广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22147号原告：唐文辉，男，1985年8月7日出生，汉族，身份证住址湖南省永州市零陵区，委托诉讼代理人：何友君，女，1987年1月10日出生，系原告妻子。被告：陆慧泳，女，1969年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：杨智群，男，1993年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，原告唐文辉与被告陆慧泳、杨智群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告唐文辉的委托诉讼代理人何友君，被告陆慧泳、杨智群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐文辉向本院提出诉讼请求：即1.请求判令被告向原告退回房屋押金5000元及利息217.5元（以5000元为本金，按照中国人民银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年10月6日解除合同之日起算）；2.请求判令被告承担违约责任5000元；3.请求判令被告赔偿原告因租房而支出的中介费1250元以及利息54.37元（以1250元为本金，按照中国人民银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年10月6日解除合同之日起算）；4.请求判令被告向原告退还2019年10月7日至10月24日租金1500元以及利息65.25元（以1500元为本金，按照中国人民银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年10月6日解除合同之日起算）；5.请求判令被告承担本案案件受理费用。事实与理由如下：被告陆慧泳委托被告杨智群出租涉案房屋给原告，双方于2019年7月21日在中介公司签订租赁合同。原告入住涉案房屋后，由于涉案房屋出现水管老化等问题导致停水，后又发生漏水影响楼下住户，经被告同意原告垫付了100元的维修费。涉案房屋还因为电线线路老化频繁出现跳闸断电等问题。原告于2019年9月22日发现洗手间马桶出现漏水现象，第一时间通知被告进行维修，被告回复除了大问题，小问题交了房子之后一概不处理，还表明交付房屋后不论是人为还是老化都是租客的责任。在此期间原告有找师傅上门查看马桶，师傅表示由于马桶使用年限太久老化严重，不能维修只能更换。因为涉及到马桶的更换，原告与被告反馈，被告曾答复于2019年10月1日安排人员来检查，但原告在当日在家等了一天都没见到人来，被告也未及时告知我们或另行约定时间。原告于2019年10月6日上午到小区物业，请物业与被告陆慧泳联系沟通，告知马桶漏水一事，希望其能安排维修，但被告陆慧泳也予以拒绝。原告无奈不得不于当日提出与被告解除租赁合同，并将涉案房屋的钥匙寄给被告。被告陆慧泳于2019年10月8日回复短信，故其已经收到解除合同的短信通知。原告提前解除租赁合同，完全是因为被告拒不履行合同约定的维修义务导致，因此解除合同的一切不利后果或损失均应由被告承担。故诉至法院，请求判如所请。被告陆慧泳、杨智群辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1.原告入住涉案房屋时已经检查并确认对涉案房屋的现状没有任何异议。其后来陆续表示房屋马桶漏水和其他小地方漏水，但是没有及时通知被告，也没有配合维修，原告原本表示2019年10月1日下午可以配合维修，但在2019年9月30日又通知被告房屋线路有问题，并拒绝沟通配合维修，于2019年10月6日直接通知被告解除合同，故原告属于恶意解除合同，在此情况下，被告有权没收原告全部保证金，被告也不需要支付违约金。2.被告不同意支付中介费及利息，原告支付的中介费与本次租赁合同纠纷无关，被告并非收取中介费的一方，原告主张我方退还中介费没有事实和法律依据。3.不同意退还2019年10月7日到2019年10月24日房租的诉讼请求，双方合同约定租金按月计算，而非按日计算，原告支付2019年10月租金，原告并未举证证明实际在2019年10月哪一日退出房屋，原告实际在2019年10月也有使用房屋，故其要求退还租金没有事实和法律依据。4.杨智群作为陆慧泳的委托代理人有权代理陆慧泳出租房屋，与原告积极沟通，原告并未配合维修房屋，在交付房屋后频频出现问题，原告无法证明是房屋自然损坏，被告有理由怀疑是原告自己的过错损坏了房屋，却要求解除合同。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《房产租赁合同》、收款收据、房产证、委托书、微信聊天记录、视频予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：陆慧泳系白云区新市镇汇侨路41号1506房的登记产权人，该房屋用途为居住用房。陆慧泳向杨智群出具《委托书》，委托杨智群代理该房屋的出租等事宜。2019年7月27日，杨智群作为陆慧泳（甲方，出租方）的代理人，与唐文辉（乙方，承租方）签订了《房产租赁合同》，合同约定甲方同意将白云区新市镇汇侨路41号1506房出租给乙方作住宅使用，租期自2019年7月25日至2020年7月24日，双方约定月租金为2500元，租金按月结算，乙方在每月的第25日前结清本月租金。乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金5000元，以及首月租金2500元。在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。在租赁期内，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于额保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。等等。上述合同签订当日，唐文辉向杨智群支付了保证金（押金）5000元，首月租金2500元。唐文辉并向中介公司支付了中介费1250元，此后分别于2019年8月23日、2019年9月26日向杨智群支付了第二个月和第三个月的租金各2500元。2019年8月期间，唐文辉的妻子何友君向杨智群反映涉案房屋停水、上水管损坏的问题。2019年9月22日，唐文辉向杨智群反映涉案房屋洗手间的马桶漏水越来越厉害，洗手间地面全天都有积水，要求杨智群找人来维修，并表示阳台上的水龙头也漏水，太老化一打开竟然掉了，我们自己换了。杨智群表示房屋交付给租客后，房屋设施出现问题除了大问题外，小问题交了房后，不论是人为还是老化的，都算租客责任。2019年9月26日，何友君再次表示马桶存在漏水，其及时向业主反馈，业主有修复的义务。杨智群询问何友君何时在家，其找师傅去看一下，何友君表示2019年10月1日下午在，杨智群表示其找师傅去看一下。2019年9月30日，何友君给杨智群发微信信息称：“你这汇侨南41号1506房存在很多问题：先是电表、水管、马桶老化漏水严重影响使用，今天一上午电闸又多次自动跳闸断电，已交物业安排电工检查，电工在电闸处换了火零线（已付30元），电工说房子线路太老太旧了，如果下次再跳闸，没法救只能换线了，现在房屋存在重大安全隐患，请你及时跟该房屋业主本人共同处理，如果下次再次跳闸导致无法正常居住生活，依合同约定我们有权解除合同，请知悉！”杨智群表示“汇侨的电线都是统一2000年装的，已经20年，每家每户如此，交房的时候已经全部检查过”，杨智群并表示是原告使用导致电线损坏，且原告未经其同意擅自维修电线，是用低级手段更改电线企图退租。2019年10月1日，杨智群和陆慧泳并未安排人员至涉案房屋查看及维修马桶。2019年10月6日，何友君、唐文辉给杨智群发微信信息称，内容为“由于您未尽到合同约定的对房屋设施设备进行及时维修的义务，现正式向您提出解除你我之间的房屋租赁合同（解除日期：2019年10月6日），有关费用如房租、水电、天然气、物业管理费等均以解除之日为止，房屋及设施设备保持原状，卫生已打扫干净，特此告知”。何友君、唐文辉并同时将上述解除合同的通知以短信的形式发送给陆慧泳。陆慧泳确认已经收到上述通知。杨智群在收到上述通知后回复称“乙方提出解除合同，钥匙交回原中介，不退押金，另外乙方解除合同前应配合甲方检查房屋并配合甲方收房，另外中介也没有收到交回的钥匙”。何友君、唐文辉回复称钥匙其于2019年10月9日寄给房主陆慧泳。陆慧泳确认已经收到房屋钥匙，但表示具体签收时间已经记不得了，陆慧泳表示其在收回房屋后已经将涉案房屋重新出租。唐文辉向其本院提交了其录制于2019年9月24日的视频显示涉案房屋的马桶两侧存在漏水。本院认为：杨智群根据陆慧泳的委托，代理陆慧泳与唐文辉签订了《房产租赁合同》，该《房产租赁合同》直接约束陆慧泳和唐文辉，因此杨智群并非涉案《房产租赁合同》的合同相对方，唐文辉对杨智群的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。《房产租赁合同》系陆慧泳和唐文辉的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。涉案《房产租赁合同》约定：在租赁期间，乙方发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修。由此可知，涉案房屋设施设备发生自然损坏，应当由出租方即陆慧泳承担维修义务。本案中，根据唐文辉提交的视频可知，涉案房屋的马桶确实存在漏水的问题，且已经影响日常使用。唐文辉在发现涉案房屋马桶漏水后已经及时通知出租方维修，并已多次催告出租方履行维修义务，但陆慧泳及其代理人杨智群均未能履行维修修缮义务。另唐文辉在电线线路跳闸并自行出资维修后，向杨智群反映涉案房屋电线线路老化存在安全隐患的问题，杨智群在确认涉案房屋线路已经使用20年的情况下，认为唐文辉未经其同意擅自更改电线线路，并企图以此作为退租的借口。由此可知陆慧泳拒绝对电线线路进行检查以排除安全隐患。在无证据证明马桶漏水及线路跳闸等问题系唐文辉人为因素所导致的情况下，根据法律规定和合同约定，陆慧泳作为出租方应当履行维修义务保证承租人正常使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因陆慧泳并未履行该义务，使得唐文辉租赁房屋正常使用的合同目的不能实现，唐文辉有权解除合同。唐文辉于2019年10月6日向杨智群和陆慧泳发出解除合同的通知，陆慧泳亦已经签收了涉案房屋的钥匙并已经将涉案房屋重新出租，故双方租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，租赁合同解除后，承租方应当与出租方及时交接房屋，根据本案查明的事实，唐文辉在解除合同后，并未及时通知并与出租方检查及交接房屋，而是在发出解除合同通知后，单方面于2019年10月9日将房屋钥匙邮寄给陆慧泳，故唐文辉应当按照合同约定的租金标准向陆慧泳支付自合同解除之日至陆慧泳收到涉案房屋钥匙期间的房屋占有使用费。由于唐文辉和陆慧泳均未能举证证实陆慧泳实际签收涉案房屋钥匙的时间，故本院酌情认定房屋占有使用费应当计算至2019年10月12日。因此，陆慧泳应当向唐文辉退还自2019年10月13日至2019年10月24日的租金1000元（2500元÷30天×12天）。唐文辉主张的超出部分本院不予支持。关于合同解除的违约责任的问题。涉案租赁合同是由于陆慧泳不履行维修义务，唐文辉发出解除通知而解除。故陆慧泳应当将收取的押金5000元退还给唐文辉。对于唐文辉主张陆慧泳向其支付违约金5000元的诉讼请求，双方合同约定“在租赁期内，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金”，本案中，涉案的租赁合同并非由于陆慧泳提前解除合同及提前收回房屋而解除，而是唐文辉主动解除，双方租赁合同中并未约定此种情况下陆慧泳需要支付违约金，故唐文辉要求陆慧泳支付违约金5000元的诉讼请求本院不予支持。虽然唐文辉要求陆慧泳支付违约金没有合同依据，但其依法有权要求陆慧泳赔偿其损失，唐文辉为租赁涉案房屋支付中介费1250元，其租赁房屋后仅居住两个半月左右，涉案租赁合同即由于陆慧泳未履行维修义务其主动解除合同，故本院酌情根据其实际居住使用房屋的时间占合同约定的租赁期的比例，判令陆慧泳赔偿自中介费损失989.58元（1250元-1250元÷12月×2.5月）。对于唐文辉要求陆慧泳向其支付押金利息、中介费利息及租金利息的诉讼请求。由于唐文辉在合同解除后并未及时与陆慧泳办理房屋交接手续，双方也未对房屋租金及各项费用进行结算，唐文辉对于各项费用没有结算存在过错，故本院对唐文辉主张的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告陆慧泳向原告唐文辉退回房屋押金5000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告陆慧泳向原告唐文辉赔偿中介费损失989.58元；三、在本判决生效之日起三日内，被告陆慧泳向原告唐文辉退还租金1000元；四、驳回原告唐文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65元，由原告唐文辉负担40元，被告陆慧泳负担25元（上述受理费65元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。本判决为终审判决。审判员  王丽美二〇二〇年九月八日书记员  林嘉仪