上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初29989号原告：方某1，男，1954年5月18日出生，汉族，住上海市纬地路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：关姝，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆未龙，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告：方某2，男，1953年5月8日出生，汉族，住上海市爱辉路XXX弄XXX号XXX室。被告：方某3，男，1956年5月24日出生，汉族，住上海市万德路XXX弄XXX号XXX室。被告：方某4，女，1958年7月24日出生，汉族，住上海市华发路XXX弄XXX号XXX室。原告方某1诉被告方某2、方某3、方某4共有物分割纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方某1及其委托诉讼代理人关姝，被告方某2、方某3、方某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方某1向本院提出诉讼请求：1、要求分割上海市东体育会路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权，该房产权归方某1所有，方某1根据市场价350万元以及方某2、方某3、方某4各自所占份额支付其房屋折价款；2、本案诉讼费由方某2、方某3、方某4负担。事实和理由：方某1与方某2、方某3、方某4系兄弟、兄妹关系,杨某某系方某1、方某2、方某3、方某4的母亲。2008年8月，杨某某立下遗嘱,决定系争房屋中属其名下的产权份额由方某1继承。2016年1月,杨某某死亡,方某1与方某2、方某3、方某4因系争房屋的继承产生纠纷而诉至法院。在法院主持下,双方达成调解协议，即由方某1享有系争房屋70%的产权份额，方某2、方某3、方某4各享有系争房屋10%的产权份额。现系争房屋的产权人已登记为方某1、方某2、方某3、方某4。根据物权法第97条的规定,按份共有份额超过三分之二的共有人有权处分共有物。方某1作为占系争房屋70%份额的产权人,应当享有处分系争房屋的权利。但因方某2、方某3、方某4不配合,系争房屋一直处于空置状态,屋内的装修也遭到方某2、方某3、方某4的破坏。方某1既不能出售,又不能出租，导致系争房屋的经济价值难以实现,给方某1造成经济损失。为使系争房屋保持其最大的经济效益,方某1希望按市场价格购买方某2、方某3、方某4共30%的产权份额,但方某2、方某3、方某4均不同意出售。根据《物权法》第99条之规定,方某1作为按份共有人,有权要求分割系争房屋产权。为维护方某1的合法权益，故要求判如所请。方某3辩称：方某1从未向方某3提出要求收购系争房屋的产权份额。现同意分割系争房屋产权，产权归方某1所有，由方某1按照继承案中的市场价400万元以及方某3所占份额支付方某3房屋折价款。方某4辩称：方某1从未向方某4提出要求收购系争房屋的产权份额。方某2、方某3、方某4均同意出售系争房屋，已经在中介公司挂牌出售，也有下家看中系争房屋，成交价是395万元。后因方某1、方某2、方某3、方某4之间产生矛盾，导致交易未成。现同意分割系争房屋产权，产权归方某1所有，由方某1按照房屋成交价395万元以及方某4所占份额支付方某4房屋折价款。方某2辩称：方某1从未向方某2提出要求收购系争房屋的产权份额。现同意分割系争房屋产权，产权归方某1所有。中介公司称系争房屋挂牌价可以挂到410万元，成交价在400万元左右，其他意见同方某3、方某4的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：方某1与方某2、方某3、方某4系兄弟、兄妹关系。2018年2月1日，方某1诉至本院，要求继承系争房屋70%的产权份额，并对该房屋进行析产等【(2018)沪0109民初2907号案】。经本院调解，方某1、方某2、方某3、方某4达成调解协议：1、被继承人方友良名下的系争房屋产权由方某1(70%产权份额)、方某2(10%产权份额)、方某3(10%产权份额)、方某4(10%产权份额)按份共有……。之后，方某1、方某2、方某3、方某4按照上述调解协议办理了系争房屋的产权变更登记手续。本案审理中，根据方某1的申请，本院通过上海市高级人民法院指定，委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信公司”)对系争房屋的市场价值进行评估，评估结果为市场价值402万元，折合单价每平方米78,715元。方某1对《房地产估价报告》有异议，认为：1、《房地产估价报告》中缺少《估价技术报告》、估价对象实地查勘情况和相关照片、可比实例位置图；2、《房地产估价报告》中的估价方法，没有详细说明收益法和比较法公式计算中所使用的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等，也没有说明运用比较法计算过程中，用于比较的具体房屋实例有哪些，以及这些房屋实例的交易价格等实际状况；3、《房地产估价报告》认定该房屋的评估价格为每平方米78,715元，而链家地产发布的房源信息中同一地段的房屋销售价格在每平方米55,000元至66,000元之间，与估价78,715元相去甚远；4、小区没有配停车位，《房地产估价报告》中表明的配有停车位与实际情况不符；5、该房屋内部墙体有裂缝，维护保养状况较差。方某2、方某3、方某4对《房地产估价报告》没有异议。评估单位对方某1提出的异议答复如下：关于第1项异议，评估人员根据估价规范撰写评估报告，根据上海市高级人民法院的委托惯例，评估单位对当事人仅提供结果报告部分，技术报告因涉及个人隐私和商业机密，故一般不提供给当事人，如法院和上级主管部门需要，评估单位可提供技术报告，但为了审理需要，评估单位会隐去个人隐私信息。相应的可比实例技术图和照片也参照技术报告所作说明。至于方某1所提现状图片，《房地产估价报告》中有现场照片。根据要求，评估人员对于评估对象的评估有打卡，可以提供现场拍照的打卡记录，真实性不存在问题；关于第2项异议，评估单位的意见同上述就技术报告作出的意见；关于第3项异议，方某1不是专业人士，其所称赤峰路370弄小区的房屋与系争房屋属于同一地段，可用于比较的陈述系其个人想法。系争房屋与赤峰路370弄并非同一小区。系争房屋处于1楼的情况，已在评估报告中进行楼层考虑；关于第4项异议，评估报告中写到配有车位，因为是老小区，该车位不是标准车位，此情况在评估报告中已有考虑；关于第5项异议，根据现场查看，系争房屋是毛坯房，《房地产估价报告》中进行的一般描述是对比其装修的情况进行描述，对于房屋是否存在质量问题，评估人员无法进行评估，评估人员仅对房屋是否有装修进行评判。《房地产估价报告》是按照毛坯房对系争房屋进行估价。根据方某1的申请及法院的要求，评估单位之后提交了包括《估价技术报告》等在内的整套《房地产估价报告》。方某1对该整套《房地产估价报告》有异议，认为：1、前一份报告系2020年2月做出，第二份报告方某1系在2020年9月5日前后收到，两份报告间隔半年时间。如前一份报告没有问题，为何要补充提交第二份报告，且两份报告的落款时间一致，该两份报告应是不同的报告。第二份报告中虽有可比实例，但方某1无法核实可比实例的真实性、交易的真实情况，即使有可比实例，按照规定，也应提供可比实例的位置图和图片，但第二份报告中并未体现。第二份报告仅有系争房屋的外部图片，没有内部图片，可比实例的装修情况也未体现，系争房屋与可比实例的差异性没有体现出来；2、两份评估报告的评估价格一致，但根据后一份报告中“一般假设”A第一条第6小条，评估报告的结论考虑了房屋的营销成本，最典型的就是考虑了中介费用，故在析产时应将营销成本适当扣减；3.第二份评估报告中有对估价方法的描述，但仍未说明收益法、比较法的公式计算当中所使用的估价技术数据和估价参数来源或确定的依据，也仍未说明运用比较法过程中用于比较的房屋实例。评估单位对方某1提出的异议答复如下：关于第1项异议，评估单位最新提供的报告与之前的报告是同一份，并非两份，根据规定，提供给当事人的报告须隐去技术报告，之后评估单位系根据法院的要求提供了包含技术报告在内的整套评估报告。评估报告案例中有可比实例的照片的位置图，附件中的照片资料包含了估价对象的内部照片；关于第2项异议，评估单位系按照房地产交易、核税惯例以及司法评估行业惯例，评估结果为“买卖双方税费正常负担，即各自承担自身应缴纳的交易税费前提下的市场价值”，即买卖双方在房地产交易过程中产生的各类税费，按照国家规定，由买卖双方各自承担(具体税种及计算方式以相关税务部门数据为准)。评估单位评估的是房价，不评估出售方净所得或购买方的净支出；关于第3项异议，评估报告中已将参数以及收益法的过程形式全部写入估价报告中，比较法的数据来源是房地产估价师协会和交易中心联合设置的交易数据库。本案审理中，方某1变更诉讼请求，要求由方某2、方某3、方某4取得系争房屋的产权，方某2、方某3、方某4按照评估价以及方某1所占份额向方某1支付房屋折价款。方某2、方某3、方某4要求系争房屋产权归方某1所有，方某1按照评估价以及方某2、方某3、方某4各自所占份额支付方某2、方某3、方某4房屋折价款。本院认为：系争房屋系方某1、方某2、方某3、方某4按份共有的房产，现方某1要求分割系争房屋产权，方某2、方某3、方某4亦同意分割，与法不悖，本院予以照准。方某1对估价结果有异议，评估人员现已出庭对其提出的异议做出了充分的说明。同信公司系有资质的专业评估单位，方某1并无充分证据证明估价结果存在明显瑕疵，故对其所提异议，本院不予采纳。方某1与方某2、方某3、方某4均主张由对方取得系争房屋产权，由自己取得房屋折价款。鉴于方某1占有大部分产权份额，故产权归方某1所有，由方某1支付方某2、方某3、方某4房屋折价款，此种分割方式较符合实际，亦属合理。方某1起诉时曾要求取得全部产权，后经估价，方某1认为估价结果过高而变更诉请，要求由方某2、方某3、方某4取得产权，方某2、方某3、方某4向其支付房屋折价款。方某1虽对估价结果有异议，认为估价过高，但在变更诉请后，却又要求采用估价结果来计算其可得房屋折价款。方某1在同等条件下采用双重标准，选择性适用对己有利的分割方案，显然有违公平原则，故本院不予采纳。方某2、方某3、方某4可得房屋折价款，应按照系争房屋的评估价值以及其三人各自所占份额确定。方某1向方某2、方某3、方某4支付房屋折价款后，方某2、方某3、方某4应配合方某1办理系争房屋的产权变更手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、确认上海市东体育会路XXX号XXX室房屋产权归方某1所有；二、自本判决生效之日起30日内，方某1应支付方某2、方某3、方某4房屋折价款每人各402,000元；三、方某2、方某3、方某4应于收到上述房屋折价款后15日内，配合方某1办理上述房屋的产权变更登记手续，所涉相关税、费，由方某1和方某2、方某3、方某4按照国家相关规定各自承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,960元，由方某1负担27,272元，由方某2、方某3、方某4每人各负担3,896元；评估费11,290元，由方某1负担7,903元，由方某2、方某3、方某4每人各负担1,129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  赵琦颖人民陪审员  陈 怿二〇二〇年九月二十一日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。