山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9861号 上诉人（原审被告）：赵卫刚，男，1978年4月6日生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张磊，山东荣真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩忠红，山东海政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市即墨区通济街道赵家岭村民委员会，住所地：青岛市即墨区通济街道赵家岭村。 法定代表人：熊维强，职务：村主任。 委托诉讼代理人：李年启，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人赵卫刚与被上诉人青岛市即墨区通济街道赵家岭村民委员会（以下简称赵家岭村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵卫刚向本院提起上诉请求：1．撤销原审民事判决，依法改判为驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定涉案《厂房租赁合同》有效，与事实不符。2018年11月29日，青岛市铁路建设管理指挥部办公室向即墨区人民政府发送《关于尽快拆除青岛即发永泰针织品有限公司原厂房剩余部分的函》（青铁指办〔2018〕95号），载明：“青荣城际铁路建设导致青岛即发永泰针织品有限公司整体搬迁，企业征迁资金已全部补偿到位。2018年4月24日至6月6日，省审计厅派出审计组对青荣城际铁路项目相关情况进行了审计，经现场勘验发现原属青岛即发永泰针织品有限公司北厂房尚未拆除。”一审法院对上述证据材料的真实性向有关部门进行了核实，应作为认定事实的依据。根据该材料的描述可知，原青岛即发永泰针织品有限公司的厂房均已被青荣城际铁路项目征收，均属于拆除范围，即墨市通济新经济区管理委员会与被上诉人签订《协议书》，将土地及原青岛即发永泰针织品有限公司厂房补偿给被上诉人，显然对上述厂房无处分权。后被上诉人隐瞒上述事实，将涉案厂房租赁给上诉人，仍然不具有处分权。一审法院认定《厂房租赁合同》有效，与事实不符，贵院应撤销原判、发回重审。2．一审法院认定上诉人为《厂房租赁合同》承租方，与事实不符。上诉人系青岛祥睿福精工科技有限公司（原青岛祥睿福金属制品有限公司）的法定代表人，在与被上诉人签订《厂房租赁合同》时，上诉人代为签署合同的行为系履行职务行为，且被上诉人明知上诉人租赁涉案厂房系用于经营青岛祥睿福金属制品有限公司，该公司工商登记地址也在此位置，故签约行为的法律后果应由公司承受，不应由上诉人个人承担。被上诉人一审以上诉人为被告提起诉讼，属于被告主体不适格。3．上诉人在一审中就损失赔偿提起反诉，一审法院未予处理，属于程序错误。本案一审两次庭审中，上诉人就被上诉人提起的要求解除合同的诉讼请求，多次主张提起反诉，并提交了反诉状，在笔录中也有关于“对是否受理上诉人的请求待合议后决定”的记载，但直至下发一审本诉判决，一审法院一直未处理上诉人提起的反诉请求，严重侵害了上诉人的程序权利，属于程序错误，请求贵院将本案发回重审。4．被上诉人主张上诉人支付租金无事实依据，即便法院认定存在拖欠租金的情况，也并非上诉人过错，被上诉人据此主张解除合同，无事实及法律依据。根据前述分析，原青岛即发永泰针织品有限公司的厂房早已被青荣城际铁路项目征收，均属于拆除范围内，且拆迁款都已补偿到位。上述早已不应该存在的厂房，即墨市通济新经济区管理委员会及被上诉人均不应享有占用、使用及收益的权利，被上诉人对上述厂房无权要求上诉人缴纳租金。退一步讲，即便需要缴纳租金，拖欠租金的过错也不在上诉人。上诉人在实际使用涉案厂房过程中，曾多次就改造、维修等情况以及缴纳租金问题找村委协商，村委多次以太忙无人办理为由一拖再拖，前后两届村委领导也均同意房租后续再说，直至后来上诉人知晓了涉案厂房属于拆迁范围，房屋占有、使用及收益权利的归属还存在纠纷。被上诉人据以主张解除合同的理由是双方《厂房租赁合同》中约定解除条件成就，其有权单方解除。即便上诉人存在违约行为，人民法院也应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，来确定合同应否解除。上诉人是通济街道乃至即墨区的纳税大户，为即墨区经济发展作出了重大贡献，被上诉人出租厂房的目的是为了获取租金，上诉人同意向被上诉人缴纳租金，但前提应该是被上诉人确实有权获得租金。另外，双方签订了为期十年的厂房租赁合同，上诉人基于合理信赖，在承租涉案房屋后，进行了大量改造投入，拟进行长期使用。被上诉人恶意隐瞒涉案厂房已经属于被拆迁范围的事实，严重侵犯了上诉人的合理信赖利益。被上诉人以上诉人拖欠租金为由，主张解除《厂房租赁合同》，原因并非其收取租金的合同目的无法实现，实质为了逃避对上诉人造成的损失的补偿，严重违背了诚实信用原则。综上，上诉人认为，原审法院存在未处理反诉的程序错误以及认定事实错误，作出的判决明显缺乏事实及法律依据，故上诉人依法向贵院提起上诉，望贵院依法查明事实，盼如所请。 被上诉人赵家岭村委二审答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人上诉无事实和法律依据，请依法予以驳回。第一，双方签订的《厂房租赁合同》有效，青岛市即墨区通济新区管委会与即发永泰公司签订协议书，取得涉案的土地与建筑物，后被上诉人与通济新区管委会签订协议，通济新区管委会将包括本案在内的涉案土地及建筑物（铁路施工后红线外剩余的实际面积），处置给了被上诉人用于抵顶应付的土地补偿款。根据相关会议纪要，该部分属通济新区管委会，不存在无权处分。2015年4月28日，上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》，被上诉人将涉案厂房租赁给了上诉人，也履行了交付义务，上诉人至今在使用中。第二，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，上诉人是承租方，被上诉人与青岛祥睿福精工科技有限公司之间没有任何租赁关系。第三，上诉人在签订合同之后仅仅缴纳了一点租赁费，自2015年7月2日之后再没有向被上诉人缴纳任何租赁费，被上诉人多次进行了催缴未果，根据合同约定被上诉人有权终止租赁合同收回厂房。上诉人应当尊重合同约定，因为上诉人的严重违约行为，导致租赁合同解除，责任在上诉人，厂房并不存在权属纠纷，也不影响上诉人的使用。上诉人提出的权属纠纷只是为了推卸其严重的违约责任，恰恰是上诉人严重违背了诚实信用的原则。综上，请依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。 赵家岭村委向一审法院提出诉讼请求：1．判决解除原告赵家岭村委与被告赵卫刚于2015年4月28日签订的《厂房租赁合同》；2．判令被告赵卫刚腾退厂房；3．判令被告向原告支付2015年11月1日起至腾退之日的租赁费及自2015年11月1日起到债务清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：赵家岭村委、赵卫刚于2015年4月28日签订《厂房租赁合同》，赵卫刚租赁原告位于楼子疃村后、城马路以西、南邻青荣高铁的厂房。租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日。自2015年11月1日赵卫刚再没有支付原告租赁费，且拒不腾退厂房。故具状起诉，望判如所请。 赵卫刚一审中答辩称：1．赵家岭村委起诉所列被告主体错误。涉案《厂房租赁合同》签订的主体并非赵卫刚，而是青岛祥睿福金属制品有限公司。请求法院驳回对赵卫刚的起诉。2．涉案场地和厂房在租赁之前因青荣城际铁路建设已被相关征用部门征用。在赵卫刚不知情的情况下，村委会明知却恶意隐瞒，导致祥睿福公司大量投资，构成欺诈。且村委是否有权对外出租也需要核实。3．祥睿福公司后期没有缴纳房租的原因并不是公司的过错，而是一直与村委协调房租及租赁的问题。如《租赁合同》具备履行条件且能够保证10年的租赁期限，祥睿福公司愿意在扣除相应的维修费用后缴纳房租，但利息不应该予以支持。4．合同签订的目的是为了最终能够履行，赵卫刚希望能够继续履行合同。如合同不能够继续履行，希望赵家岭村委为被告置换场地，由赵卫刚购买或者租赁使用。因为赵卫刚在该场地的设备、地面和下水道改造等方面投入大量财力，并准备10年的长期租用。5．赵卫刚的公司作为刚成立的民营企业，纳税位居前列，且为赵家岭村、为新区的发展作出了贡献。xxx在“民营企业座谈会上的重要讲话”中提到“保护企业家人身和财产安全，保护民营企业利益”。希望法庭予以考虑，依法维护被告的合法权益。6、赵家岭村委的的行为给被告造成了极大的投资损失和经营损失，故提起反诉请求，要求赵家岭村委赔偿被告损失。 一审法院认定事实如下：1．涉案土地系国有土地，登记在即发永泰针织品有限公司名下，国有土地使用证号为即国用（2006）第××号，面积为79.13亩。2013年10月31日即墨市通济新经济区管理委员会（以下简称通济新区管委）与青岛即发永泰针织品有限公司（以下简称即发永泰）就铁路拆迁涉及即发永泰企业用地安置问题签订协议书一份，约定通济新区管委对即发永泰因青荣铁路建设而整体搬迁，对即发永泰的土地79.13亩进行等产权置换。即发永泰应于2013年11月2日上午8：00前将铁路经由厂区交付管委会。双方履行了协议约定的义务。根据即墨市人民政府会议纪要内容，土地回收后，铁路红线内的部分划拨给青荣公司，剩下红线外的土地由城投公司接收。城投公司尚未出资接收，涉案厂区现仍由通济新区管委管理。2014年4月8日，通济新区管委与赵家岭村委签订协议书一份，内容为：通济新区管委将按照铁路征迁政策收回之青岛即发永泰针织品有限公司（北厂）占地20亩，地上建筑物包括房屋、车间、锅炉房（具体面积以铁路施工后红线外剩余的实际面积为准）处置给赵家岭村委，用于抵顶应付给村委的土地补偿款。2．2015年4月28日赵家岭村委与赵卫刚签订厂房租赁合同一份，约定：赵家岭村委出租给赵卫刚位于楼子疃村后、城马路以西、南邻青荣高铁的厂房，有效建筑面积按6100平方米。第一年每平方米租金60元，计租金366000元。从2016年5月1日起，租赁费每年每平方米递增2元。每年度的5月1日前、11月1前各交清当年租金50%。租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日，共计10年。租赁期间，赵卫刚应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因赵卫刚使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，赵卫刚应负责维修。若损坏的设施无法维修的，赵卫刚应按损坏的设施原价赔偿给赵家岭村委。厂房因不可抗拒的原因和动迁等原因造成本合同无法继续履行，赵卫刚方应积极配合，双方互不承担任何赔偿责任。租赁期间，赵卫刚应及时支付房租及其他应支付的一切费用，任何费用拖欠不付满一个月，原告都有权终止租赁协议，收回厂房。赵卫刚称实际租赁人为公司并提交赵家岭村委与公司的厂房租赁协议复印件一份，赵家岭村委不予认可。合同签订后赵卫刚于2015年6月17日支付赵家岭村委15万元租赁费，2015年7月20日支付赵家岭村委租赁费33000元，此后再未缴纳租赁费。2018年12月3日赵家岭村委委托律师给被告发了律师函向赵卫刚催缴租赁费。关于欠费过程。赵家岭村委称：赵卫刚欠租赁费，赵家岭村委多次向赵卫刚下发缴费通知，有关围墙倒塌的事情被告找过赵家岭村委协商，但修补费用的协商与本案租赁费无关。2015年至2016年赵卫刚找会计想交租赁费但没实际交付。赵卫刚称：2015年10月前后铁路有工作人员到公司称涉案厂房已经被征收了，不要再经营了。赵卫刚知道后找村书记协商此事，村书记称不可能，但不给出具证明，因此赵卫刚没有交纳租赁费。2018年11月，村委带着铁路工作人员让赵卫刚搬走并缴纳租赁费，2018年12月3日给赵卫刚送达律师函催缴租赁费。2018年12月22日赵家岭村委在管委的见证下当面给赵卫刚发解除合同告知函，理由是赵卫刚欠赵家岭村委租赁费构成严重违约。赵卫刚均拒收。赵卫刚提交照片10张及协议、收据原件和复印件各一份，并申请证人出庭作证。拟证明原告厂房因雨天致外墙倒塌，导致赵卫刚维修损失20000元。赵家岭村委质证意见为：对证据的真实性无法确认。根据合同约定在租赁期间赵卫刚应合理使用，厂房及租赁设施发生损坏由赵卫刚负责维修，故维修费用应当由赵卫刚自行承担。3．赵卫刚提交青岛市铁路建设指挥办公室关于尽快拆除青岛即发永泰针织品有限公司原厂房剩余部分的函一份，内容为：青荣城际铁路建设导致青岛即发永泰针织品有限公司整体搬迁，企业征迁资金已全部补偿到位。2018年9月10致函要求尽快拆除原属青岛即发永泰针织品有限公司北厂房，贵区回函并承诺：2018年底前将青岛祥睿福科技有限公司搬离原即发永泰厂房，由通济新经济区管委会同赵家岭村清除原厂区内地上附着物。拟证明在涉案土地和厂房在租赁协议签订之前已经被相关部门征收。赵家岭村委质证意见为：该函无印章故不予认可，且与本案无关。经一审法院调查通济新区管委，管委称该函是真实的，红线外部分是通济新区管委与青荣公司之间需解决的问题，与本案无关。4．赵卫刚提交青岛祥睿福金属制品有限公司企业纳税情况打印件一份，拟证明被告赵卫刚为该公司的法定代表人，该公司的纳税在即墨区位居前列，希望法庭考虑民营企业的发展。赵家岭村委质证意见为：真实性无法确认，与本案无关。 一审法院认为，1．涉案土地系国有土地，登记在即发永泰针织品有限公司名下。通济新区管委与即发永泰就铁路拆迁涉及即发永泰企业用地安置问题签订协议书，对即发永泰因青荣铁路建设而整体搬迁，对即发永泰的土地79.13亩进行等产权置换。即发永泰将铁路经由厂区交付管委会。根据即墨市人民政府会议纪要内容，土地回收后，铁路红线内的部分划拨给青荣公司，剩下红线外的土地由城投公司接收。城投公司尚未出资接收，现仍由通济新区管委管理。通济新区管委将涉案土地及厂房处置给赵家岭村委，用于抵顶应付给村委的土地补偿款符合法律规定，合法有效。赵家岭村委又将涉案土地出租给被告为有权处分，厂房租赁合同是原被告双方真实意思表示，合法有效。2．赵家岭村委提交了与赵卫刚签订的厂房租赁合同原件。赵卫刚提了赵家岭村委与青岛祥睿福金属制品有限公司的租赁合同复印件，赵家岭村委不予认可。一审法院对赵家岭村委提交的租赁合同予以采信，对赵卫刚提交的租赁合同复印件不予采信。根据合同相对性原理，赵卫刚作为被告主体适格。赵卫刚辩称赵家岭村委所诉主体错误无法律依据，一审法院不予采纳。3．赵家岭村委、赵卫刚签订租赁合同后，赵卫刚仅支付2015年5月1日至2015年10月30日的租赁费183000元。根据合同约定的租赁费支付时间，赵卫刚欠赵家岭村委租赁费多年，赵卫刚称一直与村委协调房租及租赁的问题不足以构成其欠交租赁费的合理理由，且在赵家岭村委向赵卫刚书面催交后仍未支付。根据合同约定赵卫刚有权终止租赁协议，收回厂房。赵家岭村委起诉要求判决解除双方签订的《厂房租赁合同》符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。赵卫刚要求继续履行合同的答辩意见一审法院不予采纳。赵卫刚应当及时腾出涉案厂区及房屋并按照合同约定支付自2015年11月1日至实际腾退之日的租赁费及自应付款之日至实际付款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。其中2015年11月1日至2016年4月30日的租赁费183000元应于2015年11月1日付清，2016年5月1至2017年4月30日的租赁费378200元（62元×6100平方米）应于2016年5月1日前、2016年11月1日前分两次付清，自2017年5月1日至2018年4月30日租赁费390400元（64元×6100平方米）应于2017年5月1日、2017年11月1日前分两次付清，自2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费402600元（66元×6100平方米）应于2018年5月1日前、2018年11月1日前分两次付清，自2019年5月1日至2020年4月30日的租赁费414800元（68元×6100平方米）应于2019年5月1日前、2019年11月1日前分两次付清。自2020年5月1日起按照每年每平方递增2元的标准计算租赁费（2020年5月1日至2021年4月30日为70元/年/平方米）于每年度的5月1日前、11月1日前付清。4．关于赵卫刚主张维修费损失，被告提交了证据证实因雨天外墙倒塌致被告维修费损失20000元并由证人出庭作证，一审法院认为赵卫刚完成了举证责任。赵家岭村委对赵卫刚提交的证据不予认可。赵家岭村委无证据证实是赵卫刚使用不当或不合理使用造成损坏的发生，其应承担举证不能的法律后果。下雨属于不可归责于双方的事由，租赁物损坏应当由出租方负责维修。赵卫刚主张20000元维修费损失从租赁费中扣除符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除青岛市即墨区通济街道赵家岭村民委员会与赵卫刚于2015年4月8日签订的《厂房租赁合同》。二、赵卫刚于判决生效后三十日内腾退涉案厂房。三、赵卫刚于判决生效后十日内支付青岛市即墨区通济街道赵家岭村民委员会自2015年11月1日至实际腾退之日的租赁费及自应付款之日至实际付款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。（扣除被告赵卫刚因涉案厂区外墙倒墙维修费损失20000元。）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费16384元，由赵卫刚负担。 二审中上诉人赵卫刚提交以下证据：税收完税证明打印件一宗、照片一宗。拟证明：青岛祥睿福精工科技有限公司正常经营期间创造了大量利润，并非因为无力负担租金而未缴纳，未缴纳原因一方面系被上诉人因工作混乱，无人接收；另一方面因被上诉人并非涉案土地使用权及厂房所有权的合法权利人。被上诉人赵家岭村委质证认为，对于该组证据的真实性无法确认，同时该证据与本案无关，上诉人没有按照合同约定缴纳租赁费用长达五年的时间，被上诉人已经多次催要并且下达的律师函，该组证据证明不了上诉人所要证明的内容。本院经审查认为该证据与本案无关。 二审中被上诉人赵家岭村委提交以下证据：上诉人在2020年7月30日通济新区管委会与即发永泰公司之间就原先协议的履行签订的付款协议一份。拟证明：通济新区管委会按照协议的约定为即发永泰公司重新置换了土地，并且缴纳了相关的土地竞拍保证金，通济新区管委会有权处置涉案土地及地上物。上诉人赵卫刚质证认为，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，这是青岛市即墨区通济新区受即墨区的委托行使青荣城际铁路搬迁工作，证明不了被上诉人主张的通济新区管委会有权处置该土地及地上物。根据判决书第七页认定的事实，剩余红线外的土地应由城投公司接收，并未涉及地上建筑物，地上建筑物早应被拆除，通济新区管委会只是代管。另外，根据青岛市铁路铁路建设管理指挥部办公室所发函件，地上建筑物属于拆迁范围，早应被拆除。本院经审查对该证据的真实性予以确认。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于赵家岭村委是否有涉案房屋的处分权，本院认为，依据查明的事实，通济新区管委将涉案土地及厂房处置给赵家岭村委，用于抵顶应付给村委的土地补偿款符合法律规定，赵家岭村委有权对涉案房屋土地进行处置。且赵卫刚在至今仍在涉案场地经营，可见赵家岭村委是否具有处分权亦未实际影响赵卫刚对涉案场地的使用，故上诉人以赵家岭村委无处分权为由主张涉案合同无效，本院依法不予支持。关于承租主体，一审法院对各方提交的两份不同合同中，对原件予以采纳，对复印件未予采纳，符合法律规定，本院依法予以认可，赵卫刚未能提交合同原件，应自行承担举证不能的法律后果，故一审认定赵卫刚为合同主体，认定正确，本院予以维持。关于反诉部分，经查阅一审卷宗，上诉人一审诉讼代理人王瑾于2020年4月30日到庭表示愿意撤回反诉请求。故上诉人的该项上诉理由不成立。 一审判决赵卫刚于判决生效后十日内支付青岛市即墨区通济街道赵家岭村民委员会自2015年11月1日至实际腾退之日的租赁费及自应付款之日至实际付款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。因2019年8月20日之后中国人民银行贷款基准利率已经取消，应按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，一审对此书写错误。但该主张上诉人在二审中未作为上诉理由提出，故二审中不再予以变更，各方可在执行程序中予以调整。 综上所述，上诉人赵卫刚的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16384元，由赵卫刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员马博阳