新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初3120号 原告（反诉被告）：刘正岩，男，1976年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郭玉涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵东升，男，1966年12月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告（反诉原告）：徐伟，男，1987年6月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告（反诉被告）：古丽娜尔·买提肉孜，女，1973年2月19日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区哈密市。三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：华翾，新疆安隆律师事务所律师。三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张雅，新疆安隆律师事务所律师。原告（反诉被告）刘正岩与被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提肉孜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月29日及9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘正岩委托诉讼代理人郭玉涛、被告（反诉原告）徐伟以及委托诉讼代理人华翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘正岩向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年4月9日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还剩余房屋租金4万元;3.依法判令被告赔偿原告装修损失10万元;4.依法判令被告支付违约金3.4万元。变更第1项诉讼请求为确认原、被告《房屋租赁合同》于2018年11月4日解除。事实和理由：原告与三被告于2017年4月9日签订《房屋租赁合同》,由原告承租被告所有的位于乌鲁木齐市××区、603室、604室、605室房屋,租期五年,年租金17万元。2018年5月9日,原告向被告支付房屋租金12.5万元。2018年11月4日,被告的代表赵东升通过停水停电方式,强行收回租赁房屋,并向原告出具了《租赁房屋归还交接证明》。被告在房屋租赁期限尚未届满前强行收回房屋的行为已构成违约，并且给原告造成了巨大损失,应按照合同约定支付违约金并赔偿损失。原告曾多次与被告协商解决,被告均拒不支付,现为维护原告合法权益，诉至贵院，请求依法判如所请。被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提肉孜辩称，原告的诉请无事实及法律依据。双方签订的租赁合同尚在租期内，原告由于自身原因无法再租赁使用房屋，违约提前要求解除合同，但并没有按照租赁合同约定将房屋返还租赁时现状并交由被告，因此被告认为租赁合同现仍在租赁期内。双方对租赁房屋的装修费用并没有约定，应当由原告承担，且原告所有的装饰装修应当在合同解除后恢复原状，因此不存在装修损失。是原告提前解除租赁合同，并且没有按照合同约定的60日前向被告表达要求解除，因此是原告违约，3.4万元的违约金应当由原告向被告支付。被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提肉孜提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金3.4万元。事实和理由:反诉原告与反诉被告2017年4月9日签订《房屋租赁合同》,合同约定反诉被告租赁反诉原告位于××区、603、604、605室用于办公，租金每年17万元，按年缴纳，并提前两个月缴纳第二年租金。后由于反诉被告办学被教育局取缔无法继续经营，拒绝缴纳全年租金。按合同约定反诉被告应当在2018年3月9日之前缴纳的2018年5月9日至2019年5月8日的租金17万元，但是反诉被告却严重违约一直拖延到2018年3月28日才支付了8.5万元房租，经反诉原告多次催要反诉被告于2018年5月22日又支付了4万元租金。反诉被告两次支付租金12.5万元，仍然有4.5万元租金到今天没有支付，反诉被告违约行为显而易见。并且反诉被告在租赁过程中,未经原告及物业公司同意对房屋进行改造，有一条下水管道从6楼至1楼到现在也没有回复原样,物业公司多次向反诉原告提出该违约事项索赔。同时因反诉被告长期拒绝缴纳水电费,在未提前通知反诉原告的情况下要求解除合同,反诉被告的行为构成违约，侵害了反诉原告的合法权益，请依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）刘正岩对反诉辩称，2017年双方签订租赁合同，反诉被告交纳了2017-2018全年租金，也交纳了2018年半年的租金，并且交纳了2018-2019下半年的部分租金,但是在2018年11月4日，反诉原告通过断电断水的方式致使反诉被告无法正常使用房屋并将该房屋收回，故反诉被告已经履行了合同义务，而是反诉原告违反合同约定。在反诉原告的反诉状中，反诉原告诉称因反诉被告的办学被教育局取缔无法经营与事实不符，其反诉请求不能成立，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月9日，三被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，其中约定：房屋坐落于乌鲁木齐市××区（112.59平方米)、603室（138.21平方米)、604室（133.61平方米)、605室（132.47平方米)，租赁用途办公；租赁期限自2017年5月9日至2022年5月8日共计5年,甲方应于2017年4月9日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋，乙方应按照使用现状返还房屋及其原有附属物品、设备设施（自然老化和耗损,以及其他非因乙方的原因造成的损坏除外)，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及其水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的,应当提前六十日向甲方提出续租要求，双方协议一致后重新签订租赁合同，甲方承诺在两年内每年租金不变，自第三年开始随当年房屋租赁行情上浮不超过5%；租金标准17万元/年，支付方式银行汇款，房屋租赁费在第二年需提前两个月缴纳；租赁期内房屋水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、物业管理费、上网费及车位费由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用,甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。上述合同关于合同解除及责任承担的约定为：（一）经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。合同经双方确定解除时，剩余租期的租金，先以月计算，不足一月的以天数计算，由甲方在解除合同当天，退还乙方。乙方按约定将房屋交还甲方。（二）因地震、拆迁等不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同经双方确定解除时，剩余租期的租金，以月计算，不足一月的以天数计算后，由甲方退还乙方。其他损失，双方互不承担责任。（三）甲方有下列情形之一,乙方有权单方解除合同,甲方承诺接到乙方提出解除合同的通知后，不提出任何异议:1、延迟交付房屋达3日。但如乙方已经支付部分租金,由甲方在乙方提出解除合同当日,全部退还乙方。每逾期一天退还，甲方应向乙方支付损失赔偿金100元。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康。甲方在乙方提出解除合同之日，将租金全部退还乙方，乙方将房屋交还甲方。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。甲方接到乙方提出解除合同通知后，无条件将乙方在提出要求维修房屋的请求之日以后的租金全部退还乙方，并赔偿乙方相应损失，乙方将房屋交还甲方。4、因物业管理问题致使乙方无法正常使用房屋，经甲方协调无果。甲方接到乙方提出解除合同通知后，无条件将乙方在提出要求维修房屋的请求之日以后的租金全部退还乙方，并赔偿乙方相应损失，乙方将房屋交还甲方。（四）乙方有以下情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋，但在确定解除合同时,乙方剩余的租金，双方经计算，扣除乙方应当承担的费用后，由甲方退还乙方。1、不按照约定支付租金达15日；2、欠缴各项费用达1,000元；3、擅自损坏房屋主体结构；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏价值超过1,000元并不予以维修；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益；6、违反物业相关规定，不服从物业管理。上述合同中关于提前终止合同的违约责任约定为：租赁期内甲方或乙方需提前终止合同，应至少提前60日通知对方,并按照年租金10%支付违约金。若未提前60日通知对方，则按年租金的20%支付违约金。原告已付清2017年5月9日至2018年5月8日期间的租金。2018年3月24日，被告刘正岩向原告出具房租款8.5万元收条一份，该收条上写明此款为2018年度一半的房租款，原告于当月28日向被告刘正岩转账支付8.5万元。2018年5月22日，原告向被告刘正岩转账支付4万元，被告刘正岩于当日出具房租4万元收条一份。2018年11月4日，被告刘正岩在一份租赁房屋归还交接证明上签名，该交接证明的内容为“刘正岩租赁赵东升为代表的新医路诚信大厦一单元601、603、604、605四套房屋，2018年11月4日完好无损交还给赵东升”。另，原告以上述租赁的房屋于2017年5月8日注册成立新疆博创星宇文化传媒有限责任公司。又，原告交还上述房屋后，被告刘正岩将房屋租赁于他人，租赁期限于2018年12月15日开始。本院认为，原告与三被告2017年4月9日签订的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁期限至2022年5月8日届满，原告在2018年11月4日向被告刘正岩交还房屋，表明双方该房屋租赁合同解除，原告主张确认该房屋租赁合同于2018年11月4日解除的请求成立。关于合同解除的原因，被告刘正岩出具的房屋交接证明仅反映出原告交还房屋的事实，并不能反映是由双方协商一致而解除合同的事实，原告对于自己提出的被告通过停水停电方式强行收回房屋的事实并无相应证据证明。原、被告合同约定第二年租金17万元需提前两个月也即2018年3月8日缴纳，且未按约定支付租金达15日的被告有权单方解除合同、收回房屋，而原告至2018年5月支付第二年租金合计为12.5万元，履行合同义务与约定不符，且其提供的录音资料表明被告刘正岩催要第二年全年的租金无果，故应认定合同解除系原告迟延履行主要债务且经催告后仍未履行的原因所致。原告违约导致合同解除，原告主张被告支付违约金3.4万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。双方对于提前终止合同的违约责任约定为：租赁期内其中一方需提前终止合同的应至少提前60日通知对方并按照年租金10%支付违约金，若未提前60日通知对方则按年租金的20%支付违约金。按年租金的20%支付违约金的条件是未提前60日通知对方，本案原告迟延支付租金导致合同解除，其承担支付违约金的违约责任则不应考虑是否提前60日通知的因素，故对于被告反诉主张的违约金，本院按年租金的10%予以确定，即1.7万元。双方合同约定租赁期满或合同解除后原告应按照使用现状返还房屋，原告违约导致合同解除，其主张被告赔偿装修损失10万元无事实及法律依据，更无对其装修物残值进行司法鉴定评估的必要。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二年的租金17万元原告已支付12.5万元，至2018年11月4日交还房屋其使用时间近六个月，原告主张被告退还租金4万元的请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提与原告（反诉被告）刘正岩于2017年4月9日签订的房屋租赁合同于2018年11月4日解除；二、被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提肉孜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘正岩租金4万元；三、原告（反诉被告）刘正岩于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提肉孜违约金1.7万元；四、驳回原告（反诉被告）刘正岩的其他诉讼请求。以上款项折抵后，被告（反诉原告）赵东升、徐伟、古丽娜尔·买提肉孜应给付原告（反诉被告）刘正岩2.3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,780元（原告已预交）由原告负担2,910.60元，被告应负担869.40元；反诉案件受理费325元（已减半收取，被告已预交）由原、被告各负担162.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   郭荣审  判  员   比力克孜·阿不都热依木人民 陪 审员   李丽二 〇 二 〇 年 九 月 十 九 日书  记  员   史雅楠