广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1572号 上诉人(一审被告)：北海南国天堂房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区金海岸大道88号恒大御景半岛45幢301号1室，统一社会信用代码：91450500619445847F。 法定代表人：朱涵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：马香香，女，1982年9月5日出生，汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：陈龙，贵州驰海律师事务所律师。 上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称“南国天堂公司”）因与被上诉人马香香商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南国天堂公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判上诉人退还被上诉人购房款57227.60元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决本院意见前后逻辑矛盾，判决不一。一审判决书第5页最后1行至第6页第4行中“因原告未及时偿还银行贷款导致其承担担保责任代偿的差额12950.97元属于其作为涉案《个人房屋抵押借款合同》中担保人承担担保责任的后果，其承担担保责任后，可依法向原告马香香追偿，但不能在本案商品房销售合同的法律关系中直接予以处理”。根据上述判决书内容可知，属于个人房屋抵押借款合同法律关系的问题，不能在本案商品房销售合同的法律关系中直接予以处理，但是却将“被上诉人马香香向银行偿还贷款后要求返还”这一属于个人房屋抵押借款合同法律关系的问题，直接在本案中予以判决支持（即一审判决书第5页倒数第7行至第10行中“……向银行缴纳的按揭款24495.5元……，被告应退还余下81723.1元给原告，有事实和法律依据，本院予以支持”）,明显前后逻辑不一致，一事两标准，判决不公平不公正。二、被上诉人偿还银行的24495.5元不属于购房款的组成部分，上诉人也没有收取被上诉人的24495.5元，不存在退还的事实基础。根据商品房买卖合同可知，商品房总价款为541364元，其中首付款111364元，贷款43万元，除此以外没有其他组成部分。至于被上诉人偿还银行的24495.5元，是基于银行发放贷款之后被上诉人的还款行为，其当然不构成购房款的一部分。同时我司仅收到首付款111364元以及贷款43万元，对于贷款部分，我司通过承担担保责任的方式，相当于已向银行返还贷款43万元及超额部分12950.97元，即对于商品房买卖合同而已，已不存在返还贷款的问题。而被上诉人偿还银行的部分（24495.5元），是被上诉人履行《个人房屋抵押借款合》的行为，不属于商品房买卖合同范畴，其收款人是银行，不是上诉人，上诉人没有收钱，自然就不存在退还的问题，如要追还，应由被上诉人向银行索要，而不应在本案中处理。三、被上诉人向银行偿还的部分贷款24495.5元，要求上诉人予以退还，无任何合同依据和法律依据。不论是商品房买卖合同还是个人房屋抵押借款合同，均未约定被上诉人向银行偿还贷款后有权向上诉人追偿，同时国家法律、司法解释等也未规定上诉人的上述退还义务，为此被上诉人的上述要求，根本就没有任何合同依据和法律依据，理应不予支持。 被上诉人马香香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。同时，马香香与银行签订的贷款合同已经终止履行，上诉人是案涉房屋的权利所有人，马香香所支付的相关款项，应由上诉人返还。 马香香向一审法院起诉请求：一、判令南国天堂公司退还马香香购房款81723.1元；二、判令一审案件的诉讼费用由南国天堂公司承担。 一审法院判决：南国天堂公司退还马香香购房款81723.1元。一审案件受理费1844元，减半收取922元，由南国天堂公司负担。 本院经二审审理认为，马香香与南国天堂公司签订的《商品房买卖合同》已经被另案发生法律效力的裁判文书予以解除，并认定马香香应承担违约责任向南国天堂公司支付违约金54136.4元，以及承担协助配合办理注销有关行政登记、返还房屋等责任，本院予以确认，一审法院据此支持马香香主张在其支付的购房款中扣除违约金并无不当，本院予以维持。 关于退还购房款的问题。经查，在二审庭审中双方当事人均认可马香香在案涉商品房买卖合同中应缴纳的首付款为111364元，余款430000元向银行申请贷款支付，南国天堂公司亦认可收到了马香香支付的购房首付款111364元及银行支付的购房贷款430000元，即视为马香香已支付完毕购房款。马香香依《个人房屋抵押借款合同》的约定向银行偿还了购房按揭款24495.5元，后因马香香逾期未按约定还款，银行即要求南国天堂公司承担保证责任偿还案涉房屋剩余贷款本息442950.97元，南国天堂公司自认承担担保责任代偿的差额为12950.97元。本院认为，案涉《商品房买卖合同》已被解除，根据《中华人民共和国合同法》九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，马香香已按合同约定履行完毕支付房款的义务，现因其违约需承担向南国天堂公司支付违约金54136.4元及返还房屋等违约责任，南国天堂公司也应向马香香退还其支付的购房款，虽马香香仅实际支付了首付款111364元，余下的房款430000元系向银行按揭后支付给南国天堂公司，但其向银行贷款支付的购房款也应视为系其支付给南国天堂公司的购房款，南国天堂公司理应将首付款111364元与银行贷款的款项430000元一并返还给马香香，但因马香香逾期向银行归还剩余的按揭贷款本息，导致南国天堂公司承担担保责任代马香香向银行偿还剩余的贷款本息442950.97元。虽然南国天堂公司因马香香未及时偿还银行贷款导致其承担担保责任是属于案涉《个人房屋抵押借款合同》中作为担保人的担保责任，南国天堂公司有权向马香香行使追偿权，该担保法律关系与本案的法律关系不一致，但考虑到双方当事人仍会就行使追偿权的问题另行产生纠纷，为减轻当事人的诉累，顺应一站式解决矛盾纠纷机制，本院将在本案中将相关数额进行抵扣，即南国天堂公司承担担保责任向银行偿还442950.97元后可向马香香进行追偿，即南国天堂公司可在收取马香香购房款中（首付款111364元+银行贷款430000元）予以扣减，因马香香需支付南国天堂公司违约金54136.4元，也应从在收取马香香购房款中扣减，而马香香向银行偿还的购房按揭款24495.5元虽不是直接向南国天堂公司支付的购房款，但也是基于购房而产生的贷款本息费用，可视为在案涉《商品房买卖合同》解除后导致马香香产生的损失，根据合同的履行情况和合同的性质，马香香要求南国天堂公司对其损失进行补救，于法有据，可在双方的债权债务中一并进行扣抵，至此，南国天堂公司还需向马香香退还购房款68772.13元（首付款111364元+银行贷款430000元－代偿款442950.97元－违约金54136.4元+按揭款24495.5元），一审判决认定南国天堂公司退还马香香购房款81723.1元不当，本院予以纠正。 综上，南国天堂公司的上诉请求部分有理，本院予以支持，没有事实和法律依据的部分，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初503号民事判决主文为：上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司向被上诉人马香香退还购房款68772.13元； 二、驳回被上诉人马香香的其他诉讼请求。 一审案件受理费922元，二审案件受理费413元，共计1335元，由上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司负担1121.4元，由被上诉人马香香负担213.6元。二审案件受理费已由上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司预交1844元，余款1431元由上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司向本院申请退还。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年九月十日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦