江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3116号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜敏，男，1972年9月24日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人:房敏，江苏尔雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇工业园子胥路66号。法定代表人：**合，董事长。原审被告:刘玉新，男，1967年9月20日出生，汉族，住山东省苍山县。上诉人杜敏因与被上诉人德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司（下称德合公司）及原审被告刘玉新房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初10867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜敏上诉请求：1、撤销一审判决第一项“被告杜敏、刘玉新于本判决生效后十日内向原告德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司支付租金及物业管理费人民币合计2026000元”；2、维持一审判决第二项、第三项；3、一审、二审诉讼费用全部由德合公司承担。事实和理由：2015年2月14日，德合公司向上诉人发解除合同通知书，德合公司已强行收回其出租房屋。通过协商，双方于2015年3月23日签订《商铺租赁合同》补充协议。该补充协议签订后，因就付款未能达成一致意见，该协议未能得到实际履行，上诉人2015年7、8月份被德合公司强行赶出，就再也没有回过涉案租赁场所。2016年1月12日起，德合公司已就同一出租房屋的部分房屋与小租户签订租赁合同，将房屋出租给小租户。该事实在(2016)苏0506民初2414号、(2016)苏0506民初2416号等十二起案件中已经查实；5、上诉人与德合公司签订的租赁合同截止日期为2016年7月31日。合同约定：租赁期满，甲方(德合公司)有权收回该房屋，乙方(上诉人)有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后，双方重新签订商铺租赁合同。现德合公司并未举证上诉人提出续租的证据，一审法院何以认定上诉人继续承租涉案房屋。上诉人与德合公司就租赁房屋事宜于2015年初已发生矛盾，按照租赁合同的约定，如果上诉人一直租赁使用涉案房屋，则截止到2016年7月31日，上诉人已拖欠德合公司租金二百余万元，德合公司在上诉人拖欠巨额租金不付的情况下，会同意上诉人继续承租涉案房屋?这明显有违常理。2015年前，德合公司每月都向上诉人发书面催交租金的通知，但为什么在2015年3月份以后再也没有书面催交租金的通知?也可证明上诉人被其赶出了租赁场所。德合公司提供的证人都是德合公司现在的承租户，与德合公司有利害关系不能采信。上诉人与德合公司的租赁关系早已解除，上诉人没有拖欠德合公司租金。即使有拖欠部分租金的事实，也已超过诉讼时效期间，不应得到支持德合公司在诉讼中答辩称：首先，《补充协议》的全称是《商铺租赁合同》补充协议，内容也明确是在原合同基础之上的调整和补充，若原合同于2015年2月14日就已解除，重新签的协议就不应为原合同的补充协议，也不应在已解除的原合同上做调整和补充，因此补充协议的内容只能证明租赁关系一直存续而非对新的租赁关系的约定；其次，上诉人在一审中即便否认实际承租期限至2016年9月11日，也承认其收取租金至2015年9月11日，这与其陈述的补充协议未实际履行也是相互矛盾；再次，若真如上诉人所述，原合同已于2015年2月14日解除且不欠租金，那么上诉人在合同解除后近3年的时间从未向德合公司主张返还押金，使得押金返还的请求超过诉讼时效，且在收到德合公司的催款函后也未有任何异议，明显不符常理。上诉人一审中提出的(2016)苏0506民初2416号等民事裁定书中，承租方为杜敏与苏州胥欣农贸市场有限公司，案涉场地为德合公司冷冻区，本案中上诉人承租的是德合公司蔬菜区，本案系蔬菜区租赁合同纠纷，(2016)苏0506民初2416号等案件中所涉区域与本案并无关联，并不能用以证明上诉人的陈述。三、关于诉讼时效的问题。补充协议第四条第三项和第四项中，双方已对支付时间做了变更，即租金支付时间应在双方对账确认由上诉人出具书面还款承诺后支付，对此上诉人在第一次起诉【案号为(2017)苏0506民初6578号】第二次庭审中也明确认可(庭审笔录第3页倒数第二段)，但由于上诉人不予配合，导致一直无法对账，因此德合公司在一审中提出对账要求，德合公司的对账金额即为诉讼请求中金额，故本案诉讼时效应从双方对账后起算。自上诉人拖欠租金开始，德合公司一直积极履行催款义务，2015年1月、2016年1月、2016年12月及2017年8月通过邮寄书面催款函催款，另外也通过电话催款、上门催讨等方式向上诉人主张租金，从未怠于主张，诉讼时效一直在中断。租赁合同约定期满承租方应返还租赁物，但上诉人在合同期满后并未按约退还商铺，反而一直使用租赁物至2016年9月11日，因此双方的租赁关系系于2016年9月12日以被上诉人的行为正式解除。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘玉新在诉讼中未作答辩。德合公司向一审法院起诉请求：1.判令杜敏、刘玉新立即支付2014年10月1日至2016年9月11日的所欠租金1451200元、物业费1294800元，合计2746000元；2.判令杜敏、刘玉新支付违约金540000元；3.本案诉讼费用由杜敏、刘玉新承担。杜敏向一审法院提起反诉请求：要求德合公司退还其保证金540000元。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区工业用地使用权人为德合公司，使用权面积为33333.8平方米。苏州市规划局于2010年8月12日向德合公司颁发了建设工程规划许可证，建设项目名称为厂房，建设位置为胥口子胥路北侧、皋峰路东侧，建设规模为40745.8平方米。2013年8月6日，德合公司（出租方、甲方）与刘玉新（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于苏州市吴中区蔬菜区商铺，该商铺的建筑面积为4800平方米（含公摊系数），租赁期限为3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止，本合同签订后，甲方在2013年8月1日前向乙方交付商铺，乙方签订租赁合同后，必须按甲方约定在2013年8月1日前完成商铺装修工作，进入正常营业状态，不得拖延，否则视为违约，应承担违约责任，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后，双方重新签订商铺租赁合同。合同还约定：乙方在签订本合同时向甲方支付履约保证金人民币720000元，作为乙方履行本合同所有条款之部分保证。履约保证金由甲方持有，甲方有权在履约保证金内扣除乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、因违约而应向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际损失数额直接从履约保证金中扣除抵偿；在本合同的履行期间，履约保证金被因上述原因抵付之后，甲方将有权要求乙方及时补足履约保证金，乙方必须在接到甲方的付款通知书后10天内补足，否则视为违约，甲方有权提前终止本合同即提前收回该商铺，并没收履约保证金；如履约保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿。鉴于乙方信守履行合同所有条款的承诺，甲方应在租赁期满时，并且乙方将该商铺腾空交还甲方后30个工作日内，将该履约保证金（扣除任何乙方应付而未付之款项后）无息退还予乙方。乙方应向甲方支付租金、物业管理费等费用，租金按25元/平方米/月计算，每月租金120000元（不含税），乙方于签订本合同时，向甲方支付2013年8月1日至2014年1月31日止6个月的租金720000元；乙方于入场前向甲方支付2014年2月1日起至2014年7月31日止6个月的租金720000元；乙方于2014年7月1日前向甲方支付2014年8月1日至2015年7月31日止12个月的租金1440000元；乙方于2015年7月1日前向甲方支付2015年8月1日止2016年7月31日的租金720000元（其中含免租6个月，不含税）。物业管理费按15月/平方米/月计算，每月物业管理费为72000元，乙方在签订正式合同时一次性向甲方支付自2013年8月1日至2014年7月31日的物业管理费864000；乙方在2014年7月1日前一次性向甲方支付自2014年8月1日至2015年7月31日的物业管理费864000元；乙方在2015年6月1日前一次性向甲方支付自2015年8月1日至2016年7月31日的物业管理费864000元。如乙方延期支付租金及物业管理费达15天视作乙方严重违约，甲方将单方解除合同，并没收乙方全部履约保证金，责令乙方退场，并有权要求乙方承担当年年度租金50%的违约金。乙方销售之商品应以下列项目为限，如有新增、减少、需事先以书面形式提出申请，未经甲方同意不得陈列销售，如有违反，甲方有权单方面终止合同（其他商家不可经营同类型的商品），商品类别为农副产品，商品内容为蔬菜。乙方在租赁期间要求提前退租或乙方擅自撤铺或中途停止营业的，一律不享受免租优惠。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转让或与他人交换各自承租的商铺。合同签订时，杜敏向德合公司支付了履约保证金720000元。2015年1月23日，德合公司向刘玉新发函，表示根据上述合同约定，截止2015年1月22日共拖欠其租金及物业管理费1170000元，经其多次催要，刘玉新仍未支付，已经影响了其正常经营，要求刘玉新在收函后三日内归还上述欠款。2015年2月14日，德合公司向杜敏发出解除合同通知书，表示：2013年8月，刘玉新和其签订了《商铺租赁合同》，2014年7月，杜敏、刘玉新和其签订了《商铺租赁合同补充协议》，刘玉新将上述《商铺租赁合同》中的债权债务全部转移给杜敏，现杜敏已拖欠其巨额租金和物业管理费，且经多次催讨仍不支付，根据《商铺租赁合同》的约定，其决定依法解除上述《商铺租赁合同》，要求杜敏在合同终止后二天内将商铺交还，逾期交还商铺的，每逾期一天按日租金的三倍承担违约金。2015年3月23日，德合公司（出租方、甲方）与刘玉新、杜敏（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》补充协议一份，约定甲方与刘玉新曾签订《商铺租赁合同》（原合同），现甲方与刘玉新、杜敏在原合同基础上就调整承租方、租赁面积和相关费用等事宜达成一致意见，特签订补充协议如下：一、甲方与刘玉新、杜敏一致同意，将原合同承租方变更为刘玉新、杜敏二人，乙方（刘玉新和杜敏）共同拥有和承担原合同及本协议书中的所有权利义务。二、原租赁时间2013年8月1日起至2016年7月31日止变更为自2013年10月1日起至2016年7月31日止。三、乙方应付款。（一）第一年度应付款小计为1996800元。1、第一阶段应付款。（1）租赁面积：原合同租赁面积为4800平方米（含公摊面积，签订合同时，原计划建造20间，最后实际建造19间，每间240平方米）变更为4560平方米（含公摊面积）。（2）19间大棚2013年10月1日起至2014年4月30日期间应付租金798000元、管理费478800元，共计1276800元。2、第二阶段应付款。（1）租赁面积：第一阶段租赁面积4560平方米（含公摊面积，因3间大棚由第三方租赁，面积应减少720平方米，又因1间改为公共通道，面积再减少240平方米）为3600平方米（含公摊面积）。（2）15间大棚2014年5月1日起至2014年9月30日期间应付租金450000元、管理费270000元，共计720000元。（二）第二年度应付款。15间大棚2014年10月1日起至2015年9月30日期间应付租金540000元（免租期6个月）、管理费648000元（管理费不免），共计1188000元。（三）最后租期应付款。15间大棚2015年10月1日起至2016年7月31日期间应付租金900000元、管理费540000元，共计1440000元。四、乙方应付款处理方案。1、截止本协议书签订之日，乙方应付给甲方租金和管理费总额为3184800元。2、甲方在与乙方签订原合同时，约定保证金收取标准为每间3600元，乙方共交保证金720000元。因乙方租赁间数改变（现乙方实际使用15间），甲乙双方同意按原收取标准收取15间保证金共计540000元，乙方原交保证金多余部分180000元作为乙方向甲方支付的租金或管理费（用变更保证金收据及租金管理费等收据的方式处理）。3、截止目前，乙方共向甲方已付2013年10月1日至2015年9月30日时间段的租金及管理费，按甲、乙双方对账后确认。4、根据双方对账确认的乙方欠款金额，乙方以书面方式作出还款承诺。五、相关事项。1、本补充协议与原合同不一致条款以本协议书为准，其他条款仍以原合同为准。……2017年8月18日，德合公司向杜敏、刘玉新发出催款函，表示：根据《商铺租赁合同》补充协议规定，截至2016年9月27日，杜敏、刘玉新共拖欠其司租金、物业费等费用合计2009200元，要求杜敏、刘玉新于2017年8月20日17:00前缴清合同规定的租金等费用，否则其司将按照合同违约条款规定追究违约及赔偿责任。另查明，苏州市吴中区人民法院于2016年4月11日受理了陈爱武、周民山分别诉杜敏、苏州胥欣农贸市场有限公司（以下简称胥欣公司）租赁合同纠纷二案[案号：（2016）苏0506民初2414号、（2016）苏0506民初2416号]，二案均以撤诉方式结案。（2016）苏0506民初2414号案件档案材料中有：1、商铺租赁合同一份，出租方为胥欣公司，承租方为陈爱武，租赁商铺为位于苏州市吴中区商铺，租期为2014年9月12日至2014年9月11日；2、商铺租赁合同补充协议一份，出租方为德合公司，承租方为胥欣公司，租赁商铺位于苏州市吴中区，建筑面积为2773平方米，租期为2013年8月1日至2016年7月31日，商品内容为冻品、干货、水发、面制品。（2016）苏0506民初2416号案件档案材料中有：1、商铺租赁合同二份，出租方均为胥欣公司，承租方均为周民山，租赁商铺均为位于苏州市吴中区商铺，租期分别为2013年8月1日至2015年7月31日、2014年9月12日至2015年9月11日；2、商铺租赁合同补充协议一份，出租方为德合公司，承租方为胥欣公司，租赁商铺位于苏州市吴中区，建筑面积为2773平方米，租期为2013年8月1日至2016年7月31日，商品内容为冻品、干货、水发、面制品。德合公司、杜敏、刘玉新一致确认胥欣公司系杜敏经营的公司。再查明，苏州市吴中区人民法院于2017年9月1日受理德合公司诉杜敏、刘玉新房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2017）苏0506民初6578号]，德合公司要求杜敏、刘玉新支付2014年7月31日至2016年9月11日所欠租金、物业费等费用2199200元、违约金540000元及利息。因德合公司经苏州市吴中区人民法院传票传唤无正当理由拒不到庭，苏州市吴中区人民法院于2018年5月30日裁定按撤诉处理。以上事实，由德合公司提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、商铺租赁合同、《商铺租赁合同》补充协议，杜敏、刘玉新提供的函、合同解除通知书、催款函，以及苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2414号案件材料、（2016）苏0506民初2416号案件材料、（2017）苏0506民初6578-2号民事裁定书及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审审理中，德合公司、杜敏、刘玉新一致确认，杜敏、刘玉新承租涉案商铺用于经营农贸市场，将摊位转租予小租户；杜敏、刘玉新已付2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金及管理费共计1996800元，此后又支付了618800元；补充协议约定“乙方共向甲方已付2013年10月1日至2015年9月30日时间段的租金及管理费”，实际只付了部分，具体还需要对账确认。德合公司称，杜敏、刘玉新承租涉案商铺用于转租予小租户经营，二人并不需要实际占有房屋，不存在二人所述被其赶走的情况，虽然其曾发出解除通知书，但合同并未实际解除，之后双方又协商达成了补充协议，对原合同的部分内容进行了变更；合同约定租赁期间自2013年10月1日至2016年7月31日，但实际上二人向小租户收取租金至2016年9月11日，故其认为双方的租赁关系在该日解除，此后其与小租户直接签订了租赁合同；其主张自2014年10月1日起至2015年9月30日期间的租金1080000元，因被告违约其不再给予6个月的免租期；主张自2015年10月1日起至2016年7月31日期间的租金900000元；主张自2016年8月1日起至2016年9月11日期间的租金123000元（900000/10+900000/10/30*11），原告遂明确主张的租金共计1484200元（1080000+900000+123000-618800）。另，原告主张自2014年10月1日起至2015年9月30日期间的管理费648000元，自2015年10月1日起至2016年7月31日期间的管理费540000元，自2016年8月1日起至2016年9月11日期间的管理费73800元（540000/10+540000/10/30*11），遂明确主张的管理费共计1261800元；根据合同约定，其主张的违约金为2014年至2015年租金的50%；其同意从其诉请中扣除履约保证金540000元。为证明其主张，德合公司举证如下：1、德合公司（出租方）与崔永强（承租方）于2016年5月12日签订的《租赁合同》一份、德合公司（出租方）与钱一柱（承租方）于2016年5月13日签订的《租赁合同》一份、德合公司（出租方）与解某（承租方）于2016年6月1日签订的《租赁合同》一份，约定租赁铺位分别为苏州市吴中区蔬菜区1号铺位、2号铺位、10号铺位，租赁期限为自2016年9月12日起至2017年9月11日止。2、2019年1月21/22日签名分别为钱一柱、崔永强、刘某的书面证明三份及相应身份证复印件，证明人为钱一柱的证明内容为：“本人钱一柱……从杜敏、刘玉新处承租德合绿色农产品物流中心的蔬菜区商铺，商铺号为A-2号，租金一年交付一次，最后一期租赁期间为2015年9月8号至2016年9月8号，租金全部交付杜敏，至后就与德合公司签租赁合同了。”证明人为崔永强的证明内容为：“本人崔永强……从杜敏、刘玉新处承租德合绿色农产品物流中心的蔬菜区1号商铺，租金1年1交，最后一期租赁期间为2015年9月12号至2016年9月11号，租金已全部交给杜敏，之后就跟德合公司签租赁合同了。”证明人为刘某的证明内容为：“本人刘某……是德合物流中心蔬菜区租户，我在2015年七、八月份至2016年9月份帮杜敏收过租金和管理市场，我们在2015年8月底向小租户收齐了2015年9月份至2016年9月份这一年的租金。”3、证人解某、刘某证言，解某到庭陈述：其自2013年10月起在蔬菜区商铺经营至今，租金一年一交，一直到2016年10月的租金都交给了杜敏，均为现金交付，杜敏给了收据，没有签租赁合同，收据丢了。刘某到庭陈述：其系德合的经营户，干了两年，第三年开始替杜敏催租金，后来2014年或2015年杜敏去无锡了，其记不清替杜敏催租金催到何时。后刘某又到庭陈述：其在开庭时记不清楚，后来碰到市场经营户解某，为了对法律负责，其需要补充，其于2013年进入德合市场，租金先交后做，做了两年，2016年初跟着杜敏干，替杜敏催租，到了2016年9月份之前杜敏就走掉了。4、德合公司代理律师在涉案场所内分别与三名商铺经营者的对话录像及文字稿，其中德合公司代理律师与经营者崔永强的对话有：崔：“我就崔永强，在德合这边做蔬菜生意的。”律师：“什么时候过来的，一开始跟谁租的这个铺子？”崔：“13年9月份，跟杜敏。”律师：“那一开始租金是交给杜敏的？”崔：“是的。”律师：“租金交给杜敏交到什么时候？”崔：“16年9月份，三年。”律师：“全交清了？”崔：“嗯是的。”律师：“之后呢？”崔：“之后交给吴老板了，交给德合公司了。”……与靳姓经营者的对话有：律师：“大概是什么时候过来的？”靳：“就是13年9月12日开业那一天。”律师：“9月12日开业那一天，当时是谁租给你的这个商铺？”靳：“就是杜敏。”……律师：“嗯，你跟着，就是说你把钱交给杜敏，交到什么时候大概？”靳：“嗯，一年一交，交了三年。”律师：“交了三年，也就是说交到16年的9月份。”靳：“对。”律师：“完了之后呢？”靳：“完了之后他就走掉了，然后就，给德合老板。”律师：“德合老板，一直到现在是吗？”靳：“嗯，一直到现在，对。”……与经营者闫飞龙的对话有：律师：“你什么时候来这边卖菜的？”闫：“没开始建房子就来了，来了，之后呢，就是跟着杜敏干，跟着他干了么不是”……律师：“大概跟了几年？”闫：“跟了三年。”……律师：“我们开业是13年的9月12号。”闫：“对。”律师：“也就是从13年的9月12号到16年的9月12号，你都是跟着杜敏干。”闫：“是的。”律师：“租金也是交给他的？”闫：“租金也交给他。”律师：“那你们是怎么交的？”闫：“一年一交。”律师：“现金还是转账？”闫：“现金。”律师：“他是给你们开手续的？收据吗还是什么？”闫：“也开收据。”……律师：“反正是你们13年到16年之间，这三年期间租金全部是都交清了，和杜敏之间？”闫：“都是交清了呀。”律师：“16年9月12号之后就和德合这边吗？”闫：“那他这边，他走，几月份走的记不清了”……经质证，证据1，杜敏、刘玉新对租赁合同的真实性、关联性均不予认可，认为德合公司提供的租赁合同签订日期为2016年5月，说明原告在2016年5月已经控制其租赁场地。证据2，杜敏、刘玉新对证明不予认可，认为证人应全部到庭作证。证据3，杜敏、刘玉新不认可证人证言，认为解某系德合公司现在的承租户，二者存在利害关系；刘某作证后与解某沟通，再向法院说明情况，证言不可信。证据4，杜敏、刘玉新对真实性没有异议，但表示不能确认与律师对话者的身份，且三人现系德合公司的租户，双方存在利害关系。杜敏、刘玉新称，租期自2013年10月1日至2016年7月31日，但2015年2月14日德合公司解除租赁合同，不让其小租户使用摊位，不让其管理，直到2015年7-8月份其才正式被德合公司赶走，双方未办理交接手续，小租户向其支付了截至2015年9月11日的租金，其认可双方之间的租赁合同已解除；其没有违约行为，德合公司主张的违约金过高；之前小租户起诉其的案件中，德合公司与小租户签订的租赁合同起始时间为2016年1月12日，说明德合公司在2016年1月12日已经直接与小租户建立了租赁关系，其已经退场。后杜敏、刘玉新明确其在2015年9月11日后彻底退出了市场。为证明其抗辩，杜敏、刘玉新举证如下：1、2016年9月23日、2016年9月26日的收条二份，一份内容为：“收到法院交付的周民山2016年1月17日的《租赁合同》原件1份，及3980774、3980775收款收据2份（原件）”；一份内容为：“今收到吴中区人民法院交付的陈爱武0304088号收款收据原件一份及《租赁合同》原件3份”。杜敏、刘玉新称，之前周民山、陈爱武等小租户起诉其的案件中，小租户提供了与德合公司签订的租期自2016年1月12日起的租赁合同，但其在周民山、陈爱武案件档案中未发现，只找到了法院退回租赁合同原件的收条。2、签名为孟庆合的2019年5月7日的书面证明及孟庆合身份证复印件一份，证明内容为：“我叫孟庆合，身份证，我从胥口德合市场价生意：2013年10月份-2015年9月份，租金交给杜敏，因为2015年中杜敏被德合公司赶出市场，所以从2015年9月份开始向德合公司交租金，一直交2016年9月份。”杜敏、刘玉新称，孟庆合系本案蔬菜摊位的一个租户。经质证，证据1，德合公司称，其与杜敏、刘玉新分区域签订合同，除了本案蔬菜区，还有冷冻区、干活区，杜敏、刘玉新所述小租户起诉的案件所涉并非蔬菜区，周民山、陈爱武的商铺在冷冻区，与本案无关；小租户按先付后用、一年一付方式向杜敏、刘玉新支付租金，涉案场所于2012年9月12日开业，故小租户的租赁周期应为上一年度9月12日至下一年度9月12日，即使杜敏、刘玉新退场，也在2015年预收了小租户截至2016年9月11日的租金。证据2，德合公司认为证人没有出庭作证，无法确认真实性。杜敏、刘玉新确认，除了本案蔬菜区，双方还签有其他区域的合同。刘玉新对履约保证金返还给杜敏没有异议。关于诉讼时效。杜敏、刘玉新称，根据2015年3月23日补充协议，双方就租金已经发生争议，故诉讼时效应该从2015年3月24日开始计算一年到2016年3月23日；2016年1月11日德合公司已将其租赁的摊位直接租给小租户，即使从2016年1月12日开始计算一年，原告的主张也超过诉讼时效了；而且，按照合同约定，最后的租金应该在2016年7月31日前付清，从2016年8月1日起计算诉讼时效一年，原告的主张也超过诉讼时效。德合公司称，首先，双方租赁关系于2016年9月12日解除，从2016年9月13日计算租金的诉讼时效期间一年即2017年9月12日，其已于2017年8月30日向法院提起诉讼，后法院按撤诉处理，故诉讼时效已中断；物业费从2016年9月13日计算诉讼时效期间两年至2018年9月12日，也在之前的诉讼中一并主张了，诉讼时效也中断了；其次，根据双方补充协议约定，对于租金的支付时间应该从双方对账确认后计算，后杜敏、刘玉新一直怠于与其对账，故支付时间无法确定。综上，本案未过诉讼时效。一审法院认为：德合公司与杜敏、刘玉新之间形成租赁合同关系，双方应按约履行各自义务。关于本诉部分。《商铺租赁合同》补充协议约定，本补充协议与原合同不一致条款以本协议书为准，其他条款仍以原合同为准。双方最终约定的租期为自2013年8月1日起至2016年7月31日止。双方一致确认杜敏、刘玉新承租涉案商铺用于转租与小租户，即杜敏、刘玉新向小租户转租的行为属于其使用租赁物的行为。德合公司认为杜敏、刘玉新收取了小租户截至2016年9月11日的租金，即认为杜敏、刘玉新向小租户转租至2016年9月11日。杜敏、刘玉新对此不予认可，并称德合公司于2015年2月14日解除了租赁合同，其于2015年4月被德合公司赶出了租赁场所，后又称于2015年9月11日后退出了市场。杜敏、刘玉新的陈述前后矛盾，且现有证据不能反映杜敏、刘玉新在2016年9月11日前向德合公司返还了租赁商铺，结合德合公司举证的小租户的证人证言，一审法院确认杜敏、刘玉新向小租户转租至2016年9月11日，即其向德合公司承租商铺至2016年9月11日。根据补充协议关于应付租金及物业管理费的约定，杜敏、刘玉新应付自2013年10月1日起至2016年9月11日的租金及物业管理费共计4821600元（1996800+1188000+1440000+123000+73800），双方一致确认杜敏、刘玉新已付2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金及物业管理费共计1996800元，此后又支付了618800元，另补充协议约定720000元履约保证金中多余180000元作为租金或管理费，经核算，杜敏、刘玉新还应支付德合公司租金及物业管理费共计2026000元。因补充协议对原《商铺租赁合同》中应付租金及物业管理费作了变更，且约定根据双方对账确认的杜敏、刘玉新欠款金额，杜敏、刘玉新以书面方式作出还款承诺，后双方并未对账，杜敏、刘玉新亦未以书面方式作出还款承诺，故上述最终应付租金及物业管理费的付款时间不明确，德合公司于2017年8月18日经催讨未果，后于同年9月1日向苏州市吴中区人民法院提起诉讼，诉讼时效中断，故本案德合公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，一审法院对杜敏、刘玉新的相关抗辩不予采纳。杜敏、刘玉新应向德合公司支付上述租金及物业管理费共计2026000元。《商铺租赁合同》约定，杜敏、刘玉新在租赁期间要求提前退租或擅自撤铺或中途停止营业的，一律不享受免租优惠；如杜敏、刘玉新延期支付租金及物业管理费达15天，德合公司将单方解除合同，并有权要求杜敏、刘玉新承担当年年度租金50%的违约金。因杜敏、刘玉新向小租户转租至2016年9月11日，即其向德合公司承租商铺至2016年9月11日，德合公司并未举证证明其对此提出过异议以及在2016年7月31日后发出过解除合同的通知，故并非德合公司单方解除合同以致合同于2016年9月11日解除，且最终应付租金及物业管理费的付款时间不明确，故一审法院对德合公司关于取消六个月免租期的意见不予采纳，对德合公司依据上述合同约定要求杜敏、刘玉新支付违约金540000元的诉讼请求不予支持。关于反诉部分。《商铺租赁合同》约定，如杜敏、刘玉新延期支付租金及物业管理费达15天，德合公司将单方解除合同，并没收全部履约保证金。基于上述分析，并非德合公司单方解除合同以致合同于2016年9月11日解除，且最终应付租金及物业管理费的付款时间不明确，德合公司亦表示同意从其主张中扣除履约保证金540000元，且刘玉新对履约保证金返还给杜敏没有异议，故对杜敏要求德合公司返还履行保证金540000元的诉讼请求，本院予以支持。遂判决：一、被告杜敏、刘玉新于本判决生效后十日内向原告德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司支付租金及物业管理费人民币合计2026000元。二、驳回原告德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告杜敏履约保证金人民币540000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币33088元，由德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司负担12573元，杜敏、刘玉新负担20515元；反诉案件受理费人民币4600元，由德合集团苏州绿色农产品物流中心有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，当事人在诉讼中应对自己的主张依法承担相应的举证责任。根据法院生效判决及双方当事人在诉讼中的举证和陈述可以认定，德合公司与杜敏、刘玉新之间存在商铺租赁合同关系，而杜敏、刘玉新将其所承租的商铺分割后再转租他人。根据2015年3月23日，德合公司与杜敏、刘玉新签订的补充协议约定，租赁期最终确定为2013年10月1日至2016年7月31日。杜敏上诉称双方于2015年3月23日签订的补充协议并未实际履行，德合公司已于2015年2月收回租赁房屋并于2015年7、8月间将其与刘玉新驱离市场，杜敏对此应负相应的举证责任。鉴于杜敏在诉讼中提供的周民山、陈爱武的收据及孟庆合的证词等证据所反应的事实与本案关联性不足，均不足以证明其主张成立，故本院对此不予采信。而德合公司则认为因杜敏、刘玉新与实际商铺经营者的租赁合同签订的租期均到2016年9月11日，而2016年9月12日起均有其与实际经营户签订租赁合同，故主张其与杜敏、刘玉新实际履行至2016年9月11日。为此，德合公司在诉讼中提供了证人证言及租赁合同等证据予以证实。比较双方当事人的举证，并结合杜敏、刘玉新作为次出租人，平时并无必要待在市场内的客观实际情况，一审法院认定德合公司与杜敏、刘玉新之间的租赁合同关系实际于2016年9月11日解除，证据充分，本院予以维持。按照补充协议关于应付租金及物业管理费的约定，杜敏、刘玉新应付自2013年10月1日起至2016年9月11日的租金及物业管理费共计4821600元。鉴于诉讼中，双方一致确认杜敏、刘玉新实际已支付的租金及物业管理包括1、2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金及物业管理费共计1996800元；2、此后又支付的618800元；3、按照补充协议约定将已付720000元履约保证金中多余180000元作为租金或管理费，合计2795600元。故杜敏、刘玉新还应向德合公司支付租金及物业管理费共计2026000元。因德合公司曾于2017年9月1日就本案所涉租赁合同纠纷向苏州市吴中区人民法院提起诉讼（后因德合公司未到庭视为撤诉），故诉讼时效中断。杜敏认为德合公司在本案中的诉讼请求已过法定诉讼时效的主张，依据不足，本院不予支持。综上，杜敏的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23008元，由上诉人杜敏负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月八日书记员  杨颖颖