后，陈翠、刘美桥按时向我司缴纳租金，依法对上述商铺享有使用权，但你至今仍未搬离上述商铺，退出上述商铺的经营。鉴于此，我司郑重向你函告如下：1.请你在收到本函之日起5日内，腾退并搬离情侣南路*号（青蓝山庄食街）一、二、三、四层商铺（面积1141.51平方米）、情侣南路360号（青蓝山庄食街）商铺（面积204.48平方米）；2.如逾期未予搬离的，我司将协助陈翠、刘美桥向法院申请对你采取强制腾退措施。 2019年7月2日，第三人陈翠以及案外人刘美桥向原告（反诉被告）魏希伦发出一份《告知函》，内容为：陈翠、刘美桥于2018年11月与业主珠海恒达房地产开发有限公司签订《房产租赁合同》，约定陈翠、刘美桥承租位于情侣南路358-1号（青蓝山庄食街）一、二、三、四层商铺（面积1141.51平方米）、情侣南路360号（青蓝山庄食街）商铺（面积204.48平方米）。《房产租赁合同》签订后，原承租人李宏伟已经不享有上述商铺的使用权，陈翠、刘美桥自2018年11月1日之后，依法向业主缴纳商铺租金至今，是上述商铺合法的使用权人。经过多次与你协商，但你至今仍未搬离上述商铺、退出上述商铺的经营。同时，2019年6月4日，业主珠海恒达房地产开发有限公司向你发出《告知函》，要求你限期搬离并腾退商铺，但你仍置之不理。鉴于此，现郑重函告如下：1.请收到本函之日起5日内（即2019年7月7日），腾退并搬离你所占用的情侣南路358-1号（青蓝山庄食街）一层“印象丝路餐厅”的商铺；2.如你逾期未予搬离的，将对你目前使用的商铺采取强制腾退措施。在庭审中，原告（反诉被告）魏希伦向本院陈述，在2019年7月初，第三人陈翠电话通知魏希伦可以搬走存放于租赁场地的设备设施，魏希伦接到通知后将租赁场地内可移动的设备设施自行搬离。 另查明，关于梁天眉诉方金川、第三人珠海蜀酒香餐饮有限公司、李宏伟、珠海恒达房地产开发有限公司、何照初、陈翠、刘美桥、杨兵房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后作出（2019）粤0402民初1号民事判决，判令：一、方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向梁天眉支付11月份、12月份、1月份租金合计135000元；二、方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向梁天眉支付逾期支付租金的违约金，2018年11月的租金45000元从2018年12月1日起至本判决生效之日止、2018年12月的租金45000元从2019年1月1日起至本判决生效之日止、2019年1月的租金45000元从2019年2月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算；三、方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向梁天眉支付10月份、11月份、12月份水费、电费及管理费共计10270.74元；四、方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向梁天眉补充支付押金45000元；五、方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向梁天眉支付律师费20000元；六、驳回梁天眉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6972元，由方金川负担。该判决宣判后，方金川不服向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理作出（2019）粤04民终2209号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。上述判决查明如下事实：位于珠海市吉大情侣南路*号铺登记产权人为珠海恒达房地产开发有限公司，建筑面积1141.54平方米，层数4层，商业服务功能。位于珠海市吉大情侣南路358-2号铺登记产权人为何照初，建筑面积664.95平方米，层数4层，商业服务功能。何照初（甲方）与李宏伟（乙方）于2016年1月22日签订一份《商铺租赁合同》，主要内容是何照初将上述登记商铺面积出租给李宏伟作为餐饮商业用途，租期至2023年12月1日。其中第三条第4点约定：乙方若将该物业转租必须知会甲方，且租金不可低于本合同的租赁形式。珠海恒达房地产开发有限公司（甲方）与珠海蜀酒香餐饮有限公司（乙方）于2016年1月26日签订一份《房产租赁合同》，主要内容是甲方将上述登记商铺面积出租给乙方作为餐饮商业用途，租期至2034年1月31日。其中第十三条约定：乙方未经甲方同意，不得将承租的商铺转租，但乙方在承租期内，可以与他人进行合作经营，合作经营期间仍按本合同的约定履行承租义务。第二次庭审中，第三人珠海恒达房地产开发有限公司又提供了另一份其与乙方李宏伟、任忠业于2016年1月26日签订的《房产租赁合同》。第三人珠海恒达房地产开发有限公司承认两份合同的存在，两份合同的内容也一致，当时考虑到承租方的履行能力才同时签订了两合同。珠海蜀酒香餐饮有限公司于2017年7月15日给何照初的《知会函》；珠海恒达房地产开发有限公司于2017年7月28日给珠海蜀酒香餐饮有限公司、李宏伟、任忠业的《复函》。珠海蜀酒香餐饮有限公司（甲方）与杨兵、梁天眉（乙方）于2017年9月26日签订一份《房产租赁合同》，主要内容是甲方将情侣南路*号（青蓝山庄食街）一、二、三、四层商铺（面积2029.87平方米）出租给乙方经营汽车美容业，租期5年，自2017年9月26日至2022年10月11日。李宏伟（甲方）与杨兵于2018年10月30日签订一份《协议》，主要内容是李宏伟与杨兵共同转让承租权给刘美桥，总金额共计440万元，李宏伟220万元，杨兵220万元。杨兵（甲方）与刘美桥、陈翠（乙方）于2018年10月27日签订一份《房产租用权转让合同》，主要内容是，甲方退出以上房产的租赁转交给乙方，乙方同意支付给甲方220万元转让费用（其中甲方欠物业费用77694元由乙方直接代甲方付给物业公司）。乙方在2018年11月20日内支付给甲方77万元，第二笔款972306元在2018年12月15日内支付给甲方。 在诉讼过程中，原告（反诉被告）魏希伦申请尚福国（公民身份号码：*）、妥伍红（公民身份号码：*）作为本案的证人出庭作证。证人尚福国向本院陈述，其为“印象丝路餐厅”的店长，大约在2018年10月17日下午餐厅尚未开始营业前，杨兵的妻子梁天眉带着一份通知函过来，并让其签收。经查看内容后，尚福国表示其无权签收，然后梁天眉将其查阅通知函的情况录制视频，并表示如果在3日内仍不支付租金将锁门。大约20日左右晚上，杨兵与其他另外两人到餐厅，告知至今仍没有支付租金，因此第二天不能营业，并表示将会锁门。21日大约11时至12时之间，杨兵及其妻子梁天眉到餐厅，告知因拖欠租金要对餐厅停水、停电，要求餐厅的员工将个人物品取回，其他物品不得搬离。待员工取回私人物品后，杨兵及其妻子梁天眉将餐厅上锁。妥伍红向本院陈述，2018年10月21日下午时分，杨兵及其妻子梁天眉到餐厅，首先与店长进行商谈，具体谈了什么其不清楚，然后通知员工要对餐厅停水、停电，并要求员工将私人物品搬离。之后，妥伍红及其他员工将个人物品及餐厅内部分新鲜的食材取走，然后杨兵及其妻子梁天眉对餐厅上锁。 在诉讼过程中，原告（反诉被告）魏希伦向本院申请对案涉租赁场地的建筑面积进行测绘，本院依法委托珠海市测绘院对案涉租赁场地的实际使用面积进行测量。2019年12月31日，珠海市测绘院对位于珠海市香洲区吉大情侣南路358号之3一楼“印象丝路餐厅”作出测绘成果报告书，“印象丝路餐厅”建（构）筑物面积123.11平方米（未含外墙面积）。原告（反诉被告）魏希伦对测绘成果报告书没有异议。被告（反诉原告）杨兵对测绘成果报告书不予认可，认为：1.虽然测绘成果报告书的项目名称为“印象丝路餐厅”，但是实际测绘的建筑物系由第三人陈翠正在经营的“驴庄”，魏希伦已经将其设备设施搬离，租赁场地交由第三人陈翠使用后，已经进行了重新装修、改动，测绘的租赁场地与魏希伦经营时发生了重大变化，无法反映租赁场地当时的真实面积；2.双方的租赁合同约定仅系双方的估算，双方在当时查看现场后估算确定的面积，并非准确面积，而且双方也没有约定按照面积乘以单价的方式计算租金。综上，被告（反诉原告）杨兵认为测绘成果报告书不应作为本案定案依据。本院与测绘人员到案涉租赁场地进行查勘，原告（反诉被告）魏希伦向本院及测绘人员指认的租赁场地现为“驴庄”餐厅，租赁场地现场与原告（反诉被告）魏希伦提供的“印象丝路餐厅”照片门面已不一致，租赁场地内的装修亦进行了改动。 在诉讼过程中，原告（反诉被告）魏希伦向本院申请对案涉租赁场地“印象丝路餐厅”的室内装修进行造价鉴定。本院依法委托中量工程咨询有限公司对位于珠海市香洲区吉大情侣南路358号之3一楼“印象丝路餐厅”的室内装饰装修所产生的费用进行造价鉴定。2020年8月10日，中量工程咨询有限公司向本院出具《司法鉴定书》（终稿），其中鉴定过程：1.2019年12月23日，接受本院委托，对涉案房屋地址为珠海市香洲区吉大情侣南路*“印象丝路餐厅”的室内装饰装修所产生的费用进行造价鉴定；2.2020年1月6日，公司工作人员在法院安排下到涉案现场进行勘查，鉴定现场装修已改变，仅依据现有资料进行鉴定；3.2020年5月7日，出具珠海市香洲区吉大情侣南路*“印象丝路餐厅”室内装修工程司法鉴定书；4.2020年8月10日，根据双方的质证意见及出庭意见，出具珠海市香洲区吉大情侣南路*“印象丝路餐厅”室内装修工程司法鉴定书（终稿）。鉴定意见：按国家相关规范进行计量计价，鉴定结果为：工程造价人民币122543.15元。原告（反诉被告）魏希伦对中量工程咨询有限公司出具的《司法鉴定书》（终稿）没有异议。被告（反诉原告）杨兵对中量工程咨询有限公司出具的《司法鉴定书》（终稿）不予认可，认为：（一）《司法鉴定书》（终稿）所依据的鉴定材料不真实、不完整、不充分，无法反映“印象丝路餐厅”实际的装修情况，该鉴定结论不具备客观真实性。1.鉴定没有装修合同、工程预算和结算等基本证据材料；2.鉴定时，涉案的租赁场地已经由第三人陈翠实际使用并重新装修，现场的装修已经改变，鉴定机构无法对“印象丝路餐厅”的室内装修装饰进行勘查；3.《司法鉴定书》（终稿）所依据的主要鉴定材料为魏希伦单方提供和制作，装修图片、装修图纸以及装修项目明细表等本身不具备客观性。（二）鉴定机构在鉴定材料不真实、不完整、不充分的情况下，仍作出《司法鉴定书》（终稿），违反法律规定。综上，《司法鉴定书》（终稿）不应作为本案认定事实的依据。 2019年6月28日，原告（反诉被告）魏希伦因本案纠纷与北京盈科（珠海）律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告（反诉被告）魏希伦向北京盈科（珠海）律师事务所支付律师费人民币5000元。 2019年7月4日，被告（反诉原告）杨兵因本案纠纷与广东华信达律师事务所签订《委托代理合同》，被告（反诉原告）杨兵向广东华信达律师事务所支付律师费人民币20000元。 本院认为，关于原告（反诉被告）魏希伦请求撤销双方签订的房屋租赁合同、返还因房屋面积差多收取的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。欺诈行为指的是一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。合同欺诈行为主要表现为合同当事人一方为了获取非法利益，故意捏造虚假情况，或者歪曲、掩盖真实情况，使合同相对方陷入错误认识，并因此作出不真实的意思表示。首先，双方签订的租赁合同约定“甲方将位于珠海市香洲区吉大情侣南路*部分，合同约定套内面积约150平方米铺面使用权出租给乙方，作为餐饮服务场所”，上述合同表述应当包含两层含义：1.套内大约面积，并非准确面积，其中可能包含其他附加面积或可使用场地面积；2.双方已经查看租赁现场，经协商并根据现场现状可使用面积来共同确定的租赁场地面积。另外，合同还约定“乙方每月30日之前缴纳甲方租金20000元”，以及《租赁合同》的所有条款并没有约定月租金数额是由具体面积数和单价计算构成，表明了合同对月租金标准是依据双方查勘的现状，而非准确面积计算。其次，原告（反诉被告）魏希伦在诉状中陈述在其于2019年7月1日签订合同后进场装修，并发现租赁场地的面积与合同约定不符，并多次向被告（反诉原告）杨兵交涉，但是没有提交相应的证据佐证，而且原告（反诉被告）魏希伦在2018年7月、8月均按照合同约定向被告（反诉原告）杨兵支付租金，也有悖于其提出的主张。虽然珠海市测绘院对案涉租赁场地测量出具的测绘报告与合同约定面积存在差距，但是租赁场地面积实测面积与双方合同约定没有必然关联，且租赁场地进行测量时的现状与原告（反诉被告）魏希伦经营时已经不一致，故对珠海市测绘院出具的测绘报告，本院不予采纳。综上，被告（反诉原告）杨兵并不存在故意捏造虚假情况，或者歪曲、掩盖真实情况，导致原告（反诉被告）魏希伦作出不真实的意思表示的情形，原告（反诉被告）魏希伦请求撤销案涉租赁合同、返还房屋面积差多收取的租金的请求，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）魏希伦请求被告（反诉原告）杨兵赔偿装修损失、返还押金、支付违约金、返还转让费用、遣散员工的经济补偿金、律师费以及处理设备设施及制作菜单等损失的问题。第三人李宏伟（珠海蜀酒香餐饮有限公司的法定代表人）是案涉房产的原承租人，李宏伟承租上述房屋后与被告（反诉原告）杨兵于2017年9月26日签订了《房产租赁合同》，将案涉房屋转租给被告（反诉原告）杨兵，被告（反诉原告）杨兵在取得房屋使用权利后又将承租的4层商铺分拆出租。原告（反诉被告）魏希伦与被告（反诉原告）杨兵于2018年7月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方签订《租赁合同》后，原告（反诉被告）魏希伦向被告（反诉原告）杨兵支付租赁押金人民币40000元，被告（反诉原告）杨兵也将出租的房屋及设备设施交付给原告（反诉被告）魏希伦经营使用，双方的租赁合同已经实际履行。双方的租赁合同约定，魏希伦应当在每月30日前缴纳租金，逾期缴纳杨兵有权收取滞纳金，拖欠租金15日，视为魏希伦违约，杨兵有权收回房屋，押金不予退还。根据租赁“先交租后使用”的交易习惯，原告（反诉被告）魏希伦应当在每月30日前支付下月租金，原告（反诉被告）魏希伦经被告（反诉原告）杨兵多次催缴，至2018年10月17日仍未按照合同缴纳2018年10月租金，构成违约，按照合同约定，被告（反诉原告）杨兵有权解除合同、没收押金。原告（反诉被告）魏希伦已于2019年7月自行将存放于案涉租赁场地的可移动物品搬离，双方的租赁合同已实际解除，对此本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。虽然在诉讼过程中，原告（反诉被告）魏希伦申请对案涉租赁场地的装饰装修进行鉴定，但是租赁场地进行鉴定时的现状与原告（反诉被告）魏希伦经营时已经不一致，且被告（反诉原告）杨兵对于原告（反诉被告）魏希伦提供的鉴定的资料不予认可，故对于中量工程咨询有限公司出具的司法鉴定书，本院不予采纳。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告（反诉被告）魏希伦对于其主张未能充分举证，应承担举证不能的法律后果。综上，因原告（反诉被告）魏希伦违约导致租赁合同解除，且原告（反诉被告）魏希伦对于其主张未能充分举证，故原告（反诉被告）魏希伦请求被告（反诉原告）杨兵赔偿装修损失、返还押金、支付违约金、返还转让费用、遣散员工的经济补偿金、律师费以及处理设备设施及制作菜单等损失的请求，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）杨兵反诉请求原告（反诉被告）魏希伦支付2018年9月至2019年7月的租金共计206200元以及支付违约金的问题。原告（反诉被告）魏希伦欠付租金，其行为构成违约，作为违约的一方不享有合同解除权。被告（反诉原告）杨兵保障其租金的催缴，在2018年10月17日书面通知后于2019年10月21日对案涉租赁场地上锁，属于行使合同履行抗辩权的行为，原告（反诉被告）魏希伦经营的餐厅的设备设施仍存放于案涉租赁场地，仍应当按照合同约定支付租金。同时，被告（反诉原告）杨兵作为出租人，在原告（反诉被告）魏希伦没有继续使用租赁房屋及支付租金的情况下，应当在合理的期限内行使合同权利，解除合同、停止水电供应并收回房屋，不得肆意扩大损失。综上，本院酌定原告（反诉被告）魏希伦应向被告（反诉原告）杨兵支付三个月的租金共计人民币60000元，其他的租金请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）杨兵请求原告（反诉被告）魏希伦支付欠付租金的滞纳金，没收押金、支付违约金在性质上均属于违约金，兼顾本案中合同的履行情况、原告（反诉被告）魏希伦的违约程度以及被告（反诉原告）杨兵的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告（反诉原告）杨兵收取原告（反诉被告）魏希伦的租赁押金40000元不予退还，其他违约金主张，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）杨兵请求原告（反诉被告）魏希伦支付的律师费，双方签订的租赁合同约定“违约方除承担违约责任，赔偿相应损失外，守约方在维权过程中产生的诉讼费、保全费、调查费、差旅费、律师费等费用，均由违约方承担”，因原告（反诉被告）魏希伦违约导致本案的诉讼，故被告（反诉原告）杨兵诉请原告（反诉被告）魏希伦支付律师费人民币20000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）魏希伦的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）魏希伦于本判决发生法律效力之日起向被告（反诉原告）杨兵支付租金共计人民币60000元； 三、原告（反诉被告）魏希伦于本判决发生法律效力之日起向被告（反诉原告）杨兵支付因本案纠纷支出的律师费人民币20000元； 四、驳回被告（反诉原告）杨兵的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费人民币8195.5元，由原告（反诉被告）魏希伦负担；反诉受理费人民币4693元，由原告（反诉被告）魏希伦负担人民币3000元，被告（反诉原告）杨兵负担人民币1693元；中量工程咨询有限公司的鉴定费人民币17334.45元、鉴定人员出庭费人民币3000元，由原告（反诉被告）魏希伦负担；珠海市测绘院的测绘费人民币2198.40元，由原告（反诉被告）魏希伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  张念波 人民陪审员  宋铁军 人民陪审员  于连成 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  周慧敏