北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7524号上诉人（原审被告）：北京城上伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区天坛东里北区11楼迤北1幢1号房间。法定代表人：刘振亚，总经理。委托诉讼代理人：刘宾宾，男，1988年4月15日出生，汉族，该单位员工。被上诉人（原审原告）：张筱琪，女，1974年11月11日出生。上诉人北京城上伟业房地产经纪有限公司（以下简称城上伟业公司）因与被上诉人张筱琪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城上伟业公司上诉请求：撤销一审判决,发回重审或依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方于2016年初次签订《北京市房屋出租委托代理合同》时，已明确告知张筱琪房屋需要打隔断出租，并在合同中手写注明。续签合同后，出现维修空调问题，双方频繁联系维修事宜，空调修好后，上诉人垫付维修费，待交纳下一季度租金时进行扣除。一审法院认定双方所签合同名为代理合同、实为房屋租赁合同，此认定与合同内容及实际履行情况不符，导致判决不公，属于认定事实不清、适用法律错误。合同双方之间不存在解除合同的法定事由和约定事由，张筱琪对房屋实际使用情形是知道并许可的，即使有关部门发出限期整改通知书，在整改完毕后可以继续履行合同，一审判决解除合同是错误的。涉案房屋在2018年的冬天是正常出租的，暖气是正常的，上诉人不应承担空调维修费用。张筱琪辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。张筱琪向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年1月14日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月17日解除；2、要求城上伟业公司支付电费886.38元、热力热水费1911元、自来水费15649.2元、空调维修费9720元；3、要求城上伟业公司赔偿房屋恢复原状费用37300元；4、要求城上伟业公司支付违约金44000元。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区×08号房屋（以下简称涉案房屋）系张筱琪所有。2016年6月，张筱琪（甲方）与城上伟业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张筱琪将涉案房屋委托城上伟业公司进行出租代理和管理，委托出租期限为2016年8月20日至2019年8月19日。2019年1月14日，双方再次签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张筱琪将涉案房屋委托城上伟业公司进行出租代理和管理，出租用途为居住，张筱琪同意城上伟业公司以整租、整分皆可的形式出租。委托出租价格为22000元/月。委托出租期限为2019年8月20日至2022年8月19日。租金转付方式为按季度支付，第一次付款时间为2019年8月20日，第二次付款时间为2019年11月20日，第三次付款时间为2020年2月20日……本合同涉及按日计算租金标准是，日租金=月租金/30，如遇小数，四舍五入计算到元。管理服务费：代理期限内，甲方向乙方支付免租期，免租期为2019年8月20日至2019年9月19日。免租期由乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付。甲方同意向乙方交纳365元/年维修基金，甲方同意乙方从第一次转付甲方的租金中扣除，维修基金所涵盖项目见《维修项目明细表》。乙方未按约定转付租金达15个工作日以上；乙方擅自改变房屋用途；乙方利用该房屋从事违约活动、损害公共利益或妨害他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同。因乙方原因导致合同提前解除，如乙方在委托起始30日内违约解除合同的，乙方已垫付的首月租金作为违约金直接支付给甲方，如乙方在委托期起始30日后违约解除合同的，乙方应按月委托价格的200%支付违约金。甲方因乙方的上述违约行为行使单方解除权的，违约方应按月委托价格的200%向守约方支付违约金。因任何乙方原因导致合同解除的，乙方均退还甲方已交纳但未发生合同期间的维修基金，乙方不再收取解约年度对应合同期内的免租期，合同期内甲方已支付的免租期乙方不予返还。甲方同意楼下客厅做三个隔断，楼上阁楼做门；乙方交纳2000元押金。涉案合同附件房屋交割清单中载明，电费剩余900元，冷水起算表底数为1331，热水剩余65.6吨。双方当事人均认可，租赁期内的自来水费（冷水）、电费、热水费应由城上伟业公司负担。涉案合同履行期间，城上伟业公司于2019年8月28日向张筱琪支付租金24000元，于8月29日支付租金10000万元，于11月28日支付租金66000元。双方认可城上伟业公司曾交纳押金2000元，2016年8月20日至2019年8月19期间的租金，城上伟业公司未有拖欠。承租期间，城上伟业公司将涉案房屋进行装修改造，并分租予租户。装修改造包括在涉案房屋的一层做了三个隔断，将客厅原有的九头吊灯换成了吸顶灯，并在一层卫生间的墙上另开一扇门，将原卫生间隔成两个小卫生间。卫生间内原告原有浴室柜由被告更换成两个柱盆。2019年12月17日，张筱琪从次承租人处自行收回了涉案房屋，未与城上伟业公司进行交接。关于张筱琪收回涉案房屋原因，张筱琪表示系因城上伟业公司擅自改变房屋结构和房屋用途。张筱琪提交《限期整改告知单》，内容为×号院5-2-308租户，根据群众举报和实地核查，确认你处房屋存在隔断房、正规居室居住超2人，人均居住面积不足5平米的问题，根据京建法[2013]13号文件规定，属于违法群租房治理范畴。责令你处于2019年12月17日前，将上述问题整改。该告知单联系人处载明安化楼社区，落款署名为龙潭街道平安办、龙潭派出所流管办，但未加盖公章。经质证，城上伟业公司对其真实性不予认可，并表示其均是依法进行转租。法院经向安化楼社区居委会核实，居委会表示该《限期整改告知单》确系龙潭街道平安办、龙潭派出所流管办出具。关于张筱琪主张的各项能源费一节，张筱琪提交其于2020年5月7日拍摄的热水表和电表照片，热水表显示剩余热水1.9立方，电表显示剩余金额为13.62元。城上伟业公司认可上述数据系张筱琪收房时的剩余热水量和电费余额。张筱琪提交2019年12月17日拍摄的自来水表照片及将该照片发送给城上伟业公司法定代表人的短信截图，显示涉案房屋内两个水表的表底数分别为2915吨和441吨。提交自来水公司核算涉案房屋水费的电脑截图，显示2015年8月涉案房屋的水表表底数为2/1266，至核算时标底数为441/2915。用水量共计2088吨，水费共计16152元。张筱琪表示其以自来水公司核算的水费折算到每吨后乘以被告的实际用水量主张。经质证，城上伟业公司对上述证据的真实性予以认可。城上伟业公司另提交其承租期间缴纳电费、热水费的转账记录，交费通知单、发票等，证明其在承租期间亦正常交费，正常使用。其中热水费交费通知单显示热水费单价为30元/吨。关于张筱琪主张的空调维修费，张筱琪提交空调损坏情况说明，载明本人于2019年12月3日接北京上舍物业（北京金开泰物业管理有限公司崇文分公司）通知，顶楼漏水严重，导致水顺着排水管道流到地面，造成结冰，给小区居民出行带来不便。物业排查后发现由于采暖季应当关闭空调管道系统，而租户没有关闭，管道冻爆而流出的水，造成空调损坏。北京金开泰物业管理有限公司崇文分公司在证明人处捺印。提交空调维修清单明细及收据，显示张筱琪支出空调维修费9720元。经质证，城上伟业公司不予认可，表示空调维修系因老化所致。并提交其于2019年7月与微信名为“修空调的”的微信聊天记录及与张筱琪的微信聊天记录，显示城上伟业公司曾对涉案房屋空调进行维修，并告知张筱琪。张筱琪仅认可双方的微信聊天记录，但表示城上伟业公司所述维修系因夏季空调不制冷，与张筱琪所述维修并非同一事实。关于张筱琪主张的恢复原状损失，张筱琪提交施工预算，显示墙体拆除（含垃圾清运），恢复客厅主灯，共计17300元（吊灯500元）；卫生间装修包工包料，整体防水高度1.8米，pvc吊顶，双人浴室柜；共计2万元。落款为吉客装饰公司。未加盖公章。经质证，城上伟业公司对其真实性不予认可。张筱琪表示涉案房屋系2011年购买的新房，2012年进行装修。另，双方当事人均认可，合同中约定的管理服务费即一个月租金，城上伟业公司已在支付租金时予以扣除。维修基金张筱琪没有交纳。城上伟业公司表示张筱琪收房时，涉案房屋内尚有城上伟业公司物品，要求取回，但不在本案中予以主张，另行主张。关于城上伟业公司多支付的租金，张筱琪表示因城上伟业公司违法群租，张筱琪被迫解除合同，故不同意将租金与其主张的各项金额予以抵扣。一审法院认为：涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张筱琪于2019年12月17日自行清退租户，收回涉案房屋，双方租赁合同业已无法履行，故张筱琪要求确认涉案合同于该日解除的诉讼请求，予法有据，法院予以支持。双方均认可，合同履行期间，电费、热水费及自来水费均由城上伟业公司支付，故张筱琪收回涉案房屋前发生的上述费用，城上伟业公司理应支付。张筱琪要求城上伟业公司支付上述费用的诉讼请求，法院予以支持。关于各项费用的具体数额，鉴于城上伟业公司对张筱琪提交的表底数、余额等证据均予以认可，法院将根据相关证据据实结算。另根据相关证据，涉案房屋空调系在城上伟业公司承租期间使用不当损坏，故张筱琪要求城上伟业公司支付空调维修费的诉讼请求，亦于法有据，法院予以支持。城上伟业公司所称其因空调老化曾进行过维修，但其与张筱琪主张的空调维修费并非同一次维修，城上伟业公司以此不同意支付维修费，缺乏依据，法院不予采信。关于张筱琪主张的恢复原状费用一节，鉴于合同约定张筱琪同意城上伟业公司打三个隔断，且并未约定合同解除时城上伟业公司的拆除义务，故张筱琪要求城上伟业公司支付拆除隔断费用，缺乏依据。但除此之外，城上伟业公司擅自改动了涉案房屋卫生间、客厅主灯并更换了浴室柜，张筱琪要求城上伟业公司赔偿上述费用的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于上述费用的具体数额，鉴于张筱琪已自行收回房屋，其提供的施工预算城上伟业公司不予认可，故法院将结合张筱琪实际损失情况，依法予以酌定。张筱琪主张违约金一节，按照合同约定，城上伟业公司未按约定转付租金达15个工作日以上或擅自改变房屋用途或利用该房屋从事违约活动、损害公共利益或妨害他人正常工作、生活的，张筱琪有权单方解除合同。张筱琪因城上伟业公司的上述违约行为行使单方解除权的，城上伟业公司应按月委托价格的200%向张筱琪支付违约金。鉴于城上伟业公司将涉案房屋违法群租，损害公共利益亦对其他人的正常工作、生活造成妨害，故张筱琪要求城上伟业公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。另，城上伟业公司已交纳租金10万元，押金2000元，城上伟业公司应交纳租金期间为2019年9月20日2019年12月17日（免租期为2019年8月20日至2019年9月19日），应交纳租金为64373元。原告收回涉案房屋后，被告尚未使用期间的租金及押金共计37627元应予抵扣。据此，一审法院于2020年6月作出判决：一、确认张筱琪与北京城上伟业房地产经纪有限公司于2019年1月14日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月17日解除；二、北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张筱琪电费886.38元、热水费1911元、自来水费15649.2元，空调维修费9720元（剩余租金及押金37627元相应部分予以抵扣）；三、北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张筱琪恢复原状费用12300元（剩余租金及押金37627元相应部分予以抵扣）；四、北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张筱琪违约金44000元；五、驳回张筱琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人于2019年1月14日签订的合同名称为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据合同的具体约定条款内容以及双方实际履约情况，可以确认合同性质为房屋租赁合同。一审法院对合同性质的认定符合本案客观情况，本院予以确认。涉案《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同中明确约定，城上伟业公司擅自改变房屋用途或利用该房屋从事违约活动、损害公共利益或妨害他人正常工作、生活的，张筱琪有权单方解除合同。依据本案查明的事实，城上伟业公司在将涉案房屋转租过程中，存在隔断房、正规居室居住超2人、人均居住面积不足5平米等问题，龙潭街道平安办、龙潭派出所流管办认为上述情况属于违法群租房治理范畴，并出具了《限期整改告知单》。一审法院据此认定张筱琪享有合同解除权、涉案合同于2019年12月17日解除，城上伟业公司存在违约行为并支付欠付费用、恢复原状费用及违约金，并无不妥，本院不持异议。城上伟业公司提出，双方在签订合同时约定，张筱琪同意楼下客厅做三个隔断，即使有关部门发出限期整改通知书，在整改完毕后可以继续履行合同。对此，本院认为，合同中的该项约定仅能证明双方对在楼下客厅做三个隔断一事达成合意，不能证明张筱琪同意城上伟业公司将涉案房屋进行违法群租。并且，一审法院在确定恢复原状费用时已经将该部分的费用予以扣除，城上伟业公司的相应上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于城上伟业公司是否应承担空调维修费一节，依据本案查明的事实，2019年12月3日即出现顶楼漏水情况，经物业排查确定了损坏原因；张筱琪于2019年12月17日收回涉案房屋。一审法院认定涉案房屋空调系在城上伟业公司承租期间使用不当造成损坏，并判决城上伟业公司承担空调维修费，事实依据清楚，本院不持异议。此外，城上伟业公司应交纳租金截至时间为2019年12月17日，应交纳租金为64373元；鉴于城上伟业公司已交纳租金10万元，押金2000元，张筱琪在收回涉案房屋后，尚未使用期间的租金及押金共计37627元应予抵扣。一审法院作出的上述认定，符合本案实际情况，公平合理，本院予以确认。综上，城上伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1572元，由北京城上伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二〇年九月二十九日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨